作者: 王石
时间: [ 2009-12-22 23:23 ]
袁飞（第一财经日报22/12/2009)
沸沸扬扬的上海闵行莲花河畔景苑倒楼事件，尽管已尘埃落定，但由此引发的政府治理和企业责任承担方面的思考还在延续。
12月19日，闵行区委书记孙潮首次公开回应闵行倒楼事件时表示：“我们非常不愿意接受楼在闵行倒下的事实，但是，我们全力以赴地让大家的损失最小化。”
孙潮是在参与以“担当、协同、参与”为主题的“东方讲坛·成功组织的社会责任高端论坛”上，主动谈及对倒楼事件的看法的。他还说，倒楼事件中，政府要合理合法处理，“政府作为公共秩序维护者不能直接介入事件的民商事赔偿中，在此事件中，我们得到了包括企业在内的各界帮助。”
孙潮透露，倒楼事件发生后，万科企业股份有限公司(下称“万科”)主动向闵行区表示，希望能帮忙解决后续问题。当天，万科董事会主席王石给上海分公司负责人的指示是：“征询政府同意情况下接下这个楼，不赚一分钱，哪怕亏了也要做，如果赚了全部捐出去。”
“中国正在进入政府、企业、公益组织等合力解决问题的时代，此次倒楼事件在各方共同努力下，没有给当事人未来留下不确定想法和不良先例。”孙潮说。
闵行倒楼事件中，社会各方合力履行社会责任给当地政府官员很大“启发”。孙潮说：“此次事件中，有人勇于承担社会责任，而且整个过程无言无语、没有任何要求，好企业的担当促进了政府履行责任，并形成良性循环。”
面对孙潮的“感激”，王石当面回应说：“倒楼事件中，我第一反应是对整个房地产行业的影响，接下来我就想能为此做点什么。”
“这是企业社会责任担当和我们专业能力担当的体现。”王石解释说，“我们在31个城市有项目，但是万科从来不行贿，哪怕生意做不成也绝不行贿。”
目前，万科在广州“万汇楼”有望在上海得到复制。这一解决低收入者的廉租屋有望在上海成为万科与政府联手履行社会责任的范本。王石透露，将在上海建两幢“万汇楼”，由政府出地、万科出钱，并有可能引入银行贴息贷款。
目前，万科已经与上海两个区洽商“万汇楼”建设事宜。“这是企业与政府合力解决城市化中低收入者的城市化难题。”王石说。 2009-12-22 | 天气回暖 为何股市更冷了？作者: 622004797@qq.com(王亮)时间: [ 2009-12-24 10:24 ]
今天是冬至，市场也表现一下，全国大部分地区天气回暖，为何股市更冷了。
午后的一波杀跌，招商银行、兴业银行带头，不可否认，银行的杀跌对市场情绪影响还是很大的，是银行的杀跌让市场几乎陷入冰点。但我们认为没有太大关系，现在整个A股才23.23倍的市盈率，所以也没有太多的担心。
午后杀跌的时候，直接问了几个基金的看法，综合自己的判断，基本可以得出结论，有三大原因：
（1）银行是所有股票里面流动性最好的，机构会先卖；
（2）杀跌有银行再融资的担心；
（3）最大的不确定是中国政府提前退出经济刺激政策。
虽然周二中国银监会的主任李伏安在接受《华尔街日报》询问时，李伏安否认曾给出过银行业融资需求的任何具体数字。当时有媒体报道说，他指出中国银行业未来两年需要筹集人民币5000亿元的资金，用于补充资本。
但是紧接着在周二上午，中国银监会主席刘明康周二在“二OO九中国金融论坛”上表示，中国外需低迷的局面将是艰苦而长期的，必须推动产业调整。但产业结构调整需防范政策欠缺、环保风险、新产能盲目扩张等风险。
刘明康预计，全球经济艰难复苏，中国外需低迷不会马上结束，将是艰苦和长期的。尽管十一月份中国出口同比降幅大大收窄，但去年同期是出口最差的时期，同比降幅收窄并不预示乐观。
他坦承，中国经济对外贸的依赖性依然很高，金融危机发生之前中国外贸进出口占GDP比重已高达六成，随着外需萎缩，大量产能无法消耗。
这可能是下午机构恐慌杀跌最直接的诱因了，因为机构从来都是担心信贷，都信贷宽松的关注程度远高于经济本身的健康程度。
信贷如果紧缩，中国政府也提早退出经济刺激证词，那么房地产是不是要完了，苏宁环球董事长张桂平先生下午与金融界的朋友们进行了电话交流，以一个熟悉国土资源部政策以及地产业内人士的角度对地产进行了观察，录音点这里下载。http://v6.com.cn/viewthread.php?tid=9323 2009-12-23 | 补充交流会地产与CPI的观点
作者: 622004797@qq.com(王亮)
时间: [ 2009-12-24 10:32 ]
地产：宋国青认为，过去三十年银行存款的真实利率实际上是0，目前更低，是负利率。地面建筑的自我保值功能在经济高速发展期间尤为明显。只要房租的上涨速度快于居民的收入增速，那么房地产就跌不到那里去。高华他们自己测试的主要城市的房租是涨的，我也对此有疑问。
CPI:宋宇倒是透露了一点，他们和统计局的人聊的时候，统计局的人说，2011年开始，CPI的权重会进行调整，CPI的构成中，食品的比重会下调，这是确定的消息。这侧面佐证了许小年对宋国青的讥讽：做预测宏观政策这事是非常不靠谱的，我自己一直研究宏观经济，一直教宏观经济，我演义不要做必修课要做选修课，甚至取消我也没有意见，其实宏观经济是一个伪科学。宏观经济预测，做到后来感到非常沮丧，不是因为老输给宋国青，后来发现宋国青只不过跟统计局联系的好一点。 地产长期不错,特别是商业地产....短期看,恐惧心理......... 万科Ａ2009年12月份销售及近期新增项目情况简报公告
2009年12月份公司实现销售面积40.5万平方米，销售金额55.0亿元，分别比08年同期下降38.7%和增长3.0%。2009年1~12月份，公司累计销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比08年同期增长19.1%和32.5%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2009年11月份销售简报披露以来公司新增加项目8个，情况如下：
1.大连魅力之城后续项目。该项目位于大连市甘井子区万科魅力之城项目西侧，前革居住区南侧。项目净占地面积约2.1万平方米，容积率2.05，计容积率建筑面积约4.4万平方米。万科拥有该项目55%权益，需支付地价款0.80亿元。
2.沈阳头道项目。该项目位于沈阳市棋盘山世博园片区，紧邻沈棋路。项目净占地面积31.5万平方米，容积率1.2，计容积率建筑面积37.9万平方米。万科拥有该项目70%权益，需支付地价款1.8亿元。
3.天津中新生态城项目。该项目位于天津市滨海新区生态城。项目净占地面积约9.0万平方米，容积率1.4，计容积率建筑面积12.7万平米。万科拥有该项目95%权益，需支付地价款1.2亿元。
4.武汉沌口博学路项目。该项目位于武汉市经济技术开发区车城西路以北，博学路以西。项目净占地面积约21.3万平方米，容积率2.5，计容积率建筑面积约53.4万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款13.58亿元。
5.烟台芝罘区大疃项目。该项目位于烟台市芝罘区，环海路以西，滨海西路以东。项目净占地面积约31.2万平方米，容积率1.43，计容积率建筑面积约44.4万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款9.48亿元。
6.东莞松山湖1号花园三期项目。该项目位于东莞市松山湖科技产业园区新竹路西侧。项目净占地面积12.8万平方米，容积率0.7，计容积率建筑面积约8.9万平方米。万科拥有该项目90%的权益，需支付地价款约1.32亿元。
7.厦门杏滨J2009P01项目。该项目位于厦门市集美区杏滨路东侧，杏东路北侧。项目净占地面积约10.2万平方米，容积率4.33，计容积率建筑面积约44.3万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支付地价款10.32亿元。
8.长春二二八厂项目。该项目位于长春市朝阳区南湖南岸。项目净占地面积约27.7万平方米，容积率1.8，计容积率建筑面积约49.8万平方米，需支付地价款10.5亿元。公司拟引入合作方共同投资开发该项目。 线：010-67180635
万科分享“增长极” 与天津港签订框架性协议
来源：中国房地产报 作者：宋振庆 2010-1-4
从渝开发，到长春市政府，到云南城投，再到天津港，万科政企合作拿地的脚步始终跟随着区域振兴计划而动。中国未来的区域增长潜力正在被万科分享。
一则消息并未引起太多关注，但其背后却隐现了一家房企如何曲线突围的深意。
