3月18日下午消息，国资委今日下午召开发布会表示，按照国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业正在加快调成重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
目前，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的中央企业开展了房地产业务。2008年，这些企业所属三级以上房地产子企业共227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入仅占到15%，利润只占7%。
据国资委表示，自2003年国资委成立以来，央企先后确认和公布了16家以房地产作为主业的中央企业，三级以上房地产子企业户数由原来的728户减少到目前的373户，集中度明显提高。
据初步统计，2009年中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。
国资委确定的以地产为主业的央企包括中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司；外加4家境外企业，即港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。 万科魅力之城3小时热销2亿 缔造热销传奇 来源：搜狐焦点天津站
2010年03月20日17:49 [我来说两句]
3小时热销2亿，缔造热销传奇！ 万科魅力之城，精装楼王新品即将上市，敬请期待！
2010年3月20日，备受瞩目的万科魅力之城终于在全城热盼中盛大开盘。当天在售楼大厅内，上演了火爆的一幕，3小时之内热销2亿，所开房源全部售罄，缔造了一个热销的神话。
万科魅力之城二期，2010年再创佳绩！继一期产品热销后，再度倾情奉献其二期精装花园住区！
早上8点多钟，售楼中心附近就已呈现出拥挤之势，众多客户都聚集在售楼中心门口。上午9时不到，车辆已停满了广场，现场已人潮涌动，气氛热闹非凡，场面尤为壮观。现场人头济济，非常热烈。
9：28分选房认购活动正式开始，现场已是呈现出过于饱和的状态，现场气氛立刻紧张起来。在现场工作人员引导下，大家按照顺序依次进行选房，场面热烈但秩序井然。此次魅力之城采取了分批选房的方式，第一批购房者进入指定的选房区后，大厅顿时热火朝天，各项工作紧张有序的开展着。选房活动才开始没几分钟，就听到传来“恭喜陈先生成功认购魅力之城二期房源……”的声音，而最忙碌的莫过于更新销控表的工作人员，一上一下、一左一右，看上去颇有“手忙脚乱”之势。
http://imgs.focus.cn/upload/news/5576/b_55757912.jpg
http://imgs.focus.cn/upload/news/5576/a_55757913.jpg
万科魅力之城是2010年轻轨沿线高端住宅的首开大作，轻轨旁的精装花园住区，低层低密的稀缺产品，宁静悠远的组团园林，经典舒适的城市生活，一期已全线入住的城市氛围，这些优势是十分明显的。除了产品具备优秀的素质，区域前景更坚固其增值保值的基础。自2009年底滨海新区挂牌成立，魅力之城所在的板块真正成为了连接市区与滨海的黄金纽带；瑞典宜家、红星美凯龙2009年12月19日成功奠基；对面华润万家地块阳光星业项目9万平米商业入市；地铁9号线2010年5月份与轻轨连通，使居住魅力之城的业主生活更加精彩。
在决定购买的因素中，高品质的精装样板间使很多客户对万科的全面家居解决方案赞不绝口，万科魅力之城的产品也是由一期的毛坯升级到二期的精装产品，得到了众多客户的认可，也是本次认购客户火爆的有一大优势。
http://imgs.focus.cn/upload/news/5576/b_55757914.jpg
http://imgs.focus.cn/upload/news/5576/a_55757915.jpg
http://imgs.focus.cn/upload/news/5576/b_55757916.jpg
时针刚刚滑过11点30分，销控板已经是一路飘红，一直守候在销控板前的购房者看到骤减的房源，也越发紧张了起来。售楼中心气氛一浪高过一浪。原本定于下午结束的万科魅力之城二期选房认购活动，因为房源的提前售罄， 12点刚过就圆满结束了。
魅力之城自正式亮相以来，即在市场引起轰动，新老客户一致追捧，其中不乏设计院专家、合作方及地产同仁预订。此次推出的所有房源，在选房结束时，已全线宣布售罄，当日销售额2亿，实现销售率100%，天津万科再次用实力赢得市场和业界的赞誉。
毫无悬念的是，现场仍有一部分购房者因房源供不应求没能成功认购，面对这种情况，魅力之城在稍后即将加推部分新品，继续以优异的品质以及信得过的产品回报客户，还请广大客户拭目以待！魅力之城销售热线23937666 万科金地强力介入商业地产 大连万达腹背受敌
2010年03月19日 02:52第一财经日报【大 中 小】 【打印】 共有评论0条
张艳红
“我相信未来10年，中国大型的商业地产开发商，绝对不会如今天这样只有大连万达一家。”
作为金地集团的董事长，凌克在宣称自己将进军商业地产的同时，也对未来这一行业的格局进行了上述预判。
而随着万科、金地等传统的住宅开发商相继涉足商业地产，这个被视作比住宅开发需要更高技术含量的领域，将是习惯了从住宅开发和销售中短期套利的开发巨头们必须面临的新挑战。
万科、金地重提商业
在去年年底的一次媒体见面会中，万科总裁郁亮首次透露了公司这一重大决定：万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍将占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业。
据悉，就在郁亮表示“万科未来将加大持有型物业的储备”的18天后，万科珠海宾馆项目启动发布会便隆重举行，这被看作是万科进军商业地产的一大标志。此外，深圳大梅沙万科新总部大楼中，则规划了高星级酒店，并引入了喜达屋管理集团的高端品牌。
3月17日下午，深圳东部华侨城的亚洲酒店论坛现场。大连万达副总裁宁奇峰一发表完演讲走下台，坐在现场的万科商业团队的一位工作人员就快步上前寒暄。
万科代表称：“我们才刚起步，今后要多向万达学习。”而宁奇峰则颇为谦虚地回答：“你们后起步，可以少走很多弯路。”
从某种层面上看，虽然万科依旧占据着房地产开发领域的头把交椅，但对于专注于住宅十来年的万科而言，商业地产的确只是一个起步。
更为巧合的是，重新起步的绝不只是万科一家。金地集团董事长凌克和总裁张华纲就在日前的投资者见面会中表示，集团将不再单纯从事住宅开发，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划。据悉，集团今年在土地投入的计划中，就有20%的资金会投向商业项目。
凌克说：“什么东西都是变的，绝不会一成不变，所以今后中国的地产和前面10年作比较，也一定会变。如果说过去10年中国的住宅产业发展催生了众多住宅开发的超级巨头，那么今后10年，将成长出来非常大的商业地产。10年后，中国的商业地产开发巨头肯定不可能只有大连万达一家。”
无独有偶，在住宅开发领域发展迅速的保利地产，也在去年开始将商业视作一个非常重要的利润增长点，并加大了在商业领域的投入。而富力地产、雅居乐、华侨城等一大批开发商，都已经在商业和旅游地产方面投入了大量的资金。
“被动”投资
大连万达的老板王健林曾放出豪言：“做住宅的开发商是小学生，做商业的开发商才是大学生。”言下之意是，商业地产的难度远远大于住宅开发。
而大连万达的副总裁宁奇峰在接受《第一财经日报》采访时也表示，大连万达到现在发展了20来年，前10年都是用来交学费的，商业地产的经营并不是一件容易的事情。
那么，为何习惯了住宅开发短期套利行为的开发商们，会集体向商业地产进军？
对此，长江证券的一位分析师一针见血：万科丰富其产品线是被迫的，因为现在越来越多的土地出让都捆绑一定比例的商业配套，如果不做商业地产的话，就很难在一些优质地块的竞争上占有优势。
张华纲的回答与上述分析极为类似：首先，是资产配置的考虑，当集团规模大了，需要有持有型物业来分担市场风险，并为集团提供现金流。其次，就是从项目获取的角度来考虑，鉴于目前很多地方政府出让土地都倾向于“城市综合体”，如果开发商完全不会商业开发，在土地竞争中将处于劣势。
富力地产酒店管理公司、商业运营中心总经理李思源接受《第一财经日报》采访时认为：地产商投资商业，有两种情况，一种是主动投资，如大连万达，另一种就是被动投资，如现在要从事商业的万科、金地、保利以及富力等等，被动投资就是因为很多项目决定了你不可能抛开商业，你不做商业，往往也就做不了这个项目。
但是，李思源强调，被动投资的开发商在商业投资上就不会过于激进，始终以住宅开发为主，商业可能仅占20%~30%左右的比例。
大连万达应战
对外，大连万达的口号是“中国最大的商业地产开发商”。如今面对众多强劲对手的出现，大连万达将面临怎样的局面？
“在中国，没有人在商业上能赶上万达。”宁奇峰说：“商业和住宅不同，选点非常重要。我们已经布好了局，抢占了各个合适的点，其他人基本没有其他空间了。”
在宁奇峰看来，城市中3平方公里范围内就足以支撑一个大型商业地产项目，而万达现在的任务就是把这些合适的商业网点都占领了。所以，万达根本不担心万科等强大的竞争对手会超过自己。
而万达酒店建设有限公司副总经理沈峰同样不认为万科等开发商的进入，会挑战万达的地位。他说：“别人还要交很多学费，才能达到万达今天的状态。做商业与做住宅是完全不同的两个概念，虽说都是建筑，但从设计开始，就已经彻底不同了。更何况后期的招商、运营和管理。我可以在项目还没建时就完成招商了，别人能做到吗？”
的确，由于商业地产资金投入大，回报周期长，这对开发商的经营能力和资金状况都是较大挑战。以大连万达为例，该集团之所以能够快速扩张，还在于其“一半销售一半自有”的商业模式。
一位熟悉万达的人士透露：“万达广场一般都涵盖住宅和商业、酒店等几部分。基本上住宅销售的回款，与商业的投资持平，相当于商业部分就是赚回来的。”
李思源也表示：“商业的运营非常关键，运营能够做好，直接决定了这笔投资的成败。所以，富力会按部就班经营商业，努力做好每个项目的投资回报，毕竟我们还是以住宅为主的开发商。”
据悉，万科于去年开始组建商业和酒店运营的团队，而金地也在筹备引入专业的管理团队来运作商业部分的投资。 万科2009年年度股东大会实录 2010-03-23 11:16:42 来源: 网易财经 跟贴 0 条 手机看股票
网易财经3月23日讯 万科今天在深圳召开了2009年股东大会。出席会议的有万科董事会主席王石，总裁郁亮，李家晖和徐林倩丽两位独立董事，公司执行副总裁肖莉，财务负责人王文金，董事会秘书谭华杰，监事会主席丁福源，以及公司职工代表监事周清平。
http://img4.cache.netease.com/finance/2010/3/23/2010032311152330512.jpg
股东大会现场
以下为股东大会文字实录：
3月23日上午9点30分，万科2009年年度股东大会正式开始。
本次股东大会的内容包括，听取2009年度董事会报告，年度报告及经审计财务报告，听取2009年度独立董事履职情况报告，监事会报告，2009年度利润分配及分红派息方案，关于聘请2010年度会计师事务所的议案，关于监事会换届选举的议案，关于修改公司章程的议案，关于前次募集资金使用情况的专项说明，以及听取参与四川地震灾后安置及恢复重建工作情况等十项。
这是万科迁入位于大梅沙的新总部万科中心之后召开的第一次股东大会。王石在主持会议时笑称：新总部确实比较远，但风景总在远处。
郁亮：四大区域发展将更加平衡
万科2009年度股东大会上，公司总裁郁亮对公司09年的经营状况进行了介绍。
郁亮表示，在区域布局方面，公司在珠三角、长三角、环渤海和中西部区域的结算面积占比分别为31.5%、29.2%、27.8%和11.5%，在结算收入中的占比分别为34.0%，31.3%，24.9%和9.8%。
郁亮估计，今年销售面积上环渤海区域可能会和长三角、珠三角差不多，从金额上因为环渤海价格可能会偏低一点，大概会占到1/4左右。郁亮还表示，未来万科三个区域鼎足而立，加上新成立的包括成都、重庆、武汉、西安等城市中西部区域，也会迅速成长起来，万科的整体布局更加均衡。
http://img3.cache.netease.com/finance/2010/3/23/20100323112350e258b.jpg
郁亮重申"不囤地，不拿地王"谨慎拿地有利后续发展
在介绍万科09年项目发展情况时，郁亮表示，就项目资源的存量来看，万科09年末规划中的项目资源权益建筑面积是2436万平方米，可支持未来二到三年的开发需要。郁亮再次重申，不囤积过多的土地储备是万科的一贯做法，将继续坚持"不囤地，不拿地王"的原则。而公司也会在每一个年度补充比较合理数量的项目资源，以保持公司总体的项目资源能够满足二至三年的开发需要。
2009年万科新增项目合计权益建筑面积是1036万平方米，约三分之二的项目为合作、联合方式获得。郁亮表示，未来将继续保持这样的态势，综合运用合作、联合等多种方式拿地。
郁亮表示，万科2009年主动规避了土地竞争过于激烈的地块，"至少大家对地王的指责、声讨，跟万科不太搭界，万科未来会继续坚持不拿地王的策略。"
从万科09年获取地块的城市来看，重庆、沈阳、佛山等二、三线的中心城市比例更大。在郁亮看来，通过发挥在二三线城市的战略纵深优势，新增项目地价具有较强竞争力，也为公司进一步发展打下了良好基础。他表示，"项目资源价地价是大概接近06年的价格水平，2400元左右，这跟我们不拿地王，发挥战略纵深优势在二、三线城市拿地有关联。"
在对地王现象进行分析时，郁亮表示，土地市场热度更高于房屋市场，去年三季度开始地王频现。地王现象的出现也更为频繁。土地成交活跃有两个因素，一个金融危机后市场信心显著增强，开工放大。另一方面行业里过去一年中存货消化速度很快，购地需求旺盛。特别是在核心城市，土地供求矛盾显得非常突出。
郁亮还表示，受益于积极销售和谨慎处理项目发展的结果，公司在2009年的经营性现金流是一个比较大的正数，财务上更趋稳健。公司的负债率仍有一定空间，希望今年成功完成增发，将在2010年市场存在不确定性的情况下，更好的保持经营安全并把握市场机会。
万科2010年工作重点：抓产品 保增长 促绿色转型 搭增长平台
