万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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冯仑：发达地区房价可能已有泡沫


    北京万通地产有限公司董事会主席冯仑29日表示，从整个中国来看，目前只有经济特别发达的地区有可能出现泡沫，而其他地区多数没有泡沫的危险。他同时指出，综合来看，以住宅为主的中国房地产市场发展前景仍然乐观。

    冯仑在亚洲协会第18届企业年会上表示，从全球的房地产历史来看，当一个城市的人均GDP在8000美元之上时，新房销售将会出现问题；当人均GDP位于3000美元到6000美元之间时，新房需求旺盛。从这个角度来看，中国经济发达地区可能已经出现房地产泡沫。

    “根据一般研究的看法，北京、上海、广东、深圳有出现泡沫的可能性。特别是深圳，人均GDP已超过1万美元。而现在，深圳楼市二手房交易量和新房交易量基本是一比一的情况，泡沫的危险就更大了。”他坦言。

    但冯仑认为，中国房地产市场发展前景仍然乐观。他表示，在中国讨论房地产问题实质就是住宅市场。而在未来15-20年内，中国房地产市场发展的强劲动力仍将是住宅产品，住宅的需求仍然很旺盛。此外，中国房价年均增长应该维持在5%-10%之间，如果超过15%可能就会引起消费者的不满。

    谈到房地产市场现状，冯仑表示，当前的宏观经济政策改变了消费者预期：一方面人民币升值间接提高了消费者的购买力，另一方面政府已出台和可能出台的一些税收政策影响了投资者的消费热情，这就将消费者置于一个观望境地。

    在地产江湖，冯仑以思维缜密、言辞生动，素有“地产界思想家”之称。冯仑表示，按照中国经济发展速度，房价每年保持在5%到10%的涨幅比较适合，如果房价涨幅超过15%，社会矛盾就会突出。不过，在紧缩式宏观调控压力之下，房地产市场游戏规则正在改变，随之产生的后果就是，今年到明年上半年，“大多数人都在讨论下面的戏怎么演，不明就里的观众纷纷退场，所以这段中场时间变成了无人喝彩时期”。

    “按照政府住宅政策，未来70%保障性住房由政府主导解决，剩下30%交给市场交易，这就改变了此前由市场解决的情况，不过，具体的细节还在摸索之中，市场和购房者还有一段适应期，这些情况都要到明年上半年才明朗。”冯仑说。他随后进一步表示，到明年下半年，由于政策规则和预期逐渐明确，房地产市场将重回正常运行轨道，进入持续健康发展阶段。

    楼市过热要怪结婚白领

    中国当前积怨颇深的高房价问题，冯仑昨天也给出了另类解读，不过这回是把房价上涨的“皮球”踢给年轻白领购房者。“中国的房价问题，不是简单的低收入人群买不起房问题，而是中国由于传统购房观念导致买房人太年轻造成的”。

    冯仑表示，低收入者在城市化拆迁过程中住房问题已经解决，而城市中年人群的住房也不是问题，真正对房价敏感也是中国房价问题造成者的是处于25岁到35岁年龄段的年轻购房者。

    按照冯仑的理论，购房最迫切的是进入谈婚论嫁阶段的城市白领，他们对房屋的刚性需求很强，不过，许多人目前收入尚未达到购房程度，因此，他们对价格的耐受力最差。由于这些人群知识水平高，在网络时代具有很大“话语权”，通过互联网将房价不满宣泄出来，使得房价成为社会的不满。

    中国房地产大鳄万科当前的情况，在冯仑的演讲中被频频提到作为佐证，因为万科每年4.8万套住宅中，八成被平均年龄在31岁的年轻白领购买。此外，冯仑拿出的一项调查显示，有61%的年轻女性在不买房的情况下是不会结婚的，“中国的房价问题不是简单的低收入人群买不起房的问题，而是中国由于传统观念导致买房人太年轻造成的”。

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万科抗震救灾专栏




[5月29日]

1、遵道镇灾后重建医院的初步勘探报告已完成。

2、开始进行镇政府地质勘探测量工作。

3、施工现场全部机械设备都已到位，并投入180亩安置房的平整场地工作。

4、与其他方面商定“六一”儿童节活动的场地，明天将开始场地的平整工作。

5、万科志愿者对遵道镇欢欢幼儿园遇难儿童家属中的11户进行了走访，并帮助他们搭建帐篷。

[5月28日]

1、遵道镇10个村委会的板房全部搭建完毕。

2、遵道镇灾后重建医院的地质勘探工作告一段落。

3、180亩安置房的平整场地工作已完成总工作量的五分之一。

4、万科志愿者与棚花村村委朱书记一起，对棚花村震后的基本情况进行了调研。根据调查结果，棚花村95%的建筑损毁（所有“农家乐”需重建），山上（原平安村）部分水泥路受损情况相对严重，但作物并无大碍，今年丰收可待。

5、万科与扶贫基金会进行工作对接，双方就遵道镇建筑垃圾清运工作基本达成共识：由万科提供技术方案，基金会负责招标选择实施单位。

6、万科与江苏省设在绵竹市的赈灾指挥部取得了联系，并向其资助4台重型装载机，并已于今天开赴施工现场。

7、万科与友成基金会取得联系，并答应为该基金会负责的板房搭建项目提供混凝土浇筑工人；所有工人已于今天到位。

8、收到由香港乐施会牵头组织、由陕西10家民间机构提供的50吨大米，以及价值7.4万元的药品，所有物品今天均已入库。

9、共向遵道镇文风村、黄金村、双土村、保水村、双泉村、秦家坎村、马跪村、高安村、太平村、棚花村发放大米89800斤（每包50斤，共1796包）。

10、向秦家坎村五组发放彩条布、睡袋、蚊帐、铝锅、蚊香、皮炎平、花露水、奶粉、牛奶、藿香正气水、风油精等物资。

[5月27日]

1、今天，遵道镇卫生院的收尾工作全部完成。

2、太平村、高安村、马跪村排水沟完善工作正在进行中。

3、今天，棚花村板房改造工作已完成；黄金村板房建筑材料已经到位。

4、今天，万科志愿者协助村民寻找被废墟掩埋的物品。

5、今天，万科志愿者协助完成了180亩安置房的场地平整，包括帮助修建道路的工作。

6、今天，万科志愿者在遵道镇进行了相关地质勘探。

7、日本专家行程：下午３点，伏见文明带领由万科建筑研究中心同事、日本大学教授、前田建设专家、广东省抗震超限委员会主任魏链等组成的专家组，到遵道镇进行了实地勘查。专家组察看了太平坝、水库、酒厂、水厂、医院及当地中学，并对街道两旁建筑物进行了快速评估。调研成果日后将以调研报告的形式反馈。

8、今天，万科志愿者分为３组，对秦家坎村1至7组（1组：82户，204人；2组：109户，312人；3组：54户，156人；4组：72户，180人； 5组：118户，324人；6组：76户，212人；7组：60户，170人）、９组（42户，145人）、9-8组（86户，230人）进行了入户调查。调查主要对象为婴幼儿、妇女、五保户人员以及受伤、遇难人员家属。志愿者向他们发放了物资领用券，并进一步了解了他们的实际生活需求。

9、今天，万科向灾区发放了以下物资：桔子100斤、帐篷3顶、蚊帐20顶、睡袋28只、皮炎平113盒、清凉油10瓶、风油精180瓶、彩条布10卷、铝锅10个、消毒液5瓶、藿香正气水42盒、花露水4瓶、大米1袋、诺氟沙星70盒。

10、今天，就六一儿童节活动方案，万科与遵道镇团委进行了磋商，基本确定了活动的分工方案。

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捐款为何从200万涨到1亿 万科回应网友质疑      http://www.thefirst.cn/    2008-5-30 11:59:46
                          

