万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科入选福布斯亚洲企业50强
焦点房地产网 house.focus.cn 2008年09月05日12:19 上海证券报 张良  


　　昨日，福布斯杂志宣布新一年度的亚洲企业五十强，共有18家中国企业(包括5家香港公司)榜上有名。其中，家电零售业巨头苏宁电器首次入围亚洲50强榜单，另12家内地企业是鞍钢、建设银行、中国移动、中国神华、万科、中信证券、国美电器、格力电器、联想集团、中石化、顶益控股、中兴集团。

　　据悉，亚洲50强是福布斯杂志根据企业的长期盈利能力、营业额、盈利增长空间及股价表现等多个等指标，对亚太地区年营业收入或市值不低于50亿美元的上市企业进行了综合评估所得出的结果。


　　《福布斯》杂志称，今年上榜的中国内地公司由去年的7家大幅上升到13家，中国企业在亚洲的整体优势日趋明显，逐渐成长为领先全球的国际性企业。

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中国企业500强房企不到5家 万科仅列第140位
2008年09月08日  08:48:05    杭州网

8月30日，由中国企业联合会和中国企业家协会评选的2008中国企业500强名单发布。记者发现在这一综合榜榜单上，地产公司和以地产为主的企业只有不到五家，排名最前的万科以355亿元的营业收入仅列第140位。

除万科以2007年355.3亿元的营业收入位于地产企业之首外，本次上榜的地产企业还有排名第183位的上海绿地、第298位的大连万达和第313位的广州富力，兼营旅游和地产的华侨城位列254，去年的营业收入分别为281.5亿元、154.5亿元、147.7亿元和188.3亿元。在广州具有较高知名度的保利未能跻身500强，其去年年报显示营业收入为81.1亿元，低于500 强93亿元的上榜最低标准。碧桂园去年业绩为177.4亿元的营业收入，从数据上看，碧桂园可排在排行榜第267位，500强的统计似乎有所遗漏。

地产企业的规模和集中度相对较小，是上榜企业寥寥无几的原因之一。在2007年中国企业500强名单中，地产业前两位上海绿地和万科仅排名200和215，营业收入均未超过200亿。相比前年的成绩，去年无论是整个地产行业的规模和地产企业自身规模，都已扩大不少。如万科去年实现销售金额523.6亿元(有200多亿计入2008年业绩)，比2006年增长146.6%，占全国住宅市场的份额达到2.07%，而今年上半年的年报数据显示其市场份额已达到2.7%，可见地产业中优胜劣汰、强者恒强的态势。

寒桐投资总经理韩世同认为，地产业寡头的形成是一个必然，地产业进入门槛低，但风险高，因而存在明显的优胜劣汰。中国知名房地产品牌营销专家陈真诚也表示：将来，不管是在大城市还是中小城市，单个项目融资的房地产开发商融资会越来越难，将有越来越多的中小房地产开发商被并购和项目被转让。房地产业的进一步洗牌，将促进房地产行业大开发商格局的形成。

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中金公司：建议增持房地产行业龙头
作者：赵彤刚         发布时间：2008-09-16 19:05         来源：中国证券报·中证网
    中金公司9月16日发布研究报告表示，利率下调对房地产行业是利好，建议增持行业龙头。

     报告认为利率下调目的是维持经济增长，对房地产行业是利好。利率下调表明国家未来政策导向已经从抑制通胀转向保持经济增长，房地产行业将受益于这一改变；利率下调有利于房地产公司减少利息支出。按照初步预测，有关公司未来平均利息节省将有几百万到几千万不等，大致提高企业盈利1%至3%；需求上看降低了购房者购房成本，短期拉动需求有限，但趋势向好。目前地产公司估值处于底部，地产股将反弹，但幅度有限，建议增持行业龙头。