在分析2010年市场形势时，郁亮认为在社会各方面的努力之下，房价不太可能出现大幅的上涨或下跌，走势将更趋平稳，而市场和政策仍然存在不确定性，行业的资金面也可能趋近，万科将继续坚持稳健经营灵活应对市场变化。
他表示2010年万科的工作重点将包括四个方面：提升产品与服务的竞争优势是根本工作；第二，在日益复杂的外部环境之中保持业绩稳定增长；第三，借助世博会推动万科向绿色的转型，建立在行业绿色领域的先发优势；第四，在管理上，要打造适应持续增长的新型管理平台，为进一步发展提供支持。
"公司会对现有产品和业务模式进行创新，打造一批传统住宅项目的新标杆，"郁亮表示，"同时我们也会尝试养老住宅、度假物业等住宅领域的新品类，以及与住宅相配套的其他物业类型，这是我们在新的领域的尝试。"
在绿色战略方面，万科2010年的目标是实现100%装修，工业化开工面积100万平方米；100万平米的绿色三星标准。在管理平台方面，郁亮表示将继续精简管理层级，减少审批事项，提高组织效率，包括把原先的15个部门变成10个部门，以及制定更符合股东利益的激励方案。
万科震区捐建工提前完成
在万科2009年度股东大会上，万科发布了"万科参与汶川地震震后救援与无偿捐建专项报告"，对2008年6月5日临时股东大会授权公司参与四川震区救援与灾后捐建工作的情况进行了总结。
万科总裁郁亮在介绍这部分情况时说："捐建工作我们当时预计需要3-5年，但实际完成情况要快的多，到去年底我们所有捐建已经顺利完成。"他表示这项工作已经经过第三方审计。也获得了捐建所在地政府认可。
根据该报告，万科2009年12月完成所有捐建项目并交付使用。万科集团、万科公益基金会、万科分支机构、万科员工及万科合作伙伴共捐资1.2462亿元，其中公司在股东大会授权范围内出资1亿元，万科员工捐赠1166万元，万科公益基金会捐赠400万元，合作单位捐赠418万元。万科捐建项目6个，总建筑面积达到27900平方米，受益人群约35000人。所有捐建项目主体建筑均达到国家最高抗震标准--9度抗震设防，其中2008年12月31日交付的遵道学校（一期）、遵道卫生院，是整个灾区最早交付、抗震设防等级最高的永久性建筑。38名万科员工直接参与捐建工作，约300名员工参与志愿服务。
郁亮表示："整个灾区第一个医院是万科建好的，第一所学校也是万科建好的，这是我们值得骄傲的。"他还表示，万科在遵道所使用的技术，成为包括映秀小学在内的很多震区建筑的示范样本。
王石详解万科绿色战略：精装修、工业化、绿色住宅
针对有股东提出万科在绿色战略方面的规划问题。万科董事会主席王石表示，万科将分三步来稳步推进绿色战略。"这三步有先后，也有同步和交叉。具体的说，第一是精装修，第二是住宅产业化，第三十绿色建筑。"
http://img4.cache.netease.com/finance/2010/3/23/20100323130609dc10a.jpg
王石表示，如果毛坯房交付给消费者，消费者委托公司装修，平均一套房子多产生建筑垃圾大约2吨。中国目前每个城市销售住宅600万套，现在80%是毛坯房，一套产生2吨垃圾，每年多产生1000万吨建筑垃圾。而目前万科的产品中精装修产品已经占了一大半，2010年公寓产品将基本全部为装修房产品。以深圳为例，深圳已经公布了2010年要全部精装修，目前精装修也已经达到了70%以上。从这个意义上说，装修房战略是万科适应未来市场竞争形势一个重要举措。
而住宅产业化在日本、香港等地区已经是非常成熟和普及的技术。发展住宅工业化对节水、节电、节木材相当可观，比如木材使用量只是原来使用量的10%，相信在国内会得到政府相关部门的支持。万科会按照既定的发展规划稳步推进住宅产业化。2010年万科的计划开工面积为850万平米，预计其中100万会用来做产业化，所占的比例不到15%。
"虽然我们是一家发展20年的上市公司，仍然可以理解为一支潜力股。万科在住宅产业化方面的先发优势，是万科在同行当中保持竞争力一个非常明显的方面"，王石表示。
在绿色建筑方面，王石表示政府07年已经公布绿色三星建筑标准，而09年达到绿色三星的只有万科深圳的万科城四期。万科在这方面的努力也已经取得了一定的成果。召开股东大会的万科新总部很有可能成为国内首个通过国际上最高的建筑环保标准，美国LEED白金认证的建筑。
"现在已经是低碳经济时代，根据其他国家经验，企业的产品的绿色属性产生的溢价能力是3%-5%。而从股价上，工业发达国家成熟股市，绿色企业它的股价溢价能力大概是12%-18%。"
"当然绿色、低碳经济是要付出代价，但是作为竞争的潜力，未来一定会有非常明确的突出。万科确实有一些超前，以精装修为例，万科前几年推动精装修的时候给行业也造成一种压力，同行也开始推动精装修，但是到了09年市场突然好转，毛坯房也可以卖得很好，一些公司又回到原先的战略上。但从长远来看，我们要看到行业的发展趋势是什么？是精装修还是毛坯房？是绿色还是继续粗放？万科目前正处于一个变化中，从过去营销型向营销制造型、研发技术型转化，而这种核心竞争力会在未来一段时期非常明显的显示出来。" 王石表示。
王石：住宅开发企业也需要配套商业的能力
针对有股东提到的万科计划涉足商业物业的问题，王石表示，万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变，但公司也需要顺应城市的发展趋势，提升在该领域的竞争能力。
他表示，即使是纯住宅小区也需要良好的商业配套，无论从提升居住品质还是不动产保值升值的角度看，都是住宅客户所期待的。而从项目获取的角度来说，随着城市发展和城市规划的调整，近年来新出让项目中商业配套的比重普遍呈现上升趋势。
"城市发展的过程之中旧城改造、综合体的比例逐渐上升，纯粹的住宅项目所占的比例也在逐步下降"，王石表示基于这些需要，公司将在继续坚持主流住宅开发的业务模式基础上，尝试与住宅相配套的其它物业类型，逐步培养非住宅业务相关能力。
不过，万科还是会把握住宅开发为主流，紧紧围绕住宅开发的主旋律把其他配套物业经营起来，"而不是看到商业赚钱了就做商业，看到写字楼赚钱多了就做写字楼"。
在提及区域布局时，王石表示，目前万科三大区域通过多年发展，已经形成了较好的战略纵深，除此之外，也开始进入一些中西部省会城市。"中西部比例去年提升的比较多，这主要和万科不拿地王这个策略有关系。""按照纵深发展城市群，这样一种布局也非常有利于万科住宅产业化、绿色建筑的推广，人力资源优势也更容易发挥。" 万科馆建筑工程全部完工 七座金灿灿"麦垛"亮相世博园 添加日期：2010-3-27 14:07:29 来源：世博网 字号大小:[大 中 小]收藏本文我要投稿
http://img.expo2010.cn/expocn/pics/32/32944.jpg万科馆建筑工程全部完工http://img.expo2010.cn/expocn/pics/32/32946.jpg世博局DE片区部长陈超、王石、马化腾按下活动启动按钮记者今天从“零公里行动”启动仪式上获悉，上海世博会万科馆的建筑工程已全部完工，目前正在紧锣密鼓地进行内部展演的安装工程，所有工程的施工和调试将于4月中旬全部到位。
作为以垃圾分类减量为主要内容的公益行动，“零公里行动”包括三个部分：珠峰北坡垃圾清扫、社区垃圾分类以及在互联网上进行以垃圾分类减量为内容的推广与互动。希望通过呼吁垃圾前端分类减量，通过每个人的举手之劳解决城市垃圾问题，从而回应上海世博会“城市，让生活更美好”的主题。
万科董事会主席王石介绍说，在万科馆的“莫比斯环厅”内也将介绍台北民众进行前端垃圾分类减量的故事。此外，万科馆还讲述了另外四个故事，分别为：环保人士及非政府组织挽救“雪山精灵”滇金丝猴栖息地的故事；世界最大规模的公益环保行动——中国的退耕还林政策如何让林进沙退，在茫茫沙海中灌溉出生命之树的故事；不起眼的白蚁建造“绿色摩天大楼”的故事；奚志农、梁丛诫、马军以及阿拉善SEE等一系列个人、组织的力量汇聚成中国环保行动的故事。
据悉，“零公里行动”由万科公益基金会和腾讯公益慈善基金会共同启动。腾讯公司董事会主席兼首席执行官马化腾在启动仪式上表示，腾讯将充分发挥网络技术和传播优势，呼吁亿万网友参与到“零公里行动”中来。作为活动主办方之一，腾讯不仅将为活动开设官网，对活动进行持续的跟踪和报道，同时将在腾讯平台上设计热门的网络应用。腾讯网友将与线下的活动互动，一起跟踪城市垃圾的迁移路径，并通过各种各样的互动活动来践行垃圾分类，实现全社会的垃圾减量。 住建部与万科签署协议探索绿色节能建筑
来源：观点地产网作者：李娟
2010年03月30日08:42 [我来说两句]
2010年3月29日，住房和城乡建设部科技发展促进中心与万科集团在北京举行签订战略合作框架协议，双方拟建立长期的战略合作伙伴关系，共同促进建筑行业走向低碳发展之路。
根据合作框架协议，科技中心将与万科集团携手，重点在建筑节能、绿色建筑、低碳建筑、住宅工业化等领域开展相关研究工作。
万科集团将以北京、上海、深圳等地的建筑开发项目为试点，积极承接住房和城乡建设部节能、绿色、低碳、住宅工业化示范项目的建设。 毛大庆：北京住宅产业化企业联盟致力于低碳革命
http://news.dichan.sina.com.cn2010-3-30 18:57:07 新浪地产 评论数：读取中...
提要： 新浪地产讯 2010年3月30日，“北京市住宅产业化国际高峰论坛”在北京国际会议中心举行。北京市住宅产业化企业联盟在此次论坛中诞生，北京万科企业有限公司总经理毛大庆宣读了联盟成立宣言。
北京万科企业有限公司总经理毛大庆
新浪地产讯 2010年3月30日，“北京市住宅产业化国际高峰论坛”在北京国际会议中心举行。北京市政府副秘书长张玉平主持论坛,北京市政府副市长陈刚、住房和城乡建设部总经济师李秉仁、北京市住房城乡建设委主任隋振江、北京市规划委主任黄艳、日本国土交通省规划局中岛正弘、香港房屋署副署长冯宜萱出席论坛，并就 “住宅产业化与宜居城市建设”展开论道。北京市住宅产业化企业联盟在此次论坛中诞生，北京万科企业有限公司总经理毛大庆宣读了联盟成立宣言。
毛大庆认为，住宅产业化是应对绿色低碳最有效的措施，更是时代发展的需要，更是北京建设世界城市的大势所趋,在联盟成立宣言中表示，北京市住宅产业化企业联盟，今后将充分挖掘和整合北京强大的科技资源优势，采取了建立战略研发基地与试点、示范项目工程建设同步推进的本土化举措。以技术为纽带、市场为导向，整合产业链资源，引领开发、材料部品生产、施工、物流企业、科研设计以及媒体单位组成联合体，或形成优势互补、实力雄厚、信誉良好的大型产业集团。
以下为毛大庆演讲实录：
毛大庆：尊敬的各位领导、各位国内外的同行，各位来宾大家上午好，今天早上非常高兴和大家一起见证北京市住宅产业化企业联盟的诞生，这个时刻我非常激动，也倍感荣幸，特别代表王石董事长讲几句话，住宅产业化是应对绿色低碳最有效的措施，更是时代发展的需要，更是北京建设世界城市的大势所趋，为了实现住宅产业化的宏大的过程，北京万科企业有限公司，北京金隅嘉业房地产开发有司在北京住建委和其他单位的支持下，共同成立北京住宅产业化企业联盟，旨在联合各家的优势，共同促进住宅产业化的发展，同时共同应对住宅建设绿色低碳的挑战，在今天的联盟成立签约之前，我代表所有的发起单位宣读北京市住宅产业化企业联盟成立的宣言：
全球气候变化及其不利影响是人类共同关心的问题，作为一个负责任的发展中国家，中国高度重视应对气候变化，按照科学发展观的要求，统筹考虑经济发展和生态建设，采取了一系列应对气候变化的政策和措施。2009年11月，温家宝总理主持召开了国务院常务会议，会议提出：大力发展绿色经济，培育以低碳排放为特征的新的经济增长点，加快建设以低碳排放为特征的工业、建筑、交通体系。
目前我国正处于城市化高速发展进程，在我国应对全球气候变化、发展低碳排放新经济增长点的战略中，住宅建设行业是一个关键领域。但我国住宅建设的工业化程度低，生产效率低，仍属于劳动力密集型生产方式。建筑材料、设备及住宅部品的供应，没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系。这种状况导致住宅质量不高、性能成本比不合理；建筑耗能和垃圾排放量居高不下。
住宅产业化是采用社会化大生产的方式进行住宅生产的组织形式，以技术创新为核心，以提高住宅整体质量和劳动生产率为目的，通过优化资源配置，降低资源消耗，提高住宅的工程质量、功能质量和环境质量，促进建设产业升级。通过住宅产业化，可实现科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少的目标。北京作为全国的政治、科技中心，在推进住宅产业化方面，将起表率带头作用。
在北京市住建委等相关政府部门的关心和大力支持下，北京万科企业有限公司、北京金隅嘉业房地产开发有限公司作为共同发起单位，本着建立和完善产业化技术体系、行业规范和产业链条，共同应对住宅建设绿色低碳革命的精神，携手北京市住宅建设行业主流企业组织成立“北京市住宅产业化企业联盟”。
北京市住宅产业化企业联盟，今后将充分挖掘和整合北京强大的科技资源优势，采取了建立战略研发基地与试点、示范项目工程建设同步推进的本土化举措。以技术为纽带、市场为导向，整合产业链资源，引领开发、材料部品生产、施工、物流企业、科研设计以及媒体单位组成联合体，或形成优势互补、实力雄厚、信誉良好的大型产业集团。
在这样一个新的历史时期，住宅产业化企业联盟将以传播住宅产业化理念，参与产业化住宅建设、推动住宅产业化发展为重要历史使命。让我们携起手来共同迎接绿色低碳时代的到来，谢谢大家。
今天我们邀请到主要部分发起单位的领导和企业代表，接下来请这些领导一一上台，在联盟书上签下我们共同的信心和决心，首先有请这次活动的共同发起单位，北京金隅嘉业房地产开发有限公司黄安南总经理，和万科一起多年建设工业化住宅的中粮地产有限公司李晋扬李总，北京建工集团冯越，北京建筑设计院朱小地院长，中国建筑标准设计院刘刚，北京恒通创新木塑科技发展有限公司刘文远副总经理，清华大学的易难教授，新浪乐居的唐亮总经理，有请各位！
万科千亿谋变
2010年03月31日 08:05:48 来源：新华网综合
【字号 大 中 小】 【留言】 【打印】 【关闭】
【Email推荐： 】
中国最大地产商万科的定位正悄然发生转变，按总裁郁亮的说法，经历阵痛的万科已做
"向千亿收入再出发"的准备；不做地王的万科能到站吗
据《财经国家周刊》报道，地王风起云涌的日子里，万科的落寞格外扎眼。
