万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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　　楼市的寒冬很冷，政府的调控够紧。整个楼市已经哀鸿遍野、风声鹤唳，不绝于耳的救市之声，不断曝出的地下钱庄借贷，日前更是因为一则天价地块退地传言被炒得沸沸扬扬。 “楼市的整合已开始，调控的效果已显现出来，此时就是处在一个整合开始前的喧闹、骚动期。此时楼市草木皆兵，许多中小开发商就像一群无头苍蝇，到处乱撞，所以这个时候会很吵闹，不过一旦整合完成了，许多不合格的企业就会被淘汰掉。”某品牌开发商向记者表示。在这波调整中，大型房企也免不了节衣缩食，好好练内功。
　　房企老大“节衣缩食”
　　日前，万科又成了楼市的焦点。南京的“物价门”事件，万科违反“一房一价”的政策高价卖房，遭到业主抵制，要求返还溢价部分，物价部门更罕见严厉地开出罚单。
　　其实，万科不仅外部遭遇了困境，公司内部也遇到了尴尬。一万科内部员工告诉记者：“万科已开始严格控制成本支出。万科员工二季度奖金只发50%，整个行业正经历非常时期，与经营无关的活动一律停止，一切回归理性。”
　　“目前深圳楼市仍然在跌，截至目前，万科成交量是去年同期的一半，万科正在以降价、提升品质、暂时不拿地等多种方式进行资金回笼。公司目前尽可能多卖楼，薄利多销。”万科内部人士向记者透露。
　　房企大佬都勒紧腰带过日子了，其他地产企业的日子可见一斑。中小开发商资金链断裂的新闻早在意料之中，日前深圳本土排名第五的地产商卓越集团就被媒体曝出资金链断裂。
　　据新华社昨日报道，重庆市109家房地产开发企业被清理出局。重庆市对具有资质的房地产开发企业进行了清理换证，有109家企业因违法违规经营、拖欠工程款、所开发建设项目存在质量问题等被吊销执照。
　　“地产行业的整合已经开始，淘汰一批不合格的企业，让房地产行业回归健康的轨道，这也是政府希望看到的，楼市的调控暂时是不会变化的，现在再谈救市就是滑稽。”业内专家告诉记者。
　　“地产思想家”放言不需救市
　　在现阶段，“救市”是开发商谈得最多的主题，而从“救市论”喊出至今，政府的调控依旧坚挺，没有丝毫变化。
　　“现在楼市出现了下滑的现象，一些人就出来‘要政府救市’，无非就是银行信贷要放松，但是这个并不能够救市，而是让一些企业能够多些残喘。”万通董事长冯仑表示，“地产企业也应该进入到一个‘反省’的季节”。
　　历经第一次房地产泡沫的冯仑日前明确表达了“政府无须救市”的思想，“地产思想家”并没有为缺钱的中小房企摇旗呐喊、不遗余力。
　　昨日，冯仑在接受记者专访时再次明确表示，“现在房地产企业所要考虑的问题应该是如何扩大市场，而不是房地产商伸手向国家要贷款”。
　　冯仑表示，现在中国6万家房地产开发商70％以上都是在1999年“蜜月”里长大的。“现在是该见见风浪了。市场一不好就要求国家贷款的，那是国企。”
　　冯仑介绍，1991-1994年海南房地产泡沫之前，中国房地产企业大约有1．8万家，泡沫破裂之后留下的不到1％。“我们留下来的人，在那个时候从来没有向政府要求放松贷款。”冯仑对记者强调，“因此第一代‘没有死’的房地产商对于风险的评估、资金的贮备都做得比较好，受市场影响较小”。
　　“如果我们的开发商遇到问题就向政府要贷款，是不是地块买贵了也要求退地呢？同样如果业主买的房子降价了，也要求补偿，那么我们的地产行业就又回到30年前了。”商报记者 罗添 潘建

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万  科Ｂ：2008年半年度报告（英文版）(673k) 2008-08-05 06:30

万  科Ｂ：2008年半年度报告摘要（英文版）(78k) 2008-08-05 06:30

万  科Ａ：2008年半年度报告(720k) 2008-08-05 06:30

万  科Ａ：2008年半年度财务报告(459k) 2008-08-05 06:30

万  科Ａ：第六届监事会第七次会议决议公告(55k) 2008-08-05 06:30

万  科Ａ：第十五届董事会第二次会议决议公告(69k) 2008-08-05 06:30

万  科Ａ：2008年半年度报告摘要(301k) 2008-08-05 06:30

万  科Ａ：二○○八年七月份销售及近期新增项目情况简报(71k) 2008-08-05 06:30

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公司2008 年半年度报告已于2008 年8 月5 日公布，为了加强与投资者的互动，方便投
资者了解公司的情况，公司将于2008 年8 月7 日（周四）下午3:30-5:30 举行网上投资者
交流会，交流网址是http://irm.p5w.net/000002/。届时公司管理层将就公司的经营情况、
未来发展等内容，与投资者进行互动交流。欢迎广大投资者的参与。

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万科南京限价门事件揭秘：房价调控上演正面对决  
2008-08-05 07:13:28  

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　　宏观政策、地方政府、开发商等各种力量最终难以避开一次正面碰撞

　　编者按

　　“目前房地产市场形势的严峻，毋庸多言。本次市场疲软，不同于之前任何一次。”8月1日，全国地产龙头企业万科在沪举行“士兵突击”誓师动员大会，万科某高层在倡议书中做出上述表述。

　　楼市这一刻，史无前例的焦灼感正在蔓延：房地产业牵动甚广，严防房价大跌以及保护金融系统安全，成为调控不得不走的“平衡木”；地方政府，一面遵照中央宏观调控方针，出台一系列严控政策，一面又通过各种方式“安抚”开发商，试图挽救地方财政；开发商则一面加速优胜劣汰的整合进程，一面仍在大喊“救市”刻不容缓……

　　各方的深层博弈首先体现在房价这一焦点之上，各地的土地与商品房供应趋紧、成交萎缩，城市周边区域楼盘价格开始试探性下降；在投资上，来自国际和民间的游资，看空者谨慎出逃地产股，看多者开始低调挺进楼市，尤其是商用物业投资；在资金链上，部分开发商被前所未有的融资困境逼到绝境……

　　自本期开始，上海证券报独家推出“楼市这一刻”大型系列调查，我们尝试从房价、土地、投资、资金链等房地产市场的各个要素环节入手，条分缕析，以全景展示中国房地产市场在2008年这一历史性时刻，所经历的不同凡响的对撞与变局。

　　此刻，正在说明什么，又在预示什么？我们期待找到答案。

　　本期房价样本调查，就从一次性汇集着宏观政策、地方调控、开发商等各种力量碰撞的南京“限价门”事件说起。

　　南京样本

　　地方调控加剧博弈 楼市成交量缩水近四成

　　⊙本报记者 于兵兵

　　从7月底至今，短短几天时间，南京万科事件成为房地产市场最受关注的话题，也成为地方政府落实房地产宏观调控的经典案例。

　　“先不论南京实行核价制合规与否，南京的房价倒的确是稳定下来了，没有像深圳等城市那样出现大起大落，成交量也下降了三分之一。”南京一家大型开发企业的一位高层表示。

　　据国家发改委、国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数显示，南京房价涨幅由2007年6月份的排名第3位回落到今年4月份的第27位。虽然有开发企业内部统计显示，南京住宅价格基本上稳中有升，江南八区销售价格更有近10%的同比上涨。但市场人士感慨说：“如果没有政府限价，房价可能上涨更多。”

　　与房价涨幅回落相对应的是商品房成交量的大幅下降。7月21日，南京市新闻发言人夏德智介绍，今年上半年，南京商品房销售大幅下降，其中住宅销售面积降幅高达38.9%，销售额下降34.1%。

　　分析其中的原因，多位市场人士认可“购房者观望气氛浓厚”的说法。

　　政府限价之惑

　　然而，南京万科“限价门”事件体现的深层问题却远不止这些。地方政府对非保障性的商品住宅实施限价是否合规是市场热议的第一个话题。

　　上海某法律专家表示，政府出台行政性指导价的做法一般针对涉及国计民生的重要基础物资，比如水电煤价格、公共交通价格，以及电信等垄断性产品，且需要遵循相关价格指导目录的规定。目前，根据江苏省定价目录，“普通住宅商品房销售基准价格及浮动幅度，经济适用房、安居房等政策性优惠住房销售价格，公有住房租金与出售成本价，廉租房租金标准”等均在政府定价范围之内。

　　一位南京市企业人士称，除了南京实现核价制外，无锡、苏州等其他江苏城市实行备案制，方式不同，但都为对普通商品房价格实行政策性控制。

　　但另有不愿意透露姓名的专家认为，南京对非保障性住房实行限价，仍有违背市场规则甚至相关法规之嫌。

　　开发商对地方政府为商品房限价的另一个质疑是地价的居高不下。“如果土地出让价格不降，又强行要求降低商品房售价，加上水泥建材等原材料价格上涨，管理成本增加，开发商利润空间将受到双重挤压。”一位开发商称。根据测算，在南京，土地成本为楼板价5000元/平方米左右的项目，销售价格卖到10000元/平方米“刚刚打平成本”。

　　数据显示，就在销售额大幅下降的同时，南京开发商的土地购置成本正大幅上升。上半年，南京房地产开发投资达到256.68亿元，其中土地购置费73.1亿元，同比增长50%。

　　地价居高不下的结果是土地流标频频上演。今年6月，南京拍卖河西两幅“巨无霸”地块，其中河西南部一幅面积17万平方米的地块流标。“因为土地款高达十几亿，加上土地款支付进度被规定得很紧，在目前融资困境下，很少有开发商有能力负担。”一位市场人士坦言。

　　受制于拿地速度放缓，南京未来新增住宅供给形势不容乐观。数据显示，今年前五个月，虽然南京商品住宅施工面积增长17%，但住宅新开工面积却同比减少了24.4%。“加上观望情绪持续，成交低迷，开发商又可能通过控制销售进度的方式控制供给。市场供应或呈现紧缺。”市场人士分析。

　　尽管市场争议颇多，南京市将限价进行到底的决心并未动摇。

　　南京市物价局副局长张瑞忠在5月底接受采访时表示，南京将针对房价新举措实施过程中出现的新情况、新问题，提出应对措施，从而进一步完善房地产价格管理。

　　张瑞忠所称的新问题之一就是开发商通过提高装修标准变相抬高房价。张瑞忠表示，按照《价格法》的规定，装修费用不在物价部门核价范围内，因此目前的核价机制不能对装修费用核价。但政府管理部门可以依法规范开发企业的装修行为，比如，装修方案要建委审批，开发企业要列出装修清单，开发企业要有装修资质，有关部门还将适时公布装修市场参考价格等。目前，南京建设主管部门正在会同物价等部门开展调研，并将出台规范商品房精装修行为的管理办法。

　　此外，南京还将进一步规范房地产开发中涉及的垄断行业收费行为。比如房地产开发中一直居高不下的 “二管三线”工程费等。

　　有消息人士称，南京对商品房的一房一价政策曾得到中央相关部门“首肯”，因此地方执行力度较大。

　　“一个长期的矛盾是，地方政府最终不得不信赖大型开发商巨额税收和土地出让金维持地方财政收入，一旦开发商在市场上受挫，最先吃苦的是地方政府。因此地方政府无论怎样，也会最终采取折中办法解决中央调控与开发商利益之间的矛盾。”市场人士称。

　　“零首付”重新出现

　　南京的“政府限价”行为并不具有普遍性，但价格和成交量走势却与众多一二线城市相仿。无论是北京、上海、深圳还是南京，市中心房价稳升、周边区域房价破冰成为普遍现象。究其原因均为市中心供给减少，而周边地区配套尚未成熟。

　　此前，有媒体报道，南京网上房地产统计的换手套次前十位楼盘90天内换手675次，平均每个楼盘一月内换手(注销认购和成交的次数)20余次。其背后是因为部分楼盘房价下跌，购房者在已经认购甚至签约的情况下要求退房。

　　记者在走访南京时发现，无论是降价还是退房，多集中于江宁、江北两个住宅供应比较集中的城郊地区，上述地区甚至已经出现类似“零首付”现象。

　　在江北六合区，一个名为华欧国际友好城的大型楼盘打出了1万元定金即可签约的横幅。销售人员告诉记者，这个总建筑面积高达230万平方米的超大型社区预计开发时间长达8年-10年，根据目前推出的系列优惠，除了签约即减2万元外，无论是别墅还是公寓，购房者只要支付1万元定金就可以签订购房合同，由开发商支付剩余的首付款，且不向购房者收取任何利息。

　　这一促销办法效果已经显现。根据南京网上房地产统计，8月1日-4日，华欧国际友好城共销售36套房源，位列南京楼盘成交榜第6位。而该楼盘销售人员表示，目前南京类似“零首付”的做法并非仅此一家。

　　专家分析，开发商此举意在用4成首付成本套得银行6成贷款，以缓解现金流之急。而一旦购房者还款能力不足，银行系统可能面临严峻的坏账考验。

　　开发商的另一个求生办法是加大融资和促销力度。在6月底举行的海通证券（600837行情,爱股,资讯）2008中期策略会上，万科执行副总裁兼董秘肖莉表示，万科目前重点是提升企业融资能力，强化融资平台优势。而万科在上海举行的誓师大会上，如何在逆境中实现销售突破以尽快回流资金仍是主要讨论内容。“缺钱”，这在目前的大型房地产开发商中，无疑是最重要的课题。

　　“随着市场调整，万科目前首要任务是安全经营；其次为加快销售，不排除降价，以保持更多现金。”海通证券分析报告援引肖莉发言称。

　　另外，积极响应政府号召，参与开发保障性住宅在南京成为热点。有消息称，南京今年将开建300万平方米的经济适用房，承建开发商锁定利润率3%。“因为基本上是先确定需求再建房，开发商投资风险几乎为零。另外，参与保障性住房开发也是帮助开发商增加现金流，缓解资金压力的途径之一。以上有利因素加在一起，在目前的楼市局势下，足可以打平低利润率的不利因素。”南京某开发商表示。

　　万科申请重新核价 物价部门仍未批复

　　本报记者 于兵兵
　　7月31日下午，当上海证券报记者来到位于南京河西新区的万科光明城市时，一切暂时恢复平静。几天前，当万科董事长王石出现在楼盘会所，与多位业主就“价格欺诈”问题进行沟通时，这里一度成为中国楼市“房价矛盾”激化的漩涡。

　　“限价门”事件悬而未决

　　记者了解到，虽然还有12号、13号两幢楼没有销售，但万科光明城市的售楼处已经取消，位于会所对面二楼的临时办公间也已无人办公。“前几天有一位售楼员负责接待，但今天已经走了。”一位光明城市保安人员告诉记者。据这位自称见证了当天王石与业主会面的保安讲，目前抗议业主的情绪已经基本稳定，但最后两幢“楼王”销售“遥遥无期”。“之前（购房业主）已经闹成这样，这两幢怎么会随便销售呢？”保安称。

　　随后，记者致电南京万科房地产呼叫中心，相关人员告诉记者，目前万科对12号、13号楼盘何时销售没有任何明确计划，价格同样未定。

　　另一个有趣的现象是，已经达到交付使用标准的光明城市三期仍然不允许没有销售人员陪同的人员进入。当记者询问是否只有业主才能进入时，保安风趣地说，“就是业主，才严格限制呢！”买卖双方的矛盾由此可见一斑。

　　根据相关报道，就在记者走访光明城市三期的同一天，南京万科与光明城市的业主谈判仍在紧张进行。“限价门”事件至今悬而未决。

　　万科已提出重新核价申请

　　关于此次纠纷，应从南京物价局去年颁布实施的“一房一价”政策说起。

　　2007年年中，针对“少数开发企业为了谋取更多利润，捂盘、惜售、哄抬房价”等行为，本着“稳定普通商品住房价格，促进房地产市场有序健康发展，维护群众利益，规范市场秩序”的指导思想，南京市物价局会同房产、国土、工商等部门共同制定了《关于进一步加强房地产市场管理的意见》，“一房一价”政策由此产生。

　　根据规定，开发商在领取预售许可证后一个月内必须向物价部门申报价格，物价部门根据作价办法核定出商品房价格基准价。一般来说，普通住宅商品房的平均利润率不得超过8%，价格上浮幅度不得超过5%。

　　早在去年4月，南京市物价局即为万科光明城市三期下发了“商品房价格批复”，根据批复，该项目10幢住宅商品房基准价格为7360元/平方米。算上5%的上浮幅度，10幢楼整体平均价格不得超过7728元/平方米。

