万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

meng-h

保有税难改地产股未来升势
2010年04月11日 08:44中国证券网－上海证券报【大 中 小】 【打印】 共有评论0条

本周地产股大幅下跌无疑是市场一个重要看点。受到“类物业税”——“房产保有税”可能推出的影响，两市地产指数全周下跌约4.5%，招商地产、华侨城和保利地产均下跌约10%。但我们注意到，A、H地产股在此次事件中表现大不相同。那么，香港市场的内房股缘何不为“物业税”所动？究竟如何看待A股地产股未来趋势？综合各方面因素，笔者认为，地产股有较大的可能在今年余下的时间里跑赢大盘。

内房股不为“物业税”所动

让A股地产股屁滚尿流的推动因素是“类物业税”即将推出的传闻。继重庆宣布拟征特别房产消费税后，有消息称，上海拟开征住房保有税。

但同样的传闻，香港市场的地产股投资者似乎根本不为所动，内房股并未出现“地震式”的反应，内房股龙头中国海外依然保持强势，其当前股价在17.4港元左右，距离其21港元的历史最高价，也近在咫尺。另外，富力地产、雅居乐、SOHO中国等内房股，股价在本周依然继续走高。站在中间路线上的B股地产股，也比A股地产股要强很多，比如万科B股本周反而上涨1个百分点。

地产股如此暴跌，估计连最坚定的看多地产股的投资者阵营，也出现了不小的分歧。从相关统计数据来看，房地产股票已经成为当前市场争议最大的一个板块。看多者和看空者几乎是针锋相对，看多者看到地产股估值低企、开发商经营前景、利润前景都不错；但看空者则看到了销售收入的同比大幅下降，中国房地产泡沫的泡沫。

A、H地产股不同步原因何在

目前，香港股市中海地产和A股市场万科的市值比接近1.5：1。这显然不能反映两家公司基本相当的一个基本面格局，也就是说，A股地产股估值要明显低于港股地产股估值。

A股地产股估值低企的原因在于内地投资界认为：1、房地产销售可能已经见顶。年初普遍的预期是成交下降20%；2、物业税的推出可能导致房价出现崩溃式的下跌。

但对于这一观点，香港市场投资者并不这样认为。从历史的情况来看，港股的地产股投资者主要关注两个指标，一是商品房成交指标；二是地价指标。这两大指标是地产股投资的根本。

从这两大指标的情况来看，近期透露出来的信息还主要是正面的信息。比如，3月份、尤其是3月中下旬内地新房成交量开始上升，似乎有形成商品房成交的向上拐点之势。深圳单日成交甚至接近300套，几乎回到去年上半年高点水平。全国的情况也大体类似。第二个指标方面，我们看到地价近期依然保持坚挺。从这两方面情况来看，都预示地产股的基本面还是非常强劲，与其当前疲软的股价是存在较大的出入。

至于“类物业税”的推出，香港市场投资者认为，一是短期内难以推出真正的物业税，二是，即便短期推出“类物业税”，其税率也会比较低。对地产市场的影响不会太大。

担忧地产泡沫破灭是杞人忧天

笔者认为，担忧中国房地产泡沫破灭是杞人忧天。首先，从负债率的对比看，中国的房地产按揭与GDP之比，依然处在较低水平。从累计的房屋按揭贷款量来看，目前中国按揭贷款总量4.7万亿人民币，占GDP比例约14%，这一比例只相当于美国1950年代、日本1970年代的水平，也低于韩国、我国台湾等地区20年前的水平，过度负债的情况也不存在。历史上较多年份出现过信贷大幅紧缩但房地产销售依然大幅增长的情况。

其次，中国家庭住房需求远未满足。中国家庭数目众多(4.2亿)，去年销售住宅面积约8.5亿平米，按照单套住宅面积90平米来计算，大约销售950万套，仅相当于2.2%的家庭新购买了住房。

第三，中国城市化在2025年之前难以结束，预示中国房价上涨压力将至少持续十五年。所以，对于中国房地产业短期过于乐观和过于悲观都不可取。

A股地产股存在50%上涨空间

很显然，现在包括机构投资者在内的多数市场参与人士而言，受益“调结构”政策，新兴产业及相关行业被机构普遍看好。这种一致预期是值得警惕的。相反，当前市场争议巨大的地产股，则由于其整体估值的低企，反而存在很多机会。

一方面，当前一线地产股NAV折价平均在30%左右，其隐含房价出现10%至15%的下跌。但实际上2010年的房价水平依然处在上涨的过程中。另一方面，新房成交量是明显超出了年初投资界普遍的预期(销售额下降20%)。从最新中国房产信息集团提供的预测来看，2010年新房交易量将同比下降 15%，而房价将同比上涨15%-20%(意味着销售额与去年基本持平)。

在新的销售形势下，未来一、二线地产股均存在NAV上调的压力，这将对当前A股地产股价格的稳定起到较大支撑作用。假定地产股股价回到NAV附件，那么就可以认为，当前A股地产股存在50%的上涨空间。

(作者为中证投资公司首席分析师)

