万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司研究：万科A(000002)单月销售数据创历史新高
    单月销售数据创历史新高:公司今日披露6 月份销售数据,单月成交面积85.7 万平米,成交金额87.7 亿,同比去年均增长28%,成交面积和成交金额均创出历史新高。在弱市环境下,公司依旧可以录得如此瞩目的业绩主要得益于两点:1)公司推盘放量较大部分竞争对手提前1-2 个月;2)低价入市取得良好效果。由于推盘放量是得以采取低价入市策略的前提,所以,良好的开发节奏和把握市场能力是公司取得不俗销售业绩的根本原因。
    龙头地位更加巩固:根据中房信发布的《2010 年中国房地产企业上半年销售排行榜》来看,万科上半年销售355 亿,已经达到去年全年水平的56%,分别是排名第2、第10 和第20 名企业的1.7 倍、3.4 倍和6.5 倍,明显高于去年全年1.2 倍、3.0 倍和4.8 倍的水平,可以看出,万科在2010年再次拉开了与其余一线房企之间的差距。
    销售均价回跌至去年末水平:6 月成交均价10233 元/平米,环比5 月下跌6%,连续第3 个月出现下跌,目前的均价水平与去年末相当,原因很大程度上也是在于低价入市策略。
    拿地速度略有放缓:公司6 月份共获取四宗土地,分别位于中山、宁波、苏州和青岛等二线城市,合计权益建面68.3 万平米,公司所需支付地价为20.2 亿。与前几个月比较,6 月公司拿地速度略有放缓,单月新增权益建面为09 年12 月以来新低。公司的存货管理一直采取“以销定产”的策略,所以在销售维持强劲的情况下,我们认为公司还是会维持积极拿地的策略,特别是公司在09 年新增土地资源并不充分。此外,在可查到起拍价的宁波和苏州两宗土地上,公司均是以起拍价购得。当前土地市场低迷,也给了公司低价补充土地资源的机会。
    维持“增持”评级:考虑到新增项目影响,假定房价涨跌幅为0%,贴现率为10%,测算得出公司2010 年末NAV 为8.38 元/股,P/NAV=0.83,公司当前NAV 隐含的房价跌幅为10%。预测公司10-12 年EPS0.58 元、0.78 元和1.05 元,对应PE 分别为12X、9X 和7X,维持“增持”评级。

【出处】东方证券

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万科A(000002)受供给增加和销售率回升双重影响
        万科公布6月份销售情况: 2010年6月份公司实现销售面积85.7万平方米,销售金额87.7亿元,分别比09年同期增加27.8%和27.9%,单月销售均价为10233元。2010年1~6月份,公司累计实现销售面积320.2万平方米,销售金额367.7亿元。本月,公司新增土地购置权益面积为68万平米,对应土地金额为20亿,单位楼面价格为3400元。
    单月销售创历史新高,主要由新增供货量以及销售率回升影响所致。销售环比大幅增长一方面受新推盘量增加影响,另一方面销售率相对于上月低点也有所回升。
    (1)6月,万科新推盘量大幅增加至100个亿左右,较上月70个亿有明显的上升.由于万科自去年下半年开始提升开工,2季度以来新增货量将显著提升;
    (2)降价等促销手段导致市场销售率有所提升,新推盘销售率上升至65%,较上月60%的低点有一定回升。在市场整体相对低迷和供货不足的情况下,万科的销售策略是更加积极的,由此导致公司销售率的状况明显好于行业整体水平。
    上调全年销售预期至720亿,较前期630亿预测提升14%,销售整体跑赢行业的概率较大。我们上调公司全年销售预期至720亿,预计全年销售增长14%,理由是:
    (1)万科全年新增超过1000亿左右的货值,供货量较为充足,且货量分布相对行业整体更为均衡;
    (2)我们判断,一线城市5-6月为单月销售低点,后期市场整体销售率将有所回升,万科新增楼盘去化速度超过60%的概率较大。
    销售积极,有利于加快资金周转,维持2010年0.67元、略微上调2011年盈利预测至0.83元,维持增持评级。目前公司的策略是加快销售,且适度降低拿地的速度。我们认同万科的策略,由于当前不存在房价上涨的概率,只有加速回款才有利于提升公司的ROE 水平。考虑到我们适度上调了2010年全年的销售计划,因此,我们适度上调公司2011年业绩至0.83元,上调幅度为3%。目前股价对应公司2010年PE 为10.4倍,2011年为8.4倍,维持增持评级。

【出处】申银万国

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王石：一味涨价 没人倒闭的房地产市场不健康
http://www.sina.com.cn  2010年07月06日 07:03  南方日报
王石：一味涨价没人倒闭的房地产市场不健康
万科董事长王石 资料图片

　　“我认为中国的房地产商完全有能力自己承担因改善建筑环保品质所增加的成本。”昨天上午，在宁出席世博会主题论坛的万科董事长王石在接受采访时坦言，面对住宅产业绿色化的趋势、购房者对房屋品质日益提升的需求，开发商应当从自身过高的利润中拿出钱来，自我消化新建建筑的环保节能成本，“而不是变成房价转嫁到消费者头上”。

　　万科今年在京沪新建项目将达到环保“三星”标准，但在南京暂时不能作此承诺。在世博园区万科展馆内，万科向观众展示了自己建设的环保节能住宅实验区。通过资源循环可再生技术、新能源技术、污染处理技术等，这个占地200亩的小区，不依靠外界供电、不排放一滴污水……“虽然技术上能够做到，但在实际推广中还有困难，最重要的原因是大部分消费者不接受。”王石说。

　　消费者不“买账”的主要原因并不是建筑的环保节能品质，而是由此带来的购房成本增加。对于复旦大学葛剑雄教授提出的“环保成本由谁买单”这一问题，王石现场回答说，一方面，开发商应当勇于承担，另一方面，他也期待能够像一些国外发达国家一样，由政府予以适当补贴。

　　他透露，去年，万科在深圳开发的一个项目，已经在业内率先达到国家住建部规定的环保住宅“绿色三星”标准，今年万科在北京、上海的新建项目也将按照这一标准实施，但在南京，暂时还不能作此承诺。

　　“一味涨价、没人倒闭的市场不是健康的市场”

　　作为房地产领军企业的负责人，王石与众多房地产业巨头交往甚密，“与成本相比，现在，他们更担心的是宏观调控”，王石说，实施宏观调控之前，房价一直在上涨，不管是什么品质的房子，只要一买就意味着赚钱，在这种情况下，不管是消费者还是开发商，对房屋品质的注重都不是第一位的。

　　“现在不同了，宏观调控下，市场更加看重住宅产品的品质，环保节能性能无疑是其中重要的方面。过去，房地产开发企业利润过高，现在，开发商应该让出利润，主动买单，尽到企业对社会对环境应有的责任，否则将失去机遇，遭到淘汰。”

　　王石表示，从某种意义上说，宏观调控将成为推动开发商更加注重建筑节能与住宅品质的一大推动力，“一味涨价、没人倒闭的房地产市场，肯定不是一个健康的市场。”

　　“房地产企业到了该肩负起责任的时候了”

　　“登山家”，这是外界对于王石的一大印象，因为亲身攀登过世界七大洲最高峰，王石一度被调侃为“爬的最高的地产商”。

　　“每一次登山都是对生态环保的一次深度感受”，王石说，当看到非洲乞力马扎罗山之巅冰川消融的时候，自己确实感到应对气候变暖，每个人都该做些什么。

　　“去年攀登珠穆朗玛峰的时候，我们一共上去15个人，捡回了3.4吨垃圾，其中包括167个废弃的氧气瓶”，王石说，原来计划将这批氧气瓶运到世博园区万科展馆内，用于环保展示，但由于安保限制，计划未能实现。

　　王石认为，节能环保，每个人都该从力所能及的事情做起。论坛现场，他掏出随身携带的棉布手绢向大家展示，“作为个人，我们可以拒绝一次性面巾纸、一次性纸杯、瓶装矿泉水等；作为房地产企业，现在也确实到了该肩负起责任的时候了”。

shanmin

李嘉诚逆势圈地布局城填化:追踪“香港模式”
2010年07月05日 　投资者报　刘敏

　　西安曲江街道办事处下辖17个自然村，分布在西安曲江国家级文化产业示范区的核心区域周围。几年来，"拆迁"这个词一直是当地所有村民最为熟悉的。但即便如此，这里的村民们对今年所面临的拆迁节奏还是难以适应。
　　"以前觉得最快也得三五年以后，没想到从5月份起不到两个月就搬了两个村，还有几个村已经开始谈了。"当地一位村民这样告诉记者。
　　"算上三年前已经拆迁的5个村，现在这个街道办下属的17个村子可能只有三四个还没有接触拆迁，剩下的今年会搬走一半，两年内估计都拆掉。"曲江街道办一位工作人员这样告诉《投资者报》记者。
　　"一般政府能开始着手拆迁，肯定早有开发商看上了，现在这里急着拆迁肯定是有开发商想买呗。"这位工作人员继续给记者分析。而这背后想买的开发商，据传言就是李嘉诚麾下的公司。
　　对于西安地产行业的人来说，这种风传并不稀奇，自从2004年和记黄埔在当地一次性购买了近千亩土地后，每年都有关于这位"首富"相中了某块土地要买的传说，"谁知道哪个是真的。"一位当地开发商说。

　　逆势圈地风声再起

　　无论真真假假，一个事实却是不容忽视的：十余年来，李嘉诚在内地楼市频频出手，其出手次数之多，储备面积之大，令人惊叹。
　　从布局地域看，在2003年时，和记黄埔在内地仅布局了上海、深圳、重庆、广州、北京等7个城市，2004、2005年两年就在此基础上又扩展了西安、武汉、成都、长沙、天津等6个城市，为此投入了400亿元的巨额资金，并已经基本完成了其对一级城市和主要二级城市的战略布局。
　　而每当国内房地产市场进入低谷，更会看到李嘉诚下属公司在内地扩张的身影，比如2005年时，在政府出台一系列政策调控房地产，不断传来"楼市危言"之际，李嘉诚却"逆市而上"，从2005年2月开始，和黄陆续在上海、成都、长沙、长春、武汉、天津、北京、重庆打响"夺地战役"，仅半年，李嘉诚在内地就圈下了近300万平方米的土地。
　　今年，房产新政出台后，内地开发商对冷却后的房地产市场正开始观望时，5月底又传出李嘉诚做好了抄底准备的风声。有媒体报道，李嘉诚5月末在一次股东大会后表示，目前对内地的楼市并不担心，并表示如果楼市继续调整，长和系会考虑吸纳内地土储。结合2009年国内楼市火热、地价高涨而长和系两公司却在土地市场少有收获的背景下，李嘉诚的这一表态更让人对其何时欲进行楼市抄底不禁仔细琢磨。

　　"香港模式"追踪

　　李嘉诚的一举一动之所以成为众多企业的风向标，最早源于其"香港模式"神话的成功。
　　1964年，香港物业价格暴跌，李嘉诚便开始购入地皮、楼宇等，而且只买不卖。经过多年投入之后，李嘉诚于1971年正式组建了自己的长江实业有限公司。1972年，香港地产复苏，股票市场开始狂热，李嘉诚将其25%的股票投入股市，从中获利巨大。1975年，"长实"拥有楼宇面积500万平方英尺。随后，世界经济衰退也严重打击香港市场，李嘉诚反而又购入一批地皮。到1978年，他已拥有楼宇面积1500万平方英尺。1981年以后，其建筑楼宇的土地面积又增加2900万平方英尺，李嘉诚成了香港除港府之外最大的土地拥有者。
　　"他永不急于赚取投机而快捷的利润，很多人当可以获得双倍利润时便出售其物业。但李嘉诚则喜欢保留其物业，他知道香港会时常挤满人，而土地价值会是永远上升的。他感觉到在那时候售出一座大厦相当于杀鸡取卵。他的地产交易很缓慢，但惊奇的是他活动愈慢，也就赚得愈多。李嘉诚预先已看见香港产业的巨大前景，同时他不理会经济及政治情况的上上落落。当机会来时，永不停止购置土地及旧的建筑物，他并不介意以高价购买其物业，因为他知道楼价只会不断上升到一个令人惊喜的高水平。"这是香港媒体对其所做的总结
　　而近年来，李嘉诚在冷场时购入大量土地并长期持有的策略，在中国内地也不断重演。伴随着其内地地产规模的扩张，"当大街上遍地都是鲜血的时候，就是你最好的投资时机。"他的这句名言也广为流传。因此，众多市场观察者对其一言一行百般解读便不难理解了。

