万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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中国住宅产业政策的困境（1）采暖分户计量
作者: 楚先锋
时间: [ 2008-08-21 14:13 ]

中国住宅产业政策的困境：从计划生育政策说起

几年前，我回到老家，早上还没有起床的时候就听到村里的大喇叭在播放一则通知，大概是说，今天有上级领导来村里检查计划生育工作，请家里有超生孩子的家长带着孩子去走亲戚吧，超生的孩子今天也不要去村里的小学上学了，放假一天。另外，请各家的小孩子不要在村子里成群结队的玩耍，以免被上级领导看到咱们村里怎么这么多小孩子呀，等等。

后来我详细了解了一下，才知道，下面的乡、镇、村领导其实一直在帮助村民逃避计划生育，而不是在真正的执行计划生育的基本国策。每年，省里面会给各县下达计划生育工作目标，各县又会给各乡镇下达计划生育工作目标，这个目标一般有两个指标，一是做计划生育结扎手术的数量，一个是计划生育超生罚款的数量。其实这两个指标是有矛盾的，如果都实实在在的做了计划生育结扎手术，就不会再有超生了，也就是说，完成了计划生育结扎手术的指标就完不成计划生育超生罚款的指标了。然而，基层管理者的智慧是无穷的，他们对于该做计划生育结扎手术的人家收取一定的费用，去买通医院的工作人员作假结扎手术，开假的结扎证明，这样自然而然能够完成计划生育结扎手术的指标。做了假结扎手术，当然可以再生了，超生了以后，正好可以被罚款，基层领导又可以完成计划生育超生罚款指标。而罚了款以后，可以再去开假的结扎证明，开了假的结扎证明后，还可以照生不误。两项指标的完成可以说是相辅相成，村里的基层领导、医院的医生、县乡镇的领导，还有超生户皆大欢喜，“计划生育”变成了“鼓励生育”。

在中国，有一句话“上有政策、下有对策”，在中国，还有一句话“上面的经是好经，被歪嘴和尚给念歪了”，这都是在说，一个初衷很好的政策，却没有被很好的执行，甚至反被执行者进行利用以谋取私利，这真是政策的悲哀。计划生育作为国家的基本国策，都被如此之行，何况其他政策呢，比如住宅产业政策。

国家有很多政策、纲要、发展规划、计划等等纲领性文件，都牵涉到住宅行业要改变粗放式建设模式，走省地、节能环保、资源节约、减少排放的住宅产业现代化之路。政府文件每年都在讲，媒体每年都在呼吁，然而具体的政策、可操作的实施办法永远都出不来，非但如此，在现实操作上，还有一些部门在坚持一些不合时宜的管理规定，实际上是与国家政策直接对立的，这些地方性的活着部门性的政策变“支持住宅产业现代化”为“打压住宅产业现代化”。这样的例子实在是不胜枚举，如：小区建了中水站，不向市政排放污水了，中水回用了，还要收排污费；设计安装了采暖分户计量的设备，采暖费还是按照建筑面积收；提倡精装修房，精装修的工程分包多收一次营业税，售房时房子总价高了，开发商还要多交营业税，购房者还要多交契税，首付款也增加了；外墙做了节能措施，增加了厚度，增加了建筑面积，因为规划的容积率没有变，所以户内的使用面积减少了；太阳能发电了，但电力系统一直不让接入电网，誓把电老虎做到底；。。。。。。这种例子太多了，我们还是一个一个来说吧。


采暖的分户计量

住宅使用过程中的耗能一直是一个无底洞，其中一项是北方的采暖耗能。由于采暖系统的设计问题，经常会出现近端过热而远端过冷的现象，过热的住户就会打开门窗散热，导致远端更冷，于是供暖系统不得不提高采暖热水的温度，而更多的用户则开窗散热。这种恶性循环造成多方面的浪费和污染。

造成这种资源浪费的根本原因是住宅采暖按建筑面积收费的机制问题。用热多少无所谓，居民当然没有节约的意识。后来，建设部推广采用分户采暖计量，每户安装热表和温度调节装置，但是安了也就是安了，大部分并没有真正启用，原因是热力公司并没有建立并执行分户计量的收费机制，而投资在分户计量和温控设备又造成了重大浪费。

分析其背后的原因，还是热力公司考虑自身的经济效益，不愿意采取分户计量用热收费的方式。原因是，采用分户计量之后，对于普通的热力公司来说，大家用热节约了，热力公司的营业额将会下降，公司的经济效益就差了；而对于热电连供的热力公司来说，问题更严重，如果大家用热节约了，热力用不完将白白排掉，对他们来说是经济损失。所以，供热机制不改革，建设节能环保的住宅采暖模式就是空谈。建设资源节约型的社会，各个部门都要站在全局的立场上看问题，摒弃自己部门的私利。

热力公司也会有自己的一些理由，比如，主人长期外出的住户关闭采暖系统会造成户内水管冻胀，同时采暖温度高、低的两户之间会有热量流动造成损耗，以致引起纠纷，等等。当然，我们也不否认还有这些非技术的问题以及一些技术的问题需要解决，包括系统管线的设计、材料和设备的更新换代、提高分户墙和楼板的隔热性能等，但我们要打破这种行业壁垒，切实的为建设循环经济联起手来做点事情才好——北方的采暖耗能可是一个大户呀！

中国住宅产业政策的困境（2）太阳能并网发电
作者: 楚先锋
时间: [ 2008-08-22 09:44 ]

太阳能并网发电

太阳能一般指太阳光的辐射能量。在太阳内部进行的由“氢”聚变成“氦”的原子核反应，不停地释放出巨大的能量，并不断向宇宙空间辐射能量，这种能量就是太阳能。太阳向宇宙空间发射的辐射的能量只有20亿分之一到达地球大气层，这些能量又被地球大气层反射掉30%，被大气层吸收掉23%，其余的才到达地球表面。即使这样，其功率也达到了800000亿kW，也就是说太阳每秒钟照射到地球上的能量就相当于燃烧500万吨煤释放的热量。可以说，如果能把太阳能有效的利用起来，将有效地缓解目前全球面临的石油危机。

太阳能的利用主要有两种形式，一是被动式，主要有太阳能集热、太阳能热水系统、太阳能暖房，是利用集热技术把太阳能转化为热能；二是主动式，主要指的是太阳能发电，是利用光电技术把太阳能转化为电能。前者已经很成熟，应用也很普遍。今年我回河南农村一趟，太阳能热水器大约在2000-3000元左右，已经在县城普及，正在逐步占领广大的农村市场。但是光电技术的发展要落后于集热技术。

1973年，美国制定了政府级阳光发电计划，太阳能研究经费大幅度增长，并且成立太阳能开发银行，促进太阳能产品的商业化。日本在1974年公布了政府制定的“阳光计划”，其中太阳能的研究开发项目有：太阳房、工业太阳能系统、太阳热发电、太阳电池生产系统、分散型和大型光伏发电系统等。为实施这一计划，日本政府投入了大量人力、物力和财力。

我国是太阳能资源相当丰富的国家，绝大多数地区年平均日辐射量在4 kWh/以上，西藏最高达7 kWh/。1975年，我国在河南安阳召开“全国第一次太阳能利用工作经验交流大会”，这次会议之后，太阳能研究和推广工作纳入了我国政府计划，获得了专项经费和物资支持。一些大学和科研院所，纷纷设立太阳能课题组和研究室，有的地方开始筹建太阳能研究所。尤其是近期，我国纷纷引进先进的太阳能发电设备生产技术，上马了好多生产基地，兴起了开发利用太阳能的热潮。

太阳能是发电技术是越来越成熟了，光电板也越来越便宜，但是太阳能发电设备系统的整体成本仍然居高不下，其原因主要是存储的成本太高。用于储存电能的蓄电池不仅成本高、使用寿命有限，还会造成环境污染。而国外已经采用太阳能并网发电的办法解决电能的储存问题，不用电池储电，直接供电，效果很好。

当年日本推出全电气化住宅，住宅的屋面全部是太阳能光电板，室内也全部使用电气化的设备，包括采暖和烹调。住户每安装1KWh的光电板，政府补贴5万日元。这样住宅在白天发电，而由于白天主人去上班了，家中并没有人使用电力，所以太阳能发的电自动输送给电网。晚上住户下班回来，住宅用电量上升，而住宅自身已经不发电了，用的电是从电网买的。因为是分时电价，白天住户以高价把电卖给电网，晚上以低价从电网买电，两相抵消还有盈余。10年之后，这些盈余，加上政府的补贴即可和太阳能设备的初期投资持平。此后，你就是白赚了！在这里面，住户得到了实惠，政府看是做了赔本买卖，其实也得到了实惠，因为这些分布在千家万户的光电板缓解了白天的用电高峰，减少了政府用于发电厂的投资，减少了能源的浪费，减少了环境污染，也就减少了治理环境污染的费用。以后我将另文把日本的全电气化住宅介绍给大家。

虽然从技术上来说，太阳能并网发电技术没有任何问题，但无疑它会“动了电力部门的奶酪”，正是在这种垄断优势下，电力部门的抄表工可以比大学教授的工资还高，可以一年几次提高电价。所以像太阳能并网发电这种事情在中国就很难办成，有多少专家学者在多少大小会议上、在多少媒体上进行过呼吁，始终是和采暖分户计量一样，看不到电力主管部门有任何动作和回应。

2008年8月21日的《深圳特区报》有一则新闻提到深圳电网负荷创出当年第11次历史新高，提出要加大电力供应，加快电网建设，要正面引导舆论，深入开展节能绿色行动，做好供电形势通报，争取用户支持并提高节电意识，等等，惟独没有提到我们的电力供应体制应该如何改革，打破垄断。节约用电是对的，但是“节流”的同时还要“开源”呀！摘录报道全文如下，供大家参考：

深圳电网负荷昨创新高

达1096.6万千瓦，比去年同期增长7.6％


【本报讯】昨天(即2008年8月20日)15时28分，深圳电网调度中心，随着巨大显示屏上几个红色数字轻轻一跳，深圳电网负荷创出今年第１１次历史新高，达1096.6万千瓦，为今年最高负荷，与去年同期相比增长7.6％。

昨天的最高负荷也基本达到了去年底预测的最高负荷1100万千瓦水平，平稳运行的深圳电网为我市经济社会发展提供了可靠的电力支撑。今年上半年，受到连续暴雨台风天气的影响，气温与往年同期相比有所下降，我市供电形势相对缓和。但随着夏季热潮到来和深圳经济稳定增长，全社会用电量不断增加，用电负荷一直维持在高位运行。为争取更多的电源支持，深圳供电局与南方电网公司、广东电网公司和深圳市政府紧密联动，加大电力供应，加快电网建设，市贸工局协调好天然气、燃油、燃气的补贴政策，要求电厂度夏期间顶峰发电。

在争取电源支持的同时，深圳供电局积极采取系列措施，想尽一切办法做好电力供应工作，一是落实迎峰度夏和奥运保供电方案，合理安排运行方式，精心调度；二是针对奥运期间的保供电要求，加大安保力度；三是科学编制有序用电预案，按照“限电不拉路，错峰不减产”和“五个保障和两个优先”的原则严格实施错峰用电，最大限度保障重要用户和居民生活用电不受影响；四是做细需求侧管理，推进大用户负荷管理系统建设，积极引导大工业用户科学用电、削峰填谷；五是畅通信息沟通渠道，对错峰用户做到１００％提前通知到户；六是正面引导舆论，深入开展节能绿色行动，做好供电形势通报，争取用户支持并提高节电意识。目前，我市已圆满完成了奥运会开幕式及迎峰度夏关键时期保供电任务，深圳电网运行稳定。

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万科A：59亿公司债核准发行

    ■证券时报
    万科A(000002)今日表示,公司收到证监会《关于核准万科企业股份有限公司公
开发行公司债券的批复》,核准公司向社会公开发行面值不超过59亿元的公司债券.
此外, 万科Ａ表示已按承诺将9.8亿元补充流动资金的专项募集资金,转回2007年度
公开增发的募集资金专用账户.此前, 万科Ａ使用了9.8亿元短期内不使用的公开增
发募集资金暂时补充流动资金.

