万科踏空：放弃追求第一 土地储备只够2.5年
2009年06月01日理财周报 黄莹颖
我们只能说，也许，也许这一轮地产的冬季最严重的行业结果，不是几家广东地产公司濒临险境，而是神话最终破灭，那就是：万科踏空。
7个月的踏空，或许要将万科从多年的行业龙头宝座上硬拉下马。而与此同时，备受争议的问题是，保利地产会是另一个顺驰吗？
“万科真的踏空了”
“如果地产真的就此回暖，并且持续下去，那么万科就可能赶不上趟了。”早在两个月前，当理财周报深入报道一线地产信号的时候，业内一位著名的券商分析人士告诉理财周报。
同样持此观点的，还有光大证券的分析师赵强，他在对招商地产的高价地做反向辨析的时候，向理财周报指出，“万科可能踏空”。
于是，最近万科副总裁肖莉在半公开场合承认，万科有可能已经错失了最好的拿地时机——去年的3季度。
万科在掉头，如同理财周报第92期的报道：万科开始动手。据理财周报独家消息，“10多个项目在谈。”这无疑，这诚然是万科强大生命力的体现，也显然是被动的急速转向。正如肖莉所说，万科会在上半年锁定一部分土地，以避免下半年土地市场的激烈竞争。
最近一周内，万科合计以19.43亿元，在无锡、佛山购买了建筑面积合计超过87万平方米的大型地块。而且佛山地块万科是以比底价溢价50％的成交价拿下。这是2007年之后万科在一级土地市场上少见的大手笔。
但自去年10月以来，万科只是新增了广州以及西安两幅地块，均为收购模式，万科合计支付地价只有6.42亿元，长达7个月的时间，即使在地价折让40%的2008年第四季度，万科仍然只拿了总面积26.17万平方米两块地，土地储备步步萎缩。
反观保利地产，在反应速度上要快万科一个节拍。在9月、10月、11月连续三个月未有新动作后，2008年12月突然在三个中心城市出手，成交三块总面积达100万平方米的土地。2009年3月末，保利地产的土地储备再次净增加336万平方米，其土地储备总面积达到2570.18万平方米。曾经因拿地节奏失误而备受市场忧虑的金地集团，也已在2008年咬牙调整，并于上月主动出击。
万科放弃规模第一追求
既有必要为错误的坦诚和纠正而欢呼，我们也有必要询问：为此万科将付出何种代价？
我们注意到，一个极易被人忽视的信号，即在2008年年度报告中，万科已经明确提出，“2009 年公司发展策略的重点方向之一，是提升万科产品的市场竞争力，”已不再提高市场占有率。
而据理财周报了解，在近一段时间，证券公司及机构对万科的调研中，万科的确向机构们展示了其“追求利润，不追求规模”的取向：
以长城证券分析师刘昆的话描述，即是“长远目标并不是单纯追求规模第一，或者是最赚钱的企业，而是作股东回报率最高的公司，并体现在公司的总市值上。”而万科此后的追求取向，不再是收入，“追求EPS”。
“又一个忽悠”，在另一位与万科保持密切关系的分析人士看来，在集中度如此之低的地产行业，“万科这个战略调整的确是有点不可思议，说白了就是为发展滞缓换个说法。”
万科的放缓已成事实。尽管有楼市小阳春的背景的刺激，但以一季度情况看，万科的销售仍未完全振作，在牺牲2个百分点的毛利，其主营业务收入勉强由08年全年的15.38%提升至27.56%。反观保利地产其08年全年及一季度仍然保持近90%左右的增长速度。
假设未来三年万科年均增长28%，保利地产年均增长80%，到2011年，保利地产即可年销售905亿元超越现在的行业龙头万科。
如果这一判断果然履现，则这是万科为踏错节奏而付出的沉重代价。
土地储备只够开发2.5年
值得注意的是，保利地产的土地楼面地价上延续了优势。
以渤海证券统计的2008年新增土地楼面地价为例，万科新增土地楼面地价为1941.37元/平方米，保利地产新增土地楼面地价为1036.42元/平方米，比万科便宜913.26元/平方米，如果再考虑各个新增土地储备地块的时间和区域结构，保利地产新增土地价值则要大大于高于万科新增土地储备，也就是说，万科的2008年新增土地储备相对地价要远远高于保利地产。时间再往前，2006年至2008年三年，保利地产土地储备楼面地价仍然以2051.36元/平方米，大大低于万科的2516.87元平方米。
理财周报设计了一项指标“土地储备存续比”（土地储备面积／单期销售额，大体衡量一个时期按照其开发销售速度，土地储备可供开发时间。），以衡量比较保利地产和万科土地储备对后续扩张的保障能力，其结果也令人吃惊。
保利地产平均每季度均保持在40.16，万科则为11.30。事实上，保利地产自2006年上市后，其土地储备面积增速即极为迅速，从近三年看，其要新增土地储备面积远远高于其同期销售面积，2006年销售面积为123万平方米，新增土地储备为前者近三倍，达到385万平方米；2007年销售面积为200万平方米，新增土地储备面积则为755万平方米；2008年销售面积为258万平方米，新增土地储备为594万平方米。
以2009年一季度最新比值看，保利为33.67，万科为10.68，亦即，若按照一季度销售速度，则保利土地储备可供开发销售约33.67个季度，万科则仅够10.68个季度，相当于两年半。这将极大的限制万科后续扩张能力。
“保利赶超万科，用不着三年”
2008年万科全年营业收入达到409.92亿元，尽管这一数值，仍然比排在第二位的香港上市公司中海207亿元的营业收入多出达50%，雄踞房地产上市公司之首，但有一个数据必须注意，在连续多年以60%、70%的增长速度发展之后，万科在2008年全年的主营业务收入增长速度大幅放缓，同比仅增加15.38%，即使这样，其15.38%的增长速度仍然是以利润为代价实现，2008年其全年销售毛利率为39%，比2007年收窄2.99个百分点，全年净利同比减少8个亿。在最新的09年一季度，万科增长速度虽有提速，其主营业务收入增长达到27.65%，但其销售毛利率却再次猛降至33.81%，这一数值即使与2006年相比，仍要低2.74个百分点。
再看看保利地产，2008年全年营业收入同比增长达到91.24%，在楼市低迷的背景下其销售毛利率仍然比2007年提高2.3个百分点，事实上，从2006年上市到2009年一季度看，其销售毛利率均保持稳定的增长，2006年销售毛利率为35.82%，最新的一季报显示保利地产销售毛利率已达到42.88%。
两相比较生疑惑，房地产的龙头会持续多久？
在诸多房地产分析师的对于万科未来三年的预测中，乐观者如长江证券苏雪晶，给出万科未来三年年均增长约35%，悲观者如渤海证券周户给出年均19%的增长预测。折中看，即以接近万科2009年一季度的数值“28%”计算，三年后，即2011年万科的主营业务估计为860亿元左右。
再看保利地产，其2006-2008年主营业务收入年均增长接近90%，最新的2009年一季报其主营业务收入同比增长84.72%，考虑到此前的业绩表现、丰厚优质的土地储备及其大股东背景，若以“80%”设定为保利地产未来三年的主营业务收入增幅，三年后，即2011年保利地产的主营业务收入应该在905亿元左右。
换言之，三年以内，保利地产就极可能能超过万科。
甚至有更为激进者，上述匿名分析人士说，“3年？如果保利这一次增发拿下来，会再次加速前冲，根本就用不着3年。”
保利是不是另一个顺驰？
一边倒的言论容易使人怀疑。
的确，地产行业及资本市场，对保利激进发展的担忧和争议从未如此激烈过。那么，保利地产到底会不会是另一个顺驰？
自1994年成立以来，顺驰就一直保持着几何式的扩张速度。2003年，提出40亿元的销售计划，目标直指万科；2004年，提出100亿元销售目标（相当于当年万科与富力地产的销售额之和，实际销售额为83.4亿元）；2005年，计划在2004年基础上将销售额再翻一倍，达到190亿元；2006年，计划实现400亿元；2007年，800亿元。
而且顺驰的现实速度比规划更快。有趣的是，这个规划的平均速度和目前保利地产的确十分神似。那么保利是否超速了？
从土地储备看，截至2004年6月，顺驰累计占地面积已达1347万平方米，建筑面积近1450万平方米。其储备足以支持约10年时间的快速度开发。这和目前的保利也甚为相似。
这又导致类似的负债水平。在2004年的博鳌亚洲论坛上，王石即曾暗指顺驰面临高负债危机。而保利地产也连续数年保持高于70%的负债率，这在理论上属于红线。
正是这一指标，成为“保利顺驰论”的核心要据。
但该项指标的辨证分析又将导致另一个不同的结论：因为顺驰倒在庞大的短期负债上，即“短贷长投”，而保利地产恰好相反，其债务结构从2004年以后一直是长期借款压倒短期借款，可谓“长贷短投”。
“这可以说从根本上保证了保利地产与顺驰的区别。”上述人士如此表示。
实际上，如果从战略、周转、拿地策略等等中观角度再详加探索，理财周报明显发现，保利地产的模式与当年顺驰的确有着隐秘而重大的区别。
我们需要承认，任何的模式都是两面的，如同万科的谨慎保守，可以招致踏空，亦可保障不失足。那么保利地产的真正基因和风险又在何处？
这是个重大课题，也许从新的角度出发，方能还原一个真实的保利。但因篇幅原因，本周尚不能和盘托出，理财周报将予以继续探索。 董藩称征物业税比办奥运难http://bj.house.sina.com.cn2009年06月01日08:49
图为北京师范大学的房地产研究中心主任董藩
西方国家与我国土地制度不同 借鉴价值不大
在谈到借鉴西方国家征税方法时，董藩说，西方国家的土地制度基本上是以私有制为基础，城市规模很小，区位对房价影响小。西方的文化基础、信用制度也与我们大不相同。只有在中国，两种土地制度、两种房产制度并存，而近30年来又进行了很多改革，各地的情况也千差万别。西方国家条件不一样，没有有多少可供我们借鉴的地方。比如瑞典，政府每三年根据区位等基本因素对所有物业给出一个基本价格，然后给每户发一个调查表，要求填写在过去三年间添置或更新了哪些可以增值的项目，如换了地板，修了游泳池等，价值多少。政府要据此调整评估价格。填得越多、价值越大，缴税也就越多。瑞典人能做到百分之百如实填写，在中国这种方法却行不通。
政府缺钱 导致征收物业税被重提
董藩在谈到为什么会在这个时间提出征收物业税的问题时，引用了古罗马的西塞罗说过的一句话，“事情发生的原因比事情本身还有趣”。他解释道，解决土地财政问题可能是一个原因，但主要还是因为今后几年政府财力会很紧张，需要开辟财源。以前国家财政收入增长幅度比较高，2007年达到51304亿元，同比增长32.4%，其中中央财政收入达27749.16亿元，增长了35.6%。中央政府“不差钱”。但2008年经济危机发生了，全国财政收入大降，2008年财政收入为6.13万亿元，只增加了19.5%。2009年财政收支紧张的矛盾更加突出。从收入看，企业效益下降，财政收入来源明显减少。近几年支撑财政收入快速增长的一些特殊因素在2009年减少或没有了，财政增收的难度加大。同时，为了振兴经济，必须实施积极的财政政策，特别是4万亿中央投资以及各省的大幅投资支出，政府感觉“差钱了”，但明年还得持续大规模投入，中央政府压力大，财税部门压力大，所以征收税被再次提出。
征收物业税并不会抑制房地产投资
目前有说法称物业税出台可以抑制房地产投机和投资，有利于房价稳定，但是董藩却不赞同这个说法。他表示，物业税是一个长期性税种，主要是开辟税源，增加政府收入，它的税率一般是稳定的。如果指望物业税来调控房地产市场，并不合适，因为宏观调控关注的是短期市场状况，适合作为调控工具的税种，其税率必须具有灵活调整性。另外，房价上涨主要是供求关系在起作用。中国正面临着一系列因素导致的需求爆发。尽管供应量很大，但仍跟不上需求增长的速度。只要供求大致平衡，是不会出现房地产投机的。对北京市场的初步分析表明，所谓的投机性交易连万分之一都不到。对房地产投资，应该鼓励而不是打压，因为投资性房产形成了租赁市场的供应，没有人投资，那些无法纳入政府保障体系的当地住户、流动人口、暂时不想买房子或暂时买不起房子的人住哪里呢？鼓励投资既帮了承租者的忙，也对减轻政府的住房保障压力大有好处。从长期趋势来看，董藩表示自己赞同出台物业税税种，但他也同时提出当前征收物业税很不合时宜，因为这会再次对刚刚有所恢复的房地产市场形成压力。他说，要达到“保八”的目标，就要依赖房地产市场的恢复。
四点问题制约物业税开征
董藩最后表示，除了他上面已经提及的几点外，还有四点条件制约着物业税的开征。第一，要征收物业税，很多税种就要合并，很多收费也要合并进去，一系列法律法规就要因此修订甚至废止。比如，土地出让金不收了，以后土地招拍挂如何进行？《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一大批法律法规不得修改吗？要修改就需要时间。第二，按照现行立法程序，要增设物业税这样一个新的税种，必须经过全国人大的相关程序，确立相应的法律地位。设立这么个复杂的税种，涉及方方面面利益调整，讨论起来那么容易通过吗？第三，地方政府在现行土地出让模式下收益巨大，开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，过渡期地方政府收入大降，无米下锅，会呈现出“休克期”状态。有大家都接受的过渡方案吗？若没有，地方政府会支持这项财税改革吗？第四，摆在眼前的是评估人才储备问题。物业价格谁去评估？税务局能搞吗？搞不了！税务部门据说正在开发软件，但靠软件可估不准房地产的价格——房屋的房龄、朝向、结构、装修状况、区位、周边基础设施发育情况、人口密度等很多因素都会影响房价，甚至一个非正常死亡事件也会导致物业明显贬值。房地产必须由持有执业资格的专业人士来估值，但全国城镇中仅住宅就不少于2亿套，而房地产和土地估价师只有三万多人，有些县城连一个注册估价师都没有，怎么评估？不评估怎么征税？董藩最后说道，现在征收物业税只是财税部门的一厢情愿，对住宅来说，十年内行不通。
