迟来15年万科力掷6亿终入合肥
www.ah.xinhuanet.com 2008-06-19 来源：新安晚报
5月27日，合肥市公布了5月份经营性用地拍卖挂牌结果，合肥一航万科地产有限公司以总价12.19亿元夺得了W0803地块。
6月5日，万科Ａ公告公司新增7个项目，合肥皖安地块和合肥江淮地块赫然在列。这两个地块，万科将支付6.1亿元地价。
时隔15年后万科正式进入合肥。15年前，万科曾签订合同在合肥购买1000亩地。结果另一家企业也看中这块地，合肥市有关部门有意牵线让万科出让500亩，每亩额外补偿3万。面对白送的1500万元，董事长王石最终选择了拒绝，最终万科也未在合肥拿地。
缘起一航
根据万科Ａ公告，合肥皖安地块位于合肥市西南，望江路以南、三郢路以西，项目占地面积约10.79万平方米，综合容积率3.61，计容积率建筑面积38.95万平方米。公司拥有该项目50%的权益，需支付地价3.06亿元。
合肥江淮地块位于合肥市西南，长江西路以南、合作化路以西，项目占地面积约11.57万平方米，综合容积率3.56，计容积率建筑面积41.24万平方米。公司拥有该项目50%的权益，需支付地价3.04亿元。
万科此番进入合肥，与一航集团密切相关。
2007年2月8日，万科宣布与央企中国航空工业第一集团公司（简称一航）进行战略合作，借助于一航产业结构调整，万科将与一航所属全资子公司北京瑞赛科技有限公司合资组建综合性房地产开发公司共同开发房地产项目。该公司注册资本10亿元，一航持股60%，万科占比40%。
两者的合作受到万科的高度重视，万科A2007年年报对此屡屡提及。一航是中央管理的大型企业集团，主要承担军用、民用飞机和相关发动机、机载设备、武器火控系统，以及各类民用产品的研究、开发、生产、销售和对外合作与贸易等业务，资产总额超过1000亿元，年销售收入超过 800亿元。2005年在中国企业500强中排名38位。
万科十分看重一航作为央企所拥有的资源优势，认为“双方在资源和专业开发上的不同优势，将为合资公司的良好发展前景奠定坚实的基础”。而合资公司及附属的房地产项目公司将参照万科管理体制建立运营流程，合资公司所属项目的开发尽可能利用万科现有附属公司的管理平台。
合肥一航万科地产有限公司正是这种战略合作的产物。一航集团在合肥拥有多个工厂，并且在包河区拟建航空工业园。其丰富的土地资源与万科专业开发上的优势恰当地结合在了一起。根据万科A2007年年报，合肥一航万科地产有限公司中一航与万科各占50%股份。
正是在这种背景之下，万科有了再度进入合肥的可能。2008年4月13日，南京万科置业有限公司总经理华立冲便透露，2007年万科便成立了筹备组准备进入合肥，因为万科认为“进入合肥的时机已成熟”。事实上，2007年8月6日，万科董事长王石曾莅临合肥参观了滨湖新区，并参加一捐助贫困大学生活动。受捐助的贫困大学生都获赠了王石的自传——《道路与梦想》一书。尽管当时王石一言不发，但万科要进入合肥的消息便开始传开。
占了“便宜”赚了“吆喝”
2007年万科实现营业收入355.3亿元，销售收入523.6亿元，占全国房地产市场份额的2.1%。在房地产业，万科是公认的第一。过去，万科常将拿地作为自己的“弱项”。不过，此番进入合肥却已是占了“便宜”，先胜一招。
皖安地块和江淮地块虽然总价超过12亿元，仅次于滨湖·世纪城地块和E0803地块，但其占地面积超过334亩，建筑面积超过80 万平方米，楼面地价约为1520元/平方米。而2007年10月与这两个地块相邻的成交地价楼面地价基本上都在2000元/平方米左右。目前这两块土地周边楼盘均价大多超过5400元/平方米，这意味着一航万科这两个项目地价占到房价的比例将不足30%。
解密家天下热销“神话”
2008年以来，合肥房价每月涨幅都在10%以上，1~5月商品房销售面积514.68万平方米，同比增长68.6%。其中，住宅销售面积483.02万平方米，同比增长71.6%。量价齐升，这在全国70个大中城市中颇为罕见。尽管房产市场表现不俗，但土地市场却在4月份出现了集体流拍的现象。
万科此番不仅得了“便宜”，而且赚得了“吆喝”。在4月份出现土地集体流拍后，合肥市按照走“大盘”战略和“精品”之路的要求，对经营性用地供应的相关做法进行了革新。其中一条就是将一些精品地块拿出来，有针对性地登门邀请海内外实力雄厚的品牌开发企业来肥参与建设。作为中国最大的产开发商，万科的适时进入，无疑能够获得政府的好感。
从近几年合肥土地市场的成交来看，外来企业是推高合肥地价的主力。他们看好合肥市场，不断加码，推高了合肥地价。以去年10月高价拍出的地块为例，拿地的企业全部来自广东、福建、浙江等地，无一是合肥本土企业。万科的进入，显然将对合肥地价起到“企稳”、甚至是拉升的作用。
各有特色
6月17日，通过万科总部记者与万科刘先生取得了联系。面对记者的采访要求，万科刘先生表示，目前项目刚定，尽管万科对进入合肥保持“低调”，但万科公认为是中国房地产业领袖级企业，其一举一动牵动着合肥房地产界的神经。关于万科进入合肥的消息自去年开始便是合肥房地产界最为关注和讨论的焦点话题之一。自冯仑发出“学习万科好榜样”以来，万科一直是中国地产企业学习、模仿的对象。现在万科进入合肥，对合肥房地产而言显然是个比巨大的震动。
合肥市房地产管理局总工程师李慧秋认为，万科是知名企业，进入合肥对合肥的房地产业从开发理念、规划建设、经营理念和公司的方面都应有促进和提升作用。经过近几年的宏观调控，特别是金融业的政策多次调整，房地产业逐步显现出大企业的实力和行业的优胜劣汰的市场行为。越来越多的大开发商进入合肥，这样才能保持行业的稳定、健康发展。
合肥宋都房地产开发有限公司总经理汪庆华认为，万科在研发、产品定位方面非常强。另外，在对宏观政策与形势的把握方面也是走在前面。“万科进入合肥，将会提升行业整体开发水平。像万科这样领袖级的品牌地产企业进入合肥，正说明了合肥这个城市是投资热土，将会更加吸引大企业进入合肥。对其他开发商而言，意味着竞争会更加激烈，但是每个企业都有自己的特色，没什么可怕的。”
合肥某房地产公司投资总监认为，绿城进入合肥，提升了合肥地产品质，现在万科进入，对合肥房地产开发水平会有明显地促进作用。万科注重产品研究和产品细节。注重市场研究，勇于创新，万科将会在这两个方面对合肥房地产业产生较大影响。“万科的销售公示非常好，会将项目的优势和劣势全部列举出来。比如污染、噪音等，这样购房者就可以明明白白地消费。从这样一个细节就能看出，万科是真正的企业公民。作为中国房地产业的龙头，万科当之无愧的。”（记者胡继洪）
商务部下放外商直接投资内地房地产备案权
http://www.sina.com.cn 2008年06月19日 03:59 中国网
放权不是放松 房地产外资风向未变
本报记者 贾海峰
近日，一则消息在国际投行和财务公司之间流传：商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权，初步拟下放至省级商务部门。
6月18日，记者致电商务部外资司，该司负责此项工作的人士确认了该消息。“会出这个文件，请等通知吧，但是政策风向不会变，只是换了个地方备案而已。”上述商务部外资司有关人士如是说。
“备案制”曾让很多外资基金却步，而将备案权从商务部下放到地方，外资项目获得备案的进程将大为加快，从这一点上或可理解为限外政策放宽的信号。然而，DTZ戴德梁行投资部董事叶建成向记者表示，商务部在下放备案权的同时，一定会出台相应的配套措施，保证外资投资内地房地产的趋紧政策风向不变。
备案权下放
备案权下放的消息还是出人意料。
“不会吧，目前的政策环境下，怎么可能放松呢？”河北省商务厅外资处有关负责人表示，河北商务部门还没接到商务部的通知，但是备案制度是国家限制地方政府引进外资投资房地产的屏障，很难想象实行刚一年，就下放备案权。
德国百达律师事务所纪海龙律师在GRI组织的“2008全球不动产投资年会”上与记者交流时表示，商务部下放外资投资内地房地产项目备案权可能是因为工作量太大，人手太少。
2007年5月23日商务部、国家外汇管理局下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》(2007年50号文，以下简称“50号文”)，其中规定外商直接投资内地房地产需要遵循备案原则。
当年11月19日，商务部再次下发《关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知》，要求各地商务部门批准的新设、增资的外商投资房地产项目必须送交商务部备案。而国家外汇管理局对外商投资房地产项目结售汇，也将商务部备案作为办理结汇的依据。
此后，商务部陆续办理34批约300多家外商投资房地产企业的备案工作。但是观察已经获得备案通过的房地产企业名称，纪海龙表示，多数为内地企业去香港上市后增资、新设房地产项目公司。还有一种获批情况比较多的是，多数获得批准的公司都是集中于二三线城市，而北京、上海等一线城市项目公司出现在备案名单中的很少。
叶建成指出，虽然备案制度没有强制性要求不批准，但是外商投资房地产项目备案批准时间往往很长，对于一些房地产过热特征明显的地区，备案获准的可能性甚至很小。
盖世理中国区董事杨永华在上述GRI全球不动产投资年会上告诉记者，各地政府对外资投资当地房地产还是很欢迎，但是商务部备案的门槛很难过。如果没有取得商务部的备案文件，外资基金后续资金很难进来。
备案时间长、取得备案批准比较难，是外资基金对投资中国房地产感触最深的事。“这个制度执行一年以后，已经使很多外资基金放弃了投资中国房地产的打算。”叶建成说，外资基金投资中国房地产项目需要将详细的投资计划向股东或基金投资者说明，而外资基金投资中国房地产在第一步取得资格时，就要耗上多达几个月的时间，而且承担很大的不确定性，就使一些外资长期投资基金不得不放弃了投资中国的打算。(来源：21世纪经济报道)
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[转帖]赵晓:王石的被骂与中国慈善精神的倒退！
[田老师] 于 2008-6-20 7:14:09 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入田老师的博客
作为中国最大房地产企业的掌门人，同时因为其个人魅力所产生的巨大影响力，王石一直是风头浪尖的人物，其一言一行，常常掀起巨大社会反响。前段，王石发表过著名的房地产“拐点论”。虽然在此之前，也有学者、官员和老百姓预期或呼吁过房价回落（稳定），但只有“王石卖拐”，才对市场信心产生了真正杀伤力。在下的评论，就是“王石卖拐”不亚于一次猛烈的宏观调控。
近期，王石再度成为风云人物，但这与他登顶珠峰、做MOTOROLA广告、参与阿拉善盟治沙等得到的正面关注和报道不同，这一次是因为在博客上对汶川地震捐款提出个人看法（总体上是不倾向于企业和个人多捐），他受到了恶骂，并不得已被迫无条件道歉。整个事件闹得如此沸沸扬扬，甚至被上升到“万科捐款门”的提法。
对此事，在下一直冷静旁观，至今未置一言。但当我看到我一些尊敬的朋友也在撰文，认为王石正在倒坍并将倒坍的原因归于王石的傲气后，深感误解已经太深，甚至可以称得上是黑白颠倒，如果再不直言，乃是我辈的社会失责。
在下必须指出的是，这一次我国的抗震救灾，总的来说有许多可圈可点之处，但在慈善精神方面却不可高估。的确，善款捐赠数量猛涨（在下估计全国平均每个人至少捐资100元，所以民间最少捐赠不会低于1300亿），从中体现出社会公益心的进步；但从对王石的几乎是集体性的谩骂，却又看出，中国的慈善精神其实过于偏颇，在某些方面非但没有进步反而是倒退了！如果说，过去社会各界致力于通过呼吁《慈善法》的出台，税收机制以及公益体制的进步，商业伦理、企业社会责任的诉求，来促进全企业和富人慈善（公益）关注，是完全对路且健康的影响的话，那么，这一次，明明白白上演的“逼捐”的行为，绝对是与慈善精神完全相违背的。往最坏的方面说，它让人们看到感受到的是法西斯的影子、红卫兵的影子以及义和团的气息！
千万不要以为大众一边倒，就足以证明其观点是对的。果然如此，则真理无需探讨，只需投票就可。何其简单！而红卫兵、义和团和法西斯也曾人多势众，但错的却是离谱了！
什么是真正的慈善精神？我的朋友王育琨兄说得好，慈善本来是一种心境，是内生的精神需求。慈善，完全可与捐款数额无关。因为一个人做好事，未必要通过金钱，而有各种路径；更重要的是，一个人做了在别人看来是所谓的“慈善的行为”，就其自身而言却不过是完善自己而已——通过做自己应该做的事情，让自己脱离生命的冷漠和麻木，而不是去施以怜悯。如果一个人在做好事，但在内心里没有达到这样的认知，那么，就离真正的慈善精神尚远，就可能会在慈善事业中受到伤害。
请允许我提及作为一名普通汶川地震志愿者的一些个人经历。某一次，我们的救灾物品欲运往某个地方，但在半路上被另外一批灾民抢劫；在灾区的某个村落，我们发放了200顶救灾帐篷，结果非但没有得到“表扬”，反被没有得到帐篷的村民一顿好骂；我和其他的志愿者还曾经在前往救援点的半路上被公安截住，叫去问话，盘问了两小时之久。
这些个人经历不算太差，有比这更糟的，比如媒体曾经报道有一位志愿者甚至遭到官员的暴打。
呵呵，如果志愿者抱的是救人和帮人的心态，那他还够不上专业的志愿者。实际上，他根本还没有预备好心态去灾区，或者去了也可能会打道回府。因为灾民也许并不都象CCTV上报道的那么可爱，好心亦未必会有好报，那你还要去帮救什么，岂非可笑？
当然我没有打道回府。原因很简单，因为我是去救自己、帮自己的，救自己脱离冷漠与麻木的生命状态，帮助自己有生命的成长。所以，要感谢的是灾区人民，是他们给了我这样的机会，而所遇种种都是上帝给我的美好的试炼。
全世界慈善能够长期做下去的莫过如此，也就是说，慈善者或者志愿者执着于追求的一定是自己内在生命的完全，而不是其他。