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证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B 公告编号：<万>2008-051
万科企业股份有限公司
住所：深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02
公开发行公司债券上市公告书
证券简称：08 万科G1、08 万科G2
证券代码：112005、112006
发行总额：人民币59 亿元
上市时间：2008 年9 月18 日
上 市 地：深圳证券交易所
保 荐 人：中信证券股份有限公司
保荐人/主承销商
中信证券股份有限公司
住所：北京市朝阳区新源南路6 号京城大厦
2008 年9 月17 日
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第一节 绪言
重要提示
发行人董事会成员已批准本上市公告书，确信其中不存在任何虚假、误导性陈述或
重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性负个别的和连带的责任。深圳证券交易所对
本公司上市申请及相关事项的审查，均不构成对本公司所发行债券的价值、收益及兑付
作出实质性判断或任何保证。
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市
场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，可能跨越一个以上的利率波动周期，
市场利率的波动可能使实际投资收益具有一定的不确定性。
在本期债券存续期内，如果由于不可控制的因素如市场环境发生变化，发行人不能
从预期的还款来源获得足够资金，可能会影响本期债券本息到期时的按期兑付。
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第二节 发行人简介
一、发行人法定名称
中文名称：万科企业股份有限公司
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. （缩写为VANKE）
二、发行人注册及办公地址
注册地址：深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02
办公地址：深圳市福田区梅林路63 号万科建筑研究中心
邮政编码：518049
电子信箱：IR@vanke.com
互联网网址：www.vanke.com
三、发行人注册资本
注册资本金：6,872,006,387 元
四、发行人法人代表
法定代表人：王石
五、发行人基本情况
（一）发行人的经营范围
经营范围：兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不含专营、
专控、专卖商品) ；进出口业务(按深经发审证字第113 号外贸企业审定证书规定办理)；
房地产开发。
（二）发行人的经营方式与主要产品
经营方式：选择珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地域及成都、武汉等经济发达、
人口众多的大中城市进行住宅开发及相应的配套物业管理。
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主要产品：发行人为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。
（三）发行人的设立与首次公开发行
万科企业股份有限公司的前身为1984 年5 月成立的现代科教仪器展销中心，于1987
年更名为“深圳现代科仪中心”，于1988 年改制并更名为“深圳现代企业有限公司”。
1988 年11 月，经深圳市人民政府“深府办(1988)1509 号”文的批准，深圳现代企业
有限公司进行股份制改组，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，股本总额为41,332,680
股。1988 年12 月，公司公开向社会发行股票2,800 万股，募集2,800 万元。1991 年1
月29 日公司A 股股票在深圳证券交易所挂牌交易，股票简称“深万科A”，证券代码
“000002”。
1993 年3 月，公司发行4,500 万股B 股，每股发行价格港币10.53 元，募集资金
45,135 万港元，主要投资于房地产开发。此次发行的B 股于1993 年5 月28 日在深圳
证券交易所上市，股票简称“深万科B”，证券代码“200002”。
1993 年12 月，公司更名为“万科企业股份有限公司”（以下简称“公司”或“发行
人”），英文名为“CHINA VANKE CO.，LTD.”。
（四）发行人历次股本变动情况
1、分红转增、配售新股及向法人单位发售新股
1991 年5 月，公司向全体股东实施1990 年度利润分配方案，即每5 股送红股1 股，
共送红股8,266,536 股；同时在总股本41,332,680 股的基础上，按照每股4.4 元的价格，
每2 股配售1 股的方案配售新股20,666,340 股；同时向法人单位以每股4.8 元的价格定
向发售新股7,700,000 股，向法人单位发售的新股后被锁定为非流通股。方案实施后，
公司股本总额增至77,965,556 股。
2、分红转增
1992 年3 月，公司实施每5 股送1 股红股的利润分配方案，送股后，公司股本总
额增至92,364,611 股。
3、分红转增及公积金转增股本
1993 年3 月，公司实施每4 股送1 红股、每股派现金0.06 元、公积金每4 股转增
1 股的利润分配方案，送红股与公积金转增股本合计为每10 股派5 股。公司股本总额
增至138,546,916 股。
4、公开发行B 股
4
1993 年3 月，公司发行4,500 万股B 股，每股发行价格港币10.53 元，募集资金
45,135 万港币。此时公司股本总额增至183,546,916 股。
5、分红转增
1994 年5 月，公司实施A 股每10 股送红股3.5 股、派现金1.5 元，B 股每2000 股
送红股485 股、派现金208 元的利润分配方案。送股后，公司股本总额增至242,955,336
股。
6、分红转增
1995 年6 月，公司实施全体股东每10 股送红股1.5 股、派现金1.5 元的利润分配
方案。送股后，公司股本总额增至279,398,636 股。
7、实施公司职员持股计划
1995 年10 月，公司实施职员股份计划，每股发行价格为3.01 元，共计发行8,826,500
股。该计划实施后形成的股本计入1995 年公司总股本中，使公司股本总额增至
288,225,136 股。
8、分红转增
1996 年6 月，公司实施全体股东每10 股送红股1 股、派现金1.4 元的利润分配方
案。送股后，公司股本总额增至317,047,649 股。
9、分红转增
1997 年6 月，公司实施全体股东每10 股送红股1.5 股、派现金1 元的利润分配方
案。送股后，万科股本总额增至364,604,796 股。
10、配股
1997 年6 月，公司以每10 股配2.37 股的比例实施配股，其中A 股配股价4.5 元/
股，实际配售股数66,973,802 股，B 股配股价港币4.2 元/股，实际配售股数19,278,825
股，共募集资金折合3.83 亿元。配股完成后，公司股本总额增至450,857,423 股。
11、分红转增
1998 年5 月，公司实施全体股东每10 股送红股1 股、派现金股息1.5 元的利润分
配方案。送股后，公司股本总额增至495,943,165 股。
12、分红转增
1999 年6 月，公司实施全体股东每10 股送红股1 股、派付现金1 元的利润分配方
案。送股后，公司股本总额增至545,537,481 股。
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13、配股
2000 年初，公司以每10 股配2.727 股的比例实施配股，配股价7.5 元/股，实际配
售85,434,460 股，募集资金6.25 亿元。配股完成后，公司的股本总额增至630,971,941
股。
14、发行可转债及转股
2002 年6 月，公司向社会公开发行1,500 万张可转换公司债券（“万科转债”），每
张面值100 元，发行总额15 亿元。万科转债在2002 年12 月13 日至2003 年4 月23 日
期间可以转换为公司流通A 股。截至2003 年5 月22 日，万科转债累计转股29,586,656
股，此时公司股本总额为676，899,970 股。
15、公积金转增股本
2003 年5 月，公司实施向全体股东每10 股派送现金2 元、公积金转增10 股的利
润分配方案。转增后，公司的总股本增至1,353,799,940 股。
16、分红转增及公积金转增股本
2004 年5 月，公司实施向全体股东每10 股派现金0.5 元、送红股1 股、公积金转
增4 股的利润分配方案。方案实施后，公司的总股本增至2,273,627,871 股。
17、发行可转债及转股
2004 年9 月，公司向社会公开发行1990 万张可转换公司债券（“万科转2”），每张
面值100 元，发行总额19.9 亿元。万科转2 于2005 年3 月24 日起可以转换为流通A
股，截至2005 年6 月17 日，“万科转2”累计转股336,220 股，公司股本总额达
2,273,964,091 股。
18、公积金转增股本
2005 年6 月，公司以2005 年6 月17 日收市时公司总股本为基数，实施向全体股
东公积金每10 股转增5 股的方案。实施完成后，公司的股本总额为3,410,946,136 股。
19、万科转2 转股
由于公司A 股股票自2006 年1 月4 日至2006 年2 月21 日，连续28 个交易日中
累计20 个交易日的收盘价格高于当期转股价的130%，满足了有关规定和《万科企业股
份有限公司可转换公司债券募集说明书》相关约定，本公司行使“万科转2”赎回权利，
将截至2006 年4 月7 日之前未转股的3,869,600 元（38,696 张）“万科转2”全部赎回。
其余万科转2 全部转为股份，公司的股本总额增为3,969,898,751 股。
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20、非公开发行
2006 年12 月，公司非公开发行4 亿股A 股，发行完成后，公司的股本总额为
4,369,898,751 股。
21、公积金转增股本
2007 年5 月，公司以2007 年5 月15 日收市时总股本为基数，实施向全体股东每
10 股股份转增5 股的方案。实施完成后，公司的股本总额为6,554,848,126 股。
22、公开增发股份
2007 年8 月，公司公开增发317,158,261 股A股。至此，公司股本总额达6,872,006,387
股。
（五）发行人第一大股东及其控股股东基本情况
发行人的股权结构较为分散。截至2007 年12 月31 日，华润股份有限公司（以下
简称“华润股份”）作为发行人的第一大股东，其直接和间接合计持有本公司的股份仅
为14.94%，华润股份不构成对发行人的控制。发行人无控股股东，也不存在实际控制
人。
1、公司第一大股东情况介绍
华润股份有限公司及其全资子公司香港华润（集团）有限公司合并持有公司股份
1,026,735,517 股，占公司截至2007 年12 月31 日股份总数的14.94%，华润股份为公司
第一大股东。
中国华润总公司持有华润股份16,464,463,526 股国家股，占其股本总额的
99.984212%；其他四家发起人股东中粮集团有限公司、中国五矿集团公司、中国中化集
团公司和中国华能集团公司分别持有华润股份650,000 股国有法人股，分别占其股本总
额的0.003947%。
华润股份的基本情况如下：
法定代表人：陈新华
注册资本：16,467,063,500 元
注册地址：北京市东城区建国门北大街8 号华润大厦
经营范围：对金融、保险、能源、交通、电力、通讯、仓储运输、食品饮料生产企
业的投资；对商业零售企业（含连锁超市）、民用建筑工程施工的投资与管理；石油化
工、轻纺织品、建筑材料产品的生产；电力及机电产品的加工、生产、销售；物业管理；
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民用建筑工程的施工、民用建筑工程的外装修及室内装修；技术交流。
截至2006 年12 月31 日，华润股份资产总额为1,691.36 亿元，净资产为756.13 亿
元；2006 年实现主营业务收入1,000.91 亿元，实现净利润73.92 亿元。
截至目前，公司第一大股东华润股份所持公司股份不存在质押、冻结情况及重大权
属纠纷。
2、公司第一大股东之控股股东情况介绍
中国华润总公司直属国务院国有资产监督管理委员会管理，其主要资产为华润股份
的股权。
华润总公司的基本情况如下：
法定代表人：陈新华
注册资本：9,661,766,000 元
注册地址：北京市东城区建国门北大街8 号华润大厦2701－2705
经营范围：主营：经国家批准的二类计划商品、三类计划商品、其他三类商品及橡
胶制品的出口；经国家批准的一类、二类、三类商品的出口；接受委托代理上述进出口
业务；技术进出口；承办中外合资经营、合作生产；承办来料加工、来样加工、来件装
配；补偿贸易；易货贸易；对销贸易；转口贸易；对外贸易咨询服务；展览及技术交流。
兼营：自行进出口商品、易货换回商品、国内生产的替代进口商品及经营范围内所含商
品的国内销售（国家有专项专营规定的除外）；汽车修理服务。设计和制作影视、广播、
印刷品、灯箱、路牌、礼品广告。
截至2006 年12 月31 日，华润总公司的资产总额为1,693.89 亿元，净资产为757.40
亿元；2006 年实现主营业务收入1002.77 亿元，实现净利润74.33 亿元。
3、公司、公司第一大股东及其控股股东的股权关系
截至2007 年12 月31 日，公司、公司第一大股东及其控股股东的股权关系如下：
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注：包括华润股份有限公司直接持有的A 股及其注册于香港下属子公司华润（集团）有限公司
通过CLSA LIMITED 持有的B 股之和。
六、发行人面临的风险
（一）财务风险
1、担保风险
公司的下属房地产经营子公司按房地产经营惯例为商品房购房者提供抵押贷款担
保（主要为阶段性担保）。但阶段性担保中开发商承担的担保责任时间较短，在购房者
取得所购商品房的房地产证等相关权属凭证后，担保人的担保责任也随之解除。截至
2007 年12 月31 日，公司（包括下属企业）累计担保余额约为169.58 亿元，其中阶段
性担保余额约为162.97 亿元。本公司的下属房地产经营子公司所面临的为购房者提供
抵押贷款担保风险主要为在担保期间，如果购房者未履行偿还银行贷款义务，本公司的
下属房地产经营子公司将须承担保证责任；如果其抵押物价值不足以抵偿相关债务，本
公司的下属房地产经营子公司可能因此遭受一定的经济损失，可能会影响本公司的财务
状况。
国务院国有资产监督管理委员会
100%
99.984212%
华润股份有限公司
中国华润总公司
14.94%*
其他法人及公众股东
85.06%
发行人
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2、负债率较高的风险
公司长期以来奉行稳健的经营策略，但在房地产行业蓬勃发展过程中，公司的负债
率也逐渐由处于行业较低水平到中等水平。截至2007 年12 月31 日，公司合并资产负
债率为66.11%。随着公司规模的迅速扩大，合理的资产负债结构对公司的经营和发展
更加重要。如果负债水平不能保持在合理的范围内，公司将面临一定的财务风险。
（二）经营风险
1、合作开发经营的风险
近年来，公司的一些项目采用了与第三方合作开发的模式。公司相继与中信资本投
资有限公司、中粮集团有限公司、新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)、中国航空工
业第一集团公司等公司进行了项目合作或者达成战略合作意向。公司在合作开发经营
中，尽管已经采取谨慎选择合作方、强调项目经营上的主导权以及建立有效的纠纷处理
机制等措施应对合作所可能带来的风险，但如果合作各方在履行合作合同时产生了争议
和纠纷，且无法得到正常解决时，则项目进度将可能会受到较大影响，进而对公司经营
带来负面影响。
2、工程质量的风险
房地产项目开发涉及了勘探、设计、施工和材料等诸多方面。尽管本公司拥有多年
项目开发经验，已建立并不断改善质量管理体系和控制标准，并取得了显著成果，如
2005 年和2006 年度万科开发的项目连续获得“詹天佑土木工程大奖”这一专业最高奖
项。但在项目开发过程中，任何一方面微小的纰漏都可能导致产生工程质量问题，如公
司具体项目操作人员不能时刻保持谨小慎微的心态，则可能会对公司的品牌、声誉、市
场形象及相关项目的投资回报造成不利影响。
3、项目开发的风险
房地产开发项目具有涉及环节多、开发时间长和投资金额大的特点，易受外部环境
因素的影响，包括受开发过程中其他合作方（例如调研、设计、施工、材料供应和营销
策划等单位）的制约，以及市政规划调整等外部条件的变化。项目公司因此将面临因设
计、施工条件、环境条件变化等因素导致开发成本提高，因外部环境的变化导致土地的
闲置或者延误项目进度及其他相关风险。
4、跨地区经营的风险
作为全国性房地产综合开发商，公司在广州、深圳、上海、杭州、南京、成都、天
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津、武汉、大连等多个城市拥有房地产开发项目。房地产开发的地域性非常强，各地气
候、地质条件、居民生活习惯、购房偏好、市场情况、地方开发政策和管理法规等都存
在一定的差异。如果项目公司未能及时熟悉、适应当地开发环境并采取适当的应对措施，
将面临因此产生的经营风险。
5、土地、原材料、设备等要素价格上涨的风险
房地产开发成本主要受土地、原材料、设备等要素价格的影响。如果这些要素的价
格上涨带来的影响超过了公司应对策略（如建立战略合作伙伴关系和提高资产周转速度
等）以及市场持续向好所带来的影响，则将影响公司的经营业绩，对公司经营带来较大
压力。
6、销售风险
个人购房已成为市场主流，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品和
服务的要求越来越高。如果公司在项目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者需求
变化并做出快速反应，就可能造成产品积压，形成资金压力；此外，2006 年《关于调
整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求，除90 平方米的中小套型仍执行首付比例
20%的规定外，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；且于2007 年9 月27 日，
中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通
知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人做出贷款首
付款比例不得低于40%的限制；该等规定及未来可能出台的关于首付的其他法规，将可
能对公司的销售构成一定的风险。
7、技术创新的风险
公司在国内房地产业具有领先地位，长期重视学习、引进和研究开发新产品和新理
念。新技术虽然在提高生产效率、降低生产成本、提升产品附加值等方面具有积极意义，
但是也可能带来技术应用、推广上的风险。
（三）管理风险
近年来，公司的业务规模快速发展，2007 年末公司已经进入全国28 个城市进行房
地产住宅开发。过去三年，公司营业收入和净利润的复合增长速度分别为82.95%、
93.81%；2005 年、2006 年、2007 年，子公司数量分别为83 家、156 家和225 家；开工
面积分别为259.3 万平方米、500.6 万平方米、776.7 万平方米。经营规模的持续扩大、
地产经营区域的逐步拓宽对公司的经营管理能力、风险控制能力、筹资能力和人力资源
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储备都提出了更高的要求。
1、子公司管理控制的风险
发行人总部目前不负责具体的房地产开发经营业务，全部房地产开发业务主要由各
下属公司负责经营。这种经营模式使公司在业务、财务与资金、人事方面面临管理与控
制风险。虽然公司对于子公司运营管理有一套完善的内部管理机制，但如果内部管理机
制不能适应子公司数量增多的要求，则可能带来管理失控的风险。
2、公司扩张管理风险
以股权收购方式获取更多的项目资源是公司近年来快速发展的途径，但是已收购的
公司可能面临收购前有关法律手续不完善的问题，从而有可能对公司的项目迅速推进、
经营发展及业绩造成不利的影响。
3、筹资能力风险
房地产属于资金密集型行业，业务规模的扩大对公司的资金规模提出更高的要求，
如果公司的筹资能力不能赶上公司的资金需求，则会对公司造成较大的影响。
4、人才管理风险
人才是公司业务迅速发展的保障，如果公司内部激励机制和约束机制不健全，将难
以吸引人才和激发员工的积极性，这将会影响公司的发展。
（四）政策风险
近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段
从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控。从未来发
展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态。如果公司不能适应宏观
调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。
1、产业调控政策的变化
2007 年3 月，国务院《政府工作报告》首次提出要形成具有中国特点的住房建设
和消费模式，强调要运用政府调控和市场机制规范房地产市场的发展，并且提出房地产
业应重点发展面向广大群众的普通商品住房，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适
用房制度。2007 年8 月7 日，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难
的若干意见》（国发〔2007〕24 号），明确要解决低收入家庭住房困难，满足基本住房
需要，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、
旧住宅区改造力度。预计在政府加强对房地产调控的情况下，房地产市场将形成保障性
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住房体系和市场化住房体系并存的局面。新的调控方向将带来房地产业的变革，冲击房
地产市场的竞争格局，从而为公司的生产经营带来一定的不确定性。
2、对住宅供给结构的宏观调控
2006 年5 月，国务院九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》
提出了限套型、限房价的政策，要求自2006 年6 月1 日起，凡新审批、新开工的商品
住房建设，套型建筑面积90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须
达到地区或项目（细则由地方政府拟定）开发建设总面积的70%以上。上述政策的贯彻
实施将对房地产市场的供给和需求结构产生深刻的影响，从而对公司的市场开发能力提
出了更高的要求。
3、税收政策变化的风险
政府的税收政策，特别是土地增值税、企业所得税等对房地产行业有特殊要求，其
变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流情况，例如2007 年1 月国家税务总
局颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》。国家已经从土地持
有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采取税收调控措施，若国家进一步
在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，将可能影响商品房的购买需求，特别是投
资性和改善居住条件的购房需求。这将对房地产市场和公司产品的销售带来不利影响。
4、土地调控政策的风险
近年来，国家从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了对土地
的宏观调控。
土地数量方面，2004 年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，要严
格控制建设用地增量，建立和完善符合我国国情的最严格的土地管理制度。
土地供给方式方面，经营性土地使用权已经建立招标、拍卖、挂牌的出让方式。2006
年5 月，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，明确房地产开
发用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。2007 年11 月1 日施行的《招标拍卖
挂牌出让国有建设用地使用权规定》进一步规定“未按出让合同约定缴清全部土地出让
价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有
建设用地使用权证书。”
土地供给成本方面，2006 年11 月，财政部、国土资源部、中国人民银行发布《关
于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》，从2007 年1 月1 日起，新批准新增
1 3
建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1 倍。
2007 年8 月7 日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发
〔2007〕24 号）明确提出：廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品
住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
2008 年1 月3 日，国务院出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕
3 号），加强对闲置土地的处理力度，其中明确规定：土地闲置满两年、依法应当无偿
收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、
等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年
不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，且闲置土地特别是闲置房
地产用地将要征缴增值地价。
公司在房地产开发过程中制订了严格的开发流程，并通过严密的内控体系保证项目
按计划开发。但在房地产开发过程中经常存在拆迁、城市规划调整等诸多情形，这些情
形会对公司房地产开发的进程造成影响。如果因为地上建筑物未能按时拆迁完毕、政府
部门调整城市规划、项目周边地区市政道路施工等原因造成项目在约定或者规定的时间
无法动工建设，尽管根据《土地闲置处理办法》的相关规定，因不可抗力或者政府、政
府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，不应缴纳土地闲
置费，也不应被无偿收回土地使用权，但仍然可能存在被相关政府部门暂时认定为闲置
土地的风险，并因公司需要进行额外的土地非闲置的举证工作而影响到项目开发的效
率。
预计未来国家将继续执行严格的土地政策，耕地保护的红线不会放松，这可能导致
城市扩张受到限制，土地出让总量减少，由于土地是开发住宅的必需资源，这对于未来
的市场供求将产生重大影响。
5、金融调控政策的风险
近年来，国家对房地产开发信贷进行了系列调控政策。
目前，银行按揭贷款已成为消费者购房的重要付款方式，购房按揭贷款政策对房地
产销售有非常重要的影响。自2007 年3 月18 日起至2007 年12 月21 日，中国人民银
行先后六次加息，截至2007 年12 月21 日，金融机构一年期存款基准利率已提高到4.14
%；一年期贷款基准利率提高到7.47%，个人住房公积金贷款利率五年以下调至4.77%，
五年以上调至5.22%。
1 4
此外,2006 年5 月国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定
住房价格的意见》，规定从2006 年6 月1 日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于
30%，但考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90 平方米
以下的仍执行首付款比例20%的规定。2007 年9 月27 日《中国人民银行 中国银行业
监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359 号），对已
利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于
40%。
银行按揭贷款利率的上升和第二套房首付比例提高将会在一定程度上提高按揭购
房的融资成本，增加购房者的按揭贷款还款压力，将可能增加住宅市场的观望情绪，从
而对公司产品销售产生不利影响。
（五）其他风险
1、主要股东变更的风险
截至2007 年12 月31 日，公司第一大股东——华润股份及其关联公司共持有公司
股份1,026,736,517 股，持股比例为14.94%。因此，公司的股权集中度相对较低。在资
本市场全流通的背景下，公司存在主要股东变更而引起公司管理层变动、以及发展战略
和经营策略不稳定的风险。
2、环保风险
我国目前对环境保护的力度趋强，对原材料、供热、用电、排污等诸多方面提出了
更高的要求，不排除在未来几年会颁布更加严格的环保法律、法规，因此存在由于国家
环保政策的变化对公司经营带来不利影响的风险。
3、信息管理系统的风险
信息管理系统是现代企业管理的先进思想和管理手段，公司通过信息化管理来实行
规范化和专业化的管理。如果信息管理系统的安全性出现问题，则有可能造成数据的丢
失或篡改，从而影响公司正常的生产经营。
1 5
第三节 债券发行、上市概况
（一）债券发行总额
2008 年万科企业股份有限公司公司债券（以下简称“本期债券”）的发行总额为59
亿元。
（二）债券发行批准机关和文号
本期债券已经中国证券监督管理委员会证监许可[2008]1056 号文件许可公开发行。
（三）债券发行基本条款
1、 本期债券各品种的期限及规模：本期债券分为有担保和无担保两个品种。其
中，有担保品种为5 年期固定利率债券，发行规模为300,000 万元；无担保品种为5 年
期固定利率债券，附发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，发行规模为
290,000 万元
2、 发行人上调票面利率选择权：发行人有权决定在本期债券无担保品种存续期
限的第3 年末上调本期债券无担保品种后2 年的票面利率，上调幅度为1 至100 个基点
（含本数），其中一个基点为0.01%。
3、 发行人上调票面利率公告日期：发行人将于本期债券无担保品种的第3 个计
息年度的付息日前的第10 个工作日刊登关于是否上调本期债券无担保品种票面利率以
及上调幅度的公告。
4、 投资者回售选择权：发行人发出关于是否上调本期债券无担保品种票面利率
及上调幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券无担保品种存续期的第3 个付息日将
其持有的债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券无担保品种存续期第3 个付息
日即为回售支付日，发行人将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回
售支付工作。
5、 投资者回售申报日：发行人刊登是否上调本期债券无担保品种票面利率及上
调幅度公告后，行使回售权的债券持有人应在回售申报日，即本期债券无担保品种存续
期第3 个付息日之前的第5 个交易日，通过指定的交易系统进行回售申报，本期债券无
担保品种的债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻
结交易；回售申报日不进行申报的，则视为接受上述调整。
1 6
6、 发行方式：本期债券发行采取网上优先配售、网上公开发行和网下询价配售
相结合的方式。
7、 发行对象：
网上优先配售：股权登记日即2008 年9 月4 日收市后在中国证券登记结算有限责
任公司深圳分公司登记在册并且持有发行人无限售条件A 股流通股的股东。
网上公开发行：持有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司A 股证券账户的自
然人、法人、证券投资基金、符合法律规定的其他投资者等（国家法律、法规禁止购买
者除外）。
网下询价配售：持有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司A 股证券账户的机
构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）。
8、 质押式回购：根据中国证券登记结算有限公司深圳分公司《关于公司债参与
质押式回购相关业务标准的报告》（中国结算深发字[2007]122 号）的规定，本期债券中
的300,000 万元有担保品种可以在上市后进行质押式回购交易，具体折算率等事宜按上
述文件的相关规定执行。
（四）债券发行的主承销商和承销团成员
本期债券由保荐人（主承销商）中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”）
组织承销团，采取余额包销的方式承销。
本期债券的主承销商是中信证券；财务顾问为瑞银证券有限责任公司；副主承销商
是中信建投证券有限责任公司、国信证券股份有限公司；分销商为民生证券有限责任公
司、第一创业证券有限责任公司、中国银河证券股份有限公司、平安证券有限责任公司。
（五）本期债券的票面金额
本期债券面值人民币100 元。
（六）本期债券的存续期
本期债券有担保品种的存续期为5 年。
发行人有权决定在本期债券无担保品种存续期限的第3 年末上调后2 年的票面利
率。发行人将于本期债券无担保品种的第3 个计息年度的付息日前的第10 个工作日刊
登关于是否上调本期债券无担保品种票面利率以及上调幅度的公告。发行人发出关于是
否上调本期债券无担保品种票面利率及上调幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券
无担保品种存续期的第3 个付息日将其持有的债券全部或部分按面值回售给发行人。本
1 7
期债券无担保品种存续期第3 个付息日即为回售支付日，发行人将按照深圳证券交易所
和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。行使回售权的债券持有人应在回售申
报日，即本期债券无担保品种存续期第3 个付息日之前的第5 个交易日，通过指定的交
易系统进行回售申报，本期债券无担保品种的债券持有人的回售申报经确认后不能撤
销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，则视为接受上
述调整。
（七）债券年利率、计息方式和还本付息方式
本期债券有担保品种票面利率为5.50%，无担保品种票面利率为7.00%。本期债券
采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计利息。每年付息一次，到期一次还本，最后
一期利息随本金的兑付一起支付。
本期债券存续期内，自2009 年起每年9 月5 日即为上一个计息年度的付息日（如
遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1 个工作日）。
本期债券的兑付日为2013 年9 月5 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后
的第1 个工作日）。兑付日之前的第6 个工作日为本期债券本金及最后一期利息的兑付
登记日。在兑付登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权获得所持本期债
券的本金及最后一期利息。
（八）债券信用等级
经中诚信证券评估有限公司综合评定（信评委函字[2008]004 号），发行人的主体信
用等级为AA+，本期债券中有担保品种的债券信用等级为AAA，无担保品种的债券信
用等级为AA+。
（九）募集资金的验资确认
本期债券合计发行590,000 万元，其中有担保品种网上优先配售7,330.94 万元，网
上公开发行30,000 万元，网下发行262,669.06 万元；无担保品种网上优先配售5,166.20
万元，网上公开发行37,500 万元，网下发行247,333.80 万元。本期债券扣除发行费用之
后的净募集资金已于2008 年9 月10 日汇入发行人在中国建设银行深圳市分行黄贝岭支
行开设的存储账户。发行人聘请的深圳南方民和会计师事务所于2008 年9 月10 日对本
期债券认购缴款情况出具了编号为深南验字(2008)第182 号的验资报告。
第四节 债券上市与托管基本情况
一、债券上市核准情况
经深圳证券交易所（以下简称“深交所”）同意，公司590,000 万元2008 年万科企
业股份有限公司公司债券将于2008 年9 月18 日起在深交所挂牌交易，本期债券有担保
品种债券简称08 万科G1，上市代码112005；本期债券无担保品种债券简称08 万科
G2，上市代码112006。
本期债券中的300,000 万元有担保品种可以在上市后进行质押式回购交易，具体折
算率等事宜按中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司相关规定执行。
二、债券上市托管情况
根据中国证券登记结算有限责任公司提供的债券托管证明，本期债券已全部托管在
中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司。
1 9
第五节 发行人主要财务情况
一、近三年审计情况
本公司2005 年度、2006 年度及2007 年度的财务报表均经毕马威华振会计师事务
所审计，并出具了标准无保留意见的审计报告（文号分别为：KPMG-AH (2006)AR
No.0002、KPMG-[C](2007)AR No.0041、KPMG-C(2008)AR No.0108）。
二、发行人近三年经审计的财务报表
1、最近三年合并财务报表（新旧会计准则差异调节表见募集说明书）
2 0
合并资产负债表
单位：元
资产 2007 年12 月31 日 2006 年12 月31 日 2005 年12 月31 日
流动资产：
货币资金 17,046,504,584.31 10,743,695,198.09 3,249,034,710.39
交易性金融资产 - 2,304,725.76 -
应收账款 864,883,012.55 364,609,673.22 377,307,701.04
预付账款 8,284,197,850.73 2,313,835,552.23 704,132,863.54
其他应收款 2,764,056,869.18 671,005,746.39 704,969,704.56
存货 66,472,876,871.40 34,167,114,653.21 16,286,942,365.57
流动资产合计 95,432,519,188.17 48,262,565,548.90 21,322,387,345.10
非流动资产：
可供出售金融资产 488,844,114.16 81,743,415.00 30,807,447.00
长期股权投资 2,438,609,165.05 819,927,416.39 1,263,926,847.85
投资性房地产 277,090,574.96 9,452,880.03 10,150,892.97
固定资产 575,205,554.97 500,064,794.52 216,704,102.51
在建工程 271,270,240.23 3,272,022.92 19,699,697.20
长期待摊费用 6,871,651.49 9,282,294.52 1,270,785.50
递延所得税资产 604,057,419.26 233,532,008.85 49,650,972.00
非流动资产合计 4,661,948,720.12 1,657,274,832.23 1,592,210,745.03
资产总计 100,094,467,908.29 49,919,840,381.13 22,914,598,090.13
2 1
合并资产负债表（续）
单位：元
负债及所有者权益 2007 年12 月31 日 2006 年12 月31 日 2005 年12 月31 日
流动负债：
短期借款 1,104,850,000.00 2,715,470,000.00 900,000,000.00
交易性金融负债 20,957,112.00 -
应付票据 - - 3,781,990.38
应付账款 11,103,797,389.76 5,952,263,493.07 3,297,935,001.62
预收账款 21,622,747,400.80 8,836,350,970.30 4,664,152,790.56
应付职工薪酬 729,790,790.42 325,218,938.80 207,035,931.25
应交税费 795,716,626.98 203,550,729.36 67,424,625.76
其他应付款 5,907,447,420.79 2,893,322,464.50 1,083,745,111.91
一年内到期的非流动负债 7,488,676,903.65 1,090,094,000.00 662,980,000.00
流动负债合计 48,773,983,644.40 22,016,270,596.03 10,887,055,451.48
非流动负债：
长期借款 16,362,079,840.21 9,452,876,950.91 1,181,282,713.00
应付债券 - - 843,505,199.44
长期应付款 - 57,003,863.92 428,573,863.92
其他非流动负债 9,913,830.68 17,391,619.87 19,201,125.98
预计负债 37,962,953.43 31,677,271.29 23,979,011.41
递延所得税负债 991,004,610.53 891,116,532.12 616,498,865.86
非流动负债合计 17,400,961,234.85 10,450,066,238.11 3,113,040,779.61
负债合计 66,174,944,879.25 32,466,336,834.14 14,000,096,231.09
股东权益：
股本 6,872,006,387.00 4,369,898,751.00 3,722,687,670.00
资本公积 12,830,465,899.13 5,315,012,258.19 1,119,660,152.45