　　内地投资轨迹

　　"虽说李嘉诚的发迹正是源自他的几次大胆抄底，但仅凭目前其透露的行踪实在很难判断他什么时候会真正出手吸纳土地。"一位长期跟踪李嘉诚掌控公司动向的证券分析师这样告诉记者。
　　据其分析，对于一个公司来说，在土地市场上何时抄底，怎样抄底，到什么地方抄底，应该是一个严格的商业机密，李嘉诚绝不会把这样重大的机密随意说出来，作为旁观者最多只能事后分析、研究、借鉴，因此在李嘉诚言行中抠字眼的方法并不可取。
　　分析其步入内地的经营轨迹会发现，首先有一点尤为重要的是，李嘉诚之所以在近来如此大规模投资内地市场，在于他对中国内地经济发展前景的强烈信心。他自己也曾公开表示："长远来看，香港地产经过多年的开发，发展空间越来越小已是不争的事实，而内地伴随着经济的飞速增长，人民的生活素质显著提高，司法系统在进一步完善。所有这些都将增添投资者的信心。"显然内地在李嘉诚的地产战略中将扮演越来越重要的角色。
　　其实，考察李嘉诚在大陆房地产业的投资路线，可以很清晰地看出他的从"中心"向"边缘"、从经济发达的一级城市(如北京、上海等)向经济欠发达的二级城市(成都、长春、武汉等)逐渐扩散的投资思路。换句话说，就是在内地的新一轮布局中，二线城市开始在其战略版图中占据越来越重要的位置。
　　这一结果可以从内地房地产市场的现实中找到答案：目前一线城市房地产市场竞争激烈，要进入当地市场不是简单的事情。加之一线城市高涨的楼价受到中央政策的强力抑制，极有可能会引起连锁反应，未来投资风险显而易见。而目前国内的众多二线城市，楼价仍有不少上升空间，投资风险较低，收益较高，这可能才是更值得关注的方面。

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万科的牌局：对全行业进行了一次性休克疗法
2010年07月07日 　《当代经理人》 文/本刊记者 庞博

　　故事开始前，让我们先统览一下万科所在牌局的具体状况。

　　现如今的房地产市场有四桌牌局：住宅地产、商业地产、旅游地产和工业地产。旅游地产和工业地产有一定的特殊性，开发这些地方的房产企业具有先天优势，要么拥有独一无二的旅游资源，要么拥有垄断的政府资源。如旅游地产中的九龙山、张家界，工业地产中的张江高科，这两桌牌局基本没有牌大牌小之分，由于资源的垄断性而缺乏竞争。而住宅地产和商业地产则完全分享了我国经济高速发展的成果，不过由于土地的相对开放，这两个市场竞争十分激烈，可谓是山头林立、龙虎纷争，这两桌牌局的竞争者更是鱼龙混珠、纷繁复杂。
　　那么万科所在的牌桌情况如何呢？万科自上世纪八十年代成立以来一直专注于住宅地产的开发，是一个地地道道的住宅地产开发商，由于市场定位准确以及公司运营模式的不断升级，它逐渐成为住宅地产开发商中的龙头老大，在这一桌它握有足够的好牌，不过紧随其后的保利地产、金地集团等企业也是紧追不舍。商业地产领域与住宅地产颇为相似，龙头老大万达集团牢牢占据领头羊位置，而华润置地、中粮地产也不示弱，在商业地产牌桌上它们都拥有足以震慑对手的“炸弹”。这两桌牌局中的竞争激烈残忍，稍有不慎就会有满盘皆输的巨大风险。而万科正在积聚自身的力量，控制住宅地产牌桌的同时，向商业地产牌桌上的竞争者不断施压。

　　高超的洗牌术

　　本轮房产调控政策主要针对的是住宅市场，五花八门的房产政策可谓是技惊四座。大中小各路房产商立即使出浑身解数来应对这“意想之中，意料之外”的严峻形势。
　　2010年5月，恒大地产与万科同时宣布新老楼盘打折出售。恒大地产率先亮出自己的底牌，全国所有在售楼盘在一定期限内全部八五折出售，时间与折扣表述十分明确，在全国范围内形成很大反响。而万科虽然也宣布楼盘打折销售，但却没有明确说明具体哪些楼盘打折、什么时间打折以及具体打几折，有点“干打雷不下雨”的味道。
　　在经历了2008年金融危机血洗之后，各大房地产商学会了如何抵御突如其来的风险。恒大地产在2008年存在资金链断裂的巨大风险，要不是政府及时救市，恐怕挨不到2009年。于是这次恒大学乖了，调控政策一发布，便立即宣布全国楼盘打折促销。恒大地产回复《当代经理人》的邮件中表示：“降价促销这一做法的效果非常明显，恒大地产在楼市惨淡的5月份，实现销售额40亿元以上，销售收入同比增长328%，迅速回笼资金的同时扩大了市场占有率，进一步挤压了其他房产企业的市场份额和利润空间。”
　　而万科这次反应虽然迅速，但看起来似乎没什么诚意。追溯到2008年金融危机时期，万科可是第一个宣布全国楼盘降价的房地产开发商，当时很多房企硬扛，可到了最后还是要降价才能把房子卖出去。这次又到了这个时间点，可纵览全国也只有恒大一家促销的如火如荼，其他企业都在死扛观望。稍微懂行一点的人都会看出，由于本轮房价上涨幅度非同小可，连续出台政策之多、调控力度之大前所未有，指望政府救市简直是痴心妄想。可是众多房产企业都不想放弃即将到嘴的肥肉，坚持原有价格不放松，巨大的利润空间驱使它们再一次铤而走险。
　　可是万科这次“干打雷不下雨”的做法很奇怪，说降价而没有明确的降价说明，似乎与其他房企一样，在等待某个时间节点。万科带领众多大型房地产企业一起扛着，可是其他的企业真的能扛过万科吗？
　　通过对公开信息数据的整理，得出国内上市房地产企业的资金状况。从表1我们可以看到，万科在我国大型房产企业中持有巨额现金，远远超出其他企业，资金流动性非常充裕，这也就不难理解，万科为什么不急于降价。可是，万科不急着降价，为什么还要在公开媒体上宣称降价呢？这里面可谓是迷雾重重。不过经过仔细分析，就不难得出结论。万科是房企中的老大，而且建造的房屋品质优良，但价格通常有10%左右的溢价。如果万科的房子降价了，同等价位或者价格相差不多的情况下购房者一定会选择万科的房子，这就是万科的品牌效应。于是乎，大家都在等着万科的房子降价，可万科偏偏是嘴上说降，而实际中却没有明确说明到底哪些楼盘在什么时间降价，导致购房者持续观望。其他房地产开发商大多以万科为导向，万科实质上没有降价，他们也就等待。这样一来，就会导致市场观望气氛更加浓重，房企的房屋成交量都非常低。可是万科不怕，它光现金就有230亿，不愁现金流的周转。其他房企跟万科一起扛，到头来卖不出房子，得不到钱，而银行方面的贷款要每月按时还款，资金链势必紧张；如果不跟万科扛，主动降价，购房者“追涨杀跌”的心态也会等着房子继续降价，从而选择继续观望，房子仍然卖不出去；学恒大，大幅度打折，不过为时已晚，恒大“第一个吃了螃蟹”，购房者“尝了鲜”，不会去买你的帐；最后一招，更大幅度的打折，可是地价、贷款成本和建造成本在那摆着，低于成本销售仍然无法缓解资金链的压力。
　　万科打出的这张牌不是轰轰烈烈的大肆宣扬，而只是动了动嘴皮子，用时间磨灭其他大型房企的意志。万科在2008年金融危机时期并没有积极的拿地动作，致使2009年开发的土地量较少，不过这也减轻了它银行贷款债务压力。而大多数大型房企2009年加码开工，资金相对紧张，消耗他们的时间就是消耗他们的资金，房子卖不出去不但拿不到其他项目继续建造的费用，连定期需要偿还的银行贷款也无力支付。等这些观望中的房企意识到事情不妙的时候，也只有“事后诸葛亮”的份，在行动上已是远远落后一大步。
　　万科在无声无息中对诸多竞争对手亮出王牌，对地产行业进行了一次“干净”的洗牌。
　　大型房企面对资金的压力也许能顶住几个月时间，并且做出应对策略。而小型房地产开发商这次则要被彻彻底底地清洗干净。《当代经理人》记者对一些小开发商进行了实地调查。一位不愿透露姓名的民间借贷者表示：“小开发商的项目相对集中，对资金周转的要求很高。他们很难从资本市场或者公开市场募集资金，调控政策下来之后又很难从银行得到贷款，而大部分项目都在建设中，最后只能通过民间借贷的渠道得到资金。民间借贷的资金利息非常高，其中多数具有高利贷性质。”记者来到了一个烂尾楼盘，据说开发商已经迫于资金压力“失踪了”，工程队佟经理对此十分无奈，他说：“小开发商的资金非常有限，自有资金只占资金需求的20%甚至更少，他们大多是用民间资本来周转资金，‘以小博大’，从中牟利。而在建楼盘对小开发商来说，既不能半途而废，在市场浓厚的市场观望气氛中又无法得到有效的资金周转，致使借来的钱‘利滚利’，甚至是‘驴打滚’，最终都难逃破产厄运。”万科打出的这张牌，在无形中使本已观望的市场更加萧条，从而加速了小开发商的破产速度。
　　万科利用这次有史以来最严厉的政策调控，进行了一次真真正正的洗牌运动，大中小开发商无一幸免。万科对全行业进行了一次性“休克疗法”。

　　出牌的顺序

　　万科悄无声息地亮出了令竞争对手胆寒的一张牌，与此同时，万科又高调地亮出了另一张牌——进军商业地产。
　　万科在住宅地产领域已经做老大好多年，500亿元的销售额保持了三年时间。不过万科不满足于住宅市场，商业地产领域是它下一个目标市场，并且逐渐付诸行动。
　　不过，许多企业在运营中经常会遇到很诱人、甚至是一本万利的发展机会，这时的企业管理者经常会禁不住诱惑，盲目踏入另一条河流。这种“失重的惩罚”的例子不胜枚举，错误的扩张选择或者错误对待不仅仅会导致项目的亏本，它还会分散核心战略的精力、并对所有的危害产生乘数效应。那么万科该如何做出选择？
　　哈佛商学院技术与经营管理和综合管理的双料教授克里斯·祖克在其“从核心扩张”理论中提出：企业的扩张要遵循“相邻扩张”原则，相邻扩张是指公司持续地进入相关业务或行业，这种扩张既借助核心业务，同时又增强赢利性的核心业务的实力。随着时间的推移，这种有序的扩张可以从根本上重新界定企业的核心业务以及提供自我增长的机会。商业地产对房地产企业来说并不陌生，万科希望进军这个相邻的子行业来实现公司的扩张，寻求利润增长的另一个突破口。
　　在“一慢二看三通过”后，著名的保守派万科终于一改常态，开始提速商业地产。2010年1月底，万科以7.9亿元的高价斩获广东虎门中心商业地块；3月26日，万科又在东莞以溢出底价一倍的价格拿下75653平方米的地块；4月8日，万科宣布“将在西安曲江新区开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的综合国际会展产业园区”；随后，万科又从中信地产手中收购了位于北京CBD核心区域的赢嘉中心。在挺进商业核心区域的同时，万科商业触角也迅速伸至二、三线城市，力求“城里城外”全面覆盖。调控前的3月份，万科新增的6个项目全部位于东莞、惠州、天津、大连、南昌和贵阳等二、三线城市。
　　对于商业地产，从之前纯粹的“不做”，到后来低调“试探”，直至现在高调扩展，万科的突然提速有些出人意料，“情急”之意溢于言表。无怪乎许多业内人士评价：“早感觉它要上马商业地产，没想到突然一下这么密集。”正略钧策企业管理咨询房地产行业咨询中心高级经理邓宇明告诉《当代经理人》：“万科再不抓紧转型，就真的掉队了。”在2009年年报上，万科也提出纯粹的住宅区将不再是建筑主流，城市发展过程之中的旧城改造、综合体的比例将逐渐上升，纯粹的住宅项目所占的比例也在逐步下降。邓宇明随后告诉记者：“这表明，未来万科的商业地产模式肯定会是多业态的复合商业地产，开发综合体是必然的。”
　　香港SPACE商业经营集团董事、北京公司副总经理何诚认为：“万科目前对商业地产的介入，从其覆盖一线城市、沿海二三线城市以及内陆区域中心城市的商业地产布局、超百亿元的投入力度、闪电介入的战略执行效率，以及参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发等产品线的全面丰富来分析，万科在‘粮草’和‘兵马’方面是做了充分准备的，同时希望自己更全面、更协调的发展。”为此，万科再度调集专业“兵团”，与成功运作中粮西单大悦城及朝北大悦城的香港SPACE商业经营集团签下首席商业顾问协定，补充紧缺的商业专业人才。
　　万科的此次转变进程似乎与本轮地产调控政策的节奏不谋而合。在上一轮2007年调控中，当时还是以住宅为主业的万科，以第一个降价的策略来应对市场。如今再遇调控，除了价格手段外，万科还可以在产品线、城市策略等方面做出更加灵活的调整。显然，万科的这些“备手牌”比起降价，更合理也更高明。
　　不过万科打出商业地产牌的效果还有待考量，毕竟在商业地产牌桌上，万达、华润、中粮等众多实力派企业握有话语权，万科为什么要杀入商业地产这片“红海区域”呢？

