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王石黄怒波分享登顶珠峰感悟(实录)http://www.sina.com.cn  2010年06月07日 20:52  新浪财经

　　“巅峰对话——海拔8849” 王石、黄怒波登顶归来主题分享活动于2010年6月7日于北大光华管理学院举行。上图为王石黄怒波巅峰对话现场。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　新浪财经讯 “巅峰对话——海拔8849” 王石、黄怒波登顶归来主题分享活动于2010年6月7日于北大光华管理学院举行。上图为王石黄怒波巅峰对话现场。
    以下为对话实录：
　　主持人：各位朋友大家晚上好，看看我们的题目是叫海拔8849，一定要相信您眼睛，地理学是8848，为什么是8849？因为正好是我们两位嘉宾刚刚登顶珠峰再加上一个人的高度，高度代表什么，代表人的精神高度，代表人的责任和信念高度，这个高度下山以后会给我们什么体会呢，我们今天有请王石和黄怒波先生跟一起我们回顾一下。
　　正式开始我们讨论之前问大家一个问题，我们是在北大展开我们两位登山英雄回来以后正式，也是第一场讨论和论坛，为什么选择北大，大家有没有想过，为什么？
　　观众：山鹰社。
　　主持人：是因为这个原因吗？直接原因是因为有一个北大校友。
　　黄怒波：这个对话不是在这儿，是在珠峰南坡就开始了，我们跟王石经常在一起议论这个问题，我们谈到为什么要登山，很多人觉得不理解，觉得你们就是有钱，或者好玩或者要出风头，这个我们跟外面讲不清楚，但是我们两个之间谈的很深，其中探讨到山鹰精神的问题，我们最早民间登山是从山鹰社开始的，但是他们不幸遇难了，我们探讨这种精神对我们有没有用，对这个民族，我们商量他是老大哥了，我们回去应该讨论，我们山鹰还能飞多高，是7000米还是上珠峰后面讨论了很多问题，这个对话应该从尼泊尔珠峰南坡就开始了。
　　主持人：山鹰能够飞多久，我们能不能用掌声回答一下。
　　用掌声回答是他们的信心，不过对于两位都不是第一次澄珠峰，包括有失败的记录，包括王总两次登珠峰都成功了，为什么已经成功了之后还再登一次。
　　王石：登珠峰现在作为单人来讲次数最多的是尼泊尔夏尔巴人，登山向导，刚才讲这个今年2010年是中国人登顶珠峰50周年，现在登山运动已经是 200多年了，真正作为中国人作为民间式运动攀登也就是20年的事情。20年之前中国人登顶珠峰50年基本上是属于国家行为，是国家组织登山队专门培训训练来登珠峰，像西藏队，但是这些都是国家意识，作为一项民间运动，体现民族的东西，真的是从改革开放以来从北大山鹰社开始，我登山是登了十年，我登山过程中是潜移默化受登山社的影响，当然不是珠峰，但是登了很多6千、7千米的山，我们显然受到山鹰社的影响，在万科工作的曹俊是山鹰社的社长，现在也是深圳户外协会的会长，他志愿终身推动中国的户外运动，探险运动，北大的山鹰社这种挑战人类极限，不满足自我，探索未来，可能未来是要付出代价，但北大山鹰社承担这样一个角色。在山鹰社队员登山遇难后，我们在德国，我记得很清楚，看到网上可以说基本是90%以上的是负面的东西，你们都是各地状元，考上北大这样年轻献出生命值得吗，现在是独生子女，还是都有父母，你们还没有给社会做贡献就走了，你们是国家栋梁，你们没有为社会做贡献就遇难了，你们为国家负责任了吗，但是忽略了一个东西，我们人类跟动物最大区别是什么，就是不满足自我，现在，一直往前探索这个才是人类区别于动物脱颖而出的本质，所以在登月探索火星，美国宇航局航天飞机出现灾难，但是探索并没有停止，改革开放本身就是一次人类的解放，北大山鹰社作为人尊重自己，用生命探索未来，不满足现状，山鹰社体现这种精神，是非常可贵的。我们中国人为什么近代挨打？是我们近代保守不思索前进，我们改革开放非常需要这种精神，虽然对个人家庭是悲剧，，但是我们这个民族我认为北大精神是非常需要的，在北坡很有意思。在南坡不期而遇，和黄怒波不期而遇与我们华人登顶珠峰有十个人，三个队伍，一个是法国组织，一个是美国组织的国际队，还有一个一个人组织的单人登山队，三个队伍在登珠峰，让我感到意外的是我们北大的校友，黄怒波先生是一个人组队。
　　南坡有40多个队伍一个人的队伍就他一个人，体现了北大山鹰社精神，当然一个队不是说只有他一个人，还有两个向导和一个厨子，一个厨子对一个人，他说吃什么就做什么，我们是法国队，我们吃的都是西餐，中国人胃是非常顽固的都非常想吃中餐，我们不时到那探讨登山实际是为了吃饭。感觉很大区别，人类登顶50周年，珠峰北坡在中国境内，央视要现场转播，发现一个很稀罕的事情，就是南北坡有60多个队伍要攀登珠峰但是60多个队伍没有中国队，人类登顶 50周年没有中国人，登顶珠峰就是02年10月份找到我，他们找到我，03年两个中国队伍登8千米，一个是西藏队，珠峰他们已经登过了，他们那年从尼泊尔登的，让他们重新登他们是不会去的，再有一个就是我组织的，建议我们队伍是不是改登珠峰，人类登顶50周年而且没有中国队，我们要拍摄是很尴尬的事情，我们队伍就转登珠峰，那一年有幸上去了，到了今年再登先不要说北坡，有三个队伍其中有一个很独特的队伍，作为一个队就是他一个队员，两个向导还有一个给他做饭，还有美国队伍里有三个华人，一个是新加坡，一个台湾人，还有清华毕业以后移民到美国的华人，中国人有十个人登珠峰，在南坡登顶概率比较高，基本成熟概率就是70%十个人可以上7个，或者6个，可以说我们每个队伍是有这样的比例淘汰掉，但是可以说两点，我们黄怒波组织队伍是百分之百登顶，因为他就一个人。再一个就是我们除了黄怒波我们其他9个人，中国人在南坡今年是百分之百登上。无论是大陆还是海峡对岸还是新加坡还是美国的是全部登顶这个是非常感慨的，和7年前相比是完全不一样，同时下来我才知道在北坡有一个中国队伍是11日组成的登山队伍是6个上去了，实际上在50周年的时候，我们上去4个中国人，我们作为队员讲不包括教练，这三次南北坡上去16位中国人，都是我们民间业余的，免不了涉及到北大的山鹰社，谈到遇难的学生，我们有一个主题就是山鹰社能飞多高，他去年是在北坡差几百米放弃了，那个时候没有登，但是黄怒波非常有信心，说我这次从南坡上去，我要跟北大说，我们要组织山鹰社登珠峰，我不以高为准，但是黄怒波讲我这样的年纪我都上去了，北大的队员们肯定没问题，他准备再次登珠峰带着北大山鹰社这些队员一块登珠峰。
　　高峰论坛这次到北大来讲，刚才同学们很敏感马上知道，就是北大山鹰社，北大山鹰精神应该继续发展下去，说到我个人我也想谈一段和山鹰社很特别的经历，就是2008年我登西夏巴马，一个礼拜，现在登的队伍很少，那次是三个队伍，一个是中国业余队，一个希腊和西班牙队去了一个礼拜，一天晚上我们向导说王总有客人来看你，我非常纳闷这荒山野岭怎么有客人来看我，我一看是就是当年率领北大山鹰社登西夏巴马的队长，他对我说，想在这儿给遇难的同学建一座碑，当时我记得很清楚，我们一个队员和我一块来建了这个碑，这个墓建好以后，第二天我们就走了，碑建好了把五个纪念牌有遗像，嵌到碑上，我跟黄怒波讲了，我无意中发现，我们遇难同学遗像没有照出来，我的影象照到里面，非常清楚。
　　主持人：都是不锈钢反射出来你的影象
　　王石：对，而且非常清楚。我一看愣了一下，再一个我陷入深思，这些同学们根本不知道，因为他们已经去了，跟山在一起，他们并不知道发生什么事情，实际上好像从02年，到他们遇难到我在看到我的影象印上之前，我一直是置身事外，他们遇难我们纪念他们，山鹰精神永存，突然发现你考虑不是去世的人，更多考虑是活着的人考虑你应该怎么活着，活着的人应该怎么思考，怎么对待生命，你现在还在攀登，你知道可能遇到雪崩等等，可能中间会遇难，对失去的人纪念的意义还是对活着的人思考应该怎么活着，你应该怎么珍惜生命，怎么对待大自然，对待社会，我记得那个一瞬间让我是很震撼的，把自己自身想进去，你应该怎么活着，这样反思过来就知道对他们的精神我们应该是发扬的，对失去的人在家长讲是悲剧我们应该关怀，关心。
图文：王石黄怒波巅峰对话现场(2)http://www.sina.com.cn  2010年06月07日 20:52  新浪财经

　　“巅峰对话——海拔8849” 王石、黄怒波登顶归来主题分享活动于2010年6月7日于北大光华管理学院举行。上图为王石黄怒波巅峰对话现场。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　所有回来之后我跟曹俊交换看法，就建立了一个很小的基金，对我们北大山鹰社已经遇难的家属，应该对更多给予资助，这样对我们活着的人才是一个安慰，我们委托调查，现在一些家里情况，5位遇难家属有两个家庭是拒绝接受的，我们生活得很好，我们不需要外界资助，不管是好意还是什么，我们不接受干扰我们平静的生活，这个是我很意外的，这次在珠峰大本营跟黄怒波交换了想法和做法，他说我跟你一对一，你已经投入多少钱我再投入多少钱，首先对已经失去的人的关怀，让他们感到首先社会上还记得他们，再有就是民族缺少这种精神，作为20岁出头就离开的人，当然是悲剧。从人类发展，地球历史，50亿年，人类生命作为个体生命50年，20年，一千年我觉得都差不多，真正说如果把我们生命富于意义讲他起到什么作用，山鹰社和遇难5位同学我觉得是非常值得的，虽然作为个体是一个悲剧，因为他们集体这样遇难，引起社会震动，社会反思，才觉得他们这种精神是更值得肯定，这次登山十年，在西夏巴马的体会，这次跟黄怒波一交换，他也是老北大的，他的精神非常清楚，去年登北坡，今年在南坡还登，我这回回去动员周校长，要和山鹰社一块登，借这个机会说一些我的感受。
　　主持人：送给我们这些先行者也是送给我们梦开始的地方，我们话题有些沉重，真正登山过程中死亡是随时在身边等待甚至陪伴你们，这次登山队伍有十人队伍，有三个遇难了，其中有一个队员是不是黄总还认识，见过。
　　这种登山面临这样危险，时刻伴随你们的时候，你们有没有想过我们多来一次，多一次风险，为什么还要再来一次。
　　黄怒波：登山一开始是好玩，我看王总上珠峰了，我觉得我也想登，乞力马扎罗，05年，06年我我失败了因为没有训练，后来发现实际上是一种挑战精神，今天有一个记者问我你怎么看待冒险精神，第一冒险精神是企业家本能，今天中午美国大使谈到冒险精神是企业家天生的，但是如果说对的话，它的回报会很高，但是我想企业家做企业的天生潜在的东西，让我不服气登山，后来发现不是你征服山，而是山在教育你，因为你说到死亡的问题，我不知道王总，去年北坡没有上去，当时我没上去看到是受伤队员在前面，登到8500的时候，是中国坡，直上直下，直接爬，晚上突然发现只能看上面队员，就把这么大石头登下来，砸在藏族向导头上，当时他昏过去了，把氧气我们出发开到2，我们开到5把他叫醒，我走到那一看他的血像石油一样，因为天很冷，零下30多度，到处都是，我想他可能活不了，但是我们身上一块纱布都没有，就看着他，我带着两个步话机，说山上出事了，大本营才知道，队伍前面人都走了，留下一个小孩陪这个小伙子，山上人死亡不是累死是因为精神崩溃，，天黑往下走，8000米高度，两三个小时都到安全地带了，最后他放弃了，我不走了，什么意思，我今天就知道我要死了，但是我就不走，只有登山才能知道生不如死，是心理上放弃了，不够坚决。
　　主持人：这个时候生存下去比坐下来更难。
　　黄怒波：可能心理崩溃了，一步都走不了，我觉得必死无疑，把高山摄像叫下来，这个时候还摄什么像，给他一个步话机，跟大本营是有沟通就没有死，但是没有走很冷很快就冻了，又看到死亡的人是一个韩国队的，队长登顶峰那天已经下午了，两三点不应该再上了，我们一般都是半夜走，雪山白天非常热，没有云，没有风的时候热的要死，碰到两个外国队说不能再上，他不听，过了两个小时就冻死了，等我上去的时候，跟他尸体擦肩而过，这次8千米又是这样，上去头三天，训练到7300，下来的时候俄罗斯队上去，5个人，都很年轻，打招呼，大家擦肩而过，有一个人矮，大概就是死在8千米，他登落子峰，他在队伍最后面，他自己走累了走坐下来休息，一个人要睡觉，只要一睡着就必死无疑，就死在那了，把他放到帐篷里，我上的时候又是跟他擦肩而过，我一看一米七多的个，你看到这么多死亡，还看到这么多尸体，你下来以后每天脑子是在山上，不做这个梦也要做，但是反过来这些东西，到顶峰的路是由生命堆出来，这么多年不停有人死亡，为什么还要去，登山再保险也有偶然性，北坡上去，一个英国人到顶峰突然双目失明，他就死在顶峰，眼睛突然失明，顶峰从来那个冰不会掉下来，今年正好掉下来，也是两个英国人，死亡这个东西会不期而遇，或者很鲜活的生命会出现这个问题。
　　主持人：你们有没有想象过死亡会是自己呢？
　　黄怒波：这个毫无疑问，讲一个故事，北坡一个女孩子自己上去的，把保险环一挂，因为是挂在自己绳子上了，为什么我们不怕，我们都有向导，那些死掉的人都不配向导，第一可能是大意，第二可能是经济问题，你不配，我一会儿要死，我也必须睡十分钟，北坡下来一方面有诱惑，睡觉像天堂一样，你登山看到灾难，死亡很多，最后有一个体会觉得你可能更珍惜生命，但是反过来你也不会太在乎，不在乎明天死了算，既然活着一定要做一些事情，要么对自己挑战，要么把别的事做好，登山的过程是对生命一个思考的过程，王总讲的也是这个道路，我在大本营跟王总讨论王总的书的一些问题，遇到这些问题还会不会去，还会去，为什么就是说你可能在追求精神上的高度，你可能愿意付出任何代价，包括死亡。
　　主持人：黄怒波先生说王石先生经历过那种感受你肯定有经历过，能不能给大家讲一讲生死一瞬间的感受。
　　王石：实际有两个层面，一个就是登山当然你要面对死亡的，人家很多人问我你登山不怕死吗，我调侃式回答我不登山就不死了吗？什么意思呢，就是说实际上登山因为刚才说到面对生命，面对死亡，登山本身就是一个直面死亡的过程，这是我登山十一年最大的体会，你没有办法回避，必须面对它，能直面当然就会比较坦然，不是登山时候怎么面对，平时生活当中会更珍惜生命，更多会想生后的事，因为你直面他，你想到你不在的时候会怎么样，比较西方有遗嘱的习惯，东方人没有，尤其是台湾大亨王永庆，年纪很大，但是死亡的时候因为遗嘱不清楚，家族闹财产纠纷现在还在闹。
　　主持人：你之前会做这方面的安排吗？
　　王石：那是隐私了，我们谈这个事他是怎么对待这个事情的，一个就是您面对的危险，还有一种非常危险，但是根本来不及害怕已经是本能反映。我记得一次在登不是很高的山，新疆的，5000多米，下撤的时候，安全绳被冰砸断了，一边就是冰壁大裂缝，91年还是92年日本队下撤的时候，他们卡在冰裂缝就在那遇难了。我过这一段的时候是一个人，安全绳砸断了，过不过，不过呼叫救援必须要等两天以后，我等不到，只能过，一滑掉下去就跟这个世界告别，来的时候有安全绳，我走了那路没有用15分钟，我下撤没有安全绳，又不能滑下去，走了两个小时，我走的时候觉得整个视野宁静下来，风也停了，雪也停了，我过了以后，整个后背冒汗，其实风雪一直在，只是你精神集中到了极致，自己并没有能力处理那种情况，我一个人要登顶，遇到情况就是可以说能活着回来是侥幸，那是一个很恐惧的过程。
　　再一次是登北美麦金利，横切一个雪壁，脚一失就下滑，本能的来不及任何考虑，双冰锆切上去，下切力量太强，皮套断了，好在我的手还在冰锆，登峰以后我们看到死亡都是一串一串的，1923年，加拿大队谁谁，1924年美国队谁谁，1967年韩国队谁谁，都是三四五个，看到这儿才冒冷汗，如果不是冰稿，后面还有三个，四个墓碑又有了02年中国队谁谁，事后感到很恐惧，这个都是说遇到危险。
　　主持人：这一段给王总鼓鼓掌。
　　王石：我说一下实际上登高海拔濒临死亡是什么感觉，告诉你们一下也是事后才知道，当时不知道，03年登珠峰，氧气快没有了，当时指挥让我下撤，8千米往上爬，往下撤没有氧气很危险，这都是事后想的，当时指了指顶峰后就下撤，那时候也是风雪但不是很大，我觉得两个耳朵很暖和，感觉太阳温暖我，我一看没有太阳，但是就是感觉温暖太阳照耀你，你觉得全身很温暖，再一个就觉得如果能坐下来，就太美妙了，如果能让你闭上眼睛太美妙，但是有另外一个声音提醒你，你绝对不能坐下来，你坐下来就要死亡，但是你没有任何恐惧，就是觉得坐下来会非常舒服，我下山以后跟高山医学医生交流的时候，医生告诉我，你那种状态就是濒死的状态，换句话说讲在高山上攀登缺氧感觉是美好，所以在8千米的时候遇难的人没有面目很狰狞的，比如说刚才说的韩国队长，脱衣服说很热，那个时候想放弃也是很容易的，因为给你很美好的感觉，像另外一个天堂的状态，所以最后要放弃根本不是很困难。
　　主持人：另外还有另外一个声音告诉你不要放弃继续走下去，那种声音是什么，信念，信仰还是什么。
　　王石：你登山当中告诉你，高海拔情况之下，缺氧情况之下，你坐下来就要面对死亡。
　　主持人：脑子里面仅存一点就可以挽救你。
　　王石：有的不是走不出来，他就是觉得很美好，是否真的死了是另外一个世界很难说。
　　主持人：刚才说的话题似乎很沉重，我相信一点，还有更多人愿意多次登顶珠峰一定是有一种我们可能不登顶的人体会不到的快乐，甚至是一种烂漫吸引人的感觉。我们有证据，我们看一下大屏幕，看一下黄怒波先生在珠峰之巅上在做什么。
　　(VCR)
　　主持人：这首诗是您专门为这次登山做的吗？
图文：王石黄怒波巅峰对话现场(3)http://www.sina.com.cn  2010年06月07日 20:52  新浪财经