盈余公积 5,395,470,156.38 4,402,087,926.99 2,893,840,406.35
未分配利润 4,032,906,217.68 831,480,143.76 633,591,667.87
外币报表折算差额 147,798,941.01 10,068,656.36 3,626,139.37
归属于母公司所有者权益合计 29,278,647,601.20 14,928,547,736.30 8,373,406,036.04
少数股东权益 4,640,875,427.84 2,524,955,810.69 541,095,823.00
所有者权益合计 33,919,523,029.04 17,453,503,546.99 8,914,501,859.04
负债及所有者权益总计 100,094,467,908.29 49,919,840,381.13 22,914,598,090.13
2 2
合并利润表
单位：元
2007 年度 2006 年度 2005 年度
一、营业总收入 35,526,611,301.94 17,918,331,517.79 10,614,198,950.60
减：营业成本 20,607,338,964.44 11,441,263,798.73 6,905,898,691.18
营业税金及附加 4,115,772,993.85 1,579,543,054.05 779,484,482.43
销售费用 1,194,543,702.00 625,716,844.96 466,289,323.58
管理费用 1,763,765,823.49 859,458,982.47 495,367,738.11
财务费用 359,500,074.40 140,151,591.93 19,702,856.22
资产减值损失 18,570,156.23 17,398,018.19 24,501,487.98
加：公允价值变动净收益 (22,252,783.90) 1,295,671.90 -
投资收益 208,030,696.10 170,811,919.80 (128,407.95)
其中:对联营企业和合营企业的投资收益128,643,366.50 60,098,192.00 (2,075,482.00)
二、营业利润 7,652,897,499.73 3,426,906,819.16 1,922,825,963.15
加：营业外收入 31,457,800.24 21,307,390.59 28,255,029.67
减：营业外支出 42,749,614.64 13,719,549.57 10,444,439.84
其中：非流动资产处置净损失 675,525.30 1,292,210.17 129,837.76
三、利润总额 7,641,605,685.33 3,434,494,660.18 1,940,636,552.98
减：所得税费用 2,324,104,867.51 1,011,497,609.00 524,987,007.14
四、净利润 5,317,500,817.82 2,422,997,051.18 1,415,649,545.84
归属于母公司所有者的净利润 4,844,235,494.21 2,297,883,766.18 1,364,689,854.21
少数股东损益 473,265,323.61 125,113,285.00 50,959,691.63
五、每股收益
（一）基本每股收益 0.73 0.39 0.26
（二）稀释每股收益 0.73 0.39 0.25
2 3
合并现金流量表
单位：元
2007 年度 2006 年度 2005 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 44,712,799,355.37 19,063,303,001.26 12,700,258,931.68
收到其他与经营活动有关的现金 1,251,115,826.87 477,318,095.55 128,679,650.03
经营活动现金流入小计 45,963,915,182.24 19,540,621,096.81 12,828,938,581.71
购买商品、接受劳务支付的现金 46,171,068,846.22 17,453,843,968.08 8,428,090,284.22
支付给职工以及为职工支付的现金 1,107,413,005.50 749,263,247.62 452,287,228.49
支付的各项税费 4,864,723,045.32 1,992,112,568.51 1,329,180,408.65
支付其他与经营活动有关的现金 4,258,426,101.00 2,369,522,794.47 1,762,335,058.70
经营活动现金流出小计 56,401,630,998.04 22,564,742,578.68 11,971,892,980.06
经营活动产生的现金流量净额 (10,437,715,815.80) (3,024,121,481.87) 857,045,601.65
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 60,714,270.46 341,092,672.73 -
取得投资收益收到的现金 88,698,832.24 677,600.00 20,455,000.00
处置固定资产现金净额 1,008,580.78 11,450,255.22 10,184,689.44
处置子公司或其他营业单位收到的现
金净额
70,715,899.33 6,895,655.00 98,717,571.00
收到其他与投资活动有关的现金 167,527,344.24 77,473,253.14 63,929,154.25
投资活动现金流入小计 388,664,927.05 437,589,436.09 193,286,414.69
购建固定资产所支付的现金 257,897,785.32 136,018,238.71 47,439,552.20
投资支付的现金 536,167,214.80 381,140,188.00 411,120,834.00
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
4,198,635,152.12 1,472,251,854.00 112,483,247.00
投资活动现金流出小计 4,992,700,152.24 1,989,410,280.71 571,043,633.20
投资活动产生的现金流量净额 (4,604,035,225.19) (1,551,820,844.62) (377,757,218.51)
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 11,949,769,155.72 5,501,690,722.81 9,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到
的现金
2,013,167,454.50 1,304,990,722.81 9,000,000.00
取得借款收到的现金 18,558,699,204.56 11,422,040,181.07 2,537,819,237.83
筹资活动现金流入小计 30,508,468,360.28 16,923,730,903.88 2,546,819,237.83
偿还债务支付的现金 7,156,929,770.90 3,681,696,980.16 2,313,450,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
金
1,990,536,759.07 1,177,873,626.52 600,297,643.95
其中：子公司支付给少数股东的股利、
利润
98,092,627.48 46,764,731.61 50,000,000.00
筹资活动现金流出小计 9,147,466,529.97 4,859,570,606.68 2,913,747,643.95
筹资活动产生的现金流量净额 21,361,001,830.31 12,064,160,297.20 (366,928,406.12)
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
(16,441,403.10) 6,442,516.99 4,675,211.74
五、现金及现金等价物净增加额 6,302,809,386.22 7,494,660,487.70 117,035,188.76
加：期初现金及现金等价物余额 10,743,695,198.09 3,249,034,710.39 3,131,999,521.63
六、期末现金及现金等价物余额 17,046,504,584.31 10,743,695,198.09 3,249,034,710.39
2 4
2、最近三年母公司财务报表
母公司资产负债表
单位：元
资产 2007 年12 月31 日 2006 年12 月31 日 2005 年12 月31 日
流动资产：
货币资金 5,742,894,789.02 4,805,847,947.27 1,520,949,349.44
交易性金融负债 - - -
应收账款 - - -
预付账款 3,169,643.66 9,217,883.37 2,368,601.00
其他应收款 34,386,024,525.88 11,716,514,552.79 2,457,679,788.47
存货 - - -
流动资产合计 40,132,088,958.56 16,531,580,383.43 3,980,997,738.91
非流动资产：
可供出售金融资产 101,708,945.96 - -
长期股权投资 8,390,721,641.69 8,189,334,873.32 7,017,296,462.00
投资性房地产 6,256,227.11 6,954,240.05 -
固定资产 62,801,618.80 59,642,071.84 66,764,282.08
在建工程 - - -
长期待摊费用 - - -
递延所得税资产 - - -
非流动资产合计 8,561,488,433.56 8,255,931,185.21 7,084,060,744.08
资产总计 48,693,577,392.12 24,787,511,568.64 11,065,058,482.99
2 5
母公司资产负债表（续）
单位：元
负债及所有者权益 2007 年12 月31 日 2006 年12 月31 日 2005 年12 月31 日
流动负债：
短期借款 - 1,600,000,000.00 900,000,000.00
交易性金融负债 - - -
应付票据 - - 3,781,990.38
应付账款 - - -
预收账款 - - -
应付职工薪酬 210,987,432.44 92,851,014.47 41,021,941.81
应交税费 20,262,496.40 8,594,754.49 2,981,275.68
其他应付款 4,011,814,897.68 1,503,009,505.45 439,068,935.22
一年内到期的非流动负债 5,927,660,000.00 284,919,243.79 -
流动负债合计 10,170,724,826.52 3,489,374,518.20 1,386,854,143.09
非流动负债：
长期借款 12,437,920,200.65 6,379,657,970.50 290,000,000.00
应付债券 - - 843,505,199.44
长期应付款 - - 174,919,243.79
其他非流动负债 - - -
预计负债 - - -
递延所得税负债 15,803,594.27 - -
非流动负债合计 12,453,723,794.92 6,379,657,970.50 1,308,424,443.23
负债合计 22,624,448,621.44 9,869,032,488.70 2,695,278,586.32
股东权益：
股本 6,872,006,387.00 4,369,898,751.00 3,722,687,670.00
资本公积 12,885,360,235.32 5,315,012,258.19 1,119,660,152.45
盈余公积 5,395,470,156.38 4,402,087,926.99 2,893,840,406.35
未分配利润 916,291,991.98 831,480,143.76 633,591,667.87
外币报表折算差额 - - -
归属于母公司所有者权益合计 26,069,128,770.68 14,918,479,079.94 8,369,779,896.67
少数股东权益 - - -
所有者权益合计 26,069,128,770.68 14,918,479,079.94 8,369,779,896.67
负债及所有者权益总计 48,693,577,392.12 24,787,511,568.64 11,065,058,482.99
2 6
母公司利润表
单位：元
2007 年度 2006 年度 2005 年度
一、营业总收入 79,248,565.40 33,159,941.17 2,941,230.82
减：营业成本 956,079.85 1,457,598.65 2,336,797.08
营业税金及附加 29,334,682.07 7,334,989.20 4,701,418.97
销售费用 - - -
管理费用 567,131,534.08 151,475,867.70 80,956,653.00
财务费用 (372,420,430.60) (88,155,353.87) (92,313,486.68)
资产减值损失 (17,920.13) 126,223.24 178,189.73
加：公允价值变动净收益 - - -
投资收益 1,873,362,300.38 2,336,299,892.09 1,358,522,485.26
其中:对联营企业和合营企业的投资收益 43,322,804.25 60,098,192.00 26,412,480.14
二、营业利润 1,727,626,920.51 2,297,220,508.34 1,365,604,143.98
加：营业外收入 364,931.61 958,482.60 87,479.54
减：营业外支出 370,583.61 222,189.67 322,236.89
其中：非流动资产处置净损失 70,583.61 122,189.67 5,079.00
三、利润总额 1,727,621,268.51 2,297,956,801.27 1,365,369,386.63
减：所得税费用 - 73,035.09 679,532.42
四、净利润 1,727,621,268.51 2,297,883,766.18 1,364,689,854.21
2 7
母公司现金流量表
单位：元
2007 年度 2006 年度 2005 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 2,155,833.40 1,846,926.00 2,497,544.62
收到其他与经营活动有关的现金 14,418,306,195.47 1,743,513,232.48 1,718,943,857.54
经营活动现金流入小计 14,420,462,028.87 1,745,360,158.48 1,721,441,402.16
购买商品、接受劳务支付的现金 - - -
支付给职工以及为职工支付的现金 549,907,474.84 233,181,147.74 41,380,372.05
支付的各项税费 37,923,470.63 188,585.89 4,918,678.67
支付其他与经营活动有关的现金 31,658,480,343.90 9,648,588,452.54 1,383,578,324.97
经营活动现金流出小计 32,246,311,289.37 9,881,958,186.17 1,429,877,375.69
经营活动产生的现金流量净额 (17,825,849,260.50) (8,136,598,027.69) 291,564,026.47
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 156,473,934.99 - 20,408,311.42
取得投资收益收到的现金 1,287,364,444.35 529,327,363.52 51,700,762.04
处置固定资产现金净额 13,459.00 122,389.67 384,237.00
处置子公司或其他营业单位收到的现
金净额
- 996,900,357.65 -
收到其他与投资活动有关的现金 257,614,715.64 415,574,302.05 146,560,320.12
投资活动现金流入小计 1,701,466,553.98 1,941,924,412.89 219,053,630.58
购建固定资产所支付的现金 10,916,811.04 7,453,301.58 5,472,515.58
投资支付的现金 1,258,200,000.00 111,647,574.13 748,262,239.84
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
290,927,475.38 609,858,051.88 -
投资活动现金流出小计 1,560,044,286.42 728,958,927.59 753,734,755.42
投资活动产生的现金流量净额 141,422,267.56 1,212,965,485.30 (534,681,124.84)
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 9,936,601,701.22 4,196,700,000.00 -
其中：子公司吸收少数股东投资收到
的现金
- - -
取得借款收到的现金 13,335,091,578.11 9,287,660,000.00 1,400,000,000.00
筹资活动现金流入小计 23,271,693,279.33 13,484,360,000.00 1,400,000,000.00
偿还债务支付的现金 3,140,000,000.00 2,408,271,524.00 1,070,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
金
1,509,831,339.23 867,557,335.78 439,927,624.80
其中：子公司支付给少数股东的股利、
利润
- -
筹资活动现金流出小计 4,649,831,339.23 3,275,828,859.78 1,509,927,624.80
筹资活动产生的现金流量净额 18,621,861,940.10 10,208,531,140.22 (109,927,624.80)
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
(388,105.41) - (995,791.85)
五、现金及现金等价物净增加额 937,046,841.75 3,284,898,597.83 (354,040,515.02)
加：期初现金及现金等价物余额 4,805,847,947.27 1,520,949,349.44 1,874,989,864.46
六、期末现金及现金等价物余额 5,742,894,789.02 4,805,847,947.27 1,520,949,349.44
2 8
（三）近三年主要财务指标
近三年本公司主要财务指标
2007 年度 2006 年度 2005 年度
流动比率 1.96 2.19 1.96
速动比率 0.59 0.64 0.46
资产负债率(母公司) 46.46% 39.81% 24.36%
资产负债率(合并) 66.11% 65.04% 61.10%
应收账款周转率(次) 57.79 48.30 28.22
存货周转率(次) 0.41 0.45 0.51
利息倍数 6.58 7.04 9.66
贷款偿还率 100% 100% 100%
利息偿付率 100% 100% 100%
每股经营活动现金流量(元) -1.52 -0.69 0.23
每股净现金流量(元) 0.92 1.72 0.03
注：以上周转率指标计算过程中，应收账款和存货2004 年末的数据以未追溯调整的数据为准，
2005 年末的数据以经追溯调整后的数据为准。
上述财务指标的计算方法如下：
流动比率 = 流动资产/流动负债
速动比率 = 速动资产/流动负债
应收账款周转率 = 主营业务收入/应收账款平均余额
存货周转率 = 主营业务成本/存货平均余额
资产负债率 = 总负债/总资产
利息倍数 =（利润总额+利息费用）/利息费用
贷款偿还率 = 实际贷款偿还额/应偿还贷款额
利息偿付率 = 实际支付利息/应付利息
每股经营活动的现金流量 = 经营活动产生的现金流量净额/总股本
每股净现金流量 = 现金及现金等价物净增加额/总股本
（四）最近三年净资产收益率和每股收益
单位：元
2007 年度 2006 年度 2005 年度
基本每股收益 0.73 0.39 0.26
稀释每股收益 0.73 0.39 0.25
净资产收益率（全面摊薄） 16.55% 15.39% 16.30%
2 9
2007 年度 2006 年度 2005 年度
净资产收益率（加权平均） 23.75% 23.51% 18.69%
扣除非经常损益后：
基本每股收益 0.72 0.38 0.26
稀释每股收益 0.72 0.37 0.25
净资产收益率（全面摊薄） 16.36% 14.81% 16.14%
净资产收益率（加权平均） 23.49% 22.62% 18.51%
上述财务指标的计算方法如下：
基本每股收益＝归属于公司普通股股东的净利润/（期初股份总数+报告期因公积金转增股本或
股票股利分配等增加股份数+报告期因发行新股或债转股等增加股份数×增加股份下一月份起至报
告期期末的月份数÷报告期月份数.－报告期因回购等减少股份数×减少股份下一月份起至报告期期
末的月份数÷报告期月份数.）
稀释每股收益＝[归属于公司普通股股东的净利润+（以确认为费用的稀释性潜在普通股利息.转
换费用）×（1－.所得税率）] ÷（期初股份总数+报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加
股份数+报告期因发行新股或债转股等增加股份数×增加股份下一月份起至报告期期末的月份数÷
报告期月份数－.报告期因回购等减少股份数×减少股份下一月份起至报告期期末的月份数÷报告期
月份数.报告期缩股数+认股权证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数）
净资产收益率（全面摊薄）＝归属于公司普通股股东的净利润÷归属于公司普通股股东的期末
净资产
净资产收益率（加权平均）＝归属于公司普通股股东的净利润÷（归属于公司普通股股东的期
初净资产+归属于公司普通股股东的净利润÷2+报告期发行新股或债转股新增的、归属于公司普通
股股东的净资产×新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数÷报告期月份数.－报告期回购或现
金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产×减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数
÷报告期月份数±因其他交易或事项引起的净资产增减变动×发生其他净资产增减变动下一月份起
至报告期期末的月份数÷报告期月份数）
3 0
第六节 债券受托管理人
根据发行人与中信证券于2008 年4 月8 日签署的《关于2008 年万科企业股份有限
公司公司债券的债券受托管理协议》，中信证券受聘担任本期债券的债券受托管理人。
一、债券受托管理人基本情况
中信证券的前身系中信证券有限责任公司，于1995 年10 月25 日在北京成立。经
中国证监会批准，中信证券于1999 年增资改制为中信证券股份有限公司。
2002 年12 月13 日，经中国证监会核准，中信证券向社会公开发行4 亿股普通A
股股票，并于2003 年1 月6 日在上海证券交易所挂牌上市交易，成为中国证券市场上
首家IPO 发行上市的证券公司，股票代码为600030。截至2007 年12 月31 日，中信证
券总资产1896.54 亿元，净资产540.23 亿元，净资本406.75 亿元。中信证券已于2007
年9 月4 日完成股份增发，总股本增至3,315,233,800 元。
中国中信集团公司为中信证券第一大股东。中信证券经纪业务、股票发行与承销、
债券承销、债券销售交易、研究等业务均位居市场前列。2003 年被《欧洲货币》评为“最
佳债权融资行”；2004 年中信证券投资银行团队获得《新财富》杂志“中国最佳投资银
行团队”称号；2005 年中信证券被《新财富》杂志社评选为“本土最佳证券公司”第一名；
2002 年至2005 年连续四年被《亚洲货币》杂志评为“中国最佳债权融资行”；2003 年至
2005 年连续三年荣获《亚洲货币》杂志“中国最佳股权融资行”；2006 年获得了深圳证
券交易所颁发的“2006 年度中小企业板最佳保荐机构”称号；2007 年6 月获得了由上海
证券报主办的首届“中国最佳投资银行”评选活动中颁发的“卓越投行团队”称号；2007
年12 月15 日被《国际金融评论》亚洲版评为“中国最佳债券融资行”。
二、债券受托管理人协议主要内容
（一）发行人承诺
1、对兑付代理人付款的通知
发行人应按照本期债券条款的规定按期向债券持有人支付债券本息及其他应付相
关款项。在本期债券任何一笔应付款到期日前一工作日的北京时间上午十点之前，发行
人应向债券受托管理人发出下述书面确认：发行人已经发出在该到期日向兑付代理人支
付款项的不可撤销的指示。
2、登记持有人名单
3 1
发行人应每年（或根据债券受托管理人合理要求的间隔更短的时间）向债券受托管
理人提供（或促使中国证券登记公司提供）更新后的登记持有人名单。
3、办公场所变更知会
在本期债券存续期限内，发行人若变更现有办公场所，则必须以债券受托管理协议
规定的通知方式及时通知债券受托管理人。
4、关联交易限制
发行人应尽最大努力避免与持有其10%以上股份的公司或其任何附属公司签署重
大交易性协议。
上述限制不适用于以下情形：(1)该协议系对既有协议的补充或修订、该协议的条
款公平、合理且与既有协议实质性相同、或该协议不会对发行人利益造成实质性损害；
(2)该项交易已由无利害关系的董事会成员的绝大多数表决通过，或发行人已经向债券
受托管理人提交一份由独立财务顾问所出具的、从财务角度声明该交易系一项公平交
易；(3)发行人与其全资子公司之间的交易，或其全资子公司之间的交易；(4)在发行人
通常的营业过程中签订的，发行人与其董事、高管和员工间签署的任何赔偿、补偿和其
他收益安排协议；(5)经发行人董事会同意，为了发行人公司利益所设立的员工持股计
划，或继续维持该种计划安排；(6)经债券持有人会议同意的其他除外情形。
5、质押限制
除正常经营活动所涉及者外，发行人不得在其任何资产、财产或股份上设定质押权
利，除非(1)该项质押在发行首日已经存在；(2)发行首日后，为了债券持有人利益而设
定的质押权利；以及(3)经债券持有人会议同意而设定的质押。
6、资产出售限制
除正常经营活动所涉及者外，发行人不得出售任何资产，除非(1)出售资产的对价
不低于该项资产的公平市场价值；或(2)至少75%的对价系由现金组成，或(3)对价为债
务承担，由此发行人不可撤销、且无条件地解除某种负债项下的全部责任；(4)经债券
持有人会议同意的资产出售。
7、信息提供
应对债券受托管理人履行债券受托管理协议项下职责或授权予以充分、有效、及时
的配合和支持。在每个会计期间结束后应尽可能快地向债券受托管理人提供三份（视情
况确定）经审计的会计报表。只要所适用的法律允许，根据债券受托管理人合理需要，
3 2
向其提供相关信息、意见、凭证或其他证明文件。
8、会计账册
始终恰当保管会计账册；在已经发生违约事件，或债券受托管理人合理认为该等事
件即将发生，只要所适用的法律允许，应允许债券受托管理人指定的专业审计机构（且
发行人无正当理由不得拒绝该指定）在正常营业时间内查阅其会计账册。
9、违约事件通知
一旦发现发生违约事件应立即书面通知债券受托管理人，同时附带管理人员声明文
件，详细说明违约事件的情形，并说明拟采取的建议措施。
10、合规证明
(1)管理人员声明文件。发行人向其股东提供经过年审的会计报表后的14 日内，应
向受托管理人提供管理人员声明文件，说明经合理调查，就其所知，尚未发生任何违约
事件或潜在的违约事件，如果发生上述事件则应详细说明。(2)安慰函。发行人高级管
理层或财务主管须每年向债券受托管理人提供安慰函，确认发行人已遵守债券受托管理
协议项下的各项承诺和义务。
11、对债券持有人的通知
在发行人出现下列情形之一并通知债券受托管理人时，发行人应在15 日内以通讯、
传真或在中国证监会指定信息披露媒体公告的方式等其他有效方式通知全体债券持有
人、债券受托管理人及担保人：(1)预计到期难以偿付利息或本金；(2)专项偿债账户出
现异常；(3)订立可能对发行人还本付息产生重大影响的担保及其他重要合同；(4)发生
重大亏损或者遭受超过净资产百分十以上的重大损失；(5)发生重大仲裁、诉讼；(6)拟
进行重大债务重组；(7)未能履行募集说明书的约定；(8)债券被暂停转让交易；(9)发行
人提出拟变更债券募集说明书的约定；(10)保证人或担保物发生重大不利变化；(11)发
生对债券持有人权益有重大影响的事项；以及(12)中国证监会规定的其他情形。
12、披露信息的通知
发行人至少应以公司年度报告披露时间为时点，向债券受托管理人提供信息披露文
件。
13、上市维持
应尽最大努力维持债券上市交易。如尽最大努力后仍无法维持或继续维持可能承担
法律责任，在不实质性损害债券持有人利益前提下，经债券持有人会议同意可以退市。
3 3
14、自持债券说明
经债券受托管理人要求，应立即提供关于尚未注销的自持债券数量的证明文件，并
须至少两名董事签名。
15、费用和报酬
在本期债券存续期内，发行人应每年向债券受托管理人支付本期债券受托管理费
用。
16、评级
如发行人根据申请上市的证券交易场所的相关规定，发生需临时公告的重大事项
时，发行人可自行或应债券受托管理人的要求聘请资信评级机构对本期债券进行重新评
级并公告。
17、其他
应按法律、法规及证券交易场所相关规则及本期债券募集说明书的约定履行其他义
务。
（二）违约和救济
1、以下事件构成违约事件：
(1) 本期债券因到期、加速清偿或回购等原因，未能偿付到期应付本金；
(2) 未能偿付本期债券的到期利息，且该种违约持续超过30 天仍未被补救；
(3) 不履行或违反债券受托管理协议规定，合并、收购和转移发行人所有或实质性
资产；
(4) 发行人不履行或违反债券受托管理协议项下的任何承诺（上述(1)到(3)项违约情
形除外），且经债券受托管理人书面通知，或经持有本期债券本金总额25%以上的债券
持有人书面通知，该种违约持续30 个连续工作日；
(5) 发行人丧失清偿能力、被法院指定接管人或已开始相关的诉讼程序；以及
(6) 在本期债券存续期间内，本期债券的担保人发生解散、注销、吊销、停业，抵
押物、质物发生毁损、灭失，以及其他对本期债券产生重大不利影响的情形（如有）。
2、加速清偿及措施
(1) 加速清偿的宣布
如果债券受托管理协议项下的违约事件发生且一直持续，占未偿还债券本金总额
25%的债券持有人（如涉及保证人事项，则仅限于有担保部分债券持有人）或债券受托
3 4
管理人（须事先书面请求上述债券持有人同意）可以书面方式通知发行人，宣布所有未
偿还债券本金和相应利息，到期应付。
(2) 措施
在宣布加速清偿后但在债券受托管理人取得相关法院判决前，持有未偿还债券本金
半数以上的债券持有人可以书面通知发行人豁免其违约行为，并取消加速清偿的决定，
如果发行人采取了以下救济措施：(1)向债券受托管理人提供保证金，且保证金数额足
以支付以下各项的总和：(i)债券受托管理人和顾问的合理赔偿、费用和开支；(ii)所有
迟付的利息；(iii)所有到期应付本金；(iv)法律允许范围内的复利。(2)除未支付到期本金
和利息而被宣布加速清偿外，所有的违约事件均已得到救济或被豁免。(3)取消违约的
决定不与任何法院判决相冲突。
3、其他救济方式
如果发生违约事件且一直持续，债券受托管理人可自行，或根据未偿还债券本金半
数以上的债券持有人的指示，采取任何可行的法律救济方式回收债券本金和利息，或强
制发行人履行债券受托管理协议或本期债券条款项下的义务。
（三）债券受托管理人职责
1、文件
对于债券受托管理人因依赖其合理认为是真实且经适当方签署的任何通知、指示、
同意、证书、书面陈述、声明或者其他文书或文件而采取的任何作为、不作为或遭受的
任何损失，债券受托管理人应得到保护且不应对此承担责任。债券受托管理人可以依赖
发行人根据债券受托管理协议通过传真或电子系统传输的、债券受托管理人善意地认为
是由发行人做出的指示。债券受托管理人应就该等依赖得到全面保护。
2、违约通知
债券受托管理人在得知违约事件发生后最迟45 日内，应以在中国证监会指定信息
披露媒体公告的方式通知各债券持有人，除非违约事件在上述期间内已经得到救济或经
其董事会决议、有充分的理由证明隐瞒该违约事件有利于保护债券持有人的利益。
3、违约处理
在违约事件发生时，债券受托管理人有义务勤勉尽责地采取一切正当合理的措施，
维护债券持有人的合法权益；债券受托管理人应依照募集说明书的约定，代理债券持有
人与发行人之间的谈判及诉讼事务。在债券持有人会议决议的授权范围内，依法代理债
3 5
券持有人提起或参加有关发行人的破产诉讼、申报债权、出席债券持有人会议及其他与
破产诉讼相关的活动。预计发行人不能偿还债务时，要求发行人追加担保，或者依法申
请法定机关采取财产保全措施。
4、监督担保事项
发行人应促使担保人在不违反适用的法律、法规及上市规则项下保密义务的前提
下，及时向债券受托管理人提供经营情况、财务状况及可能影响担保人履行担保合同项
下担保责任的重大亏损、损失、合并、分立、托管、重组、改制、破产、诉讼、仲裁和
行政处罚等信息和资料。
5、募集资金使用监督
在本期债券发行结束之前对发行人所募集资金进行监督。代表债券持有人监督发行
人发行本期债券募集资金的使用。
6、账户监督
监督并按季检查发行人专项偿债账户资金的提取和使用情况，有权要求发行人及时
向其提供相关文件资料并就有关事项作出说明。
7、信息披露监督
督促发行人按本期债券募集说明书的约定履行信息披露义务。
8、债券持有人会议的召集和会议决议落实
债券受托管理人应持续关注发行人和保证人的资信状况，出现可能影响债券持有人
重大权益的以下事项时，债券受托管理人应在知悉该情形之日起30 日内召集债券持有
人会议：(1)发行人提出拟变更债券募集说明书的约定；(2)拟变更债券受托管理人；(3)
发行人不能按期支付本息；(4)发行人减资、合并、分立、解散及申请破产；(5)保证人
或担保物发生重大不利变化；(6)发生对债券持有人权益有重大影响的事项。债券受托
管理人应严格执行债券持有人会议决议，代表债券持有人及时就有关决议内容与发行人
及其他有关主体进行沟通，促成债券持有人会议决议为发行人或其他主体所接受，督促
债券持有人会议决议的具体落实。
9、担保权取得
如发行人为本期债券追加设定抵押或质押担保的，债券受托管理人应在债券发行前
取得抵押权、质押权的权利证明文件，并在担保期间妥善保管。
10、破产及整顿
3 6
如发行人不能偿还债务，债券受托管理人将受托参与整顿、和解、重组或者破产的
法律程序。
11、其他
债券持有人会议授权的其他事项。
（四）债券受托管理人报告
1、出具债券受托管理人报告的流程和时间
债券受托管理人在受托期间对发行人的有关情况进行持续跟踪与了解，在每个会计
年度结束之日后的四个月内，债券受托管理人根据跟踪所了解的情况向债券持有人出具
并提供债券受托管理人报告。
2、债券受托管理人报告的内容
债券受托管理人报告应主要包括如下内容：(1)发行人的基本情况；(2)债券募集资
金的使用情况；(3)专项偿债账户的管理情况；(4)发行人有关承诺的履行情况；(5)担保
人或担保物的情况；以及(6)债券受托管理人认为需要披露的其他信息。
3、债券受托管理人报告的查阅
债券受托管理人报告置备于债券受托管理人处，并载于监管部门指定的信息披露媒
体，债券持有人有权随时查阅。
（五）债券受托管理人的变更
1、债券受托管理人变更的批准
债券受托管理人的变更必须经债券持有人会议决议批准。
2、债券受托管理人更换的提议
发行人和持有未兑付债券总额10%以上的债券持有人可以提议更换债券受托管理
人，债券受托管理人应自前述提议提出之日起30 日内召开债券持有人会议。
3、辞职
债券受托管理人可在任何时间辞去委任，但应至少提前90 天书面通知发行人，并
召开债券持有人会议。
4、辞职和终止的条件
任何辞职或受限于债券受托管理协议相关规定的债券受托管理人更换只有在新的
债券受托管理人被债券持有人会议正式、有效地委任后方可生效。
5、自动终止
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若发生下述任何一种情形，则对债券受托管理人的委任应立即终止：
(1) 债券受托管理人丧失行为能力；
(2) 债券受托管理人被判决破产或资不抵债；
(3) 债券受托管理人主动提出破产申请或为其债权人利益转让权利；
(4) 债券受托管理人同意任命接管人、管理人或其他类似官员接管其全部或大部分
财产；
(5) 债券受托管理人书面承认其无法偿付到期债务或停止偿付到期债务；
(6) 对债券受托管理人的停业或解散做出决议或命令；
(7) 对债券受托管理人全部或大部分财产任命接管人、管理人或其他类似官员；
(8) 法院根据相关破产法律裁定批准由债券管理人提出或针对其提出的破产申请；
(9) 政府官员为整顿、保存或清算之目的掌管或控制债券受托管理人或其财产或业
务；
(10)除非债券受托管理人从正常渠道无法取得相关资料外，债券受托管理人超出本
协议约定一个月仍未出具正式的债券受托管理人报告。
如对债券受托管理人的委任根据债券受托管理协议的相关规定被终止，发行人应立
即指定一个替代债券受托管理人，并尽快召集债券持有人会议审议批准。
6、文档的送交
如果债券受托管理人辞职或其委任被终止，其应在辞职或委任终止生效后毫不迟延
地向新的债券受托管理人送交其根据本协议保存的与本期债券有关的文档。
3 8
第七节 债券持有人会议的有关情况
为保证本期债券持有人的合法权益，发行人根据《中华人民共和国公司法》、《中华
人民共和国证券法》、《公司债券发行试点办法》的有关规定，制定了债券持有人会议规
则。债券持有人会议规则的详细内容请参见发行人已对外公开披露的本期债券募集说明
书和《2008 年万科企业股份有限公司公司债券持有人会议规则》。债券持有人认购或购
买或其他合法方式取得本期债券之行为视为同意并接受债券持有人会议规则并受之约
束。债券持有人会议决议对全体公司债券持有人具有同等的效力和约束力。
3 9
第八节 本次募集资金运用
一、本次公司债券募集资金运用
公司拟将本期债券募集资金中的150,000 万元用于偿还公司1 年内到期的长期借款
及短期借款，该等资金使用计划将有利于调整公司目前的负债结构，优化公司负债结构。
拟将本期债券剩余募集资金补充公司流动资金，改善公司资金状况。
二、募集资金运用对发行人财务状况的影响
(一) 对发行人负债结构的影响
本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，发行人合并报表的资
产负债率水平将由2007 年末的66.11%，略微增加至67.54%。长期负债占总负债的比例
由变更前的26.30%，增加至33.02%。
由于长期债权融资比例的有所提高，发行人债务结构将逐步得到改善，总体贷款成
本将有所降低。
(二) 对于发行人短期偿债能力的影响
本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，发行人合并报表的流
动比率及速动比率将分别由2007 年末的1.96 及0.59 增加至2.11 及0.71。
发行人流动比率和速动比率均有了较为明显的提高，流动资产对于流动负债的覆盖
能力得到提升，短期偿债能力增强。
4 0
第九节 其他重要事项
本期债券发行后至本上市公告书公告之日，公司运转正常，未发生可能对本期债券
的按期足额还本付息产生重大影响的重要事项。
4 1
第十节 有关当事人
一、发行人
名称：万科企业股份有限公司
住所：深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02
办公地址：深圳市福田区梅林路63 号万科建筑研究中心
法定代表人：王石
董事会秘书：肖莉
联系人：吉江华、梁洁
电话：0755－25606666
传真：0755－25531696
二、保荐机构（主承销商）
名称：中信证券股份有限公司
住所：北京市朝阳区新源南路6 号京城大厦
办公地址：北京市朝阳区新源里16 号琨莎中心17 层
法定代表人：王东明
项目主办人：刘威、赵欣欣
项目组成员：王进、聂磊、窦长宏、杨霞、汤峻
电话：010－84683817
传真：010－84683733
邮政编码：100027
三、财务顾问
名称：瑞银证券有限责任公司
办公地址：北京市西城区金融大街7 号英蓝国际金融中心12、15 层
法定代表人：刘弘
项目经办人：龙丽、张瑾
电话：010-58328888
传真：010-58328999
邮政编码：100140
四、律师事务所
1、 发行人律师
4 2
名称：广东信达律师事务所
住所：深圳市深南大道4019 号航天大厦24 层
负责人：朱皓
经办律师：麻云燕、韦少辉
联系人：周凌仙
电话：0755－88265288
传真：0755－83243108
2、 承销团律师
名称：北京市中伦律师事务所
住所：北京市朝阳区建国路118 号招商局中心01 楼12 层
负责人：张学兵
经办律师：叶倍成、郑晓槿
电话：010－65681188
传真：010－65687317
邮政编码：100022
五、会计师事务所
名称：毕马威华振会计师事务所
住所：北京市东长安街1 号东方广场东2 座办公楼8 层
负责人：萧伟强
经办注册会计师：彭菁、潘嘉敏
联系人：吴宇鹏
电话：020－38137621
传真：020－38137000
六、担保人
中国建设银行
(1)名称：中国建设银行股份有限公司
住所：北京市西城区金融大街25 号
法定代表人：郭树清
经办人：龚益军
电话：010－67595875
传真：010－66275970
邮政编码：100032
(2)名称：中国建设银行股份有限公司深圳市分行
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住所：深圳市罗湖区红岭南路金融中心大厦东座
法定代表人：曾俭华
经办人：李昆
电话：0755－82488521
传真：0755－82488147
邮政编码：518010
七、资信评级机构
名称：中诚信证券评估有限公司
住所：上海市青浦区新业路599 号1 幢968 号
法定代表人：毛振华
经办人：杨柳、朱建华
电话：021-51019090
传真：021-51019030
邮政编码：200011
八、本期债券受托管理人
名称：中信证券股份有限公司
住所：北京市朝阳区新源南路6 号京城大厦
办公地址：北京市朝阳区新源里16 号琨莎中心17 层
法定代表人：王东明
联系人：聂磊
电话：010－84683817
传真：010－84683733
邮政编码：100027
4 4
第十一节 备查文件
除本上市公告书披露的资料外，备查文件如下：
(一) 2008 年万科企业股份有限公司公开发行公司债券募集说明书；
(二) 中国证监会核准本次发行的文件；
(三) 债券受托管理协议；
(四) 债券持有人大会规则；
(五) 其他有关上市申请文件。
投资者可到前述发行人住所地查阅本上市公告书全文及上述备查文件。