　　然而万科前8幢住宅销售价格却一路上扬。目前的售价已超出上述范围。因此引起了业主与开发商的矛盾。

　　采访中，南京众多知名房地产企业和专家以话题敏感为由拒绝发表观点。而根据上海证券报记者获悉，万科在事发后几天内紧急反应，由王石亲临南京与业主会谈，并拜访南京市政府有关领导，力争协商解决矛盾。

　　另外，万科方面针对光明城市核价过程提出申诉，解释在核价过程中已经提出重新核价申请，但还未得到批复。此外，一些政策允许的可能提高核价标准的做法万科并未得到相关部门的示意或说明，比如车库价格被允许并入销售价格等。

　　市场人士称，万科此前拿地成本在2200元/平方米，但目前周边新出让地块的底价楼板价已经达到4800元/平方米，如果重新核价，万科目前售价基本不存在超限问题。但到目前为止，万科关于重新核价的申请仍未得到物价部门批复。

　　有市场传闻称，因南京市政府有关部门的介入，万科可能采用折中办法处理此事，允许业主退房是其中的办法之一。而最终的处理结果有望在不久后公布。

　　昨天，万科执行副总裁兼董秘肖莉在接受上海证券报记者采访时表示，目前万科没有形成任何具体的处理意见，万科与业主的沟通仍在进行中。“历史上，万科也出现过与客户意见分歧的案例，我们和客户对政策的理解有差异实属正常。无论怎样，万科的底线一定是本着透明的原则，与客户友好协商解决（争议）。”肖莉称。

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王石：中国中产阶层的环境改造者
2008年08月05日 17:44财富时报【大 中 小】 【打印】

（注:本文原载于2008年7月15日《财富时报》）

王石，58岁的富豪冒险家，理查德·布兰森(Richard Branson，1950年出生于英国，具有传奇色彩的亿万富翁，以特立独行著称，曾驾驶热气球飞越大西洋和太平洋。维珍Virgin品牌的创始人)式的人物，也是中国最大的房地产发展公司——万科公司的创建者和主席，很快，这家公司可能成为世界上最大的房地产公司。

尽管西方人并不知道王石其人，但是，在中国，这个退伍军人已经成为了一个英雄。他的故事(一个贫穷的打工者跳到了中国变化最大的房地产业的顶端)不仅反映了中国的兴起，而且概述了中国逐渐壮大的中产阶层人士的渴望。

世界最大的房产市场

在目前中国的建房热潮中，人们很容易忘记，四分之一世纪之前，在中国还不存在私人房产。20世纪80年代开始，人们播下了房产革命的种子，工人们开始部分或全部拥有他们居住的房屋。今天，仅仅四分之一世纪之后，中国就拥有了世界上最充满生机的房产市场。

根据欧睿信息咨询公司的调查，2007年，中国新增了550万套单元住房，大约是美国的4倍，占世界房产市场的四分之一(还有一些分析人士说中国建了更多的住房)。但是中国人的平均住房面积和价值仍然远远落后于美国同等阶层。然而，中国的变化脚步是如此之快，一下就飞奔过了历史的两个发展阶段，19世纪末期的工业化和20世纪中期的市郊化。

当我问王石是否会考虑中国以外国家的投资计划时，他笑了，他说:“我们没有必要走向全球，我们目前的市场将会成为世界上最大的市场。”

和世界上其他国家一样，中国的房地产业也是地方企业。仅在上海，就有超过两万个房地产发展商登记注册，这也是尽管万科公司规模很大，也只在中国房地产市场上占2%份额的原因。然而，万科公司是少数几个带有国家印记的公司之一，它的品牌很响，涉足30多个城市的房地产市场。王石在1999年将万科公司的经营权交给了他的管理团队，但他仍是集团的主席。他反对贪污和投机，追求社会责任感，提倡环境保护。万科公司真正感兴趣的是，是否有能力预测到中国正在兴起的中产阶层的需要。

万科的收入现在已经达到了50亿，这个数字很惊人，比2000年时增加了20倍。过去3年，它的房产建设的速度翻了三番。在中国公开列出的公司名单里，万科是唯一一家连续17年盈利的公司。詹姆斯·麦克格雷格(James McGregor)，现担任一家总部在北京的企业顾问，也是《十亿消费者》一书的作者，他说: “在中国，房产是最大的财富生产器。”

尽管害怕房产市场回落，但是王石说，他仍然对未来充满了希望。城市居民的收入每年的增长超过12%，王石预测中国整个东部海岸(万科的大本营)会成为世界上最大的城市聚集地。他说:“我们可能已经看见了奇迹的发生，但是，伟大的历史才刚刚开始。”

独立生长

1951年，王石出生在中国南部的广西壮族自治区。他说他从父亲那儿继承了自律精神，他的父亲曾是一位军队将领，参加过红军长征，后来成为铁路部门的一位工作人员。妈妈是锡伯族人，锡伯族是一个游牧民族，这使得他热爱冒险。

1966 年，王石15岁时，加入了红卫兵，中国的……开始了。那是一个混乱的年代，但是，王石父亲的背景保护了他，他没有遭到伤害，谈起那个年代，他更愿意强调的是一种自由自在的感觉，课不上了，红卫兵可以免费乘坐火车，他第一次周游了全国。王石记得，在不可以免费坐火车之后，他和他的兄弟们就扒货车，火车发动机喷出来的烟把他们的脸都熏黑了。

17岁时，王石的少年时代结束了，他成了一名军人。他告诉我，军队培养了他一种忍受苦难的精神，中国人把这叫做“吃苦”。王石一边回忆中国西部边远地区寒冷的冬天，一边说:“我是一个很独立的人，我有自己的想法，但是成为一名军人意味着要遵守命令。我离开军队之后，我感觉我可以活出真正的自己了。”

为了补上落下的学校课程，王石上了兰州铁道工程学院，这所学院位于中国西部黄河岸边的一个穷地方，他学的专业是排水工程，他不喜欢这个专业，于是开始自学。王石秘密地从短波收听美国之音，他从朋友那里借来了海明威和狄更斯的小说，…… 时，他们将这些书藏了起来，他迫不及待地读完了它们。他还学习了马克斯·韦伯(Max Weber)的资本主义理论。他说:“在中国，个人主义是行不通的，我觉得很压抑。”

深圳是中国第一个经济特区，王石是第一批到那儿的人。1983年，他来到深圳，计划在那儿呆两年，存足去美国所需的钱，但是，他再也没有离开深圳，25年后，这个曾经的小渔村成了一个拥有1000万人口的大都市，而王石领导的公司市场价值超过了220亿美元。

万科公司的前身是王石1984年成立的一家附属于国有企业的小公司，从事家用电器和电子装置的生意。4年后，王石将之转变为一家公共股权公司，更名为万科公司，这家公司在很多领域都有涉足，从肥料到食品加工，从大众传媒到房地产开发。

1991 年早期，万科公司成为了其他企业的榜样，在新成立的深圳证券交易所，他在各大公司中排名第二。随后，它便快速发展，直到20世纪90年代中期市场出现了低迷期，这迫使万科公司放弃了其他的生意，只留下了唯一的一项，即房地产开发。王石说:“我们用了9年时间才恢复过来。”

一个阶层的力量

万科公司开发的一处房产是有4000套住宅的“万科梦之城”，位于深圳的一个工业区。我和门口的保安协商之后，走进了这个住宅小区，我发现我置身于一个西班牙殖民地风格的建筑群中，好像这个小区是直接从圣塔莫尼迦搬过来的一样。梦之城里，有一条蜿蜒的红砖路，我沿着这条路向前走，我的左手边，是一条令人赏心悦目的有拱廊的购物街，我的右手边是一个湖，湖里满是鲤鱼。阳光透过棕榈树，稀疏斑驳的照在人行道上，周末，住在这儿的人们可以来这儿散步。

在这儿，我遇到了带他们两岁的女儿安琪儿来湖边散步的肯·蒯和安妮·余，他们很难得能有假日。2001年，这对夫妇从中国内陆城市来到这里，供职于深圳一家高科技企业。

梦之城的公寓是蒯和余拥有的第一套房子，7年前，这两个年轻人在深圳第一次遇见对方时，都住在他们打工的电子公司为他们提供的宿舍内。2005年，余怀孕了，那时，万科刚刚开始在附近开发梦之城，为了买一套94平方米的房子，蒯不得不排在长队里，等着签合同。蒯的房子总价8.3万美元，他付了80%的房款，剩下的从银行贷款，为期20年。他们夫妇每月总收入2800 美元，他们留出420美元还贷款，他们还把女儿送到梦之城内的托儿所里，每月花的钱比还贷款的钱还多。

蒯和他的妻子是内地打工大潮中涌现出来的，他们这些人刺激了中国经济的发展。过去30年，约有3亿人口从中国贫困的农村地区迁移到了较繁荣的城市地带，这个人口数是美国全国人口的总数。很多人来到城市，做建筑工人，为城市精英们建造家园，而他们自己没有任何希望在城市里居住。其他人，比如蒯，成为了中产阶层，在这里找到了立足之处，王石自己也是早期的打工族，他意识到这些人的能量，他们是中国经济增长的动力。  2007年，他在给万科股东的信中写道:“这些人赤手空拳，他们的智慧是他们唯一的财产，但是，总有一天，他们会成为这个城市的主人。”

根据世界银行发布的消息，中国政府部门宣称，这3亿人口已经从贫穷中解脱了出来。25年前，中国没有中产阶层，但是仅仅一代人之后，中国社科院的调查数字就表明，约有2.5亿人口的资产总值超过15万元人民币(约合2.1万美元)，这个数字在中国被认为是一个跨入中产阶层的门槛，这足够使一个家庭购买房产了。

拥有房产可以给人以安全感，而中国人想拥有实实在在的东西，这使得中国城市地区私有房产主的比例达到了近50%，而万科公司刚起步时，这个数字还为零。

让顾客走开的地产大佬

尽管王石十分富有——这个两手空空来到深圳的打工者现在拥有的万科股份超过了300万美元，他的年薪为98万美元，是万科16500个普通员工平均年薪的 70倍。但他说，他自己只是中产阶层的领军人物，并且，他反对任何投机买卖。任何来到上海或深圳市郊的人都能看到短期投机性资金(hot money)在这儿产生的效应:成排的别墅和公寓大楼，全部用现金付款，房主并未入住，屋内空空如也，他们都在等着房价上涨。但是万科没有去参加哄抬房价上涨的土地投标。仲量联行中国研究部的主任肯尼·胡说:“万科公司走在潮流的前端，因为它没有加入到狂热的土地竞价中去，因而没有付出昂贵的价钱。”肯尼·胡说，万科公司在市中心外购买较便宜的土地。王石的目标很简单:“我们要开发的房子是给人们居住的，而不是给投资者赚取利润的。”

很难说清楚王石会怎么样进行他的生意策略，他的爱国责任感又源于何处。对王石来说，有时，这两者可以分开来看。过去两年，中国领导人提倡开发商建一些小户型的房子，这样，那些对高房价望而止步的人也可以买得起房子。万科公司负责任的承诺，他们所建的房子有一半以上会小于900平方英尺，而且他们会在新项目中建一些小于500平方英尺的单间公寓，称之为“蚁居”。今年早些时候，万科成为第一个宣布降低房价的大型开发商，分析师们认为，在目前市场不确定的情况下，万科此举非常精明，等于把钱装进了保险箱，对极想控制房屋价格的政府，它们也做出了有礼貌的回应。

今年1月，政府做出了不寻常的举动干预房产市场，当时，王石出现在中央电视台，建议观众在3到4年内不要购买房屋，因为“目前市场非常危险”。为什么一个房产巨头会让他的顾客们走开呢?分析师们想知道，北京方面是否在国有联合企业华润集团的帮助下劝说过王石，让他的言论来紧缩目前的房产市场，华润集团在万科公司占16%的股份。艾托斯资产公司的肯尼·谢说:“华润集团和万科的关系不是十分透明，但是如果北京方面想要给市场发个信号的话，王石会是最早知道这一消息的人之一。 ”

在上海续写成功

上海也许是最能反映中国中产阶层兴起的一个城市了，这个城市有1800万人口，是中国的经济中心。黄浦江畔矗立的摩天大楼是中国改革开放成果的象征。但是上海郊区涌现的卫星城市也反映了中国的经济爆炸对人们的生活方式的影响。几百万上海居民早已逃到了这儿，在未来10年内，另外还有500万人会跟着来到这儿。

为了满足这些房屋购买者的需要，万科公司在上海西部郊区几乎包下了整个城市的建设。自从1994年，万科公司完成闵行区第一个居民小区的建设后，又在同一地区建了14个其他的封闭小区，还有7个小区已经排上了建设日程。闵行区的开发有各种各样不同的形式，有万科城市花园密集的高楼大厦，郊区还有大片美国风格的草地，还有数百万美元建成的西班牙殖民地风格的兰乔圣菲别墅。

房屋产权保护去年才被写入中国《物权法》，但很快就成了有用的工具，比如，1月份时，闵行区的中产阶层房主们就联合起来，抗议一条高速铁路延伸到了他们的邻近地区，在中国的很多社区，新成立的业主委员会使居民们能够对影响他们社区的问题进行辩论和投票。

王石不仅创建了中产阶层的房屋，而且万科还试图给人们他们想要的东西——包括一种社区精神，随着越来越多的居民入住新型社区，社区精神成了一种最难得的东西。在上海尤其是这样，推土机推倒了传统的弄堂，弗兰克·孙还记得，10年前开发商推倒他家和其他四户人家共有的旧房屋时他的矛盾的心情。他说:“这实在是很可怕的地方，但是在这儿我们才有邻居的感觉。”

从那之后，孙搬了好几次家，每次都离郊区更近了一点，最后，他落户在万科假日城，这个封闭的小区距上海有1小时的车程，但是万科为居民们组织晚会、音乐会、运动会来营造一种邻里的感觉。孙可以在假日城的足球队里踢球，孙说:“我知道万科做这些是为了创造一种品牌效应，因为这真的让我们感受到了某种社区精神。”

中产阶层越来越感到受到约束的是他们越来越强的生态意识，所以王石在他的职位之外再加上一个身份就一点也不偶然了，他成了环境改造者。对一个房产企业的老总来说这可不是一件容易做的事，在广袤的土地上建房需要消耗巨大的能量和资源，但是王石正在推广的是万科新的生产模式——预先建设，他将这作为减少公司对环境污染所作的新的尝试，而他夸口说，万科承诺成为“绿色开发商”。

万科在上海近郊开发了两年的一处住宅小区叫沁春园，它的宣传语是，闪光的蓝色水珠。万科的导购员领着我在里面转了一圈，指给我看了26处生态型材料，有镀膜玻璃(为了保暖)，还有能吸水的地面砖(可以防止水流溢出)。

这时，一架商用飞机起飞了，它的发动机的声音在我们的头顶轰鸣着，导购员停止了说话，他忘了告诉我们，沁春园的附近就是上海虹桥机场。不过没关系，沁春园的1119套住房，每套均价15万美元，在开盘之后不久就被抢购一空，王石又一次成功了。

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万科已于2008年8月5日公布中期业绩报告。公司定于8月7日（周四）下午15：30-17：30在本平台举办“2008中期业绩网上交流会”，公司高管人员将就公司的经营情况、未来发展等内容与投资者进行互动交流。出席本次说明会的人员有：公司董事会主席王石先生、董事/总裁郁亮先生、董事/执行副总裁/董秘肖莉女士、执行副总裁王文金先生、首席研究员/董事会办公室主任谭华杰先生。敬请广大投资者关注，并踊跃参与网上交流！

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刘爱明给南京万科同事的信
  [catlan] 于 2008-8-7 14:01:08 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入catlan的博客

各位南京万科的同事：

首先我想问大家三个问题。第一，我想问问你们有多少人去看过光明城市三期的房子？第二，我想问问你们有多少人去论坛看过客户关于光明三期装修的意见？第三，我想问问你们看过之后是怎样的心情？或许你们觉得这三个问题问得很突然，或许你们也去看过，但我要说，如果我们不珍视质量、不珍视客户的意见，不管我们曾经有过怎样的辉煌，我们都已岌岌可危，随时面临生与死的危险。

淋浴空间做得那么小，让洗澡变成一件难受的事情，这是我们设计的初衷吗？我们卖给客户的难道只是一个花洒和几块玻璃吗？不是，我们给客户的是一个家！万科二十几年的发展经历告诉我们，尊重市场与客户是我们的生存之道，客户满意才是检验我们工作好坏的唯一标准。把产品做好，获得客户的认同，才是解决光明三期问题的根本之道。

集团总部和上海区域已经高度重视光明三期的装修问题，为此将派专门工作组驻南京工作。集团工程总监陈东彪、集团总裁办主任兼客户关系管理部总经理朱保全、上海区域物业管理总监徐金明将直接负责工作组工作，从上海区域、深圳区域、北京区域抽调22组工程师，并在上海区域增派施工队伍加强整改力量。我们也将组织“质量大使”团队，一方面分小组悉心听取客户意见，一方面代表客户监督房屋质量，直至最终交付给客户并让客户满意。