　　“巅峰对话——海拔8849” 王石、黄怒波登顶归来主题分享活动于2010年6月7日于北大光华管理学院举行。上图为王石黄怒波巅峰对话现场。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　黄怒波：是在6500米写的，写到8000米想抄在一张纸上，但是上顶峰任何东西都是重的，太冷手不敢伸出睡袋，上去在大本营，王总警告过一定不能摘氧气面罩，但是上去天气不错，上去就忘了，拿起来把这首诗朗诵完。应该是在全世界古今唯一一个人在这么高朗诵自己的写的诗。
　　主持人：掌声再热烈一点，因为山顶肯定没有人给你鼓掌。
　　黄怒波：也是作为一个北大人的骄傲，也是我们中文系的骄傲，世界大学没有任何一个人在顶峰朗诵诗歌了。
　　主持人：您这首诗在这个时候朗诵你是用诗歌语言表示您的感情，您今天回顾当时那个瞬间，用散文语言表述一下那个时候是什么心情。
　　黄怒波：经历了北坡的失败以后，这个就很容易了，我们走的时候两个西班牙人超过了，走了大概不到一个小时，从前面滑落，从6千5千滑到4千多，后来说是粉碎性骨折，直升飞机很快就过来了，但是这个时候觉得整个过程还是很美好，第一没想到四点多，尼泊尔时间比这儿差一小时一刻钟，四点多队伍不走，停下来，我们队伍50、60人往上看，从脚底下云层里面慢慢出来，一刹那就变成金色，很热，这次也没有什么激动，原来登顶还流泪，现在也不流泪了，开始照，照完以后开始念诗了，我的摄像机把电池卸下来了，因为有经验，就朗诵这首诗，突然流出眼泪，后来想觉得自己太不容易了。
　　所以我下来以后又写了一首诗，顶峰是我一生不想再回去的地方，下来以后我们就探讨山鹰社再回珠峰的问题。
　　主持人：王总登顶的时候也是这么浪漫吗？
　　王石：我是南北坡都登过，很多人问哪边容易一些或者难一些，我个人想不太好分析，第一次登心理，体力准备都不如第二次，显然难的是第一次，到顶峰看着20分钟就上去了，总指挥在7千米的时候问，王先生还有多少时间等顶，向导说1小时，我想20分钟的事，怎么用一个小时，结果一个小时还没上去，之后又问王先生登顶了吗，向导说还有半个小时，我想半个小时能登顶就不错，过了半个小时问王先生登顶了吗，我们向导说还有20分钟，也就是说一个半小时过去了，看上去就是20分钟，我还在那儿，什么感觉这个顶峰就在那，但是还上不去，机会在原地走一步喘十几口气，简直就是不动，当时氧气快没有了，当时想一定要上去，但是时间已经不够的，那次上去比较艰难，上去以后当然一般上去，要有两个动作，当然黄总是诗人，念诗是第三个动作，是没有规定的，一般讲两个动作一定要做，第一是展旗，一定要表现的，第二是要取证，你怎么证明你登山珠峰了，我说我们两，他证明我，我证明他，说谁证明你们俩呢？所以要360度环拍，有时候照一张很可能电脑造假。这个是做完以后，再展国旗，我先是拿出华西都市报的旗子，我刚要拿出万科的旗帜，向导说下山，第一次登顶我记得非常清楚，能见度很低，20多米，照了两张就往下走，走的时候就产生幻觉了。
　　主持人：我知道您为什么要去第二次了，万科的旗还没有拿出来。
　　王石：我下山中说了这么一句话，当时把我认为是中国最大年纪登山了，我说50岁出头是年龄最大的正是时候，我对这个是不以为然的，我说60岁的话这个记录没有人破，我自己破，但是这句话一说出口。
　　有两个可能，一种你登，一种不去登，但是我不去登的话，再到光华管理学院讲课，张院长问，您时候登顶？怎么回答呢，不能笑，企业家要讲信用。
　　主持人：话说出口之前你是它的主人，但是说出以后你是他的奴隶。
　　王石：这几年一直保持这种状态，09年到尼泊尔，这几年我8千米山峰登了三座。状态无论是身体还是心灵来说，这次登珠峰还是相当充分，各方面还是比较顺利的，我记得很清楚，登顶那天是，我不知道为什么原因，那天走的比较慢，这个是我自己也不知道什么原因，整个训练当中二号营地到三号营地，基本上是属于一马当先，但是登顶那天不知道什么原因，就是走不快，我以为人都在我后面，实际上都在我前面，但是就这样一步一步不是很吃力，那天是满天的星斗，有点好像艾丽斯漫游仙境的感觉。一路走，我们那个队伍第一个登顶很有意思就是我们这个女队员，我们12个队员，6个中国人，我们有两个非常强的，但是我也不知道为什么那天登顶王静是第一个，我们晚上11点出发，最早登顶6点，我走得比较慢，在后面7点40我才登顶，我登顶的时候我们两个中国队员已经开始下撤，我们登顶的时候遇到他们，我们上去以后，阳光灿烂，万里无云最后来讲，第一次讲一步也没有停留，最后就非常快，最后登顶速度也比较快，一步不停，到顶峰是有这么几个细节，第一就是因为登不是很吃力，委托要把旗帜带上去比较多，有20多面。我就发愁了，在上面两面就让你下来，这20多面怎么照，我们分三包，一个国旗，一个世博会的旗，再一个十面，人家既然委托20面都带上去，登得又比较轻松，天气又比较好，就一面一面的照相，第一次是我雪镜拿掉，这个时间非常长，照20多面旗帜，上面有风的，风是很大的，一个人旗帜大点，一个人张不开，两个人，20多面旗帜照完，20分钟过去了，过去照完了我还得照呢，拿出照相机照，什么都没有，什么都看不到，照相机坏了，我又换了一个，照相机还是坏的，结果我把照相机拿着自己看，照相机没有坏我这个眼睛出问题了，我到了顶峰才知道右眼是失明的，我知道因为右眼底充血整个右眼暂时失明。
　　在8848位置上人的思维方式像小孩一样，当时一点紧张都没有，右眼不能聚焦我就盲拍，拍了以后开始下撤，很顺利因为本身状态非常好，我忽略了一个问题，晚上我11点出发我戴太阳镜，两面是不反光，已经到第二天早上8点多，但是太阳非常强烈，我下山没有换雪镜还是太阳镜，实际上雪反光非常强烈，我在顶峰待了40分钟，太阳镜一直没有带，实际上应该形成雪盲，但是我不知道，右眼开始出问题，我下山走的时候发现看不清楚，整个右眼蒙了一层东西，我以为是呼吸氧气，氧气热气形成的，实际上不是，是开始雪盲形成看不清了，这样下撤到营地，我坐在账篷外，我把眼睛一摘，看不清了，眼泪往下流，不是一个问题，是两个眼睛看不到，我说我雪盲了，我的同伴马上叫我的向导过来，向导马上跟基地联系，基地医生是非常熟练的，告诉他急救包怎么处理，给我上了两个眼药水，纱布蒙上，加大吸氧，四个小时之内不能见任何眼光，再一个四个小时之后要下撤，一个降低高度，再一个就是你越走越黑，对你的雪盲是没有坏处，当时在账篷里面躺了四个小时，下午四点强行下撤，我体力没有问题，所以7点就到二号营地就是6400米，对我这次感觉第一登顶要比第一次顺利得多，但是没有想到右眼暂时出问题，下撤还是比较顺利的，准备采取紧急措施，两个非常强的向导带着我我决绝了，我说我还可以看得见，所以第一次跟第二次比来讲，比较来讲，觉得北坡和南坡差距是非常大，北坡是在西藏高原气侯是非常恶劣的，强风经常要把账篷挂翻，要多得多，南坡是受印度洋暖来湿度，含氧量还是非常好，生活当中南坡比北坡好，形象比较用田径赛讲，北坡像跑马拉松，南坡像跑一万米，但是惊险南坡比北坡多，孔怖冰川，孔是孔子的孔，但我们叫做恐怖的恐，真是大冰裂缝，我们必须架着天梯，有的要两三个联在一起，这个是非常危险，过这个尼泊尔登山协会有一个修梯队，每年队伍进来以后他们把梯子修好，因为孔怖冰川在剧烈变化，而不要说队员，这个维修队几乎没回都要死人，孔怖冰川是极端恐惧，现在知道全球变暖，孔怖冰川像豆腐渣一样，你不到现场是感受不到，现在到什么程度，四五年以后恐怖冰川是没有办法过的，因为是变化太剧烈。白天不能过，只有在半夜孔怖冰川比较冷，我们一般穿越孔怖冰川是夜里零点，通过5、6个小时穿过这个恐怖冰川，这个变化你只有到现场才知道，当然你并没有多年的比较，可能今天变了可能明天变了，这种情况是有的，今年在南坡有两组艺术家高了艺术活动，有一组是拍照片，跟50年、60年前，比较这个变化之大是触目惊心，还有更触目惊心就是三年冰川的变化，他是用电影不是照片，而且不仅仅是记录冰川，还有冰岛，欧洲阿尔卑斯山，三年退化，真是只能用触摸精心比较。
图文：王石黄怒波巅峰对话现场(4)http://www.sina.com.cn  2010年06月07日 20:52  新浪财经

　　“巅峰对话——海拔8849” 王石、黄怒波登顶归来主题分享活动于2010年6月7日于北大光华管理学院举行。上图为王石黄怒波巅峰对话现场。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　让我在南北坡之间进行比较，我印象最深刻的是跟7年前最大不同，当时要登顶，这次我们组织零公里行动，就是我们从南坡登珠峰我们不留任何垃圾在珠穆朗玛峰，除了小便，我们这个队伍跟其他队伍不同，我们都带一个特别塑料
袋，就是排出我们自己个人垃圾的，那个是要经过训练的，怎么使用是有一套方法，是很科学的。不能有臭味，塑料袋是可以降解的，可以说这是世界上最环保的登山队伍，除了小便以后其他都带下去，像大的氧气瓶，瓦斯罐各种生活垃圾都是要带下去这个是南坡，北坡组织西藏登山学校清洁垃圾队伍，16个专业队员，在珠峰停留的垃圾有多少呢？南北坡有一千吨垃圾。在珠峰一个山峰大本营到顶上，包括遇难这些遗体，主要是氧气瓶，废弃登山杖等等，这次的目的是清理在北坡的2.5 吨垃圾，还有200个氧气瓶将要做一个艺术品放到上海世博会去展览，这次上去我们不但不扔垃圾而且还要把别人扔的垃圾部分拿回来，我们告诉登珠峰难，在珠峰捡垃圾更难，但是我们会去做，面对城市化过程中，上海世博会主题讲城市垃圾是很大问题，通过这个行动，呼唤人们关注环境从自己做起，减少垃圾排放，让我们生活更美好，这次登珠峰在珠峰南坡，中国企业家有一个NGO组织叫阿拉善，登南坡的时候，火线发展了中坤公司，还有杭州一位企业家，两家公司在珠峰南坡讲阿拉善SEE，在那非常明确因为原来中坤登山队没有考虑在南坡把自己空氧气瓶带下山的，这次带下三个，有一个是黄总自己带下来的，在昨天工艺活动拍卖会上，SEE在慈善拍卖会上黄怒波把他携带氧气瓶捐赠给拍卖会，拍卖会被我们的SEE财务委员会主席买下来了，空氧气瓶如果不扔，成品是500美金，带下来就这个空氧气瓶应该值250美金，因为可以再充气再用，不但不成为废品而且可以再次利用，这次在拍卖会有黄怒波签名这个拍卖会是拍了十万人民币。
　　再有一个黄怒波和我们北大校友会联络，说我们北大校友会有加入珠峰零公里的行动，跟第一次我在北坡登顶不同的感受。
　　主持人：我们似乎一个浪漫主义者的登顶，一个理性主义者的登顶，但是都可以找到一个共同点，比如说零公里行动，两个人也有共同的身份就是中国企业家成员，在登顶背后有很多深意，可能是更多企业家精神集体的一个登顶，我们探讨这个话题之前我们看看这个大屏幕，我们看一下零公里行动做了什么。
　　(VCR)
　　主持人：我想从这个话题我们能看到，两位登顶绝对不是两个人登顶可能承载更多信任，责任，不管是什么原因我们要行使这样的职责，我们请我们现场评论员发表一下评论。先请刘社长，我不知道现在企业家登山可能是一种时尚，但是可能有人觉得是有钱，我们可以举出一些例证不是仅仅因为有钱，刘社长您对您的两位理事是非常熟悉，是什么共性他们去登山。
　　刘东华：登山当成是一种时尚，可能是别人眼里的时尚，对他们两个讲不是，他们两个共性是中国企业界行业领袖，还有一个小的共性动是中国企业家俱乐部成员，他们讲直面死亡的故事，大家听得很好很过瘾，其实他们生活，事业中，他们已经登过8848，包括在座大家不要以为好像是只到珠穆朗玛峰才能直面死亡，尤其是直面精神的死亡，我觉得其实如果大家听，真能听懂他们登山的深意的话，每个人都可以在生活中做英雄。比如说王石，大家特别清楚他身上其实有一个特别标志性的一个东西，就是不行贿，王石做万科不行贿整个世界都嘲笑他，说胡扯，为什么嘲笑他，说不了解他，觉得王石虚伪，为什么觉得他虚伪呢，因为你生活在这个世界上你觉得不行贿怎么可能做一个地产公司，他说不行贿的时候没有人相信，另外一个方面如果王石行贿那么大家都认为王石该死，万科该死。他说不行贿，所有的人都不相信，不管是企业家，企业家大部分嘲笑他，还是我们社会公众，他如果行贿了，大家都认为他该死，那么这个企业还有没有办法做。
　　不行贿他说没有人相信他，因为不行贿是不可能，他行贿那么他该死。这就是一个生活中的8848，他在生活中这样的8848，其实已经登了很多次了，跟这样的8848相比较，去直面那个美丽可能死亡的确是一种浪漫。
　　我们每个人可以选择做英雄，而且用不着到珠穆朗玛峰，你认为什么是对的，生活中什么是美好，你坚定不移面对它，追求它。如果有各种挑战，刚才黄总说登山的时候知道什么是生不如死，灵魂死亡很美，很舒服不用叫劲，做不做是每个人的选择，绿公司杂志有一期封面叫英雄为何哭泣，我们自己如果脆弱，不愿意做英雄的时候，我们选择什么，选择嘲笑英雄，我们放弃了我们不敢直面自己的放弃，我们也愿意承认别人，不愿意承认那些真正成为英雄的人，我觉得这是最可悲的，所以不管是登珠穆朗玛峰还是在我们生活中，在事业中我们都可以选择做英雄，如果你觉得太难，太险，我们适可而止，但是我们一定要发自内心的对人类的英雄对我们身边的英雄表示深深的敬意。
　　张维迎：老生常谈冒险精神是企业家非常重要的素质，我们一般讲冒险精神是面临很多不确定性，在市场上每个企业随时会死亡，企业家从事这个事业要跟个人提供保障，获得多少并不清楚的时候，就要采取行动，我想这个冒险精神不仅是对企业家，人类自古以来就是这种精神，我们祖先在公元前1万多年前，从东非草原走来，去了中东，欧洲，来到亚洲，到澳洲，到西伯利亚，过了白令海峡到北美，南美，公元一万年前，那个时候没有现在这么好的条件，如果人类祖先没有这种挑战自我的精神，人类世界可能跟今天不一样，也许还在非洲那个地方是一个很小的需要另外动物保护我们的情况，现在有67亿人口，那个时候只有几十万人口，所以我想每一步骤都表现我们人类本身挑战自我的探求精神。当然王石讲我们人类和动物很大的不一样，这个我不敢讲，很多动物也很有冒险精神的。
　　当然它跟人类不一样，它冒险以后不会搞巅峰对话。人类有这种语言，我们可以更好交流，把我们感受传递给其他人，动物做不到这一点，这个是我自己想很大的区别，东华讲我们生活中每天都在谈到一个这个，我们每时每刻生活都在挑战自己，我感到现在我们中国人包括很多北大同学挑战自我精神并不是很多，好比我们毕业以后到哪工作，除了北京，上海广州其他地方不想去，除了金融行业其他行业不想去，同样缺少挑战精神，一开始要找一个工作环境好，工资高的地方，缺少一个要在一个艰苦地方锻炼的这种精神，我想今天这个对话应该给我们北大同学最大的启发，我想真的不是说我们像我们校友黄怒波学习，王石学习，攀登珠穆朗玛峰。
　　你要经得起天堂的诱惑，刚才讲你飘飘然好像真的要进入天堂，诱惑真的很大，痛苦到极点就是一种美好的东西，但是从那样一个精神，我们很多人包括腐败官员就是因为经受不起天堂的诱惑即面对挑战，经受不起这些诱惑，我想我们我的同学，尤其我们北大的同学我相信他们会做得更加成功像我们的校友一样。
　　主持人：我们学者是最讲秩序的，刚才杨鹏教授是专门举手表示要发言。
　　杨鹏：真的非常感动，今天我坐在下面，一直感觉到台上，台下的精神的交流，感觉真的非常感动，我想他们一开始是我觉得这种精神交流是有渊源，王总和黄怒波一上来讲山鹰社精神，我们北大五位校友，拥有和王石黄怒波同样的精神气质，他们死在山顶，他们是从这儿讲起来，我想到其实今天各位讲得很多，人生有很多珠峰，有自然珠峰攀登，有精神珠峰攀登，各种事业精神攀登，很多人为了他的精神的攀登，用死亡作为代价，其实我们北大上百年的历史。我们都知道很多北大人，就是怎么过来的，为了他们梦想的珠峰，他们的生命赔了进去，所以我觉得这个是北大或者是山鹰社的精神，或者是王石和黄怒波的精神，和我们今天在座能感觉到这种精神的震撼，我觉得这个是一脉相承，所以这样我们感觉到这样一种精神，实际上塑造了我们中国人，塑造了我们中华文明最内在的力量，我们可以知道今天张院长经常研究制度，我们制度，道德，理论面对这样自由而勇敢的精神是采取什么样的态度，但是正是这样的精神把一个国家，带上了成长的道路，我深知珠峰有很多人登顶，有很多人死在那个地方，没有人统计过他们民族，国籍是哪些，从这个统计里面可以看到一个人类对国家的贡献和在世界中间的地位和尊严，谢谢。
　　我们只能说中国人开始了，就是以山鹰社以王总和黄怒波他们代表的所以让我们感谢他们。
　　主持人：谢谢，我觉得三位评论专家的点评是把我们的高度从海拔8848一下带到8849，一米高度就是精神高度，空间似乎只有一米，但是展示空间是无穷的，这个正是人类力量所在，我想巅峰对话，我想我问张院长企业家什么性格特点决定他们登山，这个颠字，北大学者提到巅峰的颠字，有一种古体字的写法，山底下两个真字，是真理一正一反，高度巅峰，这个词给我们一个很大的启发，因为在山上两位一下来，两位在山顶就展开你们巅峰对话，在山顶巅峰对话谁是正方，谁是反方，除了山鹰社你们还在谈论一些什么东西，有没有一些像专家评论，想到我们企业，企业家精神，我们企业家面对未来30年将怎么发展，有没有这样的话题。
图文：王石黄怒波巅峰对话现场(5)http://www.sina.com.cn  2010年06月07日 20:52  新浪财经

