万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

meng-h

◎楼主

转.肖莉回应近期热点话题
　　

近期万科公布了11月份销售及新增项目情况。作为国内最大的开发企业，公司如何看待当前住宅市场的走势，近期一些城市所出现的成交量回升是否预示着市场回暖的到来？就部分市场关注的热点话题，记者采访了万科执行副总裁肖莉。

　　问：王石董事长不久前曾表示，市场在调整，万科虽然也受到影响，但相比去年万科的市场占有率仍然获得了很大的提升，增长近50%。未来公司还能继续保持这样的增长速度吗？

今年中期，万科的市场占有率达到2.7%，和去年同期相比，增长的幅度接近50%，体现了在这一轮市场调整中公司的竞争优势。

受外围经济环境剧变的影响，行业调整的不确定性增加，因此公司将确保财务稳健性作为2008年的首要工作目标，并根据整体市场的变化下调了项目开发计划，合理控制存货规模。与此同时，公司积极调整产品结构，将首次置业和首次改善需求作为主要的产品调整方向，截至9月30日，公司累计调减的开工面积较去年同比下降约27％。

公司自上半年开始的开工面积的调减，减少了公司下半年的新盘上市和新盘加推总量，因此，从全年的结果上看，公司在全国所占市场份额的增速将逐步放缓，但相对于2007年全年，2008年公司的市场份额仍将处于增长的状态。

相对于追求短期的规模增长，公司认为调整期内应该更加注重提升经营的效益性，在强调稳健经营的同时，加强企业的长期发展能力。

问：近期的报道显示，北京、上海、深圳等主要城市普遍出现了成交量环比大幅上涨的现象，这是否意味着房地产市场开始由低谷走向复苏？

近期政府出台了一系列力度很大的政策，包括4万亿投资计划、大幅降息等，这些措施对确保中国经济的稳定增长、提振居民的消费信心起到了积极的作用。此外，政府通过金融、税收、信贷等方面的政策调整，降低普通家庭的购房负担，也有助于促进居民购房信心的恢复，实现房地产市场的“软着陆”。11月份各地市场成交量的回升，一定程度上也正是政策积极效果的初步体现。

但整体来看，因为这一轮调整既有行业自身调整的原因，也涉及到全球金融经济环境的变化，市场调整的复杂性很高，且购房者信心的恢复和巩固需要一个阶段，短期内的市场趋势还需要进一步观察。

问：公司在10月份没有新增加项目，而11月又新增了一个项目，是否说明万科认为在政府一系列的救市政策刺激下，短期内市场已有好转趋势，因此继续拿地？

公司新增的西安新地城项目属于合作项目，万科拥有该项目51%的权益，今年上半年时公司已经和合作方就该项目的合作事项达成了初步意向，近期刚刚办理完相关手续，因此在11月份的销售及新增项目情况简报中进行了公告。

目前的市场还处于调整期，短期的变化趋势还需要进一步观察，公司在拿地方面仍然会采取审慎的态度。

问：根据万科的公告，11月份公司实现销售面积42.1万平方米，销售金额35.7亿元，其中销售面积比10月份减少-9.3%，销售金额比10月份增长6.6%，环比增长的幅度低于一些主要城市涨幅的原因是什么呢？

如前所述，因为上半年开始的开工面积的调减，自下半年开始，公司整体新盘和加推楼盘的总量在逐月下降。11月份，公司新盘上市量较少，主要以消化原有楼盘为主，所以，整体销售量增长有限。

公司11月份在深圳售出5.1万平方米，金额9.5亿元，分别较10月份增长28.8%和64.8%，基本与大势同步，体现了该市场价格进一步地合理调整和政策逐步落实后相互作用的结果。

meng-h

臭鸡蛋
2008-12-10 9:11:00
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◎楼主

万科——伟大的预言家
　　最近看到论坛上这么多对万科表示担忧，甚至推断万科可能退出房地产行业的贴子，我感觉有些是有点杞人忧天了。我是一个在校学生，对房地产行业、对万科的关注已经一段时间。我不知道万科现在的在建土地面积，不知道万科有多少烂尾楼盘，不知道为什么有人说郁总的表现让人失望。在我对万科的不彻底的了解中，我只是感觉万科是那么的完美，就像一个伟大的预言家，在中国房地产行业的最高处，指点江山，而它曾经的不可思议的预言，却一一变成了现实！
    房地产行业是关系到国计民生的支柱产业，是社会长期稳定的基础，也是近年来拉动GDP持续稳健增长的重要因素。不仅在现阶段的我国是这样，在经济科技水平高度发达的美国和日本，房地产对于整个社会起到的作用也是不可小视的。虽然现在由于产业升级、国家宏观调控以及全球经济危机的影响，房地产行业遇到了很大的困难，但中国的人口摆在那，中国的城市化进程摆在那，整个行业的基本面还是很看好的。具体来看，中国现在的城市化进程不足50%，而到达本世纪中叶实现达到中等发达国家水平的目标的话，至少要达到75%的城市化率，每年将近有1%的农村人口将由乡村转移到城市，换算成数据，就是高达1400万人。而在中国人的传统观念中,所谓“安居乐业”，家家户户都要置房，即使大量社会保障房将陆续投资建设，但我感觉在追求个性和品味以及“面子”问题的今天，商品房仍将拥有广阔的市场，房地产在相当一个时期都将是需求旺盛的“蛋糕”！所谓的寒流，不过是暂时性的调整。所以我认为万科经过这么多年的努力达到现在这样一个业内老大的地位，是断然没有理由退出的。而且如果能够达到调整的目标，终结曾经房地产开发商通过跑马圈地这样粗放经营就可以迅速积累财富的暴利时代，形成一个充分竞争的市场环境的话，对中国的老百姓，对中国的市场经济建设都是大有益处的。经历这样的一次洗牌，将使房地产行业更加透明化、规范化、阳光化，而万科一向践行的“阳光照亮的机制”，在更加“阳光”的系统中，将转化为更为强大的竞争力，这正是万科巩固自己老大地位的良机！
    我学的是建筑学，首先认识万科，是从第五园开始的。第五园中对于中国式空间、中国式居住环境的探索到达的深度和高度，已经成为各高校大学生争相效仿、借鉴的典范。而后又逐渐接触到万科的其它作品，那种独特的精益求精的设计风格使我在很长的一段时间里以为万科是一个建筑研究机构，是一家设计院。后来由于对经济、营销的兴趣，我又选修了市场营销专业的双学位，当我从市场、营销、公司的角度再度审视万科、审视第五园等一系列优秀的作品时，我不禁发出这样的感慨：这是一家什么样的公司呀，这种专注程度、精益求精的态度，这哪是在经营公司，这分明是在做学问嘛。带着这种赞叹，我开始了对万科的关注。在这次寒流中，我认为万科应该是笑着过来的，至少应该是业内活的最好的企业之一。之所以做出这样的判断，有以下几点理由：
    首先，90年代初，在其它房地产企业享受50%以上的利润率的时候，王石先生就提出高于25%不做的口号，这是从万科早期从事进出口贸易得出的教训：任何暴利的行业都不可能持续下去，如果不注重打造自身的核心竞争力，前期赚了多少，最后都得吐出来，甚至吐得更多。因此，万科通过这样一种“自虐”的方式来锤炼自己，以实现可持续、有质量的增长。因此也将更加适应目前的形势。
    第二，05年开始，万科就在广东南海进行廉租房的建设，当时业界大为不解和不屑，不足3%的利润率使许多企业对此不屑一顾。而事过境迁的今天，商品房市场严重不景气，许多企业这个时候才开始被迫响应政府的号召，加入到开发安居工程的行列。这在战略上又比万科逊了一筹。
    第三，转入保障房的建设，企业的核心竞争力就要转向标准化生产和开发，因为保障性住房的关键是低成本和规模化。万科一直致力于“像造汽车一样造房子”的住宅产业化的探索，以及其高度可复制化的区域性营销战略，都将使万科在新一轮的竞争中获得更大的优势，成本上的和技术上的。
    学生视角，难免有幼稚的一面。不过对万科，我确实很看好，万科已经成为我心目中的最佳雇主。现在努力，为着毕业后能够去万科——房地产界的伟大的预言家！

淡泊赚了就跑

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部分省份弃建经适房 全国住房体系可能
　　　4万亿投资诱惑下，地方住房保障体系正在悄然变化。

　　近日，河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房，一改过去重经济适用房轻廉租房的做法，纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。河北石家庄、山东济宁等城市拟将廉租房和经济适用房申请条件“并轨”，逐渐减少经济适用房建设、分配规模。

　　一位接近住房和城乡建设部的人士表示，早在国务院刺激经济“十条意见”中提出“保障性安居工程”词语时，住房和城乡建设部就在研究经济适用房重新定位问题，研究如何将其与安居工程结合起来。当前地方政府纷纷弃建经济适用房，或会带来全国住房体系的调整。

　　地方“并轨”

　　按照2007年“国务院24号文”确定的分层次住房保障体系，廉租房用于解决城镇低保家庭住房困难，2010年前将其保障范围扩大到城镇低收入家庭。经济适用房用于解决城镇低收入家庭住房困难，其保障范围与廉租房对接，但是两者准入门槛不一样，廉租房比经济适用房准入门槛更高。

　　“国务院24号文”提出，2010年前中西部地区将廉租房保障范围扩大到低收入家庭；东部地区在2008年底前将廉租房保障范围扩大到低收入家庭。

　　而从目前情况来看，地方政府远远走在了“国务院24号文”前面。

　　12月7 日，河北省建设厅副厅长曲俊义做客当地电视台“阳光访谈”时透露，河北省正在研究将经济适用房和廉租房进行“并轨”。原来规定是低于当地平均收入水平 0.5倍的最低收入家庭享受廉租房，低于当地平均收入0.8倍的低收入家庭享受经济适用房，今后将统一调整为低于当地平均收入0.8倍的家庭既可以享受经济适用房又可以享受廉租房。

　　曲俊义表示，2009年将是河北省着力扩大廉租房保障范围的一年。按照河北省日前出台的稳定房地产市场的文件，2009年河北省廉租房建设规模由8万套扩大到8.5万套，经济适用房建设面积由180万平方米，降低到150万平方米。

　　“此举是为了解决经济适用房滞销的问题。”石家庄市住房保障和房产管理局有关人士接受记者采访时表示，廉租房和经济适用房“并轨”后，大量经济适用房保障对象会选择廉租房，以此缓解经济适用房卖不出去，每年又要大规模建设的问题。

　　无独有偶，山东济宁市也宣布将经济适用房和廉租房申请条件“并轨”，另据记者了解，济南市等地也都有意效仿。

　　而辽宁沈阳市的做法更令人称绝。据有关媒体报道，沈阳市正在酝酿一套经济适用房保障新办法，即停建经济适用房，每户按5.5万元的标准发放购房补贴，享受经济适用房保障的家庭可到市场上购买商品房。

　　沈阳市建委人士称，此举在于消化沈阳市市场存量房。据统计，沈阳市存量房已经达到4000万平方米，而沈阳市每年房屋销售仅能消化1000万平方米，沈阳市想借此消化掉房地产市场的存量，稳定房价。

　　实际上，进入12月以来，已经有越来越多的城市宣布从市场上购买商品房来做保障房。

　　“我们明年也准备收购市场上的商品房作为经济适用房，暂时不大规模建设经济适用房了，有关办法正在制定中。”上述石家庄市住房保障保障和房产管理局有关人士说。

　　记者了解到，在石家庄市对经济适用房态度变冷的背后，几乎是所有城市在经济适用房建设中遇到的一样的问题：首先是房价下降导致经济适用房失去了价格优势，目前提出停建、缓建经济适用房的城市经适房房价与商品房房价差距不过1000 元/平方米，而经适房又要受国家政策限制，为有限产权。其满5年后上市流通收益七成还要交给政府，经适房吸引力下降的情况下，很多申请经适房的家庭选择了弃购。其次，地方政府不肯拨好的地块建设经适房，经适房选址多在偏远地区，对购房者生活造成不便。最后，地方政府对经适房建设投入不足，经适房降价空间有限，使其价格与商品房价构不成竞争优势。

　　上海易居房地产研究院高级研究员回建强分析说，地方出现经适房和廉租房“并轨”的问题，并非地方住房保障已经发展到了应保尽保的阶段，而是房地产市场急剧变化带来的后遗症。房价由快涨到快跌，住房保障体系也应相应变化　
　　
　　廉租房诱惑

　　与经适房遇冷不同，廉租房却在各地走热。宣布将经适房和廉租房“并轨”的几个城市，也都宣布在2009年大幅度加大廉租房建设力度。

　　回建强分析说，地方政府对廉租房的投资积极性主要还来自中央4万亿投资的诱惑。日前，住房和城乡建设部副部长齐骥对外宣布，未来3年将投资9000亿元做保障性安居工程，其中建设经适房400万套，投资6000亿元，廉租房200万套，投资2150亿元。

　　其中，虽然经适房投资规模远比廉租房大，但是资金来源上，中央财政却不投一分钱，是地方政府出地，开发商出钱来建设的，6000亿元经适房投资主要来自民间。

　　而200万套廉租房投资的2150亿元却需要中央和地方两级财政，以及公积金收益、土地出让收益来共同完成，资金保证上更具优势。

　　9000亿元的住房保障投资计划甫一宣布，地方政府对待住房保障的态度就发生了变化：原来对住房保障不热情的地方政府开始大张旗鼓地做保障房建设；原来重限价房、经适房建设的地方政府开始弃建限价房和经适房，转向大力建设廉租房。

