万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科在2009年的七大可能
　　除了维持现金流的健康正常，全装修、更加环保、更加标准化……万科在2009年的七大可能。

　　随着“反思”而来的是未来的“变化”。

　　今年初，万科通过一组假设来为自己的未来设定目标：如果2007年拿地单价下降至可比开发商的平均水平，万科可以多增加740万平方米土地储备；如果2007年存货周转率从71%提高至93%，万科将增加营业收入110亿元，增加净利润17亿；如果万科2007年降低管理费用及营销费用至可比开发商水平，则新增净利润9.9亿??

　　万科的战略是以三年为期不断滚动，不断随着情况的变化而做出调整。未来三年刘爱明的上海万科究竟是一个什么样的战略还在谋划当中，但通过我们的采访可以大致勾勒出万科接下来可能的变化。

　　1、更多全装修的房子

　　刘爱明曾被一个看似简单的问题问住了。一组绩效考核专家问他，“既然你们推出了一款望子成龙的产品，那么你为儿童安全做了特别设计么？”刘爱明转身便让研发中心、装修部研究解决这事。

　　此后，万科专门将市场团队和设计户型的研发人员共同成立一个小组，一线人员根据客户的反馈提供需求清单，列出多种设计元素，这其中包括抹布应该放在哪里、鞋柜用起来是否方便实用等细枝末节的问题；当设计人员将户型定型之后，由销售人员检查审视，修改后才能最终定稿。

　　他们认为，房子不好卖的时候，就得想着带装修。能把装修做好，竞争力就形成了。在今明两年里，万科会继续推出全装修房。他们找到了麦肯锡咨询公司来帮助其形成系统的解决办法，包括：如何让客户更喜欢装修、如何降低装修成本、如何提高装修质量??

　　“明年我们全装修房要占新开工项目的80%。”刘爱明?说。

　　2、更环保一点的PC房子

　　万科“住宅产业化”项目在2007年开始走出试验室，在上海建造一批销售PC(预制装配式混凝土结构)试点的高层住宅。这项“积木型”高层住宅共有两幢。2008年年底，第一批PC住宅—上海新里程20号、21号将对外销售。

　　万科期望通过这些产业化试点楼来完善预制结构体系的设计标准和验收标准。据称，在上海推行的万科首个“流水线”住宅生产体系，可以达到由专业工厂生产出整面墙壁后，只需对每面墙拼装就盖出标准的模块式房屋的水平。上述方法被称为“绿色施工”。

　　产业化对误差要求严格，直接的结果就是产品质量的提高。一旦成熟，施工和能耗都会降低，施工周期会缩短一半以上，成本降低的速度也会非常惊人：实现大面积工厂化作业后，钢模板等重复利用率提高，建筑垃圾减少83%，材料损耗减少60%，可回收材料增加66%，建筑节能达50%以上；传统的砌装隔墙改为轻钢龙骨隔墙，可以扩大房屋的使用面积(每70平方米可增加约0.6平方米)。

　　目前，万科正在推进与部品商进行采购战略合作，以此降低采购成本并实现标准化，并将对内部结构实现工厂化生产的探索。

　　万科内部曾有不少人对“住宅产业化”持有异议。而刘爱明认为，或许在三年内，它都在财务报表上体现为费用，但这将是万科未来的竞争力。
　　3、减少广告投放，瞄准“精准营销”

　　万科骨子里本是“产品主义者”。但4年前，他们发现，客户的忠诚度能给万科带来更大的市场和销售额。

　　他们希望用更少的钱，带来更多的客户，并在营销中将产品中对客户有价值的部分展现出来，通过合理地跟客户接触的渠道展现。

　　万科准备在现有的营销费用上进行优化，而不是去砍掉某部分费用—毕竟很多合约已经签了。但明年，他们可能进一步控制营销费用，大幅度削减这项费用。比如作高炮广告(户外道路两边高悬在空中的广告位)的费用在黄金(162,0.93,0.58%,吧)地段一年要几百万元。而这些费用如用来针对目标企业、大型国企高管做一些针对性很强的推介会的话，能做几十个。前者带来的客户可能只有几个，后者的效果更好，两者的收益差别很大。区别只在于，推介会会比作高炮广告辛苦得多。

　　4、更快回笼资金，提高股东回报率

　　住宅产业化推广之后，随着工业化程度的加大，所带来的是工程进度的提升。

　　常规楼在结构施工后，外墙还须利用外脚手架做粉刷、装窗、贴面砖等，就10到18层的住宅楼而言需4到5个月才能拆除外脚手架。PC则因为其流水线生产方式，仅封顶后拆除外脚手架就可节省工期3到4个月。

　　有的房地产企业靠捂盘来提升销售净利率—“楼市好的时候，今天卖一万，明天卖一万二，那我干嘛不捂一天？资金周转虽然慢一些，但销售净利率上去了，股东回报率自然也就高了。”

　　刘爱明表示，股东回报率跟两个东西有关系：一个是销售净利率；一个是资金周转和财务杠杆。销售净利率是呈下降趋势的。随着竞争越来越激烈，利润会越来越薄，股东回报率必须靠资金周转来提高。

　　所以在很长一段时间，万科都在强调加速要快。而“产业化”是加快资金周转速度的重要因素。

　　5、用人成本可能会降低

　　一是控制猎头费用。目前，万科的猎头费用每年支出比较高。万科高管目前的薪资已经达到了请猎头的水平。两年前，猎头对于万科这种本土公司开出的费率比较高。现在，这些猎头的海外投行客户没有了，金融行业客户缩减了，万科会将一些职位招聘交给猎头去做。成为大客户的万科，现在可以要求猎头降低3% 到5%的费率。

　　二是培训费用。比如，降低员工培训时的住宿费用、培训公司的抽水比例以及讲师的费用等。

　　6、客户会得到更多实惠吗

　　2009年，万科的客户关系部将提升为二级部。在几乎所有部门新一年预算削减的时候，只有客户关系部的预算得到了增加。在上海，实施多年的客户维护基金，2008年的投入比2007年增加了2000万元。

　　在刘爱明看来，世道不好，指望销售额年年增长现在不大可能，重要的是市场份额的提高。这体现在企业的竞争力上，例如价格、销售额等绝对指标都在下降，但不意味着产品的相对值会下降。以客户为导向不能空口说说而已。

　　7、更多业务外包

　　2007年，万科更多地通过合作获得土地，超过七成的销售也通过外包来实现，设计、承建方面也都在加大推进合作的力度。上海新里程的上下游产业链包括规划、设计、施工、安装、部品、监理等环节，共涉及50多个核心合作伙伴，涉及到的各种标准200多个。

　　万科试图成为整合的中心力量，但这种想法仍然过于乐观。一些合作伙伴毫不客气地指出，万科的甲方心理太强，合作关系并非那么平等。

　　刘爱明坦言，资源整合正是万科在检讨的问题。

　　在解决这些问题之前，需要首先制定出一个标准—万科需要什么样的合作伙伴？刘爱明表示，要找一个人帮助做一件事，就像要找一个人帮忙做面包一样。万科可以通过面包制作的标准，寻找到使用这个标准的人，或者提供这个标准，让别人据此提供自己想要的东西。

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万科在2009年的七大可能
　　除了维持现金流的健康正常，全装修、更加环保、更加标准化……万科在2009年的七大可能。

　　随着“反思”而来的是未来的“变化”。

　　今年初，万科通过一组假设来为自己的未来设定目标：如果2007年拿地单价下降至可比开发商的平均水平，万科可以多增加740万平方米土地储备；如果2007年存货周转率从71%提高至93%，万科将增加营业收入110亿元，增加净利润17亿；如果万科2007年降低管理费用及营销费用至可比开发商水平，则新增净利润9.9亿??

　　万科的战略是以三年为期不断滚动，不断随着情况的变化而做出调整。未来三年刘爱明的上海万科究竟是一个什么样的战略还在谋划当中，但通过我们的采访可以大致勾勒出万科接下来可能的变化。

　　1、更多全装修的房子

　　刘爱明曾被一个看似简单的问题问住了。一组绩效考核专家问他，“既然你们推出了一款望子成龙的产品，那么你为儿童安全做了特别设计么？”刘爱明转身便让研发中心、装修部研究解决这事。

　　此后，万科专门将市场团队和设计户型的研发人员共同成立一个小组，一线人员根据客户的反馈提供需求清单，列出多种设计元素，这其中包括抹布应该放在哪里、鞋柜用起来是否方便实用等细枝末节的问题；当设计人员将户型定型之后，由销售人员检查审视，修改后才能最终定稿。

　　他们认为，房子不好卖的时候，就得想着带装修。能把装修做好，竞争力就形成了。在今明两年里，万科会继续推出全装修房。他们找到了麦肯锡咨询公司来帮助其形成系统的解决办法，包括：如何让客户更喜欢装修、如何降低装修成本、如何提高装修质量??

　　“明年我们全装修房要占新开工项目的80%。”刘爱明?说。

　　2、更环保一点的PC房子

　　万科“住宅产业化”项目在2007年开始走出试验室，在上海建造一批销售PC(预制装配式混凝土结构)试点的高层住宅。这项“积木型”高层住宅共有两幢。2008年年底，第一批PC住宅—上海新里程20号、21号将对外销售。

　　万科期望通过这些产业化试点楼来完善预制结构体系的设计标准和验收标准。据称，在上海推行的万科首个“流水线”住宅生产体系，可以达到由专业工厂生产出整面墙壁后，只需对每面墙拼装就盖出标准的模块式房屋的水平。上述方法被称为“绿色施工”。

　　产业化对误差要求严格，直接的结果就是产品质量的提高。一

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万科的反思
　　2008年10月，万科发布第三季度财报，其中，万科对北京拿地项目发布预亏报告，而此前“管理费用过高”也被公司高管公开提出。作为最早意识到“冬天”的房地产公司，万科正在进行着一场自上而下的反思。

　　文｜CBN记者 兰红 杭晓琳 实习记者 何晓梅

　　一年多以前，刘爱明跟万科很多员工一样，想的最多的是500亿之后怎么办—这家地产公司在2004年制定的中长期发展规划的目标是2014年销售额要达到1000亿，其中万科上海区域要贡献500亿。刘爱明是万科集团副总裁兼上海区域总经理。

　　上海万科的日子当时过得看起来还不错。按照30%的年复合增长率，万科上海区域的500亿离得并不是很远。这个当初被王石批评为“浮夸”“大跃进”的计划在2007年的牛市中，被认为会提前到来，这种乐观在王石公开他的“拐点论”的时候，停下来了。

