万科低利率发59亿元公司债
《财经》记者 张冰 乔晓会 共有0条点评
有担保债利率与无担保品种利率均为此前询价区间最低值。管理层确曾一度想推迟万科公司债网上发行
【《财经网》专稿/记者 张冰 乔晓会】尽管有来自管理层和各市场主体的担心，万科还是照常发行其巨额公司债。
9月4日晚间，万科（深圳交易所代码：000002）发布公告，将其总规模59亿公司债券中30亿有担保品种票面利率定为5.50％，无担保品种29亿债券票面利率则定为7.00％，这是其债券利率询价区间的最低值。
万科同时决定行使超额增发权，决定超额发行14亿无担保公司债，这样万科本次发行公司债的规模预计达59亿。
在交易所发行的公司债市场，商业银行和保险公司都不能进场投资，但一些机构还是对万科债给予了关注。
一位国内国有银行主管债券投资的高管告诉《财经》记者，评估万科的公司债，首先看评级，无担保品种的评级是AA+，此评级虽说不错，但万科此次发债的利率比较低。该高管同时表示，最重要的还要看市场前景，由于目前的房地产行情不明朗，因此对这种债券，肯定不会投资。
上述意见表明，在国内房地产行业普遍不景气的情况下，对于万科低利率、无担保发行公司债的行为，一些机构投资者还是表示了担忧。
据《财经》记者了解，管理层确曾一度想推迟万科公司债网上发行。管理层亦担心大规模的散户在网上认购，可能会引发风险。此前，北辰、保利等地产发债，都受到机构投资者的热捧，而新湖中宝发行的14亿元公司债，9％的高票面利率仍被散户认购了9亿元，远超预期的30％网上最低发行量。
不过，亦有业内人士认为，国内债券市场缺乏多样化，以万科等行业龙头公司发行无担保债作为先行，开拓多层次债券市场，管理层应该选择这一方式。
根据万科此前的公告，万科将在9月5日至9月8日间发行基本规模45亿，总规模不超过59亿的公司债。其中30亿公司债由建设银行深圳分行担保，而另外 15亿则无担保发行，此外，万科还保留了超额增发权，按照这项权利，万科还有权决定是否增发无担保品种的14亿公司债，数项合计，万科将发行45亿至59 亿的公司债。
关于30亿有担保公司债，万科所定利率询价区间为5.50％－6.00％之间；无担保公司债的利率询价空间为7.00％－7.50％之间，而本次询价结果，两个品种票面利率均是区间最低值。
国内地产上市公司北辰实业（上海交易所代码：601588）7月也曾发行17亿有担保公司债，利率最后定为8.20％。对比北辰，万科所发债券利率确为较低。
对此，为万科作债券评级的中介机构－－－中诚信证券评估公司评级部总经理杨柳在接受《财经》记者采访时表示，万科与其他几家发行公司债的上市公司相比，万科的主体信用级别较高，为AA+。同样是地产公司，中诚信将北辰评级为AA-，金地为AA-，保利AA，中粮AA-。
而在债项信用上，万科将建行作为担保方，而同为地产龙头之一的保利地产，则是由中国保利集团为其公司债担保。因此，万科公司债评级要高于其他公司。中诚信将万科有担保的公司债评为AAA级,无担保的被评AA+，对比其他已发公司债，这种评级也是最高的。杨柳认为，万科评级高于同行，利率低于其他公司也是可以解释的。
9月4日，曾有多家媒体报道称，由于担心万科无担保公司债面向公众发行会有风险，因此有打算要求万科推迟发行无担保公司债，或将无担保公司债全部转为网下发行，不让市场普通投资者参与。万科副总裁肖莉对《财经》记者表示，没有这个情况出现，也没有这个问题存在。
肖莉还表示，万科公司债利率低于其他地产公司债，是基于万科基本面和市场反应的综合考虑，其中市场是最重要的因素。肖莉同时称，59亿融资中，15亿用于归还银行贷款，其余均未设定特定项目，只能暂时用于补充公司流动资金的不足。
有中介机构负责人向《财经》记者透露，最近一段时间，由于地产公司资金趋紧，而证券市场的增发也审批严格，因此很多地产公司都在作公司债，在香港上市的首创置业和国内上市的金融街都在做这个打算，另有些地产公司的都在陆续的跟进或正向证监会报送材料等。
国际商业机器公司（读《世界是平的》看万科之二）
作者: 楚先锋
时间: [ 2008-09-05 22:24 ]
我们需要能够向人们解释真相和鼓舞人们应对挑战的政治家。而当前最需要向人们解释的正如卢·格斯特纳在1993年接任国际商业机器公司(IBM)董事会主席时向公司所有员工们所说的。当时，由于没有及时调整并继续投资于其所开发的商用计算机市场，IBM面临着生死存亡的考验。IBM在商用计算机领域，垄断了帮助客户解决技术问题的特权，于是逐渐变得高傲自大。IBM停止听取客户们的意见，认为没有这个必要。当IBM停止听取客户意见时，它便停止了创造价值，而创造价值是支撑其商业经营的关键力量。一个当时在IBM工作的朋友告诉我，在公司工作的第一年，当他在处理国内业务时，他的上级向他夸耀说，IBM是个巨无霸，即使员工资质一般，公司也可以做出卓越的业绩。但是，随着世界变得平坦，IBM变得越来越自负，其各级机构里充斥的平庸的员工难以保证公司继续繁荣下去。【确实，客户的需求是企业创造价值的源动力。但坚持客户价值至上的公司往往也会犯一个通病，那就是“客户价值、市场导向”往往流于口号、流于纸面，尤其是大公司更甚，因为在大公司里面部门划分非常细，分工非常细，部门壁垒也多，这样一来客户不知道他们该找谁解决问题，客户的需求不能及时、直接反馈到相关的业务部门；再者，不同的部门受职能和专业知识的局限，很难做到首问负责制，甚至都不知道该将这个问题交由哪些部门去解决才对口，或者草草地转给另外一个部门，而另外一个部门认为这不是他们应该负责的事情，又会转给再另外一个部门，这样客户就会觉得你在踢皮球，火就上来了。我在万科公司总部很长时间，又在万科城经历了入伙、维修、保修后，又住了一段时间，后来又在万科的已入住小区内做了一个已入伙住宅项目的维修、保修、装修等环节的节能减排调研，最终，才弄明白小区内负责售后服务的两个部门——客户服务部门、物业服务部门——之间的具体区别，你又怎么指望普通的业主和普通的员工弄明白比这更加复杂的公司各部门之间的职能关系呢？还有，那就是集团所有员工对外部信息的敏感度问题，要善于从那些并非客户直接向公司提出来的需求信息中筛选出有用的客户需求信息，以便帮助我们把握和判断未来的产品和服务方向。比如，网上有帖子呼吁：“哪儿可以买到没有厨房的房子呀？”我想这一定是80后或者90后的“准客户”的心声，因为他们不再愿意在家里做饭，厨房的面积和设施对他们就是浪费，那么这一类的细分客户到底有多少呢？我们有什么样的应对方案呢？这个时代，不是你提供什么，客户就得接受什么的年代，而是客户需要什么我们就提供什么的年代。只有这样，公司内的优秀职员才能充分发挥他们的创造价值。】
然而，当一个公司在其所在领域处于“王冠”的位置时，很难劝说它去自省，并让它相信，现状不会永恒——摆在它面前有两条路：收起荣耀继续创造新的历史或成为历史。格斯特纳决定自省。他说，IBM是丑陋的，仅仅围绕设计和销售制定的战略是没有意义的，正确的做法应该是应客户所需，想客户所想。不用说，这段话对所有IBM员工来说如同晴天霹雳。“一个企业的转变来自于它的危机感，”格斯特纳在2002年12月与哈佛商学院的学生们谈话时说道，“任何机构都不愿意做根本性的转变，除非它意识到它遇到了很大的麻烦，只有革新才能生存。”21世纪初美国的状况与当时IBM的状况十分相似。【像华为一样一直在喊“冬天要来了”的企业，好像只有万科。万科在前两年市场很好的情况下，一方面抓住机遇，迅速发展壮大，成为全球房地产开发量和销售量第一的公司，另一方面也同时对未来的房地产发展充满忧虑，万科认为那种急速的房地产市场膨胀是不正常的，从而一直都保持着较高的警惕，并着手为未来进行操作模式的变革、进行技术的储备。一是，万科很早就对刚性需求以及小户型进行了充分的研究，所以国家的9070政策没有对万科造成影响。另外，万科开始工业化住宅的研究，主要还是为了提高工程质量和建造的效率。在房地产形势一片大好的情况下，可能大家不会去关注房屋的质量问题，房子的升值让大家能够容忍质量的瑕疵。但是当房地产形势不好的时候，房屋质量问题就会被着重渲染，成为业主退房的客观理由。而工业化住宅正是保证房屋质量稳定并使之逐步提升的法宝。同时，工业化住宅的建造效率大大提升，也为房地产低潮期的资金流困境带来了一线生机。所以，万科应该继续加大工业化住宅的研发力度，在当前阶段尤其是要着重推进技术标准的建立和产业政策的出台，为工业化住宅的应用创造越来越完善的技术条件和越来越好的周边环境。】
当卢·格斯特纳接管IBM时所做的第一件事就是用终身适于雇佣的概念替代人们的铁饭碗思想。我的朋友亚历克斯·阿塔尔，一个法国出生的软件工程师，当时正在IBM工作。他这样描述公司的转变：“以前，你一旦被IBM雇佣，就可以一劳永逸，不必再担心饭碗问题，而现在，你必须时刻向公司证明你的能力适合这个岗位，否则你只好走人。公司提供给你的只是一个框架，你必须自己去适应它、完善它。那时是世纪90年代，我当时是IBM在法国的总销售负责人，我告诉我的员工，在过去，终身就业只是公司的责任，个人坐等现成。可是随着我们提出适于雇佣的概念，这就变成了公司与个人双方的责任。公司会为你提供机会学习知识，提高自己，你必须充分利用这个机会你必须掌握各种技能，因为还有很多人在同你竞争。”【适于雇佣的概念很好，不仅仅在于个人和公司是否适合的层面，还在于个人和岗位是否适合的层面，最终还在于个人和岗位的阶段性目标是否适合的层面。如果一个部门面临重塑形象、迅速完成一项标志性的工程的任务的时候，就需要一位强有力的领导，他执行力强，能够打硬仗；他人际关系良好，能够调动其他部门的力量为我所用。而如果这个部门一旦形象建立，需要按部就班的进行技术的研发或者产品的开发的时候，就需要一位能够总揽全局、谋划深远的领导，他知识面广，能够协调各个环节的专业矛盾；他办事有条理，能够按照既定的计划稳步推进工作；他有强烈的人格魅力，否则不足以在知识分子云集的部门建立部门的凝聚力。当然，这两位领导可能是同一个人，只要他能够抓住机会，学习实践，随时转变领导风格，以不同的方式管理不同阶段的同一个部门，他就是一位优秀的领导。职员同样如此，无论是在同一个阶段做不同的工作，还是在同一个工作岗位的不同阶段工作，大家都要能够根据实际情况适时调整。】
当格斯特纳开始推行新理念时，他不停地强调个人能力。亚历克斯·阿塔尔说：“他认识到，一个非凡的公司只能通过一群非凡的人才可以建立起来。”像IBM一样，美国也是如此。平庸的美国人必须变成有特殊才能的美国人或多面手的美国人。政府和公司的工作不是向人们保证给他提供铁饭碗——那样的日子已经一去不复返。以前那种社会契约随着平坦世界的到来已经被抛弃。现在政府能够并且必须向人们保证的是它可以给人们提供机会，从而使每个人变得更加有能力，并达到被雇佣的要求。我们不想让美国成为20世纪80年代的IBM：在达到了顶峰的同时，逐渐变得傲慢、怯懦和平庸。美国应该效法IBM的变革。【人才是公司的根本，公司首先要给于每个人适当的工作岗位，使他有机会在这个岗位上表现突出，然后再接受更高层级的岗位的挑战。在房地产公司，甚至在当前的社会，每个人都不是在孤立地做一件事情，而是在和本部门或者其他部门的同事、甚至外部合作单位的朋友协作来完成一件工作，从某种意义上来说，大家都是在做“管理”工作，管理着课题的时间（工作计划）、金钱（课题经费）、人力（课题团队的每一个人）。非凡的人就是能够把这三大要素完美整合起来的人。在这个趋于平坦的世界里面，信息化使每一个人都有可能做到这样的优秀，公司应该给每一个人，无论他是管理序列的人员还是专业序列的人员，提供信息共享的机会，造就出越来越多的非凡的人，于是，公司也就成为了非凡的公司了。】
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苹果掌上电脑（读《世界是平的》看万科之三）
作者: 楚先锋
时间: [ 2008-09-06 11:12 ]
2005年10月24日，《时代》杂志发表了有关苹果电脑最新发明的封面故事。封面是乔布斯手持最新款的苹果掌上电脑，这款电脑能播放视频和音乐。大字标题是这样写的：“总是知道下一个是什么的人。”这正是美国在一个平坦的世界里保持繁荣的唯一途径——如果我们能持续地发明下一个新的东西。我的朋友杰里·劳是一位印度企业家，他有一次说，对印度和中国来说，未来是非常清晰的。他们准确地知道他们未来将要干什么。“我们在未来将要做美国今天正在做的事情，而美国的工作是去创造未来。”美国的工作不是去和印度、中国争夺旧的中产阶级工作，而是创造新的中产阶级工作岗位乃至更多。“这是很难的，”杰里补充说，“因为你不知道未来是什么样子的，”也因为你必须迅速树立坚定的信念，认为自己总是能够创造出下一个新的东西。
【万科在早期曾经以索尼为标杆学习他们的售后服务体系，曾经以新鸿基为标杆建立了万客会，这些在国际上可能是平常之事，但在国内却是创新之道。确实，学习别人成熟的经验，走别人走过的路，确实是比较容易的事情，毕竟你前面有一个标杆立在那儿，你有方向，不会走弯路。但是，如果要做“领跑者”就难了，要做“持续的领跑者”就更不是那么简单的事情了，而万科就是给自己确立了这样一个目标。现在，万科大规模的跨地域发展，且以中国之大，气候区的差别之大，客户的居住习惯差别之大，住宅开发量之大，在世界范围内已经无房地产界的标杆可以树立了。但无论如何，管理大公司，从经验上还是可以借鉴其他行业的管理经验的。这几年万科充分研究了美国的帕尔迪、日本的丰田房屋，也充分研究了宝洁、百安居，从不同的公司可以学到不同方面的公司管理方法。今年万科还启动了“社会精英”计划，从其他行业招聘社会精英出任集团高层管理职位，以采众家之长为我所用。
万科的住宅产品设计，如天津万科的水晶城、深圳万科的第五园，从规划到建筑风格到户型设计都成为了地产设计界的风向标，之所以有这些设计精品的产生，也就是源自万科规划设计系统自己给自己的压力，有坚定的信念确认自己可以创造出最新的东西，领跑地产设计。回想当年的情景花园洋房，其情景化设计颠倒众生，这些年以来风靡大江南北，至今势头不减，仍向着二三线城市纵深发展。之后，万科不断推陈出新，情景花园洋房的二代、三代、宽景洋房，一代更比一代受到欢迎。在这个持续创新的过程中，个中欣慰和压力都不是旁人所不能想象的。在万科规划设计系统的年会上，能够获得集团设计金奖是每个项目开发公司、每个设计部、每个设计师的梦想，金奖设计就是在这种激烈的竞争中产生的。而作为大量抄袭万科楼盘的开发商来说，跟着万科跑是一个令人愉悦的过程。在一次和某大型地产开发商的专业人员交流时，他们坦诚、坦然地说，我们没有你们的设计实力，我们就跟着万科学就行了。当年大连一家开发商抄袭天津万科水晶城的情景花园洋房产品，竟然拿水晶城的实景照片在报纸上做广告宣传。】
然而这是我们的任务，也是我们最好的希望。肯尼迪总统理解了这一点，史蒂夫·乔布斯、马克·安德瑞森、雪莉·安·杰克逊、迈克尔·戴尔、柯雷格·巴雷特和比尔·盖茨都理解了这一点。我们保持我们生活水准上升的唯一途径是建立这样一个社会，这个社会能培养出大批持续创造未来的人。但随着知识的高速发展，创造未来成了一件越来越难的任务—— —件需要合适的教育、恰当的基础设施、适当的雄心、正确的领导和正确的抚养的任务。这需要使我们整个国家全神贯注地迎接这种挑战。