meng-h

港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司公告：万科Ａ(000002)公司债券2010年跟踪评级报告
              万科企业股份有限公司公司债券2010 年跟踪评级报告
                                                            基本观点
    发行主体  万科企业股份有限公司
                                                                 2009 年，中国房地产市场实现了快速的触底反
    担保主体  中国建设银行股份有限公司
    发行规模  无担保人民币29 亿元     弹，部分城市住宅和土地市场出现了非理性的上
有担保人民币30 亿元 涨。在此背景下，作为中国房地产行业龙头的万科
存续期限 2008/09/05—2013/09/05
企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）
上次评级时间 2009/03/20
+ 在获得良好的经营业绩、财务状况普遍改善的同时
无担保债项级别 AA
上次评级结果 有担保债项级别 AAA 仍保持了积极稳健的运营风格，新增土地储备的
主体级别 AA+ 评级展望 稳定
+ 90%分布在价格相对理性的二三线城市，土地储备
无担保债项级别 AA
跟踪评级结果 有担保债项级别 AAA 成本合理、规模适度，项目布局更趋平衡。虽然中
主体级别 AA+ 评级展望 正面
国房地产行业易受调控政策影响出现波动风险，但
我们认为公司理性的发展理念、稳健的运营风格和
概况数据
不断创新的产品已成为公司独特的竞争优势，有利
万科企业 2007 2008 2009
所有者权益（亿元） 339.20 388.19 454.09 于其在行业出现波动的情况下保持稳定的运营和
总资产（亿元） 1,000.9 1,192.3 1,376.09 盈利。同时，目前行业整合速度加快也有利于公司
4 7
总债务（亿元） 249.77 328.10 319.55
借机进一步扩大规模，提升市场占有率。
营业总收入（亿元） 355.27 409.92 488.81
营业毛利率（%） 41.99 39.00 29.39 综上，中诚信评估维持本次公司有担保债券信
EBITDA （亿元） 82.95 74.10 95.67 用等级AAA，无担保债券信用等级AA+ ，维持公司
所有者权益收益率（%） 15.68 11.95 14.16 主体信用等级AA+ ，同时将评级展望由稳定调为正
资产负债率（%） 66.11 67.44 67.00
总债务/EBITDA （X ） 3.01 4.43 3.34 面。中国建设银行股份有限公司为此次债券中的30
EBITDA 利息倍数（X ） 6.06 3.01 4.44 亿元提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
中国建设银行 2007 2008 2009
资产总额（亿元） 65,981.7 75,554.5 96,233.5 正 面
净利润（亿元） 691.42 926.42 1,068.36
平均资本回报率（%） 18.35 20.81 20.80
平均资产回报率（%） 1.15 1.31 1.24 化进程加快、居民自住及投资需求增长等因素
不良贷款率（%） 2.60 2.21 1.50 的推动下，中国房地产行业增长趋势仍将在较
资本充足率（%） 12.58 12.16 11.70 长时期得以维持；土地成本波动、金融财税政
策调整短期内虽可能对市场预期和行业盈利
水平产生影响，但同时也相应地提高了行业进
入门槛和持续经营的难度，这将为综合实力
分析 师
强、品牌影响力大的大型房地产企业提供市场
王 娟 jwang@ccxr.com.cn 整合机会，优势房地产企业的综合竞争力将得
到加强。
邵津宏 jhshao@ccxr.com.cn
Tel ：(010)66427788 (021)51019090 1,376.09 亿元，仍居中国A 股房地产上市公司
Fax ：(010)66420866 (021)51019030 第一，超第二名 477.78 亿元。2009 年公司销
售额首次突破 600 亿，达到 634.2 亿元，行业
2010 年4 月14 日
排名第一，已售未结转金额占2009 年结算金
本报告表述了中诚信评估对本期债券的评级观点.仅供参考.并非建议投资者买卖或持有本债券。
报告中引用的资料主要由企业提供。中诚信评估不保证引用信息的准确性及完整性。
额的 73.78%，将为 2010 年公司业绩增长提供
保障。
备能够满足三年左右的开发需求，规模适度且
土地成本比较合理。同时，随着向二三线城市
转移战略的实施，公司土地储备在珠三角、长
三角、环渤海三大区域和各布局城市间分布更
趋平衡，能够有效避免单一区域过热带来的市
场风险。
绿色环保概念研发和应用，规模效应的充分利
用，养老住宅、度假物业等新兴住宅领域的关
注，始终坚持的中小户型、首次置业客户定位
和对土地成本的控制。这些因素都将成为公司
应对未来市场竞争、抵御市场波动的独特优势。
有效的改善了公司各项财务指标，财务杠杆降
低，债务结构改善；盈利水平和偿债能力提升，
净利润同比大幅提升38.58%；流动性充裕，截
至2009 年末，公司拥有货币资金230.02 亿元，
有利于公司应对未来行业不确定性。
关 注
性，加之房地产行业的关联产业众多，容易成
为宏观调控的着力点，因此需注意短期内政策
波动对房地产市场的影响。
2009 年在快速回暖的行情下部分地产企业的销
售业绩增幅很大，公司销售收入在全国的市场
占有率较2008 年下降0.68 个百分点至 1.66%。
是在2008 年降价销售的项目，同时结算项目中
包含上海、广州等地利润率较低的保障房项目，
因此公司营业毛利率降至 2004 年以来的最低
点29.39%，同比上年下降了9.61 个百分点。
2 万科企业股份有限公司公司债券2010年跟踪评级报告
图2：2001~2009 年全国房地产开发投资情况
行业关注 4.00 35%
万亿元
3.50 30%
2009年刺激政策释放刚性及投资需求，房地 3.00
25%
产市场供需失衡推涨房价，未来供应提速将 2.50 20%
2.00
一定程度缓解供不应求的局面 15%
1.50
10%
2009 年，在积极的财政政策、宽松的信贷政策 1.00
0.50 5%及行业优惠政策的共同推动下，中国房地产市场快
0.00 0%
速回暖，商品房销售价格、成交量和土地价格均实 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
现了全面上涨并创历史新高。2010 年2 月，国房景 房地产开发投资完成额 住宅开发投资完成额
房地产开发投资完成额累计同比 住宅开发投资完成额累计同比气指数升至 105.47，已经回复到2008 年初的水平。
数据来源：Wind 资讯，中诚信评估整理价格方面，国家统计局公布2010 年2 月全国70 个
从具体开发运营情况看，土地供应的速度落后大中城市房屋销售价格指数同比上涨 10.70%，同时
于消耗的速度导致了房屋供应短缺。根据国家统计
2009 年商品房销售均价同比增长 21.09%，增幅大
局的统计，2004~2009 年间，全国商品房销售面积于 2007 年 14.86%的增长水平。我们认为供需失衡
增长了 145.12%，新开工面积增长了90.99%，而土是房价上涨的直接原因。
地购置面积反而下降了20.20%。相对于开发规模，
图1：2008 年 6 月以来部分国房景气指数
开发商持有的土地存量资源不断减少。
115 图3：2004~2009 年全国土地购置面积和
110
105 房屋开发、销售面积比较
100
95 14.00 亿平方米
90 12.00
85
10.00
6 8 0 2 3 5 7 9 1 2
0 0 1 1 0 0 0 0 1 .
. . . . . 9. 9. . . 0 8.00
8 8 8 8 9 0 9 9 1
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 2
2 2 2 2 2 2 2 2 2
6.00
国房景气指数 房地产开发投资分类指数
商品房销售价格分类指数 土地开发面积分类指数 4.00
2.00
数据来源：Wind 资讯，中诚信评估整理
0.00
需求方面，2009 年全国商品房销售面积达到
2004 2005 2006 2007 2008 2009
9.37 亿平方米，同比增长42.10%，商品房销售额达 本年购置土地面积 房屋新开工面积 商品房销售面积
数据来源：Wind 资讯，中诚信评估整理到 4.40 万亿元，同比增长 75.50%，绝对值和增速
此外，近三年房地产行业的大幅波动加深了需均创历史新高。宽松的信贷环境、优惠的购房政策
求与供应之间的缺口。新开工方面，2008 年下半年和对房价持续上涨的预期使得房地产市场的投资
至 2009 年初市场的深幅调整使开发商纷纷调低了需求旺盛。
新开工面积，这直接导致 2009 年出现新房供应较
供应方面，从全国房地产市场的供应情况看，
往年不足的情况。2009 年反映市场中期供求水平的
2009 年全国房地产开发投资增速从一季度开始稳
商品房新开工面积/销售面积为 1.23，是2006 年以步回升，但全年增速仍处于近9 年来的最低点，全
来最低水平，导致可售面积大幅下降。年房地产开发投资完成额为3.62 万亿元，增速仅为
16.10%，远低于近9 年来23.76%的平均水平。
3 万科企业股份有限公司公司债券2010年跟踪评级报告
图4：2007~2009 年房屋单月新开工面积比较 房地产企业流动性改善，抵御风险能力有所
万平方米
20000 提升
18000
16000 在行业快速回暖的背景下，房地产企业流动性
14000 得到改善。
12000
10000 2009 年房地产行业呈现出较为明显的去库存
8000
6000 特征，房企消化存货的压力减小。一方面，2009 年
4000 商品房销售大幅增长，竣销比达到近年来最低水
2000
0 房地产开发投资增速达到历史低位，
平；另一方面，
月 月 月 月 月 月 月 月 月 月
3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 而且待开发土地面积大幅下降，
1 1 1 2009 年末全国待开
2007 2008 2009
发土地面积为 32,560.66 万平方米，为近四年来最数据来源：Wind 资讯，中诚信评估整理
低值，且较上年同期大幅下降32.40%。总体看，房
其他供需指标方面，2009 年，商品房市场竣工
地产市场存货的消化速度快于增速，2010 年房地产面积/销售面积降为 0.75，低于2007 年水平；反映
企业面临的消化库存压力明显减小。市场短期供求水平的商品房施工面积/销售面积由
2008 年的4.42 降为3.41。 图5：2007~2009年全国待开发土地面积情况
表 1：2005~2009 年全国商品房供需相关指标 50000 40%
万平方米 30%
竣工面积/ 施工面积/ 新开工面积/ 40000
20%
销售面积 销售面积 销售面积 30000 10%
2005 0.87 2.95 1.20 0%
20000 -10%
2006 0.87 3.20 1.29
10000 -20%
2007 0.76 3.10 1.24 -30%
0 -40%
2008 0.94 4.42 1.57
2 5 8 1 2 5 8 1 2 5 8 1
2009 0.75 3.41 1.23 / / / 1 / / / 1 / / / 1
7 7 7 / 8 8 8 / 9 9 9 /
0 0 0 7 0 0 0 8 0 0 0 9
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2 2 2 0 2 2 2 0 2 2 2 0
数据来源：Wind 资讯，中诚信评估整理 2 2 2
待开发土地面积累计值 待开发土地面积累计同比
总体看，2009 年房地产市场高涨的投资性需求
和减少的新房供应，导致了房地产市场供求差距 资料来源：Wind资讯，中诚信评估研究
同时，2009 年销售回款的大幅增加使房地产企
在经历2008 年的短暂缓和后又再次拉大，直接推
业的资金充足性和流动性得到了较大的改善。从房
动了房价的持续上涨。我们预计，受供需失衡影
地产行业 50 家上市公司业绩表现来看，2009 年预
响2010 年上半年房价还将在高位徘徊。
收账款合计和货币资金合计较上年分别大幅增长
同时，我们注意到，市场的快速回暖刺激了房
105.38%和 97.60%；经营活动净现金流由负转正，地产投资和新开工的增长，市场供应将提速。投资
合计现金流入较上年增加 517.01 亿元；良好的经营方面，2009 年投资增速逐月显著回升并将在 2010
业绩也降低了付息债务的相对规模，总资本化率较年得以延续；新开工方面，基于市场需求和良好预
上年下降了2.15 个百分点。期，2009 年6 月份以来市场新开工面积和各房地产
表 2：2007~2009 年行业部分指标比较企业 2010 年计划新开工面积均大幅增长，这部分
单位：亿元
将在2010 年下半年开始陆续上市(见图3)。另外， 总资本 经营活动
货币资金 预收账款
2010 年以来国土部门加大打击囤地、炒地行为，加 化率 净现金流
2007 582.49 46.00% -244.49 771.98
强闲置土地的清查工作，这一措施也将促使房地产 2008 595.95 50.52% -272.49 682.94
企业加快开工和项目运转。未来市场上新房供应的 2009 1,177.60 48.37% 244.52 1,402.61
增多将有利于缓解供求紧张局面。 注：上述行业资料来源于2009 年报已公布的申万分类的50家房地
产上市公司合计数
资料来源：Wind资讯，中诚信评估研究
总体来看，房地产开发企业目前较为充裕的资
金和较低的库存消化压力一定程度提升了其抗风
4 万科企业股份有限公司公司债券2010 年跟踪评级报告
险能力。 年的普通住房对外销售的，按照其销
售收入减去购买房屋的价款后的差额
行业政策面由“扶持”转为抑制房价过快上 征收营业税；个人将购买超过5 年（含
涨，融资环境趋紧，行业整合加速 5 年）的普通住房对外销售的，免征营
业税。
房地产行业具有明显的政策导向性，随着政策 国务院办公 “国十一条”一、增加保障性住房和
和市场的相互作用，房地产调控政策将更加复杂多 厅《关于促 普通商品住房有效供给；二、合理引
进房地产市 导住房消费抑制投资投机性购房需
变。2008 年房地产市场深度调整，政府随之出台了 2010.1
场平稳健康 求；三、加强风险防范和市场监管；
一系列鼓励政策，加之较为宽松的信贷环境，2009 发展的通 四、加快推进保障性安居工程建设；
年房地产市场迎来了强劲反弹。被压抑的刚性及投 知》 五、落实地方各级人民政府责任。
银监会下发
资需求得到释放，房地产市场成交量和成交价格均 《关于加强要求信托公司发放贷款的房地产开发
项目必须满足“ 四证”齐全、开发商或
创历史新高，同时 2009 年下半年部分热点城市土 信托公司房
其控股股东具备二级资质、项目资本
地成交价格屡创历史新高，地王现象引起关注。在 2010.2 地产信托业 金比例达到国家最低要求等条件。信
务监管有关
通货膨胀及房价迅速高企的压力下，政府于 2009 问题的通 托公司不得以信托资金发放土地储备
贷款。
年末调整政策导向，取消了已到期的购房税费优惠 知》
确保保障性住房、棚户改造和自住性政策，强化行业政策的执行和监督力度，打击投机
中小套型商品房建房用地，确保上述
投资性需求，力争使市场回归理性，平稳健康发展。 用地不低于住房建设用地供应总量的
70%。土地出让最低价不得低于出让地
表 3：2009 年以来房地产行业相关政策一览 国土资源部
块所在地级别基准地价的 70%，竞买
时间 政策 主要内容 《关于加强
保证金不得低于出让最低价的 20%。
只要2008 年 10 月27 日前执行基准利 房地产用地
四大行关于 2010.3 土地出让成交后，必须在 10 个工作日
率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优 供应和监管
2009.1 存量房贷利 内签订出让合同，合同签订后 1 个月
质客户，原则上都可以申请七折优惠 有关问题的
率优惠措施 内必须缴纳出让价款 50%的首付款，
利率。 通知》
余款要按合同约定及时缴纳，最迟付
《国务院关
款时间不得超过一年。从2010 年4 月
于调整固定 保障性住房和普通商品住房项目的最
1 日起，市、县国土资源管理部门要建
2009.5 资产投资项 低资本金比例为 20%，其他房地产开
立房地产用地开竣工申报制度。
目资本金比 发项目的最低资本金比例为30%。
资料来源：中诚信评估整理
例的通知》
一、加强房地产行业形势研判；二、 另外，从上述房地产政策和 2010 年初以来国
银监会下发
《关于进一严格贷前检查和按揭贷款发放标准； 家对货币政策、信贷政策的调整来看，2010 年房地
三、进一步完善按揭贷款风险防控制
2009.6 步加强按揭 产企业通过银行、信托、资本市场（股权融资）等
度；四、进一步加强按揭贷款风险状
贷款风险管
况动态防控；五、加大监督力度和对 渠道融资整体有所收紧。
理的通知》
违法违规行为的查处力度。 同时我们注意到，政策调控、紧缩的银行信贷
证监会有关部门在房地产企业融资审
2009.9 房企融资增 核之前设了一道程序，即征求国土部、 和日益高企的土地价格压缩了行业内中小企业的
槛
住建部等主管部门的意见。 生存空间，行业整合将提速，行业集中度将逐步提
☆ 一、要增加普通商品住房的有效供给；
高，行 重心将倾向于资 实力及品牌影响
国务院要求 业竞争的 本
二、是继续支持居民自住和改善型住
遏制部分城 力。资本实力较强且具有品牌影 力的大中型房地
2009.12 房消费，抑制投资投机性购房；三、 响
市房价过快
上涨势头 要加强市场监管；四、要继续大规模 产企业和具有独特优势的房地产公司能够在整合
推进保障性安居工程建设。
中占据优势和主动地位，通过兼 收购等方式逐步
并
明确开发商“分期缴纳全部土地出让
《进一步加
价款期限原则上不得超过一年，特殊 扩大市场份额，综合实力将得到进一步提升。
强土地出让
2009.12 项目可以约定在两年内全部缴清,首次 综上，中诚信评估认为，房 产行业的波动特
收支管理的 地
缴款比例不得低于全部土地出让款的
通知》 征与政策导向高度相关。短期内 控政策对行业影
50%”。 调
自2010 年 1 月 1 日起，个人将购买不 响主要体现在引导市场预期，压制非理性市场行为
二手房交易 足 5 年的非普通住房对外销售的，全
2009.12 上。中长期来看，中国持续的城市化进程、居民财
营业税调整 额征收营业税；个人将购买超过 5 年
（含5 年）的非普通住房或者不足 5 富的快速增长、国民经济支柱产业的地位等都有利
5 万科企业股份有限公司公司债券2010 年跟踪评级报告
于房地产行业长期向好。而行业整合加速更有利于 3~4 个月。此举将在一定程度上影响公司2010 年项
规模大、资金实力雄厚、品牌影响力强的大中型地 目结算规模，但由于 2009 年预售项目盈利水平较
产企业。 高，预计竣工面积减少对公司业绩影响不明显。
表 5： 2007~2010 年公司开竣工情况
业务运营 单位：万平方米
公司业务包括房地产、物业管理和其他业务。 2007 2008 2009 2010 计划
2009 年公司房地产业务实现营业收入483.16 亿元， 新开工面积 776.7 523.3 560.9 855
同比增长19.33%，占营业总收入的比重为98.84%， 竣工面积 445.3 529.4 536.4 504
占比较稳定。 资料来源：上市公司定期报告
2009 年，珠三角、长三角、环渤海三大区域贡 从结算情况看，2009 年公司结算面积和结算金
献更趋均衡稳定，同时随着成都项目进入收获期， 额较上年分别增长 34.07%和 19.34%，增速较2008
中西部区域的收入和利润贡献明显提升，净利润占 年分别提升 19.41 和4.25 个百分点。面积增速明显
比由2008 年的 1.15%大幅升至2009 年的 11.01%。 快于金额增速，主要是由于 2009 年结算项目多在
而来自深圳、广州、上海、北京一线城市的收入占 2008 年进行了降价促销，其中还包括了部分保障房
比为34.07%，较上年下降 10.85 个百分点。总体看， 项目。
公司的房地产项目营收贡献呈现分散化趋势，有利 从项目的已售未结转情况看，2009 年公司已售
于维持营收的稳定。 未结转项目金额356.5 亿元，占2009 年结算金额的
73.78%，为公司 2010 年实现良好的经营业绩提供
表 4：2008~2009 年公司营业收入和净利润贡献区域分布
珠江三 长江三 中西部 了有力保障。同时，已售未结转项目单价10,378 元
环渤海
角洲 角洲 地区 /平方米，较2009 年结算价格高出29.99%，单价的
营业收入 2008 37.62 31.63 23.89 6.86 上升将有助于提升公司2010 年的毛利率水平。
占比(%) 2009 34.01 31.30 24.89 9.8
从销售情况看，2009 年房地产市场的 V 型反
净利润占 2008 52.48 24.57 21.80 1.15
比(%) 2009 32.46 34.19 22.34 11.01 弹和价量齐升使得公司销售情况大幅好转，销售金
结算面积 2008 30.94 29.54 27.55 11.97 额首次突破600 亿。2009 年公司实现销售面积663.6
占比(%) 2009 31.46 29.24 27.78 11.52 万平方米，销售金额 634.2 亿元，较2008 年分别上注:表格中的营业收入和净利润贡献均指房地产开发和销售领域，不 涨了 19.14%和 32.48%，较行情很好的2007 年也分含物业管理的收入和利润。
