证券时报记者 郑 昱
招商地产 (SZ:000024) 最新价：23.03 http://img.ifeng.com/tres/finance/deco/2009/0727/icon_up.gif 0.030.13% 行情走势公司新闻最新公告 大单追踪资金流向持仓成本
本报讯招商地产(000024) 子公司上海招商置业有限公司与万科A(000002)子公司上海朗达实业有限公司，2月26日联合参加上海市房地产交易中心举办的国有土地使用权挂牌出让活动，共同竞得了上海市松江区广富林2-4号地块(地块公告号：200910907号)的土地使用权。
公告显示，该地块位于上海市松江区新城北部与佘山交界处，地块出让面积为13.1万平方米，建筑面积为10.48万平方米，容积率0.8，土地用途为住宅用地，使用年限70年。该地块成交总价为17.16亿元，上海招商置业有限公司与上海朗达实业有限公司将分别承担55%及45%的地价款。
公司公告：
招商地产:关于购得土地使用权的公告 王石称未来五年全球前十开发商来自中国http://www.sina.com.cn2010年02月28日 17:23新浪财经
新浪财经讯 2月28日下午消息 万科董事长王石继抛出拐点论、泡沫论后，今日在亚布力中国企业家论坛闭幕论坛上，又发表观点称，今年楼市不确定性因素太多，不过其预计，未来五年，全球前十位的开发商都将来自中国。
王石称，今年的楼市各种不确定性因素太多，“但是去年货币发行这么多会产生资产泡沫，今年楼市如何不好说，但是三年来看其价格一定是上升的。”
王石07年曾提出楼市的拐点论，这是不是与之前的说法不符呢？王石表示，07年的情况到09年完全发生了变化，有很多不确定性的事情。
万科07年登上了全球住宅开发公司排名的第一位，而他预计，未来五年前十位的开发商都会来自中国。(丁蕊 发自亚布力) 忧行业政策导向 前2月基金继续减持万科33亿
上周该数据得到改善，以基金为首的机构一周内小幅增持近3800万元
如无意料的话，万科将在明天奉上09年年报。虽然以去年火爆的房地产销售市场来看，年报业绩靓丽几成定局，但在宏观调控的“大棒”前，基金仍然犹豫不决，不敢轻易增仓。
数据显示，以基金为首的机构上周小幅增持了万科3781.39万元，其中买入金额为115233.38万元，卖出111451.99万元。值得一提的是，今年前两个月，机构一度快速从该股撤退，累计减仓金额高达33.06亿元。
“虽然公司 09 年良好的销售态势已为2010 年的营业收入及利润增长提供了较好的保障，但由于中央已明确表态要遏制房价过快上涨，目前行业政策已从宽松转向中性，我们预计调控组合拳将陆续出击，所以，公司2010 年的销售增长将存在一定的不确定性，从而影响到公司2011 年的业绩，我们下调公司投资评级至‘谨慎推荐’国信证券房地产行业分析师方焱等此前在报告中表示。
年末遭遇基金巨幅减持
早在去年四季度开始，万科A便遭遇了基金的大幅减持。根据数据，09年四季度基金总共减持了万科70601.81万股，以持股数论，万科更成了当季基金减仓最多的个股。截至去年12月末，仅剩下37只基金重仓该股，总持股数为77167.31万股，占其流通盘的7.99％。
单只基金来看，去年末持仓万科最多的是融通深证100，当时持股数为9957.51万股，环比去年9月末减少了256.28万股。博时第三产业成长以 8000万股排名其后，持仓数与三季度末持平。另外，持股数较多的还有易方达深证100ETF、博时新兴成长，分别持有7403.28万股、7000万股。
值得一提的是，尽管基金在去年四季度整体选择减仓万科，但是仍然有部分基金逆势增持。数据显示，增仓幅度最大的是易方达深证100ETF，持股数环比增加了1809.2万股。鹏华优质治理则成了当季增持该股最多的主动管理型基金，环比增仓了1100万股至3600.99万股。此外，华夏沪深300和广发沪深300持股数也分别增加了560.02万股和27.6万股。
从基金公司来看，博时系基金对该股的持仓兴趣最为浓厚。据统计，09年末，该公司合计持有万科32296.32万股，为旗下博时第三产业成长、博时新兴成长、博时主题行业、博时精选、博时裕富、基金裕阳、博时策略灵活配置等7只基金所有，持股数8000万股、7000万股、5700万股、5000万股、2596.33万股、200万股和1999.99万股。
年初基金再度减仓33亿元
可惜，踏入2010年之后，随着政府继续出台各类政策调控房市，作为国内房地产龙头的万科继续遭遇基金巨幅减持，股价不断承压。数据显示，今年前两个月机构继续减持了万科33.06亿元了。其中，1月份基金等机构便抽走了32.84亿元。
2月份初，万科公布了1月份销售数据，基金减持的步伐才有所放缓。根据公告，1月份公司总共实现销售面积52.3万平方米，销售金额62.6亿元，环比增长29.1％和13.8％，同比分别增长83.3％和186％，单月销售均价11969元/平方米，同比上涨56.3％，环比下跌11.9％。
“1 月为传统淡季，且地产政策收紧明显，上海、北京等城市成交量均出现不同幅度下跌，在此背景下公司销售金额仍月环比度增长，超09 年平均水平，我们推测这与公司加大1 月份推盘力度有关，”证券房地产分析师李少明表示，“我们维持对公司2009年、2010年每股盈利0.51元和0.65元的预期，维持推荐评级。”
虽然政策依然未见明朗，但凭借优异的销售业绩，机构多头势力终于反扑，致使减仓力度逐渐放缓。根据机构密码数据，2月份机构仅从万科小幅抽走2265.44万元。
不过，年初机构卖盘的强大打压仍然让万科股价受到不小挫折。今年前两个月，万科股价一直表现萎靡，累计跌去12.77个百分点，跑输沪深300指数将近5个百分点。
万科此番下跌也连累了持仓基金资产缩水。粗略算下来，去年末重仓该股的37只基金因此浮亏了10.65亿元，其中博时系“损失”最为惨重，持仓市值跌去了4.46亿元。
上周，万科的股价才开始有企稳迹象出现，全周小幅上扬0.64％，机构重燃增仓兴趣，小幅增持了3781.39万元。
09年业绩无忧 政策动向制约机构举手投足
趁着楼市人气恢复，万科在09年迅速收复业绩失地。根据该公司1月初公布的数据，2009 年1-12 月份，公司累计销售面积663.6 万平米，销售金额634.2亿元，分别比08 年同期增长19.1％和32.5％。
方焱表示，从数据来看，公司去年业绩情况基本符合预期，拨得销售面积和销售额头筹并未悬念，同时，万科也成为国内首家年销售额突破600亿元的地产企业。另外，截至去年底，公司权益规划总建筑面积达2481万平方米，可持续发展能力进一步增强，而且这些项目多分布在珠三、环渤海的发达城市及东北和中西部地区的特大型省会城市，平均楼面地价为2532元/平方米，未来盈利较为暴涨，预计带来约623亿元的权益销售额，权益净利润将不低于80亿元。
作为行业龙头，万科成虽然早已迈入稳定成长期，但未来的政策走向仍然会对公司未来前景投下阴影。
长江证券房地产分析师苏雪晶认为，目前房地产调整的阶段仍然处于各个地方落实具体政策的阶段，各区域成交已实实在在地受到影响，在成交维持低迷的阶段，地产股纵然是业绩较为确定，但估值仍然很难得到提升，因此维持谨慎看法。
方焱的观点同样谨慎。他表示，2010年短期内新开工同比增速上涨主要是来自开发商补库存以及2009年下半年拍得土地的开工需求，但由于宏观政策面趋紧，加上加息周期的临近，2010年商品房销量将出现同比下滑，各月新开工同比增速也将因此受到一定程度的拖累，为此他们继续维持行业“谨慎推荐”的评级。
万科Ａ：2009每股收益0.48元每10股派0.7元
一、2009年年度报告主要财务指标1、每股收益(元) 0.48
2、每股净资产(元) 3.40
3、净资产收益率(%)15.37
二、每10股派0.7元（含税） 万科手握230亿负债率降13%2010年03月02日05:17 来源：http://img.hexun.com/medialogo/10005.gif
去年净利增32.1% 毛利率因结算滞后下降至22%
万科(000002,股吧)企业股份有限公司（000002.SZ,下称万科）昨天发布公司2009年年报,去年公司营业收入488.8亿元,归属上市公司股东的净利润53.3亿元,较2008年分别增长19.2%和32.1%。
销售数据显示,2009年万科全年累计销售金额634.2亿元,成为国内第一个销售金额突破600亿元的地产公司。报告期内实现营业收入488.8亿元,归属上市公司股东的净利润53.3亿元,这一数据比市场调整前的2007年也分别增长了37.6%和10%。
万科2009年实现结算面积605.2万平方米,结算收入483.2亿元,同比分别增长34.1%和19.3%,结算毛利率为21.99%,较前期有所下降。郁亮表示,房地产行业结算存在滞后性,2009年结算的产品多为2008年调整期内销售的产品,结算毛利率的下降主要受此影响,而由于2009年市场形势好转,未来结算毛利率将有所提升。万科执行副总裁肖莉称,公司还预计2010年毛利率将达到2008年约32%的水平。