【创新不仅从技术上越来越难，需要支出的成本也越来越高昂。在整个房地产形势大好的时候，不仅万科，其他的房地产开发商也在雄心勃勃地筹备自己的建筑研究部门，但是现在房地产形势不好了的时候，应该怎么办呢？
前天，读到一篇文章《宝洁的创新之道 》，文中提到2000年的宝洁面临像现在的房地产开发商一样的内困外忧：公司股票价格下跌，几乎跌去一半还多；大量的创新成果因为没有战略规划而成为公司的拖累；一些竞争对手迅速崛起，严重危及自己的市场地位。所以宝洁需要解决的首要问题是如何让企业走出成本困境，同时又能保持其创新的形象。这看似一个悖论。按照当时企业的内部结构，支持企业创新的都来自研发部门，每年这个部门的工程师和科学家都会自行研发大量专利产品。可问题是，这些专利很少能够对应市场需求。这个时候，大部分的CEO都会陷入两难境地：如果削减成本，就意味着对研发的支持减弱，创新也就无从谈起了；如果继续对研发部门大规模投入，成本问题就永远解决不了。
要同时把创新和成本问题同时解决掉，显然要把眼光放到问题之外，因为有这样一个现象：很多更贴近市场的创新往往来自于小公司或者独立工程师，但仅限于概念，因为他们缺少将其转化为现实的能力。而那些大企业可以依靠缜密的组织架构将创意最终转化为产品，对于这些公司来讲，缺少的正是好点子。那么宝洁为何不搭建一个平台，广泛吸纳宝洁之外的创意呢？这样就能达到降低成本、保持创新的目的。于是宝洁在原来R & D（研发部门）的基础上组建了C & D（联发部门），将创新资源的获取转向了企业外部。宝洁认为，“围墙”不应该是阻碍企业追求创新的障碍，而且还要求，每年公司的创新成果都要保证一半来自于公司外部。但是，开放式创新决不是简单的创新拿来主义，而是强调了一种关联性。“联系与开发”的概念，就是在开发过程中要加强跨技术、跨学科、跨地域和跨业务部门之间的联系。首席技术官克劳伊德说，宝洁鼓励不同部门之间更加紧密地合作，进行思想交流。这种联系体现在研发与公司目标之间的联系上，也体现在不同领域研究人员之间的联系上。
万科在研发基地建设之初，就设想了和众多国内外的研发机构、大学、跨国公司的研发部门联合成立多个专项技术合作小组，建立联合的专业研究所，也和10余家机构签署了战略合作协议，但是实际在运行的技术合作小组和专业研究所还寥寥无几，关键原因还是在于万科的心态不够开放，在有充足的研究经费的基础上，什么都自己来做，没有充分利用社会资源进行研究、创新工作。万科应该成为科研机构的客户才对，万科的价值在于万科代表技术的市场一方，知道市场最需求的技术是什么，万科的技术人员的价值则在于知道如何将市场的需求以专业的语言表达出来，给合作方提供专业的任务书，以专业的能力去推进合作方的技术研发工作顺利进展，协调各专业合作方的技术矛盾，对部门成果进行专业判断，管理整个技术研发课题的进度，而不是要自己闷头去做那些最基础的技术研发工作。 】
时不我待，如果我们不去创造，其他人会去创造。因为正如杰里·劳告诉我们的，印度和中国在明天将会做美国今天做的事，但是借助于平坦世界的这个平台，当后天来临时，印度、中国和其他国家也将会去创造未来。正如我试图强调的，把我们带入这个平坦世界的全球化3.0版并不仅仅是全球化2.0版的加强版。它是一种完全不同的模式。它远不是发达国家进人更多市场或获得更多廉价劳动力这么简单。它是一种程度上的巨大差异，低成本相互联系的程度、个人能力的程度、合作的全球化网络的程度都今非昔比。它改变了我们的竞争能力以及竞争方式的所有内容 。
【昨天参加一个沙龙，招商地产的林博士对绿色地产侃侃而谈，泰格公寓和南海意库的绿色建筑实践成果让大家非常吃惊。无论是政府还是舆论，大家都把招商地产作为国内“绿色地产”的倡导者来看，招商地产也一直积极推动“绿色建筑”的实践运用。泰格公寓委托美国EMSI环境咨询有限公司向美国绿色建筑委委员会(USGBC)申请LEED认证，并按照认证的要求实行了包括建筑节能在内的一系列的优化策略。泰格是第一个获得LEED认证的中国项目，并且打到了银级认证标准。而在南海意库的项目中全部采用了世界顶级环保节能材料，在节能方面，南海意库项目的整体方案比同类建筑节能70％。
万科在前几年一直是默默的从最基本的绿色建筑技术做起，包括屋顶绿化、人工湿地、节能窗、环保墙材等，但一直没有系统的把绿色建筑作为重点攻关和宣传点，所以并没有引起社会关注。其实，万科的工业化建造技术也是绿色建筑的一个方面，为此我专门为光明新区的领导做了一个汇报文件《工业化住宅是绿色建筑》，并促成光明新区领导到基地的考察。光明新区领导不仅对万科的工业化建造技术所体现的绿色大加赞赏，而且有意请万科用工业化技术代建光明新区的保障性住宅区以及区政府办公楼等一大批公共建筑，以体现光明新区的“绿色新区”的定位。这对万科的工业化大业是一个利好消息。
万科开始从去年把绿色地产作为企业公民的一项内容对外宣传，并且同时推动绿色建筑的四个方面，这也是万科自称的“四顶绿帽子”。第一顶绿帽子是建筑本体的绿色，既包括建筑物本身的材料选择、构造措施体现节能环保，也包括建筑选用的空调、照明设备的能效比比较高，节约能源，还包括采用了诸如太阳能、风能、地能等可再生资源的设备。万科制定了比国家标准更高要求的节能、节水企业标准，并要求核心城市的项目率先突破；第二顶绿帽子是精装修的交楼标准，毛坯房交房，家家户户装修不仅带来巨大的资源浪费，还造成了大量的垃圾污染环境，而开发商精装修交房会增加许多质量投诉的风险，所以精装修交房也体现了绿色建筑概念和作为开发商的万科的社会责任；第三顶率帽子是工业化的建造方式，根据深圳建科院的检测和测算，相比传统的手工作业，工业化住宅在节能、节水、节材、减少排放方面效果优异，深圳商报曾经以专文进行过报道，这是从建造环节和使用维护、直到拆除的环节对绿色建筑的贡献；第四顶绿帽子则是倡导绿色的社区生活，引导万科住区的人们走上绿色环保的生活之路。万科除了扩大在社区的绿色生活宣传，增加社区废旧电池的收集设施等之外，万科还赞助了环保购物袋的设计竞赛等活动。
其实，招商地产所做的事情仅仅是这四顶绿帽子中的第一顶，万科虽然同是在推动四个方面，但还是迫切需要迎头赶上其中的第一项，因为它是最容易为业内同业所认可的。近两年，万科已经陆续启动了一些“深绿色”的绿色项目。
深圳万科城第四期参加了国家十大重点节能工程，成为中荷可持续发展项目(中国建设部和荷兰住房部联合主持)的“双示范”工程。项目将采用加气混凝土砌块、外墙保温、遮阳、LOW-E玻璃、住区及住宅的通风模拟等多项绿色节能措施，实现了小区建筑节能65%的目标；联排别墅采用太阳能热水系统，小区中水回用达到30%以上，用于绿化浇灌及景观补水，同时通过雨水利用，实现景观补水不采用自来水，人工湖水质达到地表四类水质标准，对生活垃圾进行分类收集和集中处理等。
万科国际会议中心大楼是一座集国际会议中心、万科集团总部办公、SOHO办公、经营性酒店及产权式酒店为一体的全新的可持续性、多用途综合设施，结合了几个新的可持续性要素。比如，在楼顶安装太阳能发电系统，发电面积接近2000平米，峰值功率267.3KW，年发电量达28万度。太阳能发电量占建筑总耗电量的12.5%。万科中心所有指标均按照“LEED－铂金级”最高级别设计。
但除了这些呢？其实万科还有很多技术创新或者应用已经落后于同行，比如能够隔绝上下层楼板噪声的“浮筑楼板”技术，几年前就有项目采用，而在万科还没有推广开来。其实有很多拥有新技术的厂家在门外排着队希望到万科来推销新技术和新产品，希望来免费给我们讲课，而我们却忙于日常性事务，自己抛弃了很多这样的进步机会。】
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万科南京身陷装修门 欲补业主千万差价http://www.sina.com.cn2008年09月06日 11:09浙江在线
8月29日，王石再次赶赴南京指导南京万科光明城价格门事件。王石对业主提出的“12、13栋按正常市场价销售，多出来的房款补偿给业主”表示认可，要求按照这个方向继续推进一揽子解决方案，在9月份协商解决，并指派万科华东区副总经理周俊庭全权处理此事。
王石答应在10月份，还将到南京会见业主。
9月4日，万科与业主代表面谈，业主要求万科补偿差价5200万，而万科给出的底价是1600万，业主认为，这是个无法接受的价格，万科似乎没有诚意谈判。双方谈判再次陷入僵局。
3600万赔偿差
当初南京万科和业主签订装修合同时，装修标准大多为2000元-2500元/平方米。合同上只写了装修物品的品牌，而没有写明具体型号，所以没有确定具体价格。去年12月，业主意识到可能会出现的问题后，要求万科重新签订合同补充这些内容，但万科没有答应。
后经业主多次看房和市场调查，发现实际交付标准与装修合同标准严重不符，了解到的实际装修价值只有约五六百元/平方米。
8月份，万科对业主提出的装修质量问题进行了整改，也得到了业主的一定肯定。但装修标准不满足合同约定的问题依然存在，不过，占去80%成本的毛坯房价格，依然是双方最敏感的地方。
对此王石表示，万科给业主补偿的前提是在万科尽量减少损失的情况下进行。对此，业主提出了相应的解决方案，即把前8栋楼与后2栋楼分开定价，前8栋楼万科超出基准价5200万，先补偿给业主，这样一来前8栋楼价格就不存在违规，而后两栋楼自然可以卖高价。
今年3、4月份，万科曾打算以7000-8000元/平方米的团购价出售最后2栋楼，如果以此底线为基础计算，按市场价11000元/平方米销售的话，也将多出5200万左右。两个计算口径，但数字基本趋同。由此看万科只是少赚点，但不会有任何亏损。
万科光明城市花园12、13栋是该小区性价比最高的两栋楼，只要万科放盘，如果以11000元/平方米的价格销售，估计会立刻抢购一空，业主王先生告诉记者，最后两个楼盘是最好的，5200万算是保守估计。
9月1日和4日的会谈中，南京万科提出初步解决方案，即提取12、13栋楼售价的10%(大约1600万)，作为业主提升生活品质专用基金，该基金的使用由业主自行决定，万科认为1600万已经是很大程度的让步，5200万的数额过于惊人，难以接受。而该金额也让业主大跌眼镜，认为南京万科与王石的指示前后不一，表示万科如果没诚意解决，将等待物价部门的最终处罚，并通过民事诉讼方式，直接状告万科。
政府没收强于5200万赔偿
业主代表李先生向记者透露，万科前8栋楼违反了政府指导价，南京市物价局已责令万科必须限期整改，如果在规定期限内未整改完成，物价局将依据《价格法》作出行政处罚决定，政府将没收万科违法所得5200万，并可处5倍以下罚款。此外，业主仍然可以民事诉讼的方式，向万科索赔5200万。
但记者询问物价局相关部门，其表示不能透露，目前还没有需要公告而没有公告的信息，而周俊庭也说没有接到物价局的整改通知和整改期限。
周俊庭对本报记者表示，万科一直是善待业主，心里也有底气，这次谈判已经充分考虑到了社会影响和承受能力。有业内人士告诉记者，因为维权是一个漫长的过程，业主精力有限，不太可能长期耐心等候，很可能会提前与万科和解。所以业主作出让步答应在不损害万科利益的前提下提出和解方案，这也是周俊庭说万科心里有底气的原因所在。
一位房地产专家向记者表示，赔偿业主5200万，不如等政府没收，因为政府没收了，还可以起诉南京市政府。也许后面还有变化，还有挽回的余地。现在如果赔偿业主5200万，那这些钱就要花出去了。此外，万科宁愿掏钱给政府，也不愿意掏钱给业主，因为掏钱给业主，也许会带来行业连锁反应。但掏钱给政府，毕竟只是个案。而且万科和政府可以再私下解决。 来源：华夏时报
万科杭州老业主大闹退房http://www.sina.com.cn2008年09月06日 11:54浙江在线
昨天是万科在杭宣布降价销售的第三天，而魅力之城的销售量已较前两日明显下降。由于部分万科的老业主围住销售现场，魅力之城早在下午4点就结束销售。
魅力之城销售受阻
下午4点早早打烊
昨天一天，万科推出的优惠活动继续取得不错的销售业绩，当天共实现认购61套，认购金额约5117万元。然而老业主的退房呼声也较前两日更高。
“一夜之间，我的房子就缩水了几十万元，放在谁身上都会心痛！”一位魅力之城二期的年轻业主非常坚决地要求退房。还有一位魅力之城的业主告诉记者，就在他所购新房的旁边，一套与他们户型一样的房子，如今比他购买时便宜了2700元/平方米，他实在无法接受这样的价差。
心急如焚的业主们这几天的“维权活动”也日渐激烈。前天，一群老业主砸了万科在浙江世贸中心的“住宅文化体验馆”，并有部分业主在馆前拉出了要求退房的横幅。昨天，老业主们要求退房的行为更为激烈。部分言行过激的业主围住了销售现场阻碍打折活动的进行，因此，万科的魅力之城不得不于下午4点就结束销售，早早打烊。
据了解，前往万科要求退房的业主许多都是通过QQ群互相联络的。目前他们意见最突出的问题集中在魅力之城这个楼盘的打折销售上。
尽管万科方面昨天派出了安抚、劝说老业主的代表，然而部分楼盘的销售现场还是经历了几度混乱，老业主们打出的一些标语比前两天更加触目惊心。
有人责骂有人理解
部分业主表示接受
对于万科降价，也有部分老业主表示这是一种市场行为，可以理解。
网友“idt82v”表示：“支持万科降价。房价老早好降了，世上哪里有只涨不降的商品？没买房的巴不得房价降，买了房的巴不得房价涨，大家应该换位思考一下。”还有网友认为：“有什么好闹的？房价本来就高得离谱，现在是理性回归，该高兴才对。”
网友“cyjdj”表示：“高位买房，心情不好可以理解，但无理取闹，甚至作出过激行为就不对了。”
一位既买了白鹭郡的房子，又在魅力之城下单老业主告诉记者，虽然她心里对万科大幅降价的举措感到震惊，但是房子毕竟是用来住的，而且自己买得比较早，也不算太亏。所以这几天，她虽然天天关注万科降价的事态发展，但自己不会去售楼点闹事。
万科紧急发函早报
承诺继续安抚业主
昨晚，针对老业主愈演愈烈的退房风波，浙江万科南都房地产有限公司紧急给早报发来一份声明，表示“体谅客户的心情，但是作为一家经营实体和上市公司，万科要对投资者和股东负责，其一切企业行为必须遵循契约原则。”
万科在声明中表示，楼市进入调整期后，一段时间内开发商和客户之间的关系确实容易出现紧张局面。一些在价格高位买房的客户担心受到损失，希望退房或者从开发商那里获得补偿。但企业对市场价格变化进行补偿没有法律依据，因此双方短期内不容易达成共识。
万科表示，长期来看，市场总会回暖，这些问题也会随之消失，但短期内，企业还是要承担客户关系上的压力，经营活动也难免受到一些干扰。万科承诺，他们会尽力去做工作，尽可能减少双方的损失。(0611601)
来源： 浙江在线-今日早报 作者： 本报记者 葛慧
碧桂园2.5亿融资“赌局”
作者：《财经》记者 张映光 共有3条点评
碧桂园以大风险博小收益，与美林签下罕见股份掉期合约，令人体味到地产公司受迫资金压力而千方百计融资的苦涩
在这个突然到来的市场严冬里，碧桂园控股有限公司（香港交易所代码：02007，下称碧桂园）已经蛰伏起来，不复去年上市后大规模扩张的“豪迈”气概。但是，碧桂园8月14日在中期报告中显示，一份半年前签下的股份掉期合约，给碧桂园带来了4.428亿元浮亏。
