分析称万科计提项目存战略问题(2)http://www.sina.com.cn2008年11月09日 10:08和讯网－证券市场周刊
到底谁在左右万科的战略?
计提理由越充分，当初拿地的行为就越显得失当。万科2007年半年报是在8月底公布的，相信其中关于拿地的态度应该是公司此前经过一段时间讨论所形成的共识，而西大望路27号地是在9月底发出的招标公告，且在招标中，万科的报价最高。
天津假日润园项目比金色城品项目更难以接受。根据万科公告，这一项目是在2008年5月份拿的地，但4月份就已经开工。对此，我们询问了公司相关人员，得到的答复是这是一个收购项目，早在2007年就开始运作了。虽然如此，这一项目本应比其他项目更有条件避免损失的(尽管损失相对于万科的规模来说并不算大)。
由此产生的问题是：为什么万科公司总部的战略意图没有得到下属子公司及时和坚决的贯彻?当然，这不是一个新问题。美国学者约瑟夫•鲍尔和克拉克•吉尔伯特在《到底谁在左右公司战略》一文中提出，“与公司总部高层相比，下属各级管理者对企业战略的影响更大。”
尽管现实往往如此，但两位学者对此其实是持否定的态度，“如果你是领导者，就不能把关乎公司发展方向的责任下放给别人。在英特尔和欧宝，事业部经理采取了正确的行动。但通常情况并不是这样的。”因此，他们给出的建议是：“针对资源配置做出协调一致的指示，并以此使自下而上的流程与自上而下的目标保持统一。这就是大型企业推行战略的方法。”
万科曾经否认自身已经是一家大公司，但从此次事件已经让人隐约感到公司存在一些“大企业病”。万科试图通过引入有国际视野、管理过更复杂企业的精英加入来解决这个问题，但最高管理层的决心也是必不可少的。中国企业家大多对通用电气前CEO杰克•韦尔奇赞赏有加，然而韦尔奇在任职之初处理公司核能部门的坚决和果断又有几人能做得到?
战略问题或许不如短期盈利问题那么迫切，却是价值投资者所关注的重点。一年来，A股市场跌幅巨大，很多投资者信心丧失殆尽。在这个时候，股神巴菲特强调股市的复苏早于经济达到谷底，这多少给大家一些希望。有投资者提出这样的问题，“你能否在中国找到穿越重重迷雾，仍能在下个经济周期胜出的好公司？”我们应该相信万科是这样的公司吗？-
本文发表在11月8日出版的《证券市场周刊》
为什么万科三季度盈利激增1.2倍
作者：清议 发布时间：2008-11-10 09:40 来源：理财周报
地产业真的像投资者想的那样衰败吗?至少从三季报来看,龙头公司抵御寒冬的力量要超乎市场预期。
剔除证据严重不足、逻辑极其混乱的存货跌价准备之后,万科三季度实现的营业利润可由表观的4.31亿元大幅调升至9.66亿元。由于去年同期 4.35亿元的营业利润当中无存货跌价准备因素,因此,三季度万科可比口径下的营业利润同比增幅高达1.22倍,而不是表观的同比滑坡1％。
当绝大多数人看淡国内房地产市场的时候,当不在少数的经济学者认为国内地产业未来三年难以走出萧条盘局的时候,万科三季报录得的上述业绩宛如冬天里的一把火,令人激动,也发人深省。
直观地看,万科三季度可比口径下营业利润激增1.22倍的主要原因有二,一是当期剔除存货跌价准备后的营业利润率为18.27%,比去年同期升4.1个百分点;二是当期确认的营业收入为52.87亿元,同比增长71.82%。
由营业收入带动的利润增长显然很好理解,但由于营业利润率提升而实现的利润增长似乎需要费一些口舌,尤其是在人们普遍认为房价大幅回落的情况下。
分析表明,这部分是由于当期管理费用同比大幅减少导致的,部分是由于当期销售利润率并未出现人们想象当中的大幅下降导致的。
不仅如此,1～9月万科销售毛利率依然高达40.48%,仅比去年同期的46.97%下降了6.49个百分点;而1～9月可比口径下的营业利润率为19.04%,仅比去年同期的21%下降了1.96个百分点。
或许有人会问,今年以来,万科先后多次主动下调房价,按理说来营业利润率应当大幅下降,可实际情况为什么是小幅下降呢？
答案之一,万科今年以来调降的房价,主要是2007年9月以后上涨的部分,而此前房价当中的上涨部分并没有调降多少。
答案之二,虽然房价确实做了较大幅度的下调,但由于当期结转营业收入的项目大多是土地成本和建筑成本相对较低时期营造的,所以,即使下调价格,也不会牺牲多少利润率。
此外,从万科1～9月累计销售面积同比降幅8.9%远大于累计销售收入同比降幅3.2%这一情况来看,今年已销售房子的价格甚至整体高于去年同期的水平。
说完会计报表方面的原因之后,接下来需要关注的是,国内房地产市场一定存在着某种积极因素,以至于万科（其实不止万科一家公司）可以在人们预期普遍悲观的时期照样实现业绩增长。
这里我只想列举两个具有普遍意义的因素:人口结构与收入结构。
关于人口结构,显而易见的积极因素是城市化,即城市人口增长快于总人口增长。1982年～2007年,国内城镇人口累计增幅高达176.44%,而总人口累计增幅仅为29.98%。
不过,这恐怕还不是最重要的。与人们普遍持有的观点完全不同的是,现阶段中国人口最基本的特征并不是所谓“老龄化”,而是“成人化”。1982 年～2007年,国内14～64岁成年人口占总人口的比重由61.5%提升到72.5%,升幅为11个百分点,而65岁以上老年人口比重的升幅为3.2个百分点。这无疑使得有着城乡人口转移背景的城镇成年人口比重获得了更高的增幅。买房的人当然是成年人。
关于收入结构,简单地说一点,由于恩格尔系数大幅下降,1978年～2007年,国内城镇居民扣除食品支出后的人均可支配收入累计增幅为59.11倍,而扣除前的增幅仅为39.15倍。显然,人们用于买房的钱,一定来自食品支出之外的可支配收入。
我想提醒大家注意的是,地产业的商业模式,更多的是由人口结构与收入结构变化决定的,其次才是价格策略、目标市场、开发周期等等。
韩世同解密：富力李思廉与王石2004年强硬赌约http://www.sina.com.cn2008年11月10日 07:36理财周报
意欲超越万科的富力罔顾多方警示猛攻商业地产，现在“想刹手也刹不住”
理财周报记者 江勋/采访整理
李思廉和王石争吵了起来
先说一段典故。2004年地产博鳌论坛，那个时候的富力地产一反原来的低调，参加了这个会议，但是呢，在会上李思廉和万科的王石争吵了起来。
当时的富力地产很风光，进军北京和商业地产快速扩张，扩张速度之快专业跨度之大，的确是业内首屈一指的。但是会上王石就说，商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。王石这番话也并不是专门针对富力，但富力李思廉又刚好去对号入座。
于是，专做城乡接合部中档住宅的万科董事长王石与当时正大规模进军商业地产的富力董事长李思廉之间较上了劲。李思廉接下话说，你放心我们一定会做得很好，他认为，商业地产并不像王石所说的那样可怕，其模式也并不是像王石说的那样只有一种，富力目前就在大力开发商业地产项目，并愿意在两年之后再与王石探讨这个问题。
从专做拆迁项目到想挑战万科
李思廉那个时候甚至还说要挑战万科，争全国第一。李思廉的说法是，2002年20亿元，2003年43亿元，2004年的目标是60亿，2005年他们住宅的销售金额应该达到80亿元，2006年可以达到100亿。到时，商用物业也投入使用有了收益，加上上市，富力还是应该有相当的问鼎机会的。
两年后究竟两个人有没有再讨论我不得而知。王石在市场混了20多年，他各种各样的地产类型都做过试验，也曾经留下非常多精辟的言论，但是富力没有听进去，后来我也发表了一篇文章向富力提出建议，建议不要转型太猛了，富力也没有听。
我们再来说说富力地产的历史。富力地产原来其实只是从一个专门以工厂拆迁开发中低档楼盘的发展商，富力在2003年以前的10年的确是发展非常快的，销售额基本上是一年翻一番这个速度去发展，但是这个速度怎么可能长期持续呢？
而且富力原来的模式其实是非常讨巧的。那个时候富力拿到的地都是一些旧工厂拆迁项目，不知道富力是怎么搞掂的，这些旧工厂基本上都放给他做了，所以这些地都是非公开招标的，所以价格都非常之低。
然后他就要迅速转成一个以大规模开发商业地产为主的发展商，他这个战略预算考量太少，太理想化了。
“资金滚动不了”
为什么呢？因为商业地产模式和住宅地产模式对资金需求是完全不同的。商业地产回报非常漫长，周转很慢，住宅地产可以依靠开发和销售滚动发展，而商业地产基本上是行不通的，商业地产需要资金集约化的大批量注入。这对一家地产公司的资金要求是非常之高的。
商业地产是不能连续作业的，但是住宅可以的。所以原来的富力可以熬过来，而这一次的转型太猛跨度太大，它商业地产和住宅地产开发速度比例至少是1：1。实际上，商业地产项目一般都需要财团做后盾，大资金不需要你出，也就是你借鸡生蛋，但是你要让渡一部分利益，否则你依靠住宅地产模式去做商业地产就是死路一条，因为资金不能滚动，一进入就套住了。实际上，富力原来和大摩原来也商量过项目整体出让这种模式，但是后来富力可能觉得有点亏，不愿意干。
富力2005年上市，融资是非常少的，那个时候市场不是很好，所以他等了一阵，后来没办法等不了了，最后只融到20多亿元。那个时候富力认为自己从来没有拖欠银行贷款，所以不怕宏观调控。富力的战略是一个过于激进的战略，而不是保守型战略。
“他现在想刹手也刹不住”
