本文见《财经》杂志2009年第21期 出版日期2009年10月12日 共有 2 条点评
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中国最大的房地产开发企业意图重振北京市场，但除了应对市场挑战，它还需要克服自身经理人考核的制度瓶颈
《财经》记者 张映光 实习记者 慈冰
9月28日，就任万科（000002.SZ/200002.SZ）北京总经理一职不足两个月的毛大庆，坐镇北京市土地整理储备中心，指挥参与房山区长阳镇起步区5号地的竞拍。其间，他一直在翻看一本《毛泽东传》。
万科意图重振北京市场（图）
经过数十轮激烈争夺，万科与中粮地产（000031.SZ）的合资公司北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司（下称假日风景）最终以29.3亿元的价格，将这幅地块收入囊中。20天前，同样是假日风景，以22亿元的价格竞得临近的起步区1号地。
万科总裁郁亮曾在接受《财经》记者专访时，将房地产开发比做开饭馆，“不断有新开张的，但没有土地就像饭馆没有材料做饭一样，只能关张。”
这家中国最大的房地产开发企业，在北京市场就一度面临着“无米下锅”的风险。万科上一次在北京拿地还是两年前，目前在建的五个住宅项目中，四个已经开始发售；两年前获得的位于东四环西大望路的“地王”项目万科蓝山，亦将在今年年底前开盘。
在毛大庆“闪电”决策的推动下，万科一个月内斥资50多亿元，接连在房山区取得近100万平方米的土地储备。而“手持《毛泽东传》”参加竞拍的戏剧性一幕，似乎也表明，他对带领万科重振北京市场胸有成竹。
不过，只有了解万科北京公司发展历史的人才知道，毛大庆所面临的挑战，远不像他刻意表现出的那样轻松。
房山拿地争议
“房山是今后北京市场的主战场，万科‘押宝’是没有办法的办法，是被动形势下的主动策略。”曾担任万科北京公司总经理、现任房地产咨询机构厚土机构主席的林少洲对《财经》记者分析。
房山区位于北京市西南，经济发展在北京市18个区县中处于下游水平，是北京市五大城市发展新区之一。
过去几年，房山区土地出让收益十分有限。大型开发商进入房山市场一般是通过协议转让、股权转让、一二级联动开发等方式，很少有通过“招拍挂”高价获取土地的。即使是在土地市场最为火爆的2007年，房山区亦仅通过“招拍挂”出让了一宗土地。2008年，房山区土地出让收入不到5亿元。
此次万科在房山拍得的两幅地块，总价超过了50亿元，成交价分别比挂牌价溢价162.6％和108.4％，折合楼面地价分别为6470元/平方米和5726元/平方米，几乎与房山目前的房屋销售均价相当。一向拿地谨慎、不当“地王”的万科出此豪举，令很多市场人士错愕。
在9月28日的起步区5号地竞拍现场，北京住总集团一位高管向《财经》记者分析，5726元/平方米的楼面地价，在目前的市场形势下很难盈利，“只能期望市场继续向好，赚取预期收益”。
负责该地块土地一级开发的北京长阳兴业投资发展有限责任公司副总经理曹鹏则对《财经》记者表示，“外界以为我们想把地价炒高，但我们更希望土地价格能够循序渐进地上涨，而不是一开始就拍出一个天价来。”
曹鹏还透露，今年房山区长阳镇用于土地一级开发的投入共70亿元，用于20多个地块。北京市土地整理储备中心提供融资49亿元，其余资金由房山区政府和长阳镇政府负责筹集；待土地出让后，再偿还北京市方面提供的融资，增值收益则归房山区政府。目前，仅万科获取的这两幅地块的土地出让收入，即足以偿还北京市方面的全部投资。
《财经》记者赴房山区长阳镇实地调查后发现，在2000年年初，北京市碧桂园房地产开发有限公司曾通过协议出让方式，在长阳镇低价获取土地，目前其开发的碧桂园温泉小区售价约为8300元/平方米；与之临近的加州水郡和西棕榈滩项目，精装修售价均在9300元/平方米左右，业主主要来自石景山区和丰台区，以自住为主，投资客很少。
万科竞得起步区地块后，加州水郡等项目立即封盘，将价格上调了10％；中铁置业2007年在临近区域取得的项目，原计划以7000多元/平方米的价格开盘，如今也计划重新定价。
一位熟悉房山区房地产市场的业内人士对《财经》记者分析，房山区位较为偏僻，万科房山项目的风险主要在于，近百万平方米的土地如果快速开发，供应量将非常集中，利润可能会很薄；如果分期开发，又会大量占用资金成本，影响开发利润。
亦有业内人士猜测，万科在房山高价拿地，可能是为了配合当地政府联手推高区域地价。万科在房山拿地的合作方为中粮地产，其大股东中粮集团在房山区有大量农、副产业，与政府关系密切。亦有说法称，万科可能从当地政府获得了其他优惠条件，以冲抵部分高地价。不过，毛大庆对此说法予以了否认。
毛大庆向《财经》记者表示，房山区对长阳镇的整体规划，提升了该区域土地升值潜力。该地块距北京南五环约4公里，规划建设大学城，有建设中的轻轨S5号线与城市中心区相连，开发并无风险。
主管销售的万科北京公司市场总监肖劲则告诉《财经》记者，郊区大盘一直是万科的传统优势，通过产品配套、服务方面的品质，定价通常比周边项目高10％；加上轻轨通车在即，房山项目将在明年底推出一期住宅项目。
失去的20年
万科北京公司1989年即注册成立，成为南方房地产开发企业正式进入北京市场的标志。但是，长久以来，北京市场一直是这家房地产龙头企业的“软肋”。目前，万科在广州、深圳、上海等一线城市的年销售额稳居当地市场前三，但在北京市场连前五都进不了。
万科意图重振北京市场（图）
自1993年在北京顺义获得第一块土地至今，万科先后在北京开发了16个项目。除了2004年，过去十年北京市场对万科整体销售收入的贡献率均不到10％。2009年上半年，万科在北京市场实现销售收入8.37亿元，仅占万科整体销售收入的3.88％，利润贡献率只有3.35％。深圳、上海市场对万科整体销售收入的贡献率，一直稳定在14％至24％。
从表面上看，万科在北京市场止步不前，与其很难取得优质土地资源有关。万科总裁郁亮就曾以戏谑的口吻表示：“对万科来说，北京的水太深。”但市场人士认为，错失布局良机、严苛的经理人年度考核机制导致管理层更换过于频繁，才是万科在北京市场陷入被动的主要原因。
1993年，万科通过协议出让方式获得顺义城市花园项目，但由于当时北京市尚未确立房地产市场化规则，土地出让合同仅两页纸，很不规范，北京市政府迟迟不予批准建设用地规划。
1996年，顺义城市花园项目出现了房屋漏水等严重质量问题，与业主的矛盾激化，王石被迫亲赴北京“灭火”，并从总部急调林少洲取代吕葵，出任北京公司总经理。此时，正值全国推进住房市场化改革，随着北京市旧城改造力度的加大，核心区域土地逐渐推向市场，林少洲力主万科在北京应该进入主流市场。
林少洲向《财经》记者回忆，他曾计划拿出2000万元设立土地基金，用以跟进10个项目，北京万科曾有机会在万柳等区域取得很好的地块。但是这一计划没能获得王石的支持。其后不久，林亦从万科辞职。
2000年前后，保利地产（600048.SH）、合生创展（00754.HK）、富力地产（02777.HK）等华南开发商大举进军北京市场，并在北京CBD等核心区域，以较为低廉的协议出让价格取得大量土地储备。最早进入北京市场的万科，却放慢了拿地的步伐。
“这和万科与北京市场的巨大文化差异有关。”林少洲向《财经》记者分析认为。与广州、上海相比，北京土地出让过程中非市场化的不确定因素更多。彼时，万科正在确立职业经理人制度，不愿冒险再获得“问题”土地。在王石的战略布局中，北京市场也排在了广州、上海之后。
之后，北京万科频繁换将。直至2006年，曾担任万科沈阳公司总经理的周卫军调任北京，才重新发力。
2006年，万科通过收购朝阳区下属的国有开发公司朝阳开发集团，首次在北京市核心区域获取了数个优质地块。2007年，万科更是以合计17亿元，折合楼面地价1.14万元/平方米的高价，竞得了位于北京东四环的西大望路27号“地王”项目。
令人不曾料到的是，房地产市场此后不久进入深度调整，由于楼面地价过高，万科曾被迫在2008年三季报中对该项目进行了1.21亿元的存货跌价计提。迫于年度业绩考核的压力，周卫军亦不得不黯然退场。
重新布局
入职伊始，毛大庆曾向《财经》记者坦言，他最大的任务就是帮助万科在北京突破拿地瓶颈。事实上，西大望路“地王”项目开盘后，万科在北京已无新项目可供开发。”
万科意图重振北京市场（图）
毛大庆1996年加入新加坡最大的房地产开发企业凯德置地，2007年起出任凯德置地环渤海区域总经理。
按照毛大庆的乐观预计，年底前，万科将先补充两到三个新项目；未来三年内，万科北京公司销售额将达到北京市场前三名，房山拿地只是万科北京市场重新布局的第一步。
经过上一轮房地产深度调整，万科的龙头地位已经受到中海地产、保利地产等大型国有房地产开发企业的冲击。由于万科在广州、深圳、上海等核心区域市场已经位居前列，上升空间有限，要继续保持龙头的位置，北京将是未来万科业绩发展中最大一块增量市场。
据上市公司半年报，2009年上半年，保利地产在北京市场销售收入为14.02亿元，占公司整体销售收入的17.53％，在建、在售项目总建筑面积逾250万平方米；合生创展同期在北京市场实现销售收入16.94亿元，占公司整体销售收入25％，另有可供销售面积513万平方米。与之相比，万科在北京市场已落后。
毛大庆表示，未来几年内，郊区大盘仍然是北京万科业务的重点。同时，万科北京公司将着眼于城市核心区域，通过股权合作等方式获取存量土地，同时考虑介入土地一级开发。
任职凯德置地期间，毛大庆曾通过股权收购方式，以较为低廉的价格获得多个开发项目和稀缺地块。他认为，虽然股权收购的模式往往涉及复杂的债权债务纠纷和法律诉讼问题，但凯德置地作为新加坡上市公司，对于交易的合规性、透明性要求与万科同样严格，“关键在解决问题的能力”。
紧随毛大庆其后，另一位明星经理人、原远洋地产（03377.HK）市场部总经理肖劲亦加盟万科，出任北京公司市场总监。
业内人士普遍认为，毛大庆与肖劲的结合，将是万科北京公司有史以来最强势的管理组合。不过，此前20年间，万科北京公司已经更换了九任总经理，其中不乏在其他区域市场取得过骄人业绩的经理人。“北京已经成了万科经理人的滑铁卢，来一个陷一个。”一位熟悉万科的业界人士对《财经》记者表示。