西方国家与我国土地制度不同 借鉴价值不大
在谈到借鉴西方国家征税方法时，董藩说，西方国家的土地制度基本上是以私有制为基础，城市规模很小，区位对房价影响小。西方的文化基础、信用制度也与我们大不相同。只有在中国，两种土地制度、两种房产制度并存，而近30年来又进行了很多改革，各地的情况也千差万别。西方国家条件不一样，没有有多少可供我们借鉴的地方。比如瑞典，政府每三年根据区位等基本因素对所有物业给出一个基本价格，然后给每户发一个调查表，要求填写在过去三年间添置或更新了哪些可以增值的项目，如换了地板，修了游泳池等，价值多少。政府要据此调整评估价格。填得越多、价值越大，缴税也就越多。瑞典人能做到百分之百如实填写，在中国这种方法却行不通。
政府缺钱 导致征收物业税被重提
董藩在谈到为什么会在这个时间提出征收物业税的问题时，引用了古罗马的西塞罗说过的一句话，“事情发生的原因比事情本身还有趣”。他解释道，解决土地财政问题可能是一个原因，但主要还是因为今后几年政府财力会很紧张，需要开辟财源。以前国家财政收入增长幅度比较高，2007年达到51304亿元，同比增长32.4%，其中中央财政收入达27749.16亿元，增长了35.6%。中央政府“不差钱”。但2008年经济危机发生了，全国财政收入大降，2008年财政收入为6.13万亿元，只增加了19.5%。2009年财政收支紧张的矛盾更加突出。从收入看，企业效益下降，财政收入来源明显减少。近几年支撑财政收入快速增长的一些特殊因素在2009年减少或没有了，财政增收的难度加大。同时，为了振兴经济，必须实施积极的财政政策，特别是4万亿中央投资以及各省的大幅投资支出，政府感觉“差钱了”，但明年还得持续大规模投入，中央政府压力大，财税部门压力大，所以征收税被再次提出。
征收物业税并不会抑制房地产投资
目前有说法称物业税出台可以抑制房地产投机和投资，有利于房价稳定，但是董藩却不赞同这个说法。他表示，物业税是一个长期性税种，主要是开辟税源，增加政府收入，它的税率一般是稳定的。如果指望物业税来调控房地产市场，并不合适，因为宏观调控关注的是短期市场状况，适合作为调控工具的税种，其税率必须具有灵活调整性。另外，房价上涨主要是供求关系在起作用。中国正面临着一系列因素导致的需求爆发。尽管供应量很大，但仍跟不上需求增长的速度。只要供求大致平衡，是不会出现房地产投机的。对北京市场的初步分析表明，所谓的投机性交易连万分之一都不到。对房地产投资，应该鼓励而不是打压，因为投资性房产形成了租赁市场的供应，没有人投资，那些无法纳入政府保障体系的当地住户、流动人口、暂时不想买房子或暂时买不起房子的人住哪里呢？鼓励投资既帮了承租者的忙，也对减轻政府的住房保障压力大有好处。从长期趋势来看，董藩表示自己赞同出台物业税税种，但他也同时提出当前征收物业税很不合时宜，因为这会再次对刚刚有所恢复的房地产市场形成压力。他说，要达到“保八”的目标，就要依赖房地产市场的恢复。
四点问题制约物业税开征
董藩最后表示，除了他上面已经提及的几点外，还有四点条件制约着物业税的开征。第一，要征收物业税，很多税种就要合并，很多收费也要合并进去，一系列法律法规就要因此修订甚至废止。比如，土地出让金不收了，以后土地招拍挂如何进行？《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一大批法律法规不得修改吗？要修改就需要时间。第二，按照现行立法程序，要增设物业税这样一个新的税种，必须经过全国人大的相关程序，确立相应的法律地位。设立这么个复杂的税种，涉及方方面面利益调整，讨论起来那么容易通过吗？第三，地方政府在现行土地出让模式下收益巨大，开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，过渡期地方政府收入大降，无米下锅，会呈现出“休克期”状态。有大家都接受的过渡方案吗？若没有，地方政府会支持这项财税改革吗？第四，摆在眼前的是评估人才储备问题。物业价格谁去评估？税务局能搞吗？搞不了！税务部门据说正在开发软件，但靠软件可估不准房地产的价格——房屋的房龄、朝向、结构、装修状况、区位、周边基础设施发育情况、人口密度等很多因素都会影响房价，甚至一个非正常死亡事件也会导致物业明显贬值。房地产必须由持有执业资格的专业人士来估值，但全国城镇中仅住宅就不少于2亿套，而房地产和土地估价师只有三万多人，有些县城连一个注册估价师都没有，怎么评估？不评估怎么征税？董藩最后说道，现在征收物业税只是财税部门的一厢情愿，对住宅来说，十年内行不通。
万科：行业拐点踢老大出局
2009年06月01日 投资者报在刚刚过去的2008年，《福布斯》“亚洲最优50大上市公司”评选中，万科入选榜单。然而时隔不到半年，《投资者报》根据盈利能力、行业地位和现金分红情况三大评判标准，将万科A(000002.SZ)剔除在“投资者报50”样本公司之外。
这种反差，或许难以让人相信。然而，事实就是事实，就像全球汽车老大通用汽车公司申请破产保护一样。
行业拐点万科负增长
2008年的中国房地产市场，经历了10年房产牛市以来的首次全国性调整。全年商品房销售额10余年来的首次下滑。
国家统计局数据显示，相比2007年，2008年的销售额下降了18.7%；均价也出现了明显的拐点，由急剧上升转为下跌，2008年的全国商品房均价比2007年下降了0.2%，而2007年的均价比2006年上升14.9%。
万科总部所在的深圳，更是经历了一场过山车似的深刻调整，从2007年10月开始，房价跌幅超过40%，日成交量甚至低迷至零套。2008年，整个东部地区和一线大城市，都步深圳后尘，出现明显调整的态势，万科重点关注的14个城市，成交面积萎缩普遍在50%上下。
这个时候，中国老百姓都知道，把兜着的钱拿去炒房的时期变为“望房生叹”的时期。在2008年这个非常时期，作为全国最大品牌的万科，更是首当其冲经受了一系列打击。
从1992年至2007年，万科上市16年来，净利润从未下降过，年均复合增长率高达33%，但是2008年，万科的净利润相比2007年下降了16. 7%，从48.4亿元下降至40.3 亿元，也由此终结上市16年的净利润持续增长，并首度出现负增长。
暴利行业追逐“微利竞争”
遭遇“净利润拐点”的万科恐怕也不得不承认在走下坡路了。但万科似乎早有准备，为了早日走出房地产行业的低谷，增加盈利，万科寄希望于拿到低价地，期望于2008年行业调整中趁机低价并购。
早在2007年8月，万科为“并购”筹措百亿资金做出公开增发，然而这一举措，变成了众多股东的伤痛，所投100亿资金的年股息回报率不如银行活期年利率，成了股东大会的尖锐问题，连王石也表示：“这个资金回报，是感到惭愧的。”
而万科的并购梦，随着政府对房地产行业的政策支持陆续出台而成了泡影。在2008年四季度以来政府给予房地产行业各项政策支持，众多开发商获得喘息的机会，万科的并购战鼓刚刚敲响，就草草收场，低价大规模获取土地的目标远未实现。万科总经理郁亮在2008年度股东大会上也承认，一年只买了460万平方米的土地，还不够一年销量。2009年5月，万科终于回归“招拍挂”拿地方式，拿下无锡和佛山两幅地块，也表明并购梦结束。
另一方面，万科为“并购”造势的“拐点论”，则似乎有一点“偷鸡不成反蚀把米”的味道。早在2007年6月，王石就公开抛出房价已出现泡沫一说，在2007年12月，王石的“拐点论”震撼整个中国的楼市，而万科也在2008年初，挑起了降价风潮。只是，降价引发的是一系列老业主的退房纠纷、市场对万科住宅质量的质疑，以及行业对万科的孤立，给万科带来无尽的手忙脚乱的应对，万科的品牌形象受到前所未有的冲击。
表现在实际的利益上，则是毛利的下降。2008 年万科结算毛利率较2007 年下降2.47 个百分点，2009年1季度，万科毛利率则从2008 年底的27.94%下滑至23.33%，创2004 年以来的最低毛利率。此时的万科，真是左右不逢源。
在降价引发低毛利的情况下，股东开始关注万科是否该转向高毛利的高档住宅。只是，万科仍然表示：未来一段时期，公司仍然会坚持以普通住宅为主的经营模式。
如果真如此，看来万科是真的要向制造业学习，主动走向如家电行业一样的“微利竞争”了。就像万科的标杆——美国房地产企业帕尔迪公司一样。帕尔迪的销售利润率在6%~8%之间。
或许，当一个企业发展到一定规模，总是会遇到越来越难以超越的瓶颈。帕尔迪公司正在经历这种磨难，帕尔迪公司曾经保持了连续56年的盈利纪录，并在2005年创出净利润15亿美元的最好成绩，但是从2006年到2008年，帕尔迪从辉煌走向巨亏。2006年，帕尔迪净利润下降54%；2007年，帕尔迪开始亏损，净利润为-22.6亿美元；2008年，净亏损达到14.7亿美元。
尽管万科不是帕尔迪，但是，在世界经济危机的时期，坚持以普通住宅为主的经营模式，就一定能增加销售利润，恐怕还值得商榷。
2009年以来，投资人和消费者的乐观情绪有所提升。
仲量联行指出，中国政府所推出的刺激内需及经济增长的措施在2009年第一季度初见成效。而万科也在2009年一季度，根据最新市场情况，对2008年末计提了跌价准备的南京金域缇香项目的部分跌价准备进行了转回，增加一季度净利润1051万元。如果房地产市场进一步回暖，万科计提的13个项目共12.3亿元跌价准备，将有部分转回，带来2009年净利润的增加。而万科在2008年为2009财年预留的预售款，也占到2008年签约销售中的50%，高达273.4 亿元。所有这些，都会让万科2009年及之后几年业绩相对更好看。
万科是个市场化的企业，业绩会因市场情况变化而变化，《投资者报》将在此前曾连续两度入选TZ50的万科剔除在外，并非否定万科多年的业绩，而是行业拐点让万科步入调整期，而它也难现连续16年的增长。 万科的“商人”意识不够强，为了满足新的发展目标，近期对经营和管控体系的进行了重大调整。
据观点地产新媒体了解，近日，万科董秘、首席研究员谭华杰连续参加了长城证券和平安证券的投资者交流活动。他认为，万科的“商人”意识不够强，为了满足新的发展目标，近期对经营和管控体系的进行了重大调整。
管理剧变
在长城证券组织的投资者交流会中，谭华杰透露，万科近期在进行经营和管控体系的创新。
其具体内容是：把公司所有的经营、包括内部的管控体系整合到EPS（每股收益）这一指标中去去，把EPS背后的规律和逻辑都用到公司的管理和控制里去。万科管理人员中的一半以上都会参与当中。
谭华杰表示，万科的长远目标并不是单纯追求规模第一，或者是最赚钱的企业，而是作股东回报率最高的公司，并体现在公司的总市值上。未来公司将重点关注对投资者最有意义的指标：每股收益，每股收益的增长及可持续性。同时认真探寻每股收益背后的规律和逻辑，将公司对市场研判能力与盈利能力更好地结合起来。
万科认为，在这一轮行业发展的完整周期中，万科在判断上还没犯过大错误，但是公司实际的盈利状况和市场判断能力不十分吻合，这背后可能与公司的商人意识不够强有关。
“公司的最终目标是达到一定的市值，比如市值在万亿以上的公司。”谭华杰表示，万科会尽可能去做一个回报率最高的公司，而不是单纯的利润率最高或者利润总额最高的公司。
对此，总部位于深圳的某券商房地产行业分析师接受观点地产新媒体采访时表示，万科的上述管理体系调整已经开始在万科内部执行，其具体措施包括减少管理层级、进行扁平化管理，旨在降低管理费用。而据谭华杰的透露，万科今年的标是费用率要降低20%，否则可能取消万科总部人员的年终奖来降低费用。
某知名分析机构分析师薛建雄接受观点地产新媒体采访时表示，万科目前进行管理体系的调整不难理解，管理体系上的调整应该是为下一轮的高增长做准备进行一些。
无奈
谭华杰在上述会议中表示，公司对于拿地仍然保持谨慎的态度，拿地原则是“土地价格是否在合理的设定范围内”，即假定售价平稳或温和上涨的情况下，以目前地价建造的房屋能否保证投资回报率在设定的范围内。公司认为未来土地市场有不确定性，09年不会拿高价地。
谭华杰称，到了一定规模后，不宜再激进；公司越大，越容易遭遇大的失误。公司目前也在根据销售状况，调整开工和施工进度，未来也会进一步补偿土地储备
在近期召开的另外一场投资者交流会上，谭华杰表示了对万科对土地市场的无奈。此次交流会由平安证券组织。
谭华杰在会上表示，如果要考虑土地价格的话，不是说某个区域的土地价格在高位了，而是全国几乎所有一线城市土地价格都在高位。如果在目前地价水平去拿地，按照周边的房价水平几乎是不赚钱的，房价要涨20~30%才能保证基本的利润，如果要获取一个比较高的利润那么房价就要涨50%的水平，这时候拿地就是靠胆量，跟理性判断没什么关系。