　　接下来发生的，也确实印证了王石的判断。现在刘爱明想得最多的问题还是销售额，虽然集团在年中的时候已经调低了今年完成的目标，但房子还是不好卖。

　　“世道不好的时候，这些问题都需要解答，它逼着你去思考。原来世道好的时候不用思考，因为你怎么做都对。”刘爱明说的这些问题是集团总裁郁亮年初提出的，最核心的是如何回馈客户、回馈市场，如何让效率更高。

　　万科开始反思，如何提升运营质量。

　　郁亮当时看到的情况是，在2007年销售均价比2006年上涨近2000元/平方米的基础上，自己的毛利率仅为同行平均水平；营销和管理费用却位于最高位置，比最低的富力集团高出近一倍。万科尽管销售收入将同行抛在身后，其经营质量却未必比同行更好。郁亮得到的这些数据源于今年年初万科的一份行业公司比较报告，除了万科，报告中还包括了中海、碧桂园、保利等6家企业的业绩和财务指标。

　　另一个可以佐证的事实是，在万科，2006年卖一套房子需要3.3万元，在2007年的房地产牛市中，卖一套房子的成本不减反增达到3.6万元。

　　一定是哪里出了问题，万科开始找哪里的钱花错了。

　　在一线，反思的声音在行情最好的2007年也曾闪现过，但很快被乐观的声音埋没了。被称为“新动力”的一个万科新员工说，那时候，人人都在谈后千亿时代，兴奋而又期?待。

　　现在，一线员工开始公开检讨过去的错误做法。一篇题为《经济形势变化时期，隐性问题浮出水面》的文章在万科流传。一位员工在该公司内刊中点评了万科在2007年—这个房地产行业的美好年代的成绩单，毫不客气地向万科浇了一盆冷水。在万科上海公司，有1200条改进意见层层递交汇总到管理层。

　　整个万科都在反思：是不是昨天的做法不对？今天面对这个市场应该怎么做？未来要怎么做？

　　在万科2008年中报发布时，“管理费用过高”被公开提出，这是万科第一次把这一反思公开。

　　很多地方都可以看到成本控制的痕迹。仅仅上海办公室内养的花变成草，就节省下了20余万元。以前一些本可以在上海召开的会议到杭州去开，现在不会了，公司在猎头、培训、行政等方面的费用都发现了很大的节省空间。

　　刘爱明显然不能仅仅靠这些花花草草来解决问题。实际上今年集团也开始严格预算管理。与今年年初第一版的预算方案相比，最新版本的集团管理费用预算已经减少了几个亿。在减少的预算中，营销费用出人意料地列入其中。即使日益走低的行情，也没有帮助这个部门增加投入。更多的人开始相信，以前营销费用不是不够，而是没有用好。这说明很多钱被白白花出去了。

　　刘爱明把这些反思和变化与在上海推广的“卓越绩效管理”联系在一起。因为这一管理系统，上海万科还获得了中国质量协会颁发的2008年度全国质量奖。

　　这个被刘爱明在2006年引入的管理系统，涉及“领导、战略、客户群、资源、过程管理、经营绩效、测量分析改进”等七个部分。公司可以依靠它的帮助来发现问题，找到问题。为此，在上海万科有1200条问题被传递到区域总部。这也与集团的反思氛围暗合。

　　万科擅长从一些优秀公司那里学习管理技巧，Pulte Homes(美国四大地产公司之一)、索尼、惠普??很多公司都学过一点，但不系统。在刘爱明看来，卓越绩效管理模式，可以把很多上海万科学来的管理技巧系统地串起来。

　　现在，在万科上海区域，每一块的成本都被逐一分解。小到一张纸、一盆花，大到一个项目投入、整体营销费用。刘爱明说，“每个人都在动脑筋”，然后在定期举办的面对面活动中，向各自的管理层推荐自己的改进建议。

　　对于刘爱明来说，得到的不只是成本被控制下来省下的钱，还有他看重的客户为导向的策略。

　　每一项投入的增减，都以客户为衡量依据。能给客户带来价值的投入，不仅不减，还可能增加。反之，则需要大幅度砍掉。而在几乎所有部门预算削减的时候，只有一个部门—客户服务中心的预算得以增加。

　　未来，上海万科在产品上将会围绕着全装修、节能环保、新技术的运用，更多地考虑居住的性能。“这一点大家看得比以往更坚决。比如装修，它能解决客户的问题，是从客户的角度来思考问题，而原来都是从自己的角度来思考，怎么更省心。”刘爱明说。

　　与此同时，集团层面一些预算被砍的部门正在积极寻找替代方案。曾经在去年大刀阔斧实施“007人才引进计划”的人力资源部，开始考虑用内部推荐奖励制度来减少猎头费用。

　　这是一个有着强势企业文化的公司。理想主义的价值观以及精英意识始终占据主流。很长一段时间，他们甚至有意识地在招聘中倾向于北大毕业的学生，并主张自己培养管理人才。这些曾被高度“万科化”的企业DNA，从2000年开始被有意识地改造。万科希望自己“更客户、更专业、更商业”。2001年，他们通过“海盗计划”在国内挖来了一批专业人才。2007年招聘管理人才的“007计划”更是将范围锁定在跨国背景。
　　2007年上半年，迅速扩张的万科开始思考：正在管理100亿规模企业的管理层，怎么凭着想象去管理1000亿规模的企业。惠普前中国区总裁孙振耀给的建议很简单，找一群管过 2000亿规模企业的人来管。1000亿规模的企业会经历的问题以及在进一步成长中可能碰到的问题，他们都碰到过，也思考过。

　　现在这群管理过2000亿规模企业的高管们，可能要反思一个“自己是否来得太早了”的问题。万科领导力顾问张伟俊表示，自己一直在提醒万科，找高管这件事情要不要这么早做，毕竟“有些东西还不是那么明确”。

　　刘爱明说，他曾经在公司内部接触到一个刚从跨国公司跳槽过来的小伙子，呆了一个月也不知道自己该干什么。在这里，什么事归什么样的人来做，界限还很模糊。

　　当然，这也是刘爱明他们反思的一部分。万科的管理问题永远没有市场和价格等问题那么让人瞩目，但王石知道这个短板究竟会引起怎样的反应。

　　日本东京建工是上海万科在管理上的一个学习对象。前者开发一个项目，从头到尾，用12张表就解决了—每一步干什么、开什么会、会议内容、谁来主持、决策怎么做、谁来执行。但这在万科却很难实现。“表格上任何一项内容我们都知道，我们也想学，但我们还没有这个水平能做到。”刘爱明说。从这一点看，管理从粗放变得更加精细，仍然是一个问题。

　　随着万科规模的膨胀，一线公司人均管理面积也在增加，其灵活性正在面对新的挑战。原来10个人做一件事，现在只有5个人做，还要比原来做得好。不仅如此，如何让下属在项目执行中更加积极主动，也一度困扰着刘爱明。

　　刘爱明着手导入了一个权限下放的同级决策机制，增设了一些事业部—把最大限度的管理权限下放到各事业部，使他们能够依据企业的经营目标、政策，自主决策。现在，事业部制已经在上海建立。刘爱明打算再给三年时间，让它成熟起来。

　　这些问题可不简单地存在于中间层或者基层的管理问题当中，它同样存在于上层当中。

　　使自下而上的流程与自上而下的目标如何保持统一，就是一个问题。万科领导力顾问张伟俊说，在万科，很多部门只是一个Group(群体)，而不是一个Team(团队)。他们在思考性、自主性以及合作性上跟跨国公司相比还有一些差距。这些话曾被郁亮在不同场合多次引用。

　　2006年，万科对公司管理结构做了大调整，正式从以往总部、一线公司的两级管理架构，过渡到战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构，将过去总部负责的设计、工程、销售等专业管理职能逐步下放到区域中心。

　　在原有的两层架构中增设一层，可能出现三种结果：中间一层靠上面一点，靠下面一点，以及两不靠。刘爱明说，最后一种结果在万科出现的可能性很小。

　　即使只剩下两种结果，万科内部对此的看法也不一样。王石、郁亮、三个区域负责人、职能部门、一线公司，各有各的想法—集团希望拥有统一战略，不想过度放权；区域想得到更多的权限；一线公司不想看到区域变得太强，否则上面两个“老板”，难以平衡。最后，人力资源部把这件事单独列为一个项目。

　　直到现在，对三层管理架构的意见仍然没有得到一个统一的结果。

　　在上海区域，区域中心没有权力。拿地权在集团董事会，定价权在一线公司。其他与营销、市场相关的决策权，也被刘爱明下放到了一线。他所要做的事情便是，与每一个一线公司一起制定战略，从而形成区域整体的战略；制定产品和管理的标准，并将其推广；归类、分配并整合资源。

　　刘爱明承认，在世道不好的时候，集团会变得强势一些。但即使这样，集团也从来没有为楼盘统一过应对措施。集团和区域中心将自己对大势的判断传达下去，一线公司结合各自楼盘面对的竞争环境而制定应对方案。

　　从迅速降价促销这事来看，权限下放带来的直接好处很明显。

　　我们这个时候可以回过头来看一下2月21日上海万科发生了什么。这一天是农历元宵节，上海万科在特卖会上推出的240套房源，卖出去80%，当天回收款项在2.57亿。

　　当时所有人都把这个当成王石拐点理论之后的一次营销实践。

　　当时的情况是，1月25日，案场巡察的上海营销总监发现，几个案场的客户来访量都在下降，有的案场下降比例高达40%。当天下午，促销的想法诞生。两天内，促销方案形成。接下来的一周里，所有的促销房源以及价格被选定。此后一个工作日内，特卖会的所有细节被敲定。

　　这样的迅捷反应让万科最终获得很好的销售数字。一名经历过此次促销活动、在今年4月离职的上海万科员工说，整个行动很刺激，大家发现问题比较早，效果也不错。

　　在这样一个放权的体系内，当时震动中国房地产市场的降价，确切地说，连刘爱明都可以不知道—这是基层公司的事，不归刘爱明负责。

　　反思不能解决所有问题，不论是提升运营质量、降低管理成本，还是优化成本、客户导向，最终还是要在市场终端上表现出来。但反思可以让万科变得更像一个大公司。7年前，《福布斯》将万科评为“全球最优秀小型企业”，当时不论是王石还是公众都要辩称万科已经是一个大公司。从销售收入上来说，万科越来越像一个大公司，但对于管理而言，7年的时间，只是让万科更清醒地认识到自己管理上的短板，要成为一个真正的大公司，还要看它挺过这个冬天的能力，还有冬天之后是否能保持快速成长的能力。

