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固定利率房贷将生变局
作者：         发布时间：2008-06-27 09:12         来源：上海证券报
　　继深圳、北京、苏州、南京等地分行宣布下调固定房贷利率之后，光大银行上海分行昨日也正式宣布下调固定房贷利率。

　　据了解，本次光大银行同步下调了各期限住房和商用房固定利率贷款的优惠利率、基准利率和上浮利率，同时规定住房固定利率不再仅限于首套自住房和第二套住房贷款，商用房固定利率的金额组合和期限组合贷款也领先于同业恢复执行。经过本次调整，该行的住房及商用房各期限优惠利率均达到同业最低水平，特别是商用房固定优惠利率以及对二套住房适用的住房固定基准利率已与人民银行规定的同期商用房浮动利率下限持平。

　　“固定利率房贷主要是针对二套房或者多套住房的借款人。”沪上某国有商业银行信贷人士告诉记者，由于首套住房可以享受到同期贷款基准利率下浮15%并打折的优惠，故首套住房的借款人大都可以享受到远低于固定利率的浮动利率贷款，因此购置首套住房者很少选择固定利率房贷产品。记者了解到，目前上海二套房贷浮动利率基本在8.62%左右，而中行上海分行一位信贷员告诉记者，目前中行上海分行三年期固定房贷利率可低至7.11%，五年期固定房贷利率可低至7.56%，不仅远低于 8.62%的浮动利率，甚至比同期贷款的基准利率还要低。

　　日前，有关二套房贷松动的消息闹得沸沸扬扬，据记者日前对上海二套房贷市场进行的调查，一部分银行的确已经采取打擦边球或寻找政策漏洞的方式做二套房贷业务，而相比于“打擦边球”的方式，固定利率房贷可以通过看似合法的渠道避开央行和银监会有关“二套房贷利率在同期贷款基准利率基础上上浮10%”的规定。

　　“央行和银监会并没有明确规定二套房不能做固定利率房贷，也没有规定针对二套房的固定房贷利率要上浮多少。”某银行房地产金融业务部副总对记者表示。

　　有分析人士指出，在目前加息预期仍存、银根紧缩的局面下，虽然目前上海其他几家推出固定利率房贷业务的银行并没有要跟风的迹象，但在央行和银监会二套房贷“铁令”的严压之下，更多的商业银行或将选择通过固定利率房贷这一渠道来吸引更多的二套房贷业务。

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把住宅摆到4S店出售：日本的住宅公园和展示场（1）
作者: 楚先锋
时间: [ 2008-06-27 08:39 ]



专门做住宅公园的公司ABC HOUSING开发的住宅公园分布在东京都及周边各地





大阪千里住宅公园总平面图及位置图



横滨MM21住宅展示场网站首页


在日本，房地产商分建造商（MAKER）和发展商（DEVELOPER）。日本有很多类似于TOWNHOUSE的小住宅，客户把房屋拆掉后，可以找建造商来造新住宅。而发展商则要获取地皮，在上面发展住宅。

在客户找建造商来造的新住宅中，工业化组装式住宅占了很大的比重。日本的这种工业化组装式住宅的销售方式很有特色，各住宅工厂把房屋样品建在住宅展示场内，供用户看样订货。日本各地有上百个住宅公园（或者称为住宅展示场），每个住宅公园大约建有几十座样品住宅，用户选中其一后，即与住宅工厂签订合同，并支付首期房款。住宅工厂则在合同签署后几天内派人到现场浇注钢筋混凝土基础，同时把这栋房屋列入工厂的生产计划。1995年1月17日阪神地震后，当地传统的梁柱结构住宅大多倒塌了，而工业化组装式住宅却完好无损，因此这种住宅长期供不应求。一般从订货开始到进入现场安装，需要间隔40～50天的时间。尽管工业化住宅性能十分优越，但是由于规模化生产提高了劳动生产率，其造价正在逐步降低。

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穆迪认为中国四川地震暂时对房地产开发商不会造成评级影响
（中文新闻稿为英文的翻译件。如有出入，以英文稿为准。）


香港，2008年5月16日 ── 穆迪投资者服务公司表示，中国四川省在这星期发生的灾难性地震，应不会对国内的房地产开发商造成即时的评级影响。

穆迪助理副总裁及分析师曾启贤称：“在穆迪评级的13家中国房地产开发商中，5家在四川省的受影响范围内拥有较大量的业务，其项目是位于成都和重庆市。”

该5家开发商分别为中国海外发展有限公司、雅居乐地产控股有限公司、中国地产集团有限公司、沿海绿色家园有限公司和中新地产集团（控股）有限公司。

曾启贤表示：“虽然发行人将会经历某些负面影响，包括开发工程和销售计划的延误，但在这阶段，有关影响不足以改变其评级或展望。”

“另外，材料和劳工成本将会上涨，因为恢复和重建工程使有关需求增加。虽然现在要准确地评估实际影响未免过早，但上述成本上涨和销售的延误，可使利润和相关运营现金流受压。”曾启贤说。

曾启贤称：“然而，可纾缓忧虑的因素是，从成都和重庆项目产生的现金流，对于大部分受影响的发行人并不构成巨额的收入。”比如说，在2008年，中国海外、雅居乐、沿海绿色家园和中新集团只有10至15%的预测现金房地产销售是来自这些城市。

曾启贤补充说：“此外，业务地域范围较广的开发商 – 比方说中国海外 – 具有运营灵活性，可通过其他地区的销售达致计划的目标。”

穆迪副总裁及高级信用评级主任蔡承业称：“可能比较受到关注的是中国地产集团，因为其于重庆拥有大量项目，这将对其2008年预测可产生的庞大现金流带来贡献。同时，其项目并没有受到破坏。”

“该公司仍然计划在2008年第4季开始预售，但穆迪会留意是否出现延误。同时，中国地产集团拥有充裕的流动资金，可为其提供缓冲，抵御销售延误的影响。”蔡承业称。

蔡承业补充说：“不过，假如有证据显示，销售可能出现重大延误，或者利润长期受压，该公司可能会因为这问题而出现评级压力。”

穆迪认为，在中国达到销售目标的能力，是这些公司较重要的评级推动因素。再者，短期内的关键评级重点是各家公司能否维持其财务纪律。

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深万科总经理郁亮：金子总会发光的
作者：         发布时间：2008-06-28 18:24         来源：中国证券报·中证网
    中证网讯 中国证券报主办的“第十届金牛上市公司高峰论坛”暨第十届中国上市公司百强“金牛奖”和百强特别奖——基业长青奖颁奖典礼今日在北京隆重举行。同时获得“2007年度中国上市公司金牛奖百强”和“中国上市公司金牛奖百强特别奖——基业长青奖”的万科公司总经理郁亮先生发表获奖感言。原文如下：

    郁亮：我们是第九次得到了这样的奖项，第一点我们非常感谢主办单位给我们评选了这样的奖项。我们知道，在万科早的时候，我们的股价并没有反映出来，但是以专家严谨的分析方法把我们给选出来了。在过去几年，我们的市场表现还是不错的，所有这样的专家是独具慧眼，所以金子总会发光的，这也需要我们不断地再努力。 二是给予投资者的，我们的过去时间里，投资者无论是短线、长线的投资者都备受煎熬，这一点上，我们的管理层和员工，我们的心是连在一块的，我们面临了资本市场的压力，也来自于我们目前房地产市场的调整压力，不管怎么样，我们的心在一起，我们的利益也绑在一起。在这样的情况下，我们今天得奖的时候，我们的压力比以前更大了，我们的管理部门的员工会尽心尽力地做好自己的工作，希望和投资者始终一起，我们万科管理层的员工一直在行动。 谢谢大家。

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《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产业：市场将在三个月后止跌转暖