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《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产业：难以出现根本转机

    ■证券时报
    通过对当前分析师关注度最高的股票进行统计分析,本周关注度最高的前20只股
票中,银行,房地产和钢铁类股票分别有5只,4只和3只个股上榜,其中房地产类股票较
上周有所增多; 机械制造,汽车和煤炭类股票各有2只个股上榜,煤炭类股票较上周增
加1只.除此之外,本周分析师关注度最高的前20只股票中还包括通讯设备和证券类股
票各1只.利率下调,房地产行业"久旱逢甘霖".对于处于估值底部的房地产类股票,反
弹可以期待吗?现就房地产板块做简要分析.
    央行降贷款利息和局部性下调存款准备金率, 对于具有资金密集特征,且目前正
处于资金冬天的房地产行业, 构成了一定程度的正面利好,具体体现在购房者和开发
商的利息负担有所下降.
    中金公司表示, 利率下调表明政府将未来政策重点转到保经济增长,货币政策的
放松打开了保经济增长的序幕,未来国家将不排除不断下调利率来不断拉动经济. 而
房地产作为固定资产投资中重要一个行业,将受益于经济的稳定.
    尽管如此, 国泰君安指出,目前行业消费或者需求第一决定因素是居民收入保持
最近3年平均增速,房价15%-20%跌幅的理性回归,即房价收入比回到2004年前后9倍左
右的水平; 行业投资或者供给第一决定因素,是销售形势稳定推动开发商销售回笼资
金稳定,银行贷款额度有所放松. 因此他们判断,利息负担下降对行业刺激作用有限,
地产行业难以由此出现大的反弹机会和反转机会.
    现阶段,房地产打折风愈演愈烈,部分城市房价已经出现了较大幅度的下跌.财富
证券认为,在没有危及银行系统的前提下,这种房价的回归正是政府调控目的所在.而
从全国范围来看,房价只是涨幅回落,环比,同比指数仍然在上涨,在这种背景下,预计
短期内政府谨慎的态度不会转变.
    中金公司指出,降息对于房地产行业实质利好有限,但预期较好.虽然房地产行业
周期特征并不会随着这一政策而改变,但政策的改变使得行业有望避免进入大幅度的
衰退,随着政府对经济增长的关注,不排除随之会调整房地产行业的相关政策,从而有
利于行业早日见底回升.
    目前,地产股估值基本接近历史最低端. 中金公司判断,随着政策松动,地产股票
将随之出现反弹, 但降息并不能改变行业的下行趋势,而对经济的下滑担心也是此次
降息的潜台词, 不利于行业近期的走势,未来地产股走势仍将取决于地产行业价格和
成交量的稳定.

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郁亮：地产业最要紧的是自救
作者：陈雪 吴铭         发布时间：2008-09-18 15:28         来源：中国证券报·中证网

郁亮、肖莉：万科所持现金可为将来发展做充足准备

　  万科总裁郁亮和执行副总裁肖莉均表示，万科所持有的现金不但能够安全度过地产行业冬天，而且可以为将来发展有充足准备。

　  截止今年中期，万科持有现金153亿元，这还不包括刚刚发行成功的59亿元公司债，而未来一年到期债务为147亿元，现金总额远远超过未来一年到期的债务。

　  郁亮和肖莉还表示，万科的净负债率只有37％，在全行业最低，而且还在进一步下降中，行业的平均水平是60％至70％。



郁亮：房地产行业最要紧的是自救
　  万科总裁郁亮今天下午表示，自宏观调控以来，房地产行业洗牌一直在延续中，但没有必要夸大今天遇到的困难，相比制造业等其他行业，房地产行业不过是好日子过惯了。
　  郁亮认为，房地产行业不要仅仅依靠救市，最要紧的是开展自救，靠自己、靠市场。



郁亮：中国不存在发生次贷危机的前提

　  万科总裁郁亮今天下午表示，中国购房者首付比例高达37％，使个人按揭贷款违约风险得以有效控制，中国不存在发生次贷危机的前提。

　  郁亮还指出，有关部门对房地产行业的宏观调控持续偏紧，房地产企业国内贷款同比增幅近两年来持续下降，自筹资金比例同比增幅不断上升，今年1至7月份已经达到40%。

　  郁亮认为，中国房地产市场资金风险有限，难以向金融业传导。


郁亮：万科财务策略稳健有充足偿债能力　

　  万科今日召开媒体见面会，万科总裁郁亮表示，市场理性调整，前景坚定看好；调控政策见效，金融风险可控；万科财务策略稳健，有充足偿债能力。

　  万科总裁郁亮表示，住宅投资占GDP比重没有超长期趋势线，37%首付比例使中国不存在次贷危机前提。

　  郁亮表示，对市场保持敬畏之心，顺应市场变化；从市场出发对行业负责，促进行业健康理性发展。

　  郁亮表示，其市场行为是基于市场要求，而不是基于回笼资金要求和业绩压力。

大斗士

　全景网9月18日讯　经国务院批准，财政部决定从2008年9月19日起，对证券交易印花税政策进行调整，由现行双边征收改为单边征收，税率保持1‰。（全景网/曹昱）

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SOHO中国半年净亏1.46亿 汇丰之前曾看好http://www.sina.com.cn  2008年09月18日 21:41  全景网


　　全景网9月18日讯SOHO中国（00410.HK）公布半年业绩，宣布上半年净亏1.46亿元人民币。期内营业额下跌75.3%至1.05亿元。该公司上年同期实现净利润6303万元人民币。

　　之前汇丰曾预计08年SOHO纯利将上升66%至30亿元人民币。

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【地产困局】万科再度回应降价风波
《财经》记者 张映光    [09-19 08:45] 　   共有0条点评

万科总裁郁亮称降价乃顺应市场趋势，欢迎央行降息；回应王石辞任董事长传言称：“王石在山上 ”

　　【《财经网》专稿/记者 张映光】处于降价风波中心的万科再次公开对外做出回应，表示其降价策略乃是从市场出发，公司目标仍是跑赢大市。
　　9月18日下午，万科企业股份有限公司（深圳交易所代码：000002，下称万科）原计划为成功发行公司债举行的新闻发布会，变成了总裁郁亮对万科一年以来推行“降价策略”的阐释。
　　“万科不是所有的楼盘都在降价，我们对任何项目做出的安排，都是从市场出发的，是从对行业负责的角度做出的。”郁亮称。
　　对此前业界流传的一篇据称万科高层在松山湖内部会议（下称松山湖会议）上的讲话，郁亮则回应称，万科已对此做了澄清，并通过公安机关深入调查此事。
　　“大家都认为松山湖会议的讲话很像真的。但潘石屹一看就说是假的，因为他知道，阿猫阿狗都赚钱这样的话，不可能出自我和王石之口。我也很想把这个人找出来，留下来做文字秘书很好。”郁亮笑称。
　　在过去一年里，地产业领军企业万科一直是舆论的中心。2007年10月，万科在深圳率先降价，被一些分析人士视为地产市场进入深度调整的标志性信号。此后，万科在多个城市主动降价。今年进入“金九银十”传统销售旺季后，万科再次在上海、杭州等地推出“中秋优惠购房”活动，在杭州引发了前期购房业主大闹售楼处的风波。
　　8月以来，一篇据称万科高层在松山湖内部会议上的讲话在互联网上四处流传。这份讲话稿将万科主动降价的目的，描述为在楼市泡沫破灭之前快速回笼资金，以便在市场完成调整后仍有机会主动出击。万科随后立即辟谣，称此讲话稿系伪造。
　　不过，一些业内分析人士及曾在万科工作的内部人士在接受《财经》记者采访时表示，讲稿所述实际上与万科降价策略和行动颇为吻合。
　　一位接近万科的业内人士向《财经》记者透露，早在去年9月，万科高层便对市场变化有所察觉，开始商讨调整下一年的拿地计划，并很快启动了全国性的降价。这是万科调低预期的开始，也是以下调利润率来换取资金周转速度。
　　9月18日的发布会上，郁亮再次将万科降价策略解释为顺应市场变化。“每个企业都要顺应市场变化。如果偏离市场变化，是不可能取得好的业绩的。一个成交量低迷的市场绝对不是健康的市场。当房市价格非理性偏高，一定会向理性价格回归。万科的策略便与此有关。我们任何项目做出安排，都是从市场出发，对行业负责角度做出的。”郁亮说。
　　万科董秘肖莉则表示，万科的降价是有其内在逻辑。据其介绍，万科一直秉承现金为王，快速开发，快速销售的策略，周转一直是万科最为看重的目标。去年，万科在深圳作出降价调整，是基于市场成交量出现了大幅度萎缩。“地产市场最重要的就是成交量。如果市场没有成交量，就不会发展成一个健康的市场。 ”肖莉说。
　　肖莉还表示，万科降价是根据不同楼盘、不同利润空间、不同消费结构做出的调整，降价幅度在5%到20%之间。“万科相信消费者的判断，也相信刚性需求在地产市场的这次调整中没有本质变化。目前，万科的客户中一次性付款比例达32%，按揭付款比例达68%，其中首付比例达到37%。这都说明，市场有需求也有支撑能力。”肖莉说。
　　针对此前上海、杭州等地的退房风波，郁亮称不会影响万科的品牌和形象，目前也没有影响到万科的销售。郁亮透露，9月份万科在上海的销售收入已达6亿元，杭州几处楼盘的销售率达80%。
　　“我们能理解这些客户因房价下跌所受的煎熬。但是，我们不会做任何违背合约内容的赔偿。客户买万科的房子，是享受万科70年的服务，我们会用未来70年的服务令他们满意。” 郁亮说。
　　在推行降价策略的同时，万科仍在继续收购地产项目。9月12日，万科公告称，将投资1.632亿元收购渝开发全资子公司重庆渝开发珊瑚置业有限公司（下称珊瑚公司）51%股权。
　　去年，在地产业掀起土地狂飙的时候，万科亦以高价取得多个项目。如今，大多数地产公司均在准备过冬，不再拿地，万科是少数几家仍在逆市扩张的地产公司。
　　郁亮表示，尽管在去年也拿了一些高价地，万科仍是几家大公司中土地仓位（指土地储备和开发量之间的比例）最轻的公司。虽然万科去年下半年拿的地成本偏高，但不至于影响盈利。
　　郁亮称，万科是刹车比较早的开发商。相比于万科500多亿的销售规模，万科的仓位是最低的。为节约投资，万科以合作开发的方式取得的项目比例越来越高，而类似这样的收购还会继续。
　　“虽然市场还是冬天，但是我们正在等待春天。等春天来了，不能没地种粮食。” 郁亮说，“现在恐怕在内地再也找不出第二个比万科有钱的发展商了，跑赢大市是我们的目标。 ”
　　根据万科统计，其所在城市今年1-8月份住房成交面积同比下降46%，成交量与去年同期相比亦有比较大的下降，其中，首次置业和首次改善住房者占比达到72%，郁亮认为，这表明市场正在向理性回归。
　　郁亮透露，万科上半年市场份额达到2.7%。“万科并不像其他一些公司那么看重‘金九银十’，一季度销售淡季，万科的销售额达101亿，超过很多公司全年销售目标。满足客户需求，就能卖出去。”
　　肖莉则表示，万科目前资金充裕，不存在任何资金风险，公司债的发行令万科资金较为充足，目前还没有下一步的融资计划。“目前万科有154亿现金和现金储备，未来一年到期贷款有147亿。即使出现最坏情况，银行明年不再贷给万科一分钱，我们把所有贷款还给银行，我们还有结余，而且，我们还有59亿的公司债。” 肖莉说。
　　9月18日，万科59亿公司债正式上市。此前，曾有市场人士担忧，其中29亿无担保债券的发行可能遇到一定困难。但肖莉表示，发债过程认购活跃，担保债和无担保债网下认购超过85%以上。其中，机构持有应超过90%，上市后涨幅在5%左右，“这些数据反映机构投资者对万科信用高度认同。 ”
　　针对央行降息政策对房地产业可能带来的影响，郁亮表示持欢迎态度，但是他认为要把房地产企业从现在的困难局面解救出来，还是需要靠企业自身。
　　对未来市场走势，郁亮不愿过多预测。“我信奉一句话，应对第一，预测第二。预警是必要的，预测是很难做到的事情。” 郁亮说。
　　当天发布会上，万科董事会主席王石并未出席。网上传言称，王石将因其在地震当中言论不当辞去万科董事会主席一职。郁亮回应称，“王石在山上 ”。

