据了解，这些原来预计会亏损的项目多是因为地价成本过高。而由于不少项目已经同政府协商修改容积率等规划，这些项目的地价成本得以下降。
万科的单人营销成本较高在业内是公认的。在2009年的新形势下，万科不得不更加重视投入产出比，甚至部分以前万科甚少使用的"雕虫小技"如大量发短信息也开始被万科采用。
一些创新销售手法也开始被万科运用。
郁亮曾表示，福州地王项目销售过程中，为了节省营销成本，采取看楼送加油卡的活动，当天就来了4000台车，由于数量太多，为了节省20块钱的加油卡的工本费，最后直接发100元现金。原本3000元每人的营销成本硬是被降到了100元。郁亮还表示，东莞和福州公司还开展了看楼送100元钱的橘子的活动，也取得了很好的效果。
万科副总裁徐洪舸曾经表示，2009年万科的销售将不以总额为目标，将放弃传统的高举高打高成本的营销模式，"一整版广告，只换来5个电话，三个客户。"他如此反思以前万科的高成本营销模式，他同时表示，将通过研究客户的家庭圈层等手段创新营销手段节省营销成本。
他表示，东莞公司曾经推出只要是开宝马奔驰来看楼就送50元的加油卡，结果居然有100多辆奔驰宝马车来看楼。他还称，成都公司曾经尝试过在机场拉客人去看楼，在这样的攻势下，不少平时生活在江浙一带的四川人回成都后买了万科的房子。
而砍掉户外广告牌等被认为花费昂贵效果不佳的的营销方式也成为万科节省成本的首要选择。
更重要是，万科在年报中计提存货减值准备的项目都由集团作为特殊项目直管，其对成本控制要求更加严格。而随着市场成交量的上升，住宅价格趋于稳定，个别销售好于预期。
开源节流、一增一减之间，万科的计提存货减值准备的项目实际亏损额将大大小于计提的12.3亿元 万科一季度净利润微增7.1%http://www.sina.com.cn2009年04月26日 21:05新浪财经
新浪财经讯 4月26日晚间，万科发布2009年一季报，报告期内，该公司共实现净利润7.69亿元，同比增长7.05%；实现基本每股收益0.07元，同比增长7.69%。
万科表示，报告期内，公司累计实现销售面积152.5万平方米，销售金额122.2亿元，分别比08年同期增长33.2%和21.0%。实现结算面积106.1万平方米，结算收入80.3亿元，同比分别增长32.1%和27.7%。
另外，报告期末，万科根据最新市场及销售情况，对08年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。由于南京金域缇香项目实际销售情况好于预期，根据评估结果，该项目跌价准备金额由6,359万元调整到4,957万元，增加本季度归属于母公司所有者的净利润1,051万元。其它12个项目的计提金额维持不变。
截至报告期末，万科持有现金269.2亿，净负债率下降到24.5%，各类短期借款和一年内到期的长期借款187.3亿元。 万科的未来
万科的未来 [精品]
顶楼
2009-04-27 13:51 作者：221.232.136.*
在一些不利的市场传闻外，你还是很少听说关于这家公司在原则性上出现问题。
在万科公布了2008财年年报后，很快便有人把它的名字与变衰的巴菲特列在了一起。
的确，在一个顶点与底部都无法预测的市场，这两个常胜将军的表现都失常了—上市18年的万科迎来了净利的首次下滑，而一向善于投资的巴菲特则被深度套牢，其著名的伯克希尔?哈撒韦公司也痛失了顶尖评级。
作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去的一年中经历了很多波折。房地产行业在2008年集体遭遇了一场风暴，库存上的压力和需求的减弱迫使行业毛利普遍下降，这是导致其业绩不佳的一个外部原因。
面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，也引发了一系列争议，把自己推上了风口浪尖。比如，在市场还未下行时，王石便抛出了拐点论，之后，万科又几次带头降价，并在其他房地产商加大投入之际，宣布将停止购地，并努力减少产品库存。
这一系列果断的决策，在一定程度上减少了该公司的损失，但当它发布年报时，人们还是意识到，这家公司确实正在面临严重的问题—其同比净利下降了17.26％，这是该公司有史以来未出现过的。
王石和郁亮对股东做出了解释：万科从100亿规模做到400亿，只用了两年时间，导致精耕不够，而造成净利润下滑的主要原因是成本管理放松、费用控制不严以及集团合力不够。
可以看到，由于快速扩张发展，这家公司在内部管理上正面临考验。万科显然也在反思中意识到了这一点，正在着手提升运营质量、降低管理成本，并优化成本，尽量做到以客户为导向。
开始有人质疑王石和郁亮的领导能力，甚至质疑这家公司的未来。就在最近，该公司在上海的“金色雅筑”项目传出了面积缩水和质量问题。虽然该公司称“已制订了详细的维修方案，保证彻底修复”，但仍遭到了很多媒体的批评。作为中国最大的房地产公司，其一举一动备受关注。尽管在一片退房大潮中，你能看到很多房产公司被暴出类似的问题，但当它发生在万科身上，就变得十分显眼。
一直以来，这家没有国资背景的房地产公司面临着压力。在多数情况下，它必须通过购买郊区地、用品质和品牌来吸引顾客，在营销上下苦功。与碧桂园等走低价多量策略的地产商不同，万科走的是另一条路—其产品通常价格不菲，高过周边其他楼盘。因此，当其传出质量问题时，总是让买房人感到不能接受。
但在一些不利的市场传闻外，你还是很少听说关于这家公司在原则性上出现问题。而面对目前的问题，万科也对股东表现了足够的坦诚—公司领导人迅速承认了错误，并未采取推三阻四的做法；在盈利欠佳的情况下，它仍坚持对其13个项目计提了跌价准备，而没有去做一个相对漂亮的报表。
中国的房地产公司都在摸着石头过河，没有现成的经验可供借鉴。这个行业密集程度不高，各个产品间也很难形成一个现成的标准供后续销售参考—房子不像其他产品，它的定制性和项目性很强。
这些都为这家业务分散在全国各地、规模大到400亿人民币的地产公司带来了管理挑战。在大势不好的时候，越大的公司也越难灵活掉头。
所以，如果我们真的想要从万科和巴菲特身上找到一些共同点，那恐怕不是糟糕的运气，而是他们对某些原则的坚持—以一个公司真正的价值来判断股票走势，让巴菲特把一个小雪球滚到大；而万科对于股东和基本商业原则的尊重，也许会决定它的未来。 万科董秘如是说
证券日报
许洁
万科2009年一季报一亮相，便引起了市场的极大关注，各种推测和判断接踵而至。
近日，《证券日报》记者就市场关注的“涨价和降薪”之说以及公司未来的发展问题对万科董秘谭华杰先生进行了采访。
降薪与涨价之说均不成立
《证券日报》：今年一季度万科“支付给职工以及为职工支付的现金”约3.85亿元,去年同期约6.28亿元,同比减少了38.69％。这样看来，公司确有降薪？是针对哪类员工？
谭华杰：公司一季度“支付给职工以及为职工支付的现金”项目的变化主要是由于2008年公司年终奖总金额较2007年发生变化引起，其中还包括了万科高管层集体放弃年终奖的影响。所谓“降薪”的说法并不成立。
《证券日报》：中原地产研究中心根据万科公开数据统计，万科今年3月销售均价为8528元/平米，环比上涨13％，因此认定万科3月售价有上调，公司认同这个数据吗？
谭华杰：位置和产品类型对住宅价格都有很大的影响，不同城市的住房，同一城市不同地段的住房及不同类型的住房在价格上都存在很大差异。
