万科企业0002、2002相关资料长期跟踪

meng-h · 发表于 2009-2-24 23:25

董藩：不能用房价收入比判断房价高低
文章提交者：麓山散人加帖在猫眼看人【凯迪网络】 http://www.kdnet.net

地产行业处于宏观经济支柱产业地位，07年之前的数年中得到了快速发展，但也暴露出很多问题。伴随着楼市调整期的来临，2009年中国房地产业再次面临一个大转型的历史机遇与挑战。“全国房地产经理人联盟”致力于发展成为中国房地产行业最有思想力与影响力、最积极健康的房地产经理人社团组织，成为中国房地产的“智库”。2月17日，全国房地产经理人联盟邀请全经联核心成员和全国工商联房地产商会的领导，共同研讨房地产业大转型趋势，为行业发展提供思想资源。在这次论坛上全经联首席经济学家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授，就一直以来众说纷纭的“房价收入比”进行了阐述，明确提出“不能用房价收入比判断中国房价高低”的鲜明观点，对我们思考中国房地产市场态势变化很有参考意义：

董藩：今天我想利用这个机会，讲一个偏学术的东西，原因在哪里呢？我们希望传输这样一个观念，怎么样判定房价高低。房价收入比国外早就有指标，阐述这个指标最开始是香港一位专家，他研究了国外很多的房价和收入比大概是一比五点一左右，他说发展中国家大多数是四到六倍，后来大家总是拿这个指标套，这个作者也发现这个结论有问题，也进行修正过。98年联合国对各个国家的房价和收入比进行统计过，最早的是三十比一，一多半国家超过了六比一，发现用这个指标来简单比较房价是没有意义的。
　　第一个是各个国家人地关系不一样，我们只有20%的土地适合人类生存的，这20%的土地里又有18亿亩耕地。可以和我们比的是日本和韩国，他们的房价远远高于我们，我们不能和加拿大和俄罗斯比，他们的地非常非常多。
　　第二个，收入透明度是不一样，在我们国家由于我们体制上存在很多问题，收入透明度是不高的，而且有些腐败分子数量惊人，腐败经常可以到亿。另外，还有一些福利收入，兼职收入，灰色收入等等，我们拿工资条说房价高低是没有意义的。
　　第三个，GDP增长速度导致收入增长速度是不一样的。如果我们的家庭一年挣十万，一套房子100万，我们十年才能买一套房子。由于这个收入是动态的，是在逐年增长的，实际上我们算出来可能是六倍左右。在西方国家，收入增长非常慢，1%，2%的速度，几乎可以忽略。而且我们最近发现按揭贷款，平均每个家庭是三年不到就提前还款，
　　第四个，每套房子的面积差太大了，日本和我们的算法也是不一样的，他们是按套内，我们是按建筑面积。
　　第五个，户均人口是不能比的，美国的中产阶级平均是两到三个孩子，我们国家中产阶级很典型都是一个孩子。
　　第六个，住宅范围是不同的，只有中国，商品房是不包括农村房子的。在发达国家，农村的房子也叫商品房。我们的法律也是叫城市房地产管理法，不包括农村的房子。
　　第七个，计算方法不一样。第一个是全社会平均房价和平均收入，大家基本按照这个思路算。另外所谓中位数，他取中产阶级的部分和房子中间价格比较，就不管最高的了。另外，我们的计算方法是还有很大的缺点，因为我们计算的时候把一手房和二手房算里头，没有把单位集资建房算里头，没有把房改房算里头。我们还没有把单位自己建房子的成本价算里头，还没把廉租房价里头，如果全体现在里面的话，这个价格绝不是今天的价格。
　　还有一个，房子的新旧程度是不一样的。因为发达国家人口增长停滞了，而且房子寿命比较长，他们的房子很多是七十年以上的寿命，我们国家的很多房子平均只有三十年，我们全国80%都是新房子，人家90%都是旧房子。
　　第九个，土地制度是不一样的。西方的土地大多数是私有的，只有我们国家有土地出让的计划，虽然看房价很高，但是开发商并不能生产出房子来，政府拍卖土地，大家都抢，一抢就抢得价格很高。由于土地制度的原因，导致我们市场机制不够灵活，所以最后表现得价格受到行政力量很强的干预和约束。
　　第十点，城市规模不一样。中国遍地都是百万人口以上规模的城市，西方很多的城市人口只有三五千，实际上就是我们的一个镇一样。同样是大城市，人口密度可能不一样。比如上海、伦敦、巴黎，我们测算人口密度对房价的影响必须把这一点包括在内。上海市核心人口六百万，居住在七平方公里范围内，伦敦和巴黎是十四和二十八平方公里里。
　　还有一个是收入差距比较大。我估计我们肯定是全世界收入差距最大的前三位以内。这个里头有一个问题，决定房价是什么？是总需求，是总体购买力，我们不能因为有一些人自己买不起房子就说价格受不了了。我们拿北京说，决定北京的房价是所有在北京买房子的人，而不是北京户口的人。某个著名的房地产专家总是拿房地产价格和人口比例说事，我就当面和他交涉过。
　　还有一点，从城市范围来看，有一个平均建筑密度的问题。这个差别也是非常大的。还有一点是消费理念差别非常大。在中国人，能买是坚决不租的。为什么我们国家的租金上不去，是因为大家能咬牙买的坚决买，租房子是被当做无能或者是一些缺点的。在西方是非常正常的一个消费方式，欧洲租房子和买房子的可以达到一半一半，不是说租房子就不是一个家庭了。
　　第十五点，财富分配不一样的。在国外，年轻人买房子，老人是不可能帮忙的，西方是明确分开的，除非去世的时候可以当做遗产给你。但是在中国就不一定，儿子买房父母肯定是要拿钱的，儿子混好了也要给老子买个别墅住住，所以我们的购买和西方购买习惯不一样，一系列的因素导致我们这个指标没有任何意义。

meng-h · 发表于 2009-2-24 23:28

◎楼主

转帖：【网上流传的最牛北京房价走势】
　　第一部分：房价的决定因素——成本、供求

　　说起房价，自然离不开最基本的决定因素：成本和供求关系。房产，这里指普通住宅，商品的属性是第一位的。虽然对马克思大爷腹诽颇多，不过价值规律我还是很佩服：商品的价格围绕价值上下波动，受供求关系影响。这里要说的是这个规律的准确性和波动幅度是和市场状况（垄断、竞争）、信息状况紧密联系的，这也是为什么在完全竞争的市场上价格波动很小基本上随成本上下起伏，而在垄断和信息不对称市场容易形成价格泡沫。

　　那么，先假定房产是纯商品，它的价值（某种程度上以成本来衡量——假设等价交换的马克思观点成立）究竟有多少呢？说实话很好计算：土地+建安+配套+税费+灰色，其中，土地成本用地价衡量，算算容积率什么的只要不弱智都会。（注意这个地价，不应该是07年的高价地地价，而应该是市场上供应的房产的加权平均土地成本。某些二逼开发商07年拿了高价地并不是可以买更高价房的理由，因为你的竞争对手不二逼。你的地贵你觉得不平衡可以囤着不卖或者等更二逼的消费者上钩——如果这期间资金链出现问题——我打工的公司在朝内大街，往东走几步就是一片黄金地段烂尾楼，那就是榜样）建安配套这东西说什么的都有——总归也就那点钱（说一句：我租住的金港国际是品质很高的小区，03年卖6000，请大家参考这几年土地建筑材料等相关成本的变化）。税费是明摆着的，有点智商的也都会算。灰色支出就不好说了~~~呵呵这里不得不提一下我的老师徐滇庆，他在这方面确实有研究——他考察过房企的财务缺口——上万亿的钱不翼而飞。印象很深的是他的这句话：如果说贪污100万就要喀嚓一个，那么中国将有百万官员人头落地。

　　总体来说——北京现有商品房的成本是远远低于目前的房价的——至少低40%-70%（主要取决于地价）。这是这篇文章结论的基础。具体例子我就不举了，关注一下各地财富排行榜就行——没有高利润率，哪个行业短期内会创造出那么多暴发户？

　　既然价值是远低过价格的，那价格毫无疑问就是靠失衡的供求支撑的。简单的说看图1：友情提示：没有看明白的请及时服用脑残片。

　　目前北京的房产市场万户萧疏鬼唱歌，可0607年的时候基本上和图1反映的情况一样牛气冲天。至于说为什么会有这样严重的供求失衡，我想一句两句是说不清楚的，写本书都够（本人没那闲工夫）。有几点可以给各位看官一些提示

　　1、地方政府推动，土地财政是明摆着的推手。这点的发源要算分税制改革，我们的中央把肉收上去，给地方政府留汤，可我们的地方政府个个不是省油的灯——参看公车公款杜世成等，所以就要拼命的扩大财源。有看官问刚分税制改革后的那几年为什么房地产（土地）没涨？——有国有企业可以卖，官老爷们还想不到用土地赚钱——直到有一天，卖完了。

　　2、流动性泛滥，财富效应积累。这个话题现在说有点过时，07年大牛市的时候中国人都知道什么叫流动性泛滥，经过洗礼的中国人民无需我再废话。——简单的说：社会上的钱形成了洪流（先不讨论这些钱是哪来的），却没有良好的疏通渠道——自然只能往房产、股票等小水渠里灌——所以有了我们辉煌的6000点，有了我们天价的房产。这个观点就是我伟大的导师徐滇庆的观点——多说一句，他还是有一定水平的。再多说一句，股票的虚假繁荣对房产市场也有一定的作用——我部门的同事们07年末买房的占80%——还好，虽然现在亏了点，但躲过08大熊。

　　3、温州等地的炒房团。有很多空军把房价高企的愤怒向炒房团发泄，在我看来，炒房团只不过是在前两点大环境下顺势而为的弄潮儿，给钱都不要那是二逼——我要有点钱我也会炒——算算刚开始炒房那时候的租售比、利率、杠杆率——租房养房都划算。不过后来上海等地出现的炒房风潮就突破了这种健康投资（机）的范畴——市民疯狂的追逐房子——如果各位了解南海和郁金香的话——不了解这两个了解君子兰的话——不了解君子兰了解海南的话——就知道是什么现象了——这些跟风的人很多都会和投机风潮中接最后一棒的前辈们一样，爽上几年几十年——或者直接从某个楼上掉下来——爽
　　4、自然刚性的置业需求。虽然我对房子比较超脱，自己租住的房子比较好没什么心情买新的（年轻人太早把自己固定了不是好事情，个人观点）。但毕竟大多数的同龄人和我不同，房子是他们以及他们天真烂漫的女友们最大的梦想。这些需求是存在的也是被忽略的，因为工作年限不长的刚需们是无法和财力雄厚的社会强势集团竞争资源的——北京酋长说的是——他们有钱，他们先来

　　5、媒体的勾结宣传。地产无疑是某些媒体最主要的衣食父母，没有之一，屁股决定脑袋是人之常情。所以蔡红眼之流的立场我很能理解——虽然我对他的智力状况很感兴趣。买涨不买跌的道理谁都懂，媒体就是这种房子永远上涨观点的吹鼓手。中石油以天价上市，智力但凡健全的股民都不会买——但经过瑞XX，沙XX等人的煽风点火还是会有很多傻子上当。关于北京房价的走向结论（第二部分)　