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走过“降价门” 还有多少暴利可打折
作者：方益波 胡一敏         发布时间：2008-09-19 09:13         来源：新华网

    万科在浙江的打折促销活动近日结束了，又恢复到原价销售。在最初的热闹之后，市场上再次呈现观望状态。走过了老业主呼天抢地、新业主欢天喜地的“降价门”，收获了清仓回笼的销售款，面对着剩下的大量房源，开发商们还会怎么做？

    有不少业内人士指出，打折促销，只是权宜之计。从一开始就理性定价，不奢求不合理的过高利润，才是对购房者负责、对市场负责的长久之策。

    没有达到期望值

    万科刚推出打折促销活动时，引起轰动。据记者了解，在活动期间，甚至有一些没有参加其活动的房源，也借这股东风卖了出去，让开发商喜出望外。

    截至促销活动结束的９月１４日晚上２４时，杭州万科“青年置业计划”总共推出房源４７７套，成交２３３套，成交比率为４８．８％。

    ９月１４日活动结束后，万科恢复原价。到９月１７日，万科曾经打折促销的楼盘中，除了逸品阁已经清仓完毕之外，魅力之城、白鹭郡东、白鹭郡南三楼盘在１５、１６日两天都没有新的预订量产生。

     由于万科的降价，很多楼盘都调整了营销计划。位于万科促销房源所在的杭州良渚某楼盘，原本定价在每平方米６０００元—７０００元。现在根据市场调查，可能要下调到每平方米５０００元—６０００元。宁波鄞州中心区一个楼盘在万科出台促销价格后，马上传出其二期的单身公寓定价在每平方米９５００元，还包含了１５００元的装修费，明显下降。

    ９月１１日，位于杭州桥西板块的名城·燕园推出３００套房源，一次性付款９折，商业按揭９．１折。同一天，位于杭州钱江四桥北岸的钱江国际ＳＯＨＯ领寓推出５０套特价房，优惠幅度为７．２折。９月１３日，新南北集团的杭州南北·西岸项目推出１３６套房源，折扣相当于７－８折，开发商表示在活动期间认购南北·西岸活动房源的，可按规定申请无理由退房。

    从９月１７日的记录看，南北·西岸售出２套，名城·燕园和ＳＯＨＯ领寓销售记录均为零。

    浙江楼市房价一直比较稳，多年来几乎没有出现过下降，万科“降价”之举起初刺激了楼市的神经，有的开发商指其为“搅局”，有的购房人群认为这才是房价的理性回归，有的老业主还闹起了“退房”，发生了打砸行为。

    随着尘埃落定，人们发现，原来这只是企业的一个促销活动，将小面积低总价房源套上“青年置业”的名义，做了清理。随着活动结束，其余的大量房源也没有任何降价的苗头，远没有达到一些网民热情喊出的“人民感谢万科”的期望值。

    甚至有人开始质疑，在疯长那么长时间后，目前只是打了一点折，其中还有多少暴利，应该在进一步的降价中进行压缩？

    打折促销中的“匠心”和“策略”

    一些购房人群和行业内人士道出了打折促销中的一些“匠心”和“策略”。

    实际上，万科这次拿出来的大都是地段偏远、不太好的房源，有的属于尾盘清仓。一位万科的高层管理人员告诉记者，打折房源对万科在浙江的项目来说只占很小的比例，库存的尾盘放在那里也卖不动，还要产生利息，现在促销一下，可以回笼几个亿的资金，何乐而不为。

     据市场分析人士计算，魅力之城的土地是万科在２００６年以楼面价每平方米２５００元左右买下的，加上建安成本等，开发成本估计每平方米６８００元左右，该楼盘今年５月份一度达到每平方米１．２万元。此次折后为每平方米８５００元到９５００元。可见即使打折，其中利益依然相当可观。

     家住宁波鄞州区的章女士在去年以每平方米一万元购买了万科金色水岸的房子。她认为开发商在成本上可以做的文章实在很多。“虽然是精装修，但价格伸缩度很大。”章女士说，“在验房时发现万科用的科勒马桶是市场上已经淘汰的产品。由于合同中只写明了洁具用科勒，空调用大金等，并没有写明型号，而同个品牌不同型号的商品价格跨度非常大，最后我们还派了业主代表与开发商谈判要求更换了部分洁具。”

    据宁波万科售楼人员介绍，相比于另５幢房源，打折的房源精装修内容少了空调、热水器。地板、洁具、厨具等的品牌、档次也都有所下降，收纳系统、夜灯等也被取消。如果说原先的装修是豪华版的，打折房源就是简装版的。

     章女士认为，如果用这样的思路来计算，打折房均价为每平方米９０００元，只比她买的价格低１０００元，而她的房子精装修价格为每平方米为２５００元，打折房简装价格若在１５００元则刚好与她的房子价格持平。她还透露，打折房边上是一个变电所，而她是江景房，有１０００元的差距非常正常。“买房人总是算不过开发商的。”她感叹。

    高端房产的“奶酪”该不该动

    万科打折的轰动效应，很大程度上来自于人们对其赋予的“楼市要整体降价”的标志性意义，其中也包括对这个提法对与不对的争议。但是冷静下来之后，人们发现，万科在杭州的高端楼盘西溪蝶园，以及排屋等，都没有任何打折的动静。大量的本土开发企业，也没有降价的迹象。

    从杭州的情况看，万科降价一方面对销售有所拉动，显示出市场还是有刚性需求，但也引发了“越跌越没人买”的疑虑，另一方面，相对于庞大的高价位高端房源来说，这么一点促销还是有不痛不痒之感。

    据统计，上周，杭州主城区成交商品房５０６套，只有去年同期的５２．８％。中秋小长假期间，杭州在售楼盘共１７家，但下单者寥寥。有几家中秋销售业绩甚至是零。

     有关专家分析，前两年有关部门关于各地商品住房总面积中套型建筑面积９０平方米以下住房面积所占比重必须达到７０％以上等规定，催生了大批小户型房源。在市场调整的时候，适当的促销有助于供需关系达到平衡。其实在占市场主体的主城区大户型“高端”房产中，同样隐藏着不正常的巨大利益。

    在近些年房价的疯涨中，这些高端房产价格涨幅呈现出很强的非理性。５年前，杭州市中心还到处都是低于万元的房子，现在却都是万元甚至数万元的房子。如今达到每平方米２万多元的黄龙商圈，当时的价格也就约每平方米７０００元，市民们的反应还都是“太贵了”。

    浙江翰博营销公司总经理黄海波认为，在今天的情势下，房价如果从两万元一平方米，打回到７０００元一平方米也没什么不可能的，说到底，房地产的价格就是信心的体现。

    日前，钱塘江边的一个高端楼盘开盘，在楼市总体低迷的情势下，上演了销售热潮。分析人士指出，其原因就在于开盘定价明显低于业界以及购房者的预期。该项目的负责人说，公司经历过很多高峰低谷的周期，不会无止境地去追求超高利润。

    尾盘清仓了，相对差的房源处理了，静静地安卧在城市中的大批所谓高端房产的“奶酪”又该不该动，要不要动呢？如果要动，动到什么份儿上？万科降价，会不会成为推倒多米诺骨牌的第一张牌？这才是会对市场长远发展更具实质性影响的问题。

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万科目标是跑赢大市 现阶段生存第一
作者：陈雪 吴铭         发布时间：2008-09-19 09:17         来源：新华网
    万科总裁郁亮昨日在京沪深三地视频连线的“万科公司债成功发行媒体见面会”上表示，万科的目标是跑赢大市。

    顺应市场变化

    郁亮认为，房价下跌不一定必然造成业绩下滑，但万科更注重综合业绩表现，包括重视股东回报，跑赢大市，快进快出快速周转以提高回报等。

    他表示，万科为“过冬”采取一系列措施，而不仅仅是降价销售，比如调整产品结构，调整开工、加强对市场判断等，从而保持了市场竞争力。他还表示，并不是万科的每一个项目都在降价销售。

    郁亮指出，万科的种种行为是基于市场要求，而不是基于回笼资金要求和业绩压力。

     针对近期发生的客户矛盾，万科执行副总裁肖莉指出，这一矛盾源于市场调整，但万科的产品、品质与服务亦得到了认同，并且市场调整还是一个阶段性的调整，一定会结束的。郁亮则表示，不会做出违反合约精神的承诺，亦不会无原则地给出补偿或退房方案。他同时强调，很清楚和理解客户因市场调整所受的伤害与煎熬，而万科提供的优秀产品与优质服务长达70年，相信买房时的煎熬，在未来70年是可以得到解决的。

    现金充裕暂无新融资计划

    郁亮和肖莉均表示，万科所持有的现金不但能够安全度过地产行业冬天，而且可以为将来发展提供充足准备。

    目前万科是土地仓位较轻的地产企业。郁亮表示，万科真正称得上“地王”的只有两个——东莞棠樾和福州项目均已开盘，成本偏高，但不至于不盈利，万科在高价买地方面刹车较早，但不会停止买地步伐，只是会更慎重。

     截至今年中期，万科持有现金153亿元，这还不包括刚刚发行成功的59亿元公司债，而未来一年到期债务为147亿元，现金总额远远超过未来一年到期的债务。郁亮和肖莉还表示，万科的净负债率只有37%，在全行业最低，而且还在进一步下降中，行业的平均水平则是60%至70%。

    肖莉还表示，万科暂时没有新的融资计划。

    市场前景坚定看好

    在谈到房地产行业形势时，万科总裁郁亮表示，市场理性调整，前景坚定看好，调控政策见效，金融风险可控。

    他表示，中国持续30年的经济高速增长，是住宅行业持续发展的强大背景，城镇居民可支配收入的持续增加，也给住宅市场足够的支撑，中国城市化进程远未结束，将成为住宅行业持续发展的原动力。

    郁亮认为，5年的宏观调控，使中国房地产市场资金风险有限，难以向金融业传导。房地产企业自筹资金比例同比增幅今年1至7月份已达40%。与此同时，调控管制对于房地产行业是有利的，使行业不容易出现大的危机、事件。

    在郁亮看来，中国不存在发生次贷危机的前提。从上半年市场成交结构看，中小户型为主的首次置业和首次改善已经占72%，成为绝对主流，其中首次置业比例达到43%，并且中国购房者首付比例高达37%，使个人按揭贷款违约风险得以有效控制。

    行业自救最要紧

    对于“两率”下调的利好，郁亮强调，房地产行业不要仅仅依靠救市，要从困难局面中解脱出来，最要紧的是开展自救，靠自己、靠市场。

    就万科而言，郁亮表示，现阶段生存放在第一位，提供与市场匹配的产品放在第二位，第三位是强化成本管理，第四位是抓住市场机会谋求发展。

    对于前段时间传得沸沸扬扬的所谓“松山湖讲话”，郁亮表示，公安机关正在调查该事件。

    他指出，自宏观调控以来，房地产行业洗牌一直在延续中，但没有必要夸大今天遇到的困难，相比制造业等其他行业，房地产行业不过是好日子过惯了。他表示，既要防止包括股票、房地产等非理性上涨，也要防止其非理性下跌。

    这一轮房地产行业调整带来竞争格局变化，郁亮表示，新进来的都是有实力的中央企业、家电企业等，带来了资金、品牌、管理、售后服务，将对行业产生积极变化。他表示，希望这一局面持续下去。

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南京救市讨论稿曝光：严禁开发商大甩卖http://www.sina.com.cn  2008年09月19日 07:25  每日经济新闻


　　每经记者 刘春香 发自上海

　　近日，一份南京市政府“救市讨论稿”惊现网上。此份“救市讨论稿”主要阐述了南京市市政府讨论拯救房地产市场的措施，其中包括将契税降为1%，严禁开发商低于成本价倾销，取消“一房一价”制度等。

　　昨日，《每日经济新闻》记者获悉，南京市部分房地产开发商处亦出现了这份南京市市政府的“救市讨论稿”。

　　“救市讨论稿”现身网络

　　前日下午，一份名为“救市讨论稿”的稿件出现在某房地产网站上。昨日，《每日经济新闻》记者从南京部分开发商处获悉，他们已经获得了这份讨论稿。昨日晚间，南京市部分房地产商聚集在一起商讨这一事情。

　　据开发商介绍，这份“救市讨论稿”中主要讨论了近十部分内容，包括：普通商品房契税拟由2%调整至1%，放宽二套房贷款标准，提高个人公积金贷款标准，取消南京的 “一房一价”政策等。

　　昨日，记者就此事联系南京市物价部门，该部门相关负责人表示 “我们对这个事情还不是很了解，没有什么可以对外透露。”

　　但记者从南京市相关部门相关人员处获悉，目前对于救市讨论有两套方案，具体确定哪套尚未决定，但是南京某媒体归纳的七点是比较确定的。

　　拟取消“一房一价”制度？

　　在这份“救市讨论稿”中，最引人注目的要数南京市物价部门实施的“一房一价”制度拟被取消的消息。

　　2007年5月20日由南京市物价部门推出的“一房一价”制度，要求每套住房的相关价格必须在售楼处向购房者公示，包括房屋基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等，旨在平抑南京疯涨的房价。同时，南京物价部门的“一房一价”制度核价政策中，规定开发商的销售价格在核价基础上上涨幅度不得超过5%，至于销售价格低于核价的程度，政策并没有任何限制。

　　但是，不久万科和恒 大地产在南京的大幅降价，使得“一房一价”制度失去了原本的意义。某房地产开发商指出，这一制度取消与否，已经不重要了，“我们都忙着降价卖房子，没有涨价的胆量。”

　　今年7月南京市委全委扩大会议的分组讨论上，南京市房产局相关领导直接建言，应当取消已经实施一年多的核价政策。

　　南京房地产业内专家认为，“一房一价”政策实施后，南京的房价没有出现大涨，事实证明这个政策是有一定效果的。而目前的一房一价，也没给房市带来任何负面影响，现在讨论是否取消一房一价，没有什么意义。

　　取消“一房一价”万科或受益

　　今年7月份，南京万科光明城市三期深陷“一房一价”制度的漩涡。业内人士指出，“一房一价”制度如果取消，那么将为南京万科光明城市三期的楼盘松绑，“救了万科”。

　　位于河西的万科光明城市去年4月开始销售项目三期，当年销售的三期前8栋楼供不应求，销售均价节节攀升，部分房源的价格甚至突破了万元，被南京市物价局认定违**指导价，万科至今尚未和业主达成解决方案。

　　按照南京物价部门 “一房一价”的规定，万科最后两栋景观房的价格只能卖出3900元/平方米。显然，这两栋景观房无论是业主还是开发商都认为会卖到高价。由此，万科遭遇了业主索赔和南京物价部门的查处，可能面临高达5200万元以上的违法所得罚没，和业主的民事索赔。

　　而这份“救市讨论稿”，拟取消“一房一价”制度，或许可以让万科南京光明城市三期最后两栋景观房的销售摆脱3900元/平方米的烦恼。

　　链接：“救市讨论稿”内容

　　一、普通商品房契税拟由2%调整为1%。

　　二、南京高档房标准：江南八区由目前的9900元/平方米调整为14900元/平方米，江宁由目前的6000元/平方米调整为8900元/平方米，江北由目前的4900元/平方米调整为7500元/平方米。

　　三、二套房贷款标准：2套房人均面积低于南京市平均标准的，第2套房可继续享受按第一套房利率标准。

　　四、个人公积金贷款额度最高从20万提高到30万元，夫妻双方公积金贷款最高从原来的40万提高到60万。

　　五、商品房购买的时间起算点，5年时间计算由原来的办房产证日期起，调整为商品房购买期限即在网上合同备案的日期起算。

　　六、严厉禁止开发商低于成本价倾销。

　　七、南京的“一房一价”政策可能会取消。

　　(据南京某媒体归纳)

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经济转型缘何转在嘴上？
    [09-19 16:52] 　   共有0条点评

许小年：原因就在于经济体制刚性，集中表现于对经济的过度管制

　　【背景】中央汇金公司将购入工行、中行、建行三行股票。质检总局为应对“三鹿问题奶粉”事件，派近5000人进驻乳制品生产企业。
　　9月18日，中央汇金公司表示，为确保国家对工行、中行、建行三行等国有重点金融机构的控股地位，支持国有重点金融机构稳健发展，稳定国有商业银行股价，中央汇金公司将在二级市场自主购入工行、中行、建行三行股票，并从即日起开始有关市场操作。同日，财政部还宣布了单边征收印花税的消息。
　　 9月17日，国务院新闻办举行新闻发布会，三鹿牌婴幼儿奶粉事件领导小组副组长李长江在答记者问时说，自9月17日起，质检总局将对所有婴幼儿乳制品生产企业实行驻厂监管，派驻1400个驻厂工作组，将近5000人，对所有乳制品企业生产的各个环节，进行出厂检验，督促企业严格监管。
　　
　　中欧国际工商学院经济学及金融学教授许小年认为，中国转型的最大障碍就是政府监管过度，导致资源无法流向服务业。政府应该做的就是把市场中出现的新事物、新产品、新商业模式，及时总结并合法化，事后追认。
　　9月18日，许小年在《财经》杂志举办的“中国金融：变局与对策论坛”上表示，中国传统的经济增长模式面临空前的挑战。这种情况下，中国经济转型的任务比任何时候都更加紧迫，必须尽快转变增长模式，以适应新的经济形势。当前，转型的任务比过去任何时候都紧迫。
　　许小年进一步指出，转型就是要从制造业转到服务业。但是谈了这么多年，为什么转不过去？原因就在于经济体制的刚性，而不是市场的刚性。他说，“中国的转型永远是在嘴上，而不能够表现在经济上。这种刚性的集中表现就在于对经济的过度管制。”
　　许小年认为，管制阻碍了中国改革的顺利进行，阻碍了资源的流动。今年，不少制造业企业倒闭，为什么这些资源不能从制造业转移到其他地方去？因为其他地方进入壁垒高耸。具体而言，中国重要的服务业，包括交通运输、文化教育、医疗卫生、媒体娱乐，“这些现代服务业，哪个不是在政府的严格管制下？”从制造业游离出来的资源和人力，不能进入这些领域。政府的监管方式从“审批”到“核准”，又到“报批”，其实本质都没有多大区别，都在人为设置障碍。
　　针对金融体系监管问题，许小年表示，金融体系也长期遭受过度管制，导致其没有办法适应经济转型。经济从投资转向消费、从制造业转向服务业时，要求金融体系一起转。现在的金融体系是以银行为主体，基本上服务于大型制造业，不能适应分散的、创新的、多样化的服务业。这为经济转型造成很大困扰。原因仍然是管制过度，监管当局管了很多公司的事情，导致金融体系产品单一，机构单一。
　　“银行在哪里开一个营业点，为什么要监管当局审批？”“银行任命高管人员，为什么董事会说了不算，要监管当局同意？”许小年说，企业的经营自主权，现在都被收到监管当局手里，这是极不应该的。金融机构的风险控制，是金融机构自己的事情，风险控制不好要受到市场的惩罚。
　　许小年强调，政府应该做的就是把市场中出现的新事物、新产品、新商业模式，及时总结并合法化，事后追认。当年，安徽小岗村农民的改革，是和当时的法律抵触的，既不合规也不合法，但是，有了这个“违法”才开启了中国伟大的农业改革。政府应该做的就像小平同志那样，及时地总结，认为这是推动中国生产力，发展中国经济非常有利的措施，把它合法化。
　　“现在浙江东南沿海地下钱庄那么多？别老去打人家，别老用‘非法集资’，为什么是‘非法集资’，因为你没有‘法’，所以他集资就成了非法了，如果立了法不就合法了吗？”许小年还认为，用不着给商业银行追加5%的新增贷款额度，这几大国有商业银行不可能完成这个任务，它们哪一个敢把这笔钱贷给中小企业？要靠孟加拉穷人银行那样的金融机构才行，而这样的机构中国早就有了，而且运作得不错，对当地经济发展起了很大作用，政府需要做的就是承认它，将其合法化，政府的权力边界就是在这里。

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沪50业主「送葬」促万科退房

（香港）   (2008-09-19)
早报导读
中国印花税调整 刺激股市猛涨
[各国央行携手大注资 亚太股市惊险过山车]
[亚洲主要银行可能受冲击] [全球次贷风暴]
[中国名牌液态奶同样有问题] [毒奶粉撼动社会基本信心]
# 财经：美国金融风暴 将拖累私募基金
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# 观点：中国学新加坡：什么还没学到？
# 投洽会与雅阁的三十年：并肩同行后的结合

　　（联合早报网讯）香港文汇报报道，因楼市不景，中国地产商万科开始进行降价售房。原有业主亏损不少，杭州退房风波未平，上海一波又起。万科金色雅筑一批老业主今日聚集于万科上海总部，自称「向万科的商业诚信默哀」，情绪激动的参与者还用花圈、纸钱为万科「送葬」。

