王石:万科根据宏观调控坚决调整房价
作者: 但斌
时间: [ 2009-01-11 18:00 ]
王石:万科根据宏观调控坚决调整房价
经济观察报《2008年度观察家年会》2009年1月11日在北京举办，王石作为与会嘉宾做了主题发言，在发言中，王石表示，万科之所以先于同行做出坚决调整价格的决定，是因为他们是以宏观调控为根据，当时他认为整个的调整现在刚刚开始。以下是王石发言的全文：
主持人刘芳菲:王石先生我们大家不得不佩服他的远见卓识，当中国的众多的房地产公司没有缓过神的时候，万科第一个降价，而今天王石先生发言的题目也很发人深思，叫做《徘徊的灵魂》，不知道是徘徊在众多的媒体中，还是徘徊在房价中，有请王石先生。
王石: 这个题目给大会之后，大会的组织者吓了一跳，因为谈灵魂谈宗教，实际上真的想谈一点宗教问题，显然不合时宜，就变成了确定、角色和责任，这是和大会题目呼应的。 08年用三个字总结就是“想不到”，无论是个人、企业、国家，都没有想到我们30年的改革之后，取得了这样瞩目的成就。当然了，我们对于过去的总结，更多地是对于未来的展望。
王石:刚才我们听了茅于轼(博客)老先生的发言，他的发言很年轻，就是未来的30年的可能。我之前去过耶路撒冷的大屠杀的博物馆，在这之前我也去了柏林的大屠杀博物馆。我觉得这两个博物馆有区别，在柏林的大屠杀博物馆当中，你进去之后确实这个博物馆把大屠杀给你淋漓尽致地展现出来。但是在耶路撒冷我觉得是非常非常理性的，理性地分析为什么犹太人在这么短的20年内被屠杀？到了二战的时候有了工业文明，只不过是用工业文明的来屠杀犹太人。所以，在4年时间，用非常科学的方式把犹太人屠杀了。正就带来一个问题，科学是不是带来的就是文明、进步？不是的，大屠杀就是基督教文明的伴随的产儿，那么我们中国到了今天30年了，我们也在强调去年一年，我非常感谢去年我们提前的宏观调控。因为提前一年做了应对金融风暴的准备，所以大家感到很冷，我感到很舒服。我最困难的时候过来了，但是大家现在才表扬万科、肯定万科，显然是不太一样的。我想说的是，去年一年的经历不算什么，也就是对于个人来讲，在这些国家的那么，我们该存钱还是花钱？花钱的时候他们说我出去消费，但是杨凯生行长发言的时候说大家要存钱。所以，现在到了我们困惑什么？现在很多人在猜想，说万科下一步09年、2010年的市场走向怎么样，房地产价格怎么样？我知道在座的都想听这个，我想说的是，万科有一个专门研究部门，我们都有数字，但是在这里，我不告诉你们。
王石:我想说的就是，为什么万科做出那样一个调整价格的决定，为什么非常坚决？实际上，我想在1992年的时候，那个时候朱镕基当常务副总理进行宏观调控的时候，当时就是为了股价虚涨、房价虚涨，当时我提了万科超过25%的利润不做。当时房地产利润不超过40%就不要考虑了，所以不被理解，大家欢欣鼓舞，当时的房价很好、股价很好。万科在3年之后，就是在98年突然发现自己成为了上市公司当中最大的公司，当然我们的利润是非常小的。 07年我们是欢欣鼓舞，在06、07年上半年的时候，我只能用4个字形容对于市场的感觉“胆战心惊”。房价、地价那样的上涨，你可以感觉到香港、亚洲的金融危机，日本的泡沫的破裂的现象，显然中国看来就要发生了。但是，什么时候发生？不清楚，我们不是算命先生。地价高的时候也得高价买地，但是我们根据宏观调控，我们坚决去调房价，实际上我认为整个的调整现在刚刚开始。但是，对于万科这是一个战术的问题，是比较好调的。这是什么问题呢？不仅仅是房地产行业，还有我们整个中国的企业行业来讲，有一个心态的问题，什么心态呢？是一个牛市的心态，这样一个追逐财富甚至不择手段。浮夸、浮躁的心态。现在说调控了，才开始调，金融风暴来的时候和我们没有关系，这是我们整个从上到下的心态。
王石:那么，万科实际上我们这两年进行了什么调整呢？我们一个调整就是房地产实际上还是非常非常粗放的一个行业，还在提供半成品，就是所谓的毛坯房，我们万科完成了从毛坯房到精装修的产品提供。但是毛坯房老卖，为什么提供精装修呢？还是邓小平那句话“我们不争论”，我们就必须精装修。09年我问精装修对于市场上是一个负担还是一个竞争点？大家很高兴地说，是一个竞争点。第二个是坚决做产业化，改变传统方式，改变能耗、低效率的提供产品的方式。我们07年在市场的产业化成本非常高，那么谁买单？还是消费者买单。政府鼓励产业化，但是政府也不买单，那么只有万科买单。在房地产市场好的时候，你买单可以加在售价上面，但是06、07、08年过去了，在市场非常好的时候，我们高投入的进行产业化。到了09年市场不大好的时候，我们就是高成本。那么，对于万科来说，我们将来往哪里走？我们转变这种靠粗放消耗能源这样的靠市场的旺盛需求来支撑的，实际上是支撑不下去的。我想说万科相对中国的其他企业不是成立很早的，但是我们有一个后发优势，你不仅可以借鉴国际上的优秀企业是怎么走出来的，也可以借鉴中国的新型企业是怎么走出来的。比如说联想、海尔、华为，都是万科借鉴的。虽然这些企业和万科成立的时间差不多，但是他们走国际化的道路很早。相对来说，我们是走的华为的道路，如果用动物的话来讲，任正非先生是一个狐狸，就是很狡猾的。我觉得华为走的道路，走的是一条如何从营销生产型，转向研发技术型。显然，万科也在走这样的一条道路，通过如何的营销生产中国住宅产业化，向研发技术型这样一个转化。
王石:实际上，无论市场好、不好，中国的大格式是没有改变的，亚洲的竞争力的大格式没有改变。比如说我们现在的人民币会调高了，我们的劳动法使劳动成本增加了，使人都破了，要不跑到越南去了，要不跑非洲去了，要不跑南美去了，怎么可能？越南不过是广西省的规模，容纳不了的。去南美吧，墨西哥早就做经济特区，就是在美国的边境上，早就有区位优势了。非洲不用说了，那个地方能去吗？所以，中国的世界工厂制造地位本身是不能改变的，作为来中国知道的，无非是三种选择。去越南、去非洲是其中一种选择，第二选择，你只好减少劳动力，引进机械手。我知道现在在珠三角，很多的一些工厂生产，现在就是这样做的。第三个是到湖北、湖南、江西去。所以，整个的金融危机来了，中国的大势没变。问题是，我们要走向哪里去？就我个人而言，我是25年前到了深圳，我当时很简单，我觉得受委屈、受压抑，我看到香港人的生活水平比我们高得多，我想改变生活方式，我想使大家有这个能力。所以，过去的20年、30年我想到了，但是再往下走，为什么2008年我个人和万科遇到了那么多的压力呢？我觉得问题在于，我们没有确定一个天花板在那里。万科是确定底线，不行贿、不做暴利，这些我们做到了，我们洁身自好，我们怎么发展我们非常有信心。但是，你个人在社会上出名了，企业在社会上的位置比原来重要了，你到底应该怎么说？怎么做？怎么引导？我们根本没有做好这个参照性。所以，我想说在未来的30年当中的不确定，我们怎么要求自己？显然像经济观察报这样的财经媒体，应该在这方面对我们企业就像前几年最受尊敬的企业，企业公民的责任这样的引导，如何在这种观念、思想、信仰方面，再给我们一些引导。谢谢各位!