3月2日，销售面积663.6 万平方米、销售收入634.2 亿元的万科（000002.SZ）2009年年报出炉。尽管仍然顶着 "全球销售冠军"的头衔，有收入增长19.25%、净利润增长32.1%的业绩，万科的投资者还是感到不满意。
当天的业绩发布会上，有股东认为，万科2009年策略过于保守，对形势错判，丧失了继2006年爆发式增长后再度井喷的机遇。也有股东抱怨，"万科模式规模过大，盘子过大，已经失速"。
"我们是用3年的时间，来弥补过去高速发展留下的问题。"3月5日，位于深圳盐田的新总部里，万科总裁郁亮深有感触。他承认，"市场环境确实发生了很大变化，但我们也有值得反思的地方。"
"万科已告别'青春期'，对于一个在全国34个城市每年开发上百个楼盘，开工面积 560.9万平米的企业来说，粗犷的规模速度模式已不再适合，万科要追求有质量的增长。"在郁亮眼中，经历过"三年之痛"，万科做好了未来更大规模开发的准备，开始向1000亿元的收入规模"再出发"。
三年中，郁亮团队对万科的管理模式、业务模式进行了系列调整，住宅业务基础上兼做商业地产的构想，令万科完全打破一直以来"专注住宅"的形象。
后500亿时代
2009年，被认为是中国房地产行业不可多得的好年景。
这一年，绿城集团以销售金额533亿元的成绩，突破500亿元大关，翻了将近两番；保利地产（60004.SH）完成签约金额433.82亿元，增长141.38%；即使是原本被视为"第三梯队"的中国海外发展（00688.HK），其销售金额也达到了477.9亿元的历史高点。
相比之下，由于对金融危机后中国房地产市场的形势出现误判，万科痛失在2008年第三季度低价拿地的时机。"踏空"的结果是，面对2009年节节攀升的土地价格，万科只能选择"主动回避争夺过于激烈的土地"。
在2009年土地投入占资产比例上，保利地产为461亿元，占总资产51.3%，保持了第一位；金地集团投入260亿元，占总资产46%，位列第二；中国海外发展虽在母公司中国建筑上市后才发力，但土地储备策略仍相当激进。
至2009年12月底，中国海外发展的土地储备3250万平米，绿城集团土地储备为3200多万平方米。万科2436 万平方米的土地储备量，甚至未能进入国内房地产企业土地储备的前十位。
此外，万科在资本市场上的融资也"姗姗来迟"，虽然融资规模达到了112亿元，但是直到2009年8月才出手，目前资金仍未到位。
而金地集团在2009年年初即完成增发42亿元且资金到位，保利地产也于当年7月增发78.15亿元，融资时机都较万科及时。
作为第一家销售金额超600亿元的中国地产企业，万科2007年就创造了500亿元的成绩。2006年到2007年的万科处于亢奋增长期，销售金额由212.3 亿元飙至523.6 亿元，增长速度从52.2%跳升到146.6%。
彼时，保利地产的销售额只有81.2亿元，绿城集团销售额也才刚突破150亿元。
在500亿的关口上，万科徘徊了两年。加之2009年的发展速度处于行业中游水平，万科"中国地产第一企业"的位置正遭遇前所未有的挑战。
绿城集团总裁宋卫平已公开宣称，"未来3至5年，绿城的目标是做到全国房企销售额第一名。届时，绿城将在800亿至1000亿元销售额的这个层面，争夺全国房企的销售冠军。"
"转身"代价
尽管在外界看来，万科的"失速"很大程度源自对2009年市场的误判，但对郁亮来说，错误的基因早在3年前已经埋下。
回顾2006年到2007年的高速发展，郁亮看到的更多是万科在规模和管理上的脱节，"那是不正常的速度，哪里顾得上整理自己的管理模式和业务结构，大家都只顾卖楼，甚至人手都不够。"
这种脱节早已在万科的年报中有所体现。
2006年的年报显示，随着销售规模的扩大，万科的管理费用和营业费用也快速增长，增幅分别达到34.19%和63.88%，管理费用由5.6亿元升至 8.5亿元。这一现象在2007年并未好转，两项费用继续增加到11.9亿和17.6亿，增长幅度达到90.91%和105.22%，两项费用占总收入的 8.3%。而同样在当年迅猛扩张的保利地产，此类费用只占总收入的5.5%。
"企业的边界取决于规模效应和管理成本的消长。越大的企业，规模效应越显著，但是管理和经营的难度也越高。当一个企业的规模效应已经不能抵消克服管理难度上升的成本时，这个企业就到了增长的极限。"这是2007年万科在自己的年报中的陈述。
安信证券地产首席分析师陶学明认为，管理效率下降已经影响到业绩表现，从而必然导致万科投资收益能力的下降。
2008年，国内房地产市场骤然下滑，万科的多项指标也随即下降：销售面积557.0 万平方米，销售金额478.7 亿元，分别比2007 年减少9.2%和8.6%。
同时，出于对市场前景的担心，万科在2008 年中期和三季度两度下调开竣工面积，全年的新开工面积由年初计划的848 万平方米调整为570 万平方米左右，竣工面积由年初计划的689 万平方米调整为586 万平方米。
万科的做法在当时的环境下无可厚非，但的确在客观上造成万科"踏空"2008年末以来的政策市。
资本市场给予万科的"惩罚"是严厉的。万科《2006年-2008年度激励计划》只完成了一期，其他两期相继流产：2007年度激励计划由于业绩未能达标流产；2008年度激励计划因为股价未能达标流产。
"市场环境确实发生了很大变化，但我们也有值得反思的地方。"郁亮说。
但郁亮坚持认为，"那种一味追求规模的发展模式不再适合万科"。"500亿是个标志，意味着万科已经度过了它的'青春期'，成为了一个更成熟的企业。但城市在不断演进变化，需求发生着许多变化，业务怎么调整，靠什么去竞争？管理平台需要重新构建，能胜任500亿以上规模公司的管理，支持万科5到10年内进入全国70个大中城市。"
"这个问题找到了答案，万科才能回到增长轨道。"郁亮说。
标杆倒下之后
此前，万科一直沿用"帕尔迪模式"。
2003年，万科完成"专一化"收缩，就给自己树立了学习的榜样--美国房地产开发商帕尔迪公司(Pulte Homes，PHM.NYSE)。
万科有意以帕尔迪作为标杆，理由是地域同样辽阔、市场同样高度分散(前五位房地产开发商只占全国房屋销售总额的13%)的美国，与香港、新加坡和日本这样的半岛或海岛型经济体相比，很多方面都与中国内地市场特点更为贴近。同时，在跨地域经营、土地储备方式、持续盈利能力、市场占有率、客户细分及关系维护等诸多方面，帕尔迪都有良好表现。
万科也处处透露出帕尔迪的气息：坚持专业化住宅开发；高周转率盈利模式；产品细分市场；坚守财务纪律--长期有息负债占资本的比例不超过40%，资产负债率不超过60%；以及积极并购策略实现更快、更大规模的扩张。
然而，帕尔迪在这轮金融危机中没能够延续保持了56年的盈利纪录，其2008年的净亏损达到14.7亿美元。
标杆倒了，什么模式才更适合后"青春期"的万科？
摆在郁亮面前的首要问题是，中国的土地市场和城市化进程的发展出现了调整，"几十年的发展，中国城市化的步伐开始在一些城市出现放缓。"
"中国每个城市的情况都不一样，呈现梯度发展的趋势。"郁亮说，"在上海为中心的城市圈，苏州体量不及上海，但是需求潜力大于上海，而无锡又比苏州发展速度晚两年，常州又比无锡再晚一到两年。那么，万科现在已经进入无锡，再进入常州就可以了。"
郁亮认为，住宅仍是主力产品，只是"有些地方可以继续做住宅，有些地方适合做非住宅。不同城市所需要的产品业态不同，需要制定不同的发展策略。"
要支撑业务发展的战略转向，万科需要对管理架构进行相应的匹配。
"过去上下一体化的模式，也是万科提出的，规模扩大以后，新架构的形成难度更大一些。"郁亮提出的新管理模式为："万科集团总部和区域总部之间的业务不重叠，区域管理的事务集团不参与，集团管理的事务区域就不插手。"
调整后的架构使万科的区域总部有了更大的决策权，集团总部不再是万科发出指令的唯一声音，"每个区域总部在当地都是一个能够进前三名的公司。"
相对过去总部决策、区域执行的格局，郁亮将目前的架构比喻为一支球队：集团总部管理土地储备战略、财务管理、融资和高层人员变动等重大事项，相当于"裁判员"；4个区域总部承担了部分过去由集团总部担任的职能，被赋予了一定的独立性，例如如何取得土地，在哪些城市发展，区域开发的产品结构，以及区域内部的人事权，相当于"教练员"；剩下的一线"运动员"，负责具体项目的开发。
"一个区域总部管10个城市不成问题，今年开发范围达到34个城市，年底可能会到40个城市。将人力资源分出去20%进入新的扩展区，这样的话不致于失血。
同时，抽一些'血'出去，团队会更为活跃，这样才能解决进入更多城市、进入更多市场所带来的压力。"
万科已开始使用这种方式布局，大举进入二三线城市。"万科是一片一片进去，例如进入无锡就会同时进入周边地区。而大部分房地产企业都是一个点先介入，再慢慢辐射周边区域。万科确立了要在5年内进入70个城市的远大目标，二三线战略最为明朗。"招商证券房地产分析师贾祖国说。
与此同时，2009年万科的管理费用和营业费用下降至15.1亿元和14.4 亿元，下降幅度分别为18.63%和5.8%。管理费用、销售费用合计占营业收入的比例同比降低26.9%，占营收比例为6%，尽管仍高于保利地产的 4.5%，但控制费用开始初步取得成效。
郁亮表示，"1000亿仍是万科的目标，我们会在2014年之前达到。"为此，万科已将2010年的开工面积上调到855万平米。
商业地产诱惑
对于未来万科的定位，郁亮并不认为"做专业的住宅开发商"的定位存在问题，因为这个市场的空间依然巨大。但时代在变，城市也在变，"现在土地出让都配置有20%左右的商业，纯住宅用地基本不可能。但我们仍会保证住宅是主流，非住宅主要是住宅中的配套，不做购物中心等专业的商业。"
此前，土地储备中的商业地产一直是万科最头痛的问题之一。
为了"撇开"商业地产，2007年7月，万科与Capita Land Retail Limited(凯德商用)签署战略合作大纲，拟就已开发、正在开发和未来的新项目中的商业地产与凯德商用合作。凯德商用负责提供万科项目中商业地产部分的开发资金，并负责规划设计、招商以及经营管理等工作。
但随着万科规模的扩大，合作模式已经解决不了问题。"我们无法再转嫁给别人解决，因为没有与万科庞大规模能够匹配的商业开发商，如果不能解决这个问题，住宅也做不好。"郁亮。
万科不得不面对的是，综合开发已成趋势。保利、SOHO、雅居乐等纷纷进军商业地产，金地集团已计划在2010年投入20亿元整合手中上百万平米的商业地产资源。
"地产开发有三个阶段，初级阶段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。中国已经进入房地产发展的中期阶段，商业地产的潜力会发挥出来。" 金地集团董事长凌克告诉《财经国家周刊》记者。
万科仍在观望，至少在短期内并未将商业地产作为重要的赢利点。"没有成立专门的部门在做，而是在一线配备一些人员。"郁亮说，"万科已经是全球最大的住宅开发商，难道再做一个全球最大的商业开发商么？"
北京万科在2009年聘请了原新加坡凯德置地中国控股集团北京副总毛大庆为总经理，翻开毛大庆的履历不难发现，毛一直致力于凯德置地旗下雅诗阁集团服务公寓在中国的开发和业务的拓展。这是一家主要从事服务式公寓管理的公司，以物业管理和服务为主。
"配套的社区商铺，由于运营费用不高，物业管理费的收入就基本可以打平。所以，基本上风险不大。"仲量联行商铺部主管林世松分析，虽然风险不大，利润也不高，约为5%左右，社区商业地产主要的目的还是在于提高住宅的销售价格，"利润来源从住宅中体现。"林世松认为，但如果涉及酒店，那就必须要专业团队来管理。
据万科内部人士的透露，仅在深圳，万科将计划3年内建成4个五星级酒店，而商业管理团队也正在组建，但是并不设在总部而是由深圳公司负责建立。
"住宅与商业开发是两个不同的领域，投资回报表现形式不一样，投资者也不同；投资住宅是偏向风险高、收益也高的产品；而配置商业的投资者一般都是追求稳定回报，风险偏好低的投资者。两种产品一般是由不同开发商来做。但在容积率高的国家和地区，会出现住宅和商业都做的开发商，中国符合这一特点，所以大批开发商都进入这场蓝海竞争中。"金地集团总裁张华纲认为，"对复合型的开发商来说，ROE（投资收益率）必须面对一定的压力。"
郁亮认为，万科经过多年的积累，资产规模1376亿元，"沉淀在手中20%比例的商业，我觉得可以承受。"
虽然郁亮称20%是"拍脑袋拍出来的"，但其实筹谋已久，"一九的比例，我们觉得过于单薄；三七显然太多"。（记者 徐广蓉） 8000人到场！万科•金域华府再创东莞楼市奇迹(图)
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2010-03-31 10:29:00 来源：房地产门户搜房网
3月27日晚，万众期待的万科•金域华府“在中心，就有可能” 2010年新品发布暨业主答谢会在光芒四射的钻石会所华丽登场，当天8000人到场参观，2000人诚意登记，自2009年9月19日开放后，再次震惊东莞楼市。
据记者现场观察，当天活动主要分为三大火爆场面。
火暴场面一：火爆的诚意登记现场。万科•金域华府今天新品发布，同时接收诚意登记，所有诚意登记的客户都可以在开盘当日获得2万元/套的额外优惠。现场诚意登记出现了长长的排队人群，火爆程度大大出乎万科的意料，事前准备的1500份诚意登记申请书不到5个小时就一抢而光，只有四字：火速加印。
火暴场面二：欢歌唱聚的盛大晚会。万科•金域华府为感谢所有业主及诚意登记客户的厚爱，特地在晚上给予了一场东莞前所未有的精彩节目：Tiffny世界顶级钻石秀、时尚迷幻的沙画艺术表演、极具视觉冲击的光影时装秀……。所有的客户都感觉到未来这里市中心的璀璨——“这就是城市的光芒”。
火暴场面三：万人期待获赠“万科世博会参观奖品”。楼盘抽奖有见过，但像万科•金域华府这样具有意义的奖品真得没有见过。万科是上海世博会唯一参展的中国房地产企业，其“麦垛”环保建筑真得值得一见。这次抽奖最大的奖项就是：价值1万元世博会家庭套票（含机票、四星酒店、世博门票），可让全家三口去上海世博游玩一圈。当然还有其他丰富抽奖奖品：如40寸三星液晶彩电、42寸名牌液晶电视、小天鹅洗衣机等等。
另外，万科•金域华府在当天还举行了一个“儿童绘画表演”，积极响应由世界自然基金会发起的"地球一小时"活动。万科以实际行动倡导大家共同关爱地球，凸显万科在1/4世纪中一直对“绿色、环保”不懈追求的努力。
据了解，2010年万科•金域华府即将在4月底推出一期1、2号栋新品，是09年产品的升级版，具有国际6A低碳精装的舒适两房、开阔三房和豪华四房。同时，万科•金域华府与方太厨电、多乐士涂料、摩恩水龙头、欧普照明、乐家洁具、蒙娜丽莎瓷砖、圣象实木复合地板等国际国内一线家装知名品牌签署战略合作，统一采购、统一装修，共同打造国际6A“低碳、节能、环保”精装修高端住宅。