    ■南方都市报
我认为住房的宏观调控政策有四个原则. 就是稳定价格,理顺秩序,把好关口,保障人
权.
    我认为不应干预开发商定价自主权,也不赞成通过行政手段要求开发小户型的比
例.而是应该用经济的手段引导,如税收或者财政政策等.很多行政政策不应过于调节
微观层面的东西,而是要遵循规律.
    ———北京师范大学房地产研究中心主任董藩
    中国的地产行业永远是最吸引眼球的战场.2007年,中国楼市有如"走火入魔",以
深圳,上海,北京,广州为代表的一线中心城市房价以平均每月两位数的速度保持了长
达半年的高速增长.面对几乎失去理智的楼价,政府随即出台了上调利率,提高二套房
首付, 提高存款准备金率等一系列组合拳,一度几乎失去控制的房价终于在年底峰回
路转,全国房价开始进入调整期.而此前房价涨幅较快的深圳市,亦在此轮降价行情中
,以10%-30%的跌幅成为全国楼市风暴眼的中心. 在深圳,广州等珠三角城市降价的示
范效应下,全国楼市开始出现成交量萎缩,有价无市的观望状态,并一直持续到今年上
半年.
    2008年下半年,中国楼市走势如何?宏观调控对楼市是否会有所放松?在本报6月2
8日于深圳举行的"天玑 财富特约·南都名家大讲堂———宏观调控下的中国地产走
势"论坛上,与会专家认为,由于房地产行业的强劲需求,中国地产行业仍然长期看好,
这一轮中国楼市的调整期可能为8至10个月, 并很可能在未来三个月后结束下跌的趋
势.著名经济学家,房地产专家董藩否认房地产出现"拐点"的说法,并表示部分学者的
"拐点论"有"恶搞"的成分.
    "市场观望气氛仍然浓厚"
    自去年年底以来, 中国楼市进入观望期后,年初出现的"拐点论"无疑加重了这一
趋势.
    北京师范大学教授, 北师大房地产研究中心主任董藩认为,市场出现这种状况可
以用供求关系来解释.从供给方面看,去年地产商在房价快速上涨时人为拉长周期,以
期望推迟销售获得更高的回报. 而政府方面去年因为放盘太多,延长了地产商的开发
周期, 再加上政府去年以来增加了保障房的供应量,从而使这段时期房地产总体供应
量大大增加.
    从需求的角度看,董藩分析,去年央行连续多次上调利率,加重了供房者的成本 ;
另外,去年"9·27房贷新政"提高了二套房首付比例,再加之央行多次上调存款准备金
率,这些措施都极大地抑制了房地产市场的需求. 另外,去年有关物业税的传言,也对
普通购房者产生了很大影响.
    据有关数据显示,去年底至今年一二月份,楼市成交量进入低谷,三月份有所回升
,但在六月份继续下跌趋势. 董藩表示,由于市场都在观望,今年短期内市场仍然是波
动状态,除了部分城市外,全国多数城市总体呈微涨或微跌之势.
    "深圳地产暴跌只是特例"
    深圳楼市在去年楼市的暴涨暴跌中一直处于风暴的中心.
    董藩认为,深圳地产的大涨大跌其实是可以预期的.深圳地理位置接近香港,在香
港楼市虹吸效应下,深圳楼市的上涨是必然的. 另外,从深圳的投资者结构看,资产在
数百万到1000万之间的投资者很多,最适应投资地产行业. 因此在去年楼市上涨行情
下,出现投资者大量追涨的现象,几乎到非理性状态.
    与会专家认为,这一轮房价上涨中,深圳楼市的投机心理太重. 当大家都投机时,
地产市场就容易出问题.因为有相当多的投资者资金实力有限,主要靠借贷来投资,因
此在去年国家出台政策调控楼市后,深圳楼市出现大幅度下跌也是正常的.
    但董藩表示,在这一轮楼市的调整中,深圳地产的大幅度下跌在全国还只是特例.
从全国看,大部分城市楼价还是持平或微跌,而真正出现明显下跌的只有深圳,广州等
部分珠三角城市. 他认为,深圳属于比较自由的市场,资金进出容易,在楼市出现动荡
的情况下,容易出现暴涨暴跌现象. 但从全国来看,尤其是北方城市需求仍然很旺,投
机较少,因此价格比较平稳.
    "拐点论有恶搞的成分"
    对于此轮楼市调整,董藩分析,估计8到10个月才能结束.他表示,原来预计楼市半
年就可结束下跌行情.但5月汶川大地震对地产市场打击很大,因此调整期可能延长至
3个月后.
    有关数据似乎也证实了董藩的说法.数据显示,在去年底楼市开始下跌后,到今年
3月份广州楼市在交易价格和交易量上都出现了明显的回升. 深圳楼市在二三月份出
现缓慢回升后,随后再次出现下滑的状态. 与会专家表示,深圳楼市仍然处于严冬期.
    但董藩否认房地产出现"拐点"的说法,他认为部分学者的"拐点论"有"恶搞"的成
分.他分析,目前楼市真正出现明显降价的只有部分沿海城市,而北京等大部分北方城
市仍为小幅度上涨或微跌. 而且由于城市房产是逐步向外围发展,造成目前楼价的统
计的缺陷(以地理位置较差的房子比较地理位置较好的房子). 因此,实际情况是楼市
可能有微涨.
    广州合富辉煌首席市场分析师黎文江亦赞同房地产市场在3个月后回暖的说法 .
他引用广州市国土房管局的说法："今年五一比去年五一成交量有大幅度回升,市场正
在加速回暖的步伐,六七月份有可能恢复到正常水平."黎文江认为,政府的言论表明,
其希望房地产市场稳定和逐步走向正常.
    董藩判断, 由于目前CPI高企,国家宏观调控下半年放松的可能性不大,但财政政
策放松的可能性较大.而房地产业在GDP中所占的权重较大,因此房地产这种不正常的
状态不会持续太久.目前楼市虽然出现一定震荡,但需求仍然很旺,三个月后楼市调整
期将结束,重新转暖.
    ■专访
    "从全国看楼市泡沫并不多"
    董藩认为,沪深房价的确有些不正常
    "全国房价今后将有什么样的走势?地产市场到底有多大泡沫?"6月28日, 本报记
者对北京师范大学房地产研究中心主任董藩进行了专访.董藩教授认为,数据显示,从
全国平均水平来看,楼市没有多少泡沫,深圳和上海的确是有些不太正常.
    房价全年上下波动不大
    南方都市报(以下简称"南都")： 房地产市场的走势是大家都很关心的一个话题,
过去的一年之内深圳的房地产市场还是经历了非常大的起落,您怎么看待今后的房地
产的走势?
    董藩： 之前地产的升温其实是需求的爆发.宏观调控政策压投资,压信贷,供应方
压力增大,供应减少,房价上涨在所难免.
    深圳是中国最富裕的城市之一,毗邻香港,两地房价的巨大差异催生了"虹吸现象
",香港购买力涌入深圳. 2006年又没有了土地供应.另外,深圳中产阶层较多,买房成
为投资选择,加之华南是很强的资本中心,吸引中间的资本聚集于此,这些都是深圳房
价大幅上涨的客观原因.
    之所以下跌,一方面是物价快速上涨,房地产成为宏观调控打击的对象,房价进而
向下波动,需求也减少."拐点论"出现,万科率先降价,这影响很大,网络为代表的一些
唱衰的人影响了百姓的情绪.
    出现下跌的局面,自主性和投资性的真实需求成为支撑. 部分人的投机意识非常
强,像炒股一样炒房产,短期投机,追求差价.深圳恰恰存在很多超还款能力炒房的人,
规则一变(宏观政策),支撑的基础变化了,他们就要离场.
    房价原则上价格是上涨的.房地产大幅下跌在历史上仅有几次,如曾在日本,香港
加上美国次贷危机等.房地产的跌只发生在战争,瘟疫,极端的政治事件和严厉的调控
打击之下,深圳恰恰出现了这种情况.
    南都：全国来看,今年房价的变化会有什么样的结果?
    董藩： 这一轮南方沿海地区受影响比较大,以广深为代表,还有福建厦门等.大批
人炒房,不是常规投资,而是去赚取差价.
    从中西方来看,真正大幅下跌的情况很少.因为供应和弹性需求不同.需求总是表
现为主动的,强势的,变化快的.而供给是被动的,弱势的,变化慢的.需求拉着房价走.
供应受管制, 这里有多重原因,城市规划的限制,建筑红线的圈定,红线内建筑密度和
绿化等各项要求.而需求是没有管制的,而且原则上只涨不跌.因为人均住房面积的上
升, 人口总量的提高,还有城市化进程的需要,商业和工业地产面积增多,房地产需求
快速膨胀.此外,房地产是不可替代的,需求方式不能改变.需求扩张下,对开发商有利
,提价往往能成功.
    房地产存在价格粘性,和股票不同.房地产有使用价值,90%都在使用中.正常交易
的量并不大,不到存量的1%.加上二手房,比例也在2%左右.也就是说98%的房子不进入
市场,大盘不动,无后压力量,主要是投机者跑掉了.
    不过, 北京上海以及广深等的上涨也是缺乏力量的,之前我预期房价的调整时间
在半年左右,五六月份也出现了回调的迹象,但是汶川大地震的出现改变了需求预期,
所以调整的节奏慢了,加剧了恐慌心理.下跌的趋向严重了一点,下半年局面没有大跌
也没有大涨.涨或跌都有可能,幅度不大,我推断全年结果是在零上下波动.
    房地产泡沫并不多
    南都：大城市的房价是不是还存在泡沫?因为按照人均可支配收入,人们购房压力
非常大了.
    董藩：按照人均可支配收入衡量并不合适.首先,这是按照市内户籍人口的(收入)
计算和房价的比,不包含外来人口,后者中很多是中高收入者. 另外,各个国家的人和
地的对应关系不同. 加拿大,澳大利亚等地都是地广人稀,美国相对于中国也是如此.
而中国仅有22%的土地适合生存.第三,经济增长方式不同,收入也不可比,发达国家收
入透明,国内则存在大量不透明收入. 第四,房子和房子也不可比.国外的相关统计数
据是覆盖全社会,国内则是指城市. 中国的地产分成了农民自建和城市商品化两个部
分. 第五,中国有大量的新房,市场90%左右是新房,而国外主要是二手房,新旧房价格
不一样.另外,城市规模,人口和房子的密度都是不同的.
    从全国平均水平来看, 房地产市场没有多少泡沫,深圳和上海的确是有些不太正
常.
    常规投资是很正常的,一个市场包括租赁和买卖部分.但我们在心理上,对投资和
投机一律排斥,宏观调控一块予以打击.房地产被政治化和道德化.
    南都：现在一个数据常被大家引用,就是80%的人掌握了20%的财富,那么掌握了中
国80%财富的就有近3亿人,他们买房没有问题,也提供了一个很大的高端市场,但是另
外80%怎么办呢?
    董藩：不能这样看.事实上,83%的人是有房的,11.4%的人是在供房.也就是说5%左
右的人没有房,这里面大多是年轻人,但是年轻人凭什么能立刻买房?房子是价值量非
常大的商品,年轻人就是买不起.
    中国政府则要解决中低端人口住房问题. 政策不能解决100%的问题,压力也是推
动经济增长的动力.
    宏调不应过多调节微观运行
    南都：您对目前宏观调控政策的影响有何评价?
    董藩：宏观调控有几个原则,就是要兼顾协调发展的问题,可持续发展的问题和住
房保障的问题.房地产快速发展是有道理的.各个产业发育的程度是不一样的.房地产
现处于快速成长的时期,在发达国家则是成熟了. 房地产的特殊性决定了其应被看作
先导产业.国民经济发展以其发展为前提,教育,金融等的发展都要有房地产发展为基
础,房地产需要先行发展作为其他行业发展的生产资料.但我们没有注意到这一点.
    宏观调控有些政策是有效的, 有些是有偏差的,我们希望(宏观调控将)稳定和经
济规律相结合.
    南都：就住房问题,您认为什么样的宏观调控政策是合适的呢?
    董藩： 我认为有四个原则.就是稳定价格,理顺秩序,把好关口,保障人权.稳定价
格不是说价格不动,而是说要和GDP发展相适应,短期内不动是可以的. 理顺秩序主要
是指对企业经营行为和市场运行秩序要加强管理. 把好关口,一是说把好开发市场的
入口, 有些资质差的企业要限制进入,现在北京90%的房地产企业是临时资质,也容易
引发管理问题.二是要把好消费者的关口,是否对一定人群或者情况限制买房等.三是
把好质量关口,即商品房的竣工验收问题,控制低质量的房产进入市场.保障人权体现
在对城市低收入家庭居住问题的解决.
    我认为不应干预开发商定价自主权,也不赞成通过行政手段要求开发小户型的比
例.而是应该用经济的手段引导,如税收或者财政政策等.很多行政政策不应过于调节
微观层面的东西,而是要遵循规律.
    我认为应该鼓励投资(房地产),投资者自己会做出调整的,要相信市场的智慧.另
外,可以采取特殊手段解决土地供应问题,如工业用地中不乏土地浪费的现象,可以调
整土地结构.
    南都： 目前房地产开发商的资金链已经非常紧张了,您认为从紧的货币政策近期
有无松动的迹象?
    董藩： 近期来看没有松动的迹象.现在CPI高位运行,五月CPI为7.7%.同时邻居越
南通货膨胀,出现严重问题,加剧了我国宏观调控的决心.不过近期财政政策倒是有松
动的迹象.因为汶川大地震,房地产需求大幅增加,对地产的供应结构也发生影响.
    在融资方面,对外资政策似乎有所松动. 商务部准备下放外商直接投资内地房地
产项目的备案权,初步拟下放至省级商务部门.政府给出的说法是合理的权限调整,但
是正常来讲,外资进入的难度会有所降低.
    ■对话
    近期的楼市拐点论和政府对楼市的宏观调控政策都是楼市热点,开发商们如何面
对这些问题?什么时候买房比较划算?在当日的论坛上,开发商和专家各抒己见.
    ●如何看待拐点论
    ●泛海建设(000046)董事,副总裁张崇阳：
    开发成本高降价幅度有限
    今年的调控措施确实对整个地产界影响很大, 包括对资金的限制,这样造成了很
多开发商资金链比较紧张.同时因为资金流动性受限制,很多开发商在拿地速度,规模
以及开发速度上都有所减缓.
    前一段时间有些区域的市场价格有一些波动,但是房地产价格决定的主要因素还
是成本,比如土地价格.
    举一个例子,泛海建设在上海有项目,而现在黄浦区拆迁一平米土地的成本达到6
万元,按照3%的容积率计算,加上建安成本,基础设施配套费,管理费用,销售费用,卖3
万多元很正常.
    所以说房地产价格虽然受政策影响, 但本身的成本和价格根本不相符,现在《物
权法》实施了,成本也越来越高.
    ●深圳房地产协会行业部部长张媛：
    供需双方博弈进入震荡期
    对于房地产一手市场而言,核心区域的抗跌性是最强的.
    如果从行业整体角度来说,目前应该说是一个供求双方心理博弈期,开发商也好,
二手房业主也好,还是希望房价能够回调继续上涨,都有一个收益的预期.从需求角度
来看,则还是希望继续探底,看能不能再下来.现阶段双方已经接近震荡期了.
    ●合富辉煌首席市场分析师黎文江：
    成交量上不去与价格无关
    为什么楼市成交量上不去呢?这并不关价格的事, 而是目前很多消费者或者是购
房者对于市场, 整个经济走势还有很多不确定的因素,对今后的市场还有很多不明朗
因素,所以还是觉得应该再看一看.这是对整个经济走势的观望,并不是对价格的观望
.
    ●北师大房地产研究中心主任董藩：
    挤光开发商利润不大可能
    深圳已经经历了半年左右的调整, 如果非要算开发商赚了多少,要挤光开发商的
利润, 那是很难的,因为没有利润开发商就不可能做下去,那个地区房价还是会上涨,
所以市场规则不是这么定的.
    就投资的角度而言,常规的理财要关注大户型,高档的和特殊区位的.投资者要关
注市场结构, 关注外围市场,比如说青岛,大连,中国最适合居住的城市就是大连和青
岛,这些地方有很多高端人士,租金回报率都很好. 这些地方都可以去投资,不一定非
在深圳.
    ●如何评调控政策
    张媛：市场价格进入稳定渠道
    宏观调控的目的很明确, 就是要稳定房价,并不是单纯地打压开发商或者是打压
房地产市场. 房地产价格在深圳来说经过这半年趋于理性,其实自去年下半年开始到
现在由于房价本身调控的效果在延续,房价下跌,成交量在萎缩,在这种情况下原来出
台的一些政策和后续的政策可能会进一步加剧市场的萎缩. 从这个角度来看,市场价
格已进入一个稳定的渠道. 其实宏观调控的手段本身就是这样的,在市场接近疯狂或
者是不理性的时候,泼泼冷水,适度降温,让市场维持稳定状态.
    黎文江：土地政策影响较大
    就广州来说,对房地产开发影响较大的是土地闲置费的征收.原来是分月交,现在
是一次性收20%,迫使开发商要把土地尽快开发,两年不开发就要收回. 这对于开发商
来说是一个比较严格的措施.
    不过,在土地的供应方面就比较放松,因为现在很多土地流拍或者是以底价出让,
所以政府也不想把市场搞得太过于紧张,限价房方面今年也没有新的政策推出.
    下半年房价将会是稳定状态,现在关键是要把成交量促上去,这是下半年的希望.
    ●什么时候买房合适
    董藩：现在买选择余地大
    大家都买的时候,你可能买不到或者挑不到好位置,价格也一定会上涨.而都不买
的时候,则可以由着你挑.什么时候我们敢跟开发商谈谈价格?只有现在.
    并不是开发商出了问题房价就会大跌,且这种局面可能会很快改变. 至于该不该
买房子?是投资还是自住?情况千差万别,不适合给出一个统一的答案来.
    张崇阳：重要的是物有所值
    在市场不好的时候, 每个开发商会根据自己的情况采取一些方法,有的公司推出
所谓"特价房",万科在北京也有一些特价房在销售.有的采取一些折扣,或者是原来不
送精装修的送精装修,原来送精装修的或者送车等等,各有不同.作为广大有住房需求
的人群来说,如果是自住房,重要的是物有所值,适合就可以去买.如果想投资房产,那
你就要选择投资对象.

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体现人文关怀的住区景观实现（1）园建

作者: 楚先锋

时间: [ 2008-06-30 12:22 ]

体现人文关怀的住区景观实现 《住区》2008年第3期 毛玉清 楚先锋 在一份针对万科社区业主进行的调查问卷中，有一个问题是“你为什么购买万科的房子？”调查结果表明，针对这个问题的回答，“小区配套设施齐全、景观环境优美”的得分竟然高于大家普遍关注的“户型设计合理”和“建筑造型美观”。居住者对景观环境的关注，也促使开发商越来越重视景观环境的营造了。 房子及其所处的景观环境相结合才能形成居住小区，而随着人们物质生活和精神生活的提高，对小区景观的设计和施工的要求也越高。大家一般来讲都对纸上画画、墙上挂挂的景观设计方案比较关注，而忽略了其实施过程中应该关注的人文细节问题。小区景观是从设计开始的。首先经过景观设计师结合市场、发展商的要求及小区建筑风格来给小区景观进行档次风格定位。无论从最初的概念规划设计，还是到方案设计，直到最后的施工图设计，其设计工作时间大部分是在办公室里完成，到现场的时间较少，故会常出现图纸与现场不符和不协调情况。 总体来说，设计师能较好地控制景观的整体效果，但会出现部分细节之处未考虑周全的情况；在施工过程中发展商从美感和成本上提出了新的要求和变更；以及有些境外的景观设计公司进入了中国的市场，由于地域的不同，在材料名称上表达不同，或者设计师在图纸中只标明材料大的类别和颜色，施工图中没有具体结构详图。在施工中遇到以上的情况时，就需要在施工过程中将其进一步的完善。博雅景观作为东莞万科项目的景观施工战略合作单位，多年来经过不同风格、不同档次、不同区域的小区景观工程施工之后，得到了很多关于小区景观设计、施工方面的感想和经验，在小区景观设计、施工中不断地走向完美。现在将施工中碰到的一些情况，以及我们是如何对景观设计方案从细节上进行完善的，从园建、水电、绿化几个方面进行简述。 园建 [url=]园建[/url]就是园林景观建筑小品，它与住户的生活密切相连，它是住户每天在小区中进出、休憩、游玩都触摸得到的。在将园建设计进行实施的过程中，我们会从效果、人性化、成本、维护、功能等方面进行综合考虑进一步完善，使园建满足业主的日常生活使用要求。 我们先从美观、经济和使用的角度来看看材料的选择。 比如某一项目的两处住户楼梯，采用了面质、厚度、宽度均相同的石板，但由于所选板材的长度规格不同，铺出来的效果却是截然两样的。其中一个为楼梯的踏面、踢面在长度方面都分别用两块板铺成，另一个为楼梯的踏面、踢面在长度方面都分别用一块整板铺成。两者在成本方面一样，而后者铺好后的效果却比前者好很多,同时可以避免结合层水泥砂浆的污垢物溢出来 (见图a1、a2)。 图a1 图a2 再如某项目中心广场的花形图案，本来设计用黑色花岗岩铺装，成本较贵。在博雅和万科的工程师讨论之后，综合考虑工期、效果、成本根据施工经验，决定改用黑色雨花石来代替。原因一是两种材料在色彩上几乎相近，但通过雨花石的平铺和竖铺两种方法相结合来增加其纹理效果，在效果上要比花岗岩的单一性要好很多；其二是雨花石铺贴成本约为花岗岩铺贴的二分之一；其三是该工程为住宅小区，花形图案广场旁边设计的是儿童游乐场，当小孩子在旁边玩时，陪同的大人可以在雨花石上漫步，具有脚部按摩的作用(见图a3)，不但有了更好的效果，而且也增加了它的功能性。 图a3 我们再来看一下如何从人性化的角度来看景观园建的安全问题。 比如某项目水池边上设计有花池，花池顶面的设计标高与人行道面层的标高位于同一高度。为了防止小孩子们在互相追逐时不慎掉入水中，我们在施工中将花池的顶面设计标高提高了40CM，高出了人行道(见图a4)，有了这样的防护，小孩子们可以尽情地玩乐了。 图a4 再如某项目住户楼梯出入口设置有2级踏步，但由于现场的标高与设计图纸上有些出入，在施工时需增加到5级踏步，我们就按现场的标高进行调整并完成了踏步工程。万科的现场工程师到工地检查时，发现存在着安全问题，因其有75CM高，老人、小孩夜间出入时会存在安全隐患，于是经探讨决定在踏步两边增加两堵装饰墙，为了使墙体与周边环境相协调，就采用了与其邻墙相同的装饰面，即灰色砂浆喷涂(见图a5)。 有时需要从后期使用、方便物业维护的角度来看园建问题。 图a5 比如某项目的步行道，原设计是花岗岩铺装的收边直接和绿化带相连接，而绿化带中为灌木丛，下雨时灌木丛下的泥水就会流到步行道上面来。我们在施工过程中考虑到这一点，就想在步行道边上装上路缘石，但若采用传统的混凝土路缘石，就会出现和车行道边的路缘石同样的视觉感，加上这两者本身用途就不一样，所以不能采用混凝土路缘石；但若采用花岗岩路缘石，则其造价较贵；而且以上两者在园路较小半径的弧线中应用时，由于长度原因弧线不能做得很流畅。最后，我们决定采用水泥砖代替路缘石，这样既能与周边的铺装相协调，又能做出优美的曲线，既降低了成本也方便以后物业的卫生维护 (见图a6)。 图a6