我们知道，美国的慈善是全世界最突出的，无论是早年的洛克菲勒、卡耐基还是当今的比尔•盖茨与巴菲特，其倾其所有的捐赠成为传奇式的美谈。但是，笔者曾经研究过人类历史上大量捐赠的人群，发现在其背后，实际上是清教徒精神和传统在支撑慈善行为，即“完全地做上帝管家”的生命追求使然。也就是说，清教徒商人所奉行的“拼命的赚钱、拼命的省钱，拼命的捐钱”，只不过是作为上帝财富管家的应有之义，目的不是其他，不过是要让自己的生命在上帝面前更加完全！
无独有偶，我注意到，台湾著名的慈善机构慈济亦走上了当年清教徒们相同的慈善精神之路。其所传承的口号便是“注重地球的环保，更注重心灵的环保”。这说明，以自身心灵为依归的慈善精神越来越成为普世价值。
反之，如果我们不是每个人自己去反思自己，自己去做点什么，追求什么，而是满世界去批评王石或者房地产商或者中国的富人，认为王石应该如何如何，房地产商应该捐多少多少，上演一场群情激昂的“逼捐闹剧”，我们这个民族哪里还有什么慈善精神的影子？整个一群红卫兵欺负老教授的现象重演而已。
而从现代慈善行为来看，其内涵也远远超越了捐款，包含多种公益行为，其中最能反映现代慈善精神的是种种志愿者行为。2003年，美国志愿服务参与率为全国人口的44%；相比之下，中国志愿服务参与率仅为全国人口的3%。那些痛骂王石的朋友不知道今生做过几次志愿者？！
尤其重要之处，慈善不是一般的捐点钱就够了，如果不能通过慈善者爱心的唤起，推进被帮助者能力的成长与心灵的健康，很有可能会帮倒忙，即激发人的懒惰乃至贪婪之心。李嘉诚就认为，捐赠文化的核心，不是简单给钱给物，最紧要的是使捐赠对象有一个好的前途。报卉，他曾在内地搞过“长江万里行活动”，帮助7万个没有下肢的残疾人装上假肢，不仅使残疾人站起来，还可以工作，提高了其个人的信心，而且帮了一家人。他从观念到行动都把捐赠视为公益事业的一部分，为世人认识捐赠文化，提供了很好的借鉴。
显然，感恩、自修的心态再加上超越于金钱的各种爱的行为并且用智慧的心去做事情，才谈得上是伟大的慈善精神。
国人考察“慈善”二字出处，最早见之《北史•崔光传》，内有“光宽和慈善”一说。“慈”者，乃父母对子女的爱；“善”者，乃人们彼此之间的关爱。虽然“慈善 ”一词在中国很早就有，但慈善行为在中国历史中并不普遍，更没有演变成现代慈善精神。至今，中国的慈善机制、慈善体制以及慈善文化仍然乏善可陈。其中，最坏的一点，除了缺乏好的法律和制度外（如《慈善法》尚未出台，捐赠的税前利润扣除机制空白 ，对公益机构的成立门槛过高等等），就是慈善文化的不足，特别是“逼捐”行为普遍，往往令富者心寒而却步，成为公认的影响慈善事业普遍发展的一个大问题。
兹借我的朋友王育琨兄所举的南京个体户邵建波和赵雪定的例子来说明问题。邵建波23年来累计捐款300余万元救助困难群众，并利用自己的生意资源帮助2000多名下岗职工创业致富，被南京市政府评为 “爱心大使”。然而，邵建波的故事见诸媒体后，不到半月内，300多人找上门来向他索要捐款，索取金额从5000元到100万不等，让这位“凡人慈善家” 不得不怀着“索捐”之痛四处“躲债”。5月7日上午，10多名索捐者找到邵建波索捐不成，一齐跑到独居的绍母黄老太家中去索捐、吵闹，屡次发生口角冲突，黄老太在焦虑之下食管胃底大出血。邵建波可以救助众多不相识的弱者，却无力保护自己的母亲。在冷冷清清的医院，看着病床上不能说话的母亲，辛酸的眼泪奔涌而出：“我捐助过那么多人，现在又有谁肯来医院看看她呢？！”
与邵建波同期被曝光的另外一个捐款100万元资助学校的赵雪定，两天内遭遇 176人上门“索捐”。而赵雪定承包的一个电影院因为没钱雇人干活，不得不自己打扫厕所。一家子挤在两室一厅的房子里，过着清淡的生活。再清楚不过，邵建波与赵雪定的精神世界，并没有得到国人的理解。
育琨兄发问：那些蜂拥而至的索捐者，岂非在绑架慈善家？然而，这居然就是中国今天的现实。全国范围内公众对于王石的公然“逼捐”，更是将这一恶行推至极点，但居然还遭到许多的喝彩，岂非黑白颠倒不是！王育琨说，我们还不习惯与高尚的精神为伍。而我要说，我们离现代慈善精神还差得太远！
所以，必须再次强调一点，所谓慈善精神，是与“逼捐”完全不兼容的。捐赠竞赛，也同样与慈善不相干。如果社会没有慈善文化，个人捐赠时没有慈善之心，一切就统统不过是挂羊头卖狗肉而已。
我的好朋友批评王石，说是因为他的傲气，说他的博客气坏了公众。然而，王石，也许有他的傲气——这样的傲气，许多人都有，它不是优点，但并不足以作为否定王石的依据，更不足以作为证明法西斯式的“逼捐”以及对王石的谩骂就是对的——否则，就像……时期，学生殴打老师，竟然不被认为是学生的错，反被认为是老师过于“师道尊严”应得的报应。
在王石被骂时，我正在灾区做志愿者，而他在绵竹作志愿者。我和他通过电话，当时他正在遵道镇，冒着余震及疫情的风险，指挥万科及一些NGO组织抗震救灾。我不知道那些骂他的人，此时在哪里。
我还相信的是，救灾是长期的工作，而王石对救灾另有长期打算，除了捐赠，他愿意以智慧和更多的资金参与救灾。而我个人期待，在捐赠一途之外，王石及NPO们的钱会花得很有效率，并且他们还会持续地参与灾后重建。而那时候，媒体可能早就转移注意力了！
我也盼望着，王石经历这一次信任危机后，会对人性包括自己有更深刻的认识，并且在人格上更加完善。而那些骂他的心灵高不过一座坟茔的人，在痛快之余，倒值得好好自我反省一下了！
《圣经》上说，你用什么样的量器量给人，也用什么样的量器量给你。如果如此众多的中国人（至少在网络上是如此）总是这样心智不成熟地骂这个骂那个，并且分不清基本的文明规则（如产权规则、慈善规则），这个国家就难有真正的进步！
《维赛特财经》提供（仅供参考,据此入市,风险自担）
房地产：房价下跌,地产开发贷款不减反增
■证券时报
一边是行业资金链紧张, 一边却是居高不下的房地产开发投资,资金来源成了一
个谜.而国家统计局的一组数据显示,贷款仍是其中主要的资金来源之一.
统计局发布的5月份国房景气指数显示, 1-5月份,全国房地产开发企业实现到位
资金15099亿元,同比增长24.3%.其中,国内贷款3423亿元,增长21.5%,较去年同期的2
818亿元多增加605亿元. 从资金构成来看,国内贷款约占总资金的23%,这一比重与去
年同期基本持平.
贷款规模超去年同期
尽管部分城市的房价呈现出下跌势头,但这并没有影响房地产开发投资的增长 .
据统计,今年1-5月,房地产开发投资9519亿元,增长31.9%.与4月份相比尽管稍有回落
,但仍维持30%的高增长.这一增幅高出同期城镇固定资产投资6个百分点.
从企业到位资金来源来看,贷款仍是其中的主要渠道之一.数据显示,1-5月份,全
国房地产开发企业实现到位资金15099亿元,同比增长24.3%.其中,国内贷款3423亿元
,增长21.5%,与去年同期相比多增加605亿元.
不过,从单月的贷款量来看,与一季度相比,4,5月份已有所下降. 一季度,全国房
地产开发企业实现到位资金9226亿元,同比增长29.5%.其中,国内贷款2356亿元,增长
33.8%,月均贷款金额超过了750亿元.与之相比,4,5月份的单月贷款只维持在550亿元
左右.
央行发布的一季度货币政策报告则显示,一季度主要金融机构投向基础设施行业
,房地产业和制造业的人民币中长期贷款,共计5106亿元.
银行难抵高利率诱惑
央行各地分支机构出台的2008年信贷增长指导意见显示, 房地产开发贷款,土地
储备贷款都在严格受限之列. 年初也曾有消息传出,今年房地产相关的贷款在规模上
将有所压缩,同时银行将提高贷款利率的标准,上浮幅度大约在10%.
值得关注的是, 从上述数据来看,房地产开发领域的贷款规模并没有受到太大的
影响.
中央财经大学金融学院教授李德峰认为, 房地产开发贷款这一块,银行控制比较
严的主要是一些中小房地产公司,而对一些规模比较大的地产公司仍可以提供贷款."
因为今年总的信贷规模是增加的,房地产开发贷款这块有相应的有所增加也是正常的
."李德峰表示.
不过, 分析人士认为,让银行不惜冒风险向房地产行业放贷的最大动力应该是高
利率,尤其是在房地产商整个资金链都比较紧张的情况下,银行的议价能力会增强.
新的以稳定为目的的调控政策将陆续出台
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中央最高层会议召开以后，有鉴于会议内容的新变化，笔者认为，新的以稳定为目的的调控政策将陆续出台。
其中最大的变化，应该包括两个方面：
第一，关于股市和房地产。
中央的提法，从去年的双防，防止股市泡沫和楼市泡沫，变成了防范金融风险：“要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。”表明证监会、建设部、央行前些时执行的有关股市和楼市的既有的错误政策，有可能将得到纠正和改变。
相信过不了多久，这些部门会陆续推出一些新的政策。
同时，央行前此时提高存款准备金率的政策，是不是因为知道这次会议的精神，而提前行动的呢？
第二，关于从紧的货币政策，这次中央最高层会议不再提及。
笔者认为，从紧的货币政策暂时还不会放弃，但也不会经常提到。在物价高企之下，货币政策如果要改变的话，可能有点难，但是通过其他政策的调整，比如笔者提到的那么些办法，来达到降低物价的目标，而不频繁使用从紧的货币政策，有可能是一种新的思路。
对这些新的变化，每一个投资者当引起足够的注意。
比如笔者提到的那么些办法，来达到降低物价的目标，而不频繁使用从紧的货币政策，有可能是一种新的思路。
原帖由 meng-h 于 2008-6-18 16:37 发表 http://bbs.macd.cn/static/image/common/back.gif
应该没有影响，02一向照章纳税，这也是我们几年前买的原因之一。不作恶，不说谎。君子爱财，取之有道。
肯定有影响，我看得凤凰网某房地产商云：2013年是行业转为夕阳行业的时间，因为房产税，还听有关人士说：没有哪个房地产公司是在该国前十名，。。
楼主如果有时间好好帮忙查查，我目前空仓，2010年以后计划逐步买入万科，直到满仓。
谢谢:*19*:
与日本PC（预制混凝土）住宅专家的交流
作者: 楚先锋
时间: [ 2008-06-23 17:36 ]
本文整理自2006年4月我在日本东京访问日本PC技术的专家时的谈话记录，经过翻译人员以及我本人的理解之后进行了一些加工，可能有所偏颇，但个人认为这对于我们了解日本PC住宅的技术还是有些帮助的，所以贴出来供大家参考。
日本最初的PC住宅是剪力墙结构，大概从1960年开始，起源于大量供给住宅的需求。因为当时工人不足，所以需要工期短的住宅建造方式。
日本开始的时候学习了法国的经验，以住宅工团为中心进行PC住宅研发，而住宅工团并没有工场，因此要求承建商建立工场，促使PC工场投资。国家制定了标准化的设计，可以达到每套模具使用200次，故70年代做PC的赢利比较好。
1973年之后，厂家开始不能适应市场个性化的需求，一直到1980年，开发商最头疼的事情就是如何让PC住宅满足个性化的需求。当时认为，又要工期缩短又要保证质量，关键是各工序如何合理搭配，于是“复合式工法”应运而生，使生产效率更高。
现在最主要的做法，尤其是20层以上的楼，主体肯定是PC结构，但和最初的剪力墙PC结构相比已经发生了很大的变化。另一个大的趋势是固定工场减少，尤其是大型住宅开发时，PC工场随开发而建，各工场的设备可以随项目搬迁。所以，诸如大成建设之类公司的PC工场逐渐消失，而其结果好与不好还不好判断，因为工场多年累积的技术可能会消失。不知道这种趋势是不是因为PC构件较重，运输的费用会随着项目的分布更加广泛而增加，必须在项目所在地提前建立工场呢？另外，不知道中国的房地产开发商如果要作工业化，会不会自己做工场？做工场会给企业的经营带来压力，因为工场建立时是确定了某种结构体系，当此种结构体系落后时，生产设备及模具的废弃会带来经济效益上的损失，如何平衡投资与收益是一个重要问题。
从全球各国来看，有些国家如芬兰、挪威、瑞典、丹麦，PC还是占主要地位，一方面是因为气候寒冷，另一个原因是国家比较小，学生在学校学的就是工业化的标准化住宅，而在较大的国家就不一定。北欧的技术直接拿到日本和中国都是不能直接用的。PC工法的目的有两个，一个是因为PC现浇的质量不能保证，必须将一部分工作搬到工场，另一个是希望能够提高效率降低成本，这样就会降低住宅的整体开发成本。但实际上对于后面这种目的，在日本是没有实现的，也是不可能实现的。如果追求后者，又会回到原来的低成本，低工程质量的道路上，所以日本在PC的道路上转了一圈后又回到了通过工场预制解决质量问题的目标上来了。
日本的PC标准是比较严的，中国应用时可以适当降低。
中国国内现在的住区建设项目非常多，项目也非常大，某些位于郊区的项目动辄二、三十万平方米的建筑面积，有的甚至达到五、六十万平方米，还有更为庞大的。如果以目前的规模来看，以项目为单位建立工场比较合适。现在在日本的发展已经达到了一定的程度，很多人有新的想法，但却无法实现自己的报负，在中国这种大发展的时期，如果能提供他们施展抱负的机会，他们对中国最有帮助的，不是成功的经验，而是失败的经验，日本住宅工业和中国一样曾经发生过阳台塌落、瓷砖脱落、漏水等问题。你们去见专家及社团高层时，一般人均会说好的一方面，而不会介绍失败的经验。如果有人将失败的做法给万科指出来，会使中国的企业避免走很多弯路。其实日本的工业化住宅，特别是PC方面的专家很多，因为很多工厂逐渐关闭，有很多专家从工场退休，是有空闲的。这些人不仅熟悉图纸上的做法，而且对生产、施工的细节也很清楚。在日本有建筑技术支援协会，这是由许多经验丰富的退休专家组成，介绍他们将自己的经验介绍给大家并运用到实际项目中，他们会很高兴。这些人现在积累了许多经验，现在明白了许多对原来做法的重新认识。他们带给中国的PC做法可能与日本的不同，中国也不一定完全采用日本已经定型的做法。他们可能会很后悔自己当初为什么不这样做等等？
成都市：震后政府给购买房产补贴
成都市：震后政府给购买房产补贴
作者： 发布时间：2008-06-23 14:28 来源：经济参考报