为了响应网友们鄙视太监的呼声，我拖着刚从办公室回家的身体为大家奉献关于北京房价走向结论的

第二部分：退潮

　　如前文所述，由于诸多因素，北京的房价在05-06年就涨到了投机级的价格水平上，在07年由于股市的财富效应、实体经济不景气投资实业回报率低，各路资金纷纷杀到房地产这一亩三分地。北京上海深圳等一线城市终于创下了15倍以上的房价收入比——房产证对于刚毕业的小朋友们来说只能在梦里才能看到了。

　　说到这里我要在理论上补充第一部分的若干问题。前文提到本文的理论基础是价值规律，而价值规律（给大家补课，这是老马从亚当斯密与大尉李嘉图那里学来的）的成立前提是比较充分竞争的市场经济条件下，信息也相对透明。房产市场之所以偏离价值那么远，出现了空前的泡沫这是和当前中国房产市场的特点分不开的 ——就是垄断与信息不对称。

　　信息不对称很好理解，三鹿没有出事之前消费者不知道奶粉里有高级添加剂，愿意出100块买一罐喂孩子——知道了就不会买了。房地产也是一样——在这种租售比严重脱离投资区域的时候还有人认为房子会大涨那除了脑残以外我们只能善意的推测这是由于受了不良信息的蒙蔽。

　　垄断有的人不是很明白，我们国家的开发商多入牛毛，怎么还会垄断呢？听我细细道来：首先，地方政府在土地上是第一级的垄断——土地价格就是暴利的垄断价格，也就是说在上游房地产就是垄断的，这就是为什么在理论上房产商利润如此之高，更多的社会资金却不能进入参与竞争——土地控制在政府也就等于产量的决定权在政府，没错，连寡头都不是，政府是完全垄断，供不应求的市场长期得不到政府对土地的足量供给，自然价格会被抬高。然后地方政府的土地垄断造成了更高的市场准入壁垒：只有和地方政府关系好经常一起嫖娼的铁哥们才能混上房地产商这个行当（我说这个是负责任的，我有不少同学给房产商做财务），

　　另外，垄断还体现在准入制度上，房地产开发是资金密集的行业，有一定的进入壁垒，当然根本不算什么。

　　就开发商而言，也是有一定的垄断，因为房产行业独特的地域性。完全竞争市场的产品是无差的，而房产的产品是有差的，北京的房子和石家庄的没可比性，通州的房子和大兴的也没可比性。在单一区域的开发项目是由一点寡头垄断的意味。本来这一点可以被二手房市场很好的弥补，但是很可惜，我国的二手房市场很不健全，中介往往充当了房价上涨推波助澜的不光彩角色。
　　由于房产在供给上是垄断的，需求是盲目的所以出现了暴涨局面，这是大家都知道的现实我就不在啰嗦了。第二部分的重点讲的是退潮——退潮以后才知道谁没有穿泳裤。

　　讲到退潮我脑子里的头绪很多，深圳阿，外资阿，股市阿，政策阿之类的都很值得一讲，但是这是我用宝贵的假期写出来的文章，所以就不能有那么多的废话——直接切入主题。
　　有一个真理在人类社会目前还没有变化：价格和供求的关系，这里的供求是指供给与需求（废话），但我要强调的一点是：所谓的刚需不是需求——经济学上的需求是指“有效需求”，也就是说，有购买力的需求才叫需求。在解释了这一点之后就可以解释很多问题：为什么著名的妓女小丑们总是在强调目前北京房子的供不应求——城市化、大学生进城、女朋友以自杀威胁等等——这些都对，可惜这些城市化的大学生几乎没有多少人是真正有购买能力的——也就是说，他们不是需求，需要也许是刚性的，但是，和需求没有关系。

　　刚需们不是需求，那真正的需求来自何处呢？

　　第一：城市富裕人口,也就是城市中的高级白领、老板、贪官等等，这些人有强烈的改善性购房要求。以我办公室的同事为例，30-45岁的同事无一不在06年后买了新房子——从通州、天通苑搬到了4环内或三环内，大家住下了一看：邻居都还认识：很多都是先富起来的圈内人：基金、证券从业人员，弄得大家怪不好意思的~~这些人是推高房价的主力军之一：有购买能力，有强烈的购买欲望。但是在08年后这部分购买力在急剧的萎缩——一方面是需求基本上都满足了（这种需求是自住需求，有一套称心的一般不会想要第二套），另一方面是预期的变化，要相信这部分人都是人中龙凤，对于市场是敏感的，当经济炮灰的事情他们一般不做，还有一点就是对经济危机下收入预期的不自信造成了大额投资的谨慎（当然在目前市场上还不明显）。

　　第二：就是所谓的炒房团（包括煤老板什么的），我对这个特殊阶层不是很了解，但人性还是相通的。江浙炒房团最为人诟病，但我认为在整个市场上他们是放大器，但不是主要的推动力量。同理，钱多得没处花却没什么智商和渠道做投资的煤老板等对市场有锦上添花的作用，却不是主力。所以这部分人我就一笔带过——虽然他们的酸甜苦辣的投资故事也许值得大书特书——但是，很遗憾，我不是很了解。

　　第三：请注意这个阶层：新兴的城市食利阶层。这个阶层的人大部分没什么文化，但依靠各种渠道赚过一些小钱，基本上都是大城市的土著居民。他们见识浅薄但对于房产很敏感——不仅仅是房价,还有房租——就是传说中的租售比。北京及大城市众所周知是刚需的聚集区，房租是有一定的溢价的。而在土地成本没有上升的时代，买房、租房、以房养房是操作简便而好理解的投资方式。这部分人靠自己的一点点本钱以及银行的杠杆轻松做起了房东，赚到了甜头。后来，房价的高升对他们来说更是兴奋剂，他们不断的买房，加入了炒房的行列之中——这一点上海非常明显——那是小市民的集散地。这些人比炒房团基础更广，更盲目，更不怕死，头脑更简单，所以日后的下场往往最惨。（这部分写的不够精彩以后再编辑）

　　第四：啃老刚需。前面我说过，刚需面对房价是无力的，但中国有一个特殊国情——计划生育的一代。独生子女两个人有三个家庭作为经济来源，所以相当一部分刚需利用啃老的优势把自己的需要变成了真正的需求。这部分我就不多写了，简而言之：很多人的棺材本都在小两口甜蜜的小窝里，他们是被抛弃的没有保障的一代老人，很有可能在一场大病中就会因为孝顺的儿子而提前入住骨灰盒。

　　以上的四类需求是目前支撑房价的主力，但随着世界经济的退潮，中国经济的底裤慢慢也露了出来：问一下江浙、广东、甚至山东的制造业从业者——实体经济危机是什么样子。他们会告诉你，缺钱，停产。没错，经济运转是一个复杂的系统，整个世界经济都感冒，中国自然不能免俗。通俗地说这次危机的根源在于去杠杆化。有关金融风暴的课我就不上了，说起来太长，简单的说就是货币乘数降了下来，整个市场上的流动性突然被抽走了~~~这样全社会的经济单位都会缺钱，所以就会削减开支，压缩需求——需求被压缩了生产者就受影响（体现在中美：美国是需求者，中国是生产者）。生产的压缩造成了失业，需求与预期进一步恶化，陷入了恶性循环。

　　前文降到金融危机，现在大家都感觉到了吧，连北京这种没有什么制造业的城市都感觉到了一丝的萧条，四大都在取消加班、裁人或者轮休无薪假。面对危机可能不同的人有不同的感觉总而言之觉得乐观的不大多。危机给房地产带来了两点改变：第一，击鼓传花的博傻游戏是不断需要新生的资金来推动的（同理股票），危机和同时的紧缩收紧了市场的流动性——银行出于自保也比较谨慎。第二，预期改变了，春江水暖鸭先知，社会的精英阶层更早的对经济形势有了判断——从证券界看对地产和房价从０７年下半年主流就已经是中性或偏空了（算是一个证据吧）。

　　这两点深刻的影响了前文提到的四类主力需求：
　　第一类城市精英自不用说，一方面需求已经得到满足，我部门的同事基本上处于收房、装修阶段，整天讨论电视买液晶还是等离子还是投影——不会再买了。另一方面精英阶层对宏观的把握也使他们不会轻易犯傻，除非这几种情况：钱多不在乎，刚性需求（老婆父母子女需要）。所以这个房产需求的支柱已经倒塌。
　　第二类人——炒房团的新闻一直不绝于耳，但多为搞笑新闻——前几天上海传温州炒房团天量抄底上海楼市，意向成交上千万——傻子都知道这是二逼新闻：千万在上海算个毛（不到１０套房子）阿，何况还是“意向成交”。总体说江浙炒房团的狡黠智慧我还是有信心的，实业不振，各地富豪也好不到哪去（参看煤炭价格等）。这部分人的热情受到了打击。

　　第三类人——我们可爱的小市民们，属于后知后觉的垫背型人才，由于头脑简单所以醒悟的比较晚（参看部分股民６０００点时的表现——死了都不卖），这些人有的在深圳已经尝到了杠杆带来的苦果，更多的人在上海和北京做着自我麻痹的梦。甚至有关若干脑残的人会想到在这时候抄底——很明显，抄在５０００点上。这类人虽然不值得同情，但总的来说也不是什么大奸大恶。

　　第四类人是我们可爱的啃老刚需，他们是比较可怜的。刚才女友批评我文章对“女友”有不友好的倾向，不过我觉得很多刚需都是因为女朋友或老婆才走上了啃老站岗的路——怎么说呢，每个人都有自己的选择，希望他们以及他们的父母３年后还是能自信的说：我选择，我喜欢。

　　还有，随着房价的越来越高，这部分人也越来越萎缩了——集三代之力也未必能供得起现在的天价房了~~

　　供给方面也在萎缩，开发商都在削减投入，延缓开工进度。但一方面强度上和需求的萎缩不能成正比，另一方面，市场上的存量供给（包括二手房）已经很大了——结论就是：市场的供给还是很宽松的。

　　供给和需求的反转造成了目前市场的状况——要么是价滞量缩，要么是价跌量放——无论怎样，这是在一个下跌通道中，这个通道会一直持续到房价达到价值（成本）或者价值之下。其间或有反弹，但聪明人一定会知道：这叫下跌中继，股市中套老股民的就是这个。

　　这是本文的初步结论：第一，房价是在价值之上很多的，存在泡沫。第二，泡沫形成的原因很多，主要是由于房产市场和经济不成熟导致的供求失衡。第三，现阶段供求关系已经反转了。第四，趋势会持续很长时间，历史上的例子很多——日本最为典型，也和中国最像。
　　关于北京房价走势的结论（第三部分）-答疑-
　　粗略的写完了思路和结论，下面就目前各论坛里小丑一样的多军的论点写一点东西作为答疑放在最后.