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蛇口故事：深圳企业“基因”溯源
来源：         第一财经日报         发布时间：         2008年06月30日 10:47         作者：         蒋飞
          　　编者按
　　《第一财经日报》深圳分印点开印之际，结合改革开放30年的契机，我们回首深圳所取得的系列经济成就，总结经验。同时，也仔细考量在全球化过程中，深圳即将面临的挑战和机遇；努力寻求解决之道，探索发展方向和未来的前景。
　　从蛇口工业区走出来的成功企业家，也普遍保持着良好的道德记录。他们既获得了足够的薪酬或股权激励，又对公司没有股权上的掌控，完全是以职业经理人的身份向董事会负责
　　招商局这个名字一度承载着近代中国产业救国的得失成败。
　　同时不得不提到的一个人，就是时任招商局副董事长，后来出任蛇口工业区管委会主任的袁庚。上世纪70年代末，他主持下的招商局在深圳蛇口与港澳隔海相望的尺寸之地兴建外向型的工业区，蛇口工业区就此诞生。
　　蛇口为即将迎来经济起步和高速发展的中国验证了改革开放政策的可行性，并总结出宝贵的经验教训。这笔财富不仅仅是关于经济体制改革的宏大叙事，在微观领域，蛇口的实践也深深影响了一代企业家、一个企业群落。
　　30年时间或许变故不够，尚不足以证明真正伟大的企业；但这30年间，从蛇口走出的成功企业显现出越来越多的共性，一定程度上成为中国企业界的标杆。
　　现代企业制度
　　王石、麦伯良、马蔚华以及马明哲、任正非等现在名声显赫的企业家身后都有袁庚的影子。王石曾坦言自己刚到深圳的时候“不知道要干什么”，听到袁庚的那句口号“时间就是金钱，效率就是生命”之后有了创业的激情，开始为财富而奋斗。
　　但那句广为人知的口号恐怕只是人们记得更清楚一点罢了。袁庚对他的后生们的最大馈赠，应是发轫于蛇口的，对西方现代企业制度和市场经济原则的学习和运用。
　　除了万科、华为这样白手起家的企业，蛇口系企业因脱胎于招商局系统，从而多多少少地带有官方色彩。但是招商局属下在蛇口创办的企业很少占据绝对控股，并且随着时间的推移，不断引入国企股东、海外战略投资者、公众股东等，从而使得企业持股结构实现多元化。避免一股独大，为建立现代企业制度创造了必备的前提条件。
　　外界给蛇口很多光环，也给了袁庚更多的荣誉。但是这位年逾90的老人在与媒体谈起往事时概括得很简单：深圳这个地方，一河之隔，就是世界上市场经济最自由的城市。市场经济，香港是最好的样板，隔个河就是样板。英国人提出“积极的不干预”，在这个市场上，没有任何计划经济的痕迹。深圳只要把香港成功的经验学过来就行了，深圳发展得快就是因为这个。
　　在袁庚看来，比蛇口意义更大的是几个股份制公司，没有任何的行政干预，是国有企业股份制的成功模式。
　　从1980年筹建南山公司，到后来的中集、招行、平安保险，招商局创办企业都以尽量减少行政干预为原则。南山公司本来的发起股东全是国有企业和国有银行，在袁庚的坚持下，最终由国资与一家外资公司各持股一半，招商局主动放弃了大股东地位，但也使得南山公司建立了董事会领导下的总经理负责制。
　　1987年招商银行从原蛇口工业区结算中心脱胎诞生。彼时的招行实在太不起眼了，不过是只有一家营业网点的小银行，连聘请行长都很难：庙太小，即使是四大国有银行的一个处长都不愿意来招行担任行长。但招行的诞生同样是历史性的，它是国内第一家由企业发起的商业银行。从成立第一天开始，招行就实行严格的现代企业制度，董事会负责银行的重大决策，行长向董事会负责。
　　今天的招商银行已经是资产规模突破1万亿元的全国性商业银行，资本利润率水平居行业首位，零售业务特别是信用卡业务树立了绝对的领先优势。现代企业制度下的市场化经营方式彰显出旺盛的生命力。
　　但是多元的股东结构并不一定能保障现代企业制度真正建立和良好运行。深圳特区的企业率先在国内完成了大规模的股份制改造，新企业也都按照法人结构设立。但是30年来深圳不乏众多失败的企业。当年的金田风头甚过万科，但是最终却湮没无闻。
　　企业是需要挑选股东的。万科2000年放弃深圳市特发集团有限公司，引入华润作为股东。虽同样是国企，华润却更具战略愿景和市场历练。好的股东，无论是国企股东还是民营股东，都能有助公司的长远发展，尽量减少短期行为。
　　中国平安的案例可能最为典型。1988年公司成立，有招商局和中国工商银行两家股东，1994年引入高盛、摩根士丹利、汇丰银行，又相继在香港和内地上市。目前公司前4大股东汇丰保险、汇丰银行、深圳市投资控股有限公司和员工持股的新豪时投资发展有限公司持股均不超过9%，形成外资、国有、民营企业、员工共同持股的格局，并组建了国际化、专业化的董事会。
　　专注主业的经营方向
　　现在提起万科，人们的第一反应几乎都是“地产龙头”。事实上王石在深圳的第一桶金是做饲料贸易，万科公司的前身做的也是进口录像机的销售代理，进入房地产行业纯属偶然。然而后来困为走私的影响，录像机的生意越来越难做，房地产行业却越来越红火。
　　1993年，万科在上海召开务虚会，反思了A股上市以来的经验教训，决定放弃以综合商社为目标的发展模式，提出了加速资本积累迅速形成经营规模的发展方针，并确立城市居民住宅为公司的主导业务。
　　中国人讲衣食住行，住房从来是中国人生活的大事情。住房改革以及多年来快速的经济发展，注定了房地产行业将是一个大产业。万科选对了主营方向，并且把目标瞄准了自己已经通过前期的试水积累了经验的普通住宅市场。直到最近的A股股东大会，王石和他的搭档、总经理郁亮面对投资者关于万科如何应对房地产市场大幅调整的提问时，仍强调万科会坚守一贯的市场定位。
　　选择一个大行业，并且坚持做到最好，万科如此，招行如此，平安如此，中集乃至华为也是如此。中国经济的崛起，必然伴随着金融业的超常规发展。中国金融市场和金融行业的增长，远远超过发达国家和地区的成熟市场，历史性的机遇为优秀企业的诞生提供了土壤。
　　从央行空降到招行的马蔚华固然有些政府资源，但是招行毕竟在网点数量和资产规模上远不及国有四大行。那么招行依靠的是什么？是因客户而变的服务能力。当互联网对很多中国人而言还是新鲜事物的时候，招行就已经推出了一网通产品，并且实现了异地结算。
　　中国平安早在1993年就提出建设金融控股集团，15年对此矢志不渝。如今平安已经完成了保险、银行、信托和证券的行业布局，并且开始向海外拓展。
　　麦伯良差不多是集装箱领域的收购大王。如果没有在这一领域沉下去的毅力，他不可能带领中集在一个没有政策准入限制、门槛很低的行业里面做到世界第一。
　　一切为公的企业精神
　　袁庚为蛇口引入市场经济，今天看来稀松平常的事情，在30年来却屡遭非议。这位文革期间坐过牢的“官商”，冒着巨大的风险，力排众议搞起了中外合资的股份制，建立了现代企业制度，甚至进行了历史性的基层民主选举。
　　就像洋务先驱的精神遗产激励了一代民族企业家一样，袁庚这一代蛇口人的精神也被深圳的企业家群落所继承。他们勤勉尽责、恪尽职守，注重员工利益和社会责任，而这些也是社会主义市场经济的应有之义。
　　作为“蛇口之父”，袁庚带头接受舆论监督、搞民主选举。在这一阶段，蛇口工业区没有发生一起贪腐事件。从蛇口工业区走出来的成功企业家，也普遍保持着良好的道德记录。他们既获得了足够的薪酬或股权激励，又对公司没有股权上的掌控，完全是以职业经理人的身份向董事会负责。
　　万科董事长王石在一篇文章中写道：“由职业经理人式的企业家主导，由管理层推动，是这些深圳优秀企业的特色。企业领导者有创业、变革的使命感和理想主义精神，又有市场化、制度化的理念和勇气。在他们带领下，企业逐渐摆脱国有企业的行政束缚，又不像家族企业那样热衷封闭和权谋，公司管理相对透明规范，公司发展比较稳定，也更容易接受新技术和新管理的变革。”
　　既不同于僵化的国企，又区别于狭隘的家族企业，蛇口和深圳的企业群落从企业家到基层员工树立起基于制度和职业素养的“公心”。曾有一位招行部门主管对《第一财经日报》说，招行每一个员工都像爱护自己的眼睛一样爱护招行的品牌和声誉。
　　在招行，人事任免能进能出，能上能下。这样的政策坚持多年，为招行培养了大批优秀干部。对待即将完成收购的香港永隆银行，招行总行办一位主管称，除了网点之外，永隆银行大批有经验、有历练的专才最为招行看重。秉持公心、任人唯才，企业由此具备了更强的凝聚力和竞争力。
　　还有一条看起来很基本的特质――守法经营。房地产市场一度充斥着各类“潜规则”，但是万科始终坚持合法拿地，足额缴纳各项税费。因此当地产新政到来时，万科几乎不受影响。改革和创新本身就是风险，但是最大的风险却来自于“越轨”。保持守法经营，配合国家的产政策经济战略，将使企业获得更大的发展空间。
　　袁庚说，要引进外国的资金、技术、设备等等，并不是十分困难的事，而要创造一个适应这个经济发展的社会环境，则要困难得多。王石本人对此感同身受，他曾表示，进步的社会、进步的人，是任何一个国家和民族经济起飞的大前提。
　　30年间，蛇口以及深圳的企业承接了先行者的遗产，经历了市场的涤荡，消化了国外先进的企业治理结构，并形成了自己成熟的文化理念和制度安排。如果说洋务运动和招商局的历史留下的更多是精神遗产，那么蛇口和深圳的企业群落，或将作为30年改革开放的物质成果直接影响中国微观经济在本世纪的走向。

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000002 万 科Ａ  2008-08-05公布半年报

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企业债续写“春天的故事”
作者：         发布时间：2008-06-30 14:27         来源：和讯网
   连续跌势让股票市场面临着无利可图的窘境，投资股票可能被套，“打新股”则要面对破发。市场信心变得萎靡，越来越多的资金也开始流出股票市场，去寻求一些安全边际更大的投资品种。比如，近期发行的100亿宝钢分离债，就吸引了近千家机构参与申购，申购和获配的机构数量都创下了历史新高。

　　“分离债”正受到市场普遍关注

　　面对当前证券市场大规模股票融资难以操作的现实，分离交易可转债正在以其独特的优势成为越来越多大型优质上市公司所青睐的融资方式。6月25日，宝钢股份认股权和债券分离交易的可转换公司债券网下发行结果及网上中签率正式公布。作为今年第2只发行规模上百亿的分离交易可转债，宝钢股份本次发行的分离债早在5天前就已结束发行，并成功筹集资金百亿元。

　　参与申购的机构众多，是此次宝钢分离债发行的特点。沪市中最新上市的紫金矿业仅有 164家机构参与网下申购，是此次参与宝钢分离债申购机构数量的17.86％，即使和去年发行的大盘股相比，也逊色了不少。而从前备受资金青睐的中小板新股，同样受到牵连。最新上市的彩虹精化仅有131家机构参与网下配售，这和此前中小板新股动辄三四百家机构参与网下申购的盛况相比，明显下降了不少。但与此形成鲜明对比的是，参与申购分离债的机构数量却在逐步增多。中国石化在今年2月份发行的08石化债分离债，有691家机构参与申购。而青岛啤酒于今年4 月份发行的08青啤债，参与申购和获配的机构数分别上涨为703家、699家。此次宝钢发行的分离债，更是创下了917家机构争相申购的记录。

　　窥一斑可见全豹，从机构对“打新股”和分离债的不同热情，也从一个侧面反应出，在市场信心不振的时候，资金正逐步转向那些风险小、收益稳定的品种。分离债由于其自身所具备的特性，在熊市中“进可攻，退可守”，自然会得到机构青睐。

　　虽然股市行情难言景气，但“横跨”两个市场的分离交易可转债依然受到资金追捧。宝钢股份发布的公告显示，此次发行的宝钢分离债的中签率为0.61%，虽然较之前发行的4只同类债券有所上升，但考虑到本期分离债100亿元的发行量，中签率依然在较低水平。今年2月下旬集中发行了三只分离债，中签率位于 0.85%-1.89%之间。3月份中国石化发行的分离债中签率为1.31%，其发行量达到创纪录的300亿元，当时所冻结的资金也创下天量。有市场人士认为，股票二级市场的大幅波动使得资金转向风险相对较低的发行市场，分离债自然成为选择之一。到目前为止，分离债尚未出现申购负收益的情况。

　　对投资者而言，分离债属于“攻守兼备”的品种，其所附送的权证成为分离债申购高额收益的主要来源，如最近上市的康美CWB1出现了连续上涨。权证的火爆吸引了大量投资者。但宝钢权证能否复制这样的走势存在较大的疑问，主要原因在于其上市规模较大，达到16亿份，接近石化CWB1的一半。而正股市场能否继续回暖走势也有待观察。

　　对发行人来说，分离债则是“上等”的融资工具。首先，由于附送权证，与公司债或企业债市场相比，分离债发行市场目前相当活跃，发行困难要小一些。二是融资成本较低，目前来看，由于申购踊跃，分离债票面利率执行申购区间下限似乎成为惯例。宝钢分离债的票面利率为 0.8%，而从开始发行至今，票面利率最高的也只有1.8%，最低的只有0.6%。这与企业债或公司债6%左右的票面利率或银行7%左右的贷款利率相比有着极大的优势。三是存在二次融资的可能性。如果权证持有人届时选择行权，则公司相当于一次发行、两次融资，这对大多数公司来说是有吸引力的。

　　作为创新型公司债，分离交易可转债以其独特的优势成为越来越多大型优质上市公司所青睐的融资方式。

  　企业债成为市场的“新宠”

　　分离债的成功将有可能直接带动公司债在我国的发展。事实上，受到银根紧缩及贷款成本趋高的影响，除分离交易可转债这种创新型公司债外，普通的企业债、公司债也正在被各类企业所“追捧”。

　　企业债券市场泛指目前银行间及交易所发行交易的企业债、公司债、中期票据及短期融资券市场。今年以来，企业通过发行债券方式再融资规模达3504.6亿元，已远超过新股发行、增发（含定向增发）、配股等股本融资方式。其中，10家上市公司发行了564.85亿元分离交易可转换债，38家企业发行了 1160亿元企业债。

　　当中期票据暂停发行后，企业债、公司债和短融市场将可能进一步扩容。6月20日，铁道部发行100亿短融；近期又传中石油将发行公司债。被中期票据吸引过去的优质企业将重返短融市场，导致高级别短融供应增加，信用利差可能重返升势。而公司债则有可能缩短期限，发行方式则可能向中期票据靠拢。

　　面对大型股权融资遭遇“暂缓”的现状，证监会去年8月启动公司债，注定会成为诸多上市公司选择的融资途径。从今年上半年无担保企业债中材集团和公司债中联重看，市场认购较为踊跃，都表明目前发行公司债是合适的时机。

　　长期以来，如果直接融资、间接融资渠道通畅，企业明显偏好股权融资，以降低财务成本，改善财务结构。但以目前的市场环境，至少未来两年，企业必须学会通过发债来解决资金难题。目前众多上市公司发行的企业债、公司债的收益也是具有诱惑力。据统计，6月初发行的新湖中宝公司债利率在8%以上；即将发行的万科、保利房地产公司的公司债询价区间也是不断提高，保利地产10年期不超过人民币43亿元公司债询价区间在7.5%到8%，万科29亿5年期、第三年末附投资者回售权的无担保公司债询价区间在6.8%-7.3%。

　　我国公司债券加快发展以后，由于债权融资的便利性大大提高，一些建设周期较短、风险较低的投资项目完全可以通过债券市场融资来完成；而股票市场将主要面向一些周期较长、风险较高的投资项目。此外，股权分置改革之后，股东比以前更加珍惜自身的股份数量和价值，在融资方式选择上，将更加慎重，如果债券市场融资能够更加方便快捷，相信应当能够吸引一部分企业选择债券融资。另外，债务资本的筹集费用和利息可以在所得税前扣除；而权益资本只能扣除筹集费用，股息不能作为费用列支。

　　但是，目前来说，我国公司债发行的市场定价机制仍需完善，市场参与主体也需要继续拓宽。公司债市场目前也并非是所有上市公司的乐土。对于房地产企业来说，即便目前是发债较好的时期，但非龙头公司和没有央企背景的房地产公司，发行无担保公司债获得较好的投资等级仍然很难，市场认可度也并不会高。此外，由于国内信用评级公司的评级不能完全反映公司债券的信用风险，投资机构仍需要自己的信用评级体系，因此对于信用度不高的中小企业来说，要想发行公司债的难度仍旧不小。