位于东莞中心区的万科•金域华府坐拥“华丽一英里”的数百亿市政生活配套，除了大家熟知的玉兰大剧院、图书馆、体育馆和步行街等周边配套外，300米外就是正在施工兴建的轻轨R2线和莞惠城际轨道交汇站——新城中心站，半小时内可任意通达珠三角，是真正的地铁物业，未来物业升值潜力无限。
同时，自身配套相当完美。1.2万平米的沃尔玛东莞旗舰店、2000平米的大地影院、城区唯一1300平米的超大无边界瀑布泳湖、东莞唯一六星级钻石级会所，购房即可入读省一级小学——阳光中心小学……。
万科•金域华府在“华丽一英里”上，畅享“在中心，就有可能”、“在中心，有城市所有” 的中央生活。
加速扩张 中海净利润额超万科
经济观察报 记者 廖杰华三分之二的销售规模，大体相当的销售均价，净利润比万科高出近12亿元，中海地产的盈利能力再次让老大万科别有一番滋味。万科总裁郁亮亦承认：万科真正的对手是中海，与我们旗鼓相当的始终是中海。数据显示，在总资产、营业收入、销售额等经营规模指标上，万科仍排名国内上市房地产开发商第一位，但在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等所有经营效率指标上，中海优于万科。
盈利冠军
业界普遍认为，中海更加注重成本控制和利润，万科则更为重视规模和资金周转的速度。
中海2009年实现净利润74.7亿港元，营业收入373亿港元。万科的在营业数据和销售额等规模指标上更为优秀，2009年实现营业收入488.8 亿元，销售额首次突破 600 亿元。
但中海的盈利显然更为出色，相比2009年万科53.3 亿元净利润，中海2009年的净利润达到了创纪录的74.7亿港元，2008年中海地产的净利率26.73%，而同年万科的净利率为9.8%，前者是后者的2.73倍。
净利润之差，并不代表万科的房产售价低于中海。数据显示，2009年万科的销售均价9557元/平方米，中海董事局主席孔庆平表示，中海2009年销售均价在10000港元/平方米左右，与万科大体相当。
显然，万科还在偿还2007年高价拿地的代价。数据显示，万科在2007年新增土地储备的平均地价一度高达3581元/平方米，在2008年也高达2059元/平方米。为此，2008年末万科根据当时的市场情况，对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。2009年，由于市场已经回暖，万科对2008年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估，对其中9个项目计提的跌价准备进行了全额冲回，但过高的土地价格还是影响到了万科的利润。
相比中海，管理费用、营业费用过大一直是万科的心病。由于中海带有强烈的“国资”色彩，薪酬改革多年原地踏步，正是由于万科的“海盗计划”对中海人力资源形成的压迫，中海在薪酬提升上，开始调整，但其工资付出显然无法与民资公司相提并论。
万科2006年年报显示，随着销售规模的扩大，管理费用和营业费用也快速增长，增幅分别达到34.19%和63.88%，这一现象在2007年并未好转，增长幅度分别为90.91%和105.22%，两项费用共占总收入的8.3%。根据中海多年的财报，其每年度营销、管理等费用占总收入的比例合计都低于5%。
2009年万科的管理费用和营业费用有了一定幅度的下降，两项费用占营收比例为6%。
中海的成本控制一直是行业的标杆，在万科、富力、合生创展等大公司中频频有中海高管现身，即是明证。
稳健财务
2009年，中海的现金余额为238.9亿港元，连同未动用的银行额度，可用资金达到265亿港元，净负债比率仅为22.4%。
这是中海地产一贯的风格。中海向来以港企和记黄埔和新鸿基等为榜样，讲究风险控制，在发展时相对谨慎，追求有质量的增长，这是中海不断寻求降低贷款比率的一个原因，与国内其他地产商形成鲜明对比。2005年－2007年，国内房地产市场井喷之际，很多企业都选择了高负债疯狂扩张，资产负债率超过70％的比比皆是，而中海在2005－2007年的资产负债率分别是42％、45％、52％。为了保证理财的稳健，中海还将现金流管理每月平衡一次改为每周平衡一次。2008年，中海的资产负债率也只有46.8％。在这点上中海和万科有着共同的追求。
中海的这种风格源自于1997年亚洲金融危机带来的刻骨铭心的痛。中海对危机和风险相当敏感，稳定与均衡成为孔庆平总结的两条经验。
孔庆平表示，中海2010年资本开支545亿元，其中141亿元用作支付地价，116亿元用作新购土地，285亿元投放于现有项目的开发。
中海去年的拿地轨迹一直被业界津津乐道，从2008年10月份开始，连续10个月零拿地的中海在去年8月份突然发力，并一发不可收拾，其中以上海的地王最为突出。
对于中海的拿地策略为何发生如此重大改变，孔庆平表示，2009年中海确实买了很多地，但这些地实际上无非就是总价高一点而已，如果按平均单价来看，2009年新增的土地楼面地价也不过在2100—2200元/平方米，包括上海的长风地块，整体来看，这个并不高。
此外，中海的融资能力也是民营地产企业望尘莫及的。
中国建筑董事会去年8月审议通过了向中海集团增资50亿港元的议案。除此之外，中海还设立了房地产投资基金。3月17日，中海发布公告称，将与工银国际投资管理公司成立一只规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，以投资中国房地产市场及项目。
相比之下，万科在资本市场上的融资则要艰难许多，虽谋划良久，融资规模亦高达112亿，但直到2009年8月才发公告，至今亦无下文。
加速扩张
孔庆平透露，今年中海预计新开工面积900万平方米，建筑规模将达1600万平方米，完工入伙数目约105个项目，楼面面积600万平方米。相对于去年475万平方米的销售量，中海在2010年的开工面积大约相当于去年销售面积的3倍有余。
此外，孔庆平还表示，中海今年将进入3至4个新城市，预计新增土地储备不少于600万平方米。值得一提的是，今年以来，中海已经在国内8个城市购入9幅地块，可供开发的楼面面积260万平方米，接近全年购地计划的一半。
这一规模已赶上体量巨大的万科，万科预计2010年新开工面积855万平方米。不过，由于近年来新开工项目中装修房比例持续上升，整体竣工时点、销售时点将有所延后，预计2010 年竣工面积504万平方米，较2009年有所下降。
在土地储备上，中海比万科略胜一筹。万科2009年共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米。截至2009年末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。数据显示，中海在去年上半年未买地的情况下，下半年短短几个月内，购入12块土地,大部分为总价较高的大面积地块，新增项目储备1210万平方米；截至2009年底，中海于内地20个城市、香港及澳门总储备楼面积共增加23%至3055万平方米，可满足4至5年保持每年盈利增长20%以上的开发所需。
中海的快速扩张还得到了母公司的支持和保证。“前几年中海地产的资本运作为集团整体上市让了一点路，发展慢了一点。中国建筑上市后，中海地产一定会加快发展，提高盈利。”在中国建筑上市前的路演推介会上，董事长孙文杰向机构投资者保证，公司上市后会从多方面加强对中海地产的支持，首先是给中海地产充足的决策权，其次可以从资金上给予支持。
除了民用住宅，早年已完成在商业地产布局的中海再次发力。如今，中海处于开发中和待开发的商业地产面积超过了200万平方米，预计大部分可于2012年底前完成，而其中约100万平方米会保留为长线投资物业。中海称，从2015年起，全部投资物业每年将能提供不少于12亿港元的稳定租金收入。
商业地产抗周期价值，不容忽视。曾被万科视为学习标杆的美国帕尔迪，正是单一住宅开发模式，帕尔迪在美国房地产高峰期的2006年曾经进入当年的财富世界500强。然而在金融危机冲击下，帕尔迪近两年来连续大幅亏损，亏损额超过收入的两成，资产和收入更是大幅缩水，股价只剩下高峰期的1/5。美国其他类似帕尔迪的大型住宅开发商，境况也大体相似。反观美国的非单一住宅开发商，如普洛斯、西蒙斯等，在面对危机时的表现就好得多。
在去年年底的一次媒体见面会中，万科总裁郁亮首次透露了公司这一重大决定：万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中，住宅产品仍将占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。
显然，竞争越激烈，两个地产标杆之间的相似之处越多。但是对于中海而言，盆满钵满固然是收益，但由于过于低调，在公众心目中，这个庞然大物一直表情含糊。如何在品牌及公众形象方面，塑造出鲜明的形象，是反过来需要向万科“问道”的地方。 恒大凶猛 直逼万科
2010年04月03日 07:47燕赵都市报【大 中 小】 【打印】 共有评论0条
本报讯(记者高利锋)日前，中国房产信息集团联合中国房地产测评**同发布《2010年中国房地产企业第一季度销售TOP20排行榜》，最新发布“2010年第一季度中国房地产企业销售排行榜”。
在最受关注的销售金额与销售面积两项排行中，恒大地产和万科都占了一个冠军和一个亚军，老牌企业和新兴力量间的老大之争互有胜负。
■恒大涨势直逼万科
榜单显示，在第一季度销售金额方面，万科以145亿元位居第一，恒大以85.3亿元紧随其后，绿城、中海和富力分列三到五名。而销售面积方面，恒大则以129.5万平方米力压万科118万平方米夺得头名，碧桂园、绿地和保利跟随其后。“在中国房地产市场传统淡季的第一季度，加之政策信息不明朗的情况下，第一季度的地产争夺显然体现了房地产企业间绝对实力的比拼。” 业内人士认为，纵观榜单，表现最为抢眼的还是万科和恒大两家，万科力保老牌霸主之位但优势已相当微弱，而恒大作为新晋豪门随时都有超越之势。
据了解，自去年强势崛起之后，恒大始终是惹人关注的企业，在上市之前保持了较快的增长趋势，而2009年11月上市之后，这个快速增长的趋势并没有放缓。数据显示，2009年，恒大全年实现销售金额303亿元，而当年第一季度的销售金额为31.09亿元。今年恒大的第一季度销售已达85.3亿元，同比增长了175%。如果按此推算，恒大2010年全年销售额将非常乐观。
■规模品牌彰显优势
恒大的强势崛起在2009年成为业界最为关注的焦点，一是因为恒大摆脱了两个寒冬的困境，二是在刚度过寒冬之后快速提升，成交量和成交面积直逼老牌房企，进而在去年11月份成功于香港上市。
时至今日，已经是恒大上市后的半年，恒大依然保持了凶猛的增长势头，通过这份报告，依然让业界震惊不已，恒大在规模扩张，产品线的延伸和标准化运营的核心竞争力再次得到市场认可。
从2004年开始，恒大持续实施精品战略，与国内外一流企业建立品牌合作联盟，同时在全国实施集中招标和集中采购，大幅降低了材料及设备的价格，使得产品品质高水准的前提下做到了低成本运作，在性价比为王的市场中自然立于不败之地。目前，恒大已经把成功的“精品化”、“标准化”、“规模化”发展模式复制到全国项目，恒大的产品已在其进入的城市成功建立了高品质产品形象。
同时也有业内人士认为，恒大超前进入了中国城市人口500万以上的省会城市及周边地区，获得了大规模优质成本土地储备。“恒大的项目一般都坐落于所在城市升值潜力大、住房需求上升的地区，单幅地块建筑面积一般在50万-200万平方米。”业内人士说，此类项目适宜规模开发，可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件，一方面降低了整体成本，另一方面也提高了恒大的产品品质。 万科企业有限公司2009年度业绩推介会
作者: 但斌
时间: [ 2010-04-03 17:06 ]
万科企业有限公司2009年度业绩推介会
时间：2010年3月2日下午3：30-5：30
地点：深圳盐田大梅沙的万科中心
高管：公司总裁郁亮、执行副总裁肖莉、执行副总裁王文金和董事会秘书谭华杰
万科2009年度业绩推介会实录
谭华杰：
公司基本情况：2009年公司结算面积605.2万平方米，营业收入488.8亿，同比增长19.2%，净利润53.3亿元，较上年同期增长32.1%。从每股收益情况来看，首先是净资产收益率是14.26%，比2008年的12.7%有一个比较明显的上升，但略低于2007年水平。每股收益是0.48元，较上年调整后的每股收益增长29.73%。
2009年的毛利率是21.9%，比2008年的28.2%下降了6.2个百分点，因为房地产的结算存在滞后， 2009年结算所对应的其中很大一部分是2008年的销售，公司在费用控制方面的努力也取得了一定成效。
2009年初公司希望营销费用率和管理费用率合计占了营业收入的比例能够下降20%，实际情况是营销费用降低了21.1%，管理费用降低了24.3%，完成了年初的计划。
项目储备：按照万科的权益是2436万平方米，可支持未来二到三年的开发需要。
公司预计2010年新开工面积的计划是855万平方米，比2009年有很大的增长。
从2009年新增项目来看，新增项目资源合计权益建筑面积是1036万平方米，约三分之二的项目为合作、联合方式获得。公司二、三城市获取的地块逐渐进入了市中心区。
公司在2009年的经营性现金流是一个比较大的正数，这代表了公司土地储备销售和谨慎看待项目发展的结果。在公司年底的有息负债当中，长期负债占73%，短期借款到一年到期的长期借款86.3亿，远远低于公司所持有的货币资金，所以公司的财务状况比较从容。
从公司的负债率来看，总负债率是比较稳定的，基本上在65%-67%的区间，相当于上市公司的平均水平来说有一点偏高，这是因为计入了已售未结算的原因。净负债率从年初的33%下降到20%左右，下降了13个百分点。从项目的融资角度来讲，因为有自有资金的限制，公司在2009年提出了A股增发的方案，获得一定的资本金，希望使总资本负债率达到比较合理的水平。净负债率公司有一定的空间，也为在今年抓住机会奠定了较好的基础。
从公司的客户层面来看，2009年的满意度和2008年比较基本上是持平的状态，忠诚度的恢复比较快，基本上恢复到了2007的水平，2008年客户忠诚度下降和当时发生的市场调查有较大的关系。随着2009年的市场好转，客户的心态基本得到修复。
