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揭开地产股的面纱——zhgfb 评论
作者: 但斌
时间: [ 2008-07-13 00:08 ]

zhgfb 2008年7月12日 21：12：21 在《每一个人都有其弱点,这是真理!!! 》后跟贴评论：
揭开地产股的面纱1－我们对地产股都了解多少？

对于地产股，我们都了解多少呢？
　　　　记得某知名基金公司的投资总监曾经对他的新员工说过：“房地产那玩意，有什么难的？还需要慢慢上手？”从这句话可以看出，这位投资总监觉得房地产研究没有什么壁垒。
　　　　也确实，几乎每一个人都能对房地产说上几句。其中涉及的话题也确实非常简单，无非是房价、销售量、城市化、升值、泡沫等等诸如此类的词语。说到房地产公司，无非就是土地储备、资产注入、NAV、利润率、资金链等等。几乎每一个故事，都可以用最朴素的语言描述清楚，只要会加法和减法运算，就能够听懂。
　　　　然而，一个不争的实施是，房地产指数（申万）从2007年11月1日的5849.78点，一直跌到今年6月20日的2100.98点仍意犹未尽。这期间，高达64％的跌幅，又有多少人能够说得清个中原由？
　　　　如果这个行业是非常简单，一看即透的，那为什么会犯这么大的错呢？从2008年各基金公司一季度的持仓报告来看，地产几乎是遭到了所有基金公司的集体抛弃。而仅仅是半年之前，房地产股则是市场的宠儿，耳边时常听到关于“金融地产”的伟大言论。
　　　　由于职业的渊源，一直都很想对房地产说几句。07年的夏天，我游离于开发商与证券分析师之间，感到的是两种截然相反的气氛，一边是开发商对行业的担忧，而另一边是分析师对前景近乎疯狂的乐观。现在，尽管我已经很少与这两类人打交道，但也隐隐感觉到了与半年前完全相反的氛围，开发商开始蠢蠢欲动，为扩张做准备了，而证券分析师则哀鸿遍野，或是对前景即使不是极度悲观，或是碍于面子不敢做变色龙，对隐藏于内心的看空观点欲说还羞。
这让我想起了前些年做房地产全程策划时的感受，02、03年的时候，房地产市场还不是很火，比较多的开发商开始注重营销策划机构的观点，推动产品设计与营销手段的升级。04年的时候，营销策划机构受益于“溢价分成”，赚了个盆满钵溢。有的开发商觉得，策划也没有什么嘛，随便做做，房子都能升值。这样的观点在05年受到了打击。房地产的调控压制了05年的涨幅。也就在这个时候，营销策划机构又被请上前台。06、07年同样是开发商与营销策划机构不和谐的年份，房价升得太快，策划机构坐享“溢价分成”，而开发商觉得这不是营销策划机构的功劳。世道变得太快，我不知道目前是一个怎样的状况了。但可以想象。价格的波动是正常的，销售的波动也是正常的，但即使是一些开发商，也不能避免情绪的波动，而时常做出错误的判断。
　　　　而地产股的投资价值何在呢？我禁不住查阅了美国1986年以来十大地产公司的股价变现，让我惊讶。我吓呆了！1986年以来大大跑赢道琼斯指数和标普500指数，部分公司的收益数倍于标普500。但我敢断定，投资于地产股的哥们一定是亏钱的多。因为哪怕是最优秀的地产公司，波动幅度也数倍于标普500。缓慢的上涨过程往往很少关注，快速上涨的时候一定引起了大众的目光。而尾随其后高达70％的跌幅一定杀伤力很强。或许我们会说，哪怕是在一个高点买的，在下一个周期的高点，地产股还是跑赢道指的，还是挣钱的，但我不相信有这样的人。我自然也就不会相信有多少人会是在每个底点买入，在最高点卖出的。如果真的有人能抓住房地产的每个大周期，股神就不是巴菲特了。
　　　　事后来看，地产股的投资是如此简单，周期分明，幅度巨大，貌似傻子都能赚大钱，但事实上如何呢？
　　　　想了想，我想试着来“揭开”地产股的“面纱”。希望能有更多的朋友树立对房地产的正确理念，都能与地产股的强周期共舞，分享中国城市化过程中房地产市场发展的收益。
揭开地产股的面纱2：穿越估值的迷雾
　　房地产公司的估值，看似非常简单。有多少土地卖多少钱呗。但也不是这么简单，同样的土地，可能万科能赚更多的钱，到了有的公司手上，弄不好会亏钱。于是，地产股有了一个特别的估值方法——Revaluated Net Asset Value（RNAV）。
　　RNAV，顾名思义，就是重估的净资产价值。这里的重估就充满了艺术啦。为什么要重估呢？是因为土地会升值。比如一个开发商2005年在上海南京路拍的土地，楼面地价每平米5000元，到了2007年，就不是这个价啦。苏宁地产拍出的南京东路地王，每平米数万元之巨啊。那么，邻居们数年前几千块一平米拍的地，现在怎么算呢？就需要重估一下啦。
　　于是，在2007年的夏天，掀起了对房地产公司土地价值重估的高潮。可以想见，在这个地王迭起，土地拍卖价格频创新高，“面粉比面包贵”的疯狂环境中，各房地产公司原有的土地在不断重估之下，其“价值”一定是远远高于其账面所载。
　　如果仅仅是重估，可能还不能造成地产股的疯狂，分析师的想象力是无限的。帐上的现金是能买地的，现有的土地挣了钱之后也还是要买地的，买来地之后能挣更多钱的。于是，分析师们开始认为，合理股价应该是RNAV的一个倍数，其中以2倍的说法最为常见。经常在分析师的报告中看到诸如“公司RNAV20元，合理股价40元”的说法。
　　如果觉得给RMAV翻倍还不过瘾，干脆对地产公司的估值方法升个级，干脆用PE。常识告诉我们，地产公司的盈利不象一般制造型工业企业，不具有稳定性，有的年份项目结算得多一些，有的年份结算得少一些；有的年份拍地贵一些，有的年份拍地便宜一些；有的年份房子涨价快一些，有的年份涨价慢一些。站在2007年预测2008年，对房地产公司的盈利能力一片乐观：房价涨得快，销量没问题，能结算的房子都是2007年以前拿的土地，成本低。对这个盈利给个30倍的动态PE，股价上涨空间无限啊。
　　一个强周期的行业，在它盈利能力最强的时候，给予30倍的动态PE。如果这句话仅仅是一个命题放在你的面前，估计你绝对不会赞同。但如果是2007年的夏天，有人告诉你要给房地产2008年30倍的动态PE，你会反对吗？

就象一个自认为公平的父亲，总不会太责怪最调皮的儿子。自认为价值投资的人们，在2007年夏日的疯狂中，正陶醉于对中国城市化进程中房地产的伟大前景。一切政策调控自然都被认为是不可能挡住“历史潮流”的。当2007年8月份关于保障性住房的法规颁布后，笔者曾在一个小范围的会议中预言，房地产将面临结构性变化，尽管这一变化的具体方式当时还不敢断定，但现在看来房地产市场的结构已经发生了翻天覆地的变化。
　　说到这里，只是要大家明白一个道理，房地产行业是一个强周期的行业。这与该行业的长期发展之间不矛盾。马克思早就告诉了我们“螺旋式上升”的道理。要相信“螺旋”总会来的。
　　那么，这个“螺旋”的上升中轴在哪里？就是RNAV。不是根据地王调整过的RNAV，只是根据当地正常的平均房价重估的NAV；也不是RNAV的某个倍数，只是RNAV而已。
　　RNAV也是蒙着面纱的，不同的分析师，估计得也不一样。如果你有兴趣查查“深长城”的研究报告，你会发现不同分析师估计的RNAV竟有数倍之差。如果你查查“广宇发展”的RNAV，你会发现有的分析师的估值竟然是当前股价的5倍之多。
　　当前市场中，RNAV打折已经是很正常的现象了。从九折到六折不等。那这个折扣的底线在哪里呢？一个最差的公司，这个底线应该是真实的NAV——净资产价值。这里强调是真实的NAV，是因为有的公司的净资产是不真实的，主要表现为：应收帐款可能收不回，预付帐款打水漂，固定资产价值高估，金融资产或长期股权投资的价值存在泡沫等等。如果排除这些不真实，公司的净资产价值应该是RNAV的底线。
　　RNAV与NAV的差异在哪里呢？在于对土地价值的估计，前者根据估计的未来收益对土地价值进行了重估，后者则应回归现实，按照能够最快出手的原则，给定一个容易变现的价格。NAV是肯定比RNAV要低的。NAV也不是一成不变，但至少在每一个时点都是现实的。如果你想做房地产挣钱，当一个公司的股价低于NAV的时候，你会考虑收购其股份实现间接的地产开发，而不是直接购买土地。
　　遗憾的是，我们看到的分析师给出的NAV实际上只是RNAV，而不是对其净资产价值的最公允估计。我们不妨带着火眼金睛去分辨一下，看看其计算过程，把分析师想象出来的未来收益剔除掉，就能得出真正的NAV。

即便一个公司的股价低于真正的NAV，也不代表具有投资价值。因为拙劣的管理者是会践踏价值的。所以，优秀的团队总能使公司的股价高于其NAV。但即便是最拙劣的管理者，只要其股价低于NAV的幅度过大，也会想到寻找收购者以实现价值。这是产业资本与金融资本博弈的一般均衡。
　　穿过估值的迷雾，原来地产股的估值底线就这么简单的三个字母NAV。当人们使用RNAV时尚属正常，如果试图给予两倍估值，甚至要换用PE估值方法的时候，你就该卖出地产股了。当股价已经低于经得起考验的真实的NAV的时候，地产股也该缓缓下滑的步伐了吧？要不然，就不会有人愿意到土地市场拍地了，直接去收购地产公司的股权不是更划算？
　　静下心来，想一想，身边是不是有的地产公司，即使其土地半价甩卖，计算出来的净资产也已经与其公司总市值相当？如果你想做房地产开发，你是愿意去拍类似的土地，还是直接去收购该公司的股权呢？萦绕在地产公司估值上的迷雾时刻存在，当市场高涨时，人们被乐观的迷雾笼罩着；当市场持续下滑的时候，对崩溃恐惧的迷雾更是笼罩心头。只有穿越这层迷雾，认清房地产公司的强周期性与长期价值成长性，才能自由地分析地产股，从容地投资。

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我们能做什么？

郁亮

　　