2009年12月21日，天津港（集团）有限公司（天津港）与万科股份有限公司（万科A，000002.SZ）签订战略合作协议：双方将以天津港总体规划和产业发展规划为指导，共同对天津国际贸易与航运服务区二期、东疆港区、临港产业区及散货物流中心商贸区等所辖区域进行房地产项目开发。
从渝开发，到长春市政府，到云南城投，再到天津港，万科政企合作拿地的脚步始终跟随着区域振兴计划而动。中国未来的区域增长潜力正在被万科分享。
框架性协议
“目前仅仅是搭建一个框架性协议，具体的合作模式我们双方还在协商中。”2009年12月30日，天津港相关负责人对本报记者表示，此合作不便对外界透露更多。
随后，本报记者在致电万科环渤海区域和天津万科高层时，均拒绝透露更多详情。
“只是框架性协议”的说法得到了一位天津本地人士的确认：“去年12月29日，滨海新区新一届区委领导班子刚刚上任，滨海新区经济发展包括天津港规划细则等还没有最终敲定，也因此，万科与天津港的合作不太可能有具体动作。”一旦双方深入合作，未来可能会采取怎样的合作模式？长江证券高级策略师张凡表示，这种政府主导的片区开发模式无非两种，一种是政企间成立合资公司合作开发；另一种类似于BOT模式（建设—经营—转移），由企业垫资承包运营，最后获得固定收益。
多数分析人士认为，专注于房地产开发的万科应更倾向于选择第一种模式——万科参股合资公司开发熟地，并不介入土地一级开发或者工业地产、物流地产等领域。
此外，关于合资公司的持股比例问题，有分析人士认为，万科是一家上市公司，只有在合资公司中占到51%股份以上才能合并财务报表。但天津港又是一家国企，且曾表示打算将资产逐步注入旗下上市公司，因此最终的股权比例恐难预测。
抬升土地价格
“天津港应该只拿出一部分土地与万科进行合作，不太可能进行整体开发。”分析人士认为。
据本报记者了解，积极发展港口房地产业，是天津港在2007年制定的重要战略。天津港未来规划的房地产业务主要集中于东疆30平方公里、南疆13平方公里和临港产业园区120平方公里这些通过填海造出的土地。
“作为滨海新区内的土地资源，未来发展潜力巨大，但目前的土地价格并不满足多方预期。”分析人士认为，“引入万科，天津港真正的目的是将周边的地价抬高，而不是所有未来规划的房地产用地都拿来与万科合作开发。”曾赴天津港调研的天相投顾分析员吴莉介绍，天津港主要的盈利模式是对土地进行一级开发后出让，获取土地出让收入：其中20%归天津市政府所有，这部分政府收入中的80%以补贴收入的形式返还给天津港。另外80%的出让收入为企业收益，以营业收入的形式进入天津港。
“引入万科，使得天津港在未来出让其它土地的时候，能获取更多的收益。”寒桐投顾总经理韩世同表示。
把脉区域振兴
与天津港的合作，只是万科2009年以来合作拿地的一个缩影——2008年9月，万科与重庆城投旗下上市公司渝开发合作项目开发；2009年5月，万科与长春市政府签署了30亿元的战略合作协议；2009年11月底，云南城投宣称与万科合资成立公司共同开发云南房地产市场。
在媒体爆出万科董事局主席王石发表“万科已对泡沫破裂做好准备”的言论之际；在浙江绿城董事长宋卫平公开表示要超越万科之际；在国土资源部等5部门要求拿地首付款5成之际；万科与天津港的此番合作显得别有深意。
“如果细细观察万科这几次与之合作的地点，就能勾勒出万科对未来房地产市场的判断和绸缪的逻辑轨迹。”中原证券房地产分析师吴健雄说。
他表示，重庆是统筹城乡综合配套改革试验区，长春是国家振兴东北政策的几何中心，云南是深入推进西部大开发的重镇，天津港则是滨海新区的窗口，万科选择与这些振兴区域中的政府进行合作，恰恰显示其对政策的把握能力和对未来区域市场的判断能力。
“进入房地产市场多年来，万科一直在寻求一条稳妥的、符合中国国情的房地产发展道路，也时刻在谨慎把握着市场的脉搏。”天津南开大学经济学博士刘玉录认为，借助这样的合作机遇，万科在试图超越过去的发展瓶颈，实现新的突破。 万科不行贿，但它与天津港的所谓合作算不算？
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今日视点：体现企业诚信和市场责任
2010年01月06日 证券日报万科终止股权激励应得到掌声
□ 姜 楠
素有行业龙头地位的万科又一次带了个头。作为中国主板市场首份股权激励计划，万科的股权激励再次宣布终止。虽然这个结果让人感到些许遗憾，但我们还是要为万科叫好，为证券市场有万科这样负责任的上市公司叫好，也为证券市场日益良好的环境和秩序叫好。
万科日前发布的公告称，由于公司2007年的股权激励计划未能达到实施条件，该计划将终止，并通过信托机构在二级市场抛售当年购入的股权激励的4655.1万股股份。该计划未能实施的原因，在于2009年万科股价复权后年均价格没有达到可以实施股权激励计划的一个条款。这是继2008年度激励计划由于业绩考核指标未能达成被终止实施后，万科为期三年的首期限制性股票激励计划再次终止，并告结束。
首先，从方案设计上看，该计划与公司业绩和股价紧密挂钩，充分考虑到了二级市场承受力和投资者的收益。其“净资产回报率至少达到12％以上；净利润至少比上一年度增长15％以上；行权时，股价要高于去年的价格”等内容也是参考国际标准精心设计，基本上能让市场各方达成满意。尤其与股价挂钩一点，兼顾了企业与市场的共同成长，以及二级市场投资者的收益性，足以体现出万科所倡导的企业“社会责任”，为证券市场树立了一面负责任的旗帜。
计划推出之初，市场普遍认为，按照万科当时的稳健经营趋势，计划全部成功实施的可能性非常大，并期待着万科批量制造出数百位千万富豪。倘若能够实现，这也是值得管理者、投资者以及市场各方参与者鼓掌的幸事了。
其次，在方案执行过程中严格遵守业绩与股价双重指标的约束，体现出企业的诚信。按照条款，万科2006年的业绩以及2007年的股价表现均符合要求，2008年9月，万科的相关管理团队顺利获得6144.737万股万科A股。其中，万科董事长王石和总裁郁亮分别获得522.7065万股、366.286万股，占当年股权激励股份总数的9.39%和6.58%。
但遗憾的是，其后两年受累于国内宏观调控和席卷全球的次贷风暴，这一计划仅成功实施了一年。尽管如此，万科给市场留下的是一个有责任敢担当的诚信企业形象。此间，万科方面也表示,虽然2007年股权激励计划终止,但不会对管理团队造成影响,公司将一如既往恪守职业经理人的职责。
最后一点，也是最受市场关注的，按照终止计划条款，信托机构将在今后20个交易日里出售2007年预提的激励基金所购买的4655.1761万股万科A股，所获资金在出售后3个工作日内交还给公司。这是否会对市场造成冲击？
万科方面表示,由于万科流通股超过110亿股,加上股票流通性一直比较好,信托机构在二级市场上出让用于股权计划的股票,不会让二级市场承压。
市场分析人士也认为，激励基金所购买的4655.1761万股万科A股所占流通股本比例尚不足0.5%,而从万科近期每日1%以上的换手率来看,该部分股权的集中抛售将不会对二级市场股价造成影响，但短期内，这一集中抛售事件对市场心理层面恐怕还是会有影响。
尽管如此，万科股权激励计划的实施与终止都为主板市场开创先河，限制性股权激励计划,限定激励范围(不超过企业职数的8%),设置股权激励最低门槛,将管理层业绩与其利益紧密联系,使投资者与上市公司管理层之间建立一种相互信任、利益共存的关系,在两者获得双赢的同时,企业才能获得长足发展。这才是万科股权激励计划的真正示范意义所在。如果A股上市公司都能这样，投资者看到的将是一个清澈而有生命力的资本市场。 中国海外09年销售额升80% 达478亿元http://www.sina.com.cn2010年01月07日 17:10新浪财经
查看最新行情
新浪财经讯 01月07日消息，中国海外发展(16.62,0.14,0.85%,经济通实时行情)公布，截至09年12月底全年实现房地产销售额477.9亿元，按年升79.6%，销售面积476.8万平方米，按年增长76%。
中国海外称，12月实现房地产销售额28亿元，按年增82.8%，累计实现销售面积19.9万平方米，跌9.3%。
该公司指，于1月4日公司在成都新增1个项目，总的权益可发展面积为43万平方米，需支付地价8.28亿元人民币；目前公司共拥有总土地储备3,512万平方米，总的权益可开发面积为3,164万平方米，可满足4年的开发规模需要。 华尔街日报：万科销售疲软 政策或初现成效 2010年01月08日10:01 来源：http://img.hexun.com/medialogo/10010.gif
