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本博客管理员：芝加哥大学“中国经济改革研讨会”掠 (2008-07-28 08:05:20)
标签：芝加哥大学 中国经济研讨会 财经         

本博客管理员：芝加哥大学“中国经济改革研讨会”掠影





美国时间7月14～18日的五天里，我有幸参加了科斯发起的“中国经济改革”的学术研讨会，以下是尽可能凭记忆记录下来的片段与感想。



一、会议篇：人与事

这一部分集中记录会议中经历到的人与事，学术性的话题将在下一部分的“思与想”中再行涉及。



（一）科斯篇

请点击以下地址进入阅读：http://blog.sina.com.cn/s/blog_47841af70100aegs.html



（二）其他经济学大师

这次莅临会议的几个经济学大师，可谓各具特色。科斯是典型的英国绅士，举止优雅，言谈缓慢。诺斯沉默时是个“酷哥”，平时总是坐一个角落里一声不吭，从不参与会场中的争论。可是当他做Panel的主持时，却是威严肃杀，弹压全场，可以说是所有Panel的主持中最强势的。（来自多伦多York University的Landa也做过Panel的主持，曾笑称诺斯如果生在古代，一定是个大独裁者。）

诺斯主持Panel的时候，某与会者急于发言，未经他允可就想说话，他大吼一声：“I’m on the show!”登时所有人噤若寒蝉。是的，当他on the show的时候，他就是绝对的主角！后来，科斯研究院的Benham和来自世界银行、同时也是科斯研究院成员之一的Shirley一起举手要求发言，由于二人分别坐在会场相对的两翼，而诺斯的坐姿略斜，面向Benham所在的一翼而背向Shirley所在的一翼，于是他只看到Benham举手，就让他发言。在相处的这五天里，我体会到Benham是个大好人，非常关心中国来的人，总是设法安排我们与几位经济学大师有密切接触对话的机会，帮助我们克服中国人常有的羞涩与内向。像他这样一个谦谦君子，自然是奉行“Lady first”之道的，所以当时就推让Shirley先说。诺斯却说：“我要你先说就你先说，我要她后说就她后说！”Benham无奈，只好简单说了一句，然后以一句“详细的情形我们私下再行讨论吧”就结束了发言，其实还是把发言的机会让给了Shirley。

Mundell对张五常教授的文章最推崇备至，在星期二匆匆赶来后，发表了“迟来的”评论，把该文盛赞为30年来分析中国经济的最powerful的文章。又把张五常将科斯的理论介绍进中国所带来的影响与当年汉森把凯恩斯主义介绍到美国所带来的影响相提并论、等量齐观，所不同的只是前者“more useful”，顺带着还要不失时机地幽了凯恩斯主义一默。

德姆塞茨（Demsetz）呢，在学术辩论上是个“好战分子”，任何议题他都积极地参与发言，从来都是不甘寂寞。还有就是一谈起美国政治制度就百般推崇，认为一切国家（当然包括中国）发展的终极目标就是美国式的民主。不记得以前是听周其仁还是谁说过，德姆塞茨在课堂上对学生非常严格，提问时总是穷追猛打，所以学生都很怕他，上他的课都战战兢兢的，神经绷得紧张，丝毫不敢走神，惟恐听漏了什么就回答不了他的提问。这样听起来他似乎是个难以接近、不好相处、傲慢自大的家伙，可其实在私下里，他是个非常幽默可爱的小老头，说话热情洋溢，几句不到就能把周围的听众笑倒一片。可以说，德姆塞茨是这次会议中我们见过的所有经济学大师中最适合结为私交的好朋友。

第一次与德姆塞茨私下聊天，是在星期二上午会议之前的早餐上。我和朱锡庆教授、刘晓明市长（前长沙市长）、科斯的助手王宁正围坐在一个小餐桌上边吃边聊。因为位置有限，吃完的人必须赶紧离开以腾出位置给还没吃的人。当时德姆塞茨正走进来要吃早餐，四处寻找空位。王宁吃得差不多了，赶紧站起来把位置让给他。我也一样，所以也赶紧起来让座。德姆塞茨跟王宁客气，指着他胸前挂的牌子，说：“你是稀有的红星，比我这普通的紫星可是重要得多的！”一句话就把我们都笑翻了。原来会议方为了方便大家能看牌子一眼就明白对方在会议中的职能，在牌子上贴了不同颜色的星星。像王宁兼办会务的，贴的就是红色的星星；德姆塞茨是特别嘉宾，贴的是紫色的星星。毕竟负责会务的人数较少，于是德姆塞茨就故意歪用“物以稀为贵”的理论来搏众人一笑。但毕竟位置不足，王宁还是赶紧吃完把位子让了出来。至于我则需要帮忙给朱锡庆、刘市长与德姆塞茨之间交谈做翻译而再次被拉住。德姆塞茨说：“你是我的翻译，可不能跑掉啦！”

坐下后，德姆塞茨看了一眼刘市长胸前的牌子，问：“为什么你是前市长？是不是他们把你炒鱿鱼了？”我们又是笑得直不了腰。好不容易止住笑，刘市长回答说，是因为他年纪已经大了，现在长沙的地方官员的年龄都在50岁之下，所以他在半年前就从市长的位置上退下来了，现在是在人大里做主席。德姆塞茨跟我咬耳朵，说：“你问他，是不是中国的市长都长得像他那么帅？”我笑着转告，刘市长笑得还没来得及回答，德姆塞茨已一副急不可待的神情追问：“如果我去中国，我也该能当个市长吧？”我们全体再次绝倒。

第二次交谈时间比较长的，是在星期四还是星期五的午餐时间。除了每天有发言的与会者跟科斯在一个小房间里共进午餐外，其余的人都在一个大厅里吃。座位是随意地组合的，所以每次吃饭时同桌的人都不一样。那天我跟朱锡庆、刘市长、向松祚、肖耿，还有世银的Shirley等人一桌，德姆塞茨拿着一盘食物也走过来，就坐在朱锡庆与刘市长之间，与我们同桌，于是又有机会跟他进行较长时间的交谈，自然又是一路的欢声笑语。

开始时朱锡庆问的还是比较严肃正经的学术问题。他托我向德姆塞茨翻译说，他看过德姆塞茨那篇关于团队生产的文章，对他启发很大。德姆塞茨回答说，可是科斯不喜欢这篇文章，因为跟他的想法不同，那文章是用shirking作为解释的。不过他们还是朋友。

大部分时间里，德姆塞茨讲的是他与夫人的故事。这次他夫人也来了，我见过她，长得非常漂亮。年纪那么大了，还是那么风姿绰约，迷人之极。他说他和夫人就是在芝加哥这里出生、长大的，所以那天午餐的时候他夫人不在，就是探望亲戚朋友去了。他们住的地方只相隔一个block，放学后邻近的孩子一起玩，因此他们有时也会在同一个game里玩耍。所以看起来他们是自由恋爱的，其实是arranged marriage。一片笑声中，向松祚说，你们夫妻这样的关系，在中国就叫做“青梅竹马”。向博是用中文说“青梅竹马”这个词的，我就用英文把这个词的意思与典故告诉德姆塞茨。

德姆塞茨又说，他夫人的文字功夫很好，每次他要写文章，都是把想写的内容告诉夫人，让她帮忙斟酌用词。写好了之后，还要让夫人来修改。所以他写的文章，可以说是他跟夫人合写的，可是呢，最后文章上署的只是他的名字。我们又是笑得前仰后合。这番话倒是让我想起了古典经济学时期的大师米尔（Mill，又有翻译为“穆勒”），他们夫妻也是伉俪情深，而且穆勒夫人聪明智慧，穆勒曾说他的每一篇文章、每一部著作都是跟穆勒夫人商讨的结果，并经过穆勒夫人的润饰文字，按理说应该同时署上她的名字才对。德姆塞茨续道，他在芝大读书的时候，夫人在一个医学会里做文职工作。医学的术语都非常复杂，可是夫人轻而易举就把它们都记住了，实在让他惊叹。也因为有这样的经历，夫人也颇通医术。因为德姆塞茨有皮肤太薄而容易受伤流血的毛病，因此他长途旅行时带着夫人在身边，也就等于带着个贴身护士，感觉真是安全极了。为了说明他皮肤薄的毛病，德姆塞茨挽起袖子给我们看他手臂上的伤。把袖子放下来的时候，他又说了一句笑话：“虽然我有这种皮肤薄的毛病，不过奇怪的是从来就没有人说过我的脸皮是薄的。”一言既出，我们又笑得人仰马翻。我们都说：“你有这么又漂亮又贤淑的夫人，真是幸运啊。”德姆塞茨说：“很多人都这么说，可是我要说，她有我这样的丈夫才幸运哩。因为当我死了之后，她就会有很多钱了。”又惹得我们大笑不已。

最后一次跟德姆塞茨进行如此快乐满满的聊天，已经是在临离开芝加哥的时候了。那是在酒店的lobby，我已经在柜台办了check out的手续，在等同行朋友办手续。正好看到德姆塞茨也坐在那里，就走过去跟他打招呼。他问我吃过早餐没有，如果没吃过的话，他可以介绍一个很好的餐馆，那里供应的是芝加哥当地人都爱吃的早餐。（后来我遇见另一个中国人朋友，他打算下午才走，我就转述了德姆塞茨介绍的那个餐厅。他笑着说，他早知道了，因为德姆塞茨向所有人都推荐这个餐厅。）可是我要赶着去机场，随便吃了些面包草草解决了早餐问题，也不可能有空去他介绍的那个餐厅了。

我说：“美国给我留下的最好的印象是环境很干净。芝加哥的天空湛蓝洁净，芝加哥河清澈碧绿，密歇根湖壮丽如海。现在中国经济发展很快，但一个沉重的代价是污染严重，工业污染、空气污染、水污染、噪音污染……各式各样的污染都很严重。我听说以前芝加哥的污染也很厉害，但现在却治理得那么好，有什么经验是值得中国学习的呢？”德姆塞茨说：“是的，芝加哥以前污染很严重，是属于工业污染。现在我居住的洛杉矶以前的污染也很厉害，但主要是汽车污染，因为那里四面环山，汽车排出的废气积沉着吹不散。但后来都得到了治理，以科斯理论为基础的污染权交易起到了很大的作用。中国或可借鉴。”实际上，这次会议里有一个发言就是芝加哥的一个从事污染权交易的公司Chicago Climate Exchange的负责人谈在中国开拓污染权交易市场的状况。

最后最后的离别时，德姆塞茨给我来了一个紧紧的拥抱。这五天里一直给我们带来欢笑不断的老人，在这最后的拥抱里，却竟是透出些许的伤感……。

（三）其他与会者



1、政府官员代表



这次会议有一个特色，就是除了学者之外，还邀请了一些中国的政府官员代表与企业家代表，在最后两天的会议中发言并接受提问。这在美国的学术会议中是很少出现的机会。



这一节我想谈一下政府官员代表，下一节谈企业家代表。政府官员代表主要是来自长沙的前副市长刘晓明，就是此前在写德姆塞茨时提到过的。另外有两个是来自温州的，分别是前温州市长钱兴中和在温州体制改革中起过重要作用的马津龙。他们的发言都受到好评。



温州的经验我们在国内已经谈得比较多，而长沙的经验则不但美国的学者知道得少，我们这些中国来的听着也觉得新鲜。因此星期四上午刘市长演讲完后，大家都觉得20分钟的发言时间限制让他们听得实在太不过瘾了，于是下午进行讨论的时候，又特地请他再多讲一些长沙改制的故事。刘市长认为，长沙的改革经验比较能代表中国中西部内陆城市，主要靠不断的“试点发现”开发内源性资源资，走出了一条有自己特色的发展之路，工程机械产业集群在长沙的崛起就是一个典型的案例，一批本土的创业企业高速成长，如中联重科、三一重工、山河智能等。



刘市长给我留下特别深刻的印象，也是因为他和朱锡庆在一起，因此我们私下的交流也比较多。前面提过德姆塞茨说刘市长帅，而他的确是长得很帅。不过刘市长给我最深印象的不是他的帅，而是他的好人。像他这么个做过市长的人，却完全没有一点官架子，平易近人得跟他一接触就好像是已经交往了十几年的老朋友。最初是因为他跟朱锡庆在一起，而我与朱锡庆交往最多，再加上经常帮他们做翻译的事情，因此很快我们就变得熟络起来。后来就是因为觉得他真是个大好人，所以很自然地就跟他交上了朋友。



2、企业家代表



会议的最后一天是由企业家代表进行发言，来者包括万科、联想、香港新鸿基地产等著名企业的。万科的王石、联想的李勤等企业家自然是最受瞩目的一群。



早在来这个会议之前，张教授就跟我说，王石的那篇文章写得很好，语言幽默，题材非常有趣，让他大有喜出望外之感。张教授看的是中文原版。听了张教授这样的好评，我自然也想先睹为快，于是看了已翻译成英文的版本，这完全是因为慕名而看的 ——可不是慕王石的名，而是慕文章本身的名，毕竟能得到张五常教授推荐的文章，实属凤毛麟角。



看完之后，感觉是果然名不虚传。后来我跟参加这次会议的、正在北大法学院读博士的寥志敏说，如果有谁想做中国地产方面的法律经济学的研究，应该好好看一下王石这篇文章，它可以说把所有这个领域值得深入研究的题材都列出来了，如钉子户的问题、停车位的问题、上下楼维修保养的产权边界划分的问题……。后来在会议上听王石的演讲，发现他又“与时俱进”地新增了一个有趣的题材，就是四川地震后对危房排查、补偿过程中出现的一个“危房不愿拆，好房想拆掉”的“怪现象”，与上述的题材一样，解密的钥匙全在产权界定上。总之，对于想研究产权经济学的学者来说，王石这文章真是个大宝藏！王石对这些题材的选择，也显示了他对产权理论有着深刻的认识，知道什么问题的答案与产权有关，因此选出来的全是跟产权经济学密切相关的题材。



