万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

meng-h

万科“抄小道”：联姻一级开发大亨 潜入二三线城市
2010年01月22日09:08　来源：
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　　在各大房企“哄抢”一线城市土地的同时，万科(000002,股吧)的天平似乎更偏向于“抄小道”潜入二三线城市。

　　1月19日，万科总裁郁亮一行入滇考察，并透露万科集团已在昆明设立分公司。

　　“抄小道”拿地

　　回溯去年底，在云南昆明拥有庞大土地体量的云南城投(600239,股吧)，曾经发布公告表示，将与万科成立项目公司。
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　　如是看来，万科与云南城投合作已是尘埃落定的事情。

　　在长城证券的一份有关云南城投的研报显示，2009年底，其已经整理好的土地面积为3060亩，预计将在2010年全部出让。另外，预计2010年完成整理的土地面积将超过4000亩。此外，在昆明市336个城中村改造项目中，云南城投参与改造的就有80多个，涉及土地面积3万多亩。

　　云南城投称得上是昆明的“一级土地开发大亨”。但显然，万科傍上的“大亨”不只云南城投一家。

　　1月8日，五矿建设发布公告表示，将进行一幅位于中国河北省的土地整理工作，以供合营伙伴发展。该幅土地占地20公顷，为商品房主要包括住宅物业，而项目包括另外两期即合共约534公顷土地，涉及投资额可能高达26亿元。

　　尽管五矿建设没有“点名”，但观点地产新媒体发现，五矿建设的合营伙伴正是万科，且北京万科与五矿建设已经签约，将开发河北香河的新农村建设项目。

　　2009年12月28日，万科也与天津港(600717,股吧)集团签订战略合作协议，合作开发港口地产项目。其中后者更是北方第一大港和天津港区的一级土地整理单位。

　　“抄小道”拿地，这种与一级土地开发商合作的模式，万科早在一年多前已经付诸行动。2008年底，万科在重庆与渝开发(000514,股吧)“牵手”，仅用了1.63亿元便取得了名为“塞纳左岸”的别墅项目51%的控股权，上演了“抄底”的好戏。

　　而今，万科又在重庆渝北区获得优先拿地的机会，进军渝北区空港新城、悦来新城的开发，此地正是重庆新CBD中心城区。

meng-h

全国将推房地产模拟评税试点
本文来源于财新网　2010年01月25日 20:12　

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每个省份选择一个城市试点。目前，模拟评税范围仅对经营性房地产，不包括居民个人住宅
记者 王长勇

　　2010年，中国房地产模拟评税试点将扩大范围，即所谓的物业税“空转”试点，由目前的十个省份扩大到全国。

　　据国家税务总局的消息，2010年将在全国范围内，每个省份选择一个城市，进行房地产模拟评税试点。试点范围仅针对经营性房地产，不会涉及居民个人住宅。
相关新闻：

    * 物业税传闻重挫地产股

　　虽然初期中央文件称为“物业税”，但目前在财政部、国税总局等相关政府部门中，已悄然改用“房地产税”这一名称。

　　2003年10月，十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

　　自此，中国政府推进物业税开征的各项工作随之展开。其中一项基础工作，就是调查统计房地产有关资料和基础信息，参照国际通行办法，改变现行按计税房产余值征税的做法，改按房地产评估值征税。

　　为此，从2003年起，国家税务总局与财政部先后批准了北京、江苏、深圳、重庆、辽宁（丹东、大连）、宁夏六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。

　　实际上，经财政部、国家税务总局同意，北京经济技术开发区早在2003年5月，即开始了房地产税模拟评税的试点。

　　2007年税务总局与财政部又增加了河南（焦作、濮阳）、安徽（芜湖、马鞍山）、福建和天津四省份的部分区域，开展房地产模拟评税试点。

　　一些先行试点的地区，已开始在部分区域进行模拟评税的测试，即采集参数、分析数据，依据评税软件进行模拟评税。安徽省马鞍山市地税局一位工作人员介绍，基层税务部门需对评税软件进行本地化操作。前期测试是由税务部门来评估，“未来的评估机关，可能还是依靠税务机关。”

　　国家税务总局没有下发统一的评税软件，各试点地区根据情况自行开发。目前，有北京、南京、和辽宁丹东三套评税软件，其他地区则就近选择使用以上软件。

　　目前，中国对生产经营的房产征收房产税，课税对象是保有环节的房产，纳税人为房产的所有人，以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为12%。

　　同时，现行政策规定对个人出租住房和企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

　　一位财税专家认为，即便短期不会开征“房地产税”这一新税种，按房地产评估值征税，也可用于房产税的征收。因此，加快房地产模拟评税试点进度有现实意义。

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国泰君安：商品房预售制度大规模取消可能性小
作者韦小敏
时间2010-01-28 10:54来源证券时报
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　　对于广西南宁取消商品房预售制度，国泰君安证券分析师孙建平表示，商品房预售条件严格实施甚至取消将是行业未来发展的方向。但是，就目前房地产形势而言，大规模取消预售制度的可能性比较小。

　　孙建平认为，一旦取消预售，在短期内会造成供给量的明显下降，这将导致房价迅速上扬，这与政府稳定房价的初衷是背离的。同时大规模取消预售制度将严重影响开发商资金链，虽然对控制地价有利，但关键是将打击新开工和投资增速。目前大多开发商仍按市场经济简单商业逻辑以销定产，如果未来政策持续出台，成交量在节后大幅下降之后仍被压制的话，未来的供给量和房地产投资也可能有所减缓。但整体而言，2010年的房地产投资增速并不需要过分担心，目前开发商开工计划相比2009年仍有较明显增长。

　　国泰君安证券还表示，2009年12月上中旬开始，有关房地产政策密集出台。预计未来中央和地方将根据各地楼市具体情况而边走边看。若房价，尤其一线城市仍明显上扬，不排除集中窗口指导以及未来更严厉政策出台可能。近期受新增贷款整体受控制的影响，占据个贷业务80%以上的房贷按揭贷款业务在信贷量和利率、首付条件上也受到政策和商业银行的双重控制影响。

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毛大庆:城市外来人口廉租房(青苹果7)
作者: 王石
时间: [ 2010-01-28 21:39 ]

http://news.nen.com.cn 2010-01-27 16:29
　　“北京还有大量的非户籍人士迫切地需要在高房价背景下解决住房的压力。”政协委员、万科副总裁毛大庆在递交的提案中建议，应抓紧制定外来人口政策性廉租房政策。

　　毛大庆表示，据他所知，近年来北京市外来人口均增长率为7%，远高于户籍人口1.3%的均增长率。

　　毛大庆在自己的提案中建议，凡是拥有固定工作，持完税证明及社保记录两年以上、无固定居所之外来人口，就可申请北京廉租房资格。同时，为保证有效、合理的外来人口廉租政策的实施，每一年审查一次申请居住者的入住资格，以达到廉租住房的优化配置。他认为，在城市建设中，每年的高校毕业生和大量的外来务工人员的存在不可避免。这些群体融入城市的过程更是一个相对漫长的过程。所以需要重视解决他们的基本居住需求。

