怎么又大跌???
万科面临20%无风险套利
* http://www.jrj.com 2008年04月21日 13:08 大众证券
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记者：晓路
本报讯 买不买万科？卖不卖万科？这是个难题。对不少机构来说，这是个诱惑，也可能是个陷阱。
“万科可能正面对近20%的无风险套利机会，我们最近逐步逢低加仓”，一家大型私募负责人陈先生对记者表示。他的判断理由很简单。 2006年3月，万科A推出了《2006－2008年限制性股票激励计划》，成为股改后首家正式出台管理层奖励具体方案的企业。这份被王石称为“最苛刻的持股激励方案”规定，年度激励基金以当年净利润净增加额为基数，根据净利润增长率确定提取比例，在一定幅度内提取。提取门槛如下：净资产回报率至少达到 12%以上；净利润至少比上一年度增长15%以上；行权时，股价要高于去年价格。 陈先生说，万科07年年报显示，净资产收益率为16.55%，超过12%；净利润48.44亿元，同比增长110.81%，远高于15%。三道门槛中，两道硬框框被轻松迈过，那么就剩下当初觉得最容易达到的“股价要高于去年的价格”。“07年万科A股的加权均价为24.15元，如果今年不能超过这个价格，那么股权激励将竹篮打水一场空。截至昨日，万科今年均价是25.57元，如果股价继续下跌，这就是个无风险套利。”。他还表示，万科昨日最新价为 20.30元，按照万科的企业形象，说什么也会把股价拉到去年均价24.15元以上，否则就有“欺骗投资者感情”之嫌。
但记者采访的一位基金经理却并不认同这个观点。“我们去年8月参与了万科的公开增发，增发价是31.53元。当时谁也没有想到这个价格会破，但轻而易举就破了。不仅增发价能破，连中石油发行价都能破，股市哪有什么不能破的？哪里有什么无风险套利机会”。他苦笑道，现在手中持有的万科仓位只有去年的一半不到，剩下的股票到底是出是守，现在非常矛盾。4月23日公司将召开年度股东会议，到时他将去现场，“股权激励行权条件到时一定会讨论，万一管理层关心我们投资者，希望同甘共苦，甚至放弃激励，那可就惨了”。
股权激励能否顺利进行？记者联系了万科的董秘和新闻发言人，回答都惊人一致，“我们正在积极准备股东年会，所有问题到时才能回答”。
“股票均价比上一年低，说明投资者套牢了。那凭什么我们可以欢乐过年、旱涝保收？管理层应该表现出和投资者同甘共苦的决心” 。想不到万科总经理郁亮曾经说过的这句话，对于私募和基金，竟然有着完全相反的解读。
万科拒绝商业地产
* http://www.jrj.com 2008年04月21日 11:40 《证券市场周刊》
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在行业未来长期繁荣、房价不会长期大幅下跌的判断下，万科最好的选择是坚持其专注于住宅开发，通过资产高速周转获取超额回报战略不变
作者：本刊研究员 孙旭东/文
在万科(000002)（爱股,行情,资讯）2007年度业绩报告网上交流会上，有投资者向万科总经理郁亮提出这样一个问题，“为什么万科不发展商业地产？把高端的优质资产沉淀下来。(如果不这么做)10年后怎么办？毕竟香港、台湾和日本的历史告诉我们：最顶级的发展商都是租售比在50：50左右。”
这是一个涉及到企业发展战略的问题，如果发展商业地产，就意味着万科所奉行的“专注于住宅开发，通过资产高速周转来获取超额回报”的战略将作重大改变。对此，万科管理层态度很明确，董事会办公室主任谭华杰的回答是，“我们经过详细测算，目前持有物业出租的收益率，无法达到万科股东的期望值。”
问题不是这么简单，毕竟持有商业地产还有防止经营业绩大幅波动、增强企业抗风险能力的功能。在商品房价走势不明的当前，持有商业地产的诱惑力比以往更大了。
内地房地产市场前景长期看好，至少在短期内，房价不会像香港那样大起大落，因此持有商业地产的避险功能意义不大；另一方面，面对房价变动有可能带给公司的风险，万科极为敏锐和谨慎，其表现甚至胜过了万科的学习标杆企业——美国帕尔迪公司(PHM.NYSE)。
因此，我们的结论是，万科应该坚持其现行战略，且投资者可以相信万科的战略执行能力。
商业地产的升值构不成诱惑
持有商业地产最直接的诱惑是升值。不过，尽管国内地产商大量持有商业地产的先例，规模最大的4家A股地产上市公司万科(000002)、保利地产（爱股,行情,资讯）(600048)、金地集团（爱股,行情,资讯）(600383)和招商地产（爱股,行情,资讯）(000024)中，只有招商地产持有的投资性房地产稍多，但也不到10%。
招商地产总经济师王正德这样解释，“如果把我们的鲸山别墅当初开发完之后就卖的话，当初可以卖8000元/平方米，现在是12万、13 万／平米，如果把升值的速度和当时开发就卖的话，至少从历史上看，我们现在的回报是高的。如果当初卖了，其实有一个很大的风险，而长期持有的话，可以涨 15倍、16倍。就像炒股票一样，有的人老是折腾，还不如长期持有。当然这个必须要建立在一个对这个牛市有认识的情况下。我们现在对这个环境是看好的。所以我们有信心，我们物业会升值。”
不过，房地产牛市会一直持续下去么？如果鲸山别墅价格再上涨同样的幅度(14倍)，180万元/平方米的价格，何时可以见到？
巴菲特在今年《致股东的信》中说：“假设你指望你本世纪的股市年收益率达到10%，而你的收益中，2%来自分红，8%来自股价上涨，那么你就是在假设道琼斯指数在 2100年达到2400万点(目前是13000点)。如果你的财务顾问向你保证每年两位数的股市收益率，你可以和他讲讲这个题目。”
类似地，假设鲸山别墅2007年末价格为12万元/平方米，如果每年上涨8%，则2100年其价格将达到1.54亿元/平方米。这可能么？因此，房价和股价一样，不可能总是快速上涨。
然而每年8%的投资回报是远远满足不了投资者的期望的。万科实施股权激励的一个前提条件是净资产收益率达到12%。
近三年来，万科的净资产收益是相当高，而以持有优质商业地产闻名的中国国贸（爱股,行情,资讯）(600007)的净资产收益率反倒是极低。由此可知，持有商业地产的收益对万科形不成诱惑。
当然，这里面有些会计因素，比如，A股上市公司多采用成本模式计量投资性房地产。这是否表明会计数据低估了持有大量商业地产公司的盈利能力呢？实际上，采用公允价值模型计量投资性房地产，如果当年该地产没有较大幅度的升值，与采用成本模式相比，公司的净资产收益反倒会大幅度降低。这是因为净资产收益率的计算公式中分母(净资产)会数倍、甚至十数倍、数十倍地变大。
内地地产行业前景长期向好
既然要付出净资产收益率降低的代价，对企业来讲，就要估计一下内地房市的波动性是否大到要通过这种方式来平衡的地步。
同中国一样幅员辽阔的美国，其房价指数可以用平稳上涨来形容，只是最近几年涨幅有所加快。这种过快上涨随之而来的是次贷危机，那么，内地房市将来是否会出现深幅调整？
万科认为不会，“目前市场面临的，并非从长期上涨到长期下跌的转折，更非从大涨到大跌的转折，而是经历前期一段时间过快上涨后，市场需要一个理性回归的阶段。”“从国际经验来看，我国房地产市场与日本1960年代至70年代初非常类似，城市住房需求还将大量增加，供给不足矛盾长期存在，收入增长和住宅小型化将有效支撑主流家庭购买能力，行业长期繁荣毋庸置疑。”
保利地产、金地集团和招商地产对行业的分析与万科大体相同，因此这可以认为是国内主流房地产开发商的普遍看法。
有没有可能开发商集体犯错？以美国的几大开发商为例，在次贷危机中它们无一幸免，这说明每家公司的管理层在危机爆发前都过于乐观了。
不过，我们认为这个可能性不大。万科对过去几个月销售情况的统计：自住需求比例超过销售量的90%，恢复了主导地位，而投资性购房比例明显降低。
在年报发布后公布的销售情况表明，万科3月份实现销售面积71.9万平方米，销售金额66.8亿元，分别比2007年同期增长 147.1%和227.5%。至此，万科第一季度已经累计实现销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，和去年同期相比，增幅高达82.9% 和119.1%。以上数据表明，在万科现行价格水平下，销售有足够的、健康的购房需求支撑。
在行业未来长期繁荣(因此房价不可能长时间大幅度下跌)的判断下，万科最好的选择是坚持其专注于住宅开发、通过资产高速周转来获取超额回报的战略不变。不过，要做到这一点，前提是在可能发生的短期调整中安然无恙，我们发现万科已经做了足够的准备。
短期调整应无恙
与内地其他开发商相比，万科的财务状况最为稳健。2007年，万科、保利地产、金地集团和招商地产等房地产开发类上市公司更加注重保持财务健康，但仍以万科的指标最为好看。
在这里，我们以有息负债占资本的比例作为衡量指标，其中资本为有息负债与所有者权益之和。之所以这样做，是因为国内地产企业存在短贷长投的现象。以招商地产为例，其短期有息负债占有息负债的比例高达62.10%，是4家公司中最高的；与此同时，招商地产非流动资产占总资产的比例也是最高的，这说明其负债结构与资产结构很不匹配。因此，如果按照国外理论只将长期有息负债计入资本显然不妥。
考虑到仅计算有息负债占资本的比率可能不够全面，我们还计算了4家公司的Z值，万科的Z值是最高的，表明其破产风险最小。此外，从图1中还可以发现万科的货币资金占资产的比例也是最高的。