　　最后的赢家？

　　万科1988年进入房地产行业，做了19年才完成第一个1000亿元的销售，而第二个1000亿元只用了两年(2007年和2008年)。然而年销售在500亿体量上，万科已经停留了三年，万科听到了中海地产、保利地产、绿城中国和恒大地产等竞争对手越来越清晰的喘息声，而万科过往的速度优势似乎已经远去。万科集团总经理郁亮向《当代经理人》表示：“不能假定万科原地踏步，让别人来追吧。房地产行业资本密集，规模和话语权决定开发商的核心竞争力。我们已经过了拼命搏发展的阶段，万科2008年重新确定目标，不再追求规模和速度，而把质量和效益作为目标。谁要把老大拿走，我们很愿意把它交出来，老大要承担行业责任，其实做老大不容易的。”从增速差异来看，万科交出头把交椅好像已是不久远的将来。万科北京公司某不具名中层人士私下里向《当代经理人》承认，保利的销售规模今年就超越万科了。
　　从表2我们可以看出，万科在2009年的营业收入仍是行业老大，可是营业收入增幅，特别是销售业绩增幅远远落后于其主要竞争对手，毛利率也位于十大房企倒数第一。这也从客观上逼迫万科做出改变，而商业地产则是其最容易进入的领域。不过商业地产大佬万达集团用了7年时间，才打造出了“产业链快速复制”的订单型核心竞争模式。万科是跟随其他企业的模式，还是自己摸索新方法？无论用什么方式，要想在商业地产领域站稳脚跟。对万科来说都会是一项极大的挑战。万科正在向一个竞争对手已经确立地位的市场发动直接攻击，如果没有全新的攻击角度或差异化竞争战略，是很难能取胜的。万科决心进军这个事实上防御能力很强、竞争对手已确立地位的相邻区域，风险可想而知。
　　领跑房地产市场多年之后，万科第一次真切感受到竞争对手的贴身紧逼。是忙中出错偏离航向而不能至，还是突破阶段瓶颈重拾增长，这是摆在万科面前的严峻考验。万科在住宅地产牌桌亮出的王牌，能否使竞争对手完败？万科在商业地产牌桌上抢着出牌，能否不被对手打败？万科能否真正赢下地产牌局？让时间和万科自己来检验。

meng-h

【记者手记】万科新盘定价“路演”
贾华杰
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07:32
2010-07-08
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经济观察网 记者 贾华杰 7月3日，从早上8:30工作到晚上22:44，还没下班。

6月3日，穿着高跟鞋去中粮集团开推介会，累。

5月26日，在新浪开推介会。“中午跟打仗似的，新浪有钱人真多啊！一直站着，唉，腰快断了！”

代理销售万科北京长阳半岛的思源经纪陈小姐如此总结自己的“行程”。

陈小姐说，为了7月底的开盘，万科在香格里拉饭店租了两层。“年底前公司的任务是二十个亿，不知道会有多少个销售倒下，太辛苦了。”

在楼市成交低迷的情况下，万科长阳半岛项目开盘过程堪比股市路演。

“珍爱生命，远离万科”

5月中旬，思源经纪另外一位员工在工作总结中写到，“珍爱生命，远离万科，这是与万科合作的众多乙方中流传的一句玩笑话。相比大部分开发商，万科管理更严、要求更多、流程更复杂。”

在长阳半岛工作的陈小姐这两月对此体会深刻，“感觉压力特别大。”对于长阳半岛项目来说，陈小姐和同事已进行了100多天的与客户直接询价，以期得到合理定价范围。

北京万科问询流程相当严密。销售人员会向目标客户了解，这一区间价格可以接受吗？如果接受，客服就不会再多说话；如果客户不认同，销售人员会进一步了解原因：首付压力、其他开发商项目竞争、推迟置业计划抑或其他。

万科是通过不断的楼盘推介，把潜在客户“凑”在一起。

对此，曾与万科合作过的一位销售人员说，客户的兴趣最长保质期为14天，要确保 2周之内不停的刺激客户，让客户在第一时间产生冲动，制造购买的理由。

5月31日，万科在房山举办了“长阳半岛交响音乐会”，在5月26日和6月3 日，万科主动去新浪和中粮集团等公司做了项目推介。到了7月3日，万科在京丰宾馆还组织了两千多人的客户沟通会。

工作人员在这些活动上，努力让客户填写调查表格，仔细分析数据，以便确定开盘的价格。在这个过程中，陈小姐说：“买房像买白菜，见识了什么叫山西炒房客。”

思源经纪员工说，在万科工作过程中，不管是其公司内部还是与乙方的对接，都习惯用邮件完成沟通、知会、通知、审批等，万科邮件通常会要求回复时间。

在营销方面，万科对客户描摹、分级管理、成交转化率、业主细分等要求很高。万科的日常工作中，现场销售助理需要处理大量数据，不仅仅是录入和统计，还有更多的分析和汇报。“在实际工作中很容易使人心情烦躁、产生抱怨情绪。”

客户有没有狗，我们都会去分析

在7月3日的客户沟通会上，北京万科营销总监肖劲对客户信息数据的分析可谓精细。

肖劲说：“认知客户。每一个人生存在这个社会上，都是有规律的，比如说买房子这个事情，就有很强的规律，基本上一个客户第一次购买的时候，应该是27岁左右，这是去年我们研究的数字，今年可能往后了一点，因为房价高了一些；第二次购买应该是34岁左右，第三次购买是39岁左右，其实以后就没有规律了。”

在这个认识基础上，万科详细地把自己的潜在客户划成九类，第一类是青年之家，第二类是青年持家；第三是小太阳，有小孩了；第四个是后小太阳，孩子开始上学了；第五类是老年人，孩子三代；第六类中年之家；第七类老年一代，是活跃老人这一阶层，这个时候客户有非常强烈的购房欲望；第八类中老年；第九类老年三代。

肖劲说，我估计我们的客户基本是在前四类，尤其是前三类。“客户包括有几口人，人均是什么状态，收入多少，有没有车，有没有狗，孩子什么状态我们都会深入地分析。”

思源经纪员工表示，万科此番不断沟通路演“寻价”的努力，正在得到回报，“马上要开盘的销售长阳项目，积蓄的客户量已经很可观了。”
7月5日，一位购房者说：“周六去万科长阳半岛看房子，售楼处人山人海的，连办个优惠卡都要排号，我排到了124号，前面还有几十号人，让我想到了去银行取号办业务。”

shanmin

人民日报：若房价居高不下 必成发展“不可承受之重”
2010年07月08日 　人民日报
http://news.ifeng.com/mainland/detail_2010_07/08/1736514_0.shtml

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南京等地房产新政松动 多数银行可办三套房贷款
http://www.sina.com.cn  2010年07月10日 19:13  中国广播网

　　中广网北京7月10日消息 据中国之声《全国新闻联播》18时48分报道，4月中旬中央有关“房价过高地区银行有权停止第三套房贷”的消息一出，不少银行收紧第三套房贷。近日，各地多家银行的房贷政策已悄悄松动，称可以接受第三套房贷。

　　房产新政似乎挺不过楼市的低迷。记者今天了解到，对于第三套房贷，南京多家银行改变了此前“原则上暂停发放”的做法，重新开闸。记者致电多家银行个贷经理，得到的答复是，客户只要资信状况好，第三套房贷一般不会被拒。其中，中行、工行、招行等对第三套房贷款实行利率上浮20%，首付六成的标准。建行首付五五成，利率上浮20%，邮储银行利率上浮15%。中行某个贷经理向记者推荐，业内有银行利率优惠幅度给得很大：深发展它们做三套上浮得比我们要少，1.04左右。

　　记者随后联系了深发展南京营业部的一位个贷经理，她表示，包括二套房在内，都可以优惠不少：可以做啊，如果说是3套房，首付55%，利率可以做到6.21，也就是说5.94基准利率的基础上上浮了4.5。二套房能做到基准(利率)。

　　此前，随着6月份住建部等三部委联合发布第二套房认定标准，包括工行、农行、建行等在内，对第三套房贷原则上暂停发放，而现在银行的态度都发生了转变。

　　记者今天了解到，杭州部分银行已经出台了第三套房贷款标准。对于第三套房，银行大多要求首付5成以上，利率以基准为基础上浮15%－20%。其中，深发展对第三套房贷款实行的标准为首付55%，利率上浮在25%到30%之间。国有银行方面，农行表示，将在第二套房贷基础上进行大幅度上浮，具体情况由银行根据客户的资信、收入、买房目的等不同因素，进行打分，然后给出不同的首付和利率。尽管银行放开了三套房贷款，但三套房贷申报依旧有所限制。招商银行浙江省分行个贷部门负责人韩剑波：如果他是投资性质，那就不给予贷款。因为他房子可能之前转让了。

　　此外，上海多家银行对于第三套房贷的发放也已经悄悄松动。对于最受关注的二套房贷认定，各家银行也开始“适度宽松”。上海多家银行的个贷经理均表示，受理第三套房的房贷申请，客户只要资信状况好，不会被拒。

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金地内讧
本文来源于《新世纪》周刊 2010年第28期 出版日期2010年07月12日 财新传媒杂志订阅
一场前所未有的人事地震在金地发生，危机下的高层内讧凸显“调控市”中开发商风雨飘摇的境况
《新世纪》周刊 记者 符燕艳 于宁
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　　7月5日，金地集团（600383.SH，下称金地）董事长凌克率领新任命的总裁黄俊灿等高管，出现在媒体面前，相对黄的意气风发，凌克一脸沉重，仿佛一夜沧桑。

　　一场前所未有的人事地震正在金地发生。当天，金地宣布了总裁张华纲、监事长王培洲辞职的消息。此前不久，金地董事郭国强以及高级副总裁、上海分公司总经理赵汉忠已相继离职。前者曾是金地的金牌董秘，后主管资产管理部，一手促成金地房地产金融业务；后者主持的上海分公司贡献了金地利润的大半。

　　作为发家于深圳的房地产公司，金地与同城的万科、招商地产以及广州的保利地产并称为“万保招金”，为业界瞩目。此次离职的张、赵、王等人，在金地任职均超15年，而赵、张与凌克并称为金地的“三驾马车”，共同推动了金地在2001年成功上市。四高管同时离职，令有20年历史的金地陷入空前危机之中。

　　因高管离职传闻频出，金地6月28日停牌，但29日复牌后股价一度跌停。随后，凌克率领一众高管买入自家股票，7月5日又分别召开面对投资者和媒体的交流会，以期稳定股价。

　　时值中国正在推进新一轮房地产调控，凌克面临的局面相当棘手。据中国房地产测评中心发布的《2010上半年房企销售排行榜》显示，上半年金地集团销售金额55亿元，仅完成年度计划的四分之一，排名跌至20名，距离第一名的万科差了整整300亿元。

　　离开者中，郭国强已在福建一家公司任职，余者三人均无明确去处，或准备创业或另谋高就，赵汉忠则表示将休息一个月，再定创业大计。但这场高层震荡，已凸显出“调控市”中开发商风雨飘摇的境况。深圳房地产资深分析人士半求指出，“原来生意好做，掩盖一切矛盾，随着市场变糟糕，（高管矛盾）均将浮出水面。”

“一山难容二虎”

　　无论是张华纲还是赵汉忠的去职，金地的官方解释均为“个人发展原因”。但坊间传说纷纭，有业绩压力承担责任之说，有管理理念不合之说。金地董事会中的一名董事告诉本刊记者，原因很简单，就是“一山难容二虎”。

