万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

meng-h

2009-8-31 22:00:00
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转.万科A(000002)重回高增长
　　
报告标题：万科A(000002)重回高增长
2009-08-27 13:17:24

　　房价未来数年内保持持续平稳上涨的概率最高：从大的房地产周期来看，中国大陆现在还处于周期的前半段，未来数年房价总体仍处于上行阶段；现金多、存货少，开发商也不会降价；土地供应不足、地价上升的趋势短期内难以改变；二套房信贷收紧并不会导致房价转为下跌；

　　万科重归高增长：先前投资界都觉得万科以后再难以保持高增长，这是不尽正确的。经过两年的蛰伏，种种迹象表明万科目前已经基本理顺了内部的拿地、经营、成本控制、人才储备等制约公司规模边界的问题后，万科将重归高增长；万科将通过在一些非核心城市收购项目和大规模拿地以确保高增长；

　　公司的核心目标是“黄金30”的三角平衡：根据我们的调研，万科已经将EPS增长及保持ROE 水平设定为公司未来发展的核心目标，这超越了企业常见的对销售额、利润总额增长的追求。作为一家上市18 年的公司，万科正在为未来10 年甚至更长的时间段设置以股东利益为核心的发展思路，这一未来发展的理想目标可望达致一个称为“黄金30”的三角平衡；

　　公开增发募集资金项目助力高增长：公司拟公开发行A 股募资112 亿，用于14 个住宅项目后续开发及补充公司流动资金，涉及项目总建面637 万平，预计营收488.1 亿，净利润58.4 亿。此举将使万科拿地能力进一步提高；

　　万科未来EPS 年复权增长率达到30%：万科的目标是“黄金30”的三角平衡：EPS 年复权年增长率30%，股价相应每年复权增长30%，30%的高增长对应30 倍PE。我们认为达到这一目标的很容易，只要：ROE 达到15%；2年融1 次资，每次摊薄10%左右；分红比率20%；

　　上调投资评级至“强烈推荐A”：我们预计09 年到11 年EPS 分别为0.54元、0.73 元和0.81 元。考虑到公司未来的高速增长，我们给予万科A09 年20-25 倍PE 的估值，也即目标估值区间为：14.6 元-18.3 元。我们将公司股票投资评级上调至“强烈推荐A”。

研究员：贾祖国    所属机构：招商

meng-h

高盛独家：未来两三年地产仍具有吸引力
作者: 622004797@qq.com(王亮)
时间: [ 2009-09-02 12:13 ]


综述：
我们新报告的标题是《中国仍是一个亮点》，我们预计到2010 年底，恒生国企指数和沪深300 指数将分别达到16,800 点（之前13200点）和4,300 点(之前3200点)，这个上调目标点位的主要驱动力是未来两年的盈利增长。市盈率方面没有很大变化，国企指数用了11年15倍的市盈率，对于沪深300用PE20倍左右，也和历史平均市盈率一样。
我们的经济学家最近将中国2009 和2010 年GDP 增长预测从8.3%和10.9%分别上调至9.4%和11.9%。历史上，企业盈利增长和真实经济增长相关性很大，看图表18，在工业企业的数据和真实GDP相关性是98%左右，所以我们对未来两年如果我们的GDP增速在潜在增速之上，对盈利增长会带动很大。
我们认为销售增长和利润率提升会导致盈利上升。图表18，过去平均税前利润率是5.8%，最高是07年的6.8%。如果未来两年经济增速预测是正确的话，企业利润率会超过5.8%，甚至达到07年的6.8%。这是我们预测未来两年盈利增长23%左右的支撑点。
09年的情况，目前市场共识的22%的盈利增长可能达到，因为季度增长势头强劲，2季度比1季度高出46%，目前报出来的企业盈利相当于我们全年预测的47%，下半年增长会比上半年强劲，全年达到我们的预测是很可能的。尽管我们上半年看到的企业盈利还是跌了13%左右，但4季度年化增速会很快。去年4季度中国除了金融业盈利之外都是亏损的，近年随着周期反弹，这些周期性行业的盈利也会好很多。
下面谈一下目前市场的流动性和在杠杆化的过程对我们判断的影响。中国再杠杆的情况见图表32，可见中国在去年年底贷款占GDP约100%左右，如果今年和明年各贷10万亿，则两年下来超额的信贷增长会让中国贷款占GDP的比例会达到130-140%，这样中国就将跟韩国台湾差不多，比印度稍微低一些。考虑到中国目前的人均收入，贷款占GDP的比例再往上走的空间不大。但如果中国央行在未来两年继续维持极度宽松货币政策则对资产价格影响很大。回顾台湾和日本在80年代初也过度信贷抵御经济下滑，最终导致台湾和日本的巨大资产泡沫，所以极度宽松的货币政策确实有问题，体现在股市交易量和换手率攀升。
交易量方面，图表28，7月29号，中国一天交易量是630亿美元，相当于全球另外四个金融市场中心加起来的交易量，说明市场投机。图表29显示，中国的换手率也很高。所以A股明年年底到4300点的可能性是比较大的。A股比较强的支撑是2900点。短期，A股会在2600-3200点之间波动。
最后，把中国的表现和其他亚太国家比较，中国股市的表现与中国经济实力不太相称。印度台湾等地区现在的股指都是今年以来的最高点，而中国却出现大幅下跌，中国作为一个亮点，并没有充分显示在股市之中。从去年11月份到现在，上证涨了60%左右，而亚太很多市场涨幅更多。
看好的投资题材：内需（中国消费杠杆比较低，潜力大，银行、互联网、消费品企业等）；受管制行业的放开（未来投资主题和重点，如服务业等）；具体的股票可以看我们的报告。

问答环节：
1）全年盈利20%增长没问题，但有结构性问题，我很担心今天金融能源之外企业的盈利情况。
答：从行业结构来看，风险不大，金融业上半年贷出去的看只要不小于下半年的话盈利就不会变差，银行之外，看到很多周期性行业（如航运）在去年大幅亏钱之后开始复苏。去年第四季度，金融业外的行业亏损，主要因为经营恶化和拨备，但今年这两项都有好转。
2）按照明年年底4300点计算，是否预测今年年底3300点？
答：短期很难预测，但就像我之前提到的，相对来看，目前中国股市的表现跟其经济实力不相符；另外，从基本面而言，如果是2600点左右（对应明年15倍PE）是具有吸引力的。上行看到3200，中间箱体取决于政策。短期我们还是认为会在2600-3200之间徘徊。
3）您预测中国整个银行体系的新增贷款能有多少？如果10万亿的话会有什么影响？
答：我们的经济学家预测10万亿左右，但我们从一些渠道了解到比较理想的情况是7-8万亿左右。我个人觉得可能是8万亿左右，即使这样的话流动性也比较充裕，届时市场更取决于基本面。
4）您提到的放开管制的主题投资能具体些吗？
答：我发现不同场合决策层都提到放开管制的问题，从而调动民间投资，最近我们看到广东已经允许香港医院到广东开设医院。我们在报告中有所强调，天士力、迈瑞医疗等都可能会受益于医院开放。
5）据我了解，目前报出的企业业绩是有水分的，您对今年业绩乐观、明年企业利润率回到高点的依据是什么？
答：确实，我们对企业利润率10年能够回到07年的水平是一个比较激进的假设，但我们认为可能性还是很大的。假设销量每年有百分之十几的增长，看成本，成本分为原材料和人工成本，目前很多原材料价格还没有回到07年的水平，而名义人工成本的上升可以有生产效率的提高进行补充。另外，中国目前的财富财富很大部分都是加入WTO之后创造的，加入WTO之后生产效率大幅提高，未来十年，经济发展从沿海转向内地，过去建了很多高速公路，未来可能会大建高速铁路，内陆企业盈利总体往上走概率还是很大的。草根研究上发现的业绩质量不高实际上是一个长期的问题，我们更应该担心的是如果这次刺激之后，如果经济再出现问题该如何解决怎么刺激，不过这是一个相对长期的问题。
6）AH溢价比较低，您建议买A还是H股？
答：现在有十几家公司H股比A股价格低，整体溢价处于历史低点，说明A股被Overshoot，对于手上还有现金的客户来说是很好的投资机会，我认为A股现在就有价值。
7）你们对明年房地产投资增速的判断是什么？
答：地产是对全国经济最重要的部分之一，政府意图是不想让地产出现泡沫又希望经济稳定增长，政府收缩二套房的影响还是很大。未来三五年我们还是认为这个行业是具有吸引力的，因为二、三线城市的房价还没有回到07年，但过去两年收入是有增加的。

