万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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要是找不出来，就在开发单位处填万科，然后搜索，就能知道卖了哪个房。

http://bjfdc.bjjs.gov.cn/publicbjjs/house/

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万 科Ａ：首期限制性股票激励计划奖励基金补充购入公司股票事宜
2008-07-07 06:30:30   

    万  科Ａ实施2007年度派息及资本公积金转增股本方案，首期限制性股票激励计划2006年度、2007年度和2008年度奖励基金分别获得3,813,916.90元、2,876,266.30元和3,780,425.80元派息款。转增股本后，2006年度奖励基金持有万科A股股票61,022,670股，2007年度奖励基金持有万科A股股票46,020,261股，2008年度奖励基金持有万科A股股票60,486,813股。
    根据深圳国际信托投资有限责任公司2008年7月4日的通知，深圳国际信托投资有限责任公司已在二级市场补充购入万科A股股票。其中：2006年度奖励基金补充购入424,700股，平均购入成本为8.996元/股；2007年度奖励基金补充购入321,500股，平均购入成本为9.064元/股；预提的2008年度奖励基金补充购入439,007股，平均购入成本为9.031元/股。
    截至目前，首期限制性股票激励计划2006年度奖励基金持有万科A股股票61,447,370股；2007年度奖励基金持有万科A股股票46,341,761股；预提的2008年度奖励基金持有万科A股股票60,925,820股。

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万 科Ａ：2008年6月份销售及近期新增项目情况
2008-07-07 06:30:30   

     2008年6月份万  科Ａ实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，分别比07年同期减少38.0%和22.8%。2008年1~6月份，公司累计销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，分别比07年同期增长15.0%和38.1%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
     此外，2008年5月份销售简报披露以来，公司新增项目2个，情况如下：
     1．苏州金鸡湖路项目。该项目位于苏州市工业园区金鸡湖路与东环路交叉口东南侧。项目总占地面积约4.7万平方米，规划建筑面积约11.8万平方米，容积率2.5。万科拥有该项目51％的权益，需支付交易价款1.81亿元。
     2．沈阳业乔项目。该项目位于沈阳市浑南新区朗日街，项目净占地面积约22.6万平方米，容积率2.5，总建筑面积约71.3万平方米，其中计容积率建筑面积约56.5万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付交易价款12.38亿元。

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去年除了11月是10400，其他时候没有高过9500的，七月份以前一直都在7、8千晃荡，最疯狂的8-12月里，除了11月，也都在8000-9500之间。是不是又准备绷着高价儿，不卖了？还是都卖没了？我那天去了一趟郊区的售楼处，价钱一期比一期高，差不多就是7、8、9、10的意思。生意不好也不坏，每天都能出几套，一个月估计也得有个百十来套，也瞧不出来着急？去年均价大概如下：8,040，7,130，7,010，7,200，7,630，7,830 ，7,420，8,910，9,410，9,450，10,400，8,040。
今年的是 8040，8010，9290，8960，9160，9750。有明白的也给咱讲讲是咋回事。

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今年均价同比增长分别是0.06%，12.31%，32.54%，24.55%，20.00%，24.52%。可以看出3月以后涨价就没有低于1/5，如果是推高端的盘，不会连续推4个月，而且根据今年销售项目来看，还是属于高低搭配的。当前情况下无端涨价应该属于自杀行为，估计是1、2月份测出市场承受底线，顺势而为的做法。再有今年的项目用地，如果用12-18个月准备期来算，最晚还是去年初初，甚至还有前年、大前年拿的，那时成本还是很低，如果照此推算，毛利应该高于去年同期。是不是老王同志已经把工作重点从快速回流现金，转变为加大利润率？至于迟迟不发债，是否是因为利率偏高，a股审批真是麻烦，什么事都耽误了，市场好起来后，还是赶紧上h、n、s、j、l、k无论什么股吧。

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万科6月销售业绩大幅下滑股权激励或受影响
http://www.sina.com.cn 2008年07月07日 03:17 第一财经日报

　　吴晓波 程亮亮

　　6月的楼市并没有成为开发商销售业绩的拐点。在市场销售方面总比同行领先一步的万科(000002.SZ)，今年6月的业绩也开始出现颓势，继5月销售面积同比下降5.5%后，6月销售面积又同比下降38%。

　　今日，万科发布6月份销售及近期新增项目情况公告。公告称，2008年6月份万科实现销售面积44.8万平方米，销售金额为43.7亿元，分别比2007年同期减少38%和22.8%。

　　公告中，万科还公布了其上半年的销售业绩情况。2008年1～6月份，万科累计销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元。分别比 2007年同期增长15%和38.1%。不过，万科仍在积极增加土地储备。6月再度新增苏州金鸡湖路项目和沈阳业乔项目，总建筑面积达83.1万平方米，万科权益面积达77.32万平方米，需支付地价14.19亿元。截至6月，万科共新增19个项目，分别位于天津、上海、苏州、合肥、东莞、成都等地，总地价约为71亿元，其中有近80%的面积为通过收购获得。

　　尽管6月份销售方面出现同比下滑，但仍然可以从中发现一些新趋势，万科的项目均价环比有所上升，今年5月，万科的销售均价为9160元/平方米左右，而6月的均价却为9754元/平方米。同时，根据联合证券的统计，今年1~5月，万科拿地成本为平均楼面地价2088元/平米，而6月的楼面地价则只有1835元/平方米。行业整体调整，似乎为万科的项目获得更高的价格附加值以及迅速在土地市场抄底创造良机。

　　万科今日还宣布，通过实施2007年度派息及资本公积金转增股本方案，深国投已经再度在二级市场购入万科股票。截至目前，首期限制性股票激励计划2006年度奖励基金持有万科A股股票61447370股；2007年度奖励基金持有万科A股股票46341761股；预提的2008年度奖励基金持有万科A股股票60925820股。

　　截至上周五，万科A的股价已从年初的29.02元一路下跌至8.87元(复权价14.19元)，股价下跌极有可能影响万科的股权激励计划。万科董秘肖莉此前曾向《第一财经日报》记者详细解释过万科的股权激励计划中涉及股价的相关条款是：只有在全年万科A股每日收盘价的向后复权年均价必须高于上一年的每日收盘价的向后复权年均价时，激励对象方可获得股权激励，年均价的计算区间是从每年的1月1日～12月31日。但考虑到股价的系统性风险，相关权利可以延后一年获得，当第三年的股价条件高于前两年时，激励对象可以推迟获得激励股票。