王石（右二）在四川重灾区了解当地情况。

万科志愿者在万科设在遵道镇的工作室里规划救灾工作。 竞报记者黎宛冰/摄

　　竞报特派记者黎宛冰四川绵竹报道从地震开始200万元的捐款到现在对遵道镇一亿元额度的无偿援建，万科董事长王石将自己置身于网络舆论的风口浪尖。两天前王石刚离开遵道镇，据了解，地震发生后王石有一半时间都待在灾区。昨日在万科搭建的遵道镇临时办公板房里，记者采访了万科集团的一位负责人，他对一些来自网络的质疑予以了回应。

　　从200万到一亿，为什么

　　每个人看到地震的这种现状，都会被呼唤起人文关怀，这种反应是一样的，属于最基本的人类情感，万科人也是一样。王石本月14日就到了北川，看到那么多遇难者，这对他有着极大的震撼。跟灾区的痛苦和解放军的奉献比起来，万科所做的根本不算什么。5月19日，公司董事会以通讯表决方式，全票通过决议，决定召集临时股东大会，提请股东大会追加一亿元的特别授权额度，以纯粹援助、不取任何回报的方式用于以绵竹市遵道镇为重点的临时安置、灾后恢复与无偿援建工作。

　　选择遵道，是否有商业考虑

　　遵道是绵竹受灾仅次于汉旺的一个地方。王石在灾区考察时路过遵道，也评估了一下周边的情况。当时大军都在往更偏远的地方突进，但是遵道受灾也很严重。灾后恢复与重建是一个长期的过程，至少需要数年的时间，其中不仅包括建筑的重建，还包括产业的恢复。而在旅游产业比重较高的灾区，重建规划对未来景点吸引力影响很大，抗震技术的运用也对旅游者信心的影响很大；而万科作为专业房地产公司，在以上两个方面均有一定专业优势。遵道镇旅游资源比较丰富，万科选择遵道作为援助的重点，确实有发挥自身特长的考虑。而为了避免外界产生猜测，万科已郑重声明，不在遵道镇乃至整个绵竹市开展商品住宅、旅游开发或其他任何内容的商业投资活动。我们签订的是无偿援助的协议，是非常正式的法律文件。

　　为什么最初只捐献200万

　　200万元是我们去年1000万元慈善额度里剩下的，我们500万元捐给一个慈善助学项目，300万元捐给雪灾，剩下的200万元额度是无需董事会同意的，可以立刻执行的。所以第一时间里能够决定的是200万元。

　　一亿援建资金如何安排

　　首先要清理废墟，然后在一个地点堆满，要在那个地方建立一个地震纪念公园，一所医院，中学，小学，再加一个幼儿园。然后就是我们集合我们最顶尖的设计专家团队给遵道做一个规划。

　　目前我们做的工作是在一亿元额度以外的，现在的工作包括四个安置区的搭建。必须把政府的建筑废墟给清理出来，搭建政府管理办公室，让他们恢复及时高效的工作。我们带来5台柴油发电机，4台给安置区，1台给政府。我们也在给村一级的行政机构搭建活动板房，让他们尽快恢复行政能力。我们也和各地志愿者一起，下到各村各组，了解情况，进行乡村情况信息摸底。下一步，我们5个援建项目会有专门的项目组来进行。今天我们的志愿者迅速完成了外省援助的50吨大米的派发。

　　为何规定员工捐款10元

　　这里面有个误解。地震发生后我们的广大员工踊跃捐款，万科属下有大量物业公司的员工，他们属于低收入阶层，王石主张捐款量力而为，给他们的建议数额是10元。对房产公司的员工捐款是无限定的，万科的高管捐了1000万元，万科员工捐款达到143万元。

　　对这次舆论危机有何总结

　　开放的社会每个人都能自由抒发他们的观点，不能期盼所有人都有积极认可的态度。积极的、消极的或是更尖锐的批评都有，最关键的是我们做什么。
　　■当地反应

　　让全国人民看行动吧

　　记者问遵道镇党委书记林建华，许多舆论都在密切关注万科在遵道的援建项目，林建华说：“我们现在不应该回应质疑，而是拿出行动”。

　　谈及关于遵道镇和万科的合作时，林建华说，从万科的企业管理学到了很多宝贵的经验，可以借鉴到基层行政管理中。记者也提到现在全国的舆论都在关注遵道，都在监督万科的时候，林建华爽朗地说，让全国人民看行动吧。

　　■记者手记

　　行动面前无偏见

　　遵道镇，在绵竹的乡镇里算是经济比较发达的镇，道路修得非常好，但现在笔直的大道却通向一片狼藉。在以绵竹年画著称的遵道镇棚花村，不难看出，这里本来应该是一个非常秀美，房舍修洁的村庄，家家户户的墙壁上都绘着美丽的年画。

　　现在，这里的富庶、平静已经完全被地震损毁。遵道镇的办公大楼没有倒塌，但也成了危房。万科就在这里盖起了两排板房，有序地开展起救灾工作，外省上午援助来的50吨大米到下午基本已经派发出去了。

　　在万科的办公室，记者看到了许多小黑板，写着当日的计划，还绘出了乡村调查的路线图，显示出万科企业的执行力。

　　记者在灾区的采访中深深感受到现在灾区的赈灾和重建工作需要高效的管理和执行力。也有受灾群众反映，赈灾物资在地区之间甚至同地区的不同地方之间，调配存在着一些不均衡的现象，这都需要好的管理团队以及高效的执行力。万科目前在遵道的工作体现了效率和诚意，如赈灾物资发放、办公室搭建、乡村调查和废墟清理，他们的工作态度和行为得到了肯定。

　　此前，记者在采访的路程中曾看见过往车辆中有挂着“万科与灾区人民同在”的横幅，开车的志愿者大声嘲笑说，王石后知后觉，总算捐出一亿元。这是网络上流露出的典型心态。

　　记者此前对万科也是有偏见的。但行动面前无偏见，尤其是在这样众志成城、共建灾区的时候，更需要以善意对待那些真诚的人，而能说明真诚的，只有行动。

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万科一生述说——作者 chaisui
作者: 但斌
时间: [ 2008-06-01 00:01 ]

转载自chaosui的BLOG

万科一生述说

第一阶段:邻家有女初长成，养在深闺人未识。

表现：股价平淡。

过往年度 复权价格：

１９９１．０１．２９ １４．５８元

１９９２．０３．３１ １２．９６元


第二阶段:小荷才露尖尖角。

表现：上升趋势拐点出现,股价有起色，虽小有反复。

过往年度 复权价格：

１９９６．０３．２９ ９．２０元

１９９７．０６．２７ ７４．８５元

１９９９．０３．３１ ３６．５６元

２００１．０３．３０ ８２．４５元

２００２．０６．２８ ７１．００元

２００４．０６．３０ ８３．６８元


第三阶段:好伯乐早相马，窈窕淑女，君子好逑。

表现：上升加速趋势拐点出现，众人捨柴火焰高,股价一路高涨。

过往年度 复权价格：

２００５．０６．３０ ８５．８８元

２００６．０６．３０ １５０．９５元

２００７．０１．０４ ４２９．３１元

２００７．０６．２９ ７８４．６１元

２００８．０５．２８ ８２０．５３元

繁荣时更要居安思危,预判下降趋势拐点出现(普天下众股友的美梦)——将是现阶段持股者以及将要投资该股者日夜思索的难题。


第四阶段:年老色衰(熟妇而已)，商人重利轻别离，无情该因生计所迫。(梦醒时分终有时?)