    首现无担保公司债票息9%

  　 出于资金避险和获取稳健回报的需求，目前中产家庭大都意识到应该配置一定比例的债券资产。理财周报采访多位业内专家后获悉，一般的建议是，稳健型家庭投资者目前可配置20％或以上债券资产。

　　至于债券资产的具体投向，建议家庭投资者重点关注无担保公司债、短期融资券、中期票据和分离债的走势；银行方面的消息，对于没有时间和精力关注市场的家庭而言，投资债券最省心的办法是购买债券基金，目前投资者这方面需求比较大。

无担保公司债票面利率9％创新高，发行利率或将继续上升

　　新湖中宝日前公告，将发行不超过14亿元人民币的公司债券，这是上交所以信用方式发行的第一单公司债，票面利率9％，创公司债发行利率新高。

　　新湖中宝是地处浙江的房地产公司，公告显示，08新湖债信用等级AA-，期限为8年，发行方式采取网上面向社会公众投资者公开发行和网下面向机构投资者协议发行相结合的方式。网上发行规模不低于总规模的30％。

　　无担保债券是目前广受关注的债券品种。由于没有银行担保，凭企业信用发行，投资者面临比较大的风险，因此票面利率也比普通公司债高。去年9月，银监会突然要求商业银行严控对债券发行的担保行为，公司债未能例外。

　　广发证券固定收益部研究员何秀红认为，无担保公司债票面利率高企，也与投资主体过窄有关。目前，保险公司投资无担保债仍然受到限制，而公司债进入银行间市场交易还没有完全打通，因此，无担保公司债主要投资者为基金、证券公司和散户，投资者群体比较窄。近期，地产公司发债融资启动，万科、保利、新湖中宝和北辰实业的公司债都已经过会并准备发行。从资金供需来看，无担保公司债将面临需求“瓶颈”，因此，近期发行的无担保公司债，发行利率将会继续上升。

　　据透露，即将发行债券的保利地产利率也将在7.5％以上（其为10年期），万科A无银行担保部分利率也在7％以上。

　　不过，某大基金公司固定收益部的总监助理表示，尽管无担保公司债发行利率高企，但投资者仍需谨慎，特别是对目前发行密集的房地产公司债，更需要当心，内地房地产公司资产负债率普遍在60％-70％，必须充分考虑这些公司未来发生信用风险的可能。

　　理财师建议家庭选择债券基金

　　招商银行资深理财师王穗宏表示，出于资金避险的需求，目前投资者对债券基金和银行信贷类产品的需求非常多。对个人投资者而言，选择不同债券的组合，过于复杂，投资债券最可行的方式是购买债券基金，通过机构理财，获取年5％-6％的稳健收益。他说，目前，纯债基金年收益一般为5％-6％，选择债券基金，一是看基金公司的宏观经济研究能力，二是看评级。因此，可选大基金公司发行的债券基金，如嘉实债券、大成债券、易方达稳健收益、华夏债券等。此外，目前大部分投资者都是出于短期资金避险需求，在手续费方面，一年以内短期投资者，可选择按天收取服务费的C类基金，回避相对较高的认购费和赎回费。

   　王穗宏表示，尽管目前稳健理财产品需求很大，但投资者不能过于追求稳健，目前大盘点位较低，从长远看，家庭投资者可选择股票基金定投的方式，获取更高收益。

　　此外，在债券基金选择方面，兴业证券理财服务中心基金小组发布最新报告，看好大成债券和国投瑞银稳定增利债券基金。

　　大成债券成立于2003年6月，陈尚前连续5年担任该基金基金经理，是债券基金中具有最长基金管理经历的经理人，目前资本市场上并不多见。该基金契约规定，债券类投资部分不低于基金资产总值的80％，新股投资比例不超过20％，不得从二级市场买入股票，有效规避了股票市值给净值带来的波动，使大成债券在今年前4个月取得1.65％的正收益。

　　国投瑞银稳定增利债券基金不收认购、申购费，具有明显的成本优势，同时，为了防止大资金频繁短期套利，还设置了60日以内0.1％的赎回费率的门槛。该基金成立于2008年1月11日，成立以来净值增长率为1.57％，排在今年以来债券基金业绩第8名。

　　2009年初为建仓良机 个人投资者投资债券两种方式

     　广发证券何秀红表示，中国正处于通胀周期第二个阶段，油价电价等资源价格上调，导致6月和7月CPI上升0.3％和0.5％，将提高未来一年CPI约 1.2％。预计未来成品油和电力价格还会继续上调，通胀压力仍比较大。尽管在资源价格理顺过程中，通胀预期或上升，但广发证券认为，资源价格理顺将孕育下一轮债券牛市，2009年上半年或迎来建仓良机。

　　但对于下半年债券投资，何秀红表示应该持谨慎态度。能源和食品价格上升导致全球通胀风险上升。除中国外，金砖四国其他三国已经开始加息；同时，国内货币政策紧缩仅仅是开端。相对于7％的通胀率，目前10年期国债收益率4.45％仍然偏低，而且，下半年加息仍有可能。具体配置方面，广发证券建议投资者关注质优的中短期票据，另外，无担保公司债和分离债收益率短期内还会上升，建议投资者关注。

　　据悉，我国债券市场目前有国债、政策性金融债、企业债、可转债、公司债、企业短期融资券、中期票据等品种。我国债券市场分为交易所市场、银行间市场和银行柜台市场。交易所市场属场内市场，机构和个人投资者都可以广泛参与；银行间市场和柜台市场都属债券的场外市场，交易者都是机构投资者；银行柜台市场的交易者则主要是中小投资者。

　　在交易所交易的有记账式国债、企业债、公司债和可转债，个人投资者只要在证券公司的营业部开设债券账户，就可购买。在交易所买卖债券成本低，免印花税，交易佣金也非常低，是股票交易成本的约1/10。银行柜台目前则主要向个人投资者提供凭证式国债，不具流动性，持有到期，获取票面利率收入。银行间债券市场流通的品种主要包括次级债、企业短期融资券、商业银行普通金融债和外币债券等，个人投资者无法直接投资。

　　业内专家提醒投资者，除国债外，持有其他债券需要缴纳20％利息所得税，将由证券交易所在每笔交易最终完成后，在替投资者清算资金账户时代为扣除。

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[转帖]深圳房地产律师刘子孺的博客：牛刀，你凭什么说万科挺不过三年？
  [zhenhua711] 于 2008-7-1 10:54:19 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入zhenhua711的博客

原帖链接：http://blog.soufun.com/10932378/2177638/articledetail.htm

这两天看到一个贴子，是牛刀先生的《为什么说万科地产挺不过三年》，一直以为我比较关注牛刀先生的贴子，在某种程度上，我认为他是一个有着极高社会责任感的人，当我看到这个贴子时，我原本以为会是一个深度的报道，挖掘出万科现在所存在的某些问题，或披露出一些万科不被我们所知道的内幕，更有甚者能把万科的财务状况公布，让我们明白其在资金链上的困难。

然而，很失望，这个贴子里面这些东西都没有提到，反反复复提到的只有万科的并购和王石的品牌效应，万科的并购是否赚了钱，我们不得而之，因为这涉及到了公司的商业机密，但是就牛刀先生所反复提到的王石，我想牛刀先生应该明白一个现代企业的操作模式，那就是个人和法人的剥离。我不否认王石个人魅力，对于万科成长所起到的作用，但因为我不是万科的内部人员，所以我不明白王石对于万科这个集团意味着什么，就凭我个人对于现代企业操作的流程的了解，我想王石的离开，不会显然的导致万科的死亡。很明显，我相信万科的企业精神，为什么会这么说？我凭万科在四川地震时所首批捐赠的200万，根据王石的解释，那就是董事会的授权的最大权限，老王并没有用他个人在万科的影响力去超出这个授权，我们这里的重点不是评论捐200万，是不是合适，而是在看一个现代企业的操作模式是否成熟，是看法人代表或者董事长，是不是不理会股东权益，而任意的利用自己的影响力行使权力？万科的后续捐赠是有股东会同意的，完全符合一个成熟的现代企业操作模式。对于在地震中捐款达数千万，甚至过亿的公司，我表示佩服，但同时我也想问一句，你们的捐款决议是不是得到了股东会的同意？？？我想牛刀先生过多的夸大了王石在万科的影响力，也夸大了王石对万科的影响力。王石之于万科，就像比尔盖茨之于微软。比尔对微软来说，他是微软之父，也可以说是微软的精神领袖，现在比尔要离开微软了，按照牛刀先生的，是不是微软在随后的三五年间也会ST，甚至于倒闭呢？我想不会。对于一个成熟的现代企业来说，法人代表只是一个职业经理人，他们的离开，并不能会决定这个企业的生死，当然，如何续任者任意为之除外。

万科一个很成功的宣传模式就是“王石制造新闻，万科开发项目”，这是牛刀先生的原话。我想提醒牛刀先生的一点，对于王石这种人来讲，只要是活着，就是新闻，他的所有举动都会有人关注，甚至于包括他只是小小的感冒或者只是小小。制造新闻，已经没有必要，牛刀先生何不去搜索一下，看看关于王石的报道有多少，难道这都是为了炒作项目？对于王石，就是沉默不说话，还是仍然会有人向他开炮，拿他炒作，没有办法，谁叫他是王石，不炮轰你，轰谁？所以我不觉得是王石有制造新闻，他爬他的山，他游他的泳，他吃他的饭，好像没有刻意去做什么，但是新闻却死劲的找上他了，其实是新闻在找他。有新闻说他有一个长子叫王珂，坐拥200亿以上的家当,一架5亿的737,一辆蓝波坚尼，并且迎娶了女明星刘涛。你该不会认为这也是王石为了万科的开发项目在制造新闻吧。

很明显，牛刀先生的立论有很多站不住脚的地方。有人发贴说牛刀先生之举忘恩负义，我不知道万科是否对牛刀先生有恩，他不知道牛刀先生是否负义。但我个人认为，如果牛刀先生能清理出万科现在手头的存地量，现金流，尚在开发的项目数目，还需要投入多少资金，以后后续的投入为什么无法完全，从这些角度出发，去说明万科为什么挨不过三年。而现在，你凭什么说万科？

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meng-h

维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A：行业调整中领跑优势将不断扩大

    ■国信证券
    1-5月份,公司累计销售面积221万平方米,销售金额197.6亿元,分别比07年同期
增长39.1%和67.3%.从前5个月销售面积和金额的环比来看,公司3月份销售出现大幅
增长, 主要是当月推盘量明显增加所致,而5月销售面积同比下降5.5%,主要是07年5
月的销售量快速增长,基数较大所致.分区域看,珠三角,长三角和环渤海湾等销售面
积和销售金额基本上是相匹配的.分产品类型销售看, 1-5月90平米以下是销售的主
力户型,约占销售量的45%;90-144平米的改善性需求约占销售量的40%;144平方米以
上的再次改善和高端性需求占销售量15%.公司销售数据显示目前市场需求比较理性
,进入销售平稳期.
    公司1-5月份新增土地储备250万平方米,80%为合作方式取得,拿地均价2062元/
平米, 比07年的3500元/平米显著下降.目前公司权益土地储备1930万平方米,约为2
年左右的开发量.
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级,即时港股行情,www.vsatsh.cn下载注册即可使用,电话：021-51098857.>
    我们认为,理性调整后的房地产市场将迎来更加广阔的前景,万科的发展策略得
当, 行业整合的纵深发展将给公司带来更大机遇,行业领跑的优势将不断扩大.虽然
目前房地产市场整体仍然处于调整期间, 但是公司良好的全国区域布局以及产品结
构保证了全年销售依旧可以保持稳步增长.目前已实现收入以及约300亿元的已售未
结转金额,使得公司08年的业绩增长已有牢靠支撑.
    我们预计公司08年净利润增长将在80%以上, 09年也在50%左右,EPS分别为0.81
元和1.2元,目前估值处于历史较低水平,有较强的安全边际,维持对公司"推荐"的投
资评级.

meng-h

万科捐建绵竹首批永久性建筑 按9级抗震设防 最高3层
  [bach05] 于 2008-7-2 0:07:44 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入bach05的博客

新华网四川绵竹７月１日电（记者郭丽琨　张先国　舒适）汶川大地震重灾区四川省绵竹市的震后首批永久性建筑１日在遵道镇开工奠基。这批建筑的层数均不高于三层，其抗震能力将达到９级抗震设防烈度的要求。
这批建筑物由万科企业股份有限公司捐建，包括学校、医院、幼儿园和便民服务中心在内的公共基础设施。

万科总裁郁亮告诉记者，万科董事会已于６月初决定为抗震救灾支出１亿元人民币，其中大部分用于捐建遵道镇的公共建筑设施。“预计整个捐建工程要耗时三年时间”。

遵道镇的房屋在汶川大地震中损毁严重，公共建筑设施基本需要全部重建。

据介绍，这些建筑将采用全新的“隔震技术”方案，其抗震能力将达到国家最高抗震标准——９级抗震设防烈度的要求。这种技术主要是通过把隔震消能装置安放在结构物底部和基础之间，把上部结构和基础“隔开”，从而明显地减轻结构物的地震反应。

中国工程院院士、广州大学教授周福林在奠基仪式上表示，采用了这种技术，这里的学校和医院就不会那么容易坍塌。它们还能够在地震后充当“避难所”和“指挥部”。

据悉，首批公共设施的层数均不高于三层。出于安全考虑，规划者还提升了紧急通道的疏散能力并提供较完善的避难应急设施。

meng-h

招商地产公开增发获有条件通过b
作者：万晶         发布时间：2008-07-02 02:00         来源：中国证券报·中证网
    地产公司再融资“宽严并济”

　　招商地产（000024）昨日公告，公司公开增发的申请获证监会发审委有条件审核通过。招商地产董秘刘宁表示，增发审核通过，对地产业是一剂强心针，这透露出管理层的态度是“宽严并济”，对优秀的地产公司的再融资依然支持。

　　项目拓展引发融资冲动

　　6月2日的临时股东大会上，招商地产的增发方案获高票通过。该方案为：增发A股股票数量不超过45000万股，募集资金不超过80亿元（含发行费用）。募集资金用于收购公司控股股东招商局蛇口工业区有限公司拥有的6宗土地使用权及投资公司的房地产开发项目共14个，包括运用部分募集资金用于所购土地的项目后续开发，项目总投资约171亿元。

　　与招商地产前后行动的还有泛海建设（000046）。4月16日，泛海建设公告称，拟发行数量不超过1.8亿股A股，预计募集资金金额约65亿元。今年2月5日，泛海建设宣布向大股东定向增发收购资产完成，使公司土地储备迅速增加了近800万平方米，巨额土地储备的增加使泛海建设的资金链骤然紧张。

　　2008年，泛海建设计划开工面积超过150万平方米，新增土地储备200万平方米。由于大规模开发建设阶段的到来，预计新开工项目总投资额超过200亿元。

　　招商地产同样面临部分资金压力。截至2008年1季度末，招商地产的资产负债率达到64.7％，负债总额达到171.16亿元，比去年底的159.62亿元有所增加。

　　而从部分房地产企业上市公司的2007年年报来看，短期现金状况较为严峻，34家地产上市公司去年经营活动产生的现金流量净额为负，显示了地产企业去年现金流入情况不足。

　　6月17日在光大证券举行的房地产行业投资会议上，招商地产财务总监黄培坤称，公司目前财务状况良好，负债水平没有上升，资金链稳健。黄培坤表示，截至目前公司实现回收销售现金14亿元，公司目前的现金资产总值与去年底持平。他进一步解释，公司的资金成本能够很好地反映公司的财务状况，而招商地产一季度的资金成本保持在6％之下的低位水平。

　　地产再融资有所松动

　　早在去年年底传闻管理层暂停对房地产企业再融资一个多月后，上实发展（600748）发布公告称，公司向特定对象发行股份购买资产暨重大资产购买的申请获得证监会并购重组委有条件审核通过。

　　4月23日，南京栖霞建设股份有限公司33亿元增发方案获得了证监会发审委的有条件批准。此前，冠城大通（600067）20亿元增发计划亦于4月16日获得了证监会批准，投资于公司的三个地产项目。显示监管部门对地产上市公司再融资已有所松动。