此外，万科6月份可能会披露一些拿地，有很多都是一些不太知名的城市。当然这会使万科的土地成本很低，但万科并不认为这是万科的优势。万科在这些城市拿地，并非是万科比一线城市更看好这些城市，而是因为万科认为只有在这些城市还能拿到合理成本的土地。
谭华杰表示，如果按照历史最高位的房价来看，这块地是不赚钱的，这样的地我们不会去拿；如果按照06年年初的房价来看不亏本，这样的地我们会积极去拿。而符合这样条件的地，现在只有在一些冷僻的城市才能找到。
近期很多人在批判万科没有抄到土地的大底，去年万科曾经十分积极去抄这样的底，但实际上这样的底部根本不存在：因为根本没有人在这样的情况下出让土地。这样的企业跟我们谈出让，目的只是想寻找一个救命稻草，到了签约时候就不着急了，因此我们没法在市场最低迷的时候买到大量的土地，坦率说这样的底部不存在。
谭华杰表示，2008年很多企业看起来很危险，但没有倒闭的原因在于：这些企业的实际负债率比账面上看到的要好很多，从商业角度来看根本倒闭不了。即使资金链真的严重，这些企业最后有个绝招就是卖地。
在商言商
万科认为，未来三个月整体环境会比较稳定，包括政策、对经济的判断、以及公众信心。从去年开始前期积聚住房需求的集中释放过程，还没有完成，这个过程需要一年以上时间来完成。因此，公司对5-8月的成交量有较好的预期，8月份以后的市场还需要进一步判断。
谭华杰表示，由于信贷政策一般只能看3个月，所以万科只能对短期3个月内的形势做出判断。
近期不少观点认为部分央企发展势头超过万科。谭华杰对此做出了侧面回应，并举了一个小例子来对央企和民企进行对比。
2001年王石去香港做B股推介，当时香港投资者问了一个实在的问题：你们有没有关系？王石也很老实回答：没有关系，所以B股股价跌得厉害，最低时候曾经跌破过1块钱。结果被一部分日本的退休金、养老金资金抄底了，因为他们在全球寻找分红率高的股票，万科曾经到了6%以上，到了2006年结果B股股价增长了10倍。
“万科为什么能做到行业第一位？我们找不出什么答案，后来归结为因为万科没有什么关系。”谭华杰表示，在全球所有竞争性行业中，国企胜出的非常少；每个公司都有自身的优势，没有哪个公司能把所有优势都占尽。谭华杰称，作为我们来说，我们相信市场是公平的，所挣的每一分钱都是要靠努力做出来的。
谭华杰表示，央企中有一些优秀的公司，比如华润置地。它之所以优秀，并不是说它有个大股东叫华润集团，而是因为它本身做商业地产能力很优秀。另外的一些大型央企之所以做得好，因为它们本身有很多优秀的地方，做的好是因为专业能力强，出身血统并非最主要的。另外比如中海，它在人才、制度上的优势，比万科要强，我们评估后认为中海这个大股东的优势，就是为中海提供了源源不断的人才来源，中海很多年来在建筑方面有很强的优势，这是因为大股东起到了人才库的作用。
因此，谭华杰向在场的机构投资者建议，在对公司进行评价是，还是更多从纯商业的角度考虑。 DJ 市場快訊﹕MS將萬科A(000002.SZ)和金地的評級調高至增持
2009年6月2日 01:20:00 p.m. HKT, DJ
香港時間1245（道瓊斯）--推薦股﹕摩根士丹利轉為看漲中國地產股﹐指出﹐發展商的銷售額強勁﹐有助於提高定價能力。該行目前預計未來12個月的價格將上漲5%-10%﹔補充說﹐該行的首選股是面向一二線城市以及在市區發展業務的公司﹔將萬科A(000002.SZ)和金地集團(600383.SH)的評級從中性調高至增持﹔將萬科的目標價從人民幣7.71元調高至人民幣13.60元﹔
◎楼主
高盛看好低土储成本发展商，万科及金地
高盛上调内房目标价17%-136%，行业升级「吸引」
2009-05-25 13:55:50
高盛上调内房股行业评级至「吸引」，预期楼价前景改善恢复发展商毛利，以及加快收购令资产净值重拾增长，目标价调升17%-136%，反映新盘楼价跌幅假设由5%-15%降至0%-10%；预期2010年涨价5%-20%；及未来十八个月并购提升资产净值。
该行看好较多低土储成本发展商，万科<00002.SZ>A/B股及金地集团<600383.SH>升级「买入」，目标价升至12.53元人民币/14.57元及19.5元人民币；远洋地产<03377.HK>由「沽售」升级「中性」，新目标价8.42元；方兴<00817.HK>由「中性」降级「沽售」，目标价3.01元。
同时，维持「买入」雅居乐<03383.HK>、世房<00813.HK>(纳入确信名单)、富力<02777.HK>及深控<00604.HK>，新目标价11.68元、16元、22.41元及4.73元；「沽售」华润置地<01109.HK>，目标价升至16.43元。
合景<01813.HK>、中国海外<00688.HK>、SOHO<00410.HK>、绿城<03900.HK>及碧桂园<02007.HK>目标价升至5.86元、18.27元、6.05元、9.44元及3.95元，评级均「中性」。(de/d)
摩根大通龚方雄唱多内地楼市 称房价今明两年各涨10%
2009年06月03日 01:28东方早报【已有评论73条
摩根大通龚方雄（资料图）
东方早报记者 刘秀浩
摩根大通首席经济学家龚方雄最近频发对内地楼市的看多言论。
昨天在上海举行的“2009年全球不动产资本俱乐部中国年会”上，面对来自境内外的房地产投资机构高管们，他乐观预测称，二季度楼市将继续保持回暖势头，今年中国房价上涨幅度将达5%-10%，而明年涨幅也将达到10%，并鼓励大家最近积极行动起来，投资买地建房。
网友有话
凤凰网友说：
机构又要出货了。
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龚方雄表示，由于处于迅速的城市化进程中，加上城市居民储蓄率处于非常高的水平，中国房地产市场一向都有足够的消费支撑能力。中国文化中年轻人对于婚房有执着的追求，每年1300万人加入城市人口，都意味着大量的住宅需求。
龚方雄称，在过去近两年里楼市之所以出现短暂的低潮，在于中国政府对于房价过快上涨的担忧使得一直采取紧缩的政策抑制了部分购买需求，而其中有大部分是刚性需求。到今年政府放松信贷以及税收政策之后，这部分需求明显释放了出来，从来形成了中国异于其他西方国家的大量楼市成交现象。
龚方雄对百余名开发商以及投行高管们称，现在正是投资的好时机，不仅地价便宜，建筑材价格下降，民工成本也便宜。他说，如果目前进行投资，两三年后经济复苏，投资者将获得更加丰厚的回报。
龚方雄称，中国楼市价格下调的预期已经扭转，开发商在楼市回暖、资金充裕的情况下不可能再出现此前曾经发生过的亏本卖房的现象。摩根大通预测，今年中国房价上涨幅度将达5%-10%，而明年涨幅也将达到10%左右。
龚方雄称，未来中国房地产市场可能存在的风险除全球市场通胀外，国内在于可能会出现价格抬升过快导致政府重新打压的现象。事实上，近期出台的大幅降低开发商项目资本金比例政策正是这一意图，龚方雄称，政府出台这一政策的目的就在于，鼓励开发商增加开发量，以避免未来出现供应不足的状况。
上海业内人士也认同龚方雄的判断。上海易居研究院分析师回建强表示，上海统计局发布的今年前四个月上海房地产投资数据显示，房地产开发投资同比仅增长1.8%，住宅开发投资则下降10.1%。而1—4月，上海住宅销售量却达到820万平方米，同比增长21.4%。住宅销售量的增长是刚需和改善型需求集中释放的结果，但住宅投资和销售并没有实现同步。因此国家出台降低项目资本金比例的政策是非常及时和必要的。 双山保儿片区顺利摘牌，青岛万科再下一城
发布时间： 2009-6-5
尽管万科集团进军青岛的时间不长，却日益成为青岛地产界的焦点。2009年6月5日，青岛市四方区双山保儿片区顺利摘牌，青岛万科房地产有限公司取得该区域土地的开发、使用权。据市国资委有关人士介绍，这是09年四方区成功转让产权并由开发商进行开发的最大片区。
双山、保儿片区四方区核心位置，308国道以北，该地块建设用地面积约22万平方米，综合容积率约2.7，规划建筑面积约60万平方米，其中安置房面积： 91222.51平方米，全部为保儿村村民的回迁住房，项目建设总投资约3.2亿元，该区域拥有良好的生态环境、项目紧临规划中的青岛首条地铁线，预计2014年正式通车，届时将极大的提升项目价值，便捷交通优势和成熟生活配套使其成为四方区实施十项建设工程和六项民生工程的重点区域，由于地理位置优良，具有良好的商业、住宅开发前景，市区客户认知度较高。
该项目的获取有助于青岛万科深耕四方区，提升万科品牌在青岛市区的影响力，并对提高四方区人居水平、传承保护四方区历史文脉起到积极作用，终将加快把四方区打造成为宜商宜居宜创业充满活力的滨海新区的步伐。
随着万科集团对珠江三角洲和长江三角洲投资布局的完成，万科加大了对环渤海区域的投资，此地块是万科进驻青岛后继城阳万科魅力之城、即墨市万科四季花城、市区万科金色城品之后即将开发的第四个项目，也是万科进入青岛市区的第二个项目，该区域的成功开发标志着万科集团在山东市场的日益成熟，也标志着万科在环渤海布局的稳步成长。 万科企业股份有限公司
二○○九年五月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002 证券简称：万科 A、万科B
公告编号：〈万〉2009-019
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
2009 年5 月份公司实现销售面积69.7 万平方米，销售金额64.1 亿元，分别比08 年同
期增长19.3%和19.7%。2009 年1~5 月份，公司累计销售面积281.7 万平方米，销售金额238.9
亿元，分别比08 年同期增长27.4%和20.9%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销
售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者
参考。
此外，2009 年4 月份销售简报披露以来公司新增加项目6 个，情况如下：
1．无锡金色家园南地块。该项目位于无锡市新区叙丰里小区东侧，宏源路南侧，长江
北路西侧，叙康路南侧。项目净占地面积约10.2 万平方米，容积率3，计容积率建筑面积约
30.7 万平方米。万科拥有该项目55％的权益，需支付地价款3.06 亿元。
2．佛山桂城半岛路项目。该项目位于佛山市南海区一环与季华东路立交西南侧，半岛
路北侧。项目净占地面积约22.1 万平方米，容积率2.6，计容积率建筑面积约57.5 万平方米。
万科拥有该项目55%的权益，需支付地价款7.62 亿元。
3．沈阳铁西胶管厂地块。该项目位于沈阳市铁西区建设大路北，铁西广场西。项目净
占地面积约2.7 万平方米，容积率4.0，计容积率建筑面积约11.0 万平方米。万科拥有该项
目100%的权益，需支付地价款1.22 亿元。
4．沈阳五里河地块。该项目位于沈阳市东陵区沈水路以北，南塔西街以东。项目净占
地面积约8.32 万平方米，容积率3.5，计容积率建筑面积约29.12 万平方米。万科拥有该项
目55%的权益，需支付地价款3.85 亿元。
5．青岛双山南山地块。该项目位于青岛市市北区，308 国道以南，福州北路以西。项
目净占地面积约6.8 万平方米，容积率3.0，计容积率建筑面积约20.44 万平方米。万科拥有
该项目100%的权益，需支付地价款3.58 亿元。
6．青岛308 国道以北地块。该项目位于青岛市四方区，308 国道以北，规划蚌埠路以
南。项目净占地面积约15.46 万平方米，容积率2.56，计容积率建筑面积约39.58 万平米。
万科拥有该项目55%的权益，需支付地价款3.81 亿。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇〇九年六月八日 5月份万科拿地188万平方米http://bj.house.sina.com.cn2009年06月08日08:03第一财经日报
吴晓波/文
审慎的万科A(000002.SZ)开始在土地市场上鲸吞各种大型地块了。今日，万科A公布5月业绩快报。除了销售面积和销售金额继续保持同比增长的势头之外，它还以自去年下半年以来少见的积极态度，购置了6个项目，合计188.34万平方米的建筑面积。
根据公告，万科A5月实现销售面积69.7万平方米，销售金额64.1亿元，分别环比增长17%和21%左右。今年1～5月万科累计实现销售面积281.7万平方米，同比增长27.4%。
同时，万科A在5月还新增了无锡、佛山、沈阳、青岛等四地合计6个项目，豪掷超过23亿元购地，6个项目合计建筑面积约188.34万平方米。这一单月购地规模已经接近万科A2007年中期的水平。值得关注的是，本月购地面积中，其中只有约46%是万科A以收购或者合作方式取得。而在此前的大半年时间里，万科A以收购或者合作方式取得地块，占万科A购地总面积的六成以上。而且，万科A本月购地的平均楼面地价也上涨到超过2275元/平方米，这一水平约比万科A去年全年购地平均价高出17%左右。