　　“巅峰对话——海拔8849” 王石、黄怒波登顶归来主题分享活动于2010年6月7日于北大光华管理学院举行。上图为王石黄怒波巅峰对话现场。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　王石：在那个高度是缺氧的，所以讨论的比较单纯，讨论黄怒波做的炸酱面，讨论还是比较轻松，大家觉得都很像登山人，我觉得跟黄怒波，我感觉跟他认识这么多年，登山像变了一个人，当然性别没有变，个头也没有降低，但是好像性格和接人带物好像换了一个人，这个要他自己讲。
　　黄怒波：我记得很清楚，因为王总比我们早到两三天，从加德满都要走上去，中途还要上一个6100山登顶训练，我上去的时候，我第二天找王总，他们又去登山训练，一回来王总过来，第二天我又过去，在他们那吃完晚饭回来，他们开始议论我，说黄怒波怎么变了，王总说我们议论你说你变了，我说我原来什么样，你是一个北大的一个，很清高，我后来仔细想了想，确实变了，我说为什么，觉得登山让我变了，这几年登山我的特点一个人走。
　　主持人：这个是你们北大的特点。
　　黄怒波：我想这是独立性，包括智利那些地方，我也不认识那的人，我不知道会怎么样，我就自己走，我有一个观点，我需要跟不同的人打交道，我跟世界不同的人打交道，我到尼加拉瓜，在高山上决定你的生死，人就变了，知道他的喜怒哀乐，你到处走会觉得自己会很谦卑，你接触的人身上会享受到你不知道的民族精神，每个人都很伟大。
　　主持人：万科世博会有一个主题，叫尊重的可能，这种了解，深入的了解像兄弟般情谊了解就是一种兄弟式的了解。
　　黄怒波：我认识一个人因为登山到俄而布鲁什，就是跟格鲁吉亚一个山峰，风景很美丽但是穷及了，就嫁给了一个俄罗斯人，她跟我说他就会喝酒，但是她还不回去，她就说我就喜欢山，她以高山向导为职业，她带登山队的时候心很细，当中一个细节又惊险又感动，登山的时候她突然把手杖掉下去了，但是不能下去拿，回来的时候她突然脱离路线，我说你干什么，她说我要捡登山杖，我说你一定不能捡，但是她没有听我的还是下去了，后来我们在山下会合了，给我印象很深，学了很多东西，另外有两个向导，包括尼泊尔，跟他们每个人深入他们精神里面，灵魂里面，发现都有你这个民族没有的特点，夏尔巴人忍耐性及强，比山上牦牛还要温顺，我们下来坐直升飞机下来，商量给多少美金小费，我上飞机就给他，要么他给你飞的摇摇晃晃的，但是上飞机以后夏尔巴人舍得不给，尽管是我的钱，但是对他们来说是一个月的工资都不止，结果这个直升飞机就把我们放到山里，它就飞走了，就在我们上面飞来飞去，最后过了一个多小时，因为我们说好交两个飞机钱，所有人站在机场等我们，下来以后我上去一个发现拉了三个韩国人，终于过了一个多小时，直升飞机拉着我们来了，拉着我们所有的行李，一千美金，但是不但给我一架不说，我就火了，要打起来了，要打那个飞行员，太坏了，我们下山很多故事，你们氧气被人偷了，我们下来登山杖被人偷了，但是我知道是哪个队干的，我那个登山杖跟我走遍了登山队，但是这两个就说别吵架，就陪笑脸最后你会想到这个民族是用忍耐在生存，一个人走遍全世界，到处走会逼你跟不同情况打交道，王总到这儿认识很多人，我认识很多南极队友，我一看都认识，登山让我认识到很多比我优秀得多的人。
　　我觉得我可能慢慢变了，一个人忍耐性很强，这次王总在山上，有一句话，真正对山不害怕，我们是不讨论登山的过程，恐惧才会讨论多高，怎么走，这次也是我不问时间，也不问几点，我反正我要走，我不能后退，也不知道多少时间，反正我要登顶，反过来做企业也不害怕，山上那么苦，死亡我都不害怕，我就怕这么一个宏观调控吗，可能企业家精神是怎么产生的。
　　第二我想这样的企业家，一定能走到最后，企业一定能做大，因为不着急，我好好把企业做好，我不急于求大，不急于求成，但是向着这个目标走。
　　王石：5年前黄总不是这个样子，他是北大的又在中宣部待了十年，下海做生意很成功，又是现代诗人，你想想登山当中，登山跟别人都不一样，无形中有一种我好想是很强的，一定是很强，但是强本身是有一种不自信，我觉得多少有一点。我发现现在非常自信，所以自信会表现几个特点，第一很包容，包容当中不是那种我是诗人，我是企业家，又很有钱完全变了，这个差异性非常大，就是包容随和，甚至能说那句话很好，去了这些地方发现这么多民族都是很伟大的，生活多样性，文化的多样性，整个的人的气质都变了，到底会是什么情况可能不是很清楚，但是登山，过去登朱峰差几十米我没上去，但是今年进行了尝试，虽然那时候我能不能上去大家也不是很清楚，但是他很清楚，自信来讲，很重要是他在关心别人，都在关心他周边的人，无论他是一个什么样的人，是一个小人物，是他花钱雇来的人，整个过程当中有一个细节，这个是我没有想到的，他是11号登顶，我们是10号往上运动，我们19号在二号营地，他下彻我们就相遇了，跟我们更多讲什么东西，还是掏出个百宝包，说这个给你这个怎么暖和怎么，一件一件最后就是氧气面罩，你先用，这个是俄罗斯氧面罩是最新改型的，你怎么怎么用，要知道那个时候我们氧气面罩是不会改的，但是是盛情难却，最后拿出一个内衣，这个是我们专门买的日本的，据说是穿上身上冷的时候，会自身产生出来怎么样，我还没穿过，你一定要在突击营地冷的时候穿上，我又把它接受下来，我看最后我说黄总你走吧，我看你这个包不送出去不罢休，他完全是变成怎么样一个人，他一个人我们一去吃饭就是6、7个人，他讲不要怕麻烦一定要给大家改善吃中餐，登山中人的性格完全改变了，当然还没有改变就是诗人的气质，登顶的时候还要在顶峰念诗，根据我没有氧气的状态，其中哪年在北坡登顶最后可能种种原因把氧气面罩拿掉了，很激动下车到8700的位置就撤不下来了，我说诗可以念，但是不要把氧气面罩拿掉，但是从录像讲，诗人的气质，我觉得现在产生比较好企业家是不难，但是产生好的企业家当中又是诗人比较难，我建议他下山以后更多还是要把精力，实际上在整个登山过程中一直在写诗，我们到那吃饭之前还跟我们说先给你们念几首好不好。
　　黄怒波：有一句话写的就是看起来敲天堂的门比敲地域的门更难，我强迫他听，我给他们念有几首印象深，6千米很危险，在5千米看到顶峰有一个黑点，我上去以后一看一条大黑狗，那天很冷，有一点大意，上去以后发现风大得要死，我要顺着那绳子垂直上，有20、30米那么高，我不知道狗是怎么上去的，我以为是幻觉，顶峰就是两平方米，站在那我摸它都可以，很温顺，但是我不敢动，怕一动它就下去了，有一个德国队上去了，说我看到那个狗了吗，我说看到了，我就写了一首，叫黑狗，我想象是一种神灵派来的东西，最后我还是在5千米给他放了一个大肉肠，我下来问我的向导带什么吃的没有，下来以后放到石板上，乌鸦多，我说拿石板压着，走了没有二三十米一大堆乌鸦就把肉抢跑了，那个狗很惨那个肉也吃不说，我们现在在都市生活不可能有这种苦难，王总我们登山人知道，山上几个月不洗澡，再一个王总下来瘦了15公斤，那个时候最想念的是刷羊肉，山下后每一天的生活都是天堂，每一次想再也不来了，太苦了，我们生活在天堂就不感觉，我看到很多废氧气瓶，50、70年前对我是宝，但是那些孩子是从6500，二号营地拿下来，200美金要背30公斤到山上，要走7天，挣多少钱 200美金，对他来说高兴要死，因为他可以挣钱了，对我来看这就是生活，他必须走7天，挣100美金左右，因为他还要在路上住旅店，山上已经给了我这么多我，一辈子不敢梦想的东西，生活就是你认为不完美了那种状态那可能就是生活。
　　主持人：您刚才说黄怒波先生这两年登山有了很大变化您有没有。
图文：王石黄怒波巅峰对话现场(6)http://www.sina.com.cn  2010年06月07日 20:52  新浪财经

　　“巅峰对话——海拔8849” 王石、黄怒波登顶归来主题分享活动于2010年6月7日于北大光华管理学院举行。上图为王石黄怒波巅峰对话现场。(图片来源：新浪财经 梁斌 摄)

　　王石：当然有变化，年龄增长了。我先汇映以下杨鹏刚才说的这个登山探险民族，登山遇难的人和民族现状，国家现状有什么关系，这个统计是有的，每年都有统计遇难人数，哪个国家的，从亚洲来讲，在60到80年代，在我们亚洲人在世界上登阿尔卑斯山，喜马拉雅山是很明确这个就是日本人的世界，恰好跟日本经济起飞是非常快速，这里亚洲就是日本人的身影，但到80年代以后，我们会发现另外一个群体活跃起来，像日本登山死亡率下降，但是另外登山死亡率在上升就是韩国，到2000年以后，比如说刚才说是今年，我们登珠峰中国人上去16个人，代价是在另外一座山峰我们一支中国队三个人遇难，显然是随着中国人登山的活动的活跃，我们死亡数也在增加，所以从登山运动很明显跟国家民族兴旺是非常密切联系在一起，即使在现在我们现在的登山人数，当然包括死亡人数是没有办法跟日本相比，更没有办法跟韩国相比，韩国是非常活跃，尽管是一个人数上只有几千万人口的国家，南坡韩国有三个队，是非常活跃，包括我们7大洲，到处可以你能相遇亚洲队第一就是韩国队，第二就是日本队，当时我们不被认为是中国人，甚至中国人马上想到台湾人，还是香港人，不会想到大陆人，现在讲顶峰大陆人是占主导，国际登山史，真正登山运动是瑞士一位科学家，登阿尔卑斯山，开始现代登山运动，很快比如说意大利，法国人，波兰人，也包括俄罗斯登山一直是在西欧，很有意思地中海地区法国和意大利，现在可以说是美国是登山大国，尤其现在商业登山美国人在主导，也和他的国家经济定位相称的，在这里有很多登珠峰有很多这样登5、6次，当然不是说像我这样，登一次成功，再登一次又上去，有很多人没有上去，我们这次有一个日本老太太，这次没有上去，其中有一次距顶峰只有 40米，这次是第5次，很面向到了二号营地，到三号营地是不可能，但是她撤离大本营的时候给她鼓掌，第一她的体质实际上很为难的，但是非常顽强，再一个不仅仅是登山，她带一个小录像机，每次登山都把登山过程记录下来，去年曾经参加东京电影节把她登朱峰没有登顶，老年人眼中珠穆朗玛峰这样一个纪录片，参加东京电影节而且获得二等奖，她临走的时候我们有一个专门负责摄像，在采访她的时候，我看到她眼神问她您明年还会来了，她没有说是还是不是，但是感觉上是一种无可奈何但是她绝对不是为了登顶而登顶，完全是为了展示老年人的生活，实际上现在登顶珠峰最大年纪上70岁有四个人，其中三个就是日本人，日本男性，其中一个是我那年登顶珠峰是71岁，早我一个小时，那年创造人类登顶珠峰最大年纪记录，我那年52岁，不以为然，不是为了登山而登山，通过登七大洲感受当地文化生活丰富自己，登山也是一样，跟日本比人家最大年龄是77岁，我们今年才59岁，那一年很快上了两个日本老人家，但是生辰比他大几个月，他表示08年奥运会要自己来创造人类登顶最大年纪，他为了实现这个话，跟中国登山协会签了合同，来训练，像我们中学生专业运动员一样，走路绑沙袋，睡低压氧仓，在75岁的时候医生检查说他心脏不适合再登8千米的山峰，他为了登珠峰动了两次搭桥手术，08年奥运会是不允许外国队到中国来登山，他临时改成南坡登山，他对两次登珠峰是这样描述，第一次像下地狱一样非常磨难，但是第二次登珠峰感觉像上天堂的感觉，在他登顶珠峰前一个礼拜上去一个尼泊尔老头78岁。当然了现在这个吉尼斯大全记录是他的记录，因为尼泊尔人说他多少岁也不好证明，不是说造假，因为吉尼斯要一些证明，夏尔巴人出生没有出生纸，他还是吉尼斯大全记录保持者，但是80岁他还会不会继续登我就不太清楚了。
　　主持人：刚才王总说登顶记录我相信一个小细节，这个小细节也跟破纪录有关，上一次登顶是52岁是中国登顶年纪最大纪录保持者，之后连续7、8年没有人破这个记录，今年连续出现一个破记录的情况，首先17号是黄先生登顶迫了王石记录，但是这个记录只保持了两天，22号这个记录又被破了。
　　王石：王健我们一起登过山，他节奏不太好，我显得比他强，这一次我们开玩笑，这次他的身体状态非常不好，让我让着他20分钟，实际那天登顶我一直以为他在我后面，我也没有让他的意思，我觉得登珠峰怎么能让呢，但是我到的时候看到他已经站在珠峰上，事后我们同事猜我是让他，但是我没有让他，第一我以为他在后面，因为他走得慢，他先出发，他实际上比我们早出发了，实际上他一直在我前面，我以为他把黄怒波的记录破了，因为我们在南坡不知道北坡的情况，孙冕年纪比王建大一点，也就是说王健没有破记录。所以开玩笑讲现在是80、90后年代，今年10年登珠峰是我们50后的人的年代。
　　主持人：这种破记录的顺序，这种心态是不是企业家的心态我一定要突破，一定要破一个记录。
　　王石：当然。
　　主持人：对这个问题最轻松回答真正揭示了为什么这么多人，这么多企业家，勇于探险的人要登珠峰，是我们灵魂引领我们往上走的一个。这个灵魂不仅仅引领我们今天两位登顶英雄，引领我们所有的渴望突破这样的一些企业家，也引领我们在座每一位北大同学还有我们民族，真正面向未来做出更多的突破谢谢各位。
　　最后听王总讲这个故事，很同情笑了他背了20多面旗帜，但是有两面跟我们活动有关，一面带下来赠送给中国企业家俱乐部还有一个绿公司杂志的旗帜，我们有请刘东华社长和张维迎院长接受这两个礼物。
　　谢谢，最后请同学们提问。
　　提问：我知道王总去过北极，很高兴我今天看到你，我的体验想象跟珠峰体力上肯定是不一样，但是我想问王总的是您到北极点跟到8848你的心理感受有什么不一样。
　　王石：应该是完全两种不同感受，实际上作为极限运动，探险运动所谓7加2，我很得意我是7加2全球我是排第十，也就是说才十个人，但是我想这里什么意思，因为我7加2完成以后发现走两极是完全不同方式，登珠峰完全是缺氧情况之下慢慢耗自己，登珠峰有一个计算最后一个礼拜时间差不多耗50到60 天，最大消耗就是最后登顶下撤的时间，这是一个什么消耗相当于跑5次马拉松，为什么体重掉很多主要就是最后5天消耗掉的，这个消耗是非常大的，我们用徒步穿越南极北极，那个运动是全力以赴第一非常冷，第二空气氧气是非常足的，所以才能全力以赴，空气稀薄你想全力以赴没有办法，为什么全力以赴要拖40公斤雪橇，包括你的账篷，食品，包括紧急包，掉到冰窟窿里面好换衣服用的，要全力以赴拖，必须一个小时消息一次，做什么要狂吃奶酪，后来发现走南北极不登山，为什么我排第十基本上是两种运动，我就很不适应，因为我登山第一我不休息，第二我不吃东西，不喝水，连续十五六个小时，是没有小便，但是要很慢，因为我习惯这样登山方式，一般也不是不休息，顶多是三四个小时，五六个小时，但是像我这样比较少，就是不休息，北极刚开始我也是这样，他们吃东西我就站着等他们，然后继续走，两个小时以后开始虚脱，这两个小时要全力以赴走，外面是穿鸭绒衣，里面是大汗淋漓，走了才发现两种完全不同的运动，一个是缺氧运动，要慢慢耗，另外是一个有氧的运动。
　　提问：黄师兄在北大读了四年本科毕业以后在110周年评为北大杰出校友，您在北大这么长时间，包括毕业以后，之前，北大对您人生的影响多大。
　　黄怒波：原来体会不到，当初北大出来是在中宣部工作，当时想不到，包括当时在中宣部离开当时是很高的职位，就不做了，我想人生不能就此过去，在机关里面，应该要挑战，这个是北大精神，北大精神给你的东西无法用言语书面写完，在你的血液里面的，我想就是一个不甘落后，不甘寂寞的，山鹰社为什么要飞，第一如果说山鹰社就此罢休我们这些学生生命就白白失去了，我们民族要有什么精神就是要山鹰社精神，敢于挑战，创新这个是中华民族需要的，北大把这些东西灌输到企业，这么多年做企业登山也好就是不断做事情，在挑战已经不论胜败了，但是我不能安乐，不能守在那儿，今天对北大的同学来说，对每个大学的学生出去以后都会有比较，但是不要忘了作为一个北大的人是敢于挑战和承担责任的。
　　提问：像黄总您这样一个企业家在经营企业过程中，您身上特性是比较明显，包括你攀登珠穆朗玛峰最顶峰还不忘读诗，你企业做重大战略转型包括最大决策是企业家理性占首位还是诗人特点影响你呢。
　　黄怒波：你们不了解坐身边王总他真正是一个诗人。我是认真负责讲的，诗人情怀不一定拿诗的语言表演，他上升对生活的一种反思，上升为精神层面享受，我们在山上，跟王总谈很多，印象很深刻，他已经回升到一个哲学终极方面，你觉得经营企业应该这样很严厉，但是你要看一下王总的书，第三看王总的散文我说凡是写到万科的书我直言是另外一个语言，但是写到自己的游记是另外一个的，又是诗，你们拿一支笔画企业家，地产商这些家伙都是坏蛋，总画这条线，但是我讲一个特点，现在实际上很多校园里没有文化人，但是现在很多企业家是文化人。这个观点我说这个话是有的权利的，因为我是跨双重身份，一个是企业家，整个在世界诗歌界都在活动，跟知识分子打交道，我看到很多企业家中国的企业家其实内涵很深，第一重要性企业家都是创业者，西方大部分是继承者或者职业经理人，但是中国企业家真的是自己创业打拼出来，所以经历了一次又一次调控，第二都是文人，像我这样下海的，所以文化色彩很强，今天下午开会，我这个俱乐部需要使命感及我们这一代做企业的人使命感过于强烈，我们老想拯救人类社会，但是我们又做不了这么大，80、90后文化色彩很浓做企业，我不敢说，你提这个问题希望从今天起把概念转换，我做企业是理性还是感性，重大决策肯定理性，第一想我能不能破产，第二想我们能不能给员工发工资，但是有感性的东西，有的太麻烦不过如此就不做了，大概就是这样。
　　王石：在大本营对黄怒波一句话印象很深刻，他对自己的评价登山的时候要总结自己，第一我不伟大，这个意思是什么，他曾经觉得自己很伟大。这句话第二句话但是我也不渺小，但一翻话给我印象非常深刻，走了以后我们就说他完全变了，一般说自己不伟大并不难，但是同时说自己并不渺小，我并不渺小我要做什么，知道自己应该做什么，这一点觉得黄怒波这几年登山，为什么来评论他，起因是这个，每个人都能看自己，第一不要把自己看得太伟大，但是同样我们也并不渺小，我们可以做一些我们想做的事情在社会有限生命都中做一些不遗憾的事情，这是我在登山当中跟黄怒波相处多了的感受。
　　主持人：即不伟大也不渺小可以作为我们今天的结语送给大家，谢谢。