手机免费访问：hexun.comhttp://img.hexun.com/img/up22.gif好文我顶(0)
专题：房地产新政效应初现 各地楼市急速降温
华尔街日报中文网8日报道，万科(000002,股吧)在周四公布的2009年12月份房地产销售额数据极为疲软，这表明中国政府近期为冷却过热房地产市场做出的努力已初现成效。
按市值计算，万科是中国最大的房地产开发商。
万科周四发布简报称，公司12月份房地产销售额仅较上年同期增长3%，至人民币55亿元（合8.05亿美元），增幅远低于11月份47%。
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物业税实施路线及影响
[*]地方优惠延续 楼市调控或打折[*]万科销售疲软 政策或初现成效[*]国资委：央企慎入房市股市和期市[*]深圳保障性住房总量“翻番”[*]国土部新规冰冻房企千亿融资冲动[*]上海二手楼市观望气氛浓重
分析师将该公司销售额增速急剧放缓归因于中国政府近期采取的房价抑制措施，其中包括收紧向房地产开发商出让土地的相关规定。
中原证券(Central China Securities)分析师吴剑雄表示，看来房地产泡沫终于要破灭了，因为万科的销售额数据表明，房地产投机行为已开始减少。
2009年全年，万科房地产销售额增长32.5%，至人民币634.2亿元。该公司未就去年12月份的销售额数据置评。
受上述消息影响，万科A周四在深圳证交所收盘下跌0.8%，至人民币10.28元；而上证综合指数收盘下跌1.9%，至3192.78点。万科A表现强于大盘的原因是，去年12月份销售额的疲软表现早在意料之中，该股已经消化了这一因素。上月万科A累计下跌16.4%，而上证综合指数累计下跌4.2%。
尽管国际与国内经济状况出现恶化，但继中国政府在2008年12月底的大规模经济刺激方案中推出房地产市场支持措施后，中国房价、尤其是沿海发达地区房价去年仍大幅上涨。
中国国家统计局(National Bureau of Statistics)此前公布的数据显示，2009年11月份中国70个大中城市房屋销售价格较上年同期上涨5.7%，高于10月份3.9%的涨幅。当月城市房屋销售价格已是连续第六个月较上年同期上涨。
但由于中国经济已从全球金融危机的影响下强劲复苏，中国政策制定者也逐渐开始将政策重心转向通货膨胀风险的防范。
中国上月收紧了向房地产开发商出让土地的相关规定，第一次在全国范围内限定了土地出让 款的首次缴纳比例，此外还取消对购买第二套住房的营业税减免政策。
中国住房和城乡建设部(Ministry of Housing and Urban-Rural Development)部长姜伟新周三在一份公告中称，中国今年将更加严格二套住房信贷管理，抑制投资投机性购房。
国信证券(Guosen Securities)分析师方焱称，他预计今年晚些时候还将出台更多针对房地产市场的政策措施。
中原证券的吴剑雄表示，他预计今年年初房地产成交量将持续低迷，房价将在2010年晚些时候开始下跌。 万科年销售突破630亿
网易房产1月6日 作为国内最大的房地产企业，万科于6日晚发布最新业绩公告，公司全年销售收入定格在634.2亿元，这也意味着万科成为国内第一家年销售额突破600亿的房地产企业，同时也极有可能继2008年之后，第二次成为全球住宅企业的销售冠军。
2009年全年销售突破630亿
根据万科公告显示，2009年12月该公司实现销售金额55亿元，销售面积40.5万平方米。2009年全年共实现销售金额634.2亿元，销售面积663.6万平方米，同比分别上升32.5%和19.1%，继续领跑行业。
尽管在年初业界对万科对市场的“踏空”有所非议，包括绿城、保利、中海在内的竞争对手均抛出“超万科”的口号，但从2009年来看，万科依然成为销售金额及销售面积第一的“双料王”，再次当之无愧地问鼎中国房地产巅峰。
但与此同时，竞争对手前进的步伐同样在加快，截止2009年12月29日，绿城的总销售额已达到531.5亿元，其中合同销售额513.9亿，仅次于万科跻身第二位。两大央企保利地产与中海地产则分别以430亿与413亿销售金额位列第三第四。
万科董事长王石去年接受华尔街日报采访时表示，预计明年销售额将达到800亿，“市场很好也不会超过30%的增长，不好也不会低于25%，我们是奉行稳健第一原则”。
有望蝉联全球住宅销售冠军
在全球经济普遍低迷的情况下，中国经济率先企稳复苏，加之2008年市场调整期积累的大量需求集中释放，2009年国内房地产市场成交量显著回升。而美国房地产市场则继续低迷，美国最大的住宅企业帕尔迪2009财年前九月销售收入仅为24亿美元。由此推测，万科极有可能继2008年之后，再次成为全球销售额最高的专业化住宅公司。
按照目前的汇率水平，万科634.2亿元人民币的销售金额约合92.85亿美元，超过帕尔迪公司2003年的销售收入（87亿美元），但仍明显低于次贷危机爆发前帕尔迪公司巅峰状态下的住宅年销售额（2004年114亿美元，2005年145亿美元，2006年140亿美元），中国住宅企业的销售规模距该项目的“世界纪录”仍有不小差距。
万科董事会秘书谭华杰表示，近两年万科的销售规模超越美国最大的几家房地产企业，有美国次贷危机的特殊背景，但从长期来看，中国经济快速成长和城市化进程的推进仍将继续，中国住宅行业的发展空间巨大，“未来世界前十大住宅公司当中，可能一半以上都在中国”。
土地储备依然“单薄”
与强大的销售额相比，万科的土地储备依然显得“单薄”。资料显示，截止2009年第三季度，万科土地储备为2450万平方米，在2009年10月9日上海易居房地产研究院、克而瑞（中国）信息技术有限公司、中国房地产测评中心联合发布的《2009年三季度末中国房地产企业土地储备TOP10》榜单中，万科仅名列第9位。而帕尔迪作为美国有代表性的企业，2002到2008年其年均土地储备为18.87万幅，年均销售为2.96万套，平均土地储备年限为6.4年，也远高于万科两到三年的土地储备量。
为此，进入第三季度，万科明显加大了一线城市的拿地力度，仅在10月与11月便斥资40.46亿元在长沙、深圳、广州、大连等地拿地。
谭华杰表示，万科将坚持“不囤地、不捂盘”的快速开发策略。“土地只是开发住宅必需的一项原材料而已，从保证公司经营延续性和增长需要的角度出发，两到三年的土地储备已经足够了。从2004年开始，万科的项目资源保有量一直在这个水平上，但这没有妨碍万科2005－2007年的快速增长。” 万科A：12月销售数据点评http://www.sina.com.cn2010年01月08日 15:44兴业证券
新浪提示：本文属于研究报告栏目，仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。
万科12月份销售面积同比下滑的原因是08年12月促销推盘导致基数较高，而在09年12月的公司的可售资源相对不足，12月份销售金额的增长完全依赖于销售均价相比08年12月高出了68.1%。从环比数据看，公司12月成交面积下滑了22%，单价增长了35%，与主要城市市场状况有明显的差异，因此我们可以判断万科在12月的推盘结构以中高档楼盘为主且总量相对不足。
公司2009年全年新增土地储备1243.7万平米，全年新增项目的土地款为254.6亿，平均的楼面地价为2047元。从平均地价来看，仅相当于目前住宅售价水平的20%，成本仍属于合理范围，全年需支付的土地款相当于销售金额的40%左右，公司仍保持了理性的扩张态势。
预计公司2009-2011年EPS分别为0.50元、0.66元和0.83元，NAV为6.57元，维持“推荐”评级。 绿城保利成万科劲敌 http://news.dichan.sina.com.cn2010-1-10 8:26:42 经济观察报·蓝筹地产 评论数：2
提要：夺冠大热门绿城和保利的销售业绩最终分别锁定在了513亿元 （加上协议金额的总和为531.5亿元）和430亿元，而万科已经不动声色地刷新到了634亿元。中国地产行业一直是风云变幻，但从多数年份的情况来看，发展是主旋律，变化的要素主要在于发展速度的快慢；像2009年这样排名出现“乾坤大挪移”式变化的年份比较罕见。
夺冠大热门绿城和保利的销售业绩最终分别锁定在了513亿元 （加上协议金额的总和为531.5亿元）和430亿元，而万科已经不动声色地刷新到了634亿元。