在某一月内，公司的销售均价可能受到各地市场项目结构、所推房源在户型、小区内所处位置以及景观等多方面偶然因素的较大影响。
因此单月销售均价对于评估房地产整体价格水平的参考价值不高。万科项目在成交均价上所显示的价格差异，是由于3月所推房源的项目结构特点所致，事实上并不存在“涨价”一说。
断言调整结束还为时过早
《证券日报》：根据万科2009年一季报,万科销售面积达152.5万平方米,销售额122.2亿元,分别同比增长32.1％和27.7％，净利润7.7亿元,同比增长7.1％。这是否预示着万科已经度过最为艰难的时候，在2009年公司还将注意防范哪些风险？
谭华杰：一季度的销售增长受益于市场成交的回升。自去年年底以来，部分地区的房地产成交量出现回升，并在今年一季度演变为较为普遍的情况。这一现象的出现，主要是因为前期信贷、税收等方面的政策优惠降低了居民自住购房的成本，且房地产市场已经调整较长时期，累积大量自住需求；另一方面，也因为房地产开发商着力开发适销对路的产品并积极促销，促进了市场成交的活跃。
这一现象的后续发展，仍然需要保持进一步的观察，目前断言调整阶段已经结束还为时尚早。作为企业，万科将继续坚持稳健经营的原则，继续遵循市场化的定价策略，积极促进销售。
《证券日报》：万科在2008年年报中公布可能出现亏损的13个项目，计提减值准备达12.3亿元，但其中南京金域缇香项目跌价准备金额由6359万元调整到4957万元，为什么原本预计会亏损的项目现在减少了计提？
谭华杰：2008年年报中计提减值准备的项目，是万科根据08年底时的市场状况，在对所有项目进行全面审视和评估的基础上，按照客观和谨慎的会计原则计提的。
在报告期末的时点上，公司认为计提金额是充分的，合理的。
今年一季度以来，市场销售出现回升，住宅价格也趋于稳定，年初计提了减值准备的13个项目中，南京金域缇香的实际销售明显好于预期，根据一季度末的评估结果，万科将该项目跌价准备金额由6359万元调整到4957万元。未来随着市场的变化，公司会对项目的减值情况予以持续的审视和评估。
资金充裕为拿地提供良机
《证券日报》：公司在存货方面采取控制，公司此举的目的是什么？2009年下半年还会有拿地的打算吗？
谭华杰：2008年面对市场的调整，万科将控制存货规模作为最重要的工作之一，在存货管理上公司坚持“量出为入”的原则，使项目开发与产品销售的节奏相匹配，这些措施在确保公司经营稳健方面起到了良好的效果，有利于应对市场风险，也增加了在行业调整中的灵活性。
短期内市场依然存在一定不确定性，公司会继续保持稳健经营，在项目开发中精挑细选，把握机会。截至一季度末，公司持有现金269.2亿元。充裕的流动性给公司在市场调整中获取优质项目资源提供了良好的机会。
《证券日报》：面对目前的市场环境，公司的营销方法会产生怎样的变化？比如说营销模式？广告投入方式或者促销方式？
谭华杰：2009年万科希望在营销方式上做出一些创新，这些创新主要体现为加强对目标客户的生活方式、工作状态、家庭结构、交际圈甚至是消费习惯的研究，找到精准的营销渠道，提高营销的效率，降低有关的费用。
09年一季度住宅市场去库存化速度加快
作者：李佳 发布时间：2009-04-29 09:32 来源：经济参考报
记者4月28日从DTZ戴德梁行发布的最新一期报告获悉， 价格水平的持续回落支撑了成交量逐步恢复，一季度住宅市场去库存化速度加快。但前期库存水平尚未整体扭转。建议开发商继续坚持原有的价格策略，避免去库存化进程的放缓。
记者了解到，2007年4季度至2008年国内住宅市场经历一年多调整，成交量大幅减少。但在政府宏观一系列措施以及较低利率水平的刺激下，2009年前 3个月整体销售状况呈现逐月恢复态势。一季度，个人按揭贷款总额达到984亿元，同比增长13.2%，是2008年2季度以来首次实现正增长，此项指标逐季下降的趋势也得到扭转。随着购房者信心的逐步建立，一季度全国商品住宅销售面积高达1.03亿平方米，同比增长8.7%，成交规模超出2006至 2008年同期平均水平的12.6%，全国住宅市场成交恢复明显。
DTZ戴德梁行监测数据显示，一季度北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、武汉、长沙、成都及厦门这十大样本城市的商品住宅价格持续回落，其中一线、二线样本城市价格较去年4季度环比回落分别为5.4%和 3.7%，一线样本城市较其高峰时期2008年2季度相比已回落14.4%，二线样本城市较其高峰时期2007年4季度相比也均已大幅回落15%。
价格水平的持续回落支撑了成交量逐步恢复，一季度十大样本城市共成交商品住宅2082万平方米，环比2008年4季度增长42%，同比增长则达62%。市场成交量的持续恢复带动前期库存积压加速去化，一季度一线样本城市库存去化量已超过2006至2008年新增库存总量的25%，二线样本城市去化量也达到 20%。
与此同时，库存土地也开始被消化2009年前3个月，信贷增长带动住宅竣工增长27%，同时土地开发面积相对于土地购置面积近三年内首次实现净增长，库存土地开始逐步去化。但由于受制于前两年的信贷紧缩及2007年的过度扩张，预计2009年上半年发展商整体资金状况仍处于较为紧张阶段。一季度开发商购置土地及商品住宅新开工面积两项指标分别同比下滑40%和20%，延续2008年以来的持续下探走势。
根据DTZ戴德梁行对北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、长沙、成都和厦门全国主要城市土地市场的跟踪统计来看，一季度以上主要城市共成交土地规划建筑面积2036万平方米，较2008年同期下降1%。其中居住用地及含居住用地的综合性用地共成交规划建筑面积403万平方米，同比萎缩67%，占全部土地成交的的比例也由去年同期的50%下降至20%。 万科4月份销售额增长22%
本文来源于《财经网》 2009年05月06日 20:27共有 0 条点评
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实现销售面积59.50万平方米，销售金额52.70亿元，分别同比增长23.70%和22%
【《财经网》/北京】万科4月份实现销售面积59.50万平方米，销售金额52.70亿元，分别同比增长23.70%和22%。
万科企业股份有限公司（深圳交易所代码：000002，下称万科）5月6日晚间发布的销售简报中披露了上述数据。
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万科在简报中称，今年前四个月，公司累计销售面积212万平方米，销售金额174.90亿元，分别比2008年同期增长30.40%和21.40%。
简报显示，万科至2009年3月份销售简报披露以来未增加新项目。
5月6日，万科A股上涨1.33%，收于每股9.16元。■
（《财经》记者 欧阳长征） “第一批交付的遵道学校和卫生院，主要是完成了不同技术和设备之间的整合，并基本实现了在中国的本土采购，而在后续捐建项目的建设过程中，我们不断摸索如何减少浪费、降低建造成本。例如，在学校和卫生院里，‘隔震垫’是在地下的，而现在建设的项目中，‘隔震垫’抬高到地面以上，不但缩短了工期、减少了施工成本，还便于后期维护。”万科企业公民办公室执行经理沈彬说。
