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万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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 楼主| 发表于 2008-12-23 00:37 | 显示全部楼层
泰德利差自雷曼破产以来首次跌破150个基点http://www.sina.com.cn  2008年12月22日 23:22  新浪财经
  新浪财经讯 北京时间12月22日晚消息,三个月美元Libor利率与三个月美国国库券殖利率的利差,也就是所谓的“泰德利差”(TED Spread)今天下跌至150个基点以下,这是自雷曼兄弟9月份申请破产保护以来的第一次,原因是市场猜测美联储降息至接近于零以及政府承诺将进一步注资的措施将有助于解冻信贷市场。

  据英国银行家协会(British Bankers' Association)称,三个月美元Libor利率今天下跌3个基点,至1.47%,是自2004年6月份以来的最低水平,较美联储的基准利率目标区间仍旧高出122到147个基点。在信贷危机开始以前的一年中,该利率的平均值仅为12个基点。隔夜美元Libor利率则基本维持不变,为0.11%。
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 楼主| 发表于 2008-12-24 14:46 | 显示全部楼层
万科志愿者,加油!
作者: 王石
时间: [ 2008-12-24 09:38 ]

08年5月24日至今,万科先后有八批志愿者奔赴四川地震灾区遵道进行每期一个月的义工。从最初的救援物资发放、学生教育辅导、弱势群体关怀到产业扶植和组织社会资源,继续着爱心的接力。12月24日-2009年1月22日万科第九批志愿者将前往遵道,与第八批志愿者一起,陪伴遵道的乡亲们跨越艰辛的2008、迎接充满希望的2009。

第九期志愿者将参与的工作: 首批永久性学校、医院交付仪式的志愿服务人员;编辑并出版《农村建房指引手册》;帮助灾区的文化重建,管理遵道镇板房区及下属十个村的社区文化活动室;持续开展进行弱势群体关怀,完成应急预案并进行演习,结合当地情况开展参与式灾备和应灾知识培训;发掘和培养本地志愿者。他们的身体力行、他们的勤勉坚毅把万科人的爱传播到了遵道每个需要的地方,也正把一份可贵的志愿精神带回万科。
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 楼主| 发表于 2008-12-24 16:59 | 显示全部楼层
12-24
交易日期        证券代码        证券简称        成交价格        成交量        成交金额        买方营业部        卖方营业部
2008-12-24        000001        深发展A        10.31        134.85        1390.29        中金公司交易单元(077100)        机构专用
2008-12-24        000002        万 科A        6.89        430.32        2964.88        中金公司交易单元(077100)        机构专用
2008-12-24        000063        中兴通讯        26.50        37.85        1002.99        中金公司交易单元(077100)        机构专用
2008-12-24        000537        广宇发展        3.30        53.94        178.01        广发证券交易单元(253802)        广发证券交易单元(253802)
2008-12-24        000616        亿城股份        4.21        576.00        2424.96        英大证券有限责任公司北京东直门证券营业部        国泰君安交易单元(008100)
2008-12-24        000825        太钢不锈        3.94        99.74        392.98        中金公司交易单元(077100)        机构专用
2008-12-24        000858        五 粮 液        14.60        85.44        1247.43        中金公司交易单元(077100)        机构专用
2008-12-24        000898        鞍钢股份        7.16        55.39        396.62        中金公司交易单元(077100)        机构专用
2008-12-24        000983        西山煤电        12.41        54.56        677.10        中金公司交易单元(077100)        机构专用
2008-12-24        002024        苏宁电器        17.75        97.34        1727.80        中金公司交易单元(077100)        机构专用
2008-12-24        002160        常铝股份        6.30        740.00        4662.00        东吴证券交易单元(042900)        东吴证券交易单元(042900)
2008-12-24        002182        云海金属        8.85        825.76        7307.98        东吴证券交易单元(042900)        东吴证券交易单元(042900)
2008-12-24        112001        08粤电债        104.23        100.00        10423.00        机构专用        机构专用
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 楼主| 发表于 2008-12-27 13:11 | 显示全部楼层
万科老总王石在【CCTV新闻会客厅】