　　而万科的2007年1月1日至12月31日的向后复权年均价为22.41元/股，所以，对于2007年的激励股票来说，必须在满足业绩条件，同时2008年或2009年向后复权年均价超过这一价格时，管理层才可获得激励股票。

　　但是肖莉强调，股价涨跌是由非常复杂的因素导致的，有宏观经济因素、政策因素、市场因素、公司基本面等等，不是公司管理层能够主导的。管理层能够做到的，是保持公司基本面的良好运行，为股东提供长期而持续增长的业绩表现。万科股权激励跟股价挂钩，是管理层希望表达与股东共同分享收益、共同承担风险的愿望。

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土地市场持续低迷 地产商已悄然抄底
2008年07月06日15:58　　来源：  
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　　市场的每一次盘整都是参与者力量此消彼长的过程。尽管一些地方政府部门采取多种手段试图力挽颓势，一些企业也已开始秘密抄底，但在房地产产业链制高点的土地市场，低迷仍在蔓延。

　  尽管土地市场持续低迷，但抄底者的身影已开始显现。

　　“地产商不拿地是暂时的。”国内某知名房企高管说。而这个暂时的程度，无疑取决于企业自身的调整的进度。抢在市场盘整结束之前完成扩张的准备，将会让企业在市场竞争中占据主动，甚至，获得逆市“抄底”的机会。
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　　2008年过去半年之后，保利地产(600048,股吧)(600048.SH)成为少有的几家在土地市场上显露出“抄底”迹象的大型开发商，而万科（000002.SZ）、招商地产(000024,股吧)（000024.SZ）等企业也在战略调整中占得先机。

　　而它们抄底的对象，也不仅限于土地招拍挂市场。采取合作的方式从二级土地市场获得新的项目来源也成为上述公司更为普遍的一种选择。

　　抄底“地价”

　　6月27日，保利地产发布公告称控股子公司湖南保利房地产开发有限公司以82190万元的代价取得长沙市高新区麓谷工业园地块(用地面积549809.66平方米，容积率不大于2.1，为住宅和商业用地)。

　　这已经是保利地产在2008年所斩获的第8块土地。此前，4月份保利地产新增了辽宁丹东项目，规划建筑面积52.6万平方米。而在第一季度，保利地产还新增了天津、长沙、上海、长春、青岛、成都等地合计6个项目。8个项目合计，保利地产在2008年上半年共新增土地储备超过400万平方米。

　　对比2007年同期，保利地产仅4个新增项目，规划建筑面积为85.29万平方米。在2008年楼市萎靡，多数房地产企业收缩战线，减缓甚至停止在土地市场拿地之际，保利地产却成为逆市而为者。

　　更为重要的是，低价成为保利地产在2008年拿地的亮点，8个项目的平均楼面价格仅在每平方米千元的水平，而丹东项目土地出让金仅4500万元，其楼面地价仅相当于85元/平方米。

　　中信证券(600030,股吧)股份有限公司研究咨询部总监王德勇认为，保利地产2008年平均土地成本几乎是去年土地成本的一半。而公司计划今年全年仍将投资80亿~100亿元进行土地收购，此时的低成本地价也将为未来良好的业绩回报埋下伏笔。

　　同样受益于地价“低迷”的还有招商与万科。

　　6月17日，招商地产公告称通过招拍挂市场获取漳州一幅占地面积为3.8万平方米的商住用地，单位地价仅为2110元/平方米。而在4月，招商地产还与北京嘉铭房地产开发有限责任公司联合拿下北京昌平区一幅总建筑面积52.3万平方米，出让金16.5亿元，单位地价仅为4394元每平方米。

　　对比2007年同期，招商地产在土地市场的扩张速度放慢迹象并不明显。

　　而万科在土地市场的扩张速度相比2007年则有所放缓。2008年的前五个月，万科一共新增17个项目，总占地面积为196.38万平方米，总土地出让金为76.06亿元。相比之下2007年仅第一季度便新增项目19个占地170.6万平方米。但万科购地的代价却大为降低，2008年新增项目平均地价仅为3873元每平方米。

　　合作的收获

　　即便都是土地淡季的活跃者，但活跃的方式却各有不同。

　　与保利地产在招拍挂市场扮演孤胆英雄不同，2007年便在一级土地市场表现不俗的万科则改变了自己的战略，更多是选择通过合作的方式来保持自己在土地市场的竞争力。

　　在2008年前五个月，万科一共新增17个项目，而其中12个项目是通过合作的方式获取。而相比之下，在2007年同期，万科仅有两个项目为合作开发，权益面积仅为8万平方米。万科总裁郁亮在今年初的业绩说明会上曾表示，“万科可以在一段时间内，不依赖股权融资而保持每股收益的良好成长性，主要方法是增加合作项目比例，将主要资金用于开发合作方的存量土地，而不是自己购买项目资源。在这种模式下，公司可以实现非常高的周转率，并使净资产收益率在一段时间内呈上升趋势或维持高位。”

　　“目前许多大的公司都开始联合拿地，这是由于现在开发商资金普遍紧张，虽然联合拿地使得开发商利润压缩。”上海佑威机构研究部主任薛建雄表示。

　　除万科、招商外，绿城集团（3900.HK）2008年在杭州获得的3幅土地也均为合作所得。

　　在市场的调整过程中，合作拿地，可以说是万科等企业进行自我调整的一个方式。

　　“在目前的市场环境下去合作拿地，尤其是在二级土地市场与其他企业合作，价格肯定会大幅度下降，因为政府和有地但没钱的开发商面临的压力远比过去几年要大。”一位业内人士表示。

　　此外，对于面临资金紧张的房地产企业来说，大和小的命运是完全不同的。

　　“中小企业的市场生存空间在这次调整中已被压缩到很小了。”上述业内人士表示，尤其在一线城市中，大型开发商已经基本实现了垄断，中小开发商只能依靠小幅土地生存。

　　记者对比2007年与2008年北京市土地出让的结果也发现。在2008年距今为止成交的45块经营性土地中，19块为跨区域发展或者是北京本土大型开发商所获取，而在2007年，85块成交经营性土地中仅有24块为跨区域发展或者是北京本土大型开发商所获取。