　　刚刚过去的5月份，万科（000002）发行59亿元公司债获批，保利地产（600048）43亿元公司债获批，新湖中宝（600208）14亿元公司债获批，卧龙地产（600173）不超过12亿元定向增发也顺利通过。四家获批公司债和定向增发的地产企业，最大融资额将达到128亿元。业内人士认为，公司债和定向增发的集体获批释放出政策回暖的信号。

　　而6月7日华发股份（600325）也公告，其10配3的配股方案也获得证监会批准，配股价格为13.98元/股。华发股份表示，实际募资金额为25.04亿元，其中9亿元投入华发世纪城二期，4亿元用于华发世纪城三期，12.04亿元用于四期建设。

　　安邦咨询分析师徐斌指出，保利地产以及万科等公司再融资的获批意义在于，在历经半年的货币紧缩政策之后，房地产成交量萎缩，调控的目的已经初步达到，监管层有意照顾代表房地产的阳光企业的再融资审批。中金公司地产分析师白宏炜认为，政策层面现在对房地产公司再融资体现出“宽严相济”的思路。

meng-h

体现人文关怀的住区景观实现（3）绿化
作者: 楚先锋
时间: [ 2008-07-02 11:37 ]

居住小区的绿化是最能营造出社区氛围的元素。它利用植物的独有特色形成一个既有统一又有变化，有节奏感、韵律感，有生命力的生活空间。

对绿化的地形把握是设计师的弱项。在施工设计图中，设计师由于不能很准确掌握现场的地形地貌，很多时候都没有考虑地形的变化。在现场施工时，我们首先会考虑与现场实际地形结合，考虑地形变化，对设计方案进行局部修正，以保证可以使地形既高低起伏、具有美感，又可以减少土方的调配、降低成本，而且也容易排水（见图c1)。



图c1

绿化的植物配置是一个非常地域化的工作。如果按照绿化施工图进行施工，有很多时候就发现空间层次不够丰富，没有很好体现群落组合，高低层次混乱。很多地方没有用植物打破建筑几何体生硬的感觉，令人视觉不舒服。很多地方缺少主景树或出现堆砌感，地被的布置的比较凌乱。

为了丰富绿化的空间层次，可以增加一些大树（如：小叶榕、垂叶榕、桃花心、盆架子等）作为高层；中层可采用一些小叶榄仁、盆架子、秋枫、尖叶杜英等；次中层可采用一些鸡蛋花、自然形的垂叶榕、桂花等；低层即灌木层如：大红花球、红继木、黄金榕、黄金叶球等；最低层即地被层，地被层也要考虑高低层次、色彩搭配，充分考虑季节变化，进行多层次、多品种搭配，分别组合成特色各异的群落。整体上有疏有密，有高有低，力求在色彩变化和空间组织上都取得良好的效果。每一个位置，每一个角度，所见均不相同，而且也起相互呼应，绝对没有千面如一的平淡。在转折的地方，增加一些冠幅比较婆娑的树种，这样就可障碍人的视线，可以令人遐想，而又前方豁然开朗，景色宜人。步易景移，收放自如，规整而不呆板，开放中兼有含蓄。在建筑的转角的地方，比如采用琴丝竹、炮仗花等；用植物配置软化建筑的硬质线条，打破建筑的生硬感觉，丰富建筑物构图，建筑物的线条往往比较“单调、平直、呆板”，而植物的枝干则婀娜多姿，用“柔软、曲折”的线条打破建筑的“平直、机械”的线条，可使建筑物景色丰富多变。植物协调建筑物使其和环境相宜，建筑周围植物配置往往要把相互之间的关系进行综合考虑（见图c2)。



图c2

苗木规格的选择可能是困扰设计师的另一大难题。比如某项目的绿化图纸选择的黄金叶的规格是H40cm、W25cm，而市场上一般都是规格为:H20-30cm、W15-25cm。在现有的市场状况下，为了达到绿化图纸的设计效果，苗木种植后就须通过一段时间的养护培育。但如采用绿化图纸设计的大规格苗木进行种植时，依然达不到理想效果，为什么呢？这是因为虽然种植苗木的规格达到了，但种植苗木的植物间仍然存在较大的空隙，不能达到疏密一致的整体效果，同样需要通过一段时间的养护培育后才能够达到一定的群体美的理想效果。所以我们认为苗木的规格要求不一定非要那么大，而是通过调整苗木的种植密度和经过一段时间的养护培育就可以达到理想的效果（见图c3)。



图c3

当我们发现绿化图纸设计中的部分植物，因没考虑其气候条件或植物的习性，设计种植的地理位置出现不合理，博雅景观就会愈万科的专业工程师进行沟通后进行更改。例如：银后粗肋草是室内植物，种植在室外冬天怕冷、夏天怕晒，都会造成叶片焦枯、长势不好。再如小叶龙船花冬天怕冻，天冻时叶子会全部干枯，严重影响绿化效果。所以在室外就应该改种鸢尾花、大叶龙船花或其它植物（见图c4)。



图c4

住区景观首先强调的是人与环境的相互参与、互动，人与景观和谐相处，形成生态景观家园。社区的景观设计需要在施工过程中不断进行完善，将人与景观高度融合，建造人文景观，体现人文关怀。以上是在东莞万科项目的景观在实施过程中的碰到的一些问题，以及博雅景观和万科的工程师是如何从细节上进行考虑，以体现住区景观设计的人文关怀，现总结出来，与大家共享。


注：毛玉清，东莞市博雅景观工程有限公司总经理

meng-h

体现人文关怀的住区景观实现（2）水电
作者: 楚先锋
时间: [ 2008-07-01 21:10 ]

水电

水电安装及完善作为景观建设相辅相成的一部分，具有基本的功能性。水电安装为隐蔽工程，如果出现了故障维修较麻烦，给业主的生活带来许多的不便，因此对水电的施工工艺及流程不断创新有着深远的意义。

我们先来看一个雨水排放系统的实例。园建排水中的雨水井常规安装就是将排水管水平放坡与就近市政雨水井连接(见图b1)，其优点排水速度快且不易堵塞，多个雨水井连接时易放坡，对水平标高影响不大；其缺点易将杂物直接排入市政管道不易清理。在丰桂园项目，我们将管道进行了改进，设计成底排式(见图b2)，管口与管底高差5cm，套上透气帽，在其周边钻两排直径8mm圆孔排积水及滤沙。在实际应用中，其优点为避免了常规做法造成的池底积水，并有拦截树叶、泥沙等杂物，易于集中清理的特点；但缺点是，由于底排式受弯头厚度的影响，当超过两个雨水井连接时，首个雨水井的底部在原有标高的基础上必须降至累计弯头的深度方能满足要求，这就超过了用手清理垃圾的合理深度(35-50cm),为此，当超过两个雨水井时，采用改进与常规做法相结合的安装方式，此举有效地解决了标高问题。



图b1



图b2

我们再来看一下雨水箅子的安装问题。具有下水道过滤作用的雨水箅，在安装时将其降至路面或种植土下2-3cm，虽然满足功能的要求，却又产生了新的问题。周边种植灌木的土壤会随水流冲至雨水井。我们在参考万科高尔夫花园前三期的做法以后，将雨水口用水泥砂浆做成托盘状，并在边上加一排6cm宽的砖挡土坎加水泥砂浆抹面，同时为了使雨水口与周边绿化在视觉上相协调，在抹面水泥砂浆上涂了一层绿色的油漆(见图b3)，整体效果不错。



图b3

对于园林的排水系统，它包括自然排水及强制排水。通常图纸将两者独立设计，然而在景观建设中，为了尽可能减少井盖占用绿化的空间，使平面感观更为自然，而这应该结合在一起进行处理。在高尔夫项目五期的水池，将这两者作了新的组合（见图b4)。此施工工艺要注意的是，雨水箅子宜采用400*600mm以上规格，开关阀门的空间应大于φ800mm以上，否则不方便上下操作。



图b4

绿化养护取水口为绿化的养护提供最基本的保障，但在实际安装过程中往往发现，如果按图纸的定位进行安装，竣工后会造成很多质量问题。比如，取水口应安装在距路边40cm的地方，应该触手可及，距路边太远，则会造成取水人员踩踏破坏绿化。另外，两个取水口之间的距离应控制在50m左右，减少水压损失方便洒水（见图b5)。




图b5

景观照明在环境设计中具有重要的地位。景观照明灯具的安装，特别是草坪灯的基础安装，通用的流程是:草壤平整→挖坑→捣混凝土→待达到强度钻孔安装。由于种绿化前后期土面标高的变动不易掌握，埋深了对灯具维修不便，埋浅了基础表观暴露在种植土面上影响感观，为此我们在高尔夫花园项目改进了这种施工工艺，将基础预制成混凝土块，中间用75PVC管预留孔，并预埋拉爆螺丝（见图b6)，这样可以批量集中生产，节约了成本，保证了质量，在施工安装时更方便，且在灯具位置改动时移走重新安装也很方便。



图b6

meng-h

我已把所有的筹码投入中国A股——新浪网友
作者: 但斌
时间: [ 2008-07-02 17:11 ]

新浪网友 2008-07-02 17：06：55在《转载：如何看待本轮行情的社会意义——邹民生》后跟贴评论：


我已把所有的筹码投入中国A股
昨日请朋友吃饭前到加油站加了300元的油，原来250元就可以加满的油箱现在花300元才加了大半箱。油价又贵了，希望目前的油价还能再加个一年半载的。晚上吃饭，照以前点过的单子再点一遍，结果结帐时以前2000元的菜现在要3000多元了，消费也涨了。回到家中，酒喝多了就看报纸，结果发现我今天吃饭的钱竟然还可以买到我所在城市一平方米的房屋，原来是房价跌了。
早上起来就决定今天要买股票了，因为什么东西都涨了，就房子和股票跌了。结果，一天时间我把筹码全部买入了地产股，主要是万科A（人们现在都说他会破产）和招商地产（看到他又要圈钱了）当然还有一只小盘的深天健（他买了地投资起好了房子，现在是按成本价打75折在卖，想一想我也就不买房子了，就买他好了）。买完这些股票后，我就要享受下跌的乐趣和痛苦了。因为我相信我所学到的知识现在应该有用了，要不就白读十多年书，白学了很多东西了。我所看到的读书人大体上总是比不读书的人日子过得要好些啊。很多东西，学到了就要用了。我始终坚信：
1、历史总是活生生的教材，就算我什么都不懂，只是知道美国1929年股票崩过盘，1990年前后台湾和日本股票崩过盘，当然还有1987年全球股市的暴跌。但无论如何，他们跌幅再大，跌过50%价位的地方很快就回来了，如果再暴跌只能用以后的收入来购买了。但是历史应该是不会骗人的。
2、我相信经济的基本规律，现在都在讨论中国的房地产行业的危机，北大教授和民间学者之间有很大的冲突，主要是国情论决定了不同的判断。我不知道国情论如何影响地产，只是知道我们国家目前没有自己的独立的经济学，我也不知道中国特色是否就会让地产股市没有了。但是我知道中国的摸着石头过河理论，最终还是走向了北大经济学院所教授的市场经济，最终还是加入了WTO，我们的保护所有权的《物权法》虽具有中国特色，但它的蓝本却是台湾、日本和德国。我们也看到，应对通货膨胀，我们和美国、日本一样就是加息和提高存款准备金，没有创新。因此，我认为这个游戏没有什么特别的。


3、通货膨胀让东西都贵了，是资产都贵了，我认为公司股份就是资产，他如果比你吃饭加油还便宜就没有道理了。德国曾经通货膨胀100亿倍，以抵消其债务，只有股市能够避免这种通货膨胀的损失，因为资产贵了，重置的成本就高了。我不知道股市此次暴跌是否和通货膨胀控制有关，因为暴跌的效果是让钱蒸发了，这比任何调控措施似乎都要见效。但是，如果股票的价格是等于他未来的自由现金流，那这些蒸发掉的钱是会回来的，如果通过打压股市控制金钱流动就能控制通货膨胀，这样的经济学也太简单了。
4、买地产股是因为全世界都认为她死了，没救了，这就是中国特色。我也不知道对不对，但70年代美国石油危机的时候，地产指数从100跌到40，然后又涨到了120。希望历史是有用的吧。所以就是地产股了。
5、最后我相信一点，中国主管经济的是学历史的，在熟读历史的前提下，我认为再创造一个历史笑化的可能性不高了。


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meng-h

Value之家精选：请谈谈你对房地产有何洞察力（上）
作者: Value杂志
时间: [ 2008-07-02 11:19 ]

[Value之家]

请谈谈你对房地产有何洞察力


吴佳平

齐天小妖:请谈谈你对房地产有何洞察力齐天小妖:请谈谈你对房地产有何洞察力

2008-6-30 15:27:00


吴佳平

别轻易地在我的帖子里说那种话,说说你对房地产的理解或者<帕尔迪“ST”了，那万科呢？>哪里不对,

2008-6-30 15:33:00


jiangyanmail

这种人，和他一般见识没必要！不用理他就是了。

2008-6-30 16:41:00


freshing

我觉得大家可以理性的探讨。

偏见是最大的敌人。

2008-6-30 22:18:00


乐翻天

如果与他人意见相左,可以反驳他,如果认为别人幼稚,说说自己的高见,如果有其它讥讽,在VALUE里我坚决反对.

2008-6-30 23:17:00


齐天小妖

看似礼貌的询问，背后恨不得把我撕成两半！


回答这个质问前，先说几句题外话：


我不会花时间仔细整理我的文字，想到那就写到那，你自己慢慢看。


第一，我最见不得侯宁那种类型的人：你看，我说股市要跌吧，我早就说要跌了！鄙人见过太多的人从2006年就一直说房价要跌，末了还来跟我说，你看，我说对了吧！


有些人搞点会计放在那里就认为自己很理解这个公司，搞笑！


第二，也很鄙视那些拿三大报表看来看去就意味自己对公司理解很深，甚至觉得自己理解的行业！可没有想到的是企业是有人来管理的，人不一样，即使报表一样，企业的估值却可以完全是两种结果——这也是巴菲特一直强调的，看企业首先看管理层的缘故！就好象你花了一年的时间去研究伯克夏尔报表，得出一个结论，好公司！没有想到此时巴菲特去世了，伯克夏尔完全变了，你还拿着报表说，报表还是那个报表，那公司一定是一样的。


你说的那些财务问题，券商里面的分析师早就看过了，但没有一个分析师会去比较管理层的差别！这也是你最大的错误！




第二个错误，你对行业的看法，我想跟万科管理层相比，不差十万里，也差八千里！


也许你这个分析对某些开发商是适用的，因为这些开发商以为房价会一直涨到天上去！


但是对万科却根本不适用！


对于房地产业，我认为对这个行业最了解的是万科管理层，而不是你！




回去读读万科这几年年报和半年对房地产业发展态势的把握，你就知道你根本不了解地产业，你就会发现万科这几年对地产业的把握，应该是还没有几个人超越它（开发商更不用提超过它）。我对地产行业的洞察力，相信比你强，强在哪里？


强在我对主线的把握，以及吸收万科对地产业的看法！


很多人研究来研究去，就是不肯听听如一个行业内把握行业主脉最准的龙头对行业的看法。


请你先自问你对行业的理解跟万科管理层对行业的理解那个深。





中国目前的房地产行业未来，将会跟六七十年代的日本很像，那时的日本经济增速开始回落至4-5%之间，但房地产行业的发展，却稳步向前推进！（这个观点，是万科的，不是我，是我刚前几天听肖莉讲万科和地产业的未来得来的，以前也听过他们的研究资料）


原因无他，牢牢把握这条主线：长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变。这是决定未来行业的走势的主趋势！


