万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科收购赢嘉中心遇挫 被爆涉嫌隐瞒重大交易





         北京CBD核心区赢嘉中心收购案出现新波折，知情人士向《国际金融报》爆料说，北京万科原打算借助银行贷款完成收购，但遭到银行拒绝。此外，万科在签订收购协议并支付2亿元定金后，迟迟没有向公众披露该笔交易，将面临上市公司信息披露违规的指责。

　　收购一波三折

　　该人士透露，赢嘉中心位于北京CBD核心区黄金位置，经过三次易主，于2009年被债主中信嘉华银行拍卖竞得。万科收购赢嘉中心B座于5月底签约，收购价为11.5亿元，每平方米约为3.3万元。

　　如果按此价格推算，加上后期投入的改造成本、内外装修成本，赢嘉中心总成本约在15亿元左右，成本价超过4万元/平方米。而赢嘉中心一路之隔的建外SOHO (论坛新闻)二手房成交均价在2.6万元—3.6万元/平方米之间，CBD最贵的楼盘银泰中心二手房价格在5万元/平方米左右。综合周边物业价格，万科收购赢嘉中心后的成本逼近周边二手房均价，溢价空间非常有限。

　　然而收购事宜进展并不顺利。在签订收购协议后，万科支付中信2亿定金，后续资金原计划通过银行贷款支付。但知情者透露说，贷款报告在7月18日前被银行拒签。

　　业界人士分析，银行拒绝的原因有三种：一是银行执行相关紧缩银根的规定；二是对该项目前景并不看好；三是北京万科资金链紧张，资信不够。这位人士表示，北京万科主帅毛大庆原计划在收购后，将赢嘉中心改造为酒店式公寓对外发售，然而5月19日，北京市四部门联合发文，明确自6月1日起，酒店项目改住宅将被禁售，一律禁止分层、分单元销售。现在，万科有可能引进“企业总部会所”概念进行改造，估计贷款遭拒或许与产品定位有关。

　　根据协议，万科需要在8月31日前支付8.5亿元，如果违约，万科将面临巨额违约金罚款。

　　涉嫌隐瞒交易

　　对于这笔合同金额高达11.5亿元，并且已经支付2亿元定金的交易，万科却至今还没有进行公告披露。

　　在北京万科董事长毛大庆6月30日博文《我与大师二十年的约会》一文中，记者得到了部分证实。毛大庆在博客中写到：“当我邀请他考虑做我们新项目时，他并没有轻易允诺，而是说，要具体看一下项目要求的时间，太赶的项目我不想做。”图片显示，毛大庆和大师槇文彦交流的新项目就是CBD赢嘉中心。

　　根据《上市公司信息披露管理办法》规定，第4章30条要求“公司的重大投资行为和重大的购置财产的决定”、“公司订立重要合同，可能对公司的资产、负债、权益和经营成果产生重要影响”，“信息披露义务人未在规定期限内履行信息披露义务，或者所披露的信息有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的，中国证监会按照《证券法》第一百九十三条处罚。”

　　证券法第193条规定，上述行为由证券监管机构责令改正，对发行人处以30万以上60万元以下的罚款，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予警告，并处以3万元以上30万元以下的罚款。

　　如果知情人爆料属实，万科则涉嫌隐瞒重大交易，这无疑违反了上市公司信息公开披露相关规定。

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万科转商始末：房企综合型增长模式成潮流
http://www.sina.com.cn  2010年08月16日 10:27  《财经网》

　　惯于专注的万科缘何变阵？新的增长引擎能否助力万科领跑房市下半场

　　《财经》记者 慈冰 胡雯 实习记者 王宁宁

　　7月11日深夜，深圳万科中心会议室灯火通明。万科集团及各地分公司几十位高管齐聚，围绕如何操作商业地产项目展开激烈讨论。

　　会议之后，万科企业股份有限公司(000002.SZ，下称万科)全面启动商业地产的号令枪正式打响。坚持专注住宅市场策略18年之后，万科重返商业地产领域。

　　回归的信号去年年底便已释放。2009年11月16日，万科总裁郁亮对媒体宣称：万科未来将加大持有型物业的储备，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与持有物业比例为8∶2。

　　但随后半年间，对于要不要做、究竟怎样做商业地产的问题，万科始终闪烁其词。知情人士对《财经》记者透露，董事长王石并未参加7月11日会议，最终，与会高管统一了思路：万科要在主流城市持续增长和领跑，必然要有多元化的转型；而在二三线城市，甚至四线城市，万科则依然可以通过住宅开发去发掘城市化的潜力。

　　具体的操作模式上，集团总部授权各地先行试验，在过程中总结适合万科的商业地产开发运营模式。“万科决心已定，并鼓励分公司积极尝试，试错了也会容忍。”上述人士介绍说。

　　由于此前多年专注住宅、回避商业，万科积累下颇具规模的商业地产项目储备，为转型提供了广阔的平台。而迟到的万科却缺少商业地产开发建设、运营管理经验，在先行的竞争对手面前，不得不采取“跟随跑”策略。

　　“从纯住宅开发到商业地产是一个缓慢转型的过程。这种转型对万科来说是一个华丽的转身，但转身之后是否依然华丽，还是个未知数。”一家信托公司地产金融部相关负责人对《财经》记者说。

　　王石松口

　　笃信专业化发展道路的王石曾经坚决抵触商业地产。

　　2007年，在“万科的减法”短片中，王石变身为身披袈裟的老和尚，宣讲“加法易学减法难，吃胖容易减肥难”的万科哲学。同年，万科与凯德置地签署协议，将旗下住宅项目的商业部分非排他性地打包给凯德置地经营。

　　去年8月，王石在中山大学的演讲中仍然宣称，“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”

　　在万科内部，总裁郁亮被员工称呼为“首长”，负责“行军打仗”；王石则被称为“领袖”。“领袖”平时并不出面处理具体公司业务，但在涉及战略转型的重大问题上，如果“领袖”不能首肯，此项决议自然不能得以推行。

　　一位前万科人士对《财经》记者透露，在是否进入商业地产这个事情上，以郁亮为代表的职业经理人和王石之间确实存有分歧，但并非外界传言所说的矛盾不可调和。

　　“依照郁亮的行事方式，王石所坚持的、坚决反对的事情，如果没有把握说服，郁亮不会去争取。”该人士说。

　　说服王石的过程颇为漫长。“职业经理人看待万科，就像学校的老师看待孩子；王石则相当于孩子的亲爹。这只是价值体系的不同，没有对错之分。”上述人士表示。

　　王石其实并不反感商业地产，只是认为住宅市场足够大，万科应该专心致志地做好主流住宅的供应商。以郁亮为代表的职业经理人，则更多是从企业品牌效应出发，并要顾及资本市场对万科的观感。

　　多位接近万科的开发商和机构投资者认为，2009年8月是业界对商业地产认识的分水岭，王石的认识亦应由此转变。当月，万达集团成功完成第二轮募资。

　　按照以往的理解，商业地产开发会占用大量的资金，投资回报周期较长，并不被开发商和投资者看好。而万达仅仅凭借提供给投资者寥寥数页的“私募备忘录”，便在一个月内顺利完成募资，这让业界对商业地产的认识有了颠覆性变化。

　　接近万科的知情人士透露，通过对各一线公司的实地走访，王石看到了纯住宅开发中暴露出来的种种缺点，再加以从总部到地方管理团队的进言，王石的想法有所转变。

　　“一线公司是推动万科进入商业地产的主要力量。”万科员工透露。

　　多种因素共同影响下，王石和管理团队逐渐形成共识。《财经》记者了解到，共识主要包括两个方面：一是万科应该走综合型增长模式，注重企业影响力、品牌效应、深度挖掘城市纵深。二是万科不可能独善其身，还要受到外部环境的关注，资本市场的关注，不能用管理者单一的角度看问题。

　　王石在去年年底便默许万科重回商业地产领域的选择，今年1月万科年会时，王石业已明确表态。3月23日，万科召开2009年股东大会时，王石表示，万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变，但将尝试与住宅相配套的其他物业类型。

　　在此基调上，3月的投资者推介会上，郁亮表示，万科将不做纯粹的商业物业，做商业物业是为了更好地做住宅。

　　重估商业地产

　　郁亮此前接受包括《财经》在内的媒体采访时坦言，由于受到宏观调控的影响，万科“失去了2008年”，这促使万科不断反思。

　　“近几年房地产宏观调控的变化，受到影响的主要就是住宅。”万科一位高管表示，“纯住宅为主导的公司业务风险实在太大，这不由企业的表现、能力和主观愿望决定。”

　　一家信托公司地产金融部门负责人认为，目前万科纯住宅开发模式的缺点是，在特殊时期抵御风险的能力差，资金回笼速度受政策影响大，现金流极不稳定。而销售额超过600亿元之后，万科的住宅增量空间已经变得很小。

　　2008年房地产业进入深度调整期，万科当年实现主营业务收入409.9亿元，净利润只有40.3亿元，同比下降16.7%；销售收入同比下滑8.6%，销售均价下滑5.3%，而营销费用却上升55%。

　　2010年，新一轮宏观调控来袭，万科再次受到冲击。8月9日，万科公布了2010年半年报数据：万科上半年实现营业收入167.7亿元，同比下降了23.1%。

　　另一方面，进入2009年下半年，万科的战略投资部门越发焦急，如果万科在一线城市没有商业项目，公司整体品牌和竞争力都会急剧下降。

　　麦肯锡公司全球副董事张海对《财经》记者表示，从政府的供地方式来看，城市综合体开发用地是目前政府供地的主要类型。在一线城市相对中心的位置，纯住宅用地越来越少，大部分都是综合型物业。如果不能在策略上有所改变，万科只能不断向二三线城市迁移。

　　万科内部的一份报告指出，核心城市市中心综合开发用地出让不断增多，但由于缺乏商业物业开发能力，对于这种类型的优质土地，万科大多无奈放弃，“别人当宝，我们当草。”甚至，竞争对手也在利用大型商业物业的开发经验作为挂牌门槛，以规避万科的竞争。

　　近年，诸多开发商正在开拓各种具有优势的拿地模式，并卓见成效。这造成的一个结果是，城市的核心区域往往看不到万科的项目，而竞争对手的项目却是遍地开花。

　　保利地产(600048.SH)目前除了参与公开市场竞争，也在以新的拿地方式获取优质资源。2009年下半年，保利地产先后获得广州琶洲城中村改造、成都高新区综合体、福州103超高层地标等大面积商住混合用地。