表现：股价下降不可避免。


反思：

1. 投资者回报呈现明显阶段性,可以说牛市造就万科(伴随牛市的是一次又一次的股权再融资扩张)，这与万科为周期性行业呈正相关关系。

2. 数据表明从２００５年～２００８年的特大牛市(1996-1977也是大牛市)，万科才算是给投资者带来了足够高的回报。但这恐难为常态。

3． 我们无法确定目前８２０元的复权价格是否是合理的。如果这个价格是被高估的，或者说这个价格即便没有被高估，但也预支了未来５年的发展的（1997-2005的历史可为借鉴），那么长期投资者有足够的耐心持有这么长时间吗？比如之间可能出现账面价值缩水７０％的可能性。

4． 万科现在的市值是２，０００亿，那么它用多少年实践能够变成２万亿呢？或者能够成为２万亿公司的概率有多少呢？

chaisui

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自愿者的行动能否持续？(震后目击之十六）
作者: 王石
时间: [ 2008-06-01 11:24 ]















车停在水渠前，弃车行走。

同行的有曹峻组织的深圳户外运动协会志愿者、杨彦带领万科的志愿者。

正是双抢季节，土便两侧待收的麦田、油菜籽田焦黄黄的、待种的葱绿秧田间夹其中。

位于遵道镇西南角末梢的秦家坎村由于仍有一公里未通机动车，容易被忽略。

赈灾开始，发往村里的物资由村组织车辆到镇领取，秦家坎村就处在被动的地位。了解此种情况后，由友诚基金会和万科共同提供的救援物资（包括彩条布40卷，锅20个，风油精120瓶，睡袋60个，大米300斤，蚊帐43顶，奶粉28罐，油11桶，84消毒液2瓶）发放到秦家坎村组。之后，由深圳户外运动秘书长曹俊组织的志愿者先谴队，协同万科再次运送救援物资（清单：1、用于搭建临时住所的30包彩条布（每包约200平米），2、500斤大米，100斤腊肉和香肠）。

志愿者还将深入秦家坎村下属15个组解人口、受灾、房屋倒塌情况，尤其是孕妇、70岁以上老人、孩子、伤员、残疾人等，以便后续计划和调整救灾物资。 灾后重建，政府把握全局，进行社会资源总调配，基层组织在有效运转。但在实施个体救助，却是民间组织的强项。

万科做为一家专业的住宅开发企业，其在地震大灾发挥的最大职业责任应该是到地震第一线，掌握一手建筑倒塌资料，会同国内外建筑、抗震、地质专家，尽快提出适合地震地区的防震住宅方案，同时，考虑如何增强其它地区已建住宅的抗震性能。

援建遵道镇的防震学校、医院、避难中心设计方案已上报政府审批。

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龙湖地产通过上市聆讯 吴亚军坐望内地女首富
http://bj.house.sina.cn 2008年05月28日08:21  东方早报

　　昨日获悉，重庆龙湖地产(企业专区,旗下楼盘)发展有限公司女老板、董事长吴亚军名下的龙湖地产已经通过港交所上市聆讯，将观察市场状况决定上市时机。据预计，龙湖地产最早今年三季度登陆资本市场，融资额超过10亿美元。

　　5月26日河南建业(企业专区,旗下楼盘)(0832.HK)开始在香港公开招股，计划在今年6月份挂牌，正式登陆香港资本市场，以期成为第一家成功上市内地房企。

　　此次河南建业上市募资仅仅只有15亿港元左右，大大低于去年预期。

　　龙湖地产虽然已经通过上市聆讯，但由于融资额庞大，并不打算立即展开路演，而是先期观察河南建业的招股情况在作决定。

　　早报记者了解到，河南建业启动路演之际，吴亚军也在受邀行列，这位女老板香港此行一方面出于同行之谊，一方面也正好可以借机了解投资人的想法。

　　龙湖地产和河南建业拥有同一个上市保荐人摩根士丹利。龙湖地产另一保荐人为花旗银行。

　　龙湖地产1995年成立于重庆，2006年开始全国化扩张，除重庆之外，现在该公司项目分布于北京、成都、上海和西安。

　　吴亚军1964年出生于重庆合川，位列2007年度胡润百富榜第81名，个人财富高达80亿元。

　　吴亚军经历颇有传奇色彩。她1984年大学毕业后曾从事过机械工程师、记者、编辑等工作。1993年，吴亚军成立了重庆佳辰经济发展有限公司并任董事长。1995年6月，她创建重庆中建科置业有限公司，注册资金1000万元。不久，重庆中建科置业有限公司更名为重庆龙湖地产发展有限公司。

　　由于旗下公司香港上市预期，她被认为近期最有希望取代目前碧桂园(企业专区,旗下楼盘)大部分股份持有者杨惠妍，成为中国内地女首富人选。

　　2007年中，重庆当地政府传出信息，称重庆龙湖计划在香港上市。预计一旦成功上市，实际控制人吴亚军身价将达700亿元，超过目前个人身家最高的杨惠妍，成为中国内地女首富。

　　以昨日碧桂园市值计算，杨惠妍身家约580亿港元。

　　虽然市场低迷，主要集中高档物业的龙湖集团旗下物业销售情况并没有受太大影响。龙湖新闻发言人表示，公司4月中旬至今销售额超过20亿元人民币。另外，龙湖去年拿下的上海青浦项目也将在今年年底入市。

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上海普陀地王被退地 原拿地企业违约须赔3000万
http://www.sina.cn 2008年06月02日 10:51 东方早报

　　
上海普陀地王被退地原拿地企业违约须赔3000万

房地产形势逆转，许多曾经的“地王”如今变成了烫手山芋。 王炬亮 早报资料
点击此处查看全部财经新闻图片

　　早报记者 刘秀浩

　　2005年房价回落过程中曾经出现购房者退房的现象，而去年土地市场疯狂时期产生的天价土地如今也面临被退地的命运。

　　早报记者昨日获悉，普陀长风生态商务区4号东南地块今年将再度出现在土地挂牌市场上。这一地块去年曾经以近四倍于底价的惊人价格成交。

　　违约损失3000万元

　　上周五，几家去年参与长风地块竞买的开发商陆续接到了普陀生态商务区相关人士的电话，普陀长风生态商务区4号东南地块将会在近期重新上市，欢迎前去竞买，而价格“应该不会像去年那么高。”

　　这些开发商被告知，原拿地企业因为“自身原因”放弃了这一地块，因此土地将在近期土地公告中推向市场，重新组织挂牌出让。

　　记者了解到，这块预期重新出让的土地就是当年国美电器打算用作国美上海总部大楼，却中途意外被一家民营企业高价抢走的办公用地。当初地块成交价格达到11.04亿元，几乎是起始价3.14亿元的接近四倍。

　　早报记者昨日致电当初拿下土地的志成企业董事长郑建禄，他没有否认退地这一信息，郑建禄向记者表示，“还没有完全确定。”他没有解释退地原因。

　　如果土地被重新拍卖，志成将因违约而损失超过3000万元的土地保证金。

　　天价地面临缩水

　　2007年9月，上海房地产市场和土地市场都经历着最疯狂的阶段，其时，房价已经每个月都出现几次上调，一房难求的现象再次变成普遍现象。而土地市场上，土地价格屡屡创下新高，当时，所有已经卖出的土地都比去年成交地价翻一倍不止。

　　普陀长风生态商务区4号东南地块正在这个时候进行拍卖，在经过上百轮的竞价过后，一家名不见经传的民营企业“上海志成企业发展有限公司”最终以11.04亿元的价格从国美名下鹏润地产、华润集团、以及上海新黄浦等大鳄口中抢下这一地块。同一时期，类似的数倍于底价所产生的惊人地价绝不止一幅。

　　但到去年年底，房地产市场突然逆转，土地市场也因此急转直下。今年春节之前，上海一些公开出让的地块就已经出现底价成交的现象。

　　对于去年拿地的开发商来说，他们的土地价值正面临着缩水的现实。今年4月份，南汇一幅商业地块的楼板价为5370元/平方米，成交的价格只有去年高峰时期的45％。而对于这块普陀地块，部分开发商预期，如果土地重新拍卖，估计成交价格只有去年价格的三分之二甚至更低。

　　退地不止一例

　　由于房地产形势逆转，去年疯狂时期产生的高价地王如今变成了烫手山芋。

　　记者了解到，全国来看，类似宁愿损失保证金也不愿拿地开发的现象不止一例。

　　2007年9月11日，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的“地王”，楼面地价高达9953元/平方米。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。

