万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科A(000002):总裁郁亮解读楼市调控,房地产市场"重建"开始

    ■中国证券报
    时间 项目名称 项目地点 定价
    5月 万科蓝山 北京 3．98万元／平方米开盘,一次性付款9．7折优惠,老业主9
．9折优惠
    5月 金隅万科城 北京 从1．8万元／平方米下调至1．7万元／平方米
    5月 万科假日风景 北京 24200元／平方米开盘,略有下降
    6月4日 万科清林径 深圳 10000元／平方米均价开盘,降幅约3000元／平方米
    6月5日 万科里城 深圳 20500元／平方米均价开盘,降幅约1500元／平方米
    房地产市场在严厉调控政策的威慑下开始调整,多家房企打出降价大旗,楼市拐
点是否已经来临在对"六月份全国统一降价"传闻进行否认后, 备受瞩目的万科真实
的想法是什么政策调控会不会改变地产行业的运行轨道, 又将给房地产企业带来哪
些考验万科总裁郁亮近日接受了中国证券报记者独家专访, 阐述了对地产行业发展
趋势的解读,以及万科应对市场变化的真实策略.
    定价不会"一刀切"
    中国证券报:今年的房地产调控政策似乎比2007年底的更为严厉,楼市是否已经
出现拐点,会不会再现2008年的市场情形万科将如何应对市场出现的新变化
    郁亮:大家都说今年的调控是史上最严厉的,立竿见影,一个月就开始显现效果.
但我认为这不是房地产市场的拐点,而是整个行业健康发展的新开端.
    追溯到1998年房地产货币化改革, 起初的规划较为完善,包括商品房,保障房和
经适房等, 后因种种原因当初很多规划没有落实,现在几乎变成了纯商品房市场,积
累了一些问题.今天, 我们的行业需要回到1998年货币化改革的初衷,建立更加完整
的住宅体系,满足城镇居民住房需求.
    这次调控不是严厉打击的开始, 而是重新建设的开始,市场格局重新变化,行业
发展趋势也将发生变化,发展商必须主动配合这种趋势.我们认为未来住宅体系必须
包括两大部分:政策性住房和商品房, 政策性住房会有一个可观的比例,发展商必须
主动参与这两大块的建设发展.
    万科在策略上仍坚持:一,稳健经营和高速周转,始终坚持"不囤地,不捂盘,不当
地王";二, 寻找机会和领跑,与城市共同发展,与行业共同进步;三,回归基本商业逻
辑:以客户为导向,提升专业能力和产品性价比.
    中国证券报:有媒体报道称"万科六月份将全国统一降价",万科随后进行了否认
,请问万科真正的想法是什么据说万科今年60%的可售房源集中在宏观环境更不确定
的下半年上市,在这种背景下,如何将上市的房源销售出去
    郁亮:近期有传闻称"万科6月份将在全国各地统一降价",这种说法不准确,不符
合万科的管理逻辑.这一点我们也曾多次对外解释过, 万科总部不搞"一刀切",从来
不会向各地公司下达统一的价格调整指令,因为各地的情况存在差异,而总部不可能
比各地公司更了解当地的情况.
    万科的策略并不是在4月中旬调控政策出台后才进行调整的,而是一直在贯彻20
07年之后的"不当地王,不囤地,不捂盘"原则.市场随时在变动,我们力图把握的是销
售速度,比较理想的速度,是新盘开盘一个月内,能卖掉60%.
    万科2009年下半年的开工节奏和今年的新房上市节奏略快于行业整体水平, 但
差别并不大.目前万科的可售资源存量很低,5月份新盘当月认购率在前5个月中处于
中等偏上, 存货水平尚未出现明显回升.万科一贯坚持"不捂盘"的基本原则,按照购
房者愿意接受的价格售出房屋,相信我们与自住购房者之间能够达成共识.
    销售目标在跑赢大市
    中国证券报:万科今年800亿元的销售目标能完成吗今年的开工和竣工计划会不
会进行相应调整
    郁亮:万科的目标是跑赢大市, 不会在年初设定一个固定的全年销售目标.一家
公司全年销售额的多少,很大程度上取决于市场情况.无论是从"不捂盘"的原则出发
,还是从实现增长,回报股东的需要出发,我们都始终会尽可能多卖楼.
    我们在2009年下半年已经对部分热点城市房价上涨过快提出预警, 2010年的开
工计划比较保守, 已经考虑到部分城市市场调整的可能性.万科的产品结构中,大部
分为90平方米以下住宅.今年5月,万科新推盘认购率高于4月,说明在合理价格下,自
住需求依然强劲.因此,我们暂不考虑调整开工计划,公司将按原计划推进竣工计划.
    要学会过紧日子
    中国证券报:我们注意到在房地产销量大幅下降的同时,商业银行对开发贷款也
有所收紧, 资本市场再融资搁浅,目前中央又提到土地增值税清算,你认为资金链会
否对房地产行业构成较大威胁万科的资金链怎么样
    郁亮:目前来看大多数开发商的资金状况还是不错的,一方面因为2009年市场成
交旺盛, 销售创新高,另一方面也反映了经过上轮调整后,开发商的资金安全意识增
强.但如果市场成交持续低迷, 行业资金面确实将逐步趋紧,由于行业缺少直接融资
渠道和长期融资渠道,这会导致企业投资能力普遍下降,影响市场未来的住房供应.
    "小心驶得万年船",发展商应当从上次市场调整中吸取教训,积极应对市场变化
, 通过加快销售回笼资金才是最重要的.融资困难也会影响到房企扩张速度,必须学
会过紧日子,学会通过多种合作方式开发项目.
    当企业资金非常紧张的时候,降价促销是常见的应对措施之一.但资金充裕并不
是拒绝调整价格的理由,至少万科不会因为资金充裕就无视市场的变化.万科目前的
资金状况确实非常良好,但无论资金状况有多好,也将始终坚持"不捂盘"的基本原则
.
    积极参与保障房建设
    中国证券报:你认为政府应当如何完善房地产制度方面的建设
    郁亮:目前应当珍惜来之不易的调控效果,这是个良好的开端,不宜轻易改变.要
保持房地产行业长期健康稳定成长,需要从多方面完善房地产市场运行机制,我提出
几点建议:
    首先是迅速制定出相应的住宅长期发展规划, 明确住宅供应总量,供应结构,土
地供应以及人均住宅面积等,同时明确政策与市场的边界.
    其次是应加大住房保障建设, 尤其廉租住房,公共租赁住房的供应力度,重点关
注人口流入的主要目标城市,关注新移民,刚毕业大学生,外来务工人员.
    第三是需要增加土地供应.包括加快城市新区建设, 加快轨道交通,相关公共配
套设施建设;适度提高城市容积率;推动土地供应的多元化;促进存量土地的盘活;坚
持土地招拍挂制度.
    第四是需要落实"国36条",为民间资本提供更多的出路,能更有效分流投资性购
房资金,使住房充分体现其使用功能,同时避免行业出现大起大落.
    此外, 国内房地产行业融资渠道较为单一,对预售款和银行信贷高度依赖,每当
行业低谷时企业资金总是严重匮乏, 被迫大幅削减投资,开工,进而导致行业景气回
升后供应严重不足.应该拓宽房地产直接融资渠道,增加开发企业长期资金来源渠道
.
    中国证券报:谈谈目前万科在保障房建设方面所做的工作,未来还有哪些计划
    郁亮:万科非常愿意在兼顾股东利益的情况下, 积极参与保障性住宅的开发.近
年来, 万科在保障性住房的研究,实践方面投入了相当的精力,参与了包括公共租赁
住房, 配套商品房,限价房,经济适用房,廉租房等多种保障性住房的实践.例如公共
租赁住房有广州的万汇楼项目,配套商品房有上海的华漕等项目,限价房有天津的新
里程等项目, 经济适用房有武汉的青山区等项目,在北京的红狮家园项目,既包括一
部分限价房,也包括一部分廉租房.
    我们非常看好保障性住房建设与住房产业化的结合,将积极介入,今年的目标是
以产业化方式建设100万平方米的保障性住房.保障性住房建设规模大,进度要求快,
套型结构设计易于标准化,同时节能环保要求较高,适合产业化方式建造.

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    房地产行业:保障性住房的困局

    ■中金公司
    1),过去十年,商品房大步向前,而保障房原地踏步:房地产商品化以来,我国解决
了4,000多万户中高收入住房需求,但同时也遗留了3,000万套面对中低收入人群的保
障性住房欠账,保障性住房建设滞后的主要原因是地方政府的财政压力以及分配制度
,但我们认为根本原因是缺少立法且没有完善的信用及监督体系.
    2),国际比较看我国保障性住房制度欠缺:不同国家保障性住房制度不同,但都有
明确的对中低收入家庭住房保障计划及法律保护, 我国相关法制建设缺失,个人信用
制度,收入统计制度,监管体系没有建立. 我们认为有法可依,制度上有章可循是保障
性住房走出困局的关键.
    3),保障性住房发展潜力巨大,对经济的拉动将十分明显:目前保障性住房仅能覆
盖6%的城镇家庭, 供应量不到住宅市场的十分之一,远难满足低收入家庭对住房的庞
大需求,预计未来10年我国需要保障性住宅6,000万套,每年需要600万套;不考虑对商
品房的挤压效应, 假使每年580万套保障性住房建设可以提高房地产投资11%,可以增
加住房水泥,钢材等建材需求34%;可以拉动家具家电需求29%.
    4),580万套保障性住房计划难以快速推进:建设580万套保障性住房,除建设所需
的4, 000亿资金外,土地的无偿使用将减少土地出让收入2,500亿,另外各种税费的减
免也将减少政府收入1,500亿,8,000亿的资金缺口将使得地方政府资金更加捉襟见肘
,乐观估计今年能完成该计划的50%.
    5),市场的归市场,保障归保障,保障房将是商品房市场的重要补充: 保障性住房
对商品房市场冲击十分有限,原因在于其对应的30%的中低收入人群,与商品房对应的
中高收入人群没有重合;相反我们认为保障性住房有规模的推出有利于减少政府对商
品房市场的过度干预.
    6),保障性住房发展建议:①,资金上中央政府转移支付;②,强制与商品房搭配建
设;③,保障性住房应考虑区域差异: 保障性住房以大城市为主,一线城市保障性住房
比例可以升至50%以上,经济适用房和限价房为主;而三四线城市经济政府性住房比例
可降低至30%以下,甚至更低.