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北京的朋友要冷静下来！(zhuanzai)
作者: 翟敬勇
时间: [ 2010-06-08 23:20 ]



（2010.06.08）张五常


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　　六月二日《信报》刊登了一个数字表，排列着地球二十二个国家或地区今年股市的累积变动，以股价指数跌得最多的排头，顺次而下，跌得最少的排尾。你道中国排第几呢？以本地的货币算，中国排第二，下跌了百分之十八点九六，仅次于冠军西班牙（下跌百分之二十一点零六），跌斗跌，衰斗衰，中国竟然拿个亚军，你说奇不奇？金融危机以还，中国不是被举世认为经济表现最好的国家吗？北京的朋友不是大唱经济过热吗？股市不是代表着经济前景的预期吗？斗股市不济，中国怎会考个第二呢？困难不少的美国考第十九。




　　老人家还是认为从经济发展的势头看，斗好不斗衰，中国考个第一应无疑问。股市的不济，是因为北京的政策缺乏说服力，而其中最麻烦是掌管经济的人言论太多，分析太少，观点不一，有些言不成理，有些惟恐天下不乱，使市场无所适从，犯了股市的大忌。




　　同一天（六月二日），两位行家清早给我电话，说一个名为Li Daokui的在英国大名鼎鼎的《金融时报》发表高论，震撼地球，外间吵得热闹云云。文章传来了，是六月一日的《金融时报》，发言者李稻葵，来头不少，清华大学教授、主任可以不论，李教授是人民银行货币政策委员会的三个委员之一，重量级人马也。奇文大可共赏，但我认为李教授把鬼子佬吓了一跳的是如下的一句话︰「中国房地产市场的困难是远为基础性的，这困难比你们美国及英国在金融危机出现之前大很多，点只泡沫咁简单？」




　　我不同意李教授之见，因为我没有学过何谓泡沫，没有学过何为过热；学过的我不同意李教授说楼价高会阻碍城市的发展，也不同意他说人民币逐步升值可让厂家们有时间准备。准备什幺呢？准备关门乎？我很想知道李教授有没有做过厂，有没有到工厂考查过。对真实世界知得不多而妄下判断的治学态度只不过是反映着今天经济学发展的主流，马歇尔复生会哭出来。




　　就算我完全同意李教授之见，我也认为他不应该说。货币政策委员可以举足轻重，公开说出会使外人以为是中央政策，何况读者可能想到瓜田李下。给我电话的两位行家不约而同地指出，参与制订经济决策的人要避免让人觉得利用言论在市场获利。




　　六月三日，《信报》转载李教授在《人民日报》的言论，我也不同意。不是不同意他认为存款利率要提升，而是不同意他的分析。可能《信报》误导，但李教授的货币与通胀观是完全漠视了弗里德曼（香港称佛利民）的学问。这里我要为弗老说几句。他谢世前有两点遗憾。其一是一九九一波斯湾之战后，苏联解体，美元的货币量要怎样量度出现了难以解决的困难。其二是弗老认为欧元统一行不通，他谢世前是输了给蒙代尔。恨不得弗老能多活几年，让我们能听听他对金融危机的看法，也让他知道他当年对欧元的分析，今天看没有错。弗老地下有知，知道金融危机后凯恩斯学派抬头，也知道此派的大手花钱的效果乏善足陈，可能笑出声来。无论怎样说，在整个二十世纪的经济大师中，可与弗老平起平坐的只有耶鲁大学的费雪。这两位的学问今天一些后起之秀连皮毛也摸不着。




　　说到欧元，还健在的蒙代尔也是好朋友。一九六八年的冬天，在芝大的教师酒吧内，蒙兄、弗老和当时初出道的我，三个人一起喝酒，我第一次听到他俩对货币与汇率的观点不同。当时我有机会直接提问，知道两位大师之争是局限的看法不同，不是外间传说的那幺简单。后学须知，蒙兄与弗老都曾经在我面前把费雪捧到天上去。




　　回头说中国，我认为今天的形势远没有报章上大吵大闹的麻烦，更勿论李稻葵教授说的夸张困境了。人民币的问题我分析过多次，这里不再说。正在吵得热闹的是两项其它麻烦。一是劳动工资，二是房地产之价。二者要分点说，先谈劳动工资吧。




　　一、中国目前的「民工荒」出现在沿海一带，最严重是珠三角，是地区性的。主要原因，是两三年前人民币升值与新《劳动合同法》的引进，导致沿海无数工厂倒闭或停产，工人大量回乡后，今天不回头。




　　二、人民币升值与新劳动法的引进，对中国的工业发展无疑是祸害，但客观地看，有错有错着的可取处。二○○六年六月一日我发表《工业第三阶段：月是故乡明》，写道：




　　「我认为中国的工业发展阶段要以地区划分，明确的。第一阶段是珠江三角洲，时间大约八十年代初期到一九九二。第二阶段是长江三角洲，时间大约一九九二到今天。从地区看，中国工业发展第三阶段会在哪里呢？我的推断，是会回到乡镇那里去，因为月是故乡明。」




　　文内提出的理由今天不需要改，只是当时我想不到人民币升值与新劳动法大幅地加速了「月是故乡明」的走势。这里我要赞北京一下：他们反应快，使老人家的推断如有神助！有报道说是因为补贴农业使回乡的工人不回头。这是不对的：农业的补贴没有明显提升。有提升的是乡镇补贴工业的鼓励，例如提供厂房免租三年。不同乡镇有很不相同的鼓励工业发展的方法，各出奇谋，反映着北京懂得利用县际竞争这个法门。




　　三、我认为最近本田与富士康在劳工问题上出事，主要因为他们反应太慢。我找到的资料显示，珠三角的中、小型工业给工人大幅加薪（百分之十至二十），在农历新年之前就开始安排。两三年前的工厂倒闭潮淘汰了毫无租值（油水）的工厂，余下来的比较扎实，有点租值，见到工人纷纷另谋高就，他们不能不立刻提升工资。目前，珠三角有不少厂家计划搬到内陆去。




　　本田与富士康提升工资比中、小型的工厂慢了好几个月，即是慢了好几拍，为何如此我有几个假说，无一肯定，于是不说。




　　四、中国的一家一孩政策有一个无可避免的效果：宜于工业操作年龄的人数今天相对地缺乏。一九八五年二月我发表《没有兄弟姊妹的社会》，反对一家一孩；二○○二年在中共中央党校讲话，再提出我反对的理由。今天，多生孩子是相当大幅地放宽了，但听到身为党员的还有严谨约束，认为是严重的错。不管怎样，我的水晶球说，在目前「月是故乡明」的走势下，中国婴儿的诞生数量会急升。




　　五、如上可见，中国的劳工问题不是大问题，收入不均的现象无地无之，而中国正在收窄，大叫大嚷是哗众取宠，帮不了忙。我也认为北京要趁这时机撤消最低工资及新劳动法，让不同的县或地区各自处理。撤消最低工资会让珠三角等工人紧张的地区起用老弱残兵，救一救燃眉之急。


　　尽管对北京政策的批评没有客气过，我认为月是故乡明的工业发展是走对了路向。只是来得太急、太快，于是有点乱。




　　转谈内地的楼市吧。也要分点说。




　　一、我从来没有说过内地的楼市没有泡沫──一个网站说我这样说，累我给网上客骂个半死，看来这些骂客是希望见到楼市泡沫的。如果知道何谓泡沫，也知道什幺时候会出现，我早就发了大达，风花雪月去也。知道的是不少泡沫专家破了产。




　　弗里德曼和我皆不知泡沫何物，但大家同意有牛群直觉（herd instinct）这回事。市场可以发神经，无端端地像牛群那样一起冲，大上大落。除了人类的牛群直觉使然经济学无从解释市场偶尔出现的发神经。不多见。数百年前荷兰的郁金香危机（tulip crisis） 与物理大师牛顿在股市输身家的South Sea bubble是例子。从牛群直觉的发神经衡量，内地的楼市没有出现过，相近的也没有：开放改革后的两三次大跌是中央政策逼出来的。




　　二、去年起内地的楼市大升，除了外资到中国来找投资的避难所，主要是因为三年前政府刻意把楼市大手打下去，跟着在雷曼兄弟事发后大手放宽银根，促成楼价有一个明显的「V」型奇观走势。如果我们把这「V」字拉平，楼价今天的升幅不怎幺样。




　　读者可能记得，二○○九年三月二十日我发表《伯南克别无选择；温家宝大可煞掣》。那是十五个多月之前的事。如果当时温先生依老人家说的，开始缓慢煞掣，今天不会有楼市过热的言论。中央上头当时把银根放宽得快没有错，但过了头，跟着煞掣太慢。这些是非常困难的决策，时间的判断经济学是没有天才的。老人家只是凭经验、观察与直觉把自己的名字押上去，博一手。感谢上苍，我的直觉通常考高分。




　　三、财富累积是经济学的一个大难题。我想到的处理方法很简单。当一个国家发展起来，人民的收入上升，其含意着的财富增加是要累积起来的。租值或资产的价值上升是代表着财富累积的上升，而房地产可以看为这财富累积的一个仓库。这仓库有好几种，房地产是其中之一，显然是重要的。无缘无故地打压楼价是破坏这仓库，愚不可及。北京的朋友目前担心的，似乎是恐怕这仓库破裂，而这破裂可能就是众说纷纭的「泡沫」了。不是杞人忧天，这样的不幸有可能。问题是我们没有可靠的理论来衡量这仓库破裂的先兆。如果这仓库还远不及破裂之境，但政府却采取措施预防其破，经济整体的发展会受到损害。（今天我认为，经济学者解决不了财富累积这个难题，主要是他们没有想到这累积是要有仓库的。）




　　四、说过了，楼价的上升差不多是唯一的合乎经济原则的约束人口分布的局限，但我们不容易知道国家整体的人口分布应该怎样才对。如果不考虑这个问题，房地产发展的经济原则是直截了当的。这就是算进了发展成本、配套、交通、环保等事项后，不同用途──商、住、工、农──的土地应该有同样的回报率，也即是说减除了所有社会成本，不同用途的土地，在同一地区应该地价相同。


　　目前，在上海等城市，商业或住宅用地比工或农用的地价高很多，社会成本的算进看来不会使这大差距打平。换言之，以上海为例，大幅提升商、住用地的供应是解决楼价上升的最合乎经济原则的方法。然而，我的印象是上海仿效香港，搞高地价。程度上当然没有香港那么严重，但我有这样的感受。




　　五、还没有购买房子的人喜欢投诉楼价太高是惯例。一个没有人提出过的要点，是今天中国的大城市，过半的居民是流动人口，没有他们工作的城市的户籍。流动人口是偏于不买楼房的，但投诉楼价过高也是惯例。我认为这是内地投诉楼价之声格外多的一个原因。香港廉租房的经验很不妥，廉价房（所谓居屋）内地可以考虑。但后者不易处理，而流动人口那么多是无从处理的（何解？这里卖个关子，考考读者的智商）。




　　六、目前内地要推出物业税吵得热闹。物业税有其可取之处，但以之打压楼价是劣着。这是因为物业税的一个含意是政府跟地产发展商争饭吃，会压制地产发展商的励进。楼房空置税较为可取，虽然何谓「空置」需要商榷，执行比较困难。目今内地的楼价上升了不少，但租金可没有跟着上升，好些房子的租金是下降了。楼房空置税会使租金下降，因而使楼价下跌，但少了楼房空置会提供重要的房地产投资回报的讯息。一个楼房空置率很低的城市，楼价与租金的回报率可以让我们判断上述的仓库破裂的可能性。不会很准确，但远胜今天连这讯息也没有的情况。不要忘记，内地与香港不同，大部分出售的住宅楼房没有装修，因而空置着的不少。当然，用任何税来压制楼价都远不及提升楼房的土地供应那么高明。




　　我希望上述的解释能澄清在重要的劳力与楼房这两方面的发展，中国面对的形势不是那么差︰天下所有其它国家应该恨不得有中国今天面对的所谓严峻的「困境」。北京当局要约束与政策有直接关系的人的言论，也要重视那些对经济感受好的人的意见。弗里德曼当年说过多次，经济感受好重要，有没有学过不重要。

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meng-h

中国海外业绩下滑 坚守500亿销售目标
2010年06月14日 12:31 来源： 21世纪经济报道 【字体：大 中 小】 网友评论(0)



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　　虽然5月销售业绩下滑，但中国海外发展有限公司（00688，HK）依然保持乐观态度。中国海外主席孔庆平在6月9日的股东大会上表示，公司维持500亿的年度销售目标不变，且有信心令今年销售均价升至1.1万元/平方米，同时毛利率保持在30％以上。

　　数据显示，中国海外5月实现销售额34.5亿港元，同比大幅下降近4成，同比下降39％；5月销售均价仅为8254元/平方米，环比下跌约30％。

　　孔庆平解释，5 月份均价大跌近三成，主要因产品结构不同，5月在售产品多位于二三线城市，加上可出售楼盘较少，导致均价下跌，但目前销售率已达94％。

　　前5月各大房企完成年度计划在25％左右徘徊，一些公司已在考虑调低年度计划。“我们维持500亿销售目标不变，”孔庆平称，公司今年目标销售额和面积分别为500 亿元和480 万平方米。截至5月底，公司分别已完成220亿元和180 万平方米，达全年销售目标的四成。

　　孔庆平透露，下半年中海将有大量新盘推售，会根据市场、顺应市场的一些变化来安排和调整销售策略及价格。

　　“最关心的还是利润问题，只要有一个合理的销售利润，价格的高低不是唯一的指标。”孔庆平坦言，作为内地发展商，最大的挑战就是适应政策的不断变化，并且在市场波动中保持持续增长。

　　孔庆平认为，中央就地产市场出台的政策力度比以往大，预计下半年房价会有所回落，今年房价涨幅或逐渐降至一成以下。他并预测“个人认为，今年第三季度政策不会放松”。

　　花旗近日预料，更多发展商将于6月和7月加入降价行列，该行接触的发展商都表示，降价是应付政策风暴的最佳手段，而公司财务强劲并不能成为拒绝降价的理由。花旗建议，楼价由现水平跌15％，投资者可逐步增持内房股比重。