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　　2009年的房地产市场可谓“牛气冲天”。2010年开年，竞相亮相的“地王”，更是以一副“虎虎生威”的王者之势，欲与“政策”试比高。

　　1月21日，刚刚在广州中山创造地王的央企中海地产，又将其咄咄逼人之势压至北京，力挫万科(000002,股吧)、保利等十多家地产巨头，以66.9亿元的价格，斩获北京丰台区花乡六圈村两幅居住用地，折合楼面地价1.84万元每平方米，成为北京新地王。

　　“中海太有钱了。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受《中国产经新闻》记者采访时笑言。

　　充裕的“粮饷”是中海地产大胆举动的有力保证。

　　根据近日中海地产公布的2009年全年销售业绩情况公告可以了解到，2009年全年中海地产实现房地产销售额477.9亿元，同比增长79.6%，累计实现销售面积476.8万平方米，同比增长76.0%。

　　令中海地产底气十足的是其背后仰仗的靠山——中国建筑(601668,股吧)。“中海频繁在土地市场上冲锋陷阵，中国建筑(601668,股吧)为其提供了很大支持。”安邦咨询研究员朱文沓在接受《中国产经新闻》记者采访时坦言。

　　以2009年9月中海地产以70.06亿元拍得上海普陀区长风地块为例。在拍得该地块的三天后，中海地产便宣布与母公司中国建筑及中建八局成立合营企业合作开发该地块，中海占股50%。这也就意味着，中海地产实际需要承担的土地出让金仅为总价的一半，即35亿元。

　　当然，中海地产并不是2010年唯一的大胆夺地者。

　　仅北京而言，1月7日，中铁房地产集团就以19.85亿竞得北京丰台区黄土岗居住用地；随后，1月14日，北京森阳房地产公司以总价2.8亿元，竞得房山良乡镇通尚苑二期地块，溢价达200%。

　　全国土地市场也是地王频现。1月13日，上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块挂牌上市，起始定价47亿，起拍楼面地价即高达3.53万/平方米，是上海挂牌出让起始单价最高的地块。南京雨花台风景区宅地也以15977元/平方米的楼面地价，刷新当地单价地王纪录。

　　面对一个个房地产企业在政府强力政策下，依旧“疯狂”飞马夺地的架势，杨红旭不无忧虑地表示，“我认为包括中海在内的部分央企对后市的预期偏乐观了，对市场下行的风险估计不足。”

　　“当前，主要城市高房价面临的压力已经越来越大，各地楼市纷纷降温已是不争的事实。”朱文沓表示，针对房地产市场混乱、房价涨速过快、投资投机性需求旺盛的现状，各地政府也已经出台了抑制投机的各种措施。其中，海南省住房建设厅的惩罚手段，或许是史上最严厉的惩罚手段。各城市对于楼市投资和投机行为必然产生重大打击。

　　高价地块是以房价大涨的预期为前提的。然而，在投资投机性购房被政策阻挡的情况下，留给地王的空间已经不多，当今日的地王在未来开盘时，倘若面对的不是其所预期的房价暴涨，而是购房者的集体观望；不是2009年的宽松货币环境，而是收紧的信贷局面，这些地王如何为今日的“阔绰”埋单？

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中国的城市垃圾如何处理？（2010网友交流15）
作者: 王石
时间: [ 2010-01-29 00:00 ]

llen2010-01-28 23:40:28:
主要在珠峰北坡清理海拔8000米以上高度的垃圾,听说万科员工工作压力比较大.又要登8000米,能承受吗? 估计没有几人吧?
王石：
我想，每一家有竞争的上进企业的员工都会有工作压力，力争上游，不进则退。但万科的员工压力并不是来源于攀登8000米的高度收集垃圾。珠峰8000米高度的垃圾收集是委托训练有素的高山攀登者去做的，万科是发起和出资者。再，2010年始，万科在自己服务的社区发起垃圾分类，变废为宝的活动，此项活动将长期开展下去。虽然社区都在低海拔的城市地区，其行为，同珠峰收集垃圾行动的社会意义是一致的。
2004年，我国的城市垃圾生产量就超过美国成为世界第一，各地纷纷发生垃圾围城的危机，比如北京市的所有垃圾填埋场也将在5年内饱和。武汉万科四季花城项目，因附近一座垃圾场不能按时关闭引起项目居民的强烈抗议，成为当时武汉媒体关注的事件。如何有效处理城市垃圾已成为中国城市管理的头疼难题。
在巨大压力下，中国开始了一个庞大的焚烧炉建设计划。2000年以来，国家陆续发布了一系列鼓励垃圾焚烧产业发展的政策，目前我国共有62个垃圾焚烧厂。“十一五”期间，各地垃圾焚烧发电项目频频推出，已知的项目规划有82个。
垃圾焚烧法比起填埋法，效率高、占地面积小，一度被视为“减量快”的好方法。日本曾一哄而起地建了6000多座垃圾焚烧炉，占据世界垃圾焚烧炉数量首位。一些发达国家也进行效仿，把垃圾焚烧推向了高潮。
然而，垃圾焚烧法却一直未能被民众接受，其弊病突出表现在潜伏污染更重、耗资昂贵、操作复杂和浪费资源等方面。文献报道，每吨垃圾焚烧后会产生大约5000立方米废气，还会留下原有体积一半左右的灰渣。当今最好的焚烧设备，在运转正常的情况下，也会释放出数十种有害物质，仅通过过滤、水洗和吸附法很难全部净化。
　在有害物质中，最主要成分二恶英是国际公认一级致癌物。二恶英被称为“地球上毒性最强的毒物”，在自然界中几乎不存在，只有通过化学合成才能产生，毒性是氰化钾的100倍，砒霜的900倍。二恶英的半衰期是14-273年，会在人体内不断积累。
处理垃圾的有效做法其实早已存在：通过提倡循环再用和减少包装来减少生活垃圾的产量。即使没有得到循环利用，仅仅是有效地对垃圾进行分类，都能使焚化炉的排放更容易达到标准。因为焚烧单一成分时，温度可以被更精确地控制。这也是垃圾管理一直遵循的优先次序原则：reduce(减量)、reuse(再利用)、recycle(再循环)。首要的一个是在源头减量，实行垃圾分类。
据统计，城市垃圾总量的30%来源于建筑垃圾。作为住宅行业的领跑者，万科2010年实现全面精装修以及2014年实现住宅产业化将建筑垃圾至少减少70%。
住宅区垃圾分类，万科在多个城市的多个小区进行垃圾分类推广。
在在今年5月上海世博会万科馆里有一个篇章：专门介绍世界华人城市垃圾分类做的最好的城市：台北的垃圾分类。