　　第一：北京是全世界的北京，影响牛逼，农村人趋之若鹜，需求无限。没错，这样说理论上有点意思，不过这样说也对：90年的东京是全世界的东京，影响比现阶段的北京更牛比，不光是日本的农村人趋之若鹜，中国的城里人估计也不会不喜欢。这个论点可笑的一点就是把需要和需求混为一谈，基本上不值一提——没有支付能力的需求是镜花水月。

　　第二：和第一点想连贯的是：北京是各地人的伊甸园，房子严重供不应求——这点很好辩驳——现在的北京人不能简单地用“多”来形容——没见谁睡街上——每个人都有房子住，意味着有很多人只不过是住在别人的房子里而已，这在哪个社会都是很正常的事情——如果每个人都有自己的产权房，那拥有两套房以上的人不得哭死？换句话说，如果每个人都有产权房，房产供应就严重过剩了，现在，是基本平衡的（有一点供过于求）。

　　价格和供求才是市场的决定因素，简单的说，你在前门想上厕所，人很多要排队你受不了，有人卖高价票你也有可能会买——比如5块1张，但是价格如果是100块你就不会买了，你可以打车到附近的写字楼或公厕解决。

　　第三：北京外面的房子会跌，三环内没有土地了不会跌。这点很可笑，问问香港人他们房子下跌的轨迹就知道了。房地产价格的调整一般是由外及内的，外环的房子跌了，内环的房子的性价比就相对降低了。别和我说什么三环内没土地，别说有那么多明光村之类的城中村，二手房市场听说过没？

　　第四：政策不允许房产崩溃。房产是中国经济的支柱，这个观点现在很流行（因为很现实）。如果房产崩溃了那么千万民工将失业等等。这点值得我好好讲讲。

　　1，房地产占国民经济比重过大恰恰是经济结构低级和比健康的表现，这种结构上的不健康就好像国民经济的肿瘤一样，吞噬着购买力和投资的资源使中国的经济迟迟徘徊在低品质的钢筋混凝土水平上，内需不畅，生产萎缩。任何治疗肿瘤的办法我还没听说过有无痛的——阵痛是正常的，也是必要的。千万民工如果不失业，他们这一辈子都要干这种没有任何前途的苦力 ——被开发商包工头们无情的剥削。

　　2，房价的崩溃不等于房地产市场的崩溃，价格的下降带来的是需求的上升（常识），这种观点本身也是偷换概念。

　　第五：四万亿投资、降息等政策的利好。我们真的应该感谢日本，给了我们一个活生生的标本：87-89年的日本和我们当前有多么的像：升值，出口不畅，降息（从6%-0%），大规模基建。带来的是什么？私人部门的挤出效应。最终的结果我想除了脑髓中有点贵恙的几乎都知道。
　　第六：土地财政是高房价的始作俑者，没有人能斗得过政府，地价不降房价就讲不了——我想说，这个世界没有无条件的爱，也没有无缘无故的恨，消费者不会无缘无故的把钱送给开发商的时候，开发商也就不会无缘无故的把土地出让金送给政府。政府虽然垄断土地——但是垄断价格终究也是有边界的。土地价格会降——立存此照。

　　第七：买房等于爱国——直接说二逼等于爱国算了~~~~搞笑的言论我不愿评论。

meng-h · 发表于 2009-2-24 23:41

万科二轮降价多卖中档房
2009-02-21 14:30:48

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　　曾郁兰
　　投资者报(记者曾郁兰)今年新一轮降价，万科又跑在了最前面。万科为什么这样做？它为何能够这样做？
　　即便2009年底房价见底，地产行业预计也要在底部徘徊1~2年，在2009年~2011年的低迷期，万科（万科A，000002，SZ）是否能通过“中档物业”的快速销售，换取较高的总资产周转率，从而尽力维持股东投资回报率，是判断万科中短期投资价值的视角之一；而从中长期来说，万科是否能在这两三年以积蓄稳健的财务能力，收集“质优价廉”的土地，待经济复苏后，搭配更多“中高档物业”的销售，获取高额利润率，从而大幅提高股东投资回报率，是判断万科长期投资价值的另一标准。
　　
　　平抑工具
　　
　　与其他小型地产开发商不同，万科虽然在“住宅开发”上保持专注，但却是什么类型的住宅都开发，只是物业类型的配比，在因循市场的变化而调整，而恰恰是物业配比的调整，给万科提供了一个平抑地产波动的主动工具。
　　中高档物业的市场风险比中档物业大。回顾2006年~2007年，开发商在“中高端住宅”上的毛利率，往往能达到惊人的50%~60%，但是随着经济周期的波动，这类物业的盈利上下浮动也很巨大。
　　而中端住宅，却在房地产由过热回归理性时，首先被刚性需求所接受，除非中产阶层在经济衰退中受到更进一步的打击，中档物业的盈利，才会受到打击。“低风险、高性价比的普通商品住宅，优势已经越来越突出，并且得到了市场的认可。预计新增商品住宅供应，将逐步向中端产品靠拢。” DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示。
　　“对万科来说，目前，继续王石2007年提出的2∶8比例发展（中高档产品与中档产品的占比），会更为平稳，在行业低谷时，也能靠中档物业维持销售量。” 交银国际研究部副总裁何志忠告诉《投资者报》记者，“但是，1~2年后，市场可能又不同了。”随着90/70的日益规范、保障性住房的大量入市，中档物业的供给将日益增多，中档市场竞争加剧；然而中高档物业的需求，却随着经济复苏和增长，重新提振，中高端市场重新成为开发商获利的更优选择，恰好，中高档市场的原有参与者，也会在经历本轮洗牌后变少了。
　　因为，中高端物业的小开发商，在这轮调整中，受到的波动风险往往更大，但要如同万科一样，改变策略，也进入中档物业市场，却受到专业知识和财力的局限，非一年半载能做到的事，还不如硬扛，他们的策略在于财务上如何扛1~2年。
　　
　　提前筑底
　　
　　2008年元宵节开始，万科率先抛售中档物业。对市场的直觉和对中央政策的把握，让万科把握了降价的先机。“如果地方政府不会自行推出救市措施，而由中央来统一出台房地产市场规划，则中央层面的政策，更多的是刺激中档市场，而非‘中高档’这一含有投资需求的市场。”何志忠告诉《投资者报》记者。
　　显然，万科在2008年就已看到中档物业的价格将会大幅回落，赶在房价进一步触底前，将手中的一些不适合市场新需求的中档物业，以一个不算最低的价格出货。
　　从2008年半年报中可以看到，万科上半年上海项目的结算面积占比近20%，而深圳却仅占比5%。而万科在上海的楼盘则以中档住宅为主，早点出货少受降价损失和压货风险。
　　在2009年1月28日到2月9日，万科继续对上海几乎所有在售项目推出让利促销活动；而深圳项目的促销活动，比如万科东海岸在2月14日的情人节登山祈福活动，则更多的是以积聚人气为目的。
　　在尽早出货后，万科提前释放了压货风险，而这恰恰是2009年很多开发商的困扰――“2008年的期房成了2009年的现货”。2008年全年公司累计销售面积和销售金额，仅比2007年减少9.2%和8.6%。
　　万科最新公布的数据也显示，1月销售面积提高24.2%，销售额提高18.6%，市场份额也从2%提升到2.6%。如果按照往年万科首月销售占全年的比例3%~4%，似乎万科全年完成700多万平方米的销售面积不成问题。
　　万科集团执行副总裁肖莉向《投资者报》记者解释：“政策效果是一个因素，但因为春节长假的影响，多数城市1月份的销售量同比有所下滑。万科1月销售的增长，主要原因是公司采取了一些促进销售的努力。鉴于市场的不确定性较大，以单月的销售和历史经验数据估算全年的业绩可能并不准确。”随着政策调控的空间逐步收窄，前期政策刺激效果的减弱，万科全年是否能保持1月的势头，并通过“中档物业”的快速销售，维持股东投资回报率，值得进一步关注。
　　
　　掌握主动
　　
　　不过，万科提前消化了库存，就提前回收了资金，也就把握了市场的主动权，在2009年，可以因循市场的变化，重新规划和“以销定产”。一方面，在2009年，推出更适合目前市场需求、相比2007年总价更低的中档住宅，并增大中档产品的占比，通过这些物业的快速销售，换取较高的总资产周转率，从而尽力维持股东投资回报率。
　　万科集团执行副总裁肖莉向《投资者报》记者表示，“中小户型产品由于总价低而更容易受到客户的青睐，基于对不同地区客户需求特征的观察和分析，万科对各地的开发项目进行了相应的调整，以更好地适应市场主流需求。在调整期，万科将通过加快销售，提高周转，保持充裕的现金。考虑到行业调整期内，刚性需求成为主导，高端市场的风险相对较大，公司也有意识地控制高端产品的比例。”
　　对于以高价获取的土地，肖莉表示，会根据土地的特性，灵活把握，通过精耕细作，深入研究客户需求、提高产品价值创造等方式，提高项目的盈利能力。或许，“从中长期来说，在财力允许的情况下，待经济复苏后，将高价地再建成高档住宅推出，以获取高额利润，对股东来说，是更正面的能力体现。” 何志忠站在投资者的角度，向记者分析地产行业。
　　无疑，在楼市筑底期，积攒“质优价廉”的土地，是在为行业复苏做积极的准备，尤其是在中高端项目上的提前介入，将为未来带来更高的利润率。
　　肖莉表示：“2009年万科在拿地上会保持谨慎，重点通过合作并购等方式，获取质优价廉的土地。”万科在2008年4月收购园景台项目后，足足有8个月未在华南地区拿地，直到2009年1月，才在广州市中心荔湾区大坦沙岛拿了一块楼面地价3346元/平米的土地，而荔湾区对大坦沙岛的规划是建成高级商务区，显然，万科是在为中长期搭配“高档物业”做准备。
　　追溯到2008年9月，万科新增的五个项目，容积率最高的不超过2.04，通过合作方式获得的就有3个，其中，通过合作方式获得的上海赵巷晶园项目，楼面地价仅为4200多元/平方米，而赵巷别墅板块的购地价格曾达到1万多元/平米。“当房价继续下降超越一些开发商的底限时，卖掉部分项目权益，将是比降价更好的办法。”何志忠告诉记者，对于万科来说，剩下的只是等待和谈判时间的长短。

meng-h · 发表于 2009-3-4 17:19

转.视频：王石建议政府不用救楼市http
视频：王石建议政府不用救楼市
http://news.QQ.com　 2009年03月03日22:06 　 CCTV　　我要评论(0)