2008年12月24日,央视《新闻会客厅》播出特别节目《中国信心》,以下为节目内容。   主持人:你好观众朋友,这里是新闻频道正在直播的新闻会客厅特别节目《中国信心》,让我们一同追踪经济热点,来看几条经济动态,首先要关注的是:
  昨天公安部部长助理郑少东在召开的全国公安机关经侦系统执法工作电视电话会议上说,在当前经济形式下,各级公安经侦部门要严格把握法律政策界限,讲究执法方式方法,对负责企业正常经营的高管人员要慎用、拘捕、逮捕这样的措施。
  受当前国际金融危机快速蔓延和世界经济增长明显减速的影响,加上我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题,经济犯罪形式日趋严峻,打击经济犯罪和维护国家经济安全的任务日益繁重,执法环境发生了深刻变化,因此要求各地公安机关能够正确适用强制措施。
  关于这条新闻我们来看两条网友的评价,赞同的是这样说,完全支持没有企业,谁来解决就业,在当前经济形式下,为保障企业不垮,员工不失业,没有铁证,可以暂不限制其自由,暂不冻结其资金。当然了,这样保证了企业的运行,但调查还是要继续,谁犯罪都会付出代价,而反对的人说法律面前人人平等,应该对任何人都要慎用,不应该针对某些人才慎用,看来慎用两个字还是让大家觉得很敏感。
  接下来要看的是,人力资源和社会保障部等三个部门日前联合发出了《关于采取积极措施,减轻企业负担,稳定就业格局有关问题的通知》,允许困难企业在一定期限缓缴社会保险费等措施。针对百姓关注的热点问题,三个部门有关负责人23号接受记者采访的时候表示,出台这些措施既可以减轻困难企业档期资金压力,又不至于影响到各项社会保险基金的档期平和和长期的支付能力,完全可以确保参保人员的各项社会保险待遇和权益不受影响,对于这样一条新闻我们怎么点评呢?我想我们沿用上一条新闻那个关键词就是慎用。
  接下来要看的是,受国务院委托,国家发改委副主任张茅24号向全国人大常委会报告,2007年5月份以来,加强价格调控,应对价格过快上涨的情况。张茅说,房地产市场动荡,可能会引发一些负面的影响,高房价的适度回调有利于房地产业回归理性健康发展,但是要避免房价大幅下跌。这样的一条新闻也加上我们会联想到,在12月20号的时候,国务院也发布了促进房地产健康发展的一些相关的通知和举措,这样的一个连手出台的对于稳定房地产市场的组合拳,也带我们进入今天的话题,首先要介绍演播室的嘉宾马光远博士,欢迎您。
  马光远:你好。
  主持人:稍候我们还会连线正在日本进行商务出访的万科董事会主席王石先生。我们先把关于促进房地产健康发展的通知的几条进行了一个梳理,我们先来看一下。我们把一些关键的词和语句拿出来梳理一下。第一是加大保障性住房的建设力度;第二,加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度;第三,对住房转让环节营业税暂定一年,实行减免政策;第四,房地产开发企业要根据市场变化和需求主动采取措施,以合理的价格促进商品住房的销售;接下来是支持房地产开发企业合理的融资需求,以及落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。这里面应该说最吸引眼球的是这一条,就是鼓励房地产开发企业以合理的价格进行商品住房的促销。很多人说这一条可以把它看为是一个降价令,这里就要问马博士,可不可以这样来解读这一条?
  马光远:不仅仅是一个降价令,我们从10月22号,财政部、税务局开始对房地产刺激楼市开始,应该讲大家一直关注的问题,一方面是政策的变化,另一方面是价格的变化,我们在政策从到10月22号开始,一直没提价格,到12月17号,国务院在常务会议里面已经提了,但没有明确讲应该适合市场的变化,引导房地产企业,适应市场的变化,这个已经是差点说出来了。这一次在这个意见里面也明说出来了。我感觉目前政策已经很到位了,在这种情况下,下一步房地产稳定,下一步房地产建设和发展的关键是什么,我仍然认为是价格。所以在这种情况下,我认为这么一个意见本身把价格作为一个突破点,应该讲是适应市场变化的,所以我认为不仅仅是一个降价令,还包括一系列的问题,包括下一步如果房地产企业出现一些其它情况,比如信贷的支持,比如并购重组,比如说出现一些其他社会稳定问题,所以我讲这次意见本身意味着我国房地产变局已经提前到来。
  主持人:今天我们又看到,发改委的相关负责人说,房价的过快下跌有负面的因素,不利于这个健康的房地产市场,这是不是让我们看到政府在做跟房地产相关的政策或者引导的时候有一种两难的感觉?
  马光远:应该说非常难。难在什么地方?包括外部大的环境因素,比如说国际国内的环境,处在经济迅速下滑的这么一个阶段。第二个难在什么地方,难在房地产本身在我们国民经济中的地位确实非常重要。1998年的时候,我们讲是重要的支柱产业,十年以后,我们又重新提,说明房地产本身在国民经济中的地位确实非常重要。对我们保八也好,对DGP的增长也好,都有着非常重要的作用。在这种情况下,房价如果大跌,相关产业的影响也非常大,不仅仅是房价问题,所以价格是一个关键的突破点,但是价格大跌绝对不是一个最优的选择。
  主持人:价格是一个突破点,现在万科的董事会主席王石先生已经在线,我们连线他,王石先生你好。
  王石:你好小萌。
  主持人:在做这个节目之前我们做了很多准备,联系了各地的负责人,他们都异口同声拒绝参与我们的节目,而非常意外,您能够今天参加我们的节目,所以我很想问,在这个时候,您出来最想说的是什么?
  王石:他们都拒绝了,那怎么办呢?只好我出来了。
  主持人:您有什么最想说的吗?因为现在对房地产市场来讲非常关键,也很敏感的时期?
  王石:本身来做的是万科有些发言人,但是他们觉得我来谈更合适一些,我们是在东京都联系上了,我觉得是谈这个价格问题,应该是去年的10月份的话题到现在正好一年,应该是来回顾一下来进行谈的,再加上中央国务院出的这些关于房地产稳定发展的,我觉得应该出来说两句话,非常感谢央视给这个机会。
  主持人:你不主动出击,我就问问题,之前我们都知道万科提前降价了,您也发出了关于拐点论,现在证明都是一个非常聪明,也很准确的判断,现在出台的这些关于稳定房地产市场的政策,对您对于万科还有进一步的刺激,您还会因此作出进一步的调整吗?
  王石:实际上市场已经非常明显了,应该说去年8月份这个政策给的信号非常非常明显,再一个就是价格和国民收入,再一个由于价格层层上升,可能造成大量的开工,你可以预计两个,预计它的库存和销售一定会进入拐点,这样是一年之后。但是我们看到这个市场调整非常非常不均匀,像珠三角反映比较敏感,长三角也开始调整,但整个北方其它地区就慢一些,在这种情况下尤其今年又进入这样一个局面,从紧缩又开始来刺激这个市场,所以出现一个非常关键的时刻,在这个时候中央出台这个政策,我觉得是非常非常及时的。如果说是牛市大家看好已经过去,突然看又来刺激房市,准备调整下,现在又开始观望了,甚至抓这个牛尾巴,显然这个牛尾巴要砍掉了,所以中央出来一条叫引导价格来调整,我的理解这个不是降价令,这是说给地方政府听的。你非常清楚要引导,谁来引导?地方政府,我个人觉得,在各地来讲,还是价格调整比较好,因为房地产的政策性非常非常强,地方政府的作用非常非常大。比如说价格是他们调整的,他们来进行卖,卖多少影响价格,现在整个房价,地方政府的态度非常非常关键,从某种角度来讲,由于某种他的相关利益,因为地方可能财政收入是靠地价。所以房价下降,显然影响地方的收入,所以地方政府从某种角度来讲,一些地方政府不愿意看到他们降价。明示暗示房地产发展商来不要降价,所以发展商当然和政府的某种关系有时候也不得不尊重。
  主持人:在南京或者杭州降价的时候,感觉到来自地方政府的压力了吗?
  王石:当然我说的是整个的普遍现象,如果具体哪个城市好像我在批评当地政府,我只举好的例子。比如像上海、深圳、广州,这些政府都是比较的积极引导,所以价格调整就比较到位,所以在当时来看,今年一季度、两季度,市场是很厉害的,显然价格调整到一定程度对于刺激销售量是非常非常有好处。
  李小萌:您现在心中有没有一分得意?自己毕竟先走了一步?
  王石:没有,还是从感激这样的心情吧,怎么这样说呢?我们看的是宏观,在这种高端猛进当中,万科也不例外,按照我们的计划,原来计划今年是要销售八百亿,后来调整调整,最后也是差不多计划到650亿到七百亿,如果没有宏观调控这样的局面,要面临全球的这样一个金融危机,万科是面临什么局面?实际上我们如果再看得远一点,这几年北京一直在中国房地产市场进行调控,调一次起一次,好像似乎政策是出了问题,我个人认为不是这样的。因为整个来讲,是通货膨胀各方面影响,房地产如果不那样压,现在一定是好的态势,所以我个人认为,从2004年到2007年的政策一直在起作用,所以到现在这些政策应该是非常关键的。要说我个人的得意,真的是一点得意都没有,只不过是万科已经20多年了,我们做房地产20年了,经历了几次这样的周期,应该是这样调整的,仅此而已。
  主持人:好的,王石先生请你保持在线,我们进一个短片。梳理一下最近房地产市场的一个动态,稍候马上回来。
 解说:今年以来,国内楼市在经历了10年快速发展,尤其是2005年以来的非比兴爆涨期之后,进入了低迷期,房地产交易量持续下跌。年终以来,在国际金融形势、国内经济环境等双重影响下,尽管各地纷纷出台救市政策,但仍未出现购买信心的恢复。央行10月份公布的调查结果显示,未来三个月打算买房的居民人数仅占13.3%,创1999年以来的最低水平,北京上海、天津和广州等一级城市,未来三个月打算买房的居民人数所占比例为10%。而低迷之中,房地产价格对消费者最看重的关键指标,依然犹如雾里看花,各地情况不一,北京、上海、南京、武汉、深圳等城市房价虽然有几度回落,但只体现在某些楼盘上,体现形式也多限于打折、促销等营销手段,并没有出现房价回落等普遍现象。截止10月,上海、杭州等国内十多个城市出台救市政策,而广州房管局则表示,不利于广州房价稳定,暂不出台刺激购房的措施。各地房地产商之间也各不相同,有人高调降价,有人变相促销,有人依然坚持,而乱象之中,房价到底会何去何从,而政府又该不该救市,政治部门、房地产商、学界,甚至涉及自身利益的消费者之间一直争论不休,谁也说不清,谁也看不透。而有数据表明,目前国内房地产控制面积已经高达1.36亿平方米,资金缺口达九千亿元。

  主持人:前面我们说到关于国务院出台的引导房地产行业,以合理的价格进行促销,其实我们马博士解读的是说,这不仅仅是一个降价令,而王石先生说,这应该是针对地方政府出台的一个所谓怎么样去引导。刚才我们跟王石先生进行在连线,他一直在线上,在刚才短片的时候,马博士给他一个评价说很坦率,我们现在再一次连线他。王石先生您还在吗?

  王石:当然

  主持人:是的,刚才马博士讲,他觉得您今天答问题很坦率。

  王石:谢谢。

  主持人:接下来他有问题想问您,把这个时间留给你们做一个交流。

  马光远:王总啊。

  王石:你好马博士。

  马光远:我最主要的我指这个,2007年的时候,你在业界第一次指出拐点论,我当时我觉得有点石破天惊的感觉,后来又率先降价,采取了一系列措施,我觉得万科明显的这么一个很好状况,最主要的是您当时采用的措施非常得力,从目前来看,我仍然认为万科非常聪明,现在关注的是2009年的时候,万科的投资策略会不会发生一个很大的变化。第二点万科当时有一个远大的目标,第一个叫一千亿的销售额,第二个是100亿的净利润,这么一个大的目标会不会发生一个很大的变化。第三点,我特别想知道,在您采取降价措施的过程中,地方政府给您施加了究竟什么样的压力,您为什么一直认为价格的主导权在地方政府,而不在像您这些企业老总的手里面?

