2010年02月05日08:34来源：人民网-房产频道
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人民网讯 2010年福州土地第一拍昨日下午尘埃落定，挂牌出让城区内共两幅危旧房改造地块。其中，位于白马北路的上海新村地块最终经过6轮竞拍被万科以16.55亿元拿下，楼面价8665元/平米。
据公告显示，白马路东侧地块拍卖起始价16.1亿元，每亩约1149.67万元，竞买保证金为人民币5亿元，竞买人的保证金可抵交地价款。
此外，竞买者的门槛也相对较高。公告显示，竞买人必须是国内具有一级房地产开发资质的企业，并无拖欠工程款等重大违法违规行为。
据悉，参与此次竞拍的八家竞买者分别为建发、名城、利嘉，世欧、冠城大通、中庚集团、北京首开、万科。 万科：谋划商业地产 重铸商业“地基”
2010年02月08日10:04 来源： 手机免费访问：hexun.com 好文我顶(0) 2月4日,珠海吉大九洲城。站在九洲城门前的石阶上望去,珠海宾馆工地的工人们正在热火朝天地打着地基。万科(000002,股吧)要把这里改造成这座城市的名片。
两个月前的2009年12月3日,万科珠海宾馆项目启动发布会现场,当珠海万科总经理娄英平从珠海宾馆创始人张倩玲女士手中接过那块承载着珠海宾馆历史价值的石瓦时,珠海度假村千禧宫内满座的高朋们响起了如雷般的掌声。
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同样在1984年,万科还是一家籍籍无名的公司。这家公司在26年后的今天,发展成为中国房地产行业的标杆龙头。
而现在,万科与珠海宾馆一样,翻开历史新的篇章跨越并重生。珠海宾馆街区的综合体和商业商业项目将成为万科自持经营物业商业计划书中分量十足的一页,这一刻将会开启万科历史上新的纪元。
2009年,万科回到了原点,正在审视走过的路和探求未来的路。
酝酿变局
罗星是2009年万科的新晋职员,和其他同时进入的新同事一起,由万科董事局主席王石带队跑到香港去爬山。
“看见那座像刀削斧砍一样的陡峭山峰,我真的吓出一身冷汗,但想想这座山和王石所攀登那些世界名峰相比,那可真是小巫见大巫了。”罗星说。
罗星对万科2009年的主题词“零”和“壹”有着自己的理解,用他印象深刻的登山做喻,万科在攀登一座新的山峰时,总是要放下过去的成功,心态归零,每一座山都是一个新的原点和起点,而登山时的每一步也都是新的希望和行动,一步一步登上顶峰。
商业地产会否成为万科的下一座山峰？
2009年11月16日,媒体涌入万科在深圳大梅沙的新总部万科中心,万科总裁郁亮对外公布了公司的新战略:万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍将占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业。
就在郁亮表示“万科未来将加大持有型物业的储备”的18天后,万科珠海宾馆项目启动发布会便隆重举行,这被看作是万科进军商业地产的一大标志。
早在2006年,万科就已经收购了该项目,并将其定位为“打造珠海时尚文化休闲购物街区,吸引知名品牌进驻,发展城市综合体和商务综合体项目”。
时间回溯到2009年9月7日下午3点,北京市房山区的长阳1号地在北京市土地储备中心开始竞拍,引起业界注意的是,北京万科举牌的是18天前刚刚履新成为北京万科总经理的少帅,原凯德置地环渤海区域总经理毛大庆。
最终,长阳1号地以及后来的5号地都被北京万科收入囊中,毛大庆的一句话给人留下遐想的空间:“万科并不是绝对不做商业地产,我们会在住宅需要的情况下,让商业带动住宅,帮助住宅发展,提升住宅的价值。”
按照毛大庆的构想,除了住宅小区之外,万科还会在房山打造大片的商业综合体。
在媒体眼中,面对商业地产领域的诸多诱惑,这个20多年里一直在以减法和住宅战略为主题的房地产公司为自己赢得了“坐怀不乱”的完美形象,如今这一切却将改写。
1984年出生的万科曾经是多元化发展的,用王石一句玩笑话形容:“除了军火、黄赌毒不做之外,什么都做。”但随后,喜欢登山的王石却在商界放弃了众多的山峰,大刀阔斧砍掉了食品饮料、影视以及百货等业务,专注于单一的住宅开发。正是这种专注,让万科有了飞跃式的发展。
现在,2009年创造了房地产公司销售业绩首次突破600亿元壮举的万科却归于零点,要开始攀登商业地产这座山峰。
据万科内部人士透露,除珠海宾馆改造和房山区商业综合体商业项目外,“包括北京万科蓝山在内的诸多项目中,现在商业配套都是由万科自己来做的,只是目前还处于培养阶段,不是很赚钱”。
留给市场的问号则是,万科为什么选择在住宅价格达到历史高峰时进军商业地产？万科又如何考虑未来的发展？
学会妥协
当王石发现自己博客的一些感慨被删掉后,他只能无奈地苦笑摇头。这是2008年“捐款门”之后的常事了,王石的博客开始进入公司的过滤系统。业内的人士也发现,王石在公共场合变得谨慎许多,不再动辄发表“拐点”等言论,在面对提问时也会蹙眉思考斟酌回答的分寸,因为监管部门和公司管理层都不希望他“挥斥方遒”。
“在阿拉善的最近3年,我学会了一个词:妥协。”王石在接受媒体采访时说。
事实上,学会妥协的不仅仅是王石,还有万科。
“面对保利地产(600048,股吧)、绿城集团和中国海外等强兵在多个阵地上的'贴身紧逼’,面对业绩说明会上股东质疑万科为什么不做商业地产的咄咄逼人,面对房地产市场和土地市场的变局,万科专注于住宅的战略终于开始妥协了。”有分析人士这样评价。
不久前赴万科调研的长江证券(000783,股吧)分析师苏雪晶认为,万科丰富其产品线是被迫的,因为现在越来越多的土地出让都捆绑一定比例的商业配套,如果不做商业地产的话,万科就很难在一些优质地块的竞争上占有优势。
2009年地王频出的高峰期,万科显得过于沉默。尽管郁亮始终抱定“不拿地王”的宗旨,给市场一种淡定的形象,但万科人内心的焦急却很少为人所知。
“进军商业地产是理所应当的,万科已经重新开始审视自己的商业模式了。”房地产专家半求说。
在半求看来,万科一直以来的“郊区大盘”模式在和一些想要招商引资的地方政府谈判时完全占不到优势,住宅做得再好,与其他开发商也没有什么太大的区别。而华润万象城模式和华侨城模式却能够在地方政府挑剔的眼光中脱颖而出,也因此受到政府的格外照顾。
在城市化起步的前20年中,万科住宅单一化战略曾经让自己站到了巅峰甚至是神坛上;然而在城市化不断深入的今天,旧城改造、商业配套要求更多的内涵式增长,单一的规模增长不再立得住脚,现有的土地模式也许很难再维系万科的发展。
“如果万科不学会妥协,不尝试变化,反而显得过于紧张和不自信,这也就不是万科了。”半求说,“依我看,万科应该再放大些,商业与住宅比例应该达到三七开或者更高。”
市场审视
2006年,万达集团在国内的商业地产布局达到了巅峰,开始筹谋IPO和REITs,万达集团董事长王健林当时有一句豪言:“做住宅的开发商是小学生,做商业的开发商才是大学生”。
此时,“小学生”的佼佼者万科,正在看着一些或大或小的开发商在深圳中心区拿到一些位置极佳的商业物业而赚得盆满钵满,自己却在“老家”被逼向日益“断粮”的拿地窘境。
大多数关注万科的人都公认的一个事实是,万科正是在2006年开始了对商业地产的研究和尝试。珠海宾馆项目就是当时拿下的。同样在2006年,万科团队还在着手进行一项关于中国人口结构的调查。
曾经在万科企划部任职的道然公司首席合伙人任辉主导了当年万科“未来十年战略发展规划（10年1000亿）”的编制,他透露了万科的人口结构研究成果:“2013年,首次置业人口红利的拐点将出现,新增首次置业人口将迅速下降……;到2017年左右,老龄人口在此期间将不断增加。”
这意味着,住宅地产届时将面临需求萎缩的局面。在此情况下,万科涉足商业地产,正是为未来的发展和商业的可持续性留出空间。
“万科是一个忧患意识很强的企业,全球金融危机对业绩波动的影响以及对住宅市场泡沫的担忧,都促使它在竭力寻找一个熨平风险和可持续发展的港湾。”正略钧策高级顾问邓宇明表示。
尽管万科曾经表态过,商业地产的回报率并不能满足股东的要求,并以此作为拒绝商业地产的理由,但邓宇明的团队专门做过一项研究,将单纯做持有物业的开发商和单纯做住宅的开发商最近10年的股东回报进行比较,结果是前者比后者高出30%。
在半求看来,以万科如此巨大的住宅规模,一旦中国房地产市场出现巨大的价格下降,万科肯定是第一个承压的企业,因为其缺乏更多更稳的“现金奶牛”。要知道,作为万科学习榜样的新鸿基每年租金回报达到170亿元。
“住宅+商业”模式正是万科意欲探求的方向。
不仅如此,商业地产意味着长时间的落地生根。尽管万科在全国30多个城市布局,却很难说自己在任何一个城市扎下根来。“经过20多年的积累,万科已经有足够的能力去夯实一个城市来深耕细作,改变以往打一枪换一个地方的游击队形象。”半求说。
这也与万科2009年以来所致力的改变相吻合。郁亮曾经明确表态,万科将由原先追求规模、速度转向追求质量、效益,未来万科最重要的转型,就是提升产品的溢价能力。
这就意味着,万科将从横向粗放的外延式增长走向内涵式增长,而能给住宅带来更多附加值的商业配套的打造,无疑是这种转型的催化剂。
模式之辩
在明德顾问公司资深房地产顾问张智良眼中,尽管万科将美国的帕尔迪和香港的新鸿基作为学习标杆,但是万科谋求的地产发展道路既不是美国模式,也不是香港模式,而是中国的万科模式。
“万科谋划商业地产是以郁亮为代表的万科新一代职业经理人的新思路,在商业地产巨头凯德置地浸淫了15年之久的毛大庆的加盟,为万科走向商业地产解决了人才储备的问题。”张智良说。
不过,张智良也指出,万科的商业地产不同于万达集团、凯德置地这样的纯物业经营商,其所谓的“二八”比例是经过仔细测算后,最有利于其住宅开发的商业模式。“万科的郊区大盘模式需要完善的商业配套吸引客户,这种商业和住宅比例可形成共生互利的协同效应,从而继续支撑万科的利润回报。”
