万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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碧桂园神话：一个家族式的连锁经营http://bj.house.sina.com.cn  2008年09月23日17:32  中国房地产报
　　素来被视为行业标杆的万科为何向碧桂园(企业专区,旗下楼盘)取经？产品曾被戏称为“社会主义新农村”的碧桂园何以制造出新一代女首富？这家起家于广东顺德的家族式企业，颠覆了地产行业此前对财富积累的认知，靠快速、低价策略创造了令人侧目的碧桂园神话。

　　本报记者 曾冬梅 广州报道

　　2007年4月20日，碧桂园在香港上市，持有70%股权(95.2亿股)的最大股东杨惠妍一跃成为内地新一代首富，身价约为692亿港元。碧桂园该次公开发售部分冻结资金3300亿港元，属港股第二大冻结金额的新股。

　　在此之前，碧桂园只是一个起家于广东顺德的家族企业，所开发的产品被业内戏称为“社会主义新农村”，而其“平过自己起屋”的宣传口号很像超市的产品促销。然而，正是这家企业，颠覆了地产行业此前对财富积累的认知，靠快速、低价策略创造了令人侧目的碧桂园神话。

　　万科取经

　　在广州业内流传着这样一个趣闻：王石(王石博客|王石新闻)的一个亲戚，在广州分别买了碧桂园和万科的房子，后来却把万科的房子卖了，留下了碧桂园的。这一举动令王石开始重新审视碧桂园。

　　此前，虽然碧桂园借上市一举成为当时在香港股市市值最大的国内地产企业，但作为行业内的标杆企业，万科对此并未过多关注，王石甚至曾抛出“红极一时，不能长久”的论断。

　　2007年年底，万科总裁郁亮曾专程前往碧桂园取经，杨国强向他详细地阐释了碧桂园的整个产业链条和操作模式，令郁亮大为叹服。

　　此后，万科出炉了一份名为《碧桂园高速发展之谜》的报告，对碧桂园的业务战略、运作模式、资金周转等多方面进行分析，该报告最终得出结论：碧桂园的公司资质非常出色。

　　该报告显示，碧桂园利用只相当于万科产品平均售价和销售额的30%和40%，实现了和万科相去不远的利润；虽然碧桂园近几年的年收入增速与万科相近，但净利润提升却比万科高；碧桂园的资产周转率持续上升；万科的经营现金流为负，而碧桂园的经营性现金流却为正。

　　当时，万科已经开始实施住宅产业化，采取的销售策略跟碧桂园一样——快速开发、快速周转，但根据报告的数据，万科在很多指标上却不如碧桂园。此后，万科公司及王石多次在公开场合表示，“碧桂园是值得尊敬的对手”。

　　“在业内，碧桂园的成本是最低的，扩张速度也最快。其他企业很难在这些方面超越碧桂园。”国泰君安分析师姚峣说。

　　以低价换周转

　　万科在研究后，总结了碧桂园的业务战略：避开主流市场和有实力的竞争对手，低价买入大片有发展潜力的土地，依靠多元化的物业提升了住宅价值，依靠控制全价值链实现低成本快速开发销售，进而快速回款持续发展。

　　广州业内一位资深人士认为，碧桂园其实就是在进行造城运动，目标是先富裕起来的农民。“这批人对楼盘品质要求不高，对价钱比较敏感，因此低价就是碧桂园的核心竞争力”。

　　而在万科的报告中也有同样的观点，该报告认为，碧桂园就是在以低价换周转。在很多城市，碧桂园的房子甚至比经济适用房还便宜。正是基于如此价格优势保证，碧桂园的批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%，资金回笼和周转速度大大高于同行。

　　而低售价的基础源于低成本开发。据了解，此前，碧桂园拿地成本不超过20万元/亩，土地成本占每单位平均售价从2004年~2006年连续3年均低于10%，分别为9.2%、7%及7.5%，远低于其他开发商20%左右的比例。

　　业内人士透露，虽然碧桂园从来不去参与土地的招挂拍，但总能大规模拿到土地，而且都是符合法律规范和拥有巨大成本优势两大前提的。

　　此外，碧桂园一条龙式的产业链也为其在开发、销售等环节节省了不少支出。

　　在房地产开发的链条上，碧桂园涉猎了上下游各个产业，设计、建筑、装修、销售、物业管理，甚至于曾经还有自己的沙场、自己的水泥厂，连砖都是自己产的，借此实现低成本和快速开发。

　　据碧桂园内部人员介绍，该公司常常在考察时就带上设计和营销人员，设计师、工程师、营销人员一起考虑产品方向，并预先进行设计。之后，如果拿到土地，马上就可以出图纸、动工，上千台挖土机、上万人的施工现场蔚为壮观。

　　而根据万科的研究，碧桂园获得土地使用权证后，立即进行50%以上土地面积的开发，从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8~10个月。比其他开发商缩短了一半的开发周期，这令碧桂园的资金周转率高于其他开发商一倍以上，从而能在大规模的开发中保持高而稳定的利润。

　　“碧桂园中央集权的管理模式，充分保证了碧桂园模式在各地的精准复制。”上述广州业内资深人士表示，碧桂园有自己的一套产品标准，大到设计方案、小到装修材料都有严格规定，而集团总部则掌握了这些标准的制定，地区公司的职能就是严格执行。这套垂直管理体系的优点就是确保了碧桂园在全国各个地区出品的一致，加快了执行速度，使得碧桂园能够在短时间内实现大范围的连锁扩张。

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中央房地产救市政策仍在徘徊
《财经》记者 张映光    [10-17 11:07] 　   共有3条点评


地方救市政策效果尚不明显，销售量数据仍高于2006年，整体救市政策出台时机仍待观察

   【《财经网》专稿/记者 张映光】针对持续下滑的房地产市场，中央政府已在制定一系列救市政策，并确定了一些具体的实施办法，但是，这些政策不一定会在近期出台，要视地产市场的变化而定。
　　昨日，国家发改委副主任杜鹰公开表示，国家将根据经济发展的情况和房地产市场的变化，进一步研究一些必要的、地方政府可调控范围内的政策，目的是保持房地产市场的平稳发展。
　　一位参与制定新房地产宏观调控政策的人士向《财经》记者透露，由于房地产市场下滑给地方政府带来较大压力，中央目前默许地方政府根据自己的情况出台救市政策。但从国家统计局公布的数据看，销售量尽管与去年相比有明显下滑，但仍比2006年略高，中央政府认为，地产市场短期内没有爆发严重危机的迹象，出台整体的救市政策仍需谨慎。
　　目前，已有成都、石家庄、西安、南京、杭州等18个城市先后出台房地产救市政策，这一趋势逐渐由中西部的二三线城市向一线城市蔓延。
　　“最新颁布的杭州24条，几乎使用了可以使用的全部救市办法，但其效果还需观望。”上述人士表示，“从目前的情况看，各地已经颁布的救市办法效果并不明显。这也是中央政府犹豫不决的原因之一。因为从目前情况看，救市对恢复市场信心的作用也许不大。”
　　9月28日，南京颁布的20条救市政策，并未令成交量出现明显回归。十一黄金周期间，南京商品房日销售数量仅为五套。
　　相比之下，没有出台明确救市政策的广州和深圳，在九十月间成交量出现回暖。据中国指数研究院数据显示，广州市9月销售面积同比下降60%，但环比增长29%，深圳同比下降3%，但环比增长7%。十一期间，广州市销售面积同比增长438%，深圳增长614%
　　“广州、深圳成交量的回暖，是因为这两个城市的房地产市场是最敏感的，它们最早进入调整期，降价幅度比其他市场都大，当一些区域的价格降到比较合理的区间，成交量自然出现回归。”上述业内人士表示。
　　至今年9月，深圳市场房屋成交均价自去年的18000元/平米下降到9000元/平米左右，降幅达50%。
　　“针对地方政府面临的不同问题，中央目前的方针是因地制宜。”上述权威人士称。据他透露，今年上半年，一些地方政府的税收减少了70%（房地产税是地方政府税收的主要来源），土地出让金减少了一半以上，地方政府今年的计划和经济指标可能都无法完成。令其承受巨大压力。这是地方政府纷纷出台地产救市政策的主要原因。
　　“不过，中央政府的一些主要官员仍然认为，对房地产的宏观调控，要从宏观调控的大局着眼。目前，只有先救股市，才能能信心回归，才救得了房市。救股市比救房市更重要。”■

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银行信贷调控渐趋放松
《财经》实习记者 方会磊    [10-16 20:27] 　   共有0条点评