在工作中，有如下四个原则：
1、当成本与质量发生矛盾时，确保质量第一；
2、当工期与质量发生矛盾时，确保质量第一；
3、“质量大使”有权直接砸掉质量粗糙的部品；
4、如果因为修正设计缺陷导致无法按正常时间交付，我们首先确保品质并获得客户认同，同时愿意按合同约定承担违约赔偿责任。


我们曾用心赢得来之不易的万科品牌，今天，我们更应如履薄冰，并心存感激地面对客户的抱怨，换位思考，把客户的家当做自己的家，惟有如此，才能让我们赢得客户的尊重，并对得起那些支持万科的朋友。
这个月，我希望看到新的光明，新的南京万科！

集团执行副总裁 上海区域总经理
刘爱明
2008年8月4日

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万科积极协商应对南京光明城市存在问题  
2008-08-07 16:29:49  

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    全景8月7日讯    在今日下午举行的万科2008年中期业绩网上交流会上，不少网民关心南京光明城市的业主投诉以及化工厂建设问题。王石指出，在对待业主投诉上，万科一直坚守的原则是，认真面对，积极沟通，协商解决。同时，万科在经营上坚持的底线是，合法合规透明。

    王石说，在南京光明城市三期的问题上，业主和公司对于南京房价政策的理解出现分歧，对此，公司的态度是积极与业主沟通，寻求解决办法，最终达成共识。尽管公司在历史上也出现过各种各样的业主投诉问题，但所有问题，无论大小，最终都能得到妥善解决，也正是基于业主的长期支持，对万科产品和服务的信任，万科能够取得今天的成绩。

    而在化工厂问题上，王石强调，工厂化住宅是万科长期发展策略中至关重要的一环，万科会按照既定的计划来推进。08年公司计划按工厂化方式施工的面积为60万平方米，目前，公司还将继续保留这一计划。工厂化生产方式需要解决技术、规模、成本、政策等方面的大量问题，因此，在调整的市场中，公司将更致力于上述问题的解决之道，因此，可以说，目前仍然处于实验性阶段，在相关问题得到解决前，不会大规模推广应用。（全景网/韦海莉）

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王文金 ：1、关于所得税税率的说明 2008年中期利润总额33.27亿元，其中，非经济特区（适用25%所得税税率）的城市平均税率为27%。其高出25%的主要原因包括，07年度汇算清缴过程中产生的永久性差异（如计税工资调整等）；以及汇算清缴中对预提成本等时间性差异按8%税率差（33%-25%）确认为当期所得税费用；经济特区内城市因纳税调整影响平均税率约为19%。利润总额中包含总部及香港地区融资公司等非经营机构的亏损约4.5亿元，该部分亏损基于谨慎性原则，未确认可抵扣亏损。上述因汇算清缴产生的所得税费用增加属一次性确认，本年不会再发生。下半年，非经营机构的亏损将会因受益公司的承担而进一步消化，预计全年所得税税率水平将低于上半年所得税税率。 2、关于捐赠支出的处理说明万科对遵道镇灾区援建款项属于税法允许扣除的公益性捐赠支出，将遵照税法的相关程序处理。

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迎接中国的城市化挑战                                                                                                                                                                                                中国的城市正在飞速发展。明智的政策可以使城市化的积极效应超过负面效应。
                                                                                                                                                吕万  倪戴夫  华强森
                                                                                                2008年7月
                                                                                                                                                    中国经济的高速增长正给城市政策带来越来越大的挑战。大量外来人口涌入城市，导致城市的无序膨胀、耕地流失和对能源及自然资源的需求螺旋式上升，也给提供社会服务带来更多挑战。现在是政策制定者重新思考城市化迄今为止的发展历程和解决上述问题的方法之时了。
中国目前生活在城市的人口数量约为6亿，但这仅占全国人口的45%，而美国的城市人口比例超过了80%，这说明中国的城市还有可能大大扩张。麦肯锡全球研究院新近完成的一项研究预测，到2025年，中国城市人口还将增加3.25亿人，这其中包括2.3亿外来人口。按目前的趋势发展，中国城市人口到2025年将达9.26亿，到2030年将超过10亿（可在线阅读报告全文：Preparing for China’s urban billion）。
快速的城市化将推动 GDP 增长，但也带来了严重挑战。据我们估计，城市地区对能源的需求可能会增加1倍以上，对水的需求将增加70%～100%。向新增外来人口提供医疗和教育将使地方财政承受极大压力。根据城市化发展（更集中或更分散）的不同形式，全国耕地面积可能会减少7%～20%。从全球各地的城市来看，当基础设施和市政服务无法跟上人口流入的脚步时，就会出现城市无序扩张、大量贫民区、污染和交通堵塞等问题。中国的政府官员现在做出何种决策，将决定中国的城市究竟是疲于应付增长（如像墨西哥城、孟买和圣保罗），还是崛起为与伦敦、纽约和东京相当的世界级大都市。
我们研究了中国即将到来的城市扩张的四种情形对劳动力、资源管理和地方财政等领域的影响。这四种情形分别描绘了未来城市增长的四种不同模式，即“超大城市型”（出现数量不多的人口为2000万或超过2000万的超大型城市）、“中心辐射型”（在大城市周围出现中小型城市群）、“分布式增长型”（出现大量中型城市）和“小城镇主导型”（出现数量更多的小城市）。按照以上任一种情形发展，到2025年，中国将出现完全不同的城市化格局（图表1）。

我们的分析显示，从GDP增长和城市系统的总体效率来看，集中式增长方案（“超大城市型”和“中心辐射型”）将取得最大收益，但也可能导致更严重的拥堵和区域性缺水。要实现集中式增长，必须刻意扭转现在的城市化趋势，不过，与分散式增长相比，到2025 年，集中式增长可将人均GDP提高20%，同时将能源效率提高20%左右，还可最大限度地减少耕地流失。
尽管中央政府不可能轻易地迫使城市化朝这一方向发展，但可以通过土地政策、基础设施规划和地方财政等方面的举措来鼓励城市化朝这一方向发展。无论以何种可行的方案发展，城市领导者都应该把重点放在提高城市生产率的政策上，以缓解由于快速城市化而产生的种种问题。
城市化的未来中国的经济增长一直伴随着快速的城市化。从1990～2007年1，中国的城市人口增长超过1倍，从2.54亿增加到6.01亿。同期，实际 GDP 增长近10倍，从1.57万亿元人民币（2240亿美元）增至15.26万亿元人民币（2.18万亿美元）。民间投资都聚集在城市，中产阶级扩大现象也主要出现在城市2。到2025年，城市人口将增加近1倍，这将对城市生活产生巨大的影响。
未来的转变 从1990～2007年，中国城市主要是通过并入邻近土地和这些土地上的居民人口来进行扩张：通过城市扩张而增加的人口（估计为1.31亿）多于通过农村人口的迁移而增加的人口（估计为1.13亿）。通常，地方政府有偿征用新并入的农田，然后再以更高的价格出售以用于开发，以这种方式来筹集资金，用于改善基础设施、增加服务和支付其他与增长有关的支出。虽然这种做法在自认为受到不公正对待的农民当中引起了社会矛盾，但这也许是中国城市中很少出现贫民区的主要原因之一，这种筹资来源让地方政府得以跟着人口猛增的节奏来修建和维护道路、公用设施和住房。
我们的模型表明，按照目前的趋势，在今后的20年，人口迁移将起到更大的作用，占到新增城市居民的70%左右（图表2）。促使这一变化的因素有两个。首先，许多城市的扩张空间已经用完，因为它们已经靠近其他行政管辖边界或地理环境已不适于城市开发。其次，由于中国领导人担心耕地流失太多、土地投机导致通胀和社会矛盾可能会继续不断，中央政府已经限制各个城市再按照以前的模式进行扩张。

由于通过出售土地获得的财政收益减少，再加上增长模式转向依靠外来人口的流入，城市的预算将面临极大压力。与连同土地一起并入城市的居民不同，外来人口几乎是两手空空地来到城市，需要付出更大的努力才能融入。在中国的户口（居民登记）制度下，大多数外来人口并非马上就有资格享受全套社会服务。但是，随着外来人口比例的增加，政府将感受到需要为他们提供更多福利的压力，特别是医疗和教育。事实上，政府近来已经将外来人口的福利明文列入城市化政策。
按目前的趋势发展下去，未来将是一个分散的城市化格局，中型城市（人口为150万～500万）将吸收大部分的新增城市居民。总体上，大约40%的城市扩张将发生在这些城市。我们估计，从2007～2025年，这些城市的总人口将增加近1倍，从1.69亿增至3.11亿，约占中国城市人口的1/3（图表3）。与此同时，中国中型城市的数量将从73个增加到115个。它们对中国经济的重要性也将上升：它们对 GDP的贡献将从2007年的29%增加到34%左右。

虽然分散的城市化是目前的总体趋势，但大都市（人口超过1000万的城市）仍将继续快速增长；到2025年，它们的人口将占中国城市人口的13%。在今后20年，成都、重庆、广州、深圳、天津和武汉这6个城市的人口很可能会超过1000万，从而加入北京和上海，跻身于中国大都市的行列。这些城市的居民数量将增加近4倍，从2007年的3400万增至2025年的1.2亿，它们对GDP 的贡献也将增加1倍多，从11%上升到24%。
城市化的影响如此大规模的城市化所带来的变化将是十分巨大的。到2025年，为满足城市的能源需求，中国将需要建设900千兆瓦～1100千兆瓦的发电能力。在此期间，中国还需要铺设50亿平方米的道路和2.8万公里的轻轨，并造起2万～5万座摩天大楼（新增建筑面积约为400亿平方米）。以上只是持续城市化的几个明显表现，还存在其他一些挑战，类似于其他国家在从农村到城市的人口迁移时所遇到的挑战。
土地。土地压力将增加，这引发人们对中国食品安全的担忧，并威胁到进一步的城市扩张。居民和企业要求更多地开发耕地，而即使按照目前的耕地流失速度，中国的耕地存量也将很快减少到低于1.2亿公顷，这是政府为2010年设定的耕地存量最低目标。
能源、水和污染。对资源的需求将增加1倍，污染将更严重。能源需求将从60千兆英热单位(QBTU)增加到123千兆英热～142千兆英热单位。虽然农业仍将比城市消耗更多的水，但满足城市的水需求将是一个巨大的挑战。近60%的中国河流水体已低于国际饮用水标准，并且按照目前的趋势，中小城市所造成的水污染量将上升5倍。中国一些主要城市的空气污染已经非常严重，如果不采取合适的全城性行动，还可能继续恶化。
预算。快速扩张将给许多城市的预算造成压力，尤其是中小型城市。有些城市在接受中央政府转移支付之前的预算赤字已经高达相当于GDP 16%的水平。城市预算赤字在接受中央政府转移支付前的平均水平为 GDP的4%。我们估计，到2025年，中国城市每年将需要额外支出1.5万亿元人民币（2140亿美元）用于向外来人口提供公共服务。此外，还需要为基础设施的改善筹集资金，不过，此类支出占城市 GDP 的比例将不会有太大的增加。除了大城市外，其他所有城市都可能无法承受这样的预算压力。
人才。城市（尤其是较小的城市）都将面临吸引和培养受过教育的劳动力并为他们创造合适岗位的巨大压力。通过吸引这些劳动者，可以使经济多元化，并防止城市陷入美国“铁锈地带”（RustBelt）在20世纪末所经历的那种长期衰败。虽然到2025年中国每年毕业的大学生数量预计将增加两倍多，但这些高学历者中的许多人都缺乏中国顶尖企业和跨国公司所需要的技能3。
集中化的好处 现在采取的行动将不可逆转地塑造中国的城市格局，并对一大批人今后许多年的生活产生远远超过本研究所涉及范围的影响。我们的访谈、模型和分析表明，集中式的城市发展模式（“超大城市型”和“中心辐射型”情形）能实现城市化的收益和负担之间的最佳权衡4。但是，如果要实施此类政策，则必须刻意扭转目前的发展格局，即：中型城市地区不成比例的增长。
与其他许多国家不同的是，从20世纪90年代以来，中国大城市（尤其是上海）的表现就一直优于较小的城市。我们没有发现有任何迹象表明这种情况会改变。中国的大城市除了具有天然的规模效益外，还拥有经验非常丰富的市级领导人，他们都是在政治体系中一级级提拔上来的官员，管理过中小城市、省份，甚至国家部一级机构。官员的升迁在很大程度上取决于政绩，尤其是对 GDP 增长的推动，最好的官员被派到最大的城市。
规模还带来了很多内在的优势。中国最大的城市拥有卓越的基础设施和很大的市场，吸引了大批跨国公司来到这些城市中心，它们带来了更激烈的竞争、新技术和商业做法，还带来了更高附加值的工作。因此，在过去15年，这些城市吸引了绝大多数的外国直接投资。由于在这些城市的中国企业遭遇了更为激烈的全线竞争，它们必须不断地提高业绩。由于家门口就是巨大的市场，它们更容易建立规模经济。由于上述因素以及其他一些因素，到2025年，如果采取集中式的城市化方案，人均 GDP 的增长将比采取其他城市化方案高出20%左右。分散模式（“分布式增长型”和“小城镇主导型”情形）将显著稀释这些效应。
此外，在中国，教育资金是由城市政府提供的，因此大城市能够提供最好的教育质量。中国最好的40所大学中，28所都在6个最大的城市，仅北京和上海就有18所。教育质量将随着这些院校的不断繁荣发展而提高。这些院校的毕业生、其他受过教育的中国人以及外国人才都被这些大城市的知名雇主和舒适设施所吸引：例如，在上海，约1/4的劳动力都受过大学教育。虽然某些中小城市也可以建设优秀的大学或提供诱人的生活休闲设施，但在分散式情形下，许多中小城市将会人才匮乏，因为这样的城市将会越来越多。
集中模式还能产生最大的能源效率：例如，在“超大城市型”情形下，中国城市的能源使用效率将比“分布式增长型”的情形高出18%。首先，在大城市落户的行业往往具有更高的能源效率，比如服务业和电子业，而不是钢铁业和纺织业。此外，大城市的居住和生活空间往往更小，因此所需的采暖和照明能源也较少，而在数量较少的大建筑物中实施节能措施（比如隔热保温）也比在数量较多的小建筑物中更容易。
当然，如果采取集中型的城市化模式，环境问题会变得更复杂，这是集中模式的最大障碍。一方面，更多耕地可能得以保留。水污染也可能得到缓解，这是因为，由于日渐富裕的居民对生活的要求逐步提高，加上来自中央政府的压力，中国最大城市执行废水处理措施的严格程度有所提高。
另一方面，富人会使用更多的水，而集中模式将可能进一步加剧中国的供水问题。虽然无论在何种情况下都有空气污染问题，但在集中式情形下，尽管整个国家的温室气体排放将减少，最大城市的高峰期污染却会更严重（汽车排放的氧化氮物质将是最大城市的主要污染源）。令许多城市地区陷入瘫痪的交通拥堵将可能变得更加严重：到2025年，即使将已规划的道路改善考虑在内，上海的交通量也可能高达道路容量的3倍。此类拥堵会导致可用工作时间的减少，从而损害城市的总体生产率。
推动变革 中国的城市发展决策多半是非集中的：市政府负责征税和制定许多对经济有直接影响的决策，比如发放行业补贴和零售许可证等。这些地方决策对中国城市生活质量有着不可逆转的强大影响（参见附文：“城市管理”）。但是，中央政府可以指导地方行动、制定共同标准和监督地方执行，并通过阻止地方行动和处罚地方官员来施加一定程度的反向控制。事实上，中央政策制定者可使用许多手段来将中国的城市化趋势从目前的分散化转变为集中化。
虽然中央政府已经紧缩了城市开发用地配额，但违反中央规定的行为十分猖獗。为加强执行，政府可以投入更多人力和提高监管的透明度，做到及早发现和纠正违规行为，以免违规项目在被发现之前已经走得太远。要严格执法，另一个切实的措施是取消地方法院对此类事宜的管辖权，因为地方法院的法官是由地方权力机构任命的。
中央政府还可以鼓励将基础设施投资集中于超大城市或“中心辐射型”城市群。目前，正在规划将整个中国连接起来的高速公路网、道路体系和铁路网络。虽然这是一个长期目标，但可以优先考虑那些能够增进大城市扩张和生产率的项目。启动如炼油厂、港口和大型高校之类的资本项目时可进行战略考量，以刺激最大城市的增长。
社会政策也可以产生同样的效果。中小城市使用外来劳动者作为推动城市发展的廉价劳动力，这些劳动者常常没有资格享有全套的城市服务。如果针对所有城市（无论大小）的医疗和教育制定相同的国家标准，则会增加中小城市的财政负担，从而阻止它们的无节制增长。
中央政府还可以施展其政治力量。可以改变用于评判市长政绩的衡量指标，这些指标不仅包括他们所管辖城市的GDP增长率，还要包括他们与其他地区官员的协作和推行高效能源政策的情况。按这种方式重新设计激励制度，则可转变“不计代价增长”的观念，并使那些帮助中国以更高效的方式实现增长目标的市长得到嘉奖。另外，中央政府还可以赋予大都市更多的自主权（比如中央近年来对中部城市重庆的做法），使它们摆脱省一级的预算审批和工作议程，而这种审批和议程可能与优化城市发展不协调。目前，除了北京、重庆、上海和天津外，其他所有城市均由各省政府管辖。
中国即将迎来大规模的城市化。仅仅二十几年后，将可能有2/3的中国人（10亿）生活在城市中。现在，中央和地方政府必须采取行动，确保这一前所未有的变革能够尽可能顺利地完成。在中国，鼓励发展最大城市将会带来最大收益，并最大限度地减少对这个国家的不利影响。
城市管理无论未来的城市化向着怎样的愿景前行，中国城市的领导者都必须妥善处理好增长问题。在我们的研究中，我们分析了他们在4种城市化模式下需做出的权衡。研究结果显示，无论中国遵循何种模式，城市领导者都可将工作议程的重点转向提高城市的生产率，并从中获得巨大收益。一些城市（如武汉）已经尝试推出这类计划。
如果能够在全国推行提高城市生产率的措施，到2025年，每年所需的公共支出总额将减少1.5万亿元人民币（2140亿美元），水污染将减半，空气污染物的排放将减少1/3左右。私营部门的节约将达到1万亿元人民币（1430亿美元）左右，主要是通过减少资源消耗来实现。这些措施分为4大类。
密集发展。城市应向上发展，而非向外发展，因为发展密度越高则能源效率越高，从而带来更高的生产率。可利用区域规划手段来控制给定地块上所允许的建筑面积，比如规定容积率，这些手段能有效地引导围绕交通枢纽的密集发展。
需求管理。城市在继续建设供给端的基础设施的同时，还应该开始对资源需求加以管理。建筑法规可以强制修建高能效建筑，还可以通过实施阶梯水价（用水量越多，水价越高）来鼓励节约用水。在一个有几百万人口的城市里，如果都使用节水型的淋浴和马桶，可以带来巨大的收益。
基于技能的增长。高附加值工作的生产率更高，污染更少。所以，城市应该对劳动力教育进行投资，尤其是要提高大学毕业生的素质。一个有效措施是，将高等教育机构的考核指标从招生数量改成毕业生的就业率。城市还必须采取措施，鼓励高学历者留下来。比如，可以制定在当地用人单位的实习计划，改善休闲、娱乐、文化和医疗等方面的设施。
公共部门生产率。我们前面所指出的公共支出减少总额中，几乎有2/3将通过提高公共部门的效率来实现。全球各地的市政府都在努力解决生产率低下的问题，中国城市也应该加入这一潮流。例如，在医疗方面，应该鼓励更多地使用基础医疗设施，并推出一些鼓励医院改善其经营的激励措施。如果城市管理者加强对资本项目的控制，也能很快收到成效。
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作者简介：吕万（Janamitra Devan） 是麦肯锡上海分公司副董事，倪戴夫（Stefano Negri）是麦肯锡上海分公司咨询顾问，华强森（Jonathan Woetzel）是麦肯锡上海分公司资深董事。
作者谨向为本研究作出贡献的胡杨梅（Yangmei Hu）、乔路（Luke Jordan）、李秀军（Lillian Li）、AlexNimr Maasry、岑国山（Geoff Tsen）、俞快（Flora Yu）和袁乙婵（YichanYuan）致谢。此外，衷心感谢麦肯锡全球研究院院长 Diana Farrell 在整个项目期间提供的精辟指导。