　　2001年上市后，金地进入快速发展时期。上市前，金地总资产为11亿元，股东权益3.7亿元，到2009年，总资产达到555亿元，净资产为 150亿元。

　　上市之后，凌与张、赵等人的关系一度处于“黄金蜜月期”，但2007年，裂痕开始出现了。“凌和张不和，在两三年前，金地已人尽皆知。”金地内部一名知情人士透露说。

　　不和来自对业绩的不满。金地原先固守广东，2003年开始进军全国，最初战果颇丰。2003年和2004年，金地曾一度与第一梯队的开发商如万科、中海发展等相差无几，但到了2007年、2008年，中国开始上一轮楼市调控时，金地开始掉队了。“市场不好，与第一梯队也相距甚远，金地内部普遍有危机感。”知情者说。

　　数据显示，2008年，金地销售额仅过百亿元，同年万科销售额却接近500亿元，距离逐步拉大。

　　就在这两年，金地员工发现，张华纲开始变得沉默。在内部经营上，很多本应向张华纲汇报的会议，他也不再特别坚持自己的意见。而集团大多数文件的签发人不再是张华纲，而变成董事长凌克。“有段时间，我们还以为张总出国休假了。”

　　2009年，由于金融危机，中国政府迅速救市，开发商起死回生，大多赚得盆满钵满，但好景不长。2010年，中国政府再次出手调控楼市，并被舆论普遍认为是有史以来最严厉的一次调控。面对错综复杂的市场环境和糟糕的业绩，经营理念的分歧终于外化为剑拔弩张。5月，金地原金牌董秘郭国强出走。上述知情人士称，“那时，矛盾已经很明显了。”

　　不过，矛盾的导火线和主要事件是什么，当事人均讳莫如深。

　　外界的分析指向金地2007年高价买地。2007年，地产市场急剧升温，房价一度以每月近10％的增幅上涨，各地天价“地王”迭出，呈现地价房价追涨的局面。金地正是当年全国多个“地王”的斩获者。

　　在2008年发布的年报中，金地管理层曾颇有悔意地写道，“2007年，我们在投资节奏和投资时点的判断上，犯了过分追求速度的错误。”2008年上半年，业界对于前景一片悲观，地产龙头万科率先作出“拐点”的判断，很多开发商甚至做好了“长期过冬”的打算。而2007年高价拿地的开发商则深感前途渺茫。为了2007年的高价买地，金地计提了3.58亿元存货跌价准备，计提金额同比增长38673.90%。

　　2009年下半年到2010年4月的这段短暂的销售黄金期，显然并没能使金地完全摆脱危机，当年金地销售额210亿元，排名11位。房地产的开发需要一定周期，据业内人士介绍，2008年市场低迷时，开发商不敢开发，因为担心房子盖完了卖不掉，供应急剧萎缩；等到2009年市场起来后，大家终于敢投资开发了，又赶上2010年4月的新一轮调控。因此，“现在日子最难过的是2007年拿‘地王’的那些开发商。”一位地产业内资深人士分析称。

　　凌克对此心有余悸。他在7月5日的发布会上说：“房价下跌时，我们害怕的是地价高，因为要进行拨备，会出现坏账，上市公司就怕这些。”

　　如果2007年的高价买地将金地拖入了泥淖，谁是责任人？这是一个谜。在多名熟悉金地管理层的人士眼里，在公司发展问题上，张华纲和赵汉忠比较激进，凌克偏于保守。但也有知情者指出，当时张华纲在董事会上不主张高价拿地。一位接近张华纲的内部人士反问说：“张华纲想拿就能拿吗？董事会什么时候给过他这个授权？”

　　这是实情，拿地金额动辄上亿，早已超过张华纲的管理权限。前述金地董事坦陈自己一年要开“几十次”董事会。

　　半求说，在市况较好的时候，同开发商“老板”和“总经理”对话尺度较为放松，但现在则“不知道听谁的好，因为大家理念不一样”。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也指出，一旦因为调控导致企业无法支持下去，管理、运作、现金流等出现问题，人员变动通常是解决大矛盾的方法。

　　不过，作为金地总裁及创业元老，张华纲在公司内部的威望很难轻易动摇。前述内部知情人士指出，“金地是靠高层集体共同努力打下来的，老板不是说想换谁就换谁。”

　　内耗之下，董事会亦意识到矛盾已不可弥合。前述金地董事称，无论是张还是凌，“都是好人和能人”，但早点分手对公司的损害反而小。
赵汉忠：从叫板到去职

　　多名高管离去均保持沉默，惟有一向“敢说敢做”的赵汉忠在临别时通过博客坦露心声，表示未做到善始善终，“本可以很从容再带这个团队一段时间，或者扶上马再过一些沟沟坎坎，但这一页就匆匆地翻过去了。”

　　在金地的“三驾马车”中，赵汉忠与凌克多了一层校友和老乡情谊，他军旅出身，主持上海分公司期间所展示的进取、激情令人瞩目。“不乏武断，但能力极强，因此获得部下的依赖。”一位曾与赵打交道的人士如是评价。

　　由于赵主持的上海分公司利润占到金地半壁江山。赵的离任被外界解读为“削藩”。而接近赵的一名人士则感慨说，“赵总的离任更为复杂。”

　　但赵汉忠自己表现平静：“没有感觉或埋怨自己那么倒霉，第二天太阳照样升起。这是我人生的一个拐点，很快就翻过去。”

　　在金地，分公司高管和集团领导之间的关系颇为微妙。知情人士向本刊记者透露，2007年，金地困顿之秋，赵汉忠在金地内部开博，长达半年之久，心急如焚地对公司管理中存在的问题展开尖锐检讨，内部反响相当强烈。知情人士透露，赵在内部博客指出，金地近两三年发展缓慢，核心原因是集团和地区想不到一块去，并认为集团管得不专业，管不到点上。

　　“这显示出赵不认同集团管控，并希望体现自己的意志。”上述知情人士表示，赵镇守上海，却直接叫板集团领导，“很大胆”。

　　金地员工当时普遍以为赵叫板的是张华纲，而非凌克。这或许是一种误解。赵汉忠真正要争取的，是自己的话语权。而2007年后的张华纲用另一位分公司管理人员的话说，已经“比较沉默和消极”。

　　按照惯例，金地集团和分公司的关系是，集团每年会给分公司下达利润、回款等各种考核指标。在具体管理上，分公司进行项目投资时必须经过集团决策，而拿地之后怎么开发，则由分公司主导。“集团只在成本和财务的管控会紧一点，而地区项目的研发设计，集团只是看方案，提出专业指导意见，但没有决策权。”

　　2009年底，上海分公司提出在宁波象山买地，但金地集团已没有投资额度。

　　业绩卓著的赵对集团管理能力的质疑，或触及集团与分公司关系的“红线”。赵的博客上，来自赵一手缔造的“华东兵团”留言指出，“金地上海业绩半壁江山，削藩成为必然，其实赵总也可以忍一忍，退一步海阔天空。”

　　但赵显然已不想再忍。强势董事会

　　7月8日，凌克手机的电话铃声是《真心英雄》，其中“不经历风雨，怎么见彩虹，没有人能够随随便便成功”的句子在有意无意间，透露出他的些许情怀。大将纷纷离职，凌克领导下的金地如何顺利度过难关，无疑令他彻夜难眠。连续数日，本刊记者在晚上和早上拨通凌克的手机时，他均在开会。

　　在一份关于金地企业文化的分析报告中，对凌的描述是“温文尔雅、谨言慎行、平和中庸、局中之人”。而在外人看来，凌克颇有气度，说话缓慢，但深思熟虑。温文尔雅的凌克才是金地真正的控制人。一位接近金地董事会的人士指出，凌克身为董事长，始终牢牢掌握着15人的金地董事会，并控制公司的人事任免和投资决策。

　　金地股权结构非常分散。代表深圳福田政府的深圳市福田投资发展公司在金地仅持股7.85%，不足10%，话语权有限。据2009年年报，金地董事会成员共15名，其中，包括凌克在内共5名内部员工董事、5名外部董事、5名独立董事。自2007年到2009年，金地董事会其他董事相对稳定，但独立董事更换频繁，5名独董中，除原先身为金地的副董事长孙聚义没有变动外，其余4人均已易人。

　　最新4名独董分别是商务部国际贸易经济合作研究院研究员、北京新世纪跨国公司研究所所长王志乐、华中科技大学管理学院副院长夏新平、弘毅投资总裁赵令欢及雄牛资本有限公司合伙人李绪富等。

　　“董事会是被控制的，有些聘请的独立董事我们都不认识。”一名离职董事表示。不过，亦有不同观点认为：“金地股权很分散，谁能控制董事会？”

　　但董事会的强势无庸质疑。2009年，金地共计召开董事会34次，决议内容大部分是买地议案。据本刊记者了解，金地每次买地，均须通过董事会决策，而董事会作出决议，必须经全体董事的过半数通过。

　　金地公司章程显示，“公司股东大会授权董事会全权处理运用公司资产不超过公司最近一次经审计净资产额三分之一的投资（指不包括期货、股票、委托理财在内的投资）事宜。”据金地150亿元的净资产，董事会投资决策上限最高可达50亿元。

　　不过，真正令经营班子不满的是，“按照公司章程，子公司高管和部门经理的任免经营班子做（决定），但实际上经营班子没有这个权利，是凌克做，经营班子还要承担责任。” 一名接近金地董事会的人士指出。

　　金地的一名知情人士也证实，2007年之前金地子公司高管相对稳定。但到2007年底，因为各地公司发展缓慢，金地对包括深圳、北京、武汉等地子公司高管进行了调整，“但调整后各地区仍达不到理想目标。”该人士指出，在这种情况下，凌克在2008年以董事长身份，罕见地亲自主导重振金地文化的一场运动，并分赴各地动员，鼓励员工要有激情。

　　此番高管变革，凌克力扶“少将”黄俊灿上位，视之为“非常合适的总裁继任人选”。黄出生于1971年，同济大学工民建专业工学学士。2007 年，黄仅是总裁助理以及监事会职工代表监事，2008年4月进入董事会，2009年被提拔为高级副总裁、财务总监。而老将陈必安被火速从武汉调任上海，补缺赵汉忠。新人上位，能否给危机中的金地带来转机？

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随着前总裁张华纲、高级副总裁赵汉忠的先后离职，金地正在向一个时代告别。

金地在为长达十余年的超稳定架构付出代价，相比万科60岁的王石和45岁郁亮的搭配结构，金地高管团队紧凑的年龄结构、内部发展空间有限被认为是此次动荡的主因，而宏观调控重压之下的销售业绩下滑和经营理念分歧则是诱因——房价不松动的代价或许意味着部分高管职位的松动。

此轮高管变动后，51岁的董事长凌克和39岁的总裁黄俊灿将在未来很长一段时间掌舵金地，而随着“老人们”的离开、个人色彩淡出，金地或将会由激情燃烧的岁月过渡到一个由职业经理人掌舵的时代。

高管定局

7月5日下午5点，金地集团总部6楼一号会议室，还未来得及印新名片的黄俊灿坐在了总裁的位置上。之前，这个位置的主人一直是张华纲。此时，黄俊灿脸色红润，羞涩中略带兴奋。与黄俊灿相邻而坐的是金地董事长凌克，和以往一样，凌克表情平静，话语不多，但熟悉他的人说，“忽然之间，51岁的凌克憔悴了很多，很落寞”。

与凌克落寞相对的是张华纲和赵汉忠的离职。6月27日，金地集团正式对外表示：金地集团上海公司总经理赵汉忠先生近日因个人发展原因申请辞职，其在金地集团15年的任职历程也告一段落。7月5日，金地也证实了前总裁张华纲的辞职，黄俊灿火线接任。

张华纲和赵汉忠被认为是凌克曾经的左膀右臂及兄弟。对于此二人的离职，金地官方的解释是，因为个人发展原因。而凌克则说，张华纲与赵汉忠离职后，与他都有沟通，张华纲与赵汉忠都选择了个人创业。

动荡市场临阵换将，这给了外界无限的猜测和想象空间，坊间流传很多与二人离职有关的版本，有业绩下滑说，有意见分歧说，有自立门户说，但这些说法都没有得到金地官方的认可和当事人的承认。