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万科积木

作者：李享 张育群                               信息类别：《环球企业家》                               发布时间：2010-6-17 9:33:26

文字                               〖 大 中 小                               〗                                                             自动滚屏（右键暂停）

以工业化的方式来盖房子，中国最大房地产商找到了节能与自身战略的绝妙契合点                                                                                              万科的新总部大楼是其绿色建筑应用的集大成者，但将低碳与其业务真正结合的是工业化生产 欢迎来到万科工厂，请注意，是工厂而不是工地。在距深圳60多公里的东莞松山湖高新技术产业园区，这个290家高科技公司的聚集之地，占地200亩的万科住宅工业化研究中心仿若科幻世界里的巨型积木制造基地。 5月20日，当记者来到这个僻静之所，一个2000平方米略显简陋的预制加工厂里，流水线工人正在模板线上制造各种模具。过去5年时间里，建筑师借助吊车的机械手臂，将这里诞生的各种巨型钢筋混凝土框架和墙体，搭建成散落中心各处的2至6号实验楼。这些建筑是万科新里程、中粮假日风景等中国首批工业化住宅项目的雏形，也是万科充满雄心的工业化和绿色建筑计划的发轫。 万科试图取代的，是中国人几千年来所习惯的现场作业模式。这意味着没有漫天飞舞的扬尘，泥泞不堪的工地，轰鸣运作的搅拌机，施工现场更像是放大几十倍的搭积木游戏，或者是一辆汽车的组装平台——房子的大部分结构从工厂运来时，就已被严格设定了应处的位置，现场组装完毕后房子即宣告完工。 “没有脚手架，没有绿色安全网，他们根本不担心施工过程有石头飞溅伤及路人，因为根本就没有石头。有的大楼底下一层已经在营业，上层仍在施工。”万科助理总经理王蕴告诉《环球企业家》，这是她去日本取经时看到的一幕。让他印象深刻的是，日本的建筑工人穿着宽松的灯笼裤，朝九晚五地上班，周六周日休息，更像是产业工人。与中国工地上脏、乱、差的工作环境有天壤之别。某种程度上，这是工业化生产所带来的最直观变化。 在中国正在兴起的节能减排浪潮中，工业化还带来了意想不到的效果。来自深圳市建筑科学研究院《住宅产业化节能减排效益分析报告》显示，万科工业化实验的4号楼在建造过程中，每平方米水耗和污水排放比传统施工方法降低了70%，能耗、垃圾及人工用量则削减了50%。 “我们当初都不知道碳减排怎么回事。”王石告诉《环球企业家》 “当你发现（工业化与节能）一致的时候，尽管是偶然一致的，但是在这个基础上提高一步是不难的。”工业化生产能给万科带来更快的周转率，更稳定的质量管控，这是万科本身业务的提升，但它还符合节能减排的趋势，对于万科而言，这实际上是社会责任与企业竞争力的天然结合。 在3月份的绿色建筑大会上，万科承诺今年将实现四个100，包括100万平方米的工业化住宅开工，100万平方米的绿色住宅项目，100万平方米的保障性用房，实现100%精装修。而更长远的规划是，到2014年万科主流产品全部实现100%工业化。按照万科的开发量，这将是1400万平方米的惊人规模，接近2009年北京市的住房销售面积总和。 发布这一惊人计划之前，王石有很长一段时间因“捐款门”遁出公众视野。而在2009年初再次高调亮相后的一年，王石实际上只谈了一件事，就是绿色建筑。这让人很容易把万科的绿色建筑与当下各行各业的绿色秀联系在一起。在王石看来，辨识是不是作秀并不难。“做一次秀容易，能持续作秀不简单，要看作秀是可持续的还是偶然的，是兴致所发还是有必然的逻辑关系。”王石对《环球企业家》说。    以工业化的方式来盖房子，中国最大房地产商找到了节能与自身战略的绝妙契合点                                                                                                    无心插柳       当王石逐渐被视为绿色建筑的先行者时，他本人更愿意将其归结为一种偶然。       “万科搞绿色建筑，是由不自觉到自觉地过程。万科要保证住宅领域的第一，要保持规模，必须标准化生产。”王石向本刊解释说。2004年，万科开始了复合增长率达60%的黄金5年，但在成为中国最大规模房地产公司的同时，由于人力资源摊薄，万科品牌的房子在不同的城市品质会相差很远。王石希望建立一套标准化和工业化的流程体系解决这一难题。       被赋予这一任务的万科1号实验楼于2005年建成，2年后，2号和3号楼也落成。在这个过程中，万科建筑师们发现用预制方式施工要比传统方式工期更快。这意味着万科本已领先业内的资金周转率会有一个更大的提升。       但更让王石感兴趣的是，工业化生产的工人数量、耗电、用水量都比以前降低。从4号楼（2007年）开始，万科有意识委托深圳市建科院对4号楼开工到竣工整个施工过程的能耗，包括电、水、木质模板消耗量，垃圾排放量等做监测。结果显示，水耗和污水排放比传统施工方式降低了7成，而能耗、垃圾排放和人工则节省了50%。       2007年，上海新里程20号楼开盘销售，这是万科第一个工业化生产项目，这栋12层住宅采用工业化建造模式，比传统方法缩短70天的工期。而且每平方米的水耗、能耗及垃圾产生量也达到或者超过了其4号楼实验室的数据。“新里程”成为万科在工业化和绿色建筑上的一个分界线。此后，万科在北京成立榆构万科住宅产业化研发中心，万科给他们的工业化插了节能减排的翅膀。       但就此以为万科的实验顺风顺水则失之简单。在2004年，万科的合作单位，甚至是万科自己一线的工程师，都普遍心存畏惧。从1号楼第一次尝试，到现在耸立起来的6号楼，“该犯不该犯的错误都经历过”。       王蕴完整见证了这一过程。在最初，以日本的高预制率工业化（在工厂）做模板，他们倾向于把所有东西做成预制件，比如整体厨卫的预制。这在香港确有先例，但由于香港住宅面积小，厨房卫生间也不大，要做成预制成品并不难。但在内地这种完全理想化的设计，在实际操作上遭到打击——因为太重根本无法吊装。       从1号楼到4号楼，万科的预制率逐渐提高，4号楼已经达到顶峰的60%，可以跟日本最先进的预制工艺相媲美。之后，万科又对预制技术做了本土化和简化，从4号楼、5号楼再到6号楼又是一个下降的趋势。在王蕴看来，1至4号楼是万科自我学习的过程，而4至6号楼则是一个本土化的过程。       让万科回归现实的是合作伙伴的配套能力。“工业化生产也好，绿色建筑、全装修也罢，技术上没有多难，难在大家配合，这需要有一个体系。”万科北京公司营销总监肖劲认为，绿色工业需要由上游来生产预制构件，还要有很好的物流体系，运到现场再组装，这是一个完整的产业链。对于项目分散在30多个城市的万科而言，如果要寻找合作方，最好是在本地找资源，这就要求万科对配套体系的要求不能太高。       在深圳总部，万科的合作商都集中在东莞、惠州、顺德等地，而这些厂原来就有与香港房地产公司合作的先例，虽然规模不大，但早先给香港开发商供货的经验，让其驾轻就熟；而北京、上海虽然也有预制厂，但都是做土木、市政工程，包括桥梁、地铁等，这些工程生产技术难度没有建筑高，部件非常规整，一个部件做几千上万件，都是一模一样的，相对而言，建筑的弯角、线条多，部件不平整，外墙有窗户，还有连接构件等，生产难度要高很多。相对而言，这些地方的预制厂技术水平并没有深圳周边的高。       比如，在武汉万科就遇到了难题。武汉并不具备预制构件厂等资源，如果一定要做预制楼，产业链必须跨越至上海或者广东，这显然不可想象。“比如施工单位，不是随便招投标就能找来合适的合作伙伴，施工方的计价也缺少参考系，说100元就100元，说1000元就1000元，缺乏统一标准衡量。”王蕴说。       这需要万科进行技术简化，使其与现实的配套能力匹配，6号楼就是万科做减法的一个成果。另一方面，建研中心要扮演一个教育者的角色，内容囊括了工业化的标准要求、核心技术、控制要点等。在建造6号楼的时候，万科邀请了一线公司的战略供应商一同参与。       在3月底北京召开的绿色建筑大会上，万科北京公司联合了涉及设计、研究、生产、施工、材料供应商等合作商，签订企业联盟协议书，并成立了住宅产业化联盟。用意很明显——万科希望打造出一个系统。       按照肖劲的理解，如果万科试点和住宅产业化联盟完善后，住建部会将之变成强制性的行业标准，那么工业化生产的推广也就水到渠成。     以工业化的方式来盖房子，中国最大房地产商找到了节能与自身战略的绝妙契合点                                                                                                          成本之惑         “上海新里程”20、21号楼是万科把工业化和节能建筑推向市场的第一个项目。为了确保不出现任何问题，万科甚至用不同方式做了两栋实验楼，一种是日本技术方案，一种是本土的方法。“在做一个楼前做一个实验楼来预演，这不是开发商的常规做法，设计施工花很多时间，是一个很耗精力、金钱的做法。”王蕴说。         这只是“烧钱”的开始。就整个项目而言，万科每平方米建筑成本会增加300至500元。除了运输成本，新增税收也是成本之一，比如到了真正实施阶段，他们发现传统的现场浇注，企业税率为6％至7%，而万科从预制构件厂购买预制件，增值税有可能增至3倍。         在设计环节，与一般住宅仅需几张图纸不同，一栋300至400平方米的实验楼用工业化方式动辄需要六七十张图纸，因为预制构件到现场拼装，各个构件钢筋的对位要求需要非常准确，大量的钢筋节点图是增加设计费的因素之一；在传统施工环节，施工单位多用人工少用机械，从而能节省部分成本，但如果是预制楼，单纯人力不可能将一片预制墙从1楼搬到20楼，而必须用到垂直起重设备，这又是一笔不小的开支。         而一旦万科要将工业化大面积复制，整体系统性技术标准都没有。万科在工业化生产研究开发中，也自掏费用，到建设局立项，编制了深圳、广东省、上海等的一些规范，但万科项目分布在全国30多个城市，这仅有的几个地方标准根本难以在全国推广使用。         不过用脚投票的购房者并不知道这一切。事实上，北京中粮假日风景、深圳万科第五园等工业化生产的项目，售价不但没有比其他同期周边楼盘贵，反而更便宜。这不仅与购房者是否认同万科的理念有关，更重要的是，预制楼声称所能带来的不渗漏、不裂缝、精度高的优势，在消费者看来传统楼房也应该达到。         “大家应该意识到，房子一旦建起来再做节能的改造是很困难的，而且房子几十年的使用期，也不可能三五年就推掉。”肖劲说。北京万科因为与决策层更近，某种程度上承担了向公众示范以及与政策层沟通的任务。         事实上，北京万科已经看到了一些成效。3月底，北京市政府、市建委，联合其他一些主管部门，出台了工业化住宅优惠政策，北京的项目如果用预制的方式，能够豁免不高于3%的容积率。深圳也在讨论一些指引，拟给予工业化住宅容积率一定的倾向性扶持。         由于目前国内仅有万科一家在做工业化生产的尝试，政府层面上出台的鼓励政策，某种程度上也是为万科开了绿灯。不过，目前已经确定的也仅有北京3%容积率的豁免，这对于整个工业化生产的推动而言远远不够。         在日本、新加坡、香港，工业化生产初期都是政府推动起主导作用，香港的公屋，新加坡给中低收入者的租赁型用房，这些项目都大量使用混凝土预制方式，政府也出台了鼓励政策。比如香港，只要外墙是用预制的方式制作，厚度就不算入建筑面积，预制阳台也不计入面积。王蕴她们计算过，这可以让开发商增加5％至8％的利润。但在内地，万科的工业化仍是一个成本增加项。         从消费者层面而言，如果购买工业化住宅享受一定优惠补贴的话，也未尝不是一个引导需求的办法。在日本就有优良性能部品认定制，相当于钻石的认证证书，如果房子用了认定书里的部品，那么在新房贷款、二手房交易等方面都能享受优惠。         回到现实，也并不是没人“识货”。一个有趣的细节是，北京工业化生产项目中粮万科假日风景建成后，万科开了个新闻发布会，请了北京市主管部门相关领导出席，结果当天楼盘有一大半是被参加发布会的设计单位的人买走。“现在很明确，绿色建筑代表着未来，”王石说，“当政府明确为此进行补贴的时候再做就晚了，万科规模非常大，不好调头。”             这些巨型预制件搭建的实验楼其貌不扬，但却是万科工业化与绿色建筑的策源 (来源： 本文内容版权归作者所有，如需转载请认真遵守相关版权声明。反馈:ge.feedback@gmail.com)