资料来源：上市公司定期报告 别上涨了 8.13%和 21.12% 。同时，我们注意到在
2009 年市场快速回暖的背景下， 分地产企业的销
部项目开发及运营
售业绩增幅很大，而公司稳步的 长使得其全国市
增
从开竣工情况看，2009 年公司实际的开竣工面
场占有率较2008 年减少0.68 个百分点至 1.66%。积均高于2008 年，但均低于年中或年初的计划数。
2010 年一季度，公司累计销售面积 124.2 万平并且，新开工面积与2007 年的水平仍有较大差距，
方米，较上年下降了 18.56%，销售金额 150.9 亿元，竣工面积较上年微涨 1.32%。总体看，尽管 2009
较上年增长了 23.49%，主要由于2009 年一季度行年市场快速反弹，但公司运营依然比较谨慎
业尚未走出调整期，市场价格处于阶段性低点，而
2010 年，公司基于对市场走 的信心和前两年
势
2010 年一季度可售资源存量处于历史性低位，销售较低的新开工水平，计划新开工面积提至 855 万平
面积同比下降、均价同比上升体 了市场的波动特
现方米，较 2009 年实际新开工增长 52.43%。而计划
征。我们认为，2010 年的销售情况主要取决于行业竣工面积较 2009 年实际竣工面 仍小幅下降，这
积
走向。是由于公司近年来新开工项目中装修房比例持续上升，在基本实现全装修、装修 比例趋于稳定之
房前，整体竣工时点相对开工时点、销售时点将延后
6 万科企业股份有限公司公司债券2010 年跟踪评级报告
表 6：2007~2009 年公司业务运营情况 从土地储备来看，随着新房销售的快速回暖，
单位：亿元、万平方米
指标 2007 2008 2009 同比变化 2009 年公司新增土地储备 1,332 万平方米，按万科
结算面积 393.7 451.4 605.2 34.07% 权益计为 1,036 万平方米，较上年增长 122.80%。
结算金额 351.8 404.9 483.2 19.34% 截至 2009 年末，公司总土地储备（规划中项目建
销售面积 613.7 557.0 663.6 19.14% 筑面积）为 3,063 万平方米，按公司权益计为2,436
销售金额 523.6 478.7 634.2 32.48%
万平方米，较上年增长 35.86%。以2010 年计划新
已售未结转面积 290.9 346.4 343.5 -0.84%
已售未结转金额 238.1 273.4 356.5 30.40% 开工面积来看，公司目前的土地储备水平能够满足
资料来源：上市公司定期报告 未来2-3 年的开发需求，土地储备规模适度。
从项目开发来看，2009 年，公司持续推进装修 从现有土地储备的区域分布来看，公司 2009
房战略，装修房占公司新开工面积的比例由 2008 年新进入三亚、烟台等城市，目前项目分布在 30
年的 60%提高到 79.5%。装修房虽然工期较毛坯房 多个城市中。截至 2009 年底，上年占比最大的长
长，但其符合客户需求和公司利益，且公司在该领 三角地区比重下降 11.76 个百分点，而珠三角和环
域的领先优势将成为其未来市场竞争的重要优势 渤海地区占比相应提升，公司土地储备在三大区域
之一。2010 年公司计划新开工公寓项目基本实现 分布比较均衡。从城市分布来看，公司在深圳、上
100%全装修。 海、广州、北京、天津核心城市的土地储备规模总
同时，在项目开发类型上，公司将逐步培养商 计为 778.33 万平方米，占总储备的 25.41%，较上
业地产开发能力，以适应目前出让地块均配套部分 年下降了7.47 个百分点，城市分布更加平衡。
商业项目的趋势。同时根据对需求和人口结构变化 图6：截至2009 年底公司土地储备区域分布的判断，公司开始关注健康养老住宅和度假物业等
11.65%
新兴的住宅领域。新物业类型的进入和开发能够拓 32.18%宽公司盈利渠道，有利于提升公司的盈利能力。土地储备
2009 年中国房地产市场土地成交价格上涨，尤
其是一线城市涨幅较大，产生了部分地王项目，而 29.63% 26.54%
珠江三角洲 长江三角洲 环渤海 中西部区域大部分二、三线城市地价和房价相对理性。在这样
资料来源：上市公司定期报告的市场环境下，2009 年公司坚持谨慎的拿地原则，
在土地成本方面，2009 年全国主要城市土地出在新增的44 块土地中仅有 8 块土地位于一线城市，
让价格均出现大幅上涨，尽管公司坚持谨慎的拿地位于二三线城市的新增项目达 90%，其中，在重庆、
原则，主要在价格涨幅相对较小的二三线城市拿沈阳、长春、佛山、长沙、厦门等城市新增项目占
地，但其平均拿地成本仍较上年有所上升。2009 年总新增项目的比重均在 7%以上，向二三线城市转
新增土地万科权益价款 248.2 亿元，土地平均成本移战略日趋显著。
为2,401 元/平方米，较上年的2,003 元/平方米增长
表 7：2007~2009 年公司土地储备和新增项目情况
单位：万平方米 19.87%。总体看，土地成本涨幅不大，对未来的利
指标 2007 2008 2009 润率影响较小。
按权益计新增土地储备 934 465 1,036
另外，我们注意到，公司积 推进装修房和绿
极
土地储备 2,163 2,281 3,063
色建筑研发推广，发挥规模优势 大集约化采购规
按权益计土地储备 1,821 1,793 2,436 扩
土地储备/下年新开工面积（X ） 4.13 4.07 3.58 模以及对养老住宅的关注，这些 业领先做法不仅
行
新增项目（个） 54 28 44
体现了公司对房地产市场当前和未来趋势的较好注：在“土地储备/下年新开工面积”指标中的“下年的新开工面积”，
2007、2008 年使用的是当年实际完成开工面积，2009 年使用的是 把握，更有利于公司在未来市场中占据有利竞争地
下年的计划新开工面积。 位。资料来源：上市公司定期报告
7 万科企业股份有限公司公司债券2010 年跟踪评级报告
总体来看，在2009 年市场迅速回暖的背景下， 表 8：2009 年部分上市地产公司资本结构指标
扣除预收账
公司项目运营情况大幅好转，虽然房地产行业受政 公司 资产负 总资本 款的资产负 短期债务/
债率 化比率 长期债务
策影响较大，周期性强，但公司稳健的经营策略， 债率
万科A 67.00% 41.31% 57.11% 0.37
日趋合理的开发区域布局，适度的土地储备和较为
保利地产 69.99% 51.40% 55.06% 0.16
合理的土地成本，有利于平滑行业周期性波动对其 金地集团 69.65% 50.74% 60.96% 0.23
经营造成的影响，降低了经营风险。 泛海建设 60.70% 50.80% 60.64% 0.08
新湖中宝 69.52% 54.54% 64.20% 1.12
财务分析 中华企业 69.59% 61.41% 66.26% 0.62
中粮地产 51.36% 42.24% 49.66% 1.44
下列财务分析基于万科提供的经毕马威华振
苏州高新 74.79% 63.96% 69.53% 1.21
会计师事务所出具的标准无保留意见的 2007 ～ 注：实际资产负债率为扣除预收账款的资产负债率
2009 年审计报告。 资料来源：Wind 资讯，中诚信评估整理
从债务期限结构来看，公司通过对债务期限结资本结构
构的调整，使得 2009 年末债务结构得到了很大改
截至 2009 年末公司总资产为 1,376.09 亿元， 善，短期债务/长期债务为0.37， 期债务占比增大
长同比增长 15.41%。2009 年公司的杠杆比率稳中有
有利于公司项目稳定运营，降低流动性风险。降，资产负债率和总资本化率分别为 67.00%和
图8：2007~2009 公司债务结构示意图
41.31%，较上年分别下降 0.44 和 4.50 个百分点， 250 亿元 1.4
总资本化率下降主要是由于公司销售好转现金获 200 1.2
1.0
取能力增强，付息债务规模没有 着项目运营规模 150
随 0.8
的扩大而同比增长。扣除预收账 后的实际资产负 100 0.6
款
0.4
50
债率为 57.11%，较上年下降了 2.15 个百分点。公 0.2
0 0.0
司杠杆比率处于同行业较好水平。 2007 2008 2009
2009 年 9 月，公司股东大会通过公开增发 A 短期债务 长期债务 长短期债务比
股股票议案，计划募集资金净额 112 亿元，其中92 资料来源：上市公司定期报告
总体看，在公司项目运营和销售回款大幅好转亿元拟投向 14 个住宅项目，20 亿元用于补充公司
的情况下，公司资本结构明显改善。作为政策导向流动资金。若该增发能够在 2010 年实现，则公司
性和周期性很强的行业，公司资 结构的持续改善
本的资本金将得到进一步充实，财务弹性增大，但在
取决于公司对市场趋势的及时把握和灵活应对。行业调控政策频繁出台的情况下，增发能否如期实
现存在一定的不确定性。 流动性
司
图7：2007~2009 公司资本结构示意图 2009 年得益于市场回暖，公 产品销量提升且
1,000 亿元 80% 回款及时，流动性随之得到显著改善。
800 60% 截至 2009 年末，公司流动资产占比高达
600 40% 94.71%，流动资产的主要构成部分存货余额、货币
400
200 20% 资金和预付款项分别占流动资产的 69.12% 、
0 0% 17.65%、6.70%。存货占比较上年下降了6.59 个百
2007 2008 2009
分点，相较资产的增速存货水平更趋合理。
长期债务 短期债务
所有者权益 资产负债率 截至 2008 年末公司存货余额 900.85 亿元，较
长期资本化比率 总资本化比率
上年仅小幅上涨了 4.87%。从存货结构来看，已完资料来源：上市公司定期报告
工开发产品为53.12 亿元，较上年下降了32.68%，
占存货的比重也降低了3.29 个百分点。总体看，公
司现房销售压力较小，后续开发的资本需求较大。
8 万科企业股份有限公司公司债券2010 年跟踪评级报告
表 9：2009 年公司存货明细 表 12：2007~2009 年公司部分流动性指标
单位：亿元 2007 2008 2009
跌价准备
项目 金额 占比 占比 经营净现金流/短期债务 -1.21 -0.002 1.07
余额
已完工开发产品 53.12 5.90% 0.08 1.28% 货币资金/短期债务 1.98 1.12 2.66
在建开发产品 414.54 46.02% 2.49 39.84% 资料来源：上市公司定期报告，中诚信评估整理
拟开发产品 432.59 48.02% 3.68 58.88% 总的来说，2009 年基于良好的销售情况和相对
原材料 0.60 0.06% 0 0.00%
合计 900.85 100% 6.25 100% 谨慎的购地策略，公司存货结构得以改善，并使资
资料来源：上市公司定期报告 金流动性增强。同时我们注意到，2010 年初以来房
2009 年公司存货周转率为0.39，总资产周转率 地产调控政策频繁出台，对地产公司融资收紧，这
为 0.38，较 2008 年有所回升，在同行业中也处于 将给公司后续流动性持续改善带来一定不确定性。较优水平。
盈利能力
表 10：2007~2009 年公司存货分析 公司 2009 年项目结算稳定增长，实现营业收
2007 2008 2009
入 488.81 亿元，同比增长 19.25%，增速较上年提
存货余额（亿元） 664.73 858.99 900.85
升3.86 个百分点。但同期，由于结算项目大部分是
存货余额同比增长 94.55% 29.22% 4.87%
存货/流动资产 69.65% 75.71% 69.12% 2008 年降价销售项目，且结算项目中包含上海、广
存货周转率 0.41 0.33 0.39 州等地利润率较低的保障房项目，因此 2009 年公
总资产周转率 0.47 0.37 0.38 司营业成本 345.15 亿元，同比增长 38.03%，增速
资料来源：上市公司定期报告，中诚信评估整理 远高于营业收入。由此，公司 2009 年营业毛利率
表 11：2009 年部分上市公司运营指标 降至2004 年以来的最低点29.39%，同比下降了9.61
单位：亿元
存货周 总资产 经营性净 个百分点。考虑到 2009 年房价快速上涨且公司扩
货币资金
转率 周转率 现金流 大了集中采购范围、比例有效节约了成本，加之公
万科A 0.39 0.38 230.02 92.53
司拥有大量已售未结转项目，预计其 2010 年的营
保利地产 0.29 0.32 152.28 -11.45
业毛利率将较2009 年有较大幅度提升。
金地集团 0.22 0.27 96.39 -28.63
泛海建设 0.08 0.11 45.89 -15.36 从期间费用来看，2009 年公司实现了费用管理
新湖中宝 0.49 0.36 56.14 25.19 目标。三费绝对值及占销售收入的比重均实现了同
中华企业 0.33 0.35 34.00 0.37 比下降，尤其是受品牌推广费用大幅下降的影响，
中粮地产 0.23 0.18 13.34 0.79 销售费用同比降幅达 18.60%，公司费用控制能力增
苏州高新 0.33 0.27 25.22 11.00
强。资料来源：Wind 资讯，中诚信评估整理
表 13：2007~2009 年公司三费分析
2009 年公司经营性现金流明显改善，经营性现
单位：亿元
金流净额为92.53 亿元，为2006 年以来首次出现净 2008 2009 同比变化
流入，同时也是同行业中现金流入最多的公司，我 销售费用 18.60 15.14 -18.63%
管理费用 15.31 14.42 -5.80%
们认为这主要得益于公司较大的销售规模和较为 财务费用 6.57 5.74 -12.72%
谨慎的拿地策略。公司 2009 年末货币资金余额 三费合计 40.48 35.29 -12.82%
销售收入 483.72 639.85 32.28%
230.02 亿元，较年初增加了 15.13%。截至2009 年 -2.85 个
三费收入占比(%) 8.37 5.52
末公司尚有已签土地和建安合同未付的约定资本 百分点
注：“销售收入”为当年房地产销售合同收入与其它业务收入之和；
项目支出及投资款共计258 亿元，较上年小幅增长 三费收入占比=期间费用/销售收入。
11.21%，但以公司目前的资金情况来看后续支付压 资料来源：上市公司定期报告，中诚信评估整理
由于2009 年房地产市场强劲复苏，2009 年末力不大。
☆ 公司对其 2008 年已计提存货跌价准备的 9 个项目
进行了全额冲回（冲销） 共 14 此举一
， 计 6. 亿元，
9 万科企业股份有限公司公司债券2010 年跟踪评级报告
定程度上提高了公司2009 年的利润水平。公司2009 或有负债方面，截至 2009 年末，公司不存在
年实现净利润 64.30 亿元，较上年大幅增长了 对外担保，公司对内担保余额 12.41 亿元（其中，
38.58%。 对下属子公司担保 12.26 亿元，对联营企业及合营
总体看， 9 年市场快速 公司担保0.15 亿元），占归属母公司净资产的比重
200 回暖，公司的盈利水
平大幅提升，预计 2010 年公司的营业毛利率将实 为3.32%。公司担保比例很低，或有负债风险很小。
现反弹。 银行授信方面，截至 2010 年 2 月末，公司共
偿债能力 有银行授信 660 亿元，是 2008 年授信总额的 1.94
倍，其中最大的一笔是2009 年 8 月获得的建行500
2009 年末公司总债务为 319.55 亿元，较上年
亿元授信额度。截至 2010 年 2 月末尚未使用授信末下降了 2.61%，主要是短期借款大幅减少所致，
额度为 545 亿元。同时，公司计划和信托、保险等
2009 年公司短期借款同比下降了74.18%。
金融机构进行更密切的合作。公司很好的银行信用
2009 年，公司EBITDA 为95.67 亿元，较2008
和相对丰富的融资渠道，为公司后续发展提供了有
；
年大幅提升了29.11% EBIT 率为 19.36%，较2008
力的资金支撑。年上升了 1.54 个百分点。公司的资金获取能力增
总体看，2009 年房地产市场的迅速回暖使得公强。
司的整体财务状况得到了明显的改善，财务实力得
图9：2007~2009 年公司EBITDA 变化及其构成
120 亿元 到提升。
100
80 担保实力
60 本次债券 30 亿元部分由中国建设银行股份有
40
限公司（以下简称“建设银行”）提供无条件不可
20
0 撤销连带责任保证担保。
2007 2008 2009 2009 年，得益于稳健的金融改革、创新和良好
利润总额 折旧 摊销 利息支出
的宏观经济环境及审慎的监管政策，各类银行的独资料来源：上市公司定期报告
立财务 仍保持 ， 况 良
2009 年公司的盈利能力增强，债务规模减小， 实力 稳定 信用状 保持 好。
第二 商 ， 年
使得公司的各项偿债指标明显改善。2009 年 作为中国 大的 业银行 2009 ，建设银
行实现净利润 1,06 亿元， 长 %
EBITDA 利息倍数升至4.44；总债务/EBITDA 比值 8.36 增 15.32 。平均资
减小。 产回报率和加权平均净资产收益率分别为 1.24%和
2 大 业 位 列
0.87%，在国际 型商 银行中 于前 。
表 14：2007~2009 年公司长期偿债能力指标
2007 2008 2009 虽然受2008 年底中国人民银行连续降息影响，
总债务(亿元) 249.77 328.10 319.55 利息净收入较上年减少 130.35 亿元；但通过加大产
长期债务(亿元) 163.62 149.42 232.97
品创新、市场拓展及优化投资交易策略，非利息收
EBITDA 利息倍数(X) 6.06 3.01 4.44
入实现29.85%的快速增长，其中手续费及佣金净收
EBIT 率(%) 23.04 17.82 19.36
经营活动净现金流/总债务 -0.42 -0.001 0.29 入增长25.00%，最终克服了经济低谷运行的不利影
总资本化比率(%) 42.41 45.81 41.31 响，保持营业收入与上年基本持平。
长期债务/EBITDA(X) 1.97 2.02 2.43 截至2009 年末，建设银行资产总额为96,233.55
总债务/EBITDA(X) 3.01 4.43 3.34 亿元，较上年末增长27.37%；客户贷款和垫款总额资料来源：上市公司定期报告
为48,197.73 亿元，较上年末增长 27.04%，主要投
长期借款到期分布方面，公司的长期借款到期
放于基础设施行业、高信用等级客户、优质小企业主要集中在 2011 年和 2012 年，其中 2011 年到期
客户及个人住房贷款。负债总额为90,643.35 亿元，金额为 88.90 亿元，约占长期借款的 50%。公司面临一定的集中偿付压力。
10 万科企业股份有限公司公司债券2010年跟踪评级报告
较上年末增长27.88%；得益于客户基础的拓展和巩固，客户存款增长25.49%至 80,013.23 亿元。
截至 2009 年末，建设银行不良贷款率为
1.50%，较上年末下降0.71 个百分点，在业务快速发展的同时保持资产质量良好。同时建设银行依照审慎原则计提各项减值准备，拨备覆盖率较上年末提升 44.19 个百分点至 175.77%，综合抗风险能力进一步增强。资本充足率为 11.70%，符合管理目标要求。
考虑到中央政府的控股地位在一定时期内不会发生改变的承诺以及建设银行在国家金融体系中的重要地位，中诚信评估认为，政府潜在支持因素的存在仍将使建设银行维持极强的综合财务实力，能够为本次 30 亿元债券的偿还提供强有力的保障。结 论
综上所述，中诚信评估维持公 主体 AA+
司 评级 ，
有担保债券信用 无担 债券 等
等级为AAA， 保 信用 级AA+ ，同时将评级展望由稳定调为正面。
11 万科企业股份有限公司公司债券2010年跟踪评级报告
附一：万科企业股份有限公司股权结构图（截止2009 年12 月31 日）
国务院国有资产管理委员会
100%
中国华润总公司
99.98%
华润股份有限公司
14.73%
万科企业股份有限公司
12 万科企业股份有限公司公司债券2010年跟踪评级报告
附二：万科企业股份有限公司主要财务数据及指标
财务数据(单位：万元) 2007 2008 2009
货币资金 1,704,650.46 1,997,828.59 2,300,192.38
应收账款净额 86,488.30 92,277.48 71,319.19
存货净额 6,647,287.69 8,589,869.65 9,008,529.43
流动资产 9,543,251.92 11,345,637.32 13,032,327.94
长期投资 292,745.33 265,314.32 372,901.25
固定资产合计 112,356.64 165,231.46 217,732.84
总资产 10,009,446.79 11,923,657.97 13,760,855.48
短期债务 861,448.40 1,786,803.78 865,867.05
长期债务 1,636,207.98 1,494,213.61 2,329,653.41
总债务（短期债务＋长期债务） 2,497,656.39 3,281,017.39 3,195,520.46
总负债 6,617,494.49 8,041,803.02 9,220,004.24
所有者权益（含少数股东权益） 3,391,952.30 3,881,854.95 4,540,851.25
营业总收入 3,552,661.13 4,099,177.92 4,888,101.31
三费前利润 1,080,349.93 1,145,263.18 1,076,371.51
投资收益 20,803.07 20,941.14 92,407.68
净利润 531,750.08 463,986.92 643,000.75
息税折旧摊销前盈余EBITDA 829,454.07 741,022.06 956,748.03
经营活动产生现金净流量 -1,043,771.58 -3,415.18 925,335.13
403.52 -284,413.74 -419,066 06
投资活动产生现金净流量 -460,