meng-h

　　万科企业股份有限公司
二○○九年八月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2009-032
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
2009 年8 月份公司实现销售面积49.5 万平方米，销售金额48.2 亿元，分别比08 年同
期增长4.5%和18.3%。2009 年1~8 月份，公司累计销售面积456.6 万平方米，销售金额406.9
亿元，分别比08 年同期增长30.8%和29.9%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销
售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者
参考。
此外，2009 年7 月份销售简报披露以来公司新增加项目3 个，情况如下：
1．长沙四海项目。该项目位于长沙市岳麓区枫林三路湖南省涉外经济学院对面。项目
净占地面积约3.8 万平方米，容积率3.5，计容积率建筑面积13.3 万平方米。万科拥有该项
目100%权益，需支付地价款1.00 亿元。
2．长沙宏发项目。该项目位于长沙市雨花区万家丽路与香樟路交汇处东北侧，雨花区
政府对面。项目净占地面积约23.2 万平方米，容积率2.34，计容积率建筑面积约54.5 万平
方米。万科拥有该项目60%权益，需支付地价款3.84 亿元。
3．天津空港开发区限价房项目。该项目位于天津市东丽区空港加工区中心大道东侧，
东五路与东六路之间。项目净占地面积约13.7 万平方米，容积率1.5，计容积率建筑面积约
20.5 万平方米。万科拥有该项目51％的权益，需支付地价款0.44 亿元。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇〇九年九月四日

meng-h

万科深圳项目试点零碳排放
来源：地产中国网        2009-9-11

地产中国网讯 一辆排量为1.6L的小轿车，一年排放的二氧化碳是5.6吨左右，需要半亩林地20年的时间才可吸收完。而每一秒，全球排放的二氧化碳可达到856吨。

《京都议定书》给予发展中国家削减温室气体的豁免期将到2012年截止。中国作为世界第三大经济增速最快的经济体、世界排放二氧化碳最多的发展中国家，在未来几年内将面临前所未有的压力和挑战。如何寻找到经济发展与环境保护间的平衡，已经成为了当代企业和公民迫在眉睫的责任和使命。

2009年9月8日，万科企业股份有限公司与上海翎碳建筑科技有限公司（ZEDFactory Ltd的在华机构）签署了战略合作意向书。双方希望携手致力于寻找应对未来50年全球气候变化的解决方案，通过发挥各自特长及联合优势，探索中国在建筑领域应对气候变化的策略和技术，并将研发成果广泛应用于普通的房地产项目。万科总裁郁亮和零碳中心中国区执行董事陈硕出席了签约仪式，并邀请英国商务大臣曼德尔森勋爵见证了这一历史时刻。

万科集团作为中国最大的专业住宅开发企业,一直关注并倡导对建筑节能减排技术的研究与实践。为学习国际先进理念，走出实践的第一步，万科决定在国家十大重点节能工程之一，深圳万科城四期里，建设一栋小小的实验楼——万科零宅。

为此，2005年，万科集合了国内外几十家专业公司和机构的力量，其中包括世界上第一个“零碳排放社区”的设计团队——英国零碳中心和英国诺丁汉大学，共同完成了这所基于南方气候环境的节能、环保、零能耗、零碳排放的智能住宅。迄今为止，这栋面积400平方米的万科零宅已经成为了中国唯一实现零碳排放的生态住宅。

除了将节能减排技术应用于建筑本身外，万科也十分重视生产建设的过程，希望通过应用住宅工业化的生产方式实现从建造到使用全生命周期的节能环保。对于消费者而言，通过住宅工业化可以大幅提高房屋的质量；对于环境而言，工业化住宅的施工过程可以减少用水60％，减少建筑垃圾80％，房屋的使用寿命也将大大增加；对于企业而言，工业化住宅则可以进一步缩短建造周期并提高整体运作效率。

此次万科同零碳中心合作的万科住宅产业化研究基地位于东莞市松山湖科技产业园区，是万科集团为研发更成熟的产业化生产技术而建立的产学研一体化研究基地，占地面积达13万平方米，2007年11月被建设部授予“国家住宅产业化基地”。

万科集团董事会主席王石此前曾表示，重视节能减排是万科对于未来住宅行业发展方向的一种判断。他表示，“未来是讲绿色的，未来是讲低碳的，那么完全不去思考不去行动就有可能被淘汰。”而依托万科住宅产业化研究基地的研发能力和前瞻性的实践经验，无疑将成为万科领跑行业的核心竞争力。

meng-h

　　
政策好坏看细节
本文来源于《财经网》　 2009年09月14日 13:47  共有3条点评

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如果有德国那般政策，许多人未必愿意买房

　　【《财经网》专栏/专栏作家 张志雄】最近重读英国历史学家兼投资人爱德华·钱思乐在1998年写的名著《贪婪时代》，联系今日中国之情形，颇有感慨。钱思乐提及上世纪80年代下半期，向来以“日本制造”自傲的日本企业大规模介入金融市场，随着股市大涨，企业的金融操作获利也直线上升。金融体系由此出现一种危险的循环，企业金融操作创造获利，导致股价上涨，进一步增加金融操作的获利。

　　到上世纪80年代结束，大部分在东京证券交易所上市的企业都参与了金融操作。具有国际知名度的大型企业，如丰田和日产汽车公司，以及松下和夏普等消费性电子产品公司，都是金融操作的超级大户，他们申报的企业盈余半数以上来自金融操作。到1985年3月底为止的一年内，企业金融操作获利总金额为 2400亿日元（20亿美元），两年后更增长到9520亿日元（70亿美元）。

　　钱思乐进一步指出：“很少有人注意到，这期间企业实业部分收入其实是逐渐下降的。”

　　这可打破了我过去的迷思，因为我一直以为日本的实业经济是被股市与房市的泡沫崩溃拖垮的，现在看来问题没那么简单。

　　在金融泡沫狂潮中，要让企业忽略金融与实业利润的不对称性，避免大肆投机，看来是不可能的。当年，个别企业的投机活动甚至成为主业。一家名为汉华（Hanwa）的钢铁公司被喻为“东方守护神”，上世纪80年代末期筹到4兆日元（300亿美元）资金，供其金融操作，获利超过本业盈余20倍。