对于大多数银行而言，四季度可能仍将延续前三个季度的惜贷思路，但监管部门的信贷调控政策正趋放松

　　【《财经网》专稿/实习记者 方会磊】紧缩性货币信贷政策或将迎来松绑。
　　近日，接受《财经》记者采访的多位银行业人士表示，步入第四季度后，尽管商业银行仍按照惯例每月向央行上报信贷数据，但央行已逐步淡化信贷调控概念。由此，紧缩性货币政策将进一步放宽，甚而取消信贷调控的消息在商业银行间不胫而走。
　　“我们目前尚未接到（放松信贷的）明确信息，因此，业务部门目前没有在四季度进行信贷扩张的计划。”一位股份制银行分管信贷工作的高管如是说。一般来说，央行如若放松信贷，会召集银行相关高管进行通报，但截至目前央行并未召开此类会议。
　　知情人士称，年初制定今年信贷投放目标时，央行希望各家银行能自觉控制信贷增速，但“央行并没有下发具体文件表示将收紧信贷，所以也就不存在需要再次下发文件取消信贷调控的问题。”
　　据介绍，某大行在年初制定信贷投放规划时，即将第四季度投放比例空置，换言之，考虑到宏观政策可能的调整，四季度成为银行可能突破信贷额度上限的窗口。
　　2007年，中国银行业经历了一轮信贷扩张的狂飙期，全年新增贷款额为3.63万亿元。不仅当年贷款总体规模超标，导致实体经济过热，而且信贷结构投放也不甚合理，房地产贷款占比相对较高。因此，去年央行多位高层在不同场合均“道义劝告”商业银行也谨慎放贷。
　　去年底，中央经济工作会议定调紧缩性货币政策之后，央行要求各家银行在制定2008年信贷规划时，需控制信贷总量、有保有压。具体而言，央行希望商业银行在今年调低信贷增速，在按照全年新增信贷总规模3.6万亿元持平的情况下，安排各自的信贷增量。与此同时，央行将按季度监测银行的信贷投放，按月调控。
　　信贷调控措施效果也颇为明显。以一季度为例，往年一季度都是信贷投放集中期，但受信贷紧缩影响，今年一季度金融机构人民币各项贷款余额27.50万亿元，同比增长14.78%，增幅比上年末低1.32个百分点，比上月末低0.95个百分点。
　　期内，人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元，但新增贷款总额占全年新增信贷总额逾36%，仍超过央行计划中一季度新增信贷占比30%的目标。
　　知情人士称，当时几家大行曾向央行吁求增加信贷额度，以保证相应优质客户的信贷投放，但央行考虑政策的一致性和公平性予以拒绝。
　　之后，信贷紧缩政策遇到了很大的挑战。由于遭遇四川大地震，加之国际经济金融形势越发复杂，对灾区、小企业以及“三农”加大信贷投放也成为高层关注的重点。
　　今年8月，央行正式同意调增2008年度商业银行信贷规模，以“区别对待、有保有压”的方针，对全国性商业银行在原有信贷规模基础上调增5%，对地方性商业银行调增10%，释放信贷资金逾1800亿元。这也是央行最近一次明确调增额度，放松信贷控制。
　　不过，值得注意的是，即使央行在四季度着手放松信贷，但对于大多数银行而言，可能仍将延续前三个季度的惜贷思路。
　　“上半年银行收缩信贷规模是担心全年新增贷款会超标，但现在即使放开，考虑宏观经济中积聚的风险因素，尤其是部分企业资金已经出现一些问题，银行也会谨慎再谨慎。”上述人士称。

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政策或松绑楼市见底 成都开发商已开始上调价格http://www.sina.com.cn  2008年10月17日 14:03  四川在线-华西都市报


　　最近，成都楼市华润、中海、万科已开始上调价格

　　记者昨天获悉，前期暴跌的房地产股近日放量大涨。据证券分析人士透露，房地产股大涨的原因是传言中央将推出救楼市的措施。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在接受每日经济新闻记者采访时透露，由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望在下月推出。二套房的松绑，是否意味着政府将有新的救市计划出台？楼市的这一政策性的底部是否正在构筑中？最近，成都楼市华润、中海、万科等大公司已开始上调价格，这是不是意味着楼市已见底了呢？

　　多部委正在酝酿松绑楼市

　　据悉，为应对华尔街所发生的金融危机，有关部门还将出台一揽子暖市政策。据中国经济时报报道，由国务院多个部门参与制定的针对楼市的调控政策正在酝酿之中。有关部门未来可能采取的行动包括：改革土地增值税、因地制宜地调控楼市、修订“第二套房政策”、减免交易环节税费等。

　　该报道称，9月16日，由国家税务总局、国务院研究室有关负责人联合组成的调研小组，召集全国工商联房地产商会及部分地方房地产商会，在国务院第二招待所举行了一次秘密会议。会议重点讨论了改革土地增值税的内容。来自甘肃、江苏以及上海等地的房地产商会代表和地产大腕任志强、潘石屹出席了本次会议。相关知情人士表示，“国务院正在调研土地增值税改革”，“第二套房政策也在考虑之中”。国家发改委、住房和城乡建设部以及银监会也参与进来，给楼市松绑成为其中心内容。

　　从去年十月楼市降温以来，楼市成交持续下滑，特别是银根持续紧缩，打击投机炒作的“第二套房政策”出台，开发商房子难卖，资金链普遍吃紧。日前，中房协曾上书国务院要求救楼市。中房协建议将楼市调控主调由此前的“严厉”调控政策，改为“适度控制”，具体政策包括允许地方政府自行救市、降低房地产交易有关税率、加强房地产预警系统功能等。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在接受媒体采访时表示，该部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。上述政策在下个月出台有一定可能性，但不一定是住房建设部提的，相关政策讨论由来已久，该部研究所和相关协会之前都有很多会议调查和建议。据她透露，参与制定新政的还有央行、税务总局等。至于何时出台，由谁发文，就看中央的决定了。

　　成都开发商筑底反弹

　　华润置地成都公司相关负责人向记者透露，房交会后，华润置地的价格已上调1%-2%。该负责人称，之前价格已经达到了公司能够承受的极限。不论是对购房者负责，对稳定市场，还是对公司发展，上调价格势在必行。记者赶到了华润·翡翠城售楼部，据置业顾问称，房交会后最多的涨幅达到1万左右，公司已经表示了价格全线上调。同样价格回调的还有中海、万科。

　　记者致电中海营销部相关人士，他们虽然回答含糊，但肯定了价格上调一事，透露上调幅度最大的项目是中海龙湾半岛。据了解中海龙湾半岛最低时曾推出了6650元/平方米的特价，而现在价格已普遍回到了8000-9000/平方米，置业顾问称“差不多回到了原价。”万科也表示，部分项目在价格回调，当记者问及涨幅情况，该负责人称，视具体项目而定。

　　业内人士分析，在房交会上几个开发商不约而同地以特惠的形式挤压市场份额。而这样的特惠也达到了他们的承受极限。他们中不少的项目当时的价格已经低于动态成本价，有的已将前期利润分摊到了特惠房上，以力保不亏。但开发商毕竟是商人，不可能长期亏本卖。房交会后他们陆续的价格回调，已经表明了楼市已经构筑了一个底部。加上近日政府松绑楼市的政策频传，也给了他们价格回调的信心。(

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全国性房地产救市方案上交国务院正待出台时机http://www.sina.com.cn  2008年10月16日 23:52  大洋网


　　全面“救市”方案将出 房市走向悬疑

　　本报记者 贾海峰 北京报道

　　一位权威人士向记者透露，市场上关于全国性房地产“救市”政策出台的传言并非空穴来风。住房和城乡建设部等部门联合已经制定了一套房地产“救市”方案，并上交了国务院，政策出台只待合适时机。

　　国土资源部一位人士也向记者表示， 10月9日，由国务院转来的一份住房和城乡建设部关于当前房地产形势的分析报告已传到国土资源部，其中对当前的房地产交易量、交易金额做了具体分析，整体观点是当前房地产市场形势已经很严峻。

　　一系列“吹风”动作不断完成，房地产宏观调控新政出台只待时机。

　　政策准备完毕

　　对于市场上关于将出国家层面房地产调控新政的传言，调控主管部门均表示沉默。对于多个地方政府出台的“救市”政策，中央主管部门不置可否。

　　实际上，多个地方政府出台的“救市”政策已经明显触到了有关政策的“红线”。例如，杭州“24条”规定中第一次对“二套房贷款”政策进行了调整，但是央行对此并没有回应其行为是否合法合规。

　　西安市出台的政策明确提出开发商拿地可以将大地块进行切分，分宗付款、分宗拿证，这明显与国土资源部此前关于土地招牌挂不得分期付款拿证的规定有抵触之处，但是国土资源部对此并没有反应。

　　这些行为均被市场理解为中央对地方政府对楼市“救市”行为的“默许”。既然大气氛允许，房地产调控新政出台便已没有政策压力。

　　上述权威人士介绍，住房和城乡建设部是这次“一揽子”房地产宏观调控新政策的牵头制定部门，同时联合国家税务总局、人民银行等部门，主要政策内容包括：二套房贷政策、房地产税收政策、降低首付比例、调整公积金贷款政策等。

　　稳定房地产交易量和交易金额是这次宏观调控政策变调的主要目的。具体政策还包括，二套房限制性贷款政策有可能取消，首付比例或降到20%，降低政府在房地产交易环节的税费，以刺激房屋购买。另外，降低土地保证金、规划费用以及缩短流程以减少开发企业现金流出量，鼓励银行开发贷款。

　　北京一家中介公司老总在焦点房地产网主办的“三大新城建设与京东别墅论坛”上表示，北京中介行业也获得消息，二手房交易税费政策或调整，原来限制投资买房的5年内二手房交易征收较高营业税的政策或调整，具体变化有可能是期限由5年调整为2年。

　　此前有市场消息称，“二套房贷”政策最快下月出台。上述权威人士表示，实际上所有拟出台政策都已准备完毕，如果市场条件具备，都可以随时推出。(

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地方政府救市或难改房地产下行趋势
《财经》实习记者 汪苏 程华    [10-17 20:04] 　   共有0条点评
中原地产表示，楼市降价已是大势所趋，目前只是一个开始，地方政府给开发商松绑只会放缓房价理性回归的进程