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):总裁郁亮解读楼市调控,房地产市场"重建"开始

    ■中国证券报
    时间 项目名称 项目地点 定价
    5月 万科蓝山 北京 3．98万元／平方米开盘,一次性付款9．7折优惠,老业主9
．9折优惠
    5月 金隅万科城 北京 从1．8万元／平方米下调至1．7万元／平方米
    5月 万科假日风景 北京 24200元／平方米开盘,略有下降
    6月4日 万科清林径 深圳 10000元／平方米均价开盘,降幅约3000元／平方米
    6月5日 万科里城 深圳 20500元／平方米均价开盘,降幅约1500元／平方米
    房地产市场在严厉调控政策的威慑下开始调整,多家房企打出降价大旗,楼市拐
点是否已经来临在对"六月份全国统一降价"传闻进行否认后, 备受瞩目的万科真实
的想法是什么政策调控会不会改变地产行业的运行轨道, 又将给房地产企业带来哪
些考验万科总裁郁亮近日接受了中国证券报记者独家专访, 阐述了对地产行业发展
趋势的解读,以及万科应对市场变化的真实策略.
    定价不会"一刀切"
    中国证券报:今年的房地产调控政策似乎比2007年底的更为严厉,楼市是否已经
出现拐点,会不会再现2008年的市场情形万科将如何应对市场出现的新变化
    郁亮:大家都说今年的调控是史上最严厉的,立竿见影,一个月就开始显现效果.
但我认为这不是房地产市场的拐点,而是整个行业健康发展的新开端.
    追溯到1998年房地产货币化改革, 起初的规划较为完善,包括商品房,保障房和
经适房等, 后因种种原因当初很多规划没有落实,现在几乎变成了纯商品房市场,积
累了一些问题.今天, 我们的行业需要回到1998年货币化改革的初衷,建立更加完整
的住宅体系,满足城镇居民住房需求.
    这次调控不是严厉打击的开始, 而是重新建设的开始,市场格局重新变化,行业
发展趋势也将发生变化,发展商必须主动配合这种趋势.我们认为未来住宅体系必须
包括两大部分:政策性住房和商品房, 政策性住房会有一个可观的比例,发展商必须
主动参与这两大块的建设发展.
    万科在策略上仍坚持:一,稳健经营和高速周转,始终坚持"不囤地,不捂盘,不当
地王";二, 寻找机会和领跑,与城市共同发展,与行业共同进步;三,回归基本商业逻
辑:以客户为导向,提升专业能力和产品性价比.
    中国证券报:有媒体报道称"万科六月份将全国统一降价",万科随后进行了否认
,请问万科真正的想法是什么据说万科今年60%的可售房源集中在宏观环境更不确定
的下半年上市,在这种背景下,如何将上市的房源销售出去
    郁亮:近期有传闻称"万科6月份将在全国各地统一降价",这种说法不准确,不符
合万科的管理逻辑.这一点我们也曾多次对外解释过, 万科总部不搞"一刀切",从来
不会向各地公司下达统一的价格调整指令,因为各地的情况存在差异,而总部不可能
比各地公司更了解当地的情况.
    万科的策略并不是在4月中旬调控政策出台后才进行调整的,而是一直在贯彻20
07年之后的"不当地王,不囤地,不捂盘"原则.市场随时在变动,我们力图把握的是销
售速度,比较理想的速度,是新盘开盘一个月内,能卖掉60%.
    万科2009年下半年的开工节奏和今年的新房上市节奏略快于行业整体水平, 但
差别并不大.目前万科的可售资源存量很低,5月份新盘当月认购率在前5个月中处于
中等偏上, 存货水平尚未出现明显回升.万科一贯坚持"不捂盘"的基本原则,按照购
房者愿意接受的价格售出房屋,相信我们与自住购房者之间能够达成共识.
    销售目标在跑赢大市
    中国证券报:万科今年800亿元的销售目标能完成吗今年的开工和竣工计划会不
会进行相应调整
    郁亮:万科的目标是跑赢大市, 不会在年初设定一个固定的全年销售目标.一家
公司全年销售额的多少,很大程度上取决于市场情况.无论是从"不捂盘"的原则出发
,还是从实现增长,回报股东的需要出发,我们都始终会尽可能多卖楼.
    我们在2009年下半年已经对部分热点城市房价上涨过快提出预警, 2010年的开
工计划比较保守, 已经考虑到部分城市市场调整的可能性.万科的产品结构中,大部
分为90平方米以下住宅.今年5月,万科新推盘认购率高于4月,说明在合理价格下,自
住需求依然强劲.因此,我们暂不考虑调整开工计划,公司将按原计划推进竣工计划.
    要学会过紧日子
    中国证券报:我们注意到在房地产销量大幅下降的同时,商业银行对开发贷款也
有所收紧, 资本市场再融资搁浅,目前中央又提到土地增值税清算,你认为资金链会
否对房地产行业构成较大威胁万科的资金链怎么样
    郁亮:目前来看大多数开发商的资金状况还是不错的,一方面因为2009年市场成
交旺盛, 销售创新高,另一方面也反映了经过上轮调整后,开发商的资金安全意识增
强.但如果市场成交持续低迷, 行业资金面确实将逐步趋紧,由于行业缺少直接融资
渠道和长期融资渠道,这会导致企业投资能力普遍下降,影响市场未来的住房供应.
    "小心驶得万年船",发展商应当从上次市场调整中吸取教训,积极应对市场变化
, 通过加快销售回笼资金才是最重要的.融资困难也会影响到房企扩张速度,必须学
会过紧日子,学会通过多种合作方式开发项目.
    当企业资金非常紧张的时候,降价促销是常见的应对措施之一.但资金充裕并不
是拒绝调整价格的理由,至少万科不会因为资金充裕就无视市场的变化.万科目前的
资金状况确实非常良好,但无论资金状况有多好,也将始终坚持"不捂盘"的基本原则
.
    积极参与保障房建设
    中国证券报:你认为政府应当如何完善房地产制度方面的建设
    郁亮:目前应当珍惜来之不易的调控效果,这是个良好的开端,不宜轻易改变.要
保持房地产行业长期健康稳定成长,需要从多方面完善房地产市场运行机制,我提出
几点建议:
    首先是迅速制定出相应的住宅长期发展规划, 明确住宅供应总量,供应结构,土
地供应以及人均住宅面积等,同时明确政策与市场的边界.
    其次是应加大住房保障建设, 尤其廉租住房,公共租赁住房的供应力度,重点关
注人口流入的主要目标城市,关注新移民,刚毕业大学生,外来务工人员.
    第三是需要增加土地供应.包括加快城市新区建设, 加快轨道交通,相关公共配
套设施建设;适度提高城市容积率;推动土地供应的多元化;促进存量土地的盘活;坚
持土地招拍挂制度.
    第四是需要落实"国36条",为民间资本提供更多的出路,能更有效分流投资性购
房资金,使住房充分体现其使用功能,同时避免行业出现大起大落.
    此外, 国内房地产行业融资渠道较为单一,对预售款和银行信贷高度依赖,每当
行业低谷时企业资金总是严重匮乏, 被迫大幅削减投资,开工,进而导致行业景气回
升后供应严重不足.应该拓宽房地产直接融资渠道,增加开发企业长期资金来源渠道
.
    中国证券报:谈谈目前万科在保障房建设方面所做的工作,未来还有哪些计划
    郁亮:万科非常愿意在兼顾股东利益的情况下, 积极参与保障性住宅的开发.近
年来, 万科在保障性住房的研究,实践方面投入了相当的精力,参与了包括公共租赁
住房, 配套商品房,限价房,经济适用房,廉租房等多种保障性住房的实践.例如公共
租赁住房有广州的万汇楼项目,配套商品房有上海的华漕等项目,限价房有天津的新
里程等项目, 经济适用房有武汉的青山区等项目,在北京的红狮家园项目,既包括一
部分限价房,也包括一部分廉租房.
    我们非常看好保障性住房建设与住房产业化的结合,将积极介入,今年的目标是
以产业化方式建设100万平方米的保障性住房.保障性住房建设规模大,进度要求快,
套型结构设计易于标准化,同时节能环保要求较高,适合产业化方式建造.

meng-h

《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产行业:保障性住房的困局

    ■中金公司
    1),过去十年,商品房大步向前,而保障房原地踏步:房地产商品化以来,我国解决
了4,000多万户中高收入住房需求,但同时也遗留了3,000万套面对中低收入人群的保
障性住房欠账,保障性住房建设滞后的主要原因是地方政府的财政压力以及分配制度
,但我们认为根本原因是缺少立法且没有完善的信用及监督体系.
    2),国际比较看我国保障性住房制度欠缺:不同国家保障性住房制度不同,但都有
明确的对中低收入家庭住房保障计划及法律保护, 我国相关法制建设缺失,个人信用
制度,收入统计制度,监管体系没有建立. 我们认为有法可依,制度上有章可循是保障
性住房走出困局的关键.
    3),保障性住房发展潜力巨大,对经济的拉动将十分明显:目前保障性住房仅能覆
盖6%的城镇家庭, 供应量不到住宅市场的十分之一,远难满足低收入家庭对住房的庞
大需求,预计未来10年我国需要保障性住宅6,000万套,每年需要600万套;不考虑对商
品房的挤压效应, 假使每年580万套保障性住房建设可以提高房地产投资11%,可以增
加住房水泥,钢材等建材需求34%;可以拉动家具家电需求29%.
    4),580万套保障性住房计划难以快速推进:建设580万套保障性住房,除建设所需
的4, 000亿资金外,土地的无偿使用将减少土地出让收入2,500亿,另外各种税费的减
免也将减少政府收入1,500亿,8,000亿的资金缺口将使得地方政府资金更加捉襟见肘
,乐观估计今年能完成该计划的50%.
    5),市场的归市场,保障归保障,保障房将是商品房市场的重要补充: 保障性住房
对商品房市场冲击十分有限,原因在于其对应的30%的中低收入人群,与商品房对应的
中高收入人群没有重合;相反我们认为保障性住房有规模的推出有利于减少政府对商
品房市场的过度干预.
    6),保障性住房发展建议:①,资金上中央政府转移支付;②,强制与商品房搭配建
设;③,保障性住房应考虑区域差异: 保障性住房以大城市为主,一线城市保障性住房
比例可以升至50%以上,经济适用房和限价房为主;而三四线城市经济政府性住房比例
可降低至30%以下,甚至更低.

meng-h

万科积木

作者：李享 张育群                               信息类别：《环球企业家》                               发布时间：2010-6-17 9:33:26

文字                               〖 大 中 小                               〗                                                             自动滚屏（右键暂停）

以工业化的方式来盖房子，中国最大房地产商找到了节能与自身战略的绝妙契合点                                                                                              万科的新总部大楼是其绿色建筑应用的集大成者，但将低碳与其业务真正结合的是工业化生产 欢迎来到万科工厂，请注意，是工厂而不是工地。在距深圳60多公里的东莞松山湖高新技术产业园区，这个290家高科技公司的聚集之地，占地200亩的万科住宅工业化研究中心仿若科幻世界里的巨型积木制造基地。 5月20日，当记者来到这个僻静之所，一个2000平方米略显简陋的预制加工厂里，流水线工人正在模板线上制造各种模具。过去5年时间里，建筑师借助吊车的机械手臂，将这里诞生的各种巨型钢筋混凝土框架和墙体，搭建成散落中心各处的2至6号实验楼。这些建筑是万科新里程、中粮假日风景等中国首批工业化住宅项目的雏形，也是万科充满雄心的工业化和绿色建筑计划的发轫。 万科试图取代的，是中国人几千年来所习惯的现场作业模式。这意味着没有漫天飞舞的扬尘，泥泞不堪的工地，轰鸣运作的搅拌机，施工现场更像是放大几十倍的搭积木游戏，或者是一辆汽车的组装平台——房子的大部分结构从工厂运来时，就已被严格设定了应处的位置，现场组装完毕后房子即宣告完工。 “没有脚手架，没有绿色安全网，他们根本不担心施工过程有石头飞溅伤及路人，因为根本就没有石头。有的大楼底下一层已经在营业，上层仍在施工。”万科助理总经理王蕴告诉《环球企业家》，这是她去日本取经时看到的一幕。让他印象深刻的是，日本的建筑工人穿着宽松的灯笼裤，朝九晚五地上班，周六周日休息，更像是产业工人。与中国工地上脏、乱、差的工作环境有天壤之别。某种程度上，这是工业化生产所带来的最直观变化。 在中国正在兴起的节能减排浪潮中，工业化还带来了意想不到的效果。来自深圳市建筑科学研究院《住宅产业化节能减排效益分析报告》显示，万科工业化实验的4号楼在建造过程中，每平方米水耗和污水排放比传统施工方法降低了70%，能耗、垃圾及人工用量则削减了50%。 “我们当初都不知道碳减排怎么回事。”王石告诉《环球企业家》 “当你发现（工业化与节能）一致的时候，尽管是偶然一致的，但是在这个基础上提高一步是不难的。”工业化生产能给万科带来更快的周转率，更稳定的质量管控，这是万科本身业务的提升，但它还符合节能减排的趋势，对于万科而言，这实际上是社会责任与企业竞争力的天然结合。 在3月份的绿色建筑大会上，万科承诺今年将实现四个100，包括100万平方米的工业化住宅开工，100万平方米的绿色住宅项目，100万平方米的保障性用房，实现100%精装修。而更长远的规划是，到2014年万科主流产品全部实现100%工业化。按照万科的开发量，这将是1400万平方米的惊人规模，接近2009年北京市的住房销售面积总和。 发布这一惊人计划之前，王石有很长一段时间因“捐款门”遁出公众视野。而在2009年初再次高调亮相后的一年，王石实际上只谈了一件事，就是绿色建筑。这让人很容易把万科的绿色建筑与当下各行各业的绿色秀联系在一起。在王石看来，辨识是不是作秀并不难。“做一次秀容易，能持续作秀不简单，要看作秀是可持续的还是偶然的，是兴致所发还是有必然的逻辑关系。”王石对《环球企业家》说。    以工业化的方式来盖房子，中国最大房地产商找到了节能与自身战略的绝妙契合点                                                                                                    无心插柳       当王石逐渐被视为绿色建筑的先行者时，他本人更愿意将其归结为一种偶然。       “万科搞绿色建筑，是由不自觉到自觉地过程。万科要保证住宅领域的第一，要保持规模，必须标准化生产。”王石向本刊解释说。2004年，万科开始了复合增长率达60%的黄金5年，但在成为中国最大规模房地产公司的同时，由于人力资源摊薄，万科品牌的房子在不同的城市品质会相差很远。王石希望建立一套标准化和工业化的流程体系解决这一难题。       被赋予这一任务的万科1号实验楼于2005年建成，2年后，2号和3号楼也落成。在这个过程中，万科建筑师们发现用预制方式施工要比传统方式工期更快。这意味着万科本已领先业内的资金周转率会有一个更大的提升。       但更让王石感兴趣的是，工业化生产的工人数量、耗电、用水量都比以前降低。从4号楼（2007年）开始，万科有意识委托深圳市建科院对4号楼开工到竣工整个施工过程的能耗，包括电、水、木质模板消耗量，垃圾排放量等做监测。结果显示，水耗和污水排放比传统施工方式降低了7成，而能耗、垃圾排放和人工则节省了50%。       2007年，上海新里程20号楼开盘销售，这是万科第一个工业化生产项目，这栋12层住宅采用工业化建造模式，比传统方法缩短70天的工期。而且每平方米的水耗、能耗及垃圾产生量也达到或者超过了其4号楼实验室的数据。“新里程”成为万科在工业化和绿色建筑上的一个分界线。此后，万科在北京成立榆构万科住宅产业化研发中心，万科给他们的工业化插了节能减排的翅膀。       但就此以为万科的实验顺风顺水则失之简单。在2004年，万科的合作单位，甚至是万科自己一线的工程师，都普遍心存畏惧。从1号楼第一次尝试，到现在耸立起来的6号楼，“该犯不该犯的错误都经历过”。       王蕴完整见证了这一过程。在最初，以日本的高预制率工业化（在工厂）做模板，他们倾向于把所有东西做成预制件，比如整体厨卫的预制。这在香港确有先例，但由于香港住宅面积小，厨房卫生间也不大，要做成预制成品并不难。但在内地这种完全理想化的设计，在实际操作上遭到打击——因为太重根本无法吊装。       从1号楼到4号楼，万科的预制率逐渐提高，4号楼已经达到顶峰的60%，可以跟日本最先进的预制工艺相媲美。之后，万科又对预制技术做了本土化和简化，从4号楼、5号楼再到6号楼又是一个下降的趋势。在王蕴看来，1至4号楼是万科自我学习的过程，而4至6号楼则是一个本土化的过程。       让万科回归现实的是合作伙伴的配套能力。“工业化生产也好，绿色建筑、全装修也罢，技术上没有多难，难在大家配合，这需要有一个体系。”万科北京公司营销总监肖劲认为，绿色工业需要由上游来生产预制构件，还要有很好的物流体系，运到现场再组装，这是一个完整的产业链。对于项目分散在30多个城市的万科而言，如果要寻找合作方，最好是在本地找资源，这就要求万科对配套体系的要求不能太高。       在深圳总部，万科的合作商都集中在东莞、惠州、顺德等地，而这些厂原来就有与香港房地产公司合作的先例，虽然规模不大，但早先给香港开发商供货的经验，让其驾轻就熟；而北京、上海虽然也有预制厂，但都是做土木、市政工程，包括桥梁、地铁等，这些工程生产技术难度没有建筑高，部件非常规整，一个部件做几千上万件，都是一模一样的，相对而言，建筑的弯角、线条多，部件不平整，外墙有窗户，还有连接构件等，生产难度要高很多。相对而言，这些地方的预制厂技术水平并没有深圳周边的高。       比如，在武汉万科就遇到了难题。武汉并不具备预制构件厂等资源，如果一定要做预制楼，产业链必须跨越至上海或者广东，这显然不可想象。“比如施工单位，不是随便招投标就能找来合适的合作伙伴，施工方的计价也缺少参考系，说100元就100元，说1000元就1000元，缺乏统一标准衡量。”王蕴说。       这需要万科进行技术简化，使其与现实的配套能力匹配，6号楼就是万科做减法的一个成果。另一方面，建研中心要扮演一个教育者的角色，内容囊括了工业化的标准要求、核心技术、控制要点等。在建造6号楼的时候，万科邀请了一线公司的战略供应商一同参与。       在3月底北京召开的绿色建筑大会上，万科北京公司联合了涉及设计、研究、生产、施工、材料供应商等合作商，签订企业联盟协议书，并成立了住宅产业化联盟。用意很明显——万科希望打造出一个系统。       按照肖劲的理解，如果万科试点和住宅产业化联盟完善后，住建部会将之变成强制性的行业标准，那么工业化生产的推广也就水到渠成。     以工业化的方式来盖房子，中国最大房地产商找到了节能与自身战略的绝妙契合点                                                                                                          成本之惑         “上海新里程”20、21号楼是万科把工业化和节能建筑推向市场的第一个项目。为了确保不出现任何问题，万科甚至用不同方式做了两栋实验楼，一种是日本技术方案，一种是本土的方法。“在做一个楼前做一个实验楼来预演，这不是开发商的常规做法，设计施工花很多时间，是一个很耗精力、金钱的做法。”王蕴说。         这只是“烧钱”的开始。就整个项目而言，万科每平方米建筑成本会增加300至500元。除了运输成本，新增税收也是成本之一，比如到了真正实施阶段，他们发现传统的现场浇注，企业税率为6％至7%，而万科从预制构件厂购买预制件，增值税有可能增至3倍。         在设计环节，与一般住宅仅需几张图纸不同，一栋300至400平方米的实验楼用工业化方式动辄需要六七十张图纸，因为预制构件到现场拼装，各个构件钢筋的对位要求需要非常准确，大量的钢筋节点图是增加设计费的因素之一；在传统施工环节，施工单位多用人工少用机械，从而能节省部分成本，但如果是预制楼，单纯人力不可能将一片预制墙从1楼搬到20楼，而必须用到垂直起重设备，这又是一笔不小的开支。         而一旦万科要将工业化大面积复制，整体系统性技术标准都没有。万科在工业化生产研究开发中，也自掏费用，到建设局立项，编制了深圳、广东省、上海等的一些规范，但万科项目分布在全国30多个城市，这仅有的几个地方标准根本难以在全国推广使用。         不过用脚投票的购房者并不知道这一切。事实上，北京中粮假日风景、深圳万科第五园等工业化生产的项目，售价不但没有比其他同期周边楼盘贵，反而更便宜。这不仅与购房者是否认同万科的理念有关，更重要的是，预制楼声称所能带来的不渗漏、不裂缝、精度高的优势，在消费者看来传统楼房也应该达到。         “大家应该意识到，房子一旦建起来再做节能的改造是很困难的，而且房子几十年的使用期，也不可能三五年就推掉。”肖劲说。北京万科因为与决策层更近，某种程度上承担了向公众示范以及与政策层沟通的任务。         事实上，北京万科已经看到了一些成效。3月底，北京市政府、市建委，联合其他一些主管部门，出台了工业化住宅优惠政策，北京的项目如果用预制的方式，能够豁免不高于3%的容积率。深圳也在讨论一些指引，拟给予工业化住宅容积率一定的倾向性扶持。         由于目前国内仅有万科一家在做工业化生产的尝试，政府层面上出台的鼓励政策，某种程度上也是为万科开了绿灯。不过，目前已经确定的也仅有北京3%容积率的豁免，这对于整个工业化生产的推动而言远远不够。         在日本、新加坡、香港，工业化生产初期都是政府推动起主导作用，香港的公屋，新加坡给中低收入者的租赁型用房，这些项目都大量使用混凝土预制方式，政府也出台了鼓励政策。比如香港，只要外墙是用预制的方式制作，厚度就不算入建筑面积，预制阳台也不计入面积。王蕴她们计算过，这可以让开发商增加5％至8％的利润。但在内地，万科的工业化仍是一个成本增加项。         从消费者层面而言，如果购买工业化住宅享受一定优惠补贴的话，也未尝不是一个引导需求的办法。在日本就有优良性能部品认定制，相当于钻石的认证证书，如果房子用了认定书里的部品，那么在新房贷款、二手房交易等方面都能享受优惠。         回到现实，也并不是没人“识货”。一个有趣的细节是，北京工业化生产项目中粮万科假日风景建成后，万科开了个新闻发布会，请了北京市主管部门相关领导出席，结果当天楼盘有一大半是被参加发布会的设计单位的人买走。“现在很明确，绿色建筑代表着未来，”王石说，“当政府明确为此进行补贴的时候再做就晚了，万科规模非常大，不好调头。”             这些巨型预制件搭建的实验楼其貌不扬，但却是万科工业化与绿色建筑的策源 (来源： 本文内容版权归作者所有，如需转载请认真遵守相关版权声明。反馈:ge.feedback@gmail.com)