meng-h

港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司公告：万科Ａ(000002)公司债券2010年跟踪评级报告
              万科企业股份有限公司公司债券2010 年跟踪评级报告
                                                            基本观点
    发行主体  万科企业股份有限公司
                                                                 2009 年，中国房地产市场实现了快速的触底反
    担保主体  中国建设银行股份有限公司
    发行规模  无担保人民币29 亿元                           弹，部分城市住宅和土地市场出现了非理性的上
                 有担保人民币30 亿元                        涨。在此背景下，作为中国房地产行业龙头的万科
    存续期限      2008/09/05—2013/09/05
                                                            企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）
  上次评级时间 2009/03/20
                                     +                      在获得良好的经营业绩、财务状况普遍改善的同时
                 无担保债项级别  AA
  上次评级结果 有担保债项级别  AAA                          仍保持了积极稳健的运营风格，新增土地储备的
                 主体级别    AA+       评级展望   稳定
                                     +                      90%分布在价格相对理性的二三线城市，土地储备
                 无担保债项级别  AA
  跟踪评级结果 有担保债项级别  AAA                          成本合理、规模适度，项目布局更趋平衡。虽然中
                 主体级别    AA+       评级展望   正面
                                                             国房地产行业易受调控政策影响出现波动风险，但
                                                            我们认为公司理性的发展理念、稳健的运营风格和
概况数据
                                                            不断创新的产品已成为公司独特的竞争优势，有利
       万科企业              2007       2008      2009
   所有者权益（亿元）       339.20     388.19      454.09   于其在行业出现波动的情况下保持稳定的运营和
   总资产（亿元）           1,000.9   1,192.3     1,376.09  盈利。同时，目前行业整合速度加快也有利于公司
                                4          7
   总债务（亿元）           249.77     328.10      319.55
                                                            借机进一步扩大规模，提升市场占有率。
   营业总收入（亿元）       355.27     409.92      488.81
   营业毛利率（%）           41.99      39.00       29.39         综上，中诚信评估维持本次公司有担保债券信
   EBITDA   （亿元）         82.95      74.10       95.67   用等级AAA，无担保债券信用等级AA+ ，维持公司
   所有者权益收益率（%）     15.68      11.95       14.16   主体信用等级AA+ ，同时将评级展望由稳定调为正
   资产负债率（%）           66.11      67.44       67.00
   总债务/EBITDA   （X ）     3.01       4.43        3.34   面。中国建设银行股份有限公司为此次债券中的30
   EBITDA 利息倍数（X ）      6.06       3.01        4.44   亿元提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
     中国建设银行            2007       2008       2009
   资产总额（亿元）        65,981.7   75,554.5   96,233.5       正 面
   净利润（亿元）            691.42    926.42    1,068.36
                                                                平均资本回报率（%）        18.35     20.81      20.80
   平均资产回报率（%）         1.15      1.31       1.24          化进程加快、居民自住及投资需求增长等因素
   不良贷款率（%）             2.60      2.21       1.50          的推动下，中国房地产行业增长趋势仍将在较
   资本充足率（%）            12.58     12.16      11.70          长时期得以维持；土地成本波动、金融财税政
                                                                  策调整短期内虽可能对市场预期和行业盈利
                                                                  水平产生影响，但同时也相应地提高了行业进
                                                                  入门槛和持续经营的难度，这将为综合实力
分析 师
                                                                  强、品牌影响力大的大型房地产企业提供市场
        王 娟 jwang@ccxr.com.cn                                   整合机会，优势房地产企业的综合竞争力将得
                                                                  到加强。
         邵津宏 jhshao@ccxr.com.cn
                                                                      Tel ：(010)66427788        (021)51019090                 1,376.09 亿元，仍居中国A 股房地产上市公司
         Fax ：(010)66420866         (021)51019030                第一，超第二名 477.78  亿元。2009  年公司销
                                                                  售额首次突破 600 亿，达到 634.2 亿元，行业
         2010 年4 月14  日
                                                       排名第一，已售未结转金额占2009 年结算金
本报告表述了中诚信评估对本期债券的评级观点.仅供参考.并非建议投资者买卖或持有本债券。
报告中引用的资料主要由企业提供。中诚信评估不保证引用信息的准确性及完整性。
额的 73.78%，将为 2010 年公司业绩增长提供
保障。
备能够满足三年左右的开发需求，规模适度且
土地成本比较合理。同时，随着向二三线城市
转移战略的实施，公司土地储备在珠三角、长
三角、环渤海三大区域和各布局城市间分布更
趋平衡，能够有效避免单一区域过热带来的市
场风险。
绿色环保概念研发和应用，规模效应的充分利
用，养老住宅、度假物业等新兴住宅领域的关
注，始终坚持的中小户型、首次置业客户定位
和对土地成本的控制。这些因素都将成为公司
应对未来市场竞争、抵御市场波动的独特优势。
有效的改善了公司各项财务指标，财务杠杆降
低，债务结构改善；盈利水平和偿债能力提升，
净利润同比大幅提升38.58%；流动性充裕，截
至2009 年末，公司拥有货币资金230.02 亿元，
有利于公司应对未来行业不确定性。
关 注
性，加之房地产行业的关联产业众多，容易成
为宏观调控的着力点，因此需注意短期内政策
波动对房地产市场的影响。
2009 年在快速回暖的行情下部分地产企业的销
售业绩增幅很大，公司销售收入在全国的市场
占有率较2008 年下降0.68 个百分点至 1.66%。
是在2008 年降价销售的项目，同时结算项目中
包含上海、广州等地利润率较低的保障房项目，
因此公司营业毛利率降至 2004 年以来的最低
点29.39%，同比上年下降了9.61 个百分点。
2 万科企业股份有限公司公司债券2010年跟踪评级报告
图2：2001~2009 年全国房地产开发投资情况
行业关注 4.00 35%
万亿元
3.50 30%
2009年刺激政策释放刚性及投资需求，房地 3.00
25%
产市场供需失衡推涨房价，未来供应提速将 2.50 20%
2.00
一定程度缓解供不应求的局面 15%
1.50
10%
2009 年，在积极的财政政策、宽松的信贷政策 1.00
0.50 5%及行业优惠政策的共同推动下，中国房地产市场快
0.00 0%
速回暖，商品房销售价格、成交量和土地价格均实 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
现了全面上涨并创历史新高。2010 年2 月，国房景 房地产开发投资完成额 住宅开发投资完成额
房地产开发投资完成额累计同比 住宅开发投资完成额累计同比气指数升至 105.47，已经回复到2008 年初的水平。
数据来源：Wind 资讯，中诚信评估整理价格方面，国家统计局公布2010 年2 月全国70 个
从具体开发运营情况看，土地供应的速度落后大中城市房屋销售价格指数同比上涨 10.70%，同时
于消耗的速度导致了房屋供应短缺。根据国家统计
2009 年商品房销售均价同比增长 21.09%，增幅大
局的统计，2004~2009 年间，全国商品房销售面积于 2007 年 14.86%的增长水平。我们认为供需失衡
增长了 145.12%，新开工面积增长了90.99%，而土是房价上涨的直接原因。
地购置面积反而下降了20.20%。相对于开发规模，
图1：2008 年 6 月以来部分国房景气指数
开发商持有的土地存量资源不断减少。
115 图3：2004~2009 年全国土地购置面积和
110
105 房屋开发、销售面积比较
100
95 14.00 亿平方米
90 12.00
85
10.00
6 8 0 2 3 5 7 9 1 2
0 0 1 1 0 0 0 0 1 .
. . . . . 9. 9. . . 0 8.00
8 8 8 8 9 0 9 9 1
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 2
2 2 2 2 2 2 2 2 2
6.00
国房景气指数 房地产开发投资分类指数
商品房销售价格分类指数 土地开发面积分类指数 4.00
2.00
数据来源：Wind 资讯，中诚信评估整理
0.00
需求方面，2009 年全国商品房销售面积达到
2004 2005 2006 2007 2008 2009
9.37 亿平方米，同比增长42.10%，商品房销售额达 本年购置土地面积 房屋新开工面积 商品房销售面积
数据来源：Wind 资讯，中诚信评估整理到 4.40 万亿元，同比增长 75.50%，绝对值和增速
此外，近三年房地产行业的大幅波动加深了需均创历史新高。宽松的信贷环境、优惠的购房政策
求与供应之间的缺口。新开工方面，2008 年下半年和对房价持续上涨的预期使得房地产市场的投资
至 2009 年初市场的深幅调整使开发商纷纷调低了需求旺盛。
新开工面积，这直接导致 2009 年出现新房供应较
供应方面，从全国房地产市场的供应情况看，
往年不足的情况。2009 年反映市场中期供求水平的
2009 年全国房地产开发投资增速从一季度开始稳
商品房新开工面积/销售面积为 1.23，是2006 年以步回升，但全年增速仍处于近9 年来的最低点，全
来最低水平，导致可售面积大幅下降。年房地产开发投资完成额为3.62 万亿元，增速仅为
16.10%，远低于近9 年来23.76%的平均水平。
3 万科企业股份有限公司公司债券2010年跟踪评级报告
图4：2007~2009 年房屋单月新开工面积比较 房地产企业流动性改善，抵御风险能力有所
万平方米
20000 提升
18000
16000 在行业快速回暖的背景下，房地产企业流动性
14000 得到改善。
12000
10000 2009 年房地产行业呈现出较为明显的去库存
8000
6000 特征，房企消化存货的压力减小。一方面，2009 年
4000 商品房销售大幅增长，竣销比达到近年来最低水
2000
0 房地产开发投资增速达到历史低位，
平；另一方面，
月 月 月 月 月 月 月 月 月 月
3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 而且待开发土地面积大幅下降，
1 1 1 2009 年末全国待开
2007 2008 2009
发土地面积为 32,560.66 万平方米，为近四年来最数据来源：Wind 资讯，中诚信评估整理
低值，且较上年同期大幅下降32.40%。总体看，房
其他供需指标方面，2009 年，商品房市场竣工
地产市场存货的消化速度快于增速，2010 年房地产面积/销售面积降为 0.75，低于2007 年水平；反映
企业面临的消化库存压力明显减小。市场短期供求水平的商品房施工面积/销售面积由
2008 年的4.42 降为3.41。 图5：2007~2009年全国待开发土地面积情况
表 1：2005~2009 年全国商品房供需相关指标 50000 40%
万平方米 30%
竣工面积/ 施工面积/ 新开工面积/ 40000
20%
销售面积 销售面积 销售面积 30000 10%
2005 0.87 2.95 1.20 0%
20000 -10%
2006 0.87 3.20 1.29
10000 -20%
2007 0.76 3.10 1.24 -30%
0 -40%
2008 0.94 4.42 1.57
2 5 8 1 2 5 8 1 2 5 8 1
2009 0.75 3.41 1.23 / / / 1 / / / 1 / / / 1
7 7 7 / 8 8 8 / 9 9 9 /
0 0 0 7 0 0 0 8 0 0 0 9
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2 2 2 0 2 2 2 0 2 2 2 0
数据来源：Wind 资讯，中诚信评估整理 2 2 2
待开发土地面积累计值 待开发土地面积累计同比
总体看，2009 年房地产市场高涨的投资性需求
和减少的新房供应，导致了房地产市场供求差距 资料来源：Wind资讯，中诚信评估研究
同时，2009 年销售回款的大幅增加使房地产企
在经历2008 年的短暂缓和后又再次拉大，直接推
业的资金充足性和流动性得到了较大的改善。从房
动了房价的持续上涨。我们预计，受供需失衡影
地产行业 50 家上市公司业绩表现来看，2009 年预
响2010 年上半年房价还将在高位徘徊。
收账款合计和货币资金合计较上年分别大幅增长
同时，我们注意到，市场的快速回暖刺激了房
105.38%和 97.60%；经营活动净现金流由负转正，地产投资和新开工的增长，市场供应将提速。投资
合计现金流入较上年增加 517.01 亿元；良好的经营方面，2009 年投资增速逐月显著回升并将在 2010
业绩也降低了付息债务的相对规模，总资本化率较年得以延续；新开工方面，基于市场需求和良好预
上年下降了2.15 个百分点。期，2009 年6 月份以来市场新开工面积和各房地产
表 2：2007~2009 年行业部分指标比较企业 2010 年计划新开工面积均大幅增长，这部分
单位：亿元
将在2010 年下半年开始陆续上市(见图3)。另外， 总资本 经营活动
货币资金 预收账款
2010 年以来国土部门加大打击囤地、炒地行为，加 化率 净现金流
2007 582.49 46.00% -244.49 771.98
强闲置土地的清查工作，这一措施也将促使房地产 2008 595.95 50.52% -272.49 682.94
企业加快开工和项目运转。未来市场上新房供应的 2009 1,177.60 48.37% 244.52 1,402.61
增多将有利于缓解供求紧张局面。 注：上述行业资料来源于2009 年报已公布的申万分类的50家房地
产上市公司合计数
资料来源：Wind资讯，中诚信评估研究
总体来看，房地产开发企业目前较为充裕的资
金和较低的库存消化压力一定程度提升了其抗风
4 万科企业股份有限公司公司债券2010 年跟踪评级报告
险能力。 年的普通住房对外销售的，按照其销
售收入减去购买房屋的价款后的差额
行业政策面由“扶持”转为抑制房价过快上 征收营业税；个人将购买超过5 年（含
涨，融资环境趋紧，行业整合加速 5 年）的普通住房对外销售的，免征营
业税。
房地产行业具有明显的政策导向性，随着政策 国务院办公 “国十一条”一、增加保障性住房和
和市场的相互作用，房地产调控政策将更加复杂多 厅《关于促 普通商品住房有效供给；二、合理引
进房地产市 导住房消费抑制投资投机性购房需
变。2008 年房地产市场深度调整，政府随之出台了 2010.1
场平稳健康 求；三、加强风险防范和市场监管；
一系列鼓励政策，加之较为宽松的信贷环境，2009 发展的通 四、加快推进保障性安居工程建设；
年房地产市场迎来了强劲反弹。被压抑的刚性及投 知》 五、落实地方各级人民政府责任。
银监会下发
资需求得到释放，房地产市场成交量和成交价格均 《关于加强要求信托公司发放贷款的房地产开发
项目必须满足“ 四证”齐全、开发商或
创历史新高，同时 2009 年下半年部分热点城市土 信托公司房
其控股股东具备二级资质、项目资本
地成交价格屡创历史新高，地王现象引起关注。在 2010.2 地产信托业 金比例达到国家最低要求等条件。信
务监管有关
通货膨胀及房价迅速高企的压力下，政府于 2009 问题的通 托公司不得以信托资金发放土地储备
贷款。
年末调整政策导向，取消了已到期的购房税费优惠 知》
确保保障性住房、棚户改造和自住性政策，强化行业政策的执行和监督力度，打击投机
中小套型商品房建房用地，确保上述
投资性需求，力争使市场回归理性，平稳健康发展。 用地不低于住房建设用地供应总量的
70%。土地出让最低价不得低于出让地
表 3：2009 年以来房地产行业相关政策一览 国土资源部
块所在地级别基准地价的 70%，竞买
时间 政策 主要内容 《关于加强
保证金不得低于出让最低价的 20%。
只要2008 年 10 月27 日前执行基准利 房地产用地
四大行关于 2010.3 土地出让成交后，必须在 10 个工作日
率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优 供应和监管
2009.1 存量房贷利 内签订出让合同，合同签订后 1 个月
质客户，原则上都可以申请七折优惠 有关问题的
率优惠措施 内必须缴纳出让价款 50%的首付款，
利率。 通知》
余款要按合同约定及时缴纳，最迟付
《国务院关
款时间不得超过一年。从2010 年4 月
于调整固定 保障性住房和普通商品住房项目的最
1 日起，市、县国土资源管理部门要建
2009.5 资产投资项 低资本金比例为 20%，其他房地产开
立房地产用地开竣工申报制度。
目资本金比 发项目的最低资本金比例为30%。
资料来源：中诚信评估整理
例的通知》
一、加强房地产行业形势研判；二、 另外，从上述房地产政策和 2010 年初以来国
银监会下发
《关于进一严格贷前检查和按揭贷款发放标准； 家对货币政策、信贷政策的调整来看，2010 年房地
三、进一步完善按揭贷款风险防控制
2009.6 步加强按揭 产企业通过银行、信托、资本市场（股权融资）等
度；四、进一步加强按揭贷款风险状
贷款风险管
况动态防控；五、加大监督力度和对 渠道融资整体有所收紧。
理的通知》
违法违规行为的查处力度。 同时我们注意到，政策调控、紧缩的银行信贷
证监会有关部门在房地产企业融资审
2009.9 房企融资增 核之前设了一道程序，即征求国土部、 和日益高企的土地价格压缩了行业内中小企业的
槛
住建部等主管部门的意见。 生存空间，行业整合将提速，行业集中度将逐步提
☆ 一、要增加普通商品住房的有效供给；
高，行 重心将倾向于资 实力及品牌影响
国务院要求 业竞争的 本
二、是继续支持居民自住和改善型住
遏制部分城 力。资本实力较强且具有品牌影 力的大中型房地
2009.12 房消费，抑制投资投机性购房；三、 响
市房价过快
上涨势头 要加强市场监管；四、要继续大规模 产企业和具有独特优势的房地产公司能够在整合
推进保障性安居工程建设。
中占据优势和主动地位，通过兼 收购等方式逐步
并
明确开发商“分期缴纳全部土地出让
《进一步加
价款期限原则上不得超过一年，特殊 扩大市场份额，综合实力将得到进一步提升。
强土地出让
2009.12 项目可以约定在两年内全部缴清,首次 综上，中诚信评估认为，房 产行业的波动特
收支管理的 地
缴款比例不得低于全部土地出让款的
通知》 征与政策导向高度相关。短期内 控政策对行业影
50%”。 调
自2010 年 1 月 1 日起，个人将购买不 响主要体现在引导市场预期，压制非理性市场行为
二手房交易 足 5 年的非普通住房对外销售的，全
2009.12 上。中长期来看，中国持续的城市化进程、居民财
营业税调整 额征收营业税；个人将购买超过 5 年
（含5 年）的非普通住房或者不足 5 富的快速增长、国民经济支柱产业的地位等都有利
5 万科企业股份有限公司公司债券2010 年跟踪评级报告
于房地产行业长期向好。而行业整合加速更有利于 3~4 个月。此举将在一定程度上影响公司2010 年项
规模大、资金实力雄厚、品牌影响力强的大中型地 目结算规模，但由于 2009 年预售项目盈利水平较
产企业。 高，预计竣工面积减少对公司业绩影响不明显。
表 5： 2007~2010 年公司开竣工情况
业务运营 单位：万平方米
公司业务包括房地产、物业管理和其他业务。 2007 2008 2009 2010 计划
2009 年公司房地产业务实现营业收入483.16 亿元， 新开工面积 776.7 523.3 560.9 855
同比增长19.33%，占营业总收入的比重为98.84%， 竣工面积 445.3 529.4 536.4 504
占比较稳定。 资料来源：上市公司定期报告
2009 年，珠三角、长三角、环渤海三大区域贡 从结算情况看，2009 年公司结算面积和结算金
献更趋均衡稳定，同时随着成都项目进入收获期， 额较上年分别增长 34.07%和 19.34%，增速较2008
中西部区域的收入和利润贡献明显提升，净利润占 年分别提升 19.41 和4.25 个百分点。面积增速明显
比由2008 年的 1.15%大幅升至2009 年的 11.01%。 快于金额增速，主要是由于 2009 年结算项目多在
而来自深圳、广州、上海、北京一线城市的收入占 2008 年进行了降价促销，其中还包括了部分保障房
比为34.07%，较上年下降 10.85 个百分点。总体看， 项目。
公司的房地产项目营收贡献呈现分散化趋势，有利 从项目的已售未结转情况看，2009 年公司已售
于维持营收的稳定。 未结转项目金额356.5 亿元，占2009 年结算金额的
73.78%，为公司 2010 年实现良好的经营业绩提供
表 4：2008~2009 年公司营业收入和净利润贡献区域分布
珠江三 长江三 中西部 了有力保障。同时，已售未结转项目单价10,378 元
环渤海
角洲 角洲 地区 /平方米，较2009 年结算价格高出29.99%，单价的
营业收入 2008 37.62 31.63 23.89 6.86 上升将有助于提升公司2010 年的毛利率水平。
占比(%) 2009 34.01 31.30 24.89 9.8
从销售情况看，2009 年房地产市场的 V 型反
净利润占 2008 52.48 24.57 21.80 1.15
比(%) 2009 32.46 34.19 22.34 11.01 弹和价量齐升使得公司销售情况大幅好转，销售金
结算面积 2008 30.94 29.54 27.55 11.97 额首次突破600 亿。2009 年公司实现销售面积663.6
占比(%) 2009 31.46 29.24 27.78 11.52 万平方米，销售金额 634.2 亿元，较2008 年分别上注:表格中的营业收入和净利润贡献均指房地产开发和销售领域，不 涨了 19.14%和 32.48%，较行情很好的2007 年也分含物业管理的收入和利润。
资料来源：上市公司定期报告 别上涨了 8.13%和 21.12% 。同时，我们注意到在
2009 年市场快速回暖的背景下， 分地产企业的销
部项目开发及运营
售业绩增幅很大，而公司稳步的 长使得其全国市
增
从开竣工情况看，2009 年公司实际的开竣工面
场占有率较2008 年减少0.68 个百分点至 1.66%。积均高于2008 年，但均低于年中或年初的计划数。
2010 年一季度，公司累计销售面积 124.2 万平并且，新开工面积与2007 年的水平仍有较大差距，
方米，较上年下降了 18.56%，销售金额 150.9 亿元，竣工面积较上年微涨 1.32%。总体看，尽管 2009
较上年增长了 23.49%，主要由于2009 年一季度行年市场快速反弹，但公司运营依然比较谨慎
业尚未走出调整期，市场价格处于阶段性低点，而
2010 年，公司基于对市场走 的信心和前两年
势
2010 年一季度可售资源存量处于历史性低位，销售较低的新开工水平，计划新开工面积提至 855 万平
面积同比下降、均价同比上升体 了市场的波动特
现方米，较 2009 年实际新开工增长 52.43%。而计划
征。我们认为，2010 年的销售情况主要取决于行业竣工面积较 2009 年实际竣工面 仍小幅下降，这
积
走向。是由于公司近年来新开工项目中装修房比例持续上升，在基本实现全装修、装修 比例趋于稳定之
房前，整体竣工时点相对开工时点、销售时点将延后
6 万科企业股份有限公司公司债券2010 年跟踪评级报告
表 6：2007~2009 年公司业务运营情况 从土地储备来看，随着新房销售的快速回暖，
单位：亿元、万平方米
指标 2007 2008 2009 同比变化 2009 年公司新增土地储备 1,332 万平方米，按万科
结算面积 393.7 451.4 605.2 34.07% 权益计为 1,036 万平方米，较上年增长 122.80%。
结算金额 351.8 404.9 483.2 19.34% 截至 2009 年末，公司总土地储备（规划中项目建
销售面积 613.7 557.0 663.6 19.14% 筑面积）为 3,063 万平方米，按公司权益计为2,436
销售金额 523.6 478.7 634.2 32.48%
万平方米，较上年增长 35.86%。以2010 年计划新
已售未结转面积 290.9 346.4 343.5 -0.84%
已售未结转金额 238.1 273.4 356.5 30.40% 开工面积来看，公司目前的土地储备水平能够满足
资料来源：上市公司定期报告 未来2-3 年的开发需求，土地储备规模适度。
从项目开发来看，2009 年，公司持续推进装修 从现有土地储备的区域分布来看，公司 2009
房战略，装修房占公司新开工面积的比例由 2008 年新进入三亚、烟台等城市，目前项目分布在 30
年的 60%提高到 79.5%。装修房虽然工期较毛坯房 多个城市中。截至 2009 年底，上年占比最大的长
长，但其符合客户需求和公司利益，且公司在该领 三角地区比重下降 11.76 个百分点，而珠三角和环
域的领先优势将成为其未来市场竞争的重要优势 渤海地区占比相应提升，公司土地储备在三大区域
之一。2010 年公司计划新开工公寓项目基本实现 分布比较均衡。从城市分布来看，公司在深圳、上
100%全装修。 海、广州、北京、天津核心城市的土地储备规模总
同时，在项目开发类型上，公司将逐步培养商 计为 778.33 万平方米，占总储备的 25.41%，较上
业地产开发能力，以适应目前出让地块均配套部分 年下降了7.47 个百分点，城市分布更加平衡。
商业项目的趋势。同时根据对需求和人口结构变化 图6：截至2009 年底公司土地储备区域分布的判断，公司开始关注健康养老住宅和度假物业等
11.65%
新兴的住宅领域。新物业类型的进入和开发能够拓 32.18%宽公司盈利渠道，有利于提升公司的盈利能力。土地储备
2009 年中国房地产市场土地成交价格上涨，尤
其是一线城市涨幅较大，产生了部分地王项目，而 29.63% 26.54%
珠江三角洲 长江三角洲 环渤海 中西部区域大部分二、三线城市地价和房价相对理性。在这样
资料来源：上市公司定期报告的市场环境下，2009 年公司坚持谨慎的拿地原则，
在土地成本方面，2009 年全国主要城市土地出在新增的44 块土地中仅有 8 块土地位于一线城市，
让价格均出现大幅上涨，尽管公司坚持谨慎的拿地位于二三线城市的新增项目达 90%，其中，在重庆、
原则，主要在价格涨幅相对较小的二三线城市拿沈阳、长春、佛山、长沙、厦门等城市新增项目占
地，但其平均拿地成本仍较上年有所上升。2009 年总新增项目的比重均在 7%以上，向二三线城市转
新增土地万科权益价款 248.2 亿元，土地平均成本移战略日趋显著。
为2,401 元/平方米，较上年的2,003 元/平方米增长
表 7：2007~2009 年公司土地储备和新增项目情况
单位：万平方米 19.87%。总体看，土地成本涨幅不大，对未来的利
指标 2007 2008 2009 润率影响较小。
按权益计新增土地储备 934 465 1,036
另外，我们注意到，公司积 推进装修房和绿
极
土地储备 2,163 2,281 3,063
色建筑研发推广，发挥规模优势 大集约化采购规
按权益计土地储备 1,821 1,793 2,436 扩
土地储备/下年新开工面积（X ） 4.13 4.07 3.58 模以及对养老住宅的关注，这些 业领先做法不仅
行
新增项目（个） 54 28 44
体现了公司对房地产市场当前和未来趋势的较好注：在“土地储备/下年新开工面积”指标中的“下年的新开工面积”，
2007、2008 年使用的是当年实际完成开工面积，2009 年使用的是 把握，更有利于公司在未来市场中占据有利竞争地
下年的计划新开工面积。 位。资料来源：上市公司定期报告
7 万科企业股份有限公司公司债券2010 年跟踪评级报告
总体来看，在2009 年市场迅速回暖的背景下， 表 8：2009 年部分上市地产公司资本结构指标
扣除预收账
公司项目运营情况大幅好转，虽然房地产行业受政 公司 资产负 总资本 款的资产负 短期债务/
债率 化比率 长期债务
策影响较大，周期性强，但公司稳健的经营策略， 债率
万科A 67.00% 41.31% 57.11% 0.37
日趋合理的开发区域布局，适度的土地储备和较为
保利地产 69.99% 51.40% 55.06% 0.16
合理的土地成本，有利于平滑行业周期性波动对其 金地集团 69.65% 50.74% 60.96% 0.23
经营造成的影响，降低了经营风险。 泛海建设 60.70% 50.80% 60.64% 0.08
新湖中宝 69.52% 54.54% 64.20% 1.12
财务分析 中华企业 69.59% 61.41% 66.26% 0.62
中粮地产 51.36% 42.24% 49.66% 1.44
下列财务分析基于万科提供的经毕马威华振
苏州高新 74.79% 63.96% 69.53% 1.21
会计师事务所出具的标准无保留意见的 2007 ～ 注：实际资产负债率为扣除预收账款的资产负债率
2009 年审计报告。 资料来源：Wind 资讯，中诚信评估整理
从债务期限结构来看，公司通过对债务期限结资本结构
构的调整，使得 2009 年末债务结构得到了很大改
截至 2009 年末公司总资产为 1,376.09 亿元， 善，短期债务/长期债务为0.37， 期债务占比增大
长同比增长 15.41%。2009 年公司的杠杆比率稳中有
有利于公司项目稳定运营，降低流动性风险。降，资产负债率和总资本化率分别为 67.00%和
图8：2007~2009 公司债务结构示意图
41.31%，较上年分别下降 0.44 和 4.50 个百分点， 250 亿元 1.4
总资本化率下降主要是由于公司销售好转现金获 200 1.2
1.0
取能力增强，付息债务规模没有 着项目运营规模 150
随 0.8
的扩大而同比增长。扣除预收账 后的实际资产负 100 0.6
款
0.4
50
债率为 57.11%，较上年下降了 2.15 个百分点。公 0.2
0 0.0
司杠杆比率处于同行业较好水平。 2007 2008 2009
2009 年 9 月，公司股东大会通过公开增发 A 短期债务 长期债务 长短期债务比
股股票议案，计划募集资金净额 112 亿元，其中92 资料来源：上市公司定期报告
总体看，在公司项目运营和销售回款大幅好转亿元拟投向 14 个住宅项目，20 亿元用于补充公司
的情况下，公司资本结构明显改善。作为政策导向流动资金。若该增发能够在 2010 年实现，则公司
性和周期性很强的行业，公司资 结构的持续改善
本的资本金将得到进一步充实，财务弹性增大，但在
取决于公司对市场趋势的及时把握和灵活应对。行业调控政策频繁出台的情况下，增发能否如期实
现存在一定的不确定性。 流动性
司
图7：2007~2009 公司资本结构示意图 2009 年得益于市场回暖，公 产品销量提升且
1,000 亿元 80% 回款及时，流动性随之得到显著改善。
800 60% 截至 2009 年末，公司流动资产占比高达
600 40% 94.71%，流动资产的主要构成部分存货余额、货币
400
200 20% 资金和预付款项分别占流动资产的 69.12% 、
0 0% 17.65%、6.70%。存货占比较上年下降了6.59 个百
2007 2008 2009
分点，相较资产的增速存货水平更趋合理。
长期债务 短期债务
所有者权益 资产负债率 截至 2008 年末公司存货余额 900.85 亿元，较
长期资本化比率 总资本化比率
上年仅小幅上涨了 4.87%。从存货结构来看，已完资料来源：上市公司定期报告
工开发产品为53.12 亿元，较上年下降了32.68%，
占存货的比重也降低了3.29 个百分点。总体看，公
司现房销售压力较小，后续开发的资本需求较大。
8 万科企业股份有限公司公司债券2010 年跟踪评级报告
表 9：2009 年公司存货明细 表 12：2007~2009 年公司部分流动性指标
单位：亿元 2007 2008 2009
跌价准备
项目 金额 占比 占比 经营净现金流/短期债务 -1.21 -0.002 1.07
余额
已完工开发产品 53.12 5.90% 0.08 1.28% 货币资金/短期债务 1.98 1.12 2.66
在建开发产品 414.54 46.02% 2.49 39.84% 资料来源：上市公司定期报告，中诚信评估整理
拟开发产品 432.59 48.02% 3.68 58.88% 总的来说，2009 年基于良好的销售情况和相对
原材料 0.60 0.06% 0 0.00%
合计 900.85 100% 6.25 100% 谨慎的购地策略，公司存货结构得以改善，并使资
资料来源：上市公司定期报告 金流动性增强。同时我们注意到，2010 年初以来房
2009 年公司存货周转率为0.39，总资产周转率 地产调控政策频繁出台，对地产公司融资收紧，这
为 0.38，较 2008 年有所回升，在同行业中也处于 将给公司后续流动性持续改善带来一定不确定性。较优水平。
盈利能力
表 10：2007~2009 年公司存货分析 公司 2009 年项目结算稳定增长，实现营业收
2007 2008 2009
入 488.81 亿元，同比增长 19.25%，增速较上年提
存货余额（亿元） 664.73 858.99 900.85
升3.86 个百分点。但同期，由于结算项目大部分是
存货余额同比增长 94.55% 29.22% 4.87%
存货/流动资产 69.65% 75.71% 69.12% 2008 年降价销售项目，且结算项目中包含上海、广
存货周转率 0.41 0.33 0.39 州等地利润率较低的保障房项目，因此 2009 年公
总资产周转率 0.47 0.37 0.38 司营业成本 345.15 亿元，同比增长 38.03%，增速
资料来源：上市公司定期报告，中诚信评估整理 远高于营业收入。由此，公司 2009 年营业毛利率
表 11：2009 年部分上市公司运营指标 降至2004 年以来的最低点29.39%，同比下降了9.61
单位：亿元
存货周 总资产 经营性净 个百分点。考虑到 2009 年房价快速上涨且公司扩
货币资金
转率 周转率 现金流 大了集中采购范围、比例有效节约了成本，加之公
万科A 0.39 0.38 230.02 92.53
司拥有大量已售未结转项目，预计其 2010 年的营
保利地产 0.29 0.32 152.28 -11.45
业毛利率将较2009 年有较大幅度提升。
金地集团 0.22 0.27 96.39 -28.63
泛海建设 0.08 0.11 45.89 -15.36 从期间费用来看，2009 年公司实现了费用管理
新湖中宝 0.49 0.36 56.14 25.19 目标。三费绝对值及占销售收入的比重均实现了同
中华企业 0.33 0.35 34.00 0.37 比下降，尤其是受品牌推广费用大幅下降的影响，
中粮地产 0.23 0.18 13.34 0.79 销售费用同比降幅达 18.60%，公司费用控制能力增
苏州高新 0.33 0.27 25.22 11.00
强。资料来源：Wind 资讯，中诚信评估整理
表 13：2007~2009 年公司三费分析
2009 年公司经营性现金流明显改善，经营性现
单位：亿元
金流净额为92.53 亿元，为2006 年以来首次出现净 2008 2009 同比变化
流入，同时也是同行业中现金流入最多的公司，我 销售费用 18.60 15.14 -18.63%
管理费用 15.31 14.42 -5.80%
们认为这主要得益于公司较大的销售规模和较为 财务费用 6.57 5.74 -12.72%
谨慎的拿地策略。公司 2009 年末货币资金余额 三费合计 40.48 35.29 -12.82%
销售收入 483.72 639.85 32.28%
230.02 亿元，较年初增加了 15.13%。截至2009 年 -2.85 个
三费收入占比(%) 8.37 5.52
末公司尚有已签土地和建安合同未付的约定资本 百分点
注：“销售收入”为当年房地产销售合同收入与其它业务收入之和；
项目支出及投资款共计258 亿元，较上年小幅增长 三费收入占比=期间费用/销售收入。
11.21%，但以公司目前的资金情况来看后续支付压 资料来源：上市公司定期报告，中诚信评估整理
由于2009 年房地产市场强劲复苏，2009