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建行房贷细则出炉 存量贷款利率可浮动http://www.sina.com.cn  2008年11月24日 17:25  中国证券网


　　继农行、光大等银行公布房贷细则后,建设银行(4.25,-0.17,-3.85%,吧)24日公布新政细则。建行称,将加大对居民购买普通自住房的支持力度,并有效防范贷款风险,以支持合理住房消费,促进扩大内需、经济平稳较快发展目标的实现。主要措施是:

　　一、惠民安居,大力支持居民购买普通自住房。根据人民银行、银监会的政策要求,建设银行对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%,具体根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积是否系普通住房,以及借款人信用记录、还款能力等因素等区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,贷款利率可以给予优惠,首付款比例可降低。对居民购买其他类型住房的,将适当提高贷款条件。具体操作由各地分行及房贷中心掌握。

　　二、加强管理,有效控制贷款风险。建设银行要求所属分支机构加强对房地产市场形势的研究,并根据形势变化及时评估贷款风险,调整政策;对房地产价格波动较大的区域,以及价格波动较大的住房楼盘项目,适当提高首付款比例;同时要求各行切实加强贷前调查,严格审查借款人信用记录,合理判断和评价借款人还款能力,严格落实面谈面签制度和真实性调查,加强风险监测与贷后管理,防范贷款风险。

　　三、区别对待,实施区域化、差别化的住房信贷政策。建设银行充分考虑房地产市场的区域特点,在贷款利率和首付款比例方面给予各地分行一定的自主权,区分地域、区分楼盘、区分客户,合理评估贷款风险,制定差别化的贷款政策,不搞一刀切。如根据当地房地产价格走势、住房楼盘项目情况、客户信用状况等因素制定差别化的首付款比例要求,并根据首付款比例相应制定差别化的利率政策;对普通住房标准的认定,参照当地政府或有关部门对普通住房的认定标准执行等。

　　此外,对2008年10月27日以前发放的存量个人住房贷款,建设银行将严格执行人民银行、银监会的政策要求,并按照原借款合同约定条款及借款人信用记录等确定是否需要调整利率浮动水平。

　　据了解,建设银行通过商业性个人住房贷款投放,累计支持800多万户居民实现了购房安居梦,通过受托发放公积金个人住房贷款,满足了470多万户居民的住房金融服务需求。截至2008年9月30日,建设银行个人住房贷款余额为6751亿元,继续居于同业领先地位;受托发放的住房公积金贷款余额2763亿元,当年新发放684亿元。

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拆迁存分歧　万科32亿深圳项目缓建
作者：翟敏         发布时间：2008-11-26 13:40         来源：每日经济新闻
    “项目搁浅了，为什么万科不发公告？”近日，深圳一位投资者向本报曝料，万科2006年在深圳龙岗拿下的一块地，原计划明年3月竣工，目前来看已不大可能，因为“现在那里还是一块坑坑洼洼的荒地”。

    该投资者所指的项目，是2006年7月万科附属公司深圳市万科房地产有限公司(以下简称深圳万科)与深圳市九州房地产开发有限公司(以下简称九州地产)联合拿下的深圳龙岗中心城“新老西村”旧改项目。

    带着投资着的质疑，《每日经济新闻》在深圳展开调查。

    质疑声起项目搁浅咋不公告

    “项目搁浅了，为什么万科不发公告？”近日，不断有投资者对万科提出质疑。

    2006年7月22日万科公告称，深圳万科与九州地产签署协议，万科将获得深圳龙岗中心城“新老西村”旧改项目。预计万科需支付总合作价款约10.97亿元。

    万科2006年年报显示，该项目预计开工时间是2007年3月，竣工时间是2009年10月，预计总投资未明确。

    万科2007年3季报显示，该项目预计开工时间为2007年9月，预计首批竣工时间为2009年10月，总投资待定。

    到了今年，万科2008年半年报显示，在“在建开发产品”中，深圳九州项目开工时间是2007年7月，预计竣工时间是2009年3月，预计总投资32.5亿元。

    在万科的公告里,曾出现“深圳市万科九州房地产开发有限公司”。2006年3季报显示，万科子公司深圳万科持有该公司90%的股权。

    在以上公告的内容中，尽管竣工时间发生了变化，但万科一直没有披露该项目受阻的信息。

    记者调查拆迁分歧导致进展缓慢

    现场：空地杂草丛生

    11月20日下午，记者在深圳地铁3号线吉祥站出口附近，见到一片空地。空地围墙上贴满了五花八门的广告单和喷字，也印着“深圳市万科房地产开发有限公司”、“深圳市九州房地产开发有限公司”几排大字。

    记者找到入口——一道锈迹斑斑的大铁门。铁门上锁，里面是一块荒芜、斑驳、坑洼的地块，地上长着一人多高的荒草，一些生满铁锈的施工器械隐没其中。

    记者敲门3次，一位中年人方从铁门旁一个临时搭建的房屋内探出头来。记者说明来意后，他打开了铁门，并自我介绍姓曾，负责看管这片空地，“主要负责把这些坑里面的水抽出来，要不然刚打的地基就又坏掉了。”

    “他们很久前就打好了，后来不知道怎么的又停工了，停工了好几回。我天天都要抽里面的积水，抽完了又有水渗出来，”老曾说。

    “这确实是万科的地。听说已经闲置两三年了，我从2月份调来的时候，这里就已经空着，但也不是完全确定。”老曾说。

    记者在工地另外一侧的临时房里，见到了两名保安。其中一人说，他们一共有8个人驻守这片工地，均来自万科物业。

    一位长期在当地经营旧货家具的人士向记者表示：“他们是2006年动工的，当时还放了鞭炮。不知道什么原因，工人来了又走，到现在还是这个状况。”

    官员：拆迁上有分歧

    深圳市龙岗区城中村(旧城)改造办公室一位工作人员告诉记者，“新老西村”旧城改造项目早在2002年就已立项，龙岗区政府于2003年初确定了改造的具体方案，并委托龙岗镇政府组织开发。当时，镇政府与九州地产达成协议，由九州地产承建。后来，深圳万科介入。

    “主要原因还是在项目拆迁、居民安置方面，补偿上的分歧较大。”上述工作人员透露，“项目一期都打过好几次地基了，曾多次尝试动工，均遭到附近居民阻挠，半路停工。”

    龙城街办旧改办的一位工作人员也表示：“我们也给当地居民做过很多工作，但补偿方面的分歧比较大，开工了又停，反复好多次了。”

    11月21日下午，记者来到龙城街道新老西村村委会，近十位村民正在村长办公室商议此事。

    “当初立项时，我们根本不知道，并没征求我们的意见。祖祖辈辈住了几百年，说搬就要搬。到现在，改造方案和具体建设规划我们也一概不知。”一位村民说。

    工程进展缓慢是因为村民阻挠吗？该村民反应强烈：“我们都盼着改造！是开发商没诚意！”

    “只要生活越改越好，谁不愿意呢？”一位村民说，“十多年前就在说改造，我为了配合，一直在等。左等右等，他们却只是嘴上说说而已！这样等下去，什么时候是个头哇！”

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机构预测中国地产业一年后复苏 外资酝酿抄底
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作者： 张婷
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发布日期： 2008-11-26

经济观察网 记者 张婷 包括穆迪在内的评级机构日前相继延长中国房地产开发业的负面评级展望至未来12至18个月。但同时，国际私募基金已开始关注中国楼市，并认为2009年后及2010年初是抄底中国楼市的最佳时机。

地产业一年后复苏

近日，穆迪投资者服务公司发布一份题为《中国房地产开发商：流动性紧缩和销售放缓所带来的持续风险》的最新报告，对未来12至18个月中国房地产开发业的评级展望为负面，原因是本地开发商面临越来越大的运营不确定性、紧缩的信用环境以及高水平的监管风险。

穆迪认为，中国的受评房地产开发商在短期至中期内会面临严峻挑战。穆迪亚太有限公司助理副总裁曾启贤表示：“销售量收缩、房价下跌以及今年上半年的土地收购，导致了资产负债表的流动性和财务状况恶化，以致我们在过去6个月需要采取多项负面的评级行动。”

对于地产商的后续融资，曾启贤说：“虽然有些开发商具备境内融资的渠道，可部分缓解了境外信贷紧张或未能获得境外信贷的障碍，但增加向国内银行借贷会对债券持有人带来从属风险。”

曾启贤表示，他留意到有些开发商从出售资产和项目的股本权益来募集现金和改善流动性，但这样做的机会已变得越来越少，潜在的海外投资者例如房地产基金也须把资金调到美国，原因是信贷危机导致他们极需要资金。

穆迪亚太有限公司副总裁蔡承业说：“随着开发商完成目前建设中的项目，所造成的新楼供应增加会进一步打击市场。”蔡承业指出，中央政府近期宣布减税和放宽按揭限制，而地方政府也采取措施鼓励购买房子。不过，蔡承业认为：“这些措施的影响依旧是未知之数。”

外资酝酿抄底中国楼市

在地产市场一片萧条之际，外资已开始寻求抄底机会，并把“2009年下半年”列为再次投资中国市场的可能时机。

据路透社报道，私募基金Gaw Capital Partners正寻求融资15亿美元投资中国地产,荷兰国际集团旗下ING Real Estate亦正在募集投资中国的7.5亿美元基金,计划在明年第一季推出。

Gaw Capital创始人之一Goodwin Gaw称，“我认为现在是开始关注的时候了，2009年及2010年初将是最佳时机。”

上周参加亚洲香港国际地产投资交易会的540家投资机构多数指出,中国将是最先从全球经济危机中复苏的市场,因其国内住宅和写字楼需求正在增长。他们为投资中国进行融资的热情很高。支撑这种投资热情的一个理由是,急需资金的中国地产公司有望向外国投资者提供诱人的投资交易条件,后者期望的内部回报率高达25%~30%。

ING Real Estate亚洲区首席执行官Richard Price也表示,与日本、韩国一样,中国是亚洲市场中为数不多的,其规模足够吸引机构投资者的几个市场之一。