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中国的城市垃圾如何处理？（2010网友交流15）
作者: 王石
时间: [ 2010-01-29 00:00 ]

llen2010-01-28 23:40:28:
主要在珠峰北坡清理海拔8000米以上高度的垃圾,听说万科员工工作压力比较大.又要登8000米,能承受吗? 估计没有几人吧?
王石：
我想，每一家有竞争的上进企业的员工都会有工作压力，力争上游，不进则退。但万科的员工压力并不是来源于攀登8000米的高度收集垃圾。珠峰8000米高度的垃圾收集是委托训练有素的高山攀登者去做的，万科是发起和出资者。再，2010年始，万科在自己服务的社区发起垃圾分类，变废为宝的活动，此项活动将长期开展下去。虽然社区都在低海拔的城市地区，其行为，同珠峰收集垃圾行动的社会意义是一致的。
2004年，我国的城市垃圾生产量就超过美国成为世界第一，各地纷纷发生垃圾围城的危机，比如北京市的所有垃圾填埋场也将在5年内饱和。武汉万科四季花城项目，因附近一座垃圾场不能按时关闭引起项目居民的强烈抗议，成为当时武汉媒体关注的事件。如何有效处理城市垃圾已成为中国城市管理的头疼难题。
在巨大压力下，中国开始了一个庞大的焚烧炉建设计划。2000年以来，国家陆续发布了一系列鼓励垃圾焚烧产业发展的政策，目前我国共有62个垃圾焚烧厂。“十一五”期间，各地垃圾焚烧发电项目频频推出，已知的项目规划有82个。
垃圾焚烧法比起填埋法，效率高、占地面积小，一度被视为“减量快”的好方法。日本曾一哄而起地建了6000多座垃圾焚烧炉，占据世界垃圾焚烧炉数量首位。一些发达国家也进行效仿，把垃圾焚烧推向了高潮。
然而，垃圾焚烧法却一直未能被民众接受，其弊病突出表现在潜伏污染更重、耗资昂贵、操作复杂和浪费资源等方面。文献报道，每吨垃圾焚烧后会产生大约5000立方米废气，还会留下原有体积一半左右的灰渣。当今最好的焚烧设备，在运转正常的情况下，也会释放出数十种有害物质，仅通过过滤、水洗和吸附法很难全部净化。
　在有害物质中，最主要成分二恶英是国际公认一级致癌物。二恶英被称为“地球上毒性最强的毒物”，在自然界中几乎不存在，只有通过化学合成才能产生，毒性是氰化钾的100倍，砒霜的900倍。二恶英的半衰期是14-273年，会在人体内不断积累。
处理垃圾的有效做法其实早已存在：通过提倡循环再用和减少包装来减少生活垃圾的产量。即使没有得到循环利用，仅仅是有效地对垃圾进行分类，都能使焚化炉的排放更容易达到标准。因为焚烧单一成分时，温度可以被更精确地控制。这也是垃圾管理一直遵循的优先次序原则：reduce(减量)、reuse(再利用)、recycle(再循环)。首要的一个是在源头减量，实行垃圾分类。
据统计，城市垃圾总量的30%来源于建筑垃圾。作为住宅行业的领跑者，万科2010年实现全面精装修以及2014年实现住宅产业化将建筑垃圾至少减少70%。
住宅区垃圾分类，万科在多个城市的多个小区进行垃圾分类推广。
在在今年5月上海世博会万科馆里有一个篇章：专门介绍世界华人城市垃圾分类做的最好的城市：台北的垃圾分类。



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北京规划委强制传真 催促开发商同意地王改规划http://www.sina.com.cn  2010年01月29日 23:07  华夏时报
　　本报记者 袁晓澜 北京报道

　　1月中旬，北京某大型开发商收到了一份奇怪的传真。与他一样收到这份传真的还有其他几家开发商，而他们均在去年6月参与了北京广渠路15号地王的拍卖。

　　1月上旬，本报披露的该地王修改规划的消息，掀起了行业大讨论，引起了北京市相关部门的关注。也就是在这个背景下，北京规划委向当时参与竞拍的开发商发送了一份措辞奇怪的传真文件……

　　离奇传真

　　1月17日左右，一份来自北京规划委的传真让北京某大型开发商颇感无奈。这份文件是针对中化方兴申请修改广渠路15号地的规划，向其他竞买开发商征求意见。但文件里有一个奇怪的要求：如果在约定时间内没有反馈信息，则默认为反对。

　　该开发商向《华夏时报》记者表示：“北京规委要求必须回复，不回复就表示对改规划的事情有异议，不同意改。”而作为修改方的中化方兴给开发商“打了无数电话”催促回传真。

　　此前，北京规划委在2009年12月30日在其网站上为期30天公示中化方兴的调整规划的申请，接受项目相关方的监督。但时间过去一半，却主动发函要求各大开发商发表意见，这一转变让不少开发商感到为难。

　　因为在6个月前，大家还是竞争对手，就在2009年6月，中化方兴以40.6亿元的价格从众多知名开发商手中夺得广渠路15号地块。

　　然而地王还未捂热，中化方兴就想修改规划，将该地王中的两个地块拔高。业内认为，拔高后，将提升该地块的价值，为开发商创造更多的收益。更有专家认为，有一半的地王是高价拿地，再想办法降低成本提高利润消化掉的。

　　面对这一系列质疑，在1月初回复本报的采访邮件中，北京规划委表示，在公示期内，首先需要听取当初参加土地竞拍的其他竞买者的意见，公示期间收集到的意见，规划委将在公示期结束后进行整理分析，并公布意见的采信情况。但目前尚未收到其他竞买者的意见。

　　而随着越来越多的媒体对地王修改规划的关注，北京规划委开始主动向各大竞买开发商发送传真，要求其以传真回复的方式来表示同意修改意见。

　　虽然此前都对修改规划有意见，但也没有开发商主动向北京规划委提出来。然而现在开发商不得不做出艰难的选择了。

　　“调整的可能性很大”

　　对于竞拍后修改规划是否合法，中国土地勘测规划院研究员邹晓云在接受本报记者采访时表示，修改规划需要一个必要性的理由，中化方兴调整规划是基于商业利益而非公共利益，因此调整规划的理由并不充分。

　　另外，申请调整规划，要征求利益相关人的意见。

　　由于各大开发商如果不回复北京规划委的传真就代表反对、有意见，开发商是否回复传真，则对于广渠路15号地修改规划是否成功起着关键性的作用，到底能否调整规划这一“烫手山芋”便被转移到了各大开发商的手中。

　　“大家都有意见，凭什么就能让他改呢？”上述大型开发商向记者气愤地表示，当初认为中化方兴不理智拿地，现在看来，如果再能修改规划，楼面价1.6万/平方米并不高，当时参加竞买的开发商该感到多么不平啊。

　　但“烫手山芋”已经到了开发商手中，开发商必须做出选择。上述开发商只能无奈地表示：“虽然没人愿意他们改，但谁也不会干损人不利己的事情。”

　　按照规定，广渠路15号地规定的公示期截止到1月28日。在1月26日时，该开发商最后选择回复同意修改。“很多开发商可能都会选择回复同意，而中化方兴最后修改规划成功的几率也会很大。”该开发商表示。

　　而记者采访另外一大型开发商时，该开发商也表示，只要各大开发商回复没有意见，则中化方兴就有了可以调整规划的合理理由，而北京规划委也走了流程，最后调整的可能性很大，而截至1月28日记者发稿，并未从规划委得到公示结果。