　　【《财经网》专稿/实习记者 汪苏 程华】9月，降价销售蔓延至全国，亦有地方政府陆续出台救市措施，但依然未“点燃”传统旺季。香港最大房地产中介中原地产表示，内地楼市降价已是大势所趋，地方政府救市实则放缓了房价理性回归的进程，短期内不可能刺激有效需求释放。
　　中原地产发布的最新研报显示，在传统楼市旺季9月，全国各地商品住宅新增供应量都有所增加，其中，北京、上海、广州、深圳的新增商品住宅供应量环比分别增长200%、55.62%、45.31%和69.17%。除上海外，由于8月成交量较低，交易量环比有所上升，但除重庆、深圳外，增幅都在5%以内，并远低于去年同期水平，市场依然萎靡不振。
　　研报认为，由于今年以来的滞销，房地产业已处于严重的供过于求的态势，随着第四季度新盘集中入市，开发商库存压力加大，二三线城市更甚。惟有价格松动、下调才有望带动成交量回归。
　　中原监测数据显示，知名开发商在售项目总体均价呈下跌状态的有12家，占全体监测开发商的80%，而8月这一数据为46%。
　　随着万科、恒大、中海等全国性品牌开发商在全国范围内掀起降价风潮，9月，各地楼市已开始全面进入回调。在北京、上海、广州、深圳和天津五大城市，具有楼市晴雨表意义的二手房价格环比已全面下跌，广州二手房价格更继深圳之后，第二个进入同比下降。
　　虽然在各开发商力推下，9月行业整体销售进度首次加快，开发商整体销售率平均增长2.1个百分点，但中原地产认为，观望情绪依然浓重，降价只是刚刚开始，需要楼市整体降价至购房者心理价位，市场才能重新找回平衡点，这一过程非短期内可以完成。
　　不过，由于地方财政素有“土地财政”之称，房地产市场的持续低迷、土地市场的冷清已直接影响到地方财政收入。目前，已有18个城市出台购房信贷优惠、减免开发商费用、降低交易费用等救市措施。
　　对此，中原地产表示，这些措施其实仅给予了购房者在交易过程中很小一部分优惠，但实际上并未影响长期整体购房成本，目前的实际情况是消费者对整体经济的信心不足，上述救市措施短期内不可能刺激有效需求释放。
　　其同时认为，目前，房价刚松动，地方政府就大张旗鼓地救市，无疑在给消费者传导错误的信息。给开发商减免相关费用，给资金紧张的开发商松绑，更是放缓了房价理性回归的进程，无益于楼市的稳定健康发展，本质上维护的是开发商和政府的长期利益。
　　中原地产表示，拯救市场的关键在拯救信心，在市场欲挤去泡沫之时，地方政府应加强房地产相关环节的监管，并兑现其对保障性住房的承诺，这将有助于平稳市场信心

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巴菲特：我已经开始买美国股票了
《财经》记者 何华峰    [10-17 23:54] 　   共有0条点评

股神说，他的个人账户会全仓买入美国股票，理由是“在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪”

　　【《财经网》专稿/记者 何华峰】“我已经开始买美国股票了。”10月17日，股神沃伦•巴菲特在《纽约时报》上刊登了一篇文章，作了如是的宣称。在人人避股票唯恐不及的今天，巴菲特的短短一篇文章实在是振聋发聩。
　　巴菲特买股票的理由，就是他一贯说的一条准则：“在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪。”
　　这句话，恐怕世界上所有投资者都知道，不知被讲述了多少亿遍，但在此时，从巴菲特的嘴里讲出来，却依然是雷霆万钧。
　　巴菲特说，美国和全球的金融市场现在都是一团糟，而且已经严重影响到了实体经济。短期内，失业率会上升，商业行为会减少，媒体上的新闻会很吓人。有一点可以确认，即恐惧现在无处不在，甚至经验丰富的投资者都被吓坏了。
　　而这恰恰是他买股票的理由。
　　巴菲特说，他是用他的私人账户购买，以前这个账户里只有现金和美国国债，如果价格吸引人，这个账户会满仓买入美国股票。
　　巴菲特讲的私人账户没有包括他持有的伯克希尔·哈撒韦的股票，因为这些股票已经承诺捐给慈善事业了，不再属于他的私人账户了。
　　他说，买美国股票时，当然要避开那些财务杠杆很高和基本面不佳的公司，但许多健康的公司，现在可以买了，也许未来他们的业绩会出现下滑，但5年、10年、20年后，这些公司的利润将不断创出新高。
　　巴菲特说，他不预测短期内的股市走向，一个月或一年内，股票可能会走高或走低，他管不了这些。
　　但历史经验表明，在市场情绪和经济改善之前，股市通常就会涨了。
　　巴菲特列举了几个例子：
　　在大萧条期间，经济出现好转的时点，是1933年3月罗斯福总统上台，但道琼斯指数在1932年7月8日就到达了历史最低点，等罗斯福上台时，市场已经上升了30％。
    二战初期，美国在欧洲和太平洋地区情势不妙，但在盟军出现转机之前，市场在1942年4月到达了最低点。
　　20世纪80年代初期，购买股票的最佳时机，也是是在通胀高企、经济看不到任何希望的时候。
　　“所以，坏消息是投资者的最好朋友。让你有机会以明显的低价买一份美国的资产。”巴菲特说。其实这句话也是老生常谈，但常说常新。
　　巴菲特说，长期而言，股市的消息是好的。在20世纪，美国经历了两次大战、大萧条、许多次衰退和金融恐慌、石油危机等种种打击，但道琼斯指数还是从66点上升到了11497点。
　　尽管股市上升了这么多，但还是有人赔了许多钱。巴菲特说，这些人倒霉，是因为在感觉舒服时买股票，媒体上的新闻让他们感到不安时卖了股票。
　　今天，人们纷纷转而持有现金。但巴菲特告诫说，长期而言，现金并不是好资产，一是没有任何利息，二是价值会不断地贬。实际上，为应付危机，政府接下来的政策可能是制造通胀，这会让现金贬值。
　　巴菲特说，未来十年，股票的收益当然会跑赢现金，而且可能幅度很大。
　　最后，巴菲特说，他不喜欢对股市指手划脚，而且也不知道短期内股市的走向，但是现在，他的钱要买股票了，他的嘴也要说股票好了。■

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【转载】恒大投怀万科？网帖抖出地产龙头“绯闻”

版主：
缥缈 ;         鹿野 ;

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2008-10-18 11:13:00
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【转载】恒大投怀万科？网帖抖出地产龙头“绯闻”

地方楼市政策新近出现的一些变化，让不少人感到中国楼市的调整似已达到某个临界点了。网上爆出的一条“猛料”，便是这种感觉的具体印证：深圳房地产之窗网站上挂出题为《顺驰第二将现：广州某大房企寻求万科并购》的文章。

　　标题里没有点名的某大房企，其实是今年来宣传广告颇显高调的广州恒大地产，“恒大地产目前已经向万科寻求并购或者合作开发，以求度过难关。而万科目前正在审慎评估，是否能够实现，目前实在难以预先得知，建议感兴趣的人不妨仔细观察。”

　　毋庸置疑，这条自称消息源来自万科内部的传闻一旦得到证实，中国的房地产业必将掀起一场大地震。网帖曝料：恒大资金链紧张

　　那位自称是 “地产研究员”的文章作者向《每日经济新闻》表示，在从万科内部 “得到爆炸性消息”的同时，主要从以下两点来推断其真实性：第一，近年来，恒大土地储备极速膨胀了8倍，该数字不仅是万科的两倍，还超越碧桂园成为内地“最大地主”，手握大量资质、地段均不错的土地；第二，恒大的资金链条绷得很紧，目前恒大土地储备高达4580万平方米，根据不得囤地的调控要求，这些土地储备至少要以每年800万平方米的速度进行开发，若以2500元/平方米的建筑成本算，恒大每年的建设成本就达200亿元左右，截至2007年9 月30日，恒大地产资产负债率已达95%以上。

　　作者还指出：2008年3月20日，恒大地产在香港IPO遭受冷遇而搁浅，由于上市企图没有实现，目前现金流极为紧张，很多该还的贷款、该交的地价都无钱可交，资金缺口相当大，即使对其在南京、广州、沈阳、昆明、广州、太原和西安等省会城市的项目实行85折以上的巨大让利，也难以实现回笼这么多资金的目标。

　　万科称以公告为准 恒大否认

　　“如果广州恒大成为顺驰第二，那么全国购房者就将再次形成降价的社会预期，那么一二线城市房产商被迫调低楼价便是预料之中的事情了。而这一轮房地产行业的调整，最重要的标志可能将是某些大型房企的倒闭、被收购。”文章称。

　　真相究竟如何?昨日，记者先后多次致电万科集团及恒大集团相关负责人。万科集团相关负责人表示，“该传闻已经流传很久了。此事关系万科集团商业机密和信息披露问题，如果确实达成收购其事，万科集团会及时对外公开正式的书面通告。除此之外，如果没有发布公开信息通告，或者是因为事情还未进展到可以披露的地步，或者是根本不存在这回事，对此，万科集团一律不予回应，现在公司高层也无法给予明确回答。”

　　《每日经济新闻》随即联系恒大，得到该公司策划部门马姓负责人的断然否认后，记者又多次联系恒大集团高级负责人，然而除了其秘书接听过一次电话表示要稍等回复外，截至记者发稿时，该负责人手机一直无人接听，随后转入中国移动小秘书状态。

　　资源整合 万科兼具实力动力

　　资料数据显示，对行业脉动先知先觉的万科拥有大量储备现金，目前该公司持有的货币资金达153.7亿元。同时，行业资源整合也是万科今年来的战略方向。

　　业内人士称，近年调控政策发生了极大变化，导致行业并购频发，一些拥有多元融资渠道的名企将在竞争更显优势，龙头之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的一个方向。

　　新闻背景

　　顺驰模式殷鉴不远

　　2003年8月，当时还并不算出名的顺驰总裁孙宏斌提出要在2004年赶超地产老大万科，他的如意算盘是，以大规模土地储备作为依托，达成公司赴港上市目标，并实现进一步发展。然而，公司上市迟迟没有完成，拿地的步伐却没有停止，到2006年初，公司土地储备达到了1200万平方米，资金链随之越来越紧。2006年9月5日，香港路劲基建与顺驰正式签署协议，以12.8亿元换取顺驰55%的股权。
【作者：吴华 来源：每日经济新闻】

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【转载】王石的职场第二十六年

王石的职场第二十六年
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作者：沈威风
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发布日期：2008-10-17
沈威风

　　在中国，不论是做企业明星，还是做企业家明星，事实上都是一件极为危险的事情。

2008 年，王石和他的万科，比往年都更加清醒地认识到这一点，因为这一年对于他们来说，注定会因其艰难和尴尬而被铭记。无论是“拐点论”还是“捐款门”，又或者是“退房门”和“讲话门”，这些困扰万科和王石的事件，固然有着大形势动荡带来的客观因素，同样也考验着这家进入第25年的“中年企业”。