“归根到底,万科进军商业地产的说法未必准确,万科还是那个万科,商业是为其住宅专业化服务的。总是以创新取胜的万科,其实是把住宅玩出更多与众不同的新花样罢了。”张智良说。
“难舍的'珠宾’情怀需要的不是缅怀,而是发现它的文化和商业价值!”2009年12月3日,万科珠海宾馆发布会现场,主持人煽情地说到。
如同珠海宾馆项目热火朝天的工地一样,2009年的万科,正在既往辉煌归零的原点上,开始重新打造属于自己的“地基”。
【作者：宋振庆 来源：中国房地产报】 (责任编辑：杨权) 万科A(000002)上海拿地 强势爆发
今天上午,上海浦东新场镇旅游综合区C4地块终于挂牌出让。经过一轮激战,该地块最终由上海万科以8.94亿元的高价夺得,折合楼面价60001元/平方米,溢价233%。之前2月5日,万科亦在武汉以6.32亿元竞得洪山长江村13、16、17、18号地块,出让面积为13.56万平方米。受此利好刺激午后14：00左右，万科突然爆发带领地产股集体反弹，沪深两市股指加速上涨。 上海浦东迪斯尼附近地块出让 万科8.94亿拿下
上海浦东迪斯尼附近地块出让 万科8.94亿拿下人民网讯 今日上午，上海浦东新场镇旅游综合区C4地块挂牌出让，13家房企经过一轮激战,最终由上海万科以8.94亿元的夺得,折合楼面价60001元/平方米,溢价233%。
该地块东至众安路、南至工农路、西至新环东路（建设中的申江南路）、北至牌楼东路。出让面积99209平方米，容积率1.5。位置靠近沪南公路，离迪士尼核心区域仅距5公里左右。
据现场记者描述，上海万科对于该地块表现得志在必得，万科给出的8.93亿元的报价，高出第二名报价7.44亿元整整1.5亿元。本月5日,万科在武汉以6.32亿元竞得洪山长江村13、16、17、18号地块,出让面积为13.56万平方米。(本文来源：人民网)
上海万科牛年末再下一城 8亿元囊获青浦重固镇
【新民网·独家报道】在沉寂了一年多的时间，上海万科在牛年岁末开始大肆拿地。在昨日刚刚取得浦东新场旅游综合区C4地块后，今日，上海万科再次以8.001亿元的价格囊获了重固镇赵重公路东侧地块，较之起始价3.4957亿元溢价率为129%。
出让文件显示， 该地块总范围东至艾祁路，南至河泾港，西至赵重路，北至机耕路，出让面积为116523.7平方米，规划用途分为住宅和商用两部分。与此同时，在公布的该地块《答疑纪要》中，青浦规土局也明确了该地块没有70/90楼市政策的限制。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟向新民网记者表示，2007年万科在罗店拍得一幅住宅用地以后，上海万科就再未通过公开拍卖拿地。此番连续拿地，一方面是资金充裕，拿地有实力，另一方面也在为其日益减少地土地储备增加存量。
易居中国房地产分析师薛建雄也向新民网记者坦言，从万科最近拿的两块地都在6000左右来看，万科还是在做以白领中产阶层为主的产品，不太敢向高端挑战，所以都不敢去抢高价地。“而且他们拿的地，价格都不算高，也是很保守，相对于万科在这一产品领域的开发能力来说，没什么风险。”薛建雄如是说。（新民网记者 张骏斓） 央行版REITs落地 陆家嘴外高桥或成第1批受益者http://www.sina.com.cn2010年02月13日 10:17中国经营报
陆家嘴(22.72,0.21,0.93%)、外高桥(15.24,0.05,0.33%)、金隅股份可能成为房地产信托投资基金的第一批受益者
李乐
一边是房贷政策持续收紧，一边是争议许久的房地产信托投资基金(下称REITs)开始征求机构意见，虎年，中国地产的融资环境，似乎“欲紧还松”。
记者获悉，由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》(以下简称“管理办法”)已经发放到相关机构和人士手中征求意见。在千呼万唤之后，有关REITs的相关制度设计终于亮相。
不安中的中国房地产企业，终于又看到了一条融资的“新路”。
首度征求意见
根据目前掌握的管理办法征求意见稿来看，在发行模式上，首批REITs试点将采取债权版模式：REITs的委托方即房地产商将物业委托给受托方(信托公司)，并通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品。在受益券到期时，委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券。
此前有消息称，作为首批REITs试点地区，浦东新区目前已经上报了REITs试点方案，该方案即采用由央行主导的债权性方案，发起公司涉及陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团以及金桥集团等浦东四大国有企业。
记者了解到，浦东新区上报的REITs方案由张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起，发行期限为10年。
此前，这四家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的物业，把这些物业未来10年的租金收益权“打包”设立信托，然后由发行人委托主承销商，在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证，募集资金总额将达35亿元。据了解，所涉物业资产包括办公楼、厂房、商业楼宇、社区配套等，物业池主要有金桥的碧云国际社区，外高桥标准仓库，张江帝斯曼中国园区，陆家嘴软件园区一、二、四、五号楼。
业内人士分析，管理办法开始征求意见说明REITs推出已经进入实质性操作阶段，REITs推出或已为时不远。不过对于首批REITs试点的推出，资深信托专家、全国工商联房地产商会副会长李晓东认为其象征意义要大于实际意义。
上市公司“着手”
通过持有投资性物业，产生租金收益，继而把租金收益证券化，正是REITs的基本内涵。由于REITs可在不影响物业产权的前提下，为开发商提供一个融资通道，数年来颇受商业地产商青睐。但是，多年来，监管层对放行REITs态度谨慎，截至目前，国内仅有越秀房地产信托基金(0405.HK)，及睿富基金操作的佳程广场REITs两例。
不过，当中国银行(4.13,0.02,0.49%)间市场交易的REITs相关监管政策开始征求意见时，在港上市的金隅股份变开始“摩拳擦掌”。
记者了解到，金隅股份将以旗下投资性物业为载体，成立一个房地产信托，继而在承销商的帮助下，向有资格的投资者发行优先级收益券，向金隅股份发行次级收益券。金隅股份将用投资性物业所产生的租金收入，来支付优先级受益券所产生的收益。如果该租金收入不足以支付收益，则将由北京金隅补足。
“根据公司现有的理解，该笔信托融资并不涉及委托物业的所有权变动。”金隅股份在公告中称，“优先级收益券可以转让给债券市场中有资格的合格投资者。”
从该设计结构看，这一融资安排与REITs的运行结构较为相似。但是，由于REITs方案尚未出台，及此次信托方案的具体发行条文亦未公布，目前，还不能一一比较二者的异同。但是，由于金隅股份旗下拥有众多自持物业，租金收入相当稳定，坊间人士认为，金隅股份此次发行50亿元本金的房地产信托，存在提前布局REITs的可能性，亦不会令人意外。而金隅股份的这则信托方案，也为人们窥视REITs的管理办法提供了大致样本。
金隅股份资本运营部一人士表示，公司确实有发行REITs这方面的想法和计划，但是，目前，政策还没有破冰，这笔信托方案只是这个方向上的一个步骤，作为上市公司，需要在内部程序上做些准备工作。
“一旦政策获批，进入试点阶段，我们希望能够成为试点企业之一。”该人士表示。
部门博弈结果
记者在采访中了解到，此前，REITs主要有两套方案可供选择，由央行牵头REITs试点方案为债权类产品，主要在银行间市场流通；而证监会方案则是股权类产品，在证券交易所交易。业内人士分析，央行方案为信托、偏债券模式，只是把物业进行金融证券化衍生，地产公司可继续持有物业的所有权，而通过良好的租金收益保证投资者能够还本付息。证监会方案，因需要房地产企业出让物业所有权，所以做成标准的REITs会有困难。
“央行方案优势在于，发行REITs，可以避免被双重征税(即租金收益被征一次税、打包证券化上市交易后再被征税)，如果选择成熟商业物业，其目前租金收益率在5%左右，扣除约3%的‘双重征税’，其收益率就不具备市场吸引力。目前证监会也在修改他们的方案，但是市场更看好央行的方案。”这位业内人士说。
金融信托专家孙飞表示， “央行设计的REITs主要面向机构投资者，带有一定的‘私募’性质，而证监会的方案则属于公募性质，同时面向机构和个人投资者，作为试点方案风险更大。”
业内人士告诉记者，在国家层面的具体法规没有出台前，全国有不少于10家的地产公司和中介机构在做备战REITs的相关方案。如上海浦东新区金融办近日就透露，将在发行持有期限上进行突破，传统的信托投资品持有期限有长达8年期或10年期，浦东版REITs期限或有可能长达15年、20年期限的长跨度。 城镇化接力楼市：一线城市稍息 二三线城市前进
2010年02月20日 华夏时报
春节期间，远在山东老家的同学大杨打电话来求助：“想在城里买套房，能不能赞助点？”
大杨说的“城里”只是号称百强县的滕州，而他工作和居住的小镇离县城尚有半个小时的车程，买房目的只有一个：户籍政策渐渐松了，孩子将来可以在城里上个好点的学校。
这似乎并非严格意义上的“自住需求”，倒像是押宝在孩子身上的投资。而当越来越多的人从农村蜂拥进城后，房价不可避免地开始了三级跳。
何况同行的还有原本在一线大城市浸淫多年，并亲手缔造了楼市泡沫的开发商和投资者，背后则是中国城市化进程周期正向城镇化演变，使得一线城市楼市在调控高压之下不得不选择“稍息”之后，“前进”接力棒传给了二三线城市所谓的“价值洼地”。
数据显示，从一线城市开始的中国第一次城市化浪潮，已使其城市化率高达70%以上，相比之下，二三线城市大多不足40%.