如果没有看清这点，而去把房地产价格暂时的调整看作是主趋势，必遭大败！


那为何如深圳广东的房价会这样大幅起落?我认为这是中国人的或者说是华人的一大特点！


我们的财富总是一窝蜂似的涌向前期创造出来的神话，包括股价，房价、普洱茶等等，只要听说能赚钱，效应立即扩散！


房价本来应该是慢慢地升的，但国人的特点决定了它大起大落，任何投资品在中国都具有这个特点。


涨多了（投机过分了），就要跌！但把这个看作是行业的主趋势，打错特错！


这是你的另一大错误！


第二，可能很多人都听张主编说过，或者说看过张主编的书，书中说房地产业的周期大约在十八年左右，这点我想补充一点：日本的房地产业周期就不是十八年，而是远超十八年！


日本的经济总量和中国的相比，房地产业有最大的可比性，而像台湾韩国这样的经济体，跟中国相比，房地产业可比性要差很大。




第二，你根本不知道万科管理层对行业的看法，又凭什么对万科指手划脚？


我来告诉你万科管理层对行业的看法：


A：万科两年前是准备保持大约三年的土地开发量的，但07年以后万科改变了看法，放慢了拿地的节奏，只准备两年的开发土地储备！


万科在07年年报中声明：考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，万科认为当前的项目资源保有量是更适当的。


这个声明不是虚的，本人就听过它的管理层几次对这个政策的强调。


而且在07年多次向基金强调为何大家都拼命拿地的时候为何万科不准备这样做！07年下半年万科拿了多少地，你统计了没？


再告诉你一点：2008年前五月万科拿地，80%以上都不是拍卖拿来的，都是协议拿地的！平均地价是2000多！



B，大家都认为人民币升值不息房价就一直涨，万科管理层对此强调：房价涨不涨跟人民币升不升值没有逻辑关系！


第三，从去年开始万科在季报半年报和年报中强调下面这点：


考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，万科认为当前的项目资源保有量是更适当的。住宅企业对未来房价预期过高，导致土地市场出现抢购，土地价格大幅度上涨，


部分项目甚至出现了“面粉比面包贵”的不正常情况。从上述情形出现开始，万科已经注意到其中隐含的风险，并在一季度报告、中期报告、三季度报告中多次做出提示。


有趣的是，面粉贵过面包，首先提出来的业内应该是万科。


第四，万科确实是有一两块地拿地成本很高，如东莞的一块地，但是占比重很低，而且必须指出来的是，是万科提醒业内不要高价拿地，王石甚至说：万科以后绝不做地王！




第五：地产股的半年或者季报，业绩跟项目结算有很大的关系，或者可以说，收入的确认与否决定了它当期业绩，而不是你所说的那些东西！


第六，你说的那些结果是基于你的假设之上，假设错了，结论自然就是会错的离谱！


照你这么说，深圳广东的地价跌了应该有50%左右了吧，那么上半年的地产股（在深圳和广东拿了很多地的地产商，比如在广州或者深圳拿了十几亿的土地，地价跌了30%以上，那影响到业绩一定是半年报很多地产商是亏钱，因为地价涨了不会体现）业绩半年报一定糟糕的不行！那我们来看看今年半年报这些地产商业绩是如何的，看看有没有企业半年报的业绩是亏的。


在上半年这么大的地价下跌之下，如果没有几家地产商半年报亏，要么你的推理有问题，要么企业减值准备不够，你自己选择一个。过几天就知道了这个结果了。


你也许会认为这些上市公司报表粉饰，那我们来看看富力地产（香港上市）是怎么处理它去年在广州拍出来的地王！那个地王现在一定不值那个钱了！


不用争别的，过段时间看看富力的半年报就知道你的推理是错还是对了！到时大家一起去看！然后把结果公布在这里！




欢迎拍砖欢迎痛骂！前段时间在这里发了一个帖子还被好多人骂呢！


你骂，我也会回骂你！


大地震来了，大家似乎都很有爱心，可在我眼里，绝大多数人不但没有爱心（也没有坏心），而且虚伪的够可以！捐几个钱就有爱心了？在感人的故事面前掉几滴泪就有爱心了？


如果真有爱心，缅甸死了十几万人，怎么没有见到几个人捐款！难道缅甸死的人不是中国人不是人了！说到底，绝大多数捐款不是爱别人爱国，只是暂时解救舒缓一下自己麻木不仁的心而已！


看到车上小偷偷东西都不敢吭声，还去指责范跑跑，什么人！


2008-7-1 2:23:00


烟花三月

股市里有三种人赚钱:


一种是研究宏观经济面，能够把握大势的人。虽然技术面他们不一定很精通，但他们懂得什么时候值得投资，哪些领域有发展前景；什么时候泡沫膨胀，风险过大。

第二种是研究"中观"即周期性行业的人。如在国际油价不断创新高的背景下，即使股指跌幅惊人，但新能源板块依然坚挺，至今仍有不错的收益，或者没有亏钱。

三是研究微观经济的人。像巴菲特、彼得·林奇，他们对上市公司研究得很透、很深，知道该在什么样的合理价位投资某上市公司，买入后就坚定持有，期间根本不去看其市场表现。

小妖三种人的优点都具备了，想不赚钱都难啊。

2008-7-1 8:42:00


kunyaowu

好的企业，管理层是什么人，对企业影响不大的。

2008-7-1 8:43:00


走路扔石子

潘刚对伊利的影响大不大？应该说，好的企业经得起折腾，一旦拥有好的管理者，就会爆发生机。

2008-7-1 8:59:00


echorose

厄，我倒觉得好的管理层对企业的影响太大了，除去国家垄断的那些企业。

2008-7-1 9:43:00


kunyaowu

靠管理层的企业，当不了伟大企业。

2008-7-1 9:46:00


dudleyhu

呵呵， 三月真是能反讽啊。

2008-7-1 9:47:00


Duke

小妖三种人的优点都具备了，想不赚钱都难啊

小妖以上的分析,从我一个外行人看来,是不错的。可以感觉到小妖确实下过一番功夫．

不过情绪不用那么激动，有事说事，利于讨论，也利于做出好的投资决策。

保持冷静，是成为一个好的投资者的必要条件。

2008-7-1 9:49:00


桑琪

小妖的分析不错，我觉得吴佳平的分析主观性太强（个人观点）！不过小妖语气攻击性太强，不利于大家探讨！

心平气和一点，你好、我好、大家好！

2008-7-1 10:02:00


bobo

我也觉得小妖太激动了，人家还没说你啥呢？自己先骂上了

2008-7-1 10:17:00


caton

哈哈！不刺激小妖一下，拿不出这篇宏论来！

不过，我提醒大家注意几个信号！

1、招商地产获准再融资，而且融资目的是新增土地储备。

2、这轮地产调控是从去年年中就开始的，地产股也是最先下跌的，基本都是去年年底，今年年初的时候大跌的，过年后，地产股下跌的幅度已经明显小于其他板块了。

3、拿个体万科来看，A股已经接近甚至低于B股股价，在我的印象中，A股比B股便宜，至少应该说A股不算贵吧！

4、这轮地产调控确实比想象中的厉害，至少是十年一遇这个级别的。98、99年我还没参加工作，也不知道当时的股价波动。但工作后，公司元老告诉我，我们公司最惨的时候老板把自己的车卖了发员工工资。不过，那时也确实屯了不少地，挺过去了，往往是一大跳跃。这轮调控的目的不是打死房地产行业，总有坚持下来的公司，我们其实要做的，只是在地产最惨的时候，寻找能够活下来的公司。

2008-7-1 10:20:00


走路扔石子

看看亿城股份000616，按照机构今年的业绩预测，那么现在的市盈率只有7倍!按照明年业绩，更是只有5倍，呵呵。个人认为公司还是不错的公司，业绩不一定那么乐观，但股价基本合理了。这一次房地产的遇到的是行业洗牌，不是行业覆灭。


预计2008年竣工结算的项目主要是：西山华府大约8万平米，预计售价2万元左右；万城华府1万多平米，预计售价28000元；苏州亿城新天地大约10万平米，预计售价5500-6000元左右；晨枫家园第二批大约2.5万平米，预计售价29000元左右。总计预计公司2008年主营业务收入可达到28亿元，净利润4.69亿元，同比增长67％。按照上述增发后新股本对应的EPS是1.17元。

预计2009年公司竣工结算主要项目是：西山华府二期、苏州亿城新天地二期和三期、北京CBD核心区商业一部分。预计公司2009年总计可实现主营业务收入40.94亿元，净利润有望达到6.7亿元，同比增长43％。按照上述增发后新股本对应的EPS是1.67元。

2008-7-1 11:07:00


caton

对于区域小地产商，大家最好还是选自己所在区域内的发展商投资，而且最好用PB去估值。

大型全国性的，用PB实在难度太大，可以考虑PE，但最好结合宏观周期来思考。

2008-7-1 11:11:00


明月哥哥

其实我认可楼主的分析。

虽然我不同意你的观点，但我誓死捍卫你说话的权利。

真理愈辩愈明，有和自己不同的观点应该是好事，反思一下自己是否有思考的盲点。

应该鼓励大家畅所欲言，鼓励辩论，就事论事，怀有包容之心，这样每个人都会有所获。

2008-7-1 11:19:00


风吹雨打

真理愈辩愈明！

我想请教一下对地产有研究的股友：万科是如何赚钱的？如何复制赚钱的？

我不知道如何表达？简单一点就是：请问万科在各地拿了土地是不是自己建房开发的？（或者是分包给各地的小包工头做，打自己的品牌，像贴牌生产。）

相信真正的房地产业内的朋友可以给点意见。谢谢！

2008-7-1 12:57:00


风吹雨打

不需要用年报等资料佐证。

我希望知道真实的状况！报纸上是不会刊登这种无聊的问题。

2008-7-1 13:00:00


鸿鹄

等到了房地产行业的寒冬时，再考虑长线投资吧。现在还早呢。

2008-7-1 13:26:00


齐天小妖

对于区域小地产商，大家最好还是选自己所在区域内的发展商投资，而且最好用PB去估值。

大型全国性的，用PB实在难度太大，可以考虑PE，但最好结合宏观周期来思考。

------------------------------------

同意。


北京的有两家地产商：北京城建，持有国信证券的4.95%的股权，还有中科招商的20%多的股权，这两个股权的价值，按照目前的估值，不会低于50亿元。


可惜北京城建的管理层基本上就是一个垃圾！


还有一家是亿城股份，扣去去年增发融资拿到的12亿元，目前总市值才19亿元，如果按照目前市场价把亿城的几个楼盘和土地都转手的话，应该是超过19亿元不少的。


遗憾的是管理层属于巴菲特说的那种，小心为上。

2008-7-1 13:36:00


齐天小妖

万科其实差不多都外包了，建造早已经全部外包了。基本上是包给全国几个最大的建筑公司，而且指定这几个建筑公司一起研究工业化生产技术。


设计也基本上外包，目前万科应该还是有300多设计人员，设计中基础性的部分早就外包了。


销售肯定是外包了，这个很多kfs都是这么做的。


万科应该是希望像nike一样，绝大部分都外包。


外包很多，管理自然就更重要了。


万科是如何赚钱的？这个问题我不知道你指的是什么意思。


复制赚钱，应该是万科的优势，而且开发速度很快，大约10个月就把产品弄出来卖掉了。


万科跟人合作开发是它的拿手好戏，因为跟万科合作，开发出来的楼盘，在价格上首先就要多卖15-20%，而且速度极快


比较大的合作是南都，后面的有一航、中粮、格力电器等。08年拿地其实100%都是协议拿地的。


2008-7-1 14:11:00


价值乌龟

万科这样的公司活下来肯定没有问题的，关键是现在的价格有多少安全边际啊？

2008-7-1 14:27:00


烟花三月

乌龟讲得对

2008-7-1 14:49:00


只欠东风

我觉得小妖的文章，怎么讲呢，


从气氛上比较情绪化；


从内容上讲基本照抄了万科的报告（价值投资者不会不看年报吧），无新意，谈不上个人对房地产到底有什么洞察力；


从口气上与董秘或者投资者关系部的人比较类似；


从逻辑上讲了多个问题，还有地震、侯宁、小偷等等，但每个问题都跟楼主挂不上钩。


楼主想反驳，是狗吃刺猬，无从下口，呵呵（绝对没有骂人的意思啊，别误解了）


2008-7-1 16:01:00


齐天小妖

万科如果死了，那就大家都玩完了。


从07年来看，房地产的投资大约占了整个社会投资的23%左右，而投资对GDP的贡献大约是45-48%（07年统计），房地产带动的产业，那就应该会超过40%，所以说如果房地产业不行了，或者说房地产投资下来了，经济立马就会下来！而且很快。


现在房地产总市值占经济总量比重还不是很大，所以对经济的影响还不是很大。


如果现在是占GDP的2、3倍的时候——总有一天会到的，那时候房地产价格要是像深圳今年的回落幅度，经济一定是半死。


2008-7-1 16:03:00


鸿鹄

谁说一定不会死呢？改革开放以来中国经济没走过熊市，这次会不会熊了呢？

2008-7-1 16:05:00


只欠东风

凯恩斯说，从长期来看，我们都会死的！

巴菲特也就是看了看年报，就买了中石油！

对于我们绝大多数投资者来说，不能亲自到上市公司去调研，只能看年报，持续的看。

2008-7-1 16:08:00


鸿鹄

以前的熊市只是股市熊，这次搞不好是经济和股市都熊了。所以现在市场静态20倍市盈率都止不了跌.....

2008-7-1 16:12:00


禅心

听着怎么想起了任大炮的话“要死，也是银行先死”！昨天的经济观察报有篇文章谈到不能因为保护个别产业把整个经济都拖下去，指的就是金融业。

但我不敢苟同，如果因为要保护地产或者银行，就不顾中国整体经济的大局；那才是真正的玩完！

一个国家的经济发展岂能受制与个别产业发展，怎能受制与各种既得利益集团，那种威胁中国发展的论调，动辄拿种种理由威胁ZF的言论，历史都曾经给出过明确的答案！

2008-7-1 16:33:00


齐天小妖

我基本同意楼上的一些人的分析，我确实很情绪化的一个人，哈哈。

我在吴佳平的帖子里说：小丑

这里我像吴道个歉，我说小丑，并没有骂人，但客观上已经是骂人了。

所以道歉。

因为我非常快速地浏览了一下帖子，直觉吴是以房价将要大跌作为前提的。以为又是一个事后诸葛亮似的人物。

主要原因还跟我个人的一些不好的特性有关系。

第一，个人很武断！

没有做过企业的人，只靠研究，跟那些二十多年都沉浸在其中的企业家相比，对行业的理解自然相差十万八千里。尤其是这个管理层如果很诚信的话，他们对行业的判断更加准确，所以我每次总是在万科报表公布的当天晚上等待着好好研读万科出的半年报和年报，甚至季报！

经常有很年轻的分析师指责上市公司的老总说你这里不对哪里不对，笑话！真没有自知之明，真不要脸！

很武断还表现在对财务报表的理解，曾经有人拿着伊利的报表跟我讨论伊利的未来，我看都不会看！潘刚根本不配给牛根生提鞋，这样的管理层只能是毁灭价值，我的判断是，如果是真正的市场经济，那么伊利有一天会被蒙牛兼并的。去看看牛根生的博客，从头到尾读一遍就明白了蒙牛为何这么牛。

我也不会去研究平安的报表，随便找两个国内排名前几名的对平安的分析报告，同样的报表，得出的结论在去年和今年是天然之别！我们真的要研究保险的话，我想需要的精力和时间都很大，干脆不看了。

有一点我跟巴菲特很像，哈哈哈哈哈哈，见笑了。

这一点就是：选择一个公司，我最注重的是管理层！

前面也有几个人认为真正好的企业管理层并不重要，而是制度重要，老巴也说过，但我认为这很教条，翻了教条主义！

因为在中国这么短暂的历史，一个好企业，要发展壮大，一定需要有一个好的管理层，如王石如任正非。也许有一天不太重要了，但那是很久以后的事情了。中国哪一个牛企业背后不是站着一个牛的企业家！


第二，我很喜欢地产和银行，也是学金融的。如果人生再来一次，我肯定会从事地产业。

而地产业我只看万科，别的基本不看，而银行，我只看招行，别的绝对不看！我问过好多基金经理，问他们为何会去配置像华夏、中信这样的银行，而不是先配够招行后再去配置别的银行。一直不明白。


第三，武断还表现在，航空股和汽车股这类的企业我从来不去看，更不相信业内写的对航空股的估值报告，那是垃圾！因为你只要相信巴菲特，就应该明白他们对航空的估值完全是错误的！


依然很武断。没有研究就没有发言权？我不这么认为

2008-7-1 16:41:00


齐天小妖

跟任大炮没有任何的关系，我说的跟他说的不一样。

我是从产业角度分析的！这是一个很简单的逻辑！

为何美国房价一跌，美国经济就受这么大的影响呀，道理一模一样！

举个例子，房地产投资减少，首当其冲的是钢铁业和建筑业！建筑用钢量你知道占多大比重么？去年大约是25%，而且比重一直在不断提高。美国和日本这个比重是50%！房地产需求下来，钢铁需求立马就下来！

当然房地产还拉动很多其他行业，这些行业自然也是受到冲击的。

当然讨论起来那就很长了。

地产死，银行自然一定也会死，银行死，地产也肯定死！这没有好争论的。

但这只是这是极端的情况，希望不要发生！讨论这个没有任何意义。

2008-7-1 16:55:00

阅读全文


请谈谈你对房地产有何洞察力（下）
作者: Value杂志
时间: [ 2008-07-02 11:18 ]

[Value之家]

只欠东风

建议赶快抛万科，为什么？

王石已经离退休不远了！

王石还说过，如果万科跑输大盘，他要辞职的。

2008-7-1 16:55:00


只欠东风

“为何美国房价一跌，美国经济就受这么大的影响呀，道理一模一样！”

中国和美国的情况有很大的不同，请你仔细研究美国房价下跌是如何影响美国经济的，道理不大一样哦！

“如果人生再来一次，我肯定会从事地产业。”

如果是世界上最不好吃的水果！我们不能从后视镜里看到未来啊！

2008-7-1 17:06:00


如月

以下是引用只欠东风在2008-7-1 16:55:00的发言：

建议赶快抛万科，为什么？

王石已经离退休不远了！

王石还说过，如果万科跑输大盘，他要辞职的。

--------------------------------------

这位兄台好像断章取义了吧？记得王石在股东大会上是这样对股东承诺，如果因为其个人言论，导致万科走势弱于大势，弱于行业，他将立刻辞职。

2008-7-1 17:49:00


锤头

到底是公司让人难受还是股价走得让人难受？？？？

2008-7-1 17:55:00


parrk

吴佳平的房地产研究的水平,是相当可以的

至于小妖.我只想说,理论看似越多越有道理,但其实,能够揣摩出其中的一条,就足够了

WU JIA PING的分析是从一个侧面反映问题,虽非宏观,但点中要害.