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第三届WA-万科青年建筑师大赛：为震后农民设计住宅

——万科集团
　
　


2008年8月18日，第三届WA-万科青年建筑设计师大赛正式拉开帷幕，本次大赛由共青团四川省委全程指导，《世界建筑》杂志与万科合作主办，主题为“灾后永久性农村住宅的可能性”，其目的是为解决5.12震后四川省农村灾民的安居问题提供一些创造性的思考及探索，大赛将以极重灾区绵竹市的遵道镇作为示范地。这是震后首个以为受灾农民设计建房为主题的专业建筑师大赛，也是整合社会资源和专业力量为地震灾区提供切实服务的实践活动。

本次大赛将向广大青年建筑师广泛征集经济、生态、安全的灾后永久性农村住宅设计方案，筛选出优秀的、切实可行的方案用于灾区永久性农村住宅的建设，获奖方案的版权将无偿赠送给灾区，赋予大赛更现实的社会意义。

为了保证评选的专业水准，本次大赛特意邀请了崔恺、吴光庭、Wilfried Wang、刘晓都、刘家琨、王路、张纪文等国内外知名建筑师担任评委。赛程将历时3个半月，而本次比赛最有意思的环节，即是聘请当地农民担任决赛评委，选出适合自己需求的金、银、铜奖，万科将选取部分获奖作品在当地无偿捐建，并通过农民的试用来进一步修改完善方案，共青团四川省委将在灾区农村广泛推广这些永久性住房方案，以满足灾区农民以较低造价建设安全、实用永久性住房的迫切需要。

万科总裁郁亮表示：之所以选择遵道镇作为这次WA大赛的示范地，是因为遵道镇是万科灾后援建的重点，一方面利用专业优势、调动专业力量援建遵道镇的中心学校、医院、便民服务中心等公共设施，参与遵道镇临时安置活动板房建设及镇区垃圾填埋处理及环境改善；另一方面，万科也一直在考虑如何协助当地政府解决受灾农民的安居问题，本次的WA大赛就是一种有意义的尝试。


万科从2004年开始与清华大学世界建筑杂志合办《WA-万科青年建筑师设计大赛》，大赛每两年举办一次，今年是第三届。目的在于培养青年建筑师，注入责任意识，促进青年人的思考，逐步探索和形成自己的建筑哲学，使一些真正有价值的设计方案和有潜质的青年设计师走上时代舞台，鼓励更多的有识之士共同求索居住建筑的有效形式以及居住建筑发展的方向。2004年第一届大赛主题为 “可能住宅”，第二届大赛的主题为“80平米的可能性”。

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地产大腕们的发家史
地产大腕的“初夜”众生相http://www.tianya.cn/new/publicforum/content.asp?stritem=develop&idarticle=128388&flag=1&idWriter=17291076&Key=735791733
　　
　　1988年，差不多快20年了。
　　对大多数人来讲，那时候，都住着单位分的房子；
　　房子大小要取决于在单位职务的高低；
　　要耐心，耐心等待单位的级别升迁、好好地看着领导的脸色；
　　等待领导的生老病死，观察同事的进进出出
　　……
　　
　　尽管那时候在南方已经有了最早的外销房，
　　但对中国的大多数人来讲，
　　房地产行业还是一个非常非常陌生的行业，
　　在住这一方面，最耳熟能详、握有生杀大权的是房管科的科长。
　　
　　那时候，房地产刚刚起步不久，恰似就要经历“初夜”。如今在房地产行业挥斥方遒、纵横捭阖、耍尽阴谋手段、翻云覆雨的众多房地产大腕们，在那时候还是 “此间的少年”，恰如在蒙古草原上牧马的郭靖，不知道自己的人生将来还有“义守襄阳”的辉煌篇章；恰如在华山侧勤恳练剑的岳不群，不知道自己的人生将来竟隐藏着那样多阴险狡诈。
　　
　　
　　1988年，那时候，王石正带领着刚刚起名的“万科”忙着进行股份化改造，忙着倒腾家电、忙着生产录像机配件、忙着折腾遥控电气开关。
　　在1988年的11月，万科参加了深圳威登别墅地块的土地拍卖。拍卖场上，万科经过白热化争夺，终于胜出，在签订土地出让合同时，负责拍卖的官员望着王石，劈头就是一句：“怎么出这么高的价？简直是瞎胡闹。”按照拍卖的价格计算，楼面价格已经高于周边地块的住宅平均价格。
　　朋友们，请记住这一刻，目前的中国房地产龙头企业、未来有可能成为世界最伟大企业之一的万科，就是这样懵懂、鲁莽的冲入房地产行业的。其黑马姿态，一点不比后来高价拿地的顺驰差。
　　这一年王石37岁。
　　
　　
　　1988年，这一年孙宏斌25岁，刚从清华大学硕士毕业进入联想，很快成为联想企业发展部主管，分管联想北京以外的所有业务。其时，郭为是联想公关部主任，杨元庆是联想一名工程师。这个IT精英，肯定没有想到自己以后竟然会和房地产行业结缘，正少年得志的孙，肯定也没有想到，自己人生最大的劫难正在一年后，张开血盆大口等待着他。
　　
　　1988年，冯仑还在国家体改委任职。1984年，冯仑25岁，他从中央党校毕业，第一份工作是留校任教，后主动要求到武汉挂职下放锻炼，一年后返京，因为既有理论素养，又有实践经验，冯仑参与了中央政治体制改革。此时的冯仑专门研究意识形态。此项工作结束后，冯仑进了中宣部，后又进中央体改委下属的体改所。
　　除了北京，全国当时还有三四个省设有体改所。海南刚刚建省，冯仑身先士卒，主动请缨带两三个人去海南筹建海南体改所。临行前，中央体改所没有开办费给冯仑，就给了冯仑1万台彩电的批文作为开办费。
　　1988年，海口。冯仑将1万台彩电批文递给一外贸公司老总。外贸公司老总拍出了30万元，冯仑用这笔钱建起了海南体制改革研究所。那段时间，冯仑整天开着海南省委借给他的破面包车，跑遍了海南每一个市县，一心想为海南发展出力。
　　此时的冯仑还是满心的壮志凌云，对伟大的马克思主义还在进行艰苦和有成效的研究，从童年起就有的指点江山、誓要为全世界受苦人民有所担当的豪情还在强烈的燃烧着这个男人。但可以想象，理想与现实已经开始出现巨大的落差，而这落差正将冯仑那火热的心残酷的冰冻。这一年，冯仑29岁。
　　
　　1988年，潘石屹已经在深圳和海南折腾了一年多了。现在的“老潘”这时25岁，毕业于石油职业技术学院，大学毕业后到国家石油部工作，本该高唱“我为祖国献石油”他，此时已经和冯仑有所联系。冯仑创办的海南体改所编制120人，40人是正式编制，其余80人被称为改革编制，所谓改革编制就是要自己养活自己。海南体改所因此自己办了一公司，在深圳不如意的潘石屹已经南下海口，做了这家公司的副总经理。但据说，在当时，冯仑的心思主要在改革上，他没心思管公司和经营，所以和潘石屹很少接触。
　　
　　1988年，黄怒波已经在**中央宣传部混到了处长职位，同志们，这时候黄诗人才32岁， 1988年时32岁的处长，又怀揣着北京大学中文系的文凭，其在仕途上的前程不可限量啊。在中宣部工作期间，黄怒波相继出版了二本个人诗集，一本是《不要在爱我》，一本叫《拒绝忧郁》，这两本诗集，是他年轻时代的代表作品，诗歌中充满了悠长的情感宣泄。
　　这时的黄怒波怎么看也和房地产行业联系不到一起，但人生就是这样莫测。
　　
　　当今业界所认可的最富有、最低调、最神秘的朱孟依朱老板，与前面几位相比，在1988年，朱老板怕就已经是最有钱的了。据说，1980年代中期，在老家广东丰顺县城，20岁出头的朱孟依凭借着敏锐的见识、独到的眼光，挖到了第一桶金。那时丰顺县城商业刚刚兴起，不少人都去摆摊做生意，朱孟依想：要是能够将摆摊集中在一个地方，既热闹又方便。于是他去找镇政府，提出由他出资建设商业街，只要求将业主租金提成。他拿到了“订单”。
　　1988年的朱老板29岁，已然身价百万。值得注意的是，朱老板的学历是已经提到几位大腕中最低的，可能是高中学历。
　　
　　1988年，福建商帮的重要代表人物许荣茂还在做着纺织生意。许荣茂本质上是个金融家，70年代末到80年代初在香港做股票经纪人，积累了颇多经验，并通过股票交易掘得第一桶金，之后做纺织出口——他的家乡就以此著称。
　　许荣茂对外界回忆自己的发家历程时表示，首先不否认在证券市场淘得第一桶金的说法，“70年代初，我赤手空拳到了香港，起先是靠证券交易获得最原始的积累，但这笔钱绝没有外界传说的5个亿那么多。事实上，我后来的资金主要还是靠实业积累起来的，这就是深圳和兰州的制衣厂。”
　　下一年，他就将进入房地产行业了。这一年，许荣茂38岁。
　　
　　现在上海滩最大的本地房地产企业就是绿地集团，全年的销售量已经连续突破百亿，其中主要是房地产收入。在1988年，这家国企连影子都能还没有呢。绿地的当家人张玉良正在上海市人民政府农业委员会住宅建设办公室任职，正管单位盖房子、分房子。张玉良的主要任务就是把房子盖起来，盖的时候当然是用最少的钱把房子盖最多，然后分给系统的干部。通过对比，可以看到，说了半天，在1988年，张玉良似乎是唯一的和房子打交道最多的业内人士了，这一年张玉良32 岁。
　　
　　楼忠福现在折腾的天都城，号称是中国最牛的卫星城，自诩项目蕴含意义非凡。在1988年，楼34岁。已经做了三、四年东阳三建的经理了，还处在包工头的行业地位上。在当时建筑业属于朝阳产业，全国一片大工地啊，那时候的建筑行业还不象现在混得这样惨，动不动被拖欠工资、工程款、干活还得先垫资。
　　
　　这是一个绕不过去的人物，那永远拧巴着的眉头、面部肌肉、筋骨分明、态度永远桀骜不驯的任志强在1988年 37岁。正担任北京市华远经济建設开发总公司建设部经理。任志强时1984年到华远的，据说到华远不到12个月的时间，就被关起来了，在监狱里呆了14个月，但没查出什么问题，任志强也没有因此埋怨***。按老任的原话时，“出监狱第一句话，是跟我总经理说还是跟着***走，第二句话说娘打孩子是应该的。”从老任的话中，已经开始初步展示那众所周知的拧劲了。
　　有人说没进过牢房的男人是不完整的，从这个角度看，地产大腕中，怕是任志强最早完整。
　　
　　1988年，张宝全转业后刚考入北京电影学院导演系。正跟着大名鼎鼎的导演谢飞徜徉在艺术的海洋里。金钱、商人这些字眼，31岁的张宝全还绝对不会将其和自己挂上钩。但估计也正是这时候积累的艺术底子，让张现在如此痴迷EVD事业。
　　
　　1988年，一个22岁的青年带着自己19岁的弟弟，已经在在北京珠市口大街的一家小店卖了一年多的电器了。此前，这兄弟两在内蒙古做贸易，但屡经上当受骗，遂转战北京。这便是黄俊钦、黄光裕兄弟两。黄氏兄弟初到北京时物色下的珠市口的那家两层小店，本是一家国营服装厂的门市部，名叫“国美服装店”。兄弟俩很快发现服装不太好卖，于是卖起了电器。1987年1月1日，“国美电器店”的招牌在这家小店的门前挂了出来。
　　 黄光裕以后说，当时他们看中了家用电器作为“大件”在人们消费生活中的发展潜力。用于投资珠市口店的十几万元钱来自“在内蒙古做贸易”和“在北京最初半年做生意”产生的利润积累———但黄并不愿言及此前都做过哪些贸易。
　　 最近两兄弟轮着在中国首富的位置上轮庄，房地产行业是其财富积累的重要环节，但此时，这两兄弟家电生意做的正是红火，房地产还想都没想过呢。
　　
　　接下来讲得这位也是首富－－－杨国强。同辈呼其为“强哥”；晚辈称其为“六叔”；乡里用二手汉语叫其“Boss杨”。1988年，杨国强33岁，根据现有的资料分析，应该正担任顺德北滘公社房管所区建筑队队长。据说，杨国强24岁之前都是穷小子，由此反推，那33岁的杨国强已经完成了第一桶金的积累， 1993年，杨国强和杨贰珠等拍档竟能出资3395万元，收购北滘建筑工程公司，从此可以想象1988年，Boss杨绝对已经腰缠万贯了。和朱孟依、楼忠福一样，Boss杨此时也是包工头。
　　
　　富力双子座“张力和李思廉”现在那也是行业内的顶级富豪了，在1988年，双子星还互相不认识呢。李生正经常来内地做生意，经常往返广州。张生1988年10月作出了他人生中的一项重大决定：辞去衣食无忧的公务员工作，下海。这一年，李生31岁，张生34岁。
　　
　　……
　　1988年，祖国神州大地正是万象更新，来自各个地方、各个行业的同志们正在为了实现四个现代化的目标而努力奋斗着，这十六位地产大腕都还正处在人生、事业的开场阶段，好戏都在后面呢。

