万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

meng-h

国土部证监会联合监管 首8家“小开发商”再融资放行
张延龙
分享

    * [MySpace]   聚友网
    * [开心网]   开心网
    * 人人  人人网
    * 新浪微博  新浪微博网
    * [豆瓣]   豆瓣网
    * [转发本文]   转发本文

21:19
2010-05-05
共有条评论
订阅
大 中 小

经济观察网 记者 张延龙 据消息人士透漏，5月5日上午，国土部通过了8家地产公司的再融资审批。这是今年4月底，证监会针对地产公司股权融资与国土资源部建立联合监管工作机制后，首批放行的地产公司。

目前监管部门尚未通报这8家公司的名单，但据称，这8家公司都是规模不大的“小公司”，包括广宇集团、天保基建等。

去年年底曾有传言称，证监会召集“保招万金”等房企融资部门负责人，召开内部会议，讨论再融资与高房价的关系。证监会在向国土资源部征求意见后，决定将暂缓房企融资申请的审核工作。据悉，当时的会议参与者，确实有华远的任志强，万通的冯仑。当时市场还曾传闻，国土资源部和证监会曾在会上达成一个协议。

直到今年4月23日，证监会通报称，针对房地产企业在资本市场融资，目前已经与国土资源部建立了联合监管的工作机制，“将对两类企业的股权融资征求国土部意见，一是募集资金的投向是房地产项目的企业；二是募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金和归还银行贷款的内容，且原有业务又包括房地产经营的企业，以防止其将募集资金间接用于房地产项目”。

这期间，多家地产商的申请增发都未获得放行。据统计，包括万科、中天城投、华远地产等地产公司都先后向证监会提交自己的增发方案。待批的增发融资金额共计达730亿。

这8家公司也成为证监会与国土部“联合监管”下，首批获得放行的上市公司。据上述消息人士称，“大的公司一家都没有过，过的8家，基本都是符合90/70政策、没有闲置土地以及欠地价的。”

meng-h

万  科Ａ：2010年4月份销售及近期新增项目情况简报(72k) 2010-05-06 06:30

meng-h

万科4月拿地锐减 龙头房企绸缪过冬
2010年05月05日 21:46　 本文来源于财新网 财新传媒杂志订阅
4月万科拿地仅花10亿，而一季度拿地花150亿

　　【财新网】（记者 鲍有斌 5日发自北京）国务院房价调控新政让房企拿地变得十分谨慎。万科（000002.SZ）4月仅花10亿元拿下两个项目，而今年一季度，万科斥资近150亿元全国买地。

　　万科5月5日晚间公告显示，4月仅在贵阳和吉林高新区拿下两个项目，其中贵阳贵宝项目万科拥有100%权益，需支付地价款1.0亿元。吉林高新区滨江项目，万科拥有该项目65%权益，需支付地价款9.0亿元。两个项目总计10亿元。

　　10亿元，创下今年万科前四个月单月拿地新低。

　　公开数据显示，万科在1月、2月、3月拿地费用分别为43亿元、82亿元、21.94亿元。仅在2月，万科在全国拿下11个项目，其中在上海就拿下三个项目，累计花费近19亿元。但上海三个项目和万科拿下无锡太湖新城信成道东侧地块价格相当，该地块花去万科19亿元。

　　截至一季度末，万科持有现金179.2亿，其短期借款和一年内到期长期借款总和127.4亿元。4月拿地花掉10亿，万科现金仍然充足。但这不表示万科不缺钱。

　　万科在2009年报中表示，该公司2009年公开增发A股股票的方案已经上报相关监管部门审核。根据万科去年8月发布的增发方案，其计划发行不超过招股意向书公告日万科总股本8%的股票数，募集不超过人民币112亿元的资金净额。

　　2009年十一国庆节之后，证监会在审核房地产企业IPO与再融资的过程中，增加了国土资源部出具意见的环节，至今仍没有一家地产公司上“发审会”。接近相关部门的消息人士向《新世纪》周刊证实：“九家申请再融资的地产商已被毙了八家，另一家被建议谨慎。这次国务院文件很明确，A股和H股（不包括红筹股）地产商的IPO、再融资、重大重组都要严格审查，主要是两大问题——土地闲置和囤房惜售。”

　　万科从一季度疯狂拿地到4月收紧银根，和国务院4月15日发布的房价调控新政有直接关系。

　　国泰君安房地产分析师孙建平指出，房贷新政严厉程度空前，对开发商来说，抢工、平价、加快走量、储备资金粮草将是上策。

　　万科公告还称，4月份实现销售面积63.3万平方米，销售金额78.0亿元，分别比2009年同期增长6.3%和48%。今年前4个月，累计销售面积187.5万平方米，销售金额228.9亿元。

　　万科A股今日触底反弹，涨0.54%，收于7.49元。今年以来，万科A已经累计下跌逾30.7%，同期深成指下跌19.71%。

meng-h

恒大地产打响开发商降价第一枪
作者张艳红
时间2010-05-06 09:16来源第一财经日报
评论 评论 打印 打印

　　开发商主动降价，比预期来得还要早。

　　昨日，恒大地产(03333.HK)在香港宣布，集团旗下所有产品将全线打折，以8.5折对外销售。

　　这是此轮宏观调控以来，第一个公开宣称降价的大开发商。在眼下形势胶着的房地产市场里，“降价第一枪”已然打响。而此前，人们预期须等到新政出台后两三个月。

　　回笼资金准备抄底土地市场

　　按照惯例，恒大地产都会在5日这天向投资者披露其近期经营情况。但这次，该集团顺带宣布了上述颇具轰炸效应的决定。

　　不过，4月13日时，恒大地产副总裁李纲就曾透露过，该集团将奉行低价销售原则，所有产品开盘8.5折促销。但“五一”期间，这一促销措施并未面市。或许是假日期间冷清的交易让恒大地产管理层下定决心执行打折方案。

　　对于这一决议，恒大地产一位高层向《第一财经日报》透露，市场不好的时候，要现金为王，集团打算借助这一次营销计划在市场观望时抢先一步，抢占市场份额。

　　“目前集团有现金余额超过200亿，加上销售回款的资金，有利于我们在市场调整到一定程度后抄底土地市场。”上述高层表示。

　　上述高层还表示，鉴于恒大地产旗下产品的销售价格已经比去年上涨了一定幅度，此番即使小幅度调整，也不会对业绩造成明显冲击。根据恒大地产昨天公布的数据，今年前4个月的平均销售均价为6467元/平方米，较去年同期上涨32.4%。

　　恒大地产走出这第一步，似乎并不让人意外。广州市一家大开发商的营销总监便评论道：恒大素来都是跑得最快的。只是在时间节点上，恒大地产的带头降价，依然比外界的意料来得更早了一点。此前，市场人士普遍预计，开发商的第一轮降价，应该是出现在楼市新政出台后两三个月。

　　规模性降价或在七八月份

　　2008年初，“地产一哥”万科A(000002.SZ)曾以“拐点论”为由头，拉开开发商降价的序幕。两年之后，恒大地产抢跑了这“第一棒”。

　　数据显示，恒大地产在今年第一季度的销售中，以129.5万平方米的销售纪录超越万科。这意味着，如果单从销售量上看，恒大地产正占据着最大的市场份额。

　　恒大地产的示范效应或者将带动其他开发商降价。总部位于深圳的一家房地产集团负责人表示，规模性降价会出现在七八月份，因为去年第四季度开始赶工的很多项目，将集中在此期间开始上市，货量届时会有一个井喷。

　　日前，金地集团(600383.SH)、招商地产(600024.SH)、中海(00688.HK)、保利地产(600048.SH)相关负责人均表示，由于集团旗下目前货量较少，暂时不会进行降价促销。至于之后的市场，还有待观察，如果市场出现变化，销售上一般都会“随行就市”。

　　保利地产营销部门负责人还表示，未来一段时间，价格的调整会是一种趋势，但鉴于各个市场上发生的差异，各个大集团会采用不同的营销方式来处理。事实上，保利在“五一”期间就已经抢先采用了低价销售的策略，旗下位于广州的一个新开楼盘以低于市场预期的价格开盘。

　　对于降价的方式，多家企业的营销负责人表示，由于目前大多数开发商手中存货不多，未来的供应量以新盘为主，因此，多数开发商将在新盘定价上做文章。

　　恒大地产相关负责人也强调，尽管是全国性8.5折促销，但由于各个城市和楼盘存在差异，并不会一刀切。另外，市场可能出现分化，部分城市跌幅较大，而部分城市不受影响。

meng-h

摩根大通：北京、上海和深圳房价或降20%
http://news.dichan.sina.com.cn  2010-5-7 9:42:57   东方早报    评论数：欢迎评论
　　提要：“如果没有更多的政策出台,6个月之后可能是买房的好机会。”针对近期接连出台的房地产市场紧缩政策,摩根大通董事总经理李晶在上海一个小型媒体见面会上表示。李晶预计,北京、上海等一线城市房价未来3-6个月内或出现10%～20%的降幅。

　　“如果没有更多的政策出台,6个月之后可能是买房的好机会。”针对近期接连出台的房地产市场紧缩政策,摩根大通董事总经理李晶在上海一个小型媒体见面会上表示。

　　李晶预计,北京、上海等一线城市房价未来3-6个月内或出现10%～20%的降幅。同样看跌的渣打香港亚洲区经济师刘健恒昨日则预计内地一线城市楼市价格最多下跌30%。

　　李晶称,今年房地产交易量同比将下滑20%。未来2-3个月若成交量未现好转,房价将会出现下滑,但二、三线城市下滑幅度将有限。

　　她认为,短期内出台并推行物业税的可能性不大。如未来无更多政策出台, 6个月后是一个买房子比较好的机会。

meng-h

太古地产上市搁浅 因市况转差
http://www.sina.com.cn  2010年05月07日 11:10  新浪财经

　　新浪财经讯 5月7日上午消息，太古地产上市搁浅，主因目前市况转差，不肯铤而走险。

　　太古A(00019)及太古B(00087) 今天双双复牌，并决定取消太古地产上市计划。公告中指，由于5月3日刊发招股章程后市况转差，太古地产经与联席全球协调人商议后，得出意见认为在当前市况下进行全球发售乃属不明智，故有关国际发售的包销协议将不会签立，而有关香港公开发售的包销协议将不会成为无条件，而建议分拆将不会进行，有条件股息将不会派发。

　　交银国际今日发布研究报告指，取消分拆旗下太古地产作全球发售，主要是由于市况转差，认为在当前市况下进行全球发售乃属不明智。太古地产早前计划出售9.1 亿股新股，或扩大后股本13.79%，太古地产昨天中午截止公开发售，其公开发售部分，录得1倍超额认购。

　　太古地产招股，适逢港股大跌，而且其招股价仅较资产净值折让5%至14%，并不算太具吸引力。太古地产本次拟发行9.1亿新股，集资188.8至208.4亿港元，招股价范围20.75至22.9港元。保荐人为高盛、汇丰、摩根士丹利。

meng-h

业界称内房企境外发高息债是不得已而为之
http://www.sina.com.cn  2010年05月07日 11:13  新浪财经

　　新浪财经讯 5月7日上午消息，最近内房企业竞相在境外发债，融资利息屡创新高。业内人士分析指，发高息债是信贷紧缩下的“不得已而为之”。

　　在最近发债的企业当中，数半新股的内房发债利率最高。花样年(01777)在5月5日也发行了本金总额为1.2亿美元的担保优先票据，年利率14%，刷新了近期融资利息新高。排在第二名的是去年底上市的佳兆业，在4月22日发行了利率高达13.5%的5年期债券。

　　Japaninvest-Asia资深分析师吴公樑与新浪财经对话时分析指，今年重新启动的美元债券融资主要是内地银根紧缩导致。由于银行贷款进一步趋紧，不仅土地款和运营资金，部分项目融资都需要更多的自有资金支持。加上预期未来的人民币升值和目前相对充裕的离岸信贷市场，开发商于是又一次重回高息美元债券市场，情形类似2007年。