富力为什么现在资金链这么紧张，因为它已经进入了大量的开发区间。在广州的珠江新城，富力就有10几个项目，已经开发了5个，后续都要进入密集的开发期，所以对资金的需求是非常之大的。但是恰好遇到了经济的拐点时期。
你要知道，商业地产和住宅地产价格对需求的敏感度相差是非常大的，住宅地产进入下降周期你就使劲的卖，降价也要卖。但是商业地产一旦进入下降周期，就非常糟糕，更糟糕，消化周期黑漫长。因为商业地产的需求增长比较稳定，一旦不看好，整个需求下滑非常厉害。上一轮广州的商业地产消化期你知道花了多长时间吗？10年。也就是说10年，广州基本上没有商业地产的新开工项目，无论是写字楼还是酒店都是如此，所以那个时候留下来的烂尾楼，很多都是商业地产项目。
而我认为，珠江新城的项目风险是很大的。所以富力已经把一些商业地产项目都改成公寓项目，实质上也就是住宅了，比如威尔斯和爱丁堡。
实际上，富力在珠江新城的主要项目的成本还是不高的，平均不超过4000块，有几个地块还是底价拿到的，但是问题是十几个项目上马，他是想刹手也是刹不住的。
在珠江新城，富力还拿了一块比较贵的地，就是猎德村地块，8000多块拿的。这个项目是和合景泰富一起做的。现在的问题是，现在这两个都缺钱。说到合景泰富，我可以大体介绍下，市场普遍猜测合景泰富是跟中信泰富有关联的一家公司，今年突然以黑马姿态杀出来，做了一堆大的高端项目，现在也有，其实他的问题比富力还严重。
为什么呢，合景泰富上市之前据说就已经是负资产，后来去香港上市后不知道怎么回事又变正常了。所以就是这么两个公司，怎么开发这个高成本一块地，所以前面一段时间，他们想吸引新鸿基进来接手其中的商业开发部分，但是好像目前也没什么结果。
富力应该后悔莫及
现在有什么办法呢？你不能光靠市场啊，靠拼命卖楼，因为住宅可以打折，但是写字楼一旦需求下来卖出去很有难度，你租出去吗？这个周期太长了。
所以它又需要融资，银行这条路基本上没什么指望了。而他发公司债我也是不看好的。我专门观察过这个问题，民营企业融资无论在哪方面都是有很大门槛的。富力一直想回归A股，为什么一直不给它？而观察市面上的债券，通过的绝大多是都是国企，即使不是国企，也是具有强大财团支持的民企，普通民企很少，因为一旦出了问题谁来承担？
至于富力出售物业，我想有可能是富力在进行类似“盘活资产”活动，将物业抵押到银行，银行未必会给它贷款，于是富力就向股东借钱，但是股东同样担心，于是讲这部分物业做一个抵押。与此相关的就是，这样的关联交易客观作价非常困难，很难避免一些是是非非。
总之一句话，现在我的感觉是，富力应该后悔莫及。
京城周末商品住宅日销700套http://www.sina.com.cn2008年11月10日 13:46北京晨报
展会促销、加大折扣略见成效
晨报讯(记者 杨舒萌)不断加大售房优惠力度，终于让开发商的销售压力得到些许释放。根据北京市房地产交易管理网统计的数据，上周末两天我市共成交商品住宅1394套，平均每天售出近700套房源。在近期楼市一片萧条的气象中取得这一销售成绩实属不易。业内人士分析说，上周房展会的举行、开发商推出的较大优惠幅度和形式多样的促销方法是周末成交量突增的主要原因。
供应：套均面积76平方米
开盘均价涨4成
上周我市有6个项目开盘，其中朝阳区占一半，分别是均价18000元/平方米的复地国际公寓、均价16000元/平方米的青年汇和均价14800元/平方米的东恒时代；宣武区有两个，分别是均价17000元/平方米的华润置地·西堤红山和均价21000元/平方米的信堡·水岸公馆；丰台区有一个，即均价18000元/平方米的建邦华府。6个开盘项目中3个为纯新盘，其中位于广外大街北侧莲花河畔的信堡·水岸公馆为精装公寓，由两栋24层精装公寓组成，层高3.15米，户型主打90至100平方米两居，还有70平方米一居和100至180平方米三居。框架剪力墙结构及集中管道间设计令空间组合可灵活调整。除精装修外每户配备远红外线养生屋，目前均价21000元/平方米，开盘期间推出户型70至150平方米的特价房，价格为19000元/平方米，根据楼层可优惠2万至5万元并打99折。
周末开盘的复地国际公寓全部为现房，距国贸仅800米，与新央视一路之隔，地处东三环内，京广中心西北，朝阳北路与南三里屯路东北角，毗邻地铁10号线呼家楼站、6号线。主力户型40至62平方米，最低总价仅65万/套。项目未来将实行酒店式管理。据开发商介绍，该项目首日认购205套，占项目总房源比例的54%。
统计显示，上周6个开盘项目共形成新房源1707套，环比增加13%。新增供应套均面积76平方米，较前一周137平方米的套均面积下降44%。市场整体开盘均价17467/平方米，较前一周上涨43%。
分析：协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹说，上周均价环比上涨4成多，主要因为多数项目位于城中心。五环外的项目在前一周大幅放量后，上周无入市的项目，说明京城楼市仍处在调整期，部分开发商对后市缺乏信心，入市意愿明显降低。而地理位置较有优势、产品品质较高的项目入市相对积极，以期赢得高端客户关注，取得较好的销售成绩。另外，上周入市项目的套均面积降至76平方米，说明城区内高单价而总房款相对偏低的小户型房源仍然具有较为广泛的客群。
销售：期房成交量小幅上涨
现房销量下滑
数据显示，上周我市共售出商品住宅2394套，平均每天342套，环比增加了18%。尤其是周末两天的日销量分别高达744套和650套，在近期楼市成交一派萧条中实属不易。值得注意的是，其中商品住宅期房销售套数环比增加了24%，但现房销售套数却下降了19%。另外期房商品住宅成交套均面积为98平方米，环比微幅上涨；现房商品住宅成交套均面积为141平方米，环比略有下降。
分析：缪培丹说，上周房展会的举行带来利好，开发商优惠力度较大，促销手段多样，带动了成交量上升。不过，尽管售房有折扣，新政又减免了一些税费，但优惠幅度对于总房款来说微乎其微，难以刺激购房者的购房欲望，多数购房者仍选择观望态度，所以成交数字上升的幅度不大。
金地集团应计提存货跌价准备9500万元
作者：姜欣蔚 发布时间：2008-11-10 14:39 来源：证券市场周刊
万科(000002)、金地集团(600383)和保利地产(600048)均在10月28日公布了三季报。万科对南京、福州、天津、北京四地共五个项目计提了5.35亿元存货跌价准备。然而，金地和保利并未采取类似做法。实际上，若以万科为参照，金地集团一处地产项目同样应计提存货跌价准备，保利则暂时无需效仿。
金地应计提9500万元
万科计提存货跌价准备的5个项目和楼面地价分别为：南京金域缇香项目，4545元/平方米；南京金域蓝湾、2951元/平方米；福州金域榕郡项目楼面，7297元/平方米；北京金色城品项目，12143元/平方米；天津假日润园项目，2059元/平方米。
万科回应本刊询问时表示，此次计提存货跌价准备遵循的标准为存货成本与可变现净值孰低原则。存货成本为客观数据，可变现净值由于需要对未来销售价款、成本、销售费用、税费等进行估算，存在较大不确定性。
鉴于万科5项目均为存货成本高于可变现净值，因此可以万科已估算出的项目每平方米可变现净值与金地、保利的同城地产项目存货成本进行保守比较。
2007年初至2008年9月份，金地在4个城市共获取3个项目，分别为南京所街项目，权益建筑面积148009平方米，总地价8.4亿元，楼面地价5675元/平方米；南京板桥项目权益建筑面积1008819平方米，总地价22.5亿元，楼面地价2230元/平方米；天津国际广场权益建筑面积 332862平方米，总地价22.67亿元，楼面地价6810元/平方米。
万科南京金域缇香与金地南京所街项目同属南京市建邺区，且均是2007年4月份获取。万科对该项目计提跌价准备6395万元，相当于总地价的 12.7%，即万科认为该项目未来每平方米可变现净值为3968元/平方米，低于金地南京所街项目楼面地价1700元/平方米。
今年前三季度，万科综合毛利率为29.5%，为同期金地综合毛利率水平的89%。如参照万科标准并考虑毛利率差异因素，金地南京所街项目应计提存货跌价准备额度为9495万元。按照相同比例考虑递延税因素后，该项目将影响金地集团净利润约7121万元。
万科南京金域蓝湾地处江宁区，金地南京板桥项目属于雨花台区。按照南京房管局划分，雨花台区属于江南八区，该区域均价9900元/平方米以下商品房可作为普通住房享受税收优惠，江宁区对应标准为6000元/平方米，可见江宁区商品住宅平均售价远低于雨花台区。
金域蓝湾项目计提存货跌价准备后，每平方米可变现净值仍高出金地南京板桥项目楼面地价400余元/平方米。参照万科标准，金地南京板桥项目并无计提存货跌价准备的必要。
万科天津假日润园项目位于西青区，属于天津市郊区，2008年上半年商品住宅成交均价为7703元/平方米(中原地产研究中心数据)。金地天津国际广场位于河东区，属于天津市中心区，2008年上半年商品住宅成交均价为8327元/平方米(中原地产研究中心数据)。
万科天津假日润园项目楼面地价仅为该区商品住宅成交均价的三分之一，但是公司仍然计提了3100万元的存货跌价准备，令人费解。按照万科进一步解释，该项目于今年7月份首次开盘销售，为加快销售进度采取了低价入市策略，毛坯房销售均价5400元/平方米，精装修房销售均价7000元/平方米，考虑税费因素后项目一期实际上处于亏损状态。