对于这家正在储蓄能量“过冬”的地产公司，这无异于雪上加霜。同一份中报显示，碧桂园已竣工地产面积为969.7万平方米，正在开发的面积为1530.9万平方米，尚有3070.3万平方米土地待开发。这些正在开发和等待开发的土地，显然都需要大量的资金。
从《财经》记者了解的情况看，由股份掉期合约而来的亏损如今还仅呈现在账面上，并不需要现时支付，在短期内对于碧桂园的现金流不致构成影响。但这个特殊的金融衍生品投资的形成，仍旧令人体味到，信贷紧缩之下，地产公司受迫资金压力而千方百计融资的苦涩。
高额“红利”债转股
碧桂园的股份掉期合约，源于它在今年年初的发债。
2007年10月，碧桂园宣布将向海外发行一次性还款的优先票据，以用于开发新项目和偿还中国银行（香港）有限公司一笔短期借款。后受次贷危机爆发影响，发债遇阻，发债规模缩水至10亿美元，利率亦调高至10％，但最终仍以搁浅告终。
2008年2月，碧桂园再启发债计划，融资规模进一步缩减至5亿美元，且发债方式由优先票据形式转变为可换股债券。在承销商美林的推动下，可换股债券在新加坡成功发行，并获超额认购。
公告显示，碧桂园发行的可换股债券，初步本金总额为人民币35.95亿元。由于固定债券获超额认购，牵头经办人美林已全面行使期权，要求发行最多达人民币7.19亿元的选择性债券。扣除承销商佣金后，碧桂园收取5.867亿美元。
债券票面利率2.5％，实际年利率6.2％，远低于此前计划发行的优先票据。不过，当股价升至9.05港元/股时，债券持有者可选择将手中债券转换为股票。这一权利在2013年2月15日债券到期前有效。如所有债券均转换为股票，则等同于碧桂园发行约5.17亿股新股，相当于碧桂园已发行股本的 3.2％，以及债转股后扩大股本的3.1％。
据一位投行资深人士分析，碧桂园发债的利率较低，投资者之所以愿意在市况不好的情况下认购这一类债券，是看重其可转为股票，希望未来楼市转好后债转股带来高额红利。
“但是，对碧桂园而言，这一较低价格的债转股，将摊薄原有股东利润，令其融资成本接近20％，远高于此前计划发行的优先票据。”上述投行人士表示。
如果债券持有人都选择债转股，大股东杨惠妍的股权将由现在的58.17％降至56.7％，公众投资者股权将由16.86％降至16.35％，债券持有者则获得3.06％的股权。
碧桂园急于发债融资，是为了偿还中国银行一笔15亿港元贷款，这占其发债所得的32％。但碧桂园并不甘心以低价配股给机构投资者，于是，决定用发债获得的2.5亿美元，与美林签订一份罕见的股份掉期协议，以期在债转股后，对冲未来股价，回购股份，减少股份摊薄的损失。
苦涩的“赌局”
所谓掉期交易，是指双方约定在未来某一段时期相互交换某种资产。比较常见的掉期交易是货币掉期和利率掉期。这两种掉期交易，一般均为规避投资风险设置。股份掉期交易，则十分罕见。
公告显示，碧桂园将此次融资的一半金额19.5亿港元为抵押品，与美林签订了一份以现金结算的公司股份掉期协议。根据协议，若最终价格高于锁定价格，则公司将向美林收取差额款项；若最终价格低于锁定价，则公司向美林支付差额款项。有关股份掉期合约与可换股债券年期同为五年，至2013年。根据香港会计准则要求，在每半年度按届时股价做出公允值调整。该份掉期合约涉及2.79亿股股权。
2007年10月，碧桂园首次尝试发债时，股价尚处高位，此后则一路下跌。至其发行可换股债券并与美林签订股份掉期协议时，其股价已跌至6.82港元。碧桂园发布的公告并未明确披露其股份掉期的初始价格，但据《财经》记者了解，其初始价格在6港元至7港元之间。
至2008年6月30日中期报告截止期，碧桂园股价已跌至5.06港元，与初始价相比，下跌1.8港元左右。账面亏损达4.43亿元人民币。不过，由于该股份掉期并未终止，因此，无需进行现金结算。
“我们与美林签订这份股份掉期合约的目的，就是以较低的价格固化股价，回购股份，以减少摊薄带来的原股东利益的损失。”前述碧桂园高层表示。
投行购买可换股债券的目的，则是为了在股价回升至高位后，换股售出股票，以获取高额回报。“若此时，再以较高价格回购股票，显然不划算。但目前以较低价格回购股票，是不允许的，因为，必须要保证公众投资者的最低持股比例。”
据《财经》记者了解，港交所规定碧桂园公众持股必须在15％以上。公众投资者目前占碧桂园股份为16.86％。碧桂园大股东几无增持空间。
碧桂园公告亦表示，签署股份掉期，是为减轻债转股后摊薄的影响。
这份股份掉期合约，名义上与债券同为五年期，即在五年后才终止。但合约还规定，若完成债转股，或债券提前赎回，均将提前终止。
简言之，当碧桂园股票升至9.05港元，机构投资者行使债券换股权，同时终止股份掉期。此时，股价肯定高于7港元，美林需按差价支付碧桂园股份掉期所得收益，便可对冲碧桂园回购股份的股价。
另一种情况是，双方约定，于2011年2月22日后至可换股债券到期日前，碧桂园有权提前赎回。此时，若债券持有人仍未行使换股权，则碧桂园可赎回债券，并提前结束股份掉期，按当时股价结算双方损益。
美林与碧桂园签订该协议，在行使换股权时，虽然将损失部分利益，但由于其卖出股票所得利润将远高于股份掉期的损失，且在何时行使换股权方面具有主动权，因此，风险不大。
如上分析，若债券持有人行使换股权，碧桂园显然不会遭受损失。但若在五年间，债券持有人始终未行使换股权，至该债券到期时，若股价低于初始价格，则碧桂园将按差价赔付美林。碧桂园理论上可能形成的最大损失是2.5亿美元，即当其股价为零时需支付的差额。此外，根据发债时的承诺，如果五年债券到期前碧桂园没有提前赎回债券，碧桂园须以债券到期面值的1.213倍左右偿还投资者。
在碧桂园高层看来，“这种情况几乎不会出现”，因此，“股份掉期不会对公司经营产生任何影响”。
但情况并不像管理者想象的这么乐观。对于想尽可能减少股份摊薄损失的碧桂园而言，它为这份股份掉期合约所付出的代价是：一旦债券到期时，公司仍景况不佳，股价低迷，则碧桂园将额外付出几倍的代价来赔付给美林。
这笔交易之于碧桂园，实际上是以大风险博取小收益，表面看来殊为不值。不过，在熟悉地产融资的人士看来，类似的“城下之盟”在目前市道低迷情况下并不鲜见，因为缺钱的地产公司愿意尝试一切可能的融资途径渡过难关。
8月27日，受美股大跌影响，香港股市下跌，碧桂园股价已跌至3.57港元。
碧桂园缓行
股份掉期的账面浮亏，暂时对碧桂园的经营不会发生直接影响。不过，这一协议仍旧令人体味到，地产公司受迫资金压力而不得不千方百计融资的那种苦涩滋味。“地产公司此时被迫借助资本市场的高成本融资，都是无奈之举。”一位投行人士说。
与内地A股上市公司相比，香港红筹上市地产公司的融资更为艰难。万科、保利、招商等A股公司，或靠发公司债，或靠增发新股获得融资。这些方式对在港上市的地产公司皆不可行，即使融资成功，亦需通过一些非正规途径，才能避开苛刻的结汇制度，汇入内地。这是富力、复地等地产公司申请回归A股上市的主要原因。
不过，对于像碧桂园、雅居乐一类红筹地产公司而言，A股的大门仍旧是关闭的。雅居乐地产甚至不得不以出让项目股权的方式获得融资。
“我们不会考虑这种合作开发的模式。”一位碧桂园高层表示，“我们有能力独立开发这些项目。”
碧桂园中报显示，截至2008年6月30日，其有现金存款69.383亿元，总借款约65.9亿元，其中一年内到期借款约为18.8亿元。负债压力不大。
“我们每个月账户流动资金平均有40个亿，这不包括每个月的销售回款。我们有210亿元的银行授信，现在只用了66个亿。”前述碧桂园高层说。
不过，他亦坦言，即使有授信，贷款仍很困难。在没有其他融资方式的情况下，预售款便成为维系其资金运转的惟一生命线。
碧桂园计划今年销售320亿元。据介绍，其1月至7月已完成销售101亿元。尽管在今年上半年，只有万科同样超过百亿元销售额，但碧桂园若想实现年初的销售计划，仍旧艰巨。
今年下半年，碧桂园将有16个新盘集中入市。碧桂园高层在接受采访时表示，将以各种促销方式，推动销售，“我们的销售策略首先是保量。我相信，这也将是九十月很多地产公司的销售策略。”
中报显示，碧桂园报告期内销售房屋均价提升较大，平均售价从2007年的每平方米5824元增加至8012元。碧桂园向《财经》记者提供的数据显示，其今年上半年合约销售均价（即预售均价）为每平方米5580元，已回归至2007年水平。
一般情况下，地产公司报告期内的销售业绩，反映的是半年至一年以前的预售情况。而预售情况则可直接反映当前状况。
与一些通过高价获取城市黄金地块的地产公司不同，碧桂园土地储备多集中于二三线城市，其销售价格亦远低于其他大型地产公司。优惠降价是其主要销售策略之一。如今，因没有其他融资途径，预售回款便成为碧桂园最重要的生命线，地产业传统的“金九银十”更显关键。
“我们目前不会再扩大土地储备，目前也没有新的融资计划。到10月待预售物业后，我们才知道今年这320亿元的销售计划能不能完成。”8月25日，碧桂园一位高层对《财经》记者表示。
这家在牛市中市值摸高到2200亿元的民营地产公司，曾将自己的目标锁定为地产业的“沃尔玛”——要在全国300多个地级市都建一座碧桂园，继而扩张到2000多个县市。而现在步子已经放缓。
“今年上半年，我们仅在拿地上花了14亿元，其中只有一块地是新增加的，大部分新增项目都是原有项目的二期或三期。面对这样一个市场，我们应该谨慎。”前述碧桂园高层表示。■
---万科集团主要负责人在"松山湖会议"上的讲话
在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题,一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场,二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么,三是未来16个月的对策和行动.
我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,06年10月一期开盘,18000的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房,07年中8月二期开盘,均价超过了30000,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000,却无人问津,为什么市场变化如此之快,产品还是一样的产品.
有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现.
万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗?
为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2-3万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本被消灭了.
深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高.
而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求.
我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求.
过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了60-70亿,市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多,但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,这不是我们挣的钱,是疯狂的投资客们送来的钱.
错误的市场会很快纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归, 必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场,我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利.
我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼,十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的,万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了.
泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多.
这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业.
我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心, 但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.
现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手.
我抓的第二件事是近期的调整策略.
我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰,上个月5期的土地买进来的成本是2000 多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走.
为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确,大家没有体会到 5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步,北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入.
以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现,快速降低我们的存货和消化现有土地,在限贷令出来后,估计地方政府需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了, 而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在 06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地政府在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会.
我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售.这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动.