　　而市场担心内房企业的负债率过高，对基本面带来不利影响。吴公樑回应说，一定的负债率是地产开发企业初期的资本结构要求，不过过高的负债率，尤其是过多的(非项目融资)中短期贷款，容易在市场出现危机的时候面临大量赎回的流动性风险。他强调：“在目前严峻的政策和信贷紧缩条件下，企业不得不付出高息来吸引投资者，尤其是市场还没有充分认可的新上市公司。但是这只能延缓风险的发生时间，而不能解决盈利和发展等来自基本面的各个问题。”

　　境外发债为房地产企业提供了一条相对现实的融资渠道。而穆迪研究报告也认为，由于销售强劲和现金流充裕，开发商短期内都不会“去杠杆化”，大部分开发商会继续通过借贷来支持其未来增长。

　　吴公樑还提醒投资者，目前大陆房地产市场正在经历一段调整期，是否会成为拐点要看政策的执行力度和可持续性。目前只针对高端一线城市的中小型开发商将面临融资难和需求萎缩的尴尬局面。本人亲睐那些有着较好融资渠道，开发资历雄厚，并且有多省市布局的企业。而那些已经拥有一定比例投资型物业的企业将是未来行业发展的龙头。(常悦 发自香港)

meng-h

京版“国十条”出台幕后

　　陈文雅 席斯 胡芳洁

　　北京房地产市场“价格坚冰”上周开始崩裂。

　　5月5日，地产大佬恒大宣布，全国约40个开发项目统一降价15%。与此同时，市场上传出万科拟降价消息。

　　这仅仅是个开始。SOHO中国董事长潘石屹公开定性，房市即将步入冰川期。

　　地王“退地”消息开始传出。望京三大地王中的一幅土地，由于地价高过周边房价，据说开发商已经萌生退意。

　　一夜之间，原本热闹的售楼处突然冷却。

　　京版国10条：不准炒房

　　两个事件催生了北京市最严厉的调控政策出笼：一是“望京地王”，二是“通州房价”。

　　3月15日两会刚刚落幕，北京望京旋即拍出三块地王，除一块为重庆民企金科地产之外，另两家均为央企。

　　知情人士称，当时国务院办公厅分别向北京市政府和国资委质问情况，要求予以说明。接到办公厅电话的一方是北京市长郭金龙，另一方是国资委主任李荣融。

　　之后，北京市府向北京土地储备中心了解地王成因，土地储备中心负责人答复称，三块土地本应在两会之前的3月6日拍卖，恰因两会召开，于是将拍卖日期推至3月15日。

　　此答复显然无法解释三块土地只推迟了十天左右、就最终以超过以往土地价格成为新的 “地王”的原因。

　　作为对地王、高房价的补救回应，北京市不得不行动。

　　3月19日，北京市住房保障工作会议召开，作为国务院主管住房的行政领导、住房和城乡建设部部长姜伟新出席并讲话。会议提出了今年北京市住房保障的工作目标，并确定了相关任务，当天，北京市市长郭金龙、副市长陈刚双双赴会。

　　会后，姜伟新和郭金龙一并参加了一个开张仪式，为北京市 “公共租赁住房发展中心”揭牌。由北京提出的 “公共租赁房”概念，一时成为媒体热议的话题。

　　不幸的是，刚按下 “望京地王”葫芦，又浮起 “通州房价”的瓢。

　　4月11日北京春季房展会上，通州商品房清水湾和京贸国际城分别报价达到每平方米2.4万元到2.8万元。 《北京日报》有这么一段文字记述当时情况： “北京部分地区中心城区和近郊房价出现了倒挂，尤其是通州区，部分高端楼盘均价直逼甚至超过了城区楼盘均价。”

　　相应的主管部门再也坐不住了。4月17日，由住房建设部起草的 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (简称“新国十条”)出台。

　　“北京望京地王和通州房价倒挂现象，是国十条出台的重要触因。”中国房地产学会副会长顾云昌称。

　　一位参加了 “新国十条”内部研讨会的人士称，与会各方最后议定的一些细则，其实就是针对少数房价虚高的热点城市，如北京、上海。这位人士更明确表示称，此次目标剑指北京。

　　全国各城市都开始观望北京的态度。

　　4月22日，北京市住建委新闻发言人徐志军接受媒体采访时称， “京版国十条”将于4月28日出台，新政策除了对三套房及未完税一年的外地人购房贷款基本叫停外，还将对北京本地居民购房套数进行限制。

　　4月28日当天，市场开始屏息静候 “京版国十条”落地，但当晚却没等到。

　　为什么 “京版国十条”被推后？接近北京市建委的业内人士称，在准备发布前，建委将初拟的北京国十条呈送主管副市长陈刚阅批，然而陈刚对这个方案的表态是“不能签字”。

　　比国务院新政更为细致的条款未通过，北京市建委和国土房管局的官员也感诧异，他认为主要原因是 “内部及时进行了讨论、修正。”

　　4月30日，“京版国十条”以对国务院新政最为严苛的执行力度予以发布。

　　文件开篇即称， “北京市政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，再推11条措施，这11条措施，将“国十条”当中所提到的部分房价上涨过快城市 “可以用”的政策一一用了上去：限制对不在北京纳税的非北京户籍人口在北京购房发放个人按揭贷款；每户家庭限新购1套住房；第三套房及以上暂停放贷等。

　　“北京的政策和中央是高度一致的。中央版有一句话，在房价上涨过快城市， ‘可以’采取某些措施。北京能说自己不是上涨过快城市？” 北京房地产协会副秘书长陈志反问，他接着说 “房价上涨过快城市中包括京沪广深，北京更靠前，必须要按照国务院政策精神来贯彻实施，没有别的选择。”

　　“不准炒房！”陈志将该中央版政策精神进行了定性。

　　北京房市：价格坚冰破裂

　　房价不跌，政策不止。北京房地产市场的价格坚冰开始破裂。

　　5月6日，今年第一季度摘取全国房地产企业销售面积桂冠的上市公司恒大地产率先破冰，宣布全国约40个开发项目统一降价15%。

　　市场还传言，万科高层在最近一次内部会议上告知各地分公司负责人，根据自己可售房源当月销售率，如达不到预定目标的60%，可自行决定是否促销。

　　在北京地区，通州、望京等上涨过快地区成交量萎缩更为严重。前期炒作严重，一年内房价从1.5万元涨至2.5万元的通州房大幅降价，一年上涨1万多元/平方米的通州k2海棠湾项目，将销售均价调低2000元/平方米。

　　一夜之间，原本挤得满满当当的售楼处突然门可罗雀。北京繁华十字路口、机动车道上，发放房地产广告的队伍变得随处可见，广告中的楼盘所在地范围也从河北燕郊、固安、涿州等地小产权房扩大到了通州、亦庄、大兴、房山等地大产权商品房，现在甚至扩展到了市区内三四环的 “高档公寓”。

　　更有不好的消息传来。两会刚刚结束之后望京拍出的三块地王其中一块，可能面临退地的境况。

　　但情况可能变得更糟。

　　“房市即将步入冰川期。” 5月5日，SOHO中国董事长潘石屹在参加 “2010政变地产”系列观察与解读会时预测。

　　而在前一天晚上7点，北京市一位房地产主管领导给潘石屹打电话，问他：政策出台怎么样？

　　“挺好的。”潘回答说：

　　“市场反映怎么样？”主管领导问。

　　“冰冻了。”潘回答。

　　调控边界：下跌20%-40%

　　北京房价坚冰松动，房地产新政的制定者可以松一口气。但新问题接踵而来，北京房地产新政中用到了两个暂时，一个临时，暂时和临时各自代表了多长时间？作为最直接被调控对象，开发商、银行和地方政府又能扛多久？

　　“等成交量和价格趋稳后，效果会充分显现出来，可能至少需要几个月时间。”陈志说，

　　对于此轮恒大地产率先降价，有人怀疑其资金流紧张，恒大内部人士表示主要考虑到后续现金流的稳定增长，同时也为扩大市场份额，加速行业整合，兼并吸收其他小型的开发商。

　　北京市华远地产股份有限公司董事长任志强表示，由于2009年到今年一季度销售形势较好，多数开发商手中囤积了大量现金，短期内并不会着急现金流的问题。总部在深圳的某国有大型房地产上市公司的内部人士表示，按照目前的现金情况，还可以撑9个月。

　　不过有数据表明，截至3月23日，已公布的67家房地产上市公司同期净利润为280多亿元，负债却超过5100亿元。

　　相比之下，银行承受的压力则与贷款数量和公司资产的质量有关。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生透露，2010年一季度，央行公布的2万多亿新增贷款中有1/3，即8000多亿都流入了房地产。“如果这1//3投入房地产，就撬动了更多的流动性，其它的2/3就会加速流向房地产。” 聂梅生说。

　　有消息称，最近各家商业银行应监管部门要求，对房地产贷款进行了压力测试，民生银行可容忍房价下跌四成，农行可容忍两成。具有代表性的是交通银行，其房贷压力测试显示：假如房价在此次调控中下跌30%，交行对公开发房贷不良率将上升0.8个百分点，个人按揭不良率将上升0.9个百分点，建行、工行与之类似。

　　该消息并称， “如果房价跌幅超过12%-20%，政府可能就会出手干预，不让其继续下跌。”

　　对地方政府来说，控制调控带来的风险远没有起草一份政策文件那么轻松。

　　国土资源部部长徐绍史曾在一个电视电话会议上透露，近10年银根和地根的相互影响呈现出很明显的规律性。 “如果银根放松，通常是半年到一年之后，土地征用就会大幅度上升；如银根收紧，半年到一年之后，土地的征用就会有比较大幅度的下降。”

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，刚刚公布的一季度全国84个城市的土地抵押贷款是2万多亿，比去年同期增长了40%多，这说明了地方政府 “土地财政”是推动房价的动力。

　　北京市财政局一位内部人士表示，2009年北京全市预算内财政收入完成2026亿，而土地出让总价款达到928亿，土地出让净收入为477亿。土地出让金收入总额占财政收入比例约50%。土地出让溢价率也高达50%。

　　该人士称，去年土地和房地产收入对财政的依赖性太大，契税完成预算300%多，主要增幅来源于房地产和土地，营业税增幅完成了15%。

　　这位人士认为，北京调控政策出台后，首先受到影响是交易环节税收，如契税；而开发环节的影响，可能持续的时间更长。因此，北京编制今年税收收入预算时，财政部门将房地产作为营业税的减收因素考虑，增幅定在了12%，比去年低3个百分点。

　　不过，或许这三方谁都不会出现烦恼，因为地方政府和银行、开发商之间的亲密联系并没有因为2008年的房地产市场低迷期而有所改变。

　　2008年底，一个国有上市房地产企业老板告诉潘石屹：”现在我们的资金状况非常差。但可是政府不能不管我们，会救我们的。

　　“当时我都笑出来了，你是一个上市公司啊，你财务指标不好，银行、地方政府为什么会救你？”潘石屹回忆。

　　但等我回到北京来，政府真的救了他们。”潘形容这是东郭先生和狼的故事，东郭先生把狼给救活了。 “08年底-09年初，所有的房地产公司贷款没有一笔不延期的。有几个地方政府还出台红头文件说开发商欠地方政府的出让金半年之内不用交了。”潘石屹说。

　　但东郭先生与狼的故事，谁说不能在2010年继续上演呢。

shanmin

摩根大通李晶：6个月后“抄底”房地产
2010年05月07日 　中国企业家网

　　【中国企业家网】对于近期国务院出台的楼市新政,5月6日,摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶在上海的媒体见面会上指出,此举对中国房地产市场有立竿见影的效果:如果未来几个月内房地产交易量没有大幅度的回升,两三个月后开发商可能会开始降价来促销,一线城市房价在未来3-6个月中最高可能下跌20％。