　　那么，当时日本企业筹措的新资金，是否全部都投入到投机活动中去了？

　　没有，有相当资金也投入到“全球历史最大的产能投资风潮”中。20世纪80年代下半期，日本的金融投资金额达到35000亿美元，相当于日本三分之二的国内生产总值。当时日元走强，导致经济增长率减缓及资本报酬率下降，因而，日本期盼这股爆炸性的资本投资潮能帮助其渡过经济困境。

　　钱思乐下面的一段分析更值得我们注意。

　　“部分人士指出，大藏省故意让日本陷入泡沫经济，才能顺势在关键时刻提供廉价资本给日本产业界。经济泡沫期间的资本支出造成一个假象，在经济奇迹已经‘老态龙钟’之后，外界仍然误以为它还是一尾活龙，将庞大的资源不当地分配到不具生产力的投资上。大藏省的官员本想把投机当成政策工具，结果却打开了‘潘多拉盒子’”。

　　这与今天的中国何其相似。一个星期前的晚上，我躺在床上读到上述文字，这不是我近一年来在本专栏中反复说的“中国故事”的日本版吗？

　　写到这里，我想请教一些经济学者、尤其是所谓的投行经济学家，这十几年来，他们不断在鼓吹中国应该或不得不走日本泡沫之路。一个主要理由是，当前中国与泡沫崩溃时日本的人均收入有10倍差距，即使到时中国泡沫崩溃了，国家和人民也很富裕啦。

　　我的问题是，为什么中国就一定如日本那么“幸运”？历史上很多的国家就是由于集体疯狂，未富先衰啊。也就是说，由于错误的政策，把国家给搞垮了。我这儿随手举一个例子吧。1945年，世界上第三大的证券市场在哪儿？

　　埃及开罗。

　　我建议“泡沫论者”去那儿看看。2004年春节，我因天气的关系，滞留在开罗近一个星期，于是我从一个走马观花的游者，变成了在城市深处探秘的记者，遭遇了匪夷所思之事，我发现开罗仍处于30年前的上海水平。

　　我更想请教“泡沫论者”，为什么我们非要走日本泡沫之路，却不走德国的理性发展之路？当时，日本和德国不是并驾齐驱吗？直至在英美都出现房产崩溃的今天，德国却没有什么房产泡沫。我读到一位台湾作者写的书，她在德国大学当研究员，有一份不算微簿的薪水，想贷款置业，却不被银行通过，因为她得证明在未来还贷的10年、15年或20年期间持续有固定收入——那就是得有持久的工作合约才行，最后还是她不在学院工作的老公搞定了这事。这在中国有可能吗？

　　那会不会让人无家可归？不，德国的法律保障房客的权益，房东不能随意调整房租，不准逼房客走人，所以德国人也就愿意成为租户了。

　　真的，不要小看这么一条有利于租户的法律，它可比用物业税来惩罚所谓的房产投机者强得多。顺便一提，那些又想与民争利，搜刮物业税的人，想想早就执行此政策的美国吧，为什么那儿仍会出现房产市场崩溃？在中国，一个租户不怕房东上涨房租，最怕房东赶走他们。面对快速上涨的房价，房东完全有理由损失一个月的租费，撕毁合同，赶走房客，把房子卖掉。租户朝不保夕，还不赶快买房？如果有德国那般政策，许多人未必愿意买房。
　　泡沫会不会膨胀与崩溃，往往在国家政策的细节中。

meng-h

郁亮：万科购地将避免拼“地王”
本文来源于《财经网》　 2009年09月15日 17:58  共有 0 条点评

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将发挥战略纵深优势，避免与人“血拼”；表示确信万科已经重新走上增长轨道

　　【《财经网》深圳专稿/记者 符燕艳 实习记者 刘卫】中国房地产龙头企业万科（000002.SZ/200002.SZ）总裁郁亮9月15日表示，“地王”的一个特征是参与者激烈竞拍，“血拼到底”，而万科目前完全可以发挥战略纵深优势，避免与人“血拼”。
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　　在9月15日的万科股东大会上，郁亮透露，目前万科已经进入了32个国内城市，可在更大的范围内寻找更好的土地市场机遇。他举例说，30亿元在核心城市可能还拿不到特别好的地，但在其他地方则有很多机会。

　　不过，他同时指出，这种战略纵深延展对于企业自身管理能力是一个巨大考验，“比如达到200个项目的规模时，你是否能找到200个优秀的项目经理”。他认为，目前具备和万科一样管理水平的房地产企业还不是很多。

　　身为行业的龙头企业，万科能否继续高增长备受关注。在回答股东关于万科目前处在哪一发展阶段的问题时，郁亮表示，公司管理层确信万科已经重新走上增长的轨道，其2008年的净利润下降只是一个暂停，而不是一个拐点。同时，万科将由原先追求规模、速度转向更多地追求质量、效益，并使未来盈利的增长超过公司规模的增长。

　　他表示，万科设想在未来三年左右时间，做到80%的项目是标准化项目，以充分发挥集团的规模优势。据透露，此前万科装修房标准化后，通过集中采购，成本降低逾一成。

　　此外，有股东指出，如果未来地价上涨快于房价，万科是否会考虑向商业地产转型。对此，郁亮表示，万科将继续以发展住宅为主。他解释，由于商业地产对资金占用大，如无合适的金融工具，开发的风险并不低。万科目前的商业模式依然适用，但随着万科住宅总量的增加，加上公建配套比例越来越高，公司未来几年的配套商业规模可能会达到200万到300万平方米，因此万科也必须学习做好商业配套。

　　对于当天表决的融资方案，郁亮坦承，增发股票后短期内，净资产、ROE可能暂时略有摊薄，但由于此次增发的规模控制较好，因此对股东价值的影响十分有限。他还表示将努力工作，通过业绩增长尽快消除这些影响。■

meng-h

　　
万科百亿融资方案获高票通过
本文来源于《财经网》　 2009年09月15日 17:08  共有 0 条点评

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万科执行副总肖莉表示，此次融资对万科后续发展和竞争力很必要，下半年会拿一些地，并承诺万科会选一个对所有股东更为有利的发行时机

　　【《财经网》深圳专稿/记者 符燕艳 实习记者 刘卫】备受关注的万科(000002.SZ/200002.SZ)不超过112亿元融资方案，在9月15日举行的公司股东大会上获高票通过，通过率为99.89%。
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　　这或将成为万科史上规模最大的一次再融资。此前的2007年，万科曾通过公开增发融资100亿元。

　　为何选择公开增发的融资形式，万科执行副总肖莉在股东大会上解释称，“从公平性以及现有股东利益考虑，非公开发行最多只能选择十家机构，公开增发方式则可以让更多投资者参与，对股东更公平。”

　　她同时表示，由于万科既有A股也有B股，操作上配股不可行。发行可转债，则会在短期内增大公司的资产负债率，对公司债务融资形成压力。

　　肖莉承认，尽管万科目前的资产负债率在行业中略偏高，但也还属相对合理；融资主要还是体现为促进发展的需要。她说明，下半年公司还会有一些约定性的支出，如工程款、地价款。她预计政府的土地供应下半年还会有较大提升，而万科目前的土地不足三年的开发需要，考虑到未来的增长需要，下半年万科将会拿一些地。

　　此外，截至今年上半年，万科共有在建项目100个，拟建项目53个，合计153个项目需要后续资金的投入。而且中期时，万科对今年的开工计划进行了大幅调整，从原计划的403万平方米上调逾四成，至585万平方米。

　　肖莉还指出，从2005年-2008年这三年融资情况来看，万科融资额仅是2005年末净资产的1.65倍，而很多同行都在2倍或3倍以上。所以，这次融资对公司后续发展和竞争力也很必要。