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地产大腕集体呼吁政策松动

   
http://www.sina.com.cn 2008年07月07日 01:28 北京商报

  

  
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　　商报讯（实习记者 潘建）10个月蛰伏冬眠让中国的楼市一片哀鸿遍野之声。价也降了，地也退了，而这个寒冬好像还没有回暖的迹象。昨日，作为行业领袖者的地产大腕们，开始集体向政府呼吁，为地产界敲开从紧的政策。

　　在由阳光100发起的“房地产高峰论坛”上，万通冯仑、华远任志强、SOHO中国潘石屹、阳光100易小迪等知名地产大腕就中国地产面临前所未有的变局发表了自己的观点，表达希望松动政策的意愿，值得一提的是，大腕都拿“猪”示意。

　　“猪肉价格出现过暴涨，每人都在想猪肉9个月就可以吹肥的，猪肉价格的变化9个月以后就会出现，但是市场上9个月以后没有降，也就是说，猪肉实
际的生产周期不是9个月，我们没有想母猪生小猪，我们查了一下历史，发现猪肉的变化一般是3到5年的周期，由于我们没有大量的农场和工业化的养殖方式，都
是分散的小农经济的养殖方式，所以过去的3年周期变成了5年周期，且现在农民不养猪了，都进城了，所以猪肉价格再一次发生变化的时候还需要5年的时间。”
任志强比较晦涩地表达了房地产的发展有一个周期，政府着急地采取了一些特殊的不合理的政策，抑制需求和投资。

　　潘石屹随后释义了任志强猪的比喻，并向银行呼吁：“另外银行要理智，不要死抠什么第二套房子不贷款了，有风险的不要贷，没有风险的你就贷，你也要赚钱。还有消费者要理性，尤其是网民们要理性，不要一会儿是粉丝，一会儿就是暴民了。”

　　“目前有3个跑的姿态，一个是范跑跑，就是小的地产公司；第二个是巍然不跑，就是谭千秋，在地震中保护别人，这是大型国企和政府，他们没有办法
跑，他们要保护这个市场，我们要为他们歌颂；第三个跑的是任总那样的，我们叫猪坚强，由300斤饿到100斤，但我们能够坚持到生命的最后，等到解放军来
的时候。”冯仑更是将号召房企学习坚强，挺住这场房地产地震。

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东方证券：给予万科A“买入”评级

　　东方证券7月7日发布投资报告，针对万科（万科A 000002.SZ）六月份销售及近期新增项目情况，给予该股“买入”评级。

　　万科发布公告：公司六月份实现销售面积44.8 万平方米，销售金额43.7 亿元，分别比07年同期减少38.0%和22.8%。2008 年1~6 月份，公司累计销售面积265.8 万平方米，销售金额241.3亿元，分别比07年同期增长15.0%和38.1%。

　　东方证券表示，由于万科07 年6 月份的销售数据是07年较好的月份之一，因此今年6月万科的销售情况同比去年减少也属正常情况。公司6 月份销售均价约为9754元，达到今年的最高水平。公司08年1～6月的销售均价为9078 元，也较07 年同期的7562 元高20％，同时也高于万科07年全年的销售均价8532 元。截至08年6 月，公司可结算金额达到479.4 亿元，到达07 年结算金额的136％。

　　同时公司公告，万科6 月份新增项目2 个，合计新增权益建筑面积土地储备62.52万平米，支付地价14.19亿元。东方证券认为公司首期限制性股票激励计划奖励基金再次在二级市场上买入股票，显示出公司管理层对目前的股价已经充满信心。截至目前，万科首期限制性股票激励计划2006年度奖励基金持有万科A股股票 61,447,370 股；2007 年度奖励基金持有万科A 股股票46,341,761股；预提的2008 年度奖励基金持有万科A股股票60,925,820 股。

　　东方证券初步预计万科08 年EPS0.72 元，目前08 年动态PE在12倍，由于公司在行业中的龙头地位和未来业绩增长具有较强的确定性，考虑给予万科A“买入”评级。

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　兴业证券：维持万科A“强烈推荐”评级

　　兴业证券7月7日发布投资报告，维持万科A（000002.SZ）“强烈推荐”评级。

　　万科A（000002.SZ）公司今日公告称2008 年6 月份公司实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，分别比07年同期减少38.0%和22.8%。2008 年1-6 月份，公司累计销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，分别比07 年同期增长15.0%和38.1%公司在5 月份新增项目2个，合计权益建筑面积77.3万平米，须支付土地价款14.19 亿。

　　兴业证券表示，万科公司6 月份销售面积和金额均较去年同期出现明显下滑，且环比5 月份也下滑近20%，08年来累计销售增速也从1-5月的67

　　%大幅下滑到38%。万科6月销售数据不尽人意的主要受到整体市场仍然低迷，尤其长三角市场观望气氛加重的影响。此外，万科6月新推盘数量不多，也是万科上月销售成绩低于保利、金地等其他地产公司的原因之一。

　　最近一个月来，楼市的基本面并未发生改变，对万科在接下来两个月的销售业绩仍呈谨慎态度，不过由于07 年7月销售额基数较低，08年7月的销售额增速将会有所提高。08 年全年，万科销售额将同比增长30%-40%左右。土地储备方面，公司6月份取得7个项目，合计权益建筑面积77.3 万平米，须支付土地价款14.19亿。上半年共新增项目413.9万平米，平均价格2139元。

　　兴业证券预计万科公司08-09 年EPS 为0.70 元和0.90 元，NAV 为8.45 元。

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万科6月销售面积和销售额同比双降
《财经》实习记者 汪苏 《财经网》 　 [ 07-08 12:06 ]