　　“虽然开发商暂时没有大幅降价的欲望和压力,但未来几个月房地产市场价格上升的可能性也是非常小了。”李晶预测,中国房地产2010年交易量将下滑20％,相较于一线城市而言,由于二线城市的地产价格涨幅并没有一线城市的迅猛,相对而言下滑的幅度会比较弱。

　　不过,李晶同时提示投资者应当适时抄底。毕竟,“中国的城市化进程和大规模的高铁建设中长期仍将利好房地产市场,未来政府如果不再出台针对房地产的调控措施,6个月后房价将止跌,投资者将迎来抄底的机会。”

　　相较而言,A股市场伴随4月17日调控房价的“国十条”出台,已经几乎呈45度斜率连续下跌将近三周,房地产板块与银行板块的大幅下跌,拉开了本轮下跌的序幕。李晶对此表示,目前市场最大的恐慌来自于宏观政策,特别是房地产新政的担忧情绪浓厚,不过鉴于银行、房地产总体发展健康,目前的估值依旧偏低,该板块从谨慎转向乐观还需两三个月的时间。

　　“至少要等到投资者对这些调控政策有较大的消化理解,A股才有可能出现反弹。”李晶认为短期A股市场将在2800点-3100点左右徘徊,预计2010年下半年,中国A股市场将表现出强劲的反弹,有望冲击3800点高位 。

meng-h

任志强扔鞋门后再开口：新政只会抬高房价
http://www.sina.com.cn  2010年05月11日 14:37  中国企业家网

任志强

　　图为：华远集团总裁任志强(资料图)

　　“新规里的‘申报价位’制度会让大家把(商品房每平米)价位报得很高，因为打折没关系，但是涨价后再让政府批就很难。尽管政府可以用调控的办法把需求或者价格扭曲了，但是最终还是要回到供求关系上去。未来，供不应求在市场上会占主导地位，而不是开发商太黑了炒高价格”

　　编者按：

　　就在“扔鞋门”发生后的第三天，华远集团总裁任志强再度 “无畏”开腔。在10日的《2010年一季度房地产市场报告》发布会上，当谈及“新国十条”对国内房地产市场的影响时，这位自嘲是“全国人民最想揍的第三人”的老总进行了尖锐点评。任志强认为，在不增加土地供给的情况下，只控制购房需求以及房屋价格无益于解决当前居民住房问题，甚至会出现开发商“假打折” 的现象，进而推高房价。

　　任志强担心，楼市新政可能导致房地产市场后续投资的不足或“断炊”。他指出，已有部分开发商的投资重点从“盖房子”改为“买钻石”，在新政的影响下，其可能导致的投资不足所引发的供需失衡，将导致住房矛盾更加突出。

　　以下为任志强观点摘录：

　　开发商坚持一年没问题

　　我没有看到(开发商持有现金)2500亿的数据，我觉得不是这样的。(REICO)报告中，(开发商)投资资金增加了61%，扣除商业贷款的话，手里还应该有1.8万多亿。(从)上市公司看，超过100亿现金流的大概有几十家，达到60亿的可能有40-50家，大企业的现金流没有受到任何影响。

　　REICO报告里，一季度的资金同比增长66.8%，新增的开发资金大概是61.4%，这个比去年同期增长了52个百分点，这个应该说是非常多的。如果继续缩减投资量的话，我觉得坚持一年都没有问题。现在来看，半年之内，绝大部分开发商不会因为现金流而出现问题，这和2008年完全不一样。

　　长三角地区在去年三季度以前都是负数，到三季度以后，11月之后才进入正比例。环渤海地区稍微好一点，也是在5、6月份在最低点。大概从开工到拿到销售证要一年时间，所以今年的上半年一定是严重的供不应求。去年一季度的时候，1到4月份的时候，珠三角地区和长三角地区都是最低点，都是下降的趋势，这说明(商品房)供不应求的现象还很严重。

　　北京“十一五”期间，供应的土地比“十五”期间少了2000多公顷，投资又下降了很多，供给肯定是不足的。所以从北京的批准销售和实际销售情况来看，除了2008年之外，其他年份实际销售套数都是大于批准销售的套数。每天有59万人的增长，肯定供不应求的现象越来越严重。长期来说，一般是10万套左右是比较合理的，因为我们一年有18万套和20万套的销售，所以有半年库存是比较合理的。现在情况来看是远远低于这个数，后期要在相当一段时间才能提高到保持10万套左右的库存，是这样一个范围。(去年)12月以后，我们才觉得有(库存)供应增加。但是不要以为国务院文件出现，投资(就)出现下滑，08年就出现过这个情况，09年的年初也出现过，就是万科上海的楼盘，盖了一半就停工了。如果出现这样的现象，后期的供给量就会出现巨大的矛盾差。

　　障性住房的突出矛盾：少？多？在哪儿？

　　在北京的政策性住房里，不公开、不透明、不(面)向社会的，大概要占到四分之三，面向社会大概只有四分之一。比如说09年，我们政府工作报告中提出850万平米，其中只有150万平米是面向社会的，中间有很大的差距。土地供应之所以“十五”和“十一五”有很大的差别，是因为“十五”期间是企业找地，开发企业可以跟工矿、其他企业商量开发。04年之后是政府找地，因为推地招牌挂，因为政府是强制性的收购，很低的价格，所以企业现在大量的土地不往外抛了，宁愿租着，也不让土地局拿走，所以土地局很尴尬，没有办法完成土地供应量的指标，这是北京的情况，我估计全国情况都差不多。

　　从05年到09年，北京共有7000多公顷的土地，面向开发商的只有2000多顷，就是说有将近5000多公顷是用于政策性保障，实际上政策性保障的用地大于开发企业用地接近于三倍。所以保障性住房你们(记者)说少，政府说很多，但是老百姓说不知道在哪儿，这个可能是一个突出的矛盾。

　　08年的工作报告就做了一个全国存量的调查报告，其中也把这些情况说清楚了。很多人说市场化不好，我们在99年的时候每年竣工大概只有190万套房子，但是到了08年的时候，十年的时间，我们生产的商品房达到了494万套，增加了好几倍，这就是市场化的好处。但是增加了几倍，按城镇的居住户数计算大概只有2%。也就是说买房的人必须挤到这2%里才能买得上房子，去年城镇新增家庭人口大概1100亿户，我们的房子只够一半，所以说还有一半的人要去租房子或者买二手房。而二手房目前的交易量还没有一手房交易量大。

　　新政会令房价虚高，恒大降价是在玩“猫腻”

　　我认为(政府)把老百姓的(购房)口味吊得太高，最后的结果会让住房制度改革走很多的弯路，其实我们还要用很长时间才能把住房问题提高。我们不是没有房子住，但是住房质量差别特别大，如果按价值算的话，最低收入和最高收入大概差了五倍左右，富人住的都是好房子，穷人住的都是破房子，不在于面积上，质量上差别很大。比如小房子有的没卫生间，有的没燃气，有的甚至没有自来水等等，这些都非常差，把这些情况改善没有几十年的时间是不可能的。

　　从住房情况看，最低收入阶层和最高收入阶层(住房)面积差1.6倍，全国平均起来也就是80多平米，所以住房情况非常差。不要以为我们的住房情况已经可以大跃进了，(也不要以为)三年之内就能把所有问题解决了。我们还要用20到30年的时间才能基本解决居民的住房问题，一下子把住房水平提高得很高，那是不可能的。

　　我不知道北京有没有规定(单价过高的楼盘暂停审批预售证)，我只知道万科这次想卖5万块钱，然后政府好像没有给他房。你说的(单价)3万块以上 (暂停审批预售证)，我没有听说过。现在起码发销售证的速度在减慢，新的规定里有一条叫作申报价位。这个制度就会让大家把价位报得很高很高，因为打折没有关系，但是涨价后再让政府批就很难，所以就把价格抬得很高。如果政府真的在短期之内都不批的话，供应量会麻烦，我想不会坚持很长时间，政府还是会考虑供应的问题，眼前的矛盾主要还是房价的问题。

　　恒大可能就是自己玩儿了一个猫腻。他说尾房进行八五折，不是尾房的不是八五折，我不知道新闻是真的还是假的，所以他宣布取消，只能说是这是企业行为，如果想炒作，或者是想把尾房甩了，那和宏观调控没有什么关系，就是企业行为。

　　房价终将由供求决定

　　北京“十五”期间，大概每年平均人均增加0.9平方米的建筑面积，但是到了“十一五”期间，因为人口增长了，每年只增加0.45%，就是下降了将近一半。我们“十一五”期间供应量明显大幅度缩短，造成了“十一五”期间房价比“十五”期间迅速上升。尤其是外来人口增加，这样的话人口需求量越来越大，而住房供应面积越来越小，最后导致北京房价越来越高。

　　如果大家把资金都投进去，房子开工了，你要想让他不卖房子，他就会有资金压力，现金流就要出问题了，那个时候就有可能非降价不可。我说的这些数都是政协在讨论“十二五”住房规划的时候政府提供的数据，恰恰说明供不应求在市场上会占主导地位，而不是开发商太黑了才把价格炒高。在未来的发展过程中，供求关系决定价格。尽管政府可以用调控的办法把需求或者价格扭曲了，但是最终还是要回到供求关系上去。

　　政府已经在打压(房价)了，这种结果可能导致投资上不去。我现在最担心的是一季度投资增长能不能维持。如果二季度、三季度、四季度都能维持高增长的话，我们下半年或者到年底的三季度供给就会持续增加；怕的就是销售一下去，所有人都不干了，或者不投了。我们发现有房地产投资的今年已经买钻石去了，已经不盖房子了，就怕最后投资上不去，下一阶段的矛盾更加突出。

　　所以供求关系中，没有一个好的投资环境，“供”是保证不了的。前一段时间可能是土地供给不足，后一阶段可能是因为政策打压，北京拍了两块地，一块地是多出了政府底价17块钱一平米，政府宣布不卖了。另外一块是少于政府底价17块钱，一个是多了，一个是少了，所以两块地都没有拍成。这还挺麻烦，因为我们还没有完成供应2500万平米住房面积的。

shanmin

房地产市场进入降温通道 未来或经三个阶段
2010年05月12日 　上海证券报

　　4月14日国务院出台“新国四条”之后,各部委陆续出台了相关配套政策,在房地产市场监管、二套房认定标准、房地产信贷等方面提出了细化要求。在一系列新政的影响下,市场的观望氛围加重,导致成交量持续萎缩,市场进入降温通道。

　　市场迅速降温
　　政策对房地产市场的影响十分显著。从4月15日以后各城市市场成交量的变化走势来看,多数城市出现了明显的下降态势,“五一”节假日期间,成交量更是继续萎缩。房地产市场调整的预期已经在供求双方形成,开发商纷纷延迟推盘,购房者选择观望,投资客也逐渐离场,成交量大幅度下降。
　　政策出台后三周,多数城市市场成交显著下降。政策出台后成交量出现明显下滑,至政策出台后第三周(5.1-5.7)重点城市成交面积环比整体呈显著下降趋势,接近三成城市下跌幅度超过50%,宁波降幅最大达71.64%,十大典型城市成交指数环比降幅达14.36%,除北京、杭州、成都成交环比上升以外,其余城市均有一定程度的下跌。“五一”期间房展会冷清,市场观望氛围浓厚。

　　房价尚未全面调整
　　随着新政的出台,购房者心态微妙变化,市场火热态势受到抑制,成交下行,但房价尚未全面调整,仍未出现大范围的降价促销现象,多数开发商在此市场背景下采取延迟开盘的策略。从“五一”期间典型在售项目来看,多数项目仍保持前期的价格水平。从采取优惠促销的项目来看,多数项目也仅仅是小幅折扣,优惠幅度集中在9.7到9.9折之间,并没有大幅降价的态势。
　　出现当前的现象主要有多方面的原因,一是房价对市场变化反应具有一定的滞后性,二是因为各地细则尚未出台,在政策尚未明晰的情况下,开发商采取观望静待的态度;三是因为开发商经过了2009年的火爆销售,当前资金充裕,并不急于降价回笼资金。