员工敬业度处在比较好的水平，2008年的敬业度是66%，2009年上升了1个百分点，65%是中国的最佳门槛线，也就是说最近两年万科员工的敬业度都在最佳的区间，比地产行业平均的50%，和其他平均49%来看有较大的领先。
行业情况：2009年市场回顾。从住宅市场来看，成交量创历史新高，全国的总体销售达到8.53亿平方米的历史高点，比2007年面积增长了44%，而金额增长了80%，和2007年相比也分别增长了24%和50%，这看起来是惊人的数据。但把2007年和2009年的市场剧烈波动做一个熨平，因为2008年市场非常低迷，很多的购房者观望，所以他们推迟到2009年买房。如果把这部分的成交量扣掉，这样平摊下来年增长率只有10%左右。2009年14个重点观望的城市成交额是1.44万亿，同比2008年都是100%以上的增长。重点城市2008年的市场萎缩更为严重，如果我们做熨平的处理，成交面积是基本持平的。
2009年各地市场的走势分化比较严重，一线核心城市的房价上涨比较快，其他城市的房价相对来说平稳得多。第一，在一线城市的土地供应能力是不足的；第二，在投资性购房之外资产配置性的需求集中在少数热点城市。2009年14个重点城市，基本上每个月实际成交都明显大于批准预售，只有9月份因为开发商准备十一黄金周的销售，推房比较多，批准预售超过了实际成交，但10月份马上下降。这一年之内主要城市的可售资源都在减少当中。
2008年行业进入调整期，企业普遍降低了开工量，2009年2月份之后行业复苏的态势得到确认，企业逐渐加大了开工，从增加开工到真正转化到可售需要时间，所以没有提供可售资源的作用。
2009年，特殊的投资性需求比较多。土地市场的热度很高，公司重点关注的16个土地市场的全年成交额都创造了历史的新高，出现了一些地王项目。土地市场的活跃首先反映了市场信心的提升和企业的资金状况的改善，另一方面在公开的招拍挂土地市场成交量和价格出现了反弹，这和核心城市的土地供应，集中几年低于开工量有关系，这种情况加剧了竞争的激烈程度。
在一些核心城市，因为近几年的土地供应低于实际的开工量，企业把房子卖掉以后，实际上很难买回对应数量的土地，除非离开一线城市，到别的城市做开发，否则卖了一万平米的房子，最后只能争取四五千平米的土地，导致土地价格比较高，这是地王产生的逻辑。
2009年的销售金额突破600亿，成为国内第一个突破600亿的住宅企业，但我们和美国最大的地产商帕尔迪历史上的最好成绩还有一定的差距。从万科卖房子的结构来看，90平方米以下的套数比是57%，99-144平米住宅占比29%，由于144平米以下就是普通住宅，相对来说受政策的影响比较小一些，在房贷上面的可保障性强一些，受物业税的影响也比较小，所以万科的定位对于公司适应更复杂的环境变化方面有一定的帮助。
从公司产品的属性，购房者购房的出发点分类，在面积上2009年首次置业占30%，首次改善占23%，再次改善占28%，其他需求低于20%。也就是说在万科的销售当中，真正自主型的购买占比较明显的成份。
2010年公司发展思路。市场展望，因为2010年的供求关系有很大的改善，有比较大的供应链放出来。另一方面购房者的心态趋于理性，在这样的情况下房价趋于稳定，这也意味着很多的二、三线城市即使在今年房价也不会超过2007年的高位，从这个角度来说并不是非常不合理的价格。而另一方面，虽然房价是区域稳定，但成交量的增幅来看存在一定的不确定性，宏观经济无论从全球还是中国来看都还存在着有待观察的事情。政策环境方面会发生变化，市场又会产生多大的影响，这有待于进一步的观察。而政策不断成长，和市场之间存在互动的关系，如果市场发生变化，政策也会发生下一步的调整，我们认为成交量这个走势在年内有不确定性，需要继续观察。因为万科在投资上保持了充分的谨慎，现金流是正的，所以公司的现金流非常稳健。如果行业的资金面趋紧比较明显，对万科来说在土地市场上面临的趋势比2009年更好一些。
2010年的工作重点有四个方面：1、提升与服务的竞争优势，提高产品和服务的性价比； 2、当外部环境变得日益复杂和很难预测的时候，保持业绩的稳步增长；3、基于未来的思考，希望能够率先完成绿色的转型，建立在低碳时代，或者绿色经济浪潮来临之间的先发优势；4、我们希望能够打造适应持续增长的新型管理平台，为进一步发展提供支持。
过去几年经过我们的努力，客户满意度有所提升，公司会进一步改善客户对产品质量的认知。在产品性能方面，会着重考虑产品使用上的便利性。从服务的角度来说，一直以来物业管理是万科最大的竞争优势之一，我们希望未来能发扬光大，09年公司在物业方面的客户满意度有一定的调整，这是公司高度警惕的一件事情。最后一点，对现有的产品和业务模式进行创新，包括传统的项目打造一些标杆项目，还要尝试养老住宅、度假物业，还有开发商业物业，做好商业物业才能进一步提升住宅用户的价值。
在确保业绩增长方面，我们会坚持“不囤地，不捂盘”的经营策略，努力促进销售，积极应对市场变化。公司会继续以合理价格获取优质土地资源，并希望以首置、首改、再改为主的主流住宅用地计划占80%以上。同时我们公布了800多万平米的开工面积，这个开工面积和公司的发展需要比较合适，我们会在年内进行调整，一直保持比较健康的库存状况。我们还会加大标准化方面的举措，提高项目的运营效率，当我们管理项目越来越多的时候，保持公司经营效率不会下降，甚至获得一定的提升。
新开工的项目我们希望获得100%的全装修（公寓），工厂化的开工方面，我们希望今年达到100万平米的开工面积，其中100万平米会参照国家最高的绿色三星标准来设计和建造。
最后，在管理平台方面，我们面对的是规模进一步扩大的复杂性提高，为此公司会减少审批事项，减少流程。另一方面，从今年开始，公司的奖励方案也会做出调整，调整的主要内容把回报率放在核心，最终提升对股东的回报。另一方面，在管理上面也会采用更多标准化的方式，发挥公司的规模效益，这是我们在2010年主要的发展思路。
调研问答纪要：
关于信贷调整对房地产有多大的影响？我们万科的对策是什么？
郁亮：万科有很多融资渠道，包括万科2/3的项目是合作去拿的，这是避免对单个银行的依赖。整个市场会趋于理性。我觉得信贷政策目前的影响不是特别大。银行做按揭的时候，也会选择比较好的发展商，让客户更有保证。我们认为按揭调整主要会影响投资性的需求，对其他的自住需求，从前天总理的访谈里面，与网民对话里面，政府会支持自用物业和首次改善物业。
刚才谭总所说的资金和市场会比较理性，房地产价格会比较平稳。如果开发商买很多地，资金紧张，有没有可能在下半年大量放盘，市场出现大跌的局面？
郁亮：下半年市场会不会大跌的问题，我的感觉是不会。一方面宏观经济表现要比去年好。我们对宏观环境还是有信心的。另外目前市场的存货不多，不像2008年压了很多货在那里。发展商会学会一些经验教训，学会存货控制办法，开发商的资金也比较充裕，方方面面的原因使得大幅度降价的可能性不会太大。从整个宏观大势来说，政府希望这个行业平稳发展，而不是大起大落。所以我认为大规模降价的可能性可能不会出现。万科内部也一直在调整，我们希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%，如果当月不到60%怎么办，我们会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。在座各位基本上都来自中国最大的几个城市，上海、北京、深圳，但这几个城市对全国房地产的代表性在下降，如果说过去5、6年前这三个城市从买地数量来说占了全国10%的份额，今年只有2%左右，我们不能再根据这三个城市房价的走势来判断全国形势了，这一点我觉得尤其需要关注。
我们觉得这一次中央包括各个地方出台政策很有意思，过去是中央统一政策，地方去落实，但现在各地自己出台政策。我们内部运营也是一样的，我们现在在进行决策时也会根据每个城市的表现，每种类型的产品表现而做出调整，进行更加精确的指导。
请公司高管评价一下本次调控与以往相比有什么样的变化？一方面把需求拉起来，一方面增加圈地，这方面是不是得当的？能不能针对下半年供地需求做一个展望。
郁亮：到目前为止，政府在这一轮调控当中采取的措施有几个特点，第一个特点是来得比较早，不像以前到了很严重的时候才开始动，去年年底的时候就开始出现微调，这比以往更及时。第二，我们没有看到政策大波动，政策调整的目标也是清晰的。第三，允许地方出台各自的规定，满足各自不同的市场需求，这是比较好的。这一轮调整明确了政府责任，调整目标也很明确，是解决老百姓居住问题，这是一个很大的进步。重新定义市场和政府的边界和职责，这对培育未来市场的成熟有巨大的作用。我觉得这几点是这一轮调控和过去调控不一样的地方。
至于说下半年的供应量，一般都会预计下半年的供应量会增加，因为发展商加大了开工力度。为什么说今年的房价会趋于稳定，也是基于这个判断。供应出来之后会怎么样，我们觉得相对来说高端房的比例会大一些，因为去年最好卖的是高端房。但高端房的市场毕竟是有限的，过去一年的资产配置需求也基本释放完了，综合这些因素，高端房市场可能会有一些压力，所以在拿地方面，我们强调80%是住宅需求，以符合主流市场的需求，回避风险。
高端市场的住房压力可能更大，但现在保障住房的推出力度也比较大，从这个角度来说是低端房也是不少的，您怎么看待这个问题？还有一个问题，下半年总体供应量还是基本平衡的状态吗？
郁亮：房地产行业的繁荣必须依赖于社会和谐，如果社会不和谐房地产是没法获得长远发展的，加大保障性住房建设是应该的。而保障型住房和我们目前的主流产品之间仍然有比较大的差距，我认为不会造成冲突。第二，为什么下半年会平衡呢？一方面供应量多了，另一方面开发商也会根据市场销售调整开工，市场的调整会比较充分。
北京2010年的土地供应有50%给保障性住房了，万科对在北京拿地也有措施吗？
郁亮：万科愿意替政府建保障性住房，也希望把绿色、工业化理念加入保障性住房中。土地供应确实是有限的，但万科过去一年2/3的项目都是联合去拿的地，核心城市里面也可以通过这些手段继续获得地块的。
万科的标杆是帕尔迪，2007年、2008年出现销售量的急剧下降，如果万科也遇到了房价下降比较厉害，销售量下降比较厉害的状况，最差会出现什么样的状况？
郁亮：万科有一个重要的策略叫战略纵深，万科一线、二线、三线并重，我们借助于已有管理团队的操作经验、已有的品牌优势向二线、三线城市转移，因为中国太大了。举一个现实的例子就是合肥，合肥这个城市有高铁等，使它成为了长三角正在崛起的制造业中心，而这个城市的房子各方面正在产生，刚性需求正在诞生，这个城市里面我们去做，我们觉得我们很有底，市场表现等各方面比较正常，和经济发展水平相适应。如果说一线城市的价格波动会比较大，中国还有众多的其他城市供我们发展，跨地发展最大的就是管理问题，但因为万科目前在全国的布局比较广泛，比较方便去拓展周边的业务，这是一个管理团队解决问题，这样可以回避那些有风险的市场，转而做比较可靠的市场。这是万科在未来一段能够稳健增长的策略。
第一个关于政策决心的问题。感觉这一轮调节，政府的决心更坚决，一个是因为房价创造了新高，另外目前中国宏观经济发展模式已经到了不得不改的力度，依靠房产的拉动模式到了不可不改的模式。不知道是否正确？
郁亮：我们信政府的调控决心是坚决的。这一轮调控，我相信执行效果会比过去好，因为目标更清晰了，不能因为以前的政策调控没有达到效果，就认为这一次也是如此，我们宁愿相信政府调控目标是合理的，调控效果是很好的。
第二个问题，关于公司战略的问题，2009年万科相对于其他公司失去了速度。万科作为房地产行业的领袖，除了和竞争对手竞争之外，还要探索政策落实的问题。我从年报里面感觉到，今年对绿色产业和产业化这个问题提得比较多，相比2007年、2008年提得更多。在宏观经济的低碳以及发展模式的转变，是一个非常迫切的问题，公司是不是觉得目前房地产行业的模式到了一个程度，因此万科可以在产业化方面，在新模式方面取得一个新的制高点，关于公司的加法、减法问题，过去万科在过去做事是减法问题，包括谭总讲的适当增加配套物业的比例，我是不是可以理解为公司在做一定的加法，这个产业或者这个行业，或者我们公司发展模式是否也需要一定的改变？
郁亮：我并不认为2009年是万科失速的一年。2009年是万科恢复增长的一年，对万科这样的大企业来说，有30%的增长是不容易的事情。每个企业处在不同的发展阶段，有的在青春期，成长很快。但万科现在是成熟期，增强自己的体能，所以我不认为万科过去一年是失去的一年，而是重回增长轨道的一年。我认为作为发展商来说，不可能纯粹是经济决策、商业决策，我们应该坚持两点，第一是听政策的话，第二是和城市同步发展。所谓听政策的话，中央政策是什么，我们跟着做，这样才能为这个行业提供更大的发展空间。第二个做法是和城市同步发展，这是万科的加法问题，城市在过去十多年间最缺什么？住宅，住宅在哪里？城乡结合部，万科获得的第一大桶金就是城乡结合部拿地建成花园，成长到今天，我们借助了大势。城市发展到今天已经到下一个阶段，要提高居住质量，除了单纯的住宅之外，城市发展还需要商业、办公、娱乐，万科要顺应这个时代去同步发展。有一个问题希望大家能注意到，大的城市项目中通常会配有20%-30%的非住宅地，这根据不同城市的规模大小而不同，一般越大规模的城市要求越高。如果万科再不学会做非住宅的部分，做住宅的配套部分，会被城市抛弃，所以说我们要学会做这件事情。所以并不是说万科做加法，而是为了更好地做好住宅。万科主流住宅在80%以内。我们需要和城市同步发展，不是我们刻意追求商业。行业在同步发展的时候还有一个趋势，就是低碳、节能减排，所以万科会吧绿色作为重要的竞争优势加以培养。万科的绿色三星计划，也越来越得到地方政府的响应和支持，使之具备了大规模推广的可能性，这也是时代的潮流、社会的潮流。万科跟着政策走，跟着城市发展的步伐走，这是我们万科的两个策略。
即将要召开两会，请公司高管对两会的政策方面做一个前瞻。
郁亮：万科一贯是应对第一，预测第二。行业要转型、转势有一定的领先，只要不贪婪、不恐惧，就可以理性做出战略，万科没有能力去做预测，但政策释放的信号可以略知一二。前面谈到的政策理解，也代表我对政策未来的理解。
年报里面提出我们的新开工，这个数据由于精装修的原因比较低，会不会导致今年的销售面积增长得比较慢？ 2009年毛利率是下降的，2010年毛利率是否会恢复到2008年的水平？最后请说说公司2010年的拿地计划。
郁亮：销售和竣工没有什么关系，万科坚持“不囤地、不捂盘”，达到预售条件后就快速销售。竣工计划减少的原因，是因为严格推进标准工期，加强监管，包括质量拉闸制度，使得工期比过去延长，对公司今年的结算有一定的影响。但2010年的盈利不用担心。未来毛利率至少比2009年会好，因为2009年反映的毛利率里面有降价的因素，2010年的毛利率应该会有明显提高。