　　榜样，方兴地王

　　各大开发商被要求强制性回复传真，而开发商抱着“多一事不如少一事”的态度，为中化方兴开绿灯。

　　上述开发商表示：“如果他改了，这就是一个典型了，也许这次可以这样调规划，以后也都可以这么做，后面有一大堆的开发商排着呢。”中化方兴改了，其他开发商有了榜样，也想如法炮制。

　　据了解，就在广渠路15号地项目调整方案公示期间，陆续有8个项目贴出了调整规划的公示。其中，位于东城区金宝街南侧的金宝街8号地不仅提出提高建设高度，也同时提高了容积率。

　　邹晓云表示，对于广渠路15号项目的修改来说，开发商即便提出了申请，也只不过是一个商业利益目的的诉求，不符合控制性详规修改的公共目的要求，政府本无法律依据受理。如果这项“申请”最终获得了批准，是否可以说，政府单方面帮助开发商做了件好事，并为其带来了丰厚的商业利益预期？

　　而更为不利的是，这将引起开发商更为大胆的拿地行为。“先拿地，再想办法改规划，改规划成了开发商消化地王的重要渠道。”邹晓云表示。

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西南证券：给予万科A“买入”投资评级
2010年1月21日 16:36

[世华财讯]西南证券认为，万科09-11年每股收益分别是0.56元、0.64元和0.83元，对应动态市盈率分别为31倍、26倍和22倍，给予“买入”投资评级。

西南证券1月21日研究报告中指出，万科A(000002)未来产品战略将以住宅为主，逐步增加住宅、商业、写字楼一体的城市综合体产品的比重。在二线城市中，将更多的集中于核心地段的开发。 2010 年，土地市场可能会有较大幅度的降温，届时，万科会根据时机扩大土地储
备，并有可能回归一线城市。万科的战略布局建立在对行业趋势严谨深入的研究基础上。经过两年的调整，万科目前已经基本理顺了内部的拿地、经营、成本控制、人才储备等制约公司的问题，进入新的一轮高增长阶段。万科目前已经进入超过30 个城市，具有战略纵深上的发展空间，预计2010 年公司将继续进入几个新的二线省会城市，并有可能重回一线城市。预计公司2009-2011年的每股收益分别是0.56 元、0.64 元和0.83 元，对应的动态市盈率分别为31 倍、26 倍和22 倍，给予“买入”的投资评级。

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万科的新长征
2010-01-30 00:36:22　来源: 经济观察报(北京)　跟贴 0 条 手机看股票

经济观察报1月30日讯 产业化、绿色住宅、商业地产、旅游地产、老年地产……这些都是中国房地产业的 “带头大哥”万科在做或是打算做的事。你也许会想：万科到底想干嘛？

在过去的几年中，万科一直没有停止各种探索。这些探索有的反反复复，比如工业化、商业地产，经历了探索—休息总结—再探索的过程；有的则是阶段性的实验项目，比如“万汇楼”、“蚂蚁公房”，比如抗震建筑；有的是试图引领发展先机，如绿色地产和老年地产；有的终于在思考和实践多年后有了成果，如产业化和绿色住宅。

地产“靶主”

2009年的万科，面临的或许是前所未有的挑战。

2003年，一家当时在中国房地产业界还很不起眼的房地产公司的老板孙宏斌和万科董事长王石叫板，宣称要超越万科，然而，在经历了一段超高速发展后，孙带领下的顺驰终于走上了王石预言过的不归之路。于是大家知道，万科不是那么好超越的。在之后的两三年，房地产商们忙着各自修练内功抵御寒流，没有更多的闲心来和万科叫板。但是，2009年迅速反弹并火热得烫手的房地产市场，给了一直窥视万科的潜在对手们以新的机会：年中，一些房地产行业分析师放出言论，保利可能在年内成为超越万科的黑马；10月，恒大地产上市前夜，“恒大地产前三季度销售面积超越万科”的消息广泛流传，万科总经理郁亮回应说“季度数据不一定准确，全年业绩才算数”；第三季度万科的销售利润落后于中海；11月，一个更彪悍的拳击手 ——绿城集团董事长宋卫平跳上了擂台，他宣称，万科的房子盖得太粗糙，率先降价不顾行业社会责任，绿城要在三到五年内超越万科……此言一出，公众哗然。

万科从高管到员工似乎都被激怒了。郁亮随后在深圳召开的新闻发布会上提醒虎视眈眈的对手们：老大的交椅不是那么容易坐的。

做老大，难在哪儿？除了要承担更多的社会责任，郁亮还坦承：“做老二老三，只要专心致志地去追赶就可以了，只要一次成功就是成功；而做老大，要想的是怎么一直保持自己的成绩，当然要更难一些。”

更直白地说，谁选择了当老大，谁就会成为“靶主”，所有人的目标都会指向老大所在的位子。

以净利润比较，万科已经输给中海；从销售面积、销售金额来说，万科在未来三年内被超越并非没有可能；从土地储备量来看，万科2009年的新增土地储备远低于保利、中海、绿城等公司，未来三年万科可供开发土地规模可能已落在多家选手之后。

王石说，“有关大小的问题，很多人都和万科比，说马上要超过万科。因为他们不知道万科拥有什么，万科已经不是在数量上的增长了，万科在蜕变，蚕蛹已经快变成蝴蝶了。”

那么，这只“蝴蝶”究竟会变成什么样子？

在2008年年报中，万科提出了“转型”——从规模、速度的增长转变为质量和效益的增长。几年后回头来看，这或许会成为万科发展历程中一个重要的转折点。

蜕变之旅

2008年陷入“捐款门”之后，王石评价自己说，“仍然很青涩”。

2010年已届耳顺之年的王石，似乎变得成熟了一些。2009年一年王石都很忙，除了登山，公益事业成了他工作和生活中日益重要的部分。他忙着给各地的大学生讲课，宣传万科的三个绿色住宅项目和理念；忙着吆喝阿拉善生态联盟，呼吁公众关注中国的环保事业；忙着去哥本哈根气候大会做“观察员”，了解国际社会对减排承诺的反应……

王石在成熟，万科也在成长。

今天的王石和郁亮很庆幸2008年的行业动荡让万科意识到了潜在的危险，并着手矫正。郁亮说，如果不是因为2008年的全行业盘整，万科出现的问题会更大。因为规模越大，问题越多，调整起来就越难。所有人都可以宣称把万科当成敌人，但万科最大的敌人可能不是别人，而恰恰是自己。

两人开始思考，现阶段的万科究竟需要什么？原有的方向和目标要坚持还是改变？王石说，万科几年前为自己设立的1000亿的销售目标肯定要调整。他进行了自我检讨，“我应该明确限制万科拿‘地王’，这本来是我能够做到的。”他说自己“头脑发热”，“‘大’是企业发展的结果，但不能把‘大’当成目标。我曾对万科管理层提出要做‘绝对第一’，这就不可避免地要追求规模。如果公司发展是为了追求规模，结果就会变形。”

思考的结论是，万科的管理平台、操作平台、业务和指导原则等等，都要建立起“后危机时代”的新标准。于是才有了向质量和效益转型的说法。万科今后将更多地关注如何提高产品和服务，从质量上全面提升。王石认识到，“万科还远不是一家伟大得可以没有故事的公司。因此要重新开始‘折腾’。”在这个重新折腾的故事中，最引人注目的可能是两大重点：一是重点发展住宅产业化和绿色住宅；二是重新开启商业地产之门。

