万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科A：楼市回暖将使万科受益http://www.sina.com.cn  2009年03月24日 09:53  瑞银证券
　　新浪提示：本文属于研究报告栏目，仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

　　报告作者：章海云、王震宇 撰写日期：2009-03-20

　　万科目前股价尚未充分反映出楼市回暖这一利好。

　　尽管中国多数城市楼市回暖——成交量强劲且房价稳定，但自08年11月我们首次覆盖以来万科股价仅上涨20%，在我们覆盖的A股地产股中属最低水平。

　　在同业中盈利上行潜力最大。

　　在整个板块中万科的净利润率最低(约10%)而资产周转率较高(37%)，公司利润对于房价变动将最为敏感。根据我们的敏感性分析，房价若上涨5%预计将使公司2009/10年利润增长20/22%。

　　未来增长可期。

　　我们预计09年万科的房地产销售额将达448亿元(结算建筑面积513万平米)。公司管理层表示，截止08年底，万科已售未结销售达273.4亿元(346.4万平米建筑面积)，其中90%将在09年结算。换言之，我们的销售额预测值中55%已锁定。此外，09年1-2月万科实现销售额60.8亿元(80.3万平米建筑面积)，占我们全年合同销售额预测值546亿元(同比增14%)的11%、占我们全年售出面积预测值636万平米的12.6%。请注意2005到2008年间上述比率为6-9%。

　　估值：目前股价对应18.9/16.5倍09/10年预期市盈率，对NAV折价8%。

　　我们从瑞银三阶段增长模型推导出目标价。该目标价对我们给出的8.8元NAV估算值溢价17%，或对应24倍/21倍的09/10年预期市盈率。

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万科周刊新版本，速度快很多。
http://www.vankeweekly.com/e-weekly/index.aspx

                                             

第                                                                                 期

总550期 2009年3月5日 总549期 2009年2月15日

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    王石、潘石屹、任志强三个人去国外打猎。他们让一头狗熊站在那，狗熊头上顶着一个苹果，潘石屹说：“我先来。”说完拔枪射击，苹果被击碎。潘石屹一吹枪口，说：“I am Rambo（我是兰博）。”

    王石说：“我来。”狗熊头上顶了一颗葡萄，王石拔枪就射，葡萄被击碎。王石一吹枪口，说：“I am bond(我是邦德)。”

    任志强说：“轮我了啊。”狗熊头上顶了一颗巨大的西瓜，任志强拔枪就射，狗熊脑袋打得稀碎稀碎的。任志强一吹枪口，说：“I am sorry。”

    潘石屹说：“你看，又忙活别人的事。”

    三人继续往前走，遇到一个岔路口，潘石屹、任志强回头对王石说：“我们要往前走，你呢？”王石说：“Go ahead”潘石屹、任志强两人一直向前走，走了半天也不见王石跟上来。潘石屹给王石打电话，王石说：“我已经拐弯了。”潘石屹说：“那你让我们头里走。”王石说：“我说的是Go a head，意思是去个头。”

    任志强说：“他现在用外语忽悠咱们了。”

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2009年3月份销售及近期新增项目情
　
2009年3月份万科Ａ实现销售面积72.2万平方米，较08年同期增长0.5％较 2月份增长39.8％；销售金额61.4亿元，较08年同期下降8.0％，较2月份增加57.8％。　2009年1~3月份，公司累计销售面积152.5 万平方米，销售金额122.2亿元， 分别比08年同期增长33.2％和21.0％。

　鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
　
　　此外，2009年2月份销售简报披露以来公司未增加新项目。

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2008年把我的自大全部都打回去了。”王石说。

　　2008年是万科24年成长史中“非常特别的一年”。顺风顺水做了十几年房地产行业领袖的万科在最近一两年间接连遇挫：所在行业在连续8年高速增长后第一次遇冷，企业更是接连遭遇“降价门”、“捐款门”和“

　　质量门”等危机，品尝了从“行业标杆”到“害群之马”、从“道德优越”到“千夫所指”的痛苦、愤懑和挣扎、寥落。更残酷的是，2008年，24岁的万科遇到了成年后的第一个负增长。

　　一时间，昔日优秀企业公民万科，其股东、消费者、同行、政府等多方面关系均产生裂隙。

　　万科还有足够的能量与智慧当好地产老大吗？

　　王石和郁亮都知道，万科跟中国地产行业甚至这个世界一样，都站在一个新时代的起跑线上。当此之际，万科的哪些东西还要坚持？哪些新元素需要注入？这些新元素是什么？万科二代领导人郁亮说，对这些问题，他只找到一部分答案。

　　万科所遇到的问题，也是其他中国企业在三五百亿规模的时候遇到的问题。2003年，华为销售额首次超过300亿元，遭遇思科知识产权起诉。同在 2003年，海尔销售撞线400亿元，忽而面临业绩造假质疑。这些巧合或许并非偶然，500亿，像个魔咒，是一家公司的成长之槛。

　　万科不可能刹车停下来解决问题，它只能且行且变，重新领会在房地产这个充满变数的行业做领袖的平衡力。

　　58岁的王石看上去状态不错。3月20日下午，在万科全额捐建的四川绵竹遵道镇学校，王石应校长之邀，与孩子们进行了两个多小时的交流。有一个十来岁的孩子向王石问了一个创业的问题，令他有些意外。

　　去年地震期间的“捐款门”事件，令王石的声誉跌落至低谷，万科形象也遭遇危机。“捐款门”事件之后，王石已经在公众视线中消失了将近一年。

　　“2008年把我的自大全部都打回去了。”这天晚上七点钟，在遵道学校图书馆，王石对随同他遵道之行的《中国企业家》记者说。

　　他曾经以为自己已经看得很清楚，万科就会像以前一样发展下去，不再会有故事。但是2008年给了他教训。一贯高调的他学会了隐忍克制，“是我在犯错误，郁亮给我在弥补。”王石说。

　　在两个多小时的采访中，王石和以前一样语带机锋。他承认了自己的自大，也对去年以来他和万科的遭遇表示了不满。但提得最多的词是“归零”。无论是多年作为行业标杆的荣耀，无论是牛市中高歌猛进冲击千亿的豪情，无论是2008年多次舆论事件的伤筋动骨，现在这一切都要归零。

　　2008年，许多人认为“万科的王者时代”已经结束了，这家一直被视作“公司治理完善”、“高度透明”、“行业标杆”的企业似乎已无力再承担这些光环。但在沉默中走过漫长的2008年后，万科还是用业绩证明了自己的实力。尽管受累于行业，万科出现了首次负增长，销售额为478.7亿元，净利润为 40.3亿元，分别较2007年下降了8.6%和16.7%。但是，万科的销售额仍旧是行业冠军，而且几乎是行业第二和第三名之和。市场占有率提高到 2.34%，万科用5年的时间完成了美国房地产领袖帕尔迪用40年完成的“攻城略地”。得力于有效的降价策略，万科在行业中已经率先完成清理库存的工作。在全行业资金链紧张的情况下，万科手持将近200亿的现金，财务上可谓稳健。在目前国内上市的地产公司中，万科的市盈率为21倍，远远高于行业15倍市盈率的平均值。

　　“万科先调整到了最好的状态。”王石说。

　　在万科总经理郁亮的反思中，万科在2008年陷于被动，是因为外界已经把500亿规模的万科当成一个成熟企业，“已经用成年人的眼光在看万科”，万科自己却浑然不觉。“过去你不按常理出牌，人家说你有个性；现在作为成年人你再有个性，人家会说你不庄重。”

　　2008年是万科高歌猛进冲击千亿的路上的一场洗礼。随着行业调整，行业红利日渐变薄，万科必须要调整自身。它能否在这个跌宕多变的行业当好“老大”，将取决于它能多大程度在500亿元的规模上实现自我超越。
　　公众危机

　　“关于我那个帖子，我说错哪句话了？你告诉我。”王石在回忆起去年的“捐款门”事件时，依旧难抑心中不平之意。

　　在去年“5·12”汶川大地震发生之后，有网友质疑万科只捐了200万，王石在博客上做了回复。“企业捐200万元是合适的”和“个人限捐10元”，博客中的这两句话顿时把王石推进了舆论的洪流中。

　　在王石看来，这两句话都是常识。但这两句话却给他和万科的形象推入了低谷。第二天万科股票暴跌，一些曾经为王石的“拐点论”而欢呼的愤青，又开始在网上组织抵制万科的行动，坚决不买万科的房子。

　　两天之后，王石公开无条件道歉。“只能妥协。”王石说。紧接着万科董事会批准了万科捐款1亿元，重点援助建设绵竹市遵道镇。不久之后网上开始流传王石在灾区的一张照片，并据此认为万科再捐款是为了在四川拿地产项目。万科再捐款的举动不但在舆论上没有挽回损失，反而还成为万科发不义之财的证据。

　　王石在2008年6月份的股东大会上表示：“如果因为我的个人言论，导致万科走势弱于大势，弱于行业，我会立刻辞职。”局势已经影响到他的去留。

　　“捐款门”事件在万科内部也引起了争论，一些80后的员工开始在内部论坛指责王石。

　　“那时万科做什么都不对。”万科的一位志愿者说。万科的志愿者刚刚到遵道时，在万科援建的遵道学校门口树立一个“站起来”的牌子，结果第二天发现牌子被换成了“王十元”。在2008年12月31日遵道学校的交付使用仪式上，万科的这位志愿者忍不住哭了。“万科一直以自己的价值观为骄傲，但你突然发现，别人嘲笑的不是别的，就是你的价值观。”

　　“王石没说错什么，为什么要他道歉？如果是我，我绝对不道歉。”尽管任志强(博客)在“拐点论”上与王石多次交锋，但在“捐款门”上他力挺王石。“地震发生当天我们就通了电话，商量阿拉善基金捐款的事情，他怎么就没有社会责任感了？”

　　“这个时代需要靶子，万科就是靶子。”万科的一个中层说，“所以现在我们的一言一行都非常谨慎。”

　　在“捐款门”事件上，郁亮认为是公众对万科有期待，而“我们表现得跟过去一样，自然就落差很大了”。

　　消费者质疑

　　“捐款门”事件给万科公众形象造成的恶劣影响或许终将淡去，但万科在高速发展中出现的产品、工程质量、物业管理等方面的下降，才是万科真正的硬伤。由于降价、质量等问题，万科的客户满意度2008年首次出现下降。

　　南京是万科长三角战略的重要棋子，却也是万科与政府、与业主关系最恶劣的城市。南京万科从去年以来麻烦不断。先是南京光明城市三期因为涨价、违背南京市物价局的相关规定，而导致业主投诉，出现“价格门”事件；更糟糕的是，光明城市项目又曝出了 户型、工程质量、
装修等问题，引发了万科史上第三次“业主危机”，万科陷入“质量门”。

　　今年4月即将召开的南京房展会上。在政府公布的第一批参展商名单上，世茂地产、金地、中海地产等赫然在目，独独不见了万科。

　　为解除南京之患，2009年1月29日，原万科集团总办主任、行政总监朱保全被总部派往南京任南京万科总经理。朱保全有丰富的危机公关经验， “《松山湖会议纪要》事件”以及万科在四川灾后重建的工作均由他负责。而朱保全的上任，显然被万科寄予改善与业主和政府关系的厚望。

　　事实上，当万科在规模上突飞猛进的同时，任何细小的问题，可能都会被成倍放大。万科2008年共销售了4万多套住宅，如果有1%的瑕疵率，就会有400套房子出现质量问题。万科集团副总裁、上海区域总经理刘爱明在给南京万科同事的信中写道：“如果我们不珍视质量、不珍视客户的意见，不管我们曾经有过怎样的辉煌，我们都已岌岌可危，随时面临生与死的危险。”　下篇 万科如何清零？

　　管理收拳

　　在锡恩管理顾问公司董事长姜汝祥看来，在这一轮高速发展中，万科已经分裂成两个阵营，一个是以万科总部王石、郁亮等高层为代表，以追求万科的“核心能力”为导向；一个是以万科地方诸侯为代表，在疯狂的市场裹挟下，以“惟利润主义”为导向。

　　或许万科并不乐于承认的是，随着规模扩大，万科总部对一线的控制越来越困难。

　　一个例子是，2007年9月底，为了说服一线公司执行“积极的价格调整策略”，郁亮在万科的100多个项目巡讲一圈，花掉了两个月的时间。

　　公司规模扩大带来的并不仅仅是总经理“劳动量增多”。更普遍的现象是，万科一线人力资源被摊薄，出现的产品及业绩良莠不齐。万科南京的被动局面，与原公司负责人经验不足有很大关系。“我们这几年提拔的很多干部没有打过硬仗，牛市的时候不要紧，市场出现问题就难以胜任了。”郁亮说。

　　“万科以前比较强调精细化，但在产品细节上现在已经不如以前那么认真。”一位房地产企业高管说，“房地产没法标准化，不同的人执行的水平也不同。规模越大，管理上的难度越大。”