(本文来源：网易财经 )
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◎楼主
万科管理层放弃数亿年终奖
一高层表示有利润则奖励给员工,以此激励员工与企业共渡难关
网上盛传的万科管理层集体放弃2008年年终奖一事，近日得到了万科高层的亲口证实。记者从万科一高层处了解到，万科高层应对经济寒冬的方法是管理层先"挥刀自宫"---放弃年终奖，有利润则奖励给员工，以此激励员工与企业共渡难关。
据悉，以王石为首的万科管理层2007年的奖金达数亿人民币。
企业出问题管理层要负责
从去年11月底开始，网上就盛传万科在遭遇地产寒冬后，采取了系列应对措施，其中就包括管理层放弃年终奖金。据悉，该消息来源为青岛万科，但一直未得到万科总部的证实。
近日，万科一名高层亲口证实，管理层在应对"寒冬"的措施中，采取了"挥刀自宫"的做法，集体放弃年终奖，有利润则奖励给员工，以此做出表率，激励员工与企业共渡难关。这名高层表示，降薪当然不止他一个人，而是包括企业几乎所有高层。
他说，企业出问题肯定是出在管理者身上，管理层要首先负责，因此裁员并不是一个正确的做法。万科现在最重要的是抓紧日常的绩效考核机制，准确地说就是"减阵强兵"，通过科学合理的绩效机制首先减少管理层，提高工作效率，如果有人离开，一定是因为绩效问题。
据悉，以王石为首的万科管理层2007年的奖金达数亿人民币。
"地震门"确曾影响士气
"很多事不是大家想象的那样简单。"在2008年，万科不仅遭遇了地产的"寒冬"，还发生了前所未有的"地震门"危机，一时间万科和王石都被抛上风口浪尖。
这位高层主动谈起了万科的"地震门"事件，"心里有委屈还是要说出来。"他说，万科过去都是骄傲的士兵，迈着整齐的脚步，但那次危机确实使万科的士气出现了一些问题。而实际上，万科高层在地震发生后的第一时间就赶到了灾区，员工也纷纷组成救援队伍分批前往四川。近日，万科还刚刚派了第十批志愿者前往灾区。
此外，在2008年12月31日，万科捐建的灾区小学和医院也正式投入使用，是第一批投入使用的捐建学校和医院。
对此次事件，他用"24岁的年轻人"来形容万科，"犯错误也是难免的"。因此，王石会有感谢宏观调控、感谢金融风暴的说法，没有这些，万科永远以为自己很好，不知道弱势在哪里。
他说，通过2008年的风风雨雨，万科管理层与员工们所做的就是摆正心态，正视现实，想清楚自己的定位，通过自身的努力，赢得社会的理解和尊重。
北京经适房最大面积拟降至65㎡http://www.sina.com.cn2009年01月18日 05:58京华时报
本市保障性住房规划与建筑设计导则征求意见稿发布
本报讯(记者翟烜)北京的经适房面积上限拟下调，由目前的70㎡降为65㎡。前天，北京市规划委公布《保障性住房规划与建筑设计导则(征求意见稿)》，明确将经济适用房面积范围设为35-65㎡。
这次新公布的征求意见稿，对经济适用房、廉租房的户型、装修标准、房屋采光以及每间房屋的面积都给出了明确要求。经济适用房和廉租房均可提供一居或两居共两种户型，其中廉租房面积为30-50㎡，经济适用房面积为35-65㎡，购房人入住时房屋应一次装修到位。
每套住宅至少有一个居住空间满足日照标准的要求。卧室、起居室(客厅)、厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1/7。并且，房屋能够实现功能空间的互用与分合。
北京市规划委相关负责人昨天表示，《保障性住房规划与建筑设计导则》是编制、评估和审批保障性住房项目的参考依据。《导则》在保障性住房选址、户型设计等方面都有明确要求。2月10日前，任何单位、个人均可登录市规划委网站反馈建议或意见。
导则内容
经适房
经适房客厅最小9㎡
小区每十户一到两个车位
征求意见稿规定，经济适用住房应独立成套，套内功能分区明确、合理。每套住宅应具有卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间等基本空间。小套型的卧室可以和起居室合并。
征求意见稿中提出，位于公共轨道交通站点周边500至1000米范围内的经济适用住房项目的机动车停车位可按十户一个停车位标准设置；位于其他地区的经济适用住房项目可按十户两个停车位标准设置。若考虑未来发展的需求，可预留一定的停车用地。
具体要求：
总面积：一居室在35㎡到45㎡，二居室为45㎡到65㎡
卧室：双人9-12㎡单人6-8㎡
起居室(客厅)：9-15㎡兼起居室的卧室：12-18㎡厨房：4-6㎡
卫生间：3-5㎡
租赁房
政策性租赁房准入标准明确
买不起经适房住不了廉租房家庭可住租赁房
征求意见稿首次对政策性租赁房准入标准作出明确解释：家庭收入高于廉租房标准又无力购买经适房的低收入家庭将可住进政策性租赁房。
在刚刚结束的北京市两会上，北京市副市长陈刚，以及市建委住房保障办相关负责人相继提出，今年北京将向刚毕业的大学生、外来务工人员等人群，提供20万至30万平方米的政策性租赁房。但政策性租赁房和廉租房有何区别？收入达到什么标准才能申请？如何申请以及租房价格等问题都没正面回答。
此次，北京市规委公布的《导则》中明确指出，政策性租赁房与廉租房、经济适用房一样也属于保障房。其含义是指，通过政府或政府委托机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房。同时，政府对政策性租赁房承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。北京市副市长陈刚还曾表示，政府也会考虑将回购商品房作为政策性租赁房。
廉租房
廉租房小区可不设业主车位
同时，廉租房小区可不设置固定机动车停车位，但可设置公共访客机动车停车位，停车位数量应按照不高于十户一个停车位标准设置。应结合残疾人、老年人的需求适当安排残疾人助力车、小型三轮车停车位，可与自行车停车位综合考虑。
此外，保障房小区的规划设计应按照5套/100套的比例安排无障碍住宅。廉租房套型面积要求为：一居室的建筑面积应在30至40㎡，两居室则为40至50㎡。
工商银行存量房贷利率下月起自动转为7折http://www.sina.com.cn2009年01月18日 04:27四川新闻网-成都商报
本报讯 (记者 杨斌) 记者昨日从权威渠道获悉，工商银行(3.56,0.07,2.01%,吧)已决定从2月1日起对个人存量房贷7折优惠利率进行调整。据了解，只要是满足该行两个条件的存量客户，无论贷款金额是多少，银行都会自动将利率转为7折优惠。
昨天，工商银行相关负责人表示，该行规定对2008年10月27日前已发放、目前仍有余额存量个人住房贷款，从2月1日起将可以享受基准利率下浮30%的优惠，但客户必须同时满足两个条件：一是该笔贷款已执行基准利率下浮15%的优惠；二是自利率下浮比例调整日算起，借款人该笔个人住房贷款前24个月内无连续2期(含)以上违约记录(贷款存续期不足24个月的，从贷款发放时起计算)。借款人在工行的其他贷款无不良记录。
据了解，只要是符合以上两个条件的个人住房贷款存量客户，无须提出任何申请，也没有贷款金额上的限制，银行就会自动将优惠利率转为7折。
同时，对于2008年10月27日以后发放的符合上述条件的个人住房客户，也可以向其贷款经办银行提出书面申请，经银行审核批准后享受7折优惠利率。
据介绍，对于即将享受7折优惠利率的客户，如果在该笔贷款的剩余还款期内连续违约2期(含)以上，银行将取消你正在享受的7折优惠贷款利率，并按照原来的合同规定计收相应的利息和罚息。
重庆推出购房退税政策刺激楼市
《财经》记者 程华 邓海 共有 0 条点评
购房者按揭贷款本息可抵扣产权人缴纳的个人所得税地方留成部分，不过分析认为这一政策难以全国推广
【《财经网》专稿/记者 程华 邓海】重庆市出台17条相关政策，刺激当前低迷的房地产市场，其中包括关于购房退税的政策。
重庆市国土房管局1月20日召开新闻通气会，发布了《重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》（下称《意见》），出台了17条相关政策。
《意见》规定，在重庆首次（含改善型）购买住房并以按揭方式支付的，其按揭贷款本息可抵扣产权人缴纳的个人所得税地方留成部分。
重庆市国土房管局副局长蒙毅介绍，购房个税抵扣政策的初定方案为个税当月抵扣。由于个人所得税的地方留成部分为40%，该政策实施后产权人可享受比例也为40%。他举例说，某市民如果每月应缴纳1000元的个税，那么他凭银行按揭的单据，每月到税务部门缴纳600元个税即可。
有重庆市地税局负责人向媒体表示，购房退税政策执行起始时间为2008年12月1日，具体细则等相关文件将很快出台。
此外，《意见》中还包括减免部分交易税费、放宽购房入户限制、调整房地产开发税费等措施。除购房退税，其他政策的执行起始时间均为2009年1月12日，执行截止时间暂定为2009年12月31日。
一位重庆市政府内部人士向《财经》记者透露，当地房地产商会曾于去年12月向市政府相关部门提交报告，提出了包括购房退税在内的22条“救市”建议，其中不乏取消“90/70”限制、二套房首付及利率限制完全开放等激进政策，呼吁政府一次性出台更大的楼市刺激政策，恢复市场信心。
如今，其中的部分建议成为现实。当地某开发商向《财经》记者表示，对新政策感到十分乐观，相信对恢复市场信心、促进楼市回暖将产生积极作用。
政策效果有待观察
业内人士普遍认为，购房退税是地方政府职权范围内能够出台的力度最大的“救市”政策，历史上只有上海曾经使用过。
1998年上海出台购房退税政策，规定自当年6月1日起至2003年5月31日止，凡在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可享受购房后起算的个人所得税抵扣。
高华证券的研究报告显示，该政策有效地刺激了上海房地产市场的回暖，1998年至2003年期间，上海住房市场的交易量平均同比增幅达22%，房价累积上涨65%，房地产投资也一路增长，2004年同比增长30%，达到历史最高点。
不过，华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎向《财经》记者表示，“在如今的市场形势下，金融危机等影响房市恢复的根本性问题还没有解决，单靠出台某项政策难以令市场真正回暖。”
招商证券的研究报告也认为，购房退税政策会促进成交量的放大，但总量有限，因为房价的低点是由普通民众决定的，而该政策只对富人有利，因此不会从根本上改变房地产市场的趋势。
该报告认为，房市要调整到2010年底前后，在此期间，行业调控政策会不断放松，但这些政策不会立刻改变房价下跌的趋势。
全国推广可能性小
多数业内人士认为，重庆这一做法在全国范围内推广的可能性较小。