学习帕尔迪出于蓝胜于蓝
万科的第三个标杆是美国的帕尔迪公司。2007年帕尔迪身陷危机，全年亏损22.56亿美元，而在顶峰时期(2005年)公司也不过盈利14.92亿美元。
帕尔迪亏损的主要原因是手中的土地大幅减值。2007年，帕尔迪对土地、保证金及其他相关成本(land and deposits and other related costs)计提减值准备高达20.43亿美元。
在2007年半年报中，帕尔迪管理层还预计下半年将盈利，前提是不再发生任何与土地有关的减值。而事实是，2007年上半年帕尔迪亏损了5.08亿美元，下半年亏损17.48亿美元。显然，帕尔迪管理层对次贷危机的严重程度估计不足。
这种过于乐观的态度导致了在已经出现不好的苗头时，帕尔迪仍然在加大土地储备。2006年上半年，帕尔提对土地、保证金及其他相关成本计提的减值准备已经两倍于2005年全年，2006全年计提金额更是达到了2005年的十余倍。
这应该给了帕尔迪管理层以警示，然而2006年末，公司存货中“未来发展用土地”比上年末仍然增加了66.54%，甚至在2007年上半年还在增长。考虑到帕尔迪公布的存货数据应为净值，则其土地储备增加的幅度将更为可怕。
在增加土地储备方面，万科表现得十分谨慎。在2006年年报中，万科披露2007年计划新增1000万平方米土地储备，而2006年实际增加储备1201万平方米。在业内普遍对2007年形势看好的当时，这不能说不是一个异数。这一计划的实际执行情况是，2007年万科新增储备1142 万平方米，按万科权益计算的面积为934万平方米，与计划基本相符。
2007年，在万科、保利地产、金地集团和招商地产四家公司中，只有万科的土地相关存货增幅逊于营业收入增幅，约定资本支出数更是只增长了9.38%。2007年末，万科的财务状况最为稳健，控制土地储备过快增长起到了相当大的作用。
2008年，万科拿地依然非常谨慎。按已经公布的销售情况，一季度，万科实现销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%。可以说，万科的销售情况出人意料地好，然而一季度万科只增加了151.27万平方米的土地储备(按万科权益计只有 85.98万平方米)，总地价仅为41.45亿元。
如果控制好了土地储备的数量，与帕尔迪相比，万科抵御风险的能力就更强。在美国次贷危机爆发前，帕尔迪最好的盈利记录创自于2005年，然而即使是那个时候它的销售利润率也不如2007年的万科，这意味着万科有能力承受房价更大的跌幅。
在表5中帕尔迪的数据为其业务分部中房产开发分部的数据，而万科的数据为公司整体数据，其中开发成本和费用为营业成本、营业税金及附加、营业费用、管理费用、财务费用和资产减值损失之和。
此外，如果房价下跌，与帕尔迪相比，万科还有两个缓冲因素：土地增值税和股权激励。
万科的营业税金及附加主要是营业税、城建税、教育费附加和土地增值税。2007年万科的营业税金及附加为41.16亿元，占营业收入 (355.27亿元)的比例为11.59%，假设其营业税、城建税和教育费附加占收入的5.5%，那么土地增值税大概占收入的6%。如果房价下跌，开发商利润下降到一定程度，土地增值税是可以不交的，这是万科的第一道缓冲。
2007年，万科计入管理费用的股权激励费用为3.15亿元，占营业收入的0.89%。如果房价下跌影响到了公司的业绩，这部分费用也很有可能不用发生，这是万科的第二道缓冲。
核心竞争力确保战略成功实施
万科在《2007年业绩推介演示稿》中认为，“判断市场趋势的前瞻能力、应对市场短期波动经验、坚定贯彻的清晰战略”是其进入行业十九年来，赖以保持持续增长和盈利的独有优势，也成为支持公司未来稳定发展的最宝贵财富。
万科所总结的上述三项优势，或可认为是其核心竞争力的体现，其中尤以“判断市场趋势的前瞻能力”最为宝贵。
在众多企业家中，王石首先发表言论认为房价要调整，也只有万科在2007年年报中详细阐述了市场理性调整的必要性。在应对市场可能出现的调整时，只有万科做得最坚决，不仅是放慢拿地的节奏，还加快了销售的步伐。关于这一点，请细看表4，2007年末只有万科的开发产品增长远低于收入增长。
不久前，王石还发表了一篇题为《专业化PK多元化》的文章，文中提到2005年初他与郭广昌曾有一场“多元化和专业化”之辩，而万科做专业化的理由是“资源集中，只做一个房地产，就是房地产范围也只做住宅。唯此，才能形成资源优势，形成竞争力、做强、做大。”万科今天的竞争力突出，应该是很早前就有了清楚认识后努力的结果。
其实，开发商需不需要持有商业地产不仅与所处地外部环境有关，也与自己的资源和能力有关。
打个或许不是很恰当的比方，房地产开发业务和商业地产出租业务从收益率和风险两方面来衡量，一个收益高、风险大，一个收益低、风险小，这有些像投资中的股票和债券。至于投资者在自己的投资组合中是否增加债券以及增加多少，要视其能力而定。真正成功的投资者如巴菲特绝对偏爱股票，而且是集中投资于为数不多的好股票上。而万科显然有能力坚持现有战略。
地产股价未充分反映行业风险
作者:本刊研究员 孙旭东/文 页数:
2008年第15期(总第1410期) 出版日期: 2008-4-19 【评论】【大 中 小】【关闭】【 [到页面底部] 】
此前，市场流行以NAV或RNAV(Revaluated Net Assets Value)来为地产股定价。而结合最近万科、保利地产、金地集团和招商地产的股价走势，并将它们2009年动态市盈率与股价/RNAV指标进行列示，我们可以发现，它们的动态市盈率大致相同，而股价/RNAV指标却相差很大(见表1)。这说明，市场实际上是以动态市盈率为其定价的。
在越来越多的社会公众声讨高房价，多数地产上市公司承认市场可能出现调整，以及地产公司资金链难题正被越来越多地讨论的时候，地产公司面临的风险因素是否已经反映在了股价上呢?下面以动态市盈率较高的保利地产和万科为例，展开讨论。
保利地产:大股东靠得住吗?
在分析师们的预测中，保利地产未来两年的增长速度是招金保万之中最高的，不过，与万科和金地集团相比，保利地产的资金链更为紧张。因此，保利地产的高速成长也伴随着更大的风险。
这里，我们不讨论招商地产，因为它的发展战略与其他三家公司略有差异:它并非单纯地追求快速开发，而是持有较多的商业地产。
预计2008年，保利地产开工面积为630万平方米，与2007年相比增长53.4%。而万科2008年开工面积预计为848万平方米，只增长9.18%;金地集团为261万平方米，增长7.41%。
保利地产开工面积的大幅度增加显然是其未来两年高速成长所必需的，但也对其资金提出了更高要求。根据年报披露的经营计划，2008年，保利地产预计其房地产直接投资为300亿元至350亿元，全年实现销售认购240亿元，公司存在着60亿至110亿元的资金缺口。
需要说明的是，2007年年报显示，保利地产披露的销售金额为170.4亿元，而现金流量表中销售商品、提供劳务收到的现金”只有139.67亿元，存在约30亿元差异。因此，保利地产2008年的资金缺口可能还将更大。
在年报中，保利地产并未披露2008年有再融资的计划，不过如果公司想保持现在的资本结构(有息负债占资本比例)，依靠债务融资并不能募集到足够的现金。以2008年实现净利润28.98亿元和有息负债占资本48.65%计，保利地产只能增加有息负债27.45亿元。
因此，为了维持高速成长，2008年，保利地产有必要进行股权融资。不过，近来股市低迷，上市公司融资相当不易。而一旦不能从股市上融到资，或者融资成本过高，对公司股东而言并不是什么好事。
有传言称，保利地产的大股东将会极力支持上市公司发展，为其提供资金保障，所以保利地产可以全速发展。但是从其年报数据看，2007年末，保利地产应付保利集团(实际控制人)和保利南方(控股股东)的其他应付款仅为13.24亿元，与银行借款(短期借款、一年内到期的非流动负债和长期借款合计121.57亿元)相比，为数并不多，且关联方向保利地产收取的资金占用费并不低。
这里，试举两个例子。2007年2月，保利集团向保利地产提供资金2亿元，资金占用费按同期贷款基准利率加1%计算;2005年11月，保利集团向保利北京(保利地产的子公司)提供资金4亿元，年资金占用费率为6.58%，该款2007年已经归还，而当时银行5年以上贷款基准利率也不过6.12%。
当然，有实力雄厚的大股东支持是件好事，但很难想象保利地产能够依靠这种优势成为中国最好的地产公司。
市场看好保利地产还有可能是因为其预收账款较多。预收账款高，意味着保利地产未来的业绩有了极大保障。2007年末，保利地产的预收账款金额高达109.4亿元(其中108.4亿元为预收售房款)，是营业收入的1.35倍，而万科的这一比例仅为60.86%，金地集团为50.66%。
不过，事情可能并不那么美妙:年报显示，保利地产预收账款对应的房地产项目，大多要到2009年甚至2010年后才能竣工(见表2)。
表2真实地反映了保利地产的实际情况。假设所有项目按预计时间竣工，那么意味着保利地产108.4亿元的预收售房款中，大约只有18.79%，即20.37亿元，能够转化为2008年的收入。此外，既然有项目应该在2007年竣工，却在2007年末还挂在预收账款上，如果将来有部分项目不能按计划在2008年竣工，也并非没有可能。
一个可能的解释是，这些项目是分期开发的，披露的预计竣工时间以最后一期为准。不过，表2中部分预计2009年竣工的项目，预售比例已经超过95%，且预收款金额并不是很大，至少这部分款项可能要真到2009年才能转化为收入。