　　早在2007年一季度季报，万科就提出了“对亢奋的市场保持谨慎”，在市场最疯狂的时候，万科总部办公室内甚至挂上了“务实、低调、危机意识” 几个大字作为警示。但是具体到项目层面，却按捺不住惟利润主义的扩张冲动。在2007年下半年，尽管万科总部已经对行业风险多次提出警戒，万科福州公司依旧拿下了白马地王地块。对于总部降价政策，每个项目公司的执行决心力度也不同。

　　“宏观调控日趋紧张之后，我感觉郁亮需要配一个跳开四大地区的副总，负责总的业务协调。”王石对《中国企业家》说。

　　2008年12月，原万科华南区负责人徐洪舸被叫到总部谈话，一轮巨大的人事变动，在万科内部酝酿。

　　徐洪舸被提升为万科主管业务的副总经理，成为万科最年轻的高管。这个被王石称作“COO”(首席运营官)的职位，负责万科的业务决策和业务协调，管理万科的战略投资、产品研发、资金、营销、工程、工业化6个核心业务部门。因此，徐洪舸被视作万科在王石、郁亮之后的第三号人物。

　　徐洪舸调入总部之后，万科总部对一线公司在业务上的管理和指导明显加强。3月25日，徐洪舸接受记者采访的时候，他正准备去长沙看一块地。除了负责拿地，万科一些重点项目的运作直接归口到他这里。这些重点项目，既包括万科倾力打造的标杆项目，比如像天津的东丽湖项目；也包括那些难啃的硬骨头，比如万科所拿下的“地王”项目。“高层已经意识到总部不仅承载着战略功能，还要向业务去偏。”徐洪舸说。

　　“我可以从具体业务脱离出来，去想一些更宏观的事情，比如整合的问题。”另一方面，郁亮可以更多地听到来自一线的声音，现在每个月他都可以与一线的老总通至少一次电话。在这个庞大的公司里，从最顶端到基层的距离被拉近了。

　　“万科已经发生了根本性的变化。”在架构完全调整到位后，王石才突然发现。在万科24年的发展中，“万科总部第一次开始对业务进行全面的管理”，万科的管理架构完全改变。

　　徐洪舸调入总部之后，建议将原万创公司的副总肖楠一起调入总部。肖楠是设计师出身，擅长产品线，万科的许多优秀项目都出自他之手。万创是负责万科在华南区产品设计和规划的公司，是万科很重要的研发力量，在业界也颇有名气。两位新老总上任之后不久，又建议将万创一半的人马调入总部。一度万科总部人满为患，新进入的人员需要在大厅搭台办公。

　　这样，万科总部在产品研发上的力量也大为提高。此前万科总部的建筑研究院只负责工业化，不直接面对市场。现在，肖楠带来万创的30多人与建筑研究院合并，直接负责一线项目的研发设计。“我们的目的很明显，希望在业务线上加强话语权，把这块做成万科的竞争力。因为未来的竞争会越来越激烈。”徐洪舸说，尽管万科降价获得了成功，但万科并没有打算长期打价格战。显然降价不是一条走得通的路。降价到最后必然是拼成本，与珠三角那些做工程起家的房地产公司相比，万科显然不是成本领先型企业。“最后我们还是要回到产品本身，要用产品打动客户，换句话说就是提高产品的附加值。”

　　“以前万科是一家销售公司，徐洪舸和肖楠进入总部，代表着万科将向一家技术研发型公司转型。”王石说。

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◎楼主

万科：二季继续弃价保量
　昨天万科召开股东大会，公司高层与投资者进行了交流，弃价保量成为万科不便言说的秘密。
　　价格同比还在下跌，而销量有所微弱回暖。一季度万科累计实现销售面积152.5万平方米、销售金额122.2亿元，分别比2008年同期增长33.2%和21.0%，为历年以来一季度销售的最好成绩。销售均价8013元/平米，同比下跌9.2%.
　　环比来看，房价有企稳迹象。3月万科销售面积、销售金额环比分别增长40%和58%，销售均价8504元/平米，环比上升13%，销售均价创2008年10月以来的单月成交均价新高。
　　弃价保量应该不止是万科一家的选择，高盛认为，广州和深圳的房价若进一步下跌，会促进销量更大幅反弹的水平，从而进一步改善消化比率（销售套数/未售库存），并为未来几个月房价的企稳奠定基础。
　　万科：二季度继续促销
　　万科执行副总裁肖莉表示，万科3月份的销售仍然延续了自年初以来的良好销售态势。3月份万科销售面积72.2万平方米，为2008年以来单月销售的最高水平，从销售金额来看，也仅低于去年3月。事实上，由于去年3月为万科2008年全年销售的最高峰，比较基数高，使得万科3月份的同比增长看上去并不明显。
　　"2009年3月万科在众多开发商加大销售的背景仍然能取得与2008年3月相当的业绩实属不易。"证券首席分析师李少明表示， 2009年3月销售金额同比下跌8.1%，主要因素是销售均价同比下降8.5%所致。2008年3月是万科全年销售面积与销售金额最高的月份，当时万科先人一步加大销售取得最出色业绩的一个月。
　　肖莉表示，3月份住宅销售仍以刚性需求为主，万科销售的产品中，90平方米以下的小户型住宅占销售的比例达到58%.
　　在谈及未来经营策略时，肖莉表示，市场当前成交回升，一方面得益于政策对居民购房的支持，另一方面也是开发企业顺应市场形势，积极促进销售的结果。这一来之不易的局面值得珍惜。未来，万科会继续坚持有利于促进销售、活跃市场的定价策略。与此同时，万科也将积极把握行业调整的机会实现增长，并努力改善经营管理、提升专业能力。
　　李少明认为，当前的市场环境较2008年同期的市场环境，价格更具吸引力，需求也有明显的改善。因此，预计万科在 2009年剩余的时间里，销售业绩会陆续创出新高。此外，华南区的复苏正在向全国主要城市扩展，非常有利于全国开发的万科等公司的持续出色的经营。在 2009年去库存化关键的一年里，李少明预计，万科将会抓住这一有利时机加快销售回笼资金，始终保持在行业中的主动、领先的竞争优势地位。在2009年行业数据总体趋势持续向好的背景下，以快速周转为盈利方式的万科等公司更将受益。
　　珠三角：房价或率先企稳
　　在这个金融海啸仍在蔓延的季节，万科变得更加谨慎。业内人士总结，万科是：少拿地，多销售，现金为王。
　　中信证券数据显示，万科2008年四季度加上2009年一季度共新增土地两块，对应万科所应承担的地价6.4亿。公司同期销售额达到244.8亿，两者之间的差额为238.4亿。2008年二、三两个季度，公司销售额为255.1亿，公司所应承担地价84.5亿，从并表口径看则为101.7亿。可见，从 2007年四季度以来，公司在资本性开支方面异常谨慎。
　　"我们注意到万科最近两个月都没有新增项目，2009年以来仅新增一个项目。"兴业证券房地产行业研究员王嘉表示，万科此前已经表明，由于市场环境和政策环境的变化，2009年的并购机会可能没有此前预期的那么多，公司希望在2009年通过招拍挂市场取得一些位置较好的地块。
　　王嘉认为，万科一季度在拿地上缺乏建树，一方面是由于公司持续贯彻现金为王的策略，也是由于市场机会的缺乏。考虑到万科2009年进一步下调了开工面积，其认为万科在拿地上仍会采取相对谨慎的态度。
　　这种谨慎正是前期调整的结果，或许也是楼市即将企稳的迹象。高盛认为，珠三角地区楼市将率先企稳，随后是长三角地区；而二季度的销售情况是关键。如果第二季度消化比率进一步改善至更有利的水平，高盛将对2009年下半年的持续复苏持更乐观的看法。
　　高盛由此上调了广州、深圳两个城市的2009年房价假设，将其较2008年底的跌幅假设从10%-15%调整为5%.其认为，随着珠三角地区的企稳，其他城市市场企稳的可预见性也在改善。
　　高盛认为，更宽松的信贷环境和政府支持大型开发商的明确迹象，表明上市开发商的再融资需求将会逐渐获得支持，而且其处置不良资产的压力正在减弱。
□ .戎.明.迈. .叶.华　 .南.方.都.市.报
　

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保利地产：反向万科直指千亿资产
当万科(000002.SZ)采取"拥金过冬"的保守谨慎策略，保利地产(600048.SH)却在奉行规模扩张之路。
　　保利地产进军总资产"千亿俱乐部"的进行曲已在2008年奏响。该公司2008年总资产为536.32亿元；营业收入实现155.2亿元，同比增加 91.24%；净利润为22.38亿元，同比增加50.35%。与万科的业绩平平相比显得锐气十足(万科去年营收409.9亿元，同比上升15.4%；净利润40.3亿元，同比下降16.7%)。保利地产的盈利能力正悄悄逼近万科。
　　2009年，总资产率先超千亿的万科提出了归零和从1开始的理念，地产之王的反思与修整，并未影响保利地产积极的步伐。保利地产拟在2010年净资产规模超过500亿，总资产规模达到1000亿，欲继万科之后成为首批跻身"千亿俱乐部"的地产商之一。
　　保利地产"逆市英雄"的底气何在？
　　地价仅为万科一半
　　国资背景和拥有良好的政府关系为保利地产罩上了一层神秘的光环，而地价优势则提供了部分答案。
　　保利2008年新增土地储备594万平方米，其平均楼面地价1036元/平方米。相比较而言，其拿地价格是"万保招金"(万科、保利、招商和金地)四大地产龙头中最低的。其中万科2008年新增建筑面积750万平米，其楼面地价为1941元/平方米，接近保利两倍的价格。据记者了解，保利今年新增土地大多数位于较为成熟区域及颇具潜力的开发区域。如果这些土地在2010年前后开发，无疑对当期的盈利带来丰厚的收益。
　　一直以来，保利地产都拥有地产成本优势。2007年保利新增的楼面地价为2660元/平方米，比起万科当年楼面地价3500元/平方米、金地3203元/平方米的价格要低近 1/3；虽比招商地产当年的2638.18元/平方米的地价高出22元/平方米，但这主要由于保利地产以"招拍挂"的公开方式，在当年9月以42亿元豪拍下广州金洲土地两块，为此公司在2008年存货跌价准备计提了2.99亿元。对比起金地集团2007年豪掷161亿元，用3203.35元/平米的高价夺回504万平米土地，保利在四大地产公司中控制地价成本上，仍是显得相当稳重。
　　今年以来保利地产还尚未公开拿地，公司是否还会采取"招拍挂"拿"高价地"？对此，保利地产在接受本报记者采访时称，"公司将根据实际情况的需要，对今年拿地采取不同的方式。"
　　"城市中心"优势
　　保利地产低地价的优势在弱市优势更加突出。2008年保利地产净利润率高达14.42%，而万科却只有9.8%。
　　万科拿地大多都在城市边缘区和远郊地带，但保利地产总是能够拿到城市中心地带的土地，这种优势同样归结于其背后保利集团的强大势力支撑。当房价在弱市中不断下降时，保利地产的价格在市场中始终保持优势。
　　保利地产在2009年前三个月的销售已经展现其"城市中心"优势。据最新数据显示，保利3月份又获得了一个"丰收月"，当月公司实现签约面积37.3万平方米、签约金额30.9亿元，同比增长率分别为216%和202%。而其前三个月总共实现签约面积76.3万平方米，同比增长132.9%，实现签约金额64.8亿元，同比增长196.7%。
　　对于近40%市场份额仍在广州的保利地产而言，广州地区近来的火热销售显示了市场回暖的气息。国泰君安房地产行业分析师孙建平表示，一线城市的房地产价格调整基本到位。"广州春节后销售回暖成交量攀升，市场风险已释放。"
　　广州市中心的房子率先带动价格上涨。例如保利地产与广州地铁联手打造的紫薇花园3期，在今年1月发售，销售均价7200元/平米，开盘仅2小时售出近 300套，为广州楼市回暖打响了头炮。另外，保利地产在广州的"保利中环广场"南区G栋于今年2月21日发售，仅一小时便售出120套，2.6亿元销售金收入囊中。
　　以广州为代表，保利今年第一季度成为了反季节的销售旺季，形成量价双升的效果，保利一贯的城市中心战略使之率先品尝到"春江水暖"气息。
　　除了坚守城市中心拿地，围绕城市"经济圈"、坐享地块升值成为保利地产的另一拿地"秘诀"。如保利2002年在广州琶洲以2000元/平方米的低价，购得保利国际广场地块，时隔六年后，随着该地新建广州国际汇展中心，带动琶洲土地价格已超10000元/平方米。保利地产盯紧了城市新区的开辟，除了广州琶洲会展经济圈，保利地产还进军北京海淀区、上海北外滩、武汉光谷经济开发区、重庆经济开发区、湖南长株潭城市群中心区等城市新区。保利地产似乎总能把握住重要地区经济发展的节拍。
　　另外，由于地块处于城市优势位置，保利地产还计划大举进军商业地产。虽然目前保利商业地产占全部地产项目的比重还不足两位数，但公司计划今后将商业地产占比提高至30%，并到2012年实现年租金收益10亿元。
　　大股东强力支撑
　　2008年底，万科通过降价卖楼辛辛苦苦积攒近200亿现金在手，以便有足够的现金过冬。此时，保利地产却高调宣布了80亿元的定向增发融资用于公司规模化发展。毫无疑问，保利增发的底气来自于其背后的大股东--保利集团的支持。
　　从保利地产的账面上看，保利正处于缺钱的"风险"阶段。其年资产负债率70.8%，同比上升2.2个百分点，已达到70%的警戒线；净负债率109%，上升50.7个百分点，在行业处于相对高位。不过由于保利地产对于融资心里有"底"，其2008年年报中公布了定向增发方案，拟募资80亿元投入八个项目，增发价不低于15.89元/股，其中大股东承诺以不超过15亿元现金参与认购。
　　在保利地产的融资上，大股东保利集团的"威力"已不止一次显现。在2008年楼市陷入低迷、地产公司融资普遍困难之际，保利地产在集团内部的帮助下显得相对从容：2008年公司完成投资228亿元，销售回笼 164亿元，净增银行贷款64亿元，发行公司债券43亿元，其中公司从保利集团旗下子公司保利财务公司处，获得了不超过20亿元的担保贷款授权。而此次大股东15亿的增发认购承诺，也让保利地产成功完成80亿融资信心十足。
　　保利地产董秘岳勇坚表示，公司短期偿债压力不大。他认为弱市中可选择加快销售结转，同时保持一定的销售速度。
　　2009年对于保利可能同样是一个丰收年，公司在2008年底已售未结转金额139亿元，此金额已接近其2008年的营业收入。另外，截至12月31 日，公司共有在建拟建项目68个，在建面积995.5万平方米，其中2008年新开工面积456万平方米，竣工面积285万平方米。拥有可结算资源 1828万平方米，其中普通住宅占85%，中心城市储备量89%。
　　长城证券分析师万知认为，保利地产今年业绩高增长几无悬念，并将保持30%的复合增长率；此外公司作为重要央企地产商之一，将有望受益央企地产资源整合。
　 .投.资.者.报
　　