  王石:我先回答您最后一个问题,实际上我不是说降价权在地方政府。当然企业降价的权利在企业本身这是毫无疑问的,这次北京出台非常有意思,说如何引导,问题是谁来引导,显然就是说地方政府他的作用非常大。像万科降价没有说是你引导让我降价,还是引导不让我降价,我都会根据市场进行调整,所以真正的观念还是在企业,这是我想说的第一点。至于说刚才您说的万科的一千一百亿,原来并没有,原来是2014年,但是确实在两年前的这种高端猛进当中,我们头脑也发热,是按照 2007年的520个亿,预计今年是在800个亿,2004年的计划2009年就达到了。但是我们看到2010年,当然我们看到了,整个是去年第四季度发生了一个非常大的转变,这个当中就来整个进行调整,所以从这个角度来讲,应该说我们北京的宏观调控这个是非常及时的。最起码万科意识到了这样一个前景进行调整,并不说万科高明,只是在信号发出之后,我们及时进行了调整,当然也包括刚才我们说的,对我们一千亿、一百亿这样一个前景的预计,比如说,就今年来讲,显然会比去年来讲520亿,预计今年是达不到的,更不要说到六百亿、七百亿了,根据这样的情况,显然是面对全球的一个金融微机,整个经济整个萎缩,甚至箫条的这样一个状态当中,显然要比较进行适合市场的这样一个调整。所以预计显然中国的房地产的这样一个形式,明年显然要一定萎缩,这已经是一个大势,根据今年的数字不用说了,1月10月份平均下来,整个市场萎缩都萎缩了一半,所以这是一个大局,在这种情况下当然进行调整。比如说万科在今年,上半年年报的时候,就进行了全年的规模进行调整。到了第三季度年报的时候又进行了,不仅仅进行调整,还进行了这样的减职准备。

  主持人:王总,前面问到您,在降价的时候碰到怎样的压力,您很聪明,回答了好的例子,这里想问的是,毕竟有一些业主对你们也有意见了,那些高价买了房子,看到接下来万科的房子降了之后,他们觉得万科的诚信出现了问题,您又怎么面对他们呢?

  王石:当然是出了问题,但不是诚信出了问题,首先你定了价格,调整之后再下调,要按照契约精神,按照合同,应该不是诚信问题,诚信问题是你没有履行合同上的条款,但是确实客户遇到这样的落差,要来找个说法,甚至一些过激的行为,这万科都有准备。从某种角度来讲,实际上我们的心情和他们是一样的,所以对他们的这些举动,我们第一是理解,第二是我们尽量地去来进行协调,来进行沟通。这些东西都有思想准备的,因为万科已经经历过两次宏观调控,但是往往我们来讲就是没有想到,因为我们在31个城市进行开发,除了个别城市还没有投入产品之外,26个城市投入产品,就是地方政府对一些闹事,甚至一些非常过激的行为采取了放任的态度。

  主持人:最后一个问题,在年初的时候,您曾经说过,要想买房,再等三、四年不迟,现在依然是这样的观点吗,简单回答?

  王石:我对三、四年之后买房的人来讲,说你应该三、四年之后再买房,如果你买不起,那是市场出了问题,市场要进行调整的,而不是建议现在买房子的都是三、四年之后买房。

  主持人:有点变化了。那谢谢王总。

  王石:没有变化,现在还是这样。

  主持人:好的,那谢谢王总,再见。怎么样解读王石先生的这番话,我们进一段广告,广告之后马上回来。

  主持人:欢迎您回到正在直播的《中国信心》,前面万科的王总他讲到,他认为他的观点没有变化,并不是像以前那样继续提倡大家想买房再等个三、四年,但我觉得他变化了,马博士是不是我理解有误呢?

  马光远:应该是有所变化。按照他原先的认为,他讲的是一个房地产的这种生长周期,应该三到四年。再一个他认为,当时价格应该是到位了,这个调整周期讲,我觉得他讲的三到四年,当时来看不算太长。现在他有所变化,当然是因为,我们遇到这么一个情况,再加上房地产本身确实在国民经济这个地位也非常重要。中央做了这么多的政策方面的放松,这种情况下,政策本身会不会缩短这个周期,或者说政策本身反而会延长这个周期不好说,所以我认为他应该来讲还做了一些变化。这个变化本身是他对形势本身的判断,还是说随意的一个变化现在不好说我觉得。

  主持人:前面王石讲的一些观点当中,我们能听到地方政府在定价上面扮演什么样的角色,在地产市场上面,利益又该如何引导,刚才我们看的几条意见,我们再拿出来,像落实地方人民政府,稳定房地产市场的职责,这里要问您的是,这个职责究竟是什么,是健康和良性?

  马光远:这个职责我想这样的。第一点是把稳定房地产市场的职责明确的在地方政府,而且是省级政府来负主要责任,这个责任在什么地方,我们如果从价格方面来解读,意味着刚才王石先生讲的,这个价格本身,他认为主导价格下降的因素在地方政府,地方政府也要来引导、来适应市场的变化。第二点,从房地产本身的发展来看,目前的政策是两级政策,一级政策是中央的政策,一级政策是地方的政策,意味着地方政府要在政策方面,对房地产稳定建设的发展,要做到自己在政策制定方面的责任。第三点,由于价格的变化,可能会引起一些纠纷,比如说原先买房的人,认为自己吃亏了,这种情况可能会引发一些社会问题。

  主持人:刚才特别王石讲到说,他看到地方政府对那种过激行为的纵容,或者是不加干预,他提到这一点,那地方政府要承担怎样的责任?

  马光远:当然这个问题,我不认为仅仅是一个法律问题,比如说开发商,不讲万科,开发商有没有说当时在消费者买房的时候,给予虚假承诺,比如说讲买房之后,我多长时间不降价,如果有这样承诺,引发那样的问题不能仅仅按照法律去解决,地方政府有没有纵容这样,我想如果从价格本身下降的主导的主要力量来讲,还是有可能。而且这种情况应该讲还不是一个个案,通过这种行为可能来对开发商施加一些压力,在价格上可能不会……
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 楼主| 发表于 2008-12-27 14:02 | 显示全部楼层
http://swf.news.163.com/flvplayer081128/~false~v_4T5NFKP1~v.2008.163.com/img/snapshot/P/1/v_4T5NFKP1_m~.swf
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 楼主| 发表于 2008-12-27 14:41 | 显示全部楼层
房地产估值重心下移 万科最终业绩要过四关
http://www.sina.com.cn  2008年12月27日 08:41  经济观察报

  周涛

  2008年即将过去,万科房地产股份有限责任公司(万科A(6.53,-0.17,-2.54%,吧),000003.SZ)销售额低于去年已成定局,由于房地产行业销售收入与营业收入存在结转时点的差异,2008年万科的最终公布的业绩究竟如何,仍然受到四重因素的影响:不确定的行业市场预期、确定的负增长、稳健发展公司所需要的业绩平滑以及涉及股权激励的利益考量。

  不确定的预期与可能的负增长

  不确定性是企业运营、管理的大敌,当下的房地产企业普遍面临这一局势,万科也不例外。

  券商们对于万科的预测,在今年7月之前,几乎每家的预测万科2008年每股收益都在1块钱以上,而过了7月之后,同一指标,各券商给出的预测都在0.36-0.79元之间,并且大部分低于去年的0.73元。

  对于此种反转,万科执行副总裁肖莉对记者表示:“对企业的盈利预期取决于未来的经济形势、市场预期、企业的经营策略等多种因素。今年下半年以来,市场形势变化很大。一方面房地产行业的调整继续深入,成交量萎缩的迹象日渐明显,行业的估值重心整体下移,在这种背景下,万科不可能独善其身。另一方面,国际金融危机的爆发,加深了市场对宏观经济下行的忧虑,不仅仅是房地产,其它经济板块的估值也发生了比较大的变化”。

  根据数十家券商今年7月份之后对万科业绩的预测,每股盈利在0.36-0.79元之间,意味着万科今年的净利润将在约40-86亿元之间。这一区间高低值有一倍以上的差异,并且处于去年48.4亿净利润之间。

  但是,2008年收官已近,万科全年销售额、利润减少则是确定的。

  根据万科公布的11月份销售简报,今年1-11月份,万科累计销售面积490.9万平方米,销售金额425.3亿元,分别比07年同期减少8.6%和7.9%。去年全年,万科销售额高达523.6亿。2008年还有一个月未纳入统计,但其间约100亿的差额。