不过记者采访得出的结论显示，二三线城市楼市“前进”路径将很难复制一线城市的疯狂，甚至当二三线城市房价轮番上涨之后，所谓的“价值洼地”会成为一个伪概念。
“学习万科好榜样”
没有人能否认万科在中国房地产界“带头大哥”的江湖地位。多年前业内一句“学习万科好榜样”的标语，如今依然可以号令天下。
两年前王石的“拐点论”随着全球金融危机的到来，政策毫无选择地做出救市动作，似乎并没有兑现。只不过，在2009年楼市继续疯狂之下，万科做出了另一种选择。
2010年初，万科总裁郁亮密集的行程多次锁定的是云南昆明等非一线城市。仅在昆明一地，万科联手的合作伙伴一级土地开发商云南城投就有超过3万亩的土地储备。
事实上，万科被广为诟病的是，在2009年同行在一线城市大肆囤地扩张时，它却建树不多，如今面纱揭开，万科潜行的新图谋“原来如此”。
记者拿到的数据显示，万科最近新增的45个项目中，有37个位于二三线城市；今年1月以来刚刚新增的近10个项目，大部分分布在佛山、镇江等二三线城市。
业界再次追随万科。2009年年末，在江苏南通、浙江嘉兴等二三线城市举办的土地拍卖会上，几乎全是地产龙头企业的身影。
保利地产最近公布的数据显示，2009年二线城市总销售额首次超过一线城市，分别为53.44%和46.56%.
记者梳理公开数据后发现，目前，万科、保利、富力等20余家大型房企在二三线城市新增土地储备面积超过了1000万平方米，占比已经过半；此消彼长，公司在一线城市的新增土地储备面积则出现了大幅下降。
毫无争议，多少年来甚至许多年后，中国房地产依然是卖方市场，在这个市场里最大最直接的庄家仍是开发商，他们选择在这个时候转变“战场”显然是嗅到了异常的风声。
对记者阐述这一变化的多位人士直接的解释是：二三线城市楼市发展空间更大。理论背后则是调控高压和城镇化发展的双重政策博弈格局。
城市化新阶段
中国楼市从来都是政策市。庄家嗅到的风声正是政策有变。
硬币的一面是楼市的调控空前高压。市场的解读是，主要受力点将是炒作风盛、房价过于疯狂的一线大城市。
春节前的最后一个工作日傍晚，央行突然发布消息，决定从2月25日起，上调存款准备金率0.5个百分点。这已是央行短短1个月内第二次动用紧缩货币政策。
同时发力的还有，国11条、国四条、上调二套房贷等政策，住建部等九部委更是史无前例地在全国几乎所有重点城市督察政策落实，再加上号称“第二个铁本”的无偿收回北京顺义“地王”事件，这一次中央传达出的针对楼市调控的决心，显然是在“玩真的”。尤其是处于风口浪尖上的一线大城市纷纷明确表态“调控楼市”。
硬币的另一面则是，政策对二三线城市的扶持。
“城镇化是2010年主要经济工作之一。”中央经济工作会议上时隔4年之后再次明确将城镇化问题提上重要议程，值得注意的是，以前经常提到的“城市化进程”已经被“城镇化”取代，二三线城市的发展被推到台前。
中央农村工作领导小组副组长陈锡文解读“一号文件”时称，政策将引导地产业从一线城市转化到二三线城市。
国土资源部部长徐绍史在日前闭幕的全国国土资源工作会议上亦表示，未来土地审批将偏向二三线城市。
北京大学房地产研究所所长陈国强表示，国际经验表明，城市化率30%-70%是城市化速度最快的时期。目前国内一线城市大多超过了70%，而二三线城市还不足40%.
**中央政治局常委周永康日前表示，推进户籍管理改革，探索以房管人新模式。
清华大学日前首发的《2009年中国城市住宅发展报告》中提出，我国正处于快速城镇化阶段，这样，城镇人口的持续增长对住宅的刚性需求会在相当长时间内表现强烈。
不仅如此，随着京津高铁、武广高铁等快速交通工具的发展，半小时甚至一小时经济圈将使不在核心的二三线城市无限接近核心价值。
价值洼地相对论
关于楼市投资，现在最时兴的观点是寻找价值洼地。政策导向明确了，先知先觉的龙头开发商也行动了。
几乎在一夜之间，原本高企的楼市行情就戛然而止。
21世纪不动产对北京300个二手房成交活跃楼盘的监测数据显示：1月份，北京有21.2%的楼盘二手房成交均价出现负增长，另有超过两成的楼盘成交均价出现滞涨。雷同的数据还有更多，比如上海一周内房价下降就近一成。这和一两个月前的情形有天壤之别。
同样在一夜之间，看空房地产成了“共识”，狂抛房地产股票，致使跌幅远远大过大盘。至此，一线城市的城市化进程正暂告一段落。水落石出，投资的相对洼地逐渐显山露水。
一份最新研究报告指出，2009年下半年一线城市房价出现较为明显上涨的同时，部分二三线城市涨价幅度甚至超过一线城市，后劲十足。
记者接触的多位投资房产的人士均认为，现在的形势下，在一线城市周旋，投资收益边际显然已大幅萎缩，相反，之前甚少参与的二三线城市机会大多了。在他们看来，多年来的经济发展背景下，资本和劳动力向二三线城市转移步伐加快，势必会产生更多刚性需求。
戴德梁行最新全国房产报告显示，去年，武汉、厦门、长沙等六个二线城市商品住宅成交总量约6400万平方米，大大地超过了一线城市的成交总量。
这一倾向正被放大，连春节返乡人员的购买力都被“报告化”了，重庆调研机构郑重发布的报告详细分析了他们的购房动机和能力。
甚至像大杨这样拿千元工资的完全可被排除在投资者之外的群体，也在急急地买进，理由很简单：“孩子才一岁，但房价一年内翻一倍多了，现在是4000元一平米，等不起了。”
谨防泡沫周期
历史总是惊人的相似，但历史从来都不曾完全一致。
和10年前房改开始阶段一线城市楼市特征吻合，如今的二三线城市开发商资本聚集，政策放开，投资者闻风而动，自住刚性需求爆发。理论上更是配合：城市化暂告一段落，城镇化接力楼市新周期。现实也在这般演绎，海南房地产最近一段时间爆炒出了神话。
一切迹象如此“完美”。但随着记者更为深入的调查，真相似乎并不那么简单。
就在“国11条”颁布当天，杭州出台了自己的18条稳定楼市措施，购房补贴、改善性购房公积金贷款优惠等一系列扶持政策一如既往。公认的地方财政压力之下大多会选择托市动作，被利益方解释为最大利好。但这显然是把双刃剑，利益驱动下，楼市健康发展失去了保护阀，结果泡沫将在所难免。
事实上，当龙头开发商掀起进军二三线城市楼市热潮，带去档次和品牌的同时，势必会助涨价格带来风险。谁来保证楼市新周期不会成为泡沫新周期？
最为直白的问题是，二三线城市房价真的就那么便宜吗？答案并非如此。
大杨所在的滕州属于山东偏落后的枣庄市管辖，工薪阶层月薪千元非常普遍，而县城周边农村的购买力则收入更少，相比4000元一平米的房价，收入与房价比例已和北京、上海等一线城市相差无几。记者春节到燕郊时看到，这个河北县城的普通住宅新房价格正接近万元。
而让投资者不得不重新审视的是，在二三线城市炒房面临的最大障碍是交投不够活跃。当买入容易套现难时，多做短期炒作的投资者会兴趣大减。
接受本报记者采访的人士一个普遍观点是，在一线城市楼市迎来寒冬之际，二三线城市楼市的确处于相对的价值洼地，但要想出现一线城市近几年那样持久的剽悍，概率很小。
最新消息，概念十足的海南楼市在短暂疯狂后，春节期间已现降温苗头。 谭华杰解惑万科(2010-02-08 12:43:51)
标签：基金 万科 定投 内部收益率 谭华杰 杂谈 分类：公司分析
万科对于2010年房地产价与量的判断：2010年商品住宅市场成交面积下降是大概率事件。如2010年交易量小幅下降，我们觉得是对2009年“非常”数字的合理修正。同时一线城市成交面积下降的概率比全国市场更大一些。因为2010年一线城市开工量较小。另外，2010年房价下降的可能性较小，因此，即使2010年成交金额有所下降，幅度也将小于成交面积下降的幅度。
万科的投资策略有些类似于“定投”。
目前，万科是房地产行业中唯一将内部收益率作为核心考核指标的大型企业。
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万科董秘谭华杰:如何解惑万科?