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王石放言：5年内万科市场占有率将达4
　　直击万科股东大会
　　万科总裁郁亮表示，2009年，房地产市场的调整还没有结束。自住需求成为绝对主流，低总价的中小户型更容易受到市场青睐，2008年万科的产品销售中，首次置业和改善性购房比例超过80%，90平方米以下的产品比例接近50%。
　　4月10日，深圳万科总部，万科2008年股东大会。
　　房地产经过了了一年多的调整，在目前有所回暖却又显得扑朔迷离的市场背景下，万科的年度股东大会显得格外引人注目。在昨日的股东会上，万科总裁郁亮表示，房地产市场的调整尚未结束，2009年将保持谨慎心态。万科董事会主席王石则透露，未来万科的市场占有率将力争从现在的2.34%提高到8%。
　　【年度大会】股东想听王石谈今年房地产
　　昨日上午9点多，上百位股东陆续从四面八方来到深圳万科总部，参加万科2008年度股东大会。
　　《每日经济新闻》记者在股东大会现场看到，一百多位股东挤满了股东大会会议室，许多股东因为没有座位只好站着。但是站着也没有减少股东们的热情，长达3 个多小时的股东大会，许多人都聚精会神地听着，并不时做着笔记。万科董事会主席王石、总裁郁亮、副总裁肖莉以及多位董事、独立董事悉数参加了会议。一位姓张的股东表示，自己既是万科的业主，又是持有万科多年的股东，尽管去年在股市上缩水不少，但是依然看好万科，"投资地产行业最好的一家公司，我会看长一点，参加股东大会的目的，就是想听听王石对今年房地产市场的看法"。
　　【公司预测】调整未结束注重中小户型开发
　　在去年整个房地产市场趋冷的情况下，万科2008年的业绩出现了下滑，2008年公司实现营业收入409.9亿元，增长15.4%；实现净利润40.3亿元，下降16.7%。
　　在过去一年，公司实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。2008年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。
　　对于2009年的房地产市场走势，公司总裁郁亮分析，虽然目前局部有所回暖，但经济政策还不明朗，经济环境持续变化，"调整还没有结束"。
　　郁亮表示，公司2009年新开工面积计划约403万平方米，比2008年实际完成数下调约23%。竣工面积计划为619万平方米，比2008年竣工量增加约17%。
　　郁亮介绍，调整期内自住需求成为绝对主流，低总价的中小户型更容易受到市场青睐，公司加大了相应产品的供应力度。2008年万科的产品销售中，首次置业和改善性购房比例超过80%，90平方米以下的产品比例接近50%。
　　郁亮表示，公司将进一步往小户型、刚性需求方向调整。刚刚过去的2009年第一季度，在每个月的销售数据中小户型都占据了主导地位，第一季度的小户型比例已经占到58%，"公司会逐步把把房子从大做小。"
　　【王石豪言】市场占有率还要翻两番
　　最为吸引股民注意力是自由提问环节。
　　第一位股东自我介绍来自浙江杭州，她一开场便把万科夸奖了一番。王石笑着说："你第一个发言就这样说，大家一定以为你是我们安排的托。"引得众股民哄堂大笑。
　　随后该股民问道，万科欲走工厂化模式，是否考虑过品牌输出？对此，王石表示，万科的业务很单纯，就是住宅。输出品牌是很慎重的事情，目前没有考虑。如果输出品牌，规模会迅速扩大，但是控制不好的话会导致很严重的后果。
　　有股民提出，有没有什么目标或手段来提高行业集中度，提升万科在行业内的市场占有率？王石表示，2008年万科的市场占有率从2.07%提高到 2.34%，一直处于增加状态。但目前来讲，占有率还很低。美国前5大开发商，整体占有率是18%，日本是20%。平均下来每个开发商至少是4%。中国和日本比较像，人口多，比较密集。
　　万科作为国内市场占有率最高的公司，也只有2.34%。王石表示，万科第一步应该在2014年将市场占有率提高到4%，初步预计这一点能够达到；但毕竟4%也只是平均数，第一位要达到6%～8%！
　　【机构看市】
　　乐观看待销售数据
　　刚刚公布的万科3月销售公告显示，2009年一季度，公司累计销售面积152.5万平方米，销售金额122.2亿元，分别比2008年同期增长 33.2%和21%。这个成绩单已让不少机构开始动心，一位私募投资人对《每日经济新闻》记者表示，自己对地产股的投资相当重，因此也非常关心他们每个月公布的销售数据。
　　一些券商也纷纷发表了对万科最新销售数据的看法。兴业证券分析，从今年前3个月的销售业绩来看，3月份一二线城市成交量普遍较2月份增长30%以上，约一半以上的城市增幅在50%以上。因此万科3月份成交量的环比大幅增长并没超出市场预期。
　　2008年3月，万科销售额达到66.8亿元，为全年最高，而次高的单月金额仅为53.4亿元。在未来几月，市场成交量还有望维持高位，同时2008年基数降低，万科的销售额增速有望在目前21%的基础上进一步提升。
　　此外，兴业证券认为3月份数据的一个亮点是单月销售均价出现了明显的上升，较1月份、2月份上升了近千元，达到8504元/平方米，基本接近了2008 年的平均水平8594元/平方米，也高于已售未结算面积平均7919元/平方米的单价。此前1月份、2月份的均价维持在7500/平方米～7600元/平方米，在2008年底的基础上下滑了约500元/平方米，一度使市场对万科2009年毛利率下滑幅度产生了较大的担忧，而3月份价格的回升表明这并不是市场趋势的反映，而可能是由销售项目的市场结构和地域分布造成的。
　　对于万科今年的发展方向，高管们还是比较谨慎地评价现在的销售情况。上述私募人士表示，随着销售数据的转暖，从今年初以来，已经有相当部分的资金甚至包括基金开始回补万科的筹码，在目前位置，万科基本上已经处于一个比较稳健的价值区域。
　　
□ .翟.敏
来源：《每日经济新闻》

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　　中新网4月3日电 2008年“中国最具影响力的25位商界领袖”榜单正式出炉，任正非、郁亮、董明珠、杨元庆和马蔚华等25位中国知名的国有和民营企业家获选。

　　《财富》(中文版)四月公布了2008“中国最具影响力的商界领袖”榜单。这是《财富》(中文版)第五次发布“中国最具影响力的25位商界领袖”。挑选的标准依然是在行业领先者中选择能够影响企业、产业及更广泛世界的杰出管理者，并在对过去一年为中国经济、商业、企业和管理做出贡献的人士致敬。

　　民企新面孔出现

　　在《财富》杂志第5次发布的“中国最具影响力的商界领袖”榜单上，又一次出现了不少民企新面孔，新东方教育集团董事长俞敏洪、鄂尔多斯集团董事长王林祥、曹国伟等均入选。而榜单常客格力电器董明珠、比亚迪集团王传福、巨人网络史玉柱等知名民营企业家，也同样在列。

　　万科和联想在金融海啸中经历的动荡，没有影响《财富》杂志对两位接班人的看好，郁亮、杨元庆仍然分列榜单第2、第4位，而创始者们王石、柳传志在榜单上的位置，自去年起已经完成“交接”。此外，中国投资有限公司董事长楼继伟、上海汽车集团董事长胡茂元等国企掌门人则未能蝉联。

　　民企领袖增至17名 占榜单三分二

　　香港文汇报报道称，与2007年的榜单相比，今年发布的榜单中，民营企业领袖已增至17位，“三分天下占其二”。而去年因为“对中国商业的巨大影响力”上榜的楼继伟、国资委主任李荣融等人则齐齐退隐。除了金融海啸中暴露出的种种经营性问题，2008年的榜单对企业社会责任也表示了空前的关注。《财富》杂志在榜单的前言中特别提及南方雪灾、汶川地震等自然灾害，以及三聚氰胺奶粉等人为灾难，指出“2008年无论对普通人还是企业家而言，都是极不平凡的一年”。

　　平安集团董事局主席马明哲、分众集团董事长江南春，今年双双落榜；此前的榜单常客、蒙牛集团董事长牛根生也未见踪影。

　　借奥运提升影响 李宁成功上榜

　　2008年唯一受益舆论的商界领袖，或许是李宁有限公司董事会主席李宁。《财富》杂志评价：虽然李宁不是2008年北京奥运会的官方赞助商，但毫无疑问李宁公司是本次奥运营销最为成功的体育用品公司。凭借对CCTV记者服装的赞助，李宁品牌的曝光率甚至超过了官方赞助商，而李宁本人在奥运会开幕式上的精彩演出更是将中国人的民族自豪感推向了一个高潮，“不可否认他已经创建了一个中国最为成功的体育用品品牌”。