　　　在过去几天里，我们每个人都感到强烈的心灵震撼！而我从灾区现场回来后，感受会更多一些，甚至不知道从哪里谈起。我想告诉大家，过去几天里，万科人做了什么，未来需要我们做什么，以及我的一些感想。
　　　这张照片是成都万科员工自发组织起来，往遵道镇上送的第一批物资（见图1）。汶川是这次地震的震中，北川和都江堰人口密集，这一带是救援的重点，政府的救援力量主要放在这里。但绵阳和德阳的绵竹也是重灾区，救援力量却相对薄弱。
　　　16日，王石带着结构专家上了都江堰，第二天到了北川，研究和评估地震对建筑结构的影响，也看看万科目前能够提供什么帮助。
　　　我带着团队到了遵道镇。遵道镇上本有23000人，18个自然村，灾后考虑合并成10个自然村，差不多有1万人需要安置，情况比较严重。
　　　镇长告诉我们，灾难中，镇政府楼房倒塌，领导班子里六个死难了三个……，这里最惨的是幼儿园，80个孩子只有23个回来，不幸中的万幸是，这个镇的小学和中学没有一个孩子受伤。
　　　镇长还告诉我们，他们最需要的是帐篷、柴油、收割机——因为现在小麦已经成熟，马上需要收割下来，再种上水稻。
　　　我说我们去想办法。大家可能以为帐篷很容易找，其实并不容易。至于我们想都没想过的收割机，更没有渠道去找，大概只有柴油最容易解决了。所以我们当时不敢答应下来，但也尽力去做这件事情。
　　　回来之后，我跟王石董事长及其他董事商量，最后我们觉得应该在镇政府的指导下、在政府投入力量相对薄弱的地方尽我们之力去帮助灾区。后来，我们选择遵道镇作为支援的重点。
　　　万科的动员、组织、实施力量是非常强大的，在回来的路上，我们就开始打电话，要求各地公司寻找帐篷，西安、武汉、重庆、深圳、广州各地都报来可以零零散散找到一些帐篷。短短不到20小时内，我们组成车队奔赴前线，带来了很多大型机械。在这片废墟上，大型机械是最缺乏的，道路的开辟需要大型机械；危险建筑拆除需要大型机械；平整场地也需要大型机械，挖厕所也需要大型机械。
　　　当我们车队到达遵道的时候，当地一些零散的义工朋友非常感动，甚至流下泪来。他们的感觉是，一个专业化的救援队伍来了。虽然在遵道奉献爱心的NGO组织很多，但万科的队伍是第一支出现在镇上的专业化救援力量。
　　　有了这些大型设备，我们可以迅速开始施工、平整场地，这是石灰（见图2），平整场地之后要消毒，所以石灰是非常重要的东西。这是我们18号下午搭的帐篷（见图3），我们一天大概可以搭100个这样的帐篷，还准备设立一个指挥中心，使救援工作有序进行。医疗中心也在边上建立起来。我们还送去了发电机，让灾民恢复了生活照明。
　　　从过去几天所见所感，我觉得万科能够做的事情跟别的机构不一样，我们在利用我们的专长做一般机构做不到的事情。什么是我们的专长？我觉得组织、动员和实施力量就是我们的专长，我们能在三天之内解决5000人左右的安置问题。我们在21号之前能够做到让灾民在棚子里躲避风雨，这就是我们的专长，这是全体万科人的骄傲，我们全国各地公司都迅速行动起来，让我们相信万科有能力做更多的事情。
　　　在过去几天里，我感触最深的有几点：第一，平安是多么重要。过去几天里我有两次差不多流泪，其中一次是上个礼拜五我到了成都万科，面对100多个成都的同事，看到大家平安时，我想流泪了。在平时“平安”这个词似乎轻飘飘，但在那个时候，却让人感到很沉重。成都万科的员工都站在了我的面前，这真不容易！
　　　第二，万科是好样的，我们成都的每个同事都是好样的。他们在一个小时内拉起警戒线，撤离所有的业主，同时搭建了帐篷让老人、孕妇和孩子住进去。我到成都业主家去看了，我告诉大家，我们的结构是安全的，所有窗户没有一块玻璃是碎的。我看到，成都同事在过去几天里睡觉不超过几个小时，没吃过几顿像样的饭，他们一遍又一遍为业主服务着，为救灾工作忙碌着。另一边，未来的修复工作，我们的7个一线公司都准备好支援队伍，即将奔赴成都，因为当地最缺的是民工，民工都回乡自救去了。
　　　我到小区里的时候，业委会主任看见我们穿着万科抗灾的衣服，奔跑过来说感谢物业的同事。除了成都公司员工以外，集团还有700多个四川籍员工，他们同样也是好样的！就在我们身边，工厂化基地的刘兴富，他是彭州人，地震之后执意要赶回去救他的父母。作为管理者我不应该同意他去，因为有危险。但是作为个人，我非常钦佩他的勇气，在他成功把父母救出来后，我们所有人都松了一口气。而刘兴富现在是万科驻遵道镇的首位联络官，接着为抗震救灾做工作。
　　　同样也不要忘记在总部物业服务中心的两位员工，小杜和小高。小杜的外婆和外公直到前天晚上才联系到，当然，公司派出的搜救队也立了功。在找到亲人之前，她和以前一样，兢兢业业地服务。刚才这几个例子，都发生在我们身边——我要说，万科每一个人都是好样的。
　　　面对灾难，我们做了这些工作，现在我们还可以做什么？万科已经决定无偿帮助遵道镇进行灾后安置和重建。遵道是一个漂亮的小镇，它有一个以喀斯特地形为特色的国家地质公园，山上山前长满了梨树，每年3月份举办梨花节。
　　　在这次地震中，遵道镇90%的建筑被摧毁。除了这几天解决5000-10000人的安置，接下来我们还可以做很多。比如，我们是不是可以每一个帐篷配一台收音机，让他们了解到救灾的进展情况？其实灾区的很多情况我们都不太清楚。昨天我到邻近的九龙镇，镇长告诉我他需要什么：锅，要油盐，很多东西是我们想不到的。而灾区不缺的是什么？不缺衣服。
　　　我们持续不断尽力去帮助当地人民恢复正常的生活和生产，这是我们能够做的，这也是需要万科每一个员工投入去做的事情，我相信大家都有愿望去做。
　　　第二个可以做的，万科鼓励大家做义工，前往灾区一线重建工作服务。我们将召集志愿者，我相信会有很多人跃跃欲试，但做志愿者应该有几个条件。
　　　第一、自愿，而且这个自愿要获得家人的同意，要利用自己的假期，由公司提供协助来做这项工作。
　　　第二、身体要好，首先不能成为别人的负担。
　　　第三、神经要坚强，现在情况非常不稳定，很多地方在每天晚上12点1点左右都有比较大的余震，如果因此睡不着觉，第二天就没有力量工作。
　　　第四、信念要坚定，没有去过灾区现场的人会有比较浪漫、理想的想法，比如说期待受到灾民的热烈欢迎之类——这种情况是有的，但也有时候并非如此。如果你抱怨好心不得好报，只能说明信念不够坚定。
　　　第五、要具备一技之长，你去了灾区能做什么？
　　　第六、四川籍的优先，因为是跟基层老百姓打交道，能通当地的语言是最好的，但这不是必要条件。
　　　这是六个基本要求。目前我们招募的岗位是两个：第一个是驻地的联络官，要住在当地，我们大概需要三到四个，可以定期轮换。第二个岗位是规划师，遵道镇灾后规划和重建现在就开始了，规划的岗位很紧缺。符合条件的请到人力资源部报名。
　　　我还要提醒大家，做志愿工作者是有很大风险的：
　　　一是条件非常艰苦，不要认为可以刷牙，连洗手的条件都没有。你要和灾民吃同样的东西、住同样的地方，是非常艰苦的。
　　　二是余震，基本上每天有好几次。
　　　三是疫情，一旦出现疫情，你可能会被封锁在当地。所以报名志愿者的时候，你要想到是否具备条件，是否准备承担这样的风险，而且要将这些情况跟家人沟通好，想清楚以后才可以报名。
　　　我想，在这个灾难时期，万科、万科人应该低下头，不仅是为悼念死难者，更是要低下头来，埋头苦干，通过自己的能力、自己的努力，昂首挺胸去创造更大的成绩，包括抗震救灾方面的成绩，承担更大的社会责任，让我们心里充满着骄傲。谢谢大家！（根据录音整理，未经过作者本人审定）

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和你在一起——灾难时期的万科家园

成万

　　

　　　2008年5月12日下午14：28，突如其来的震动持续了5分钟，让整个成都惊恐不已：移动电话信号中断、固定电话通信故障、电脑网络断开、市区交通一度堵塞中断。
　　　地震刚结束，余震才开始，成都万科物业在本部职员全部疏散出办公楼并到达安全地带，几位管理人员便开始分头工作，总经理李旭东第一时间冲向城花附属小学组织学生疏散工作，疏散小学外主干道十字路口交通，保证交通顺畅，减缓地震带来的社会压力，保护近800名学生的小学外围安全；琚军带领应急工作小组驱车前往其他项目，协助疏散安置工作，并带回项目最新信息；宋睿则负责城市花园业主的疏散、安置，大地仍在摇，万科的所有安全员仍然全部在岗，以防止非常时期的盗窃案件发生。
终于，大家在收音机里听到了政府发布的通报，各小区迅速停止电梯使用、关掉气阀，所有项目不当班的安全员和其他端口职员也来了，为急乱的万科小区居民们协助交通、车辆停放及避灾安置；电话打不通，只有开车往一个一个的项目传消息，很快，万科物业服务的六个小区全部恢复了管理秩序，时时传递着前方的最新消息。
　　　　在临时指挥中心的指导下，各项目应急措施有序进行。因事故的突发性，城花9名业主被困电梯，城市花园服务中心抢险队立即组织救援，于15：50将9名业主全部救出，无一人受伤。并3次对所有电梯进行地毯式排查，确保绝无一名业主被困。下午4点的时候，手机信号断断续续恢复，终于将相关情报传到集团总部。到这时，员工均无受伤，也没有一个业主受伤。
　　　居民们开始平静下来。安全员们也开始轮班就餐，他们知道，接下来是一场硬战。而事实上他们也极为出色，灾难发生至今，没有一单业主投诉事件、盗窃案件发生。
　　　很多业主跑来感谢和慰问，也非常积极地与万科人一起参与到抗震救灾的行列来。募捐，帮助运送物资，业主和万科物业人都忙得不亦乐乎，5月20日下午，万科城市花园发出广播招募志愿者搬运山东人民赠送的防疫救灾物资时，十分钟，就有300多名志愿者来到了现场。

512.万科双水岸：
　　　5月12日和5月13日的晚上，双水岸物业服务中心统一组织业主到空旷地带休息、睡觉，为了确保业主安全，万科安全员为业主轮流站岗，尤其在5月13日的晚上，天降大雨，安全员连续工作十几个小时，已经很疲惫了，但仍然坚守在岗位上，为业主打伞送水，协助业主家人的转移并维持现场秩序。

512.万科城市花园：
　　　万科城市花园是成都入住人数最多的万科楼盘，在那个时候，城市花园所有业主都惊慌失措，从自己家里冲向楼下的开阔空间，与此同时，电、水、气都断了，城市花园物业服务中心的员工立即展开救援行动。心细的维修员李小平和周玉福从电梯着手救援，在97栋G单元，发现一位阿姨被困在了4楼的观光电梯中，两人赶去现场，用正确的操作程序展开营救。他们开始把电梯向10楼拉，营救没有预想的那么顺利，电梯在9楼半时，卡住了，业主更惊恐了，李小平从只剩50公分的逃生口跳到轿厢，把阿姨推上去，最终脱离了危险。
　　　57C的住户因为过于惊恐，离开家时将仅10个月大的孩子留在家中，出门时没有带钥匙无法返回。安全督察陈建明得知后，立即带领冯柳源等安全员前往救援。安全员从57栋六楼砸开消防门后，利用消防绳将救援人员降至5楼阳台，把小孩救出，然后又出发去帮助其他受困的业主。31A的住户在地震发生时，因为门被反锁，无法离开家，陈建明在发现这个情况后，立即从阳台爬上二楼，及时将业主带至安全地带。

512.万兴苑：
　　　在万科最“老”的小区万兴苑大厦，大批居民第一时间狂奔出到安全地带，监控中心人员涂利飞和林科没有选择迅速离开万兴苑大厦，而是在现场进行了人员疏散和组织。此时不当班的安全员赵家能，当时在大厦内休息，出现地震时，直接跑到监控中心，协助进行组织，赵家能还通过消防广播，通知大厦的业主，不要惊慌，走消防楼梯撤离大厦。B座岗安全员安桂江坚守岗位，协助业主迅速撤离大厦。而安全员闵昌清、林科、牟勇怕大厦里还有一些业主没有撤离，又回头进行排查。从大厦一楼开始，逐层搜索大厦的每个房间，并协助几位因惊吓过度而没有来的及离开的客户迅速撤离。

512.万科金色家园：
　　　两点35分，大部分业主在金色家园工作人员的引导下跑出了小区。但是，一些业主却困在了电梯间，呼救声声。维修组电梯技术员彭江华、班长王静带头行动：救人、关水、关气、关电。彭江华、王静等人冲上楼层，一边以最快的速度解救，一边安抚业主，让其不要惊慌，配合解救工作。在短短的10分钟之内，将小区内被困人员全部解救出来。
　　　这时，5栋2单元的几位业主着急的喊着：“还有一个病人和一个孕妇在楼梯里！”安全员惠怀清、倪雪刚、朱林文听到后，冒着可能发生余震的危险，冲上楼梯间，逐层大声呼喊：“还有没有人？我们是物业的工作人员。”在听到被困人员的微弱回应后，他们找到了病人和孕妇并把他们送了下来。
　　　安全部的所有员工待业主情绪平复后，照顾业主吃完饭，空着肚子回到宿舍……

512.万科魅力之城：

　　　魅力之城的业主被及时安排到空地上，万科的工作人员立即开始搭建临时帐篷和安排水源，从管理人员到保洁和安全员，几乎所有人都彻夜未眠。
　　　晚上凉风飕飕的，很多工作人员脱下自己的衣服披在业主的身上。很多业主在紧急疏散中身无一物，就更不要说带钱了，工作人员从包里摸出钱，给业主买吃的、喝的。危急的时刻过去后，业主纷纷找寻曾为自己披上衣服的工作人员；曾掏钱买水的工作人员……
　　　由于疏散及时，魅力之城没有出现人员受伤的情况，所有的业主都被安全安置。

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成都的日日夜夜

陈健

　　