　　连续交涉退房不成后，上海「万科退房团」的一批业主昨天上午10:30左右再次前往万科上海总部表达不满。他们身着统一的白色T恤、扛着花圈并抛洒大量纸钱，自称是为万科举行「葬礼」。**者还打出了条幅，称今天是「业主受难日」。

　　身着白T 洒纸钱送花圈

　　在**现场，甚至有业主宣读了给万科的「悼词」。「悼词」称，「沉痛悼念万科的商业诚信」，「向万科的社会责任默哀」。「悼词」指出，销售人员用常用的「最后的好房子」、「再不买就没有了」谎言欺骗了看房者，诱使老业主高位买房。不过，除**外，这些「退房团」业主并未作出过激举动，与万科方面的人员也没有发生肢体冲突。

　　尽管此次前往万科上海总部**的业主仅有约50余人，但随着万科降价策略持续实施，以及当地楼市的低迷不振，上海「万科退房团」的人员，已经由上周的80户增加到现在的150户。

　　据了解，自12日万科明确表示「不可能接受任何没有法律合同依据的补偿、退房要求」后，万科金色雅筑的老业主更加不满。上海「万科退房团」领导人物贺成钢表示，他们决定接受律师意见，第二次联名向万科递交解除合同申请。此前上海万科曾承诺，「凡购买万科开发的商品房住宅，在签订《定金合同》后3天内，无需任何理由，均可放弃预订，只要在该期限内签订《退订协议》，无需承担违约责任」。如果退房申请仍未被万科接受，「万科退房团」成员表示，他们将正式提出诉讼。目前明确表示将通过法律途径要求退房的业主，已由上周的17户激增至60户。

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万科公司债成功发行媒体见面会

——万科集团
　
　



万科公司债成功发行媒体见面会

时间：2008年9月18日下午

地点：万科总部



主持人：大家好！首先非常感谢今天到场的所有记者，感谢大家一直以来对万科的关注和支持。下面我简单介绍一下今天媒体见面会的安排情况，今天我们这场见面会是通过三地视频联线方式举行，同时在线的有深圳会场、上海会场、北京会场。下面我介绍一下今天出席这次活动的万科管理层代表：万科集团总裁郁亮、万科集团执行副总裁肖莉女士。首先我们请肖莉女士为大家做一个简单介绍，也就是我们公司在成功发行及上市的情况。接下来由郁亮总裁介绍万科近期经营情况，最后也是今天的重头戏，也就是各位记者朋友的提问时间。下面先有请肖莉女士。



肖莉：各位媒体界的朋友，下午好！万科的公司债今天已经是正式上市了，我们发行规模是59亿，其中担保债30亿，无担保债29亿，整个债发行过程中，认购是相当活跃的。我们的公告已经披露了，担保债和无担保债网下机构认购都超过85%以上，如果把网上公众配售这块如果加进去，（我们这个是一开盘不到1分钟3个多亿，大概6个亿就全部抢光了）个机构持有的应该超过90%。公司债今天已经正式上市，上市后到目前大概涨幅在5%左右，这些数据都反映了机构投资者对万科信用非常高度的认同。在这样一个市场环境下，59亿的公司债对万科的发展如虎添翼，谢谢大家！



主持人：下面有请郁亮总裁为大家介绍万科近期经营情况。



郁亮：刚才肖莉简单把我们发布会的原因说了一下，我希望更多时间留给各位记者自由发问。我先简单介绍一下，分三个方面：第一，我们对市场的看法。第二，谈谈宏观调控政策问题跟金融风险问题。第三，谈谈万科自己的问题。

   先谈谈宏观政策问题。1-7月份全国住宅市场向理性回归，成交面积去年同期下降11%。万科所在城市1-8月份同比下降46%，成交量方面跟去年相比有比较大的下降。成交结构是非常有意思的，首次置业占到市场结构43%，首次改善占29%，两者加起来即刚性需求，已经占到上半年的72%，成为绝对的主流，去年第二居所的比例非常大，现在市场正在向理性回归。

    右边这张图是中国住宅投资增速跟新开工面积，可以看到住宅投资增速在大幅下降，另外今年7月份住宅新开工面积也在下降，而且是负数。左边这个图是国际比较，如果住宅投资占GDP 7.5%左右是国际经验，高于7.5%是过热，低于7.5%就是过得比较远了。现在是7.3%左右，过热风险比较小。从这几点来看，我们宏观调控政策经过5年的调整终于回到理性的轨道，政策应该见效了。尽管如此，我们对长期的中国住宅市场仍然十分看好，上面这张图是中国GDP过去30年增长，9.9%的增速，这是住宅行业持续增长的强大背景。下面这张图是居民可支配收入，市场也给予我们足够支撑。

    城市化问题，中国社会发展，每年城市人口以1%速度增加，会逐渐向发达国家70%，80%的城市化率靠拢，这一点也为住宅市场提供源动力。

    下面从金融政策谈一下，我们谈到金融风险问题，03年121文件到今天已经5年了，房地产调控持续偏紧。中国房地产风险是有限的，应该说不会向金融传导风险。房地产行业国内贷款增长速度一直在下降之中，房地产行业自筹资金比例一直在上升，连续5年持续偏紧的金融政策，使得房地产行业带给金融的风险是有限的。

    第二，中国商业银行对房地产贷款投放已经越来越谨慎。我们看这张图，很多行业跟去年相比是持平的或略有增长的。房地产行业是下降的。今年发放贷款跟去年相比是下降的，所以进一步降低了对金融风险的传导作用。

    第三，中国目前的首付比达到37%，这么高一个首付比使个人按揭风险得到控制。我们中国不存在发生次贷的前提，像美国06年的数字大概首付比在20%左右，这两年低很多。首付比在15%以内的时候，不良率大概3.52%，这是从经验来看。中国这么高的首付比，应该不会出现次贷危机。从深圳来看，到6月底的时候，我们国内银行不良按揭率是0.79%，虽然上涨0.1百分点，但是仍然是一个安全份额。从这三点来看，宏观调控经过5年，使得金融风险可以控制。

    第三，谈谈万科自己。万科一直在坚持稳健经营的策略，我们看到在万科整个负债权益结构中，权益大概始终30%左右，经营型负债大概18%左右，银行负债现在是26%，预售款比例24%，净负债我们维持在比较低的水平上，37%。另外我们一直坚持现金为王策略，中期末有154亿现金，这还没有算59亿公司债。应该说足够保持公司安全。

    从上面三个角度来看，面对住宅市场理性调整，我们仍然坚定看好市场前景，我们从一个稳健策略维持持续发展。

    下面欢迎各位提问。



主持人：我们今天的会场分为三个会场，首先从深圳会场开始提问，提问时间会持续一个小时，先是深圳会场、然后是北京会场、最后是上海会场。



记者：我是广州日报记者，刚才看到最新数据好像说今年房价目前是广州深圳降的比较明显，但是从广州情况来看，目前万科在广州的价格并不是很低，比如说碧桂园有些楼盘价格更低，有没有可能万科在广州酝酿下一轮降价？另外听说万科在广州前八个月已经完成了原来既定目标，不知道是不是这样，大概明年广州发展计划是什么样？



郁亮：每个项目之间的价格不能简单比较。经营目标对一个公司来讲，也永远没有完成的时候。对我们来说，我们永远把它做好、做下去。关于广州问题，其实我没法讲，但是有几个问题可以回答一下。对万科来说，万科最相信市场，我们始终对市场保持一份敬畏之心，我们从几个方面去理解：第一，为什么保持敬畏？因为市场力量最大，任何力量都无法改变整个市场发展规律，我们看到宏观调控经过5年左右时间才终于基本见效。对于今天的万科来说，我们尽管上半年拥有2.7%的市场份额，但是即使如此我们也无法改变市场的趋势，所以我们对市场力量保持敬畏。第二，每个企业要顺应市场的变化。如果我们偏离了这个市场，对市场变化漠视、忽视的话，我们不可能取得好的经营业绩，这是我们的根本。万科做事情的话，坚持从市场出发、对行业负责。什么叫对行业负责？如果任何一个发展商行为促进了行业健康理性发展，这就是对行业负责。如果说一个发展商它能够让更多人有房住，那是对行业负责，这一点是我们的判断标准，我们要健康理性的发展。比如一个成交非常低迷的市场，那就不是一个健康市场。必须让它重新活跃起来，那才是健康市场。如果说一个市场里面，房子的价格明显的非理性的偏高，它一定会向理性价格的回归。当你做的安排跟这两个有关系的话，我觉得这就是对行业负责。所以万科我们任何地方、任何项目做出的安排会从市场出发、对行业负责角度做出。至于某个地方采取什么价格策略，我想不同市场、不同产品、产品不同发展阶段，是尾货还是刚开盘，不同竞争状况，我们会决定不同策略。



肖莉：我补充一下，刚才问到有关于09年计划，这里我想提醒一下在座所有媒体朋友，因为涉及到对未来计划，涉及到上市公司披露方面的内容，所以请大家不要再提问比如今年的计划完成、明年的计划预测怎么样。

    另外我想再补充一下，刚才提到广州的价格，我们认为广州包括深圳华南区域，在去年第四季度调整之后，其实目前整个珠三角房价基本上是在一个相对的低位运行，这是一个我们认为目前的现状。

   



记者：我是搜狐公司焦点房地产网记者，有两个问题请问郁总，近一段时间万科在全国范围内，特别在深圳开展大规模促销活动，其中包括对一些盘的价格调整，有业内对此评论你们采取这一系列活动是基于加速资金回笼，并且出于对下半年业绩压力考虑？怎么看待这些观点，能否介绍一下这些举措到现在为止达到什么效果？第二个问题，本次万科成功发行公司债后，获得大额资金注入。这些资金是否可以缓解万科现在的资金压力，会不会对万科价格、产品定价策略产生影响，比如说你们会不会停止降价？



郁亮：同行对万科的评价我不好去做评价，大家好心提醒我们，我们都虚心接纳。至于万科自己，刚才讲到了，如果万科出于回笼资金目的来做这个安排，我觉得我们好像不是这么考虑的。刚才说了我们从市场出发、对行业负责角度出发做这个事情。万科没钱吗?可能现在找不出第二个比万科有钱的发展商。这一点好像我们钱蛮多的。说出于业绩压力，我们业绩目标就一个，跑赢大市。从上半年情况来看，我们还不错，市场份额到2.7%，跑赢大市了。今年1-8月份卖了313亿的房子了。所以整个效果还是蛮明显的。我一直认为万科把安全放在第一，所以手里一定留有足够现金流，当然59亿助我们一臂之力了。是不是有钱了，就不降价促销了？我们各种市场行为都是从市场出发来进行的，而不是说从有没有钱角度出发。



肖莉：我还是强调一下，单纯的降价只是看到一个表面的东西，万科整个经营模式，我们降价内在的逻辑。我们在整个内在逻辑当中，首先大家应该知道过去几年万科一直提到现金为王。第二，快速开发、快速销售。提高周转。周转一直是万科最为看重的目标，所以这一轮调整并不是说我们现在在降价，而是首先从去年的珠三角开始，我们第一个调整的楼盘是去年在深圳，为什么会降？是因为当时看到成交量大幅度萎缩，所以我们调整是基于对市场成交量的判断，如果忽略市场本身因素，只是谈今天降了、明天降了，还会不会降，这样探讨这个话题意义不是很大，我觉得要看更深刻的逻辑，就是这个成交量。而这个市场是否健康，成交量毫无疑问是一个主要指标。如果这个市场没有成交量，最后这个市场一定会发展成为不健康的市场。所以我们想跟各位朋友强调降价背后的逻辑。而且我们可以看到，最开始的时候我们在深圳、广州，接着最近在上海、杭州，降价后的效果是非常明显的，这个明显效果反映背后是什么？就是说消费者是理性的选择，这个市场是有需求的，而且是刚性的需求。我们大概各地整个楼盘从5%-20%，根据不同楼盘、不同利润空间、不同的消费结构来进行不同的调整，作为消费者选择的时候，我们认为消费者是最理性，你确实降价了，我就会来买，因为刚性需求在整个这一轮调整中并没有发生本质的变化。而且这里给大家讲一个数据，我们的购房结构中，一次性付款的在32%左右，然后有68%的选择了按揭，但是按揭中的首付比例平均达到37%，从这些数据都可以看到这个市场有需求、也有它一定的支撑能力，但是很显然消费者是非常理性的，他希望有一个更合适的价格，一旦做出了合适的价格，他会来买，而且效果是十分明显的。



记者：郁总，你好！我是南方都市报记者，有一个问题请教一下，我看到您刚才提到这个市场理性调整，房地产前景看好。但是有没有一个相对短的预测，就是这个市场什么时候见底，比如在深圳消费者什么时候买房比较合适？金九银十是不是可以买房了？或者要再等半年。谢谢！



郁亮：在万科有一句话，叫应对第一，预测第二。如果说我能够预测第一的话，我们最好改行做投资，而不是做房地产。你让我预测市场怎么样，我没法预测出来。相信一年前谁也不会想到今天指数会在1800点左右。所以我觉得预警是需要的，而预测是很难做的事情。对一个企业来说，我们永远是在顺应市场变化，市场怎么变了，我们都要生存下去，要发展好。所以我没法回答这个问题，市场短期来说什么时候见底，我也无法给投资者一个建议，什么时候买房最合适。在我看来，刚性需求买房是必须的，其实这个需求在任何时候都是需要的，市场只是提供相应产品给他们而已。每个人买房的决定有很多因素要去考虑。



记者：我是中央电视体证券时间的记者，我问一个投资者关心的问题，你怎么看待最近万科股票的表现？管理层有没有考虑采取一些措施增加投资者的信心，通过进一步增持股份这样的行为，您觉得在什么条件下我们可以来进行增持万科的股票？因为最近有很多公司都在增持自己的股票。



郁亮：关于投资者的任何建议我们都会认真考虑，股价形成的因素比较复杂，但是对我们来说，最重要的一点是做好基本面。我们管理层可以做得更优秀一些，可以做得更出色一些，比如说我们对市场的反应是不是可以更早一点、更坚决一点。当然要这么做，需要勇气、需要判断力、需要很多东西。但是至少我们管理层可以做更多努力。包括比如我们能不能改掉一些过去在牛市过程中形成的毛病，加强成本管理，给股东创造更多回报，这些努力，我相信在目前正好是冬天的时候做正好，我们管理层会继续在为股东创造价值的层面上做更多努力。



记者：郁总，你好！我是财经杂志记者，首先问一个问题，因为去年大家都知道有全国各地土地拍卖十分疯狂，拍出高价地。我也看到一个报告，当然这个报告不是公开的报告，根据去年拿到的高价地进行测算，按照现在房价走势，可能万科在去年拿到的项目有30%是无法盈利的，当然这不仅仅针对万科，可能很多公司都存在这个问题，我想了解一下万科对去年拿到的项目有什么评估情况？另外，上周五我们拿到一个公告，收购渝开发项目的情况。能不能介绍一下这个情况。现在大多数房地产商都在过冬，包括金地从去年10月份再没有拿一块地。万科是少数去收购、拿一些项目的公司，我们这方面的策略怎么样？我们虽然不能对未来房价做预测，能否对金九银十的销售做一个预测，因为房地产商销售策略可能面临两难境地，最主要是市场信心没有回来，越降价，有可能成交量越萎靡，大家买涨不买跌的心理还是存在。所以能不能在这方面谈一下？



郁亮：说到万科拿地，万科可能是土地仓位最轻的公司。相比较万科500多亿的销售规模，我们仓位跟同行相比是最低的。毫无疑问，去年我们也拿了一些高价地，但是这个30%不赚钱结论不知道怎么得到。万科去年的地王就是两个项目，一个是东莞棠樾，均价2.3万，这个项目是有盈利。第二，福州一个项目。目前我们已经推出，均价是2万。去年下半年拿的土地成本偏高，但是不至于影响盈利。我们刹车应该是刹的比较早。为什么万科还持续买一些土地回来，万科拿的地合作比例越来越高，通常是别人的地，我们共同开发，这是最省钱的办法。所以光看土地储备大小并不是关键，要看花多少钱。渝开发我们也谈了很久，一年多，最终有了一个结果，类似情况还要继续。虽然市场在冬天，但春天来的时候连地都没有，我怎么种地呢？所以我们会依然拿地，但是非常慎重。关于金九银十的问题，万科一直认为每一天都是卖楼的好日子。比如一季度我们卖了101亿房子，这是传统淡季，但我们卖的很好，101亿超过很多公司全年的目标。从这一点来讲，万科并不把金九银十看得太重要，但我们会把每一天都看得很重要。是不是大家心理上有买涨不买跌的问题呢，对我们来说，能真正满足客户需求的房子、与客户支付能力相称的房子一定能卖出去。经过去年非理性上涨后，我们相信买房人更能做出理智判断，我想只要产品、服务是客户所认同的，价格是客户所接受的，我相信不会出现卖不出去的局面。



记者：我是南方都市报记者，今天王石先生为什么没有到现场？我们松山湖会议讲话是我们这边已经澄清了，但是它跟我们策略非常接近，刚才郁总也谈到，我这么理解，从郁总讲话中，我觉得万科还会继续降价，至少这一段时间成交量不是特别好的时候，你怎么回应松山湖会议讲话？



郁亮：董事长在山上，你看他的博客就很清楚。如果有机会，可以约你。

关于松山湖会议，我们第一次做了澄清，大家不相信，仍然认为是真的。我们只好以董事会公告方式再次声明，而且采用报警方式，公安机关正在处理。

第三点，关于你说从我的讲话中认为价格还会继续降，我没有这样讲。其实我们发出市场信号很多，也已经很久了，但大家只关注降价这两个字，比如说我们年底就发出市场要进行理性调整的信号。为什么到现在很多人才开始认识到这个是对的呢？其实我们发出信号不仅仅是降价，比如青年置业计划，我们觉得小户型是很重要，刚性需求是主流。2001年我们就开小户型，90、70政策我们坚决响应。比如我们中期报告里，我们调整开发面积，这也是一个信号，但大家只关注降价。

    补充一点，外界说松山湖会议讲话很像我们的讲话，但是有一点很有意思，潘石屹一看就说这是假的，为什么他说是假的呢？他说里面说了“阿猫阿狗都能赚钱”，过去董事长确实说过这个话，但是后来有网友批评对同行不尊敬，董事长虚心接受批评，表示一定不说了。所以有这句话就一定是假的，潘石屹是很细心的人，所以他判断出来了。我也想把这个人找到，你们给我挖掘一下，给我做文字秘书很好。





记者：我是第一财经日报记者，您刚才提到潘石屹，之前有一个采访他提到万科可能下一步降价的将是环渤海地区，有这种考虑吗？第二个问题，因为最近万科在长三角的降价好像就导致了一部分客户关系的紧张，接下来万科怎么协调客户关系和你们价格策略之间的关系呢？还有一个问题，因为1-8月万科的销售面积好像已经开始出现同比下降，你预期今年接下来的4个月你们的销售还能够像去年一样，下半年会突然有一个突破还是说有可能同比有一个下降？



郁亮：谢谢他对万科的关心，潘石屹的意见，你们的意见，我都会听，作为决策参考。当然每个具体项目的降价，我并不参与项目决策。至于长三角降价影响客户关系，其实不光长三角，珠三角也有。这一点我们有这么几个想法：第一，我们客户，尤其是长三角客户为什么这次表现激烈一点呢？我觉得是因为过去长三角市场比较平稳，价格调整不大，所以这一点他们感受更加强烈一点。我们这个行业还是很年轻的行业，所以我们的行业需要在一些争议中不断成熟，但是对客户在这个价格调整中，在等待重新活跃过程中，他所受到的煎熬、不愉快、痛苦，我们感同身受，非常能够理解。我们想提醒的是，客户买万科的房子，接受万科产品和服务要70年时间。万科的服务是最优秀的。这一点，我相信买房的时候的煎熬，在未来70年是可以得到解决的。对万科来说，我们对客户问题比以往有更高的要求和标准。在万科历史上其实也出现很多投诉，我们行业不断在投诉中前进，万科也在投诉中不断完美。比如，现在关于质量的投诉少了很多。说明我们行业进步了。不大出现烂尾了，行业成熟了。在客户不断争议中我们可以不断前进。比如04年万科有一个投诉，武汉垃圾场事件，政府卖地时承诺把周边的垃圾场关闭，结果政府找不到垃圾场堆放点，那个地方就没有关闭，垃圾场解放后就存在，已经50年了，业主说买房的时候没有告诉我附近有垃圾场，属于欺诈、要退房。当时王石董事长和我都亲自跟业主见面谈。业主说你们买地的时候可以跟政府官员沟通，为什么这个情况不出面？为什么这个情况不告诉我？我们当时很冤枉，这个垃圾场已经存在50年了，我们又不能变掉。因此到后来我们定了一个规则，红线外1000米内的不利因素我们会公告。这样的话，没有就此产生新的纠纷、争议。所以行业在不断争议中成熟、万科也在投诉中不断完美。接下来70年时间里，我们有信心以我们良好的质量、良好的服务能够赢得这些伤心的客户的心。

    你说预期今年的销售数，刚才肖莉反复说不能说这些。但是有一点我可以告诉你，万科的目标是跑赢大市。奥运会很有意思，他并不是说破世界记录是目标，而是说跑赢对手。所以我们基本上学习奥运会冠军精神，跑赢大市是我们的目标。



记者：我是中国房地产报的记者，我有两个问题，第一，关于市场分析判断上，万科为什么与其他地产公司出现分歧？第二，最近59亿公司债，其他不少公司也比较成功的发债了。但是在增发上比较难，万科接下来的融资计划是怎样的？会不会有增发融资的计划？



