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发表于 2010-3-4 18:50
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万科副总裁：楼市如震荡不大 将有调控政策出台
作者：王炜 来源：中国新闻网 2010-03-03 17:50:49
房价，是否迎来下行“拐点”
对话人：编辑姜赟 记者 王炜 万科集团副总裁 毛大庆
新闻背景：
春节前后，楼市似乎“冬眠”了：相比以往，京沪穗深等一线城市的住房交易量，都有较大幅度的下降；部分楼盘也开始促销。尽管进入3月后有所“苏醒”，但场内观望氛围仍然浓厚。原因是楼市调控政策密集出台。那么，房价会出现“拐点”应声下行吗？
一问：
调控政策效果如何？
编辑：政府近期陆续出台针对性强、力度大的房地产调控政策。这些政策是否开始见效？效果主要体现在哪些方面？
记者： 2月份，北京等一线城市的房地产交易量环比又出现进一步下滑。尽管有春节长假因素的影响，但市场的运行状况反映出，随着房地产市场调控措施的逐项落实，购房者的观望情绪进一步加重。开发商对市场也保持谨慎，不再盲目的追逐高价拿地。如果今后一个时期市场交易量没有明显好转，土地市场有可能进一步趋于理性。这说明调控政策的效果正在显现。
毛大庆：新政策对市场一定会产生影响，势必让购房者观望，但不会有根本影响。这主要是因为，今年调控政策的双重目标是保证销量的稳定和防止价格增长过快，主要是在加大政策房建设基础上进行调控。
二问：
房价是否出现下行拐点？
编辑：各方都在猜测，楼市是否出现“拐点”。应该如何看待这一问题？
记者：市场会不会出现调整，主要取决于三个因素：一是供求关系是否改变；二是政策面会不会进一步紧缩；三是开发商的资金情况和预期，会不会让他们做出降价促销的选择。
就供求状况而言，可以用“观望气氛进一步弥漫，但库存水平较低”来概括。中国银行近期的一份报告称，住宅成交量的大幅下降已经为房地产市场的调整敲响警钟，成交价的上涨已显乏力。但是，房地产市场的调整还不会立即展开。
就楼市资金而言，这是房地产市场的领先指标。根据市场周期性规律，在银行信贷收紧、成交量下降初期，开发商购置和开发土地面积往往继续上升，这使得资金来源逐步下降，而资金需求会继续上升，当资金供给偏紧后，房地产景气程度下降将引发地价下跌。上述中国银行的报告显示，目前房地产开发商的现金流充沛，资金宽松程度远超2007年水平，短期降价促销的愿望并不强烈。
毛大庆：全国两会召开之后，是否还会出台相关的调控政策，主要取决于3、4月的楼市走向。尤其是3月份，市场震荡大的话，相关政策就不会出台，但相反震荡不大的话，相信依然会有相关政策出台。
三问：
如何确保楼市健康发展？
编辑：调控政策如何把握好分寸，既保持活力，又兼顾民生诉求？
记者：本轮调控的一大特点是“有保有压”。我认为，“保”主要体现在保障自住购房和改善性购房需求，“压”则体现在打压投资和投机性购房。从目前各级政府出台的调控政策组合看，也充分体现了这一特点。
毛大庆：从房地产业的健康发展的角度来看，保持一定的销售量是很重要的。如果销售量出现严重下滑，对中国经济产生的影响将是巨大的。因此，为了避免“一调就死”，政府在政策指向性上要更加精准，要落实在具体细则的制定和执行力度上，房地产政策应“定向打靶”。
从目前看来，解决住房问题应该“三管齐下”：一是保障低端人群的住房，大力发展租赁性保障房；二是对保障性住房进行结构调整，使“夹心层”有购买保障房的机会；三是要避免资产泡沫延伸到金融领域，国家应该从银行贷款角度加大对投资性购房的管理力度。
上市公司股东净利润53.3亿,再强调“不囤地,不捂盘”
万科(000002,股吧)于3月2日公布了2009年年度报告。报告显示该公司2009年实现营业收入488.8亿元,归属上市公司股东的净利润 53.3亿元。较2008年分别增长19.2%和32.1%。各项经营指标也全面超越2007年,成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司,并第二年获得全球住宅企业销售冠军。
全国“两会”今日揭幕
[两会热点]政协提案剑指高房价 北京存量商品房首次跌破9万套 河南年底建成3个5000万吨煤企 深圳1340万个贷违规入股市遭罚 政协委员发电脑不用还 花费千万亿万富豪攀比放烟花 酿21人死亡与销售业绩形成鲜明反差的是,万科在2009末房地产企业土地储备排行榜中未进入前十位。万科总裁郁亮表示,公司遵循“不囤地,不捂盘,不当地王”的一贯经营策略,09年在拿地上也保持了相当谨慎的态度,主动回避了争夺过于激烈的土地。目前万科持有土地资源基本满足未来两到三年的开发需要。2009也是万科“绿色战略元年”,2010年该公司将全面推动装修房、标准化、工业化以及绿色住宅方面的探索与实践,迎接低碳经济时代的到来。