两位高管突然离职的原因到底是什么？金地一位不愿透露姓名的高管向记者透露：金地高管团队不合理的年龄结构、个人发展的瓶颈是此次动荡的主因之一。


年报显示，变动前，在由凌克、张华纲和赵汉忠组成的金地 “三驾马车”，董事长凌克51岁，总裁张华纲48岁，高级副总裁赵汉忠53岁。毋庸置疑，凌克肯定会继续执掌金地多年，其他两人的发展空间必然受限，不管如何协调，此二人在金地内部已经撞上了职业的天花板。对于两个实力雄厚而又年届五十的职业经理人而言，都到了需要重新思考个人发展的关键时刻。

这位高管说：“就这方面而言，万科的标杆意义不仅是业绩，万科在人力资源制度的建设方面，确实有着值得中国绝大多数企业偷师的经验”。有业内人士表示，在万科现有的管理团队中，60岁的王石是第一代职业经理人，45岁的郁亮作为第二代已开始接班，而被外界认为是万科第三代接班人的第一副总裁徐洪舸现在才39岁，梯队结构相当合理。

这位高管认为，这样的人事动荡无法避免，“如果说现在的高层变动是地震，那么拖到五年后就会伤筋动骨，这是处于成长期的房企无法避免的困惑，金地必须经历这次调整。虽然在外人看来似乎有些突然，但对于对金地有深刻理解的内部人来说，这种调整其实是必然的，有悬念的只是时间早晚而已。”
风格转向

除了个人发展空间的限制，宏观调控重压之下的理念分歧和业绩下滑被认为是此轮人事变动的另一个原因。

在金地内部人眼里，凌、张、赵是三个风格迥异的人，“凌克理性，赵汉忠感性，而张华纲则是理性和感性的中间派”，他们三人共同造就了如今的金地。现在，张华纲和赵汉忠的离职意味着金地上一个激情岁月的结束，这种变化，在前后两任高管身上尤为明显。

相比于金地集团低调的风格，敢打敢拼的赵汉忠显然是 “豪赌派”。2001年，赵汉忠在凌克的支持下带着一帮血气方刚的学生兵来到上海，赵汉忠的目标很明确——做当地最高档的楼盘，避免在低价位与小房地产公司同质竞争。很快，金地上海公司就拿下了嘉定三幅、浦东一幅共近3000亩土地，特别是金地一次性在上海市郊的嘉定南翔拿下2100亩地，被认为是一场豪赌。

2009年年初，当大部分地产商依旧谨慎行事时，“敢赌”的赵汉忠再次出手，在华东区域投资近104亿，获取了包括30亿赵巷地王等在内的3个上海项目以及数个位于华东区域的其他项目。但继任者的赌性并不明显。离职前，张华纲在接受采访时曾表示，“赵汉忠和风格不一样，赵汉忠大刀阔斧、小心谨慎；赵汉忠关注大势，细节到位，他们各有所长。”

同样，前总裁张华纲和继任者黄俊灿风格也不同，“张华纲是理性的冒险家，黄是稳健的谋略者。”金地内部工作人员称。

不管愿不愿意，随着老员工的退出，金地的风格将会发生变化，在上述金地高管看来，金地公司的个人色彩将淡出，随着年轻职业经理人的上位，金地会成为一个由职业经理人掌舵，更加市场化的公司。
对于外界传言导致张、赵二人离职的“业绩说”，凌克表示，每一个人在一些过程中会做不同的选择，都是非常正常的，与业绩压力无关。但金地今年上半年的业绩不佳已是不争事实。

中国房产信息集团和中国房地产测评中心联合发布的数据显示，金地集团今年上半年的销售额仅55亿元，约为去年全年销售额的1/4。

在此轮宏观调控中，金地未能让奇迹重演，除了存货的不足，价格始终坚挺被认为是另一个原因。在深圳市太和投资管理公司投资总监王亮看来，恒大和万科在上半年相对出色业绩表明，在宏观调控的重压下，随行就市是个不错的选择。赵汉忠被喻为金地内部高端产品和高房价的力挺派，“只要其仍旧坐镇上海，占据金地集团半壁江山的上海片区就无降价的可能”。在王亮看来，在宏观调控时，房价不松动的代价或许意味着部分高管职位的松动。

金地高管称，金地上海赵汉忠时代的结束也意味着金地上海发展策略的转型，这个转向至少体现在房价上。凌克表示，金地下半年在定价上将采取“随行就市”的策略，如果市场普遍降价，金地也可能随行就市做一些价格上的大调整。新任总裁黄俊灿则对记者表示，降价是肯定的。

金地走向何方

动荡后的金地向左还是向右？高管动荡前后，市场的两种反馈或许预示着金地现在和未来，一是销售不振，业绩同比大幅下滑；二是在A股一路狂泻的2010年上半年，金地股价坚挺，几无下跌。

对于销售业绩的下跌，新总裁黄俊灿给记者的解释是，上半年我们的销售排名的确下降，主要原因在于2009年的形势较好，金地的存量消耗很快，导致今年上半年存量不够，可卖的房子不多。其表示，受制于项目的开工进展，公司全年的推盘量上下半年分布并不均衡，大致为上半年60万平方米，下半年200万平方米。

凌克则表示，2010年的销售目标计划与2009年持平，下半年新增供应累计占全年供应的63%，供应的增多将有利于公司销售目标的完成，2011年公司预计将实现超过300亿元的销售规模。“今年有10个项目是在下半年开盘。下半年众多项目的入市，会使得我们今年全年的销售面积和去年持平。”

相比于销售业绩不佳的短期现实，许多机构投资者十分看好金地的发展前景，这在金地股价上体现得十分明显。

万得资讯的统计数据显示，从2010年1月1日至今，金地股价的降幅是16.7%，万科的降幅是34%，保利则是36%，招商地产41.8%。而2009年至今，金地股价的累计涨幅是132%，保利的涨幅是30%，招商地产18.4%，万科为11%。

中信证券分析师陈聪认为此次金地高管的变动对公司的影响不大，“公司最主要领导，董事长凌克保持稳定；新任高管并没有从其他公司空降进入金地的，相当熟悉公司运行体系和文化。从这些高管的个人简历来看，他们也是过去几年公司重大决策事实上的参与者，并有着丰富的项目管理经验。”这次集中的人事变动应该说是对金地经理人事制度是否成熟的一次考验。

安信证券徐胜利则认为，金地项目储备中1/3的面积分布在一线城市，2/3的面积分布在二、三线城市。其中多个项目毛利率预计在40%以上，占全部项目储备面积的约50%，这将使金地的未来充满想象。

金地给投资者的想象力还在于其在金融地产上的不断突破，两年前的一次记者见面会上，凌克幽默地向记者表示：“金地”就是金融加地产。实际上，金地在房地产金融上的探索一直就没有停止过。如果说，步入房地产金融行业是凌克对金地的梦想，那么这个梦想的执行人就是新晋总裁黄俊灿。上周，黄俊灿还出席了金地举办的一个房地产基金的沙龙。黄俊灿在会上明确表示：金地集团将不遗余力推动房地产金融业务的发展。在随后向记者提供的稿件中，金地将标题定为“金地的金融心”。

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戴德梁行：房价回调两成仍高于2008年峰值
邬琼
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08:09
2010-07-15
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经济观察网 记者 邬琼 DTZ戴德梁行14日在广州发布2010年全国房地产市场回顾与展望分析报告。该报告指出未来一段时间内，国内一线城市房价或将下调 20%-25%，二线城市或将下调15%-20%。自2009年1月以来连续18个月房价上涨，其中一线城市较2008年峰值上涨39%，二线城市较 2008年峰值上涨28%，即便房价回调幅度在15%-25%，全国各主要城市房价水平依然比2008年峰值高。

戴德梁行认为，房价回调有限的一个依据在于当前各城市的房地产库存量。2009年房地产库存峰值时期，大部分城市去库存化时间在12个月以上，个别城市高达32个月。

戴德梁行调查十大样本城市住宅库存量发现，受短期内开发商放缓推盘影响，上海、广州及长沙依旧呈负库存状态，深圳及武汉库存积压稍显过剩，去库存时间分别为8.6个月及11.2个月，而北京的去库存时间仅为2.3个月。除武汉库存稍高之外，各大城市的住宅市场库存相对合理。且上海、广州及长沙等城市呈负库存状态，因而房价波动幅度有限。

戴德梁行认为，房价回调有限的另一个依据是，产品结构正向刚性需求倾斜。2009年相关数据显示，全国90平方米以上住宅及高端公寓和别墅的供应量占63%，90平方米以下住宅的供应量仅占33%。这一比例在2010年已经发生明显变化，据戴德梁行报告，2010年上半年，全国主要城市90平方米以下针对首次置业者的住宅供应已占整个市场供应的66%，中高端产品则回归至30%左右。

戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，在2009年1月至2010年6月间，大量资金进入股票和房地产市场，跨区域投资房地产享有首次置业的首付及利率，投资性需求过剩，支撑了2009年房价上涨。这种供应状况在2010年上半年已经有所改变。

meng-h

远大空调造房记：48小时造15层高楼
贾华杰
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07:09
2010-07-15
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经济观察报 记者 贾华杰 15层的高楼框架，长沙远大空调200个工人仅用48小时就安装完成。

6月份，长沙远大城，200名工人用20多辆运输车运来各种工厂化生产的建筑物部件，搭建了高49.95米、占地面积610.83平方米、抗震设防烈度9度的钢结构商务楼。这些建筑物组件在工厂预先制作，当天在现场进行“装配”即可。

搭积木建房

据远大公司可持续建筑部技术总监周湘江介绍：“为了打造这一建筑，远大花费了近两年的时间进行设计和相关配套产品的研发。这幢钢结构住宅除了玻璃等产品外几乎都出自远大空调公司之手。”

为了实现产业化，在长沙远大城内，共有5个工厂在研发生产与建筑产业化有关的配套部品，包括墙柱、楼板、墙体、阳台、楼梯等。

在施工现场，建筑工人们尽管很忙碌，但现场一点没有“建筑工地”的凌乱。数台吊车从平板车上吊装起一件件特制的钢材、墙体泡沫板、管材、地板等配件，工人们将其依次组装到预定的位置。现场没有挖掘机、水泥搅拌机，更没有建设工地常见的土建工程。

周湘江说，我们仅有的一点土建，就是开挖建筑物地基，其他传统钢筋混凝土建筑的土建工程都省掉了。

这么大规模的建筑工厂化试验，普通建筑工人不需要额外的培训即可上岗，技术上只要能安装螺丝就可以了。但需要大量管理型人才，来统一协调建筑构件的安装。“可以说，我们这栋楼，连工人的磕碰、皮肤剐蹭受伤等都没有发生。”

做空调出身的远大为什么要盖工业化住宅？周湘江介绍说，当年给客户安装空调，发现能耗很大一部分都被建筑物消耗掉了，所以才有了做节能可持续住宅的想法。

周湘江说，与其他建筑物比较，可持续建筑可节省80%左右的原材料和能源。传统建筑每平方米要产生垃圾约200公斤，一幢5万平方米的建筑约产生1万吨垃圾。而可持续建筑既无土建、也没有装修，体现了环保、节能的理念。

工厂产业化难题

周湘江说，预计8月份，该幢商务楼就可以完全投入使用了。“我们建设着一栋职工宿舍，虽然被称为商务楼，其实跟普通住宅楼的设计差不多。”

远大的第一个工业化 “可持续建筑”要追溯到2009年8月21日。那一天，在远大城，一幢高3层、总建筑面积超过540平方米的楼房，从搭建第一块钢板到可以入住，仅用时一天。

今年3月6日，位于上海世博园区浦西企业馆区的远大馆仅一天时间就“组装”完成。上海世博园区浦西企业馆区的远大馆，建筑面积达到3200 平方米。

周湘江介绍说，此番建筑远大城商务楼的计划，实际上酝酿于2009年11月，到了2010年3月，因为要集中精力赶建世博会远大企业馆，只得暂停该项目，但当时已经有部分工厂下单，开始生产建筑构件。6月10日，远大才正式开建此楼。

技术已非制约发展的关键，周湘江说，因为没有计算补贴等，这幢建筑造价每平方米在3000元左右。即便将来实现批量生产，工程造价也只能降低为每平方米2000元左右。而现在钢筋混凝土的住宅建筑成本平均不超过1500元/平方米。

在周看来，成本之外的难题还有物流和税收制度。在物流上，周湘江说，因为建设的是单个楼，我们动用了20多辆车，从长沙市周边各个工厂拉来上千个构件，如何保证这些构件及时准确地运出来，需要很强的物流管理能力。同时，从构件到工业化住房实际上存在征收增值税的问题，如不解决，不利于产业长远发展。