外面的论坛热贴，看似很像，不知真假……
不大象真的
万科企业股份有限公司执行副总裁肖莉针对目前网上流传的《万科松山湖会议纪要》一文作出澄清，此文系伪造，万科集团近期没有在松山湖召开过任何会议，文中的观点系作者臆造，与万科无关。万科尚不知道该文作者是谁，以及其伪造此文的动机，但万科保留对此文作者追究相关责任的权利。
福布斯杂志：《速成的家园》
作者: 楚先锋
时间: [ 2008-09-08 16:21 ]
Rice Mi 是福布斯杂志中文版的记者，针对北京太空板业股份有限公司的太空板材料及其在建筑体系中的应用，我们经历了几次邮件和电话的交流，后来看到了他的这篇文章，特地收藏了过来：
速成的家园
两个半小时盖成一栋永久性住宅？对，你没有听错。
文 Rice Mi
今年6月以来，北京太空板业股份有限公司总经理樊志已在四川和北京之间往返数次。他忙着在汶川地震重灾区兴建一座年产300万平方米太空板的工厂，“资金到位后，3个月我们就可以完工。”樊志很是急切。人们对汶川大地震的震惊已经化作对重建的渴求。按照500万人失去家园，人均26平米的国家城镇平均标准进行推算，灾后重建需要建筑1亿3千万平米，相当于四川全省3年的新增建筑面积数。这是一个巨大的机会，同样也是对建筑速度的一次挑战。
“在美国密西西比州卡特里娜飓风灾后重建中，我们仅仅用了8个工人，在两个半小时内就盖成一栋样板房。”樊志盖房子颇像搭积木，拿到房屋设计图，将其分解成不同的墙体、房顶等板块，然后由工厂加工制造，最后运到现场组装。
快捷的速度盖出的可不是通常只能使用几年的临时性板房，而是使用年限可以超过70年时间的永久性住宅。这些“神奇”功能的奥秘在于樊志发明的太空板——一种由钢围框、内置钢骨架、发泡水泥芯材及上下面层复合而成的板材，其中，充满了闭孔气泡的发泡水泥是核心材料。“发泡水泥不新鲜，但是我们采用闭孔发泡水泥专利技术。闭孔率大于95%，吸水率小于2.5%，还有密度和隔热等指标都是最好的无机保温材料。”樊志指着漂浮在水面上的发泡水泥颇为自豪，而普通发泡水泥的吸水率则是太空板的一倍以上。
北京航空航天大学机械系毕业的樊志早年在一家国有企业工作，1987年他负责引进了中国第一条聚苯乙烯泡沫塑料和钢板复合板生产线，这种轻质材料一经引入国内便被不少大跨度建筑所青睐，北京亚运场馆、奥林匹克中心以及西安兵马俑坑都纷纷采用。但并不复杂的生产工艺很快便被别人效仿，压型钢板生产线迅速上马。“现在每个城市差不多都有十几家生产者。”樊志同时发现这种板材缺点多多：耐久性不好、防火性不好、不隔音、有毒，便动念头发明一种足以弥补这些缺点却又容易被人们所接受的板材。他引进美国的发泡水泥技术，同时借鉴泡沫塑料的一些生产技术，发明了太空板，现在太空板已经拥有50多项专利保护。
“和民用住宅相比，工业用的板材标准化程度高，生产起来比较简单。” 樊志说。在创业初期，他将自己市场的突破口选在了工业项目上。轻质加上良好的建筑性能，让太空板在工业厂房建筑领域颇受欢迎，截至目前已有300万平米的太空板被应用于三峡工程、昌河飞机、一汽大众等等国家、行业重点工程项目。2008年，太空板业公司销售额预计将超过1亿元人民币。
在辽宁营口卷烟厂，以往的厂房屋面系统采用压型钢板技术，“往往几年后便会开始从螺栓口腐蚀，总要维修，而水泥不会。太空板起码到目前为止还没有这样的问题。”辽宁营口卷烟厂郑发树说。在他看来太空板对于烟厂的另一优势在于结露问题。烟厂高达60%-70%的湿度环境颇让技术人员头疼，而太空板的保温和95%的厌水性则能克服此问题。
目前，樊志正在准备进军市场更大的民用领域。“民用住宅板块设计复杂，样式繁多，同时需要预埋水、电等管线。我们已经实现了生产线的弹性设计，通过模板的简单调整便可生产出不同的模板，建不同的房子。”他说。
灾后重建给太空板业的转向提供了不错的机会。发泡水泥6到8倍的发泡率让太空板在成本上颇为划算。同样体积的墙体只用1/6的水泥即可，其他5/6的体积是封闭的泡孔，极大节约了水泥用量。同时，在仅用的1/6水泥中还可掺入近30%的固体废弃物，例如：粉煤灰、拆迁造成的建筑垃圾等，都可以粉碎后重复使用。“这一点对于灾区重建非常重要，以我们每年300万平米的产能，每年可以消纳灾区建筑垃圾3万多吨。”樊志说。
尽管灾害建设总体规划和专项规划尚未出台，但是抗震已是重建建筑的必备因素。其中轻钢结构建筑已为大多数专家认可，因为它总体用钢量少，且能够把楼板、屋顶轻量化，地震时可将骨架结合在一起从而放大保护生命的可能。在太空板的设计中由于已经将钢结构复合其中。最低可至800元每建筑平米的价格，与农民自建和城镇传统建筑方式相比贵不了多少，但节能65%的性能则要好上很多。
不过，节能的优势在民用建筑上却难以显现——目前国家建筑节能标准在地方的推行不力。按照相关规划，2010-2020年间我国将有步骤的实施节能率为65%的建筑节能标准，2015年后，部分城市率先实施75%的节能标准。尽管不少城市已经提前开始实施65%甚至75%的节能标准，但实际上绝大多数在建建筑仍达不到这一标准。
樊志期望能通过太空板实现中国建筑业期望已久的工厂生产、现场组装的住宅产业化。“钢结构住宅产业化一直难以实现就是因为围护系统（指墙体、门、窗等建筑物外围的围合结构）材料问题没有解决。”樊志认为太空板的出现弥补了这个空白。在城市，高层建筑是主流，他设想高层建筑可以通过先构建主体钢结构，然后用太空板作为围护从而实现快速搭建。
据负责太空板民用住宅应用结构计算及研究的清华大学土木工程系钱稼茹教授透露，目前太空板在平房方面的应用已经通过了北京市建设委员会鉴定，但用于两层或三层建筑还需要进一步研究。而城市中，高层建筑则是最主要的市场。高层建筑需要附加主体钢结构后再以太空板作为围护，但是与目前国内现浇混凝土低廉的人力成本比较，高昂的钢价和稍差的舒适度让钢结构住宅产业化在中国挑战不小。
同样的原因也导致国内住宅产业化先行者——万科没有选择轻钢结构，而是采用预制装配整体式结构住宅，这种方式由工厂生产预制混凝土组件，然后在现场通过部分混凝土浇筑使之连接成为一个整体。“轻钢结构最多适用于7、8层高的建筑，而重钢结构则可以用于更高的建筑，但它的成本太高，主要用于工业建筑和公共建筑，应用于住宅的话，在经济性上并不适用。”万科集团建筑研究中心首席专业经理楚先锋说。从9年前就开始探索住宅产业化的万科已经迈出了实际应用的步伐。2007年7月，万科首个以工厂化方式建造的商品住宅在上海万科新里程项目实现封顶。“2008年在上海和深圳，万科更大规模的工业化住宅项目已经开工，年底即可面向市场。2009年，万科的工业化住宅项目将扩展到更多的城市。”楚先锋说。但万科住宅产业化的推行同样面临困境，原因在于政策制约。尽管早在1999年，国务院就出台了《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》，但是预制装配整体式住宅的建筑技术标准可能要到2009年才能完成。而技术标准的缺乏让万科的每一个产业化项目都要专门聘请专家进行技术鉴定，效率上的优势暂时还难以体现。
面对国内民用市场的诸多变数，樊志将目光投向了海外。“在发达国家，盖房子的成本中有一半是在人力上。”樊志说。太空板的快速安装可以大大节约盖房子的时间，从而节省人力成本，也因此快速组装的工业化住宅在发达国家价格上有相当大的优势。在国外，建筑节能普遍得到重视的市场形势下，高效节能即意味着能得到政策的支持和新的卖点。欧美等国家实施的节能标准普遍高于国内的65%，通常是75%，这让太空板如鱼得水。“用我们的材料建造的房屋，节能率在75%的标准下，也就1,000多块钱一平米”樊志说。
但太空板在海外市场的开拓面临着规模的困扰。“美国、南美经常会有几万套房子的订单找上门来，但是我们年产100万平米板材的生产规模根本达不到，只好拒绝。”樊志颇为惋惜，规模化能给他带来的不仅是广阔的海外市场通行证，还有成本的下降，“其实我们的原材料成本并不高，但研发和人力成本较高，如果产量能翻几倍，规模效应下的综合成本可以降低不少。”1.2亿元一条生产线的投资让樊志难以短时间内仅靠自身完成积累。
灾后重建在资金上成了樊志难得的一次契机。作为北京援助灾区的项目之一，太空板业的四川设厂计划即将获得北京市数千万元的政府贴息贷款。而据他预测，这条年产300万平方米太空板的生产线投产将可以年产1万套100平米的房子，产值将达到10多亿元人民币。“我们已经承诺这次重建后会将赚的钱重新捐给灾区，我们所需要的只是规模。”樊志说。
星巴克和电子贸易（读《世界是平的》看万科之四）
作者: 楚先锋
时间: [ 2008-09-07 14:32 ]
大公司应该学会做小卖部——在平坦的世界中，大公司获得发展的一个经验就是学会该放手时就放手。要想做到这一点，关键是要向你的顾客和雇员提供自助式服务，而不必大包大揽。
星巴克的创建者和首席执行官华德·舒尔茨说，星巴克要想在任何一家普通门店的菜单上列出19000种咖啡并不是不可能的。而星巴克却没有这样做，相反，它允许顾客按照自己的口味调配饮品。星巴克从来没有想过要向顾客提供豆奶，直到有一天，顾客们要求门店经理提供豆奶。经理们不得不在正当午的时候到街对面的杂货店去购买成箱的豆奶。星巴克吸取了教训，今天门店里出售的所有饮品中，豆奶的份额占8%。“我们没有想过把豆奶与其他饮品进行调配。”舒尔茨说。让顾客们自己去想吧。聪明的大公司清楚地知道科技的发展与传播可以使他们和客户以一种全新的方式进行合作——让客户自己动手。为每一名客户进行全面服务是不可能的，成本也是十分昂贵的。大公司应该尽可能地像小卖部一样经营：创造一个平台，允许每一个客户们按照自己的想法选择自助方式，无论他们是信步而来是匆匆而去，无论是白天还是夜晚，无论他们爱吃酸的还是辣的。大公司实际上要把客户们变成它自己的雇员，让客户为公司分担工作，同时还要让客户为此向公司支付费用!