　　一位专家在新浪乐居营销高峰论坛上告诉记者，地方政府原来有热情做限价房和经适房，是因为这些房屋不需要地方政府投资，地方政府出地，开发商出钱。而目前房价下跌的情况下，限价房和经适房已经影响到了地方房价和商品房销售，进而影响到了地方的土地财政，因此地方政府对限价房和经适房的态度急转直下。

　　记者从住房和城乡建设部获悉，第四季度追加的1000亿元投资进行分配，其中约75亿元住房保障资金将按照中央1∶地方2∶银行1的比例进行资金安排，地方建设廉租房将有20%的资金可以从中央财政获得，其支持力度超过了以往任何时期，因此地方政府对争取保障房资金上十分踊跃。

　　一位接近住房和城乡建设部的人士介绍，目前很多地方政府已经领到了第四季度追加的保障房资金。大概标准是西部地区每平方米补助300元，中部地区每平方米补助100元。由于当前很多项目申请手续不全，能够提供完整项目开工资料的项目争取资金几乎“人人有份”。

　　回建强表示，一方面是廉租房大规模建设，另一方面是经适房建设规模萎缩，地方政府宁可从市场上回购商品房也不再进行新经适房建设，这种情况持续下去，住房保障体系就会发生“自变”。

　　上述接近住房和城乡建设部的人士向记者透露，住房和城乡建设部住房保障司组织了多个地区的代表正在德国考察，上次去德国考察住房保障制度是在2000年，随后出台了经适房和廉租房保证政策。时隔8年后再次探访德国住房保障体制，住房和城乡建设部完善住房保障体系的想法大相径庭。

　　值得注意的是，目前我国住房保障体制和德国相比有两个明显差异：一是德国住房储蓄体制比中国的住房公积金体制更具有保障性，其对住房保障的金融支持力度更大；二是德国只有福利房等类似中国廉租房的产品，根本没有经适房这种又有产权，又属于住房福利的产品。

　　但是回建强等业内分析师表示，即使如此，经适房也不可能短期内被取消，因为其已经被写入了“国务院24号文”，而且短期内让中国这么多需要住房保障的人群都去租房也不现实。但是住房和城乡建设部会研究给经适房注入更多内容，例如将限价房等产品内容放入经适房，扩大经适房保障范围，以此挽救面临困境的经适房。中国新闻网

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王石在企业领袖年会上的言论
　　“每一代人都相信他们被赋予了重要性，要么是面对第一次挑战和第二次世界大战，要么有生命的特征，要么出生在高峰时期，要么出生在一个重要的时代，例如启蒙运动，尽管每个人都相信他们自己存在的意义，但是我们客观事实表明，只有我们这代人将见证人类历史上最重要的时代，我们处在一个真正的十字街口”。所以，我们这个十字街口其中第一个问题，想跟各位交流，我们今天再谈开启新的30年，我们能不能让各位嘉宾想一想，30年之后，你们的企业会是什么？还存在不存在？30年之后，这个行业会怎么样？30年之后万科干什么？

　　主持人杨帆：其实这也是非常具有挑战性的问题，刚才田总谈到了，未来的30年，是怎么样一种境况。首先，请大家先展望一下，当然作为眼前来说，可能不相信展望，更相信现在。但是，我觉得这个话题很有意思，我们首先请我身边的大家都太熟悉的我们这位老总王石先生，给大家展望一下未来的万科。

　　王石：下一个30年万科存不存在是不确定的，但是房地产行业还存在，300年之后、3000年之后房地产行业还是存在的，所以确定未来的30 年怎么样呢？曾经万科就是搞住宅的，所以发展到一定规模，去年是超过了500亿。一些人建议，你单纯只搞住宅，将来万一这个市场萎缩怎么办？我只能回答 “对于品牌的角度来讲，就是说，这个住宅总有一天没人需要，但是中国城市最后一套住宅是万科盖的”，所以，我所能回答的就是这样。
    主持人田溯宁：王总，您觉得有没有可能出现一个根本的创新，就是在未来的20年、30年，出现一种颠覆性的技术，就是盖一种房子，只有我们中国人可以盖，但是外国人不能模仿？

　　王石：房子是没有什么不能模仿的，只有房子是往高上涨。我们20、30年前进入市场的时候，只有几层的房子，我们的电梯采购量是500部，但是现在我们是6000部，很快会8000部、1万部、2万部。所以，房子是向高涨，理论上房子可以盖一公里这么高，这是没有问题的。但是，实际上会带来其他的问题，就是成本太高。但是，实际上房子是非常非常高成本的，所以未来我们可以做两个方向，一个是亚洲的人口就是密集，就是往上涨。所以，为什么经济的发展优势在亚洲呢？因为人口密集，人口密集在一块交通成本就低，交换效率就高。所以，四小龙是日本、中国、印度、越南，整个的经济是在亚洲的。实际上，和人口居住的形式是非常有关系的。所以，不要惧怕往高涨。但是，绝不能说为了高而高，为了高而高超越经济承受能力，这个经济形势是不行的。比如说台北最高的大厦，今年来讲是严重亏损的。但是，高是一个方向。

　　那么，如何建？高当然有一个技术问题，所以大家谈到技术就想到了中国移动、中海油，实际上房地产方面关于住宅方面用最高新的材料，用纳米技术，如何高、如何轻，实际上也牵扯到的科学研究和新型材料的运用。万科是我们2000年的时候成立了技术研究中心，2007年的时候投入了产业化技术成熟的产品，在过去的30年，我们能不能完成这个，这是非常关键的。因为它不仅是质量，还要节约材料。

　　2014年如果万科用产业化的方法来建筑住宅，我们预计2014年万科的市场占有率是4%，如果同行有6%和万科一起走，加起来是10%，这节约的水相当于10个西湖水，减少的电力相当于一个葛洲坝(9.19,0.17,1.88%,吧)的电力，减少的森林砍伐相当于一个森林。所以，我们对于节省能源的比重，这是一个方向。

　　第二个方向是我们要面临拷贝的。我们现在国家就是GDP，企业就是产值、利润，实际上作为住宅行业来讲，你除了提供住宅产品以外，当然你要盈利和产业化，但是你提供的住宅小区到底是什么环境，是不是最适合人居住。这又牵扯到了绿色住宅、环境，是不是适合人在这里和谐居住。所以，实际上在未来30年，住宅行业仅仅只是一个开始。

　　我们回顾一下美国过去的50年发展历程来讲，你可以发现一个很有意思的现象，美国虽然是一个工业大国、是一个高科技的大国、是一个综合实力的大国，但是始终住宅产业是美国的一个支柱产业，虽然它是一个传统行业。我们可以看到，这次的次贷危机就是因为过于刺激住宅的超前消费，所以出现了问题，从而引发了其他的问题。

　　所以，对于房地产来讲，虽然现在这个形势整个有问题，但是我觉得恰好房地产是整个转化最好的时期。我记得前一段时间从上海飞北京，我在同班飞机上遇到了上海交通大学的校长，他说非常感谢你，我们住的城市花园物业管理很好，我们想搬走，但是父母也在那里，他们也觉得物业管理很好。我听了是很特别的感觉，因为过去2年数量增长太快，什么样的房子都好卖，真正关心客户居住的环境的很少，因为你什么样的房子都可以卖得出去。所以，这30 年中国经济高速的发展当中，也是高消耗的发展，但是现在我们又回到了原点。上午我们一些企业讨论怎么样突破困境，就是回到原点使你的产品更适应客户，如何让客户更满意，虽然我们面临着竞争，面临着高科技的问题，面临着研发的问题，面临着从世界工厂变成研发的基地、试验厂的过程，但是不能忘掉你最本质的东西是如何来满足客户和满足未来的需求的发展。

　　所以，我想谈我在飞机上的感觉，今天应该更多地回到原点，如何关注你的客户，如何提供的产品让客户有一个更优质的感受，这是我想说的。

　　主持人杨帆：谢谢王总。

　　我记得在一次中央台的几位重量级嘉宾做客一个节目的时候，很多企业家在回答主持人的问题，也就是说你认为企业的操守怎么样才是最重要的，什么才是最重要的，很多的企业家讲是诚信，而王石董事长讲的是社会责任感。也就是说，万科秉承了这样一个理念，好像是由来已久了，我们感谢王总这么多年来给我们提供了这么有责任感的一些产品，非常感谢！

　　接下来的话题，我想也是各位非常关注，也感兴趣的话题。那就是面对目前这样的经济气候，目前全球性的金融海啸，我们该如何面对？当然，这样的话题在我们上边的场次和其他的论坛中也有过涉及，但是每个企业家的观点都是不同的，都是非常有个性的观点。所以，我们首先请王石董事长谈一谈，如何应对您给大家支个招。

　　王石：我还用谈吗？我去年说了“拐点论”，1年过去了，实际上已经是兑现了。

　　我想谈的是，过去的30年，让我总结我用三个字来说，就是“想不到”。我个人这样的发展，自己觉得应该达到一个目标，和自己创建企业在行业上的影响力，在国家、国际上的影响力，都是我想不到的。

　　未来的发展我用三个字，叫做“不确定”，但是“想不到”也好，“不确定”也好，作为一个企业家，有很多的东西你必须做决策，你必须要做。所以，万科一直发展过来，不是战略上怎么一直对，而是所谓的试错，你发现了错误就改正。试错有几点，在1992年邓小平南巡，当时是股票热、房地产热，当时我们说利润超过20% 我们不做，当时不理解，其实它的意思就是社会平均利润率，超过那个利润率市场一定会变化，这样会带来大量的资本进入，进入之后一定会带下来，最后不仅仅是没有超过平均，而且是亏损的。所以，这种心态一直走到了去年，去年房地产热得不得了，国家宏观调控，万科率先进行调整价格，但是市场上不接受。实际上，这个逻辑就是平均利润率。现在价格这么高，房地产行业在大量投资，非房地产行业也在大量的投入，这样一定造成了过剩。

　　实际上万科不仅仅是根据国家的宏观调控，因为从2006 年的时候国家一直在调控房地产价格，压一次涨一次，但是我们看到去年两个指标是有问题的，一个是房地产价格的上涨和家庭收入上升的差距越来越大，已经到了一个剪刀差的比例。还有一个是房地产资金的注入越来越多，房地产的价格越来越高，造成了很多的非房地产行业的注入，所以库存越来越多，造成了大量的挤压。有了这两个指标越来越高，市场一定会发生变化。所以，你不能从国家宏观调控来应对，而是从市场的长远角度克服侥幸心理，减少一些赌博。自然，任何的变化来，你会处于一个主动的地位。

　　万科现在也有困难，因为市场突然萎缩了，但是这个萎缩情况下，万科也萎缩，但是万科的市场占有率在明显增加。我们和去年相比，现在的市场占有率增加了50%，这是很大的占有率，尽管市场在萎缩。所以，这是我想说的第一点，就是企业发展无论大还是小，如何公平的心态，不一定看着市场一直是上升，我们假定市场是线性发展，实际上它不是的，实际上它就是波浪式的，这个要把握。

　　第二个是措手不及，就是你没有想到的局面，那么怎么办呢？我在行业上讲的时候，因为我们习惯要这样一个高速增长，我很想引用日本买卖的哲学，中国的买卖叫做买卖买卖，只要货有人买，一定可以转。但是日本的经营哲学多了一个字，叫做买卖休，就是不好的生意不做。而中国是没有“休”这个字的，就是市场不好的时候要整一下牌。其实万科也不是很冷静，但是突然市场调整的时候，你恰巧做一个调整，找你如何回到原点，然后找你应该的定位，市场都不好，你不要有浮躁的心态如何更好，所以就是如何来进行“买卖休”，就是如何来进行心态的调整。

　　再有，我想说一点，中国的体制改革向来是自上而下的，实际上这个“政”字是非常非常关键的。到现在我觉得，正是因为市场发生变化了，全球金融海啸给中国的经济发展、经济高速增长带来了很大的压力，正是这种压力、这种调整，对于企业的健康发展是非常非常有利的。所以，这2个月我讲感谢宏观调控，如果市场不降价你王石降价了，我现在市场好了你王石宏观调控。去年8月份按照我们的预计没有宏观调控，在今年的5月差不多达到800 亿，当然你要按照800亿去融资、扩建。如果这个局面到了现在，全球的金融海啸你不得不进行调整，万科的局面会非常非常被动。所以，恰好因为这个宏观调控我们提前进行了准备，到现在我们比较主动。

　　所以，我想说的就是两点，你等到面临突然情况的时候，这是你不可预计的，所以市场好的时候你要想象市场不好。那么，整个市场不好的时候，你应该要乐观一些。因为市场一定是波动式的，不好的时候大家都不好，不是就你一家不好。所以，这个时候首先要有乐观的情绪。

　　再有，中国的改革是这样的，市场好的时候改革往往是退步的。市场不好的时候，恰是改革往前推进的时候。所以，中国的改革是自上而下的。实际上，现在中央正在开始往前推进，显然这对于行业的市场化健康发展是非常有好处的。所以，如果你在很消极，你会错过这种改革往前推进的机会。

　　主持人杨帆：谢谢，这也是储备能量的时候，长治便能久安。
    提问：我想问一下万科的王总，我想问一下现在的经济链条对于地产市场的走势关系是最大的，那么多长时间地产可以走出低迷的市场，万科在这个时期又将运用什么市场策略？