　　相比于小开发商干脆毁约退地，大型开发商为信用计只能寻找其他出路。5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块。由于当地房价已经降至5000元/平方米左右，按当时拿地价格，开发商几乎没有利润可言。

　　到目前为止，上海出现退地的公司只有志成一家。其余几个天价地块已经在运作中。

　　早报记者了解到，苏宁环球拿下的上海地王将被用于建造苏宁华东区总部，项目还在筹备阶段，并很快会启动。重庆龙湖万元楼板价拿下的青浦天价土地已经开始动工，预计今年年底首批楼盘将会上市。

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万科企业股份有限公司关于首期限制性股票激励计划补提2007 年度及预提2008 年度奖励基金购买股票事宜公告
  [bach05] 于 2008-6-2 20:02:15 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入bach05的博客

万科企业股份有限公司
关于首期限制性股票激励计划
补提2007 年度及预提2008 年度奖励基金购买股票事宜公告
证券代码：000002 、200002 证券简称：万科A 、万科B
公告编号：〈万〉2008-026
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
根据2005 年度股东大会审议通过的公司首期（2006 ～2008 年）限制性股票激励计划和
激励计划2007 年度业绩考核指标实现情况，本公司为激励对象补充计提2007 年度奖励基金
243,140,599.90 元以及预提2008 年度奖励基金763,905,518.41 元，详情请见本公司于2008
年4 月30 日发布的“关于首期限制性股票激励计划补充计提2007 年度奖励基金及预提2008
年度奖励基金的公告”。
受激励对象委托，深圳国际信托投资有限责任公司用奖励基金在二级市场购买万科A
股股票。
根据2008 年6 月2 日深圳国际信托投资有限责任公司通知：所计提的奖励基金已按照
信托计划规定买入万科A 股股票，其中：补充计提的2007 年度奖励基金在二级市场购入万
科A 股股票11,533,195 股，平均购入成本为21.100 元/股，预提的2008 年度奖励基金购入
股数37,804,258 股，平均购入成本为20.178 元/股。
截至6 月2 日，首期限制性股票激励计划2007 年度奖励基金持有万科A 股股票
28,762,663 股，预提的2008 年奖励基金持有万科A 股股票37,804,258 股。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二○○八年六月三日

shanmin

转几篇文章，与房地产行业有关，不针对万科:*22*:

“安全”不昂贵 “认真”出奇迹
http://219.238.162.202/News/ShowNews.aspx?newsId=17106

“震而不倒”的小学成本每平方米600元
http://219.238.162.202/news/ShowNews.aspx?newsId=17105

最该被遏制的：建筑商的转包逻辑
http://www.cb.cn/News/ShowNews.aspx?newsId=17100

最该被掩埋的：监理业的变形生态
《中国经营报》文章，这篇最黑，但目前网上没有，等几天可能搜到

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学校倒塌缘于建筑质量过差
《财经》记者 张映光 陈中小路 杨彬彬 《财经网》 　 [ 06-03 08:24 ]

鲜血换得深刻教训，“汶川地震给中国的建筑行业上了一课”

　　【《财经网》专稿/记者 张映光 陈中小路 杨彬彬】6月1日国际儿童节前后，四川汶川地震中大量的校舍倒塌事件引起社会各界进一步反思，痛定思痛吸取教训，关注乡镇学校等公共建筑物的施工质量已成广泛共识。
　　“如果按照建筑规划严格施工的建筑，在地震中并不会倒塌。凡是瞬间垮塌的房屋，肯定不符合建筑规划要求。要么设计不符合，要么施工不符合。”日前，清华大学城市规划设计研究院常务副院长梁伟在接受《财经》记者采访时称，“汶川地震给中国的建筑行业上了一课。除了建筑标准的修编，更重要是施工的规范。”
　　在梁伟任职的清华城规划院，院长尹稚曾于5月23日带队奔赴重灾区进行现场调查。
　　5月28日，在各界对汶川地震中学校建筑大规模倒塌的质疑声中，四川省教育厅公布了对于校舍倒塌调查的五点结论。结论将校舍倒塌的原因归结为：“一、地震超过了预计强度，学校校舍抗震难以抵御如此强烈的地震；二、灾情发生在上课期间，集体伤亡人数比较多。三、教室楼面负荷大，学生疏散时又集中在楼梯间，走廊、楼梯是建筑中比较薄弱的环节，所以造成了一定的损害；四、倒塌的相当多校舍建筑时间比较长，校舍陈旧落后；五、学校建筑在抗震方面本身就存在着设计方面的先天性缺陷。”这一结论引起公众广泛议论讥评。
　　截至目前，四川省教育厅并未公布详细的调查结果和数据。据《21世纪经济报道》透露，据官方有关统计，截至5月26日，在汶川大地震中四川省学生死亡 4737人，伤者1.6万余人，重灾区学校倒塌面积为199.7228万平方米。目前，这一说法尚未得到四川省教育厅及建筑厅的官方正式确认。

脆性倒塌与延性倒塌
　　《财经》记者采访的部分建筑业专业人员在谈到建筑物倒塌时，特别强调“脆性倒塌”和“延性倒塌”之别。
　　他们指出，地震超过预计强度，并不意味着符合建筑质量标准的建筑物必然倒塌。即使倒塌，由于建筑质量的差异，也有不同的倒塌方式，并不意味着必然造成如此重大的人员伤亡。
　　原建设部于2001年7月20日发布的《建筑工程抗震设防分类标准》（下称“建筑抗震标准”）中，明确规定了建筑物必须达到一定抗震设防标准的强制性规则。其首页即表明：“按本规范进行抗震设计的建筑，其抗震设防的目标是：当遭受低于本地区抗震设防烈度的多遇地震影响时，一般不受损失或者不需要修理可继续使用；当遭受相当于本地区抗震设防烈度的地震影响时，可能损坏，经一般修理或者不需要修理仍然可以继续使用；当遭受高于本地区抗震设防烈度预计的罕遇地震影响时，不至于倒塌或者发生危及生命的严重破坏。”建筑业内俗称“小震不坏、中震可修、大震不倒”的说法，即由此而来。
　　以此说法，尽管四川此次发生地震的大部分地区，过去的抗震设防烈度多为7度左右，但这仅仅是指，当遭遇7度地震影响时，达到要求的建筑物基本可以继续使用；如果地震影响超过7度时，则应该努力做到“不至于倒塌或者发生危及生命的严重破坏”。
　　在接受《财经》记者采访时，结构力学专家、湖南大学设计研究院第四研究所所长何放龙指出，按照新修订的抗震设计规范施工，不至出现如此惨烈的倒塌场面。“混凝土建筑技术已经非常成熟，事先按照安全计算公式设计防震标准，已经没有任何问题。”他说。
　　就职于北京一家全国性专业研究机构的土木工程师王邦进在其博客上指出，实际上，在建筑业内，对此规则的一般理解是，如果抗震设防要求为7度，即建筑物抗震的下限是7度。
　　因此，按照上述“建筑抗震标准”进行抗震设计的建筑，在遭遇罕见的汶川8级地震时，虽然不能说一定不会倒塌，但以此为标准，亦绝不能反推出与之截然相反的结论——超过设防要求，倒塌即合理。刘汉小学等多所在震中地区的学校并没有倒塌，也没有造成大面积的人员伤亡，便是最好的例证。根据相关报道，如刘汉小学之类的建筑在设计之时，并未自行提高抗震设防标准，只不过工程监理真正尽职，确保了水泥质量和工程质量。
　　另据土木工程师王邦进介绍，建筑遭遇强烈地震倒塌的方式，可分为脆性倒塌及延性倒塌。按照抗震标准建造的房屋，如遇超过其设防标准的地震，可能会发生扭曲变形的现象，但不会瞬间倒塌，从而为人们留下充足的逃生时间。这类延性倒塌，可以确保更多的人可以在地震发生之时逃到户外。但在汶川地震中倒塌校舍，多为几秒钟内即变为废墟的脆性倒塌，却辄数百学生被埋，几无逃生可能。在日本阪神地震等国外类似的特大地震中，类似四川此次学校建筑大规模脆性倒塌的现象极为罕见。
　　这其中，究竟是“地震超过预计强度”，还是建筑物设计不规范，甚至是相关环节在这些公共工程建筑过程中偷工减料，原因恐难一言蔽之，须有专业和权威专家组成调查组逐一排查。
　　更何况，各地区受地震影响的程度，本就随着距离震中的距离越远，呈逐渐递减之势。这意味着，尽管汶川震中发生了8级地震，超过了当地的设防烈度，但其他许多区域，例如都江堰的地震烈度，就未必一定超出了原定的设防烈度。这意味着，很多非震中区域学校的倒塌，则更多可能源于建筑质量等“人祸”，而非地震 “天灾”。以媒体报道比较集中的都江堰聚源中学、新建小学为例，在这些学校倒塌的教学楼周边，大量民宅依然巍然耸立。
　　美国乔治亚州注册建筑师安德斯·卡洛斯曾就职于美国安全监理机构，并在建筑业从业30余年。他在接受《财经》记者采访时表示，以其从事建筑结构设计多年经验，仅从照片便可发现，许多倒塌校舍系建筑质量问题。“那些倒塌的学校，如果运用更充足的金属丝加固钢筋，之后灌注水泥，地震发生的话，建筑可能会开裂，但是绝不会倒塌成这个样子。”卡洛斯表示。
　　前述清华城专家在安县秀水镇的调查中发现，一条受灾后房至倒塌严重的老街上，建筑质量问题十分突出，“无正规设计加之偷工减料及野蛮施工是造成严重震害的根源”。