　　8月26日，万科发布公告称，拟公开增发不超过现有股本8％的股份，扣除发行费用后募集净额不超过112亿元的资金。其中，92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设，剩余20亿元则将用于充实公司流动资金。

　　据肖莉预测，如果融资规模不超过112亿元，按照8%摊薄，万科大约可发行8.7亿股A股。据此测算，万科如果成功增发，净资产将达到457亿元，增加32.44%，每股净资产3.85元，假定ROE（净资产收益率）保持不变，每股收益增加22.73%，资产负债率将由66.43%下降为 60.95%。

　　对于万科的融资，分析师多数看好。多名分析师9月14日对《财经》记者称，融资方案获股东大会通过的可能性很大。

　　安信证券助理行业分析师李孔逸指出，万科操作一般都事先充分准备；同时，近期资本市场行情不错，万科股价也在上涨，说明市场支持其融资。
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　　招商证券报告认为，这将使万科重归高增长。经过两年的蛰伏，万科目前已经基本理顺了内部的拿地、经营、成本控制、人才储备等制约公司规模边界的问题。此后，万科将重归高增长，并通过在一些非核心城市收购项目和大规模拿地以确保高增长。

　　申银万国报告亦表示，募投若顺利完成，将帮助万科腾挪更多资金获取土地储备。“2008年，由于市场的骤然变化，使得万科放弃了融资计划。随着今年融资环境的改善，万科再融资启动为预期之中。”

　　8月26日宣布融资计划当日，万科以每股10.95元收盘，较上一交易日上涨2.43%。而到了9月14日，万科收盘已达每股11.95元，较上一交易日上涨3.37%。此前，安信证券报告认为，若募集112亿元，按增加股份8%计，则增发价格为12.74元/股；如果考虑发行费用，增发价格将在13元/股以上。安信证券将其目标价设为每股16元。

　　不过，爱建证券报告则认为，万科自2007年底以来，经营策略上偏于谨慎。今年上半年，其营业收入同比增速26.39%，在四大地产商中排名垫底。报告继续指出，尽管万科今年全年的业绩仍然有所保障，但是受规模限制，其增速已难有惊喜。同时，随着近期地产股持续调整，爱建证券判断，万科的增发时点并不是最佳的。

　　今年上半年，随着资本市场的回暖，多家开发商把握机会进行融资。此前，保利地产（600048.SH）和金地集团（600383.SH）已分别顺利募资78亿元和41亿元。

　　肖莉在9月15日的股东大会上则表示，万科会选一个对所有股东更为有利的发行时机。据了解，由于此次公开增发将采取向老股东全额优先认购的方式，如果方案通过并实施，发行价格将按照规定不低于招股前20个交易日的均价或公告日前一日的价格
。

　　据此前申银万国报告，按照正常的审批流程，此方案还需证监会审批，因而万科公布招股说明书至少要到明年年初。■

meng-h

万科股东大会现场实录 表决百亿融资方案
2009-09-15 15:30:31　来源: 网易财经　跟贴 8 条 手机看股票
万科2009年第一次临时股东大会现场

网易财经9月15日讯 15日下午，万科2009年第一次临时股东大会在深圳梅林总部进行。从下午一点开始陆续有不少股东来到会场签到登记。

会议工作人员表示，受今天凌晨台风的意外影响，现场出席本次股东大会的股东数量较以往几届略少，一些已经预先登记的股东也未能出席。不过他同时也表示，虽然到场的股东可能略有减少，但由于本次股东大会启用了网络投票平台，股东也可以通过网络对所有议案进行表决，因此融资议案的表决并不会受到影响。

下午14：00，万科2009年第一次临时股东大会正式启动。

供应紧张、政策微调等因素影响市场

9月15日，万科2009年第一次临时股东大会在其深圳总部举行，审议万科此前公布的再融资方案。会议由公司总裁郁亮主持。

在分析近期房地产市场情况时，万科执行副总裁肖莉称，七八两月部分市场成交有所放缓，主要受到新房供应不足和政策上的微调的影响。

由于上半年市场迅速回暖，前期市场存货消化速度超出预期，新房供应相对紧张。而近期影响市场的各种因素中，二套房贷政策的微调最受关注。

她还表示：“相对而言，一线城市受前期价格上涨和房贷政策微调的影响较大，二三线城市成交缩量受供应不足的影响较大。”
万科执行副总裁肖莉发言

肖莉：政策微调及时，市场和07年不同

在分析房地产市场情况时，万科执行副总肖莉表示，由于二套房政策微调比较及时，近期市场与07年的情况有很大不同。

她列举了两个数据：07年9月政策转向时，万科所重点关注的14个主要城市的成交批售比已经低于1，市场已经供过于求；而09年7月政策进行微调时，14城市的成交批售比为1.78，成交批售比是指一段时期内市场销售和批准预售面积的比例，大于1意味着市场供应还跟不上销售速度。

肖莉表示，新房供应不足跟08年开发商大幅度降低开工有关，从开工到销售是需要一年或者以上的时间，所以反映在现在是供应不足。

肖莉认为，总体来看，房贷政策微调是有助于市场趋向平稳，万科认为这有助于促进未来市场往一个稳定和平稳的方向发展。

肖莉：选择公开增发是从公平性角度考虑

对于为什么选择公开增发的融资形式，肖莉表示“从公平性以及现有股东利益考虑：非公开发行最多只能选择10家机构，公开增发方式则可以让更多投资者参与进来，对股东而言更有公平性。”她同时表示，由于万科既有A股也有B股，从操作上讲，配股也不可行。发行可转债则会在短期内增大公司的资产负债率，对公司债务融资形成压力

万科此次公开增发将采取向老股东全额优先认购的方式，如果方案通过并正式实施，发行价格按照规定不低于招股前20个交易日，或者公告日前一日均价。这个定价是目前的相关规则所确定的，但公司在发行的时候会选一个对所有股东更为有利的发行时机。

如果融资规模不超过112亿，按照8%摊薄，万科大约可发行8.7亿股A股，据此测算，万科如果成功增发，净资产将达到457亿，增加32.44%，每股净资产3.85元，假定ROE保持不变，每股收益增加22.73%， 资产负债率将由66.43%下降为60.95%。

100项目在建 53项目拟建 万科存在融资需求

万科执行副总肖莉在介绍融资方案时表示，公司有信心持续保持增长，为股东提供良好的回报。公司也希望能获得股东多的支持，进一步促进公司的发展。

肖莉表示，万科目前的资产负债率在行业中略微有一些偏高，但也还处在相对合理的状况，融资主要还是体现为促进发展的需要。她表示，下半年公司还会有一些约定性的支出，如工程款、地价款。她预计政府的土地供应下半年还会有较大提升，考虑到未来的增长需要，万科目前的土地不足三年的开发，公司下半年还会拿一些地。

截至今年中期，万科共有在建项目100个，拟建项目53个，合计153个项目需要后资金的后续投入。而中期时，万科对今年的开工计划进行了大幅调整，从原计划的403万平方米上调逾四成至585万平方米。

肖莉还表示，房地产行业中，从05-08这三年融资情况来看，万科融资额占05年末净资产倍数是很低的，只有1.65倍，而很多同行都在在2-3倍以上。她表示，从加强公司行业地位的角度考虑，这次融资对公司后续发展和竞争力也是非常有必要的。
郁亮在回答股东提问