2008年末,万科根据当时的市场情况,对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。由于市场迅速回暖,对2008年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估,对其中9个项目计提的跌价准备进行了全额冲回。
万科年报显示,2009年万科新进入烟台、三亚两个城市,目前已在全国进入了30多个城市市场。万科去年大部分土地集中在二三线城市,热门土地几乎没有任何收获。
郁亮称,万科新获取项目二三线城市,主要原因是万科开始遵循 “宁可错过,决不拿错”的原则。根据万科年报数据,公司2009年新增项目的平均楼面地价约2401元/平方米左右,较2007年下降三成。他称,公司可将业务地区扩张,期望今年底于内地40个城市有项目。
由于全年策略谨慎,万科负债率出现大幅度下降,截至2009年末,万科持有货币资金230亿元,净负债率19.7%,较2008年末降低13.4个百分点。
郁亮称,公司今年将依然采取谨慎稳健的经营模式,以应对政府一系列调控政策对市场的影响。同时,推动公司向绿色企业转型。
【作者：刘秀浩 来源：东方早报】 http://www.cninfo.com.cn/images/yuanjian.gif 万科Ａ：关于公司2009年度非经营性资金占用及其他关联资金往来情况的专项说明http://www.cninfo.com.cn/images/Pdf.gif(34k) 2010-03-02 06:31http://www.cninfo.com.cn/images/yuanjian.gif 万科Ａ：2009年年度审计报告http://www.cninfo.com.cn/images/Pdf.gif(989k) 2010-03-02 06:30http://www.cninfo.com.cn/images/yuanjian.gif 万科Ａ：2009年度社会责任报告http://www.cninfo.com.cn/images/Pdf.gif(666k) 2010-03-02 06:30http://www.cninfo.com.cn/images/yuanjian.gif 万科Ａ：第六届监事会第十三次会议决议公告http://www.cninfo.com.cn/images/Pdf.gif(89k) 2010-03-02 06:30http://www.cninfo.com.cn/images/yuanjian.gif 万科Ａ：2009年度股东大会的通知http://www.cninfo.com.cn/images/Pdf.gif(131k) 2010-03-02 06:30http://www.cninfo.com.cn/images/yuanjian.gif 万科Ａ：关于《公司2009年内部控制自我评价报告》的专项说明http://www.cninfo.com.cn/images/Pdf.gif(243k) 2010-03-02 06:30http://www.cninfo.com.cn/images/yuanjian.gif 万科Ａ：第十五届董事会独立董事2009年度履职情况报告http://www.cninfo.com.cn/images/Pdf.gif(69k) 2010-03-02 06:30http://www.cninfo.com.cn/images/yuanjian.gif 万科Ａ：第十五届董事会独立董事对2009年度内部控制自我评价报告的意见http://www.cninfo.com.cn/images/Pdf.gif(71k) 2010-03-02 06:30http://www.cninfo.com.cn/images/yuanjian.gif 万科Ａ：第十五届董事会独立董事关于公司2009年对外担保情况的专项说明及独立意见http://www.cninfo.com.cn/images/Pdf.gif(64k) 2010-03-02 06:30http://www.cninfo.com.cn/images/yuanjian.gif 万科Ａ：关于举行年度业绩网上投资者交流会的公告http://www.cninfo.com.cn/images/Pdf.gif(69k) 2010-03-02 06:30http://www.cninfo.com.cn/images/yuanjian.gif 万科Ａ：前次募集资金使用情况鉴证报告http://www.cninfo.com.cn/images/Pdf.gif(199k) 2010-03-02 06:30http://www.cninfo.com.cn/images/yuanjian.gif 万科Ａ：2009年年度报告http://www.cninfo.com.cn/images/Pdf.gif(1614k) 2010-03-02 06:30http://www.cninfo.com.cn/images/yuanjian.gif 万科Ａ：2009年年度报告摘要http://www.cninfo.com.cn/images/Pdf.gif(361k) 2010-03-02 06:30http://www.cninfo.com.cn/images/yuanjian.gif 万科Ａ：第十五届董事会第八次会议决议公告http://www.cninfo.com.cn/images/Pdf.gif(104k) 2010-03-02 06:30 万科新拐点
2010年03月02日 15:43商界【大 中 小】 【打印】 共有评论0条
王石曾有“拐点论”，这让他难受了一年；王石亦有“泡沫论”，这让他树敌颇多。事实上，万科此时的确站在一个拐点之上，心甘情愿并开心享受着。
文/本刊记者 唐 亮
2009年，火热的楼市，频发的地王，市场的焦点似乎已经不是大佬万科了。保利预测几年内超越万科，恒大宣传前三季度销售面积已超万科，中海宣称第三季度销售利润超过万科，绿城老板宋卫平更是批评万科房子糙，誓言几年内必超万科……
王石的“拐点论”、“泡沫论”尚未得到现实的足够证明，但万科看似真的踩在一个拐点之上——被众多对手们声言“将超过”。
但事实果真如此？
2010年1月31日，万科在某房地产论坛上又得一个奖：最勇于变革的领军企业。王石的获奖感言颇为“另类”，宣称万科将进入绿色的10年，2020年碳减排目标将在国家碳减排的份额当中占到千分之一。
在整个地产界，绿色住宅仍然是一个飘渺的概念，聪明的房地产商也只有在公众场合，需要展示一下公益心时，才愿意谈及此类问题。与之不同的是，万科确实是在“玩飘渺”，不仅一丝不苟地执行“2010年彻底退出毛坯房”的计划，且不断推进住房产业化、绿色化，比如有计划地减少木材使用量，实现住宅太阳能、风能、垃圾发电。
“玩飘渺”的代价，一是万科每平方米住宅施工建设成本，要比传统模式高350元以上，如果以1000万平方米开工量计算，万科的产业化、绿色化将多付出35亿元的成本；二是万科已经基本脱离了“争夺最大”的思维模式，不仅从不当地王，且未来三年可开发土地储备将极有可能被保利等竞争对手超越。
牺牲如此之大，王石与万科到底图什么？
万科的逻辑，源于哥本哈根等气候大会的声音。中国已经承诺，到2020年，中国GDP单位碳减排减少40%～45%。这意味着，虽然住宅产业化、绿色化尚属“王石类”的单例试验，但这迟早会演变成一场飓风，席卷刚性碳排放的大户、也是危机感最薄弱的房地产业。
很明显，万科把宝押在了未来。当政府使出最后一招“强制令”、“门槛令”，来限制房地产业的碳排放时，万科已经领先于众人。更为实际的是，这个未来，其实根本就不远。
所以，当各位竞争对手表示即将在“量”上超越万科时，王石的算盘其实是建立在“后危机时代”的，而万科的目标、管理、操作等原则，都建立于此。所以，当房价以惊人的速率上蹿，王石就会说“拐点论”；当地王以应接不暇之势频发，王石就会说“泡沫论”，这不涉及王石“敢不敢说”的问题，而是万科逻辑的必然结果。
但是，需要格外提示的是，除了“拐点”、“泡沫”、“减排”这些“后危机”着眼点，万科正在酝酿另一项“大转变”，进入商业地产。如2010年将见到万科的养老院，在深圳会有5家万科酒店拔地而起，整个商业地产规模将在三年内积累到200万平方米以上，万科持有型物业和销售物业的比例将达到2∶8。
进入商业地产的“后危机”着眼点，实际上是万科对完全依赖规模与速度的单一住宅类项目的逐渐看弱。而进入商业地产后，优质的地产资源将握在万科手中，形成一个“无周期”的长期发展依赖模式。
由此看来，万科潜伏的“拐点”数量，着实惊人。
万科将“后危机时代”作为企业发展的着眼点，其全新的拐点实则是“行业大佬”对现实与未来展开的博弈。 万科800亿路径
http://news.dichan.sina.com.cn2010-3-2 8:33:13 观点地产网 评论数：读取中...