据四川省经济信息中心消息，近日，为认真贯彻落实国务院关于《汶川地震灾后恢复重逢条例》，加快推进灾后重建步伐，切实解决灾后居民安居置业的实际困难，成都市人民政府办公厅下发了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》。
《意见》规定，“购买普通商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴：购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴”。“购买90平方米(含90平方米)以下商品住房，按购房款总额的1.5%给予购房补贴；购买90—144平方米(含144平方米)商品住房，按购房款总额的1%给予购房补贴；购买144—180平方米(含180平方米)商品住房，按购房款总额的0.5%给予购房补贴；购买144平方米(含 144平方米)以下已办房屋所有权证的存量住房，按购房款总额的1%给予购房补贴”。“在2009年5月31日前购买商品住房的成都市纳税人，自购房之年起至2010年止所交个人所得税(不包括银行储蓄存款利息个人所得税)地方所得部分给予补贴，最高额度不超过10万元”。根据规定，居民购买商品房或二手房都会享受到极大的实惠，有助于居民在成都实现安居置业。
《意见》提出，“各类企业、社会团体和个人可以通过投资、联建、土地整理、项目转让等方式，开发建设普通商品住房、旅游服务设施和商业服务设施。鼓励各类企业、社会团体和个人积极参与基础设施、公共服务设施和集中安置住房建设。已建成和在建的普通商品房，政府可以根据需要按照公开、公平、公正的原则进行采购，用于集中安置和危房改造安置。”该措施有利于发挥社会各方力量参与灾后重建，有利于更快、更好地解决受灾群众的居住问题。
《意见》规定，“成都市因房屋毁损或房屋有安全隐患的城镇居民，经相关机关审核同意，可申购经济适用房、租赁廉租住房。因房屋垮塌或受损有安全隐患，需要购买商品住房的，可享受首次购房的信贷优惠政策。凡在成都市购买70平方米以上商品住房的，可按有关规定办理入户手续”。
《意见》对公积金贷款有了新的规定，降低首付比例。“购买商品住房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为30万元，贷款最长期限由20年调整为30年。外地缴存住房公积金的也可在成都市申请住房公积金按揭贷款购买商品住房。”
据了解，《意见》从2008年6月15日起至2009年12月31日，在成都市锦江、青羊、金牛、武侯、成华区(含高新区)范围内执行。
万科世邦魏理仕联姻成立物管合资公司
于 2008-6-23 23:35:43 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入bach05的博客
万科世邦魏理仕联姻成立物管合资公司
http://bj.house.sina.com.cn 2008年06月23日16:58地产中国网
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作者:余钟斌<!--wapdump begin-->(余钟斌博客|余钟斌新闻)<!--wapdump end-->
万科与世邦魏理仕将成立合资公司，负责万科旗下所有高端住宅物业管理业务，总部设在上海，将于2008年10月1日起开始运营。
世邦魏理仕与万科集团今天宣布，双方将成立合资公司，为万科集团、其控股公司及联营公司在全国开发的高端住宅提供物业管理服务，这些物业包括独栋、联排别墅、酒店式服务式公寓和豪华式公寓等。地产中国网第一时间获得以上消息。
合资公司将于2008年10月1日起开始运营，总部设在上海。
世邦魏理仕亚太区主席兼首席执行官白礼霆、世邦魏理仕大中华区总裁兼首席执行官蒲敬思、世邦魏理仕大中华区资产服务部执行董事朱显明，以及万科集团总裁郁亮、万科集团执行副总裁解冻、万科集团副总裁许国鸿出席了今天在深圳举行的签字仪式。
根据双方达成的协议条款，世邦魏理仕和万科集团将共同委派代表管理合资公司。新成立的公司总部将设于上海，为万科集团、其控股公司及联营公司在全国开发的高端住宅提供优异的物业管理服务。
这些物业包括独栋、联排别墅、酒店式服务式公寓和豪华式公寓等。合资公司将于2008年10月1日起开始运营。但对于双方合资的资本安排，目前尚未透露。
对于此次合作，万科集团总裁郁亮表示，同世邦魏理仕的携手是公司合作发展战略的一部分，世邦魏理仕强大的物业服务能力及影响力必将提升万科在高端物业管理上的服务水准，为万科物业管理服务的创新提供经验，也有利于万科向客户提供全系列的产品和服务，加深万科对先进的国际化运营管理的认识，提高万科在未来市场中的竞争力。
世邦魏理仕大中华区总裁兼首席执行官蒲敬思(Chris Brooke)表示，此次强强联手不仅是我们在中国的资产服务业务发展中迈出的关键一步，也是大中华区发展战略中的一个重要里程碑。
链接：
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
世邦魏理仕(纽约证券交易所代号：CBG)总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强以及标准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务公司 (按2007年的营业额计算) ，为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务。在过去的十余年间，世邦魏理仕致力于在大中华区业务能力的拓展，在大中华区，包括香港和台湾地区在内目前共设立 了14家分支机构。
新慈善运动
《财经》记者 秦旭东 杨彬彬 罗昌平 常红晓 沈乎 由珊珊 王晓林 王真 张宇哲 赵何娟 实习记者 李微敖 《财经》杂志 总第214期 [ 06-23 22:00 ]
“512”赈灾对现行官办慈善体系提出挑战，民间慈善力量正在改变中国的慈善生态
中国慈善体系正经历前所未有的冲击和考验。
冲击来自“512”汶川大地震。此次地震，迄今已造成近7万人遇难、近2万人失踪，殃及数省近5000万人口。巨灾引致空前浩大的赈灾捐赠，至今经官方渠道已汇集逾450亿元的捐赠款物和难以计数的志愿者人力投入。慈善洪流涌动，正持续考验中国慈善体系的公正透明和运行效率。
这一体系由1950年中国红十字会改组肇始，在上世纪80年代末通过社团、基金会两项立法获得更广阔的民间组织基础。然而50余年来，这仍是一个由政府及两大官办慈善组织——红十字会和慈善会垄断的体系。较之世界范围内以民间力量承担社会公益的趋势，上述“三位一体”模式已显异类。
汶川大地震以来，官办慈善体系正遭遇全社会最广泛而直接的审视，信任危机时有发生。面对质疑，其回应并非总是有力。
另一方面，各类民间组织此次也以空前的热情投入赈灾募捐，在官办慈善体系的罅隙之间焕发惊人的活力。然而，它们普遍缺乏合法性，且在募捐规模和运作规范上备显微薄和脆弱。
过去40天所发生的一切，足以呈现中国慈善体系的结构性失衡。官办和民间两类主体，虽有巨大的热情和意愿，虽倾力投入，却均难以充分证明各自运用巨量慈善资源的专业资质和公信力，其实践之于现行体制的扭曲或逾越也愈形突兀。
巨灾当前，中国慈善体系所遭遇的整体性震荡，或许并不亚于一场地震。其体系重构及变革迫在眉睫，也面临难得的机遇。
基于以上认识，在汶川大地震引发慈善潮之后，《财经》即派出记者从多角度进行采访，并形成一组全方位的报道。故此，在本文之外，《财经网》（www.caijing.com.cn）还将于6月23日同步推出“巨灾考验中国式慈善”专题，详细讲述本文报道中所提及的多个民间慈善案例，介绍日本、法国、台湾三地的赈灾慈善经验，展现政府、学界对中国慈善事业的独到观点。敬请关注。
——编者
考验“主渠道”
“512”震后次日一早，四川省直机关公务员张先生与上百名志愿者，来到四川省红十字会提供志愿服务。
当时，已有众多捐赠者直接将物资、资金送至省红十字会，并不要求记名，省红十字会也未作严格登记。张先生担心，这会给个别工作人员提供占用、挪用的机会，也不利于向社会公布捐赠款物去向。为此，他当场和妻子——四川省红十字会常务副会长张波争吵了起来。
四川省红十字会发言人于建玮坦言，省红十字会在编人员仅17人，组织协调力量有限。在2003年SARS疫情过后，红十字会系统内部建立了应急预案，但从未实际应用过。震后最初几天，面对蜂拥而来的捐赠款物，所有工作人员包括志愿者都认为救人是第一位的，其他程序性、规范性要求都不重要，工作难免混乱。
四川省慈善总会秘书长杨秀华也表示，救灾初期，因统筹和运力不足等问题，造成某种程度的积压，一些灾区急需的帐篷、食物、饮用水等未能及时发放下去。
四川省红十字会和慈善总会的捐赠分配流程，主要依靠人海战术和工作人员的热情，以手工方式登记发放捐赠物资、采集灾区需求信息，完全缺乏现代物流系统的技术支撑。在灾后救援最为宝贵的前48小时内，因通信、交通中断，捐赠物资的供需不对称情况突出，很多物资无法及时组织运达，或发生错配，效率十分低下。
随后，审计部门进驻四川省慈善总会和省红十字会作跟踪审计。初步审计结果显示，救灾初期，“两会”普遍存在着接受手续不全、分配程序不规范的现象，导致很多捐赠信息不健全、事后可追诉性较差，给审计、纪检、信息披露带来了困难。
5月19日，地震发生一周后，四川省红十字会决定邀请西南交通大学物流学院院长张锦和他的研究生团队，帮助建立一套完整的应急捐赠物流系统。
经过通宵奋战，5月20日上午8时，这套应急物流系统开始正式运行。经过了短暂磨合后，系统作用逐渐显现。一周后，每天只需要投入四名技术人员，就可以完成整个捐赠物流的信息采集和管理工作；省红十字会每天公布捐赠款物接受和发放清单的愿望也得以实现。
即便如此，张锦表示，因各部门、各系统均单线组织调配捐赠款物，缺乏整体信息的共享机制，他们开发的这套系统只能在旧有机制下作适度优化，改良作用有限。
据记者在赈灾现场了解，红十字会和慈善会系统在捐赠物资接收、调运上面临的困境，在政府赈灾渠道也屡屡发生。海内外捐赠物资在汇集省会成都之后，经由省、市、县、乡四级政府调运发放，直达受助者末梢。这一流程中，诸如信息登记不全、处置低效、资源错配等现象在所难免，直接影响了赈灾成效。
谁有“慈善权”？
红十字会和慈善会是中国最大的两家慈善组织，均按“社会团体”登记注册。前者完全比照行政机构建立，后者则为民政部部属社团。两家都在北京设总会，在地方设省级分会，其下更有数以万计的市、县级基层组织。其组织架构与中国的政府体系十分类似，被外界视为“官办社团”。
它们同时也是政府民政管理部门之外，在中国拥有救灾募捐资格的两大公益组织。这一架构下，众多非政府组织事实上无法正常涉入救灾募捐领域。
非政府组织，意指政府、企业之外的民间非营利组织。中国于1988年制定《基金会管理办法》，次年又颁布《社会团体登记管理条例》。此后十年间，上述两项法规再经修订，并与1998年制定的《民办非企业单位登记管理暂行条例》一起，共同构成中国非政府组织的法律框架。
经由上述立法，社团、基金会和民办非企业单位成为法律认可的三类非政府组织。非政府组织因其志愿性而与政府相区别，因其非营利性而与企业相区别。
放眼域外，慈善事业多为民间组织主导，政府鲜有参与。对此，中国社科院研究员资中筠在接受《财经》采访时解释称，慈善的本质是自愿，政府所以不适合做慈善，在于其所调动的资源是基于强制征缴的税收。
在中国现行公益慈善法律体系中，不乏对于非政府组织的明确授权。1999年颁行的《公益事业捐赠法》规定，公益性社会团体、公益性非营利的事业单位有权接受捐赠，用于公益事业；2004年修订的《基金会管理条例》，分别授予公募基金会、非公募基金会以公募和私募的权利；此次汶川地震前不久颁布的《救灾捐赠管理办法》，则授予“具有救灾宗旨的公募基金会”以救灾募捐主体的权利。
受赠权、募捐权和救灾募捐权，堪称层级逐次上升的三种“慈善权”。相对于被动的受赠权，募捐权尤其是公募权，是更大也更为主动的“慈善权”。事实上，作为非政府组织的基金会，尽管在法律上被明确授予募捐权，却因行政审批极其严格，至今数量寡薄；其中公募基金会绝大多数均挂靠政府部门，是典型的“官办基金会”。而在更高层级的救灾募捐权上，“具有救灾宗旨的公募基金会”更是凤毛麟角。在以往多年的实践中，救灾募捐一直是官办社团——红十字会和慈善系统的专属领地。
一方面，现行法律体系对非政府组织的慈善权严加约束，另一方面，又授予政府以慈善权的主体地位。首先，《公益事业捐赠法》规定，在自然灾害发生时，政府民政部门拥有受赠权；继而，《救灾捐赠管理办法》授予民政部门在自然灾害发生后“组织救灾捐赠”的权力。
这意味着，政府民政部门与两大官办慈善组织的“慈善权”获得了法律上的确认，官办慈善系统就此构成。在批评者看来，这恰是一幅民间慈善权备受掣肘、官方慈善权“一股独大”的现实图景。
多年来，这套庞大的官方系统担当了历次赈灾的主角。但随着中国社会结构的深刻变化，民间力量的迅猛成长，这套官方系统从未像今天一样面对如此苛刻的公众审视和质疑。
45亿元的压力
数字或许最能说明质疑之源。
据中国红十字会官方网站披露，其在建国后的历次自然灾害救助工作中总计募集了逾20余亿元的救灾款物；与之相应，从“512”地震发生至6月19日，短短38天内，仅中国红十字会总会即已接收捐赠款物45.92亿元。
30多天的募捐量超过过去50余年的募捐总量，惊人的悬殊考验着红十字会的应对能力。此次赈灾初期，中国红十字会常务副会长江亦曼承认自身实力“不是很强”，“能力不太适应”，“现在每天光是银行接受的款项，一天就是13万笔，我们的人员再去努力，也赶不上大家捐款的热情”。前述四川省“两会”于赈灾初期的忙乱和低效，正可为江亦曼所云“能力不太适应”之注。
空前的捐赠，引发空前的审视和质疑。能力和资质而外，官办慈善体系运作的公正透明此番也备受非议。
汶川大地震发生数日后，有网民质疑称，有中国红十字会领导在接受媒体采访时表示，共向灾区送去1000余顶价值1300余万元的帐篷。如此算来，每顶帐篷均价高达1.3万余元。此即流传甚广的“万元帐篷质疑”。