CBN记者还发现，在销售面积环比上涨17%的基础上，5月份万科A的均价达到9196元/平方米，环比4月继续上涨4%。这是自今年2月以来万科A保持售价环比上涨势头的第三个月份，5月价格成为万科A今年以来的最高峰。
此前，万科A管理层曾经对CBN记者否认外界传闻的楼市(楼市博客)“后拐点论”，而且公司职员预测万科大规模购地“只是开始”。CBN记者也发现，由于万科A5月在公开市场上以19.43亿元在无锡、佛山购买的建筑面积合计超过87万平方米地块尚未列入新增项目表中，有可能万科A6月的购地规模还会进一步上涨。 CBN记者是个瞎子，明明无锡、佛山购买的地在5月份新增项目表中，居然没看见:*29*:
万科突击二线城市"圈地" 六城市拿下八地块
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2009年06月15日09:44 来源：搜房网综合整理就在"万科踏空"之论甚嚣尘上之时，万科近期骤然加大了拿地的力度。
从5月7日起，短短40天之内，万科接连在6个城市拿下8幅地块，投资超过40亿元，创下自2008年2月以来单月拿地投资最高的纪录。
"今年下半年，我们还将积极介入土地招拍挂，寻找新的项目。"6月10日，万科集团董事会主席王石在青岛参加万科城开工仪式时对媒体表示。
在没有等来预想中的非公开市场并购机会之后，万科开始在土地公开市场上频频亮相。停滞了近半年的"土地收割机"终于再度启动，且来势更加凶猛。
突击二线城市
6月8日，厦门市近两年来最大规模的土地出让拍卖会现场，万科现身，参与了3幅地块的角逐，并击退多家对手拿下其中一幅地块。
这幅编号为2009G07的地块，位于厦门岛内湖边水库片区湖心岛北侧，挂牌底价为10.9亿元。万科最终以18.3亿元的价格竞得，楼面价为9163元/平方米。
在拍卖之前，就有消息称，万科对该地块是"志在必得"。据了解，早在今年3月10日，王石就曾亲临厦门，重点考察了岛内五缘湾片区和湖边水库的投资环境。福建省委常委、厦门市委书记何立峰还亲自接见了王石，并着力推荐了湖边片区地块。
6月12日，万科又"马不停蹄"地参加了福州的土地拍卖会，并以1.39亿元的总价拿下其中编号为2009-12号的地块。
而仅在厦门拿地的一周之前，万科还参与了深圳宝安区3宗地块的角逐，但最终因对手出价太高而惜败。
偶尔的失手显然不会影响到万科近期拿地的决心。近日，万科的相关负责人向记者证实，万科已经参与了北京市广渠路15号地的竞标。但是，更多的细节该负责人表示不方便透露。
除此之外，万科在重庆也有所动作。有消息称，重庆近期欲出让的明星地块--江北区大石坝K分区的鸿恩寺地块，被万科收至名下已经"毫无悬念"。
"听说是万科先期支付了10亿元作为定金或者地价的首付款，初步意向协议已经基本达成，但万科还未出面证实。"一位重庆地产业内人士向记者透露。而重庆市国土房管局发布的公告显示，这幅地块的出让底价为28.97亿元。
6月7日，万科发布的5月销售简报显示，5月份万科斥资23亿元增加6个新项目，合计建筑面积约188.34万平方米，权益面积达118万平方米。
公告显示，万科5月份新增加的土地储备项目包括无锡金色家园南地块、佛山桂城半岛路项目、沈阳铁西胶管厂地块、沈阳五里河地块、青岛双山南山地块及青岛308国道以北地块等6处，万科共需支付地价款共计23.14亿元。
有一个值得注意的现象是，万科近期新增的土地储备都位于二线城市。
"万科在这些城市拿地，并非是万科不看好一线城市，而是万科认为只有在这些城市还能拿到合理成本的土地。如果按照2006年年初的房价来看不亏本，这样的地我们才会积极去拿。而符合这样条件的地，现在只有在一些冷僻的城市才能找到。"万科董事会秘书谭华杰如此解释万科近期频频在二线城市拿地的原因。
谭华杰表示，全国一线城市的土地价格都在高位，如果以目前的地价水平去一线城市拿地，按照周边的房价水平几乎是不可能赚钱的，"房价要涨20%~30%才能保证基本的利润，如果要获取一个比较高的利润那么房价就要达到涨50%的水平，这时候拿地就是靠胆量，跟理性判断没什么关系。"
"所以我们认为未来土地市场有不确定性，2009年万科拿地原则是价格要在合理的设定范围内，不会拿高价地。"谭华杰如是说。
谨慎看多后市
尽管万科一直审慎地宣称"判断房地产回暖为时尚早"，但集中拿地还是一举改变了其一年多来谨慎拿地的形象。
王石曾坦言，2008年万科本打算通过并购资金链紧张的企业来增加土地储备，但由于多种原因房地产企业并没有普遍出现资金链断裂的现象，所以万科只能放弃并购策略，转而通过招拍挂拿地。
万科副总裁肖莉5月份在申银万国举办的一次研讨会上也表示，万科可能错过了去年三季度拿地的最佳时机。
而万科不拿地的这个阶段，保利、金地等知名房企在土地市场十分活跃，频频出手。据记者了解，今年5月之前，万科的土地储备只剩下1700万平方米左右，仅够未来两年半时间的开发，已经远远落后于保利、中海等竞争对手。
所以，在"万科踏空"言论大肆传播之后，面对投资者的质疑，万科也开始集中拿地。而受近期万科拿地消息刺激，万科股价也连续多天保持上涨。
"从近期拿地动作来看，万科对后市的态度已趋于乐观。"来自一家开发商投资拓展部的人士表示。
国泰君安的一份分析报告也认为，万科的巨大潜力正在慢慢显现出来。
与新增土地项目数据一同公布的，还有万科5月的销售数据。简报显示，2009年5月份万科实现销售面积69.7万平方米，销售金额64.1亿元。而2009年1月至5月份，公司累计销售面积达到281.7万平方米，销售金额为238.9亿元。
这一数据也意味着，万科已经早早地迈入了"200亿元军团"。通过去年与今年的销售款，万科账面上已经聚集了大量的现金。
根据今年的一季度报表，保利地产的净负债率为117.40%，金地集团为81.56%，而万科的净负债率仅为29.83%。
国泰君安分析师孙建平认为，在所有企业中，万科的财务杠杆无疑最具爆发力，在未来拿地扩张的行业竞争中将获得先人一步的财务优势。
"如果万科将净负债率提高到100%，则可增加约100亿元的有息负债。"孙建平表示，随着下半年万科的存货周转、销售回笼进一步加快，将不断地使其降低净负债率，不断提高增加有息负债的理论空间，从而获取更多的房地产项目资源。而很多公司显然在财务上没有这么从容。
从万科近期集中拿地的动作来看，万科显然已经撬动了其强大的财务杠杆。（来源：中国房地产报） 还原地产股飙升：3亿元拖拉机单推涨万科Ahttp://www.sina.com.cn2009年06月20日 11:33中国经营报
张景宇
机构操纵股价无所顾忌
股价如房价，总是在犹豫中上涨，观望中调整。暮然回首，却已在涨停处。
这是发生在6月17日的一幕：短短不到1小时的时间，A股地产板块集体飙涨，收盘时涨幅达到5.87%，泛海建设(19.95,0.21,1.06%)、中粮地产(11.10,0.01,0.09%)、万科A(12.39,0.47,3.94%)、深振业、金融街(13.00,0.26,2.04%)等最终分别以10.02%、10.00%、9.70%、8.22%、7.81%的涨幅报收。
这或许可以被看做是过去的一幕，然而，万科A涨停中曾被证监会严厉打击的“拖拉机账户”又有新的演进，在高达3亿元“拖拉机单”重出江湖的时候，中国资本市场的监管制度又一次遭遇挑战。
3亿拖拉机单“助涨”
万科A的涨停中，拖拉机单的身影又重新浮现。
来自指南针的LVEVE2统计数据显示，6月17日当日房地产个股资金净流入22.92亿元，位居各板块之首，这一数字较当天排名第二的银行板块整整多出17亿元。其中，万科A尽管涨幅名列第三，但资金净流入量却以5.04亿元排在板块个股的第一名位置。
《中国经营报》记者注意到，造成万科A——这家流通市值高达1270亿元的大盘股超强走势的，来自于一股不知名的力量。
13点03分，万科A涨幅-1.66%。13点49分，股价11.03元，3笔委托数量为9999手的买单出现在人们的视线中，从此拉开股价上涨的序幕。
14点13分04秒，万科A在11.23元的委买价位上同时出现4笔数量为9900手的买单，此时该股涨幅3.71%。此后，委托数量为9900手整数的神秘买单便不断出现；14点39分13秒，12笔数量为9900手的买单一字排开，将股价牢牢地封在11.91元的涨停线上；14点39分25秒，委买序列中仍有6笔9900手买单；14点41分46秒，尽管涨停板上卖单不断涌出，委托卖单已经成交20余万手，但4笔数量为9900手的委托买单再度出现，似乎在向跟风者昭示自己的信心。
据记者统计，在当天万科A一共出现26笔数量为9900手的奇怪买单，合计25.74万手，以11.85元的平均成交价计算，神秘的买进者耗资约3.05亿元，占该股当天41亿元成交总额的7.4%。
幕后推手来自基金？
神秘买单来自何方？按照有关规定，深交所会在盘后将当天涨幅前三名个股的买卖前五名席位予以公布。但也许是不想让人们知道自己的身份，在邻近收盘的最后几分钟，神秘买家不再刻意维持股价涨停，随着买盘稀落，万科A最终以11.81元报收，涨幅9.70%，排在当天深圳市场涨幅榜的第7名位置。造就房地产龙头万科A长阳的神秘机构成功将自己隐藏。
“房地产的走强并不是政策原因，其推动力量来自于市场的主力机构，如基金等。”天同证券分析师吴岭岗告诉记者。 而在6月17日当日，市场风传正在召开的国务院常务工作会议将出台房地产的利好消息，但最终，在会议公报中仅有一句表述，即保持房地产市场的稳定健康发展。
据吴透露，从2009年一季度开始，基金已经重新大规模入驻房地产板块。
来自易天富基金的数据显示，2009年一季度基金大举增仓房地产类个股，市值888.72亿元，较2008年底时增加270亿元，增幅超过50%。以万科A为例，流通大股东中除前两名为原法人股东外，其余八席中有6家为基金，而博时旗下的第三产业成长基金、新兴成长基金、精选股票基金、主题行业基金、价值增长基金就占据了其中的五席，持股约5亿股，占流通股本的5%左右。
那么，谁又是这26笔9900手拖拉机单的主人呢？以万科A当天的股价计算，每笔拖拉机单就价值1170万元，显然不是普通投资者所有做到的。
由于万科A当天涨幅并没有登上深交所的前三，神秘拖拉机单的主人藏身席位人们无从得知，但市场分析人士认为，根据通常的庄家行为分析，能够不计成本采用拖拉机单拉抬股价的，往往是已经完成建仓的机构。“也有一种可能，多家机构通过特定的盘面语言协调行动，比如当盘面上出现事先约定好的委托数量时，一起推高股价。”该分析人士猜测。
带来监管新问题
“拖拉机单这个名词最早来源于拖拉机账户， 市场的庄家为了避免自己的操盘行为被监管部门发现，将管理的资金分散在很多账户中，操作时这些账户统一行动。表现在盘面上，往往会出现同一价位有多笔规律性的委托单。”指南针研究员雷涛告诉记者，随着计算机程序交易的兴起，拖拉机单又有了新含义，大机构投资者往往采取电脑程序批量下单，化大为小。
据了解，很多券商都拥有这种下单程序，主要免费提供给自己的大客户使用。然而“程序毕竟是死的”，所以拖拉机单往往呈现出一定规律性，如委买委卖序列中出现188手、188手、188手、188手这样的数字；或者这些委托单呈现等比增加和等比减少的特性，如100手、200手、300手、400手。
以往，拖拉机单很难被普通投资者发现。在传统行情的行情系统中，交易所的数据每隔6秒向投资者的终端发送，所以人们看到的分笔数据实际上是6秒钟内很多笔交易的集合，机构的拖拉机单通常被淹没在众多其他投资者的数据中。
2006年7月，上交所推出LEVEL2行情，把以往的委买、委卖上下5档扩大到10档，与此同时在买一、卖一价位上可以显示前50笔单笔挂单量，分笔数据也不再是6秒内成交的合计，而是真实的单笔成交。更细致的数据使得分析机构行为成为可能，一些股票软件公司在LEVEL2行情基础上开发出的各种庄家行为分析功能也日臻成熟，拖拉机单分析就是其中的一种。
LEVEL2行情推出时，记者曾采访金融界研发总监詹存赞。据其透露，拖拉机单分析主要先建立数学模型，然后从分笔成交数据和委买一、委买一档前50委托单数据中提取具有上述特征的委托单，并提醒投资者。
记者注意到，近一段时间A股市场上的拖拉机单出现越来越频繁。以6月18日为例，在指南针金融理财风险控制系统软件中，就发现百次以上的拖拉机单。比如运盛实业(6.18,-0.05,-0.80%)，当天下午1点12分45秒时，该股出现一次32笔数量为188手的委托单，1点34分18秒时，数量为188手的委托单再度出现，数量高达44手。
“显然，出现这样的奇怪景象绝非巧合，它的概率和彗星撞地球差不多。问题是监管部门如何对这样现象进行解读，并及时跟进。”一位投资者表示。 :*22*: :*22*: :*22*: 喜欢地产· 从建筑专业论坛转了篇帖子过来，有点意思，就是告诉大家，其实赠送面积给我们带来的不全是好的，也会给我们带来坏处的。万科偷面积已到极限（尤其是渝园）坏处对重庆万科就是：容积率更高，我们已知，重庆两项目的容积率已经是各自物业的最高线了，这一偷，每套房多出个房间，呵呵，容积率增长多少？大家算吧~