提要：2010年的环境下，要实现800亿的销售目标及开工量同比增加超过50%，融资渠道的畅通无疑是至关重要的。对于万科而言，在2010年的环境下，要实现800亿的销售目标及开工量同比增加超过50%，融资渠道的畅通无疑是至关重要的。
2010年的环境下，要实现800亿的销售目标及开工量同比增加超过50%，融资渠道的畅通无疑是至关重要的。
观点地产网 周静怡3月1日，万科在香港发布2009全年业绩。数据显示，万科2009全年累计销售金额达634.2亿元，继2008年后继续蝉联“全球住宅企业销售冠军”。
2009年万科实现营业收入488.8亿元，同比增长19.2%，实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%。实现销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比2008年增长19.1%和32.5%。
万科公布，09年初制定了新开工面积403万平方米，竣工面积619万平方米的年度发展计划。2009年公司实际完成新开工面积560.9万平方米，较年初计划增加39.2%，竣工面积536.4万平方米，较年初计划减少13.3%。
800亿路径
万科董事长王石去年底在接受外媒采访时曾经表示：“我们预计2010年销售额在800亿，市场很好也不会超过30%的增长，不好也不会低于25%。”
万科的800亿销售目标是否能在2010年政策调控下的市场得以实现，也是很多人心里的疑问。
在年报里的资料，截至2009年末，万科尚有374.5万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计382.3亿元。其中合并报表范围内已售未结面积343.5万平方米，合同金额356.5亿元。鉴于报告期内市场形势明显好转，预计待结算资源的盈利水平将有较大提升。
不仅如此，万科的新开工量也将达到新高。年报显示，万科预计2010年新开工面积855万平方米，较09年开工面积增长52.5%。
万科总裁郁亮表示，万科目前土储可供三年发展，而今年主要集中发展潜力较大及价格合理的二、三线城市，期望今年底将在全国40个城市有项目。
万科进军二三线的目标已经非常明确。根据万科年报数据，2009年在全国企业争抢一线城市高价土地的时候，万科的新增项目的平均楼面地价约2401元/平米左右，较07年下降三成。
万科在09年内一个很大的突破便是“合作”。万科总裁郁亮透露，在2009年万科新增土地储备里，其中有三分之二是通过联合、合作的形式获得。万科执行副总裁肖莉也表示，未来会着重策略性拿地，及合作拿地的形式获得土地。
资料显示，万科2009年新增项目44个，其中多个位于二三线城市的项目均为合作项目，包括无锡、沈阳、青岛、南昌等地。
此外，万科也倾向于与地区的一级开发商合作，以获取土地储备。而最近在上海的一次土地拍卖上，万科更是首次牵手招商，按50%比例共出资以17.16亿联合竞得一幅地块。
再融资之难
但值得注意的是，目前国内通过各种政策方式收紧房地产企业的融资渠道，而且上市房企再融资申请的审核亦更加严格。
对于万科而言，在2010年的环境下，要实现800亿的销售目标及开工量同比增加超过50%，融资渠道的畅通无疑是至关重要的。
事实上，万科的A股112亿增发申请，正在报批的过程，但因国内融资市场时间周期较长，即使顺利的话也要2010年上半年才能实现。
而王石去年底在接受外媒采访时，曾再次提出过在香港上市的想法。
王石当时表示，香港融资平台更国际化，融资效率非常高。从融资决定到发股票一周时间就可以了。在内地，从决定发行到完成十二个月就算是快的了。因为种种原因，到香港上市还在考虑中，没有具体的动作。
在本次业绩发布会上，万科在资本市场的融资渠道毫无意外地受到媒体的关注。郁亮在回应“万科有意将香港作为第二上市市场”时亦表示，公司仍期望于香港有融资平台，但未有明确时间表。 万科副总裁：楼市如震荡不大 将有调控政策出台
作者：王炜 来源：中国新闻网 2010-03-03 17:50:49
房价，是否迎来下行“拐点”
对话人：编辑姜赟 记者 王炜 万科集团副总裁 毛大庆
新闻背景：
春节前后，楼市似乎“冬眠”了：相比以往，京沪穗深等一线城市的住房交易量，都有较大幅度的下降；部分楼盘也开始促销。尽管进入3月后有所“苏醒”，但场内观望氛围仍然浓厚。原因是楼市调控政策密集出台。那么，房价会出现“拐点”应声下行吗？
一问：
调控政策效果如何？
编辑：政府近期陆续出台针对性强、力度大的房地产调控政策。这些政策是否开始见效？效果主要体现在哪些方面？
记者： 2月份，北京等一线城市的房地产交易量环比又出现进一步下滑。尽管有春节长假因素的影响，但市场的运行状况反映出，随着房地产市场调控措施的逐项落实，购房者的观望情绪进一步加重。开发商对市场也保持谨慎，不再盲目的追逐高价拿地。如果今后一个时期市场交易量没有明显好转，土地市场有可能进一步趋于理性。这说明调控政策的效果正在显现。
毛大庆：新政策对市场一定会产生影响，势必让购房者观望，但不会有根本影响。这主要是因为，今年调控政策的双重目标是保证销量的稳定和防止价格增长过快，主要是在加大政策房建设基础上进行调控。
二问：
房价是否出现下行拐点？
编辑：各方都在猜测，楼市是否出现“拐点”。应该如何看待这一问题？
记者：市场会不会出现调整，主要取决于三个因素：一是供求关系是否改变；二是政策面会不会进一步紧缩；三是开发商的资金情况和预期，会不会让他们做出降价促销的选择。
就供求状况而言，可以用“观望气氛进一步弥漫，但库存水平较低”来概括。中国银行近期的一份报告称，住宅成交量的大幅下降已经为房地产市场的调整敲响警钟，成交价的上涨已显乏力。但是，房地产市场的调整还不会立即展开。
就楼市资金而言，这是房地产市场的领先指标。根据市场周期性规律，在银行信贷收紧、成交量下降初期，开发商购置和开发土地面积往往继续上升，这使得资金来源逐步下降，而资金需求会继续上升，当资金供给偏紧后，房地产景气程度下降将引发地价下跌。上述中国银行的报告显示，目前房地产开发商的现金流充沛，资金宽松程度远超2007年水平，短期降价促销的愿望并不强烈。
毛大庆：全国两会召开之后，是否还会出台相关的调控政策，主要取决于3、4月的楼市走向。尤其是3月份，市场震荡大的话，相关政策就不会出台，但相反震荡不大的话，相信依然会有相关政策出台。
三问：
如何确保楼市健康发展？
编辑：调控政策如何把握好分寸，既保持活力，又兼顾民生诉求？
记者：本轮调控的一大特点是“有保有压”。我认为，“保”主要体现在保障自住购房和改善性购房需求，“压”则体现在打压投资和投机性购房。从目前各级政府出台的调控政策组合看，也充分体现了这一特点。
毛大庆：从房地产业的健康发展的角度来看，保持一定的销售量是很重要的。如果销售量出现严重下滑，对中国经济产生的影响将是巨大的。因此，为了避免“一调就死”，政府在政策指向性上要更加精准，要落实在具体细则的制定和执行力度上，房地产政策应“定向打靶”。
从目前看来，解决住房问题应该“三管齐下”：一是保障低端人群的住房，大力发展租赁性保障房；二是对保障性住房进行结构调整，使“夹心层”有购买保障房的机会；三是要避免资产泡沫延伸到金融领域，国家应该从银行贷款角度加大对投资性购房的管理力度。
上市公司股东净利润53.3亿,再强调“不囤地,不捂盘”