如今，遵道学校的操场和食堂是正在建造中的“二期工程”，学校大门对面就是正在建造中的幼儿园；街的另一端，是已经交付的卫生院，步行三分钟就是建设中的“便民服务中心”。这就意味着，如果再一次发生大的地震灾害，周边的数千名群众可以很快地进入这三个公共建筑构成的“避难所”。
“万科捐建的房屋采用先进的隔震技术，可使学校在大地震中成为安全岛和避难所，可使医院房屋和内部设备不受损坏，成为在地震中的急救中心。”中国工程院院士、广州大学工程抗震研究中心主任周福霖明确表示。
这三处公共建筑都将预留紧急避难场地，配合无负压供水设备、紧急发电设备和紧急广播系统，将形成场镇上的紧急避难网络，可容纳总计约3500人紧急避难5天。
“万科能捐建的数量毕竟有限，一个学校、一所医院，也只能覆盖一地，但这套技术解决方案的实现与持续优化，则可以让更多的重建项目参考应用。假设有100个医院，或是学校采用同样的技术解决方案，则可以让更多的群众受益――这才是真正的价值。”沈彬对CBN记者称。
他强调，在这期间万科所有的技术都是开放的。在记者到达学校和离开的时候，都遇到成群的参观考察者，其中一批是参加对口援建的政府官员，而另一批是进行重建设计的规划院专业人员。 2008年12月31日下午，四川盆地西北部，遵道镇。
在遵道学校的三年级二班，老师廖明英正在用幻灯片给学生们上当天的“第一课”――地质灾害与预防。廖老师的电子笔在教室的幕布上一挥，书本随之翻页，一页图文并茂的教学内容投映在幕布上，学生们齐声朗读：“震前动物有前兆，群测群防要做好。牛羊骡马不进圈，老鼠搬家往外逃。”
由万科（000002.SZ）捐建并于去年12月31日交付使用的这所学校已经成为遵道镇新的地标。主建筑是一座3层楼高的教学楼，方正的“回”字形建筑，房顶张贴着大幅学生笑脸彩喷。这其中最主要的一期工程总造价在2000万元左右。
这座红黄相间的学校，让1300多名孩子们恢复了正常的校园生活，不少地震后前往绵竹市及外地求学的孩子正陆续返回。如果算上在建中的操场、办公楼、学生宿舍和食堂，学校的总建筑面积将达8361.94平方米，可同时容纳1700名学生。
均由万科援建的遵道学校和卫生院，是震后灾区首批封顶并交付使用的永久性公共建筑之一，建设周期仅109天，按照9度设防并兼具公共避难中心的功能。对于新学校，校长杨兴全的评价非常朴素：“学校更结实了。”
所有项目为无偿捐助
绵竹市遵道镇，“5?12”汶川大地震受灾最严重的地区之一：98％的建筑倒塌，400多人遇难，2000多人受伤，需要安置的人口4000余人。场镇原有学校、卫生院严重损毁。震后，各方人士闻讯而至，镇子的重建工作从去年夏天便开始了。
2008年5月15日凌晨2点，由万科员工组成的一支志愿者队伍第一次到达遵道镇。5月18日，已经分别去过都江堰、绵阳、北川和绵竹的万科董事长王石和总经理郁亮在遵道碰头，向当地政府表达了公司参与重建的愿望，所有项目为无偿捐助。
5月21日，万科董事会正式批准动用1亿元以内资金无偿援建四川灾区的议案。在2008年的年报中，万科披露：“公司进行灾区安置和重建工作2008年累计发生6750万元，实际支付4661万元。”
根据当时的计划，万科将在都江堰市向峨乡、彭州市白鹿镇、绵竹市遵道镇等三个极重灾区镇乡捐建6项公共建筑，在遵道镇，万科需要完成包括学校、镇卫生院、便民服务中心等永久性建筑的建设。
遵道镇人民政府、对口援建方常州市人民政府、NGO组织以及万科，已成为过去一年这个镇子的重建主角。据了解，遵道镇办公室的墙上曾经挂着一幅“遵道镇指挥部架构图”，上面明确标注：总指挥林建华、副总指挥朱保全（万科）。在安置区建设及灾民安置管理一栏的负责单位中，万科赫然在列。
现在，万科的身份又发生了一些变化――在遵道镇最新挂牌的“社会资源协调办公室”4月的通讯录上，万科驻当地的员工及志愿者都名列其中。
90秒即可疏散全部师生
“去年8月，孩子们刚在板房恢复上课的时候，我们组织他们把希望中的学校画出来。”万科企业公民办公室执行经理沈彬回忆说。这些以学校为主题的稚嫩画作现在张贴在学校的围墙四周，几乎每一幅画面中，孩子们都突出了宽阔得有些不成比例的大门、随处可见的楼梯。“他们需要结实的房子，足够宽的楼梯。”
在已建成的主教学楼中，三层高的楼里共有6个楼梯和1部电梯，二层和三层每两个班级就近即有一个疏散楼梯。走廊楼梯宽度达2.4米，可4个人并排行走。
因为孩子看不懂疏散示意图，所以在教学楼的走廊里都贴着动物图案的疏散标识，低年级孩子可以追随不同的“小动物”，在紧急情况下找到安全通道并逃生。按照上述设计，公安部四川消防科研所设计模型的测算结果显示，只需90秒即可疏散全部师生。
在国际上广泛运用的防震技术，现在在中国地震灾区的校舍建设中大量使用，而遵道学校所采用的橡胶隔震支座（俗称“隔震垫”）和“轻钢隔墙”则是在震后新建的学校中第一次采用。
在加上“隔震垫”之后，建筑的技术抗震设防烈度可达9度。这种靠橡胶、钢板累加而成，像“三明治”一样发挥着“弹簧”的作用，将建筑物与地面隔离。
简言之，一个直径70厘米、高30厘米的“隔震垫”可承担400吨重量，寿命70年，还可以更换，44个这样的设备就可以保证一栋3层高、4600平方米的教学楼在地震中的安全性。据了解，每个隔震垫价值1.8万元，此外还需专门修建一个隔震层。
除了“隔震垫”外，遵道学校选用了“延性抗倾覆轻钢”作为墙体主材，墙体不易倾覆，震后易于修复。因为重量仅为普通砖墙体的1/5，即使倒塌，对人的伤害也能降到最低。据了解，这种墙体之前仅在别墅中曾得到运用。
根据一份公开披露的质量安全报告，“5?12”汶川地震重灾区的建筑物在震前的抗震设防烈度大多为6度到7度，而去年的地震重灾区地震烈度可能达9度～11度。烈度每增加一度，施加到建筑物上的地面加速度大约增加一倍，对建筑结构的要求大幅度提高。
此次负责遵道学校的二期工程和遵道镇卫生院、镇政府工程建设的四川新地建筑工程有限公司总经理彭兴奎之前对媒体公开表示，2005年，他在成都建一所中学的平均造价是每平方米1000元，而遵道学校造价则估算为每平方米4000元。
根据彭兴奎的表述：一般建筑每平方米只需五六十公斤钢筋，而遵道学校每平方米的钢筋量达100公斤，且钢筋直径达25毫米，普通建筑的钢筋直径仅16毫米。
杨校长对新学校的抗震性能已经有了亲身体会：“前两天有一次余震，虽然震级不大，但震源就在遵道山背面，所以镇上板房里的人感觉很明显。我们的老师和学生当时一点感觉都没有，是回家以后才知道又地震了。 *d:1* *d:1* *d:1* *d:1* *d:1* *d:1* 纸本尚未印刷，电子版抢先阅读。
http://www.vankeweekly.com/e-weekly/magazine.html?volume=553
希望它有用
这一年里，我有许多同事、朋友、亲人都曾在地震灾区做志愿者。尽管在或多或少的几个月里，他们在灾区做了大量工作，但和我说起来到灾区的第一感觉，大多是：迷惘。前一刻还想大干快上，后一刻却束手无策。他们发现，自己把悲悯、激愤和热情都投射到了灾区，来到后，看到灾区是另一个样子。
心理学上的“投射”，说的是人们把自己的思想、情绪、性格等特征，不自觉地反映到外界事物或人物之上。投射无处不在，杜甫的名句“感时花溅泪，恨别鸟惊心”，描写的就是投射的典型过程。所以有这种可能：如果您无端地觉得某个人特别好，或特别坏，不过是因为您将自己内心中好或不好的那部分投射到了他身上。
当一个人成为公共人物，当一个事件成为公共事件，就很容易成为芸芸大众的投射对象。正如我身边这些志愿者后来所自省的——灾区就更是人们的投射汇集激荡的大场所。