大公司学做小卖部的一个例子就是电子贸易公司。电子贸易公司的首席执行官米歇尔·H·卡普兰既是我的朋友又是邻居，他说，电子贸易公司之所以能提供细致的服务，就是当初认识到，在互联网泡沫的整个喧嚣背后其实有很重要的事情发生。“很多人认为互联网将会无限制地改变世界的每一件事情——甚至能治愈普通的感冒”，卡普兰解释说，这是虚假的，并将导致疯狂的价值判断和预期，最终将彻底地破灭。但同时，不太夸张地说，“互联网正在为公司以一种全新的方式接触消费者，和为消费者以一种全新的方式接触公司创造一个全新的平台”，卡普兰说。“当我们还处在睡眠状态时，我的妈妈知道了如何使用电子邮件和孩子们联系，我们的孩子和他的朋友们随时保持方便的联系，我的妈妈学会了如何在线查看她的网上交易状况。”
留意发展趋势的企业都认识到，“自助型的消费者已经诞生”。使世界变得平坦化的工具已经让每一位消费者都可以依自己喜好的价格、经验和服务，量身定做产品。大公司需要在科技及流程上做出调整，保证自助型消费者有更大的自由，让消费者做大，让自己变得很小。他们应使消费者感觉到，每一项产品或服务都贴近他的特别需求，是专为他一人定制的。事实上，公司只是摆出一张数字化的自助餐台，让消费者自己来选择。
【我至今还记得多年前购买戴尔笔记本电脑的经历：自己登陆戴尔网站，根据提示，客户可以自己选择不同的部件来配置一台电脑，还有一些不可选的部件则由程序自动选定，这个过程中，你可以随时看到电脑的总价。确认订单并通过电子银行付款之后，戴尔公司就会按照客户的要求装机发货，货到后即有专业人员上门进行软件安装和调试。实际上，戴尔电脑这么大的销售额，如果不是采用这种模式，采用一对一的人工服务与顾客确认的方式几乎是不可能的。在这个过程中，购买戴尔电脑的客户也享受了自由选择权，就像去超市购物一样，这是一个令人愉悦的过程。可以说，在电脑被组装起来之前，客户参与了电脑的设计工作。
深圳万科承诺在2009年开工的所有住宅全部提供精装修，是不是就可以借鉴这种模式来解决这个老大难的问题呢？统一的装修方案（当然可以有A\B\C的选择了），但是不一样的材料和设备，几百种材料和设备可以组合成成千上万种的方案，材料不同、色彩不同、风格不同，价格也不同。当然，这可不像组装一台电脑那么简单，客户可以在设计师的指导下进行选择并签约，也可以自己在电脑上自主选择后签约，同样在这个过程中，可以随时根据自己的装修预算控制总成本，如此这样可以解决装修的个性化问题。
除了在销售阶段应用网络平台，售后服务阶段同样可以发挥网络平台的作用。万科的社区论坛做的是很红火了，投诉万科、王石在线等也起到沟通客户和万科的桥梁作用，但网络的作用还不仅限于此。接下来，万科还可以依托网络，给每一栋房子建立电子档案，业主凭密码可以查看自己房子的相关信息，诸如：电子户型图、材料和设备清单、历史维修记录、各部位保修内容和保修期限、负有保修责任的机构的联系方式等，这样万科的每一套房子都有自己的档案，据此，住户可以清楚的查看哪些设备和材料到了使用年限需要更换了，哪些设备和材料该进行保养了。该系统也为物业服务公司提供各种设计、管理数据的统计、查询支持。业主在使用过程中出现的问题，业主对房子的设计建议都可以记录在案，为以后住宅设计的持续改进提供参考。】
8月销售情况
[愚溪] 于 2008-9-8 20:59:25 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入愚溪的博客
2008 年8 月份公司实现销售面积47.4 万平方米，销售金额40.7 亿元，分别比07 年同
期减少32.8%和35.2%。2008 年1~8 月份，公司累计销售面积349.2 万平方米，销售金额313.1
亿元，分别比07 年同期增长-4.8%和5.0%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售
数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参
考。
此外，2008 年7 月份销售简报披露以来，公司新增项目3 个，情况如下：
1．天津金奥国际项目。该项目位于天津市西青区卫津南路中石油桥。项目净占地面积
约5.85 万平方米，容积率2.73，计容积率建筑面积约16.0 万平方米。万科拥有该项目100
％的权益，需支付交易价款4.8 亿元。
2．杭州金色家园项目。该项目位于杭州富阳市金桥北路，项目净占地面积约5.56 万平
方米，容积率2.0，计容积率建筑面积约11.12 万平方米。万科拥有该项目55%的权益，需
支付交易价款1.22 亿元。
3．青岛四季花城项目。该项目位于青岛即墨鹤山路166 号，项目净占地面积约15.08
万平方米，容积率1.6，计容积率建筑面积约24.18 万平方米。万科拥有该项目55%的权益，
需支付交易价款0.73 亿元。
焦点房地产网采访了肖莉
[慧眼] 于 2008-9-9 15:29:03 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入慧眼的博客
面对市场的调整和波动，万科是如何看待，有何对策？针对近期的一些热点话题，焦点房地产网采访了万科执行副总裁肖莉。
1、近期万科在上海、杭州等地区展开一系列的促销活动，引发了部分客户的争议，万科对此有什么样的举措？
补偿和退房没有法律依据
8月底，上海万科开展促销活动，短短几天内公司收回2亿现金，杭州万科的促销活动也成效显著，首日即有近半的房源被认购。尽管一系列的促销活动获得了良好的市场反应，但与此同时，部分前期购房的客户，向万科提出了补偿或退房的要求。
对于客户的心情，万科完全能体谅，但对于没有法律、合同依据的补偿、退房要求，万科作为上市公司不可能接受，只能恳请客户的谅解。
万科认为，长期来看，市场总会回暖，这些问题也会随之消失。当然万科不会消极地等待市场回暖，而是会积极、诚恳、友善地和客户沟通，并且努力改善产品和服务品质，以实际行动赢得客户的认可。
从万科的历史经验来看，面对客户投诉，关键在于：第一要积极、诚恳、友善地和客户沟通，第二要努力改善我们的产品和服务品质，最终总能赢得绝大多数客户的认可。
万科认为客户是最好的老师，主张“在投诉中完美”，从历史经验来看，投诉最终都推动了万科的进步。所以，在任何情况下，其实我们都应该感谢客户。
2、万科刚刚公布了销售数据，8月份万科销售面积和销售金额分别较去年同期下降32.8%和35.2%，这个销售表现符合公司的预期吗？
8月销售环比上升31.7%和30.9%
2007年8月正是住宅市场的量、价均达到巅峰状态的时节，也正是因为这种非理性的上涨导致了第四季度开始的市场变化。万科8月份实现销售面积47.4万平方米，销售金额 40.7亿元，较去年同期下降幅度较大，这已经在市场预期之中。
万科一直遵循“现金为王”的经营策略、无论在世道好的时候和世道淡的时候，8月，整体住宅市场并未明显转暖，但公司针对不同销售对象，采取多重销售策略，在淡季中取得了比7月份多售近10亿的良好表现，符合公司预期。
3、市场传万科无担保公司债网下机构认购踊跃，超额认购创下公司债发行的历史记录，可有此事，对此公司如何看？
稳健策略支撑投资信心
万科有担保债券的原定利率区间为5.5%-6.0%，无担保债券为7.0%-7.5%，由于投资者的认购热情超乎预期，其利率最终分别以区间下限确定。此外，公司在原定15亿元发行的基础上追加了14亿元。
和股票投资者更关注公司收益、成长性不同，债券的持有人最关心的是发债主体的经营风险和信用安全性。拥有房地产行业最高的信用评级，可能是万科债格外受到热捧的重要原因之一。而在这个评级的背后，是万科一贯的稳健经营策略。
2007年中国房地产市场出现了十年以来罕见的快速上涨局面，然而正当行业内一片欢欣鼓舞的时候，万科的中期报告中却出现了不同的声音。万科在报告中写道：“住宅企业在快速发展的过程中，对短期内可能的市场波动应该存有充分的思想准备……公司管理层认为，应在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略。一直以来，万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，反而会因此更为重视成长的质量和财务的稳健性。”
在定期报告中提示经营环境变化中蕴含的风险，本来是上市公司向投资者应尽的义务。但像万科这样，在行业表面上呈现前所未有的繁荣景象时作出风险警示，却需要勇气。
一位私募基金经理表示：“上市公司在定期报告中，对尚未明朗的风险提出警告，至少说明两点，第一是他们的判断非常坚定，没有任何摇摆；第二是他们很重视风险。类似万科这样的‘盛世危言’，在中国资本市场可能是唯一的案例。”
4、今年以来，开发商对拿地均表现出谨慎状态，而07年，受房价推动，地价被推高，万科也拿了一些高地价的土地，面对调整，公司有什么应对措施？
相对最轻的土地仓位
当2007年房地产行业正处于亢奋峰顶的时候，万科在三季度报告中这样表述：“面对二季度以来各主要城市地价大幅度上涨的局面……考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，万科认为当前的项目资源保有量是更恰当的。万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。”
正是这样的判断使得万科在2007年第三季度的地价高峰期减少了土地的购置量。这样的决定在当时可能会被视为保守甚至怯懦，但当行业调整逐渐浮出水面的时候，万科的稳健策略开始体现价值。从本次发行中机构投资者对万科债券的青睐程度来看，投资者对万科财务安全性和经营稳定性具有极高的认同度。
在本次债券的网络路演上，万科总裁郁亮总结了万科在调整期内把握的三个基本要点：“首先，确保即使出现最严峻的局面，万科的经营安全性仍然有保障；其次，尽可能抓住市场变化带来的机会；再次，在调整期内最大限度地提升自己的专业能力，以便在市场回暖后体现这一能力上的优势。”可见，万科依然将经营安全性放在首位，且对此充满信心。
当投资者问起万科的信心来源时，郁亮表示，今年中期万科净负债率为37.1%，远低于行业普遍状况；6月末万科短期借款为54亿元，短期借款与一年内到期长期负债合计141亿元，而目前持有的货币资金就达到153.7亿元。公司目前银行授信额度高达400多亿，再加上本次要发行的59亿公司债，确保调整期内的资金安全，自然不存在问题。
除了郁亮列举的这一串数字以外，还有一点很重要，万科是目前行业内土地“仓位”最轻的大型公司之一。从2004年开始，万科年末持有的规划中土地资源一直低于未来两年的开发量；在行业大型上市公司中，万科是2007年购地支出对销售额的比例最低的企业之一，是08年上半年销售额对最近一年新增存货比例最高的企业之一。
5、从去年第四季度开始，万科对市场可能的变化发出预警，到目前市场成交量的大幅萎缩，房价的下降，市场担心这些问题会导致开发商资金链断裂，进而引发金融风险，对此，万科怎么看，如何应对？
得益于宏观调控政策
万科一直坚持稳健的发展策略，但万科的稳健性并非一日之功，而之所以能够在大势变化中持续保持稳健经营，要感谢宏观调控政策。
过去几年的政策在目前的调整期已经体现出其效果，对防范金融系统风险，保护开发商资金链，引导市场理性消费等方面起到了明显作用，也为行业的安全、健康发展提供了保障。
早在2004年年报，万科就提出了“房价过快上涨无人受益，平稳发展才是行业之福”的观点，公司认为房价的过快上涨，对于房地产行业和开发商--尤其是立足于长远发展的开发商--不仅不值得欢欣鼓舞，反而需要高度警惕。房价过快增长将导致行业不正常的短期“繁荣”，由此产生的“没有卖不出去的房子，没有不赚钱的发展商”这种局面，对于房地产行业非常不利。此外，房价过快增长会导致地价同步上扬，世界房地产发展史早已证明，过高的地价和因此导致的资金占用将降低房地产企业的资本回报率，阻碍企业的高速增长。
同时万科认为，房地产行业之所以成为宏观调控的重点，是因为行业对宏观经济影响深远。但也正因为房地产行业对宏观经济影响深远，行业过于剧烈的波动，自然也不会是调控的意图所在。房地产市场供求基本平衡并稳步发展，价格保持平稳，市场秩序良好，才是政府对行业进行调控的最终目的。
进入2005年后，伴随房价的持续上涨，对房地产市场的宏观调控手段亦逐渐加大力度。在这一年开始，政府从信贷、土地、住房结构、税收等方面实施了一系列政策，这些政策包括对土地储备贷款的风险管理，如商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款；对商业银行对未取得 “四证”的项目不得发放任何形式的贷款；商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资金比例不低于35%。2006年对于个人住房按揭贷款提出了首付款比例不得低于30%的规定；同年，对住宅的住房结构比例提出了重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；并规定了套型建筑面积90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上的要求。
因此，可以说，自05年开始的一系列调控政策，已经为行业的良性发展打下了很好的基础，问题的关键在于房地产企业是否能够理解调控的深层含义、并顺应这一趋势做出理性的变革。如06年90/70政策的提出，一度曾引起行业的疑虑，但从目前的情况来看，当市场的亢奋情绪消退后，恰恰是小户型产品最能满足刚性需求、获得市场认同。万科目前小户型占产品销售的比例已接近一半，未来公司还将进一步突出小户型产品的比例。再例如，央行和银监会多次要求商业银行加强对房地产企业的贷款管理，包括规定对项目资本金比例达不到35%的项目不得发放任何形式的贷款，尽管也曾被认为是对行业发展的抑制，但现在来看，正是那些严格遵循这一规定的企业和银行，其资金风险得到了有效控制。
6、一些观点认为，随着各地房价的下调，银行将承担较大的压力，万科如何看待这一情况？
更关注交易量
关于行业整体在调整期内的安全性、以及会否发生大面积断供现象，万科认为成交量是最重要的指标，价格的适度调整如果能促进成交量的恢复，则显然有助于行业尽快完成理性回归、结束调整，并开始新的发展周期。
从各地市场的表现来看，由于大多数城市目前的房价较之07年下半年仍然有所增长，因此担心房价的下跌将引发大范围的断供现象尚无必要。即使是调整幅度最大的深圳地区，上半年的价格较之去年下半年也仅下降11.3%，较之去年上半年增长12.3%，因此整体而言，深圳去年上半年购房的客户并无太大的房屋贬值压力，而去年10月份深圳房价达到最高点时，销售量已经大幅下降，在高点购房的客户数量有限，综合考虑到首付三成的标准，以及断供将引发的信用成本，实际断供的可能性也并不高。