万科(000002,股吧)于3月2日公布了2009年年度报告。报告显示该公司2009年实现营业收入488.8亿元,归属上市公司股东的净利润 53.3亿元。较2008年分别增长19.2%和32.1%。各项经营指标也全面超越2007年,成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司,并第二年获得全球住宅企业销售冠军。
全国“两会”今日揭幕
[两会热点]政协提案剑指高房价 北京存量商品房首次跌破9万套 河南年底建成3个5000万吨煤企 深圳1340万个贷违规入股市遭罚 政协委员发电脑不用还 花费千万亿万富豪攀比放烟花 酿21人死亡与销售业绩形成鲜明反差的是,万科在2009末房地产企业土地储备排行榜中未进入前十位。万科总裁郁亮表示,公司遵循“不囤地,不捂盘,不当地王”的一贯经营策略,09年在拿地上也保持了相当谨慎的态度,主动回避了争夺过于激烈的土地。目前万科持有土地资源基本满足未来两到三年的开发需要。2009也是万科“绿色战略元年”,2010年该公司将全面推动装修房、标准化、工业化以及绿色住宅方面的探索与实践,迎接低碳经济时代的到来。
09房市回暖业绩增长
2009年房地产市场大幅回暖,万科全年累计销售金额达634.2亿元,在国内房地产企业中率先突破600亿。受金融危机影响,美国最大的房地产企业帕尔迪09年销售收入为38.7亿美元,因此万科继2008年后蝉联全球住宅企业销售冠军。
在营业收入和净利润等指标上,万科也重新回到了上市以来的持续增长轨道。报告期内实现营业收入488.8亿元,归属上市公司股东的净利润53.3亿元,不仅较2008年大幅上升,比市场调整前的2007年也分别增长了37.6%和10%。
目前已进入30余城市
2009年万科新进入烟台、三亚两个城市,目前已在全国进入了三十多个城市市场。
根据万科2009年年报数据,除京沪广深四个一线城市之外,杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。万科 2009年在15个城市市场的营业收入超过10亿元,占已进入城市数量的接近一半,在行业中业绩分布最为均衡。除此之外,长沙、宁波、大连、青岛、长春等 5个城市营业收入也已超过5亿元。
值得注意的是,除京沪等一线市场外,杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的净利润占万科整体的比例,均高于其营业收入占公司整体的比例,表现出高出公司平均水平的盈利能力。
谨慎投资不拿地王
万科2009年共获取新增项目44个。郁亮表示,万科坚持“不囤地”的原则,目前项目资源基本可满足未来二至三年的开发需要,是一个比较合适的水平。
2009年房地产市场迅速回暖,“地王”频现。而万科新获取项目则多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市,主动规避了部分热点城市争夺过于激烈的土地。
根据万科年报数据,该公司2009年新增项目的平均楼面地价约2401元/平米左右,较07年下降三成。而在土地市场争夺激烈的去年,万科新增项目地价在行业领先企业之中具备一定优势。
针对去年部分城市房价上涨过快的现象,政府近期推出一系列调控政策。郁亮表示,长期来看调控政策有利于房地产市场平稳发展;短期来看宏观经济的走势存在不确定性,政策对市场的具体影响也还有待进一步观察。
万科称房价不会大跌 新盘销售率不足六成就促销
刚刚发布2009年年报的万科昨天召开业绩推介会。万科总裁郁亮回答股东提问时表示，今年下半年房地产市场不会出现大跌，但高端房市场可能会有压力。按照万科内部节奏控制，如果一个楼盘开盘当月销售率不足六成，就会进行促销。
郁亮表示，一方面宏观经济表现要比去年好，万科对此有信心。另外，“目前市场的存货不多，不像2008年压了很多货在那里。开发商会学会一些经验教训，学会存货的控制办法，目前开发商的资金也比较充裕，方方面面的原因使得大幅降价的可能性不会太大。”郁亮称，从整个宏观大势来说，政府希望这个行业平稳发展，而不是大起大落，所以大规模降价的可能性不会出现。
郁亮表示，万科内部一直在调整，如果楼盘开盘当月销售率达不到60%，就会调整节奏，以促销手段把房子卖出去。
由于目前的政策相比此前有所区别，各地也都在出台相应调控政策，万科的决策也将会根据每个城市的表现，每种类型的产品表现而做出调整，进行更加精确的指导。
尽管预测下半年楼市平稳，但万科还是对于高端房市场判断谨慎。郁亮表示，预计下半年的供应量会增加，因为发展商加大了开工力度。“高端房的市场毕竟是有限的，过去一年的资产配置需求也基本释放完了，综合这些因素，高端房市场可能会有一些压力。”因此万科在拿地方面将会主要关注市场主流需求，以规避风险。
万科在2008年的市场调整中因率先发现楼市拐点提前降价而成功躲避了一场行业危机，此后万科尤其是董事长王石对于市场的判断成为市场标杆。
但万科也在去年的市场暴涨中被指责错失机会，尽管32.1%的净利润增长率成为公司历史新高，但相比其余公司动辄翻倍的业绩依然相对失色，因此过去一年里被评价有“踏错步”的嫌疑。万科方面在年报里将此解释为公司回避风险的主动行为。
新闻背景:春节前后,楼市似乎“冬眠”了:相比以往,京沪穗深等一线城市的住房交易量,都有较大幅度的下降;部分楼盘也开始促销。尽管进入3月后有所“苏醒”,但场内观望氛围仍然浓厚。原因是楼市调控政策密集出台。那么,房价会出现“拐点”应声下行吗?
一问:调控政策效果如何?
编辑:政府近期陆续出台针对性强、力度大的房地产调控政策。这些政策是否开始见效?效果主要体现在哪些方面?
记者: 2月份,北京等一线城市的房地产交易量环比又出现进一步下滑。尽管有春节长假因素的影响,但市场的运行状况反映出,随着房地产市场调控措施的逐项落实,购房者的观望情绪进一步加重。开发商对市场也保持谨慎,不再盲目的追逐高价拿地。如果今后一个时期市场交易量没有明显好转,土地市场有可能进一步趋于理性。这说明调控政策的效果正在显现。
毛大庆:新政策对市场一定会产生影响,势必让购房者观望,但不会有根本影响。这主要是因为,今年调控政策的双重目标是保证销量的稳定和防止价格增长过快,主要是在加大政策房建设基础上进行调控。
二问:房价是否出现下行拐点?
编辑:各方都在猜测,楼市是否出现“拐点”。应该如何看待这一问题?
记者:市场会不会出现调整,主要取决于三个因素:一是供求关系是否改变;二是政策面会不会进一步紧缩;三是开发商的资金情况和预期,会不会让他们做出降价促销的选择。
就供求状况而言,可以用“观望气氛进一步弥漫,但库存水平较低”来概括。中国银行近期的一份报告称,住宅成交量的大幅下降已经为房地产市场的调整敲响警钟,成交价的上涨已显乏力。但是,房地产市场的调整还不会立即展开。
就楼市资金而言,这是房地产市场的领先指标。根据市场周期性规律,在银行信贷收紧、成交量下降初期,开发商购置和开发土地面积往往继续上升,这使得资金来源逐步下降,而资金需求会继续上升,当资金供给偏紧后,房地产景气程度下降将引发地价下跌。上述中国银行的报告显示,目前房地产开发商的现金流充沛,资金宽松程度远超2007年水平,短期降价促销的愿望并不强烈。
毛大庆:全国两会召开之后,是否还会出台相关的调控政策,主要取决于3、4月的楼市走向。尤其是3月份,市场震荡大的话,相关政策就不会出台,但相反震荡不大的话,相信依然会有相关政策出台。
三问:如何确保楼市健康发展?
编辑:调控政策如何把握好分寸,既保持活力,又兼顾民生诉求?