仅仅用了1年时间，绿城的销售金额由2008年的152亿元跃升至2009年的531亿元；保利地产的销售金额由2008年的205亿元跃升至2009年的430亿元，超过中海地产的413亿元。
中国地产行业一直是风云变幻，但从多数年份的情况来看，发展是主旋律，变化的要素主要在于发展速度的快慢；像2009年这样排名出现“乾坤大挪移”式变化的年份比较罕见。
黑马绿城
在这些变动的企业中，绿城这个半路杀出的程咬金也许是2009年中国房地产公司中最大的黑马。就在年初，绿城老板宋卫平还为绿城的高息债头疼不已，甚至有传言称绿城资金链要断了。
万科显然不再能像当初那样稳坐泰山。
当宋卫平信誓旦旦地宣言自己要超越万科，并挑衅说“万科盖的房子太粗糙”、“抢先降价不讲行业责任”、“不再拿万科做榜样”的时候，万科的高层，包括王石和郁亮在内，彻底被激怒了。
2004年，孙宏斌在一次论坛上当着所有媒体和听众的面宣布顺驰的目标是超越万科，在场的王石就说“不可能，万科不是那么容易超越的”。如今，绿城的宋卫平又一次扮演了这个挑战老大权威的角色。
郁亮话里有话地回应：“我们欢迎地产公司表达自己的理想，但头把交椅也不是那么好坐的。”
郁亮说，当老大意味着主动承担更多的社会责任。万科一些员工更是愤愤不平，“就见大家比销售，谁来比比纳税？”
万科和绿城这两家公司之间的芥蒂，已经摆到桌面上来了。
绿城做老大的可能性有多大？宋卫平真的有做老大的野心？还是只是借机表达一下对万科的不满？
宋卫平对万科的不满可能要追溯到2008年的房地产观望期，王石预言房地产行业面临拐点，万科“松山湖会议”内容纪要的传闻广泛流传，随即，万科在多个城市启动了降价销售快速回笼资金的策略，包括在杭州。万科在杭州的重点项目之一魅力之城打出了7.5折的超低折扣，而距离这一项目十分钟车程的正是绿城的一个重要项目绿城?丽江。
也许万科在其他城市率先启动价格战，大部分开发商都敢怒不敢言，但偏偏这个总部偏安江南一隅的绿城老板宋卫平例外。面对万科的降价，宋卫平言辞激烈：“绿城决不会跟降！”
宋卫平说，尽管万科高层已经出面辟谣，但他“宁可相信松山湖会议纪要的内容是真的”。 “像万科降这么大的幅度，也可能是他们领导层比较年轻的关系，我也搞不清楚，在他们华东区片也好，上海区片也好，也可能是公司里面的考核指标、价格指标，有很多因素决定它的行为。……有人讨论，说万科这样做，我们怎么办？我说我们与他们比干什么？我们是一个客户都不愿意得罪的。”
不过，宋卫平这次可能真的不只是意气用事，而是对坐头把交椅有了具体的计划，想动真格了。
“我们对2010年的经济发展看法是积极的，因为我们这么多人口要进行城市化是全世界没有碰到的。绿城2010年销售目标是585亿元。一般来说，200个亿的土地大概可以带来500个亿的销售额。而2011年我们有1400亿的可售房，如果完成70％，就可以达到1000亿的销售额。我们想快速触碰1000亿的这条线，我们会与其他公司在1000亿的水平上争夺第一的位置。这个第一名是业务数量的第一名和品质的第一名。”宋卫平具体阐述了他的 “争第一”计划的步骤和可行性。
宋卫平表示绿城的最大优势在于品质，这方面绿城现在没有竞争对手，“因为能像我们这样做事的只有我们一家。这么多年我把房地产看得很神圣，但我没有看到其他哪家公司把房地产看得很神圣，这是我们最大的优势。”
尽管万科和绿城的主攻专业都是住宅，但两家公司在具体产品定位上的区别很明显。
有业内人士特地把万科和绿城作了全方位的对比，例如从产品上来看，“万科的产品，没有个案，现在更是提倡工厂式模块化开发，以后造房子和搭积木没区别；绿城的产品，都是个案，每个项目的厕所装修老宋（编者注：指宋卫平）都看，住宅已经升级了三代，至少在方案阶段，算得上纯手工”。
不仅仅是产品形式的鲜明对比，从产品销售单价和客户群分布上，两家企业也存在明显区别。绿城2009年的销售单价达到14530元/平方米，而万科只有9431元/平方米。
从销售金额上来看，宋卫平所说的后年达到1000亿元销售额并且超过万科的目标，在政策环境平稳宽松、市场向好、绿城本身经营管理方面没有出现大问题的前提下，实现的可能性还是不小的。因为从单价来看绿城占了不少便宜，多卖1平方米取得的销售金额，万科要卖1.5平方米才能赶上。
尽管如此，万科却绕开了和觊觎老大地位的绿城等公司的正面交锋，不再执着于保持销售金额和销售面积的龙头地位，反而将扩大酒店、商业地产等持有型物业的开发比例，不在乎这一举动可能对销售面积和金额等数据造成的影响，并着力转向住宅产业化和绿色住宅开发，意图在这些前沿领域取得行业标准的制定权。王石对于保持万科的老大地位具有相当的自信，他表示：“大家都说超越万科，是因为他们不知道万科拥有什么。”
万科的法宝究竟是什么？
“像万科这样的公司，竞争的层次已经不是在销售金额、销售面积、土地储备这些数据上了，也不是利润的最大化，而是利润的平滑和持续性，比如说今年完成多少，明年可以高一些但不能高得太离谱，否则后年的压力会增大。如果今年业绩超出销售目标太多了，财务上要考虑把年底的一部分业绩匀到下一年，使得每年的利润水平不会起伏太大。他们也不做区域价格的制定者。而对大多数房地产公司而言，利润当然是越高越好，价格是能卖多高绝不卖低。”一位分析师表示。
从财务状况来看，万科的财务稳健度比绿城略胜一筹。
在江南证券金融研究所特约研究员杜丽虹发表于2009年6月的一份中国房地产上市公司综合实力排名中，万科的财务安全性排名位居前列，而绿城的财务风险则比较大；万科和绿城拥有不同利润水平下的最高周转效率；在平均运营效率和极限增长速度方面，万科略高于绿城。尽管2009年下半年绿城由于项目销售形势红火，得以迅速回笼大量资金，摆脱了财务隐忧，但绿城的负债率一度仍高达140%。
对于银行和房地产公司的关系，宋卫平坦率地说：“我们现在主要是给合作伙伴银行打工，如果再有冬天，希望你们(银行)不给棉袄，给件穿旧了的羊毛衫也可以。”
宋卫平还说，他从来不把为股东赚钱放在第一位，员工和客户比股东重要，要先满足他们，就是要造最好的房子。
量宇金融董事长、前渣打直投部中华区总裁陈凡曾经形容，绿城这样的房地产公司是“农民企业”，老老实实把房子盖好了卖，一分钱一分货；而一些房地产企业则走上了“猎人企业”的道路，更多地是借助资产和资本增值来挣钱，产品做成什么样并不是这些企业家最关心的问题。
地王猎手保利
在2009年吃饱的地主们，能否将肚子里的 “地王”按期消化？这，恐怕是2009年大肆拿地的保利、中海、绿城等房地产公司所要努力思考的问题。
在地王、土地储备量、最高单价这三个问题上，万科一向有鲜明的三不政策：不拿地王、不囤地、不做行业价格制定者。在2009年1—11月，万科新增权益土地储备546.4万平方米，支付土地价款105.4亿元，多家房地产企业的新增土地储备均超万科。
以保利为例，2009年，保利在土地市场上披荆斩棘，截至2009年11月，保利已为新增土地储备支付地价款近400亿元，完成土地扩张超千万平方米，在北京、广州、重庆、南京、长沙等城市制造多个地王。事实上，早在2009年前8个月，保利地产花在土地市场上的资金已超过百亿，而9月相继在青岛、长春、南京、上海、杭州、重庆和佛山获得210万平方米土储，斥资近百亿，10月又分别在杭州、南京以及佛山夺得三地块，并独揽广州花都马溪村“巨无霸”地块和琶洲村的城中村改造项目，又投入近百亿资金。而其“胃口”显然并未满足，12月在购地上又花费七八十亿元。
保利2009年全年的销售收入为430亿元，这些收入相当于全部花在2009年新增土地储备上了。
在2010年，房地产企业首先面临的可能就是宏观调控的影响。2010年1月5日—6日召开的2010年央行工作会议已经定调，2010年继续强调实施适度宽松的货币政策，但要防范信贷风险和系统性金融风险，尤其是严控新开工项目贷款，还要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策。
如果说2009年中国房地产市场的突然火爆和信贷环境导致的宽松甚至过度宽松的流动性有很大关系，那么2010年房地产公司信贷和资本市场融资以及再融资两大关口的同时收紧，对这些2009年下半年以来狂飙突进的房地产公司又意味着什么？2010年会不会重演2007年底开始的房地产全行业盘整局面？这也许是2010年最大的悬念。 2010万科王者归来
http://news.dichan.sina.com.cn2010-1-15 9:51:21 湖南在线-三湘都市报 评论数：读取中...