在这没说多房间不好，但就是请万科一天到晚不要拿赠送面积说事~那只不过是你们赠送给我们的，不是拿给你们算到总价里面去的，只想说明这不是你们大发善心，送我们的。
万科其实你偷面积后，你自己感觉你是不是背离了你说的做适合居住小区的初衷呢？万科怎么说，你也是地产老大，你不应该搞偷面积的带头大哥。
正文（转至ABBS）
在一般意义上很难把房地产开发商与小偷混为一谈。但是现实有时候却又是那么奇怪，他们走到了一起，一起经营着房地产开发这块大蛋糕。既然能把开发商和小偷说到一块，说白了就是他们都在偷。小偷一般偷的是钱和物，偶尔还有偷情的。那开发商偷的到底是什么呢？先抛开“税”不说，答案是“面积”。
对于“偷面积”这一说法，相信做房地产的和做建筑设计特别是做住宅设计的甚至于各地的建设管理部门都不会觉得陌生。那么这个“偷面积”到底是怎么一回事呢？现在用一个纯住宅项目来举例说明，姑且把这个项目称作“1㎡用地项目”。这个项目只有1㎡的用地，政府规定只能建3㎡建筑面积的住宅，开发商在报建时也是按3㎡建筑面积进行报建，但待竣工验收后通过违章改建加建，使住宅实际建筑面积达到了4㎡。很明显开发商“偷”了1㎡的建筑面积。开发商和建筑设计单位从住宅的方案设计阶段就已经为竣工验收后如何更容易偷面积想好了方案。
下面我大概的阐述一下开发商“偷面积”的一般手法。各地的房屋建筑面积测绘规范里都有一些可以不用计算建筑面积或计算一半建筑面积的规定，而目前开发商正是主要利用了这些规定来进行“偷面积”的。例如层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积、室内局部2层高的空间只要计算一层的建筑面积、普通凸窗和落地凸窗可以不用计算建筑面积、不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算，有些地方更是规定了双层高阳台不用计算建筑面积。利用“不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算”这规定开发商可以把阳台设计得很大例如10㎡，等到竣工验收后再把阳台封闭成一间房间或厅，通过这一方法可以偷5㎡；利用“双层高阳台不用计算建筑面积”这规定开发商可以在住宅内设计一个双层高阳台例如面积也是10㎡，等到竣工验收后把双层高阳台封闭，而且在竖向再加建一层楼板，通过这一方法可以偷了20㎡；利用“室内局部 2层高的空间只要计算一层的建筑面积”这一条，开发商可以在室内设计一个双层高的空间，例如面积也是10㎡，等到竣工验收后，在双层高空间上空加建一层楼板，这样也可以偷10㎡；至于“层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积”这一条现在多用在别墅、多层和高层住宅的首层户型，例如设计一个层高2.15米的地下室或半地下室，等到竣工验收后再往下多挖几十厘米，这样就能得到一个正常使用的空间了，通过这一招，可以轻松偷到几十上百甚至更多的面积；利用落地凸窗和普通凸窗偷面积这一招用的最通常了，也不必多说，只不过现在有些地方限制了凸窗的高度，偷出来的面积净高一般只有2M，已经不太好用了。以上偷面积的方法中利用凸窗和单层阳台以及层高＜2.2M的建筑空间这3种方式去偷的算是比较含蓄的偷法，因为不需要做太多的改动；利用双层高阳台和室内双层高空间去偷的次之，毕竟需要增加一层楼板，而且双层高阳台封闭还会对外立面有很大的影响；现在还有利用天井来偷面积的方法（把以后要改成房间或厅的空间先留成一个凹槽状的天井，竣工后再每层加建楼板）更是彪悍。这些偷面积的方法宅在住宅套内还可以多种方法多个地方同时使用，这样，60㎡1房1厅的住宅可以偷成 90㎡3房2厅，80㎡2房2厅的可以偷成120㎡4房2厅等等，更有甚者，每套住宅偷得的面积能占该套住宅建筑面积的100%。
那到底开发商为什么要“偷面积”呢？是为了给购房者更多的实惠吗？表面上看好像是，其实不然。其目的是“钱”。下面我们做详细的分析。
在这里我们首先要向大家介绍一个政府规划部门对一个项目建筑面积总量控制的指标——“建筑容积率”。下面套用《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》 (SZJG/T22-2006) 中建筑容积率的定义：在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。还是拿上面举例用的“1㎡用地项目”来说吧，政府规定了这个项目的容积率是3，也就是这个项目地上部分只能建3㎡的建筑面积。这个容积率指标与这块地的总价有很大的关联，一般来说容积率越高，地价越高。假设开发商在这个项目买地花了9000元，每平方米建筑面积的建设成本是3000元。如果开发商老老实实的盖楼，不用偷面积的伎俩，那这楼每平方米的成本价是（9000+3000×3）÷3=6000元/㎡，如果开发商偷了1㎡的建筑面积，那情况会怎样呢？在这里假设这偷来的1㎡建筑面积由开发商加建完成，它的建设成本也是3000元/㎡（如果这偷来的1㎡建筑面积由购房者自己加建完成的话，开发商付出的成本为零），这时候每平方米的真实成本价是（9000+ 3000×4）÷4=5250元/㎡。但因为政府规定只能建3㎡的建筑面积，房产证上也只能写成3㎡，计算房子总价时也只能按这3㎡来计算，开发商在卖楼的时候会把这偷来的1㎡说成是赠送了1㎡，这时候按3㎡（实际是4㎡）建筑面积折算出来的成本价是（9000+3000×4）÷3=7000元/㎡，看起来比没偷面积时的成本价6000元/㎡贵。但其实这时候它的真实成本价5250/㎡元已经比没偷面积时的成本价6000元便宜了750元/㎡。这750元 /㎡的利润就被开发商独吞或者由开发商和购房者瓜分了。我总结了一条公式来反映每平方米建筑面积的成本价与偷面积比例之间的关系：P=A÷(1+n%)D +B, 其中P代表每平方米建筑面积的成本价，A代表地的总价，B代表每平方米建筑面积的建设成本，D代表政府允许这块地建设的建筑面积，n%代表偷得的建筑面积占政府允许建设的建筑面积的百分比（假设所偷来的面积的建设成本也为B）。由于A、B、D都是固定的，当n%越大，P就越小，这也是现在开发商偷面积越来越厉害的原因。
从上面的公式可以看出，这偷面积的实质偷的是地价，也相当于免费的提高了土地的容积率。偷面积的最大受益方是开发商，购房者表面看起来好像占了点便宜，其实不然。受害方是政府、建筑设计单位、购房者以及整个社会。
首先开发商偷得这部分面积是不用付地价及其他费用的，相当于政府白白流失了财政收入。其次对于建筑设计单位来说，因为设计费是按建筑面积的多少来收取的，开发商要求做偷面积的方案难度比不偷面积时大得多，而一般这些偷的面积是没办法收取设计费的。再次，对于购房者来说，表面上好像占了点便宜，但由于除了开发商自己没有人会确切的清楚该房子的真实成本价，因而购房者到底占了多少便宜，不清楚，况且房子作为一件使用年限差不多上百年的耐用品，加建的这一部分的安全性就值得怀疑了。另外这种偷面积的行为造成了社会资源的极大浪费，因为偷面积需要先通过竣工验收后才能偷，所以为了应付竣工验收所砌的墙体等，在偷面积时都要拆除，本来一次可以浇好的楼板，为了偷面积，分成了两次来浇，浪费了人力和资源，污染了环境。对于社区配套来说，会带来不少的压力，例如一个房子报建时是2房居住3个人的，经过偷面积变成4房了，居住人口由3个变成5个了，这样整个小区累加起来人口的增加就是一个很大的数字，会造成社区配套满足不了实际需求。
住宅建设是我国民生工程中的重要一环，无论开发商和建筑设计单位都应该以提高住宅的性能、改善住宅的居住环境、增加住宅的文化和精神内涵等方面作为其主要目标。而现在开发商把精力放在如何偷面积上面，在他们的要求下建筑设计单位为了生存，即使有多大的不愿意，也只能跟随着开发商的脚步，把精力放在如何“偷面积”上面去。一个方案能否被开发商同意，很大程度上在于这个方案能否更容易偷更多面积上。设计的本意在这里被彻底的颠覆了。
“偷面积”这种现象的存在，在房价上行时助推了地价和房价的上涨，而现在成了开发商抵抗房价下行的药方。“偷面积”这种现象的存在歪曲了房价，歪曲了住宅的真实面积，同时也歪曲了社会的伦理道德，造成了更多社会的不公。
首先是造成道德法律上的不公。拿通常意义上的“小偷”来说，他们偷了一定数额的财物，是犯法的，但我们的开发商“偷面积”却能安然无恙，而开发商偷得的利益却比“小偷”大得多。在“偷面积”这种现象上，开发商、建筑设计单位、购房者是否犯法，值得大家深思，也值得我们的法律界人士研究。当我们大部分人生活在这种偷来的面积里时，我们的内心是否有过不安。
其次是造成了多偷面积的开发商与少偷或不偷面积的开发商之间的不公平竞争。多偷面积的开发商，其住宅的每平方米的真实成本价比少偷或不偷面积的开发商低，会偷的开发商比不会偷的开发商赚钱。
再次是造成了普通商品房与经济适用房或廉租房在设计与建造上的不公。有些地方在一个住宅开发项目上限定了要有一定比例的经济适用房或廉租房，这些经济适用房或廉租房由开发商建设并无偿提供给政府，是非盈利部分，因而出现了开发商对于可以出售的商品房，用尽了偷面积的方法，但对于经济适用房或廉租房，绝对不偷一点面积，即使是最常用的凸窗也不同意采用这种奇特的现象。
对于开发商“偷面积”的现象，制定面积测绘技术规范的部门以及相应的执法部门应该深思。那些不用计算建筑面积以及计算一半建筑面积的规定是否还有存在的需要，也许当初制定这些规定的时候是为了改善居住空间，但现在这些规定产生的效果已经与初衷相去甚远了。希望我们的住宅设计和建设在全社会的共同努力下能够尽快回到正常的轨道下，不要在“偷面积”这个误区里越陷越深，因为住宅毕竟是是我们每一个人肉体和灵魂的居所，是一件大事。
（本文仅针对有偷面积行为的人而发，对于没偷面积的人深表同情。） 地产上市公司实力排行 真正危机还未到
http://www.sina.com.cn2009年06月21日 14:17和讯网－证券市场周刊
经营效率致胜
2008中国地产上市公司综合实力排行榜(上)
71家A股、H股地产公司运营效率与金融理性全面透析
杜丽虹/文
(作者为贝塔策略工作室合伙人、江南证券金融研究所特约研究员)
好的地产公司是什么样的？答案是好的运营加上好的金融战略。
在2008年度的地产上市公司综合实力排名中，我们用财务安全性指标来度量企业的当前财务风险，综合考虑了短期风险头寸、超短期风险和整体杠杆率;同时，为了防范企业非理性扩张带来的动态风险，我们引入了战略理性指标，通过动态预测公司未来的战略来控制潜在的、还没有体现在报表上的风险;我们还用地产企业与相同定位下标杆效率的差异来度量企业的运营效率水平;用规模因素作为基础经营因素外的补充，来体现企业分散地区风险的能力和跨区域复制成长模式的能力;最后，我们用极限扩张速度来反映金融战略与运营效率的匹配结果。
据此，本期我们隆重排出了71家A股、H股上市的内地主要地产公司2008年度财务安全性榜单、运营效率榜单、成长潜力榜单，下期将揭晓战略理性榜单、规模榜单以及最终的综合实力榜单，多角度揭示地产上市公司风险与投资价值。
2008年，我们看到了很多有着业界公认的高运营水平的地产公司陷入了财务危机。
一些公司为冲击上市，在2006、2007年加速圈地以迎合当时投资人的偏好，但当金融危机突然降临、上市大门骤然关闭时，企业却陷入困境，很多有潜力的公司经此一役元气大伤。在为这些公司惋惜的同时，我们也不得不感叹金融战略对于地产公司的重要性。
遗憾的是，很多地产公司却将他们的遭遇归结为“倒霉”碰上金融危机，认为如果上了市，一切就不一样了。果真如此吗？在已上市地产公司中也不乏如富力地产(2777.HK)、绿城中国(3900.HK)、中新地产(0563.HK)等陷入债务困境者——如果企业不改变激进扩张的战略，危机迟早会光顾。
事实上，对尚未形成理性金融战略的公司来说，上市也许并不是一件好事，在已上市地产公司中也有许多凭借自身上市背景、“财大气粗”、激进扩张的，这些企业成为2006、2007年地王的主要买家，而这些公司也将在未来很长一段时间里承受高价地消化过程中的利润侵蚀恶果。
除了激进扩张外，在2008年陷入危机的还有另一类企业，即，经营模式与金融拨备不匹配。如富力地产，在2006、2007年开始大举进军商业地产领域，但商业地产的低周转要求企业的财务策略更加保守，拨备更多的富余金融资源以应对危机中暴露的风险头寸。不过公司在经营战略转向的同时，金融战略却没能跟上，导致2008年陷入债务危机，至今仍有26%的短期风险头寸，需要靠债务腾挪来延续资金链。
还有泛海建设(000046)，泛海国际社区等几个高端项目拉低了公司整体的周转速度，尤其是在2008年的低谷中，现金流回款从43.2亿元下降到13.6亿元，存量资产周转率下降了70%，结果，尽管公司2008年的毛利润率上升10.21个百分点达到51.83%，但销售速度的减缓和公司坚持不降价的策略却使资金链日益紧绷，截至2008年底仍有17%的短期风险头寸，为此公司通过减持民生银行等股权来套现部分资金，但高端定位与低财务拨备之间的矛盾仍成为公司未来发展的隐忧。