　　而华润置地(1109.HK)在深圳、沈阳、重庆等地，通过参与城中村改造、代建公共建筑以及收购“旧厂转性”等方式，获得城市中心区域的大量低价优质土地。

　　为应对这样的竞争压力，2009年年底，万科的战略投资部门建议，应针对供地紧缺但发展潜力大的城市创新拿地渠道，尝试策略性投资，以城中村改造、厂区转性、综合型住宅、公建配套为主要目标。

　　如此一来，商业地产业务的重要地位凸显，但这仍是一个让万科难以逾越的屏障。

　　事实上，万科早已意识到，商业地产业务的缺失对万科的发展极为不利，万科也曾希望通过与凯德置地的合作来加以解决。但几年时间过去了，与凯德的合作进展却并不顺利。

　　知情人士介绍，2007年，万科与凯德达成合作开发协议，凯德负责项目的商业部分，万科负责住宅建设。但在实践操作中，由于凯德自身也有商业地产业务，因而在地区资源分配上并不能及时满足万科的要求，万科也无法对此进行有效约束。

　　“双方在西安有一个合作项目，万科的住宅都已卖出两年多，但凯德的商业仍未建设，万科和凯德不断为这个事情打交道，凯德最后赔给万科3000多万元。”该人士说，万科此前与凯德的合作也仅有这一个项目。

　　一位接近万科的业内人士指出，万科如要实现以获取城区核心地段，用“商业配套”体现住宅产品溢价的目标，就必须培养一支属于万科自己的持有型物业经营团队。

　　《财经》记者获悉，2010年年初，万科“商业筹备委员会小组”成立，郁亮担任组长。各地区分公司也成立“商业地产办公室”，设立5个－6个核心成员，负责租赁、营运和市场推广。

　　万科内部员工透露，“目前万科所有招聘都已停止，只有商业地产部门还可以进人。”

　　从领跑到追赶

　　万科一直被认为是中国房地产业的“领跑者”，但这一次，万科却只能采取“跟随跑”策略。过去几年间，万达集团、华润置地、保利地产等万科的竞争对手已经先行一步，并逐渐形成了自己的成熟模式和阶段性优势。

　　8月11日，万科召开2010年中期业绩网上说明会，许多投资者都在追问万科对商业地产开发的打算。郁亮表示，万科需要顺应城市的发展趋势，提升开发商业地产的专业能力，根据实际需要，循序渐进地发展商业地产业务。“这是万科内部达成的共识。”但他并未公布具体的策略和计划。

　　《财经》记者获悉，按照2009年年底的统计数字，万科目前持有约360万平方米商业地产项目储备。其中，集中商业类项目(区别于社区商业项目)约180万平方米；已初步完成规划定位的项目超过27个。

　　同期，万达集团已在全国拥有约2106万平方米的土地储备(含已开业持有物业面积133万平方米)；且主要分布在经济发达的中心城市，其中80%位于直辖市、省会城市及计划单列市。并且，其创立的“订单地产”模式具备在全国快速复制的能力。

　　最让万科感叹的例子是，华润置地依靠“深圳万象城”的成功经验，将品牌迅速复制到杭州、沈阳、成都等地。彼时，正是由于万科主动放弃，华润置地才“不得已”接下“深圳万象城”项目。

　　知情人士透露，深圳市政府最初希望“万象城”地块交由万科来操作。为此，万科专门请来仲量联行进行评估，在破费了400万元的咨询费之后，评估结论就是三个字：不能做。

　　此后，深圳市政府将此地块转而交给国企华润置地。“华润置地当时还觉得很委屈，万科不要的项目却让他们做，但因为是政府摊派，国企的身份使其不得不接手。其间也有大小坎坷，但项目最终还是火起来了。”该人士说。

　　时过境迁，万科如今面对的市场竞争更加激烈。中金公司地产行业分析师白宏炜认为，“万科是纯住宅开发商中反应最慢的一个，大部分公司早已开始转向。”

　　白宏炜说，海外专业商业地产公司，万达集团这样的私营企业，以及一些大的国有企业都是万科强有力的竞争对手。“它们进入商业地产比较早，有先行优势，同时，大股东的支持也会让它们发展得更快。”

　　在此局势下，万科的选择是“走自己的路”。

　　万科内部人士表示，其他开发企业的经验万科都会借鉴，但又不会单学其中任何一家，而是希望能探索出属于自己的“万科模式”。

　　“拿地的方式不同，地价有高有低，位置有中心有郊区，这些都决定了万科不能学任何一家，只能做一个‘万科模式’。”他表示。

　　2009年年底，万科提出了一个明确定位、重点切入、集团推广的三步走策略。在这份以“积极、稳妥”为主调的策略报告中，万科重点强调要选择合适的项目试点作为突破，并以培养业务能力为目标，逐步建立一套完善的商业地产运作体系。但这份策略书并未列出明确的时间表。

　　一位机构投资者对《财经》记者表示，万科目前的资产规模在千亿元左右，近80%－90%资产都沉淀在纯住宅开发中，能够投入商业地产开发的资金只有10%左右。“百亿元的投资对商业地产来说，投不了几个大项目，也不存在所谓的战略高度，很难做出‘可复制模式’，只能算是万科的一种尝试。”

　　该投资者同时认为，商业地产资金投入之后，3年－5年之内不会有盈利，这对公司的业绩必然有影响，万科未必能迅速适应这种资金周转的模式。

　　“下半场”悬念

　　麦肯锡在2007年给万科做过一份策略报告。报告提出，万科发展商业物业可以实现两个战略目标：一是持续增长，继续领跑中国房地产的下半场；二是要在主流城市群占有绝对领先地位，无论住宅还是商业地产。

　　现在看来，这样良好的愿景，在短期内难以实现。

　　知情人士透露，万科战略投资部此前在内部讨论时指出，持有五个20亿元规模的商业项目就会对万科ROIC(投入资本收益率)和市值产生重大压力。因此，为了保障万科市值长期稳定增长，建议短期内公司持有的商业资产比例不超过15%－20%。

　　北京某信托公司地产金融部负责人对《财经》记者表示，商业地产的现金流模式，决定了其对整体回报率的影响往往是负面的。万科需要保持一个良好的运营状态，所以无法立刻放弃纯住宅开发模式，无法摆脱这种靠纯住宅开发，实现快速资金变现的模式。

　　另外，“在现行会计制度下，商业地产的资产价值必须以市价计量入账，而把评估增值的部分计入资产对万科来说并不是一个好选择，这面临着多交税金的问题，这又是直接的现金流出。”这无疑会给公司的现金流带来更大压力。

　　上述知情人士指出，万科在住宅市场是老大，在商业物业里只能算是后起者。现阶段，如果要追赶竞争对手，必须发挥自身固有优势，利用已有的住宅资源，以住宅与商业物业结合的综合体为突破，而尽量回避纯商业地产项目。

　　万科内部亦有此议。按照万科的设想，持有型商业物业，是为了通过有效经营商业资产部分以提升物业以及住宅的整体价值；与此同时，在资金方面则寄希望于通过资本市场再融资来平衡现金流。

　　一位万科内部人士说，“发展综合型商业物业的确是未来重要的盈利增长点。更重要的是，未来可以跟资本市场的各种金融产品进行对接，这才是万科进入商业地产领域真正的目的和意义，这包括但不限于打包上市、与基金的合作、海外上市等等。”

　　他认为，万科的融资渠道主要有四种，经营性抵押贷款、评估增值再抵押贷款、项目开发贷以及股权性融资。

　　“这几种融资和退出的途径，对商业物业运作很成熟的企业来说都是可以实现的。”上述信托公司地产金融部负责人表示。最好的例子莫如去年8月，以商业地产起家的万达成功完成二次私募融资，并随时等待着上市的最佳时机。

　　但对于万科来说，最大的问题在于，并没有可在资本市场操作的、形成规模的产品。

　　万科在宣布进入商业地产领域之后，陷入了一个悖论：万科所设想的资产包上市融资的产品规模，是要像来福士、东方新天地这种至少10万平方米以上的区域型商业中心。而这样的商业地产项目对资金的需求很大，按照万科既有的融资渠道，又难以募集足额的资金进行大规模推进。

　　目前，万科最主要的融资方式还是开发贷，对于银行来说，商业地产的资金变现速度较慢，对贷款的考量更加严格。

　　某国有银行总行信贷部专员对《财经》记者透露，目前该银行对酒店和经营性物业的投资管理都比较严格，酒店物业被列入“审慎进入”范围之中，经营性物业投资“基本停止”，存续项目主要是在建和续建工程。

　　“现阶段商业项目贷款违约率较高，因此管控和审核流程会更加严格，要求贷款企业自有资金投资比例也要更高。”该信贷专员表示。

　　另一方面，万科自去年8月就已经酝酿112亿元的增发计划，目前仍无进展。一旦此次融资计划搁浅，则意味着万科从2007年增发后三年未再融资。

　　白宏炜表示，商业地产短期内的确不具备贡献很好现金流的能力。然而，从中长期来看，商业物业却会带来比住宅更为稳定的现金流收入。此外，评估增值计入上市公司报表，会增加净资产、降低负债率，使得融资空间变大，同时增大当期非现金流的利润。

　　“这种转型可以增加未来的业绩支撑点。”白宏炜说。

　　他表示，现在大多数公司的做法，是逐步增加商业地产的比重，而非让其成为主要业务。后来者万科也是如此规划的。

　　张海表示，房地产业有一个特性，即使是先进入的企业也无法建立准入壁垒。因为对“下一块土地”来说，大家的机会永远是均等的。

　　“做商业地产的竞争者相当分散，即使大连万达、凯德置地也不可能通吃。这是一场胜负未分的竞赛，就像是1000米赛跑的第一圈。”张海说。

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万科拟11.5亿元收购赢嘉中心
http://www.sina.com.cn  2010年08月17日 01:56  新京报

　　昨日，万科北京公司总经理毛大庆对记者表示，万科确实欲以11.5亿元收购赢嘉中心B座，手续还未完成，但希望在CBD区域做一个万科的标志性建筑。

　　成本：3.4万元/平方米

　　自今年4月起，业内就有万科北京公司欲收购CBD核心位置赢嘉中心的传闻。昨日，毛大庆称，万科确实欲以11.5亿元收购赢嘉中心B座，但是合作还需相关部门审批，还要走产权过户程序。对于媒体质疑的，万科作为上市公司涉嫌重大交易未披露，毛大庆回应表示，由于没有完成产权过户，还未走入上市公司公告程序。如顺利手续在9月或10月完成。

　　昨日，中信地产相关负责人也对记者表示，正在与万科合作，已经签订意向。

　　根据公开资料显示，赢嘉中心B座整栋建筑面积为42686.2平方米。据此推算，万科收购项目的土地成本应该在2.7万元/平方米左右。但目前，赢嘉中心是一座现楼，毛大庆表示，万科拟投入7000元/平方米的改造成本。如此计算，该项目的成本价格应该在3.4万元/平方米。