拿地的问题，万科是灵活应对的公司，拿多少地也取决于资金状况和存货状况。拿多少地是随时调整的。当然，今年在拿地方面仍然有几个原则要坚持的，第一是不当地王；第二仍然会综合运用合作、联合等多种方式拿地；第三仍然是非常谨慎、理性的，拿的地里面会有80%是主流产品。我们还希望利用战略纵深优势，在二线、三线城市获取更多的发展机会。这些市场会有更多合理地价的项目。这是今年拿地的策略。
刚才您在工作计划当中提到了产品延伸的情况，准备做商业地产，当然80%还是主流产品。我想问一下万科在在区域选择上大概会在什么区域做什么切入？政策是各个地区按照地方的情况调整的，各方政策不太一样，区域政策有没有不利的影响？
郁亮：关于万科的区域选择问题，从04年开始区域选择没有改变过，万科在中国最重要的城市圈发展业务，目前最活跃的就是珠三角、长三角和环渤海，从过去一年的情况来看环渤海成长最快，排在三个区域之首。在两年之内珠三角、长三角、环渤海是平行的概念。在区域布局上我们当然也会考虑区域政策的影响。
对投机性住房购买的调控，可能抑制了二手房的成交量和成交渠道，这对一手房会产生什么影响？对2010年的销售会有什么影响？有没有预测？
郁亮：调控对二手房有很大的压力，一手房也有影响，在过去的时间里面我们看到投资性购房受到调控的影响比较大，所以说今年市场行业价格趋稳的话，行业的成交量有可能会下降，因为增值需求不会那么大。对万科来说，80%都是主流住宅，当然不能保证80%的主流住宅里面没有投资客，但相信万科大部分的房子还是自住型为主的。
万科进入二三线城市很多，以后的发展方向是否有变化。第二个问题，万科对每天销售情况，包括客户的到访量都有统计，想问一下目前楼盘的到访量是不是有明显的下降。
郁亮：万科会不会放弃北京、上海，不会放弃一线、二线、三线、四线，公司会借助一个城市圈进行全面开发，以前是行政割裂，现在成为经济圈的时候，可以挖掘综合利用的机会，节约一些资源和成本，而不是放弃一个地方，这一点我强调一下。万科对每天的销售、来访有严格的跟踪，2月份的来访下降有很多因素，比如春节放假，但转化率还不错。总的来说2月份买房是下降的。但现在谈趋势还为时过早，我们会密切关注。
成本控制这一块的状况是什么样的？今年控制成本的方式有什么变化？
王文金：成本控制的效果还是很显著的，具体的表现是管理费用率和销售费用率的下降。公司在2009年有全面的成本优化，一个是开展成本对标的专题行动，一个是推广标准化。公司已经推广了C级装修方案，通过选择一定的装修标准和装修方案，公司有利于统一采购和管理，通过标准化，每平方米可以就有50-60块钱的节约量，这对成本也是非常显著的。但是因为结算有滞后性的问题，采取成本控制后现在的开工项目的还有两年左右的时间才能体现出来，总体而言公司成本方面的健康程度和合理程度大大提高了，谢谢。
刚才郁总谈到万科进入壮年了，进入壮年之后的公司增速是不是必然会更慢？公司有什么办法让营运规模会继续保持行业第一？比如说销售规模保持行业第一的位置。
郁亮：规模是行业地位的追求标志，万科从去年开始希望从速度规模转向质量效益，所谓规模速度型不一定能够给股东带来回报，对发展商来说不能仅仅只追求自己的效益，而是要追求更加平衡的效益，所以要转向以股东利益为导向的质量效益。万科需要摸索600亿左右的公司发展观的问题，从丰田所遇到的困境来看，某种程度上发展速度过快并不是一个好事情。万科这两年来放慢步伐，调整心态，调整自己的发展模式，这也是对过去快速发展的反思。我们利用几年时间搭建管理平台是值得的。第二点，规模越大是不是收益水平会下降呢？万科进入新的管理平台之后，我们希望战略纵深迎来新的机会。大有大的难处，也有大的优势，比如通过规模盈利。使营运规模大于规模成长速度，这一点是万科正在努力的方向。
我想请教一下关于工程进度的问题，年报当中提到了实施精装修以后，从开工到竣工按时间拉长，2009年实际竣工数比年初少100多万，大规模的精装修之后，从开工到竣工的不同户型需要的周期比原来加长了多少，是什么样的时间进程？2010年预计开工850万，按照现有的速度，大概到什么时候竣工？谢谢。
郁亮：精装修带来的工期延长是3-4个月，应该说从现在开始，我们安排的工期里面也包含了精装修，已经考虑过了它对工期的影响。850万的开工面积我们也可能会随市场进行调整，这是我们目前的预计。每个月我们都需要调整产和销的比重，调整公司的存货，经营计划，每个季度报告里面对开工进行安排。不同的项目开发周期不同，总的来说在未来12个月-24个月，应该可以进入结算。
公司要提高精装修、绿色产品和工厂化的水平，预计会对盈利能力有什么影响？
王文金：万科的精装修有不同的档次，精装修成本有的500，有的2000，我们会根据市场需求的不同推出不同的产品。做“绿色三星”产品的增加的成本具体要根据各地的情况不同来确定，因为不同的气候带上面，有些“绿色三星”成本比较低，有些成本比较高。但我们相信绿色产品的溢价能力能够消化这部分成本，因为“绿色三星”本身就是一个很好的卖点，包括隔热、保温，还有中水的利用，给客户提供便利。工厂化目前各地有一些好的优惠政策，比如在增加面积方面，在外墙的面积施工方面有相应的优惠政策。工厂化也能提高相应的回款时间。总体来看，绿色工厂化目前对收益的影响是很有限的，可以帮助我们的模式转变，对长期发展是非常有利的。
我的问题是刚才谭总提到的合理库存问题，开盘的时候达到60%，我们把它作为一个好的指标，除了这个以外，合理库存还有没有其他的指标？
郁亮：所谓合理的库存是保证公司的合理经营，60%是保证不会有很大的存货，我们曾经是70%的指标，现在我们调到60%。当然，如果存货不能保证持续经营的话也是有问题的。
提问：金地的股权激励设定了五年每年增长30%的目标，净利润每年增长20%，公司对未来市场的看法，公司对于股权激励会有什么考虑？
郁亮：如果做新的股权激励方案，我们会以股东回报的指标衡量我们的业绩，增长是第一位，这个增长是盈利增长和盈利水平的增长，我们根据这样的指标衡量是否做到优秀。
我想问一下物业税的问题，因为这个问题确实对行业的影响比较大，最近也有风声在说会持续推出，我想问对整个行业和公司有什么影响？公司预计会在什么时候进具体推出
谭华杰：关于物业税，我觉得可以做这样几个判断，第一物业税或者类似的财产税的推出是必然的趋势。第二是关于推出时间，我认为物业税会加速，但依然是非常长的过程，因为物业税从理念来说很清晰，方向已经明确了，但具体进行操作，技术上有非常多的障碍。从有经验的国家来看，第一是征收成本很高，第二是需要极其强大的评估机构，我们和其他国家还有不同的地方，比如说我们的土地没有私有产权，只有使用权，对于这样的财产如何征收财产税，如何划定合理的免税门槛才得到大多数的支持，这一系列的问题还需要在实践当中慢慢展开。所以物业税这件事情，个人的推断可能会有一个前置的信号进行观察，比如可能最初的时候采取试点的方式，先从经营性商业物业开始转轨，把目前出租性商业物业的房地产税改成物业税名义征收等等，如果什么时候发生这个事情，大家关注物业税才是合适的时间，现在我个人认为对物业税很难有明确、精确的结论，谢谢。
2010年和2011年公司会不会继续控制管理费用和销售费用的比率？如果2010年或2011年项目取得很好的增长，这一块会不会放松一些？另外，公司长三角的项目比较少，是不是因为长三角的竞争更多一些呢？
郁亮：在费用率方面万科还有节省空间，这方面我们会继续坚持一些政策。比如说管理费用最大是什么问题？最大是人的问题，如果人的效率得到充分发挥，就不是问题。长三角的项目问题，严格来说长三角不如珠三角激烈，只见过广东发展商北上的，没有见过北方的发展商下来，无论是上海的都没来过深圳，没来过广东这一带，所以不存在这个原因。
万科07、08年度的股权激励计划未能顺利实施，管理层如何看待？第二，关于快速发展的思考，公司做了200多个项目，做了30多个城市，跨地域的发展真是一个问题，从管理层的角度和别的对手来说怎么有竞争优势。
郁亮：2007年度的激励计划未能归属是受到资本市场环境影响，2008年是业绩未能达标。放弃激励计划是有得有失，失去的是财产，得到的是股东的信任，万科不会为了满足股权激励的条件做手脚，我们和投资者的信任程度加强了。如果说未来再建立股权激励，万科不会用规模指标衡量，而是回以股东回报作为条件，是否和股价挂钩，请各位投资者决定。万科始终把客户放在第一位，始终是股东利益的导向，与城市共同发展，这些成果都对我们未来有帮助。万科已经进入了三十多个城市，跨地经营始终是一道槛，中间是教训多过经验。万科四个区的管理模式，区域管理模式经过六年时间的不断磨合，作为总部的派驻机构，和总部的衔接扮演了很重要的角色。我觉得万科目前的区域管理架构使得万科能够进入更多的城市，但我们不会盲目进入过多新城市，不会是一个点、一个点的布局，而是成片区的布局，采取相对更集约化的投资模式，使得在统一地区内有更多的共享资源，实施标准化更容易一些，更能体现规模效益。 万科Ａ：2010年三月份销售及近期新增项目情况简报http://www.cninfo.com.cn/images/Pdf.gif(82k) 2010- 住建部科技中心与万科签订合作协议 探索绿色建筑
2010年3月29日下午,住房和城乡建设部科技发展促进中心与万科集团在北京举行战略合作框架协议签约仪式,旨在建立长期的战略合作伙伴关系,共同促进建筑行业走向低碳发展之路。住房和城乡建设部建筑节能与科技司司长陈宜明、科技中心主任杨榕、万科集团董事会主席王石等双方代表出席签约仪式,北京、上海、深圳等地政府部门领导,中国建筑科学研究院、上海市建筑科学研究院、深圳市建筑科学研究院等相关单位以及部分媒体共同见证了签约仪式。
此次签约仪式是双方合作的一个重要开端。根据合作框架协议,科技中心将与万科集团携手,重点在建筑节能、绿色建筑、低碳建筑、住宅工业化等领域开展相关研究工作,万科将努力成为行业内绿色、低碳建筑技术研发和实践的先行者。
科技中心将引导和推介建筑行业内优秀企业积极参与“万科住宅产业化示范基地”这一企业联盟型平台,并争取向国家有关部门申报批准为国家级工程技术研究中心。万科集团每年将投入一定量的资金,与科技**同开展节能、绿色、低碳、住宅工业化等领域的技术研究,开发适应我国不同气候区域的低碳建筑体系,促进研发成果在建筑行业内的推广和应用,推动建筑行业科技和产业化水平的整体进步。同时万科集团还将以北京、上海、深圳等地的建筑开发项目为试点,积极承接住房和城乡建设部节能、绿色、低碳、住宅工业化示范项目的建设。从2010年开始,科技中心将支持万科集团每年开发一定比例的达到国家《绿色建筑评价标准》三星级标准的项目,同时开发一定比例的工业化方式建造的项目。
自1999年成立建筑研究中心以来,万科集团一直致力于绿色建筑、住宅产业化的研发和实践,并积累了一定的经验和成果。深圳万科城四期是国内首个达到绿色三星标准的住宅小区,万科新总部大楼万科中心也是财政部和住房城乡建设部可再生能源建筑示范项目。东莞住宅产业化基地在未来2-3年内将建设成为零碳排放和环保技术综合应用的理想国。此次万科集团与科技中心合作,标志着万科集团在绿色建筑及住宅产业化领域的长期探索和实践得到了认可,也为万科集团进一步打造绿色竞争力、推动建筑行业向低碳经济发展方式转变奠定了坚实的基础。
在此次签约仪式之前,住房和城乡建设部副部长仇保兴与万科集团董事会主席王石等一行,就大力推动绿色建筑和低碳经济的发展进行了会谈。王石代表万科集团向仇保兴副部长提交了《万科企业股份有限公司2009年度社会责任报告》,此份报告明确了万科集团在可持续发展方面的目标:以住宅产业化为平台,推广绿色建筑的研究和实践,带动建筑行业进步。会谈中,仇保兴部长表示,对万科集团这样的领头羊企业大力推行绿色建筑表示赞赏和肯定,也希望越来越多的房地产开发企业加入到绿色建筑和低碳生态城的开发建设**同推动中国城镇化建设走上一条可持续发展之路。而王石也表示,政府和合作伙伴的支持使得万科有信心推动行业绿色建筑政策、标准的建立完善,当好行业的绿色领跑者,影响行业向低碳转型。 （仅供参考，风险自担）
万科Ａ(000002)曲线进军北京CBD 均价或达8万
万科集团将成为位于北京CBD核心区域的赢嘉中心的新主人，并有意将其改造成高档商住楼。一旦成功，赢嘉中心的出售 均价或将达到8万元/平方米。
北京CBD东扩引爆了周边的房地产市场。除了周边新盘房价应声而涨之外，还有地产商盯上了已有CBD区域的旧楼改造。
《每日经济新闻》昨日（4月7日）获悉，位于CBD核心区域的赢嘉中心正在悄悄地改变着主人，地产大鳄万科集团将从中 信地产手中接手，并有意将其改造成高档商住楼。目前双方已经确定了基本意向。
在CBD核心地段进行如此大规模的改造无疑是京城第一例。业内人士分析，一旦成功，赢嘉中心的出售均价或将堪比"长 安8号"，达到8万元/平方米。
改造已在进行
赢嘉中心位于东长安街南侧，东三环国贸桥东南角。该中心B座门前搭起了高高的脚手架，一片热火朝天的施工景象。
"这个楼已经不出租了。"门口的保安告知此楼正在进行装修，原有的租户绝大部分在年初就已经搬离。一楼电梯口墙上 也贴满了已搬离公司的新办公地址告示，日期基本上显示为1月末。
在现场施工的拆除工人陈伟（音）则表示，拆除早在去年底就已经开始了，目前B座7层以上已经被拆除完毕。"不仅仅是 内部，接下来外墙也要进行拆除和重新装修。"陈伟透露，他所得知的信息是，这栋楼未来要被改造成高档公寓和写字楼，基 本工作应该在2010年底结束。
记者随后以租房者的身份来到A座15层挂着"中信地产"标志的物业中心，被告知当前出租业务已暂停。
中信地产早有去意
在CBD区域地产行情火热的大好时机，为什么中信地产却要退出？《每日经济新闻》记者了解到，这与赢嘉中心的特殊历 史有关。
资料显示，赢嘉中心曾用名为"三立大厦"及"富裕隆大厦"，由赢嘉置业发展有限公司在2001年底建成。不过，由于该开 发商在2006年与中信嘉华银行有限公司发生了借款合同及担保合同纠纷，赢嘉大厦最终被查封并于2009年9月被拍卖。北京富 士比拍卖行有限责任公司当年9月12日刊发的拍卖公告显示，该楼盘的评估价为112286万元，第二次拍卖底价为95000万元， 拍卖保证金两亿元。
业内人士猜测，由于中信嘉华银行为中信控股有限公司的全资附属公司，和中信地产同属于 "中信系"，后者有持有物业 的运作经验，因此最终接盘，不过价格无从得知。