乙类建筑
　　中国在2001年-2005年启动了校舍二期危改工程；此后，2006年-2007年，随着农村义务教育经费保障机制改革推进，四川总共下拨了约10亿元，专项用于校舍危房改造。此次地震的倒塌学校暴露出危房大量存在的事实，教训至为深刻。
　　四川教育厅文件中“教室楼面负荷大，学生疏散时又集中在楼梯间，走廊、楼梯是建筑中比较薄弱的环节，所以造成了一定的损害”之说法，专业人士难以认同。他们指出，学校建筑的确存在一些“天然性缺陷”，但这正是在校舍设计阶段应解决的问题，而非事后解释倒塌的原因。依据中国现行《建筑荷载规范》，教学用房的荷载设计不低于每平方米200公斤；楼梯阳台等人群疏散要道，荷载不低于每平方米300公斤。
　　“以此标准来进行设计和建造，就可以保障安全。为达到抗震标准，学校在设计上，并没有类似抵抗负荷过大之类的难以逾越的技术障碍。所谓因负荷过大而造成的垮塌，只能从建筑设计和质量中去找原因。”一位不愿透露姓名的土木工程师告诉《财经》记者。
　　事实上，倒塌的聚源中学旁边，即是没有倒塌的聚源小学；倒塌的北川中学同一地区，还有没有倒塌的刘汉小学，这些均从侧面说明，所谓“设计缺陷”决不成其为学校倒塌原因。
　　中国的“建筑抗震标准”将建筑根据其使用功能的重要性分为四类。学校建筑属乙类建筑，其抗震要求比列为丙类建筑的普通民宅更强。其原因，正在于学生作为未成年人，属于应该优先保护的弱势群体，因此国家对于学生集中的校舍建筑，提出了更高的抗震标准，目的正在于加强对弱势群体的保护。而汶川地震之灾，恰恰在于这种标准并未得到落实，其间鲜血换来的教训至为深刻。

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万科激励基金第4次出手护盘
http://www.sina.cn 2008年06月03日 03:38 每日经济新闻

万科激励基金第4次出手护盘

　　每经记者 曾子建 发自成都

　　自去年11月至今，地产股龙头万科A(000002，收盘价19.35元)的股价一直跌跌不休。短短7个月以来，万科股价已经从最高点40.78元，到现在跌破了20元大关，究竟万科股票何时才能止跌？

　　万科A今日公告称，公司提取的10亿元股权激励计划奖励基金，已于近期全部买入了万科A股股票，总计买入股份数量约4933.7万股。

　　前3次万科股权激励计划奖励基金买入公司股票后，公司股价都会大幅上涨。今日公司10亿元奖励基金抄底入市的消息，能否给万科走势带来转机？

　　股权激励基金最大一笔交易

　　万科于2005年度股东大会通过了股权激励计划，依照该计划，公司每年都将在符合限制性条件的情况下，从净利润增长中提取一定比例的资金，用于从二级市场买入公司A股股票，以奖励包括董事长在内的公司高管。

　　从2006年6月以来，用于股权激励计划的奖励基金已经先后3次买入万科的股票。而此次奖励基金买入股票，是历次购买行动中交易金额和数量最大的一次。万科今日发布的公告显示，公司为激励对象补充计提2007年度奖励基金2.43亿元，以及预提2008年度奖励基金7.64亿元。4月30日至6 月2日，上述两笔共计约10亿元的资金，在二级市场上共买入万科股票约4933.7万股。其中，补充计提的2007年度奖励基金购入股数1153.3万股，平均购入成本为21.10元/股，预提的2008年度奖励基金购入股数3780.4万股，平均购入成本为20.178元/股。

　　激励基金此前3次成功抄底

　　万科的股权激励计划奖励基金首次买入股票，是在2006年6月12日，当时共投入资金1.42亿元，买入万科股票2491.3万股，成本约为 5.69元/股。而自奖励基金此笔交易后，万科股价未再低于这个价格，此后股价的涨幅相当惊人，到奖励基金第二次购入股票时，股价已经站上20元。

　　2007年5月9日，万科奖励基金再次购入股票1493.2万股，成本价约为21元。5月16日，万科实施10转5的分配方案后，股价继续大涨。2007年5月22日，公司发布公告称，奖励基金再次买入万科股票39万股，成本价在15元多。奖励基金买入股票之后，万科股价于去年11月1日创下了40.78元的高点，之后才开始出现调整。

　　从前三次奖励基金购入万科股票来看，每次买入之后，万科股价都会大幅上涨。而此次，奖励基金再次购入股票，是否会为万科带来上涨的机会？

　　机构给予“推荐”评级

　　有分析人士认为，万科10亿元奖励基金此次再度购入股票，其实仅仅是一次例行行为，是早在2年前就已经定下的 “规定动作”。而前几次购入股票，遇到2006年和2007年的大牛市，因此每次买入之后，万科股价都大幅飙升。但目前市场环境已经今非昔比，能否再次延续此前的辉煌还很难预料。

　　不过，从万科的基本面上来看，众多机构对万科股票未来的走势还是相当看好。申银万国的房地产行业分析师认为，万科目前手头的现金约156亿元，而公司今年全年的销售回款预计为700亿元。因此，万科目前资金链情况良好。申银万国预计，万科2008年、2009年每股收益有望分别达到1.28元和 1.88元，公司目前基本处于历史最低市盈率水平，有较强的安全边际，因此维持对万科“买入”评级。光大证券的研究报告中，分析师也对万科今年的业绩很有信心，并给予了32元的目标价。

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广州四月楼价今年来首次重返万元
http://www.sina.cn 2008年06月03日 14:23 中国证券网

　　广州楼市出现复苏回暖。市国土房管局二日通报四月广州市十区房地产交易登记情况，全市一手住宅均价今年来首次重上万元人民币大关，达一万零九百多元/平方米，比三月升一成八。楼市成交量也开始放大，接近四十万平方米，是今年来的最高点。

　　地产专家表示，四月广州一手房成交量是在楼价比三月每平方米拉升一千六百多元的情况下，从低谷反弹回升的，反映了买家对市场信心的回归。天河区和番禺区的表现尤有代表性，因为其楼价升的时候成交量就上升，楼价跌的时候成交量也随之下跌。

　　广州市国土房管局分析指出，四月均价大幅上扬主要是由于成交结构性因素影响较大。四月一手住房价格较大幅度增长主要是由于价格较高的天河、越秀、荔湾等区域的交易比重有所提高，以及高档住宅集中成交，带动整体均价上涨。