　　王石：当然了万科有预测，对于市场未来怎么样，这个价格怎么样，在这里我不告诉你，但是必须得说点什么呢？我借助这个机会发挥，像中海油是带有垄断性的、国有性的、规模性的，他说的市场基本上是跟着走的。但是他有一定的被动性，至于垄断很多他们是说得不算的，再有一种是像万科这样的，这个行业是完全充分市场化的，正是因为完全充分市场化，所以在中国财富排行榜上，无论是前10位还是前100 位，在相当长的一段时间他们占的比重比较大，正因为这一点，他们成为了仇富的对象。中国有一个传统，突然你很有钱，就对你很敌视。如果中国移动排上去，那么他马上就下台了。所以，并不是房地产商黑心、暴利，所以他们的财富比较多。我们知道现在真正的财富上榜最频繁的是零售业，而不是房地产。再一个是现在中国消协现在投诉最高的，房地产已经降到第四位了，第一位的不是房地产，第二位的也不是房地产，第三位的还不是。但是，为什么对房地产企业的意见这么大，说一谈到房地产，说这些都是坏蛋，一打压就打压他们。现在又说房地产要怎么样调整，说现在救也不要救房地产商。

　　像美国过去的50年，尽管是他服务业、高科技占的比重非常大，但是房地产始终是处于一个主导地位的，中国目前也是这样的。而这方面每年产出的产品，应该给房地产商的发展正正名。比如说当前出现的行业性的问题，房地产这么多年，虽然有一些要炸掉的楼盘，但是总体来说现在是相当好的。

　　所以，如果对他们没有一些正确的评价，这个市场如何刺激内销，如何让老百姓增加他们消费的兴趣，是没有利的。所以，我想在这里借这个机会，谈谈我的观点，代表我们的行业说两句公道话。

　　第二个，应该说过去2年来，房地产价格是高涨的，带有泡沫的。所以，现在的市场调整是应该的，我觉得调整还没有到位。但这不是要点，要点在于这两年市场太好，我们就来造房子，到底造什么适合代表未来的、节约能源的绿色建筑，更适合将来社会发展的产品，应该说我们这个行业做得还不够。所以，在这个方面，我们行业应该加大力气给社会上提供更好的产品。

　　中国的城市化还在继续，如果预计一下，我们刚才预计未来30年怎么样，过去的10年，中国是1%的农村人口进入城市。我们现在城市化的比例是多少呢？是42%。世界上第三世界国家的平均城市化的比例是45%。也就是说中国目前城市化的比例还低于第三世界国家的水平，所以在未来的30年，即使每年1%，到那个时候我们加起来也就72%，也就是整个的城市化进程，对于房地产的需求即使在调整当中，还是有旺盛的需求的。关键中国的改革开放是自上而下的，只要上面的政策对路，给一些宽松的，我们不需要什么对房地产进行挽救，不需要，它经营不好就应该破产，但是我们需要有公平的待遇，我们需要有一些比较不扭曲的政策。比如说“9070”，在当时的情况下是合理的，但是现在还是这个限制，显然就不适当了。所以，在政策这么调整，在市场不好的时候，恰好是改革推进的时候。

　　所以，像我们的外国同行讲，我们不要灰头土脸、不要垂头丧气、不要焦虑，我们应该看到这个行业在刺激国民经济和刺激消费当中是扮演了非常重要的色，我们应该振作起来，给市场提供更多更好、更优秀的产品。这是我想说的话。

　　主持人杨帆：房地产对于国家经济的拉动作用是不容小视的。

meng-h

地产业沦陷资本困局：昌盛中国不排除整体沽售
http://www.sina.com.cn  2008年12月11日 07:17  中国证券网-上海证券报

　　昌盛中国非个案 地产业集体沦陷资本困局

　　国际大鳄低调抄底 内资急呼“刺激消费以救活地产一盘棋”

　　华灯初上，夜幕下的北京、上海、广州……依旧霓虹闪烁，灯火辉煌。一幢幢摩天大楼背后，是中国房地产20年发展的无声陈述，其背后的例例资本故事，是民企、国资、外资、热钱间几起几落的激烈博弈。时间行至2008年，“偶遇”次贷危机，资本角逐宿命般出现了大变局。

　　龙湖、富力、星河湾、昌盛、恒盛、阳光100……一个个声称2008年登陆资本市场或回归A股的企业相继断送融资梦，为上市而大量囤积的土地储备与跌至冰点的销售业绩终在此时凝成命悬一线的资金链。

　　11月，昌盛中国拟出售中华广场项目以履行对赌协议的消息在市场传开。上海证券报独家消息，因负债率过高，昌盛中国不排除整体沽售公司资产，大股东清盘走人。

　　然而，昌盛事件仅是房地产资本泡沫的冰山一角。这一场赌局没有绝对的赢家，但一定有相对的输家。

　　市场博弈还在继续，最新消息显示，某国际资本大鳄已经深入上海等地探寻，“淘点便宜货”成为新一轮洗牌的开始。而在前轮角逐中资金实力消耗巨大的中资房企们坦言，目前唯有寄望于政策救市，快速回笼销售资金，方是绝地求生，以应新役的关键。

　　⊙本报记者 于兵兵 周鹏峰

　　昌盛中国：

　　倒下的第一个骆驼？

　　广州中华广场，被很多广州人视为当地最具人气的繁华商业中心之一。中华广场大股东昌盛中国，曾经于年初高调提请登陆香港联交所并发布招股说明书，融资额23亿至31亿港元。此前，昌盛中国相继拿下广东中山市中山广场和山西太原等地块，欲复制多个中华广场，打造中国又一商业地产巨头。

　　然而，随着美国次贷危机影响逐渐展现，年初的国际资本市场已经开始对中国概念地产心生忌讳。昌盛最后公布的招股计划，净集资额仅9亿港元，比原先预期的20余亿港元缩水过半。消息人士透露，看到机构与散户认购均不踊跃，集资金额大幅缩减，昌盛中国上市计划最终被迫搁浅。

　　就像某待上市企业高层所言，“要上市可以，但(资本市场)认可的发行价格实在太低，企业不甘心。最后选择了不上市，但如此严重的未上市后果，是企业没有想到的。”

　　有媒体报道，2006年开始，因为成功运营中华广场项目，昌盛中国开始酝酿赴港上市。彼时，香港昌盛集团董事局主席、广州市中华广场经营管理有限公司董事长邹锡昌、昌盛中国与高盛旗下创投基金GSSIA签订协议，向后者发行可赎回可转换债券，利率为7%，约占当时已发行股本20%，双方并订立 2008年底之前上市“对赌”协议。

　　到2007年11月，昌盛中国与香港苏格兰皇家银行又签订的关于中山广场一期二期土地使用权收购融资的贷款协议，本金为6.48亿港元，年利息13%。

　　关于第一笔可转债，若昌盛中国没有在期限内上市，创投基金可要求其按预定的价格购买其所持全部可赎回可转换债券。又若昌盛中国未能在年期内偿还本金，该项可转债的利息便按每年21%计算。据称，该债券经延长后的年期期限为今年12月18日。

　　于是，从11月开始，市场上开始流传昌盛欲卖中华广场项目以变现还债的说法，中华广场第二大股东新星实业被传可能接盘相关资产。

　　资料显示，中华广场落成于1999年，最高峰期每日人流量达到60万人次，年营业收入达20亿元。物业包括一个10层购物商场、4层车库，以及分别为17层和52层的A、B两栋写字楼，总建筑面积约为29万平方米。

　　11月中旬，中华广场紧急召开新闻发布会，坦承母公司昌盛中国出现资金问题，不排除为解困而出售中华广场。

　　然而，上海证券报从接近昌盛中国的消息人士处获悉，因为昌盛中国目前负债过高，一个中华广场项目可能无法解决所有资金问题，昌盛有可能通过整体出售公司资产的方式“平仓”，这些资产涉及昌盛北京、山西、中山等众多项目，海外资金与国内房企均有接盘可能。

　　其实，造成昌盛资金链紧张的原因除了对赌协议外，还有扩张带来的巨大资金缺口。知情人士告诉记者，为了顺利在香港上市，昌盛此前也同样大举拿地。目前，昌盛位于山西太原的项目土地出让金至今尚未付清，银行贷款已经基本无法拿到。如果昌盛选择通用的退地方式，已经交纳的巨额保证金和部分土地出让金可能面临无法收回的境况。“相对于清算资产，整体出售，退地的做法可能损失更大。”上述人士称。

　　根据目前公开报道，签订了类似对赌协议的房企不在少数。例如，同样计划今年年初上市的恒大地产，土地储备高达惊人的4580万平方米。其招股说明书显示，如果公司在今年6月6日前上市，机构投资者回报不少于40%，若在今年12月6日前上市，回报率不少于50%，若在明年6月6日前上市，回报率不少于60%，于明年12月6日前上市，回报率不少于70%。

　　另有消息称，某投资机构与大型房企与签订的可转换债券回报率高达年利40%，而一旦企业无法按期还款，部分项目股权可能随即变更。“一些企业的第一大股东将在清算之际出现变化。”分析人士称。

　　“看2009年，一定有广州的大腕级房地产企业轰然倒塌。”一位广州楼市资深人士称。

突遇市场变局 投资协议法律摩擦骤增

　　昌盛中国的遭遇在今天的房地产市场绝非个案，也许只是开始。“SOHO中国在上市之前，所有的投行，无一例外地鼓动我们实施两大战略，一是大举拿地，二是全国路线。中国市场有18亿亩耕地红线，土地资源紧缺，人口基数庞大，‘有地就有钱’成为香港资本市场审视中国概念房地产企业的重要因素。” SOHO中国董事长潘实屹告诉记者，此间，他反复强调“所有的投行”与“无一例外”。

　　“永远不与投行打交道。”这是香港恒隆地产主席陈启宗历经数次市场起落而不倒的秘诀之一。但无疑，这一轮内地地产资本泡沫的兴起与破灭，与房地产商紧密联合投资银行制造资本神话高度相关。

　　专家介绍，在香港资本市场，其对地产企业的估值方式简称为NAV估值法，即净资产价值法。在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值，剔除负债，即为净资产价值。根据此方法，上市前房企土地储备越多，假设条件下的净资产价值也就越高。在此影响下，投行不断鼓励企业广积粮，甚至不惜大举借债拿地建仓。随着美国次贷危机的突然爆发和全球金融危机恶化，国际投资者无限看空房地产市场，房企上市融资路径突然遇阻，巨大资金缺口一时无法弥合，这成为今天中国房企，尤其是待上市企业资金困境的最重要原因。

　　如今，因房企与投资银行对赌协议中约定的盈利水平无法兑现，此前签订的投资协议正面临越来越多的法律摩擦。

　　“目前房地产企业与投资银行间的协议摩擦确实增多了。这主要是此前协议对房地产企业约定的盈利水平现在看来根本无法实现。而多数投资银行也认可这一现实。单方面追究房企责任无益于双方继续合作。”上海某大型内资律师事务所房地产部律师告诉记者。

　　据这位法律人士介绍，一些房企以经济形势不好为理由要求调整以前对利润预期的承诺，并因此涉及企业资产估值和发行价格的降低。但他也表示，目前还少有遇到解除合作的案例。“变化是渐进的，目前还没坏到那个程度。”

　　投资银行一边的想法也较为微妙，“当时投资人都是在行情看好的时候进来的，要求的回报就高。所以现在他们的压力是维持高利润还是向现实妥协。一般都会妥协，不然大家不讨好。”上述人士表示。

　　对赌协议开始修改可能带来的另一个结果是房价进一步下跌。“此前，准上市房企为了上市不愿意降价促销，因为这样会影响公司向投资者承诺的利润。一旦投资人认可修改协议，房企的降价促销不可避免。”市场人士表示。

　　反思此前风行一时的对赌协议，今日资本总裁徐新在接受媒体采访时表示，因为拟上市企业向机构投资人要求的价格过高，投资者为保护自身利益，需要一定的对赌协议规避部分风险。“无论是企业还是投资人，当下都应该更加冷静清醒地思考：公司价值到底在哪里，承诺的价格多少者合适的。”普凯投资主管合伙人姚继平此前表示。也就是说，房地产企业融资的目的在于发展，而不是忽悠资本。

　　国际大鳄低调抄底 资产甩卖渐成风

　　危机到来，一部分在高位时进入的企业和投资机构可能备受煎熬，但另一些企业可能迎来转机。

　　上海证券报获得消息，某来自美国的投资银行大鳄已经开始积极在上海等寻找可兹收购的优质物业，最低投资标的5000万美元，投资方式不拘一格，可以股权投资，也可以项目合作或参建。

　　“以往想收购些项目，企业要求都很高，比如在短期内付清全款。现在不同了，只要很少比例的现金支付，其余哪怕是给点出资方的股票也可以。项目都是好地段，上海的淮海路、南京路、陆家嘴(16.80,0.06,0.36%,吧)，北京的金融街(8.70,-0.01,-0.11%,吧)、王府井(21.45,0.56,2.68%,吧)、CBD……”一位手握百亿的房地产企业董事长告诉记者。

　　一边是极度悲观的销售市场，一边是资本大鳄觊觎的眼光开始聚集，其背后的关系不难理清。“目前进入市场者均是至少五年的持有战略，五年后的中国房地产市场仍然被广泛看好。目前不是内地房企不想接盘，只是他们没钱。”一位投资机构高层告诉记者。