金地获取天津国际广场项目成本相对较高，楼面地价是公司2007年度所获土地项目平均楼面地价的1倍有余，仅低于所在城区商品住房平均售价1500元/平方米。
假设该项目未来可变现净值均价等同于河东区上半年商品住宅平均售价，参照金地上半年33%的毛利率水平，该项目楼面地价应以不超过5600元/平方米为宜。但该项目是否确实存在计提存货跌价准备的必要性，尚需进一步的数据支持。
保利暂无需计提
相同时段内，保利地产在4地区主要获取项目为：天津上河雅颂项目，权益建筑面积907000平方米，总地价9.05亿元，楼面地价998元/平方米；北京百合花园，权益建筑面积178680平方米，总地价10.48亿元，楼面地价5865元/平方米；北京保利嘉园，权益建筑面积402808平方米，总地价9.1亿元，楼面地价2259元/平方米。
上河雅颂项目位于天津市武清区，该区2008年上半年商品住宅成交均价为3034元/平方米(中原地产研究中心数据)。但是，上河雅颂项目所在武清区杨村镇商品住房成交均价远高该区平均水平，2008年上半年达5000元/平方米以上(中原地产研究中心数据)，为项目楼面地价的4倍有余，计提存货跌价准备的可能性较低。
保利北京百合花园目前已进入预售阶段，均价在15000元/平方米左右，相较不足6000元/平方米的土地成本，并不存在计提存货跌价准备的必要。保利北京嘉园为两限房项目，首期均价为5900元/平方米左右，可变现净值小于存货成本的可能性同样较低。
不难发现，万科5个项目获取(协议)时间区间为2007年4月至2007年10月，正是全国性地价飙升以及地王频现时期。在发改委按月公布的 70个大中城市房屋销售价格指数中，南京、北京和福州2007年至今均数次出现在价格增长较快城市之列。因此，万科在业内率先计提存货跌价准备，表现出行业标杆应有的谨慎和客观，但也表明曾经高价拿地的地产公司已经开始为当初的疯狂付出代价。
【4万亿投资】十年停滞“安居工程”重提
《财经》记者 张映光 共有1条点评
如今重提“安居工程”，可能意味着保障性住房政策将有重大调整。
十项措施中第一条即为“加快建设保障性安居工程”；经济适用房政策或有转变
【《财经网》专稿/记者 张映光】“安居工程”——一个已经退出政策舞台十年之久的词汇，重新出现在国务院的“4万亿计划”之中。
11月9日晚，中央公布了十项旨在扩大内需、促进经济增长的措施，加大对农村、保障性住房、重大工程及基础设施的投入，预计到2010年底共投资4万亿元。
十项措施中，第一条即为“加快建设保障性安居工程。”
“安居工程是在经济适用房政策实施前，施行的一项保障性住房政策。如今重提，可能意味着保障性住房政策将有重大调整。”一位接近住房和城乡建设部的人向《财经》记者表示。
据《财经》记者了解，安居工程是于1995年1月开始施行的一项保障性住房政策。但至1998年全面施行住房改革后，这一政策逐步被经济适用房政策所取代。
安居工程是指由政府负责组织建设，以实际成本价向城市的中低收入住房困难户提供的具有社会保障性质的住宅建设示范工程。
该项政策计划自1995年至2000年，建设总规划面积1.5亿平方米的“安居房”，当年暂定建设1250万平方米，约需125亿元。其中国家在固定资产贷款计划中安排贷款规模50亿元，由国家专业银行提供贷款，其余资金由地方自筹解决。建设规模贷款规模一年一定。
但是，由于该项建设资金主要由地方财政承担，政策出台后，一直未能顺利推行。
1998年，国家房改23号文件明确提出“经济适用房”这一概念，开始实施“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策”。安居工程逐渐被经济适用房所取代。
“当时的经济适用房被定义为商品房的一种，但同时又含有政府补贴的性质。这个定位是希望其既为拉动GDP做贡献，又能给部分中低收入人群提供住房保障。”一位住房和城乡建设部内部人士向《财经》记者表示。
2005年，国务院在经济适用房的基础上，再次推出限价房政策。并将经济适用房与限价房、廉租房统一纳入保障性住房的体系。
所谓限价房，是指限制开发商拿地价格，同时限制其房价的一种面向城市中低收入者的商品房，限价房政策出台的一个目的是为平抑不断高涨的房价。
“限价房、经济适用房与安居房的主要区别在于，前面两类住房都具有商品住宅的属性，在一定条件下，可以在市场上流转，而安居房与廉租房都是纯粹的保障性住房。”该住房和城乡建设部内部人士表示，“经济适用房与限价房在房地产市场下滑期间，处境显得比较尴尬。”
这两种住房主要由开发商承建，北京不久前推出的多块经济适用房及限价房用地，均告流拍。北京市建委一位内部人士向《财经》记者表示，随着房价进一步下跌，限价房很可能逐渐退出市场。
上述接近住房和城乡建设部的人士向《财经》记者表示，此次“4万亿计划”中，没有再提及已施行十年之久的经济适用房，意味着经济适用房政策可能会出现转变。“不过，具体的细则，包括保障性住房在4万亿元投资中所占份额，可能要等到中央经济工作会议后才能出台。”
2008-11-10000002万科Ａ5.139941.1050997.86招商证券交易单元(052300)中金公司交易单元(077100)
[ 本帖最后由 meng-h 于 2008-11-10 22:26 编辑 ]
万科2.268亿转让南京地产项目
2008-11-12 04:43:24
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◆每经记者 李丽 发自上海
提倡“现金为王”的万科，日前在南京产权交易中心公开转让旗下子公司股权，股权转让总价为2.268亿元。昨晚，万科在向《每日经济新闻》发来的情况说明中表示，这次整体股权转让属于公司的正常经营行为。
万科：属正常经营行为
本次意欲转让股权的南京恒邦房地产开发有限公司，是万科企业股份有限公司下属的子公司。
去年3月，万科以10.05亿元高价击败JP摩根旗下的联思公司，得到富春东方挂牌出让的股权包，其中就包括南京恒邦房地产66.5%股权。该项资产除了南京东方名苑商业裙楼以外，还包括车位、会所等配套资产。该项目于2003年竣工，处于南京新街口商圈的核心地段。万科收购上述资产股权包的时候，就有业内人士认为，万科迟早将出售南京恒邦房地产的股权。
昨日，万科在发给《每日经济新闻》的情况说明中表示，万科自收购之后一直都在进行商业及配套资产的出售，除了采取与房地产代理公司合作对外进行商业销售以外，整体股权转让也是销售的一种方式，属于公司的正常经营行为。
专家：扬长避短较明智
10月28日，万科A（000002，SZ）三季报称，面对如此众多的不确定性，企业的经营策略只能回到更基本的商业逻辑。具体来说，就是一方面坚持“现金为王”的策略；另一方面，在行业的调整期内，公司不应过于追求短期内的规模增长，而更应致力于提升公司的专业能力，发现自身的不足，并进一步巩固和强化自身的优势，以立足长远，提高公司为客户和股东创造价值的能力。
“从公司层面来说，这是一个正常的行为。”昨日，一位业内人士在接受本报采访时表示，接近年关，公司肯定需要一定的资金，年报也会比较好看。当然，在当前全球经济危机的背景下，开发商的资金链较为紧张，出售一部分非主业资产，也是资金回笼的重要手段之一。
南京苏鼎房地产研究所所长宋坚昨日也对本报表示，对于以住宅为主的万科而言，商业部分并不是它擅长的领域，它对商业项目还是经验不足。在市场不景气的时候，更多的企业都不会去涉足自己不熟悉的领域。因此，万科选择在此时机转让商业项目，还是较为明智的选择
开发商开始陷入恐慌
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作者： 姜洪桥
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发布日期： 2008-11-12
经济观察网 记者 姜洪桥 在“温十条”公布之后，北京房价阵线全面崩溃，开发商固守待援信心丧失殆尽。
最新降价行动中具有指标性的是远洋山水第四期沁山水，报价11000元。开发商远洋地产称原价13000元，价格直降2000元。事实上，上个月该项目在售的第三期还报价15000元。现在并不清楚，第三期和第四期在质量上究竟有多大差别。所谓原价13000元是否已经打了折扣。不过这些还都不是最重要的。关键在于，远洋地产是在各大地产上市公司中资金状况最好的企业。在很长时间内，富力、恒大、龙湖狂降价时，远洋是极少数坚决不降价的开发商。因此，从某种程度上说，远洋的动作具有标志性意义。
现在看来，除了这些上市公司普遍下调价格之外，被称为个体户的只拥有少量开发项目的开发商也难以支撑。上市公司降价还可以解释为完成销售计划，鼓舞股东信心。个体户降价还有什么理由？只能反应市场现实。在2007年一度火爆的万年花城宣称，为完成年底销售任务，新推出一栋楼，一居分50万/套和60万/ 套，二居88万/ 套和98万/ 套，总共200 套均不分楼层一口价。此前，万年花城的报价高达15000元，现在实际价格已经跌回万元左右。下跌之猛，动作之快，令人咂舌。