　　　5月22日，汶川大地震已经过去10天，在成都东城静安路1号的成都万科办公室里，又见身着衬衣领带和套装套裙的职业男女在上下忙碌，电话传真E-mail不断，仿佛与往日的工作景象没有任何差别，然而办公室里大红的募捐箱，以及入口的红色抗震宣言，提醒了我们这仍然是一个处在救灾最前线的团队。
　　　在这个漂亮办公室里透过窗户望去，对面万科城市花园里的成师附小东校区也恢复了往日的生气，小学生们高兴地在玩球，惊慌仿佛已经过去。
　　　就在10天前的下午14点28分，90公里外的汶川爆发8级强震，撼动了整个中国。
　　　成师附小东区的这个狭小的丁字路口，一下子车慌马乱，一片恐慌之中。成都万科物业总经理李旭东在第一时间冲过来，没有警察，他开始自己指挥交通，疏散车辆，旁边楼上万科地产的经理们也在疏散了员工后迅速下来协调指挥，其他员工和城市花园的安全员们跑进去学校里帮忙维护秩序。半小时后，又来了余震，老师开始带着全部集中在操场上的小朋友们，一起唱起歌来。
　　　也许歌声真有其慰藉的作用，很幸运，万科小区没有一个居民，成师附小也没有一个小孩子受伤，人们稍微定魂，纷纷聚集在操场上，考虑随后的居住。
　　　而在距离公司最远的双水岸项目，所有的工作人员也第一时间从办公区撤出来，着急地给所有的施工单位打电话，显然此时电话无法接通，就跑了一圈让施工单位和万科一起疏散了所有的工人。人们把停在路边的车里的广播打开，成都交通电台的主持人还在坚持播报——感谢敬业的人，让很多市民知道发生了是怎样的一回事。知道原因后，现场人员立刻对项目进行了勘察，看看有无危险。据说，看完的结果，是让万科员工更加对自己质量有信心。负责景观设计的王芳说，她在城市花园的家，地震都没能带来裂缝，在灾后一时成为朋友们的“避难所”。
　　　剧烈的震荡让成都与外界的通讯一时中断，14点50分，成都万科副总经理蔡立彬好不容易打通集团执行副总裁解冻的电话，办公室主任谭文也通过好不容易打进来的北京朋友的电话，与总部取得了联系。
　　　万科人立刻开始搭帐篷，给车加油气（事实证明这在随后几天是非常有远见的行动）。而在深圳，解冻和总工赵汉昌拿上郁亮的卫星电话已经冲去机场，却因为成都机场临时关闭而作罢。
　　　帐篷迅速搭起，在魅力之城的售楼处旁，在城市花园的学校操场中，在金色家园……业主们在万科　　　工作人员的引导下集中安置在一起，不少业主一住就是三四天，对万科的服务颇为满意。一开始，万科人还讨论说，地震来了真是买车比买房好，买车就不用买帐篷了，结果后来看业主们住帐篷也不错，他们就开始羡慕起万科业主来，成都万客会的负责人方佳媛开玩笑地说：“如果我们再买房子就买万科的，起码还有大棚住，现在每天都睡在大马路，四个人挤在车里，万科业主幸福多了。”
　　　这种幸福是用万科人的敬业换来的——可以说，在5月20日因强余震而终于得以放假一天之时，几乎每一个成都的万科人都已不眠不休一星期。
　　　第一个夜晚是如此难忘：5月13日清晨，一个万科职员懵懂中走出城市花园，不料迎头碰见一个大妈就抓住他，说我还你钱！那一夜居民们冲出来什么都没带，很多万科人脱衣服给他们穿，随手摸出20元，30元让他们去买吃的，而自己根本记不清楚给了多少人。好在，那些拿了钱的人，都心存感激并记得。
　　　在如此难忘的不眠夜后，成都万科的主管们很快地聚集在魅力之城现场办公，临时安置帐篷安置了很多人——那一日，余震不断，万科的客服和物业人员却已经入户去调查业主受灾情况，很多业主都不敢进门，对万科人又劝又叹。24小时客服电话86183388迅速开通，客服人员日夜不间断地接听业主的请求，这种工作强度在15日业主返屋后开始达到持续高峰。这一天，成都万科通过合作施工单位迅速租下了六台大型平板车、六台挖掘机和四台装卸车送去灾区，让救援队伍无偿使用。
　　　5月14日，很多万科员工已经就位上班，房屋普查成为重中之重，各个专业口的人员大批量抽调到现场，尤其是17，18两天，城市花园和魅力之城的排查出动了近百人，连财务人员都拿起相机上阵。两人一组或三人一组，日日无休，很多人从8点检查到3点才有空去吃口饭喝口水，马上又要继续检查到8-9点，之后又继续整理搜集的资料到深夜以提供给专家组鉴定。频繁的余震，也让大家的精神始终高度紧张，难以正常入眠。万客会和物业员工也迅速推出好几套宣传材料张贴在各个小区里。5月15日，地震才过几天，万客会编印的防震知识手册宣传单已经出炉，1.1万份遍布各个小区和售楼处。
　　　在深圳，万科总部决定请民间救援队来帮忙，便想到了和万科渊源颇深的深圳登山协会，他们曾经做过山区救灾工作。这批队伍很快飞到成都，并于15日向北川和棉竹进发，寻找困在灾区的万科人以及亲属。而成都万科也邀请了刃脊山地救援队于15日下午六点前往南充搜救位于遂宁市、盐亭县已失去联络的2位返乡员工以及位于蓬溪县的1户员工家属，
　　　在家事和工作如此繁忙的当口，面对家乡的灾难，成都万科人仍然表现了巨大的热情与爱心。5月13日，四川部分重灾区开始下雨，雨中灾民的安危，牵动了成都万科人的心，很多职员自发地一起商议在灾难之时应当做些什么，很快，万科志愿者小组迅速成立，14号便印发了统一的志愿者T恤。
　　　由2辆轿车、1辆面包车、1辆货车联同13名义工组成的救援队携带20万元的急救药品及2万元饮水和食物于15日 21：30前往绵竹支援。救援队与绵竹县土门镇的青镇长联系将饮水及食物将定点投放给该镇，急救药品定点捐赠给在绵竹县进行急救工作的兰州军区某部医疗小分队。
　　　当需要送物资去棉竹汉旺灾区的时候，营销部的李涛站出来说：“我不去谁去？”志愿者花掉整个周末把业主和员工的捐献送到儿童中心和什邡时，没有一句怨言，没有一个人停下。成都万科的青年志愿者还参与了成都的献血活动。要不是5月19日的余震让总经理刘军下令放假一天，估计到今天个个都是血丝放大的红眼睛兔子了。
　　　5月16日，成都市儿童中心发出一个通告，向社会告知其儿童衣物非常紧缺。万科志愿者协会转发倡议后，陆续收到了公司各部门很多同事的物品捐赠。同时，在万客会的动员下，各社区业主的捐赠非常踊跃，成堆的衣物送了过来，家里库存的药品也提供出来，魅力之城某超市老板立即捐出100件矿泉水；城市花园的一对热心业主夫妇购买了食品送到公司，并全程参与了后续的活动，成为第一对万科业主志愿者……
　　　募集到的物品数量非常大，内容也非常丰富，是青年们之前完全没有预料到的。义工协会临时决定，除按原计划向儿童中心捐赠物品以外，还将向其他灾区捐赠急需用品。于是，他们现场清理物品，并进行分类打包，将儿童食物和衣物作为第一批捐赠物品发往儿童中心，其余物资整理后，送往灾区物资捐赠点。
　　　上午10点，第一批儿童食物和衣物等物品被送往成都市儿童活动中心；
　　　上午11点，万科志愿者偶遇由万科业主带队的前往南充灾区的红十字协会队伍，便请红十字协会帮将部分物资带往灾区；
　　　下午15点，整理好第二批物资，租车前往南充高速公路入口处的物资捐赠点进行捐助，由于当时捐赠点十分缺少运输车辆，经安排，万科的车携两名义工，与救灾运输车一起将物资送往什邡灾区……
　　　其实，在精神高压下，这些勤奋而又充满爱心的万科人，内心里仍有压力，在跟集团总部派去的心理医生面谈时，很多人痛哭流泪，压力之大，外人难以想象。
　　　成都万科得到了全国各地万科人的热情支援，集团总部派出的工程力量和邀请的清华、同济的结构安全专家，很快给成都万科的楼盘作出了结构安全评估；5月 20日，武汉万科包机来的4位同事刚把赈灾物质送到，就马不停蹄地去查看双水岸、加州湾等等项目的受损情况，在全面排查结束后，本月底6月初即将开始全面维修工作，也得到各地公司的热情支援。
　　　现在，灾后重建的工作已经紧锣密鼓，成都万科近4分之1的员工主要精力放在了遵道镇的安置工作上（工程技术口的同事尤多），其余的员工亦在忙碌地从事自己的本职工作。 虽然灾后重建仍有时，但在爱心和信心的双重护航下，成都，仍然是一座无与伦比的魅力之城。

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站起来，共建新生活

万科周刊编辑部

　　


　　　地震发生当日，万科即决定捐出股东大会授权的全部余额，目前万科已经和拟向灾区提供的援助总额超过一亿元人民币。
　　　万科义务参与灾后安置、无偿援建灾区。任何有回报（即使只回收部分成本）的灾后重建业务，万科均不承揽。
　　　抗震救灾成为地震后万科管理层最主要的工作，灾后万科董事会主席王石、总裁郁亮一半时间在灾区。
　　　万科是第一支进入遵道镇的专业队伍，与其他救灾力量通力合作，共同促成了遵道镇紧急救援安置工作的有序进行。
　　　万科成都楼盘中的约2万多名业主在地震中没有严重人身伤害，没有财产遗失。经专家鉴定，万科公开向客户承诺所有房屋结构安全。
　　　万科员工踊跃奉献爱心；各地万科公司积极参与，支援成都、支援灾区，武汉万科包专机向灾区运送紧缺的救灾物资。

紧急召集临时股东大会，申请一亿元特别额度，无偿援助灾区
　　　2008年5月12日，四川汶川地区发生里氏8级地震，灾情及救灾抗震工作牵动举国人心。万科也一直努力寻求各种渠道，为抗震救灾贡献力量。目前万科已经和拟向灾区提供的援助总额超过一亿元人民币。
　　　万科是一家上市公司，所有财产属于股东。第一大股东华润集团持股仅15%左右，管理层基本不持股，因此公司的公益捐款必须在股东大会授权下进行。从 2006年开始，股东大会给予万科每年的企业公民建设费用授权额度为1000万元，在地震发生前已经使用了近800万元。
　　　在地震发生的当日，万科立即决定将股东大会授权额度剩余的220万元全部捐出。同时，为获取股东大会的特别授权额度，万科紧锣密鼓地展开工作，寻找对灾区最有价值的努力方向，尤其是寻求能发挥万科专业优势的具体项目。为此董事会主席王石、总裁郁亮等多名公司管理人员、技术骨干及外聘专家先后赴救灾现场了解情况，以便向董事会、进而向股东大会提出增加救灾投入的议案。
　　　在灾区调研后发现，目前有超过500万人需要重建家园，解决临时安置问题迫在眉睫，灾后恢复与重建任重道远。万科非常希望能够在这个方面尽一份力。而作为一家专业房地产开发企业，万科本身在这方面也具备一定优势。综合现场和其他渠道收集到的信息，5月18日，万科将灾后安置、恢复和无偿援建工作确定为参与抗震救灾的主要工作方向，并初步选定绵竹市遵道镇为重点。5月19日，公司董事会以通讯表决方式，全票通过决议，决定召集临时股东大会，提请股东大会追加一亿元的特别授权额度，以纯粹援助、不取任何回报的方式用于以绵竹市遵道镇为重点的临时安置、灾后恢复与无偿援建工作。
　　　灾后恢复与重建是一个长期的过程，至少需要数年的时间，其中不仅包括建筑的重建，也包括产业的恢复。其中旅游产业比重较高的灾区，重建规划对未来景点吸引力影响很大，抗震技术的运用对旅游者信心的影响很大；而万科作为专业房地产公司，在以上两个方面均有一定专业优势。遵道镇旅游资源比较丰富，万科选择遵道作为援助的重点，确实有发挥自身特长的考虑。而为了避免外界产生猜测，万科已郑重声明，不在遵道镇乃至整个绵竹市开展商品住宅、旅游开发或其他任何内容的商业投资活动。
　　　除无偿参与遵道镇的重建规划外，万科计划无偿为灾区提供部分安置用过渡性简易住房，并无偿为遵道镇援建社区中心、医院、教育设施等公用建筑。万科参与灾区的临时安置、灾后恢复与援建的全部工作，均为完全无偿（不取任何直接与间接经济回报，不回收任何成本）的纯公益性质；万科在整个灾区灾后重建的全过程中，不承揽任何有回报（包括能回收全部或部分成本）的重建业务。

率先参与遵道镇紧急救援安置，抗震救灾成为万科管理层最主要工作
　　　地震发生后，万科迅速启动了在灾区的现场援助工作。5月13日，万科在成都出资租用六台大型平板车、六台挖掘机和四台装卸车供政府调配，赴都江堰灾区救援。5月15日，装载价值数十万元急救药品、食品等救灾物资的两个车队分别前往重灾区彭州县和绵竹市。
　　　5月18日起，万科大规模介入绵竹市遵道镇的紧急救援安置工作。遵道镇面积32.75平方公里，其中耕地面积19505亩，辖10个行政村，以农业人口为主，农业人口达20314人。在地震中，98%房屋被损毁，包括镇政府办公楼在内的大批建筑倒塌，镇政府班子半数成员在地震中遇难，救灾组织工作任务艰巨，同时余震不断，物资紧缺，当地灾民急需得到住宿、医疗、食品、用电等基本生活条件的帮助。
　　　由于人员伤亡相对较少，遵道在最初的紧急救援阶段未被列为重点地区，政府力量暂时顾及不到，万科是第一支进入遵道的专业救援队伍。
　　　当日，万科从成都调集大型机械10余台，万科组织的员工志愿者和协作工程人员约150人参与，承担了大部分平整场地等重型作业和一半以上的帐篷、板房搭建工作，从成都和全国各地调集了大量紧缺的救灾物资。
　　　5月20日，万科在武汉包下一架专机，向灾区送去急需的924口锅、卫生巾及护垫各1万片、3000个口罩、3000双手套、100顶帐篷、2100 瓶84消毒水、5700袋板蓝根、1000盒止泻药氟哌酸、720瓶清凉油、600瓶风油精、60桶食用油、500斤盐、1万双筷子、200个水勺、 10000个饭碗、4000个饭勺等四大类共16个品种的赈灾物资。
　　　目前，万科已完成遵道镇社区中心（包括镇政府救灾指挥部、派出所以及社会援助组织办公点等）、1000平米卫生院以及所辖10个村落的医疗点各80平米的板房搭建，建立居民安置点4个，安置了镇区一半的受灾人口，加上遵道所属各村，合计紧急安置4000人以上。
　　　同时，万科牵头成立了志愿者协调办公室，与镇政府及其他救灾力量通力合作，分发生活物资，恢复医疗、治安、供电，遵道救灾工作得以有序进行。到25日，当地社区已经基本恢复了运作，伤病人员已经由帐篷转入条件较好的板房。
　　　地震发生后，抗震救灾已经成为万科管理层最主要的工作。5月12日，万科管理层召开紧急会议，决定将股东大会授权的剩余可用捐款额度全部捐出，同时做好了向董事会、股东大会申请特别额度的思想准备。当晚，集团执行副总裁解冻、总工程师赵汉昌即试图前往灾区但因交通中断而未果。
　　　5月13 日，董事会主席王石在中城联盟、阿拉善SEE生态协会内部发起募捐，并开始联络国内外结构抗震专家。5月14日，王石在北京参加"绿丝带行动"启动会，赵汉昌几经辗转取道重庆前往灾区。5月15日，王石在北京协调阿拉善协会等组织共同发起的"拉住孩子的手"救灾慈善活动，管理层经讨论初步考虑以抗震技术或灾后援建作为万科参与抗震救灾及向董事会提请紧急召集股东大会的主要工作方向。
　　　5月16日，王石、郁亮赶到灾区，王石带领国内结构专家组前往都江堰勘测灾后建筑情况，郁亮在万科成都楼盘看望业主并与成都公司探讨下一步救灾工作。5月17日，王石与专家组赴北川继续考察，郁亮带队赴遵道运送赈灾物资并了解灾区安置、援建需求。当晚，管理层经讨论确定向董事会建议，以灾后安置、恢复及无偿援建为未来主要工作方向，并初步选定遵道镇为援助重点。
　　　5月18日，王石、郁亮分头与董事会成员进行电话沟通，郁亮赴遵道镇协调临时安置的启动工作。5月19日，董事会以通讯表决方式通过决议，紧急召集临时股东大会并申请一亿元的特别授权额度。
　　　从5月16日到5月22日，万科8名执行副总裁中，有4名曾前往灾区参加救灾工作；王石的一半时间、郁亮的大部分时间在灾区。