提要：2010年，长沙万科将有万科城、万科金域华府、万科金域蓝湾、万科城市花园四个项目陆续上市，总推量大概在40万方左右。直到2009年8月，万科斥资5亿在长沙拿得四海和宏发两个项目用地，才算是长沙万科2009年难得的一次清脆发音。
2010年，长沙万科将有万科城、万科金域华府、万科金域蓝湾、万科城市花园四个项目陆续上市，总推量大概在40万方左右。记者 童迪 摄
当舆论的焦点仍聚集在深圳大梅沙总部以及世博万科馆图纸上时，万科低调透露了其2010年位于长沙的4个新项目：位于城北的万科城、武广新城的金域华府、河西梅溪湖板块的城市花园以及浏阳河畔的金域蓝湾（二期）。购房者翘首以盼的同时，同行明显多了一丝不安。
行业老大的地位，命中注定了它的一举一动都牵扯着整个市场敏感的神经。回首万科在长沙的发展历程：从2006年以36亿控股南都房产曲线进入长沙，到2008楼市调整期的率先降价和“逆市热售”，从2009年市场回暖后的无房可卖，退市谣言四起再到2010年的集中爆发……万科之于长沙市场，似乎是一个猜不透的谜。■记者 何小红
曲线进入长沙
万科觊觎长沙市场始于7年前。早在2003年年底2004年年初，万科就已数次派遣小分队进入长沙看地，从最初望城坡到雨花区，万科当时对于长沙的青睐令人惊讶。然而，在经过一次不愉快的拿地风波之后，万科对于长沙的态度开始微妙。
而真正落子长沙，是在2006年8月。万科集团和南都房产正式宣布，万科以17.6566亿元的总价再次受让南都房产60％的权益，以及南都集团在上海、江苏的剩余地产业务的权益。加上之前的两次并购，万科以总计36亿元的资金购进南都房产80％的股份，成为南都房产的控股股东，由此完成了国内地产业有史以来最大的一次并购案。
此次并购协议中明确指出，万科可购买浙江南都持有的长沙项目公司全部股权，股权转让价格为2006年3月31日长沙项目公司在浙江南都的账面权益值，无股权溢价。当时位于长沙市芙蓉区人民东路的南都·西街花园项目正是浙江南都旗下的重要项目。
西街花园第三期是万科在长沙第一个亮相的项目。并购完成发生时，西街花园第二期正在热售中，南都·西街花园德国理性主义建筑风格已经叩开长沙市民心扉。
“为了尊重南都原来产品的风格，我们选用了中西合璧的第五园风格。”万科长沙助理总经理李兴亚告诉记者。事实证明，这种温和的过渡方式是正确的。西街庭院完成了万科在长沙市场的华丽亮相。
练兵期适逢市场调控
如果把西街庭院(西街花园的三期)看成万科在长沙市场的试探，那么金域蓝湾和金色家园则是万科在长沙市场的练兵。
金域蓝湾位于浏阳河畔，总建筑面积41万平方米，而金色家园位于韶山南路，两者均为高层建筑。金域系列产品和金色家园系列产品都是万科成熟产品，之前已经在一线城市取得了成功。
“从金色家园和金域蓝湾开始，我们一直在思考，万科该拿什么产品交给长沙消费者。”在李兴亚和他的团队看来，精装房是未来发展趋势，不仅能节约和整合资源，为购房者省心省事，也于环保有利。
2008年，适逢市场调控期。在业内和消费者的目光还盯着敏感的楼盘价格时，万科在长沙的“精装房”计划已经悄然启动。
该年3月，长沙万科·西街庭院推出56套“精装美宅”，在2小时内一举售罄。小试牛刀之后，万科又在网上做了两万多份问卷，调查结果坚定了李兴亚和他的团队的信心。之后，他们高调宣布：从2008年开始，万科在长沙的新建项目中将实践全面家居解决方案。
金域蓝湾于2008年10月开盘，当时推出“起价4800元/平方米，加一元送装修”的活动，开盘当天签约率达九成。同年12月底开盘的金色家园亦不例外，开盘三天即完成销售目标。适逢楼市寒冬，长沙万科的逆市热售，也引来了业内“率先降价”的唾骂。
短暂的沉寂
如果说金域蓝湾和金色家园在2008年底和2009年初的热售是李兴亚等为之自豪的事情，那么这自豪给他们带来的损失多于收获。
事实上，在2009年4、5月份以后，万科在长沙已经无货可卖了。于2008年开盘的万科金域蓝湾 (一期)和万科金色家园，都在2009年上半年已售罄。位于东城的中式豪宅西街庭院，也早只剩为数不多的别墅了。而颇受关注的梅溪湖板块的万科城市花园，却迟迟没有开售。于是，一时间，坊间传言四起，甚至有消息称万科因长沙市场利润空间太小有撤军之意。
提到这些，李兴亚仍为他们2009年年初“使劲过猛”而后悔。“年初的时候，我们还对市场形势忐忑不安，于是开春时使了把劲，没想到市场这么快又热起来了。而这时我们已经没房子可卖了。”
原定于2009年年底开盘的城市花园迟迟没能推出来，李兴亚也倍感无奈。万科城市花园之前已经接受部分客户认筹了，但由于与政府方面的一些问题没达成一致协议，目前已被迫停工。
直到2009年8月，万科斥资5亿在长沙拿得四海和宏发两个项目用地，才算是长沙万科2009年难得的一次清脆发音。
2010年集中爆发
行业老大果然是“不鸣则已，一鸣惊人”。据李兴亚介绍，2010年，长沙万科目前已确定的将有万科城、万科金域华府、万科金域蓝湾、万科城市花园四个项目陆续上市，总推量大概在40万方左右。另外，还有一些尚未落地的项目在洽谈中。
位于开福区政府板块的万科城项目，总建筑面积47万㎡，一期由4栋高层住宅、12栋叠拼别墅组成；位于雨花区武广新城的万科金域华府项目，总建筑面积56万㎡，一期由7栋住宅、6栋公寓及近1万平米的商业街组成；位于芙蓉区尚东板块的金域蓝湾二期和三期和位于大河西先导区的万科城市花园，也将在 2010年推向市场。
李兴亚一直强调，万科深耕于长沙的计划不会改变。“2009年有一段时间缺货，反映了万科对长沙市场的认知还不够成熟，经营节奏没有调整好。” 在他看来，万科之前在长沙的点太少，经营节奏不好调整也是一个原因，随着规模的上升，这种情况会避免。“有了八九个项目，就会东方不亮西方亮了！”
万科太需要这样一场痛快淋漓的“豪雨”，来洗涮万科去年来“连绵不断”的产品断货失语于长沙市场的形象，重新找回行业老大的创新精神和敢于开拓的勇气。在北京、上海、深圳等一线城市由于房价狂飙而成为国家重点调控对象之后，长沙等二线城市因为其巨大的发展潜力而被集团寄予厚望，对此，长沙万科团队心领神会。 转.上海万科被上实城市起诉：违约拖欠合作
【新民网讯】1月4日晚间，上海实业发展股份有限公司发布公告，称其全资子公司上海上实城市发展投资有限公司（简称“上实城市”）已收到上海市闵行区人民法院的《受理案件通知书》，决定受理上实城市对上海万科房地产有限公司（简称“上海万科”）逾期支付合作价款的起诉。
公告称，2006年4月25日，上实城市、上海实业东滩投资开发（集团）有限公司共同与上海万科签署《合作协议》，上海万科将以现金人民币1.44亿元增资入股上海加来房地产开发有限公司。
增资后，加来公司的注册资本增至人民币1.8亿元，上实城市持有其18%的股权，上实东滩持有其2%的股权，上海万科持有其80%的股权。增资完成后，上实城市及上实东滩合共持有加来公司20%的股权转让给上海万科，上海万科因此持有加来公司100%的股权。根据《合作协议》约定，原告、上实东滩应获得的合作价款总计为人民币89，099万元。
2007年1月26日，上实城市向上海万科转让其持有的18%的股权，并办理完成工商变更登记手续。但截至上实城市诉讼之日，上海万科仍未向上实城市支付2849.27万元合作价款，且还存在延迟支付情形。根据《合作协议》约定，就该部分未按协议约定延迟支付的款项，上海万科应按年利率10%向上实城市支付逾期利息。
为此，上实城市于2009年11月30日向上海市闵行区人民法院提起诉讼，并提出，判令上海万科支付尚未支付的合作价款2849.27万元，及因此产生的逾期利息。为了立案暂计至2009年11月30日的逾期利息为人民264.35万元（起息日为2009年1月1日），合作价款及逾期利息的总额为3113.62万元。
同时，要求判令上海万科支付因未按协议约定，延迟支付部分合作价款所产生的逾期利息人民币425.62万元，并承担该案的全部诉讼费用。新民网将继续关注该案情况。（新民网记者 王 万科：最快时间和最高标准完成捐建承诺
来源: 和讯财经 日期：2010.01.15 18:03 (共有
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http://image.techweb.com.cn/2010/01/15/img20100112635498220.jpg遵道镇中心幼儿园http://image.techweb.com.cn/2010/01/15/img20100112635498231.jpg向峨乡政务中心 1月15日，万科集团总裁郁亮再次来到四川，这已经是他一年多以来近二十次来到这里。比起过去多次督战的行色匆匆，这次是完成心愿的喜悦。继08年底遵道学校、卫生院成为震后第一批建成投入使用的永久性公共建筑之后，至09年底，万科捐资并建设的遵道幼儿园、政务中心、向峨政务中心以及遵道梨花广场已先后建成交付，均达到最高抗震设防标准。此外，万科还向绵竹、什邡、都江堰、彭州、雅安、巴中等极重灾区和重灾区捐款，用于大量公共建筑的重建。至此，万科用最短的时间和最高的标准完成了它对震区的捐建承诺。
当天，绵竹市政府和万科集团共同召开了万科无偿捐建项目总结交流会。四川省建设厅副厅长杨光，德阳市副市长肖龙溪，绵竹市副市长候光辉，遵道镇镇委书记林建华以及万科总裁郁亮出席交流会，候光辉向万科颁发了“万科无偿捐建项目交付完成”证书。由中砝集团总经理余红兵宣布了第三方编制的万科捐建项目独立审计报告。报告显示万科公司、万科公益基金会、万科员工及万科合作伙伴在四川共捐资1.23亿元，捐建项目建筑面积约5.4万平方米。
捐建成果远超各方预期
交流会上，政府各级领导对于万科在震区捐建工作中所体现的效率和专业能力给予了高度肯定。四川省建设厅副厅长杨光用四个“最”来概括万科捐建工作，“最早启动、最早建设、最快投入使用、最高安全性能”。肯定了万科发挥房地产企业的专业能力，为震区公共建筑提供了很好的范本。德阳市副市长肖龙溪作为最早指导万科捐建工作的领导，他表示万科是非常有责任心的企业，在当地资源条件极其恶劣的情况下，能够高效快速完成捐建工作;整个援建过程中不计名利，以实际行动兑现捐建承诺，并持续关注灾区的教育发展。
而万科总裁郁亮在会上则用了这样一段话做开场白，“如非亲身经历，我难以想象，一个城市能这么快地从遍地瓦砾的废墟中站起来，开始重建新的生活”.