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万科南京开建 400万平方米保障房
http://www.sina.com.cn  2010年06月17日 09:18  经济观察网

　　经济观察网 记者 贾华杰 利润率低但安全系数高的保障性住房开始成为房企龙头的转战重心。

　　6月15日，记者获悉，紧跟政策走向的万科今年将参与南京的保障房建设，负责江宁区上坊北侧地块。同时来自南京万科置业的消息说，“建设规模计划将达400万平方米”。

　　南京地产媒体人士评价说，“可能要开发七八年以上”。

　　南京统筹建设的保障住房项目共为6个，分布在城北方向、城东及东南方向、城西南方向，分别为迈皋桥创业园项目、经五路象坊村项目、西花岗及周边项目、西善桥岱山西侧项目、白下科技园项目、上坊北侧项目。

　　南京市的这项大规模兴建计划，源于5月19日，住建部与各地方政府签订了2010年住房保障工作目标责任书。在一些证券研究机构看来，作为史上最严厉房地产调控的对冲措施，与政绩和考核挂钩的责任书的签订，意味着各地围绕保障房的竞赛即将开赛。

　　大规模参与地方保障房建设在万科管理层早有共识。5月31日，北京前门23号的布鲁宫法餐厅，在中城联盟欢迎王石登顶归来的晚宴上，王石谈了对地产的看法，“万科下一步仍然会加大对住宅产业化的推进，并结合政府下单的保障房的建设进行大规模实践。”

　　近日，万科总裁郁亮在接受媒体采访时说，“我们非常看好保障性住房建设与住房产业化的结合，将积极介入，今年的目标是以产业化方式建设100万平方米的保障性住房。保障性住房建设规模大，进度要求快，套型结构设计易于标准化，同时节能环保要求较高，适合产业化方式建造。”

　　郁亮还指出了保障性住房的现有运作优势，“这部分项目由政府先期垫付一部分资金，周转速度快，零风险。”

　　据记者了解，目前万科开发的保障性住房总面积占总开发面积的5%左右，项目净利润率高达6%，而万科所有项目平均净利润率在10%左右。而按照南京市的要求，承建保障房的开发商，利润被要求控制在3%以内，另可获得1%—2%的管理费。

　　阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲表示，“鉴于其(政策性住房)可观的开发量以及相对固定的收益，“不排除会有更多的企业参与到政策性住房建设中去，尤其是那些在施工和管理环节能力较强但在创新和资源整合能力较差的企业。”

　　南京保障房建设的包括廉价房、安置房、经济适用房、公共租屋等大型综合性保障房，项目近期已经陆续开工。按照计划，今年，南京市保障房总用地面积接近1万亩，计划用3年左右时间建成约900万平方米，今年开工面积600万平方米，竣工面积300万平方米。

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首个城市综合体面市　深圳万科布局商业地产
来源：中国房地产报
2010 年06月17日09:56   [我来说两句]

　　万科在深圳的业务核心已明显向商业地产倾斜。

　　6月9日，万科企业股份有限公司对外发布产品策略：首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中；将在明年和后年分别投产两家酒店；将签约威培斯酒店管理集团，管理旗下万科中心酒店项目。

　　“深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。
” 万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶表示。

　　这句话暗示着万科的战略已开始发生变化，商业地产开发将成为万科业务的另一个核心内容。

　　深圳多点布局

　　从今年万科在深圳所推出的产品线来看，商业地产的开发已占到万科业务核心的较大比例。

　　据了解，今年6月，深圳万科将签约威培斯酒店管理集团管理旗下万科中心酒店项目。万科中心酒店项目集度假与商务功能于一身，预计于2011年内开业。

　　同期，深圳万科还将与第六感觉度假酒店集团签约管理大甲岛酒店。大甲岛六感酒店预计于2012年内投入运营。

　　另外，深圳万科首个城市综合体龙岗中心区项目也在紧锣密鼓地筹备中，未来该项目将包括商业、写字楼、产权式酒店、住宅等多种业态，提升了城市级商业配套的便利性。

　　“万科正积极布局深圳的多个城市综合体项目，包括深圳关内也有综合体项目在布局中。”杜晶透露。

　　他表示，经营战略的转变首先是为了满足高端住宅的配套，其次是深圳城市更新项目的需要。

　　4城市涉足商业地产

　　实际上，万科在商业地产开发领域的表现已愈发积极。5月26日，武汉万科与来自杭州的国内本土品牌酒店航母——君澜酒店集团签订协议，将斥巨资在万科城项目内建设高端商务酒店。

　　此前的4月份，短短的10余天里，万科也相继有3个大体量商业地产项目被披露，这3个项目分别位于北京、西安和东莞，总投资超百亿元，覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市。

　　再加上此次在深圳披露的多个商业地产项目，无论从规模看还是从布局看，都显示出万科在商业地产领域的勃勃野心。

　　在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，这是万科积极应对市场变化，抵御市场风险的战略转型。“从单一住宅步入多元化业态经营，反映了万科应对市场的策略选择，在当前的形势下，如果继续现在的策略，将可能面临巨大的市场风险。” 宋丁表示。

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万科积极推行社区垃圾分类
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种菜、偷菜、抢车位，就来金隅万科城邻居圈儿！
                                        　　6月13日，记者随同万科集团副总裁、北京公司总经理毛大庆来到北京万科西山庭院，深入了解如何将王石的“零垃圾“理念深入到每一个万科社区。
　　目前，万科在北京的试点小区进行垃圾分类处理：占社区生活垃圾50%的厨余垃圾，将全部实现厌氧处理后转为肥料；占社区生活垃圾约20%的可回收物将在分类回收后进入资源循环利用；将社区的生活垃圾产生量降低到分类处理前的30%。
　　进入西山庭院社区后，随处可见垃圾分类的宣传展板，原有的普通垃圾桶已被不同颜色标识的分类垃圾桶所代替。“西山庭院推行垃圾分类工作做出了积极努力，如厨余设备免费安装、为园区配置部分标准分类垃圾桶、分类运输车、垃圾分类手册等。这么做其实是给万科增加成本的，但却是万科非常重要的绿色战略。” 毛大庆介绍说，“这种环保新技术万科引以为傲，王石甚至拿到联合国大会去演讲。”
　　毛大庆同时还向同行记者介绍了“零公里行动”珠峰北坡垃圾清扫的情况。包括万科员工在内的志愿者对5300米至8800米的极高海拔区域进行垃圾清扫，共清理近200个废弃氧气瓶和2吨垃圾。商报记者王营

2000airex

本来对万科印象蛮好,但自从在武汉买了一套万科的住宅后就发誓再也不买万科,包括房子和股票

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万科馆(2010-06-22 08:59:08)转载

标签：世博会万科馆滇金丝猴沙漠之舟秸秆建筑旅游

分类：旅游考察

来源：(http://blog.sina.com.cn/s/blog_4d9ac2550100izfe.html) - 万科馆_楚先锋_新浪博客金灿灿秸秆板外立面、美丽活跃的滇金丝猴、瞬间绽放的生命之树、蓝色魅影下的沙漠之舟。这就是万科馆所带来的体验，在镜头转换的背后，对于自然、对于生命或许都有不同的体验和感悟！


来源：(http://blog.sina.com.cn/s/blog_4d9ac2550100izfe.html) - 万科馆_楚先锋_新浪博客

meng-h

王世泰：万科化蝶 万科厉害
作者
时间2010-06-24 15:05来源观点地产网
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　　万科很早就有个雅号，文科万科。这是说，万科很文化。

　　一般说来，企业戴上这样的冠冕，不容易，有光彩。但是在地产江湖，这个评语有点模糊。因为楼市混沌，价值尺度时见吊诡。比如，文科万科，是说 “骨子里很商业，面子上很文化”？还是文化的精髓非常深邃，深邃到了漫漶外溢、光环熠熠的份儿？前者多有不屑的意味，用一直主宰中国楼市话语的强人们的话来说，老子赚钱就是赚钱，文化个P啊，高呼房价高涨有理，博个粉丝万众跟随，也是很明星的事情；后者一半景仰一半存疑：万科总是不同凡响的吆喝，吃力真吃力，讨好谁讨好，神乎其神、额的神，到底哪路神？

　　老生很欣赏。每月可读的万科纸本杂志，人文汤汁浓淡宜心；半年一度的万科业绩报告，哲理情愫统率数字；适时推出的万科海报，箴言如诉余音悠远；耸然凸现的万科战略口号，则严肃与灵动高度统一，往往一则比喻，出神入化的演绎深奥而重大的主题。比如宣示企业公民责任和服务愿景，一句“大道当然，精细致远”，配以前为淡雅后现绚丽的画面，见者体悟心有升华；即便是楼盘降价优惠，也以卓然有致的“琢玉行动”冠名，研磨出一种非同凡俗的质感和追求，不仅引得市场和受众心动，而且深为媒介所乐于传播……这样的万科，真正的很文科了！