2010年02月08日07:36 来源：证券市场周刊
万科受到的质疑远远大于赞誉或欣赏。质疑主要聚焦于增长速度放缓，拿地策略保守与股权激励失败。带着这些质疑，本刊专访了万科董秘谭华杰，以期为投资者解惑！
最大的质疑来自于增长速度。万科管理层曾多次表示，如果一定要选择唯一的指标，那么万科希望成为每股收益快速增长年限最长的公司。万科在2005-2008年每股收益复合增长率为32.2％，而已公布的2009年销售增长率，远低于其他几大龙头。
质疑之二为拿地策略相对保守，特别是在一线城市少有斩获。2008年，万科是行业中拿地金额最高的公司，为136.1亿元，而2009年，拿地金额对销售额的比例约为40％，是业内大型企业中最低的之一，而且没有能在一线城市的繁华地段拿到一块地。
质疑之三是直接与股东利益相关的股权激励连续两年失败，是管理手段过于苛刻自律？还是反映出万科目前已增长乏力？股权激励的连续失败和低薪制，会否成为管理层在日后工作中谋取自身利益而忽视股东利益的借口？
带着这些尖锐的质疑，本刊专访了万科董秘、首席研究员谭华杰先生，希望能从中管窥万科的思维逻辑和行为轨迹。
谭华杰从2004年开始担任万科的首席研究员，是万科投资和经营策略制定的重要参与者。同年，他也开始代表公司执笔撰写“致股东”，因此，也是万科文化的主要布道者。
《证券市场周刊》（下称《周刊》）：万科认为2010年商品住宅市场的成交面积同比将如何变化？
谭华杰（下称谭）：万科认为，2010年商品住宅市场成交面积下降是大概率事件，因为2008年压抑的需求在2009年得到释放，让2009年有着较高的基数。如2010年交易量小幅下降，我们觉得是对2009年“非常”数字的合理修正。同时一线城市成交面积下降的概率比全国市场更大一些。因为2010年一线城市开工量较小。
另外，2010年房价下降的可能性较小，因此，即使2010年成交金额有所下降，幅度也将小于成交面积下降的幅度。
《周刊》：那么在这样的2010年，万科将采取什么样的经营和投资策略？
谭：万科的风格向来不走极端，但略偏向谨慎型。任何时候，万科都是在确保经营安全性的前提下，尽可能地谋求合理的利润。
在一个存在波动的市场中，利用波动、通过做波段来赚更多的钱，当然是一种理想化的状态。但这不仅需要超强的预测能力，很多时候还需要好的运气。万科不敢有这么强大的自信，我们认为自己能做到的，是不被自身的婪或恐惧情绪操纵。所以万科的投资策略有些类似于“定投”。
《周刊》：万科2009年在土地储备上的投资不多，也体现了定投的理念？
谭：是的。定投的奥秘在于，因为锁定了每期的买入金额，所以价格越低的时候，买入的数量就越多，这样在经历一次完整的周期后，平均买入成本会低于波动中轴。长期关注万科的人士会发现，无论行业在高点还是低位，万科都会拿地；但可能较少人会了解到，万科内部把握土地获取量时，正是以总获取金额作为核心的约束变量。
2008年，万科是行业中获取土地金额最高的公司；而2009年，获取土地金额对销售额的比例，万科是业内大型企业中最低的之一。这体现了类似定投的风格。
土地是房屋开发不可或缺的原材料，而对万科来说也仅仅是原材料而已。我们靠做房子赚钱，而不是靠土地升值赚钱。因此，我们一贯采用快速周转模式。
在不动产持续升值的背景下，这种策略确实会导致单个项目的利润率有所下降，但由于时间缩短，周转率提高，项目的内部收益率反而有可能会变高。
模式并无优劣之分，但必须要选择适合自己的。万科觉得这样的模式更适合自己，更能发挥自身的优势。
《周刊》：万科获取项目的标准是什么，或者多大的内部回报率方可打动万科？万科是否有勇气大量放弃不合标准的项目，从而导致营收大幅下滑？项目销售时又是如何定价的？
谭：我们按照项目周边当前的房屋实际售价来测算内部收益率，这是最重要的指标。每个项目的不确定性和风险程度不同，因此要求的内部收益率会有所不同，对此我们内部有一套计算方法来推导这一标准。除了开拓新市场、推出新产品等少数情况，否则我们会坚决放弃低于标准的项目。
截至目前为止，坚持上述原则与公司的持续增长并不冲突。因为万科已经进入了众多的城市，只要耐心寻找，总能找到合乎我们要求的投资机会。2009年一线城市的地价居高不下，符合我们标准的项目不多，但我们利用“战略纵深”优势，在二三线城市获取了足够支持公司未来成长的项目资源。
当然，如果未来真的出现二者尖锐冲突的情况，我想我们是具备足够勇气的。
我们的定价策略很简单，就是随行就市。我们确定一个合理的销售周期，然后在这个时间内用购房者愿意接受的价格卖出房子。这也是一种类似定投的操作思路。
《周刊》：在项目获取和经营管理上，你们采用的是集权还是分权？
谭：尽可能授权给子公司。我们相信，比起总公司，他们更了解当地市场。
《周刊》：但这可能会导致这样的困境：子公司和分公司为了谋求自身利益最大化，从而拼命拿地让自身规模最大化，而这样获取的许多项目，可能并不符合既定的标准，最后低回报甚至无回报。万科如何避免上述困境的发生？
谭：问得非常好。这是整个地产行业目前面临的、具有最高技术难度的管理课题；也是大型企业发展到一定规模后必须突破的首要管理瓶颈。如果简单地以利润额来考核，导致的激励结果，很可能就是子公司谋求自身规模的最大化而忽视回报率，使得职业经理人和股东的利益发生冲突。
有技术难度的领域，才会萌生核心竞争力。万科希望，自己能成为行业内第一个突围的企业。过去两年万科在管理上最重要的思考，也正是围绕这个问题展开的。
目前，万科是房地产行业中唯一将内部收益率作为核心考核指标的大型企业。
当然简单用内部收益率来考核也会存在一些问题，比如要计算内部收益率，就必须有较长的考察期，这会降低人事选拔工作的效率；再如，由于项目期和任期的不完全匹配，导致一个人的考核结果会受他前任行为的影响。我们正在不断发现这样的挑战，进而对内部考核、激励体制进行持续的改进。
《周刊》：万科在对子公司放权中如何防止发生财务漏洞？
谭：万科相信，阳光是最好的毒剂：推进产品标准化，深化集中采购，采购全部上网。
《周刊》：据我们所知，万科中高层管理人员的收入在业内没有太大的竞争力，而且股权激励连续两年失败，这些会否成为管理层在日后工作中谋取自身利益而忽视股东利益的借口？万科将会如何探索经营层利益和股东利益的统一之路？
谭：如果参照经营规模，万科中高层以上职业经理的收入水平确实不占优势。但从招徕优秀人才的角度，这却未必是一件坏事。
万科的理想主义文化，在行业内甚至在整个中国商业会都具有较为鲜明的特色。万科非常珍惜她，将她视为公司最大的财富之一，希望保持她的一致性和延续性。但尊重个体差异是万科的基本价值观之一，所以万科不会试图去“改造人”。不能改造，就只有善加选择。而真正的价值观只有通过现实选择才能真正呈现出来。万科的“低薪制”，实际上起到了这样的作用——自动筛选出富有理想主义的、认同万科企业文化的人。
万科首期三年的股权激励计划，后两期都没有达成，是因为未能达到激励计划设定的业绩或股价要求，这是按规则办事。为股东赚钱，然后职业经理才能心安理得领钱，万科的文化、制度都力图指向这样的目标。
1988年股份制改造时放弃股份，包括后来相对的“低薪制”，是以王石为首的万科职业经理为捍卫万科文化而自己做出的选择。后两期股权激励计划未能达成，是因为市场的变化。这不会影响万科职业经理的积极性，更不会改变二十多年来一直坚持的信念。 王石：中国未来三年房价毫无疑问会继续高走 http://news.dichan.sina.com.cn2010-2-21 9:46:22 中国经济网 评论数：读取中...
