万科前方一定是寒冬吗 目标价39.2-49元
http://www.sina.com.cn 2008年03月22日 02:20 第一财经日报
万科前方一定是寒冬吗目标价39.2-49元
万科A(000002.SZ)董事长王石是国内首唱“房价拐点到来”的第一人，多次表示要准备“过冬”。可摆在房地产龙头万科面前的就一定是寒冬吗？在新房、二手房成交都相对低迷的今年前两月，万科却同比实现了量价齐升。
今年前两个月，万科共实现销售面积42.6万平方米，销售金额达到34.2亿元，销售均价达到8028元/平方米，去年同期只有7100多元/ 平方米。其中2月份的销售情况同比增幅明显，销售面积增长一半，销售收入增幅高达70%。在市场存在观望的气氛下，万科前两个月的销售业绩仍强于2007 年同期，体现了万科把握市场趋势的能力。同比增长原因在于，万科根据市场的形势，采取积极的营销策略，如小户型产品低价入市，节日期间采取各种优惠措施、部分尾盘售价有所折扣等。
万科的降价促销策略与勇气获得证券研究机构的集体称道。从去年年末开始，万科开始低价销售项目。以广州为例，公司项目销售价格均比周边项目低，金域蓝湾项目平均销售价格约1万元/平方米，周边商品房均价约1.5万元/平方米；金色康苑项目均价1.38万元/平方米，而同区域住宅均价在1.6万/ 平方米左右。
如今从万科前两个月整体表现看，销售均价并没有实现下滑，毛利率保持了稳定。目前万科已通过工厂化生产建成上海新里程等项目，预计2008年将继续新开工50万平方米，2009年新开工约120万平方米，2010年后将大规模应用工厂化生产。
去年，万科新增开工建筑面积1069万平方米，庞大的在建规模将为万科今年和明年业绩提供充分的保障。从土地储备上看，截至去年年末万科手中控制的项目合计建筑面积超过2500万平方米，其中权益建筑面积达到2084万平方米。今年前两个月，万科仍保持了积极的拿地策略，在上海、东莞、成都等地增加了土地储备，新增权益建筑面积64万平方米。
宏观调控对于万科来说可能是喜忧参半。在银行信贷紧缩以及房市萎靡的背景下，万科或多或少都会受到波及。从今年前两个月看，尽管万科售楼面积和均价都没有受影响，但是随着一旦房市不紧气状况延续，万科的利润状况必然会打折扣。从另外一个角度看，宏观调控对中小房地产企业往往是致命之灾，为万科这种龙头企业提供了诸多并购机会，通过合作或收购等方式获得土地的比例将会有所提高，从竞拍激烈度上看，2008年可能是购买土地的较好时机。
据Wind统计数据，主流券商机构对万科A 2008年每股收益预测的平均值在1.28元左右，以万科A 3月19日收盘价23.5元/股计算，动态市盈率只有18.36元。作为房地产业龙头，这一估值水平显然极具吸引力。多家券商对万科A目前股价给出“买入”或“强烈推荐”评级，国都证券给出的未来12个月目标价39.2～49元。匡志勇
公司2007年业绩符合预期，2008年销售形势出现好转。
公司2007年实现销售面积613.7万平方米，比2006年增长90.1%，销售金额523.6亿元，比2006年增长146.6%，占全国住宅市场的份额达到2.07%。报告期末，公司尚有290.9平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1亿元。
公司年收入355.27亿，同比增长98.27%，利润总额76.42亿，同比增长122.5%亿，归属上市公司净利润48.44亿，同比增长110.81%，基本每股收益0.73元。分配方案为每10股派送人民币1元（含税）现金股息，用资本公积金以每10股转增6股的比例，向全体股东转增股本。
点评：
公司全面摊薄EPS为0.705元，与我们此前0.71元的预测基本一致，业绩符合预期。公司净利润率由2006年的12.02%上升到了13.64%，房价上涨对公司利润的推动初步体现。
2008年收入的40%左右已经基本锁定。公司截止2007年底的已售未结算合同金额达到238.1亿，我们预测公司2008年公司结算收入同比增长50%左右，预售款已经达到预计的2008年收入的40%左右。