　　市场或经历三个阶段
　　鉴于当前开发企业总体呈现情况为资金相对充裕、供应不足以及博弈透明三个因素,因此预计市场量价表现会经历三个过程。目前处于“成交量率先萎缩,价格僵持”的第一阶段。
　　随之而来的第二阶段是:价格开始出现松动,成交量相应的会有所增长。由于此次政府调控的态度异常坚决,所以房价会出现一个回落的阶段。政府一方面通过信贷坚决抑制恶意炒房,一方面加强监管,从各个产业环节打压催动房价上涨的因素,同时加大市场供应,从改变供求关系来对高房价施加压力。可以预见,只要新政能够贯彻落实下去,房价出现回调几乎不可避免。
　　在第三阶段市场将会在第二阶段基础上有所回转。房地产行业对国民经济的重要支撑作用不会在短时间内被彻底否决,因而第三阶段何时到来与调控政策何时退出或放宽密切相关。房地产行业一味地萧条不振显然也不是政府愿意看到的情况,相信一旦调控的目的达到了,政府将适时收手,被抑制的部分投资需求将再度激活,市场进入回暖期。但是,总体而言本论调控将会是一个中期的过程,至少持续六个月以上,预计价格回调在10-15%左右。

　　此外,在供应层面上,目前各城市可售面积并不充裕,新开工面积及在建面积则普遍成倍加大,而2009年出让的大量土地也将在政府的督促和紧密审查下被动加速开工。按照这个整体节奏来判断,2010年第四季度及2011年上半年将会是集中的上市供应期,销售压力也是随之上升,价格出现下调的可能性较大。

meng-h

任志强:扔鞋引发的思考
作者: 但斌
时间: [ 2010-05-13 23:46 ]

任志强:扔鞋引发的思考
5月7日在大连的演讲时，一个约25岁左右的年轻男孩向演讲台扔了两个鞋子，然后双手在头顶拍着手掌高兴的离开了会场，也似乎在等待着观众们的喝彩，一个无产阶级革命英雄的形象虽然并没有引发人们过多的注意，却让我享受了一次总统的待遇。

早在2006年一次网上的评选，让我升格为与日本的前首相小泉和台湾的“阿扁”顺序排列为第三位被中国人称为是最想打的人。冯仑最先将这个消息在业内传播，并告诉了我。国家级元首的知名度并不是一件轻易可以获得的“荣誉”。

2007年阿拉善协会选举执行会长与监事长的当天，三联出了本杂志，杂志的封面人物其中有我，这次则被封为“人民公敌”。尽管文章中的内容是偏于表扬性的，但“人民公敌”帽子被吴敬琏老师每次见面都打趣的称呼，摘是摘不掉了。也正是这个“人民公敌”的文章让我当选了阿拉善的监事长，并且是高票当选的。

最初两年前我连监事都没选上。二次补选又再次被一名国民党的财务官打败了。而“人民公敌”则帮助我成为了当仁不让的监事长，卸任后这一届监事会也被称为是一届对阿拉善协会制度建设最有帮助的监事会。

2009年网上又有一次排行榜，而这一次则被女网友们评为“最想嫁的人”。我早已年近花甲也并非被爱的对象，只因为大多数女孩都对社会信用表示怀疑，她们只是认为愿意嫁一个诚实的男人。而说真话的我就被当成了一种诚实的象征，所以被称为是“最想嫁的人”的标准之一，也有人戏称是买房子像买白菜的男人。

而这次则更上升到了布什总统与温总理的待遇了。这次的排列从小泉、阿扁、我，变成了布什、温总理和我了，于是满城的风雨在媒体、网络与短信的传播中演出了一场至今尚未平息的风波。

这几天十多个媒体来电、来信、询问有关的情况，许多媒体甚至人为的开始了“哥德巴赫猜想”，既不去了解情况（网上有视频），也不想了解真相，而只想去满足于私欲发泄的炒作，凭借着一则新浪的短信开始了“西游记”般的演义，忽悠着更多的民众。

央视《东方时空》的记者也来电约访，于是我将电话中的内容连续发了几个微博，微博中的评论与转发有数千条，并随之提出了许多的问题，有赞的、有支持的、有批评的、有骂人的、有骂扔鞋行为的，有为维护道德环境而打抱不平的，也有骂我该被扔炸弹扔刀子的。当然大多数的粉丝们是理性的，并至少明白是非，恶意攻击的比例远不如支持者多。问题不在于扔与被扔，而在于为什么。

为什么整个社会演变成只能以扔鞋子来表示愤怒与不满？为什么扔的是我或开发商？为什么会有幼儿园事件与扔鞋子的联系？为什么会引发这么多的评论与关注？其背后的原因是什么？

确实大多数民众在媒体非正确的报道下根本就不了解中国真实的市场情况，甚至绝大部分官员们也是在不了解真实的情况下做出的政策决策，因此才让中国的房地产市场出了许多问题，且年年调控但年年不成功，根子正在于缺少天天挂在口头上的“科学发展观”。而扔鞋子年青人不过只是被媒体忽悠的受害人之一，更多的人则还糊涂于不明真相之中。

中国房地产自房改后的问题出在哪里？为什么有大量的人在呼吁进行“第二次房改”，恰恰是他们并不了解真实的市场情况！


改革之初的低房价假象

一、1998年房改的初衷与过程，在谢家瑾《地产十年》一书中详细回忆了当年的争论与决策的过程。在亚洲金融危机的背景下，拉动中国经济增长成为第一要务，因此经济适用住房的可租可售变成了只售不租。从房改的开始就埋下了未能同步建设住房保障体系的祸根。

1998年第三届房协的会议正是房改的23号文件下达之后召开的，会议上我首先提出了经济适用住房的政策偏差，并建议建立以廉租房和租赁住房为主的保障体系，并建议将砖头补贴改为人头补贴，以及用出让金中的合理比例收入专用于保障房建设，并将这些意见于2000年和2001年整理成专门报告发表于《未来与选择》的参阅文稿中。

保障居民的居住权利是联合国多个公约中的政府责任，市场化改革的同时必须同步建立保障体系，以用社会安全网接住那些在市场竞争中被淘汰的人群。23号文件中也明确了三种不同的供给体系，但最重要的对低收入群体的廉租房保障在拉动经济增长为第一要务时被忽略了。

同时于1998年进行市场化改革的还有公房房改售房，城市居民可以用低价将原有分配租用的公房变成了私房。因此也缓解了建立住房保障体系的矛盾。经济适用住房在九十年代末和世纪之初并没有限制购买者的身份与条件，同样给了社会一种低价房的假象。土地的充分供给、市场化让整个社会的供给迅速增长，因此在2003年之前每年的房价只增长了3.5%，而城镇居民的收入增长却高达9.5%，房价的矛盾并未显现，却埋下了隐患。

尤其是至今大多数人仍不知道中国的房屋建设始终有两个市场：一个是房地产开发为主的商品市场；另一个是非房地产开发的，原来称为是基本建设的市场。1998—2003年重要的市场变化就是房地产开发从20%的比重迅速上升为60%的比重，而非房地产开发的比重则从80%迅速下降，被中央与社会误解为房地产绑架了中国经济。

“房地产业”高速增长空间来自其对传统住宅建设方式的替代[1]





至今，这两个市场从开复工面积看仍是6：4的关系。


二、关紧两个闸门的结果是推高房价

2002年的土地招拍挂制度并未引起各级地方政府的重视，于是2003年关紧两个闸门和8.31大限开始推高了整个中国的房价。一是，从企业找地到政府储备土地的变化导致了土地供给数量的快速下降。当企业找地时，土地的价格是随市场而谈判的价格，而政府找地时是低价收购高价卖出的价格。因此8.31大限将大量的企业自有土地排除于市场之外，让土地的资源迅速变成了短缺。从下图中可以明显的看出这种土地供给的变化趋势；二是，关紧信贷的闸门让正在发挥市场替代非市场化建设的车轮减慢了速度，供求基本平衡的局面被彻底扭曲并反向发展了；三是，几年房改之后的消费升级让更多的人开始用二手房交易的方式和银行信贷的方式更换与扩大住房面积；四是，土地18亿亩红线的管制让从农民手中拿地变成了向旧城改造要地，加大了拆迁安置的用房需求，2003年达到拆迁的最高峰，全国拆迁量高达2.7亿平方米。从此供求关系进入了严重的不平衡阶段。



三、价格与供求关系

许多人并不承认经济学的规律，不认为是供求关系决定着价格。尽管猪肉的价格波动早就多次的告诉了人们市场不讲政治，而只按照供求关系定价，当猪肉价格上涨时，没有哪个供应商会因为讲政治而亏本销售的.同样供应商也不会在猪肉价格下跌时高价收购农民的猪肉，政府也从来不会用讲政治的方式让市场中的猪肉价格（或粮食价格）不能浮动。

北京与上海的房价都排在全国的前列，这是否与供求关系有关呢？

仅以北京为例，北京“十五”计划期间实际的土地供应为9933公顷，而“十一五”计划改变了土地供给的方式，计划的土地供给量为9000公顷，比“十五”期间减少了933公顷，但实际并未能完成计划应供给的数量。如2010年能保证计划供给的2500万公顷，则“十一五”期间比“十五”期间将少供土地2000多公顷（否则相差更多），土地供给数量相差约四分之一，其中住宅用地少了2500多公顷。



但“十一五”期间，北京的人口机械增长高达54.3万人/年，约为25万个家庭，远大于“十五”期间的人口增长数量。从投资看，“十五”期间的房地产投资年均增速23.7%，而“十一五”期间房地产投资则下降为年均4.2%，2008、2009两年负增长，开复工面积则从2005年的8043万平方米下降为2009年的6230万平方米，价格则从2006年一季度的7670元/平方米上升到了2010年一季度的20485元/平方米，上涨了167.1%。

从土地的供给看，“十一五”期间总量约7897公顷，但实际向市场供给的商品房用地面积仅为4458公顷，减少了2542公顷，下降了36%。

“十一五”期间除2008年的特殊情况之外，每年的经审批的可销售房屋套数都小于实际的销售套数，供不应求的现象无法缓解。



没有人愿意看到房价的过快上涨之后，倍受政府调控打压的局面，但现实的市场中供求关系不断恶化，谁应对此负责呢？北京提前十一年完成了城市规划中提出的人均1万美元的GDP 增长目标；人口增长也提前十多年超过了规划指标，但土地资源的配置却远远低于实际的需求，价格是在需求的压力下首先从土地的价格开始暴涨，并向房价传导。

供求关系这个基础的条件不能合理的得到改善，又怎么可能让市场有条件增加供给而平衡价格呢？没有供给条件的保障，又如何让价格处于合理之中呢？

四、土地资源的实际情况

许多人错误的以为城市的建设无法用土地资源给以保障。尤其是在十八亿亩红线的压力之下，中国没有更多的土地来保证城市化率的提高和供城市人口居住了。绝大多数人并不知道城市建设的用地实际少得可怜，尤其是商品住房的用地更是少得可怜，实际在中国的每年土地占用中最大的是退耕还林而非城市建设。



按2005年的情况细分则

? 2005年占用农田耕地的结构：生态占地60% （退耕还田、退耕还草） ；农业结构自身调整用地20% （经济作物、油料、花卉）；自然灾害损坏耕地5%；建设用地15%。

? 建设用地分为6种用地：工业建设用地、水利交通用地、基础设施用地、旅游项目用地、军事项目用地和房地产用地（其中房地产用地占30% ，15%的30%，即整体的4.5%）。