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万科南京开建 400万平方米保障房
http://www.sina.com.cn  2010年06月17日 09:18  经济观察网

　　经济观察网 记者 贾华杰 利润率低但安全系数高的保障性住房开始成为房企龙头的转战重心。

　　6月15日，记者获悉，紧跟政策走向的万科今年将参与南京的保障房建设，负责江宁区上坊北侧地块。同时来自南京万科置业的消息说，“建设规模计划将达400万平方米”。

　　南京地产媒体人士评价说，“可能要开发七八年以上”。

　　南京统筹建设的保障住房项目共为6个，分布在城北方向、城东及东南方向、城西南方向，分别为迈皋桥创业园项目、经五路象坊村项目、西花岗及周边项目、西善桥岱山西侧项目、白下科技园项目、上坊北侧项目。

　　南京市的这项大规模兴建计划，源于5月19日，住建部与各地方政府签订了2010年住房保障工作目标责任书。在一些证券研究机构看来，作为史上最严厉房地产调控的对冲措施，与政绩和考核挂钩的责任书的签订，意味着各地围绕保障房的竞赛即将开赛。

　　大规模参与地方保障房建设在万科管理层早有共识。5月31日，北京前门23号的布鲁宫法餐厅，在中城联盟欢迎王石登顶归来的晚宴上，王石谈了对地产的看法，“万科下一步仍然会加大对住宅产业化的推进，并结合政府下单的保障房的建设进行大规模实践。”

　　近日，万科总裁郁亮在接受媒体采访时说，“我们非常看好保障性住房建设与住房产业化的结合，将积极介入，今年的目标是以产业化方式建设100万平方米的保障性住房。保障性住房建设规模大，进度要求快，套型结构设计易于标准化，同时节能环保要求较高，适合产业化方式建造。”

　　郁亮还指出了保障性住房的现有运作优势，“这部分项目由政府先期垫付一部分资金，周转速度快，零风险。”

　　据记者了解，目前万科开发的保障性住房总面积占总开发面积的5%左右，项目净利润率高达6%，而万科所有项目平均净利润率在10%左右。而按照南京市的要求，承建保障房的开发商，利润被要求控制在3%以内，另可获得1%—2%的管理费。

　　阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲表示，“鉴于其(政策性住房)可观的开发量以及相对固定的收益，“不排除会有更多的企业参与到政策性住房建设中去，尤其是那些在施工和管理环节能力较强但在创新和资源整合能力较差的企业。”

　　南京保障房建设的包括廉价房、安置房、经济适用房、公共租屋等大型综合性保障房，项目近期已经陆续开工。按照计划，今年，南京市保障房总用地面积接近1万亩，计划用3年左右时间建成约900万平方米，今年开工面积600万平方米，竣工面积300万平方米。

meng-h

首个城市综合体面市　深圳万科布局商业地产
来源：中国房地产报
2010 年06月17日09:56   [我来说两句]

　　万科在深圳的业务核心已明显向商业地产倾斜。

　　6月9日，万科企业股份有限公司对外发布产品策略：首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中；将在明年和后年分别投产两家酒店；将签约威培斯酒店管理集团，管理旗下万科中心酒店项目。

　　“深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。
” 万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶表示。

　　这句话暗示着万科的战略已开始发生变化，商业地产开发将成为万科业务的另一个核心内容。

　　深圳多点布局

　　从今年万科在深圳所推出的产品线来看，商业地产的开发已占到万科业务核心的较大比例。

　　据了解，今年6月，深圳万科将签约威培斯酒店管理集团管理旗下万科中心酒店项目。万科中心酒店项目集度假与商务功能于一身，预计于2011年内开业。

　　同期，深圳万科还将与第六感觉度假酒店集团签约管理大甲岛酒店。大甲岛六感酒店预计于2012年内投入运营。

　　另外，深圳万科首个城市综合体龙岗中心区项目也在紧锣密鼓地筹备中，未来该项目将包括商业、写字楼、产权式酒店、住宅等多种业态，提升了城市级商业配套的便利性。

　　“万科正积极布局深圳的多个城市综合体项目，包括深圳关内也有综合体项目在布局中。”杜晶透露。

　　他表示，经营战略的转变首先是为了满足高端住宅的配套，其次是深圳城市更新项目的需要。

　　4城市涉足商业地产

　　实际上，万科在商业地产开发领域的表现已愈发积极。5月26日，武汉万科与来自杭州的国内本土品牌酒店航母——君澜酒店集团签订协议，将斥巨资在万科城项目内建设高端商务酒店。

　　此前的4月份，短短的10余天里，万科也相继有3个大体量商业地产项目被披露，这3个项目分别位于北京、西安和东莞，总投资超百亿元，覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市。

　　再加上此次在深圳披露的多个商业地产项目，无论从规模看还是从布局看，都显示出万科在商业地产领域的勃勃野心。

　　在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，这是万科积极应对市场变化，抵御市场风险的战略转型。“从单一住宅步入多元化业态经营，反映了万科应对市场的策略选择，在当前的形势下，如果继续现在的策略，将可能面临巨大的市场风险。” 宋丁表示。

meng-h

万科积极推行社区垃圾分类
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种菜、偷菜、抢车位，就来金隅万科城邻居圈儿！
                                        　　6月13日，记者随同万科集团副总裁、北京公司总经理毛大庆来到北京万科西山庭院，深入了解如何将王石的“零垃圾“理念深入到每一个万科社区。
　　目前，万科在北京的试点小区进行垃圾分类处理：占社区生活垃圾50%的厨余垃圾，将全部实现厌氧处理后转为肥料；占社区生活垃圾约20%的可回收物将在分类回收后进入资源循环利用；将社区的生活垃圾产生量降低到分类处理前的30%。
　　进入西山庭院社区后，随处可见垃圾分类的宣传展板，原有的普通垃圾桶已被不同颜色标识的分类垃圾桶所代替。“西山庭院推行垃圾分类工作做出了积极努力，如厨余设备免费安装、为园区配置部分标准分类垃圾桶、分类运输车、垃圾分类手册等。这么做其实是给万科增加成本的，但却是万科非常重要的绿色战略。” 毛大庆介绍说，“这种环保新技术万科引以为傲，王石甚至拿到联合国大会去演讲。”
　　毛大庆同时还向同行记者介绍了“零公里行动”珠峰北坡垃圾清扫的情况。包括万科员工在内的志愿者对5300米至8800米的极高海拔区域进行垃圾清扫，共清理近200个废弃氧气瓶和2吨垃圾。商报记者王营

2000airex

本来对万科印象蛮好,但自从在武汉买了一套万科的住宅后就发誓再也不买万科,包括房子和股票

meng-h

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万科馆(2010-06-22 08:59:08)转载

标签：世博会万科馆滇金丝猴沙漠之舟秸秆建筑旅游

分类：旅游考察

来源：(http://blog.sina.com.cn/s/blog_4d9ac2550100izfe.html) - 万科馆_楚先锋_新浪博客金灿灿秸秆板外立面、美丽活跃的滇金丝猴、瞬间绽放的生命之树、蓝色魅影下的沙漠之舟。这就是万科馆所带来的体验，在镜头转换的背后，对于自然、对于生命或许都有不同的体验和感悟！


来源：(http://blog.sina.com.cn/s/blog_4d9ac2550100izfe.html) - 万科馆_楚先锋_新浪博客

meng-h

王世泰：万科化蝶 万科厉害
作者
时间2010-06-24 15:05来源观点地产网
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　　万科很早就有个雅号，文科万科。这是说，万科很文化。

　　一般说来，企业戴上这样的冠冕，不容易，有光彩。但是在地产江湖，这个评语有点模糊。因为楼市混沌，价值尺度时见吊诡。比如，文科万科，是说 “骨子里很商业，面子上很文化”？还是文化的精髓非常深邃，深邃到了漫漶外溢、光环熠熠的份儿？前者多有不屑的意味，用一直主宰中国楼市话语的强人们的话来说，老子赚钱就是赚钱，文化个P啊，高呼房价高涨有理，博个粉丝万众跟随，也是很明星的事情；后者一半景仰一半存疑：万科总是不同凡响的吆喝，吃力真吃力，讨好谁讨好，神乎其神、额的神，到底哪路神？

　　老生很欣赏。每月可读的万科纸本杂志，人文汤汁浓淡宜心；半年一度的万科业绩报告，哲理情愫统率数字；适时推出的万科海报，箴言如诉余音悠远；耸然凸现的万科战略口号，则严肃与灵动高度统一，往往一则比喻，出神入化的演绎深奥而重大的主题。比如宣示企业公民责任和服务愿景，一句“大道当然，精细致远”，配以前为淡雅后现绚丽的画面，见者体悟心有升华；即便是楼盘降价优惠，也以卓然有致的“琢玉行动”冠名，研磨出一种非同凡俗的质感和追求，不仅引得市场和受众心动，而且深为媒介所乐于传播……这样的万科，真正的很文科了！

　　有观察家说，万科之很文科，其文化含量之高，中国房企的绝大多数，难望其项背。这是王石的修行，还是风格？难说。登山涉险，挑战极限，王石粗砺的面庞和胡须，似乎甚少给人很文科的联想，但，这或恐就是万科的厉害之处，文化渗透了企业的血肉真身与心灵。更为空灵和出色的是，所有的文科特质，智慧，逻辑，美言，巧思，远见卓识，烂漫情怀，……，都拌和着利益诉求，在高深雅致的文化阐述当中，非常精妙的播散开来，既包装着自身的身段和手足，也包裹了受众的眼神和心思，甚至包缠住市场的神经和舵盘……，美，而凌厉。

　　比如，最近万科推出一个战略，很文科的呼之曰：“蝴蝶模式”。美艳之下，宏图峥嵘。

　　首先是象形，一体两翼，亮出万科主体力量与目标。一体，当然是其核心——优化产品，包括定制精装、大师设计及工业化等三大部分；而左翼则为以 “3W万维社区”为核心的持续升级服务；右翼则为以“光合建筑”为核心的持续领先技术。形象，透彻。斯为很文科；第二是喻意。蝴蝶的力量，柔和而生猛，丛林之中，一旦舞动起来，风暴生兮。其能量，那是相当的大，斯为很厉害。

　　不过，圈内人等和研究人士发现，万科的口径有点微妙。一下子蝴蝶了，变脸好厉害。这样的很文科，是否是巧言令色？

　　其实，蝴蝶翅膀的花纹，天生有百变之姿。是个体的顺应，还是自然的造化？这是动物学昆虫学标本以内以外的课题，暂且不议。但有一点可以参悟的是，万科魂变蝴蝶，正常来兮，不必骇怪。

　　比如，王石以花甲自身，珠峰登顶之前，曾经高屋建瓴发声，这一轮楼市调控不止于经济，而是社会与政治问题，以之告诫同行；拔营下山之后，淡然应对传媒，说，万科不会带头降价，以之安抚江湖兄弟。仁义兼备焉！但是近来仅是深圳，大施优惠恩泽、策动夜间开盘、搅动楼市僵局的就有万科大哥！非仁非义乎？当然说不上。万科变幻蝴蝶，双翅振起，才能画出日后的美妙姿影。万科很文科，万科不迂腐。

　　万科，是识时务的蝴蝶。

　　同样，万科曾经高举住宅专业化的旗帜，不仅信誓旦旦，而且孜孜以求，投入巨大资金和时间成本，锻造中国住宅产业化创新基地，都是真刀真枪的举措。但是如今地产风云突变、楼市形势板荡，为百年大业计，万科再一次展开了双翅，住宅和商业、城市综合体等等多元物业，说不定也可能齐张宏图，幻化成一体两翅的生动精灵。这一番化蝶，肯定不是搬演一出古老的殉情故事，不仅仅叙说对于中国房地产伟业的执着眷念、生死与共，而是预告一场蝴蝶追逐百花、蝴蝶也扇动风暴的缤纷大戏，帷幕已经开启。

　　万科，是既识时务、也造英雄的蝴蝶。因此，万科真的厉害。

　　所以，冯仑此前说过，“学习万科好榜样”，这句口号，尚未过时。

　　举凡中国地产圈之中列位，不妨学习万科，应当小心万科，大可考量万科，甚而需要追逐万科。因为，万科正在化蝶，生物学意义上的进化学问，和楼市世界今后的演变轨迹，很大，很厉害！

meng-h

万科降价新逻辑：大幅降价短期内难以实现
http://www.sina.com.cn  2010年06月28日 14:56  《数字商业时代》

　　采访·撰文/蒋毅坤

　　“我不太理解万科为什么这么做，只降800元，这是既不叫好又不叫座的事吧。”全国地产经理人联盟副秘书长姜炜对于万科这次的降价不太理解。5 月16日，北京万科旗下的中粮假日紫苑最后两栋楼开盘，实际成交价格约为24200元/平方米，低于此前万科对开盘价格的预期25000元/平方米。

　　虽然只降了800元，但是这次降价却并非“不叫座”。万科中粮假日紫苑在开盘当天就卖掉了50%，“开盘200多套房现在已经卖得差不多了。” 万科地产副总裁毛大庆告诉记者。毛大庆并不认为这次的行动是降价，而是正常的价格调整。

　　北京万科的降价还很“温柔”，但深圳万科的降价已经颇有力度。6月初，万科位于深圳龙岗的清林径和万科第五园四期两个项目均于半夜下调价格开盘，最大下降幅度达20%。

　　2008年，万科为了应对调控也曾主动降价，当时万科全国的楼盘普降5%-30%不等。“2008年的降价，虽然外界反馈不好，但是实际上万科认为这么做是对的，在当时的情况下，果断降价给自己带来了充裕的现金流。正是万科率先降价，将行业从观望期带入了降价通道，万科也因抢先降价，扩大了地盘。”一位业内人士对于万科这次看起来颇有试探意味的降价也不理解。记者在采访中发现，此次降价将是万科推盘方式的转折点。

　　从惯性提价到调查定价

　　面对低迷的市场，开发商面临的降价压力越来越大。面临调控，迅速下滑的市场让购房者面对的市场迅速从卖方市场变成了买方市场。世茂地产5月份实现合同销售收入15亿元，较4月的25亿元下跌40%。世茂称，由于市场观望气氛浓厚，于是延迟推盘，但相信6月份在各地续推新盘下，会带动销售额。合景泰富也公布其5月预售收入8亿元，比4月份的15亿元下跌约47%。

　　富力地产5月份合同销售收入12.53亿元，销售面积10.6万平方米，同比分别下跌48%和58%。与其今年4月份24.54亿元的合同销售额以及18.33万平方米的销售面积相比，环比也分别下降48.9%与42.2%。

　　万科虽然情况稍好，但是也要面对这个下滑的市场。5月份，万科实现销售面积共达47万平方米，同比跌32.6%，销售额为51.1亿元，同比减少20.2%。

　　在以往，开发商开盘提价已经成为惯性，“每次开盘提价10%~20%很正常，”毛大庆说，而这次万科开盘即降价的原因很简单：“一是为了快速清盘，二是为了响应政府号召。住宅不是纯粹的商品，我们必须响应政府的号召。”

　　仅仅降价800元也不是试探或是对后市乐观，而是有其理论基础的。据毛大庆介绍，此次万科中粮假日紫苑降价是开盘之前，由万科对1400多位意向购房者进行了问卷调查，看购房者心目中理想的价位是什么样的，并对这个调查结果进行加权计算，最终得出了降价800元的结果。

　　这种更精细、更准确却也显得更温和的降价方式将继续推行下去。“这种开盘之前进行调查对楼盘定价的方式将会常态化。”毛大庆告诉记者。这意味着未来万科的意向购房者将决定楼盘的价格。

　　大范围大幅降价短期内难以实现

　　北京万科目前的降价与其说是降价，不如说是微调。

　　“无论是涨价还是降价，万科总部都不可能给一线公司下这么一个全国统一调整的指令，这条消息完全违背了万科的逻辑。”万科董秘谭华杰如此回应万科在6月份将进行全国性降价的传言。谭华杰解释了万科的销售逻辑：“总部给各个公司惟一的一个要求就是：房子只要一开盘，就必须卖掉。万科不捂盘，因此一开盘必须卖。至于以什么价格卖出去，则由不得总部决定，这由一线公司自己判断。”