地产公司要成功，除了以高效率建设高品质的房屋外，金融战略的配合也至关重要。超速扩张或产品定位与金融战略不匹配都会给企业带来致命危机。好的地产公司是好的运营+好的金融战略。
为此，在2008年度的地产上市公司综合实力排名中，我们用财务安全性指标来度量企业的当前财务风险，它综合考虑了短期风险头寸、超短期风险 (现金比率)和整体杠杆率(净借贷资本比)；但是财务安全性指标只度量了企业当前的静态风险，为了防范企业非理性扩张带来的动态风险，我们引入了战略理性指标，它通过动态预测公司未来的战略来控制潜在的、还没有体现在报表上的风险；在控制财务风险的同时，我们用地产企业与相同定位下标杆效率的差异来度量企业的运营效率水平；用规模因素作为基础经营因素外的补充，来体现企业分散地区风险的能力和跨区域复制成长模式的能力；最后，我们用极限扩张速度来反映金融战略与运营效率的匹配结果，它是企业在安全资本结构和既定运营效率下，所能支撑的最大扩张速度。
综合上述指标的排名结果显示，在主要地产上市公司中，万科A(000002)以8.64分排名第一，其次是中国海外(0688.HK)， 8.09分，然后是碧桂园(2007.HK)、雅居乐(3383.HK)、建业地产(0832.HK)，与之相对，合景泰富(1813.HK)、世茂房地产(0831.HK)、深圳控股(0604.HK)、华润置地(1109.HK)、上海复地(2337.HK)、泛海建设排名后几位。
理性之辩：如何看风险？
真正的危机还没有到来
2007年美国房地产市场陷入危机，上市地产公司平均的存量资产周转率较2006年下降35%，2008年危机继续深化，新房(独栋)月度销售量从最高时的140万套下降到33万套，新房销售周期从最低时的不到4个月上升到12个月，而上市地产公司平均的存量资产周转率较2006年下降52%，较2005年下降64%。在房屋销量萎缩的同时，土地价格的降幅更大，平均下降了六到七成，地产公司计提的资产减值已超过净资产的一半。
地产危机和金融危机双重打击着美国的地产企业。以销量计算美国第一大房地产商霍顿，不仅没能续借短期贷款，授信额度也从25亿美元缩减到1500万美元，公司被迫以2亿美元出让了账面价值18亿美元的土地。
10年的繁荣让有着几十年历史的美国地产商们忘记了地产行业的周期波动定律，盲目的扩张把许多公司推向了财务危机的深渊。
2005-2007年的楼市繁荣也让中国的地产商们“一心只想往前冲”，而分析师对净资产价值(NAV)估值方法的过分依赖助长了地产商的囤地热情，在2006、2007两年，许多地产商的土地储备成倍增长，“地王”频出。
但繁荣背后的隐忧也在积累，到2007年四季度，北京一个拥有平均收入的三口之家，要购买一套100平米的住宅，在首付30%、30年期贷款的情况下，即使使用公积金贷款，按照当时的贷款利率(5.22%)，这个家庭的月供额也将达到4107元，相当于家庭收入的63%，而如果这个家庭不能享受公积金贷款，只能享受商业贷款首套住房(基准利率下浮15%)优惠的话，月供额将达到4794元，相当于这个家庭月收入的74%。即使考虑中国两代人供一套房的特殊背景，月供额也已显著超出了普通家庭的承受能力。
在此背景下，2007年10月以来，中国的房地产市场也开始陷入低谷，2008年全国商品住宅的总销售额较2007年下降了20%，部分城市成交量下降50%以上，万科、保利地产(26.22,0.40,1.55%)(600048)、金地集团(15.26,0.38,2.55%)(600383)、富力等公司的存量资产周转率均较2007年下降50%左右。
幸运的是美国的次贷危机救了中国的地产企业，在全球经济衰退、出口大幅萎缩的情况下，政府出台了一系列刺激房市的政策，在降息和优惠利率的推动下，相同额度公积金、商业贷款的月供额分别下降了14.6%、24.2%，多数城市的月供收入比下降到50%以内，部分城市甚至降至30%的水平，老百姓的购房能力上升了，于是有了2009年初的楼市小阳春。
面对楼市的复苏，定下神来的地产商们开始重新谋划未来，一些地产企业在反思2008年的危机，但也有相当多的地产企业觉得“危机不过如此”，在 “中国特色的市场环境下银行的贷款是可以谈的”、“政府的土地款是可以拖欠的”，所以，地产企业、尤其是大型地产企业是“不会倒的”。
但真的如此吗？2008年的楼市低迷只是一次小的警告，地产行业的危机并没有真的解除，实际上很多地区2009年初的房价仍高于2007年四季度的水平，如果利率恢复到2007年四季度水平，即使商业贷款的客户仍可以享受七折优惠利率，北京和深圳地区的月供收入比也将再次上升到60%。
令人担忧的是，在人类“好了伤疤忘了疼”的本性下，一些地产商们开始透支降息创造的购买力，当这种透支从个体行为演化为集体行为时，一个可以预见的结果就是3-5年后的中国楼市将像2007年的美国楼市一样，遭遇一场即使是政府也无力挽回的真正危机——地产企业的存量资产周转率下降50%以上，并将持续2-3年，甚至更长时间，而银行，在抵押物价格持续缩水的背景下，也将集体“撤离”那些危险的企业，某些企业甚至可能出现零续贷情况。
地产企业从诞生那天起就面临着成长与危机的矛盾，把握好成长的节奏、控制好现金流风险是地产企业的核心竞争力之一，也是地产企业的第一要务。实际上，无论地产企业的资产规模有多大、无论预期的销售前景有多好，当低谷中的手持现金与销售回款无法覆盖一年内的到期负债(流动负债-预收账款+已定约但未拨备的承诺支出)时，企业就将在风险敞口下运营，这个敞口越大，企业的安全性越低，成长的基础越薄弱——财务安全性永远是衡量地产企业综合实力的第一要素。
短期风险头寸：半数企业在风险敞口下运营
2008年的数据对于地产企业的风险度量有着重要的意义，它揭示了地产企业在低谷中的真实表现：万科的存量资产周转率(合同销售金额/年初总资产)从1.05倍下降到0.48倍，保利地产从1.03倍下降到0.5倍，碧桂园从0.9倍下降到0.45倍，富力地产从0.61倍下降到0.3倍。
地产企业的存量资产周转率普遍下降了50%，但这还不是最差的情况，如果危机延续，销量还会进一步萎缩(美国地产企业2008的存量资产周转率较2007年又下降26%)，在一场真正的危机中，实际的周转速度只会比2008年更低，企业的资金缺口也将更大，尤其是那些财务激进的公司。
2008年的低谷启示我们，行业的转折是快速而剧烈的，地产企业必须以低谷期而非高峰期的周转速度来衡量自身的抗风险能力。为此，我们定义了短期风险头寸指标：
短期风险头寸=现金比率+低谷中的存量资产周转率- 一年内到期负债率- 已定约但未拨备的承诺支出/年末总资产
=现金/年末总资产+低谷中的合约销售金额/年初总资产-〔(流动负债-预收账款)/年末总资产〕-已定约但未拨备的承诺支出/年末总资产
该指标度量了地产企业在危机中的抗风险能力：当短期风险头寸为负时，显示企业在低谷中的现金与销售回款不足以覆盖一年内的到期负债和其他支付需求，此时，在银行贷款无法续借或土地款、工程款无法拖欠的情况下，企业将面临资金链断裂的威胁。负值越大，企业对银行和交易方等外部融资的依赖度越大，相应地财务风险也越大。
如2008年底，富力地产有180亿元的一年内到期负债(流动负债-预收账款)和115亿元的已定约未拨备的承诺支出，合计占总资产的 59.3%，而手中的现金仅相当于总资产的3.7%，一年的销售回款相当于年初总资产的29.5%，结果公司的短期风险头寸达到-26.1%(=3.7% +29.5%-59.3%)，即，如果危机延续，公司总资产的26%依赖于短期外部融资，以公司2008年底550亿元的总资产计算，那将是144亿元的资金缺口。除了富力外，上海复地的短期风险头寸也达到-24.1%，合景泰富达到-23.4%，世茂房地产达到-22.8%，泛海建设(19.95,0.21,1.06%)-16.8%……上述企业在一场延续的危机中将面临严峻的财务压力。
当然，并不是所有企业都会出现资金缺口，在剔除了亏损企业和重组企业后的71家地产上市公司中，有35家短期风险头寸为负，有36家为正，其中保利地产的短期风险头寸为23.0%，碧桂园为22.7%，SOHO中国(0410.HK)为19.9%，建业地产19.7%，金地集团18.1%，中国海外14.7%，万科11.1%，雅居乐地产(3383.HK)7.4%……当短期风险头寸为正时，显示企业在保持2008年销售速度时，可以应付所有的短期支付需求，正值越大，为销售速度的进一步下降留出的空间就越多，或者说低谷中企业可用于套利扩张的富余资金就越多(表1)。
中国企业的激进现实：“百鸟在林不如一鸟在手”
为什么强调“短期”风险头寸？这是由国内地产企业的资本结构决定的。
我国地产上市公司平均30%的资金来自于短期银行贷款、应付账款、应付税款和应付福利支出等，这部分资金无疑具有短期偿付性质；另有17%资金来自于长期贷款，这部分资金的期限一般为1-3年，属于中期资金；其他股权资金、关联方的长期应付款和预收款等，我们姑且都将归类为长期资金，则长期资金平均占到总资产的53%；但如果考虑到已定约带未拨备的表外负债(这部分负债平均相当于上市地产公司总资产的13%)，则短期资金相当于账面资产的 43%。
在上述资本结构下，根据资产负债匹配的现金流管理原则，就意味着公司总资产中应该有43%的资产可以在一年内变现，有50%左右的资产可以在三年内变现。但实际中，2008年我国地产上市公司平均的存量资产周转率只有0.3倍。即，一年内平均可变现年初总资产的30%，剩余70%的资产都需要2 -3年，甚至更长时间才能转化为现金流，这就形成了国内地产公司普遍存在的以短期资金支持长期项目运作的现象，于是短期的资金压力成为我国地产公司面临的主要财务风险，而企业用于对抗这种短期风险的主要工具就是手中的存量现金和预期的销售回款。
不过，预期的销售回款是一个不确定的因素。2008年地产上市公司平均的存量资产周转率就较上年骤然下降了50%左右，有些企业的下降幅度还超过了这一水平，比如泛海建设(19.95,0.21,1.06%)的存量资产周转率就下降了70%。因此，在对抗风险的两个工具中，我们显然应该给予确定的财务资源——手持现金以更大的重视，“百鸟在林不如一鸟在手”。
此外，即使预期的销售回款能够实现，但从预期到实现仍需要一段时间，这就会导致那些周转速度过慢的企业出现“资金断顿”的情况——在我们的71 家样本公司中，有25家公司2008年的存量资产周转率不到0.2倍，对于这些回款速度很慢的企业，手里的现金就显得更加重要了。
为此，我们在评价企业财务风险的过程中，引入了现金比率(现金/总资产)指标，它作为短期风险头寸的辅助指标，度量了企业对抗“超短期风险”的能力(表2)。
去杠杆化，还是增加杠杆率？
除了短期和超短期财务风险外，国际上通用的净借贷资本比〔(银行贷款+发行在外的债券、可转债-现金及等价物)/权益资本〕也是一个重要的风险度量指标，因为借贷资金是地产企业最难以拖欠的资金，它直接度量了地产企业的资本充足状况。
美国地产公司正常情况下的净借贷资本比一般控制在40%以内，香港地产公司更保守，一般控制在20%以内，而国内地产上市公司平均是53%，有 20%的公司净借贷资本比在100%以上，其中包括保利、绿城、富力、复地等大型地产商，这些公司凭借规模优势获得债券发行资格和银行的中长期贷款，从而进一步提高了其整体净借贷资本比，并使企业在中期面临偿债压力(表3)。
在全球都在讨论“去杠杆化”的氛围中，国内的地产公司也应理性看待杠杆比率，从世界各国的经验看，一个合理的杠杆上限是企业稳健扩张的理性选择。在中国，即使考虑到我们的融资工具更少，净借贷资本比普遍偏高的现实，将净借贷资本比控制在50%以内也是必要的——盲目撬动所有可能的融资工具是危险的，尤其是在本轮地产危机中，已经出现了多家地产公司债务违约现象，如绿城中国在2009年被迫提前赎回了2013年到期的高息票据，从而使短期财务压力进一步增大。
以上事实都说明，中长期风险与短期风险之间是可以相互转化的，在控制短期风险头寸的基础上，企业仍需控制整体杠杆率。
地产上市公司财务安全性的排名
最后，在综合考虑了短期风险头寸、超短期风险(现金比率)、整体杠杆率(净借贷资本比)的基础上，我们对每个单项指标进行插值赋分，然后再加权得到企业财务安全性的整体得分。其中，短期风险头寸作为衡量企业财务风险的主指标被赋予50%的权重，另两个辅助指标分别被赋予25%的权重。
由此，我们得到了主要地产上市公司财务安全性的综合排名。其中SOHO中国、建业地产等由于上市不久，排名前列，万科、中国海外、雅居乐、金地、保利等也排名靠前，而富力地产、上海复地、世茂房地产、绿城中国、泛海建设、合景泰富在主要地产上市公司中排名垫底，财务风险较大，即使这些公司未来能够借助地产复苏之机缓解财务压力，但此次危机仍暴露了公司在现金流管理上的缺陷，而这种缺陷如果不加以弥补，在未来将给企业带来致命危机。
如何比较不同产品定位下的运营效率？
利润率与周转率之间的权衡