上海、深圳楼市近期出现积极信号，公司销售形势有望好转。上海3月份以来成交增势更为明显，第一、第二周的日均成交套数分别为451和532套，近几日更进一步上升到600套左右的水平。我们认为上海楼市降价的压力已经基本消除，深圳楼市也释放出见底信号，北京尚在观望，广州楼市也几经接近底部，还需要一段时间来恢复。整体看来，公司2008年销售形势可能超出此前市场悲观的预期，我们认为公司2008年预售额将在2007年基础上增长60%，达到838亿左右。
预估公司2008、2009年的EPS为1.27元和1.96元，维持“强烈推荐”评级。
万科A 08年高增长依然可期
www.cnfol.com 2008年03月22日 09:02 中国证券报 国信证券 方焱 陈林
理性回调后的房地产市场将迎来更加广阔的前景，万科（000002 股吧,行情,资讯,主力买卖）行业领跑的优势将不断扩大。预计公司08、09年EPS分别为1.35元和 2.20元，维持“推荐”的投资评级。
07年公司实现净利润增长111%，每股收益0.705元，符合预期。期间公司开发、销售规模迅速扩张，市场份额显著提高。公司2007年完成新开工面积776.7万平米，竣工面积445.3万平米，分别同比增长55.2%和36.0%；实现销售面积613.7万平米，销售金额523.6亿元，分别同比增长90.1%和146.6%。公司销售占全国住宅市场的份额达到2.07%，比06年增加0.82个百分点，进一步确立了市场领先优势。
销售毛利率和利润率稳步提升。公司2007年全年结算面积393.7万平米，结算收入351.8亿元，同比分别增长35.9%、99.1%，充分体现了房价上涨对公司利润的巨大推动。07年结算均价为8936元/平米，比06年增长了46.45%。公司销售毛利率上升4.75个百分点至42%，主营业务利润率上升2.93个百分点至30.38%，净利润率上升1.62个百分点至13.64%。
随着业务规模迅速扩大，07年底公司总资产达到了1000亿元，比06年扩张了100.5%,净资产接近300亿。公司继续贯彻“现金为王”的策略，在增发融资及预收款增加的影响下，年末公司拥有货币资金170亿元、预收账款216亿元，为未来的项目开发和业绩增长提供了坚实的保障。07年末公司资产负债率为 66%，处于正常水平；三项费用占收入比为9%，与上年基本持平。
项目资源储备适度，强大的行业整合能力将继续体现。07年公司新增项目规划建筑面积合计1142万平方米，按万科权益计算的建筑面积934 万平方米。新增土地储备中，41%是通过收购公司或合作方式取得的，体现了公司强大的行业整合能力。截至07年末，公司拥有土地储备建筑面积约2163万平方米，按万科权益计算为1821万平方米，08年以来又新增权益面积55万平方米。此外，公司还有22个项目(合权益面积585万平方米)正在办理转让手续，未列入统计。上述土地储备涉及项目共132个，08年公司计划开工、竣工面积分别约848万平方米和689万平方米，分别比07年增长9%和 55%。
07年4季度以来，房地产市场出现了急速上涨和政策调控后的理性回调，市场成交量急剧萎缩，价格停滞。在不利情况下，公司部分项目主动采取促销手段，加快尾盘的销售、实现资金回笼，保证了销售的持续增长。
关键数字：该股最新收盘价为24.42元。近期共有27家机构对该股作出评级，其中17家“买入”，8家“增持”，2家“中性”。
万科执行副总裁丁长峰先生发言
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年03月21日16:22 来源：搜房网 查看评论
[提要]为贯彻落实全国"两会"精神，引导房地产企业全面了解宏观经济形势和房地产发展态势，促进房地产业持续健康发展，中国房协定于2008年3月 20～21日在北京举办"2008年宏观经济形势与房地产发展态势报告会"；同时召开2007年度"广厦奖"颁奖大会，部署2008年度"广厦奖"工作。
万科企业股份有限公司执行副总裁 丁长峰
万科企业股份有限公司执行副总裁 丁长峰
