万科王石: 忧内地楼市泡沫蔓延
手机免费访问 www.cnfol.com 2009年12月04日 10:20 汇港通讯
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《华尔街日报》引述中国万科董事长王石接受访问时表示，一些中国大城市的房地产泡沫恐蔓延至中国其他地区。
王石称，政府振兴措施已帮助内地楼市复苏，令北京、上海和深圳等大城市的楼市上升速度惊人。同时他亦指，某些城市「很明显有泡沫」，对此感关注，担心蔓延至其他二线城市，如日本上世纪90年代初泡沫爆破时情况。
王石：中国一线城市房地产泡沫若扩散将导致破坏性后果
2009年12月04日 11:08凤凰网财经【共有评论4条
王石：中国一线城市房地产泡沫若扩散将导致破坏性后果
万科董事长王石（来源：资料图）
凤凰网财经讯 据华尔街日报报道，中国最大地产开发商万科企业股份有限公司董事长王石警告说，中国一些最大城市的房地产泡沫可能扩散到中国其他地区，可能会给市场造成破坏性后果。
王石在采访中说，为了避免中国经济陷入全球经济衰退，中国政府一年前实施了刺激政策，一定程度上推动在全球金融危机来袭之前陷入严重困境的中国房地产市场从根本上出现好转。
王石说，受此影响，中国房地产价格今年出现回升，虽然目前大多数中国城市今年的房价涨幅还不是很大，但在北京、上海和深圳等城市，房价飙升程度令人惊讶。
王石说，就全国而言，情况还没有发展成为一场房地产泡沫。但就单独城市，以及一些主要城市来说，泡沫是显然存在的。这点毫无疑问，我对此非常担心。王石说，他担心这种势头可能会波及二线城市，这样一来其性质就会类似日本历时十年、于上世纪九十年代初破灭的房地产泡沫。25年前，王石创立了万科，如今已将其打造成中国房地产市场最大的开发商。中国是全球增长最快的房地产市场之一。
房地产市场是中国经济今年最为强劲的组成部分之一，目前关于中国房地产市场上投机活动新危险的争论不断升温，而王石这番话是其中最具警戒意味的。
今年前10个月中国售出的住房总面积较上年同期增长了50%。整体房价涨幅相对温和，今年前10个月累计上涨了4%左右。但在一些城市，房价涨幅明显较快：中国国家发展和改革委员会的数据显示，杭州房价同期上涨了6.6%，深圳房价飙升了13.8%。
全国性房地产崩溃给美国和欧洲带来了沉重打击，并引发了全球经济衰退。然而中国并不存在会引发这种状况的系统性缺陷。中国几乎不存在住房贷款证券化，购房者可获得贷款的上限为房屋价格的70%──购买第二套房产的贷款比例更低──杜绝了美国住房泡沫中的那种零首付抵押贷款现象。很多分析师说，随着不断扩大的城市人口变得更加富有，中国仍然存在巨大的新住房需求。
市场担心失控的投机活动可能会引发一个长期的需求停滞时期，重创房地产和建筑行业，抽去中国经济的一根主心骨。短期而言，地产开发商因为土地价格飙升而导致未来利润面临压力。王石没有具体谈到这个问题，但其他中国开发商警告说，一些城市的土地价格已经急剧上涨，如果不大幅提高未来的房屋售价，就很难从未来的开发项目中赚钱。
中国房地产市场去年陷入了低谷。在房屋销量和房价飙升数年之后，中国政府2007年开始对房地产行业的销售和贷款实施限制。就全国而言，中国房价在2008年7月见顶，去年10月中国住宅销量同比下滑了17%。负债累累的开发商资金日渐紧张。
2008年11月，随着全球金融危机加剧，中国政府宣布了人民币4万亿元(约合5,850亿美元)的经济刺激计划，并开始激励银行增加放贷。这导致中国银行业新增贷款激增──其中很大一部分流入了房地产行业──市场人气也因此急剧回升。今年3月，房屋均价再次开始出现月度环比上涨。
王石说，如果金融危机没有发生，中国政府继续实施宏观经济调控，那么中国三分之一的地产开发商都会陷入严重的困境。
万科是中国经济复苏的一个主要受益者，王石大体上也赞同中国政府的刺激措施。王石说，万科在中国30多个城市拥有业务，公司今年早些时候预计今年房地产销售总额将不到人民币550亿元。但他现在预计，今年房地产销售总额实际上将突破人民币600亿元，明年将达到人民币800亿元。今年前9个月万科收入同比增长32%，至人民币279.9亿元，同期净利润同比增长30%，至人民币29.6亿元。
王石没有对化解潜在资产泡沫提出具体的政策对策。中国政府经常对在政治上相当敏感的房地产相关政策进行调整，分析人士目前正在争论政府是否即将出台新措施。
今年58岁的王石说，总的来说，他对中国经济前景持谨慎乐观态度。但他对明年资产价格因为巨额刺激计划而持续暴涨的前景表示担忧，认为这种情况可能会很难挽回。王石说，这种货币扩张已经进入了固定资产投资和基础设施领域，这可不是说喊停就能停的。
万科首度太原拿地 与国企合作圈地500亩
2009-11-26 08:42:02 来源: 观点地产网(广州) 跟贴 0 条 手机看股票
观点地产网11月26日讯山西太原特殊的购买实力以及地区优惠政策，让众多的外埠地产大鳄趋之若鹜，继星河湾、富力、首开之后，业界盛传万科近期悄然进驻太原，拿下中航集团下属企业太航仪表厂内500亩土地。
万科太原购地？
近日，一位业内人士向观点地产新媒体透露称，外地名企看中太原楼市价值潜力。纷纷进入太原拿地，其中，低调的万科刚刚在太原市中心拿了500亩地，这是万科首次进入太原。
“这是万科和中航集团合作的，该项目位于亲贤北长风板块的中心最核心区域，目前只是协议出让，没有公开消息，具体地价情况外界不得而知，但万科在太原拿了500亩地一事已是业内共知。”该业内人士还透露称，近期刚落户太原的京城大鳄首开股份亦在太原龙城大街附近成功摘取了500亩土地。
几乎就在同时，在一家知名房地产论坛上，亦有网友爆料称，万科在太原市场踩盘的消息由来已久，日前已将中航旗下的500亩地块收入囊中，中航集团做为主投资方，万科负责全面开发运作。该项目已经正式拆迁，而易居、世联、思源等正在竞争该项目的代理。
对于上述消息，接受观点地产新媒体采访的万科北京公司总经理毛大庆表示不知情：“不太清楚，我只负责北京这一块，这可能是万科北方区域的事情。太原和北京是集团独立板块，这方面的信息要咨询万科太原公司。”
万科总部媒体部的工作人员对此消息则表示：“万科每月初都会有上个月的销售和拿地公告，如果确定的话，会有公告，拿地信息一切以公告为准。”但该工作人员却强调：“万科没有太原分公司，连筹备也没有，而且我从没听说公司有意向进入太原。”
但传言并非“空穴来风”。观点地产新媒体了解到，从今年9月份开始，万科集团数次派高层空降太原寻地，了解探访市场。
此外，观点地产新媒体获悉，早在今年3月，万科就面向山西省各高校招聘营销和物业方面的人员，招聘广告关于工作地点一览显著标明：山西。
有分析人士直言：“尽管当时万科尚无项目在太原，但从各种‘风声’分析，万科进入太原的意愿比以往更加强烈，这一想法被转化成行动只是时间早晚的问题。”
转变拿地模式
“在拿地上，万科向来都是精挑细选，获取价格合理、风险可控，能带来良好回报的项目资源。”分析人士表示，进军太原说明万科看好太原房地产市场的发展前途。首先，太原的低价成本低；其次，地方政府的优惠政策多，利润比较高，安全性也比一二线城市要好。
而此前，万科北京公司总经理毛大庆曾表态，土地储备是万科目前的首要工作，目标是5年内要夺头名。万科总裁郁亮则于早前重申一贯的态度：“没有志在必得的土地，宁可错过，绝不拿错。”
根据万科的三季报显示，在09年前三季共新增项目30个，拿地630多万平方米，按权益计算的建筑面积约632.7万平方米，平均土地成本约2686元/平方米。
“就土地成本而言，恒大平均地价为445元/平米，保利为2000元/平米左右，专注于二线城市开发的信达地产和 荣盛发展(行情 股吧)为1200元/平米，致力于三四线城市的碧桂园平均在200元/平米以下。可以说，土地成本略高已成为万科的心病。”分析人士指出，目前万科的项目资源略少于未来三年的开发量，万科在销售畅旺之下，将严控成本，继续拿地。
实际上，万科今年的拿地模式有了明显变化，更多的是以股权收购和“绑定”国企背景的房企通过合作协议的形式，以较低价格拿地。
粗略盘点万科近来的拿地动作，也可以印证这一观点。
9月份，万科与南京交通集团签署战略合作协议，而南京交通集团是南京市最大的国资平台，拥有丰富的本土资源优势，这次战略合作或将为南京万科曲线收购土地储备。
同在9月份，万科联合同样拥有国资背景的 中粮地产(行情 股吧)共出资51.3亿元竞得北京房山区两地块。
此外，万科拟与云南城投共同出资成立公司，从事房地产开发与经营、物业管理等相关业务。值得注意的是，云南城投拥有当地最多的一级开发土地，仅07年就取得昆明近30平方公里土地一级开发权，拥有一二级联动开发优势。
而在11月18日，万科已经通过股权收购方式，获取广州花都银湖湾项目的住宅用地土地使用权及地上在建工程所有权益。
转华尔街日报王石专访实录三：用公交解决高房价与需求的矛盾
《华尔街日报》：高房价与百姓需求的矛盾，如何解决？
王石： 房价偏高和非常高只是出现在一些城市，在另一些城市，比如，沈阳、成都、西安、哈尔滨、兰州、乌鲁木齐等大城市，这些城市房价和收入的差别不大，和北京上海相比还是有差距的。这些城市占的比例很大，不可忽视。