　　一些有远见的投资人正把资金从资本市场甚至PE市场收缩回来，进入VC市场投资。“从投资角度来看，这是一个好的时机，股票和VC的投资时间是反着的，股票最火爆的时候，我们最难投，因为企业的期望值太高了，开天价，投资成本太高，现在股票跌得一塌糊涂的时候，企业的心态就放好了，这反倒是我们投资的好时机。”深圳东方富海投资总裁程厚博告诉记者。

　　业内人士介绍，从VC角度来看，境外资金都表示现在是投资的好时机。“因为VC和证券不一样，它是相对长线的，看好。”上述人士称。据了解，外资投行目前仍然专情于投资那些"注册在境外、但总部在内地、市场也在内地"的企业。因为涉及A股一些退出的技术问题，投行更愿意帮助内地企业实现海外市场上市，以方便其退出。

　　解决之道：刺激消费+增加融资管道

　　一日，某地产界大腕与央行高层在论坛上碰面，“行长，不要再犹豫了，赶紧放钱吧。”企业家焦急地向央行领导表示。数日前，中国4万亿元拉动投资计划启动，但商业银行从控制风险角度考虑，一些贷款类别仍谨慎收紧，房地产正位列其中。

　　“很多商业银行不看好短期内的房地产企业贷款，觉得有风险。”一位接近银行业的市场人士告诉记者。

　　在此环境下，两大提振房地产市场的思路基本形成。一是开辟其他融资管道，比如房地产信托投资基金，甚至并购贷款。二是不遗余力地拉动需求。

　　12月9日，银监会公布《商业银行并购贷款风险管理指引》，并购贷款开闸。对于并购贷款能否提供给房地产龙头企业，助其开展行业并购整合，某商业银行地产金融部总裁记者，目前并购贷款还没有很明确的意见就行业做出规定，同时，有关房地产并购贷款业务的需求也还没有开始接触。

　　数日前，国务院常务会议研究部署当前金融促进经济发展的9项政策措施。房地产信托投资基金作为拓宽企业融资渠道的措施之一被正式提及。此前有消息称，REITs方案已在央行、证监会及建设部等各大部委会签完毕，并获得了国务院的批复。且央行、证监将于近期出台相应细则，择机出台。“讨论了十余年的房地产信托投资基金，一定会在近期正式露面，以解房企融资难题。”一位地产界人士称。

　　不可否认的是，融资渠道增加并不会短期内解决房企流动资金问题，以拉动需求的方式加大销售回款，成为拯救房地产产业链的关键。“根据我们的判断，接下来还将有两次降息过程，二手房交易免契税周期延长至五年，二套房限制在执行层面基本解除。”一位大型房企董事长称。
　　

meng-h

房地产市场该如何倾听万科声音？  
2008-12-11 07:47:17  

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　　□ 本报记者 刘丽靓
　　
　　从去年抛出“拐点论”到今年“楼价还未调整到位，房地产市场不需要挽救”，以及“中国城市最后一套住宅将是万科盖的”……房地产界大佬王石的豪言壮语已成为各大网站转载传播的热点“IN语”，引起了业界极大争议。那么，正值寒冬之际的中国房地产业究竟该如何倾听万科的声音？
　　昨日，万科公布的一组数据引起了记者的注意。
　　数据显示，11月份万科实现销售面积42．1万平方米，环比下滑9％，同比则增加了3％。同时，销售金额为35亿元，环比增加6．6％，同比则下滑了15.6％。可见，相对于10月份，万科业绩正在逐步好转。
　　实际上，受益于10月底政府推出的各项新政，11月份以来重点城市的房屋成交量均出现不同程度的环比回暖。统计显示，除重庆和广州有所下降外，其余12个城市成交量均出现了不同程度的环比上升。特别是深圳和北京，分别增加84.75%和51.59%。此外，由于改善性需求的释放，上海11月后几日成交量放量明显。
　　正当业界人士纷纷热议楼市新政促成交回暖是反弹还是反转之时，万科董事会主席王石在出席“2008中国企业领袖年会”上抛出的一番惊人语论不得不让人深思。
　　王石说，过去两年来，房地产价格高涨并带有泡沫，所以现在的市场调整是应该的。他同时称，“调整还没有到位，不需要对房地产进行什么挽救，它经营不好就应该破产。”但王石建议，政府要给房地产行业一些宽松对路的政策。此外，王石还放言，“中国城市最后一套住宅将是万科盖的。”
　　是什么让万科如此自信呢？
　　“万科的自信来源于它蓄谋已久的实力，这种实力足以让自己的王牌公司产生‘同花顺’效应。它既有现金为王的短期战术，也有专业制胜的长期战略，更有全面市场化的大环境诉求。因此，万科试图借助这次房地市场的‘拐点’良机，用市场化手段推倒多米诺骨牌，从而达到整个房地产行业的重新洗牌 。”地产业资深人士蔡汉平说。
　　鸿臣地产董事长王安平也认为，目前房价调整还没有到底，年前应该是房价下降的一个高峰期，但春节过后下降的速度将会放缓，预计在明年6月份全国房价下跌的趋势有望止住。他表示，房价的持续下跌将会对经济整体带来冲击。
　　不过，王安平认为，“中国的房地产市场还是要救的”。他表示，房地产业是拉动国内经济增长的一个重要的支柱产业，房地产业平稳发展不仅可以保障地方政府的财政收入，同时也可以避免房地产开发贷款出现偿付危机以及全国“烂尾楼”的出现。
　　住房和城乡建设部政策研究中心一位专家则表示，政策利好不会促使楼市立刻实现“反转”，目前楼市下调是由市场机制在控制主导，是楼市经历前几年非理性繁荣后的自然回归。他说，“任何利好政策都不会在短期内生效，市场将慢慢回归理性，趋于稳定”。

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地产行业酝酿新一轮救市行动http://www.sina.com.cn  2008年12月11日 07:42  中国经济时报
　　据悉，中国房地产协会已经将相关提案提交到有关部门

　　-本报记者 张一鸣

　　楼市新一轮救市计划正在酝酿之中。记者从相关途径获悉，在11月27日发改委组织召开的座谈会上，中国房地产协会已经将相关提案提交到有关部门。

　　据悉，此次提交的方案包括放宽对房地产企业所得税的征收、鼓励地方政府收购房地产企业项目作为政策性租赁房、鼓励金融部门支持优质房地产项目等多个方面。

　　此前，两大房地产协会(中国房地产协会、全国工商联住宅产业商会)联手上书救市最终变成现实，在11月中央公布的宏观调控政策中均有所体现。

　　楼市是否到了非救不可的地步？接受记者采访的专家认为，政府出台救市政策的目的并不在于救楼市，而在于救中国经济。

　　“之前已经出台了一系列救市政策，这些政策的消化还需要时间。现在显然还没有到需要出台新政策的时候，而且新政策需要救的是房地产行业，不是开发商本身。”北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦向记者分析说。

　　“中房协再次上书救市，可能考虑到年底开发商需要支付工程款的问题，否则，农民工的工资会没有保障。”一位不愿意透露姓名的开发商分析说，如果此次新提议被通过，开发商过年关的压力将明显降低，其中仅放宽对企业所得税征收一项就能让多数开发商受益。

　　记者在采访中了解到，除了放宽对房地产企业所得税的征收外，其它两项提议，包括鼓励地方政府收购房地产企业项目作为政策性租赁房和鼓励金融部门支持优质房地产项目都已在多个地方实施，部分开发企业也因此受益。

　　“年底许多开发商都要支付工程款和银行贷款，如果资金情况不能够得到有效缓解，是否能够有足够资金支付工程款就很难说了。”北京的一位开发商私下告诉记者，北京许多房地产项目在奥运会后就处于半停工状态，特别是进入11月后，开发商们都开始过节衣缩食的日子了。

　　与北京多数项目主动停工相比，一些二线城市，由施工企业和原材料供应方主导的被动停工现象早已出现。

　　10月上旬记者在长沙调查采访时，当地的水泥搅拌业务供应商就告诉记者，他们已经停止向一些不能支付费用的开发企业供货，这些项目已经被迫停工。

　　无论是主动停工还是被动停工，对于多数还有项目在建、在售的企业来说，缩短战线、减少支出已成为当下度过“寒冬”的重要手段。

　　“尽管大家的情况各不相同，有的开发商没有这些政策就活不下去，有的开发商拿到这样的政策就能利上加利，但是几乎每个企业都已经调整了自己的开发战略。”河北的开发商告诉记者，他们企业已经将明年的工作重点放到当地的保障性住房建设上。

　　而万科董事长王石近日参加某论坛时表示，不需要对房地产业进行什么挽救，它经营不好就应该破产。他建议政府要给房地产行业一些宽松对路的政策。

　　有市场分析人士指出，有关部门出台政策应当明确、清晰，不宜过于频繁，这将加深买卖双方的观望情绪。“房地产商应该采取积极的措施自救，关键是开发商应当顺应形势，调低价格。”

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多家银行推出房贷优惠措施http://www.sina.com.cn  2008年12月11日 07:19  全景网络－证券时报
　　固贷可转浮动，利率可享7折优惠

　　证券时报记者 唐曜华

　　本报讯 随着央行年内几次降息，锁定利率的固定利率房贷业务相比浮动利率房贷优势尽失。不过，记者从光大银行、中行等银行深圳分行了解到，此前办理固定利率房贷的客户可申请转为浮动利率房贷，最多可在当前基准利率基础之上下浮30%。此外，还有银行甚至对固定利率转浮动利率不收违约金。

　　在过去两年央行频繁加息的环境下，固定利率房贷业务一度受捧。而在降息通道下，此前办理固定利率贷款的客户如何享受大幅降息带来的实惠呢？

　　记者昨天从光大银行了解到，该行固定利率住房贷款客户只要贷款满1年，即可申请将固定利率贷款转为浮动利率贷款，银行不收取违约金，转为浮动利率贷款后最多在贷款基准利率基础上下浮30%，具体下浮比例依据银行对客户的综合评估结果而定。

　　中国银行(3.25,-0.09,-2.69%,吧)深圳分行相关人士也表示，该行固定利率贷款客户目前也可申请转为浮动利率贷款，转为浮动后最多也可按目前基准利率下浮30%，具体依客户情况定下浮比例。不过部分客户申请固定转浮动需缴纳违约金，违约金为1个月的利息，即本金乘以月利率。是否收取违约金以当时客户与银行签署的贷款合同为准。

　　据招行电话银行工作人员介绍，招行固定利率转浮动利率贷款收取违约金的计算公式为：违约金＝违约金额×（放款时固定利率-改浮动利率当时市场浮动利率)×固定期限剩余期限。建行深圳分行则表示，该行关于固定利率转浮动利率的相关政策目前尚未明确。

　　在降息通道下，固定利率贷款的优势顿消，浮动利率的优势则明显显现，浮动利率贷款成为大多数人的选择。记者从光大银行深圳分行有关人士处了解到，已经有不少固定利率贷款客户申请转浮动利率，目前申请固定利率贷款的客户则非常少。中行深圳分行相关人士称，该行固定利率贷款业务基本处于停滞状态，并且该行也没有推出新一期固定利率贷款产品的打算。

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可疑的品质
作者: Value杂志
时间: [ 2008-12-11 13:06 ]

可疑的品质



张志雄




这么多年来，我在大家争论房价孰高孰低的时候，很少听到有人谈论房子的品质问题。

我在这方面是外行，一如食品业，只有等到毒牛奶事发，才知道这行业有那么地潜规则。而今年四川大地震，部分校舍的质量问题被暴露出来，却没了下文，就别提民宅了。

为什么我对中国房子的品质有疑虑呢？第一是推类，像股市出现泡沫，上市公司的质量就会有毛病，供不应求，粗制滥造一定盛行；第二，是自己看房的常识。

2001年以来，我调研了大量的上海房地产，尤其是2001年至2002年，我几乎跑遍了上海的别墅，还专门写了一篇《买栋沾有地气的房子：上海别墅大势》。2004年，它竟成了一本上海专业楼市杂志出版的别墅专辑的导言，像我这样的房产投资外行，有此殊荣，颇为自得。

当时我考察后的最大的感受是上海的所谓豪宅，只适于投机，不适合自己居住。我打电话请教万科的郁亮先生，人家到底是专业人士，总结了三个字：“农民房”。但我因此犯了一个毛病，就是看准了房地产上涨的大势，也看出了“豪宅”最有升值潜力，却挑选不出“个股”。我以为房子与股票毕竟不同，前者流动性不好，不适宜投机。没想到房地产中介如雨后春笋般冒出来，而且在大牛市中，房市一天可以有好几个价，出手太容易了。

比如，我们2002年就看中了浦东的丽晶别墅，订金也付了，最后还是没买。为什么？我们看中适合自己居住的房型，一楼还可以，二楼有严重缺陷，功能混乱，但没想这房子后来翻了几倍。几年以后，我们去看了一些二手房“豪宅”，恍然大悟，原来人家都进行了彻底的改造，把房型全改了。

不过，房型糟糕也不是能彻底挽救得回来的。我看了这么多的上海别墅，觉得最大的房型问题是不理解主卧室的重要性。人的生命的最多时间是在床上，而床又在主卧室内，尤其是大部分人白天在外奔波，晚上回家，呆的时间最长的也是主卧室。可是我们大多别墅的主卧室不是过小，就是结构和采光有缺陷，大煞风景啊。真的，根据我的经验，只要主卧室不错的，这别墅的房型也差不到哪里去。