? 房地产用地分为：住宅用地和商业用地。

? 住宅用地分为：廉租房用地、经济适用房用地，商品房用地、高档公寓和别墅用地。


将全部的建设用地按项细分，则实际用于普通商品房的土地就更是少得可怜了。



28.7% X 30% X 70% X 80% = 4.82%

能否拿出4.82%的一半，即全部建设用地的2.41%，用于一般商品房用地。


更重要的是城镇建成区的总面积只有3.84万平方公里，仅占全国国土面积的0.4%，居住了6亿多人口。但全国的农村宅基地占地16.8万平方公里，占国土面积的1.75%，是城镇用地的4.37倍，名义居住了9亿农民，其中有2亿人口进了城。如果能从土地制度上改变宅基地的流转问题，不但可以解决建设用地的问题，也能解决耕地增加的问题。

中国并非没有增加土地资源供给的条件，而是需要改变现有的国家土地垄断供给的低收高卖的制度，以及农村土地制度中的流转问题。

五、解决居住问题不能用大跃进的方式

住房制度改革之后，产生了各种各样的问题，许多是不了解中国的住房发展阶段的现状，而过度的宣传用大跃进和超英赶美的方式恨不得一天之内就解决中国住房升级问题，则不但不利于中国住房市场的健康稳定发展，也不利于出台短期的市场调控政策。

1978年改革之初，中国城镇的人均居住面积仅为3.6平方米，比1949年的4.7平方米还少。但改革开放之后，人均的居住面积迅速上升，尤其是1998年房改市场化之后，一方面城市化率在迅速提高，同时人均居住（或建筑面积）都在迅速增长，在“十五”期间达到了高峰。“十五”之后，特别是土地供给制度改变之后，虽然房地产仍保持了高速的增长，但在城市化率提高的压力之下，人均面积的增长大大低于了“十五”期间。如北京“十五”期间年人均增长0.9平方米，而“十一五”期间由于土地供给的减少和人口的快速增加，年人均面积增长下降为0.49平方米，仅为“十五”期间的54%，下降了近一半的面积。

全国城镇约有2.2亿户家庭，但成套住房仅为1.45亿套。约有34%的家庭仍居住于非成套住房中，待改善的住房家庭仍高达约50%。全部住房面积，套面积的中位数仅为76平方米。绝大多数家庭不是没房子住，全国的住房私有化率高达86.7%，这是全世界住房私有化率最高的国家。但住房的条件却很差，没热水、没燃气、没卫生间的住房现状比例很高，三代或四代人居住于一套房中的比例极高达到45%，尚处于一个低级的发展阶段，还要用二十、三十年或更长的时间才能进入小康的生活标准阶段。

在一个普通住房标准较差的发展阶段和年生产能力较低的发展阶段，又怎么可能用较短的时间改善城镇的住房条件，又怎么可能让大量的80后年青人在一毕业或刚参加工作没几年就能购买商品房或拥有私人产权的财富呢？

本来在这个尚落后的发展阶段应该建设大量的租赁房，或鼓励私人购房用于社会租赁，而非都能购买商品房。但政府和媒体的宣传与教育早就忘了小平同志所说的要用几代人、几十代人建设发展的过程，而过早的将“居者有其屋”变成了伸手可得现实。虽然全国人大代表早在2009年的政府报告审议中将温总理报告中的“居者有其屋”改为了“居者有其所”，但直到今天，所有的政策仍然是鼓励购房而非鼓励租赁。为了满足购房的需求就不断的压房价，用限制房价的两限房和低价政府补贴的经济适用住房来满足于购房的需求，也导致了没有私有产权住房就无法结婚生子的极坏的社会风气，导致了过度的住房需求对市场的冲击，并推高了房价，也造成了社会的不稳定因素和年轻人的不满。

美国将拥有住房称为是一种梦，恰恰在于一个发达国家拥有住房都不是一件简单的事情。但中国却将“安得广厦千万间”变成了今天就必须要实现的当期目标。许多年青人甚至连一个月都等不及的怨言也在网上暴传，也因此才有了“蜗居”这种将梦变成年青人最低生活标准的文艺作品出现。

如果年青人从十几岁时接受的教育是住房是个长期的梦，又怎么会在刚参加工作的短期内就要拥有自己的商品房呢？又怎么会没有一套商品住房就不能结婚呢？如果早在多年前就建立了租赁住房的市场，又怎么会在今天抱怨租不到住房或没有固定住房就不能结婚呢？

梦本来就是一个无法轻易实现的事情，是一个要经过艰苦的不断奋斗才能实现的目标，而绝不是一天可以吃个胖子的事情。

中国1998年的商品房年产量只有194.6万套（含开发商建设的经济适用住房），而2008年则随着市场化达到了493.9万套，大约是城镇家庭户数的不到2%的产量。也就是说，购买商品房的人至少要挤进这2%之中，而价格就是这种竞争与衡量的门槛，怎么可能让大量的年青人都进入这个2%之中呢？至少他们的财富积累并不比已经拥有住房资产的家庭实力更雄厚吧。

中国的商品房总量在2008年约为城市住房总量的35%左右，其中包括约有10%左右的经济适用住房和房改房（2001年之前大量的商品房变成了新房改房而未统计于原未交纳出让金的房改房中）。也就是说纯商品房的总量并无法满足市场中大量消费升级与改善的需求，又怎么可能优先或首先满足80后的一代的消费需求呢？这种梦岂是靠宣传、靠打口水仗、靠开发商让利能实现的，更不符合市场经济的基本原理。而早在2005年调查中，30岁以下的已购房比例高达34.4%。

应让所有的国民，特别是年轻一代人清楚，中国的住房建设与改善是个长期的目标，而非一朝一夕能解决的问题。现有城市中已有住房的棚户区改造的工程量就巨大，长沙这种省会城市的棚户就非几年时间能改造完成的，又何谈异地生活的年青人能轻易的靠一人之力实现一个梦呢。

正是这种大跃进式的错误主张与媒体宣传才让社会将所有的注意力都集中于房价上，集中于年青人的购房上，不彻底的改变这种“居者一定要有其屋”而不能是“有其所”的文化与政策导向，则今后的几十年也不会让市场有正常发展的余地。中国的年龄结构恰恰在近十年中还会大量的出现年青人的家庭组合高峰，仍会在住房市场中打个你死我活、头破血流。

树立长期奋斗和建设住房市场的基本观念是个稳定性的政策导向，进行实事求是的基本教育，才能建立“科学发展观”正确解决市场中的供求矛盾，稳定市场中的价格。

六、政府与媒体扩大了住房市场中的贫富差别

中国在发展过渡的阶段确实出现了不断扩大的贫富差别，但最大的贫富差别是城乡之间的差别，是收入中的差别。由于中国有五十多年的分配住房的时代，且原有的住房水平普遍较低，因此在住房面积问题上反而出现的贫富差别远远小于在收入中和财富中的差别。

一种错误的理解是富人住房的面积一定就无限大，这是媒体过度宣传了少数豪宅的结果，让社会普遍认为富人就一定住豪宅，豪宅的供给量过渡而伤害了普通住房建设的资源与权力。

但实际的情况却是，近几年商品房的平均建筑面积仅为97.3平方米。最高收入家庭组的平均面积仅为106.6平方米。100平方米以上的住房在总存量中不到20%，北京仅为17%。上海市则是全国平均住房面积最低的五个城市之一，仅为66.1平方米。高档住房的平均建设套数仅为年开发量的5%左右，大量的住房仍是普通中小户型商品房。

也是在媒体的宣传之下，炒房成为了推高房价的罪魁祸首。但全国拥有第二套住房的家庭比重仅为9.5%，而其中因拥有私房和房改房的比重约为3.6%。并且非集中于高收入家庭拥有两套以上住房中，用于出租的比例低收入组最高，高收入组最低。而用于偶尔居住的则高收入组最高。从住房面积差别看为最低组67.3平方米，最高组106.6平方米，差为1.6倍。但质量与标准上按价值算，则高达5倍之差。因此用拥有两套以上住房的家庭炒房说明投资者让房价升高并没有数据支撑。

在社会和媒体的眼中“房奴”已成为了一种穷人的代名词，并被喻为房价高的讽刺语，却不知道从经济学的角度而言，这种名义上的负翁恰恰是现实生活中的富翁。

中国与美国的次债不同之处在于：一、购房有至少20%的首付款（美国大多为零首付）；二、购房者的个人收入要先支付个人收入所得税（美国个贷的利息冲抵个税）；三、中国的房价始终处于上涨的趋势（美国则不同）；四、城镇人口始终保持上升趋势（美国则下降）；五、货币处于贬值趋势；六、中国的通胀压力上升。

在中国能用负债方式贷款消费的，说明已经富到了还贷能力足以让银行放心，这样才能有银行给你贷款，可以将未来的收入流变成今天的消费能力。（美国的次债不是银行审查还贷能力的信用，而是衍生金融产品的转让结果，没有人对还贷能力负责审查，仅依赖于房价的涨跌）。长期信贷中的货币贬值则让实际的还贷水平下降，如今天一年的收入在未来十年后大约仅相当于两个月的劳动收入（货币的实际购买力下降，等于还贷能力的提升）。同时房价的上升中这种首付买房子的方式，再分期还贷恰恰是一种有形的投资，让实际的收入大大增加了。请问如果今天的房奴们将手中的房子在二手市场上转让时，是财产性收入与个人拥有的财富增加了还是减少了呢？

如果今天我们的媒体连这些经济学的基本知识都不懂，而将“房奴”们称为是穷得可怜的一族，岂不是颠倒了贫富的关系，又让那些连“房奴”都当不上，无法用负债方式获取财产性收入的穷人该作何定位呢？

更荒唐的则是大多数“房奴”与媒体在对富人拥有房产或多套房产而恨之入骨并高呼要征物业税、房产税或特别消费税时，岂不知这些“房奴”也在被征税的范围之中。当这些媒体在呐喊打压房价时，岂不知房价的下跌才会让这些“房奴”们不仅成为现金流中的负翁，可能会成为实物资产的财富负翁们。

中国不仅是最高收入组的富人拥有第二套以上的住房，连最低收入组也拥有两套以上的住房（当然最高收入组的拥有量最高），其他收入组中同样拥有两套以上的住房，那么这种所谓的物业持有类税收则并非仅是针对于富人，而是针对于所有人的。并非是一种公平而又合理的杀富济贫，不是一种转移支付的收入公平调节。请问当富人用租房或投资而获取财产性收入被称为是不道德的投机、炒房行为时，那些非高收入组的家庭用财产性收入增加家庭财富是否合理呢？是否应该得到国家的鼓励呢？难道中低收入家庭通过市场中的投资获取财产性收入不是十七大党的文件中所鼓励的吗？

而那些鼓吹对房屋持有征税的人，根本就不知道中国城镇普遍的住房质量很差，平均面积很小（全国住房平均套面积仅为85.4平方米，小于国家90平方米的标准），更不知道市中心的小房子价值却远远大于市外郊区的大房子。岂能只想按面积不按价值或按套不按面积去征收物业持有税？

这大约就是最典型的“剪羊毛”的一种苛税了吧。呼吁对居民住房征税的人们恰恰是根本就不了解中国住房现状如何之差的一种仇富心理，完全是被媒体宣传的假象蒙住了双眼的盲人。我之所以指出中国的商品房总量只有总存量中不到35%的比重（其中还有约10%的保障性住房和房改房），就是想让媒体或牛、马、时之流的所谓专家们知道中国大量现有居住不是被称为是富人拥有的豪宅，而是普通住房占主导地位，非商品房占主导地位。非成套住宅还有约25%的比重，旧的楼龄较长、房屋面积小、条件差的住房占主导地位，而在这种落后的居住条件下，65%以上的住房根本就未交纳土地出让金时，凭什么应对居民的住房征收物业持有税，难道应对不到10%的拥有第二套以上住房的人群征税，而伤害了90%的居民消费吗？这种“剪羊毛”的措施要实施也至少应将羊毛养得长一些吧。如果90%或绝大多数的家庭都还连羊毛都无法长出来，又能剪出多少羊毛呢？