  肖莉表示,“由于市场的不确定性,万科还无法对全年净利润的同比变动情况做出更进一步的准确预测,但不排除全年净利润出现下降的可能性”。

  由于房价下降及可能的预期,今年前三季度,万科共计提存货跌价准备5.35亿元,这也将直接消蚀万科今年的利润。而且年末还有可能再度追溯调整。肖莉表示:“房价的走势将影响到存货减值准备的计提,即公司需要根据年末的房价情况对现有项目一一进行全面测试,根据现实情况,重新调整存货减值准备。就目前的情况看,调整仍在进行中,市场走势中的不确定因素对于万科业绩的影响,也会相应的体现在万科全年业绩中。”

  “并不排除2008年成为万科业绩增长的一个谷底。”一位业内人士分析认为。

  平滑业绩之需与股权激励

  尽管万科业绩可能同比去年的高潮期出现负增长,但下降应该是符合各方期许。也就是说,万科的业绩可以暂时下降,但度的把握相当关键。

  对此,万科当下有两个可以合理运用的工具。

  首先是前述提到的存货减值准备。万科是在本轮房地产潮中国内首家计提存货减值准备的房地产企业,如果明年房价稳定或者甚至上行,将可能导致更多的利润堆积于明年。

  其次是销售收入当年结转情况。对于万科2008年业绩一个关键的良性支撑点在于,2007年末,万科尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计238.1亿元。按照房地产行业的结算时点概算,这部分销售额在2008年结转应无问题,而万科去年全年的营业收入为355亿。如果万科今年实现销售460亿,万科只需要将今年的销售额约25%结转,其营业收入将与去年持平。

  在现行会计制度下,房地产行业的销售收入的结转为营业收入基本上是交楼、业主完成入伙。工程进度的安排、入伙时间的确定对于房地产企业有着较大的调度空间。事实上,存货减值准备将与2008年万科的业绩呈负相关,而结转进度与比例则呈正相关。

  如果基于平滑业绩的考量,由于万科在今年实施了10股转增6股,2008年万科每股收益0.45元将与去年业绩持平。基于2008年房地产普遍的销售困局,10%左右的调整幅度可能被市场接受,而万科2008年每股收益0.40元可能成为万科考量的关键节点。

  而另一方面,尽管万科有可能可以做到保持15%的净利润增长,但是万科可能仍会放弃2008年股权激励。万科在三季报中表示,万科预计2008年度限制性股票激励计划计提激励基金要求的净利润增长率超过15%这一业绩指标难以达成。

  万科是第一批实施股权激励计划的上市公司之一,万科也是唯一一家不需要管理层付出真金白钱购买股票或期权的股权激励方案,因此其达成条件设计精巧、并有多重考核指标,当后续其他公司意欲效仿时,这一类似方案的政策窗口已被关闭。万科是一家因为管理层、强势、进取并持续取得成功的企业,万科股权激励的特殊性亦受到各方的认同。

  万科的首期2006-2008年限制性股票激励计划已行至最后一年,肖莉对记者表示:“其中2008年激励计划的业绩指标条件包括:2008年的净利润增长率超过15%;2008年全面摊薄的年净资产收益率超过12%。如果业绩条件满足,在2009年万科A(6.53,-0.17,-2.54%,吧)股均价高于08年均价,或者虽然09年股价均价低于08年、但2010年股价均价高于08、09年的情况下,相关激励股票可归属到激励对象。”

  按净利润增长15%计算,万科今年每股收益需要达到约0.52元,全年净利润55.6亿。对于万科当下运营状况,在一定程度上,这并非是一个很大的难题。但从万科三季报的态度,万科可能放弃了2008年股权激励。因为如果硬性做到达标,万科今年利润增长可以提取的激励基金也不会多,而且未来几年的业绩将可能受到大幅度影响。

  
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 楼主| 发表于 2008-12-29 22:21 | 显示全部楼层
上海“新8条”彻底松绑二套房贷

为二套房贷等松绑的“国十三条”出炉后,上海12月27日率先“响应”,房屋、财政、税务、建设、规土等部门立即联合制定了八条实施意见(简称“沪八条”)。

发布于:2008-12-29

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为二套房贷等松绑的“国十三条”出炉后,上海12月27日率先“响应”,房屋、财政、税务、建设、规土等部门立即联合制定了八条实施意见(简称“沪八条”)。其中对于购买第二套普通住房的改善型住房消费,明确给予商业个贷和公积金贷款方面的多项支持。

上海此次提出:对已贷款购买一套住房的居民,为改善居住条件,再贷款购买第二套普通住房的,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;符合住房公积金个人购房贷款条件的,经认定,可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行;对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

同时,购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款的,在符合贷款条件的情况下,每户家庭(2人以上、含2人)基本住房公积金的最高贷款限额从20万元提高到40万元;若有补充公积金的,每户家庭最高贷款限额为60万元;对只有1个人参与贷款的家庭,仍执行现行贷款政策,基本住房公积金最高贷款限额为20万元,若有补充公积金的最高贷款限额为30万元。

在不少业内人士看来,上海此次给予了二套房全面松绑的态度。“‘国十三条’主要是以人均住房面积为指标撕开了二套房贷限制的一道口子,而上海此次是完全鼓励改善型住房消费,也没有设立什么具体门槛,只要是为 ‘改善居住条件’再贷款购买第二套普通住房的,就有优惠,而且优惠不仅在商业房贷上,还有住房公积金贷款。至于执行方面,则要看各银行如何界定改善性购房和其他购买第二套住房的情况了。”

21世纪不要动产上海区域市场中心分析师向记者指出,与两个月前上海出台的14条救市措施相比,此次“沪八条”对购买90平方米以下住宅契税降至1%的条件也有所放宽,即剔除了“出具首次购房证明”的规定,这也表明对二套房的一种宽松态度。

而总体看来,“沪八条”就是上海在执行中央统一政策的前提下,结合地方实际情况,进一步明确相关措施。“只是上海对自己提出了更多的要求,如积极争取列入首批试点地区,将住房公积金闲置资金补充用于经济适用房等建设;对利用政策出台之机,伺机抬价和散布虚假信息等扰乱市场秩序的行为,依法予以查处等,目的其实都是进一步鼓励住房消费,进而促进经济的发展。”复旦大学房地产经济中心主任尹伯成教授表示。
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发表于 2008-12-30 14:47 | 显示全部楼层
关注 万科 已经 半年多了,继续关注,估计至少还要半年

发表于 2008-6-22 17:28  显示全部帖子

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QUOTE:
原帖由 meng-h 于 2008-6-18 16:37 发表


应该没有影响,02一向照章纳税,这也是我们几年前买的原因之一。不作恶,不说谎。君子爱财,取之有道。


肯定有影响,我看得凤凰网某房地产商云:2013年是行业转为夕阳行业的时间,因为房产税,还听有关人士说:没有哪个房地产公司是在该国前十名,。。
楼主如果有时间好好帮忙查查,我目前空仓,2010年以后计划逐步买入万科,直到满仓。
谢谢:*19*:





[ 本帖最后由 大象73 于 2008-12-30 14:49 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-12-30 17:32 | 显示全部楼层
转.王石:戴上红帽子后要摘掉就不容易

[ 本帖最后由 meng-h 于 2008-12-30 17:33 编辑 ]
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发表于 2009-1-1 13:57 | 显示全部楼层
很翔实,感谢:*19*:
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 楼主| 发表于 2009-1-1 23:07 | 显示全部楼层

2008最后一天的铃声和笑声
作者: 王石
时间: [ 2009-01-01 13:00 ]