在数月来的时间里，王石都避免在媒体上亮相，他的博客里大部分的内容还是他的游记和他的登山笔记，以及关于万科再获房地产纳税冠军这样的转帖文章。一贯语出惊人的王石，变得有些沉默和低调了。而面对这样的格局，王石和万科沉默地出牌，依然是围绕着他们的十年战略和工业化、产业化之路。

而值得注意的是，在一个行业的内部会议上，王石已经表示，面对一个如此复杂的环境，他在58岁的2009年之后，仍然会在第一线担任万科的董事长，与数万员工一道风雨同舟。

或许在经历过喧嚣狂躁的2008年之后，王石和他的万科褪去一些本不属于他们也不应该属于他们的光环之后，能够更加专注于企业本身。或许在这个时候，我们才能把更多的注意力放在万科在产业化和工厂化方向上所做的努力。通过工厂化的建造方式能够缩小供应链以及供应范围，将建造周期减少20%，大大减少库存以及大幅度提高房屋品质。这是万科2007年在长三角和珠三角开始进行的试验，在尚未形成规模效应的阶段，工厂化生产将使成本增加，而王石却说为了应对房价的上涨，万科将提供品质更好的房屋来化解房价带来的负面效应。可是2008年，楼市进入寒冬，这一场由单个公司所进行的产业变革能否进行下去，才是王石、万科以及我们所应该真正关注的问题。

回望过去的十年，王石之所以成为房地产行业的一杆大旗，是因为他走了一条与地产企业家们有着明显差异的道路。无论是王石的品牌还是万科的品牌，业内一贯认为二者都有溢价。而且王石的品牌在某种程度上更在万科品牌之上。尽管如此，王石也清楚地知道，他的个人品牌，从来也不能脱离万科的品牌，或者可以说，他的品牌价值一定要建立在万科的品牌价值的基础之上。所以王石的品牌，有着两方面的内涵。第一层是作为企业领导人的代表，王石率领的企业万科在行业之中的表现足够出色；另一方面，作为行业领跑者和代言人，他对于企业的社会责任问题和整体经济趋势有足够的关注和见地，同时也乐于在这方面表达自己的关注和见解。

王石曾经精准地归纳过，中国民营企业的智慧，有时就是斧子汤的智慧。斧子汤的故事是一个俄罗斯的民间寓言。沙俄一个退伍老兵，在回家的途中，进了一个村子，天气很冷，可他只有一个粗面包，他想，要是有口热汤喝就好了。于是来到一个老太太的家，向老太太讨一碗汤喝。老太太说：家里什么都没有。老兵说：那你有斧子吗？我给你做斧子汤喝。老太太很好奇，把斧子给了老兵。于是老兵弄了水，把斧子洗得干干净净，放到了锅里，煮开了。老太太说：“这不是开水吗，怎么是汤呢？”老兵就说：“那放点葱花吧。”老太太切了葱放进去。老兵又说：“斧子味道不够，再放点油盐吧。”老太太又加上了油盐。于是老兵喝上了热汤。

十多年来，这是一个王石经常跟朋友和媒体谈起的例子，它形象生动地表明了中国的民营企业——不仅仅是地产企业——是怎么样大搞空手道、空麻袋背米来获取企业发展的。而王石力图改变民营企业给人留下的这种印象，更极力倡导不能做过高利润率的生意，因为那往往是偶发的小概率事件。企业家不能将这种偶然当做必然，而应该学会赚正常利润的主流生意。所以，王石说，“超过25%利润的事，万科不做。”这句话在很大程度上击中了公众脆弱又敏感的心。他们愿意相信，王石在意的是企业所创造的社会价值。

在他们那一代从社会主义初级阶段的市场环境里成长起来的企业家里，王石的自我界定很清楚。他的那一代同行们面对中国不太明朗的经济环境，绝大多数刻意地“低调”着，聚集财富，韬光养晦， “打枪的不要，悄悄的干活”，特别是不对公共事务表态。而王石在他的整个创业过程中，始终关注大气候，考虑那些看来还“不属于”他考虑的问题，而他并不把他的想法藏起来，在中国急剧变化着的大环境里，他不断地表达他的观念。

20世纪80年代后期，王石就提出要建立现代企业制度，还在北京大学演讲的时候，提出不按照所有制区分，而是按照企业行为来定义，他把万科和其他一批新崛起的企业统称为“新兴企业”。

20 世纪90年代，他就标榜拒绝高利润、坚持职业经理制、建立透明完备的管理体制。早在80年代万科成立数年还在贸易之中浮沉的时候，他们简陋的员工手册上就印着一句话：“人才是一条理性的河流，哪里有低洼就流向哪里。”做人要诚实要有尊严，培养尊重人的企业文化，把人当做第一要务——这应该是万科最早的企业文化。

“如果说回顾万科20年的发展，最值得骄傲的事情是什么呢？那就是在行业还有待成熟的时候，我们守住了职业化的底线，无论碰上什么利益诱惑，我们一直坚持着自己的价值观：对人永远尊重、追求公平回报和开放透明的体制。”从这段话中我们可以看到王石对于自己和万科文化的坚持。

王石一再对公众表示：万科在已进入快速增长期的同时，更注意增长质量，提高资本与人力资源回报率，提升客户忠诚度，加强资产产品与服务创新。20年对于一个公司来说，才刚刚开始，未来十年，万科将致力成为基业常青的优秀公司。

值得注意的是，在2003年以前，万科的规模和利润，都还不是中国一线企业之列。但是，王石能够因势利导，及时研究国际先进的企业理论，不断结合万科的实际，提出新概念和新说法，牢牢地掌握住了对于自己行为的评价的话语体系，进而部分掌握了对中国企业界问题发表看法的话语权力。这其实是王石个人品牌建立的不容易被人察觉但是又至关重要的部分。很多企业家因为缺乏长期的积累，未能做到持续性创造性的立言，其知名度往往大起大落。

如果仅仅是这样，王石还不能成为王石。

在中国，商人们越来越认识到，仅仅是具有企业家或者职业经理人的一面，是不足以达到个人品牌的影响力和美誉度的最大化的。因此，我们就能看到张朝阳在天安门前踩滑板，也能看到有企业家频频出现于电视和各种公开场合，更有不少著书立说，实在不行也会搞个博客抒发心声。这些举动的后果，就是多层面地展现自己的个性和优点，不断积累对于社会和公众的正面印象。不过实事求是来说，在2008年5月之前，从企业家变身大众偶像者甚众，王石是其中最成功的一个。

2000 年，王石自感企业的底气积累得差不多了，这一年成为他转变为公众人物的标志性节点。他开始更加广泛地走进公共平台和频繁登陆大众媒体。随着入选中央电视台为纪念改革开放20年所拍摄的人物传记片《20年20人》和 “2000中国经济年度人物”，王石的名声迅速溢出业界，成为家喻户晓的公众人物。那时候还很风光的摩托罗拉甚至也找上门来，请他为一款手机做形象广告。这是跨国公司第一次和中国企业家在品牌方面的和谐接触。

2005年的7月28日12时15分，53岁的王石顺利登上了澳大利亚最高峰科塞斯科峰，这位经济界和登山界的风云人物，宣布完成了攀登“世界七大峰”的目标——2003年，王石完成了攀登珠穆朗玛峰的壮举，他还先后登上北美洲、南美洲、欧洲、非洲和南极洲的最高峰。

深圳的媒体兴奋地欢呼：挑战极限成为本市登山家王石一生的追求。正因为有这股力量，他把自己打造成为商界和体育界的双重明星。深圳是一座崇尚英雄的城市，是冒险家的乐园，王石在深圳的超强人气，与这座城市本身的特性不无关系。

类似这样的评论经常出现在媒体之上，王石对此往往是微笑地默认。

王石从来不安分。用他的话说，他是继承了母亲的民族血液里的勇敢成分。他的母亲是锡伯族，一个历史上能征善战的游牧民族。他喜欢法国作家斯汤达的《红与黑》，有着于连那种不甘于平庸、以个人之力奋斗拼搏的野心。他的《道路与梦想》开篇第一节，标题五个字：“野性的精神”。

同样是作为企业家，同样是公众人物，王石的言行处理上，也是力求差异化，有时候甚至是极度的个性化。当人人都要争着做行业老大的时候，王石把万科定义为行业的“领跑者”。当包括王石的好友冯仑也在大谈如何与政府搞好关系才能做大生意的时候，王石二十年如一日地强调要守法经营，和官员保持距离。又例如，很多商人热衷于打高尔夫球的时候，王石就大力提倡户外极限运动。而现在很多白领开始户外活动的时候，王石又在万科提倡皮划艇运动。

房地产是一个牵涉面广、事关财富再分配的话题。放眼全球，房地产都是每一个普通人一生中最大的一笔支出，以此而获利的地产商无可避免地站到了公众的对立面，事无巨细地接受普通人的道德拷问。过去十年，王石成功地把“资本家的问题”转由普通人的角度来提，是他在大声呼吁城市建设要“关注普通人”：“随着城市居民的贫富分化，开发商开发的别墅、高档住宅和未改造的老住宅区突现出两个极端，城市规划者、有责任的开发商，应该考虑这种差异会造成社会紧张，应该使不同收入层次的人们能够和谐共处、共享城市文明的成果。”

王石说的普通人是指 “不享有政治、经济和文化特权的白领、蓝领、自由职业者和中小工商业主”。他说这番话的时候，正好呼应着某种正在萌动的社会情绪，因此他作为一个和普通人站在一起的社会精英，成了企业家良心的代表。经过十多年的精心打造和经营，王石和他的万科，成了中国企业界最特立独行的标杆，成为几乎洗脱地产原罪的、令人高山仰止的珠穆朗玛峰。