招商证券的研究显示，2007年地方政府个人所得税收入1274亿，占地方财政收入比重为5.4%。由于中国目前实行个人所得税收入中央和地方按比例分享制度，中央分享60%，地方分享40%。
“购房退税退的是地税部分，是在地方政府权限范围内，而国税部分退的可能性很小，因此在全国推广的可能性不大”，公衍奎向《财经》记者表示。
同时，高华证券认为，购房退税政策更有利于高收入人群，将刺激这部分人群的投资需求，但违背政府构建和谐社会、抑制过度投资的一贯政策，并将增加财政负担，中央政府是否会实行该政策存在很大的不确定性。
招商证券也称，该政策的推出可能面临较大舆论阻力，不可能在全国大面积铺开，只会在一些重点城市实行
广州“土楼公舍”的文化争议及其住宅的实验与反思
作者: 楚先锋
时间: [ 2009-01-18 12:10 ]
在《凤凰周刊》上看到这样一篇文章，真的是心里很不舒服。万科在广州做的廉租住房，所招来的并不是真正需要廉租住房的、也就是它的设计师真心想提升他们的居住品质的那一部分人——农村来城市的最底层打工群体，反而被那些小白领、大学生占据，多人合住一间的房子被一人占据。我和设计师刘晓都先生一样感觉非常气愤和困惑，难道我们只能设计建造那些居住情况非常恶劣，这些小白领不屑于与之争抢的房子，才能轮到农民工兄弟吗？那这样还提什么改善居住条件呀？但是在当前的经济社会，我们又怎么去限制租户的身份呢？在市场对高品质的廉租房有需求而供应量不足的情况，会不会有二道贩子租下来再加价出租呢？除了进入物质极大丰富的社会主义/共产主义社会，我们真的没有办法了吗？
广州“土楼公舍”的文化争议及其住宅的实验与反思
摘自《凤凰周刊》 文 田小磊
（前略）
理想与现实
万汇楼的设计者是深圳都市实践建筑设计事务所。在都市实践的设想中，这是一栋为城市里的劳工阶层设计的建筑。开始做方案之前，设计师刘晓都还特意去了一趟自己公司里负责打扫卫生的阿姨的住处，拍了一大堆片子回来。 30平方米的房子摆上四张床，拉上布帘，四对夫妻一起住，公共厕浴，没有厨房。他们为了攒钱，把城市当成临时居所，这个临时概念支撑着他们在一个非常非常糟糕的环境下居住下来，他们是在忍受生活，住得毫无尊严。
刘晓都说，万汇楼原本是为这个群体设计的，希望他们能够花同样的钱，更有尊严地住在城市里。但是，当房子盖好后，蜂拥而入的全都是那些刚刚毕业的年轻大学生和公司的小自领，他们迅速地占据了这个小区。万汇楼管理处的李程辉告诉记者，7月15日万汇楼开始招租，不到两个月时间，300多套房子就全部租完了，租客的平均年龄不到26岁，8O%以上都是毕业没多久的大学生。外贸公司的跟单、教音乐的家庭教师、在淘宝网开网店的小老板诸如此类的从业者占据了大多数。
管理者在小区的入口处刷了一个巨大的标语“暂栖万汇楼，且待冲天时”、“所有的苦难都是一种财富，尽管当时我们是如此憎恨它”。整栋楼里，贴满了诸如此类的励志格言，培根、爱迪生、歌德的话将这里装饰成了一个励志家园。这样的改造不仅让管理者感到自豪，更让旁边四季花城里的住户们感到放心这里并不是乡下来的打工者聚集的地方，而是有文化的年轻人在租住。
但是，这样的改造却让刘晓都有些沮丧，他所期待的住户并没有住进来，却被这些小白领占据了。因为低廉的价格，他们甚至一个人就把一套二居室的房子租了下来，这样的状况让这个温和的建筑师甚至有些愤怒，“这裉本不是为他们设计的房子。”
“他们这个群体，在父母家的时候，住的可能是200平方米的房子，他不觉得现在住这样的房子有什么了不得的，但是，你要是给那些真正需要这些房子的人住的话，他们从那样糟糕的地方搬到这里，会觉得生活一下子美好起来，像人一样地生活”。刘晓都说，他原本的目的是让那些常年在恶劣的居住条件下忍受生活的劳工阶层能够因为住所的变化而感到生活的美好
固执地排斥
虽然万汇楼的入口处挂着政府部门制作的“城市低收入住宅试点项目”的标牌，但是，当记者问及收入时，几乎所有人都极其厌恶别人将他们称作低收入者。在跟记者聊天时，一个刚刚搬来的小姑娘，用夹杂着英语的普通话极力表明自己不同于那些底层的打工者，在回答记者“为什么会选择来这里住”的时候，这个小姑娘直言不讳:“因为这里价钱比较低，却不是出租屋，不用跟那些民工一起住啊”。
不管是租户还是管理者都固执地排斥着设计者原本设想的居住群体。事实上，都市实践设想中的那个群体也不大可能来这里租住，他们需要天天按时上班，但从广州市中心出发，如果坐公共汽车通常需要花—个小时才能到达这里。万汇楼所处的地段甚至已经不属于广州市的范围，只能算是广州和佛山两个珠三角繁华城市的夹缝地带。
选择这样一个远离城市的偏僻角落，事实上是出于无奈。万汇楼的开发商是实力雄厚的万科地产公司，作为公司的第一个廉租房实验项目，原本选址是在深圳市区著名的中式住宅小区“第五园”的旁边。第五园是一个占地面积20多万平方米、每平方米住宅单价超过万元的高端人群住宅小区。2006年初，当媒体披露了万科打算在第五园内建设第一个廉租房项目时，这个给穷人租住的、能容纳上千人的大集体宿舍立刻招致了第五园业主的强烈反对。起初只是在业主论坛上的议论，诸如“廉租住宅项目必将严重影响到第五园业主的生活质素，严重影响第五园的小区形象，大大降低第五园的物业价值，这样一来，第五园的房子就没那么昂贵了，不过是个靠近贫民区的别墅而已，第五园的买家们就等着贬值吧”的声音此起彼伏，后来网络上的抗议变成了实际行动，在这些豪宅业主们声势浩大的集体反对下，万科取消了在深圳市区建设廉租房的计划，而只能选择广州郊区一个偏僻的边角地块进行实验。
“这事实上是一种非常自私的行为”。刘晓都说，特别能体现中国社会已经从无产阶级走向有产阶级，有产阶级最在乎自己的财产而且希望自己的财产保值、升值，不希望旁边住的是比他层次低的人。中国社会阶层的分化从来没有像今天这样明显过，富人和中产阶级的自我意识开始建立，他们迫切要求他们的住所能够充分表达他们的社会身份而拒绝与低收入人群的混居。种族与阶层的分离政策，在全世界都遭到了唾弃，但是在中国，阶层的分离成了被宣扬的事情。
“在我们跟开发商探讨设计方案时，为了避免层次不高的人混入高端住宅，大房子跟小房子不能混在—起的要求都能够堂而皇之地提出来。”刘晓都说。而政府却没有任何作为去约束这种不合理的抵制，政府虽然也曾做出过90平方米以下小户型配比开发的住宅政策，但在具体的开发过程中，却遭到了从消费者到地产商的广泛抵制。在现实的中国，土地政策和住宅开发政策导致的大型封闭式的所谓花园住宅小区已经成为了裉深蒂固的社会标准。记者在万汇楼采访时，问及被访者心目中的住宅理想时，花园洋房几乎是唯一的模板。
土楼的价值
纽约库伯-休伊特国家设计博物馆的策展人玛秋达为今年展览设定的主题是“中国的居住”。当她来到中国寻找展品时，那些看起来具有艺术价值的住宅大都是为这个国家的成功人士设计的豪华住所，由于种种原因，展览规模被缩小，玛秋达最终只保留了这栋为低收入者提供的住宅解决方案。
对传统民居的创造性利用以及它所承载的社会意义，让土楼公舍赢得了美国人的赞誉，但是，在国内，不少建筑师认为对于福建土楼外型的模仿仅仅是个噱头而已，没有什么建筑学上的创造性价值。土楼的圆形外观设计最大的出发点缘于防御性的需求，并因此部分牺牲了采光、通风等基本的居住条件，如今在现代城市里建造住宅，还刻意沿用土楼的外观和基本构造，炒作的意义远远超过了实际的建筑价值，这样的住宅尽管标榜为低收入者设计却并不具备复制推广的价值。
对于这些批评，刘晓都说，设计之初，很大一个出发点在于创造一个自我完善的系统，其内部已经包含饭馆、商店、健身房图书馆等小型公共设施，这样能保障它可以放在任何地方，而对周围环境的要求做到最低才具备所谓的可复制性，而客家土楼的圆形本身就是一个封闭的系统，所表现的公共空间的凝聚力是现代住宅设计所缺少的和需要挖掘的价值。
在刘晓都看来，真正的廉租房建设本质的问题在于能够最大限度地见缝插针，将城市中心的边角地块利用起来。土楼公舍所在的金沙洲社区如今是广州在建的最大新社区，市政府投入15亿元，住宅总建筑面积约们万平方米共6O00多套，大部分都是为城市低收入者建设的廉租房。
广州的社区有为精英提供的豪宅区，有公务员小区，有白领聚居区，现在又多了个贫民居住区。虽然这样大规模的廉租房小区建设计划在一开始就遭到了诸多指责但贫富分居在一定程度上已经成为现实。任何一个建筑实体的实现几乎都是建筑设计师不断向现实妥协的结果。虽然一直期望能够在城市的中央建造一栋低收入者住宅，但是，最终能在城市的边缘地带开始试验刘晓都说这已经让人满意了。他所在的都市实践事务所10年来已经做了200多个项目，如今终于碰到了第一个低收入者住宅项目。
虽然最终的选址不甚如人意，但是即使是在庞大的金沙洲社区，如果为低收入者提供的住宅是低成本、粗制滥造的产物，缺乏建筑学意义上的追求，用不了多少年，这里将会形成新的城中村，重复着拆迁、重建的过程。
“土楼公舍仅仅是给低收入者住宅的设计提供了一个另类的解决方案，并不是唯一的”。刘晓都说，他们期望将土楼公舍设计成为具有视觉冲击力的建筑。它一方面表达了劳动阶层同样应有的尊严另一方面期望引起公众对低收入人群居住问题的关注。
公共住宅需要反思吗?
2008年7月6日，在加拿大魁北克举行的联合国教科文组织第32届世界遗产大会上，中国大型民居建筑“福建土楼”被正式列入“世界遗产名录”。这个消息曾经占据中国各大媒体的头条，但是，很少人知道，与福建土楼一起入选的还有德国柏林的6处“社会保障住宅”，这些房子是1913年到1934年间，由德国政府出资，现代派建筑师们在柏林市内专门为低收入人群居住设计建造的集中住宅区。
这些经典住宅诞生的背景，正是恩格斯那篇著名的《论住宅问题》所研究的历史阶段，在考察了19世纪末期欧洲大城市“住宅缺乏”的问题后恩格斯说:“一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来，另一方面，这些旧城市的布局已经不适合新的大工业的条件和以此相应的交通，街道在加宽新的街道在开辟，铁路铺到市里。正当工人成群结队涌入城市的时候工人住宅却大批拆除。于是就突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和小手工业者的住宅缺乏现象。”
德国100多年前急速城市化的后遗症之一——住宅缺乏，如今在中国的许多城市里重现。但是今日中国的住宅问题无论其广度和深度，都要比一个多世纪前恩格斯所处的时代广泛得多，复杂得多，影响也大得多。
2005年夏天记者在郑州曾经采访过已故日本建筑师黑川纪章。那时，他对中国的建筑师充满了羡慕之意，他说他们是最幸福的，年轻，可以自由地学习西方，却又在中国有着最好的试验场，因为中国的建筑师要解决这么多人的住宅、生活空间的问题，这会有许多难题，他们可以创造历史。
对于年轻的中国建筑师，《纽约时报》的建筑评论家们也充满羡慕，中国人有足够的空间和时间来实验和反思公共住宅。但是，在这个被西方人羡慕的建筑试验场上，像柏林的“社会保障住宅”那样可以载入史册的建筑最终能够诞生吗?