中信地产由此获得了近5万平方米建筑面积的所有权。包括赢嘉中心A座9-17层 （扣除已售部分）建筑面积6362.39平方 米，用途为综合。B座整栋建筑面积42686.2平方米，用途1-4层为商业、5-24层为综合、地下1-2层为车库、地下3层为办公及 设备用房。
然而，尽管属于CBD的黄金地段，但赢嘉中心并没有给中信地产带来很好的业绩。
"赢嘉中心的写字楼格局比较老，而且整个地段因为有一航集团以及周边写字楼的低租金水平拖累，继续保持原有格局运 作的话，收益也不会高。"中易安担保公司市场总监徐东华对《每日经济新闻》表示。
记者昨日调查发现，与旁边的招商局大厦相比，赢嘉中心的租金确实比较低。一位中介人士告诉记者，现在招商局大厦 的租金水平在220元/月.㎡，而赢嘉中心A座为160元/月.㎡，而且价格还能压低。另外，后者此前的出租率也不到70%。
知情人士透露，在接手后不久，中信地产就曾经打算退出，当时的底价是1.9万/㎡左右，不过当时并没有实质性的进 展。
万科或改建高档商住楼
中信地产退出意向确定后，接盘方开始浮出水面。
《每日经济新闻》昨日获悉，北京万科已经基本确定接手，可能通过目前进行的大规模改造将赢嘉中心转变成高档商住 楼。
"我们意向基本已经确定，进一步的内容还有待谈判。"北京万科内部人士昨日也证实了这一消息。
业内人士分析，乐意接手赢嘉中心与万科当前在CBD核心区域并无楼盘有直接关系。此外，徐东华认为，万科接手最重要 的原因是因为此楼盘未来发展可期。
"商业运营万科不在行，住宅是他的专长。"徐东华表示，改造成商住项目完全有可能盘活赢嘉中心，万科接手应该也是 考虑到了自己在住宅领域的运作经验和实力，而且，赢嘉中心的格局也比较适合进行住宅化改造。
上述万科内部人士对改造成高档商住项目一事未予置评。但对于接手一事，他持十分肯定的态度，"在这个地段有房子， 卖什么类型都可以。"
陈伟透露，他听到的说法是，在拆除完成后进行的重新装修将投入2.8亿元。考虑到当前单价应高于2009年的1.9万元， 加上购置价格、改造价格、内外装修成本等几项，万科拿下此楼可能高达15亿元。
"这个项目就和二手房一样。"徐东华分析认为，万科操作此项目的周期应该不会太长，而且根据该楼预售许可，此类房 屋用途为综合，因此，不会存在违规情况。
据了解，此次改造可能只针对B座，由于A座是当时赢嘉置业和南航集团联建的，南航占了现在的酒店部分以及赢嘉的8层 以下，当前并没有改造迹象，未来是否有变不得而知。
旧楼改造成开发新模式？
"万科此举也与当前市场发生变化有关。"上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，由于当前利润率较低，万 科也在寻求转型，加大对市中心项目的追求力度，并增加持有物业的数量。
此前万科只专注于住宅开发，但是现在也已经开始尝试商业地产。徐东华认为，此次万科在北京CBD的动作也透露出一个 信号，在核心区域拿地越来越难的今天，改造旧楼获取市区优质地块也将成为一个发展模式。
杨红旭则认为，万科此举有点类似于潘石屹去年8月收购上海烂尾楼SOHO东海广场，据了解，上海的东海广场整体出租率已经达到82.5%。而在潘石屹接手之前，该项目的出租率仅30%左右。 今年政府对房价上涨忍耐极限为10%
2010年04月09日 田力 第一财经
援引一位接近住房和城乡建设部的专家表述,今年政府对房价上涨忍耐极限只能到10%。
该专家进一步表示,如果主要城市房价继续高烧不退,有关部门将从第二季度开始实施一系列新调控手段。他这个判断的背景,是宏观调控的主要目标是把通货膨胀控制在比较温和上升的范围之内。
报道还援引北京房地产协会副秘书长陈志透露,某些重点城市曾因房价问题被国务院约谈,此后出台了积极的调控房价措施,而且这些地方政府都受命准备了调控储备措施,一旦这些措施出台,将会给房地产价格带来很大的压力。
陈志还坦言,北京市也“储备”了一系列“猛药”,如果房价继续上涨,政府将出“杀手锏”。
另据住建部政策研究中心副主任秦虹称,“从今年一季度来看,淡季不淡。今年1-2月份全国商品房销售面积的增长速度达到了38.2%。”
秦虹透露,今年1-2月份,除了上海地区商品房的销售面积是负增长,江苏是个位数增长以外,东部所有的地区销售增长速度都在两位数以上。其中的山东、辽宁、海南这些省份它的增长速度甚至超过了100%。
“我们预计今年全年商品房的施工面积增速会超过16%,预计今年下半年商品房供应会大大增加,对商品房市场的供求关系会有很大的改善。”秦虹说。
而昨日,出现在北京房展会现场的开发商均认为,今年房价上涨10%不成问题。 国土部参与审核房企融资将常态化
本文来源于《财经网》 2010年04月09日 19:03
* 打印
* 推荐
* 收藏
* RSS
* 分享
o Linkedin
o Facebook
o Mixx
o Yahoo Buzz
o Twitter
o 校内网
o 豆瓣网
o 开心网
* 单页阅读
字号：
春节前，国土部已经向证监会通告了一批房企，目前，还有一部分房企正在审核中
【《财经》记者 张杰】中国国土资源部配合银监会、证监会，对土地抵押贷款和房地产企业上市融资进行审核把关的制度，将常态化。4月9日上午，国土资源部调控和监测司司长刘随臣对《财经》记者确认了这个消息。
“这个政策不是一个临时性的调控政策，而是将常态化。春节前，国土部已经向证监会通告了一批房企，目前，还有一部分房企正在审核中，但是，数量及名单还不方便公布。”刘随臣说。
据刘随臣介绍，在2009年，国土资源部配合银监会、证监会对土地抵押贷款和房地产企业上市融资进行了审核把关，健全土地政策与金融政策的协调机制。
国土资源部调控与监测司副司长张婉丽对《财经》记者表示，国土部配合银监会审查的主要是房企的地产抵押贷款是否过多，配合证监会审查的主要是房企是否有囤地违规行为，以及是否有土地出让金未按时交纳等不良记录。
去年下半年，国土资源部在房企资本市场融资的调控部委中首次出现。去年10月，证监会即开始酝酿上市企业融资的情况征求国土部的意见。此后，国内A股房企融资均停滞不前，其中，即包括万科地产高达112亿元的股权融资。去年12月，有不愿署名的券商分析员透露，证监会上市部召集“招保万金”等多家房企融资部门负责人，召开了一个内部会议，会议的主题即为讨论“再融资与高房（地）价的关系”。
据了解，在去年10月下旬和11月下旬，证监会分别将境内注册境内上市以及境内注册境外上市的房地产企业的融资申请文件，转发至国土资源部，征求相关意见。国土资源部土地利用管理司等相关司局在接到证监会的相关文件后，曾专门开会讨论，要求针对30多家房企（即所有境内注册境内外融资的企业）在信息披露、土地取得、募投项目、土地开发以及土地评估等五个方面进行调查，了解是否有违法违规行为。
分析人士指出，国土资源部的加入，意在强化对地产商囤地的打击，并试图为土地市场降温。但是，国土部联手证监会审核房企再融资常态化，这将给房企的再融资增加更多不确定性和难度。
截止目前，自去年10月后基本上没有一家国内房企成功再融资。根据Wind资讯的统计，目前排队等候的共有43家拟再融资的上市公司，合计拟募集资金超过千亿元。其中，拟进行公开增发的万科A预计募集资金112亿元，中粮地产拟募资35.37亿元，其他41家拟募资金额累计约为903.03亿元。
但是，对于国土资源部的意见究竟效力几何，张婉丽说：“不能简单以‘一票否决’来概括。” 商业地产急行军 万科半月定3盘
张延龙
分享
* 聚友网
* [开心网] 开心网
* 人人人人网
* 新浪微博新浪微博网
* [豆瓣] 豆瓣网
* [转发本文] 转发本文
15:26
2010-04-09
共有条评论
订阅
大 中 小
经济观察网 记者 张延龙 短短10余天，已经有3个大体量商业地产项目被陆续披露，在宣称要将持有型商业地产比例提高到20%后，万科正在以令人咂舌的速度进入这一领域。其分散布局亦显示了万科相当的野心——这三个项目分别位于北京、西安和东莞，覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，总投资超过百亿。
4月8日，西安市曲江新区管委会在当地举办的中国东西部合作与贸易洽谈会上称宣称，万科将在曲江“开发总投资额 80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区”。万科总经理郁亮在签约会场称：“（项目的）重点内容为曲江国际会展产业园区建设以及周边商务办公、酒店公寓等综合开发。”
这已经是10余天内，万科所披露的第三个商业地产项目。今年4月初，有媒体披露，万科正通过收购获得位于北京CBD核心区域的赢嘉中心，并准备将其改造成高档商住楼。赢嘉中心地处CBD黄金地段，此前被中信地产持有，万科接手后，将进行大规模改造。
3月26日，万科就在东莞长安以溢出底价一倍的高价拿下75653平方米的地块。在这个总建筑面积为25万平方米的项目中，将规划有7万平方米的商业设施，包括一座约60层的地标性商业建筑。据称，7万平方米的商业建筑将规划为一个小型的城市综合体，“业态将会包括酒店、写字楼、公寓及商业裙楼”。
“万科做商业地产早有计划，只是没料到力度会这么密集。”一位房地产行业分析师说。在去年的11月16日，郁亮在一次非正式的场合首次对外公布了万科的新战略。在最新战略中，万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中，住宅产品仍占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。
今年两会前夕，万科在一次与机构投资者交流时对这个问题回应说：“城市在过去十年最缺住宅，过去城乡结合部做城市花园。目前进入下一个阶段，商业办公娱乐文化都需要，我们顺应这个时代。我们不做纯粹的商业，在越大城市中纯住都没有，都配有20%比例商业。不做的话会被城市抛弃。”
万科当时称，“未来行业发展的变化，不可能都是经济决策，而是政治经济政策。第一要听党的话，第二要跟随城市同步发展。” 经济半小时：楼市崩盘论真实还是谎言
2010年04月10日 CCTV经济半小时
进入3月份以后，楼市一改年初以来成交量低迷的局面，回暖步伐大大超出人们的想象，我们再度感受到去年那样的楼市疯狂。而就在这个时候，一份名为“中国房地产崩盘时间表”的帖子大胆预言：2011年中国房价将会大崩盘。该帖语出惊人，很快在网上广泛流传，并引发了全国金融、房地产专家的热烈讨论。这究竟是怎么一回事呢？我们一起来了解一下。
近期被热议的“房地产崩盘时间表”来源于国内某知名论坛网站，原文标题是《内幕分析！中国房地产崩盘时间表》，发表时间为3月26日，发表人是署名为“病毒killer”的网友。这份时间表展示了日本1985年至1991年以及2005年至今中国房地产市场的特征，尽管时隔20年，但是中日两国表现出的房地产市场的特点有不少相似之处。比如1985年，日元开始升值；1986年资金开始流向房地产；再过一年，即1987年日本的房价飙升三倍。与此相对应的是，中国2005年人民币升值，一年后大量资金也开始流向房地产，2007年房价飙升三倍。这个过程完全吻合。此外，日本楼市在1988年出现下滑，但房价靠地王拉升；而中国在2008年也出现类似现象。结果，日本在两年以后，即1991年出现房地产崩盘。如果按照这个比较看下去，就会得到惊人的预测：中国房地产将在2011年即明年出现崩盘。这就是这张“房地产崩盘时间表”的基本内容。 该帖一发出就在天涯社区造成了轰动，并在各大房产论坛和QQ群内传播，并引来大众及专家的热议。
先不说崩盘的观点是耸人听闻还是言之有理，这张对比图以及相关的话题在网上的热议的程度的确相当吸引眼球，而在新浪网针对这个话题发起的调查中，认为2011年中国房地产会崩盘的人，是认为不会崩盘的5倍之多，且不论这些人是真的相信，还是表达了某种潜在的希望，崩盘一说的出现和热议，更像是对房价飞涨的愤怒声讨。
面对2009年历史上幅度最大的房价暴涨，很多人都觉得如此疯狂的房价不会持续， 2010年3月之前，购房人持币观望的氛围浓厚，北京的开发商一度出现了打折促销现象，而在深圳，也出现了投资客略感恐慌的出手住房。但是，不到两周的时间，特别在北京两个地块地价接连创新高之后，全国楼市在北京等一线城市的带动下，轮番上演了一出涨价大戏。
在深圳，新房和二手房成交都出现了迅猛反弹，这相对去年底的预计价格上涨了40%。
而在南京，4月1日开始的春季房产交易会，让人们意识到，万元以下的房子在南京已经难觅踪影了。
购房者1：高层的话均价不低于2万
购房者2：大概在2万2，2万3左右吧
购房者3: 价位的话暂时还没有定下来，估计要1万出头
全国楼市涨价的领头羊当属北京，在刚过去的一周 ，北京一手房成交总面积环比上涨40.42%，成交均价超过每平米2万2千元，涨幅3.65%，四环沿线的房价已经普遍高于35000元/平方米，部分高端楼盘已经突破4万的防线，比如远洋万和城目前均价45000元/平方米，合生霄云路项目均价68000元/平方米，而区域价格最高的楼盘，比如盘古大观、新盘长安8号已经直逼8万。相比之下， 二手房市场的表现更加疯狂：
在3月中旬，记者走访北京市各大房地产中介的时候，曾经感受到过这个市场短暂的平静
罗涵秋
。。。。不跳价了
林倩
。。。。不像之前那么厉害了。。。。。。尊严
记者：我记得在 3月上旬走访北京的楼市的时候，链家的副总林倩关于买房人挽回了一点尊严的说法给我留下的印象特别深刻，但是，在3月15号北京地价拍卖再创新高后，接下来两周不到的时间，林倩所说的买房人的尊严，再次被这个市场踩在了脚下。最近的一周，在我走访北京二手房的过程中发现，跳价，俨然成为了现在的北京楼市的关键词
当记者见到中原地产金融街分行的经理朱靖时，他正在吃午餐。但是此时却已经是下午五点了(20，55看表)，3月下旬以来，朱靖每天都忙得焦头烂额，但是却没有什么成果：
朱靖：早上吃了点早点，一晚上涨了10万块，搞得我们很被动。很明显，很严重。每套房子都在跳价。
朱靖告诉记者，3月底的这一周， 业主不断跳价，每天的价格以平均每平米两千元的速度在递增，谈到这一段时间的感受时，朱靖用得最多的词就是“疯了”
朱靖：太疯狂了，价格太疯狂了。比如一个100平米的两居室一晚上涨了二十，简直是太疯狂了。
回顾刚刚过去的2010年一季度，全国各地的房价，再次以不断翻新的数字，说明了一个无奈的现实，涨价没商量。事实上，除了在政策极端政策打压的时间段，北京的房价从2002年开始就一直在急速攀升。作为一名从业7年的房产中介人，朱靖非常感慨这些年来飙升的房价。