郁亮：为什么我们跟别人市场判断不一样，这件事我没法回答。我只能说我为什么判断这个事情。万科一直相信市场， 我们是一个市场的信奉者，我们任何观察是从这个角度出发。所以我们对市场的判断，到现在为止，万科每个礼拜跟踪销售数字，每个城市里的每个小片区的销售数字，整个集团跟踪每个礼拜。所以这些数字我们是非常敏感的。市场的变化不是没有先兆的，有一些先行趋势可以看出来。另外有一点，万科始终相信政府。五年来，政府一直说要理性、要健康发展，但是身体好的时候很容易忘记医生的忠告，只是万科牢记而已。第三点，万科是经历过上一轮93年宏观调控以来少数几个幸存下来的企业之一，所以我们对调控有天然的敏感性。这一点我们比别人判断的更加早一点，我们过冬的经验比别人更丰富一点，相对来说教训比别人深刻一点。万科有没有新的融资计划，这个请问肖莉。



肖莉：我们暂时没有新的融资计划，年初的时候我们已经在年报中谈到了我们会非常慎重的考虑股权融资这件事情，在目前这个市场环境下，我们刚刚也拿到了59亿，我们觉得这个和我们手持的现金已经可以把公司放在一个非常安全的位置，这样的资金也可以为我们未来的市场再重新转暖做好一个充足的准备。谢谢！



主持人：下面把提问时间交给北京会场。



记者：我是来自腾讯网财经频道的，请教郁总一个问题，万科确实对市场有一个很好的前瞻性，率先降价。为万科带来了现金流之外，还带来什么好处？比如潘石屹曾经说别人降价，我涨价，因为我有核心竞争力。率先降价对万科保持竞争优势起到什么作用？

    第二个问题，在整个房地产形势都不太好的情况下，发债融到的钱能不能有一个好的回报。如果整个房价继续下跌，业绩会不会有大幅下滑？我想了解一下万科在这方面有什么应对策略。谢谢！



郁亮：我试图回答你的问题。关于率先降价跟保持竞争力的关系。我还第一次理解这样一个问题。万科有一系列的措施，但大家把目标仅仅停留在降价上。降价是一个很快就能做的决定，但我们做小户型、满足刚性需求，调整产品、调整开工，让产品跟市场更加匹配，这些功夫都是长久的功夫，包括市场判断也需要一个长久功力。这些是万科的竞争力。万科采取一系列措施来提高万科竞争力，而不是降价的问题。

    对于万科来说，什么是我们的业绩？我们的业绩是两个，给股东回报，具体点是跑赢大市是我们的具体目标。再具体点，我们不是以高毛利水平提高回报的公司，我们是通过快速周转提高回报的公司。并不是说房价跌了，就必然造成业绩下滑跟下降，这没有必然关系。而是说一个公司给股东回报是综合业绩的表现，不同阶段用不同策略。刘翔最后阶段放弃比赛，这是他对运动生涯最好的保护，如果硬要比赛，受伤后永远无法比赛，这是对他以及中国田径界的损失，而且不同阶段追求目标是不同的，这个阶段显然是把生存放在第一位，把调整产品更符合市场需求放在第二位。第三位是强化我们成本管理，提高盈利。第四位是提高市场机会，谋求市场发展。其实我们有一系列措施的，我们业绩跟这些措施有关联性，而不是跟降价有关联性。



记者：跑赢大市是指在股价上还是在业绩上？



郁亮：我希望无论在股价上或者地产市场上我都希望如此。但是现两个都很艰难。



记者：从5月份到现在大盘跌幅40%多，万科股价下跌60%以上，这个离我们的目标还是有点距离？



郁亮：对，但是如果换一个参照系呢，你换成20年呢，万科上涨了800多倍呢？你换成5年呢？7年呢？1年呢？所以选不同时间段可以得出完全不同的结论。但是有一点，我们管理层会尽力为股东多创造价值，我们力争跑赢大市，所以选择不同参照系对我们压力是蛮大的，当然我们知道股东要求对我们是很全面的，我们努力全面做好工作。



记者：郁总，我是济南报社记者。我这个问题替我朋友问的，他买了你们的房，看到你们珠三角、长三角都降价了，现在买了，你们北京的房价会不会也会降？第二，咱们公司中报显示有810亿存货，现在已经到了一个高点，这个数据造成的压力会不会促使我们在下半年有一个更大规模的降价行为？



郁亮：这两个问题都很难回答。第一个问题，我建议你找一下北京公司老总，你跟他私下商量一下好吗？这个问题不适合公开讨论。每个公司、每个项目判断是根据它的市场状况，根据竞争状况、根据自身发展来确定的。我们没有一个统一策略，也没有一个统一降价指引。事实上大家对万科降价这么关注，你们调查过没有，万科现在180个盘，有90个在卖，有多少是降价呢？好像很多，其实不是。我们确实有降价、有促销的，但是也没有说每个项目都这么做。所以这一点我不想误导大家。

    关于存货周转率问题，万科是最关注周转率问题，但是地产公司的存货里，土地算存货，某种意义上土地是原材料，对我们来真正值得关注的是死存货。死存货是6-12个月卖不出去的房子。比如说你建好，6个月之后、一年之后这个房还没有卖出去，这是比较大的麻烦。所以你关注存货应该关注这方面的问题，而不是土地开发。很多在建工程也是存货。现房也有一个正常的销售期，12个月以上的现房库存叫真正的存货，这个是我们关注的。从这个意义上来说，万科的存货每年都在下降，我们希望今年也是如此，但是今年压力会比较大。



记者：郁总，我来自地产中国网，万科此前说过不做利润超过30%的项目，但是后来有人计算过，万科降价后，它的利润率还是达到30%，这是为什么？



郁亮：30%是谁告诉你的？我也想了解。90年代地产高峰期的时候，我们提出超过25%利润不做，是净利25%。当时很多开发商净利润不超过50%不做。这个口号我们提醒自己要习惯于赚小钱，培养我们竞争力。到今天为止，去年最高峰的时候，我们销售净利润率大约是14%，离25%还有比较大的距离。所以我们不担心突破底线。有些发展商赚取这么高的净利润，对万科来说，很少能赚这么高的净利润。这个市场是很公平的，如果一个行业毛利率水平远远偏离行业趋势，这个一定是会回归的。一定会回归到社会的平均利润水平。我们不能留恋一些过于美好的日子，留恋过于美好的日子往往会在形势变化后会很惨，这是我们不断提醒我们自己的。



记者：我是北京青年报的记者，刚才肖总一直提到成交量的因素，而且提到几个城市，像深圳、广州采取措施，是因为成交量这个因素。郁总回答北京下一步怎么样，一直在回避。北京成交量下降现在也是一个事实，请问一下，郁总，你要是不回答北京万科具体行动的话，你谈一下北京市场跟外地深圳、广州市场的不同，你对北京下一步发展判断怎么样？第二个问题，从长三角、杭州、南京来看，万科此次降价伤害了很多万科的忠实客户，集团有没有考虑到降价行为对万科品牌的影响？下一步处理是让时间来恢复这些东西还是说万科会有所行动？



郁亮：谢谢你，关于北京市场跟别的市场有不一样，是两个字：水深。北京市场比任何市场都要水深，万科不太适应。所以万科在北京的业绩，去年做到第七名。我们在广州、上海、深圳都在很前面的，上海第一、深圳第一，广州也在前三。北京这么多年还是第七名，所以我说北京水深，万科还要练习水性。至于说万科现在价格促销安排，使得我们失去一些客户，这一点我不认同。夫妻之间肯定会吵架，吵架后会分手，不一定，白天吵架晚上和好。我们做过调查，投诉过万科的客户对万科更忠诚。万科对投诉怎么处理这会直接影响他对万科的忠诚度，不在于你这个东西有没有问题，而在于你怎么解决问题的。最近我们正在推荐一个标准，正准备在集团内推广，也是因为投诉引起的。比如最近一个楼盘交房，装修房，我们给你发一份白手套、白袜子，你愿意的话，穿着这个去收房，换句话说，你觉得这个房不够干净，万科会重新打理后再交给你，这是万科正在做的。另外一点，我们会不会出台一些违反合约精神的一些承诺呢？我们不会的。这一点我想我们说的很清楚了。



肖莉：我想再补充一下，刚才这位朋友提到关于美誉度的问题，实际上我们在这轮整个市场调整中，遇到了跟客户的这样的矛盾，但是在这个过程中，万科的品质和它的产品、服务经受了考验，而且特别受到客户的认同。也是因为有了这样一个市场的变化调整之后，才能让客户最终发现究竟谁的产品会更好、谁的品质跟服务更能经受住市场考验。现在主要的对客户一些情感的伤害主要还是因为这个市场的调整。但是我们相信这个市场的调整还是一个阶段性的调整，一定会结束的。我们觉得这些投诉也好、或者目前这种情感上有一些伤害也好，都是可以恢复的。消费者还是最理性的。也希望媒体朋友能够理解我们在这一轮调整中间的一些出发点和我们的想法，谢谢！



记者：我来自搜房网的记者。首先恭喜万科发债成功，特别现在一些中小房企生活在水深火热之中。对中小房企业来说，在资金面上应该采取什么措施？我在网上也曾经看到你的观点，可能在目前这样一种市场环境下，不会发生大面积的行业洗牌，您的观点是基于哪些判断？还有一个问题，前两天央行下调双率也引起了关注，很多人认为这是国家货币政策松动的信号。万科是一个前瞻性的企业，这个政策会不会使公司战略有调整？



郁亮：我说过我们行业经过5年的宏观调控、从紧的金融政策，金融风险相对可控，我好像没有说过会不会洗牌。每个行业不管什么原因，洗牌是不断持续之中。有可能因为市场竞争程度发生变化，都可能会洗牌。我们这个行业洗牌过程一直在延续当中。中小房企是不是水深火热呢？某种程度上讲，我们这个行业有一点好日子过惯了，相比中国制造业我们日子过得多好。看看东莞我们就知道什么是水深火热，所以我们没有必要夸大房地产今天遇到的困难。我们行业所遇到的困难不会超出其他行业面临经济不确定下发生的困难，难道比奶粉行业更加糟糕？这行业没有这么悲惨。现在大家盼解放军，说降息就是解放军来了，行业靠解放军救还是自己？最好的办法还是靠自己。不可能一直靠利好扶持。确实政府的政策对整个国民经济、行业发展有利的，我当然是欢迎的。但是我们作为发展商、作为企业最好不要盼望着救市的解放军来救你，救我们靠你自己、靠客户、靠市场，当然也离不开政策支持。这一点我想强调一下，其实我们行业跟其他行业相比我们已经很幸运了，现在政府又出台相应政策，对我们行业绝对是利好，但是要把我们从现在的困难局面解救出来，最终还要靠我们自己。



记者：降价后，对老业主补偿问题咱们是怎么考虑的？退房问题是越来越多还是越来越少？谢谢！



郁亮：你让我做预测，我就是没有预言能力，我们是应对第一，预测第二。对于法律合同规则不支持的事情，我们都不会做。我们已经通过媒体、公告方式不断澄清了，借这个机会我们再次澄清，对目前客户遭受的损失我们充分体谅，但是我们不会做出对这个行业健康发展违背的事情，我们也不会没有原则的给出任何补偿方案、退房方案，这一点我们是很明确的。



主持人：上海分会场提问。



记者：我想问一下郁总，前两年千军万马都来搞房地产业，经过严冬调整，您觉得房地产竞争格局会有哪些变化？第二，房地产引起的美国次次级危机波及全球，也会影响我国房地产政策趋向。作为我国房地产领跑者，去年销售第一名，万科对此有什么判断？



郁亮：房地产行业某种情况下像餐馆行业，你说这个市场行业好，你可以举你们家边上哪个餐馆兴旺，说这个行业不好，可以举哪个餐馆刚关了门。总可以找到足够支持你的证据。我们这个行业里，有人进入、有人退出，确实有一些竞争力弱的发展商被淘汰的，但是我高兴的发现进来的都是有实力的，比如很多中央级的企业都开始做这个行业了。比如更早一点时间，很多著名家电企业都进入这个行业了。他们带来了不仅是资金，还带来的品牌跟管理以及售后服务。所以他们的加入，有实力的品牌企业加入、中央企业加入，对我们行业竞争格局将产生积极的变化。我希望这个局面能够维持下去。这是我的判断。

    第二点，次贷危机确实对我们国家政策决策者有很大影响，但过去五年我们都是从紧金融政策，使得我们风险可控。未来这个行业不放松管理，我相信是可能的。有了教训之后，会管得更严格一些。严格的办法对行业发展是有利的。任何规范做法，使得这个行业不会有大的危机、事件。这样对行业发展有利。目前美国次贷危机给中国的政策决策者跟我们发展商都提了醒，做什么事情都不要被非理性冲昏头脑。不要迷恋非理性带来的繁荣，也不要被非理性的恐慌吓倒。



记者：降价以前买房的业主情绪比较激烈，万科对他们有什么措施？



肖莉：刚才这个问题已经谈过多次了，郁总已经明确谈了因为差价导致的客户赔偿或者退房要求，公司非常明确，我们坚持的是一个以合同为依据的契约原则，所以因为差价导致的目前帐面上的损失，公司是不会进行补偿的，也不会同意退房的。但是刚才前面我谈到了，就是我们看到这一轮调整中，虽然我们跟客户有着这样那样的冲突，有意见、有分歧，但是最后客户选择万科的时候，他最后看的还是产品质量跟品质，我们这样的优点也是在这个调整的市道中显现出来的。所以为什么我们做了价格调整后，我们可以看到在上海短短几天卖了6个多亿，在杭州也是同样的情况，我们推出的盘400多套也卖了300多套，销售80%。这样的结果反映了万科的产品跟品质。这批客户我们还是用我们的时间、服务，对社区的关怀，希望通过这样一些持续的关怀让客户真正感到买万科的物业还是物有所值的，虽然短期可能他损失了，但从市场这个角度看这个调整是阶段性的，既然是阶段性的，一定会恢复。如果他是自住的，我相信这个市场回暖后，他的目前这种暂时的损失也同样可以得到弥补。我想大概前面也都讲了这样一个话题，我再补充说一下，谢谢！



记者：郁总，我是中国经营报记者。万科考虑降价的时候，考虑了同行、客户，有没有考虑政府的感受？比如在杭州前一段时间降价，后来又恢复了，是不是因为政府的施加压力？



郁亮：我们国家改革开放30年来，越来越开放、开明、容忍度越来越大、透明度越来越高，政府效率大为提高。对于我们来说，万科做出的决定都是深思熟虑的，考虑了方方面面。我们虽然没法做到满足所有人的想法跟要求，但是我们这中间选择了一个最重要的标准：从市场出发、对行业负责。我们说过对行业负责是促使市场健康理性发展，让更多人有房住。如果说我们为此而努力的话，自然就能得到各级政府、各界人士对我们的支持，哪怕说少数人群可能受些影响，但是利大于弊，我们可以考虑做这件事。万科在这方面我们感受到国家各级地方政府对于万科自主经营行为从来不加任何干预、干涉，也没加任何的指导。其实有一点想说一下，很多人说万科为什么降价这么高调，我说这是被逼的。我为什么这么高调来做呢？其实并不是我高调，而是大家挖掘放大。某些市场我不是降的最多的，你说我是降的最多的。某些市场我不是第一个降价的，你说我是第一个降价的。所以大家拿这个标准来衡量我，让我现在很为难。但是在这个过程中，万科做的决定是深思熟虑的，考虑了方方面面，而且从大的方面来说，符合从市场出发、对行业负责的事，我们都会做的，而且政府也支持我们。我们采取这些方法对市场的恢复、活跃都起了很大作用。



肖莉：关于杭州，当时推出这个活动的时候，就跟客户讲这是一个中秋特卖活动，所以在中秋结束后，这个特卖活动就结束了，而且特卖项目也是一些有针对性的特殊的产品，我们开始是这么说的，最后也就这么做。我们是青年置业计划，是有客户和项目针对性的，不是说整个杭州公司所有项目销售都会这样。



记者：刚才万科说我们现在有150多亿现金流，万科如何看待我们现在的现金这样一个持有的比例，我看到去年到现在万科包括流动比率、速动比率，如果没有这次发债的情况，情况还是比较严重的，150亿的资金在未来一年的话，情况可能更糟的情况下，我们是不是有信心能够帮助公司度过冬天？



郁亮：我先回答第一个问题，说万科好像发了公司债之前，现金流比较严重。我不太认同。对比发现，万科现金流状况、各方面指标都是不错的。因为万科把安全放在第一位，我们很早就开始对市场反应，所以我们留有足够多的现金做这件事情。万科目前的现金是让万科不仅能够度过危机，而且能够让万科获得一个在春天里面发展的机会。只不过目前不想把这个钱花了而已。



肖莉：我补充一下具体的数据，中期的时候手持现金154亿，而我们在未来一年包括短期、到期的贷款是147亿。所以换句话说，假设最坏的情况发生（当然我们相信它不会发生），明年银行一分钱不借给万科了，我们就可以把所有现金还给银行，而且还有富余现金，而且还没有包括59亿公司债。所以即使没有发公司债，我们也可以非常安全的度过，不存在任何危机。

    第二个数据，总负债率、净负债率，目前大家看到所有上市公司数据是总负债率，大多是65%-70%之间，因为国家对银行贷款有一个要求，就是自有资金要超过35%，达不到要求，银行就不会借款给你，所以大部分公司都是65-70%之间，这个数据没有太大差别。但是如果看另外一个指标，净负债率，万科这个比例在整个行业是很低的，只有37%，这是中期的情况。到目前，这个比例可能还进一步下降了。行业很多公司都是60%、70%，现在万科一个小的经营举措或者我们项目转让或者合作，大家就说万科缺钱了，我觉得这些谈法都似是而非，如果我们谈财务，我们就应该用数据来说话，这里希望媒体的朋友能够理解我们这样一个角度。谢谢！



记者：第一个问题，公司曾经强调要调整开发速度，但是同时又一直强调要快速开发、快速销售，这两者之间是不是有矛盾的地方？第二个问题，所有万科楼盘中，降价比例是多少？



郁亮：万科调整开发速度跟快速开发策略之间其实都基于同一个原则，市场原则。为什么调整开发速度？如果市场上需求量不那么大的时候，我们当然不用那么大开发量。我们希望我们的产品更能适应未来供应、满足未来客户需求。比如我们看到第一次43%是首次置业。即使未来市场低迷，刚性需求也仍然会存在。为了使我们供应的产品跟未来结构更加吻合，我们调整开工速度。

    快速开发和销售是什么？当你把产品做了之后，快速开发出来、快速销售，变成利润。这是我们的策略。所以使产品与未来需求更吻合有助于快速销售。所以这二者都是从市场原则出发，没有什么矛盾。

    现在万科开发楼盘有多少降价销售的？这个挺为难。降价标准怎么算？去年尾盘剩十套，打5个点、8个点清盘卖掉，算降价吗？可能大家说不算降价。确实我们不是所有项目都降价，但是这个比例根据你的标准定多少，最好你回头给我一个标准，比如说降价10%以上算降价，我帮你列一个标准出来。加上一定的量级，你列出来，我给你统计。我希望大家对降价以外的整个市场信号更感兴趣一些，因为指导我们的不仅是价格的指挥棒，还有很多东西。



主持人：由于时间关系，今天的媒体见面会就到此结束，在这里我想简单说几句话，首先非常感谢各位朋友今天到来，同时还有两处异地的记者朋友。我希望通过这次交流能够解答大家心中的疑问，同时也希望得到在座所有媒体对于万科这家公司的支持和理解，谢谢大家！



郁亮：谢谢各地的朋友，谢谢你们！



肖莉：谢谢大家！

meng-h

周正毅借壳案大结局
        

        
        《财经》驻香港实习记者 王端　　总第220期　出版日期：2008-09-15  共有0条点评
  
   

      

   
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        周正毅借壳建联通案的审判表明，尽管有经验丰富的律师、财务顾问通同作弊，只要监管部门和司法机构严格执法、认真取证，以身试法者终究难逃劫难



　　一场精心策划的借壳上市、套取资金案，尽管有律师、金融中介的通力配合，在香港司法机关的严密调查下终于真相大白，相关涉案人员日前均被绳之以法。

　　六年前协助“上海首富”周正毅在香港资本市场“运作”的一批银行、财务、法律高层专业人士，如今为当初有违职业操守的行为付出沉重代价。

　　经过漫长的百天审讯，9月5日，香港区域法院宣读了对于周正毅涉嫌串谋上海地产财务总监、中银集团高层及知名律师买壳诈骗案的裁决结果。六名被告分别被判以12个月至33个月不等的监禁。

　　涉案的六名被告，分别为上海地产前财务总监Habibullah Abdul
Rahman（44岁），中银集团旗下中银国际亚洲有限公司（下称中银国际）前董事总经理吴思炜（45岁）及前副总裁林丽珠（42岁），有“中银御用律
师”之称的顾恺仁律师事务所合伙人顾恺仁（55岁）及范楚文（43岁），顾恺仁律师事务所合伙人及的近律师行合伙人黎寿昌（47岁）。

　　此外，上海地产及上海商贸前董事、周正毅秘书龚倍颖（33岁）于案件开审前，已承认两项串谋诈骗罪，并转为控方污点证人，指证六名同党。

　　判决书显示，Habibullah Abdul Rahman、吴思炜、林丽珠、范楚文及黎寿昌被认定串谋诈骗香港证监会、香港联合交易所，以及香港上市公司建联通有限公司（2002年8月改名上海地产，已于2005年10月摘牌，下称建联通）的股东罪名成立。