危机和恐慌已经来临，原因就在于新十条。这一拉动内需的新十条，从头到尾找不到一条和房地产相关的话，唯一涉及的是保障房，而几千亿保障房投资资金砸下去，只会挤兑死高房价。可以说这是开发商信心垮台的导火索。甚至中国房地产协会副会长朱中一也承认，新十条没有涉及商品房，表明中央会进一步挤出房地产泡沫。
这让人想起来10月份总理讲话以及财政部刺激住房消费的政策。当时，房地产企业莫不兴高采烈，认为下一步中央政府会继续出台松绑措施。万科高兴地宣布，中央政策等于帮开发商降价20%。还有人声称，楼市已经见底。现在看来，这都成了笑话。
预计在年底，开发商的恐慌会进一步加剧。有专家警告，开发商最最最难熬的时期到来了。由于降价不足，前三个季度各开发商都没有完成销售计划，年底又是开发商还贷结账期。春节前还要给农民工发工资，这笔钱也跑不了。不给农民工钱，全国人民都不答应。唯一能够采取的行动是除了恳求银行延期还贷之外，只有大规模降价，降到有人买为止。
所有人都知道，是泡沫就会破，北京的万元房价已经远远超出北京市民的购买力（有社科院课题组测算，并非个人推论）。经济学家推理给开发商听，政府官员也一再警告。但开发商为什么会一直把价格撑到今天？这是一个富有哲学意味的问题。
10月底，央行原副行长、现财经委副主任吴晓灵在一个房地产大佬齐集的论坛上告诫开发商要自重。吴晓灵的讲话还不光是口头告诫，还拿出了很多真实数据。在数据上，银行从来不怕跟开发商辩论。吴晓灵说得很直白，房价跌回2007年初水平，银行也不怕。吴晓灵的位置不能说低，话说得不能说不狠。不过，开发商愿意继续固守待援，宁可相信还会有救市措施，相信房地产还能像1998年一样搭上拉动经济的快车。
如今，继续固守的开发商也不是没有。因为温总理最近又有关于房地产业重要性的讲话。有人愿意继续按照自己的思维来理解。事实上，从来也没有经济学家否认房地产业的重要性，问题是重要性既有程度上的变化，也有内部结构的不同。商品房不会无限期地萎缩下去，政府也不会退回到福利分房的时代。商品房会在政策调整的考虑范围内，但不是现在。
商品房的未来是光明的，前提是开发商要能在光明到来时还睁着双眼。
中央财政开出300亿住房安居大单http://www.sina.com.cn2008年11月12日 18:53中国经营报
本报记者 李乐
在即将到来的2009年，中央财政很可能开具一份总额高达300亿的住房安居投资的“大单”，以满足扩大内需和解决民众住房的双重目的。而截至目前的不完全统计，2008年中央财政的对廉租房的支出总额只有68亿元。
这份300亿的大单很可能最终由155亿元的中央财政保障性安居工程资金和145亿通过中央基本建设支出的投资组成。在此之前，中央财政四季度紧急追加的1000亿投资中，也有75亿被分配给保障性安居工程使用，而预计未来三年，保障性安居工程所涉及的总投资规模，测算值将高达9000亿元。
日前，国务院召开经济工作会议，部署了一系列扩大内需的大规模投资落实工作，并且在四季度紧急追加了1000亿人民币的投资规模，本报记者掌握的情况表明，住房和城乡建设部在住房保障领域，分得的追加投资规模大致在75亿人民币上下。
此前，国务院出台十条拉动内需的强力措施，其中扩大保障性住房建设规模、扩大廉租住房规模和在全国推广城市棚户区改造，位列十项措施之首。而在获得75亿临时追加投资后，住房和城乡建设部正着手通过中央财政转移支付等手段，向地方安排投资，目前工作正在进行当中。
消息人士称，国家发改委提出的要求是，四季度追加的投资要求在2009年两会之前全部落实。而当下，各地方政府相关负责部门的主要负责人已经“奉诏进京”，争取并等待保障性住房投资的指标分配。
然而，这75亿元的追加投资，远远不是中央财政在“内需之年”开出全部保障性住房和安居工程的投资。11月底，中央经济工作会议将在北京召开，按照惯例，2009年的财政预算将在该会议上送交中国最高决策层讨论，消息人士称，2009年中央财政保障性安居工程资金安排基本确定为155亿的规模。
记者了解到，这155亿元的投资，还包括增加的保障性安居工程投资107亿元。接近住房和城乡建设部的人士告诉记者，中央财政对保障性安居工程的预算，将通过财政转移支付的方式，在各地方落实项目建设，主要使用方向有两个，一是廉租住房、二是城市棚户区改造工程。
不过，这155亿元的投资，也并非2009年中央财政保障性安居工程投资的全部。消息人士告诉记者，在上述155亿投资的通常，中央财政还将通过“中央基本建设支出”安排145亿元的财政支出，这样，预算中的两笔中央财政支出累加，规模将高达300亿元，远远超出2008年的规模。
消息人士表示，这300亿元中央财政投资，将统筹用于城乡棚户区、沉陷区、危房、茅草房、廉租房等的“建设和改造”。
记者了解到，在中央财政增加2009年保障性安居工程投资支出的同时，各地方政府也已经紧张地进行2009年住房建设规划的上报工作，初步预计，2009年全年，包括廉租房在内的保障性住房的建设总量，有望实现于2008年的翻倍增长，而在这其间，地方财政将按2007年财政部下发的《廉租住房保障资金管理办法》按土地出让金收益的10%提取资金，用于廉租房的开发建设。
分析人士指出，上述来源于土地出让金的收益提成的地方财政投入，或许是变数所在。由于2008年全国房地产市场低迷，连带土地市场遇冷，地方土地出让金收入锐减，分析人士担心，这会影响到地方财政对廉租房等保障性住房的投入。
如此规模的住房安居投资一方面在于解决民众的安居问题，而更重要的目的在于拉动内需的整体增长。日前,在国家发改委的一次工作会议上，国家发改委主任张平特别强调，在落实项目的过程中，对于产业链条长、开工快并能立即形成采购的项目，要给予优先落实。
住房和城乡建设部一位高级官员表示，政府计划通过3年时间，增加200万套廉租房、400万套经济适用房，100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，三年总投资额将达到9000亿元，平均每年3000亿元。上下游产业加在一起，每年会有6000亿元投入，能造就200—300万个就业机会。
他强调，目前三年规划的指标已经落实到各地，最大的困难是资金。“必须依靠中央资金的支持，带动地方和社会投入。”
房地产投资信托基金获批
《财经》记者 张映光 共有 0 条点评
方案已在央行、证监会及建设部等各大部委会签完毕，并获得了国务院的批复，只待确立实施细则，便可出台
【《财经网》专稿/记者 张映光】设立房地产投资信托基金（下称REITs）的方案已获国务院批复。目前，只待确立REITs实施细则，便可出台。
据多位消息人士向《财经》记者证实，不久前，REITs方案已在央行、证监会及建设部等各大部委会签完毕，并获得了国务院的批复。
“这只是一个初步的方案，并没有涉及实施细则，央行和证监会将在近期出台相应细则，何时出台还要看时机”，一位接近REITs方案起草小组的人士向《财经》记者表示。
另一位接近建设部的人士则表示，国务院内部对推进REITs目前持比较一致的积极态度。“政策制定者认为，REITs可以拓展房地产商的融资渠道，减小其对银行信贷的依赖程度。在房地产行业不太景气的时候，推进REITs是一个比较好的时机。一切顺利的话，REITs的具体实施方案有望在年底或明年初出台。”
上述人士表示，REITs出台后，有望同时在银行市场和证券市场发售，但是，在确立规则时，可能还需要解决与旧有证券法规某些条款相矛盾的问题。
REITs属于不动产证券化的一种，即房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。
尽管REITs在海外市场上，已是一项十分成熟金融投资产品，但一直没能出现在中国市场。“REITs出台受阻与持续近五年的房地产宏观调控有关。如今，对房地产的调控已经出现了明显的松动。REITs上市对补充开发商的流动性，刺激投资有一定效果。”上述接近建设部的人士表示。
不过，也有一些分析人士认为，在国际金融动荡的背景下，目前出台REITs，并不是一个很好的时机。“REITs如果在现在出来，可能一开始就遭到冷遇。”一位投行人士表示。他对中央政府在动荡的金融形势下，反而加大推动金融创新产品，表示不理解。
REITs的出台无疑将受到一些流动性已经出现问题的开发商的欢迎。富力地产董事长李思廉便在近期公开表示，希望能够通过发行REITs的方式，补充现金流。富力地产仅一年内到期的短期负债即达80多亿元。现金存款只有20多亿元。不过，它拥有不少高档出租型物业，可以通过发行REITs的方式融资。
不过，也有一些分析人士质疑REITs的作用。北京国际信托投资有限公司总经济师时宝东在此前接受《财经》记者采访时便表示，REITs即使出台，对房地产而言，也只是杯水车薪。因为，国家对保险等大型基金直接投资房地产，有严格限制。开发商的主要融资渠道仍旧是银行。
恒隆地产董事长陈启宗则不看好REITs在中国的前景。他认为，中国内地的商业地产与香港新加坡不同，仍处在上升期，具有巨大的利润空间。好的开发商是不会把利润拿出来与别人进行分享的。■
“小产权房”合法化需要时间
《财经》记者 常红晓 共有5条点评
郑州市郊区的一处小产权房。
郑州市郊区的一处小产权房。
很多人期望十七届三中全会能对“小产权房”给出明确说法。但新的土地管理制度改革需要时间，在现有农地管理具体制度出来前，还不可能为其正名