　　“该栋楼的销售没有压力，成本透明，但进入CBD区域是我来到万科的一个重要任务。”毛大庆表示。

　　收购项目受质疑

　　昨日，有媒体报道，万科收购赢嘉中心B座于5月底签约，支付了2亿元定金，需要的贷款却被银行拒签，其余收购款需在8月31日前支付，如果违约，万科将面临巨额违约金罚款。

　　万科北京公司总经理毛大庆表示，万科有这样的自有资金支持此次并购，在银行贷款方面也没有问题。据中国房地产信息集团公布，万科上半年北京公司销售额为61.93亿元，约占集团业绩的1/6。

　　此外，外界对万科收购项目未来产品定位有疑问。有媒体报道，万科原计划在收购后将赢嘉中心改造为酒店式公寓对外出售。毛大庆昨日表示，据此前北京下发的通知，5月31日后通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得散售。但万科收购的赢嘉中心是CBD区域的现楼，是不受此禁令限制的。对于产品定位，毛大庆仅表示，欲做“中国目前没有的产品”。

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万科西溪蝶园二期开盘 近400人摇号抢购270套房                                                                        http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产2010-8-21 16:00:44
                                                                    提要：8月21日，位于西溪板块的万科?西溪蝶园二期开盘，主推14#、15#、18#、19#四幢楼，共约270多套精装修房源。主力户型为138、175平方米三房，开盘均价为26100元/平方米。开盘当日，近400位意向购房者参与摇号，争抢270多套房源。杭州楼市再现供不应求的火热局面。

图为万科·西溪蝶园二期开盘现场

　　新浪房产讯 8月21日，位于西溪板块的万科·西溪蝶园二期开盘，主推14#、15#、18#、19#四幢楼，共约270多套精装修房源。主力户型为138、175平方米三房，开盘均价为26100元/平方米。开盘当日，近400位意向购房者参与摇号，争抢270多套房源。杭州楼市再现供不应求的火热局面。
　　上午10时，小编来到西溪蝶园二期设在凯悦大酒店的开盘现场。选房还没开始，现场已经被五百多名意向购房者挤得水泄不通。

图为购房者查看签约说明的展板

　　购房者基本上以中青年人为主：在会场，可以看到不少活蹦乱跳的孩子，以及在旁边一面紧张的询问项目经理一面照看孩子的父母；在签约说明的展板前，可以看到手挽手亲密的讨论着的青年夫妻；在选房等候区，可以看到头发花白手里攒着楼书的老两口。
　　据了解，参加本次开盘的多为有着改善型需求的杭州本地人，包括在主城区有房但是面积较小，以及在城西居住的人群。现场也来了一些外地投资客。
　　“我买蝶园是自住的，我就看中了它的品质还有价格。”住在城西的刘先生对蝶园的精装修户型和此次开盘的价格都比较满意。他告诉小编，之前已经参加了存10万抵10万的活动，如果今天成功买房，还能在享受原有优惠的基础上降10万。“这样就相当于存10万抵20万了，我算过，这样均价也就24000多，性价比不错的。”
　　最低单价23000元/平方米左右，总价三百三十万元起；存10万抵10万，开盘现场成交再降10万；一次性付款，再降10万。万科的这一连串折扣牌打得购房人心动不已。正好印证了王石(微博 博客)在开盘现场说的那句话：“万科全国的项目，都是按照市场可接受能力来定价的”。

图为购房者争先恐后的扑向告示栏

　　10时30分左右，公开摇号结束，工作人员将摇号顺序表打印出来贴在会场外的告示栏中。顷刻间，购房者争先恐后的扑向告示栏，前面的紧张的找自己的号，后面看不到的索性拿起手机对着表格一阵狂拍。
　　一阵慌乱之后，叫号选房开始了。购房者凭借身份证和摇号牌，10个一组进行选房。从身份证号码来看，基本都是杭州本地人，每人一般认购一套房。
　　选房已经半小时后，很多摇号靠后的购房者都很着急，怕选不到房。排在200多号的张阿姨不时焦急的看着选号屏，嘴里喃喃道“如果轮不到，晚上再打电话问问看，不晓得有没有不要的。”
　　合适的房子，合适的价格，就是出手的时机。也许这就是当下杭州购房者的共同心态。

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王石称楼市低谷已过 房价最多有15%的下降空间                                                                        http://news.dichan.sina.com.cn青年时报作者：金歆2010-8-22 8:56:09
                                                                    
提要：没有通知媒体，没有明确是否接受采访，8月21日接近中午时分，万科地产董事长王石突然出现在了西溪蝶园的开盘现场——杭州凯悦酒店。王石的突然出现，让西溪蝶园的开盘现场平添了一阵骚动，在场的媒体长枪短炮，一股脑地挤进了贵宾室。

图为万科掌门人王石在杭州接受媒体采访 （摄影：朱玲烨）

　　没有通知媒体，没有明确是否接受采访，8月21日接近中午时分，万科地产董事长王石突然出现在了西溪蝶园的开盘现场——杭州凯悦酒店。实际上，在8月20日傍晚6点半，王石的新浪微博上，一幅西湖旁残荷的照片(微博)就已经泄露了他的行踪。

　　对于调控中的楼市，以及今后的房价走势，王石明确表示，目前观望的低谷已经过去。
　　观望低谷已经过去
　　王石的突然出现，让西溪蝶园的开盘现场平添了一阵骚动，在场的媒体长枪短炮，一股脑地挤进了贵宾室。
　　“早上去良渚吃的早饭，这两天公望、蝶园、金色家园都去看了一圈，挺好。”刚刚落座的王石一脸轻松，对于是否因为万科昨日三盘同开所以来视察的问题，王石笑答纯属意外，此次是为赛艇训练而来。
　　几句寒暄之后，现场媒体将矛头指向了当前购房者最关心的价格问题。“今天蝶园的开盘大家都看到了，现场还是相当火爆的，所以说楼市刚需和购买力还非常强。”王石表示，今年4月份以来的楼市调控，对万科也有影响，“万科目前的价格，是按照消费者能接受的价格来进行调整。三套房停贷的事情，对高档房会有影响，但绝不等于高档房就没有了，目前的楼市，观望的低谷已经过去，价格还有下降的空间，但是空间不会很大，也就10%—15%的样子。”
　　对于万科的产品、价格等问题，王石信心满满，“万科上半年的年报出来后，基金等机构大手笔增仓将近14亿元，说明投资者对万科很有信心。”数据显示，万科上半年累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，为有史以来的最好成绩，而其未结转的合同销售金额也达到573亿元的历史最高水平。

【王石在杭相关言论：个人很欣赏宋卫平
看好浙江市场】

没有向媒体公布行程的王石 通过微博“泄露”了他的踪迹（查看微博原文）

　　将良渚文化村
　　作为商业地产的实验区
　　对于近期炒得沸沸扬扬的商业地产相关问题，王石阐述了自己的观点。【保利万科加码布局商业地产 万科“转商”始末】
　　“过去我们会把商业部分卖掉，但是现在的思路不一样了，比如说良渚文化村，这个食街非常受欢迎，如果说这个商业部分我们是卖掉的，让业主自己经营早点，卖点烧饼油条，这肯定是不成规模的。所以我们从业主角度考虑，开发商自己持有物业，再以很便宜的价格租出去，统一管理，为业主们提供方便。”王石表示，良渚文化村在社区商业这一块是非常创新的，会以这里作为一个实验区。【万科良渚文化村食街开放 新浪乐居全程体验】
　　另外，对于是否会介入纯商业的项目，王石明确表示，万科将不做纯粹的商业物业，做商业物业是为了更好地做住宅。“至少得有40%以上的住宅面积。”王石坦言，目前要拿到纯住宅用地的机会也越来越少，很多城市里都是综合体项目，所以要求万科必须进行商业方面的发展。
　　【链接】
　　昨杭城8楼盘开出1540余套
　　包括万科旗下的西溪蝶园、公望、金色家园富阳项目在内，昨日，杭州还有5个楼盘开盘。分别为德信·早城、保利·东湾、金隅·观澜时代、新西湖小镇、蓝色港湾，共有1540余套房源入市。
　　8个楼盘中，除了万科·公望没有优惠之外，其余几个均有不同程度优惠，其中下沙板块3个楼盘的价格战最为激烈：德信·早城最高存5万抵30万、金隅·观澜时代约9折、保利·东湾最高存5万抵25万。
　　截至昨日20:00，据透明售房网数据显示，西溪蝶园预定157套，已售0套；德信·早城预定190套，已售3套；保利·东湾预定0套，已售84套；金隅·观澜时代预定0套，已售3套；新西湖小镇预定0套，已售1套；蓝色港湾、万科·公望、万科·金色家园暂无销售信息。

meng-h

REITs冲刺 投向保障房
张延龙 周亚玲
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2010-08-21 15:34
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经济观察报 记者 张延龙 周亚玲 酝酿多年、数易其稿的REITs（房地产信托投资基金）方案即将面世。由天津准备的廉租房REITs方案已由央行上报国务院。上海版的公租房RE－ITs方案，据接近央行上海分行人士透露，也已经上报国务院，上海方面希望能在第四季度实施。

据悉，这两套方案都属于央行主导的债券类REITs，以两地国有企业的商业物业为融资主体，在银行间市场发行。这些方案已经准备多年，中间几经调整，据称，年初央行就已接到两地的试点方案，但因不符合中央决策层关于地产调控的有关精神和方向，一直未得到审批。最终试点方对方案的募集资金投向进行了调整，明确为用于当地保障性住房建设。

这与外界预期有较大差距——此前，业界曾普遍盼望的REITs方案，将从根本上改变中国房地产行业融资、变现模式，尤其是商业地产。但现在看来，依然为时尚早。

延宕

决策层曾圈定两种REITs方案，由央行和证监会分头主导推进。相关部委、信托公司、券商、基金亦早已对此进行大量讨论和方案设计，但一直没有成为现实。

央行版的REITs由信托公司进行方案设计和试点，只能在银行间市场流通。而证监会版本则更接近国外普遍意义上的REITs，但因其暂时无法跨越国内目前的税法障碍，实际操作将相对困难。业界普遍认为，央行版REITs因操作难度较小，获得批准的可能性更大。年初就有多家信托公司上报了方案。

本报获得的一份上海国际信托当时上报的方案显示，上海当时希望在浦东新区进行试点，具体方式是以上海金桥（集团）有限公司、上海外高桥（集团）有限公司、上海张江（集团）有限公司等5家公司所持有的物业资产未来10年收益权设立信托。