可是，十几年对公众话语和媒体舆论游刃有余的操控和引导，随着互联网的兴起而日渐艰难。当越来越多的不享有特权的人上网去发泄自己的愤怒情绪，当普通人的声音汇成洪流振聋发聩的时候，在某种程度上，社会精英们发现自己成为了弱势群体。被掌掴的阎崇年和被迫低调的王石，在2008年遭遇的是同样的困境。

这种原本属于专业人士的话语权力失落于大众舆论，在地产界早已经屡次上演。任何人都能对地产业发出声音，而且只要站在消费者的角度之上，就能够获得一面倒的欢呼和掌声，同时影响到公共政策的制订和变化。在社会转型和财富再分配的大时代中，中国的企业和企业家毫无意外地发现自己需要为社会价值和公众道德承担更多责任，他们也乐于这样做，至少在口头上。在过去的几年，他们还能游刃有余地引导着公众的情绪，然而现在，在民意汹涌之下潜规则可能已然改变。这种话语权力的变化已经类似前些年证券市场之中的困境，就是无论怎么样都难以令购买者满意，无论什么样的政策，都总会引发夹杂大量情绪的争论，其实施往往变得步履维艰，结果莫衷一是。

王石曾经清楚地概括，作为一个上市公司董事长，要考虑如何协调与股东、客户、政府和管理层这四种关系。事实上，在他继续率领万科奔走在最大的住宅开发商之路的时候，可能还要考虑第五种关系——那就是与话语权凸张的社会与公众的关系。他正在着手进行的公益和慈善事业，或许能够对于第五种关系有所改善甚至带来意外惊喜，但是也有可能徒劳无功——如果行动仅仅是停留在阿拉善协会这种小圈子老板投票俱乐部层面的话。

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中央文件提出农民可以多种形式流转土地承包权http://www.sina.com.cn  2008年10月19日 16:55  中国新闻网




    ***第十七届中央委员会第三次全体会议，于10月9日至12日在北京举行。全会由中央政治局主持。这是胡锦涛、吴邦国、温家宝、贾庆林、李长春、习近平、李克强、贺国强、周永康在主席台上。新华社记者李学仁摄

　　中新网10月19日电 中国官方媒体今日授权全文播发了《**中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。该文件由**十七届三中全会通过。该文件中指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。

　　文件提到，有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。

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土地制度改革迈出关键一步
《财经》记者 常红晓    [10-20 08:01] 　   共有2条点评

十七届三中全会《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位

　　【《财经网》专稿/记者 常红晓】中国土地制度将走向何处？随着2008年10月19日下午《**中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（下称《决定》）的全文公布，诸多猜测和讨论终于有了答案。
　　根据**十七届三中全会通过的《决定》，中国将保留土地分别由国家和农民集体所有的制度框架，土地不会“私有化”。与此同时，改革现有征地制度，“逐步建立城乡统一的建设用地市场”，确保农村集体建设用地与国有土地“同权同价”。
　　这显示出中国决策者决心从保护农民土地权益出发，规范和改革现有土地管理制度。一方面，赋予农民稳定而“长久不变”的土地承包经营权，激励农民保护耕地；另一方面，农民可以集体建设用地参与非农建设，保障农民以土地参与工业化和城市化的权利。
　　土地问题专家指出，《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。这是对现存土地管理制度的重大改革，也标志着中国在破除城乡二元体制上迈出关键一步。这超出了此前诸多学者的期望。

淡化土地“所有制管理”
　　按照《决定》，中国的土地管理将逐渐淡化“按所有制分类管理”，强化“规划管理”和“用途管制”。《决定》认为，土地制度是农村的基础制度，要“按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度。”
　　目前，中国土地按所有制可分为两类；一是城市土地，归国家所有；一是农村土地，归农民集体所有。目前，国有土地使用权可自由公开交易；但集体土地却只能限于耕种或村庄内公共建设，不能抵押和买卖。
　　较之国有土地，现有法律对农村土地存在“所有制歧视”。按照现行《土地管理法》，除了宅基地，农民对集体所有的土地只有耕种的权利，不能抵押，也不能转入非农建设；一旦农村土地转为非农建设，必须征为国有。这事实上矮化了“集体土地所有权”。
　　相对“所有制管理”，“用途管制”则是相对科学的办法。所谓“用途管制”，就是说各级代议机关通过制定土地利用规划，把一定区域内的所有土地分为农业用地、建设用地、未利用地等类，然后按照规划的用途实施管理。
　　按照“用途管制”的思路，政府只是土地规划的执行者，负责执行代议机构通过的土地利用规划。一块土地如果规划为耕地，就不能随意转为建设用地；一块土地如规划为建设用地，就不能擅自改为它用。至于该土地所有权谁属，并不重要，也无需区别对待。
　　在“用途管制”的框架下，政府只是负责按照规划的土地用途进行管理，不再享有超越规划的权力，也不能擅自修改规划。而农民集体所有的土地，如果规划为耕地，就不能随意变为建设用地。如果规划为建设用地，则可用于非农建设，享有与国有土地同样的权利。
　　这对正处于工业化和城市化加速阶段的中国而言，有利于从严控制城市建设用地规模，有利于农民分享土地增值收益，保护农民土地权益。从长远看，消除“土地所有制歧视”，有利于逐步打破城乡二元体制。
　　“用途管制”的前提是科学规划。而规划的前提是土地“产权明晰”。此次《决定》也提出，要“搞好农村土地确权、登记、颁证工作。”这是土地“用途管制”的基础环节。在此基础上，“科学规划”及其“严格执行”将成为整个“用途管制”的核心。

经营性用地可不征用
　　纵观此次《决定》，最有意义的突破在于缩小了征地范围，把征地限定于公益性项目。而对非公益性项目用地，《决定》首次提出，在符合规划的前提下，国家可不行使征地权，农地依然归集体所有，但其使用权可依法进入“城乡统一的建设用地市场”交易。
　　具体而言，《决定》的突破有两点：一是逐步缩小征地范围，对“城市规划区范围外的非公益性项目”，不再征地，允许农民以集体土地“参与开发经营”；二是 “逐步建立城乡统一的建设用地市场”，“农村集体经营性建设用地”可依法转让，并“在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”。
　　首先，就“改革征地制度”而言，《决定》要求：“严格界定公益性和经营性建设用地,逐步缩小征地范围,完善征地补偿机制。”“依法征收农村集体土地,按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿,解决好被征地农民就业、住房、社会保障。”
　　土地学者分析指出，《决定》明确了征地制度改革的主要方向。也就是说，在城市规划区范围内，政府依然可行使征地权，但必须“及时足额”给予补偿，更重要的是补偿要依据“同地同价原则”。这更像是基于土地权利的“市场化赔偿”，而不是现行的按照农地产值一定倍数的“产值补偿”。
　　而在城市规划区范围外，凡是公益性建设项目，依然可继续征地。但“经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。”这意味着农民集体土地也可用于非农建设。
　　“这实际上为农民利用集体土地参与非农建设提供了一个制度通道”。国务院发展研究中心农村部研究员刘守英告诉《财经》记者。
　　其次，就“农村集体经营性建设用地”而言，《决定》明确，凡是依法取得的“农村集体经营性建设用地”，“必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”。
　　这意味着今后的建设用地由过去单一的国有土地变为国有和集体所有两种类型，供地主体由一个变为两个。随着一部分农村集体建设用地进入市场，事实上增加了工业或商业用地的供应，这有利于降低中国工业化和城市化的成本。
　　在刘守英看来，这无疑是对农村集体土地进入城乡建设用地市场提供了政策依据。随着《土地管理法》的修改，上述中央政策还将上升到法律层面。而随着城乡统一的建设用地市场的建立，广东等地“农地入市”的试验将在更高层面得以“确认”，并在更多地方推行。

告别土地“城乡分割”
　　在农村改革30周年之际召开的**十七届三中全会，广受国际社会关注，也为国内各界关心。而执政党就农村改革发展专门制定政策性文件，为今后一段时期农村改革“定调”，也是1998年以来的第一次，自然引人注目。
　　正如《决定》所言，“土地制度是农村的基础制度”。显然，土地问题是中国“三农”问题的核心，其政策的变化不仅影响农民的切身利益，也关涉中国的经济发展和社会进步。围绕土地所发生的矛盾和冲突也是进一步决策者推进土地制度改革的动力所在。
　　应该看到，此次《决定》把“改革征地制度”和“建立城乡统一的建设用地市场”作为整个土地制度改革的重点，可谓是切中肯綮。针对现存土地制度、土地管理、建设用地市场形成中最紧迫的任务和最突出的矛盾，《决定》提出了颇具突破性的改革办法。
　　按照《决定》，中国未来将逐步实现城乡土地“同地同权同价”。在城市规划区范围外，农民有权以集体所有的土地，参与非公益性建设项目的开发建设；而农民集体经营性建设用地转让，与国有土地享有平等权利。农民由此获得的不仅仅是耕种的权力，而是与城市土地等同的财产权利。
　　作为农村集体建设用地的主体，宅基地也是《决定》规范的内容。《决定》首先提出，“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。这事实上是明确了宅基地制度改革的方向，就是把宅基地作为用益物权加以保护和管理。
　　学者指出，《决定》关于土地管理制度改革的内容，对现有土地管理制度提出了严峻的挑战，亟需修改现有土地法律法规。目前，最为紧迫的是尽快修改《土地管理法》。其实，正是《土地管理法》赋予了地方政府低价征用农地、高价卖出的权力。这正是当前土地矛盾和冲突多发的制度根源。
　　中国城乡二元体制形成已久，城乡分治不仅体现在户籍制度、土地管理、财税体制上，也体现在教育卫生和社会保障等多个方面。近年来，城乡收入差距持续扩大，也与农民的权利缺失密切相关。而实现城乡土地的“同地同权同价”，无疑是向着改变城乡二元体制的方向迈出的关键一步。■