唯一的遗憾是，这文章的英语翻译不是很理想。作为中国人，我凭着对中文理解而能看明白那英语翻译的意思；但如果是外国人，大概会看不大明白。这可就白白地浪费了那么好的文章。因此，我衷心地提两个希望：一个是希望这文章的英译版能重新再做，让外国人能毫无障碍地理解这样的好文章。另一个是希望这文章的中文原版能发布出来，让无论懂不懂英语的中国人也能愉快地阅读。



王石不但文章写得幽默，演讲也颇为风趣。他一上台就说：“虽然万科已经为中国人所熟悉，但对于外国人来说，可能还是需要花点时间介绍一下。我想只花10秒钟介绍万科。那就是一句话：万科是中国的一家受人尊敬的住宅地产开发商。”然后看看表，满意地说：“说完这句话，10秒钟都不用。”（按：由于时间隔得久，我已经不是十分肯定王石当时说的是要用多少秒钟，如果有误，请知情者指正。）



众人大笑。然后王石就开始解释这句话：万科专心做住宅地产，不搞多元化；在所有的评选中，万科总能当选受人尊敬的企业。最后，王石以一句话总结对万科的介绍：“再过30年后，如果我还有幸能参加这类会议的话，我希望到时我能用2秒钟就把万科介绍清楚。顶级企业就能做到这一点，好比说：全球最大的碳酸饮料公司——大家都知道那是可口可乐。”这样精彩的开场白，赢得了全场的掌声。



后来下午的时候，张维迎为上午的企业家发言作评论后，企业家们再分别进行回应。轮到王石时，他摸了一下光溜溜的脑门，笑着说：“刚才张维迎说我们这一代的企业家都是农民出身，我的确就是个农民。可是他又说，我们都有官方的背景，说我是从军队退出来的，至少也是个排长。我得澄清一下，当时从军队退下来的时候，我只是个班长，可不算什么官。”此言一出，众人笑得左翻右滚，好一阵子都不能止息。



作为联想常务的李勤的发言也很幽默风趣，他一开始就接着王石的话头，说：“王石能用10秒钟把万科是一家什么公司介绍清楚，我可就要用1分钟才能把联想是一家什么公司介绍清楚了。”众人又是大笑。然后他就讲了联想发展与转制的故事，这些都是我们所熟悉的，但对外国人来说却是那样的新奇，大家都听得入迷。



总之，这一次会议里的政府官员与企业家代表的发言，效果都很不错。据张五常教授说，科斯后来跟他说，如果中国人的平均水平跟来这次会议的中国人的平均水平是一样高的话，那他就不用再担心中国了。



我还有一重高兴的是，这些幽默风趣的发言，让外国人认识到中国人也是那么会开玩笑，富有幽默感，风度翩翩，姿采迷人。事实上，在临离开芝加哥前与德姆塞茨的交谈中，他就跟我说，他很喜欢我们中国人，因为发现我们很爱笑，很会笑，不像日本人，给他的感觉很reserved。我想，其实以前是因为语言的障碍，使中国人无法充分地表现自我，使外国人觉得我们好像是包在一个硬壳子里，不是显得迟钝呆笨，就是显得冰冷无趣。

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大宗交易 :
交易日期 证券代码 证券简称 成交价格 成交量 成交金额 买方营业部 卖方营业部
2008-09-26 000002 万 科Ａ 5.90 6594.18 38905.67 中金公司交易单元(077100) 中金公司交易单元(077100)

inninn

万 科Ａ(代码000002) 涨幅偏离值:8.98% 成交量:36191万股 成交金额: 223279万元
　　
　　买入金额最大的前5名
　　
　　营业部或交易单元名称 买入金额(元) 卖出金额(元)
　　中金公司交易单元(077100) 389056708.50 389056708.50
　　机构专用 115155611.18 0.00
　　机构专用 109610037.11 0.00
　　中国国际金融有限公司上海淮海中路证券营业部 77657956.27 6545314.70
　　机构专用 74395786.98 0.00
　　
　　卖出金额最大的前5名
　　
　　营业部或交易单元名称 买入金额(元) 卖出金额(元)
　　中金公司交易单元(077100) 389056708.50 389056708.50
　　中信证券股份深圳新闻路证 7324944.09 72081169.13
　　机构专 0.00 45183566.92
　　光大证券东莞运河东一路证券营业部 1026869.88 42660965.46
　　机构专用 0.00 38173496.36
　　

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连续恶搞打击万科 到底谁是真正受益方
作者: 楚先锋
时间: [ 2008-09-26 09:39 ]

连续恶搞打击万科 到底谁是真正受益方

焦点深圳房地产网 sz.focus.cn 2008年09月18日15:36 安信证券 陶学明


　　前言：

　　宏观方面的有利因素：2008年9月15日，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率：从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；从2008年9月25日起，中小存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。这预示着宏观调控、紧缩接近尾声，对地产行业无疑给了一丝阳光，预期有利于打破市场观望气氛。

　　但是地产行业目前市场状况却有点乱，非常奇怪而严峻：尤其是近期针对行业龙头万科而连续制造的虚假谣传事件，这不仅加剧观望，更会加剧市场恐慌、加剧投资市场的风险。这不是我们希望看到的调整方式，目前万科还是行业的一线希望，但如此打击行业龙头势必会加大行业的风险。而且目前国内外经济形势不乐观，如果这种行为再继续的话，行业因谣言而崩溃也不是不可能。由此我们对行业的发展和风险也是感到深深忧虑，不禁要问到底谁会真正从中受益？故在下文中对事件做一简单回顾与评论。


　　事件：

　1.近一周内的很短的时间内围绕万科的"恶搞"打击事件在连续发生，一会有个瞬间大面积流传于业内和投资界的"松山湖会议"记录，一会又有媒体传言说万科将会对降价楼盘的前期客户进行补偿。万科正式对上述不实传言已及时进行澄清。

　2.然而是一波未平，一波又起，针对万科的"恶搞"似乎没有停止的迹象，一副穷追猛打的样子。在这个中秋节日期间，笔者又看到媒体报道说万科东莞松山湖项目销售的5亿元款项没有进入政府指定账户，有挪用的嫌疑。

　3. 9月13日，深圳万科城 (论坛 像册 户型 样板间新闻)（查看地图）销售现场又发生暴力事件，被打者包括业主和保安，打人者身份不明，警方已经介入调查。


　　评论：

　　1.关于万科补偿和"松山湖会议"两个谣传事件，我们在9月12日的万科公司点评（"市场化社会需要保有契约精神"）中已经明确：

　　我们认为万科的立场是合理合法的，当初市场一路上涨时，开发商对同一个楼盘的前期销售也没有说要追加差价款呀，孰挣孰赔纯属周期和个人判断使然，无论如何市场化社会需要保有契约精神，否则易加大市场风险。

　　市场处于调整期，而作为行业的龙头，市场策略势必经常会先人一步，因此万科更易经常处于风头浪尖，包括前几日谣传中的"松山湖会议"，我们认为无论是真是假，即使真有其事，也是合理的公司行为，但谣传这种方式本身却更易扰乱市场，加剧投资市场的风险。

　　2.关于销售款项没有进入指定账户的说法，需要向上市公司进行了解。不过实际上笔者并不认同某些地方政府对销售项目款专用的规定，虽然该规定可以降低项目风险，尤其是在市场发烧的时候，但却也会大大降低地产公司的资金使用效率，特别是对中大型开发商而言。笔者认为，资金和财务风险控制和收益的匹配，应该是从公司整体层面考虑，如同portfolio管理的思想，而且风险控制更多的需要取决于公司本身的意识，政府去规定比如销售款项目专用并不见得明智。所以实际上一些地方政府对此也没有真正执行。

　　3.万科城暴力事件，更是加深了"这是一系列针对万科的行为"的怀疑。

　　4.不过，笔者在本文中更需要表达的是：为什么在短短的一周左右时间内，针对万科的谣传这么多、这么密集？打击万科到底谁会是这些事件后面的真正受益者？

　　如果仅仅是前期买了高价房的前期业主，他们想必没有这么大的能量在这么短的时间内对万科发起如此密集、强烈的谣言制造和散布。况且如果楼市崩溃，也会使经济基本面和国民收入恶化，无论业主或潜在购房者都会遭受不利影响。

　　国内的实力地产开发商大都与万科面临同样的困境，这种破坏市场的行为显然损人不利己。

　　笔者分析，只有持币未入场的大资金和机构才有动机和实力。现在各主要城市都有外资逆势收购物业、拿地的信息，难道国内地产市场崩溃之时真会是外资成功抄底的时刻吗？

　　当然其中也有媒体的份，媒体喜欢抓眼球，但若真的是媒体从业者主动在如此短的仅一周左右时间内组织起这么一场针对万科的连续、强烈、影响广泛的谣言攻势，笔者也是感到难以置信。也要问一声，这还是汶川地震时我们看到的那个客观、有良知、有公众意识的媒体吗？

　　5.这些事件对行业的恶劣影响，作为地产研究员，笔者感到很忧虑！

　　针对行业龙头万科而连续制造的虚假谣传事件，这不仅加剧观望，更会加剧市场恐慌、加剧投资市场的风险。这不是我们希望看到的调整方式。

　　目前万科还是行业的一线希望，但如此打击行业龙头势必会加大行业和投资者的风险。而且目前国内外经济形势不好，如果这种行为再继续的话，行业因谣言而崩溃也不是不可能,由此我们对行业的发展和风险也是感到深深忧虑。

　高房价和低收入的矛盾是存在的，行业是需要调整的，但我们不希望看到恶意行为造成的崩溃式调整。

　　6.但市场最乱之时往往也可能是转机到来的时刻。

　　房地产市场供需矛盾、高房价低收入的矛盾还需要时间和调整来解决，目前也有点混乱，地产市场短期内仍会有波折，但市场最乱之时往往也可能是转机到来的时刻。

　　而且2008年9月15日出台的贷款利率下调政策预示着宏观调控、紧缩接近尾声，预期有利于打破市场观望气氛。同时考虑到目前一二线地产上市公司的估值都已经达到历史底部，我们建议投资者对万科、保利之类的优质、可持续经营的地产公司择机增持。

　　对行业评级暂时仍维持"同步大势－A"，待市场和宏观政策有进一步利好之时，我们再调高评级。


原文地址：

http://sz.focus.cn/news/2008-09-18/534844.html?focus_referer=yzlsmail

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南京颁布20条“救市”新政
《财经》记者 宫靖    [09-28 17:05] 　   共有3条点评

房地产市场由热转冷，政府的调控政策迅速转向，取消原“一房一价”制度，代之以“购房款补贴”

　　【《财经网》专稿/记者 宫靖】在成都、西安、常州等城市之后，南京市政府也推出了20条“救市”新政，托举当地房地产市场。最引注目的是，该市执行了一年多的“一房一价”政策被宣布取消。
　　9月27日，南京市政府召开新闻发布会，公布《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》（下称《意见》）。该意见三项内容引人关注，其一是从2008年 10月1日起一年内，南京购房者可享受一定的购房款补贴；其二是在一定情况下，开发商土地出让金和部分规费可以缓缴；其三是取消备受购房者拥护、开发商指责的“一房一价”制度。
　　购房款补贴是指，意见第四条规定，在一年内，凡购买90平方米以下商品住房（含二手住房）的，给予房款总额1%的补贴；凡购买90—144平方米以下商品住房（含二手住房）的，给予房款总额0.5%的补贴。补贴按现行财政体制分担，在办理产权证时发放。
　　此外，南京还在商品房转让免征营业税的时间界定、第二套住房认定、卖旧买新时个税征收、公积金贷款规模等方面，作了有利于购房者的微调。
　　南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，南京市政府作为地方政府，没有权限降低国家规定的购房契税，但这种直补购房者的政策，事实上是变相的降低契税。在对购房者让利方面，南京市政府可以说用足了权力的上限。
　　本次意见显然对缓减开发商资金压力方面着力更重。首先规定，特殊原因下，开发商拿地后，开、竣工时间可适当顺延，并可根据建设规模、进度等延缓缴纳土地出让金。
　　宋坚认为，此举对缓减房地产开发商资金压力关系最为重大。虽说政府对特殊原因解释为“因政府方面的原因”，每块缓交地都要“一事一议”，但即有严苛的制度终于开闸，未来能否缓交全在政府掌握之下。而缓交此笔费用等于政府向开发商提供了大量无息贷款。
　　此外，涉及开发商的基础设施费、人防费、楼盘销售纳税、联合开发地块相关规费等，均可以适当“缓交”。相关专家分析认为，以20万平方米楼盘为例，这些措施均等于政府再向开发商提供数额近亿，为期数月甚至半年以上的无息贷款。
　　业内专家指出，去年底以来，南京土地市场低迷，土地底价成交甚至流拍成为常事。而以2007年为例，土地收入占南京市政府财政收入的40%，这些收入主要用来南京市的城建尤其是交通建设，例如京沪高铁南京站、南京地铁一号线延长、二号线等。土地市场的低迷带给地方政府的财政压力非常大。
　　一个相关的事实是，就在南京市研究出台此政策期间的9月23日，南京市国土局挂牌出让12幅土地，最终九幅底价成交，两幅流拍，只有一幅溢价。
　　意见中最受地产界关注的是“一房一价”政策的取消。
　　2007年4月，南京市成为全国房价暴涨的典型，曾出现一个小时内疯涨2000元/米的事例。之后，南京市政府出台“一房一价”政策，即由政府用行政力量的强力干预房价，具体房价确定原则为物价部门在开发商拿地成本、建工成本、相关规费等成本基础上，再加上8%左右的开发商利润，即为新盘房价，开发商上浮幅度不得超过5%。根据楼层等具体因素，物价部门事实上为每套新房都定出了具体的价格。
　　此政策执行一年多来，南京房价终被刹住，只上涨约9%，但同期北京、上海、广州、深圳等处涨幅远超南京，有的地方达30%以上。南京的购房者受惠于此政策，但开发商却一致反对，认为其违反价格由市场决定原理。
　　但随2008年随着全国房市的“大盘”下跌，全国仅南京市执行的“一房一价”出现尴尬，开发商的大举降价使此政策形同虚设。但更让当地政府难堪的是，被 “一房一价”刹住的南京房价，一旦随“大盘”出现同样深度的跌幅，那么南京的房地产问题将比其他城市严重得多。即上海房价出现30%跌幅，实际仅为 2007年年初水平，而南京要有30%跌幅，则退回2006年年初。
　　据测算，南京房市最多只能承受10%跌幅，否则将出现大批地产商破产，以及银行呆坏账问题。
　　在此次新闻发布会上，南京市房产局副局长郭宏定说：“今年南京房地产市场不景气，到了要调整（政策）的时候，这个不用回避。”
　　在南京市政府发布的新闻通稿中，当地政府认为，2008年以来，由于国内国际发展形势的变化，以及房地产行业本身的调整，南京市出现了商品房成交量下降、新开工面积下降、房地产价格小幅波动、涉房社会问题显现等新变化。
　　当地认为，如不采取及时必要调控措施，房价一旦大落，可能出现经济负增长、大量失业、烂尾楼和金融风险等。
　　据《财经》了解，当地开发商普遍对新政表示欢迎，而购房者的心态复杂，他们欢迎政策中的实惠部分，但担心开发商将很快收回他们已推出的优惠政策，甚至房价会掉头向上。相关专家认为，政策效果尚需市场检验。