按照这种模式，机构投资者将通过优先级信托收益凭证，分享这些物业资产的租金收益。当时，上海国际信托希望发行40亿元，而参照2009年的租金收入计算，10年中相关物业资产的租金收益超过55亿元。天津亦是REITs的试点城市，当时希望以天津泰达的物业资产为融资主体。

但在此后，“国十条”等政策明确了地产调控的方向，业界对这些RE－ITs方案能否顺利推出的预期也由乐观逐渐转为悲观。4月底，一位 REITs的潜在客户、某投行固定收益部负责人说，在参与一次住建部的内部会议时发现，决策层对于REITs的态度是，近期不会再推动这项工作，“小环境要服务于大环境，帮助地产商拓宽融资渠道并不是现在的主题”。

契机

然而，柳暗花明又一村。中央对保障性住房推进的三令五申，为REITs打开一扇新的窗口，相关政府部门和机构发现了新的契机。

今年5月，央行曾将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院，国务院要求央行在当前市场形势下，就REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。

作为央行的试点地区，浦东新区明确承诺将把REITs试点募集的资金主要用于保障性住房建设。并很有望在近期得到决策层审批通过。而据透露，天津通过的时间可能早于上海。

“产品结构没有大的变化，还是债券类的REITs，融资主体也基本一致。”一位接近上海国际信托人士说。

“新的方案就是将资金募集投向明确为公租房。”该人士认为，“明确了资金投向也是为了增大决策层通过的砝码。”

钱从哪里来

8月18日举行的浦东金融核心功能区建设新闻通气会上，浦东新区金融局局长施海宁亦明确，浦东新区将会把REITs募集资金用于保障性住房建设，而资产池方面则没有变化，为四大集团优质资产。

事实上，对比此前上海国际信托上报的方案，资产池仍然进行了部分调整。目前上海REITs的融资主体被确定为陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团在内四大国企的商业、工业等物业资产，年租金收入估算约4.7亿元，拟募资总规模35亿元。

其大体模式是，相关物业资产每期的租金收入，在扣除营业税后划入托管银行的信托账户，由资产管理公司发出分配指令，托管行负责分配——优先级信托受益凭证以固定利率计算，按季偿付，通过中央国债登记结算有限责任公司回报机构投资者。

而普通级信托受益凭证则为租金收入扣除对应的营业税、信托费、资产管理费和托管费等费用及向优先级受益凭证持有人偿还利息后的余额。

如果物业当期产生的标的租金收入扣除当期应向资产管理公司、受托人支付的费用后的余额不足以支付当期优先级利息时，则由四大国企负责对该资金缺口予以补足。

公租房的回报

上海REITs的募资投向将主要用于浦东新区公租房的开发建设，包括大量人才公寓，据称，这种募资方式将调动地方国企开发建设公租房的积极性，参与上海公租房政策方案讨论的复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说：“由于公租房的土地一般由政府无偿划拨，政府愿意出地，所以其租金相对于估值，仍然可实现一个相对合理的回报。”

据其测算，按照这种募资方式开发建设公租房，其15年的回报率在8%左右。

“RETIs是募集资金的方式，但不是说从优质资产中募到的资金一定要投在商业地产上，以REITs主要参与者陆家嘴集团为例，该集团本身就有大量保障性住房的建设任务。”施海宁在8月18日说。

据称，这也是上海人才战略的一部分，近年来，持续推高的上海房价已令很多外地人才望而却步。而REITs若顺利推出，将很大程度上为当地解决保障性住房建设的融资问题，浦东新区政府已提出到2011年建设3.7万套人才公寓的目标，按照规划，当地还将再建设包括各类人才公寓在内的公共租赁房 500万平方米。

记者还获悉，上海地产集团也在积极地为这次上海的公租房REITs试点做准备。上海地产集团很可能成为这些项目的承建方。

据透露，上海还曾有过针对廉租房体系，另起一套REITs方案的动议，但专家认为，“两个系统容易互相干扰，廉租房、公租房应该放到一起搞，对于租不起公租房的人群，可以通过政府发放货币化补贴来解决房租问题。”

目前，国内的保障性住房体系包括廉租房、公租房、经济适用房和限价房。

据称，REITs将帮助地方政府进行进一步保障性住房开发建设的融资，而未来，也不排除政府通过收购、返修部分老公房，来改造成为公租房。按照浦东新区的规划，今年计划开工建设的公共租赁房面积达到40万平方米。

meng-h

王石  途锐
http://www.tudou.com/programs/view/V-YeWRiwIp0/

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):7盘出击,上海万科发力8月

    ■东方早报
    继6,7月份,上海万科新产品集中上市取得热销之后,8月份上海万科再次发力.
    记者近日了解到, 上海万科在8月1日至9月30日推出了"优越万科夏日季"活动,
以优居,优享,优乐为三大主题.其间,将有7个项目在上海同时销售,产品涵盖各面积
段的精装公寓, 联排和城市独栋豪宅等.进军上海19年,万科在上海锻造的全产品线
开始发力.
    夏日季期间,上海万科将送给购房者一系列惊喜活动.相关负责人介绍:"活动期
间凡到访者都有万科纪念品相送,小朋友还有专属的世博纪念品.来宾还可以参与每
周末举行的千元抽奖活动."
    万科社区还将举行各系列活动.负责人还介绍,万科为广大业主贮备各色主题沙
龙,物业说明会,名校入学咨询,软件讲座,试驾,儿童比赛等活动.
    值得注意的是,在这7大项目中,将有琥珀臻园,第五园两个新房源正式亮相.
    琥珀臻园位于上海宝山美兰湖畔,历时八年时间打造,原创出新法式庄园洋房这
一全新的产品.6月底开盘两周时间内,琥珀臻园首批房源销售率超过90%.
    截至目前, 该项目所有推出的房源认购率超过70%,销售速度为片区首位.目前,
琥珀臻园正在加推第一排的景观大平层.
    而第五园则是以其鲜明的中国风特色受到市场高度认可. 项目位于浦东大金桥
板块, 为万科蓝山纯别墅社区的收官之作,也是万科打造的最醇熟的纯中式别墅.第
五园曾在6月16日首次推出31套联排别墅,在开盘当日售罄.
    据了解, 7月30日第五园推出第二排30套房源,主力面积190平方米,当天销售率
达到80%,截至7月31日前完成23套签约.
    此外,万科最新研发的"3G住宅"产品也将正式登场.琥珀郡园二期将推出3G公寓
, 据悉推出的100平方米,115平方米,140平方米的精装升级户型,将全面超越同类产
品.同时, 位于七宝的城花新园二期也将推出百余套3G户型,这是万科深耕七宝18年
的最新力作.
    据悉,与数字科技不同,"3G住宅"代表着Good pace, Good quality, Good func
tion,也就是空间更巧,品质更精,功能更多.
    万科的"3G住宅",空间的使用和利用上将会更合理,相对较小的空间也能变幻出
大空间感.此种模式与当前住房小型化的概念是不谋而合的.同时, 住宅品质上则选
材精良,绿色环保,满足现代人对品质的不断追求.
    与市场上一般的两房,三房不同,3G住宅通过空间的整合率先提出四合一卫生间
和三分离卫生间概念.其中, 四合一卫生间是指同时拥有淋浴,盆浴功能,洗漱台,马
桶,有效解决了普通两房在卫生空间上的问题.而三分离卫生间则在四合一原有基础
上增加了独立换衣空间,便于4人同时使用.
    另外,金色城市,花园小城,万科晶源,翡翠别墅等全新升级产品也都有房源推出
.

meng-h

万科杭州楼盘逆势涨价 王石称房产观望谷底已过
http://www.sina.com.cn  2010年08月23日 16:09  中国新闻网
21日王石在杭州万科一楼盘现场。 作 者：小丁

　　有楼盘一日相差45万 涨幅近14%

　　中新网杭州8月23日电 (记者 严格) 在这个时候，地产商开盘后作出涨价的决定， 王石称楼市观望低谷期已过 媒体来源：浙江经视新闻 这不是一件容易的事情，特别是对于万科这样的带头大哥。但万科还是决定杭州西溪蝶园2期开盘次日涨价。

　　上个周末，万科很不同寻常。

　　周六21日，万科一口气推出西溪蝶园2期、万科公望、金色家园三个楼盘，据浙江万科总经理助理吴蓓雯透露，这在万科开盘史上非常罕见。

　　而更为罕见的是21日“一哥”王石现身杭州万科西溪蝶园的开盘现场。他在现场对媒体表示，房产观望的谷底已经过去。

　　“钱塘江，富春江，西溪匆匆，黄昏西湖，莲塘前停步……”此前8月20日傍晚，王石在微博(http://t.sina.com.cn)里上传了一张西湖的残荷。

　　马上有网友随后跟帖戏言，“王石来杭州啊，降降杭州的房价！”

　　杭州市场的反应也给了一哥面子。

　　记者登陆杭州透明售房网，截止今天西溪蝶园2期269套可预售，现已经预定169套，预定率超过62%。而据浙江万科总经理助理吴蓓雯透露，27套单价1200万至1300万的独栋山地别墅和单价11500元的远郊公寓金色家园76套房源也已经全部预定。

　　8月21日，万科在杭州吸金11亿多元。

　　但8月22日，也就是开盘次日，万科西溪蝶园均价已经由前一日开盘价26100元上涨至27500元。

　　万科西溪蝶园开盘均价为26100元，此外还有“存10万抵20万”的购房优惠，8月底签约优惠10万元，一次性付款优惠10万元，最高总计可以优惠30万。

　　记者23日致电万科售楼处，这些优惠均已经取消。只有一次性付款有一个点优惠。

　　万科西溪蝶园2期户型面积在138—266㎡之间，按照138方计算，21日开盘单价26100总价为3601800元，优惠30万后为3301800元，而次日按照单价27500计算，总价3795000元，按照一次性付款优惠后价格为3757050元。

　　一日之差，相差45万元。涨幅接近14%。

　　记者查阅了该楼盘历史记录，万科2006年底拿下的该地块楼面价约为4051元/平方米，2007年12月21日第一次开盘，价格为22000元，最近的一次开盘在2009年4月25日，开盘价格为18500元。

　　此前王石在西溪蝶园2期开盘现场说：“万科在全国的项目，都是按照市场可接受能力来定价的”。

　　浙江万科总经理助理吴蓓雯透露，8月17日万科•西溪蝶园2期的产品说明会打出26100均价时候，当时在场的预约客户“掌声雷动”。

　　杭州知名房产分析人士丁建刚觉得，万科在目前行情下开盘后马上涨价有点意外，但他认为万科涨价自有其底气，一是就像王石判断观望谷底已过，西溪蝶园2期开盘当天过六成预定让万科觉得觉得卖低了，对未来销售看好；二是具有一定的象征意义，涨价让开盘日预定客户觉得划算，有助于预定客户最终下单。