【丁长峰】尊敬的各位领导，各位来宾，大家早上好，很高兴在这次“广厦奖”上面发言，这次我们有六个项目获得了提名，这说明我们为客户提供的高质量的住宅产品取得了成效，在十一五规划的背景下，万科做了一次很好的实践，我们把“广厦奖”的提名作为一次荣誉。责任与视野的放宽不仅要求我们让客户满意，也要关注城市用户的居住质量，万科已经连续两年研究了低收入人群居住的研究，今后对低收入人群的需求，质量都有一个调查研究，万科今年有一个万汇楼投入，这个楼就是我们为低收入人群建筑的。
【丁长峰】2008年初，万科已经发布了项目、安全、环保、健康等管理规范，作为万科与合作伙伴共同的工作总结。在学习经验的基础之上，本年度万科发布了红头一号文件就是关于质量问题，当房屋建筑第一线的员工发现质量隐患时，可以采取行动停止施工，直到质量隐患消除才可以进行。万科每年组织一次施工质量的论坛，会邀请质量管理的专家，作为战略合作伙伴讲述先进的体系和应用，我们和合作伙伴有这方面很好的合作，满足节能环保的要求，提升建筑技能，到2009年我们要求我们施工承包方必须通过ISO14000环境管理体系，以及OSI8000 质量管理体系认证。万科也是最早起动用户满意度的企业，每年我们对房屋设计，质量都有一个提升。万科所有项目必须提前让客户验房，确保房屋质量有一个保证，一系列对房屋质量的关注与活动，使万科的质量有了很高的提升。同时2007年的客户满意度，已经从2003年53%提升到了2007年的76%。 2008年我们给自己设计的目标是要将客户满意度提高到80%。要持续的发展，万科比较顺应建设环境友好型的趋势。作为行业领跑者，我们应该担任起建设部提出的节能型房屋。另外万科探索的工业化住宅显著提高质量的同时，降低能耗和消耗。到2007年万科工业化住宅的开工面积将达到209平方公里。
【丁长峰】2007 年底，万科明确了自己的目标，我们要求我们华中地区和华南地区都达到节能的标准，而华南地区应该在2007年就将达到全部的标准，同时我们在深圳新建的大楼在授予巨大行业机会同时，房地产开发企业必须认识到，行业承载的责任越来越大，我们必须减少对社会和环境的冲击和影响。2008年万科把自己放在政府的社会历史上，履行自己的责任，坚持发展才是对行业最好的鼓励。谢谢大家。
单小海:08大连万科销售计划15.4亿 面积超17万平米
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年03月21日17:33 来源：大连搜房
07年大连万科销售10.3亿 12.4万平米，08年大连万科销售计划15.4亿 面积超17万平米
3 月21日下午，大连万科的总经理单小海，设计总监甄巍、工程总监周嵘，以及各个部门的代表，与大连万科常年合作的施工总承包队伍、专业分包供应商、材料设备供应商、工程监理、设计、咨询、销售代理以及我们媒体的合作伙伴齐聚一堂，举办“《合作 发展 共赢》——2008大连万科合作伙伴大会”。
大连万科的总经理单小海在会上做了发言，他说：
在这接近两个小时的时间里面，我一直在台下听，我感到既高兴也不安。高兴的是我的同事他们很专业的发言，高兴的是今天看到这么多的专业合作伙伴济济一堂。感到不安的是我听到的，我觉得我们的合作伙伴给我们给予了过高的评价、给予了过多的赞美，我认为这和我们目前所取得的成绩是不相称的。我希望在未来我们实际的合作当中可以听到更多的批评、建议，可以合作的更好。
这上面是我的一个简历，这个一个是推介一下我自己，我对大连万科可以说是一个老兵也可以说是一个新人。我在大连万科已经工作超过10年了，通过这10年的工作我个人也有很好的发展。另外我在北京、上海、天津、深圳很多城市工作过，但是最后回到了大连，这说明了大连对我有非常强烈的吸引。希望在未来的时间里，可以与各位合作伙伴一起把大连万科推向一个新的高度。