　　有观察家说，万科之很文科，其文化含量之高，中国房企的绝大多数，难望其项背。这是王石的修行，还是风格？难说。登山涉险，挑战极限，王石粗砺的面庞和胡须，似乎甚少给人很文科的联想，但，这或恐就是万科的厉害之处，文化渗透了企业的血肉真身与心灵。更为空灵和出色的是，所有的文科特质，智慧，逻辑，美言，巧思，远见卓识，烂漫情怀，……，都拌和着利益诉求，在高深雅致的文化阐述当中，非常精妙的播散开来，既包装着自身的身段和手足，也包裹了受众的眼神和心思，甚至包缠住市场的神经和舵盘……，美，而凌厉。

　　比如，最近万科推出一个战略，很文科的呼之曰：“蝴蝶模式”。美艳之下，宏图峥嵘。

　　首先是象形，一体两翼，亮出万科主体力量与目标。一体，当然是其核心——优化产品，包括定制精装、大师设计及工业化等三大部分；而左翼则为以 “3W万维社区”为核心的持续升级服务；右翼则为以“光合建筑”为核心的持续领先技术。形象，透彻。斯为很文科；第二是喻意。蝴蝶的力量，柔和而生猛，丛林之中，一旦舞动起来，风暴生兮。其能量，那是相当的大，斯为很厉害。

　　不过，圈内人等和研究人士发现，万科的口径有点微妙。一下子蝴蝶了，变脸好厉害。这样的很文科，是否是巧言令色？

　　其实，蝴蝶翅膀的花纹，天生有百变之姿。是个体的顺应，还是自然的造化？这是动物学昆虫学标本以内以外的课题，暂且不议。但有一点可以参悟的是，万科魂变蝴蝶，正常来兮，不必骇怪。

　　比如，王石以花甲自身，珠峰登顶之前，曾经高屋建瓴发声，这一轮楼市调控不止于经济，而是社会与政治问题，以之告诫同行；拔营下山之后，淡然应对传媒，说，万科不会带头降价，以之安抚江湖兄弟。仁义兼备焉！但是近来仅是深圳，大施优惠恩泽、策动夜间开盘、搅动楼市僵局的就有万科大哥！非仁非义乎？当然说不上。万科变幻蝴蝶，双翅振起，才能画出日后的美妙姿影。万科很文科，万科不迂腐。

　　万科，是识时务的蝴蝶。

　　同样，万科曾经高举住宅专业化的旗帜，不仅信誓旦旦，而且孜孜以求，投入巨大资金和时间成本，锻造中国住宅产业化创新基地，都是真刀真枪的举措。但是如今地产风云突变、楼市形势板荡，为百年大业计，万科再一次展开了双翅，住宅和商业、城市综合体等等多元物业，说不定也可能齐张宏图，幻化成一体两翅的生动精灵。这一番化蝶，肯定不是搬演一出古老的殉情故事，不仅仅叙说对于中国房地产伟业的执着眷念、生死与共，而是预告一场蝴蝶追逐百花、蝴蝶也扇动风暴的缤纷大戏，帷幕已经开启。

　　万科，是既识时务、也造英雄的蝴蝶。因此，万科真的厉害。

　　所以，冯仑此前说过，“学习万科好榜样”，这句口号，尚未过时。

　　举凡中国地产圈之中列位，不妨学习万科，应当小心万科，大可考量万科，甚而需要追逐万科。因为，万科正在化蝶，生物学意义上的进化学问，和楼市世界今后的演变轨迹，很大，很厉害！

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万科降价新逻辑：大幅降价短期内难以实现
http://www.sina.com.cn  2010年06月28日 14:56  《数字商业时代》

　　采访·撰文/蒋毅坤

　　“我不太理解万科为什么这么做，只降800元，这是既不叫好又不叫座的事吧。”全国地产经理人联盟副秘书长姜炜对于万科这次的降价不太理解。5 月16日，北京万科旗下的中粮假日紫苑最后两栋楼开盘，实际成交价格约为24200元/平方米，低于此前万科对开盘价格的预期25000元/平方米。

　　虽然只降了800元，但是这次降价却并非“不叫座”。万科中粮假日紫苑在开盘当天就卖掉了50%，“开盘200多套房现在已经卖得差不多了。” 万科地产副总裁毛大庆告诉记者。毛大庆并不认为这次的行动是降价，而是正常的价格调整。

　　北京万科的降价还很“温柔”，但深圳万科的降价已经颇有力度。6月初，万科位于深圳龙岗的清林径和万科第五园四期两个项目均于半夜下调价格开盘，最大下降幅度达20%。

　　2008年，万科为了应对调控也曾主动降价，当时万科全国的楼盘普降5%-30%不等。“2008年的降价，虽然外界反馈不好，但是实际上万科认为这么做是对的，在当时的情况下，果断降价给自己带来了充裕的现金流。正是万科率先降价，将行业从观望期带入了降价通道，万科也因抢先降价，扩大了地盘。”一位业内人士对于万科这次看起来颇有试探意味的降价也不理解。记者在采访中发现，此次降价将是万科推盘方式的转折点。

　　从惯性提价到调查定价

　　面对低迷的市场，开发商面临的降价压力越来越大。面临调控，迅速下滑的市场让购房者面对的市场迅速从卖方市场变成了买方市场。世茂地产5月份实现合同销售收入15亿元，较4月的25亿元下跌40%。世茂称，由于市场观望气氛浓厚，于是延迟推盘，但相信6月份在各地续推新盘下，会带动销售额。合景泰富也公布其5月预售收入8亿元，比4月份的15亿元下跌约47%。

　　富力地产5月份合同销售收入12.53亿元，销售面积10.6万平方米，同比分别下跌48%和58%。与其今年4月份24.54亿元的合同销售额以及18.33万平方米的销售面积相比，环比也分别下降48.9%与42.2%。

　　万科虽然情况稍好，但是也要面对这个下滑的市场。5月份，万科实现销售面积共达47万平方米，同比跌32.6%，销售额为51.1亿元，同比减少20.2%。

　　在以往，开发商开盘提价已经成为惯性，“每次开盘提价10%~20%很正常，”毛大庆说，而这次万科开盘即降价的原因很简单：“一是为了快速清盘，二是为了响应政府号召。住宅不是纯粹的商品，我们必须响应政府的号召。”

　　仅仅降价800元也不是试探或是对后市乐观，而是有其理论基础的。据毛大庆介绍，此次万科中粮假日紫苑降价是开盘之前，由万科对1400多位意向购房者进行了问卷调查，看购房者心目中理想的价位是什么样的，并对这个调查结果进行加权计算，最终得出了降价800元的结果。

　　这种更精细、更准确却也显得更温和的降价方式将继续推行下去。“这种开盘之前进行调查对楼盘定价的方式将会常态化。”毛大庆告诉记者。这意味着未来万科的意向购房者将决定楼盘的价格。

　　大范围大幅降价短期内难以实现

　　北京万科目前的降价与其说是降价，不如说是微调。

　　“无论是涨价还是降价，万科总部都不可能给一线公司下这么一个全国统一调整的指令，这条消息完全违背了万科的逻辑。”万科董秘谭华杰如此回应万科在6月份将进行全国性降价的传言。谭华杰解释了万科的销售逻辑：“总部给各个公司惟一的一个要求就是：房子只要一开盘，就必须卖掉。万科不捂盘，因此一开盘必须卖。至于以什么价格卖出去，则由不得总部决定，这由一线公司自己判断。”

　　谭华杰对“合理价格”的定义是：买房人愿意支付的价格。“所以一定要定一个能够卖掉的价格，所以万科一直都在调整，不存在一个固定的价格。”

　　谭华杰的这番表态意味着万科的各地方分公司将掌握价格调整的决定权。北京万科的此次降价正是谭华杰这番表态的最好体现。这也意味着万科不会在降价方面采取全国性的统一行动。

　　目前看来，万科将价格调整权下放到各地方分公司更符合实际情况。

　　“这次的调控与其说是全国性的调控，不如说是地方性、区域性的调控。”易铺中国董事总经理陈建明对记者说。在他看来，由于中央调控措施出台后，各地方政府出台的细则松紧不一，各地市场完全不一样：“有的地方已经开始降价了，有的地方房价还在涨。”所以万科实行的地方公司定价制就显得更符合实际。

　　另一方面，包括万科在内的地产公司由于现金流较为充裕，还没有大幅度降价的冲动。

　　今年头5个月，富力地产的合约销售面积约90.84万平方米，同比下降了21%；而销售收入累计约109.51亿元，同比增长3%。而世茂房地产今年头5个月，累计合约销售额95.47亿元，同比下跌10.7%；但累计合约销售面积86.6万平方米，同比则大幅下跌23.4%。万科也表现出了销售面积跌幅大过销售金额跌幅的状况。5月份，万科销售面积同比下跌32.6%，而销售额仅同比减少20.2%。有分析师表示这表明高房价依旧在为地产企业的利润提供支撑。

　　在现金流充裕的情况下，房地产企业更关注利润。“对于开发商来讲，完不成销售计划，顶多就是少赚一点。但如果是通过降价手段来促销的话，对于上市公司来说，利润一样完不成，利润率一样降得比较厉害。”一位分析人士指出。

　　交银国际地产业分析师何志忠认为房价真正下跌还需要一段时间的等待：“我估计未来三四个月，成交量仍将维持低位，而开发商未必愿意降价。而到8 月～9月，估计一些开发商会调低今年初定下的销售目标。因为2009年是销售新高，所以2010年要在一个历史新高的基础上再有20%～30%的增长，难度是比较大的。”

　　这次，购房者想看到万科大幅降价可能需要等待更久。“万科最近有配股的计划，许多地产股已经跌破了配股的意向价，如果万科降价，配股基本可以告吹，所以万科暂时应该不会选择大范围降价。但是如果万科能够完成配股计划，这个节点或许出现在年底，那万科降价的可能性极大。”一位业内人士表示，他认为如果配股完成，万科或许会通过增加开盘数量，通过量来补充利润的缺失。

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万科A：员工人数不会随开发规模显著上升
2010年06月28日14:39　来源：
手机免费访问：hexun.com 好文我顶(0)

　　全景网6月28日讯 万科(000002,股吧)Ａ公司周一在深交所上市公司投资者关系互动平台上表示,2009年末,公司共有房地产开发系统员工3411人,物业管理系统员工14205人。公司现在尝试并推进工厂化生产方式,该生产方式是行业发展的方向,可大幅提高房地产行业生产效率。