　　该局还首次抽取成交面积均大于二千平方米的十八个典型楼盘进行比较，公布了这些楼盘的价格变化。其中，均价上升的个盘为十个，下跌的为八个，涨幅大于一成的个盘数量比跌幅大于一成的数量多。房管局认为“价格基本处于较稳定状态”。

　　房管局认为，自三月起，广州一手住房成交情况开始从谷底回升，成交量回升到四十万平方米左右，仍只相当于过去的六成左右，市场氛围仍相对较冷，仍处于观望阶段。市场已加快复苏回暖，将有可能在六、七月份回复到正常水平。

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[6月2日]

1、截至今日，180亩安置房平整场地工作已完成总量的二分之一。

2、万科志愿者下午对秦家坎村两户受灾村民进行走访，了解了他们的家庭情况以及灾后遇到的困难。

[6月1日]

1、遵道镇政府书记林建华、阿拉善代表李星、成都万科总工程师蔡立彬等人进行了工作会议，达成如下共识：（1）遵道镇灾后垃圾清理、消纳工作艰巨，万科将率先承担；（2）由遵道镇政府指定垃圾消纳地点并负责消毒；（3）垃圾清运工作首先从公建垃圾开始进行；（4）垃圾清运路线将利用河床开辟新路线，以免对桥梁造成破坏。

2、本周内万科将与遵道镇政府一同向棉竹市有关领导汇报万科对遵道镇无偿捐建的工作内容。

3、万科志愿者继续在马跪村、棚花村组织了2场儿童节互动活动。

4、下午3点，成都万科协助秦家坎村小学组织了大型六一儿童节活动，当地260多位同学参加了本次活动。活动得到了遵道镇党委、政府的支持，以及陕西妇女研究会、深圳登山协会、北京农家女文化中心、友成志愿者协会、国际爱护动物基金会等民间组织的鼎力协助。现场还向同学们发放了来自全国各地的书包、文具、橡皮泥、公仔等礼物。

5、万科志愿者向遵道镇11个村（遵文社区、文风村、黄金村、双土村、双泉村、秦家坎村、马跪村、高安村、太平村、棚花村）发放以下物资：奶粉360包、湿纸巾200包、硫磺皂205块、爽身粉360盒、花露水46瓶、火腿肠2800包、毛绒玩具400个、方便面2800包、儿童读物700本、铅笔2000 支。

[5月31日]

1、为迎接六一儿童节，万科志愿者分别在双土村、秦家坎村14组为孩子们组织了儿童节互动活动。志愿者与孩子们一同表演节目、做游戏，现场洋溢着令人欣慰的气氛。

2、万科志愿者今天继续对遵道镇欢欢幼儿园遇难儿童家庭进行走访。

[5月30日]

1、上午9点至12点，万科建筑研究中心同事会同日本专家团、清华大学、中国建研院的专家，就四川大地震震害调查情况进行了交流讨论。

2、万科志愿者继续对遵道镇幼儿园遇难儿童家属进行走访。今天共走访了棚花村10户、黄金村7户遇难儿童家属，志愿者向他们表示慰问并发放了生活物品。

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万科跌下深市第一宝座 市值不敌鞍钢
http://www.sina.cn 2008年06月04日 05:24 每日经济新闻

　　每经记者 朱凯 发自成都

　　十多年持续走牛的万科，痛失深市市值第一的地位。整个地产行业的冷暖变迁，正是这一事件发生的大环境。

　　长久以来，万科A(000002，收盘价19.58元)总是以老大的姿态出现：沪深两市地产行业总市值最大、综合实力房产上市公司首位、深市上市公司总市值第一。

　　但就在最近，万科已将深市市值第一的宝座让给了鞍钢股份(000898，收盘价20.86元)，屈居第二。而ST盐湖(000578，收盘价35.58元)则以超千亿的“价码”稳坐第三。

　　截至昨日收盘，鞍钢股份总市值为1509.18亿元，万科A为1345.54亿元，排行第三的是ST盐湖，总市值达1091.46亿元。

　　万科老大地位被撼动，整个房地产板块亦风光不再。总市值排名的下降恰恰是股价下跌带来的直接影响，房地产上市公司正面临着一场“生死抉择”。

　　去年6月，万科就成为两市首家市值突破千亿的房产企业，居2007年房产公司排行榜榜首。

　　但一年后的今天，随着整个行业的“不景气”，万科这座摩天大厦已出现一丝难以觉察的 “裂缝”。尽管依然在地产行业占据老大地位，但昔日荣霸深市总市值第一的光环已悄然褪去。与今天的687200.64万股相比，一年来万科总股本仅增加了 4.84%，股价却是数次起落，从2007年6月1日的18.2元到11月1日的历史最高点40.78元，之后便逐步下跌至20元不到。

　　地产龙头万科的总市值下滑，正好是整个房地产板块受到去年12月份以来宏观调控政策的直接影响。

　　公开资料显示，房地产开发综合景气指数连续5个月下滑，从2007年11月的106.59下跌到2008年4月的104.07，1～4月行业销售同比减少1.54%，深圳、广州、北京等城市出现了明显的销售疲软，特别是以深圳为代表的珠江价格回调明显，达到20%～50%。

　　海通证券分析师张峦也指出，万科的净利润对珠三角和长三角的依赖程度较大，因此未来这两个区域的房地产市场和价格变动在一定程度上将影响万科的主营收入和净利润增长。

　　针对今年来地产股的“颓势”，光大证券分析师赵强也对记者表示，自去年12月以来，受宏观调控政策的影响，全国房地产市场面临成交缩量和价格上涨停滞，部分城市房价甚至回调20%以上。他还认为，市场担心成交缩量是价格下跌的前兆，虽然现在房价没有快速下跌，但房屋成交量持续低迷的话，房价也会继续下跌。同时他指出，即使房价没有持续下跌，成交量的萎缩，也将严重影响房地产开发企业的资金链安全。

　　“市场有一个预期，5月份会转暖，但实际看来并不是这样。不少房地产企业的销售量也呈同比下降的趋势”，赵强补充道。他甚至认为，今年全年都将被上述“气氛”所笼罩，很难在年内有恢复的可能。

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深圳部分银行暗松二套房核定标准应对楼市困局
http://www.sina.cn 2008年06月04日 01:31 中国证券网-上海证券报

　　

　　从目前深圳二手房市场的情况来看，自住需求客户占比约95%以上，其中包括了相当部分的“二次购房者” 资料图

　　部分商业银行灵活操作，对于名下已有物业的客户，如与未贷款购房人士“联名”，同样可享受首次置业待遇

　　本报记者 唐文祺

　　在楼市调整首当其冲的深圳，整体均价从去年高点处的17350元/平方米，一路下滑至今年4月份的11962元/平方米。随之而来的观望气氛一时浓郁，市场交易量产生明显下降。昨日，知情人士向上海证券报记者透露，为了促发自住客户入市置业或者接手，深圳市已有部分商业银行暗自放松了原本严格的审核标准，“银行在放货政策上同样存有观望心态，但由于价格调整之后激发交易量有所上扬，因此在看好后市的情况下开始有所松动。”

　　自住需求欲望明显

　　据美联物业代理(深圳)有限公司提供的数据，5月份深圳全市二手房共计成交4142套，环比下降4%。记者从深圳当地各家中介了解到，如果排除掉“五一”假期的影响，从当月各家中介门店的带看量来观察，自住需求客户的购买欲望表现较为明显。

　　“由于前期房价下跌比较明显，许多投资者手里的房源急于抛售解套。但对于接手买家来说，可能会由于信贷政策的收紧而无法入市购买。”一位不愿意透露姓名的深圳中介门店负责人向记者说道。

　　据了解，自去年8月份以来，深圳二手房市场的月度成交面积出现较大幅度下降。2008年1—4月份，二手房交易面积91.46万平方米，同比下降了69.22%。随着深圳当地楼市的进一步调整加剧，甚至在局部区域出现了一、二手房价格倒挂的情形。从今年4个月的数据来看，新房与二手房的交易面积比例，从去年的1：1.86，萎缩至1：1.07。