他们只是一些小小的缩影。再看看这一年来的媒体舆论，议论的话题集中在：有没有救？有没有及时救？有没有捐？有没有及时捐？有没有建？有没有建好了？却很少看到这样的讨论：怎么救？怎么捐？怎么建？无论上下左右，不管批评还是赞美，人们纷纷把自己内心的某一部分投射到灾区，只是宣泄了价值判断的快感，并无助于救灾和重建。
这种现象在日常中也不少见。早些年专家发现，很多家工厂在试图上ERP时，会遭遇资深员工的抵触。为了推动事情进展，ERP很快成为这个组织里的一个价值判断，ERP等于政治正确，不ERP等于政治错误。至于如何上ERP，在此后一直是次要的问题了。看一看我们身边，同样的故事除了ERP，还有很多可能性：流程、标准化、工厂化、社会责任、变革……
用韦伯的话说，这是只有价值理性，缺少工具理性。打个比方，就是以“价值投资”为纲，却不去寻找很湿的雪和很长的坡；立志像埃德蒙·希拉里爵士那样登上珠峰，却不练习实用的技巧，买来足够长的绳索。
价值理性相信一定行为的无条件价值，强调动机纯正，而不管结果如何。而工具理性相对漠视人的情感，是通过实践确认工具、手段的有用性，从而追求事物的最大功效，是通过精确计算功利的方法最有效达至目的的理性。
必须先有投票规则等形式上的民主，才能实现实质上的民主。也就是说必须先有工具理性，才能实现价值理性。现实是，人们可以热热闹闹地吵上一百年，谁要民主？谁不要民主？也不愿意坐下来拟一份投票规则，甚至不愿意在内心训练自己如何与他人达成妥协。
韦伯认为，新教伦理促进资本主义发展的同时，也发展了工具理性。这么算来，中国传统文化缺少工具理性是肯定的。但我倒更愿意相信，对价值理性和工具理性，人们更容易倾向前者，只不过是因为它很简单，很容易理解，使用起来有快感。而后者显得复杂，需要研究专门的技术，不能张口就来，缺少指点江山、月旦人物的快感。
——就像这期杂志，它只回答一个问题：HOW？它仅仅是记录遵道人民和各方援助力量在一块小小土地上重建家园的经过，以及这其中的经验、教训、困惑和技术解决方案。这多少有些乏味，但我们希望它对别人、对未来有用。 万科选房器：量化品牌差异的妙手还是噱头营销
如何选择出适合自己的楼盘？评估一个楼盘可否有量化的标准？品牌、地段、区位、物业等各项要素各占多少比重？人们通常碰到的几个难点问题是，无法评价物业实质性差异，无法比较理性地评估项目开发商的品牌美誉度，因此也无法分清不同开发商不同项目之间，除地段等先天条件而外的隐含个性质素。
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+ ]% h. M) R3 W$ R1 G6 u 该问题的解决，借助网络传媒与信息传播，日前有了解决方案。/ N9 Y% T- |- t* R! R' U
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近日，上海万科联合某专业网站开发了“选房器”这一工具，方便客户对各类楼盘进行量化评估。上海万科相关人士向记者表示，该工具让客户在了解楼盘信息的同时，可以根据自身需求对多个楼盘进行量化的比较评估，以便理性选择符合自身需求的楼盘。客户可以根据自己的选房标准对单个项目打分，也能对所选项目综合横向比较，同时可以查看其他用户对该楼盘的评分情况。
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让我们掀开万科“选房器”的神秘面纱，看看她到底是量化品牌内涵的妙手，还是噱头营销？
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万科推出的“选房器”在对楼盘进行系统评价的时候，选取了品牌、社区、物业、品质、景观、区位、配套、户型、精装九大类指标体系，这基本代表了消费者选择的主体内容；尤其是那些喜欢万科产品，或者拥有多重产品系的名优房企，选房器能够将旗下所有在售楼盘通过系列指标全面反映于一体，有利消费者在不同项目间进行差异化比较并最终选择到自己中意的终端产品；同时，由于从九个方面给予不同顺序以权重，所以最终的量化结果比较中肯地表现了楼盘综合素质差异。而且，由于每一大项指标下，从技术要求或材质或定性描述给出了该项下的子项，这些子项实际代表着宜居环境的差异，因此如果买房者能够全面了解选房器并将其运用到区域楼盘比较选择上，是有实际意义的。' U; E[* m/ w3 I9 \2 d, b$ z3 r' X
% G/ Q8 ?3 ]0 y$ X: o' w 当然，由于权重不同，买房人选择的顺序不同结果也有差异，这是应该改进的地方。同时从大类指标来看，选房器记载的是万科产品系的各项优势质素，比如管理，比如施工质量，比如户型细节，比如景观规划，物业服务等，容易让人产生王婆卖瓜的感觉。, I% \7 g9 I1 M& |
( [/ Z2 y& G' A( d, w 万科推出选房器，更重要的意义可以归结为营销与商业两个核心层面。从商业角度看，目前万科市场占有率偏高，因此消化速度、消化存量所面临的压力比较大，有必要通过理性的、条理化的梳理来让潜在客户与广大业主准业主重新认识万科，以及万科的产品。万科的营销理念也是基于体验与引导的客户营销为主，她只是通过一种合理有效的途径吸引关注，但并不急于象有些项目那样催订、做托。也就是说，选房器的首要意义不在噱头，而是让更多买房人深入了解万科，深入理解万科的产品。
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' D6 I" t# g+ u* R/ D4 t 再进一步看，选房器营销，实质上是一种客户体验时代的集成营销尝试，在这么几个隐含的前提下，如区域锁定在上海，消费前提或置业目标大约应该是终极置业或换代置业，基本属于重大改善型消费，因此在吸引消费者进入万科模式或万科轨道的时候，实际上已经大大提升了消费心理价格，谁都知道万科的产品价格一直在区域是龙头位置。这是一种心理价格提升与分解的妙手，买房者在反复评价打分过程，便会形成个体楼盘间深刻的品质差异，理想的产品伴随着不断评价打分而浮出水面，最终的选择花费了操作人的心思，所以在情感影响下，会因好感度增加而为心理预期价格加码。$ v* N7 ]" w& W
4 t6 H2 j" K+ rI% q 有了这些隐含的引导性前提，选房器相当于将万科的企业优势、项目优势、产品优势、综合品牌优势全部集成于一体，用一种浅显的文字性说明，简单的游戏操作，让消费者非常快速、便捷地了解了万科在一个城市的楼市全貌，即使你没有成为万科的客户或准业主，也会对万科的旗下及品牌有比较全面有效的了解，这是口碑化营销的一种灵活有效的通路。
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我们还可以发现，选房器实际囊括了万科的一些匠心所在，那就是旨在通过与许多人，包括潜在客户，进行了一种网络的互动的交流，不同人选择不同的指标权重，结果不同是一方面，另一方面则在网络收集信息方面可以反映出消费意向，比如采集一百个样本，我们可以总结消费意向，也就是最有效的消费抗性因素排序，从而在产品营销与后续项目修正营销过程中更加有的放矢。- j$ yS6 g+ i/ g3 U1 {5 v