《大家看法》两会特别节目《我建议》-如何理性看待楼市

　　http://news.qq.com/a/20090303/002537.htm

meng-h · 发表于 2009-3-7 03:23

经济观察网：去年你在两会的时候提到推进纯B股公司再融资问题，这方面的进展怎样？

范福春：B股公司如果他们要继续发行B股的话，证监会会根据相关情况作出受理。如果要发H股的话，我们请示国务院同意，已经开展这方面的试点。

B股这个市场一直没有发展起来。所以如何解决B股市场出路，是我们下一步改革需要认真探索的问题。因此B股公司如果现在想发行A股，目前这个渠道还没有畅通。

meng-h · 发表于 2009-3-8 22:58

保利地产前两月签约面积增长逾两成
[2009年03月08日 22:00] 　共有 0 条点评

1月-2月实现签约金额33.94亿元，同比增长198.25%

　　【《财经网》综合报道】3月9日晚间，保利房地产（集团）股份有限公司（上海交易所代码：600048，下称保利地产）发布2009年2月销售情况简报称，当月公司实现签约面积20.66万平方米，实现签约金额20.19亿元。
　　上年同期销售情况简报显示，2008年2月实现销售面积为16.6万平方米，实现销售认购金额7.1亿元。
　　公告显示，2009 年1月-2月公司实现签约面积39.04万平方米，同比增长228.73%；实现签约金额33.94亿元，同比增长198.25%。
　　保利地产年报显示，公司2008年实现净利润22.38亿元，同比增长了50.35%，摊薄每股收益为0.91元，同比增长40%。
　　保利地产是地产板块的龙头股之一，在业界与万科、招商地产、金地集团并称为“万保招金”。

meng-h · 发表于 2009-3-9 02:47

转自绵竹吧灌山脚下
　　
　　遵道孩子迈进新学堂，感谢万科！感谢王石！孩子们加油！！

12月30日，对于极重灾区绵竹市遵道镇的孩子们来说必将是一个难忘的节日，经历了地震重重的苦难之后，终于迎来崭新的学习和生活。
5月12日，大地的颤抖、垮塌的校舍夺走了遵道镇61个孩子的生命。但是，这座创建近90年的遵道学校凭着“团结奋斗、自强不息”的校魂，在各界的关心、帮助下，第一个在灾区实现了复课。随后的8月1日，尽管异常艰苦但遵道学校仍在板房正式开学上课。
如今，他们离开了这个具有特殊意义的板房学校，跨入了安全、美丽、现代化的校园，这座于12月31日敲响上课铃的新学校，也会因其作为震后首批完工交付的永久性建筑而被人们记忆。

板房里的最后一节课要格外的认真听讲
　　

要走了，再擦一擦难忘的板房教室
　　

离开板房，我们胸怀世界
　　

门可要锁好
　　

告别板房拥抱明天！

国旗，我们要带去新学校！
　　

到新学校要自己动手打扫卫生
　　

从小事做起，我们是未来遵道的建设者！
　　

最后和咱们的板房教室合张影

新学校，我们准备好了
　　

“再见，大爷！”
　　

明天，我们一起敲响上课铃
　　

走到哪里都是欢歌笑语
　　

前进！

遵道学校欢迎你
　　

迈入新学堂，走进新希望！
　　

教学楼内原来别有洞天！
　　

教学楼里的新鲜玩意真多
　　

和自己合张影！
　　

上面一张照片是志愿者在刚发生地震时拍摄的，但是今天拍到的是笑容。
　　

排好队，准备升旗仪式
　　

时隔半年多，这里重新升起五星红旗

爱我中华，我们有一个强大的祖国！！
　　

小心翼翼的走进教室，生怕了弄脏地板
　　

放好书包，开始整理教室
　　

针对避震特殊设计的课桌椅，还是有点重！

保护膜就不需要了，爱护课桌椅就交给我们了
　　

细心整理自己的课桌椅
　　

新教室的感觉
　　

真棒！
　　

欢乐的孩子，美好的未来！

刻苦学习，感恩报国！

多么好的设施！
感谢万科！！

感谢自愿者！
感谢全国人民！！
　　

学校结构采用先进的抗震装置

智能化监控系统

垃圾桶都很漂亮。
万科就是不一样

房屋骨架是全钢结构，看你地震有好凶

地震？
不怕了！

放飞梦想!孩子们加油！！
　　

“叮铃铃，叮铃铃……”昨天下午2点28分，5·12地震极重灾区绵竹市遵道镇刚刚建成的遵道学校内，国家建设部、四川省、德阳灾区有关领导一起按响了上课的铃声。在经历汶川特大地震后的第234天，1300多名学生终于从板房学校搬进了由“万科”公司全额捐建的绵竹遵道学校主教学楼。当天下午，遵道镇卫生院综合楼也正式交付使用，“这是震后首批企业捐建的永久性公共建筑。”

　　学校像花园学生是主角

　　教室外，郁郁葱葱的校园林荫道，满墙的漫画，数百米长的学生头像图片墙，把一个新校园装扮成一幅彩色的图画。昨天下午，在板房学校上了数个月课的同学李婷(音)和她的同学们高兴地走进新学校，不禁张大了嘴：“哇，我们今后就在这里读书吗？”“是的，这就是你们今后学习的地方。”一名40多岁，穿着夹克，头发有些斑白的伯伯从李婷身边走过时这样说。这位男子名叫王石，是捐建这所学校的万科公司老总。

　　在学校内，可以看见，本次交付使用的学校共有36个教室。一名老师说，学校总建筑面积有8300多平方米，本次交付4400多平方米，可容纳1700多名学生就读。整栋教学楼呈四合院型，4栋教学楼上，整齐地挂满了同学们近千张巨幅彩色照片，整个学校，同学们成了绝对的主角。在每个教室内，有多媒体大屏幕无缝对接互联网数字教育系统，老师和同学可以享受到与北京等大中城市师生同等的远程教育待遇。

　　设防度高9级地震摇不垮

　　“本次交付的主教学楼共三层，整个设防度达9度。”据工程技术人员介绍，在上部结构与建筑基础中加了隔震垫，使得建筑物整体抗震性有显著提升。王石说，这些建筑全部选用延性抗倾覆轻钢作为墙体主材，轻钢墙体与结构主体之间实现了“柔性连接”，通过类似滑槽的设计，允许二者之间在水平与垂直方向上发生相对移位，墙体不易倾覆，震后易于修复。

　　学校的每个教室都选用的是“空中钢化玻璃”，不仅有很好的保温效果，在遇到突发事件的时候，还不会因为破碎对人体造成伤害。而每个学生使用的桌凳等，都固定在地面，遇到突发事件，不会造成坠物给人体带来伤害。每层建筑有多达6个楼梯口，建立了完整的突发事件监控中心报警系统。公安部消防科研所日前对该校建筑进行模拟测算，1600名师生可以在90秒内全部疏散。

　　昨天，很多参观过这所学校的当地老百姓，都把这所学校称为“灾区最牛的学校”。在遵道学校，供水管道在与市管网中断的情况下，可以通过蓄水池的方式实现1000人每天15升用水，其中饮用水可以每天达到3升。万科董事会主席王石说，“我们愿把相关技术资料与社会无偿共享。”昨天，同时交付使用的，还有遵道镇卫生院。

　　华西都市报记者

meng-h · 发表于 2009-3-10 04:03

2月份房地产销售额增至39亿元
万科执行副总裁肖莉于业绩发布会上表示，该公司2月份房地产销售额增至39亿元，高于1月份的22亿元。并称万科目前并没有海外上市的时间表。　　

meng-h · 发表于 2009-3-10 04:07

万科Ａ：2008年年度报告主要财务指标及分配预案

2009-03-10 06:30

万科Ａ：4月10日召开2008年度股东大会

2009-03-10 06:30

万科Ａ：3月11日举行2008年度业绩网上投资者交流会

2009-03-10 06:30

万科Ａ：2008年年度报告

meng-h · 发表于 2009-3-10 04:24

DJ 萬科A﹕2月份房地產銷售額人民幣39億元﹐1月份為22億元
2009/03/09 16:54
香港（道瓊斯）--中國大陸市值最大的房地產開發商萬科企業股份有限公司(China Vanke Co., 000002.SZ 簡稱﹕萬科A)週一表示﹐2月份房地產銷售額增至人民幣39億元﹐1月份為人民幣22億元。執行副總裁肖莉(Shirley Xiao)在該公司業績發佈會上發表了上述講話。在被問及深圳上市的萬科是否準備在海外上市時﹐肖莉並未具體回答關於海外上市計劃的問題﹐僅僅表示該公司沒有時間表。

meng-h · 发表于 2009-3-10 04:29

万科：２月销售额达３９亿人民币增长逾倍，整体楼价下调空间不大
09年03月09日 16:29 经济通
　　《经济通通讯社９日专讯》万科企业（深：Ｂ２００００２）执行副总裁肖莉于业绩记者会
表示，２月份的销售金额达３９亿元人民币（人民币．下同），按年增长１﹒５倍。
　　董事会主席王石表示，内地楼宇成交量已经见底，或稍为回升，不过各个城市表现不一，整
体而言，内地楼市调整未完成。
　　他续指，华东地区将持续调整，北方地区楼价下调幅度不大，不过他认为，整体楼价下调空
间不大，楼市有可能回暖。
　　不过，他认为不能单靠１、２月份的数字来判断全年的楼市情况。
　　对于内地稳定楼市政策，他表示，内地房地产出现泡沫，有些政策不大合适，并且可以延迟
两年交付地价政策实际帮助不大，长远而言亦未必是好事。
　　此外，他同意，内地推出经济实用房，对集团影响较大，不过只要占市场比重于３０％以内
，影响仍然有限，但倘若增加至４０％，对集团影响则较大。
　　另外，肖氏又表示，集团旗下楼盘于去年平均减价幅度只有１０％至１５％，减幅并不大。

meng-h · 发表于 2009-3-10 04:47

◎楼主

任志强：请不要用恶搞造新闻
　

网上登出了深圳卫视的报道，号称应《22度观察》的邀请，我与易宪容先生做客北京演播室激辩“2009中国房地产”，并刊载了一些双方的言论。这又是媒体恶搞的一场闹剧。

2月初我曾接受过一次《22度观察》的采访，也讨论的是房地产话题。此后我曾专门写了一篇博客题目是《松绑市场限制》，将不能在采访中更多表达的意见用博客的方式做了专门的讨论，但绝不是与易宪容先生的对话。

几年之前，我曾和易宪容先生同台参加过多次论坛，包括《一虎一席谈》等。曾经在一次论坛上我问其“作为一个研究人员，为什么没有学会用数字说话？” 易先生马上反驳我，并拿出一份刊登于某学术刊物上的论文，内容讨论的是中国房价收入比。但其文中用的是收入的平均数、新房价的平均数和自定的住房面积数，于是我问易先生是否知道国际上计算房价收入比的最基本规则。于是我也知道了易先生和大多数非专业研究人员一样，没有查看过这些基本规则，而只是凭借道听途说的一知半解在误导市场与民众。

国际计算房价收入比的通行规则是用平均收入的中位数，所有可交易房屋价格的中位数和住房套面积的中位数为基础的一种计算。假如所采用的数据本身就存在巨大的差异，又如何对比数据的计算结果呢？发改委的王小广先生就犯过同样的错误，全国住房套面积中位数如今仅为68平方米，但王小广先生却用100平方米为基础计算，仅从面积上就相差了30%以上，计算出来的结果的对比差异就更可想而知了。如果是非专业研究人员也就算了，每个人都有发表看法的权利，但作为专门的研究人员，至少是带着这顶本应让人们尊敬的头衔的人员也犯这种基本错误，就不能不让人们对其的研究态度和研究成果表示怀疑了。

此后我不再与这些所谓的专家们再去讨论房地产问题了，因为不是一个平台、不是一种语言、不是同一种数据采信的方式，最重要的不是同一种对研究的态度，那么自然就不会去对牛弹琴。

也许媒体们更喜欢易先生，因为可以借此吸引眼球又不承担责任。但我更知道易先生所在的单位所长与副所长们对其研究精神的看法，只不过一个事业单位的所长缺少必要的人事权罢了。