由于不明真相与媒体的扩大宣传，似乎让这个社会中大多数的年青人或高高在上的政府官员们忘记了中国正在发展中的初级阶段的基本判断，忘记了中国现有的居住水平和财富水平极低。而将眼睛紧盯在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等几个核心大城市中的房价与豪宅上，一定会忘记了中国660个城市中大多数城市的居住情况很差、房价并不高、豪宅数量不足5%。也一定会因此而出台些错误的舆论和更错误的行政政策预期，既不利于房地产市场的发展，也不利于居民收入分配的合理化。

媒体这种攻击一点不及其余的宣传，恰恰夸大了城镇中的贫富差别，尤其是住房面积上的住房差别，也导致政府与所谓的专家们错误的理解真实的社会现状，出台了错误的征税主张，让市场人心惶惶，未收税就已伤及无辜了。一旦实行岂不让民心大乱，让社会的不稳定因素更多了一个矛盾点。

看看媒体对“房奴”的错误报道与宣传在社会上引发的反响就知道这种对绝大多数家庭“剪羊毛”的征税对社会的危害会有多大？当国土部调研建议上海市应加大房地产持有环节成本时，我不知道这个调研组的人员是否知道上海市平均住房套面积排全中国所有城市的倒数第五，仅为66.1平方米/套。在这样一个低住房水平的城市中又为什么要增加住房持有的成本，而不放松管制尽快改善居民的住房条件呢？换句话说，不能仅看上海市高楼大厦的外表，要看看那些高楼大厦后面鸽子楼中所居住的大量居民的住房较差的普遍而不光彩的一面。

当知道中国城镇的居住现状之后，我想大多数人至少明白一件事，大多数城市居民并不居住在商品房中，大多数居民的住房并没有因为房地产市场的发展而改善了居住环境。每年500万套不到的住房至少要二十年的时间才能取代现有的非成套住宅和更换那些低质量的住房，并且还不能计算每年约1000万户的新增城市家庭户数。如果不将房地产作为支柱产业，请问中国何时能改善现有的城镇居住现状，中国城市居民的居住条件如何能达到小康？不仅是80后的年青人尚待解决住房问题，许多60、70后的家庭居住情况也有待改善，而在这种尚待大大提高的居住改善条件下加征持有税无异于自杀。

部分城市的高房价既不利于城市化发展，也不利于居民住房的改善，但政府土地因开发商报价低而流拍的事情只能说明政府的预期要比开发商更高。难道这不是房价高的重要原因吗？同时最高收入家庭购买的多套高房价的房子岂是普通消费者的消费产品，而平均价的高低不是因为这些特殊消费而拉高的吗？如果能用中位数的统计，也许会让民众更清楚市场的情况，也不会因此而拉大贫富的住房差别。

为更详细说明这些情况，我将2009年所做的住宅存量特征分析报告附录于后，有心者可以从中看出更多问题。如原有私房是所有住房套面积中最高的，而不是商品房平均面积最大。固然数字统计只能说明普遍问题，但至少这说明市场并非像许多人想象中的那么简单，而应实事求是。

如果没有正确的认识市场存量的现状，就无法就市场的供求做出判断，无法对中国的住房长期艰苦的奋斗过程有清醒的认识，就无法制定明确而有效的住房政策，就不可能调控好市场中的房价。

恰恰是住房的现状决定着首次购房与改善性二次购房的需求，决定着消费的不断升级的发展过程，而梦想一次到达的政策限制于宣传必然会对社会与市场产生巨大的干扰，并造成思想意识与消费观念上的混乱，并让住房市场化无法长治久安。


附录：

《住宅存量特征分析》——摘自《2009—2010年度中国房地产市场报告》


备注：

最低

收入户
低

收入户
中等偏下

收入户
中等

收入户
中等偏上

收入户
高

收入户
最高

收入户

10%
10%
20%
20%
20%
10%
10%


1、 收入统计是按人口比例分段计算的。

2、 最低收入户中包括5%的困难户。



--------------------------------------------------------------------------------

[1] 国有单位基本建设投资建房、城镇个人投资建房和房地产（业）开发投资建房是城镇住宅建设三个最大的组成部分。此外还有国有单位更新改造投资建房和集体经济投资建房，但比重相对较小。数据来源同上。

“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~


阅读全文

shanmin

北京望京两小区房价直降25％ 涨价联盟已瓦解 业主QQ群哀声一片
2010年05月14日　每日经济新闻　尚希

　　王莉在转动钥匙开门的一瞬间，回过头苦笑着说了一句，“我后悔死了，之前230万没卖。”
　　在望京广顺北大街家乐福附近，王莉正急着为自己这套84平方米的房子寻找买家，她已经迫不及待要在这个周末前将房子出手，
要价也降了30万。
　　昨日，《每日经济新闻》调查发现虽然北京房价普遍坚挺，但新政已经让部分地区房价由领涨变为领跌，望京就是其中之一，最
高幅度已下跌30%，其他一些小区降幅也达到了25%。
　　“涨价联盟”已瓦解
　　昨天，《每日经济新闻》记者见到王莉时，她正“逃班”回来接待前来看房的买家。面对看房者，王莉也显得足够洒脱：“中午
时间紧，我也不跟您虚报，198万，最低了。”
　　“现在我们小区业主的QQ群简直是哀声一片。”在王莉看来，不久前，正是群里“团结一致”的力量将小区的房价推至最高点。
　　在新政出台之前，王莉所在小区的卖房业主都在QQ群里试探性地抬高价格。只要有一人敢于报出高于目前平均水平的价格，第二
天，大家总能“统一口径”。“其实房价就是这样被炒起来的。”一位在望京从事了5年中介工作的李宇祥告诉记者。
　　如今，这种“涨价联盟”已经不复存在了。
　　“每平方米跌了2000元~3000元吧”，这是《每日经济新闻》记者在走访了望京多家中介门店时得到的回答。这与之前记者走访北
五环、南三环、东四环各地了解的情况比起来，望京的房价似乎并未出现大幅下跌现象。但李宇祥的回答，点破了这看似平静的“湖
面”。
　　“您看到的报价，可能感觉跌得不多，但实际的成交价低得可怕。”据李宇祥的介绍，如今望京二手房的成交价较新政出台之前
，跌幅最高可达30%。
　　望京两小区均价降25%
　　一房屋中介告诉记者，现在望京融科橄榄城125平方米的三居室标价325万元，而在此前曾有人标出420万的高价，如今直降100万
也没能售出。除开这一极端案例，融科橄榄城跌幅已超过20%。
　　而由北京中原三级市场研究部提供的数据显示，望京西园二手房4月15日之前均价24000元/平方米，4月15日之后均价18000元/平
方米，跌幅大约在25.0%。望京新城二手房4月15日之前均价24500元/平方米，4月15日之后均价18000元/平方米，跌幅大约在26.5%。
　　为何北京房价在整体 “硬撑”时，望京率先熬不住了呢？其实用“飞得越高，摔得越惨”，来解释再合适不过了。
　　记者了解到，自今年3月15日，远洋地产下属全资子公司北京远豪置业40.8亿斩获大望京地王之后，半个月之内，望京的二手房每
平方米飙涨5000元。这一度让王莉所在的小区业主们将该小区的二手房单价推高至每平方米2.7万。
　　据中原地产统计数据显示，3月受“地王”的影响，望京房价率先上涨，与其他区域相比，望京投资购房比例高达45%，仅次于通
州。
　　经适房领跌望京楼市
　　“估计北京跌得最快的就是我们这儿了，主要也是因为之前涨得太厉害。”李宇祥告诉《每日经济新闻》记者，从去年3月至今，
他经历了最为惊心动魄的一年。“您看那排红楼，去年这会才1万6，现在2万6都不一定能买到。”李宇祥坦言，作为一名房产中介，
望京的房价也让他觉得涨得实在离谱。
　　李宇祥告诉《每日经济新闻》，从5月1日至今，他所在的北京某知名中介门店只成交了一套房，而成交价也从业主最先提出的180
万砍到了150万。“现在砍个30万基本没问题。之前这些房东可是少一万都不卖。”
　　据《每日经济新闻》记者了解，目前望京二手房均价在2万4左右，而望京地区经济适用房的均价则在1万8左右。
　　“经适房跌得更厉害。”李宇祥告诉记者，目前他们十分推崇让购房者选择经适房，因为在目前这种形势之下，经适房房主都会
一让再让。
　　李宇祥为记者算了一笔账：以望欣花园5月4日刚成交的一套经适房来算，96平方米，180万元成交。而同一区域的商品房最低也要
220万。“虽然根据您的贷款比例，经适房需要交纳10%的综合地价款，但同样要比同面积的商品房优惠10万~30万元不等。”
　　据李宇祥介绍，之前望京的经适房价格与商品房不相上下，但目前新政频发期，很多经适房房主都担心“多套闲置经适房将被收
回”这一政策在北京付诸实际，于是纷纷愿意低价售出，这也让望京地区的经适房出现了每平方米超过5000元的跌幅。
　　北京中原三级市场研究部总监张大伟表示，目前望京跌幅比较多的区域主要为经济适用房区域及地王周围，地王周围因为之前的
超涨，而经济适用房因为最近房源大量上涨。据其预测，望京地区的房价在最近可能会继续下滑，特别是在5~6月份有可能会继续下跌
15%~20%，建议消费者不要盲目抄底。

----------------------------------------

降价已经无需讨论 下周北京或迎来首轮降价潮
2010年05月14日 　张学冬 新京报

　　开发商何时开始打折销售,是目前政府、开发商及购房者最为关注的话题。宏观调控政策出台近一个月,北京楼市上公开打折的项
目寥寥无几。一方面是,开发商经过上一轮的调控,“免疫力”逐渐增强;另一方面则是,开发商在静观市场的变化,他们仍希望短期内维
持高价位。放眼望去,虽然“最严厉”的调控声此起彼伏,但北京房价暂未出现大幅度下降。
　　正当大家对开发商降价望眼欲穿之时,总部远在广州的恒大地产“跳”出来,公开宣布旗下所有的项目8.5折销售。这个折扣让众多
开发商心惊肉跳,甚至连SOHO中国董事长潘石屹都感觉到背后的冷风。尽管恒大打折事件一波三折,在其“盘子”较大的城市的开发商
们也未跟进,但其对开发商的心理影响已可见一斑。
　　上一轮房产调控时,龙头老大万科（000002）地产掀起的降价潮席卷全国。这一次,在京、沪、深这三个标志性城市市场占有份额
不大的恒大,暂未达到能够冲击市场的能力。那么,谁能推倒北京房价的多米诺骨牌呢？
　　2008年初,北京房价出现松动,标志性的事件是美利山超低价开盘。美利山实际为沿海赛洛城的后期项目,开发商通过改变项目名的
做法,进行变相降价销售。而真正引发北京甚至全国房价松动的则是万科在广州、深圳、成都、上海等城市的大降价行为。万科当时的
做法主要是进行打折促销,其传导出来的效果和实际影响力甚至超过万科最初的想象。
　　目前来看,北京楼市暂未出现降价潮,主要是引领性的企业不多。虽然偶有几个项目出现暗降,但对楼市的整体影响并不大。目前获
得信息显示,有多家知名大房企已在酝酿降价。比如,某布局全国的大房企的打折促销方案,已经获得公司内部通过,就差公司董事长签
字,具体何时签字则主要是看时机。还有另一著名房企已选定北京几个项目,近期将启动降价促销,降幅将达数千元。如果上述著名房企
近期在北京实行降价行动,势必会对北京楼盘产生巨大影响力,从而推动其他楼盘的跟进,进而北京楼市或进入价格下降的通道。
　　降价已经无需讨论,现在需要关注的是:何时开始下降？
　　最新的消息是,本周内就会有著名房企旗下的楼盘开启降价销售。如果该房企的降价行为被快速传导至市场,并被舆论放大,必然会
引发北京楼市降价潮的快速到来。若不出意外,下周北京或将迎来首轮降价潮。

meng-h

万科新盘开售试探性降价 或带动房价全面调整
http://www.sina.com.cn  2010年05月17日 02:25  新京报

　　万科新盘开售“试探性降价”