尽管目前房价是引起社会关注最多的话题，但从当前的形势来看，交易量才是决定未来市场演变趋势的更重要的因素。根据国家统计局的数据，7月份全国商品住宅的均价同比下降1.5%，而销售面积和销售金额则分别下降27.9%和 29.0%。和房价并不明显的变化相比，成交量的持续低迷和市场观望气氛的加重才是对行业更重大的挑战。从更大的范围来讲，销售的下滑不仅直接影响到房地产行业的资金状况，而且也会影响到银行开发贷款的质量。如果适当的价格调整能够带动市场走出交易低迷的困境，对于行业、银行乃至社会都将起到积极的意义。
万科敢降价宣言被指属实http://www.sina.com.cn2008年09月09日 15:21中国证券网
最低可降50% 万科“敢降价”宣言被指属实
业内称“松山湖会议纪要”已成共识
本报记者 于兵兵
对于所谓的《万科松山湖会议纪要》，虽然有万科董事会高调否认，并以“诉诸法律”的说法以示清白，但有数位不愿意透露姓名的房地产界人士向上海证券报透露，会议内容属实，并来自万科。
业内人士坦言，因为对降价可能导致的市场影响心存忌惮，众多开发商都不愿过多公开其降价策略，因此，上述人士谨慎地拒绝了对会议时间、名称等详细
问题的核实。但多位地产界人士称，《松山湖会议纪要》内容中三个主旨战略已经成为业内共识，其中包括：回款第一原则、抢占低价拿地时机以及降价有利于楼市持久发展。
近日，网上疯传的题目为《万科松山湖会议纪要》的帖子将原本话题众多的万科集团再次推至舆论峰口浪尖。
根据这篇讲话，万科未来16个月的市场战略定位为“敢于降价，勇于降价”。语气显然来自万科集团总部高层而非区域领导。
该高层强调，要将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉，回笼资金用于购买更便宜的土地，以更快的速度建设出更低成本的房子，再以更低的价格快速出售。这样一个降价循环将确保万科在众多房企还未清晰看明市场形势，对降价策略犹豫不绝之时，领导这一轮降价潮流，率先吸纳刚性需求，走在回笼资金的最前沿。
降价幅度最低可达50%
纪要中提到的降价幅度和降价策略引人侧目。例如东莞松山湖1号三期，纪要指如果价格在15000元/平方米形成滞销，那么为实现快速销售，其降价底线可以到7000元/平方米。这一降幅高达50%以上。而北京方面的策略则是先宣布不降价，稳定市场，半个月后突击降价销售，令其它楼盘对手措手不及。
对于目前楼市滞销的根源，纪要中高层表示，这是挤掉金融泡沫后，消费实力真实体现的结果。所谓的金融泡沫包括中国股票市场泡沫和前几年过多的银行开发贷款与按揭贷款的发放。两者导致数倍于此前销售额的资金流入房地产市场，推高的房价。而目前，股市财富的缩水与银根紧缩将影响楼市价格向真实的购房能力回归。
对此，多个被采访的开发商表示认同，同时称，快速回款、抢占低价拿地时机以及降价有利于楼市持久发展已经成为业内共识。
业内人士表示，目前的万科房价虽然已经有一轮调整，但实际上仍有10%至20%的利润空间。这一点与其它部分开发商已经成本价促销的形势不同。
这一说法在万科纪要中也有证实。该高层表示，通过住宅产业化的成本控制方式，万科在同等的土地成本和人工成本的情况下，其销售价格可以在低于同类产品20%的情况也获得更高收益。因此其降价资本更加雄厚，也就是说，万科如果把利润率下调到10%以内，其他同时降价的企业可能已经被拉至亏损境地，但万科仍有较大生存空间。
纪要中另一个重要观点得到开发商们的普通认同，即面对楼市此前偏离真实购买能力的价格飙升，如果宏观层面不及时出手,会酿成更大的波动，并对行业和国民经济造成更大的损害。而现在的市场自行纠错行为，属于回归理性。这种调整和短痛更有利于市场的长远发展。（本文有删节）
+ 关于“考虑出台对业主赔偿措施“传闻的澄清公告 + 对所谓松山湖会议讲话传闻的澄清公告
金色雅筑八十业主决战万科
http://www.sina.com.cn2008年09月11日 14:46《东地产》
王石偷偷笑·退房风波
BY 《东地产》报道组
9月7日，星期日，晴。
沿着三林路1300弄万科金色雅筑的售楼处两侧，停满了前来“抢房”的车辆。“首付20%，一次性降价10万元”犹如一剂猛药，让全上海购房者的精神亢奋到了极点。
从早晨一直到下午，万科样板房里拥挤得水泄不通，大门外摆着两个盛放鞋套的大箩筐，但鞋套几乎全套在看房者的脚上。看房累了想在大堂的沙发上休息下，但这时抢售楼处的沙发比抢万科的房子还难。
几乎在同一时间。
在上海某个角落的一个小茶馆里，一场针对万科的“密谋”正在悄然展开。80户金色雅筑业主，100多个人“第三次全民会议”在这里召开，矛头直指中国最大的开发商——万科。
“我们要和万科战斗到底。”贺成钢，这位80户业主的“临时掌门人”，决定向攀登上8848米高峰的福布斯富豪王石叫板。
“万科的售楼员在降价前一天不停给我电话，说房子再不买就没了。我买的还是原价房。结果我刚买，第二天就降了10万。这不是欺骗是什么？”——一位愤怒的万科业主。
一月蒸发33万
是什么使得他们与万科誓不两立？
事件还得追溯到7月19日晚，当时万科金色雅筑的房价还停留在17968元每平方米(房产交易中心数据)的高位。贺成钢等许多“揭竿而起”的购房者大多是在此时买入万科房子的。
7月20日，万科金色雅筑新推出约90平方米装修房，单套总价约为130万至155万元，折合单价为14400元每平方米至17200元每平方米，新老房源每平方米的价格差一下达到2000元，每套价差达到20万元。
万科金色雅筑上空开始嗅到异样味道。
万科金色雅筑售楼员在接受《东地产》记者采访时一再强调此前给出的解释：“降价20万元是由于装修标准不同。”
然而，愤怒的业主却质疑：“凭个装修标准就可以降20万吗？”
一期业主季小姐向《东地产》记者出示了售楼合同：“上面写着所有的90+均是A级标准精装修，开发商怎么可以擅自改动标准降价销售？”
更让她难以接受的是，一个装修标准的变化就带来20万的差距，这多少有点“欺骗业主”的嫌疑。
一场针尖对麦芒的斗争正在酝酿中。
8月16日，一场大规模的冲突终于因为万科金色雅筑的再次降价，在一期业主和万科中爆发。
万科的降价措施是：加入易居会的会员不仅可以减免0.2个百分点，购买指定房源还能再享受10万元的让利。金色雅筑一套“90+”的房源总价已经徘徊在了131万元至141万元左右。
这样，金色雅筑7月以装修标准发生变化降低房价20万左右，而这次直减10万后再进行折扣后降幅达到了13万元左右，经过这两次降价后，每套房屋的降价达到了33万元左右，这与上市之初相比降价已达到了30%。
万科业主发飙了。
8月23日，星期六，阴。这一天上海的气温只有27.6℃，是自从7月以来最“冷”的一天。
万科金色雅筑50多户业主(这一数字最新发展到80户)浩浩荡荡“杀奔”三林路1300弄，拉出“万科退房”的横幅，展开了和万科的第一次对决。
然而，万科似乎和这50户业主“干”上了。
8月30日，万科金色雅筑在巨大的压力下，取消了参加了万科在上海的“喜迎中秋、8盘共庆”活动(该计划预定将万科金色雅筑再降10万)，但仍然在保持10万元优惠的基础上，将易居会员减免的0.2个百分点上升到0.5个百分点。
万科对八十业主说“不”
面对来势汹汹的退房团，万科明确拒绝了退房的要求。
贺成钢向《东地产》记者表示，在业主提出退房后，万科先是表示让业主提交一份“联名信”。然而，当他们将联名信递交上去的时候，万科没有一个人来接纳这封“联名信”。而万科的现场销售人员和销售经理明确对他们表示：“退房是不可能的。”
在9月4日举行的万科举办的公司债券发行网上交流会上，万科执行副总裁肖莉对全国退房事件做出了表态。
肖莉表示，当房地产市场进入调整期后，开发商和客户之间的关系确实容易出现紧张局面。“一些在价格高位买房的客户担心受到损失，希望从开发商处获得补偿。而企业则要从股东的角度出发，对市场的价格变化给老业主进行补偿没有法律依据，因此双方短期内不容易达成共识。”
肖莉的表态其实也是一种对退房的变相拒绝。她希望万科的业主把目光投向未来。“市场一旦回暖，这些问题会随之消失。”
在网络上，针对万科退房事件也分为泾渭分明的两派。
在天涯论坛上，署名“纷纷雨节时明清”的网友为业主抱不平“大家买菜买贵了或者上当了，还有大部分回去找小贩理论的。为什么房子这个耗尽平民百姓一生血汗钱的大宗买卖,就不能因为上了kfs(开发商的缩写)的当而去找kfs理论么？”
在搜房万科金色雅筑论坛上，另一则冷幽默则表达出另外一种声音。在这个标题为：“坚决要求退股！怒了！”的帖子里，署名“ares143”的网友留言：“NND，6000点的时候，那些专家都说还会涨，要破10000点，起码也是8000。证监会也没出来澄清，那就是默认了。现在2000眼看都要守不住了，严重损害了我们股民的利益。凭什么我买了就跌，要么给我涨回去，要么赔差价，要么退股。有没有股民同去啊？？”
八十业主揭竿而起
1月蒸发33万，八十业主决定“揭竿而起”。
8月30日，贺成钢成为“万科金色雅筑退房团”这个目前尚未被全球任何官方组织和机构承认的团体的实际领导人。
他们找到了在上海最善于打房地产官司的杜跃平。杜跃平曾帮助大华水岸蓝桥86户业主打胜了那场轰动全国的“水岸蓝桥退房官司”。
通过电话采访，八十户业主的多位代表向《东地产》记者集中表述了此次决定将万科告上法庭的理由。
首先，万科金色雅筑1月内降价30%是直接的导火索。业主认为这短短一个月大幅度的降价让早先购房的人蒙受了巨大的损失。
一期业主王先生向《东地产》记者感慨：“一个月蒸发30多万，我炒股票也没亏得这么惨啊！”
其次，多位业主感觉万科有欺骗业主嫌疑。
“万科的售楼员在降价前一天不停给我电话，说房子再不买就没了。我买的还是原价房。结果我刚买，第二天就降了10万。这不是欺骗是什么？”业主周先生义愤填膺。
此外，周先生认为，金色雅筑因为装修标准不同就大幅度降价也具有“很大的欺骗性。”
另一位马小姐的情况更“离奇”。
“我买的房子装修标准是A级，现在我楼上楼下全是C级装修。A级装修的地板是有隔音效果的，C级没有。那么，我买的A级装修地板到底有什么用？”
自发的行动最终演变为有组织的行为。
8月23日、8月30日两天，万科金色雅筑退房团在金色雅筑的售楼处开始用横幅表达出“退房“的态度和对万科的强烈不满。
9月7日，在退房团全体成员大会上，17户业主表达了要坚决上诉万科，将万科告上法庭的决心。其他的业主成为他们的拥护力量。
“我们要和万科战斗到底。”
业主、万科谁能赢？
八十业主即将和万科对簿公堂之际，业主和万科谁胜算更大，成为关注的焦点。对于同一问题，多位律师在接受《东地产》记者采访时表达出了截然不同的观点。
建纬律师事务所律师宋安成分析，一旦走法律程序，业主能不能胜诉就要看合同内容。一般来说，确实只有当房屋质量出现问题、开发商延迟交房、房屋面积不符等条件时才能退房，而现在仅仅是价格因素，就很难获胜了。
联业律师事务所的王展律师也表示，根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件的司法解释，只有当房屋主体结构存在质量问题，或是非主体结构发生质量问题严重影响业主居住的情况下，或者合同约定的其他退房条件满足时，业主才能退房。房价下跌显然不属于法定的或约定的退房条件。
但八十业主的委托律师杜跃平表示，万科金色雅筑的业主在和万科签订的合同中，在附加条款里有明确的条款证明业主可以退房。
《东地产》记者查阅了金色雅筑售楼合同，在补充条款第九条第二项里，写明：“乙方无论以何种原因解除合同，若乙方已对该房屋设定抵押或者设置、存在其他任何权利限制的，则乙方行使单方面解除权的书面通知中应附该房屋已经办理注销抵押或者已经消除权利限制的相关文件，否则，乙方无权解除合同。”
杜跃平认为，该条款在法律上可理解为乙方(业主)在办理注销抵押或者已经消除权利限制的情况下，可以无理由退房。因此，他认为在此种情况下，全额付款、或者清理了贷款的业主，均可以无理由退房。
杜跃平介绍，目前一些开发商会对购房者的退房条件提出明确限制，这样的情况购房者申请退房往往处于不利的局面。而一些开发商没有和购房者约定退房条件限制，在出现退房风波后，会采取一些措施如精装修，免物业费，送家用电器家具等措施补偿因房价下降损失的业主。
“万科这样的情况，没有约定退房条件，却又明确拒绝退房要求，显然没有道理。”杜跃平表示。
老贺退房记
“一定要将退房进行到底！”——老贺从一个单纯的退房者，“成长”为退房团的领袖。
BY 《东地产》报道组
金色雅筑退房团上周上演“惊魂一幕”。
据退房团业主称，在周日(9月7日)举行的金色雅筑退房“秘密会议”上，“混进了两个间谍”。会议一度中断，最后，在贺成钢的主持下，大会成功“破获”了“间谍案”，将两个“间谍”吆喝走，最终会议得以继续。
贺成钢(老贺)是目前退房团的“实际领袖”，虽然他不领工资，并无实际职权和编制上的下属，但不影响他将目前轰轰烈烈的“万科金色雅筑退房案”鼓捣下去。
老贺是万科金色雅筑的一期业主，他买的时候，金色雅筑是17000元每平方米，89.43平方米的面积，总价大约是156万。
其后，金色雅筑的房价从17000元每平方米跌到14000元每平方米，再跌到12000元每平方米。这短短的一月，老贺急成了“老老贺”。
从一个单纯的退房者，成为退房团的领袖，老贺自嘲“在斗争的风浪里成长起来！”
老贺带着大家和万科斗了两次，目前结果还是不能退房。
第三次退房行动，老贺开始改变了战术。他表示，前两次的正面努力由于万科“不合作”而失败，如今只能采取更为有效的法律途径了。
对于几次的维权行动，老贺都仍然记忆犹新。
8月23日，50多户业主一起来到了金色雅筑售楼处。有的业主准备了要求退房的横幅，在现场他们打了出来。老贺介绍，当时还是易居代理，一位售楼经理表态很不好，直接说“想退房，那是不可能的。”在双方争执中，最终不欢而散。
一个星期后，老贺决定发起第二次维权行动。
在咨询律师意见后，业主们决定依据预售合同第19条规定，准备向万科交一份退房报告和业主联名信。老贺说，万科朱副总经理来到现场，却拒绝接受材料。最后留给了老贺和其他68户业主三个字“不可能”，之后便扬长而去。
为了筹备第三次会议，老贺也战前准备忙活了一番。
为了避免此前曾发生过有人暗中破坏会议的事情，老贺在雅筑论坛中的业主邮箱里面通知开会的时间和地点，因为业主只有输入预售合同编号后经过验证才能看到。
同时，老贺还要求，参加会议的业主带上售房合同复印件或发票复印件，以便现场再次确认业主身份，以防假冒。
百密一疏。他们还是遭遇“无间道”。
“这样有用吗？这是在浪费大家时间，有更好的方法吗？”会议中，当业主们为下一步行动激烈讨论，两个人开始不断泼冷水。甚至对于会议中律师给出的意见，两人更是恶语相向。
老贺觉得蹊跷，业主们也纷纷围过来检查身份。