而后的发言郁亮更多表达了对合作伙伴的感激以及对未来遵道教育发展的期许。他表示万科引入了60家合作伙伴参与捐建工作，其中15家合作伙伴以不同形式进行了定向捐赠，合作伙伴捐赠总价值达到417.94万元。曾经设计“水立方”的CCDI无偿进行了万科所有公共建筑的设计。日立电梯不仅捐赠了实物，还向当地派出了志愿者。而思科集团更是为学校引进了国际领先的21世纪校园创新教育系统。
郁亮还表示，尽管有了达到最高标准的抗震建筑，如果没有好的老师和教育氛围，建筑就只是一个空壳。为此，万科公益基金会投入300万在遵道学校设立教育专项基金，用以引进优秀教师、表彰爱心班主任，鼓励教学创新和教学发展。 万科感叹北京拿地困难 欲进军河北香河
本文来源于《财经网》 2010年01月19日 15:17
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万科证券代表梁洁表示，目前在北京拿地太困难了，万科只有采取“农村包围城市”的策略
【《财经网》专稿】1月18日，万科证券代表梁洁向记者透露，由于在北京拿地困难，万科目前与五矿地产联合，正在洽淡香河拿地事宜。
香河位于京津高速附近，与燕郊同属于河北省，由于香河刚刚涉足北京市场，楼盘均价仅为燕郊同等品质楼盘的1/2。
梁洁告诉记者，目前洽谈的地块大概20万平米左右，尚未签署协议。万科看好香河在京津之间的地理位置。与燕郊相比，县级的香河配套设施更加成熟，升值空间广阔。万科以后有可能继续在香河拿地。
梁洁还表示，目前在北京拿地太困难了，万科只有采取“农村包围城市”的策略。
银河证券地产分析师丁文认为，2009年全年，在北京地区，万科仅与中粮地产联合在北京房山斩获一幅地块，且位置偏远，“农村包围城市”之说名副其实 日本泡沫经济时期的普通百姓——仲道
作者: 但斌
时间: [ 2010-01-15 08:46 ]
日本泡沫经济时期的普通百姓 作者：仲道
96初，到日本的第一天，住在一栋楼里的邻居须藤用茶盘端着沏好的抹茶来到我的房间，这可能是他独有的“初次见面、彼此认识一下”的表达方式。语言沟通上的障碍也只能是简单的十几分钟“寒暄”，须藤把他房间里的电话给了我，让我告诉家里人可以通过他的电话和我联系。
在我没有装电话的近两个月的时间里，去须藤那里接过几次电话，每次接完电话我都带点东西过去感谢一下。这样一来，每个星期抽1、2个小时坐下来聊聊天就成了一种习惯。
须藤48岁，是一家从事商业设施管理的管理员，每月工资40多万日元。我当时很奇怪，他的工资不算低，又是独身，为什么还会住在这样一栋月租金只有3万多日元、一居(12㎡)一厨(4㎡)一卫(3㎡)、5人合用一个浴室的楼房里呢？须藤对我这种疑问表示非常理解，他告诉我说，在日本经济泡沫时期的88年，他花6000万日元购买了一套二层别墅。现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。他把别墅已经出租出去了。他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。等他65岁的时候就可以还清贷款，然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。不过，他的妻子并不原意和他一起住这样的房子，离婚了。
97年，进入大学院后认识了搞金属材料研究的博士生小董(中国人)，有一天他开车带我到一个很荒凉的地方去摘柿子。我问他这里的柿子为什么可以随便摘，他说，这是他导师在泡沫经济时期买的地，按那个时期的发展规划，这里应该可以划入东京通勤圈的范围了，很遗憾，你看看现在，还是这么荒凉，也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么“硬”，才会相信东京圈会扩大到这里。
小董又说：在研究室做实验的时候，教授没事儿总叨叨这块地，看来这块地让他挺烦心。教授在89年以5万日元/㎡买了这块地，一共是1.5亿日元。教授说如果现在有人出1个亿，他就卖。93年有人出价2.5万日元/㎡，教授舍不得，现在，2万都找不到买主了。种了这些柿子树还没时间照料，我们到这摘柿子吃就是帮他忙了。
我注意看了看这块地，除了几十棵柿子树，其它都是荒草。当时来的高兴劲儿晾了一大半。
后来在02年做店铺选址调查时又路过这里，感觉还是以前的老样子。我顺路到当地的公共图书馆查了一下，这块地属于市街化调整区域，这种区域内的土地并不完全属于建设用地，如果要化为建设用地，当地的政府部门必须投资进行给排水、液化气、5.2米以上宽度的道路等基础设施建设。教授买这里的土地，大概是基于泡沫经济时期的城市发展速度，要不了几年，政府部门就会投资把这里化为建设用地了。如果真如教授所料，地价至少要涨到10万1平米，再如果化成了建设用地中的商业用地，30万/㎡也完全可能。很可惜，教授这个“赌注”没押对。
99年，在就职的公司里认识了川濑，他和我都爱好登山，我加入了他们的登山俱乐部，一般是星期六的早晨6点在山下集合，10点多登山结束后到温泉洗洗澡回家。
有一次三连休，俱乐部组织去日光登山，日光是日本著名的旅游观光地，不少成员都带了自己的家人或朋友。
我们从山上下来后，没有去登山的人已经在温泉旅馆等候了，这其中有川濑的妻子，川濑把我介绍给她，并邀请我和他们一起吃晚饭。自从见了川濑的妻子，我再看川濑的时候，总感觉他是一个很神秘的人物。
川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师，可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。在日光，川濑的妻子穿的是和服，日本女人穿和服时的走路姿势、坐姿、目光等等都是有讲究的，没有受过专门训练的人装不出来。接受这种训练的一般是“大家”的女孩子、或者是准备成为“大家媳妇”的女子家政大学的学生。在大学院我遇到过来自女子家政大学的研究生，相比之下，川濑的妻子可以做这些“大家媳妇”的老师。
和川濑一起登山的次数越多，越是想知道他到底是个什么人，可又不便直接问，担心问不好还有可能把关系搞僵了。
过了一段时间，有机会和关口一起去施工现场，他来这个公司已经9年了，我和他的私人关系不错，路上就我们两个人，这是个机会，我说：“在日光见到了川濑的妻子，她穿和服的样子和我平时看到的其她人真不一样，魅力十足，一定是“大家”出身吧”，关口说：“不知道，不过，川濑以前可是社长，妻子一定错不了”，我又问川濑为什么成了一个普通职员时，看关口不太乐意回答，我也就不好再问。
时间长了，从人们的只言片语中，对川濑有了一个基本的了解。川濑从东京理工大毕业后就来到我就职的这个公司，不到40岁就成了公司的核心技术人员，一直在东京品川、公司总部工作。对公司发展贡献很大，基本工资近百万日元。85年，也就是泡沫经济形成初期，川濑辞职创办了一家住宅制作工厂。一起步就发展很顺利，到88年，川濑不仅贷款扩大了生产规模，同时在东京的一等地还购买了一套近2亿日元的高档公寓。没想到，90年后，形势急转直下，工厂的订单几乎为零。川濑1亿2千万把东京的公寓抵押给了银行，希望度过难关、保住工厂。可最终还是在97年破产了。这个公司的高层念川濑的能力和多年的交情又让他又回到公司，不过总部是回不去了，工资听说只有40万。
因为在自己的身边，经常听到泡沫经济时期有关购地、购房的事儿，就开始琢磨：日本的一个普通百姓随便说句话都要从脑子里过一下，搞不懂的事情不会做，那么，日本的地价、房价为什么会上涨？是什么原因让他们坚信地价、房价还会涨？他们的工资并不高，房价已经超出了他们的正常支付能力，为什么还会降低其它方面的生活水平来买地、买房呢？
日本的房价为什么会上涨？不少人认为是缘于1985年9月的“广场协议”。就这么一个有关货币汇率的协议就能导致日本人疯狂贷款购房？如果百姓无钱银行凭什么贷款给你？日本百姓又凭什么坚信地价、房价还会涨？所以说，“广场协议”充其量只能说是“导火索”，那么“炸弹”是如何形成的呢？也就是说日本百姓的购房款来自何方？对于这些疑问，在2000年公司忘年会上，我得到了一个答案。
2000年底，公司终于发奖金了，已经连续三年没发奖金了。公司大概是希望把好人做到底，年底的忘年会也由公司出面来组织，这和前几年职员自发组织的忘年会相比，档次也高了不少。
周末的下午6点到9点，大家喝完了忘年会的第一场酒，接着来到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田问我是不是来过这种地方。
我说：“来过，但是可没有这么高档。”
吉田一听哈哈大笑：“这种地方也算高档，泡沫的时候，公司的忘年会是要到银座去的”。
“是吗，忘年会能到银座开，咱们公司太有钱了。”
“不仅仅是咱们公司，全日本的公司都一样，那个时候的银座人满为患，至少要提前半年预定才有位子。”
“真是太好了，我怎么没赶上呢，真遗憾，怎么会一下子就不景气了呢？”
“这个你要怪罪的话，你就怪罪中国吧，我们被中国给骗了。”
吉田的回答让我当时没反应过来，以为吉田喝醉了。
这时，关口已经扯着嗓子开唱了，吉田也开始忙着用桌上的各种酒勾兑自己喜欢的味道。尽管是高兴的日子，吉田大概又要借酒浇愁了，他和须藤的情况很类似，所不同的是须藤在泡沫时买的是别墅，吉田买的是东京的公寓，两人现在住着类似的房子。
在大学院的时候就经常听小董谈起日本泡沫经济时期的繁荣景象。小董是90年来的日本，他说：他刚来的时候，每天到学校来接留学生去打工的车，平均2个小时就一趟，1小时的工资一般是1200-1500日元，有些还可以当日结算，挣钱实在是太容易了，和现在大不相同。因为劳动力严重缺乏，日本政府对很多南美和其它一些国家的偷渡者，以及签证到期不回国的人也是睁只眼闭只眼。泡沫经济崩溃会，日本的入国管理局才开始驱赶这些人。
不过，至于当时日本为什么会如此繁荣，大家觉得本来就是这样，在留学生中也极少议论这些问题，更不会去想这和中国有什么关系。
自从忘年会上听吉田说日本的泡沫繁荣是因为中国，不管是不是醉话，我还是想弄个明白。
登山的时候，我问川濑，日本泡沫经济和中国有什么关系？
川濑说：“中国开放以后，日本的电器、汽车开始大批量出口中国，去过中国的日本人说，中国和日本相比至少相差30年，中国有12亿人，如果我们给中国造东西，达到日本现在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就坚信在自己的有生之年日本经济会一直繁荣下去。”