林少洲坦言，万科较为严谨的职业经理人管理体制，与北京较为“灵活”的土地交易规则存在矛盾，限制了其快速发展，“也许别人能拿的项目，万科就不能拿。”
由于股权高度分散、机构股东林立，长期以来，万科形成了一套自己所特有的、与资本市场高度结合的职业经理人考核制度，当年业绩当年考核，考核不合格即进行调整。这使得每一个区域市场负责人都急于开发项目、紧盯短期业绩。
有熟悉万科北京发展历史的业内人士就惋惜，万科当年通过朝阳开发集团的平台，在朝阳区获得了不少稀缺地块，但有些项目“发力过早、开发不够从容”，如果适当调整开发节奏，就能够获得更高利润。
亦有业内人士向《财经》记者分析认为，万科房山项目应该适度拉长开发周期，待周边区域培养成熟、地价上涨后再大量推盘。但是，“不改变考核机制，没人敢这样做”，预计万科必然会选择快速开发、快速推盘。
林少洲则向《财经》记者表示，房山项目既解决了万科北京公司“断顿”的燃眉之急，也保证了未来两年内足够的土地储备和销售额，因此“房山拿地是万科的战略选择而非战术选择。”
虽然爱读《毛泽东传》，但时间并不允许毛大庆打一场“持久战”。在资本市场的耐心消失之前，他和他的团队必须证明，万科可以在北京市场成功突围。 万科企业股份有限公司
二○○九年九月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2009-035
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
2009 年9 月份公司实现销售面积53.7 万平方米，销售金额54.6 亿元，分别比08 年同
期增长0.8%和27.0%。2009 年1~9 月份，公司累计销售面积510.3 万平方米，销售金额461.5
亿元，分别比08 年同期增长26.8%和29.6%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销
售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者
参考。
此外，2009 年8 月份销售简报披露以来公司新增加项目9 个，情况如下：
1．青岛后桃林项目。该项目位于青岛市城阳区文阳路北侧，青威路东侧。项目净占地
面积约13.1 万平方米，容积率1.77，计容积率建筑面积23.2 万平方米。万科拥有该项目80%
权益，需支付地价款2.41 亿元。
2．北京长阳1 号项目。该项目位于北京市房山区长阳镇。项目净占地面积约16.1 万平
方米，容积率2.11，计容积率建筑面积34.1 万平方米。万科拥有该项目50%权益，需支付
地价款11.00 亿元。
3．北京长阳5 号项目。该项目位于北京市房山区长阳镇。项目净占地面积约27.6 万平
方米，容积率1.85，计容积率建筑面积约51.1 万平方米。万科拥有该项目50%权益，需支
付地价款14.65 亿元。
4．杭州草庄R21-25 项目。该项目位于杭州市江干区笕桥镇。项目净占地面积约1.4 万
平方米，容积率2.4，计容积率建筑面积约3.4 万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支
付地价款3.72 亿元。
5．杭州草庄R21-24 项目。该项目位于杭州市江干区笕桥镇。项目净占地面积约2.3 万
平方米，容积率2.3，计容积率建筑面积约5.3 万平方米。万科拥有该项目100%权益，需支
付地价款5.94 亿元。
6．宁波慈城项目。该项目位于宁波市江北区慈城新城环湖路西侧。项目净占地面积约
31.4 万平方米，容积率1.26，计容积率建筑面积约39.4 万平方米。万科拥有该项目100%的
权益，需支付地价款20.50 亿元。
7．南昌公安学校项目。该项目位于南昌市青云谱区梅湖景区南侧。项目净占地面积约
9.7 万平方米，容积率1.5，计容积率建筑面积约14.6 万平方米。万科拥有该项目50%的权
益，需支付地价款1.38 亿元
8．厦门翔安X2009G04 项目。该项目位于厦门翔安区马巷镇中心区。项目净占地面积
约5.4 万平方米，容积率2.0，计容积率建筑面积约10.9 万平方米。万科拥有该项目100%
权益，需支付地价款2.14 亿元。
9．广州南沙08NJY-1 项目。该项目位于广州市南沙区凤凰大道西侧。项目净占地面积
13.5 万平方米，容积率2.0，计容积率建筑面积约27.0 万平方米。万科拥有该项目95%权益，
需支付地价3.01 亿元。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇〇九年十月十三日 谁能问鼎中国地产（产业观察）
2009年10月14日国际金融报
群雄争霸，谁将问鼎？这个问题无疑最能刺激中国房地产业界的敏感神经。
在中国房地产业已然进入战国时代的大背景下，几乎所有的规模房企都期望能坐上中国开发商的头把交椅。尽管谁将笑到最后，现在可能还无法给出答案，但是有一点几乎可以肯定：万科的地位正在受到挑战，而恒大地产等一批新贵的发展势头令人咋舌。
“非万科”与新领军
克而瑞最新报告显示，在上半年企业加速分化的基础上，企业并没有停滞不前。部分企业进一步推动销售，以期在2009年实现规模上的进一步突破。
前三季度销售金额数据显示，百亿军团俱乐部进一步扩容。万科以超过426亿元的销售金额遥遥领先；保利以310亿元的销售金额排在第二位，中国海外发展以293亿元的金额夺得探花之位。绿城、恒大、绿地分别以281亿元、241亿元、219亿元的销售金额紧随之后；富力、世茂、华润置地、金地集团、龙湖地产、招商地产、星河湾地产、世纪金源、远洋地产等几家公司销售金额从179亿元到107亿元不等，构成了“百亿军团”。
第三季度销售金额与业绩排行榜同时出现了“非万科”的景象。原本稳坐第一把交椅的万科多项指标已经被拉下马。前三季度中国房地产企业销售面积、三季度末中国房地产企业土地储备、在建工程面积、甚至第三季度中国房地产企业销售面积、销售金额，恒大都撼动了万科宝座，跃居第一。
对于9月29日晚刚刚通过港交所上市聆讯的恒大地产来说，这个消息无疑将增添他们向中国地产“一哥”进发的信心。
规模化与品牌化
在今年上半年中国房地产市场回暖的潮流中，品牌房企作为行业振兴的中流砥柱，始终领航着市场的发展。
2009年9月19日，中国房地产品牌价值TOP10研究组在京发布“2009中国房地产品牌价值研究成果”，恒大地产以41.54亿元的品牌价值荣膺中国地产品牌价值三甲，而今年也是恒大地产第四次荣膺中国地产品牌价值十强。
中国房地产TOP10研究组相关负责人表示，2009年，以恒大为代表的品牌房企之所以取得辉煌的销售业绩，一方面是市场升温的外部因素，即2009年节后随着刚性需求的大量释放以后后期投资性购房入市，商品房成交量大幅增长，更重要的原因则是源自企业自身战略推进和品牌建设的直接效应。
恒大产品品牌突出表现在产品品质上。从2004年开始，恒大持续实施精品战略，与国内外一流企业建立品牌合作联盟。
有业内人士表示，恒大全国标准化的开发、营销、管理模式已经日臻成熟，这已经给所进入城市的其他开发商带来压力。
市值王与储地王
恒大是有野心的，这一点连恒大人自己也毫不讳言。用恒大当家人许家印的话说：恒大者，古往今来连绵不绝，曰恒；天地万物增益发展，曰大。
要想实现“恒”与“大”，就必须有十足的底气。恒大的底气来自哪里？
媒体传言，恒大上市后市值将超1000亿港元，有可能超越碧桂园位居第一。重启IPO，为恒大冲击中国地产“一哥”提供了资金保证。
当然，近期犹如过江之鲫的内地地产企业，密集赴港上市，也给了恒大一个不大不小的难题。融资规模约在99亿港元的恒盛地产已经挂牌。另外还有明发、卓越、华南城、宝龙地产，最保守的融资规模也要超过440亿港元。
如何在众多的内地地产股中脱颖而出，在目前行情中说服“李嘉诚们”投资恒大，这是恒大地产的当务之急。
除了有钱还得有地。恒大目前是全国最大的“地主”。截至三季度末，其土地储备达到5100万平方米。此外，其今年全年在建面积约1700万平方米，是国内在建面积最大的房地产企业。
有钱有地，恒大和许家印的野心和霸气似乎就不难理解了。
克而瑞的数据是错的
转.地产IPO进入“选择期” 本文来源地产IPO进入“选择期”
本文来源于《财经网》 2009年10月13日 18:31 第1页: 第2页: 第3页:
【《财经网》北京专稿/记者 张映光 实习记者 慈冰】自7月以来，多家内资房产股重新向香港交易所递交了上市申请或成功挂牌。但恒盛地产（00845.HK）“破发”，以及宝龙地产（01238.HK）定价缩水，预示着香港资本市场对内资房产股的风险偏好降低，市场开始进入“选择期”。
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美林投资银行部中国区主管蓬刚向《财经》记者分析认为，“内地房地产市场刚刚经过一轮深幅调整，香港资本市场对内地房产股的风险认识正在加深。”
此轮内资地产公司赴港上市潮中，规模最大的是总部位于广州的恒大地产与总部位于重庆的龙湖地产。在一些市场人士看来，两家公司虽然都是全国性的大型开发商，却代表了两种不同的价值取向。
一位不愿透露姓名的香港基金经理就认为，资本市场对房地产公司的估值方法目前并未改变，但与两年前一味追捧开发规模与土地储备相比，如今的境外投资者同样关心房产商的财务状况、风险控制能力和土地储备质量，“投资者最终的选择，将体现出这种差异性。”
金融危机过后，危机中表现最为稳健的瑞银赢得了大部分房地产IPO保荐工作，其中包括恒大地产和龙湖地产。不过，刚刚介入恒大地产IPO不久，瑞银就选择了退出。
瑞银投资银行亚洲区总裁蔡洪平认为，香港市场的拐点已经到来，“IPO市场已经从追捧期进入选择期。”
蓬刚则直言不讳指出，不是任何公司都能如愿上市，一些小型房产商也许不得不再次放弃。