正如拉古拉迈·拉詹与路易吉·津加莱斯教授所说的，缺少为市场经济良性发展的制度安排的基础设施必然会受到庞大的贫困人群的威胁。而代表这一群体的言论，即使是错误的但只要打着服务于贫困人群利益的旗号，就会引发巨大的社会同情。也正是因而成为媒体关注的焦点。

《22度观察》正是利用了这一点，在既没有给我发出采访的邀请，也没有得到我的同意的情况下，尤其是同意和易先生同台采访的情况下，就利用媒体的强权势力发布消息，试图引起民众与社会的关注，真可谓是不知道德为何物、不知媒体的责任为何物、不知天下还有羞耻二字的约束！

也许他们是想将两台分别录制的节目，经过精心的剪辑变成一台让民众看来是面对面的激辩的同台PK，但事实总是事实，鸡与鸭也许并不能同语，我与易先生并没有约定要演这样一出闹剧，而只是深圳卫视在对民众与社会的欺骗。

我更喜欢凤凰卫视的采访与连线，至少他们不会制造或歪曲被采访人的原意，更不会用大量的剪辑按自己的想法去伪造被采访人的真实表达内容。

我曾多次因采访的事与媒体产生过争论，包括中止了中央电视台录制的采访。须知道一个民主的社会需要有各种不同的声音，需要对真理进行争论，重要的在于要有正确的争论方式和态度。如果媒体总是希望用恶搞、用断章取义、用扭曲的手法来报道非真实的情况，那么就不可能有民主和讨论了。

人们对事物的判断是基于人们所掌握的信息和知识的，或许因为认识的方法与信息的差异不同，但只要不是在玩弄民众、只要敢于坚持真理、敢于依据信息与知识的变化修改自己的看法，总会离事实更接近，而不是走得更远。只有媒体的这种恶搞才会让社会与民众离事实越来越远。
　

meng-h · 发表于 2009-3-10 05:10

万科2月销售面积与金额同比大增约1.5倍
[2009年03月09日 22:20] 　共有 0 条点评

今年前两个月销售面积与金额同比增长88.3%和77.9%

　　【《财经网》综合报道】万科企业股份有限公司（深圳交易所代码：万科A、000002；万科B，200002，下称万科）2月实现销售面积51.7万平方米，销售金额38.9亿元，比去年同期增长163.4%和147.7%。
　　万科3月9日晚间发布的简报显示，今年1至2月，万科累计销售面积80.2万平方米，销售金额60.8亿元，同比增长88.3%和77.9%。
　　此外，今年1月销售简报披露以来万科未增加新项目

meng-h · 发表于 2009-3-10 05:59

万科去年实现净利逾40亿元
每股收益0.37元，拟10派0.5元
作者：吴铭发布时间：2009-03-09 23:58 来源：中国证券报·中证网
　　万科2008年度报告显示，公司去年实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，净利润40.3亿元，同比下降16.7%，但如果不考虑存货跌价准备的影响，该指标同比略有增长。公司实现每股收益0.37元，董事会通过的2008年度利润分配方案为每10股派息0.5元。

　　市场占有率提升

　　2008年万科实现结算面积451.4万平方米，结算收入404.9亿元，同比分别上升14.6%和15.1%，销售业绩同比2007年的高位有所下降，全年销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比07年减少9.2%和8.6%。

　　但万科的市场占有率继续提升，占全国住宅市场的份额提高到2.34%。由于去年东部地区和重点城市的住宅市场调整幅度更大，万科在其进入主要城市的市场份额提升更为明显，尤其在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等九个城市，万科的市场占有率排名首位。

　　根据万科同时公布的2009年2月份销售数据显示，公司2月份实现销售面积51.7万平方米，销售金额38.9亿元，同比分别增长163.4%和147.7%。 2009年1-2月份万科累计销售面积80.2万平方米，销售金额60.8亿元，同比分别增长88.3%和77.9%。

　　计提存货跌价影响收益

　　与2007年相比，万科2008年的营业收入有所上升，但净利润出现下降，主要原因之一是公司对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，考虑到递延所得税因素后，这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元，对归属于母公司所有者的净利润的影响为8.9亿元。而公司 2008年的净利润较2007年减少8.1亿元，因此如果不考虑存货跌价准备的影响，公司2008年的净利润实际上比2007年略有增长。

　　由于万科对市场的过热有所警惕，高价获得的项目数量占公司全部项目的比例较为有限。基于谨慎的财务策略，万科从2008年三季度起，在行业内率先开始对存在风险的项目计提跌价准备。

　　万科董事会主席王石坦言，上述跌价准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但也部分反映了公司在这些项目的获取中拿地成本偏高。他表示，未来公司会进一步完善投资管理体系，整合投资分析工具和方法，兼顾效益和风险，切实提高投资质量。万科总裁郁亮表示，对于已经计提存货跌价准备的项目，公司会组织集团的专业力量进行集中攻坚，通过精耕细作，深入研究客户需求、提高产品价值创造等方式，增加项目的盈利能力。

　　09年或进行股权融资

　　王石指出，尽管万科在行业宏观趋势上做出了基本正确的判断，但在牛市的大环境中，过于舒适的环境使万科在经营细节上也暴露出诸多不足，一些专业能力表现甚至出现了下滑的迹象，这已经成为2009年万科面临的最大挑战之一。

　　基于这一考虑，万科确定的2009年目标是：在确保经营安全的同时，力争促进业绩增长；另一方面，公司将重新审视在牛市氛围下暴露的不足，尽最大努力提高专业能力，提升组织效能，推进技术创新，奠定长远发展基础，实现从“规模速度型”增长到“质量效益型”增长的转变。

　　郁亮则表示，2009年公司发展策略的重点方向之一是提升产品的市场竞争力，确保公司的客户定位具有高度的创新能力和前瞻性。此外，万科还将在设计创新、标准化、工厂化、精装修、技术研发等多个方面，将继续保持和发扬在产品设计上的传统优势。

　　郁亮表示，鉴于2009年行业资金整体紧张的局面不会改变，万科将于2009年进一步拓展融资渠道，并在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。他特别强调，只有在获得广大股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程，万科亦会避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，确保融资将为股东带来盈利增长。

meng-h · 发表于 2009-3-10 16:21

万科净利润降17% 王石自减年薪440万http://www.sina.com.cn 2009年03月10日 02:40 每日经济新闻

　　每经记者王砚丹肖艳

　　年报显示，王石的年薪由去年的691万元大幅缩减至248.1万元，降幅达三分之二，远低于ST幸福董事长任志强的774.3万和华发股份(14.20,-0.27,-1.87%)董事长袁小波的723万。

　　“无论对中国住宅行业还是万科而言，2008显然无法以辉煌载入史册。但惟其如此，它带来了更多引人深思的内容，而这或许是我们得以在2008收获的最大财富。”王石和他的团队用这样的语句作为万科2008年年报的开头。

　　事实上，不断反思成为万科2008年年报的重要主题，几乎出现在年报的每一处细节之中，成本控制成为其反思中最重要的一点，而这还表现在王石自己大幅降薪，由去年的691万元缩减至248.1万元。

　　计提存货跌价12.3亿元

　　2008年，在房地产市场深幅调整的一年中，万科业绩依然表现稳定，公司在今日的年报中披露：2008年公司实现营业收入409.92亿元，比2007年略微增长15.38%；实现归属于上市公司股东的净利润40.33亿元，同比下降16.74%；每股收益0.37元，净资产收益率12.65%。

　　万科董事会非常详尽地剖析了公司收入增长而利润下降的原因：单从财务报表来看，公司2008年净利润绝对数据较2007年减少8.1亿元，与计提存货跌价准备的影响基本相当。“基于审慎的财务策略，万科在年末根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。在考虑递延所得税因素后，影响归属于母公司所有者的净利润8.9亿元。上述准备的计提部分反映了公司在该等项目的获取中，拿地成本偏高。”

　　除存货跌价准备的影响外，公司2008年结算毛利率较2007年下降2.34个百分点也是利润下降的重要因素之一。2008年，公司房地产项目结算面积451.4万平方米，同比增长14.6%；结算收入404.9亿元，同比增长15.1%；结算成本246.5亿元，比去年同期增长21.0%；房地产业务的营业利润率约为28.2%，比上年减少2.34个百分点。在结算均价与2007年基本持平的情况下，公司每平方米土地结算成本增加了244元，其他成本增加了46元。

　　对于地价以外每平方米成本46元的增加幅度，万科认为，“虽然2008年结算项目中装修房比例有所上升，但是考虑到2008年公司结算项目中普通住宅比例高于往年，这仍然反映出公司在牛市氛围下，对成本的管理能力有所松懈。”

　　高管集体降薪

　　万科把成本和费用的控制作为2009年工作的重点，在2008年发放高管年薪和提出分红预案时，就已经显示出了一种“吝啬”。

　　年报显示，王石的年薪由去年的691万元大幅缩减至248.1万元，降幅达三分之二，远低于ST幸福董事长任志强的774.3万和华发股份董事长袁小波的723万。

　　而万科所有高管的年薪总额由去年的4680万降至今年的1955.2万，降幅超过一半。其中公司总裁郁亮年薪为206万，董事肖莉年薪为129.4万元，均为去年年薪的三分之一左右。

　　另外，万科2008年的分红派息方案为每10股派送人民币0.5元现金股息。这与公司2007年每10股派1元，转增6股的方案相比，也显示出寒冬的味道。2008年公司派出现金股利5.5亿元，而2006年和2007年公司分别派出6.49亿元和6.87亿元的现金分红。

　　2月销售面积比1月增80%

　　作为第一家提出房市 “拐点论”的房地产公司，万科凭借敏锐的市场观察和应变能力，在2008年行业深度调整时期扩大了自己的市场份额。年报显示，2008年公司销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别较2007年下降9.2%和8.6%。2008年全国商品住宅销售总额为20424.06亿元。按此口径计算，2008年公司在全国的市场占有率为2.34%，比2007年增加0.27个百分点。

　　由于市场和经济的不确定性，万科依然采取了稳健的经营策略。除了手握近200亿元现金外，公司将2009年新开工面积计划比2008年实际完成数下调约23%至403万平方米。竣工面积计划为619万平方米，比2008年竣工量增加约17%。

　　事实上，近两个月随着政策的支持和真正刚性需求的支撑，各地房地产销售数据已经开始出现回暖迹象。在和年报一起发布的2月销售数据中，万科2月销售面积达到51.7万平方米，比1月环比增长80.8%，同比增长163.4%；销售金额38.9亿元，环比增幅77.6%，同比增长147.7%。

meng-h · 发表于 2009-3-10 22:11

郁亮：将从规模速度转向质量效益

值班编辑：卫星

Blogbuffett转载

转载自：证券时报

在万科披露年报前夕，证券时报记者就万科以及房地产行业的一些热点问题对万科总裁郁亮进行了专访。

  　记者：在新的形势下，万科的发展方向做了哪些调整？

  　郁亮：在新的形势下，万科将从规模速度的发展模式向质量效益模式转变。衡量万科增长的不再是发展速度和经营规模，而是利润的增长以及给股东带来的回报。万科2009年的目标是，一方面在确保经营安全的同时，力争促进业绩增长；另一方面，公司将重新审视在牛市氛围下暴露的不足，尽最大努力提高专业能力，提升组织效能，推进技术创新，奠定长远发展基础。