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中国房地产业明年复苏的九大理由
http://www.sina.com.cn  2008年09月29日 15:32  和讯网－证券市场周刊
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　　Jonathan Anderson

　　中国央行已经开始放松信贷紧缩，这将首先推动房地产部门增长。我们坚定地认为，中国房地产行业2009年将迎来复苏，这也将为全球经济增长提供动力。

　　第三季度即将结束之时，许多影响深远的事件同时发生，这让未来经济增长充满变数。 对新兴市场，尤其如此。

　　坏消息是我们的苦难还没到尽头，绝大多数经济体的通胀还将继续走高；同时，影响重大的中国房地产部门未来几个月也将继续下滑。

　　但令人欣慰的是，我们已经看到了黎明的曙光，在2008年年底之前，我们就能看到这两点停止恶化，2009年出现明显缓解：通胀水平会回到合理区间；中国房地产部门也将回到正常增长轨道之中。

　　在这两大积极因素共同推动下，新兴市场增长也将重新回到正常轨道中去。

　　通胀24个月内缓解

　　我通过研究了80个国家的平均通胀数据发现，从2001年开始，新兴市场经济体实际上是远离通胀困扰的，直到2007年中期，通胀基本稳定的平衡才被打破，CPI数据急速飙升，成为困扰新兴市场的重要问题。

　　为什么整个新兴市场会发生通胀危机呢？当然各国原因各有不同，但它们共同的一点是食物价格飙升。如果剔除能源和食物价格因素，新兴市场的核心通胀还是比较平稳，而原油价格狂涨也要晚于通胀的兴起。

　　那么，未来几年食物价格走势将如何呢？我想还会继续上涨，原因有三点：第一，燃料、化肥和种子的价格上涨，必将传导到农产品(16.68,0.88,5.57%,吧)价格上去。此外，生物燃料也还会继续对农产品价格构成压力；第二，从气候来看，近期农业生产压力很大；第三，由于对本国农产品供应的担心，各国都在限制出口，也将造成国际市场价格的上升。

　　但我们从另一些数据来发现农产品价格的顶部，其实农产品涨幅的空间也不大了。

　　首先，从历史经验来看，涨价都是因为短时间内供需不平衡造成的，农产品有着严格的仓储时间限制，无法像石油和金属那样被囤积。因此，它对通胀的影响是一次性的，这使得农产品价格不可能持续上涨。

　　其次，和原油以及其他商品不同的是，农产品和中国以及印度两国需求关联性特别强，原因就是这两个国家居民由于收入增加而增加了更多蛋白质摄入。如果只是看大豆和其他油料作物的话，从2001年开始，农产品价格走势就和中国进口增长关联性非常高。但目前无论中国还是印度，它们的国内供给增长都超过了需求，这也决定了农产品价格增长空间有限。

　　总的来说，在农产品维持小幅上涨背景下，也难以抵消其他部门的销售疲软，由此可以预见，未来18到24个月，新兴市场通胀压力基本上会缓解。

　　中国地产行业翻转在即

　　过去一段时间，在和人谈到中国时，总能够听到各种悲观论调，其中之一就是国际投资担心，中国房地产泡沫破碎是否会重蹈美国覆辙。

　　的确，中国真正的危机在境内。和新加坡以及菲律宾不同，中国和印度都有着巨大的国内需求和复杂的经济结构，可以消化来自外部的冲击。因此，房地产市场也是我们真正关注的问题。

　　目前来看，中国许多大城市的高端房地产市场，销售量暴跌，价格也一路下滑，最近两个季度更是如此。

　　更糟糕的是，出于对房地产销售的担忧，整个建筑行业都明显下滑，因此也带动了其他相关行业不景气，诸如，钢铁和水泥行业。

　　房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，而投资将和消费一道构成中国未来几年最重要的增长动力。而且中国房地产复苏对全球经济都很重要。过去几年，中国对国际商品市场的需求和影响力都在与日俱增，房地产部门的贡献最大。

　　那么，中国房地产市场到底会如何呢？我们认为，未来几个月，房地产市场还可能继续低迷，主要原因是销售尤其是施工的下滑，会产生一定滞后效应。而这些效应结束之后，中国房地产行业将开始反弹。

　　为什么呢？以下我将阐述九点理由：

　　1.这已经不是中国房地产和建筑行业第一次陷入困境了。中国曾经在2002年初和2004年中期先后陷入过房地产低迷期。关键在于，每次危机持续时间都很短。也就是说，中国持续释放人口红利让所谓的地产危机总难以持续特别长的时间。

　　2.中国每次房地产陷入危机，原因总是信贷紧缩。而每次当央行因为经济增长需要，放松信贷紧缩时，首先开始增长的又都是房地产部门。

　　3.随着通胀回落，以及经济增长放缓，央行将会逐步放松信贷。这种趋势现在已初露端倪。

　　4.从横向上看，房地产相关贷款占银行信贷比例很低，根据瑞银中国经济学家汪涛测算，8月末按揭贷款占银行总贷款的10%，而开发贷款占比则为7%，这样的规模，无论中国地产行业怎样恶化，远不能和美国地产金融危机相提并论，更不会造成深远的影响。更重要的是纵向比较，地产相关贷款所占GDP的比重在过去4年里几乎没有变动，但占银行贷款比重却在不断下降，可见银行也在有意通过收缩杠杆来规避风险，因此此次危机爆发的原因基本上都是因为周期性影响，并非信贷泡沫。

　　5.过去7年里，人均收入增速一直是高于房地产价格增速，这为房地产增长奠定了基础。必须指出的是，那些价格增长超越人均收入增速的城市，比如深圳，价格都出现了最大幅度的回落。

　　6.如果和按揭利率提高速度相比，人均收入增长速度显得更高，因此也为房地产需求创造了环境。

　　7.从目前来看，房地产增长速度低于国内城市化进度，而城市化进度则为房地产行业的发展奠定了基础。

　　8.大城市房地产灾难并不意味着什么。尽管高端地产总能够引起媒体关注，但中国高端地产占中国房地产总量比例不大。其实整个一线城市的房地产需求也不过只占GDP增长的10%左右，而品牌开发商开发的物业也只占全球住宅地产总量的7%。因此在大城市陷入低迷的市场，不少城市的房价还是在上涨之中。

　　9.从中长期来看，国家还是会继续支持房地产行业。需要指出的是，由于房地产价格增速高于人均收入增速，未来一段时间，大城市房地产价格还将继续调整，复苏时间也将晚于全国平均水平。

　　总的来说，根据各种数据推算，我们坚定认为，2009年将迎来中国房地产行业复苏，这也将为全球经济增长提供动力。-

　　(作者为瑞银集团新兴市场经济学家)

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万科激励错位
作者:郑伟征/文 页数:
2008年第36期(总第1452期) 出版日期: 2008-9-20 【评论】【大 中 小】【关闭】【 [到页面底部] 】


9月11日，万科A（000002）2006年度限制性股票激励计划中的5460.97万股激励股票完成过户，计入董事会主席王石、总裁郁亮等激励对象个人股票账户。其中，王石与郁亮分别获得522.71万股、366.29万股，以当日5.55元/股的收盘价计算，分别约合3000万元、2000万元。

上市公司的股票激励早已不是什么新鲜事物，但实践中多数都沦为管理层变相提高薪酬的工具，与对企业长期价值改善的激励没有任何关系。

2006年，万科也通过了公司首个《限制性股票激励计划》，或许是为了避免国内众多股票激励计划的形式主义诟病，万科的股票激励计划设计精巧、流程透明而且约束苛刻。

该股票激励计划规定，万科将在2006-2008年间通过计提奖励基金并强制购买本公司股票的方式对中高层管理人员进行激励，奖励基金的提取和最终发放必须以公司净利润增长率、净资产收益率（ROE）以及公司当年的平均股价作为考核标准，整个流程都委托第三方独立处理。

而万科2006年的业绩考核指标全部满足上述股票激励的规定，同时，万科A股2007年均价也高于2006年的均价，股价考核指标也已实现。王石等万科高管顺利将2006年的激励股票收入囊中，但2007年、2008年合计约10650.71万股激励计划股票的归属却仍是未知之数。

在始自2007年10月以来的股市大跌中，万科亦未能幸免，其A股股价至今距去年最高点下跌了近80%，2008年均价要高于2007年的可能性已极为渺茫。万科管理层欲拿到2007年度的激励股票，只能寄希望于2009年的股价。

在辛苦工作了一年之后而没有拿到奖金，对任何人来说无疑都是一件沮丧的事情。但为之扼腕的不止是万科的高管们，还有那些希望万科持续健康发展的投资者。不管怎么样，对管理团队的打击无疑也是对企业的打击。

但所有这些都并非偶然，而且还远远没有结束。实际上，从股票激励计划开始实施之日起，在中国资本市场大起大落的背景下，所有这些沮丧就已命中注定。

分裂一：股价噪音与价值信号

尽管万科股票激励计划的主旨是“为了进一步完善公司治理结构，健全公司激励机制，增强公司管理团队和业务骨干对实现公司持续、健康发展的责任感、使命感，确保公司发展目标的实现”。

但该计划中的重要参数“股价约束、财务指标约束、强制购股设计”却在很大程度上造成了激励计划中“期望行为”和“具体奖励”之间的分裂，从而大大削弱了计划的激励作用，甚至在某些方面形成了对管理层不正当行为的一种诱惑。

1.短期股价并非反映股东价值的合理指标

按照万科股票激励计划，2006年至2008年奖励基金分别提取了2.15亿元、4.84亿元、7.64亿元。根据规定，只有在下一年的平均股价高于本年时，当年计提的奖励基金才可实际归属管理层个人，否则将进入等待期，看再下一年的平均股价是否能高于本年。

简单地说，即只有今后两年的平均股价之一高于本年股价时，当年的奖励基金才能变成管理层的真实财富，这也被认为是万科关注中小股东利益的重要举措。股东利益一直是万科共赢发展理念中的重要组成部分，公司在这些方面也做了大量工作，并在投资者关系领域屡获殊荣。

但事实上，上市公司股东内部的差别是巨大的。对于投机型股东来说，他们根本不在乎企业未来的发展战略以及管理层为贯彻该战略所做的基础性工作，这些工作往往和企业的当期收益无关。他们通常只关注自己购买股票后股价是否立刻开始上涨，并在购买日即做好了随时卖出以获利了结的准备。

对于投资型股东来说，他们关注企业是否有着合理而明确的长期发展战略，管理层是否在稳健尽职地为这一目标努力，企业当前是否仍然在正常的运行轨道之上。他们将自己财富的增值完全寄托于企业未来的发展上。他们像管理层一样思考，像对待自己的孩子和家人一样对待公司。股价的短期波动对他们来说没有任何意义，行业的低谷或企业的短期错误也并不会使他们心惊胆战和落荒而逃。

对万科来说，上述两类股东都不陌生。原大股东君安证券，为了能够通过操纵股价获得暴利不惜联合其他股东改组管理层，如果不是王石在那次生死较量中险胜，可能不会有今天的万科;而万科的第一大个人股东的刘元生，通过投资万科十几年积累了巨额财富，公司当前的很多重大决策，王石仍然会与其沟通意见。

股东价值最大化当然是公司治理和管理层努力的不二目标，但问题的关键是股东的利益是否就等同于公司股价在每个年度的涨涨跌跌。答案几乎一目了然，但这种股价即股东利益的观念似乎在万科管理层脑中已根深蒂固——王石在股东大会上为自己的慈善言论道歉时都称：如果因为个人言论导致万科走势弱于大势，弱于行业就立即辞职。

对于期待万科长期发展的人来说，这并不是一个好的信号。从被动服务转向主动服务，万科的投资者关系已经领先于国内的许多公司了，但它现在更应该从主动服务转向主动寻找和吸引与公司文化、理念统一的股东，而不是一味地讨好那些短视的股东们，不管他们是个人投资者还是机构投资者。

毕竟，一味讨好除了对公司短期内的再融资略有帮助以外，不会对公司发展产生任何有意义的推动，甚至还可能会为此埋下祸根。坚定的长期投资者基础将是支持公司未来发展的一支重要力量，万科已经充分具有了吸引长期投资者的资质，下面要做的是向他们而不是向那些投机客抛出橄榄枝。

2.制度上设置股价操纵诱惑

股价指标所带来的另外一个严重问题就是直接诱惑管理层操纵股价。

在万科股票激励计划实施之初，就有人提出过上述质疑，万科也力图通过在股票激励计划中采用股价的一年均值以防范此类问题的发生。但这并没有从根本上解决问题，采用一年均价只是增加了操纵股价的难度，并不能从根本上解决管理层可能通过各种手段操控股价的动因。

相比于企业的发展历史，一年时间是短暂的，如果资本市场并不是像今年这样处于泡沫的急速破灭阶段，公司股价在两年中的均值可能相差不大，管理层完全可以通过调控利润、控制信息发布、与他人合谋以操纵股价，至少是可以影响股价的。

在万科的股票激励制度设计下，对管理层来说最理想的是股票价格在每年都小幅攀升。但这也只是理想，在A股市场上几乎就是幻想，由于2007年股市过于亢奋，股价基本上已经形成了一个阶段性的高点，不仅2008年高于2007年无望，2009年也并不能乐观。