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[10月6日-10月12日]

1、工程方面，遵道学校教学楼二层混凝土浇筑全部完成，三层模板安装和钢筋绑扎开始。卫生院综合楼二层混凝土浇筑全部完成，三层模板安装和钢筋绑扎开始。

2、万科志愿者在前期调研的基础上 ，完成了灾区弱势群体关怀方案，并选择4村4户进行试点探访。目前正进行探访总结。

3、10月10日，万科志愿者联合成都万科物业公司一同就绵竹市板房区物业管理项目进行讨论，并拟定了项目实施计划。

4、“万科和你在一起‘书屋杯’棋类大赛”于10月11日在遵道镇板房区举办，比赛共设象棋、跳棋、五子棋等多个比赛项目。比赛极大的丰富了板房区居民的业余文化生活，受到一致好评。

[9月24日-10月5日]

1、工程方面，湛江市第四建筑工程有限公司成都分公司所承建的遵道学校教学楼土0.000层混凝土浇筑全部完成，二层模板安装开始。四川新地建筑工程有限公司所承建的遵道镇卫生院综合楼土0.000层混凝土浇筑全部完成，二层模板安装开始。

2、10月1日至3日，全体万科志愿者参加了针对灾区居民的冬衣发放。

3、为解决学生冬季校服问题，志愿者积极与服装厂家联系。目前，已初步确定供应商，正持续推进在该项目上与厂家的合作。

4、万科志愿者于10月4日又一次前往绵竹板房安置区现场了解实地情况，查看安全隐患，进一步深化板房区管理的援助工作。

[9月16日-9月23日]

1、遵道学校教学楼基础隔震支座安装及后浇混凝土浇筑完毕；隔震沟挡土墙砌筑完成30%；一层满堂脚手架搭设完毕，一层梁、板模板完成；一层梁、板钢筋绑扎完成70%。四川新地建筑工程有限公司承建的遵道镇卫生院综合楼基础隔震沟挡土墙砌筑完成90%；一层满堂脚手架搭设完毕，一层梁、板模板完成，一层梁、板钢筋绑扎完成70%。

2、9月20日，万科志愿者参加了汶川地震灾后社会管理调查会议，并在会上对志愿者在遵道开展的工作进行了简要汇报。会议期间，志愿者与绵竹市刘副市长、遵道镇林建华书记等探讨板房安置区管理问题。

3、根据遵道镇卫生院及派出所提供名单，万科志愿者与深圳登山协会志愿者联合开展了灾后居民心理情况调查，此调查结果将为灾后心理危机干预提供支持。

[9月8日-9月15日]

1、工程方面，遵道学校教学楼基础隔震器下部预埋板安装全部完成，隔震器安装计划于9月17日全部完成；教学楼基础回填完成，条石挡墙开始施工。遵道镇卫生院综合楼基础隔震器下部预埋板安装全部完成，隔震器安装全部完成。

2、为了让灾区人民过好中秋，遵道镇团委与万科志愿者、深圳登山协会志愿者共同举办了“溶情中秋”活动。14日下午15：00，在遵道镇社区文化室板房书屋举办的“猜字谜”活动拉开了序幕，活动受到了居民们的普遍欢迎；晚上19：30，由镇团委组织的板房露天电影放映活动如期举行。整个“溶情中秋”活动于当晚 22：30分左右降下帷幕。

3、考虑到天气转凉后村民对于过冬物资的需求，万科志愿者制作了“过冬物资调查问卷”，并与深圳登山协会志愿者一同前往板房生活区以及各村抽样调查，将按调查结果组织物资。

[9月1日-9月7日]

1、工程方面，遵道学校教学楼基础混凝土已浇筑完成，模板拆除完成，基坑土方回填完成70%，隔震器下部预埋板定位已完成；遵道镇卫生院综合楼基础混凝土已浇筑完成，模板拆除完成，基坑土方回填完成，隔震器下部预埋板定位已完成。

2、第五批万科志愿者日前到达遵道镇，通过与第四批志愿者两天时间的工作交接以及到各村实地走访调研，在综合前几批志愿者开展的延续性工作及实际现状的情况下，初步制定了本批志愿者的重点工作。

[8月25日-8月31日]

1、工程方面，遵道学校教学楼基础钢筋绑扎已完成，模板安装完成70%，混凝土已于8月29日开始分段浇筑，计划9月4日浇筑完毕；遵道镇基础钢筋绑扎已完成，模板安装完成90%，混凝土已于8月30日开始分段浇筑，计划9月4日浇筑完毕。

2、本周，万科志愿者在板房社区开展“欢迎你回家”系列活动之“乔迁贺喜”活动，给每一户已入住板房的居民赠送蒸锅一口，此次共发放蒸锅756口，达到板房总户数的93%；

3、在“欢迎你回家”系列活动之“环保家园”活动中，为营造洁净的社区环境，万科联合其他志愿者及板房社区在板房进行公共卫生清洁，活动受到板房社区居民的热烈响应和积极参与。

4、万科志愿者完成临时过渡房搭建安全提示海报的制作，目前已张贴到各村，并受到村民的广泛关注和一致好评，志愿者还现场就村民的疑问进行了说明讲解；后续将配合镇政府跟踪各村整改的工作，对现场疑问进行解答。

5、村级文化中心建设方面，本周内完成了太平村文化中心的挂牌、图书、书架及配置，临时性对外开放；并在双泉、秦家坎组织孩子们开展活动，增加文化中心的吸引力；同时，积极联合其他社会援助力量为后续引入图书补充、项目管理及经费等资源做筹备。

[8月18日-8月24日]

1、工程方面，遵道学校教学楼、卫生院综合楼两处工程基础钢筋绑扎均已完成80%。

2、已拟定《遵道镇受灾居民板房安置区物业服务建议》并向遵道镇政府汇报，下一步将根据镇政府要求进行物业服务培训。

3、临时过渡房方案简化及宣传海报绘制工作已完成。

4、村级文化中心建设方面，本周完成保水村的挂牌、图书、书架及场外体育设施的配置工作，并对双土村进行书架配置及图书书目的编制及管理制度建立，已经对外开放；秦家坎村文化中心也已在上周工作基础上实现开放；本周志愿者对目前整体物质配置（特别是图书种类、数量）的需求进行了统计，确定了募集的重点及下一步任务；本周还接待了“国际计划”组织的工作人员，对黄金村、双泉村等文化中心试点进行了考察。

[8月11日-8月17日]

1、工程方面，遵道学校教学楼、卫生院综合楼两处工程基础垫层浇筑均已完成。

2、万科志愿者调研了各村临时过渡房的搭建情况，并完成包含搭建进度、搭建费用、基础类型、结构体系、围护结构的数据汇总及重点问题分析工作，同时联系设计单位提供技术支持。现已得到北京墨臣建筑设计事务所反馈的整改方案。

3、在灾民居住的板房区新建了板房书屋，现入册图书600多册，包含历史人文、社会科学、动漫动画、小学生作文等各类图书，图书室屋墙上还张贴了来自全国各地小朋友给灾区小朋友爱心寄语。板房区图书室的成立进一步丰富了居民和小朋友业余生活。

4、本周，双泉村、黄金村文化中心硬件设施已配备齐全并对外开放；针对秦家坎村文化中心现状，对图书室管理相关人员进行了培训，拟下周对外开放。

[8月4日-8月10日]

1、工程方面，遵道镇卫生院住院综合楼及遵道学校主教学楼已于8月6日取得建设工程施工许可证。目前，两处建筑的土方开挖工作都已全部完成。

2、8月8日，为了让遵道镇的受灾群众也能看到北京奥运会开幕式，万科志愿者联合TCL、深圳登山协会等志愿者组织，由TCL提供3台46寸液晶电视，在遵道镇政府、双泉村、秦家坎村三个点组织了奥运开幕式观礼活动。

3、万科志愿者日前对遵道镇各村文化中心的场地及物资状况再次摸底调查后，选定双泉村文化中心作为建设试点，引入由TCL提供的体育设施，并完成对中心图书室管理人员的培训工作。下一步，将把双泉村文化中心的建设模式向其他各文化中心推广。

4、万科志愿者继续向常州设计院提交“北部旅游路线规划建议书”，并将视具体要求，积极配合完成后续工作。

[7月28日-8月3日]

1、8月1日，双泉村等6个具备相应条件的村文化活动中心挂牌设立，随后志愿者将万科捐赠的电视机及书籍配置到各活动中心。

2、8月1日，在遵道志愿者协调办公室组织下，各方面志愿者参加了对棚花村、黄金村、梨花山景区、马跪村一线的实地徒步活动，全程15公里，希望借此为当地开辟一条徒步旅游线路。

3、万科志愿者持续跟进遵道镇黄金村竹编厂计划、棚花村年画刺绣产业支持计划等项目的推进实施工作。

4、工程方面，遵道镇卫生院住院综合楼及遵道学校教学楼已于7月31日取得建设工程规划许可证。目前，遵道卫生院综合楼土方开挖已基本完成。

[7月10日-7月27日]

1、万科集团捐建项目的一期工程，遵道学校主教学楼及镇卫生院综合楼结构施工图及建筑施工图已完成，并开始基础土方的开挖工作。目前，工地围墙施工已全部完成，包装后将用作镇政府宣传墙；用于项目部办公的板房已经搭建完成，下周将正式搬入办公；其余职工宿舍、食堂等配套设施均已到位。

2、万科志愿者与麦肯锡公司合作开展灾区重建工作的各项需求调研工作，希望搭建灾区需求与外部援助资源之间的互通平台。

3、以万科在遵道镇各村搭建的活动板房为基础，集图书馆、儿童活动区、农业科技知识普及等功能于一身的各村文化中心正在建设中，并将陆续于近日挂牌。据悉，万科将与TCL合作推进该项目。