郁亮：万科已重回增长轨道 不追求规模速度 但追求规模优势

在回答股东关于万科目前处在哪一发展阶段的问题时，郁亮表示，万科08年的净利润下降只是一个暂停，而不是一个拐点，公司管理层确信万科已经重新走上增长的轨道。万科增长的动力，从大的环境看，是中国经济社会给房地产行业提供的广阔空间，从公司层面，则体现为质量和效益的提升。

郁亮认为，只是追求规模对股东价值来说可能不是最好的方式，万科将由原先追求规模、速度转向更多追求质量、效益，同行相比，万科在这方面空间很多。他以此前万科装修房标准化之后的一次采购为例，表示通过集中采购，成本降低了逾1成。

他表示，万科设想在未来3年左右时间，做到80%的项目是标准化项目，以充分发挥集团的规模。

他同时还提出，公司希望通过向质量效益的转型，使未来盈利的增长超过公司规模的增长。

继续坚持住宅开发 也须学好做商业配套

会议上，有股东提出，万科一直专注住宅，通过快速周转，使企业高速成长，这一商业模式已经成为行业的标杆，但如果未来地价上涨快于房价，公司是否考虑有向商业地产转型。
对此郁亮表示，万科继续发展住宅为主是毫无疑问的事情，商业地产对资金占压大，如果没有合适的金融工具，开发的风险并不低。

万科目前的商业模式依然适用，但随着万科住宅总量的增加，加上公建配套比例越来越高，公司未来几年的配套商业规模可能会达到200到300万平米，因此万科也必须学习做好商业配套。

郁亮：费用与总部奖金挂钩  严控费用率

针对有股东提出公司如何提高毛利率，郁亮表示，万科一直强调快速周转，不囤地、不捂盘，在周转方面具有优势。但公司在成本方面确实也有很多可改进的空间。公司对成本问题已经进行了深刻的反思，

“今年以来公司采取了一系列措施，”郁亮介绍称，“公司跟总部的员工有一个约定，如果今年营业费用跟管理费用加起来占整个销售费用比例不能下降20%，包括管理层在内的总部的奖金都会下调。从今年上半年情况看，费用控制已经取得了比较明显的效果”

郁亮还表示，公司除了严控费用之外，还在提高回报方面进行了一些思考，探索更深入的挖掘土地价值。他表示：“同行好的做法我们也在学习。未来万科不仅是快，项目盈利能力也会加强。”

郁亮：使工厂化成为万科的竞争优势

在回应投资者关于工厂化的问题时，郁亮表示工厂化和个性化并不冲突。他以汽车行业为例，表示尽管采取了标准化生产，但并不影响汽车消费市场的个性化需求，市场产品的品牌、排量、颜色、内装饰、外形都会存在不同，房地产行业的工厂化建造方式跟客户需求之间也不存在矛盾。

郁亮还列举了香港政府推广工厂化的例子，表示工厂化的建筑方式因为其环保节能的特性，政府一般都会给以鼓励和支持。目前万科在这方面已经争取到了一些支持，还有政府希望在保障性住房中采用工厂化技术。他认为从趋势上看，工厂化将是是未来万科竞争优势，万科在这方面投入的努力，将帮助公司未来在市场上把握主动，获取先机。

郁亮：增发对股东价值影响有限

万科股东大会上，有投资者向万科总裁郁亮提出问题，万科会如何保护现有的流通股东利益。

郁亮表示，公司在提出融资方案时就对股东的利益进行了充分考虑。万科此前就有了融资的设想，年报中也有提及，但直到现在才正式提出融资方案。
郁亮回忆：“我记得有一次在股东会上，曾经谈过，我们需要确认万科走上增长轨道的时候，也就是说能够再次给股东创造更多价值的时候，万科才再融资。今天提出再融资的想法，是确信我们走上增长轨道，能够为股东带来更多价值，才做这件事情。”

郁亮坦承，增发股票后短期内，净资产、ROE可能暂时略有摊薄，但由于此次增发的规模控制较好，因此对股东价值的影响十分有限。他还表示将努力工作，通过业绩增长尽快消除这些影响。

郁亮最后说：“希望这回我们发行完后，万科业绩可以进一步提升，从而把股东的利益照顾好。”

万科：拿地避免与人“血拼” 发挥战略纵深优势

在谈到万科不拿地王时，郁亮表示，地王的一个特征是参与者激烈竞拍，“血拼到底”，而万科目前完全可以发挥战略纵深优势，避免与人“血拼”。目前万科已经进入了32个城市，公司在更大的范围内寻找更好的土地市场机遇。他举例说，30个亿在核心城市可能还拿不到特别好的地，但是放在其他地方就很多机会。万科的这种战略纵深优势，使万科有更大的腾挪空间，能捕捉到更好的项目机会。

不过，他同时也指出，这种战略纵深对于企业自身管理能力是一个巨大考验，“比如达到200个项目的规模时，你是否能找到200个优秀的项目经理”，他认为目前和万科一样具备这种管理水平的企业还不是很多。

“此外，万科还具备一定的体制优势，比如良好的公司治理，和开放透明的管理体系，优秀的管理团队等，这也使万科能够做到比较长远的平稳增长。”郁亮表示。 (本文来源：网易财经 作者：张鸿雁) 陈彬

大罗

啊哦。全是新闻啊。。。。

meng-h

◎楼主

转.要进步就要不断的学习 作者:
　　
要进步就要不断的学习
作者: 上善
时间: [ 2009-09-16 12:03 ]

昨天去万科开股东大会,收获颇多.

这几年去了那么多上市公司,比较来比较去,还是觉得万科的股东会是最好的,能学到很多东西.这是一批有极强学习能力的管理团队.对于我来说,最喜欢参加的就是万科的股东大会,只要我有时间,我都会去参加.我也喜欢看王石的博客(现在说真话的文章少了)

只要是人都会犯错,关键要看纠错的能力.企业是由人组成的,所以企业也会犯错误,企业的纠错能力关键体现在是否能够认清事物发展的自然规律,能否顺应自然规律.

万科此次的转变有如下几点:

1、认识到土地是稀缺资源，开始有意加大大盘的投入，即适当降低周转率。本次融资的投入资金项目都是比较大的盘。用郁总的话“大小通吃”。

2、开始适当的提升土地的涵养价值。公司计划未来三年，有20个五星级酒店，200万平米的商业物业。

3、承认市场是不可预知的，加强对未来的应对能力，而不是预测能力。

4、用自己的优势不断的挖掘细分市场。比如：度假公寓、养老公寓等等。

5、明白用利润率来考核，而不是规模、速度。具体表现就是对一线公司的考核指标的转变，以及对于融资规模的控制。

对于万科是有个人喜好的成分在里面的。比较喜欢跟他们学习，看到他们犯错误也非常生气，不过，看他们纠正错误也很开心。至于投不投资万科，那要根据其他的情况来断定了。 翟敬勇

备注：对于具体的企业分析，不存在任何投资建议，因此文产生的任何投资风险，均与本文无关。

阅读全文

meng-h

万科总部27日乔迁“摩天大厦”
来源：地产中国网      作者：余钟斌    2009-9-25
地产中国网讯“不轻易上高层项目，那可能不是纪念碑，而是墓碑”。对于上世纪末亚洲国家对于摩天大厦的追捧，万科得出这样的教训。