　　2008年“中国最具影响力的25位商界领袖”榜单

　　姓名职务年龄

　　任正非 华为技术有限公司创始人 年龄：65岁

　　郁亮 万科企业股份有限公司总经理 年龄：44岁

　　董明珠 珠海格力电器股份有限公司总裁 年龄：55岁

　　杨元庆 联想集团CEO 年龄：45岁

　　马蔚华 招商银行行长 年龄：59岁

　　侯为贵 中兴通讯董事长 年龄：67岁

　　王建宙 中国移动通信集团公司总裁 年龄：60岁

　　张近东 苏宁电器集团董事长 年龄：46岁

　　马化腾 腾讯控股董事会主席兼首席执行官 38岁

　　王传福 比亚迪集团董事局主席 年龄：42岁

　　何享健美的集团董事局主席67岁

　　俞敏洪新东方教育集团董事长47岁

　　傅成玉中国海洋石油公司总经理58岁

　　史玉柱巨人网络集团有限公司董事长兼CEO48岁

　　刘绍勇东航集团公司总裁50岁

　　王林祥鄂尔多斯集团董事长58岁

　　任建新中国化工集团总经理51岁

　　宁高宁中粮集团董事长51岁

　　曹国伟新浪网CEO兼总裁44岁

　　马云阿里巴巴集团董事会主席45岁

　　李宁李宁有限公司董事会主席56岁

　　施正荣无锡尚德电力控股有限公司董事长兼CEO46岁

　　韩三平中国电影集团董事长56岁

　　盛百椒百丽控股有限公司CEO57岁

　　周成建上海美特斯邦威服饰股份有有公司董事长兼总经理44岁

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◎楼主

提醒万科：又见造谣帖子！
　　万科的第2个冬天：什么是万科真正的核心竞争力？
　　
　　 ——第二次松山湖会议纪要
　　
　　 今天，距离我们去年在这里开会已经过去了7个多月时间。
　　这的确是我们面对过的最糟糕的世界经济的冬天。但这不是世界的末日。由于我们的团队作出了正确的判断，采取了最为坚决和快速的反应，经过最为艰苦和坚韧的努力，我们取得了如下的成果：一是树立了更为强大更让人信服的品牌，我们在各个主要的市场占有率进一步上升，真正成为数一数二的公司；二是解决了企业生存和经营安全问题，我们成为最有钱的房地产公司；三是锻炼了队伍，更加壮大了万科职业经理团队的管理能力。
　　同时，在这半年多时间里，宏观经济形势发生了翻天覆地的变化。去年下半年，我们面对的是政府极为强硬的“限贷令”，面对的是银根的极度紧缩。今年前三个月，中国银行系统新增贷款已高达4.56万亿。随着美联储量化宽松的货币策略，一场新的货币战争已经展开。世界各国加紧开动印钞机，中国政府也不例外。
　　 这就是我们今天所面对的新形势、新背景。
　　大家知道，最近北京、上海、广州、深圳以及东莞等地的房地产市场都出现了成交量大幅飚升的现象，我们梅林关外新开的一个楼盘甚至又出现了客户通宵排队买房的现象。这说明了什么？一方面当然是因为我们产品定位准确，产品力工作做得比较到位，但更重要的是大量的银行资金又重新进入了楼市，以及相当一部分客户意识到未来全球通货膨胀的风险，开始买入优质房产以求保值增值。
　　 我最近不止一次说过，珠三角房价已基本触底。从最近两个月的成交数据来看，长三角、环渤海区域也已经出现了明显的回暖迹象。
　　我们去年通过在全国范围内的果断降价策略，成功回收了380多个亿的资金，光深圳、东莞两地就销售了70多个亿，从资本市场上又拿到了59个亿,现在我们手头光现金就有200个亿。我们一些区域公司已经出现了无房可卖的现象，尤其是我们去年主要批评的东莞公司，高尔夫、运河东、松山湖、金域蓝湾四个项目已经全部售罄，整个公司现在只有常平万科城一二十套别墅。
　　形势不是一般的好。现在很多其他发展商甚至已经在动脑筋考虑怎么涨价、涨多少的问题。这是极为愚蠢的做法。作为一家有责任感的公司，作为行业的领导者，我们要对市场和客户保持足够的谦逊、敬畏和自省；作为对中国宏观经济息息相关的行业，我们有必要对中国经济的复苏做出我们应有的贡献，不能贪小利失大体，这是我们很不愿意看到的景象。
　　 这个其实是当前行业最大的风险。
　　回到我们自身，我要跟大家说的是，我们正面临万科的第2个冬天。这不是危言耸听。我们08年年报里有一句话，不知道大家注意到没有。这句话是这么说的： “过于舒适的环境，使得我们在经营环节上暴露出诸多不足，我们一些专业能力表现甚至出现了下滑的迹象。这已经成为2009年万科面临的最大挑战之一。”最近我们个别楼盘出现了某些质量问题，说明这种专业能力下滑的现象，必须得到我们全集团所有中高层管理者的高度重视。这两天，新浪已经连续3篇刊登了我们上海金色雅筑的负面新闻。这是我们最大的耻辱。
　　 面对未来，我们必须归零。
　　 我们今天最大的挑战，不再是规模，也不是速度，而是哪些是能够为我们持续带来增长的核心竞争能力？是质量，是效率，是市场，是客户。
　　 在别人还在剧烈变动的市场犹疑不前的时候，我们要谈万科的第2个冬天，就是如何做出真正高品质的产品，如何组织变革提升效率，如何贴近和对市场保持足够的敬畏，如何提供精细化的服务。
　　拿我们对面松山湖1号虹溪诺雅为例。我们今年要从去年的价格战回到我们万科最大的优势——专业能力上来。我们虹溪诺雅项目景观资源这么好，又是未来珠三角两条城际轻轨的交会处，靠着华为、漫步者这样的大型企业，如果东莞公司不能把这个项目打造成万科在整个珠三角的一个标志，不能把这块土地的价值给真正挖掘出来，那东莞公司的相关负责人就绝对是不称职的！
　　 怎样才能打造品质的标杆？这个项目，钱不是问题。要用最好的工艺，最高的标准，最精细的管理，做出最好的产品。让前期闹事的业主、质疑万科的同行、网上摸黑我们的论调，看看我们打造产品的能力。要让大家看看，万科不仅是价格的领跑者，还是品质、产品的领导者。
　　 要把我们去年在质量、物业管理、客户服务等方面受的损伤，在今年有一个彻底的改变。
　　一句话，我们万科接下来要用两条腿走路。一是要趁着其它地产公司还没有反应过来的时候，有节奏有计划地扩大我们在全国的土地储备，最终进一步扩大我们在全国的市场占有率。另一方面就是要回到我们的专业能力上来，增强我们新开发项目的质量和品质，打造一批像松山湖虹溪诺雅这样的标杆性项目，有效提升我们在这些重点项目上的利润率，同时也进一步增强万科的品牌影响力。
　　 为什么我们去年提倡要勇于降价敢于降价，今年却提出要重塑万科的专业能力？这就是在战争中学习战争。万科永远都要走在全行业其它地产公司的前面，这样我们才能成为中国地产行业永远的赢家。
　　当竞争对手们在去年犹豫不决不敢降价时，我们要果断出货现金为王。而当我们今天已经储备了足够的现金资源时，就要重新启动精品战略，抢占利润率更高的中高端市场，为即将来临的新一轮繁荣期做好准备。
　　 今天这次会议的目的其实非常明确，就是告诉大家要摒弃前一段时间价格战的惯性思维，重新捡回专业能力这把更锋利的武器，在全集团控制开工楼盘数量的同时启动精品战略，保证我们今明两年的销售额和利润率。
　　当前全世界各个国家都在不断出台的救市政策，很可能将使中国经济由通缩再度转向通胀。我个人判断这对我们万科来说，很可能又是一次非常难得的历史机遇。我们今天在座的每一个人都应该懂得抓住这一难得机遇，继续扩大我们在中国地产行业的领先地位，把我们所有的竞争对手甩得更远。
　　 知耻后勇。谢谢大家。

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八大扇人 67797 加为好友 鲜花 臭鸡蛋
2009-4-11 15:54:00
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1 #
　　
　　搞笑一下，我来帮万科辟谣吧：
　　
　　——————————————————————牛牛的散户的分割线————
　　
　　　　关于近日网络上流传的一篇题为《万科松山湖会议纪要二（痛斥开发商：当下涨价，极为愚蠢！》的文章的澄清：
　　
　　　　万科企业股份有限公司执行副总裁肖莉针对目前网上流传的《万科松山湖会议纪要二》一文作出澄清：
　　
　　　　此文还是系伪造，万科集团近期还是没有在松山湖召开过任何会议，文中的观点还是系作者臆造，还是与万科无关。万科还是尚不知道该文作者是谁，以及其伪造此文的动机，但万科还是保留对此文作者追究相关责任的权利。
　　
　　　　 万科企业股份有限公司
　　
　　　　 执行副总裁 新闻发言人 （还是）肖莉
　　

万科执行副总裁肖莉

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　4月10日，万科（000002）2008年度股东大会在深圳举行，万科董事局主席王石、总裁郁亮等多名高管出席，现场共有298名股东及代表股东参与投票。
　　作为房地产行业的龙头老大，万科的一举一动都引起市场的关注，每次的股东大会都是人头攒动。记者在现场了解到，有不少中小股东是从外地专程赶过来参会的。由于人多场地窄，万科在股东大会会场外还设了分会场，并通过视频设备与现场进行连接。
　　净利润首次下降
　　2008年，万科营业收入接近410亿，同比增长了15.38%,实现净利润63.22亿，同比下降17.26%。这是万科上市以来第一次出现净利润下滑。
　　对此，郁亮代表管理层进行了反思。万科从100亿规模做到400亿，只用了两年时间，市场发展太快，公司也不可避免地有"牛市思维"，所以导致精耕不够，造成净利润下滑的主要原因是成本管理放松、费用控制不严以及集团合力不够。
　　郁亮表示，2009年，公司将调整策略，从追求"规模速度型"增长转向追求"质量效益型"增长。经营方面，将主要确保资金安全，控制经营风险，力求业绩增长。业务方面，以提高项目的市场竞争力为核心，确立各项主要业务能力的市场领先地位。
　　王石坦言，任何一个人都会经历过青春期，万科也一样。公司现在已经进入了成年期，将会变得更加成熟，不会再一味追求发展速度和规模，而是转向提高质量效益，增强核心竞争力。
　　市场调整尚未结束
　　谈到对当前房地产市场的看法，郁亮表示：对房地产行业依然看好，对未来有信心；目前商品住宅有回暖迹象，后市走势有待观察；经济环境持续变化，地产行业调整尚未结束。
　　郁亮称，销售仍是第一位的，"活跃市场，促进成交"的策略将贯穿09年始终；万科将继续秉持"现金为王"，在存货上量出为入。"万科真正的存货只有一个多月的销量。"郁亮说。
　　有股东问，目前房地产市场的集中度很低，万科如何实现更多的市场占有率？
　　王石表示，2008年，万科的市场占有率提高到了2.34%。他说，根据美国和日本的经验，排名前五的地产公司市占率分别为18%和20%，如果取平均数，一家企业的市场占有率也就是4%。万科计划到2014年，市场占有率能达到4%，再努力最多也就达到6%-8%，但不可能再多了。这是房地产行业的特征，不可能像家电等行业集中度那么高。
　　目前没有融资计划
　　有股东问到万科的融资计划，公司董事、执行副总裁肖莉表示，万科目前没有融资计划。未来即使有，也会征求股东的意见并视市场情况才推出。肖莉表示，公司暂时没有海外上市计划。
　　有股东希望万科能够提高分红比例。肖莉表示，公司一直以来都十分重视股东的利益，上市以来一直坚持现金分红。鉴于目前没有推出再融资计划，公司认为现在手中握有现金，可能会拿到更有价值的土地。不过公司将会尊重股东的意见，平衡好分红与再融资的问题。
　　不评介楼市"五一黄金周"
　　有股东在会上反映万科部分楼盘存在一些瑕疵。郁亮承认，万科同时有180个项目在建，存在一些问题是难免的，万科将以积极的态度去面对。万科执行副总裁徐洪舸表示，万科在质量管理上实行"拉闸"制，只要在集团巡视时发现问题，一律要求停止施工，进行整改。
　　谈到小户型的销售，郁亮表示，万科是行业内第一个响应"90/70"政策的。 "目前市场上的成交以满足刚性需求的小户型为主，低总价、低单价的房子热销，"郁亮表示，万科3月份销售的房子中58%是90平米以下户型。自2007年 10月以来，万科就一直在调整产品结构，提供"适销对路"的产品，主要就是把户型"从大调到小"。
　　问到万科是否看好楼市的"五一黄金周"，郁亮表示，对万科来说，天天都是卖房的好日子。万科刚刚公布的销售数据显示，公司一季度实现签约金额122亿元。
　　"买万科的房子和股票是一种生活方式，也是一种生活态度，这就是时尚、绿色、环保。就象我喜欢登山一样，万科崇尚的是积极向上、面对未来，对社会负责，对人尊重。"王石在会上说的一段话赢得了股东们的一片掌声。(.证.券.日.报 www.ccstock.cc)
　

meng-h

◎楼主            
                                                            万科金色家园保安捡到100万【图】                                          
                            　　万科金色家园保安捡到100万
二话没说报了警[图]
http://www.HOUSE365.com 　2009年04月15日08:24 南京晨报 点击: 1004
　　
   百万巨款
昨晚，对于绝大多数的南京人来说，都是一个再平凡不过的夜晚。然而对两个人却是例外。其中之一就是万科金色家园的保安小吴。他在巡逻时发现的一个旅行包里，竟然装有一百多万的现金。热心的他面对巨款毫不动心，第一时间把它交给了警察。
高爱平