绿意盎然

事实上早在多年前，万科就开始了绿色住宅方面的探索，而精装修和住宅产业化是探索的前两步。另外，从2007年开始，万科就开始有计划地逐渐减少木材产品的使用，如用钢模替代木模来扎钢筋，浇灌混凝土，每平方米节约木材87%。

王石表示，全国住宅精装化销售后可以减少1000万吨碳排放。万科2010年将撤出毛坯房市场，全面开展住宅精装修；2015年开工量将达到1300-1500万平方米，到时不会再用传统的施工方法，完全实现住宅产业化，即使没有补贴也要完成这个目标。

绿色住宅是万科在完成精装修和住宅产业化前提下的最终目标。在减少碳排放方面，不仅仅是建设过程当中的住宅产业化，而且关键是如何增加投放减碳住宅，有效减低住宅使用过程中产生的碳排放。

万科在深圳大梅沙的新总部大楼，展示了人与自然和谐共处的可能。为了节约资源和推广清洁能源，大楼的中央空调在晚上用电便宜时制冰，白天将冰变成冷风；大楼15%的用电来自屋顶太阳能光伏发电，该供电系统年发电量达到3000万度，并且和市电联网，多余的电量卖给市电，不够的就由市电补充；12万平方米的装修没有使用木材，而是使用了更环保的速生竹材。

王石对万科位于东莞的住宅产业化研究基地寄予了厚望。他说，“这个建筑在住宅环境替代能源和未来的绿色住宅上，要成为一个典范。”这个基地不需要城市供电，不需要城市供水，不向城市排放污水，不向城市排放垃圾。它的发电利用了太阳能、风能和垃圾发电；用水使用雨水循环；产生的垃圾65%回收，35%用来发电。

“我们的节能是可以换算成碳减排的，一方面提高施工效率减少污水排放，减少垃圾，减少电力使用，其实这就是减少碳排放。另外减少木材的使用，因为木材又在固碳，这个对碳减排的贡献是很大的。”王石说。

尽管万科在产业化和绿色住宅方面做得很带劲，但却一直像一个“孤家寡人”。似乎没有多少主流房地产商响应王石的号召。成本是主要的制约因素。目前来看，按照产业化标准施工的住宅建设成本，比传统施工成本每平方米高350元以上。按照2015年 1300-1500万平米的开工量计划，万科如果要完全实现产业化目标，每年多投入的资金达到数十亿元。

“现在多数消费者还不愿意为绿色住宅更高的支出买单。”郁亮说，“我们在推广绿色住宅的理念的同时，也在不影响品质的前提下寻求降低绿色住宅成本的方法，使得它更容易为消费者接受。”

为什么万科要顶着高成本这么做？郁亮解释说，国家已经承诺到2020年，中国GDP单位碳减排减少40%-45%，建筑的建设和使用是刚性碳排放的主要来源，所以政府会采取一系列措施推进住宅产业化。

王石说，由于减排目标的推动，产业化将在房地产行业迅速拓展开来。“原来我们计划到2014 年，万科和同行加起来贡献10%的减排份额，现在看起来就算不是10%，也是20%、30%、40%，甚至50%、60%，这样对2020年GDP单位碳减排的目标，房地产行业将做出非常积极有分量的贡献。”

“如果政府下了军令状之后万科才开始着手减排工作就晚了，一定会陷于被动。”郁亮说，住宅产业化和绿色住宅都是未来中国房地产业发展的大势所趋，万科希望借此立于不败之地。

王石对远未成为主流的绿色住宅的推行有强烈的信心。“企业竞争有三个境界：产品、品牌、标准，不要把我们看得非常大公无私，其实我们也是非常有私的”，他说，“万科是一个透明的平台，同行来交流是完全开放的。万科的专利技术，厂家来使用，我们是不收任何专利费的。因为我们认为只有全行业去做才可以，而不仅仅从企业自身利益角度出发，这是我们的态度。只有所有人都用起来了，才是整个行业的发展。这样万科就成为了行业标准的制订者。”

商业版图

到底要不要做商业？在这个问题上，万科摇摆了多年。

20年前万科的经营业务，正应了其公司名称“万科”，什么都做，按照王石的话说就是“什么赚钱来什么”。直到王石发现，自己的贸易没有国优拳头产品，股权投资本身没有形成竞争优势，工业产品中没有全国名牌，文化经营没有形成规模效益，真正有点优势的是物业管理，而物业管理本身是不赚钱的，形不成经营气候。能够形成行业竞争优势的只有万科的房地产。

于是，万科开始了十余年的“做减法”，怡宝矿泉水、万佳百货先后转让，“多元化”经营理念转变为“专业化”经营理念。

王石在2004年曾说过，“商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持。如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。”

在万科2007年度业绩报告会上，有投资者质问郁亮：“为什么万科不发展商业地产，把高端的优质资产沉淀下来？十年后万科怎么办？毕竟香港、台湾和日本的历史告诉我们：最顶级的发展商都是租售比在50：50左右。”

但其后万科的行动似乎想要告诉投资者：万科将在适当时候重新打造抛弃多年的商业版图。

据知情人士透露，万科早在2006年就做了到底何时重新介入商业地产领域的调查研究。研究的依据是中国人口结构的变化，进而推测出：首次置业人口红利拐点将在2013年出现，其后首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改善需求将不断增加；到 2017年左右，20-65岁的总劳动人口将达到高峰，老龄人口在此期间将不断增加。而2013年前，北京、上海等一线城市将兴起投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。

万科还研究了华润、华侨城等房企的开发模式。发现华润的万象城+地产和华侨城的旅游+地产，采用的是大体量的造城模式，从土地一级开发到城市多功能综合体开发，均囊括其中，这样的开发模式受到很多地方政府的欢迎。

对于万科重启商业地产的猜测，在2009年8月原凯德置地北方区负责人毛大庆转会万科之时甚嚣尘上。

2009年11月，郁亮在一次发布会上正式提出，万科未来将“适当”介入商业地产开发，介入旧城改造、旅游地产、城市综合体等多功能物业开发；向更细分的人群提供产品，如养老住宅已经研究了三五年，2010年可能会在几个城市率先落地；酒店等持有物业也会相对增加，在深圳万科目前有5个酒店开发计划。郁亮还估计，未来三年万科将建成220万平方米商业配套，持有型物业和销售物业的比例，大概是 20％：80％。

郁亮表示，在新的发展阶段，完全依赖规模和速度的粗犷增长模式已经过时。万科2009年频频的“转型”动作似乎表明，其由速度和规模发展向质量和效益发展的手段中，商业地产将扮演一个不可或缺的角色。

“随着城市需求的多元化，多种物业类型、多样化住宅开发将成为趋势。”不过，这一次的“加法”却不再是多年前简单的“什么赚钱来什么”，而是经过了一个理论研究、市场判断和权衡取舍的过程。