最后我是给大家带来一些数字。2007年我们的销售金额是10.3个亿，12.4万平米，这个成绩取得是由我们78名房地产员工和102家合作伙伴共同取得的。已经来到的2008年我们计划的销售金额是15.4个亿，销售面积超过17万平米，我们今年需要90名员工以及120家合作伙伴与我们共同完成这个挑战。我们昨天公布了万科集团的年报，我们可以自豪的宣布在2007年的销售超过了500亿，销售了4.8万套房屋，成为目前世界上最大的房地产公司。在未来的 2009年万科将跨越一千亿的门槛，与此相应大连万科将成为集团的5%，09年我们销售金额将会超过35亿，2010年将要跨越50亿，所有的这些数字都需要在座的各位和我们一起努力。
现在万科可以为你做更多，现在我们希望各位可以为万科做更多，我们也希望各位可以和我们一起使万科为市场、为客户提供更多。谢谢大家！
图片：万科工业化能否颠覆传统造楼？
作者:图腾镜 未分类 2008-3-21 【手机看文章】
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万科工业化能否颠覆传统造楼？
图腾镜
在现代工业化产业领域里，新技术、新工艺、新材料颠覆掉传统工艺的案例彼彼皆是。比如：柯达胶卷以及印刷菲林，曾经风靡全球，数码技术普及后，照相及印刷菲林行业倒闭；上世纪90年代，BB机叩遍所有中国人的腰眼，那个年代的电影、电视仍然留有BB机的历史痕迹，当手机充斥市场后，中国BB机经营商不得不立刻关门大吉。
旗袍曾经是中国女性显露曲线身材的主流服饰，五颜六色、袒胸露背、形态各异等流行服饰颠覆，旗袍成为特有场所的某种点缀；新中国成立后，现代建筑地毯式的步入中国100%城市的每个角落，中国传统文脉民族建筑被颠覆，于是，天安门、故宫、文化寺院等顺理成章的沦落为历史，同时被迫成为众人游览和参观的景点。颠覆，带来的革新和取代意义十分深远。
万科，率先在中国各大城市坚忍不拔的进行规模扩张，07年销售额达到520亿，成为中国地产“大哥大”。多年来，万科联袂日本最新建筑工业化生产技术团队，闭门潜心研究地产工业化的可实施方案，有了重大的突破和结果。
万科，作为中国地产的领跑者，第一目标是“品牌建树”；第二目标是建立“行业标准”；当完成资本积累和规模效应后，第三个目标是用“新鲜创意”、“革新地产”等手段颠覆成“全面工业化解决居住”方案。07年9月，万科东莞住宅产业化基地正式落成，11月，挂牌“国家住宅产业化基地”。高调推出“万科制造”，产业化住宅成为万科最具品牌影响力的发展目标。
工业化生产如同生产汽车一样，配件和安装分开，也就是说，万科根据规划图纸，在“非工地”的“配件工厂”里生产出建筑所需的柱子、大梁、楼梯、楼板等一切“配件”，然后，将这些“配件”运输到“工地”进行组装。万科住宅产业化是用工业化生产的方式来建造住宅，设计标准化、产品定型化、构件工厂化预制、现场装配化的住宅生产方式，是未来国内建筑行业发展的重要趋势，由此，万科晋升为第一个吃螃蟹的人。
万科表示，工业化住宅的大部分混凝土构件由工厂机械化生产，现场施工误差以毫米计。特别是外墙与窗框的整体预制、墙与屋面的节点交接处理，使得房屋整体性和密闭性加强，作为住宅不可避免的渗漏问题将得到很大改善。
节能方面，工业化生产方式所使用的钢模循环实用次数为200次左右，并且在报废后仍然可以回炉再利用；而传统方式使用的木模具，仅能使用3－4次，造成了资源的浪费。此外，工业化住宅的施工过程可以减少用水60%，减少建筑垃圾80%。
万科除了在东莞设立“住宅产业化基地”，还在总部还设立了“产品体验馆”，全面演绎万科开发理念和人性化创新住宅主张。最近，万科在第五园组装了一套“工业化”住宅，安装时间仅为26天。镜子在第五园现场看到，不但在建筑方面，实行了产业化，在家装方面也同步进行了“产业化”，“做工”显得相当精细，无梁无柱、挺拔刚毅。咨询现场万科设计师得知，万科目前工业化住宅主要针对90平以下住宅进行研究，最高可造18层。
未来几年，万科制订的产业化目标是上海新开工的项目35%将采用产业化方式建造，2008年这个数字是60%，到2009年是80%，即当年产业化开工面积将达到80万平方米，PC(预制混凝土)产品会成为万科新的盈利增长点。