　　但在浙江大学房地产研究中心主任赵杭生看来，这也是万科的一种销售策略，在传导一种信号，“早买早合算，如果不买还要涨价”。

　　但赵杭生同时认为，虽然近期市场有所回暖，但房产新政所要达到目的远未实现，降价刚刚开始，价格调整也远远没有到位，而且市场回暖的基础就是降价，所以万科涨价并不具有普遍意义；同时作为降价旗手万科在全国的策略也是降价，所以万科在杭州涨价在万科内部也不具有普遍意义。

　　对于为什么涨价，浙江万科总经理助理吴蓓雯认为这不是“报复性上涨”，而是按照原有的计划节奏。

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万科将接入更多的保障房开发（网上交流53）(2010-08-26 18:20:54)转载标签：杂谈  

8月26日消息，万科在深圳的保障房项目昨日开工，郁亮表示，该保障房项目将率先运用“工业化”生产方式建设，将其打造成全国保障房的标杆，计划以后建更多保障房项目。
    此保障房项目总建筑面积约21万平方米，容积率3.5，由12栋高层住宅构成，建筑高度约80米，建成后将提供4000套保障房。预计将在2012年年底交付使用。

    郁亮表示：“ 万科的机遇源自深圳，万科将该项目做成全国保障房的标杆。因为住房保障是当前最重要、最紧迫的民生问题之一。参与保障房建设，满足普通人的居住需要，是万科应尽的企业社会责任，万科以后将积极参与保障房建设，争取做更多的保障房项目。

     董秘谭华杰标示，万科今年的保障房项目开工计划将达到100万平方米，虽然保障房项目毛利率很低，但是万科准备介入更多的保障房项目，在行业内做出一个样板。(俊萍 发自深圳)

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部分楼盘8月逆市提价 开发商试探金九银十
http://www.sina.com.cn  2010年08月26日 05:31  每日经济新闻

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　开发商能撑多久？从北京房企近期的动作看，大幅涨价者大有人在。

　　统计数据显示，8月北京楼市近100个楼盘中有近1/3的楼盘选择逆市涨价，涨价幅度最高的楼盘就是万科的万科公园五号。此外，8月中旬开盘的霞公尊府预售价突破10万元/平方米，创造了北京楼市预售价的新高。将于9月开盘的PARK北京，也将定位指向了全球最昂贵的公寓——位于伦敦中心的“海德公园一号”。

　　楼市调控背景下，楼盘涨价与天价开盘的举动极为异常，背后的原因何在？《每日经济新闻》记者为此展开了实地调查。

　　万科公园五号涨幅居前

　　调查数据显示，8月北京楼市近100个楼盘中，33个楼盘涨价，比7月增加12个；降价楼盘为11个，比7月减少20个；53个楼盘的价格未动。其中，万科公园五号以11.11%的涨价幅度位居涨价榜榜首。

　　据了解，7月万科公园五号的均价为4.5万元/平方米，但目前，搜房网上标示的楼盘均价为5.3万元。

　　记者以买方身份致电万科公园五号售楼处，一位工作人员介绍说，目前万科公园五号一些房源的均价为4.6万元，而有些房源的均价为5.3万元~5.5万元/平方米。如此粗略计算，万科公园五号的销售均价可能已突破5万元/平方米。

　　对于万科公园五号的提价行为，北京美联物业副总经理杨明丽认为主要的原因在于，该楼盘在售的主力户型为小户型，销售均价会比大中户型高。此外，万科一直信奉应市定价的策略，目前万科公园五号周边楼盘，如棕榈泉国际公寓、公园大道等楼盘的二手房价格已近5万元/平方米，因此万科公园五号的销售均价从4.5万元/平方米提升至近5万元/平方米，也属适应市场。

　　对此，北京万科营销总监肖劲在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，万科公园五号销售均价提升只是极少数销售房源呈现出来的统计数据。

　　10万元单价创预售价纪录

　　北京楼市近段时间的“涨声”引人，但霞公尊府以突破10万元的预售天价开盘更让人侧目。

　　8月14日，位于王府井的霞公尊府在拿到销售许可证的当天，便推出了74套公寓，销售均价为106320元/平方米，突破10万元大关。

　　杨明丽介绍，此前北京开盘预售价极高的代表性楼盘是钓鱼台七号院，这个楼盘去年7月开盘时的预售价为7万元/平方米，但目前的均价也高达10万元/平方米。

　　在调查中，霞公尊府一位销售人员介绍说，目前该楼盘房源的面积为350~590平方米不等，价格区间为8.5万~13.7万元/平方米，主力户型为440~590平方米的三居和四居。买方首次购房的首付比例为30%。

　　记者粗略计算，按10万元/平方米来计算，一套440平方米的主力户型总价高达4400万元，30%的首付即为1320万元。

　　霞公尊府为什么以如此高的价格开盘？上述销售人员说：“我们这个楼盘就是北京饭店二期，最大优势就是地段的不可复制性，目前北京饭店附近已无地块可供开发。”

　　来自北京市房地产交易管理网的信息显示，霞公尊府开盘近半个月，目前还未有成交记录。

　　目前，北京楼市天价开盘消息中的另一个焦点楼盘是PARK北京。该楼盘在宣传中已将自己与全球最昂贵的公寓——位于伦敦的 “海德公园一号”相比肩。楼盘的张姓销售总监向记者介绍说，该楼盘欲在9月开盘，售价待定。当被问及预售价是否会达到10万元/平方米时，这位销售总监回答说：“不会这么高”。

　　开发商心理微妙变化

　　杨明丽指出，8月北京楼盘涨声一片，主要原因是成交层面虚假繁荣惹的祸。

　　美联物业的统计数据显示，6月底到7月中旬，北京楼市一手房周成交套数基本在近1100套；7月26日~8月1日的一周，一手房成交套数升至 1959套；8月2~8日，一手房成交套数为1572套。7月26日~8月8的两周内，北京一手房成交套数大幅度增长，主要原因是几个热销楼盘的入市带动起来的，如保利茉莉公馆、万科长阳半岛、国风上观等。

　　这两周成交量的上升，对早已疲劳的北京开发商的定价心理产生了虚假繁荣的引导作用，他们误以为市场已进入热销阶段，导致8月楼盘价格上涨。

　　最典型的代表为北京房山地区的阳光邑上、绿城百合公寓和天恒乐活城三个楼盘，在房山地区的万科长阳半岛热销后，8月，同区域三个楼盘的销售均价均提升了近10%。

　　之所以认为7月26日~8月8的成交回暖是虚假繁荣，杨明丽认为一个重要的佐证是，在这几个热销楼盘售尽后，市场成交量重新回归原态，如8月9 日~15日一手房成交量降至992套，向几大热销楼盘推出前的周成交量靠拢。中国指数研究院指数研究中心研究副总监何田在接受记者采访时也基本赞同杨明丽的观点。

　　在接受《每日经济新闻》记者采访时，广东刀客地产研究机构总经理谢逸枫认为：“随着政策进入平淡期，加上‘金九银十’即将到来，开发商此时选择涨价，主要目的是试探市场。如果房价上涨还有人购买，说明房价下降的可能性不大。”

　　至于霞公尊府天价开盘的现象，杨明丽认为，主要是一种逆市一搏的心理。同时，对于高端楼盘，降价会对其品牌形象带来恶性影响。

　　但据本报记者调查，时下北京高价开盘的楼盘，其销售表现一般。除了霞公尊府开盘近半月无一套成交外，7月29日，首创禧瑞都以均价69268元 /平方米推出了186套房源，目前仅成交25套；7月底以近6万元/平方米开盘的红玺园，在166套可售房源中，只成交了8套。

meng-h

深圳60个大项目集体开工 投资总额逾千亿元
http://www.sina.com.cn  2010年08月26日 03:25  中国证券网
8月25日，在深圳经济特区成立30周年“十大民生项目” 开工仪式保障性住房项目分会场——龙华保障性住房0008地块，一些挖掘机准备开工本报传真图

　　深圳经济特区今天迎来三十周年的生日。为此，深圳市政府昨日派发“大红包”，同时启动五个领域六十个大项目，总投资逾千亿元。有关专家认为，大规模投资项目的启动，将为深圳经济的再次腾飞注入新动力。

　　记者 潘建

　　深圳市市长许勤昨日在开工仪式现场介绍说，这六十个项目包括自主创新、产业发展、社会民生、城市更新、基础设施五大领域，总投资1053亿元，预计今年完成投资近200亿元。

　　在自主创新领域，中兴通讯将投资1.6亿元，建设新一代移动通讯系统设备与终端国家工程实验室。重点围绕TD-SCDMA及其后续演进需要的关键技术，推进系统的快速的产业化和商用化。

　　在产业发展方面，比亚迪将投资230亿元，建设分布式电源研发及应用基地。以铁动力锂离子电池为基础，主要应用于电动车、储能电站和光伏电站等新能源产业体系。此外，信立泰将投资7.8亿元建创新药物产业化基地。和而泰将投资2.35亿元用于智能控制器生产基地建设。

　　在社会民生方面，深圳市住房建设局将联手万科在龙华建设保障性住房。拟建建筑面积215674平方米，住房4000套。总投资7.6亿元。

　　在城市更新领域，招商局将投资超过300亿元，对太子湾片区综合开发、蛇口网谷、海上世界综合体三个项目进行更新。

　　在基础设施方面，盐田港将投资38.38亿元建设深圳港盐田港西作业区集装箱码头工程。

　　许勤表示，上述项目体现了深圳转变经济发展方式的坚定决心，也展现了深圳未来三十年发展的巨大潜力和美好前景。

　　“深圳的投资拉动远低于全国平均水平，常年保持个位数的增幅。”深圳市委党校副校长谭刚向记者表示，在这种情况下，深圳开始学习北京、上海、天津等的经验，希望通过一些大项目投资带来经济的长期可持续增长。

　　谭刚表示，从投资的结构来说，许多项目都是战略性新兴产业，通过这样的投资计划，可以促进新的产业体系形成。

meng-h

万科A(000002):要做"赚钱的保障房","鸡肋"成"避风港"