  　记者：为什么万科2008年销售业绩下降了？

  　郁亮：这主要是2007年增长的特殊性。2007年万科的销售收入从2006年的200多亿跳到了500多亿，增长了1倍多。造成这种结果的原因是当时考虑到房地产市场将出现“拐点”，万科2007年第四季度调整了推盘速度，将原本准备在2008年销售的房子提前到2007年实现，导致2007年的销售基数比较大。当然，2008年营业收入和净利润两项重要指标没有实现增长也对万科管理层产生了压力，因此管理层也放弃了年终奖金。

  　记者：您如何看待保障性住房政策对房地产市场的影响？

  　郁亮：房地产市场的健康发展取决于两个因素，一个是宏观经济发展得好不好，另一个是社会和谐不和谐。社会和谐的一个重要方面就是要保证低收入人群有房住。这段时间要为过去十年没有在保障性住房投入太多资源和精力来一个补课。表面上看，保障住房短期内可能“挤占”房地产市场的空间，但是从长远来看，有利于行业的健康发展。两个领域划分界限后，保障的归保障，市场的归市场，各自都可以得到很好的发展。

  　记者：万科的地王项目怎么样？

  　郁亮：万科在2007年的时候确实拿了一些高价地，但是这部分在万科的土地储备中所占的比重很小。而且2007年的两个地王都已解决了问题。其中在东莞地王开发的棠越项目已经基本卖完了；福州的地王项目当时的地价为27个亿，通过产品创新以及大量的营销工作，福州地王项目单盘的销售实现了当地排名第二的成绩，目前该项目也已经不亏本。

  　记者：您如何看待近两个月房地产行业的热销现象？

  　郁亮：目前的销售形势在转暖。转暖现象是长期还是短期万科不做判断。但是还不能断言房地产市场的调整已经结束，不同的地方、不同的城市也有不同的表现，包括这两个月的形势来看，也不是所有的城市都很火爆。从2008年12月初到现在，市场有一个恢复性增长，但是没有办法判断这是一个长期趋势还是一个短期趋势。因此现在还不能断言房地产市场的调整已经结束。不过调整的方式、阶段、幅度可能会在不同的地区有不同的表现。比如，珠三角虽然还没有结束，但是基本在底部运行，深度下调的可能性不大，但未来如何走出低谷还要观察。因此万科未来的重点仍然是“应对重于预测。”

  　记者：万科今年是否会进行股权再融资？

  　郁亮：我们也在考虑。但是万科今年不会贸然提出股权融资方案。首先我们要确定股东认同，有良好的市场环境；其次确定募集资金能够为股东带来实际利益。不过如果有合适的机会，对投资者有利，万科也不会放弃。

  　记者：万科实现1000亿元的销售目标是否改变？

  　郁亮：1000亿并不是目标，只是原来预计2014年达到的一个结果。对万科来说，到2014年还有6年的时间，万科有信心如期达到这个高度。目前万科要做的就是利用当前的市场环境反思自己，构建一个新的管理平台，为将来更大规模的经营做好准备。

meng-h · 发表于 2009-3-11 02:03

给《批评万科》书序

任志强
　　
　　
　　我并不像本书作者那样更专注于万科的历史与细节，因此也无法评论其中的对与错。但从不同的视角看问题，不管对错都会引发人们更多的思考。

　　当厚厚的书稿送到我手里并邀请我为其写序或评论时，恰在春节之前事情最多的时段，而要求截稿的时间又很紧张，让我甚至根本没有机会来细读全文，大多数章节我都没来得及细看，或说不知道书中写了些什么，更谈不上为书写序了。

　　幸运的是我与王石、华远与万科曾有过众多的历史渊源，故而也有权利回忆一段书中所涉及的情节和自我的感受。

　　上世纪90年代中期，社会上曾有过“南万科、北华远”的说法，这是地产界两个颇有代表性的企业。万科是中国最早的地产上市公司，名列深市的 00002号，早在大多数企业根本就不知道股份制与上市为何物时就进入了公开的资本市场，从而成为地产界的一面旗帜。但是大股东的无力支持和并不优秀的公司业绩并没有让“万科”可以借资本市场的优势而多次融资，因而并未发挥出这种上市公司的最佳能量，也让万科多年在资本扩张上无能为力、停步不前，难以实现王石的雄心壮志。

　　初期的华远地产更多的是北京市西城区政府“改造西单、发展西城”的工具，从基本建设立项开始逐步向市场化过渡，以西单地区唐山大地震八年之后的重建为起点发展的专项公司。1989年的开发企业整顿被列入了“待清理”的死缓行列。邓小平南巡讲话之后进行了股份制改造，借政策的发力重获了新生。而对 1993年的调控，华远在法人股市场上市一天半被停牌之后重新选择了与境外合资“傍大款”的发展之路，从而进行资本市场扩张。

　　华远地产在1994年实现了合资，1996年实现了境外上市，成为中国第一家成功借桥进入境外资本市场的地产企业。几年时间内融资额近5亿美元，资产从1993年的1500万元暴增为1997年的80多亿元。年均利润增长超过30%，净资产回报率年均超过30％，年开复工超过200万平方米，税收占西城区财政收入的50%以上。在几年内从一个无名的无法与万科资产规模相比的小公司，到资产总额超过了万科的数倍。

　　王石有幸在香港华润（北京）置地上市公司中担任独立董事，加入到华润与华远合资的最高决策机构之中，亲眼目睹了华远借资本市场跳跃的这一切，并亲自参与了这里的重大决策，也更深地体会了“傍大款”的重要性，因而要下定决心解决万科大股东无力支持的病根，并提出了重组大股东的建议。这才发生了书中所提到的王石“卖万科”的故事。
　　
　　　　1997年的增资扩股和股东贷款让华远从境外获得了1?725亿美元的资金，于是华远有了成为万科第一大股东的可能。通过王石与华远的协商，议定了收购的基本条件，但最终因为大股东领导的变更让我在深特发的办公室中灌了一肚子的茶水后，又带着支票飞回了北京。这一次收购的失败并没有影响王石换掉大股东的决心。

　　但这次收购的失败改变了华润置地原本通过华远控股万科的投资路径，变为了华润置地直接控股万科和华远两家企业的结果。随后华润置地先后在香港收购了部分H股成为了万科的股东，之后又开始了收购深特发的工作。而我作为华润置地的执行董事总经理，有幸参与了收购活动，并见证了收购的签约。通过华远的账户协助完成了华润置地成为万科大股东的全面收购事宜。

　　华润置地对万科的收购可以说是万科二次创业的转折点，也是万科一跃成为全球最大的住宅开发商的基础起点。

　　房地产是个资金密集型的产业，谁能获得资本市场的资金支持，谁就有可能快速发展并成为中国资金群体短缺情况下的老大，而资金永远会向能让资本产生利润的企业投入。华润在对万科与华远的选择上，充分说明了资本的趋利性，也分别让两个企业有了不同的发展经历。

　　1998年之前的华远，不管是利润增长还是净资产回报都远远高于万科，因此华润集团进入概念股地产的第一步选择了华远公司，而没有选择万科。但 1998年的金融危机让华润对国内地产发展的趋势产生了怀疑，因此做出了压缩投资，即“不投资也许是最好的决策”的决定。并且由于担心华远是否有能力偿还在国际发行的可换股债，于是将1998年再次融资的1亿多美元资金全部留在了香港用于回赎债券，一分钱都未给华远。但华远却已在高速发展中将这部分资金列入了投资计划，于是这一进一出就让华远发展的计划落空，且资金链几乎断裂，于是华远此后出现了利润下降和应收账款不到位的亏损。

　　而万科并没有因过度扩张而出现大的波动，且在王石的减法中通过让资金专攻地产，借华润的收购换取了赢利，效益超过了困难中的华远。自然也就出现了华润置地不再是通过华远控股万科，而是直接控股万科的精彩一幕。

　　华润作为大股东之后的控股、发债等一系列支持让万科充满了活力，在源源不断的市场资金和大股东的支持之下顺利地进入了快速增长与快速扩张的航道。

　　我本可以继续作为华润置地的董事总经理去管理万科与华远两家企业，但我宁愿选择与华润分手而重建华远，其原因之一在于华润宁愿牺牲华远的利益服从于万科的发展需求，在万科公告中披露的大股东让华远服从于万科的限制性条件，不但让代表华远中方利益的董事们不满，也让代表华润外方利益的董事在反对这一决定的决议上签字。

　　资本的力量使双方在各自均有所放弃中让和平分手成为了最终的结果。
　　　　减少了华远对资本竞争的威胁，万科得天独厚地获得了华润的关爱，也充分地发挥出了管理团队的力量，无愧于大股东的培育，绽放出了万紫千红的色彩，结出了业绩和规模快速增长的硕果。在股市高涨的推动下，创造了市值近 2000亿元的奇迹。而华远经过数年的努力才刚刚再次跨越了公开资本市场的门槛。万科再一次将华远远远地抛在了行业开发规模与营业额的末端。

　　毫无疑问，万科或王石的选择是对的，至少华润这个大股东给了万科发展的机会，剩下的就是凭王石和万科的管理团队如何利用这个平台了。

　　华远借桥上市之路，今天看来是有缺陷的。当时政策的制度框架让中方的股东无法上市流通；无法让中方的股权可以分享到资本市场重新估值的喜悦。也让资本的利益成了两层皮，借助外力让华远在短期内快速扩张、高速发展，中国股东也受益匪浅。但当危机出现时，双方利益的分歧就会冲突，以至于无法形成合力，也给双方都带来了利益损失。和平退出大约可以算是大股东的一种补偿。

　　真正在社会上产生疑问的则是华远选择与华润分手到底是对了还是错了。这个问题的答案只能靠历史来判断了，也许作者会再出一本关于华远的书，这样人们就能通过两者之间的对比找到一条正确的路。

　　我与王石，或说华远与万科既有着不解之缘，同时又各有不同的发展理念。这绝不仅仅是因为所有制的约束而形成的差别，还包括经营的思路、企业的文化、对市场的判断，以及对政策的理解和对事业追求上存在的差异。而管理者的个性则首先影响着企业的风格，也许管理学理论无法分出这些差别中的对与错，只能由市场的结果来证明，或许能异曲同工地成为竞争成功的案例。

　　两个人和两个企业都共同成为了社会争论或媒体关注的焦点，都在风波中接受洗礼，都有各自的“粉丝”与支持者，也都有各自的对手与批评者，同时也都有可圈可点的案例，有值得世人和行业为榜样学习的精华，也都有被行业或社会不屑一顾或骂声不绝的“丑闻”，都共同加入了多个组织，共同从事公益事业，又因选择不同并非认识一致。尤其是对政策、市场和形势的判断上则差异巨大，有些点上更是黑白分明的对立，但这些都没有影响我们在市场上的竞争与合作，没有影响各自走各自的路、各自挣各自的钱。

　　最终用手或用脚投票的选择权是在读者或说公众的一边，局外人虽不如局内人更了解情况，但却能更公正地判断。当一个企业长期以透明的姿态面对公众时，公众就会不被一时或个别的案件所误导，会做出正确的选择的。就像这本书也是一种选择，选择了一种不同常规的视角，选择了不同的描述和不同的评价方式。借史为鉴为社会中的企业也提供一种选择。