万科中心

国庆前夕，9月27日，万科集团总部就要乔迁新居了，新场地便是一栋“摩天大厦”，万科自建的物业——万科中心。万科中心由建筑大师STEVEN HALL设计。

万科中心与美国帝国大厦的示意图对比

但是万科搬进的这栋大厦并非高耸入云，而是一栋水平的大楼，如果把它竖起来，与美国帝国大厦差不多一样高。而美国帝国大厦高为381米，位居世界十大高楼的第八位。
从横向来看，北京通州一楼盘“世纪星城”则要以388米的弧线长度号称“亚洲最长单体建筑”。就此来看，万科中心的长度在亚洲也能进入前列。
2004年7月28日，万科在深圳市土地交易中心以6000万元的价格拍得大梅沙一幅6万多平方米的会展、酒店用地，万科集团决定在这里建起万科新的总部大楼。
据王石介绍，建成的万科中心实际上是个“虚”的中心，6万平米的建筑基地，除8个支撑主体的交通核外，整个是悬空、漂浮的，可以让海风、山风流通，并且完全向市民开放。
万科集团总部乔迁后，位于深圳福田区梅林路的万科建筑研究中心则将交给万科深圳公司使用。
实际上，万科早期也曾尝试开发摩天大厦——深圳海神广场，开发过程中遭遇经济紧缩，市场状况急转直下。公司紧急应对，把写字楼改为公寓住宅，高度从180米降至150米，不仅建筑面积缩水，还须追加投资。这便让万科得出上述教训。
王石认为，对摩天大厦的反思已不仅仅是经营层面，从技术和经济角度看，建造1000米高的超级摩天大厦已没困难，建造多高的大楼已不是工程问题，而是社会问题。在提倡绿色环保、建筑节能的今天，亚洲国家的高楼梦显得不合时宜，又缺乏人文关怀。
■链接世界十大高楼
1、中国台北101大楼508米
2、马来西亚吉隆坡国家石油双子星座大厦（含天线、塔楼1）451.9米
3、国家石油双子星座大厦（塔楼2）
4、美国芝加哥西尔斯大楼443米
5、中国上海金茂大厦420.5米
6、中国香港国际金融中心大厦（二期）420米
7、中国广州中信广场大厦391米
8、中国深圳信兴广场大厦384米
9、美国纽约帝国大厦381米
10、中国香港中央广场大厦，374米

创智赢家

请教meng-h:
如果融资规模不超过112亿，按照8%摊薄，万科大约可发行8.7亿股A股，
那么增发价是12.87元/股?

meng-h

最多8%,112亿.有可能8%,100亿,也可能6%,112亿.

meng-h

万科30亿北京房山再拿地
本文来源于《财经网》　 2009年09月28日 21:14  共有 0 条点评

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联合中粮以29.3亿元竞得北京市房山区长阳镇起步区5号地；20天前刚刚以22亿元获得同区域1号地

　　【《财经网》北京专稿/实习记者 慈冰】经过55轮竞价，万科（000002.SZ）联合中粮地产（000031.SZ）以近30亿元竞得北京市房山区一幅土地。这是一个月内万科第二次在房山拿地。
相关新闻：

    * 万科联合中粮29.3亿元再次竞得北京地块
    * 郁亮：万科购地将避免拼“地王”
    * 万科百亿融资方案获高票通过

　　9月28日下午，万科与中粮地产的合资公司——北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司（下称假日风景）以29.3亿元的价格，竞得房山区长阳镇起步区5号地。折合楼面地价约5726元。

　　万科副总裁、北京公司总经理毛大庆对《财经》记者表示，29.3亿元的价格不算很高，该地块将会与此前获得的同区域的1号地一起，按照“新市镇”的理念进行整体规划。

　　此前的9月7日，万科与中粮地产的合资公司中粮万科假日风景刚刚以22亿元的价格，竞得房山区长阳镇起步区1号地，折合楼面地价6470元/平方米，这一价格超过了周边房价。显示刚刚经历过人事调整的万科北京分公司，对北京土地市场的策略趋于激进。

　　北京市土地整理储备中心资料显示，长阳镇起步区5号地位于房山区长阳镇杨庄子﹑高岭、张家场村。土地性质为住宅及居住公共服务设施和商业设施，建筑面积约51.17万平方米。该区域共有六幅地块，将于近期陆续入市。

　　《财经》记者现场所见，此次竞拍吸引了北京城建、中建国际、远洋地产、绿地集团等七家房地产公司参与竞拍，起拍价为14.06亿元。在第一次报价达到整数后，每次出价改以5000万元为竞价阶梯递增。

　　当报价达到23.5亿元时，现场一度沉寂，拍卖师将竞价阶梯降为2000万元。随后，远洋地产与假日风景展开了新一轮竞争，最终中粮万科假日风景以29.3亿元胜出。

　　此前，中建国际被竞拍者认为是本次拍卖的最大竞争对手。但在25.1亿元与28.4亿元两次举牌后，中建国际未继续坚持举牌。拍卖后，中建国际相关负责人一言未发，快速离开拍卖现场。

　　近来，房山土地市场不断升温，房山区域在售项目价格也有大幅提升。位于北京良山卫星城以西的绿城百合公寓项目售楼处工作人员告诉《财经》记者，该项目8月销售均价为7800元/平方米，而目前已经上涨至8500元/平方米。

　　北京市土地储备中心工作人员透露，因北京市部分地区将实行交通管制，房山区长阳镇起步区4号地的现场竞价将改为9月30日上午。参与今天竞拍的多家地产公司负责人均对《财经》记者表示，还将继续参与4号地块的竞拍。

　　9月28日，万科A股收于每股10.31元，跌3.1%；中粮地产收于每股11.08元，跌5.78%。■

meng-h

龚方雄：房价停滞三个月 明年继续涨http://www.sina.com.cn  2009年09月28日 04:57  中国新闻网

图为摩根大通中国投资银行副主席龚方雄。(图片来源：新浪财经)


　　2009年，中国房地产市场如过山车般完成了从低迷到快速复苏，进而火爆增长，再重现理性的过程。眼下的楼市走向更加微妙，更加难以预测。在“流动性汹涌 房地产泡沫与回归之道”的圆桌讨论中，我们的嘉宾却给出了明确的预言：房价停滞三个月 明年继续涨。

　　深度——理顺楼市诸层矛盾

　　潘石屹：房地产市场要解决好土地和钱两个问题

　　——SOHO中国有限公司董事长

　　我想房地产市场本质上说需要解决好两个问题：一是土地。面对房价高的市场，要解决老百姓住房问题，但没有土地这个问题就解决不了。土地的供应商是政府，本来地和房子是一家人，应该把房子和地结合起来才能管理好，现在国家管地的专门管地，管地的部门天天说中国的耕地非常少，可是我们国家的耕地既要解决吃饭问题，也要解决住房问题，还要解决穿衣服的问题(外国人穿衣服都要我们的棉花(13645,-205.00,-1.48%))，所以我们需要把土地跟这三方面平衡起来，而不是一个简单的指标化的问题。我觉得最好能够统筹一下，多少土地可以解决中国城市化问题，多少可以解决吃饭问题，多少可以解决穿衣服的问题。

　　第二个问题是钱的问题。现在出口也不好，中小型企业也不好，宏观经济并没有全面回暖。但上海超过每平方米十万块钱的楼盘却创下13个之多，原因到底是什么？所以我觉得是钱的原因。

　　凌克：土地供应政策创造了“地王”