万科：分析师预测偏乐观
与保利地产相比，2008年，万科面临的资金压力要小得多，不过也并非可以让人毫无忧虑。首先是2008年预计开工面积较低。无论如何，9.18%的增幅难以保证2008年和2009年业绩高速增长。
多名投资者曾就此向万科总经理郁亮提问，他的回答是:“万科并未放缓开工进度，848万平米对应的是万科2007年末已经取得的项目资源，不包括2008年获取项目当年开工的面积。”话虽如此，但很显然，与一年前的情况相比，万科在开工方面谨慎了很多。
2006年，万科实际新开工面积为500.6万平方米。当年年报中，万科计划称，其2007年就2006年末已经取得项目资源新开工面积为637万平方米，增幅为27.25%，远高于9.18%。此外，在2006年年报中，万科还披露了年报编制结束(2007年3月18日)前新取得的项目资源的开工计划，为87.7万平方米，而2007年年报并未有类似披露。
其次，2007年，万科新取得的土地储备的均价上涨了92.52%，而土地成本的提高势必影响公司盈利。2006年，万科取得土地储备1222.3万平方米，地价合计227.46亿元，均价为1861元/平米;2007年，万科取得土地储备1142万平方米，地价合计409亿元，均价为3583元/平米。
最后，2007年，万科已销售未结算的面积为290.9万平米，合同金额238.1亿元，这意味着这部分销售的均价只有8184.94元/平米，低于已结算部分的均价，这种情况在以往年度没有出现过。2007年，万科结算面积为393.7万平米，结算收入351.8亿元，均价为8935.74元/平米。
结算均价高于已售未结均价，可能是万科的有意安排。根据万科披露的月度销售情况，2007年下半年，其销售均价要高于上半年。如果万科开发的项目按销售进度竣工，那么理应是已售未结均价高于结算均价。作个简单的测算，假设万科已售未结的部分全部为最后销售出去的290.9万平米，那么其均价应该是9118/平米。
万科这样做，可能是基于税收方面的考虑。2007年，万科深圳、珠海、厦门、海南及浦东的子公司执行15%的企业所得税税率。根据新税法，原享受低税率优惠政策的企业，在新税法实行后5年内逐步过渡到法定税率，其中享受企业所得税15%税率的企业，2008年按18%税率执行，2009年按20%税率执行……2012年按25%税率执行。
因此，万科在深圳、珠海、厦门等地的房地产项目，如果能够在2007年内竣工结算，就可比2008年少负担3%的企业所得税。2007年，万科在珠三角地区的销售面积和销售收入只占公司整体的28.3%和34.9%，结算面积和结算收入却分别占到了38.9%和44.9%，净利润更是占到了63.7%。
万科的行为为股东创造了更多的价值，值得赞赏，但已售未结均价较低对未来业绩有消极影响也是必然的。
既然市场是按动态市盈率为地产股定价，那么对分析师的盈利预测进行分析就很有必要。这里，我们选取了四份盈利预测，发现分析师的预测普遍偏乐观。实际上，虽然新会计准则已经颁布实施，但多数分析师仍然偏旧准则的格式，因此表3也是按旧准则报表项目填列。
万科预计2008年竣工面积为689万平方米，比2007年实际竣工面积445.3万平方米增长54.73%。考虑到万科2007年结算面积同比增长35.9%，与竣工面积36.0%的增幅相差无几，似乎以竣工面积的增幅估计结算面积增幅是个不错的选择。那么，预计2008年万科的结算面积同比将增长54.73%。对照表3可以发现，大部分分析师预测公司2008年的收入增幅远高于此，也就是说，他们很可能认为万科2008年的房价仍有一定上涨。
在利润率方面，即便最保守的分析师也预测称，万科2008年主营业务利润率仅微降1.41%。这相当于万科成本与税金不变，而收入(房价)下降2%时的毛利率水平。
从以上分析可知，很难说分析师在盈利预测中对未来房价的下跌风险作了充分考虑。虽然今年3月份，万科销售项目均价达到9291元/平米，与1、2月份均价8043元/平米、8010元/平米有了较大幅度的上涨，但是，这种势头能否延续下去仍有待观察。
近来，有媒体提出一个问题:上海房价再创历史新高，是真复苏还是伪复苏?有观点认为，从去年10月份到现在，长达半年的购房需求在3月份得到集中释放，才造就了3月成交量猛增的情况。在“网上房地产”网站上，记者也看到，3月28日上海全市的房屋成交套数达到阶段性高点，但随后，成交量却直线下降。
即使是坚定看好行业前景的万科，也承认在市场心态回归理性后，由于观望气氛仍可能持续一段时间，市场存在一定过度调整的可能。
因此，投资者在投资地产股时，适当考虑一下资金是否紧张、房价是否要下跌等风险因素，不失为明智之举。
物业税改革将分步走
《财经》记者 王长勇 《财经网》 [ 04-22 18:50 ]
对经营性房地产征收物业税已形成初步框架，但短期内向居民用房地产开征物业税仍面临很多障碍
【《财经网》专稿/记者 王长勇】“中国房地产税制改革是一个渐进的过程。”国家税务总局地方税司副司长周茵4月21日在北京大学林肯研究中心成立大会上表示，中国房地产税制改革会遇到很多困难和问题，包括技术和政策两个方面，其中计税依据改变、评估人才培养，以及批量评税方式和相关匹配体系，都有待逐步建立和完善。
对于改革完善房地产税制的目标，周茵说，物业税是为基层地方政府提供一个稳定的财政收入来源，增强其提供公共服务的能力，以完善中国的公共财政体系，也有利于中国房地产市场的健康发展和公民财富的合理分配。
“物业税更大的意义，在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善。”财政部科研所所长贾康认为，物业税能给中国分税分级财政体系提供一个支柱财源。开征物业税后，可以改变“以土地批租生财”的短期行为开发模式，抑制非理性投资，形成不动产保有环节的稳定的长期收入。此外，还可为推行分级财政提供重要配套条件，即规范房地产收费，将其调整到公共财政所要求的简便、透明和规范的状态。
据《财经》记者了解，目前政府相关部门已认可将物业税征收分为经营性房地产、居民用房地产两部分，对经营性房地产如何征收物业税基本有了框架，对方案也没有大的分歧。
目前，物业税的开征依然面临较多难点和障碍。例如，物业税对财政收入、房地产市场、居民和企业纳税人将带来哪些影响？一个现实的问题是，物业税改革宜采取什么步骤，是一步到位，还是逐步进行？
国务院发展研究中心和美国林肯土地政策研究院对这些问题进行了专题研究。
“对于不动产税改革，我们要有一个分步走的观念。”课题组成员、国务院发展研究中心对外经济研究部副部长隆国强认为，中国目前缺乏统一完整的房屋和土地信息数据，年度价格数据不全，评估人才更为匮乏，还需要建立科学适用的模型，纳税人的抵触更是很大障碍。
隆国强认为，开征物业税应先易后难。首先将目前针对经营性房地产征收的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等合并，以基于市场的评估价格作为计税依据。即首先对经营性房地产征税，先试点再推开。
在此基础上，逐渐向居民用不动产征税。向居民用房地产征税也应分步实施，要考虑每个城市居民的收入、不动产价格，以及家庭的平均居住面积等因素来设计一个免征额，逐渐把不动产税引入地方税收结构中。
正在全国十个地方进行的物业税模拟评税试点，主要是将针对经营性房地产征收的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税三税合并，以评估价格为计税依据，并根据三税的总税负倒推确定物业税的税率。对居民用房地产主要是少量抽样性质的模拟。
“也可以先推出经营性房地产物业税，对经营性房地产和居民用房地产分别设置税种。”国务院发展研究中心研究员倪红日认为，短期内向居民用房地产开征物业税有很多困难，但物业税作为地方基层政府的重要税种，尽早开征对完善分税制意义重大。目前对经营性房地产开征物业税的难度较小，条件也比较成熟。若把这两个放在一起，推进难度非常大。
2003年，中国政府提出要开征物业税。按照技术先行的方式，2004年在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆六个省市开始房地产模拟评税试点。2007年10月，试点范围扩大到河南、安徽、福建和大连四个地区。
今年1月，国税总局地方税司副司长杨遂周透露，2008年准备选择三到五个省市，进一步扩大模拟试点。
但模拟评税试点范围的扩大，并不意味着物业税出台的临近。随着对物业税改革认识的深入，这项改革所面临的困难和问题逐步显现。
“纳税人是否接受和认可，是不动产税能够推进最为关键的因素。”隆国强说，必须向老百姓解释清楚征收不动产税的意义是什么，明确告诉纳税人为什么要征不动产税。
隆国强认为，2003年政府提出要开征物业税（即不动产税），改革初期在认识上出现了许多偏差。如有人建议，先对豪华住宅、别墅或者大房子等征收物业税，更多强调它的公平职能。此后，中国房地产价格飙涨，大家又对用物业税抑制房价寄予厚望，认为开征物业税能够控制房价。
“给不动产税赋予过多的职能，增加了改革的难度。”隆国强说。
自2005年以来，为达到控制房价上涨的目的，政府频繁动用税收手段调控房地产市场，调控政策出台后房价却依然持续攀升，税收政策信誉由此受损。
“推出物业税，需要智慧，也需要耐心。”隆国强说。