    ■第一财经日报
    户型标准化加收益快速化, 不断扩大的保障性住房建设给万科的住宅产业化理
想提供了又一个"试验田".8月25日,由万科承建的龙华保障性住房项目开工建设,这
也是深圳有史以来最大的保障性住房项目.
    与以往不同的是,龙华保障性住房项目将率先运用"工业化"生产方式建设.万科
集团总裁郁亮在开工典礼上表示, 万科将力争把该项目打造成为住宅产业化的示范
项目和全国保障性住房的标杆.
    从公益性探索到大规模商业开发, 万科开始尝试将保障性住房项目列入公司未
来利润增长点之一.郁亮在8月10日中期业绩推介会上透露, 万科将本着对股东负责
的原则, 把保障性住房作为业务项目运作,而不是作为公益项目运作,今年计划开工
建设100万平方米保障性住房.
    利润约3%成重要业务模块
    龙华保障性住房项目被深圳市政府定位为公共租赁住房,首次采用政府主导,企
业参与的代建总承包建设模式,并打破户籍界限面向需求者.项目总建筑面积约21万
平方米,计划2012年7月交付使用,总投资约7.6亿元.
    在此之前, 万科已竣工和在建的各类保障性住房共159万平方米,包括配套商品
房, 限价房,经济适用房,廉租房和公共租赁住房,比如限价房中的天津新里程项目,
经济适用房中的武汉青山区项目.
    值得一提的是,作为跟公租房有部分类似的廉租房开发实验,万科2006年利用通
过招拍挂获取的自有土地投资4600万元打造了广州万汇楼项目, 以低租金面向周边
低收入务工人群,新毕业大学生等出租.项目于2008年交付使用后,出租率接近100%,
被广东省建设厅列入"面向低收入群体租赁住房试点项目".
    但由于是万科自身的实验行为,万汇楼项目并未享受政府的任何优惠措施.万科
董事局主席王石当时曾坦言:"这只是一个实验, 最终能否推广,并且良好运作,现在
还没有答案."
    有媒体援引开发商根据现有租金收益情况的计算结果称, 万汇楼的建筑成本可
在25年后全部收回.如果按照70年使用期为限, 该项目在剩下的45年时间内,理论上
可以收到8280万元的租金收益,而平均每年收益为118万元,年平均收益率仅为2.6%.
这对于开发商而言,并不算是一笔很划算的账.
    万汇楼项目的经济账直接对万科产生不小的影响, 时至今日王石似乎已经找到
了答案. 他近日在接受《第一财经日报》采访时谈到了万科在保障性住房方面的一
些思考,"万汇楼项目从短期内看来肯定是赔本的,所以我强调的是公租房,而不是廉
租房."
    在王石看来, 万科在廉租房方面的优势不大,因为廉租房就是靠拼成本,而拼成
本不是万科的强项,"万科的优势是房子就要绿色环保节能,又要全面推行精装,同时
还经济实用."
    与有些人认为开发商参与保障性住房建设是"赔本赚吆喝"不同, 王石从未讳言
中低收入人群住宅的盈利空间.他在不同场合都表示,为中低收入人群盖房子也可以
赚钱.他向本报表示,万科在保障性住房方面分为两块:公益性项目和商业性项目.
    万科董秘谭华杰在8月10日接受多家媒体采访时坦言,万科在积极参与保障房的
建设,它会成为万科未来一块重要的业务.
    对于保障性住房的投资收益,谭华杰说:"基本上现在全国的规则都差不多,利润
大约是3%以内, 另外还有一些项目管理费.我们算过,做保障房项目本身要赚钱是件
不容易的事情,我们首先要做到不让股东亏损,这是一个底线."
    在保障房项目中推广住宅工业化
    在很多业内人士看来, 万科积极参与保障性住房跟其一直探索的住宅产业化模
式直接相关.谭华杰在上述场合直言,保障性住房能否取得良好收益仍需要验证,"这
也是为什么我们现在希望它是一个更工业化的原因.如果跟工业化结合比较紧密,实
际上我们也会有一个附带的收益在里面."
    龙华保障性住房项目是万科在深圳首次参与的保障房项目. 万科集团副总裁兼
深圳分公司总经理杜晶在开工仪式上称,该项目将像造汽车一样造房子,不但可缩短
工期,还可解决劳动力紧缺等问题.
    谭华杰说, 其实保障性住房非常适合做工业化,这是由它的特点决定的.他的依
据是,保障性住房首先在户型方面要求高度标准化,这种标准化甚至可以让它的品质
更加有保障, 采购成本更低;保障性住房通常需要有更快的效益,一个项目往往要求
包括装修的一两年内必须能够入住,传统建筑方式对此并不容易做到;政府还会在节
能环保方面提出具体要求,而工业化在这方面的优势非常显著.
    但这似乎不是唯一重要的理由.在国家加强房地产市场调控背景下,曾被视作利
润"鸡肋"的保障房逐渐成为开发商的新选择,绿地,中海,保利,栖霞建设都已宣布进
入保障房建设领域,绿城集团甚至成立了专门的公司主导运营.
    一个不争的事实是, 开发商进军保障性住房虽然利润较低,但却可以在信贷,土
地, 税收等多方面获得不少政策支持,尤其是不会占用过多的开发资金,市场风险较
低,堪称开发商在房地产市场低迷时的"避风港".
    万科向本报提供的资料称, 随着近年来保障性住房占城镇住房建设总量比重日
益提高, 开发企业也需要考虑新的业务模式.例如在北京,上海等房价上涨较快的城
市, 未来新建保障性住房的规模可能会超过商品住房.参与保障性住房建设,对于探
索未来新形势下的业务发展思路有重要意义.
    但谭华杰表示, 相对于其他开发商,万科在保障性住房方面有着更多优势.一方
面万科在小户型住宅设计建造和综合社区开发方面已经非常成熟, 另一方面是万科
多年来在公共租赁住房运作方面一直在实践.更重要的是,万科在住宅工业化方面已
经走在了同行的前列.
    而随着国家住宅产业化的推进, 保障性住房产业化方式开始成为行业讨论的热
门话题.有媒体称, 按照产业化方式建设的保障性住房项目,万科还能收到一笔产业
化补贴,约每平方米300元.但记者并未能对此获得证实.

meng-h

《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产:成交量回升将导致房价过快上涨

    ■广发证券
    上周,我们组织了广深地区房地产联合调研,主要观点如下: 市场回暖,既有价格
回调的因素,也有部分观望需求转入购买的原因;9月份之后,商品房供应量将加大,成
交量将继续回升,预计幅度在30%左右;房价将小幅上涨,我们担心政策的再次加码.因
此,我们建议投资者不能过于乐观.
    广州合富辉煌黎文江观点: 成交量逐渐回升成交量回暖原因:主要是政策调控下
价格下降所致.广州均价难以下跌:与2007年一经调控价格就回落不同,这次广州房价
一直围绕在1.1至1.2万元/平波动,价格难以下降.成交量继续回升:目前情况类似于2
008年,成交量逐步回升,预计后续成交量有30%左右的环比增长.
    中原地产周曜观点: 政策调控难放松关注9月房价走势:9月份将是个比较重要的
月份.现在担心9月份太热,导致开发商定价出现非理性,从而使得政策再次调控.
    万科谭华杰关于市场走势观点: 房价走势至关重要9月份成交关键:如果9月份市
场能够务实, 保持冷静,对商品房销售价格做出谨慎的判断,在供应量增加的情况下,
价格有一定的回落,那么接下来半年到一年的时间内将会保持乐观的看法; 如果出现
非理性的情况,则对明年做出不乐观的判断.
    万科调研纪要:万科重回增长之路(详见正文)
    调研结论:通过对一线房地产企业的调研,市场专家的座谈分析,以及我们草根调
研所获得的信息,我们得出了以下几个调研结论:
    (1)9月份楼市表现很可能超出市场预期,房价可能小幅上涨.
    (2)结合最近政策不断释放出的信号,我们担心,房价的上涨可能会引来新一轮的
政策调控.
    (3)对投资者而言, 面临的状况可能是,楼市向上,而政策向下,这类似于2009年8
月份至2010年4月份的状况,因此,我们认为,在这种背景下,房地产股难有大的市场行
情.

meng-h

万科6.53亿夺福州CBD两商业用地 楼面价4992元/平

2010年08月25日09:54  来源：人民网-房产频道
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        E-mail推荐:  

　　人民网讯 8月24日，福州北江滨商务中心5幅地块成功出让，本次出让的地块中，多幅地块为商务办公、酒店、商业用地。其中万科以6.53亿元摘得北江滨B8、B10地块，住宅楼面价4992元/平方米。

　　据介绍，昨日共有8家开发商参加了竞买，其中有来自北京、天津、深圳、哈尔滨、泉州、江西的外地开发商报名参与。

　　其中闽江北岸中央商务中心B8、B10整体出让，地块面积38.1亩，这是目前中央商务区首次出让商住地块，该地块经两轮举牌，以总价6.53亿元，被万科集团全资子公司福州市万榕房地产开发有限公司收入囊中，楼面价4992元/平方米，亩单价1714万元。

　　资料显示，闽江北岸中央商务中心B8、B10整体出让地块，出让面积25399平方米，合38.1亩。根据规划指标要求，B8容积率不得高于 5.5，B10容积率不得高于4.8；B8商业形式应为集中式商业，商业面积控制在10000平方米以下，B10商业形式应为集中式商业，商业面积控制在 10000平方米以下；B8建筑高度不得高于180米，B10建筑高度不得高于150米；B10应配置社区服务中心1处，包括居委会200平方米，社区文化活动站300平方米，公共停车位20个，公厕60平方米。

　　而昨日，另外3幅中央商务区地块全部成功出让。闽江北岸中央商务中心B6地块，面积28.23亩，经过39轮竞价，由福建高。 佳房地产以4.2亿元竞得，楼面价3433元/平方米，亩单价1488万元，溢价率85％。

　　中央商务中心B9地块，面积19.34亩，通过46轮竞价，由省六建集团以总价2.7亿，楼面价2464元/平方米购得，亩单价1396万元，溢价率达131％。

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万科代表“说漏嘴”:魅力之城二期几乎家家裂缝(组图)
2010-08-28 13:22:00　来源: 半岛网(青岛)　跟贴 0 条 手机看新闻
万科代表“说漏嘴”:魅力之城二期几乎家家裂缝(组图)
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　　专题报道：青岛万科身陷“裂缝门”>

　　半岛网8月27日讯 半岛网8月25日报道了《魅力之城天花板裂缝长6米 万科称非质量问题》一事，27日，万科魅力之城M先生（应当事人要 求采用化名）又向记者提供了一盘自己与万科代表就房屋裂缝问题谈判的视频。视频中，万科方面的谈判代表称万科魅力之城项目二期，因为 地暖问题造成的地板裂缝，“几乎家家都有！”而记者从万科魅力之城售楼处得到的说法是，万科魅力之城二期普遍采用地暖，总户数1000多户。