meng-h

数百人半夜签约 万科与政策赛跑
作者： 来源：新浪房产 2010-04-16 15:05:12

新政出台当晚万科金域蓝湾售楼处热闹非凡

　　新浪房产讯 2010年4月16日的清晨，南京街头的行人稀少，寒风凛冽，而万科金域蓝湾的售楼处前，数百名购房者经过通宵抢办贷款后，迎来了新一天的第一缕阳光。

　　万科金域蓝湾上演“夜半歌声”

　　据悉，4月15日下午二套房首付5成新政话音刚落，当晚南京万科就连夜组织数百业主彻夜不眠抢办贷款，以赶在新政正式执行前跑路，楼市拐点隐现之前，地产龙头万科再次显现了“跑得快”的极强应变能力。

　　15日晚23时，有网友在新浪论坛发帖爆料，“万科金域蓝湾售楼处前马路两边停满了车，排了足足500多米。售楼大厅挤满了客户，大概有200多人，全是办贷款的，因为国务院二套房政策的出台，从明天开始，政策开始出台。”在接到网友线索后，新浪乐居第一时间赶到现场。

　　23时15分，记者赶到江宁区清水亭路万科金域蓝湾售楼处，看到马路上停了有100多辆私家车。门口的保安告诉记者，“售楼处内业主正在签合同，好象是因为贷款政策要变了。”在记者表明身份希望进入售楼处去采访时，保安很紧张地表示，上头规定现在只能对来签约的业主开放，不能接受采访。

　　23时30分，网友更新爆料，“置业顾问各个行色匆匆，手拿买房人的资料，在客户间奔忙。现场甚至出现孩子和孕妇的身影，大家神色凝重，互相交头接耳，讨论政策收紧的话题。”

时至凌晨 万科售楼处路旁停满了私家车

　　新政高压暂难摧毁投资信心

　　对于半夜签约抢办贷款的事件，网友SweeneyTodd在新浪微博上留言说“我很佩服这几百人的勇气，他们祖上都是干义和团的吧，刀枪不入。”潇阳 ke7inchu则留言表示，万科半夜签约属于“提高首付后的第一件大事”。网友CaRriE880308 进一步在新浪微博留言爆料，“我中行的同事可是在现场办房贷的啊，凄凉啊。”

　　按理说，政策向打压房地产投资的方向调整时，投资客应该尽快清仓跑路，为什么还要半夜去排队签约呢？业内人士分析，万科金域蓝湾半夜签约说明投资客的信心还没被摧毁。著名地产评论员李宗苗表示，“今年新政威力不及07年927新政了。中国尤其一线城市豪宅价格已国际化，产能过剩下，房地产依然是避风港。若想立竿见影，需再下猛药如房产税之类。”

　　不少购房者措手不及

　　新政的突然袭击让很多购房者措手不急，苏鼎研究所所长宋坚表示，这次政策出台将会对部分改善性购房者尤其是投资客产生较大的影响。“大幅度的提高二套房首付，将会让炒房者炒不起房。”这也是是很多业内人士的共识。也有人对购房者半夜签约表示不解，“他们现在只交了少量定金，完全没有必要半夜去签约，理性的做法是等政策明朗后再决定到底买不买、是否需要贷款，因为现在着急的应该是开发商。”

　　有网友把半夜签约的现象归结为万科的号召力，并发帖称，“能半夜喊这么多业主紧急签约办理贷款手续，万科的品牌号召力果然突出。”

meng-h

李稻葵：今年是新一轮房地产市场改革元年
http://www.sina.com.cn  2010年04月19日 11:36  中国广播网

　　中广网北京4月19日消息(记者 王浩) 央行货币政策委员会委员、清华大学金融系主任李稻葵昨天说，2010年将是新一轮房地产市场改革的元年，房地产行业当前的上涨可以说是最后的疯狂，将迎来较为快速的下滑。

　　在昨天的“2010投资与理财年会”上，谈到房地产话题，李稻葵表示，今年房地产市场将迎来转折之年，而且这种转折不仅仅是指政策调整力度的加强：

　　2010年应该说是一个变化的元年，是新一轮房地产市场改革的元年，而不是调整。政策调整多的很，今天讲这个，明天讲那个，但是我强调2010年是房地产政策调整改革的元年，投资者一定要看到大的格局。

　　之所以判断今年是房地产市场转变的元年，李稻葵说，是因为本轮房地产的狂涨已经带来非常广泛的社会反弹，这也让政府下定决心要调控房价。

　　李稻葵：这一轮房地产的狂涨，已经带来了非常广泛、非常严重的社会反弹，80后、90后他们大量的人都没有房子，都是外地人，他们心里的感受是什么？看到房价高涨之后心里着急，有房子的着急，觉得房子没买够，有房子的更着急，这是实情。老百姓的抱怨从来没有这么大。另外就是最高领导层的政治意愿和政治承诺从来没有这么明确，决定从来没有这么大。连续两次国务院常务会议都表达了非常清晰的政治意愿，一定要控制房价。这两条看不到的话，我想也就看不到变化了。

　　李稻葵认为，当前的房价正在上演最后的疯狂，部分不明白大局的投资者在与政府意愿对抗，但随着政府保障性住房开发力度的不断加大，但最终的结果将以房价比较快速的调整告终。

　　李稻葵：所以我称之为2010年房价上涨是最后的疯狂，是一些不太明白大局的人在跟政府的政策在对抗，像索罗斯当年攻击香港的汇率制度一样，那个时候是市场的博弈，这场博弈我相信最后是以房价比较快速的调整来告终。为什么这么讲？因为政府的政治意愿在，老百姓的抱怨在，这两头一挤会使得大量的地方政府采取根本性的措施直接开发保障性住房，这一轮保障性住房的开发恐怕不是说说而已，是实打实的，真要这么做了，就是那两条原因。

　　此外，在昨天的年会上，安信证券的首席经济学家高善文也表示，中国一线城市的房地产已经接近了泡沫的末期，并且预计后期还会有房地产调控政策出台。

　　高善文：在中国一线城市房地产很有可能接近泡沫的末期，在中国三四线城市，我们坚信这个泡沫仍然处在相对比较中期的位置。考虑到针对房地产领域的调控最近在明显的增强，并且市场的不确定性在明显的增大，完全不排除这样的可能性，还会有后续进一步的调控措施。

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招商地产：伺机抄底央企地产资产
拟下调增发价至每股20.60元
作者万晶
时间2010-04-20 01:16来源中国证券报·中证网
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　　招商地产高管在业绩说明会上表示，2010年的销售目标为150亿元，计划销售回款达到130亿元，销售面积达到130万平方米。
　　
　　招商地产（000024）4月20日同时公布2009年年报和2010年一季报，今年一季度营业收入达到24.24亿元，同比增加194.5%，实现净利润3.85亿元，同比增长125.64%，基本每股收益为0.22元。

　　针对央企退出房地产市场，招商地产方面表示，公司正在密切关注央企准备退出的房地产资产，正在与一些央企进行洽谈。招商地产非常看好78家央企地产项目进入产权交易市场，目前正在和这些企业商谈收购和合作其退出的项目事宜。

　　2009年年报显示，招商地产营业收入达到101亿元，同比增加183.72%，净利润16.44亿元，同比增长33.93%，基本每股收益为0.96元。招商地产同时公布的董事会决议还显示，增发价格将下调至每股20.6元。

　　今年销售目标150亿元

　　招商地产董事总经理林少斌在业绩说明会上表示，2010年的销售目标为150亿元，计划销售回款达到130亿元，销售面积达到130万平方米。同时，2010年新开工面积计划达到290万平方米，竣工面积计划为170万平方米。

　　林少斌介绍，2009年招商地产的房地产业务销售金额接近150亿元，结转的销售收入为84.9亿元，同比大增338%，结算面积62.48万平方米，同比增加151%。

　　林少斌表示，2009年招商地产共参与拿地六块，合计197万平方米，其中招商地产权益土地面积108.5万平方米。目前招商地产拥有土地储备总计 997万平方米，其中权益面积为683万平方米，约80%为住宅用地，20%为商业用地。谈及今年拿地计划，林少斌表示，会积极关注和参与，但拿地计划要与销售情况相匹配，主要拿地还是在已经进入的城市，同时也要积极拓展新的二三线城市。

　　年报还显示，2009年招商地产的资产负债率为61.79%，其中有息负债率为34.27%，呈逐年下降趋势，其2008年有息负债率为43.19%，2007年有息负债率为51.26%。

　　招商地产财务总监黄培坤还表示，由于近期地产股调整幅度较大，招商地产增发的发行价将由原来的每股28.12元下调至20.6元。黄培坤表示，目前招商地产的增发材料仍在国土资源部。

　　去年招商地产曾公告，拟以每股28.12元的发行价格，向公司控股股东招商局蛇口工业区有限公司以及证券公司、基金公司和信托公司等不超过10名特定对象定向增发不超过2亿股，增发募集的金额不超过50亿元。主要目的是向大股东收购6个优质项目。

　　今年房价将相对稳定

　　谈到对今年房地产市场研判时，林少斌表示，2010年房地产市场将非常复杂，招商地产总体持谨慎乐观态度，今年房价将相对稳定，一线城市销量难创新高。一方面房地产企业在2009年销售现金回流超预期，能够从容根据市场变化快速调整开发和销售节奏，还由于2008年调减开工量，使得2010年上半年供应量相应减少。另一方面房贷政策和税收政策加重了消费者的购房成本。

　　对于刚刚出台的房贷新政，林少斌认为，之前已陆续有政策出台，调控政策出台是预料之中的事，此次收紧信贷会影响市场，对销量和价格都将产生影响。

　　但他指出，当前的房地产市场与2007年底调控时市场完全不同，首先是宏观经济环境与两年前金融海啸时完全不同，中国经济增长速度完全不同；其次是刚性需求巨大，包括城市化进程、改善型需求和城市更新带来的改造需求巨大；再次是去年全国房地产销售很好，开发商回收了大量现金，应对调控的能力大大增强；此外，中国居民投资渠道不多，以及前两年调低开工导致目前市场供应紧张。

　　林少斌还指出，支持房地产行业发展的因素依然存在，房地产行业仍将在相当长的时期内得到发展。

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中国银行拟率先上调存量房贷款利率
业内人士认为可能引发投机客抛售房源
作者张朝晖
时间2010-04-24 03:05来源中国证券报·中证网
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　　中国银行23日公布的房地产信贷管理措施显示，中行将根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时，将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。对此，业内人士表示，中行率先上调存量房贷利率后，贷款购房者的利息支出将加重，有可能引发投机性和投资性购房者抛售手中房源。

　　实施差别化房贷政策

　　中行称，中行严格执行动态、差别化的个人住房贷款政策，将积极支持居民购买套型建筑面积在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，继续给予人民银行公布同期同档次基准利率0.85倍的利率优惠，满足居民基本住房需求。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不低于 30%。

　　对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。严格限制各种名目的炒房和投机性购房，原则上暂停发放第三套及以上住房贷款。

　　对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。

　　中行表示，重点支持经济比较发达、房价波动相对平稳、以自住需求为主城市的优质房地产开发项目，大力支持中低价位、中小套型普通商品房的开发建设，积极支持列入当地政府建设计划的重点安居工程项目。

　　对近期发展过热、以外部投资需求为主、房价上涨过快的地区，严格控制贷款。对于存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假个人贷款等行为的房地产开发企业，不发放新的贷款。

　　严格执行房地产项目资本金要求，提高准入标准、信贷条件和贷款抵押品标准，新发放贷款要以在建工程为抵押。动态调整贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的五成。严格贷款封闭管理，防止借款人挪用资金。

　　购房人负担将加重

　　中行相关负责人表示，中行存量房贷利率的调整将严格依照合同进行，如果当时所签合同明确约定贷款利率执行基准利率的0.7倍，那么此类合同并不在调整之列。

　　由于房贷政策调整，2009年初，中国银行曾表示，对2008年10月27日(含)之前发放的首套住房贷款，如利率执行基准利率的0.85倍、借款人在还款期间无不良还款记录且调整当日无逾期，借款人可以于2009年1月9日起申请办理利率优惠业务，即房贷利率可以打“7折”。

　　中行相关负责人表示，去年一季度，根据房贷客户的意愿，中行和部分存量房贷客户签署了一份补充协议，将部分客户的优惠调整至基准利率的7折执行，当时约定合同有效期为2年，2年后中行将执行新的合同文本。“也就是在换发新的合同文本的时候，中国银行会将部分首套房的7折优惠利率调整至8.5折来执行。”

　　有银行专业人士算了一笔账，100万元的个人住房贷款，按照20％缴纳首付，贷款期限为30年，在将利率调整为基准利率0.85倍之后，支付的利息总额将增加15万多元，每月客户将为此多支出425元。

　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭称，中行将取消存量房贷利率7折优惠会影响购房人利益。利率上调无疑加重客户的购房负担，却有利于实现银行信贷风险控制的目的，并相应增厚了银行利润空间。

　　中原地产研究报告认为，中行首次提及增加之前已经购买的房产，将使之前已购房的炒房者受到很大影响，立刻使很多之前的炒房者抛售房源。如果银行纷纷效法，这将导致北京在5月二手房房源可能增加20%以上，抛售将明显出现，而成交量将减少50%，价格有望在年内下跌3成。

　　某银行业内人士表示，中行率先调整存量房贷优惠，这将对市场产生较大的影响。尤其将对中小银行制定房贷调整措施产生“示范效应”。如果银行大面积上调存量房贷优惠，或将引发提前还款潮，客户会将手中闲置资金用于偿还银行房贷。

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[转载]中国地产泡沫何时爆破?--张化桥
作者: 翟敬勇
时间: [ 2010-04-24 00:00 ]

原文地址：中国地产泡沫何时爆破?--张化桥作者：但斌
中国地产泡沫何时爆破?