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Rank	Company	Country	Industry	Sales ($bil)	Profits ($bil)	Assets ($bil)	Market Value ($bil)
326	China Pacific Insurance	China	Insurance	11.95	0.94	42.31	15.29
345	China Citic Bank	China	Banking	5.96	1.14	138.31	21.27
353	CCCC-China Communications Construction	China	Construction	20.62	0.83	22.61	14.45
356	China Cosco Holdings	China	Transportation	14.79	2.67	15.93	12.00
389	Industrial Bank China	China	Banking	5.72	1.18	116.41	13.50
412	China Minsheng Banking	China	Banking	5.89	0.87	125.79	12.91
443	Shanghai Pudong Dev Bk	China	Banking	5.56	0.75	124.87	14.72
453	China Railway Group	China	Construction	23.79	0.33	29.18	15.80
470	Aluminum Corp of China	China	Materials	10.43	1.40	12.86	14.58
490	China Railway Construction	China	Construction	23.55	0.32	21.05	17.06
517	Citic Securities	China	Diversified Financials	3.95	1.70	25.93	20.72
549	Huaneng Power Intl	China	Utilities	6.79	0.84	16.99	12.62
574	SAIC Motor	China	Consumer Durables	14.29	0.63	13.91	7.03
605	Angang Steel	China	Materials	8.83	1.03	11.95	7.62
656	China Vanke	China	Diversified Financials	5.67	0.59	17.46	11.17
703	PICC Property & Casualty	China	Insurance	10.35	0.41	18.38	5.06
738	Wuhan Iron & Steel	China	Materials	7.41	0.89	8.88	6.57
761	Bank of Beijing	China	Banking	1.78	0.46	48.38	9.40
763	Air China	China	Transportation	6.53	0.58	12.40	6.29
780	Datang Intl Power	China	Utilities	4.49	0.47	16.65	9.47
782	Shanghai Electric Group	China	Capital Goods	7.53	0.39	10.38	10.16
819	Haitong Securities	China	Diversified Financials	1.66	0.75	13.05	13.52
823	China Coal Energy	China	Materials	4.99	0.82	6.97	12.43
830	Hua Xia Bank	China	Banking	3.57	0.29	81.05	6.73
841	Shanxi Taigang Stainless	China	Materials	11.10	0.58	7.88	4.07
862	Shenzhen Develop Bank	China	Banking	2.65	0.36	48.13	6.27
948	Daqin Railway	China	Transportation	2.77	0.84	6.99	15.65
1017	Dongfeng Motor Group	China	Consumer Durables	8.12	0.52	7.10	3.20
1033	Maanshan Iron & Steel	China	Materials	6.72	0.34	9.70	3.65
1048	Shanghai International Port	China	Transportation	2.16	0.50	7.60	11.72
1055	Suning Appliance	China	Retailing	7.31	0.32	3.15	7.04
1067	Jiangxi Copper	China	Materials	5.65	0.57	4.13	4.72
1084	China Southern Airlines	China	Transportation	7.46	0.26	11.22	3.36
1114	Lenovo Group	China	Technology Hardware & Equip	16.38	0.50	7.04	1.71
1152	China Shipping Container	China	Transportation	5.32	0.44	6.51	4.20
1198	Kweichow Moutai	China	Food, Drink & Tobacco	0.99	0.39	1.43	16.34
1234	Zijin Mining Group	China	Materials	2.04	0.35	2.30	14.79
1263	Poly Real Estate Group	China	Diversified Financials	2.28	0.33	7.84	6.25
1357	Yanzhou Coal Mining	China	Materials	2.07	0.44	3.58	5.42
1371	China Shipping Develop	China	Transportation	1.70	0.62	3.23	3.91
1376	Anhui Conch Cement	China	Construction	2.57	0.34	4.22	7.47
1391	Fosun International	China	Materials	4.38	0.46	9.13	1.89
1397	China Intl Marine Container	China	Capital Goods	6.67	0.43	5.58	2.12
1415	R&F Properties	China	Diversified Financials	2.02	0.73	7.38	2.45
1439	JDC	China	Materials	0.79	0.41	0.73	4.56
1453	China Oilfield Services	China	Oil & Gas Operations	1.23	0.31	3.16	6.71
1466	Wuliangye Yibin	China	Food, Drink & Tobacco	1.10	0.27	1.98	8.32
1473	China State Shipbuilding	China	Capital Goods	2.45	0.40	4.17	4.38
1496	Country Garden Holdings	China	Diversified Financials	2.43	0.57	5.21	3.14
1505	GD Power Development	China	Utilities	2.36	0.23	8.15	4.68
1514	Minmetals Development	China	Trading Companies	11.64	0.15	4.55	2.60
1518	Tangshan Iron & Steel	China	Materials	5.72	0.29	4.85	2.61
1527	China Eastern Airlines	China	Transportation	5.82	0.04	9.30	2.51
1527	ZTE	China	Technology Hardware & Equip	4.76	0.17	5.57	5.50
1535	Tencent Holdings	China	Software & Services	0.52	0.21	0.92	10.42
1616	CSR	China	Capital Goods	3.67	0.08	4.47	7.26
1623	Gree Electric Appliances	China	Consumer Durables	5.18	0.17	3.44	3.99
1632	Qinghai Salt Lake Industry Group	China	Software & Services	0.08	-0.02	0.10	10.06
1668	Dongfang Electric	China	Capital Goods	3.30	0.30	4.91	3.57
1690	China Properties Group	China	Diversified Financials	0.27	1.06	3.63	0.24
1692	Inner Mongolia Yitai	China	Materials	1.41	0.46	2.70	2.61
1743	Shanghai Zhenhua	China	Capital Goods	2.87	0.27	3.99	3.93
1753	Huadian Power Intl	China	Utilities	2.78	0.16	9.02	3.67
1765	Bank of Ningbo	China	Banking	0.46	0.13	10.33	3.25
1776	Bank of Nanjing	China	Banking	0.46	0.12	10.39	3.17
1784	Tingyi	China	Food, Drink & Tobacco	3.22	0.19	2.38	6.20
1807	Hunan Valin Steel	China	Capital Goods	6.00	0.22	6.64	1.98
1845	Youngor Group	China	Household & Personal Products	0.95	0.34	4.84	2.84
1850	Zhejiang Expressway	China	Transportation	0.96	0.33	3.77	2.85
1858	Changjiang Securities	China	Oil & Gas Operations	0.67	0.32	3.45	2.88
1878	Sany Heavy Industry	China	Capital Goods	1.25	0.22	1.51	4.46
1882	Guoyuan Securities	China	Diversified Financials	0.57	0.31	2.59	2.89
1885	Renhe Commercial Holdings	China	Diversified Financials	0.05	0.04	0.36	5.80
1902	Weichai Power	China	Capital Goods	3.75	0.28	3.02	2.60
1918	Salt Lake Potash	China	Chemicals	0.43	0.14	0.93	5.50
1962	Baidu	China	Software & Services	0.47	0.15	0.58	5.09
1973	BYD	China	Capital Goods	2.90	0.22	3.99	4.01
1977	Hong Yuan Securities	China	Diversified Financials	0.54	0.28	3.11	2.98
1984	Inner Mongolia BaoTou	China	Materials

meng-h

万科上海涉险技术门：越过住宅产业化第一坎http://www.sina.com.cn  2009年04月15日 14:35  东地产
　　曾有一位工程出身的开发商老总说过很朴素的一句话：“从来没有一个开发企业、一个项目没有碰到过工程问题的，重要的是解决问题的方式；往往是遭遇问题以后的解决方式，决定了一个企业成功与否。”

　　反思万科的住宅产业化上海第一战险些“折戟”，抛开其中是非曲直，我们更多看到的是一个企业在住宅产业化路途中的无奈与孤独。

　　《东地产》万云选 周东健

　　上海金色雅筑。

　　一个体量不足10万平方米的楼盘，对于年开发量超过500万平方米(万科2008年年报数据为523.3万平方米)的万科企业股份有限公司(下称万科)而言，是再普通不过的一个项目。

　　这个并不算太大的项目今年以来成为万科最受媒体关注的楼盘。究其原因，并非它是万科在上海的首个全PC (钢筋混凝土预制结构)技术产业化住宅，而是接二连三爆出的“隔音差”、“渗漏”等质量问题。

　　万科在事件发生后迅速做出了反应，包括在墙壁内加入 “隔音棉”、加涂防水层等一系列措施。同时，在整改施工的3天期限内，每天给予每户户业主200元的补偿。

　　万科上海公司媒体专业经理李嫣在接受《东地产》记者采访时候表示，目前除极少数几户业主外，金色雅筑的592户业主大多接受了万科的整改方案。这意味着轰动一时的“金色雅筑”事件即将画上句号。

　　反思万科的住宅产业化上海第一战步履艰难，抛开其中是非曲直，我们更多看到的是一个企业在住宅产业化路途中的无奈与孤独。

　　“金色雅筑”的困惑

　　早在2007年的松山湖实验楼中，万科就制造出了第一批PC部品，并验证了住宅产业化的可行性。

　　随后上海新里程成为万科第一个住宅产业化试点项目。

　　在新里程项目中，万科采用了结构、保温、外装饰三合一的装配式外墙板，与内部混凝土结构采用了湿作业的整体浇注连接，验证了万科工业化住宅的可行性。整体浇注的窗框基本杜绝了外墙窗渗水的老大难问题，取得了成功。

　　由此金色雅筑成为万科首个全PC技术应用项目。

　　在金色雅筑项目中，万科的住宅工业化开始在小高层公寓中大规模运用，采用了楼板、墙板预制，节点现浇的装配式结构体系。分户墙采取蒸压加气混凝土砌块和轻钢龙骨石膏板的结构，从工程角度来说都是成熟而完备的。

　　然而，在金色雅筑交房后，“不幸”开始发生。

　　许多业主发现金色雅筑隔音效果差，“楼上小夫妻私房话都能听见”。随着而来的是渗漏，许多业主家里的淋浴房出现了不同程度的渗漏，涉及业主的户数不断增加……

　　在松山湖实验楼里验证了的成功理论，在新里程项目被成功运动的PC技术，为何到了金色雅筑突然判若云泥？

　　技术完美主义的迷途

　　隔音差显然是分户墙的问题。

　　金色雅筑的分户墙结构为蒸压加气混凝土砌块和轻钢龙骨石膏板结构。李嫣也反复对记者强调，砌块的厚度达到20CM，完全符合国际的隔音标准。

　　在分户墙两边同时还加了轻钢龙骨石膏板，为何隔音反而差了？

　　《东地产》记者了解到，金色雅筑在施工中采取了有别于传统湿法施工工艺的技术——干法施工，即许多原本该用灰浆抹平的地方都用其他干材料替代，从而做到省时、缩短工期的效果。

　　这是典型的住宅产业化模式，一般来说，铺上灰浆后要等它干了后才能继续施工，这段时间往往要一个月左右，而干法施工的最大好处无疑就是可以省下这段时间。这也符合产业化的宗旨。

　　然而，金色雅筑的干法施工在实际实施过程中却“走了样”。许多裸砖空隙地方原本需要用堵住，却最终留下了“洞”，因此隔音效果自然差。事实上，万科在随后整改中往缝隙填补了隔音棉后，隔音问题得到了解决。

　　在“施工走样”的背后，凸显出的是万科对产业化技术的“过度追求”。

　　维科置业副总工程师孙轶一直在从事住宅产业化的研究和试验，在他看来，万科金色雅筑的问题恰恰是“万科自己制定的产业化标准太高了。”

　　出于对技术的狂热追求，万科摒弃砌筑、粉刷等湿作业，以高精度的干作业装配式结构，适应家具的工业化生产，也避免粉刷对主体的二次污染。而正是由于技术人员对干法施工的“走样”，造成金色雅筑的隔音问题。

　　万科并不是不知道轻钢龙骨石膏板隔音差，但是空腔墙体也便于管线安装，同时高强度的轻钢龙骨也是墙面吊挂重物(如电热水器等)所必须的，最后轻钢龙骨石膏板隔墙成了唯一的选择。

　　“万科太追求技术的完美了！”孙轶表示。

　　熟练技术工人的缺失

　　渗漏问题几乎是另一个“追求技术”的“翻版”。

　　金色雅筑采用先进的同层排水技术。然而该技术对防水措施要求较高，地砖下要涂好几层防水层，接口处要上密封胶，墙体与地面交界处要涂防水卷，墙面也要涂一定高度的防水层。任何一个环节偷工减料都可能造成漏水渗水。

　　万科上海公司给《东地产》的采访回复中提到：造成渗水的原因是工程参与各方对新工艺的把握不够成熟，淋浴房同层排水防水层在后续施工中造成破损。

　　“施工人员对施工工艺的不熟练”是万科对于事件的官方解释，也成为金色雅筑的问题所在。

　　以万科的合作伙伴日本东京建屋和大成建设为例，这些公司均拥有大量熟练的技术工人。各个工程节点都有相应的技术工人，达到了与生产汽车一样的建筑模式。而中国目前的建筑工人最起码要进行2年左右的培训与实践，才能够真正掌握与熟练运用这个新工艺，最终成为像日本公司一样的技术工人。

　　事实上在万科新里程项目2幢实验楼的施工中，就有日本公司的相关技术人员专门到施工现场进行指导，但在一些关键点的质量把控上，显然并非一朝一夕可以完全掌握成熟技术。

　　而如此大规模的技术工人缺乏，显然不是万科可以解决的问题。

　　五合国际(5+1 werkhart international)副总经理卢求表示，万科只是一个公司，在一个荒芜的市场中要独自带动一个产业，解决所有产业链商的问题，确实有些“让人佩服”。

　　《东地产》记者了解到，目前通过国家住宅产业化基地审核的企业有十家，但是从事真正从事住宅开发的只有万科。

　　卢求表示，金色雅筑的问题不是建筑部品的问题，所以说“并非是住宅产业化出了问题，而恰恰说明中国的住宅产业化还不够，还需要加大住宅产业化的推进力度。”