地产企业的竞争，除了财务风险的控制外，就是经营效率的比拼，如果说提升长期净资产回报率(ROE)是企业经营的目标，那么，对财务风险的控制就决定了杠杆率的选择，而经营效率则体现为企业的总资产回报率(ROA)。
总资产回报率又可以分解为利润率与周转率的乘积。以往在衡量地产企业的经营好坏时，分析师通常更侧重于利润率指标，但实际上周转率指标也很重要，周转速度越快的企业，现金回流的速度越快，企业的规模扩张速度越快，能够使用的杠杆率也越高。
但是周转率与利润率之间存在着一定程度的相互制约关系，定位越高端的产品，利润率越高，但一般建设周期和销售周期都更长，周转速度较慢；此外，在地价上升的过程中，土地储备的时间越长，企业享受的土地红利越多，利润率越高，但周转速度显然更慢。因此，企业需要在利润率与周转率之间进行适当的权衡，而这种权衡最终体现为企业的产品定位与经营策略。
总之，产品定位是企业的一种战略选择，本身不存在好坏之分，不同定位的企业不能进行简单的直接比较，高利润率的企业并不意味着更好，低利润率的企业也并不意味着更差，在衡量企业运营效率时，我们需要引入一个新的指标——标杆效率。
标杆企业与效率边界
我们以营业利润率((营业利润+财务费用-公允价值变动收益)/营业收入)为横轴，以存量资产周转率(合同销售金额/年初总资产)为纵轴，找到主要地产上市公司在平面图中的位置，剔除当年新上市公司后，将相同利润率下具有最高周转率的企业连接起来，就得到了我国地产企业的“效率边界”。即，相同利润率(产品定位)下有着最高周转率的企业，或相同周转率下有着最高利润率的企业。这些企业代表着国内地产公司的最高效率水平，以它们的周转率为标杆，其他具有相同定位的地产企业与标杆效率的差距就显示了各地产公司在行业内的效率水平。
我国地产上市公司的效率边界是一条凹向原点的抛物曲线，剔除当年新上市地产公司后，万科、保利、绿城、中国海外、雅居乐、合生创展 (0754.HK)、瑞安房地产(0272.HK)、以及有着丰厚土地红利的深圳控股处于效率边界上，它们代表着不同利润下的最高周转率(富力地产在 2007年有着超常的周转速度，处于效率边界外侧)。而其他地产公司，如，华润置地、招商地产(30.19,0.38,1.27%)(000024)、上海复地、首创置业(2868.HK)、金地集团(15.26,0.38,2.55%)、泛海建设等则处于效率边界左下方，即在相同利润率下周转率低于标杆效率。
低谷中的淘汰与标杆的动态转移
但效率边界并不是静止不变的，随着2008年市场环境的恶化，地产企业整体的效率边界下移(图4)。进一步，尽管不同利润率下，标杆效率的绝对降幅不同——利润率越高的企业绝对降幅越小，但从相对降幅看，标杆效率普遍下降50%左右，这与美国地产公司2008年的行业现实一致——无论定位高端低端，主要地产企业的存量资产周转率均较2005年高峰下降63%-65%。
除了整体效率边界的下移外，随着外部环境的变化，地产企业在行业内的相对位置也在发生变化，尤其是前期资金链较为紧张的企业，低谷中受冲击更大，资金对经营的制约也更大，从而被“淘汰”出效率边界，如绿城、富力、合生等；而2007年上市的碧桂园、合景泰富则成为新的效率标杆；万科、保利、中国海外、深圳控股则仍保持行业内的效率领先优势。
如图5所示，在新的效率标杆下，泛海建设20.8%的营业利润率对应的标杆周转率应达到0.501倍，公司0.175倍的存量资产周转率较标杆效率低0.327；上海复地25%的营业利润率对应的标杆周转率应达到0.503倍，公司0.208倍的存量资产周转率较标杆低0.296；招商地产 37%的营业利润率下，标杆效率应达到0.406倍，公司0.256倍的存量资产周转率较标杆效率低0.150，多数地产公司，即使在低谷中仍有效率提升空间。
当然，有些地产公司在周转率下降的同时，降价和土地成本的上升导致利润率也随之下降，但从效率边界的特性可以看出，利润率的下降要求企业有更高的周转率，从而进一步扩大了企业与效率标杆的差距。因此，效率标杆确实能够比较客观地反映地产企业运营效率的相对变化。
地产上市公司的运营效率排名
在表5中我们列出了主要上市地产公司2007年和2008年的利润率与周转率状况，以及2008年该公司与标杆效率的差距和2008年周转率的降幅，其中与标杆效率的差距反映了公司在行业内横向比较的效率水平，而周转率的降幅则反映了公司与自身历史相比的动态效率变化。这两个指标综合反映了公司的整体效率。
进一步，我们对上述两指标进行插值赋分，再加权得到地产企业运营效率的整体得分，其中，主指标(企业与效率标杆的差距)被赋予80%权重，辅助指标(周转率降幅)被赋予20%的权重。
由表6可见，深圳控股、建业地产、中国海外、保利地产(26.22,0.40,1.55%)、碧桂园、万科、绿城、金地排名前列，而泛海、首创、复地、华润、北辰则在主要地产上市公司中排名垫底。其中，深圳控股是一个极端特例——处于重组转型过程中的深圳控股，其存量资产周转率很低，2008年仅为0.06，但公司在政策性土地红利下利润率很高，营业利润率达到50%以上，尽管从地产开发的角度看，深圳控股的运营效率并不高，但它体现了一个纯粹土地商的极端效率，因此我们也将其列入排行榜。
效率排名向我们揭示了：一些大型地产公司的效率水平并不理想，其中包括一些定位高端的地产企业，尽管利润率水平较高，但周转率与标杆周转率相比仍有差异，实际上，即使是在低谷期，营业利润率在40%水平的企业，存量资产周转率的标杆效率也可以达到0.36倍，而高峰时则达到0.68倍，而对于利润率在20%左右的企业，低谷中存量资产周转率的标杆水平为0.50倍，高峰时则应达到1.06倍，与上述标杆相比，多数地产公司仍需更精细化的效率管理。
如何看待成长潜力？
理解成长的金融约束
除了盈利能力、财务安全以外，衡量企业的另一个重要指标就是成长性。以往分析师常用土地储备规模来衡量地产企业的成长潜力，但这种简单指标的结果必然是助长企业盲目扩张的野心。
实际上，每个企业都不缺乏成长的动力，而是需要理解成长的约束，对于地产企业尤其如此，面对庞大的市场诱惑，理解自身的约束更加重要——企业的成长约束就像是“地球引力”一样，无论多么优秀的企业，“跳得再高”，也不能超脱一定的客观约束。
现实中，成长的约束包括很多，除了管理能力的约束外，更客观的是金融资源的约束，即，企业在安全资本结构和既定运营效率下，所能支撑的最大扩张速度，超过这一扩张速度后，企业的负债率将大幅上升，并突破安全资本结构的上限，从而把企业推向财务危机的边缘。因此，金融资源所能支撑的最大扩张速度是企业的极限增长速度，是不考虑企业管理能力约束下的最大扩张速度。
这个极限增长速度与企业的运营效率、安全资本结构相关，也与企业当前的资本结构相关。企业的运营效率越高，安全资本结构下的杠杆率也越高，极限增速越快。此外，如果当前资本结构下的杠杆率低于安全资本结构下的杠杆率，企业的债务融资能力还有进一步挖掘的空间，极限增速也会提升；反之，如果当前资本结构下的杠杆率已超越安全资本结构，则未来几年需要逐步降低杠杆率水平，从而会抑制极限增速。
极限增速的计算
所谓极限增速就是使企业维持在安全资本结构下的存货最大增速(这里我们取未来五年的年均增速，并假设分红率保持在20%水平，短债利率为6%，长债利率为8%)。
以往我们在计算极限增速时常采用统一的安全底线，但考虑到不同企业创造经营现金的能力不同——周转快的企业现金回款比例高，相应可以允许使用的杠杆率也略高，而周转低的企业现金回款慢，允许使用的杠杆率也更低。为了体现这种个体差异，我们将安全资本结构(或者称财务安全底线)设定为使“(净借贷额+已定约但未拨备的承诺支出)/总资产=低谷中的存量资产周转率”的杠杆水平，相应地：
净借贷资产比=低谷中的存量资产周转率-已定约但未拨备的承诺支出/总资产在上述财务安全底线下，存量资产周转率越高、表外负债率越低，安全状态下允许使用的净借贷资产比也就越高，反之，越低。
(对于年合约销售额(或销售商品收到的现金)小于10亿元的企业，当安全的净借贷资产比高于公司当前净借贷资产比时，我们以当前净借贷资产比计算，因为这类企业由于规模较小，融资的自由度小，当前的资本结构可能已经达到了企业所能实现的最大负债。)
使企业净借贷资产比维持在安全底线之下的存货最大增速就是企业的极限增长速度。
内部极限增速与外部极限增速
以上我们只考虑了利润滚存与债务融资下的极限增速，我们将这一极限增速称为内部极限增速，即，依靠自身积累所能推动的最大增速。现实中，如果企业能够实现股权融资，则极限增速会进一步提高，我们将股权融资下的极限增速称为外部极限增速。一般来说，外部极限增速要比内部极限增速高出一倍左右。
不过，从长期看，企业能否进行股权融资，最根本的还是取决于企业自身的运营效率，那些回报率低、财务风险大的企业在长期中难以获得投资人的青睐，在香港市场尤其如此。因此，外部极限增速只是对内部优势的放大，内部极限增速仍是企业真实成长力的代表。所以，以下所说的极限增速均指内部极限增速。
低谷中的极限增速：平均8.7%
在衡量企业极限增速时，我们先假设未来几年企业都保持2008年低谷中的周转率、利润率水平，由此计算出来的极限增速是一个保守的增长速度，它反映了企业在低谷中的成长空间。其中，建业地产因新上市，杠杆率低于安全状态所允许的杠杆率水平，从而有着较大的融资提升空间和扩张空间；其次是有着创新模式的碧桂园和SOHO中国，对于这两家公司，其极限增速能否维持取决于他们当前的运营模式是否可持续；然后是运营效率和财务安全性都较好的中国海外、雅居乐和万科，在市场维持2008年低谷运营时，存货的极限增长速度在20%-30%之间；至于绿城和合生，尽管有一定的财务隐忧，但2008年同行中较高的周转速度抵消了部分财务隐忧，极限增速居中，在5%-15%之间；而深圳控股、复地、瑞安房地产、富力等则因其较高的负债率和较低的周转速度而处在低谷极限增速的末位，假设市场继续维持2008年低谷运营，则上述企业将被迫实现存货负增长。
表7是部分地产上市的低谷极限增速。此外，我们还计算了71家样本公司在低谷中的整体表现，结果显示，如果市场维持2008年的低谷运行，则上市地产公司(剔除亏损和重组的)平均的存货极限增速为8.7%。
长期平均的极限增速：效率决定增长
2008年的极限增速是一个保守的估算，为了更好地反映企业的长期增长潜力，我们又计算了2007年高峰期和2008年低谷期企业周转率与利润率的平均值，假设这一均值代表了企业的长期效率，则以此计算的极限增速就是企业的长期平均增速。
结果显示，碧桂园、建业、SOHO仍排名前列，然后是万科、中国海外和雅居乐，以2007年和2008年的平均运营效率计算，极限增速为35% -40%，而富力、绿城和合景泰富因2007年的高周转而排名提升，其中，合景泰富、金地、保利在不考虑股权融资情况下的极限增速为30%-35%之间，富力、绿城的极限增速则在20%-30%之间，但深圳控股、瑞安房地产、华润置地、北辰实业(5.86,0.21,3.72%)等则排名垫底，如果公司不提升运营效率，则极限增速近于零。
表8是部分地产上市公司以平均效率计算的极限增速。而我们对71家样本公司的计算则显示，在不考虑股权融资情况下，上市地产公司长期平均的年存货增长极限为18.2%，对于那些效率低于行业平均水平的公司，极限增速更低。
地产上市公司的成长潜力排名
最后，我们分别对上述两个极限增速插值赋分，并各赋予50%的权重，得到地产公司成长潜力的整体得分。
结果显示，以创新模式著称的碧桂园和SOHO中国排名第一三位，新上市的建业地产排名第二，但这三家公司极限增速的可持续性仍有待考察；其次是中国海外、雅居乐、万科、金地、保利；绿城、合景泰富、合生创展、富力等公司在综合了低谷增速与长期增速后，排名居中；而深圳控股、上海复地、瑞安房地产、华润置地等则排名靠后，这些企业一方面运营效率与标杆效率有较大差距；另一方面，当前杠杆率高于安全杠杆率，未来须进一步降低负债率，在双重压力下，公司未来几年的极限增长速度较低，成长空间受限。
万科花9.52亿两日连拿两地块
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2009年06月27日05:05 来源：重庆时报陈颖查看评论
本报讯（记者陈颖） 虽然在之前鸿恩寺地块争夺战中，万科未能得手，不过，在昨日上午的一场拍卖会上，万科迅速出击以6.6亿的价格拿下一地块。
与 25日地王争夺战相比，昨日上午在市土地和矿业权交易中心举行的拍卖会冷清了许多。从数量上看，参与整场拍卖会的土地仅有一宗位于北部新区高新园人和组团 I标准分区的地块。该地块的总面积为138071平方米（约207亩），规划最大建筑面积为38万平方米，起拍价为6.6亿元，楼面地价为1752元/平方米。
“起拍价为6.6亿，请应价……”上午9时30分，拍卖会准时开始。整个现场在沉默了大约一分钟后，7号买家举起了手中的号牌。没有其他买家再举牌。据了解，7号买家正是万科。
就在25日的拍卖中，万科曾以2.92亿元的成交价拿下北部新区高新园某地块。加上昨日取得的地块，万科连续两日耗资9.52亿拿地，业内戏称万科在重庆搞起了“分零”战略游戏。