一面是希望渺茫的2007年激励基金，一面是近乎2007年两倍的2008年预提激励基金，从纯技术的角度来看，万科的管理层可能希望2008年的股价越低越好，从而为2009年股价超越上年创造一个宽松的环境，因为在这样的市场环境下，放弃2007年基金来保障2008年基金显然是最优的选择。

当然，我们并不怀疑万科管理层的职业操守。

3.关注股价导致管理层精力无意义分散

只有在公司价值合理时，对股价的关注才有意义，而在A股这个投机氛围浓厚的市场上，这一前提并不具备。不但没有意义，危害却是很大的。

万科激励计划中设计股价标准毫无疑问就是让管理层关注股价，他们也不得不关注，对激励对象来说，公司股票每一天的收盘价都与他们自身的利益息息相关。而这种关注会导致管理层的精力被极大地分散在一些根本就没有任何意义的事情上。

想象一下，如果你是万科的唯一股东，你会每年给管理层发几个亿的奖金去鼓励他们时刻关注外界对自己股份的报价吗？更何况这种报价来自一个时而狂躁时而抑郁的市场。

王石在《道路与梦想》中描述过这么一个情节，当时中国股市正在经历一个前所未有的牛市，和我们刚刚过去的2007年颇为相似，所有的人都在争先恐后地进入股市，万科的员工也不例外，股市行情成为他们每天关注和讨论的热点，由此导致的当然是工作绩效的下降，以至于王石不得不实行禁止员工炒股的禁令。

历史似乎在重演，只不过现在只有万科的行情，而公司不再禁止而是鼓励。

分裂二：短期财务指标与企业长期价值

万科股票激励计划中，净利润增长率和ROE都是衡量股东回报的重要财务指标，但它们的缺陷亦非常明显，最主要的问题是短期化和可调控。

在很多时候这两个指标只能作为企业是否在为股东创造价值的一个有限参照，需要考察的关键因素是导致指标上升或者下降的背后动因。如果这些动因与企业长期价值最大化的目标相一致，则净利润和ROE指标将起到一个良好的导向作用，然而事实上，更多情况下上述指标与企业创造长期价值的行为并不直接相连，甚至反其道而行，此时仍将其作为信号，将必然起到误导作用，而将其作为管理层激励的最终目标更会带来一系列负面效果。

1.行业周期导致财务指标评价作用大大减弱

房地产是一个周期性非常明显的行业，企业的绩效随着行业周期而上下波动。有时企业可能不需要做任何事也能赚大钱，有时企业即便使出全身解数和艰苦卓绝的努力也只能刚刚渡过难关。

从房地产上市公司近年来业绩表现来看，净利润增长率、ROE两项指标与行业景气程度密切相关。在房地产的高潮期，房价一路走高，由于土地储备的成本相对固定，企业的毛利率会显著提高，同时购房热情高涨也会促进企业的资金周转，都会促进净利润的增长以及ROE水平的提高。

上述作用机制在行业低潮期也同样发生，只不过方向相反，房价和购买热情的下降以及土地储备成本的相对固定都会导致年度的净利润增长率和ROE水平的下降。但不管是上升还是下降都和管理层的努力关系不大。

由此导致的结果是当行业景气时，管理层可能什么都没做就可以高枕无忧的享受高额的奖金，而当行业衰退时，管理层可能已经起到了中流砥柱甚至力挽狂澜的作用，但却收入甚微。

在万科实施股票激励计划的前两年，全国的房价都在快速上涨，房地产行业一片繁荣。尽管万科的激励计划设置了限制性约定：如果净利润的增长率超过30%，按照30%的最高上线提取奖励基金，并且奖励基金的总额不能超过当年净利润的10%，但提取的奖励基金仍然在以翻倍的速度增长。

而到如今，这种势头已经减缓甚至开始出现下降趋势。在万科2008年中报业绩发布会上，王石也承认“下半年的形势可能比想象的严重”，并表示万科做好了最坏的打算。如果情况真的发生，对管理层来说无疑是一个巨大的财富打击。

但可以肯定的是，对王石、郁亮以及股票激励计划所涵盖的一百多名万科管理里人员来说，他们的工作绩效既没有每年翻倍，也没有直线下降，这种行为和结果之间的分裂显然不是一个好的激励。更可怕的是，这种制度实质上在抑制管理层在行业低迷期的工作精神和各种努力，恶化公司在困难时期的人员稳定，不利于企业的持续稳健发展。

2.主动刺激管理层利润调控

对于管理层来说，合法地调控利润并不是件困难的事情，房地产企业更是如此。因为房地产项目的开发周期较长，一般都会超过一年，因此对项目开发数量、进度以及销售收入确认时点的掌握都可以对当年的会计利润进行调节。

我们当然相信万科的管理层不会主动调控利润，但有投资者对万科销售面积的结算时间提出质疑也非完全无理取闹，毕竟事实上存在这种空间，而万科的激励制度更是在主动刺激管理层的这种冲动。

在万科的股票激励制度下，如果当年的净利润增长率以及ROE都已经达到了计提奖励基金的上线，那么显然通过调控将更多的销售收入安排在下一个年度实现不仅无损于当年的收入，而且还可以通过减少增长基数和锁定下一年净利润而保障下一年奖励基金的提取。

此外，公司分红政策和债务杠杆的变化也将对净利润增长率和ROE产生影响。通过降低分红比例，公司可以将更多的资金用于项目开发，从而促进更快的增长；而通过提高负债比例，企业可以通过利用债权人的资金加快发展，并利用杠杆效应提高ROE，当然这一切的成本是公司运营风险的增加。

2002年至2007年，万科的分红比例分别达到33%、14%、39%、44%、30%、14%；付息债务和所有者权益的比例分别为65%、61%、66%、50%、90%、86%。

万科基本上每个年度都保持着较高的分红比例，尽管我们一直不理解万科这种分红政策的初衷，因为这几年同样是万科大举融资的几年。按照常理，如果企业需要资金，第一选择应该是不分红，然后才是增发融资，因为分红涉及的税收负担和增发所产生的费用以及对未来利益的稀释对原股东都存在一定程度的损失。

从2006年开始，万科的分红比例有所下降，而付息债务和所有者权益的比例有了较大提升。这并不是说管理层通过融资政策调节利润，但这些政策的变化与净利润增长率及ROE水平的确都息息相关。

3.短期收益指标与企业长期价值创造关系甚微

万科成为全行业学习的榜样并不能简单地归因于其年度净利润增长率或者ROE。2002年至2007年6年间，在A股上市房地产公司的这两项指标排行中，万科都名列前茅，但也从没有做过第一。ROE排名均在10名之前，而净利润增长率排行则多在10名开外。

尽管万科以如此大的销售收入能够保持如此高的增长率和稳定的回报水平确实让人惊叹，但与万科这个企业以及大家对这个企业价值的判断联系在一起更多的还是它的客户口碑、专业化精神、稳健作风、负责的企业态度以及对房地产行业的成熟把握和领先理念。

稳定的高增长和回报率，并且是通过一个专业化、透明化、规范化的道路所获取的，是基于公司、员工、供应商、客户多方共赢以及对股东利益的持续关注的发展理念下获得的，从而使投资者相信这种高增长和回报率仍然能够长期持续下去，这些才是推动企业长期价值不断提升的核心环节，当然也最应该是管理层工作努力的重点。

每一年度的会计利润只不过是这些工作成果的部分反映，有时甚至连部分都没有。同时，无视企业的长期价值而一味地追求短期的增长十分危险，对于房地产这样一个高杠杆的周期性行业来说更是如此。

因此，一个激励计划应该更好的引导管理层关注影响企业价值的这些方面，而不是让同样影响净利润但对企业价值毫无贡献的其他因素混淆视听。

我们更多地将万科对短期利润的过分重视理解为对那些无视企业长期价值的投机型股东的一种妥协，在这些股东眼中，市盈率成为他们衡量企业价值的唯一标准，在这个指标下唯一重要的就是明年会计利润的多少。

回报和增长都很重要，事实上它们也极为重要，但只有长期和持续的增长和回报才是这样。

分裂三：强制购买股票设计画蛇添足

万科股票激励计划中设置了强制购买机制，即奖励基金必须在提取后的40个可交易日内由信托机构强制购买成公司股票，从而实现所谓的管理层利益与股东利益的统一。但事实上这种机制却可能使股东支付的奖励基金的实际激励效果大打折扣，同时也相当于放弃了一个市场价格的有效引导机制。

1.高股价是激励效果的潜在杀手

由于作为激励的股票并不能马上流通，所以管理层实际获得的激励效果并不直接等于所计提的奖励基金数额，而是取决于最终归属到管理层名下的股票数量。市场价格相对于公司内在价值之间的差异将对管理层获得的实际财富产生直接影响。

如果强制购买时股价高估，同等金额奖励基金所获得的股数可能锐减，而这种激励效果的下降并不会对奖励基金的支付方——公司股东产生任何好处。支付的成本没有变化，支付的效果却大大折扣，这无疑是一个亏本的买卖，其中的差额只是流向了那些在这个时间选择卖出股票的人。

从2007年至今，万科A股股价曾经达到过最高约40元/股，而当前股价在复权后已在10元/股左右，这期间近8个月时间内公司股价都超过25元/股。不过万科的管理层还算幸运，2007年（5月9日）和2008年（6月2日）的两次购股都避开了股市最疯狂的时候。

股东们也可以稍微舒口气了，毕竟花出去的钱没有贬值太多。但从制度设计上来看，这种幸运纯属偶然，如果持续下去，亏本的买卖迟早要做。

2.放弃了管理层购股的信号导向机制

上述机制在股价低迷的时候依然会发挥作用，只不过这时无论是股东还是管理层都将从受害者的角色转化为受益者，这些利益来自那些无视公司内在价值而低价卖出股票的投资者。

事实上，无论管理层买入或卖出本公司的股票都对市场价格有重要的引导意义。从万科2007年股价的最高点到现在，股价下跌了70%以上，万科不仅失去了当初一牛冲天的气势，反而遭到了许多机构投资者的抛售，市场走势也弱于大盘，部分投资者怨声载道。

设想一下，如果这个时候万科的管理层宣布将用4.84亿元资金购买股票，对于投资者信心的恢复以及公司股价向合理价值的回归无疑将起到巨大的支撑作用，管理层也可以从市值下降的焦虑中有所解脱，这将是一个多方共赢的完美结局。

但遗憾的是，4.84亿元资产早已被强制变成了股票，万科在制度上扼杀了管理层购股对市场的信号传递机制。

解决之道：现金发放+自愿购股+自愿锁定模式

在中国目前资本市场条件下，强制购股可以转化成“现金激励+自愿购股+自愿锁定”的模式，在这种模式下，股东支付成本与管理层激励效果间的关系非常明确，不会因为市场波动而出现偏离。

更有意义的是，管理层可以在认为公司股价被市场低估的时候购买股票，一方面向市场传递积极信号，另一方面也实现了管理层财富与股东利益的统一。而且，购股同样可以委托第三方机构进行并设立超过监管要求的6个月的最低锁定期限，并在此基础上由管理层自主延长锁定期限。

2007年7月，王石夫人购股事件一度沸沸扬扬，王石不得不在自己的博客中为此做出解释并向投资者道歉，并最终决定卖出股票并将收益上缴公司。

一方面，实行高管人员的股票激励，将他们的奖励基金强制购买成股票，另一方面却又对其购买本公司股票口诛笔伐；而王石一面在努力推行股票激励制度，一面又为夫人的购股道歉。

这可能是投机思维在做怪，投资者认为王石夫人买入股票就是因为王石能够影响股价，至少提前知道影响股价的所谓消息。其实，王石根本无须道歉，只要将所购股票锁定一年或更长时间，所有这些无端猜测和指责都将不攻自破。管理层现金购股并自愿锁定无论在任何时候都是企业管理层激励从而实行价值管理的最有利的举措之一。

相对于其他坐拥几十亿甚至上百亿财富的地产大亨来说，作为A股最大的房地产上市的缔造者——王石每年几百万的年薪显得异常寒酸。

就像所有的人都梦想着出很小的价钱但买到很高品质的商品一样，所有的股东都喜欢拿低工资但工作勤奋、为人正直且能力出众的管理层，但如果你是理智的，你不会相信这种事情会发生，或者总会发生。要支持企业的长远健康发展，就必须具有一个吸引一流人才的薪酬体系。这可能也是万科实施股票激励制度的初衷。

但如前所述，万科股票激励制度也存在较多弊病，同时浮动薪酬与固定薪酬的比例失调亦彰显了该计划的某些补偿性和短期性特征。要想使上述制度成为企业长期价值增长的有效支撑，就必须对其进行改善。在我们的文化中谈钱似乎总是一个让人尴尬的话题，而不论钱是否本来就是应该拿。但正因为尴尬，正因为敏感，就更需要在王石对万科有无与伦比影响力的时候从制度上解决这个问题。■



（作者单位为北京中能兴业投资咨询公司）

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谢国忠：中国降息时代将来临
《财经》记者 吴燕    [10-06 17:16] 　   共有0条点评