提要：王石在《壹周立波秀》接受周立波采访时表示，中国未来三年的房价应该毫无疑问是继续往高走。王石：人生当中我是这样看的，人生当中你很多来讲，一定有一个不可预见性，才叫探险嘛，这个你真的遇到了，那你就遇到了。
王石在《壹周立波秀》接受周立波采访时表示，中国未来三年的房价应该毫无疑问是继续往高走。他表示这是一个总的趋势，而关键是房价涨的速率和老百姓的收入增加能不能匹配起来。
凤凰卫视2月19日《壹周立波秀》节目播出“地产大鳄王石：未来房价上升毫无疑问”，以下为文字实录：
解说：王石，万科地产集团董事局主席，2009年在楼市一片“回暖”声中，他再次抛出“拐点论”，宣称2010年中国房地产市场泡沫终将破裂。此言论一出，随即引发巨大争议。
周立波：现在我们老百姓很关心的问题就是房价问题。您觉得我们中国未来三年的房价走势会怎么样？
王石：应该是价格继续往高走，那是毫无疑问的。
周立波：你提出拐点，是不是看了赵本山那个《卖拐》才开始的？
王石：他《卖拐》早了。当时《南方日报》的记者，在一次新闻发布会上，就注意到万科在广州、在深圳的楼盘都在调价，并且注意到现象：跟着万科调价的好卖，其他还硬挺着的，就不好卖。就问（我）说，这是不是到了个拐点？我说我同意你关于拐点的说法，结果第二天就是王石的拐点论，我越解释。
周立波：越描越黑。
王石：哎，越解释越解释不清。
周立波：你估计2010年，我们整个房产的大势，还会涨多少？
王石：这个是没法预测的。
周立波：具体的。
王石：如果说对未来，不要说明年，刚才你说两三年，我只能说一个总的趋势它会涨。这话从某种角度来讲是等于没说。关键是，涨的速率和老百姓的收入增加能不能匹配起来。
周立波：对对。
王石：但是一定要控制，不控制是有问题的。而且我觉得中央是有办法的，2007年能让你出现拐点。现在我觉得不是拐点的问题，是如何抑制房价的快速上升（的问题），我相信中南海的智慧。
周立波：到底是大企业家、房产大鳄，你看我问他到底涨多少，这种非常敏感的话题。
王石：不是，它是不确定。
周立波：因为周立波可以乱说，我可以说涨，可以说跌，王石老师不能乱说，他一说，明天整个房产市场马上就出事儿了，对吧？
解说：如果说房地产是王石的工作，那么登山则是王石的一种生活方式。从非洲最高峰乞力马扎罗山，到世界最高峰珠穆朗玛峰，王石已经成功登顶世界7大洲的最高峰，成为中国爬得最高的企业家。并且在中国的企业家中，掀起了爬山热潮。
周立波：其实你现在已经不仅仅是个企业家了，已经成为一个职业运动家了。
王石：有很多人来讲，我是探险家呢，还是企业家？我说实际上，我职业是企业家嘛，我把我自己定位成运动型的企业家。
周立波：在你整个探险的过程当中，和公司的业务运作当中，两者之间会不会产生矛盾？
王石：当然这个会带来一些问题，因为你是上市公司的董事长。
周立波：股民会不？
王石：股民还是，股民说你，你不负责任，说万一摔下来。
周立波：你拿我的钱去爬山？
王石：那不会。他更担心什么呢？因为你掉下去了，股票下跌了，是吧？他要受损失。我当时的回答来讲，就是说我对你负责，那我不能说为你负责，我不登山了。因为我要这样负责，我什么都不能做了，我出门，我被车撞了怎么办？我认为负责呢，是我公开告诉你，我要进山，那你可能担心我出事了，你先赶快把股票卖掉。1999年我登山呢，我只要一进山。
周立波：(股票)就掉下来？
王石：一直到2003年，和大势没有关系的影响就是，微跌。
周立波：微跌。
王石：只要一听说我从山上回来了，它就恢复到原来现状。
周立波：那您觉得您所有的探险活动会到多少岁？
王石：我现在是登顶珠峰中国人年纪最大的，那我今年是按照虎年，我今年60岁了。
周立波：看不出，看不出。
王石：60岁是再登一次，但是我知道登顶珠峰最大年纪的是78岁。
周立波：78岁？
王石：78岁。
周立波：那您还得等18年，是不是？
王石：没有，不用，那不用等18年了，因为我是这次再登完珠峰之后，我就准备航海去了。
周立波：环球航海？
王石：南半球的新西兰、澳大利亚，大家想都挨着呢，实际上澳大利亚到新西兰，中间隔着海峡是两千公里。
周立波：那您要航海的话，您会不会去索马里啊？
王石：索马里？
周立波：那也是探险。
王石：索马里他打劫这么一个小帆船，他不值得，海盗他一定要盗那个万吨船。
周立波：他一看那个小帆船，肯定是有钱人，我觉得如果真的要到索马里那边去的话，你先和那边首领，先大家吃个饭什么的，对吧？钱的事先说好，弄个买路费，人要安全。
王石：人生当中我是这样看的，人生当中你很多来讲，一定有一个不可预见性，才叫探险嘛，这个你真的遇到了，那你就遇到了。
周立波：就很洒脱？
王石：也不是洒脱，就是你这样才有一种刺激嘛。比如说我，我是游海水泳，我在深圳，有时候一游出去，游四五公里，才回来呢，它可能遇到鲨鱼啊，而且我是晚上游。
周立波：晚上？
王石：所以你就有一种恐惧感，就是你不知道什么鲨鱼，什么时候就遇到了，所以它才是那种刺激感啊。
周立波：所以万科能够做得这么大，因为你有非常男人的性格。（来源：凤凰网）
视频：壹周立波秀 采访王石 #*d1*# #*d1*# #*d1*# #*d1*# #*d1*# #*d1*# #*d1*#
高盛预期地产股或跌三成 下调绿城评级至卖出
高盛表示,由于深圳房地产市场较为活跃的投机活动,预计当地住宅市场短期内受政策收紧影响会有较大波动。2月22日,高盛发出研究报告称,紧缩政策的预期将加大地产业风险。国内地产股在未来几个月内预计最大降幅可能达32%。而主要风险来自政府过度紧缩导致宏观经济硬着陆。而商业地产的政策前景则相对稳定。
高盛认为,尽管政府政府紧缩政策的目的是放缓而不是逆转中国的经济复苏,但这可能会影响短期内开发商房地产销售或者土地储备价值实现的速度,因而对股价表现造成压力。
而、在该报告中,高盛表示,由于深圳房地产市场较为活跃的投机活动,预计当地住宅市场短期内受政策收紧影响会有较大波动。因此,深圳控股被加入到高盛“强力卖出”名单。而绿城的评级也从中性下调至卖出。
同时,高盛上调仁恒置地评级至买入,方兴地产则上调至中性。而雅居乐、花样年、富力、世茂房地产、宝龙、远洋、易居、万科(000002,股吧)、金地、保利则维持买入评级。 万科低调再闯二三线 圈地千亩西安“造城”
来源：观点地产网
2010年02月24日12:19 [我来说两句]
2月22日，西安国土局才发布了一则公示：2月8日，西安万科恺洲置业有限公司以8.244亿元的总价购得曲江新区的两幅住宅地块，总面积229亩。 关于万科在西安拿地的传言由此得到了证实。
万科进入西安早有预言。在1月份的西安某地产论坛上，即有业内人士爆出消息：万科在西安曲江拿到几块地皮。但由于西安国土局和万科均未有公告说明，该传言未被证实。此番国土局的公告标志着万科终于在西安的富人区“开斋”。
曲江新区“开斋”
万科获得的两幅地块位置绝佳。其中一块位于曲江池南路以东，寒窑路以南的地块占地13.5万平米，起始价5.68亿，万科以7.3亿竞得。而位于芙蓉东路以东，寒窑路以北的地块占地1.73万平米，成交价9361万元。
西安曲江区向来被喻为西安的富人区，据资料显示，曲江地区的小高层的楼房均价已经超过了6000元/平米，高层房价在8000元/平米以上，别墅价格已突破2万元/平米。
西安市委、市政府已经在去年底作出规划，决定扩大曲江新区的面积，将有6000亩的土地归入曲江新区的范围。业内人士早有预言：曲江新区版图增加一倍，西安楼市的格局也将重新洗牌，曲江有望成为西安楼市的新龙头。
万科并不是唯一一家盯上这块宝地的开发商。一直未涉足西安市场的华侨城也在去年悄然地拿下了位于曲江新区的近200亩土地，并计划在当地兴建欢乐谷。
而中海更是早在2006年便进军曲江，投资高达120亿元，拿下1300亩土地。同样来自深圳的地产大鳄金地也斥资120亿元拿下曲江池遗址公园周边1200亩高端住宅用地。此外，融侨、大华、富力、龙湖等也纷纷进驻曲江开发项目。
但事实上，万科此番拿下曲江地块或许只是万科西安版图的冰山一角。早在2008年，万科便已经流露出了布阵古城西安的意向，并在去年11月与西安长安区政府达成了一个宏伟的“造城”计划。
长安区“造城”
虎年春节长假刚过不久，西安国土局长安分局召开会议，该会议上透露的信息称，要开始全面启动西安万科企业有限公司的项目供地工作。该会议上提及的万科项目，正是万科酝酿已久的长安新城项目。
早在去年7月，万科便与长安区政府达成合作意向，计划投资70多亿元，在长安建一座规划占地1400亩的“新城”。去年11月，双方已经完成签约，万科已经在坐等政府完成该地块的征地以及整理工作，继而进入招拍挂程序。
已有消息称，万科的长安新城项目位于邮电大学长安校区对面，40%建住宅项目，60%为周边配套，这样的比例在长安区极为罕见。
显然，万科进入西安早有“预谋”。早前资料显示，当年万科初入西安，便直指高端住宅市场，并早已计划好要在曲江、高新区和南二环圈地开发项目。2008年，西安万科与新加坡凯德商用产业有限公司联合开发的综合商业项目签约，这是万科布局西安的第一个项目。
万科近两年来取道二三线城市已经是众所周知的事情，近两年来万科获取的大量土地储备均位于二三线城市。对于万科而言，西安或许也是一颗不可或缺的“棋子”。 万科地产进军太原 二三线城市才是真正图谋？
来源：金羊网-羊城晚报作者：赵亚洲
2010年02月24日08:34 [我来说两句]
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[城南都市嘉园]五证齐全 均价4100元/㎡ 均价2300元每平米 工程在做地下室
2010年，中国房地产市场风向将会怎么走？作为去年销售金额达634亿元的“带头大哥”，万科地产的举动仍有相当程度的风向标意义。