关爱身边的人，帮助客户、员工家庭灾后自救
　　　万科在成都设有分公司，已入住楼盘**约9000户业主， 2万多人。万科集团共有863名员工因为亲属身处灾区而受到不同程度影响，其中52名员工14日还未与亲人取得联系，16名员工的直系亲属受伤，2名员工的直系亲属遇难，300名员工家中遭遇财产损失。因此万科本身也面临灾后自救的工作。
　　　5月12日，万科总部及成都公司、西安公司、重庆公司成立抗震救灾应急工作小组，发布《关于做好地震安全防范应对措施的指引》、《关于加强地震灾害预防的紧急通知》，要求所有下属公司立即反馈客户、员工及承建合作伙伴单位的受灾情况，逐一核对所有员工家庭、亲属受灾情况。到下午18：00，万科总部已获得全部一线公司的反馈信息，地震中公司员工及万科提供物业服务的楼盘业主未发现受伤情况，仅有成都和西安两地的4位承建单位员工在从工地撤往安全地带过程中受到轻伤，均已在第一时间送往医院。
　　　5月13日，万科开始联络国内外结构抗震专家前往成都进行安全评估。14日，在清华大学专家帮助下，成都万科启动在建工程和万科小区建筑的结构安全评估。万科合作伙伴日立电梯总部成立抗灾小组和备件供应小组，赴成都对万科楼盘所有电梯检修。
　　　15日，清华大学结构专家组经过两日现场勘测，初步确定万科所有项目建筑主体结构安全。成都万科项目共约9000户业主， 2万多人，已确认没有严重人身伤害，没有发现财物损失。在厂家和万科工作人员抢修下，成都万科项目150多台电梯中，120多台已恢复使用。
　　　16日，同济大学防灾所三位专家应万科的邀请，赴成都参与受损项目的技术评估。万科集团总裁郁亮，执行副总裁解冻、张纪文先后拜访了客户，表达慰问。
　　　17日，房屋受损状况检查评估开始。19日，预告当晚有七级左右余震，万科员工协助业主撤离到户外。23日，成都万科向已交付项目的客户公开承诺房屋安全。
　　　15日，万科组建民间搜寻队，深入灾区寻找尚未取得联系的员工家属。当日下午，第一批4名队员向北川、绵竹沿线出发。
　　　16日，民间搜寻队抵达两名与公司失去联系的物业员工家庭所在地，并确认其与家人平安。并继续寻找7名员工的家属。同日，三名位于灾区、暂时失去联系的上海万科物业员工与公司取得联系，确认平安。傍晚，郁亮在魅力之城鼓励、慰问员工。晚上，两名外聘心理咨询专家抵达成都，开展心理援助服务。
　　　18日，第二支民间搜寻队于上午开始搜寻，陆续找到2名员工及3名员工家属。
　　　到21日，191名万科受灾员工领取了第一笔紧急援助金。到23日，在万科员工及搜寻队共同努力下，公司已经与全部受灾害影响的员工及员工家属取得联系。

众志成城，以实际行动为灾区持续作贡献
　　　在抗震救灾工作中，万科集团众志成城，广大员工踊跃奉献爱心，各地分支机构积极参与，支援成都、支援灾区。
　　　万科员工为灾区捐款的活动一直在进行中。截至5月23日，万科组织的捐款活动共收到员工捐款143.71万元。万科组织的近150名工作人员目前仍坚守在遵道镇的救灾现场，在集团范围内召集的第二批志愿工作者已经前往灾区。
　　　抗震救灾是一项长期工作，如董事会决议得到股东大会批准，未来3到5年，万科将参与到以遵道镇为重点的恢复和无偿援建工作中去，以实际行动为抗震救灾贡献力量。希望未来有一天，万科人的爱心和努力能够帮助一些经历灾难的人们重新拥有美丽的家园。

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北辰实业17亿元公司债获批
《财经网》 　 [ 07-13 22:38 ]

募集资金将用于偿还银行贷款和补充公司流动资金

　　【《财经网》即时报道】北京北辰实业股份有限公司（上海交易所代码：601588，下称北辰实业）发行不超过17亿元公司债券申请，已于7月11日获得中国证券监督管理委员会核准。
　　根据北辰实业2007年10月的董事会决议，此次发行的公司债期限不低于三年，将采用实名制记账方式，不向公司原股东配售。募集资金将用于偿还银行贷款和补充公司流动资金。   
　　自2007年四季度开始，房地产商原本在高房价刺激下的扩张态势，遭遇宏观调控不断紧逼，不少房地产商资金链紧绷，在信贷、股市融资两面受阻的情况下，不少房地产商开始将目光转向公司债。
　　北辰实业2007年年报显示，2007年北辰实业短期借款、长期借款分别为21.3亿元和26.2亿元，分别是2006年的8.52倍和8.19倍。虽然其资产负债率保持在58.4%的稳健水平，但较其2006年43.9%的资产负债率水平而言，有大幅度提升。
　　此外，北辰实业在2007年报中预计，2008年将实现开复工面积217万平方米，比2007年增长72.2%，新开工面积也将达到119万平方米，开发规模将进一步扩大。

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万科·棠樾开盘成交96%
作者：室介屋笈  
来源：WWW.BANQ.CN(房地产之窗)        类型：楼盘资讯      　　2008-7-14 10:03:31        点击541次
       
   

地处东莞大屏嶂森林公园片区、珠江东沿线中央别墅区核心地带，扼守世界第一大球会观澜湖高尔夫东莞球会入口处，林坪路以南，紧临莞深高速公路的万科·棠樾，于2008-7-12推出首批54套别墅，代理商中原地产增派精兵强将到现场。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn得到消息，截止2008-7-13，成交52套，均价22500元/平米，成交金额今4亿，成交率96%，这个成绩均创造出2008年以来深圳、东莞境内别墅开盘的新高。

作为中国大汤的创新之巅，万科·棠樾具备中国唯一人车分流、每户3车位的TOWNHOUSE、全天候窗户、不锈钢防雨防到灌排气管套口、高31公分的地下室隔水钢围、日式创新集水降噪槽（雨水景观化）、户户私家电梯的独特性，因此也带来了人车分流、每户3个地下车位的极大好处：面宽超过12米、园林极大化等优点。

万科·棠樾通过规划创新，拥有全新的居住图景：6个岛屿式组团，户户临水、私家码头。同时，其所在片区13个湖泊水库、14个山岭围绕，平均气温21.8℃，抵御深圳市区温度2~4度，在30分钟交通时间内，这对于深圳人、东莞人都具备较强的吸引力。

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万科现身大宗交易 901.74万股遭机构“大甩卖”
作者：程亮亮         发布时间：2008-07-15 08:35         来源：第一财经日报
    昨日，万科A(000002.SZ)现身深交所大宗交易平台，以每股9.41元的价格成交901.74万股，总成交金额达到8485.41万元。该笔交易买方营业部为中金公司交易单元，卖方营业部为机构专用。昨日，万科A报收9.48元/股，微跌0.21％。

　　其实该笔交易是万科第二次现身大宗交易平台。在今年2月29日，万科以一笔100万股，每股22.6元的价格首现大宗交易。当日的买卖双方营业部均为国信证券交易单元。不过值得注意的是，今年4月份，万科公布2007年派息及资本公积金转增股本方案,以公司当时的总股本为基数，向全体股东每10股派现金人民币1元（含税），同时向全体股东每10股转增6股。万科的总股本从当时的687200.64万股增加至1099521.02万股。所以当初的100万股相当于现在的160万股。

　　万科7月7日发布上半年销售情况。虽然自5月份开始，万科的销售业绩出现一定程度的下滑，但是2008年1～6月份，万科累计销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元。分别比2007年同期增长15%和38.1%。

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交易日期 证券代码 证券简称 成交价格 成交量 成交金额 买方营业部 卖方营业部
2008-7-14 2 万 科Ａ 9.41 901.74 8485.41 中金公司交易单元(077100) 机构专用
2008-7-14 12 南 玻Ａ 17.13 313.01 5361.86 中金公司交易单元(077100) 机构专用
2008-7-14 402 金 融 街 9.31 1039.93 9681.71 中金公司交易单元(077100) 机构专用
2008-7-14 758 中色股份 15.9 101.33 1611.15 中金公司交易单元(077100) 机构专用

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中金席位狂买基金重仓股
作者：许少业         发布时间：2008-07-15 10:09         来源：上海证券报
　　昨天沪深股市出现10笔大宗交易，中金席位出现狂买基金重仓股的现象，涉及总金额近4亿元。

　　公开信息显示，昨天沪市5笔大宗交易的买方均为中金上海淮海中路证券营业部，卖方均为瑞银证券总部。其中，铁龙物流成交价为每股5.99元，成交量 250.34万股；太极集团成交价每股8.2元，成交量305.17万股；中青旅成交价为每股18.14元，成交量230.59万股；中国玻纤成交价为每股22.86元，成交量81.04万股；大秦铁路成交价每股13.63元，成交量316万股。

　　深市的万科A、南玻A、金融街、中色股份昨天也各出现1笔大宗交易，买方均为中金公司交易单元(077100)，卖方均是机构专用席位。其中万科A成交价为每股9.41元，成交量901.74 万股；南玻A成交价为每股17.13元，成交量313.01万股；金融街成交价为每股9.31元，成交量1039.93万股；中色股份成交价为每股 15.90万股，成交量101.33万股。

　　上述个股均为基金重仓股，且当日的大宗交易价格与二级市场价格相差不大。

　　由于中金席位在市场上显赫的影响力，因此，其一举一动颇受投资者的关注。历史上看，中金席位今年大规模出现大宗交易的情况有几次，如4月3日沪市共有 16只个股出现大宗交易，买卖方同为中金上海淮海中路营业部。这其中既有招商银行、宝钢股份、中国联通等大盘蓝筹股，也有通威股份、龙溪股份、华泰股份等二线蓝筹股，这16只个股的成交价格无一例外都是当天的最低价。4月7日，中金上海淮海中路营业部仍进行了6笔大宗交易，而成交价格依然是当日的最低价，这一次6只股票总成交为22821.32万元。

　　有分析认为，上述大宗交易仅仅是机构借道中金席位大举建仓蓝筹股的冰山一角，而昨天的信息则表明二线蓝筹股也开始得到机构的青睐。

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未来轻资产的万科会面对怎样的估值？  

时间: [ 2008-07-15 21:39 ]

未来轻资产的万科会面对怎样的估值？


值班编辑：卫星


Blogbuffett转载


转载自：逍遥狂客的BLOG        


万科未来的战略在2007年的6月已经公开确定，那就是做房地产行业的丰田和耐克，而不是本田和阿迪达斯。


王石在媒体披露说，以汽车行业论，“因为本田的核心技术是发动机，只要适合发动机的本田就做。本田本身搞摩托车出身的，现在不仅搞汽车还搞小型飞机，因为他的核心竞争力是他的小型发动机，而万科没有这样的东西，所以万科不可能走本田的道路，而是走丰田的路线，就是产品要拉开。万科和丰田一样，产品是非常丰富的。”


以体育品牌论，“因为阿迪达斯是一个很成功的体育品牌，他有自己的工厂、自己的设计、自己的制造。而耐克是另外一条路，几乎什么都没有，但是有自己的创意，有自己的设计，除此以外全交给别人，进行社会化的分工，是总的社会资源整合。”


丰田以销定产，这是轻资产的内核；耐克则是社会化专业大分工的典范。


从丰田与本田、耐克与阿迪达斯的发展道路对比可以看到，万科更适合走社会资源整合者的道路，而并不是以某一项并不是非常突出且具有较高门槛的特征去挤占市场。


知道自己的优势和劣势非常重要，万科由此从战略减法之后而再次战略转身，我们看到了对南都等公司和项目的收购，也看到了与中粮、一航等大型集团的紧密合作，更看到了把长年领先于物业市场的万科高端楼盘的服务转让给世邦魏理仕。


王石去年某些时候甚至提到，5年后万科的整个会计系统都将被转包给各地区的会计师事务所，以社会专业化的分工合作达到最高的效率整合。


从土地储备来说，虽然从绝对数量来说依然保持了一个较高的水平，但从开发时限来说，以2008年预期开工面积848万平计算，其权益土地储备面积1821万平仅仅只够开发2年。


从各方面来说，万科已经为其轻资产的整合者面貌做了足够的战略缓冲准备，但不论是从各独立行业研究者，还是买方、卖方研究员的报告中，我鲜有发现对未来轻资产估值方法的预见性的调整。


我一直以为，在一个以轻资产高周转率运营的房地产企业，也完全当沿用PE、PEG、PS等估值方法，而几乎可以忽略传统的房地产企业常用的RNAV估值法考量，因为届时我们会发现这个公司除了无形资产外，有形价值类资产所剩无几。


下面我们先看看作为轻资产公司的标杆，耐克公司（NYSE:NKE）的相关资料：


据2008年3月20日耐克公布的第三财季盈利增至4.638亿美元，合每股92美分，超去年同期盈利3.508亿美元合每股68美分32％，实现销售额由39.3亿美元增长15.5％至45.4美元，超过了华尔街分析师的每股盈利80美分和销售43.6亿美元的平均预期值。


6月26日耐克公布的第四财季（截至5月31日）盈利增至4.905亿美元，合每股98美分，超去年同期盈利4.379亿美元合每股86美分12％，实现销售额由43.8亿美元增长16.2％至50.9美元，超过了华尔街分析师的每股盈利96美分和销售49.5亿美元的平均预期值。


耐克今日的收盘价格为56.46美元，总市值277.44亿，过去的两个财季（半年度）每股收益1.9美元，较去年同期增长21.0％，假设一个年度总收益3.8美元的话，PE为14.86倍，PEG为70.8％；过去两个财季的总销售额为96.3亿美元，假设一个年度为192.6亿美元的话，PS为144％。