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万科周五将发59亿公司债
为行业最高评级品种
作者：陈雪         发布时间：2008-09-02 01:51         来源：中国证券报·中证网
　　万科（000002）今日发布公告称，将于9月5日以平价发行总额不超过59亿元、5年期固定利率的公司债券，分为有担保和无担保两个品种，信用等级分别为AAA和AA+，是迄今为止房地产行业中信用级别最高的债券评级。

　　而万科公司债券发行工作亦自即日启动。其中，担保品种发行规模为30亿元，票面利率询价区间为5.5%-6.0%；无担保品种基本发行规模为15亿元，可超额增发不超过14亿元，票面利率询价区间为7.0%-7.5%。

　　在发行方式上，将采取向原无限售条件A股流通股股东优先配售、网上面向公众投资者公开发行和网下面向机构投资者询价配售相结合的方式。9月4日，万科流通股的股东可以100：0.0318的比例优先认购有担保债券品种，以100：0.0239的比例优先认购无担保债券品种。

　　万科执行副总裁肖莉表示，为进一步增强公司的财务安全性，使万科更加从容的应对行业波动，本次所募集的资金中有15亿元用于调整公司的负债结构，剩余资金用于补充公司流动资金，她特别强调，丰富的融资渠道和稳健的财务策略，将为万科抓住行业调整的机遇创造有利的条件。

　　而市场人士多数看好万科公司债发行前景。据分析，相对于目前5.4%的三年期银行定期存款利率，08万科债的利率优势明显。同时，由于CPI已连续3个月回落，多数机构预测继续升息的可能性越来越低，甚至开始出现降息预期。在这样的形势下，债券票面利率继续走高的可能性不大，因此，万科公司债在发行时点选择上也较为有利。此外在市场方面，近期发行北辰公司债上市即获热销；保利地产发行的5年期、票面利率为7%的公司债也被一抢而空，且上市后均表现不俗，显示投资者对于公司债的强烈需求。

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刊登公司债券发行公告,上午停牌一小时
    万科Ａ公开发行公司债券发行公告
    本次发行基本情况
    1、债券名称：2008年万科企业股份有限公司公司债券。
    2、发行规模：本期债券基本发行规模为450,000万元，根据市场情况可超额增发不超过140,000万元。
    3、票面金额和发行价格：本期债券面值100元，平价发行。
    4、债券品种的期限及规模：本期债券分为有担保和无担保两个品种。其中，有担保品种为5年期固定利率债券，发行规模为300,000万元；无担保品种为5年期固定利率债券，附发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，基本发行规模为150,000万元。
    本期债券无担保品种的最终发行规模将根据询价簿记结果，由发行人与主承销商协商一致，决定是否行使超额增发选择权，并报国家有关主管部门备案后最终确定，但无担保品种的最终发行规模不超过290,000万元。
    5、发行人上调票面利率选择权：发行人有权决定是否在本期债券无担保品种存续期限的第3年末上调本期债券无担保品种后2年的票面利率，上调幅度为1至100个基点（含本数），其中一个基点为0.01%。
    6、发行人上调票面利率公告日期：发行人将于本期债券无担保品种的第3个计息年度的付息日前的第10个工作日刊登关于是否上调本期债券无担保品种票面利率以及上调幅度的公告。
    7、投资者回售选择权：发行人发出关于是否上调本期债券无担保品种票面利率及上调幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券无担保品种存续期的第3个付息日将其持有的债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券无担保品种存续期第3个付息日即为回售支付日，发行人将按照深圳证券交易所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
    8、投资者回售申报日：发行人刊登是否上调本期债券无担保品种票面利率及上调幅度公告后，行使回售权的债券持有人应在回售申报日，即本期债券无担保品种存续期第3个付息日之前的第5个交易日，通过指定的交易系统进行回售申报，本期债券无担保品种的债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售申报日不进行申报的，则视为接受有关安排。
    9、债券形式：实名制记账式公司债券。
    10、发行方式：本期债券发行采取网上优先配售、网上公开发行和网下询价配售相结合的方式。具体发行安排将根据深交所的相关规定进行。本期债券有担保品种网上优先配售、网上公开发行和网下询价配售预设的发行数量占有担保品种发行规模的比例分别为10%（30,000万元）、10%（30,000万元）和80%（240,000万元）。
    本期债券无担保品种网上优先配售、网上公开发行和网下询价配售预设的发行数量占无担保品种基本发行规模的比例分别为15%（22,500万元）、不低于25%（37,500万元）和不高于60%（90,000万元），如发行人决定对无担保品种行使超额增发权，则该增发部分可由发行人和保荐人（主承销商）根据投资者网上和网下的认购情况协商确定网下询价配售和网上公开发行部分的数量。无担保品种的超额增发数量将不会超过140,000万元。
    11、回拨机制：发行人和保荐人（主承销商）将根据网上优先配售认购情况、网上公开发行情况及网下询价配售情况决定是否启动回拨机制。
    本期债券有担保品种：如网上优先配售认购总量不足30,000万元，则将剩余部分全部回拨至网下；如网上公开发行认购总量不足30,000万元，则将剩余部分全部回拨至网下；如网下询价配售认购总量不足240,000万元，则将剩余部分全部或部分回拨至网上公开发行。网上优先配售和网上公开发行之间不进行回拨；
    本期债券无担保品种：如网上优先配售认购总量不足22,500万元，则将剩余部分全部回拨至网下；如网上公开发行认购总量不足37,500万元，则将剩余部分全部回拨至网下；如网下询价配售认购总量不足90,000万元，则将剩余部分全部或部分回拨至网上公开发行。网上优先配售和网上公开发行之间不进行回拨。
    12、债券利率及其确定方式：本期债券有担保品种票面利率询价区间为5.50%-6.00%，最终票面年利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与保荐人（主承销商）按照国家有关规定协商一致，并经监管部门备案后在上述利率询价区间内确定，在债券存续期内固定不变。本期债券无担保品种票面利率询价区间为7.00%-7.50%，最终票面年利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与保荐人（主承销商）按照国家有关规定协商一致，并经监管部门备案后在上述利率询价区间内确定，在债券存续期限前3年保持不变；如发行人行使上调票面利率选择权，未被回售部分债券存续期限后2年票面年利率为债券存续期限前3年票面年利率加上调基点，在债券存续期限后2年固定不变。本期债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计利息。
    13、发行对象：
    网上优先配售：股权登记日即2008年9月4日（T-1日）收市后在登记公司登记在册并且持有发行人无限售条件A股流通股的股东。
    网上公开发行：持有登记公司A股证券账户的自然人、法人、证券投资基金、符合法律规定的其他投资者等（国家法律、法规禁止购买者除外）。网下询价配售：持有登记公司A股证券账户的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）。
    14、还本付息方式及支付金额：采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至利息登记日收市时各自所持有的本期债券票面总额分别与该品种对应的票面年利率的乘积之和；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时各自所持有的本期债券到期各品种最后一期利息及等于该等到期品种票面总额的本金。
    15、起息日：2008年9月5日。
    16、付息日：本期债券存续期间，自2009年起每年9月5日为上一个计息年度的付息日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
    17、兑付登记日：2013年9月5日之前的第6个工作日为本期债券本金及最后一期利息的兑付登记日。在兑付登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权获得所持本期债券的本金及最后一期利息。
    18、兑付日：2013年9月5日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日）。
    19、担保人及担保方式：中国建设银行股份有限公司深圳市分行（经其总行授权）为本期债券有担保品种的债券本息兑付提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
    20、信用级别及资信评级机构：经中诚信证券评估有限公司综合评定（信评委函字[2008]004号），发行人的主体信用等级为AA+，本期债券中有担保品种的债券信用等级为AAA，无担保品种的债券信用等级为AA+。
    21、本期债券受托管理人：中信证券股份有限公司。
    22、承销方式：本次发行由主承销商组织的承销团以余额包销方式承销。
    23、上市安排：本次发行结束后，发行人将向深交所提出关于本期债券上市交易的申请。具体上市时间将另行公告。
    24、质押式回购：根据深交所和登记公司的有关规定，本期债券中的300,000万元有担保品种可以在上市后进行质押式回购交易，具体折算率等事宜按相关规定执行。
    25、与本期债券发行有关的时间安排：
日期                    发行安排
T-3日
（9月2日） 刊登募集说明书及其摘要、发行公告、网上路演公告
T-2日
（9月3日） 有担保品种网下询价申购；
           确定有担保品种票面利率
T-1日
（9月4日） 原无限售条件A股流通股股东优先配售股权登记日；
           无担保品种网下询价申购；
           确定无担保品种票面利率；
           网上路演推介
T日
（9月5日） 公告最终票面利率；
           原无限售条件A股流通股股东优先配售日；
           网上公开发行起始日；
           网下发行起始日
T+1日
（9月8日） 网上公开发行截止日；
           主承销商向获得网下配售的机构投资者发送配售缴款通知书
T+2日
（9月9日） 网下发行截止日；
           网下机构投资者于当日将认购款划至主承销商专用收款账户
T+3日
（9月10日）网下发行注册日，主承销商将网下认购的注册数据于当日
           12：00前以书面和电子数据形式报送登记公司
    注：上述日期为交易日。如遇重大突发事件影响发行，发行人和保荐人（主承销商）将及时公告，修改发行日程。
    公司原无限售条件A股流通股股东通过网上专用申购代码（有担保品种的申购代码为"070002"，简称为"万科配1"；无担保品种的申购代码为"070092"，简称为"万科配2"）进行的有效申购首先获得足额配售。原无限售条件A股流通股股东可优先认购的本期债券有担保品种的数量上限为其在股权登记日（T-1日）登记在册的万科无限售条件A股股数按100：0.0318的比例计算所得（计算结果只取整数精确到1张）；可优先认购的本期债券无担保品种的数量上限为其在股权登记日（T-1日）登记在册的万科无限售条件A股股数按100：0.0239的比例计算所得（计算结果只取整数精确到1张）。原无限售条件A股流通股股东优先配售部分不进行超额增发。
    原无限售条件A股流通股股东除可参加优先配售外，还可参加网上公开发行及网下询价配售。
    优先配售专用申购代码"070002"和"070092"仅供公司原无限售条件A股流通股股东认购优先配售部分债券时使用。其他社会公众投资者不能使用该专用申购代码进行申购，其他社会公众投资者参加网上公开发行进行申购请使
    用网上申购代码"101688"和"101699"进行申购，使用优先配售专用申购代码进行申购将视为无效申购。
    本期债券有担保品种网上发行数量预设为其发行规模的10%，即30,000万元；无担保品种网上发行数量预设为不低于其基本发行规模的25%，即不低于37,500万元。
    公众投资者可通过深圳证券交易所交易系统参加网上发行的认购。有担保品种网上发行代码为"101688"，简称为"08万科G1"；无担保品种网上发行代码为"101699"，简称为"08万科G2"。参与本次网上发行的每个证券账户最小认购单位为10张（1,000元），超过10张的必须是10张的整数倍。网上认购次数不受限制。
    网下发行仅面向机构投资者。机构投资者通过向保荐人（主承销商）提交《询价申购表》的方式参与网下询价申购。机构投资者网下最低申购金额为100万元（含100万元），超过100万元的必须是100万元的整数倍。
    9月4日举行2008年公司债券网上路演
    万科Ａ发行不超过人民币59亿元公司债券已于2008年8月26日获得中国证券监督管理委员会核准。
    为便于投资者了解发行人的基本情况、发展前景和本次发行有关安排，发行人将在全景网举行网上路演。届时，发行人和保荐人(主承销商)的相关人员将就有关问题与广大投资者进行交流，欢迎广大投资者参加。
    1、路演时间：2008年9月4日上午9：30－11：30；
    2、路演网站：全景网(http：//www.p5w.net)。