注释：1本文所使用的2007年人口数字是根据我们的中国城市化模型得出的估计值。
2参见 Diana Farrell、Ulrich A. Gersch 和 Elizabeth Stephenson 所著“中国新兴中产阶层的价值”，《麦肯锡季刊：为全新的中国消费者服务》（2006 年特刊）。
3参见 Diana Farrell 和高安德（Andrew J. Grant）所著“迫在眉睫的中国人才短缺”，《麦肯锡季刊》，2005 年第4期。
4我们的结论是在考虑了中国近年来的发展历程、政治和文化背景以及经济史之后得出的，仅适用于中国。其他国家的最佳发展模式可能是截然不同的。


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插图/刘飞[ 全行业的销售量委靡让万科意识到形势的严峻，日前万科已正式宣布调整下半年开发计划，减少开竣工面积。刘爱明希望公司上下能通过一场“冬泳行动”，更能学会商业思维，从而避免无效成本。 ]

尽管还在炎热的8月，上海万科却用新贴出的漫画海报告诉大家：万科要准备“冬泳”了。

     “在一个变化和调整的市场中，万科不可能独善其身。”万科集团执行副总裁刘爱明对《第一财经日报》再三强调。全行业的销售量委靡让万科意识到形势的严峻，日前万科已正式宣布调整下半年开发计划，减少开竣工面积。刘爱明希望公司上下能通过一场“冬泳行动”，更能学会商业思维，从而避免无效成本。

    面对眼前“寒冷”的市场，这家企业希望做一些改变来适应这个市场。刘爱明认为房地产商除了“降价”之外还可以大有所为。

    是“冬泳”而非“猫冬”，一方面是因为刘爱明希望员工对市场的看法乐观积极一些。更重要的是，他判断这次“寒冬”已经为持续几年的“牛市”画上了句号，新一轮的发展可能要求这个行业必须作出变革。
“降价”之争

    8 月7日，万科发布业绩中报第三天，万科执行副总裁肖莉通过网络向公众回应了媒体有关万科降价的猜测和疑问。关于万科是否降价，公司董事长王石表示，越是进入调整期，企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同，而不是价格战，因此，万科不会依赖降价来赢得客户和市场。

    此时的上海万科正身陷一场“降价”的言论迷局中。有关上海浦东万科金色雅筑项目降价的传闻四处传播，让万科再度成为房价下跌的“风向标”。但是刘爱明对《第一财经日报》回应说，事情的真相并不像外界所看到的那样。

     “上半年该项目开盘的产品是情景洋房，这次是公寓，产品本身发生了变化。同时，我们在客户回访中发现，原本20万元装修标准超出了购房者的承受范围，所以才将装修标准调低，总价也随之下降，这是为了让价格更加贴近市场。”刘爱明认为，“这种调整恰恰说明了万科在对市场做理性的应变，而非价格的上下浮动。”

     在刘爱明看来，现在市场对“降价”太敏感了。此前万科在今年元宵节以9.5折对万客会会员优惠销售部分尾盘的做法曾被冠以“降价”。当时，万科集团执行副总裁肖莉接受《第一财经日报》独家专访时曾表示：“快速销售、快速周转是万科一贯的经营策略，也是公司长期的经营模式，并非近期基于短期因素所做的临时应对。”

    肖莉之前坦言：“在有必要的时候，优惠促销当然也是可选的策略之一。”而从今年开始，万科各地的确有部分子公司在做一些优惠促销的功课，而且达到了快速销售的成效。

     但是一味的降价弊大于利。万科一线的销售人员对本报记者坦言，已经在近期感觉到切实的压力存在，即使在销售年景略好的上海，项目与项目之间的竞争也显得异常激烈，而这其中，开发商是否降价非常敏感，甚至反过来加重了购房者的观望情绪。这给原本就严峻的销售形势雪上加霜，最终只能形成恶性循环。
主动调整

     “同行都在调整现行的销售策略，上海的一些楼盘也在降价以促进销售；还有更多的项目推迟了上市时间，从4月份开始，新盘的推出少得可怜。”上海万科房地产有限公司市场营销部一位负责人表示。一位业内人士也对本报记者称，去年年末有不足600万平方米的存量房，这个数据到现在依然没有改变，可见业界对楼市怀有悲观情绪。而延缓开盘，又导致今年新增的存量少得可怜。

    然而，调整开工量以及竣工量仅是缓兵之策。与其“猫冬”，不如花时间和精力强壮一下“筋骨”。

    “万科的销售额还在增长。总体看来万科仍处在发展期，并没有出现倒退。只是我们的发展步伐会放慢一些。”刘爱明说。

    刘爱明认为应该做些变革，以适应“冬天”过后将更为理性的房地产市场。“以前市道好，掩盖了很多矛盾，现在必须很理性地从客户角度来谈解决方案。”

     他本人曾在王石、郁亮的鼎力支持下，在万科发起了涉及面既深且广的“磐石行动”，大刀阔斧改革万科工程体系、质量体系。时隔几年，刘爱明在万科华东区域发起了“冬泳行动”，呼吁员工以一种商业姿态投奔到地产弱市中，这家拥有强势企业文化的地产公司开始强调对商业思维的回归。

    营销部负责人则对本报记者介绍目前万科设计部门的一个新流程，将销售的市场团队和设计户型研发人员共同成立一个小组，一线人员根据客户的反馈提供需求清单，列出多种设计元素，当设计人员将户型定型之后，由销售人员检查审视，修改后最终才能定稿。

    一些细枝末节的改变显得更为脚踏实地。设计部门还专为家居厨房中“抹布应该放在哪里”寻求解决方案，而苛刻的发问者正是刘爱明。他希望在现实的操作中，可以杜绝一切“不客户”的做法。 （记者 郝倩）

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万科荣获华尔街日报中国最受尊敬企业
  [思愚] 于 2008-8-14 22:02:57 加贴在 『笑谈股筋』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入思愚的博客

　和讯房产消息 据华尔街日报亚洲版日前公布今年的亚洲最受尊敬企业榜单，万科，海尔，招商银行(600036,股吧)，联想等名列中国十大最受尊敬企业榜。万科作为唯一一家房地产公司上榜，并与海尔，招商银行，五粮液(000858,股吧)和茅台同列质量最优企业榜。

　　2007年华尔街日报的亚洲版的调查遍及亚洲12个国家和地区，共有2477位经理人和专业人士参加。参与者从公司声誉（例如公司治理，工作氛围和环境政策）、产品与服务的质量、管理层的远见、响应顾客需求的创新性、以及财务状况这五个方面对经济体中的公司打分，综合得分最高的企业将在最受尊敬企业综合榜的评选中胜出。

　　万科今年除综合能力和质量上榜外，还同时名列五大最具创新能力企业榜，五大最优企业名誉榜和五大最具远见企业榜。
华尔街日报的报道称，“这些企业家把自己的公司品牌建立在满足中国庞大人口中的特定消费群上。”

　　万科自1988年进入住宅行业，一直专注于城市主流住宅的开发。在持续关注产品质量的同时，不断进行产品和服务的创新，以满足客户日益多元化的需求。 2007年万科共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界首位，已经跻身全球最大的住宅企业行列。目前房地产行业虽然进入调整期，但也为万科进一步关注客户需求、提升产品服务品质和提升经营效率注入了更强的动力，在不久前的中期业绩推介会上，万科总裁郁亮表示，无论市场如何变化，最终只有真正创造价值的企业才能在这个充满竞争的行业中长存，为此万科将回归市场逻辑的起点，坚持聚焦主流，提高产品的质量水准和客户对质量的满意度，以坚实的产品和服务品质，构筑企业的核心竞争力。

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万科地产的客户关系管理

万科堪称中国房地产业客户关系管理的成功典范，但万科并没有全面导入以CRM系统软件为主体的CRM系统。究其原因，正是万科的客户关系管理的内功深厚。而且，万科突破了传统的客户关系管理的局限性，把员工关系管理和合作伙伴关系管理也导入了企业的客户关系管理范畴。

1、万科地产的客户服务体系

（1）客户服务理念

从某种意义上说，万科已经树立了“以客户为中心”的经营管理思想，万科的客户服务理念——“建筑无限生活”、“客户是万科存在的全部理由”、“衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度”……，已经成为万科企业核心价值观的重要组成部分。万科的服务质量有口皆碑，处处体现“以客户为中心”的服务理念，而服务理念在应对危机和细节中能够得到更全面的体现。

面对突如其来的SARS，万科各地公司分别针对客户制订了全方位SARS应急方案，通过告示栏、宣传资料、网上多种渠道对业主进行广泛的SARS预防普及教育，并且对所管理的物业定期进行彻底地消毒和严密的门禁管理。为保护广大客户的身体健康，确保公司销售认购工作的顺利进行，万科还在销售现场针对 SARS采取了大量的防护措施。北京万科各楼盘工作人员对待消毒工作一丝不苟，加强对售楼中心的现场消毒、清洗接待桌、加强通风……甚至细致到屋顶、死角、模型，此外还摆放了多种花卉绿植，打消了看房人对购房环境的顾虑。深圳公司制订了严格的SARS防止措施，并为客户准备了单人、双人、多人等游海专业自行车，让大家沐浴着阳光和海风，享受一回自行车自驾游的滋味。在这个非常时期，万科用实际行动证明了对业主和客户的关怀。

除了消费者，对员工，万科也采取了一系列的安保举措。对合作伙伴，万科同样没有丝毫怠慢，各地公司与合作方进行了积极友好的沟通，分别加强了对合作伙伴的预防措施并普及预防知识，并和合作方一起对施工、销售等现场进行全面消毒清洁工作，同时制定了系列卫生措施，确保所有人的安全。

面对SARS，万科的举措体现了一种敢于面对危机，对员工和他的家庭、对客户、对伙伴们等方面的尊重与负责的精神。

（2）客户服务中心

在2003年9月以前，万科的客户服务中心只是万科物业的一个职能部门，不与万科地产发生直接联系。不过，很多与客户有关的事务和万科地产公司都要直接发生关联，但这些事务必须经过物业公司后再与上一级的万科地产沟通，由此造成了客户服务效率低下的问题。为了缩短客户与万科地产的距离，提高客服务质量，万科把客户服务中心从物业公司剥离出来，并入万科地产。客户服务中心直接接受万科地产的领导之后，部门职能得到进一步完善，客户与万科的距离被缩短。万科认为，“以人为本”的概念提多了也就虚了，万科的一个中心就是“客户”，所以万科地产高层领导每天都会看万科的4个公开网站和客户服务中心呈报的资料，看的就是客户的投诉；所以客户服务中心会配备20多人的力量，而整个深圳公司只有170多人。

2、销售管理系统

万科没有全面导入CRM软件，并不是万科沉醉于自身内功的深厚，也不是万科轻视CRM软件作为CRM工具的重要作用，而是因为万科采取的是稳步发展的策略。房地产销售流程复杂、管理难度大。销售管理水平不仅影响着销售效率和销售业绩，而且能否为客户提供方便快捷的服务直接影响着客户的满意度。因此，万科首先引入销售管理系统。

深圳万科地产于1999年初引入了明源企业版售楼管理系统，同时在万科四季花城、金色家园、温馨家园三个现场售楼部中使用，并通过ISDN通讯线路将三个现场售楼部和深圳地产总部组成了广域网网络，以实现现场售楼部和公司总部的实时数据交换，使公司各与售楼业务相关的工作人员（包括销售部、财务部、按揭组、管理层等）全部可以通过明源企业版售楼管理系统进行实时的数据录入、修改、查询和统计分析工作。至今，万科集团内共有四家分公司——深圳、上海、北京和天津先后采用了明源企业版售楼管理系统。

3、会员管理信息系统——万客会

万科地产率先建立了自己的会员俱乐部——“万客会”，倡导在“让万科理解客户、让客户了解万科”的基础上建立理性、对等、双赢的供求交流方式。中海、华侨城、万通、招商和建业等知名房地产开发商也相继成立了自己的客户俱乐部。

（1）万客会概况

1998年8月15日，万客会招募会员广告于《深圳特区报》刊出，规定只需年满18周岁，无论性别国籍，在有效填写一张包含姓名、性别、年龄、工作单位、教育程度等内容的个人资料表格后即可入会。目前，在深圳、上海、北京、武汉、南京、南昌等几大城市，万客会的会员已达6万余人。

（2）万客会的服务内容

万客会的服务内容包括提前获得万科地产推出的楼盘资料和最新销售信息、在购置万科房产时可以享受会员优惠、参加各类由“万客会”组织的联谊活动和社会活动、定期收到会刊等等，而得到这一切的服务都是免费的。

（3）万客会的核心作用

万客会的服务内容让人感觉万科是在做赔本买卖，而万科却认为，通过万客会，万科得到的是和消费者建立起来的良好关系以及大量的消费者最直接资料，这是金钱难以买到的。据最近相关法规规定，房地产商在没有拿到预售许可证前不能打广告，万科在上海“假日风景”的销售，通过万客会这一平台，让2000多名有意向买房的上海人了解到“假日风景”的设计规划，其中400余人填写了购房意向登记表，而这一切是在没有花一分广告费的情况下进行的。