到底看涨还是看跌？万科掌门人王石最近的讲话似有“矛盾”之处：去年底，王石对《华尔街日报》称，中国房地产已经产生泡沫，万科随时做好了泡沫破裂的准备。而到了今年初则指出，中国房价继续看涨。与此同时，2月初万科的公告显示，万科新增加项目8个，全部都在二线城市，其中有6个在珠三角的佛山、中山等地。8个项目共计花费43亿元，拿地步伐明显加快。房地产专家韩世同认为，相比保利、中海等竞争对手，万科在一线城市虽然多次参与厮杀，但最终由于“不拿地王”而一再落空，但这并不意味着万科甘于寂寞，种种迹象表明，大举进军二三线城市，才是万科的真正图谋。
成交遇冷，房价“由涨转跌”？
早在2008年初，全国楼市还在一派喊涨之时，王石率先抛出“拐点论”。2009年楼市发烧，万科在土地市场上似乎无所作为。去年底今年初宏观调控再至，王石虽然没再卖“拐”，但一线城市的楼市低迷形势却已十分明显。
新年伊始，房地产股票价值普遍已跌去两成以上，广州、北京、上海等一线城市都无一例外地出现成交大幅下降的局面。数据显示，1月份，北京有21.2%楼盘的二手房成交均价出现负增长。广州在春节七天长假仅成交34套一手房，不到平时成交量的十分之一，中原地产项目部总经理黄韬指出，开发商普遍不看好春节市场，有两成楼盘大年初一至初三的顾客到访率为零。而价格变动更为敏感的深圳，甚至已有买家提出“退房”。事实上，就在春节前的最后一个工作日，央行突然发布消息，上调存款准备金率0.5个百分点，这已是央行短短一个月内第二次动用紧缩货币政策，且中国银行等正在收紧房贷，都被认为是主要针对高房价而来。招商证券（香港）联席董事张春志在接受本报采访时指出，如果偏紧的货币政策导向继续强化，房价不排除会出现“由涨转跌”的拐点。
边担心泡沫，边大举拿地
不知是否因为去年万科在一线城市的土地市场上并无多大作为，王石在接受采访时特别指出，去年整个房地产市场相当不错，但一线城市的房价偏高“令人惊讶”。
王石同时称，从全国范围来讲，二线、三线和四线城市整个房价基本还在情理之中。“令人担心的是，如果一线城市这样的房价蔓延到二线、三线和四线城市，会怎么样？目前，二线、三线城市房价还没恢复到2007年水平，但一线城市房价已经超过了。我对未来还是担心，尤其是货币政策可能造成资产泡沫继续扩大。去年12月份看到一些经济调控政策陆续出来，对房地产盲目的泡沫会有一定的抑制。”
令人关注的是，一方面是王石对“泡沫”表示“担心”，另一方面是万科总经理郁亮悄然抵达昆明，并放言“进入昆明是万科2010年的战略重点”，万科联手昆明最大的“地主”云南城投，该公司仅在昆明一地可参与的土地开发面积就近4万亩。这只是万科大举进入二三线城市拿地的一个缩影。记者拿到的一份数据显示，万科最近新增的45个项目中，有37个位于二三线城市。尤其是今年1月以来新增的近十个项目，大部分分布在佛山、镇江等二三线城市。
另辟战场
还是以退为进？
2008年，万科是行业中获取土地金额最高的公司；而2009年全年销售额高达634.2亿元的万科，全年拿地耗资仅241.8亿元，远低于势头正劲的保利、中海等对手，直至万科越来越多进军二三线城市的动作浮出水面。“哪里有机会就去哪里，为什么非要在一线城市挤呢？”郁亮明确表示，万科2010年将进入贵阳、乌鲁木齐、太原等地。
中央农村工作领导小组副组长陈锡文解读“一号文件”时称，政策将引导房地产业从一线城市转化到二三线城市。“万科就是要踩准这个节奏，实现新的增长点。”万科内部人士指出，二三线城市的刚性需求比一线城市更为充足，更利于万科一直坚持的完善建筑节能研究和实现住宅产业化的试点。“一线城市的核心地块都是政府主导的地域，拼的都是钱，如今是很多国企背景开发商的天下，万科这样的企业没有任何优势。”该人士表示，万科等大型房企加速与二三线城市地主合作模式，最大的益处就在于更加容易进入陌生的区域市场，不仅可以减少项目运作的风险，还可以提高项目的利润率。 乐居信报联访最值得期待新盘-中粮万科长阳半岛
http://bj.house.sina.com.cn2010年02月23日17:59新浪房产
2009年中粮与万科再次强强联手携手进驻房山区，一举拿下房山长阳地块1号地和5号地，累计建筑面积约86万平米，引起了公众普遍的关注，这也是中国最大的房地产品牌首度进驻房山。中粮万科长阳半岛预计2010年内开盘，一期预计开发约90平米左右的舒适三居和约75-80平米精致两居，以全精装修的交房标准呈现品质住宅。
由新浪乐居与《信报D一置业》联合打造的《新盘直通车》视频栏目，本期邀请到中粮万科长阳半岛的项目负责人孙霞，主持人小静带着广大网友最为关心的问题，为您详细解读这一京城最热新盘。
图为新盘直通车栏目主持人明静与中粮万科长阳半岛项目负责人孙霞
图为新盘直通车栏目主持人明静与中粮万科长阳半岛项目负责人孙霞
访谈嘉宾：
中粮万科长阳半岛项目负责人 孙霞
访谈时间：
2010年2月23日(周二)14：00-15：00
访谈地点：
北四环西路58号理想国际大厦8层新浪乐居嘉宾聊天室
以下为本次访谈现场实录：
主持人：各位新浪乐居的网友，大家下午好！我们这一期的《新盘直通车》邀请到的是中粮万科长阳半岛项目负责人孙霞女士，请您先跟网友打个招呼！
孙霞：各位新浪乐居的网友，大家好！
主持人：欢迎您做客新浪乐居嘉宾聊天室。我们都知道09年中粮、万科再次强强联手携手进驻房山区，一举拿下房山长阳起步区的两个地块，可以说引起了网友的普遍关注。
孙总，可能有一些网友还不太了解咱们的项目，请您给大家简单介绍一下。
孙霞：中粮万科长阳半岛这个项目，应该是中粮万科继假日风景后合作的第二个项目，位于房山区长阳镇，这个项目是万科和中粮我们携手合作以来最大的项目，也是万科进入北京20年以来最大的一个项目。
主持人：可能有些网友已经对项目有个大概的了解了。那我们项目的具体定位是什么样的？有什么特点？
孙霞：这个项目的定位，应该说我们在9月份拿到地块的时候，我们同时拿下了1号和5号地，总建筑面积是86万平米，我们对设计的定位也进行了研究，我记得我们在设计之初到美国用了一周的时间考察了几十个项目，我们在考察过程中给我们印象最深的还是以新都市理念建造的社区。
我印象最深刻的是，我们到美国的一个小区门口，在黄昏的时候所有人都在狂拍照片，那是一个社区的主入口，年轻人坐在台阶上喝啤酒，有孩子们在那里玩水，当时我们所有人都非常有感触。其实我们这个项目想实现的就是这样一个社区，就是解决所有客户全生命周期里面每一个点的需求的这样一个社区。当时我们把这个项目的目标就给定下来了，我们这个项目就叫“一生之城”。
什么叫“一生之城”？对于中国现在的房价来说，其实换房的成本是很高的，我们不可能再像之前频频地买一套房屋，再换一套，而且换房的成本也很高。我们就希望打造这样一个项目，解决我们客户的所有需求。比如我们这里有幼儿园、小学、初中、高中，上班的时候你有便利的交通，当你休闲的时候你又有一些娱乐、购物、休闲这样的场地。老年人在万科物业的服务下可以安心、舒心的去生活，这就是我们对这个社区的定位。
主持人：我们项目的案名是怎么定的，其中有什么含义，您能不能给网友介绍一下？
孙霞：中粮万科，不言而喻，是我们两大品牌开发商强强联手。长阳半岛，其实我们是借了长阳半岛这个区域的一个势，长阳半岛本身是房山CSD区域规划中的一个点，它一边是永定河，一边是小清河，旁边还有一个水系。长阳半岛也是房山未来十年规划中重点要打造的一个点。
中粮万科进入这个地块后，我们拿下了核心区的两块土地，并且我们想把它作为CSD地区的标杆，所以我们就把它起名为中粮万科长阳半岛。
主持人：您就项目周边目前的配套情况给网友介绍一下。
孙霞：城铁站是房山长阳站，离我们项目1号地只有200米，步行不用5分钟就到了我们这个地块。房山线应该是2010年年底通车，房山线可以到达市区的郭公庄站。2011年年底9号线开通运营，这时候我们就可以非常便捷地通过9号线到达西客站、六里桥这些重要的交通枢纽。这是轨道交通。
另外一方面，紧邻我们项目北侧的京良路今年也会开通，这里有一个快速路。这个快速路全程是23公里，基本是解决了西南地区的交通线，未来驾车也会非常方便。
主持人：商业、教育、医疗方面再给大家介绍一下。
孙霞：商业、教育、医疗也是我们近期和房山区政府在努力谈的一个合作。我们项目旁边是整个CSD核心区的两个地块，2号地和3号地，包括了商业、教育、医院、公交车站等日常所需要的基本配套。
另外，我们项目还有一个18万平米的商业配套，我们现在已经委托新加坡专门做这方面设计的规划院来做这个设计，这18万平米基本上可以解决除了中粮万科附近之外，再加上周边的基础设施配套，应该是没有问题的。随着未来起步区域的增加，未来长阳这块有一个CSD的十年规划方案，这里面有华北旗舰店奥特莱斯，这些大家比较关心的项目都上了。现在中粮万科长阳半岛这个项目基本上是北京周边地区城郊结合部在售的项目里面最全面的一个中心。
另外，关于商业配套这个问题，我还想说一个重要的问题，就是土地属性。在万科我们有一个公共的语言平台，我们会对土地，根据它的属性去划分不同的一些品类，比如说Top类、G类、T类、C类，它就是根据土地的位置以及周边配套情况去划分这个品类的。
举个例子，比如G类，是指位于城市核心区周边配套和交通都非常发达的解决改善性住宅需求的土地。C类是指城郊结合部，交通和现状还不是很发达的一个土地属性。现在在万科的系统里，我们这个地块被划为C类，因为它是位于城郊结合部。
但是我们在项目销售当初，属于C类的项目还有很多，举个例子，比如北五环的万科新园，当时大家去买万科新园的时候是04、05年，都觉得周边是农村，谁都不会去，但现在那边的二手房房价基本在两万三四。还有一个是我们中粮万科的第一个项目就是假日风景，西四环，当时我们第一次开盘的时候它也属于C类项目，但是现在谁也不会认为它是C类项目，紧邻四环要建城铁，现在的售价已经快达到了两万四五的水平。