【《财经网》专稿/记者 常红晓】11月13日，国土资源部副部长鹿心社在接受中国政府网访谈时，对众所关注的“小产权房”再次表态，重申“小产权房”不受法律保护。
其核心要点有三：一是“小产权房”本身不合法；二是严禁发展新的“小产权房”；三是对存量“小产权房”，要分类解决遗留问题。
所谓“小产权房”，就是在农村集体土地上建设的商品房。就其本质而言，“小产权房”与所谓“大产权房”区别仅仅在于使用土地性质不同。“大产权房”使用国有土地，房价中含有土地出让金；而“小产权房”则使用农村集体土地，其房价中地价占比例很低，因此价格远低于“大产权房”。
“小产权房”的出现，实质是中国城乡二元土地制度的必然结果。中国实行城乡不同的土地制度，城市土地属于国有，可以自由出让，用于法定许可的各种用途；农村土地属于集体所有，不能自由出让，更不能自行开发房地产。这是一种城乡“同地不同权”的制度。
近年来，随着城市化的推进，中国房地产价格迅速上涨。在北京等特大城市或省会城市的郊区，利用集体土地建设的“小产权房”日渐增多，因其价格低廉，吸引诸多购房者。
据官方调查，北京郊区的“小产权房”至少占到全市商品房供应的四分之一。在省会城市郊区，这一比例也居高不下。
“小产权房”至少在三个方面有意义：一是用集体土地开发房地产，土地出让不再由政府垄断，农民可能享有更多的土地增值收益；二是相当多的城市低收入群体由此改善了居住条件；三是“小产权房”进入房地产市场，抑制了大城市房价的虚高。
既然如此，中央政府为何三令五申，禁止“小产权房”发展呢？
症结主要是两个：一是现有城乡分割的土地法律制度未改，如果放开“小产权房”，现有《土地管理法》不仅形同废纸，而且由于缺乏制度约束，可能导致耕地进一步减少。
二是在现有乡村治理格局下，乡村组织很大程度上掌握着集体土地的支配权。事实上，目前更积极开发“小产权房”的，多是乡镇政府和村级组织；农民自身作为集体土地的主人，到底从现有“小产权房”中所获收益多少，尚不清楚。放开“小产权房”后，会不会导致乡村强权借此剥夺农民的土地权利，殊难预料。
中国在历史上长期为粮食短缺所困，面对城市化每年都要占用耕地的现实，中国决策者对任何可能占用耕地的政策都慎之又慎，对“小产权房”也不例外；同时，由于现有乡村治理并未理顺，农民是否真正能从“小产权房”中受益，也是决策者不能不担心的问题。
很多人期望，**十七届三中全会能对“小产权房”问题给出明确的说法。事实上，这是根本不可能的事情。
这主要有三大困难：一是现有农地管理制度不改，“小产权房”就不可能合法化；二是即使改革现有土地制度，也需要一个过程。在具体政策出台前，“小产权房”仍不可能放开；三是“小产权房”本身比较复杂，要分类提出解决办法，这也需要时间。
其实，“小产权房”要“合法化”，首先是“用地要合法化”，而“用地合法化”的前提是修改现有《土地管理法》，允许农民集体建设用地可交易，可开发房地产，所谓“制度正名”。其次是“房产要合法化”，也就说，“小产权房”也必须支付“地价”，对已有的“小产权房”而言，就是要向土地的所有者——农民集体补交“土地出让金”，所谓“房产正名”。
事实上，“集体建设用地入市”已有突破。**十七届三中全会已明确，城镇规划范围外的非公益性建设项目，农民可“参与开发经营”。而经营性的集体建设用地可进入“城乡统一的建设用地市场”交易。这就要求改变现有城乡“同地不同权”的格局，修改现行《土地管理法》。
可以预期，在《土地管理法》修改后，如果“小产权房”所占用的集体土地，符合土地用途管制和城乡建设规划，那么“制度正名”或许就不是难事。而一旦实现了“制度正名”，具体如何向集体土地所有者补交“土地出让金”，只是一个操作和技术问题，并不难解决。
对于不符合城乡建设规划或占用耕地甚至基本农田建设的“小产权房”，就应该认真清理整顿。至于“强制拆除”还是“承认现实、修改既有规划”，则需要土地管理部门和相关规划、建设部门认真研究，协商一致后，有针对性地提出解决办法。
事实上，作为土地管理部门，国土资源部近日在“小产权房”问题上的多次表态，带有某种政策宣示性质。这主要是因为现有《土地管理法》还没有修改，农村建设用地还没有开发房地产的权利，而现有“小产权房”用地情况也各有不同，因此只能重申现有政策。
要根本解决“小产权房”问题，首先是要明确农民在符合规划和用途管制的前提下，有利用集体土地开发房地产的权利，为集体土地权利“正名”。当然，这些房地产可能是商业或工业用房，也可是居住用房。
其次，要从根本上创新乡村治理，确保农民对集体土地的财产权和支配权。其目标是要排除乡镇政府和村组干部在“小产权房”中的“利益之手”，确保农民真正能从中获得增值收益。
显然，实现城乡土地“同权同价”、创新“乡村治理”，两者的难度都相当大。从另一个意义上说，创新“乡村治理”已经触及基层政治体制改革，要解决更多更复杂的政治经济问题，甚至比城乡土地“同权同价”更难。在这些问题未解决前，为“小产权房”正名必然是一个长期的过程，短期难有突破。■
2008年波士顿咨询公司本土50强企业 出自MBA智库百科(http://wiki.mbalib.com/) 波士顿咨询公司本土50强企业（The BCG 50 Local Dynamos Are a Diverse Group）
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2008年波士顿新兴市场50强企业的评述 波士顿咨询公司（BCG）2008年4月15日发表报告称，一些快速发展经济体（RDEs）的本土大型公司正重新定义其国内竞争规则，这使得许多全球行业领导者的扩张计划受阻。
这份题为《BCG本土50强巨擘企业》的报告称，这些本土领先企业主要侧重于针对中产阶级的企业对消费者（B2C）市场，他们的收入增长超过了标准普尔500和《财富》全球100强，运营利润更高，且在过去四年中创造了更多的股东价值。
BCG认为，这些本土企业利用真正创新的业务模式，击败了两类竞争者——跨国公司和本土老牌企业（其中多数为国有企业）。
BCG按照专注于本土市场、非国有且无垄断特权等五项标准，从中国、印度、巴西等十个快速发展经济体选出了50家大型企业。它们分布在网络/高科技、零售、金融服务、娱乐/媒体、旅游、房地产、能源等各个行业。其中，制造业占40％，服务业占60％份额。
**有15家企业上榜，包括百度、万科、招商银行、携程、分众传媒、金风科技等。ICICI银行等11家印度公司入选，巴西有九家，墨西哥六家，俄罗斯三家。
“在筛选企业时，我们看重的是它们所采用的创新业务模式。”BCG大中华区主席麦维德表示，“之前，许多跨国公司错误地理解了快速发展经济体国家的独特性和复杂性，榜单中的大部分中国公司能够改变人们对于中国企业只擅于大规模生产廉价商品的观念。”
报告称，这些榜单上的本土企业之所以能取得成功，是因为它们能够适应本土的需求，设计出创新的业务模式。大多数企业都能够使用最新的技术，很好地利用低成本的劳动力并克服技术人才的短缺，这些企业通过快速扩大规模，保持长期超高速增长而不出现内耗，也使得他们能够击败外国竞争者，在本土的市场上占据领先的位置。
BCG新德里办公室合伙人Arindam Bhattacharya表示：“中国和印度是当今全球公司关注的热点增长市场，但西方公司正在错失这些市场迅猛增长的机遇。实际上，这些市场正被生机勃勃的本土企业占领。”
他认为，与其他快速发展的经济体公司不同，本土巨擘企业并未寻求走向国际化，而是在国内发展，至少目前是这样。这也就给跨国公司增加了新的内容。对于全球巨头来说，它们必须在很多地方同各种类型的企业进行竞争。
据BCG统计，这50家企业的总收入达到600亿美元，其平均环比增长率超过50％。
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The BCG 50 Local Dynamos Are a Diverse Group CompanyIndustryBusinessChina百度/Baidu.comInternet/high techSearch engine中国招商银行/China Merchants BankFinancial servicesRetail and commercial banking万科/China Vanke CompanyPropertyProperty development携程网/Ctrip.com InternationalInternet/high techOnline travel分众传媒/Focus Media HoldingEntertainment/mediaOut-of-home advertising金风科技/Goldwind Science and Technology CompanyIndustrial goodsWindmill manufacture国美/Gome Electrical Appliances HoldingsRetailHome appliance retail好孩子/GoodbabyConsumer goodsBaby products新东方教育集团/New Oriental Education & Technology GroupEducationEnglish training盛大/Shanda EntertainmentInternet/high