记者:本轮调控的一大特点是“有保有压”。我认为,“保”主要体现在保障自住购房和改善性购房需求,“压”则体现在打压投资和投机性购房。从目前各级政府出台的调控政策组合看,也充分体现了这一特点。
毛大庆:从房地产业的健康发展的角度来看,保持一定的销售量是很重要的。如果销售量出现严重下滑,对中国经济产生的影响将是巨大的。因此,为了避免“一调就死”,政府在政策指向性上要更加精准,要落实在具体细则的制定和执行力度上,房地产政策应“定向打靶”。
从目前看来,解决住房问题应该“三管齐下”:一是保障低端人群的住房,大力发展租赁性保障房;二是对保障性住房进行结构调整,使“夹心层”有购买保障房的机会;三是要避免资产泡沫延伸到金融领域,国家应该从银行贷款角度加大对投资性购房的管理力度。 万科企业股份有限公司
二○一○年二月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2010-011
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
2010 年2 月份公司实现销售面积21.1 万平方米，销售金额25.1 亿元，分别比09 年同
期减少59.1%和35.4%。2010 年1~2 月份，公司累计销售面积73.5 万平方米，比09 年同期
减少8.4%；销售金额87.8 亿元，比09 年同期增长44.3%。鉴于销售过程中存在各种不确定
性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数
据供投资者参考。
此外，2010 年1 月份销售简报披露以来公司新增加项目11 个，情况如下：
1．沈阳海漫项目。该项目位于沈阳市大东区东建街以东，工农路北侧。项目净占地面
积约7.5 万平方米，容积率3.0，计容积率建筑面积约22.4 万平方米。万科拥有该项目100%
权益，需支付地价款2.9 亿元。
2．上海浦东新机场C4 项目。该项目位于上海市浦东新区新场镇众安路西侧。项目净
占地面积约9.9 万平方米，容积率1.50，计容积率建筑面积约14.9 万平方米。万科拥有该项
目100%权益，需支付地价款8.9 亿元。
3．上海赵重公路东侧地块。该项目位于上海市青浦区重固镇赵重公路东侧。项目净占
地面积约11.7 万平方米，容积率1.25，计容积率建筑面积约14.5 万平方米。万科拥有该项
目100%权益，需支付地价款8.0 亿元。
4．上海广富林2-4 地块。该项目位于上海市松江新城辰花路南侧。项目净占地面积约
13.1 万平方米，容积率0.8，计容积率建筑面积约10.5 万平方米。万科拥有该项目45%权益，
需支付地价款7.7 亿元。
5．昆明北京路延长线项目。该项目位于昆明市盘龙区北京路。项目净占地面积约10.5
万平方米，综合容积率2.55，计容积率建筑面积约26.7 万平方米。万科拥有该项目100%权
益，需支付地价款3.2 亿元。
6．无锡太湖新城信成道东侧地块。该项目无锡市滨湖区太湖新城中心区。项目净占地
面积约15.4 万平方米，容积率2.5，计容积率建筑面积约38.5 万平方米。万科拥有该项目
100%权益，需支付地价款19.0 亿元。
7．西安曲江会展项目一期。该项目西安市雁塔区曲江池南路大唐爱情谷遗址公园旁。
项目净占地面积约15.3 万平方米，容积率2.53，计容积率建筑面积约38.6 万平方米。万科
拥有该项目55%权益，需支付地价款4.7 亿元。
8．福州上海新村旧改项目。该项目位于福州市台江区白马路东侧。项目净占地面积约
9.3 万平方米，容积率4.8，计容积率建筑面积约44.8 万平方米。万科拥有该项目100%权益，
需支付地价款16.6 亿元。
9．福州赤壁项目。该项目位于福州市永泰县，203 省道西南侧，葛岭镇东南面。项目
净占地面积约39.2 万平方米，容积率1.0，计容积率建筑面积约39.2 万平方米。万科拥有该
项目51%权益，需支付地价款1.7 亿元。
10．武汉长江村项目。该项目位于武汉市洪山区白沙洲片区，夹套河路西侧。项目净占
地面积约13.6 万平方米，容积率3.27，计容积率建筑面积约47.0 万平方米。万科拥有该项
目100%权益，需支付地价款6.4 亿元。
11．长沙机床厂项目。该项目位于长沙市田新区新开铺新市街1 号。项目净占地面积约
10.0 万平方米，容积率2.33，计容积率建筑面积约23.3 万平方米。万科拥有该项目70%权
益，需支付地价款3.0 亿元。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇一〇年三月五日 房地产行业迎来政策时间窗
2010年03月05日 潘晟 上海金融报
房地产一直是最近几年的全国两会上最热门的话题之一，今年自然也不例外，而且今年两会代表们对房地产业的关注程度可以说是前所未有，在全国政协的各项提案之中，几乎半数的提案都是和房地产行业有关。
从此次两会提案的具体内容来看，保障性住房、物业税开征以及有关房地产企业信贷等三大问题无疑是代表委员们最为关心的话题。在保障性住房方面，以全国人大代表、杭州娃哈哈集团董事长宗庆后为首的十余名全国人大代表和政协委员的议案、提案中再提“二次房改”，建议由政府主导提供住房服务，并提出形成“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”的“三三制”。物业税方面，全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康在接受媒体采访时表示，在他准备提交的政协提案中，首份提案就是关于物业税的，提案核心是敦促有关部门尽快制定物业税方案，并建议将物业税定名为“房地产税”。而对于今年的房地产信贷政策，全国政协委员、上海银监局局长阎庆民表示，今年对开发商的开发贷款将会严格审查，提高开发商的资质要求，尤其是对一些不是以房地产开发为主业的企业控制信贷。
业内人士认为，从代表们关心的三大议题来看，信贷政策紧缩可能是最具操作性的一条。不仅是信贷，从目前的情况来看，房地产企业的各个融资渠道都有不同程度的收紧。比如春节前夕，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，通知要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款；而早在去年底，就有媒体报道称，证监会、国土部拟暂缓房地产企业股市融资。对于资金密集型的房地产行业而言，银根紧缩带来的压力不可小视。但业内人士同时指出，目前房地产企业的现金流状况仍然较好，因此这一政策的威力可能要过一段时间才能真正地显现出来。
对于保障性住房建设，业内人士认为，目前市场加强保障性住房建设，把收入较低人群从商品房市场中分离出来是很有意义的，但还做得不够，相比起国外仍有不小的差距。而且目前我国中等收入群体买房的压力也很大，这主要是因为他们是与投资者一起在市场中竞争，未来如何满足这部分群体的住房需求也是政府需要考虑的问题。
而对于百姓和代表委员们热议的物业税问题，业内人士却大多不太感冒。联合证券在报告中直言不讳地指出，物业税仍只是个纸老虎，这一税种触及到地方和中央财政的分配问题，开征物业税后，土地出让金如何交纳？地方基础设施建设的资金从何而来？在这个实质的问题没有答案前，物业税难以开征。而其他研究机构也大多认为，从法律程序上来看，物业税在短期内很难开征。
业内人士认为，随着房价的持续高企，无论是百姓还是政府有关部门都开始对高房价这一问题失去耐心。其实在两会之前，有关部门已经开始调控楼市。继中央出台了“国11条”之后，“京11条”和“粤4条”也相继公布，上海、南京、重庆在年内也出台过有关房地产调控的政策。可以预见未来将会有更多的房地产调控政策出台，房地产行业正面临着一个重要的政策时间窗。预计两会之后，各地方政府会进一步落实中央有关房地产调控的精神，继续出台相关配套措施，而等到我国实体经济真正企稳之后，房地产市场可能会面临更为严厉的政策调控。
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看好万科可以，手别痒，再等等。。。 价格战后劲儿拖累万科 看淡市场设置60%促销底线
2010年03月05日 23:53 来源： 华夏时报 【字体：大 中 小】
在2010年的春天，万科给投资者交出了一份靓丽的成绩单，但在漂亮的数字背后，2008年万科首先开打的价格战，也开始发挥“负”作用，使得销售毛利率下降至22％，并低于2008年。
而今年的市场环境晦暗不明，让万科调低了对于今年销售率的预期，总裁郁亮也首次抛出了“促销底线”：开盘当月销售率达不到60％便促销卖房，这从侧面反映了在政策收紧的态势下，以万科为首的开发商对于今年房地产市场的不乐观。
毛利率低于2008年
随着2009年房地产销售的火爆，万科的业绩也暴增，但同时，也让这个地产大哥尝到了价格战的苦果。
由于万科2009年每平米结算单价约为7984元，较2008年下滑11％，这也拖累了其毛利率，从27.9％下降到22％，这比2008年还要差。
中金公司发表的报告分析，万科2008年的销售呈现明显的前高后低趋势，2008年12月的销售均价较同年6月份下降约17％，而2008年底 273亿元已售未结资源多数于2009年结转，由此，拖累2009年报告期内万科结算毛利率同比减少5.9个百分点至22％。
另一方面，2009年实现销售的项目，基本上使用的是2007、2008年的土地储备。由于公司在2007年新增土地储备的平均地价一度高达3581元/平米。低售价和高土地成本，使得“两头受气”的利润迅速降低。
但中金公司认为，万科2009年底已售未结均价达10372元/平米，较2009年结算均价提升30％，预测2010年万科毛利率或将有明显的回升。
另一方面，2009年年末，万科合并报表范围内尚有343.5万平米已销售资源未竣工结算，合同金额总计356.3亿元，占到中金公司预测的万科2010年结算收入的66％，其2010年业绩确定性高。
战略向二、三线转移
2008年使房企备受考验，万科也为高价地王计提了损失。这使得万科在2009年对战略进行了调整。
万科2009年新增项目44个，基本位于国内热点的二、三线城市，而2009年全年拿地均价约2400元/平米，远低于2007年3500元/平米的水平，下降近三成。房价涨幅快于地价涨幅对于万科毛利率的拉动作用，将在今明两年逐步体现。
而万科发展战略从一线城市向二、三线城市转移，已从2009年不同区域的业绩贡献初现端倪。
分地域来看，珠三角地区利润占比由2008年的52％下滑至32％，而2009年中西部地区占比提升显著，净利润占比达到11％。随着万科在重庆、西安等地市场地位提升，预期中西部地区贡献将更加明显。
“（万科）借助于已有管理团队的操作经验、已有的品牌优势向二、三线城市转移。以合肥为例，它已经成为了长三角正在崛起的制造业中心，这个城市对房子等方面的刚性需求也正在诞生，其市场表现等各方面比较正常，和经济发展水平相适应。进入这样的城市我们觉得心里很有底。”郁亮向投资者说道。
调低销售率预期
郁亮表示，预计2010年万科销售收入将增加25％至30％。若真实现，万科2010年销售收入将达到792亿至824亿元。
然而，2010年的房地产又是一个调控年，业界专家预测，由于2009年释放了2008年的刚需，透支了2010年的部分需求，又有过多货币流入房地产，使得房地产销售空前火爆，而2010年的销售无法达到2009年的水平。
在2010年这样一个不测的环境下，万科要实现800亿的销售目标，面临着考验。
在2008年，万科的存货周转率首次低于0.4，而2009年处于0.392，水平仍低。这其中重要的原因是，由于房地产的预售制度，使 2009年已预售的房子但还未结算产品，也被计做存货。其在2009年的存货中，合同金额356.5 亿元的已售出未结算产品占存货总量达38％。
但国信证券房地产行业分析师区瑞明向《华夏时报》记者表示，万科的存货周转率在2009年已经出现回升，但还未回到历史水平上来，在2010年将继续回升。而且万科的规模达到600亿了，与2007年152亿的销售规模比，更考验万科的运营能力。
据统计，截至3月4日，有37家公布年报的房地产开发企业，去除ST股和新重组的企业，行业平均存货周转率达到0.345，万科的存货周转率已经超越行业平均水平，并超过了保利、华远等企业。
郁亮表示，万科内部一直在调整，如果楼盘开盘当月销售率达不到60％，就会调整节奏，以促销手段把房子卖出去。
而对于为何设定60％作为“促销门槛”，万科在给记者的采访回复中表示，万科希望2010年开盘的当月销售率达到60％，这主要是出于控制存货规模的考虑。而2009年万科多数项目开盘当月的销售率超过70％。考虑到市场环境的变化，以及持续经营的需要，万科认为2010年将这一指标设定在 60％是一个合理的水平，能够控制产品从前期研究、开发建设到销售的节奏，达到一个合理的回报率。
已经上600亿规模的万科，更需要把握销售利润的均衡，要快速对市场做出反应。2010年，万科将面临考验。 原帖由 shanmin 于 2010-3-6 00:18 发表 http://bbs.macd.cn/static/image/common/back.gif
房地产行业迎来政策时间窗
2010年03月05日 潘晟 上海金融报
房地产一直是最近几年的全国两会上最热门的话题之一，今年自然也不例外，而且今年两会代表们对房地产业的关注程度可以说是前所未有， ...