江亦曼告诉《财经》记者，上述说法数字有误，红十字会总会采购的每顶帐篷均价为1175元。红十字会总会此后还为此多次发表公开声明，以释公众“万元帐篷”之疑。
一波未平，一波又起。5月下旬，海南三亚市红十字会副会长兼秘书长王骊的一段对待募捐志愿者态度恶劣并提出收取5％捐款管理费的视频，在网上被曝光，一时令舆论大哗。
5月21日，为海南省红十字会在三亚进行街头募捐的志愿者陈锐，在电话里向《财经》记者讲述了他与三亚市红十字会的冲突。
上述视频所披露的冲突事件，发生于今年3月。当时，在三亚志愿者为穷困大学生募捐的过程中，王骊以志愿者使用了红十字会的募捐箱及品牌为由，要求收取募捐款中的5％为管理费，导致志愿者与其发生争吵。此次抗震救灾过程中，多个三亚志愿者团体遂绕开三亚市红十字会，直接与海南省红十字会联系并取得授权后进行募捐。“因为海南省红十字会不收所谓的5％管理费。”陈锐说。
王骊提抽取5％管理费的做法不无依据。所谓“管理费”，在中国红十字会和慈善会的有关规章中系指行政开支以及慈善项目执行中的额外行政成本。“两会”均有从募捐款项中提取一定比例管理费的惯例。
此次赈灾捐赠数额空前，若各级红十字会和慈善总会依惯例计提管理费，这将是一笔天文数字。而公众的质疑正在于此——在类似汶川大地震这样的巨灾发生后，在灾区亟需各类救灾款物的情况下，“两会”还应从中抽取额外行政开支费用吗？
面对舆论压力，江亦曼与中华慈善总会秘书长刘国林均公开承诺，此次救灾款物全部用于救灾工作，今后若遇类似灾难，对于公众捐款同样不提取管理费。
公信力之源
“万元帐篷质疑”和“管理费风波”，前者被证明为一场误解，后者则于法有据。之所以掀起轩然大波，在清华大学公共管理学院副教授贾西津看来，在于中国官办慈善机构长期缺乏公信力。
贾西津告诉《财经》记者，公众质疑的缘由，在于红十字会和慈善会长期以来对信息披露不足。慈善性组织的人员薪酬、资金来源、运用细则、管理费、账务等本应向全社会公开，其财报本应定期披露，而事实上，“目前国内慈善组织信息披露的规定均较粗略，管理体制不严，缺乏真正的独立审计，社会监督机制也不完善。”
根据国际惯例，慈善组织的支出一般分为三类——慈善支出、行政开支和筹款经费。其中，慈善支出即慈善性组织的“主业”所在，其募集款物绝大多数须用于慈善项目支出；行政开支，包括日常办公支出、工作人员工资福利、固定资产购置、会议费、通信费、宣传费、差旅费等，这是维持慈善组织日常运转之必需；筹款经费，则为慈善组织筹集善款、物资时所发生的成本。
以“无国界医生组织”香港办事处（Médecins sans frontières－Hong Kong）2006年财报为例，这家全球最大的独立人道医疗救援组织的香港办事处，在2006年通过公众捐款、赞助及其他方式获得的总收入为1.03亿港元。其当年全部支出中，“项目工作总开支”（即慈善支出）占87.08％，含“紧急及医疗救援项目”、“项目支持及发展”、“倡议及教育”和“其他人道救援活动”四项；行政开支占3.16％；筹款经费占9.8％。
再以香港红十字会2006/2007财政年度的报表为例，作为中国红十字会的香港特区分会，香港红十字会当年度“经常性收入”为3.69亿元，其 88％来自特区政府医管局拨款和政府补助；另有4.6％来自企业及民间捐款；其余为香港赛马会慈善基金拨款、公益金拨款、收费及杂项收入等。而当年度行政开支为“经常性收入”的3.58％，其余96.42％支出皆为慈善支出。
无论是无国界医生香港办事处还是香港红十字会，均在各自财报中列明了行政开支、慈善支出的详细数额和比例。不同的是，前者因主要收入来源于“公众筹款 ”（占总收入的97％），所以其总收入的10％被用于“筹款经费”；而后者因主要收入源于政府拨款和补助，所以未在开支中列筹款经费一项。
根据中国红十字会总会向《财经》提供的2006年度年报，当年中国红十字会总会财务收入为4.42亿元，其中会费收入28万元，接受国内外捐赠2.95亿元，政府拨款1.26亿元，动产和不动产及其他收入0.21亿元。
2006年，中国红十字会总会支出为5.588亿元。其中接受国内外捐赠部分的支出为3.83亿元，政府拨款部分的支出为1.55亿元，动产和不动产及其他支出为0.205亿元。
在这份简要的财务收支公告中，记者看到，除了上述“动产和不动产及其他支出”，2006年，中国红十字会总会的支出如下：用于印度洋海啸和灾后重建项目的支出为1.41亿元；中华骨髓库建设1.23亿元；国内救灾及灾后重建支出1.17亿元；红十字天使计划与博爱助学计划支出0.62亿元；扶贫开发项目支出0.55亿元；各类卫生救助项目支出为0.23亿元；行政运行费用（包括人员经费及离退休人员经费）支出0.056亿元；国际组织会费、国际合作交流、国际会议支出总计0.13亿元。
然而，或是由于现有体制所限，或是由于缺乏国际视野，中国红十字会总会和中华慈善总会均未按照通行的会计标准，在其官方网站上公开披露年报。
相比香港红十字会和无国界医生香港办事处透明而翔实的报表，公众对于中国两大官方慈善组织的收支状况长期难以知晓。
逾越与扭曲
在官办慈善广遭质疑的同时，民间力量正自发地突破慈善垄断的边界。知名博客网站牛博网（www.bullog.cn）的募捐行动即是一例。
汶川大地震后的第二天深夜，牛博网在首页公布了一套详细募款方案，号召网友通过其公布的多个账户向地震灾区捐款。这些账户的户名，均为牛博网首席技术官黄斌。凭着网民的信任，短短两三天，牛博网收到各方捐款逾百万元，随即开始为地震灾区采购物资、派遣志愿者。
5月17日上午，黄斌用于接受捐款的建设银行账户突然被冻结，“只能进，不能出”。同时被冻结的还有牛博网在成都的一名志愿者杜侨的建行账号。19日，成都警方以“涉嫌利用地震救灾进行诈骗或非法集资”为由，将杜侨带走调查。
当天下午，牛博网创办人罗永浩和黄斌紧急赶往成都。在向警方陈述了缘由，并出示详细捐款凭据、购买物资收据、灾民接收物资收条等各种证明文件后，成都警方认定，没有证据显示牛博网在进行诈骗，但建议他们将募集善款转交政府或官方慈善组织。
这一结果在黄斌们的预料之中。“我们在公布募捐方案时就已说明，如果活动被‘叫停’，只有两个选择——要么退回给个人，要么转给官方的慈善机构。”黄斌告诉《财经》记者。
实际上，牛博网非但不具救灾募捐的“官身”，甚至连正式登记注册的社团也不是。而此次震后赈灾中，更为引人注目的一次“有行动无身份”的募捐风波，发生于中国四大网络门户之一网易。
5月14日凌晨1时，网易通过联手中国红十字会总会的方式发动紧急赈灾，号召网友在线捐款。但仅仅19个小时后，也即14日晚10时，网易又发表声明称停止与红十字会总会的合作。
网易同时宣布，在停止合作前募集的114万余元将全部转交红十字会总会；此后所募资金，则转入廖冰兄人文专项基金管理委员会（下称廖冰兄基金）。
为何骤然停止合作？网易对外解释称，希望通过自己的在线捐赠系统接受捐赠，在方便网友捐赠的同时，也可对捐款总数有明确记录，并可全程监控。而红十字总会不愿接受此方式。
网易的解释，一石激起千层浪，很多网民把“停止合作”解读为网易对红十字总会账目不透明的抵制。红十字会总会由此遭遇巨大舆论压力。
但事实并非如此简单。此后，网易在5月15日下午2时零8分关闭在线捐赠系统，表明身为互联网企业的网易虽具备通达公众的渠道优势，却并无救灾募捐的法定权力。红十字会总会也在15日上午紧急回应称，其与网络媒体的合作，仅限于由后者发布红十字会的受赠账号，而非自身展开募捐行动。
从宣布终止与红十字会合作至在线捐赠下线期间，网易通过网络募资69万余元，并全部转交廖冰兄基金。在线捐赠关闭后，网易又公布了廖冰兄基金的受赠账号，此后直接打进这一账号的捐款达10余万元。
廖冰兄基金虽名为“基金”，实则只是一家在广东省民政厅注册的社团，并不具备募捐资格。而就法律层面来说，廖冰兄基金在网易网页上公布账号并接受捐赠，已构成非法公募的行为。
“512”地震后，类似牛博网、网易的“非法募捐”行动比比皆是，不断冲破救灾募捐主体的严格壁垒。这些行动在展现爱心的同时，也对现行慈善体系的政策法律边界、监管执法尺度提出了考验。
6月9日，民政部发布公告，意欲对汶川震后民间蓬勃而备显“混乱”的募捐行为“正本清源”。公告再次强调，救灾募捐主体仅限于具备救灾性质的公募基金会，要求已展开募捐活动的不具备救灾性质的公募基金会，务必到民政部门补办审批手续；公告同时要求，其他社会组织所接收的救灾捐赠款物，必须转交民政部门或红十字会、慈善会等合法救灾募捐主体。
这一监管公告看似严明，却未规定对违法违规者的追究措施，因而备显无力。实际上，直到本刊截稿时，牛博网的募捐活动仍在继续，网易网页上也仍然挂有廖冰兄基金的账号。
一面是极高的壁垒，一面是轻易的逾越，这正是中国慈善体系尴尬与扭曲的生动写照。
透明与效率
从某种程度上说，正因为不具备合法身份，此次赈灾中涌现出的形形色色的民间组织，尤其珍视自身的信用和透明度。
网易在宣布与廖冰兄基金合作之后，旋即启动了“善款明用”调查。包括在网上就善款用途征集捐赠者的意愿，公示救灾物资的采购方式、价格和发票，随时通报物资发放和救助的结果等。
对于缺乏赈灾经验的中国民间组织而言，执行力总是比良好愿望更为稀缺。但“真爱梦想”这样的民间组织，通过自己加倍的努力，已向社会尤其是向政府证明了自己的执行力。
5月12日下午，汶川8.0级地震发生的那一刻，潘江雪和吴冲恰好走出上海民政局大门。这对夫妇刚刚提交了一份成立基金会的申请，而证明自己的机会已经出现了。
潘江雪夫妇所发起的“真爱梦想中国教育基金”，2007年10月4日在香港注册，实际则运作于上海。依照内地法律，这家境外基金会本无在境内救灾募捐的权力。
来自“真爱梦想”的内部统计显示，地震发生28小时内，基金募款超过60万元，购买超过6吨物资发送成都；54小时内，募捐超过110万元，调集物资逾23吨，并通过四大航空公司、两大汽车运输公司的运力运往成都；最快的一批货物从筹集到运输仅用了三个小时；120小时内，累计募款185万元，运送货物40吨，平均每小时运送货物330公斤，每分钟5.5公斤。
地震发生后，许多慈善组织紧缺的不是物资，而是运力。“我们得到了上海市民政局等政府部门的支持，调配了宝贵的免费航空运力。”潘江雪说。
协调能力背后是迅速的反应。“真爱梦想”在震后迅即以手机短信形式展开私募，在别的机构尚未得到帐篷短缺的信息时，他们已经完成帐篷采购。
这种效率很大程度上来自于机构从业者的职业背景。潘江雪夫妇均为金融界资深人士，一年前，夫妇同时离职，与若干投行、基金界同行以私人财产发起“真爱梦想”基金。
潘江雪表示，她和丈夫一起选择专职从事慈善事业，是希望将金融界的商业效率引入这个领域。“我们原来就是天天看资产负债表的，一些官方慈善机构的财报在我们看来都是难以接受的。不透明和效率低下，影响了捐赠人对慈善机构的信任。”
相形之下，“真爱梦想”自成立以来即向捐赠人公开募款、用款情况，提供透明的资产负债表，并有专业律师事务所和会计师事务所支持。此次赈灾中，它既找到了证明自己的舞台，也获得了“正身”的机会——5月28日，在提交申请仅16天后，上海真爱梦想基金会获得上海市民政局批准成立。这一审批速度，在以往是难以想像的。
呼吁《慈善法》
据民政部通报，截至6月19日12时，全国共接收国内外社会各界捐赠款物总计463.80亿元，实际到账款物450.51亿元，已向灾区拨付155.70亿元。
这一统计口径，仅包括由民政部门、中国红十字会和慈善会构成的官办慈善系统的受赠数额——这依然是眼下中国慈善业的主流，但民间力量的参与已蔚为可观。
这一力量在“512”震后救灾中的种种努力和试探，已充分展示出自律、高效和活力的一面，却因触碰法规底线而面临诸多不确定性的风险。
目前中国有关慈善的法规，主要有《公益事业捐赠法》《红十字会法》，以及《社会团体登记管理条例》《基金会管理条例》《民办非企业单位登记管理暂行条例》等行政法规，其余则多为部门规章和政策性文件。然而，《公益事业捐赠法》只是调整一般意义上的捐赠法律关系，几项条例也主要是各类民间机构的组织管理法，其余大量规范均属层级、效力不高的部门规章和政策性文件。而且，这些规范相互之间也缺乏协调和配套。
因此，制定《慈善法》的呼声多年来一直不断。2005年，民政部正式启动立法工作，并在2006年拿出草案。按当时计划，《慈善法》将于2006年进入国务院立法计划，2007年进入全国人大常委会审议程序，但最终未果。
2007年8月，民政部副部长窦玉沛曾透露，《慈善法》再度列入国务院立法计划。但在国务院2008年立法工作计划中，《慈善法》仅被列入“二类项目”，即“需要抓紧研究、待条件成熟时提出的立法项目”，立法进程并不乐观。
民政部一位参与立法起草的人士向《财经》记者表示，目前草案仍在修改完善中，争取今年底前上报国务院，而到全国人大常委会审议阶段更需时日。他表示，汶川大地震或许会促进《慈善法》的立法进程，但目前并无明确时间表。
这位人士还介绍说，草案要对现有各种条例、规定的内容进行整合、衔接，特别要论证《慈善法》与现行《公益事业捐赠法》的关系。
国务院法制办政法司处长朱卫国透露，《慈善法》草案几易其稿，但无论在立法宗旨、政策定位还是管理体制方面，很多问题均未形成共识。
中国社科院社会学所社会政策研究中心副主任杨团介绍，立法争议主要有二：一是慈善事业的内涵和外延；二是政府如何管理慈善，慈善到底是民间事业，还是政府也可参与的公共事业。
无论如何，目前政府对慈善事业的主导、参与和干预，已导致慈善领域诸多越位、错位的后果。学界和业界早有共识，慈善应靠民间而非政府，慈善立法应促进慈善事业的多元化发展，界定政府和民间的关系和权界
知道结果何必在乎过程
作者: 翟敬勇
时间: [ 2008-06-23 23:07 ]
翟敬勇
我在江阴见到一个做典当的朋友,他见面说,"我炒股票就是玩,投了三百万,这次输了四五十万,不玩了,我给自己定的有原则,玩的东西都是要及时收手的.我打麻将也是这样,输五六千后,就不玩了."我说你肯定以后是大赢家,你能够控制风险,不过,你不能炒股,还是干你的老本行.