这两年，上海别墅的主卧室问题有了明显的改进，可还是没受到足够的重视。我前阵子去看汤臣湖滨的别墅，它的位置在浦东是相当不错的，就在李嘉诚建造的“老”别墅四季雅苑的对面，属于世纪公园版块。而且汤臣高尔夫是浦东最早的几家高档别墅，现在同一家房地产商再开新盘，应该不错吧。没想到走进主卧室，坏了，天花板是斜的，且不说风水吧，这种斜坡式结构让我们联想到阁楼。可能房产商已想到了这个毛病，在上面搭建书房小阁楼，“削平”天花板，可这样房屋的高度十分有限，采光也成问题。一座动辄上千万的“豪宅”，有这样的毛病，住房照样买下？我不是很明白。

李嘉诚等香港房地产商凭其经验，在内地发展可谓如鱼得水，但他们有时造的房子品质，也不能让人恭维。和黄在浦东世纪公园旁的“御翠园”是大名鼎鼎，尤其是刚建成的会所，确实是大手笔。“御翠园”的别墅开了七期，规模不小，价格极贵，估计赚了大把大把银子吧。我去过那儿几次，二期至六期的房型尚可，当然价格不菲。但其中两次看房，给我印象极差，一次是看一期的房子，外立面的质量与二期以后不同也就算了，进去看里面的房型，整个是设计师梦游的产物，我自信任何有家居概念的人都会比它设计得好，这房子当时要比整个御翠园的均价便宜许多，却老是无人成交。还有一次是在最近，去看新开盘不久的七期房，在半年前，我就听过预售介绍，说是与前面六期房子不同，是装修房。我走到七期房门口，感觉先被每栋房的狭窄间距给破坏了，走进房间，看到装修质量，我不相信这是和黄水平，这分明是10年前乡村暴发户的品味嘛，还是农民房啊。至少我个人如果买下这房子，一定要把原装修推倒重来的。这房子价格多少？2,500万元以上还是2,700万元左右？我忘了，反正网上有信息，有兴趣的朋友可以查。

何以如此？和黄不是没有好的品味，也不是成本不允许，而是内地人的钱太好赚。而出得起2,500万的人家也不傻，但反正是投机，自己并不居住，管它装修好坏，房子品质如何哩。

多年来，御翠园对面的“四季雅苑”是只租不售，但据在场的销售人员介绍，明年有可能要销售了。我不得不服李嘉诚的商业头脑和眼光，是啊，钱太好赚了，不出手才是傻瓜啊。

我还有一个好奇心是想看看明年“四季雅苑”会卖出多少价钱？我不清楚它的房龄有多长，但至少十年了吧，质量究竟如何？我是外行，不明白欧美的房子一般为什么十年看上去还是新的，而上海的房子大多不行？我自己曾有一套在浦东花木的五楼商品房，1997年建成的，几年后房子有裂缝了，到了2006年时，保姆报告厨房间发现有蝙蝠窝，我看都不想看，赶紧走人吧。但愿我这是特例。

还有影响上海“豪宅”品质的主要因素是主卧室及客厅的朝向。上海气候有一个特点是湿冷。我父亲过去在东北牡丹江驻军，每次冬天回沪，就坐卧不宁。我当时还颇为奇怪，何以习惯冰天雪地的人，在上海就适应不了？后来知道，这主要是寒冷加上潮湿，是习惯干冷的北方人也无法接受的。所以上海的房子朝向就十分关键了，只有面向南面，冬天的阳光才能照进来，让湿冷的空间有些暖意，这是老上海人的常识。可是前几年有许多“豪宅”抄袭的是欧美的房型结构，对南面朝向根本不在意，甚至一排房子全朝北！我想，一定有不少住在上千万“豪宅”中的人们因为面北而暗暗叫苦吧。

关于房子，我还有好多外行的体会，下次有机会再谈。

meng-h

【年终话地产】谨防地方“救市”越界
《财经》记者 张映光   [2008年12月11日 21:58] 　   共有11条点评
房地产市场即将大洗牌的时刻，地方政府肩负监督市场的职责，但若以此为借口管控价格，却有悖市场规则

　　【《财经网》专稿/记者 张映光】有一种观点认为，房地产开发商已经“绑架”了严重依赖“土地财政”的地方政府，当房地产市场出现严重下滑之时，财政收入锐减的地方政府自然要出手救市。如今，一些救市心切的地方政府，反而要“绑架”开发商了。他们似乎比开发商还惧怕房子降价。
　　12月11日，南京江宁区房管局局长周久耕在江宁楼市的“年终总结”上表示，“为防止烂尾楼等一系列连锁反应的出现，房管部门将查处恶意降价楼盘。”禁止开发商低于成本价销售房屋。
　　不久前，保利、新湖中宝、万达、华润等22家开发商在沈阳市组成不降价联盟，承诺一年内不降价。同时，铁西区区长李松林表示：区政府将先期预存500万元，对参加联盟承诺不降价的开发商因此造成的损失给予赔偿。
　　一位业内人士向《财经》记者透露，由于万科一直未承诺不降价，沈阳市政府一高层领导，甚至将万科一名高管训斥了一通，并扬言“万科若敢降价，后果自负”。
　　尽管，万科总裁郁亮在不久前接受《财经》记者专访时，并未正面回应这一传闻。但是，他明确表示，万科绝对不会加入“不降价联盟”。因为，这是违背市场规则的。
　　一位住房和城乡建设部官员（下称建设部）在接受《财经》记者采访时，表示沈阳官员的这一言论极不负责任，简直“难以置信”。虽然，他进一步解释了持此言论的地方官员，也许有他们的“充足”理由。
　　据他介绍，沈阳市政府的一些官员认为，沈阳市的房地产市场正处于上升期，不存在严重泡沫。沈阳市建委数据显示，2007年沈阳房价同比上涨4.97%，其中商品房销售均价为3565元/平方米，比2006年涨了145元/平方米。其房价水平与房价涨幅与其他省会城市相比，显得比较合理。而彼时，中央政府出台的“一刀切”的宏观调控政策，严重抑制了这个正在成长的市场。如今，北京、上海、广州等一线城市房地产泡沫的破碎，则再度殃及了这个方兴未艾的新兴地产市场。于是，此时地方政府如何刺激市场，都不过分。
　　今年9月，中央政府在调整房地产宏观政策之前，即已确立了“因地制宜”的方针。允许地方政府根据各自情况，出台“救市”政策。全国共有20多个省会城市及地级市，先后出台“救市”政策，尺度也越来越宽松。
　　南京是最早出台救市政策的东部重点城市。尽管与沈阳不同，南京房价近年一直在高位徘徊。但是，南京市江宁区则属刚刚发展起来的新城区，其房屋均价尚远低于中心城区。这与沈阳铁西区情况相似。房地产市场尚处初级阶段，大概是上述两位区长，对开发商降价持如此激进态度的原因之一。
　　不过，这一原因的背后，恐怕还有更多不敢明言，却已是尽人皆知的原因，令地方政府惧怕开发商降价。
　　首先，不同的开发商因资金实力及拿地成本的不同，对降价的承受能力不同。其降价策略也不尽相同。如果开发商拿地成本较低，利润空间较大，其通过大幅降价促销，回笼资金的空间也就更大。但是，其率先降价，自然导致同一地区，拿地成本较高的开发商的销售和开发压力。这些开发商可能会将这一压力转嫁给地方政府。
　　另一方面，房价下跌，将带动土地价格下跌，甚至再低的地价也无人问津，土地频频流拍。据中国指数研究院数据显示，今年流拍土地已达 6000万平方米，合规划建筑面积达1亿平方米，流拍金额以底价计算，已达1800亿元。地方政府的土地出让收入锐减。同时，房价下跌自然也令地方政府税收下降，财政收入减少。
　　此外，即使土地以低价成交，那些在去年拿下天价地的开发商，也会因为房价、地价下跌，继续开发几无利润，而要求退地。一些背景深厚的大开发商，甚至可以采取非常规的手段达成退地的目的。而这些土地一旦退回给政府，则很难处理。
　　最后，地方政府确实担忧，房价持续下跌所引发的社会问题。
　　南京市江宁区政府的一位官员在接受《财经》记者采访时，即表示禁止开发商低于成本价销售房屋的主要目的，是防范一些资金链即将断裂的开发商，以恶意销售的方式，回笼资金。这样的楼盘一旦烂尾，后果严重。
　　在房地产市场即将出现大洗牌的时候，政府肩负着监督市场的职责，无可厚非。但是，以此为借口，管控价格，却有悖市场规则。
　　首先，开发商低于成本价销售房屋，并不一定意味着，这是恶意销售。例如，万科在今年三季报中，公布了五个项目可能出现亏损。即因去年土地价格过高，今年房价下降，将不得不以低于成本价的价格销售。同样，一些开发商可能确实迫于资金压力，以比周边楼盘都低的价格，甚至低于成本价的价格开盘，这都是一种正常的市场行为，并不意味着这些低于成本价销售的楼盘就会烂尾。楼盘是否烂尾与其销售价格并无直接关系。
　　其次，政府监控恶意销售，关键在于对开发商的预售款形成监管，而非管控价格。那些确实可能存在破产风险的开发商，所销售的房屋不一定便低于成本价，但其仍可能因资金断裂，致使楼盘烂尾。简单的给价格划一条线，并不能杜绝风险，也很难根据价格，即判断开发商是不是恶意销售。
　　防范风险的关键要对开发商的预售款，采取收支两条线的管理。在房屋未竣工前，开发商不得随意挪用预售款。很多地方政府实际上早已推行了这一措施，如今，只需对那些存在风险的企业，执行得更加严格。
　　沈阳铁西区欲以地方财政补贴开发商降价损失的做法，于情于法，则更显荒谬。稍有常识者即可知，政府显然无权滥用纳税人钱财，去补贴开发商，并帮助某些开发商做出不降价的承诺。沈阳开发商的“不降价联盟”，纯粹是一个政府组织的联盟。这样的联盟必然会随着市场进一步深度调整，而解体。
　　上述官员们不一定不懂得这些浅近的道理。然而一再强调降价扰乱市场的因素，恐怕是醉翁之意不在酒。他们更关心的，还是房价下跌关乎地方政绩的那些因素。
　　尽管，近年来沈阳市房价涨幅略显温和，但是，这个城市的房地产市场，却存在着与其他重点城市不同的泡沫。一份来自某大型开发商的研究资料显示，沈阳市目前房屋存货，按目前成交量计算，至少要销售40个月。全国前十大开发商均在沈阳拥有超过上百万平方米土地储备。尤其是那些近年来制定了上市计划的开发商，在沈阳大量购置廉价土地，以扩充土地储备。大量的存货压力，可能令沈阳市的房地产市场，比其他城市陷入很久的低迷。
　　南京则在去年，与大多数一线重点城市，经历了相似的地价、房价狂飙，这部分泡沫不挤压出去，市场很难回归理性。
　　政府禁止开发商降价的越界行为，不仅违背市场规则，而且势必阻碍市场的自主调整，令已经处在严冬期的房地产市场，陷入更深的泥沼中。■

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中國海外供股 負債率有望降至40%
(明報)12月12日 星期五 05:05

【明報專訊】市况略為回穩後，一向財政穩健的內房股龍頭中國海外（0688）突然宣布供股集資25億元，公司管理層昨日與分析員電話會議中表示，供股集資可為公司增加資金為明年上半年地價見底作準備，並將負債比率由原來57％降至40%。

公司管理層向分析員稱，供股集資將可改善公司財務報表，並提供靈活性以把握市場機會，公司今年銷售表現乎合預期，並會維持09年落成計劃。

公司宣布以34%折讓價25股供1，每股8元，集資約25億港元，所得將用於營運資金。

股本僅擴大3.8% 攤薄有限

有分析員指出，今次集資數目不大，單以公司上月銷售額已接近今次公司供股集資所得，再者公司相對於其他內房股資金壓力不大，但公司早前曾稱母公司有意增持，故今次供股集資，可能只是向母公司提供增持機會。

瑞信昨日發表報告指出，今次中國海外供股，股本只擴大3.8%，對於每股盈利攤薄較小，雖然攤薄影響小，但以達34%大折讓供股，將會為市場帶來負面信息。至於公司上月銷售數據方面，瑞信認為，以按月計算，公司平均每方米售價仍維持於10074元人民幣，按年比較則上升3%，整體而言，於內地目前較疲弱樓市中，公司仍然可保持銷售表現。

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中海外推25亿港元配股　供股价大折
作者：刘小庆         发布时间：2008-12-12 08:51         来源：每日经济新闻

　　散户趁反弹减仓，上市公司趁反弹融资

　　散户趁反弹获利了结，上市公司趁反弹火速推出融资计划。市场刚刚反弹，中国海外（便迫不及待地推出近25亿港元的供股融资计划。该公司日前发布公告称，以每股8港元（较前收盘价折让34%）的价格向现有股东发行约3.14亿股新股。中国海外此次融资计划也折射出内地房地产公司的资金需求，这类公司可能会跟风推出融资计划。

　　供股价大幅折让34%

　　所谓“供股”，即公司老股东根据自己持有的股数，按规定比例认购公司发行的新股，是上市公司集资的一种方式，相当于A股市场的配股。中国海外此次的供股计划，将按每25股配发1股的比例向现有股东发行约3.14012亿股至3.14083亿股新股。