随着周边配套的改变，还有万科自己项目的努力，这个土地属性是会发生变化的。而且这可能是万科的一大特征，就是万科进入到哪个地块上，它可能真的会使这个地区的土地属性发生一些变化。长阳这个项目，因为它有了N多的配套、交通、商业、医疗等利好因素，包括南城2900亿的推动，再加上中粮万科的携手打造，我认为中粮万科长阳半岛这个项目的土地属性一定会短时期内迅速发展改变，也许一年，甚至半年，很快它会由C类变成G类。这个可能是我们先期购房客户所看不到的东西。
主持人：我们都知道房山政府去年力推CSD中央休息购物中心的概念，中粮万科长阳半岛也是处于这个区域的核心项目，周边有奥特莱斯还有一些其他的配套商业，这些利好对于咱们项目会有什么影响呢？
孙霞：这个影响太大了，对于我们项目和未来的业主都是一个利好的消息。CSD应该是以奥特莱斯为经济引擎，以户外体育运动为经济增长点，以酒店、旅游业以及周围的配套去综合打造的一个中央休闲购物区，它是房山政府十年的一个规划构想。我理解的CSD就是以低碳、环保、绿色为规划理念，以休闲购物，以解决我们整个运动为主题的一个世界职能城际中心。
其实当时万科和中粮拿这块地最初的动力和信心也源于此，也是看重了房山政府对CSD勃勃的信心，要把CSD打造成全世界的城际中心。中粮万科长阳半岛项目也是依托于政府，把我们这个项目打造成区域的一个标杆性项目。
CSD是一个非常伟大、非常宏伟的概念，未来在我们项目旁边会建一个展示厅，到时候大家可以去参观。简单描述一下，当奥特莱斯开业之后，它不仅仅是北京的奥特莱斯，它一定是京津冀这一个地区的奥特莱斯。因为这个奥特莱斯不同于我们北京现在的几个奥特莱斯，但是未来它是一个直营的奥特莱斯店，可能会引进将近300个国际一线品牌。我们想象中，未来到这个奥特莱斯的所有客户都驾车，到这里购物，把汽车送到4S店去打理，女人们去购物，先生们去做做体育运动，老人们爬爬山，基本上是这样的概念。
主持人：项目什么时间推向市场？首期会推出多少套房源？会给购房者提供什么样的户型产品？
孙霞：我们现在具体的开盘时间还没有确定，大概会在今年的年中，七八月份，首期推出多少房源需要根据我们的施工进度和需求量来决定。产品，是我们万科目前比较成熟的产品，就是90平米的小三居和80平米的两居为主。这两个户型，应该说关注的朋友都不会陌生，客户叫它是全能产品，包括90平米的小三居叫“全能小三居”，应该说解决了我们客户各个生命阶段的需求。比如说你是两口人的时候，买一个90平米的小三居，总价你也可以承受得起，父母来居住的时候你也有间客房；当你有了孩子的时候你也有了儿童房。
主持人：您觉得这两种户型哪个会更受到市场的欢迎？
孙霞：现在来看，90平米的小三居和80平米的两居各有需求，基本上是一半一半。但是从90平米的三居来看，它解决的功能性可能更强一些。
主持人：园林方面的情况，您给大家介绍一下。
孙霞：园林方面，我们现在一个大的思路就是配合房山原始的自然景观，大量引进成树，配合一些水井，建立一种园林景观之美。如果我们想找标杆，就是我们假日风景这个项目，我们基本上会用一些类似的手法。
主持人：项目目前的工程进度怎么样？预计什么时间能够入住？
孙霞：现在我们的示范区已经开始动工了，住宅部分在今年五六月份也会全面动工，交付大概会在2011年年底，因为我们是百分之百精装，所以周期会稍微长一些。
主持人：网友非常关注物业公司和物业费的情况，您给大家介绍一下。
孙霞：物业公司肯定是万科的物业公司，因为我们现在在售的项目都是万科的物业公司来服务，这也是我们的一大卖点，也是我们给客户提供的一个最基本的保障。万科的物业公司，应该说这么多年，大家都说它是“金牌物业”。
从什么方面来体现呢？举一个例子，2006年的时候，我们都叫“物业管理”。但是06年万科的物业管理公司做了一个正式的更名，由北京万科物业管理公司更名为万科物业服务有限公司，就是由管理向服务这样一个概念的转化，就是我的物业一定是为业主服务的，而我不是在管理。
另外，我们每年都会接受一个第三方调查公司去评判我们这一年给客户提供的服务究竟怎么样，包括设计，包括销售，包括物业。每次在评分的时候，物业端口的得分都是最高的，都是99、100这样的概念。我觉得尤其是交付以后的业主他的体会是最深的，它不是通过你去标榜自己可以说明这个问题的。
我们在调查当中曾经也设置过这样的题目，就是你愿意推荐万科的住宅给你的朋友以及你愿意再购买万科的住宅吗？每次的推荐率和再购率都很高，我记得有一年的比例是60%的客户，就是60%的业主都愿意推荐万科的住宅给业主。我觉得这是来自万科的服务。
主持人：我知道今年万科是主打低碳，包括CSD的整个定位也是绿色、低碳、休闲。今年我们推出长阳半岛的项目，有哪些低碳的技术会在里面？
孙霞：应该说今年低碳是一个主题年，其实低碳就是节能、环保、减排这样一个概念。万科一直都在力推这个东西。万科的住宅工业化是我们的王石主席一直在倡导的产品，像造汽车一样造房子是万科多年以来追求的梦想和努力的方向，为什么做这种工业化产品？就是因为工业化产品在这种节能减排的贡献是非常突出的。长阳半岛在一期的项目里面有10万平米就会推这种工业化住宅，而且我们在努力向建设部提供的绿色三星标准靠拢，把我们这个项目建造成为一个绿色三星住宅。
主持人：我们今天的聊天也受到了网友的关注，很多网友提出了他们的问题，我们看看他们最关心的问题是什么。
首先一个问题，网友最关心的就是价格问题，请孙总为网友解答一下。
孙霞：因为我们这个项目现在也是在启动期，具体的价格也没有确定，我估计在四五月份会初步确定我们项目的价格，到时候网友可以拨打我们的热线或者到新浪乐居来咨询。
主持人：还有网友问购房时需不需要排号？
孙霞：排号可能是我们09年的一大特色。我们这个项目也是根据到时候的客户数量来决定我们具体的开盘方式，总而言之是想给客户一个公平的购买房屋的机会和权力。
主持人：还有网友想问一下，在房山地铁没通车之前的开发商是否考虑到开班车？
孙霞：这个网友不用担心，其实在你一期入住的时候，其实地铁已经开通了。
主持人：最后一个问题，想问一下项目总共分几期开发以及入住的时间？
孙霞：我们1号地应该会分两期开发，首期的交付时间是在2011年年底。另外关于配套的事情，我再补充说明一下，刚才我们说的是一些大的配套，我们目前跟房山政府在积极运作的一个事情是希望居住在这区域的孩子们能够上一个好的学校，老人们有一个好的医疗系统来解决自己的后顾之忧，这种最基本的事情我们也在运作。
学校我们现在也在洽谈，未来我们希望引入北京高品质的重点幼儿园、小学和中学，我们希望由万科来引入，来建设，来运营。希望我们业主的孩子能够接受一些好的教育，不仅是房山区域的业主，包括北京区域的业主都可以到这里来上学。
医院，我们首期的2号地里面也有大型的医院，我们希望能够把北京的三甲医院引入到这个区域，有重点的幼儿园、小学、中学，有轨道交通，有华北旗舰店奥特莱斯。
主持人：按照节目的惯例，最后请您用简短的一段话向网友再推荐一下我们中粮万科长阳半岛这个项目。
孙霞：如果用一句话来描述这个项目，应该说这是一座由品牌开发商开发的拥有绿色舒适的住宅、便捷完善的配套，安全快捷的交通以及高品质的教育资源的“一生之城”。
主持人：好，感谢孙总做客我们新浪乐居，本次访谈到此结束！
(本次访谈结束) 万科副总裁毛大庆：16个月年终奖属无稽之谈http://www.sina.com.cn2010年02月24日 14:35新浪财经
新浪财经讯 2月24日下午消息 万科员工年终奖是16个月工资的消息近日成为热议的话题。不过，万科集团副总裁毛大庆今日与新浪财经独家对话时表示，这纯属无稽之谈。
近日有媒体报道，据行业人士介绍，今年万科员工的年终奖是16个月工资，这相当于多挣了1年零4个月的工资。而房企之间年终奖的差距达6倍。
万科集团副总裁毛大庆今日向新浪财经做出回应称，“无稽之谈，彻底的无稽之谈，我自己都没看到过。不知是何处的消息。”
据新浪财经了解，万科集团高官曾放弃了2008年的年终奖奖金。去年3月公布的2009年公司年报显示，万科任职的12位董事、监事、高级管理人员从公司获得的税前薪酬合计下降了78%，王石的年薪下调了64%。
在股权激励方面，万科亦于今年1月4日公告称，因股价指标考核未达标，2007年股权激励计划流产。
根据交易所的安排，万科A(9.23,0.10,1.10%)将于3月2日公布2009年年度报告。(丁蕊 发自北京) 标普：楼市年中面临拐点
本文来源于《财经网》 2010年02月25日 18:50共有 0 条点评
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退出政策的实施和新供应量的增加，将会使卖方市场转化为买方市场
【《财经》记者 张杰】2月25日，标准普尔在一个关于中国房地产业展望的媒体电话会议上预测，2010年年中，中国内地楼市在需求与供给两端均面临调整压力，届时楼市将出现拐点，从卖方市场进入买方市场。
标准普尔副董事符蓓解释说，从需求角度看，政府刺激楼市的措施正在退出，1-2月份，退出的力度有所加强，即将举行的全国两会也将进一步讨论退出政策。随着退出政策的逐步实施，买家将重陷观望。至2010年年中，市场将出现明显转折趋势，从卖方市场变化为买方市场。而从供给角度看，至今年年中，市场将有一波新的供应量加入，包括政策性住房和新增商品房。
但符蓓也表示，由于过去12个月良好的销售态势，地产公司仍拥有一个较健康的资产负债表。比起2008年，今年企业的融资环境仍会比较宽松，海外债券还可以发出，因此，“今年市场的调整力度会小于2008年。”
2008年被认为是近十年来地产业银根最紧张的一年，在银行信贷和结构性的海外债券到期压力下，多家地产上市公司一度深陷流动性危局。在回答《财经》记者关于“下一次中资房企结构性债务风险将在何时集中爆发”时，符蓓表示，上一次地产公司的这类风险多来自于上市前的融资到期，下一次，这类风险将主要与近年发行的高息债及票据有关。根据标普的统计，这类再融资大多将在2011年与2013年到期，因此，下一次上述财务风险或将在2011与 2013年集中出现。