恒盛地产“被动”上市
10月2日，今年首只真正意义的内资地产股恒盛地产在香港交易所挂牌，挂牌当日即跌破发行价。至10月12日收盘，已较发行价下跌22.5%。
恒盛地产上市后的槽糕表现，一方面受资本市场波动及内地房地产市场成交量萎缩的影响；但更主要的是，恒盛地产此番上市是私募资金压力下的“被动”选择，募集资金主要是为了偿还上市前被深度套牢的高盛等机构投资者的私募贷款。
上述香港基金经理认为，没有人愿意投资一家融资还债的房地产公司。从这个意义上说，“恒盛地产能够上市就是一种成功。”
今年6月，在即将到期的私募贷款等债务压力下，恒盛地产不得不将上海尚海湾豪庭项目四幢在建楼盘，以20亿元的价格暂时抵押给上海实业控股有限公司（00363.HK），三年后赎回。
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一位投行人士向《财经》记者透露，今年初，恒盛地产已经与高盛等上市前私募投资者商议通过变卖资产，展开债务重组。不过，内地房地产市场和资本市场的回暖，令恒盛地产重新上市成为可能。
他认为，尽管恒盛地产上市表现糟糕，但不能说明香港市场不认可此轮上市的所有内资房产股，“恒大地产和龙湖地产的上市表现，才是房地产IPO的风向标。”
碧桂园神话难复制
9月29日，以恒大地产为首的五家内地房地产公司，在香港交易所通过了聆讯。规模最大的恒大地产将在10月中旬展开路演，10月底定价。
根据地产代理机构易居中国出具的研究报告，恒大地产的土地储备截至今年三季度已达5100万平方米，居中国内地首位，原来的地王碧桂园（02007.HK）则以4360万平方米屈居第二。
若是在资本泡沫最盛的2007年，恒大地产上市也许会创造出和碧桂园一样的奇迹。但是，经过金融海啸和房地产市场动荡的洗礼，香港投资者已经开始重新审视曾经热捧的“碧桂园模式”。
所谓“碧桂园模式”，即在上市前，通过较为低廉的价格，在内地二三线城市迅速扩大土地储备，以最大限度提升NAV估值法下公司的资产估值，从而提高市盈率水平和发行定价。
所谓NAV估值法，即净资产价值法，指在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，根据地产企业当前储备项目的现金流折现价值，剔除负债，即为净资产价值，是目前对地产公司IPO的主流估值方法。
相对于简单的市盈率定价，NAV估值对预期价格变化、开发速度和投资人回报率等因素展开全面评估，更加精确。
但是，这种估值法也有明显的缺陷，它衡量的是企业当前有形资产的价值，而不考虑财务状况、风险控制能力、土地储备质量和品牌等因素的差异，因而推动了开发商对于资产（土地储备）的盲目崇拜。一些希望借助上市融资迅速扩张的开发商，都参与到土地储备的竞赛中来。
恒大地产一直是“碧桂园模式”的成功复制者。但是，2008年初启动第一轮上市时，恒大地产拟以融资额的一半偿还私募贷款，未被投资者认可，上市失败。其后，恒大地产陷入财务危机，至今未彻底纾解。
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与恒盛地产相似，恒大地产上市亦是私募债务压力下的被动之举。如果不能顺利完成上市，恒大地产将不得不偿还已经于今年10月到期的私募贷款，若无法如期偿还借款，则只能按照私募协议，将更多的股权质押给美林等机构投资者，甚至面临债权人的清算。
野村证券房地产高级分析师李烈伟认为，相对于金融危机之前，目前海外投资者看待内地房企IPO更加理性，“投资者意识到，单纯用土地储备来对企业进行估值是有问题的，不能光看土地数量有多少，更应关注土地的位置和质量”。
龙湖地产上市求稳
除了恒大地产，龙湖地产是近期较受市场关注的另一只内资房产大盘股。
市场一度传言，龙湖地产将于10月15日左右通过香港交易所聆讯。对此，龙湖地产客户及公司品牌部总经理秦力洪未予证实，仅表示龙湖地产上市正在筹备中，目前不便公开细节。
一位接近龙湖地产的投行人士向《财经》记者透露，龙湖地产曾在上市前，向花旗银行借下一笔高息贷款，不过，这笔贷款并未以股权作为质押。花旗银行一位内部人士则向《财经》记者证实，今年初，龙湖地产已悉数还清了这笔贷款。
2009年初，龙湖地产通过上海证券交易所发行了14亿元公司债。当时公布的龙湖地产财报显示，截至2008年12月31日，龙湖地产总资产约为325.14亿元，总负债约为226.04亿元，资产负债率约为69.50%。这在内地房地产开发企业中属平均水平。
今年8月，一位龙湖地产高层曾向《财经》记者表示，上半年龙湖地产集中偿还了50多亿元银行贷款，按照中国内地财务准则，其负债率已大幅下降了近一半。虽然龙湖地产土地储备不高，但多在一线城市核心区块。
上述香港基金经理认为，内地房地产企业目前存在着两种不同的发展模式。过去香港市场没有意识到土地储备在市场波动中的巨大风险，更钟爱“碧桂园模式”。但是如今，投资者会在土地储备的风险与机会之间，进行更理性的权衡。
另一位熟悉香港资本市场的投行人士则认为，尽管市场波动对龙湖地产、星河湾等负债较低、财务压力较小的内资房产股也会产生影响，但未来他们的估值情况，将更能体现出香港资本市场对内资房产股的公允价值判断。 国泰君安-9月销售数据超预期，四季度推盘量加大 金岩石：城市住宅的“天价”与人口流动
2009年10月17日 金岩石 华夏时报
金岩石 国金证券首席经济学家
本期我的专栏的主题是经济学家看楼市，寓意“旁观者清”。其实，旁观者未必清醒，当局者也未必迷失，只是看问题的视角不同而已。近期预测京沪楼价5年内将再度翻番，至少在上海的顶级豪宅将超过30万/平米的“天价”，这是中国楼市“超级泡沫”的指标。前者为中心区的可比均价，后者为豪宅的顶级房价，由此提出一个重要的命题：城市化进程中的房价级差及其走势。
俗话说水涨船高，若把普通住宅比喻为水，顶级豪宅比喻为船，很容易得出结论说普通住宅价格的上涨推高顶级豪宅的价格。但各国的统计数据表明，多数情况是豪宅领涨，陋室领跌。比如在本次美国的次贷危机期间，低端社区的房地产价格跌得七零八落之后，豪宅价格才滞后反应，从量减价松到量减价跌，但是跌幅远低于普通住宅。再如上海楼市，经济危机触底之后，豪宅价格率先反弹，楼市均价滞后反应。这都说明顶级豪宅与普通住宅的价格之间并不存在水涨船高的关系，应从经济学的角度来区分两类房产价格走势之间的相关性和独立性。
预测上海豪宅价格将突破30万/平米“天价”的主要依据有三：第一，超级城市必然产生超级房价(参看前两期专栏文章)。上海要成为国际金融中心，顶级豪宅的价格势必超过香港，而香港顶级豪宅的可比最高价格刚刚超过30万港币/平米。在历史上，当伦敦成为国际金融中心时，伦敦金融城的楼价刷新世界纪录，中心地段房价的上涨幅度高达100-1000倍；当纽约替代伦敦成为世界金融中心之后，纽约曼哈顿的楼价刷新了世界纪录；东京崛起之时，楼价再度被刷新，一个东京曾经可买两个美国；中国香港升级为国际金融中心之后，香港楼价超越东京，一路领跑亚洲。由此推论，如果上海楼价在未来不能刷新纪录意味着什么呢？不等于是说上海国际金融中心的计划流产了吗！
第二，超额货币流通必然推高房价。今年1-7月，中国广义货币M2的年化增长速度为24.77%，这是为了实现“保8%”的经济增长目标。用24%的货币增长减去8%的经济增长，可大致得出有16%超额货币流通。假设其它因素正负相抵，16%的超额货币在5年内会使楼价翻番，除非央行突然大幅度回收超额货币。然而国民经济亦如传统智慧所言：本性难移，覆水难收。中国经济增长的本性是“三高”——高通胀驱动高成长解决高失业，所以超额货币必然是覆水难收，经济学家眼里的楼市不过是一堆凝固的货币！
第三，作为奢侈品的顶级豪宅必然是全球定价。法拉利的跑车，LV的箱包，阿玛尼的时装，大凡顶级奢侈的消费品都无一例外是全球统一价格，在巴黎、纽约、东京、香港、迪拜、上海和北京，高档奢侈品剔除税收因素后的售价几乎没有差别。奢侈品既然是全球一价，顶级豪宅就要遵循奢侈品的定价规则，所以黄浦江边“汤臣一品”的房价将由泰晤士河与塞纳河决定，会冲破30万/平米的“天价”。
在上述三大原因之中，前两个原因不仅影响顶级豪宅，而且影响普通住宅，可以界定为相关性因素，第三个原因是顶级豪宅的特殊定价机制，可以界定为非相关因素。所以在豪宅价格暴涨之时，普通住宅的价格会滞后追随，却不会等比上升，两类房产之间的价格就像马拉松比赛的运动员一样，差距将逐渐拉开，而且会越拉越大。这个道理，不仅适用于顶级豪宅与普通住宅，而且也适用于一线、二线和三线城市的房价差距，因为在顶级豪宅/普通住宅以及一线城市/二、三线城市之间，房价水平的差异都来源于人口流动。
曾经讲过，作为消费品的房地产，住宅价格的基准指标主要有二，一是租金回报率，二是房价收入比。在发达国家，大致10年的租金回报率和家庭可支配收入的1/3是城市普通住宅的定价基准。但从人口流动的角度看，发展中国家是城市化率从30%到70%的“开发中”国家，城市住宅的投资品属性远高于其消费品属性，所以作为消费品定价的基准指标不起主导作用。房地产作为投资品具有特殊的稀缺性，在这个阶段，城市住宅的价格一方面取决于股市和货币的推动，另一方面取决于人口的流动。就像股市的资金净流入会推高股价一样，城市人口的净流入也势必推高房价。
观察房产作为投资品的价格走势有两个重要指标：一是价格水平，二是价格波动。研究表明，中国城市的户籍人口占比与城市住宅价格的关系成反比：在户籍人口占比越低的城市，住宅价格水平越高，价格波动的敏感性也越强；反之，在户籍人口占比越高的城市，住宅价格水平越低，价格波动的敏感性也越低。比如深圳市，户籍人口一百多万，常住人口五百多万，公安局统计的总人口有一千多万，户籍/总人口的比例约为1∶9。这个指标，在上海约为3∶7，在北京约为4∶6。高房价和高波动是深圳楼市的两大特征，无论涨跌都有超前性，楼价在深圳—上海—北京有个隐形的传导顺序：深圳房价的涨跌在3-6个月传导至上海楼市，再有3-6个月传导至北京楼市。在我看来，主要原因就是人口动态的差异，户籍人口占比是衡量指标之一。