1999年，刘哓都和他的两个同伴孟岩、王辉在中国最大的“一夜城”深圳创办了都市实践建筑设计事务所。在那之前，他们在清华大学接受过中国最好的建筑学教育，然后又在美国迈阿密大学攻读建筑学，但是，当他们返回中国时，却已经有些看不懂这个国家。
在迈阿密大学读书时，刘哓都两年半研究生课题的两个项目都是低收入住宅，毕业设计同样是低收入住宅。“关注穷人的居住问题，在美国大学的建筑系里还是占据着很重要的地位。”刘晓都说。但是，在中国，从政府、开发商到大学里的建筑学教授以及普通市民，花园洋房、封闭小区、贫富分居，几乎已经成为这个时代所有中国人共同宣扬和向往的居住理想。地产商们标榜的“花园洋房、名车名校，孩子去外国读书”这样美好的生活图景诱惑着每一个，也疯狂地透支着有限的城市公共资源。在强势资本的肆虐下，我们的城市照实地表现出极端资本主义浅薄的形态，固有的生活共同体被一步步撕裂。
对于美国建筑师们所说的美国人缺乏对公共住宅的严肃反思，刘晓都说，他理解美国人的遗憾，上世纪六七十年代，是美国社会民权运动高涨的时期，在建筑学领域，有一大批人在关注穷人的福利，一直倡导“社会住宅”（social house），要求政府大量投入为低收入人群提供居住保障。但是，这样的试验后来几乎全部沦为贫民区整个建筑界遭到了很大的打击。另一方面，随着199O年代以来美国经济高速发展，几乎每个人都有钱买房了，虽然事实上仅仅是有能力贷款买房，但毕竟缓解了劳工阶层的住宅问题，所以，在大学校园里，也就没有太多的人真正关心这个话题了。恩格斯当年所说的工人住宅问题，似乎被资本主义本身解决了。金融危机的爆发，中产阶级的大面积破产让“社会住宅”的反思再次在美国出现。而对于中国来说，超常速度和规模的城市化进程、庞大的劳工阶层、贫乏的土地资源这些现实难题，远远超过西方国家所遭遇过的，对于公共住宅问题，目前整个社会所投入的精力和智慧与这个时代需要的严肃的试验与反思相比，还远远不够。
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对万科态度，09年依然增持。
规范房地产市场“看得见的手”
本文见《财经》杂志总第230期 出版日期：2009年02月02日共有2条点评
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政府直接插手市场房价调整和支撑交易量的“维稳”之举，无论出于什么样的动机，事实上都只会扭曲价格信号、形成寻租空间，是必须纠正的不当之举
胡舒立
房地产市场下滑及其连锁反应，成为近期中国经济局势的重要看点。在宏观经济持续下行的压力加剧之时，政府究竟应当做些什么？是否应对房地产业的周期性调整施加政策干预？时至今日，在政府和市场间，中央与地方政府间，乃至地方政府之间，不仅分歧仍未消弭，反有加剧之势。
政府层面存有分歧，主要在于中央政府和地方政府对房地产市场有不同的利益关系和政策目标。中央政府关注房地产周期性调整可能带来的金融风险，担心相关产业链生产的萎缩对宏观经济的负面影响；而地方政府的忧虑则集中于地价跌落、房地产投资下滑和相关税收损失。市场中的分歧源于房地产企业与消费者的博弈，一方面，一些房地产企业继续对“政府拯救楼市”心存侥幸，对主动降价销售犹豫不决；另一方面，购房者则在等待更好的购房时机，继续持币观望。
我们以为，市场的分歧在很大程度上受到政策走向分歧的影响，因为部分地方政府慌不择路的“救市”动作，已经误导了市场。当前，需要更好地规范这只“看得见的手”。
应当承认，房地产市场调整属于正常的周期性变化，有其自身的市场逻辑，合理的调整不仅有助于挤出市场泡沫，而且可以逐步释放不断累积的房地产金融风险。故政府应以长远的眼光和审慎的态度加以应对，给市场自我健康调整的时间和空间。
当前，政府除了通过减息和信贷政策调整来释放合理需求、放松对改善住房需求的控制等宏观政策手段，缓解调整之痛，应将主要精力集中于保障性住房建设，以此满足低收入民众的基本住房需求。政府投入的保障性住房建设本身，也可拉动房地产业及相关产业的投资和就业，冲抵房地产业周期性调整对经济全局可能带来的负面影响。而直接插手市场房价调整和支撑交易量的“维稳”之举，无论出于什么样的动机，事实上都只会扭曲价格信号、形成寻租空间，是必须纠正的不当之举。
自1998年中国实施住房体制改革以来，房地产业壮大有成，城市中高收入居民住房改善显著，但由于种种原因，政府对于为低收入群体提供保障性住房作为有限，几无成效。此次房地产市场周期性下调，私人投资减少，事实上正为政府履行职责提供了更大的运作空间，近年来充裕的税收也为这一符合公共财政转型方向的惠民之举提供了可靠财力。当然，推进保障性住房建设，也要着眼于完善制度体系。最重要的是将保障性住房的供应对象明确界定为低收入人群，同时划定保障性住房与普通商品房的界限：一方面，保障性住房与普通商品房在户型、规划、配套、价格等方面均应有明显区别；另一方面，保障性住房主要依靠政府投入，应主要采取“公屋”廉租方式，辅以个人部分出资的“小产权”模式。目前半官半商的“经济适用房”“限价房”等模式都应转型或退出。惟如此，才能有效杜绝保障性住房功能变形，不致沦为特权群体的“福利住房”和投机工具。
从根本上看，中国房地产市场大起大落波动过甚，与地方政府的“土地财政”模式密不可分。在2006年以来的新一轮房价飙升过程中，最先攀升的就是土地价格。握有土地出让权的地方政府，其实和开发商共同成为市场的供方主体，在周期波动的上行期颇具主导力，造就了远超市场现实需求支撑的畸高房价。诚然，由于中国人消费信贷文化相对保守等诸多原因，中国并没有出现美国次贷危机那样的金融危机，但市场周期波动过于剧烈，带来的痛苦仍会相当深重。身兼多重角色的政府于痛定思痛之后，应当在制度层面进行反思，把结束“土地财政”提上改革议程。在未来，通过税收分配制度安排，重新调整土地收入的利益格局，让地方政府摆脱依靠土地收入维持公共支出的财政困局，应成为房地产市场健康发展的一项制度保证。地方政府从“土地财政”脱身，也有助于征地制度改革并“还利于民”，提高民众的消费意愿。
从经济学角度来看，住房和土地都兼具公共产品与私人产品的属性，在政府与市场之间截然划出界限相当困难，在中国这样一个行政权力强大、房地产市场发育只有十余年历史的国度难度只会更大。但在市场经济改革的进程中，这种分野毕竟是存在的，也是必须辨清的。当前，解决好住房问题事关刺激国内消费，事关民生，事关政府与国民的关系，其重要性再怎样估计也不为过；而政府对房地产市场的发展及相应改革更应有清晰思路和通盘考虑，避免为未来留下棘手的乱局。由此，从多重意义上说，“看得见的手”是应当也必须在改革框架内加以规范的。■
万科金域华府春节卖出40多套
万科多个楼盘节后增加优惠力度 一口价、购房抽奖、额外折扣、送物业管理费等多种优惠形式推出
本报讯(记者 陶文杰)春节7天假期还未结束时，地产龙头万科就已经又开始挥舞起优惠大旗。据记者了解，深圳万科旗下第五园(论坛 相册 户型 样板间)、万科东海岸(论坛 相册 户型 样板间)、清林径 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)、金域东郡等楼盘近日推出了一口价、购房抽奖、额外折扣、送物业管理费等多种形式的优惠，相比春节前，优惠有不同程度增加。
东海岸一口价优惠达9万 万科东海岸从初五起推出3套“山海公馆”一口价特价房。据销售人员介绍，该产品是南北通透的公寓，3套特价房面积为60平方米和89平方米，楼层是6楼和7楼，普通单位起价1.6万元/平方米，而特价房只要1.5万元/平方米，优惠6-9万元。此外，目前在售的还有225平方米的联排别墅，均价3-4万元/平方米。据悉，该类别墅去年高峰期售价曾超过千万。
位于龙岗中心城的清林径也推出了新春特惠，在原来9.8折的基础上，提供2个点的额外折扣。据悉，目前清林径的别墅已售罄，在售的是78平方米、86平方米和156平方米的高层，价格从5000多元/平方米到8000多元/平方米不等。可售单位不多，预计将于4月加推另外一栋高层。此外清林径公寓样板房也已开放，也将于近期发售。
http://cache.atlas.sina.com.cn/datahouse_d/picture_house_w/da/01/0282251_900.jpg万科金域华府效果图 金域华府春节卖出40多套
优惠增加使万科旗下各个楼盘春节期间看房量增多，成交上升，最典型的是金域华府。据悉，金域华府(论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)推出了多重新春特惠，包括办理尊享卡有4万优惠，3天内签约另加2万优惠，老业主介绍新业主购房的，新业主还能获得半年的物业管理费优惠。项目销售经理告诉记者，金域华府春节期间销售火爆，共卖出了40多套，目前594套单位只剩下最后30多套。其中3、4、6栋高层都已售罄，只剩下5号楼，LOFT产品剩下最后一套样板房。
http://images.sz.house.sina.com.cn/cr/2008/1203/605925909.jpg第五园效果图 第五园空中院馆新春购房优惠抽奖
记者初六走访第五园(论坛 相册 户型 样板间)发现，现场并不冷清，不时有看房者前来。销售人员告诉记者，第五园五期空中院馆推出了“新春购房优惠抽奖”，购房均能中奖，最低优惠1%，高的优惠2%.此外还有购房统一9.7折的优惠。据悉，五期有127平方米三房和152平方米四房两种户型，均价1万元/平方米，各种优惠算下来，总价一般都能优惠六七万。第五园景台同样有总价9.7折的优惠，目前可售户型主要是115平方米的三房。
北京"十五条"强化利好楼市力度
更宽松更实惠
作者： 发布时间：2009-02-04 09:47 来源：上海证券报
嘉宾：北京中原三级市场部 副总经理宫萍
一直奉行“低调”态度的北京市政府，却在年前打破沉默，给北京楼市发出了一个“大红包”。包括北京市建设委员会在内的9个相关部门，联合发布了《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进北京市房地产市场健康发展的实施意见》。在该《意见》中，除了再次强调加强保障性住房的建设力度、交易税费实行优惠等方面之外，还对二套房贷、境外人士购买住房等问题实行了松动，可谓是对去年救市政策的补充和完善。这一被业界称为“十五条”的《意见》的颁布对于北京楼市来说有着怎样的意义？上证第一演播室请来业内人士做出解答。