发改委预计二季度房价将呈温和上涨趋势
http://www.sina.com.cn 2008年04月22日 16:10 中国新闻网
中新网4月22日电 据中国国家发改委网站消息，发改委今日发布1季度中国住房市场价格形势分析。分析认为,中国部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。
发改委分析认为，从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；钢材、人工成本的快速上升，也会推动住房价格特别是中小城市住房价格的上升；近期股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，同时，随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，从而拉动房价继续走高；居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。
发改委建议，当前，要密切关注住房市场发展情况，加强对房地产市场走势分析和预判，继续贯彻落实国务院已出台的政策措施；着力稳定住房价格，防止出现过快上涨趋势。
一是要着力解决城市低收入家庭住房困难。
要按照《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发24号)的要求，进一步建立健全城市廉租住房制度，逐步扩大廉租住房的保障范围，合理确定廉租住房保障对象和保障标准，切实落实廉租住房保障资金，多渠道增加廉租住房房源。要改进和规范经济适用住房制度，合理确定经济适用住房建设标准，规范经济适用住房供应对象，严格上市交易管理。
二是要调整居住用地供应结构。
在严控土地管理的同时，要调整用地供应节奏，调整用地比例，加大居住用地供应规模，盘活存量土地，增加中低价位、中小套型商品住房土地供应规模，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。同时要合理引导住房需求。严格控制第二套住房的信贷政策，抑制不合理住房需求。
三是要加强房地产市场监管。
要严格经济适用住房价格、廉租住房租金标准和政策租赁性住房租赁价格管理，使经济适用住房销售价格和廉租住房租金与城市低收入家庭经济承受能力相适应，切实体现政府给予的各项优惠政策。要明确对限房价、限套型的普通商品住房的销售价格实行政府指导价管理，按照低于周边同品质普通商品住房销售价格的一定比例，合理确定最高销售价格。同时，要加大市场整治力度，制止哄抬房价等违法违规行为，合理引导正确的舆论导向，促进住房市场健康发展。
任式野蛮
——企业史碎片
最近，老是遇到一些野蛮人士。重读李普曼的《公众舆论》，想想我国所有的公众人物，从企业家到知识分子，均没有受过代议制文明的教育与训练，从来只会用“革命”或“反革命”式的极端言论来刺激公众，有点无奈之极的谓叹。
任式野蛮
中国企业界目前已经陷入了一个语境尴尬的困局。任志强是一个代表人物。
上月，我在冰天雪地的亚布力访问任志强。在整个过程中，他一直没有笑容，我怎么逗也不行。他说刚刚读完马尔萨斯的《人口论》，觉得其说颇可自圆，他又问我，你可能读过恩格斯的《反杜林论》，可是你读过杜林的书吗？我则问他，你干嘛要把同行比喻成“苍蝇”呢？你为什么说“宏观调控是为了促进房价的稳步上涨”？我们的交谈就在这种莫名其妙的交错中磕磕绊绊地进行。
任志强是当今中国商业界的一个“怪物”，他创业于1980年代前期，资历之老，堪比王石，当年王石在深圳倒卖办公用具的时候，他也在做同样的生意。他的华远地产在地产界排不进前五十名，然而，他却是中国最出名的地产商之一。他的名气来自于肆无忌惮的“大嘴巴”，近年来，他每一开口必平地溅起一番波澜，精彩的“任氏语录”包括：“商品房只给中高收入者住，我不考虑穷人”、“房地产商人们是弱势群体”、“房地产就应该是暴利”、“开发企业同样受法律的保护，没有必要、也不应公布自己的成本”、“买卖有理、炒房无罪，禁止炒房就是违宪”、“小户型若跌价，开发商有权不盖房”、“中国应该分穷人区、富人区”，他被一家财经杂志称为是“人民公敌”，还被网民评为“全国最该挨打的三个人之一”，有评论曰，“在房价已成焦点的大背景下，任志强顿成众矢之的，讨伐批判之声不绝于耳。他不仅被冠以“任大炮”、“任大嘴”的诨名，其激起民愤之深可见一斑。任志强几乎成了“黑心房地产商”的典型代表。”他最近的新论是“宏观调控是为了促进房价的稳步上涨”，很显然，这是一句没有人听着会顺耳的话。今年2月，就当地产界的另一个领袖人物、也是他的老朋友王石提出“拐点论”之后，他又第一个跳出来反驳，甚至将之暗喻为“苍蝇”，他在自己的博客中写道，“也许（拐点论）背后还藏着许多并不为大多数人所知的“秘密”，或仅仅是源于这些 “秘密”而做“秀”。”······经济规律更不会因为有几只苍蝇在嗡嗡叫就改变内存中固有的运行规律，苍蝇也不会让“拐点”出现。”言辞之刻薄令人不安。在亚布力论坛上，任志强与王石比邻而坐，我没有看到他们互动的景象。
此次为了访问任志强，我仔细阅读了他几乎所有的言论，让我意外的是，他可能是中国企业家群体中读书最多的人之一，他的言论被曲解和误读的程度之大让人吃惊。被炮轰的“任氏言论”大抵可以分成三类，一类是“论点自成一说，缺乏逻辑演绎”，譬如他说当前的宏观调控政策，如果适用不当和操作失误，将无法起到遏制房价持续上涨的目的，“人民收入还在涨，土地资源不能增长，这两头已经限制住了，那房价能不涨吗？”这些论点自有其依据和道理，然而一旦表述为“宏观调控将促进房价的稳步上涨”，自然会引起无数的歧义和没有必要的争吵；第二类是“道理正确，多说无益”，譬如“开发商有权不盖房”、“ 禁止炒房就是违宪”，这些话在某些时刻说出来，明摆着是带有情绪的、自讨没趣的“真话”；第三类则是没有深思熟虑的顺口言辞，譬如他说“房产品牌就该是具有暴利的”，这显然是经不起推敲，在欧美中国，我们很少看到具有暴利性的房产品牌，甚至在过去的一百年里，美国富豪靠地产致富的人也从来没有超过5％。而 “我是一个商人，我不应该考虑穷人。如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人。”这也是一段颇可商榷的话，因为考虑穷人，并不意味着救济穷人。
在一向“娱乐化”的地产界，任志强并不是唯一的困扰者，譬如潘石屹、冯仑，甚至王石都遭遇同等尴尬。今年初，冯仑出版新书《野蛮生长》，在首发式上，他请来中央台的王小丫当主持人，王姑娘一本正经地问：“这里有几个词：管理、金钱、伟大、女人、政商关系……，冯总，您最想从中挑哪个词来阐述您的观点？”冯总毫不犹豫地说，“我挑女人”。就这么一段无厘头式的对答，第二天上了各网站的版面。就在首发式后不久，我去北京访问冯仑。我先是让他猜一个人：“有一个同志，1957年出生，他15岁入团，20岁入党，27岁读完中央党校的研究生，46岁获得中国社科院法学博士学位，早年写过一本书《社会主义国家的经济职能》，这个人是谁？”冯仑听着就一个劲儿地笑，他当然知道这个人就是他自己。然后，我问他，“这样的一个人为什么说起话来老是很野蛮的样子？”冯仑的回答倒也直接，“我用博士的方式说话现在还有人听吗？”
这到底是一个怎样的企业家群体呢？他们为什么会有这样的表述方式？这是我最感兴趣的地方。据潘石屹的分析，“任志强因为性格的关系，在周围树立了这么多的敌人”，任自己的解释则是，“我更愿意说真话的原因则在于被欺骗的太多了。我不想被别人欺骗，自然也就不能去欺骗别人。说得多则在于，这个阵地你不用真话去占领，就会被别人用假话去占领。”在接受我的访问的时候，他一直颇自得于此。
而我的疑问则是，当一个众人物的观点老是被曲解和误读，那么，一定是在什么地方出了问题。任志强也许是地产业读书最多、最清醒的人也是最有思考能力的人之一，可他又是最被批判，甚至最被妖魔化的人。这种巨大的认知反差构成了一个让人深思的现象。而事实上，在当今中国，社会精英在话语表达能力上的困境已经是一个公开的秘密，任志强不是唯一的，更可怕的是，即便是一些严谨的经济学家居然也开始用这样的野蛮语言销售他们的思想，譬如“高学费有利于穷人孩子读书”、“公务员是改革的弱势群体”、 “为富人办事，替穷人说话。”等等言论，无一不引起巨大争议，这些话粗一听到，痛感发言人的逻辑似乎已经错乱到了该住院的地步了，然而，有心人认真细读，却恍然原来也是一些正常，甚至所论十分中庸的寻常之言。这种“野蛮”而颇有点草根暴力气质的语言方式已产生了两个后果，首先，一个正确的观点，可能因为错误的表达方式而被唾弃和攻击，紧接着，社会精英对公众的愤怒发动反击，进而激发出公众的新一轮愤怒，造成新的更深的伤害。这种互为伤害的舆论互动，在缺乏理性基础的互联网上被成倍地放大，民粹主义的“逻辑暴力”与某些精英阶层的“语言暴力”，最终造成了一种紧张的公众讨论空间。
面对这种的景象，对公众或互联网舆论模式进行批评是没有意义的。在我看来，问题出在发表观点的公众人物身上。由于从来没有接受过代议文明的教育，我们的公众人物一直没有学会用一种理性温和、具有建设性的话语方式来跟大众进行沟通，他们更喜欢用耸人听闻的、语不惊人死不休的语言来挑逗大众，吸引眼球，他们认为只有这样才显得与众不同，才能展现自己的个性以及社会责任心，这种“气质”现在终于释放出了所有的毒素。