即便如一些经济学家预测的那样,由于出口走弱,中国经济增长率未来几年内减缓,其城市化进程和中产阶级的崛起仍会对房市产生刺激作用。

值得注意的是，在具体投资方向上，外资开始出现转向。前几年,高端房地产是最为有利可图且颇具投机性的细分市场，但目前投资者和地产商则转向大众化的房地产市场。外资亦青睐于包括成都、重庆和大连在内的二线城市。

meng-h

人民银行决定下调存贷款基准利率存款准备金率http://www.sina.com.cn  2008年11月26日 16:45  中国人民银行网站


　　为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：
　　从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
　　从2008年12月5日起，下调工商银行(3.96,0.00,0.00%,吧)、农业银行、中国银行(3.23,0.01,0.31%,吧)、建设银行(4.29,0.04,0.94%,吧)、交通银行(4.84,0.02,0.41%,吧)、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。(完)

人民币利率调整表
			单位：%
	调整前利率	调整后利率
金融机构人民币存款基准利率
活期存款	0.72	0.36
三个月	2.88	1.98
半　年	3.24	2.25
一　年	3.60	2.52
二　年	4.14	3.06
三　年	4.77	3.60
五　年	5.13	3.87
金融机构人民币贷款基准利率
六个月	6.03	5.04
一　年	6.66	5.58
一至三年	6.75	5.67
三至五年	7.02	5.94
五年以上	7.20	6.12
个人住房公积金贷款利率
五年以下（含）	4.05	3.51
五年以上	4.59	4.05
人民银行对金融机构存款利率
法定准备金	1.89	1.62
超额准备金	0.99	0.72
人民银行对金融机构贷款利率
二十天	4.14	3.06
三个月	4.41	3.33
六个月	4.59	3.51
一　年	4.68	3.60
再贴现	4.32	2.97

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北辰长沙92亿项目开工：48亿家底不怕寒冬独行 http://www.sina.com.cn  2008年12月01日 06:06  理财周报


　　北辰已掏出62亿付清首期地价款，为周转资金，需立即开工运转，借出售所得回款充当后续资金

　　理财周报记者 刘飞/文

　　湘江和浏阳河交汇处的长沙市开福区新河三角洲，在地图上呈现出一个不太规则的四边形。这块四边形土地的使用权，去年被北辰实业(3.15,0.03,0.96%,吧)（601588.SH）以92亿元的价格从政府手中购得。11月23日，该项目终于破土动工。

　　在目前楼市低迷的大环境下，北辰实业砸巨款开工的做法看起来有些激进。“如果从这个角度去划分的话，保利地产(17.02,0.00,0.00%,吧)（600048.SH）是行业当之无愧的激进派，保守派则非万科(000002.SZ)莫属。”某知名券商分析师表示，“从北辰实业去年拿地的情况来看，也是一个十足的激进派。但是今年的开工很有可能是箭在弦上，不得不发。”

　　预售证尚未到手

　　一位业内人士告诉理财周报记者：“北辰实业的项目越来越少，可能是长沙新河三角洲项目开工的主要原因。”

　　“北辰和万科、保利不同，万科、保利在全国范围内有很多项目，而北辰除了长沙的这个项目之外，其余的就只剩北京的了。”广发证券研究员沈爱卿对理财周报记者说。

　　北辰实业9月2日发布公告称，公司已付清长沙新河三角洲项目首期地价款及相关交易费用62亿元，同时已接收该项目首期用地48万平方米。

　　中金公司研究部高级经理白宏炜向记者表示：“如果把62亿元看作其沉没成本，从现金流角度来讲，为了周转资金，也需要开工运转。”

　　上述公告表明，该项目地价款除了8月2日已经交付的62亿元，仍有30亿元需要延期支付。

　　北辰实业三季报显示，截至9月30日，北辰实业共有48.2亿元账面资金，而其短期借款6.5亿元，一年内到期的非流动负债22.3亿元。可以粗略估算出，北辰近期可自由支配的账面资金约为19.4亿元。

　　对此，北辰实业证券事务代表胡浩表示：“贷款肯定是需要的，不过我们只是在项目启动初期投资需要贷款，之后项目出售所得回款，就可以实现项目自身的滚动发展。”

　　至于公司贷款所需的证件土地使用证、施工许可证、建筑规划证和预售证目前的领取进度，胡浩表示：“证件对于公司贷款来说并不是最关键的因素，从以往的贷款来看，长沙项目所需贷款一定没有问题。”而此前记者得到的可靠消息是，预售证目前还没有拿到。

　　当被记者问到“公司计划向哪家银行贷款”时，胡浩表示“有好几家银行都在洽谈中”。

　　高房价预期并不明朗

　　根据长沙市房产研究中心数据显示，2008年1－9月，全市商品房均价为4332元/平方米；其中商品住宅平均售价为3935元/平方米；非住宅商品房平均售价为6485元/平方米。第三季度商品房均价为4172元/平方米。

　　“目前长沙一线江景房的价格在7000元，而其成本约在5000多元，最高不超过6000元。”沈爱卿表示，“北辰这个项目总地价虽然高，但是拿地单价也就2000多元每平方，还是有钱可赚的。”

　　 而胡浩告诉理财周报记者：“我们开发的是江景楼盘，据我们了解，长沙市的江景楼盘目前销售价格在6000元-8000元/平方米，而与我们同片区的江景房售价约在7000元-8000元/平方米。”

　　而据长沙市房屋产权管理局政务网统计排行显示，无论是按照销售套数还是销售面积，11月份排在前十位的楼盘均价都未超过5000元。

　　此外，长沙市房屋产权管理局的一位工作人员告诉理财周报记者：“据我了解，目前长沙市6000元以上的房子很少，只有一两处，而且都是别墅才会卖到这个价格。”

　　“北辰的长沙项目也可以第一期卖4000元，先把现金流的问题解决了，之后再慢慢涨价。并且这个项目并不全是住宅，还有商用房，价格可以更高一些。”白宏炜表示，“其实从投资的角度来看，如果要达到公司运转的要求，每平方米3000元就可以了。”

　　北辰，只是个例

　　与北辰实业的逆市开工不同，此前，已有多家上市房企顺流而下，纷纷停工、退地或转地。

　　去年8月，苏宁环球(6.03,-0.08,-1.31%,吧)集团旗下南京苏宁房地产开发有限公司以44亿元高价拿下上海南京路一地块，单价高达6.69万元/平方米，堪称国内单价“地王”。今年8月13日，南京苏宁选择全身而退，虽然苏宁环球公告称退地原因系“支持上海市重大工程地铁建设”，但有业内人士猜测其隐因在于价格成本倒挂。

　　今年5月份，万科也将所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让，项目公司所持地块为一年前所拿东莞“地王”。合富置业研究部数据显示，万科拿下该地块之后的2007年7月至2008年5月这段时间里，东莞楼价降幅高达30%，这几乎侵吞了开发商的利润。

　　此外，恒大地产集团和金地集团(7.34,0.30,4.26%,吧)(600383.SH)年内也相继传出退地传闻。

　　面对高昂成本和低迷行情，胡浩仍称：“北辰对整个市场和长沙项目都很有信心，所以从未有过退地的想法。”

　　据胡浩介绍，由于新河三角洲项目是长沙市的绿色通道项目，北辰实业享受到长沙市政府的一些优惠措施。此外，长沙市政府沿江修建“两馆一厅”滨江文化园，以及新河三角洲相当完善的市政基础设施建设将会大幅提升该项目的价值。

　　而据北辰公告称，由于原有企业、部分居民住宅搬迁，新河三角洲项目剩余用地延期移交，剩余地价款将顺延至“剩余用地交地通知后10日内”支付。

　　“从目前来看，停工的主要是大企业的小项目和一些中小企业的项目，因为要周转，大企业都是比较激进的，目前只不过是把扩张的速度放慢了。”

meng-h

中国地产板块评级上调
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作者： 严钰
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发布日期： 2008-12-02

经济观察网 记者 严钰 随着北京、深圳及上海的房地产市场成交量初步回升，国内外投资机构开始转变态度。12月1日，法国巴黎银行调高中国地产板块的评级，由原来的“跑输大市”调高至“中性”，而国内机构申银万国也于11月中旬上调房地产板块投资评级。

地产板块评级上调

12月1日，法国巴黎银行发表研究报告，将中国地产板块的评级，由原来的“跑输大市”调高至“中性”。

法巴的报告指出，基于四个理由上调中国房地产板块评级。首先，该行估计发展商将继续在现水平减价至少两成，加上近日中国政府大幅降息，改善了市民的负担能力。其次，该行的预测中已将该减幅计算在内，即使最终的减幅可能更大，但现有估值看来已很大程度地反映在内。第三，该行认为，基于中国积极的刺激市场措施以及中国居民和政府的资产负债情况稳健，内房股值得较区内同类型公司有溢价。最后，中国央行已表明无须再对银行贷款实施严格的限制，加上贷存利率俱降，预期融资环境将会改善。

与此同时，国内投资机构也开始看好地产板块，申银万国于11月中旬上调房地产板块投资评级。将地产股板块持中性评级上调至看好；同时维持中国海外发展、华润置地和SOHO 中国的买入评级，新增推荐世茂房地产和远洋地产；若支持普通住房购买的相关支持政策能进一步细化落实，申银万国首选碧桂园和雅居乐。

11月份成交量上升

中国楼市释放转暖信号。根据北京市房地产交易管理网的成交数据统计显示，京城11月份共成交期房商品住宅 12479套，成交面积为119.6万平米，其中，经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套，成交面积为57.2万平米，分别占总成交量的 56.3%和47.8%。环比10月，期房商品住宅成交套数增加了50.9%，成交面积增加了52.4%。

业内人士认为“从环比的数据来看，11月京城楼市的销售状况明显好于10月，已经呈现显著的回暖态势。”而关于市场回暖原因，业内人士称，一方面是一些开发企业因各种原因进行价格调整而带来的市场自然反应，同时少部分刚性需求在房价和市场调整下的自然释放。此外，两限房的集中摇号和签约也体现了政府推进保障性住房的力度，对拉动成交量增长的贡献比较明显。

另外，北京购房以自住为目的的客群市场占有率比较大，利好政策正是针对首次购房的自住群体给予一定的优惠，因此对于北京购房人的触动较为明显，反馈到市场上出现了商品住房成交量的回暖，这与南方城市投资客群占比较多有明显的不同。