在机场我和LINDA通电话,我问她现在国外的钱来中国都干吗,她说大部分是投资地产,我问有没有要买A股的,她说很多,很多人要她帮他们买,她就让他们买万科和招行.她的观点:"我不知道股票的短期收益情况,我至少知道十年后这两家企业能够给我赚很多钱".
这是两种类型的朋友,LINDA是我很好的朋友(在投资上有很多共同语言).这说明了我们的市场的投资主体的两个部分.我们作为职业投资人,是一定要想好未来的结果的.如果对市场的结果看不清楚那会出大麻烦的.
首先,我们来分析趋势,趋势有两种,是长期趋势还是短期趋势.长期投资是要看长期趋势过滤掉一些短期趋势,对于中国的发展,在目前短期趋势是增长放缓而不是增长衰退,中国的长期增长是没有任何问题的.现在发生在股市的问题是我们的投资主体的问题.既然,我们认为中国的长期增长趋势没有改变,那么我们就可以选择能够在长期增长的趋势中获取比较好的回报的企业.
对于目前的下跌,我们在2005年股改的时候已经作出了预期,只是我们没有想到我们的机构投资主体如此的不成熟.原本我们对于我们的管理的资产准备在高位撤出一部分,因为我们知道他们的承受能力是有限的,但是,我们没有想到08年中国发生了如此多的不可预知的事情,我们想撤也没有来得及,现在对于我们来说比较好的消息是,我们投资的企业的基本面还是在不断给我们带来好的预期.对于那些看空的人来说,我想他看空的理由当中肯定不会有暴乱\地震等的分析因素,如果有的话,我们也就不会损失那么多的生命了.
我们在05年作出了大胆的预言,80%的股票会非常便宜,很多会象香港一样变成仙股.06\07年,我们的预言并没有实现,反而出现了鸡犬升天的场面,市场更是活跃着大批的坐庄的人士.最近暴露的腐败案件,我个人深信这还只是冰山一角.我在无锡和一群刚认识的朋友说了,"我不担心我们投资的企业,我到是担心许多无知的朋友手中持有的品种,我个人认为那些品种再度下跌50%的概率还是有的."我们对我们投资的企业的判断和行业的分析是得益于我们对这些企业和行业的长期跟踪和研究,我们始终相信"守正出齐".
我们非常欢迎市场化,也非常希望中国资本市场的案件多出一些,只有这样才能把那些小偷遏止住,在中国的资本市场是需要"好人举手的",我们通过自己的了解,我们把钱交给这些好人,我们相信他们会给我们带来好的回报.但是,我们的国家目前还是一个转轨制的国家,发展中的国家总有这样那样的问题,不过,如果能够把眼光向前看,看的足够远,那么现在的困难都不会成为我们国家发展的绊脚石.
对于投资品种的选择,正是我们清楚很多的上市公司不值那个钱,在中国的股市小偷又特别多,因此,我们把投资品种一再的压缩,我们最近4年投资的品种不超过15家企业,目前投资品种不超过7家.我们一再压缩投资企业,就是在防范股票市场的小偷.真正让我们比较后悔的是,在群情激昂的时候,我们应该克制自己,不应该在不合理的价位买入这些优秀的公司----好企业也需要好价格,如果能够等到在目前买入是最好的结果,让这些资金在高岗站岗,是我们需要真正内心谴责的,希望以后我们不要再犯这种错误.不过,这些企业的基本面决定了这些企业的价格在经历阵痛之后还能再次回去,唯一的可能是需要时间了.对于那些炒做的股票,可能未来几十年都难得回去了.我始终相信:"乌鸡是变不了凤凰的".
对于回报率的考虑,我个人理解,如果能保持平常心,那将会是一个比较不错的结果.短期这些优秀的企业的股票回落,是会造成投资收益的下降,但是经过长时间的时间熨平的话,那么回报将是超出大家的预期的.在我的印象当中,万科是有四次以上跌幅超过60%的记录,但这并不妨碍,刘元生先生从400万变成15亿(现在很多人在说他太傻了,33个亿不知道要---去年最高市值33个亿).
"人往往会高估自己一到两年的成绩,但往往也会低估自己未来十年的成就"这也就是我们投资是想赚快钱和慢钱,想赚小钱和大钱的区别.
对于巴非特,是我们非常敬重的投资大师,他的人品和财富观是值得我们终身去学习和领悟的.我们学习的是他对企业的研判和理解,对风险的认识.我们大量的跑上市公司,其实就是要学习巴非特对企业的认知度,我们知道我们在很多地方很欠缺,但是我们知道很多时候要努力的改善自己的缺点.对于投资的企业我们看到巴非特在食品饮料\银行\保险这三类企业投资的比重很大,而且持有的周期很长,但是在石油化工等领域持有的周期非常短,这都是投资人士需要认真学习和领悟的.我们的投资比重一直是食品饮料和银行比重比较高,对于地产我们判断一个大的周期并没有结束,而且还处于一个比较高的上升周期,因此我们目前一直在投资.我们的投资不是简单的模仿,我们是在选择中国最优秀的企业,未来甚至成为中国最伟大的上市公司,我们相信中国一定能够出现伟大的企业,这也是我们目前一直持有的重要原因.
知道结果何必在乎过程.
虽然短期的下跌,让大家心理都很不舒服.但是,我们至少比那些小偷的日子要好过的多.我们其实真正担心的还是那些没有选择好企业的,现在还在苦苦的硬撑着的无辜的投资者.不过,这是天注定的,我们没有办法改变的,2/8定律的自然法则是无情的,也是非常残酷的.希望大家不要责怪政府,他们已经做了多年的保护神了,真正的风险还是要靠大家自己去承受.自然淘汰法则适应于任何一个领域,永远不会有特例.
这次的财富损失的到来会非常可怕,从理性的角度来分析,我们非常不希望出现那一幕,但是我们改变不了这个现状.我们太多的人认识不到自己犯下的严重错误,还在寄希望,抱幻想.就象地震一样,只有大震过后,大家才会意识到住好房子的重要性.
企业的基本面比任何消息和任何庄家都管用.不用去怀疑,要相信这一点.我希望大家都能够真正的清醒.
阅读全文
戴德梁行：房价已跌无可跌
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作者：张婷
致信张婷编辑
发布日期：2008-06-23
网络版专稿 记者 张婷 降价、特价房、资金链紧绷、负资产的呼声持续到今年过半，DTZ戴德梁行日前发布报告称，经历大半年的市场调整，深圳房价预计已触底，跌无可跌了。
报告称，“触底”论是基于以下几个判断。一是各类住宅已无可跌空间。高端住宅逆市热销、品质好的关内普通住宅已止跌，促销、降价的普通住宅旺销，对于高品质的普通住宅，因具备一定的产品价值，降价的可能性不大，由此可见，市场上各类产品降价的空间已不大。
二是目前国民经济运行良好，整体经济环境向上走，并不存在大环境经济下滑的冲击，房价、成交量没有上去，是因为买家受之前市场调整的影响而入市信心不足，到了消费者信心充足、纷纷入市的时候，房价又会涨起来，又将错过购房、换房的良机。加上不少人手中有一定余钱，而国内投资渠道单一，股市、楼市都向下走，但消费者仍要寻找到可靠的投资方式，房产属于相对稳定的投资，无疑最终仍会回到楼市。
三是再跌，面粉就贵过面包了。虽然年初各地不少地块流拍，但各地地价依然较高，5月19日，中粮地产在北京顺义连夺三幅地，其中一住宅地块成交价高于起始价3.5倍，可见开发商又拉开了开始土地储备战。看回去年深圳各区出让的住宅用地楼面地价，福田是10375元/ 平方米，宝安、龙岗分别为4874元/平方米、3008元/平方米，再加上建安成本、税费等，可以算得出现在的房价已没有多大下跌空间。
四是开发商要理性看待销售速度，楼盘销售由“快车道”转入“正常”轨道，并不代表市场要崩盘。2003、2004 年，一个1000套房左右的楼盘正常销售需要1年到1年半完成，去年楼市疯狂的时候2、3个月就可以售罄，而现在多数楼盘的销售进度只是回归到市场正常的状态，自住买家入市通常比投资客缓慢，不是开发商降价房子就可以一抢而光的，降价只能令到更多购房者担心负资产出现，影响入市信心。
戴德梁行综合住宅服务华南区董事吴健认为，市场涨跌是一个正常现象，关键在于如何把握时机，及时决策。
万科参加深圳援建什邡过渡安置房交付仪式
于 2008-6-24 0:58:27 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入gdstskate2的博客
转帖 万科首页
6月21日晚，深圳市援建四川地震重灾区过渡安置房领导小组在成都举行仪式，向参与安置房建设的深圳市各家企业颁发了捐赠证书，集团董事会主席王石、总裁郁亮出席仪式。
5 月21日，深圳接到中央下达的援建四川灾区1万套安置房任务，深圳房地产开发企业、建筑企业纷纷慷慨解囊，捐款捐物。其中，万科向什邡安置房建设捐款 1600万元，是74家房企中捐款数额最多的企业。为表达对这些企业的敬意，在什邡的16个安置小区及公共建筑都将冠以相关企业的名称，其中一个小区将被命名为“万科小区”。
6月22日上午，“深圳援建什邡一万套过渡安置房交付仪式”在四川德阳什邡市蓥华镇９号工地举行，郁亮参加了交付仪式，并代表万科在仪式上进行了发言。
郁亮首先向万科的101万名股东表示感谢，感谢他们批准万科支出 1亿元人民币参与四川地震灾区灾后安置及无偿捐建工作；随后，他向万科的一万多名员工表示感谢，感谢他们以自己的实际行动支持万科的抗震救灾工作。最后，他转达了全体万科人和万科的合作伙伴对灾区人民的祝福，相信四川人民一定能战胜灾难，恢复发展、重建美好的新生活。而万科也为能加入其中，贡献自己的一份力量而深感自豪。
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赵晓聊土地改革：第三次土地革命正当其时(组图)
http://bj.house.sina.com.cn 2008年06月25日18:31新浪房产
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论坛现场
进入专题：第18个土地日：土地改革与房产命悬一线
赵晓：农民市民被掠夺 第三次土地革命正当其时
赵晓：地产市场是没有穿裤子的市场 矛盾重重
邢亚平：政府坚决要把土地管起来
6月25日是第18个“全国土地日”，针对我国土地现状，新浪房产和新浪财经联手策划了“聚焦土地日”访谈活动，邀请资深专家共同探讨土地政策之于社会、以及房地产行业的巨大影响。
以下为论坛实录
主持人 新京报资深房地产记者 张学东
主持人：各位网友大家下午好！今天是中国土地日，今天我们针对土地的话题进行讨论，今天我们有幸请到了两位
土地研究比较资深的专家，一位是经济学家、北京科技大学教授赵晓，是著名的青年经济学家，近期赵老师发表了一篇博客是希望实行土地第三次改革，反响比较
大。这位是首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任、经济系房地产开发经营教研室主任邢亚平，邢老师主要是研究土地方面的专家级老师。今天我们的话题首先
从赵老师提到的第三次土地改革，您提到第一次是土改，第二次是联产承包责任制，第三次是现代土地制度，您认为现代土地制度是什么样的？
经济学家、北京科技大学教授赵晓
赵晓：我们知道土地问题一直是中国的命根子，它牵扯到很多的利益群体，影响非常重大，中国革命的成功就是得
益于第一次土地革命，……打土豪、分田地，使得天下归心。第二次就是联产承包责任制，政府把农民可以在自己土地上种粮食的权利给了农民，农民就有非常大
的种粮积极性，从此就有了改革开放三十年的繁荣。
这些年我们开始进入到城市化发展的进程，但是出现了许许多多的矛盾，很多程度上与土地有关系，我们现在所看到的模式就是政府把所有的土地垄断在
自己的手里，全国人民要卖地只能卖给政府，全国人民要买地也只能从政府那买，政府成了最大的地产商。土地的垄断使得人民失去了土地资产、财产的收益。十七
大特别强调要增加群众的财产性收益，但是他没有了财产权，怎么会有财产性收益呢？所以财产性收益也没有了。市民也因此不得不承担更高的房价，因为政府垄断
了土地之后，它的土地供应是不断减少，进一步激化、加剧土地供求矛盾，土地供应不足，共性矛盾就促使房价增长。
目前中国的房地产发展、城市化进程，虽然这几年我们都取得了非常大的进步，但是隐藏着内在深刻的矛盾，同时缺乏土地的产权基础。我们过去中央经
济土地改革的节地，我们中央全会已经很明确地提到说我们要建立现代产权制度，那么建立现代产权制度是中国改革重要的方向，是中央文件所确定下来的。
在土地方面，我们是不是也要建立现代产权制度呢？是不言而喻的，当然要做。如果没有这样一个现代产权制度的基础，城市化、房地产发展也罢都会碰
到制度上的瓶颈，就有很多的利益矛盾，没有办法正常进行。在这种背景下我就提出我说我们现在迫切地需要第三次土地革命，第三次土地革命的方向就是建立土地
的现代产权制度。
土地现代产权制度是一个什么样的制度？具体我们还不是很清楚，如果我们现在可以规划处一个制度，我们就可以设计出来，中国很多都不是设计出来
的，是实践出来的。首先我主张中央全会里对现代产权制度已经做出了比较全面的描述，比如说产权清晰、权责明确、流转顺畅，还有几句话，总共是16个字，这
是一个方向，产权要清晰、权责要明确、流转要顺畅。这些规划了我们现代产权制度的方向。
这样一个方向怎么落实？究竟是表现为怎样的土地现代产权制度？我想不是专家规划出来的，应该按照这个方向让各个地方去改革、去适应，最近重庆在
搞城乡统筹，他们有可能实验出一个模式来，它的模式也不见得全国都适应，也许东部也有东部的模式。但是问题是我们不能回避这个问题，我们不能不看到这里面
有尖锐的矛盾，我们不能不看到第一次土地革命还是第二次土地革命，我们都是把利益给老百姓。但是目前我们的土地制度安排导致了在中国工业化、城市化以及房
地产如火如荼发展过程中，实际上左边是农民被剥夺，右边是市民被掠夺，中间是权力，这样的利益安排是跟第一次土地革命和第二次土地革命完全背道而驰，这是