万科认为，CRM是以客户为核心的市场策略，要真正能够一对一地了解到消费者的行为习惯、居住模式、审美倾向，这一切仅仅通过技术是不可能实现的，它必须通过传统的人与人之间的交往来实现。实际上，“万客会”已经成为一个天然的实验室。在万科开发“优诗美地”的前期，曾对万客会的会员做过问卷调查，通过调查掌握到户型、价格等方面客户最为关心的信息，为该项目的开发起到了相当有价值的参考作用。

（4）解析“万客会”

在消费者导向的营销时代，企业一般采用三种建立顾客价值的营销方式。第一种是通过减少财务利益来加强与顾客的关系，比如赠送奖品、提供各种优惠。这些措施容易被竞争对手模仿，因此，常常很难保持产品与手法的差异性。第二种方法是制定个性化营销策略，通过了解各种客户个人需求和爱好，将公司的服务差异化，和消费者建立良好的关系，这是通常所说的品牌建设。第三种方法是增加结构性联系，通过和消费者建立互动的客户关系管理，这就是“万客会”模式所带来的新鲜理念。万科通过“万客会”正是和消费者建立后面两个层次的关系。在“优诗美地”的销售中，有60%为“万客会”资深会员重复购买或推荐购买，而在其它项目里，这个比例也在40%至70%之间。

CRM改变了企业与客户交流的传统方式，为企业与客户的有机联系注入了新的内涵，在“不经意间”增加了客户对企业的忠诚度，同时也扩大了企业的影响、增加了额外的利润。

4、员工关系管理

（1）为员工创造“健康丰盛”的职业生涯

万科认为“人才是万科的资本”，注重对员工方方面面的关爱。万科一贯倡导的“健康丰盛”理念包括了职员事业发展和家庭生活的健康丰盛。

万科最早一版的《职员手册》里就提出为员工提供一种“健康、丰盛”的职业生涯。万科现的最新版《职员手册》是2000年版，更加规范化，新《手册》突出了“学习”和“创新”两方面内容。“为了保持领跑者地位，万科自身需要致力于成为学习型组织，这就要求万科人要不断去学习、汲取、突破”。万科提倡员工能为公司长期服务，但必然以与公司共同成长为前提。所以，新《手册》最重要也最敏感的一项改动是，将原来的“公司鼓励长期服务，以为职员提供理想之终生职业为己任”，改为“公司为职员提供可持续发展的机会和空间”。

万科做为一家跨地域经营的企业，外派或分公司之间的职员交流调换是不可避免的，所以在新职员参加万科的志愿标格上有一条：同意或不接受外派的选择回答。万科并不排斥不接受外派的职员，只是注明其提拔培训的机会小于接受外派的职员。对于外派的中层（已婚、有家小的特点），万科的人力资源政策有明确规定：（1）鼓励配偶一起到外派的城市，并协助找工作；（2）对于暂时没有工作的给以经济补贴；（3）对调动的经理给以搬家安置费……。对于不愿意随先生/ 女士外调的家属，万科尊重家属的意见，尽可能做出双方合适的安排。

SARS来临时，万科给每位员工派发药物、口罩，频频发布各种针对病毒的通知和内部应急预案；迅速成立各地的“SARS应急工作小组”；针对专家的指引，各地公司加大了清洁环境、设备通风和消杀的力度……，充分体现了万科对员工的关爱。

（2）倾听员工的声音

在万科掌门人王石的力促下，万科在企业内部设置了名为“董事长ｏｎｌｉｎｅ”的BBS平台，王石把这种信息交流平台称为“信息扁平化”，把这种信息控制与运作模式称为“ＢＢＳ管理”。在王石及其他企业高层在论坛上的亲力亲为下，“董事长online”成为了一个非常成功的员工投诉和提出合理化建议的平台；

5、合作伙伴关系管理

2001年3月，在内部论坛“董事长online”上，一位职员就王石的“三个善待，缺一不可”帖子提出建议：“建议再加上‘善待合作单位’——广义客户的概念就齐了。”王石的回复非常积极：“善待合作单位，说得好！相对于金融，我们还没有认真讨论过如何处理好和建筑商、材料供应商、中介代理商、广告商的关系。”实际上，这一话题当时已经在讨论之中。就在同一个月，万科出台了《材料设备采购规定》，推出新的统一采购模式，并引入了“战略供应商”概念。3月7日，万科联动网站（a-housing.com）上发出了第一份统一采购招标书；5月底，宾士发电机（深圳）公司、美标（中国）公司、广日电梯以及卜内门太古漆油公司等四家企业成为万科第一批集团战略供应商。

万科讲整合，讲联盟。“在联合模式中，企业的目标是一致的，就是联合作战，协同进退，实现共赢。”万科也在着手进行品牌整合。“众多知名品牌的加盟，将使万科房子的品牌得到更大的提升。”

2002年，万科提出要构建全面均衡的公共关系网络。在这个网络里，既包括客户、投资者、合作伙伴，也包括同行、政府、媒体。万科认为这些关系元素对万科的意义是重大的：客户是企业利润的本源，提升客户关系将成为万科在未来竞争中持续领跑的关键；房地产开发是资金密集型行业，企业离不开资本市场的持续支持；材料供应、设计、施工、监理、中介等产业链上下游单位的支持与合作，直接影响到项目运作的质量；与同行的交流和相互学习，以及行业协会的推动和约束，都是营造健康、规范的行业环境的动力；房地产开发是城市运营的一部分，每一环节都和政府政策密不可分；身处信息时代，媒体则必然成为企业提升形象、扩大正面影响力的不二助力。万科认为所有“关系”都是双向的，而所有“合作”都应该是共赢的。万科对发展与成功的向往，也同样是客户、投资者、合作伙伴、同行、政府、媒体的向往。了解和尊重他们的利益，诚挚地与他们一起“成就梦想，共享无限精彩”，是万科“建筑无限生活”不可或缺的一部分。

6、提升客户忠诚度的具体措施

“衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。”这句话，是万科核心价值观的重要组成部分。万科充分认识到了客户满意度、忠诚度的重要性，万科是如何提升客户忠诚度的呢？

（1）了解客户需求，是提升客户忠诚度的第一步

2002年底万科委托盖洛普调查公司对万科所在城市的42000多客户进行了一次满意度调查。调查结果显示，老业主的整体满意度为78%，新业主的整体满意度为77%，这同2001年9月中国质量协会在全国15个城市开展的“百万用户评住宅”活动的调查结果——消费者对住宅的综合满意度为45.5% 相比要高出许多。万科进行客户满意度的调查，更为重要的是为了了解客户存在哪些方面的不满意，哪些因素影响客户的满意度，从而据此改善产品与服务。例如，本次客户满意度调查的结果显示，管线端口位置、户型设计是否充分考虑了摆放家具的便利等细节性因素，对于客户满意度、忠诚度，有着举足轻重的影响。

除了客户满意度调查这一途径外，万客会也日趋成为万科了解客户需求的一个重要途径。

（2）坚持透明原则，提供全面准确的信息

客户变为忠诚或不忠诚的过程，其实就是客户将他实际得到的和他所付出的东西进行比较的过程。只有当客户认为他的实际所得达到或超越了他的付出的时候，他才会感到满意。只有长期感到满意的客户，才可能变为忠诚。当向客户传递信息的时候，不管是信息遗漏还是无意中的“误导”，从长远来看，就埋下了一个引发争议、增加交易成本的重大隐患。

为保证和帮助客户做出正确的购买决定，万科坚持透明原则，加强与客户的沟通，将客户应该知道的信息尽可能全面、完整地传递给客户。万科充分认识到误解的代价，意识到一言一行的后果，从而以谨慎、负责的态度，向客户传递这些信息。

（3）点滴积累，不断进步

为了进一步挖掘造成业主忠诚与不忠诚的潜在驱动因素和情感因素，万科曾在定量分析报告的基础上，又委托调查公司进行了基于深度访谈的定性研究。通过引导客户回忆从认知万科到购买万科产品的全过程，对忠诚客户和非忠诚客户在不同阶段的感受特征进行对比分析，得出了初步结论。即：无论非忠诚客户还是忠诚客户，都不会在一夜之间发生突变，而是存在着一个逐步演变的过程。

（4）应对投诉的策略

如何面对和解决客户投诉是影响客户满意度和忠诚度的重要一环。目前，许多房地产开发企业在处理客户投诉问题仍停留在比较初级的方式，没有规范的处理投诉的流程。在危机事件发生前没有预警，没有针对性的解决方案，这样房地产开发企业在处理危机事件时不能游刃有余，往往在危机事件处理中消耗比较大的成本和管理费用。

为了更好地解决客户投诉问题，万科在网站上设立了“投诉万科”的论坛。万科认为：“投诉有可能会暂时令部分想买房的人犹豫，但最终它会改进我们的工作，从而使我们赢得更多的客户。”万科提供的数据是，99％的客户投诉都能得到妥善处理。当然，一些特殊的问题会有一个处理的过程。但客户服务中心的工作要求是：24小时内必须对客户有直接的反馈。当许多开发商头疼于用户的投诉时，万科每年收到3万多条客户投诉，但万科也发现，投诉越多的客户其忠诚度也越高。万科每年提取5000多条客户意见进行改变，于是有了今天，在细节上日臻完美的产品。

对于客户投诉，万科认为：“作为一个规范经营、信守承诺的上市公司，万科尊重自己的客户，亦从不回避客户提出的问题，希望在客户的促进下努力改进自身的不足。客户可以通过多种方式提出问题，亦有多种渠道沟通解决；沟通不成，还可以通过法律手段维护自己的权益。万科无意将消费者告上法庭。但，当有人侵犯万科的名誉与权益时，他首先是一个侵权者而非消费者。”

王石也在多种场合阐明了万科对待客户投诉的态度：“胜诉不是万科的目的。最终被迫采取这一方式，只是希望表明我们通过合理合法途径解决问题的立场和诚意。目前，中国房地产市场正经历着从不规范向规范转型的过程当中，作为大宗复杂交易，房地产开发服务牵涉市场不确定因素的方方面面，出现问题在所难免。作为一个负责任的企业，依法经营、规范诚信一直是万科坚持的原则。对于发展中产生的问题，万科从不回避，亦愿意承担。作为一个心态开放的企业，长期以来，任何来自公司内部、外部的批评都是鞭策我们进步的动力。对于万科而言，解决问题的根本之道，除了做得更好，我们别无选择。当问题发生之后，我们愿意勇于面对、沟通解决。至于沟通不成产生的争议，我们愿意以理性和客观的态度予以对待，并且遵循合法的途径积极解决。在企业内部，必须进一步树立规范经营的意识，强调法律风险，减少经营漏洞；当企业权益受到侵害，我们也将运用法律手段，保护企业的利益和商誉。”

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万科荣登《华尔街日报》“中国最受尊敬企业”榜
  [王石] 于 2008-8-19 23:53:51 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入王石的博客

《华尔街日报》（亚洲版）日前公布了今年的亚洲最受尊敬企业榜单，万科、海尔、招商银行、联想等名列中国十大最受尊敬企业榜。万科作为唯一一家房地产公司上榜，并与海尔，招商银行，五粮液和茅台同列质量最优企业榜。
万科今年除综合能力和质量上榜外，还同时名列十大最具创新能力企业榜、五大最优企业名誉榜和五大最具远见企业榜。
《华尔街日报》的报道称，“这些企业家把自己的公司品牌建立在满足中国庞大人口中的特定消费群上。”
亚洲最受尊敬企业排行榜是由《华尔街日报》（亚洲版）在亚洲范围内，对专业人士进行的一项调查，《华尔街日报》（亚洲版）根据调查结果每年发布排行榜，至此次公布的榜单已是第14次。2007年《华尔街日报》（亚洲版）的调查遍及亚洲12个国家和地区，共有2477位经理人和专业人士参加。参与者从公司声誉（例如公司治理，工作氛围和环境政策）、产品与服务的质量、管理层的远见、响应顾客需求的创新性、以及财务状况这五个方面对经济体中的公司打分，综合得分最高的企业将在最受尊敬企业综合榜的评选中胜出。

附：
亚洲最受尊敬企业200强中国排行榜

整体排名
1 青岛海尔  2 招商银行  3 联想集团 4 中国万科  5 百度
6 宝山钢铁  7 中兴集团  8 五粮液公司  9 上海汽车  10茅台集团

创新榜：
1 百度  2 招商银行  3 分众传媒  4 青岛海尔  5 网易  
6 联想集团  7 中兴  8 民生银行  9 中国万科  10 尚德太阳能

最具远见子榜
1联想集团  2 青岛海尔  3招商银行  4中国万科   5宝山钢铁

质量最优子榜
1 青岛海尔  2 招商银行  3五粮液公司  4 茅台集团  5中国万科

企业声誉子榜
1 青岛海尔  2 联想集团  3宝山钢铁  4中国万科  5中国银行

财务稳健子榜
1 中国石油  2 中国移动  3 招商银行；4 中石化  5 中国银行

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慈善事业怎么做和段永平了解的王石
  [lishaom] 于 2008-8-19 12:35:07 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入lishaom的博客

段永平：穿过金钱的慈善之手



　　与段永平采访时间的约定可谓“一波三折”。还好，段永平是个“有原则”的人。几经周折，段还是在全民狂欢的奥运盛会期间接受了采访。

　　8月9日下午近4点，在距离鸟巢仅1000米之遥的马哥孛罗大酒店??带着家人来北京看奥运的段永平的下榻之地，记者终于见到了段永平。

短平头，橘黄色白条文体恤，黑色休闲裤??段永平衣着随意。给他拍照时，他用手摸了摸下巴说，胡子还没刮呢。

　　酒店大堂，人来人往，段像任何一个普通人一样，不会引起任何人的注意。

　　但，集企业家、慈善家、富豪、投资人称呼于一身的段永平并不是个普通人。

　　1961年出生于江西南昌的段永平一手创建了广东步步高电子工业有限公司，现在担任步步高董事长。他曾正值壮年时退居步步高幕后，并移民美国。随后，段投身美国资本和慈善领域，做的风生水起。

　　2006年，段永平以62.01万美元在eBay网上拍得与巴菲特午餐约会。和段会面前，巴菲特在接受美国媒体采访时笑着说：“听他的情况介绍，感觉他是个一流的人，我盼望着见到他。”2007年，段和丁磊一起，向浙大砸下4000万美元的捐赠。今年5月14日，段永平以个人名义，挥手为灾区捐赠300 万美金??步步高也不过捐赠了500万人民币。

　　段永平无疑是个聪明人。在年少创业时，将“小霸王”和“步步高”做成知名品牌；在年富力强时，急流勇退，甘居幕后；在获得巨额财富后，又想到“散财”，不为财富所累。

　　在近“知天命”的年龄，段永平在现在所投身的领域依然游刃有余，即使是在不那么熟悉的慈善领域??他相信，做一个nonprofit organization（非营利组织）和做一个企业没有本职的区别。

　　尽管慈善的果实累累，但你别想从段永平嘴里听到“伟大”的话语和振奋人心的口号。大手笔的捐赠不是突然的心血来潮，也不是某个突发事件让段“良心”发现。无论是赚钱还是捐钱，都只是因为段“把钱想得比较透”。

　　他在慈善领域的作为也不是“为党，为国家，为人民”的宏大目标??这样做只是为了他自己：“钱多将来会是个问题”。这些行为如果在客观上帮到了别人那他也很高兴。

　　看得出，将投资看作是“兴趣”，慈善是不得不做的“工作”的段永平，现在也很享受家庭的幸福生活，并深爱着他的家人。提到一双儿女，他会立刻喜笑颜开，语速加快；谈到善举，他会马上提到太太的支持和付出。

　　段永平是个坦诚的人，对待记者的提问，稍作思索，便知无不言。他思维敏捷，善于质疑：“完美”？什么是“完美”？做到多少才算完美？“中庸”，什么是“中庸”？道义放两旁，利字放中间是中庸，还是利字放两旁，道义放中间是中庸？

　　感受不到段永平的棱角和锋芒，只有顺其自然的豁达。只是他谈话时不经意流露出的那种漫不经心，给人的感觉更像是一种傲气??一种经过人生风雨历练，又攀登到财富顶峰的成功者的傲气。