最终，这两个人漏出马脚，他们并不是万科金色雅筑的业主。最终，会议被迫再次中断。不过，让老贺欣慰的是，目前已经有17户业主铁了心要同万科打这场官司了。
目前，老贺的退房军已经从当初的零星几个发展到了现在的80多户，参与人数也超过一百人。
他说：“一定要将退房进行到底！”
万科：老大难当
“万科无愧行业领头羊，领涨领跌都是它。” ——某开发商揶揄万科的降价举措。
BY 《东地产》报道组
总价降10万元，万科成功挖了周边楼盘的墙角。
金色雅筑和金地湾流域是三林板块的邻居。从8月份开始，汉宇地产接手金色雅筑的销售。扛着“降价10万元”大旗，汉宇无情地将市场拓展到了对方家门口。
“这边金色雅筑总价优惠10万块，过来看看”。这一招令金色雅筑成功“截流”了部分周边楼盘的潜在客户。
天天房展网统计显示，上周万科金色雅筑攀登商品房成交第一位，销售132套。
上海某房企营销总监赵峰表示，立足万科自身来看，王石的决定及时且高明。
暗战升级
万科降价了，龙头老大在上海楼市的浦东三林金色雅筑割开一道小口。
从8月30日起，万科对上海8个项目进行95折左右优惠认购。金色雅筑之前价格两次下调，这次依然充当“急先锋”：当天签约总价降10万元。
金色雅筑一期业主梁石算了一笔账：一期价格大约在18000元/平方米，现在价格降为13000元/平方米，降幅达到30%。梁石感觉亏大了，他联系到其他人，80户业主集体要求退房。
一家与万科并无竞争关系的商业项目负责人指出，万科此举明目张胆欺负同行，同时也表明王石20%利润的说法是不靠谱的。
有人喊退房，也有人抢新房。在前后巨大差距的诱惑下，同样吸引了客户抢购。上周日，金色雅筑开出最后一批公寓。房源紧张，出现两个客户半个小时内竞抢一套总价122万的样板房。
湾流域也感受到了这位邻居“不友善”。
金地湾流域公寓自开出以来，价格在13000—15000元/平方米左右，价格甚为坚挺。“虽然一早看中湾流域，但有万科降价10万的参照确实让我犹豫不决。”看房者林建表示。
浦东三林由暗战开始转入白刃战。
降价风潮
佑威房地产研究中心的最新报告显示，上周一手商品房的成交量仅为16.81万平方米，环比下滑19%；其中商品住宅的成交量更是下滑34%，仅成交10.94万平方米。
薛建雄强调，近期有一批楼盘放量供应，但由于万科等个别楼盘的降价，使购房者观望等待房价全面性下跌的情绪逐步加浓，导致了成交量的近一步低迷。
龙头老大万科“身先士卒”，面临降价大潮，其他房产企业该何去何从。
绿地坚守价格，在市场中一直表现强硬，旗下项目还没出现大幅降价的迹象。
大华集团选择避开锋芒错位营销。营销中心副总经理杨子江介绍，在当前的房地产调整阶段，也是刚性需求阶段，房地产开发商就需要调整户型供应结构，推出适合刚性需求的产品。
松江某千万级别墅的操盘手揶揄：“万科无愧行业领头羊，领涨领跌都是它。万科此次降价是企业发展的战略调整，相信他们自己会很快走出来，甚至有新一轮爆发。”
中国社科院金融研究所研究员易宪容则表示，王石其实无需多说什么，只需按照自己的思路去做。楼市与股市很相似，未来没有人能判断清楚，它的风险究竟有多大，多数人是看不清楚的。
降至何时
雅筑退房事件引起关注。退房呼声中，饱含业主对房价仍将下降的担忧。房价下跌仍在继续，至于降到何时，王石也不清楚。
但王石清楚的是万科今年销售压力。
2007年万科完成500亿元销售额，2008年万科计划销售额则达到800亿元。但截至今年8月份，万科仅仅完成不足300亿元的销售额。
在剩余3个月时间内，万科必须销售完成500亿元的计划。而目前万科每个月的销售额仅有50亿元不到。
最终，王石演出了今天降价这一幕。
从年初的拐点说，到元宵的会员内部打折演习，再到如今旗帜鲜明的大范围降价，王石其实已经为万科降价一次次做足了铺垫。
大戏刚唱起，下面将是哪一出呢？
王石10大语录
1中国房价涨得过快、升幅过大，已经出现泡沫，泡沫早晚都会破裂。
2现在性价比不高，三四年后再买房吧！
3中产阶级买不起房，说明这个楼市有问题！
440岁之前还是租房比较好！
5我就是万科最佳的形象代言人。
6万科把自己放在高峰，这样才能有做大事的胸怀。同时也要把自己放在低谷，这样才能吸收别人的长处。
7我从来不培养接班人，我是培养团队，我是建立制度，我是树立品牌。
8在这样的一个网络时代，资源整合不是说听谁的，或谁对谁错，它就是一个互相妥协的场合，如果万科学不会妥协，这种整合能力是不具备的。
9(对汶川地震灾区)捐出200万元是适当的数额，中国是个灾害频发的国家，赈灾慈善活动是个常态，企业的捐赠活动应该可以持续，而不成为负担。
10其实，每次一进山我就后悔了，上到海拔四五千米，风刮着，头疼，恶心，我就骂自己，问自己怎么犯贱又来了？可爬着爬着，还没登顶，我又开始想下一次该登哪座山了……
万科真的缺钱吗？
“经济周期是一个未知、复杂的系统……当它过去之后，带走弱小的企业，留下强大的企业。”——摘自万科集团总裁郁亮发给员工的公开信。
BY 《东地产》报道组
“万科没有尽到一个龙头标杆企业应尽的行业责任。”
一家沪外上市房产公司的营销总监向《东地产》记者表态。在他眼里，万科近期全国降价的决定是：“为完成全年指标和利润增长不惜牺牲整个行业，让所有同行为他们买单，然后资金迅速到手后去拿更多的地和被倾轧掉的陷于绝境的弱小同行的项目。”
是什么让万科决定“伤害”开发商？
抢先出手
今年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的楼市出现了大幅降温。
与此同时，国家统计局8月18日发布的数据显示，7月份“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点。自去年12月份以来，这一指数已连续8个月出现环比(比上月)回落。
这一段时间，几乎就是万科开始全国降价、加速销售的阶段。
“万科显然对未来房产预期持悲观态度，因此抢先出手，回收资金。”上海美讯房产执行董事张景瑞对《东地产》记者表示。
在去年12月13日出席的一个论坛上，王石公开抛出“拐点论”。从今年房地产市场情景来说，市场正向验证王石的“拐点论”。
“作为行业的龙头企业，万科在房地产业发展的重要关头给出这样的警示，显示出王石和万科的责任感，是值得称道的。”张景瑞表示。
今年3月，万科执行副总裁肖莉在接受媒体访问时公开强调：“万科不能左右市场，只能顺应市场。市场需要一段时间调整，以消化前期过快的上涨。万科旗下项目的定价是根据公司快速销售的基本原则，顺应市场形势而作出的。”
肖莉的表态从侧面印证了万科的策略，在市场预期即将陷入下滑的时候，开始通过抢先出手来占据先机。
8月18日万科集团总裁郁亮选择在一周的第一天给全体员工发出一封长信。在这封带有鼓劲性质的邮件里，郁亮首次提到：“未来发展还有待观察，但漫漫寒冬很可能就在后面等着我们。”
而此时，万科在全国的降价活动已经风起云涌了。
生死抉择
张景瑞分析，通过降价回收资金，保持现金流的稳定是万科决定这次大规模降价的重要因素。
对万科而言，资金的周转和使用效率，要比一般非上市公司要求更为迫切。
“万科是上市公司，其业绩要求压力是很大的，由于房地产类股票估值很高，需要通过高成长性来化解估值压力。因此，加快资金的周转和使用效率要比一般非上市公司要求更为迫切。”江南证券研究所特约研究员杜丽虹表示。
尽管王石曾公开表示，万科的周转速度是业内平均水平的两倍，但从2003年以来，万科包括土地储备、在建住房和未售出房屋在内的存货的周转天数，呈现一个缓步走高的曲线，从2003年末的568天增加到2006年末的773天。按照万科2007年三季报披露，141.7亿的收入对应629亿的存货，周转速度已经延长到1234天。
即使考虑到房地产行业在年底集中结转收入的特殊因素，万科的周转次数也是不容乐观的。
在房价成为异常敏感的关口，万科显然到了必须做出抉择的时候。
以退为进
值得关注的是，在这次席卷全球的次贷危机中，美国第一大开发企业，万科的标杆帕尔迪曝出多达23亿美元的亏损。为了换得资金和流动性，帕尔迪不得不把价格已经跌落很深的土地再削价出售。
美国第二大房企Lennar在次贷危机损失也很大，该公司做出了一个最初连华尔街的分析师都搞不明白的决定，以4折的价格把大片土地出售给摩根旗下的房地产基金，只留了20%的权益。虽然美国遭受了次贷危机，但地价并没有跌去6成。
对于帕尔迪和Lennar的断足，万科做了深刻的反思，肖莉曾表示，在成熟的发达国家，房地产是一个比较典型的周期性行业。但中国目前处在一个特殊的发展阶段，历史经验表明，对于处在经济起步和高速现代化、城市化过程中的国家或地区，整体上升趋势的影响力远远大于周期性波动。
但拥有超过50年历史的帕尔迪也未能免于跌跤，行业的风险性可想而知。万科在充分准备风险预期的同时，也在谋求通过行业风险获得更多机会的可能。
“大幅降价迅速回笼资金，万科在为底价收购那些资金链断裂房企的核心土地资源做准备。正如盘旋在空中等待吞食猎物尸体的秃鹫，立志于让万科成为世界第一房企的王石无论如何是不会放弃这个天赐良机的。”北京联达四方地产经纪公司董事总经理杨少锋这样评价万科的此次大规模降价行为。他认为万科这是 “以退为进”的策略，谋求获得更多的市场份额。
郁亮在给员工的公开信末尾这样总结：这封信的最后，我想和大家分享Gallagher先生在接受周刊采访时说的一段话：“经济周期是一个未知、复杂的系统，它的公平之处，就在于它对每一个企业都是一样；而它不公平的地方是，当它过去之后，带走弱小的企业，留下强大的企业。因此，当它来临时，你唯一的办法就是要比别人强。”
地产商的超级公敌-万科及其追随者http://bj.house.sina.com.cn2008年09月14日08:01中国经营报
作者：张明
9月6日凌晨一点，张涛(化名)坚守在公司的会议桌前。他是成都东三环附近一处“大众”楼盘的营销总监。按照之前制定的计划，他们将维持楼盘现价直到2009年初。“不过，万科突然降价打乱了我们的计划。”
霜降来袭，方知冰寒。
张涛告诉记者，虽然除长三角之外，万科在其他区域的降价幅度并不算“狠”，但谁也不敢保证万科不会“出尔反尔”，将长三角“模式”全面推广，张涛公司的楼盘距离万科“魅力之城”不远，一旦万科大量“出货”，后果不堪设想。
你要战，便作战
“年初万科这个楼盘就降价30%，导致我们两个月的成交记录几乎一片空白。”张涛说，下半年的形势会更加严峻，他们经不起折腾了。
让张涛始料不及的是，这边万科尚未唱罢，那边恒大又粉墨登场。被业界称为“包胆大”的恒大掌门许家印经不住“诱惑”，做出全国13个新盘“保本抛售”的豪举。恒大绿洲与张涛的楼盘同属一个区域，市场定位基本相同。
“这下子，再也不能独善其身了。”张涛说，原本在即将到来的秋交会上，他们计划推出10套房源做10%的优惠，现在，他们初步决定全盘放开，也可能执行更大的打折计划。
记者了解到，由万科带头，恒大跟进的此轮降价潮，不仅在长三角区域的上海、杭州、南京等地造成了“震中”效应，珠三角、环渤海区域的星河湾、首创等开发商也开始或明或暗的跟进降价，即使一贯被视为房价洼地的重庆也有不少开发商开始大幅降价15%，追赶潮流。值得注意的是，此时万科刚刚进入重庆不到100天，尚未有项目对外销售。
知名投行瑞信最新预估，2008年中国内地的楼价将下跌15%。“金九银十”来临，房产商寄望市场短暂回暖的意愿，被万科的降价潮淹没了。“救济粮”有被别人叼走的危险，难怪地产商们会杀红眼。
“行”相近，“习”相远
冰冻三尺非一日之寒。
阳光100(企业专区,旗下楼盘)副总裁范小冲(范小冲博客|范小冲新闻)告诉记者，他们是这轮降价潮中少数的“异类”——决不降价的拥护者之一。2007年7月，他们在成都“沙河地王”的争夺中同香港信和大战上百个回合，后者以41亿元高价让阳光100不幸败北。”然而物极必反，这场不幸却又是幸运的开始。范小冲说，至少他们在不少开发商为筹措天价地款不惜“杀鸡取卵”的时候，还可以从容“做自己”。
据记者了解，现在，站在万科一边的，除了楼盘定位、区域相近的中小企业——被动者降价者之外，大多的抛盘者是被债务逼的。
以恒大为例，根据公开数据显示，仅2007年一年间，恒大拿下78个发展项目，其中48个将在2008年推出。恒大地产(企业专区,旗下楼盘)面临的是111.334亿元的银行贷款及其他借款；近10亿美元(约合70.4亿元人民币)机构投资者借款，以及50亿元左右的土地出让金欠款。此外，其4580万平方米的土地储备大部分还在等待开发。
靠大幅土地储备笑傲江湖的许家印，此刻跟风万科做壮士断腕之举，或许早在外界的预料之中了。
一个值得注意的细节是，在此番大规模打折之前，恒大在重庆的一个楼盘开盘几个月仅有5套的销售量，靠原有市场模式要想回款抵债几乎是天方夜谭。“如果此轮降价效果仍不理想，恒大也许只能转让项目筹钱了。”重庆一位与恒大接触颇多的地产界人士告诉记者。
“现在的市场，降价3%～5%根本不起作用。如果像万科一样降20%以上，就有很大的负作用，一方面引起老客户的反感，另一方面也影响银行评估和信心。”在范小冲看来，在2007年资本泡沫的时候，房企采取提价销售，导致楼价节节攀高，市场极度疯狂；而今，资本泡沫破裂，房企又在楼价节节探底的情况下，拼命抛盘，最终只会“从一个疯狂走向另一个疯狂”。
最后，是疯狂战胜理性还是理性战胜疯狂，仍不好说。
道可道，非常道
虽然万科的“打折抛盘”让张涛们颇感被动，不过他们仍然有自己的本钱。
“万科魅力之城当初的地价为每亩60万元，我们的地价每亩才40万元左右，他们的楼价从6000元/平方米降到4000多元/平方米，有15%以上的利润，我们的楼价如果每平方米比万科低500元的话，同样能维持15%的利润。”张涛分析，虽然形势严峻，但他们有足够的“本钱”在该区域与万科放手一搏。
在成都，与阳光100同样高举“抗跌”大旗的，还有地产新贵龙湖及本土龙头置信等等。他们宣称：决不会“着”万科的“道”。
成都置信总经理黄小进认为，万科大幅降价是在玩“对冲阴谋”：先通过大幅降价打压市场、打压地价，引起部分企业跟进割肉，然后凭借手中“资源优势”大规模兼并项目、收购土地，巧打时间差，像股市坐庄一样。而那些因为资金紧张被迫跟进降价的开发商将成为万科等的“口中肉”。
“市场低迷，每家企业面临的局面都一样，不过，万科在快速开发的战略下采取市场挤压政策并不是一个万能钥匙。”范小冲认为，万科的跟随者们，大幅降价却并未取得好成绩，反而砸烂了自己的品牌。“房产仍是国内大多数家庭最大的资产，消费者越来越理性，他们明白什么才是他们真正想要的。”他说，房地产开发的周期性也决定了，大多开发商难以实现万科似的快速开发和资金周转，降价越多越容易加速死亡。
据相关资料显示，截至2008年6月，全国房地产行业的到位资金为2.26亿元，而1～6月的房地产投资额才达到1.5亿元。从行业总体来看，尚有存粮，但苦乐不均也是现实。开发商真正倒闭的还是少数。