目前，万科工业化住宅成本比传统建造的成本要高，万科预计，10年后，中国建筑人力成本会沿直线上扬，其成本将比传统造楼要低，工业化住宅具有很大的优势和发展前景。但是，即使是地产高度发达的日本，工业化住宅只有20%比例，万科工业化住宅是否能够颠覆到传统造楼工艺，现在还是一个“迷”。但愿万科在工业化住宅领域里，能如愿以偿的突破“成本”及“诸方面”瓶颈，并将工业化住宅在中国地产发扬光大。
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万科业绩翻番 谨慎看多楼市
《财经》记者 杨彬彬 《财经网》 [ 03-21 13:22 ]
万科2008年新开工面积增幅有所放缓；年报认为市场存在一定过度调整的可能
【《财经网》专稿/记者杨彬彬】3月20日晚间，万科企业股份有限公司（深圳交易所代码：000002，下称万科）发布了2007年年报。年报显示，2007年，万科实现营业收入355.27亿元，净利润48.44亿元，分别比去年增长98.27%，110.81%。
当天万科因公布业绩快报短暂停牌，复牌后以22.90元低开，一度下探至22.00元，随即震荡攀升，并拉动地产板块强势反弹，最终收于24.90元，上涨5.96%，表现强于大市。
得益于2007年前三季全国房价普涨，2007年，万科共实现销售面积613.7万平米，同比增长90.1%；实现销售收入523.6亿元，同比增长146.6%，销售收入增幅大大高于销售面积增幅。
以2007年全国商品住宅销售总额25323.48亿元计，万科市场占有率已达2.07%，较上年增长0.82个百分点。
其他财务指标也有所上涨。2007年，万科总资产达1000.94亿元，同比增长100.51%；基本每股收益0.73元，同比增长87.18%；净资产收益率16.55%，较上年增长1.16个百分点；销售净利润率13.64%，同比增长0.82个百分点。
交易性金融资产则因公允价值变动和出售转让产生了2225.28万亏损，占营业利润的0.29%。
不过，对楼市前景，万科依然持谨慎态度。年报表示，经过2007年10月到2008年2月的调整，市场整体的心态已经回归理性，但“由于观望气氛仍可能持续一段时间，市场存在一定过度调整的可能。”
2007年，中国房地产市场经历了由高亢到理性的大幅调整。前三季大中城市房价一路飙升，成交旺盛，地产上市公司普遍通过IPO、增发、发债等手段竞相融资，土地成交价格不断推高。
万科亦为这一轮房地产牛市的获益者。2006年末至2007年中，万科通过两次增发，募集资金超过140亿元。同时加大了拿地和对外投资的力度。
年报显示，2007年，万科新获取项目54个，总占地面积612万平米，万科共支付地价261.1亿元。此外，因未办理完转让手续，尚有216万平米占地面积未纳入其中。
对外投资方面，除进一步受让浙江万科南都房地产有限公司剩余20%股份外，万科还通过协议合作、股权受让等多种方式，获得了上海、杭州、南京等地的多个开发项目，累计对外投资24.39亿元，同时对21家控股子公司合计增资28.1亿元。
受激进扩张战略影响，2007年，万科资本负债率较上年上升了1.07个百分点，达66.11%，这一水平略超过万科一直奉行的65%警戒线；其中包括销售预收款216.23亿元，同比增长144.7%；经营活动产生的现金流量净额则大幅降低至-104.38亿元，同比下降245.15%。
进入第四季度以来，部分房地产市场价量大幅下跌，但通过两次成功增发，加上万科2007年四季度之后在多个城市主动降价，其资金回笼速度已加快。截至期末，万科依然手握170.47亿元现金，远超过保利、金地、招商等二三十亿元现金的水平。
年报显示，截至期末，万科拥有规划建筑面积2163万平米。预计2008年新开工面积为848万平米，增幅9.18%，较上年55.2%的同比增幅趋于保守。但受上年激进战略影响，2008年万科新竣工面积仍将达689万平米，同比增长54.73%，高于上年36.0%的增幅。
值得注意的是，2007年，万科区域发展不平衡的状况未得到根本改善，甚至还有所加剧。其中，珠三角地区（深圳、广州、东莞、佛山等）对公司净利润贡献率由上年的43.11%增至63.69%，长三角地区（上海、杭州、南京等）利润贡献率则降至20.55%，环渤海地区（北京、天津、大连等）利润贡献率仅8.32%。