贷款利率在未来12个月中可降低1.5个百分点，而存款利率仍会保持稳定

　　【《财经网》专稿/记者 吴燕】“救援计划救不了（美国）经济。”针对美国国会近日通过的巨额金融救援计划，谢国忠发表了自己的看法。
　　谢国忠认为，问题在于，美国政府希望通过这次救援计划，使银行得以重新发放贷款，“但是，把钱借给谁？”
　　目前，美国的消费信用已急剧下降，同时失业率的飙升更推高了消费中的信用风险，致使金融机构已不愿借钱给个人，消费规模的收缩导致商业资本性支出难升反降。而随着全球经济的放缓，出口的巨大拉动作用也优势不再。
　　“无论我们从哪个角度看，美国经济都在走向空前的萎缩。”谢国忠说。
　　在此前布什政府的金融救援计划遭众议院否决时，谢国忠就曾断言，这一计划经过修改终会成案。但他也指出，即便如此也不会改变这样一个政治现实：美国纳税人是拒绝为华尔街的混乱埋单的。
　　放眼美国以外的世界，谢国忠指出，在其他经济体中，央行所面临的政策放松压力也在增大。在欧洲和日本，政府债务负担皆十分沉重，税率也极高。随着这些国家的经济不断收缩，政客们将对其央行施压，要求放松政策以提振经济。
　　谢国忠说，中国也同样面临着经济快速下滑的巨大压力，不得不通过降息来解决，而滞后的财政政策显得无计可施。他预测，贷款利率在接下来的12个月中可降低1.5个百分点，而存款利率仍会保持稳定。如此，银行的贷款息差（lending margin）可能降至2%以下。
　　针对这一政策，谢国忠指出，这在中国是合理的。“银行们在经济繁荣期挣了大钱，就理应在经济下行之时有所担当。”
　　谢国忠认为，全球经济的放缓将不再如从前那样，可以达到降低通胀压力的效果。这是因为，能源价格将依然高企，而劳动生产率则难见提高。同时，由国际贸易繁荣所引发的劳动生产率迅速增长的态势将逐渐消失。
　　因此，谢国忠断言，全球范围内的降息大潮不久即将到来。新货币的印发可能成为金融系统恢复资本流动性的最重要支持。“能源和黄金的价格仍会上涨，滞胀在所难免。”■

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万科援建汶川抗震技术引来亚太经合组织
作者：室介屋笈  
来源：WWW.BANQ.CN(房地产之窗)        类型：业内及人事      　　2008-10-6 9:36:05        点击164次
       
   

2008 年6月6日，万科集团捐建绵竹市遵道镇学校、医院、幼儿园、便民服务中心等公共建筑的签约仪式在绵竹市人民政府第三会议室举行。不到一个月的7月1日，由万科捐建的学校、医院等公共建筑在绵竹市遵道镇奠基。作为灾后第一家召开股东大会专门审议赈灾议案的上市公司，万科援建项目是绵竹灾后重建中最先动工的第一批永久性建筑，将采用国内外先进的抗震技术。

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.cn得到消息，由于万科在项目上的先进做法，亚太经合组织（APEC）也表示出了浓厚的兴趣。2008年9月27日下午，亚太经合组织（APEC）受灾和重建研讨会代表团一行近五十人，在国家民政部外事司副司长柴梅、外交部国际司张亚强、财务司曾巧维、四川省外办副主任谭欣，德阳市人民政府副市长高梅生、绵竹市人民政府副市长罗登亮的陪同下，冒雨视察了万科震后援建项目——遵道学校、卫生院。

亚太经合组织（APEC）受灾和重建研讨会代表团首先来到万科震后援建项目部，听取了遵道镇副镇长郑婷关于遵道学校、卫生院灾情和万科援建情况的介绍。震后援建工作指挥部沈彬向代表团介绍了万科在四川抗震救灾工作的基本情况。亚太经合组织（APEC）的代表们对万科在灾区所做的努力和进展表示赞赏。

震后援建项目部工程师彭跃介绍了捐建项目所使用的隔震技术，以及万科所捐建项目作为避难中心的设计思路，代表们对于项目部展示厅的隔震支座模型表现出浓厚兴趣。新西兰国防及紧急事务部顾问Peter Wood先生等专家详细询问了隔震技术的细节。

震后援建项目部李标陪同代表团视察了震后援建项目——遵道学校、卫生院，并介绍了项目概况和施工进度。来自秘鲁的Palomino Luis将军表示，去年秘鲁遭受严重的地震灾害，希望能在当地灾后永久性建筑施工过程中借鉴万科隔震建筑经验。

此次亚太经合组织（APEC）受灾和重建研讨会代表团由16个国家和地区的52个代表组成，包括多个国家和地区的高级政府官员，专程从成都赴德阳考察。万科所捐建项目和东汽厂区、汉旺镇地震遗址、灾区最大的安置区绵竹市板房安置区是此行的四个考察点。

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万科企业股份有限公司
二○○八年九月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002    证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2008-052
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

2008年9月份公司实现销售面积53.2万平方米，销售金额43.0亿元，分别比上月增加12.2%和5.7%，比07年同期分别减少27.6%和37.9%。2008年1~9月份，公司累计销售面积402.4万平方米，销售金额356.1亿元，分别比07年同期减少8.9%和3.2%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2008年8月份销售简报披露以来，公司新增项目5个，情况如下：
1．重庆宝圣项目。该项目位于重庆市渝北区现代农业科技园。项目净占地面积约23.0万平方米，容积率1.50，计容积率建筑面积约34.5万平方米。万科拥有该项目51%的权益，需支付交易价款1.63亿元。
2．大连魅力之城项目。该项目位于大连市甘井子区前革村，项目净占地面积约19.8万平方米，容积率2.04，计容积率建筑面积约39.8万平方米。万科拥有该项目55%的权益，需支付交易价款3.96亿元。
3．杭州泉水湾项目。该项目位于杭州富阳市，项目净占地面积约50.0万平方米，容积率0.42，计容积率建筑面积约为20.9万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付交易价款8.34亿元。
4．上海赵巷晶园项目。该项目位于上海市青浦区赵巷镇，项目净占地面积约7.8万平方米，容积率0.98，计容积率建筑面积约7.6万平方米。万科拥有该项目55%的权益，需支付交易价款1.76亿元。
5．天津魅力之城项目。该项目位于天津市东丽区津塘公路北、京山铁路南，项目净占地面积约17.8万平方米，容积率1.46，计容积率建筑面积约25.8万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付交易价款6.87亿元。


特此公告。


万科企业股份有限公司
董事会
二〇〇八年十月八日

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摩根大通：中国或出手重振楼市http://bj.house.sina.com.cn  2008年10月07日08:50  每日经济新闻
　　摩根大通昨日就国内楼市发布报告，称中国可能采取目的明确的措施，并通过降息来刺激低迷的房地产市场和经济增长。

　　摩根大通中国证券市场部主席李晶说，有关中国政府会推出政策来支持低收入居民购房并针对一些开发商有选择性地放宽信贷的揣测越来越多。她指出，中国无法承受楼市的大跌，因为房地产行业占到了固定资产投资的近四分之一，并贡献了10%的就业。

　　“房地产市场的灾难将蔓延到经济的其他领域，因此我们预测政府会选择性地放宽对该领域的限制，”李晶说，“要防止整个经济的急剧放缓，有必要采取特定措施来刺激房地产领域。”

　　李晶认为，政府可能采取的支持楼市措施包括进一步降低利率和银行存款准备金率，这将间接地有利于房地产市场。此外可能的救市措施还包括下调贷款首付比例、尤其是对于第二套房屋购买下调40%的定金比例；允许增加发债来为开发商提供资金、减少或者减免土地增值税、允许房屋购买者从个人所得税扣除贷款等。她指出，地方政府已经着手援助一些地产市场，如四川降低了贷款首付比例，深圳也放宽了对开发商的贷款限制。(文/马骏骎)

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万科过冬又一招：强化末位淘汰

        http://www.jrj.com    2008年09月27日 02:08     经济观察报
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问股援助热线：010-58325188

   


　　王玉 胡蓉萍

　　面对房地产市场的不景气，以快速反应在业内著称的万科一直积极从各方应对，这最终也影响到了其员工。

　　万科内部人士透露，公司决定严格执行之前已经规定的人事管理制度，强化绩效管理，实行有奖有惩、末位淘汰等，而这最终可能会有5％的人员精简。

　　万科人力资源总监付凯说，对于员工的绩效管理，万科一直都很严格，5％左右的人员被动离开可能会有，但这只是结果，不是目标，之前每年万科也都会有被动离开的人员，对于这一比例万科集团也并没有做出统一安排。“我们不会裁员。”付凯说。

　　绩效管理

　　万科加强内部绩效管理这一政策明确提出是从今年年中开始的，自6、7月份起，万科集团关于加强内部管理的会议明显增多，增大了同员工沟通的力度。

　　“我们确实在加强绩效管理，因为我们认为在市场好的时候，可能一些东西会被市场淹没，而在现在，才是显示人们真正实力的时候。”付凯说。

　　接近万科管理层的人士称，其实万科一直都有一整套完整的人事制度，具体规定各个部门会有一定差别，对考核靠前的员工会在薪酬职位方面都有奖励。就末位淘汰制度而言，每个部门并不一样，有的部门依照考核淘汰人数会多一点，有些部门则会很少。

　　付凯介绍，万科的绩效考核大概分为两个部分：一部分为工作业绩表现，这一部分对季度奖影响较大：另一部分就是行为性的指标，这部分包括员工潜力等各个方面。

　　万科集团对于员工绩效考核的结果，分为优秀、良好、合格与不合格，目前的规定是考核的不合格人数严格控制为10％，在这10％中，有5％可能就要被强制培训，如果结果是零改进，那就会采取调岗降薪降职等措施，但并未规定淘汰比例。

　　据上述接近万科人士称，由于近年以来房地产行业的水涨船高，这些制度实际上并没有严格执行，现在这种状况将会发生变化。万科管理层新近做出决定，就是今后要严格执行其人事制度与人力资源管理章程，其中重点包括业绩考核制度和末位淘汰制度等。该项决定已经向各级员工进行了传达。

　　“其实万科在整个行业中还算比较好，无论是财务还是对员工的态度。”一位房地产行业研究员称。

　　应对“过冬”

　　对于当前市场环境整体不景气，有业内人士认为，房地产行业内人员降薪、精简人员不可避免。

　　8月5日，万科发布了2008年中期报告。在市场调整的大环境下，万科中期业绩保持了增长，但是增幅已比去年同期下降一半以上。

　　今年以来，尤其是6、7月份后，在万科内部的会议上，公司高管都提到要准备过冬，积极应对房地产行业的周期性调整。之后就有了公司管理层决定要严格执行薪酬、绩效管理等各项制度。

　　付凯介绍，万科管理层积极加强了同员工的沟通，万科管理层同员工之间的沟通有三种方式，即：通过分公司管理层转达、通过内部网络同员工邮件沟通或内部论坛上的沟通以及同员工面对面的交谈。

　　成本控制和各项管理制度，可看作是万科应对行业 “冬天”的举措之一。这既增加了员工之间竞争的气氛，也给员工带来了比较大的压力。

　　从今年第二季度以来，万科员工的季度奖有了大幅度的减少，降低幅度在三分之二的员工不在少数。

　　付凯说，万科员工的季度奖是同销售额直接关联的，今年以来销售额的降低必然会引起季度奖的下降。万科的薪资结构为基本工资加季度绩效再加年终奖。

　　目前更令人关注的还有绩效考核可能引起的末尾淘汰。一位接近万科管理层人士称：“这种制度的实施受影响最大的应该是开发公司，项目上的人员可能受影响会比较大一些。”

　　该人士说，现在万科大约有1.7万人，其中大概有1.5万人人在物业公司，这一比例超过80％，也就是说开发公司只有2000人。

　　万科今年将主动缩减开工面积。万科半年报称2008年年初万科计划今年新开工面积848万平方米，竣工面积689万平方米。上半年已经完成开工面积333万平方米，竣工面积157万平方米。计划将下半年新开工面积调整为350万平方米，全年新开工面积较年初计划减少165万平方米。“开工面积较预期的减少也就意味着项目上不需要那么多的人。”该人士说。

　　上述熟悉万科人士称：“加强人员的竞争与淘汰的确已经开始，原因也是因为房地产冬天的来临。”

　　付凯则介绍，万科也在加强人员的引进，目前万科正在委托一些猎头公司寻找业内优秀人才。

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各大投行预测中国即将进入降息周期
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作者：韦承武
致信韦承武编辑
发布日期：2008-10-07

网络版专稿 实习记者 韦承武 “中国利率已经进入降息周期”，10月份，各大投资机构发布的研究报告或声明中，他们的声音空前一致。机构投资者们普遍认为，自中国人民银行于9月15日宣布将一年期贷款利率由7.47%调降至7.20%后，就意味着货币政策开始转向。

大摩：中国将在09年底前减息5次 每次27个基点

摩根士丹利(Morgan Stanley)10月7日表示，中国未来将大幅削减利率，同时逐步增加政府支出，进而确保经济保持稳健成长之势。摩根士丹利预测说，中国将在2009年年底前减息多达五次，以限制“全球金融海啸”可能对中国经济成长造成的影响与冲击。

摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆撰文表示，中国央行将在2009年年底前减息五次，每次降息27个基点。王庆指出，中国央行最终将于2009年将一年期借贷利率由目前的7.2%，调降至5.85%。王庆同时表示，政府开支增加最多或将带动经济成长率上升多达3个百分点。

王庆接着分析说，“通货膨胀前景显著改善，应该会有助于缓解各界久久挥之不去的、对于扩张性整体经济政策引发的通胀后果的担忧。我们期待当局在即将到来的数周或数月之中，朝着促进增长的方向作出决定性政策转变。”

中金公司：三中全会后步入降息时代

**十七届三中全会将于10月9日至12日召开。历届三中全会的重点在于讨论中长期的结构性改革措施，而非短期宏观调控政策。

对于三中全会之后的政策预期，中金公司预计未来12个月内基准贷款利率和存款利率分别将被下调108-162个基点以及54-108个基点；存款准备金率将被下调400-600个基点；人民币对一篮子货币汇率升值幅度将放缓至2%～3%，对美元的汇率取决于美元自身走势。

国海证券：央行可能于10月份下调准备金率与存贷款基准利率

国海证券分析师段吉华认为，9月份的降息虽然仍是结构性调整，但是已经说明紧缩性政策的结束。随着三季度经济增长数据的公布，将更为明确地说明经济下滑趋势已经形成，届时央行将开始逐步放松货币政策，预计10月底小幅下调准备金率与存贷款基准利率的可能性较大。

中原证券：宽幅降息大约不在冬季

中原证券则认为，在当前中国经济增长放缓的情况下，放松货币政策是必须的。随着央行4年来的首次降息，可以确信的是利率已经进入降息周期。

降息是肯定的，但不太可能在四季度有宽幅降息的可能性。中原证券认为“7000亿美元方案”将力保美国信用和利率两大市场平安度过圣诞节，为此，四季度中国的货币政策很难有大的松动，预期最多降息一次，时点基本锁定在10月份三中全会或者年底中央经济工作会议前后。