户籍人口的占比与城市楼价的关联还有一些可调节的系数，如户籍人口本身的流动性，特别是经商者和务工者的流动。如温州是一个户籍人口流动性很强的城市，户籍人口接近八百万，外出经商者接近二百万。我的观察是：户籍人口流出经商者越多，房价水平越高，房价波动的敏感性较弱；户籍人口流出务工者越多，房价水平越低，房价波动的敏感性也较弱。户籍人口的流出无论是经商还是务工，都会降低房价波动，但对城市房价水平的影响却截然相反。
由此得出结论，不同城市会由于人口动态而产生房价级差，房价水涨船高的“水”不是普通住宅，而是人口流动。一线和二、三线城市的房价差异将逐渐拉开，超级都市由于外来人口将超过80%，其房价水平会远高于全国均价。从人口动态划分不同城市的房价级差，可区分三类城市：一线城市的人口动态为相对和绝对的净流入，房价居高不下；二线城市的人口动态为绝对净流入，相对净流出，房价滞后跟随；三线城市从绝对和相对指标看都是人口净流出，所以房价低位徘徊，并将率先下降。 :*19*: :*19*: :*19*: 万科三季度净利翻番 年度销售额有望创新高
2009-10-25 17:10:52 来源: 网易财经 跟贴 0 条 手机看新闻
网易财经10月25日讯 万科今晚公布了2009年第三季度报告，报告显示万科第三季实现营业收入77.4亿元，净利润4.3亿元，同比分别增长46.3%和101.0%。前三季度累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%。截止报告期末，公司尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。总裁郁亮表示，万科将坚持稳健经营的策略。
前九月销售金额461.5亿元
前九月，万科实现销售金额461.5亿元，销售面积510.3万平方米，分别比去年同期增长29.6%和26.8%。因前9月万科销售金额接近08年全年，而10月以来销售形势依然良好，预计万科09年销售金额超过07年的523.6亿再创新高，已无太大悬念。
三季度全国商品住宅市场成交面积和金额同比继续大幅增长，环比二季度也分别上升4.7%和6.0%。但各区域市场的情况存在差异，部分城市相比年中时的销售高峰出现了不同程度的回落。
万科总裁郁亮表示，三季度市场成交量与供应情况存在一定关系。今年以来市场回暖导致可售存量迅速消化，短期内的新增供应跟不上市场销售，到三季度时市场可售存量资源降至近年以来的低点，制约了成交量的进一步扩大。但他同时也指出：“9月份多数城市的批售面积较7、8月份已经出现上升，反映出新房供应紧张的局面正逐步改善。新房供应的逐步入市，有助于四季度房价趋于稳定和实现较为理想的交易量。”
前三季斥资167亿拿地 土地成本低于2007年
郁亮还表示，公司近期销售状况良好，财务状况十分健康，净负债率仅为9.8%。但他同时指出，万科将继续坚持稳健的经营策略。面对近期较为火爆的土地市场，郁亮再次重申，万科“没有志在必得的土地”，在获取项目资源时，万科将继续坚持严格的项目获取标准，“宁可错过，绝不拿错”。
据统计，今年前三季度万科共斥资167亿获取新增项目30个，按万科权益计算的建筑面积632.7万平方米，平均土地成本约2,686元/平方米，明显低于2007年。
考虑持续增长的需要，目前万科的项目资源略少于未来三年的开发量。郁亮表示，万科认为这是一个较为合理的水平，公司未来将继续密切关注市场形势，根据后续发展的实际需要补充合适的项目资源。
郁亮表示，公司继续贯彻质量效益型的增长模式，通过优化产品、加强成本费用管理，发挥规模优势、战略纵深优势等一系列措施，提高公司的经营质量和盈利能力。8月份，万科在上海举行C级装修房部品集中采购，采购金额逾10亿元，降低成本逾1亿元。
万科三季报同时显示，今年1－9月，万科管理费用比去年同期降低11.6%，销售费用比去年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低35.0%。 (本文来源：网易
万科坚持稳健策略 三季度盈利翻番
本文来源于《财经网》 2009年10月25日 20:40共有 0 条点评
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万科三季度实现净利润4.3亿元；总裁郁亮重申，万科“没有志在必得的土地”
【《财经网》深圳专稿/记者 符燕艳】尽管前三季度市场回暖，万科（000002.SZ/200002.SZ）对后市判断仍趋谨慎，其总裁郁亮表示，万科将坚持稳健经营的策略。
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10月25日晚，万科公布了2009年第三季度报告，期内实现营业收入77.4亿元，净利润4.3亿元，同比分别增长46.3%和 101.0%。前三季度累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%。截至报告期末，万科尚有 450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。
这似乎印证了万科总裁郁亮在9月15日股东大会上的说法，即万科管理层确信公司已经重新走上增长的轨道，其2008年的净利润下降只是一个“暂停”，而不是一个“拐点”。
不过面对近期颇为火爆的土地市场，万科保持审慎的态度。郁亮在25日晚发布的新闻稿中重申，万科“没有志在必得的土地”。
全年超越2007年应无悬念
今年1月至9月，万科实现销售金额461.5亿元，销售面积510.3 万平方米，同比分别增长29.6%和26.8%。因前九个月万科销售金额已接近2008年全年，而10月以来销售形势依然良好，预计万科2009年销售金额再创新高，超过2007年的523.6亿元，已无太大悬念。
但有市场评论认为，相比金地集团（600383.SH）、保利地产（600048.SH）等其他几家大型房地产企业，万科前三季的销售增长并不突出。根据两家公司此前发布的公告，金地集团前三季销售金额同比增长了91%，而保利地产前三季签约金额同比增长了165.20%。
对此，广发证券分析师花长劲告诉《财经》记者，万科去年同期销售金额基数较大，同比增长因此不会太大。此外，2008年中期开始，万科就采取了较为谨慎的策略，在市场低迷时期，注重控制库存，开工规模不大。这也使得市场大幅回暖后，万科面临可售项目偏少的局面。
不过，到2009年中期，万科已针对形势做出调整，战略转为扩张，对2009年的开工计划进行了大幅调整，从原计划的403万平方米上调逾四成，至585万平方米。
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房地产行业经历了持续数月的整体回暖之后，全国不少主要城市出现“价涨量跌”的局面。到三季度，全国商品住宅市场成交面积和金额同比继续大幅增长，环比在二季度也分别上升4.7%和6.0%。但各区域市场的情况存在差异，部分城市三季度相比年中时的销售高峰，出现了不同程度的回落。
对于市场现状，万科总裁郁亮在万科发布的新闻稿中表示，三季度市场成交量与供应情况存在一定关系。今年以来市场回暖导致可售存量迅速消化，短期内的新增供应跟不上市场销售，到三季度时市场可售存量资源降至近年以来的低点，制约了成交量的进一步扩大。
但他同时也指出：“9月多数城市的批售面积较7、8月已经出现上升，反映出新房供应紧张的局面正逐步改善。新房供应的逐步入市，有助于四季度房价趋于稳定和实现较为理想的交易量。”
寻求效益增长
在获取项目资源方面，郁亮再次重申，万科“没有志在必得的土地”，在获取项目资源时，将坚持严格的项目获取标准，“宁可错过，绝不拿错”。
据统计，今年前三季度万科共获取新增项目30个，按万科权益计算的建筑面积632.7万平方米，平均土地成本约2686元/平方米，明显低于2007年。
而据国泰君安报告，今年积极扩张的保利地产，1月至9 月新增权益储备589 万平米，平均楼面地价3623 元/平方米，比万科高出近1000元/平方米。
郁亮在9月15日召开的股东大会上曾表示，万科将由原先追求规模、速度转向更多地追求质量、效益，并使未来盈利的增长超过公司规模的增长。
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而中原地产在中报发布前对十家大型品牌房地产企业所做的调研报告也显示，万科的土地储备量一直维持在三年销售量左右的水平，是十家房地产企业中土地储备量最少的公司。
对此，郁亮表示，三年的储备是一个较为合理的水平，万科未来将继续密切关注市场形势，根据后续发展的实际需要补充合适的项目资源。
此外，1月至9月，万科管理费用比去年同期降低11.6%，销售费用比去年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低35.0%。郁亮表示，公司继续贯彻质量效益型的增长模式，通过优化产品、加强成本费用管理，发挥规模优势、战略纵深优势等一系列措施，提高公司的经营质量和盈利能力。
8月，万科在上海举行C级装修房部品集中采购，采购金额逾10亿元，降低成本逾1亿元。
此外，受益于销售状况良好，万科财务状况持续改善，净负债率由半年报的10.7%进一步降至9.8%，比2008年年末下降了23.3个百分点。
季报还显示，万科三季度资产减值损失为-1550万元。有分析师向《财经》记者解释，这是万科对之前所计提的资产减值损失进行回拨所致。
10月23日，万科报收12.47元，涨0.97%。 地产七雄盘踞：万科不再是"秦始皇"
2009年11月02日丁青云 理财周报
6大一线地产巨头零距离对峙
无地产，不大盘。地产板块是个先行者，一度是大盘涨跌的风向标，房地产公司也集合了最多的吸引眼球和渲染情绪的元素。
据长江证券研究所统计，在A股市场上，地产板块共有110家上市公司，是第4大权重行业，市值占4.49%。房地产板块主要细分为房地产开发、园区开发两大块。其中，房地产开发板块的上市公司数量最多，达99家，占整个地产板块上市公司数量的90%.