　　产业链配套的无奈

　　万科在产业链配套方面的问题显然不止技术工人这么简单。

　　孙轶认为住宅产业化在中国搞了这么多年没成功，重要的原因呢也是产业链配套问题没有解决好。

　　万科在进行住宅产业化的时候，需要整合各种资源，如建立预置服务基地，整合家装品牌等。但往往很多产品国内都很缺失，如如外墙反打施工工艺中固定面砖的橡胶(15150,370.00,2.50%)网格和双面胶、保温材料、外墙接缝防水材料。

　　由于一些国内产品达不到质量标准，万科还得从日本以及其他国家进口，这无形中推高了成本。而部品达不到质量标准，显然仅靠万科去完善是不可能的。

　　“松山湖实验项目实际上是以香港的成熟技术为基础的，在配套技术上有成熟的产业链支持，而金色雅筑靠万科一家搞配套，难免有顾及不到的地方。”孙轶表示。

　　产业政策的困境

　　产业链配套不足固然是万科住宅产业化的一大障碍，但在亿达集团项目发展和产品研发部负责人楚先锋看来，万科最缺乏的并不是产业链配套，而是中国产业政策对于住宅产业化的支持。

　　楚先锋曾任万科住宅产业资深专业经理，全程参与了万科实验楼一号楼的建设。他对《东地产》记者表示，建筑技术并没有列入中国《高新技术产品目录》，因此许多高新技术拥有的产业优惠政策住宅产业化都“挨不上边”。

　　这意味着万科将独自出资出人来解决所有住宅产业化遇到的问题。

　　此外，中国的许多固有产业政策甚至让住宅产业化发展被动进入“困境”，比如太阳能并网发电和采暖分户计量等。

　　楚先锋分析，中国是太阳能资源相当丰富的国家，绝大多数地区年平均日辐射量在4kWh/㎡以上。中国的太阳能发电技术很成熟，但是由于存储的成本太高，因此整体成本居高不下。

　　而在日本的住宅产业化中，日本推出了全电气化住宅住宅的屋面全部是太阳能光电板，室内也全部使用电气化的设备，包括采暖和烹调。住户每安装1KWh的光电板，政府补贴5万日元。

　　这样住宅在白天发电，而由于白天主人去上班了，家中并没有人使用电力，所以太阳能发的电自动输送给电网。晚上住户下班回来，住宅用电量上升，而住宅自身已经不发电了，用的电是从电网买的。因为是分时电价，白天住户以高价把电卖给电网，晚上以低价从电网买电，两相抵消还有盈余。

　　虽然从技术上来说，太阳能并网发电技术没有任何问题，但无疑它会“动了电力部门的奶酪”，因此中国的产业化事实上碰到了“先天的阻力”。

　　万科的图谋

　　虽然面对中国房地产市场诸多不利情景，但万科依旧义无反顾投入大量资金人力进行产业化试验和开发。以中国的建筑成本估计，产业化带来的成本提升高达近30%，然而万科的产业化依旧在大踏步前进。

　　在“2008年度业绩网上说明会”上，万科总裁郁亮表示，工厂化住宅是万科长期发展策略中至关重要的一环，万科会按照既定的计划来推进。08年公司按工厂化方式施工的项目覆盖上海、深圳、北京三个城市，开工面积超过60万平方米。2009年万科将继续积极推动工业化技术的研发和应用。

　　对于万科大力推行产业化的动因，孙轶认为万科是在通过建立标准形成“技术壁垒”，就象范思哲对男装的理解做为设计的标准，这就能迫使对手做自己不擅长的事，推高对手的成本。

　　但楚先锋表示，万科并非想通过产业化制造壁垒，“如果要制造壁垒，万科就去做专利而不是做标准了。”

　　事实上万科并非没有图谋。

　　产业化带来的成本提升万科高层并非是视而不见。在此前风传网络的松山湖会议讲话稿中，曾有专门的一段来描述目前的万科产业化发展与市场占有率的关系：

　　“按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件，将从开工到竣工的时间缩短到半年之内。我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上，这是我们打败其他企业，占据绝对领先地位的根本。实现了这一目标，在同等的土地成本和人工成本的情况下，我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多，当我们把利润率下调到 10%以内时，其他企业全部亏损，没有企业能成为我们的竞争对手。”

　　在卢求看来，万科对于市场占有率的图谋是其一，但客观上大刀阔斧地进行住宅产业化并非只体现“一己私利”。

　　卢求认为，在中国的开发商还在对住宅产业化犹豫、观望、甚至抱着“坐享其成”的态度时，万科独自前行需要有很大勇气。

　　这往往意味着资金、人力甚至是机会的投入，不是成功就是沉没。

　　“如果说美国住宅产业化的标杆企业PulteHomes是一部已经飞驰的宝马，那么万科这部福特也已经在装配线上了。”卢求表示。(引自万科提出的“福特”行动)

　　质量控制大于速度

　　从住宅产业化的性质以及万科谋求对市场占有率的追求来看，开发速度显然是至关重要的因素。这不仅能不断消化掉产业化带来的成本提升，而且是市场占有率的决定性因素。

　　但产业化并非是速度的“制造机”。过度快速带来的质量控制隐患终于在金色雅筑身上爆发。

　　孙轶分析，万科其实可以通过降低产业化标准来达到解决质量，即保留一定百分比的传统施工比例。但对于志在谋求开发速度与产业化技术的万科来说，这无异于与公司的战略背道而驰。

　　孙轶表示，在中国不具备成熟的产业链背景下要追求速度，万科对于质量控制应该感到“如履薄冰”，但显然万科并没有引起足够的重视。

　　卢求向《东地产》记者介绍，在住宅产业化比较发达的国家，比如一些北欧国家，有很成熟的一套成熟的质量追诉体制。“设计单位、生产部门和施工单位都严格按照程序完成自己的工作，泾渭分明，因此质量控制很严格。”

　　3月28日，在上海浦东新区建设工程安全质量监督署协调下，万科、设计单位、施工单位、监理单位和部分业主代表在现场进行了质量调查，但多方对问题的所在也莫衷一是，没有统一说辞。这在一定程度上表明住宅产业化在这领域“非常脆弱的土壤”。

　　无论如何，对“资源整合商”万科而言，在住宅产业化中对于质量控制方面势必承担更大的使命感，付出长足的努力。

　　越过了金色雅筑这一坎，相信万科深有体会，愈发成熟。

　　背景资料：

　　万科住宅产业化历程

　　1999年12月，万科集团建筑研究中心(简称建筑研究中心)正式成立。

　　2006年7月12日，建筑研究中心所属万科住宅产业化研究基地(简称基地)取得政府批复及用地规划条件。2006年11月6日，基地破土动工。

　　2006年12月11日，住宅产业化2号实验楼开工。2007年4月20日，住宅产业化3号实验楼开工。2007年9月26日，住宅产业化4号实验楼开工。

　　2007年2月8日，国家建设部批准同意万科为“国家住宅产业化基地”。

　　2007年4月20日，PC构件实验室开工，并于当年9月份完工进入试运营阶段。2007年9月29日，PC构件实验室成功试制出第一件PC构件。

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经济学家哈继铭称楼市已进入平稳期http://www.sina.com.cn  2009年04月18日 06:16  扬子晚报
　　“市场有所回暖，形势依旧严峻”，在昨天上午春交会现场举办的2009年南京房地产高峰论坛上，著名经济学家赵晓用这12个字概况了当前的中国经济形势，同时，他认为房地产市场的价格将在一年内止跌企稳。中国国际金融公司首席经济学家哈继铭也表示，楼市已经进入平稳期，自住需求的买房人应该出手了。

　　只有降息才能降房价

　　主张“买房就是爱国”的北京科技大学赵晓博士在论坛上指出，未来一年内房价将呈现稳定的态势，从全国的情况来看，这一年内基本上都是低谷，但是会迅速地止跌企稳。“有些地方会跌，有些地方会涨，但我认为，大部分地区还是比较平稳的，从今年一季度的数据上也可以看出，楼市的消费力在猛增。”赵晓认为，不少投资者都是“抄底”的想法，不过房地产市场的现状表明，这一想法肯定要落空了，“楼市从量价齐跌，已经逐步过渡到量涨价平，接下来便是量价齐涨，‘抄底’的黄金期已经过去了。”

　　针对老百姓仍然“喊高”的房价，赵晓认为银行应该继续降息，只有降息才能降房价。“很多网友都在关注开发商应该降价，但其实开发商的成本只是其中一块，另外一块则是交易成本，也就是银行层面的费用。因为很多人买房子是借助于按揭的，所以利率对买房人的影响至关重要。如果银行利息降30%，就相当于贷款的利息降了30%，折算下来几乎等于成本降了一半。”赵晓说，不少国家的利率都在往零上调，英国利率已经调到了300年来的最低点，为什么中国银行(3.52,-0.04,-1.12%)的利率只下调了5%？

　　买自住房可以出手了

　　中国国际金融公司首席经济学家哈继铭昨日在论坛上表示，楼市已经进入平稳期，自住需求的买房人应该出手了。“有网友问我，他打算近期结婚，现在能不能买房？我就告诉他，如果他是有自住的需求，而且他所买房子的价格在他收入的可承受范围之内，那就应该买。因为在房地产市场，任何人都抄不到底，而且你现在明摆着有结婚成家的真实需求，为什么不买？”

　　哈继铭说，现在如果有人不买房子的话，可能还要支付租金租房子居住，而目前中国房价已经回落了一段时期，因此这类人群其实可以考虑买房了。“但是如果你有现房居住，没有支付租金的压力，从纯投资角度来看的话，再等一段时间也未尝不可。”

　　股市回暖有利楼市

　　近期，国内股票市场出现了积极的变化，从1600多点上涨到2200多点，对此，经济学家赵晓认为，股市回暖对楼市的刺激作用显而易见。“如果股市能够回升到3000多点，大概相当于流通市值增加15万亿，这个15万亿比政府的4万亿投资要厉害得多，因为这是老百姓的钱，增加了你的财产收入。股市回暖以后，很多人会把钱拿出来买房、买车等等消费。

　　赵晓说，股市上升到3000点完全是可能的，“需要政府出台各种政策，有一句话：信心比黄金更宝贵，但是比黄金更宝贵的信心是从哪儿来的呢？你发现你的腰包鼓起来你就会有信心，腰包里的钱很多是放在股市上的，因此通过股市对楼市的回暖会有间接的促进作用，这也是这一轮扩大内需与以往不同的地方。”马祚波