当然，这里只提供一种可以借鉴的估值思路，并不是说我们可以完全把耐克等公司的市场估值体系照搬到中国用于万科这样的企业。






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地产行业低迷上市公司股票遭冷遇
2008年07月15日16:25　　来源：  
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　　世华财讯万科A901.74万股遭机构抛售，分析人士认为，由于宏观政策的调控，中短期内地产行业发展不乐观，销售及盈利水平都有所下滑，不排除房价会继续下跌，因此机构大量抛售地产股。

　　万科A（000002.SZ）7月14日现身深交所大宗交易平台，以每股9.41元的价格成交901.74万股，总成交金额达8,485.41万元，当天万科A报收9.48元，下跌0.21％。7月15日受大盘低迷影响，万科又下跌7.17%，收于8.80元。
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　　兴业证券地产行业分析师王嘉向世华财讯表示，目前地产板块普遍受到机构抛售，因为2008年以来在宏观调控政策影响下地产行业步入了调整期，信贷困难、销售额下降、房价企稳走低，都体现了地产行业已经处于发展的困难期，作为行业龙头的万科也不例外，而且现在整个市场都比较低迷，投资者信心受损，因此机构没有必要在市场及行业发展的低谷期继续持有公司的股票，出现大规模的抛售并不意外。

　　万科7月7日发布上半年销售情况，累计销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元。分别比2007年同期增长15%和38.1%。但6月份销售面积和金额均较去年同期出现明显下滑，环比5月份下滑近20%，08年来累计销售增速从1—5月的67%大幅下滑到38%。

　　王嘉认为，万科6月份销售数据不尽人意的主要受到整体市场仍然低迷，尤其长三角市场观望气氛加重的影响。此外，万科6月新推盘数量不多，也是万科上月销售成绩低于保利、金地等其他地产公司的原因之一。

　　某国内知名地产公司相关管理人士向世华财讯指出，万科的销售业绩虽然下滑，但是结合目前的宏观经济和行业形势，其销售情况并不算糟糕，数量上还是比较稳定的。从整个行业来说，虽然受到宏观调控的影响，但是影响并不致命，很多地产公司的资金仍然充裕，本轮地产行业调整可能会维持半年。

　　王嘉指出，不排除未来房价有继续下跌的可能，虽然最近一个月来楼市的基本面并未发生改变，但对万科在接下来两个月的销售业绩仍呈谨慎态度。不过由于2007 年7月销售额基数较低，2008年7月的销售额增速将会有所提高，预计08年全年，万科销售额将同比增长30%—40%左右。

　　(顾飞飞 撰稿)

meng-h

国家统计局数据：深圳新房仍在涨
http://www.sina.com.cn 2008年07月17日 03:43 每日经济新闻

　　◆每经记者 吴晓晶 发自北京

　　昨日，国家发改委、统计局公布了今年6月份全国70个大中城市房屋销售价格指数。6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%。其中，备受关注的深圳市6月份新房售价同比、环比指数双双上涨。

　　与最近“北大教授赌输深圳房价”、“深圳房价比去年最高点下降了36%”、“深圳出现房贷断供潮”的报道相比，这次披露的深圳房价指数与人们的预期并不一致。

　　6月房价涨幅放缓

　　昨日，国家发改委、国家统计局发布数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。其中，6月新建住房、二手住房、新建非住宅的销售价格等三个重要指数的同比、环比涨幅比上月均出现下降或持平。

　　分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的城市包括：乌鲁木齐20.2%、海口18.1%、宁波14.7%、北京14.3%和杭州13.3%；环比涨幅超过1%的城市有7个，其中，涨幅较大的城市包括：兰州2.6%、济宁1.5%、济南1.4%、温州和岳阳均上涨1.2%等。环比价格下降的城市有14个，其中，降幅较大的主要城市包括：南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和无锡-0.4%等。

　　说房市暴跌为断章取义

　　其中，素有“全国领跌城”之称的深圳房价指数尤为受人关注。数据显示，6月份，深圳房屋销售价格同比下降0.4%，涨幅比5月低2.9个百分点；环比下降1.2%。其中,新建住房销售价格指数同比上涨0.3%，环比上涨0.5%。90平方米及以下新建住房销售价格环比下降1.3%。二手住房销售价格同比下降6.9%，环比下降3.8%。

　　不过，此次公布的深圳房市的官方数据，也引起了部分消费者的质疑。“报纸上不是说深圳房价已经比去年最高点跌了36%吗？怎么统计局数据只同比下降了0.4%。”深圳市民申先生说，他不知道是媒体的报道夸大了事实，深圳房价根本没跌那么惨，还是统计局的数字不精确。

　　“统计局的数字当然是最精确的，是部分媒体和评论妄谈房价已经暴跌，误导了民众，其实房价的‘大底’远未到来”。昨日，社科院研究员易宪容认为，国内房地产市场调整、房价的理性回归仅仅是开始。他认为，房地产政策对市场的影响有一个相当长的滞后期。

　　易宪容指出，所谓的“深圳房价已经比去年最高点跌了36%”，其实是断章取义。记者查阅了该数据出处，发现在7月9日，深圳国土资源和房屋管理局发布的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》中,“今年5月份，深圳房价比去年最高点下降了36%。”但据报告撰写人王锋介绍，按深圳房地产信息系统的统计口径，上半年深圳全市商品住宅销售均价为12789.26元/平方米，同比涨幅4.04%，“从上半年各月价格变动情况来看，房价仍处于调整中。”

　　易宪容指出，就目前国内房地产市场的情况来看，除个别地方外，房地产市场的价格并未出现全面下降，而从国家发改委和国家统计局的数据来看，近几月来国内房地产市场的价格上涨并没有停止，只不过是上涨幅度减小。

　　深圳难现断供潮

　　对于近日深圳楼市出现的居民住房按揭贷款“断供潮”，易宪容认为，深圳所谓的断供潮不可能发生。“房价起码要跌30%以上，才会断供，现在一些人断供只是个案，不必大惊小怪。”

　　他认为，假定深圳真的出现所谓的断供潮，也不会向全国蔓延而影响中国经济及金融体系。因为，由于房地产是不动产，房地产市场都是一个个分割的市场。因为，在这些不同的市场，其房地产市场的泡沫程度是根本不同的。比如，就目前许多二、三线城市房地产市场的价格而言，由于这些城市房价上涨幅度不大，因此，其调整要到商业银行承受风险的程度还有很大空间。“也就是说，要让全国房价普跌到商业银行承受风险的程度还有很大距离或大量负资产业主出现。因此，近期国内出现全国性断供潮几乎不可能。”

　　易宪容强调，不要用这种断供潮来要挟政府改变目前的房地产市场政策，让中国房地产市场重新成为一个炒作投机的市场，让房地产开发商大获暴利。

　　房价赌局徐滇庆并未输？

　　最近，一场房价赌局成为各界关注焦点。2007年7月11日，北京大学教授徐滇庆表示，深圳房价肯定要涨，“如果2008年7月11日比 2007年7月11日低1分钱，即用整版篇幅向深圳市民道歉。”此语一出，知名财经评论人牛刀立刻“接招”，声称深圳房价肯定跌，若涨也用整版道歉！

　　随着时间的临近，去年的这一席话让徐滇庆卷进了舆论旋涡中。尽管还没到7月11日，但徐滇庆此前接受媒体采访时，一直认为自己能赢得这个赌局。然而在7月8日，徐滇庆突然在南方都市报发表道歉信，并如约刊登了小全版的 《徐滇庆道歉》广告。

　　昨日发改委公布的深圳房价指数却表明，深圳新建住房销售价格指数比去年同期上涨0.3%。记者随后从发改委官方网站公布的数据中发现，2008 年1～6月，深圳新建住房价格同比指数每月均超过了100，其中1月份甚至达到了112.9。也就是说，深圳新房价格今年前6月从未低于去年。由此可见，徐滇庆可能并未输掉这场赌局。

　　昨晚8点半，记者就此拨通北大教授徐滇庆手机，提到房价，他在电话那边显得很耐心。听完记者讲述，对于“并未输掉赌局”的说法，徐滇庆沉默了几秒后表示，不愿再就任何房价问题发表评论，他说：“对于房价问题，我已经不想再说什么了。愿意让时间和事实来说明一切。”

meng-h

万科：成唯一上市公司百强入选房企
作者：         发布时间：2008-07-18 13:20         来源：人民网

　　近日，由《财富》杂志评选的2007年“中国上市公司100强”榜单揭晓，这是《财富》杂志第八次发布该排行榜。榜单评选范围包括中国内地、中国香港、美国、伦敦股票交易所上市的近2000家中国公司，并按企业2007年度的营业收入排名，评选出最具代表性的中国上市公司。

   万科企业股份有限公司以355.26亿的营业收入位列第53名，成为唯一入选该榜的房地产企业。由于近年中国经济的快速发展，100 强入围的门槛不断提高， 2007年的营业收入最少要 194 亿元，比06年提高了 47 亿元。2007年万科营业收入大幅提升，同比增长98.27%，在百强榜上的排名继由 2005年的98名提升至2006年的81名后，再度跃升至2007年的53名。

    作为中国第一批上市企业，万科上市十七年来保持持续增长。公司专注于城市主流住宅开发，过去十年，销售金额复合增长率49.9%，净利润复合增长率为42.5%。2007年，公司以523.6亿的销售收入成为行业内首家销售突破500亿的企业，并以4.8万套的销售业绩跻身全球最大的住宅开发企业。持续增长的业绩和规范透明的公司治理，为公司赢得投资者的广泛认可。

   万科集团执行副总裁肖莉表示：万科能取得这样快速的发展，离不开投资者们一直以来给予万科及万科管理团队的信任和支持，她同时表示，万科管理团队和员工的心将始终和投资者在一起，万科人将尽心尽力以行动为投资者创造更好的业绩回报。

meng-h

惠普携手万科开启房地产业IT服务外包新纪元
出处：比特网　作者：佚名　2008-07-17 11:21　评论
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近日，万科企业股份有限公司(Vanke)与中国惠普有限公司(HP)共同宣布，双方签署了一项为期5年的IT服务外包合同。

　　近日，万科企业股份有限公司(Vanke)与中国惠普有限公司(HP)共同宣布，双方签署了一项为期5年的IT服务外包合同。这是中国房地产业首个全面IT服务外包合作，表明了随着房地产企业的规模发展和业务复杂化、客户需求不断提高、行业竞争日益激烈，企业需要集中精力于核心业务的拓展和核心竞争力的提升，可以把成熟的标准化服务外包给效率更高、更专业的企业，同时也标志着“年轻”的中国房地产行业的信息化建设日趋完善。此次房地产和IT两巨头在外包上的成功联姻，无疑开创了中国房地产业信息化建设的新纪元，房地产业即将迎来IT服务外包的新时代。

　　近年来，房地产行业发展迅速、竞争日趋激烈，要求企业必须具有敏捷的市场反应能力、快速决策能力和强有力的实施能力。房地产企业纷纷加大了信息化的投入建设，来提高业务和管理流程的效率、业务决策的准确性。而这其中，IT服务近年来又倍受房地产企业的青睐，据预测，房地产企业对IT服务的投入在 IT总投入中的比例将以年均5%-6%的速度增长。

　　作为中国房地产行业的领跑者，万科的信息化建设开始得比许多同行更早，走得也更快：1987年万科便开始了财务系统的建设，1997年成立了信息技术中心、并于同年上马了OA、邮件系统以及对外网站，2000年部署了人力资源管理系统、销售管理系统和物业管理系统，紧接着又开发了成本管理软件，2007 年成立了流程与信息管理部……。随着集团IT系统渗透到经营管理的各个领域、二十多个分公司，IT系统的运营、支持和服务也变得复杂，系统的可靠性、信息安全性和用户服务的及时响应，变得越来越重要。因此，万科选择了惠普外包服务，让专业的人来做专业的事，以此获得高水平、低成本的IT服务及最佳的客户体验。

　　根据协议，惠普将为万科建立集团统一IT支持热线、整合IT用户现场服务体系、提高系统管理水平、改进核心系统营运监控平台等全方位的IT服务，　范围覆盖万科已进驻的30个城市。基于广泛的全球服务体系，惠普将帮助万科全面提升IT服务水平：　规范服务流程、优化资源配置、提高系统管理水平和稳定性、提高IT决策准确性及IT服务快速复制能力等。同时，惠普将以良好的合作意愿，与万科分享惠普在IT管理方面的丰富经验与成熟的方法论、IT技术在企业发展中的作用、灵活的企业文化、在中国最佳的地域覆盖能力和优秀的基础设施水平。

　　惠普作为全球领先的外包服务提供商，基于在IT运营外包领域丰富的实践经验与雄厚的技术资源，已经为分布于全球30多个国家，涉及制造、电信、金融和电子等行业的百家企业成功实施外包服务，并多次和合作伙伴一起获得国际国内外包服务大奖。在中国，惠普外包服务也已经有二十年的历史。通过专业高效的团队，惠普为企业提供从客户端支持到高端企业应用层管理的专业化、一站式服务，帮助客户提高IT投资回报率，并获得更多增值服务，提升企业核心竞争力，降低管理运营成本。

　　万科企业股份有限公司执行副总裁解冻先生表示，“建立健全的集团信息化服务体系，是万科实现进一步发展的重要课题。IT服务外包是万科专注核心业务，降低企业管理成本的一项重要尝试。我们相信惠普作为万科长期的合作伙伴、专业的IT服务供应商，　能够帮助我们完成这重要的一步，提升整个公司的 IT管理和服务水平，进而推动公司的发展”。

　　万科企业股份有限公司副总裁陈东锋先生表示，“把IT服务外包给惠普公司后，流程与信息管理专业的人员将把精力转向流程优化、业务解决方案、数据管理和业务分析、知识管理等与企业经营管理更密切相关、价值链中更高端的工作。”

　　“在企业精英培训业务方面惠普与万科已经有过近4年的愉快合作经历，此次联手是我们合作的再度推进，惠普将秉承一贯的高水准服务质量、专业的技术和强大的全球交付能力，促进万科IT与业务紧密融合，从而在业务上取得更多的突破。”惠普中国区副总裁全球IT科技服务部总经理潘家驰表示，“同时，惠普希望通过全面的IT解决方案和专业化的努力，为房地产行业的信息化建设做出自己的贡献。”