同样对于住宅产业化的发展，6月底，万科北京总经理毛大庆表示，企业从自觉走向进一步的技术改良的同时，政策和政府更为重要。

meng-h

　　根据沪深交易所最新公布的数据，7月15日两市融资买入额回落至1.05亿元，较周三下降近三成。万科A以885.07万元融资买入额成两市最受追捧品种。

　　其中，深市15日融资买入额为4418.04万元，较昨日下降32.2%，共有31支个股被融资买入。地产股受青睐，除万科A外，金融街融资买入505.6万元，招商地产融资买入138.8万元。此外，中联重科融资买入额为529.7万元，居深市融资买入额次席。

　　沪市15日融资买入额为6078.51万元，较昨日下降24.2%。共有44支个股被融资买入。贵州茅台融资买入636.1万元，招商银行融资买入632.5万元，长江电力、交通银行、中国人寿融资买入额均逾500万元。

　　两市融券卖出减少至7 家。沪市仅招商银行有融券交易，招商银行以3.45万股连续多日居首，美的电器融券卖出1.21万股，吉林敖东被卖出7700股。格力电器、苏宁电器融券卖出量均为5000股。

shanmin

专家称住房分配已成政治问题 呼吁展开房屋普查2010年07月18日  中国新闻网  周锐

[导读]一项对全国660个城市的调查发现，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。建设部原副部长杨慎坦言，有必要进行第二次房屋普查，根据新数据制定新住房政策。

http://news.qq.com/a/20100718/000002.htm

meng-h

金地夺权之战
本文来源于《新世纪》周刊 2010年第29期 出版日期2010年07月19日 财新传媒杂志订阅
一封检举信引发金地高层决裂，并引爆高管多年矛盾，在这场漫长的夺权之战中，受伤最重的是上市公司
《新世纪》周刊 记者 符燕艳 于宁 李慎 实习记者 王晓庆
单页阅读

　　一封直接导致高管层决裂的检举信，引爆了上市公司金地集团（600383.SH，下称金地）累积多年的夺权战。血战的最终结果，是董事长凌克守住金地“大当家”位置，他过去的老友、近年的对手，金地总裁张华纲、上海分公司总经理赵汉忠则黯然离去（参见本刊2010年第28期“金地内讧”）。

　　此三人，年龄相仿，地位接近，创业时以“三驾马车”之势推动金地成长，但公司壮大后却未能善始善终，其中暴露的中国企业文化缺失和公司治理缺陷堪为中国公司镜鉴。

　　在这场漫长的夺权之战中，金地伤痕累累：中高层人员大量流失、企业文化损失殆尽，前进步伐放缓，销售业绩不振，今年上半年销售总额仅55亿元，已远远落后于地产第一集团军。上市十载的金地，仍受困于治理机制之弊，令人警醒。夺权战后的新势力格局，是否开启金地新的辉煌，仍挑战重重。

决裂“检举信”

　　始于2007年的金地高管矛盾，最终在今年的6月20日进入决战时分。这场大动干戈的夺权之战，从发动到落幕，只用了短短数日，却早已酝酿多时。

　　6月20日，金地紧急召开第五届董事会第五十一次会议，议程是讨论一封针对高级副总裁、上海分公司总经理赵汉忠的匿名检举信。这封信落款为金地上海员工，并准确无误地发到除赵汉忠之外所有董事的电子邮箱。

　　金地发家于深圳，总部亦位于深圳。按惯例，董事会通常安排在深圳，历史上仅有一次例外。但这次董事会不仅时间定在星期天早上10时，地点亦选在上海。一名知情者透露说，这场董事会，既未提前通知，也没有事先告知议程。前一天傍晚才通知当晚召开高管会，随后又通知第二天上午在上海召开紧急董事会。

　　当天，多名管理层董事成员均不在上海，只能电话连线，或委托别的董事会成员代劳。总裁张华纲本在外地出差，主要当事人赵汉忠则在深圳总部，希望寻求金地主要股东的理解和支持，两人第二天匆忙搭乘最早航班飞回上海，仍然迟到。

　　如果不是议程特别，这也许不会令人在意。金地在4月12日召开的一次董事会，便是以视频连线，开设北京、上海和武汉分会场。有四名董事未能亲自出席会议，均委托他人出席会议并行使表决权。

　　但6月20日的会议另当别论。上述知情人士透露，会议探讨的针对金地老臣赵汉忠的匿名检举信，列举诸多罪状，包括经营业绩不好等，其中最关键的一条，直指赵汉忠违背公司规定，私下开发宁波象山房地产项目。此事非同小可，众所周知，赵所主持的上海分公司对金地业绩贡献超过四成。

　　“董事长凌克当时很激动，喊着赵必须马上辞职。”一名接近董事会的人士透露，凌克甚至表示，如果赵不辞职，此事将移交司法部门。

　　急急赶至现场的赵汉忠不服，认为自己并无大错，即使有不合规的地方，“纠正一下就行了”。但除了赵本人、王培洲和张华纲三人反对辞职之外，其他多数董事选择支持凌克。

　　这次董事会，从早上10时一直开到15时，整整四个小时，吵得不可开交，“大家把脸皮都撕下来了，什么话都说了，非常直白和伤感情”。

　　事实证明，在商业规则内，感情作用微乎其微。最终结果，监事长王培洲在三天后愤然离职。一个星期后，赵汉忠被催着递交了辞职信，赵的支持者张华纲也心灰意冷挂冠而去。

　　“王培洲是气走的，赵汉忠是赶走的，张华纲是挤走的。”一位接近此事的知情人士称，“对在金地干了十几年的功臣，以这种方式让他们出局，实在出人意料。”
象山谜底

　　宁波象山项目在运作程序上的不合规，成为导致赵汉忠出局进而撕裂金地团队的关键。不过，在熟悉金地的人看来，这只是金地高层多年矛盾的导火索。 “此事本可大可小，”上述知情者称，“正好成为发动战争的绝佳借口。”

　　早在赵汉忠离职之际，坊间即传说他已在宁波象山买了一块地，准备自行开发。面对本刊记者的询问，赵未置可否。

　　据国土资源部网站资料，象山项目名为“象山金淼房地产发展有限公司住宅楼”，位于丹阳路与东谷路交叉口西北角和西南角，总面积为5.8571公顷，为政府挂牌出让，地价是4.41亿元，土地使用权人是象山金淼房地产发展有限公司（下称金淼），约定交地时间为2009年12月31日，合同签订日期是2010年3月9日。

　　接近金地董事会的一名人士透露，这个项目确是“赵的伤疤”。赵主持的金地上海分公司，曾在竞标象山项目的前期工作**入很多，并与象山政府有过承诺，“如果赵不去竞标，没法下台。”孰料，当上海分公司在2009年10月向金地集团汇报这个项目时，集团已用完当年投资额度，不同意拿地，因地产市场瞬息万变，亦无法对未来做出承诺。骑虎难下之际，一向“敢说敢做”的赵汉忠组织和发动金地上海分公司的100多名员工，通过信托计划集资买下了这块地。

　　这份信托计划名为“中融-鹭弘1号股权投资集合资金信托计划”，成立时间是2010年3月12日，资金规模4亿元，其用途是受让鹭弘公司 99.11%股权，用以宁波象山项目开发。其中优先级受益人资金2亿元，由中融信托募集；次级受益人资金2亿元，由上海鹭淼投资有限公司（下称鹭淼）认购，知情人士透露，这2亿元即来自上海金地员工的集资，很多人通过房屋抵押贷款来投资，一般员工出资亦几十万元。

　　赵汉忠与这个项目的股权关系可谓错综复杂，其在当中拥有的出资比例亦是一个谜。金淼是项目的土地使用权人，注册资金约4亿元。股东分别是鹭淼和中融国际信托有限公司（即信托计划），分别持股0.9112%和99.0888%。

　　该信托计划显示，信托计划结束后，其拥有的股权将悉数归鹭淼的股东鹭弘公司及泰丰公司所有。鹭弘公司即上海鹭弘投资中心，实收资本约2亿元，为有限合伙企业。有限合伙人主要是与金地公司有长期合作关系的供应商及承建商和其他关联人士，而普通合伙人为上海识远投资管理有限公司（下称识远投资）。

　　从性质上看，识远投资应是一家私募投资管理公司，公司总经理叶锋、副总经理陈道雷也曾在金地任职，赵汉忠担任投资总顾问。而信托计划成立时，赵仍是金地高管身份。金淼、鹭淼和鹭弘的法人代表或执行合伙人均是金地上海的一名员工朱峰，此人现已离职。

　　值得玩味的是，该信托计划并未将金地上海排除在外。计划书显示，象山项目公司设董事会，由三人组成，其中一人由上海鹭弘或泰丰提名，一人由金地上海提名，一人由中融信托提名。同时也注明，由金地上海分公司负责项目地块开发全程管理和品牌运作。据了解，该项目目前已经开工。“开始打桩了。”一名相关负责人表示，她自称仍是金地员工。

　　由此来看，尽管宁波象山项目与金地无股权关系，赵等作为信托委托人，从法律上不必披露，但这种曲径通幽的拿地方式，也未必没有事先与集团有过商量。一名金地内部知情人士即称，赵此前已知会金地决策层，他对此颇为感慨，“赵应不至于那么做，可能只是在程序上出现了差错。如果他不认账，也很难查出来。”

　　赵汉忠是否罪该离职，董事会内部有争论，外界亦无定论。据《公司法》有关规定，公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正。

　　一位参与投票的董事直言：“合规是影响中国公司未来公司治理的大问题。中国公司往往不把很多规定当回事，总认为是小事。”另一位资深律师则认为，赵汉忠此举违反了《公司法》中高管不能进行同业竞争的规定。不过法律并未规定必须离职处理。

　　在金地董事会内部，支持赵汉忠的意见即认为，赵有违法律和公司规定，但情形并不恶劣，也非擅自做主，且过去功劳有目共睹，应予以纠正和从轻发落。但这一意见并未得到多数董事支持，董事会最终作出壮士断腕的决定。
经营权之争

　　象山项目暴露出金地内部的“合规”问题，而匿名信引爆的内部矛盾，根源则更为深远。

　　矛盾的起源仍需回到拿地这一地产公司最重要的经营行为上。2007年金地投入161亿元拿地，其中广东番禺、深圳上塘道、武汉京汉大道以及在天津、杭州的地块均属于高价地。此后便遭2008年楼市调控打击。广东番禺地块退地，另外三个项目在2008年合计计提了3.5亿元的存货跌价准备，影响净利润3.29亿元。2008年，金地不仅没拿一块地，并且还要在弱市中抓紧促销以回流资金，降低了利润率。

　　“这是金地历史上从未出现过的，在以往的各个房地产周期中都没出现过，我们以前最低的收益率是接近16%，16%是我们的内部收益率指标。”金地的一位高管称。

　　谁为高价地承担责任？在金地，投资决策主要由董事长凌克、总裁张华纲以及财务总监黄俊灿三人作出。在2007年，“凌克有些被市场推着走，当时像上海分公司这样有拿地冲动的很多，凌克在决策上有些被动，张华纲则不主张在这么热的市场中拿高价地。”一位金地内部知情人士称，“黄俊灿尽管对一些项目也有保留意见，但更倾向于支持凌克。”

　　拿地决策上报到董事会后，并没有针对项目具体讨论过，也没有一次被否决过，更像是“走程序”。

　　但作为上市公司，金地必须为决策错误进行问责和反思。“2009年，金地开始想改革，一是规范投资决策流程；二是明确人事任免权，将其规范并形成规范性文件。”一名接近金地董事会的人士认为，金地“2009年的拿地做得不错，9月之后就没拿高价地”。

　　但改造关键流程的规范文件一直出不来。从本刊记者自多位知情人士处了解情况看，决策层对于应该如何规范流程意见不一。比如，是否要将部分投资决策下放到分公司就有争论；另外，关于人事任免权的争议也很大。这涉及到三人决策委员会的微妙权力划分。

　　金地公司章程明确规定中层干部包括分公司、部门经理的任免权限在总裁手中，但据知情者透露，“一直以来，人事任免的文件都是凌克签发的。”凌克在接受本刊记者采访时曾直言：“我既是董事长，也是CEO，是我带领经营班子来经营公司。我还是法人代表，责任更重大。”