“冬天刚来，地产业的洗牌才刚刚开始”。“大嘴”任志强(任志强博客|任志强新闻)这样判断道。
谁砸了万科办公室
[缥缈] 于 2008-9-15 10:06:45 加贴在 『笑谈股筋』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入缥缈的博客
谁砸了万科办公室
英国《金融时报》杰夫•代尔(Geoff Dyer)杭州报道 2008-09-12
很少有中国企业比中国最大房地产开发商万科(Vanke)更善于瞄准雄心勃勃的中产阶级。在杭州郊区，万科正在对名叫“魅力之城”的封闭式社区进行收尾工作。该社区瞄准的是在作为中国私营经济枢纽之一的杭州工作的年轻专业人士。
然而，魅力之城的样板间在上周末遭到一群客户的破坏后关闭了。在万科位于杭州市中心的办公室，两名身穿迷彩服的武装保安把守在正门。此前，另一群客户周日到此进行破坏，毁坏了家具，推翻了办公桌。
**者是来寻求补偿的。这些人已经为尚未完工的万科公寓支付了房款，万科现在为类似房产提供高达25%折扣的做法激怒了他们。
一位万科驻杭州的员工日前表示：“他们好像有很多人，似乎想把这个地方撕成碎片。”
此次小规模骚乱可能只是中国城市的众多爆发点之一，它反映出人们对法律制度缺乏信心。但当此之时，有越来越多证据显示，中国房地产市场不稳定，万科办公室被砸可能预示着更多问题的到来。
世界各地都在密切注视中国房地产市场的命运。首先，它可能对中国经济产生巨大影响。作为中国经济增长引擎之一的出口领域已经在竭力应对成本上涨和市场走弱。如果房地产市场衰退拖垮国内投资（另一个主要增长引擎），那么中国经济可能会遭遇硬着陆，而非政府希望实现的逐步放缓。
此外，鉴于中国房地产繁荣的庞大规模——跨越数十座人口过百万的城市，市场疲软将影响到全球对大宗商品的需求，例如钢材、铁矿石和铜。
北京咨询公司龙洲经讯(Dragonomics)的葛艺豪(Arthur Kroeber)表示，已经有迹象显示，中国对大宗商品的需求正在减弱。“若干个月内，房地产方面的消息将变得更糟，直至足以让政府介入并尝试推高市场为止。”
虽然中国房地产市场的有关数据并不完善，但是已出现了几个市场显著放缓的明确迹象：已售房屋面积去年增加25.7%，而今年上半年折合年率则下降10.8%。此外，预示金属建材需求的在建建筑面积增长率在7月份下降了3个百分点。
中国的开发商早已感受到压力。去年秋季以来，房产类股已下跌约70%，多达30家企业不得不推迟了新股发行计划。万科本周宣布，其8月份销售额同比下降35%，不过分析师认为，购房者收看奥运电视转播可能是影响因素之一。今年迄今，该公司销售额上涨了5%。
然而，尽管中国房地产市场面临诸多困难，但远未达到许多发达国家市场崩溃的局面。
中国市场的放缓主要源于政府的计划。中国官方限制新增信贷的部分原因是为了抑制通胀，但他们也有意采取了一些措施，旨在限制炒房，并将规模较小、资金匮乏的开发商挤出市场。
中国各银行面临骗取房贷的问题。不过，鉴于第二套住房抵押贷款的首付比例规定为30%，而且购房者中有四分之一的人使用全现金付款，经济学家表示，中国出现一场由房地产主导的金融危机的可能性要低得多。
“这与美国和欧洲面临的问题完全不同。美国和欧洲融资问题严重，而实际需求疲弱，”里昂证券(CLSA)驻上海的经济学家安迪•罗斯曼(Andy Rothman)表示：“一旦中国政府认定自己采取的措施已经起到足够效果，这些措施很快就会取消。”
尽管近期市场疲软——分析师们表示，8月份的房价不是保持不变就是小幅走低——但市场还远未进入衰退。过去12个月，中国70个大城市的新房价格上涨了7%。
虽然个别城市存在房地产泡沫，但由于收入的增加，目前几乎没有形成全国性泡沫的迹象。事实上，尽管近期住房价格暴涨，薪酬的上涨却减轻而非加重了人们的买房负担。
每年大约1000万涌入中国城市的民工也对市场构成了支撑，他们中的一些人最终会成为业主。
万科在杭州遇到的问题或许也预示着曙光的出现。该公司的打折销售引起巨大反响。一些分析师认为，此举表明，如果开发商愿意压缩自己丰厚的利润率空间，市场还是存在旺盛需求的。
译者/汪洋
潘石屹：为什么万科先放第一枪？
[不董张懂] 于 2008-9-15 17:32:43 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入不董张懂的博客
全国人民沉浸在奥运会的喜悦中还没回过神，又迎来了中秋佳节，一个阖家团圆的日子。但这个时候，全国的住宅开发商都坐不住了，这些公司的负责人们这几天很少在家里和家人好好团聚赏月，市场的危险一步一步地正向他们逼近。
早在几个月前，珠江三角洲住宅的成交量就显著下降，深圳的房价也随之下跌。当时，人们还认为这只是中国房地产市场的局部问题，有可能很快恢复。大家都在等待、观望：等待着国际资本市场的好转，房地产商能在境外上市、发债、融到国际资金；等待着中国政府从紧的货币政策有一天能够松动，能够给房地产开发商贷款；等待着按揭开发贷款的条件早一天放松；最后，等待的是市场上交易量的恢复。
但大家等来的是中秋之前中国房地产的龙头老大万科在长江三角洲八个楼盘同时大幅度的降价，杭州在降价，南京在降价，上海在降价，无锡在降价……,万科打响了长江三角洲住宅价格战的第一枪。只在杭州，有一百多名老业主要求退房，有一些过激的行动，并在万科的办公室砸毁了几千元的东西，造成一些轻微损失。老业主的这些退房要求在万科看来肯定是很幼稚可笑的，因为如果市场上房子能退的话，购买了万科的股票也应该能退，如此推理，市场经济规则的基石就发生了动摇。值得注意的是，这些城市的住宅开发商基本上没有反应，不约而同地主动为万科降价行动让开了市场。杭州开发商的表现更甚，他们一致声明“远离降价，远离万科”，把市场份额拱手让给了万科，把可能争取的市场份额彻底让给了万科。万科在很短的时间之内，几乎销售了自己所有能销售的房子。据传言说，在杭州万科没有销售出去的房子只剩下四套，因老业主砸了售楼处，万科干脆借机关门大吉了。万科在长江三角洲，包括杭州在内，短期之内取得了决定性的胜利。中秋节期间，反应过来的住宅开发商开始纷纷谴责万科：“不像做行业老大的样子，遇到困难自己就先跑了”、“降价的幅度也太大了，这样让全行业都亏本了。”
万科在长江三角洲取得了胜利，没有遇到任何开发商在市场上的任何抵抗，只是口头的谴责和抗议。而万科拿走了市场份额、销售额，把已经调低的市场房价的预期留给这些城市的住宅开发商自己去打架！
中秋之后，万科很可能把战火烧到京津塘地区，以北京为主。在长江三角洲，万科的战役没有受到任何抵抗。北京、天津等地区的住宅开发商市场化程度比长江三角洲、珠江三角洲更低，对市场的反应更迟钝。如果万科在北京、天津这些城市果断地采取降价措施，也一定会把这些城市的开发商打个措手不及，万科最终也一定会胜利的。继珠江三角洲、长江三角洲、北京、天津之后，万科很可能再北上东北开始率先降价，尤其很可能从沈阳开始，因为沈阳过去两年土地的供应量非常大……。至此这次住宅价格战中，唯一的胜利者只是万科。
万科为什么要做这样亏本的生意？许多人百思不得其解，这样做的结果是万科股票跌了，万科的老业主们对万科也失去了信任，住宅开发商的同行们对万科更是一片骂声。难道真的像袁一泓在《21世纪经济报道》上撰文所说的，王石爬了高山，大脑缺氧，脑子不好使吗？这几天，王石又上山了，秘书说这次上山要10月份以后才回来。看来王石把一切都安排好了，这个计划应该是到10月份才结束。
万科真正的目的是要赢的未来。有以下几条理由：
第一，从2006年下半年开始，全国各城市供应了大量的保障性住房（经济适用房、双限房、廉租屋）用地，这些用地都是少交出让金或者不交出让金的。这些土地变成房子的周期一般是一年半到两年时间，也就是说，到今年第四季度，这些土地即将变成房子陆续上市销售。而与那些靠“招拍挂”取得土地的开发商相比， “招拍挂”土地的出让金是很高的，尤其是07年，土地的楼面价甚至高过了当时的房价。因此，这批保障性住房的大量上市对这些住宅开发商将会构成致命的打击。成本就不在同一起跑线上。
第二，“90/70”政策的实施，到了今年四季度也由当年纸上的政策变成了今天市场上供应的房子。万科目前的 180个项目都在“90/70”范围之内。市场上面永远是物以稀为贵，当“90/70”这些小户型的住宅在市场上面大量上市时，对住宅开发商造成的影响不亚于第一条保障性住房大量上市的影响。
第三，当市场上第一套住房主要靠政府的保障性住房完成，那余下的市场份额就已经不多了。就算第二套改善性住房也许还有一定的市场，但去年年末提高了第二套住宅按揭的政策，使第二套住房的需求锐减。对住宅开发商来说，又是一次很大的打击。这一条的时间影响将在前两条之后更突出的显现。
第四，到了2008年，全中国的房地产开发商集体缺钱。在缺钱却又没有别的出路的情况下，只能被逼无奈走到价格战这一步了。万科虽然钱不算宽裕，但手头还有一百亿元的现金，最近又增发了59亿元的债，与其他开发商相比还是不错的。但市场上永远是先下手为强，万科要赶在别人打乱战之前，自己先开枪。这就是万科“先发制人”的策略。
第五，国际、国内的大形势也是万科赶在大家之前行动的原因之一。这里不细说了，媒体上说的比我说的清楚。
其他城市房价的具体情况暂且不说，我们先看北京的房价。大量的保障性住房、“90/70”房子也是集中在今年四季度以后开始上市销售，奥运会的举办让工期推了一个多季度。
今年初，我们公司对北京房地产市场分析后，我曾列出三个条件，符合这三个条件的住房将来降价的压力会非常大的：一是五环之外的房子；二是每户面积低于 90平方米的房子；三是房屋单价小于8000元/平方米的房子。从今年1-8月份市场销售的情况来看，这种分析的结论并没有变化。
有人常常把我们公司与其他住宅开发商一样的看待，其实我们与他们很不一样。我们在三年前就已经调整了战略，不建住宅了,我们是集中在城市最成熟最繁华的区域开发商业和写字楼。我们的市场与这些住宅开发商完全不同的。
这场房地产的风雨过后，一些大房地产公司变小了，一些好房地产公司变得不好了，还有一些房地产公司更强大了。它们之间的区别在于有没有对市场的远见，能不能未雨绸缪，并把这种远见不受任何干扰地实施下去。
万科目前做的就是在不受任何干扰地实施他们的计划。
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679dbbf0100asif.html
万科部分楼盘降价热销说明什么
刚性需求仍然旺盛
作者：姚玉洁 发布时间：2008-09-15 15:21 来源：新华社
近日，地产大鳄万科在楼市重镇“长三角”地区实施降价，部分楼盘折扣达到８折，甚至７．５折，为多年罕见。万科降价效应立显，刺激成交快速攀升。 （资料图片）
近日，地产大鳄万科在楼市重镇“长三角”地区实施降价，部分楼盘折扣达到８折，甚至７．５折，为多年罕见。万科降价效应立显，刺激成交快速攀升。
专家认为，这既说明当前楼市尽管成交极度萎缩，但刚性需求仍然旺盛；同时也向开发商传递信号，只有价格真实下降，才能打动消费者入市。楼市调控应尊重市场自身调节功能，在行业竞争和买卖博弈中促进行业理性发展。
“降价效应”席卷长三角
从８月３０日起，万科上海宣布旗下８个楼盘联手优惠促销，平均降幅达到９折左右。位于浦东三林路、靠近２０１０年世博会址的“金色雅筑”是此次促销中力度最大、最受关注的楼盘。据销售人员介绍，只要签约并在３日内付清３成房款，就可享受总价１０万元的优惠，一次性付清房款还可以在这个基础上打９．９折。经多次降价，“金色雅筑”成交均价从高峰期的每平方米１．８万元降至每平方米１．４万元左右，降幅约为２０％。另一个位于外环松江区的楼盘白马花园，最高折扣也达到８．５折。
在杭州，万科启动了为期１２天的“青年置业计划”，旗下“白鹭郡东”“白鹭郡南”“魅力之城”和“逸品阁”４个楼盘共２２６套房源价格做出下调，最低折扣达到７．５折。
９月６日，降价风暴登陆南京。万科“金域缇香”针对会员推出部分７０平方米的特价房源，折后总价在５８万－６０万元之间，均价在每平方米８５００元左右。与此前每平方米１．１万元的报价相比，价格下降超过２０％。
数据显示，尽管万科８月份销售面积和销售金额比去年同期均下降三成以上，但比７月份分别环比增加了３１．７％和３０％。
万科上海公司公关部李嫣表示，从８月３０日到９月７日，上海８个楼盘共认购了３３７套，销售金额达到５．６７亿元。万科南京公司相关人士徐朝晖向记者证实，仅９月７日－８日，“金域缇香”认购套数就达到１０２套。
杭州万科售楼处则上演了一出悲喜剧：一边是老业主情绪激动要求退房，甚至冲砸售楼处，另一边却是新业主踊跃成交，促销活动首日就有约１３０套房源被认购。
市场刚性需求仍然旺盛
复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为，万科此次在长三角范围内大举促销，一方面自然是为了尽快回笼资金，占取市场主动，另一方面，“试探市场”的意味也非常浓厚。从其促销节奏看，都是一开始拿出部分房型或位置不是很好的房源降价打折，如果销售良好，表明市场接受这个价格，进而不断放出后续房源。
上海房地局官方网站“网上房地产”的数据显示，自启动促销以来，万科“金色雅筑”的销量迅速回升，８月份签约数为１５０套（有２套撤销），比７月份增加６１套；截至９月１１日早上，“金色雅筑”当月签约套数已达１６５套。
上海社科院城市与房地产研究中心副主任戴晓波认为，万科降价后立即刺激成交量回升，表明市场刚性需求仍然非常旺盛，一旦买卖双方在价格这个问题上达成平衡，购房需求就会迅速释放。
尹伯成说：信贷收缩、市场观望仍将持续相当长的时间，所谓的促销噱头根本无法吸引购买力入市，除非有实质性的价格下降刺激刚性需求入市。但房子不是股票，不会出现买涨不买跌的情况，当价格回调到一定幅度，就会得到刚性需求的有力支撑。
博弈将促房价走向平衡
万科降价在业界引发巨大的震动：在很多人看来，万科此举无疑拉开了行业洗牌大幕，那些没有品牌、实力较弱的开发商将退出市场，实力雄厚、管理控制能力较强的开发商将渡过难关，并扩大市场份额。
万科公布的半年报显示，公司２００８年６月末净负债率仅为３７．１％，持有的现金达到１５３．７亿元。与此同时，其市场占有率从２００７年的２．０７％提升到了今年上半年的２．７％。
尹伯成认为，过去几年，房地产市场几乎任何产品都不愁销售，甚至都能卖出一个好价钱，这显然是不正常。去年以来的楼市调整将加快行业分化和优胜劣汰，降低房地产行业的利润的预期，提升房地产开发、管理水平，有利于楼市健康、可持续发展。
对于老业主来说，万科降价使其资产价格缩水，退房呼声不断，不少老业主甚至到售楼现场，劝说看房者不要签约，但这并没有影响现场成交。
专家认为，房地产市场有其自身规律，价格涨跌属于正常的调节手段。正是通过行业竞争、买卖博弈，才促进市场不断走向平衡和理性发展。