shanmin

2009年04月22日　《钱经》杂志
文/邵率

　　股市象江湖，股海里门派林立，不同人用不同的方法修炼预测未来的能力，渴望成为象传说中的绝世高手——事实是无奈的，到目前为止，股票“秘籍”虽然不少见，如江恩一般的高手着实难见。
　　高手无觅处，神功别乱修。如果没有价格预测的能力，不妨从股票的最基础研究开始，股票能不能买，总是要看投资标的——上市公司值不值得。
　　2005年到2009年，中国股票市场发生的波动，不只是大家熟知的股票市场波动周期的简单重演。
　　从2005年到2009年的上证指数图可以看出，这一轮上涨和伴随产生的下跌在中国股票历史上是罕见的，与以往的市场走势大相径庭。但有一点却和以往的波动周期很相似：巨额的利润最终变成了惨痛的损失，大多数交易者亏损。
　　如果承认买卖股票的目的就是赢利，在超过10年的股票交易经历中，笔者确认自己是没有能力准确预测价格走势的——尽管这事实曾让我有些沮丧。没能力通过技术分析预测价格走势(技术分析是通过对价格、时间和成交量等要素分析进行股价变化趋势的判断)，通过公司研究来做投资就顺理成章了。回归本源，股票原本就是投资人向股份公司参股投资时获得的出资凭证，老套一点说，公司前景好、业务稳定，投资的回报自然就有保证，如果适逢股票价格低于其内在价值时买入，自然是一个有利可图的行为。
　　以公司分析为基础来判断该公司的股票是否可以投资其实就是两部分——值不值？什么价？
　　“值不值”是指从投资参股的角度考虑目标公司是否值得投资，既通常意义上的入股。评价标准是如果不把上市公司选择过程当作是“炒”，而是假设它是小区口的花店、房屋租赁或是其他生意，那你拿出钱来资助并许诺给你一定的利息，你会不会答应？
　　“什么价”是确认以什么样价格投资该公司会产生良好的投资回报，如果把买股票视做入股该公司，具体的买入价格是否低于公司内在价值就是判断投资与否的唯一依据。
　　万科到底值不值得你去做股东
　　上市公司在我看来就是一家填好了投资邀约的公司，如我有意，只要按市场价格确认，就可以成为他的股东。那么万科A （000002）是否值得投资呢？
　　之所以拿万科说事，是因为目前大多数分析师不很看好房地产行业，称其已经进入了低成本扩张期。根据市场公开信息，以万科2008年年度报告中主要财务指标及分配预案看：每股收益0.37元、资产负债率为67.44%、每10股派0.5元(含税)。对比房地产市场火热的2007年，万科的每股收益是0.45元、每10股派1.00元(含税)。
　　包括高盛高华在内的多家投资机构给予万科的评级只维持在了“中性”，并预计万科的利润率将在今年年底触底、预期市盈率为17.6倍，而且未来3年内不大可能恢复至2007年水平。严格来说，资产负债率超过50%说明自有资金不足以偿还负债、资金紧张，那么你还要当万科的股东么？
　　我们要做的就是象现实资参股一样，考虑一些实际问题：   
　　1。从事什么行业，行业前景如何？
　　现实中，你投资或参股自己不了解的行业的概率有多高？再感兴趣事情也要先清楚了才能投入。
　　最好的选择就是所制造的产品或提供的服务有很大的需求，而利润率又没有明确限制的行业，同时该行业短期遭受到一些冲击，利润率降低。如果行业感觉再好，但到底怎么赚钱、哪有风险还不了解，你也不会随便投资吧。
　　仍以万科为例。
　　前面我们看到的短期数据并不是很好的投资依据。中国的房地产业的集中度低，排名第一的万科的市场占有率也不过是2.34%，同时中国城镇化的比例也只有45.8%。从中长期看房产行业有机会进入长期的稳定发展期。而且，2009年房地产行业面临巨大的资金压力，多数企业生存难以维系，但具有资金优势、管理经营优势和品牌优势的龙头企业，有机会利用这一时机，完成土地的低成本储备和市场规模的扩张。
　　2。经营公司的人怎么样？
　　现实中，没有人会愿意投资在一个没有信用的人身上。一家上市公司的管理人员是否理智、有责任感，会影响你的投资回报。毕竟，大多数人没有办法直接接触上市公司的管理人员，只有通过公司的信息和新闻报道来了解公司的言行是否一致、管理人员能否就公司的情况向你坦诚相告、公司经营的目标能否使每一个股东的回报最大化。需要注意的是：在大量的信息里充斥着矛盾的意见，对待这些信息要做客观的梳理以求真相。
　　我认为对公司经营者的考察是企业研究中最困难的一项，公司的经营最终还是需要由人来完成，混乱的信息将干扰对管理人员的认识。以万科为例，2008年万科陷入了诸多风波当中，王石的拐点论大受置疑，万科的降价被业主大肆抨击，王石的“捐款门”让各种批评达到顶点。即便如此，他依然是上市公司管理者中最值得信任的之一。王石及其管理团队理智负责的提出拐点论和率先采取了降价的行动，已经被事实证明了正确性；在2008年的年报中，万科的管理层中肯的做了反思和检讨，而不是象多数公司一样把问题产生的原因归于“很特殊的一年”或“罕见的金融危机”。一个同时具备理智和坦诚品质的管理团队，值得重视。
　　3。公司生产经营得如何？
　　公司经营了多久，在经营过程中公司如何面对经济环境的变化和市场竞争的压力？公司定位和产品定位是否存在独到之处，能带来一些排他的利润。
　　你要投资的公司有能力在一个相对长的时间里赚取可观的利润会是一个好选择。公司要理智的对待利润——当认为留存的利润不能给股东带来超额回报时，就应该以分红的形式回报股东。公司的管理层要有强烈的成本控制意识，削减的开支会增加股东的利润，胡乱的花消会让成长难以维系。
　　为了应对困难，万科提出了从客户定位、产品设计、市场营销、工程质量等方面提高竞争力，并明确提出把管理费用和销售费用占营业收入比例降低20%，方式、手段和目标都很清晰，应该给予优评。
　　花多少钱买入是明智的？
　　如果你已经能够确认目标公司是一个优秀的公司后，不要急于买入该公司的股票，再优秀的公司，入股成本过高也是一个失败的投资行为。
　　好的公司只是成功投资的一面；好的价格是一个成功投资的另一面，它会直接决定投资的安全和最终的回报率。
　　同样需要考虑细节：
　　1。公司价值多少
　　公司的价值可以推算为在该公司存在期间以一个适度的贴现率来计算的现金流贴现值，既在公司存在期间总现金流量减去适当的利息折现。
　　通过对一段时间的公司现金流的计算，你可以了解这个公司是一个业绩稳定发展，还是脉冲式的起落变化。对公司未来可能的增长应该采用保守估计，避免过分乐观而造成的公司内在价值被夸大。在公司未来收益上的估算有较多的主观因素，不具体介绍。
　　2。入股价格是多少？有没有更低可能？
　　完成了公司研究和公司内在价值估算后，具体看看该公司股票价格，只有在股票价格低于公司价值的情况下，才考虑买入股票。再好的投资初始的投资价格也会影响你的收益率，在股票价格低于公司价值的情况下，如果能有机会以更低的价格买入股票，会进一步确保交易的安全，同时在市场趋于稳定时得到更高的回报。
　　当然当市场价格明显高过公司内在价值时获利丰厚，可以考虑卖出。如果你有耐心和良好的行业研究基础，在目标公司存在短期业务冲击的时候，可能会产生一个难得大幅度折让的机会。
　　仍以万科为例计算投资价值。截止3月18日，最高收盘价8.36元、最低7.70元，当日收盘价计算市盈率P/E为22.35。乐观假设万科在2009年的业绩与分红派息方案与2008年同比无升降，从分红派息所带来的现金流看，投资回报率约为0.6%(含税)。考虑到2008年万科公司债券发行时，有担保品种08万科G1 （112005）票面年利率为5.50%，无担保品种08万科G2 （112006）票面年利率为7.00%。显然，做万科的债主比当万科股东的“福利”要好得多。
　　按照推算，万科目前的价格没有被明显低估，如果未来出现大幅度的下跌，价格折让明显，才是买入良机。
　　关于入股上市公司的思考性秘密
　　我发现一个很有意思的事情，考虑是否买一支股票的时候想的问题，和考虑是否入股这个公司时想的问题，有很大的区别。
　　买进股票时会考虑：这个股票多少钱、现在的股价处在历史价格数据曲线中的什么位置、有什么消息新闻、这个股票是不是市场热点、未来股价怎么变化等等。其中有一个或几个因素理想的话，就容易形成交易。
　　参股公司时会考虑：你相信公司经营者的人品和能力么、这个公司前景如何，公司的经营思路是什么、怎么保障投资的安全、投资能带来多少回报——而且以上的问题只要有一处受到置疑，投资行为都有可能被终止。这种投资思路追求的是确定性的回报，交易不容易形成。参考价值投资选股要有耐心。
　　最后，需要提示的是按照买公司而不是买股票的投资思路要注意：公司是否值得入股的条件需要被满足后，既确认是好公司后，再考虑投资的问题；确认公司价值后，观察股票价格是否低于公司价值，确认是好价格后，再买入；如时机不好，价格折让不多，不要轻易出手。
　　笔者个人长期关注房地产和万科，但目前并不持有万科，如文中所言：愿意以一个合适的价格投资于万科，并长期持有，但具体的买入时机仍有待确定。
　　瑞银数据显示，房地产在建面积和竣工面积在1~2月同比强劲增长，房屋从开工到竣工通常需要1~2年的时间，这一数据说明房地产商在努力消化土地存量。

shanmin

2009年04月17日
《经理人》

    对企业而言，重要的并不是预测，而是应变
　　■ 文 / 徐斌

　　2008年报中，王石和他的管理团队用一封4000多字的致股东信作为开篇，再度引起了社会的强烈关注。在这封信中，万科深刻反思了房地产行业近两年来的兴衰，并对自己在2008年所表现出的不足进行了检讨。
　　这封信显示，万科管理层确实是中国企业中最为出色的管理队伍，他们的反思对中国大多数企业都具有很好的参考价值。
　　稳健经营
　　读过此篇公开信的人，都会感慨万科管理层的谦虚和谨慎。“市场的顶点与底部无法预测，这是因为，市场是一个分散决策的复杂系统。”市场的每个参与者各自决定自己的行为，而他们的行为多少都影响着市场的结果。“最极端的买方行为决定了市场的顶点，而最极端的卖方行为决定着市场的底部。但对不确定对象的极端行为做出准确预测，这本来就是一件不可能的事情。”
　　对于企业而言，更重要的并不是预测，而是应变。企业可以也应该做到的，是对行业长期的发展方向始终保持认识，对市场环境已经发生的改变及时做出判断，在此基础上对未来可能出现的各种短期变动进行分析，并分别制订应对的预案，在相关变化逐渐明朗的同时迅速采取行动。
　　这话看似浅白，实则艰深。譬如如何及时判断？判断依据是什么？面对变化如何应变？或者说如何最快的应变？万科的回答简单：稳健。“稳健的经营风格，来自于内心深处的敬畏。在我们看来，世界充满不确定性，而我们的认知能力是有限的。市场中许多机会稍纵即逝，企业需要及时做出决定。但与此同时，我们需要对自身理性的局限有清醒的认识，尤其当我们的观点与市场普遍看法存在巨大差异的时候，对自信保持一定的克制，恐怕是应该的。”
　　做企业如做人
　　万科是中国地产行业的龙头，其成长之快人所共知。如此优秀的企业面临市场周期波动仍然如履薄冰，遑论芸芸众生。对于其他企业，始终对市场保持敬畏，实在是太重要了。因为对于企业而言，踏错商业周期宛如出车祸，没有改正的机会。
　　“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧我贪婪”。反向运作的高手，却通常成为商场最后赢家。譬如李嘉诚，他在2007年下半年开始就及时抛售一些物业，同时收缩阵线，而从今年3月份开始，又四处扩张收购兼并。所谓“超人”，敏锐的商业嗅觉、踩准每个商业周期的节奏，估计是绝大多数企业学不了，做不来的。但始终保持稳健姿态，对市场充满敬畏之情，是完全可以做到并且可以坚持的。
　　这样看来，做企业和做人差不多。一帆风顺之时，别得意忘形，更不能做得志便猖狂的中山狼，要像万科那样不关注高利润而关注高成长；而身处逆境当中，更要不抛弃不放弃，咬紧牙关挺到最后关头便是胜利。

meng-h

任志强炮轰央视经济半小时 称其仇恨房地产业误导民众
2009年04月21日 15:41观点地产网【已有评论5351条

华远集团董事长任志强（来源：凤凰网财经）

任志强

也许是出于对房地产业的仇恨，《经济半小时》大多数对房地产专题的报道都事先就带有强烈的倾向性。

前几日《经济半小时》连续报道的是“户籍制度”的专题，却将购房入户当成靶子，先后用天津、成都和上海的情况做了对比。天津与成都的调查与对话中，支持的人占多数，但结论却是购房入户与户籍改革是悖论。

我参加过无数次《经济半小时》的节目和活动，与大多数的编导和主持人都很熟，经济节目也是我关注最多的电视节目，许多热播的电视剧我几乎都一无所知，但经济信息却几乎是一天不可缺少的“粮食”。
网友有话
凤凰网友（北京）说：
这是个逻辑悖论。如果房子30年来都没涨价，谁还会仇恨房地产业呢？
凤凰网财经更多>>

但对《经济半小时》近半年多以来的节目，特别是有关于房地产的专题节目却不敢赞同，且大失所望。尤其是每次前半个小时的采访似乎都与最后几十秒的文字结论是背道而驰的，内容不但不支持结论，反而让结论失去了经济性的价值，完全变成了主持人的主观意见，一种完全无经济意义的情绪倾向。

小纸条更证明了上述这种情况。也许是出于对房地产业的仇恨，《经济半小时》大多数对房地产专题的报道都事先就带有强烈的倾向性，先以恶的角度出发去选题，然后按这种思路去采访，为自己选择可利用的武器，再在一系列的采访后，只选择可能对自己事先得出的结论有帮助的个别段落进行编辑播出，给民众一种错误的导向。

前几天我在接受采访之前就事先指出了此类问题，节目播出后，果然结论与内容完全不同，更非我主要想说的话，于是我又向节目制作方提出了意见。看来《经济半小时》的节目制作只能服从于他们预先设计的思路，否则播出的一定是被扭曲的事实。

购房入户是多个城市近期出台的重要措施，刺激了房地产市场的交易活跃，也被《经济半小时》当作了打击的目标。很清楚的表达了对地方政府用购房入户来刺激房地产市场的不满，尤其是此前《经济半小时》曾大呼让房地产商降价降价再降价，而2、3月份全国交易量的上升打破了《经济半小时》带有仇视性的预言。于是《经济半小时》就将房价没有按他们的意见降价降价再降价的罪恶根源责难于地方政府的救市政策，包括购房入户、降低税费及其他。哪怕这个推理与结论都是错的，他们也仍坚持要用独家的话语权来发起毫无理由的攻击。尽管他们用户籍改革作为掩护，但仍透露出的是醉翁之意不在酒。

《经济半小时》将购房入户视为房地产救市的一种交易，是与户籍制度改革相悖的，并认为购房入户是户籍改革的一种破坏，会引发城市教育资源与交通资源的不配套发至，会引发更为严重的城市病，因此是有害而无利的，由此来否定购房入户对房市和城市发展的积极作用。