　　深圳楼市均价从去年10月份最高点17350元/平方米，下跌至今年4月份的11962元/平方米，跌幅达到45%。一时间，随之而来产生的退房、断供等情况，开始使得各家商业银行的信贷风险有所增加。“但从实际情况来看，采取断供的业主并不是很多，除非是购买了多套物业，一时又无法解套，实在承受不住压力才不得已为之。”美联物业深圳区交易管理部总监王青表示。

　　银行“暗松”利人利己

　　深圳罗湖区一家中介负责人认为，从目前深圳二手房市场的情况来看，自住需求客户占比约95%以上，其中包括了相当部分的“二次购房者”。“在今年信贷政策严格执行的情况下，这部分群体的购买需求很明显被抑制了。这对于银行来说，无疑形成了一个矛盾焦点：如果投资者能够达成顺利解套，便有助于银行降低信贷风险；但接手买家的入市需求又亟待引发释放。”

　　据美联物业(深圳)提供的数据，从深圳各区的成交量来看，如不考虑“五一”影响，全市除罗湖、盐田之外，各区成交量均有上升，其中福田区、龙岗区的环比涨幅甚至超过20%。王青认为，随着市场房价的进一步探底，从交易量上来看，较之前有所回暖。虽然观望气氛仍在，但已有复苏迹象。

　　“银行在放贷态度上也有观望心态，为了吸引客户入市或者说顺利接手放盘，在看好后市的前提下的确有所松动。”深圳一家中介机构的相关人士直言不讳。据记者了解，深圳部分商业银行开始执行较为灵活的操作方式，类似于“打擦边球”的条款中，除了“人均居住面积在29平方米以下”、固定利率等规定之外，甚至有银行提出，即使名下已拥有一套住房的客户，如与未贷款购房的人士进行“联名”，同样可享受到首次置业待遇。

　　“事实上，相较于部分首次置业客户来说，二次购房的自住客户无论在承受能力还是资质方面都更为乐观，因此银行采取这种‘暗松’的措施也属情理之中。”一业内人士分析说道。

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深圳银行出台多项优惠措施抢夺房贷客户
http://www.sina.cn 2008年06月04日 02:40 第一财经日报

　　
深圳银行出台多项优惠措施抢夺房贷客户

不断萎缩的个人住房贷款业务，已经让银行焦头烂额 本报摄影记者/王晓东
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　　最近，一位在某国有大型商业银行办理了按揭业务的赵先生，收到来自深圳发展银行的“挖角”短信。短信称，只要转到该行办理此业务，就可享受还款方式和还款利率等多方面优惠。

　　《第一财经日报》就此询问深圳发展银行，一位信贷经理表示确有此事。她很热情地为记者算了一笔账，如果办一个30年期的住房按揭贷款，普通贷款的5年期以上基准利率为7.83%，最多可下浮15%，利率最低为6.656%；但通过该行的3年期“气球贷”产品，基准利率为7.56%，下浮15%后为6.426%。这样，“气球贷”就比普通贷款利率低了0.23个百分点，再组合以“双周贷”等房贷产品，可以达到最大的省息效果。

　　通过让利争抢客户，这种在大卖场常见的促销方式，如今在各家银行也普遍出现。记者查看最近推出的房贷新品，不难发现，多家银行均打出了醒目的“优惠牌”。

　　4月份，招行推出房贷新品“消费易”，在房贷可用额度内，可获得一定的免息透支额度。5月份，建行联手9家房地产开发商，针对21个在售和即将开盘的楼盘，为申请贷款的用户提供至少9.9折的优惠。

　　显然，不断萎缩的个人住房贷款业务，已经让银行焦头烂额。深发展今年一季报显示，截至3月底，深圳发展银行的住房按揭贷款总额为418.6亿元，仅比去年年底增长了0.26%。

　　“个人住房贷款的风险低，回报率高，向来是银行资产质量很好的一块业务。”天相投顾分析师张攀表示，但由于目前房价出现调整，部分居民处于购房观望期，加上央行多次加息，导致提前还贷的客户增多，银行的房贷发放量增长缓慢。

　　根据央行的调查，利率频繁上调增大了提前还款风险，54.8%的被调查者表示可能会因此而提前还款。此外，家庭收入的提高也将增大提前还款的可能性，21.6%的被调查者预期未来家庭收入将有较大幅度提高。

　　深圳发展银行个人信贷部总经理助理张铭也证实了这种看法，“5月份发放的个人房贷，增速比年初有所加快，但和去年相比，已经减缓了很多。”

　　上海银监局发布的一份报告中显示，今年一季度，“住房贷款增量呈现不断萎缩趋势”。至3月末，全市中外资银行机构个人住房贷款余额 3046.91亿元，比年初增加33.94亿元，增幅仅为1.1%。1~3月，个人住房贷款增量分别为37.42亿元、3.88亿元和-7.35亿元。

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　　万科近日将逾10亿元股权激励基金用于购入公司A股股票。据统计，自万科实施股权激励方案以来，公司已委托信托机构8次回购，加上期间因转增而增加股份，激励股票累计达1.1亿股，按昨日19.58元收盘价计算，这部分股票账面财富已达21.6亿元。
　　按照万科2006年4月28日披露的股权激励方案，公司采用预提方式提取激励基金奖励给激励对象，激励对象授权公司委托信托机构采用独立运作的方式，在规定的期间内用激励基金回购万科股票，并在条件成熟时过户给激励对象。
　　据统计，2006年万科利用预提激励基金首先购入2491.3618万股，由于公司实施2005年度分红派息方案，这部分股票所获派息款再次购入股票53.84万股，之后利用补充计提基金购入351.9682万股。由于公司实施2006年度资本公积金转增股本方案，因此转增股本后上述股票变为4345.755万股，加上之后补充回购28.27万股，万科2006年度回购公司股票（包括转增增加的股份）达4374.025万股。
　　2007年度，信托机构累计回购万科2876.2663万股。其中利用预提激励基金购入1141.2445万股，转增股本后这部分股票变更为1711.8668万股，之后预提奖励基金补充购入11.08万股，补充计提激励基金再次购入1153.3195万股。截至昨日，信托机构用2008年度预提激励基金共购入股票3780.4258万股。至此，计提、预提的激励基金以及派息款购入股票（包括转增增加的股份）总量达11030.7171万股。
　　虽然万科股权激励顺利实施至今，但实际上早在2006年初推出股权激励时，该方案就引发了诸多争议，并遭到不少小股东的质疑。
　　万科在其股权激励方案中将净利润增长率超过15%作为行权底线，但众多小股东提出这一“门槛”对于万科而言并不高。其次，由于万科是通过计提激励基金回购股票，激励对象在行权时并不需要成本，分析人士指出，对比通过定向增发实施股票期权的激励方案，利用激励基金回购股票能够获得更大的财富空间。据计算，万科计提激励基金加上分红派息款累计14.7亿元，而其回购股票的市值已达21.6亿元。
　　万科股权激励方案中规定，董事长的分配额度为当年度股票激励计划拟分配信托财产的10%，由此计算王石可获得该公司股票1103万股，按万科昨日收盘价计算这部分股票市值已达2.16亿元。加上其他获得激励的高管，万科的股权激励的“造富运动”已造就了多位千万富翁。
　　值得注意的是，证监会在5月初出台的《股权激励有关事项备忘录1号》明确规定：上市公司提取的激励基金不得用于资助激励对象购买限制性股票或者行使股票期权。

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汶川震后看隔震技术（之一）

作者: 楚先锋

时间: [ 2008-06-04 11:23 ]