　　                                                                   华远集团总裁

　　                                                                      任志强

　　                                                                      2009年2月

meng-h · 发表于 2009-3-13 00:59

万科企业股份有限公司
2008年度社会责任报告

前言
万科企业股份有限公司是目前中国最大的专业住宅开发企业。经过二十四年的发展历程，万科在业务规模不断壮大的同时，也逐步形成了自身的企业价值观——坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。在发展过程中，公司两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威机构评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。2008年，公司连续第六次获得由经济观察报社与北京大学企业案例管理研究**同评选的“中国最受尊敬企业”称号。由《华尔街日报》（亚洲版）评选的中国十大最受尊敬企业中，万科作为唯一一家房地产公司上榜。
2008年万科在积极承担对股东、债权人、员工、客户、上下游合作方等利益相关者责任和义务的同时，致力于推动企业与自然、社会的和谐发展。公司继续深入住宅工业化技术的研发与推广工作，探索行业的可持续发展之路；在节能环保方面，公司所有在售项目均已落实节能信息公示，为进一步推广节能住宅奠定了基础，而零碳排放住宅的实验，代表了万科对绿色建筑的前沿探索；在社会公益方面，作为城市中低收入人群居住解决方案的一种尝试，由万科出资建设的广州“万汇楼”项目已实现正式入住，并被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”。
5•12地震发生后，万科就如何更好的发挥企业优势、以专业力量践行社会责任进行了一些思考。但因为表达的不慎，万科一度面临尖锐的质疑与争论。所幸的是，股东的全力支持，使万科获得了在灾后捐建中付诸不懈努力的机会。在援建过程中，万科将多年来对抗震技术的研究成果，系统完整地应用在所捐建的公共建筑中，这些技术将对社会免费开放和提供共享。由《世界建筑》杂志与万科合作主办的第三届WA-万科青年建筑设计师大赛也以“灾后永久性农村住宅的可能性”为主题，力求为解决5.12震后灾区村民的安居问题提供创造性的思考及探索。12月31日，由万科全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批交付使用、由企业捐建的永久性公共建筑。

投资者权益保护
万科一直遵循简单、透明、规范、责任的企业价值观，积极探索和不断完善公司治理，致力于与投资者建立长期信任与共赢关系。
公司审议重大事项的股东大会积极采取网络投票的方式，以保障社会公众股东、特别是中小股东参与。
作为最早一批上市的企业，万科在1988年进行股份化改造时，就参考国外经验引入了累积投票制，进行董事和监事的选举和罢免。累积投票制的应用，为中小股东的意志表达提供了制度保障，使公司的治理结构更为均衡。
公司董事会设立建立了审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会，独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及—专业的事项经专业委员会通过后再提交董事会审议，有力地促进了独立董事的作用发挥。
公开发行股票20年来，万科为股东创造价值的努力不断得到资本市场的认同。在经历了2008年资本市场的深幅调整后，2008年底万科A股复权股价仍比公开发行股票时增长了810倍。同时万科不间断的进行分红派息，最近5年累计派息总额达到25.07亿元，占公司实现净利润总额的比重为25.3%。其中现金分红23.55亿元，占公司净利润比重为23.8%。
公司致力于为投资者提供专业化的服务，以坦诚沟通的态度和坚持不懈的努力完善投资者关系。通过及时、充分的信息披露，公司对所有投资者在财务、管理、政策等各方面保持透明。公司还努力通过各种方式加强与投资者的交流，08年公司接待各类投资者来访超过530次，参加和组织各类投资者见面会66场。除了组织见面会、路演、走访，还积极通过网络路演、电话和电子邮件与包括中小投资者在内各类股东沟通公司未来发展思路，聆听他们的意见，传递公司的信息，在投资者和公司之间形成良性的互动。
2008年，万科连续第四年获得由深圳证券交易所和上海证券交易所指导，中国上市公司投资者关系管理研究中心等单位主办的“最佳投资者关系管理百强”。在由和讯网和中国证券市场研究设计中心等机构联合主办的2008最佳投资者关系上市公司评选中，万科荣获最佳投资者关系上市公司。年内在由中国证券报社主办的中国上市公司百强评选中，万科再次获选“中国上市公司金牛奖百强”和百强特别奖——“基业长青奖”。公司还获选由证券时报社等评选的“中国上市公司主板价值百强”。

员工权益保护
平等、契约、包容、分享，是万科人本主义精神的核心体现，创造健康丰盛的人生是万科与员工共同的目标选择。这一目标是万科过去、现在、未来所一直致力追求的。
万科现有员工16500余人。在劳动人事制度方面，万科严格执行《劳动法》和《劳动合同法》的相关要求。为了控制和防范风险，万科委托第三方定期对内部人事基础业务进行电话访谈。从2008年的访谈数据来看，万科在职员工的劳动合同签订率、社保参保率全部达标，各项基础人事业务运营状况良好。
万科一贯重视员工工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查，藉以检查工作成效，不断发现问题，持续改善工作环境。2008年，万科集团66%的员工表现出高度敬业。
安全健康的工作环境是员工权益的基本保障，但却往往因为快速的业务增长而没有被系统地规划。未来几年，万科将建立工作环境安全健康体系，制定更加严格的安全标准。从2007年开始，万科着力改善物业系统员工的居住环境。未来，万科也将要求我们的合作伙伴为他们的员工提供健康安全的工作条件。
竞争日趋激烈，员工承载的心理和情绪压力也会相应增高。万科高度重视员工沟通，设有十二条沟通渠道。万科鼓励员工追求工作与生活平衡、积极参加各类健康活动、追求家庭和睦幸福。万科还将逐步推进EAP计划（Employee Assistance Programs），帮助员工管理和减轻工作压力、保持健康的心理状态。
公司高度重视培训工作，并鼓励和资助员工自我学习。万科帮助员工制定职业规划，鼓励他们承担有挑战性的工作，在事业上不断取得新高度。用人不拘一格，以业绩和能力为标准，在公司内创造公平竞争、能者上的机制，保障每一位员工可以充分发挥才能、通过努力可以获得成长。
2008年1月，万科荣膺第三届“CCTV年度雇主调查”评选“最具领袖气质的年度最佳雇主”称号。

客户和消费者权益保护
万科一贯认为，“客户是我们永远的伙伴”。理解客户，依据客户需要持续提供理想的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式，是万科一直坚持和倡导的理念。
“衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度”。这是万科的核心价值观。客户选择的不只是万科的房子，还有对万科品牌的信任。截止2008年底，万科在全国的客户数量达到14.9万户。
万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。公司将客户满意度调查结果，作为改进产品和服务的重要指引，以及对各子公司进行考核的重要指标。
万科高度重视客户的投诉意见。以BBS方式受理客户投诉，向社会公开网上投诉内容及处理回复，也是万科多年来的一大特色。
汶川地震后，万科5月14日即组织清华大学、同济大学和上海建筑科学研究院等国内外结构抗震专家前往成都，对成都所有万科小区和在建工程进行建筑结构安全评估。5月16日，专家完成了万科在成都六个已交付项目共8636套房屋的安全鉴定和评估，及时消除了客户对震后房屋安全问题的疑虑。

合作伙伴权益保护
2007年，万科发布《项目安全、环保、健康现场管理标准》，作为万科与合作伙伴共同的工作准则。万科每年组织一次“施工质量论坛”，邀请质量管理专家为战略合作伙伴讲述先进的理念、体系和工具应用，提高战略合作伙伴的质量管理能力。
2007年年底，万科集团委托第三方顾问机构进行了“万科合作伙伴关系调查”，在业内首次推出合作共赢指数，为万科加强供应资源整合、巩固和建设战略合作伙伴关系提供了数据支持和改进思路。
在反商业贿赂方面，公司十分重视职员职业道德教育，在每年年初公司组织的“目标行动大会”上，都要进行公司价值观的宣讲。同时，制订了投诉、举报管理办法，建立了举报热线和邮箱，由监事会负责投诉的归口管理，并责成风险管理部、审计部及其它部门进行查实，对查实的情况进行严肃处理，并将典型案例在集团内公示。在工程采购等重要业务领域，与合作伙伴签订廉洁协议，规范双方商业行为，防止不正当利益行为发生。公司还会委托第三方进行合作伙伴的满意度调查，了解合作过程中我方职员是否存在不适当行为。

环境保护和可持续发展
万科努力通过各种技术手段减少住宅生产、使用过程中的能源消耗和资源浪费，此外，还将通过环境教育、节能活动、环保生活方式的倡议，与客户共同在住宅使用过程中实现节约资源、尊重自然、保护生态环境，这是社区和谐的环境保障。
为改善住宅建造过程与使用过程带来的能耗问题、排放问题，改变粗放的经营现状，万科近年来一直致力于工业化住宅和装修房方面的探索。工业化住宅从建造到使用的整个生命周期，相对传统方法制造的房子都将更节能、更环保。提供装修房能显著减少建筑垃圾，减少资源浪费，避免二次环境污染。
万科根据既定发展战略，进一步深入住宅工业化的研发和应用。全年新开工的住宅工业化项目有上海城花新园、金色城市、四季花城，深圳第五园，北京假日风景等，覆盖上海、深圳、北京三个城市。同时公司继续加大了对装修房的推广力度。
年内万科深圳公司开发的“万科·棠樾”项目以自然保护和文化传承，在“2008全球人居环境•最佳范例论坛”上获得“全球人居环境最佳社区综合范例奖”。深圳万科城四期获选建设部科学技术委员会，建设部科技发展促进中心主办，建设部《建设科技》承办的2007中国建筑节能年度代表工程。而中国企业家杂志社、中国企业家俱乐部和气候组织联合主办的首届“中国绿色公司年会”公布的“中国绿色公司2007年度标杆企业”中，万科成为唯一获选的房地产企业。

积极纳税、参与住房保障工作
期内，国家税务总局公布了2007年度中国企业纳税排行榜，万科2007年纳税总额53.1亿元，在“中国企业集团纳税五百强排行榜”中，位列第49位。在“中国企业集团房地产行业纳税十强排行榜”中万科位列第一名，再度成为房地产集团纳税冠军。2008年，万科入库税金（含员工个人所得税）合计82.5亿元，纳税额持续超过企业净利润总额。
城市化进程给房地产行业带来了巨大的成长空间，但与此同时城市低收入人群的住房问题也日显突出。万科希望能为时代安居、社会和谐尽自己的一份力量。2006年，万科举办了第一届“海螺行动”，面向全社会征集城市中低收入人群居住解决方案。2007年的第二届“海螺行动”携手英国文化协会共同举办，项目旨在研究英国的保障住房现状和制度安排，并开展中英联合学术研究与实地体验。2008年，由万科出资建设的广州“万汇楼”低收入家庭宜居住宅示范项目已实现正式入住，并被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”。
最近三年，公司在上海、广州、北京、武汉等地参与了多个保障性商品房和配套商品房项目的开发。