但这与王石之前的表态却并非完全一致。王石曾在2009年8月中山大学的一次演讲中谈到， “原先想，如果我在万科董事长的位子上坐一天，万科就会坚持走住宅产业专业化的道路，现在我改变了想法，如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对，即使哪一天中国不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是万科造的。”

对此，万科相关人士表示，“万科的定位是城市主流住宅开发企业，专注住宅开发的模式不会变。但同时我们也注意到，近年来随着城市的发展和城市规划的调整，在城市一些比较接近中心的区域，纯粹的住宅项目越来越少，住宅项目在很多情况下需要有相当比例的商业配套。为了做好这些商业配套，万科也需要研究和学习商业地产开发的经验。”

万科的新长征之路，是否经得起实践检验？这可能需要万科用数年的时间来证明。

(本文来源：经济观察报 作者：陈文雅) 王梁

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顺德新地王诞生 万科连夺三地成最大“地主”
来源：南方网
2010年02月04日14:53   [我来说两句]

　　■顺德

　　今年1月，万科 (论坛 新闻 视频)先后夺下佛山市顺德区陈村镇新城区地块八、佛山市顺德区伦教城北世纪路北侧地块、佛山市顺德区大良新城区F04-1号地块之一，共计三宗地块，其中大良新城区地块成交楼面地价达到6846.27元/平方米，成为顺德区单价“地王”。

　　在万科新近夺得的地块里，占地117854.28平方米的陈村地块仅以5.5156亿元底价成交；占地面积80570.78平方米、总建筑面积24万的伦教地块亦仅以超过底价4千万的2.4亿元成交，折合楼面地价仅为992.9元/平方米；因缺乏力得竞争对手，这两宗地块的竞拍过程均是波澜不惊。

　　反观1月28日出让的大良新城区F04-1号地块之一在万科与招商 (论坛 新闻)地产的争夺下，一举拍出了近7000元/平方米的楼面地价，成为顺德区新的单价“地王”。

　　本次出让的顺德“地王”位于顺德大良新城区，占地面积为30381.5平方米，地块用途是住宅兼容商服，规划容积率≤2.5。地块的起拍价是4.1亿元，加价增幅为500万元，现场竞价当天，共有4家开发商参与竞买，在竞价过程中6号和20号两家一直相持不下，经过10多次的竞买，最终由16号万科以约5.2亿元的总价一举拿下，按最大容积率计算约折合楼面地价6846.27元/平方米，远超出去年由金地创下的3891元/平方米的顺德单价“地王”纪录。

　　据业内人士介绍，该地块在顺德喜来登酒店右侧，南邻容桂水道，拥有一线江景资源和配套完善的滨江绿化带，地块周边目前已售和在售的项目房价都上万元，是目前顺德楼市最顶级的豪宅区。万科目前在新城区已有新城湾畔和兰乔圣菲 (论坛 新闻)两个项目，算上该宗地块，万科无疑是新城区内最大的“地主”；而从去年年中到现在，万科一共在顺德拿了5块地，已成为顺德土地储备量最大的开发商。

　　■南海

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万科2亿采购美的中央空调http://www.sina.com.cn  2010年02月03日 08:42  京华时报
　　本报讯 (记者 牛颖惠) 美的中央空调昨天表示，已与万科达成2亿元合作大单，成为其全国31个城市精装房项目指定供应商。

　　美的中央空调事业部国内营销公司总经理魏小辉表示，在国内精装修率偏低，企业掌握核心技术所带来的低能耗、高性价比，将为企业占领国内市场带来明显优势。

　　相关统计数据显示，平均每年中国600万套商品房中仅有20%是精装修房，家电企业和房地产企业进行大额采购合作显然有巨大的空间。

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万科成立首个社区义工联盟http://www.sina.com.cn  2010年02月03日07:40  深圳特区报
　　深圳特区报讯 （记者 叶志卫 实习生 蓝广雨）深圳万客会正式成立“万科社区志愿者联盟”。这是记者从昨晚举行的“心手相联，幸福接力”主题晚会上了解到的。

　　“心手相联，幸福接力”主题晚会昨晚在深圳少年宫剧场上演，晚会由深圳关爱办、深圳报业集团和深圳万科联合举办。万客会是万科客户俱乐部组织，它发起的“万科社区志愿者联盟”是深圳首个“社区志愿者联盟”。

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万科副总裁毛大庆：把保障性住房扩大就可以带动经济增长2010年02月02日 18:40凤凰网财经【大 中 小】 【打印】 共有评论0条


万科股份有限公司副总裁毛大庆(来源：凤凰网财经)

凤凰网财经讯 2010年2月2日，中国经济展望高峰论坛在北京大学博雅国际会议中心举办，凤凰网财经全程直播此次论坛。万科股份有限公司副总裁毛大庆在会上表示，把保障性住房扩大就可以带动经济增长。以下是梁猛发言实录：

李庆云：房地产你叫它支柱性产业或者叫重要产业，这都没有多大差别，关键像董藩先生将，房地产的支柱性是不可控的，我们说产业的系统是什么？如果你的系统是投资和投机，比如像2007年的话，如果你不动它的话，它自己会动。如果我们把它放在商品房，又要搞保障性住房，我们把保障性住房做大，现在保障性住房是不能带动经济增长，那是因为保障性住房做的不够，去年我们在很多地方做了调研，我们做走过的地方，做的好的地方保障性住房也是占到住房供应的百分之几，这么小的保障性住房，当然不能翘动了。

如果把保障性扩大到50%以上，如果做到60%的话，为什么不可以带动经济增长的，如果我们房地产能建立了这样的基础上，这样的房地产业就是不可动摇的，那我们现在要动摇的就是投资和投机购房。

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万科深圳新增4项目 宝安、龙岗各2个楼盘
来源：南方网  作者：李孟姣2010年02月02日08:35   [我来说两句]
　　相对大部分企业的缺地现象，万科 (论坛 新闻 视频)就显得十分充裕了。记者从深圳万科地产获悉，该公司今年将同时运作13个项目，新开工的面积将近60万平方米。

　　深圳将有至少4个新增项目

　　2009年，万科的销售面积和销售套数远远抛下其他开发商，但销售项目以老项目为主，在其主要销售项目第五园 (论坛 新闻 视频)、金域华府 (论坛 新闻 视频)、兰乔圣菲 (论坛 新闻)清林径 (论坛 新闻)以及东海 (论坛 新闻)岸和金域东郡中，只有金域华府和兰乔圣菲为2009年新项目。

　　记者从万科地产获悉，今年万科在深圳至少4个新项目动工，分布于龙岗和宝安。龙岗项目为位于坂田的金色半山 (论坛 新闻)和位于龙岗中心城的一项目；宝安的为机场项目以及靠近羊台山的溪之谷。

　　据万科方面介绍，除这4个新项目外，加上正在运作的第五园、金域华府、清林径、金域东郡以及东莞和惠州的项目，深圳万科今年将同时运作13个项目，新开工面积将近60万平米。

　　有业内人士表示，同时运作13个项目，深圳万科估计是深圳今年项目开发最多的公司。

　　高端项目占很大比重

　　去年下半年，万科在接受媒体采访时曾表示，万科经过25年，已经从郊区大盘开发转变成全生命周期住宅产品的提供者。该话意味万科已经往高端转型，去年的事实也证明曾经专门提供白领住宅的万科，正在开发越来越多的豪宅产品。