　　公司同时表示,房地产开发如果只是规模的增加,而没有生产效率的提高,开发企业的员工确实会随着开发规模的大幅增加而快速的上升。但如果企业采取有效措施,发挥规模效益,提高生产效率,员工人数可以不随着开发规模的增加而明显的上升。

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万科馆：七个麦草垛

陆翔 生于1976年， 万科企业馆设计团队负责人，北京多相建筑设计工作室。

踩着一地的稻草，走向万科企业馆的奠基仪式。整个会场像是农村的场院，有七个稻草垛，散落在会场各处。铁锹把扎着红绸，就像是粮食垛上贴上了红色的“福”字或者“丰”字。

万科是第一个表示将在世博会自建一个馆的民企，董事长王石曾经表示：万科企业馆将强调环保和可持续性发展的理念，能循环利用的建筑材料是首选。

这一句话是不是和满地的稻草有关？设计方案揭晓，果然，这座展馆主要由天然麦秸板为建筑材料。会场的七个稻草垛，正是暗示着建筑有七个相互独立的筒状建筑组成，而且建筑的主要材料，是和稻草同为秸秆的麦草。各筒之间通过顶部的蓝色透光ETFE膜连成一体。超过1,000平米的开放水域环绕着七个圆筒，就像是七座金灿灿的麦垛巍然矗立。

“圆筒”将会讲述五个故事：白蚁筑巢给仿生学建筑带来的启示。水的故事来警示人类必须尊重自然的恩赐与馈赠。沙尘暴的故事来说明人类必须用自己的选择保护自然的平衡。垃圾的故事揭示了城市生活必须尊重自然生态。金丝猴的故事让人类与自然平等对视。

人们或许有一些意外。房产商建设展馆，“在房子里展览房子”应该是本能。显然，这一代的中国民营企业家已经有了更高的追求。

万科馆还有一个特殊的馆名：“2049”。虽说预示的是共和国建国100周年，其实却是用一个确凿的未来年份，让人们关注城市、国家或者整个地球不远的将来。展馆的格言是“尊重的可能”。

王石说，“尊重的可能”的中心词，可以是“尊重”，也可以是“可能”。尊重自己、尊重他人、尊重生命、尊重自然、尊重社会、尊重城市文化多样性、尊重居住选择、尊重生活习惯等等……

建筑师陆翔个子高高的，头发不到半寸。非常年轻。万科总建筑师朱建平开他的玩笑：这下你要出名了！

陆翔就笑了。那时万科招标，选取7个名额，多相工作室虽然已经在业界初露锋芒，还是排在第八个，是替补。因为香港的那家设计公司没有联系上，才给了他们一个难得的机会。

事先知道万科的主题吗？

知道。

陆翔一定早就听到过王石经常背诵美国作家海明威短篇小说 《乞力马扎罗的雪》的第一句：“乞力马扎罗是一座海拔一万九千七百一十英尺的长年积雪的高山……”也应该晓得王石过去一直惊讶赤道附近的山怎么会积雪，而几年前去攀登乞力马扎罗山的时候，却已经知道它不再“终年积雪”了。

“展馆主题是关于环保，关于温室气体排放的。这在设计之前就曾经接到万科方面的提示。”因此，万科馆一开始就作为一个低碳建筑进行设计。设计方案对于回归自然、节能环保的理念，在材料、通风、采光等方面都有体现。而它将有可能做到碳的零排放或者负排放。

为什么是7个大的筒，而不是8个或者6个？那是因为场地放下7个正好，没有特别的含意。整个设计，似拙实巧。设计师在圆筒的形状上是下了功夫的。这些圆筒式的庞然大物有的上大下小，有的下大上小。有的切掉一片，有的又很饱满。排列的位置又是非常讲究的，均是在协调筒与筒之间的关系。每一个筒都是独立的，互相之间的连接不是小道而是整片空地。参观者没有导向的约束，获得了更多的自由选择。决定使用麦草这样的秸秆板，除了环保的想法，设计师还有一些特别的考虑。这不是一个永久性的展馆，因此，麦秸这样的材料是非常合适的。这样的板材，原料是切过的麦草段，每根大约有两寸长，可以看到麦秸本身的金黄色，闻到麦秸自然的香气。展馆之初，正逢江南的黄梅天，幸好比较短暂，麦草不致发霉变黑。麦秸本身已是麦子脱粒之后的遗物，被阳光抽干水分而枯萎。说起来，已是生命的余韵。可是当它成为一种建筑材料，却可以从另外一个角度延续特殊的生命感，因为它还在变化。展馆刚刚开幕的时候，板材颜色和质地都是新鲜生动的。此后的日晒雨淋，麦草将会变色。到了展馆即将结束，麦草将会逐渐变白变浅，或者变深，也就是一天天的老去，那时候，七个筒会给人一种沧桑和成熟的感觉。和所有的展馆不一样，这个展馆是会“岁月留痕”的啊。岁月是不可抗拒的，人人都要接受变化和衰老，细细去咀嚼，它本身也是一种含有哲理的美。

“你这么年轻，怎么就想到了衰老？ ”

“哈哈，防微杜渐！ ”

陆翔他们设计了7个圆筒之后，看看颜色像是草垛，基本的材料又是秸秆，于是就叫它们“麦草垛”了。

陆翔说，中国每年生产多少粮食？5亿吨！每一斤粮食有一斤秸秆，那么就是5亿吨秸秆。

这样说，看看麦秸板，就知道了秸秆多了出路。农田的上空将会少了很多焚烧秸秆的黑烟，森林将会少了许多被砍伐的威胁。

虽然中国国内有生产秸秆板的。不过，因为生产过程大多并不环保，所以，这个材料还需要从荷兰进口。

33岁的陆翔，还不可能利用经验的积累来设计建筑。他是北京人，却出生在山西。因为父母全是插队知青，在那里恋爱，成家。 1984年，等他们一家回城，他已经读小学了。爷爷是中央美院的教授，也是一位工笔重彩画家。家庭里弥漫着美术的氛围，而淘气的孙子却没有觉察。没有觉察，并不等于没有受到潜移默化的影响。到了高三，他突然喜欢起画画来，美术终于征服了少年之心。这时正是决定自己一生事业的关键时刻。他太迷恋画画了，不能自拔。想过要考美术学院，却担心自己的画还不够水准。理工科的系科中，只有建筑系是和画画有关的。陆翔想，也只有建筑系，才能将自己终身和美术结合在一起。他在清华读的大学，在北大读的研究生。成为少有的从中国两所最顶尖名校建筑系出来的学子。毕业之后，在导师的工作室工作了3年，才自立门户。他说，我们工作室是一个年轻的团队，原先是4人，现在是8人。最初的伙伴，都是他的同学。除了建筑，他们还做过室内装饰，做过大商场的专卖店的空间设计。

陆翔说，他被建筑吸引是因为可以追求某种理念：“坚持你的理念，就会越来越感到有意思。当然，理念不是唯一的。建筑的力量很强大，材料，空间，气氛……都能带给人愉悦感。”他说，小时的淘气，已经被生活洗净了。他现在性格有些内向，可能对设计的迷恋使得他沉静了。他喜欢音乐，特别是巴赫。听音乐的时候，不仅是身体上的休息、放松，有时候，还会是过电一样的战栗。他捏紧双拳，边说边摇晃着。

这天，还开了展馆主题的研讨会。思想的多角碰撞，激出了不少隽永有味的议论。学者易中天留言： “尊重，便有可能；尊重，才有可能。 ”

王石总结说，这个展馆只是一个象征，是一种提倡，不敢说作用能有多大，总是应该有开始，总是应该有人从头做起。

陆翔和他的团队因为这个设计，也荣幸地加盟“从头做起”的方阵。

(世博频道_腾讯网)

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万科楼盘价格回到09年四季度
来源：中证网    发布时间：2010-07-02 17:07:57

　　6月，有业内人士爆料，万科、绿地、保利等知名开发企业率先打出降价牌，开启降价序幕；也有媒体认为这些企业并没有真正降价，或明降暗升、或降价幅度还不够。

　　在经历了4月“新政高压影响”、5月“房产税将出不出”的争论之后。6月的上海楼市，“降价”可谓争论最甚的话题。到底这些知名企业有没有降价？6月的上海楼市究竟走出了一条怎样的曲线？对后市又会产生怎样的影响？

　　万科价格回到09年四季度

　　据中房信CRIC(微博)系统数据显示，据统计，万科花园小城6月19日推出新房源，至月末已成交66套，成交均价14964元/平米；万科第五园6 月16日推出全新中式联排，截止月底签约30套，销售率97%近乎售罄，成交均价30852元/平方米；城花新园6月13日推出48套公寓住宅，至月底售罄，销售率100%，成交均价22960元/平米。

　　绿地松江名邸6月销售率79%，成交均价12529元/平方米；复地北桥城6月销售率88%，成交均价13615元/平方米；保利叶上海销售率超过 80%，成交均价16671元/平方米……

　　易居(博客)房地产研究院高级分析师付琦表示：“这些项目之所以能够在现在这个时间节点取得好的销售成绩，降价是它们共同的特征。从这些项目的实际成交均价来看，已经回到了去年第四季度的价格，相当于把今年前3个月超过15%的价格涨幅跌回去了。”

　　付琦认为，从市场研究的角度来看，是否降价的争论其实意义并不大，销量才是硬道理。保利叶上海成交均价看似没有下降，但它是通过“赠送面积”这样措施，与价格下降并无不同。而万科花园小城，从去年10月24日以后长达7个月的时间里没有新房源推案，此次6月的新房源与去年第四季度的价格保持相同的水平，这也与降价无异。

meng-h

万科“寻价”意味(1)
胡芳洁 贾华杰 程志云
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09:23
2010-07-03
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经济观察报 记者 胡芳洁 贾华杰 程志云 万科降价？

对于上半年约卖出355亿元的万科地产（000002.SZ），“降价”是一个敏感词汇。经历了2008年王石（万科董事长）“拐点论”的轩然大波后，万科一直慎言降价。

北京，5月31日晚，前门23号的布鲁宫法式餐厅，房地产业最大的民间沟通平台中城联盟成员冯仑、任志强、胡葆森等12人，在这里参加欢迎王石登顶珠峰归来的晚宴。任志强最关心的问题是万科何时降价，即便是内部沟通，王石仍然对这个问题保持审慎，转言万科将在保障房上投注较大力量。

深圳，6月4日，深万科连夜“摸黑”推出了中等户型的“清林径”，最低价仅9000多元/平方米，最终该楼盘被一扫而光，此前“清林径”大户型售价维持在2万每平方米。“万科降价说”不胫而走。