　　段总体而言比较温和，但又要当心别被他表面的温和所迷惑，段还“是个有原则的人，无论是做企业还是做基金会”。

　　看透金钱 投身慈善领域

　　没有举牌，没有宣扬，悄无声息，段永平为5.12汶川地震掏出300万美金。

　　为什么是300万美金，而不是200万或者是400万？

　　段的答案很简单：恰好当时手里有那么多钱。

　　有钱就要捐吗？

　　尽管段永平否认是在移民美国之后才开始从事慈善活动，甚至是有些反感将他从事慈善事业和移民美国联系起来，并以他在去美国之前就已经在国内“多多少少” 地从事公益事业，作为他的“慈善行为”与美国没有必然因果关系的例证：出国前赞助过中国的排球队和女足，并且，现在他还是“排协”的主席。但从段的话语中还是可以听出，他这种大手笔捐赠的行为绝对与美国这个国家的制度有关。

　　段在移民美国后，便和太太一起成立了主要关注教育领域的家庭慈善基金，Enlight基金。为什么要成立这个基金？“对于我来说，因为（在美国）投资方面有些获利。如果去‘实现’了呢，就要交很多税。依照美国的政策，如果把股票捐掉，则不用交税给国家。但是，你要连‘本’都捐了。这就是美国政府比较想得开的地方，他让民间去做这种公益的事情。”如果捐100块的股票给基金会，相当于个人捐出70块，政府则将原本属于税收的30块钱拿出来放在基金??这在段永平看来是很划算的一件事情。

　　“无心插柳柳成荫”，美国的这种机制间接地促使一个在美国资本市场上游刃有余的中国富豪成为中国慈善领域的一只大鳄。段永平参与巴菲特午餐约会的竞拍，便是代表Enlight基金。

　　如果把美国这种鼓励富人捐款的税收机制看作是段永平大手笔进军慈善领域的外因，无疑，段的金钱观是这种行为的内因。

　　段永平把钱看得很透。在经营实业的阶段，他懂得利益成就要大家共享，这样才会有人愿意和他同甘共苦，共同创业，于是有了步步高这个民营企业和段自己的辉煌；在美国资本市场摸滚打爬且斩获不菲的阶段，他更清楚地意识到，手里的钱如果不能用出去，将来绝对会成为一个大问题。“如果你一直赚钱不花（钱）岂不越攒越多？那麻烦会越来越大。像龚如心，生前没有处理好财产的问题，现在亲人朋友还要为她的财产打官司，多不划算。”段说，“那我就边赚边花呗，如果花的没有赚的快，那我将来会多花一点；也有可能花的比赚的快；我也想的开，那我将来少花一点；没关系，（捐钱）这种事情总归不应该有不对的地方，我也没有捐钱的毛病。”

　　段永平也不想把钱留给自己的孩子。

　　“一个人的开销其实很有限，有个房子，有个车就挺好了，你不需要很多套房子，很多辆车，没有意义。我们生活也不奢侈，也不是很想把钱都留给小孩。这样（有钱）会挺麻烦，希望他们（小孩）将来会有自己的生活，包括有自己的事业。作为父母把钱都给他们，他们就没乐趣了，”段很严肃地说。

　　况且，段永平认为，伴随着财富的积累，他在成长过程中赚到更多的是乐趣。“钱只是副产品”。段在得到了宝贵的乐趣后，再将“副产品”的钱来做慈善事业??这是个非常不错的选择。

　　段永平能在慈善的海洋里乘风破浪还有一个很重要的原因，那就是，他有“闲”??不是在企业经营管理的一线。只有有“闲”了，他才有时间和精力去考虑，钱是不是已经成为负担的问题；才会去考虑该如何“花钱”，采用何种方式长期有效花钱的问题。“而我能去做（慈善）的一个很重要的理由是因为我比较闲。我呆在美国可以想这些事情，我要在一线，其实也未必做的了。”段永平在一线工作时，所做的慈善活动也大都是比如迅速捐钱回应灾难之类的应急行为。1991年，段永平领导的“小霸王”为当年的华东水灾捐了100万元。

　　于是，“有钱又有闲”的段永平，注定要在慈善领域去成就自己的又一次辉煌。

　　“我要去做” 成立心平基金会

　　段永平夫妇二人成立的Enlight家庭基金，为段永平打开了巨额捐赠之门。只是，为何要将这个基金定位于关注教育领域？从段永平的简历可以看出，他分别在浙大和人大读过大学和研究生。段永平的太太刘昕曾是中国青年报摄影记者，人大新闻系毕业后，又奔赴美国读书。作为教育受惠者的二人体会到了教育对于人的意义。

　　“其实公益这个东西你在哪方面都可以（投入），但第一你不能哪方面都做；第二，对我们来讲，觉得教育对人的帮助是最大的。我和太太都这样（受教育之益）。”

　　慈善无国界，但段已将Enlight家庭基金定位在关注“中国”的教育事业。这不仅仅是因为段永平身体里流淌着中国的血液，更是因为他对中国情况的熟悉。相信每一位捐款者都希望所捐助的钱能够用在最需要的地方，“好钢用在刀刃上”。段永平也不例外，在自己熟悉的国度花钱会更有的放矢。

　　“慈善最难的地方，在于如何让你的钱有效率地花到你想花的地方。花钱比赚钱其实要难。”“花钱比赚钱难”??段必须要在中国找到一条合适的通道将钱放心地花出去。

　　自2004年国务院颁布《基金会管理条例》以来，我国非公募基金会大量出现。2005年6月，香江集团总裁翟美卿成立我国第一个国家级私立基金会?? “香江社会救助基金会”，国家民政部批号“001”。段永平也想到了在中国成立基金会这个可以以机构形式专业运作捐赠资金的模式。

　　“心平基金会”，段永平夫妇已为想要成立的基金会取好名字，”??这也是Enlight家庭基金的中文名。这个名字取了段太名字“昕”的一个谐音和段永平名字的一个“平”字。也是“心平气和，方有所悟”之意。

　　作为Founder（资助方），Enlight家庭基金出资700万美金。段永平已经向民政部提出注册申请。“我们希望基金会将来能够做成一个高度透明，比较有意义，持续发展的这样一个基金会。”因为还没批下来，“心平基金会”主要关注什么领域“现在还不好说”，但教育应该还是比较主要的一部分。

　　谁来具体负责基金会的日常运营？除了段太太会在基金会上投入比较多的精力外，段永平请了自己原来的同事、后来去网易工作的一个叫武松的人来具体负责“心平基金会”的所有管理和运营问题。“是他主动提出来想做”。看得出来，段对武松还是有很高的信任度。另外还有一个全职人员参与基金会的工作，“其他的全是 volunteer”。

　　尽管是在一个新的领域探索，段对“心平基金会”有充足的信心：一方面，基金会和企业有诸多共通之处，基金会现在已经有很清晰的愿景、使命和价值观。另一方面，“又没有人逼我做这件事，重要的是我要去做，要不断的改善就可以了”。最重要的是，段永平夫妇和他们的基金会没有任何功利性的追求。在段永平看来，“没有功利性”，会让事情简单的多。当然，段永平明白“简单不等于容易，简单也往往意味着很难。”段相信在五到十年后，会熟悉基金会所运作的领域，也会有“心得”。

　　想把“心平基金会”打造成什么样的基金会？这个基金会肯定不会太大，因为“大”，不是段永平夫妇的目标，他们的目标是这个基金会能够帮到别人??而且是有效率的帮。“但是，如果花1块钱就能帮到人，结果花了5块，那也好过不花。”

　　段永平并不担心基金会基金来源的问题。重要的是“所做的事情能被大家所认可”。也许过了五年十年以后，你会发现钱不是问题，花钱是问题。事情做好了，这个世界还是有人愿意花钱的。我知道很多有钱人很想花钱，只是不知道花到哪里去。段说。对于项目设计的问题，段也想得很开：我无论怎么做，做的都不会完美。那我做到70％和80％是没有区别的，最重要的是我要去做。我们要不断的改善就可以了。压力应该在基金会实际的“操盘人”武松的身上。

　　至于段永平夫妇在国内县、镇、乡一级设立面向学龄儿童的公共图书馆网络的计划，是“心平基金会”未来所要开展的重要工作之一。“基金会还没有批下来，这个计划现在还谈不上什么进展。”

　　帮助别人 回报大于预期

　　其实对于慈善，段永平也有很多“搞不清楚”的地方。

　　“捐钱有时候会牵扯到伦理的东西。比如给无家可归者提供食宿，这不是鼓励他不干活吗？但你又怎么能知道他是确实有困难，还是会形成长期地依赖？”

　　搞不清楚就不去搞清楚，反正做了总比不做好。只要去做了，就可能会帮到需要帮助的人。

　　“我和巴菲特吃饭所花费的拍卖费，就是捐给了Glide foundation（格莱德基金会）。去拍午餐之前，我专门考察过这个基金会。我发现领吃的人里面，没有一个是亚洲人，我当时很惊讶。亚洲人要面子打死都不去，但是如果真的快死了，还是会去的，但人很难到那个份上，你知道吧？那里有短期的，也有长期的，你也不可能知道谁是哪一种的情况。最重要的是，你帮助到了那些需要帮助的人。这个是非常重要的。”

　　一半是海水，一半是火焰。段永平一边与冷酷的资本打交道，锱铢必较，敛聚钱财；一边温情脉脉，投身公益事业，大手笔散财。在慈善的海洋，段究竟可以捕获什么样的大鱼？

　　“Well，罗杰斯曾说过，慈善给你带来的回报远远大于你的要求。有人问我这句话该怎么解释。我说这个很简单，因为你做慈善没有打算要任何回报，所以任何回报都大于你的预期，就这么简单。所以我就没有预期想得到什么，也没有打算要回报，我只是解决自己的问题。我解决了我的问题，还能帮到别人，别人说个谢谢，我就很高兴了。”

　　“钱放在（基金会）里头，确实帮到别人了，我会觉得踏实了，也会觉得自己有价值了。这也是人所追求的??希望有价值，希望被社会所认同。”

　　在段看来，被社会所认同又不能代表得到名声，得到大家的追捧。段永平有名过，并且直到现在也一直有名。但段并不在乎这个，也不当回事。他在乎的是，他散财了，他自己的问题解决了，而且，还帮助了别人。

　　这就足够了。

　　对话

　　基金会是自己的新工作

　　《公益时报》：基金会对你而言，正如有媒体说的，是你的“试验田”？

　　段永平：对我而言，是新的工作。不仅是我，还有我太太。将来我们家人会有不少精力花在这上面。

　　《公益时报》：将基金会作为自己的新工作？

　　段永平：工作的意思是不得不做。

　　《公益时报》：是什么让你不得不做？

　　段永平：因为有钱。

　　《公益时报》：但很多有钱人不做慈善活的也很好。

　　段永平：Well，那不一定，会浪费啊。钱这东西生不带来，死不带走，将来也不是你的，是吧？现在（钱）在你手里头，你不把他花好，将来就成负担了。龚如心这样，多可怜！我不想成这样。大把中国人的结果会是这样。很多人没像我这样想是因为他没想透钱。

　　《公益时报》：“不得不做”有强迫的意味在里面，这种强迫下你会开心吗？

　　段永平：没错，是有强迫的意味在里面，但是有个比较。Well，不做会更不开心，你会看到（钱多）将来是个问题，而我现在能解决这个问题，还能帮助别人，我当然开心了。虽然会有很多的麻烦。我觉得我们做的工作是有意义的，我还是可以从里面获得很多开心的东西。我们前两天还讨论，我们都是穷苦人出身，小时候下放的时候在农村呆过很多年，那时候没书看，对我影响最大的是《十万个为什么》。如果我们能给想看书的小孩书看，这对他们是很大的帮助。

　　《公益时报》：已经有不少的企业或企业家成立了自己的基金会。

　　段永平：“心平基金会”由我们夫妇投入资金支持成立，和企业的利益没有任何关系，它就是一个单纯的公益组织，受捐助者可以不知道是谁捐的，这样我们的使命就会很清晰。否则，我们的使命就会有两个：首先是要让公众对企业产生好感，企业通过销售产品可以获利。如果将来我们做的事情得到社会的认可，会有很多力量愿意加入进来。但是如果打我们（企业）的品牌，会有问题，就变成了“大家掏钱，我们获益”。

　　《公益时报》：会把你管理的经验用到管理基金会中来嘛？

　　段永平：逻辑上当然会。因为管理上没有本质的差别

　　《公益时报》：现在在学习一些非营利组织的相关知识吗？

　　段永平：多少有一点。我很业余，不是很专业，但是基本的管理的概念会有，和管理企业没有什么根本的区别。

　　企业家最大的慈善行为是把自己的企业经营好

　　《公益时报》：在目前的中国，你认为民营企业应该承担怎样的社会责任？

　　段永平：企业家最大的“慈善”是把自己的企业经营好，没有任何事情比这个更大。这也是个企业责任。比如万科，他有几万个员工，员工还有各自的家庭，盖的房子给数以万计的人住。如果万科做的不好，会影响到多少人？如果房子都漏水，多少个家庭的生活就不好过了？是吧？（企业）最重要的是把东西做好，把东西做好就不容易了，赚了钱还可以交税。

　　《公益时报》：是不是也还是要承担其他的慈善责任？

　　段永平：中国的大环境下，企业做公益不容易。至少我看到的企业，现在这个阶段去做公益，时间还早一些。大部分的企业做慈善有一定的困难：他没有专业的组织和专业的知识。包括我们（步步高）也有这样的问题。比如说地震，企业该捐多少钱，捐给谁，钱又是怎样用，其实大家都是一头雾水。现在大部分的企业家还很年轻，他的精力还没有到做慈善的这种地步。像做IT的这些年轻人，他们没有精力去考虑做这个，企业的生死都让他们很着急。因为我都说了，最大的慈善行为是把企业做好，不能要求他们舍主而逐其次。企业不是个慈善机构，是盈利的组织，不能要求去做非盈利的事情，否则，这本身就是不务正业。

　　《公益时报》：你这次为地震捐了300万美金，步步高捐了500万。

　　段永平：这就对了，我太太和我认为需要捐，太太鼓励，就捐了。但公司捐钱很复杂，公司是股东机制，需要有足够的理由捐钱。不是领导人说捐钱就捐了。小额可以不追究，但大额就有问题。这次王石的事，在我看来，他完全没有任何错，我也没有义务去为王石说话。对于一个企业讲，最大的慈善行为就是把企业经营好。把企业经营好对社会的贡献，往往比捐几千万对社会的贡献大的多。王石这个人的性格比较执拗，你要和他争，他要和你争到底。但争的时机确实是不对。

　　我个人感觉王石是个很直的人。其实没有多少人理解他到底在讲什么，没有理解他讲话的背景，只是断章取义的拿出他的话来讲。

　　上次在美国见到他，我说你的“10块钱”（注：王石在博客上曾要求员工捐款不超过10块钱）是怎么回事。他说，“10块钱”的要求并不是针对地震的捐款。万科一直有这么一个规定，捐款的上限不超过10块。他说，哥们儿，我们公司1万五千个清洁工，因为中国人好面子，如果没有这个限制，让清洁工捐100 块钱，对他来讲，就是个挺大的负担。他（在博客里）就没有机会解释这一条。大部分人就会从自己的立场去想，你干嘛限制别人捐款，但是他的限制从一个企业的角度来讲就非常的合理，这个限制让大家的捐款不至于成为负担。

　　慈善本身不是竞赛

　　《公益时报》：你在美国那么多年，感受到怎样的中美慈善文化差异？

　　段永平：我们国家还缺乏捐赠的文化。而且我觉得老百姓，包括媒体嫌人家捐的少，捐错地方，其实在某种角度上是在打击别人的积极性，是不道德的。

　　我们慈善基金会在国内有个原则，绝对不能评价任何其他组织的慈善行为。甚至是在我们拒绝与其合作的情况下。我们不想评价优劣，一评价就错了。而且慈善本身不是个竞赛。

　　我觉得在西方有个好处，任何人捐钱，旁人都会说谢谢，说好，没有人说你捐少了，或者说你真愚蠢，怎么捐到这个地方。包括911及新奥尔良水灾的时候，我没见到有人评价别人的捐赠行为。美国每个人捐的都不会多，但是会认为捐款是全民的事情，大部分美国人都会捐。在美国，捐钱是常态的，像有些钱早就准备好了。

　　这种捐赠文化在中国要形成，还需要很多年。美国从来没有给富豪压力，比尔?盖茨捐款的压力谁给的？他父母。

　　《公益时报》：如何看待盖茨及郭台铭的裸捐？

　　段永平：我刚和你讲过，我不评价。我觉得他们做的都对，处于不同的年龄段，各有各的角度，各有各的考虑。

meng-h

万汇楼入住率超七成 轮流搞卫生一起看奥运
  [lishaom] 于 2008-8-19 12:39:17 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入lishaom的博客

本周二（19日），位于金沙洲的经济型租赁房项目--万汇楼正式"满月"，这个由万科出资兴建的纯公益项目，入住率已超过七成，同时，充满浪漫色彩的社区自治和团结互助，也在万汇楼萌芽发展。