　　之所以会出现两个发行数字，是因为在公告当日该公司还有1087.6万份购股权未获行使。如果这部分购股权被行使，那么公司供股计划所发行的股份总数就将达到上限的3.14083亿股，中国海外的总发行股本将从现在的78.5亿股增加至81.64亿股。

　　而作为近期第一家在二级市场直接再融资的内地房地产公司，中国海外也表现出十足的“诚意”。就供股价格而言，每股8港元就较中国海外前一交易日的收盘价12.04港元折让约34%。

　　母公司投13亿参与供股

　　目前，公司控股股东中国海外集团连同银乐（中国海外集团的全资附属公司）共拥有该公司约51.69%（40.57亿股）的权益。

　　中国海外集团发布公告称，该集团已经作出不可撤回的承诺，将申请及安排参与供股计划。按照25股获配发1股计算，中国海外集团将认购约1.6228亿股新股，涉及资金约12.9824亿港元。

　　中国海外表示，考虑到目前的金融市况，通过公开发售筹集长期股本资金符合公司和股东的利益。公司预计，供股计划所得款项的净额为24.8亿港元，计划用作额外营运资金以巩固公司的财务状况。

　　据该公司发布的中期业绩报告显示，中国海外上半年净利润增长68.8%至23.1亿港元。至今年6月底，该公司土地储备超过2478万平方米，可满足未来四至五年保持每年盈利20%以上增长的开发需求。中国海外中报披露，该公司截至6月底的净借贷比例由2007年底的30%升至57.5%。该公司至6月底的银行结余及现金约为74.6亿港元，尚未动用的银行融资额度为41亿港元。

　　记者观察

　　内地房企或跟风推出融资计划

　　作为蓝筹股中唯一的内地房地产股，中国海外在这波反弹行情中大幅跑赢大盘。至本周三，中国海外已从11月21日的低位反弹36.8%，同期恒生指数涨幅 23%。摩根大通是踏准中国海外这波反弹行情的机构之一。香港联交所的公开资料显示，摩根大通于9月25日申报持有中国海外超过5%。而在11月10日，摩根大通又以每股10.12港元增持了430万股中国海外股份，令其持股比例提高至6.01%。

　　不过，在市场整体走软以及巨额再融资消息披露后，中国海外昨日重挫8.6%，收报11港元。

　　时富资产管理联席董事姚浩然认为，虽然中国海外的供股作价折让超过三成，但是由于供股比例为25比1，对每股盈利的摊薄并不明显。花旗集团的研究结果显示，供股只令该公司每股资产净值下跌1.8%，但明年底账面值则提升3%。该行指出，中国海外供股将增强资本，为明年争取新投资机会带来优势，所以花旗将维持中国海外“买入”投资评级及目标价13.23港元。

　　姚浩然还指出，虽然摊薄效应不大，但中国海外此举也折射出内地房地产公司的资金需求，同类股票可能会有类似行动。中银国际昨日也表示，供股可能引发市场对于房产行业融资的担忧，但该行依然维持中国海外“买入”评级，理由是该股目前股价较远期净资产值折让20%。在中国海外宣布供股融资前，富力地产（02777，HK）和上置集团（01207，HK）已经先后宣布发行债券和引入私募基金。

　　在披露再融资计划前一个交易日，中国海外刚刚发布了11月份的销售数据。该公司在11月实现房地产销售额22.6亿港元，销售面积27.6万平方米，分别增长37.4%及97.5%。

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◎楼主            
                                                            转.万科工业化住宅第五园5期公寓浮出水面                                       
                            　　现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手。
　　
　　很多人，尤其是做房地产的从业人员大多还应该记得在这是2008年9月份疯狂流传在各大网站上的所谓的《万科松山湖会议纪要》一段文字，尽管万科集团出面澄清否认为万科会议纪要，但却无法回避一个事实，这篇被臆造出来的会议纪要，正一步步迈向现实。首先万科地产在全国各地的降价风潮并没有停止，其次万科快打快销的思路在年底愈演愈烈。尤其是万科华南地区首个工业化住宅项目，万科第五园5期公寓终于浮出水面，宣告在历经近8年多的研发，耗资几十亿的万科工业化住宅项目终于走出实验室，真刀真枪的在第五园大地上干了起来。
　　
　　工业化住宅不仅是万科地产远景梦想，也是万科地产持续引领中国房地产发展的核武器，一旦变成现实，则意味着万科将在地产行业保持绝对领先性，即使在市场非常困难的情况下，万科仍旧可能实现持续的盈利和发展。这不仅仅是关系的万科的未来，也关系到中国房地产发展的方向。因此，工业化住宅一小步，则意味着中国房地产行业一大步。
　　
　　2008年12月6日，笔者偷偷进入万科第五园5期工业化住宅公寓的施工现场，看到才过了5个多月，该批工业化住宅单位已经全部封顶，没有绿网，没有太多的施工人员，也没有泥头车，水泥车跑来跑去的，施工现场干净整洁，与以往的项目施工确实完全不一样。其实不一样的东西还很多，进入房间内部，就能清晰地看出梁、楼板、楼梯、外墙、阳台全部都是在工厂里生产好了的，而后拉到现场吊装完成的。楼板之间，外墙与楼板之间大都还有明显的接口痕迹。窗户、外墙贴片也全部都是通过吊装安装完成，基本上还能看到接口痕迹。在现场偷拍的时候，看到楼下有个很体面的技术人员在现场指导工人做事，于是向前求问，这工业化住宅到底是啥东东，有啥好处。该工作人员兴致勃勃地向我介绍起了万科这工业化住宅的好处。首先是施工环保，省水、省电，省人工，噪音小，因为所有构件都是在工厂里生产出来的。其次是质量更高，比如在防水处理，防震处理等方面，由于采取的是工厂化作业，所以人为作业造成的防水不均，建筑裂缝等都可以有效地规避掉，否则即使有很小的误差，也会造成无法安装。这样的建筑，即使遇到超强地震，也完全可以规避。除此之外，工业化最大的好处在于施工速度超快，比如第五园5期工业，从开工建设到完全封顶，并做好外立面，用时差不多5个多月（而一般的项目工期在一年半左右），如果规模化操作，技术更熟练的话，可能用时不超过3个月，一栋建筑就可以完成了。这才是万科想要的，超速运转的现金流，5%的利润率，相当于别的地产商15%的利润率。
　　
　　2008年在中国市场上有两种发明创造最让人期待，一项便是比亚迪电动汽车，是对汽车制造行业的革命，惠及千家万户，另外一项便是这万科的工业化住宅，在不久的将来，中国百姓将住进质量可靠，安全舒适的居住空间内，这不得不归功于万科地产的创举。两项发明都发生在深圳，一个是住，一个是行，都将为中国百姓带来实实在在的利益，尽管两项技术都还谈不上完善。所以，这更值得我们期待，电动汽车时代的到来，工业化住宅的革命。
　　
　　万科第五园五期工业化公寓楼预制混凝土构件于8月13日下午正式开始吊装了。第五园五期公寓楼建筑面积约1万平米，其上部结构采用了工业化PC工法，其主要结构构件 梁、楼板、楼梯、外墙、阳台等采用预制技术在工厂里预先生产，再运至现场进行吊装。
　　
　　目前进场的预制构件包括B区四层的预制梁和部分楼板，其成功吊装也翻开了工业化住宅生产的新一页！
　　



























　　            
        
        
        

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国务院：改善性住房取消二套房贷限制
作者：         发布时间：2008-12-17 17:55         来源：中国政府网
    国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

　　会议指出,近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施,已对房地产市场产生积极影响,不少城市商品住房成交量有所回升。当前,要坚持住房市场化基本方向,坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则,加大政策力度,加快保障性住房建设,进一步鼓励和支持住房消费,保持合理的房地产开发投资规模,促进房地产市场健康发展。

　　会议研究确定了以下政策措施。（一）加大保障性住房建设力度。争取用3年时间,解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题,并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度,适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点,将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。（二）进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。（三）引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售。支持合理融资需求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

　　会议要求,各地区要在执行中央统一政策的前提下,结合当地实际,进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析,准确把握房地产市场走势,及时发现市场运行中的新情况、新问题,提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要加强督促检查,强化对国家补助资金使用和建设工程质量的监督。

　　会议还研究了其他事项。



廉租房建设贷款利率较基准利率下浮一成
作者：于晶波         发布时间：2008-12-17 18:31         来源：中新网
    中国央行、银监会今日对外公布了《廉租住房建设贷款管理办法》。该办法要求，廉租住房建设贷款利率应按央行公布的同期同档次贷款基准利率下浮百分之十执行。

　　此间分析人士指出，央行、银监会下浮廉租住房建设贷款利率，不仅是在呼应中国当前扩大内需保增长的经济方略，亦将对保障民生、缓解城市低收入家庭住房困难有所助益。

　　中国当前实施适度宽松货币政策，提出争取二00九年全年广义货币供应量增长百分之十七左右。而从十一月份信贷数据可以发现，人民币贷款已出现较大增幅。分析人士指，适度宽松货币政策为廉租住房建设贷款利率下浮提供空间，亦会对当前低迷楼市产生一定刺激作用。

　　据悉，廉租住房建设贷款包括用于支持廉租住房新建、改建的贷款。中国官方同时要求，新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资百分之二十的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资百分之三十的比例。



住房部：大力支持群众自住购房需求


作者：邓旭         发布时间：2008-12-17 16:14         来源：国际金融报

　　购房退税已有尝试

　　昨日，国家住房与城乡建设部住房与房地产业司司长沈建忠在上海透露：“目前，已有重庆等城市尝试推行购房抵税政策，而建设部也将对改善型住房的房贷进行支持。”

　　沈建忠在上海市房地产行业协会召开的纪念改革开放30周年座谈会上表示，目前，房地产市场上普遍存在观望情绪，期待政府下一步房产政策的出台，市场投资信心明显不足，由此引发了2008年房地产市场土地流拍、开工项目减少、房产企业规模缩小、房企资金链紧张、房企上市公司负债率提高、三角债拖欠等问题。

　　“目前，社会各方面普遍关注的是，包括房地产市场在内的经济衰退何时才能结束。”对于明年的房地产市场，沈建忠认为，应保持审慎乐观的态度，目前国家提出的首要任务是平稳发展，稳定信心，稳定市场预期。而稳定市场的根本途径在于引导、支持改善型购房等自住需求释放，从而促进成交量回升。

　　谈到明年国家政策导向，沈建忠表示，为了稳定房地产市场，中央及地方政府均会加大政策力度，同时保证政策的连续性和稳定性。主要运用差别化信贷、税收、土地等方式，支持自住型购房需求。此外，还将大力发展保障性住房建设，同时加大市场监管力度，防止道德风险。

　　沈建忠还在会上透露，近期建设部还就网上热议的房地产话题作了汇总，主要包括购房抵税、租赁税、第二套房贷、房企信贷支持、建设保障性住房是否会冲击商品房市场等话题和建议。“只要是有利于市场的政策建议，我们都可以考虑。”沈建忠表示，对于购房抵税的建议，主要存在两方面问题，一是公平性欠缺，二是操作上存在难度。不过目前，已有重庆等城市在尝试推行购房抵税政策，建设部也正对上海1998年实施购房退税政策的经验进行分析探讨。

　　沪房产交易大幅下跌

　　上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元指出，当前上海房地产市场的投资开发、供应均稳定，价格并没有很大波动。但受到宏观经济形势的影响，销售量和存量住房的买卖都有较大幅度的下降，面积、投资、成交价格都在下跌。

　　房产新政推出以来，上海市场的反应较为积极。11月份预售面积为65万平方米，相比9、10月份分别上升47%和36%；二手房11月成交面积82万平方米，相比9、10月份分别上升75%和68%。

　　“普通住房的成交比例在11月份大幅上升，成交量也在回升，但是与2006、2007年同期相比，交易面积都有较大幅度的下滑。这是因为政策的效应尚未完全释放，大部分银行的房贷细则尚未出台、改善型购房的定义也尚未明确。而受将要出台更多政策预期的影响，相当部分的人仍然在观望。”庞元认为。

　　庞元指出，从走势来看，上海楼市需求的基本面并没有变化，而潜在需求大量存在。根据统计，比去年同期上升2%。“在四个中心建设、旧区改造等城市建设的推动下，刚性需求和改善型需求将会占到所有需求的90%。”

　　1至11月，上海的房地产投资总额为1262亿元，同比增长4.7%，预计今年总额将有1400亿元，占全市固定资产投资的30%。住房销售1955万平方米，销售同比下降40.9%。新建商品住房1718万平方米，同比下降43.6%。

　　房价方面，今年1至6月的价格与去年持平，而7至10月则一直都在持续下跌。

　　保持明年市场稳定

　　“预计2009年，新建商品房、存量住房的销售、买房面积将会高于今年。保持房地产市场稳定是当前的首要任务。”庞元指出，保持楼市和房价的基本稳定，首先是政府要营造更有利于改善住房消费的政策环境，宏观调控不断加强；其次，需要房企的积极呼应和主动调整，合理定价、促进销售；第三，居民需要形成理性消费，适当调整政策，租售并举，金融、信贷、税收多管齐下，形成居民增加财产收入的观念。

　　内部统计数据显示，今年10月份至今，上海新盘开盘价低于周边楼盘成交价的现象不断增加，11月份的最后一周有23个楼盘开盘，其中11个楼盘的开盘价低于周边楼盘目前的均价，销售率也有明显增加。