meng-h

万科上海调价引发退房风波http://www.sina.com.cn  2008年09月02日 02:17  中国证券网-上海证券报



8月30日，万科金色雅筑售楼处挤满了前来退房的业主 尤霏霏 摄


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　　⊙本报记者 何契

　　楼市价格战大幕揭开后的负面效应也接踵而至。在楼盘价格“跌跌不休”的深圳楼市遭遇“断供”危机后，上海楼市近期则遭遇“退房”考验。如昨日上海证券报独家报道了万科上海8个楼盘集中促销拉开“金九银十”价格战序幕，但与此同时，万科上海楼盘今年以来的连续降价已引发前期购房者“退房”的呼声。

　　引发退房风波的主要是万科上海今年的降价“急先锋”楼盘金色雅筑。在上周五下午万科上海提前展开的迎中秋楼盘优惠促销活动上，位于浦东三林的金色雅筑售楼处便闯入一些前期购房的准业主，拉住一些前去看房甚至准备签约的购房者，告诫他们不要买房，否则迟早也会沦为“退房团”的一员。

　　据记者了解，前期购房者“闹退房”从8月初便已开始。“退房团”首批队伍有50多人，金色雅筑今年3月开盘，至今已经降价3次，在此过程中，这些购房者有的损失了几十万元。在他们看来，金色雅筑降价销售还带有欺骗性质，如首次降价时售楼处声称是因为下调了装修标准，但从最高18000元/平方米的均价下调至14000元/平方米左右，甚至在此轮促销活动中一些房源单价最低12000元/平方米都不到，对这些之前高价买房的购房者来说“装修标准”的空间也太离谱了；另有3天前买房的购房者要求按万科“3天无理由退房”的阳光宣言退房，也遭到了拒绝。

　　于是，这些愤愤不平的购房者联合起来要求退房，但还未获得万科的正面回应，“退房团”则表示如果交涉不利最后会诉诸法律。

　　万科上海的有关人员也未就如何处理退房风波给予记者明确答复，不过其坦言房价波动引发这样的不满也算“预料之中”，“公司对于促销已经非常谨慎，决定方案前考虑到了已购房者、周边开发商等方面的感受。”

crazydevil

呵呵，买房的时候争，退房的时候也争，谁之过？真的是万科吗？

meng-h

100个帐篷的故事

张 静

　　


      陆陆续续，很多万科人到了四川灾区，回来后，又去。
      感受是复杂而充盈的，当我们面对失去的家园和伤痛的人们，总是情不自禁地想要有所表达，想有所行动。这当中一些万科人回到自己的城市后，仍然惦记着四川，惦记着遵道，惦记着小学校的孩子，以及那里的一草一木。而这一期专题记录的，便是这些万科人在灾区亲历的点点滴滴，在那里，他们和当地的人民，一起行动，一起生产恢复。
      一个从天津跑到四川遵道的退伍军人孙伯对志愿者们说：“看到你们这些孩子，每天在太阳底下辛苦地来回跑几十里地，帮人干这干那，我感觉，中国大有希望！”
      是啊，站起来后，新生活不就在眼前吗？
100个帐篷的故事
[〇]  张   静
中午吃饭的时候，遇到张云鹏——这几天张罗着买帐篷送到灾区去的同事。我们都十分好奇，他是怎么弄到这么奇缺的物资的。一个午餐时间，听他讲了关于100个帐篷故事。听他讲的过程中，无数次举起手中的茶杯，表示我们的敬意与祝贺。
     我尝试记录这个故事，与大家共同分享。
5月17日，周六下午。
     在公司加班的同事无一例外地都在找帐篷。总部的同事从灾区前线传来消息说，奇缺帐篷，灾民没法安置。大家一起来想想办法？
     大家马上行动起来，最积极的是合约部的同事，毕竟他们是专业采购人士。
     常规渠道，没货。
     在网上搜，武汉居然真有一家大的帐篷厂。
     我们立刻开车前往厂址。到达后发现，原来竟是在汉阳某个小区的一套房子里，大家当场就心凉了。不是吧，一间房子？
     走进去一看，感觉更没希望了。房子中间坐着三个人，一问，全是等帐篷的，其中还有一个等的——那是8000顶。天哪！
     既然来了，也别无选择，于是和接待员谈，我们要400顶帐篷。接待员说没有，你也看到情况了。
     我们开始仔细询问：“你们生产多少种帐篷？是什么样的工艺？所需时间多少？同时生产的能力怎样？”接待员被搞疯了，说你们去找厂长吧。
     驾车去了厂里，厂在汉南。见到厂长，说明来意。几番深谈之后，厂长说支架我们可以生产出来，但是蓬布实在是没有办法，我们也找了服装厂来帮忙，但他们做不了。
     合约部的同事立刻打电话回公司，叫大家快找帆布制品加工厂。
     小半天，竟然找到一家，在东西湖。
     又驾车到东西湖，找到帆布加工厂，将帐篷厂的蓬布式样拿给他们看。帆布厂的人说：“行，我们可以加工！”
     同事们又带着帆布厂的负责人去汉南，和帐篷厂两相一对，分头加工。
     400顶帐蓬有了希望。接下来谈交货时间。我们希望在19日交货，20日送抵灾区，因为据说21日要下雨了……。帐蓬厂厂长说那不行啊，生产不出来，要不我们把别人的先匀一点给你们？
     “不行！大家都是送到灾区去的，匀给我们，少了别人的，有什么价值呢？”（听到这话，我们举了一次杯，都是送给灾区的，无分彼此。）
     厂长说，至多只能做出100顶。
     好吧，100就100，有总是好的，100顶帐篷可以安置800个流离失所的人啊。800人。
     谈定条件，回家，已是夜晚11点了。

5月18日，早8点。
      来到东西湖的帆布厂，签合同（其实昨晚已开始生产）。
     又来到汉南的帐篷厂，签合同，他们不愿意签，要现金。周末，公司财务人员不上班，哪里来的现金？只好麻烦财务部的同事，到公司取支票，匆匆忙忙赶回帐篷厂。
     5月19日，早。来到帆布厂，将已完成的一部分篷布取走。为了避免把时间浪费在到外面租车，我们借了公司的一辆金龙，自己开起货车来。
     到帐篷厂，只见我们要的帐篷支架部分刚刚喷完漆。
     随后我们开始装箱。厂长拿来安装帐篷必备的粗绳子，想一起装进去。偏偏绳子是扭着的，怎么都装不进去。合约部的同事们只好耐心地一根一根地把绳子顺好，再装进去（难以想象，公司里用最大的手机、最小的电脑、永远把自己收拾得清清爽爽的、最时尚的男同事在那里装了四个多小时的绳子。我认识他很多年了，但似乎觉得今天才真正认识他，这是我敬佩的同事）。
     下午，机场的联系人打电话说，货场的安检五点就没人了，让我们赶快过去。可是，这边的工作肯定没法赶在那个点之前做完啊！
     和机场反复沟通。最后他们回复：“救灾物资？我们等着，等你们到凌晨二点！”（我们再次举杯，为炎黄子孙的情谊。）

      5月20日，凌晨。武汉天河机场的停机坪还在热火朝天地运送货物。一车一车各式各样的救灾物品运来。一车一车点货，一车一车验收。零点，帐篷终于也运到了，大家松一口气。
      五点钟，帐篷开始送上飞机。
      专机带着我们的祝福、救灾物资，还有我们的几位同事，去往灾区最需要的地方。
      七点半，隔着候机楼的玻璃，我们看到飞机冲上云霄。估计到十点，飞机就到达成都机场，再由成都公司安排的货车运往灾区。“会有人因为我们付出的努力，在今晚不必露宿于灾后的废墟吧！”我心里想。
      这是重建的第一步。从这里开始，大家要重新去创造美好的生活了。
  