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A："楼王"难产南京万科身陷价格困局

    ■第一财经日报
    在更多的购房者还在等待楼价下跌时,已经被推到风口浪尖的南京万科却因为"
楼王"可能卖不了更高的价格而两难
    近千户业主的眼睛齐刷刷地盯着伫立在"山"字型人工湖边的2幢"楼王".
    南京,地处城西的河西奥体中心板块,万科光明城市三期.前8幢楼的房价经过去
年一年的狂飙,最高卖出了过万的价格.剩下2幢拥有湖景的"楼王",按照万科售楼人
员之前对业主的承诺,"价格定是会高出之前的非景观房".
    但是从去年9月份前8幢全部定价结束到现在, 2幢"楼王"的开盘迟迟没有动静.
近千户业主翘首以盼2幢"楼王"高价开盘的好消息没有来到,倒是发现了"楼王"难产
的真实原因.
    按照南京物价部门"政府指导价"的相关规定, 商品房作价办法的基准价格(元/
平方米)＝成本+利润+税金.其中,对于利润的要求是"经济适用住房的利润按照不超
过基数的3%计算;普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算".同时,普通住宅商
品房价格的上浮幅度最高不得超过5%.
    根据上述规定,南京市物价局于去年4月9日便给万科光明城市三期发了"商品房
价格的批复", 按照批复,该项目10幢楼的住宅商品房基准价格为7360元/平方米.算
上5%的上浮幅度, 10幢楼整体平均价格不得超过7728元/平方米.批复文件中明确表
示："若成本发生较大变化,价格需作调整时,必须重新申报."
    此时, 该项目三期前8幢的平均价格已经高达8450元/平方米,若继续按照政府"
指导价"定价, 可能2幢"楼王"价格必须低至3900元/平方米,这是前期业主和开发商
都不愿意看到的.
    然而"救世主"迟迟没有到来.南京万科从去年8月份就给南京市物价局上递的调
价申请经过了11个月依然悄无声息.一位不愿透露姓名的业主透露,南京市物价局副
局长张瑞忠在7月16日又对业主否认了万科申请调价中有关土地成本的理由, 这让"
调价"一说显得更为遥远.
    前8幢近千名业主认为自己"被欺骗"了.业主联名要求南京万科需要向近千名业
主公开道歉,并双倍退还房价的15%,共计1.7亿元.
    享受了一年房价高企带来快感的万科光明城市, 目前陷入了一种进退维谷的境
地.
    "楼王"的难言之隐
    这是万科数年前进入南京后拿下的第二个项目.一期, 二期早在2005年,2006年
销售完毕,三期10幢楼从2007年开始销售,并基本售完前面8幢.
    若没有"楼王"团购的消息走漏风声,一切将风平浪静.可是5月份,突然有传闻称
三期最好的2幢景观"楼王", 可能正在与一家企业密谈低价团购.坊间称团购价格大
约在8000元/平方米左右.但是南京万科并未就"团购"事件作出回应.
    "楼王", 即是2幢临湖而居的楼,其中的1幢几乎三面环着小区内的人工湖,而三
期内的其他8幢则大都散落在小区其他区域.
    前8幢楼最晚1幢也于去年9月份开盘, 临湖而居的2幢"楼王"的迟迟不开盘成了
一桩蹊跷事.
    从光明城市项目本身来说, 之前8幢"非景观房"销售一直顺畅且售价颇高.《第
一财经日报》根据该公司提供给南京市物价局的价格表了解到：前8幢的均价从7405
元/平方米到10900元/平方米不等."楼王"的价格一定会高于"非景观房", 这是光明
城市的业主和售楼人员的共识.
    同时, 从外部市场环境的角度分析,同为万科的项目,几百米开外的万科金域缇
香花园最新核出了13520元/平方米的基准价. "楼王"折价显然与南京楼市的大环境
无关.
    "我们还没有拿到2幢楼销售的相关审批,所以现在暂时不销售."
    南京万科光明城市的售楼人员对本报记者保持着统一的口径.该售楼人员表示"
楼王"目前没有销售的条件,要重新核价后才能卖,此外再无他言.
    究竟是什么难言之隐令万科举动"反常"?
    根据南京市物价局去年4月9日下发的"宁价房核字[2007]03号", 南京市物价局
把该项目三期的"基准价格"定在了7360元/平方米.按照政策规定, 实际的销售价格
浮动幅度为5%, 不得超过这个标准.这就意味着项目的平均价不得超过7728元/平方
米.
    可是随着去年楼市的火爆,光明城市的楼价早就一路攀升了.
    去年3月20日开盘的第一幢销售均价为7405元/平方米. 到南京去年5月份"一房
一价", 也就是对房源执行明码标价的前后,前5幢的实际销售均价为8240元/平方米
左右, 超过基准价12%.当时,剩余5幢商品房的允许销售价格若是符合政府指导价的
区间,就必须保证在7016元/平方米以下.
    但是光明城市房价依然一路上升.从3月份的7405元/平方米蹿升到3个月后的82
33元/平方米, 涨幅达到11.2%.而到9月份,继续开盘销售的17幢均价为9898元/平方
米.
    到2007年9月末,共计销售小区总面积85%,销售批复总价91.8%,累计超过基准价
15%.此时,只余下2幢最好的景观房(12,13幢)
    "楼王"未销售.由于之前的8幢"蚕食"了政府给出房价限价的额度,若按照"宁价
房核字[2007]03号"将楼售出,只能定为均价在3900元/平方米左右.
    房价的攀升是去年南京楼市的常态,只是攀升得太快,甚至超出了政府所许可的
范围.2幢"楼王"一时间成了烫手山芋,动不得.
    作茧自缚
    若低价销售, 虽然符合政府的规定,却是让前期的业主感觉无端被侵犯了利益.
这让南京万科等候物价局一纸批文的11个月十分难熬.
    业主透露,6月24日,当5名业主代表打着"讨说法"的名义闯入南京万科的办公室
时, 与业主"意外"碰面的南京万科置业有限公司总经理华立冲对业主公开表示,"楼
王"的价格审批应当不成问题.
    "可以肯定地说,12,13栋核准的价格肯定要比前面8栋的任何1栋价格都要高.因
为这2栋楼是真正的景观房,绝对不会违反基准价的政策."华立冲说.
    万科急于给"楼王"卖高价找一个合规的理由,但是政府却迟迟不给答复.
    根据华立冲的解释,南京万科"去年8月20日重新提交了一个核价的报告,物价局
要求我们当时提交2个材料, 因为土地已经超过了3年,一个是低价的评估报告,当时
我们已经给他们了,第二个是成本变化的报告".
    江苏省物价局服务价格处曹副处长认为"基准价格已经公布,不存在重新'评估'
".
    对于万科重新核价的申请,南京市物价局副局长王秀洲于6月25日对业主解释说
："万科土地成本满3年的问题, 是万科自己造成的,市物价局不予以认可."江苏省物
价局认为,南京万科光明城市A,B地块一同获得,其自行分期开发,不满足均价调整的
条件.
    江苏省物价局对土地闲置3年的规定为：以土地使用权证有效起始时间为准, 截
止时间为施工许可证发放时间.万科光明城市A地块的土地证起始时间为2004年1月1
8日.施工许可证发证时间为2004年1月9日.9天的相差, 让万科在法规文本上很难合
规.
    7月16日下午,南京市物价局副局长张瑞忠对业主表示："土地是万科自己的问题
,南京市物价局不审核,南京市物价局目前在审核建筑成本."
    依然没有"楼王"获准销售的消息传出.可是万科光明城市早就放出消息,称今年
3月份2幢楼开盘, 售价预估在13000元/平方米以上.现在,究竟"楼王"的巅峰价格能
否获准仍是未知数.
    前8幢的业主则认为：南京万科光明城市售出的前8栋,累计超过基准价8760万元
, 超出基准价上浮5%后最高上限5820万元.如果前8栋销售总价下降15%,"楼王"的销
售价格,依然低于相邻位置11幢(均价10900元/平方米)10%以上.
    由此推算,前8幢业主认定自身损失在8760万元以上.并要求"南京万科置业有限
公司向前8幢的业主公开道歉,并双倍退还房价的15%,共计1.7亿元;或由南京市物价
局按公平原则,重新对前8幢核价".
    不容忽视的一个细节是：在楼市持续上扬,万科光明城市三期价格节节攀升的时
候,贴在售楼处的每一幢楼的"价格表"并没有过多引起业主的注意,"价格表"上赫然
标注物价局核定的"基准价格",早就与万科定价的无端的高楼价形成高低对比,却是
被有意无意地忽略了.
    在更多的购房者还在等待楼价下跌时,已经被推到风口浪尖的南京万科却因为"
楼王"可能卖不了更高的价格而两难.

[ 本帖最后由 meng-h 于 2008-7-18 21:38 编辑 ]

meng-h

《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）

    房地产业：房屋成交量是风向标

    ■证券时报
    本周评级分歧的股票数上升至19只, 所处行业仍十分分散,其中银行,房地产,啤
酒各有2只,其余行业各有一只. 在经历房价地价暴涨的狂潮后,信贷迅速收紧和需求
大幅萎缩导致房地产行业先于经济开始调整,目前分析师对于房地产行业未来的走势
分歧较大,我们简要点评.
    受益于2007年房地产市场的景气,房地产企业今年中期的业绩增速仍能维持在较
高水平,重点公司平均的净利润增长率为43%.但也有部分企业因为2008年现房销售受
到行业调控的影响(如招商地产), 或结算时点的问题(如金融街,中华企业)而出现负
增长. 申银万国表示,下半年,在无任何外界推力的情况下,购房者的观望情绪很难发
生改变,预计全年全国成交面积将萎缩5%-10%,部分一线城市萎缩幅度更在20%-30%左
右.
    民族证券也较为看空, 认为房地产行业从高位运行转向理性回归,在目前通胀环
境下,居民购买力相对不足以及紧缩的货币信贷政策都将使开发商资金链面临严峻压
力,同时保障性住房的大量上市将压缩开发商的盈利空间,因此下半年调整可能持续.
虽然看好长期发展前景, 但现阶段应该规避行业调整所带来的系统性风险,因此下调
行业评级至"中性".选股方面,具有较强开发能力与融资能力的龙头公司仍是首选.
    中金公司则较为看好房地产行业,他们指出由于房价涨幅与可支配收入涨幅基本
一致,全国平均房价泡沫不大,房价收入比处于7-9倍亚洲国家经济上升期合理指标水
平,因而此轮调整幅度有限,预计有5%-10%的跌幅; 如果经济增速不出现明显下降,则
房价短期大幅度调整概率不大,而是随着可支配收入和租金的上涨来消化高房价. 经
过前期调整地产公司价值已经显现, 当前买房子不如买地产股票,价值投资者可逢低
介入.股票选择方面：如果行业反转所有地产股票均会有较大涨幅;而在不确定情况下
,建议选择具有持续增长潜质的龙头企业.

meng-h

我凭什么为美国人买单？


值班编辑：卫星


Blogbuffett转载


转载自：中国经济网  黄铁鹰     


香港一个朋友的妈妈是我见到过最忠诚的股迷，老太太做了一辈子的护士，八九年退休后成了专业股迷，只要开市风雨不误去银行大厅炒股机前上班。老太太炒股同别人不同，她只炒一只股，那就是香港股市大哥大的汇丰银行。老太太的炒法也很特别，隔一段时期她就为自己设一个底线，比如：1998年我问她炒股心得，她说：“我不管什么大市不大市，我也不看别的股票，只盯着“大笨象”（香港股民给汇丰银行起的绰号），只要跌到100以下我就买。超过120我就卖。”说来也怪，97香港金融风暴，2000科技股泡沫，不少香港股民，甚至很多理财专家——基金经理都亏的鼻青脸肿，可是这位汇丰老太太却分毫无损。


老太太的丈夫是位中医，可惜能治别人病的人治不了自己的病，不到五十岁就把两个上中学的女儿扔给老伴走了。老太太一人把两个女儿拉扯大，大女儿成了西医，小女儿成了律师。两个女儿有钱后，想给老太太换个新屋，可是勤俭一辈子的老太太执意不肯，仍然住在30多年的老公寓楼里。老太太唯一爱好就是炒股赚钱，因此把两个姑娘给的零花钱全用来炒汇丰银行。


我问她：“你为什么这么中意汇丰银行？”


老太太说：“我的第一个银行户口就是在汇丰银行开的，我的第一个提款卡也是汇丰银行的；汇丰银行的职员从管我叫小姐开始，一直管我叫到阿婆，我是跟着汇丰银行长大的，他们服务好，我放心。”老太太是典型的香港人，汇丰银行是他们的骄傲，是他们的情意结。97年以前香港是殖民地，在别的国家没有使领馆，因此在海外旅行的港人看到HSBC这几个字心里会有一种特别的滋味。


她女儿在旁边笑着插嘴：“我妈每年都去参加汇丰银行的股东大会，每次回来都说人家自助餐好吃。”


我知道汇丰银行是香港上市公司中股东最为分散的公司，听说好像汇丰银行的公司章程规定，任何单一股东的持股比例不许超过2%，因此每个股东都是散户。汇丰银行是个典型的所有权和经营权彻底分离的公司，董事会是它的真老板，股东大会基本上是橡皮图章。每年出席股汇丰银行股东大会的人数尽管比其他上市公司要多很多，但绝大多说出席者都像这位老太太一样，实际上是冲着那顿自助餐去的。


当然也不都是为了吃饭去的，98年汇丰银行董事会主席浦魏士退休，一位香港老伯在股东大会上为他献一首中文起律诗，诗的大意是：汇丰银行扎根香港，服务大众经营有方，140年风雨不倒，善待股东童叟无欺，感谢汇丰衣食父母……原来这位老伯也是汇丰股迷，20年来非汇丰股票不买，结果炒成千万富翁，现在退休衣食无忧。


2003年我在香港又碰到老太太，她真是越炒越年轻。我问穿者牛仔裤和运动鞋的老太太：“现在汇丰银行应该多少钱吃进？”


“跌过130，我就买。”老太太底气十足地回答我。


她女儿背后跟我说，她妈这十几年炒汇丰银行，账面已经赚了好2百多万。可是她仍然舍不得花，每次吃饭都要女儿买单；每年给外孙子们的压岁钱都不超过100元。她曾经跟别人说过，将来把这个钱捐给她只回过一次的广东普宁老家修桥。


2008年春节前，我接到她女儿电话：老太太坐游船周游世界已经在海上半个月了，下星期二，她那艘世界最大的游船靠岸悉尼，问我有没有时间接待他母亲一下？


我知道这种豪华游船是专门给有钱的老年人玩的，在全世界转一圈至少要几万美元，我问她：“你妈一向节约，怎么突然大手笔花费起来？”


她笑着说：“你见面跟她聊聊就知道了。”


2008年1月15日，那艘号称全世界最大的，有一个高尔夫练习场，4个游泳池，12个餐厅，2000个服务人员的游船靠在了悉尼歌剧院对面的海上旅客码头。老太太带个大墨镜从船上下来，快80的人了，走路有些慢。我和太太开车带她游了游悉尼，到中午了，问她想吃什么？


老太太说：“吃最好的，悉尼那里吃饭最贵？我请客。”


我忙说：“你大老远来，怎么能让你请客？”


老太太有些自嘲地说：“黄生呀，我现在不炒股了，要把剩的钱花掉！”


到餐厅坐下，我忙问：“你不是一直都炒得很好吗？为什么不炒了?”