买了5年了,没法等了. 万科的二月：三度入沪 二线掘金
2010-3-5 10:14:1
观点地产网 周静怡 刚公布2009年全年业绩的万科在3月4日公布了其2月份的销售成绩，销售金额和销售面积较09年同期均有较大幅度的下滑，但万科明显吸取了去年“没有珍惜最佳拿地时机”的教训。 月报披露，2月份万科实现销售面积21.1万平方米，销售金额25.1亿元，分别比09年同期减少59.1%和35.4%。2010 年1~2月份，万科累计销售面积73.5万平方米，比09年同期减少8.4%；销售金额87.8亿元，比09年同期增长44.3%。 万科2月报最亮眼的并不是两个月接近90亿的销售额，而是在单月内新增了11个项目，尤其是在上海土地市场有突出表现。 三度入沪 上一次万科在上海土地市场有所斩获，还是在09年6月，以7900万元获得上海七宝35号北的配套商品房项目。而这也是万科09年在上海的唯一新增项目。 步入2010年2月，最近一直强调要把重点布局在二三线城市的万科，突然在一个月内，共斥资约24.6亿元，三度竞得上海项目。 其中包括被称为迪士尼概念地块的上海浦东新机场C4项目。上海万科杀退所有对手，以8.94亿元的高价夺得，折合楼面价6001元/平方米，溢价率达到233%。 仅仅在获得迪士尼概念地块一天之后，万科重返上海土地市场，以8.001亿元拿下上海重固镇赵重公路东侧地块，溢价率129%。 或许最令业界津津乐道的还属万科与招商联手以17.16亿元拿下的上海松江区广富林2-4号地块。尽管万科仅拥有该项目45%权益，但“招保万金”中的两大企业招商、万科携手拿地，尚属首次。 二线掘金 1月时，万科总裁郁亮一行入滇考察时，已经透露万科集团已在昆明设立分公司。 而根据月报，万科以3.2亿元获得了昆明北京路延长线项目。该项目位于昆明市盘龙区北京路，净占地面积约10.5万平方米，综合容积率2.55，计容积率建筑面积约26.7万平方米。 如是看来，万科屡次传出要进军昆明，此番终于尘埃落定了。 此外，万科在沈阳、无锡、西安、武汉以及福州均有增加土地储备，需支付逾50亿的地价款。 显然，万科在2月选择再次进入的二线城市均是经过斟酌的，而上述城市在2009年对万科的利润也有贡献。 万科在沈阳地区的销售利润名列公司环渤海区域第二位，仅次于天津，略高于北京，达3.7亿元。无锡、武汉等城市也为万科贡献了总计近5亿的净利。 有研报指出，万科已加大了在二、三线城市的布局力度，预计今后一线城市的利润贡献占比会趋于下降到一个适当的水平。 而万科总裁郁亮在公布月报当日举行的09业绩网上说明会上，也直接点明万科在二三线城市的“淘金战绩”：长沙、宁波、大连、青岛、长春等5个城市营业收入已超过5亿元。 郁亮表示，除京沪等一线市场外，杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的净利润占万科整体的比例，略高于其营业收入占公司整体的比例。 原帖由 meng-h 于 2010-3-7 16:00 发表 http://bbs.macd.cn/static/image/common/back.gif
买了5年了,没法等了.
#*29*# 万科郁亮：下半年房企会缺钱 万科有88亿无忧
2010年03月08日 蔡燕兰 理财一周报
2009年，全国房价上涨24%，地产大佬万科净利润同比增长32.1%。
靓丽成绩单背后也引起很多质疑：为何短期借款下降了74.18%、长期借款增加了90.78%?为何2009年国内四地区房产项目亏损超过2000多万元?
2010年，在政策趋紧的大环境下，万科又会用怎样的战略保持利润的持续增长?
3月2日发布的万科年报显示，2009年万科的销售额达到634.2亿元，合销售面积663万平方米，销售额和利润同比增长超过三成。营业收入460.5亿元，同比增长19.2%。实现利润53.3亿元，同比增长32.1%。
二三线城市扩张已高于一线城市
4日，万科董事兼总裁郁亮在2009年度业绩网上说明会上表示，除京沪等一线市场外，杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的净利润占万科整体的比例，已略高于一线城市的营业收入占比。
据悉，2009年万科公司已有15个城市市场的营业收入超过10亿元，占已进入城市数量的近一半，在行业中业绩分布更为均衡。除此之外，长沙、宁波、大连、青岛、长春等5个城市营业收入也已超过5亿元。
“除京沪等一线市场外，杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的净利润占万科整体的比例，略高于其营业收入占公司整体的比例，并且也表现出了比公司平均水平更佳的盈利能力。”郁亮告诉记者，以重庆为代表的部分城市，由于进入较晚，目前产品尚未大规模进入结算，但是未来，重庆市场有望成为公司新的利润增长点。
据万科2009年年报数字显示，万科年内新获取项目44个，按照万科权益计算的规划建筑面积约1036万平方米。其中，二三线城市占比超过了90%，平均地价2401元/平方米与2007年相比下降了29.5%。
有市场人士质疑，万科去年大幅增加二三线城市的扩张速度和面积，这是否会引起万科各项费用的飙升?