　　——金地(集团)股份有限公司 董事长

　　地价拿高了之后所产生的后遗症很多。拿一块地有成也有败，这是我的第一个观点，千万不要随便创造地王。今天我们中国有这么多地王，不断地在创造地王，问题是什么？根据今天土地供应的政策，中国今后地王会不断被创造，房价会不断飙升。我们在上海每年应该开出3000多万平方米的住宅，我估计才够。但是根据现在上海的情况、根据全国的土地储备中心的能力，开不出来。接下来地价高，高到最后房价就高了。

　　那么为什么发展商要投地，我觉得一个重要的原因就是对中国房地产发展的信心。金地对今后三年的发展目标就是销售额应该达到三百到五百亿。

　　最后要提醒大家，任何故事都会有结尾，有时候这个故事的结尾是一个悲剧。今后的地价走势和我们的政策相关性非常大，我们今天地价开的这么高实际上是流动性在后面支撑。大家在发现流动性和政策发生变化的时候要特别小心，以防变化。

　　龚方雄：周期性和结构性都要看准

　　——摩根大通中国投资银行副主席

　　中国的股市是政策市场，中国的经济也是政策市场，中国的经济受政策的影响非常大的。下一轮的经济上行的周期当中我觉得政策对楼市的影响不会像经济下行期那样大。另外，作为开发商要充分利用流动性的周期性，充分利用资本市场。

　　关于地价的长期走势，长远来讲，中国的地价一定还会涨，而且还会涨很多，我觉得从这个角度来讲房价的长远上升这个判断是非常有信心的。这个是跟中国人均可耕地面积相关。我讲一个观点，美国的国土面积和中国国土面积差不多，但算楼价一定要算可耕地面积。中国大部分是荒山野岭、沙漠，草原。中国的可耕地面积不到美国的一半，但是中国的人口是美国的四倍多。算下来中国的人均可耕地面积只有美国的八分之一。另外，美国90%以上已经城市化，中国只有46%。随着城市化进程的加快，可耕地面积的流失，土地价格不涨才怪。

　　因此看清中国楼市要把周期性因素和结构性因素都看准，看周期的时候不要失去大方向。

　　高度——未来楼市走向何方？

　　周忻：房地产市场将在争议中上行

　　——易居(中国)控股有限公司董事长

　　无论是土地市场还是房地产销售市场，在未来一定是在争议当中往上行，直至中国大的宏观政策改变。在大政策没有变化的情况下，大家都会很谨慎、小心，但是我相信会是向上的。

　　由于去年整个市场萧条，由于今年上半年流动性过剩，导致一个阶段里面整个中国的房地产的量出现一个非常快速的增长。但是到了一定程度，该卖的房子卖掉了，价格也到了一定阶段。在量和价格相对企稳的情况下，我认为中国目前的市场是非常健康的状态。我们经常讨论问题的时候，同比、环比，哪个好我们就用哪个比。这种环境之下我们会被误导。跟去年和前年的趋势比一比，今年一点都不差。关键问题在于未来我们有没有这样的一些供应量上来。所以关于量的问题不能简单地用每一天的数据来下判断，宏观比较，目前的量我认为是正常的。

　　龚方雄：房价停滞三个月 明年继续涨

　　未来三个月中国楼市的房价应该会停滞一段时间，成交量也会徘徊。未来短暂的三到六个月房地产开发商如果还想做业绩的话，我不建议跟着市场提价，还是把量先做上去，因为做业绩有两个因素，一个是价格因素，一个是量的问题，把握好任何一个因素都可以。如果不提价把房子卖掉也是好事。

　　明年年初，不可避免地贷款规模会比今年下半年每个月都好，整个市场的情绪、氛围都不一样了，也就是说明年上半年的楼价和成交量会有所增长。我的感觉是这几个月市场的停滞就是市场在消化明年可能出现的政策转向。如果明年真的加息，但是只加了两三次，还是低于3%，通货膨胀也就是2%到3%左右。在这种情况下，我觉得明年整体楼市和整个股市表现应该都会不错。

　　凌克：部分城市明年成交量降40%

　　我们最近和清华大学做了一个房价走势预测，把政策因素、地产因素、经济因素考虑进去之后看今后一年之内的房价走势。得到的结果是明年房价仍然是向上的，销售量会有比较大的下滑，下滑的幅度有的城市20%，有的城市40%。以上海为例，从2月份到现在不过7、8个月的时间，房价涨了50%。这个房价到明年看不到跌。因为土地储备、土地供应是有限的。不过在房价整体向上的大趋势之下，不排除房价的阶段性调整。因为政策的波动和其他因素的波动肯定有，我觉得接下来这段时间我们要特别关注政策信号。（文章来源：上海证券报 　记者 于兵兵 ）

meng-h

万科判断中国首次置业人数已悄降 发展策略做调整
http://www.eeju.com 易居网  2009-10-01       字体： [大 中 小]  


(来源：时代周报)房地产市场当前的发展态势如何，今后将会如何演变，市场的需求有着什么样的变化？

   前不久，万科企业股份有限公司总裁郁亮在接受时代周报记者采访时，就市场的需求微调，以及万科策略变化作出了分析。

发展模式新思考

   时代周报：万科2009年第一次临时股东大会通过了公开增发A股，融资112亿元的议案。万科增发后是否会重拾2007年的扩张心态，现在地王频出，土地价格过高，万科是否仍会大规模拿地？

   郁亮：万科对于发展模式有了新的思考，由于土地的价格涨幅高于房价涨幅，万科的增长模式已经由“规模速度”改变为“质量效益。”

   这并不代表万科会使用高利润的模式，万科仍然坚持“不囤地，不捂盘”的发展策略，但是，现在我们更注重质量效益，在产品结构上也有所改变。我们仍然保持80%的普通住宅，不过内容有调整，这些住宅更多针对首次改善型置业和再次改善型置业。

   时代周报：地价高，万科调整策略，是否表明万科之前的规模扩张不再具有市场竞争力，需要重新建立自己的模式？

   郁亮：我们的总体模式仍然不会有大的变动。我也不认为这种模式在中国已经无法经营下去。因为中国还有很多土地价值没有好好挖掘。

   例如，珠三角城市高铁开始建设，这将改变珠三角的格局，一些城市的潜力开始显现，高铁建设给了我很大的启发，未来还会有更多的变化产生，有更多城市的潜力可以挖掘出来。现在不能简单地认为，在中国，这种模式(规模扩张)就没有竞争力了。

更重视改善型住宅需求

   时代周报：为什么万科现在更加关注首次改善型置业和再次改善型置业？

   郁亮：这是因为，现在对市场的观察中，我们发现，首次置业的人数已经在悄然下降，这种情况跟人口结构的变化有关。

   我们认为，未来，虽然总体来说首次置业需求的量仍然较大，但是将逐步下降，最后可能会交给二手市场来解决，一手市场将更为重视改善型住宅需求。

   时代周报：有哪些改善型产品是万科未来更为重视的？

   郁亮：我们重视细分市场，比如健康住宅、老年住宅等。对于老年住宅，我们一直都在研究，虽然现在国内只有一两个产品在试水，效果也不是很明显，但是我们认为，随着人口的老龄化，现在是小众的产品，未来可能成为大众产品。

   目前这种住宅最大的问题是—谁来购买。目前老年人的消费能力较低，不会购买大宗商品，而子女专门为父母购买老年住宅的动力不足，但是未来情况可能发生改变。老年人增加，经济能力增强，也需要有一个适合他们沟通交流的场所，老年住宅就可以考虑老年人沟通等等的需要，度身定做合适的产品。万科不久会推出类似的产品，并且逐步增加这种产品的比例。