任志强曾经在博客中引述法国戏剧大师莫里哀的话称，“大部分人是死于治疗，而不是死于疾病本身。”而事实上，他自己也正陷入了这样的尴尬，他的绝大多数观点之所以遭到炮轰和妖魔化，不是因为观点本身，而是因为他的表述方式。
万科提前3天公布1季度报表，10亿激励基金火速入场抄底 [江湖百晓生] 于 2008-4-22 22:50:45 加贴在『王石ONLINE』 ↑ http://www.vankeweekly.com/vankebbs/images/profile.gif http://www.vankeweekly.com/vankebbs/images/edit.gif 进入江湖百晓生的博客
http://www.cninfo.com.cn/plsj/plsj_main.html
股票代码公司简称首次预约日期变更日期实际披露日期000001深发展Ａ2008-04-24
000002万 科Ａ2008-04-292008-04-25
不愧是资本市场高手。要知道，1季度报表公布2个交易日后才能买股票啊。20元以下卖出的不知24号还有没有机会在卖出价以下回补了。反正我是再也不会补了。
3月房价：深圳列跌幅之首 广州涨幅倒数第二
http://www.sina.com.cn 2008年04月23日 14:14 大河网-大河报
国家发改委、国家统计局近日发布的最新“房价报告”显示，今年一季度，全国70个大中城市一手住宅价格同比上涨11.8%，单在3月份也同比上涨11.4%。
而广州一手房价也结束持续三个月的跌势，出现同比2.5%、环比0.3%的增长，但涨幅远低于全国水平，排名倒数第二。深圳新建住房价格继续明显下跌，环比下降4.9%，跌幅列所有城市之首。
新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐25.3%、海口18.3%、宁波18.2%、北京16.9%和蚌埠16.9%；环比涨幅较大的主要城市包括：北海3.9%、金华2.4%、乌鲁木齐1.9%、三亚1.9%和宜昌1.8%等。环比价格下降的主要城市包括：深圳-4.9%、南充-0.9%、南京-0.8%、惠州-0.7%和哈尔滨-0.6%等。
值得一提的是，广州的一手房价涨幅排名持续靠后，在70个城市排名中再度降级，3月又从2月的倒数第三位跌至倒数第二，仅次于呼和浩特(0.7%)。 《羊城晚报》
联通发射塔移址仍未确定 万科铁塔门业主心焦
2008年04月22日16:19 [我来说两句] [字号：大 中 小]
来源：新民晚报·新民网
万科花园小城业主集体维权 要求拆除小区边发射塔 新民网网友供图
【新民网·独家稿件】在经历了近半个月的等待，万科花园小城终于等来了联通方面对于联通信号发射塔迁移的选址建议，联通方面向新民网明确表示，目前已经给万科方面提供了5个备选地址，并与万科就5个地址在积极协商，万科也表示目前对于铁塔选址的情况正在与联通积极磋商，但业主们却表示出担忧， “希望能够尽快确定”成为他们的一致心声。
联通方面表示，由于万科前期提供的2个备选地址无法满足联通信号发射塔的信号覆盖，因此没有采用万科提供的地址，通过对于该区域信号覆盖的要求勘测，现在联通方选出了5个备选地址，并已经将地址情况知会了上海万科公司，目前还在就最终确定地址在积极协商中。
万科方面对于选址情况并没有过多置评，只表示，目前对于铁塔选址的情况正在与联通积极磋商。
“我们希望万科与联通能够尽快协商，不要让我们再等了”，对于联通与万科的表态，业主们发言谨慎。一位业主表示，从没有地址到出现5个地址花了半个月的时间，现在还要选址，谈价格等，这些情况不知道还要等多久，眼看5月交房时间马上到了，可是铁塔依旧耸立，不知道移塔还要等多久，半年还是一年？到交房日那天是该签收还是拒收？（新民网 张骏斓）
本报讯 “2008年，房地产行业调控依旧，万科增长也将依旧。”王石在万科（000002）的股东年会现场再次坚定地表示。同时，王石明确表示：万科近期不会再融资。
据悉，根据万科今年的工作计划，持续增长、补充一定项目资源、住宅工业化等是公司今年的重点工作。
在项目获取上，万科坚持稳健风格，视市场机会，适当补充一些项目资源，同时坚持“聚焦主流”，进一步提高针对刚性需求的小户型住宅比例。此外，年内万科会继续扩大工业化范围，全面开工面积超过60万平方米、装修房新开工比例达到80%以上。
万科曾在年报中提出，时机成熟时今年将进行一次股权融资。郁亮说，“万科在这一问题上将高度审慎，其中，市场现状、股东和投资者承受能力及广大投资者认可等因素是公司考虑再融资前提条件。而一旦启动，公司将尽一切所能选择合适的时机、合适的规模与方式，以避免对市场造成影响，同时将确保融资为股东带来盈利增长。”
虽然万科首期（2006年-2008年）股权激励方案实施还没结束，但投资者已经开始关注二期计划了。一位股民激动地说，“在所有实施股权激励方案公司中，只有万科敢与公司股价表现直接挂钩，与投资者同甘共苦。”他认为万科管理层是负责任的，他希望二期计划仍能保留这一考核指标。
郁亮称，股权激励是股民给予的，如何制定及衡量标准，当然要考虑股东的利益，也是股东说了算。公司目前尚无明确计划，但股民积极的意愿让他感动，也一定会认真考虑的。
有股东问，受美国去年爆发的次贷危机影响，帕尔迪出现了亏损，它还是万科学习的标杆么？
对此，王石明确表示，万科不会因此改变帕尔迪的标杆地位。万科当初将帕尔迪树为标杆，是基于几方面因素，除了持续十几年保持盈利，专注住宅、在美国超过5%的市场占有率及广泛的产品线等，都对万科有很好的借鉴作用。现在，万科已经成为全球最大住宅企业，但很多方面还是有差距的。可以说，万科现在更关注帕尔迪，原因在于不但要学习它的成功经验，更应该知道在危机来临时如何应对，这对万科尤为重要。
于 2008-4-24 23:17:46 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入brucewang的博客
正常，企业经营哪有那么机械精准，计算其他已售未竣工，以及今后的潜力，今年保持高增长不难。
而且本季度是：
净利润同比增幅相对偏低的主要原因在于，去年同期结算时恰逢一个高利润项目较为密集的时段，而本报告期结算项目中包括利润率较低的上海华漕213号配套商品房，该项目结算面积和金额分别占公司整体比例为23.7%和12.7%。
王石：放不下的是什么
值班编辑：卫星
Blogbuffett转载
转载自：《数字商业时代》
数字商业时代(以下简称DT)：如果让你回顾自己的经历，你认为自己最成功的一次放下和最执著的一次坚持分别是什么？
王石：对我而言，重大的放下有三次：
第一次放下是在1983年。我当兵回来之后做了一年工人，恢复高考之前作为工农兵学员就上了大学，毕业后在广州发展，身处开放最前沿。在别人看来，我在主流社会中一帆风顺，但我个人是比较苦闷的—觉得个性受到了压抑，当时的社会和我的个性是格格不入的。我个性很强，宣扬个人主义、利己主义，这和社会宣传的利他、集体主义、绝对服从不一致。
所以1983年我抛弃一切只身到了深圳。我记得当时非常希望我的大学同学也到这里来创业，他们回答得很有意思，有的说要等小孩高中毕业之后再放下；有的说等单位分了房子再来；有的说房子产权下来后再来，总之有很多原因，结果是大多数同学都没有来。
我记得很清楚，我非常赏识的一个同学，在我几次建议下还是没有来深圳。之后到了1997、1998年，他到深圳找我，说他一切都安置好了，房子也是自己的了，小孩也不需要照顾了，要到深圳寻求新发展。我笑着告诉他，你没有机会了。他当时已经是大设计院的办公室主任，从头做起对他来说很困难。
DT：第二次放下时环境有了哪些改变？你又是怎样抉择的？
王石：我的第二次放弃是在1988年股东改造时，当时产权改革，国有公司改成股份公司，产权既定是四六开，60%是国有股，40%是企业股。我那时候做第二次选择就是把企业股放弃。现在很多人问，如果有第二次选择你会怎么做？我说，人的决策一定是时代决定的，所以我再选择还是放弃。
当时有几点考虑：第一，进行股东化改造，并不是想把企业据为我所有，目的是制度创新、产权改革。改革就是如何以制度创新让企业按照市场经济规律办事。
我突然有了很多财富，但当时还没有思想准备，所以要不要财富需要做判断。我当时判断的结果(选择放下)有自己的野心。中国传统文化当中对财富是鄙视的，财富的积累创造就是为富不仁。所以突然很有财富，在中国这个社会当中是不利的。如果企业发展大，一定有人会说你的财富不干净，要追踪祖宗八代。既然这样，那我就放弃它。
第二点是自信心的问题。很多企业家靠掌握股权主宰自己的命运，但我有自信作为一个职业经理人就能经营得很好。我觉得只要有能力，不需要拥有股权就能经营企业。
第三点，也和我少年时代读的书有关系，像巴尔扎克的《人间喜剧》《高老头》，狄更斯的作品等等，把资产阶级革命诞生的新贵族描述成暴发户，这些作品的企业家形象都很可恶、很贪婪、很吝啬，为富不仁，我是很反感的。当然，后来有一天突然发现，我也成了“暴发户”。
我是经过平衡利弊放弃的，而不是说简单就放弃了。这中间还有个有意思的插曲，对拿不拿股份在犹豫之间，我想看看祖上有没有积累财富的基因，就让表弟拿来家谱，追踪祖上有没有地主出身，要是有我就考虑拿股份。后来向上追踪30多代，从安徽追踪到湖北，湖北追踪到江西，结果发现全是农民。
DT：循家谱的插曲有没有对你之后的抉择产生影响？第三次放下是什么时候？
王石：玩笑终归是玩笑，到了第三次放下，实际上是一种试错的过程。只是过去赚钱容易，试错的成本不高，万科成规模后更是有了资本，于是我们一直试错到现在。