基础隔震体系示意图 夹层橡胶隔震垫内部结构 两年前开始做工业化住宅技术研究的时候，确定了预制混凝土结构技术的路线。当时找到广州大学地张季超教授和周福霖院士做结构试验研究。在为我们进行课题服务之余，张教授给我们详细介绍了隔震技术在日本的应用，并给我看了许多从日本拍回来的图片。去年10月份，我们开始合作进行在预制住宅里面如何应用隔震技术的研究，并取得了初步的成果。 隔震技术是通过在上部结构和基础之间设置隔震装置，延长结构侧向振动的基本周期，从而减小水平地震地面运动对上部结构的作用。 通过使用基础隔震技术，结构侧向振动基本周期一般可以延长到4.0s，从而远离地震卓越周期，避免共振，实现上部结构地震作用、横向剪力和相对变形大幅度减小的目的，并依靠隔震层耗能元件的阻尼来耗散结构振动的能量，减轻结构的动力反应。上部结构的变形类似于刚体平动,地震反应没有放大现象,仅相当于原结构所受到的地震作用的1/4～1/12，理论研究和实际地震检验结果都表明，这种结构可以大大减小地震时上部结构的加速度和变形，从而减少建筑物的内部破坏。 有一种隔震装置是夹层橡胶垫，是由橡胶和夹层钢板分层叠合经高温硫化粘结而成。由于在橡胶层中加设夹层钢板，并且橡胶层与夹层钢板紧密粘结，当橡胶垫承受垂直荷载时，橡胶层的横向变行受到约束，使夹层橡胶垫具有很大的垂向承载力和竖向刚度。当橡胶垫承受水平荷载时，其橡胶层的相对侧移大大减少，使橡胶垫可达到很大的整体侧移而不致失稳，并且保持较小的水平刚度。并且，由于夹层橡胶垫钢板与橡胶层紧密粘结，橡胶层在竖向地震作用下还能承受一定的拉力，使夹层橡胶垫成为一种竖向承载力极大、水平刚度较小、水平侧移容许值很大、又能承受竖向地震作用的理想的隔震装置。

meng-h

二〇〇七年度派息及资本公积金转增股本方案实施公告
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万科企业股份有限公司
二〇〇七年度派息及资本公积金转增股本方案实施公告
证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2008-028
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
万科企业股份有限公司2007 年度分红派息和资本公积金转增股本方案已获2008 年4
月23 日召开的2007年度股东大会审议通过，现将有关实施事宜公告如下：
一、派息及资本公积金转增股本方案
本公司2007年度派息方案为：以公司现有总股本为基数，向全体股东每10 股派现金人
民币1 元（含税，扣税后，A 股个人股东、投资基金实际每10 股派现金人民币0.9 元，B
股暂不扣税）。
本公司2007 年度资本公积金转增股本方案为：以公司现有总股本为基数，向全体股东
每10 股股份转增6 股。
二、股权登记日、除权除息日及转增股份上市日
1.A股股权登记日为2008 年6 月13日，除权除息日为2008 年6月16 日，新增无限售
条件流通股上市日为2008 年6月16 日；
2.B股最后交易日为2008 年6 月13日，除权除息日为2008 年6月16 日，B股股权登
记日为2008年6 月18日，转增股份上市日为2008年6 月19 日。
三、派息及资本公积金转增股本对象
1．截至2008 年6 月13 日深圳证券交易所收市后，在中国证券登记结算有限责任公司
深圳分公司登记在册的本公司A股股东；
2.截至2008年6 月18 日（最后交易日2008年6月13日）深圳证券交易所收市后，在
中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司登记在册的本公司B股股东。
四、派息及资本公积金转增股本方法
1、A股股息于2008 年6 月16 日通过股东托管券商直接划至其资金账户。本次资本公
积金转增A股股份于2008年6 月16日直接记入股东的证券账户。
2、B 股股息于2008 年6 月18 日通过股东托管券商或托管银行直接划入其资金帐户。
本次资本公积金转增B股股份于2008 年6 月18 日直接记入股东的证券账户。若B 股股东
在6 月18 日办理了“万科B”转托管，其股息、转增股份仍在原托管证券商或托管银行处领
取。
3、根据公司章程规定，B 股现金股息以本公司股东大会决议日后第一个工作日（2008
年4 月24 日）中国人民银行公布的港币兑换人民币的中间价折为港币支付，折算汇率1 港
币=0.8967元人民币。
五、股份变动情况
公司股份变动情况表（单位：股）
本次变动前 本次变动
增减（+，-）
本次变动后
股份类别
数量 比例
转增增加
数量
数量 比例
一、有限售条件股份
1、国家及国有法人持股 165,000,000 2.40% 99,000,000 264,000,000 2.40%
2、境内法人持股
3、境内自然人持股 1,497,772 0.02% 898,663 2,396,435 0.02%
4、外资持股
有限售条件股份合计 166,497,772 2.42% 99,898,663 266,396,435 2.42%
二、无限售条件股份
1、人民币普通股 5,883,661,447 85.62% 3,530,196,868 9,413,858,315 85.62%
2、境内上市外资股 821,847,168 11.96% 493,108,300 1,314,955,468 11.96%
无限售条件股份合计 6,705,508,615 97.58% 4,023,305,169 10,728,813,783 97.58%
三、股份总数 6,872,006,387 100.00% 4,123,203,831 10,995,210,218 100.00%
六、本次转增股本实施后，按新股本10,995,210,218股计算，2007年度全面摊薄每股收益
为0.44元。
七、咨询机构：万科企业股份有限公司董事会办公室
地址：深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心
咨询电话：0755-25606666 转董事会办公室，传真：0755-25531696
万科企业股份有限公司
董事会
二〇〇八年六月五日

meng-h

二○○八年五月份销售及近期新增项目情况简报
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万科企业股份有限公司
二○○八年五月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2008-027
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
2008 年5 月份公司实现销售面积58.3 万平方米，销售金额53.4 亿元，分别比07 年同
期增长-5.5%和13.4%。2008年1~5月份，公司累计销售面积221.0万平方米，销售金额197.6
亿元，分别比07 年同期增长39.1%和67.3%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销
售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者
参考。
此外，2008年4 月份销售简报披露以来，公司新增项目7 个，情况如下：
1．天津金厦项目。该项目位于天津市西青区中北镇南侧，中学东路西、东方红路东，
项目净占地面积约22.93 万平方米，容积率1.5，总建筑面积约38.41 万平方米，其中计容积
率建筑面积约34.31万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付地价7 亿元。
2．深圳园景台项目。该项目位于深圳市龙岗区布吉街道坂田社区，项目占地面积约3.94
万平方米，容积率1.9，计容积率建筑面积7.51 万平方米。万科拥有该项目100%的权益，
需支付地价3.06 亿元。
3．合肥皖安地块。该项目位于合肥市西南，望江路以南、三郢路以西，项目占地面积
约10.79 万平方米，综合容积率3.61，计容积率建筑面积38.95 万平方米。万科拥有该项目
50%的权益，需支付地价3.06亿元。
4．合肥江淮地块。该项目位于合肥市西南，长江西路以南、合作化路以西，项目占地
面积约11.57 万平方米，综合容积率3.56，计容积率建筑面积41.24 万平方米。万科拥有该
项目50%的权益，需支付地价3.04 亿元。
5.宁波首南路项目。该项目位于宁波市鄞州区，西临文苑路、北临首南路。项目净占
地面积约1.85万平方米，容积率2.7，总建筑面积约……8 万平方米，其中计容积率建筑面积
约4.98 万平方米。万科拥有该项目57%的权益，需支付地价0.65亿元。
6.深圳机场英管山项目。该项目位于深圳机场英管山片区，西临宝安大道。项目占地
面积约7.24万平方米，容积率2.15，计容积率建筑面积约15.58万平方米。万科拥有该项
目100%的权益，需支付地价3.3亿元。
7.东莞松山湖1 号花园二期项目。该项目位于东莞市松山湖科技产业园区新竹路西侧，
项目占地面积约28.89万平米，容积率0.7，计容积率建筑面积约20.22万平米。万科拥有
该项目90%的权益，需支付地价款2.96亿元。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇〇八年六月五日