　　谭华杰对“合理价格”的定义是：买房人愿意支付的价格。“所以一定要定一个能够卖掉的价格，所以万科一直都在调整，不存在一个固定的价格。”

　　谭华杰的这番表态意味着万科的各地方分公司将掌握价格调整的决定权。北京万科的此次降价正是谭华杰这番表态的最好体现。这也意味着万科不会在降价方面采取全国性的统一行动。

　　目前看来，万科将价格调整权下放到各地方分公司更符合实际情况。

　　“这次的调控与其说是全国性的调控，不如说是地方性、区域性的调控。”易铺中国董事总经理陈建明对记者说。在他看来，由于中央调控措施出台后，各地方政府出台的细则松紧不一，各地市场完全不一样：“有的地方已经开始降价了，有的地方房价还在涨。”所以万科实行的地方公司定价制就显得更符合实际。

　　另一方面，包括万科在内的地产公司由于现金流较为充裕，还没有大幅度降价的冲动。

　　今年头5个月，富力地产的合约销售面积约90.84万平方米，同比下降了21%；而销售收入累计约109.51亿元，同比增长3%。而世茂房地产今年头5个月，累计合约销售额95.47亿元，同比下跌10.7%；但累计合约销售面积86.6万平方米，同比则大幅下跌23.4%。万科也表现出了销售面积跌幅大过销售金额跌幅的状况。5月份，万科销售面积同比下跌32.6%，而销售额仅同比减少20.2%。有分析师表示这表明高房价依旧在为地产企业的利润提供支撑。

　　在现金流充裕的情况下，房地产企业更关注利润。“对于开发商来讲，完不成销售计划，顶多就是少赚一点。但如果是通过降价手段来促销的话，对于上市公司来说，利润一样完不成，利润率一样降得比较厉害。”一位分析人士指出。

　　交银国际地产业分析师何志忠认为房价真正下跌还需要一段时间的等待：“我估计未来三四个月，成交量仍将维持低位，而开发商未必愿意降价。而到8 月～9月，估计一些开发商会调低今年初定下的销售目标。因为2009年是销售新高，所以2010年要在一个历史新高的基础上再有20%～30%的增长，难度是比较大的。”

　　这次，购房者想看到万科大幅降价可能需要等待更久。“万科最近有配股的计划，许多地产股已经跌破了配股的意向价，如果万科降价，配股基本可以告吹，所以万科暂时应该不会选择大范围降价。但是如果万科能够完成配股计划，这个节点或许出现在年底，那万科降价的可能性极大。”一位业内人士表示，他认为如果配股完成，万科或许会通过增加开盘数量，通过量来补充利润的缺失。

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万科A：员工人数不会随开发规模显著上升
2010年06月28日14:39　来源：
手机免费访问：hexun.com 好文我顶(0)

　　全景网6月28日讯 万科(000002,股吧)Ａ公司周一在深交所上市公司投资者关系互动平台上表示,2009年末,公司共有房地产开发系统员工3411人,物业管理系统员工14205人。公司现在尝试并推进工厂化生产方式,该生产方式是行业发展的方向,可大幅提高房地产行业生产效率。

　　公司同时表示,房地产开发如果只是规模的增加,而没有生产效率的提高,开发企业的员工确实会随着开发规模的大幅增加而快速的上升。但如果企业采取有效措施,发挥规模效益,提高生产效率,员工人数可以不随着开发规模的增加而明显的上升。

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万科馆：七个麦草垛

陆翔 生于1976年， 万科企业馆设计团队负责人，北京多相建筑设计工作室。

踩着一地的稻草，走向万科企业馆的奠基仪式。整个会场像是农村的场院，有七个稻草垛，散落在会场各处。铁锹把扎着红绸，就像是粮食垛上贴上了红色的“福”字或者“丰”字。

万科是第一个表示将在世博会自建一个馆的民企，董事长王石曾经表示：万科企业馆将强调环保和可持续性发展的理念，能循环利用的建筑材料是首选。

这一句话是不是和满地的稻草有关？设计方案揭晓，果然，这座展馆主要由天然麦秸板为建筑材料。会场的七个稻草垛，正是暗示着建筑有七个相互独立的筒状建筑组成，而且建筑的主要材料，是和稻草同为秸秆的麦草。各筒之间通过顶部的蓝色透光ETFE膜连成一体。超过1,000平米的开放水域环绕着七个圆筒，就像是七座金灿灿的麦垛巍然矗立。

“圆筒”将会讲述五个故事：白蚁筑巢给仿生学建筑带来的启示。水的故事来警示人类必须尊重自然的恩赐与馈赠。沙尘暴的故事来说明人类必须用自己的选择保护自然的平衡。垃圾的故事揭示了城市生活必须尊重自然生态。金丝猴的故事让人类与自然平等对视。

人们或许有一些意外。房产商建设展馆，“在房子里展览房子”应该是本能。显然，这一代的中国民营企业家已经有了更高的追求。

万科馆还有一个特殊的馆名：“2049”。虽说预示的是共和国建国100周年，其实却是用一个确凿的未来年份，让人们关注城市、国家或者整个地球不远的将来。展馆的格言是“尊重的可能”。

王石说，“尊重的可能”的中心词，可以是“尊重”，也可以是“可能”。尊重自己、尊重他人、尊重生命、尊重自然、尊重社会、尊重城市文化多样性、尊重居住选择、尊重生活习惯等等……

建筑师陆翔个子高高的，头发不到半寸。非常年轻。万科总建筑师朱建平开他的玩笑：这下你要出名了！

陆翔就笑了。那时万科招标，选取7个名额，多相工作室虽然已经在业界初露锋芒，还是排在第八个，是替补。因为香港的那家设计公司没有联系上，才给了他们一个难得的机会。

事先知道万科的主题吗？

知道。

陆翔一定早就听到过王石经常背诵美国作家海明威短篇小说 《乞力马扎罗的雪》的第一句：“乞力马扎罗是一座海拔一万九千七百一十英尺的长年积雪的高山……”也应该晓得王石过去一直惊讶赤道附近的山怎么会积雪，而几年前去攀登乞力马扎罗山的时候，却已经知道它不再“终年积雪”了。

“展馆主题是关于环保，关于温室气体排放的。这在设计之前就曾经接到万科方面的提示。”因此，万科馆一开始就作为一个低碳建筑进行设计。设计方案对于回归自然、节能环保的理念，在材料、通风、采光等方面都有体现。而它将有可能做到碳的零排放或者负排放。

为什么是7个大的筒，而不是8个或者6个？那是因为场地放下7个正好，没有特别的含意。整个设计，似拙实巧。设计师在圆筒的形状上是下了功夫的。这些圆筒式的庞然大物有的上大下小，有的下大上小。有的切掉一片，有的又很饱满。排列的位置又是非常讲究的，均是在协调筒与筒之间的关系。每一个筒都是独立的，互相之间的连接不是小道而是整片空地。参观者没有导向的约束，获得了更多的自由选择。决定使用麦草这样的秸秆板，除了环保的想法，设计师还有一些特别的考虑。这不是一个永久性的展馆，因此，麦秸这样的材料是非常合适的。这样的板材，原料是切过的麦草段，每根大约有两寸长，可以看到麦秸本身的金黄色，闻到麦秸自然的香气。展馆之初，正逢江南的黄梅天，幸好比较短暂，麦草不致发霉变黑。麦秸本身已是麦子脱粒之后的遗物，被阳光抽干水分而枯萎。说起来，已是生命的余韵。可是当它成为一种建筑材料，却可以从另外一个角度延续特殊的生命感，因为它还在变化。展馆刚刚开幕的时候，板材颜色和质地都是新鲜生动的。此后的日晒雨淋，麦草将会变色。到了展馆即将结束，麦草将会逐渐变白变浅，或者变深，也就是一天天的老去，那时候，七个筒会给人一种沧桑和成熟的感觉。和所有的展馆不一样，这个展馆是会“岁月留痕”的啊。岁月是不可抗拒的，人人都要接受变化和衰老，细细去咀嚼，它本身也是一种含有哲理的美。

“你这么年轻，怎么就想到了衰老？ ”

“哈哈，防微杜渐！ ”

陆翔他们设计了7个圆筒之后，看看颜色像是草垛，基本的材料又是秸秆，于是就叫它们“麦草垛”了。

陆翔说，中国每年生产多少粮食？5亿吨！每一斤粮食有一斤秸秆，那么就是5亿吨秸秆。

这样说，看看麦秸板，就知道了秸秆多了出路。农田的上空将会少了很多焚烧秸秆的黑烟，森林将会少了许多被砍伐的威胁。

虽然中国国内有生产秸秆板的。不过，因为生产过程大多并不环保，所以，这个材料还需要从荷兰进口。

33岁的陆翔，还不可能利用经验的积累来设计建筑。他是北京人，却出生在山西。因为父母全是插队知青，在那里恋爱，成家。 1984年，等他们一家回城，他已经读小学了。爷爷是中央美院的教授，也是一位工笔重彩画家。家庭里弥漫着美术的氛围，而淘气的孙子却没有觉察。没有觉察，并不等于没有受到潜移默化的影响。到了高三，他突然喜欢起画画来，美术终于征服了少年之心。这时正是决定自己一生事业的关键时刻。他太迷恋画画了，不能自拔。想过要考美术学院，却担心自己的画还不够水准。理工科的系科中，只有建筑系是和画画有关的。陆翔想，也只有建筑系，才能将自己终身和美术结合在一起。他在清华读的大学，在北大读的研究生。成为少有的从中国两所最顶尖名校建筑系出来的学子。毕业之后，在导师的工作室工作了3年，才自立门户。他说，我们工作室是一个年轻的团队，原先是4人，现在是8人。最初的伙伴，都是他的同学。除了建筑，他们还做过室内装饰，做过大商场的专卖店的空间设计。

陆翔说，他被建筑吸引是因为可以追求某种理念：“坚持你的理念，就会越来越感到有意思。当然，理念不是唯一的。建筑的力量很强大，材料，空间，气氛……都能带给人愉悦感。”他说，小时的淘气，已经被生活洗净了。他现在性格有些内向，可能对设计的迷恋使得他沉静了。他喜欢音乐，特别是巴赫。听音乐的时候，不仅是身体上的休息、放松，有时候，还会是过电一样的战栗。他捏紧双拳，边说边摇晃着。

这天，还开了展馆主题的研讨会。思想的多角碰撞，激出了不少隽永有味的议论。学者易中天留言： “尊重，便有可能；尊重，才有可能。 ”

王石总结说，这个展馆只是一个象征，是一种提倡，不敢说作用能有多大，总是应该有开始，总是应该有人从头做起。

陆翔和他的团队因为这个设计，也荣幸地加盟“从头做起”的方阵。

(世博频道_腾讯网)

meng-h

万科楼盘价格回到09年四季度
来源：中证网    发布时间：2010-07-02 17:07:57

　　6月，有业内人士爆料，万科、绿地、保利等知名开发企业率先打出降价牌，开启降价序幕；也有媒体认为这些企业并没有真正降价，或明降暗升、或降价幅度还不够。

　　在经历了4月“新政高压影响”、5月“房产税将出不出”的争论之后。6月的上海楼市，“降价”可谓争论最甚的话题。到底这些知名企业有没有降价？6月的上海楼市究竟走出了一条怎样的曲线？对后市又会产生怎样的影响？

　　万科价格回到09年四季度

　　据中房信CRIC(微博)系统数据显示，据统计，万科花园小城6月19日推出新房源，至月末已成交66套，成交均价14964元/平米；万科第五园6 月16日推出全新中式联排，截止月底签约30套，销售率97%近乎售罄，成交均价30852元/平方米；城花新园6月13日推出48套公寓住宅，至月底售罄，销售率100%，成交均价22960元/平米。

　　绿地松江名邸6月销售率79%，成交均价12529元/平方米；复地北桥城6月销售率88%，成交均价13615元/平方米；保利叶上海销售率超过 80%，成交均价16671元/平方米……

　　易居(博客)房地产研究院高级分析师付琦表示：“这些项目之所以能够在现在这个时间节点取得好的销售成绩，降价是它们共同的特征。从这些项目的实际成交均价来看，已经回到了去年第四季度的价格，相当于把今年前3个月超过15%的价格涨幅跌回去了。”

　　付琦认为，从市场研究的角度来看，是否降价的争论其实意义并不大，销量才是硬道理。保利叶上海成交均价看似没有下降，但它是通过“赠送面积”这样措施，与价格下降并无不同。而万科花园小城，从去年10月24日以后长达7个月的时间里没有新房源推案，此次6月的新房源与去年第四季度的价格保持相同的水平，这也与降价无异。

meng-h

万科“寻价”意味(1)
胡芳洁 贾华杰 程志云
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2010-07-03
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经济观察报 记者 胡芳洁 贾华杰 程志云 万科降价？

对于上半年约卖出355亿元的万科地产（000002.SZ），“降价”是一个敏感词汇。经历了2008年王石（万科董事长）“拐点论”的轩然大波后，万科一直慎言降价。

北京，5月31日晚，前门23号的布鲁宫法式餐厅，房地产业最大的民间沟通平台中城联盟成员冯仑、任志强、胡葆森等12人，在这里参加欢迎王石登顶珠峰归来的晚宴。任志强最关心的问题是万科何时降价，即便是内部沟通，王石仍然对这个问题保持审慎，转言万科将在保障房上投注较大力量。

深圳，6月4日，深万科连夜“摸黑”推出了中等户型的“清林径”，最低价仅9000多元/平方米，最终该楼盘被一扫而光，此前“清林径”大户型售价维持在2万每平方米。“万科降价说”不胫而走。

上海，6月16日，万科第五园开盘，均价3.2万元/平方米，而预报价为3.7万元/平方米。

对于万科降价风声，向王石劝说降价的任志强（华远集团总裁）似乎颇为得意，他在微博中写道：“苦口婆心终有所表现了。”

寻找价格

北京万科并未传出深圳、上海的“降价”风声，但是曾在4月份获得北京销售状元的昌平区金隅万科却发生了变化。根据相关情况推算，该项目价格已出现约15%下跌。

这个楼盘位于北京昌平城区中心地段，房源标价多在2万元/平方米左右。金隅万科城销售人员称，一些标价2万元/平方米的房源，可以在约 17000元/平方米成交。这些房子，在5月份还是按原价在出售。

在调控政策出台之前的4月份，刚刚开盘的金隅万科城的战绩是493套。但从5月、6月两个月时间里，只销售了66套。目前，其未签约房源还有353套。

对于近期万科新开盘全面降价20%的说法，万科集团副总裁毛大庆并不认可。“在北京万科新开盘项目，只是低于预期，而非降价。”毛大庆说。这个说法与此前万科董秘对于价格调整的说辞保持了一致。

在6月27日北京举办的欧美同学会上，毛大庆对本报称，目前很多人在误解万科，希望通过“降价”一词来进行概念炒作，现在万科的整体策略是适应市场，寻找价格。

寻找价格并不轻松，特别在当前的环境下。比如万科的同行首创置业副总经理胡卫民坦言：现在的市场，他们也看不懂。这轮地产调控的周期并不确定。2010年经济变数很多，调控是否松动，取决于经济指标，而看到这些指标，要等到第四季度或明年初。

一个即将上市的楼盘，北京万科工作人员已进行了100多天的与客户直接询价，以期得到合理定价范围。

知情人士透露，北京万科问询流程相当严密。销售人员会向目标客户了解，这一区间价格可以接受吗？如果接受，客服就不会再多说话；如果客户不认同，销售人员会进一步了解原因：首付压力、其他开发商项目竞争、推迟置业计划抑或其他。

万科售楼处的销售人员会对来访客户分级，包括A、B、C、D等，而A级和B级的客户会成为重点回访对象。

北京万科极为重视客户的体验，由北京万科副总级别的管理层直接负责，客户满意度最高为5分，4分就是不及格。
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对于近期“寻找价格”的成果，毛大庆坦陈，客户调研结果显示目前投资、投机型的客户大量减少，有购买意向的90%客户都是自住性需求。

从万科近期楼盘成交情形看，这一说法得到了证实：无论是深圳、上海、北京的万科高端住宅，价格在3万至4万元每平方米以上者，成交量明显下滑。一家为万科提供顾问服务的机构称，北京万科正着手将一些大户型改成小户型，以适应当前行情。

对于今后一段时期的价格走势，万科董秘谭华杰称，今年的房价比2009年高，但均价要跌到2009年初时的房价水平的可能性不高。二手房会先于一手房下跌，开发商新开发的一手房定价会逐步降下来。

对于北京、上海等一线城市，经历了从2007年到2008年的剧烈波动之后，万科保持了足够的警惕，谭华杰称，从2009年初至今万科的策略是谨慎保守的，在楼价高企的背景下，万科在广州、深圳等一线热点城市买地很少，在上海甚至连一块地都没买。

在二、三线城市，万科保持了相当强劲的市场占有量，今年内，一线城市开工量将会下调，而二、三线城市开工量会上升。

觅价内因

不过，万科并没有像去年那样因为观望而放慢拿地节奏，1-5月，万科共新增35个项目，地价款总额为185.3亿元，已相当于2009年全年拿地金额的77%。

截至2009年12月31日，万科已签订合同但还尚未支付的土地、建安合同等款项为258亿元。

万科依然在积极推进今年建设计划，除积极拿地之外，其2010年的计划新开工面积是855万平方米，在2009年开工面积560.9万平方米的基础上增长52.5%。

“对于地产企业来说，资金需求主要是源于进一步扩大规模，压力更多的是来自这一块。”丁勇才说。地产被视为“类金融”行业，对资金高度依赖。

万科目前的财务状况，依然被业内认为处于稳健状态。一季度末，其持有现金与一年内到期借款抵消，有50多亿元的差额。

但与去年一季度同期相比，这一差额减少了30亿元。2010年首季度期末，万科持有现金179.2亿，比季度初减少22.1%，短期借款和一年内到期长期借款的总和127.4亿元，比季度初增加了47.6%。

中信证券投资银行部房地产金融行业组行业专家丁勇才称，一季度货币资金的减少可以理解，因为一季度往往是支出较多的时期，包括去年和今年地价、工程款的支付、短期负债的偿还以及对现有项目的加大投入等。
“万科现在的资金状况比较好。现在地产企业总体的资金状况都还可以。其实成交量下降50%还是70%，对于企业来说没有多大意义，关键是看持续的时间。根据我们的测算，如果成交量持续萎缩，到2010年底，会有10%的企业出现资金缺口；到2011年下半年，会有30%的企业出现资金缺口。”贝塔策略工作室合伙人、江南金融研究所特约顾问杜丽红表示。