上海，6月16日，万科第五园开盘，均价3.2万元/平方米，而预报价为3.7万元/平方米。

对于万科降价风声，向王石劝说降价的任志强（华远集团总裁）似乎颇为得意，他在微博中写道：“苦口婆心终有所表现了。”

寻找价格

北京万科并未传出深圳、上海的“降价”风声，但是曾在4月份获得北京销售状元的昌平区金隅万科却发生了变化。根据相关情况推算，该项目价格已出现约15%下跌。

这个楼盘位于北京昌平城区中心地段，房源标价多在2万元/平方米左右。金隅万科城销售人员称，一些标价2万元/平方米的房源，可以在约 17000元/平方米成交。这些房子，在5月份还是按原价在出售。

在调控政策出台之前的4月份，刚刚开盘的金隅万科城的战绩是493套。但从5月、6月两个月时间里，只销售了66套。目前，其未签约房源还有353套。

对于近期万科新开盘全面降价20%的说法，万科集团副总裁毛大庆并不认可。“在北京万科新开盘项目，只是低于预期，而非降价。”毛大庆说。这个说法与此前万科董秘对于价格调整的说辞保持了一致。

在6月27日北京举办的欧美同学会上，毛大庆对本报称，目前很多人在误解万科，希望通过“降价”一词来进行概念炒作，现在万科的整体策略是适应市场，寻找价格。

寻找价格并不轻松，特别在当前的环境下。比如万科的同行首创置业副总经理胡卫民坦言：现在的市场，他们也看不懂。这轮地产调控的周期并不确定。2010年经济变数很多，调控是否松动，取决于经济指标，而看到这些指标，要等到第四季度或明年初。

一个即将上市的楼盘，北京万科工作人员已进行了100多天的与客户直接询价，以期得到合理定价范围。

知情人士透露，北京万科问询流程相当严密。销售人员会向目标客户了解，这一区间价格可以接受吗？如果接受，客服就不会再多说话；如果客户不认同，销售人员会进一步了解原因：首付压力、其他开发商项目竞争、推迟置业计划抑或其他。

万科售楼处的销售人员会对来访客户分级，包括A、B、C、D等，而A级和B级的客户会成为重点回访对象。

北京万科极为重视客户的体验，由北京万科副总级别的管理层直接负责，客户满意度最高为5分，4分就是不及格。
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对于近期“寻找价格”的成果，毛大庆坦陈，客户调研结果显示目前投资、投机型的客户大量减少，有购买意向的90%客户都是自住性需求。

从万科近期楼盘成交情形看，这一说法得到了证实：无论是深圳、上海、北京的万科高端住宅，价格在3万至4万元每平方米以上者，成交量明显下滑。一家为万科提供顾问服务的机构称，北京万科正着手将一些大户型改成小户型，以适应当前行情。

对于今后一段时期的价格走势，万科董秘谭华杰称，今年的房价比2009年高，但均价要跌到2009年初时的房价水平的可能性不高。二手房会先于一手房下跌，开发商新开发的一手房定价会逐步降下来。

对于北京、上海等一线城市，经历了从2007年到2008年的剧烈波动之后，万科保持了足够的警惕，谭华杰称，从2009年初至今万科的策略是谨慎保守的，在楼价高企的背景下，万科在广州、深圳等一线热点城市买地很少，在上海甚至连一块地都没买。

在二、三线城市，万科保持了相当强劲的市场占有量，今年内，一线城市开工量将会下调，而二、三线城市开工量会上升。

觅价内因

不过，万科并没有像去年那样因为观望而放慢拿地节奏，1-5月，万科共新增35个项目，地价款总额为185.3亿元，已相当于2009年全年拿地金额的77%。

截至2009年12月31日，万科已签订合同但还尚未支付的土地、建安合同等款项为258亿元。

万科依然在积极推进今年建设计划，除积极拿地之外，其2010年的计划新开工面积是855万平方米，在2009年开工面积560.9万平方米的基础上增长52.5%。

“对于地产企业来说，资金需求主要是源于进一步扩大规模，压力更多的是来自这一块。”丁勇才说。地产被视为“类金融”行业，对资金高度依赖。

万科目前的财务状况，依然被业内认为处于稳健状态。一季度末，其持有现金与一年内到期借款抵消，有50多亿元的差额。

但与去年一季度同期相比，这一差额减少了30亿元。2010年首季度期末，万科持有现金179.2亿，比季度初减少22.1%，短期借款和一年内到期长期借款的总和127.4亿元，比季度初增加了47.6%。

中信证券投资银行部房地产金融行业组行业专家丁勇才称，一季度货币资金的减少可以理解，因为一季度往往是支出较多的时期，包括去年和今年地价、工程款的支付、短期负债的偿还以及对现有项目的加大投入等。
“万科现在的资金状况比较好。现在地产企业总体的资金状况都还可以。其实成交量下降50%还是70%，对于企业来说没有多大意义，关键是看持续的时间。根据我们的测算，如果成交量持续萎缩，到2010年底，会有10%的企业出现资金缺口；到2011年下半年，会有30%的企业出现资金缺口。”贝塔策略工作室合伙人、江南金融研究所特约顾问杜丽红表示。

杜丽红对于万科地产保持了长期的关注，她认为现在做出降价的企业，是属于主动降价，并不一定是资金最紧张的企业，现在降价促销还比较有效，能迅速回笼资金，有利于企业在调控低谷中获得更多主动性；而企业的被动降价，会出现在2011年。

房价下一步

现在，已经有企业采取了更激进的方式。

6月20日，燕郊楼盘天洋城开盘均价7800元/平方米，较上期开盘价格11000元/平方米直降30%，一时成为北京楼市直降幅度最大的一例。

天洋置地副总经理李亦兵对本报称：“我们就是一次性降到位，不想把时间浪费在来来回回的拉锯战上。”他表示，推出这一价格，是想向购房者传递一个信息：这就是价格底线，接下来的价格不会再低于这一标准。

就目前市场的反应而言，天洋城寻找价格的做法俨然达到了预期。在直降30%的当天，近300套房源几乎在瞬间销售一空。

房价未来的走向并不是一个容易回答的问题。不过，企业资金压力的现状以及走势，也许能提供一些线索。今年上半年，正略钧策房地产研究中心对 30家主流上市房地产企业生存现状进行了梳理，并对企业资金构成状况进行了压力测试。

这一测试结果发现，在成交额萎缩30%的情况下，资金缺口最大的企业分别是绿城、保利和恒大，资金缺口都达到100亿元以上。

从5月与6月的销售状况看，零成交的消息不断传来，这个30%的预设条件应属较保守、合理的定位。“今年年初大家对调控政策已有所预判，但在公司规划上，还是较大幅度的扩张，这导致今年上半年经营现金流出和2009年差不多，但从二季度开始，销售量已经出现明显萎缩。”正略钧策副总裁郝炬表示。

他表示，2009年，地产企业的现金流都是正的，但是如果企业规模扩张过快，只考虑房屋销售资金，是不足以支撑其规模扩张的。其中保利地产，就是一个典型的例子。

不过，资金缺口可能会被各种方式的融资填平，并有可能化解资金层面的压力。“在对企业资金缺口的测试中，融资方式是最无法确定的。”郝炬表示。对企业资金缺口的估算，主要是在掌握现有数据下的一种研究成果。郝炬称，因为其国企背景，保利地产在融资上的压力会小于民营企业，这一变量也会影响其接下来的资金压力。

无论如何，除了这家企业之外，近来扩张激进的绿城、恒大，将会成为此轮调控中对资金压力最为敏感的企业之一。

也许降价，还是一个好选择。

meng-h

土地拐点隐现 万科、金地二三线抄底商业项目
作者: 周静怡     时间: 2010-07-02 02:07:35    来源: [ 观点地产网 ]
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万科21亿宁波拿地 用于酒店商业开发
万科金地此番出手似乎预示着土地市场目前正面临着抄底的机会。万科投入21亿拿地已是其今年来在单个地块上投入资金最高的一次。

　　观点地产网 周静怡 土地市场的抄底时机恐怕已经来临，继中铁、华侨城等央企大肆拿地之后，万科与金地也不甘落后，两者近日分别在宁波、烟台等地获取了土地储备。而值得注意的是，两者获得的土地项目均属于商住性质，调控之下，商业项目或已成为土地市场抄底的新方向。

　　万科宁波拿地

　　6月30日，上海万科长宁置业以总价21亿，楼面价4291元/平米，竞得了宁波镇海绿核北部的4幅商住、酒店地块。由于该4幅地块仅上海万科长宁置业一家竞价，所以最终以21亿底价成交。

　　本地市场人士指，万科本次拿地绝对是捡了大便宜，不仅仅是因为独家竞买而底价获得项目，而且项目4291元/平米的楼面价比商帮公园西侧地块 6023元/平米的楼面价还低了近30%。

　　绿核北部地块属于新城南区，共有五幅地块组成，位于庄市大道北侧。该地块总面积达345亩，用途涵盖了宾馆、住宅、商住、商业，容积率为 1.6-2.6。绿核北部地块是南部休闲大本营的重要组成部分，南部休闲大本营为镇海新城近期重点建设项目。

　　而万科拿下的四幅地块涵盖商业、商住以及住宅用地。根据公告要求，绿核北部1号用于住宿餐饮的地块必须严格按照国家五星级酒店标准建造，并在土地交付后六年内取得国家旅游局颁发的五星级酒店证书。而3号商服（适建商业、办公）地块建成后，在项目通过竣工验收后6年内建筑面积的60%须自主持有，不得对外销售。

　　有消息指出，万科在该地块上，将首次尝试运作酒店和商业项目。

　　金地落子烟台

　　无独有偶，在7月1日晚，金地也表示，公司近期通过股权收购方式获取了位于珠海和烟台的两个商住项目,合计耗资3.83亿元。

　　资料显示，金地通过股权收购的方式获取了位于珠海市香洲梅华北居住片区3号地块项目51%的权益。收购时该项目已发生土地及建安支出约3.7亿元,公司收购成本约为2.58亿元。该项目规划占地面积为27417.36平方米,规划计容积率建筑面积108533.88平方米,土地使用权出让年限为居住70年。

　　不仅如此，金地还通过收购的方式，首次落子烟台。资料显示，金地通过股权收购的方式获取了位于烟台市高新区的烟台市中农大（烟 J[2010]6001）项目51%的权益,成本为12495万元。该项目建设用地面积66310.68平方米,规划地上建筑面积132600平方米（其中商品住宅87600平方米、商业公建45000平方米）,容积率2.0。土地使用权居住部分出让年限为70年、商业公建40年。