我们中国政府提到的以人为本的方向，我们所有大案要案所有的不协调、所有的问题都跟这个有关系。我们很清楚地是这样一个制度是没有办法持续下去的，这样的
发展模式、利益分配没有办法进行下去。所以我们呼吁第三次土地改革，就是建立起能够适应中国工业化、现代化的土地现代产权制度，它的具体模式是什么？我主
张是让各个地方是实验，去尝试，然后我们再去看，中间出现一些问题也没有关系，我们通过试点，它只是在局部有影响，我们会不断地进行总结。
主持人：赵老师是在产权和经济角度，适应工业化发展、城市化进程，希望能够跟土地更好衔接起来，邢老师对赵老师第三次土改的观点您怎么看？
首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任、经济系房地产开发经营教研室主任邢亚平
邢亚平：赵老师提到的是一个方向性的提法，也提到了允许各地去创新、实验。中国的土地问题像赵老师描述的那
样，三十年改革开放快速发展过程中，是以低成本的土地资源作为城市化依赖资源的，现在低成本过程中，实际上、逻辑上都是这样，就是农民的权益在没有任何保
障情况下，在城市化过程中他是受到侵害的，这是我们形成共识的。这一点跟赵老师没有什么异议。
我觉得这个时代过去了，我觉得在未来20年左右中国的城市化进程会加快，而不会停下来，我们怎么来加快这个城市化进程是我们现在遇到的最大的问
题，我们说到城市化进程里可能涉及到中国社会深层利益的、思想的、文化的都是一次变革，这一次变革中仍然是土地的转换，农民土地、集体土地转化为城市用
地，这是一个最基本的条件，没有这个条件支持我们完善不了城市化进程。这里面就有多重利益群体在利益链上，土地问题几乎击穿了中国社会的所有问题，社会大
部分阶层都挂在上面，一端是农民，中间还有资本、开发商、企事业单位、政府，这边是市民，在非常长的利益体系或者价值体系转换过程中推进城市化，同时让农
民享受到这种成果。我们是教师，可能讲课的成分让我们觉得面对现在的问题是现在农民手里已经有的土地财产怎么被明晰化，这是一个要被说清楚的，本上写的就
是你的名字，但是怎么明晰化？这个问题我们没有解决。
第二个问题是城市化进程中，当有人去争这个土地的时候，你怎么把它价值化？现在叫做补偿，如果按照赵老师的模式就不该是补偿，应该是交易，可能就是价格的问题，而不是补偿的问题了。这两个问题都没有更好地解决。
这两块涉及到两个问题，第一个，我们现在目前的土地制度框架体系要不要颠覆性地推翻？还是在我们的制度体系里去进行变革？这里面就有一个特别重
要的，就是目前我们现在的城市用地是国有的，农村叫做集体用地，在这两个结构当中我们是不是要把它全部颠覆掉？我听到学术界的讨论，既有全部公有化的声
音，也有全部私有化的声音，两种声音都有，都在争论得很厉害。
我个人的观点是目前我们的制度缺失是说你们家的财产还没有清晰化，你怎么用？谁来用？谁有权利决定他是卖给矿山、白灰厂还是国家？我们知道农村
用地是一个非常复杂的体系，从主体上就有四层，刚才我们说到有乡、村、村小组、农民，都叫集体土地，集体土地的结构里还有集体用地、宅基地、农地。我们在
这个非常复杂的结构体系里，首先分清这块地的主体是谁，我认为这是一个缺失的权利，这个没有法律保障的权利，是非常容易受到侵害的，大家可能可以看到我们
前面走的那条路。这个历史时代应该是结束了，但是新的用地模式、新的土地权利的模式，到底是什么样？我可能不能保守，我认为中国有两个东西是不容易变的，
第一个就是18亿亩耕地红线，就是我们所有的制度体系设立当中，围绕着怎么保着耕地。第二个就是我们国家的用途管理，我们知道在市场当中我们把土地市场说
得最简单的，就是说的有政府、农民、居民，中间可能还有资本、开发商，各种利益团体，但是这里面的管理团体肯定是政府，政府在土地用途管理中是它基本的内
核。我不管是谁的，将来可能农民也可以卖，城市的也可以卖，但是有一条它的用途，你把它种成什么我不管，但是要把农地盖成楼房是一定要管的，用途管理是它
管理框架中的核心内容，这两点是特别难变的。用途管理就强化了政府在土地制度体系当中的作用，赵老师说到政府在里面形成垄断，要不垄断的话管不住土地。我
们现在城市扩张中最应该受到约束的是政府，大量占用土地的应该是政府，如果土地浪费了、闲置了，责任就应该是政府的。但是现在责任没清楚，权益也没清楚，
你说农民给他多少万就算保护他的权益了？我们的土地从2百万，从最开始的几万卖到了几百万，甚至上千万，中间可能是不断显化土地价值的过程，在不同利益的
结点它的观点是不同的。
我们现在应该明晰农村的四级，就这件事也应该是一件非常有难度的事，你说农村的用地到底是谁的？是农民的？农民承包的是农民的，集体部分的呢？
也是很难的。赵老师说这个思想是好的，各个地区都在创新，都在不断想办法，比如说他把原来集体用地的利益量化到每个人，一份一份到人头上，你是社员，你是
我们小队的，有的是量化到小队，有的是量化到个人。您在博客上也说了，就是形成一个公司，它这个公司来面对，它不能用个人去面对强大的力量，资本也好、政
府也好，是用这个集体整体去面对，我们坐在谈判桌上谈吧，到底多少钱。当市场涨的时候，农民是要求利益的，比如你说补偿这么多，他不干，他不干你就别拆，
拆不动，我们现在全国面对的问题就是土地供应非常困难。这里面包含了农民对自己权益的非制度化的保护，可能没有制度化，但是他有他的招儿，有他的办法来解
决问题。
首先我们在制度缺失下，它的制度是缺失的或者不完备的，在缺失情况下我们大量开展城市化进程，一定是有人有代价，我们现在看到的就是农民做出贡献来了。
房地产市场是没有穿裤子的市场 矛盾重重
http://bj.house.sina.com.cn 2008年06月25日18:31新浪房产
赵晓：市民也要付出代价，因为他们要付出更高的房价。左边是剥夺农民，右边是剥夺市民，全社会都有意见，只
有少数人高兴，这里面的利益已经严重不平衡，利益不平衡的发展是不符合和谐社会的发展，所以它已经走不下去。邢老师讲的我都特别认同，这里面有很多的困
难。我们看中国改革到今天，很多不是设计的结果，基本上都是摸着石头过河，都是从地方创新摸索到经验，然后到全国推广，逐渐我们一步步地走。我相信人民群
众隐含着巨大的创造力，地方也有巨大的创新能力，我们首先要意识到这里面有问题，我们必须要正视它的问题，我们不能讲现在就这样往前走，就想蒙过去，现在
已经越来越蒙不过去，现在市民不买房，就是在表示公共的抗议。农民在用非制度的方式保护自己的利益，我看到有的人宣布这块地是我的，这里面已经有激烈的争
论。我们缺乏一个好的制度，这个制度核心和基础就是产权制度，我们知道一个市场之所以称之为市场，前提条件是这个市场有没有好的产权基础，如果这个市场缺
乏产权基础，我们看到一个人可能穿了上衣，但是没有穿裤子，我们看这个人，基本上可以说是没有穿衣服。我们看到中国的房地产，
它就是一个没有穿裤子的，它矛盾已经很多，这种情况下它必须要进行变革。我们可能需要采取个案解决，第一我们必须要承认这是一个问题，进行到非解决不可的
地步，要有第三次土地改革的意识了。第二我们就是要承认过去我们说的建立现代产权制度，现代产权制度在土地上也是适合的，因为建立现代产权制度是我们国家
改革的重要方向。我们土地是最重要的生产要素之一，它应该是符合这个方向的。具体的改革策略和方式应该通过各个地方试点，我们同时找几个点去比较他们。比
较稳妥的我们要推进。
我们看到国企改革的经验教训，首先是内部人主导，现在有一个制衡者，就是国资委，现在变成监管部门主导的改革，他们之间有一个较量，有了一点点
制衡。今后要从国资委主导型的逐渐要变为社会参与型的，更多的人都参与进去，土地改革也是一样，要有更多的人能够进去。农民我们应该允许他们的一些组织，
农民可以组织农会，可以聘请经济学家、首席律师，大家坐下谈，总会谈得拢的，总会有一个方案的，谈完的就先走，没谈完的就停下来。这个就符合我们又好又快
发展的理念，因为我们现在不要那么快，我们要的是好，追求科学发展观、和谐社会的理念。第二它也符合我们的宏观调控，怕我们投资过快，这个东西反而通过制
度安排进一步发展，中国的城市化、工业化就有了一个稳定的基础。
邢老师主张是不是还在这个框架中发展，我首先是同意邢老师说的，我们看到世界上的产权都是没有完全的产权，产权形式都受到了政府的监管、调控，
比如你的汽车，你可以随便开吗，马上奥运会就不可以了，要分单双号，政府作为公共监管具有这个职能，它划出道道来，因为是要召开奥运会，可能市民们是理解
的。土地是有这个性质的，政府要做规划，我要说这块土地干什么用，这个是政府来做的，好象比较彰显。其他的私人产品，我们看到汽车也是一样的，政府对它的
产权也有限制，但是政府是公平的，它是符合相关原则的，监管是大家可以理解的。政府把土地变成城市用地，政府说你卖给我，你不是一个裁判员，变成运动员
了，这里面的垄断者和监管者完全不是一回事，我同意政府要有监管，你划出这个地方来说要搞住房就搞住房，你说搞工厂就搞工厂，你划出道道来就可以，全世界
政府监管都是这样的角色。我不认为对土地的监管、政府的权力干预就是特殊的，土地是比较明显的。
18亿亩是经常会谈到的，政府提到18亿亩是希望有序地发展，希望土地子孙后代能够长期拥有，在合理模式下，中国人和土地的矛盾，随着工业化、
城市化的进程是越来越紧张还是越来越缓和，我的观点是越来越缓和，城市化使土地变得更加集约型，农村的人均占用的土地面积相当于城市的3-5倍，会释放出
很多的土地。随着城市化进程，我们的耕地是越来越多，而不是越来越少，作为住房的建筑，包括城市化不完全都是耕地，会有很多土地能够使用。实际上保护18
亿亩很关键的就是城市化进程，城市化进程恰恰会释放出土地来，恰恰会保护耕地。从大的方向来看，我们要相信随着工业化、城市化进程，中国人和土地的矛盾是
越来越缓和，而不是越来越紧张。中国这些年人口增加了一倍多，但是你看中国没有农民起义，社会更加太平，这里面很大的原因就是我们的城市化，我们的技术进
步了，同样的土地我们可以养活更多人。东莞有一个长安镇有60万人在打工，一个小区装了30万人。我们现在的问题在哪里？为什么耕地会减少？恰恰是跟我们
的产权制度有关系，第一个农民没有独立的产权，农民一方面要在城里打工，一边租房子，
但是还是要在老家建房子，这边的占地在增加，而那边土地也没有进入到交易，非常没有效率。我最近看到一个数据是我一个朋友告诉我的，他说如果把全世界农民
的土地、铢分都能够进入到流转、自由交易，价值化之后他们的价值要比所有的股市加起来还要高，他们不是真正的穷困者，他们是被人剥夺了，没有流转，所以没
有价值，占用很多但是却没有被使用。很多人很喜欢占用土地，因为占用土地没有代价，征用地的时候也是这样，因为没有代价。如果农民说我自己去买卖，大家会
很小心地使用土地，会促进它的效率的提高。
我个人认为18亿亩的理念是好的，能够使我们国家的土地永续使用，使我们国家子孙后代都有土地。但是这不是我们的目的，中国的土地问题没有那么
恐怖，我们真正恐怖的就是产权，我们制度不合理、产权不合理，所以导致一大堆问题。我们不要导果为因，恐怖的不是结果，而是原因，如果原因解决了，我们从
城市化的方向来看，从产权能够导致土地使用效率提高的角度来看，18亿亩的目标反而更能够达到。
主持人：刚才我们提到土地产权不清晰、流转不明确，中间有很多复杂问题，在这些问题、情况下，进行土地的革命，会不会有很多困难？现在既有的小产权房，通过第三次土地革命，小产权房应该怎么处理？
赵晓：我的朋友孟晓苏提出一个方案，第一就是你要承认它，因为它已经盖了，如果拆了损失就非常大，如果你真
的向这些人开战，我们认为在道德上是不公益的，农民在他的地上建房卖，一边愿意卖，一边愿意买，农民的这种做法就是非制度性的保护，保护他们的权益。如果
现在大规模地去搞，也不可以，也会出问题。现在的措施就是疏导、规范，孟晓苏提到要征收物业税，我们有两种制度，一种是把地永久性地卖你，还有就是征收物业税，这样体现为政府公共产品建设的收益，征收物业税我们可以试点，逐渐规范化、合法化。这样就比较照顾了目前的情况，是可以考虑这种方案的。
主持人：这种方案是否符合目前的土地管理法？
赵晓：我们老实说中国的改革就是不断地突破现有的法律法规的进程，这是中国的特点，所谓的改革就说明我们现
在很多东西是不合理的，包括我们的法律法规很多是不不合理的，否则我们就不需要改革了。肯定是要做一些修订，包括孟晓苏提到的方案最后也需要落实到法律法
规上，在合理性法律意义角度来说它也是合适的。
主持人：赵老师您认为土地管理法新的修订方法会有哪些方面进行改进？
赵晓：最重要的就是产权清晰，我们必须看到现在的问题，必须看到现代产权制度改革的方向，各个地方必须要进行治理。如果能够做到这一点就很不错了，我们现在还不可能详细地说到怎么怎么办，这是不现实的。
政府坚决要把土地管起来
http://bj.house.sina.com.cn 2008年06月25日18:31新浪房产
主持人：邢老师您怎样认为？
邢亚平：这次修订的主要还是土地管理法，还是政府在管理过程中的一些约束，我认为产权的变革是这次修订重要
的内容，因为矛盾特别突出了，我们要为今后二、三十年的城市化进程提供好的法律环境。我们从政府的角度来讲，如果它好好管，也可以管起来，关键是没有法律
支持。这个管的人也不知道该怎么管，我不是特别同意说这个土地是完全可以自己决定，政府坚决要把土地管起来，管的就是用途，按照城市用地的功能去布局，形
成城市用地的形态，如果你是农村，你就要按照农村的形态，当然在这里面是需要变革的。比如说新农村建设，他是可以住着小别墅的，这都是可以的。我觉得最重
要的是在城市和农村对土地资源变革过程中，政府必须建立节约用地的观念和制度体系，我认为这个制度体系原来是没有的。什么叫做节约，比如我去一个小城，只