老太太说：“我炒了十几年的股，专炒汇丰为的就是稳当，躲过了97金融风暴和互联网泡沫，可哪知道这次美国次贷把汇丰也连累了，它撇了100多亿美元坏账，股价差不多跌回到10年前。这么多年炒它，赚钱了，高兴得睡不着；亏钱了，心疼也睡不着。结果白白忙了十几年，我应承给乡下修的桥也不能修了。也都怪我自己，炒股的人谁不知道千万别满仓，可是越老越贪，加上我年事已高，想早点赚够修桥的钱。结果这几年一直满仓做过山车，现在就剩下点本钱。看来人一辈子赚多少钱都是命中注定。可是让我想不通的是：我不懂得次级贷款有情可原，我只是一个牙医护士。可是每年开会坐在主席台上的汇丰高层都是蓝眼黄发的洋人专业精英，他们怎么也被那些美国黑人穷人给蒙了？”


我说：“怎么叫被美国黑人穷人被蒙了？”


“次贷不就是美国穷人向银行借钱，还不起，不还了；最后由银行股东买单吗？！”


老太太喝了一大口水继续说：“今年一月外孙子在美国结婚，女儿带我去美国。外孙子家旁边有一对四五十岁的黑人胖夫妇，每人至少有100公斤重，一个人顶我们四个香港人重。夫妻俩每天不上班坐在门口晒太阳，人倒是很友善，我每次路过都跟我打招呼。外孙子跟我说,美国穷人和中国穷人不一样，美国穷人都胖。因为美国有失业救济金，没工作也能吃饱饭，加上不干活，人就胖了。就是这对的夫妇，还买了两套房子，其中一套在街转角，因为不能按时还房贷已被银行收回正在拍卖。他俩住的那套本来也要收回，1月份布什政府出来救市，不让银行向这样的美国穷人收房子，所以他们俩至今还住在那套挺好的房子里。他们不仅住得好，我看每天吃得也不差，一到中午了，那个男的准开他那个大的像卡车一样的皮卡车去麦当劳，买回两大包汉堡包，薯条和特大杯可乐。”


老太太情绪有些激动了。我忙说：“你先吃两口菜再说。”


老太太说：“不行，我不说不快。现在我见人就说。杀人偿命，欠账换钱是天理，欠债可以不还，世道就乱了。香港人为什么那么博命（努力），因为没人会白送钱给你。97年金融风暴，那么多人买李嘉诚的房子变成负资产，可是李嘉诚那么有钱也没让一分钱给那些因买他房子破产的人。那对没工作的美国大胖子不仅住得好，吃得好，还抽烟！美国烟好贵，差不多要50元港币一包！看着看着，我明白了，其实他们每天吃的汉堡包是由我来买单的。你看，我把钱买了汇丰的股票，汇丰把我的钱借给像这样的美国人买房子；他们俩能从汇丰银行借到不用还的钱买房，当然就不用像我们中国人这样必须靠自己省吃俭用攒钱买房了，于是，他们每天就可以吃汉堡包了。其实，不仅是他们住的、吃的，连他们的烟都是我给买的！”


老太太一口气说完，然后问我：“黄生，听说你现在在北大教书，你说，我说读对不对？”


我盯着这位老太太的眼睛，半天说不出话，忙端起水喝了一大口。我知道老太太的钱变成那对胖夫妇的汉堡包需要很复杂的程序，可是老太太的逻辑似乎没错。


我说：“对，就是这么回事。只不过美国白人也有很多穷的。”


我太太插进来说：“那我2007年买QDII亏得钱，难道也都给让美国人吃了？”


老太太苦笑了一声说“对，他们就是因为能借到不用还的钱，才吃成大胖子的。听说现在美国人有四分之一人肥胖，糖尿病已成为第二大流行病。”


我太太说：“肥胖是不是跟人种和饮食习惯有关？”


老太太说：“别听那些专家瞎说，我们这代香港人都挨过饿；没钱吃肉，只能青菜下饭；没钱买青菜，那就咸菜就白饭；那时没看到谁是大胖子。现在可倒好，好多香港孩子也成了肥胖儿童，都是吃的。有钱能管住嘴的人少。我怎么没见过非洲黑人那么胖的？”


我说：“那你现在决定不再借钱给美国人了？”


“对！我现在想通了，不再给美国人买汉堡了，家乡的桥也不修了，我要趁我能走的时候，把这个世界看一看。”老太太瞄了一眼餐厅外面的悉尼大桥，若有所思地说。


我说：“能想到你这步的人不多。”


老太太喝了半杯白葡萄酒有些兴奋，又说：“听说美国还借了中国好几千亿美金，你说中国会不会像我这样傻，也给美国人买单？你看为什么美国到处清水秀交通发达，是不是借中国人钱修的？”


我太太说：“有可能。中国政府跟中国人似的，穷怕了，挣一元花五角；美国政府跟你孙子那个穷邻居似得，挣一元花两元；美国多花的钱是谁的？我估计有一部分是中国的了。”


老太太说：“那快点跟中国说，别在借钱给美国人了，要像我一样快点花钱！”


我说：“你一个人可以游船河，可是一个国家怎么花呀？”


老太太毫不犹豫地说：“嘿！我在美国看那对夫妇每天大嚼汉堡时就给中国想好了。我要做的第一件事就是要把美国人身上的肥肉转换成中国人的牙齿。”


她看我不明白，继续说：“我做了一辈子牙科护士，我知道尽管中国人不像西方人那样经常吃肉啃骨头，可是没到老，牙都不行了；特别是农村人才五六十岁就豁牙露齿。为什么？因为中国没有足够的牙医设备，因此大多数中国人不能经常进行牙齿护理，如果每个中国人每年能让牙医洗两次牙，中国人的笑容一定比现在要好看。因此，如果让我当中国总理，我会买来世界最好的牙医设备，每个村子配一个牙医诊所免费给每个中国人洗牙。”


后记：银行家也是人，是人拉屎都臭。


第三天，老太太随大游船去智利了，可是美国人吃汉堡，老太太买单的问题却留给我。此时正是2008年一月底，全球股市在美国次贷的影响下一片焦土，次贷给世界经济究竟带来什么后果，现在谁也说不清。可是全世界投资者清楚的是：现在每个人的钱都少了。


按老太太的逻辑，投资者的钱不可能不少，因为都被美国人吃汉堡包吃掉了；按投资分析员和基金经理的逻辑，投资者要为美国次贷坏账买单。买多少？据网上不完全统计：瑞银要撇137亿美元坏账，花旗110亿美元，美林80亿美元，摩根士丹利37亿美元，汇丰100亿美元……甚至连香港中国银行都要为此撇帐。


瑞银是谁？是欧洲第三大银行。花旗是谁?是世界第一大银行。美林是世界第三大投资银行，摩根士丹利是世界第一大投资银行，汇丰是世界第三大银行。


怎么全世界顶尖的银行家都被美国次贷给涮了？这些银行家可不是常人，他们差不多管理了地球上70%的钱，他们是地球上最懂得投资风险的人。正是因为如此：我们才把钱存到他们那儿，让他们替我们管钱；我们不知道怎么投资，他们替我们选择股票；也正是因为如此，他们每年才能赚到普通人一辈子也赚不到的钱。


我们都懂得“常在河边走，没有不湿鞋”的道理，专业高手偶尔犯错误谁都能原谅，可是美国这个次贷让全世界银行界专业高手一起都湿了鞋，就有点说不过去了。


虽然次贷坏账是一下子浮现出来的，钱可是一笔笔贷出去的。有人估计美国次贷怀帐可能达到1000亿美元，1000亿美元房产贷款是什么概念？按美国 2007年居民住房中价位22万美元，每套房子75%按揭算，那可就是60万套房子。这其中包括每套房子的估值（美国房屋交易主要是二手房）、每个贷款人的资格和收入审查。想想看，这是多大的工作量？！需要多少第一线贷款人员、第二线有经验的贷款经理、第三线资深的银行贷款主管在每一笔贷款文件上签字？！当然还包括只需在贷款额度，不需在每份贷款文件上签字的层层更高层银行主管。


难道这么多专门为老百姓管钱的人就没有给银行的头们提过醒儿：“这种贷款风险太大！这些低收入者根本没有买房能力，房价只要一跌，银行就得收房，贷款就要撇帐。”


我相信这些世界级大银行所雇用的那些拿天文数字工资的财务精英们不可能看不出这种风险？！


然而事实是：他们恰恰集体忘掉了他们的专业常识，于是这些人类最懂得投资风险的银行家们集体促成了人类历史上最大的贷款丑闻；再于是全球投资者为美国人的次贷买单就成了必然。要知道这些大银行的市值差不多占全球股市的15%，哪个投资者能躲过去？


难道是天上哪颗恒星出了问题，使这些银行家们的银行家在那段时间里集体变傻了？


不是的，其实他们正是美国次贷的始作俑者，是他们发明了次贷——对抵押物有第二追索权的贷款。他们为什么发明这种贷款？因为这种贷款的利率比普通贷款利率要高，当然风险也大。


其实次贷早已有之，最早出现在80年代美国，用于企业杠杆收购上。所谓杠杆收购就跟借钱买房子一样，想买企业的人钱不够，就要向银行借一部分钱才能买得起企业；一般银行为了贷款安全，需要用被购买企业的资产担保才同意贷款；如果企业资产担保的贷款加上收购者的自有资金还不够，买企业的人就要寻求能接受更高风险的贷款——次级担保贷款，这种贷款的抵押物是当企业破产时，资产变卖偿还担保贷款后的剩余价值（如果还有的话。）；由于只能得到资产剩余价值的担保，这种贷款风险自然大，利息自然也高。


次贷的名声本来不是这样臭名昭著，它只是一种普通的高风险高收益的融资工具，贷款对象主要是企业家，次贷坏账率在过去一直都控制在可接受的范围。可是当银行家们把这个工具用在美国穷人的住房上时，天下大乱了。


我相信最开始把这种贷款方式用在美国房屋贷款的银行家是个天才，因为他知道美国政治稳定，经济发达，地球人都想去；可是再地大物博，土地也有限，因此美国房子，包括穷人的房子也会升值；当房价涨了，卖掉房子偿换房贷款后，一定会有剩余；这个剩余价值就可以为新的贷款提供担保——次级担保。哇！想想看吧，这是多么大的贷款市场。


于是，原本被银行躲得远远的的美国穷人，现在被银行信贷员敲开门了：“需不需买新车？”


“滚！我买不起。”穷人以为又是什么整天敲门的推销员。


“你能买得起，你现在的房子升值了。”


“我卖了房子去哪儿住，再说我还有20年才能还完房贷。”穷人说。


“你不用卖房子，你只需把房子重新估值并同意用升值部分担保，我们银行就可以借钱给你；不仅如此，我们还免费给你估值，如果你的房子升值够大，你的贷款额够多，还可以免贷款手续费。”


穷人的眼睛亮了：“天下竟有这样的好事？！”


“对，这就是你在美国有房产的好处。在美国有房子的人都不算穷人，因为全世界的人都要把他们的钱变成美元，全世界的人都想来美国；于是美元多的不得了，移民多得不得了；美元一多，人一多，你的房子就升值了，于是，你就成为富人了；银行是专门帮富人的，所以我们才来拜访你。”贷款员流利的重复着银行内部培训时说的话。


穷人的胸脯慢慢地挺起来，说：“你能借钱给我？！可是我失业好几年了，除了救济金我没有别的收入，怎么还你们钱？”


信贷员说：“没问题，不到三年你的房子就把你送到了百万富翁榜上了，到时银行还会借你更多的钱，你还害怕还不上这么点钱？”


穷人放心了，这个招儿他懂，他每到月末做的就是用新信用卡的钱还旧信用卡的帐。


“那好我贷3万美元！”第二天，已经50岁，开了35年车，但从来没开过新车的穷人开回来一辆崭新、排气量5升的通用大皮卡。


第三天，穷人的邻居也被贷款员敲开了门，这个邻居已经一晚上没有睡好觉，就在等着贷款员呢。他的房子比买新车的那家还多一个睡房，他一咬牙贷了七万。不过，他没有买车，因为他目标远大，用这七万贷款又买了一间更大的房子。刚买了不到2个月，另外一家银行的贷款员也来敲门了，这次是要给他第二套房子提供次贷。