中金公司研究部高级经理白宏炜认为，11月北京保障房和商品房成交均大幅上升，主要是政府的降息幅度较大，包括减税等利好政策的确释放出一部分需求。其次，不少项目颇大的降价幅度也调动了购房者的积极性。

meng-h

机构专用席位独揽今日大宗交易 万科过亿http://www.sina.com.cn  2008年12月02日 17:17  新浪财经



　　新浪财经讯 机构专用席位独揽了今日的大宗交易，成交额超过3.5亿元，万科A(6.87,-0.09,-1.29%,吧)成交近1.1亿。
　　今日出现大宗交易的个股都是蓝筹股，如深发展A(9.12,0.00,0.00%,吧)、万科A、中兴通讯(23.25,0.75,3.33%,吧)、五粮液(15.33,-0.23,-1.48%,吧)、苏宁电器(17.65,-0.40,-2.22%,吧)等，其中万科A成交金额近1.1亿元，占今日总交易额30%以上。(书明)

交易日期	证券代码	证券简称	成交价格	成交量	成交金额	买方营业部	卖方营业部
2008-12-02	000001	深发展Ａ	9.14	455.10	4159.65	机构专用	机构专用
2008-12-02	000002	万 科Ａ	6.99	1569.52	10970.93	机构专用	机构专用
2008-12-02	000063	中兴通讯	23.71	151.52	3592.63	机构专用	机构专用
2008-12-02	000825	太钢不锈	3.96	223.18	883.78	机构专用	机构专用
2008-12-02	000858	五 粮 液	15.56	342.04	5322.08	机构专用	机构专用
2008-12-02	000898	鞍钢股份	7.03	221.76	1558.97	机构专用	机构专用
2008-12-02	000983	西山煤电	8.93	218.41	1950.42	机构专用	机构专用
2008-12-02	002024	苏宁电器	17.86	389.66	6959.40	机构专用	机构专用

meng-h

垃圾造房
作者: sleepingchild

利用建筑垃圾造房子，华丽联合公司的新型建筑材料顺应节能环保大势，正在挑战国内“秦砖汉瓦”造房子的传统。

地震肆虐后的四川灾区进入到灾后重建阶段，但一个难题摆在人们面前——如何处理数量骇人的建筑垃圾？根据官方统计数字，5.12特大地震造成四川灾区倒塌的房屋超过440万间，由此产生的建筑垃圾数量巨大：绵竹市约有1700万吨，什邡市约有630万吨，都江堰市约有2600万吨，这个数字远远超过我国每年建筑施工所产生的建筑垃圾的总和。临时搭建的活动板房虽能解群众生活的一时之需，但在未来几年内也将拆除，无疑会为灾区增添新的建筑垃圾。

6月17日落成的什邡市福利中心却有点特殊。这个由86套房屋组成的2000平米的项目，只用了跟建造活动板房差不多的10天时间就建成了，但外表看上去却跟普通的砖混结构建筑没有任何区别，这是灾区修建的第一座可使用30年之久的建筑。更让人惊讶的是，它的建造原料是建筑垃圾；即使拆除后，也能全部回收再利用。

垃圾造的节能屋

走进华丽联合公司位于北京市昌平区小汤山工业园的厂房，你会发现，跟那些简陋的砖厂不一样，在你面前出现的是一条全自动的流水线：巨大的搅拌机“吃进”各种碎石乱渣，从生产线的另一端“吐出”的则是一块块整齐划一的还带着温度的板材。这些板材就是建造什邡市福利中心所用的板材。

据华丽联合的董事长朱恒杰介绍，这条生产线“吃进”的垃圾主要成分是粉煤灰——火电厂烧煤后的废渣料。朱恒杰回忆说，上世纪90年代初期，在北京市石景山附近聚集了石景山电厂、京能电厂、高井电厂三个发电厂，每天都产生上千吨粉煤灰。“永定河被污染得面目全非，附近的居民都不敢在外面晒衣服，白衣服都给晒成灰色的，中科院专家都联名呼吁治理永定河。”当时正在研发发泡水泥的他灵机一动，能不能用粉煤灰来做发泡水泥呢？于是他研制出了一种粉煤灰比重达到50%的“粉煤灰泡沫混凝土”板材。没想到的是，这个小小的发明却支撑起了一个强大的节能屋体系。

华丽联合板材有很多微小的气泡，用空气这种取之不尽用之不竭的资源取代了沙子、石头等传统填充物，节约了大量沙石原料，而且还获得了更好的保温效能。“空气的导热性远远低于常用的混凝土和砖，1厘米这种材料就相当于10厘米砖墙的保温性。”朱恒杰说。良好的保温性降低了房屋在使用过程中的能耗，节能效果达到80%以上。仅10厘米左右的厚度让华丽联合板材比普通砖墙增加了10%~15%的使用面积。对于一个建筑面积为100平米的住宅来讲，几乎多出了一个房间的面积。此外，较轻的重量和镶嵌式的建筑方法让华丽联合的节能屋有比砖墙结构房屋更强的抗震性，能抗9级地震。

华丽联合不是唯一一家从粉煤灰中嗅到商机的企业。人们后来不断发现粉煤灰在水泥、建材、软土基填埋等许多领域都有用武之地，以粉煤灰为原料的新型材料企业几乎遍地开花，粉煤灰也从无人问津的垃圾废料变成了抢手货。“以前打一个电话给石景山电厂说我们要粉煤灰，他们用车送到我们工厂来，一吨还贴我们5 块钱；后来就不送了，让我们自己拉；再后来自己拉还不行，要收钱了。”朱恒杰说。由于举办奥运会，石景山电厂关闭，北京市的粉煤灰就不够用了，朱恒杰不得不从唐山采购粉煤灰，一吨也要花上180元。在粉煤灰之外，华丽联合也利用铜矿铁矿等矿山开采的废渣以及各种建筑垃圾。利用这些垃圾原料最大的好处就是 “太多了，几百年都用不完”。

“做出一个新型板材很容易，但是形成一个建筑体系有很大难度。”朱恒杰站在公司的办公楼前平静地说。这幢掩映在花丛中的三层小洋楼，是2000年的时候由12个工人花费25天的时间建成的。工人先用轻钢结构搭起房屋框架，然后将板材锯开，拼装成房屋，“跟搭积木一样。”朱恒杰引以为傲的正是这种高度标准化的建筑体系。

建材和建筑的一体化是朱恒杰的目标，在他看来，中国建筑业目前最大的问题就是建材与建筑的相互脱离。“砖是一块一块的，靠水泥砂浆粘起来，那么水泥砂浆的比例就成了关键问题，但在工地上，你连一个磅秤都看不到，有些小包工头还偷工减料。”即使一些新型墙材的砌块强度很高，但现在的老百姓还在用传统的砌砖的砂浆，“这样砌出来的墙裂得一塌糊涂”。

因此，朱恒杰建立了一条贯穿从材料生产到建筑全过程的“能够生产房子的生产线” （ASA节能建筑体系）。跟不少戒备森严、严禁拍照的工厂不同，刚走进车间，朱恒杰就豪迈地对记者大手一挥说：“随便拍，我不怕偷，人家偷得了这个偷不了那个，这是一个系统。”在华丽联合的同一生产线上既能生产内隔墙板，又能生产外墙保温板、屋面保温板、轻质楼板；钢构件也可以在工厂加工好；最后把这些标准结构件运到工地，就可以组装成各种样式的房子。建成后的房屋如遇搬迁，房屋的拥有者只需叫来公司安装人员，把原先组装时产生的结点打开，接缝切开，就可把房子搬走易地重建。

新材料的市场契机

尽管有着环保、节能、保温、抗震等多种优点，但和中国许多环保项目一样，华丽联合也难逃“墙内开花墙外香”的命运，其80%的产品都销往海外。东南亚海啸过后，泰国采购了5万栋住宅，斯里兰卡采购了1000栋；美国政府在“卡特里娜”飓风过后采购了2万栋住宅；此外，华丽联合的产品还出口到蒙古、俄罗斯、沙特阿拉伯等国家，经受住了俄罗斯零下60度的严寒和沙特50度的高温。

但在国内市场，华丽联合的产品却反应平平。每年参加各种展览都只接到一些零散的小订单，几乎无大型企业问津。究其原因，价格是一大因素。由于国内人力成本的低廉，再加上几乎可以忽略不计的土地成本，混凝土砖墙每平米的造价只有400元，相比之下，粉煤灰混凝土板材每平方米1000元的成本就高出很多。而更为深层的原因则是中国延续数千年的“秦砖汉瓦”的传统，尽管红砖的弊病掰起指头能数出一长串：自重大、强度低、生产能耗高、毁田严重、施工机械化水平较低、耐久性和抗震性能较差等等。但老百姓一提到盖房子，第一反应就会想到砖。因此，直到今天，中国的红砖仍年产6000多亿块，居世界第一位，占据我国全部墙体材料总量的90%。

“这次地震把老百姓震醒了。”朱恒杰说。随着砖墙结构的房屋在地震中大面积坍塌，要在短时间内建起抗震的房屋，人们不得不求助于新型的墙体材料。朱恒杰第一次在国内尝到了供不应求的滋味。5月23日，他从北京市政府接到在第二天之前提供2000平方米板材的“政治任务”，而这时华丽联合的仓库里都是国外企业订好的板材，朱恒杰不得不推掉几个国外的订单，火速对所有的板材进行切割，说及当时的仓促情形，朱恒杰记忆犹新：“厂里锯不够，又去商店买了六七个锯；还没锯完，运货的车就来了，只好边锯边装车。”

随着节能减排列入到各级政府官员的考核指标，朱恒杰认识到，在国内推广自己的技术最好的方式就是依靠政府推动。而当下有两个浩大的工程提供了一个绝好的契机：一个是地震灾区的灾后重建，一个是新农村建设。面对灾区巨量的建筑垃圾，朱恒杰计划在青川县建一个年产60万平方米建筑面积的节能房屋工厂，将除钢筋、木材外的所有垃圾变废为宝，生产板材。对此，国家工业和信息化部表示将给予15%~20%的政府补助。在北京和山东等地的新农村建设中，也大量使用了华丽联合板材，北京市有100个村整体采用了华丽联合的板材。朱恒杰相信，借助灾后重建和新农村建设的示范效应，自己的技术会引起房地产企业的兴趣。

在拓展国内市场的同时，朱恒杰又遇到了产能不够的问题：“我们一年的产能只有20万平方米，但是经常一个国外的订单就是七八十万平方米。” 朱恒杰急于在下一步寻找合作伙伴，扩大产能，力图通过规模化降低生产成本。但当一些几十万元资产的小建材厂找上门的时候，他又严词拒绝，因为“信不过这种小厂子的管理水平”。他对其中的利害看得很清楚：“因为这是建房子，不是生产砌块那么简单。”