　　范楚文、黎寿昌及顾恺仁亦被裁定另一项相类的串谋诈骗罪名成立。范楚文及顾恺仁另被裁定一项对公司董事做出虚假陈述罪名成立。

　　在此之前，法官曾用三天时间，宣读长达300页、总共9万字的判词。法官麦健涛在庭上怒斥始作俑者周正毅为骗徒，将自己塑造成为有权势的沪上富贾，以实践其诈骗计划。

　　“借壳上市”，是近年来内地与香港证券市场较易引发证券案件的一种操作手法，无论是套取上市公司资金，还是内幕交易，往往假借较易规避监管的借壳形式完成。

　　周正毅借壳建联通案的审判表明，尽管有经验丰富的律师、财务顾问通同作弊，只要监管部门和司法机构严格执法、认真取证，以身试法者终究难逃劫难。



借壳上市  套利还贷

　　2002年，踌躇满志的周正毅来到香港，力图实现其酝酿多时的资本运作计划。他力图将名下几笔位于上海的物业资产在香港上市，但若
按这几笔物业资产的规模，直接来香港上市很可能会因达不到IPO的条件而受阻。于是他寻求借壳上市，并将资本收购目标锁定在香港上市公司建联通身上。

　　建联通最初从事地产业务，之后于2000年网络股热潮期转做互联网及高科技无线通讯业业务，一直未见起色。不过由于转型前将包括知名的香港中环中心在内的地产业务出售，获得丰沛的现金流。截至2001年6月，公司资产净值约24亿港元，其中现金高达22亿港元。

　　建联通充足的现金以及地产生意的背景令周正毅很感兴趣。周意图利用名下的Global
Town公司（于英属处女岛注册，周正毅是该公司惟一董事及股东，后改名新农凯环球投资有限公司），向中国银行（香港）申请21.5亿港元的贷款；然后利
用贷款收购并控制上市公司建联通，再利用建联通的丰沛资金，购买自己在上海的物业资产，由此将上海物业资产置换到建联通中；最后，利用名下沪上物业套现的
现金，偿还中银香港借给Global Town的贷款。

　　但按照收购计划，周正毅一旦以Global Town成功收购建联通，将会成为对建联通持股58％的绝对控股股东，而建联通打算购买的又是周正毅名下的上海物业，因此涉及关联交易。

　　根据香港上市规则，关联交易须予披露，并须取得独立股东于股东特别大会上批淮方可作实。如此一来，若周正毅公布他的后续收购及套利还款计划，就必须放弃投票权。建联通有的小股东可能投否决票，最终可能令计划难以实行。

　　令周正毅等人忧虑的还有，若他们公布计划，香港监管机构可能会进一步追问和调查有关还款方式以及资产注入方式等问题，这些质询无疑将延迟其收购计划的展开。

　　另一方面，香港相关上市规则指出，如果一家公司收购单一或者一系列资产累计起来的“重要资产”，譬如收购资产超过原有净资产的50％，就可能被认定是
“借壳上市”（backdoor
listing）。这种情形下，如果收购后原上市公司的业务发生大转变，香港联交所拥有酌情处理权，可能要求该公司退市，比照新公司重新申请IPO上市。

　
　此外，内地从事证券业务多年的律师赵博嘉向《财经》记者分析指出，令周正毅顾虑的可能还与当年内地规范“小红筹”上市有关。赵博嘉指出，内地民营企业赴
港上市无非通过两种途径：其一就是以内地公司直接到香港上市，即H股上市；另一途径，就是“借道”海外注册的公司，将内地的资产注入，即小红筹模式，这也
是内地民营资本常走的途径。

　　2000年6月以前，对于H股上市，中国证监会一直监管很严格，但对于小红筹模式则没有太多监管。

　　2000年6月，中国证监会曾颁布《关于涉及境内权益的境外公司在境外发行股票和上市有关问题的通知》，规定涉及境内权益的境外公司在境外发行股票与上市，在实际审核过程中，必须取得中国证监会出具的中国法律无异议函，否则，境外交易所将不予受理申请。

　　该通知于2003年3月废止，但周正毅等人涉案的时间恰好在此条约实施的期限中。因此，如果提前公布收购计划，则要通过中国证监会审查，周正毅的借壳上市计划无非会增加很多不确定性，以及花费较多的成本。

　　2002年3月至6月间，周正毅与龚倍颖找来Abdul Rahman、吴思炜、林丽珠、范楚文及黎寿昌等人一同商量“变通”方法，希望对香港证监会、香港联交所以及小股东隐瞒收购后注入上海物业及套利还款的计划。

　　案发时，的近律师行和顾恺仁律师行，分别是Global Town及中银香港的法律顾问，中银国际则为Global Town的财务顾问。

　　法官指出，多名被告在2002年5月及6月，就收购建联通发表的联合公告、收购建议和回应的综合文件上做出虚假陈述，以隐瞒上述计划。

　　控罪显示，2002年5月3日，Global Town与建联通联合发表的公告中指出， Global Town收购建联通，“买方并没有资产注入的具体计划（no specific plan）”。

　　时隔一个月，2002年6月22日，中银国际做出的有关Global Town收购建联通的收购建议和回应文件中称，中银香港发放贷款是基于Global Town的业务背景。但后经法院调查，Global Town实际上并没有特别良好的业务纪录。

　　上述文件隐瞒了中银香港真实的贷款动机，即基于周正毅所允诺的“套利还款”条约。

　　更为严重的是，为了防止“套利还款”计划曝光，上述文件还虚假地对Global Town的还贷过程做出“否定声明”，指Global Town任何债务的“利息支出及偿还或担保并非在很大程度上视乎建联通的业务而定”。
设执委会  操控资金

　　在各方专业人士“协作”下，Global Town顺利完成收购建联通。但世上没有免费的午餐，此前中银香港在同意贷款给Global
Town之时，为保证顺利还款，要求收购完成后，建联通须修改公司组织章程，成立执行委员会，以便更好地控制公司现金，确保还款给中银香港。

　　法官指出，在成立执行委员会过程中，三名律师——范楚文、黎寿昌及顾恺仁被认定犯有串谋诈骗罪。

　　为履行先前与中银香港的合约，2002年7月，周正毅及龚倍颖串谋范楚文、黎寿昌及顾恺仁在一封公告和给股东的一封通函中强调，建联通拟成立执行委员会，目的是“为了更好地管理公司资产”。两份文件都对“方便运作资金偿还贷款”的真实目的避而不谈。

　　一份建联通于2002年7月16日发布的公告显示，“股东务请注意，本公司现时持有大量现金及多项无线业务之投资。为便于管理本公司资产并迅速做出决
定，尤其是有关任何出售或收购（包括订立任何合营安排）及本公司任何借贷或产权负担之决定时，董事认为成立执行委员会管理及调控上述事宜乃符合本公司利益
之做法。”

　　公告并表示，执行委员会将最多由五人组成，成员由董事会任命，而执行委员会的大多数须由董事组成。

　　上述虚假的陈述，令建联通当年8月13日举行的特别股东大会顺利通过了成立执行委员会的决议；也令香港联合交易所与香港证监会被蒙蔽，未能执行上市守则及收购守则中的有关职责。

　　此外，身为上海地产董事的顾恺仁、范楚文及龚倍颖，在上海地产截至2003年6月30日止的年度报告上，发表虚假及误导的书面陈述。因此三人均被法院认定一项对公司董事做出虚假陈述罪名成立。

　　在成立执行委员会后，周正毅开始履行他先前对中银香港的承诺，注入自己在上海的物业，然后套利还贷。在判决书中，法官主要提及两笔周正毅后来注入的上海物业，其一为上海逸和龙柏饭店；其二为虹桥吴中路的一幅土地。

　　《财经》记者从2003年3月24日上海地产发布的截至2002年12月31日止的中期业绩中查悉，2003年2月，上海地产收购虹桥吴中路的一幅土
地，作价3.3亿港元。该地地盘面积96317平方米，地积比率1.1倍，预计楼宇建成后，可提供楼面总面积可达105950平方米，作高级住宅及商业用
途。

　　2003年3月，上海地产完成对上海逸和龙柏饭店的收购，作价逾3.7亿港元。资料显示，酒店位于上海虹桥区，由六座建筑物组成，其中主建筑高11层，拥有超过380间客房。

　　虽然顾恺仁、范楚文及龚倍颖知悉周正毅控制上海地产的多项物业，而出售该等物业后所获的款项亦会用作偿还贷款，但他们却赞同在截至2003年6月30日止的年度报告中称，周正毅与上海地产并“没有就公司签订的重大合约中有重大的权益”。实际上即隐瞒了关联交易。



香港金融界震惊

　　2003年6月，因受内地调查周正毅事件影响，上海地产在香港停牌。由于此前周正毅向中银香港的贷款无法偿还，周正毅在上海地产75％的股权被抵押给中银香港。之后，安永会计师事务所获香港高等法院委任接管上海地产。

　　为解决种种纠纷，上海地产于2005年7月与债权人等各方达成清盘协议。经过清盘程序后，上海地产已没有足够的业务或资产支持其股票继续上市，不再符合香港上市规则的相关规定，因此，于2005年10月10日被迫宣布退市。

　　2006年10月，香港廉政公署就此案起诉上述七名人士，并通缉周正毅归案。但由于周正毅身处内地，香港与内地并无引渡条例，故周正毅如今仍在香港廉政公署的通缉名单上。

　　上海地产借壳诈骗案于2008年1月起聆讯，共有29名控方证人，逾千份文件证供呈堂。

　　9月5日，法官在宣判时指斥，涉案的诈骗计划令投资者和股票市场陷入危机，“为维护香港金融体系的稳健和良好信誉，以及向外界传达社会绝不容忍专业人士不诚实行为的信息，必须严惩警示”。

　　法官最后宣判，Habibullah Abdul  Rahman监禁一年。吴思炜和林丽珠同被判囚21个月。范楚文被判监禁33个月。顾恺仁和黎寿昌则分别被判两年和30个月。此外，龚倍颖由于案件开审前，转当控方污点证人，被判监禁18个月。

　　判刑结果一出，悲喜两重天。龚倍颖由于因此案被押至今逾16个月，预计稍后就可出狱，不禁欣喜万分，向旁听的亲友笑道:“我可以走啦！”而坐在其旁边的其他被告则黯然神伤。

　　该案的肇始者、原农凯集团董事长周正毅，目前正在上海服刑。去年底，他因行贿罪、虚*罪和挪用资金罪，被上海市第二中级人民法院一审判有期徒刑16年。此前他曾因犯其他罪行而服刑3年。

　　庭审结束后，顾恺仁的代表律师对裁决表示诧异及失望，表示一定会提出上诉。范楚文和黎寿昌的律师表示很可能上诉。但截至9月12日，《财经》记者从法院并未查询到相关上诉申请。

　　多名律师向《财经》记者表示，对于案件及判决结果，他们感到“震惊”。一名不愿透露姓名的香港律师说：“律所合伙人也会做出这类欺诈之事，令人不可思议。”

　　黎寿昌的代表律师早前在法庭上求情时指出，黎寿昌罪成后，已辞退的近律师行合伙人之职，他的执业律师资格也将被撤销；黎寿昌因为此案一败涂地，半生建立的事业尽毁。一位曾在的近工作过的律师表示，他个人觉得黎寿昌很“冤枉”。

　　一位曾在中银国际与吴思炜一起供职的人士也对《财经》记者表示，他对吴思炜的涉案讶异不已。在其印象中，吴思炜不仅外表靓丽，“人也很和善，非常谦逊”。

　　香港一名投行人士亦表示，被告中的两位金融高管经过近半生的努力，做到目前令人仰慕的职位，如今却被判刑不免感到惋惜，她们“失去了声誉，也失去了自由”。

　　法官在庭上指出，“部分被告在案件中没有实际获得利益，他们在事前虽然了解计划，任事态发展，当想脱身的时候，已经为时已晚。”

　　此次呈堂证供的文件，不少是律师与财务顾问在商讨收购期间的开会笔记及电子邮件。文件显示，这些专业人士早已知道周正毅的注资及还款计划，因而合谋欺
骗已是不争的事实。一位香港财务顾问就公开表示，因为此案件现在变得谨慎很多。她甚至表示，以后开会或见客户时不会做笔记，以防日后客户反目，自己被牵
连。

　　至于法官所提及的部分被告在案件中没有实际获得利益，多位律师表示，实际利益真的很难界定。有律师向《财经》记者表示，该案事发于2002年，当时香
港经济环境恶劣，股市不振，加上内地推出政策规范内地资产境外上市，令不少投行或律师楼生意惨淡，因此在这个时候，“有单较大的生意已经很不错了”。



金融犯罪 判刑变重

　　该案判刑最重的为范楚文，入监33个月，在香港的类似案例中算是量刑较重的一宗。对此，前香港证监会企业融资部主管、现执业大律师李律仁向《财经》记
者表示，香港作为国际金融中心，应给中国内地和其他国家作出榜样。这次涉案的投行及律师楼，在香港扮演着重要的金融中介角色，本来有责任向内地或外国投资
者介绍并解释香港的金融规则，但却串谋欺诈。为维护香港金融业良好信誉，因此法官会从重量刑。

　　李律仁称，近段时间香港金融犯罪的案例有所增加，法院对此类案件的判决有变严变重的趋势。在香港的金融体系中，各个中介的角色都相互独立，相互牵制。如果上市公司出现问题，则保荐的投行、会计行、律师行等都难脱干系，需要承担相关的法律责任。

　　香港理工大学研究金融监管课题的讲师Daniel
Lam对《财经》记者说，类似的专业人士案件俗称“白领犯罪”，在英国法律体系中，法官通常对此类犯罪会比较宽容，只判一年至两年的监禁，因为法官认为专
业人士的“信用或声誉破产”往往比牢狱之灾对他们影响更大。但此案涉及金额巨大且又是商业诈骗，因此可能判得比较重。

　　香港证监会向《财经》记者表示，具有威慑力的刑罚对遏制诈骗行为发生会起到一定作用，“监管机构将继续与司法部门合作，共同打击欺诈行为。”

　　香港联合交易所则表示，此起案件只是个案，他们目前并不认为联交所在此过程中有任何的疏漏。如果法院通知联交所有责任，联交所将会调查处理。香港廉政公署事后不愿对案件作出任何评论。

Daniel Lam也表示，鉴于市场上总有一些别有用心的人士，监管机构可以做的就是着力调查和教育公众。

　　如何加强专业人士的监管？李律仁指出，对于专业人士的监管一般都分为两方面，一是专业监管，二是刑事监管。以律师为例，在专业监管方面，香港设有律师
公会，如果作出违反职业守则的事情，可能会面临撤销执照的风险；而在刑事监管方面，这些专业人士作为市民，如果违法犯罪，则可能面临牢狱之灾。

　　香港一位银行界人士建议，加大惩罚力度可能会减少金融人士的犯罪。他同时表示，此次案件在公司治理方面也引人思考，即如何联合小股东，对大股东加强监督和制约，以及充分发挥独立董事的作用，将诈骗案件遏制在萌芽中。

meng-h

全面降息可能性加大http://www.sina.com.cn  2008年09月20日 14:05  经济观察报


　　孙健芳

　　一次出乎预料的降息是否意味着全面降息的开始？现在下这样的判断似乎还有些过早。但是货币政策转向宽松的信号既然已经明确，未来经济形势如果继续恶化，央行不会像过去那样有太多犹豫，中国必然会进入一个降息周期。

　　预料之外，情理之中

　　9月14日央行宣布，从16日起，1年期基准贷款利率下调27个基点至7.2%，金融机构人民币存款准备金率下调100个基点至16.5%，这是央行4年以来首次下调一年期贷款利率，而存款准备金率更是9年来首次下调。

　　这显然出乎市场预料。之前市场对于央行放松货币政策已经有预期，但即使是最乐观的经济学家如光大证券首席宏观分析师潘向东、摩根大通经济师王黔也都认为，央行降低存款准备金率或许会在明年发生。

　　不过，事情在央行9月11日召开经济形势分析会议的时候就已经有了变化。那些参加会议的投行和央行内部研究员知道，央行行长周小川一直坚持紧缩的货币政策，所以会议中很多人坚持，央行应该继续把控制通货膨胀放在首要位置。

　　但是周小川的表态让很多人几乎不相信自己的耳朵，因为周小川说，目前应该把经济增长放到首要位置上。实际上次日关于降息和降低存款准备金率的方案已经上报，9月14日晚，央行即对外宣布降低“两率”。

　　如果从决策进程来看，应该说，降息是中国内部的经济增长情况使然。在8月份的经济数据陆续公布之后，国内外人士都认为，目前中国通胀风险已经减弱，但经济面临下滑的风险在迅速加大。中小企业融资尤其困难。虽然8月初央行提高了各类银行的贷款额度，但国金证券(28.09,2.55,9.98%,吧)通过对8月信贷数据余额分析后发现，多数商业银行出于控制风险考虑，对中小企业放贷仍旧十分谨慎。

　　不过，华尔街金融飓风显然加快了决策步伐。所以，建设银行(4.19,0.38,9.97%,吧)首席经济学家华而诚认为降息与此有很大关系，“因为整个美国华尔街都沉到海底了，对国内市场信心有很大的冲击。”

　　打开的降息通道

　　从年初到现在，中国经济政策总基调经过了三次较大的转变，从“双防”(防经济过热、防通货膨胀)到“一保一控”，再到“保增长”，每次政策基调改变都因为经济环境发生了根本的变化。

　　2007年第三、四季度，通货膨胀迅速上升，四季度中三个月通胀率分别达到6.5%、6.9%、6.5%，全年经济增长率达到11.9%。由此，中国政府对通货膨胀的担心超过经济下滑的担心，每月一次提升存款准备金率成为央行抵御通胀的必须手段，这种政策延续到今年6月7日。

　　这期间，国内对央行的政策争论十分激烈，相应的争论带来不同的政策建议，即使到6、7月份，典型的“货币学派”如北京大学中国经济研究中心的宋国青教授、原高盛经济学家梁红都认为通胀风险仍旧存在，从紧的货币政策不应该放松；但供给学派表示，中国通胀有外生性，经济政策不应该过度从紧。

　　现在看来，这种争论也让决策部门无所适从，或者说对于定调更为谨慎。每年7月15日前后，国务院都会召开经济形势分析会议，为下半年经济政策定基调，但是2008年年中，国务院召开三次各类专家参加的讨论会，最后都没有给出下半年经济的总基调。

　　直到7月25日，中央政治局会议召开，才对下半年经济形势正式定调——把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，把抑制通货膨胀放在突出位置。不过这种说法还是有些找平衡的味道。因而政策层面依然模糊，直到这次降息，保增长才被确立为第一要务。摩根大通证券市场主席李晶说，政府通过降息已经表达得非常明确，“国内通货膨胀不是最大的敌人，最重要的就是经济增长速度。”

　　现在的问题是，这是否是一系列降息行动 (包括继续降低准备金率)的开始？这次央行货币政策转向还是留有余地的。央行没有下调五大国有银行的存款准备金率，这说明央行还是有些“走着瞧”的意思，对通胀的担心并没有完全解除。

　　不过市场显然是另一种看法。很多分析师认为，货币政策放松仍然只能够缓解经济下行的风险，并不能真正扭转经济运行的趋势。这是因为，在信贷紧缩时，减息对中小企业刺激效果也需要重新评估。建设银行首席经济学家华而诚认为，目前情况下，国内国外的风险都在增加，银行的贷款风险贴水利率自然会提高，所以央行规定贷款利率降低，但市场利率能不能降到0.27个百分点值得怀疑。

　　华尔街飓风正在将美国经济和世界经济拖向深渊。未来央行的选择不能不更多地考虑到这种影响。如果经济沿着下行通道继续滑行并且加速的话，更为宽松的货币政策是可预见的。尤其是生产者价格指数(PPI)逐渐下行，CPI回落且企稳，将打开更宽的降息通道。

　　现在还很难预计未来政策调整的频率和力度。摩根大通的看法是，银行存款准备金率可能会继续下调1-2个百分点，如果未来几个月通胀率继续下行，银行存款利息也可能下调。这样的预期不算夸张。

crazydevil

楼价疯狂上涨的时候，炒房的谁怪万科？楼价前景茫然的时候，乱就开始了。万科只是被人当成靶子在打，看看吧，还有好戏的，不止万科一家。对万科，我依然有信心。

leiy

"金融机构的风险控制，是金融机构自己的事情，风险控制不好要受到市场的惩罚。"

美国都那样了，许小年还这样说，我看有卖国贼嫌疑。:*29*:

meng-h

招商地产控股股东增持公司B股股份公告
    招商地产于2008年9月23日深圳证券交易所证券交易系统收盘后收到公司控股股东招商局蛇口工业区有限公司的通知，蛇口工业区之下属子公司通过深圳证券交易所二级市场增持了公司部分股份。
    2008年9月23日，蛇口工业区通过其下属子公司达峰国际股份有限公司增持公司B股964,750股。占公司总股本的0.076%,平均价格为7.15元/股。
    蛇口工业区及其属下子公司拟在本公告发布之日起12个月内，通过二级市场增持公司A股、B股股份（含已增持部分）合计不超过公司已发行股份的2%，后续增持计划未设定实施条件。
    蛇口工业区及其下属子公司承诺，在增持期间和法定期限内不减持其持有的公司股份。