这99家公司，到底存在着什么样的丛林结构和生存逻辑?
巨头反而涨得最少
这99家A股房地产开发公司形成的是一个典型的金字塔结构。根据公司的整体市值规模、销售和结算的数量以及覆盖城市的多寡等指标的综合考量，这99家公司可划分为三大梯队。站在塔尖的是万科A、保利地产、金融街、金地集团、招商地产、华侨城A这六家巨头公司，占据了整个板块1/3的市值和大部分的市场份额。这还不包括在香港上市的恒大、中国海外和碧桂园三大巨头。据Wind资讯统计，今年前三个季度，这六家公司平均每股收益达0.39元，比地产板块的平均每股收益高117%。在这六家公司中，每股收益最高的是招商地产，为0.56元。
二线地产公司包括31家上市公司，市值占地产板块的40%。其中最主要的包括外高桥、首开股份、北辰实业、新湖中宝、滨江集团等。今年上半年，二线地产的平均每股收益达到了0.15元，比地产板块的平均每股收益高25%，比整个A股上市公司高30%.
剩下的73家地产公司则属于三线地产公司，市值占地产板块的26%。上市公司共有73家。其中最主要的是亿城股份、广宇集团、福星股份、名流置业、广宇发展等。今年上半年，三线地产的平均每股收益达到了0.09元，比地产板块的平均每股收益低25%，比整个A股上市公司低22%.
在这三大梯队中，影响力最大、抢占市场最多的是第一梯队的六家公司。有意思的是，势大力沉的第一梯队在股价表现上不但没有上乘表现，在三大梯队中表现反而最差，涨得最少、跌得最多的。今年前三季度，一线地产指数上涨91%，二线地产指数上涨99.6%，三线地产指数上涨99.5%，一线地产涨幅最少。而7月份以来，一线地产跌幅16%，二线地产跌幅14%，三线地产跌幅9%，一线地产跌幅最多。
万科单级时代的终结
10月底，各大房企陆续交了一份靓丽的三季报。新公布的三季报显示，在第一梯队的6家公司里，除了金融街营业收入增长略为下降以外，其余5家都呈大幅增长趋势。其中，以招商地产营业收入增长速度最快，增长率高达176.71%，保利地产营业收入增长率为71.09%，而万科营业收入增长率仅为31.06%，增长速度不到保利的一半。
从资产规模增速看，A股六大一线地产股中，保利地产总资产增长速度最快，增长率达48.15%，速度是万科的5.59倍，后者增速仅8.61%，是六大地产股中唯一一个呈个位数增长的最慢企业。当然，这与万科本身资产规模比较基数比较大有关，但不可否认的是，在相对速度上，众多房企已经开始加速扩张，与“一哥“万科的差距逐渐缩小。
而此前据克而瑞(中国)联合中国房地产测评中心、上海易居房地产研究院发布的“2009年三季度中国房地产企业销售排行榜“显示，16家房企销售额超100亿，这一阵容远超去年同期水平，预计今年将扩充到20余家。
这在五年前是难以想象的。2004年，当驾驭着顺驰的孙宏斌提出自己的100亿销售理想时，大多数房地产界人士对此不屑一顾，王石甚至不留情面地说他瞎说。
在上榜的16家公司中，万科、保利、中国海外、绿城集团、恒大和绿地集团六家公司今年前三季度的销售额超过200亿，而在去年，销售金额超越200亿的仅有万科、中海、保利及绿地4家。恒大和绿城集团闯入200亿大关，让地产公司的争夺更加白热化。虽然万科仍然以426.46亿的销售金额在前三季度的销售排名中稳居第一，但“黑马“恒大在第三季度的销售金额、销售面积、前三季度销售面积排行以及土地储备多个单项榜单中击败万科，拨得头筹，一举改变了以往万科独占各大榜单鳌头的大一统局面。
这是一个几乎所有人都在奔跑的市场，关键是谁跑得更快、更安全。招商地产在今年三季度的增长速度让人大吃一惊，2009年前三季度实现118.44亿的销售收入，较其2008年全年的销售收入提升85%.
数据后面反映的是各大巨头的战略抉择。万科现在不但面对背景强大的央企如保利、中国海外强有力的进攻;还面临恒大、碧桂园等发展速度迅猛的挑战。恒大和万科一样，选择了走标准化、专业化生产的道路，但前者在品牌宣传和造势上来势汹汹。碧桂园则选择了家族式、“包工头思维式“路径，将整条产业链的利润悉数拿下，在当前环境下也颇为吃香。
此前，万科和保利谁将属第一的争议广受关注，但以上榜单以及三季度最近季报传递出一种信号:房地产巨头之间相对差距在不断缩小，各大房企的市场竞争将更加白热化。未来的房地产格局，不是万科秦始皇一统天下，不是万科与保利两者楚汉之争，也不是万科、保利和恒大三国鼎立之势，而更像各大房企战国七雄各自盘踞领地之势。
迷途知返的万科
“万科只会犯一个季度的错误“，不久前，万科董秘潭华杰在与分析师交流中强调。据知情人士透露，潭华杰在半个月前的电话交流会议中提到:“万科有意再拿下1000万土地储备。“由此，此前公开表示错过最佳拿地时间的万科对自己的战略快速做了调整。
万科在其三季报中坦承:“目前万科的项目资源略少于未来三年的开发量，公司将继续密切关注市场形势，把握市场机遇，为后续发展补充合适的项目资源。“万科三季报显示，万科目前土地储备总面积仅为2187万平方米。
相比之下，保利土地储备跑在万科的前头。据保利今年三季报透露，保利土地储备面积达2898万平方米。长城证券分析师万知认为，按保利2008年新开工面积456万平方米的速度，2570万平方米的土地储备能够满足六年开发需要。
宏源证券分析师杨国华认为:“万科的战略以风险防控为主，速度放在第二，追求的是稳健。这是万科与往年很不一样的地方，万科追求效益，而不是追求速度。强调的是往管理精细化和效益化方向发展。
长江证券分析师表示:“经过中期战略调整，万科和保利战略差别不是很大，这种差别可能在明年一季度就会消失。值得一提的是，最近几个大公司，特别是万科和保利，全都选择了二线省会城市作为重要的区域选择。“
而在上述提及的2009年三季度末十大中国房地产企业土地储备排行单中，排名居靠前的基本上是香港上市公司。恒大以5100万平方米的土地储备位居榜首，土地储备是万科、保利的两倍多。作为A股房企唯一上榜的两个公司，万科、保利土地储备却排名最末。
当然，土地储备多和扩张速度快并不一定意味着是好事。证券分析师李少明认为:“恒大拿这么多的地，不一定是好事。资源和安全性要平衡，另外，融资成本也应该考虑，关键是成本要足够便宜。“长江证券分析师苏雪晶则认为:“融资能力强的公司，机会更大一些。“
下一个机会在哪?