朱靖：我记得我当时入行的时候03年。望京3000还贵，现在的价格在1万八左右。
中国和日本的房地产真的会走同样的路吗？
地产评论人牛刀：我们在一起对日本的泡沫和中国的泡沫进行了反复的比对，在比对时间上，它这张表是比较准确的。
最近这几年，牛刀一直坚持向高房价宣战。在看到网上的这个崩盘时间表以后，他也立即撰写博文进行呼应。
牛刀：我的那个有个前提，政府如果再不采取这种行动，这个楼市肯定要崩盘，我当时这样讲的，如果房价涨过了今年就要暴跌十年。
记者：什么叫涨过了今年？
牛刀：就是今年预言还在暴涨。
而在中国社科院研究员曹建海看来，这则中国房地产崩盘时间表的帖子更重要的是反映了一种民意。
曹建海：可以说代表了一种民意，代表了广大公众的一种强烈的愿望，关键就是高房价使得就是既得利益集团公众的利益越来越就是冲突，矛盾越来越激化，就可能宁肯他们崩盘，所以它背后是厚厚的一种民意。
在曹建海的这本《向高房价宣战》的书中，详细分析20年前日本房地产泡沫的情况。
曹建海： 90年的时候，就是东京的地价就相当于美国全国的土地价格，所以美国国土面积它大概相当于美国加州的，日本它的总价值是美国的四倍，这可以说是85年到90年，这五年期间总的上涨2倍。
曹建海说，目前中国资产市场已显露出20世纪80年代日本泡沫经济的特点：房价飞涨、货币面临升值压力、低利率、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策，这些都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。
记者：那我们看到现在的中国和20年前的日本，的确有很多相象的地方，那您觉得中国的楼市也会像日本那样崩盘吗？
曹建海：也就说我们要调控住房价格，让房价合理的回归，至少就说应该把投机这种恶意的需求，如果不打压住的话，我想这个泡沫破灭肯定会来临。按照我原有的预测，那么在2011年的回落幅度可能会比较大，但是房价的破灭我认为是在2012年。
和曹建海一样，牛刀同样认为目前中国的房地产市场和20年前的日本一样，存在非常严重泡沫，而且到了即将破灭的边缘。
牛刀：如果拿租售比来讲，这个就很好衡量，如果你这个房子是多少钱，我的租金用多少钱可以收回投资，那么国际上一般来讲，是1：200，最多不超过1：250，也就是说我用250个月的租金，可以收回我的投资款这样投资就有价值，这项比例呢在深圳已经突破了1：500，在北京和上海是1：480，也就说中国的房产投资价值已经是完全没有了，这个指标是衡量楼市泡沫的一个主要的指标。第二个呢，就是我们讲房价的收入比，像北京来讲呢，现在是1：20几了，真正的国际上来讲是1：3到1：6。
牛刀说，衡量一个国家或地区的房地产市场是否存在泡沫有三个重要指标，除了租售比和房价收入比，还有一个重要指标是房屋的空置率。
牛刀：那么从国家电网智能化的统计当中，全国660个城市有6540万套住宅是空的，这么多的住宅它是以什么衡量它是空得呢，它是以六个月的电表读书为零，就是六个月没有人使用电表30：40它就告诉我们6540万套住宅可以供2.6亿人居住，也就现在这么多的房子，这么多的社会资源，它其实在很多炒家的手上。那么这个数据呢，就是我们认为最重要的一个数据，这三个数据来看，中国房地产房价的泡沫非常大。
这一切都似乎都在告诉人们，楼市只会升不会跌，但是，还没有彻底平息的金融危机，以及十年前的日本楼市泡沫破裂，又似乎一直在警醒人们，没有只升不跌的神话。那么，将中国楼市和日本相比，有没有一定的借鉴意义，而疯长的楼市，是不是真的到了崩溃的边缘了呢？
据国家统计局公布的数据显示，2009年全年房地产估算均价约4695元/平方米，年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，达到了前所未有的水平。在2009年底，美国《福布斯》杂志评出7大近在眼前的金融泡沫，中国的房地产市场位居第二。关于中国房地产会重蹈日本覆辙的担忧并非空穴来风。那么，这份房产崩溃时间表是否真的揭示了这种可能呢？
记者：您看到这个表的感受是什么？
建设部专家委员会委员北京师范大学房地产研究所所长博士生导师董藩：我扫了一眼，我感觉就是闹剧。比如说1987年日本房价涨到3倍，87年的时候日本的房价没有涨3倍，确实是在明显上涨，如果3倍的话这个国家立刻会崩溃的，说07年中国房价上涨了3倍，07年房价的确明显上涨，上涨10%可能还要多一点，但是绝不是上涨了3倍。比如说05年人民币升值，05年人民币的币值基本上是稳定的，那一年人民币的币值只升了2%左右，那么后来升的幅度稍微快了一点，而我们和日本也完全不同，日本可能同85年到86年的时候，币值升的速度是非常快的，一年多的时间涨了将近是一倍，。而且从这个时间表上，中日之间这个时间的对照几乎都是不对的。
董攀教授完全不同意表中做出的对比，他认为，不仅是表中列举的时间和相似处有明显的牵强，而且中日两国的不同的经济模式和发展特征都决定了这种简单类比无法得出楼市崩溃的结论。
记者： 您说的肯定不会崩盘这个崩盘指的是一个什么情况？
董藩：也就说房价出现明显的下跌，整个国民经济带有被拖垮的迹象。
记者：明显的下跌？
董藩：这一年就下跌了30%、40%。
记者：您认为这种情况肯定不会出现？
董藩：这种情况在中国我估计十年之内不会出现这种情况。
董攀认为从人均国民生产总值来看，在1984年日本的人均GDP已经超过一万美元，而中国人均GDP不到四千美元，相当于日本上世纪70年代中期的水平。因此，中国当前的房地产市场发展空间巨大，目前的情况对应的是日本泡沫前的时代。中国20%的富裕人口需要76亿平方米的住房，供应相对于需求还是存在缺口。因此，中国房价未来不会像日本那样大跌。
但是，除了供需矛盾，国内房地产价格就没有泡沫可言吗？比如东京圈地价涨幅在1987、1988年分别达到疯狂的57.5%和22.6%。1987年-1990年期间，日本年均GDP增长率仅为5.7%，而住宅用地、商业用地等资产价格年均增长率分别为14.4%和15.6%，远远超过经济增速。对照中国的情况，北京，上海深圳三城市投资性购房占比全部过半，房价涨幅均超过GDP涨幅5倍。观察这样的资产价格涨幅，租售比等指标，日本的情况是否有一定的警示性呢。
钟伟：日本整个泡沫阶段是从85年到92年，它伴随着日本一系列现象，比如说工业化已经完成，那么人均GDP非常高，城市化完成，货币化进程处于一个非常低利率阶段，泡沫破产，然后整个人口劳动化，工业创新的方向开始迷失，所以我把那个时候的日本形成叫做百哀齐至，并不是汇率或者资产价格一方面的问题。那么第二个，我们看到了北京、上海巨大的变化，但中国70个大的城市并没有显著的变化，如果我们看一下国家统计局的统计数字的话，在过去十年，最高一年房价变化幅度，就新房，商品房、新房的变化幅度没有超过10%，所以不能够把日本全国的情况和中国一线城市的情况去做比较。
钟伟认为，中国和日本当年最主要的区别之一就是“城市化进程”。 在城市化进程中，城市房价，尤其是核心城市房价总体会快速上涨。而目前中国的城市化率仅仅相当与日本70年代之前的水平 ，
钟伟：1985年，日本的人口迁徙在那个时候基本停止了，那么目前中国的情况，就是每年从农村向城市迁移的人口大约1200到1500万人，那么这样就决定了，即便以目前的速度维持，在大约20年的时间，我们能够转移出的农村人口大约是3亿人左右，而20年间，中国可能新增的人口可能也接近3亿。中国城市化进程在未来20年，未必能够达到日本1970年的水平。日本在差不多85年的时候，国民的平均年龄已经远远超过了40岁，而中国目前的国民平均年龄还不到33岁，也就是当时日本在房价开始猛烈上涨的时候，已经基本是个老龄化的国家了，而中国还是一个精力旺盛的年轻人的国家。
作为国民经济的支柱产业，房地产行业涉及到50多个行业，在中国固定资产投资中所占比例达1/4左右，房地产业每增加一个单位的GDP产出，能够带动其他产业1.17个单位。这是一个本应该受到人们尊重和保护的行业，却越来越被娱乐化，甚至妖魔化，这到底是为什么呢
记者：这张表有很多评论，有很多的博客，有很多网友对此发表意见，你有没有分析过，为什么在这个时间段，突然这个话题又如此的火热了？
钟伟：房地产行业，作为一个贫富分化悬殊的突出集中表现的行业，那个时候受到千夫所指是非常正常的。第二个呢，我个人倾向于认为，在过去的4到5年时间，那么我们不仅出现了行业间的、城乡间的贫富分化，更令人注目的是财富正大规模的从农村流向城市，进而从二、三线城市流向像上海、北京、深圳、广州这样的一线城市，以至于目前的一线城市成为富人的天下了，这种财富向大城市集中的效应肯定能够带来，在这些城市当中生活的白领阶层，以及普通民众的强烈的不满。第三个呢，即便我们目前中国政府推出了，大力地推出了保障房的政策。那么也就保障性住房让你有房住，但是并不能够让你能够参与到房地产带来的财富巨大重新分配的过程，这也是会带来巨大的矛盾，所有这些都集中体现在了日前，很有可能会延续3到5年这样阶段。
钟伟同时指出，尽管这张崩溃时间表反映了大多数人无法公平地享有财富增值机会的愤怒，但是，如果房地产市场真的的崩溃，那后果不堪设想。就拿日本为例，泡沫破裂后许多日本居民长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。据测算，中国房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，因此，如果房地产出问题，不仅其他50多个行业要受影响，还将会有一大批人失业。没有就业，人们势必会减少消费，加上中产阶层因房价而减少其他方面的支出，中国的消费水平从而会有一个大幅度的下降。如果楼市泡沫破裂，过去对房地产的投资成为一个无效投资，消费又急剧下降，这势必会使得中国经济出现大倒退。中低收入者将成为最大的受害者。
钟伟：就是这张图体现出来就是这种情绪，85年到91年日本(房地产)完了，那么我们是大声的喝采说，中国从05年到11年也应该完蛋的，还是从目前开始，我们就努力纠正、弥补、限制这种资产价格泡沫，从对我们的国民经济的生活，对民众的生活有害，变为有非常大的负面影响的过程，所以这个泡沫本身是我们力图把它控制和消灭掉的事情，而不是要欢迎的一个事情。
实际上，对于中国房地产市场是否存在泡沫，这也是国际上讨论的事情。早在2005年4月份，美国《华尔街日报》就以“中国房产泡沫破裂只是迟早问题”为题发表了一篇评论文章。文章直言不讳地指出：中国房地产，尤其是沿海地区房地产存在严重泡沫。同样是在2005年，国际投资大师索罗斯也认为中国东南沿海房地产市场存在严重的泡。
近日美国花旗银行发布了一份研究报告认为，中国的房价近两年还会继续上涨，房地产市场的泡沫近三年不会破灭。
花旗银行中国经济分析师彭程：至于中国现在的房地产是不是泡沫状况，我觉得现在看，现在说泡沫可能还有点早。我觉得在今明两年会上涨的，上涨速度我觉得肯定不会有去年那么快，肯定不会有去年那么快。
而美国摩根大通中国区董事总经理李晶同样表示，对于中国的房地产市场，她非常有信心，她建议投资者未来尤其要重点关注中国的二三线城市。
李晶：我觉得总体来看呢，房地产市场的价格，不会有大幅度的这种下降，就是因为现在中国的土地是稀缺的，而且居民住房和购房的需求是非常强的，我觉得就是理性的回落是可以的，但是我觉得就是在不远的将来，我们应该把这个目光主要转向二线城市、三线城市，特别是中部和西部一些地区，因为现在中国的城市化进程还在加速。
尽管对中国房地产市场未来几年的走势比较乐观，不过在这些境外机构人士看来，如果今年中国的房价继续疯狂上涨，并不是一件好事情。
李晶：现在在一线城市，在比较高端的市场，出现了就是所谓的泡沫的现象，因为房地产价格在最近一段时间涨得非常快，而且房地产市场的价格增长超出了有些城市居民收入的增长。在短期之内，我觉得高端的市场，应该就是从去年价格非常火爆的情况下有所回落，这样的话，才能控制泡沫的破裂。
彭程：近几年涨幅的确太高了，所以一定要慢下来，慢不下来的话，房地产泡沫形成和破灭时间都会提早。
记者：什么叫慢下来？
彭程：就是控制在收入增长速度以下。
记者：就是每年房价增长速度是吧？
彭程：对，我觉得就是控制住了。
日本瑞穗综合研究所首席经济学家中岛厚志先生长年从事日本经济的分析与研究，同时他也非常关注中国经济的发展。在他看来，目前中国经济发展的状态，尤其是房地产行业，与上世纪80年代后期的日本确实有相似之处。
中岛厚志：当时的日本就是这样，房地产价格不断上涨，使得人们普遍认为，拥有房产肯定不会赔钱，这种情绪在国民中蔓延。但当时日本的经济增长以及国民收入增加的幅度已经开始下降，经济增长率只有5%左右，然而房地产的价格在5年间却上涨了4倍。事后来看，这真是不可想象的。但当时大家都认为，房地产还会涨，拥有房产比较安心，当时就是这样一种状态。
虽然从表象上看，目前的中国经济确实非常像当年的日本，但中岛先生以研究者特有的严谨和翔实的数字告诉我们，两者之间还是存在着很大的不同。
中岛厚志：中国政府和央行人民银行已经开始在经济运营和金融政策上进行调控。如果能够抑制目前的过快上涨，即使出现了泡沫崩溃，房地产价格急剧下降，但由此带来的经济低迷的状况也不会持续很久。
对于网上流传的中国房地产崩盘时间表，中岛先生认为，这反映了人们对于中国经济，尤其是部分大城市房地产过热的一种担心。从中国全国的情况来看，这种彻底崩盘的情况近一两年出现的可能性不大。但必须引起高度重视，从政策面加以调控，否则危险会越来越大。
中岛厚志：如果中国政府和央行能够成功抑制房地产价格的过快上涨以及货币供应量的增长，从中国整体来看，可以说基本不会在今年或明年出现房地产崩盘的情况。但如果放任目前的状况不管，从过去日本的经验来看，未来2年左右房地产价格仍然持续暴涨，那么最后崩盘的可能性还是很大的。
半小时观察：
预测中国的房地产市场，其难度之大，恐怕堪称经济界的哥德巴赫猜想。这当中的难度来自于中国社会处于城市化的过渡期，中国经济又处于财富再分配的转型期，这就决定了房子对老百姓而言，既是生活必须的消费品，又是寄予了无限厚望的投资品。多重身份的房地产在复杂的环境中，会有着怎样的前途和命运？确实很难用简单的分析来定论。从这个角度看，网上流传的《中国房地产崩盘时间表》作为一家之言，重要的不在于它是否准确和客观，而在于它反映了大家的一种期盼。期盼政府能尽早拿出清晰明确的发展规划，拿出更实际的行动，把老百姓的住房需求和投资需求都导入到良性循环的轨道。只有这样，才能从根本上消除泡沫威胁，防止楼市误入歧途。 谢谢楼主的资料
房地产是周期性行业
楼主能否一起跟踪cpi ppi方面的信息