　　北京万科紫苑新开盘成交均价较3月略降；业内认为京城房价“多米诺效应”将现

　　本报讯 (记者张晓蕊)昨日，北京万科旗下的中粮假日紫苑最后两栋楼开盘，开盘价格低于实际预期25000元/平米，实际成交价格约为24200元/平米，和 3月份开盘的24250元/平米相比略有下降。对于实践“试探性降价”策略，万科昨日并未予以否认。多位业内专家表示，该项目周边在售二手房价格为2.6 万元—2.8万元/平米，万科北京公司此次以该价格开盘实为价格下调。

　　成本提升 平开实为“降价”

　　昨日，万科中粮联手在京城打造的住宅项目“紫苑”最后两栋楼开盘。据记者了解，在政策调控后成交量下跌的压力下，万科的销售定价已经松动。此前万科对开盘价格的预期为 25000元/平米。昨日，记者在现场了解到，此次开盘有三点优惠。“这些优惠政策可以累计，最高折扣为95折”，该项目负责人表示。据了解，3月份，该项目开盘实际成交均价为24250元/平米，此次开盘成交价略低于3月。

　　“这样的价格，已经算是降价了”，昨日现场一位选到房子的购房者对记者表示，通过他的考察，周边二手房价格均在万科此次销售价格之上，达到 2.6万元-2.8万元/平米。一位一直跟踪万科该项目的业内人士透露，“此次万科平价开盘实为降价，因为此次开盘的两栋楼为‘工业化产品’，成本较此前产品每平米贵700元左右”。

　　截至昨日18时，记者从“紫苑” 项目负责人处获悉，其当日卖掉了房源的50%。“上次开盘是当天售完，这次卖掉一半，政策调控起到了很大影响”，万科北京公司营销总监肖劲表示。

　　或带动北京房价全面调整

　　针对试探降价的问题，万科营销总监肖劲昨日表示，万科的定价策略是响应政府的号召应对市场变化，按照购房者愿意接受的价格提供万科的产品。

　　昨日，万科没有就除紫苑的其他项目是否会有定价调整作出回应。但北京公司总经理毛大庆曾表示，会降低新项目入市的价格预期。目前万科较受关注的项目长阳半岛预计7月入市。

　　对于万科此次的试探性降价策略，北京联达四方房产经纪公司总经理杨少峰表示，万科若有降价举动，势必会带动其他开发商产生连锁反应。目前，楼市是“标杆定价法”，标杆企业的作用明显。首创集团董事长刘晓光称，如果四家指标公司开始调整价格策略，甚至是降价，必然引发其他开发商的迅速跟进，从而导致新一轮房地产价格全面调整的提前开始。

　　包括中原地产华北区域总经理李文杰、北京理工大学房地产研究室主任周毕文等多个业内专家表示，万科在业内的标杆性效应巨大，如果不出意外，万科在北京的价格调整，将会成为北京房价正式调整的开始。

meng-h

南京万科近期将易帅
http://news.dichan.sina.com.cn  2010-5-15 0:09:03   新浪房产    评论数：欢迎评论
　　提要：物业服务一直是万科的核心竞争力之一，在业内久负盛名。此次万科的人事调整，再度体现了其对物业服务的重视。

　　据悉，万科(微博)南京公司现任总经理朱保全将调往万科总部，出任集团物业事业部执行官，同时兼任南京万科董事长。南京万科总经理将由万科深圳区域本部副总经理付凯接任。

　　据万科内部可靠消息，万科总部对朱保全执掌南京公司期间的工作给予了高度评价，称其在客户关系及公共关系改善、员工士气提升、市场营销、产品解决方案落地执行、项目经营、公司运营等方面做了大量工作，取得了显著成绩。

　　物业服务一直是万科的核心竞争力之一，在业内久负盛名。此次万科的人事调整，再度体现了其对物业服务的重视。

　　根据万科官方网站信息，接任南京万科总经理的付凯今年38岁，北京大学心理学本科、中国人民大学经济学硕士毕业，1998年加入万科，历任沈阳万科助理总经理、万科集团人力资源部副总经理、广州万科副总经理、北京万科副总经理、万科集团人力资源总监、万科深圳区域本部副总经理等职，在万科总部、区域、一线公司三级架构中，均有任职资历。

meng-h

《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产行业5月份第二周

    ■高华证券
    2010 年5 月10 日-5 月16 日交易量和销售均价
    从周环比角度看,已公布数据的14 个城市中8 个城市的房地产交易量上升(中值
为14%,而截至5 月9 日当周中值水平为下降24%). 从同比角度看,14 个城市中的13
个城市交易量均下降(中值为-73%,而截至5 月9 日当周的中值水平为下降69%).与20
10 年4 月的周平均值相比,所有14 个城市的交易量下降(中值为-50%,而截至5 月9
日当周的中值水平为-53%).
    在销售均价方面, 从周环比角度看,已公布数据的14 个城市中有10 个城市的房
价下跌(中值为-2%,而截至5 月9 日当周的中值水平为下跌4%;从同比角度看,所有12
个城市的房价均上涨(中值为31%,而截至5 月9 日当周的中值水平为35%). 与2010
年4 月的均价相比,14 个城市中有8 个城市的房价下跌(中值为-2%,而截至5 月9 日
当周的中值水平为-2%).
    年初至今表现
    从年初至5 月16 日当周,15 个城市中12 个城市的交易量同比下降(中值为-30%
,而截至5 月9 日当周的中值水平为下降23%).与2008 年相比,已有数据的15 个城市
中有13 个城市的交易量同比上升(中值为35%,而截至5 月9 日当周的中值水平为46%
).
    库存水平
    从过去12 个月滚动销售面积计算,我们追踪的10 个城市的库存平均消化时间由
截至上周的6.0 个月上升至6.2 个月.目前,上海,南京,苏州,杭州,广州,重庆和厦门
的库存月数低于6 个月;东莞的库存月数高于12 个月;而北京和深圳的库存月数在6-
12 个月之间.

shanmin

万科总裁：调控尚未到最严厉状态
2010年05月18日 　中国证券网　于兵兵

　　有传闻称,在数日前万科集团一次内部会议上,万科集团总裁郁亮告诫各地分公司不要心存幻想。“政府抓得很紧。现在还不是最严厉的状态。我们不要心存侥幸。”郁亮说。

　　据一位地产界知名人士转述万科北京分公司高层的话称,万科集团同时授权地方分公司可视各地情况调整销售及价格策略。

　　17日,有媒体报道北京万科率先小幅降价,业内预期北京房价将就此进入全面调整。而据上海证券报了解,目前万科在上海的楼盘并未出现降价迹象。

　　上海易居高层告诉记者,随着楼市调控的深入,包括万科、保利等大型房企都改变了早期的乐观预期,对楼市可能出现下行的判断越来越明显。“包括龙湖、九龙仓等房企,他们在2009年销售情况好,目前又多是尾盘在售。因此即便销售缓慢,但也没有必要马上就降价。所以现在大型房企都在观望,等待市场更加明朗。”上述人士称。

　　“从2008年的经验来看,'活水过冬’一直是万科应对调整期的惯用策略。也就是为确保充裕的现金流,采取积极销售策略,低价消化不良或次优存货。这样才能保证公司有足够的资金在市场低谷期做动态的土地储备。”一位长期研究万科集团的地产界人士称。

meng-h

国企14亿斩获北京房山地王 楼面价每平米7500元
http://www.sina.com.cn  2010年05月18日 16:38  新浪财经

　　楼面价7500元/平米  楼市调控或在房山成“空调”

　　新浪财经讯 5月18日下午消息 近期的密集的楼市调控新政以及土地出让招拍挂改革仍无法杜绝地王的产生。北京建工集团以7500/平的楼面价夺得了房山线长阳站8号地，创造了新的地王。“老地王”万科斩获另一地块。业内人士称，楼市调控或在房山成“空调”。

　　北京建工14.02亿斩获房山新地王

　　北京市土地整理储备中心网站今日挂出了12号招标出让的房山两地块竞标结果。

　　北京建工集团以14.02亿斩获房山线长阳站8号地，折合楼面价7500/平米，创造了房山的新地王。

　　而“老地王”万科和中粮地产联合体斩获了另一地块即长阳镇起步区3号地，成交价格9.83亿，折合楼面价6223元/平米。

　　去年9月7日，万科联合中粮在北京市房山区豪掷22亿元拿下长阳镇起步区1号地，溢价率高达263%，折合楼面地价近6500元/平方米，成为了房山的新地王。而后的28日，其再次以29.3亿元竞得长阳镇起步区5号地。

　　不过，有开发商在与新浪财经对话时表示，上述两地块出让底价过高。

　　房山成北京土地市场主角

　　“楼市调控以后，北京土地市场的话题基本集中在房山。”业内人士在与新浪此案经对话时如是说。

　　今年全国“两会”刚结束，北京土地市场就一天涌现三个新“地王”，并全部由央企制造。在此背景下，北京市宣布暂停高价地区土地出让。

　　4月27日，北京土地市场重启，房山区窦店镇一块居住用地“流拍”。4月27日，顺义马坡等地块公开出让，但该地块延续了流标的命运。

　　5月12日，房山长阳镇起步区3号和长阳站8号地在北京市土地整理储备中心竞标出让的楼面价底价分别为5763元/平米和5746元/平米。

　　两地块共吸引了首开、中铁、中国水电建设集团、北京建工、金融街控股、北京万科和中粮地产联合体6家国企单位竞标。

　　去年房山区土地总成交额达到100.3亿，总建筑面积为243万平米。9月以后的部分地王拉高了区域的价格，全年的楼面价在4125.4元。其中住宅的面积为227万平米，总成交98.85亿，住宅楼面价为4342.9元/平米。

　　楼市调控在房山成“空调”

　　“按照成交的土地价格计算，商品房建成项目均要卖到15000元以上。”北京中原地产市场研究部张大伟如此分析。

　　而目前区域内商品房项目均价仅为14000元每平米。张大伟向新浪财经表示，房山区域有可能因为土地供应的原因出现“空调”的效果。

　　根据中原地产的研究报告，09年来房山土地供应已经新增住宅26万平米，按照一套商品房100平米计算，房山09年可以新增商品房2.6万套。根据目前的销售量情况测算，可以满足房山4年以上的需求。