  
数字记录：
      8：本次包机共运送救灾物资8吨。
      40：救灾物资价值约40万元。
      3：从接到急需物资清单到包机飞往成都用了三天时间。
      500：为了拿到帐蓬，负责采购的同事三天内在武汉市内开车500公里。


赶在大雨之前
      5月20日7点30分，天河机场，一架紫色空客迎着清晨的阳光飞入云端，90分钟后降落在成都双流机场。这架至少可载137人的空中客机满载的不是乘客，挤在座位上的是帐蓬、药品、卫生用品等救灾急需物资。
      这是武汉万科在东星航空协助下的一次包机飞行，所运载的物资都是四川地震灾区急需的，由武汉万科发动全体员工的力量在三天内紧急采购完成。
      从5月16日开始，每一位员工都在自己的工作计划中加入了一张清单，那张清单上列满了“药品、食品、日用品、帐蓬”等等日用品的名字，那是一张万科志愿者从救灾前线传回来的急需物资清单。
      时间只有三天。因为天气预报说21日将有大雨。
      他们必须赶在大雨之前。
      于是，“抗震救灾临时小组”成立，开始统筹来自各位同事的物资信息，联系、确认、签定合同、安排运输的时间和方式、计算物品的数量、体积和重量以保证专机能最大限度带去现场最需要的物资。
      最后，这些物资共有16种，分别是：924口锅、卫生巾及护垫各1万片、3000个口罩、3000双手套、100顶帐篷、2100瓶84消毒水、5700 袋板蓝根、1000盒止泻药氟哌酸、720瓶清凉油、600瓶风油精、60桶油、500斤盐、1万双筷子、200个水勺、10000个饭碗、4000个饭勺。

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震后如何检查房屋？

建 研

　　震后如何检查房屋？根据我们这次的做法，大概给出一个清单。
      首先，询问房屋的施工、竣工时间，面积，层数，结构形式。如有可能，尽量拿到图纸。
      其次，按房屋的施工、竣工时间，可判断当时设计时遵循的规范，基本确定其安全性。一般来说，64规范抗震较高，74规范抗震标准最低，89规范抗震规范有提高，2001年规范进一步提高。因此，74年至89年之间的房屋可能会问题较多。
      接下来，根据房屋的结构形式（砖混、钢混框架、剪力墙、框架剪力墙、混合结构），分别查看其承重构件的损坏情况。
      对砖混结构，重点检查梁、承重砖墙的开裂情况。水平构件要看是否有圈梁，梁底承重砖墙要查看是否有构造柱。74年至89年之间的房屋可能没有这些设计，这是不符合目前的抗震规范的。砖混结构一般采用预制空心板，需要检查其与承重墙或梁的搭接。
      对钢混框架，重点检查底层、中间某层梁、柱及节点的情况。需要分辨混凝土与装修、抹灰层的区别，对开裂的部位要进一步凿开，查看内部状况，才能调查清楚是结构构件的破坏还是面层的破坏。
      对剪力墙结构，要检查底层墙体、中间层墙体以及角柱的开裂情况，同样在抹灰面层较厚的情况下，要凿开查看。
      对框架剪力墙结构，则遵循对框架和剪力墙结构的检查方法进行检查。
      对混合结构，主要是公共建筑，需要检查的部位是拱脚节点钢结构与混凝土基础的连接，拱与砌体交接部位，不同建筑材料、结构形式交界的地方。
      检查非结构构件的破坏。对各种结构形式均应分清结构构件与非结构构件。对砖混结构，要分清承重墙与非承重墙，分辨方法是看天花板上预制板的方向。对框架结构，墙体是非承重构件，其开裂不影响结构安全。对剪力墙结构，也要分清剪力墙与填充墙。一般来说，剪力墙较厚而填充墙较薄，在不能确定的情况下，要凿开或者参考图纸。框架剪力墙结构检查方法参照框架和剪力墙结构。
      然后还要检查出屋面结构及贴面。一般出屋面结构刚度较小，容易因鞭梢效应产生过大变形而破坏，女儿墙、出屋面楼梯间多有破坏。另外，对于重量较大的出屋面结构，如花坛，可能在设计时并未考虑这一荷载而后来由业主自行添设，可能对结构造成安全隐患。水塔结构，则因为上面水箱重量大，可能导致塔体损伤，其对结构主体威胁也不容忽视。贴面则因为与墙体连接不牢，也多有脱落。另外，过厚的抹灰层也容易脱落。吊顶也在地震中容易脱落伤人，需要检查。
      最后检查基础，一般查看地面的沉降，注意观察台阶、散水的开裂。v

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日本建筑的耐震、制震和免震

赵汉昌

　　

众所周知，日本是一个地震频发的国家。据不完全统计，从1900年到2007年的207年中，日本共发生6级以上地震140 次，其中7级以上93次，8级以上14次。20世纪的100年中，6级以上地震几乎每年发生一次，7级以上地震每两年一次，8级地震每12年一次；到了 21世纪，其发生频率更高，7年间，6级以上地震每年发生两次，7级以上地震每年发生一次。其具体统计数据及死亡人数见表1。
      在日本近代，损失最惨重的地震要数1923年的关东大地震和1995年的神户大地震。其具体统计数据详见表2。


      日本地震、尤其是大地震发生如此频繁，除上述两大地震损失惨重外，其余地震造成的损失可以说并不严重。这不但与日本使用轻质材料（主要为木材）建房有关，也与日本在地震设防（耐震）方面的研究成果和技术水平有很大关系，可以说日本对于地震的研究在近代一直处于世界领先的水平。
      纵观世界，房屋的地震设防无不与其国家当时的国力相关。日本的建筑地震设防也有一个从耐震、制震到免震，从防死、防伤到防损坏的发展过程。下面，简单介绍一些日本在建筑地震设防方面的情况，先谈“耐震”和“制震”、再重点谈谈有关“免震”。
      日本的“耐震”相当于中国的“抗震”。日本的建筑耐震设计标准有一个从低到高、从宽到严的发展过程，整个过程无不与日本的经济发展、科学技术水平相关。日本于1920年制定了“市街地建筑物法”，对建筑用地、结构、设备及用途等作了相关规定，但对地震力未作规定；关东大地震后的1924年对“市街地建筑物法”进行了修正，增加了建筑耐震相关内容，并规定建筑物的地震加速度为0.1g，材料强度安全率为3.0。
      1948年福井发生里氏7.1级地震，1950年废除了“市街地建筑物法”，制定了“建筑基准法”，并颁布了“建筑基本法施行令”，除对上述内容作了相关修正外，将建筑物的地震加速度由0.1g提高到了0.2g；1968年十勝冲发生里氏7.9级地震，钢筋混凝土结构柱剪切破坏明显，1971年修正“建筑基准法施行令”，强化了钢筋混凝土结构有关规定；1978年宫城县冲发生里氏7.4级地震，1981年对“建筑基准法”和“建筑基准法施行令”进行了全面修正，导入了二次设计理念并就增强房屋韧性作了相关规定，确立了“新耐震设计基准”。
      在1995年发生的神户大地震中，1982年以前所建的房屋大部分垮塌，而同地区在其后所建的房屋、包括大型公共建筑、超高层建筑等都安然无恙。也就是说 “新耐震设计基准”起到了应起的作用，保证了房屋的安全和不受损坏。但是，耐震的极限只能保证地震时房屋建筑不坏，并不能保证室内家具倾倒伤人，也不能保证家庭财产不受损失。
      日本的“制震”相当于中国的“减震”，是对耐震的补充。为了减少地震对房屋主体结构的破坏，减小房屋震动、控制房屋水平变位，在房屋内部设置一些能吸收和消耗地震能量的装置，这些装置就叫“制震装置”。大地震时，这些装置最先吸收地震能量、承受地震力并先行破环。制震装置的破坏，一方面起到了保护建筑主体结构安全的作用，另一方面也减小了房屋的震动。制震装置适用于高层和超高层建筑，尤其对刚结构房屋的效果较好。制震装置的种类很多，目前在日本使用较多的有刚弹塑性型的、粘弹性型的、摩擦型的和流体抵抗型的等等。同样，制震能保证房屋更加安全，能减少人身伤亡、家财受损的程度，但不能杜绝。
      日本的“免震”相当于中国的“隔震”。免震，即地震时“免去”或“避免”房屋震动；隔震则将房屋与地震“隔开”，地震时，被隔开的房屋当然不会震动。无论 “免震”还是“隔震”都可在大地震发生时使房屋内家私不倒、人不受伤，理论极限可以达到使房屋彻底不震的程度。
      免震或隔震的想法源远流长，有地震的时候肯定有人在想怎样才能使房子不震。方法其实也很简单，把房子和地面隔开，地动而房不动。在房子基础和地基之间铺沙层、垫滑板、做平面滚动轴承等等，都是可行之法。经过研究、试验、实践和筛选，在房屋的双重基础之间设置“橡胶钢板叠合隔震垫”的做法成了目前的主流做法。其主要性能是：垂直刚度大，可承受几百吨、乃至几千吨的房屋重量而压缩变形极小，具有钢板的性能；水平刚度小、柔软，地震时可产生很大的水平变位，避免地震力传递到上部建筑，具有橡胶的性能。
      图1与图2右面房屋下面的装置展示了其优越的免震或隔震性能。
      其实，免震并非日本发明，只不过是目前做得最好罢了。关东大地震后，当日本正处在“刚柔论争”最激烈的时候，在美国就有人提出了“把一层做柔，不让地震力传到上部房屋”的理论与方法。
      据相关资料记载，日本有关免震的思想和研究与世界同步、起源于20世纪初期，但是，直到30年代中期均无实质性进展。后来，在长达10年的“刚柔论争”的论战中，因刚性理论设计思想被法律所规定成为耐震设计主流，免震设计的方法也随之而被排除在主流之外。但是，相关免震的研究并没有因此而停止。
      之后，随着1960年开始的振动理论与耐震设计的结合、1964年建筑高度限制的废除、结构动态分析的普及等等，1981年对“建筑基准法”进行了全面修正，免震技术也才得到认可。1985年日本建筑中心建立了免震建筑评审制度，1989年日本建筑学会发布了“免震结构设计指针”，1993年成立了“日本免震结构协会”并对“免震结构设计指针”进行了修订等等，这些制度和规范的出台对免震技术的发展起到了非常积极的作用。
      1995年神户大地震后，免震建筑像雨后春笋般地在日本得到了发展，免震评审制度已不能适应其发展速度，因此，1998年引入了“性能设计”的方法， 2000年对“建筑基准法”进行了修正，在法律上确立了免震技术的地位，废除了对免震建筑的“建设大臣认定”制度，为免震技术的发展创造了良好的环境，使免震技术在建筑领域的应用得到了突飞猛进的发展。
      从1983年建成的“八千代台住宅”（钢筋混凝土结构、两层）开始，到1995年神户大地震前的十几年间，日本建成的免震建筑不足百栋，且又多以建筑业界的自用研究所和单身宿舍居多，其房屋也多为单层或多层的小型建筑。1995年神户大地震时，在距震中35公里处的两栋免震建筑的观测数据显示，免震建筑的加速度约为非免震建筑的三分之一到四分之一，也就是说作用于免震建筑的水平地震力只有非免震建筑的三分之一到四分之一，与预期设想基本一致，免震效果得到了实践的证实。
      此后，免震建筑数量大增，神户大地震当年通过免震评审的房屋栋数就接近前十几年的总和，第二年则历史性的高达200多栋，到目前已建成的免震建筑多达两千余栋。免震建筑也从最初的单层、多层扩展到高层、乃至超高层，现在，最高的免震建筑已经高达五十层、177米。同时，免震技术也在原子能发电站、古建筑保护等方面得到了广泛的应用。
图1和图2形象地表现了免震建筑与非免震建筑在大地震时的反应（震动）状态。