同比减少38%和22.8%；万科承认房地产市场出现“相当程度的调整”，但其业绩已跑赢大市

　　【《财经网》专稿/实习记者 汪苏】6月，万科企业股份有限公司（深圳交易所代码：000002，下称万科）单月销售额出现今年来首次同比下降，销售面积在5月出现同比首跌后，6月跌幅继续扩大。
　　万科7月7日公布的6月销售简报显示，6月，万科实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，分别比去年同期减少38%和22.8%。而此前公布的5月销售数据显示，当月实现销售面积58.3万平方米，同比下降5.5%。至此，万科单月销售面积已连续两个月出现同比下降。而其6月的销售数据，环比亦有较大跌幅。
　　数据同时显示，1-6月，万科累计实现销售面积265.8万平方米，销售额241.3亿元，分别比去年同期增长15%和38.1%。
　　此前，高华证券发布的研究报告称，万科2008年销售目标为842亿元。以此数据推算，万科上半年仅完成年销售目标的31.6%。不过，万科昨日表示，公司并没有对外公布过销售目标，高华证券并未就此与其进行过沟通。
　　万科向《财经》记者表示，今年上半年，房地产市场出现相当程度的调整。6月，市场继续维持调整态势，成交量较上年同期明显调整，受市场因素影响，万科 6月销售同比也出现一定幅度的下降。但相对于市场而言，万科的销售情况仍整体跑赢大市，在上海、深圳两地市场占有率有较大提升。万科认为，其从2006年以来就积极推进的小户型策略是成功的。
　　此前，保利地产（上海交易所代码：600048）发布的5月销售业绩显示，其销售面积和销售金额环比分别下降18.1%和7.7%。
　　据招商证券统计，6月份，主要城市交易量除北京和天津略有上涨外，其他城市均出现了显著下降。上半年，重点城市的成交量总体上出现了30%以上的下降。
　　光大证券预计，由于去年全国大部分城市都是在6月开始出现房价和交易量大幅飙升，因此，各城市同比降幅从6月起将明显放大。

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中国楼市告急
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作者：姜洪桥 程志云 张向东
致信宋清华编辑
发布日期：2008-07-08

经济观察报 记者 姜洪桥 程志云 张向东  “也许，现在是该考虑采取些行动了”，当住房和城乡建设部的一位官员谨慎地向本报表达对楼市的忧虑时，来自地产界的人士也在积极行动。本周，将有两份来自地产界团体的建议书提交给相应主管部门。

6月以来，包括建设部、国家发展和改革委员会及中国人民银行在内的相关部委和机构频频约见地产界人士，调查了解房地产市场运行情况。开发商积极发表自己的看法和意见，希望政府关注和解决房地产市场存在的严重风险。

楼市风险显然已经引起了管理部门关注，与宏观经济调控形成互动。本报获悉，国家发改委在最新完成的一份报告中警示，一旦房价下跌，容易出现需求萎缩，影响房地产业发展，进而影响经济的持续健康发展。

不过，一位了解内情的人士告诉本报：“各部委行动大体上处于调查研究阶段，最终的决策将不是某一个部委能够决定的。”

无论如何，对楼市而言，7月将是一个关键月份。

开发商建议

“在目前的情况下，商会将会提出自己的建议”，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，房地产商会将汇总各方面意见，向全国工商联提出五大建议。与此同时，本报获悉另一个地产界核心团体——中国房地产协会也将在本周召开一次会议，讨论形势并向政府部门提交建议书。

尽管聂梅生没有透露五大建议的具体条款，但在此之前建设部和发改委约见开发商座谈，开发商的意见已经基本明确。

6月末以来，发改委先后三次约见开发商代表谈话。据悉，发改委的目的主要是了解情况听取意见。开发商认为，资金的困难已经很严重，持续下去势必影响银行，而去年实行第二套房贷款提高首付比例以来，销售的持续低迷则进一步加剧了资金的周转困难。就此，开发商代表提出解决意见。意见主要集中在两个方面：第一，能否在资金融通方面提供支持；第二，能否在释放市场需求上提供支持。

聂梅生表示，这两方面意见代表大部分开发商的想法，商会在收集和汇总这些意见上也做了工作。另据本报了解，中房协虽然还没有明确表达意见，但其想法与房地产商会接近。

这两大房地产协会的举动可以说基本代表了开发商的总体意见，显示了地产界对于形势的急迫和危机感。

现在看来，6月28日的海南博鳌房地产论坛是一个爆破点。在这个论坛上，聂梅生发表了《2008年房地产迷局探路》演讲，指出房地产与金融和财政的紧密关系，认为房地产调控政策应该适时弹性灵活。中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌也在该论坛上建议，扩大有效需求，尤其是扩大没有风险、更有实际购买力的需求，在金融政策上予以支持。

聂和顾分别代表房地产商会和中房协，他们的讲话或许并不出人意料。令人特别关注的是经济学家陈淮和赵晓也发表了看法。赵晓认为：“房地产调控进行了4年，实际上已经接近临界点了，如果再紧缩就会出现问题。”陈淮则强调了国务院常务会议提出要稳定房地产市场，认为应稳定老百姓改善住房的经济预期。赵晓是北京科技大学经济与管理学院教授，曾任国资委研究中心宏观战略部部长，兼任中国体制改革研究会特约研究员。陈淮则是住房和城乡建设部政策研究中心主任。

一致关注

面对诸多“救市”的争论，作为房地产业直接指导机构，建设部一直未予明确表态。住宅与房地产业司司长沈建忠听到本报问及“救市”问题时，立即婉拒了采访。建设部政策研究中心的官员表示，这个问题太敏感，不便回答。另一位不愿具名的建设部官员则透露，建设部已经在研究这个问题，并指“应该采取一些行动了”。

据透露，建设部在更早的时候就开始行动。6月中下旬，也就是在博鳌房地产论坛之前建设部即组织过开发商座谈，建设部的高级官员出席了座谈会，听取了开发商的意见和看法。上述官员认为，政府主管部门的难处在于平衡，既不能让房价过快增长，也不能因房价下跌危及整体经济运行安全。但在目前的情况下，房价过快上涨显然是不可能的了。

与建设部行动一致的是，近期北京市建委也约见了开发商和地产中介公司代表。地产界人士反映，市建委与业内人士座谈是个惯例，但现在约谈的频率明显提高了。

目前，建设部仍没有对外公开表态。但发改委在一份内部报告里警告了楼市资金风险可能危及宏观经济，并提出继续加强适合中低收入人群的政策性住房建设。该报告与赵晓和陈淮在博鳌论坛上的讲话主旨相当接近。