techOnline gaming晨讯科技集团/SIM Technology GroupIT equipmentCommunications hardware腾讯/TencentInternet/high techCommunications services药明康德/WuXi PharmaTechHealth carePharma outsourcing新奥燃气控股有限公司/XinAo Gas HoldingsEnergy/utilitiesClean energy信义玻璃控股有限公司/Xinyi Glass HoldingsIndustrial goodsGlass makingIndiaAmulConsumer goodsFood-and-beverage productsApollo HospitalsHealth careHospitalsBharti AirtelInternet/high techTelecom servicesCavinKare GroupConsumer goodsPersonal-care goodsICICI BankFinancial servicesRetail and commercial bankingThe Indian Hotels CompanyTravelHotelsITC LimitedConsumer goodsDiversifiedNIITEducationIT trainingSKS MicrofinanceFinancial servicesMicrofinanceSubhikshaRetailNo-frills supermarketTitan IndustriesConsumer goodsWatch manufactureBrazilB2WInternet/high techOnline retailCasas BahiaRetailNonfood retailCosan GroupEnergy/utilitiesEthanol and sugar productionGol Transportes AéreosTravelAirlineGrupo PositivoIT equipmentComputer manufactureO BoticárioConsumer goodsCosmeticsTOTVSInternet/high techSo?wareTV GloboEntertainment/mediaTelevision networkVotorantim FinancasFinancial servicesConsumer credit serviceMexicoCIEEntertainment/mediaOut-of-home entertainmentControladora MilanoRetailClothing retailDesarrolladora HomexPropertyLow-cost housingFarmacias GuadalajaraRetailPharmacy chainGrupo ElektraRetailMulticategory retail and financial servicesSigma AlimentosConsumer goodsRefrigerated and frozen foodsRussiaEurosetRetailMobile phone retailMegaFonInternet/high techMobile networkWimm-Bill-Dann FoodsConsumer goodsFood-and-beverage productsPolandAtlas GroupIndustrial goodsConstruction productsGrupa MaspexWadowice Consumer goodsFood-and-beverage productsSlovakiaSkyEurope AirlinesTravelAirlineMalaysiaAirAsia BerhadTravelAirlineIndonesiaASTRA InternationalIndustrial goodsAutomotive and heavy equipmentThailandThe Siam Cement Public CompanyIndustrial goodsCement, paper, and chemicals
房产中介：各大银行都在偷着按新政放款
http://sz.house.sina.com.cn 2008年11月17日08:09解放网-新闻晨报
到目前为止,虽然仅农行、交通银行和光大银行明确公布了房产新政实施细则,但记者昨日通过中介公司、专业房贷公司和银行服务热线了解到,目前包括中国银行(601988,股吧)、工商银行(601398,股吧)等在内的商业银行,都有自己的房产新政实施细则,但上述银行都是“只做不说”。
值得注意的是,按照上述银行的实施细则,对购房者购买首套普通房,各银行都能给予首付两成,利率打七折的优惠。而如果购房者虽然是首次购房,但购买的是非普通房,各家银行给出的政策则有微小不同。
房产中介:“搁置”交易已陆续通过审批
昨日,记者从中原地产、合富置业、美联物业等多家中介公司获悉,前段时间在贷款审批阶段被“搁置”下来的交易已陆续通过审批,等待放款。
上海中原地产交易监管部总监祝满清告诉记者,目前公司经办的客户已从中国银行(601988,股吧)、工商银行(601398,股吧)、招商银行(600036,股吧)等多家银行,成功获得房贷。而审批的房贷都是按照新政策获得的,“这些成功放款的案例中,有新政前递交申请的,也有新政后递交申请的。而符合首次购买普通住房的客户基本获得了基准利率0.7倍的优惠利率。”
合富置业交易按揭部经理余佳雯则表示,尽管中国银行、工商银行等没有正式公布房贷细则,但从公司经办的交易案例来看,中国银行、工商银行、招商银行(600036,股吧)、浦发银行(600000,股吧)实际上已经开始执行细则.“能够开出首次购房证明,并且符合普通住房条件的客户基本都能享受到首付款2成、基准利率'打七折’的优惠。”余佳雯说。
而专做房贷业务的凯弈投资咨询管理有限公司有关人士表示,房产新政出台后,公司部分贷款案件按新政可享受更优惠的贷款利率,因此公司为这些客户重新提交了申请,“现在已有获得银行按照新政放款的案例。”
该人士举例说,公司客户近日获得放款的案例中,有一客户购买了总价为200万元的房屋(首次购房且为普通住房),原先申请建设银行 (601939,股吧)商业贷款140万,贷款年限20年。银行给出的贷款利率只能打8.5折即6.35%,因此客户每月需还款10320元左右。而房产新政出台后,该房划到普通住房之列,客户重新提交放款申请,建设银行(601939,股吧)按照新政给予基准利率0.7倍的优惠,且已成功放款,“现在该客户每月还款额是9270元左右,每月可少还1050元。”
记者调查:非普通房各家“有异”
就上述中介透露的信息,记者随后分别致电中国银行、工商银行、招商银行和浦发银行(600000,股吧)的服务热线。结果显示,中介的“曝料”都获得了证实。
值得注意的是,上述银行对客户购买首套普通住房,都给予首付款2成、基准利率'打七折’的优惠。而对于不能同时符合首次购房且所购房产为普通住房两个条件的客户,各家银行则视客户资质不同,给予不同的贷款政策。
中原地产长宁分行透露,分行在房产新政实施后获批的一个房贷案例是一对小夫妻首次购房。据相关人士介绍,这对夫妻购买的房产位于中内环间,但属于非普通住房,因此不能享受基准利率0.7倍的优惠,“但中国银行还是给予了他们8.5折的优惠利率。”
记者随后致电中国银行“95566”服务热线。工作人员证实,如果首次购买的是非普通房,也可以享受基准利率8.5折的优惠。
记者随后又拨打了招商银行“95555”服务热线。客服人员告诉记者,如果购买的是非普通房,信贷部门需要对购房者的收入、还款能力、信用情况和楼盘情况进行综合评估,然后才能确定客户能否享受贷款优惠。
业内分析:“只做不说”是为今后修改留下余地
记者在采访中了解到,房产新政中,“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍, 最低首付款比例调整为20%。”但由于央行和相关部门对何为“改善型普通自住房”迟迟没有定论,因此各银行只能“摸着石头过河”。
对此,余佳雯告诉记者,如果购房者原来的人均住房面积低于32.2平方米,那么再次购买普通房的话,会被许多银行视为“首次购买改善型普通自住房”,因此可以获得最高8成的贷款,贷款利率也能打七折,“但区别在于,有些银行规定原先房产的按揭必须结清,有些银行则没有这样的规定。”
对上述银行没有在官方网站公布房贷新政细则,但却已经开始审批贷款,业内人士分析认为,一方面是因为现在商业银行之间也存在竞争,对于银行来说,房贷的不少细则条款都是“竞争优势”、“商业秘密”。如果将所有细则“全盘托出”,其他银行可能会仿效,因此银行也就失去了自己的优势;另一方面,不排除个别实施细则今后还会修改的可能,因此不敢贸然公布。