　　这两块土地均属商住用地，其中烟台项目的商业公建部分占到了4.5万平方米。

　　看来，金地正在按部就班的完成今年在投资方面的计划。金地集团董事长凌克此前在2009年的业绩会上曾透露，金地今年将涉足商业地产，初步投资为20亿元左右。

　　金地集团董秘徐家俊表示，此次入驻烟台，是公司整体区域发展特别是环渤海区域战略的关键一步。实际上，除了之前进入的京津两个城市之外，金地一直希望将山东半岛城市群纳入到公司的环渤海版图中来。而烟台的房地产市场未来发展空间将十分广阔。

　　市场抄底机会

　　万科金地此番出手似乎预示着土地市场目前正面临着抄底的机会。万科此次投入21亿在宁波拿地，已是万科在2010年来在单个地块项目上投入资金最高的一次。

　　而今年1-5月，万科也在多个城市有所斩获。年初至今，万科已获得35个新增项目，这一数目，相当于万科在09年首10月获得项目数量的总和。

　　与万科的的策略不同，金地去年11月以来虽然一直未出现在土地招拍挂市场上。但其一直通过股权收购的方式获取土地。今年以来，金地通过股权收购的方式，收购了一个位于沈阳市铁西区、用地面积20.5万平方米的商住用地，其中地块的商业比例不大于30%。金地为此支付了10.69亿元地价款。

　　此番金地获得的两个项目总价都不高，占用资金不多，单价也并不高，烟台项目的楼面地价只有1876元/平方米，盈利空间较大。而更重要的是，两个项目的建筑面积都在十万平米左右，属于典型的短平快项目，周转率高，能够快速开发回笼资金。

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北京万科总工程师秦珩：追求品质 走低碳节能之路
http://fj.house.sina.com.cn  2010年07月01日15:02   新浪乐居福州
北京万科总工程师秦珩
北京万科总工程师秦珩

　　大家好，我现在给各位嘉宾和各位领导汇报一下万科在低碳方面的做法。我谈的题目追求品质，走低碳节能之路。我首先介绍一下万科，万科这个企业是 1984年成立的，目前是中国最大的住宅专业的开发企业，从1988年开始涉及房地产，最近两年连续评为全球住宅企业开发第一名。目前在将近40个省市有开发项目。万科对产业化的认识是通过工业化为平台，实现质量环保，质量稳定提升，万科利用形成的规模优势，最终确定可持续发展的理念。通过工业化万科认识到具有一定的社会效应，体现两个方面，一个方面就是节能环保，跟低碳挂钩，我们通过给客户提供低碳低能化的住宅实现这个理念。第二个就是水的循环利用，现场施工的环保安全，降低施工噪音，减少装修废物的排放。同时我们更专注于中国产业化的升级换代，我们实现产品的标准化，通过技术方面我们实现我们的产业布局。客户效应主要体现在房屋质量上。通过改善房屋的结构精度，减少渗漏、开裂。这几年我们的做法做法偏差控制在3毫米类，表面的偏差小于0.1%。外墙的抗拉强度提高9倍。通过产业化的方面，我们通过防渗漏检测法，效果非常好。同时我们通过产业化，能够使我们的系统提升我们具体采用外墙免维护的体系，防渗漏体系，还有门窗非常简便的安装方法，还有精装修的体系，我们都有具体的做法。智能产业化，通过做这个事情可以提升万科的经营化水平，提升产品差异化，对我们效益进行提升，对我们今后规模扩大提供了基础，也体现了社会公民和社会的责任。整个万科做这个事情从销售制造从研发技术转型。能够减少现场的周期和现场管理人员的数量。刚才很多各位都提到了在09年的 11月份温总理通过了我们一个抗排放的标准。同时重点体现在加快建设以低碳排放建设为特点的工业建设体系。来之前我们也做了很多准备，万科强调节能减排也比较早，从1999年就开始了，并不是现在才提起来。99年从万科研究中心成立开始就做了很多技术准备和实践，05年我们做的万科产业化就成立了，07年万科产业化基地也建立起来了，在07年第一栋产业化的楼也开始建造，现在我们做了大量住宅产业化的工程。我们06年建了研发基地，主要是跟中国研究院合作的。对水资源的利用，还有材料的利用做了很多尝试。万科有跟很多技术研发企业进行了沟通和交流，在这个过程中，牵涉到很多行业物流、承包商，科研、物品包括材料，都加进来了，真正想做成通过联盟的形式来推动产业化。这是我们的第一栋楼，是一个标志的开工。这批楼在08年六月底已经投入使用了，我们从很多数据可以看出这栋楼的优势，这也是建筑方向的突破。这是我们在深圳万科城做的项目，零碳试验的住宅，在这种住宅里采用很多绿色的建筑，比如夏天这种楼的消耗降低80%，基本上可以实现零排碳目标。这个是世博会万科馆的情况，我们也有绿色环保技术在上面，比如自然采光，自然降温，自然通风，整个理念就是对自然的尊重。那么从07年到09年万科从上海区域、深圳区域、北京区域就做了很多项目，总计是27万平米，通过这些楼也取得了很多方面，政策方面的进展，资源培养方面积累了很多经验，产品也受到了政府跟客户的认可。2010年我们万科计划推广120万平米，目前推动住宅工业化还面临三个比较大的瓶颈，也是目前对今后的发展有促进措施。一个是走光寺院，对这种建造方式还不太适应，第二个是供电厂的理念，现在很多厂家是生产不了的，达不到我们要求，打一个比方礼说我们在07年在深圳做工业化楼就找不到很多的供电厂家，很多是没有内销资质，我们只能把生产和构件拿到香港，过关之后进口到深圳使用，所以我们开始做这个非常累，另外还有一个最大的平静是成本的瓶颈，要实现工业化，要推动工业化产品成本瓶颈等等一系列办法，同时我们还积极跟政府沟通，推进各地节能减排的政策出台，北京三月份已经出台了一个节能减排的奖励政策，也取得了非常好的作用。

　　万科在2008年的时候已经把作为卓越的绿色企业作为我们的发展理念。第一是行业的领先者，还有绿色的住宅标准，还有绿色的广泛运用者，还有绿色身体力行的实践者。这是我们的四大定位。万科绿色理念的推进，是装修，工业化，绿化三个方面开始做的。我们这几个概念之间的关系是这么理解，绿色建筑平台是住宅产业化，住宅产业化实现手段是工业化，工业化同时又包括着产品的标准化，预测装配，全装修，部品集权。我们强调的是核心是绿色，光有绿色还是不够的，我们同时要市场资源把万科已有的一些技术尽快地转化到传统的项目中去，这里头通过技术的研发，我们最终要将绿色的战略落实为万科的绿色竞争力，这里头分解成四个方面，第一个是推广精装修，我们有一个主流的精装修的体系，也是根据产品和客户分类来做的。第二个是规划技术研发，这里头尽快出台成本可承受的技术信息。第三点推进工业化的项目，我们在各区域逐步推广工业化，同时积极参与政府主导的工业化项目建设。第四方面住宅性能和节能环保研究得到进一步的发展，进一步扩充我们的技术运用。

　　刚才我说到的都是一些战略方面的东西，而且对工业的认识，具体的我说一下我们的项目是怎么做的。我以万科的情况为例，具体来说我们从2007年开始起步来做这个工程，已经交付了一批楼，具体我们怎么做，2007年我们成立了楡构万科住宅产业化中心，我们做了很多机构认证的工作，我们先后委托清华大学、中国建筑研究院还有相关的很多院所进行相关的试验和研究，在这个基础上我们又召开了结构专家的论证会，明确了结构体系是安全可行的，那么我们请的专家目前都是国内最顶尖的专家。在这个过程中我们从实验楼的建设开始，通过实验楼的模拟，主要还是积累施工的操作经验，这个是从工人的培训开始的。这里头是当时的一些照片情况，从起吊，安装调整，都是具体的技术在实验楼成功的基础之上，我们在2008年10月份又开始建造利用工业化技术建造并向市场销售的工业化商品住宅楼，这里大家看到的是现场的一些情况。这个楼2009年12月份已经交付了，整个照片大家看起来品质也是非常好，受到了专家学者跟业主的高度评价。我们用到了很多技术，商务孙总也提到了，说我们的技术还是有发展前途的，具体我介绍一下。现在看到墙体的技术就是我们采用的外保温的系统，旁边看到的是连接件是玻璃县委的，通过这一片墙我们实现了它的保温和外砖面，保证了保温层和房屋的同寿命。由于我们是在工厂里制作的，我们控制外窗是控制在两毫米，整个外窗也是在工厂，安装精度跟操作是匹配的，保证了我们现场包装非常快速，整个楼的外窗的安装是用了两周的时间，这个时间还是非常可观的，正常来说我们这楼应该是两到三个月安装完，效果非常好，同时误差相当小，基本上解决了外窗渗漏的问题。我们还有吸取八几年北京的经验，对防渗漏进行了研究。同时我对接缝这块，因为中间是弹性连接，完全是用外墙板轻微的变形，这对使用寿命也非常好，我们基本上做到了整个外墙板装修和保温的同寿命。外墙板可以看出外强砖，比如瓷砖就体现了产业链在里头，瓷砖来了以后在工厂里头是一片一片的，不是一块砖一块砖的。整个这块体现了产业化的概念在里头，这是一个解决方案，一次性把装修全部做好交付给业主。这块是作为住宅产业化的主要组成部分，我们也做过一个测算，如果传统的毛坯交房和精装交房可以减少两吨的建筑垃圾。这个是我们的小三居，整个市场客户反应都比较好。这是我们做完的实景的照片，这张照片当时我做这个报告的时候施秘书长就说我们把这照片加一下，我说这照片没什么可加的，这就是我们标准的造房，没有特别的东西了。所以这张照片是施总自己到我们现场看了拍的。我们做这个楼，废物料降低52%，废砖降低55%，水耗降低20%，效果非常好，资源消耗做得比较好。这个楼房开盘的时候购买还是比较踊跃的。其中购买这个楼盘的业主有一半是业内人士，都是规划、设计、建筑这块的。他们非常认可，在2009年12月份入住率的时候也是非常好。从这个指标来说质量上还是有相当大的优势。在09年的时候已经北京市授予住宅产业化试点工程，在建造过程中，建设部和北京市领导参观了我们展厅和样板间，给我们一些高度的评价。通过做这些东西，我们万科其实还有很多需要改进的地方，在今年开工的楼里面我们还采用了更多更高科技含量的做法，很多都是工程院的院士帮我们来分析情况。总的来说我们通过下一步推进的绿色建筑升级，我们主要是推广绿色三星标准，率先要打造高品质绿色建筑，银铃低碳经济浪潮，通过对建筑的思考，以尊重自然、尊重生命、尊重城市和发展与人类生存和谐的思考，在建筑设计中诠释节能环保意识。同时我们还引入感官质量控制体系，真正把住宅产业化的建设精度精到毫米去。在今年3月份北京万科联合32家行业企业，成立北京市住宅产业化企业联盟，以“推动北京市低碳建设、住宅产业化发展、建立和完善产业化技术体系、行业规范和产业链条，提供合作平台，共同应对住宅建设绿色低碳革命”为宗旨来打造这个企业联盟的。