4、由万科与世界建筑杂志社联合举办的“WA—万科建筑设计竞赛”今年将以灾区农村永久性住宅为主题，并在评比方案中强调设计的可实施性，希望以此为灾区重建工作贡献一份力量。万科志愿者已在遵道镇开展农村建房需求调查，并拟定设计任务。

5、万科志愿者联合深圳登山协会等多方面志愿者团队于7月27日在秦家坎小学组织了“快乐假期 唱响未来”文艺汇演，来自遵道镇11个教学点的300余名孩子、100余名志愿者和100余名附近村民参加了活动，为“快乐假期”一同画上了圆满的句号。

6、通过对棚花村、黄金村等地自然环境、人文环境的实地调研，万科志愿者完成棚花村——黄金村旅游路线初步规划方案。

7、由万科志愿者设计的首批临时过渡房模型已经制作完成并运抵遵道。

[7月9日]

1、万科志愿者与麦肯锡一道前往黄金村了解当地需求。

2、第三批万科志愿者今日抵达遵道。

[7月8日]

1、援建工程方面，项目现场的围挡施工今日继续进行，并对前期产生的建筑垃圾土方数量进行确认。

2、万科志愿者与麦肯锡沟通，明确在遵道镇政府的领导下成立“社会资源协调办公室”，讨论下一步工作方向，并初步进行了工作分工。

3、万科志愿者为黄金村文化活动中心制作“文化景点展示墙”。

4、9：00，由成都市物管协会主办、成都万科物业公司承办的“自强不息，重塑人生造家园”物业服务就业岗前培训班在成都教育宾馆一楼正式开班，近百名受灾群众将在这里接受为期一天半的免费岗前培训，之后将奔赴成都市二十家物业服务企业开始新的工作。

[7月7日]

1、今日开始进行援建工程项目部办公区的场地平整，以及现场的围挡施工工作。

2、与常州市规划局、规划院的领导进行座谈，明确双方对遵道镇重建工作的计划与设想，初步建立双方的沟通联系。

3、万科志愿者继续进行双泉村“快乐假期”教学点的教学工作。

4、万科志愿者跟进搜集棚花村绣坊生产自救项目建议书初稿的反馈意见。

[7月6日]

1、到援建项目施工现场勘察，了解现场的水电供应等情况。

2、万科志愿者开始草拟黄金村文化活动中心的宣传方案。

3、万科志愿者与麦肯锡负责绵竹市灾后产业规划的工作人员进行交流，双方明确了下一步开展联合工作等事宜。

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万科四季花城90平2居起价6800元全款97折(图)http://bj.house.sina.com.cn  2008年10月21日15:16  新浪房产

图为万科四季花城项目实景图

　　新浪房产讯(编辑 明静)　万科四季花城 (论坛 像册 户型 样板间 视频)目前起价6800元/平米，一次性付款9.7折，银行按揭9.9折。在售户型齐全，三期在售90平米二居均价7100元/平米，二期22号楼情景洋房均价11500元/平方米。
　　项目位于顺义中心城区西部，紧邻城市干道顺西路和府前西街，距离市区三元桥约30公里，距离顺义城市商业中心仅800米，距离机场东扩中的空港物流园仅10分钟车程。交通条件便利，城市配套基础良好。
    主力户型舒适两居，特点分明：南北通透，空气流通畅快，板楼优势尽显；功能布局紧凑合理；入户设置玄关，完善功能所需；客厅、卧室等功能空间布局合理，尺寸宜人；厨房流线合理，设置了冰箱位，通过北服务阳台设置了洗衣机位；格局方正，动线流畅，动静分区合理，提高使用效率。
　　以上信息仅供参考，最终以开发商公布为准。

meng-h

【转载】万科联合调研会议记录
万科联合调研会议记录
近期我们参加对万科的联合调研，与万科的首席研究员，董事会办公室主任谭华杰先生就行业和公司
相关问题进行了交流。
点评：
1 怎样看待目前中国几个大城市的房价？
答：广州的房价下调空间相对较小。相对于北京，从未来经济发展角度，更看好天津市场，北京房价并不
合理，房价并没有体现房屋地理位置的差别，别墅作为稀缺资源价格一般会高于普通住宅，但是北京目前
别墅价格和市内普通住宅房子差不多，并没有体现出这种稀缺性，个人认为别墅和沿地铁线会涨，金融街
的房子未来升值潜力较大。
2 怎样看待目前的房价泡沫？
答：如果继续调整的话，小户型风险比较大，其前期涨幅过快是与大户型涨价有关，属于一种跟涨行为。
大户型相对于小户型具有一定的资源稀缺性。
3 怎样看待政府救市行为？
答：政策出来可能会延长调整周期。目前房价调整是正常的，市场房价偏高。政府救市只不过是缓和了房
价下行速度。仅以地方政府救市来判断楼市回暖为时过早。地产行业的前景还要紧跟商品房的销售情况，
决定当前房地产行业调整深度、广度和速度的关键还是要看房价下调的幅度和速度，最终将反应在商品房
的成交量上。
4 怎样看待市场热议的二套房政策？
答：二套房政策在股市未跌破1800 点，北京，上海房价没有调整到位，预计出台可能性不大。
5 明年地产公司是否会减少投资？
答： 明年房地产投资额可能会大幅度下降20%。
6 怎样看待中国的城市化率问题？
答：日本的城市化率和中国的城市化率没有可比性，因为统计口径是不一样的。如果按照日本的方法计算
的话，中国的城市化率大概只有30%-40%，还比较低，而日本目前的城市化率是70%。
7 怎样看待中国的人口红利问题？
答：按照统计局数据计算，总和生育率为1.8，人口增长率到2013 年才会下降，2030 年绝对数量会下降。
但是按照学者的观点，总和生育率应该是1.4~1.6，因为农村可能出现一些瞒报的现象，这样计算的话，
拐点大概会提前2-3 年，增长率大概在2011 年出现下降，绝对数量2027 年下降。
东莞证券研究发展中心 短评
请参阅最后一页的重要声明 2
8 怎样看待中国老龄化问题？
答：世界上目前解决老龄化的问题有三种方式：第一是从欠发达国家吸引人口。第二是到其它国家投资。
第三是让老年人继续工作。个人猜测可能在中国出现第四种方法：把老年人口留在农村养老。
9 公司在这次行业调整中是否会提高自身的市场占有率？
答：公司在今年的市场占有率在2.5%以上，今年市场占有率增速是比较快的，预计未来两年会维持这个
市场占有率。
10 公司最近的降价行为在行业内受到一定的争议，公司是否仍然会继续考虑降价策略？
答：如果土地市场没有机会，短期内没有继续降价的动力。因为公司目前不缺钱和项目，目前仍然持有
200 多亿的现金。
11 怎样看待“杭州退房”事件？
答：杭州“退房事件”是一种缺乏契约精神的行为，但是地方政府对整个事件一种不作为的态度也可以看
出当地政府对房地产的态度。不过对待“退房”要求，万科的态度将继续保持强硬。
12 怎样解释“万科”费用率相对于同行较高？
答：公司自认为成本，费用控制有一定的失误。主要与公司运作方式有关，公司的一些相关项目都是外包
的，例如广告、装修、营销、这个和之前我们调研的华发股份可能相反，华发股份是组建自己的传媒，营
销公司。在加上万科去年部分地区分公司拿地成本较高。
13 为什么公司正确判断了行业“拐点”，但是却仍然出现高价拿地现象？
答：万科的经营方式主要是把决策权下放到各个区域子公司，这样一方面体现其民主，分散风险的一面，
但是也可能出现各地区子公司思路和总部背离情况。比如说去年拿地，在07 年中报上已经明确提出风险，
但是部分区域子公司可能仍然有自己的判断，导致去年拿地成本过高。

meng-h

财政部：下月起购房契税税率下调至1%http://www.sina.com.cn  2008年10月22日 19:18  财政部网站


　　继续加大保障民生投入力度 切实解决低收入群众基本生活

　　2008年10月22日　财政部新闻办公室

　　根据国务院统一部署，今年第四季度，在保障企业退休人员、城乡低保对象等低收入群众基本生活的同时，国家有关部门将进一步完善有关政策措施，加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的工作力度。

　　一是落实好家庭经济困难学生资助政策体系，确保家庭经济困难学生都能上得起大学、接受职业教育，今年中央财政共安排助学经费223亿元。

　　二是对汶川地震重灾区的高中阶段和高等教育阶段家庭经济困难学生实施为期一年的特别资助政策，免除学费、补助生活费，并扩大国家助学金范围，中央财政安排资金6.9亿元,彩票公益金安排1.15亿元。

　　三是从2008年秋季学期起，继续对高校家庭经济困难学生按每人每月40元的标准，发放临时伙食补助，补助期限为5个月，中央财政安排资金4.77亿元。

　　四是从2008年10月1日起，提高部分优抚对象和建国前老党员的抚恤和生活补助标准，今年中央财政共安排抚恤和生活补助资金141.2亿元。

　　五是为妥善解决汶川地震重灾区受灾群众灾后基本生活问题，中央财政安排资金25亿元。

　　六是安排冬春临时生活困难救助资金，保障受灾群众灾后基本生活。

　　七是从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　八是金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