15日深圳新房成交创三年天量 当日销售467套 http://sz.house.sina.com.cn 2008年11月17日09:39深圳商报
相关新闻：11月15日深圳新房成交467套 均价9987元
查看更多点击：http://sz.house.sina.com.cn/exhibit/index.shtml
(记者 董超文)据昨日晚间市国土房产局公布的数据，11月15日，我市新房成交突创天量。当日销售467套，为今年内成交最高，同时也创下有据可查的三年内成交新高。
在15日的成交中，宝安、龙岗和南山均在100套以上，其中宝安209套、龙岗130套、南山108套，福田为18套，罗湖和盐田分别成交1套。同时，新房成交均价也在万元以下，为每平方米9987元。
数据显示，这一成交量为11月新税费实行之后的最高纪录。11月14日，全市新房成交264套。此前的11月9日～13日，深圳新房成交分别只有149套、114套、120套、189套、169套。
同时，这一数据也大大超过年内的平均成交量。今年1～9月，全市住宅成交26319套，按270天计算，日均成交97套。
市房地产研究中心副主任王锋表示，在过去的两三年内，即使是在最火爆的时候，每天的交易量也只有两三百套。对于15日的突放巨量，他分析说，这一现象有些偶然性，但是，它也反映了国家为稳定经济、拉动内需出台一系列救市政策之后，市场受到巨大鼓舞，更主要的是，发展商的销售价格引发了人们的购房潮。
记者查阅市国土房产局的信息系统，南山某楼盘近日销售量一直不错。昨日记者电话采访一位该楼盘的买房者，他说，国家出台了一系列措施，经济的基本面没有问题，股市也开始企稳回升，根据自己的判断，房地产市场应该是触底回升的时候了。记者了解到，南山该楼盘一房带装修的均价为每平方米10500元左右，两房、三房的均价大约12000～14000元，目前整体已经销售近七成。
中原地产深港研究中心总监张伟表示，15日成交突然放大，主要原因有两个，一是国家4万亿拉动内需举措提振人们信心，二是金融已经释放出明显的放松信号，深圳银行普遍给出买房八成按揭的措施。
成交突然放大会不会缘于一部分投资客再度冲进楼市？对此，张伟表示，据中原地产的监测，“在目前的市场下，投资者再次进楼市，还没有那么快。”
他说，深圳楼市已经深度调整一年多，业内普遍分析房价还要再下调15%左右，因为市场的调整一般都会调过头。但是，现在国家出台强力的救市措施，大大提升了人们的信心。同时，他认为，深圳楼市现有的价格还是合理的。
王锋表示，经过一年的时间，“深圳的房地产市场调整基本上差不多了，明年深圳的楼市将是一个逐步回暖的过程。”
11月16日深圳新房成交262套 均价9720元 http://sz.house.sina.com.cn 2008年11月17日09:43新浪房产
深圳市2008年11月16日新房销售信息日期区域金额(元)成交(套)成交(m2)均价(元)可售(套)可售(m2)备案(套)2008-11-16全市19018257626219566.259720630496396237.5002008-11-16宝安739265011159462.227813179431888078.1602008-11-16福田829719314637.07130246328695358.3202008-11-16龙岗23130518312921.357918232782057470.7202008-11-16罗湖45391644341.64132861978261716.5602008-11-16南山77967693966021.9312947105161177442.7802008-11-16盐田23215072182.04127533006316170.9602008年11月16日深圳新房成交前十名全市项目名称套数(套)建筑面积(m2)南光城市花园814734.26兴达华府331735.36海语西湾花园161483.36香缇湾花园9875.64迷你新居9293.80深业*新岸线7804.22金地梅陇镇花园6497.83世纪春城四期6495.95阳光海湾花园5540.81慢城5394.11罗湖项目名称套数(套)建筑面积(m2)航天晴山月名园4341.64福田项目名称套数(套)建筑面积(m2)迷你新居9293.80皇御苑2137.76中城天邑花园2116.10天居水木澜山居189.41南山项目名称套数(套)建筑面积(m2)南光城市花园814734.26中信红树湾花城2336.23卓越维港名苑(南区)2175.40诺德假日花园2162.14世纪假日广场2161.68卓越维港名苑(北区)2142.76南荔苑2120.58海岸时代公寓176.03向南海德大厦166.30雷圳碧榕湾海景花园146.55盐田项目名称套数(套)建筑面积(m2)东部山海家园1111.71金水湾御园170.33宝安项目名称套数(套)建筑面积(m2)兴达华府331735.36海语西湾花园161483.36香缇湾花园9875.64深业*新岸线7804.22金地梅陇镇花园6497.83世纪春城四期6495.95阳光海湾花园5540.81凤凰雅居5345.82金泓凯旋城4589.77金港华庭4323.06龙岗项目名称套数(套)建筑面积(m2)慢城5394.11公园大地花园4389.98深业东城上邸4309.13华浩源4287.20中海康城花园3218.44景和园2188.32第五园八期2177.66大山地花园1290.79依山郡花园1169.10城市花园1131.64
万科执行副总裁肖莉回应市场热点问题
2008年11月18日20:53 来源：
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编者按:近期,关于房地产行业龙头万科部分项目停工的传言再度引起市场对房企经营现状的关注。此外,继10月底出台一系列金融财税政策促进房地产市场发展后,政府近期又推出扩大内需的十大举措,表示将加大保障性住房的建设。上述政策的推出,对于正处于调整中的住房市场又将产生何种影响？就上述热点话题,记者采访了万科集团执行副总裁肖莉。
（和讯财经原创）
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1、近期有消息称“上海城花新园项目停工”,是否属实？万科有哪些项目出现了停工？是否因为资金紧张？会影响楼盘交付甚至出现烂尾吗？
（和讯财经原创）
如果“停工”指的是因为缺少资金而停止项目施工的话,那么万科不存在任何“停工”的情况。
（和讯财经原创）
万科所有已经开盘销售的房屋,都处于正常的开发进程中。不会出现任何影响楼盘交付的情况,更不可能出现所谓“烂尾楼”。
（和讯财经原创）
近期我们确实听到了所谓“上海城花新园停工”的传言。但这个项目还处于规划阶段,尚未开工;既然尚未开工,所谓“停工”就更无从谈起了。
（和讯财经原创）
今年万科确实有一些项目的施工计划比年初有所推迟。但所有这些项目都是尚未开盘销售的楼盘。而公司的这一调整与所谓“资金紧张”没有任何关系。目前万科的资金状况非常稳健,现金持有量、净负债率等指标均处于良好水平,足以应对最严峻的市场可能。
（和讯财经原创）
公司的调整是根据市场状况做出的主动安排,目的在于使推盘计划和销售进度相匹配,合理控制存货规模;同时使公司有更充裕的时间,可以更从容地根据市场变化对产品进行优化,以更好地适应购房者当前的主流需求。
（和讯财经原创）
这一调整也不是近期才发生的什么“新闻”。在中期报告和三季度报告中,公司已明确表示将调减开工计划,全年开工面积由年初的848万平方米下调为570万平米左右。尤其在中报中,对调整的目的、调整的具体情况,都有清晰的披露。
（和讯财经原创）
2、截至三季度末,万科的存货高达874亿元,在目前销售不佳的境况下,规模如此巨大的存货是否会引致较大的经营风险？
（和讯财经原创）
与其他很多行业不同,房地产企业的资产中,绝大部分都是“存货”,过去、现在是这样,以后也依然如此。
（和讯财经原创）
房地产企业的“存货”,既包括拟开发土地,也包括在建开发产品和现房库存;既包括正在销售的项目,也包括尚未完成规划、尚未开工和尚未开盘销售的项目,甚至还包括已经预售但尚未结算的房屋。以万科为例,截至三季度末,万科有约337.9亿元的已销售资源尚未竣工结算。这一部分项目仍然包含在当前存货范围中。这和一般日常用语中“已经制造完毕但尚未售出的产品”这样一个“存货”概念存在很大差异。
（和讯财经原创）
对房地产企业而言,“已经制造完毕但尚未售出的产品”是现房库存。现房库存占万科存货的比例非常低。截至今年9月底,公司存货874亿元,其中现房库存仅50.1亿元,约占5.7%。与2007年底相比,由于加大了库存的销售力度,同时减少了土地购置,三季度末万科现房库存和拟开发土地的占比均有所下降。
（和讯财经原创）
万科非常重视对存货规模的控制。根据市场情况,公司在年中和三季度两度下调开工计划,目的就在于使新项目的开发节奏与市场销售进度相匹配。
（和讯财经原创）
3、近期,政府倡导积极引导房地产开发企业主动应对市场变化,合理调整价格。降价能否能促进市场成交量的回复？
（和讯财经原创）