据悉，同时展开调研的除了发改委和建设部之外，还有央行。央行的调研集中在对各银行的相关业务调查。

知情人士透露，政府部门的协调动作源于5月底，在房地产行业面临巨额资金短缺问题彻底浮出水面的时候，一份内参报道了房地产企业资金短缺的严重情况，据称，其中有被广泛传播的说法，“售楼收入2.9万亿，购地支出3万亿”（指2007年房地产行业整体）。在此后，三大政府机构的动作显示了高度的一致性。

可能的措施

种种迹象显示，所谓“救市”并不仅仅针对房地产业，采取措施缓解楼市资金危局防止连锁反应将在预料之中，正如很多人说的 “调查本身就能说明问题”。接下来的问题是怎么解决问题。

一种普遍观点认为，“救市”将会导致房地产泡沫扩大，造成未来更为严重的影响。

这种说法似乎高估了所谓“救市”的性质和力度。实际上，甚至开发商都没有乐观到认为政府会采取措施恢复到从前的状况。

开发商希望政府能够开放资金支持，不过他们仍旧怀疑在通货膨胀背景下银行不可能完全放开贷款，尤其是开发贷款。开发商希望政府能够鼓励和刺激需求，但也没有乐观到认为第二套住房贷款限制政策会立刻解禁。

聂梅生建议：“如果银行开放贷款仍旧有难度，是否可以通过其他渠道予以解决？如果第二套房贷款限制无法调整，是否可以从鼓励低端需求开始着手？”这样的诉求是一种变通和渐进的方法。

聂梅生认为不久前成都出台的措施具有参考价值。

6月15日，成都市人民政府办公厅下发了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》，提出有条件地在信贷支持、消费鼓励等方面促进地产业恢复发展，总计十条。该意见被地产界人士俗称为“成都地产十条”。

从实际情况来看，A股市场已经批准部分房地产企业发债，对外商投资房地产业的审批备案制度也有所调整。在消费领域尚未有动作，开发商乐观的估计是普通住宅的首付和信贷支持力度能够加大。

更乐观的估计则是认为政府将首先力推解决中低收入人群的政策性住房。政策性住房的大量建设和销售同样能解决一部分开发商的资金周转问题。考虑到发改委的报告和陈淮强调完善住房保障系统的讲话，以政策性住房拉动住房消费的措施被实施的可能性极高。

聂梅生认为，推进政策性住房尤其是限价房的销售不会对开发商造成太大影响，因为限价房售价与市场价差别不是很大。不过，她提醒开发商，“当然，利润要下降，别再抱有暴利的幻想了。”

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保利地产发债43亿 地产融资或有放松
《财经》记者 张映光 于宁 《财经网》 　 [ 07-08 16:14 ]

万科、保利相继发行百亿公司债，其他一些地产公司的融资方案亦获批准，其募资主要用途均非买地

　　【《财经网》专稿/记者 张映光 于宁】7月7日晚，保利房地产（集团）股份有限公司（上海交易所代码：600048，下称保利地产）公告正式发行43亿元公司债。与其几乎同时获得证监会批准的万科企业股份有限公司（深圳交易所代码：000002，下称万科）发债规模在59亿元，亦将于近期公开认购。
　　分析人士认为，万科、保利的大规模融资，及近期一些其他地产公司的融资方案获得批准，预示地产公司的融资趋势或有放松。
　　2007年第三季度，中央对房地产市场展开新一轮调控，证监会一度暂停了对地产公司IPO（首次公开发行新股）及再融资的审批。今年3月，证监会曾公开表示，地产公司再融资用于买地，将不予批准。
　　在央行持续信贷紧缩政策的影响下，一些土地扩张较快的开发商，出现资金困境。“在此情形下，公司债是一种比较受管理层支持的融资形式。”一位接近证监会的业内人士向《财经》记者表示。
　　据保利地产董秘岳勇坚透露，公司债所筹资金中，13亿元用于偿还短期贷款，30亿元用于投资。
　　保利地产一季报显示，其总资产约为464亿，总负债约333亿，负债率约为71.8%，与地产行业平均负债水准持平。且其负债中，包含约125亿元房屋预售款，显示其资金状况并不十分紧张。
　　保利地产20007年报表示，其今年拟新增投资300亿至350亿元。岳勇坚表示，保利地产发债的主要目的是新的投资。除此次发行的43亿公司债外，还会通过现金存款、银行授信等方式确保300亿元以上投资规模。
　　在多数地产公司因资金紧张无力扩张的情形下，保利地产第一季度新投资六个地产项目，投资规模达80亿元以上。
　　“尽管，从管理层的审批环节看，公司债是地产公司较易展开的一种融资模式。但这一融资途径，也受到很多限制。”北京国际信托投资有限公司总经济师时宝东表示，“没有担保的公司债，保险公司等大型投资机构不能认购。”
　　2007年9月，银监会叫停了银行对企业债的担保。保监会在2005年8月下发的《保险机构投资者债券投资管理暂行办法》则规定保险公司不能购买无担保的债券，且担保方的净资产应在200亿元以上的非金融企业，而保险公司正是企业债、公司债的投资主体。
　　据岳勇坚透露，保利地产公司债是由保利集团提供担保的。保利集团是一个净资产在200亿元以上的大型央企，具有担保资格。保利地产公司债90%将卖给保险公司，其余将主要由基金公司认购。
　　据保利地产公告披露，中诚信证券评估有限公司给予保利地产债券信用评级为AA+。据《财经》了解，这一般已是地产公司发行债券所能获得的最高评级，因地产公司负债率较高，发债评级很难达到AAA。
　　显然，发行公司债并不是每家上市公司均能采取的融资模式。近期已有数家房地产企业通过其他方式扩展融资渠道。
　　上周，招商局地产（深圳交易所代码：000024）80亿元增发方案获得证监会批准。这一方案是在今年初呈报证监会的。据其此前公布的增发方案，招商地产拟增发A股募资主要用于收购其控股股东拥有的六宗土地使用权，及包括上述六幅地块在内的14个房地产项目的开发建设。其中，六宗土地总宗地面积为 12.3万平方米，估价26亿元。14个开发项目计划总投资171亿元。
　　今年以来，已有合肥城建（深圳交易所代码：002208）及滨江集团（深圳交易所代码：002244）两家房地产公司在A股上市。尽管，融资规模均比较小。
　　建业地产股份有限公司（香港交易所代码：000832）在发行规模大幅缩水的情况下，亦于6月初，成为首只登陆港股的内地房企。
　　另一方面，有分析人士认为，央行从紧的信贷政策下半年并不会出现明显的放松。从已获批准的融资方案（尤其是IPO及再融资）来看，其融资主要用途均并非用于购进土地。这与2007年上半年，一些地产公司通过资本市场融资，大规模扩大土地储备已大相径庭。