4 {7 ^# N" _* ^* [' G' o2 s* ^8 H7 k 选房器是建立在网友对几个项目盘充分了解的基础上的。比如万科与奥园进行对比，谁的物业好，谁的项目更有优势，哪些方面优势更大等，都能进行对比。它的分数是一个相对分数，有参考价值。当然任何一个新生事物都有利弊，众说纷纭，见仁见智。但万科努力于以客户为中心的营销改进，促进产品、企业、管理方面的精进高效，这一点是不可或缺的，也是万科引领意义所在。 王石携30亿战略投资亮相长春房交会http://bj.house.sina.com.cn2009年05月09日09:31新浪房产
“一石激起千层浪”，此“石”非彼“石”，对于业界来说，“地产大鳄”王石(王石博客)亲临房交会现场引爆了长春国际会展中心签字厅现场。
2009年5月8日上午9点50分，所有媒体聚焦该次国有建设用地挂牌出让、驻长金融机构与开发企业贷款协议、棚户区改造项目意向性协议等项目签约仪式，此次签约仪式共签约13个项目，成交金额约115.3亿元。
最为引人关注的也是第一个签约项目——长春市与万科地产(企业专区,旗下楼盘)的战略签约，面对镜头，王石笑容满面但是依旧保持“少言”。但是现在已经确定万科此次在长春将投资30亿元开发项目。
据悉王石曾表示，此次来长春并不是为普通的拿地而来。至于此次万科为何有如此大的举动，长春市市长崔杰表示：“万科进入长春已经很多年了，万科产品的品质不错，但是量不大，这次王石先生主动来长春是出于对长春的信心，这次在长春开发规模可能会很大，而且试图在长春建设住宅工业化模块生产，打个比方就以后建房像孩子堆积木一样，这样既可以提高效率，也减少了占地。另外，万科对未来在城市综合体开发方面也有意向，但是还没有具体规划。此次王石先生高调在房交会现场露面是经过深思熟虑的，我的体会是万科将有新的战略布局，同样我也感受到他对长春的信心。”
万科自2001年进入长春房地产市场，创建6个项目，在东城打造了万科?城市花园、万科-上东区，2008年继续东进在东方广场地带打造万科?洋浦花园，在净月区筑成了高档社区万科-兰乔圣菲、万科-兰乔公寓、万科-潭溪别墅，万科在长春凭借其企业的雄厚实力与产品的品质已经奠定了坚实的基础，同时也受到了广大消费者的信赖与认同。 记者：万科集团董事长王石这次来长的目的，并不简单是为了拿地，他是为了跟长春展开战略性合作。据您了解，万科为什么这次在长春有这么大的举动？
崔杰：万科进驻长春很多年，这次王石先生来长春，也是基于对长春房地产市场的了解和他对长春发展的信心。王石此行并不是简单的来拿一块地，我们之前进行过沟通，并在几件事情上达成了共识。第一，这次万科在长春投资，将比以往规模更大。第二，万科试图在长春做一个工厂化住宅模块。万科把房子做成模块，今后盖房子会像孩子们在玩积木一样，一块一块垒上去。第三，是希望万科未来能够在长春商业、工业、城市综合体上有所发展。通过他来长春这件事，我能够感受到作为我国知名的房地产企业，他对房地产市场以及对长春的楼市非常有信心。 万科被曝汶川地震中捐赠总额最多 达1.53亿
2009年05月09日 02:4621世纪经济报道【已有评论41条
21世纪经济报道 记者 陈小莹 实习记者 衣鹏
16家知名企业的10亿捐赠承诺兑现了没有？这个看似简单的问题，寻找答案的过程却不简单。
此次本报记者选择了16家知名企业作为“慈善样本”展开调查。所选定的企业主要指向公开搜索中捐赠数额前列的企业，各灾区政府向本报记者重点推荐的援助企业，以及曾被质疑捐献是否到位的“争议企业”。
这16家企业在汶川地震中的款物捐赠总额约10亿左右，占2008年中国慈善全年捐赠规模(1070亿元)的1%。
在调查过程中，记者一一向企业捐赠的接收方，如民政部、红十字会、慈善总会等机构及其分支机构电话求证了企业实际捐赠的到账数额，并实地前往部分企业宣称捐赠的项目探访，力图拼接出一张从监督角度出发的企业捐赠名单。
“比起单纯比较捐款数额，企业捐赠的到位率确实很重要。这些捐款动辄五百万、一千万，如果不到位就会引起严重慈善资源缺失，所以公众理应关注。企业本身也是‘公民’也要像一个普通公民一样履行你的承诺。”国家民政部特聘专家、中国社科院社会政策研究中心副主任杨团说。
兑现到位率
在本报统计的16家企业中，国资控股企业2家(均为竞争性行业)，民营企业11家，外资企业3家，其中有6家为上市公司。
以钱物的捐赠总额降序排列，这些企业分别是万科地产、荣程钢铁、日照钢铁、苏宁电器、阿里巴巴、李宁、江苏沙钢、力联集团、世纪金源、黄埔投资、诺基亚、沃尔玛、大众交通、步步高、万达集团、玫琳凯(中国)。
其中，地震中捐赠总额最多的是万科地产，达1.5306亿，最少的也有610万。其中，选择现金捐赠的企业占了绝对多数，为12家。只有万科地产、黄埔资源与诺基亚三家企业在实物捐赠上有大额投入，经过记者确认，在这16家企业中，承诺现金捐赠的企业基本完成了承诺。而在自主援建项目的企业中，万科援建的遵道学校一期工程和遵道卫生院已经建成，诺基亚的两个项目已经签约，但实际尚未拨付，黄埔资源赠送的物质全部到位。
其中，诺基亚曾被某慈善统计榜指责为临时补捐3500万的企业。
“其实我们在去年公布捐赠数额时就作了区分，5400万中有3500万是用于长期重建，并没有外界所说的在他们要发黑名单前紧急划账。”诺基亚中国区咨询经理高翔对本报记者表示。
为了证明3500万的项目确实存在，高翔详细披露了3500万的项目投向。本报记者确认，这些项目都处在投向确定，尚未划拨资金的阶段。
“我们选的签约时点是为了与地震一周年的时点对接，与‘黑名单’没有关系，不是紧急补捐。”高翔说。
但该榜单的制作方并不完全认同这个说法。
“现在有些企业用自己正在找项目作为说辞，解释捐款不到位的情况。而他们又不披露项目的决策流程，为什么有些企业很快就开始执行项目了，有些企业在承诺捐款近一年之后还在找项目？”参与编制这个榜单的一位不愿具名人士说。
据记者了解，包括万科、李宁、诺基亚、沙钢、阿里巴巴等不少企业都在四川有定向的援建项目。在这些项目中，大部分企业都选择了援建学校等公共设施。
同时，较多的企业已经正式成立了企业社会责任部门，其中联想、万科等企业的社会责任部门规格较高，直接向副总裁汇报。另有南都、万科、海鑫钢铁、南航、宝钢等企业设立了自己的企业基金会，招募专业人员运营。
在这16家企业中，最终确认没有捐款到位的只有江苏力联集团。该集团震后通过员工募集的41423元，宣称捐献给了江苏省慈善总会。对此，江苏省慈善总会的财务部门员工向本报记者确认，“过去与力联有合作，但地震中确实并未接收到他们的捐款。”
模糊的慈善决策机制
在这些现金捐赠中，善款来源分为三部类：分别来自企业经营性资金，企业家个人财产，以及员工筹款。已提供具体财报的企业中，直接用经营性资金支出的比例较低。
一些上市公司的大额捐款，如苏宁、阿里巴巴、李宁的总额中有相当份额是董事长用个人财产或通过个人的私募基金会进行的捐赠。万科地产管理层也筹集了1000万善款用于援建资金。而江苏沙钢的善款则很大部分来自10000多名员工的募集所得。
但这些企业的慈善决策机制有时却并不清晰。
除了万科地产曾召开股东大会确定进一步捐款投向，并在年报中明确披露2008年捐赠资金数额，其他榜单内的上市企业则多选择在“公司章程授权的额度内”进行捐款。
这样的选择与决策程序的难易有关。榜单中的一家上市公司的相关负责人介绍说，“经过股东大会的捐款额度程序上会相对繁琐，灾情紧急，一般上市企业总有几百万的慈善支出额度，老总是可以自己决策的。”