“果然如此，记得我一个邻居为了买一台东芝双缸洗衣机，一大早4点去排队。”川濑的话让我想起了中国改革开放初期的一些事。当时我国还没有彩电、录像机、冰箱、洗衣机等等这类家电的生产线，市场上的日本电器无论是非法走私货还是合法进口货，最终都要出自日本的工厂。这对日本来说中国这个市场实在是太大了。
我接着说：“想必那个时候，大家的收入一定非常高了。”
“是啊！最不景气的公司，每年的奖金也有半年的工资。”
“挣这么多的钱，大概也只能买地买房了。”
“是啊！每年的奖金就可以还购房按揭了，谁会想到会发生后来的事情呢”。
日本在85年之前，住宅市场并非完全商业化的市场，80%以上的普通工薪家庭住的都是公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。在这其中，1955年日本政府设立的【日本住宅公团】又是最大的住宅提供者。
上个世纪70年代末，日本的汽车、家电制造技术不仅可以与欧美抗衡，有些已经处于国际领先地位，产品开始大量出口海外。1981年，【日本住宅公团】更名为【住宅、都市整备公团】，工作核心由直接提供住宅转型为建设和改良城市居住基础设施。日本住宅公团的工作转型是日本政府希望借日本产品大量出口海外给日本经济带来繁荣的机会，为住宅商品化所作的准备，通过住宅商品化满足国内住宅个性化需求，由此提高日本国民的居住条件。
日本住宅公团开发的住宅
85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调。日本的房价也由此开始了急速攀升。
在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了90年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。92年开始征收地价税(征收额度为财产继承税评估值的0.3%)。日本政府为什么要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗？又如何看待日本经济“空白”的十年呢？
在房价，股价一路高涨，日本经济一片繁荣的90年3月27日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”，房价，股价掉头下跌。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0.3%的地价税竟然超过商品利润的20%，地价税对房价的抑制力可见一斑。
日本政府为什么要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那么，在楼市、股市已经开始暴跌的92年，大藏省为什么还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？
有不少人认为：90年之后的几年，日本政府一连的经济政策把日本经济推入不能自拔的“泥潭”，让整个日本经济出现“空白”的十年(90年中期-2000年)。
准确地说：不是90年的政策有问题，而是85年日本全面开放不动产市场，寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的85年-89年，日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了85年所犯这一政策错误的严重性。90年以后的政策不过是对85年所犯错误的紧急更正。
让我关注有关日本泡沫经济的诸多论说，并认可上面的这种论断，还得从和吉田的一次聊天说起。
每次和吉田一起去施工现场，他都会以“一早儿，稍微喝了点儿”为借口，躺在车上看漫画。这次，他上车就坐到了驾驶位上，我觉得挺奇怪，猜想他一定有什么事儿。还真是，刚进东京不久他就下了高速，在东京市区内狭窄的小路上绕来绕去，非常熟悉的把车停在了一栋30多层的公寓旁边，让我稍等他一下。
我下车在四周转了转，心里琢磨：这可能就是吉田买的公寓，这种地段的住宅不会便宜，看来吉田在泡沫时期真发了不少奖金。
过了十几分钟，吉田回来对我说：“一来这里我就心烦，安全第一，拜托了”。他这是又打算躺旁边看漫画了，他很随便，和他说话也就比较直来直去。
我一边开车一边问他：“这是你买的公寓？”
“是。”
“这里真是东京不错的住宅专用地，离地铁站很近而且还很安静。”
吉田一听很得意：“那当然，当时交了定金来抽签的人是总套数的20倍。”
“你真够幸运的。”
“幸运谈不上，我没有抽签，咱们公司是这栋公寓的投资人之一。”
我确实有点吃惊：“怎么，咱们公司在泡沫时期也投资不动产？”
“这有什么奇怪，如果不是各行各业都投资不动产，不动产泡沫怎么会那么大。”
“看来你要参加抽签就好了，也许抽不上，等两年情况就截然不同了。”
“不可能，买不上这个楼盘，还要买别的楼盘，总之，那一年是下定决心一定要买。”
“看来，你的泡沫烦心病是命中注定了。”
“哈哈～～，对，让我烦恼的信号不是从这栋楼里发射过来，就是从那栋楼里发射过来，总之，这种烦恼一定是要有的。”
“哈哈～～，在日本，有你这种烦恼的人太多了，应该推举一个能让大家消除烦恼的人当总理大臣。”
“我死的那一天就是这个总理大臣的诞生日。”
“哈哈～～，既然你一辈子都住不进自己买的公寓里，为什么不卖了呢？”
“开玩笑，我交了首付，还支付了十年的按揭，怎么能卖呢。”
“如果房价刚开始下跌的时候，你就卖掉，也就不会有现在的烦恼了。”
“是啊！可我不是神，谁会想到泡沫已经崩了十年了，房价不但不涨，还在一直下跌呢。”
“泡沫刚崩的时候，也没什么人着急卖房，是不是大家都相信房价还有上涨的可能。”
“是，至少是坚信房价不会下跌的这么厉害。”
“既然如此，也应该有一个相信房价不会下跌的理由吧。”
吉田想了一下说：“相信的理由很多，每个人也有自己的想法，但基本上还是依据一般的常识性判断。日本经济主要是依靠出口，日元升值对产品出口形成严重妨碍，政府肯定要增发货币使日元贬值，如果每年持续增发货币，恢复到原来日元兑换美元的汇率标准上，房价不会降。”
“那为什么不增发货币呢？”
“对呀！十年过去了，地价、房价一直下跌，日本的不动产价值以每年100兆、100兆的速度减少，这总理大臣换了好几个，丝毫也看不到政府要增发货币的意思，真搞不懂这帮混蛋脑子里在想什么。”
“政府既然坚持不增发货币也应该有不增发的理由吧，你怎么看？”
“这我可不知道，这是钱！！！大家都能看明白了就不是钱了。”
“哈哈～～，看来，吉田桑要摆脱烦恼只能等下回看不明白的泡沫到来了。”
吉田长叹了一声：“不可能再有了，再来一次泡沫，日本人连粮食都吃不上了”
“日本工业这么发达，可以进口粮食。”
“开玩笑，那日本不就成了农业国的奴隶了吗？”
“照你这么说，政府急忙把地产泡沫捅破也是因为农地。”
“不一定是全部，但这肯定是一个非常重要的原因，这些农村的地主最讨厌，泡沫的时候，一窝蜂的要在农地上盖房子，这不等于是让大家没粮食吃吗。”
“照此来说，如果从农地这个角度看，政府不增发货币也是有道理的。”
“对！也应该警告警告这帮地主，不许打农田的主意。可是让我也一起跟着倒霉。”
自从听吉田说了这番话后，对90年楼市、股市暴跌是由于日本政府金融政策不当所造成的说法产生了怀疑，我开始相信日本政府不顾一切捅破房地产泡沫是有目的的，我希望得到一个答案。所以后来，就一直比较留意有关这方面的新闻、记事。
房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物，房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。
但是，房地产泡沫一定会崩溃，或者说房地产泡沫一定要以房价暴跌的方式来结束，这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫一定要被捅破吗？答案也是不一定的。
在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是：房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那么，日本为什么要捅破泡沫呢？
进入上个世纪80年代，伴随中国的大门开放，一直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。
但是，中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。
在日本政府意识到了日本所面临的困境，但且还没有找到应对方法的时候，“广场协议”更是给了日本当头一棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业，陷入了既要与发展中国家的低价格抗争，又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点。
不动产！让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产，无疑是让日本经济解“燃眉之急”的有效通道。开启商业化的不动产市场，对日本农村的地主是一个最大的利好，当时执政党(自民党)的最大支持者就是以地主为核心的农协。
85年9月的“广场协议”签署后，本来就已经担心日元贬值的日本国民，对于政府诸多的不动产优惠政策，就如同找到了一个可以让纸币保值的避风港，把大笔资金投入不动产市场。
当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间，一个潘多拉盒子——[保有需求]被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变，由[使用需求]转向[保有需求]，后果也就可想而知了。再加86年高达2位数的货币增发量，到了87年，在绝大部分日本人眼里，土地已经成了最值得保有的资产。
面对如此之大的市场需求，日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的70%贷出，北海道拓值银行以120%提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。