　　庞元透露，明年，上海将加快推进保障型住房的建设，加快经济适用房的建设进度，加快相关管理办法的试行，完善政策、加快推进旧区改造，对于企业调高开盘价的，会作为重点监控对象。“增加中小户型、普通商品房的供应，加大开发投资的力度，增加市场供应量。”

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房地产新政再启 二套房温和松绑
《财经》记者 张映光   [2008年12月17日 20:56] 　   共有2条点评

国务院终于在年底放宽了“居民购买第二套住房贷款政策”
国务院终于在年底放宽了“居民购买第二套住房贷款政策”

即使在房地产成交量持续数月下滑之时，中央仍未完全放松对投机炒房的警惕；明确保障房建设资金来源及适度放开房企融资政策更具新意

   【《财经网》专稿/记者 张映光】国务院终于在年底放宽了“居民购买第二套住房贷款政策”（下称“二套房政策”），尽管早在一两个月前，很多房地产业内人士便已将国家对“二套房贷的松绑”，视为一项势在必行的举措，但这一迟迟到来的松绑仍显“温和”，恐与一些业内人士的期望存在差距。
　　与之相比，此番新政中，国务院对保障性住房建设资金来源问题，以及对房地产企业融资问题的指引，反而更具新意。
　　此时，距离国务院针对房地产业的第一轮政策调整，已有一个多月。一些城市的房屋成交量尽管在11月份有所回升。但是，房地产市场的整体下滑趋势并未发生改变。此时推出的房地产新政，给市场带来何种影响，仍将有待观察。

久候而至的“二套房”松绑
　　12月17日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上，公布了三条针对房地产的新政策（下称“国三条”）。
　　其中最受关注的，莫过于有关二套房的政策。“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”
　　这一政策，早在近两个月前即已显露端倪。10月19日，国务院出台了“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的房地产新政。三天后，财政部及央行公布实施细则，减免个人购房税费。其中一项细则即为“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。”
　　将所谓改善型住房纳入降低利率及首付比的范畴之内，实际上即已预示了国务院下一步将对“二套房政策”做出调整。但此后，国务院一直没有对何为改善型住房给出明确定义，致使商业银行在执行这一政策时，没有统一规则。购房按揭贷款甚至出现了一段时间的停滞。
　　北京市建委一位内部人士向《财经》记者表示，由于二套房贷政策主要是由银监会贯彻执行的。中央政策调整前，地方政府的任何政策调整，都没有什么效果。
　　一位住房和城乡建设部（下称建设部）官员向《财经》记者表示，尽管一些地方政府早已放宽了居民购买二套住房的限制，但中央政府仍在左右为难。
　　一方面，银行很难界定居民购买第二套住房是投机，还是改善型自住需求。另一方面，银监会出于防范银行风险的考虑，仍坚持继续防控“炒房”。国务院各部委的意见并不统一。
　　“最终，此番新政以城市人均住房面积为线，界定改善型购房与投资性置业的区别。尽管，这种界定不一定合理。”一位业内人士向《财经》记者表示。
　　此外，“国三条”还提到，“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过五年（含五年）改为超过两年（含两年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足两年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”这一针对二手房市场做出的政策调整，回到了两年前。
　　此前，一些业内人士曾认为，国家可能会全面取消居民购买第二套住房的各种限制。但最终的结果显示，即使在房地产成交量持续数月下滑之时，中央仍未完全放松对投机炒房的警惕。

公积金成保障房建设资金新来源
    “国三条”中，再次强调将加大保障性住房建设力度。“争取用三年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。”
　　此次，除了再次强调将以三年时间解决城市低收入人群住房问题的目标，还提出了保障性住房建设资金的新来源——即“选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设”。
　　此前，国家划定的廉租房等保障性住房的建设资金，主要来自四个方面，即中央财政、地方财政、土地出让金及公积金增值收益。
　　如今，国务院确定将公积金闲置资金用以建设保障性住房，扩大了保障性住房的资金来源。
　　一位建设部官员向《财经》记者透露，目前，全国住房公积金闲置资金约为2000多亿元。北京住房公积金管理中心2008年公布数字显示，截至2007年底，北京市住房公积金闲置资金约达376亿元。比2006年约205亿元，又有较大增幅。
　　国家对公积金投向有严格限制，除个人住房贷款发放及一部分可购买国债外，不得用作其他投资。公积金产生的增值收益则用于保障性住房建设。
　　据《财经》记者了解，公积金闲置资金可能会以借贷的形式，投入保障性住房建设。具体执行细则将在近期出台。

首次明确放开“开发贷”
　　“国三条”中的最后一条，首次提出将支持房地产企业的合理融资需求。“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。”
　　这是自去年国务院开始持续收紧房地产开发贷款后，首次明确表示，将适度放开“开发贷”。此前，中央仅从需求方放宽了对个人住房贷款的限制。
　　“国三条”则明确将加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设，特别是在建项目的信贷支持。一位业内人士认为，这表明国务院已体察到房地产公司资金断裂，可能将在明年引起楼盘烂尾等风险。
　　因此，此次政策中特别提到，将对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组，提供融资和相关金融服务。
　　12月9日晚，银监会公布了《商业银行并购贷款风险管理指引》，酝酿多时的并购贷款得到监管层放行，银行贷款开始正式介入股权投资领域。
　　民生银行地产金融事业部一位人士向《财经》记者透露，该行目前正在等待针对房地产企业并购贷款的实施细则，并准备积极推进这一工作。“一些中小型开发商的资金链确实已经出现了断裂，银行协助推进房地产公司的项目兼并，可以减少楼盘烂尾风险，促进这个行业的整合。”
　　一位长期从事房地产融资服务的律师亦告诉《财经》记者，一些中小开发商目前已处在破产边缘，随着年关将近，各种工程款进入结算周期，明年一季度，可能将涌现大量申请破产的中小开发商。“显然，国务院亦对此有所察觉。推进企业兼并，是降低开发商破产引发系列风险的一个途径。”

取消城市房地产税或为信号
　　“国三条”最后表示，将“按照法定程序取消城市房地产税”。
　　城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税。
　　其征缴对象主要是在华拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业。取消城市房地产税，显然是一项促进外资投资收购物业的措施。尽管，城市房地产税目前依照房屋折余价值按年计征，税率为1.2%，免除后，占房屋投资成本比重不大，但这一措施也许是国务院将进一步放松外资投资房地产限制的一个信号。■

meng-h

◎楼主

转.【三十年四人谈】王石：践行国际商业理
【三十年四人谈】王石：践行国际商业理念依然艰难
作者: 南方周末记者 王小乔 发自深圳
2008-12-17 21:02:20
来源:南方周末
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拿来主义
方法上来讲很简单，既然是西方的产物，那就拿来主义。
规划化和制度化，真正去做的时候，并没有想象中那么难；但去年第四季度开始反而感到了难。
我的个性比较张扬，这与东方文化不太一致，尤其是有了影响力以后。需要反思。
南方周末：您和万科践行国际商业理念25年，一直力图做规范化、制度化的企业，即便其中有与东方文化相冲突的地方。您是如何做到的？
王石：方法上来讲其实很简单，既然这是西方基督教文化的产物，那就拿来主义，直接拿来用。万科基本是照西方的一套规则和制度来管理的，在西方很正常，但在中国，多少是个另类。
南方周末：25年前是如何接受和吸收西方商业理念的？
王石：其实最初与西方商业理念关系不大。我到深圳的时候已经33岁，形成了自己的价值观——说老实话，做老实人，办老实事。当时并不知道什么现代企业制度，只知道西方物质文明高度发达，希望能成为参与者。
南方周末：这个过程中一定有阻碍。
王石：回顾改革开放30年挺感慨的，万科选择的做法很多是不被人理解的。
不过真正做的时候，并没有想象中那么难。根据马斯洛的需求理论，人都有多重需求。如果你的诉求不是权钱交易，对方就有同样诉求的可能性。
反倒是从去年四季度开始，真的感到难，感到困惑。突然间我和万科做的任何事情都被置于聚光灯下。结果，还是按原来那套规则做事，却好像不对了。
南方周末：“捐款门”的时候是不是更难？
王石：当时的压力非常非常大，不知道会演变到哪里去。作为一个企业的董事长，我想的是，如果股价因此大幅波动，或者影响了万科房价、万科团队，我就辞职。
那一个多月里，辞职的想法一直在我脑子里旋绕。好在后来万科的股价没有明显弱于大市；万科的房子也没有卖不出去或者被砸；内部沟通也得到了一定理解，没有演变成大的本质的危机。
南方周末：对于这两件事情，我们也很困惑，就是西方规则和东方文化中是不是有一部分难以融和，改革开放进行30年后仍然会起很大冲突。
王石：从我个人角度来看，我个性比较张扬，张扬就与东方文化不太一致，尤其是有了影响力以后。当你努力往上走的时候，即使犯了错，别人多数能包容理解。但有了影响力后，低调都会出事，别说高调了，这是需要反思的。
很多企业家整天抱怨政府、环境、媒体。我一直劝说他们告别悲情主义。可能是碰到了些不公平和委屈，但身份变成既得利益者后还留在原来的情绪里，老百姓怎么办？身份变了就要调整心态，原来我一直劝说别人，现在自己也碰上了。
南方周末：现在的困惑有没有减少？
王石：现在至少清楚，要谨慎面对公众。捐款门发生后我出来道歉，尽管同自己的理念有抵触，但我的言论影响了公司、伤害了民众感情，就必须道歉。
2008年很有意思，7、8月份内部讲话时我说感谢宏观调控，因为万科现在发展速度非常快，快到可能自己都无法把握，如果没有宏观调控，今年就会买千亿平米地，然后到下半年忽然遭遇金融海啸，是宏观调控让我们提前做出了调整。
体制内人，探索体制外
直到今天我也没有脱离体制，最大的股东还是国营的，而且我是有意识这样做的。
如果万科历史上一直做房地产，今天专业化的水平会完全不一样。
“按照传统思维，企业家往往难割舍自己一手创办的企业。”“我可以。”
南方周末：回顾1988年，您对万科进行股份制改造、清晰产权，随后放弃股份，这在您探索践行国际商业理念道路中是关键一步吗？
王石：股份制改造是非常关键的一步，但放弃股权是个性化的做法。
南方周末：下一个关键步骤呢？
王石：是专业化，这一步更难一些。直到今天，很多民营企业仍然是多元化的。
股改的时候公司还比较小，容易清晰产权。专业化的时候已经是上市公司了，必须同时考虑股东利益。1994年开始从多元化到专业化，本来计划五年完成，最后做了九年，好在当时的市场机会还比较多。其实如果万科历史上一直做房地产，今天专业化的水平会完全不一样。
南方周末：您原来是一个体制内的人，如何能坚定的践行西方商业理念？
王石：直到今天我也没有脱离体制，最大的股东还是国营的，而且我是有意识这样做的。
中国推行改革开放中形成的市场经济逻辑，与资本主义自然形成的是不同的。中国是从全国营体制走过来的，这里面牵扯到的资源（人力、资金、土地等）就很复杂。这也是为什么万科最大的股东一直是国营的。
南方周末：这是一种策略吗？
王石：当然是。
原大股东退出后有两个选择。一个是国营背景的综合开发商华润，一个是香港背景的专业房地产开发商新恒基。如果仅仅从行业逻辑上考虑，新恒基更合适。但考虑到中国国情还是华润，当然前提是华润是在香港上市的高度市场化公司。
我对管理层说，假定十年之后我们可以对房地产行业产生巨大影响时，最大的股东却是香港的，别人会怎么看?
南方周末：能有这种策略，是因为创业前一直在体制内工作？
王石：应该这么说，我到深圳的时候33岁，已经熟悉了中国国情和传统文化。
所以说，万科的成功究竟是靠西方规则，还是东方智慧？是，又不全是。新一代企业家都读过MBA，我没受过这方面训练，但我去学习、中途意识到错误去改正，并且了解中国国情。
南方周末：您和管理层都没有股份，不担心你们选择的大股东把你们换掉？
王石：华润当时问过我，我说我不担心。因为从风险和效率的角度来考虑，一方面如果我扮演这个角色能给公司赚钱，为什么要换？再一个，我创立万科并做大，有经验，更多的是教训，这在资产负债表上都体现。华润不用我，一定会有人用我，而且效率会更高，因为教训都留在万科了。
我不是对万科没有担当，我是有底气能做好，而且是最适合的。
南方周末：按传统思维来讲，一个企业家是难以割舍他一手创办的企业的。
王石：我可以。
珍惜万科的方式是，无论你在不在，万科都很好，你创造了制度化的基因。这个过程会有阵痛，但结果很有价值。
地震捐款的事情如果确实造成了很大影响，我肯定会离开，这恰好是我对万科的责任和担当。万科是制度化的，离开谁都可能，包括离开王石。
南方周末：这也是你践行国际商业理念的重要一环——培养职业经理人。
王石：万科出去几乎没有当老板的，都做职业经理人去了。我们的企业文化就是职业经理人，讲诚信，懂得在框框内做到最好，而不是打破框框。
这里面体现的东西方文化差异是很有趣的。大多数民营企业，比如万通，出去的人大多数是去做老板了。
改革开放初期需要更多的创业者，现在更需要职业经理人。你会发现，我是很得意的告诉你，万科出去的人几乎都去做经理人了。（笑）
南方周末：您是把一些规范的基因种在了万科。
王石：现在还没有实证，但我希望是这样。
不中不西，独特财富观
我其实没什么智慧，我只知道在中国“不患寡而患不均”。
现在要反思的是，我们是不是缺少对正当创造财富的人的尊重。你不能要求创造财富的都是圣人。
南方周末：放弃自己一手创办企业的股份，成为职业经理人，这种财富观很特别，您刚才也说是一种个性化的选择。
王石：这个财富观与西方文化无关。
90年代TBS来采访我，第一个问题就是，作为改革开放最成功的企业家之一，你现在身家多少？
我说我是拿工资的，我放弃了股权，手上的万科股票是用存款买的，结果他们无法理解。
南方周末：西方的财富观是赚了之后捐掉，但不是一开始就放弃财富。
王石：在西方评价一个人是否成功，首先就看有多少财富。但东方文化更多的平均主义，富一起富，穷一块穷，有仇富心态。
我其实不是有多高尚，也没什么智慧，我只知道在中国“不患寡而患不均”。当你突然成为与大多数人不同的所有者时，就把自己放在了一个很危险的位置。
再者，我也知道名利只能取其一，我这个人个性张扬，更看重名。
南方周末：应该说，您放弃股份也是对中国文化的一种理解。
王石：对，不过我的做法只是个案，你不能要求企业家创造财富后都放弃。
但“仇富心态”发展到一定程度就会带来社会问题，需要反思的是，我们现在是不是缺少对那些正当创造财富的人的尊重。
为什么房地产行业的形象一直不好？其实从统计数字上来看，房地产的平均利润率并不是首位，很多垄断行业比如电信、资源性行业、金融，都排在前面。
但房地产业是充分民营化的，充分暴露在舆论之下。同时，也因为充分开放，发展高速，又频频登上富豪榜。富豪太多了，在中国自然会成为众矢之的。
这不是房地产业特有的处境，只要是充分开放的民营企业未来都会碰到。现在应该认真反思这个问题，要对财富创造者有一个客观评价。你不能要求创造财富的人都是圣人。
知其不可而为之
华人圈的成功企业家中，你可以看到一种共性，就是他们都有西方基督教的清教徒精神。
我是过程的乐观主义，结果的悲观主义，明知不可为而为之。
我处事的风格有些不大近人情，人情是非常东方化的，但在中国非常成功的企业家一定都有些“中国的犹太人。”
南方周末：虽然您一直强调很多选择都是很个性化的，但感觉您和同时代的一些企业家骨子里都有些责任和情怀的东西在。
王石：当然。价值观上，中国是以天下为己任，这是传统的骨子里的东西。
中国传统有没有信仰？当然有，天下为己任的“天”就是信仰，把天下的事当成自己的事。
过去我不信教，现在再问我就不太好回答，因为我信“天”，这个“天”是可以包容三大宗教的。
南方周末：包括产生西方商业理念的基督教？
王石：华人圈的成功企业家中，你可以看到一种共性，就是他们都有西方基督教的清教徒精神。
两周前我去台湾，正好去参加王永庆老先生的丧事。非常盛大的葬礼，恰好刺激我想到王永庆生前的简朴。简朴到吝啬，一条毛巾用十几年。
他生前拼命赚钱，又拼命省钱，这非常像基督教清教徒的逻辑——拼命赚钱、拼命省钱、拼命捐献。
李嘉诚、邵逸夫，都是如此。再看中国80年代第一代企业家，柳传志，张瑞敏，包括王石，最起码都符合其中两个。没到王永庆那种程度，最起码不奢侈。
荣毅仁去世那年，我去看无锡梅园时也很感慨，江南三大梅园之一，建的时候就是公园。中国早期民族资本家是用西方那一套作为盈利手段的，但仍然有着“天下为公”的情怀。他们的经营能力、贯通中西的思想还有胸怀和气魄，我们这一代都不能比的。
南方周末：那您当初践行西方商业理念、试图贯通中西，走到今天，有没有想到？
王石：我在这段时间的努力完全是一种悲观主义。过程的乐观主义，结果的悲观主义，明知不可为而为之。
现在也没有更乐观，但份量恰好就在这里。正因为有不成功的可能，你还努力去做，悲剧性、张力就出来了，就有了悬念，有了价值。
这个过程中有很多冲突，比如我处事的风格在很多人看来是不大近人情的。人情是非常东方化的，但在中国非常成功的企业家一定都有些“中国的犹太人”。
有冲突，但一定要做，要往前走。中国改革开放就是东西方文明的融和过程，现在似乎有一种退回去的思潮。无论如何，不能往回退。
放弃机会主义
南方周末：改革开放走到今天，中国的企业和企业家还有哪些明显的问题，比如您刚才提到很多企业仍然在走多元化的路？
王石：对，而且从多元化转到专业化很难。像海尔、联想、万向、华为，这些成功企业一开始就是专业化的。万科是一个反证，开始多元化，后来专业化，也成功了，但是很难。
南方周末：难在哪？
王石：整个团队的经营理念和操作方式都习惯多元化之后，我的体会是改变起来很难。不是不能，万科就成功了，但如果只有万科一家，统计学上也没什么意义。
反过来倒是有很多原来专业化很成功，一多元化就失败的案例，（比如三九）。
南方周末：为什么企业家喜欢多元化？这两年比较典型的是很多企业都在股权投资上插上一脚。
王石：一是喜欢大，二是存在机会主义。现在机会主义渐渐少了，但浮躁、好大喜功的情绪和思潮仍然很重。中国人很聪明，懂得利用机会，不像西方人那么死板。但机会主义一开始很有效率，一旦过了度，就会出问题。
中国企业家都很优秀，却往往把结果当作目标。比如把“大”当成目标，弄企业巨无霸，但其实你的目标应该是最优秀，最大不等于最优秀，优秀了之后自然的结果才是“大”。
南方周末：也有很多企业家因为处理不好政商关系，锒铛入狱。
王石：中国企业家的创业都有类似的问题，我不能说我一直都很干净，我也有走钢丝的过程，但这应该只是一个阶段。
对于企业家来说，完全在于自己把握，政商关系，东西方都有，只不过形式不同，西方是游说集团，东方可能是潜规则。但这都不是关键，关键是不要太贪婪，要看得长远。
【南方周末】本文网址：http://www.infzm.com/content/21322/1