12月31日,遵道中心学校重建设施交接仪式上的发言:
5月12日发生震惊世界的汶川大地震。
三天后,万科运送救援物资的车队开进了满目废墟的遵道镇。
遵道学校老师们的事迹给我们留下了深刻印象,灾难来临的时候,他们勇敢地站出来,护佑着学生的生命,并在艰难的条件下恢复了教学,把地震对学生的伤害降到最小。
7月1日,遵道学校奠基重建的时候,万科志愿者和学校的老师开始整理学校历史。我们发现,尽管遇到的是一次百年不遇的特大地震,但在九十年的遵道学校历史中,老师们不止一次地做出了类似的选择。
1919年,军阀割据,49岁的绵竹县遵道乡傅家河人——谢尊先,回乡创办了高等小学。他不但在遵道第一次建立了现代教育体系,还开创了一个学校的传统:在近百年激荡的时代中,无论社会动荡、经济兴衰、政治变迁还是自然灾难,每一次的逆境中,遵道学校历任校长和老师始终坚持着教育理想,关心和爱护学生,一点一滴地提高乡村文化水平,言传身教做人的道理。
让我肃然起敬的,并不是遵道的教师们选择这样做,而是他们坚持这样做。
前不久,我去了耶路撒冷。据说,犹太家庭的孩子,都要猜一个谜:“假如有一天,你的房子被烧毁,你的财产被抢光,你将带着什么东西逃命呢?”如果孩子回答说是钱或者钻石,母亲会进一步问:“一种没有形状、没有颜色、没有气味的宝贝,你知道是什么吗?”当孩子无法回答时,母亲就会说:“孩子,你要带走的不是钱,也不是钻石,而是智慧。因为智慧是任何人都抢不走的,你只要活着,智慧就会伴随你的一生。”
正是上千年的颠沛流离,使得犹太民族意识到,能始终保持生存的秘密,不是土地、不是财富,而是智慧。
因此,我们要感谢逆境和灾难,它会夺去我们很多的东西,但也让我们了解到什么才是最宝贵的。历史学家汤因比把这称之为“逆境的美德”,我想,这就是为什么温家宝总理在北川写下“多难兴邦”四个字的原因。
文明史,就是一部人不断应战逆境挑战的历史。灾害带来痛苦,也推动我们对灾害的认识,随之而来的技术进步和标准提高则提高了我们对于灾害的防御能力。1966年邢台地震和1976年唐山大地震,都推动了国家房屋抗震标准的重大修订。我们今天所在的遵道学校主教学楼,实现了主体九度设防。
万科建筑研究中心从1999年设立伊始,就投入抗震技术研究,万科会把这些年的研究成果,系统应用在绵竹市遵道镇、都江堰市向峨乡、彭州市白鹿镇等三个极重灾区镇乡的6所公共建筑中。
万科一家企业的力量毕竟有限,我们愿意把相关技术资料与社会无偿共享,推动减震技术的普及。遵道,将是一个技术交流和共享的开始。
单纯依靠技术还不足以应对灾害的破坏,我们还需要提高灾后救援能力和公众的减灾意识。万科已经向遵道派出了九批志愿者,未来我们的志愿者将与各类国际组织、各级政府以及各种非政府组织合作,推进灾后救援能力和公众减灾意识的建设。遵道,将是一个防灾和减灾教育的开始。
地震后的第一个六一节上,就在我们今天现场的一个孩子念了她的一篇日记,其中一句话是“地震并不可怕,可怕的是我们就此停止。”今天,我们从时间停止的地方开始,未来的重建,我们更要秉承遵道学校九十年历史所揭示的“坚持”二字!


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 楼主| 发表于 2009-1-3 15:51 | 显示全部楼层
四大银行开始执行存量房贷七折优惠政策http://www.sina.com.cn  2009年01月03日 05:06  中国新闻网
  据新华社电 在沉默多日之后,建设银行(3.83,0.00,0.00%,吧)、工商银行(3.54,-0.03,-0.84%,吧)、中国银行(2.97,0.00,0.00%,吧)、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口:只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。

  建设银行客服人员称,根据最新通知,只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户,均可在1月4日-2月22日之间,申请七折利率优惠。工商银行、农业银行、中国银行客服人员也称存量房贷优惠措施细则已发至个人贷款业务部门,建议记者工作日再去向贷款银行咨询。据农业银行人士透露,据其所知工、农、中、建四大行在节前就已有具体优惠措施细则,差异并不大,估计节后都会实施。

  存量房贷指的是2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。截至2008年12月31日,全国多家银行已经针对存量房贷客户推出了七折优惠利率,如民生银行(4.07,0.01,0.25%,吧)、交通银行(4.74,0.09,1.94%,吧)、浦发银行(13.25,-0.06,-0.45%,吧)、光大银行以及其他中小商业银行。

  据记者了解,其他一些中小银行出台的细则多数大同小异,基本要求是前期执行基准利率八五折优惠、无不良信用记录,有些银行还有贷款余额、首套房等限制。但一家股份制商业银行高层1日告诉记者,如果建设银行等四大行对存量房贷优惠利率细则限制过宽的话,其他中小银行肯定会跟着放宽条件,比大行更灵活。
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 楼主| 发表于 2009-1-4 21:02 | 显示全部楼层
中房报:先行者万科这一年http://bj.house.sina.com.cn  2009年01月04日08:52  中国房地产报
  当2009年钟声敲响,2008年已成为过去。这一年,作为国民经济支柱产业的房地产业经历了大起大落,“标杆”万科在这样一个纷争的年代多少有些特立独行。而透过围绕万科一整年的是是非非,仍能为人们呈现出一面光怪陆离的地产多棱镜,与此同时,也激发人们对地产“症候群”的思考。

  朱保全抛开繁杂的公司行政事务,匆匆飞往成都。作为四川灾后援建总指挥的他,要在新年到来的最后一天,与万科董事会主席王石和总裁郁亮一起,参加由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼交付仪式。

  现场热烈而庄重,孩子们默默等待。这时,王石和郁亮与众人按响了具有象征意义的上课铃,现场爆发出雷鸣般的掌声。

  而此时,距离万科“捐款门”事件已过去整整7个月。

  “捐款门”多少让万科有些措手不及,而因降价所带来的“余震”更是伴随着2008年的恐慌与喧嚣,吹响了一整年的房价保卫战。然而当一切尘埃落定,那些曾经的纷争与喧闹,并没有换来如万科般看起来还不错的结局。

  但受大势影响,万科也遇到了困难,“千亿”目标忽远忽近。

  朱保全也遇到了一些困难,灾后重建的难题比预想中要多得多,但他却乐此不疲。他知道,做这样一件事情,行走的每一步都是理想的延伸。

  动与静

  在攀登西藏希夏邦马峰的日子里,王石用他的相机拍下了沿途的希冀与艰辛:本来晴空万里,却突然风雪交加。

  王石在他的日记中记录到:“9月30日,原计划7个小时的路程,由于下雪路面滑,并且之前清理出的路面已经看不清楚,行程缓慢。”“10月2日,接近峰顶位置,道路还没有最终修完,峰顶的风很大。”

  不过登峰无数的王石,估计在冲顶之前已经计算好安全下山的路径。

  这一年,王石总共登了4座高山,分别是1月登云南苍山,2月登四川大邑西岭雪山,8月登日本富士山,9月登西藏希夏邦马峰。有意思的是,王石每一次上山,正是万科降价如火如荼之时。

  2008年的1~2月间,万科在广州、成都、上海、北京、武汉、东莞相继点燃降价烽烟。2008年1月,成都万科魅力之城四期达到4600元/平方米均价,较2007年12月前的6000元/平方米降幅近30%。

  而后,被媒体称作第二轮降价狂潮的促销行动又在上海展开,8~9月间,上海、杭州、南京、北京先后降价。

  “万科多年来分散的股权设计避免了一股独大带来的内耗,一切遵循市场研究,并通过专业化的管理层贯彻和实施。”中原证券房地产分析师魏博说,“但万科的降价行为并不仅仅来自于对市场的判断。”

  王石说,作为这个年轻行业的领跑者,尽管万科没有足够的能力主导市场态势,但我们应当也必须直面市场的观望和疑问。

  但万科的这种呼吁并没有博得业界的肯定与追随,每个人心中都有属于自己的“标杆”。在万科降价之后,那些实力房企有的高调表示坚决不降价,有的则以沉默应对。

  沉默并不是2008年一整年的常态,楼市的低迷也并不像沉默者想像的那样短暂。当年底的降价潮风起云涌时,当初的那些或高调,或低调的言行已经变得不那么重要。于是多了一些既茫然失落,又不得不做的人。

  “经历了2007年的亢奋之后,那时,人们还看不清。”地产专家陈真诚说。

  攻与守

  “万科自己都很奇怪,也不清楚他们为什么这么做。”郁亮边大笑边摇头。这是9月的一个下午,本报记者在万科总部采访郁亮时,说到“松山湖事件”时的一幕。

  他表示,关于松山湖会议,万科已发公告作出了澄清,也已经向公安机关报案了,相信会有一个结果。

  然后风趣地话锋一转:“我也很想知道是谁做的,你知道吗?”