北京的情况特殊，因为经济结构和政治地位的关系。经济结构决定北京有很大的寻租空间。到北京寻租，就要到北京买房子。北京的教育、医疗条件比其他城市好，所以有钱人向那集中，所以北京的房价无法按正常的市场规律来判断。所以北京就算这样高的房价，也还是供不应求。
上海是经济中心，由于其经济规模和增长速度可观，其土地释放量和需求量有差异，就会有供求矛盾。浦东再发展十年也没有地了。再加上热钱相对容易进入北京和上海，因为这里的投资选择多。所以特殊性和投机性决定了两地的高房价。
其他城市，如深圳，一共2000平方公里的土地，90%是山地，又有1400万人口，土地比香港还稀缺，没有土地供应，所以地价、房价都上升，可是附近的东莞、惠阳地价并不贵。
面对这样的矛盾，解决方法是，在北京上海这些大城市发展城市公共交通，能让城市郊区比较便宜的土地能够释放出来，解决更多人的居住问题。实际上北京向北四十公里，那里是山区，还是非常贫穷的，地价不可能变得很贵。
我觉得亚洲的城市必然是人口集中，这样效率才高。解决居住问题就要考发展卫星城市，卫星城很重要的一点就是公共交通。
房地产是一个很特别的产品，相当一部分中低收入人群需要政府特别的政策进行补贴，中国在这方面还有很长的路去走。一方面是市场经济，地方政府把商品化的土地当成主要的财政来源；另一方面，如何解决中低收入住宅。这更多的应该是靠中央财政收入。现在分税制造成税收大头被中央拿走了，要解决中低收入住宅，地方没有这方面的支出，就形成现在的局面。
《华尔街日报》：有数据说现在中国房屋自有率70%，怎么看这个比例和未来的发展空间，中国的住宅革命能持续多久？
王石：这与中国人的观念有很大关系。与西方人对房子的观念相比，亚洲人更在乎房子是不是自已的。比如西方很多有钱人，在曼哈顿租房子住。亚洲房屋自有率比例高是非常正常的。日本1960年的统计数据，100个家庭拥有房子比率是96%，而中国现在才是70%。从这个比例来看，中国还在城市化，每年有1400万人进入城市，不包括人口的自然增长，拥有房子的绝对数量现在还是在大量增长中，这不构成问题，但问题是住房的大小问题，是不是需要住这么大。现在中国城市人均的住房平米数是比较高的。大就是浪费，建筑还不环保，更是浪费。房屋也质量不高，你会发现很多20年前盖的房子，现在就要拆，也造成浪费。
我们了解到，欧洲主体户型平均面积120平米，而中国现在也是120平米，德国人人高马大，亚洲人身材小得多，人家收入比你高得多，所以我们的平均面积显然是大了。所以建设部曾发文严格规定90平米的住房要占70%。显然国家意识到了，中国住房面积过大的问题。当然这种规定不大符合市场经济原则。但这种规定表明从国策上并不鼓励这种消费倾向。中国的问题是如何合理引导，亚洲就是地少人多，所以不应该买那么大的房子，应合理使用。
万科住房的面积只是行业中同类住房面积的90%，虽然面积小了10%，消费者可以少花10%的钱，但是使用效率和空间感觉可能是一样的，这对设计要求更高。这方面日本做得更好。城市只能往高处发展，对设计的要求更高，面积就更不能做得太大。
王石在稀里糊涂中发财
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万科公司董事长王石日前在接受《华尔街日报》独家专访时承认，他今年早些时候曾预计，公司今年的房地产销售总额将不到人民币550亿元，但他现在预计，今年的房地产销售总额实际上将突破人民币600亿元。万科为什么会取得好于预期的业绩？王石认为这应归功于中国政府的经济刺激政策和宽松的货币政策，“这使得房地产商的日子全都好过了”。
王石感激政府固然没错，但感激的理由却似乎没找对，他真正感激的应该是老百姓被政府强逼着做的买房梦。
由于中国给户口赋予了太多附加价值，如果谁想在当今的中国城市“堂堂正正”生活下去，他就必须拥有自己的房产。如果你是租房子住，首先，由于你的房东有90%的可能是非法出租(租金没缴所得税)，所以你们的房屋租赁关系实际上得不到政府的承认，这会使你作为房屋租赁人所应享有的各种权利大打折扣；其次，你会在子女入托、入学、*方面遭遇非常大的不便，很多时候不得不看户口挂靠单位的难看脸色，或是小心讨好自己的房东。
租房人面临的这诸多不便政府并非全无能力解决，现在中国已经基本普及了二代身份证，身份证里能记载并随时更新大量个人信息，再把人们的个人信息固定在户口本上既无必要，也难以满足高流动性现代社会的现实需要，可政府偏偏就是死抱着那个纸质户口本不放。其实，即使是从有效管理社会的角度看，这也是种刻舟求剑的做法。当年朱元璋曾把全国的土地所有权情况编绘成形象直观的“鱼鳞册”，以为政府按图索骥就能准确掌握全国的土地情况，然而固定在纸面上的东西怎能赶得上实际情况的变化速度，没过几十年老朱的这一“天才发明”就沦为了笑柄。如果政府现在不是在步朱元璋后尘，就是有意通过户口政策逼老百姓做买房梦，谁让房地产市场是中国经济最强大的推动力之一呢。
中国的中央经济工作会议正在召开，在此之前，被视为给此次会议定调的**中央政治局会议强调：要促进国内需求特别是消费需求的持续增长，增强居民特别是低收入群众的消费能力，完善促进消费的政策。里昂证券认为，这可能意味着中国会复制西方的模式，用房地产财富启动消费。但问题是，在截至目前的这轮房地产繁荣中，普通消费者的购房潜力已基本被“涸泽而渔”，又如何能指望他们来延续房地产的下一轮繁荣呢？不过，政府可以套用鲁迅的一句话予以反驳：老百姓的消费潜力就像海绵里的水，只要愿挤，总还是有的。
（本文作者刘罡是《华尔街日报》中文网编辑兼专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。）
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1# 大 中 小 发表于 2009-12-14 10:55只看该作者
我们地产研究员的观点
尽管万科估值较便宜，但有媒体报道万科将在香港融资上市，香港的估值较低，对A股有压力，建议短期观望。
其次，瑞银的投行部门人士透露，万科的增发程序基本走完了。
万科转型二八开发模式 试水商业地产
http://news.dichan.sina.com.cn2009-12-13 23:10:16 南方都市报 评论数：读取中...
提要：11月16日,在位于深圳大梅沙的新总部万科中心,万科企业股份有限公司总裁郁亮在一次非正式的场合首次对外公布了万科的新战略。据悉,万科此前在大梅沙总部万科东海岸有一座公寓式酒店,手中持有物业数量相当有限。
正如8年前,王石(博客)将如日中天的万佳百货转让华润,不断做减法陆续砍掉所有与住宅不相干的业务,把万科引向专业化的房地产公司时的举措一样;8年后,万科开始筹划在近期内涉足商业地产,意图调整单一发展策略的消息同样让业内感觉突然。
11月16日,在位于深圳大梅沙的新总部万科中心,万科企业股份有限公司总裁郁亮在一次非正式的场合首次对外公布了万科的新战略。在最新战略中,万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业。
虽然这一消息来势突然,但却被认为意料之外情理之中。资深房地产专家韩世同(博客)表示,万科此举其实之前已有征兆,随着中国房地产企业告别青涩进入成熟阶段,结构调整就只是时间问题。
二八开发模式
按照郁亮的说法,万科会向更细分的人群提供产品,如养老住宅,万科已经研究了三五年,希望明年在几个城市可以落地,包括北京;酒店等持有物业也会相对增加,在深圳万科目前有5个酒店在计划发展中。
不过,万科80%做住宅的定位不会改变,其余20%将开发持有型物业。预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套。另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发,覆盖全面产品线。未来10年内,万科计划每年在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。
据悉,万科此前在大梅沙总部万科东海岸有一座公寓式酒店,手中持有物业数量相当有限。记者翻看万科公告获悉,在今年新增项目中,深圳没有新的土地项目入账。因此,万科筹划中的深圳5个新酒店,很可能是开发商现在相当流行的为原有住宅所做的酒店配套项目,有些类似大梅沙万科东海岸酒店。根据万科今年上半年中报透露,该公司眼下深圳的在建项目有11个,集中在2009年至2010年竣工;而拟开发项目3个,计划在2010至2011年竣工。
不过对于上述言论,万科方面的回应相当谨慎。“万科做城市主流住宅开发企业的定位并未改变。”万科企业股份有限公司在回复给本报记者的邮件中表示,万科随着城市的发展,住宅与酒店的发展密不可分,作为房地产行业的领跑者,万科必须掌握持有物业和商用物业的能力。所谈及的酒店计划是万科为锻炼这方面能力的具体实践。
但事实上,早在郁亮吐露“玄机”之前,万科涉足商业地产领域已有先兆。今年8月,毛大庆(博客) 从凯德置地(企业专区,旗下楼盘)辞职走马上任万科公司副总裁并兼任北京万科总经理一职。随后毛在某地产论坛上表示,万科并不是绝对不碰商业地产,如果需要用商业地产提升住宅,那么万科也会进入商业。此话引起业内极大关注,其中一种猜测是万科挑选毛大庆不仅仅是其拿地方面的魄力,更重要的是毛在商业地产巨头凯德置地15年的经验。