09房市回暖业绩增长
2009年房地产市场大幅回暖,万科全年累计销售金额达634.2亿元,在国内房地产企业中率先突破600亿。受金融危机影响,美国最大的房地产企业帕尔迪09年销售收入为38.7亿美元,因此万科继2008年后蝉联全球住宅企业销售冠军。
在营业收入和净利润等指标上,万科也重新回到了上市以来的持续增长轨道。报告期内实现营业收入488.8亿元,归属上市公司股东的净利润53.3亿元,不仅较2008年大幅上升,比市场调整前的2007年也分别增长了37.6%和10%。
目前已进入30余城市
2009年万科新进入烟台、三亚两个城市,目前已在全国进入了三十多个城市市场。
根据万科2009年年报数据,除京沪广深四个一线城市之外,杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。万科 2009年在15个城市市场的营业收入超过10亿元,占已进入城市数量的接近一半,在行业中业绩分布最为均衡。除此之外,长沙、宁波、大连、青岛、长春等 5个城市营业收入也已超过5亿元。
值得注意的是,除京沪等一线市场外,杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的净利润占万科整体的比例,均高于其营业收入占公司整体的比例,表现出高出公司平均水平的盈利能力。
谨慎投资不拿地王
万科2009年共获取新增项目44个。郁亮表示,万科坚持“不囤地”的原则,目前项目资源基本可满足未来二至三年的开发需要,是一个比较合适的水平。
2009年房地产市场迅速回暖,“地王”频现。而万科新获取项目则多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市,主动规避了部分热点城市争夺过于激烈的土地。
根据万科年报数据,该公司2009年新增项目的平均楼面地价约2401元/平米左右,较07年下降三成。而在土地市场争夺激烈的去年,万科新增项目地价在行业领先企业之中具备一定优势。
针对去年部分城市房价上涨过快的现象,政府近期推出一系列调控政策。郁亮表示,长期来看调控政策有利于房地产市场平稳发展;短期来看宏观经济的走势存在不确定性,政策对市场的具体影响也还有待进一步观察。
万科称房价不会大跌 新盘销售率不足六成就促销
刚刚发布2009年年报的万科昨天召开业绩推介会。万科总裁郁亮回答股东提问时表示，今年下半年房地产市场不会出现大跌，但高端房市场可能会有压力。按照万科内部节奏控制，如果一个楼盘开盘当月销售率不足六成，就会进行促销。
郁亮表示，一方面宏观经济表现要比去年好，万科对此有信心。另外，“目前市场的存货不多，不像2008年压了很多货在那里。开发商会学会一些经验教训，学会存货的控制办法，目前开发商的资金也比较充裕，方方面面的原因使得大幅降价的可能性不会太大。”郁亮称，从整个宏观大势来说，政府希望这个行业平稳发展，而不是大起大落，所以大规模降价的可能性不会出现。
郁亮表示，万科内部一直在调整，如果楼盘开盘当月销售率达不到60%，就会调整节奏，以促销手段把房子卖出去。
由于目前的政策相比此前有所区别，各地也都在出台相应调控政策，万科的决策也将会根据每个城市的表现，每种类型的产品表现而做出调整，进行更加精确的指导。
尽管预测下半年楼市平稳，但万科还是对于高端房市场判断谨慎。郁亮表示，预计下半年的供应量会增加，因为发展商加大了开工力度。“高端房的市场毕竟是有限的，过去一年的资产配置需求也基本释放完了，综合这些因素，高端房市场可能会有一些压力。”因此万科在拿地方面将会主要关注市场主流需求，以规避风险。
万科在2008年的市场调整中因率先发现楼市拐点提前降价而成功躲避了一场行业危机，此后万科尤其是董事长王石对于市场的判断成为市场标杆。
但万科也在去年的市场暴涨中被指责错失机会，尽管32.1%的净利润增长率成为公司历史新高，但相比其余公司动辄翻倍的业绩依然相对失色，因此过去一年里被评价有“踏错步”的嫌疑。万科方面在年报里将此解释为公司回避风险的主动行为。
新闻背景:春节前后,楼市似乎“冬眠”了:相比以往,京沪穗深等一线城市的住房交易量,都有较大幅度的下降;部分楼盘也开始促销。尽管进入3月后有所“苏醒”,但场内观望氛围仍然浓厚。原因是楼市调控政策密集出台。那么,房价会出现“拐点”应声下行吗?