　　而记者从万科此次即将开发的项目了解到，在2010年这13个项目里面，高端项目将占很大比例，除在开发的万科棠樾、清林径、金域华府等已往高端走外，新增加的如溪之谷为别墅项目，其余也有部分高端项目。“具体的高端项目不好统计，有些项目会是别墅和普通产品混合在一起的。”万科方面负责人表示。

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万科纯新盘即将亮相京城 开启房山居住新时代(图)http://bj.house.sina.com.cn  2010年02月01日17:16  新浪房产

图为中粮万科长阳项目效果图


　　新浪乐居讯（实习编辑 刘朝）2009年9月，万科集团联手中粮一月之内拍下房山长阳镇起步区1、5号两地块，首次突破6000元/平方米的房山土地交易纪录，此后便在一线地产巨头争先恐后的抢驻下被不断刷新。而随着中粮万科、中国铁建、北京城建、绿地集团(企业专区,旗下楼盘)陆续进驻后，国内一线地产巨头共同组成了2010年乃至今后房山持续开发的豪华阵容，房山新城的建设开始阔步前进。

　　“如果说2009年的北京楼市是一幕跌宕起伏的剧情的话，那么京西房山绝对是其中必不可少的主角之一。随着北京南部发展计划的逐步落实，房山将在2010年真正迎来发展契机，CSD的整体规划落实更让长阳、良乡等区域重点潜力无限。在种种利好条件支撑下，房山2010年整体房价很可能将迅速突破万元/平方米大关。”某行业资深人士的一番话，为房山之“热”，长阳之“热”，写下注脚。

　　CSD战略规划推动房山发展

　　长阳板块今年5大新盘入市

　　房山区区长祁红近日接受采访时表示，房山将从2010开始全力打造CSD区域十年战略规划，所谓CSD(Central Shopping District)即中央休闲购物区，是一种非城市中心的人气聚集区，是解决大型城市经济持续发展的必然趋势，是“多中心发展”的城市规划的一部分。CSD一般选址于城市之间的交通枢纽上，多以主题公园、旅游胜地、超大规模商业中心等业态为经济核心，是聚集商贸、信息、文化、会展、酒店、餐饮、休闲及办公为一体的城际中心。在房山新战略布局规划中，长阳半岛作为房山CSD的核心区域被列为重点发展对象，未来三面环水的长阳半岛正在焕发出勃勃生机。

　　统计显示，今年长阳板块将有5个新盘入市，包括万科、绿地项目，将提供超过百万平方米的住宅供应。由中粮万科强强联手推出的中粮万科长阳项目 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)，正位于房山CSD“长阳半岛”核心区。中粮万科也对将长阳项目打造为北京市场标志作品寄予厚望，从区位上看，该项目位于京良路南侧，距离京石高速约5公里，从京石高速西三环六里桥到京良路出口仅10余公里。轻轨交通就在门口，房山线可与地铁9号线实现换乘方便抵达丽泽商务区、公主坟、中关村等市区热点区域。同时，定位于打造亲近自然的“一生之城”的该项目，主打75-80平方米精致2居及90平方米舒适三居全精装修户型，优秀的产品基因与全新的规划理念有望为房山地区带来一场居住品质“革命”。

　　交通、配套必将改写“价值洼地”历史

　　事实上，“CSD”这一开创性理念一经提出便得到了来自政府和市场的一致肯定和积极支持。据了解，奥特莱斯华北旗舰中心计划在长阳镇投资近10亿元，吸纳国际品牌300余家，规划建成集世界名牌折扣中心，休闲度假体系和高品质居住体系等核心功能于一体，辐射华北地区的大型综合现代服务产业项目。除了奥特莱斯，CSD内还将建设商业资源，包括商场、大型超市、餐饮、文化娱乐等。

　　笔者了解到，预计在今年底，建成投入使用的亦庄线、大兴线及房山线等线路将大大缓解北京南部地区的交通压力，并为北京南城的发展提供助力。到2012年，南城规划中11条跨区交通道路，将有京石第二高速、丰良路、京良路西延、梅市口路西延等7条在房山建成，届时房山进入中心城区的快速通道也将由目前的1条京石高速增加到4条。消费者在置业中，时间成本成为其置业的重要参考因素。这些城铁和交通道的建成，将进一步拉近房山、大兴等南部郊县与北京市区的距离。必将吸引更多在北京市区工作的消费者将购买目光投向北京南部地区。尤其是位于轨道交通沿线，交通相对方便的楼盘必将更受购房者青睐。

　　房山区长期以来被认为地处“远郊”，在售项目价格相对较低，知名房企的项目较少，区域楼市发展较慢，两三年前，房山多数在售项目的均价在5000元/平方米以下。但在政府大力推进新城建设规划之后，交通、配套等硬件设施不断改善，拉动了区域房价的上涨。

　　有专家分析认为，目前，长阳板块在售项目中铁原香小镇、西棕榈滩 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)、绿城百合公寓价格已超过万元/平方米，而根据中粮万科的拿地成本计算，未来单价也要超过万元才有利润，预计未来区域均价也将达到此水平，房山作为楼市价值洼地的历史或将改写。

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万科企业股份有限公司
二○一○年一月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2010-004
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
2010 年1 月份公司实现销售面积52.3 万平方米，销售金额62.6 亿元，分别比09 年同
期增长83.3%和185.9%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披
露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2009 年12 月份销售简报披露以来公司新增加项目8 个，情况如下：
1．宁波鄞州董家村项目。该项目位于宁波鄞州区集士港四明路北侧。项目净占地面积
约9.5 万平方米，容积率1.8，计容积率建筑面积约17.1 万平方米。万科拥有该项目100%
权益，需支付地价款8.6 亿元。
2．镇江南徐白龙山项目。该项目位于镇江市润州区南徐新城白龙山路北侧。项目净占
地面积约28.6 万平方米，容积率1.5，计容积率建筑面积约41.6 万平方米。万科拥有该项目
60%权益，需支付地价款6.9 亿元。
3．东莞虎门金洲项目。该项目位于东莞市虎门镇金洲村连升路东侧。项目净占地面积
约6.1 万平方米，容积率2.5，计容积率建筑面积约15.2 万平方米。万科拥有该项目100%
权益，需支付地价款7.9 亿元。
4．东莞松山湖北部区项目。该项目位于东莞市松山湖科技产业园区富民大道与莞樟路
交界处。项目净占地面积约13.6 万平方米，容积率2.8，计容积率建筑面积约38.1 万平方米。
万科拥有该项目51%权益，需支付地价款2.5 亿元。
5．佛山顺德陈村二期项目。该项目位于佛山市顺德区陈村镇中心区佛陈公路南侧。项
目净占地面积约11.8 万平方米，容积率2.5，计容积率建筑面积约29.5 万平方米。万科拥有
该项目100%权益，需支付地价款5.5 亿元。
6．佛山顺德F04 项目。该项目位于佛山市顺德新城区德胜河北岸。项目净占地面积约
3.0 万平方米，容积率2.5，计容积率建筑面积约7.6 万平方米。万科拥有该项目50%权益，
需支付地价款2.6 亿元。
7．佛山顺德伦教项目。该项目位于佛山市顺德区伦教街道世纪路北侧。项目净占地面
积约8.1 万平方米，容积率3.0，计容积率建筑面积约24.2 万平方米。万科拥有该项目100%
权益，需支付地价款2.4 亿元。
8．广州天河御品项目。该项目位于广州市白云区广州大道北京溪路。项目净占地面积
约2.2 万平方米，容积率5.5，计容积率建筑面积约11.8 万平方米。万科拥有该项目100%
权益，需支付地价款6.6 亿元。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇一〇年二月五日