成熟期思路转变
“万科发展思路的转变其实很容易理解。因为早期万科在资金、实力上还不算太强。商业地产需要长期持有物业,难以滚动发展,投资回报期漫长,因此万科初期阶段走专业终端,以住宅为主。”韩世同表示。对此,王石2004年在地产博鳌论坛上也有精辟解释,“商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持。如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。”
但现在形势发生了变化。“万科发展进入相对成熟发展阶段,丰富产品线拓展商业物业,可起到调节、稳定收入的作用。”韩世同表示。
据悉,香港置地拥有香港中环42%的写字楼;长江实业出租物业很少,但是它控股的和记黄埔却拥有大量物业;而新鸿基是介于两者之间,每年租金收入和开发利润各占一半。广东房地产企业多师从香港,香港有实力的房地产公司发展到一定阶段均开始增加投资型物业,租金收入在其房地产收入中的比重越来越大,这既是一种保持稳定增长的手段,也是企业合理分配资源以增强对经济周期的抗跌性。
结构调整的急迫性
中粮集团董事长宁高宁近日宣布战略重点转向商业地产领域,而保利、中海、富力、广州城建也纷纷涉足。而与之相对应的是,今年前三季度,万科以 12.3万平方米之差,痛失销售面积榜榜首。虽然万科依然以领先第二名112亿元、总金额达426 .46亿元的销售业绩稳居房地产行业销售金额榜首,但保利和中海的追赶之势已经昭然可见。与此同时,万科的净利润率、股东回报等方面与其他几大上市房企相比稍显逊色。在这样的大背景下,万科在业务结构上的任何调整都显得有急迫性。
“万科的定位是城市主流住宅开发企业,专注住宅开发的模式不会变。但同时我们也注意到,近年来随着城市的发展和城市规划的调整,在城市一些比较接近中心的区域,纯粹的住宅项目越来越少,住宅项目在很多情况下需要有相当比例的商业配套。为了做好这些商业配套,万科也需要研究和学习商业地产开发的经验。”万科方面在回复记者的邮件中表示。
“万科此前关注80、90后的住宅需求、住宅产业化结构。现在面临竞争,万科开始追求社会产品多样化,向老年人市场拓展,虽然这一领域风险较大,但随着社会区域老龄化,未尝不能创造一片蓝海。”韩世同表示。
郁亮日前在非正式场合也表示,在新的发展阶段,完全依赖规模和速度的粗犷增长模式已经过时。随着城市需求的多元化,多种物业类型、多样化住宅开发将成为趋势。从全国市场来看,目前已经能够看到健康发展的迹象,部分二三线城市今年内房价并没有上涨过,而其他多个城市的涨幅较之前也已经明显趋缓。在经历过2007年的疯狂上涨,房价不会一直涨下去。“万科不介意不做规模上的老大,而是要通过质量和效益的提高,重新走上增长轨道。”
分析人士认为,万科商业地产的二八比例虽然保守,但有其适当性。比较来说,天誉置业此前商业投资比重偏大,沉淀大量资金,产生高额负债,反而拖累企业住宅项目的滚动开发。
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* 万科年销售逼近600亿元
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* 万科频繁收购 是无奈还是精明
万科：是无奈还是精明？
2009-12-02 08:49:26 来源: 金羊网-羊城晚报(广州) 跟贴 0 条 手机看新闻
万科在广州的新盘非常少，旗下金域华府11月29日选在晚上“亮灯”，有点迫不及待赚人气的味道
羊城晚报12月1日讯 近日，万科对有网友发帖爆料收购花都银业堡岛（资料、论坛、二手）别墅项目一事，正式证实“已通过股权收购方式，获取花都银湖湾项目的住宅用地土地使用权及地上在建工程所有权益。”该项目一期已建111套独栋别墅和60 套叠加别墅，建筑面积约5.5万平米，属于“半成品”项目。此前，万科在10月份传出全盘收购恒基地产天河孤盘恒基御品，9月份也是通过二级土地市场收购了广州南沙一项目95%的权益。
与中海等一些大发展商在上海、重庆等地的一级土地市场多次疯狂拿“地王”的做法相比，万科似乎悄悄地走了另一条路。在看似硝烟味没有那么浓的二级市场，万科在广州突然动作频频，不断以“收购”、“合作”等方式接连“吃下”几块土地。这是出于无奈，还是打起了精明的算盘？鉴于万科在房地产界的龙头地位，业界对此收购行为的“风向标”意义看法不一。
半路杀入，意在后期土地
近日，花都银业堡岛楼盘业主论坛上，出现一条名为“惊闻圣普拉多已经易主，新东家是万科”的帖子，万科很快正式确认，已将该别墅改为一个新名字“圣普拉多”，旧楼盘穿上了新衣。
记者上个月曾到万科收购的楼盘踩盘，当时正是周末，整个销售中心不见一个客人，销售人员对记者的到来也是爱理不理的样子。记者在阳光家缘网签监控数据中了解到，该项目一年半时间仅售出14套住宅。上周，记者再次拨售楼部电话，销售人员第一句话已经换了“频道”：“你好！这里是万科银湖湾项目。”该销售人员表示，所有别墅暂时不对外销售。会不会因为万科接手而涨价？该销售人员称：“不清楚，价格应该会调整吧。”
万科广州公司有关负责人介绍，该项目总占地面积21万平米，容积率0.6，前一个开发商开发的建筑面积约5.5万平方米。也就是说，整块土地只开发了约四分之一，作为“二东家”，后面可以施展的空间比前东家要大得多。该负责人并不讳言，主要是看中了该项目位于花都区狮岭镇芙蓉度假旅游区内，“三面临水，背靠王子山国家森林公园，生态环境得天独厚”。据称，该对于收购后项目已建部分的房屋，将纳入万科产品体系统一管理。对于项目的未建部分，“将凭借多年房地产开发的经验，推出一批高品质的产品”。
万科囤地不多很着急？
10月万科发布的前三季度报表显示，到10月份万科累计销售面积571.1万平米，销售金额达526.9亿元，销售额创造了内地房企的单年销售“之最”，其全年超600亿元销售额创下新纪录已无悬念。但问题是，600亿元之后呢？万科坐在“老大”这把交椅上，被挑战的时刻一日也没有减少，特别今年来势凶猛的恒大地产，以5100万平米土储一跃成为全国最大地主，万科仅凭2450平方米的土储排在了第九位。国字号的保利、中海等，拿地出手凶狠，大有一股取代万科成为“第一”的架式。
有业内专家评论指出，对房地产企业来说，手里有地，心中不慌。万科最近频频收购，其实在因为其土地储备不足，有点“逼急了”。万科目前在广州没什么土地储备，与其他广州市排名前十位的地产集团相比较，甚至到了差不多要“断食”的状态。2009年，万科多次在土地上拍卖上都被别人抢了“地王”，仅有在金沙洲以及南沙两地块入囊，在市中心，则只有同福路、越秀中路两幅地块。与此同时，由于万科在2008年-2009年领先降价，销售速度过快，在售项目越来越少，2009年大半年时间里，万科在广州的全新楼盘只有柏悦湾一个。11月27日，金域华府选在晚上迫不急待地“亮灯”，虽然样板房还未建好，也总算为万科赚回了些人气。万科总经理郁亮在最近一次接受本报记者采访时也坦承，目前在广州的售货量“偏少”。也许正因为如此，万科对亚运城超过400万平方米垂涎三尺，成为最积极的竞争者之一。
在二级市场上“合作”更划算
“万科一向以来都喜欢以合作、收购、兼并的方式开发项目，最近在广州的收购很正常。”房地产专家韩世同指出，万科在2007年底楼市最高峰的时候 “喊拐”加快出货，是“逃顶”最成功的大开发商，但却碰到人为“吃补药”得来的楼市大反转，难免有点被动。不过，韩世同认为，万科进入广州的历史比较短，目前的土地储备虽不多，但也保持了合理的开发周转速度。中原地产项目部总经理黄韬指出，去年金融危机本来应该要洗牌，但救市政策对谁都救，每个房产企业都成了赢家，没有一个是输家，这样就看不出来谁是强者、谁是弱者。万科在广州参加的几场拍卖会，只要竞拍价格稍高他们就主动撤退，这并不能说它就是弱者，只能说是一种市场化的多样性选择。“有变数的才叫市场，”黄韬认为，相对一级土地市场的不理性，万科在二级市场拿的这些地的价格都相对较低，出于风险的控制，万科的做法是考虑了变数的。
(本文来源：羊城晚报 ) 曾臻
■证券时报
昨日, 万科(000002)董事长王石在北京市住宅产业化试点工程入住典礼上表示,
万科明年将全面开展精装修住宅,不再有毛坯房,到2014年完全实现住宅产业化,并把
住宅产业化作为推广绿色住宅的平台,加大低碳地产与绿色建筑的投资建设力度.
王石表示,明年万科位于北京房山区长阳地块的住宅产业化试点工程将投入市场
.到2014年,万科将完全实现住宅产业化,到2015年,万科不会再用传统的施工方法,届
时的开工量将达到1300万—1500万平方米. 万科副总裁周卫军也表示,2010年万科计
划实现180万平方米的工业化建筑规模.
北京市住建委副主任冯可梁认为, 低能耗,低污染的住宅生产方式将是今后房地
产市场发展的趋势. 据了解,住宅产业化实施后,对钢模板等材料的重复利用率提高,
能使建筑垃圾约减少83%,材料损耗约减少60%,可回收材料约增加66%,建筑节能达50%
以上;同时,与用传统工艺建造相比,采取工业化预制技术的建筑其施工周期也会缩短
.
目前, 万科已经在深圳,上海,北京,沈阳和天津等城市开展了住宅产业化研发和
试点工作,并取得了较好的社会效益和经济效益.