六大一线房企中，保利地产、金融街和金地集团的扩张速度相差无几，均在众多房企中位于前列，扩张的同时，保持了较高的营业收入增长率，盈利能力有所提升。
保利处于相对激进的成长性阶段，拿地速度快于竞争对手。保利地产目前账面预售房款达286亿，保证了其四季度业绩。此外，保利7月已完成定增融资78.2亿元，资金宽松，可支撑其继续扩张。这意味着保利在四季度内仍可持续前期的扩张速度和盈利势态。
金融街目前主要聚焦在京津地区，正大幅增加该区域的土地储备，是目前国内上市公司中唯一做到这一点的公司。美中不足的是，金融街作为商业地产公司，业绩增长比较慢，其三季报营业收入甚至呈负增长。
金地目前账面预售房款有145亿，四季度业绩有所保障，此前完成定向增发募集56亿元资金后，金地目前自有、融资资金充足。在拿地策略上，金地从前期重速度开始向重节奏转变，拿地扩展风格转入相对理性。
二线房企中，区域龙头尤其值得关注，如杭州的滨江集团、珠海的华发股份、重庆的金科集团、南京的苏宁环球这类公司。长江证券分析师苏雪晶认为:“二线地产公司是中国城市化带来地产机会最明显的板块。线地产在城市化的大机遇下可能成为下半年房地产股票的亮点，相信未来二线地产企业未来可能会带来超额收益。特别是一些身处二线省会城市的公司，更具备这样的投资机会。“
尽管万通地产和滨江集团资产规模增长均超过25%，但其盈利能力却有所下降，尤其是万通地产，其营业收入比去年同期下降了51%.
苏宁环球的三季报尤为抢眼。该公司第三季度单季度净利润同比增长4.6倍。苏宁环球作为南京最大的房企，主要项目均位于南京江北核心地段，成为南京跨江发展战略的最大受益者，优势突出。 万科企业股份有限公司
二○○九年十月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2009-037
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
2009 年10 月份公司实现销售面积60.8 万平方米，销售金额65.4 亿元，分别比08 年同
期增长31.0%和95.0%。2009 年1~10 月份，公司累计销售面积571.1 万平方米，销售金额
526.9 亿元，分别比08 年同期增长27.2%和35.2%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上
述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投
资者参考。
此外，2009 年9 月份销售简报披露以来公司新增加项目3 个，情况如下：
1．长春柴油机厂项目。该项目位于长春市二道区东盛大街东侧，四通路南侧。项目净
占地面积约25.1 万平方米，容积率2.0，计容积率建筑面积约50.5 万平方米，需支付地价款
10.01 亿元。公司拟引入合作方按各50%股权比例共同投资开发该项目。
2．长春小东沟项目。该项目位于长春市净月旅游经济开发区净月潭森林公园西侧。项
目净占地面积约40.0 万平方米，容积率1.2，计容积率建筑面积约48.0 万平方米，需支付地
价款7.31 亿元。公司拟引入合作方按各50%股权比例共同投资开发该项目。
3．沈阳兰乔二期项目：该项目位于沈阳市棋盘山风景旅游开发区，沈阳万科兰乔圣菲
东南侧。项目净占地面积约4.3 万平方米，容积率1.2，计容积率建筑面积约5.2 万平方米。
万科拥有该项目100%权益，需支付地价款0.46 亿元。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇〇九年十一月六日 万科真相：盈利靠通胀 成长靠投资
2009年11月06日 丁远 张艳 中欧商业评论
万科真相：盈利靠通胀，成长靠投资？
万科，这个每年都盈利，却无法通过经营活动产生足够的现金流，需要不断从资本市场融资的公司，究竟是不是好公司呢？它能给股东带来回报吗？
在证券市场上，万科（000002）一直被认为是“好学生”，每年都交出漂亮的“成绩单”，市值从2001年初到现在增长了10倍以上。业绩佳、成长好使万科受到资本市场的追捧，被认为是不断给股东创造价值的好公司。然而，“好学生”也并非处处完美。
研究万科2000年及以后的报表，我们发现，万科的利润不断走高，但经营活动产生的现金流量净额始终小于净利润，且大多数为负。尤其是2007年，万科净利润为53亿元，而经营活动产生的现金流量净额为负104亿元。
与此同时，万科不断通过二级市场增发，2006年底融资42亿元，2007年又趁市场火爆融资100亿元，2009年8月，万科再次推出融资计划，计划通过增发融资不超过112亿元。
万科赚的钱都到哪里去了呢？一个每年盈利，却无法通过经营活动产生足够的现金流，需要不断从资本市场融资的公司，是不是好公司呢？它能给股东带来回报吗？
市值是怎样炼成的？
2001年初，万科市值约为88亿元，目前市值约1 200亿元，10年不到增长了10倍以上。2007年市值甚至一度超过2 000亿元，不仅在中国居冠，而且根据媒体报道，远超美国四大地产公司之和。是什么推高了万科的市值？是万科自身的成长，是资本市场的运作，抑或是资本市场估值水平的提高？
让我们对万科市值的增长进行因素分解。市值由公司的净资产和市净率(代表资本市场估值水平)组成。净资产又主要由股本扩张和盈利累积两个因素推动。2001年初，万科市值约88亿元，到2007年第三季度末，万科市值约2 075亿元，增长了22倍多。同期，市净率从3.07上涨到7.95，增长了1.59倍。2001年初，万科净资产约28亿元，到2007年第三季度末，净资产增长到261亿元，增长了8倍多。可见，市场狂热带来的估值水平的提高并非市值增长的主要推手，公司账面价值的增长才是市值增长的主因。
进一步剖解万科的净资产可以发现，从2001年初到2007年第三季度，万科一共增发两次，募集资金141亿元，加上可转债转股约38亿元，股本扩张累计约179亿元，占净资产增加额的77%；而同期公司盈利累积约57亿元，仅占净资产增加额的24%。也就是说，万科做大并不仅靠盈利能力，真正的秘密武器是资本运作能力。
万科增发的步子似乎都踩着资本市场的拍子。2006年底融资了42亿元，2007年又趁着市场火爆增发100亿元。经过这两次增发，万科的净资产从2006年三季度报时的99亿元猛增到2007年三季度报时的261亿元，翻了一番多。由此可见，万科的快速成长与股本扩张密切相关，加上2007年证券市场的火爆带来的估值水平的提高，进一步推动了万科市值的上升，铸造了万科2 000亿元市值的神话。
2009年8月27日，万科又一次推出了融资计划，拟公开增发A股，发行数量不超过总股本的8%，募集资金净额不超过112亿元。
万科并非特例，分析房地产行业其他上市公司，大多数企业的市值增长同样主要由净资产增长推动。但是，绝大多数房地产上市企业的净资产增长都是靠盈利累积，而非股本扩张。万科的盈利增速快于行业平均，这与万科在证券市场的运作不无关系。
盈利从何而来？
房地产企业利润表里的销售和成本在时点上是不匹配的。成本至少早于销售两三年，因此在土地价格不断上涨的前几年，房地产项目至少2年的项目周期使房地产企业享受了资产价格上涨带来的好处。那么，土地价格上涨对万科的业绩有多少影响？万科到底是否创造价值？
万科是一个全国性的、以普通住宅开发为主的房地产企业。假设万科的平均项目周期(从买地到交房)为2.5年，预售周期(从卖房到交房)为0.5年(该假设与“周转周期计算”结果相近，取整以方便计算)。
举个例子，万科的2008年利润表中，拿地成本是以2005年6月30日至2006年6月30日的地价计价，而销售则是以2007年6月30日至2008年6月30日房价计价。在这段超过两年的项目周期内，光房价的上涨就可以给万科带来不少利润。
这些利润具体有多少呢？通过计算，我们发现，从2002年到2007年，万科的平均销售毛利率为33%，平均销售净利率为12%，而扣除房价、地价上涨因素［根据国家统计局公布的房屋销售价格指数与土地交易价格指数进行调整］，同期万科的平均销售毛利率为25%，平均销售净利率为5%。
也就是说，房价上涨对万科销售毛利率的贡献为8个百分点，占其比重约为1/4；房价上涨对万科销售净利率的贡献为7个百分点，占其比重超过一半。换句话说，万科一半以上的净利润是由房价上涨带来的。
由于国家统计局发布的房地产指数是全国性的，与万科的业务布局可能存在偏差，因此我们又选择了北京、天津、上海、深圳、广州五大城市进行研究。北京、天津、上海、深圳、广州是万科发展战略中确定的五大中心城市，为公司贡献了约七成的营业收入和七成的营业利润，具有一定的代表性。
我们的研究发现，万科在环渤海湾地区城市(北京、天津)的利润几乎都由房价上涨带来；在长三角地区的上海，万科六成的利润由房价上涨带来；在珠三角地区的广州、深圳，万科的利润有1/4由房价上涨带来。这种由南向北递增的地域差异，可能与不同城市的不同营业利润率水平有关。万科在环渤海湾地区的项目利润率偏低，价格影响也偏大，在南方城市的项目利润率偏高，价格影响也偏小。
万科并非个案。在香港上市的中国海外(0688.HK)在规模和布局上与万科有不少相似之处。我们用相同的方法研究房价上涨对中国海外的业绩影响，结果发现，房价上涨对中国海外销售毛利率的影响约占三成，对销售净利率的影响为一半不到。