而在未上市的民营企业中，企业主在慈善决策中的“自主性”则更大，大都决策迅速，程序简单。江苏黄埔再生资源利用有限公司董事长陈光标就曾对媒体表示，因为其将公司利润大量投入到慈善事业，过去的合伙人现在只剩下2位。
对于企业在捐赠之后是否应该履约的问题，海仓基金会总干事段德峰认为，无论是根据法律还是道德，企业承诺捐赠，尤其是对公众承诺之后，企业得到了声誉和其他无形的收益，“因此，这应当是不可撤消的捐赠”。
但是，他同时认为，从法律角度讲，金融危机在一定程度上，对捐赠人形成了的重大情事变更，根据一般的民法原则，在这种情况下，其实是可以一定程度免除企业的捐赠义务的。
投向哪里？
而在“捐赠渠道”与“具体投向”上，企业的选择并不多。
前述某上市公司公共事业部门负责人坦言：“可选择的慈善项目确实不多，很多时候只能盯紧几家大的慈善机构，或者是媒体披露过的受捐对象，重复建设的项目也不少。”
捐赠途径上看，红十字会、慈善总会与民政系统仍是这16家企业中大多数企业的首选，组织网络健全、承诺对地震捐款不收取手续费等特点均是原因。
此外，由于绝大多数企业不做常态慈善年度规划、往往坐等项目上门，这其中大型组织的公信度得到更多青睐。
万科、黄埔资源、Nokia、沃尔玛、阿里巴巴等企业或因业务相关，均不同程度直接主持重建项目，或成立增量基金，有划分的自主经营。
但对更多企业而言，政府还是具有巨大影响力的主体。多数定向援建的企业选择以学校为主要项目，与政府的基础设施规划导向关系密切。民政部社会福利与慈善事业促进司司长王振耀也在采访中对企业和NGO对基础设施的兴趣过高，忽略普通群众的基本生活诉求表示忧虑。
捐赠形式上，现金捐赠占多数，因为“这样企业会省事很多”。除了万科、黄埔资源直接投入一些基建，Nokia、沃尔玛分别提供通讯器材、超市物资等外，多数企业选择直接现金支付。
万科集团企业和社会责任办公室负责人沈彬就对本报记者坦言，“援建项目的责任更大，义务也更多。我们必须考虑学校和卫生院建成之后的运营费用问题，并设法解决它。”万科的上述两个项目落成后，本报记者了解到学校运营4个月的电费已经超过了去年全年经费的一半，这个问题显然是万科此前未曾预料的。
摆在这些慈善意识萌芽的企业面前的，仍是如何专业化的问题，即企业该干什么，政府该干什么。
“比如这次地震里，企业做公共设施的比较多，而这个恰恰本末倒置，应该是政府做的事情。”中国慈善排行榜的相关负责人对本报记者说，“政府的地震财政拨款肯定是足额的，企业不必去凑这个热闹。”
王振耀司长认为，这些公共设施比较显眼，大家都看得见，企业乐意借此提升自身形象也是自然。
海仓基金会总干事段德峰则指出，社会救助是一个专业的领域，需要一些专业的NGO来完成。
而民政部下属“512地震捐赠信息系统”负责人之一刘佑平提出了一个新的想法，“我觉得需要一个网上的‘慈善超市’，当然不是买卖捐赠物品，而是提供捐赠项目的，帮助捐方和受方都找到合适的路径。” 四月底，遵道镇的清晨。经过初夏的雨水，龙门山脉上笼罩着淡淡雾气，映着山坡上星星点点的茶园。小镇旁2公里是上山公路。
“天气放晴的时候，可以看到远处山上满是一道道像‘猫爪子’抓过的白道，那是地震造成的山体滑坡。而沿山公路上的步行道多处被地震扭断，断裂的路面最大高差超过50厘米。现在已经没法走了。”走在震后镇子上高低不平的水泥路上，万科企业公民办公室执行经理沈彬对CBN记者介绍说。
与地震给这个镇子留下的创伤形成鲜明对比，这1年中，万科的团队建成了镇子上的新地标――色彩亮丽的9年制遵道学校，这也是四川地震灾区第一所重建起来的永久性学校，仅耗时5个月，建筑集合了现今日本以及国内已经成熟的抗震技术，并达到九度设防。
“我们都在谈安全感，到底什么可以给孩子们带来安全感？”沈彬反问说。他认为稳定的学习环境，固定的上下课时间是给孩子带来安全感的必备要素，这其中“安全结实的校舍”更是重中之重。事实证明，当遵道学校开学之后，当地的孩子大都找回了之前的健康与快乐。
“此次万科捐建遵道镇的学校、医院、幼儿园、便民服务中心等公共建筑将以建筑物安全为最高标准，运用多年积累的专业经验在捐建项目中采用多种先进的抗震技术，同时，充分考虑紧急疏散和避难功能，使建筑成为开展避难、医疗和指挥工作的可靠场所。”万科集团总经理郁亮说。
将技术革新与企业慈善相结合，这在中国地产企业中并不多见；对于这个慈善事业刚刚起步的行业来说，尚属首例。
当时仍因为“捐款门”深陷舆论风波的万科集团董事长王石，多次在博客中提到“生命”。突如其来的灾难，让这家房地产开发公司更为深刻地认识到“建筑”对于“生命”的分量。他们开始对建筑质量进行反思与探究。
“对学校的重建和学童的支持将持续，而不是一次过；各协会的企业家不仅出钱，还要出精力、时间参与学校的重建和恢复教学秩序的工作”。这是在地震翌日，由阿拉善生态保护协会联络6家企业家组织召开的联席会议中形成的统一意见，参会的王石十分赞同这一意见。
之后，万科的一系列举措都成为这一思路的延续。万科董事会于5月21日“批准公司参与四川地震灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作，并以绵竹市遵道镇为重点”，并为此“批准公司在净支出额度人民币1亿元以内参与上述工作”。
这1亿元将“投入到以遵道为重点涵盖绵竹、什邡、都江堰、彭州等地的四川灾后安置与重建工作。另外，万科员工自发捐款1150多万元人民币，将全部用于遵道镇的救援与重建工作”，郁亮在捐建绵竹市遵道镇签约仪式上解释说。
在此次灾后重建中，这一部门在援建驻地经历了每一幢新建筑从设计施工，到建成交付等诸多环节。他们甚至走访当地居民，在居民建造临时过渡房，以及板房安全方面作调查，做专业指导。
“5？12”地震后，王石和万通集团董事长冯仑等人组团到国外，学习抗震建筑建设经验。其中，他们认识到，日本神户地震给日本建筑师留下一个重要的思考：建筑结构的设计仅考虑到防止生命损失是不够的，还必须使它们达到在地震以后能使城市继续运转的要求，诸如能源、通信、供水等现代“生命线”，必须具备更强的抗震防灾能力。
目前，利用减震垫等先进工艺和技术建设的房屋已经在遵道建成，从设计与建筑技术上吸纳了多个国家的抗震经验。
万科表示，希望能把对抗震技术的研究整理和应用实践，为灾后重建工作提供有益的参考，并将用实际行动来践行企业公民的社会责任。
“利用减震垫等先进工艺和技术建设的房屋(达到九度设防能力)，理论测算，每平方米成本大概会增加30%。”王石5月9日对媒体公开表述称。他明确表示“万科将把这种工艺和技术向社会免费共享，目前在灾后重建的项目中，已经有多个重建项目采用或者计划采用万科的这一技术方案”。
“万科等企业的做法，不仅在四川灾区引进了先进的减灾抗震的技术和工艺，更创造了一个崭新的减灾产业。”国家减灾中心主任邹铭评述万科的捐建方式称。
万科启动新一轮土地攻略
本报记者刘晓云深圳报道王石的每一次现身都将引来一场不大不小的风波，5月7日，王石在长春的露面亦是如此。
如业界的揣测那样，王石飞抵长春绝不仅是为了简单的拿地，第二天与长春市市长崔杰的会晤令王石在长春扔下了30亿元的投资，涉及房地产开发、工业化住宅体系建设、城市综合体等重点领域。
“希望今年在长春至少再落实3个项目。”王石说。
万科内部工作人员透露，万科对长春的关注其实只是冰山一角，而今年在一线城市可能增加的大规模投资则更会令行业震惊。
5月8日，万科与长春市政府签署了战略合作协议。此次签约，除房地产开发外，还将涉及万科此前极少介入的城市综合体开发，并且一如既往地在长春践行其住宅产业化。