-----瑞银投资中国区董事总经理张化桥


过去五，六年，不少勇猛的人前仆后继地预言，中国的地产泡沫会在半年或者一年内破灭，我总算聪明了一回。我从来没有做过那样的预言。近半年，中国的地价房价屡创新高，政府的调控措施也陆续出台。但是我还是不敢预言，中国的房地产泡沫何时破灭，甚至不敢说楼市究竟有无泡沫。

首先，请让我声明，我与人为善，绝对无意讽刺错误的预言家，何况我的错误也很多。关于房价，让我们做个事后诸葛亮。究竟中国的房价为什么会涨到今天这个程度呢？从长期来看，原因当然是经济的持续高速增长，因此人民的收入持续高速增长。与此相对应，货币供应量也有了持续高速的增长。

实体经济的增长需要货币来润滑和支撑，而货币也对实体经济有推波助澜的作用。他们互为因果，两者节节攀升。

「科长指数」反映通胀

大多数宏观经济变量（比如GDP和物价水平）在短期，中期，和长期都往往很难准确。但是，货币供应量相对准确一些。它无非是全国人民在金融体系的存款，加上流通中现金。在过去二十五年（从1985年起），广义货币供应量的复合增长率高达23%！

大家对官方的通胀率数据有怀疑，因此，我发明了一个「科长指数」。本人1986至88年在中国人民银行总行档主任科员（也就是科长），当时每月工资是52元（人民币．下同），加上副食品补贴和免费单身宿舍及医疗保障，综合价值大约是每月130元。现在同样一个科长大约值8000元。也就是说，这二十二年来培训一名科长的费用，每年约以20%的复合比例增长。

显然，中国实体经济并没有用20%的高速度增长， 更没有用23%的速度增长。或者说，科长的劳动生产率并没有达到20%的复合增长。中间的差距是什么？如果扣除计划经济（和小农经济）向市场经济的转型所需要的额外的货币润滑剂，那就是通货膨胀。

从这个角度来看，中国这几十年的通货膨胀率确实不低，而真实的贷款利率（包括房贷利率）确实可能长期为负数。

所以，中国今天的地价和房价上涨，无非是通货膨胀加上实体经济增长的结果。不管你喜欢也好，不喜欢也好，也不管政府打压也好，支持也好，谁也改变不了现状。

未来中国的地价和房价会怎样？如果实体经济还以一个高速度在增长，同时，货币供应量还以一个更高的速度增长（别提现在的25%或者29%，即使15%也是很高的速度），资产价格的上涨就一定难免。仅仅因为房价太高或者某些人不高兴，并不能改变房价和地价的走势。

我的第二个观点是，即使现在的地价和房价确实是一个泡沫，未来必然会破灭，那你想预测这个泡沫何时破灭也是非常天真的。早在1997年就有人预测美国的因科网泡沫会很快破灭，但他们抛空这类股票都给自己带来了大大的亏损。因科网的股价直至2000年初期才爆煲。

另外，2004至07年不断有人跟美国的次按和房地产市场「过不去」，但都在未能赢来曙光之前就已经弹尽粮绝。

我经常看到勇猛的人信心十足地预测下个月或下个季度股票的走势，当然我都是偷偷地取笑他们。你的基本面正确，不等于你可以预测楼市拐点或转折点。

地价楼价难大跌

当然，预测下一个季度或明年的铜价，金价或者外汇价格也是同样徒劳。如果你的职业是做这样的预测，那我可以理解。但如果你主动做这样的预测，甚至用自己的钱去证明你的预测，那你就不明智了。

我对内地的房价和地价也很焦虑。民不聊生和民怨沸腾都是一个大问题。不管数据如何，这一个现象说明我们的通胀已经很高。但是我不敢预测泡沫的破灭，因为如下几个原因：

一， 实体经济好像依然很强劲，虽然效率低，对环境的污染也很厉害；

二， 与此有关的，货币供应量好像还会以比较高的速度增长。巨大的就业压力意味政府不可能让信贷太过紧张；

三， 大量居民除了购房以外好像别无出路：股票也不便宜，而且风险也多。多数企业的管理层还不太善于尊重少数股东。

家庭负债不高

四， 中国的家庭负债还不太高。绝大多数买房者在房价下跌时都有不抛售的能力。也就是说，他们有一定的抵抗能力。大量的房子确实是长期空置的，也可能还会空置很多年，但这能给业主带来心灵的平静和安慰。对于全社会来说，这是巨大的资源浪费，但是谁说通胀没有痛苦的代价呢？

五，高增长的公司的股票一般有很高的市盈率。只有当投资者调低他们的盈利增长预期时，他们的股价才会大跌。同样，当人们预测未来的收入会高速增长时，他们愿意承受较高的房价。只有当他们希望破灭或者调低期望时，房价才会大跌。但是，未来几年内，这可能性不大。

六， 尽管今明两年中国可能调高利率，但是幅度不会特别大，毕竟政府不愿意窒息经济成长。所以，温和的利率政策，加上「科长指数」的高增长，就意味中国的真实利率还可能是负数。这令地价、楼价如何大跌呢？

摘自 2010年4月22日星期四香港《信报》

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meng-h

房企融资先问国土部 首批试点25家企业初审已完成
http://www.sina.com.cn  2010年04月24日 15:50  中国广播网

　　中广网北京4月24日消息据中国之声《央广新闻》15时47分报道，证监会有关部门负责人昨天晚间(23日)表示，证监会将联手国土资源部，审核房地产企业融资申请，而国土部主要负责审核证监会送审的企业购地用地的合规性。今后房企融资，“先问”国土部。详细情况我们连线中央台记者柴华。

　　主持人：目前看这个联合的机制进展到哪一步？在合作上有没有具体的合作框架或者安排？

　　记者：证监会有关部门负责人昨天表示，证监会与国土资源部就有关房地产企业融资的两部门综合监管原则和工作机制已经初步建立起来了。国土部负责对证监会送审企业购地用地的合规性予以审核，涉及事项主要是针对企业是否存在比如违规取得土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等方面的问题予以核查，并据此出具是否支持融资的意见。而证监会负责结合国土部审核意见，对房地产企业融资是否符合发行条件进行审核。

　　据了解，目前拟定两类企业纳入征求国土部意见的范围：一是募集资金拟投向房地产项目的股权类融资企业(就是我们说的房企融资用于房地产项目)；二是募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金或归还银行贷款的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业，因为此类企业有可能将募集资金还银行(这里的贷款可能出于很多原因)，有可能间接用于房地产项目。此外，由于债券融资具有相对较高的融资成本，具备一定的市场约束机制，因此发行公司债的房地产企业暂不纳入范围。

　　主持人：那么目前联合工作的进展情况怎么样？

　　记者：从证监会内部人士那里了解到的情况是，在前期两部门沟通之后，证监会已经将两批共计41家房地产企业融资申请送国土部审核。目前，国土部已完成首批试点运行的25家企业初审工作，近期就会将正式审核意见反馈证监会，到时候，证监会就将开展对25家企业的后续发行审核工作。

　　此外，在这个协商的机制运行一段时间和积累经验基础上，两部门会就当前房地产企业融资的监管要求联合发布指导意见。

　　(中国之声、中国广播网联合推出新闻线索提供平台，您可将新闻线索发至邮箱：xwxs@cnr.cn，我们将第一时间派出记者调查事件、报道事实、揭开真相。)

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司研究：万科Ａ(000002)矛盾:王石与郁亮商业地产微妙较劲
    万科抛弃帕尔迪之后的下一个标杆最有可能的是华润地产
    "万科现在内部很微妙。"一位地产公司高管在与理财周报记者沟通时透露说，到底要不要做商业地产，万科很矛盾。
    而据理财周报的了解，这一矛盾，实际上是老一辈"教父"王石与新生代职业经理人郁亮之间的较量。
    "的确前面明确了要做，现在又不怎么提了，"上述高管说，"这个事情影响深远，所以，不是每个人的想法都一样。"
    但从万科的实际行动看，王石与郁亮各自退让了一步，王石答应"可以做商业地产"，郁亮答应"先只做住宅配套的持有物业"。
    现在我们面对的，是一个失去了偶像的万科，一个不再是王石一个人的万科。也许，又是一个新的万科。从此，我们需要重新打量万科的一举一动，它的努力与辛酸。
    王石、郁亮、万科的三角关系
    下面是王石、郁亮、万科，以"商业地产"为主题的言行轨迹。
    王石篇：
    王石一直坚持学习美国巨头帕尔迪，走住宅专业化的路线。
    2004年博鳌房地产论坛上，王石与富力地产董事长李思廉的商业地产之辩广为人知。
    此后，王石在多个场合警告住宅地产商进入商业地产要谨慎。2008年，富力地产一度陷入资金链危机。
    2009年8月，凯德置地的毛大庆转会万科，坐镇华北，并公开表态，"万科并非绝对不做商业地产"。但据分析人士透露，"王石在种种场合，仍是坚定表示，不做商业地产。"
    2009年8月，王石在中山大学的演讲中仍然宣称，"如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。即使哪一天中国不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是万科造的。"
    3月23日，万科2009年股东大会上，王石表示，万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变，并将在此基础上，尝试与住宅相配套的其它物业类型。
    郁亮篇：
    郁亮，无疑是一直笼罩在王石光环下的新生代企业领军者。一直到"拐点论"引发大讨论之后，郁亮才逐渐走到前台。
    2009年11月16日，郁亮突然高调宣称：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。
    但仅仅两个月后，3月1日，郁亮在财报发布会上间接否认了其上述商业地产战略，而是强调，万科的定位是主流住宅，没有发展投资物业或者进入其他地产领域的计划。
    万科篇：
    郁亮表态18天后，万科珠海宾馆项目启动，被视为万科进军商业地产的"第一枪"。
    颇值得玩味一个细节是，郁亮去年11月所说的话并没有写入万科2009年报未来战略展望中。2009年年报只称："尝试与住宅相配套的其它物业类型，积极关注健康养老住宅和度假物业等新兴的住宅领域。"
    行动上，今年以来，万科加速了商业地产开发进程。东莞长安项目、西安曲江项目、北京赢嘉中心项目紧锣密鼓开张，投资总额超过百亿。
    郁亮新政与新旧两代人的博弈
    不用理财周报详加阐释，你即能从中发现一些戏剧性的矛盾冲突。
    万科年报中的表示，看起来是万科和郁亮的相互妥协：王石答应"可以做商业地产"，郁亮答应"先只做住宅配套的持有物业"。而这个妥协有双重意味：万科的偶像帕尔迪坍塌，而王石亦不再是万科的神。
    "对是否进军商业地产，万科管理层内部是有争议的。大老板王石不想做，因为这和他之前专注做商业地产这个主张不太一致。"某南方机构分析人士透露。
    "这估计和王石年龄大一些、相对保守谨慎一些有关。王石虽然已经不在位置上，但大事还是由他拿主意。"上述人士进一步分析。
    国信证券分析师则认为，"万科内部有不同声音是正常的。王石当时说不做商业地产，因为处于地产刚发展阶段也很正常。最重要的是能赚钱。"
    强硬的王石之所以能妥协，与偶像的破灭有关。"你想想吧，帕尔迪连续两三年巨亏，他看着能不反思？"上述地产公司高管说。
    偶像的坍塌让万科开始重新审视原有模式。近几年来，万科规模不断扩大，但资产周转率和毛利率呈明显下滑趋势，在获取优质土地方面也乏善可言。
    "你算算万科的土地储备，顶多可以用个三四年，你就明白万科为什么焦灼了。住宅地产未来五到十年内还是有机会的，但是之后怎么办？"一位地产上海分析人士进一步剖析。
    新万科：回到城市综合体
    "事实上，万科过去也不可能不做商业地产，因为我们开发的几乎每一个住宅项目，都有一定规模的商业配套。"万科董秘谭华杰回应理财周报记者。只是，原来的配套通常交由其他地产商来运作。无疑，现在发生了变化，商业地产已成趋势。
    "我更愿意相信，万科管理层现在真正的分歧并不在于是否进军商业地产，而是以什么样的方式进入商业地产，介入到什么程度，做什么样的商业地产。"北京大学公共经济管理研究中心研究员韩世同认为万科分歧的关键点不在于做与不做商业地产，而在于怎么做。
    万科在2009年年报上，提出纯粹的住宅区将不再是建筑主流，取而代之的是城市综合体。谭华杰在接受理财周报记者采访时，再次强调了这一趋势。
    "很明显，万科接下来要做的是城市综合体。这其实和保利、华侨城、华润、金地集团一样。不少大地产商，包括中粮地产最近也是这个方向。"一位上海地产研究人士表示。
    而中粮地产高管在与理财周报沟通时，表示中粮的学习对象是新鸿基和华润地产。那么万科抛弃帕尔迪之后的下一个标杆是谁呢？"最有可能的是华润地产。"上述研究人士说。

【出处】理财周报

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万  科Ａ：2010年第一季度报告正文(256k) 2010-04-27 06:30

万  科Ａ：第十五届董事会第九次会议决议公告(86k) 2010-04-27 06:30

万  科Ａ：年报信息披露重大差错责任追究制度（2010年4月）(127k) 2010-04-27 06:30

万  科Ａ：2010年第一季度报告全文(249k) 2010-04-27 06:30

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世博会上地产四豪杰

作者: 楚先锋

时间: [ 2010-04-25 18:54 ]

4月19日，世博会万科馆剪彩开张，并于第二天投入试运营。据了解，在即将于五一开幕的世博会上，站上世界舞台的房地产企业，除了万科，还有国奥、复地、绿地等，这4家房企是中国房地产界的代表，也是中国房地产的骄傲。 万科馆：与房子无关，只讲环保 　　在世博会上，万科是唯一有独立展馆进驻的地产企业。其展馆名为“2049”，以“尊重的可能”为主题。 　　万科馆的造型像7个金黄色的巨大麦垛，其主材是麦秸秆压制而成的麦秸板，可以说，这是一个零碳排放，不产生建筑垃圾的低碳建筑。 　　在“2049”的炫酷外表下，万科馆会向世人表达什么呢？对此，万科董事长王石表示，万科馆不是为卖房子而建的，也不讲未来的房子，“这不是万科的产品馆。”万科馆甚至跟建筑都扯不上一点儿关系。 　　据了解，万科馆7个“麦垛”中有一个留给工作人员使用，一个做成新闻媒体大厅，其余5个分别用于讲述5个小故事：有讲滇金丝猴的、有讲退耕还林的、有讲沙漠化的，还有讲白蚁和垃圾分类处理的，这些故事都与环境有关。因此，王石说，“如果你参观过了展馆，你会觉得它更像是环保部宣教司办的馆。” 国奥村：向全世界示范绿色居住 　　与只讲环保的万科馆不同，国奥村作为代表北京入选上海世博园E区“城市最佳实践区”的唯一居住区案例，将通过可再生能源的建筑应用、绿色建材、再生材料、循环经济、建筑节能等生态建筑高新技术集成应用的展示，向参加世博会的200多个国家和超过7000万人次展示中国大型绿色居住区典范。实实在在地把低碳住区国奥村搬到了世博会。 　　作为2008北京奥运会的运动员村———国奥村，被誉为“21世纪中国现代宜居典范”。更被国际奥委会主席罗格先生誉为“这是我见到的最好的奥运村”，还获得了美国绿色建筑（LEED评级）“能源与环境设计先锋奖”金奖，这也是全球唯一获此殊荣的住宅项目。 　　据了解，国奥村集68项低碳环保创新科技于一身，此次国奥馆将展示“光能、热能、冷能、风能、地能”等可再生能源的建筑应用、循环经济、建筑节能、生态景观、智能家居等生态建筑高新技术的集成应用，从而为世界各国发展大型绿色居住区提供范例。 绿地：中国馆的最大赞助商 　　相对于万科和国奥的直接抛头露脸，绿地与复地则充当了世博会的“幕后英雄”。 　　绿地集团以高级赞助商的姿态出现在世人面前。其出资支持世博会中国国家馆和上海馆的建设和运营，也是迄今为止世博中国馆的最大赞助商。 　　此外，绿地集团下属绿地建设集团承接了世博园中的城市文明馆、博物馆、综艺大厅、企业联合馆等项目的钢结构建设，并成功中标成为世博会意大利场馆的施工总承包商。 复地：民企联合馆我建的 　　复地集团充当了世博会民企联合馆的总承建商，民企联合馆的建筑设计理念为“细胞”，寓意民营企业的无限活力及内在生命能量。 　　复地自成立初期，便始终坚持绿色建筑理念，对低碳、环保建筑的研究及探索一直走在行业前列。此次成为世博会民企馆的唯一总承建商，除了提供专业的工程管理支持和建筑品质保证，复地还为民企馆输送了众多优秀的供应商，同时在世博会民企馆的规划建造中，也处处体现复地绿色低碳的建筑理念：将太阳能发电用于灯光照明系统；采用节能的LED灯具并使用回收料制作灯具；采用自然通风换气系统、水喷雾降温系统等等。首席记者 张辛 世博地产四杰在重庆 　　作为知名的全国性房地产巨头，万科、国奥、绿地、复地等世博四豪杰均已在重庆安营扎寨。 　　2004年，绿地集团进入重庆，开发项目为绿地翠谷。 　　2005年，复地集团通过收购重庆润江100%股权进入重庆市场，开发项目为复地上城。 　　2008年，万科通过收购重庆渝开发旗下珊瑚置业有限公司51%的股权，进入重庆，开发项目有万科渝园和朗润园，即将面市的还有花园洋房项目缇香郡。 　　2008年，国奥投资进入重庆，位于北滨路的重庆国奥村即将面市。 “七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~