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工业化保证建筑安全

赵汉昌

　　“5·12”汶川大地震发生当晚，我与万科集团执行副总裁解冻试图乘机前往成都，但因航班全部取消而未能成行。后来，取道重庆，几经辗转，于 14日中午抵达成都。当天下午即投身于震后房屋安全评估鉴定工作，对金色家园和城花小学及城花幼儿园进行了实地勘察，其实际受损状况使我放心大半；经过几天的实地勘察，并与同济大学和上海建研院的相关专家就房屋震害交换了意见，一致认为万科的所有房屋都是安全的。
      据有关资料统计，上世纪中，各种自然灾害造成了约400万人丧生，其中近半是由地震灾害造成，由此可见地震灾害对人类危害之大。目前，科学界对于地震产生的原因看法基本一致，即地壳板块运动时产生的错位、挤压所造成。所以，地震多发于地壳板块边沿及其附近。时间呢？日本的研究资料表明，地震是有周期的，但是这个周期太“大概”了，大概到了几年、十几年、甚至几十年，达到了实际上不可预报的程度。例如，据日本相关研究统计资料表明，日本东海地区的大地震发生周期大约80年左右，1923年发生的关东大地震距现在已有80余年。所以，日本在前几年就出台了东海地震对策及一系列应急预案，加强了对该地区的地震观测和预防。但是，能否预报、预报是否准确就是另一回事了。
      汶川地震，房屋垮塌几十万栋，大家从电视、图片上看到，使用混凝土预制板的房屋垮塌甚多，有人——包括一些建筑结构专业毕业的人也在问我：万科现在正在推进的工业化住宅，也使用混凝土预制构件，它的抗震能力可靠吗？
      这其实不是一回事。
      在这次汶川大地震中，混凝土预制板房屋之所以垮塌，是因为预制板与房屋主体结构间没有连接，板与板之间同样也没有连接所致。工业化建筑与这些建筑有“质”的不同，不可同日而语。我在这里可以负责任地告诉大家：工业化建造的房子是没有问题的！
      其一、构件间的连接件都在工厂生产，质量高、有保证；构件与构件之间的连接都经过精心设计和计算，相互连接科学、可靠，且安全储备高；
      其二、钢筋混凝土构件都在工厂生产，工厂的生产环境、作业条件以及养护条件均优于建筑工地，易于管理和控制。所以，质量保证率高，比在工地现浇的质量要好。
      日本的工业化建筑从上世纪60年代起步至今已经经历了近半个世纪，所建房屋从住宅到公共建筑，从小型到大型，从多层到高层、超高层，结构形式也有框架、框架剪力墙及筒式结构，预制率也从预制模板（PCF）到半预制、全预制不等，到目前为止也不知道已经建成了多少栋，历经了多少次大地震的考验，但还没有听说过在哪一次地震中因为工业化预制构件造成房屋垮塌的。现在，结合免震技术所建的工业化建筑已高达40层以上。
      我想，在日本这样大地震频发的国家，工业化建筑能得到如此的发展，并经历次大地震的考验而无问题出现，已经证明了它在抗震方面是可信赖的，在我们国家，当然也不会有问题。

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老鹰捉小鸡

李 瑾

　　

老鹰捉小鸡，一个传统的游戏。
      自“5·12”大地震后，当地的孩子们就再也没有走进过学校，也就再没有过集体活动。孩子们对游戏的渴望，恐怕远远大于对“六一”节的渴望吧。当我们把他们聚在一起的时候，他们就开始嚷嚷着要玩“老鹰捉小鸡”。
      孩子太多了，我们只好分成两队，每队三十人。孩子们都当小鸡，两个女志愿者奋勇要求扮演鸡妈妈，其中一位是和我一同进入万科的“新动力”同学。鸡妈妈的要求是和蔼，当然，老鹰的要求就是长相凶恶。所以当推举老鹰时，我一下吸引了所有人的眼球。其实，我心中早就知道自己是最佳人选。
      我刚刚走到母鸡面前，孩子们便恐惧地低声叫喊，每只小手都紧紧地抓住了前一个孩子的衣摆，更有甚者，是紧紧地抱住了前一个人的腰。我心里偷笑，孩子们太天真，容易入戏。
      他们一个个“紧张地等待黑势力降临”。
      我开始面露狰狞之色，发出恐吓的声音。没想到，全场一下静了起来，就连旁边那一组孩子们，也全聚焦到我们这边来了。我“嗷”地一声，准备扑过去的时候，好好儿躲在鸡妈妈身后的孩子们，突然一齐撒开手，转身就跑！一条长队，顿时分为五六段，齐刷刷奔向操场的另一头。鸡妈妈愣在原地，茫然地张望，努力弄明白孩子们是如何被吓跑的。全场哄堂大笑，我也不例外，跪在地上，捂着肚子。
      没办法，第一轮只好作罢，开始新一轮的战斗。另一名志愿者自告奋勇，充当鸡妈妈。我还是同样的开场，这次孩子们大胆了很多，可能逐渐意识到这是游戏。我左晃右奔，他们也顺势摆动，像一条长长的巨龙，当然这条巨龙的尾部振幅还是很大的，不时有小鸡被甩在地上，或者撞到旁边的东西。尽管这样，他们还是乐此不疲。一开始我很担心他们会摔坏，后来想想，自己小时候大约也是这样，就算摔倒了，拍拍屁股，马上就跟上队伍，生怕落了游戏。
      孩子们又找回了往日的快乐。
      这次无论我怎么追，竟然一只小鸡都抓不到。当然这不全怪我无能，本场游戏的鸡妈妈，相当野蛮，一直用双手掐住了我的衣服，让我根本无法动弹，同时，她的双脚还不停踢打。游戏没多久，我倒想自个儿逃命去了。鸡妈妈口中念念有词，“孩子们，看妈妈给你们弄只鹰吃！”
      呵呵，我不知道当时是不是激发了她的母爱，但我知道，她很想保护这些灾区孩子，保护他们不再被骚扰和惊吓，事后，我把这名志愿者誉为“母鸡中的战斗机”。
      不知道孩子们是年幼无知，还是骨子里坚强，在他们脸上除了笑容，看不到悲伤。

特别的儿童节
      6月1日，秦家坎小学的260多位小学生，系着崭新的红领巾，度过了一个特别的儿童节，不仅仅因为这是震后的第一个儿童节，还因为有很多人不约而同在这一天聚到了遵道镇上。在节前，一批批书包、文具、玩具、橡皮泥、公仔从全国各地运抵遵道。
      升旗、敬礼、奏国歌。当孩子们举手敬礼的时候，志愿者们也举起了右手，一只只小手与大手，同样庄严肃穆的表情。
      秦家坎小学的姚老师，一曲独唱《小桥流水》，让人忆起家乡震前的美丽。随后，操场成了游乐园，有魔术、小丑表演，有套圈、打沙包、钓鱼、夹弹珠、踢毽子，小朋友尽情玩闹、拿到礼物，十分开心。万科的36位员工和业主送上合唱《明天会更好》，祝福孩子们明天一定会更好。
      活动现场，孩子们拿起画笔，在白纸上尽情畅想自己未来美好家园，宋钰小朋友在房子前画了一面迎风飘逸的国旗，并在画纸上书写“生命”二字。
      唐紫馨小朋友说，家里的房子没有了，住在帐篷里，学校也放假了，很久都没有看到这么多的小朋友。她觉得很开心。
      韩影小朋友写到，“地震不可怕，可怕的是我们就此停留。”这句话镇住了在场的所有大人。