tianyudi

经济观察报 记者 王玉　尽管近期多家房企公布了2009年业绩预增公告，并且市场普遍认可目前地产板块估值处于低位，但这仍未挡住机构从房地产板块中撤退的步伐。

本报采访获悉，从去年三季度开始，部分基金就已经陆续减持地产股，去年底房地产调控政策频频出台以来，基金在地产股上的配置更是达到新低。万科、保利地产、招商地产这三家传统的一线龙头地产公司成为基金主要减持甚至清空的目标，而在他们所剩不多的地产股中，二、三线地产股成为配置的主流。

清空万科、保利、招商

去年12月，国务院常务会议提出要“稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，随后到今年1月初，一系列地产相关的调控政策相继出台。

本就已对地产板块不看好的基金经理在地产调控会有后续措施、房地产市场成交量会在政策打压下下降和房价有可能下跌的预期下，对地产股看空情绪更是恶化。

“去年底房地产调控政策一出台那天我就把剩下的本已不多的龙头地产股全部卖掉。我对地产股尤其是万科、保利这类股票的态度就是一股也不留。”上海某基金公司的一位中小型基金的基金经理称，那段时间他已经陆续卖掉了手中的北京城建和首开股份。目前，他手中仅有的几只地产股全部是二、三线城市的区域性龙头公司股票，约占其管理基金资产净值的2%。

同样出于对政策调控的预期，北京一位去年业绩排名前列的基金经理也将其所管理的基金中的地产股比例减持到整个基金资产的4%以下，其仅仅留下了华发股份等几只他所看好的地产股票。

事实上，机构对于房地产板块早已看淡。“去年上半年不少基金减持万科，增仓保利和招商。三季度末期开始，保利和招商也被减持。机构们主要是认为万科高速发展的时期已成为过去，保利地产最好的年度是2008、2009年。只有招商地产还稍微好一些，不少人认为其这两年仍有潜力。”上述北京基金经理称。

2月初的几个交易日，地产板块有止跌企稳迹象，但多数基金经理对地产板块仍然没有加仓。记者采访了解到，地产股仍然被不少基金经理认为是2010年最不看好的板块之一。“对于地产股我仍然兴奋不起来。”北京一位中型基金公司投资总监称。

关注二、三线龙头

今年2月初，房地产板块的估值在一些券商研究员看来已经跌到位。一位配置地产股仍然比较多的基金经理也称：“资金肯定会从涨得比较多的板块流向前期跌得多的板块，地产就是超跌的板块之一。”

2008年9月份房地产市场最为恐慌的时期，万科的动态PE为12倍，PB为2倍，保利地产和招商地产也处于相同水平。
今年1月底，地产行业龙头公司PE大多为15倍，PB为3倍，但与当时不同的是市场预期房价不会再下降。

也正是这个原因，招商证券地产行业研究院贾祖国认为，地产板块估值水平其实与2008年相比已经比较接近，目前地产股总体已经处于底部，而且股价已经消化了后续政策及缩量的预期。

齐鲁证券1月6日的报告中建议继续关注二、三线地产龙头。也有的券商近期对保利等地产公司建议买入，但多数基金公司并不认同。

记者多方采访发现，在仍然持有地产股的基金经理手中，卧龙地产、建发股份等二、三线城市的区域性地产股龙头仍然是主流。

在一些基金公司内部的投研部门的会议中，二、三线城市区域性龙头公司成为大家讨论的重点。

“前几天我们对地产股的讨论基本不提大公司，主要集中在区域性公司，无论是从地利、人和还是盈利空间，肯定是二三线公司更有优势。”上述北京基金经理称。

但机构今年并不会对地产股死心塌地持有。波段操作是部分机构今年对地产股的操作计划。“我们内部投研会也有共识。”上述北京基金经理称，地产股全年应该会有一些交易性机会，但什么时候是买点目前仍然需要观察。

虽然近期部分房企年报业绩预增数据喜人，但上述投资总监称：“上市公司的年报反映的是去年的状况，1月份房地产市场成交量同比肯定会上升，因为去年同期太低了。”这些都不足以成为买入的理由，他更关心的是后续政策和3月份的成交量，“去年房地产市场是从3月份开始放量的，今年3月份成交量会同比下降多少就非常关键。”

一些基金经理将今年的市场定义为情绪化，国信证券的一位投研部门人士认为，“今年政策比较灵活，因此市场观点变化可能会比较快。”

机构普遍预期后续仍会有房地产市场调控政策出台，不过大多数人士认为目前的调控政策只是遏制房价上涨的速度而不是打压房价，并且调控结果究竟如何也无法预知。连房地产行业内人士都持此观点，任志强在其博客中指出，“历史上每一次调控的最终结果都是房价的上涨，已给社会强烈的信号，房价将在此轮调控中再次上涨”。

或许这些也正是部分基金认为今年地产股还有交易性机会的理由。

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万科1月销售均价下滑逾一成
本文来源于财新网　2010年02月05日 18:44　

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1月销售面积同比增83%，销售额增186%，每平方米均价由13580元降至11969元
记者 徐明

　　万科（000002.SZ）迎来2010年开门红，1月销售量继续增长，但销售均价已有所下滑。

　　万科2月5日发布今年1月销售业绩简报，2010年1月实现销售面积52.3万平方米，同比增长83.3%，实现销售金额62.6亿元，同比增长185.9%。
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　　对比2009年12月的销售情况，万科单位面积的销售均价已从全年最高时的13580元/平方米降至11969元/平方米，不过仍高出去年1月售价56.3%。2009年12月，万科实现销售面积40.5万平方米，销售金额55亿元，而2009年1月，万科销售面积仅为28.6万平方米，销售金额为21.9亿元。

　　考虑到1月-2月为房地产市场的销售淡季，销售均价的下滑尚很难说明楼市调整措施已对万科形成影响。相反的是，万科拿地的步伐并没有停下来。

　　自2009年12月销售简报披露以来，万科又新增地产项目八个，其中六个项目分布在珠三角地区的广州、佛山、东莞三地，另有两个分布在长三角地区的宁波、镇江，共计需支付地价款43亿元。

　　2009年全年，万科累计销售面积达到663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比2008年增长19.1%和32.5%。在易居房地产研究院新近发布的2009年全国房企销售业绩排行榜中，万科继续名列榜首。

　　2月5日，受欧美股市及大宗商品重挫影响，A股大幅低开，地产股午后在板块权重引领下加速下挫，万科A收于9.20元/股，下挫2.23%。