许多人都知道国外移民中很重要的一个优先因素就是投资移民，其中就包括了购房的投资。通过购买国外的住房而优先取得移民权，理由是有能力投资住房的移民大多不会给这个国家或城市带来负面的经济影响，如生活的救济、就业的压力和低生活的保障。而大多会带来财富、消费和经济增长的正面影响。因此投资移民就成为了财富积聚的一道防火墙，用财富的门槛起到净化城市人口素质、限制人口过度增长和防止出现大量贫民窟及减少政府救济性转移支付公共支出的作用。

我不赞成中国的户籍制度对人口自由迁徙的限制，这是人权中最应优先保障的权利。但历史的原因自1959年之后，《宪法》中取消了中国人自由迁徙的权利，实行了严格的户籍管理与差别性歧视。而户籍制度的改革在中国城市化率较低时看来还没有偷到全国人大立法改革的议事日程上来。

于是地方政府有了户籍制度的变相调整。先是80年代深圳实行的特区暂住证；中是1999 年上海实行的与购房挂钩的蓝户口制；随后有了许多城市购房入户的政策。也有的城市如石家庄和上海没有与购房严格挂钩也取消了部分户籍管制的条件，这些都无疑是在没有进行《宪法》中户籍管理限制人权的迁徙权利之下的一种进步。虽然这种进步与改革是与购房或就业等挂钩，但至少是一种突破，一种有限条件下应被表扬的改革行为。

户籍改革中最难的既不是《经济半小时》中所说的教育资源紧张问题，也不是城市人口集中后的交通拥挤问题，相反的正是《经济半小时》所攻击的住房问题，居住权利的保障问题。

所有的城市化进程中最突出的矛盾是如何解决农村或非城市人口向城市集中后的住房问题。之所以英、欧、美、印、拉美等国家会在高速城市化中出现大量的贫民窟，正是因为政府无力解决这种没有户籍限制条件下的人口向城市涌入中的居住问题。

而中国中央政府也恰恰是按着人口户籍用严格的土地计划指标管理着城市建设用地，恰恰是将不得出现贫民窟的住房社会保障责任强制的压在了地方政府的头上。而地方政府的财力又恰恰要从土地中获取，才能保障户籍人口的保障性住房问题，因此住房不但是压在政府头上必须保障的一座大山，也是政府实施保障政策的一个经济来源。

地方政府比《经济半小时》更聪明的正在于官员们知道自己面临的教育资源、医疗资源、交通资源在人口集中时的矛盾，但更知道住房压力是城市化中的首要和负担最重的矛盾。地方政府还知道不管有没有购房入户的规定，这些外来人口已经在这个城市中生活，不但占用着教育资源、医疗资源，也在影响着交通的资源，但他们也在这个城市中做出贡献，无非他们没有户籍、没有享有因户籍而带来的公共资源。这本身就是对他们的歧视与不公平待遇，而如果没有购房入户就允许他们改变户籍，就会给城市带来更多的公共开支负担，包括住房的保障责任。

恰恰是住房入户才合理的解决了这一双方的矛盾，政府用住房作为限制入户的门槛，移民以住房作为换取户籍的代价，减少政府的担忧与负担；政府用住房市场的活跃与税收，包括从土地中获取的收益，承担移民转为户籍人口的其他公共支付和责任。岂不恰恰是一种利益平分与双赢的最佳结果吗？岂不是对户籍制度的一种改革吗？怎么能说是与户籍制度改革冲突的悖论呢？

如果户籍制度改革可以不考虑政府责任与负担，尤其是不考虑政府住房保障的责任，那么户籍制度一旦放开，允许农民自由的进入城市，那对政府对社会都将只能是一种灾难。不仅当地政府根本不可能承受这种住房保障的责任，城市中也必然会出现大量的贫民窟，让户籍改革无法实现，也让那些早已在城市中买了房、生活了多年的“移民”没有机会成为城市的市民。至少购房入户让这些长期的移民与准备长期的移民有了一个机会，也等于开了个户籍转换的口子。如果所有的城市都有了这种购房入户的改革，至少可以让中国更多的非城市人口有了成为城市人口的机会，有了享有更好的子女教育、就业、医疗的机会。

换个经济算账，购房入户至少形成了私有财产，这种私有财产归以所有并且可能升值创造财产性收入，又怎么算得上是换取身份的代价呢？户籍同时带来了教育、医疗等其他公共资源的享有，并且是花高价都可能换不来的权利，这种因非户籍而增加的费用并不比购房的费用便宜。因此购房作为入户的门槛，既有其政治上的合理性，也有其经济上的合理性。

如果移民的农户能用购房入户的方式改变了户籍，而农村的土地承包权仍留给了家里的其他人，对全家不更是个贡献与收益吗？(嫁女入城而土地承包权不变)。

北京的户籍人口大约只有1200多万人，但常住人口为1600多万人，其中有约400万是无户籍但长期生存在这个城市的人口，他们仍无法改变户籍关系。

《经济半小时》似乎并没有算政府的账、购房人的账和社会平衡的账，更没有算过制度改革成本的账。好像《经济半小时》并不知道经济的含义，不知道市场经济为何物也。

从三鹿的事件中我们可以看出，不救市场就没有企业；不久企业就没有奶农的收益。只保奶农先救奶农的结果是伊利近十万吨奶粉的库存，当伊利无法再增加库存时，伊利倒了，还有什么企业来就奶农呢？

房地产市场也同样，不救市场，难道会有更便宜的房子和住房条件的改善吗？请问没有更多的人购买商品房以扩大城市人均居住面积，最低生活保障的住房面积和标准会提高吗！

一提到有钱人住了好房子，全社会（尤其是《经济半小时》）就恨得咬牙切齿，似乎富人将资源都占用了，穷人就会更穷。资本主义社会所反映出的贫富差别就一定会在中国出现。但中国和许多资本主义国家的保障制度，如最低工资、失业救济、住房保障最低标准等，又有哪一个不是随着社会总体水平发展而提高和增加的呢。没有有钱人拉动整体水平的上升，又怎么会有平均水平的增长呢……

无非要解决的只是如何用税收去平衡，如何将高收入家庭的税收向社会保障转移支付，仇恨房地产业是没有任何经济学上的道理的。中国不是有《房地产法》吗？《房地产法》不明显说明，企业是以盈利为目的的吗？仇恨政府的购房入户更没有任何道理了。《经济半小时》为了传播这种仇恨，将以上几个根本就不是一回事的问题故意串联在一起，用批评政府购房入户政策的方式间接打击房地产市场和经济，最终试图实现打倒房地产商的目的。却不知道当预定的出发点是错误的时，必然导致其方法、判断与分析都发生了错误，最终结论也是错误的。

还好我们的地方政府并没有像《经济半小时》的主持人、编导们那么愚蠢，没有受这些书呆子们的偏见影响，做出了正确的决定，并为户籍制度的改革做出了贡献。用购房入户的方式既有利于解决非农、农民入户的长期矛盾，又有利于解决城市的快速膨胀和政府的保障负担。这本就是一举多得的好事，却被当作了批判与攻击的对象。

难道《经济半小时》誓死也不愿意让农民有任何机会变成城市户口的城市人吗？

meng-h

万科金地回应高成本项目面临“巨亏”说法  
2009-04-24 08:08:13  

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　　昨天，有媒体引述克而瑞（中国）研究中心的报告称，万科集团的七成楼盘处于中度及高度风险城市，且有１３个项目因为成本过高而面临亏损，亏损总额可能达到１６亿元。而金地集团在２００７年前后高价拿到的５个项目亏损总额可能达１０余亿元。当天下午，记者联系到万科和金地两公司，它们均对这一传闻作出了澄清。
　　
　　万科表示，据公司了解，珠三角地区的大多数城市，包括深圳，均被报告划分为存在较高风险的城市，这和公司的看法存在差异。当然，不同的研究者可能会有不同的结论，但因为公司不太了解有关报告在进行城市风险度评估时所采用的标准，因此很难就此发表进一步的看法。
　　
　　万科澄清称，报告中提到的１３个“亏损”项目，即万科在２００８年年报中计提了存货跌价准备的项目，由于有关报道没有披露进一步的细节，公司不清楚“１６亿元亏损额”这一数据是如何得出的。万科表示，公司在计提存货减值方面，始终坚持客观、谨慎的财务原则。２００８年年报中公司在对所有项目进行全面审视和评估的基础上，根据市场情况对可能存在风险的１３个项目计提了１２．３亿元的存货跌价准备，上述减值经过了公司内部及毕马威华振会计师事务所的双重测试，范围涵盖了公司所有的拟开发、在建和已完工的产品，计提金额遵循了客观和谨慎的会计原则，公司认为是充分和合理的。
　　
　　万科还表示，近期以来，由于市场销售有所回升，住宅价格趋于稳定，公司不排除会对个别销售好于预期的项目进行减值准备冲回，具体情况将在一季度报告中进行披露。
　　
　　金地集团董事会有关负责人对本报表示，２００８年底，金地集团对所有项目的成本和可变现净值进行了比较，基于审慎的原则计提了（深圳龙华新城)项目（上塘道）、东莞金地格林庭园项目和武汉京汉大道三个项目的存货减值准备３．５８亿。“我们认为计提的金额是充分的、合理的。截至目前，我们不认为会有超过上述金额的计提。”对于已经计提的项目，金地集团表示，会在规划设计、营销策划、成本管理等各方面下功夫，以创新的产品、差异化的竞争策略引领各区域市场，以产品高附加值获得市场高溢价，有效提升项目收益，力争使项目最终实际发生的亏损额小于已计提金额。而且，当前市场已经出现“回暖”迹象，上述项目的经营压力也在减小当中。

meng-h

住建部微调政策 低收入人群住房保障将以租赁为主
作者: 翟敬勇
时间: [ 2009-04-25 00:25 ]

住建部微调政策 低收入人群住房保障将以租赁为主
2009年04月24日 23:59经济观察报【大 中 小】 【打印】 已有评论1条

住建部淡化限价房、经适房未来保障房以租为主

姜洪桥

过去两年在各大城市推出的限价商品房，短期内将不会在全国范围内继续大量建设，同时对经济适用房建设规模也不再有强制要求。

这些变化将出现在对保障房结构的最新调整中。

本报获悉，住房与城乡建设部最近一次关于保障性住房的会议上，对保障性住房结构进行了微调。会议强调，廉租房和经济租赁房将作为未来一段时间的重点工作。

根据这一调整，未来政府主要承担低收入人群住房保障，并且以租赁的方式为主。

内部人士称，由于房价在下降，住房市场形势已经发生变化，需要对保障性住房结构进行微调。但有关专家则认为，目前对住房保障结构仍存较多争论，而保障范围过窄可能会导致新问题产生。

适当建设

在最近一次关于住房保障工作的会议中，住建部一名高层官员表示，要继续适当建设经济适用房并加强管理。经济适用房建设的具体规模，由各地根据当地实际情况确定。

对于限价房，他提出，房价较高的城市，可以结合实际情况继续组织建设一批限价房。

会议明确，下一步的工作重点是廉租房和经济租赁房，要求各地在坚持住房市场化和面对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，“采取发展租赁住房，尤其是公共租赁住房等多种形式”。

此前，业界一度传出将取消限价房，亦有专家和开发商提出取消经济适用房。

在这次会议上，住建部高层的表态显示，廉租房和经济租赁房是未来工作的重点，经济适用房和限价房不会取消，但建设规模将根据各地实际情况确定，没有设定强制指标。

一位内部人士透露，关于经济适用房和限价房表述的变化，主要原因是考虑到住房市场形势发生了较大变化。

房价目前处于下行周期，以非低收入人群为主要对象的限价房，和以低收入人群为对象但存在支付和资金来源困难的经济适用房，没有迫切扩大规模的需要。

针对这一政策的调整，各地政府已经有所反应。云南省建设厅住房保障处官员表示，云南省计划3年内新增31.5万套廉租住房，其中2009年11万套，而当年经济适用房的建设计划只有2.5万套。

事实上，自去年底以来，中央政府明显加大了对廉租房的投入力度。自2008年第四季度，中央财政已拨付各类保障性安居工程款项近400亿元。

中央政府对廉租房提出了诸多强制性要求，包括资金来源，有中央财政拨款、公积金增值收益以及地方债，确保了廉租房的建设规模。

保障范围争论

保障房结构的微调，体现了地产界人士的诉求。事实上，由于房价的下跌，各地都出现了经济适用房和限价房销售困难的尴尬局面。有相当多的意见认为，在此背景下应该收窄保障范围。

日前，部分在京开发商向北京市政协提交的一份《促进北京房地产市场健康发展，保持首都经济平稳较快增长》的政策建议，就提出希望“加快经济适用房销售速度，减轻房地产开发企业负担。”

但中国社科院研究员汪利娜认为，除了低收入人群之外，依然存在购买不起住房的群体，政府的职责是要承担起所有市场解决不了的问题。

目前房价较低时，可以减少保障房的数量，而房价走高时再增加保障房数量，通过动态调整保障范围，来调节房价，并且让中低收入人群能够买得起房子。

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