“万科将进入持有型物业的开发。”
在深圳大梅沙万科新总部大楼的一间会议室里，面对众多从北京赶来参观这个号称当下最环保大楼的记者们，万科总裁郁亮席间一句不经意的话，触动了记者们的敏感神经：万科要杀回商业地产了！
此前，万科一向被视为“顽固”的住宅开发商，无论持有型物业增值潜力有多大，赚钱有多少，王石、郁亮等万科高层，在不同场合都一再强调，万科只做住宅开发商，而此时万科杀回商业地产的举动，是其主动的战略转型，还是被动的妥协？
万科的加法
万科不仅要做加法，而且对未来产品线的规划也相当宏大。
在记者的追问之下，郁亮说，未来在万科的产品线中，住宅产品仍是主流，会占据80%，其余20%为持有型物业，包括已在计划中的深圳5个酒店，以及明年起将陆续落地的以服务为主的养老物业，此外万科还将参与旧城改造、旅游地产、城市综合体等多功能物业开发，全面覆盖各产品线。万科的目标是，未来三年内建成220万平方米商业配套。
“今年四五月间，就听说万科在做内部商业人才的培训了。”朱凌波说。朱是全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长，在商业地产圈有良好的人脉。
而早在郁亮吐露“玄机”之前，万科涉足商业地产就已有先兆。今年8月，万科将凯德置地环渤海区域总经理毛大庆揽入麾下，出任万科副总裁兼北京万科总经理一职。业内当时就猜测，万科挑中毛大庆可能意味着万科的策略要进行某些调整，因为毛更擅长商业地产——他在商业地产巨头凯德置地已经浸淫了15年。随后不久更换门庭的毛在一论坛上高调宣称，万科并不是绝对不碰商业地产，如果需要用商业地产提升住宅，那么万科也会进入。此话更坚定了业届对万科要涉足商业地产的猜测。
在万科给记者的答复邮件中，这样解释着自己为何做加法：“随着城市的发展和城市规划的调整，在城市一些比较接近中心的区域，纯粹的住宅项目已越来越少，住宅项目在很多情况下需要有相当比例的商业配套。另外，城市人口结构也正在发生一定改变，养老物业等产品类型会有较好的发展空间。”
这个公文式的答复，换成大白话就是人口红利变了。据记者了解，早在2006年前后，万科就做过一项中国人口结构变化的研究，得出一个结论：“2013年，首次置业人口红利的拐点将出现，新增首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改需求将不断增加；到2017年左右，老龄人口在此期间将不断增加。”该研究预测，在2013年前后，北京、上海等一线城市将出现投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。
万科的公文式答复与其曾经的研究不谋而合，面对人口结构的变化，万科的改变可看作是顺势而为。但问题依然存在，改变为何发生在这一时点？改变的初衷仅仅如此吗？
产业化的尴尬
很多人都还记得，2004年9月22日，万科在北京召开了成立二十周年的庆祝大会，并一改谨慎低调的姿态，宣布了一个充满激情的宏大目标，“万科三十岁时，即2014年，销售额要从2003年的63亿元增长到1000亿元。未来十年，万科将把占1%的全国住宅市场份额增至3%。”
2004年到2014年，正是万科从“弱冠”走向“而立”的第三个十年规划。2009年，已经棋至中盘，站在这个承上启下的时点来看，万科正遭受着规模发展的瓶颈，究其原因，很大一点便是寄寓厚望的产业化之路推进的并不顺利。
郁亮曾公开表示，在万科的第三个十年发展规划中，要达到千亿规模，产业化是一支核心武器，“只要万科需要有更大规模的发展，就必然会更加强调产业化，而且其比例会不断提高。”？万科的产业化始于1999年，从早期的单项技术入手，万科目前已经形成了系统的产业化结构：设计标准化、生产过程工厂化、现场装配化以及产业链的整合。
2007年10月，万科的产业化住宅首次从实验室走向市场。在上海万科新里程项目中，两幢建筑面积约1.44万平方米的小高层住宅肩负着特殊使命，它们均为框架剪力墙结构，除梁柱和少量现浇楼板外，其余外墙板、楼梯、阳台和楼板均为工业化构件，预制率约37%。它还仅仅是万科工厂化住宅产品的雏形。当时的上海万科总经理刘爱明对媒体说，“万科的终极目标是最终推向市场的产品预制率要超过70%”。
2008年，万科又在上海推出了首个全PC（钢筋混凝土预制结构）技术项目金色雅筑。然而，这个本应打响头炮的项目却接连出现质量问题，漏水严重、隔音很差……面对业主的种种责难，万科十分尴尬。也正是自金色雅筑项目之后，后来万科在上海的项目几乎都会遇到购房者“是不是产业化项目”的询问，销售人员也不得不多次解释“这个是传统方法建设的，不是PC楼”。
肩负着产业化住宅推广重任的金色雅筑项目，反而制约了产业化住宅的发展，这让万科窘迫万分。问题还没解决，万科产业化实践的脚步又遇到了更现实的挑战：产业化的高成本和日益稀缺的土地供应。
据万科内部人士介绍，在目前条件下，产业化项目每平方米的成本要比传统住宅成本高出300至500元，这部分成本主要是机械设备的加工以及现场的组装。多出的这三五百元在年景好的2007年不算什么，但是到了市场急转直下的2008年就成了一个沉重包袱，毕竟行情不好，成本控制愈发重要。而进入2009年后，土地市场竞争更加激烈，大规模拿地的机会已明显减少了。
“高价地必然要求高附加值的产品，这就需要根据每块土地的特点来做出精品。” 一位曾在万科管理层工作的圈内人士对记者说，这逼迫万科在实际操作中，产业化项目的比例不得不下降。
万科的产业化之路还带来了一个副作用：相对于同行，万科的产品竞争力下降了。一个事实是，现在万科的新盘，更多是它早期产品的复制，即使有创新也只是根据地域特点稍做改动。
“这是由于国内设计行业缺乏产业化住宅的相关设计经验及匹配的技术实力，万科的设计管理人员不得不投入很大的精力在产业化住宅技术实施上，换句话说，他们对传统住宅的创新已被分了心。” 建筑系科班出身的上海龙湖置业研发及运营总监刘颖喆说，“传统的住宅设计，大量的技术工作主要由乙方来完成，甲方更多的是对产品核心品质进行把关；但做产业化住宅，很多技术方面的问题都是乙方从没有接触过的，也缺乏解决手段，甲方必须耗费大量的精力去进行研究和实验。”
万科批量制造的产业化住宅也受到了同行的挑刺。“几年前，万科的产品在市场上是可以引导潮流的，但最近几年不行了。业内人士看盘，首选的不再是万科的楼盘，而是龙湖、绿城、星河湾等。”一位上海开发商直言不讳地说，“万科产业化住宅的立面看上去就像是动迁房。”
斐波那契数列式发展
或许是由于产业化推广中的多重阻碍，加上这几年房地产业政策的变化多端，2007年至今，万科的销售额一直徘徊。公开数据显示： 2007年万科的销售额为523.6亿元，2008年为478.7亿元，2009年前十个月累计销售额为526.9亿元。
徘徊的销售额，也使得2009年万科的净利润很难随着斐波那契数列扶摇直上。斐波那契数列，是由意大利商人兼数学家列奥纳多·斐波那契在其1202年出版的《算经》里提出的，它有一个明显的特点：前面相邻两项之和等于后一项。
有趣的是，从2002到2008年，万科历年净利润数与斐波那契数列都十分吻合——3，5，8，13，21，34，55，这是一向对数字很敏感的郁亮无意中发现的。在王石的新书《徘徊的灵魂》中曾有专章涉及。2009年，还会出现这一巧合吗？按照斐波那契轨迹，今年万科的净利润要达到89亿元方能契合此规律。从万科今年前十个月累计销售额526.9亿元来看，几无可能。
当一个公司规模小的时候，增长很容易，但是到了几百亿规模之后，还想保持高速增长，难度就会呈几何级增长。万科本想通过产业化来实现规模化发展，但现实是此路荆棘重重。
规模难以增长，竞争压力却是迫切而实在的。今年前三季度，万科已经痛失销售面积的龙头宝座，虽然在总销售金额上，万科仍稳居行业榜首，但保利、中海等追赶之势已经昭然可见。“以前万科是一枝独秀，第二、三、四名落后很远，现在，很多指标万科或许不仅不是第一名，而且排在前面的几位实力很接近。”一位开发商高层如是评价，他认为在这样的大背景下，万科一定会转型，尤其是土地日趋紧张之后，万科更会意识转型的迫切。
在这位高层看来，转型有两种方式：“一种是从简单标准化开发模式转为品类比较丰富的开发模式，另外一种转型是从住宅适度转型到复合地产。”而此番万科既加大产品线，又进军持有型物业，显然是做了两手准备。尤其是复合地产，近年来，华侨城、华润、绿地等大鳄无一不是此类开发模式。而这种开发模式对企业从政府手中获取优质地块大有助益。
不过，除了拉长产品线、开发持有型物业之外，万科并不会轻易放弃它的产业化探索。虽然困难重重，但其成功在欧美、日本都有先例。按万科所规划的战略，2014年公司旗下的所有住宅产品都将使用工业化生产。这意味着，万科需要寻找一条有中国特色的产业化道路。
今年5月，万科在北京推出的假日风景紫苑项目中，有两栋楼运用了住宅工业化研究的部分成果，应用的预制构件率约22%。对比万科上海新里程项目中接近37%的预制构件率，22%显然离万科曾经预期要达到的70%指标更加遥远。
“产业化还是要结合中国国情来做，考虑在目前社会生产力的配合下，如何做到大规模复制。预制构件率降低，说明万科考虑到了劳动力成本、装配效率、项目质量等如何结合，是成熟的表现。”对于万科的这一变化，中国建筑设计研究院原副总建筑师开彦认为这是万科的进步。
不过，在刘颖喆看来，万科还需要找到真正适合国内市场的产业化住宅样品。“新里程和金色雅筑的产业化样品都不能算成功，产品自身偏于单调和平庸，缺乏市场亮点。到目前为止，万科还没有做出一款有市场潜力的产业化产品。” 刘颖喆认为，这个有竞争力的产业化产品的问世可能还需要1-2年的时间。
调控密集出台剑指投资投机性需求
2009年12月19日 证券时报
民族证券 崔 娟
房地产调控政策近期密集出台。12月9日，国务院常务会议取消二手房营业税优惠政策，紧接着在12月14日的国务院常务会议中提出，房地产调控重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，其中明确提出遏制部分城市房价过快上涨的势头。日前财政部等五部委联合发文要求加强土地出让收支管理。