　　这种身份并没有任何法律文件支持，但接近凌克的知情人士指出，尽管公司没有任命凌克是CEO，但一直以来，都是凌克在管理公司，是全职董事长，也是经营班子的一员，“高管开会一直是凌总主持的”。显然，变动将直接触动凌克的权力。

　　作为董事长的凌克，与张华纲、赵汉忠并称金地“三驾马车”，相互合作已有十几年历史。凌最早进入金地，赵和凌兼具老乡和校友情谊，张是美国纽约州立大学布法罗管理学院工商管理硕士（MBA）、高级经济师，当年以海归身份，一到金地已是极高起点。

　　三人年龄亦相近，凌克自1998年接任董事长，今年才51岁，张华纲48岁，赵汉忠53岁，都处于事业巅峰期。三雄搭档，既互有所长，亦关系微妙。接近凌克的金地人士坦言，后来，凌和张都想自己主事，两人出现了角色冲突。

　　在董事会层面，凌克虽由第一大股东提名为董事长，但与公司二股东深圳市福田建设股份有限公司（下称福田建设）关系更为密切。福田建设是金地长期合作的建筑商，曾入股金地西安项目，非常希望对公司有更多发言权。

　　总裁张华纲则更为第一大股东即福田区政府倚重。赵汉忠则在此次内部改革中转而支持张华纲。“他们是这两年关系才变好的。”多名知情人士指出。

　　2009年初，凌克曾想将张分管的投资和人事权转给黄俊灿，因大股东的介入未能成事。但在今年4月30日，支持张华纲的福田区委书记李平因涉嫌违纪被调查。张由此失去强援，心灰意冷之下已有去意。赵的被迫去职或许使张更有唇亡齿寒之感，加速了张的离开。

　　在这场内部争权斗争中，董事会实际协调和决策作用有限。实际上，在金地内部看来，金地尽管一年开几十次董事会，重大决定都经董事会审议，但多是走过场，董事会相当弱势。这与金地的发展史、股权结构和公司设计有关。

　　金地股权结构极其分散，国资背景的第一大股东也只拥有7.85%的股权，且不是所有权到位的终极股东。金地从一家小企业发展壮大主要依靠高管层多年的打拼，也因此形成了“弱股东、强高管”的局面。

　　为了防止恶意收购，让管理层能保持决策权，金地在2006年还对公司章程进行了修改——“单独或者合计持有公司10%以上股份且持有时间在一年以上的股东、上届董事会四名以上董事可联名提名下一届董事会非独立董事候选人。”金地股东中无人满足这个条件，提名新董事的权限落入旧董事手中。

　　天册律师事务所合伙人高峰指出，此种设计的目的，在于“保护原来的股东和董事，因为原有董事会很不容易改组，新的股东很难进入董事”。他表示，股权分散现象在国外很普遍，但他们“不会设计这么高的提名条件。除非修改章程，但如果能修改章程，也意味着能提名董事了”。

　　这在一定程度上解释了高管层持续的稳定，以及实权高管对董事会的实际控制。但同时带来的问题是，高管之间的不同意见亦无法通过董事会来讨论和根绝。
受伤的金地

　　“公司内斗很厉害，却不及早反映，及早解决，以至于影响了公司的发展。”金地一名董事对此颇为感慨。前述紧急董事会也令独董们非常吃惊。作为独立董事，他们理应要求公司将问题调查清楚，否则将承担责任，也明白此事公之于众显然有损公司形象。

　　不过，高管夺权之战给公司带来的伤害，何止于形象？上半年金地集团销售金额55亿元，仅完成年度计划的四分之一，行业排名跌至20名。而失去主帅的金地上海公司，流言四起，称集团意欲对上海分公司“大洗牌”：“总部想要的人，半年前就调到其他城市了，剩下的人是‘死刑’，我们都在等‘死刑’。”

　　一名两三年前已离开金地的员工说起金地也颇为纠结：“金地是个非常好的公司。（此次）不管谁对谁不对，反正是把公司闹得半死不活，（凌克、张华纲）俩人都有错。”

　　“金地有句老口号，人才是金，胸怀是地，现在金和地都一塌糊涂了。”上述员工指出，金地还有一句口号是“找人重于找地，树人重过树楼”，这些体现宽容、灵活的治理机制的追求，“现在看来，也是明日黄花了”。

　　至今，旧人离去，正值壮年的凌克启用了更为年轻的搭档——新总裁黄俊灿还不到40岁，公司管理层恢复稳定，惟有董事会还需增补董事。7月5日，凌克在面对媒体的交流会上也表示，此事不会对公司造成非常重大的影响，不会造成公司主导文化、价值观和重大战略发生变化。

　　金地的一位分公司老总也称，上半年销售不佳是因为推盘很少，下半年将有近200万平方米的新盘推出，明年的在售规模更大，所以这两年的业绩增长是有保障的。

　　不过，一位分析人士称：“市况不佳，金地今年要完成210亿元的销售目标有很大压力，150亿-160亿元是比较现实的，很多公司都要打八折。”

　　而多名金地董事成员则认为，矛盾爆发未必不是“好事”，因为内斗终需解决。

　　不过亦有法律人士认为，在此次高管纷争中，赵汉忠和张华纲都曾在公司投资决策、人士任免方面持有不同意见，实质上起到了权力制衡的作用，这种制衡对金地至关重要。对行业周期的专业判断，对房地产公司可谓生死攸关，缺少制衡机制的公司更容易出现系统性风险。

meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A(000002):58亿居首,上市房企2009年纳税榜

    ■投资者报
    纳税, 既是企业回馈社会的一种方式,代表了企业的综合实力,也是公司经营中
面临的一项压力.
    鉴于房地产现阶段仍是资本市场关注焦点, 我们根据上市公司2009年报披露的
主营业务税金及附加和所得税两项加总,计算上市房企总纳税额来进行排行.
    根据排名结果,万科以58亿元的总纳税额排名榜首,紧随其后的保利地产和招商
地产,纳税额分别为39亿元和21亿元.
    122家房企纳税共增四成
    从事房地产开发的上市公司,涉及的税种一般包括营业税,土地增值税,增值税,
房产税, 城镇土地使用税,契税,耕地占用税,企业所得税,印花税,城建税,教育费附
加等.其中,营业税,土地增值税以及企业所得税构成房企纳税的主体.
    一般而言, 营业税按照销售额征收,目前税率为5%,土地增值税是按照房产销售
额扣减规定的开发成本后余额为基础征收的税种, 税率目前为30%~60%,企业所得税
是按照企业利润总额征收的税种,税率一般为25%.
    需要指出的是,本次排名中所列出的房企纳税额,其中部分公司数据可能与实际
纳税额有差异.
    可能的原因在于:第一, 由于部分公司会计处理方法和税务法规有差异,需要进
行所得税调整, 这导致财务报表中的所得税略高于或略低于实际纳税额;第二,有部
分税种, 如印花税会被直接计入成本费用,由于这两项差异数额占比很小,在此予以
忽略.
    根据我们的统计结果, 2009年,122家上市房地产企业合计纳税额达到383亿元,
同比增长40%.
    销售额和盈利的双双快速增长是房企纳税额大幅增长的原因, 在房地产热度的
推动下,2009年上市房企总销售额达到2765亿元,同比增长33%,与此同时,盈利额为5
69亿元,同比增幅达到54%.盈利增速超过销售额增速的原因在于销售利润率的提高,
由2008年的17.8%提高到了20.6%,提高了2.8个百分点.
    万科纳税58亿元居首
    按照纳税额, 万科在2009年的纳税额达到58亿元,在所有A股上市房企中排名首
位,保利地产和招商地产分列第二,第三位,它们的纳税额分别为39亿元和21亿元.
    不过, 万科2009年的纳税额实际上较上一年的62亿元有所降低,原因在于,尽管
公司盈利增长使得所得税提高,但营业税金及附加却由上年的45亿元降到36亿元,经
查验,其原因是土地增值税的大幅下降.
    我们还计算了上市房企纳税额占营业收入的比重,A股上市房企平均为13.8%,剔
除出现极端值的ST海鸟,纳税收入比最高的公司是阳光股份,该比重达到30.6%,其次
为万泽股份, 占比为25%.万科的纳税收入比为11.8%,排名第72位,这表明,虽然万科
的纳税额高,但税负却低于行业平均水平.
    收入超过100亿元的大型房企中, 税负较高的公司是招商地产,公司2009年纳税
额为21亿元,占营业收入的比重达到21.1%,行业排名第14位.
    值得注意的是, 在榜单尾部,有两家公司出现负纳税额,这是由于公司销售额较
低,相应地,营业税金及附加也极少,但公司却存在较多的所得税调整,这使得我们计
算出的总纳税额出现负值.另外,排名倒数第三位的东方银星,全年收入为零,各项纳
税也为零.
    从地域上看, 广东省的房企纳税总额高居首位,该省上市房企总纳税额高达190
亿元,远远高于第二名的北京,后者仅为51亿元.
    这与房企的区域分布相关,国内的大型房企中有大量公司总部位于广东省内,比
如万科,保利地产,招商地产,金地集团等.广东省内的上市房企2009年共实现营业收
入1332亿元, 实现利润总额257亿元,而第二名北京市的房企收入总共只有328亿元,
不及广东的四分之一,利润总额也只有80亿元,不及广东的三分之一.
    而从税负看,在剔除了全省房企收入低于10亿元的省份后,辽宁省房企税负最高
,纳税收入比达到18%,最低的是四川省,只有5.8%.

meng-h

重庆公租房：双“根”待解
本文来源于《财经网》　 2010年07月16日 18:46  共有 0 条点评

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此前重庆市政府已高调宣布，未来两年半时间内将建设3000万平方米公租房。如此巨量的建设规模，地根、银根是待解的难题

　　【《财经》记者 陈燕 实习记者 唐喆喆】据重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇透露，该局同时负责土地资源管理和房屋建设规划，可根据土地使用的具体情况，为公租房进行最佳选址。重庆市财政局经济建设处处长苏宏伟介绍说，用于公租房建设的建筑用地全部由政府划拨，其中包含新征用地。

　　华远地产董事长任志强认为，重庆作为一个新建直辖市，其城区周围有大量宅基地，并有宅基地转换的特殊政策：农民在城市中有了固定工作后，通过租住公租房变成城市人，而政府再将其宅基地进行转换开发。“其实可以采取直接在宅基地上建设公租房的方式，没有必要转换宅基地的性质。北京市把唐家岭等集体土地用于建租赁房，目前的改造都是拆掉原来的房子，政府重新规划，按照正式的标准建设租赁房。”任志强说。

　　如何筹集公租房建设资金？苏宏伟介绍说，根据测算，主城区公租房的预计造价为每平米2500元。财政资金投入至少达到公租房建设总投入的 20%，直接投入总数约为130亿元，并将根据工程建设进度分步注入。“截至目前财政已经注入资金为10亿元，下半年根据建设进度还会陆续注入10亿元以上。”

　　除了中央安排的专项资金和财政年度预算安排资金，公租房建设资金来源渠道还包括土地出让收益的5%，银行、非银行金融机构和公积金贷款，以及发行债券。

　　房地产投资信托基金（REITs）也曾被考虑作为融资渠道，但香港方面的基金和重庆初步接触后无果而终。苏宏伟说，类似的金融产品有一个前提，即把房屋产权作为贷品，而这种产权转换不符合公租房姓“公”的原则，“首先，公租房产权本身不能转让。其次，拥有公租房产权后，房屋也不允许上市出售，只能出租。而如果拥有公租房产权的出资方，出租的对象不是政府要求的群体，就不能达到公租房的住房保障目的。所以类似的金融产品在现阶段还不可行。”

　　公租房是不是一定要姓“公”呢？任志强表示，应该发展社会租赁性住房，由社会基金组合信托提供融资，这种社会办的租赁性住房可以强制收入提高又不想退租者离开，而这点政府很难做到。英国就曾因此导致对公租房的需求不断扩大，政府最终“背不动了”，所以在撒切尔时期，把公租房全部转为私有。另一方面，房地产信托还让富裕人群多了一个回报稳定的投资产品。