万科重回增长轨道

   时代周报：万科大规模融资，背后的逻辑是怎么样的？万科缺钱吗？

   郁亮：此次增发是因为，万科已经确定回到了增长轨道上。我承认，万科曾经有过困惑，因为去年，公司的收益增长为负。我一直在思考，我们去年出现利润涨幅下降，这是一个拐点还是暂停？

   如果是拐点，那么万科的未来则不容乐观。但是就目前外部、内部的形势来看，这不过是一个暂停。现在，万科又回到了增长的轨道上。

   时代周报：您能否描述一下，万科目前的内外部形势？

   郁亮：外部环境，楼市明显回暖。2009年1-7月，全国住宅市场实现销售面积4.18亿平方米、销售金额1.96万亿，同比上升37.1%、 60.4%。特别是土地市场，今年以来，特别是5月份之后，土地市场已经开始变得非常活跃。7月份后，每个月成交量已经超过1000万平方米。2008 年，大量土地流拍，但今年5月份之后，溢价成交比例达到50%，并且越来越高，没有出现流拍的现象。

   虽然七八月份成交量略有下降，同比还是大幅度上升的，这与2007年出现拐点是不同的。2007年9月份政策转向的时候，我们项目集中的14个主要城市推售比已经低于1，仅有0.6、0.8，就是如果推出100万套房子，只能卖掉60万-80万套，而这还不包括库存量，表示市场已经供过于求。

   但是2009年7月份，万科的推售比是0.78。这就反映了2008年库存大量消化和释放，整个供应存量大幅度下降。这样的市场显然跟2007年是不一样的。

   另一方面，我们来看内部情况，万科自己的经营情况也较好。1-8月，万科累计销售面积456万平方米、金额406亿元，比上年同期增长30.8%、 29.9%。特别值得一提的是，公司在上半年采取了进取的姿态，获取土地总量512万平方米，均价只有2343元/平方米。

   虽然没有硬性的指标描述，回到增长的轨道应该有怎么样的增长率，但是，总体看来，市场已经稳定回升。

QQTQ

研究报告下载www.918r.cn
研究报告下载

meng-h

万科前三季度销售金额逾400亿 恒大土地储备居首
2009-10-09 11:21:05　来源: 网易财经　跟贴 0 条 手机看股票

网易财经10月9日讯 9日，由克尔瑞中国、中国房地产测评中心及上海易居联合发布的“2009年三季度中国房地产企业销售TOP20排行榜”显示，前三季度，万科销售金额仍居首位，达426.46亿。恒大地产则分获第三季度销售金额、销售面积及前三季度销售面积和土地储备等四项榜单榜首。

中国房地产测评中心主任龙胜平表示，三季度国内房地产市场热度仍在延续，预计第四季度供应量继续增加，房价进一步上涨的可能性不大，但也不会出现大幅回调。

房企将形成三大梯队

今年前三季度，万科以426.46亿销售金额继续位居销售金额榜首位， 保利地产(行情 股吧)以310.35亿次之，中海地产、绿城集团、恒大地产、绿地集团等4家企业销售金额均超200亿，10家销售过百亿。从区域分布来看，二线城市占全部销售金额的44%，一线城市为35%。

龙胜平表示，预计万科将实现全年600亿的销售金额，这将创造房地产企业新高。至今年末，TOP20企业超过4000亿销售金额已成定局，这意味着，进榜企业年均销售金额将超过200亿。

他预计，今年的房地产企业格局基本已定，按销售金额来看，三个梯队的分界线分别为：500亿以上只有万科；300-500亿级包含保利地产、恒大、中海、绿城及绿地5家；100-300亿级包含华润、龙湖、融侨等16家企业。

而在前三季度销售面积排行榜中，恒大地产以453.7万平方米居首，其次为万科的 441.42万平方米，绿地、保利地产、中海地产、世纪金源集团等4家企业销售面积超300万平方米。从区域分布来看，二线城市占全部销售面积的59%，远超一线城市。按销售面积看，三个梯队的分界线分别为：500万平方米以上级将包括万科和恒大，由一枝独秀变成双雄争霸；300-500万级包含绿地、保利地产、中海、世纪金源；100-300万级包含绿城、金地、中信等15家。

第三季度，恒大地产实现销售金额123.3亿，超出排在第二位的万科近3亿，实现销售面积230.3万平方米，超出绿地集团近84万平方米。从第三季度与上半年的销售增长率来看，恒大在面积和金额上均实现翻倍增长。

第三季度新增土储最多

三季度末，10家房地产企业合计土地储备已超过3亿平方米。其中，恒大地产以5100万平方米居首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位，万科以2450万平方米位于第9位。

值得注意的是，前三季度，房地产企业新增土地储备2462万平方米，其中第三季度新增量最多，达1792万平方米，占前三季度新增量的72.79%，新增土地储备投资额579亿，占前三季度总和的80.53%。

此外，随着大批“地王”成交，第三季度高溢价率地块频频出现，溢价率高于100%的土地占57%，已远高于二季度37%的比重。同时，二三线城市高价地块增多，房地产企业转战二三线市场也是第三季度以来土地市场的主要特征。 (本文来源：网易财经 作者：潘秀林) 齐栋梁

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万科结盟南京交通集团 分散投资风险
2009-10-09 01:19:57　来源: 每日经济新闻　跟贴 0 条 手机看股票

每经记者刘春香发自上海

万科深谙规避风险之道。近日，南京万科结盟南京市交通集团。双方签订合作协议，将在土地运作和房地产开发等方面进行合作。而此次合作的首块土地则是南京市老地王——南京市交通集团旗下搁置了两年多的三汊河地块。据悉，三汊河地块目前已经进入合作开发的谈判阶段，将建成高档住宅小区。

《每日经济新闻》记者获得消息，近日，万科与南京市交通集团签署了战略合作协议。依据该协议，两家集团旗下的万科南京公司和交通投资置业公司将共同成立项目公司，联手开展土地运作和房地产项目的合作。与南京市交通集团同时签署战略合作协议的还有江苏顺源、南京银坤、南京斯亚、南京泓意等房地产开发公司。上述协议都指向同一个标的，即房地产开发，直接标的达到4亿元。据当地业内人士透露，此次多家集团联手，极有可能是针对南京市老地王三汊河地块而来。而南京市交通集团董事长冯宝椿则表示，与万科合作就是为了今后拿地更有保障。

公开资料显示，南京市交通集团在两年前以13.55亿元的天价拿下三汊河地块，成为2007年南京地王。此地块总面积约21.3万平方米。据业内人士粗略估算，该地块目前开发的成本价在万元以上，对外的出售价格将在两万元以上。

万科除了此次与南京市交通集团结盟以外。在同一天，万科与中粮联手，参加了北京房山区的土地拍卖。在甩开了 北京城建(行情 股吧)、首开、远洋等央企之后，万科经过55轮的竞拍报价以29.3亿元的价格拿下房山区长阳镇起步区5号地。溢价率高达115%，折合楼面地价5726元/平方米。

万科此番不仅仅与中粮联手拿下北京地块，还与南京市交通集团联手。地产界业内人士分析称，万科希望以共同开发的模式来分担项目风险的意图很明显。

事实上，交通集团是南京市最大的国资平台，拥有丰富的本土资源优势，而万科有着品牌优势、产品优势、企业管理优势。双方的联姻是强强联合、资源互补、优势共享，交通集团也希望房地产业务能成为集团内的重要产业。

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