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万科A：业绩超预期 中西部市场增长迅速
http://www.sina.com.cn  2010年04月27日 17:40  证券
万科A：业绩超预期中西部市场增长迅速
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　　证券 李少明

　　2010年一季度公司实现营业收入75.05亿，同比下降8.1%；归属母公司所有者净利润为11.27亿，同比上涨46.5%，其中跌价准备冲回贡献1.25亿净利润。一季度每股收益为0.1元，净资产收益率为2.94%。

　　公司2010年一季度销售面积124.2万平米，中西部市场增长迅速。2010年一季度公司实现房地产销售面积124.2万平方米、销售金额150.9亿元，同比分别下降18.5%和增长23.5%，中西部市场销售面积和销售金额同比增长43.1%和81.3%。

　　珠三角、长三角市场受销售产品少销售金额有一降下降。一季度珠三角、长三角市场销售面积同比分别下降45.1%和33.9%，销售金额同比下降7.2%和14.9%。

　　一季度结算金额同比下降8.3%，但可结算资源丰富，2010年业绩有保障。公司一季度结转面积63.8万平方米，结转收入73.6亿元，同比分别下降39.9%和8.3%，公司已售未结算面积达433.3万平米， 合同金额458.4亿元，分别较09年末增加26%和21.5%，已售未结金额占09年全年营业收入的93.7%，可结算资源丰富，10年业绩有保障。

　　受益于房价上涨，一季度毛利率、净利率上升。一季度结算均价11536元/平米，09年全年结算均价7983元/平米，一季度结算均价较09年上涨44.5%。一季度毛利率36.7%，净利率15.7%，分别较09年末上涨7.3和2.5个百分点。

　　公司财务状况稳健，负债水平合理。公司一季度资产负债率68.1%，较09年末上升1个百分点。扣除预收款的负债率为43.3%，较09年末下降0.6个百分点，公司季度账面现金179.2亿元，持有现金较09年末下降22.1%，主要为支付地价款所致。公司一季度账面预收款366.9亿元，较 09年末上涨15.6%。

　　二、三线城市拿地，地价成本控制得力。公司一季度共新增项目22个，项目占地面积333万平米，新增权益建面539.8万平米，累计需支付地价 147亿元。新增项目楼面地价2725元/平米，其中一线城市新增建面占总新增建面的8.6%，一线城市新增项目地价占一季度地价款的21.2%。

　　维持对公司10、11、12年EPS0.66、0.79和0.99元的预期，维持推荐评级。

meng-h

万科2011年销售目标剑指30亿
http://news.dichan.sina.com.cn  2010-4-27 8:36:09   湖南在线-三湘都市报    评论数：欢迎评论
　　提要：“我们当然要拿地，而且现在就有数个项目正在洽谈。”李兴亚坦言，在万科的判断中，长沙已由机会市场升级为战略市场，长沙将是未来发展潜力最好的内陆中心城市之一。尽管政策调控频出，并且下半年长沙市场的供应量巨大，但万科对于万科城仍然充满了信心。

万科城效果图。

　　“我们当然要拿地，而且现在就有数个项目正在洽谈。”4月24日，万科城“花园墅院”样板示范区对外开放，面对目前有没有新的拿地意向这一问题时，长沙万科助理总经理李兴亚心情不错，并开始调侃起记者来，“你有没有好的地块介绍给万科呢？我们一定会感兴趣的。”

　　■记者 唐琨

　　而此时，一个实际的情况是，万科长沙分公司已经为自己制定了一个具体的两年计划。“2009年，长沙万科的销售额只有8个亿左右，今年我们的目标是20个亿，明年要力争达到30亿的销售额。”

　　也许有人会疑惑，在市场竞争如此激烈、新政调控如此凶猛的情况下，长沙万科到底有何底气公开自己2011年30亿的销售目标？他们又如何来实现这一目标呢？

　　图谋长沙

　　还记得两年前，长沙万科总经理吴晓勇曾经表示，万科计划3年内在建或在售项目达到8～10个，市场规模要进入长沙前三甲。正如吴晓勇所言，此后两年，万科在长沙的发展可谓稳健而又快速。从最初的西街庭院到金域蓝湾，从金色家园到今年万科城、金域华府、金域蓝湾（二期）、城市花园的四盘齐飞，万科在长沙已经开发或正在开发的项目达到了6个，市场规模稳居长沙前列。

　　如今，万科对于长沙市场的图谋已经非常明显。“作为中部最为重要的二线城市之一，长沙万科的发展是值得期许的。”李兴亚坦言，在万科的判断中，长沙已由机会市场升级为战略市场，长沙将是未来发展潜力最好的内陆中心城市之一。而这个判断，显然也和万科集团一直谋求在二三线城市布局，实现战略纵深的总体战略是一致的。

　　也正因为如此，万科对于长沙市场进行了一个非常详细的规划：2010年销售目标20亿，2011年30亿……一年10个亿的销售增长额，万科如何能够实现？业内人士分析认为，以万科的实力，要实现这样一个目标还是很有可能的，当然前提是万科要储备足够多的土地，有足够多的项目面市。这也就解释了万科在调控政策如此凶猛的时候仍积极拿地的原因。

　　调控中的机会

　　作为今年上半年冲击长沙市场的重头戏，万科城对于万科来说可谓意义重大。一个值得注意的情况是，万科城第一批仅仅推出32套洋房，但前来认购的购房者却超过了600人。因此，尽管政策调控频出，并且下半年长沙市场的供应量巨大，但万科对于万科城仍然充满了信心。

　　当然，面对如此凶猛的楼市调控，万科也不可能视而不见。“接下来我们一定会对出台的政策进行仔细研究，做好充足准备应对楼市调整。”长沙万科某高管认为，这次新政主要针对的还是高房价的地区，而长沙的房价是偏低的，因此就算新政对于市场有影响，那对长沙的影响也是有限的。

　　“在调控的世道里，投资客会撤退，但刚性需求并不会得到抑制。”李兴亚认为，这一部分购房者更为关注的是房子的品质和开发商的服务意识，而这些恰恰都是万科的强项。“因此对于万科来说，调控可能更是一个发展的机遇。”

shanmin

2010年04月30日　赢周刊　　□韦常春

　　又到春夏之交，又到中国经济宏观调控敏感之期。青海玉树强震打乱了中国宏观调控的节奏，在抗震救灾第一的关头，唯一没放下的是对房地产市场的整治。

　　这次整顿楼市，原先设想是在5月后、甚至下半年，做好相互协调后，陆续颁布相关政策，但楼市和房地产商却把中央逼急了。

　　在起草3月的国务院政府工作报告时，按照温家宝总理的要求，报告中有一段专讲房地产，还在两个“坚决”中来了一句“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，并提出四大措施。但在全国人大会议之后，部委落实方案迟迟未上交，而几大城市的楼市再现疯涨，部分地产商没有“见好就收”，甚至公开嘲笑政府根本无力调控楼价，“楼市崩盘时间表”也广泛流传；老百姓一边埋怨一边把血汗积蓄用来抢购楼房，唯恐“今天不买明天更贵”，不少新盘出现“日光”现象。对此，据说有人在国务院会议上拍了桌子，还有人作了批示，支持国务院治理楼市，要求中央财经领导小组研究可行办法。

　　有鉴于过去的失败教训，高层这回采用了新的战术。首先，决策者这回不靠主管部委、地方政府的调查统计报告，因为内容太虚；而是靠内参。国家通讯社组织记者分赴各地，特别是楼价狂涨和投机客活跃的地方，如杭州和温州，从地价到贷款，从地方政府、地产商到银行，对各个环节都详细了解，再以内参形式直送决策层。

　　其次，“各家孩子各家抱”这招更妙：国务院主管部委得拿出各自应对房地产市场的措施，不像过去各大部委坐在一起，最后制定出“谁都负责，谁却不直接负责”的措施。于是乎，住房和城乡建设部、国土资源部等多个部门，都是由部长一条条亲自主持制定有关方案，而非如过去那样由主管副部长负责。一个个与房地产有关的主管部门赤膊上阵，一招比一招重。未来数月的市场反应，将可见端倪。如果未如中央预期，不排除还有进一步的严厉措施。中央扭紧“水喉”治理楼价，避免经济过热，和一年多前大开“水喉”力抗金融海啸一样，都是属于逆经济周期的政策，反映不全靠市场“无形之手”的管治哲学。

　　国务院常务会议更提出，调控楼价要实行“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制”，再由住房和城乡建设部、监察部等部门建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。这招可能有效，因为地方政府最怕责任制。楼市最后的走势，关键看掌握真正治理权的地方，因为地方若要找“对策”，中央政策随时泡汤。玄妙之处是今次操刀的是曾主政河南、辽宁两大省的常务副总理李克强，他对地方的伎俩可谓了解于心，今次祭出“一刀切”，铡刀高悬，可谓不留缝隙。

　　不过，楼市是多方博弈的战场，新一轮打压政策只是“阻击战”，而不是“歼灭战”，中央当下主要是阻击房价过快上涨一段时间，为经济转型赢得时间，也是为两年后的开局提前“拆弹”。

　　至此，此轮调控楼市措施已渐趋全面而多元化、细致化，雷声大雨点小变成了雷雨交作压力浪涌。而且，可以预期的是更多狠招还会出台或备用，如征收炒卖暴利税等。楼市拐点若非已开始出现，也必将很快到来。

meng-h

万科再预警：一线城市很危险
廖杰华
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07:01
2010-04-30
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经济观察报 廖杰华/文 从 2007年的“拐点论”到2010年初的“轮回论”，地产老大万科的一言一行总是牵动着市场和同行的神经。如今，受宏观调控不断严厉的影响，万科对楼市的判断在措词上更谨慎。在3月1日发布的2009年年报中，万科对楼市的判断是“缩量”和“短期内市场不确定性和成交的波动性”。在4月27日发布的一季报中，万科对楼市的看法出现了一些变化：“政策的出台将对市场产生显著的影响，相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。”

万科一季报也对市场发出了明确的预警：一线城市成交大幅下挫，很危险。数据显示，在万科一季度销售面积中，2009年楼市最为亢奋的珠三角同比下降45.1%；长三角同比下降33.9%；环渤海则同比下降0.1%；而位于中西部的二、三线城市则同比增长了 43.1%，这为万科提供了一定的缓冲空间。

对于饱受质疑和批评的2009年，民众或许将为万科平反——对于一个销售额超过600亿的公司而言，不管是低潮还是亢奋，稳健才是硬道理。

预警一线城市

珠三角销售面积与去年一季度相比下滑45.1%，长三角销售面积同比下滑33.9%。尽管单个季度的销售存在很多偶然因素，但万科的一季报所透露的信号仍然让许多人颤栗。

万科的警报也在资本市场拉响，和其他房地产股一样，万科的股价也在近期楼市调控中暴跌，从4月2日的9.77元到4月28日收市时的7.78元，不到一个月其A股市值蒸发接近200亿元。

数据不会撒谎。一季报显示，报告期内，万科累计实现销售面积124.2 万平方米，销售金额150.9 亿元，分别比2009 年同期下降18.5%和增长23.5%。分区域看，珠三角市场实现销售面积27.0 万平方米，销售收入41.6 亿元，同比分别下降45.1%和7.2%；长三角市场实现销售面积26.8 万平方米，销售收入30.6 亿元，同比分别下降33.9%和14.9%；环渤海市场实现销售面积45.0 万平方米，销售收入56.6 亿元，同比分别下降0.1%和增长93.7%；中西部市场实现销售面积25.4 万平方米，销售收入22.1 亿元，同比分别增长43.1%和81.3%。
万科的数据只是房地产市场的一个缩影。

4月27日，中国指数研究院的一周监测数据显示，在其跟踪的35个主要城市中，有21 个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大，环比下跌73%；4个一线城市的成交量也是全面下跌，其中深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌 38%、广州下跌2%。中国指数研究院分析师认为，楼市新政对房价过快上涨城市作用明显，投资性需求得到有效抑制，随着政策进一步落实，楼市将进入较长的观望期。

销量的下滑并不是突然而至。万科3月实现销售面积50.7万平方米，销售金额63.1亿元，分别比2009年同期减少29.8%和增加2.8%。这已经是万科连续两个月出现销售面积同比下滑。
这也不是万科第一次对一线楼市预警。

2009年12月，王石在“2009复旦大学EMBA同学会年会”上表示，自己对房价的上涨也感到惊讶，尽管现在中央一道道地对房地产下限令，但今年一年放了10万亿元的贷款，产生资产泡沫也是必然的，因为房地产商品是非常特别的。

王石在当时表示，据统计，现在某些一线城市的楼盘销售80％是投资者，这是很可怕的。“目前全国二、三线城市还没有泡沫，但是我非常担心这种泡沫向二、三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代。”

谨慎的老大

一季报显示，一季度万科实现净利润11.3亿元，与2009年同期相比增长46.5%。万科执行副总裁肖莉表示，2010年万科将继续坚持稳健的项目发展策略，应对市场可能出现的各种变化。

万科在一季报中称，政策的出台将对市场产生显著的影响，相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。另一方面，由于市场是一个高度复杂的体系，某一因素的改变可能引发错综复杂的连锁反应，再加上中国幅员辽阔，各地发展阶段和市场情形也千差万别，行业能否就此结束2007年以来的剧烈波动，走上健康平稳的发展轨道，将有待事实的验证。

万科董秘谭华杰表示，尽管政策出台的具体时机无从预料，但从2009年下半年开始，万科已经注意到部分核心城市房价上涨过快的现象，并开始着手调整自身的投资策略。
在 2009年中期报告中，万科对土地市场进行了这样的描述，“尤其核心城市，再度呈现激烈的竞拍场面”，“核心城市的土地供应量持续数年低于住房开工量和销售量，则在一定程度上加剧了竞争的激烈程度，使得部分项目的地价带有较强的预期成分”。所谓“较强的预期成分”，实际上已经隐含了土地市场过热的判断，也正是从这一判断出发，万科先后提出了“宁可错过，决不拿错”，“万科没有志在必得的项目”，“发挥战略纵深优势”等一系列投资策略，并将拿地重心向二、三线城市倾斜。

这一投资策略在2009年的市场氛围下无疑显得有些保守。如果从拿地金额和同期销售金额的比例来看，万科在大型开发企业中处于比较低的水平。2009年万科的销售金额继续蝉联冠军，尽管开发规模大，但根据克尔瑞的研究报告，年末万科的土地储备量排名并没有进入行业前十。

市场分析人士认为，2009年万科的新增项目大多位于市场比较稳定的二、三线城市，这些城市的房价、地价相对于一线核心城市更加稳定，由于新增项目大多具有较好的区位条件，盈利能力比较有保障，这种投资布局使得万科在市场出现波动时具有更强的抗风险能力。

在万科2009年的业绩推介会上，谭华杰也表示，政策环境方面会发生变化，成交量这个走势在年内有不确定性，需要继续观察。因为万科在投资上保持了充分的谨慎，现金流是正的，所以公司的现金流非常稳健。如果行业的资金面趋紧比较明显，对万科来说，在土地市场上面临的趋势比2009年更好一些。

年初预定的庞大的开工面积反映出了万科谨慎中的乐观。万科预计2010年新开工面积855万平方米，同比增长52.5%。

万科一位内部人士对记者表示，万科看好2010年以后的市场，今年大量开工，而竣工量有限，这就意味着万科在渡过了今年的宏观调控期后，将有大量房源上市。

戴德梁行综合住宅服务董事吴健也有类似的看法，由于新开工到竣工需要两年时间，万科2010年新开工面积扩大主要是看好未来市场，但也跟万科在二线城市扩张有关。

不过，不管2010年调控如何变化，万科的业绩已经有了充分的保证。一季报显示，截至报告期末，公司尚有433.3 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约458.4 亿元。其中合并报表范围内已售未结面积393.4 万平方米，合同金额423.3 亿元，这为2010 年业绩奠定了良好的基础。

万科式应对

作为中国房地产市场的带头大哥，当楼市前景不明时，许多人希望听到万科的声音。实际上，万科早已表明了态度。

2009年，万科600多亿的销售额，32.1%的净利润增长率成为公司历史上的新高，但相比其他公司在楼市暴涨中动辄翻倍的业绩则失色不少，排在第二位的绿城年销售额已达510亿元，保利、中海也分别以430亿元、413亿元的业绩紧随其后。因此，在2010年的众多楼市预测里，“踏错步”的万科能否坐稳行业龙头宝座成了一大看点。

“必须承认，万科确实没有预测到2008年底到2009年初的政策逆转，以及随之而来的市场V型反转。对于这一偶然情况，公司并不后悔。如果回到2008年年初，万科还是会做出同样的决定。”谭华杰表示。

在中银国际的分析师田世欣看来，万科是较早做好市场调整准备的地产公司。他的依据是：一季度万科销售的产品中，90平方米以下中小户型的比例为56％；去年全年至今年一季度，总共拍得土地权益地价款仅为378 亿元，仅占同期全部合同销售收入的48％；虽然也出现了经营性现金净流出0.62 元，但资产负债率和净负债率仍然保持在68.1％和36.4％的低水平上，手持货币资金179 亿元，为下半年土地市场调整时逢低买入做好了准备。以万科的谨慎态度，其在调整市场中的表现通常好于一般地产公司。

一季报显示，中西部市场实现销售面积25.4 万平方米，销售收入22.1 亿元，同比分别增长43.1%和81.3%。事实上，从2008年开始，万科就已经有意识地避开一线城市土地市场“地王”的纠缠。年报显示，万科已经进入全国30多个城市，在布局上也是一线、二线、三线并重。在区域布局方面，万科在珠三角、长三角、环渤海和中西部区域的结算面积占比分别为31.5%、 29.2%、27.8%和11.5%，在结算收入中的占比分别为34.0%、31.3%、24.9%和9.8%。

另外，2009年年报显示，从销售额指标看，在本次调控的一线重点城市中，深圳的份额是10.77%，广州8.98%，上海9.37%，北京4.95%，合计不到35%，而对比国内大地产商50%的平均水平，万科有其优势。

在谭华杰看来，万科转战二、三线城市，有其理由。“2009年核心城市土地市场争夺比较激烈，高溢价成交情况频频出现，万科在拿地方面比较谨慎，主动规避了争夺过于激烈的土地。相比之下，二、三线城市更容易找到价格合理、收益空间较好的项目资源。”

万科总裁郁亮则估计，今年销售面积上，环渤海区域可能会和长三角、珠三角差不多，从金额上，因为环渤海价格可能会偏低一点，大概会占到1/4左右。郁亮还表示，未来万科三个区域鼎足而立，加上成都、重庆、武汉、西安等西部城市也会迅速成长起来，万科的整体布局更加均衡。