  风趣归风趣,但“松山湖事件”着实让万科和业界虚惊了一场。虽然万科随后对此事做出澄清,但仍有地产评论员表示“万科已经在这样做了。”

  “实际上是某些人对万科此前降价行为的不满。”陈真诚说。

  关于万科降价的争论由来已久,且渐成汹涌之势。此前,一位杭州开发商给万通集团董事局主席冯仑的短信中说:“万科的楼盘在降价,不管是不是冲着我来的,但实际上都是冲着我来的。”

  为此,一向与王石交好的冯仑,针对万科降价不无打趣地说:做小姐的,脱得快的也不一定挣得多。

  “我们始终对这个市场怀着一种敬畏之心,我们去顺应市场,而且从来也没有任何想法要去影响市场,我们就是在做我们认为符合市场的事情。”万科执行副总裁肖莉说。

  而这只是万科面临诸多挑战的一个缩影。就在《万科松山湖会议纪要》出炉的4天前,由于万科在杭州降价,情绪激动的老业主大闹售楼现场要求退房或补偿,万科杭州办公室被砸。

  “我们首先要体谅部分客户的心情,在面对跟老业主之间的矛盾时,要积极、诚恳、友善地和他们沟通,并同时努力改善万科产品和服务品质。”肖莉说。

  陈真诚表示,万科遭遇老业主维权,既有外部特征,也离不开内部特征。“当万科高迈的形象一旦受到损害,万科的品牌和信誉也将会受到前所未有的打击。”

  王石的“捐款门”一度让万科的品牌和信誉跌入谷底,王石“200万是个适当的数额”的言论遭受了漫天的指责甚至谩骂。虽然万科此后通过了捐赠1亿元给地震灾区的预案,但很多人仍称不买万科楼房,不买万科股票。

  “舆论对万科的批评和鞭策,万科心怀感激,也将加倍的努力,包括回到基本的商业逻辑,为客户提供更好的产品和服务。”肖莉说。

  那时,舆论关于万科“捐款门”的声讨与业界关于“降价门”的声讨汇在了一起,使原本不相干的两件事情互推波澜。

  因与果

  毫无疑问,降价销售对于万科今年业绩起到了居功至伟的作用,万科2008年三季度结算收入获得74%的增长,市场占有率进一步提高0.5个百分点。

  “万科在59亿元巨额公司债发行之后,仍然能将负债率控制在69.74%,低于行业平均水平。”魏博介绍。

  虽然如此,但万科在2008年8月提交了一份还算漂亮的中报之后,王石说:“与各位投资者一样,我们深知现在并不是一个适合用鲜花和美酒来庆祝的时刻。”

  事实如此,万科2008年年初预定的800亿元销售目标显然已无法完成。根据市场人士估计,2008年万科的销售额应该在450亿元左右。

  不过,“截至2008年三季度末,万科拥有货币资金199.4亿元,各类短期借款和一年内到期的长期借款也低于公司所持有的货币资金。”肖莉介绍。

  这与魏博的研究不谋而合。根据中原证券的数值模型,将上市房企的现金+存货+固定资产-负债,再乘以存货/预收账款的百分比,万科得出的数值为69.38,远远高于其他上市房企。

  “虽然金地集团(企业专区,旗下楼盘)、北辰实业(企业专区,旗下楼盘)、泛海建设等实力房企的数值都为正数,但万科的数值显然要比他们好很多。”魏博说。

  山在那

  7月19日,对肖楠来说是值得庆贺的一天,广州首个经济型租赁项目——万汇楼,举行了隆重的入住仪式。这个由万科兴建的有如客家围屋式样的首个廉租房,迎来了众多的“新客家人”。

  负责规划设计的肖楠喜上眉梢,要知道,两年前的7月,在万科“城市中低收入人群居住解决方案”活动上的客家“土楼”,还只是幻灯片上的图景闪烁。

  “并不是所有万科建的廉租房都以这种圆体形式出现。”肖楠当时说。在他的憧憬里,廉租房可以因地制宜,形式各异,而未来的铺点城市将会遍及广州、深圳、上海、北京……

  这意味着,那些低收入者不用远离房价已高企的城市而迁徙,也不用再为房价泡沫带来的城市阴影而愁容满面。

  曾几何时,在房价还未如脱缰野马般的2006年,广州的房价收入比就达到了12.7倍;旁边的深圳,2006年的房价收入比更是达到了15.8倍。而国际上公认的房价收入比为3~6倍。

  营建和谐社会、关注民生,成为了2008年的主旋律。人们欣然看到,这一年,国家再提保障性住房建设,2007年的疯狂在2008年戛然而止。

  但曾经的疯狂也让万科激动了一把,如今看来,那个在高潮期看到的“千亿”图景如今变得有些恍惚。

  陈真诚说,一方面,万科在向“千亿”目标前行;但另一方面,“标杆”的意义不仅仅是规模和销售额,需要一种主流旋律的价值认同。

  当经历了“捐款门”之后,王石开始道歉,再道歉;当经历了“降价门”、“退房门”之后,万科解释,再解释。

  当市场指责的声音仍未停歇时,这说明人们还有期待;当市场的声音归于平静时,那是人们彻底的绝望。尽管有些声音听起来,并不那么清澈。

  2008年12月31日,因地震而中断了234天的四川绵竹遵道镇学校的上课铃声重新在教学楼上空响起,朱保全与孩子们一起见证了这一历史时刻。不久的将来,残垣断壁将被一座座崭新的建筑取代,人们脸上的阴霾将被一张张可爱的笑脸抹去。

  在朱保全的身后,孩子们的欢笑声此起彼伏,与废墟上拔地而起的城市融为一体。
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 楼主| 发表于 2009-1-6 00:22 | 显示全部楼层
万科12月销售面积比11月份大幅增长57%
来源:         全景网         发布时间:         2009年01月05日 20:00         作者:         周蓓
            全景网1月5日讯 万科A(000002)周一晚间公告称12月公司房地产销售面积和销售金额比上月均有大幅上涨,和去年同期相比则仍为下跌。

  12月份万科实现销售面积66.1万平方米,销售金额53.4亿元,分别比上月增加57.0%和49.6%,比07年同期分别减少13.8%和 13.5%。2008年全年公司累计销售面积557.0万平方米,销售金额478.7亿元,分别比07年减少9.2%和8.6%。(全景网/周蓓)
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 楼主| 发表于 2009-1-6 00:24 | 显示全部楼层
转.肖莉表示

 万科公布12月销售数据 08年累计销售478.7亿
1月6日,万科公布了08年最后一个月的销售业绩。12月万科实现销售面积66.1万平方米,销售金额53.4亿元,虽然还无法达到07年同期高峰时的水平,但相比11月份已经呈现出显著的增长,环比分别增加57.0%和49.6%。放在全年来看,仅低于3月份的水平。

  从近期各地市场的成交来看,受一系列策支持的影响,一些地区的住宅交易量已经开始逐渐呈现出转暖的迹象。在谈及未来的市场形势时,万科执行副总裁肖莉表示,当前市场成交量的上升体现了策支持和价格理性回归相互作用所产生的良好成效,不过,鉴于整体经济形势依然比较严峻,行业的调整还在进行,成交量能否继续保持回升还需要观察。对开发企业来说,应该做的是顺应市场,积极采取措施促进销售,同时,练好内功,更多关注客户,积极调整产品结构,提升产品和服务质量。

  12月份的数据公布后,万科全年的销售也随之划上句号。至此,万科2008年累计实现销售面积557.0万平方米,销售金额478.7亿元,分别比07年减少9.2%和8.6%。考虑到07年和08年迥异的市场环境,以及07年万科跨越式高增长所带来的压力,这一结果符合市场预期。

  对于未来一段时间的经营策略,肖莉表示仍然以坚持稳健为主,主要体现在三个方面:首先是让公司成为行业内财务状况最安全、资金状况最良好的企业之一;其次,尽可能抓住市场变化带来的机会,公司的市场份额由年初的2%增长到目前的2.6%左右;再次,最大限度地提升自己的专业能力,以便在市场回暖后体现这一能力上的优势。调整期内,公司对产品进行调整、改善,使之更切合客户需求和市场动态,同时进一步深入分析客户需求,以客户为导向、面向未来,提升产品和服务的市场竞争力。