主持人：继2008年11月北京推出《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》之后，北京“十五条”在年前再度出世。能否请您分析一下此次救市新措出台的背景？
宫萍：从此次“十五条”的相关内容来看，其实是将去年11月的文件内容做出了进一步的明确。如营业税免征的范围明确了以2年为期的普通住房，改善需求的第二套房购买则明确比照执行首套住房的优惠，以及暂停对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的相关规定。此外，对于开发商的扶持也是关注要点之一，如改进房地产开发企业所得税预征管理措施以减轻负担、开发商拿地可延期付款等，既注重鼓励改善性需求，又刺激了房地产开发投资。与去年表现审慎的救市举措相比，表现更为宽松和实惠。
我认为，受到全球金融危机影响，未来房地产业的低迷状况如果未能有所改善，对于房地产业的政策可能仍将陆续出台。此次九部门联合发布的“十五条”无疑是在释放一个利好信号：即2009年的北京市房地产市场将在宽松的政策环境下平稳运行。通过房地产市场供给量的持续增加、引导购房需求的逐步上升等方面，使得北京楼市的交易量恢复增长。
主持人：“十五条”的推出，将会对北京二手楼市有何影响？
宫萍：具体来看，对于北京二手房市场有所作用力的政策，不外乎以下几条。首先，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。应该说，这项规定改变了以往“人均住房面积低于当地平均水平”的限制，使得二套房贷优惠的涉及范围有所扩大。
营业税的减免也是焦点之一。根据国务院131号文件，明确将五年期限改成两年，从而大大减少了交易税收成本。我认为这对于市场来说是“让步”很大的一块，甚至效果会更好于贷款政策的优惠。我们曾经计算过一笔账：降为2年之后，预计将有80%的房屋会处于免税状态，总价180万元的税费可节省14.58万元，是颇为可观的。这次的“十五条”还明确了从今年1月1日起开始执行的具体日期，最直接的一个影响结果是，1月份北京二手房的成交量达到7000多套，创下了历史新高纪录。而新房的成交量才2000多套，可以看出营业税的减免对于二手楼市的作用力不小。
主持人：您认为未来北京楼市会有怎样的发展趋势？
宫萍：去年一系列救市政策的推出，会在今年逐步显现效应。从2008年11月以来，政策“暖市”的效果比较明显，北京已经连续多周表现同比增长，这说明政策对于需求释放的催促力比较明显。但从具体数据来看，北京的二手房市场反而比新房市场回暖速度更快、更为明显，这说明新房的价格抑制问题仍然存在。因此，整体市场的全面复苏可能尚待时日，不排除地方政府会在2009年持续加大救市力度的可能性。应该说，随着政策松动环境的筑成，2009年的北京房地产销售情况会有逐步改善。
地产商会报告称房企支出半数流向政府 呼吁减税http://www.sina.com.cn2009年02月06日 00:5721世纪经济报道
本报记者 杨丽萍
谁是高房价的最大受益者？
“在房地产企业开发总成本(直接成本和运营成本)构成中，向政府的支出大约达到44%，而在房企总支出(总成本和缴纳的总税收)中，流向政府的比例更是高达49.42%。”近日，全国工商联房地产商会REICO工作室发布的一份名为《我国房地产企业开发费用的分析》的报告引起了多方关注。
北京华远集团总裁任志强就此接受记者采访时更是直言，地方政府才是高房价的最大受益者。“地方政府的政策推动了高房价，但是没有人承认，特别是土地部门从来不承认。”
据了解，该报告已转交全国人大财经委以及相关的决策部门。
支出一半流向政府
据介绍，该报告的调查数据来源于2008年7月至10月在北京、上海、广州、苏州、成都等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目。
记者获得的该报告全文显示，无论是从总成本的角度还是从总支出的角度，流向政府的比例都相当可观。
“在房企开发总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2%。”REICO工作室王震博士指出，这还只是政府卖地的显性收入，如果加上市政工程、公共配套等隐性收入，房企交给政府的比例将可能占到总成本的44%。
该报告指出，如果按照每平方米可销售面积成本计算，全部样本的每平方米成本平均为8893元，每平方米的土地成本为3821元。上海每平方米土地成本在2006年最高，达到6849元，广州则在2005年达到最高，为4375元。“土地成本占比最高的是上海，其次是苏州、成都和北京、广州、青岛、深圳、西安，最低的是呼和浩特。”
而从房企的总支出角度分析，“开发和销售环节税收占到了总支出的19.06%，土地成本占到了总支出的30.36%；开发企业的总支出中流向政府的比例占到总支出的49.42%。”王震博士直言，这就意味着开发企业的总支出中有接近一半是向政府的支付。
报告指出，从三个一线城市来看，流向政府的份额，上海的开发项目最高，为64.50%，其次是北京，为48.28%，最低的广州也达到了46.94%。
此前，由北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授主持调研并撰写的《2008年中国房地产行业资金报告》就曾做过统计，2008年房企的购地支出或将达到3699亿元，税收支出则可能达到2179亿元。
任志强直言，报告证明，高房价下政府部门拿走的最多。
据悉，该报告均是提取房企2007年和2008年的财务数据。这两年正是地价和房价直冲云霄的两年。
根据该报告显示，房地产开发中，企业剩余(总销售收入减去总成本和税收)占总销售收入的26.14%。
给房企减税？
舆论普遍认为，开发商应继续降价。“现在很多的政府是说开发商你得降价。”任志强坦言。
不过，近两年地价高位拿地的开发企业，却面临房价降不动的难题。
“土地成本和税收不能降低，这多少局限了房企的降价空间；但如果不降价，高房价客观上降低了房屋购买者的购买力，在市场购买力不足的条件下，开发企业的销售就不能完成，从而也就不能补偿其成本和预先缴纳的税收。”王震博士指出，土地成本和各种税收从性质上分析，是房企预先为购房者“代垫”的，需要在房屋销售过程中得到补偿。
REICO工作室刘琳博士向记者透露，截至去年11月底，40个重点城市中，有1/4的城市商品房销售面积同比下降40%以上。房企回笼资金的压力可想而知。
王震博士指出，土地成本、税收以及成交低迷对于资金的占压使得房地产业面临的潜在金融风险正在加大。
《2008年中国房地产行业资金报告》更是预测，如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元；如果2009年房地产遭遇短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。
高房价下无赢者：政府透支土地收益，房企金融风险加大，普通居民无力购房。
王震博士指出，目前，政策调整并没有涉及到根本问题，没有涉及到房地产业制度层面的问题，基本上属于政策的微调。
REICO工作室此次所布的开发成本分析报告就此建议，应从房地产市场的制度层面入手，将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收，并将契税并入印花税，将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和耕地占用税合并为一个税种。
任志强也认为当前减税还有很大余地。但任志强对物业税的征收显得信心不足。“中央财政和地方财政光一个人燃油税就打了15年，物业税会不会打15年？”
行情火了回头看1月10日在研讨会上的发言
作者: 老姜
时间: [ 2009-02-06 13:43 ]
上午有几位嘉宾，包括最近大家做这个策略报告的时候，都有一个大的前提，就是欧美经济。要谈中国经济一定是从欧美谈起，研究证券的徐总，他们的报告当时也从欧美经济的前站，谈到中国经济大概的走势，所以还是要说一点这方面的观察。
欧美，其华尔街的危机，本质上是一种对生活方式的反映。9月中旬大规模爆发华尔街风暴时，北京电视台派了一个摄制组到华尔街去，在周边找了一些中产人家，其中一个片子给我的印象特别深，一个标准的中产人家，男的在当地时政府做高级官员，妻子也工作，家里一个男孩、一个女孩，男孩上大学，女孩上中学，他贷款50万美金在标准社区买了一个住宅，家里两辆车，可以想见这个家里生活很好，即便出了危机，这个家庭可能考虑卖房子、卖车，结果，这个家庭出现的问题是吃饭困难。两个人的工资加起来是7000美金，前两年低息，到第三年变成了11.2%，每月5300美元，剩下的钱交点水电费以后，确实没有买食品的钱了。就在采访的时候，夫妻两人开始吃午餐，两个人端了一点米饭。偏偏房子也有、车也有，上大学、工作，居然没有饭吃。我觉得，美国人用高杠杆进行债务，负债进行生活的生活方式发生了问题，现在这种危机事件是对生活方式的清算。
为什么说这个方面？我实际上是说中美之间的经济总量和经济结构都存在着极大的差异。在9月中旬时，我这边报深圳有一些房地产贷款的断供等等，但即便有这样的事件，也绝不会出现食品的事件。有一些炒房的人，所面临的困难和美国人所面临的困难是截然不同的。前一段时间，和一个券商的研究员做交流的时候，美国华尔街这次的打击是致命的。在房地产行业，美国人基本失去了刚性需求，大学毕业生可能住爷爷的房子、父亲的房子，但自己买不起房子。而我们的大学毕业生早晚还是要进城安家买房子，我们的城镇化、工业化已经过半，进展最快的那一段可能已经过去，也有可能，但这个进程肯定没有问题。我们到沿海地区，比如浙江地区，比如油菜花，现在已经及少能看到，因为城市化程度已经非常快。但往中西部一走，我们离所谓的工业化的标准景象还是差得比较远。