研究同时发现，房价上涨对利润的影响程度与公司的毛利率和净利率水平有关。中国海外的销售毛利率比万科低，房价上涨对它的影响偏大；但其销售净利率水平高于万科，房价上涨的影响也偏小。
栖霞建设（600533）是一家地区布局的房地产公司。用同样的方法进行计算，我们发现，房价上涨对栖霞建设的销售毛利率的贡献为9个百分点，占毛利率的1/3；对净利率的贡献约为4个百分点，占净利率的1/3。
由此可见，房地产企业普遍享受了资产价格上涨所带来的好处。而价格上涨对利润的影响程度与利润率水平有关。一般认为，房地产定位越高端，毛利率越高。但研究发现，定位高端的房地产企业毛利率未必显著高于行业平均，而定位普通住宅的企业毛利率未必低于行业平均，房地产公司的定位与毛利率未呈现强相关性。相反，A股大市值房地产股票的平均毛利率高出行业平均毛利率约9个百分点。这可能来源于大企业的品牌溢价，也可能来源于规模效应带来的成本节约。
“自行车”能走多远？
从上面的分析可见，万科发展走的是“盈利靠通胀，成长靠融资”之路，其核心能力体现在拿地、融资两个环节，而造房子、卖房子的能力相比之下并不那么重要。
万科的现金流小于净利润，甚至为负，一个重要原因就是把赚到的钱(包括二级市场融到的钱)用来购买新的地皮，如此滚动发展。
这也是很多中国企业都采用的“自行车式增长模式”。每年必须通过高速增长来维持(否则自行车会倒)，同时还需要持续的外力(踩自行车)，不断从市场吸纳新的资金。
万科的速度不可谓不快。2005年，万科的销售首次超过100亿元，而2008年的销售已经超过400亿元，年均销售额增速达57%。以这个速度，万科2010年就能成为千亿元销售级别的大企业，提前完成其在2004年提出的10年发展千亿元规模的计划。
高速增长吸引着新的投资人上车，比如万科趁着火热的市场在2006年和2007年两次增发，新资本又帮助企业继续高速增长。
但需要注意的是，这种“盈利靠通胀，成长靠融资”的模式建立在一个前提之上，那就是房价不断上涨。根据国家统计局的数据，在过去的十几年间，房价都保持着正增长。1994年万科确立了房地产业务为集团主导业务的地位，15年间，万科伴随着中国的房地产业一同成长。不断上涨的房价增加了房地产企业的利润，良好的盈利能力给了企业在资本市场上进一步融资的“通行证”，新增的资本使企业迅速“做大”，规模效应进一步为企业贡献利润。这个循环仿佛是一个放大器，放大了房价上涨对企业利润的贡献。
但是，当房价下跌时，这个循环也会放大下跌对企业利润的影响。持续下跌的房价压缩了房地产企业的利润，下降的业绩打压了投资者信心，限制了企业进一步融资的能力，企业不得不增加贷款，弥补经营活动现金流入减少带来的资金缺口，而新增贷款的利息会进一步压缩企业利润。
2008年，不少房地产企业一度经历了这样的困境，但市场的迅速复苏，似乎让房价的持续上涨再次成为一个基本假设。不管差不差钱，上市房企纷纷增发，加快新开工和拿地速度。在万科推出112亿元融资计划之前，保利地产和金地集团已经完成了非公开发行，募集资金分别达到80亿元和42亿元，招商地产也计划通过非公开发行募集50亿元。
但是，房价还会一直上涨吗？当基本假设不成立的时候，当“黑天鹅”来临的时候，自行车模式还能继续下去吗？
宋卫平炮轰万科：产品太粗糙 不是竞争对手
在业界一向低调的绿城集团董事局主席宋卫平最近一改常态，在11月11日下午召开的绿城集团2009季度股东、媒体、金融机构恳谈会上一出场便语出惊人，他直言万科产品太粗糙，并毫不讳言指出，“要是绿城造出万科那样的房子，项目经理都要跳楼N次。”同时，对海尔和龙湖则赞赏有加，并谦虚得称要学习海尔，不能让龙湖超越。“万科品质太粗糙，希望他们能做一次反省，在品质上多下点功夫。”
在回答媒体关于如何评价万科的问题时，宋卫平对这个业界“老大”丝毫不留情面。其语言之尖锐让在场的媒体和其他人员着实吃了一惊。
“我们要是造出万科那么粗糙的房子，我们的项目经理要跳楼自杀N次！。”宋卫平直批万科的产品是低成本的产物，走的是快速销售路线，因此才会出现产品很粗糙的问题，宋卫平更笑称万科的这种线路或者跟王石所学的给排水专业有关，言下颇有点讽刺意味。
不仅如此，宋卫平还劝告万科“好好反省”：“如果万科想要继续当行业内的龙头，希望他们能在品质上多下点功夫，要把房子造的好一点。”
宋卫平言语中似乎流露出对于万科的不屑，对于媒体记者所言的“绿城销售直逼万科”，宋说从来不以万科为竞争对手，也不以他们为学习榜样。“他们的理念是：快速有效的，低成本的，甚至是粗糙的房产品。而我们更多强调的是，房产品是有艺术性的、有个性的。”
“你去看看他们在杭州造的那些房子，从外立面到用材，我认为用粗糙两个字形容，一点也不为过。今年他们（万科）还是（在房地产行业内）排行第一位的，希望他们能够做一次反省，做更好的进步，继续成为我们的学习榜样。”
“我想从小在绿城项目中住过的人，长大后肯定是不会买万科房子住的。”如此痛批和讽刺，想必王石还是第一次遇到， 真不知道王石看到宋卫平此番言语，会做如何反应。
“一直在学习海尔。”“不能让龙湖超越我们。”
同对万科的颇有微词不同，宋卫平对于海尔集团和龙湖地产则表现出了强烈的欣赏的态度。
在谈到海尔集团时，宋卫平表示海尔是一家值得尊敬的企业，而且直到现在海尔的元老都还奋战在一线，“海尔从事的制造行业比绿城面临的竞争更大，绿城对海尔的企业理念尤其是很多系统化的东西进行了研究，有很多地方绿城在学习海尔”。
连行业老大万科都“不屑于竞争”，那么绿城的竞争对手是谁？从宋卫平嘴里说出来的地产商不是众人耳熟能详的地产龙头，而是即将上市的龙湖地产，宋卫平说，发出这样的感慨缘起于一次看过龙湖在重庆的项目之后。
“自己看过龙湖在重庆的项目之后，让绿城的高管坐飞机去重庆看项目，光是飞机票就花了60多万。”“龙湖是女同胞办的企业，我们一定不能让她超过！”宋卫平说。(滕敏/文 感谢提供关注中 万科再抛房地产市场新“拐点论”
本文来源于《财经网》 2009年11月19日 08:52共有2条点评
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实业的兴起，将吸引众多资金从房地产回流到实业领域
【《财经网》/综合专稿】明年二季度以后将是房地产市场一个新的拐点。
11月16日，万科总裁郁亮在耗资10亿元新建的深圳总部对媒体说，明年二季度以后将是房地产市场一个新的拐点：实业的兴起，将吸引众多资金从房地产回流到实业领域；与此同时，地方和中央以供地等多种形式来确保房价稳定。而中国的城市化也不会如前几年那样，一味只扩张规模。
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为应对这一即将到来的转变，郁亮表示，万科产品将进行转型，2010年，万科将正式推出养老型物业试验，并将进军商业地产。
郁亮说，万科不再只做城市小白领的第一居所，而是要将产品生产线拉长。从原来定位进入城市获得成功者的居所，改为包括养老型物业、年轻人居所和商业地产在内的多种物业类型并存的物业生产方式。
同时，万科一直明确不做商业地产的战略也将改变。郁亮表示，万科目前手中就有200万平方米左右的商业地产，这些商业地产直接出售掉，不一定是最好的处理方式。与此同时，随着城市化进程完成和房地产开发的成熟，持有 一定规模的商业地产，是房地产企业发展的基础。
2007年底，在房地产价格大幅飙升的背景下，王石抛出的“拐点论”，曾引起巨大反响与争议。虽然2008年的市场变化证明了“拐点论”的正确，但也给万科和王石带来许多困扰。2008年底，为应对金融危机，在各种行政政策、税收政策、信贷政策的大力呵护下，对房地产市场的调整被完全中断，房地产价格再度飙升。
目前，全国许多主要城市的房地产价格已高过2007年最高点。与此同时，各地新地王的不断涌现，又在心理上暗示着市场，现在的价格绝非顶点。在此背景下，万科再出新“拐点论”，颇为耐人寻味。 万科蓝山借力CBD迎来销售年
作者于萍
时间2009-11-25 01:24来源中国证券报·中证网
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“蓝山1号楼的认筹活动已经结束，一期推出的144套房子都排到九百多号了！”万科蓝山的销售人员如是说。
11月21日，中国证券报记者走访了位于北京西大望路区域的万科蓝山项目。这个主打“国际化公寓”的楼盘在入市之前就吸引了业界普遍关注。除了CBD概念外，这一地块也是万科于2007年拿下的北京市楼面单价“地王”。
尽管是在冷风阵阵的冬日，但中国证券报记者在售楼处看到，看房人群依然络绎不绝。虽然万科一再表示开盘价不会超过30000元/平方米，但由于一期推出的全部是164平米的三居，近500万的总价仍让很多人咋舌。不过，按照销售人员的说法，目前排队的已经有九百多号，“这还只是不完全统计。”
明年集中销售
“错过1号楼的朋友可以等到明年春节的5号楼，户型和现在的一号楼一模一样。”售楼处的工作人员向前来看房的人们这样推介。
按照万科的销售计划，蓝山项目在今年年底推出一期的1号楼后，将在明年春节前后推出户型与1号楼完全一样的5号楼；5月份推出体量较小、东西走向的3号楼，共24套房源；到了7月份将会推出7号楼，届时约有140多套房源面市。而根据销售人员介绍，蓝山还有一栋全部为四居的2号楼，目前正在完善户型设计，具体入市时间还不确定。