　　租客职业分布广泛

　　万汇楼共有286间公寓和8间旅社供出租，最多可容纳1800人，目前公寓的网上预订率达到100%，正式入驻的则超过70%。

　　据了解，选择入住万汇楼的租客多是来广州"闯世界"的南漂一族，职业分布广泛，包括公务员、教师、工人、设计师、工程师、个体户、IT、服务员等，也有追求个性的艺术家。同时，租客年龄普遍在30岁以下，68％拥有大专以上学历，普遍拥有"暂息此地、一飞冲天"的梦想。此外，万汇楼的租客来自五湖四海，工作地点则以天河、老城为主，万汇楼便捷的交通刚好满足了他们需求。

　　社区自治开始萌芽

　　作为一个纯公益项目，万汇楼不收取物业管理费，并提倡业主自治，而入伙刚刚一月的业主们也自发形成了"自愿清洁制度"，以创造一个干净、舒适的生活环境。据悉，"自愿清洁制度"包括两个方面，一是善心的垃圾收集，租户把每家各自的垃圾拿到一楼指定的垃圾箱；二是"每层楼轮流值班制度"，共同打扫公共空间。万汇楼有关负责人表示，社区将定期举办优秀租户评选，义务劳动可获得加分。

　　除了业主自治，共同的背景、一个月的聚居生活还让万汇楼各租户团结一心，友爱互助：窜门吃饭、一起打球、QQ聊天、共同分享奥运的快乐……。目前，整个小区拥有10余位志愿者协会成员，2位红十字会成员，登记的客户大部分都愿意为其他人做些力所能及的事情，例如义务劳动、专业培训、带小朋友玩等。据了解，万科将引导住户成立自治委员会，以建设积极健康的社区文化。

　　虽然预订率达到100%，万汇楼目前仍接受网上申请和预约看房，有租赁意向的市民可登录万汇楼网站（http://www.vanke.com/thecommune）查询。

meng-h

翟敬勇：信任王石团队 投资万科股票只买不卖
  [lishaom] 于 2008-8-21 11:14:48 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入lishaom的博客

8月20日（周三）上午10：30，和讯网“私募看中报”第10期，也是“和讯曝中报”大型专题系列访谈第43期，特约榕树投资管理有限公司首席执行官翟敬勇，与网友交流“如何从财务报表中寻找有效信息”。以下为部分访谈实录。

　　和讯网：翟先生，您在投资一家企业，像您刚才提到买了地产股，在买这个股票之前，您如何圈定您要投资的地产企业呢？

　　翟敬勇：比如说万科，我们最初关注它是2002年，我就一直在跟踪，跟踪的同时要去看它的楼盘情况，跟内部人员要进行交流，另外要去找同行，我跑了保利、金地、招商地产(000024,股吧)、金融街(000402,股吧)，开会的时候，我们都去问他一个问题，怎么看待万科。从这些竞争对手里，都透露出非常让我震惊的词语，就是万科这帮人太优秀了，既然同行都这么敬佩他。有一年我去金融街，问他们什么时候出中报，他们说出中报要看万科的报告，领导要先看万科的中报怎么披露的，他们怎么做的，所以万科当仁不让成为了行业的标杆和领跑者。选定了企业之后并不是说马上要去买，我们在什么时候开始投资这家企业的呢？是在2004年年底。

　　和讯网：观察了两到三年之后。

　　翟敬勇：2004年7月21号买的，从人民币采取浮动汇率开始，当时我们判断人民币要升值，受益最大的是地产，那时候去买它肯定不会错的。我们长期养成一个习惯，投一个企业的时候要跟踪两到三年，投资完之后我们再持续跟踪3—5年，整个持股周期一般是8—10年。

　　和讯网：投资到现在，中间有没有卖出过万科？

　　翟敬勇：没有，反正跌了就买，没有卖过。

　　和讯网：您觉得现在这个点位还可以买吗？

　　翟敬勇：我不好评价，我个人非常喜欢这个管理团队，我自己有钱就买，这不能引起误导，是个人喜好不一样，如果我喜欢这个管理层，喜欢王石这个团队，喜欢跟他们打交道，每次去开股东会的时候，就觉得是一种享受，觉得把钱交给他们打理会更放心，至于这个价位高不高我不知道，只是我有钱就会继续买一点。

　　和讯网：您刚才说你很喜欢王石这个人，能给我们描述一下这是一个什么样的团队？

　　翟敬勇：今年关于王石块这个事，我认为很多人对他有误解。我今年去参加过股东会，以前我们都心里有数，基本上万科每一次股东大会我都去，我们对它还是比较了解的，从2000—2007年王石的收入是1980万，具体数字我个人不太记得，他个人就捐了1210万。我们自己拿良心衡量一下，有谁蒙做到这样的大气。一个企业无私无刚无欲的灵魂人物对企业会起到激励作用。我记得下面的中层干部，这些人都是桀骜不驯的才子，但为什么都愿意在万科这个团队里工作呢？通过跟他们的了解，发现他们很喜欢这种企业文化，我们自己也在思考这个问题。我们自己也在做企业，把有才能的人凝聚在一块儿，而且这帮人更多地不是看重金钱而是看重平台，看重自己才能发挥的机遇。这次我去万科成都分公司的赵华先生，赵华先生原来是华润置地的营销总结，到万科，他是自愿降了两级到成都分公司做了总监。我当时就问他这个事情，当时他说华润领导层有变化，原来华润是万科第一大股东，而且他对万科的文化非常喜欢，他就跟我讲，觉得在万科很开心，就这么简单。所以，他短期内的职务不会去计较。那天我们几个人大概聊了三四个小时，觉得非常舒服。这就是万科管理的团队。我想通过这些小的事件，就说明这个企业值不值得信任的问题了。

　　翟敬勇：我还跟一个朋友在聊，他说看财务报表，我不会担心它会造假，看其它的报表我就要多留一个心眼了。这样一个管理团队，这样一个做事方式方法的团队，我想我们应该给予它足够的信任，这是我们非常看重的。

徐农民

各位同事：

时光荏苒，2008年不觉已进入8月。伴随着扣人心弦的奥运赛程，来回顾这一年已经走过的两百多个日夜，心中确实很难平静。对于地产行业、对于万科，2008无疑将是重要而无法轻描淡写的一年。对这一年，我们曾经有过太多美好的憧憬；而在这一年中，我们也确实经历了太多难忘的事情。但我们所实际经历的，与几年前所能构想的，却又存在如此巨大的不同。

尽管在2007年我们已经预感到，在过于亢奋的市场气氛之后，随之而来的必将是一个回归理性的调整期；但当调整真的到来的时候，我们还是难免会因为对市场变化的切身感受而萌生压力。观望气氛的浓厚、成交量的萎缩、业界对行业前景的悲观预期——这一切，与2006年的狂飙突进、与2007年的巅峰盛景相比，自然形成了强烈的反差。

而毋须讳言的是，这一年中，外界对我们的评价、还有我们珍惜的一些关系，也发生了一些我们不愿看到的变化。住房市场的波动，使得一些客户与我们的关系一时显得紧张。股市的惨淡，一点点侵蚀着投资者的心境，也考验着多年风雨同舟中积累下来、来之不易的理解与信任。在公众舆论层面，一些误解需要时间去慢慢消除，在这段时间里舆论的不理解和不认同，将是我们、甚至所有亲近我们的人必须去面对的现实。——对于一贯珍惜客户、尊重股东、始终以企业公民为追求的万科而言，对于向来珍惜羽毛、素有理想主义传统的万科团队而言，于中感受到的沉重，更是不言而喻。

憧憬与现实的落差、昨天与今天的落差、渴望认同与遭受误解的落差，骤然横亘在万科人的面前。任何一位同事，尤其是那些怀着美好追求和强烈自豪感刚刚加入万科的年青同事，如果因此而产生焦虑或困惑，是完全可以理解的。

一直以来，万科尊重个性的自由与差异，崇尚独立思考的精神。但对于每一个万科人来说，在万科的经历毕竟是我们人生中一段重要的共同旅程，万科也是我们努力耕耘、收获希望的共有家园；万科的成功或失落，毕竟不可避免地影响着我们的喜悦与忧伤、光荣与惆怅。我要向每一位感到焦虑或困惑的同事表示感谢，因为在这些情绪的背后，是你们强烈的责任感，和对万科的热爱。

正在发生的一切，也正在考验我们的信念和面对未来的勇气，我和每位同事一样感受到压力。所以请允许我以这种方式和大家做一次长谈。我们面对的究竟是怎样的形势？我们应该和能够做出哪些行动？希望能够借这个机会和大家分享一些看法。

外部环境的变化对于企业经营来说非常重要，而房地产更是一个与宏观经济紧密相关的行业。但如果只是简单地感受这种变化，则反而可能因暂时的表象而干扰对规律的把握，反而可能在情绪的左右下动摇信念，反而可能将外部变化作为托词而错失行动的机会——在分析外部环境变化的时候，企业需要的是更为长远的目光和更为深刻的思维。

企业需要更为长远的目光，因为环境变化的信号纷纭复杂。有一些变化是表面性、偶然性的，是暂时波动的现象，而有一些变化是本质性、必然性的，是不可逆转的趋势。

企业需要更为深刻的思维，既因为市场是一个复杂的系统，存在牵一发而动全身的传导机制，一个局部的变化可能引发很多其他方面的响应，而它们之间可能相互抵消也可能相互激发；也因为环境的变化对所有企业都是公平的，因此任何短期的变动无论其表面上看来是利好还是利空，但深层次上却一定是机遇与挑战并存。

住宅行业经营环境的变化，并不是从今天才开始。在过去的几年中，万科在很多问题上表现出与众不同的视角和结论，而事后验证的结果，是证实了万科在前瞻能力上具有的优势。我们在2003－2004第一个房价上升周期明确提出“房价过快上涨无人受益，平稳增长才是行业之福”；我们在2004－2005年调控风雨刚刚降临时明确提出“调控对优秀企业无论长期还是短期都是利好”，并在行业普遍彷徨的情况下将2006－2008年设定为万科的高速增长期；而在2007年市场一片亢奋、行业高歌猛进的背景下，我们率先对过热隐忧的存在提出了预警，率先做出了“行业需要且必然进入一个理性回归的调整期”的判断。

因此，行业目前正在经历的调整，对于万科来说绝非猝不及防的突发事件，不过说明我们之前的预测终于成为现实。在这种情况下，我们没有理由怀疑、更没有理由放弃我们一贯的逻辑。

我们没有理由怀疑，中国住宅行业的未来前景依然美好，依然值得期待。在调整期内，我们已经看到、未来还将看到许多无法令人欢欣鼓舞的现象，但决定这个行业未来发展趋势的深层因素，却并未发生任何根本性的改变。

我们仍在经历全球有史以来最大规模甚至也是最快速度的城市化、现代化进程和经济增长过程。同样人类有史以来最大规模的年轻人口迁徙进程，仍在朝着中国经济中心区域进行，这里仍将诞生全球人口最多、甚至人口密度也最高的城市带，因此尽管中国整体人口结构的拐点已经临近，但人口红利在这一区域却仍将延续更长时间。即使按照1.4的全国总和生育率来进行保守预测，这一区域在至少二十年内也仍将处于住宅需求的高峰期。而即使是在更长远的未来，即使在人口变迁已趋于稳定之后，即使完全不考虑改善性的需求，仅仅按照住宅的存续寿命来计算，中国城市住宅更新的未来年需求量，也超过了过去五年住宅行业的年均供应能力。

所以，中国城市的居住需求还远未得到满足，中国住宅行业在可见的未来，依然还是一个年青的、充满希望和前景的朝阳行业。而万科作为行业内最大的公司，市场占有率还不到3％。作为一个年青的行业，它的成熟需要过程，在这个过程中，阶段性的调整本来在所难免。这种调整过去曾经发生过，现在正在发生，未来也仍有发生的可能。但无论是过去、现在还是未来的调整，都并不会改变行业整体的发展趋势，也不会改变优秀企业成长的空间。

而短期来看，调整期内存在着诸多的不确定性。市场是一个由众多主体共同参与的过程，每一个主体都有着自己的判断和选择，而每一个主体的选择和行动，都对市场的结果产生着或多或少的影响。因此，并不是所有的事情，都可以做出精确的预测。

我们无法预测货币政策会在何时发生变化，股市会在何时止跌回升。我们无法精确预测住宅市场调整的深度究竟有多深，持续的时间究竟有多长。但这些并不是那么重要，我们并不需要对每件事情都作出精确预测后才能决定自己究竟应该做什么。不仅因为，我们无法预测的事情，其他人也无法预测；更重要的是，在这些不确定性的背后，依然存在足够多可以把握的事实和规律，足以让我们做出恰当的判断和选择。

我们能够判断，货币政策的变化、股市的趋势，与价格指数的走势密切相关。我们能够判断，通胀不可能在短期内马上结束，但也不可能一直持续下去；而作为先导指标的价格指数，始终是一个可以观测的数据。

我们能够判断，在一次通胀的全过程中，不动产价格的上升幅度很难低于物价指数。我们能够分析出，中国住宅过去、现在和未来的基本供求关系。因此能够判断，中国的不动产价格并没有长期深幅下跌的空间；也能够判断，调整是阶段性的，市场既不可能在短期内迅速回暖，但也不可能长期低迷。

我们能够判断，行业资金紧张的局面在数年内不会改变，资金取代土地成为未来住宅供应最大瓶颈的趋势在数年内不会改变。行业调整将更加强化这一特征，调整期内住宅施工和土地购置减少已经成为必然。而这将带来两个方面的影响。一方面，这将深刻影响短期和中期的未来住宅供应，决定了价格调整结束的最后期限。另一方面，这将带来土地市场的机会。而调整发生得越剧烈，它的这两方面影响也就将越加强烈。

我们能够判断，万科可以非常安全地渡过本次调整。在2007年行业普遍亢奋的氛围中，是我们率先提出“公司应更为重视经营的稳健性和财务的安全性”。从2004年开始，我们年末持有的规划中土地资源一直低于未来两年的开发量；在行业大型上市公司中，我们是2007年购地支出对销售额的比例最低的企业之一，是08年上半年销售额对最近一年新增存货比例最高的企业之一。也就是说，当行业进入调整期时，我们是仓位最轻的大型上市企业之一。目前我们手持的现金，超过一年内应该偿付的借款总和。我们在资本市场多年积累的信用和运用多种融资渠道的经验，使得我们在获取资金支持上，拥有相当明显的优势。

我们能够判断，尽管当前我们在客户关系和公众舆论层面遭遇压力，但我们有机会进行修复，甚至我们能够将这种压力转化为自我完善的动力。当市场调整发生的时候，我们首先要体谅部分客户的心情。尽管我们相信，在不久的将来，市场的回暖将融化他们此刻的焦虑，但我们不能消极地等待这一天的到来。而万科的历史也早已告诉我们，这时候我们应该做、能够做的事情有很多。只要我们坚持不懈，积极、诚恳、友善地与客户沟通，努力改善我们的产品和服务品质，我们最终总能赢得绝大多数客户的认可；只要我们始终将客户当成最好的老师，坚守“在投诉中完美”的信念，这些投诉最终都将推动万科的进步。同样，在公共舆论的层面，我们可以相信，时间和事实最终能够证明一切；我们真正需要耿耿于怀的，不是当前的舆论对我们存在多少误解，而是我们还有哪些不足需要修正，还有哪些努力可以付出。

所以，我们不必以悲观的眼光来看待市场环境的变化，不必以悲观的心境来面对调整的到来。调整必然要经历一段时间，在这段时间里万科的增长可能会暂时减速，但对此我们需要更加冷静的长期视角。

万科是在2004年年底到2005年年初的时候，将2006－2008年设定为高速增长期。然而市场随后的爆发，超出了我们当时所能做出的构想。事实上，到2007年底我们的几乎任何一项主要业绩指标，都已经超过了原定的2008年计划。——对这一情况，我们同样需要做出冷静的分析。

简单地看，是市场的起伏，改变了我们增长的节奏。市场的阶段性亢奋和随之而来的阶段性调整是硬币的两面，存在着必然的内在关联。它的结果就是，将企业2008甚至2009年的一部分增长，提前在2007年就实现了。因此无论是2007年的超高速增长，还是随之而来的一段增长放缓，都是正常的，都是构成这一阶段性插曲的两个小节。

从逻辑上看，这种看法似乎可以自圆其说。但这是一种消极甚至危险的观点。因为如果我们真正冷静、深入地做出分析，我们就会得到一个与简单直觉截然相反的结论——调整其实并不可怕，它带来的可能是机会；但与此相对应的是，值得警惕的，可能恰好是之前短暂的过度繁荣。