有8万人，马路跟北京一样宽，对开多少车道，再加上200米绿化隔离带，再有就是政府职能部门占一大片地，没有节约用地的基本制度体系，我认为这是没有建
立起来的。我们的不集约和不节约在所有用地上都可以体现出来，基础设施怎么用地？铁轨、轻轨到
底该占多少？我的学校是不是一建一个大学，就该占一片山，里面有三个湖，占着一个平原，是不是就该这样占？在我们的用地制度当中我们没有相应的制度规范，
明确这些东西，或者是原来有这样的规范，地方政府不执行。我们为什么侵害农民的利益，因为你建一个大学占一大片农民的用地，你不该占这么大的地，一小块地
就把自己的学校建好了。我们在媒体上看到国土资源部领导说我们没有这套评价体系，我们缺少这套评估体系，缺少这套对干部的考核体系。我觉得这些体系都应该
彻底变革，我觉得真正应该变革的是这个，就是在当前的制度体系框架下怎么来管理。你说我们就建一个大学，可以，是有标准的，有多少人，要多少地，我去过
二、三线的城市，我看到他们有北京情结，在大广场上建大的纪念碑，都是大的绿地，一个独立职能部门占一大块地。
城市是有规划的，规划是有边界的，土地用地是持续的，我认为应该强化用地的规范、规则、指标，谁都不能越界。我们知道明晰农民的土地产权很重要
的原因就是不能政府在低成本、快速、大面积地圈人家农民的地了，你坐下来要跟农民谈判，不管是政府还是开发商，你要坐下来跟农民谈。在制度设计上，北京还
有很多城市是有实验而且已经有成功的，是给农民谈判留出制度缺口的，坐下来谈，可能原来地价是5万一亩，大家都在这个价值体系里谈，50万一亩就在50万
一亩里谈，随着市场的增长，农民有谈判权了，你有这个权利，你就在分享这个利益。我认为现在急需要变革的是这套制度体系，是政府管理国家土地的法制化，包
括政绩评价体系要有变革，不以占地为荣。有的地区可能慢慢突然发觉，我们最早引进的资本是最劣质的，你引进来了，一签签了好几十年。中央不断给你新增建设
用地，建设用地的指标是非常紧的，你现在想能不能把劣地驱逐出去，现在已经驱逐不出去了。现在农民土地、城市土地不清晰，划拨土地也不清晰，现在我们要变
革，变革的前提是你的土地要清晰，在清晰的土地上我们要提出权益的实现路径，现在是不知道，我不知道土地是谁的，也不知道谁说了算，所以就权力说了算。这
样权力就变成了罪魁祸首，我们体系缺失必然出现这个问题。现在不管是哪块用地，要把它产权明晰化，有的土地可能是有非常复杂的原因，我们举个例子，比如说
我们现在的公用事业用地，理论说公用事业用地就是政府划拨给你的，不是商业买过来的，然后政府给你投资建学校或者公共事业，历史不是这样的，历史非常复
杂，公用事业用地承担着公用职能，但是这个用地不清楚，你不知道是谁的，这种地非常多。学校说这是占的我们的地，但是承担的是社会职能，这个地到底该怎么
办？你是划归村里还是划归学校？这个非常复杂。在用地没有清晰的情况下，你来做巨大的变革，我认为非常困难。
再有，我认为政府一定要管住用地，不能让每个主体都有权力处置和随便改变用途，这是不行的。如果真的把这个权力放下了，村村都冒烟，处处都点
火，每个农民都盖房子，他卖3万块钱，他认为这就是他的价值，但是绝对不应该这么卖，3万绝对不是这块土地的价值。来跟你谈，我们用什么东西评估？农民现
在没有种田的积极性，也没有维护耕地的积极性，我维护它干什么，所以进程的农民土地就不要了，或者说谁愿意种就种，都不愿意种就荒了，这套机制谁都没有建
立起来。我们现在不是要进行革命，我不同意革命，我觉得基础工作老老实实地把它做好。
主持人：现有土地制度遇到的所有问题都要处理好，理清楚，在这种框架下进行内部调整，而不是在没有搞清楚目前关系复杂的土地体系下进行变革。
邢亚平：对，原来就不清楚，现在你变革给谁？我们知道每次变革都是权利、资源、利益的再分配，如果权利是明
晰的，我才能进行利益的再分配，现在都不明晰，怎么再分配？现在有人说要全部公有制，也有人说全部私有化。我觉得目前的土地制度以及管理制度下，也就是以
土地用途为核心的基本管理框架是不能动的，在框架里我们有非常多的复杂问题都需要解决，我们在不动大的框架下解决问题。当每个人都有权利去决定自己的财产
的时候是最公平的，我们曾经有过这样一段历史，每个单位都有权利卖自己的土地，其实卖的是最糟糕的，最不明不白的。当我们发现这一段时间有问题，我们需要
把这一块弄清楚的时候，我们发现土地资源没有了，我们四环、五环以内都没有地了，我们才开始建立一个招拍挂，我们得卖明白，我们的体系得搁在电脑上让大家
明白。但是我们最好的资源已经卖出去了，我们发现城市功能用地不合理，没有相关配套，很多设置不合理，我们现在再去改已经来不及了。中国是这样，只有一个
强大的政府、有权力的政府，才能做土地规划、城市规划，每年供地就是给你这么多指标，你绝对不能突破。在这种制度下我同意变革，说我们重新翻掉来私有化，
任何一个主体都可以决定去卖地，决定怎么用，我是不同意这种观点的。
主持人：目前这种情况下是不现实的，这是一个理想化的东西。赵老师提到改革和革命就是产权清晰，在目前的调理、理顺情况下也是可以产权清晰的。
邢亚平：政府的地位不但不能变，还要加强、法制化，政府的内部体制、监管体制、评估体制、政绩等一套体系是
要强化的，可能大家都希望我们有更大的突破或者我们称之为变革、革命的东西，我觉得是这个制度体系里需要重建或者是完善，那个变革就是在这个意义上的变
革。恐怕将来的政府要征一块地的时候是非常慎重的，不仅要跟农民谈，资本要到位，所有的用途要很明确去按照规划规定的城市功能去做，你才有政绩。你弄了一
块土地去闲置在那，这不是政绩，我们要找怎么来罚你的问题了。现在中国的节约用地是一个非常尖锐的问题，它不仅仅是一层人的利益。
我们在这个链条上，原始资源这一头是农民，我们不要期望农民的土地都释放出来，房价就会便宜了。我认为不是这样一个简单的逻辑，其实现在农民三
分之一的房子都是农民释放出来的，城市用地由政府卖给你的房子，在城市功能配套完备的情况下，这种房子还是非常贵的，有法律保护、有制度保障的房子、有权
力保障的房子仍然是很贵。释放了三分之一都是小产权，并没有解决房价的问题，再释放我们的代价是非常大的，就是土地没有节约、集约利用，没有人管的情况
下，代价是非常大的。不能说我们释放了小产权房，给小产权房发结婚证，当时是不明不白地住进去，我就发吧。
主持人：您认为小产权房的土地很复杂。
邢亚平：非常复杂。
主持人：不是简单的集体所有制的宅基地或者闲置的土地，而是涉及到一部分农地。
邢亚平：非常复杂，为什么政府可以管起这个土地，就是它对控制建设用地的总量，现在是控制起来了，我每个省
就这么多，一年就这么多，你给我报计划，每年我就分给你这么多，多了就不行了，如果你要闲置，我就核减你的指标。现在到底是怎么用的，还是非常粗放，我们
很多指标体系没有建立起来，监管体系没有建立起来，执法体系都没有建立起来，所以就比较粗放。地方政府在这方面的权力也是偏大，缺少监管和制衡。我觉得现
在大的方向是挺清楚的，开始加强这方面监管。
主持人：现在监管体系已经在逐步建立了，国土资源部进行土地管理法的修订，也是希望更好地对土地制度进行完善，包括对它的范围进行一些调整。
邢亚平：我们不能再用试措的办法，土地是不能实验的，它盖了好几层房子你再拆，就跟我们现在说的小产权房的问题，你没有管好，现在就不可逆了。
主持人：小产权房三分之一放在这，也不能长久放在这不管。
邢亚平：小产权房有一大批是在城市边缘地带，可能将来在城市化进程中，正好被城市规划包进来了，可能在拆迁
时就要处理一下。因为没有法律支持你，我们就说买小产权房的人可能住了，也享受了这部分土地资源，将来补偿的话，法律确实是没有保障的，拆可能就拆掉了。
即使要补，补的也是宅基地名下的人，理论上也不该补你。另外就是在更广泛的地区，包括在农地上再去建，这应该是严格禁止的，不应该让在地里随便建房子，然
后去卖钱，这应该是禁止的，我们需要时间来找到解决问题的办法。这么高的房价下，大家希望政府有一个更宽松、更合理，对老百姓更好的办法，但是你想想如果
这个产权，我们在这个产权链上涉及到了绝大部分的阶层，如果我把产权发给了住小产权房的人，农民就失去土地的权益了，就不是他的了。其实现在农民想这是我
的地，他不觉得那是你的房，将来变革、转换的时候地还是我的。现在一下就说没有你农民什么事了，2万、8万跟你毫无关系，所有主张权利的都是住在里面的人
了，这个农民也得造反，也得乱套。很多东西是不符合规范的，现在最怕的是政府发了证，房子出事了怎么办，没有污水处理，直接都排了怎么办？所以政府对土地
的管理体系包括城市建设是非常复杂的，我觉得有一堆问题，包括水是怎么处理的，建筑节能是怎么做的，我们现在说抗震都是有要求的，才能给你发一个证，现在小产权房建筑主体、污水处理都是谁做的，都不知道，政府发证给谁？这是一个复杂的问题。
主持人：从目前市场以及管理体系方面都是不好处理的。
邢亚平：有很多买小产权房的人也在问，如果是在农村，享受十年、二十年，你就认了吧，你给了农民那么多钱，
但是房屋质量要看好了，出了问题很难保护你。还有就是村委会给你写的纸条、印的东西，村委会都是要换届的，你要想好了。农民就说我们都很老实，真的到纠纷
时跟老实没有关系，是不同的人对利益的理解不一样，我们还说城里老实呢，出了问题该怎么办，后续的权益是非常不清晰的，很难保障。
主持人：今天我们请到了赵老师和邢老师，从赵老师的博客开始提到了土地变革和土地革命，赵老师提到了第三次
土地变革，就是土地的现代产权制度，邢老师从现有的土地体系下，提出了很多土地问题需要解决，更多的变革或者完善，应该在现有体制下进行，只有对这些理清
了，才能更好地推动土地的发展和变革。两位老师都是从不同的专业观点、不同的角度对土地的变革和革命讲出了自己的看法，谢谢两位老师，谢谢各位网友。
本次访谈结束
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万科A：行业整合再提速
■中国证券报
2008年, 经过2年迅猛发展之后的房地产业开始放缓脚步.前4个月,全国商品住
宅销售面积减少4%, 销售金额仅增长1.6%.尽管绝对规模并未显著萎缩,但销售增幅
的停滞已是显而易见.
市场高呼房地产"拐点"来临的时候,行业龙头万科面临诸多挑战,同时也遭逢更
多机遇.数据显示,在行业内负债率相对较低的万科,拿地速度正在加快,而市场份额
则较去年同比提升1倍.
套用巴菲特的话,只有当潮水退去时,才能知道谁在裸泳.对企业来说也是如此,
当行业处于高峰时, 大多数企业都能实现业绩的强劲增长;只有当行业遭遇低谷时,
企业真正的竞争力才得以充分体现.
1至4月,万科的市场份额达到2.8%,相较去年同期提升逾1倍
尽管2008年前5个月累计实现销售面积221万平方米, 销售金额197.6亿元,同比
分别增长39.1%和67.3%,远高于同期市场的增幅.
无疑,万科对市场形势的判断和应变能力起到了关键作用.当市场还在为拐点之
说争论时, 万科已针对市场环境的变化制定了"聚焦主流,理性应变"的销售策略.据
执行副总裁肖莉介绍, 万科已经对产品线实施动态管理,每月都会对户型结构,需求
类型等进行分析, 并对不同类型产品的销售率,存货去化率等指标进行归纳整理,以
便迅速了解市场需求,并有针对性地对后续产品的规划,设计等进行相应调整.
万科发现, 近期销售数据呈现出几点明显的特征：首先,以首次置业和改善型需
求为代表的刚性需求已成为市场主流.前4月销售产品中, 这一类需求的比例已经接
近90%, 而投资型需求基本已经淡出;其次,和万科此前的判断一致,小户型产品受到
市场欢迎,根据套数比例,1月份公司销售产品中90平米以下占比约40%,4月份占比约
50%,由于户型减小导致相对购买力提升,小户型产品的竞争力逐渐显现.这符合万科
自2006年以来就积极推进的小户型战略.
万科认为, 所有这些信号传递出某种积极的信息.尽管短期来看,市场的调整仍
然会引起部分市场参与者的疑惑与观望,也不排除会发生过度调整的可能性,但在刚
性需求主导的背景下,行业有望在调整后迎来稳定的发展阶段.肖莉认为,"只要决定
行业基本面的深层因素依然明朗,则调整必然只是阶段性插曲,不可能改变行业整体
的发展方向."
5月份万科新增7个项目,而此前4个月,万科仅增加8个项目
6月5日的临时股东大会上,总裁郁亮曾表示,从万科最近几年买地的情况看,200
6年新增项目资源最多,2007年其次.未来两年将是万科回收现金的高峰期,随着土地
市场更加理智和平静,万科在土地市场上可能会迎来一个难得的发展机会.
从数字上看, 2007年尽管开竣工面积大幅提升,但新增项目资源反而有所下降,
为1142万平方米.对此, 万科在07年三季度报告中作出了解释：面对二季度以来各主
要城市地价大幅度上涨的局面,万科将在市场的变化前保持冷静.万科具有在短期内
进一步扩充项目资源的能力, 但管理层认为,可以选择更合理的时机,以更有利的方
式来体现这一能力.
事实上, 万科正在耐心地等待着以更合理的时机,更有利的方式获取资源.根据
公告, 5月份万科新增7个项目,权益面积118.5万平方米,而此前4个月,万科仅增加8
个项目,权益面积131万平方米.从土地成本来看,5月份新增项目价格每平方米不足2
000元,不仅远低于万科2007年的平均土地成本,也低于此前4个月公司新增项目的成
本.很显然,万科在5月突然发力了,这意味着,万科对土地市场已形成某种判断,并已
经寻找到合适的进入时机.
截至3月底,万科的净负债率为30.9%,远低于行业平均水平
而万科在财务上的高度谨慎与稳健,也为其发展奠定了良好的基础.