  肖莉表示,自上半年开始,万科就率先根据整体市场的变化主动下调了项目开发计划,尽管这不可避免地会减少公司下半年的新盘上市和新盘加推总量,但相对于追求短期的规模增长,确保调整期内的财务安全性才是更长远和更重要的目标。目前公司的资金状况非常健康,现金持有量、净负债率等指标均处于良好水平,这也为公司从容应对市场变化提供了充分的保障。

作者:222.210.140.*  2009-01-05 20:53:48  【我反对】 【回复主题】
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 楼主| 发表于 2009-1-6 13:32 | 显示全部楼层
年年难过年年过
作者: 老姜
时间: [ 2008-12-27 12:56 ]

不舒服就少写点。

一年间居然还是写了27篇,基本是废话。明年一定压缩到十篇之内。

耕地规模,这样严肃标准的经济学话题居然能在岁末引起这么大的争议,国家真是进步啊。虽然讨论进行的很初级很荒唐,但好歹也是讨论啊。

我赞同天则所的观点。因为它的正确显而易见。
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 楼主| 发表于 2009-1-6 17:08 | 显示全部楼层
央行称REITs已形成初步试点框架
   [2009年01月06日 14:16]     共有0条点评

央行正在就该方案和有关部门会商,报国务院同意后将进行试点

  【《财经网》综合报道】1月6日,中国人民银行(下称央行)金融市场司副司长霍颖励表示,房地产投资信托基金(REITs)的试点总体构架已初步形成。
  她在国务院新闻办公室“促进房地产市场健康发展”的新闻发布会上表示,央行正在就该方案和有关部门会商,报国务院同意后将进行试点。
  2008年12月20日,国务院在促进房地产市场健康发展的十三条意见中明确提出,将“开展房地产投资信托基金试点,拓宽直接融资渠道”,以支持房地产开发企业合理的融资需求。
  对于如何防范风险,霍颖励表示,“我们拟在吸取美国次贷危机的经验基础上,力求简化产品链条,提高产品透明度,设计符合我们国家法律要求以及适合我们国家投资购买的房地产信托产品。”
  REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
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 楼主| 发表于 2009-1-7 00:45 | 显示全部楼层
万科08业绩降一成,机构仍“增持”

经济观察网 记者 严钰 2008年是中国地产企业最艰难的一年。作为行业龙头企业,万科2008年的销售业绩格外受人关注。1月6日,万科对外公布2008年累计实现销售面积557.0万平方米,销售金额478.7亿元,分别比2007年减少9.2%和8.6%,降幅近一成。

随后,以平安证券、国泰君安等机构发布投资报告,对万科维持“增持评级”。分析人士称,考虑到2007年和2008年迥异的市场环境,以及2007年万科跨越式高增长所带来的压力,这一结果符合市场预期。

销售业绩好于预期

1月6日,万科公布12月份数据,万科全年的销售也随之划上句号。数据显示,12月份万科实现销售面积66.1万平方米,销售金额53.4亿元,虽然还无法达到2007年同期高峰时的水平,但相比11月份已经呈现出显著的增长,环比分别增加57.0%和49.6%。放在全年来看,仅低于3月份的水平。至此,万科2008年累计实现销售面积557.0万平方米,销售金额478.7亿元,分别比2007年减少9.2%和 8.6%。

尽管整体销售业绩有所下降,但是业内人士均称好于同行,符合预期。考虑到2007年和2008年迥异的市场环境,以及2007年万科跨越式高增长所带来的压力,这一结果在情理之中。

2009年,中国房地产市场面临更加严峻考验。万科执行副总裁肖莉表示,万科仍然以坚持稳健为主,主要体现在三个方面:首先是让公司成为行业内财务状况最安全、资金状况最良好的企业之一;其次,尽可能抓住市场变化带来的机会,公司的市场份额由年初的2%增长到目前的 2.6%左右;再次,最大限度地提升自己的专业能力,以便在市场回暖后体现这一能力上的优势。调整期内,公司对产品进行调整、改善,使之更切合客户需求和市场动态,同时进一步深入分析客户需求,以客户为导向、面向未来,提升产品和服务的市场竞争力。

机构维持“增持评级”

万科发布2008年销售业绩,业内态度十分乐观。国泰君安1月6日发表研报称,万科公司09年业绩锁定性良好,维持“增持评级”。

国泰君安报告认为,目前万科公司销售均价走低,但因上半年高档楼盘销售较多全年销售均价同比2.7%。原因在于行业销售低迷和公司下半年主推中价、中小户型房。这将意味着公司未来毛利率将有明显下降,同时这也是行业未来盈利能力和盈利表现下降的缩影。

同时,国泰君安预计,万科08年将有320亿元预售房款用于09年结算,相当于08年预测主营收入的82%,业绩锁定性良好。其中预售房款大幅增加和公司装修房比重增加有关。此外,万科08年拿地较为节制,全年大约新增建筑面积750万平米的项目储备,拿地成本同比下降48%,有利于维持2011年前后的毛利率稳定。全年拿地地上建筑面积666万平米,平均楼面地价1880,新项目城市差别不大。

除国泰君安对万科表示乐观态度外,平安证券也称将继续维持万科A“强烈推荐”评级。平安证券认为,万科公司前3季度已经计提了5.35亿元的存货跌价准备,由于存货跌价准备的计提,08年业绩预计将会出现负增长,但同时会将大量的风险在当年释放。平安证券预计 2008、2009年EPS分别为0.42元、0.46元,维持“强烈推荐”评级。
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 楼主| 发表于 2009-1-7 03:20 | 显示全部楼层
万科抗震救灾专栏




[12月15日-12月31日]

1、至12月19日,志愿者将此前思科集团捐赠的冬衣全部发放完毕。

2、12月20日,“快乐遵道杯”乒乓球联赛决赛在遵道镇板房区举行。经过三个多小时的四轮决赛,联赛的冠亚季军各有所属:棚花村荣获冠军,高安村屈居亚军,双泉村获得季军。通过此次的团体比赛,孩子们不仅锻炼了身体,更培养了团队协作精神。

3、12月20日,志愿者参加了绵竹市志愿者协会举办的志愿者培训塈志愿者新年联谊会。会上,由万科邀请的四川省社科院郭虹老师为志愿者做了题为《如何将志愿激情转变为志愿精神的》讲座。

4、12月31日,由万科全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在遵道举行,这也是震后首批企业捐建的永久性公共建筑。来自建设部、四川省、德阳市、绵竹市政府、万科、思科公司等的代表,与遵道学校1300多名学生一同见证了这值得纪念的时刻。

[12月1日-12月14日]

1、两周以来,志愿者在前期对遵道镇各村70岁以上老人、残疾人及其他特殊人群过冬状况调查结果的基础上,汇总完成了相关人群过冬情况普查报告。

2、志愿者深入遵道镇各村,向遵道镇各村需要帮助的人群及困难家庭发放了热水袋、棉袜、手套,以及由思科集团捐赠的部分冬装。

3、为丰富遵道镇学生们的课余文化生活,让他们以快乐健康的心态迎接2009年,志愿者策划了“快乐遵道杯”乒乓球联赛。12月13-14日,预赛在遵道镇各村之间展开,并以此选拔出了各村的参赛代表队。本次联赛的决赛将于12月20日在遵道镇板房区举行。

4、12月10日,遵道镇社会资源协调办公室组织在遵道服务的全体志愿者(包括万科志愿者和其他NGO志愿者)进行团队拓展训练——攀登龙门山。经过此次的团队活动,进一步加强了志愿团队的默契程度和协作意识。

[11月10日-12月1日]

1、工程方面,遵道学校主教学楼水泵房主体施工完成、展示厅基础施工完成、学校大门基础及结构施工完成,钢楼梯主体结构施工进行中;隔震沟防水施工完成、外墙保温施工全部完成、1-3层教室内地砖铺设完成、屋面防水施工完成,教学楼3层内墙刮腻子进行中、塑钢窗套安装进行中;水电安装工作均按计划配合土建工程同步完成。遵道镇卫生院综合楼配套用房主体结构施工进行中、大门基础施工完成、屋面防水完成;1-3层地砖铺设同步进行中、塑钢窗套安装进行中、内装天棚吊顶进行中、外墙保温施工进行中、隔震沟防水施工进行中。水电安装工作均按计划配合土建工程同步完成。