　　“裂缝门”引网友议论：要维权太难了

　　作为地产一线品牌万科进军青岛的第一个项目，魅力之城出现房屋裂缝的消息，在半岛网论坛引起了不小的关注。网友们在质疑万科产品 质量的同时，也感叹，房产维权的艰难。

　　网友WOODKEY说：“晕，这大的裂缝啊，看着怪吓人的。”网友“天天向上2009”认为这样的事情不值得大惊小怪，“……你也别看是多 大的企业，现在都是劳务分包的，工人都是一样的工人，甚至万科找的工人还不如其他工地的素质高呢。你再看他的广告投入，其他投入，都 记在房价中了，说白了，都是买房者给买单了。 ”

　　网友“青岛速冻玉米”说：“要想维权太难了，时间精力耗不起啊”网友“战歌斥候”则表示了对万科等大牌地产企业的失望：“现在发 现，大牌子也是靠不住的 ！”

　　录像记录万科代表“证词”:魅力之城二期几乎家家裂缝

　　27日上午，记者从魅力之城业主M先生处得到了一段视频，M先生说，这段视频是今年早些时候，他与万科方面的代表就房屋裂缝赔偿问题 进行谈判的录像。M先生说，录像中，万科代表亲口“承认”，万科魅力之城二期几乎所有的地暖房都出现裂缝。

　　记者打开该视频，在19分45秒至24分30秒之间，确实有自称万科代表的男子表示，魅力之城二期采用地暖的房子几乎都有裂缝。视频中， 一位女士表示，她们家楼上邻居家的地板上有大大小小的缝，有明显的用水泥修补过的痕迹。一位身穿白衬衣的男子马上解释，这种缝隙在“ 咱们小区”（魅力之城）直到二期，几乎是每一家都有这种缝。他表示，这种事情，是因为地暖造成的，万科方面与质检站达成了共识，这种 问题属于质量通病。当该女士询问，如果楼上邻居家漏水，自己家会不会也会泡水时，白衬衣男子先表示很有可能，然后又表示，只要是地暖 跑水，泡下面的可能性几乎是百分之百。他随后解释说，楼板除卫生间外，其他部分没有硬性的防水处理要求。他甚至见过10多楼跑水，一直 淹到2楼的。这之后，“万科代表”承诺将业主的要求向公司反映，他同时表示，业主提出的按照房价的15%进行赔偿，是肯定做不到的。

　　看完视频后，记者拨打了万科魅力之城的售楼处电话，接电话的工作人员告诉记者，万科魅力之城二期共有房源1000多套，全部是地暖房 。

　　下午，记者联系到青岛万科地产有限公司的张晓康核实上述情况，他表示，根据万科有关规定，只有公司的新闻发言人才能回答记者提出的问题，而青岛万科的发言人回家探亲，要下周一才能返回，他拒绝向记者提供该发言人的联系方式。

　　专家：地暖裂缝可以减少和避免

　　27日下午，记者就地暖裂缝问题请教了青岛建筑监理行业的专家刘女士。刘女士介绍说，现在青岛楼市中采用地暖供热方式的楼盘越来越 多，也有不少出现地暖裂缝的，也引起一些业主的担忧，比如这些裂缝是否会对建筑房屋质量、耐久性存在危害，这一方面，业内尚没有定论 ，如果地暖裂缝和其他原因造成的裂缝同时存在，判断起来就更加复杂。可以肯定的是，地暖裂缝一般会沿着地暖管道的铺设轨迹出现不会出 现贯穿整个地板的直线形裂缝。

　　刘女士介绍说，从理论上，地暖裂缝是可以减少和避免的，而这与施工队伍的专业性和认真负责的态度是有关系的。她解释说，出现地暖 裂缝的原因有很多，比如实际施工时个别建设单位由于考虑经济投资和标高的原因往往省去了找平层的施工，使得保温层材料的基层不能完全 平整，地暖盘管在布设时，工人由于对塑料管材的性能掌握不熟练，容易发生在浇注填充层时，保温层不平或地暖管在局部翘起，给下一道工 序的填充层浇注留下隐患，地暖的伸缩缝如果放置不直或不平，骑在管道上造成的地面裂缝等，另外，地暖管材布设是有环境温度要求的，加 之柔性管道本身具有记忆性，浇注填充层的时间、温度、湿度，及后续的凝固时间，如果考虑不够，也必然会导致地面裂缝。


　　刘女士告诉记者，她们监理的地暖项目，会对施工单位做严格要求，比如地暖敷设前应当先行施工找平层，严格按照工艺要求验收，并保 证基层的平整度，待找平层凝固硬化后方可敷设保温层、地暖管布设时应避免环境温度过低和雨天作业、地暖管道固定时一定要平实，牢固。 严禁管道翘起。在填充层作业时应当配合检查，切不可存在管道漂起的现象，以免管道上部的混凝土部分不够规范的厚度，影响装修和后续使 用、膨胀缝材和边墙保温不可省去，纵伸大于6m或30m2的空一定要布设。可将3cm宽的苯板条按照管间距挖出半圆卡在管道上，用手压实，力求 作到直、平、实等。但在实际操作过程中，一些企业或单位出于成本、进度等考虑，也会存在一些不规范的做法，这可能是造成部分项目地暖 裂缝过多的原因。

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：万科Ａ(000002):赢得客户信赖
    万科给人最深的印象是什么？
　　其实，并不是它的具体楼盘，也不是它的股价涨跌，而是这个特立独行、爱做反常和超前之事的企业，赋予其产品的竞争优势。
　　万科的产品，似乎被注入了精神内核，在每个阶段，它们总是有需要彰显的理念，而这些东西恰恰又与城市住宅需求者的消费感受暗合。
　　对应的则是万科出售的房子，自然而然地继承了如下的基因："非暴利和阳光诚信"、"受宏观调控影响小，针对首置和改善性的刚性需求"、"减少二次污染，降低能耗，帮助客户节约资金成本和时间成本"。
　　于是，万科开发的物业，无论在哪个城市、哪个区域，无论是高档住宅、城市金色系列，还是城郊城花系列或者郊区的四季系列，总是比其他竞争对手的产品要显得贵一些，可是市场却依然买账。
　　在深圳，万科第五园内的普通住宅，在2010年地产调控的情况下，售价仍然可以达到2万元/平方米，比附近的楼盘贵20%左右，虽然位置在郊区，周边环境还不太好。而针对刚性需求设计的中小户型，也让万科在本次地产调控中取得了远好于行业增速的销售数据，万科1~7月累计销售收入452亿元，同比增长26.04%。
　　根据盖洛普公司的2002~2009年的跟踪调查结果，万科2006年和2007年客户满意度达到了历史上的制高点，分别达到87%和89%，至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。
　　但是，2008年和2009年，万科的客户满意度下降到了2002年的水平，但是当时万科经历了一系列的公关危机，公司也出现了净利润8年高速增长后的首次负增长。
　　其时万科与目标购房者在价值理念上的分裂，影响了产品的竞争力。不期而合的是，2008年、2009年万科的股价都低于2007年。
　　如万科总裁郁亮所言，万科失去了2008年。但是万科的基因优势，不会轻易改变。万科在地产开发上的前瞻眼光，正在为它的产品寻找新的内涵元素。
　　其中包括公司董事长王石2009年12月在哥本哈根会议上抛出的"万科2010年将撤出毛坯房市场"的计划。力推精装修房，追求低碳环保，已经继续回归到可以直接附属在产品身上的"理念"轨道上来。
　　最近，万科明确要涉足商业地产，发展与普通住宅配套的商业物业，应该也与目标购房者对生活在城市综合体中的追求不无关系。
　　对此，万科方面表示："多年来对市场的细致观察和认真研究，保证万科对于客户需求有清晰的认识，未来将在保持主流市场定位的基础上，继续提供适应客户需求的产品和服务。"或许，万科要保住城市主流开发商的地位，不能不融入到城市综合型增长的主流模式中去。

【出处】投资者报

meng-h

多空博弈房价走向 部分城市已现反弹
http://www.sina.com.cn  2010年08月31日 01:52  第一财经日报

　　黄树辉

　　中国楼市从来不缺新鲜事，眼下房地产市场似乎再次上演“悖论”——就在市场刚传出监管层要加强商品房预售资金监管和三套房信贷新政的节骨眼，部分一线城市和二、三线城市的楼市成交量却逆势大幅上涨，一些地方的房价也纷纷反弹。

　　让购房者更加心慌的是，一些开发商目前竟以涨价探测市场走向，为了即将到来的传统旺季“金九银十”，不惜高价推盘。

　　多个城市房价逆势反弹

　　房价反弹首先从成交量放大开始。据中国指数研究院8月30日发布的最新市场报告，在8月最后一周监测的35个城市中，半数以上城市的楼市成交面积环比出现上涨，其中宁波上涨最为明显，涨幅达125.14%。

　　在监测到价格的34个城市中，有17个城市的房价出现不同程度上涨，其中武汉涨幅最大，环比上涨46.5%。一线城市上海和广州的房价分别环比上涨7%和2.54%，二、三线城市中的苏州和合肥房价分别环比上涨11.70%和2.18%，三亚、海口和兰州则分别环比上涨了46.06%、 12.79%和4.84%。

　　上海楼市也面临不小的压力。根据佑威及楼市专评网联合提供的数据，8月23日至29日全市商品住宅成交均价为21333元/平方米，环比前周进一步上涨6%，突破2.1万元大关。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，随着“金九银十”传统销售旺季的临近，部分销售单价在2万~3万元之间的中高档项目开始相继入市，从而带动整体市场成交均价上扬。但值得关注的是，上海市商品住宅成交面积为17.4万平方米，仍比前一周有1%的涨幅，这已是连续第三周住宅成交量维持在17万平方米左右。

　　而在被视为国内楼市风向标的深圳，一手房价格连续出现回升迹象。8月16日至22日深圳一手房市场共成交843套，继续大幅增长，与前周环比大增72.4%；成交均价再次重回2万元/平方米的水平之上，达到2.1368万元/平方米，环比大涨18.6%。

　　万科董秘谭华杰在接受《第一财经日报》采访时认为，部分城市房地产市场出现的成交量放大和价格反弹，主要是因为近期开发商推盘增多导致市场供应随之增加，开发商和购房者的观望局面都有不同程度的松动。

　　值得关注的是，部分开发商近日逆势涨价。媒体报道称，8月份某房产网在广州抽查100个楼盘中有24个楼盘出现涨价；北京饭店二期公寓“霞公府”单价从每平方米7.2万元刷新到了最高13.7万元；济南恒大绿洲、恒大名都知名楼盘将折扣从8.5折提升到8.7折。