淡泊赚了就跑

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meng-h

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2008-12-4 0:28:00
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◎楼主

转.长江—万科年度策略交流报告
　　一、市场回顾与未来展望
1. 市场回顾
很多人认为07 年地产行业的调整是因为政策的原因，这里我们不这么认为。07 年是特殊的一年，在07 年，住宅市场
销售面积和销售额井喷，销售面积增加约1.5 亿平米，销售额增加约8300 亿元。受益于整体市场增长，房地产行业亦
获得了较快发展，万科07 年增长更超出预期；房地产行业经营收入01-07 复合增长率达到27.4%；万科则达到41.4%。
1998 年以来全国平均房价增长速度低于收入增长，而07 年房价第一次超过收入增长速度。相对于07 年房价上涨过快，
08 年市场进入理性调整。1-10 月，全国销售面积同比下降17%，销售金额同比下降18.2%；主要城市成交面积和成交
金额下降幅度接近甚至超过50%。2007 年市场扩张的特点：发达地区价涨，欠发达地区量升；2008 年市场调整的特点：
成交量普降，主要城市降幅较大；价格调整目前主要集中在珠三角发达地区。
在长期看来我们不认为存在供给与需求的长期矛盾。新进家庭户数要远大于竣工数量。01 年到07 年，城镇家庭数量
约增加5500 万户，而住宅总竣工套数为4500 万套；01 年到07 年，6 大城市家庭数量约增加600 万户，而住宅总竣工
套数为490 万套；01 年到07 年城镇人口增加1.13 亿，其中大约18%为20-29 岁青年人口，29%为30-44 岁壮年人口。
改善性住房的需求还未释放完毕。截至2005 年，全国仍有1/3 的住宅建筑年龄接近或超过20 年；1/3 的城市家庭还
居住在廉价公房当中；01 年商品住宅竣工占总住宅竣工量为42.8%，03 年超过60%，07 年为72.4%
目前价格调整实属正常。全国的收入增长和房价增速有高有低，但整体仍然匹配，07 年房价增幅略超出收入；存款增
加时，对应的是房价的下降；存款下降时，对应的是房价上升。而目前来看，存款上升的比较快，购房者观望气氛很
浓。
金融风暴和经济增长放缓使得观望情绪蔓延。2007 年较高收入家庭买房意愿更为强烈，而这些家庭也是受到金融风暴
影响更严重的群体；复杂的宏观经济环境导致了观望情绪普遍强烈蔓延，超出了地域发展差异。
2. 未来展望
普通居民购房负担能否降低。这里包括居民收入是否继续保持增长；金融、税收及财政政策是否降低普通家庭购房负
担；不同区域、不同市场、不同产品房价的稳定或合理调整。经济预期是否能够好转由防止经济过热转向确保8%GDP
增长速度；通过4 万亿经济刺激计划确保投资、就业和收入增长；实施宽松货币政策，增加信贷投放。目前全球经济
信心之低迷史上罕见，而各国稳定经济、资本市场的力度同样史上罕见，其结果目前仍不确定；08 年存款定期化规模
巨大，消费者购买意愿变化仍然有待观察
房地产行业 会议纪要
维持“看好”评级 2008-12-1
2 请阅读最后一页评级说明和重要声明
房地产开发企业08 年整体开发进度调整略有滞后，但回调幅度较大，未来供应增长放缓；10 月新开工面积同比下降
17.9%，土地购置面积同比下降16.7%。我们的目标是提供市场需要的产品；保持合理的利润率预期。确保资产负债表
安全；截至3 季度内地上市房地产公司财务风险并没有较过去5 年明显提高。
3. 小结
综上对于过去的回顾与对未来的展望做出以下小结：我们面临的确定因素是房地产市场潜在发展空间并未发生逆转，
政策决心和力度将有助于消费者购买信心的逐步恢复；我们面临的不确定因素是宏观环境局面复杂，短期走势仍难预
测，市场的自我调整是否能够完成，调整的幅度，需要多长时间。
二、万科应对与业绩表现
1. 万科 1-10 月销售情况
按市场销售金额计算，2006 年万科的市场份额为1.25%，2007 年为2.07%，2008 年1-10 月份万科的市场占有率为2.6%，
较年初明显提升。销售面积中珠三角占30.5%，长三角占32.0%，环渤海占25.0%；销售金额中珠三角占33.6%，长三
角占36.7%，环渤海占20.8%。长三角的份额进一步提升二珠三角是处于下降的趋势，这个主要是由于珠三角调整的较
深。其中北京的压力较大，存货较多，也因为过去涨的过多的原因。在户型方面，小户型更受欢迎，1-10 月，90 平方
米以下住宅销售占比45％，90-144 平米住宅占比38％。在需求分析上看来，1-10 月，面向刚性需求的产品销售占主
流，其中首次置业产品占24％，改善性需求占60％。支付方式方面， 1-10 月份，一次性支付金额比例29％，按揭付
款金额比例71％，其中客户平均首付比例为 36.1％。一次性支付基本稳定在30%左右，也体现了我们加大资金回收的
力度。
2. 业绩表现
万科的前三季度结算面积268.4 万平方米，较上年同期增长75.3%；营业收入225.4 亿元，较上年同期增长59.1%；净
利润22.8 亿元，较上年同期增长18.8%；由于公司在对福州，南京，北京，天津五个项目采取审慎原值计提了存货跌
价准备5.35 亿元，影响净利润4 亿元。截止2008 年9 月30 日有383.0 万平方米、签约金额337.9 亿元的预售资源未
参与结算，这部分将在年底与明年三四月份结算。1-9 月公司结算均价8271 元/平方米；结算毛利率为29.6%，低于上
年同期，主要影响因素是结算项目结构变化及售价下降；全年结算毛利将进一步下降，维持在26%-27%之间。明年的
毛利率还会进一步下降，主要是高地价的项目进一步压缩了利润空间。在财务方面，9 月末公司资产负债率上升至
69.7%；这主要是由于预收账款增加和59 亿公司债券发行等原因，扣除这方面原因我们的资产负债率在A 股上市公司
中处于较低水平。08 年9 月末公司货币资金 199.42 亿元；由于货币资金增加，9 月末公司净负债率34.8%，较中期
末有所下降；这同时也体现了我们在调整市场中注重现金为王。
短期借款及一年内到期的长期债务合计171 亿元，占52%。在土地储备方面，9 月末万科权益规划建筑面积约1845.6
万平方米，平均土地成本约2080 元/平方米； 1-9 月份，公司新增权益项目规划建筑面积502.1 万平方米，平均土地
成本约2074 元/平方米；珠三角、长三角和环渤海三大区域新增权益项目占总数的比例分别为20.4%、15.7%、41.0%。
我们去年的土地成本在3500 元/平方米，今年下降的较多。土地储备增加中的85%是收购其他公司而来。在拿地方面，
我们也是采取更加审慎的态度。
三、公司未来策略与展望
1. 确保公司经营安全
9 月底，万科净负债率34.8%，低于中期末的37.1％。拥有货币资金199.4 亿元，高于中期末的153.7 亿元，高于各
类短期借款和一年内到期长期借款的总和170.7 亿元。压力测试表明，万科的财务、资金状况足以应对最严峻的市场
变化。
3
行业研究
请阅读最后一页评级说明和重要声明
2. 加大销售，去库存化
灵活多样的促销手段－根据各地市场的具体环境和项目具体情况，兼顾现金流、利润、周转和机会把握，合理制定价
格策略；坚持“现金为王”策略，坚决去化库存，盘活现房存量销售；现金的“量入为出”，对应存货的“量出为入”；
根据市场情况调低全年开工面积到570 万平方米，较2007 年的776 万平方米下调26.7％ ；在项目获取上仍将保持审
慎的态度。
3. 目前的存货情况
9 月末公司存货873.8 亿元，其中土地储备292.3 亿元，占33.5%；在建资源530.8 亿元，占60.7%；现房47.5 亿元，
占5.4%；现房存货中，住宅19.7 亿元，占现房存货的比重为41.6%，占所有存货的比重为2.26%；商业占23.5%，车
位及配套占34.9%。从这个角度上说我们的存货状况是健康的。
4. 继续调整产品结构，迎合市场需求
企业在市场面前应存有敬畏之心，主动调整去迎合市场变化。围绕市场需求，更积极地调整产品结构，调整期内更为
重视首次置业和首次改善需求。1-10 月，面向首次置业及改善性需求的刚性需求产品销售占84％。
5. 不追求短期规模增长，追求长期发展能力
经营环境可能瞬息万变，短期不确定性可能无法预测，但市场基本规律、商业核心逻辑是恒久不变的。以尽可能少的
资源消耗，满足尽可能多的客户需求，是衡量企业优劣、决定企业为客户/股东创造价值能力的根本。完善客户需求研
究、改进标准化产品体系、加强成本管理与费用控制，是万科在调整期内的重点努力方向。
Q&A
问：为什么在08 年还在继续拿地，市场处于调整阶段，09 年再拿地不是更便宜吗？
答：我们不能光看土地储备的绝对规模，毕竟企业也是在一步步成长壮大的。我们更看重的是土地储备规模与实际开
发面积的比值，这个比值在以前差不多在6-7 倍，甚至更高，目前我们只有两倍多，这个说明我们的开发年限在减少，
我们加快了周转。现在高价地中，我们有十个项目有盈利压力，其中五个有可能亏顺，因此在三季度中我们做了减值
准备。这五个项目分别是福州，南京两个，北京和天津。
问：在香港房地产市场进行调整中，四大天王对于自己的经营模式进行了反思，提出了多元化经营，这对我们有什么
借鉴意义？
答：香港是一个很小的市场，本来市场就相对饱和了。而中国不是这样的一个情况，长期的销售面积还远远大于供给
面积，新进入的城镇人口远远大于住宅提供量，未来还有相对较大的市场空间，我们现在的规模还是很小的，未来有
很大的增长空间，过去万科有很多业务，而我们现在专注于房地产也正是基于这样的一个原因。
问：你们目前的策略是快进快出加速资金周转，但这个需要需求的配合，现在的环境是不是有这方面的压力，有没有
考虑加大降价力度？
答：我们的策略是加快周转，保持长期的资产回报水平。当然开工进度也会根据实际市场做出调整，长期来看住房还
会快速发展，短期市场会继续调整，但整个市场的规模还会超过五个亿。市场虽然会继续调整，但是我们还是有我们
的增长的空间。降价是和项目区域有关，我们会考虑各个方面的因素来调整价格。还有很重要的一点是使得我们的产
品更适合市场的胃口，为满足快速周转的需要。
问：我知道你们的项目主要集中在深圳，上海，北京，成都，武汉，请贵公司有没有对这几个区域10-12 年的房价有
个基本判断？
4 请阅读最后一页评级说明和重要声明
答：珠三角调整的比较充分了，成交量现在也比较稳定，价格应该不会再发生明显的下降。上海地区考虑到新供应的
楼盘较少，价格也应该比较稳定。北京的压力比较大，这个主要是由于北京在过去几年房价上涨的过快，一千四百多
万可售存量房。武汉和成都相对的压力也比较大，由于城乡结构的调整供应量较大，因此压力较大。