中国证券报记者粗略估算，万科蓝山总共约13.4万平方米的可售面积，假设明年房价保持均价30000元/平方米，则蓝山整个项目将实现销售收入40亿元，成为明年北京万科销售收入的主要来源点。在扣除土地成本、建安成本、营业税金和各项期间费用后，初步估计蓝山项目实现的税前利润约12亿元。
万科蓝山是继万科东第、万科金阳、万科公园五号及万科中心后，北京万科在CBD区域开发的第五个项目。该地块位于西大望路27号，公司于2007年10月以17亿元竞得，折合楼面地价为1.14万元/平方米，曾经是当年北京出让土地楼面单价最高的地王。
不过，这块“地王”的开发也经历了一番波折。入主该地块后，万科曾一度在2008年3月份进行破土动工。但随后由于国内房地产市场形势突变，楼市陷入价量齐跌的格局，使得项目很快停工搁置。在当时，蓝山项目的推广名为万科北京金色城品。
在公司2008年年报中，万科对包括北京西大望路区域在内的13块地块计提了跌价准备，共计12.31亿元，其中西大望路27号地计提跌价准备1.21亿元，预计影响净利润9084万元。
万科继续领跑房企百强
2009年11月30日 05:32 中国证劵报中国房产信息集团联手中国房地产测评中心推出的“2009中国房地产开发企业500强测评排行榜”显示，上市房企竞争优势明显，在百强企业中占据62席，在50强企业中占据三分之二以上席位，万科继续占据榜首位置。
在26日的“新浪乐居2009答谢会暨CRIC登陆纳斯达克庆典”上，中国房地产测评中心相关人士表示，2009年百强企业呈现出强者恒强的梯队格局。万科、中国海外、保利地产作为第一梯队的代表领跑百强房企。
此外，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在同一场合表示，房地产市场未来供应量将稳步增长、价格将趋稳，但部分城市短期内将出现供不应求的矛盾。朱中一建议，进一步完善土地招拍挂制度，普通商品房用地不宜采用招拍挂的方式出让，高端物业用地的出让可继续招拍挂。同时，要把城市建设用地的增加和农村建设用地的减少挂钩。此外，要盘活二手房市场；大力发展公共租赁房等保障性住房。(费杨生) 国金证券：万科A 蓝山开盘减值冲回
2009年11月30日 国金证券
【研究报告内容摘要】
基本结论
事件点评。万科位于北京西大望路的蓝山项目在11.28日开盘,均价约为每平米3万元。本次共推出142套房源,基本售罄。
将冲回减值准备 1.2亿元。我们跟踪这个项目是因为公司在08年对其计提了拨备,根据年报中减值计提的具体数额,我们可以倒推公司当时预期毛坯价格是每平米1.8万元。但本次项目销售均价达到3万元,考虑每平米3千元装修成本和1.14万元的楼面地价,以及每平米约3千元的建安成本,该项目毛利率实际达到了42%,这样的盈利水平当然无需计提减值,预计该项目已计提的1.2亿元拨备会在年报中冲回。
存货减值准备仍有继续被冲回的可能。前三季度公司累计冲回减值准备2.84亿元,目前尚有减值余额9.46亿元。剔除其中已经销售完项目,我们预计剩余减值中约70%将达到冲回标准,可影响每股收益0.065元,将来这部份减值准备的冲回也成为业绩增长的又一推动因素。
环比销售改善。万科九、十月份销售连续环比增长,实现增长的原因是公司开工量逐渐开始形成有效供给,公司下半年的开工量将是上半年的2.1倍。随着可售资源的增长,万科的销售将同步改善,我们看好公司四季度和明年上半年的增长。
业绩锁定率高。08年报显示公司预收帐款为239亿元,09年前三季度公司结算了295亿元,而在此期间公司销售的合同额达到527亿元,依此计算公司截止10月份的未结算的合同预售款为471亿元。我们预计公司四季度将结算152亿元,因此在不考虑四季度最后两个月新增销售额情况下,公司可为明年留出319亿元预收款,占明年结算收入的55%。
投资建议。可售资源不足导致公司销售同比增长落后,也压抑了其股价表现,但未来可售不足的瓶颈将有望突破,随有效供给的增长,万科的销售增长将得到延续。预计公司09-11年每股收益分别为0.5、0.7和0.83元,动态市盈率分别为22.1、16.1、13.6倍,建议买入。 郁亮回应:万科Ａ(000002)也不是原地踏步
时间: [ 2009-12-01 17:18 ]
郁亮回应:万科Ａ(000002)也不是原地踏步
Blogbuffett 转载
来源：第一财经日报 2009-11-20
“不能假定万科是原地踏步的”，在新落成的万科总部大楼里，万科总裁郁亮如此回应来自多个后起之秀的“步步紧逼”。
显然，做“老大”很多年的万科仍然十分在意这个地位。不过当同行还在计划何时的全年销售额能够赶超万科时，郁亮却表示，早在去年开始，万科已经将兴趣从规模转向效益。
在此之前，郁亮已经对“从规模增长到效益增长”作出解释：规模增长是房地产行业在上半场的较量，而这个较量早已在2007年结束，今后万科将更加关注质量效益的增长，即提高股东回报，保持净利润、每股收益的良好增长，提高公司的净资产收益率。
谈及盈利水平方面的较量，最近高调宣称将在年销售额上赶超万科的绿城，显然没有进入万科的“视野”。郁亮表示，中海地产才是万科的全面竞争对手，尤其在盈利水平方面的表现。
“漂浮的地平线”
位于深圳大梅沙海边的万科新总部大楼被命名为“漂浮的地平线”，或者这个名称正是万科想表达的意思，远远看起来像地平线一样容易被超越，但实际非常难。
之所以难以被超越，是因为在这场“赛跑”中，跑在前面的万科并没有休息，还一直在加速，按照郁亮的说法，从1988年开始做房地产，万科用了19年时间完成1000亿的销售金额，但是万科在完成第二个1000亿时，却只用了两年时间。“在2007年时，万科的规模是第二名和第三名及第四名的总和，去年则是第二和第三名的总和，今年仍然如此。”郁亮并非没有底气。
2007年，万科的全年销售金额达到了523.6亿元，次年，尽管全国房地产市场进行了一次重大调整，万科仍然实现了478.7亿元。根据刚刚公布的万科前10个月的业绩，万科今年已累计销售面积571.1万平方米，销售金额达到526.9亿元，分别比2008年同期增长27.2%和35.2%，甚至接近了2007年的全年销售金额。
从量化的数字看，万科仍然在加速向前。但郁亮认为，在过去三年，万科根本是在调整周期，因为当2007年万科实现500亿销售金额时，已经意识到沿用10年的公司管理平台已经陈旧，与公司的规模非常不匹配。因此过去三年是万科进行调整、休养生息的三年。“我可以说，万科已经过了三年调整期，走上了一个增长的轨道，要追我们也没那么容易。”
“老大”的意义
一个毋庸置疑的事实是，万科至少目前是行业老大，就是绿城董事长宋卫平也认可这个观点，并将万科作为对标企业。但实际上，除了年销售额外，万科与很多行业第一都无缘。
郁亮表示，万科从来不追求土地储备规模的老大。根据上海克而瑞系统之前公布的榜单，截至今年三季度末，在全国土地储备十强企业中，万科仅仅屈居第九，不足恒大地产土地储备量的一半。另外，万科还不是销售面积的老大，前三季度万科的销售面积仅仅位于全国第二，与第一名恒大地产相差12.3万平方米。
在利润方面，比竞争对手的表现更差显然让郁亮耿耿于怀。根据前三季度的业绩公告，万科与中海地产的净利润相差非常大。万科累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%；中国海外实现营业额为210.5亿港元，净利润为71.8亿港元（约63亿元人民币），超过万科同期一倍多。
郁亮也坦承，中海地产在盈利水平上有值得万科学习的地方，“中海地产是万科全面学习和竞争的对手，其实第三名、第四名应该和第二名比，但是现在大家都在跟第一名比。”
这是一个非常有意思的现象，实际上万科也仅是地产行业的单项冠军，但无论其他企业，还是万科自己，都非常认同万科的“老大”地位。
郁亮表示，万科现在秉承“不拿地王，不囤地，不捂盘”原则，首先这样一个“三不原则”一定能够为万科规避很多市场风险，尤其是像2008年那样的重大调整风险。
对于后来者的追赶和批评，郁亮也并不以为意，他甚至表示：“我们要允许别人表达兴奋之情，允许别人表达自己有志的理想，总要宽容别人对我们的批评、建议和教诲。”
在郁亮看来，无论是国有资本还是民间资本，在行业里面如果占大股，其实它的财富积累都不足以支持这个行业的发展。“未来比拼的很可能是一种融资上面的竞争力，万科这种彻底公众公司的模式，在业内是最好的，也使得万科从体制上具备了做大的无限可能。”
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阅读全文 万科入选福布斯亚洲企业50强http://www.sina.com.cn2009年12月03日 22:15新浪财经
新浪财经12月3日讯 《福布斯》杂志今日举办的亚洲企业50强颁奖典礼，国内房地产行业龙头万科集团首次入选50强榜单，位列第十三名。
上榜公司是《福布斯》从亚太地区910家收益或市值不低于30亿美元的公司中选出的，评选的主要标准包括每家公司过去5年的收益纪录、营运利润和资本回报，此外还综合其近期业绩、股价变动和未来一年的前景等多个指标。
《福布斯》在报告中称，中国企业发展迅速，已成为上榜企业数量最多的地区。2005年还仅有5家内地企业入榜，去年13家，今年又增加了3家，达到16家，占据榜单近三分之一的份额，中国企业也正越来越多的为世界了解和认可。
2010年上海世博会将搭建起一个让世界了解中国企业的舞台。作为城市住宅开发企业的领跑者，万科也将以独立展馆的形式参展，作为中国企业的代表回应“城市，让生活更美好”的主题。(俊萍 发自深圳)