国家出台这些调控政策的目的很明确，就是抑制投资投机性购房，保障房地产市场规范、稳定发展。在2008年下半年五次降息以及国家出台一系列优惠政策的刺激下，今年以来房地产市场经历了从冰点走向沸点的过程。大家对房地产作为商品房这种特殊商品的投资属性认识深刻，一线城市商品房销售价格已超过前期高点，而股市只恢复到了前期高点的一半。因此，今年下半年以来房地产投资性需求释放速度快速增长，泡沫化趋势日益明显，这也是引发国家出台调控政策的主要原因。
虽然近期房地产板块由于受到政策面调整的影响连续下挫，但是笔者分析影响房地产板块的几个关键因素并没有根本改变。第一、国家对房地产市场的根本定调并没有改变，在前期结束的中央经济工作会议中国家对房地产行业的定调重点依然为支持居民自主和改善性购房需求，并提出了积极稳妥推进城镇化政策。城镇化有两种方式，一种方式是农村转变为城市，另外一种方式是城市范围不断扩大。这两种城镇化的方式无论是哪一种都会有效增加商品房的需求，有助于房地产市场长期发展。
第二、房地产板块业绩增长预期没有改变。今年前三季度，房地产板块实现预收账款1887亿元，同比增长63.3%，占2008年营业收入比重为90.7%，为未来两年业绩释放提供一定保障。主要地产公司2010年净利润增长均在30%以上，房地产板块也是目前业绩确定性最高的行业之一。
第三，房地产市场的供需矛盾并没有有效缓解。经过前期的热销，一线城市商品房去库存化进程大大加快。以北京为例，按照目前销售速度，存量房消化完毕只需4个月。虽然目前房地产开发投资进程明显加快，但最快在明年下半年才会形成有效供给，目前供求矛盾依然突出。
第四、温和通胀预期并没有改变。11月份CPI已由负转正，明年物价水平处于温和通胀是大概率事件，而历史数据表明，通胀率和房地产投资以及房地产价格指数呈现明显正相关性，因此房地产价格坚挺的预期也没有改变。综合以上四点原因，我们对房地产行业维持“推荐”评级。
人生舞台上，你扮演社么样的角色（世界气候大会十二）
作者: 王石
时间: [ 2009-12-19 09:52 ]
“愿景与行动-中国商界气候变化国际论坛”设在SAS酒店，距下榻的宾馆隔着几个街区，并太远，本准备骑自行车代步，因租的自行车没有车灯而作罢（下午四点钟后，骑自行车没有车灯属违法行为）。
中国企业家团的W，万通董事长冯仑、九汉天成董事长宋军、北京风尚董事长张再东分别发表了演讲。
W代表中国企业家NGO组织阿拉善（SEE）、中国企业家亚布力年会、中城联盟、中国企业家俱乐部的200名中国企业家宣读《中国企业界哥本哈根宣言》。承诺，设立企业气候变化战略，在减少生产和商务活动中的碳足迹方面进行努力，支持并参与气候变化减缓和适应活动，积极履行企业社会责任。呼应中国政府宣布的2020年单位GDP碳排放降低40~45%的承诺。并希望构建全面、长期、有效的法律和财政政策框架，支持企业的低碳努力，创造出一个激励企业走向低碳的社会环境。
“宣言”过，心情却久久不能平复。
记者：“你预测哥本哈根会议的结果，是悲观还是乐观？”
W：“巴厘岛会议之后，国际上对哥本哈根的预期比较悲观，因为美国，中国两个第一和第二碳排放国的态度不明朗。但在哥本哈根大会来临之际，11月25日、26日，美国和中国先后公布2020年时限的碳减排指标，气氛才转为乐观。对我，对万科来说，11月26日中国政府的公开承诺是个转折点，是一个非常重要的日子。
为什么？万科住宅产业化将迎来规模发展的时代。万科已经充分做好迎接低碳经济时代来临的准备。坦率说，万科推行住宅产业化的初衷是为了提升企业的竞争力，不是为了应对气候变化，后来发现推行住宅产业化得节约能源、木材的结果同绿色经济的要求一致时，才从不自觉提高到自觉的推行绿色住宅的认识高度。但无论如何，万科在低碳经济的预期中占得先机。”
“你不觉得企业家到哥本哈根是在做秀吗？”
“啊，看怎么理解吧。人生就是一个大舞台，每个人都在表演一个角色，同职业演员扮演的各种角色不同，在人生的舞台上，你能扮演的只是你自己。”
注：
我们的希望与承诺——中国企业界哥本哈根宣言全文
三十多年来，中国经济持续高速增长，13亿人的温饱得以解决，13亿人得以摆脱动乱与贫困，这是人类脱贫史上的伟大成就。这样的成就，是中国政府、中国企业、中国劳动者共同努力的结果，也是世界各国经济开放与友好合作的结果。长期的贫困将造成动乱与苦难，持续的经济增长将带来繁荣、和平与自由。我们深知中国在取得脱贫业绩的同时，仍然还有几千万人口处于贫困之中，中国人的人均收入仍处于较低水平。我们中国企业家将继续努力，为了消除贫困，为人类的繁荣、和平与自由而继续努力。
我们认识到，随着人类经济规模总量的扩大，人类到了必须重新审视人与自然关系的历史转型关口；人类必须实现人与自然的和谐，人类的经济发展模式必须转型，人类必须创造出与环境友好的经济增长方式、绿色经济的增长方式。中国企业已经在应对气候变化方面做出了自己的努力，我们积极推动技术革新和能源与资源的节约、加入低碳经济的行列、履行企业的社会责任。人类经济增长模式的转变，决定着人类未来的繁荣、自由与安全，我们中国企业愿与世界各国的同行们合作，与各国政府和民间机构合作，承担起可持续发展的责任，承担起对人类子孙后代负责的责任。
我们支持全球有一个共同的目标，把气候变化控制在我们能够承受的范围之内。我们赞同为了避免气候变化在世界范围内造成严重的负面影响，与工业革命时期前的气温相比，将全球升温控制在2°C以内作为一个共同的社会意愿和政治意愿。我们支持中国政府提出的在2020年实现单位GDP二氧化碳排放比2005年下降40%-45%的目标。我们也愿意在这个人类社会共同一致的行动中，做出我们的贡献。
我们希望，国际社会有一个共同的全球环境治理目标，同时建立起政府、企业界及社会各界参与的全球环境治理协调机制；
我们希望，构建全面、长期、有效的法律和财政政策框架，支持企业的低碳努力，创造出一个激励企业走向低碳的社会环境，使我们的努力能够长期持久；
我们希望，世界各国的企业家能合作起来，在各国的法律框架内，在企业内部进行低碳革新，积极参与到环境保护的行动中来。
我们承诺，我们将积极响应和配合中国政府环境保护的国际承诺，以企业的环保履行来支持中国国际承诺的履行；
我们承诺，我们将努力探索与自然和谐的低碳经济的增长方式，使我们的企业成为认真承担经济增长、生态保护和社会发展的责任的企业公民；
我们承诺将进行以下行动：
- 设立企业气候变化战略，长期指导企业发展方向；
- 在减少生产和商务活动中的碳足迹方面进行努力和尝试；
- 积极参与国际国内各种与企业和产品减排相关的活动；
- 积极推动企业设立具体的企业减排目标，这种目标包括绝对减排目标，或者可以定量的相对减排目标；
- 尽力支持并参与气候变化减缓和适应活动，积极履行企业的社会责任；
我们真挚希望这次哥本哈根缔约国大会能够体现我们人类社会的合作精神和睿智，制定一个具有法律约束力的协议，使我们在实现未来减缓目标的征途上迈出正确和坚实的一步。
我们代表阿拉善SEE生态协会、中国企业家俱乐部、中国企业家论坛、中国房地产商策略联盟二百名中国企业家发表此宣言。
支持机构：WWF（世界自然基金会） 山水自然保护中心
惭愧、反省、道歉！（09答网友问51）
作者: 王石
时间: [ 2009-12-19 17:48 ]
新浪网友：王石：（万汇楼）盖了之后首先把（广州四季花城）这些业主惹恼了，这业主说我们就是住你四季花城，我们都是白领，都是有身份的人，我们都是开宝马，最起码也开大众的，怎么你们盖了这么一个楼，要求一定把它隔离起来。
广州四季花城业主：
*我们需要澄清客观事实：业主要求封闭小区从来不是针对万汇楼搞的，而是考虑到自身合法权益和小区整体安全，与所谓歧视没有任何关系。我们从不歧视也从没有歧视过任何人，不管他是白领、蓝领；不管他住大沙村、还是万汇楼；他是中产阶级，还是低收入人群；也不管他开宝马奔驰，还是大众夏利，我们认为大家在人格上一律平等，可能王董事长潜意识中有这种看法、才会这样讲，或者替我们来思想。当然我们也不否认个别业主会有这样的思想，我们不可能要求大家思想划一，但这种想法绝对不能代表花城整体业主。而且要求封闭小区是整体业主的合法权益，王石董事长本人也无法否认，但这与所谓阶层划分和歧视毫不沾边，这两者间是必须理性区分的，我们相信王董事长是完全具有这种智商和分析能力的，可能只是一时性急口误所致，想来我们道歉的要求也不过分。另外，我们非常欣赏王石董事长的专业能力、在业界的号召力、所倡导的企业公民责任和现在提出的社区融合观念，但是我们认为这必须在保持一定秩序下有序进行，而不能因此忽视业主利益，制造阶层对立，引发不必要的矛盾。我们欢迎王石董事长有空亲自到四季花城多走走看看听听，知道业主心声，以避免在出现类似的问题。
王石：
在贵州卫视龙永图先生主持的节目中，我确实说过上面引言中的话。
提到业主对万汇楼的情绪是听有关汇报，并相信其真实性而传播。
对自己不慎的言行感到惭愧，表示歉意！
歉意其一、在说到业主的负面信息时并没有确实的核实，表现得不负责任、浮躁；其二、即使片面之词的信息，在表达上把部分业主的情绪表述为全体业主的情绪，很草率；其三、伤害了信任万科的四季花城业主的感情，很惭愧！其四、对业主的权益尊重不够，很自大。愿意当面道歉、反省！
阅读全文
刘觅觅:王石语出惊人(09青苹果36）
作者: 王石
时间: [ 2009-12-19 23:31 ]
提要：近日，万科董事长王石在北京市住宅产业化试点工程入住典礼上表示，万科明年将撤出毛坯房市场，加大低碳地产与绿色建筑的投资力度与建设规模，将全面开展住宅精装修。作为中国规模最大的住宅开发商，王石在典礼现场阐述了万科在未来实现绿色建筑产业化的三个步骤，分别是住宅精装修、住宅产业化、绿色住宅。近日，万科董事长王石在北京市住宅产业化试点工程入住典礼上表示，万科明年将撤出毛坯房市场，加大低碳地产与绿色建筑的投资力度与建设规模，将全面开展住宅精装修。据悉，2014年万科将完全实现住宅产业化，2015年其开工量将达到1300万-1500万平方米。
12月15日，北京住宅产业化的首个项目——万科中粮·假日风景B3和B4号产业化楼已经竣工并将交付业主，万科中粮假日风景产业化试点工程正式入住。同时，D1、D8号产业化楼奠基。这标志着北京的住宅产业化试点取得成功，也意味着万科在北京的住宅产业化进程已经完成探路。