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2008年10月11日，国家税务总局公布了2007年度中国企业纳税排行榜，万科企业股份有限公司以集团纳税总额53.1亿元，位列《中国企业集团房地产行业纳税十强排行榜》第一名，再度成为房地产集团纳税冠军。而在《中国企业集团纳税五百强排行榜》中，万科位列第49位。

　　公司纳税的大幅度增加得益于2007年万科经营的快速发展。2007年万科营业收入和净利润分别同比增长98.3%和110.8%，而纳税增长速度更达到119%，延续了纳税增长快于收入、利润增长的特点。

　　除获得集团纳税冠军外，按独立企业纳税额排名，万科集团旗下有七家子公司：深圳市万科房地产有限公司、佛山市万科房地产有限公司、上海万科房地产集团有限公司、东莞市松山居置业有限公司、北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司、苏州南都建屋有限公司、佛山市万科置业有限公司进入2007年度《中国独立企业房地产行业纳税百强排行榜》，是子公司入选数量最多的房地产集团。万科深圳子公司(深圳市万科房地产有限公司)还以年度纳税7.2亿元进入《中国独立企业属地纳税五百强排行榜》，位居第306位。

徐农民

能不能少交点税

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宏观调控“保增长”，政府四季度或将救房市
大　中　小
作者：严钰
致信严钰编辑
发布日期：2008-10-14

网络版专稿 记者 严钰 三中全会前夕，中国央行紧急宣布存款准备金率和人民币存贷款基准利率双双下调。显然，国家宏观调控政策由之前“一保一控”全面转向“保增长”。分析人士表示，中国楼市若继续萧条下行，不排除四季度政府出台救市措施。

房地产开发投资占固定资产投资比重超过1/5，是拉动中国经济增长主要因素。可见，稳定房地产行业发展、防止固定资产投资大幅下滑对维护经济稳定增长作用重大。

宏观调控转向“保增长”

随着CPI持续回落，“保增长”成为当前首要任务。10月8日晚,央行宣布“两率”齐降:存款准备金率下调0.5 个百分点;一年期人民币存贷款基准利率下调各0.27个百分点。与此同时,国务院决定9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。业内人士称，“两率” 齐降意味着货币政策初步松动，刺激经济增长成为当前宏观调控的首要任务。

同时，银河证券首席经济学家左小蕾也表示：“政府现在看清楚了,在金融危机和国际经济下滑的局面下,外需现在很难控制,而内需我们还有能力调控。中国央行的目的主要是保增长,下调准备金率和贷款利率就是为了放松流动性,这将促进内需,有利于经济增长。”

然而，美国次贷危机后，国际金融环境逐步恶化，中国出口持续回落几成定局，根据央行的调查，反映国内需求的国内订单指数今年3季度创10年来最大降幅。对此，有业内人士认为，在目前的情形下，稳定房地产行业的发展进从而防止固定资产投资大幅下滑对维护经济稳定增长作用重大。另外，万研究所在最新房地产行业报告中指出，4季度救市的政策将愈演愈烈，而未来不排除中央政府基于保增长目的出台政策刺激房地产市场。

事实上，房地产行业在保持经济稳定增长中的作用重大。消费、投资和净出口是拉动我国经济近些年高速发展的三驾马车，而投资在其中扮演着越来越重要的作用，2000年以后投资对GDP的贡献度大幅上升，01年以后超过消费成为推动我国经济高速发展最主要的动力。作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展，直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20％。因此保持房地产行业的平稳发展，对国民经济持续稳定发展意义重大。

各地纷纷响应救市

中国楼市陷入长达一年之久的深度调整期。市场观望情绪十分严重，成交颓势暂时仍无复苏的迹象。据国家统计局公布数据显示，今年1-7月，全国商品房销售面积和销售金额同比分别下降10.8％和7％，8月份“国房景气指数”为101.78，比7月份回落0.58点，比去年同月回落2.70点，自去年12月以来，国房景气指数已连续9个月出现环比回落，此外，央行三季度调查结果显示，未来三个月打算买房的居民人数占比为 13.3％，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，并创1999年调查开始以来最低水平，其中，在调查的七个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的人数占比均不足10％，低于全国平均水平。

楼市成交的清淡让长期依赖“土地财政”的地方政府感受到沉重压力。近两个月以来，东莞、长沙、西安、芜湖、南京等地方政府频频出台减免税费和补贴等相关政策刺激当地楼市。10月10日，南京出台了关于购房补贴发放的细则。其中明确享受“房贴”的购房时间，在2008 年l0月1日至2O09年9月30日期间购买普通住房，可享受补贴。9月7日，西安市《关于恢复房地产业发展的若干意见》被公开。从2008年9月4日起至2009年12月31日，在西安购房者，将根据购房款总额，享受1.5%、1%、0.5%三个等级的财政补贴。

同时，地方政府的“救市”也得到中房协的支持。9月23日，中国房地产协会副会长、秘书长朱中一对外透露，中房协给国务院有关领导上书了一份房地产政策调整建议，得到国务院有关领导的重视。同时他指出具体政策包括：允许地方政府自行救市；降低房地产交易有关税率；鼓励改善性住房需求；加强房地产预警系统功能等。此外，中房协对于上书的建议十分乐观。朱中一表示，在去年同样的时间，中房协通过住房和城乡建设部向国务院递交了一份政策建议报告，随后该报告内容被政策制定部门采用。基于此，他同样有信心今年的政策建议会得到采纳。可见，以稳定市场为调控目标的房地产调控政策有可能再次“变调”。

救市路径猜想

申万研究所在最新房地产行业报告中指出，四季度救市的政策将愈演愈烈；而未来不排除中央政府基于保增长目的出台政策刺激房地产市场。业内人士认为，地方政府救市将是中国政府救市的前奏。据天相投资分析报告称，管理层松动楼市政策的可能方式有两种，直接松绑相关政策和默许地方政府刺激楼市的努力。

天相投资还认为，最为重要的是管理层的态度，这将很大程度上决定市场各方对于后市的预期，而从具体政策方面来看，去年引发行业调整的导火索第二套房贷款限制的政策是有调整可能的，因为这个政策误伤了相当一部分购买力较强的改善性需求，因此调整的可能较大。另外，降低购房者的交易成本能够较为直接地提升有效需求，如契税、个人住房营业税、二手房转让个人所得税等政策存在减免的空间。因为交易环节的税种基本为地方税种，只要管理层默许，地方政府减免这些税费来刺激楼市的动力还是较强的。

除此之外，地方政府可采用的政策还有对购房者进行补贴、公积金贷款上限的调整、城市户籍政策等，这都可以对购房者产生明显的刺激作用。 例如南京出台的关于关于购房补贴发放的细则等。

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地产“热钱”未停步
  《财经》记者 张映光　　总第222期　出版日期：2008-10-13 　   共有0条点评

在全球金融危机和中国地产挤泡沫的双重压力下，外资在中国地产市场如何进退抉择


目前中国地产业并未出现外资机构纷纷出逃的景象，但投资策略正在调整。

　　过去一个月里，华尔街投资银行依靠房地产金融杠杆迅速积累起来的数万亿美元资本大厦，在瞬间轰然倒塌，中国的房地产投资者或许会暗暗庆幸。得益于中国资本市场的封闭，这里没有与美国相类似的房地产金融衍生品体系，看似不会爆发同样的危机。
　　不过，中国房地产市场同样遭遇了十年不遇的深度调整。曾被地产商寄予厚望的“金色九月”和“十一黄金周”已过，各地房屋成交量仍然持续低迷。高盛、摩根士丹利等外资投行近期发布的研究报告，对中国房市前景的预期也愈发悲观。
　　“近期，中国发生地产业整体‘崩溃’的可能性正在增加。”摩根士丹利9月12日的地产分析报告称。这里的“崩溃”，是指销售价格和成交量同时大幅下跌。
　　高盛一份最新研究报告则指出：“最坏的时候还没有到来——中国银行业的房地产不良贷款风险，将在2008年四季度和2009年上半年初露端倪。”
　　过去三年，正是这些外资投行引领各类基金，大规模进军中国房地产市场，为中国地产市场最疯狂的一轮暴涨推波助澜，甚至引发“热钱”之忧。现在，金融危机虽然给他们当头泼下冷水，但与上世纪90年代发生的那场金融危机相比，目前中国地产业并未出现外资机构纷纷出逃的景象。国家统计局的数据显示，2008 年1月至7月，全国房地产开发企业利用外资共计407亿元，同比增加22.22％。与往年相比，增幅未见下降。
　　在北京的一家外资投行中国地区房地产基金负责人告诉《财经》记者，投行自身的投资确实已变得更加谨慎，但投行管理的基金仍准备投向中国房市。
　　在他看来，“未来一年，外资对（中国）房地产的投资不会减少，甚至更热。”
　　香港恒隆地产有限公司（下称恒隆地产）董事长陈启宗亦认为，在美国出现经济衰退的这段时期，“热钱”有可能继续涌入中国楼市。陈启宗曾在上世纪90年代亚洲金融危机中，成功抄底香港楼市。
　　投资中国地产的冲动虽未就此退潮，但综合各家主力外资投资机构的表现看，他们的投资策略正在调整。

“五号”出，“六号”进
　　选择“脱手”的大有人在。2007年6月，摩根士丹利将其在上海投资的“锦麟天地”项目以11亿元出售，同时，还计划出售其在上海华山夏都、新天地大厦及茂行世纪公园等多项物业。
　　此时，华尔街金融风暴尚未进入高潮，但外界已就摩根士丹利集中抛售物业与华尔街危机之间的联系多有猜测，认为这是摩根士丹利为回笼资金、增加流动性的被迫之举。
　　据《财经》记者了解，摩根士丹利上述投资并非利用其自营账户资金，而是接受客户委托进行投资管理的基金，损益与摩根士丹利的资金链关联不大。
　　摩根士丹利投行部一位人士在接受《财经》记者采访时表示，抛售物业主要是因为“五号基金”已到收回投资的周期。此外，投行普遍对内地楼市短期内前景感到悲观。
　　据其介绍，摩根士丹利几乎不用自营账户资金直接投资房地产，其投资主要是以三四年为一个周期的房地产基金，从中赚取管理费和利润分成。收益一般为利润的20％。摩根士丹利的全球房地产基金至今已运作了六期，前五期都取得了高额回报，第六期却遭遇滑铁卢。
　　“锦麟天地”项目，正是摩根士丹利五号房地产基金于2003年投资的项目。当年7月，摩根士丹利以900万美元买入该项目10％股权，成为外资投行在内地投资的第一个房地产项目。
　　据前述投行部人士介绍，摩根士丹利的房地产基金年回报率至少在20％以上。中国地产市场的回报率相比之下高出近1倍，外资投行因此热情很高。
　　数据显示，自2001年进入中国房地产市场五年间，摩根士丹利在中国房地产业投资总额约为15亿美元；2006年增长至30亿美元，并成为对中国地产市场投资最多的外资金融机构。
　　摩根士丹利“五号基金”已进入收获期。按惯例，摩根士丹利房地产基金的周期在三至四年，筹集到资金不能沿用到下一期投资中，到时基金必须要退出获得收益。这也增加了基金经理的压力，导致他们倾向于投资额大的项目。
　　“以摩根士丹利‘五号基金’为例，一般会在一年里投30多个项目，三年投100个项目，平均每个项目的投资额在8000万美元以上。”这位负责人说。这也可解释为何摩根士丹利在香港出售“五号基金”投资的五个酒店式公寓和中环盈置大厦，价值55亿港元(约合7.05亿美元)。
　　2007年摩根士丹利募集的六号房地产基金，总额共计80亿美元，主要投向日本、澳洲及欧洲，其中约有10亿美元投向中国。7月，“六号基金”以 52.8亿元人民币收购雅居乐地产控股有限公司（香港交易所代码：03383，下称雅居乐）海南清水湾综合度假社区发展项目（下称海南清水湾项目）30％的股权。
　　据《财经》记者了解，雅居乐于2006年取得清水湾项目开发权，该项目总占地约973万平方米，平均楼面地价仅为340元/平方米。雅居乐原计划十年内分期开发，完成总计130亿元的投资。
　　国泰君安一份分析报告指出，若以收购价换算，海南清水湾项目目前估值是176亿元左右，即摩根士丹利以约1800元/平方米价格买入。 这一价格被一些市场人士认为偏高；而且，十年的开发周期也不符合摩根士丹利基金要求在三年至四年内退出的要求。
　　对此，上述摩根内部人士表示，双方在协议中一定约定了有关基金提前退出和规避风险的条款；而且目前处于困境中的开发商为获得融资，往往会许诺较高的投资回报。

美林转向谨慎
　　与摩根士丹利等不同，外资投行美林、雷曼兄弟等在中国房地产投资多以自有资金为主。在市场看涨的情况下，这种投资可带来超额回报，但在市场看跌的情况下，风险也加大。
　　2005年2月，美林投资入股北京银泰中心，是其在中国房地产业的第一笔投资。知情人士告诉《财经》记者，美林此次投资通过其旗下全球资本投资部完成，一期投入资金超过3000万美元。
　　此后，美林联合德意志银行、淡马锡共同出资4亿美元，购买恒大地产8亿股优先股，成为其在中国房地产最大一笔投资。恒大地产则以其三分之一股权作为抵押。
　　2007年年初，恒大地产上市折戟，令美林等投资者无法按原计划退出。5月30日，恒大在美林的积极推动下，确立私募计划，拟融资4.5亿美元。至6月底，私募规模进一步扩大至近6亿美元。在这次私募中，美林再度贷给恒大地产7.8亿港元。
　　美林的这笔投资如今显得有些尴尬。分析人士认为，恒大上市折戟，骑虎难下，只能继续向已经入局的机构投资者求援；而这些机构投资者很可能因为害怕其资金链断裂，令投资受损，只能在附加苛刻条件的前提下继续“输血”。
　　这种苛刻的条件包括优先分红的权利。投行入股地产项目，一般能要求到40％-60％的利润，所谓优先分红，即在项目产生收益时，优先分到该项目 100％的利润。在熟悉投行运作的专业人士看来，摩根士丹利基金入股雅居乐的项目，很可能就约定了这类优先分红的条款。这可帮助外资基金在项目运作中期，部分物业销售产生收益的时候及时退出。
　　据上述外资投行中国地区房地产基金负责人介绍，美林目前对房地产业的投资正转向谨慎。美林亚洲目前筹措了一笔30亿美元的基金，继续投资亚洲地区的房地产，美林自有账户的投资则需要经过审慎的评估。
　　同样多以自营账户资金进行房地产投资，还有已经宣告破产的雷曼兄弟。雷曼兄弟在中国的第一笔投资始于2004年，雷曼兄弟联手摩根士丹利房地产基金，共同参与上海永业集团开发的上海永业公寓二期，两家投行各入股25％。
　　2007年12月，雷曼下属子公司雷曼亚洲公司（下称雷曼亚洲）向融创地产提供私募贷款，据信是雷曼在中国的最大一笔投资。有消息称该笔私募高达2.5亿美金，但融创及雷曼双方均未证实。
　　雷曼兄弟破产后，融创副总裁陈恒六向《财经》记者表示，融创还未与雷曼亚洲就双方项目可能受到的影响正式沟通。不过，根据雷曼公告内容，宣布破产的只是雷曼母公司，融创的私募项目未在母公司破产案范畴内，因此，短期内不存在由第三方债权人接管其子公司投资项目的问题。