最近3年万科参与城市低收入人群住房的项目
地点项目名称内容
上海华漕213配套商品房项目 2006年8月,通过投标获得上海华漕213配套商品项目，该项目主要为解决虹桥交通枢纽拆迁客户的安置问题，住宅部分共约24万平米，将于2009年初交付入住。
广州广州万科新里程 2007年1月，万科在广州招标获得国内第一个“限户型、限房价、限销售对象和竞房价、地价”的“三限两竞房项目”。项目将解决1700余户符合政府规定条件的首次置业人群居住需求。现已售出约1000套，首期514套将于2009年3月交付。
北京红狮家园 2007年7月，万科在北京投标获得的“两限房”项目，包括1800余套套型面积在90平方米以下的限价房、160余套廉租房，以及专门为廉租房配建公共洗衣房、公共活动室、廉租房管理处等配套设施。2008年9月开盘销售，一期推出388套已全部售出。
武汉青山区老工业区棚户区改造
和安居工程项目 2007年11月，万科与武汉市青山区人民政府签署了《战略合作框架协议书》，万科将参与老工业区棚户区改造和安居工程的建设。该项目一期工程将于2009年初启动。

以专业力量履行社会责任
2008年5月12日，四川汶川地区发生里氏8级地震。地震发生当日，万科立即决定将股东大会授权额度剩余的220万元全部捐出。为寻找对灾区最有价值的努力方向，董事会主席王石、总裁郁亮等多名公司管理人员、技术骨干及外聘专家先后赴救灾现场了解情况。6月5日，股东大会以99.8%的高票通过在净支出额度1亿元以内参与四川地震灾区灾后安置及恢复重建工作的议案。自该议案通过至2008年12月31日为止，在临时股东大会授权的范围内，万科就开展灾后安置、修复和重建工作，共发生费用67,497,862.39元人民币。
地震发生后，万科迅速启动了在灾区的现场援助工作。5月13日，万科在成都出资租用六台大型平板车、六台挖掘机和四台装卸车供政府调配，赴都江堰灾区救援。5月15日，装载价值数十万元急救药品、食品等救灾物资的两个车队分别前往重灾区彭州县和绵竹市。5月18日起，万科开始投入绵竹市遵道镇的临时安置工作。万科从成都调集大型机械10余台，万科员工志愿者和工程人员130人参与，至5月21日，已完成遵道镇社区中心和临时医疗站的搭建，建立居民安置点4个，恢复了供电供水，安置灾民近4000人。5月20日，万科在武汉包下一架专机，向灾区送去急需的四大类共16个品种的赈灾物资。同时，万科牵头成立了志愿者协调办公室，与镇政府及其他救灾力量通力合作，分发生活物资，恢复医疗、治安、供电，遵道救灾工作得以有序进行。到25日，当地社区已经基本恢复了运作，伤病人员已经由帐篷转入条件较好的板房。
6月6日，万科与绵竹市政府签订协议，将在遵道镇无偿捐建学校、医院、幼儿园、便民服务中心等公共建筑。万科在合作伙伴的大力协作下，充分运用国内外先进的抗震技术，使这些建筑的结构抗震能力达到国家最高抗震标准——9度抗震设防烈度的要求，同时最大限度地强化室内家具、设备的安全性能，提升紧急通道的疏散能力，并提供完善的避难应急设施。
7月1日，由万科集团捐建的学校、医院等公共建筑在四川绵竹市遵道镇奠基。这是灾后重建中最先动工的第一批永久性建筑。
12月31日，由万科全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批交付使用、由企业捐建的永久性公共建筑。
迄今为止，万科员工中有11批志愿工作人员共计56人参与灾区灾后援助工作。万科员工为地震灾区捐款共计11,645,047.52元人民币。2008年6月5日股东大会之前，万科参与震后紧急救援所发生的物资采购、运输、机械设备租用、板房搭建、捐赠车辆等救灾费用总计6,116,584.04元，在员工捐款中列支。员工捐款剩余部分5,528,463.48元，将用于遵道幼儿园的捐建，该款项已移交遵道镇人民政府赈灾专户。

存在的不足和未来发展方向
中国房地产业仅有不足30年的历史，年轻的行业和企业必然存在着诸多不成熟的方面。而在人多地少的国情背景下，在全球历史上最快速的城市化过程中，当代中国城市的住房供应难以跟上居民改善居住条件的需求。在相当长一段时间中，这个行业和其中的企业，必须在面对社会批评和质疑的同时谋求自身的进步与成长。
通过自身的努力，不断修正与改善自身，赢得社会的尊重与信任，万科对此持有坚定不移的信念。但在这一过程中，万科也时常需要克服自身能力的欠缺与思考的不足。
虽然我们在工厂化技术的探索上付出了努力，但目前为止仍未能使其进入大规模应用阶段；而在传统的生产方式下，产品品质提升到一定水准后必然遭遇瓶颈，各种质量通病仍无法得到根治，房屋建造与使用过程中的高能耗现象也难以得到根本性的改变。
特殊的发展阶段，一方面为行业提供了广阔的未来空间和快速增长的动力，但另一方面与成熟市场相比，中国住宅市场呈现更高的不确定性和波动性。在这一背景下，我们在众多经营决定过程中都面临困惑，比如价格的调整、土地资源保有量的确定等等。这一定程度上也暴露出我们阅历的不足。
此外，面对行业和自身的不成熟，企业需要以更谦逊的心态、更自律的行为，主动谋求社会的理解和认同。潜心做好自己的事情是必须的，但重视他人的感受同样不容忽视。2008年四川地震后，万科所遭受的尖锐质疑，暴露了万科在表达、沟通能力上的欠缺和认识上的不足。

未来，万科将继续坚持工业化住宅的研究和推广，让这一节能、高效的生产方式和产品被广大的消费者和行业接受。同时，继续对绿色建筑及节能设计设施的探索和运用，与万科的合作伙伴共同努力，为我国“十一五”规划“到2010年全国单位能耗需要比2005年下降20%”贡献力量。
2009年，万科将尝试由对自身产品的关注，主动延伸至对客户的社区生活的关注，开展对客户“社区幸福感”的研究。倡导和谐社区，幸福社区。
万科从2008年5月到2009年已经持续向四川灾区派遣11批志愿者，万科将继续把这个活动与员工的自身发展相结合，使得社会责任和企业公民的理念深入人心，融入员工的日常行为。

十几秒钟的强烈地震就足以摧毁当地群众的生活，从救援到安置阶段就需要数月时间，而从安置到完成重建，则需要几年甚至十几年的不懈努力。无论是灾区重建，还是践行企业社会责任，都不会是一蹴而就，万科愿意积跬步以至千里，相信时间会证明坚持者的价值。

万科企业股份有限公司
董事会
                                                      二〇〇九年三月六日

dn_rose9899_cn · 发表于 2009-3-15 10:58

万科2008年报分析

万科是一家好公司，好的方面大家都知道，自不必说。但分析要从正反两方面来分析。我提几个问题供大家参考：

一、股权激励与逆向选择：

万科的股权激励的方案是：

“激励基金的提取有三个指标，一是当年净利润增长率超过15%，二是全面摊薄的年净资产收益率超过12%，三是如果公司增发或配售股份，当年每股收益增长率超过10%。但除此之外的情形不受这一条限制，例如公司采用定向增发实施重大资产购并、换股、引进战略投资者、配售转债和股票衍生品种等。

除了以上三项指标，万科管理层获得激励还有一个门槛——经过一年的等待期后，万科A股平均股价高于上一年的平均股价，管理层前一年获得的限制性股票才能过户到个人账户。”

求索分析：

不适当的股权激励会导致逆向选择，如万科，万科的管理层激励与股价挂钩，现在管理层只拿到了2006年的股权激励，2007年因为股价因素无法拿到激励，2008年显然无法超越2007年的平均股价，所以其他指标达到也是枉然，故从管理层自身的利益出发，会导致逆向选择，多计提存货跌价准备，和减少结算收入来调节利润。

如公司年报中有“公司2008 年净利润较2007 年减少8.1 亿元，与计提存货跌价准备的影响基本相当。公司实现销售面积557.0 万平方米，销售金额478.7 亿元，分别比2007 年减少9.2%和8.6%，报告期内公司实现结算面积451.4 万平方米，同比增长14.6%，结算收入404.9 亿元，同比增长15.1%。截至报告期末，公司尚有346.4 万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计273.4 亿元。”

存货计提不是主要的，其实多结算一部分收入，便能达到业绩目标。但与管理层利益不符，对管理层来说理性的做法是：2008年将业绩基数做低，这样2009年业绩目标便能比较容易达到，从现在情况看，2009年的股价超越2008年可能性比较大，但如果快到年底时，股价考核目标还无法达到，管理层会再压低2009年业绩。其实不是万科的管理层不好，只是错误的激励方式导致了逆向选择。而且万科前二年在二级市场买入的股权激励的股份。股价较高，如达不到激励条件，又要卖出返回公司，一来一去，损失好几亿。还不如直接分给管理层。所以建议万科取消管理层股权激励与股价挂钩的做法。

二、公司的财务风险

l  、截至报告期末，公司持有货币资金199.8 亿元，较年初时增加17.2%；净负债率33.1%，较年初上升9.7 个百分点，较中期末下降4.1 个百分点。各类短期借款和一年内到期的长期借款178.7 亿元。公司年末货币资金存量中，有50多亿不能统筹调用的货币资金，包括未使用完毕的募集资金、预售监管资金、合资公司货币资金。199亿减去50亿，还有149亿，其实还不够偿还一年期借款。

2  、P161页，利率风险 P164页，外汇风险 P166页，分析万科应注意一下。还有年报披露，截止年末，本集团承担阶段性担保额及全程担保额分别为人民币174.52 亿元及人民币5.17 亿元(2007: 阶段性担保额为人民币162.97 亿元，全程担保额为人民币6.61 亿元)。这其实是或然负债。在一般情况下，没有问题，经济形势恶化时会出问题。

3  、公司财务费用大涨，其中有6.5亿的财务费用主要是由境外股权融资等不可资本化的借款利息支出。而且年报p155页显示有14.77亿的资本化利息支出未计入利润表，而被资本化了，按照会计准则的规定，房地产项目在正常开发期间所发生的借款利息支出可以计入项目开发成本，不计入财务费用。资本化的利息主要反映在存货科目。不论会计科目如何处理，这部分资本化的利息也是实际的现金支出。

4 、  综上：万科的资金链比较紧张，2009维持运营的资金够，但扩张性的资本可能不够，低位抄底买地的资金有限。万科还需进行再融资。以支持扩张。

如年报披露：“2009 年，行业资金整体紧张的局面不会改变，市场调整在带来挑战的同时，也为企业以相对较优的价格获取未来发展所需的资源创造了有利的条件。为此，公司将进一步拓展融资渠道，并在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。”

三、  存货问题：

报告期末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）78.9 亿元，仅占9.2%；拟开发产品（对应公司规划中项目）341.3 亿元，占比39.7%；在建开发产品438.3 亿元（其中包括346.4 万平方米、合同金额273.429亿元的已售出未结算产品），占比51.0%。

报告期内，公司新增按万科权益计算的项目建筑面积465 万平方米，少于2007年的934 万平方米，其中84.5%是通过收购公司或合作方式取得。全年新增项目土地价款合计136.1 亿，元，土地的平均成本约2003 元/平方米，

截至2008 年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1793 万平方米。

如此计算，万科2008年以前的存货有1328万平米，这部分的地价成本是多少？这部分成本应该高于2008年新购的土地成本的2003 元/平方米，这也是问题之一。