实际上，万科在2001年就已进入长春，并已开发了6个项目。
崔杰透露了与王石的谈话内容，万科通过拿地进行房地产开发，投资将比以往规模更大，并试图在长春试验住宅工厂化模块生产。另外，万科未来将在长春商业、工业、城市综合体上有所发展。“希望万科以战略思维看待长春市场，积极参与城市建设，尤其是参与南部新城开发。”“长春房地产业的发展水平是相当高的。”王石之所以能对长春作出如此高的评价，是因为长春不仅很好地保持了60多年前的城市规划风格；还因为高等院校的齐聚使得这个城市的文化品位也相对较高。
在业界看来，万科此次与长春的战略合作，除了稳固其东北市场的战略布局外，还有更深一层的意思。万科自今年1月份以来，已连续几个月没有新增土地储备，而此轮动作意味着万科又启动了新一轮的土地储备战略。
万科集团总裁郁亮曾公开表示，万科认为2009年会有很多购置性价比高的土地机会，会选择在适当的时机出手。“万科希望在今年买一些以前不容易买到的地，买一些有战略价值的土地。”万科2009年的拿地思路相比以前已经有所调整。“今年将采取‘精挑细选，把握机会’的策略拿地，并加大通过合作方式低价增加土地储备的力度。”郁亮透露将会利用2009年土地市场的低迷获取更多城市中心的优质项目。
万科现在的拿地成本，已较之前有明显下降，这其中既有招拍挂地价下降的原因，也有通过合作和股权转让方式拿地的原因。
正因为此，万科与长春的战略合作，是低价获得丰厚的土地储备的一种方式，而另外一种方式则是并购，之前对南都、朝开的股权收购令万科的土地储备大增。时至今日，郁亮仍是说“万科一直在等待并购机会”。
溢价50% 万科13亿佛山拿地
溢价50% 万科13亿佛山拿地来源： 上海证券报 发布时间： 2009年05月22日 09:27 作者： 唐文祺
⊙本报记者 唐文祺
被称为“今年佛山最优质、最高底价”的一幅商住用地，在昨日经历一番争抢之后，被万科以13.86亿元的总价纳入囊中。根据测算下来的楼面地价为2400元/平方米，这一价格与起始楼面地价相比，已溢价50%。
根据广东省佛山市国土资源局南海分局公布的信息，该幅被称为“佛南（挂）2009-015”的商住用地，出让面积为224969.6平方米，竞买保证金高达1.87亿元。地块用途为“城镇住宅（普通商品房）兼容批发零售及其他商服用地”。根据起始价9.36亿元、最高容积率2.6的数值来计算，这一地块的楼面地价为1600元/平方米。
该幅用地在公开之后，引起多家房产大腕关注。在昨日对该幅地块的竞拍过程中，引发万科、保利、中海等多家巨头的激烈争夺，最后由万科以13.86亿元总价获得。根据这一价格测算下来，该幅用地的楼面地价达到2400元/平方米，高出起始楼面地价50%。
一位有意拿地的开发商表示，如此溢价空间尚属合理。 有业内人士测算表示，如果按照这一楼面地价造房，“未来6000多的销售均价算是合理”。虽然该幅地块周边目前尚无成熟楼盘，但在距离该幅地块北边的桂城东教科文板块，当地一楼盘的对外售价为6500元/平方米。 ◎楼主
转.万科、恒隆无锡拿地利润率逼近一线城市
万科、恒隆无锡拿地利润率逼近一线城市
2009-05-20 03:54:20
每经记者 杨羚强 发自上海
5月15日，无锡市国土资源局公布了2009年第三批国有建设用地使用权挂牌出让结果。向来不爱商业地产的万科江苏苏南分公司成为本次出让地块中面积最大的商办、居住用地――无锡新区叙丰里地块的主人。
老牌香港商业地产商恒隆集团的行动，似乎可以给万科在无锡花巨资购买商办、居住用地找到理由。恒隆地产在5月15日以4.15亿元在无锡购下一幅商办类用地。连同之前已购得的另一幅开发用地，恒隆计划以55亿元的投资开发无锡恒隆广场。此投资总额已接近当年恒隆集团投资上海港汇广场的金额。
当地分析师认为，目前无锡的土地在长三角各城市中价格较低廉，而开发利润却不低，这是开发商纷纷进入无锡市场的主因。中国商业地产联盟专家委员姜新国的分析指出，与上海等城市相比，无锡的商业地产的价格空间更高，投资风险更低。
目前，无锡的商业仅落后上海的商业5~7年，但城市商业中心地理位置最优越的地段租金，却只有每平方米二三十元，仅与上海的大宁等二类商业地段相类似，而土地价格又远远较上海土地便宜。
以恒隆此次购得的健康路地块为例，位于城市商业的绝对中心，折合每平方米楼板价3800多元。而上海3月拍卖的静安小亭地块，楼板价已达28000余元/平方米。相差10倍的土地楼板价，却能产生相近的投资收益，这使得开发商很看好无锡的商业物业市场。
方方工作室的研究数据显示，无锡各类用地目前价格都较上海等其他长三角城市为低。以住宅为例，今年以来无锡拍卖的土地楼板价仅733元/平方米，但是住宅平均售价却达到6000多元，相比上海等城市，无锡的开发利润显然要更高一些。
但分析师们并不讳言无锡市场目前可能存在的风险。地产分析师孙保华说，与长三角的其他城市相同，无锡由于前期土地出让面积大，市场库存着大量房源需要消化。
“无锡最顶级写字楼的日租金只有2元~2.2元/平方米，与上海一些顶级写字楼日租金超过10元/平方米相比，相差极为悬殊。”中原地产无锡市场研究负责人蔡烨霆称，品牌开发商在无锡的发展空间，还看它有无能力开发出高品质的物业。
无锡目前的经济格局，仍然以制造业为主，市场对写字楼的租赁需求并不大，且总体需求不会有很大的上升空间。要想获得比较高的商业物业投资开发收益，房地产公司仍然需要靠开发高品质的项目来获取。此外，无锡的物流业和商贸更为发达，更适合专业市场和物流市场等项目发展。 万科抛空股票激励计划股票获资金6.2亿元 http://www.sina.com.cn2009年05月25日 21:03新浪财经
新浪财经讯 万科A(9.96,0.31,3.21%)(000002)今日公告，公司2008年度限制性股票激励计划股票已出售完毕并返还公司。
2008年度激励计划持有的6092.582万股万科A股股票已通过二级市场全部售出，共获得资金6.2亿元，并于5月25日返还到公司指定账户。
公司首期限制性股票激励计划2008年度计划由于业绩考核指标未能达成，已于2009年4月14日公告确认终止实施。 王石：冬天的生存法则http://www.sina.com.cn2009年05月29日 00:33经济观察报
王石
2009年5月24日，初夏，重庆。
这是当地刚进入雨季的一个下午，我见到了传说中的王石——在电视屏幕中常常出现的万科集团董事长，亦被尊为中国“地产教父”的王石先生。
跟想象中的完全一致，58岁的王石风格硬朗，身着深色格子衬衫，头发短而微白，留着胡茬，皮肤因为经常进行登山、航海、飞翔等各种户外活动而被晒得黝黑。
下午两点，王石要在洲际酒店进行一场演讲，题目为 “冬天的生存法则”。在休息室里，王石应光大银行之邀，为几十本《道路与梦想》签名，光大银行说，这些书都是给王石先生的崇拜者们而准备的，为此他们搜光了重庆所有的书店。
王石签名的姿势略微有点别扭，部下说老板的肋骨断了两根，现在还处于恢复期，王石转过头来自嘲的笑了笑：“滑雪的时候摔的。”
签完书后，王石步入会场，酒店的服务员在一旁小声的议论，后来他们告诉我，酒店自开业以来，还未曾有如此爆满的情形。
娱乐化时代
在万科成立20周年的时候，我写了一本书，名字叫《道路与梦想》。在书结尾的时候是这样预计的——万科在今后不会再有什么故事了。因为公司越大、越规范，品牌也被接受了，像《经济观察报》已经连续把万科评为“最受尊敬的企业”，这种的企业没有什么故事。