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今年万科还会降价吗

姜汝祥

　　早在四年前，我以及我所服务的锡恩顾问公司，在为万科提供战略咨询服务的时候，万科管理层就明确提出，万科应当向制造业学习。为什么要学习制造业？当时，郁亮在接受《中国经营报》记者采访时，对此有过一个公开的回答：
      “房地产行业不可能长期维持高利润率，住宅产业一定会象制造业一样走向充分竞争，所以，万科要向制造业学习，学习他们对成本的控制，学习他们对性价比的追求，学习他们对存货的管理，学习他们对营销渠道的开辟，学习他们品牌的建立！”
      四年后，当房地产行业的利润高得吓人的时候，再看看当时郁亮这番话，对比万科在近几年利润的迅猛增长，对比房地产是否存在暴利“拐点”上争论不休，实在是感慨万千。房价的背后是利润，这谁不懂？当一个小地产商赚的钱比那些几百亿的制造企业还多的时候，再不“拐”天理何在呀？！
      但这种道理很多地产商是不愿意接受的，于是这就有了分水岭—一流公司与三流公司的差别就在这里，万科这样的优秀公司相信，利润是这个世界上最靠不住的要素，创造利润的团队能力才是真正靠得住的要素。而三流的公司相信利润就是硬道理，所以，与利润相关的资金、土地就被看得无比重要！
      在这种意义上，我们就可以解读万科的“007挖人行动”真相，特别是向制造业挖人背后的意义。目前的地产经理人，就象大富人家的子弟，你要大富人家的子弟相信“梅花香自苦寒来”，难度有多大？
       而制造业也叫微利产业，微利产业的职业经理人最懂得利润是由什么构成的。用郁亮的话来说，所谓００７行动，就是万科要去挖一批在全球性企业工作过的，在比万科还大的公司的管理岗位工作过的，也就是大白话讲的“见过世面的人”，这些人会告诉我们，所谓利润，无非就是不同的人对同一数字的不同看法。
      不是吗？对于利润，暴利者看到的是“土地稀缺”，看到的是如何通过“权力寻租”“股市寻租”去拿资金，看到的是如何捂盘，如何从政策变化中获益！
      与此相应的是，那些在世界级公司工作过的职业经理，那些在制造业打拚出来的职业经理，会告诉我们，利润只不过是个数字而已，利润如果不代表能力，那就没有多大意义！
  　　所以，利润不仅可以从成本中来，也不只可以从价格中来，利润可以从应收账款管理，存货管理，轻资产管理，客户关系管理等方式中来，也可以从融资渠道管理，风险管理与控制中来，更可以从供应链管理，品牌建设，战略结盟，收购兼并，甚至社会责任中来。
  　　所有以上这些因素，不就是所谓的精细化管理或集约化管理吗？或者按照万科的说法，这叫有质量的增长！而我所理解的有质量增长，或者向管理要效益，无非就是向“开放竞争的市场要素”要效益，而不是去向“垄断要素”要暴利！
  　　在这种逻辑下，我们可以很自然地推出一个结果，目前国内站在最前列的房地产公司，其实就公司能力结构而言，大部分公司目前的利润优势与竞争优势都注定是暂时而短暂的。因为这些公司的能力主要建立在土地上，建立在住宅市场过盛的需求上。
  　　有了以上背景，我们就懂了，在目前房地产市场价格僵持的时候，价格从来都不是我们反感的对象，我们反感的对象是价格暴涨背后的权钱交易，反感的是暴利被集中在一群“侏儒企业家”手中！
  　　如果出现一种情况，即大量的房地产开发商大规模地向其它行业挖人，那就说明房地产企业在主动地调整行业泡沫，向管理要效益，把垄断要素带来的利益减少到最小！相信状况会让我们对地产商抱有很大的信心，因为这说明开发商们在集体反省自己的增长模式，说明房地产公司正在走向集约、理性而高效！
      这也许就是万科最近带头降价的真正含义。当房价问题已经转化为社会公平问题，象万科这样拿到好处的房地产领导者，如果不带头降价，再任由土地增值为万科带来利润增长，那么，我想这种增长最后将会摧毁万科文化与王石本人！
  　　我们大家都知道，王石是万科的精神领袖，也是中国企业优秀的领袖之一。二十多年前，王石带领万科成为中国企业职业化的代表，万科文化也成了中国新一代白领的精神家园——那就是开放透明，规范简单的商业文化，万科的职业经理层更是目前创业者接班的最佳代表。而所有这一切，都建立在一个基本的假定之上，那就是市场化的经营环境，所以，房地产行业过分的暴利并不符合万科的利益，更不符合王石本人的利益！
  　　若干年前，我与王石交流过，当谈到他在万科坚决实行阳光下的利润，坚决不行贿，坚决不做25%以上利润项目时，我笑着对他说，你是在赌中国房地产行业一定会往市场化法治方向走呀，如果时代不是这样走，那万科现在也许就不是这样了！王石点头说，我坚信中国的市场经济不会走回头路，中国的住宅就一定会往市场化方向走，万科绝对不做被历史抛弃的既得利益者，万科要做房地产行业的领跑者！
  　　大家想想，在十多年前那个更加暴利的时代，王石与万科都拒绝同流合污。今天，万科在这一轮房价暴涨中获得了好处，销售额已达四五百亿，这种时候，如果不站出来带头降价，带头把行业的暴利打压下去，那万科所谈的社会责任，所谈的行业领跑，所谈的职业文化，所谈的健康丰盛人生，不就成了笑柄而毁于一旦么？！
  　　这样一想，我们有理由推断，万科一定还会降价，只是这个降价的底线，是配合政府从紧的宏观调控步伐，保证行业调整健康发展而不致于崩盘。而要做到这一点，重要的内容之一，就是万科职业经理层的升级，因此，万科还会加快其挖人做强团队的步伐，用实际行动告诉大家，房地产行业有比涨价更好赚钱的方法，那就是投资人才，投资团队，万科可以做到的，你也可以做到！
  　　如果这一点成立的话，那万科的行动同样在提醒那些死扛价格，捂盘销售，还想等什么“报复性反弹”的开发商——过去的暴涨暴利至少在今年之内不会再来了。目前开发商们最大的战略，就是趁手里还有钱的时候，学习万科，龙湖这样的领跑者，抓紧从更优秀的公司，更竞争的行业挖人吧，只有优秀的人才与强大的团队，才是利润真正的来源！团队中新鲜的血液多一点，那些经历了残酷市场竞争，见过更大世面的职业经理人多一点，开发商等待暴利的机会性自杀可能就少了许多！
  　　一句话：经营公司的时候，利润永远都是靠不住的，利润背后的经营能力才最靠得住

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北京四季花城67-95米，6500-8100，9.10开盘

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万科降价，绿城老板宋卫平有话说
  [风潇潇] 于 2008-9-4 10:04:22 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入风潇潇的博客

持人：万科·魅力之城打7.5折，与之十分钟车程的绿城·丽江会跟着打折吗？本网策划：万科杭州降价冲击波>>>

丽江公寓样板房
　　宋卫平：绿城决不会跟降！面对此次中国房地产特殊时期的暂时性波动，万科打折自有他的特殊原因，绿城的产品以及丽江不仅不会打折，还会有微涨。因为绿城对产品的品质投入很大，无论从设计、选材到绿城人投入的精力，每个产品里面倾注的心血都是非常大的，她(绿城房产品)应该有这样的价值和价格。尤其是丽江与魅力之城在品质上完全是不同的，用材方面明显是丽江的好，整个投入成本也是绿城丽江的高许多。其他过不了年关的中小企业可能会降，但绿城的产品值这个价，决不会降。万科究竟为什么降价，这个要思考一下。

　　主持人：宋董，按您的判断，万科打折，此举意在沛公吗？

　　宋卫平：万科此举可能为退一步，进二步；既为回笼资金，又为创造机会伺机购并中小企业。

　　主持人：这是否标志着一向在价格上比较坚挺的杭州房地产从此开始了价格战？【网友观点：不买房，要卖的赶紧杀价卖】

　　宋卫平：我非常清楚，中国各个地方的房产品差异性很大，比如说同在杭州，像千岛湖酒店式公寓作为房产项目当中的奢侈品，从去年第一个楼开盘的均价1.7万元左右，到今年推出喜来登，均价上调到2.6万元了，是因为增加了很多服务内容。因为那是奢侈品。这类产品的敏感度是不高的。

　　市场的情况，就目前的客户积累是不错的，这方面我们还要继续让它的价值有所体现，但是你说在其他地方做的一些四五千块钱的房子，因为整体的利润空间就有百分之十几，就当地的市场和经济的情况，我们会比较慎重，会比较平稳。要调的话也会调高一点，目前为止，调低的价格还没有，但是一万块之内的房子，一开始定价就比较谨慎，因为在成本里面是做加法，投入里面的加法最后在销售价格里逐渐的调升，这是我们价格的制定思路。

　　因为我们做房产以来，国家调控了很多次，我们有这样一个经验，我们认为还是要把企业管理做好、把产品做好，中国的经济，一定必须要往前走的，经济不发展，这个国家会没有前途，国家有前途，房地产才会有前途，所以要对市场有信心，像万科这样一个行为，背后的一个心理不太一样，所以我们肯定继续走我们自己的路，短时间之内，也或许会觉得房子不太好卖，但是买我们房子的人，作为居住来说，物有所值。

　　主持人：绿城在今后的半年或者是一年半之间，资金紧张会否影响你们？【相关阅读：绿城集团41.196亿元竞得蒋村四地块】

　　宋卫平：可能会影响我们的发展速度，可能会在今后拿地的时候，挑了又挑，不会想以前那样。因为我不希望我们过太困难的日子，目前绿城现在的土地储备，三年之内不拿地都可以过的很好，但是碰到好的地，还是想拿，是这么一个情况。

　　主持人：三年之内不拿地，但是已经拿的地，能否用正常的速度，用贷款来达到相关的盈利目标？

　　宋卫平：盈利目标，一方面要看自己的工作，还要看整个的市场。比如说利润率可以达到15%，照12%或者是8%卖是有可能的，但是亏本卖是不可能的。这样对工作不负责任，对企业的不负责任，也是对社会的不负责任。主持人：您认为目前杭州的房地产价格还是比较正常？<!--advertisement code begin--><!--advertisement code end-->

　　宋卫平：我认为在现在的成交均价，比如说市中心区域里面两万多块钱，像九堡这些精装修一万多块钱，我认为这个价格还是合理的。

　　主持人：整个杭州统计出来均价是每平方米一万四，这是第二季度的。

　　宋卫平：因为这里面还有一个特定因素，就是精装修占了多少比例。但我认为过了一万四这条线以后，因为商品房的价格有人愿意升，有些愿意降，不要太多的关注。但是像万科降这么大的幅度，也可能是他们领导层比较年轻的关系，我也搞不清楚，在他们华东区片也好，上海区片也好，也可能是公司里面的考核指标、价格指标，有很多因素决定它的行为。因为我们也看到比如说亚洲金融风暴以后，新加坡的房价跌了50%，但是据我所知，今年又涨回来了，香港也是一样，但是中国的稳定性要比他们强。

　　主持人：是的，中国已经十几年的发展，还没有出现50%以上的大规模的跌幅。

　　宋卫平：这里面还要看银行的存款数，不景气是不景气，但是银行的存款数在大幅度的上升，就表明了这里面有一些信心的问题。

　　主持人：也有一些刚性的支撑。

　　宋卫平：这个情况确实是比较复杂的一个情况，但是在这个过程里面，因为我们那么多年把自己的工作做好，把自己的产品做好，把自己的市场建设好，市场里面我们当然非常非常关心，但是我们更加坚定每个产品里面倾注的心血，而且在这条路上我们确实会做下去，价格可能会有调整，可能会有快一点、慢一点，我们认为我们左右不了，“顺势而为”也是应该的，但是现在对形势的判断没有那么悲观。

　　如果我们有朝一日采取优惠的话，也就是在几个点之内，我认为这纯属企业的表示，因为经济是没有下行空间的，是不能往下掉的，这会给改善人民生活，会给人民享受改革开放成果带来严重的影响。

　　主持人：您说的很有道理，我们现场去采访的时候，就有原来的业主，几天之内价格缩水了二三十万，让他非常的困惑，觉得有很大的损失，是有这个影响。如果基于对宏观经济不是那么悲观，或者是基于相关的方方面面的权威性的考虑，您刚才讲的是小幅度的调整，或者说是增加产品的附加值，这两个方法。

　　宋卫平：对，虽然还是这个房价，但是里面增加一些东西，可能会更加合理一些。

　　主持人：就是小步走，哪怕是有泡沫，也慢慢把它调整到位。所以绿城在这块，最近起码是不会跟着风，不会有很大幅度的降价？

　　宋卫平：有人讨论，说万科这样做，我们怎么办？我说我们与他们比干什么？我们是一个客户都不愿意得罪的。

　　主持人：万科这次推出的打折的产品线都是小户型，套数也不多，也就两百套多一点，在杭州比重不大。但对市场造成的冲击，尤其是一些品牌公司反应，这是大家都特别想了解的。

　　宋卫平：你们可以从机构、金融等层面，了解万科降价的背后的原因，比如说你观察到深层次的原因来大家解读一下这个降价现象。现在从整个行业也好，从整个城市也好，不希望城市价值、房产品质受到拖累，这个城市是在上行的路线上面，不希望出现不和谐的元素，另外这几个楼盘在杭州楼市里面所占的地位，地段也不敏感，数量在杭州的总量里面也不敏感，唯一就是万科的名声在，如果说一个小企业降价，大家关注度没有那么高。

　　主持人：好，这个我们坚定信心，只要绿城不降价。

　　宋卫平：我们肯定不降，比如说玉兰公寓，或者是近期开的丽江公寓，我们都是有相当的客户积累的，因为我们要求这些楼盘在开盘时候的销售总是在30-50%，在一个月之内，这个标准比以前提高很多很多了，我们早些年做房产的时候，开盘三个月卖到30%，已经很好的业绩了，现在一个月能够做到50-60%，而且绝大多数都能实现。比如说上个月开的玉兰公寓，一个月里面达到90%的销售，表明这个市场很好啊，没有那么悲观啊。

　　主持人：非常感谢宋董，到时候有这方面的座谈再请您来和我们聊聊。

　　宋卫平：好，到时候给我们一个学习的机会。

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微软中国研究院（读《世界是平的》看万科之一）
作者: 楚先锋
时间: [ 2008-09-04 09:13 ]