　　社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立则表示，公租房融资最重要的途径是从土地出让金里划拨，其他融资途径“治标不治本”。“当前中国经济结构之所以会出现不平衡的状况，和我们现行的土地出让制度、住房制度是有直接关系的。加大土地出让金对住房保障项目的投入，有助于经济结构调整。”

meng-h

千里马大跃进 万科再现大规模招聘计划
        时间：2010年07月16日 22:44:18 中财网        
　　万科634.2亿的销售直接带来的是大规模的扩张，然而与这种持续增长相伴而来的，则是对人才的极度渴求。
　　回顾万科(000002) 的历史，每每到了关键节点，必然出现大规模的人才引进计划。在完成2007年的"007"计划仅三年后，万科加快了寻找新一批人才的步伐，号称业内最大规模招聘的"千里马"计划被万科付诸行动。
　　2009年，万科634.2亿的销售直接带来的是大规模的扩张，然而与这种持续增长相伴而来的，则是对人才的极度渴求。
　　万科总裁郁亮曾表示，目前房地产行业经营方式还十分粗放，万科如果要持续领先于大市的增长，首先面临的就是人才的挑战。单纯内部培养的方式已无法完全适应发展形势的变化，随着万科新项目的大批增加，其对人才的渴求更是进入到了一个爆发期。
　　或许与前几次大规模的人才引进计划不同的是，万科本次启动了有史以来最大规模的"千里马"行动。
　　首次扩张与海盗计划
　　事实上，人才的运用，是万科公司文化中最重要的一条原则。早在1984年万科刚成立的时候，员工手册上就印着一句话："人才是一条理性的河流，哪里有低谷就流向哪里。"万科董事长王石认为，做人要诚实要有尊严，要培养尊重人的企业文化，就要把人当作第一要务。
　　1991年上市后，万科面临的是首次规模性的扩张。1992年，万科开始着手培养自己的队伍。据了解，万科的人力资源总监获得了极高的权力。用王石的话说，在公司项目发展的过程中，项目上或不上，他自己只有一票，但人力资源总监如果说人力跟不上，却是有一票否决权。
　　从1995年起，万科在多个省市的市场一度适当收缩，1997、1998年，投资的重点仅集中在深圳。
　　而从1999年起，万科在上海、北京、沈阳等地，再次寻求新的规模拓展，万科的新一轮扩张拉开序幕。
　　随着收购中海的尝试失败，扩张一度受人才制约的万科先礼后兵，开始了著名的"海盗行动"。2000年开始，万科持续性、大规模地从中海挖走骨干。
　　2001年至2002年，万科通过"海盗行动"从中海地产大规模吸纳高级职业经理人，一下从外部引进了50-60位高管人才。曾经一度，万科20多个一线公司的第一负责人中，有1/3左右源于"海盗行动"。
　　从"007"到"千里马"
　　2006年到2007年的万科处于亢奋增长期，销售金额由212.3亿元飙至523.6亿元，增长速度从52.2%跃升到146.6%，吸收新鲜血液注入扩张的血管已是燃眉之急。
　　2007年，万科启动了第二轮大规模外部招聘高管人才计划，又称"007"计划。万科将挖人的视角开始从行业内延展到行业外的跨国公司。其标准是管理过更大规模的公司、阅历更复杂，基本特征是国际化。
　　此后，不断有跨国公司高管加盟万科。截止2008年年底，万科陆续引进32名跨行业管理人才出任要职，比如以前在宝洁公司负责品类管理的陈东峰、曾任百安居中国区副总裁的袁伯银、曾任仲量联行亚太区董事和资产管理总监的许国鸿。
　　2009年的万科，成为了国内首家销售破600亿的房地产企业。对于一个每年在全国34个城市开发上百个楼盘，开工面积560.9万平米的企业而言，极具膨胀的规模背后，是难以持续的高增长速度。正从"青春期"向"成熟期"转型的万科，在"007计划"三年之后，再次遇上了这样必须面对的瓶颈。
　　在谈及"千里马"行动时，万科主管人力资源的副总裁袁伯银坦言："公司因为战略纵深、大发展，进了很多新城市，出现了很多人才缺口；同时一些比较成熟的公司，由于新业务发展的需要，也有人才缺口。我们把集团内所有的人才缺口统计起来看就是一个很大的数字，所以才需要如此大批量、集中化地进行招聘。"
　　值得留意的一点是，万科每次通过挖人引进的高管，往往反映了其战略方向。2006年万科引进的技术总监伏见文明就是住宅工业化的专家，而陈东峰是业界少有的方法论专家、流程专家和绩效管理模式专家，随即万科开始了住宅产业化和精细化管理方面的战略布局。
　　而2009年万科从凯德置地挖来擅长策划商业地产的毛大庆，在2010年时，万科已经表示商业地产不再是万科拒绝的范畴。

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不要指望楼市政策突然转向
作者: 钮文新
时间: [ 2010-07-13 14:30 ]

上周一直有媒体报道说，一线城市的第二、第三套住房的贷款开始松动了。这是真实的报道，但大家可能忽视了一个事实，就是对第二、第三套住房的贷款政策――50%的首付，1.1倍的贷款利率并没有松动。那松动的是什么？这个松动只是贷与不贷的区别。尽管有松动――开始对第二套房房贷了，我们的投资者也不要期待“一线城市”的楼市回暖，注意我说的是“一线城市”，这样的期待不切实际。


实际上，整个第二季度，上海、北京、深圳等一线城市基本停止了对第二和第三套住房的贷款。原因很简单：

第一， 当时楼市调控的风声很紧，尤其是4月份“新国十条”出台之后，商业银行不知道未来还会有什么更加严厉的政策，比如物业税或变相物业税等。如果不顾政策的进一步变化而对第二、第三套住房提供贷款，那银行的风险会很大。

第二， 当时，监管部门对能不能向第二、第三套住房提供贷款，以什么条件提供贷款，尽管“新国十条”已经有了明确的说法，但各商业银行总行并没有出台具体的实施细则，商业银行也必须充分考量后果。

第三， 当时商业银行已经深深感受到资金吃紧，至少那时候央行还在收紧货币，收紧信贷，这必然使得商业银行集中资金保大客户，保大市场，而放弃部分个人信贷业务。


正是这三条原因，当时商业银行对第二和第三套住房的贷款基本就停下来了。但是，现在情况发生了微妙的变化，首先是政策已经基本稳定，最大的不确定――税收政策已经基本尘埃落定；其次，对第二、第三套住房的贷款政策已经明朗，风险看起来也基本可控；第三，银行已经感觉到银根渐渐放松，加之融资完成，所以有钱顾及一下个人贷款业务了。所以，这方面的贷款开始松动。


判断房地产市场的政策变化，必须懂政治。我们看“新国十条”，前两条说的是什么？第一条就是“统一思想，提高认识”。统一谁的思想？提高谁的认识？当然是各级政府官员的思想和认识。如何认识？“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。


第二条是“建立考核问责机制”。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。


这样的表述意味着什么？我觉得，大家应当着力关注任志强先生的言论，因为他本人就具有强大的理论功力，而且手下有一个强大的研究团队，即掌握一线的情况，有能掌握总体状况，对政策的理解和把握都十分精准。他认为，这次调控与以往不同的是，中央已经把房价问题当成了“政治问题”看待。这说明中央的决心很大，一定会把房价打下来。


当然中央也担心，房价的下跌会影响经济。但是，它们毕竟做了补救性的制度安排，就是2010年安排300万套保障性住房和280万套棚户区改造。而且中央给与补贴资金。


所以，对房地产投资而言问题不大。至少像任志强所说，短期内问题不大。他认为，6月份房地产投资仍然保持高速增长。房价环比下降0.1%。说明政策出台后，对于一线重点城市的价格影响还是很大的，调控政策已经实现预定目标。“至少6月份的统计数据可以让管理层非常放心地说，还可以继续现有的政策。”


我同意任志强的判断，第一这是政治问题；第二房价非打下来不可；第三，现在不是收受的时候。


但是，这并不影响银行对第二套、第三套住房放贷。第一，并不违反中央给定的标准；第二，这部分信贷的风险不大，但收益很好。银行即执行了国家政策，又为自己获取了超额收益，不是大好事吗？


有些人总用“风险”吓唬银行，说第二套、第三套住房的贷款风险很大。其实不然，愿意购买第二套、第三套住房的人，就算是炒房客也都是有钱人，银行对他们放贷难道比对穷人放贷更担心吗？不会。“嫌贫爱富”这是银行的商业本性。


我说房地产政策不会变，不等于我觉得房地产政策是正确的。保障性住房政策如果不能受到有效约束，而被国有大房地产公司垄断，那房地产市场不会稳定，反而会更乱。现在那些国有大房地产公司为什么敢高价大量拿地？实际上，现在的房地产市场已经出现双轨制，而所谓“经济适用房”价格上涨速度一点也不比商品房慢，大有水涨船高之势。再有，当民间房地产投资开始退出之时，经济一定会出大问题。


每天晚上的7点30分到8点，我都会和老朋友张劲东先生在CCTV证券资讯频道《投资大参考》节目中，一起再聊聊每天影响证券市场的那些事儿，中国经济的繁荣离不开资本市场的有力支撑，从宏观经济事件中找到适合资本运作的投资机会，就成为是我们做这档节目的初衷，希望能从我们的“只言片语”中，大家能得到些启示，我们这档栏目也开通了短信热线（15010105189），也希望通过这个方式能跟大家进行交流沟通。


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meng-h

房企逆市招聘主要的目的是抄底人才市场,多储备人才

　　万科日前启动有史以来规模最大的招聘计划,涉及旗下36个城市,所需人才多达600余名,专业领域涵盖工程、设计、营销、成本、采购、物业管理、综合管理等。中海地产于6月底在重庆大学召开了“中海2010海之子预备营公开课”,吸引超过千名大学毕业生参与;另一地产巨头绿城也在上海开始了招聘计划。

　　人力资源机构科锐国际调查显示,楼市调控政策对房地产业雇佣产生影响,地产员工流失率今年超两成。但这并不妨碍实力房企逆市扩张,本月初,万科启动有史以来规模最大的招聘计划,范围涉及旗下36个城市,所需人才高达600余名。

　　地产员工流失率今年超两成

　　据人力资源机构科锐国际《房地产2010年人才雇佣报告》调查,新政对房地产业雇佣也产生影响,除了房地产销售和中介服务企业的普通员工的流失率超过20%外,财务、人力资源、营销管理、商业运营四个职位的普通员工流失率较高,其中最高达到了15%。

　　分析发现,相对2008年金融危机对企业的冲击,2010年房地产新政的效用更为突出。尤其是在房地产销售和中介服务企业,高达30%的被访企业表示人员雇佣受到新政影响。

　　“房产销售入门门槛最低,也成为最先流失的员工。”科锐研究人员表示,和大批销售人员流失相比,研发设计、工程、投资及成本核算职位的高级管理者的流失率仅在2%左右。这说明房地产业在新政冲击下,首选保留了核心职位,而对其他职位则任其削弱了。

　　上周,成都某知名房地产公司营销总监和策划部经理双双离职,引发高层震荡。两人离任原因,该公司和当事人并未公开解释。熟悉该公司的圈内人士透露,两人离职原因与楼市新政带来的压力不无关系,也涉及工作地点调动等问题。

　　实力房企逆市大规模招聘

　　严峻的形势下,仍有实力房企逆市扩张。7月15日,万科发布消息,已启动有史以来规模最大的招聘计划,范围涉及旗下36个城市,所需人才高达 600余名。职位覆盖公司管理层、经理层和专业人才,专业领域涵盖工程、设计、营销、成本、采购、物业管理、综合管理等。万科内部将这一计划称为“千里马”行动。

　　无独有偶,万科的老对手中海地产,于6月底在重庆大学召开了“中海2010海之子预备营公开课”,吸引超过千名重庆大学毕业生参与;另一地产巨头绿城也在上海开始了招聘计划,招聘的范围甚至包括客户经理和出纳、文秘。

　　中海地产有关人士透露,中海地产的“海之子”计划是和中海地产之前的迅速扩张紧密相关的。2009年,中海地产曾购买了大量的土地储备,而如今这些项目纷纷开始启动,需要招募大量人才。

　　成都万科两成应聘者来自同行

　　成都万科人力资源部主管胥厚丹昨日接受记者采访说,此次统一招聘,成都万科将招10-15人。“万科每年都会进行1-2次集中招聘,这只是正常招聘工作的一部分。平时,也会根据员工流动情况补充人才。”

　　胥厚丹说,目前成都万科已经收到1000余份简历,40%-50%是应届毕业生,20%来自同行。“来自同行是很正常的,因为我们的社会类招聘本身就要求有相关工作经验。而从业经验丰富,背景好的应聘者往往能得到更多的薪酬。”

　　行业猎头认为,实力房企逆市招聘主要的目的是抄底人才市场,多储备人才。