杜丽红对于万科地产保持了长期的关注，她认为现在做出降价的企业，是属于主动降价，并不一定是资金最紧张的企业，现在降价促销还比较有效，能迅速回笼资金，有利于企业在调控低谷中获得更多主动性；而企业的被动降价，会出现在2011年。

房价下一步

现在，已经有企业采取了更激进的方式。

6月20日，燕郊楼盘天洋城开盘均价7800元/平方米，较上期开盘价格11000元/平方米直降30%，一时成为北京楼市直降幅度最大的一例。

天洋置地副总经理李亦兵对本报称：“我们就是一次性降到位，不想把时间浪费在来来回回的拉锯战上。”他表示，推出这一价格，是想向购房者传递一个信息：这就是价格底线，接下来的价格不会再低于这一标准。

就目前市场的反应而言，天洋城寻找价格的做法俨然达到了预期。在直降30%的当天，近300套房源几乎在瞬间销售一空。

房价未来的走向并不是一个容易回答的问题。不过，企业资金压力的现状以及走势，也许能提供一些线索。今年上半年，正略钧策房地产研究中心对 30家主流上市房地产企业生存现状进行了梳理，并对企业资金构成状况进行了压力测试。

这一测试结果发现，在成交额萎缩30%的情况下，资金缺口最大的企业分别是绿城、保利和恒大，资金缺口都达到100亿元以上。

从5月与6月的销售状况看，零成交的消息不断传来，这个30%的预设条件应属较保守、合理的定位。“今年年初大家对调控政策已有所预判，但在公司规划上，还是较大幅度的扩张，这导致今年上半年经营现金流出和2009年差不多，但从二季度开始，销售量已经出现明显萎缩。”正略钧策副总裁郝炬表示。

他表示，2009年，地产企业的现金流都是正的，但是如果企业规模扩张过快，只考虑房屋销售资金，是不足以支撑其规模扩张的。其中保利地产，就是一个典型的例子。

不过，资金缺口可能会被各种方式的融资填平，并有可能化解资金层面的压力。“在对企业资金缺口的测试中，融资方式是最无法确定的。”郝炬表示。对企业资金缺口的估算，主要是在掌握现有数据下的一种研究成果。郝炬称，因为其国企背景，保利地产在融资上的压力会小于民营企业，这一变量也会影响其接下来的资金压力。

无论如何，除了这家企业之外，近来扩张激进的绿城、恒大，将会成为此轮调控中对资金压力最为敏感的企业之一。

也许降价，还是一个好选择。

meng-h

土地拐点隐现 万科、金地二三线抄底商业项目
作者: 周静怡     时间: 2010-07-02 02:07:35    来源: [ 观点地产网 ]
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万科21亿宁波拿地 用于酒店商业开发
万科金地此番出手似乎预示着土地市场目前正面临着抄底的机会。万科投入21亿拿地已是其今年来在单个地块上投入资金最高的一次。

　　观点地产网 周静怡 土地市场的抄底时机恐怕已经来临，继中铁、华侨城等央企大肆拿地之后，万科与金地也不甘落后，两者近日分别在宁波、烟台等地获取了土地储备。而值得注意的是，两者获得的土地项目均属于商住性质，调控之下，商业项目或已成为土地市场抄底的新方向。

　　万科宁波拿地

　　6月30日，上海万科长宁置业以总价21亿，楼面价4291元/平米，竞得了宁波镇海绿核北部的4幅商住、酒店地块。由于该4幅地块仅上海万科长宁置业一家竞价，所以最终以21亿底价成交。

　　本地市场人士指，万科本次拿地绝对是捡了大便宜，不仅仅是因为独家竞买而底价获得项目，而且项目4291元/平米的楼面价比商帮公园西侧地块 6023元/平米的楼面价还低了近30%。

　　绿核北部地块属于新城南区，共有五幅地块组成，位于庄市大道北侧。该地块总面积达345亩，用途涵盖了宾馆、住宅、商住、商业，容积率为 1.6-2.6。绿核北部地块是南部休闲大本营的重要组成部分，南部休闲大本营为镇海新城近期重点建设项目。

　　而万科拿下的四幅地块涵盖商业、商住以及住宅用地。根据公告要求，绿核北部1号用于住宿餐饮的地块必须严格按照国家五星级酒店标准建造，并在土地交付后六年内取得国家旅游局颁发的五星级酒店证书。而3号商服（适建商业、办公）地块建成后，在项目通过竣工验收后6年内建筑面积的60%须自主持有，不得对外销售。

　　有消息指出，万科在该地块上，将首次尝试运作酒店和商业项目。

　　金地落子烟台

　　无独有偶，在7月1日晚，金地也表示，公司近期通过股权收购方式获取了位于珠海和烟台的两个商住项目,合计耗资3.83亿元。

　　资料显示，金地通过股权收购的方式获取了位于珠海市香洲梅华北居住片区3号地块项目51%的权益。收购时该项目已发生土地及建安支出约3.7亿元,公司收购成本约为2.58亿元。该项目规划占地面积为27417.36平方米,规划计容积率建筑面积108533.88平方米,土地使用权出让年限为居住70年。

　　不仅如此，金地还通过收购的方式，首次落子烟台。资料显示，金地通过股权收购的方式获取了位于烟台市高新区的烟台市中农大（烟 J[2010]6001）项目51%的权益,成本为12495万元。该项目建设用地面积66310.68平方米,规划地上建筑面积132600平方米（其中商品住宅87600平方米、商业公建45000平方米）,容积率2.0。土地使用权居住部分出让年限为70年、商业公建40年。

　　这两块土地均属商住用地，其中烟台项目的商业公建部分占到了4.5万平方米。

　　看来，金地正在按部就班的完成今年在投资方面的计划。金地集团董事长凌克此前在2009年的业绩会上曾透露，金地今年将涉足商业地产，初步投资为20亿元左右。

　　金地集团董秘徐家俊表示，此次入驻烟台，是公司整体区域发展特别是环渤海区域战略的关键一步。实际上，除了之前进入的京津两个城市之外，金地一直希望将山东半岛城市群纳入到公司的环渤海版图中来。而烟台的房地产市场未来发展空间将十分广阔。

　　市场抄底机会

　　万科金地此番出手似乎预示着土地市场目前正面临着抄底的机会。万科此次投入21亿在宁波拿地，已是万科在2010年来在单个地块项目上投入资金最高的一次。

　　而今年1-5月，万科也在多个城市有所斩获。年初至今，万科已获得35个新增项目，这一数目，相当于万科在09年首10月获得项目数量的总和。

　　与万科的的策略不同，金地去年11月以来虽然一直未出现在土地招拍挂市场上。但其一直通过股权收购的方式获取土地。今年以来，金地通过股权收购的方式，收购了一个位于沈阳市铁西区、用地面积20.5万平方米的商住用地，其中地块的商业比例不大于30%。金地为此支付了10.69亿元地价款。

　　此番金地获得的两个项目总价都不高，占用资金不多，单价也并不高，烟台项目的楼面地价只有1876元/平方米，盈利空间较大。而更重要的是，两个项目的建筑面积都在十万平米左右，属于典型的短平快项目，周转率高，能够快速开发回笼资金。

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北京万科总工程师秦珩：追求品质 走低碳节能之路
http://fj.house.sina.com.cn  2010年07月01日15:02   新浪乐居福州
北京万科总工程师秦珩
北京万科总工程师秦珩

　　大家好，我现在给各位嘉宾和各位领导汇报一下万科在低碳方面的做法。我谈的题目追求品质，走低碳节能之路。我首先介绍一下万科，万科这个企业是 1984年成立的，目前是中国最大的住宅专业的开发企业，从1988年开始涉及房地产，最近两年连续评为全球住宅企业开发第一名。目前在将近40个省市有开发项目。万科对产业化的认识是通过工业化为平台，实现质量环保，质量稳定提升，万科利用形成的规模优势，最终确定可持续发展的理念。通过工业化万科认识到具有一定的社会效应，体现两个方面，一个方面就是节能环保，跟低碳挂钩，我们通过给客户提供低碳低能化的住宅实现这个理念。第二个就是水的循环利用，现场施工的环保安全，降低施工噪音，减少装修废物的排放。同时我们更专注于中国产业化的升级换代，我们实现产品的标准化，通过技术方面我们实现我们的产业布局。客户效应主要体现在房屋质量上。通过改善房屋的结构精度，减少渗漏、开裂。这几年我们的做法做法偏差控制在3毫米类，表面的偏差小于0.1%。外墙的抗拉强度提高9倍。通过产业化的方面，我们通过防渗漏检测法，效果非常好。同时我们通过产业化，能够使我们的系统提升我们具体采用外墙免维护的体系，防渗漏体系，还有门窗非常简便的安装方法，还有精装修的体系，我们都有具体的做法。智能产业化，通过做这个事情可以提升万科的经营化水平，提升产品差异化，对我们效益进行提升，对我们今后规模扩大提供了基础，也体现了社会公民和社会的责任。整个万科做这个事情从销售制造从研发技术转型。能够减少现场的周期和现场管理人员的数量。刚才很多各位都提到了在09年的 11月份温总理通过了我们一个抗排放的标准。同时重点体现在加快建设以低碳排放建设为特点的工业建设体系。来之前我们也做了很多准备，万科强调节能减排也比较早，从1999年就开始了，并不是现在才提起来。99年从万科研究中心成立开始就做了很多技术准备和实践，05年我们做的万科产业化就成立了，07年万科产业化基地也建立起来了，在07年第一栋产业化的楼也开始建造，现在我们做了大量住宅产业化的工程。我们06年建了研发基地，主要是跟中国研究院合作的。对水资源的利用，还有材料的利用做了很多尝试。万科有跟很多技术研发企业进行了沟通和交流，在这个过程中，牵涉到很多行业物流、承包商，科研、物品包括材料，都加进来了，真正想做成通过联盟的形式来推动产业化。这是我们的第一栋楼，是一个标志的开工。这批楼在08年六月底已经投入使用了，我们从很多数据可以看出这栋楼的优势，这也是建筑方向的突破。这是我们在深圳万科城做的项目，零碳试验的住宅，在这种住宅里采用很多绿色的建筑，比如夏天这种楼的消耗降低80%，基本上可以实现零排碳目标。这个是世博会万科馆的情况，我们也有绿色环保技术在上面，比如自然采光，自然降温，自然通风，整个理念就是对自然的尊重。那么从07年到09年万科从上海区域、深圳区域、北京区域就做了很多项目，总计是27万平米，通过这些楼也取得了很多方面，政策方面的进展，资源培养方面积累了很多经验，产品也受到了政府跟客户的认可。2010年我们万科计划推广120万平米，目前推动住宅工业化还面临三个比较大的瓶颈，也是目前对今后的发展有促进措施。一个是走光寺院，对这种建造方式还不太适应，第二个是供电厂的理念，现在很多厂家是生产不了的，达不到我们要求，打一个比方礼说我们在07年在深圳做工业化楼就找不到很多的供电厂家，很多是没有内销资质，我们只能把生产和构件拿到香港，过关之后进口到深圳使用，所以我们开始做这个非常累，另外还有一个最大的平静是成本的瓶颈，要实现工业化，要推动工业化产品成本瓶颈等等一系列办法，同时我们还积极跟政府沟通，推进各地节能减排的政策出台，北京三月份已经出台了一个节能减排的奖励政策，也取得了非常好的作用。

　　万科在2008年的时候已经把作为卓越的绿色企业作为我们的发展理念。第一是行业的领先者，还有绿色的住宅标准，还有绿色的广泛运用者，还有绿色身体力行的实践者。这是我们的四大定位。万科绿色理念的推进，是装修，工业化，绿化三个方面开始做的。我们这几个概念之间的关系是这么理解，绿色建筑平台是住宅产业化，住宅产业化实现手段是工业化，工业化同时又包括着产品的标准化，预测装配，全装修，部品集权。我们强调的是核心是绿色，光有绿色还是不够的，我们同时要市场资源把万科已有的一些技术尽快地转化到传统的项目中去，这里头通过技术的研发，我们最终要将绿色的战略落实为万科的绿色竞争力，这里头分解成四个方面，第一个是推广精装修，我们有一个主流的精装修的体系，也是根据产品和客户分类来做的。第二个是规划技术研发，这里头尽快出台成本可承受的技术信息。第三点推进工业化的项目，我们在各区域逐步推广工业化，同时积极参与政府主导的工业化项目建设。第四方面住宅性能和节能环保研究得到进一步的发展，进一步扩充我们的技术运用。

　　刚才我说到的都是一些战略方面的东西，而且对工业的认识，具体的我说一下我们的项目是怎么做的。我以万科的情况为例，具体来说我们从2007年开始起步来做这个工程，已经交付了一批楼，具体我们怎么做，2007年我们成立了楡构万科住宅产业化中心，我们做了很多机构认证的工作，我们先后委托清华大学、中国建筑研究院还有相关的很多院所进行相关的试验和研究，在这个基础上我们又召开了结构专家的论证会，明确了结构体系是安全可行的，那么我们请的专家目前都是国内最顶尖的专家。在这个过程中我们从实验楼的建设开始，通过实验楼的模拟，主要还是积累施工的操作经验，这个是从工人的培训开始的。这里头是当时的一些照片情况，从起吊，安装调整，都是具体的技术在实验楼成功的基础之上，我们在2008年10月份又开始建造利用工业化技术建造并向市场销售的工业化商品住宅楼，这里大家看到的是现场的一些情况。这个楼2009年12月份已经交付了，整个照片大家看起来品质也是非常好，受到了专家学者跟业主的高度评价。我们用到了很多技术，商务孙总也提到了，说我们的技术还是有发展前途的，具体我介绍一下。现在看到墙体的技术就是我们采用的外保温的系统，旁边看到的是连接件是玻璃县委的，通过这一片墙我们实现了它的保温和外砖面，保证了保温层和房屋的同寿命。由于我们是在工厂里制作的，我们控制外窗是控制在两毫米，整个外窗也是在工厂，安装精度跟操作是匹配的，保证了我们现场包装非常快速，整个楼的外窗的安装是用了两周的时间，这个时间还是非常可观的，正常来说我们这楼应该是两到三个月安装完，效果非常好，同时误差相当小，基本上解决了外窗渗漏的问题。我们还有吸取八几年北京的经验，对防渗漏进行了研究。同时我对接缝这块，因为中间是弹性连接，完全是用外墙板轻微的变形，这对使用寿命也非常好，我们基本上做到了整个外墙板装修和保温的同寿命。外墙板可以看出外强砖，比如瓷砖就体现了产业链在里头，瓷砖来了以后在工厂里头是一片一片的，不是一块砖一块砖的。整个这块体现了产业化的概念在里头，这是一个解决方案，一次性把装修全部做好交付给业主。这块是作为住宅产业化的主要组成部分，我们也做过一个测算，如果传统的毛坯交房和精装交房可以减少两吨的建筑垃圾。这个是我们的小三居，整个市场客户反应都比较好。这是我们做完的实景的照片，这张照片当时我做这个报告的时候施秘书长就说我们把这照片加一下，我说这照片没什么可加的，这就是我们标准的造房，没有特别的东西了。所以这张照片是施总自己到我们现场看了拍的。我们做这个楼，废物料降低52%，废砖降低55%，水耗降低20%，效果非常好，资源消耗做得比较好。这个楼房开盘的时候购买还是比较踊跃的。其中购买这个楼盘的业主有一半是业内人士，都是规划、设计、建筑这块的。他们非常认可，在2009年12月份入住率的时候也是非常好。从这个指标来说质量上还是有相当大的优势。在09年的时候已经北京市授予住宅产业化试点工程，在建造过程中，建设部和北京市领导参观了我们展厅和样板间，给我们一些高度的评价。通过做这些东西，我们万科其实还有很多需要改进的地方，在今年开工的楼里面我们还采用了更多更高科技含量的做法，很多都是工程院的院士帮我们来分析情况。总的来说我们通过下一步推进的绿色建筑升级，我们主要是推广绿色三星标准，率先要打造高品质绿色建筑，银铃低碳经济浪潮，通过对建筑的思考，以尊重自然、尊重生命、尊重城市和发展与人类生存和谐的思考，在建筑设计中诠释节能环保意识。同时我们还引入感官质量控制体系，真正把住宅产业化的建设精度精到毫米去。在今年3月份北京万科联合32家行业企业，成立北京市住宅产业化企业联盟，以“推动北京市低碳建设、住宅产业化发展、建立和完善产业化技术体系、行业规范和产业链条，提供合作平台，共同应对住宅建设绿色低碳革命”为宗旨来打造这个企业联盟的。

　　万科初步取得了一些情况，后期的工作量还非常大，我们还再继续努力，谢谢大家！

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公司公告：万科Ａ(000002)2010年六月份销售及近期新增项目情况简报
                          万科企业股份有限公司
         二○一○年六月份销售及近期新增项目情况简报
               证券代码：000002、200002    证券简称：万科A、万科B
                              公告编号：〈万〉2010-022
        本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
    陈述或者重大遗漏。  
    2010 年 6 月份公司实现销售面积 85.7 万平方米，销售金额 87.7 亿元，分别比 09 年同
期增加 27.8%和 27.9%。2010 年 1~6 月份，公司累计实现销售面积 320.2 万平方米，销售
金额 367.7  亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数
据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
    此外，2010 年 5 月份销售简报披露以来公司新增加项目4 个，情况如下：
1.  中山坦洲坦神项目。该项目位于中山市坦洲镇坦神路。项目净占地面积3.21 万平方米，
    容积率4.0，计容积率面积约 12.8 万平方米。万科拥有该项目 100%权益，需支付地价
    款 1.9 亿元。
2.  宁波镇海新城绿核北部 1-4 号地块。该项目位于镇海区庄市大道。项目净占地面积22.7
    万平方米，容积率2.16，计容积率面积约48.9 万平米。万科拥有该项目49%权益，需
    支付地价 10.3 亿元。
3.  苏州新区科技城武夷山路项目。该项目位于苏州市新区科技城武夷山路绿化带以南。项
    目净占地面积约16.5 万平方米，容积率0.87，计容积率建筑面积约 14.3 万平方米。万
    科拥有该项目 36%权益，需支付地价款2.2 亿元。
4. 青岛李家上流社区村庄改造项目。该项目位于青岛市李沧区东部，金水路以北、广水路
    以南。项目净占地面积约14.13 万平方米，容积率 1.86，计容积率建筑面积约26.4 万平
    方米。万科拥有该项目 100%权益，需支付地价款 5.8 亿元。
    特此公告。
                                                   万科企业股份有限公司  
                                                          董事会  
                                                    二〇一〇年七月六日