1998年，当时万科最大的股东是深圳的一家国营公司，但由于这家企业经营有很多问题，它拥有的万科股份已经多次被银行质押。后来这家公司的老总比较开通，就告诉我说，你找一个新东家吧。当时他们的股份不到10%，是最大的股东，第二大股东才百分之二点几。我们面临几个选择：第一是MBO，就是管理层把股权买下来；第二是找新的买家—找新的买家又面临两个选择：卖给有国营背景的公司或私营公司。
换句话说，我们在1988年放弃了企业股权，1998年时有第二次机会可以再拿回来。万科管理层倾向于自己拿回来，因为按照当时的股价，10%不到的股份，需要动用不到3个亿的资金。虽然管理层拿不出这个钱，但动员全体员工、亲戚朋友就能把这个钱凑出来。
管理层非常倾向于控股，自己说了算。当时我和管理层有一个对话，我说我们把它拿下来，是为了控制，还是为了发展？管理层说是为了发展，控制只是一个手段，而不是目的。如果说控股是一个手段，我们发现砸锅卖铁可以拿下来。但公司要发展就要不断扩股，我们却跟不上脚步，结果就是稀释股份，稀释两次、三次就被别人稀释掉了。
要想跟上脚步而不稀释股份，该怎么跟？已经竭尽全力才拿下来，再跟只能动用非法手段：把公司的钱汇出去，再弄到自己的名下，以自己的名字去买—现在很多公司都是这样做的，但这是违法的。这样一讲，管理层都明白了，所以我们再次选择放弃。
“万科如果改变策略，我从棺材板里也要伸一只手出来干涉，这就是我坚持的概念。”
DT：当年万科曾尝试过多元化的业务，后来只涉及住宅，这个决策又是如何产生的？
王石：决定只做房地产是很困难的选择，只做住宅就更难。我们做这个决定是在1993年，实施是1994年。但是1993年5月份开始宏观调控，整个房地产市场极端不好，这就面临其他的放弃—只做房地产行不行得通？当时我非常明确，因为这是一个战略选择，让我们从一个机会导向型，变成目标导向型的企业。
目前我们依然面临这样的选择，现在仅做住宅会非常好，但是会不会一直好呢？管理层会提出疑问，我们要做储备，要做多元化的准备。但我曾经说过这样的话：只要我做董事长，你们就不要想(多元化)了。至于说我不当董事长了，新的决策班子怎么决定我管不了。
到了2007年，我的话有所改变，我说万科永远只做住宅，其他什么都不做。很多人怀疑，住宅总有萎缩的一天，不仅城市住宅会萎缩，总有一天城市不需要住宅了。但是我所能说的是，最后一套住宅将是万科盖的。我离开万科时，当然，不久我也会离开这个世界，万科如果改变策略，我从棺材板里也要伸一只手出来干涉，这就是我坚持的概念。
DT：这样看似“逆势”的放下，是否会让你和万科错过一些机会？
王石：放下来当然不是全放下，总要有一个东西要坚持下去。当然，另一方面会发现，坚持虽然错过了很多机会，但是你的社会地位、社会影响力在增加。万科原来强调万科化，第一是简单，第二是透明，第三是规范，这是对万科的概括。
最伟大的公司是可以用两秒钟说清楚的，比如说可口可乐—世界最大的软饮料公司。虽然万科距离伟大还很远，但我可以用六秒钟把万科描述清楚—中国住宅开发、上市蓝筹股、受尊敬的企业。
我刚才对万科的描述当中，有两秒钟是说受尊敬的企业。一个现代企业制度的建设，包括简单、透明、规范和责任，这个责任不是狭义上说的对股东、对消费者、对员工的责任，更多是对间接利益者的社会责任。万科做了20多年，在行业拥有影响力，既然又有远大的目标，就必须把社会责任当做己任。至于说怎么向股东回报，这是最起码的。所以，从某种程度来讲，放下了，意味着坚持的内涵越来越丰富。
“要抵制诱惑，要看清目标—只坚持做一件事，你会发现，越简单，离伟大越近。”
DT：刚才你谈到三次放下的过程，这个决策的过程是怎么样的？放下和坚持是一念之差，这个决策的过程会很漫长吗？
王石：第三次放下时，万科为什么选择了有国营背景的集团？当时我们有两种选择，一个是一家香港有影响力的公司新宏基，再一个就是有国营背景的华润。我们管理层和职工不持有的股份给谁好呢？当然大家都说，好不容易摆脱国企“婆婆”，我们一定选择新宏基。
但是我的决定是选择华润。中国改革开放是一党执政下的改革开放，企业和政府都是以改善劳苦大众生活为己任。所以，如果在中国改革开放当中，个人资本在社会上影响力过大，从某种程度来讲会带来很多麻烦。
另外中国是国有体制，真正的资源包括可动用的资金、人才和市场准许进入的特许，掌握在大型国有企业手里。也就是说企业做到某种程度，如果资源不能有效运用的话，发展会受到限制。
基于这两点判断，我选择了有国营背景的华润。而这个选择不但要坚持，处理上还有很多艺术上的手法和技巧，因为很多事情不是当时能够看出来的。
中国市场这么大，五六百个有分量的城市，万科现在只进入其中30多个，我们的业务集中在中国5%的国土面积上，在东南沿海这条线上，其他地方不去。这个过程中要抵制诱惑，要看清目标—只坚持做一件事，你会发现，越简单，离伟大越近。
DT：房地产在国内是一个特殊的行业，现在房价如此有争议，春晚上有一个小品就喊出“奸商”的说法。另外今年的宏观调控会比前两年来得更猛烈一些，这些会对万科带来怎样的影响？
王石：房地产是特殊的产品，它不仅在中国是这样，对任何国家来说都一样。前几年都认为房价太高是房地产商抬高地价、抬高房价，但是去年24号文件说得非常明确，房地产有两次分配，第一次分配是企业经营上税，第二次分配是上税一部分要建福利保障系统。
企业家的责任又在什么地方呢？不光参与了前两次分配，而且有第三次分配，把额外的、自己应得的东西再贡献社会，比如解决很多中低收入者的住房问题。我想正是逐步市场化，把产品特殊性进行理性的回归。
拿房地产开发商说事是市场不成熟的表现。所谓不成熟就是房子已经很差了还有人买，如果说发展商有问题，难道说消费者就没有问题了？有什么消费者就有什么发展商。如果质量这么差大家还买房是无奈选择的话，你把房子做得好一点，消费者就会选择好的。可现在大家盲目消费，什么房子都会涨价，房子质量就无所谓好坏。春晚的这种现象，与其说是耍笑开发商，还不如说是耍笑消费者。我觉得中国的住宅开发，质量确实有待极大的提高。
DT：你在万科的管理如何体现放下与坚持？
王石：我1983年到深圳的时候，每天全力以赴投入到创业中去，恨不得春节那一天都在工作。但是，这个状态到了1997年应该是一个转折，尤其是到1999年，我辞去总经理职务，之后时间分配就不一样了。
中国企业的文化，最基础的一种是家族式、权威式的，换句话说是专制的，需要领袖人物带着大家往前走。这个领袖是家长式的，不但要有权威、粗暴的一面，还要关爱下属，甚至关心他们的结婚问题、小孩问题，这是中国的传统。但是，显然现代企业和这个是冲突、矛盾的。现代企业需要的是法律、契约讲明大家的关系，讲的是以利己为前提的合作，讲的是法治秩序。
我在万科也是扮演这样权威的角色，但我希望建立现代的企业制度，如果还在亲力亲为管理企业，这个过程和我的诉求是冲突的。所以我就把总经理职务辞去了，而且光放出去还不行，慈禧太后不是皇帝，但是垂帘听政。所以，我不但要辞去这个职务，还要疏远，因为万科成功的标志不在于王石存在与否。
“虽然这个主题叫放下，实际上谁都放不下。”
DT：重走玄奘之路，你的最大体会是什么？
王石：这次重走玄奘路活动的主题叫“放下”，要放下都市的喧嚣，放下利益的追求，感受玄奘当年走过的路。开始有一个和主题有关的游戏，我们一个队八个人，一根竹竿，大家一块拿着这个竹竿放到地下去，但是有一个条件就是不能提前离开这个竹竿，提前就被淘汰掉了。结果意外的是，竹竿不但下不去，一直提高，最后滑下来。第二次、第三次试都是一样。事后总结很简单，因为谁都不想被淘汰，所以都紧贴着竹竿，结果有一个人往上抬，其他人就有离开的感觉，所以竹竿越抬越高—而现代人生活的状态就是这样的。我们讲要放下，实际谁都放不下。
起初对走这一段路我不太有兴趣，也不愿响应，但是组织者邀请我，我又不好拒绝。于是我将了组织者一军：只要你们同意把手机收了，我就走，这才有一点挑战性。组织者说只要你同意走，我们就收手机，我说好，大家开始收手机。
手机已经成为现代城市人的一个五官的延续，现代人出门把手机忘家里，80%的人都要回去再取，组织者明白个中利害，实际上是点到为止，手机只收了一天。手机和竹竿游戏一样说明问题，虽然这个主题叫放下，实际上谁都放不下。
DT：玄奘之所以为后世所称道，原因之一是其执著的精神。这或许恰恰是现代人缺乏的，你是怎么看待放下和执著之间的选择？
王石：我觉得现代人并不缺乏执著。比如说过去的泛政治化，搞阶级斗争是非常执著的，现在我们搞GDP也非常执著。但仅仅是这个执著是不够的，如果再执著下去会有问题。物质财富和精神文明不结合起来会有很大问题，而且精神文明本身出了问题，所谓真善美现在遭到了曲解。比如现在网上暴力泛滥，很多真相的东西媒体也不允许报道。
我们是经济发展非常快的国家，是全球第四大经济体，但是另一方面，我们污染严重，已经成为第二大碳排放国，在全球变暖问题上我们扮演什么角色？之前我们认为，全球变暖是200年工业发展积攒下来的，现在让中国承担这个责任不公平。另外我们是经济人口大国，人均下来排放量还是很少的。但现在这样的逻辑行不通了，按照美国的标准，需要四个地球的资源才能满足中国式的发展。
显然之前的逻辑需要修正，我们必须承担人口大国、经济大国全球的责任。所以这次巴厘岛会议上，中国承诺2012年碳排放量减少20%。国家要进行反思，民族要反思，同样，企业和公众人物也要承担社会的责任。
DT：中国企业与欧美还有很大差距，玄奘路之旅对我们的企业有何启发？