对于最近几年的稳健，郁亮的解释是，“万科这两年来放慢步伐，调整心态，调整自己的发展模式，这也是对过去快速发展的反思。”郁亮表示，“规模越大反而会使收益水平下降，对开发商来说，不能仅仅只追求自己的效益，而是要追求更加平衡的效益。”

另外，今年1月，万科宣布，随着国家对保障性住房的日益重视，万科在保障性住房方面做了很多探索性的尝试，这部分项目由政府先期垫付一部分资金，周转速度快，零风险。

meng-h

                   向绿色住宅全面出击

                               

                               

                作者:                 秦 晨                   时间:                 2010年04月02日   来源: www.fortunechina.com                                               

                                  杂志>>《财富》中文版2010年4月上刊                          
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                                 借助 2010 年上海世博会的展示平台，王石正带领万科集团向“绿色住宅”全面迈进。他们不求创造幻想中的概念建筑 而是以开发具备高附加值且平民化的低碳住宅为目标。                               

               
                                               

                                                        

                        

                               

               
                                        
               
                               

               

                               

                               

               
                               

                      
王石带领万科走向绿色（摄影：CMC）
    在上海环境能源交易所的交易大厅里，万科集团董事会主席王石步履从容地走上演讲台。这位创立了中国最大住宅地产公司的企业家，同时也是世界上成功征服“7+2”（7大洲的最高峰加南北极）的最长者，即使在最严肃的场合中也保持着他一贯的运动休闲派风格：胡子拉茬，身着打着“补丁”的灰色休闲西装，脚履一双沾着泥泞的登山运动鞋。与其他发言者相比，60岁的王石嗓音略显低沉，甚至有些沙哑。他的演讲从播放短片开始─内容并非万科公司的宣传资料，而是由他本人在全球各地登山的镜头组合而成，贯穿着他个人的开场白，结尾是一个这样的设问：“地球在变暖吗？作为登山爱好者，我回答：Yes ”。
    最近几个月来，王石带着这部自行制作的短片穿梭于哥本哈根的气候变化大会、北京对外经济贸易大学的讲堂、上海复旦大学 EMBA的同学会及各种公开场合。上海环境交易所正在举行的是上海世博会万科馆自愿减排项目的挂牌仪式。作为万科馆投建的主体，万科企业股份有限公司决定为场馆施工、运营、拆卸全过程的碳排放量买单。王石对于此次万科馆成为“世博自愿减排平台”建立以来的首个项目十分满意，他风趣地说：“1991年万科的股票在深交所上市，代码是 000002；2010 年万科馆碳排放在上海能交所挂牌，号码是0001。现今，万科的目标是做绿色住宅的先锋。”
    无论是在销售金额还是在销售面积上，万科一直是中国房地产行业领跑者。据中国房产信息集团（CRIC）提供的统计数据，2009年万科分别以 630 亿元的销售额和 668万平方米的销售面积居行业之首。然而，在王石看来，规模上的领先地位并不是万科的核心竞争力。每当竞争对手放言要在规模上赶超万科时，王石的回应是：他们不知道万科拥有什么，万科在蜕变，蚕蛹已经快变成蝴蝶了。

    2007 年，万科做出一个重要的决定，向上海世博局申请在 2010年上海世博会期间建立万科企业馆。这是一种有些“狂妄”的想法，因为当时上海世博的合作伙伴不是国有大型企业，就是《财富》世界 500强公司。作为一个民营背景的公司，万科能否被这个举世瞩目的盛会接纳？“奥运、世博是展现企业理念、提升企业品牌再好不过的国际化平台，我们抱着试试看的态度提出了申报。”王石回忆说。令他意想不到的是，申报得到了世博局的积极响应。2007年底，万科成为继上汽－通用和中国移动之后第三家确认建馆参展的企业。“我们参加世博的动机从一开始就很明确：要让国际社会看一下一个中国企业在面对全球气候变暖时的态度。”王石宣称。
    仅从数字上便可以看出万科“投资”上海世博会的决心。据王石透露，万科此次对上海世博万科馆项目的总投资金额约为 4.5亿元。这座取名“2049”、以“尊重的可能”为主题的万科馆本身就是一座体现环保理念、倡导回归自然的“低碳”建筑：7个相互独立、由纯天然麦秸板制成的筒状建筑构成了万科馆的外观主体。建筑顶部用透光 ETFE 膜连成一体，室内光线会随着外界阴晴发生变化。超过1,000 平方米的开放水域环绕着 7个圆筒，起到调节展馆区域气温、湿度的作用，让参观者感受到与自然亲近的愉悦，水池里使用的都是从屋顶收集的雨水。此外，展馆将通过热压和风压两种自然通风的模式，尽可能实现自然通风，从而减少空调使用的时间。
    在这样一座构造独特的万科馆中，并没有任何具体产品的展示。以环保主义者自居的王石更希望通过保护滇金丝猴、退耕还林、台北的垃圾分类处理、白蚁巢穴对建筑的启示等 5个关于“尊重”的故事诠释万科的企业理念。“当人们意识到尊重自然、尊重环境的重要性，对于产品的选择就水到渠成了。”王石解释说。
    不过，这些看似与万科主营业务关系不大的展示内容却潜藏着万科业务发展的方向。在“蚁穴探险厅”，观众将领略到自然界中白蚁高超的建筑技艺。白蚁不仅能建造“摩天大楼”，更神奇的是无论外界温度是 40 度以上的高温，还是冰天雪地的严寒，蚁穴中都能始终保持 20多度的常温。“白蚁巢穴的仿生建筑的研究已经在我们万科研发中心的实验室里面进行，明年我们就将推出这样的仿生建筑。”王石透露。事实上，白蚁仿生建筑已经在津巴布韦建筑师米克．皮尔斯（Mick Pearce）的手中变为现实。津巴布韦的东门购物中心（EastgateBuilding）和澳大利亚的议会中心（Council House 2Building）都是典型的白蚁巢穴仿生建筑。“我们将与国际伙伴合作进行这方面的开发。”王石表示。
借助 2010 年上海世博会的展示平台，王石正带领万科集团向“绿色住宅”全面迈进。他们不求创造幻想中的概念建筑 而是以开发具备高附加值且平民化的低碳住宅为目标。                                               
               

                               

                                                        

                        

                               

               
                                        
               
                               

               

                               

                               

               
                               

                      


    在王石看来，低碳环保的绿色住宅是整个房地产行业未来发展的方向，而万科要成为推动环保住宅发展的先锋。去年 10月，万科集团搬入深圳盐田区大梅沙新总部。这座耗资逾 10 亿元、被誉为“躺着的摩天大楼”的奇特建筑占地 6万平米。如果将它竖起来，高度堪比美国的帝国大厦。它是中国唯一一座获得世界绿色建筑最高认证 LEED 铂金认证的建筑。
    然而，对万科来说，做低碳住宅先锋，并不意味着再造几个类似万科总部这样的未来概念型建筑。“在中国做低碳住宅，所谓高技术包装、高成本投入的绿色住宅无法推广，我们只能运用‘低技术’和平民化的价格来做这个市场。”王石肯定地说。在他看来，目前阶段在中国做绿色住宅的逻辑很简单：把住宅的墙壁做厚，同时满足良好的密闭性能和通风性能。“从建筑投资的角度来看，把墙壁做厚所增加的成本十分有限。对于购买者来说，可能面对的问题是容积率低─通常厚墙会增加 3% 的建筑面积。那我们能否学习香港，把这 3% 的面积不计入建筑面积来销售呢？”王石问。
    根据万科对住宅生命周期的研究，住宅建造和使用过程所消耗的能耗分别占总能耗的 24% 和76%。也就是说，对于一处低碳住宅来说，“绿色”具有“绿色建造”和“绿色使用”的双重含义。针对这样的绿色目标，万科提出了“全装修”、“住宅产业化”、“绿色建筑”的“绿色住宅三部曲”。
    据中国建筑科学技术研究院的数据，二次装修产生的建筑垃圾量为平均每户 2吨。在中国住宅房地产的销售中，目前八成仍是毛坯房销售。2009 年，万科销售的公寓住宅项目的精装修率已超过80%。今年，他们宣称要在公寓项目中完全消灭毛坯房，做到 100% 精装修。
    住宅产业化是万科于 2003年从“绿色建造”的角度推出的另一项绿色住宅开发策略。传统的建筑方式是在住宅现场进行施工建设，这种方式不仅极大地浪费资源，而且产生数量庞大的建筑垃圾。用工业化的方式建造住宅，意味着将建筑物的大部分构件都在工厂生产，在工地现场主要完成一个“搭积木”的过程。这种工业化的生产方式类似于汽车生产，汽车厂商从全球各地采购各种零部件，在汽车工厂并不制造任何设备，仅仅完成最后的组装工作。工业化住宅的生产方式有诸多益处：一方面，标准化的生产有利于建筑构件精度的极大提高，房屋耐久性大大提升；另一方面，施工过程可以减少用水 60%，减少建筑垃圾 80%。
    2005 年，万科与东京建物株式会社、大成建设株式会社三方合资开发上海新里程工业化项目，从此踏上了住宅工业化建设的征程。截至2009 年，万科已经累计完成了 304 万平方米的工业化住宅的开发。“在住宅产业化方面，日本的同行是我们最好的标杆，他们的多层建筑 75%采用了工业化的建造方式，高层建筑达到 85%。万科的目标是到 2014 年全部采用工业化的绿色建造方式。”王石说。
    在开发住宅的“绿色使用”方面，万科相当注重把握“绿色先锋”与商业平衡之道。毋庸置疑，白蚁巢穴的建筑之所以成为万科近期的选择，原因在于这样的建筑非但没有大量增加建筑成本，反而节约了装修成本。津巴布韦的东门购物广场不但节约了一大笔空调安装费用，而且与空调建筑相比，其电能消耗仅为后者的 1/10，物业租赁者因此少付出 20% 的租金。
    垃圾分类是另一项不构成成本负担，但却有着极大价值的绿色住宅使用方式。在万科北京的一个地产项目中，有机垃圾的 40%由小区自行通过微生物发酵的方式处理，垃圾发酵后的剩余物成为小区花园的花肥。垃圾分类几乎可以视为“零成本”、但却带来经济效益的绿色居住方式。在万科世博馆展厅内容中，有一个专门介绍台北垃圾分类与回收的展厅，台北垃圾回收率已经达到 80%，垃圾变废为宝，而资源也得到了无限循环。
    对于一些科技含量较高、但一次性投入较大的绿色能源，万科采取在小区公共建设区域进行逐步推广的方式，唤起物业持有者的环保意识。太阳能路灯、垃圾发电、风能发电、纳米钢材、经过国际机构认证（如 FSC认证）的木材原料......都已经逐步进入到万科的绿色地产项目中。“以太阳能路灯为例，2000 年至 2008年，万科地产项目的太阳能路灯的累计发电量为 1 万多度，2009 年发电量达 10 万多度，今年将达到 90 多万度。预计 10年后，我们的光能发电将达到 1.5 亿度，占整个所有小区能耗的比例约 2%，而我们 10 年内的目标是替代能源占小区消耗能源的5%。”王石透露。

    种种事实表明，万科的确正在经历“蝶变”过程。作为地产开发行业的领导者，万科五年前提出“从生产营销型”向“研发技术型”地产开发公司的转变。2006年，公司在东莞松山湖建立住宅地产研发基地。王石提出，万科要建立一个透明的平台，同行交流完全开放。万科的专利技术，厂家前来使用不收任何专利费。在王石看来，企业竞争有三个境界─产品、品牌、标准。他借鉴互联网发展的模式，提出：谷歌的地球搜索收费了吗？没有。万科鼓励大家都来使用的结果是什么？万科成为了行业的标准制订者。住宅产业化，恰恰是向最高境界的转变。
    对登山狂热的王石在今年还有一个目标：4 月，他将组织一支登山队，再次攀登珠穆朗玛峰，目的是把遗弃在海拔 8,000米以上的废弃氧气瓶作为垃圾捡回来。八年前，52岁的他成为中国成功登上珠峰顶峰的最年长者。此次，王石选择了新的挑战：从珠峰南坡上，从北坡下，打破他此前创造的中国登珠峰者的年龄纪录。为了为上海世博会做宣传，他将把一面世博旗帜带上珠峰峰顶。“国际社会对于中国政府在哥本哈根承诺的碳减排目标（中国政府承诺在 2020 年 GDP单位碳减排减少 40%~45%）持怀疑态度，我想通过登珠峰的行为告诉大家：登珠峰难不难？难。但是我要做。”王石坚定地说。

meng-h

太古地产今起公开招股 入场费每手4626港元                                http://www.sina.com.cn  2010年05月03日 07:40  新浪财经
                                                                                                                                       
                                                                                                                                                                                       
                                                                                　　新浪财经讯  集资额高达208亿元的太古地产(0962)，今起接受认购，以每股定价20.75至22.9元、每手200股计，每手入场费4626.21元。
　　据香港媒体报道，今年以来，最大型公开招股活动(IPO)开锣，集资额高达208亿元的太古地产(0962)，今起接受认购，以每股定价20.75至22.9元、每手200股计，每手入场费4626.21元。(0011)率先提供太地孖展，息率为0.98厘。太地行政总裁郭鹏重申，集资将用作中港两地发展，又认为内地调控房产反而为他们未来发展带来更多机会。
　　内地调控楼市，会否对矢志要“把香港的成功复制至内地”的太地构成影响？郭鹏自信地回应道：“内地收紧措施主要针对住宅市场，不会对我们的内地项目构成直接影响，也不会影响我们的商业项目价值。”他认为，由于太地具有长期价值，故相信未来有更多新的发展机会。
　　太地今年料多赚一成
　　太地招股价范围较其2010年底预测资产净值(NAV)，仅折让一成多，对于有指定价太进取，郭鹏强调估值取决太地中港两地的核心资产组合，于预期业务会持续增长下，认为定价合理。郭鹏指出，太地目前没出售物业计划，更有数项物业项目于未来数年落成。太地预测今年股东应占基本溢利不少于42.26亿元，按年升10.45%。
　　太地今起至周四(6日)公开招股，每手入场费4626.21元，集资所得部分用于偿还借款，及发展中港两地业务。恒生银行
表示，为太地提供九成孖展，息率为0.98厘。太地证实，已引入两名策略投资者，分别是(3988)旗下中银投资入股7.8亿元，及荷兰退休APG投资15.6亿元。
　　此外，新加坡上市的内地铝型材生产商Midas(麦达斯)，上月底召开股东大会，议案已获股东通过。Midas的通告表示，公司拟发行3亿股，及4000万股超额配股权，而每股定价的折让，不会超于新加坡股价的一成。
　　Midas来港上市 料筹16亿
　　Midas新加坡股价上周五收市价为1.05坡元(约5.95港元)，若以1成折让计，即Midas本港招股价有可能定于5.36元，意味未计超额配股权，Midas来港挂牌的集资额料达约16亿元。据消息透露，按初步时间表，Midas最快在5月展开招股工作。目前公司已委托瑞信为上市保荐人。
　　另今日开始国际配售的新股雷士照明(2222)，市场消息称，招股价介乎2.03元至2.9元，合共集资约23亿元。保荐人为汇丰及。

meng-h

国家新政意在构筑防火墙
http://news.dichan.sina.com.cn  2010-4-30 0:00:00   经济参考报    评论数：欢迎评论
　　提要：号称近年来“最牛调控”的房地产新政一经推出，立即引发资本市场强烈“共振”，地产股在持续低迷中屡创新低。业内专家指出，近期内地在港上市房地产企业频繁海外发债，实际上是受宏观政策面收紧的影响，准备“过冬”的一种未雨绸缪的表现。

　　号称近年来“最牛调控”的房地产新政一经推出，立即引发资本市场强烈“共振”，地产股在持续低迷中屡创新低。23日，证监会又称将联合国土部加强对房地产企业融资监管。

　　业内人士指出，证监会这一表态意味着今后房地产企业想融资首先得经过国土资源部审核，企业再融资难度加大。自2010年以来，地产股走势“跌跌不休”，说明资本市场对房产调控政策的担忧由来已久，此次靴子落地最终引爆积聚已久的市场担忧情绪。

　　新政重拳出击　地产股“集体跳水”

　　数据显示，自2010年4月6日以来，房地产板块资金净流出已超200亿元，机构撤离迹象明显。以万科A(000002)为例，目前其股价与2009年的高点相比跌幅超过40%。

　　招商证券地产行业分析师贾祖国认为，房价非理性上涨加剧了资本市场对宏观政策收紧的担忧，近段时间以来地产股持续走低，恰好说明了房地产企业的后续发展并不被资本市场所看好。

　　民生证券房地产分析师王新亮认为，这次地产调控措施的严厉程度远高于往年任何一次，说明政府这次调控的目的就是要还原房地产的“居住属性”，实现居者有其屋。

　　资金闸门收紧　地产业遭遇“倒春寒”

　　目前，沪深两市共有41家房地产上市企业在排队等候证监会再融资审核，拟募集资金超过千亿元，国土部已完成首批试点运行的25家企业的初审工作。其中，万科A(000002)启动112亿元的股权融资计划，保利地产(600048)拟定向增发125.44亿元，金地集团(600383)拟定向非公开增发约48亿元，招商地产(000024)股东大会通过56.24亿元的定向增发议案。

　　民生证券房地产分析师王新亮认为，再融资是上市房地产企业融资的重要渠道，由于房地产是资金密集型行业，如果再融资受阻，会使得整个企业经营现金流紧绷，拟开发项目的投资进度将受到影响。

　　与此同时，海外上市的内地房地产企业频繁发债融资。4月14日，恒大地产(03333.HK)宣布发行年利率为13%、总计六亿美元的额外优先票据。4 月16日，碧桂园(02007.HK)宣布面向海外投资者发行总价值5.5亿美元的优先票据，票面利率达11.25%。碧桂园相关人士表示，公司目前销售良好，资金流没有问题，海外发债有助公司改善其短期流动资金状况。

　　业内专家指出，近期内地在港上市房地产企业频繁海外发债，实际上是受宏观政策面收紧的影响，准备“过冬”的一种未雨绸缪的表现。

　　警惕地产绑架金融

　　据央行数据显示，2010年一季度房地产个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，与此同时，2010年一季度房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%。

　　国信证券分析师方焱认为，这是央行罕有就单个季度发布金融机构贷款投向发布报告，可见对信贷投放的监管将是本轮房地产调控的重点。　

　　业内人士指出，上周股市大跌再次提醒各方，调控房价是牵一发而动全身的事情，必须统筹考虑，避免调控房价对资本市场造成巨大的负面影响。美国次贷危机警示我们，政府一定要建立起地产与金融之间的“防火墙”，避免地产价格波动威胁国家的金融安全

uime

请教楼主，如何收集资料的？