业内人士分析称，虽然现在市场回暖，但经历了2007年、2008年的大起大落后，房地产商们拿地更显谨慎和细心。“谁也无法预料，两年后的市场会怎样。大盘开发周期长，资金回收相对较慢。而搞小项目，可以短平快密集推项目，更好地抓住目前的牛市，风险相对较小。这也许是万科在特定环境下的又一市场策略。”该人士表示。 万科更新领导力
www.fortunechina.com 2009年06月12日
对万科而言，“国际化”就是管理水平和管理层眼界的国际化
作者：周展宏
2006年9月5日早晨，万科执行副总裁解冻接到了董事长王石的电话。其实，解冻一年也接不到几次王石的电话，这一次是因为解冻当天下午就要去美国全脱产学习一年，这是万科第一次派副总裁出国深造，所以王石特意打电话来鼓励。派一个副总裁脱产出国学习，对万科而言，成本很高，这不仅仅是物质上的成本，更重要的是机会成本。
万科执行副总裁解冻
解冻出国学习，其实是万科国际化的一个标志，也是公司国际化战略的一部分。因此，即使在原来安排接替解冻工作的员工出现严重健康问题的情况下，解冻出国学习依然得到总经理郁亮的支持。早在 2002 年，王石就提出万科要国际化，但到 2005 年，万科管理层并没有什么实质性的行动。毕竟，作为房地产开发企业，很难真的走出国门，这是一个非常本土化的行业。在 2006 年的公司年会上，王石就“万科国际化”将了管理层一军：国际化喊了这么多年，怎么没有动静？“是不是我这个董事长该到澳大利亚去学学英语呀？”随后，管理层就万科国际化进行了探讨，最终得出的结论是：万科的国际化并不是要真的到国外去开发房地产项目，而应该是管理水平和管理层眼界的国际化。因此，万科提出了执行副总裁出国轮训计划，而解冻正是享受此轮训计划的第一人。
解冻在美国学习期间，王石专门前往美国看望。在解冻的安排下，王石还在麻省理工学院、哈佛大学等美国名校作了万科的推介。2007 年 6 月，解冻提前结束学业回国，对美国之行，他觉得收获频丰。最直接的成果，就是引进了一批人才。比如，万科的战略投资部的总经理孙嘉、副总建筑师赵亮等，就是解冻在美国学习时结识并最终成功请进万科的。其次，出国学习开拓了眼界，掌握了与国际化经理人对话的语言，也对国际化大公司运作有一个清晰的认识。解冻在万科是主管人力资源工作的副总裁，因此后一点对万科引进国际化人才非常重要。
2007 年，在《财富》杂志、翰威特和 RBL 共同组织的“2007 年最具领导力公司研究”中，万科获得了大中华区“最具领导力公司”排行榜第一名，并且是唯一一家进入亚太区排行榜的中国大陆企业。万科向来对领导力发展非常重视，这个奖项正是其努力的一个证明。万科内部有三级领导力发展体系，分别是高管晋升计划（LPP）、经理晋升计划（MPP）和人才晋升计划（TPP）。TPP 和 MPP 人员名单会在公司内部公示，但 LPP 人员名单是保密的。最近，万科制定了中层经理出国学习的计划。对于那些在万科工作满一年、绩效和职务在一定标准之上的年轻人，万科鼓励他们申请就读全球顶级商学院，如果申请获得通过，万科将提供全额资助，并提供一年脱产学习的时间。在这个计划的初稿上，解冻规定每年挑选十位年轻人，但在最终审批的时候，郁亮将每年只选十位这个规定划掉了，这也意味，有多少符合条件的员工，万科就送多少。对于 LPP，万科成立了专门的领导力发展中心，目的是培养万科分公司经理一级的干部，每月一次为期两天的课程，每一期学员 6 人，但为他们服务的现场人员就达到 9 人。张伟俊是万科领导力发展中心的核心顾问之一，被称为中国总裁教练第一人。他告诉《财富》（中文版）：万科对领导力非常重视，像领导力发展中心的这种培训成本非常高，尤其是需要公司管理层投入大量的时间和精力，培训包括公文筐、电话采访、电视采访、现场 PK、模拟董事会会议，等等。除了参加领导发展中心的培训，LPP 还会获得出国培训、与总裁出差、调研项目的机会，等等。
2001 年，万科请合益（Hay）集团帮助建立了万科的领导力资质模型。2008 年，在公司营业收入突破 500 亿大关、成为全球最大房地产开发商的时候，万科又与合益集团一起对这个模型进行了修订，因为万科管理层认识到，管理一个百亿规模的企业与管理一个五百亿或者上千亿的企业（千亿规模是万科公司的经营目标之一）有非常大的不同。现行的万科领导力资质模型分为三个层面：（1）“修身”，包括整合性思维、学习成长和持续改进三个要点；（2）“齐家”，包括发展他人、团队领导和塑造组织能力三个要点；（3）“平天下”，包括客户导向、市场敏锐、股东视角、伙伴关系和协同一致四个要点。在资质模型中，每一个要点都有详尽的说明，而且还辅以万科发生的具体案例加以阐述。
万科的新领导力资质模型界定了万科未来究竟需要什么样的人才，需要培养什么类型的人才。解冻在《万科周刊》中写道：“公司小的时候，运作比较简单，通过管理人员的智慧就能把很多事情搞定。但发展到今天，靠几个、几十个聪明人就不行了。万科必须更新领导力，靠整体优势。所谓整体优势，就必须通过方法论、通过系统和流程来实现。”正是在这个意义上，万科 2007 年开始启动了第二轮大规模的外部招聘高管人才计划，公司内部称为“社会精英招聘计划”，又称“007 计划”。截止 2008 年年底，万科已经陆续引进 32 名跨行业管理人才出任要职，比如以前在宝洁公司负责品类管理的陈东峰、曾任百安居中国区副总裁的袁伯银、曾任仲量联行亚太区董事和资产管理总监的许国鸿，等等。陈东峰被解冻盛赞为业界少有的方法论专家、流程专家和绩效管理模式专家。他在与陈东峰见面之后给郁亮打电话说：“我找到了 2005 年以来一直想找的人。”解冻认为，对于一个五百亿规模的企业，精益流程至关重要，大公司如果没有精益流程，可能引发灾难性的后果。也正因为如此，万科决定上 ERP（企业资源计划，一个制造企业经常使用的 IT 信息管理系统），而且是第一家决定上 ERP 的大型房地产开发商。解冻透露，万科的“社会精英招聘计划”还在进行之中，到今年 7 月份，可能会看到更多的人才进入万科。
虽然万科坚持主要从内部提拔干部，但也坚持适度从外部引进人才。针对“空降兵”在企业中的成活率不高，万科也有一套办法。比如，在引进之后，为他们每个人都配了导师，还为他们在公司外部聘请了心理顾问。而且，万科当初从外部引进人才的时候，王石就有一个理念，即要同时引进足够多的同类人，让他们能够抱团生存下来。当然，提高“空降兵”存活率，最关键的还是要给他们实权实职。比如，许国鸿加入万科之后，组建了万科的物业服务本部，并任命他为事业部的执行官。公司给许国鸿的愿景是：打造中国最大、最优秀的物业服务提供商。
“空降兵”引发的另一个问题是公司内部人的不满情绪。但是，万科有一个比较开放的公司文化，而且从外部引入“空降兵”也不是第一次。 2001 年至 2002 年，公司曾组织“海盗行动”，一下子从外部引进了 50~60 位高管人才，现任执行副总裁刘爱民、副总裁杜晶就是那时引进的。2008 年年初，万科更是做了一件中国企业界前无古人的事，即除了王石以外，1989 年进入万科的员工全部下岗离开了公司。公司跟这些员工谈的时候，给他们两个选择：现在离开公司，公司给他们一个非常好的待遇安排；留在万科，但要接受职务和收入的调整，服从公司整体安排。结果，这些员工都选择离开了万科，尽管他们对万科很留恋。这个事件给万科所有员工传递了一个非常强烈的信号：你必须跟上公司发展的步伐，否则就会被淘汰。当然，对于老员工，公司也会提供一个很好的安排。“‘老红军’都可以走人，那你‘老八路’还有什么意见？”解冻说。“这是一件对万科影响极其深远的事情。”显然，更新领导力，绝对不是嘴上说说那么简单，万科已经开始为打造千亿企业所需要的领导力行动了。 2009 年6 月份公司实现销售面积67.1 万平方米，销售金额68.6 亿元，分别比08 年同期增长49.9%和57.1%。2009 年1~6 月份，公司累计销售面积348.8 万平方米，销售金额307.6亿元，分别比08 年同期增长31.2%和27.5%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2009 年5 月份销售简报披露以来公司新增加项目8 个，情况如下：
1．厦门湖心岛2009G07 项目。该项目位于厦门市湖里区湖边水库片区湖心岛北部。项目净占地面积约9.5 万平方米，容积率2.1，计容积率建筑面积约20.0 万平方米。万科拥有该项目100％的权益，需支付地价款18.3 亿元。
2．福州纸箱厂项目。该项目位于福州市仓山区则徐大道以西，龙津河以北。项目净占地面积约1.6 万平方米，容积率2.2，计容积率建筑面积约3.6 万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付地价款1.39 亿元。
3．佛山顺德陈村锦龙工业区地块。该项目位于佛山市顺德区陈村镇中心区。项目净占地面积约3.9 万平方米，容积率3.46，计容积率建筑面积约13.5 万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付地价款1.35 亿元。
4．鞍山东山项目。该项目位于鞍山市铁东区，毗邻东山风景区。项目净占地面积约30.4万平方米，容积率1.8，计容积率建筑面积约53.7 万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付地价款4.56 亿元。
5．重庆高新园I 分区项目。该项目位于重庆市北部新区高新园人和组团I 分区，经开大道旁，东临金开大道。项目净占地面积约13.8 万平方米，容积率2.7，计容积率建筑面积约37.7 万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付地价款6.6 亿元。
6．重庆高新园H 分区项目。该项目位于重庆市北部新区高新园人和组团H 分区，黄山大道以北，金开大道以南。项目净占地面积约4.1 万平方米，容积率3.5，计容积率建筑面积约14.5 万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付地价款2.92 亿元。
7．重庆河运校地块。该项目位于重庆市渝中区大坪正街160 号。项目净占地面积约10.5万平方米，容积率5.1，计容积率建筑面积约53.3 万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付地价款11.12 亿元。
8．上海七宝35 号北配套商品房项目。该项目位于上海市闵行区七宝镇，七宝35 号地块以北，星站路以南。项目净占地面积约3.9 万平方米，容积率1.8，计容积率建筑面积约7.0 万平方米。万科拥有该项目51%的权益，需支付地价款0.79 亿元。
万科半年销售307.6亿元 拿地力度骤然加大
搜狐房产 house.sohu.com 2009年07月06日14:33 金羊网-羊城晚报 发表评论
曙光
地产龙头万科A（000002）近日披露的6月份销售及近期新增项目情况简报显示，该公司上半年累计销售348.8万平方米，销售金额307.6亿元，同比分别增长31.2%和25.7%，远远超出市场的预测与预期值。
拿地力度骤然加大
与今年2-4月在土地项目储备上的“沉默”形成鲜明对比，万科在进入夏季后骤然加大拿地力度，来势愈发凶猛。自今年5月份销售简报披露以来，万科共计新增加8个土地储备项目，其中重庆项目多达3个。上述项目净占地面积共计77.7万平方米，万科为此须支付的土地价款高达47.03亿元。
这也是继今年5月份出资23亿元拿地后，万科又一大手笔的“土地收割”，单月高达47亿元的投资金额也创下了自2008年2月来单月拿地的投资最高纪录，一举改变此前谨慎拿地的形象。相比5月份，万科用于拿地的资金翻了一番，所获项目建筑面积增长78%。
值得注意的是，与5月份的拿地策略相同，万科在6月份新增的土地项目绝大部分仍位于二线城市。6月份新增的8个项目中仅有1个项目位于上海，其余项目分别位于厦门、福州、佛山、鞍山和重庆。其中，厦门湖心岛2009G07项目的土地价款高达18.3亿元，排在当月所有项目的第一位。
目标价指向16元
万科6月份实现销售面积67.1万平方米，销售金额68.6亿元，分别比2008年同期增长49.9%和57.1%。而68.6亿元的销售金额也是万科历史上单月第二高的销售额。追溯上次万科最好的月度业绩还是在2007年的9月份，当月万科实现的销售额为69.2亿元。
最为引人注意的是，万科6月份的销售均价达到10224元/平方米，比5月份的9197元/平方米提高11%。一个月的时间里，销售均价能出现如此大的涨幅，实为近年所罕见。
万科A今年以来走势强劲，上周五创下新高14.39元，收报14.28元，与去年年底收盘价6.45元相比，年内涨幅高达121.40%。
东莞证券近日发布研究报告，预计万科2009年、2010年每股收益分别为0.48元、0.61元，目前股价对应的PE分别为25.8倍、20.3倍。考虑到未来房地产市场的持续向好，公司在行业的龙头地位、稳健的财务状况和优秀的管理能力，万科仍然是投资房地产行业的首选公司之一，维持“推荐”的评级，目标价为16元。