刚刚说到房地产，中国的房地产行业，大家都知道是从1998年刚刚开始的，1998年中国人没有自己的资产，所有的住房基本都是单位所有，有的是集体所有，98年开始到刚刚过去的2008年，10年对于这样一个行业，房地产是中国经济典型的象征，10年走完一个行业的盛衰期是不可能的，20%、30%、40%可以视为一个行业正常的波动，但美国很多研究员说两三年内不大可能起来，但两者之间差异还是比较大的。
我还在上大学的时候，1980年，美国的三里岛核电站，在座的可能有人记得这件事，出了一件核污染事故，美国国会当时通过了一个法案，从1980年开始，美国不允许再新建新的核电站，就按此执行。不再研新的核电站，美国有多少核电站呢？108座，我记得非常清楚，现在可能减少了。那个时候108座，30年之后，中国现在有多少个核电站呢进入商业运营呢？秦山、大亚湾，就这两个。这就是中美两国经济结构的不同。
还有一个例子，大家愿意说法国的高速铁路，它在80年代开始成熟，开始和航空公司竞争，因为民航的成熟度早于高速。接近90年代，航空公司把支线都撤掉，因为它竞争不过高速铁路。我们这边是怎样的呢？能够称得上是高铁的，上海的磁悬浮，331公里，此外就是北京到天津的31分钟，我们只有这两个，多一寸也没有，而法国的高铁早在20年前就打败了飞机。这就是发达国家和发展中国家之间的差别，通俗一点讲，穷人和富人是不一样的，遭难的时间和反应也是不一样的。几乎所有学者做报告时，都会谈到2009年第一季度比较差，第二季度可能转，悲观一点说第三季度、第四季度才好起来。
我觉得这很难预测，宏观经济涉及这么多行业，多少个变量因素，第二，即便数据走得比我们预想，比2006、2007、008年还要差，但可喜的一点是我们已经做好了这样的准备。为什么提这一点？股市反应宏观经济和企业滑坡，如果一个人持有广东一家企业的股权，人在长春，经济危机来了，老板想卖掉这加工厂的话，可能需要很长时间，3个月到1年，因为他认为2009、2010年不行了。但长春持有这家的股东可能一分钟就完成了，他把股权卖了。这就是大家股市典型的反映方式，它不会等到经济形势变坏时才做出反映。从某种角度讲，10月中旬股市里的价格终端的变化，一定程度上对2008年四季度和2009年一季度产生影响，第一波是情绪在里面，大家对这些意外事件无法做出准确判断，大家不知道这个底有多深，第二，他能够计算出2009年PPI可能是负的5%，现在市场走的就是基于数据进行的。我觉的比较可忧的是2009年的数据确实比较差，比较可喜的是我们已经和去年9月中旬之前的数据不一样，现在我们的准确太充分了，我甚至怀疑是太过充分了，因为市场从博弈的角度讲，大多数人的预期一定落后。9月之后，人人都说这个危机无比严重。
CRB，大众商品，非常有意思，前两周原油大幅度反弹，从35到50，大宗商品和我们所说的股票，证券类的产品是不一样的，如果有人在买基本金属和原油，这个人只有两种可能性，第一他要买原材料用，第二他认为有人会用到它。所以，才会造成CRB指数的上涨。我建议大家一方面多看报告多学习，另外直接观察原材料价格的变化。这是我对经济领域里一些事件的观察。涉及到股市，总体来说，我对2009年是比较乐观的。我觉得，太过悲观的时候，最应该做的就是反其道而行之。证券市场里无数次重复的是集体性荒谬的现象，不只是中国，哪个国家都是这样。多数人都认为是正确的，比如这个市场100人，95人持有某种看法，并且这个看法是正确的，结果却一定是荒谬的。最典型的例子，一艘船，进水要沉，只能乘坐5人，20个人中如果有一两个人想到我要上船，结果他又成功了，可能活下来。所有的都这么想，而且都这么干，结果就是荒谬的。
比如，300多只基金经过专业分析得出一种看法，假定是正确的，如果行动是一致的，结果就是荒谬的。如果在座的各位，市场就我们这么多博弈者，大家都卖出股票，价格一定是最低的。如果都买入，价格一定是最高的。如果大家对市场看得非常准确的，这个看法是正确的，行动一定是错误的。这个市场就是一个博弈性的市场。
还有一点，2009年，要想找出一两个专家做出比较乐观的判断，恐怕投资者自己都不行。问题就在于我刚刚说的，悲观预测没有关系，但证券市场自有自己的反应方式，这里有一个典型的效应，买车票的效应。东北这边交通不太发达，如果公布早上8点开始卖票，大家会在6点排队。如果为了大家方便，我改在6点卖票，大家会在4点排队，股市里未来预期现实反映就是这个原理。如果有人明确看出2009年二季度各项数据都会见底，他不会等到2009年二季度动手。再过10天左右，2008年全年的数据统计局就会拿到，我担心这个数据如果不是足够差的话，反而会很麻烦，因为大家还会有多余的担心。如果这个数据足够差，市场做出的反应可能是相反的。如果到2009年数据转好了，我想很多人并不会在那个时候看好市场。市场就是这样。他会预见数据，但不会等候数据。
再一个方面，我觉得总体策略方面，不妨乐观一点。毕竟2008年，跌了70%多，2009年，无论如何不会有相同幅度的下跌。因为比10月中旬，花旗集团发生第二次危机的时候，曾经和几位业内人士做交流，当时好几个人说，只有第一次，第二次肯定会躲避掉。我个人觉得欧美经济继续恶化，这个概率是非常低的。
讲一个插曲，10月10日，华尔街风暴如火如荼时，我采访一个华尔街的经济学家，欧洲经济是不是最艰难的时候，为什么这么问，因为我当时就是这样一个想法。因为发源地就是华尔街。他非常嘲讽地看了我一眼，他说欧洲肯定是最有趣的时候，不是最糟糕的时候。但随后大家看到，整个金融系统和经济系统来看，他的判断并不正确，他是当局者迷。
在天津开的达沃斯论坛，很多金融集团的学者，有人问，华尔街风暴是否到了最差的时候，很多人都来讲，尤其是很多华裔的美国人讲，95%的在场嘉宾都是在世界一流的银行家，都认为没有到最差的时候。最后，有一个经济学家说，如果大家都这么看的时候，那么我们肯定说错了。他也很清楚，证券市场做出反应的模式肯定是非常有意思的。
说到2009年投资战略的时候，我观察几个方面可能带有一定的持久性。我建议的第一个关注方面是消费，我们是一个13亿人的大国，到目前为止，我们的国际化、经济化没有完全完成，我们没有几个巨型的企业，联想、海尔都是自己成长起来的。中石油(10.82,0.07,0.65%,吧)、中石化到目前位置你很难说是一家公司。苏宁在2007、2008年也跌得很惨，到目前为止，是20倍，2004年到现在，如果找到一家成长这么迅速的公司，何必怕指数跌到60%，是跌完之后算翻了20倍。做投资的人都知道巴非特，我是很赞同巴非特的，他长期拿着的都是消费类的，比如饮料可口可乐、吉利剃须刀、报纸、保险公司，我们这样一个大国，又在快速发展过程中，如果在座的谁有本事找出第二家苏宁，找出中国的沃尔玛，你的投资和指数的关联就会非常低，从本质上讲，我认为投资的本质就是寻找那些能够长期增长的好公司，和指数、宏观经济、货币政策关联度极小。
第二类，成长类公司。往往小公司都是民营的或者是私营的，为什么不看好大公司或者大型的国企，我们所说的蓝筹？如果有行情，肯定是蓝筹的行情，他有自然的权重。现在市场里所说的蓝筹恰恰是市场经济里没有转过来的企业。国企里虽然有股权激励，但是指望国企为投资者赚钱的时代，还要等待。中石油、中石化是为投资者负责的股份公司，恐怕这个路程还是比较远的。举一个例子，2003年我去国家一家大型公司，和公司常务副总聊了很多东西，当摄像机拍的时候他说的特别好，那时候3月份，他说得满头大汗。等采访完以后，他一边擦一边说“我跟你说，国企就一条路，死路。”我问过他月薪，他说2000块钱。300亿资产，靠2000块钱是肯定不能搞好的。采访后不久，这家公司出现了一个窝案。所以大家要找管理层有足够动力把公司做好的公司，大家对施工类企业关注的是比较多的，我也知道从业务量增加上，对基建行业肯定是好事，市场里，中国中铁(5.54,0.11,2.03%,吧)负责施工的，想靠这样的企业给大家赚钱，很难。
第三，我建议大家关注的是研究报告里提到的周期性品种。有色金属平均跌幅在83%，但我看中的恰恰是这些品种，它往往是涨过头和跌过头。有色金属波动起来可能比较剧烈，曾经和一个做基金的经理谈过，他买了一些铜、镍、锌，大家睡觉，他爬起来，要看这些数据。他说再也不买这些了，波动太厉害。但他的优点就是涨过头，跌过头。原油不是每年都能涨到147美元，2007、2008年已经验证了。但大家也不要忘记了，人类基本经济生活都有在持续，也不会每年都从147跌到35美元，这是我让大家关注强周期品种的理由。
转型的话题。这次无论是国内还是国外，听到最多的词就是危机。但这个危机我倒做另外一种联想。我搞过十几年的历史研究，任何一种历史趋势都是由某一个具体事件来组成的，它会以某种形式某种事件体现这个趋势。
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消息称房地产业长期发展规划有望获批http://www.sina.com.cn2009年02月07日 07:58中国经营报
——住房和城乡建设部已经决定上报房地产业长期发展规划
纠结与摇摆了许久过后，汇总了多个方案的住房和城乡建设部(下称建设部)终于决定上报房地产业长期发展规划，意在搭上“产业振兴规划”的末班车。
接近建设部的消息人士称，这份房地产业长期发展规划获批的可能性极大，“不过，这个规划很可能不会冠以‘振兴’二字的称谓，主要是强调中国房地产市场和行业的长期稳定发展。”他告诉记者。
记者了解到，国务院有望今年一季度，完成对“十大产业振兴规划”的审批和下发工作，目前，已经确定了汽车等九大产业的振兴规划，消息人士告诉记者，房地产业希望争取的第十个“发展规划”，可能主要面临医药、能源两个行业的竞争。
因此，他向记者强调，不到最后国务院批准，就仍存在变数，不过现在看来，房地产业“比较主动”，一切顺利的话，将有望在3~4月获批。
牛年春节前，多个房地产行业协会和市场中介组织，向建设部建议争取“最后一个产业振兴规划”，(详见2月2日本报《建设部纠结 地产界争取振兴规划》，在研究、探讨并汇总了这些行业协会组织上报的方案后，建设部并未拒绝这一提议，只是表示，需要寻找合适的称谓与时机，以免陷入被动。