Wind咨询的统计显示,1季度末房地产行业平均资产负债率为69.7%.万科一季度
报告显示,截至3月底,公司资产负债率为66.5%,低于行业平均水平.如果考虑到负债
中有243亿来自预收账款,则实际的负债率更低.对房地产企业而言,预收账款主要由
已售未结金额构成, 随着项目竣工将确认为收入,并不构成实质性负债,扣除这部分
资金影响后,万科的实际负债率仅为43.6%.
由于资产负债率并不能剔除预收账款的影响, 而对于万科这种规模大,项目多,
周转快的企业来说, 预收账款往往占较大的比例,一季度末,万科近三分之一的负债
来自预收账款, 因此万科更倾向于采用净负债率衡量负债情况.所谓净负债率,即企
业的有息借款减去货币资金后对所有者权益的比例, 它是在综合考虑企业的负债构
成,自由现金流等指标的基础上评估财务结构的稳定性,也是国际上常用的财务指标
.
较低的净负债率背后,一方面可能是较低的有息负债,另一方面则可能是公司持
有足够的现金.实际上,万科一直注意现金的保有量.2007年年底万科持有现金170亿
,一季度末为156亿.据肖莉介绍,目前万科的现金存量依然保持在3月末的水平上,充
裕的流动性为公司的财务稳定性和未来的发展提供了重要的保障.不仅如此,由于万
科的负债结构中短期负债的比例相对较低, 因而公司实际偿债压力有限.2007年底,
万科的有息负债结构中66%为长期负债,一年内到期的负债仅占34%.
这种对流动性的高度重视,来自于万科一贯遵循的"现金为王"的财务策略,同时
也归因于其早在2006年作出的判断, 即：随着调控的持续深入以及行业的日益规范,
资金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈.基于这一判断,万科一方面加强对财
务稳健性的管理;另一方面,也不断开辟新的融资渠道.目前,万科发行不超过59亿的
公司债券的方案已获监管部门审核通过.在信贷紧缩, 资金紧张的整体背景下,相对
丰富的融资渠道已成为万科的一大优势.
保守估计未来10年内将新增6000万户家庭,市场发展空间大
根据国家统计局的数字,2007年前4个月,全国商品住宅销售面积1.42亿平方米,
销售金额5008亿元,同比分别增长16.5%和31.2%,而2008年前4个月,全国商品住宅销
售仅1.37亿平方米,同比减少4%,销售金额5088亿元,同比微增1.6%.
尽管如此, 万科仍然坚定看好行业的未来.万科最近一份研究报告指出,在快速
城市化阶段, 房地产市场迅速扩张是普遍现象.而近20年来,中国的城市化以接近每
年1%的速度推进, 为世界历史上所罕见.日本城市化率从45%提高到60%花费25年,期
间城市家庭数量增加1450万户,住房总存量增加1400万套,住房存量的增长基本和家
庭数量增长相匹配.相比而言, 中国城市化率从35%提高到45%,仅经过7年,期间城市
家庭增加5400万户, 住房总存量仅增加4200万套,其中开发企业建设约2800万套,整
体仍然呈现供不应求的态势.
从1955年到1992年, 日本地价连续37年保持上涨态势,全国地价累计上涨66倍,
六大都市圈地价累计上涨145倍, 其中仅1974年出现过小幅下跌.其中地价上涨最快
的阶段并不是危机前夜的80年代后期,而是最安全,距离危机最远的50到60年代.从7
0年代初到80年代中期, 日本住宅地价在长达15年中保持着约9%的复合增长率.这意
味着,在经济的持续增长和城市化快速演进的支撑下,住房市场所繁衍产生的旺盛需
求足以消化行业发展中的不利因素.
在万科看来, 当前中国住宅市场出现的短期波动也和日本70年代中期的市场类
似, 属于长期向上趋势下的阶段性调整,伴随调整的结束,行业也将迎来新一轮景气
周期.作为一个永远做好准备的企业, 万科董事长王石在6月5日的股东大会上表示,
中国改革开放今年30年,而万科将在改革开放的第二个30年,进入真正的快速发展期
.
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万科A：错峰生存论
■中国证券报
万科总裁郁亮曾经说过,房地产企业不能总想着在房价最高的时候卖房子,在地
价最低的时候买地.记者理解,就如同炒股票,不可能总指望在最高点卖出,在最低点
买入.想把钱赚尽的人,到头来总是做赔本买卖.套用巴菲特的话就是,在别人贪婪的
时候恐惧,在别人恐惧的时候贪婪.
这是个简单的道理,万科的聪明不在于说了,而是在于做了.
2004年下半年到2005年第一季度, 上海楼市火暴,购房者排队抢购,开发商捂盘
惜售.万科当时的判断是,市场的亢奋不能持久更不可依赖,因此坚持快速销售策略,
调整到来时万科的"仓位"相当轻,没有存货压力.2005年二季度,上海市场的情绪从"
沸点"降到"冰点".而万科认为行业良好的发展前景并没有逆转, 阶段性调整更多意
味着机会.2005年到2007年,恰好是万科在上海发展得最好的几年,市场份额从不足1
%增长到超过2.5%.在最近一轮的全国性房市波动中,万科再次上演了"上海攻略",从
去年9月开始的快速销售, 到现在5月份的加快获取项目资源,占尽先机,市场份额今
年前4个月达到2.8%,比去年同期翻番.
拿地卖房如此,融资也是如此."现金为王","做地产就是做金融"等理论,在万科
可谓得到最佳实践.回想万科从上市至今, 几乎每一轮融资的最佳时机都没有错过,
配股,定向增发,可转债,B股,企业债等等,18般融资兵器样样精通.而且,最神奇的是
居然几乎没有遭到过太多的非议,甚至在行情好的时候,市场还会以涨停板来回报万
科的融资方案.
对地产企业的管理者来说, 细水长流的融资理念未必正确,应该抓住时机,在股
东愿意给你的钱时候融资.当然,股东愿意给钱的时候,一定是楼市最好的时候,但地
价也是最高的时候,这就可能出现"贵买";等房子盖好后,可能楼市又转入萧条,不得
不"贱卖";而最理想的情况应该是在楼市不好的时候融资拿地,在楼市好的时候卖房
子回笼现金.但天下哪里有如此美妙的事情,因此管理者必须经受的考验就是如何把
资金和土地资源的"错峰"调节好.
在这方面万科的节奏调节很好.当别人担心万科资金链紧张的时候,万科不但账
上趴着150多亿的现金, 还做了发行公司债的准备,甚至因为眼下利率高而处于观望
中;而那些担心万科去年买的"地王"会赔钱的人, 并没有注意到万科170多个项目只
有10个项目是去年高价获得的, 万科更多的地是06年甚至更早之前拿到的便宜的土
地.
最近几年,万科每年初总要提出一些"口号",譬如去年是"大道当然,精细致远",
今年是"虑远积厚,守正筑坚".细细观察,这些绝不仅仅是口号,而是真正体现了万科
的思考,并被认真执行.去年,郁亮说,地产企业管理太粗糙,应该向制造业学习,然后
万科优化管理架构和流程,甚至还从制造业的世界500强引入管理人才.今年,万科应
对楼市波动果然理性.知进知退,万科所以成功.
记得巴菲特还有一句名言, "只有在潮水退去时,我们才能知道谁没穿泳裤."对
于2007年中国的楼市而言,这样人人发大财的好年景,我们是无从知道哪家房地产公
司是真正优秀的公司,只有危机才能提供难得的检验机会.现在断言万科是不是穿着
"黄金泳裤"也许太早,但我们有理由抱着谨慎乐观的态度等待.
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房地产业：行业龙头将获更高溢价
■证券时报
房产业正处调整阶段
2007年的"9. 27二套房贷政策",成为了此轮房地产周期中的标志性事件.受银根
紧缩影响,深圳房价在2007年11月环比下跌13. 5%,此后逐步下跌,至2008年5月,新建
商品住宅均价11014元/平米,回落至2007年初的水平,与2007年10月高峰期比,下跌了
36%.广州2008年3月房价与2007年10月相比,下跌了19.5%.北京,上海虽然价格仍然较
为坚挺,但销量也出现了不同程度的下跌,显示其价格坚挺的基石并不牢固,并且2008
年一季度与2007年四季度相比,环比下降的情况更加严重.
我们认为,房屋销量下跌,房价涨幅放缓甚至下跌的运行指标,已经明确的显示出房地
产行业已经处于阶段性的调整之中.
房价增速远高于同期居民的收入增长速度,使房价逐渐远离居民的可承受能力 .
根据我们的测算, 2007年底深圳的房价收入比达到17,北京,上海也分别达到14和13,
这意味着一个普通的三口之家需要10多年不吃不喝才能买一套普通住宅,房价泡沫已
经非常明显.1994年到2006年的香港,房价收入比在1997年地产危机前最高达到20,房
地产泡沫破灭后最低为7,中位数11.
支柱产业长期格局看好
我国实行土地批租制度,政府垄断了土地供应,政府为获得足够的财政收入,有着
推高地价的原始冲动, 对行业的调控只是为了防止行业过热,以免对国家经济以及政
府本身的利益造成损害.
虽然短期内,房地产市场因为价格过高导致有效需求不足,从而使供给大于需求,
但从中长期来看,供应依然偏紧.从需求来看,我国目前城市化率约为45%,正以每年1%
左右的速度快速增长,保守估计,每年有约1300万人口进入城市,按目前人均27平米计
算,这部分需求约3. 5亿平米.我国目前存量住房约160亿平米,以平均使用50年计算,
每年折旧拆迁量约为3.2亿平米.此外,目前城镇人口已接近6亿,改善性住房需求按0.
5平米/人/年计算,这部分需求约3亿平米,上述几项总需求接近10亿平米,而2007年的
竣工量只有5.8亿平米,缺口巨大.
目前一线城市的房价收入比在15左右, 除深圳偏离正常价格上限约40%外,北京,
上海偏离的幅度并不大,这也决定了其调整幅度有限.
总体来看,我们认为,我国此次房地产市场调整幅度将持续两年左右,房价调整的
幅度不会超过30%.
行业投资策略
从去年11月房地产指数创出历史新高以来,地产板块已经连续调整了6个月之久,
指数距离最高点跌幅高达60%.近期90%的地产股创出今年以来新低,75%的股票创出一
年来的历史新低.
我们认为,2008年房价涨幅为0%至15%,销量变化为0%至-30%的可能性更大. 相比
之下,2009年的情况更值得担忧,房价滞胀或小幅下跌的可能性较大,同时,上市公司2
007年高价拍地获取的项目,将在2009年开始逐步结算,地价成本上升压力较大.
我们相信在不远的未来,房地产板块的市场表现将出现分化,一荣俱荣,一损俱损
的局面将会改观,行业龙头将获得更高的溢价.事实上,从美国大中小盘地产股与房价
指数的历史走势中,我们也可以看到大盘地产股走势明显强于中盘和小盘股.
重点推荐公司为4家龙头企业：万科A(000002),保利地产(600048),招商地产(000
024),金地集团(600383).
招兵买马后 万科8000万注册一人公司落户重庆
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年06月25日08:45 来源：重庆晚报曹勇
继中国房地产龙头企业——万科企业股份有限公司（sz.000002）上月在重庆大量招兵买马后，便用8000万元很具特色地落户重庆。昨日，市工商局江北分局透露，万科（重庆）房地产有限公司在江北区正式注册，它是万科投资设立的一人有限公司（法人独资）。
注册资金8000万元
据江北工商分局介绍，万科在重庆注册成立万科（重庆）房地产有限公司的具体时间是6月13日，公司的注册资本为8000万元。
业内人士表示，因为万科重庆公司在重庆还没有开发量，房地产开发资质还不能达到一级资质。该人士猜测：“难道万科还带有试探重庆房地产市场的意图？”
建设部《房地产开发企业资质管理规定》，将房地产开发企业资质分为四个等级，注册资本分别不低于5000万元、2000万元、800万元、100万元。不过，市建委相关人士曾透露，目前建设部正在修改该规定，准备提高开发商注册资金额度，比如一级开发企业资质，注册资金要达到1亿元。
公司为一人公司
万科在重庆的注册公司为一人公司（法人独资），其经营范围为房地产开发。比较有意思的是，我市最早的一人公司也是一家房地产公司。新《公司法》2006年实施后，重庆国兴置业有限公司江北区工商分局登记注册，注册资本1亿元，成为当时国内注册资本最大的一人公司。
据了解，一人公司，也叫独资公司、独股公司，是指公司资本由一个股东所有的股份有限公司或有限责任公司。一人公司既可以是有限责任公司，也可以是股份有限公司。就其真实含义，有实质意义上的一人公司和形式意义上的一人公司。实质意义上的一人公司指该公司的出资额或股份仅为单个股东所持有，并且该公司仅有一个股东。
对重庆项目守口如瓶
尽管万科（重庆）公司已经正式成立，但公司对重庆项目仍守口如瓶。昨日，记者致电万科重庆公司某高层人士。该人士表示，因为公司有统一规定，自己还不便接受媒体采访，关于重庆公司的项目详细情况也暂时不能透露。
但有业内人士表示，万科在重庆的项目为之前本报报道的中核宜华项目“塞纳左岸”。该项目位于渝北区两路组团果园片区，为法式别墅建筑风格，项目证载出让土地面积约364亩，规划选址意见书确定的规划建设用地面积约344.2亩、容积率为1.5；土地用途为住宅建设用地和综合用地。
万科A(000002)具有的行业领先优势
2008年6月26日 17点10分来源：中财网
【本文摘要】
我们的观点：预计万科2008年摊薄每股收益为0.68元，目前市场价格为9.35元，对应PE08为13.75x，虽然整个房地产行业目前面临严峻的宏观、资金紧缩和销售萎缩等不利环境，但认为万科具有的行业领先优势，将有利于万科在行业调整中规模的扩张，维持"买入"投资建议。
事件：2008年6月24日万科在海通证券2008年中期策略会议上与投资者进行了充分的交流。执行副总裁兼董秘肖莉向投资者介绍了万科1-5月销售具体情况，并从国际视野角度分析我国未来住宅需求和供应的趋势，认为供需矛盾将长期存在，收入增长和住宅小型化将有效支撑家庭购买能力；同时提出万科策略就是实现可持续发展，为投资者提供不断增长的回报；目前重点就是提升融资能力，强化融资平台优势。
我们的观点：预计万科2008年摊薄每股收益为0.68元，目前市场价格为9.35元，对应PE08为13.75x，虽然整个房地产行业目前面临严峻的宏观、资金紧缩和销售萎缩等不利环境，但认为万科具有的行业领先优势，将有利于万科在行业调整中规模的扩张，维持"买入"投资建议。