“抄底”不“抄底”？
　　融创曾在2007年有过在2008年赴港上市的打算，计划融资4亿至5亿美元。因市场突变，这一计划不得不暂时搁浅。陈恒六在接受《财经》记者采访时表示，“融创在短期内不会上市。”


　　对房地产公司进行私募股权投资，辅助其上市，以在资本市场套现，原本是投行在直接收购物业之外的主要投资方式。如今随着股市暴跌，这一投资模式已很难延续。
　　外资机构投资中国房地产市场，一般采取两种形式——基金借贷和投资开发，前者多为欧美投行所用；外资地产商则采取后者，通过在内地购买土地，自主开发房地产项目。由于内地开发商如今多陷入资金困境，外资得以获得项目入股的机会。而在几年前，中国本地开发商根本不愿意将好不容易取得的土地与他人分享。
　　今年前三个季度中，除摩根士丹利，另有多家外资基金收购内地开发商项目公司的股权。不久前，首创置业股份有限公司（香港交易所代码：02868，下称首创置业）向新加坡政府产业投资有限公司的附属公司Reco Ziyang转让了天津三个项目的部分权益，并与之成立一家合资公司，共同开发重庆的一个项目。8月22日，招商局地产控股股份有限公司（深圳交易所代码：000024）公告称，拟向ARA Managers（Asia Dragon）（下称ARA）出售其所持的富城（中国）有限公司（下称富城中国）100％股权，作价17.5亿元人民币。随着这次股权转让，富城中国所拥有的总投资约14亿元的南京国际金融中心也将落入ARA囊中。
　　另据路透社报道，科威特市值最高的银行——科威特金融公司（Kuwait Finance House），欲以2.75亿美元入股中国南海控股有限公司（香港交易所代码：00680，下称南海控股）在深圳的半岛城邦项目。不过，南海控股至今未发布公告披露。这将是中东金融机构今年对中国房地产公司的第二笔大额投资。此前，科威特投资局曾向恒大提供了1.46亿美元的私募贷款。
　　更大的“抄底”者可能是外资地产开发商。目前，在内地的外资开发商以港资企业为主。
　　2007年，新鸿基、和记黄埔、九龙仓等多家香港地产商在内地大规模购置土地，将主营地产业务转向空间更广阔的内地市场。如今，九龙仓等公司不得不艰难地消化掉一些去年取得的天价地，但香港开发商依旧挟内地开发商难以企及的资金优势，伺机逆势收购。
　　“至2009年，恒隆地产在七八个城市投资400亿元、建造18个项目的计划没有改变。”恒隆地产董事长陈启宗近日接受《财经》记者专访时说。
　　十年前，陈启宗依靠对市场的准确判断，成功躲避了香港金融危机，成为香港地产业崩盘后惟一有能力逆市扩张的开发商。去年，陈启宗再次避开了“土地狂飙”，如今迎来抄底内地楼市的良机。
　　陈启宗透露，他目前已投资200多亿元，在济南、天津、无锡、沈阳四个城市核心区域，建造最为高端的商业地产项目，同时还在洽谈几个项目。“在熊市的时候，拿地成本会很低，几乎没有竞争对手。”陈启宗说。
　　不久前，广州市中心商务区（CBD）珠江新城一座地标性建筑的招标，印证了陈启宗的预言。这次招标的东塔，五家开发商参与竞标，均是外资或外资联合内资的大型地产公司。最终，该项目仅以底价2860元/平方米的楼面价格，出让给香港周大福企业有限公司——这家公司的老板是有“鲨胆彤”之称的郑裕彤。而其他几家竞标公司，甚至并未报价。
　　此前，郑裕彤还以1.5亿美元入股恒大地产，并收购了恒大的两个地产项目。分析人士认为，郑裕彤入股恒大目的与投行不同，郑裕彤旗下的新世界地产正寻求在内地扩张，其入股恒大有觊觎后者拥有的一些廉价土地项目之意。

“热钱”不停步
　　华尔街金融风暴正向全世界蔓延，对中国等新兴经济体的影响仍难预期。中国房地产市场又面临持续的深度调整。但外资对中国市场的投资看来并未减少。
　　国际物业顾问DTZ戴德梁行的统计数据显示，今年上半年，外资在上海地产市场的大宗交易额大约为97亿元，整体收购案的数量和价格与往年相比毫不逊色。
　　对此，DTZ戴德梁行投资部董事叶建成指出，上半年外资还是在融入中国地产市场。虽然有外资在抛盘，但是接货的也是外资。他预计今年整年的收购交易总数将是这个数字的翻倍。
　　虽然摩根士丹利的六号房地产基金投资目前并不顺手，但摩根士丹利仍在积极筹措“七号基金”。据《财经》记者获悉，“七号基金”将在100亿美元以上，预计年底募集完毕。其中，将有约15亿美元（约合100亿元人民币）投向中国房市。该基金在亚洲个人投资者最低要求投资金额为100万美元，对机构投资者则要求最低投资额为1000万美元。
　　此外，百仕通的六号房地产基金已募集结束，共融得109亿美元，是目前为止数额最大的一次房地产机会基金募集。
　　百仕通还与马来西亚林氏家族的卓越金融联手，共同组建一家商业资产管理公司，将针对中国境内的商业地产项目进行投资、经营、招商及管理。百仕通持有该公司90％股权，卓越金融持有10％股权。
　　另有消息称，荷兰ING银行将推出一只规模7.5亿美元的中国基金，主要投向房屋建设，瞄准一些资金短缺的公司被迫出售廉价土地和未完工的项目，该基金的内部收益率目标在20％以上。
　　金地集团则在2007年底与瑞银（UBS）资产管理公司共同组建了一家房地产投资基金公司。金地董秘郭国强透露，该基金已在欧美开展路演，首期募集在10月中旬结束，金额在1.5亿美元，至今年年底预计募资3亿至5亿美元。
　　一家在中国运作多年的外资投行中国区负责人向《财经》记者表示，投行目前仍看好中国房地产市场的持续发展，因为中国还有巨大的购房刚性需求没有释放出来。另外，投行也寄望于中国政府不会坐视房地产市场崩盘。

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吴敬琏首度谈到国际金融风暴对中国影响，反驳防火墙说法，指出这场风暴对于中国实体经济的影响，在明年可能会更加深化。政府需要用货币政策搭配财政政策，避免临界点上遭遇流动性泛滥瞬间变做流动性不足。内地股票市场虽然损失很大，但泡沫似乎已经放空，但未来最大的担忧，是房地产泡沫。


一.  国际金融风暴，中国经济能否置身事外？，庞大的外汇储备，资本管制和稳健的货币政策，能否作为良好基础和防火墙，抵御当前危机？不少经济学者都持乐观态度，不过吴敬琏却持完全相反观点，评价形势很严峻。吴敬琏：“因为中国不是在这个体系之外的，而是在体系之中，我们是这个体系的得意者，同时也集中了很多问题，要说根源是在美国，但是中国在几年前却没有意识到，根本的一条就是美国用发美元向全世界借钱，而承接这一点的，中国是世界第一。这是很明显的，问题的根源，如果看现象，是华尔街这些人是没有道德什么，他为什么没有道德，只顾自己发财却还能得逞，这是因为有这个体系，而这个体系的核心，就是美元是世界储备货币，他愿打，你还愿挨，以至于你要想。全世界包括中国在内，金融发生问题，其根源在于美国长期执行了一个扩张性的货币政策，亚洲国家因为要保持出口导向政策，保持本币的低估状态，所以就大量买美元，买外汇，中央银行大量释出货币，发行货币，结果就造成了整个经济体系中充满泡沫，空洞，一个泡沫爆破，连带效应非常可观。在资本市场上，表现会非常严重，遇到外部的某一种或者是内部的一种冲击，从流动性泛滥，就会一下子掉下来，突然转化为流动性不足。国际金融风暴远没有过去，而尤其对于中国实体经济的影响，在明年可能会更加深化。因此宏观经济需要稳住大局，不至于出现一个金融市场崩盘和企业倒闭这两大危机，这主要要靠宏观政策。作为世界金融体系一部分，中国和其他国家碰到的是同一个问题，但目前中国还处在一个临界点上，应该用货币政策和财政政策搭配，不至于出现一下的急剧萎缩。从货币政策来说，不易因为现在流动性不足，就采取扩张性货币政策，这只是饮鸩止渴。但是在宏观经济政策上，全面从紧，也是有问题，在流动性严重不足情况下，应该用财政政策注入。从去年以来，宏观经济政策大体不错，当然这次风波很大，能否继续保持，还需政府进一步努力。从微观经济上需要对企业做支持，对中小企业支持其提升，支持他们的技术进步，在信息上给他们支持，让他们知晓国际经济情况是怎么样的，宏观经济形势是怎么样的，从而让企业能够正确决策。很重要的一点，是对于创新点，一定要营造好的环境，让那些能够创新的企业，能够做强做大。现在内地的创业环境并不好，一方面原有的企业处在很困难的情况下，可能有一部分要被淘汰，这是不能避免的了，但是我们要尽量避免不要出现大批的倒闭。另一方面还要做加法，让那些有可能做大做强的，很快做大做强，这样有减法有加法，才能打平。否则的话就会很困难。这些都是应付当前的治标措施，从根本上来说，还是中国的经济发展方式有问题，就是靠投资，靠出口来支撑的这种经济增长方式，不行，一定要改，如果不改的话，就不能从根本上解决问题，而这个问题的提出已经有十多年的时间了，进展确实不大。十一五开始以来应该说有些地方已经取得进步，但现在看来，这个进步不够大，要想办法，首先这个问题在于有制度性障碍，要用改革来消除这种制度性障碍，通过改革营造一个好的创业环境，使得这些企业能够真正转变，转变成为依靠技术进步，和效率提高支撑的增长方式。



二. 泡沫爆破的连带效应，影响未来的进一步深入，对内地问题已久的股票市场和房地产市场，又会带来怎样后果？吴敬琏给出解析，而他最担忧的，是房地产泡沫，影响到银行体系。

  吴敬琏：“股市泡沫的放气，按照动态市盈率的分析，许多经济学家都认为，这个气已经放得差不多了，但是资本市场的一个特点，是没有一个稳定的均衡点，就是价位很高的时候，大家认为它还要涨，它还会涨，已经价格降到位了，如果大家还是看淡的话，它还会跌，但内地的证券市场，主要的问题还不再泡沫，而在机制，市场是一个政策市，有消息来源的人，稳发财，一般中小投资者，都没有消息来源，所以不管打压还是拖市，他们都是倒霉的，更加根本性的问题，是这个问题，这是一个老争论，就是监管。开始在深圳事件发生后，开始是认为没有监管，加强了监管却并没有解决这个问题，于是就爆发了一场争论，正确的监管路线是什么，实质性审批制度是正确的路线呢，还是合规性监管，所谓规，就是信息披露的准确，透明，全面。这个争论到现在还没有解决。

不过内地证券市场的泡沫空气，虽然损失很大，但空气似乎已经放空，但房地产市场，将会成为未来的一大危险点，泡沫很大，空气一直没有释出，高出不胜寒，泡沫越大，他崩溃的可能性越大，造成的冲击越大。

    房地产如果出问题的话，会连带银行体系，影响到地方政府，不是老百姓的按揭，那个数量不大，而是地方政府用房地产去做抵押。”



三 已经被强调很多年的扩大内需，在这个关口成为中国经济保持稳健发展的关键，虽然当前中国的出口还比较乐观，但内需如果不能真正刺激起来，加上金融风暴和出口降低，中国经济将遭遇麻烦境地。不过吴敬琏强调，如果还是单靠政府贴补方式扩内需，顶多解决个别问题，根本再次回到转变经济增长方式。



  吴敬琏：“扩大内需的方针是对的，中国旧的发展方式，一个最大的问题，就是内需不足，所以才会用出口导向，现在出现的问题是因为出口导向也维持不下去了，要回到内需不足的根本原因，是因为旧的经济发展方式有问题，这个发展方式的核心就是投资驱动，所以要增加内需，从根本上来说，要改变增长模式，单靠政府给补贴，是解决不了问题的，因为那都是个别从微观上说的，总的盘子你解决不了。

  靠投资驱动，会造成投资在GDP的比重越来越高，因为投资是报酬递减，所以要维持一定高增长，投资的比率越来越高，蛋糕只有那么大，你投资切大了，消费就小了，一般的世界平均程度，是25：75， 而我国已经占到近50%，这样消费的总量肯定就小了。在这样的格局下，想要增加内需，小打小闹做点儿措施可以，但是大盘子改变不了，你要增加投资率，有要增加消费比重，无疑站在地球上拔着自己的头发可以提起来一样，所以从根本上还是要转变增长方式，否子一降低投资率，马上速度就下来了，速度一下了，在这样的发展方式下，发展就不行了。”

  

改革开放三十周年，一系列庆祝活动相信会在11月集中展开，不过作为市场经济的主力推动者，吴敬琏说，改革的大关没有完全过去，符合社会公正的法制市场环境还没有完全建成，造成了经济，社会上的一系列问题.