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南京物价局将处罚万科　事因“高价”卖房
《财经》记者 宫靖   [2008年12月18 22:27] 　   共有 8 条点评

因一年前以高出物价部门限价售房，南京万科或被罚5000万元以上

　　【《财经网》专稿/记者 宫靖】僵持半年之后，南京市物价局终于对南京万科开出《价格行政处罚预先告知书》，南京万科或将收到总额达5000万余元人民币的巨额罚单。
　　12月17日，南京市物价局办公室向《财经》记者证实，《价格行政处罚预先告知书》确实发出，但开罚单原因并非部分媒体所称的万科地产旗下公司（下称南京万科）降价卖房，恰恰相反，是因其一年多前的高价卖房事件。
　　上述《价格行政处罚预先告知书》目前已流传于南京万科光明城市三期业主手中。该告知书称，南京万科现已销售的光明城市花园住宅商品房，超过了核定的基准价浮动幅度，违反了政府指导价规定，且该公司提出的新增建设成本依据不足，市物价局将按照价格行政处罚有关规定进行处理。
　　本次事件起缘于2007年5月中旬，彼时南京房价随全国房价一起疯涨，以致出现某楼盘尾盘一小时内每平方米涨2000元的极端事件。5月14日，南京市物价局、房产局等五部门联合下文，出台全国大城市中独一无二的“一房一价”限价政策。
　　该政策虽然受到深受房价疯涨之苦的南京市民欢迎，却因政府强力干预市场，而在一开始就受到地产商和经济学专家的批评。
　　在“一房一价”政策推出的次月，南京万科旗下开发的光明城市花园三期的三幢楼盘开盘。根据“同地段平均地价＋建筑成本＋8%利润”的原则，南京市物价局对此三幢楼盘确定的基准价格为7360元/平方米，按照规定，至多上浮5％，即均价不得超过7728元/平方米。
　　然而，其时全国房价处一片疯涨之中。据统计，北京、上海、深圳等城市在其后一年中房价涨幅均达30%上下。同期，南京因“一房一价”限制，房价涨幅仅10%左右。
　　显然，南京万科对限价政策并不认同。对此三幢楼盘，其不但以每平方米加2000余元装修费的名义，对“一房一价”大打擦边球；甚至在装修费之外，公然高出物价部门限价上限销售。连同装修费在内，业主事实上是在9000元至13000元/平方米区间购房的。
　　2008年7月下旬，南京市物价局、南京万科和购房业主共同确认，南京万科多违反限价政策多收5200万元。
　　上述三幢楼的业主是2008年4月开始对万科多收房款不满的，起因是南京万科为了在均价上达到南京物价局要求，决定以7000元至8000元/平方米（含装修费）的低价出售三期的另两幢楼。
　　2008年6月，上述三幢楼的部分业主向南京市物价局举报称，万科违反限价政策对他们多收款项达8700余万元，涉嫌价格欺诈。
　　此事经全国多家媒体披露后，南京市物价局、南京万科双方，以及“一房一价”政策的功过是非，一时被推到舆情中央。
　　显然，南京市物价局在处罚与否的问题上，经过了再三权衡，长时间不向媒体给出是否严查的决定。南京万科则陷于“价格门”，对业主举报低价销售的楼盘，至今未进行销售。
　　2008年下半年，全国楼价开始下行，南京概莫能外。2008年9月下旬，旨在限制房价的“一房一价”政策，在市政府的一纸救楼市行文中，被宣布中止。
　　人们原本以为“一房一价”被废，万科或可逃过一劫。然而，就在新政宣布不久，南京市物价局副局长王秀洲向媒体表示，万科事件不会套用新政策。
　　2008年12月初，南京市物价局启动价格行政处罚程序。随后，价格行政处罚预先告知书被送至南京万科。南京万科以及万科地产至今未就此事表态。■

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交易日期        证券代码        证券简称        成交价格        成交量        成交金额        买方营业部        卖方营业部
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央行降息27个基点 存准率降0.5%
                          

中国人民银行决定下调存贷款基准利率和存款准备金率

为进一步落实适度宽松的货币政策，中国人民银行决定：

从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。
从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

金融机构人民币存贷款基准利率调整表
			单位：%
	调整前利率	调整后利率	调整幅度
一、城乡居民和单位存款
（一）活期存款	0.36	0.36	0.00
（二）整存整取定期存款
三个月	1.98	1.71	-0.27
半　年	2.25	1.98	-0.27
一　年	2.52	2.25	-0.27
二　年	3.06	2.79	-0.27
三　年	3.60	3.33	-0.27
五　年	3.87	3.60	-0.27
二、各项贷款
六个月	5.04	4.86	-0.18
一　年	5.58	5.31	-0.27
一至三年	5.67	5.40	-0.27
三至五年	5.94	5.76	-0.18
五年以上	6.12	5.94	-0.18
三、个人住房公积金贷款
五年以下（含五年）	3.51	3.33	-0.18
五年以上	4.05	3.87	-0.18

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　　　　　双降旨在提振信心 短期对地产等有利

央行历次调整利率时间及调整后股市表现一览

次数 调整时间 调整内容 公布第二交易日股市表现(沪指） 16 2008年11月26日 央行下调存贷款基准利率1.08个百分点 11月27日，开盘：2012；收盘：1917，涨1.05% 15 2008年10月30日 央行下调存贷款基准利率0.27个百分点 10月30日，开盘：1732.7，收盘：1763.6点，涨2.55% 14 2008年10月9日 一年期贷款基准利率下调0.27个百分点 10月10日，开盘：1995.9点，收盘：2000.5点，跌3.57% 13 2008年9月16日 一年期贷款基准利率下调0.27个百分点 9月17日，开盘：1971.9点，收盘1929点，跌2.9% 12 2007年12月21日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点； 一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 12月24日，开盘：5132.9点，收盘：5234.2点，涨2.6% 11 2007年09月15日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点； 一年期贷款基准利率上调0.27个百分点 9月17日 开盘：5309.06点，收盘：5421.39点，涨2.06% 10 2007年08月22日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点； 一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 8月23日 开盘：5070.65点，收盘：5107.67点，涨1.49% 9 2007年07月20日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27% 7月23日 开盘：4091.24点，收盘：4213.36点，涨3.81% 8 2007年05月19日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点； 一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 5月21日 开盘：3902.35低开127.91 报收4072.22 涨幅1.04% 7 2007年03月18日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27% 3月19日，开盘：2864.26 报收3014.442 涨幅2.87% 6 2006年08月19日 一年期存、贷款基准利率均上调0.27% 8月21日，沪指开盘1565.46，收盘上涨0.20% 5 2006年04月28日 金融机构贷款利率上调0.27%，到5.85% 沪指低开14点，最高1445，收盘1440，涨23点，涨幅1.66％ 4 2005年03月17日 提高了住房贷款利率 沪综指下跌0.96％ 3 2004年10月29日 一年期存、贷款利率均上调0.27% 沪指大跌1.58％，报收于1320点 2 1993年07月11日 一年期定期存款利率9.18%上调到10.98% 沪指下跌23.05点 1 1993年05月15日 各档次定期存款年利率平均提高2.18%； 各项贷款利率平均提高0.82% 沪指下跌27.43点