对此，郁亮表示：“一线城市都是经济发达的大城市，更受关注，土地市场的竞争也更为激烈。相对来说，二三线城市数量众多，只要努力去寻找，更容易找到价格合理、收益空间较好的地块。”
郁亮认为，万科很早就开始了跨区域经营，目前已经进入了三十多个城市，经过多年发展，公司在跨地域运营方面已经形成了比较成熟的管理模式。
国内4项目去年亏损2258万
但是，万科的区域扩张也并非一帆风顺。从万科2009年年报数据来看，2009年万科在镇江、合肥、重庆和西安的项目分别出现了不同程度的亏损。其中，亏损最严重的是重庆地区项目，亏损额为1505.19万元;其次是合肥地区项目亏损384.71万元;西安地区项目亏损348.96万元;镇江地区项目亏损19.66万元。据统计，上述四个地区的项目亏损额总计2258.52万元。
对于上述四个地区项目的亏损，万科执行副总裁王文金解释说，以镇江地区为例，“其亏损主要原因是镇江公司2009年结算资源主要是2008年低价时销售的部分，该部分资源盈利能力较低。”另外，2009年万科的上述项目虽然结算量较少，但销售量却达到了6.5亿元。房地产发生费用主要是与销售匹配，故2009年出现小额亏损。2009年销售的住宅价格有较大幅度的提升，未来的盈利能力将会有很大的改善。
除了镇江地区的亏损项目外，较晚进入的重庆项目也出现了亏损。对此，万科执行副总裁王文金表示，重庆公司项目本身并不亏损，“2009年出现亏损主要是结算量较少，而销售量较大。”
据悉，2009年万科在重庆一下子获取了三个项目，占用公司大量的资金，并产生了较大的财务费用，所以导致2009年暂时出现亏损。对方表示，“从长期来看，未来重庆公司能够实现较好的盈利。”
房地产毛利下降6.16个百分点
2009年万科的房地产业务结算毛利率也较2008年下降了6.16个百分点，毛利率维持在 21.99%。
万科执行副总裁王文金表示，关于2009年结算毛利率的解释已经在年报中阐述，具体解释如下：由于房地产结算存在滞后性，结算毛利率下降主要体现2008年调整期内的价格下滑。公司2008年底有273.4亿元已售未结资金，大部分在2009年转入结算。
其中包括福州金域榕郡、广州金色城品、南京金域缇香、天津假日润园等4个2008年计提存货跌价准备的项目。由于这些项目销售时正值市场低迷，毛利率较低。
另外，报告期内结算的项目中还包括上海华漕213、上海金色城市、广州新里程等利润率较低的保障性住房。王金文表示，鉴于公司2009年的销售毛利率明显高于结算毛利率，预计2010年公司结算毛利率将有较为明显的回升。
随着相关部门逐步加紧对地产商贷款的监控，万科公司在二三线城市的进军力度和跑马圈地之势也愈加强烈。有市场人士担忧，2010年，万科公司的房地产毛利率是否会进一步降低。
对此，董事兼总裁郁亮表示，2009年一线核心城市住宅价格上涨较快，而二三线市场价格相对平稳，主要体现为对2008年房价下降的回补。“部分一线城市房价上涨较快，一方面因为最近几年土地供应相对不足，另一方面也受到全国购买力向这几个城市集中的影响。因为一线城市都是著名的大城市，所以这些市场更受大家关注，但其实它们已经并不具有对全国市场的代表性了。”
郁亮认为，在国内整体市场中，一线城市所占比例近年来一直在下降，而一线城市土地市场的竞争更为激烈，“相对来说，二三线城市数量众多，只要努力去寻找，更容易找到价格合理、收益空间较好的地块。因为万科已经进入了30多个城市，这使我们有更大的腾挪空间，可以更好的把握各地土地市场的机会。在具体项目获取上，万科最看重的是该项目是否有利于提高股东回报。公司在对项目进行评估时，会将内部收益率作为一项核心的指标。”
“88亿现金流可抵御2010年风险”
有市场人士透露，去年万科频频拿地，但让人惊奇的是，近期这位往日的“地王”却又面临无房可卖的尴尬局面。
万科执行副总裁王文金4日接受记者采访时表示，公司近月的可售资源确实比较少，但通过项目开盘，情况会有转变。
无房可卖的同时，市场更加关注这一局面背后引发的资金问题。王文金表示，万科将继续采取多元化的融资策略，融资的渠道包括银行、信托、境外金融机构等，“在2007年、2008年、2009年末，公司持有的货币资金总量分别是170亿元、200亿元、230亿元。”
截至报告期末，万科持有货币资金230亿元，其中，短期借款和一年内到期的长期借款合计86.3亿元，较初期下降51%，公司净负债率为19.7%。
2009年万科的短期借款为11.88亿元，2008年为46.01亿元，下降了74.18%;长期借款方面，2009年底是175.02亿元，2008年为91.74亿元，增加了90.78%。
王文金向理财一周报记者表示，公司2009年以来致力于优化负债结构，增加了长期借款占有息负债的比例，减少短期借款的比例，旨在使公司的财务结构更加安全，支持公司的长期稳健发展。
东吴证券分析师邓咸锋4日接受理财一周报记者采访时认为，万科短期债务大幅下降，长期债务则大幅上升，足以可见公司吸取了上一轮行业调整期的经验教训，“在2009年行业景气时期，万科曾大力优化财务结构，看来还是有点效果。”
4日，万科董秘谭华杰承认，今年下半年，地产行业的资金面的确可能趋紧。但是万科在2009年的经营性现金流已经高达88亿元，完全可以抵御这样的风险。
从年报数据看，2010年万科计划新开工855万平方米，考虑到项目发展所需的资金量，预计2010年的资金需求将会增加。谭华杰表示：“在当前的市场环境中，进一步增强公司的资金实力也有助于公司更好地把握市场可能出现的机遇。”
万科新方向：住宅产业化
据悉，2007年起万科开始涉足“住宅产业化”战略，从上海一线城市逐步延伸至国内其他区域。试点面积由一开始的2万平方米，扩张至如今的60万平方米，并计划明年继续将“住宅产业化”目标指向120万平方米。
所谓“住宅产业化”，是指用工业化生产的方式来建造住宅。以一间房子的外墙举例，传统的造房子过程是先浇注墙面，然后再嵌入窗框，但是如果采用产业化的方式来建造的话，就是将窗框和外墙事先都加工完成，并且在这些外墙中，还可能添加更多的隔音、防火等绿色环保性能。通俗的来说，一旦住宅建设推行“产业化”方式，造房子可能就会像搭积木一样便捷，并在达到一定规模后，降低建造成本。
今年1月，有媒体报道称，继哥本哈根会议之后，万科有关“住宅产业化”的试点面积已经增至200万平方米。按照这一数字递增，预计到2014年，万科的楼盘建造将摒弃传统的施工方式，全面实现住宅产业化，即通过更先进、更环保的工业流程化方式，建造住宅楼盘。
董事兼总裁郁亮认为，从长远看，住宅产业化将推动建筑业向绿色环保转型，“这是低碳经济背景下的一种必然趋势。随着节能环保理念的普及，绿色产品的价值将逐渐为消费者所接受和看重，产品的溢价能力将得到提升。” 万科将在房山建造国内首个工业化住宅组团
2010年03月11日 10:13 来源：北京日报 发表评论 【字体：↑大 ↓小】
万科要在房山的长阳镇建造国内第一个工业化住宅完整组团，记者昨天从房山CSD发展高峰论坛上了解到，长阳工业化住宅的目标是绿色建筑三星标准的低碳示范区。
CSD即中央休闲购物区，是非城市中心的人气聚集区，“多中心发展”的城市规划的一部分。在房山CSD发展高峰论坛上，房山区副区长李江表示，以华北最大的奥特莱斯为经济引擎，以户外体育产业、会展经济为可持续发展的经济动力，以特色旅游产业为休闲服务主体，是房山CSD十年发展计划的总体构想。
去年，中粮万科斥资超过50亿元在房山区长阳镇先后拿下两块地。万科北京公司总经理毛大庆昨天在论坛上介绍，中粮万科86万平方米的长阳半岛项目是万科北京历史上开发规模最大的项目，目标是低碳绿色建筑的示范项目。毛大庆说，“万科此前在上海、北京做过一些工业化住宅的试点，像制造汽车一样‘制造’房子，而长阳项目将成为国内第一个工业化生产住宅的完整组团。这个项目有多个小组团，每个小组团的面积大约是10万平方米。考虑到目标客户是自住群体，这里将引进优良的教育和医疗资源，同时建设16万平方米的商业配套。”(记者刘扬) 万科进驻太原 王石：全力以赴打造"太原西湖"
来源：搜狐焦点网太原站作者：武永清
2010年03月11日08:16 [我来说两句]
[嘉怡国际丽都城]嘉怡荣府即将开盘 [太原富力城] 均价6100元每平米 3月认购折扣多
[国际大都会四期]住宅售完 写字楼起价7500元 [府东公园6栋]现房销售 均价5300元每平方米