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万科获"年度中国最佳投资者关系管理百强奖"
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年12月06日00:16  来源：万科  

2008年11月30日，2008中国投资者关系年会在北京新大都饭店举行，会上公布了2007年度A股上市公司投资者关系评选结果。万科荣获“2007年度中国A股公司最佳投资者关系管理百强”奖，此外，集团执行副总裁肖莉荣获“最佳董秘”奖。
中国A股上市公司投资者关系评选已经成功举办四届。本届评选活动由上海证券交易所和深圳证券交易所联合指导，中国上市公司投资者关系管理研究中心主办，宜众通达财经公关公司承办。南京大学对该项评选提供评价体系和学术支持，其评价体系是目前国内最为完整、权威的一套投资者关系评价研究成果。
据中国上市公司投资者关系管理研究中心负责人介绍，此项评选旨在针对上市公司投资者关系价值和管理水平进行评估，通过奖优的方式推动国内上市公司投资者关系水平的整体提升。

集团总裁办公室

北京公司总经理办公室

二零零八年十二月一日

附：“2007年度中国A股公司最佳投资者关系管理百强”名单

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万科企业股份有限公司
二○○八年十一月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002    证券简称：万科 A、万科 B
公告编号： 〈万〉2008-055
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。

2008 年 11 月份公司实现销售面积 42.1 万平方米，销售金额 35.7 亿元，分别比上月增
加-9.3%和 6.6%，比 07 年同期分别增加 3.4%和-15.6%。2008 年 1~11 月份，公司累计销售
面积 490.9 万平方米，销售金额 425.3亿元，分别比 07 年同期减少 8.6%和7.9%。鉴于销售
过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统
计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2008年 10 月份销售简报披露以来，公司新增项目 1个，情况如下：
西安新地城项目：该项目位于西安市南二环西段 66 号，项目净占地面积约 4.18 万平方
米，容积率 6.01，计容积率建筑面积约 25.1 万平方米。万科拥有该项目 51%的权益，需支
付交易价款 1.88 亿元。

特此公告。


万科企业股份有限公司
董事会
二〇〇八年十二月九日 　　

meng-h

2008-12-08        000002        万 科Ａ        7.97        449.12        3579.50        机构专用        机构专用

meng-h

万科履冰                         《财经》记者 张映光　　总第226期　出版日期：2008-12-08  共有2条点评                          
      
                        　　万科总裁郁亮完整回顾一年多来万科的策略调整，其中隐含着一个基本预期——市场还在向更深处调整。在跑赢大市之前，万科首先考虑的是生存问题

2008年10月17日，在杭州举行的一次房产会上，一些万科的业主在展会上抗议。

　　自从1991年上市以来，万科从未遭遇过如此的多事之秋。
　　没有人知道为什么。在房地产市场的严冬中，万科企业股份有限公司（深圳交易所代码：00002，下称万科）的一举一动都被迅速放大，并演绎成一场风暴。这只中国地产板块的龙头股，惟一一家总资产达到上千亿元的房地产开发商，曾被某媒体连续五年评选为“中国最受尊敬的企业”，在2008年面对的，是接踵而来的负面评价和质疑之声。
　　这一切的开端，是一年多前万科突然发起的降价行动。2007年10月，万科在深圳的楼盘金域东郡以均价7500元/平方米开盘，比销售推广时公布的预定价格低2500元/平方米。这是开发商自2006年全国楼市狂飙以来的第一次大幅降价。万科董事长王石亦就此公开表示，房地产市场已进入“拐点”。
　　深圳市社会科学院房地产研究中心主任高海燕将万科的这次降价，比做对房地产市场冲击最猛烈的一次“调控”。随后，深圳地产商相继跟风，深圳楼价大跌。而万科也在随后一年间继续引领了其他城市房地产市场的一波又一波降价潮。到2008年下半年，已无人怀疑，中国地产业正遭遇十年来最深幅的一次调整。
　　率先降价的万科，在此过程中遭遇了一系列始料未及的风波，包括业主砸场抗议降价、疑似公司内部讲话在网络散发，以及外界质疑万科遭遇财务危机，甚至不乏万科遭遇银行紧急风控及有关部门调查的种种风传。
　　万科选择了沉默。直至2008年11月下旬，在《财经》记者的第五次约访之后，万科总裁郁亮终于开口，详述了万科在这轮地产“拐点”中的整套想法和策略，也第一次回应外界关于万科的种种猜测。
　　作为万科董事长王石的拍档、万科政策的具体执行者，郁亮称，他的原则是不做预期，随时应市场变化及时调整。但在记者看来，他在专访中对一年多来万科策略调整的这次完整回顾，已隐含着一个基本预期——市场还在向更深处调整。万科在考虑如何跑赢大市之前，首先要考虑的是如何生存的问题。
万科的“自相矛盾”
　　“早在2007年6月，万科就意识到，房地产市场可能会迎来‘拐点’。因为，这个市场已经变得不理性了。土地价格飙升，一些公司甚至按照房价涨幅，以五年后的价格计算拿地成本。万科为了取得土地，只得参与高价拍地。”郁亮说，“万科是一家经历过海南地产泡沫的公司，我们都感觉到这个市场要出问题了，只是没想到调整来得这么快、这么猛烈。”
　　彼时，万科高层对此作出的一项调整，是将拿地权收回总部。而此前，万科各地区公司拥有宽泛的权限，可自行参与土地“招拍挂”。
　　2007年9月，万科预料中的市场“拐点”，首先出现在深圳、广州等珠三角地区。郁亮表示，万科一直将“房屋批售比”作为制定调整策略的重要市场数据，这个数据过去并不为人关注。
　　所谓“批售比”，即在一个区域市场上，月成交量与所有批准销售房屋的比值。万科将这一数字与公司内部在这一区域市场的销售情况和存货情况进行对比，以判断区域市场的冷热和公司的销售速度。万科研究部专门负责统计公司分布的14个城市的相应数字。而根据公司的内控体系，一旦这两组数字的对比发出预警，公司就必须调整策略，即时反应。
　　万科之所以在2007年10月底决定从金域东郡开始调低开盘价格，其原因就是发现深圳市场自2007年9月房屋批售比骤降，而同期万科销售也大跌。
　　2007年12月9日，万科再度调低广州金色康苑的开盘价格，均价1.4万元/平方米，远低于宣传阶段的2万元/平方米的均价，也低于周边楼盘1.7万-1.8万元/平方米的售价。
　　“尽管当时已经认识到市场开始调整，我们还不敢确定这是一次全国的调整，还是一次区域的调整，各地的调整幅度会有多深。与珠三角相比，环渤海的调整就显得十分滞后。所以，我们最初只对珠三角的项目进行了价格调整。”一年之后，郁亮告诉《财经》记者，万科做出价格调整的重要参数，便是该区域批售比所体现的房屋销售情况。最初的降价的确刺激了销售，成交量出现大幅回升，存货迅速下降。
　　不过，令人不解的是，尽管万科高层已经意识到房地产市场“拐点”已现，仍然在2007年9月后，高价取得了多块土地。其中多个项目很可能出现亏损。例如，2007年9月，万科获得的福州福飞路项目，总地价27.2亿元，是一块价格偏高的土地。
　　对此，郁亮表示，一方面，他当时尚无法料到此次调整幅度会如此之深；另一方面，作为一家股权比较分散的上市公司的高管，不仅要考虑长期发展问题，更要兼顾短期利益。
“当时房地产公司如果不去拿地，股价就要下跌。不拿地，便没有项目，股东利润就受损。但只要在2007年拿地，注定要拿高价地。”郁亮说。
　　万科的决策是在权衡各方利益之后作出的。万科与碧桂园、合生创展等家族型地产企业不同，与中海地产、招商地产等大型国有地产公司亦有差别，其大股东华润集团仅占股近15％。这一较为分散的股权结构，令万科逐渐形成一种较为民主、透明的现代企业管理体系。但另一方面，身为职业经理人的王石和郁亮，很难完全靠个人主宰公司的一切决策。
　　“我们不能考虑太远的事情。我们的策略是，尽量快速地对当前市场情况作出及时的应变。”郁亮说，“万科将在未来根据市场情况，继续不断调整产品价格。”
为更坏的情况做好准备
　　10月27日，万科发布三季报，其三季度净利润为2.15亿元，同比下降13.4％。公告显示，净利润下降主要受计提了约5.35亿元的存货跌价准备的影响。万科是首个开始在财报中计提存货跌价准备的开发商。
　　存货跌价准备，是指由于预计存货销售价格低于成本等原因，使存货成本不可能收回的部分。在会计处理上，应按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取，并计入存货跌价损失。计提存货跌价准备，说明万科已经预期到一些在去年高价取得的土地项目可能出现亏损。
　　公告显示可能出现亏损的项目有五个，分别是天津假日润园、南京金域蓝湾、南京金域缇香、福州金域榕郡以及北京金色城品。
　　郁亮表示，对这些项目可能出现亏损的计算，是以项目成本价与其周边房价做对比得出的。“据我们测算，去年万科有十块土地价格拿得比较高。以后，我们也许还会公布计提存货跌价准备的情况。”
　　三季报显示，这些项目的亏损，已影响了万科今年的利润。公告显示，受市场因素的影响，预计万科2008年度净利润无法达到限制性股票激励计划要求的15％增长这一指标，公司甚至不排除全年净利润下降的可能性。
　　一位投行分析师向《财经》记者分析，万科公布计提存货跌价，可能是为未来下调利润作铺垫。当然，公布这一数字，亦显示出万科公司运作透明的一面。
　　郁亮则强调，尽管上述项目很可能出现亏损，但万科仍是几家大公司中土地仓位（指土地储备和开发量之间的比例）最轻的公司。他表示，“万科拥有180个项目，销售额达500多亿元。即使去年的十块高价地均亏损，对万科的整体盈利也不会造成很大的影响。”
收缩规模，平安“过冬”
　　2008年夏天，一篇据称郁亮在松山湖内部会议上的讲话，在互联网上流传。这份讲话稿将万科主动降价的目的，描述为在楼市泡沫破灭前快速回笼资金，以便在市场完成调整后仍有机会主动出击。万科立即辟谣，并请公安机关立案调查。
　　与郁亮的公开表态相比，一些业内人士宁愿相信，这份伪造的“松山湖会议讲话”，才是万科的真实策略。不过，万科现在的预计显然比讲话显示的还要悲观。
　　2008年中期，面对急转直下的地产市场，万科做出另一项重大调整，即减少165万平方米开工面积。与降价一样，万科的这一调整，亦走在其他地产公司之前。
　　8月，万科借中秋节促销之机，集中对长三角一带地产项目降价。10月公布的三季报中，再调减开工面积约110万平方米至570万平方米。
　　郁亮表示，对于尚未动工的新项目，将尽量调整规划，延期施工；对老项目的二期、三期工程，则视其前一期的销售情况而定。前一期无法达到70％的销售率，下一期就不会开工。这是以销定产的策略。
　　此外，一些已经开工的项目，由于存在滞销或潜在亏损的风险，也可能暂缓施工。金域东郡二期项目停工即属此类情况。
　　金域东郡一期首开降价先河，但在首批售罄后，已很难继续在低迷市场中吸引买家。万科将与施工方协商解决赔偿问题。不过，已销售的项目，万科保证按期向业主交房。
　　被万科视为标杆的企业美国帕尔特（PULTHOMES）集团在次贷危机后，也及时调整战略。退还了大量土地。对此，郁亮表示，美国土地买卖是合同出让制，退地损失的只是订金。在中国，退地程序十分复杂，很难操作。
　　万科目前计划拿出一些土地，与其他开发商合作开发，以缓解压力，平摊风险。“严冬中，大家就要抱团取暖。”郁亮说。
　　对于外界传言万科将伺机收购境况不佳的恒大地产，郁亮坚决否认。他说，万科目前不会考虑这类大型并购。“万科短期内没有任何大规模并购的计划。我们目前的战略肯定是，收缩规模，平安过冬。”
　　与已经完全不再拿地的金地等公司不同，万科在2008年9月仍取得了五个新项目，其中四个属于股权合作。对此，郁亮表示，万科取得的项目多是在年初即接洽的项目，只是近期才签订协议，并不代表万科目前的策略。万科短期内绝不会再通过“招拍挂”的方式拿地，如果有非常好的项目，价格又十分低廉，万科依然会通过股权合作方式取得。
　　过去，万科把自己的目标设定为跑赢大市，不断提升市场份额。在这次的“严冬”中，万科还算完成目标——前期率先降价及时回笼了现金，公司市场份额甚至有所增加，达2.7％。
　　“但是，万科如今首要考虑的是生存问题。”郁亮说，“所谓生存问题，不仅是指要平安度过这个冬天，还要考虑春天到来的时候，我们还有没有发展的机会。”