事实上，建设部一直密切关注这项规划的进展，与国务院的思路。接近建设部的消息人士告诉记者，在2009年1月19日国务院召开常务会议把“抓紧审议通过产业振兴规划”作为一季度国务院主要工作之后一天，也就是1月20日，建设部房地产市场监管司便召集有市场各方人士参加的会议，听取市场情况、商讨下一步的对策。
这次会议由市场监管司司长沈建忠主持，相关行业协会、市场中介组织、知名开发企业，均到场参加，这次会议上，各方探讨了争取最后一个“产业振兴规划”的可能性。此后便逐渐达成了统一的意见，相关司局随即开始汇总准备上报国务院的“产业发展规划”草案，截至目前，这份草案已经完成。
建设部一位内部人士称，在汇总各方方案形成最终上报国务院的规划方案之前，按照建设部高层领导的要求，特意删去了“振兴”二字，以免引起利益各方的误解，如果一切顺利，这份房地产业长期发展规划，很可能会处在最后一个“产业发展规划”的位次上。
记者了解到，这份“房地产行业长期发展规划”的名称还未最后确定，但总体原则已定，主要是要以长期发展的思路与策略，改变目前房地产行业只有“短期调控”而无“长期发展”的单一现状，“不是为了托什么房价，是为了房地产行业长期、稳定的发展。”上述建设部内部人士称。
至于目前这份方案中的主要内容，将被划分为两大部分，即住宅和商业地产。后者进入政策视野实属首次，“过去关注较多的是住宅领域，商业地产的发展一直被忽视，产业规划应当全面涵盖各个领域，以保证产业结构的合理性。”了解该方案内情的一位业界权威人士称。
记者掌握的情况表明，这部分内容中，将包括金融产品创新，融资、信贷支持、商业地产选址规划等一系列的支持性政策内容。
而就住房部份，这份方案中包括对改善型需求予以税收、信贷、金融等一系列的支持政策，对于优质房地产企业，给予贷款、金融创新领域的“优待”，而一些行业协会、中介组织也提出继续降低交易环节的税赋，以活跃市场交易甚至还包括放松对外资购房限制等一系列政策建议。
此前，北京市出台鼓励房地产市场交易的15条意见，其中便包括放松外资购房限制，鼓励改善性需求等，而重庆则紧锣密鼓的准备出台购房退税政策。
“和关注房价涨跌一样，我们特别重视现在市场的成交情况，希望能活跃市场交易。”前述建设部内部人士称。因此，活跃市场交易的相关政策，在这份方案中也有所涉及，“但力度的控制需要比较谨慎，毕竟不能过度刺激，中央希望看到的是稳定的发展与增长。”他强调，因此，房产交易税赋水平完全回到2005年全面房地产调控之前，可能性很小。
2008年11月前后，原住房和城乡建设部住宅产业司司长谢家瑾在一个北京地产商的“沙龙”中就曾私下表示，政策出台后产生的效果会很快显现，现在应该担忧的，是房地产价格的报复性上涨的可能。
事实上，近期国家接连出台两轮房市新政，楼市表现依旧低迷，政策效果并未显现。相反，由于对未来政策走向判断的不确定，市场买卖双方均进入观望阶段，各方都期待未来会有更强力度的刺激政策——这亦是令决策者最为头痛的问题。
“当前房地产政策均以短期政策为多，如果能够明确提出产业发展规划，将调控政策与产业政策明确区分开来，便能够给市场一个明确的信号，让各方能够依此进行理性决策，这才当前力争产业振兴规划的意义所在。”一位业内人士如是说。
值得注意的是，2008年确定的住房和城乡建设部的“三定方案”中，便明确给出了“提出房地产业的行业发展规划和产业政策”的职能。“房地产行业的确长期没有发展规划，这次是个确实是个机会，但要选好时机。”前述建设部内部人士表示。
◎楼主
一月份销售及近期新增项目情况简报
万科企业股份有限公司
二○○九年一月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002 证券简称：万科 A、万科B
公告编号：〈万〉2009-002
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
2009 年1 月份公司实现销售面积28.6 万平方米，销售金额21.9 亿元，分别比08 年同
期增长24.2％和18.6％。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露
的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2008 年12 月份销售简报披露以来公司新增加1 个项目。
广州大坦沙项目。该项目位于广州市荔湾区大坦沙岛南端、桥中路以南，项目净占地
面积约3.81 万平方米，容积率3.56，计容积率建筑面积约13.57 万平方米。万科拥有该项目
100％的权益，需支付交易价款4.54 亿元。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇〇九年二月九日
万科1月销售均价明显下降
作者：杨志刚 发布时间：2009-02-11 09:02 来源：中国证券报·中证网
万科A（000002）1月实现销售面积28.6万平方米，销售金额21.9亿元，分别比2008年同期增长24.2%和18.6%。万科方面表示，1月份销售结果仍然体现出以自住需求为主的特征。
促销见效
自2008年5月以来，除11月以外，万科的月销售面积同比均为负增长。从2008年9月至12月，万科的销售面积和金额同比仍呈下降态势，但下降幅度明显减少；12月的销售面积和销售金额环比分别增加57.0%和49.6%。
业内人士分析，万科去年底的销售环比增长以及1月的销售面积和金额同比明显增长，说明降息等一系列政策的确对市场产生了刺激作用。公司1月的销售面积和金额环比下降，但春节期间属于传统销售淡季，环比下降是正常情况。
万科执行副总裁肖莉表示，公司1月份新增推盘量和加推项目并不多，但公司在春节期间仍然未放过促销的机会，在1月24日—2月1日的春节期间，公司销售现场也没有放假，这些努力带来了良好效果。
2008年全年，万科的销售均价为8594元；2008年10—12月，万科的销售均价分别为7220元、8480元和8079元。今年1月，万科的销售均价为7657元，销售均价明显下降。
肖莉解释，这主要是因为万科上海公司本月配套车位销售量相对较大，而车位单价低于住宅；另一方面，住宅整体的平均价格也略有下降。她表示，跨地域、多项目操作的住宅企业，每个月的销售均价受当月在售的楼盘组成比例影响很大，而各个时点在售楼盘组成存在比较大的偶然因素。所以一般来说，月度销售均价的波动会比较大。
重回广州拿地
自2008年12月份销售简报披露以来，万科新增加广州大坦沙项目。该项目位于广州市荔湾区大坦沙岛南端、桥中路以南，项目净占地面积约 3.81万平方米，容积率3.56，计容积率建筑面积约13.57万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付交易价款4.54亿元。据此计算，该项目的楼面地价为3346元/平方米。
这是自2007年7月以来，万科首次在广州地区拿地，也是自2008年5月以来，公司首次在广东省内拿地。万科方面表示，大坦沙项目属于以合作方式获得的项目，公司在很早之前已经和合作方签订了协议，目前刚刚办理完项目正式转让的相关手续。
中国指数研究院华南分院研究员周瑞蓉认为，去年广州的平均楼面地价为3069元/平方米，万科的出价不能算低。但荔湾区是老城区，广州人对该地区房子的需求较大，房价相对比较坚挺。去年全年，荔湾区的一手房成交均价为11319元/平方米，而全市的一手房成交均价为9339元/平方米。
她告诉记者，政府正在大坦沙周边地区搞基础建设，今年年底，地铁五号线也会延伸至大坦沙附近，未来该地区的市政配套水平会有所提升。该地区的可参照在售楼盘只有珠岛花园，均价为7000—8000元/平方米，但该楼盘为2000年之前开发，售价相对较低。如果掌握好推出时机，以万科的品牌号召力和房屋品质，销售均价应会明显高于该楼盘。
北京新政松绑90/70政策 银行信贷指向中高档房http://bj.house.sina.com.cn2009年02月15日08:11华夏时报
本报记者 袁晓澜 北京报道
北京将成为第一个为90/70政策松绑的一线城市。
2月5日，针对中高档住房的开发建设，北京银行系统召集开发商，就开发贷问题向开发商和房地产协会征求意见。据一位参会的北京市房地产协会专家表示，这次会议是为了落实1月22日北京制定的15条新政，让开发商根据市场的需求来开发中高档住房，银行也将对中高档楼盘建设提供信贷支持，这也预示着90/70政策悄悄松绑。
一位接近北京建委的消息人士透露，这条规定将不再卡死开发商在申报项目时要严格执行90/70政策，为90/70政策松绑。
北京不再严控中高档房
1月23日，北京市9部门联合发布了《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》(以下简称北京131号文)，鼓励和支持住房合理消费，改善居民住房条件，促进北京房地产业持续稳定健康发展。
其中11条规定，对商品住房项目，根据城市总体规划确定的原则，统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求，在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。
根据以往的信贷政策，银行为防范风险，对大户型、大面积的高档商品房等项目的开发贷款都较谨慎并有诸多限制。
而为了进一步落实北京131号文件放松对户型面积和比例的限制，北京银行系统特意召开了一次会议征求意见，支持开发商根据市场需求开发建设中高档房。
“文件针对为改善住房条件而购买二套房政策比国务院的131号文件更为宽松。从市场需求来讲，改善性住房的套型面积都比较大，总价高，文件中提到在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例，可见90/70平方米的政策限制不再卡得那么死了。”北京市房地产协会一专家告诉《华夏时报》记者。
上述消息人士称，由于房地产是一个区域性很强的行业，政策也应该因地制宜，让城市根据自己的实际情况做调整。在有足够中小户型供应、市场总量平衡的前提下，不再一刀切地要求开发商按照90/70政策去设计产品，体现开发商的市场主体地位。