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公司08年1~5月份销售情况介绍

1-5 月份，公司累计销售面积221万平方米，销售金额197.6亿元，分别比07年同期增长39.1%和67.3%。从前5个月销售面积和金额的环比来看，公司3月份销售出现大幅增长，主要是当月推盘量明显增加所致，而5月销售面积同比下降5.5%，主要是07年5月的销售量快速增长，基数较大所致。分区域看，珠三角、长三角和环渤海湾等销售面积和销售金额基本上是相匹配的。分产品类型销售看，1-5月90平米以下是销售的主力户型，约占销售量的45%；90-144平米的改善性需求约占销售量的40%；144平方米以上的再次改善和高端性需求占销售量15%。公司销售数据显示目前市场需求比较理性，进入销售平稳期。

公司1-5月份新增土地储备250万平方米，80%为合作方式取得，拿地均价2062元/平米，比07年的3500元/平米显著下降。目前公司权益土地储备1930万平方米，约为2年左右的开发量。

未来展望及公司发展策略

公司预计7-8月份销售压力较大，同比增长压力更大。主要是由于上半年地震、水灾等自然灾害对销售影响，同时8月奥运将吸引国人的大部分注意力。9-10月销售情况目前仍很难预测，需要继续观察。

万科认为，宏观经济和银根紧缩的现状短期不会改变，目前各地土地价格平均下降了50%，预计今年4季度或明年1季度仍然有更好的拿地机会。目前公司的资金状况比较健康，净负债率只有30%，为行业内最低，此外还有约150亿的现金。公司未来仍然将继续加强销售力度，实现资金回笼，并进一步强化融资平台，提升融资能力，以便在行业调整中能够获取更多便宜的土地。公司未来将继续聚焦刚性需求，严控高端项目，进一步提升小户型的比例，保证主流项目占产品量的90%以上。

谨慎氛围下，凸显刚性需求，阶段性调整不改行业长期发展趋势

万科认为，自07年4季度以来的理性调整重点不是降价，而是市场心态回归理性，目前的市场销售体现了自住、刚性需求。决定行业基本面的深层因素依然明朗，因此调整只是阶段性的，不改变行业整体的发展。万科从国际视野分析了我国住宅需求和供应的趋势，认为需求增长和供应缺口将长期存在，居民收入上升和住宅小型化将有效支撑家庭购买能力。住房需求的长期增长主要来自于城市化和人口迁徙，城市化进程和东部沿海地区人口加速聚集现象未来仍有较大加速空间；虽然我国近年来青壮年人口总量有所下降，存在一定的人口断层，但城市化进程将有效缓解这个冲击。 (本文来源：国信证券 )

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展望奥运会后的北京房地产市场
作者: Value杂志
时间: [ 2008-07-08 16:49 ]


转自2008年07月08日华尔街日报中文网


随着北京奥运会筹备工作的进行，在过去的两年间，新的商业和住宅建筑不断投放市场，并呈现出爆炸式增长的局面。

作为中国的首都，北京的城市现代化程度日益提高，标致性摩天大楼和体育场馆、全新的机场三号航站楼、更加宽阔的公园空间以及造价高昂的地铁系统，所有这些，都是缔造一个现代化大都市所应具备的元素。

不过，在建筑业繁荣发展的同时，人们担心一旦8月24日奥运会结束，北京房地产市场可能会大幅滑坡。

这种情况不太可能出现。房地产代理机构表示，在奥运会结束后的几个月里，北京的房地产市场可能会出现房屋空置率上升、租房和售房价格下降的情况。但他们预计，长期来看，北京的房子是不会受冷遇的，因为北京仍是中国的一个重要商业城市。

与中国其他城市一样，北京的房价已经从高点回落，并有可能进一步回调。房地产市场降温的主要原因是中国政府在过去的两年里坚定地采取紧缩措施。

房地产代理机构仲量联行(Jones Lang Lasalle)驻北京的研究部门负责人Ben Christensen表示，有关房价正在回落的猜测对房价起到了抑制作用。

他表示，还有人大胆猜测，奥运会后北京房价将会大幅下跌。但他认为不会出现这种情况。房地产行业没有人认为奥运之后北京房价会大跌，因为这是没有理由的。

目前发生在北京的是一种更广泛的全国性趋势：居民收入增加、城市外延扩大、中国消费者对房子的基本需求越来越复杂。

大量农村人口涌进城市，寻求更好的工作、更宽敞的住房以及更高的生活水平，这是推动中国城镇化进程的力量。同时，驻华外资企业以及寻求走向国际的国内公司也需要高品质的办公楼作为他们在中国的总部。

广告房价上涨过快，涨势难以为继一直是中国近几年来面临的重大问题。

雷曼兄弟(Lehman Brothers)经济学家孙明春表示，中国政府希望房价降下来；但他们并不想看到房地产市场崩盘，因为房地产市场仍是刺激中国经济增长的动力之一。

虽然北京房地产市场追随了全国房市逐步降温的趋势，但政策制定者们发现，最让他们头疼的是像南方新兴城市深圳这样的地区。

深圳等地的房价大幅上涨，促使政府在过去两年中大刀阔斧地采取措施，在全国范围内抑制信贷、土地销售和抵押贷款。

根据国家发展和改革委员会(National Development and Reform Commission)对70家大中型城市的调查数据，北京房价涨幅在2007年10月见顶，达到15.1%，此后稳步放缓，今年5月涨幅为12.4%。