　　广州刀客地产顾问机构董事长谢逸枫则向本报表示，目前开发商也不知道如何定价才是购房者出手的心理底线，部分开发商在销售旺季到来之前逆势涨价，主要目的是试探市场，也有部分开发商会利用旺季快速推货和去化存货。

　　楼市未来风险增大

　　不过，这并不意味着市场将出现反转。世联地产首席分析师王海斌向本报表示，目前部分城市商品住宅成交量触底反弹的现象，说明市场信心逐步回升，但鉴于价格尚未真正松动，这种反弹的态势可能不会长久。

　　但也有市场分析认为，房价短期内仍实难下跌，甚至会在传统销售旺季的9月和10月出现进一步上涨。毕竟目前每个地区的楼盘仍个个人气飙升、销售火爆，地产龙头万科杭州三楼盘齐开一天售出12亿元，上海也再次出现“日光盘”。

　　招商地产营销中心总经理王钻在接受本报采访时说：“尽管近日市场成交回暖迹象还不能说是市场回暖，但从招商地产七八月份的销售情况来看，市场比上半年情况好转很多。但现在是一切以政策为导向的市场，对下一步还很难做出准确的预估。”

　　王海斌说，根据世联地产对2007年“9·27新政”后市场状况分析，房地产市场在调控之后通常会由价格坚挺到成交量首次触底，然后出现价格下跌、成交量二次触底回升，最后才会出现价格真正触底。

　　广发证券的地产研究组在8月下旬通过草根调研之后撰写的报告称：“9月份之后，商品房供应量将加大，成交量将继续回升，预计幅度在30%左右；房价将小幅上涨，我们担心政策的再次加码。”

　　谭华杰对市场走势的看法是，看房价走势，9月份成交是关键。“如果9月份市场能够务实，保持冷静，对商品房销售价格做出谨慎的判断，在供应量增加的情况下，价格有一定回落，那么接下来半年到一年的时间内将会保持乐观的看法；如果出现非理性的情况，则对明年做出不乐观的判断。”不过，谭华杰也强调，“随着市场供应量的大量增加，房价下行比上涨的可能性更大一些。”

　　尽管如此，部分城市成交量放大和价格反弹正在让未来楼市变得更加扑朔迷离。从万科董事局主席王石近日在杭州的表态“楼市观望低谷期已过”和黑石等国际资本近期曲线抄底中国楼市的事实基本可以预测，楼市风向已出现微妙变化，风险也随之增大。

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中小开发商资金“告急” 以股权换资金成风
以股权换资金成风
作者万晶
时间2010-08-31 23:17来源中国证券报·中证网
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　　“我们在西安有块好地皮，缺少资金开发，急需找到投资方合作。”深圳一家中型房企项目部负责人李方（化名）近来十分繁忙，四处找钱，不仅找了其他地产公司，还拜访了多家投资公司、信托公司甚至民间借贷机构，面对飙升至20％的融资成本，李方很无奈。

　　中小房企遭遇融资难

　　李方所在的公司前几年在西安买了块地，位置在核心地段，之前西安房价一直相对平稳，去年以来涨幅较大，公司今年打算开工，却突然遭遇房地产调控政策，中小房企融资不那么方便了。

　　眼下很多房地产公司开始遭遇资金紧张问题，一些项目被迫寻找合作方共同开发，而有资金实力的合作方提出的条件却越来越苛刻，民间借贷的利率也大幅上升。

　　李方找到信托公司，发现融资成本已经接近年息20%了，而民间借贷利率更是在此之上。“还是考虑找个投资方合作开发，以出资比例分享项目股权。”李方表示，信托和私募机构借款利息太高，只有这种方法，才能有效降低房地产企业风险。

　　据了解，在银行信贷额度控制、对中小房企开发贷款有所收紧的背景下，信托公司成了香饽饽。与最近信托产品接近年息20%的融资成本相比，上半年其成本还仅12%-16%。

　　“如果加上开发商从信托公司争取到融资的隐性成本，很多项目的融资成本甚至高过20%。”深圳一位信托业人士指出，信托公司的融资成本正有逼近民间借贷的趋势。与此同时，银监会日前要求银行将之前的银信理财合作业务中，所有表外资产在今明两年全部转入表内，并按150%的拨备覆盖率计提拨备，使得地产企业曲线融资雪上加霜。

　　有股份制企业贷款部审批人表示，中小房地产企业风险相对较大，如果申请开发贷款，利息需要上浮相当大的比例，不然很难通过审核。深圳有国有股份制银行也表示，若有信用好的机构出面担保，利息上浮幅度才能小一些，而这种信用好的担保机构，基本是指央企和大型上市公司。央行的统计数据表明，二季度以来房地产企业融资渠道出现了较大变化，今年第二季度银行开发贷款新增1200亿元，远低于2009年同期的3800亿元。

　　中小房企资金链率先遭遇困难，一些交易所开始出现挂牌股权转让的中小房企，部分竞争力弱的开发商也靠直接出售其股份来填补资金缺口。

　　银河证券房地产行业分析师潘玮认为，受制于调控政策，目前房地产公司主要通过“合作”方式，让渡一部分土地权益，或在不影响控股的前提下出售股权来获得资金。

　　现金回笼压力骤增

　　资金压力逐渐显现，借助近两个月成交回暖之势，开发商逐渐开始将一些之前延迟上市的项目推出。

　　8月第一周，广州就迎来数十个楼盘开盘，包括翰林8090HOUSE开盘、逸彩新世界、金地荔湖城推新品、龙光萝香悦山开放板房。不仅看楼人气增加不少，成交数据也呈现上涨势头。

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):传8月单月销售破百亿,中国地产新纪录?

    ■每日经济新闻
    2010年8月,注定会被万科乃至整个中国房地产业铭记.
    20多天前,万科总裁郁亮在万科半年报发布会后接受媒体采访时,略显低调地表
示:"我认为万科下半年单月销售过百亿元是有可能的."
    话音未落, 这句话就变成现实.昨日(9月1日),《每日经济新闻》记者从多个渠
道获悉,8月份万科的销售突破百亿大关,成为我国第一个单月销售突破100亿元的房
地产企业,创造了中国房地产市场新的纪录.
    8月份销售超百亿
    "万科8月销售超过100亿元!"9月的第一天, 一则令人兴奋的消息在业内通过网
络迅速传开.
    即使在市场火爆的2009年, 万科也未能实现单月80亿元以上的销售额.如果8月
真能破100亿元, 不仅意味着万科创造了新的单月销售纪录,也改写了整个中国房地
产行业的历史,成为第一家单月销售额破百亿的房地产企业.
    对于这一消息的真实性,一位权威人士昨日向《每日经济新闻》记者证实,截至
2010年8月31日, 万科集团在当月已经实现了超过100亿元人民币的销售业绩.不过,
对于具体数字,有说115亿元,也有说118亿元,目前为止未有定论.
    "118亿元也很吉利嘛,但这并不影响新纪录的诞生."上述人士称.
    随后,记者又联系上万科董秘谭华杰.
    "呵呵,超百亿这个不好说,以公告为准吧."谭华杰在接受采访时显得十分谨慎,
并未直接承认"破百亿"传闻,但言语间显得心情颇为舒畅.
    谭华杰进一步表示,8月份的最新销售业绩,会在最近几天发布公告,根据信息披
露原则,在公告出来之前,公司任何人都不能对外发布数据.
    公开消息显示, 8月份,北京万科·长阳半岛开盘377套房源,4500人参与摇号买
房,供需比达1:12.开盘当天377套房源全部售罄,成为"日光盘",销售额12亿元.
    8月21日,万科杭州三大楼盘万科·西溪蝶园,万科·公望,万科·金色家园集中
面市,推出369套房源,日销售额破12亿元.
    "全年800亿"几无悬念
    今年前6个月, 万科实现销售业绩368亿元,让其"全年800亿"的销售目标一度遭
受质疑.根据万科公布的最新数据,前7个月销售金额为452亿元.
    如果加上8月份的110多亿元, 今年以来万科已累计实现销售金额逾560亿元.接
下来是"金九银十",万科全年800亿元的目标再次令人期待.
    "按照万科这种销售势头, 在全年尚余4个月的情况下,加上传统的^金九银十^,
今年业绩超过去年的634亿元指日可待,800亿元的目标也应该不成问题,情况好的话
,甚至可能达到1000亿元,这并非不可能."太和投资管理公司投资总监王亮昨日对《
每日经济新闻》记者如此表示.
    对此万科董秘谭华杰还是十分谨慎地表示:"这和市场有关系, 只能说从自身做
起.万科顺应调控政策,制定了比较合理的销售策略,6月以后的几个月销售比较密集
,是推盘高峰,因此公司预计,下半年某一个月会有可能销售上百亿元."
    "至于全年是否能达到800亿元,目前也不好说."谭华杰笑言.
    虽然万科官方因为种种原因没有直接承认"破百亿", 但《每日经济新闻》记者
从多方了解的情况来看,万科内部已开始表现出兴奋.
    "万科所有员工看到公司销售纪录屡创新高, 都难以抑制住内心的兴奋.总裁郁
亮更是给每位员工发了一封内部感谢信."一位万科内部人士透露.
    据悉, 郁亮在给员工的信中表示,尽管市场面临调控,但万科在全体员工的努力
下,创造了新的历史和纪录,对每一位员工的努力表示感谢,希望未来再接再厉,取得
更好成绩.
    8月楼市整体回升
    刚刚过去的8月是楼市传统淡季,但在今年,内地楼市一反常态,呈现回暖迹象.
    德邦证券的"房地产行业周报"显示, 其重点监测城市的整体成交量继续环比回
升,环比增长1.12%.其中环比增幅最大的是宁波,福州,北京,分别为125.10%,120.95
%, 48.22%.总体来看,8月整体销量回升约24%,与7月整体销量环比回升6%相比,可谓
大幅上升.
    中国指数研究院9月1日发布的统计数据也显示,不少城市出现量价齐升的态势,
更有不少开发商趁势在8月略微提高售价.
    中指院重点监测的十大城市平均价格同比上涨45.08%.其中, 北京涨幅最大,同
比上涨71.84%,武汉涨幅最小,但也达到24.75%.
    楼市回暖,引发了市场对于调控进一步从紧的预期."一方面是调控逐步深入,另
一方面却是市场回暖,前期压抑已久的需求大量释放."王亮担心,如果反弹现象持续
下去,很可能会诱发更严厉的调控措施出台.
    但也有分析认为, 调控效果已初步达到,投机炒房行为被大大挤压,随着各种保
障性住房建设措施落实,调控效果将进一步显现.