作为中国规模最大的住宅开发商，王石在典礼现场阐述了万科在未来实现绿色建筑产业化的三个步骤，分别是住宅精装修、住宅产业化、绿色住宅。首先，在万科未来“绿色建筑产业化”的发展计划中，第一步就是要做到住宅的精装修。其次，万科将在2014年完全实现住宅产业化，届时将不再用传统的施工方法进行房地产开发，预计年度开工量将介乎1300万平方米到1500万平方米之间。王石还阐释了未来万科产品中的绿色住宅概念，并表示会加大对此的投资力度与建设规模。
另据王石介绍，明年，万科位于北京房山区长阳地块的住宅产业化试点的工程将投入市场，有关万科关于住宅产业化试点工程的绿皮书将于2010年正式发布。到2014年万科将完全实现住宅产业化，到2015年万科不会再用传统的施工方法。
据万科统计，全国精装修房约占20％，平均每年中国建成的商品房约600万套，而500万套还是毛坯房。这意味着平均一套房子一年比标准的精装修房屋产生的垃圾多两吨，500万套房子大概1000万吨。而万科大胆转型绿色地产，正是顺应中国住宅产业化发展的需要。
国家住建部产业化促进中心副主任梁小青则认为，随着中国住房市场的形成，住宅产业作为支柱产业的地位日渐增强。随着经济的发展，住宅产业的发展方式对于消费市场的影响越来越强。推进住宅产业化的发展则是关注产品品质、房屋性价比作为前提，最终指向百姓购房。
营销解码：加盟万科后的肖劲
2009-12-08 10:13:37 来源: 观点地产网(广州) 跟贴 0 条 手机看新闻
万科新营销总监肖劲首次“解密”了其加盟万科的心路历程及其身在万科后的工作规划。
观点地产网 陈小丽 12月，就算是不飘雪，北京的冬天依然很冷。12月2日早上，在北京万科中心的办公室里，我们见到了加盟万科还不到3个月的肖劲先生。在这个冬意渐浓的清晨里，我们依然感受到了肖劲身上流露出来的加盟万科后的喜悦和冲劲。
"因为我想做的，比如说中国最好的房地产营销的人员，一定要去一家最好的公司。万科是一个非常有远大抱负的企业，王石和郁亮给万科描绘了一个非常宏伟的目标，这个目标跟我的目标是一致的。明年的6月份，我们新拿的房山那块地亮相，我觉得那就是我向市场提交一个小答卷。"在接受观点地产新媒体的专访中，肖劲首次“解密”了其加盟万科的心路历程及其身在万科后的工作规划。
以下是观点地产新媒体对北京万科营销总监肖劲的专访实录：
观点地产新媒体：之前有很多报道称，您加盟万科之后，北京万科将合并现有的销售部门和公共关系部门，整合为营销体系，就营销系统的改造情况，我们想你具体谈谈，大家都很知道，改造后的销售团队有些新特点和变化？
肖劲：我的改造其实主要是这两个目的，一个是资料、信息能够更好地共享；一个就是专注于品牌推广。
销售部门和公共关系部门的分离很容易造成了信息的不对称，两者整合之后双方的资料、信息能够更好地共享。
而我来了（万科）以后，有一个很大的思想变化。我向来比较重视品牌的推广，像万科这种品牌，其实很利于推广，而且也很必要进行推广。把品牌推广好了之后，很多客户可能看着牌子就会买，或者说老客户会主动跟你介绍。所以我把两个部门整合了之后，也利于品牌的推广。
万科对于品牌的建设向来很重视，但在北京没有深圳、广州做得那么好。万科在深圳、广州的品牌做得很不错的，北京万科要弱一点。
观点地产新媒体：您曾说过，到北京万科之后，可能会做两件事情。第一，加大对媒体和客户的宣传力度，增强品牌影响力；第二，将开盘活动搞大，创造声势。您是否能具体谈谈您是如何对企业进行品牌推广，塑造企业品牌的？
肖劲：每一个项目有每一个项目的区别，其实原来万科做得也不错，不足的方面可能还是在思路上的问题，不是对与错的问题。只不过我来了以后，会在这方面加大一些投入，比如说形象的塑造，或者品牌曝光率等等，这一块可能会添加一些。现在的房地产企业不会存在因为某位职业经理人的到来，就很快发生天翻地覆变化的情况，变化是需要一段时间的。
观点地产新媒体：您主要负责北京地区的销售工作，能介绍一下万科在北京现在的项目建设和发展情况？
肖劲：万科目前在北京有6个项目，高档项目有2个，一个是万科蓝山（资料、论坛、二手），另一个是公园五号，这两个比较高端，基本上都是卖到单价3万以上，公园五号已经卖到4万块钱以上了。这个价格相比之前，都翻了一倍，蓝山是刚在11月28号开的盘。
中档项目目前万科在北京有两个，一个是假日风景，一个是万科城（资料、论坛、二手），价格低一点。还有一个是红狮项目，总共有6个项目。不出意外，到今年年底，万科北京方面应该能卖到50几个亿。
万科全年的任务早早就完成了，后来又提高了销售目标，今年应该能卖到600多个亿。
观点地产新媒体：目前北京完成的销售额大概有多少？
肖劲：现在还没到50个亿，现在大概是45、46个亿这个，应该全年能完成50多亿。万科目前在北京市场排名第八，市场占有率大概在1.8%-1.9%之间。
观点地产新媒体：您目前直接接管万科蓝山项目的销售，能简单介绍一下这个项目的概况吗？
肖劲：万科蓝山刚开盘卖的很好，目前我们推出的一号楼已经全卖完了，144户，都是大户型，一套单价500万左右。
蓝山只有5栋楼，所以分了5次卖。明年1月底就会卖第二个楼，"五一"左右卖第三个，共24套房源，大概7月下旬左右卖第四个楼，大概明年年底的时候卖第五个楼。到2011年，蓝山基本上能够卖完。
观点地产新媒体：能否介绍下万科蓝山项目的独特点和您的操盘策略？
肖劲：万科蓝山没有什么非常特别的地方。运作每个项目实际上都要做三件事：第一件事是要把这块土地的价值研究好；第二个是把目标客户研究好；第三个你要把自己的产品和服务研究好。即定位：客户定位、产品定位和市场定位。
蓝山这个项目的定位还是走的高端路线，我们还是想做CBD比较好的房子。这个项目严格说就164平方米和230平方米两个户型。因为客户群基本上是比较单一的，就是CBD附近，或者说周边的人到这边买，这是跟CBD有千丝万缕的联系。因此，我们就把这些客户群定位在比较高端一点，我们就只做这两个户型，不做别的。
观点地产新媒体：万科蓝山是北京万科在CBD区域开发的第五个项目。该地块曾经是07年北京出让土地楼面单价最高的地王。该项目传闻在2008年楼市陷入价量齐跌的格局后被停工搁置。有观点认为，今年6月广渠路15号地以40.6亿元的天价出让成为了万科蓝山项目开工上市的一个契机，对此，您是如何看待的？
肖劲：这个项目的确是有一些波折，并不是说全部都在计划之内。去年市场有一些振荡的时候，这个项目的确也没法开盘。现在市场好了，趁势就卖好了。我觉得是三个方面的原因：第一个原因，我觉得万科在去年市场不好的时候，其实还是研究了，把这产品研究得很透彻，而且是很坚持的要做这种比较好的房子。并不是说去年市场一波动，我们就动摇，特别是随意用一种操作方式做低端产品，或者赶快脱手。
第二点，我觉得客户还真的是让我上了一课，毕竟有很多客户挺认可万科。万科的客户很有意思，有时候一个项目你开发完了，开发另一个项目他又去买，或者叫他的朋友买，或者他把原来万科的房子卖掉，换一个新的万科的房子，这种可能性很大。所以说万科的客户积累量比较可观。
第三个原因，我觉得就是市场的原因。市场现在还真的是火爆，卖什么都好，都能卖得掉。
观点地产新媒体：CBD东扩规划极大刺激了周边区域楼市，而万科蓝山（资料、论坛、二手）地处CBD区域都市核心区，已经开盘的1号楼，成交均价预计3万元/平方米左右，是基以什么样的考虑，才定的这个价格？
肖劲：是基于客户积累量的原因定出来的。因为客户积累量多，所以我们就把价格往上顶了顶。而在10月初公布了CBD东扩的消息后，这块客户马上都涌了过来，这是很明显的。
我们目标还是挺高的。蓝山这个项目，我们的目标是能卖到将近4万块钱，现在还不一定，但是逐步会往这方向涨。因为这个区域现在是热点区域，供应量又很少，一般物以稀为贵，所以应该是能有那么好的一个表现。另外一个我们北京的产品，也都是越来越有形象，这应该是个自然增长的过程，同时我们后头卖的产品，跟前面卖的产品还是不一样，品质要高很多，自然价格也会往上涨。
观点地产新媒体：万科蓝山总共约13.4万平方米的可售面积，假设明年房价保持均价30000元/平方米，则蓝山整个项目将实现销售收入40亿元，对此，您是如何理解的？
肖劲：这个销售额肯定能卖到。
观点地产新媒体：从远洋到万科的选择，远洋是国企，目前关于国企的话题很多，您又是因何放弃国企而选择万科的？
肖劲：对于我个人来说，这是民进国退了。我认为把民企跟国企对立可能不太好，这两者本质上不会有很大的不同。现在的企业有很多的共性，因为都是上市企业，治理结构也都差不多，人才的观念估计也都差不多。如果两者对立，一个好了，另外一个必然就会衰退下去。如果真正要谈到差别，我觉得文化、氛围，这方面的影响可能会比较大。
我是9月中旬进来万科的，来万科大概不到3个月。我现在还感觉挺好的，万科是个很不错的公司，一般人一说万科，就三条。第一产品做得不错，第二物业管理好，第三企业的管控能力强。
对我个人而言，我也不年轻了，这个决定并不是草率做出的，我做了很多研究和准备的工作。万科是一个非常有远大抱负的企业，王石、郁亮能给万科描绘一个非常宏伟的目标。我想这个目标跟我自己的目标是一致的。
因为我想做的，比如说中国最好的房地产营销的人员，一定要去一家最好的公司。我不可能在一家不是最好的公司里头干成中国最好的事情来。还有万科本身的企业文化和发展状况，我觉得也比较符合现在的时代，这些都是吸引我的一些方面。
观点地产新媒体：您曾成功操盘远洋一方、远洋山水和远洋万和城等北京市的多个知名项目，不知道您在万科将做出哪些超越性的作品？
肖劲：会有的。大概明年大概6月份，就是我们新拿的房山那块地亮相，我觉得那就是我的一个小答卷。
看央视的困惑----任志强
作者: 但斌
时间: [ 2009-12-22 00:18 ]
转载自任志强的BLOG:
央视经济频道一直是我每日必看的节目，后改版为财经频道，更是成为大多数企业管理者关注的节目，每次都能从中获得大量的信息。从早上七点开始直到晚间的各个栏目，只要有时间我都必看，只是对财经频道中几乎所有对房地产方面的评论都觉得没说对过。
也许是财经频道的编辑、记者们都对中国房地产这个支柱型产业带有明显的偏见，因此各种评论都几乎一边倒的让人无法理解与原谅，为此我专门接受了财经频道的邀请，去电视台为制片人和编导们做了一次培训，以便他们更了解中国房地产的真相，或至少知道一些专用名词的含义，如中位数与平均数的差别，房价收入比的计算规划等，但颇感遗憾的是并不能改变他们敌意的观念。