而深圳房价波动十分剧烈，2007年8月深圳房价涨幅接近21%，而今年5月份仅为2.5%。

孙明春预计，中国整体房价可能还会再下降20%，但房价已经大幅下降的部分城市降幅可能小一些，而那些房价一直没有大幅上涨的地方则可能出现缓慢上涨。

孙明春表示，一旦房价跌至人们更容易买得起的水平，购房需求在个人收入增长的推动下就会再次显现。在中国，居民的个人收入年增长15%-20%左右。

如果中国政府的重心由对抗通货膨胀转向为已经放缓的经济增长提供支撑，那么随之而来的货币宽松政策可能会再次提振房价。

仲量联行提供的数据显示，目前北京高端住宅的平均售价估计在每平方米人民币24,010元（合3,480美元）左右，2006年年底时为人民币15,838元。

Christensen表示，随着投资者对房地产投资进行更加全面的评估，高端住宅价格到今年年底将会开始企稳。他表示，高端住宅的底价应该在每平米人民币20,000元左右。

目前，商业银行需要向央行上缴更多的准备金，信贷发放受到抑制。在2006年7月至2008年6月期间，中国央行(The People's Bank of China)已经将存款准备金率累计上调了10个百分点。去年一年，中国央行就先后六次加息。

政府没收闲置地块，以防止开发商屯地行为；提高二次购房的首付款比例；限制海外投资者进入房地产市场；增加税收，这些都是过去两年里政府限制房地产投机活动所采取的紧缩措施。

仲量联行表示，今年北京的高端住宅和零售市场的新房供应将比去年增加两倍，甚至更多。

今年新豪宅供应面积将增长30.4%，供应量将增加10,301套，2007年增幅为11%。零售市场的新房供应将增长64%，合144万平方米，去年增幅为16%。

据估计，2008年北京写字楼市场的新房供应将增加22%，合146万平方米，2007年增幅为25%。

J.R. Wu


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保利地产6月销售额环比翻番
《财经网》 　 [ 07-09 12:09 ]

预计上半年净利润与去年同期相比将有220％－270％的大幅增长

　　【《财经网》综合报道】6月，保利房地产（集团）股份有限公司（上海交易所代码：600048，下称保利地产）销售面积和销售额实现大幅增长。
　　保利地产7月9日公布的6月销售简报显示，6月，保利地产实现销售面积42.9 万平方米，销售额40.53亿元，分别比去年同期增长30.8％和56.5％，与5月环比也分别增长81.5％和108.4％。
　　5月，保利地产销售面积和销售额曾分别出现环比18.1％和7.7％的下降。保利地产营销中心一位何姓负责人当时向《财经》记者表示，公司将部分楼盘推迟到6月份开盘，因此5月份推盘数量相对较少，预计6月业绩会有较大增长。
　　保利地产6月销售额主要集中于北京及长春。申银万国分析认为，保利6月销售业绩良好，主要原因在于北京两项目定价策略较为稳健，以及长春等东北城市房地产市场受此轮调整影响较小，销量未出现萎缩。
　　该销售简报还显示，1月－6月，保利地产实现销售面积131.4 万平方米，销售额106.99 亿元，分别比去年同期增长39.42％和34. 53％。2008年，保利地产的目标销售额为240亿元，前六个月已完成44.6％。
　　保利地产同时发布了上半年业绩预增公告，预计上半年净利润与去年同期相比将有220％－270％的大幅增长。2007年上半年，保利地产实现净利润2.78亿元。
　　申银万国认为，该业绩高于此前其对保利地产的预期，主要由于保利地产部分项目结算进度高于其预期。申银万国表示，下半年，保利地产预计将在十个城市推出20个楼盘，实现全年销售目标的概率较大。
　　一季度，在多数地产公司因资金紧张无力扩张的情形下，保利地产新投资六个地产项目，投资规模达80亿元以上。7月7日晚，保利地产正式公告发行43亿元公司债，拟将13亿元用于偿还短期贷款，30亿元用于投资

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资金链普遍紧张 地产商扎堆公司债
http://www.sina.com.cn 2008年07月09日 03:20 第一财经日报

　　诱人收益率解资金之渴

    房地产公司债俨然成了低迷市场上抢眼的一枝花。

　　本月2日，新湖中宝网上发行的90万手08新湖债网上发行仅17分钟即被投资者抢购一空；7月8日，保利地产发布公告，称公司将于7月11日开始发行43亿元公司债。今年5月份以来，发行公司债获批的房地产上市公司包括：万科的59亿元、保利地产的43亿元、新湖中宝的14亿元以及北辰实业的17亿元。

　　地产公司债的频频出手，对于目前的房地产市场意味着什么呢？房地产行业正面临着银行信贷紧缩下融资渠道的迅速收窄。目前房地产公司资金链普遍比较紧张，对于资金的渴求使得公司债成为地产商寻找资金的一个渠道。

　　一位证券公司人士表示：“因为银行贷款对于房地产公司基本已经被堵死，他们在发行公司债上可以说不计成本，许多证券公司手里都有房地产公司发债的项目。”

　　公司债抢手的一个重要原因在于其诱人的收益率。新湖中宝发债利率高达9%，创下公司债的票面利率纪录。虽然高收益率对应高风险，但08新湖债依然被抢购一空。一位分析人士认为：“风险大主要是指整个房地产行业的风险大，但是作为债券本身来说，如果有回售条款，还是有一定保障的。”

　　而在新湖中宝发布公告的时候，其承销商西南证券的保荐人马明星曾表示：“目前公司储备丰厚、资产优良、债务透明，具有较好的承兑能力。”地产公司的信用也成为人们衡量地产公司承债能力的一个条件。

　　公司债抢手的另一原因在于目前市场低迷，投资渠道不多，一位证券行业分析人士认同了这样的看法。股市的萎靡不振使得投资者难拾信心，而房市的不景气更是堵塞了另一大投资渠道。地产商纷纷发行公司债，“收益率高，公司承兑能力也问题不大”，这种环境造就了投资者对于公司债的热情。

　　随着保利地产发债日期的临近，市场上对其前景也有不少预测，较为普遍的看法是该公司债票面利率将会定在7%。“信用风险低的公司，利率中的风险溢价肯定要低。”上述人士说道。但同时，该人士也表示了自己对地产公司债的谨慎看法：“在没有其他更好的投资渠道时，9%的票面很有诱惑力，不过很多散户可能没有考虑到税收因素，扣掉税以后是7.2%”。

　　除了目前发现的招商地产和保利地产这样大型的房地产公司，下半年就可能有相对较小的民营房地产公司上市，这些公司的利率很可能超过9%，相对较高的收益率将使公司债更有起色。冉学东 李彬

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万科两年后会被ST吗
作者: 翟敬勇
时间: [ 2008-07-10 12:48 ]

昨天和江涛在MSN聊将出版的书的时候,她说:"现在出版商压力很大,有人在说'万科两年后会被ST',而万科在书里面的比重还比较的,他们怕不好销."我说:"你放心好了,两年后万科将会创造奇迹的."