王石：我们与欧美的差距是过去200年历史决定的，实际上我们更应该和印度、日本企业家相比。比如说印度米塔尔的钢铁公司，同样是改革开放的90年代初，苏联解体，我们得意的是牟其中的牛肉罐头换飞机，现在回头再看，当中国企业家搞边贸时，米塔尔在东欧国家收购破产工厂。
多少年过去了，罐头换飞机成了一个谈资，不能说明更多的问题，而米塔尔现在成就了世界最大的钢铁公司。从中我们看到了差距，因为米塔尔也不是像塔塔一样的老牌家族企业，它也是一个80年代起家的公司，现在却成为钢铁大鳄。而中国的民营企业，做得最优秀的在世界上又处于什么地位呢？
原来说改革开放很多借鉴日本，但现在阻碍我们学习日本的不是日本的泡沫经济，而是中日之间的关系，形成互相不理解、互相的仇恨、互相抵制的态度。到现在网络上到处是极端的民粹主义来对待日本，这对我们现在来说没有好处。所以现在根本谈不上为什么没有伟大的企业，我们还需要解决生存问题。
DT：我们与欧亚其他国家的交流有何成果？我们是否已经找到一条可以复制的道路？
王石：从某种程度来讲，西方理想化民主主义在中国很可能是灾难，但是这种集权主义，再往下走是不对的。所以必须要先放下，再坚持别的价值观。
我刚从亚布力滑雪回来，那里举行了一次企业家论坛。与会各方提到企业发展史时有一些观点我很同意，对于改革开放30年的回顾，大家都是积极乐观的，但未来谁都说不好。我非常同意吴晓波的基本判断，他说：我们过去的30年，不像我们想象的那么伟大。我们未来的30年，一定不会像我们想象的那么平坦。
ZT:万科2007年度股东大会纪实
作者: 王石
时间: [ 2008-04-25 01:01 ]
04月23日上午10：00，深圳万科总部
326名股东或股东代表参加万科股东大会，创下了万科成立18年来的一个新纪录。
面对主会场爆满而只能站立的部分股东，万科董事长王石表示了歉意。他说："股市不好、地产行业面临调整的时候，大家都关心公司的经营情况；股市好了，可能大家不一定都来了。当前，地产行业出现拐点已是事实，并面临节能减排等不确定性因素，万科正以小户型的主流产品，通过住宅产业化的开发模式，满足自住性质的刚性需求，以应对行业风险。
[行业趋势]市场刚性需求仍然存在
股东非常关心万科管理层对房地产行业未来走势的判断。王石回应说："地产行业出现拐点已是事实，所以，我们去年11月份在广州、深圳调整了住宅产品的价格。跟着万科调整价格的房地产公司，房子卖得不错；不跟着降价的房地产公司，都很难受。但只要城市化的进程不改变，3.5亿人持续进入城市，房地产行业仍然存在坚实的刚性需求，产品小型化是趋势。"
王石与万科总经理郁亮都认为，房地产市场调整的重点不在价格，而在于市场心态。郁亮分析："大家都知道，去年曾出现消费者排队买房、抢购的现象，现在市场亢奋的心态已经消除，心态理性调整的过程基本完成。不过，市场的现状可能会继续引起消费者的观望，消费者对市场的预期和判断也需要时间来消化，消费者过度观望、市场过度调整的可能性也依然存在。"
王石与郁亮认为，目前的调整只是阶段性的插曲，不会改变行业向上的趋势。万科今年一季度的销售数据显示，1-3月份，该公司累计销售住宅面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%.进一步分析这些数据发现，万科1月份销售的房子中，属于首次置业或改善自住条件的刚性需求部分占83%；到3月份，这个比例已上升至89%.
[资金瓶颈]个人房贷成主要资金来源
万科的股东们非常担心2008年房地产企业紧绷的资金链会出现断裂的风险，并且提到了购房者"断供"对地产商的影响。
郁亮表示："地产业现在的状况就是，谁准备了更多的粮草，谁取得了先发优势，谁就会获得更多的机会。银行对地产企业的银根确实在缩紧，信贷成本上升不是问题，关键是如何得到银行贷款。也有外资希望给我们注入资金，但是国家对这种资金的口子收得很紧，外资还进不来。所幸的是，银行对我们的客户购房按揭是有保证的。其实归根结底，资金周转的关键还是在销售，所以我们更关注存销比，当销售不好的时候我们会减少开工量。"
对此，国泰君安分析师孙建平认为，今年房地产企业从股市再融资或从银行贷款都受到了限制，银行相对支持个人按揭贷款，因此，个人房贷成为房地产开发商最主要的资金来源，万科看到了这一点，所以该公司非常果断地调整住宅产品价格。
即使在资金需求较大的情况下，王石明确表示，近期万科没有从二级市场再融资的计划。有股东当即表示，万科的做法比中国平安更负责任。
[应对策略]提高小户型销售比重
未来地产市场充满不确定性和模糊性，对此，王石表示，万科则领先同行一步开发小户型产品，这使公司在应对市场不确定性方面取得了先发优势。源于万科的数据表明，该公司今年1月份售出的房子中，90平方米以下的户型只占39%；到3月份，这个比例上升至54%.
"对于销售价格达200万元的大户型住宅，价格下降30%，销售情况会好吗？"王石现场询问在座股东后接着说："大户型住宅即使降价30%，也不会有太多的人买。但是在我们产品中占主导地位的小户型住宅，价格只要下调5%，市场就会很敏感了。"
前两年，地产市场火热的时候，因为利润高，绝大部分的地产商都想建大户型，没人想做小户型。2005年，有关部门要求新开工楼盘套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上时，大多地产商都在抵制，整整一个月都没有人拿地，唯独万科第一个响应了这一政策的要求。
王石说："我们把重心调整到小户型住宅上的策略是正确的。而在房地产市场上，产品结构的调整不是6个月内就能做到的，住宅的户型从土地的使用规划、建设、设计这些环节就已经确定了，要调整产品结构需要一年半的时间。我们已经取得了先发的优势。"
郁亮称，90平方米以下住宅占万科去年销售总量的比重为40%，今年小户型住宅的销售比重将进一步提高。
此外，王石还透露万科将通过住宅产业化方式促进房地产行业的节能减排工作。他表示："在全球气候变暖的背景下，再加上中国政府已经承诺减排20%，所有的企业都将受到严格的节能减排限制。房地产企业在这方面要未雨绸缪。我们不仅在建筑施工方面，而且还和上下游联系，使用通过绿色认证企业的产品，促进节能减排目标的实现。"
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万科不考虑再融资
[缥缈] 于 2008-4-24 10:09:35 加贴在 『笑谈股筋』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入缥缈的博客
王石称万科不考虑再融资
2008年04月24日03:29 第一财经日报 蒋飞
楼市“拐点”和股市的深幅调整让昨天的万科A（000002.SZ）2007年股东大会人满为患。面对担心市场前景的公司股东，万科董事局主席王石表示，公司暂无A股再融资计划。总经理郁亮则首次提出，万科今年将把每股收益作为公司成长的首要指标。
王石在回答股东提问时明确表示，万科目前没有再融资计划。目前万科股价早已跌破去年增发价格，对此郁亮表示，万科今年首次提出以每股收益作为公司成长的首要指标，将尽全力做好公司业绩以提振公司股价表现。另外，郁亮称，万科将来的再融资将充分与公司股东沟通，并且非常谨慎地选择时机和方式，避免对二级市场造成冲击损害股东利益。
郁亮在分析2008年第一季度销售情况时表示，中小户型住宅的竞争力正在逐步显现，表明住宅市场仍然存在刚性需求。由于万科一直坚持主流住宅市场，严格控制高端项目，并且从去年一、二季度开始就预测到市场过于亢奋的风险，因此目前市场的这一变化对公司构成利好。 “一些地产企业也已经开始降价，但是产品结构调整不是短期内就能做到，通常需要1年半左右。”王石说。
郁亮认为住宅市场延续了去年以来的调整，由于买房者中观望气氛浓厚，短期内还有过度调整的可能。但他表示，支持住宅市场的长期深层次因素没有改变，阶段性的调整不会改变长期的趋势。王石也表示市场不用过于悲观，“万科是坚持做住宅的大地产商，在住宅市场存在刚性需求的情况下，如果万科都生存不下去，那么这个市场就真的有问题了。”
发改委网站撤下房价上涨压力加大报告
http://www.sina.com.cn 2008年04月24日 02:20 中国证券网-上海证券报
本报记者 李和裕
发改委价格司对房价走势作出的“部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势”的判断引起市场强烈反响。昨天，不少业内人士在接受上海证券报采访时表示，房价上涨的压力的确依然存在。重要的是坚持调控，防止楼市出现“硬着陆”。
对于眼下似乎处于“摇曳”之中的楼市，发改委价格司的报告并未显露出看淡态度，并认为流动性过剩、人民币升值、材料和人工成本的快速上升、股市资金大量撤离并再入楼市、居民观望结束后入市等因素都会对房价形成上涨压力。不过，可能是由于话题敏感，昨日记者发现，这则名为“一季度住房市场价格形势分析”的报告已从发改委官方网站撤下。
但是，市场对房价的议论并未结束。“我认为报告分析的各方面原因都是客观存在的，房价继续温和上涨也是可以肯定的，只是更要看反弹的幅度。”有关部门的一位官员昨日向上海证券报坦言。他指出，总体上看，楼市供求关系紧张的问题还没有有效解决，目前部分城市虽然楼市形势“严峻”，但主要是购买力持续观望，一旦刚性需求入市就会回暖，到时怕是“房价要上涨，谁也挡不住”，所以现在惟有着力稳定房价，防止出现过快上涨趋势。