[景泰花苑]中小户型为主 均价4600元 [易城]再获销售许可证 参考均价4100元每平米
[天赐康缘二期]五证齐全 均价4500元每平 [南环国际名邸]均价6800元/㎡ 仅余10套左右
昨日，省委常委、市委书记申维辰会见了来并考察投资事宜的国内最大房地产商、万科集团董事长王石。王石先生表示，万科集团将全力以赴，倾力将晋阳湖周边地区打造成“太原的西湖”景区。
申维辰向王石一行介绍了太原的历史文化以及近年来经济社会发展尤其是城市建设状况。他说，万科集团是国内房地产行业的执牛耳者，我们早已期待万科进入。
人们崇敬王石，不仅仅因为他们关注房地产的走向，也表达了人们对王石个人魅力的赞许。近几年来，太原在城市转型方面做了许多工作，基础设施建设力度逐年加大，城市面貌发生了翻天覆地的变化。随着城市的南移，长风大街成了城市新的中心。晋阳湖面积相当于杭州的西湖，要完成晋阳湖周边地区改造，必须有一批实力雄厚的企业参与进来。我们期待王石为太原城市建设作出积极贡献。
王石自称自己是山西的女婿，妻子是山西襄汾人。在并期间，他曾实地考察，长风文化商务区浓郁的文化气息深深吸引了他。进入太原是万科的正确抉择，太原连接南北，承东启西，万科一定会在新太原建设中发挥重要作用。决定投资之前，万科集团已在并考察1年之久，并与省市相关部门和企业进行了广泛的交流，一些项目前期工作进展顺利。他希望在此后的开发过程中得到太原市的支持。最后，王石表示，万科集团将发扬“长风精神”，全力以赴，倾力将晋阳湖周边地区打造成“太原的西湖”景区。
据了解，万科集团进入太原，将与市西山综合整治办公室合作，进行房地产开发，首期工程将投资百亿元以上。市委常委、常务副市长李俊明，副市长王建生以及市规划、国土等部门和万柏林、晋源区等城区负责人参加。 （来源：《太原日报》） 欢迎万科来石投资兴业
http://www.sina.com.cn2010年03月18日06:59燕赵晚报
■车俊昨日会见万科集团高层
■建议其在新区建设等方面发挥优势
本报讯（记者 路其强）3月17日，省委副书记、市委书记车俊会见了万科企业股份有限公司执行副总裁、北京区域总经理丁长峰一行。车俊对万科集团投资河北及石家庄表示欢迎。
车俊首先向丁长峰一行介绍了河北和石家庄的基本情况，以及近年来经济社会发展尤其是“三年大变样”以来城市建设情况。他说，万科在国内房地产行业的地位首屈一指，我们一直期待并欢迎万科来石家庄投资。
车俊说，从发展战略角度看，河北优势突出。近些年来特别是提出京津冀一体化以来，随着交通飞速发展，北京、天津与河北的关系越来越密切。但与沿海一些省份相比，无论从发展速度、理念，还是思路，都有一定的差距。对此，河北省提出大力推进城镇化、工业化，实施“双轮驱动”的发展战略，并进一步转变干部作风，发展环境得到明显改善。万科到石家庄投资兴业，一方面说明是企业战略发展的需要，同时也说明是企业对石家庄经济发展环境的认可。他建议万科在石家庄老城改造、新区建设等方面发挥优势。
丁长峰介绍了万科的基本情况，并展示了该公司在河北和石家庄的发展设想。他表示，万科一直关注河北，并十分看好石家庄的投资环境和发展前景，希望双方加强合作，共同推动区域经济又好又快发展。成立于1984年的万科企业股份有限公司，是目前国内最大的房地产公司，也是最早推行建筑节能环保和住宅产业化的公司，该公司已进入深圳、上海、北京等32个城市发展业务。
省委秘书长景春华，省委副秘书长任国生，省住建厅厅长朱正举，市委常委、副市长王大虎参加了会见。 沈阳楼市开启精装时代 万科新房今年起全精装
http://news.dichan.sina.com.cn2010-3-17 11:16:32 沈阳晚报 评论数：读取中...
提要：2009年12月15日,王石在北京市住宅产业化示范工程入住典礼现场表示,2010年,万科将撤出毛坯房市场,全面推行精装修房。2010年3月16日,记者独家获悉,从3月开始,万科所有在沈阳新开盘的项目,除别墅外,将实现100%精装修。
2009年12月15日，王石在北京市住宅产业化示范工程入住典礼现场表示，2010年，万科将撤出毛坯房市场，全面推行精装修房。2010年3月16日，记者独家获悉，从3月开始，万科所有在沈阳新开盘的项目，除别墅外，将实现100%精装修。
与此同时，新湖沈阳也在即将开盘的明珠城最后一个组团中，100%实现精装。此外，中海、保利、新湖、新华集团等知名公司负责人都向记者表示，2010年将试水精装房。几大品牌开发商共同谋划精装房版图，俨然开启了沈阳楼市“精装房”纪元。
以万科等知名公司的品牌，及其在沈阳地产界的影响力，若引领精装房潮流，轻而易举。那么，在知名开发商开启精装房时代后，本地开发商是否会跟进、市场是否会承认精装房地位、购房者是否接受等一系列问题，等待揭开答案。
万科住宅2010年100%精装
早在今年沈阳市两会期间，作为市人大代表的万科沈阳总经理黄凯就向记者表示，今年万科沈阳会全面推行精装房，但由于未最后形成公司决议，暂不能公布。春节后，万科沈阳接到总部通知，开始在沈全面推行精装房。
万科目前在沈销售的楼盘，有万科城、金域蓝湾、魅力之城、深蓝等项目，即将发售的有金域国际。目前，万科沈阳暂未提供今年上市面积、精装风格价格、可选套餐等内容。已经发售的毛坯房，将继续执行毛坯房政策，新开盘销售的楼盘，将进入精装时代。
记者走访了万科目前在售的几大项目，万科城五期期房预计短期内开盘销售，售楼员表示将全部精装；魅力之城近两年不定期有精装房供应，今年新开盘的组团，将全面推行精装；金域蓝湾、深蓝也一并如此。金域国际没有确定开盘日期，但也将全部精装。
四大品牌公司跟进精装
除万科外，中海在长白的项目中海国际社区，在最新一期的楼市杂志广告上，已打出“90、130平方米精装房”概念。中海沈阳副总经理吴健昨日表示，今年中海国际社区将计划推出总面积的30%做精装。
保利辽宁总经理黄兵昨日在接受记者采访时同样称，保利将在今年的高端项目康桥实现全部精装。康桥项目面积虽然占今年保利在沈销售总面积的零头，但在高端项目上全部实现精装，保利还是第一次。
更加趋向万科步伐的是新湖。新湖明珠城已经售出一栋精装小户型，目前在售的临街小户型，也有一栋实现精装。新湖沈阳总经理赵伟卿向记者介绍，明珠城最后将销售的组团为两栋小高和两栋高层，将全部实现精装。
另一个更能证明沈阳将全面进入精装时代的例子，是新华集团在市府广场即将推出的公寓全部为精装。
本土开发商按兵不动
知名大开发商在沈迈出精装步伐，本土开发商暂时按兵不动。几家本土开发商向记者表示，2010年暂没有上精装房的计划。
本土开发商暂时不上精装房，一方面受限于土地储备，开盘项目不多，无法实现大面积精装，另一方面，也是想静观其变。毕竟，在大部分沈阳市民中，精装这个名词，还没有被普遍接受。但格林豪森地产副总裁弓超表示：“精装是发展趋势，将来所有销售的楼盘，都会进入精装。” （明日待续） 本报记者 黄进
楼市“进”言 2010，“全精装”来了！
2003年，王石首次提出万科将做精装房，当时被业界普遍质疑，甚至嘲讽。后来，王石称万科将在2010年全面推广精装房，还一度遭到公司内部质疑。当历史的车轮驶入2010，万科果真进入了100%精装时代。
万科沈阳总经理黄凯说，当年王石提出精装概念，公司员工普遍都不理解，而今证明王石当初的言论并不是放卫星。2010年100%精装的决定，是为了印证王石的判断，还是市场真的可以成熟到全面推广精装房？
万科在沈阳16年，已经完成和正在进行的项目，达13个。这些项目中，既有四季花城这样的市郊大盘代表，也有紫金苑的市中心小盘屹立，让沈阳人完全认识并接受了万科品牌。以万科在地产界的龙头地位，一举一动都会牵动沈阳楼市的神经。当万科宣布100%精装房后，带给地产界的震动，或许比购房者的影响还要深远得多。
保利沈阳总经理黄兵对万科的评价是：“万科能做的事，其它开发商未必能做。”因为万科的模式其他公司无法模仿复制。对于 100%精装在沈阳的前景，黄凯充满信心，而黄兵则持谨慎态度。沈阳地产两大同一姓氏的巨头，奏出的音符不尽相同。他们根据自己公司与产品特点出发，以及多年来的市场反馈，态度不一。
万科宣布100%精装，对沈阳购房者而言，意味着购买万科产品，必须要接受精装。客户是否认同，尚不得而知。市场不相信预测，只相信事实。100%精装的成功与否，有待于市场检验。作为一个负责任的媒体，我们不作预测，但必须记录下沈阳楼市的发展历程：2010，沈阳房地产市场开启精装时代！