同一个数字从不同的侧面会有不同的理解，透过表面现象看本质本应是财经的宗旨，但却似乎成了将本质抛在一边而强调以点盖面的局部，成为只看表面现象的代言人。
看看央视财经今年的主要观点吧！
一月份重点讨论的是楼市的“拐点”，房价将继续下跌；二月份是集合了一群人讨论此时不能买房，认为房价还没有跌到底；三、四月份是鼓吹小阳春、暖流过后仍会跌；五、六月份是过度消费已过去，后续消费力量不足，什么丈母娘的理论已过时，几代人购房无能力；七、八月份是房价已过高要等等看；九、十月份是价升量跌，已不再是金九银十了；十一月份是优惠政策将取消，房价再次出现“拐点”。总之从头到尾都是不要让民众购房，结果听了财经这个中国权威电视台意见的人们在持币待购中，让本来还能购买一套住房的银子到年底就只能买一间厕所了。
从头到尾的讨论中除了给高房价的豪宅大作广告之外，似乎从来也没有给过消费者一个应出手的信息，总是在观望、等待中期待房价再一次暴跌，让消费者可以捡个金元宝。可从来都是买涨不买跌的心理在作怪的消费者们，只能从财经的信息中空守着无奈的等待。结果房价仍在财经的攻击声中向上爬，消费仍在不断的暴增，央视也似乎变成了一面镜子，照出来的都是相反的结果，左边变成了右边，右边跑到了左边。
当央视评论房价的平均销售价格过高时，拼命在攻击那些奢侈品的典型如十八万元一平米的汤臣一品，十六万元一平米的盘古四合院（也不先查查这个只卖不租的四合院是否有房产证），却不知道一个最基本的算术题。当平均价中有大量远高于平均价的房子时，则意味着低于平均价的普通住房供应更多，并且价格更低。正是因为高价房拉高了平均价，但扣除这些本来也不是供给主流市场消费者的奢侈型消费住房之后，岂不是只能证明那些主流市场的普通商品房价格更低于平均价吗？
如果十平米的住房平均销售价是二万元一平米，扣除了一平米十八万元的汤臣一品，则剩下的九平米平均价就只有2千多元了，平均价只是不同供给结构中的游戏，而并不代表真正的市场，更不代表普通商品房的消费价格。
为什么国际的统计中会用中位数，而不是平均房价？为什么汽车不用平均售价？为什么机票不用平均售价？为什么收入不能用平均工资？这些都是因为中位数反映的是上下两层不同消费层次的情况，中位数之下的才是普通消费，中位数之上的是特殊的奢侈型消费，这两者之间可能会相差100%以上或相差数倍，除非所供给的产品都是同类产品，价格相差巨大，但那样也就没有了央视大吹特吹高价房的热点了。
央视恰恰忽略了当部分地区或城市冒出了一些特殊的高价房时，虽然提高了平均价格，但正反映出一定有大量远远低于平均数的低价房或合理价位的住房，否则绝对算不出这个平均价来。
而正是央视的特殊高价房的宣传让社会和民众产生了误解，以为市场中的所有房价都会涨到汤臣一品的水平，反而让更多的民众产生了投资和抢房子的动机，让市场中的价格波动加大，这种对涨价的个性楼盘的鼓吹，让社会与民众更加不相信国家统计房价缓慢上涨的信息，让真正的统计数据失去了对市场的指导意义。
如果年初暴跌之后的房价和今年的房价比可以称得上是一种暴涨，不但收复了失地还略有上涨。但九月份之前的价格指数则明显看出的是恢复性增长，环比与同比都在较低的水平。十月份之后的同比高涨则主要来自于去年十月份之后价格下跌的基础指数较低的原因，但环比增幅仍在下降。十一、十二月直到明年的二月份之前，同比的价格指数都会较高，并逐步攀高，但环比却可能仍保持下降或缓慢增长。
在个别城市的房价高涨中，一些特价的楼盘反复的在央视中播出，并造成了房价全面上涨的洪流态势，让中、西部地区本来只有不到三千元一平米的住宅房价也被在催生中上涨了，似乎这里的房价也暴涨到了万元以上。所谓民间调查中七成人士认为房价过高或85%的人买不起住房的糊涂概念也恰恰来自于这种夸张的宣传与鼓吹。
深圳的流动人口远远大于本地人，在深圳买不起住房的人为什么不回本地或其他地方去买房呢？他们不是买不起，而是只想买深圳的高价房。上海、北京的房价贵，但为什么会有大量的销售呢？因为有人想买北京、上海的高价房，而买不起的人同样不愿到中西部去买便宜的房子，哪怕他们的父辈本来就祖居于中西部地区。买不起甲地房不等于买不起乙地房，人口的流动本就是随着就业与收入转移的，否则又如何用一个合理的标准去评论房价呢？都想住在核心大城市，都想在核心大城市拥有住房的财富才是房价高的原因。
央视的财经本应全面的反映事实的真相，承担起正面宣传房地产在恢复经济增长中的作用的责任，鼓励民众的合理消费（这个合理消费中当然包括根据消费能力选择消费地点的住房），而并非只期待着房价的下跌。
安邦研究简报中有这样一段评论，正反映了央视财经编辑们的心态：
在目前国内的财经媒体中出现了一个非常奇怪的现象，凡是鼓吹高房价不合理、房价一定要跌的言论，就会占领道德制高点，赢得叫好声；而凡是认为房价将继续上涨的言论，就会招来读者和网民的破口大骂，并被斥为开发商的利益代言人。前者的代表是易宪容，后者的代表是任志强。其实易宪容从一开始就错了，而且一直错了好几年，为什么易宪容的支持者还是比任志强多呢？那是因为人们就是希望看到房价要跌的观点，这样才符合自己的心理，即使易宪容连续错了十年以上，人们还是会继续支持他，因为人们只是在支持自己的固有观点，易宪容不过是被大家抬出来的幌子，问题不在于房价会不会跌，问题的关键是人们希望看到房价要跌的言论。
心理学家的研究发现，成年人获取信息的出发点并不是为了接受教育，每个人的内心都是非常自我的，他们不会轻易接受不同的思想，人们获取信息的主要目的是为了给自己的固有观点寻求支持和证据。这个结论非常重要：人类是非常自我的动物，他们不会轻易接受不同的观点，他们看文章、听演讲的主要目的是为了给自己原先的观点寻求支持，这时候，凡是合乎他口味的观点，他就会照单全收，凡是不合口味的观点，就会被无情抛弃。
也许就像民众们在反对明星们在广告中推销假药的同时，更反对那些无原则的为了金钱而播放这些广告的媒体一样，他们更想看到的是能为他们提供事实真相而非假药的报道，至少不要让他们的财富因为听信了这些不真实的导向性宣传而遭受重大的损失，每次都让到手的幸福被媒体的误导而从指缝中丢掉了。
民众可以反对某些观点，但不要不珍惜今天的努力和自己的钱，民众也可以听信某些观点，但同样更要让自己的财富获得更多的收益。
王石：万科不做房价领跑者 准备好泡沫破裂
2009年12月22日09:01 来源：
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在2009复旦大学EMBA同学会年会上,万科(000002,股吧)董事长王石再次表达其对于中国房地产市场的忧虑。他称,目前中国房地产市场已经产生泡沫,并且这个泡沫终将破裂。而万科为此已经提前准备。
万科重点做刚性住宅
王石称自己对房价的上涨也感到惊讶,尽管现在有中央一道道的对房地产下限令。但今年一年放了10万亿元的贷款,产生资产泡沫也是必然的。
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据统计,现在某些一线城市的楼盘销售80%是投资者,这是很可怕的。“目前全国二三线城市还没有泡沫,但是我非常担心这种泡沫向二三线城市蔓延,这就非常像日本的泡沫经济时代。”
王石称,万科曾经做了一个计算,按照现在北京、上海的房价,来看北京、上海总体地价。日本房地产泡沫破裂前,地价可以把美国买下来,“我们现在有这种趋势,这是很可怕的。”
万科早就说过,制订的一个原则就是不追求暴利,利润超过20%不做。日本的第二大住宅开发商,技术开发专利几千项,得到的嘉奖令挂了一个屋子,就是因为在泡沫的时候高价拿了几块地,最后被迫重组,被丰田地产收购,创始人提前退休。
王石表示,不管现在怎么好,这个泡沫总是会破的,中国的经济不仅要看今年、明年,还要看到十年之后。
“现在已经是副部级的干部出来表示我买不起房子,这意味着什么？我昨天见了东莞市一位市领导也说,买不起房子。这意味着什么？我们不得不准备着。”
万科今年常被媒体评论没有赶上楼市高涨的行情。
“如果外界说万科踏错步了,我非常高兴。我高兴慢半拍,这是对明年、后年的准备。”王石说,“宁可慢半拍,万科需要做到三点,首先是不追求暴利,第二绝对不做价格的领跑者,第三重点研发刚性住宅需求。当市场发生变化的时候,或者突然不好的时候,我们怎么办？所以我们要研究刚性需求。”
所谓的刚性住宅需求,指的是年轻人要结婚的,要生小孩,大学毕业要找房子等,“市场再不好的时候,他们也要解决栖息地的问题,他们需要的是什么？我们就做这个。”
万科可进美国做住宅
万科确定单纯进行住宅开发的决策后,已经连续数年成为中国房地产老大。不过在今年,万科榜首位置开始受到威胁,对此王石称,万科目前已经不仅仅满足于数量上的增长,而在建筑质量上走出中国。另外,王石预测,未来五年内,全球前十大开发商都是中国的。
王石表示,有关大小的问题,很多人都和万科比,说马上要超过万科。因为他们不知道万科拥有什么,万科已经不是在数量上的增长了,万科在蜕变,蚕蛹已经快变成蝴蝶了。在未来5年内,前十大的开发商都是中国的,但是你能不能做到质量上也在国际上排前十位呢？有几个呢？
王石表示,万科将可以进入美国市场进行住宅开发。“中国这么大的市场,你集中精力做一件事就不得了,这个市场造就了中国的企业,当然也造就了中国的企业家,我们集中资源后突然发现,面对国际商家的竞争,面对世界500强。我们在未来30年我们会再次蜕变,我们可以利用自身的资源优势,利用国际上最优秀的资源进行组合。在绿色建筑方面,我相信经过万科30年的努力,我们不但会为中国的消费者提供最优秀、环保的绿色住宅,我们也可以给国际上其他的国家,包括工业发达国家提供绿色的环保住宅。”
王石称,万科将以开放的心态对待自己的技术和产品。
“第一,万科是一个透明的平台,同行来交流是完全开放的。第二,万科的专利技术,厂家来使用,我们是不收任何专利费的。因为我们认为只有行业上全部去做才可以,而不仅仅从企业自身利益角度出发,这是我们的态度。只有所有人都用起来了,才是整个行业的发展。我举了一个例子,谷歌的地球搜索,收费了吗？没有。万科鼓励大家都来使用的结果是什么？这样万科就成为了行业的标准制订者。企业竞争的三个境界,产品、品牌、标准。不要看的我们非常大公无私,其实也是非常有私的。”
住宅产业化迅速拓展