“报告判断房价继续上涨其实恰恰反映出政府希望加强调控，因为中央知道房价上涨压力很大，所以要保持一个‘高压’状态。”佑威房地产研究中心主任薛建雄这样认为。他也赞同，供需矛盾是政府担心的重点，“房子建的没有卖的多，而土地供应又上不去，就算增加了供应量也是两年后才会入市，所以短期内只有先抑制需求，如通过第二套房贷政策等加紧金融调控，贷款难了，购房量就可以在短时间内少下来。然后再想办法有效增加供应量，还要求各地公布未来几年的住房建设计划，改善市场预期，如果看到后续供应量充足，人们自然就不会急着买房了。”
“确实如此，而且短期内保障性住房的供应也不是一下子能上来的，所以需要金融税收等政策，先在一两年内抑制一些需求，待各种保障性住房批量上市，这样可使房价不至于涨得太快。”薛建雄也表示。
“今年楼市面临全面调整，但如果调控不得当，房价还可能出现新一轮上涨。无论如何，政府应以实现房地产‘软着陆’为目标，楼市大起大落，房价大涨大跌，都不是我们希望看到的。”业内人士总结。
转载：德国房地产政策能给我们什么启示？
作者: 但斌
时间: [ 2008-04-22 10:01 ]
转载 德国房地产政策能给我们什么启示？
据统计，在过去10年里，德国名义房价每年仅上涨1%。换句话说，扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。在从1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60%，而同期德国个人名义收入却增长了3倍。
据统计，目前德国家庭住房自有率仅为42%，另有58%的家庭是租房居住。年轻人中，77%的人都属于“租房族”。细细观察后不难发现，德国发达的房屋租赁市场，是造成这一现象的主要原因。多年来，德国政府为抑制房价过快上涨采取了一系列措施，其中就包括加大房屋租赁市场建设。在德国，政府一方面对房租水平进行规范，另一方面也通过一整套严格的法律，注重保护租房人的利益。因此，在德国，租房的“安全感”并不亚于买房，甚至几十年居住在一所出租房中的家庭也不在少数。德国人买房热情相对不高的另一个原因也在于，政府通过一系列税收手段，加大房地产投机炒作的成本，限制了投资性买房需求。
在德国，自有自用的住宅不需要缴纳不动产税，只需要缴纳宅基地土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%到1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。重重的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。（
万科是好公司，过去两年的业绩说明了我估计错误:*27*: ，不过现在对万科更担心了：日本韩国台湾出现的泡沫，中国也会出现，到时候银行地产没一个会舒服
万科降价风吹南京 弱市下开发商角力"现金为王"
【字号 大 中 小】
2008年04月27日 08:59:29
来源： 新华日报
原本并不想在南京降价的万科，最终也不得不向市场“屈服”了。4月25日晚上6时，位于奥体的万科金域缇香楼盘08幢，推出208套70—90平方米的中小精装修户型，其均价为每平方米11000元左右。就在半个月前，万科推出该楼盘首批房源，其时均价高达每平方米14900元，两相比较，新推房源均价陡然下降了三四千元。
万科此次推盘异常低调，当日下午仅在一家网站上发布了简短的消息，除此之外没有任何宣传。记者此前曾获悉，这批中小户型房源万科原本是准备在今年6月才推出的。知情人士称，万科这次属于紧急推盘，根本原因还是在于首批大户型房源市场接受度并不高，销售不理想导致回款缓慢。
网上房地产显示，金域缇香首批大户型共72套，不过迄今为止也仅售出37套，还出现了9套次退换房，不免让业内猜测，开盘初一度出现的40余套销售量是否含有人为操纵“水分”。
在这种情况下，4月16日左右，万科总部临时动议，要求南京公司急推中小户型，相应地，价格策略上也做出重大调整。尽管物价局在核价时，给这部分中小户型房源核出了高达13520元的毛坯基准价，如果再加上每平方米2000元的装修费用，其售价可以达到15000元，但是，万科却毅然选择了将基准价大幅下调。
记者昨日在其售楼现场看到，现售中小户型精装房最低的仅1万元出头，最贵的也未超过12000元。而且，万科还推出了9.85折—9.75折不等的优惠举措。由此，其价格一下子回到了一年前的水平。到昨天下午4点30分为止，网上房地产显示，其208套中小户型共认购116套，市场反响较好。
在当前南京开发商频传经营变故的时候，万科这番降价无疑又在楼市微澜中扔下一枚“重石”。
去年前三个季度，由于供给、需求双旺，不少开发商将大量现金流向土地储备。到去年4季度，持续10年的“稳健”货币政策调整为“从紧”，原来开发商融资近乎路路通达，现在则是处处掣肘。
据业内人士分析，银行贷款在房地产开发资金中的占比基本保持在20%左右，自有资金和股权融资占35%左右，剩余45%主要依靠预售款。货币政策从紧后，信贷规模明显收缩。根据央行4月11日公布的信贷数据，3月份人民币各项贷款增加 2834亿元，同比少增1583亿元。一季度，人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。显然，信贷紧缩后，开发商资金来源中的银行贷款和预售款均受到严重影响，自有资金成为决定企业“生死”的重要因素。
“手头紧”正成为地产开发企业的普遍写照。开发商手头有多紧？就在上个星期，南京楼市就曝出这样一则消息：河西一家楼盘因销售不畅，开发商竟伸手向员工借钱；为融资，这家开发商近期也将自己手中的一块地卖给了别的地产公司。
当然，更多的企业还是不得不通过降价促销来加速回款。去年底至今年4月份之前，南京楼市降价促销屡现，但自从4月份之后，开发商竟又不约而同采取了上涨策略。不过现在看来，开发商单方面喊涨以树立市场信心的意愿，显然是自作多情了。
据了解，如果开发商自有资金充裕，可以支撑在建和拟建项目，捱到市场复苏，甚至借机以较低成本拿地；自有资金紧张，在建项目难以为继，或者空有土地不能开工，则很可能被洗牌。
5月将近，楼市销售依然没有明显起色。在这样的境况下，今年开发商能有几分“收成”？又有多少开发商会被清理出局？万科此次降价，给人们带来更多遐想。（汪晓霞）
万科A 全年高增长可期
http://www.sina.com.cn 2008年04月26日 05:16 中国证券报-中证网
□国信证券 方焱 陈林
理性回调后的房地产市场将迎来更加广阔的前景，行业调整给万科带来更大的发展空间，行业领跑的优势将不断扩大。我们维持对公司08、09年EPS分别为1.35元和2.20元的业绩预测，维持“推荐”的投资评级。
08年1季度，万科实现营业收入64亿元、净利润7.18亿元，同比分别增长55.57%和17.28％；基本每股收益0.105元。公司一季度利润增长并不突出，主要是因为去年同期结算时恰逢高利润项目较为密集的时段，而今年一季度公司竣工结算面积较少，同时结算的项目中包括利润率较低的上海华漕213号配套商品房，该项目结算面积和金额分别占公司整体比例为23.7%和12.7%。
立足刚性需求，一季度销售表现良好。08年以来，公司积极应对市场变化，立足刚性需求，主动调高针对自住需求的普通商品住宅和中小户型产品的比例，3月份销售的产品中自住需求比例达到90%，而90平米以下产品的套数比例超过了50%。1-3月，公司实现销售面积114.5万平方米、销售金额 101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%。公司一季度超过百亿的销售表现远好于市场整体，龙头风范彰显无疑。这一方面受益于公司持续的规模扩张，另一方面也体现了其积极应对调控的策略带来了良好的业绩回报。
继续保持稳健的经营和财务政策。一季度末，公司持有现金156.3亿元，拥有预收账款243亿元；公司资产负债率为66%，净负债率为 30.9%，处于较好水平。在信贷紧缩、资金紧张的宏观背景下，充裕的流动性和合理的财务结构为公司积极应对市场变化提供了充分的保障，也为未来的项目开发和业绩增长提供了坚实的保障。
项目资源储备适度，强大的行业整合能力将继续体现。一季度公司获取的规划中项目建筑面积合计约117.3万平方米，其中按万科权益比例计算的建筑面积约为65.1万平方米。目前，公司拥有土地储备建筑面积约2300万平方米，按万科权益计算为1900万平方米，08年公司计划开工、竣工面积分别约848万平方米和689万平方米，分别比07年增长9%和55%。部分地产企业当前所面临的财务困境，给公司提供了良好的收购机遇。公司具有持续的资源整合优势，以及在短期内进一步扩充项目储备的能力。
08年高增长依然可期。公司一季度销售超过百亿，是在一个相当谨慎的市场氛围下取得的，其优异表现与低迷市场形成巨大反差，也展现出了万科敏锐的把握市场能力和引领行业的龙头风范。截至一季度末，公司尚有319万平方米已售资源未竣工结算，签约金额合计约265.8亿元，加上一季度已实现收入，在未来销售继续回升的带动下，我们预计公司08年收入将会达到600亿元，净利润增长在90%以上。
关键数字：该股最新收盘价为23.82元。根据wind资讯统计，近期共有31家机构对该股作出评级，其中，20家“买入”，10家“增持”，1家“中性”。