至于房地产企业目前的生存环境,4个字:非常恶劣

你可以从借贷利息角度或从其他金融实业角度去调研一下即可知道.

目前对于房地产企业,是生存压力,而非成长压力.因此,谈投资,谈看多,过早

以上观点,欢迎和善的讨论.

另外提醒一点,小YAO同志的数据,引用的正确性比较受质疑.

日本为例.粗钢产能相当大比例为出口钢材

2008-7-1 18:47:00


火狐

同意小妖得看法

管理的人太重要了

自己做过实业的话并且特别是自己创过业的人 不是坐在家里看巴菲特的人 绝对能理解小妖得话

中国下一步的整合的年代以前是创业的年代 大家的竞争到了新的成次说到底是人的竞争 以前有的企业好有的人好是因为干上好时代了而已

忘了是那个CEO说巴菲特：和一个人聊上3分钟就能把一个人的特点能力看的明明白白。我当时看到这得时候震惊 作任何事情要问自己 为什么 凭什么？ 为什么凭什么 我能看到安全边际？

关于万科 的确房地产的风雨来了中国的房市不是崩溃而是整合大家还是需要房子而不是都已近有房子了 看看万科的准备 减少地的储备降价销售 以后明确提出建中小户型 工业化建房 这是一个守中有攻的策略 而且是一整套的策略大家可以想一下其中的内在逻辑。

同意小妖得另一个看法没有人比在前线打仗的人更了解战局我可以不确切的指导怎么打仗，但是一定要有能力能找到那个最聪明的指挥官相信他并且不断验证是很好的一个可行的方法。

2008-7-1 19:00:00


齐天小妖

完全不同意parrk的观点！

房地产根本不是什么生存问题

地产业还是目前收益率很高的行业，

只要房地产商放慢拿地的速度，或者不拿地，根本不存在什么生存问题！

为何说地产商资金链很紧，为何有些地产商可能要倒闭？

那是因为这些地产商对形势判断完全错误！

像，万科，如果资金链真的很紧的话，为何还拿地？

那还不是要考虑发展。

所以问题还在于管理层！

2008-7-1 19:20:00


火狐

危机？

我用10万块自己的钱炒股 亏到1万块只不过是亏了而已

但是如果其中有5万块是借的高利贷只要亏到5万块 那就是危机了

房地产很多中小企业靠空手套白狼挣钱的家伙 那是有危机了

2008-7-1 19:44:00


火狐

要相信达尔文

其实今天大家讨论房地产明天的冬天会是谁呢？

房地产的冬天来了 其他行业的还远吗？

还是那句话 相信达尔文 看看大猩猩像当年可是把人的祖先赶到地下的哦

2008-7-1 19:49:00


风吹雨打

谢谢回复

以下是引用齐天小妖在2008-7-1 14:11:00的发言：

万科其实差不多都外包了，建造早已经全部外包了。基本上是包给全国几个最大的建筑公司，而且指定这几个建筑公司一起研究工业化生产技术。

设计也基本上外包，目前万科应该还是有300多设计人员，设计中基础性的部分早就外包了。

销售肯定是外包了，这个很多kfs都是这么做的。

万科应该是希望像nike一样，绝大部分都外包。

外包很多，管理自然就更重要了。

万科是如何赚钱的？这个问题我不知道你指的是什么意思。

复制赚钱，应该是万科的优势，而且开发速度很快，大约10个月就把产品弄出来卖掉了。

万科跟人合作开发是它的拿手好戏，因为跟万科合作，开发出来的楼盘，在价格上首先就要多卖15-20%，而且速度极快

比较大的合作是南都，后面的有一航、中粮、格力电器等。08年拿地其实100%都是协议拿地的。

------------------------------------

为什么提这个问题呢？作为一名消费者，买了产品，出现了质量问题当然要找制造商啦，问题是它竟然说，不是我生产的，你有问题就问那个老板吧，我想，我晕！我想不明白啊，怪不得这里的万科跟我在其他地方看的不一样？难道，我还是跟拐弯的那个不知名小楼盘是同一个人制造？


还是想不通，纳闷中．．．

2008-7-1 19:53:00


小呆

转：

记得在网络股泡沫刚刚破裂之后，有一期《对话》节目是以搜狐董事长兼CEO张朝阳先生为嘉宾的。当时搜狐股价徘徊在一美元一下，几近摘牌。节目的总体内容是几个其他所谓的互联网精英人士讨论如何拯救搜狐，里面的其他嘉宾很多，但是我现在记不清有谁了。只记得当时以攻击比尔盖茨而大出风头的方兴东，据说是现在中国博客网的创始人。当时，有一个情景我现在依然记忆犹新，几位互联网“大儒”们激烈讨论搜狐如何才能不马上倒闭。而张朝阳先生很无辜的看着其余嘉宾和观众说了一句“我们活的挺好的，你们这么着急救我们干吗呀？”（大意如此）之后，张朝阳先生认为当时是有眼光的投资者投资搜狐的最佳时机，而不是讨论如何拯救搜狐。给出的理由也很简单，当时搜狐公司内的现金库存是6000万美金，可是股价市值却低于公司现金存量。这个现象是并不正常的，当时市场主流的担忧是担心网络公司的盈利模式并不清晰。

2008-7-1 20:12:00


parrk

讨论需要依据,请先向吴佳平同志学习一下专业研究的精神

至于是否是生存问题,这个我都不太想讨论,你可以问主编或留心一下随后即将开始的房地产价格大幅度下跌

至于万科为什么拿地,你只要比较拿地的速度就明白了.拿与不拿或许暂时看不出,但增速,是非常明显的.

考虑地产行业,不单是唱着人口之歌就行的,亦不是看着某某的英明决策就可以完成任务的.行业脱离不开宏观本质,

特别是重资产型的地产行业,因此,在大背景减速下,房地产目前的垂死挣扎,仅仅是最后的繁荣假象而已

另,给一个例子,从供给增速来看,09年开始房地产投放入市场增速会明显增加,你可以从今年到目前为止的固定资产投资增速发觉这一点,这也是为什么钢铁行业在今年第二季度即将到来的中报业绩,将极为可能成为年中最高业绩的道理.

2008-7-1 20:18:00


剑舞龙吟

是几个其他所谓的互联网精英人士讨论如何拯救搜狐，里面的其他嘉宾很多，但是我现在记不清有谁了。只记得当时以攻击比尔盖茨而大出风头的方兴东，据说是现

在中国博客网的创始人。当时，有一个情景我现在依然记忆犹新，几位互联网“大儒”们激烈讨论搜狐如何才能不马上倒闭。而张朝阳先生很无辜的看着其余嘉宾和

观众说了一句“我们活的挺好的，你们这么着急救我们干吗呀？”（大意如此）之后，张朝阳先生认为当时是有眼光的投资者投资搜狐的最佳时机，而不是讨论如何

拯救搜狐。给出的理由也很简单，当时搜狐公司内的现金库存是6000万美金，可是股价市值却低于公司现金存量。这个现象是并不正常的，当时市场主流的担忧

是担心网络公司的盈利模式并不清晰。

问题是当时搜狐不是在赚钱，而是在烧钱！在没有找到盈利模式之前，倒闭很有可能。

感谢短信（国外并不成功），挽救了当年的几家互联网公司。

2008-7-1 20:27:00


michaelgao

万科真的练就金钟罩铁布衫了么？没有什么罩门？

2008-7-1 20:37:00


桑琪

同意中国和美国的情况有很大的不同，但是，房价下跌对经济的影响，道理是一模一样的。

2008-7-1 20:52:00


明月哥哥

自己私下认为吴佳平研究前提有点问题，以美国的帕尔迪来推理万科，感觉不大对头，因为地产业的发展阶段、城市化发展水平、人口红利、以及信用透支情况等都不一样，本次调整也是中国政府的主动调整，而不是整个市场的自发调整。刚性需求是真实存在的，只是前阶段涨幅太大的产业正常调整而已，也许会过度调整的。记得巴菲特说过，我只要模糊的正确，而不要精确的错误。当然万科股价跌的也不错，在此祝福那些在高位卖出股票的人吧。若万科活不下来，我相信地产企业活下来的没几个。欢迎大家批评指正。

2008-7-1 21:16:00


michaelgao

以下是引用caton在2008-7-1 11:11:00的发言：

对于区域小地产商，大家最好还是选自己所在区域内的发展商投资，而且最好用PB去估值。

大型全国性的，用PB实在难度太大，可以考虑PE，但最好结合宏观周期来思考。

----------------------------

说得好 看看项目的销售情况 地段如何后台硬不硬

2008-7-1 21:38:00


michaelgao

13亿人口 想熊 不容易 这么多张嘴呢 呵呵

国家只是踩刹车 宁可慢了 别出乱子稳定压倒一切么

2008-7-1 21:43:00


吴佳平

呵呵,我接受齐天小妖兄的道歉。这事就过去了。

其实我昨天确实有点气，只是有点而已，但不至于要把小妖弄成两半，呵呵

我发这个帖最主要的目的是相了解小妖的观点，互相交流。

不过上午看到齐天小妖在气头上，就有意让他先冷静一下，没回答他的回帖。下午快下班时又出去了，现在才有空上网回应，抱歉。

2008-7-1 21:55:00


吴佳平

咱们还是继续讨论吧。

巴老基本上没投资过地产股。美国上世纪50年代以来也有经济高速发展的时期、战后婴儿潮等等，地产业应该也有不少优秀的经理人，那为什么他老人家看不上呢？以我个人的浅见，这个问题的答案，主要是由于房地产业的周期性。

另外，日本上世纪下半页的地产大牛市的确很能壮观，但在这一周期中，其中所谓的好企业又给股票投资者带来了什么回报呢？这个问题我没有研究，无法回答，不知道有哪位高人可以帮忙解答。

周期性行业的投资太难了，巴老在航空股、金属股上都交了学费，我们就更要小心了。

我发那篇的主要目的是想提醒大家房地产企业的资产实在是太重了，最先喊出拐点论的万科尚且如此，其它企业就更甚了。

巴老反复提到当初收购伯克夏的纺织业是个错误。虽然管理层很优秀，但这个行业却使他们难有作为。我因此受到的启发是，投资的第一步是先把这个行业研究透，而且是先要把这个行业的每个侧面都尽量有所了解，再谈别的，比如管理层。

2008-7-1 21:56:00


禅心

关于地产，不要过高估计刚性需求（还有女青年结婚），别忘了，老天津和如今的香港普通，张大民般的生活在房价高在天上的情况下很多老百姓还是可以过的。

此轮地产的衰退，是有内外和历史的原因；也可以说是多重因素的共振，包括交叉反映（如金融和地产开发商之间的龌龊交易）。所以一旦银行发生危机，地产的倒下是首当其冲的。还有政治方面的考量，所以投资单纯从管理层的能力和信任来考虑，恐怕是没有恰当的安全边际的！

2008-7-1 21:59:00


吴佳平

其实我那个帖子的题目没起好，有点哗众取宠了。我提帕尔迪只是想作为引子，而且在帖子里也基本上没再提它，除了结尾。提“ST”也不恬当，帖子里也没下万科会ST的结论，虽然只是想引起大家的思考。

2008-7-1 22:03:00


桑琪

老吴，提个问题：

你反复提到“周期性行业”，那么，地产周期性行业的“周期”是怎么样确定的？

是按照你文章中提到的18年一循环，还是和宏观经济同步循环，还是宏观之下的独立循环？

2008-7-1 22:05:00


小呆

我那个引用不是很恰当。

不过，我觉得很多担心也不是太有必要。

呵呵。

2008-7-1 22:12:00


桑琪

个人观点，从整个中国来看，不可能发生银行危机（个别银行经营危机当属正常），现代经济称之为“金融经济”，金融危机的结果肯定导致整个国家经济的毁灭性的打击，那不仅仅只是地产行业，所有的行业都会受到影响。

2008-7-1 22:21:00


qjqj120

小妖：

我快成你的fans了。祝你多不爽几回，多憋一些好文章。

就像任志强，虽然嘴大，但是写的文章观点清晰论据充分，虽然被骂，我还是很服气的。

2008-7-1 22:40:00


qjqj120

虽然我十年前就很崇拜巴菲特，但还是建议不要用巴菲特说了什么做了什么作为论证自己正确的标准。这多少有点像我们曾经高喊：“老主席说......”