随着日本不动产价格的急速攀升，投向不动产的资金也越来越多，全国的不动产开发项目一个赛过一个大，整个日本“莺歌燕舞”，连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。
但另一面，正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。
88年，不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住，开始大举进入不动产业。
不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向。因此，围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳一下，争论主要是围绕3个方面展开：
1. 促进不动产业的发展是否符合日本的基本国策？
2. 不动产业的发展是否能保持日本经济的持续繁荣？
3. 如果对以上两个问题的回答都是“NO”，那么什么样的经济模式更适合于日本？
1990年日本泡沫经济崩溃，表面上看是日本政府一连串的经济政策所致，其政策实质是日本政府对以上争论的一个明确回答。
二战以后，日本有两个被称为不变的基本国策，一个是基本农田制度，一个是科技兴国战略。
所谓的基本农田制就是日本的基本农田保有量必须能够满足日本的粮食自给自足，不能在粮食问题上受制于他国。不动产开发的持续高涨，直接威胁到了日本基本农田的保有量。
所谓科技兴国战略，是二战后，日本政府对已经是一片焦土、百废待兴的日本应向什么方向发展做过长时间的论证。曾一度想效仿荷兰成为亚洲与欧美之间的贸易集散地。但考虑日本与荷兰在人口数量与所处外部环境等方面相差甚远，贸易集散地的构想被彻底否定，最终决定走工业科技兴国的道路。
依靠不动产来拉动日本经济的发展，很显然是已经背离了工业科技兴国这个不变国策。
日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。如果投向不动产的资金越来越多，日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩，能够从他国获取的资源也就越来越少。10年、20年后，随着发展中国家的崛起，本无价格优势的日本产品连技术优势也将失去。再没有了可以和别国交换的商品，日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。
所以，尽管企业和人都离不开土地，土地的价值应该占到企业利润的多少？应该占到个人收入的多少？这在世界上也没有标准。但是，日本资源匮乏必须用高技术含量的产品去交换，这在日本社会是一种共识。日本的住宅市场价格，自55年设立日本住宅公团到85年一直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。
为什么日本政府要以股市、楼市暴跌的方式来结束泡沫经济？面对不动产价值的暴跌日本政府为什么坚持不增发货币？泡沫经济崩溃后的日本产业结构又发生了怎样的变化？面对泡沫崩溃的日本百姓又是何种心态等等问题以后探讨。
还想再重复说明的一点是：谈论房地产是不是有泡沫，首先要界定房地产是被当做“工具”来使用还是被当做“古董”来收藏。只有被当做“工具”时，房价才能和实体经济直接联系在一起。如果被当做“古董”，房价和实体经济就没有了直接联系。如果没有这样的界定，房地产有无泡沫也就无法谈起，结果只能是各说各话。Back 万科：保障性住房净利润率达6%
本文来源于《财经网》 2010年01月18日 15:15
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万科高管透露，万科近几年参与的保障性住房项目净利润率可达6%
【《财经网》专稿】1月15日，万科高管向记者透露，万科近几年参与的保障性住房项目净利润率可达6%。
银华基金分析员张锦灿认为，市场此前的一致看法是，保障性 住房项目净利润率在3-4%左右。
1月10日，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》提到 “增加保障性住房有效供应”。市场担心这将影响房地产公司的业绩表现。
该万科高管还透露，随着国家对保障性住房的日益重视，万科在保障性住房方面做了很多探索性的尝试。这部分项目由政府先期垫付一部分资金，周转速度快，零风险。
目前万科开发的保障性住房总面积占总开发面积的5%左右，且项目净利润率高达6%。而万科所有项目平均净利润率在10% 左右。 住宅产业化：万科不再孤独
2010年01月21日08:14 来源：
手机免费访问：hexun.com 好文我顶(0)
1月16日，王石又领了一个奖。由中国房地产学会等多个机构共同举办的“中国房地产2010北京峰会”设立的“中国房地产低碳行动先锋榜”上，万科(000002,股吧)和王石荣登榜首。
低碳经济浪潮袭来后，似乎一夜之间，万科所做的住宅产业化一事，突然从小众变成大众话题。
而对于已经在住宅产业化道路上走过十年之久的万科，机会刚刚到来。
节能比例为50%以上
北京市丰台区小屯路108号的万科中粮·假日风景。两栋灰色外立面、外观上丝毫没有特别之处的住宅楼，刚刚迎来送往了联合国环境规划署的一批官员——哥本哈根气候变化大会之后，万科的住宅产业化显然引来了更多的关注。
2009年12月25日，万科中粮·假日风景B3、B4栋楼交付入住，万科在北方的产业化住宅终于长成。这离2007年6月北京万科工业化小组成立已经过去两年半。
万科北京相关负责人告诉时代周报记者，B3、B4两栋楼宇正式施工之前，先在北京榆构万科住宅产业化研发中心进行过一次“演练”。用同样的施工工艺、同样的户型，先打造出一个二层实验楼，取得实践经验后，才开始项目正式的构件吊装。
“像造汽车一样造房子。”B3、B4两栋楼的南北外墙、楼梯、阳台板、空调板均是在工厂预制完成的，其余部分则在现场浇注，然后通过可靠连接将预制部分与现浇部分形成整体。在楼宇内部，则采用了精装修全面家居解决方案，免去了后期装修环节。
“对比非工业化施工，工业化施工有许多的特点。”施工方上海建工(600170,股吧) 集团第七建筑公司北京公司总经理胡建华的感受更为直接。品质上，在传统工艺中常见而难以根治的渗漏、开裂、空鼓、房间尺寸偏差等质量通病几乎降为零；比起相同建筑规模的B1、B2楼，能节约工期约3 个月，效率提升约20％；而在物耗、能耗方面，则能实现水耗节能19.34%、电耗节能2.9%，施工垃圾更是大为减少，减少比例分别为40%和50%以上。
绿色住宅三部曲
B3、B4号楼仅仅是北京万科住宅产业化的开始。其交付仪式的同一天，万科中粮·假日风景另外两栋产业化楼—D1、D8号楼也举行了奠基仪式，比起B3、B4，这两栋楼的建筑规模和工厂预制化率都将进一步提高，还将使用太阳能热水技术。
“去年万科在房山长阳镇拿下的地块，也将有住宅产业化试点工程在今年投入市场。”按照王石公布的计划，万科接下来分三步走：精装修、住宅产业化、绿色建筑，最终实现绿色建筑产业化。
事实上，这三部曲一直在交叉奏响。
“现在全国每年建造大概600万套商品房，精装修只占20%，500万套还是毛坯房。深圳的建筑研究院的统计数据是，小装修公司装修一套房子比标准的精装修产生垃圾多两吨，500万套房子大概1000万吨。”王石表示，2010年，万科将全面退出毛坯房市场，实现住宅精装修化。
“2014年万科完全实现住宅产业化，就是到2015年，万科不会再用传统的施工方法，预计那时候一年的开工量，将在1300万平方米到1500万平方米。”
在推进住宅产业化方面，王石的意志非常坚定，“没有政府补贴我们也要做”。万科副总裁周卫军透露，2010年，万科计划实现180万平方米的工业化建筑规模。
万科的第三步是实现绿色建筑。去年来，万科在深圳万科城四期启动了首个零排放低碳住宅的试验，即O house。这是万科基于南方气候环境下的节能、环保、零能源消耗、零碳排放的智能化住宅。在建成后的一年里，万科会对它进行全方位的数据监控，包括材料、设备、空间、舒适度和使用便捷等多方面的情况。这些数据将决定万科“绿色住宅”进一步推广的可能。
对于绿色住宅所依托的小区替代能源问题，王石表示将在更多小区解决。如采用光伏发电、风能发电、垃圾发电(微生物发电)、地热发电等。“住宅小区替代能源的目标是达到8%。如果各种政策到位，我们觉得可以达到15%。”
产业化7年等来重大机遇
“万科的住宅产业化走了几年，但一直走得非常孤独，没什么人响应，自己感觉也很累。”北京万科总经理毛大庆在近期一次地产论坛上透露心迹。“但到今年，跟低碳经济发展有关的话题一热，给万科带来了一个重大机遇，就是如何发挥好万科之前所走的7年住宅产业化道路的作用。”
2009年11月26日，中国政府首次公布了节能减排的低碳目标：到2020年，在2005年基准上单位GDP碳排放降低40%-45%。
王石为此很兴奋。在事后接受媒体采访时，王石称“在我的生命中，11月26日是一个非常重要的日子。”王石说，“以前我们只能做建筑节能，不能说，因为中国政府还没表态，而现在我们可以光明正大地声称，自己可以为国家的减排目标贡献力量了。”
到哥本哈根大会上，王石迎来了用其“绿色理论”影响公众的最好机会。“全球70%的木材流向中国，其中70%用在建筑工地，而其中再有70%用于住宅建设”。这“三个70%”，王石此前在国内已经讲过无数遍，应者寥寥。在哥本哈根一讲，这些言论却很快就得到美国、英国等主流媒体的传播。
1月16日，深圳市政府与住房和城乡建设部签署了共建国家低碳生态示范市合作框架协议，深圳将成为住房和城乡建设部批准的第一个低碳生态示范市。这似乎为总部在深圳的万科提供了大展拳脚的机会。
而全国范围内推进低碳经济的呼声，也似乎在为万科保驾护航。
中国建筑标准研究院专家李晓明在D1、D8号楼奠基仪式上透露，标准院受建设部的委托，正在牵头做住房和城乡建设应对气侯变化的战略规划研究工作。“我们正在与北京万科共同开展针对住宅、工业化住宅碳排放量的研究。”
而北京方面，2009年落实了10万平方米的产业化示范工程，2010年还准备拿出50万平方米的住宅产业化示范工程。北京市建委技术开发部主任赵福东表示，“目前有关部门正在研究制定有关的政策措施，鼓励开发、设计、生产、施工流通等企业积极参与、大力推进北京的住宅产业现代化。”
“万科机遇来了，我们已经做好了准备。”万科集团副总裁周卫军如是说。