　　房山区楼市均价已经1万多，相比09年初已经翻番，房山的单套房产总价也已过百万。而租赁房价仅在1200左右。这样租售比达到了1：900以上，远远超全市平均水平。

　　社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在与新浪财经对话则表示，“目前地方政府又要规避媒体对其房价调控不作为的指责，但又不能丢掉对土地财政的依赖。”(丁蕊 发自北京)

meng-h

港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司公告：万科Ａ(000002)关于辞去董事、董事会副主席及提名董事候选人公告
                          万科企业股份有限公司关于宋林先生辞去董事、董事会副主席及提名乔世波先生为董事候选
               人、张利平先生为独立董事候选人的公告
               证券代码：000002、200002    证券简称：万科A、万科B
                              公告编号：〈万〉2010-020
        本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
    陈述或者重大遗漏。
    2010 年 5 月 13 日关于宋林先生辞去董事及董事会副主席及提名董事、独立董事候选人等议案以电子邮件方式送达各位董事，各位董事对有关议案进行了审议，并以通讯方式进行了表决，整个程序符合有关法规和《公司章程》的规定。董事会以10 票赞成、0 票反对、0
票弃权通过了如下事项：
    1. 关于宋林先生辞去董事及董事会副主席的通报
    日前宋林先生向董事会递交申请，决定辞去公司董事及董事会副主席职务，有关申请自送达公司之日起生效。籍此机会，董事会向宋林先生为公司发展所做出的重要贡献表示深深的谢意！
    2.提名乔世波先生作为董事候选人，提名张利平先生作为独立董事候选人，提交股东大会审议。
    有关股东大会的召开事项另行通知。
     公司独立董事一致认为：
     乔世波作为董事候选人和张利平作为独立董事的提名程序和任职资格符合有关法律法规和公司章程的规定。
     董事、独立董事候选人简历及独立董事提名人声明、独立董事候选人声明参阅附件。
     特此公告。
                                             万科企业股份有限公司
                                                   董事会
                                              二〇一〇年五月二十一日附件1：董事、独立董事候选人简历乔世波，男，1954 年出生，1983 年毕业于吉林大学中文系汉语言文学专业，大学学历。历任对外贸易经济合作部（现商务部）处长，华润(集团)有限公司人力资源部副总经理、总经理，华润石化(集团)有限公司总经理、董事长。2000 年任华润（集团）有限公司董事、助理总经理，期间先后兼任过华润创业有限公司（香港上市）副董事总经理，华润机械五矿（集团）有限公司董事长等职务。2003 年任华润（集团）有限公司董事、副总经理，期间先后兼任吉林华润生化股份有限公司（国内上市）董事长，华润水泥控股有限公司（香港上市）董事局主席，中国华源集团有限公司首席执行官，三九企业集团总经理等职务。2008 年 12
月任华润（集团）有限公司董事、总经理，并兼任华润医药集团有限公司董事局副主席兼总裁，华润创业有限公司主席，华润三九医药股份有限公司（国内上市）董事长，山东东阿阿胶股份有限公司（国内上市）董事长等职务。  
张利平，男，1958 年生，1980 年毕业于北京外贸学院，1987 年获美国圣约翰大学国际事务及国际法律硕士学位。曾任职于对外经济贸易合作部（现商务部），并先后担任美国美林集团投资银行部董事、香港海裕金融集团董事总经理、德国德累斯登银行集团董事总经理兼大中华区主管、香港太平协和集团有限公司董事总经理、香港意马国际控股有限公司行政总裁等职务。2004 年加盟瑞士信贷第一波士顿。现为瑞士信贷集团董事总经理，中国区首席执行官兼亚洲(除日本)投资银行部副主席。张先生并为浙江沪杭甬高速公路有限公司董事局独立非执行董事。以上董事和独立董事候选人未曾受到过中国证监会及其他有关部门的处罚和证券交易所惩戒。附件2：独立董事提名人、候选人声明
                 万科企业股份有限公司独立董事提名人声明  
        万科企业股份有限公司董事会现就提名张利平为万科企业股份有限公司第十五届
    董事会独立董事候选人发表公开声明，被提名人与万科企业股份有限公司之间不存在任
    何影响被提名人独立性的关系，具体声明如下：
        本次提名是在充分了解被提名人职业、学历、职称、详细的工作经历、全部兼职等
    情况后作出的，被提名人已书面同意出任万科企业股份有限公司第十五届董事会独立董
    事候选人，提名人认为被提名人：  
        一、根据法律、行政法规及其他有关规定，具备担任上市公司董事的资格；  
        二、符合万科企业股份有限公司章程规定的任职条件；  
        三、具备中国证监会《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》等规定所要
    求的独立性：  
         （一）被提名人及其直系亲属、主要社会关系均不在万科企业股份有限公司及其附
    属企业任职，被提名人及其直系亲属也不在该上市公司控股股东、实际控制人及其附属
    企业任职；  
     （二）被提名人及其直系亲属不是直接或间接持有万科企业股份有限公司已发行股份1%的股东，也不是该上市公司前十名股东中自然人股东；  
     （三）被提名人及其直系亲属不在直接或间接持有万科企业股份有限公司已发行股份5%以上的股东单位任职，也不在该上市公司前五名股东单位任职；  
     （四）被提名人不是为万科企业股份有限公司或其附属企业、万科企业股份有限公司控股股东提供财务、法律、管理咨询、技术咨询等服务的人员；  
     （五）被提名人在最近一年内不具有上述四项所列情形；  
     （六）被提名人不在与万科企业股份有限公司及其附属企业或者万科企业股份有限公司控股股东及其附属企业具有重大业务往来的单位任职，也不在该等有业务往来单位的控股股东单位任职。  
    四、被提名人不是国家公务员或担任独立董事不违反《公务员法》的相关规定；  
    五、被提名人不是党的机关、人大机关、政府机关、政协机关、审判机关、检察机关等其他列入依照、参照公务员制度管理的机关、单位的现职中央管理干部；  
    六、被提名人不是已经离职和退（离）休后三年内，且拟在与本人原工作业务直接相关的上市公司任职的中央管理干部；  
    七、被提名人不是已经离职和退（离）休后三年内，且拟任独立董事职务未按规定获得本人原所在单位党组（党委）及中央纪委、中央组织部同意的中央管理干部；  
    八、被提名人不是已经离职和退（离）休后三年后，且拟任独立董事职务未按规定向本人所在单位党组（党委）报告并备案的中央管理干部；  
    九、被提名人不是已经离职和退（离）休后三年内，且在原任职务管理地区和业务范围内外商持股占 25%以上公司内任职的人员；  
    十、包括万科企业股份有限公司在内，被提名人兼任独立董事的上市公司数量不超过5家，在万科企业股份有限公司未连续任职超过六年；  
    十一、被提名人已经按照证监会《上市公司高级管理人员培训工作指引》的规定取得独立董事资格证书；  
    十二、被提名人当选后，万科企业股份有限公司董事会成员中至少包括三分之一的独立董事，且至少有一名独立董事为会计专业人士；  
    十三、本提名人已经根据《深圳证券交易所独立董事备案办法》第三条规定对独立董事候选人相关情形进行核实。  
    本提名人保证上述声明真实、准确、完整,没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；否则，本提名人愿意承担由此引起的法律责任和接受深圳证券交易所的处分。  
                                     提名人：万科企业股份有限公司  
                                                   董事会  
                                              2010 年 5 月20  日
                 万科企业股份有限公司独立董事候选人声明
    声明人张利平，作为万科企业股份有限公司第十五届董事会独立董事候选人，现公开声明和保证，本人与万科企业股份有限公司之间不存在任何影响本人独立性的关系，具体声明如下：
    一、最近一年内，本人及本人直系亲属、主要社会关系不在该公司及其附属企业任职，本人及本人直系亲属也不在该公司控股股东、实际控制人及其附属企业任职；
    二、最近一年内，本人及本人直系亲属没有直接或间接持有该公司 1%以上的已发行股份；
    三、最近一年内，本人及本人直系亲属不是该公司前十名股东；
    四、最近一年内，本人及本人直系亲属不在直接或间接持有该公司5%以上已发行股份的股东单位任职；
    五、最近一年内，本人及本人直系亲属不在该公司实际控制人、控股股东的附属企业任职；
    六、最近一年内，本人及本人直系亲属不在该公司前五名股东单位任职；
    七、最近一年内，本人不是为该公司或其附属企业、或该公司控股股东提供财务、法律、管理咨询、技术咨询等服务的人员；
    八、最近一年内，本人不是在为该公司提供审计、咨询、评估、法律、承销等服务的机构任职的人员，或虽在该等机构任职但并未参与对该公司相关中介服务项目且不是该机构的主要负责人或合伙人；
    九、本人不在与该公司及其附属企业或者该公司控股股东及其附属企业具有重大业务往来的单位任职，也不在该等有业务往来单位的控股股东单位任职；
    十、本人不是在该公司贷款银行、供货商、经销商单位任职的人员；
    十一、本人没有从该上市公司及其主要股东或有利害关系的机构和人员取得额外的、未予披露的其他利益；
    十二、本人不属于国家公务员或担任独立董事不违反《中华人民共和国公务员法》相关规定；
    十三、本人不是党的机关、人大机关、政府机关、政协机关、审判机关、检察机关等其他列入依照、参照公务员制度管理的机关、单位的现职中央管理干部；
    十四、本人不是已经离职和退（离）休后三年内，且拟在与本人原工作业务直接相关的上市公司任职的中央管理干部；
    十五、本人不是已经离职和退（离）休后三年内，且拟任独立董事职务未按规定获得本人原所在单位党组（党委）及中央纪委、中央组织部同意的中央管理干部；
    十六、本人不是已经离职和退（离）休后三年后，且拟任独立董事职务未按规定向本人所在单位党组（党委）报告并备案的中央管理干部；
    十七、本人不是已经离职和退（离）休后三年内，且在原任职务管理地区和业务范围内外商持股占25%以上公司内任职的人员；
    十八、本人不存在《中华人民共和国公司法》第一百四十七条规定不得担任公司董事情形；
    十九、本人已经按照中国证监会《上市公司高级管理人员培训工作指引》的规定取得独立董事资格证书；
    二十、本人符合该公司章程规定的任职条件；
    二十一、本人向拟任职上市公司提供履历表等相关个人信息真实，准确，完整。
    包括万科企业股份有限公司在内，本人兼任独立董事的上市公司数量不超过5 家，本人未在万科企业股份有限公司连续任职六年以上。
    张利平郑重声明：本人完全清楚独立董事的职责，保证上述声明真实、准确、完整,没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；否则，本人愿意承担由此引起的法律责任和接受深圳证券交易所的处分。深圳证券交易所可依据本声明确认本人的任职资格和独立性。本人在担任该公司独立董事期间，将遵守中国证监会和深圳证券交易所发布的规章、规则等的规定，确保有足够的时间和精力勤勉尽责地履行职责，做出独立判断，不受公司主要股东、实际控制人或其他与公司存在利害关系的单位或个人的影响。
                                                 声明人：张利平
                                                 2010 年5 月20  日

meng-h

港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：万科Ａ(000002)绿城杭州"便宜"拿地
    昨天，杭州主城区出让三幅住宅地块：拱墅区田园地块、江干区草庄地块和滨江区滨康综合体地块，竞拍过程波澜不惊，轻松拿地的万科A（000002.SZ）和绿城（03900.HK）虽然在拍卖中几乎没有对手，但却遭遇了"幸福的烦恼"：去年下半年，万科和绿城在上述田园区域、草庄区域制造了楼面地价的单价地王，而昨天成交的楼面地价跌破了去年地价。
　　换言之，随着杭州楼面地价的下行，西湖"地王们"庞大的存货引发资产减值风险。这些昔日"赢者"如何走出暗亏泥潭？
　　昨天，当万科直接以底价12.9亿拿下草庄地块时，拍卖现场嘘声一片：草庄地块折成楼面地价8560元/平米。该地块出让面积6.85万平方米，容积率2.2，只有万科一家进行有效报价，直接成交。而在2009年，万科和滨江集团（002244.SZ）曾经过激烈争夺，拿下过草庄相邻地块，最高楼面价为11283元/平方米。
　　记者计算发现，万科昨天摘得的地块楼面价与去年相邻地块楼面价相比，下跌约24%。
　　另外，绿城、浙江西子房产集团有限公司（下称"西子房产"）、杭州紫元教育投资有限公司的联合体，昨天以17亿元投得杭州主城区今年最大宅地--田园地块，折合楼面价9143元/平方米。这幅住宅（设配套公建）用地出让面积116208平方米，其中建筑面积为185932.8万平方米。
　　而2009年绿城和西子房产曾以破万的楼面价拿下田园宅地，田园板块横空出世。记者通过查询杭州市国土资源局的土地市场成交信息发现：2009年9月10日，绿城出手拱墅区（田园R21-05地块），楼面地价为9547元/平方米，总成交价为66666万元。2009年12月1日，绿城拿下拱墅区（田园R21-15地块）的代价是：楼面地价11118元/平方米，总成交价为42800万元。此次成交的楼面地价，也低于去年。
　　对此，第一太平戴维斯中国投资部联席负责人、中国区执行董事刘德扬表示，过于集中的"地王"在一个城市出现，在当前市况下存在较高经营风险，并且其高价拿下的地块可能面临无利可图的困境。从一、二手市场的各项指标来看，市场何时回暖无法确定。因此，寄希望于市场价格的整体攀升以对冲成本劣势，显然不太可行。

【出处】中国资本证券网