改善性需求将释放
据记者从北京市房地产交易管理网了解到，北京市的存量房规模从2008年10月起连续4个月保持在34万套以上。
“以前受制于90/70政策，市场上70%的产品都是90平方米以下的中小户型。由于产品缺乏多元性，一旦产品销售不畅，受到积压最多的也是90平方米以下的产品。”阳光100(企业专区,旗下楼盘)副总裁范小冲(范小冲博客)认为。
据记者了解，不管是市中心项目还是郊区项目，不管是高档住宅还是普通住宅，或多或少都有90平方米以下住宅面积的比例。经过两年多的调控，90平方米以下房源在市场上已不再是紧俏货，反而成为了积压货。
另一方面，今年北京计划新建和收购保障性住房850万平方米,其中两限房650万平方米、将有21个项目约1.5万套限价房开始摇号配售。
“改善性住房的需求受到90/70政策影响而受到抑制，如果需求一旦释放，将会产生很大能量。”北京房地产协会一专家说。而从救市的方向来看，是朝着进一步松绑二套房，鼓励有改善住房需求的人购买第二套房的方向。
“目前楼市(楼市博客)需求除了90平方米左右的初次置业外，还有很多120-130平方米左右的改善性需求，有的楼盘甚至大户型比小户型卖得抢手。”中大恒基(中大恒基博客)市场部经理张大伟说，“自住性需求都是基于量力而行，是有限的预算，也是刚性需求。而改善性住房者都至少拥有一套住房，有房一族属于社会的中产阶层，购买力也很强。在现有市场和政策利好条件下，自住性需求可以释放的需求有限，而改善性住房也成为不可忽视的刚需力量。”
“放开90/70政策，改善性住房的需求可以得到释放和满足，而在现有的市场环境下，改善性住房一旦释放，将成为购房的主力军。”我爱我家(我爱我家博客)副总裁胡景晖(胡景晖博客)对记者表示。
90/70政策将陆续解禁
131号文刚一出台，就受到开发商的热烈欢迎，SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)潘石屹(潘石屹博客)在给员工的内部信件中称“这是北京市政府给我们的大红包”。
本报记者采访了多位开发商，他们对松绑90/70政策表示欢迎。“开发商可以根据自己的核心竞争力和市场的需求来定位产品，而不需要再和保障性住房在中小户型这一区间混战了。”范小冲说。
“90/70政策出台的前提是市场泡沫化投机过度，政府基于解决自住性需求而抑制开发的投机行为而出台。如此市场经过一系列的调控和回归理性，加之对保障性住房的加大力度投资，靠一刀切的制定70%的比例就违背了市场自动调节的规律，也违背了政府出台政策的初衷。”《中国不动产》原主编张四宇说。
据记者了解，在各地出台的救市政策中，也渐渐开始放开90/70政策，把产品定位的主动权放权给开发商。近日，兰州发布十六条救市新政，其中决定自2009年1月1日起，将90/70政策调整为90/50；据其他媒体报道，从开发商审批项目时得知，杭州也正在松绑90/70政策，有望将政策调整为90/50。
“这将对开发商新报的项目会有帮助，也体现了政府在救市的同时兼顾拯救开发商的意图，毕竟房屋建设的主体是开发商，政府只能在一定范围内解决部分中低收入人的居住。”张四宇说，“如果说北京是小心的尝试，我大胆预测未来一定时间内这条政策必将彻底松动，到时不是靠法规来约束开发商，而是靠市场自动调节，即使不取消，也会如同虚设。”
中銀國際：維持「持有」中國海外<00688.HK>
中銀國際表示，中國海外<00688.HK>12月銷售額按年下滑58%，銷售面積按年減少12%。雖然今年1月銷售額和銷售面積分別按年反彈60%和150%，但是每平方米平均售價在從去年11月的8199元人民幣跌至12月的6990元人民幣後，在今年1月仍然徘徊在7541元人民幣的低位。
該行維持中國海外「持有」評級。(wr/w)
摩通︰中國海外<00688.HK>銷售疲弱，維持「中性」
2009年2月12日 09:07:50 a.m. HKT, AAFN
摩根大通維持中國海外<00688.HK>「中性」評級，現價09年預測市盈率17倍，估值合理，目標價9元。
報告指，中國海外08年合約銷售238億人民幣，按年升12%；銷售面積達標有270萬平方米。不過，平均售價下滑10%至每平方米8822元人民幣；市場份額由07年0.8%升至1.2%。摩通認為，中國海外市值龐大及投資物業規模細，相對企業價值1020億人民幣，銷售似乎疲弱。(de/d)
◎楼主
王石:做地产千万别把钱赚绝 暴殄天物
美国次贷危机正是房地产业暴殄天物的恶果。做房地产千万别把钱赚绝，要学会和市场共赢。
万科董事会主席王石：做房地产千万别把钱赚绝，要学会和市场共赢。2008年，没有人再争论拐点的真假。理论上，我是一个彻底的胜利者；实际上，我丝毫没有胜利者的喜悦。两者之间，我满心都是反省。
2008年6月份，我关闭自己的博客之后，踏上一条反省与取经之旅。这条旅程有两条主线：一条是去美国，一条是去日本。
考察与反省这一路，让我有很多触动。我们看到，世界各国在空前统一地对抗金融风暴。过去，我们反思这场危机归结为过度泛滥的金融创新；现在我们发现，次贷只是危机爆发点，房地产过热才是危机的根源。
次贷说到底也是一种产品，只不过人们称之为金融衍生品。在完全的市场经济体系中，每一种产品的诞生，对应的都是一种新需求。那么，次贷对应的新需求并不是媒体所称的"帮助无力购房的人实现从无产者到有产者的美国梦"。次贷真正对应的新需求是房地产公司，是帮助它们消化已经过剩的供给。
美国次贷产品泛滥的程度与美国房地产业过热的程度高度一致，次贷危机正是房地产业暴殄天物的恶果。
谁都知道，暴殄天物的后果是灾难性的，甚至有可能让整个行业断子绝孙。在2006年与2007年，中国房地产业也出现了过热，暴利的诱惑极大地透支了中国消费者的购买力与住房梦，我曾用过一个词叫"心惊肉跳"。现在，我更有了暴殄的感觉，这是一个行业的大忌。一个健康发展的产业绝不能为了"非理性繁荣"而集体理智，这正是我当时抛出拐点论的重要原因。
当然，中国房地产业与美国至少还有两段的差距。第一段是从拿地竞争升级到质量与品牌竞争，变成一个真正成熟的市场。第二段是在成熟的市场上，房地产巨头与个性化的专业小公司共存竞合。以中国的房地产业来衡量，这个成熟的门槛仍是1000亿元。
到那时，如果中国房地产业再出现过热，那就容易出现类似美国当前的次贷危机。我希望，中国能活到那时的房地产公司能保持一份理智，把美国的次贷危机当做前车之鉴。
中国房地产业目前正处于寒冬，然而，只是困境并非绝境。拐点与寒冬只会打乱中国房地产市场走向成熟的节奏与阵容，但绝不会改变方向。作为一家优秀的企业，冬天其实应该是反思、磨牙与苦练内功的好时候。
作为万科来讲，我们前两年也同样丧失理智犯了忌，拿了好几个地王，搞得当前的资金链比较紧张。但我们真正要做的不仅是如何度过当前的危机，还要形成一套机制来保持公司的理智与稳健，避免因暴殄而狂热。
暴利很容易让人狂热，一旦狂热则后果惨重。市场是公平的，是会报复人的，当一个行业赚钱太容易，这个行业离灾难就不远了。所以，1992年我明确提出" 万科超过25%的利润不做"，当时房地产业正火得一塌糊涂，一片哗然地嘲笑我们无能，但这个无能让万科躲过了1993年的危机，在房地产泡沫破裂时得以幸存。
今天，我把万科今后的法则总结为四个基本点：
(1)万科不做看起来风光的纪念碑，很容易变成公司的墓碑。
(2)万科不回避暴利，但绝不能把暴利当做追求，因为暴利往往暴毙。
(3)万科手里钱越多越要冷静，很多公司不是穷死而是富死。
(4)万科绝不跟政策对着干，也不抢着当政策试验田，集中精力于提升自身专业能力。
这一次，万科能在整个行业狂热时较早地恢复理智，提前过冬，这是值得庆幸的。
□ .王.石 .《.竞.争.力.》
成思危称第十大产业振兴规划确定为房地产http://www.sina.com.cn2009年02月21日 10:38新浪财经
成思危称第十大产业振兴规划已确定为房地产。（新浪财经王有涛摄）
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新浪财经独家报道 原全国人大常委会副委员长、中科院研究生院管理学院院长成思危2月21日上午在中科院研究生院管理学院主办的“国际金融危机与我国的应对措施”专题报告会上透露，第十大产业振兴规划确定为房地产，但规划具体措施尚需等待。
一个小时的演讲结束后，有MBA学员问其对当前房地产的看法以及政府会有什么政策时，他分析称，根据他以前的测算，100元的房地产投资可以拉动170-220元的其他投资，100元的消费130-150元其他的消费，一万平米的房地产建设，可以提供100个就业岗位。如果房地产继续偏冷的话，对拉动经济不利。
随后他透露，原来十大振兴规划没有房地产，是能源。“能源其实很重要，但能源行业的振兴规划最终改成了房地产，可见中央对这个问题的重视。”不过，他坦诚，“至于具体有什么措施，我也不知道！”
此前曾有报道称能源振兴规划最终可能被房地产相关规划所取代。但房地产相关规划一直被列为机密内容，尽管此前全国工商联房地产商会向住房和城乡建设部提交了一份“房地产规划报告”，但据一位接近住房和城乡建设部的人士透露，到底应该叫“房地产振兴规划”还是叫“房地产中长期规划”，住房和城乡建设部内部一直都存有争议。
北京大学房地产研究所所长陈国强此前表示，房地产业振兴规划是否出台短期影响有限。他分析称，从目前已经出台的产业振兴规划来看，基本都是针对短期效果的调控，这与去年出台的一系列促进房地产业健康发展的政策相类似。如果房地产业振兴规划仅是着眼于短期效果那么产生的影响将会十分有限。相反，在促进房地产业长期健康发展方面仍缺乏一些系统性的规划。
陈国强认为未来出台房地产产业政策应明确以下问题：一方面，各方对房地产开发企业的认识和判断仍有很大分歧，应该从政策上给他们一个实事求是的评价；另一方面，对于房地产行业是否是支柱产业需要长期确定，这一说法过去几年中出现过多次反复，如今虽然重新认定房地产业为支柱产业，但是否还会反复并不能确定。
此外，保障性住房、经济适用房、两限房等未来将以什么样的方式和速度推进，需要在政策上加以明确，以便给市场一个确定性的预期。(有涛)