一问:调控政策效果如何?
编辑:政府近期陆续出台针对性强、力度大的房地产调控政策。这些政策是否开始见效?效果主要体现在哪些方面?
记者: 2月份,北京等一线城市的房地产交易量环比又出现进一步下滑。尽管有春节长假因素的影响,但市场的运行状况反映出,随着房地产市场调控措施的逐项落实,购房者的观望情绪进一步加重。开发商对市场也保持谨慎,不再盲目的追逐高价拿地。如果今后一个时期市场交易量没有明显好转,土地市场有可能进一步趋于理性。这说明调控政策的效果正在显现。
毛大庆:新政策对市场一定会产生影响,势必让购房者观望,但不会有根本影响。这主要是因为,今年调控政策的双重目标是保证销量的稳定和防止价格增长过快,主要是在加大政策房建设基础上进行调控。
二问:房价是否出现下行拐点?
编辑:各方都在猜测,楼市是否出现“拐点”。应该如何看待这一问题?
记者:市场会不会出现调整,主要取决于三个因素:一是供求关系是否改变;二是政策面会不会进一步紧缩;三是开发商的资金情况和预期,会不会让他们做出降价促销的选择。
就供求状况而言,可以用“观望气氛进一步弥漫,但库存水平较低”来概括。中国银行近期的一份报告称,住宅成交量的大幅下降已经为房地产市场的调整敲响警钟,成交价的上涨已显乏力。但是,房地产市场的调整还不会立即展开。
就楼市资金而言,这是房地产市场的领先指标。根据市场周期性规律,在银行信贷收紧、成交量下降初期,开发商购置和开发土地面积往往继续上升,这使得资金来源逐步下降,而资金需求会继续上升,当资金供给偏紧后,房地产景气程度下降将引发地价下跌。上述中国银行的报告显示,目前房地产开发商的现金流充沛,资金宽松程度远超2007年水平,短期降价促销的愿望并不强烈。
毛大庆:全国两会召开之后,是否还会出台相关的调控政策,主要取决于3、4月的楼市走向。尤其是3月份,市场震荡大的话,相关政策就不会出台,但相反震荡不大的话,相信依然会有相关政策出台。
三问:如何确保楼市健康发展?
编辑:调控政策如何把握好分寸,既保持活力,又兼顾民生诉求?
记者:本轮调控的一大特点是“有保有压”。我认为,“保”主要体现在保障自住购房和改善性购房需求,“压”则体现在打压投资和投机性购房。从目前各级政府出台的调控政策组合看,也充分体现了这一特点。
毛大庆:从房地产业的健康发展的角度来看,保持一定的销售量是很重要的。如果销售量出现严重下滑,对中国经济产生的影响将是巨大的。因此,为了避免“一调就死”,政府在政策指向性上要更加精准,要落实在具体细则的制定和执行力度上,房地产政策应“定向打靶”。
从目前看来,解决住房问题应该“三管齐下”:一是保障低端人群的住房,大力发展租赁性保障房;二是对保障性住房进行结构调整,使“夹心层”有购买保障房的机会;三是要避免资产泡沫延伸到金融领域,国家应该从银行贷款角度加大对投资性购房的管理力度。 |
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