对于万科,我不知道说万科会被ST的人去了解过这家企业没有.-----没有了解就下结论,除了想吸引眼球外,那就是.......

万科是一家极其成功的商业企业,我对他的评价是已经进入二流企业的中后期,不远的将来将成为真正的一流企业.送给他们一个"伟大"一点不过份.真正做企业的人很明白,"实现轻资产运转,是实现企业盈利最大保障."王石先生在多元化时突然明白了,开始瘦身,在他把万家卖掉后,我们判断这个企业开始真正的发力了.

万科的减法是非常成功的:建筑设计外包\施工外包\销售外包,前段时间LINDA告诉我,上海的财务也外包了.

这样的轻资产运营的企业,会非常有竞争力.房地产行业内的众多同行对万科都是非常佩服的(我有个习惯,喜欢找同行来评价他的对手)

前段时间,我参加平安组织的策略会,和万科的谭总的交流让我更加敬佩这个企业的超前眼光和定位.我批评他们的高端房子做的不好,谭总非常诚实的回答:"万科是做不好高端房产,万科定位是大众住宅,所以06年高端房产比例为20%,07年降到10%,08年降到8%."对于这个回答让我更加坚定的认可了这家企业未来的成长性.

最近两三个月,大家都很恐慌,我跑了万科比较有代表的东莞\武汉\深圳\无锡\珠海等地的楼盘,看完之后,我的体会是,万科将来不但会成为房地产行业的领跑者,还将成为和地产相关行业的整合者.上海\北京\天津\成都等地的万科的楼盘,LINDA去跑了一遍.我们的结论是一致.

对于一家企业的了解需要长时间的了解,需要长时间的跟踪.行业\管理层\商誉,现在都具备了,就差时间了,我们在给万科三年时间,他将会给大家带来一个奇迹.

翟敬勇

备注:一家之言,仅供参考.不做任何投资依据.

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[原创]为何有5万恶帖爆炒王石长子话题？？
  [广州猛男] 于 2008-7-10 20:25:25 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入广州猛男的博客

我记得这个话题最早是王石出拐点论后，网上盛传一个明星刘涛的婚礼男主角富豪为王石长子，随后在地震言论也有不少冒头，但我最近上一些网站的时候却频见该话题，尤其特别写得有鼻子有眼——当然前面都加上盛传两字。
如果我们百度一下“王石长子”，回出现什么结果呢？
百度一下，找到相关网页约50,500篇，用时0.048秒
5万多篇谣言吗？是真是假？
一直以来，按我掌握的官方和内部消息，王石只有一个女儿，因为长子说是不是空穴来风？如果说是私生，即使目前这个女儿出世时，老王仍是穷光蛋一个，谁会跟他乱来呢？何况是那个严谨得要杀人的年代。
所以这些传言，谣言，要弄清楚不难的，老王出来公布澄清一下就可以了，奇怪的是万科和老王好象没见似的，无动于衷，这就让人怀疑了，真不禁引人遐想：到底是出于什么说不得的原因，让老王对此三缄其口？？？
该传言越演越烈，如果老王觉得是谣言的话，我觉得还是有必要出来说几句话吧？

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兴业证券：强烈推荐万科A
金羊网 2008-07-09 10:47:01  来源:金羊网

我们于7月7日和8日调研了万科A,与公司董秘、证券事务代表等进行了交流。

点评：

总体而言公司对08、09年的行情前景持谨慎态度，08、09年公司的毛利率呈下降趋势，2010年有望有所回升。公司强调发展的稳定性和安全性，将相应收缩开发规模和调整结构，降低拿地规模。我们预计公司08、09年利润增
速分别同比增长约50%和30%。

行业政策和趋势：上周建设部召集了主要房地产开发企业开会讨论目前房地产行业状况及开发商资金紧张程度，得到的结论是目前的确出现了行业性的资金紧张，但还没有到产生危机的角度，紧缩性政策在08年还会持续，行业扶持政策出台的可能性也不大。房地产行业在08年还有调整的可能。珠三角经过调整之后，压力已经较小，北京和上海市场还有调整需求。从时间上看，万科认为这个夏天的销售数据仍不会很好。如果房价格有所松动，有真实需求的观望群体可能会入市，则四季度销售状况可能好转。否则如果开发商硬挺，调整的时间可能更长。

公司的应对策略--销售：目前公司销售数据不理想主要有三点原因：气候及突发事件影响；产品结构不符合市场需求，大户型销售进度明显低于 70/90项目；项目推广期认筹不理想因而推迟开盘。公司将进一步加大小户型的比例，将小户型项目的开发进度相对提前，大户型项目相对滞后。公司有可能考虑对北京和上海的部分项目采取一些优惠促销措施。

公司的应对策略--拿地和开发进度：公司目前权益土地储备面积约2900万平米，平均地价略高于2000元/平米。公司今年没有严格的拿地计划指标，在保证资金安全性的基础上，根据销售资金回流速度，相应的安排拿地资金，公司认为最好的拿地时点在今年4季度。由于销售形势不理想，公司开工规模将适当缩小，08年的新开工面积可能在900万平米左右，低于年初预期约100万平米，优先开工小户型和较高毛利率的项目，以保证公司的资金使用效率和ROE。

资金安排：公司目前还没有拿到公司债的批文，可能在拿到批文以后就开始发行工作，公司今年不会考虑股权融资，目前股价太低，融资带来的EPS稀释较大是一个重要原因。

预计公司08、09年EPS为0.67元和0.87元，NAV为8.26元，维持"强烈推荐"评级。（兴业证券房地产行业研究员　王嘉）

（本文由兴业证券东风中路营业厅供稿）