李开复是微软公司全球副总裁，并按盖茨的指示亲自创建了微软北京研究院。我问他的第一个问题是：“你通过什么方法招募研究人员呢?” 李开复告诉我，他的团队奔赴中国各个大学，然后对具备博士水平的学生和职业科研人员进行数学、智商和编程测试。【现在万科也是在采用这种方法招聘“新动力”（NP=New Power，即应届毕业生），每年的9-10月份，万科集团人力资源部和相关业务部门的技术负责人都会到各知名高校开展巡回的校园招聘会，而且万科还把这种校园招聘会开到了日本、美国和英国的一些大学，这样招来的留学毕业生被成为海外新动力。这些新动力的加入给万科带来了持续的青春活力，也带来了开阔的国际视野。】

“第一年，我们先测试了2000人，”他说，“然后再利用更多的测试从这2000人中挑出400人，接着是150人，最后，我们雇佣了其中的20人。”公司与他们每个人签订了两年的工作合同，并告诉他们，当两年的期限到期时，公司将根据他们以往完成工作的质量决定是否再与他们续签一份更长期的合同或由微软亚洲研究院颁发博士后研究证明。是的，你没有看错。中国政府确实授予微软公司建立博士后工作站的资格。最初雇佣的20个人，有12个最终留了下来。第二年，几乎有4000人参加了测试。再往后，李开复说：“我们停止了测试工作。因为那时，我们的公司已经被认为是世界上最好的工作岗位，所有计算机和数学精英都想加盟我们开始结识各大高校中的教授，这些教授会把他们认为最棒的人才介绍给我们，公司对这些教授十分信任，因为如果他们推荐过来的人不能胜任工作，他们自己也会丢面子。现在，顶尖大学里的顶尖教授不断地向我们推荐顶尖的学生。其中很多学生想去斯坦福大学或麻省理工学院深造，但他们还是决定先在微软公司作两年实习生，因为这样微软公司会为他们提供推荐信，证明他们是麻省理工学院需要的人才。”【万科在几年前就开始申报国家的博士后工作站，清华大学、同济大学等也有意和万科联合共建，但后来因种种原因暂停了下来，反过来从基层的人才培养开始。现在，除了和几所高职院校联合培养产业技术工人之外，万科还在和哈尔滨工业大学联合进行硕士生培养，第一年的课程在学校完成，第二年开始，经过双方联合选拔的学生开始在万科的研究基地从事科研工作，研究生的学位论文和研究课题就从这些研究工作中产生。工作优秀的学生将会得到万科的青睐，在进入万科工作方面占有利条件。万科在这个过程中既培养了学生，又获得了一些研究人力，同时获得了研究生背后的学校及其导师的支持，而学校也会在一定程度上解决了学生课题来源及研究经费的问题，同时使学校的研究方向更符合社会的实际需求，增强学校的社会竞争力。在此后，申报国家的博士后工作站应该成为万科建筑研究中心和住宅产业化研究基地的重点工作，只有这样，万科建筑研究中心才能吸引更加高端的技术人才，成为顶尖学生向往的地方。希望有一天，清华、统计、麻省理工学院等国际知名高校也能够认可万科建筑研究中心的推荐。】

李开复说：“他们把在微软工作看做是一生中难得的获得高收入的机会。这些青年人看到自己的父母经历过‘文化大革命’的磨难，他们曾经认为所能争取的最好前途就是当一名大学教授，做一些关于计算机方面的课题研究。教授的收入还是很可观的。现在，他们可以到微软公司工作，利用大量的计算机和其他资源专心进行研究。我们为他们专门安排管理人员，所有杂七杂八的事情由专人负责，这令他们难以置信。这些人每天自愿工作15到18小时，周末还主动加班，不休节假日。因为微软是他们的梦想。”李开复在来到微软公司以前，曾经在美国其他高科技公司里工作。他说以前从来没有见过一个实验室中充满着如此的工作热情，仿佛这家公司还处在刚刚创业阶段。【可以说，万科已经做到给建筑研究中心的工作人员以较高的年薪，使他们认为在万科建筑研究中心工作是一个难得的获得高收入的机会，这就为保证研究人员的稳定性创造了客观的条件。研究人员的稳定性对于一家研究机构来说非常重要，这是因为研究课题的工作周期一般比较长，知识积累对一个研究机构的发展至关重要。大多数的课题研究过程、经验数据、成败教训，即使都通过资料记录下来，即使这些资料都是通过生动活泼的方式记录下来，后来的人查阅起来也只能是有一个大概的了解。在研究领域，并不像在机械加工、装配领域，制度起到的作用是很有限的，有经历、有经验的研究人员是至关重要的。知识传承的关键还是在人呀！所以在高收入带来的研究人员的客观稳定性下，还要通过一定的研发管理制度保障课题的稳定性，因为课题不稳定将会带来课题研究人员的无成就感，最终导致研究人员的不稳定。所以，避免人为因素对课题的稳定性和人员的稳定性产生的破坏非常重要。而对于专门为研究人员安排管理人员去做一些杂七杂八的事情，我认为是非常重要的，否则，研究人员的大部分精力都要花在很多对研究无价值的事情上面，诸如：扫描资料、打印文件、资料整理归档、黏贴报销单据、发起各种审批、填写各种报表、参加没完没了的行政和管理会议、一轮又一轮的合同谈判、一波又一波的参观接待。白天一整天都在忙于各种杂务，只有晚上才能稍微清静一下，但已经被折腾的精疲力尽了，可能还有些事情还在脑子里盘旋，这样如何能够全身心的投入研究工作呀？】

今天微软在中国的实验室里有200名全职研究员。微软亚洲研究院院长、卡内基梅隆大学博士沈向洋坚信只要有适宜的环境，中国人可以做出任何创新。在2005年计算机图形与交互技术国际会议上，来自全世界各高校院所、研究机构的98篇论文结集出版，而其中的9篇来自北京，超过了麻省理工学院和斯坦福大学。沈向洋说：“在1999年，我们只有1篇论文，2003年有3篇，2004年是5篇，今年我们非常幸运有9篇。”你看到了他们发展的态势了吧? 【一个研究机构发表论文的数量还是衡量这个研究机构学术水平的重要指标，原来的万科集团规划设计部曾经发文，对在国内不同级别的学术期刊上面发表论文的工作人员有一些奖励，奖金从每篇500元到2000元不等，后来万科集团经历了一次组织结构的颠覆，规划设计部被分成几个部门，但一脉相承的应该是集团的建筑研究中心。现在，是时候由集团建筑研究中心把这项管理规定修订并重新发布的时候了。修订应该包括以下两个方面：一是增加国际学术期刊发表文章的奖励措施，因为建筑研究中心已经国际化，既有来自日本的建筑技术总监伏见文明先生，也有来自日本东京大学的留学生，很快就会有来自美国和英国的一些留学生。二是调整奖励的基数，现在发表论文的成本，包括版面费和学术论文集的出版费用都增加了。】

另外，微软亚洲研究院已经为微软的产品贡献了100多个新技术，从Xbox到视窗操作系统。近7年来，微软亚洲研究院经历了一个跨越，但是，在微软的大门之外，中国还有很长的路要走。一位中国记者问我，中国和美国的差距到底有多大，中国落后多少?我开玩笑说：如果你不考虑创造性，中美高新技术的差距是3个月。当我20年前读书的时候，我甚至不知道美国发生什么事情；现在，麻省理工学院的小子们不管在什么时候往因特网传东西，中国的学生3个月就能消化它们。但是在中国能创造这些东西吗?这又是另外一个问题。我在卡内基梅隆大学主要是学习如何正确地做研究。在你有任何创造之前，你应该理解现有的东西。只要你具有这些基础，创造性便是可培养的。中国正要构建这一基础，因此，10年或20年你就会看到中国人写的高水平研究文章如潮水般涌来。 【确实，创新应该是在一定的基础之上的。早先，万科在开始做工业化住宅研究的时候，就从认知论上找到了这件事应该遵循的普遍规律做为工作的推进原则。人类的认知顺序是：认知（了解阶段，调查、研究）——掌握（初试阶段，试验、试做，完成技术验证）——创造（中试阶段，设计、创新，完成市场验证）——应用（推广阶段，规模开发、规模生产）。即然这样，万科建筑研究中心就应该摒弃好大喜功的心态，从学习、模仿日本住宅建造技术开始，经过消化吸收，理解这些技术，在做实际项目的过程中建立自己的标准，然后再进行改进创新，不要一开始就把日本的技术改成“四不像”。万科青年之家产品试验楼的初衷就是进行这样的一种尝试，但是在执行过程中，项目负责人的创造欲还是占了上风，有很多日本成熟的经验没有引进，反而有很多“创新”的东西却用在了上面，后果很严重。回过头来看万科集团分管研发的领导对研究基地的“十二字定位” ，无论是从涵盖的范围上还是从人知的顺序上，都是非常确切的：“引进技术、消化技术、建立标准”。万科建筑研究中心应该坚持这个原则。】


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2008年万科企业股份有限公司
公司债券票面利率公告
本公司及董事会全体成员保证本公告内容的真实、准确、完整，对本公告的虚假记载、误导性陈述或重大遗漏承担个别和连带法律责任。
经中国证券监督管理委员会证监许可[2008]1056号文核准，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“发行人”）获准向社会公开发行面值不超过59亿元的公司债券。
根据《2008年万科企业股份有限公司公司债券发行公告》,本期债券包括有担保和无担保两个品种。其中有担保品种票面利率询价区间为5.50%-6.00%，无担保品种票面利率询价区间为7.00%-7.50%，票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与保荐人（主承销商）按照国家有关规定协商一致，并经监管部门备案后在上述利率询价区间内确定，在债券存续期内（无担保品种在债券存续期限前3年）固定不变。
9月3日和9月4日，发行人和保荐人（主承销商）中信证券股份有限公司在网下向机构投资者进行了票面利率询价，根据网下机构投资者询价申购结果，经发行人和保荐人(主承销商)协商一致，最终确定本期公司债券有担保品种票面利率为5.50%，无担保品种票面利率为7.00%。
根据机构投资者网下的认购情况，经发行人和保荐人(主承销商)协商一致，最终确定本期债券无担保品种网上对社会公众投资者预设发行规模为3.75亿元。发行人决定行使无担保品种超额增发权，超额增发14亿元，超额增发的份额全部对网下机构投资者配售。
发行人将按上述票面利率于2008年9月5日-2008年9月8日面向公众投资者网上公开发行（有担保品种网上发行代码为“101688”，简称为“08万科G1”；无担保品种网上发行代码为“101699”，简称为“08万科G2”）；并向2008年9月4日收市后登记在册并且持有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司A
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万科企业股份有限公司 公司债券票面利率公告
股证券账户的公司无限售条件A股流通股股东优先配售（有担保品种的申购代码为“070002”，简称为“万科配1”；无担保品种的申购代码为“070092”，简称为“万科配2”）；于2008年9月5日-9月9日面向机构投资者网下发行，具体认购方法请参考2008年9月2日刊登在《中国证券报》、《证券时报》和《上海证券报》上的《2008年万科企业股份有限公司公司债券发行公告》。
特此公告。

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2008-09-04 | 杭州万科总部打折降价遭业主怒砸  

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