创业的企业、奋斗的企业、成长的企业一定是故事不断，就像万科的《道路与梦想》。2006年没有故事，2004年写的，出书在2006年，没想到2006年才结束，到了2008年，故事就来了。
我记得“拐点论”的初始，是在北京的2月初，一个新闻发布会上，那一次是低收入住宅的讨论。
主持人让记者提问，记者第一个问题就问“注意到10月份，万科楼盘在广东还降价，相继在深圳楼盘降价，而且进行了一个市场分析，哪些还会跟着慢慢降价的还卖得好，在这种情况下，你认为是不是到了拐点？”。
我当时是这样回答的，你提的问题和今天的新闻发布会没有关系，我们来探讨低收入住宅的问题，如果下面记者的再提类似的问题我不会予以答的。既然已经提了我就回应一下，我只说了两句话：第一句话是我认可你“拐点”的说法，第二句补充说但是中国市场非常大，东西南北各个城市的情况不一样，不能一概而论。
我怎么也没想到这个回应在第二天报纸、网络上铺天盖地——说王石的“拐点论”。当时有记者关注就问我，你为什么回应记者的“拐点论”？我就谈了我的观点。我说这个市场价格上涨过快，这个上涨我个人是胆战心惊的。我们可以借鉴的日本泡沫经济，就是因为股市过高、房价过高。我们也借鉴了亚洲金融危机香港受到的影响，其中重要的因素就是估价过高。中国现在的状况跟他们很类似，但什么时候破裂？我不知道。这种情况下，恰好2007年8月份中央宏观调控，严格对房地产第二次限制，换句话说严格的进行信贷政策，从万科到这一次给的信号，恰好就是一个转折点。
还有个例子，曾经在一个场合有年轻人问我，我们现在买房子应该买什么样的房子？我一看是年轻轻的大学生，很好奇，我说你准备结婚吗？他说没有。我说你不准备结婚买什么房子？他说30年之后买房子就买不起了。我就明白了，就是房价上升导致将来买房子买不起。那我就告诉他，30年之后你买房子买不起，不是你的问题而是市场的问题。
结果我举了这个例子之后报纸出来了 “王石说拐点来了，30年之后再买房”。我才发现，在这样一个娱乐时代，真的要讲、以什么意思来讲媒体是不关心的？
还有一次是在主流的门户网站演播厅接受访问。主持人问，王石先生，我现在想买房，你给我什么建议？有了“30年后买房”的经验，我说没建议。然后主持人把摄像机给关掉，表示真的是私人想买房来听听我的意见，我一看没有陷阱很真诚，摄像机、录音机也关掉了，很真诚。我就说如果你真得确定在一个城市、公司长期干下去，你再买房子，如果你没有确定下来，就租房子。比如说我，我是32岁到深圳，40岁才买房，我很真诚地告诉他。结果第二天报纸变了——王石改变观点，不是30年后再买房，而是40岁之前不要买房。
我感到非常无奈，我最认真的、没被炒作的一次是央视综合财经频道采访我，问我怎么出尔反尔，一会说30年后买房，一会儿说40岁以前不买房。我挺认真地回答了，怎么也没想到，财经频道用同样的方法采访了任志强、潘石屹，跟他们进行PK，最终电视显现出来的效果是，王石怎么说，任志强怎么说，潘石屹怎么说？两个人说不拐，一个人说拐，显然完全被娱乐化了。
表象的背后
这是表面的现象，但实际的问题在什么地方呢？如果从具体数据来说万科调整价格主要有两组：一组呢，我们看家庭收入增长率与房价增长率的关系。从05年到07年整个房价涨的比例远远高于家庭收入比例。按全国平均来讲，房价上升了80%，而这个期间家庭收入的比例不超过30%，显然这个差距很大。再往下的层面，如果在这样一个高速增长的牛市旺盛需求期，加上其他的因素，再加上非理性的前期因素，它什么倒下来都不知道。
第二组是看行业上的投资规模和销售比例。就是你投资规模低于销售规模，当然即使价格很高，眼前没有大的问题，因为不对外。反过来讲市场表现很好，但是发现投资量在逐步的增大，大于销售量而且远远超过。我们从第二层面比较跟第一层面不一样，在香港库存量不能超过8个月，但是2003年有的城市库存量已经超过了12个月。这显然是一个非常危险的信号，你的投资量远远大于销售量。根据这两组的分析，宏观调控下来了。
万科坚决地进行调整，这就是带娱乐性的故事。背后看到得是万科的一种调整模式，结果谁也想不到，但是万科的市场销售情况相当好。尽管是第一次负增长，但是万科所在开卖的30个城市，有的公司的市场份额平均下降了30%，有的份额下降了50%甚至更多，而万科只是降到10%不到，同时万科全国市场份额从原来的2.1%增长到了2.4%，增长了25%。
为什么当时我们要降价？我说我并没有先见之明，也并没有看准市场，我不过不怎么贪而已。
斐波那契数列
过去的2007年万科也曾疯狂过，我们高价，也玩低价，也曾拿地，面粉贵过面包，。但是我们醒悟了，及时调整。为什么做那个调整呢？为什么不早调整呢？我们知道万科不能左右地价的时候，地价持续上涨的时候，你无法调整，只有跟着走。但是你一旦感到这个调整来的时候，毫不犹豫调整。
调整的结果就这么简单的逻辑，到了现在万科是什么情况呢？2007年年底的时候账面流动资金银行存款200亿，五一过去了，按照4个月的报表，现金流银行存款300亿。过去了一年之后万科到现在处于一个比较好的态势。
现在谈美国引发的金融海啸，经济危机，整个全球在进行调整。实际上对中国来讲是遇到了一个千载难逢的机会，当然对企业也不能例外。 对于万科来讲我们要复归于零，要关注盈利，不要靠规模来盈利，而靠效益。规模不一定增长，但是效果要好。中国虽然地大物博人口众多的国家，非常讲究“大”字，讲究规模，但是作为万科多多少少进入了“大”的误区。所以，在未来3～5年，万科会重点提供消费者满意产品和服务，这是第一位。
万科从今年开始推出适应市场的新产品，逐步有很多的新产品出来。显然作为综合服务，质量好的，符合生态的，还差得很远。但是这种低效益、高能耗的一个重要形态正在进行转变，作为企业也是如此。
我们也看到了很多企业转型当中，尤其是大公司会遇到困难，当然也有不错的例子。比如说深圳的华为，华为的市场60%在海外，但是过去的2008年在金融危机下华为还是在稳定的增长，基本上增长是30%，万科是负增长10%。差距在什么地方呢？显然很大的一个差距是万科是靠量。我们发现华为就是在国际市场上以研发新产品而著称的，有技术含量，2008年华为注册的专利是跨国公司注册最多的，排第一位，而万科申请的专利一年不超过60项。
万科总结如何从规模型、速度型转化成效益型，那是有竞争的技术为前提。也就是说万科现在如何从一个营销制造型向研发技术型转化？作为参照来讲，华为特别有借鉴意义的。
我记得三年前万科研发部门CEO告诉我，我们研发部门研发了一个很有意思的现象，万科10年的增长非常符合一个完美的曲线。我说怎么用数学公式解答完美的曲线？这是一个斐波那契数列，这是13世纪意大利的一个数学家发明的。这个数列简单解起来就是前面的两个数相加，比如说数字型里讲，一、二、三、五、八、十三，这样依次加起来。而我记得那是2006年，没想到万科发展得这么完美，斐波那契数列相当于黄金(208,-0.65,-0.31%)分割率。我想没想到万科是黄金分割率的一条发展曲线，太了不起了，我自己就感觉伟大。
但是到了2006年是220亿，2005年是110亿，2004年70亿，这个都符合的斐波那契数列，结果2008年出现了负增长，按照斐波那契数列讲应该是800亿，我们万科的规划就是按800亿做的。跟华为比较发现，华为也是斐波那契数列，而且没有变。成功的企业是有逻辑的，我想这作为今天如何过冬反省的一些自己的认识。
(根据王石演讲整理，未经本人审阅，有删节。)