参加年会前,王石刚从哥本哈根气候会议返回。他表示,根据中国所承诺的减排目标,住宅产业化将由政府进行推动,并且在全行业推行。
王石称,去年7月份他专门到了亚马逊河,一方面看森林被砍伐的情况,一方面了解保护没有被砍伐的情况。了解到的数字是,现在国际上合法、非法砍伐的木材70%流向中国,留在中国70%的木材是在建筑工地上,建筑工地上的70%是住宅开发工地。
而万科从2007年就开始探索住宅产业化,减少木材产品的使用。
比如说现在传统的方法是用木模来扎钢筋,浇灌混凝土。万科使用的方法是钢模,使用钢模每平方米节约木材87%。
2007年开始,万科陆续从上海开始投放市场,从2万平方米,到今年投放60万平方米,计划明年投放120万平方米。哥本哈根会议之后,已经增加到200万平方米,按照的计划,到2014年,万科不再用传统的方法进行施工,实现全部住宅产业化。
“我们的节能是可以换算成碳减排的,一方面提高施工效率减少污水排放,减少垃圾,减少电力使用,其实这就是减少碳排放。另外减少木材的使用,因为木材又在固碳,这个对碳减排的贡献是很大的。”
以万科新迁入的总部大楼来说,使用冰蓄冷的空调,也就是说在晚上利用低用电期把水变成冰,在白天的时候,将冰变成冷风保持大厦的温度。整个大厦 15%是用光伏发电的,按照光伏发电设计的年发电量是3000万度。整个大厦当中,找不到一片木材。“包括我们的办公桌、地板、壁橱等等,找不到一片木材……”
11月26日,国家发改委副主任谢振华代表中国对外承诺,在2020年,中国GDP单位碳减排减少40%-45%。政府会采取一系列这方面的措施,会促进行业住宅产业化的推进。对比这一时间表,相信到时候万科住宅产业化的全部完成会提前。
由于减排目标的推动,产业化将在房地产行业上迅速拓展开来。“原来我们计划到2014年,万科和同行加起来只有10%的话,现在看起来就不是 10%,也是20%、30%、40%,甚至50%、60%,这样对我们整个2020年GDP单位碳减排的目标,房地产行业将做出非常积极有分量的贡献。”
[ 本帖最后由 meng-h 于 2009-12-22 12:53 编辑 ]
以下内容摘录自 2009年《新前程》文章：
《万科集团董事长王石 “弱者”恒胜》 作者：乐天
2009年12月22日
关于王石的谨慎和“保守”：
“病人比健康人更懂得什么是健康，承认人生有许多虚假意义的人，更能寻找人生的信念。”——摘自王石的博客
与同时代的成功企业家相比，业界强者的王石并不以行业霸主为荣，也不以凸显自我为乐，恰恰相反，他总以一种“弱者”的悲观性姿态进行着思考，并在日常工作、生活中指导着自己不断前进。有人说，王石是中国企业家中的“异类”。和王石同代的成功企业家大多有一个相似的性格特质——冲劲强、敢进取，有人曾经这样形象地比喻这一代企业家，“有机会要做，没有机会，创造机会也要做”，而与其他人的“豪迈”相比，王石及其他的思维逻辑显示出的似乎却是谨慎甚至可以称之为保守。
王石不是老板，仅仅是一位职业经理人。在他那一代的企业家和创业者中，没有自己创业而不当老板的，王石是唯一的例外。王石和同时代企业家最大的区别在于“看待自身的心态”。他似乎总以一种“弱者”的姿态在思考和看待经营企业的问题，以至于所有行棋的路数都是先追求稳妥。对此，冯仑的评价是：“王石不是理论很系统的人，但他是经验和直觉非常好的人。经验和直觉之所以非常好，主要是因为他的价值观很好，他的心态也很好，同样经历过的事情，放在他的价值观下检视，得出的判断跟别人不一样。”
一位写过王石传记的媒体人甚至这样评价：“王石内心其实对现实、对自己和企业的发展始终保持着冷眼睥睨的视线；他对现实采取的是一种警醒的态度，是一个悲观主义者的冷峻目光。”“万科把自己放在高峰，这样才能有做大事的胸怀。但同时也要把自己放在低谷，这样才能吸收别人的长处。”这或许就是作为企业家的王石的独到之处。
关于王石的直率和“大嘴”：
王石的坏脾气或者冷漠的确是性格使然，如果他改变也许并不是一件好事。其实，改变任何人都不是好事。
——摘自《王石这个人》
尽管王石对现实保持“弱者”的警醒态度，在工作中体现出的却是“棱角分明”。但这两者之间并不矛盾，更多却是相辅相成——没有性格的棱角，王石不可能领导万科。
万科内部，王石的官方称呼是“王总”，但1999年之前，员工私下经常使用的代号却是“王老虎”。
提及“王老虎”的外号，万科员工大多会讲出两三个王石发脾气的故事作为佐证。据说王石的办公室里经常能传出地动山摇的拍桌子声音，然后伴随阵阵咆哮。这样的动静，据万科内部人称是三天一次大硝烟，两天一次小爆炸。也有万科的老员工证明，在80年代创业期间，王石在公司内部确实没有什么笑容，与员工说话时大部分是在教训人，言辞激烈，永远一副恨铁不成钢的样子，让下属们要么自惭形秽，要么觉得透不过气来。最严重的时候，当他主动过去和职员们说话时，对方有双腿和声音都发抖的现象。
故事流传到外界之后，被描述得更为离谱，例如发脾气摔了四五个“大哥大”；因为生气把杯子都砸到了手下的脸上之类。
从1980年代开始，王石就到处宣讲自己的不行贿，不走政府关系，也令很多行政系统的人为之侧目。至于近些年来强调“超过25%的利润不做”和“拐点论”，更引起不少房地产行业中人的微词。如此高调地表露观点，以至于经常遭到质疑：“道理一套套的，会不会是心里另外有一套想法，是不是在忽悠人？”
2008年“捐款门”事件，以王石的公开道歉终结，与此同时，很多熟悉王石的人也纷纷为王石辩解——性格就是如此，过于直率。
“发生‘捐款门’，就算你认为自己是对的，但必须因为各种原因低头，你不觉得别扭吗？”常年研究和跟踪万科的媒体人陆新之当面问王石。
“不。那是因为你的身份决定的。作为个人言论、价值取向你觉得没有错误，但作为一个董事长，你在那样一个时机，那样一个表态，对公司、社会造成那样一个负面影响，那是错误的。”
正是由于直率，使得“放炮”惹了不少麻烦，尤其近一两年，董事会不得不让万科的公关部门经常“关照”一下。
显然，王石并不只是“窝里横”，脾气直率、做事直来直去，确实是他真实的属性。在万科20多年的发展历程中，尤其是在2000年以前，王石也经常用很刚烈的方式摆平麻烦。1988年搞股份制改造，上级主管企业深特发的一位老总表示不同意：“你王石一贯天马行空，独往独来，现在感觉到了吧，你跳十万八千里也跳不出如来佛的手心。”于是，王石找到当时的深圳市委书记李灏告状。十年之后，万科要增资配股，大股东深特发的老总坐在大班椅上，也是一脸爱莫能助。王石一怒之下在对方面前拍了茶几，然后他又跑到深圳当时的李子彬市长处告状。
一旦王石想清楚决定下来的事情，就很少有其他人或者其他势力能够改变。
1993年，万科董事会决定做减法，聚焦房地产主业，缩减砍掉其他业务。有不少高管并不认可王石的战略，在执行过程中不断提出异议。情急之下，王石甚至说出“谁违反万科的方向，自己躺在棺材里也要伸手把他拉回来”的话语，角力的结果是拗不过王石，自己出局。
不仅对内如此，对外也是如此。深圳市一位负责城市建设的副市长，曾经多次劝万科开发一个大型的商业项目。但王石的判断是这个项目自己不能做，态度坚决地拒绝对方的好意，致使这位副市长非常尴尬。
和王石一起登过山的人士还讲过这样一个故事：在登山的宿营地，所有人都聚在一起聊天，可一旦到了休息时间，王石就进入帐篷休息，“谁劝他都绝不出来，谁的面子也不管用”，理由是自己要为下来的攀登保持能量。
王石和任正非私交很好，于是有许多和王石熟络的媒体，希望通过王石破一下任正非从不接受采访的先例，但王石都拒绝了，因为他明白自己去找也是一样的结果——只要是戒，自己永远都不能去破。
通过以上几个故事，不难理解王石为什么在万科发展的初期就一直在积极地推动企业的制度化建设——制度是避免因领导者个人主观判断带来风险的最好约束方式。
王石的朋友也曾说：“王石之所以能够在业界有这样的地位，在于他确立了一个距离，这个距离能够让他清楚地对自己进行反思，更重要的是他有能力把这个距离一直保持下去。”
曾经有一个和王石有工作合作的人抱怨说，王石甚至不请他们吃一次饭，就算坐在一起喝咖啡，王石也很少主动买单，让他们觉得很没面子。类似的抱怨还有很多，有人觉得跟王石已经很算得上是朋友了，但没想到下次碰面，还是没有朋友的感觉，王石还是该干什么干什么，没有丝毫要套近乎的意思，让对方大感失落并失望。
“我知道自己很容易让人有拒人千里之外的感觉，这不是因为我当了董事长，也不是不近人情，不是高傲。很多人以为，你以前不是这样，现在当董事长了，了不起了，其实我一直就这样，这个没办法。”
对于自己的个性，王石有时候会给出一个遥远的答案。母亲是锡伯族，个性刚强，王石多次透露自己性格受母亲影响大。不过，当兵、当锅炉房工人以及到深圳亲自背饲料大包，相信这些经历对王石更有作用。
王石继而指出，在这个房价飙升时期，正是中国发展住宅产业化的机会。“搞住宅产业化、搞绿色建筑都是高成本，而正是在这个市场疯涨的时候，发展商有钱，如果不在这个时候搞住宅产业化，那么机会就可能错过了。所以，这时正是我们加速住宅产业化的机会。”
目前，万科在上海的住宅产业化的建筑达到了50万平方米，深圳有2万平方米，而在北京、天津则是6万平方米。“明年，北京会发生重点突破，北京市建委计划明年试点住宅产业化50万平方米。而万科不仅在北京，明年在珠三角、天津、沈阳等至少15个城市开展住宅产业化。”王石指出。
王石表示，按照计划，到2014年，万科不再用传统的施工方式进行施工，全部住宅产业化。“中国政府已经在哥本哈根会议上承诺到2020年减排至少40％－45%，预计政府将会采取一系列这方面的措施，而这无疑将促进行业住宅产业化的推进。而且在哥本哈根会议后，应该最迟在2011年住宅产业化规范也会出来。”王石指出，“中国的碳排放要减下来，我们的建筑行业要负的碳减排责任非常大。”
王石同时透露，万科明年准备在深圳的大鹏湾的海岛上进行一个度假村的开发，这个度假村百分之百的使用替代能源，主要是用海风发电，用潮汐发电。“我们不是把替代能源作为我们的产业发展，只是表明我们的姿态，表明我们在替代能源上的一种做法。”
而对于在发展住宅产业化中所要投入的研发费用与企业利润的冲突问题，王石显得相当自信。“一般来说研发费用应该占到营业额多少？2%或3%。我们按照2%来计算，万科今年营业收入是600亿元，所以这个担心是没有必要的。”