市场亢奋和随之而来的调整，从行业角度来看，确实只是一个阶段性的插曲，并不改变它长期的运行趋势。但是对于一个具体企业来说，却并不只是简单地将业绩和增长幅度在各年之间重新分配。这个插曲的出现，事实上不可避免地将改变企业的心态和行为，并进而影响我们未来的表现甚至命运。

当行业处于牛市状态时，企业对专业能力的追求、发奋图强的斗志很容易出现松懈。当天上开始掉馅饼的时候，我们很容易荒废耕作的技巧，甚至可能失去辛勤耕作的动力。而当牛市结束的时候，并不是所有企业都能在瞬间恢复到最初的状态。

各位同事，我们需要对自己在牛市中的行为进行反思。当看上去任何房屋都可以顺利售出的时候，当房价上升使赚钱变得越来越“容易”的时候，我们是否还孜孜以求地执着于研究客户需求，不断改善产品、服务的品质，以提升我们的竞争能力？我们是否还一如既往地保持着对“街对面对手”的关注，是否还始终在密切跟踪业内的优秀同行，从他们身上不断挖掘值得我们学习的特长？我们是否做到了尽可能精打细算，最合理地分配成本、控制费用，以实现股东利益的最大化？我们是否还在竭尽全力分析市场、寻找最有效率的销售渠道和方式？我们在项目发展上，是否充分考虑到了市场可能的风险，以及尽可能地选择了最优质的土地？

正如王石主席在不久前一次会议中指出的那样，我们应该感谢宏观调控，感谢这一次市场调整的到来。调整给我们带来的第一个机会，其实是让我们冷静下来进行反思和自我完善的机会。如果我们抓住了这个机会，则我们几乎也将毫无悬念地抓住接下来的其他机会。而如果我们漠视或错过了这个机会，那在这一次的调整期中，我们很可能只是随波逐流，虽然安全却也无所作为；甚至可能在调整结束、新一轮行业发展大幕拉开的时候，我们反而无法追逐优秀同行的步伐。这是信任万科的股东和追求理想的万科人无法接受的结果。

尽管万科乃至中国住宅行业的历史还很短暂，但即使如此，本次调整也并非史无前例。1993－1994年开始的那次行业低谷，其严峻性其实远远超过这一次的调整。事实上，万科正是通过那轮调整，才脱颖而出，奠定了自己在住宅行业的一席之地。与当时相比，目前市场的真实需求要坚实得多，万科积累的经验要丰富得多，万科的实力要强大得多。因此我们更没有理由夸大我们今天遇到的困难，没有理由不交出一份令投资者满意的答卷。

各位同事，现在是至少最近几年以来，万科最需要你们奉献智慧的时候，也是最能体现你们才华的时候。曾经有一位赏识万科的老朋友说过，万科的“可怕之处”，在于“万科有一群思考的脑袋”。现在是体现万科这一特质的时候了。我非常希望各位同事能够撇除一切顾虑，打破职位、专业的藩篱，用最挑剔的眼光，从内部寻找万科的不足。包括我在内的所有管理层成员，也随时期待和欢迎各位以任何你们方便的形式，向我们传递你们的声音，传递你们思考的结果。

各位同事，历史已经反复证明，没有任何伟大企业的道路是一帆风顺的。每一个伟大企业，在其成长的历程中，都曾经遭遇过挫折，甚至出现过失误。而它们之所以能够成为伟大企业，很大程度上正是因为它们从不因挫折而气馁，从不害怕直面自身的不足；它们将挫折作为激发斗志的契机，将失误作为自我完善的教材，从而使每一次的挫折甚至失误变成了一种财富。

各位同事，在我们的这次谈话即将告一段落的时候，我非常愿意与大家分享本次奥运会上发生的一段故事，或许能够给我们一些启发。

8月14日上午，奥运会女子50米步枪三姿决赛中，中国选手杜丽摘得金牌。这一面金牌背后的故事，可能格外令人回味。8月9日，杜丽是北京奥运会首枚金牌呼声最高的竞争者，也是这个项目的上届奥运冠军。遗憾的是，那一天她不仅未能卫冕，甚至连一块奖牌都未能获得。尽管她没有像1988年的李宁一样，被舆论从巅峰推到谷底，但在接下来的几天里，暂时落寞的英雄也似乎瞬间就被人遗忘。所幸的是，杜丽没有一蹶不振，仅仅5天之后，她就在一个看起来并非最具优势的项目上重新捍卫了自己的尊严。

这个故事生动地揭示了际遇的起伏，成功路上的坎坷，以及命运的偶然；更展示了在巨大落差面前、在冰与火的煎熬面前，不屈不挠的强者信念。尽管奥运冠军的体魄或技艺，不是我们常人所能企及，但这种坚强的意志，其实每个人都能尝试去拥有。

对于许多奥运选手来说，为了一次东山再起，他们需要默默付出四年的汗水。相对来说，我们要幸运得多，我们几乎每一天都有重新证明自己的机会。

中国企业正在逐步登上世界舞台，这是另一个场地的巅峰竞技。而万科的征途，才刚刚真正开始。

各位同事，在这场任重道远的竞技过程中，我非常荣幸能够有你们这样优秀的队友。胜利和桂冠属于那些最具有勇气和决心的人们，我热切地期望能够看到你们不倦的斗志，与你们相互鼓舞，共同谱写满怀激情、属于全体万科人的未来篇章。

                                                                2008.08.18

meng-h

万科30亿贷款遭拒内情
http://www.sina.com.cn  2008年08月23日 09:46  经济观察报
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　　赵红梅

　　民生银行(5.79,-0.12,-2.03%,吧)地产金融事业部成立不久后，一桩大买卖找上门来。

　　身为中国地产头牌企业、一向在国有四大行贷款的万科集团向民生银行提出贷款30亿元的融资需求。但民生地产金融部衡量再三，最终拒绝了万科的贷款要求。

　　万科怎么了？挂牌不久的民生地产金融事业部缘何放弃最大客户？

　　拒贷始末

　　“事情发生在今年年初，民生银行最后确实拒绝给万科巨额贷款。”一位股份制银行人士告诉记者。

　　民生银行地产金融部负责人以客户信息不便透露为由拒绝了记者采访。但据记者了解，万科集团向民生银行提出贷款30亿元的融资需求后，双方接触、协商了一段时间后，民生地产金融部最终决定拒绝万科的贷款要求，这件事当时还在民生银行内外引起了争论，有行内高层甚至还表示不理解。

　　“这么大的客户为何不合作？”“如果不是今年开发贷款被压缩，万科这样的地产大鳄是很少和股份制银行发生信贷关系的，平常大客户可是挖空心思抢都抢不来的。”

　　民生到底为什么拒绝万科呢？

　　万科集团执行副总裁肖莉表示，万科对民生银行贷款一事并不知情。但据知情人士透露，万科当时提出的开发贷款条件比较苛刻，贷款额度30亿元，利率维持基准利率，甚至要求下浮，同时是信用贷款，没有质押，并且银行不能对其具体项目进行跟踪和监控。

　　民生银行内部人士透露，当时地产金融部的意见是，给房地产商的每笔贷款都基于项目发放，并要有质押，房地产项目更要全程监控，开发贷款需封闭使用，防止挪用。

　　“即使民生贷出30亿，仍然满足不了万科全部融资需求，我们也只是其贷款的‘偏房’，而不是长期战略合作伙伴，况且民生与万科之前没什么信贷业务往来，万科的商业模式上又是以量取胜，要求资金成本低，与银行其他合作机会少。”

　　建行一位客户经理说，像万科这样的地产龙头企业很少挑选与股份制商业银行战略合作，之前也很少与其有信贷关系，因为股份制银行无论从资金供求量、银行网点来说，都很难满足需要。

　　有没有其他原因呢？

　　据悉，民生银行地产金融事业部改革后，资本约束压力增大，于是加大了中间业务服务，希望获得高收益。

　　“如果做两个类似万科的大客户，额度早就用没了，大型强势企业还要求享受基准或下浮利率，不但利差小，中间业务收入也没有。”上述人士说。

　　如果民生选择行业处于第三、第四位的房地产企业，不但能跟踪把控项目风险，且开发贷款利率上浮的平均幅度在10%至20%，这还不包括中间业务合作利润。

　　同时万科的资源配置重点在城乡结合带，而基于风险控制考量，民生则多选择中心城市的中心区域的项目。

　　万科现金为王策略

　　据8月5日公布的万科中报，6月末万科净负债率仅为37.1%，远低于行业普遍水平。报告显示，公司期末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和。

　　渤海证券房地产行业研究员周户认为,从中报来看，万科现金为王策略显现，2008年新开工面积和竣工面积的调整，降低了公司短期负债的偿付压力，同时减少工程款支付约45亿元，增强公司现金流。考虑到59亿元公司债发行已获批，下半年万科资金链将较为安全。

　　但周户认为，2009年的4月左右，万科仍会面临资金压力。

　　万科2008年第一季度报告称，资金正成为制约其住宅供应和行业发展的最大因素。2006年-2007年，万科的经营现金流净额从-30.2亿元猛增至 -104亿元，其经营活动所需现金流依靠于负债融资。2007年年报显示，万科短期借款110.5亿元，一年到期的非流动性负债74亿元。截至2007年底，公司的资产负债率已经达到了66.11%。

　　2008年货币从紧的政策开年便体现出来，央行缩减了各个商业银行2008年的贷款总额，不少银行的房地产开发贷款额度在开年头几天就已提完，“这可能是万科向民生告贷的大背景。”分析人士认为。

　　今年一季度后，房地产商再融资有所松动，以万科为代表的主流地产巨头现金流情况得到了一定的改善。但房地产企业的高增长已难以持续。行业的不景气可能使得未来1至2年内的业绩增长明显低于预期。

　　分析师认为，适度调整价格是目前开发商迅速回笼资金，摆脱调整压力的理性选择。主动降价和调整销售策略的地产商开始赢得主动。

　　“万科是在储存实力、留有现金，在等着房地产业最糟糕时刻的到来。”一业内人士评价。

　　民生的房贷对策

　　2007年，民生银行(5.79,-0.12,-2.03%,吧)扩张快速，存贷比维持在高位，其中，房地产开发贷款信贷占比高、不良贷款规模反弹。

　　不少市场人士担忧，一旦房地产市场进入风险释放期，民生银行将承担较大风险。

　　2007年底，民生银行房地产开发贷款占信贷总量比近13%，贷款余额仅500多亿，今年新增额度也仅有60亿，而总部给地产金融部下达的责任利润计划是18.5亿元。如何走好风险有效控制和有限资本约束下业务正常发展的“平衡木”，成了新成立的地产金融部的头号任务。

　　“我们包打不了天下，在客户选择上，只能选择那些在价值理念、收益方式和战略发展模式上和民生契合的客户。”民生银行地产金融事业部总经理杨毓告诉记者。

　　“我们研究大客户的商业模式，对其了解后，从信贷、现金管理、业务咨询、结算平台等多方面展开全面合作，现在也敢进中度风险区了，哪怕选择不是行业中最好但能带来最大收益的客户，立项规范流程，发挥封闭贷款管理优势，获得高收益。”

　　“我们也不会一味迁就大客户，香港的一家房地产公司，资产规模确实很庞大，但是资金链紧张，项目风险大，我们也不选择。”杨毓说。

meng-h

何乐而不用干墙(续1)汶川震后看建筑隔墙的抗震问题
作者: 楚先锋
时间: [ 2008-08-17 00:17 ]

《住区》杂志2008年第4期



图1 被媒体宣称的“甘肃最牛民房”，震后独存（图片来源于搜狐新闻网http://news.sohu.com/）



何乐而不用干墙（续）

——汶川震后看建筑隔墙的抗震问题

楚先锋【万科集团建筑研究中心】苏  加【上海拉法基石膏建材有限公司】

摘要：一提到建筑的抗震，大家总是会先想到主体结构的安全性能，而作为非承重结构构件的建筑隔墙的抗震常常处于“灰色地带”，不被人重视。其实，在地震灾害中，造成人员伤亡的一个重要原因是隔墙的倒塌，所以，隔墙的抗震不可轻视。本文从汶川5.12地震后房屋建筑震害情况，总结建筑隔墙如何提高抗震性能、减轻震害，供建筑、结构设计人员参考。

关键词：建筑隔墙抗震震害

概述

建筑隔墙通常作为建筑的非结构构件，主要作用是对建筑进行外部围护和内部房间分隔，目前我国广泛使用的填充墙有两种：砌块类（实心砖、多孔砖、空心砖、混凝土砌块等）和墙板类（轻钢龙骨石膏板、ALC板、纤维水泥板等）。其中，轻钢龙骨石膏板隔墙就是我们在《住区》2008年第2期（总30期）《何乐而不用干墙》一文中提到的质轻、有弹性的干墙。

汶川512地震之后，拉法基公司的部分国内、国外专家到汶川再去进行了实地调研。调研结果表明，建筑隔墙的抗震不可轻视，建筑隔墙的设置不当也会造成房屋倒塌。

地震后，甘肃文县碧口镇几乎百分之百的房屋倒塌或被损毁而无法居住，然而在碧口镇窦家坝村，有一栋两层民房却屹立不动，除了轻微的墙壁裂纹，这栋砖木结构的民房与往常无异。甘肃省地震局应急处有关人员对它进行了详细考察。据了解，这个房屋在1998年建造时没有过多考虑抗震功能，也不是什么框架结构，就是普通的砖木结构房屋。与其它房屋不同的是，房顶仅以木椽青瓦覆盖，质轻。一楼完全用优质实心砖，二楼用的空心砖；而各间房间之间的间隔并非砌以砖墙，而是用木质材料隔开。据分析，是木质材料的弹性起到缓冲作用救了这栋民房：“可能木质材料比较有弹性吧，不像砖墙那样缺乏缓冲。”

所以，对于常常处于建筑和结构专业“灰色地带”的建筑隔墙抗震，不可轻视。本文将结合震害进行分析，提供解决办法，供设计人员参考。


何乐而不用干墙(续3)汶川震后看建筑隔墙的抗震问题
作者: 楚先锋
时间: [ 2008-08-17 09:50 ]

隔墙抗震性分析

从上面的分析中我们可以看到，干墙在建筑抗震设计中：

1）质轻，能减少建筑总荷载，减小薄弱层破坏。因为建筑物抗震的两大要素是重量和结构，地震时庞大的自重和惯性一旦和地面运动形成相对运动，就会瞬间变成废墟。因此，干墙减少了建筑的重量，就是减少了破坏建筑物的重要因素，见图19。




图18 建筑隔墙重量对比：150厚砂加气砌块墙系统重量140kg/m2，石膏板隔墙系统重量43kg/m2


2）柔性好，非结构性石膏板和其余结构并不产生相互作用，能减小对结构主体的破坏，减少短柱破坏和隔墙破坏。柔性墙体采用铰接、滑动支座连接，震动和扭曲不会使墙体倾倒（见图19），地震中可以挽救更多的生命，震后可以迅速实现修复和加固（见图20）。




图19柔性墙体采用铰接、滑动支座连接，震动和扭曲不会使墙体倾倒




图20非结构性石膏板和其余结构并不产生相互作用


3）布置灵活，能和砌块类填充墙配合使用达到平衡建筑刚度分布，减少建筑扭转破坏。

在拉法基的专业实验室内，通过对砌块墙和石膏板墙在小震（多遇地震）和大震（罕遇地震）时进行模拟测试（见图21）发现：

小震时，砌块墙局部开裂，变形小，没有倒塌；而石膏板墙无开裂，变形稍大，没有倒塌（见图22）。

大震时，砌块墙发生突然倒塌破坏；石膏板墙局部掉板，龙骨变形，没有倒塌（见图23）。




图21 拉法基的实验室内对砌块墙和石膏板墙在地震状态下进行模拟测试的示意图



图22 小震时砌块墙局部破坏，石膏板墙无破坏




图23 大震时砌块墙突然倒塌破坏，石膏板墙局部破坏，没有倒塌

    通过以上对比测试不难发现，干墙的抗震性能优于砌块类隔墙。研究人员分析其原因发现这主要是因为：砌块类隔墙由于刚度大、变形差、与主体结构变形不协调，在地震作用下易发生结构因扭转、薄弱层、短柱等原因的破坏，形成震害，不利于“大震不倒”的抗震要求。石膏板隔墙由于重量轻、延性好、与主体结构变形协调，有效减轻结构地震作用力以及扭转、薄弱层、短柱震害，大大有利于“大震不倒”的抗震要求。

    综上所述，建筑隔墙抗震不可轻视，否则会造成人身财产巨大损失。不论从墙体本身，还是从与主体结构的关系来看，干墙抗震性能优于砌块类隔墙。采用干墙不但能够满足抗震的要求，而且能够通过灵活的布置满足建筑功能的要求。

何乐而不用干墙？

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