　　万科初步取得了一些情况，后期的工作量还非常大，我们还再继续努力，谢谢大家！

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公司公告：万科Ａ(000002)2010年六月份销售及近期新增项目情况简报
                          万科企业股份有限公司
         二○一○年六月份销售及近期新增项目情况简报
               证券代码：000002、200002    证券简称：万科A、万科B
                              公告编号：〈万〉2010-022
        本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
    陈述或者重大遗漏。  
    2010 年 6 月份公司实现销售面积 85.7 万平方米，销售金额 87.7 亿元，分别比 09 年同
期增加 27.8%和 27.9%。2010 年 1~6 月份，公司累计实现销售面积 320.2 万平方米，销售
金额 367.7  亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数
据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
    此外，2010 年 5 月份销售简报披露以来公司新增加项目4 个，情况如下：
1.  中山坦洲坦神项目。该项目位于中山市坦洲镇坦神路。项目净占地面积3.21 万平方米，
    容积率4.0，计容积率面积约 12.8 万平方米。万科拥有该项目 100%权益，需支付地价
    款 1.9 亿元。
2.  宁波镇海新城绿核北部 1-4 号地块。该项目位于镇海区庄市大道。项目净占地面积22.7
    万平方米，容积率2.16，计容积率面积约48.9 万平米。万科拥有该项目49%权益，需
    支付地价 10.3 亿元。
3.  苏州新区科技城武夷山路项目。该项目位于苏州市新区科技城武夷山路绿化带以南。项
    目净占地面积约16.5 万平方米，容积率0.87，计容积率建筑面积约 14.3 万平方米。万
    科拥有该项目 36%权益，需支付地价款2.2 亿元。
4. 青岛李家上流社区村庄改造项目。该项目位于青岛市李沧区东部，金水路以北、广水路
    以南。项目净占地面积约14.13 万平方米，容积率 1.86，计容积率建筑面积约26.4 万平
    方米。万科拥有该项目 100%权益，需支付地价款 5.8 亿元。
    特此公告。
                                                   万科企业股份有限公司  
                                                          董事会  
                                                    二〇一〇年七月六日

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司研究：万科A(000002)单月销售数据创历史新高
    单月销售数据创历史新高:公司今日披露6 月份销售数据,单月成交面积85.7 万平米,成交金额87.7 亿,同比去年均增长28%,成交面积和成交金额均创出历史新高。在弱市环境下,公司依旧可以录得如此瞩目的业绩主要得益于两点:1)公司推盘放量较大部分竞争对手提前1-2 个月;2)低价入市取得良好效果。由于推盘放量是得以采取低价入市策略的前提,所以,良好的开发节奏和把握市场能力是公司取得不俗销售业绩的根本原因。
    龙头地位更加巩固:根据中房信发布的《2010 年中国房地产企业上半年销售排行榜》来看,万科上半年销售355 亿,已经达到去年全年水平的56%,分别是排名第2、第10 和第20 名企业的1.7 倍、3.4 倍和6.5 倍,明显高于去年全年1.2 倍、3.0 倍和4.8 倍的水平,可以看出,万科在2010年再次拉开了与其余一线房企之间的差距。
    销售均价回跌至去年末水平:6 月成交均价10233 元/平米,环比5 月下跌6%,连续第3 个月出现下跌,目前的均价水平与去年末相当,原因很大程度上也是在于低价入市策略。
    拿地速度略有放缓:公司6 月份共获取四宗土地,分别位于中山、宁波、苏州和青岛等二线城市,合计权益建面68.3 万平米,公司所需支付地价为20.2 亿。与前几个月比较,6 月公司拿地速度略有放缓,单月新增权益建面为09 年12 月以来新低。公司的存货管理一直采取“以销定产”的策略,所以在销售维持强劲的情况下,我们认为公司还是会维持积极拿地的策略,特别是公司在09 年新增土地资源并不充分。此外,在可查到起拍价的宁波和苏州两宗土地上,公司均是以起拍价购得。当前土地市场低迷,也给了公司低价补充土地资源的机会。
    维持“增持”评级:考虑到新增项目影响,假定房价涨跌幅为0%,贴现率为10%,测算得出公司2010 年末NAV 为8.38 元/股,P/NAV=0.83,公司当前NAV 隐含的房价跌幅为10%。预测公司10-12 年EPS0.58 元、0.78 元和1.05 元,对应PE 分别为12X、9X 和7X,维持“增持”评级。

【出处】东方证券

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万科A(000002)受供给增加和销售率回升双重影响
        万科公布6月份销售情况: 2010年6月份公司实现销售面积85.7万平方米,销售金额87.7亿元,分别比09年同期增加27.8%和27.9%,单月销售均价为10233元。2010年1~6月份,公司累计实现销售面积320.2万平方米,销售金额367.7亿元。本月,公司新增土地购置权益面积为68万平米,对应土地金额为20亿,单位楼面价格为3400元。
    单月销售创历史新高,主要由新增供货量以及销售率回升影响所致。销售环比大幅增长一方面受新推盘量增加影响,另一方面销售率相对于上月低点也有所回升。
    (1)6月,万科新推盘量大幅增加至100个亿左右,较上月70个亿有明显的上升.由于万科自去年下半年开始提升开工,2季度以来新增货量将显著提升;
    (2)降价等促销手段导致市场销售率有所提升,新推盘销售率上升至65%,较上月60%的低点有一定回升。在市场整体相对低迷和供货不足的情况下,万科的销售策略是更加积极的,由此导致公司销售率的状况明显好于行业整体水平。
    上调全年销售预期至720亿,较前期630亿预测提升14%,销售整体跑赢行业的概率较大。我们上调公司全年销售预期至720亿,预计全年销售增长14%,理由是:
    (1)万科全年新增超过1000亿左右的货值,供货量较为充足,且货量分布相对行业整体更为均衡;
    (2)我们判断,一线城市5-6月为单月销售低点,后期市场整体销售率将有所回升,万科新增楼盘去化速度超过60%的概率较大。
    销售积极,有利于加快资金周转,维持2010年0.67元、略微上调2011年盈利预测至0.83元,维持增持评级。目前公司的策略是加快销售,且适度降低拿地的速度。我们认同万科的策略,由于当前不存在房价上涨的概率,只有加速回款才有利于提升公司的ROE 水平。考虑到我们适度上调了2010年全年的销售计划,因此,我们适度上调公司2011年业绩至0.83元,上调幅度为3%。目前股价对应公司2010年PE 为10.4倍,2011年为8.4倍,维持增持评级。

【出处】申银万国

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王石：一味涨价 没人倒闭的房地产市场不健康
http://www.sina.com.cn  2010年07月06日 07:03  南方日报
王石：一味涨价没人倒闭的房地产市场不健康
万科董事长王石 资料图片

　　“我认为中国的房地产商完全有能力自己承担因改善建筑环保品质所增加的成本。”昨天上午，在宁出席世博会主题论坛的万科董事长王石在接受采访时坦言，面对住宅产业绿色化的趋势、购房者对房屋品质日益提升的需求，开发商应当从自身过高的利润中拿出钱来，自我消化新建建筑的环保节能成本，“而不是变成房价转嫁到消费者头上”。

　　万科今年在京沪新建项目将达到环保“三星”标准，但在南京暂时不能作此承诺。在世博园区万科展馆内，万科向观众展示了自己建设的环保节能住宅实验区。通过资源循环可再生技术、新能源技术、污染处理技术等，这个占地200亩的小区，不依靠外界供电、不排放一滴污水……“虽然技术上能够做到，但在实际推广中还有困难，最重要的原因是大部分消费者不接受。”王石说。

　　消费者不“买账”的主要原因并不是建筑的环保节能品质，而是由此带来的购房成本增加。对于复旦大学葛剑雄教授提出的“环保成本由谁买单”这一问题，王石现场回答说，一方面，开发商应当勇于承担，另一方面，他也期待能够像一些国外发达国家一样，由政府予以适当补贴。

　　他透露，去年，万科在深圳开发的一个项目，已经在业内率先达到国家住建部规定的环保住宅“绿色三星”标准，今年万科在北京、上海的新建项目也将按照这一标准实施，但在南京，暂时还不能作此承诺。

　　“一味涨价、没人倒闭的市场不是健康的市场”

　　作为房地产领军企业的负责人，王石与众多房地产业巨头交往甚密，“与成本相比，现在，他们更担心的是宏观调控”，王石说，实施宏观调控之前，房价一直在上涨，不管是什么品质的房子，只要一买就意味着赚钱，在这种情况下，不管是消费者还是开发商，对房屋品质的注重都不是第一位的。

　　“现在不同了，宏观调控下，市场更加看重住宅产品的品质，环保节能性能无疑是其中重要的方面。过去，房地产开发企业利润过高，现在，开发商应该让出利润，主动买单，尽到企业对社会对环境应有的责任，否则将失去机遇，遭到淘汰。”

　　王石表示，从某种意义上说，宏观调控将成为推动开发商更加注重建筑节能与住宅品质的一大推动力，“一味涨价、没人倒闭的房地产市场，肯定不是一个健康的市场。”

　　“房地产企业到了该肩负起责任的时候了”

　　“登山家”，这是外界对于王石的一大印象，因为亲身攀登过世界七大洲最高峰，王石一度被调侃为“爬的最高的地产商”。

　　“每一次登山都是对生态环保的一次深度感受”，王石说，当看到非洲乞力马扎罗山之巅冰川消融的时候，自己确实感到应对气候变暖，每个人都该做些什么。

　　“去年攀登珠穆朗玛峰的时候，我们一共上去15个人，捡回了3.4吨垃圾，其中包括167个废弃的氧气瓶”，王石说，原来计划将这批氧气瓶运到世博园区万科展馆内，用于环保展示，但由于安保限制，计划未能实现。

　　王石认为，节能环保，每个人都该从力所能及的事情做起。论坛现场，他掏出随身携带的棉布手绢向大家展示，“作为个人，我们可以拒绝一次性面巾纸、一次性纸杯、瓶装矿泉水等；作为房地产企业，现在也确实到了该肩负起责任的时候了”。