2008-7-1 22:43:00


michaelgao

大错不犯 小错不断

地产需要对资金太大 负债率太高巴菲特比较回避这样的行业 航空业也是这样的

2008-7-1 22:50:00


齐天小妖

parrk说：特别是重资产型的地产行业,因此,在大背景减速下,房地产目前的垂死挣扎,仅仅是最后的繁荣假象而已。

你的意思是房地产业必死？

我倒建议你去看看今年前五月固定资产投资增速中房地产行业投资增速是多少！

火狐说：关于万科 的确房地产的风雨来了中国的房市不是崩溃而是整合大家还是需要房子而不是都已近有房子了 看看万科的准备 减少地的储备降价销售 以后明确提出建中小户型 工业化建房 这是一个守中有攻的策略 而且是一整套的策略大家可以想一下其中的内在逻辑。


很赞同！


房地产冬天如果来了，其他的行业一定大遭殃。

2008-7-1 23:01:00


忘乎所以

公交车上看见小偷不敢啃声，危难来临扔下学生撒丫子跑，这种事情相信很普遍。一般人也许过后会在没人的地方偷偷脸红一下。

但是公交车上看见小偷不敢啃声，事后还要嘲笑敢站出来结果吃了亏的人，危难来临扔下学生撒丫子跑，事后还要标榜自己是自由斗士，认为为学生牺牲的人不过是一种选择，与美德无关。这就无耻了。

因为别人做到了你做不到的事，不是你做了别人做不到的事。

看见和自己相反的看法就想骂人，也不是很值得骄傲的习惯。有个说法，愤怒很多时候是恐惧的外在表现。如果对自己的看法抱有绝对信心，看见不同看法不会太敏感的。

可是，投资这个事，好像有十足信心的人很稀少，所以常常会看见很影响气候的愤怒、争吵、乃至谩骂。

2008-7-1 23:22:00


齐天小妖

巴菲特有些观点我是当投资原则一样看待。比如说别去投资航空和汽车，我看都不看这两个行业。人的时间和精力毕竟有限。任何时候谁跟我说航空股和汽车股被低估的话（有段时间航空股涨的很厉害，我立即鄙视！滚一边去，你懂个屁估值。


我个人很喜欢看其他人的博客，千年发现了牛根生的博客后，看了前面的三篇（记得是06年七八月份的事了），我就武断认为蒙牛一定远强于伊利，只要看看老牛对钱的态度，老牛的人生经历，这个判断就有90%的赢面。有一次恰好看电视，看到主持人让老牛蒙面喝牛奶，看他能否辨别出来那一杯牛奶是蒙牛生产的，老牛连三杯牛奶的产地都分别出来。当然我不是说蒙牛值得买，我的意思是说，挑选公司的时候先看这个管理层。有这样的管理层，胜算大很多。


最近看了任正非的一篇讲话，非常佩服。华为虽然有这样那样的缺点，但是任正非和马云这样的都是应该受到社会的尊敬的！他们提社会创造了多少价值，我们又创造了什么价值？


张主编也许对阿里巴巴的估值有意见，但有一次我跟一大堆朋友聊天说，也许未来中国市值最大的上市公司说不定是阿里巴巴（瞎猜，没有根据的话而已）。马云有理想有激情，也不太贪钱，当然也有很多缺点也犯过很多错误，但是浙江的很多出口商显然从中受益很多！我们还是要从内心尊重这样的人。


市场对地产的估值，按照PE来估值本来就是一个错误，而现在根本不去估值了，而是根据未来的房价走势去估地产股的价值，这个也很正常。看看封闭式基金，好多是打了7折的。


万科也常犯错误，但万科很会内省！

2008-7-1 23:24:00


michaelgao

小妖说的真好 呵呵 不怕犯错 关键是知道内省 PDCA 想做的很彻底 不容易

2008-7-1 23:30:00


齐天小妖

我不嘲笑范跑跑，我也很敬重那些危难时刻为他人着想的人。

我不敢嘲笑范跑跑，因为，我也许跑得比他还快。

在地震中第一反应是跑！

第二反应更是跑！想起上有老下有小，跑得会更快！

年轻时在杭州刚毕业，也曾帮路人猛追一个小偷，直到小偷把钱包丢还。

但现在我绝对不会追，也不会吭声，除非可以确保自己安全的时候（比如，要是打不过我可以拔腿猛跑），我也许会站出来。万一自己受了伤害，家人怎么办？自己的未来的生活怎么办？

哎，以前的我不是这样的。

不知道是社会改变了我，还是我本质就是这样的

2008-7-1 23:37:00


Bruce

我觉得齐天小妖是一个大明白人

2008-7-1 23:42:00


goldpig

如果精于会计报表和经济形势分析就能长期投资成功的话，我们公司里的人应该一半都是股神，可惜一个也没有前段时间看到李剑的言论，里面有一条很合意：成功投资的应该是董事长，不是会计


赞同小妖的大部分观点。

2008-7-1 23:47:00


louxinyu

看看万科的股价就行了，别人都在傻乎乎的抛，正好让看好万科的人随便买，呵呵，爱买多少买多少，看看是你们的钱多还是万科的筹码多，按说越跌所谓的“安全边际”越大......


房地产一定是完蛋地，万科也躲不过，照理说360行，行行出状元，不管怎么样房产也是必需品，总有个把企业优秀的，可惜地产在中国就有点不同了，地产价格现在这样和供求没有关系，就像现在的原油期货价格和供求没有关系一样。

2008-7-2 0:20:00


goldpig

另外说说我对万科的了解：


因为工作原因，对万科接触很早，也在里面呆过前前后后加起来有大半年，大多数时间在水贝总部。

1。万科在2000年就开始设计外包，2002年开始销售外包，不严格意义上的工业化走的非常早。

2。万科的人并不像外面理解的能力有多强，其实大部分职员都比较一般（能力上），强的是管理层。

3。文化非常可怕，“改造人”的能力在国内，大概只有华为可以相比。不过华为的改造是外露的，在IT通讯行业，是不是华为的sales基本上一眼就能看出来；而万科的“改造”是很含蓄的，改变你在不知不觉中。基本上，可以说，万科出来的人很难适应其他房产公司的文化和行为方式。这种企业很可怕。

4。万科的收入在房地产业内不算高，从初级职员到高管，都不算高。但是跳槽出去的人比率很小。和中海基本上是“互动”，中海去万科的，稳定下来的多；万科去中海的，回来的多。

5。王10以后的接班人，余量并不是唯一的。


个人不太认同的：不能拿帕尔迪来和万科比，北美房地产开发模式和中国根本不同。中国的房产开发一开始就是学的香港模式，万科和香港地产商比，较合适。

2008-7-2 0:23:00


parrk

齐天小妖 同志,

房地产增速快的原因你得搞清楚一下,这是个坏现象,而非好现象....

亦是我为什么说09年会存量大幅度上升的原因之一.

至于会不会死,价格会不会跌,这只能事后看,但凭借的最好是完整的一个逻辑

哪怕是概述,都好过漫无边际的举些似是而非的例子.

2008-7-2 0:43:00


价值乌龟

房地产行业还有一大段日子很难过，现在大家都在拼命修房好早点卖出去回款，所以明年上半年是一个供应高峰，到时候打折去买点？哈哈

还有房地产是不会死的，需求还在，国家也不会让它死，很简单！

2008-7-2 7:13:00


吴佳平

GOLDPIG是搞咨询的吗?

先不说别的,我很认同万科对于我国房地产行业的情况与美国更接近的观点,他们的逻辑是很清楚的.能否详细谈下为什么你的观点?

2008-7-2 8:48:00


michaelgao

美国的房地产开发模式是什么样子的？有人可以介绍一下么？他们不卖楼花么？

2008-7-2 8:54:00


桑琪

答：1、美国的房地产开发模式的样子就是美国的样子。

　　2、有美国人可以介绍两下。

　　3、他们不卖楼花，而是卖花楼。

（空气太紧张了，放松一下！michaelgao勿怪）

2008-7-2 9:32:00


阿乡

说到底还是房价会不会降，是否会大降的判断。房价再涨50%或跌50%，大家的争论就有结果了，我不信房价跌50%万科会巍然不动！

2008-7-2 9:50:00


吴佳平

以下是引用michaelgao在2008-7-2 8:54:00的发言：

美国的房地产开发模式是什么样子的？有人可以介绍一下么？他们不卖楼花么？

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看一下孙老师的文章,搜索"孙旭东 帕尔迪"

2008-7-2 10:25:00


阅读全文

meng-h

经济观察报：中国楼市告急
http://bj.house.sina.com.cn 2008年07月05日09:55  经济观察报

　　姜洪桥 程志云 张向东/文 　　

　　“也许，现在是该考虑采取些行动了”，当住房和城乡建设部的一位官员谨慎地向本报表达对楼市的忧虑时，来自地产界的人士也在积极行动。本周，将有两份来自地产界团体的建议书提交给相应主管部门。

　　6月以来，包括建设部、国家发展和改革委员会及中国人民银行在内的相关部委和机构频频约见地产界人士，调查了解房地产市场运行情况。开发商积极发表自己的看法和意见，希望政府关注和解决房地产市场存在的严重风险。

　　楼市风险显然已经引起了管理部门关注，与宏观经济调控形成互动。本报获悉，国家发改委在最新完成的一份报告中警示，一旦房价下跌，容易出现需求萎缩，影响房地产业发展，进而影响经济的持续健康发展。

　　不过，一位了解内情的人士告诉本报：“各部委行动大体上处于调查研究阶段，最终的决策将不是某一个部委能够决定的。”

　　无论如何，对楼市而言，7月将是一个关键月份。

　　开发商建议

　　“在目前的情况下，商会将会提出自己的建议”，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，房地产商会将汇总各方面意见，向全国工商联提出五大建议。与此同时，本报获悉另一个地产界核心团体——中国房地产协会也将在本周召开一次会议，讨论形势并向政府部门提交建议书。

　　尽管聂梅生没有透露五大建议的具体条款，但在此之前建设部和发改委约见开发商座谈，开发商的意见已经基本明确。

　　6月末以来，发改委先后三次约见开发商代表谈话。据悉，发改委的目的主要是了解情况听取意见。开发商认为，资金的困难已经很严重，持续下去势必影响银行，而去年实行第二套房贷款提高首付比例以来，销售的持续低迷则进一步加剧了资金的周转困难。就此，开发商代表提出解决意见。意见主要集中在两个方面：第一，能否在资金融通方面提供支持；第二，能否在释放市场需求上提供支持。

　　聂梅生表示，这两方面意见代表大部分开发商的想法，商会在收集和汇总这些意见上也做了工作。另据本报了解，中房协虽然还没有明确表达意见，但其想法与房地产商会接近。

　　这两大房地产协会的举动可以说基本代表了开发商的总体意见，显示了地产界对于形势的急迫和危机感。

　　现在看来，6月28日的海南博鳌房地产论坛是一个爆破点。在这个论坛上，聂梅生发表了《2008年房地产迷局探路》演讲，指出房地产与金融和财政的紧密关系，认为房地产调控政策应该适时弹性灵活。中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌也在该论坛上建议，扩大有效需求，尤其是扩大没有风险、更有实际购买力的需求，在金融政策上予以支持。

　　聂和顾分别代表房地产商会和中房协，他们的讲话或许并不出人意料。令人特别关注的是经济学家陈淮和赵晓也发表了看法。赵晓认为：“房地产调控进行了4年，实际上已经接近临界点了，如果再紧缩就会出现问题。”陈淮则强调了国务院常务会议提出要稳定房地产市场，认为应稳定老百姓改善住房的经济预期。赵晓是北京科技大学经济与管理学院教授，曾任国资委研究中心宏观战略部部长，兼任中国体制改革研究会特约研究员。陈淮则是住房和城乡建设部政策研究中心主任。

　　一致关注

　　面对诸多“救市”的争论，作为房地产业直接指导机构，建设部一直未予明确表态。住宅与房地产业司司长沈建忠听到本报问及“救市”问题时，立即婉拒了采访。建设部政策研究中心的官员表示，这个问题太敏感，不便回答。另一位不愿具名的建设部官员则透露，建设部已经在研究这个问题，并指“应该采取一些行动了”。

　　据透露，建设部在更早的时候就开始行动。6月中下旬，也就是在博鳌房地产论坛之前建设部即组织过开发商座谈，建设部的高级官员出席了座谈会，听取了开发商的意见和看法。上述官员认为，政府主管部门的难处在于平衡，既不能让房价过快增长，也不能因房价下跌危及整体经济运行安全。但在目前的情况下，房价过快上涨显然是不可能的了。

　　与建设部行动一致的是，近期北京市建委也约见了开发商和地产中介公司代表。地产界人士反映，市建委与业内人士座谈是个惯例，但现在约谈的频率明显提高了。

　　目前，建设部仍没有对外公开表态。但发改委在一份内部报告里警告了楼市资金风险可能危及宏观经济，并提出继续加强适合中低收入人群的政策性住房建设。该报告与赵晓和陈淮在博鳌论坛上的讲话主旨相当接近。

　　据悉，同时展开调研的除了发改委和建设部之外，还有央行。央行的调研集中在对各银行的相关业务调查。

　　知情人士透露，政府部门的协调动作源于5月底，在房地产行业面临巨额资金短缺问题彻底浮出水面的时候，一份内参报道了房地产企业资金短缺的严重情况，据称，其中有被广泛传播的说法，“售楼收入2.9万亿，购地支出3万亿”(指2007年房地产行业整体)。在此后，三大政府机构的动作显示了高度的一致性。

　　可能的措施

　　种种迹象显示，所谓“救市”并不仅仅针对房地产业，采取措施缓解楼市资金危局防止连锁反应将在预料之中，正如很多人说的 “调查本身就能说明问题”。接下来的问题是怎么解决问题。

　　一种普遍观点认为，“救市”将会导致房地产泡沫扩大，造成未来更为严重的影响。

　　这种说法似乎高估了所谓“救市”的性质和力度。实际上，甚至开发商都没有乐观到认为政府会采取措施恢复到从前的状况。

　　开发商希望政府能够开放资金支持，不过他们仍旧怀疑在通货膨胀背景下银行不可能完全放开贷款，尤其是开发贷款。开发商希望政府能够鼓励和刺激需求，但也没有乐观到认为第二套住房贷款限制政策会立刻解禁。

　　聂梅生建议：“如果银行开放贷款仍旧有难度，是否可以通过其他渠道予以解决？如果第二套房贷款限制无法调整，是否可以从鼓励低端需求开始着手？”这样的诉求是一种变通和渐进的方法。

　　聂梅生认为不久前成都出台的措施具有参考价值。

　　6月15日，成都市人民政府办公厅下发了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》，提出有条件地在信贷支持、消费鼓励等方面促进地产业恢复发展，总计十条。该意见被地产界人士俗称为“成都地产十条”。

　　从实际情况来看，A股市场已经批准部分房地产企业发债，对外商投资房地产业的审批备案制度也有所调整。在消费领域尚未有动作，开发商乐观的估计是普通住宅的首付和信贷支持力度能够加大。

　　更乐观的估计则是认为政府将首先力推解决中低收入人群的政策性住房。政策性住房的大量建设和销售同样能解决一部分开发商的资金周转问题。考虑到发改委的报告和陈淮强调完善住房保障系统的讲话，以政策性住房拉动住房消费的措施被实施的可能性极高。

　　聂梅生认为，推进政策性住房尤其是限价房的销售不会对开发商造成太大影响，因为限价房售价与市场价差别不是很大。不过，她提醒开发商，“当然，利润要下降，别再抱有暴利的幻想了。”

meng-h

项目名称：                                    期 房  现 房                                      预售证号：(  ) 开发单位：                                 项目地址：

所属区县：                                    期 房  现 房                                      用    途： 方    位：                                 区    位：                                 热点区域： 户    型：                                 成交均价： 元/M2

                                                                               

·预售商品房项目公示
项目名称	预售证号	发证时间
假日风景家园(推广名：中粮万科-假日风景)	京房售证字(2008)162号	2008-5-2
创新园(推广名：金隅·万科城)	京房售证字(2008)144号	2008-4-27
望泉家园(推广名：四季花城)	京房售证字(2008)105号	2008-4-10
望泉家园(推广名：四季花城)	京房售证字(2008)92号	2008-3-29
假日风景家园(推广名：万科中粮-假日风景)	京房售证字(2008)51号	2008-2-27
万科紫台家园(推广名：万科紫台)	京房售证字(2007)490号	2007-12-31
假日风景家园(推广名：万科中粮-假日风景)	京房售证字(2007)449号	2007-12-2
望泉家园(推广名：四季花城)	京房售证字(2007)371号	2007-10-14
望泉家园(推广名：四季花城)	京房售证字(2007)343号	2007-9-21
假日风景家园(推广名：中粮万科-假日风景)	京房售证字(2007)266号	2007-8-3
万科紫台家园(推广名：万科紫台)	京房售证字(2007)208号	2007-6-23
万科金阳居(推广名：万科金阳居)	京房售证字(2007)203号	2007-6-22
万科金阳居(推广名：万科金阳居)	京房售证字(2007)189号	2007-6-9
假日风景家园(推广名：中粮万科-假日风景)	京房售证字(2007)167号	2007-5-25
万科紫台家园(推广名：万科紫台)	京房售证字(2007)147号	2007-5-2
望泉家园(推广名：四季花城)	京房售证字(2007)131号	2007-4-25
万科紫台家园(推广名：万科紫台)	京房售证字(2007)87号	2007-3-25
万科紫台家园(推广名：万科紫台)	京房售证字(2006)466号	2006-11-8
望泉家园(推广名：万科四季花城)	京房售证字(2006)414号	2006-10-1
万科紫台家园(推广名：万科紫台)	京房售证字(2006)398号	2006-9-24

                                                                                                                                       

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