2、11月15日,志愿者兵分四路,对遵道镇下属各村村民的居住和生活情况做了详细的摸底调查。16日,根据调查结果给12户生活特别困难或缺乏建房能力的村民送去了石棉瓦、竹胶板和彩条布等建材,以协助他们尽快搭建新的过渡房。

3、 11月18日-22日,志愿者向遵道镇全镇70岁以上的老人发放了由万科员工捐赠的热水袋2500个。同时,志愿者对全镇约2300名需要帮助人群进行了逐一的走访调研,搜集相关的人员信息形成最终的群体档案;由万科员工捐赠的1万双爱心袜子和2500双爱心手套也同期发放给全镇居民。此次活动期间,万科集团成都物业公司组织40余名员工志愿参加到物资发放和信息调查的工作。

[10月27日- 11月9日]

1、工程方面,湛江市第四建筑工程有限公司成都分公司所承建的遵道学校教学楼,水泵房基础施工、展示厅土方开挖、钢楼梯基础施工正在进行中;女儿墙浇筑完成;屋面梁、板模板拆除,室外排水沟土方回填已完成;水电安装工作均按计划配合土建工程同步完成。四川新地建筑工程有限公司所承建的遵道镇卫生院综合楼工程,水泵房基础施工、展示厅土方开挖,女儿墙钢筋安装、砼浇筑;屋面梁、板模板拆除,电梯机房钢筋安装、砼浇筑进行中。

2、万科志愿者协助遵道镇政府,对双土村、高安村、马跪村救灾帐篷使用情况进行调查;

3、11月9日,万科志愿者在遵道镇板房区开展了电影播放活动。

4、万科志愿者将TCL捐赠的健身器材运送到各村,并跟进后续安装工作。

[10月13日-10月26日]

1、工程方面,遵道学校主教学楼三层结构柱、屋面梁、板钢筋绑扎及板模板安装完成;水电安装工作进场并按计划配合土建工程同步完成。卫生院综合楼三层结构柱,屋面梁、板钢筋绑扎及模板安装完成;水电安装工作均按计划配合土建工程同步完成。

2、截至26日,志愿者已对4个村共16户困难家庭进行试点探访,并根据实际需求发放了相关物资(由遵道镇社会资源协调办公室提供)。

3、志愿者向遵道镇全镇有70岁以上老人的家庭每户发放炊具一套(包括铁锅、汤盆、汤碗、勺子等)及雨衣一件,此次发放物资全部由四川省妇联捐赠。

4、遵道镇板房区物业管理方案日前完成第三稿,并已通过绵竹市政府批准,拟定于10月28日对绵竹市政府、各乡镇领导及板房区负责人进行培训。

[10月6日-10月12日]

1、工程方面,遵道学校教学楼二层混凝土浇筑全部完成,三层模板安装和钢筋绑扎开始。卫生院综合楼二层混凝土浇筑全部完成,三层模板安装和钢筋绑扎开始。

2、万科志愿者在前期调研的基础上 ,完成了灾区弱势群体关怀方案,并选择4村4户进行试点探访。目前正进行探访总结。

3、10月10日,万科志愿者联合成都万科物业公司一同就绵竹市板房区物业管理项目进行讨论,并拟定了项目实施计划。

4、“万科和你在一起‘书屋杯’棋类大赛”于10月11日在遵道镇板房区举办,比赛共设象棋、跳棋、五子棋等多个比赛项目。比赛极大的丰富了板房区居民的业余文化生活,受到一致好评。

[9月24日-10月5日]

1、工程方面,湛江市第四建筑工程有限公司成都分公司所承建的遵道学校教学楼土0.000层混凝土浇筑全部完成,二层模板安装开始。四川新地建筑工程有限公司所承建的遵道镇卫生院综合楼土0.000层混凝土浇筑全部完成,二层模板安装开始。

2、10月1日至3日,全体万科志愿者参加了针对灾区居民的冬衣发放。

3、为解决学生冬季校服问题,志愿者积极与服装厂家联系。目前,已初步确定供应商,正持续推进在该项目上与厂家的合作。

4、万科志愿者于10月4日又一次前往绵竹板房安置区现场了解实地情况,查看安全隐患,进一步深化板房区管理的援助工作。
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 楼主| 发表于 2009-1-9 15:37 | 显示全部楼层
王石谈买房:万科去年多卖四千套 不着急就等两年
        时间:2009年01月09日 11:31:05 中财网        
  王石谈买房:不着急就等两年 曾因发表拐点论饱受争议,昨日在搜狐新视角论坛上圆滑应对房价问题
  "要是觉得两三年后房价贵了现在就可以买,如果不着急可再等两三年。"在昨日搜狐网站举办的"搜狐2009新视角高峰论坛"上,万科集团董事局主席王石这样回答记者何时买房的问题。2009年伊始,茅于轼、周其仁、孙大午、张颐武等数十位来自经济学界、实业界、文化界等嘉宾齐聚一堂,就大家关心的经济、民生、文化、道德等交流思想,共同展望2009年。
  万科去年多卖四千套房
  昨日在论坛上,王石在回答本报记者关于金融危机对我国房地产市场带来什么影响的问题时说:"事后来讲,市场调整和政府的宏观调控都是非常必要的,让房地产市场软着陆。当去年三季度金融海啸的消息传到国内的时候,房地产市场已经调整了将近一年。"不少地区的房地产市场已经进入调整后的健康发展阶段。王石还用数据证明,万科就在房地产市场不景气的情况,去年销售有稳定增长,"我们在2007年卖了4.8万套房子,2008年销售5.2万套。"
  看好重庆三北地区土地
  作为国内最大的房地产开发商的负责人,王石向记者表示,由于重庆和沈阳一样,都是重工业转型城市,重庆最近又成立保税港区,因此"重庆在万科2009年的规划中很重要"。
  据了解,在重庆成立分公司不久的万科去年10月曾在我市秋季房交会上低调亮相。万科还看好我市渝北、江北、北部新区等三北地区的土地。去年9月,万科重庆分公司高层曾公开表示将大规模收购土地。昨日,记者向王石问及在重庆项目的最新进展,王石以万科是上市公司为由,拒绝透露相关信息。
  吸取教训圆滑谈房价
  面对记者关于何时买房、房价涨跌等具体问题,王石早已吃一堑长一智,明显老练许多。在众多记者的围攻下,王石依然回答得滴水不漏:"如果非要认为两三年后房价贵了现在就可以买,如果不着急买房可以再等两到三年。"在几分钟的采访中,王石回答得最多的就是"不要再问我何时买房"。2007年12月24日,王石在做客央视《经济半小时》节目时,首次发表"拐点论",称"等三四年后再买房",引起了公众极大的争议。
  论坛观点 茅于轼:明年经济有望复苏
  华生:股市走牛预期不高张朝阳:盗版制约文化产业
  知名经济学家茅于轼昨日发言称,回顾改革开放三十年取得的成功,就是放弃了计划经济,但同时也产生了财富差距太大的新问题。他表示,在今后几年或几十年都不能放弃市场经济,决不能回到计划经济。他说:"经济如何发展,取决于我们怎么行动。现在看来恐怕要经过2009年、2010年两年的时间才有望复苏。"
  华生:股市走牛预期不高
  作为连续两年参加搜狐"新视角"论坛的经济学家,华生也连续两年对股市作出自己的判断。昨日,华生提出牛年走牛预期并不高的说法。华生称,股市经过2008年的调整,现在进入了一个相对比较合理的区间。但股市消去虚胖以后还比较弱,还需要调养,再加上经济有比较大的不确定性,因此股市发生振荡是不可避免的。但整体来说,2009年证券市场的机会要大得多。
  张朝阳:盗版制约文化产业
  昨日在论坛现场,张朝阳被问及几日前被曝光涉及低俗内容时表示,搜狐已经对相关内容进行清理,并称,与内容同等重要的就是盗版问题。"本来经济不景气,大家都窝在家里看电影,应该是娱乐传媒业挣钱的机会,大家却因为盗版不愿意投资电影。"张朝阳称,我们的文化支柱产业没有起来的原因就是因为盗版。   
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