　　郁亮认为，房地产行业的整合一直在发生，但严冬期发生大规模整合的可能性不大。“房地产就像开饭馆，有关张的，就有新开的。那些借此时机进入房地产业的新生企业，对老牌企业的威胁可能更大。”郁亮表示。
当问题接踵而来
　　对于这一轮降价的发起者万科，业界对其降价策略有诸多分析，但基本上都视万科为主动降价者。
　　一位投行人士表示，万科在2007年10月率先降价的直接原因，是进入三季度销售出现明显下滑，导致财报业绩压力。“万科知道市场是买涨不买跌的。但第一个降价的开发商，有可能从降价中获益。”
　　另一家地产公司高层则认为，万科率先降价，既可回笼资金，令跟风降价的竞争对手陷于被动，又顺应了政府宏观调控的方向，做出一种压缩利润主动调整的姿态，这既是一张市场牌，也是一张政治牌。
　　至2008年11月，“金九银十”幻想破灭后，尽管中央和地方政府陆续出台了一系列重振房地产市场的政策，但是所有的开发商都变得更加悲观。正如全国工商联房地产商会会长聂梅生所说，开发商的主动降价已演变为被动降价。因为无论如何降价，成交量始终回不来。开发商的资金链却日益吃紧。所以，包括万科在内的每一个开发商都在忧心生存问题。
　　万科所面临的问题还没完。2008年岁末，伴随“4万亿”救市措施而来的，是大量兴建保障性住房的计划。业界普遍认为，三年9000亿元的保障性住房投资一旦落实，对万科这类以开发普通商品住宅为主的开发商，将形成巨大的冲击。
　　SOHO中国董事长潘石屹曾表示，北京市一年的保障性住房供应量有10万套。而商品房成交量仅19万套。如果经济适用房、限价房等大量入市，势必对商品房市场，尤其是90平方米左右的普通商品房市场，形成直接冲击。
　　万科的产品确以普通商品住宅为主。郁亮承认，万科目前建造的房屋中，有50％在90平方米以下，35％在90平方米至140平方米。但他认为，保障性住房的大规模投资须有一个合理的制度作为保障，保障性住房的定位是否明晰，将对房地产市场形成截然不同的影响。
　　“保障性住房的户型、配套都应与普通商品房区别开来。这样两个市场才不至于互相冲击。例如，普通商品房的定义在90平方米以下，保障性住房的面积就应该更小。如果保障性住房能够准确地定位于低收入阶层并切实解决这一人群的住房问题，将推动商品房市场的发展。同时，也可以令商品房开发商不必承担过多的舆论压力。”
　　但是，如果政府对保障性住房的定位不清晰，或者重走计划分配老路，将原本属于商品房市场的购买群体纳入到房屋分配体系中，房地产市场冲击在所难免。
　　如今，一些地方政府的政策方向，正朝着不利于房地产企业的方向发展。北京市副市长陈刚不久前表示，将会以限价房解决部分公务员的住房问题。
　　问题接踵而来，如今的万科正面临着比创业期更大的挑战。在此情况下，万科又将作出什么样的调整？王石和郁亮的选择，不仅决定着中国市值最高的房地产企业的未来命运，也受到地产同业们的高度关注。
　　郁亮说，万科如履薄冰。■

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带头促销车位 万科千方百计变现  
2008-12-09 03:46:30  

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◆每经记者 杨羚强

    降价销售住宅和商铺后，开发商还会卖什么？率先在以上两个市场上 “动刀”的万科给出了新方向――车库。

    家住万科新里程的张先生称，最近万科正在上海大量促销车位，其中包括1994年就已经建设、销售的万科城市花园的10余个“古董级”车位。据内部员工透露，万科为促销车位，提供了一定幅度的优惠。

    天天房展网研究中心的监测数据显示，近两月内成交了8套车库的万科金色城市公寓车位价格，要比年初价格便宜近一半。今年6月上述楼盘的车位成交价格为12万元，而12月最新成交的车位价格仅为7万元。据万科销售人员解释，车位价格有如此大的悬殊是因为“位置不同”。

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上海部分银行固息房贷可转浮动http://www.sina.com.cn  2008年12月09日 07:35  东方早报


去年选择固定利率的客户现在可申请改为浮动利率。 CFP 资料

　　央行在今年四次降息，11月26日更是创下11年来最大降幅。加上中央促进楼市的政策不断出台，目前的贷款基准利率在按照新政享受七折优惠后已低于6年前的水平。因此，很多在去年升息过程中申请固定利率产品贷款的客户感觉十分不划算。记者了解到，沪上部分银行表示，可将固定利率老客户转为浮动利率，但额度有上限。

　　下浮额度为新利率15%

　　自央行11月26日再次降息，目前的5年期以上贷款基准利率为6.12%，已回到2004年10月29日公布的贷款基准利率，为历史上的第二低值。如果在目前的贷款基准利率打7折，实际贷款利率为4.284%，这个贷款利率远低于2002年2月21日公布的贷款利率5.76%。

　　凯弈投资销售部经理周诚表示，很多贷款客户是在2007年度升息过程中申请了固定利率产品，在目前利率下降的形势下，这部分贷款存量客户如再沿用固定利率，势必造成损失。部分银行已经可由客户自主申请，将固定利率调整为浮动利率，但一般最高下浮额度为目前基准利率的15%。

　　记者了解到，例如之前推出固定利率中国银行(3.28,-0.08,-2.38%,吧)和招商银行(13.48,-0.66,-4.67%,吧)，原本固定利率均为7.11%，目前，这两家银行均可由固定利率转为浮动利率。不过，中国银行要求须还款要满一年才可转浮动利率，且客户申请的新利率最多只可在目前基准利率基础上下浮15%，也就是5.202%，比原先7.11%的固定利率低1.908%；而招商银行对原固定利率客户转浮动利率尚无限制，但如果要转成浮动利率，只能在新基准利率基础上下浮10%，也就是6.732%，较之前7.11%的固定利率，还是低了0.378%。

　　银行贷款产品有大调整

　　不过，周诚告诉记者，招商银行今年还曾推出一种固定利率为6.11%的新产品，选择这种产品的客户目前没有必要转为浮动利率。此外，对于首套房贷的固定利率客户，招商银行还规定，如果要转成浮动利率，能否在基准利率基础上打7折，还须重新申请贷款，以审批结果为准。

　　周诚表示，各大银行对于存量客户的贷款政策目前尚未出台。但依照惯例，各大银行应该会将原来符合贷款利率下浮15%条件的客户自动将利率调至新基准利率下浮30%，也就是4.284%。对于第二套房贷客户，原本执行基准利率上浮10%的存量客户，银行应该会以新基准利率上浮10%来执行，也就是6.732%。

　　据周诚介绍，本轮降息后各银行会对目前的贷款产品做较大的调整。由于利率调整幅度过大，各大银行暂时还未推出新的贷款产品。对于那些原先使用上浮利率贷款的客户，可以等到银行新的固定利率产品的推出，将现有贷款产品转成新的短期固定利率贷款产品。由于银行不可能将上浮利率客户转为下浮利率，按照目前的基准利率6.12%为例，上浮10%以后为6.732%，因此下阶段银行所推出的固定利率贷款产品的利率肯定低于6.12%。

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