本次市场调整的根源在于07年市场过热、房价过快上涨,部分市场房价超出了一般家庭的支付能力。10月22日新的宏观调控政策出台后,首付、利率的下调降低了自住购房的成本、提升了购买力,对于部分去年房价上涨过快而今年调整不明显的城市,这反而应该是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会。
（和讯财经原创）
受国际金融震荡的影响,目前的市场调整呈现出高度的复杂性和不确定性。如何在价格理性回归的同时,促进市场信心的恢复,避免加重市场观望,产生过度调整,也是行业必须面对的一个问题。
（和讯财经原创）
作为企业,万科会根据各地市场的具体环境,兼顾现金流、利润、周转和机会把握,兼顾对股东利益的长期与短期影响,从中谋求一个最有利的平衡。
（和讯财经原创）
4、政府近期出台了总投资4万亿扩大内需的十大举措,这些政策对房地产市场将有什么影响？
（和讯财经原创）
政府推出相关举措的目的在于通过加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建,带动相关行业的发展,以达到扩大内需、促进经济增长的目的。在全球经济金融动荡的背景下,政策的推出有利于增强市场对经济增长的信心,提高就业,改善城乡居民的收入水平,实现经济的平稳过渡。作为和宏观经济密切相关的行业,房地产行业的发展很大程度上取决于人们对经济前景的信心,上述政策对于推动行业的尽早复苏将起到积极的作用。
（和讯财经原创）
5、十大措施的第一条提到要加大保障性住房的建设力度,这对于商品房市场是否会产生冲击？万科会不会参与保障性住房的建设？
（和讯财经原创）
从所面向的对象来看,保障性住房项目主要针对现阶段商品房市场难以涵盖的低收入住房困难家庭群体。同样作为住房供应的两大组成部分,保障住房和商品住房之间是分工互补的关系,而不是相互竞争的关系。长远来看,住房保障的落实有助于社会和谐,有利于房地产行业的健康发展。短期来看,加大保障性住房的建设力度有助于稳定经济、增强对宏观经济的信心,这对房地产行业也将起到积极的作用。
（和讯财经原创）
万科曾多次表示,公司将响应政策号召,积极参与保障性住房的建设。且万科此前也曾主动参与城市低收入家庭住宅项目和限价房项目的建设,积累了一些经验。如果存在合适的项目,万科在兼顾股东利益的情况下,非常愿意参与保障性住宅的开发。
（和讯财经原创）
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瑞银将万科A(000002.SZ)初始评级定为买进
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2008年11月18日 16:37
推
荐股：瑞银将万科A(000002.SZ)初始评级定为买进，称，该公司作为中国最大的上市地产公司，拥有卓越的管理技术、健康的资产负债以及强劲的增长潜力；将未来12个月目标价定为人民币8.2元，该股今日收盘跌10%，至人民币6.15元。
瑞银表示，在其追踪的中资地产股中万科具有最强的执行和企业治理能力，同时防御特性也最强，另外资产负债状况优良，再融资风险非常低。补充道，平均销售价格可能面临进一步下跌压力，短期可能出现净亏损，但预计未来10年万科市值将至少是目前的三倍。
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本文涉及股票或公司
万科企业股份有限公司（简称：万科A）
英文名称：China Vanke Co.
总部地点：中国大陆
上市地点：深圳证交所
股票代码：000002
万科青岛总经理透露的信息
作为万科来看，进入青岛仅仅2年的时间，尽管万科地产已经有24 年的历史了，在青岛我们还是小老弟，作为青岛万科，我们非常坚信楼市的未来发展和国民经济未来的发展，必将是螺旋式的上升过程，所以青岛万科，从最早城阳和银盛泰合作的魅力之城，现在从城阳到四方，以及到即墨的万科四季花城，对于目前万科来说，青岛万科的经营情况来说，我们还是一个良性的发展，我们首先提出了
我们的一个观点，可能从四个方面，我们可能会提到无论是对政府、媒体、对我们的同行，对于我们的客户和自身都有四个方面的建议。
今天我们讨论的问题，就是青岛市政府出台的政策，最大的利好可能是给客户来说的，我们首先感谢政府敏锐的感觉到了市场的发展情况提出了这几个政策。
最近全球经济危机，格林斯潘有说过，如果房地产市场没有走好的话，整个美国经济，甚至全球经济都不会走好，这句话应该能够听出来，整个房地产经济，关系到整个全国、全球国计民生的问题，这个行业牵动了非常多的行业，比如合作方、施工方等等，房地产行业是一个整合的行业，各个行业有数几十万，都是为这个行业牵动在一起服务的，我们非常高兴也非常希望政府在以后的政策方面，会出台更多所谓的利好的政策，其实最终的收益者是我们的消费者。对于政府，我们希望能够继续出台新的政策。
另外两个方面，就是同行和客户，应该来说，对同行，我们希望以后的一个市场是一个良性的发展空间，我们倡导的是一个良性的竞争，为什么要说到良性竞争？我们看到目前市场上会有少数的企业，因为自身的一些原因，现在可以说它是明确的表示出来降价，并且降价的幅度非常大，我们拿到的市场数据来分析一些企业的降价的行为，可能是因为自身、本身的资金链出现了一些问题，降价是为了快速的回笼资金，确保企业可以活下去，我们从降价的幅度来看，应该来说，已经是低于成本的价格，短期的行为，应该来说是快速回笼资金的事情，对企业来说是好的事情，但是长期来看，我相信这个企业，很难做到一个长期的发展，很快会有破产、收购的行为，对自己的发展是不利的。
同样对待客户，我们是这样来看的，我们希望无论是我们的媒体进行舆论的导向，还是客户自身来看，还应该是清楚的分析，自己对于房屋的需求，到底是处于自住、改善、投资性需求，我们希望他们理性的看待降价的问题，因为降价表面上看是得到了一种实惠，但是我们的房屋品质是不是下降了？我们的服务是不是也下降了？后期存在的隐患谁来买单？我相信地产企业会为此付上一定的责任，我们的消费者，因为降价，不理性的消费也会给自己带来很大的负担。
最后一个方面，就是万科本身，应该来说，2007年下半年到2008 年，万科集团不能说不幸，也不能说很幸运，从王石提出拐点论，一直到今年价格门事件以及捐款门事件，包括客户来我们的售楼处就会说，听说你们要降价，什么时候降？降多少钱？我作为一名万科人，代表青岛万科，我说一句话，青岛市场还是良性的发展，青岛的万科要对同行和客户说，我们是不降价的。
应该来说，我们说的不讲价，我们不排除在特定的时间，特定的节点，对于特定的房屋进行特定的优惠，我想这些方式的优惠，主要的是为了提高我这部分优惠房屋的性价比，以达到和市场契合，满足客户的需要。
吴总刚刚也说了，售楼处被砸，也简单的说了一下，再就是万科资金链的问题，去年销售是500多亿，到了今年以后，我们整个集团从今年的销售来看，目前我们已经完成了将近400亿的销售，今年万科的销售额依然会达到500多亿，对于资本市场来看，我们来没有达到他们的更高的预期，他们希望万科持续的增长，在这样的市场情况下，对于万科这样的企业，我们做到500多亿的销售我们已经是全力以赴了。
目前万科集团手中的现金，超过了200亿，所以我们整个公司的运营是非常正常的，我们也从2007年负债从60%、70%现在已经降低到了30%。所以我们是不具备，我们也不需要进行大规模的降价。
当然，今天来看，整个市场楼市还是非常寒冷的，据我了解到的万科内部的一些同事、领导告诉我，今年万科整个的管理层，会自动放弃万科推行的股权激励计划，就是股权奖励的奖金，他们会自动放弃。同时总经理层、管理层，今年可能在全国会没有奖金的。这样的一个态度也是表示了，如果有利润的话，我们都发给员工，这对于市场、员工都是负责任的，万科到目前没有大规模的裁员的计划，万科是一家比较市场化的企业，我们长期都在做一些团队优化的措施。
对于我们自己，我还想最后说一点，无论对于万科还是对于各家地产企业，我相信无论是今年还是明年，可能我们要做到的是，我们需要及时的调整我们的开发计划，目前万科的整个开发计划已经不是从一期一期开发精确了，而是一栋一栋精确，如果一栋楼不能保证的话，可能我们就不开发了。同时我们也是根据市场的变化情况，我们根据未来的预期也是谨慎乐观的，我们也在调整销售计划。
我相信各位老总、各位专业人士，也是根据自己企业的情况做市场的调整，我们希望做到的，无论是万科还是各位地产人士，我们希望的还是能够在这样的市场情况下，还是能够保证我们的产品的品质，还是能够保证产品的服务，最终我们还是以市场为导向、以客户为导向，谢谢。
穆迪评级中国地产业为负面http://www.sina.com.cn2008年11月20日 07:41东方早报
早报见习记者 李耀宗
核心提示：穆迪投资者服务公司昨天发布的最新报告指出，中国房地产开发商短期至中期内将面临严峻的挑战。穆迪对未来12—18个月中国房地产开发业的评级展望为负面，原因是内地开发商的运营不确定性增强，且面临紧缩的信用环境和更大的监管风险。
穆迪投资者服务公司昨天发布的最新报告指出，中国房地产开发商短期至中期内将面临严峻的挑战。穆迪对未来12—18个月中国房地产开发业的评级展望为负面，原因是内地开发商的运营不确定性增强，且面临紧缩的信用环境和更大的监管风险。
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