　　九是加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。

　　十是近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

meng-h

财政部减免个人购房税费“救市”
《财经》记者 张映光    [10-22 21:00] 　   共有0条点评

对个人首次购买90平方米及以下住房的，契税下调至1%，并对个人买卖房屋免征印花税及土地增值税；同时放宽对个人购房贷款的限制

   【《财经网》专稿/记者 张映光】在国务院明确表示要通过降低购房税费的办法，对成交量持续下跌的房地产施以援手之后，财政部的“救市细则”终于出台。10月22日晚7时，财政部公布了针对房地产行业的最新调控政策。
　　其中，最重要的两条是减免居民购房交易环节的多项税费，并放宽对个人购房贷款的限制。
    “中央政府已经明确要从需求方调整政策，以刺激房地产市场成交量的回升。而不是简单地去救开发商。”全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受《财经》记者采访时表示。该协会与中国房地产协会曾于9月底提交政策建议，这是推动中央政府出台这一政策的重要推动力量之一。
　　财政部公布的政策规定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
　　此外，通知还规定，“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率、各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。”
     晚上近8时，央行也发布了相应通知，称金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，可在下限以上区别予以确定。对于居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。
　　这两项政策与国务院刚刚确定的对房地产业的宏观调控方针相吻合。10月19日，国务院总理温家宝在国务院工作会议上发布的四季度工作安排中提出，“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。”
　　自2004年，中央政府为防范房地产业投资过热，出台了“国六条”“国八条”等一系列严厉的调控政策。并于2007年，陆续出台提高契税、营业税等税费，并限制居民购买第二套住房，提高购房首付比例等政策，试图从需方控制房地产市场过热，抑制房价飙升。
　　如今，在房地产市场成交量持续低迷，世界金融局势恶化的背景下，从紧的宏观调控政策彻底松动。
　　据《财经》记者获悉，除了此次明确出台的降低税费的办法，建设部等各部委均已制定了相关的房地产“救市”政策，只是还没有确定出台的时间。
　　这些政策包括，重新定义第二套住房，放宽对居民购买第二套住房的限制。减免买卖二手房交易税费。降低开发商的土地增值税，并由清算制改为销售后再征收。适当延长开发商缴纳土地出让金的时限及其开发周期等。
　　一位建设部内部人士向《财经》记者表示，“第二套住房政策”和减免二手房交易税费这两项政策是下一步最有可能出台的“救市”政策。因为，这符合中央从需方调控房市的思路。针对开发商的政策，仍将谨慎。
　　去年，央行曾出台政策规定，居民购买第二套房的首付比例提高到40%。并将第二套住房严格限定在家庭单位。
　　“房市与股市不同，住房关乎民生，房价上涨，引发民怨，因此，中央可能不会出台一揽子的救市计划。”上述建设部内部人士表示。
　　此外，财政部出台此次规定中，仍旧强调“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”的精神。此次发布的规定，还包括两项保障住房政策，明确将“加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。”，以及将在“近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。”■

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业内质疑房地产统计数据科学性
《财经》记者 张映光 实习记者 汪苏    [10-23 18:51] 　   共有0条点评

多位业内人士认为，只统计实际销售价格不统计存量房价格的方法，已不能如实反应市场真实情况，实际上对政策和市场形成了误导

　　【《财经网》专稿/记者 张映光 实习记者 汪苏】尽管包括北京在内的多个城市房价已出现明显下降，但是统计部门公布的房地产数据依然表现温和，与人们的感觉相差甚远。
    一位政府部门的权威人士向《财经》记者表示，如果继续采取目前的统计方法，统计数据便不能如实反应房地产市场的真实情况，统计数据已经对政策及市场形成了误导。
　　10月22日，北京市统计局公布了第三季度北京主要经济运行指标。数据显示，今年1至3季度，北京市房屋销售价格比上年同期上涨11.6%；9月份，房屋销售价格涨幅比上月回落2个百分点，房价环比首次出现下降。
    尽管这是北京市房价首次出现环比下降，但其下降幅度仍与市场的实际表现相距甚远。上述政府部门人士向《财经》记者表示，这与国家统计局目前采取的统计方式有关，难以如实反应房地产市场的真实价格波动。
　　目前，国家统计局对房价指数的测算只是根据实际销售的房屋价格，并不统计房屋成交量。自今年初以来，全国房地产市场成交量已下降了五成左右，成交房屋的销售价格并不能反映出存量房屋（即在预售而未实际销售的房屋）的真实价格，因为这部分房屋的价格并不列入统计范围之内。
　　深圳社科院房地产研究中心主任高海燕认为，按照如此低迷的成交量统计出的房价数据，并不能说明任何问题。“假如市场没有成交量，房价也就体现不出任何波动。”高海燕说。
    在高海燕看来，尽管统计数据显示深圳房价已出现大幅下跌，但这只是实际成交房屋的价格出现了下跌，而这些成交房屋大多位于深圳比较偏远的关外地区，深圳核心的关内地区房价并未出现大幅下跌，但这些存量房屋的价格并未列入官方统计数据的统计范围内。
    北京的情况则与深圳相反。尽管北京市很多新开盘楼盘价格已经出现了大幅下跌的态势，如位于通州的某大型楼盘新开盘价已跌去近一半，但这些未实际成交的新开盘价格并不列入统计中。 “由于价格越跌越没有人买，所以成交量很小。这样一来，从最后的统计数据中并不能看出北京房价已出现大幅下跌的结论。”上述业内人士表示。
　　一位建设部内部人士向《财经》记者表示，北京四季度房价可能出现明显下滑，因为之前，北京市是全国范围内调整最慢的一个城市，且四季度北京市将有大量保障性住房入市。
　　中国指数研究院常务副院长黄瑜则表示，即使在2007年，全国房地产市场出现严重泡沫的时候，国家统计局的全国房价水平也不高。就是因为这一数字是综合了不同区域市场的数据所致。
    她也认为，按照目前的统计方式，只参考国家统计局的数据，很难对热点城市的房地产市场的波动情况做出全面的判断。
　　“在目前十分低迷的市场成交量下，统计局必须将未销售出的存量房屋价格，及新开楼盘的价格情况全部列入统计中，否则，势必对决策层出台相关调控政策形成误导。”上述业内人士表示。■

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中央明确绝对不允许再建小产权房http://www.sina.com.cn  2008年10月23日 16:37  中国网



中央财经领导小组办公室副主任，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文 中国网 赵娜


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　　“小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的

　　国新办于2008年10月22日下午举行新闻背景吹风会，请中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文介绍**中央关于推进农村改革开放有关情况 ，并回答记者提问。

　　中央电视台记者在发布会上问，农村“小产权房”的问题比较突出，这次《决定》中或者说中央有没有这方面新的政策？如果有的话，怎么样加以解决？

　　陈锡文回答说，关于“小产权房”的问题，并没有列入这次会议正式讨论的内容，因为之前有关部门已经对它进行调查研究和制定解决的办法。

　　他说，我想有几个原则是清楚的，“小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。因此，违法批准建设“小产权房”，违法开工建设“小产权房”的人，是要承担法律责任的。但是，很多消费者购买的时候不可能对国家的法律有这么多的了解，觉得便宜就买了。

　　那么怎么样才能让他们在这种非法交易中形成的权利合法化，这是有关部门正在研究的具体措施。但是明确一条，“小产权房”绝对不允许再搞，这个是清楚的。

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楼市新政实施细则可能下周陆续出台http://www.sina.com.cn  2008年10月25日 01:02  信息时报


　　-本版撰文信息时报记者 乔倩倩

　　日前出台的房贷新政旨在贷款利率、首付款比例等方面满足合理的个人住房贷款需求，但是对于新政的解读仍存在疑点，其中，首次进入人们视野的“改善型普通自住房”如何定义成为人们争议的焦点。记者昨日从多家银行获悉，目前尚未收到总行关于新政的实施细则，但有可能在下周陆续出台，其中包括对于改善型普通住房的最终解释。

　　改善型住房咋定义？

　　参考标准有两种：90㎡以下；低于人均住房面积

　　“从字面意义上理解，改善型普通自住房应该是原来有一套房子，由于住房面积较小等原因无法满足住房需求，无论原有住房卖或不卖，想再买一套普通住房，应称为改善型普通住房。”光大银行广州分行零售业务部有关负责人称，但最终解释还需要看总行的文件。

　　农行广东分行营业部有关人士表示，对于购买改善型普通住房者，应该能够证明家庭现有人均住房面积低于广州人均住房面积更合理。以广州地区人均面积19.9平方米为参考标准，如果一家5口人，住房面积仅为60平方米，人均面积低于19.9平方米，如果有换房的打算，再买的房子应该是改善型普通住房。

　　暨大金融系教授陈鹭则认为，以90m2为界定标准的可能性更大，也就是原有住房在90m2以下的，再买第二套房不应视为投机行为，应享受优惠利率和2成首付。目前90m2以下被界定为中小户型，是一种过渡户型。在去年“9·27”房贷新政中，首次贷款购买套型建筑面积在90m2以下的可享受首付二成的优惠，而90m2以上则执行首付三成的标准。

　　新老房贷利率咋算？

　　已享0.85倍优惠利率或可享0.7倍利率

　　已经贷款买首套房者，能否享受更加优惠的利率？

　　“尽管尚未收到正式执行文件，但对于房奴来说，已经贷款买首套房，有可能会享受更低的利率，不过，按照目前银行利率调整方式，一般到次年1月1日才按照新的利率标准执行。”农行上述人士说，“如果贷款人没有不良记录，原来享受最低0.85倍优惠利率的，利率将可能之调整为0.7倍，这样还贷压力将大大降低，不过，如果原来执行标准利率或上浮利率的贷款人，或贷款后出现不良记录，则不会调整。”

　　二套房贷有无松动？

　　出于风险控制考虑，目前银行不敢轻易放松二套房贷

　　尽管有专家呼吁放松二套房贷，但银行业内人士则表示，由于房价还没有降下来，房贷风险较高，出于风险控制考虑，目前银行不敢轻易放松二套房贷。

　　据了解，银行惜贷现象并没有太大改观，从近期银行贷款增速来看，8月人民币贷款同比少增313亿元，是6月份以来的最低水平，9月虽有所放大，但货币供应量的新低也将进一步增强银行惜贷心理。

　　陈鹭表示，美国金融危机以来，银行更加注重信贷资产质量，尤其是政府调控政策并未全面放松的情况下，银行更愿意把钱投向大型基础设施建设。但楼市进一步下降，对整体经济将产生较大的负面影响，“改善型普通住房”实际上对房贷有一定的放宽，而且二套房贷有进一步松动的可能，包括在首付比例、贷款条件等各方面。