于是，二十世纪末美国穷人沸腾了，美国房地产沸腾了。世界级银行家们坐不住了，这么大块饼怎么能让那几个地区银行独吞。于是世界第一大银行、第二大银行、第三大银行，世界第一大投行、第二大投行，第三大投行相继杀了进去，一向已稳健著称的欧洲第一大银行、第二大银行、第三大银行也坐不住了；二十年前在美国连裤子都输掉的日本四大银行穿着短裤又气喘吁吁地赶来了；刚刚从股民手里拿到钱，一心想冲进世界第一梯队的中国银行家们也高喊着“革命不分早晚”的口号咬住了次贷的尾巴。


于是美国穷人笑了，因为竞争的银行多了，贷款条件自然越来越宽，利息越来越低。一大批房贷公司横空出世，一大批专门为不知道如何撒谎的穷人编造个人收入的公司应运而生，会计师、律师、保险经纪纷纷成了次贷的皮条客，只要能拿到房贷生意都可以卖给银行。


可惜，经济的游戏永远是少数的赢家。投资者需要的正确判断必须是少数人的判断；大多数人都看准了的事，结果一定是一场灾难。


全世界的钱源源不断进入了美国，美国房地产泡沫形成了，纽约洛杉矶的房价三年翻番了，波士顿旧金山的房价一年长了70%、连人口逐年减少的中南部地区，房子也一年也能长30%。建筑商房地产商大兴土木加速施工，一口气建了美国十年也消化不了的房子——每7.5个房子就有一个空置的。


什么是经济危机？传统经济学的标准答案：生产力过剩。难怪有人说：：“次贷的灾难可能不亚于人类历史上最大的1929年大萧条。


据说美国联邦调查局已派人进驻美国几大银行，开始调查是否有邪恶的银行家在次贷背后推波助流。另外，有两个美国城市的政府已把20几个大银行一起告上了法庭。起诉人在诉状中把这些为城市送钱的世界级银行称为城市的破环者，因为当时他们明知道穷人还不起钱，还要借钱给他们，现在又纷纷开始收房子，把穷人都赶到大街上去了。


“把钱借给能还钱的人。”是人类第一间银行大门柱上刻的唯一一句话。可是今天这些世界顶尖的银行家们竟集体把这条最古老的信条忘了。这如同一个正常人不知道违法是不对的一样荒谬。这些人类理财精英们为什么一起犯了这个不该犯的错误？


我相信背后的原因不应该仅仅是利令智昏使贪婪的银行家们忘记了常识那样简单。这同山西黑砖窑的老板不可能仅仅为了追求利润，就丧尽天良违反法律逼人成奴一样。


心理学有一条从众理论，说的是群体在做同一件事时，个体容易丧失自我。比如，大家一起去做一件危险的事，你就不容易害怕；大家一起做一件坏事，你就不感到那么坏。我相信这些银行家们一定是发现他们的同行都在做同样的事，因此心理就放松了警惕。于是人云亦云地认为：只要美国地位不倒，全世界就需要美元；要这些美元源源不断进入美国房地产，我贷的钱总会能收回来。因此，就像山西黑砖窑的老板肯定不是一个，当地一定有一群黑老板，他们看到别人或多或少也都这样逼人为奴时，也就以为法不责众了。这同文化大革命学生打老师的道理一样，第一个学生吐了老师一口吐沫，第二个学生就会打老师一个嘴巴，第三个就会踢老师一脚，接着，所有学生就会欢声雀跃跟着喊打倒老师的口号。


心理学还揭示了一条人类服从权威的心理，说的是人不容易挑战权威，总认为权威比自己正确。我相信那些银行家们看到他们所欣赏和崇拜的金融精英开始进行次贷，就把自己的思考权力上缴了：“次贷风险看来不大。”同时，那些为世界级银行打工的层层精英都认为：我们是世界第一大银行，我们有世界最从聪明的风险分析师和最完善的风险分析系统，他们让我们做次贷，次贷一定没问题。看，这些层层为存款人把关的决策者们都成了二次世界大战屠杀犹太人的执行者，因为面对权威他们停止了思考。


第三个原因与人的骄傲本性有关。商场是逆水行舟，不进则退的游戏。我熬了28年才登上这个世界第三大银行CEO的位置，这个银行用了140年才做到世界第三，在我任职期内决不能让它倒退，美国次贷虽然有大风险，但这个蛋糕太大了，大到能决定银行的排名。于是，只能明知山有虎，偏向虎山行，因为不去就不是虎了。山西黑砖窑的老扳可是也是村里非常要强的人，看到邻居家的二癞子靠雇几个痴呆人烧砖就能当上万元户，就坐不住了。他敢克扣工资，我就敢不发工资，看谁能先成为十万元户！人啊，人，谁想落后呀。


写到此，我心里开始坦然了。原来银行家们也是人，是人拉屎都臭。普通人拉屎臭，最多臭自家厕所，银行家们拉屎是一臭，就臭了全球经济。






墨尔本雨中 黄铁鹰

meng-h

京城几大银行松动二手房贷款
http://www.sina.com.cn 2008年07月17日 03:37 北京晨报

　　房龄15年以内，面积90平方米以下老房首付可两成

　　晨报讯(记者 王丽娅)记者近日获悉，包括光大银行、工商银行、招商银行在内的几家京城银行已陆续开始低调松动二手房贷款——房龄在15年的90平方米以下的二手房也有望获得评估值后的8成贷款，此前这一政策在各银行仅限于5年以内或是2000年以后的二手房。据悉，这次二手房贷款变化是自国家出台从紧货币政策以来，首次出现北京多家银行同时在房贷业务上“松口”。

　　记者昨天致电光大银行个人住房贷款部门，得到消息为房龄在20年内、90平方米以下二手房贷款成数有望由评估值的7成提高到8成。“但不是指所有的二手房都能贷到8成，只是说20年房龄的老房子现在有了申请贷款资格，不承诺一定能申请成功。”工商银行东城支行贷款部门工作人员昨天也证实，该行出台了“可为城八区内90平方米以内、15年房龄的二手房办8成贷款”的政策。“但获得8成贷款除了对房屋自身条件有限制，还对借款人的职业、收入、学历等条件有严格要求。”工商银行工作人员介绍说。招商银行个人信贷部门相关负责人则表示：“房龄为15年的二手房可申请8成贷款，但对房屋的地理位置有要求，只是获批时费力些，申请程序不变。”在采访过程中，多数银行工作人员未说明放宽老龄房贷款政策出台的具体时间，仅有光大银行的工作人员透露：“其实各家银行都先于我们对二手房的贷款政策适当放松，为提高市场竞争力我们银行才在半个月前放宽二手房贷款的房龄和贷款成数，算是行动比较晚的银行了。”

　　深圳发展银行相关负责人表示，该银行同样开展为符合条件的老龄房办抵押贷款，但目前看来能申请成功的贷款不是很多，主要是房子条件不够或是个人资信不达标。此外，建设银行和北京银行表示还未出台能为15年房龄的老房子办8成贷款的政策。

　　新闻分析

　　放宽二手房贷款年限有利于市场回暖

　　DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼在接受记者采访时透露，银行每年都有放贷任务，如今出现二手房抵押贷款松动的现象也属正常。“首先，购买二手房的基本都是刚性需求，炒房的几率很小，因此这部分贷款属银行的优良业务；第二，今年以来房屋交易量大幅度下滑，也直接影响到银行房贷业务量，如果适当放宽有风险承受力的贷款品种来促成交易，也有利于房地产市场回暖。”

　　北京安家世行总经理杨大勇之前透露，仅在今年一季度，北京各大银行的住房贷款提前还款额就超过1亿元人民币，加上今年以来房屋交易量的大幅下滑，个人住房贷款成交量更是跌至谷底。京城贷款机构“凯盛经略”专家解释，当贷款成交量萎缩时，银行调整房贷利率和贷款门槛都是必用手段。业内资深人士分析认为，此次京城部分银行二手房贷款松动是房地产金融政策可能放宽的一个信号，但不排除其他银行为提高自身贷款业务量出台“跟风”政策。

　　后市预测

　　北京房地产市场仍将持续平稳发展

　　DTZ戴德梁行华北区综合住宅服务董事岳锋钢分析认为，北京的住宅市场仍然蕴含巨大的需求，支撑整个市场的发展。奥运不是北京房地产市场发展的决定因素，而是影响促进因素之一。因此奥运后北京房地产市场仍将持续平稳发展；产品品质、配套及服务将更受需求者关注；北京整体住宅价格上升速度将放缓，高档住宅市场仍然乐观。

　　有数据统计显示，2007年北京市城镇化率84.5%，比上年提高0.2个百分点。据DTZ戴德梁行统计，北京市的居住需求中主动需求略占 52%至56%，因拆迁等造成的被动需求约占9%至13%，外来需求则占31%至35%。这些都会促进房地产市场在今后进一步发展。另一方面，近几年北京市居民人口增多，居民收入也随着经济发展有所增加。2004年至2007年北京市历年的居民人口数以及人均可支配收入均呈现稳步增长态势，其中人均可支配收入分别为15638元、17653元、19978元、21989元,岳锋钢认为这些因素会大幅提高并激发较多的主动购房需求。

　　新闻链接

　　金融机构缩减开发商贷款

　　DTZ戴德梁行研究表明，今年上半年央行已5次上调存款准备金率至17.5%的历史最高水平，共冻结资金12000亿元。在中美利差的约束下，预计2008年底存款准备金率将上调至20%，全年冻结资金量将达到24000亿元，相当于2007年房地产业向银行系统贷款总额11800亿元的两倍。在银根紧缩的背景下，预计2008年全年银行系统对于房地产行业的信贷规模仅为8800亿元，较2007年减少约3000亿元，同比下降四成。银行系统对房地产企业的信贷紧缩加大中小型房地产业的资金压力，致使这类企业会更多的采取项目转让的方式盘活资金。

　　今年以来,各大商业银行纷纷缩减了对房地产等行业的贷款,放款目标仅集中在少数的龙头企业。上月,银监会还下发了《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》,严厉打击发展商假按揭、假首付、假房价等“三假”行为。但房贷毕竟是各银行争相抢夺的优质业务,近期各中小股份制银行开始或明或暗地为贷款购房提供优惠。如光大银行已将其固定利率房贷每档下调5至35个基点,其固定房贷利率中的“优惠利率”全部低于同期商业银行贷款基准利率。伟嘉安捷专业人士透露，目前各商业银行为了抢占房贷市场，不断推出新的贷款品种，从而调动购房人的贷款积极性。

meng-h

政府背景帮了“二房”倒忙？
《财经网》 　 [ 07-18 18:23 ]

谢国忠：对房地美和房利美的援助资金，最终来源于新印钞票，这将推高全球通胀

　　【背景】7月16日，美国劳工部发布6月消费者物价指数（CPI）数据，经季节调整后的年度涨幅达到了5％，并创下1982年以来最高的单月涨幅1.1％，远高于市场预期的0.7％。这也使二季度的年化通胀水平达到了 7.9％（经季节调整），大大超出一季度的3.1％和2007年度的4.1％。
　　7月13日，美国财政部发表声明，表示将采取措施，为两家深陷资金困境的联邦房贷公司房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）提供更多支持。美财政部宣布，将向国会提议，向两家联邦房贷公司提供比目前法律允许的22.5亿美元更多的贷款。“如有需要”，还将寻求批准购买两家公司的股份的权利，保证两家公司可继续有充足资金保证住房贷款市场融资需要。

　　《财经》杂志特约经济学家谢国忠指出，房地美与房利美的政府背景，是其深陷泥潭的罪魁祸首，美国政府对二者的援助，最终将推高全球通胀。
　　谢国忠认为，房利美和房地美濒于破产的原因有三：第一，当房地产价格有太多泡沫时，两家公司的风险控制措施不足。第二，作为政府发起企业，房利美和房地美必须提供公共服务。次贷危机爆发后，政治家呼吁它们为稳定市场发挥作用，它们成了按揭市场的最后购买人。此时，市场上出售的按揭证券质量都很可疑，因为金融机构都试图将他们最糟糕的资产出手。这是拖累两家机构的重要因素。第三，作为政府发起企业，它们无法在复杂的金融市场中有效运作。房利美和房地美的雇员类似于公务员，无法完全理解华尔街提供给他们的复杂金融产品，而后者可能会充分利用前者无知的弱点增加销售。三个原因中，最后一个是关键。谢国忠担心，中国的国有金融机构过于迫切地与华尔街打交道，可能会重蹈房利美和房地美的覆辙。
　　谢国忠相信，对房地美和房利美的援助资金，最终将来源于美联储新印的钞票，或部分来自财政部发行的债券。美联储的援救行动将增加货币供应，并通过商品投机导致通胀上扬。通过通胀和美元贬值的传导效应，外国投资者将分担三分之一的损失。为了避免给他人做嫁衣，后者现在应该出售美国国债，推动债券利率飙升，从而制止美联储印刷钞票的行为。到目前为止，主要由各国央行组成的国际投资者正陷入恐惧之中，不知何去何从。而美国正在利用这个机会将损失向全世界转移。
　　他认为，货币供给的增加同时转化为全球通胀。由此产生的负利率无助于全球经济增长，因为它使得大量的财富重新分配，转移到石油出口国。这些国家的贸易盈余重返全球金融体系后，引发更为严重的通胀。直到美联储将利率提高至6％，并维持不变时，这一恶性循环才能被打破。
　　谢国忠确信，美联储将在11月美国大选之后开始提高利率。由于担心对经济增长造成冲击，利率的提升步伐在初期将是缓慢的，并希望能通过小幅度的利率提升吓退石油投机者。在2009年下半年，美联储将意识到恐吓战术无效，并开始加快利率提升的步伐。预计联邦基金利率在2009年底将提高至约5％的水平，对油价构成打压。然而，为了推动经济增长，美联储将在2010年再次降息，投机者也将卷土重来。美联储与投机者之间的博弈将延续多年，引发通胀出现类似 20世纪70年代的波动。
　　他预言，最终，美国政府将任命一位类似于保罗·沃尔克（Paul Volker）这样的铁腕人物担任联储主席。新主席将把利率提高至10％，彻底摧毁通胀和投机者。历史将再次重演！■