符蓓同时对《财经》表示，2009年很多企业高价拿地，这类公司最有可能被市场调整的风险击中。
在当天的电话会议中，标准普尔还发布了《中国房地产业展望：政府出台紧缩政策，房地产商感到寒意》和《房地产业加快整合步伐背景下的中资房地产商排名》两份报告。 中国海外今年负债维持低于40%http://www.sina.com.cn2010年02月26日 15:16新浪财经
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新浪财经讯 2月26日下午消息 中国海外(00688-HK)主席孔庆平表示，尽管内地收紧房地产开发方面的信贷，但公司净负债比率低于20%，现金流也相当充裕，相信今年都可维持在低于40%的健康负债水平。
孔庆平在今天中午的联欢午宴上表示，去年内地整体住房销售额达4.5亿元人民币，为有史以来新高，由于大部分城市仍处起步阶段，平均房价仅每平方米4000-5000元人民币，仍有上升空间。他认为，今年整体房价仍存升势，相比而言更看好二线城市。
孔庆平认为内地楼市的周期长达50-60年，现在仍处于上升阶段，相信由现在到2035年，房价都会持续向上，2035年开始则出现拐点。
不过，北京政府近日颁布有关楼市措施文件，提出今年将增加政策房的比例达50%。孔庆平认为，这些措施对普通商品房市场的确会带来一定的心理影响。
对于香港政府刚刚公布的财政预算案中增加土地供应的方案，孔庆平则认为，在香港新增土地储备风险比内地高，回报却比内地要少。他建议政府推出住房出租优惠，让暂时买不起房的“夹心层”租用住房，等到有足够的购房能力才置业，舒缓不同阶层在置业中的矛盾。他表示，内地重庆市正在实施类似的措施。(彭琳 发自香港) 万科在西安再添新项目
鲁欢
2010年02月26日10:11来源：人民网-《京华时报》
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2月22日，西安国土局发布了一则公示：近日，西安万科恺洲置业有限公司以8.244亿元的总价购得曲江新区的两幅住宅地块，总占地15.27万平方米，平均楼面地价仅在2000元/平方米左右。据了解，这是万科第三次出手在西安拿地。业内人士认为，这表明西安在万科对二三线城市的布局中位置显著。
万科获得的两幅地块均位于西安知名富人区曲江片区的上好位置。其中一块位于曲江池南路以东，寒窑路以南的地块占地13.5万平米，按最高2.5的容积率算，总建筑面积338327平方米，起始价5.68亿，万科以7.31亿竞得，平均楼面地价2160元/平方米。而位于芙蓉东路以东、寒窑路以北的地块占地1.73万平米，最高容积率2.8，最大建筑面积48541平方米，成交价9361万元，平均楼面地价1928元/平方米。
据悉，目前曲江片区普通住宅在6000-12000元/平方米的销售价格水平，随着土地价格增长，在万科、中海、华侨城等房企品牌效应的推动下，以及随着曲江二期规划建设的全面推进，今年区域的普通商品住宅的价格水平有望提升20%左右的空间。
据了解，2008年，西安万科与新加坡凯德商用产业有限公司联合开发的综合商业项目签约，这是万科布局西安的第一个项目。2009年7月，万科与长安区政府达成合作意向，计划投资70多亿元，在长安建一座规划占地1400亩的“新城”。 王石：万科学习华为
2010年02月22日 16:55 来源： 三联《竞争力》 【字体：大 中 小】
在技术研发和产业转型方面，万科在国内找到了一位好老师，这就是华为。华为的市场60％在海外，但2008年在金融危机下仍保持了稳定增长，而且达到30％，而万科的市场完全在国内，同年竟然是负增长10％。
2009年的中国房地产市场是典型的冰火两重天，前一刻还在金融危机造就的冰窖里，一瞬间又被政府的经济刺激政策推进了桑拿房。坐在这个桑拿房里，很多开发商都沉浸于发热的快感之中，我却忧心忡忡，而且远虑近忧齐上心头。
我最近在接受采访时，已经不止一次地说过，中国房地产市场已经产生泡沫，尤其是在以“北上广深”为代表的一线城市，泡沫已经相当严重，如果这个泡沫再向二三线城市蔓延，后果将十分严重。
更可怕的是，泡沫终究会破裂的，泡沫一旦破裂，众多房地产商无疑相当于又从桑拿房回到冰窖。
从冰窖到桑拿房，有人会有快感，但反过来则是要死人的，远如1991年的日本，近如1993年的中国海南，1997年的香港，都有一大批房地产公司倒掉，整个行业也经过了长达数年的冰窖期，一个能带动数十个行业的产业成了冰雕，这已经不止是一家企业的得失问题。
除了对一线城市房价的近忧，我还有一个远虑，那就是中国房地产业未来的商业模式问题，这个问题因为此次金融危机，尤其是经过哥本哈根会议，一下子变得比以前迫切许多。
一直以来，中国的房地产企业都只专心于政策，专心于商业化，从未着眼于产业化，更谈不上节能化，环保化。万科作为行业的龙头，必须率先进行思考和实践，这是我们义不容辞的责任，目前这种粗放的产业发展模式已经证明是不可持续的。如果中国房地产业不进行产业化、节能化和环保化的探索，整个产业都有可能在全球产业链中面临被淘汰的结局。
这是两场重大革命。
产业化的革命有可能使未来的房地产业就像汽车业或彩电业一样，由宝钢等多家公司生产部件，万科最后就像上汽或长虹一样的组装厂商。节能化与环保化的革命则有可能就像液晶电视取代玻壳，电动汽车有一天把燃油汽车掀翻一样，彻底改变房地产业的开发和设计模式，新的取暖、制冷、供电系统都将面目一新。
为此，我告诫万科，必须从今天起就坚决地投入到产业化，改变传统方式，改变高能耗、低效率的商业模式，这就是万科的新四化：即设计的标准化；生产过程的工厂化；装配的现场化；产业链的集成化。而这四化都基于一个点：技术研发。
在技术研发和产业转型方面，万科在国内找到了一位好老师，这就是华为。
华为的市场60％在海外，但2008年在金融危机下仍保持了稳定增长，而且达到30％，而万科的市场完全在国内，同年竟然是负增长10％。我们曾经总结过万科自身的增长曲线，从1998年以来，基本上符合斐波那契数列，就是说第N=N-1+N-2，按此推算，万科2008年应该达到800亿左右，结果我们又滑了回去，而华为继续保持了斐波那契数列曲线，成功突破千亿。
经过与华为的比较，我们发现，万科是靠固定产品的销售量，这是一种被动的增长模式，完全取决于市场的冷暖，而华为如今在国际市场上以研发新产品而著称，有技术含量，2008年华为注册的专利是跨国公司注册最多的，排第一位，而万科申请的专利一年不超过60项。
所以，华为的道路是真正的研发技术型企业的道路，历史也证明，这种企业的生命力更强更持久，最能对冲市场的剧烈变化。因为不管在任何时候，市场剧烈变化总是首先最重地冲击过剩产品，而技术持续创新的企业，他们一直在向市场提供新技术和新产品。相比之下，万科一年申请的专科不过60多项，而更多的房地产企业根本就没想过专利与我何干？
这实在是一种悲哀。（作者系深圳万科集团董事长） 中海外曲线控股光大房产
本文来源于《财经网》 2010年02月26日 17:38共有 0 条点评
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交易尚存变数，或受中海外尽职调查结果及蚬壳电器收购光大房产30%剩余权益进程影响
【《财经》记者 张杰】香港联交所市值最大的地产商中国海外发展有限公司（0688.HK，下称中海外）曲线入主光大房产的资本运作，历时近半年，终于柳暗花明。
2月26日，蚬壳电器（0081.HK）公告称，已经与光大房产的少数股东达成协议，收购后者持有的光大房产30%的股份。同日，中海外通过其财务顾问摩根大通向蚬壳电器原有股东发出无条件现金收购要约，每股作价5港元，这项收购涉及金额最高约为26.17亿港元。
这意味着中海外曲线入主光大房产已扫清了最后障碍，而光大房产的少数股东亦获得了退出路径。
去年9月9日，中海外在场外以每股2.90港元的平均价,购入正在停牌的蚬壳电器逾1.57亿股,占总股本的29.99%,涉及资金约为 4.55亿港元。在这次交易中，双方达成共识：作为交易条件之一，蚬壳电器将进行股权与业务重组。目前，中海外尚未完成对蚬壳电器的尽职调查。
根据26日的最新公告，中海外最高将持有蚬壳电器50.1%的股份，在收购完成后，后者将继续保持上市地位，同时主要专注于在内地二、三线城市的地产开发，以避免与中海外同业竞争。
目前，这笔交易尚存变数，这将主要取决于中海外对蚬壳电器的尽职调查结果及蚬壳电器收购光大房产30%剩余权益的进程。
中海外是国内与万科齐名的最大规模开发商之一，其母公司是中国最大的建筑商中国建筑工程总公司，土地储备量超过2560万平方米。蚬壳电器 1984年在香港联合交易所上市，截至2009年6月30日，蚬壳电器归属母公司股东权益为31亿港元，其主营业务为产品制造、科技项目及地产投资，持有中国光大房地产开发有限公司70%的权益。根据去年9月蚬壳电器与中海外达成的交易条款，蚬壳电器将主业变更为地产，拥有土地储备约170万平方米，主要位于北京、广州、上海及呼和浩特等城市。
分析人士认为，中海外控制蚬壳电器意在光大房产的多数权益。事实上，正是这一点引起了光大房产第二大股东AssureWin公司的反弹，后者曾在去年9月向中海外发难，并向监管层申诉，称其对光大房产的优先购买权未获尊重。AssureWin公司是一家注册在海外的投资公司，持有光大房地产 30%的权益，该公司主要权益人为光大房产的管理层。
光大房产原为光大集团旗下全资公司，后因业务重组，在经过一系列复杂的股权变动后，最终脱离光大集团，由蚬壳电器控股70%，AssureWin持股30%。2007年，蚬壳电器高层曾公开称，光大房产有分拆独立上市的计划，但此后一直未有结果。