对于正处在十字路口的改革，他坦诚，现在实际上，认为改革方向错误的暗流，是很强的，所以关键在于怎么总结，现在社会上有几种态度，一是认为什么贫富差距悬殊，根本没有这个问题，那是自己吓唬自己。第二种说，问题有，但不在于改革的大方向，而在于改革没有贯彻，没有到位。第三种就是认为大方向错了。对于第一种民众支持的很少，认为是权贵的代言人，现在就是第二种和第三种相互搏力。

    他说自己当然支持第二种观点，不过改革开放三十年的详细内容，还是震海听风录讲的精彩，大家看节目吧。

（感谢震海听风录的邱先生，把吴敬琏请来做连线，让我有机会搭着做专访，吴老先生从九点钟一直折腾到11点多，丝毫没拒绝，对每个提问都很认真，很感动^_^!）

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房地产市场新政有望近期出台
“回稳”呼声渐高
作者：于兵兵         发布时间：2008-10-16 08:39         来源：上海证券报
    权威消息人士透露，住宅和城乡建设部正在拟定旨在稳定房地产市场的一系列新措施，并将上报国务院，该措施将包含在国务院稳定宏观经济的一揽子计划中，且有望近期出台。

　　“我不赞成‘救市’的说法，房地产市场回归稳定是此轮中国经济应对下滑风险的最重要力量之一。” 全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说。

　　楼市新政有望近期出台

　　时至第四季度，房地产市场的地方救市政策一波紧似一波。以日前出台的杭州24条为例，包括买房送户口等多年未见的以鼓励购房为目标的优惠政策重现。“地方政府的政策肯定是根据中央意图而来。”中国住房产业协会副会长顾云昌说。

　　另一边，中央相关部门正在酝酿制定全国性房地产市场“回稳”政策的说法甚嚣尘上。有报道称，中国房地产协会已经给国务院有关领导递交了一份房地产政策调整建议，主基调是改变目前“严厉”的房地产调控政策，改为“适度控制”。具体政策包括：允许地方政府自行救市；降低房地产交易有关税率；鼓励改善性住房需求等。

　　另有报道称，聂梅生透露，由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望在下月推出，方案内容包括部分取消对第二套以上购房提高首付比例和利率的限制，下调相关税费以及延长个人房贷偿还期等。

　　15日，中国房地产协会副会长、秘书长朱中一在接受本报记者采访时并没有否认递交建议一说。聂梅生则向上海证券报表示，新政即便不在下月推出，年底之前一定会出台。她同时用“迫在眉睫”一词形容房地产市场“回稳”的重要性，并表示房地产新政将经过多个部门会签，而并非源自单一部门的决策。

　　同样是昨天，住宅和城乡建设部两位高层均表示因话题敏感，不方便就调控新政接受采访，其中该部委政策研究中心一位高层表示正在撰写相关报告。

　　到昨天晚些时候，上海证券报获得证实，住宅和城乡建设部正在拟定旨在稳定房地产市场的系列措施，并将上报国务院，该措施将包含在国务院稳定宏观经济的一揽子计划中，且有望近期出台。

　　调控基础变成鼓励消费

　　种种迹象表明，新一轮全国性楼市利好政策已经呼之欲出。而聂梅生的“迫在眉睫论”也被多数地产界人士和决策层认同。“现在已经不是考虑房价收入比等单纯的房地产指标的问题，而是要通过房地产拉动可能走出向下曲线的中国经济的问题。”一位房地产界资深人士称。

　　国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌日前在接受采访时表示，纵观出口、内需、投资这所谓的国民经济“三驾马车”，出口无疑将受到直线下挫的国际经济形势影响。而启动内需仍将是一个复杂、系统的工程，且显效缓慢。“消费会得到改善，但增长不会很直接，因此防止经济突然过快下滑，只有投资，而投资中20% 是房地产投资，所以现在应非常密切地关注房地产市场，这确实很重要。”夏斌称。

　　其实，关于房地产市场可能迎来复苏的说法在9月份就已经传出，10月初举行的十七届三中全会提出“保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定，保持社会大局稳定”的战略方针，令市场再次强化了房地产市场回暖政策出台的可能性。

　　去年以来，随着房地产领域有关调控政策逐渐显效，以交易量大幅下降和部分商品房销售价格跳水为特征，中国房地产市场开始进入下降通道。毕马威统计数据显示，今年前8个月，中国房屋销售总额同比下降15％左右，成为中国经济增长中的一大隐忧。“虽然目前中国的出口额、零售市场和工业利润仍旧保持较快增长，但值得借鉴的是，美国等西方国家此轮经济下降正是由房地产和汽车市场遇冷引发的。这一点与目前中国的情况十分类似。”毕马威亚太地区主席George称。

　　另有华东某大型房地产开发商向记者透露，因为2008年土地出让量骤减，且成交价格低迷，部分地方政府从土地市场的收益已经减少1/3甚至50％。“一直以来，土地收益和房地产交易环节的税收占地方政府收入的很大一部分。其中房地产税收占地方税收收入的1/3，房地产市场一旦长期低迷，对中国经济构成的影响可能出乎市场意料。”一位经济学家表示。

　　“现在执行的楼市政策是在防止市场过热的大原则下提出的，在目前市场已经开始回调，且交易量下降明显的情况下，原来的调控基调已经不合时宜，市场调控基础已经变成鼓励消费。这样的市场形势说明，出台新的楼市政策完全有必要。” 中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌说。

　　房地产融资形势局部回暖

　　一系列利好刺激地产股在资本市场逆市上扬。15日，A股各行业指数几乎全线下降，地产指数则以2.02％的涨幅列行业涨势首位。万科、保利、金地等大型地产股几乎尽数翻红。业内人士预计，事实上，房地产业新一轮利好可能刚刚启动，随着实质性利好政策的出台，房地产将再次身负拉动投资从而拉动国民经济稳步增长的重要使命。

　　但分析人士指出，新政出台可能不会立即在市场上形成合力。“宏观调控政策显效是一个缓慢的过程，起码在今年来看，房地产市场不大可能于年底时体现明显的回暖趋势。”聂梅生表示。而一些欲在年底前在销售量方面做最后一搏的大型开发商也许仍将寄希望于直接的降价促销。

　　有消息称，恒大地产拟在年底前再推12个楼盘，全年回款计划在150亿元左右。万科、龙湖等企业因业绩表现和现金流等各种需求同样可能继续其降价策略。

　　“货币政策的显效可能增加市场上的资金流动性，令房地产融资形势局部回暖，但总体来说，我们预计中央的调控意图会是以刺激需求为主，而不是放开对开发商的信贷。这样可以保证开发商在资金链紧张的前提下继续其价格战略，进而稳定此前的宏观调控成果，同时推动成交量上升，令消费有所抬头。”易居中国房地产研究院分析师称。

　　对于国内银行业而言，房地产放松政策同样被看作利好。 光大证券银行业分析师金麟此前表示，新政一方面有助于房贷业务增长；另一方面也有助于稳定房地产价格和房地产贷款的质量。

　　数据显示，截至今年6月末，国内上市银行房地产开发贷款规模为1.39万亿元，个人贷款规模为3.335万亿元，其中个人贷款的绝大部分是按揭贷款。两者相加约占上市银行贷款总额16.23万亿元中的30%。“因此，房地产政策放松对银行改善资产质量有很大帮助。”专家表示。

　　“包括降低利率、存款准备金率在内的货币政策的放松一定会对房地产信贷产生积极影响，同时我们预计，新政也可能在直接融资方面有所突破，比如此前一直在呼吁的REITS产品等。”聂梅生称。

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全国18城市出台楼市救市政策
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作者：骆海涛 颜英         发布时间：2008-10-16 08:49         来源：南方日报
     近日，长三角的两大城市上海、杭州不约而同宣告对低迷的楼市进行“救市”。其中，杭州市政府发布的《市政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，其中包括购房入户实施范围扩展至老城区、政府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。

　　而上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，上调补充住房公积金贷款的最高额度，符合条件的家庭最高可贷60万元。

　　地方政府“救楼市”的政策正在蔓延。出台救市政策的地方政府从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安，再到中部地区的长沙、武汉，再发展到东部沿海的福州、厦门，现在已经到达长三角最重要的代表性城市南京，杭州和上海。

　　那么，这股“救市潮”会蔓延到广州和深圳吗?昨天，据消息人士透露，广州希望能“刺激房地产消费”。本报记者多方采访，尽管相关部门都未能确认广深两地将加入“救市大军”，但是，广州减慢限价房推出的速度、拆迁补偿标准看齐一手房价等迹象，都给当地楼市带来了暖意。

　　广州低调救市?

　　“我认为，广州已经在低调‘救市’了。”在接受本报记者采访时，合富辉煌首席分析师黎文江表示，广州刚刚公布的“拆迁补偿标准向一手房价看齐”，就是一个稳定市中心房价的信号。

　　前天，广州市国土房管局发布《广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》(简称《意见》)，从即日起至10月23日，《意见》面向全社会征求意见，其中大幅提高拆迁补偿标准，确保被拆迁户有能力购买本区域新商品住宅。因此，今后广州市危旧房改造被拆迁户拿到的补偿款将达到可购买同区域一手商品住宅的水平。

　　黎文江表示，广州暂缓限价房及其用地的推出，间接说明了政府不希望目前的商品房市场受到太多的冲击。另外，地方政府对房地产“救市”，是万不得已才出手的，“但广州楼市表现还好，不见得需要政府干预。”不过，在本报记者采访中了解到，中国房地产行业协会曾采纳了广东省房地产行业协会的4点政策建议，并提交给国家有关部门。被采纳的4点建议主要涉及金融政策、土地政策等领域，其中，建议适当放宽购买二套房的贷款条件，鼓励改善型住房需求。

　　数据显示，今年8月，广州一手商品住宅均价为9078元/平方米，环比微降0.5%，而成交量却出现明显回升，8月一手商品住宅交易面积达到66万平方米，比7月份增多了1%。黎文江认为，这几个月来广州房地产成交量维持在每月60万平方米左右，而价格回落到去年的7、 8月份水平，还能刺激成交上涨。

　　至于深圳的情况，业内人士认为，相比广州，此前深圳楼市投资气氛太浓，估计政府还不会明确出手“救市”。

　　各地下月全面救市?

　　救市见效了吗?市场都期待立竿见影的成果。

　　在这些救市的城市里，长沙属于较早出手的。长沙的救市举措在7月20日起实施，但是，渤海证券的数据显示，长沙10月份推盘速度下降，小户型支撑成交量上升。上周(10月6日-10月12日)长沙住宅市场运行情况，成交面积环比增长率达138.13%，但是成交均价环比下跌了1.93%。

　　从8月初起救市的福州近期则是成交量低位反弹。上周福州的住宅市场成交面积环比增长76.44%，成交均价环比下降18.68%；重庆的情况是，小户型主导市场，成交量低位反弹，推盘速度下降，上周重庆住宅市场成交面积环比增长278%，成交均价环比下降0.52%。

　　对于这些数据，渤海证券认为，上周环比大幅上涨并不能完全支持黄金周成交量大幅回升，而有可能由于统计数据原因导致成交量大幅上升；长三角和珠三角，较此前两周均环比大幅上升，其中苏州、深圳和杭州出现了连续环比大幅上涨，增长率在50%以上。

　　东方证券认为，各个地方的经济发展水平和房地产市场的发展状况各不相同，应该有区别的对待每个区域不同的房地产市场发展情况，采取不同的适合当地经济和房地产市场健康发展的政策。不过，该机构预计，未来中央政府关于房地产市场的调控政策趋势也是进一步放松。

　　此前，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生曾经表示，由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望在下月推出。据透露，该部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。

　　链接

　　杭州南京上海救市下猛药

　　放宽购房入户，提高住房公积金贷款额度，减免契税

　　截至目前，已有18个城市出台利好“救市”政策。

　　地方政府救市的措施中，以南京和杭州的救市措施力度最大。尤其杭州救市政策涵盖24项内容，力度创下近期地方政府之最，主要包括对需求的刺激和开发商资金链的缓解。首先，对购房消费者，放宽购房入户，提高住房公积金贷款额度和贷款年限，减免契税和给予财政补贴，用来促进居民合理住房消费；其次，对于开发商，放宽房地产企业所得税预征政策，放宽土地款支付政策，放宽项目开竣工期限，延迟或暂停征收涉及房地产行业的行政事业性收费，来优化房地产行业投资发展环境；最后，对于金融机构，鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求，及时搭建银企对接的互动平台，协调解决企业面临的困难。

　　与杭州、南京等城市政府出台的一揽子救市政策相比，上海公积金贷款额度的上调对市场的影响力度较小，但仍可看做是一个温和的政策信号。

　　综合多个地方政府的救市措施，具有6个方面的特点。首先，在公积金贷款方面，延长贷款期限，由20年提升至30年，实施这一举措的有沈阳、长沙、福州三地；沈阳、长沙两地还将首付比例由30%降至20%；河南、辽宁两省均允许省内可办理公积金异地贷款。

　　其次，上调普通标准住宅标准，放宽享受优惠契税范围，其中沈阳将市内五区住宅标准由5680元/平方米提至6700元/平方米，福州由5500元/平方米提升至7000元/平方米，厦门由7000元/平方米提升至12240元/平方米。

　　再次，与其他城市所不同，长沙提出了多项“领先”的措施。包括停止经济适用房供地，对符合购买经济适用房的家庭给予货币补贴；调整二手房交易税费，将二手房交易综合税暂由1.98%调整为1.1%，同时购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴；调整营业税，在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。

　　最后，重庆对农村户口首次购买90平米以下商品房的，免征契税；厦门对于在厦门岛外同安、翔安两区购房，且面积在70-80平方米，除享受原有购房入户，还可办理不超过2人的常住户口；西安、南京则从2008 年9月4日至2009年12月31日，对购房户按房款总额，分1.5%，1%，0.5%三个等级发放财政补贴。