根据年报，2008年，万科在珠三角地区开工面积将占总开工面积的29.14%，长三角地区占36.52%，环渤海地区占24.07%。
万科同时称，2008年，行业调整将给资金充裕的企业带来难得的发展机遇，未来将视资本市场状况、股东和投资者承受能力，进行新一轮股权融资。
万科的业绩不如理想
作者: 金枫海客
时间: [ 2008-03-24 21:24 ]
文/金枫海客
万科的业绩公布了，每股收益0.73元，比我原来的估计略高，但是，我觉得这并不是一个很好的数据。因为我原来估计万科第四季度的结算收入是150亿，年终未结算收入应该有340亿，但是，最终万科第四季度的结算收入达到了214亿，在实际结算收入远远超过预期的情况下，利润却不能同步增长，反映出来的主营业务利润率，前三季度达到了35%，而第四季度却只达到了27.4%，将全年主营业务利润率拉低到30.41%。这是最出乎我意料的地方。因为按照结算时间比销售时间滞后半年的推测，07年第四季度的结算收入反映的是07年2季度的销售收入，那时应该是中国楼市价格泡沫最大的时候，但万科的利润率反映不出这种泡沫！
考虑到第三季度开始中国楼市见顶，而陆续建成的房子的土地成本却还在增高中，这不能不让人推测，万科的销售利润率还将下滑！同时由于第四季度超出预计的结算规模，使留下来的未结算收入也只达到238亿，小于我的预期！
现在不得不降低对万科2008年业绩的预期了。2007年万科的利润总额可能是一个顶点，假如楼市不再疯狂，万科的这个业绩在几年内都难以超越了！
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万科上海年内主推小户型 欲实现销售130亿
http://bj.house.sina.com.cn 2008年03月19日08:52第一财经日报
郝倩
万科上海公司去年完成了80亿元的销售额，该公司称，今年的销售计划为130亿元以上，全年将在上海5个区域推出14个销售项目。
“上海万科今年将在闵行、浦东、宝山、松江等五个区域板块推出14个新项目，按照目前的计划，上半年这些项目中将以90平方米以下的小户型为主，下半年将集中推出大户型，其中包括165平方米以及210平方米的住宅。”上海万科房地产有限公司总经理袁伯银对《第一财经日报》称。他估计，最终新项目中将有超过60%的比例为90平方米以下产品。上海万科今年的项目将100%实现全装修。
同时，该公司称，万科已经对上海所有项目实现“阳光宣言”，即所有商品房项目在销售时对红线内以及红线1000米范围内可能影响客户权益的因素明确标示，并提出“3天无理由退房”。该公司希望以服务的升级来避免可能由价格战引发的不良竞争。
万科集团执行副总裁、上海区域本部总经理刘爱明则明确表示，在接下来，小户型一定会成为住宅市场的发展主流，而中大户型必然越来越少。万科目前正在通过户型的标准化运用，提炼出标准户型，并在各地推广。
刘爱明还对记者透露：“万科上海区域本部去年完成了大概超过160亿元的销售额。”该公司的上海区域本部包括上海、江苏、浙江、安徽以及江西等区域板块。
记者通过该公司之前公布的销售业绩了解到：2007年，万科全年销售面积合计613.7万平方米，销售金额合计523.6亿元。根据2006年年报，万科2006年实现销售面积322.8万平方米，销售金额212.3亿元。据此测算，万科2007年销售明显提速，年销售面积同比增长 90.12%，销售金额同比增长146.63%。
万科盈利模式或将面临考验：净利翻番扩张放缓
http://main.house.sina.com.cn 2008年03月24日09:08中国证券报
3月21日，万科集团(万科A，000002.SZ)发布年报称，2007年万科实现营业收入355.3亿元，实现净利润48.4亿元，同比分别增长98.3和110.8%。
“面对新的市场环境，万科将采取理性应变的经营策略，继续推进装修房战略，预计2008 年装修房新开工比例将超过80%。”万科集团总裁郁亮说。
发力土地储备
年报显示，万科去年用409亿元新增土地建筑面积合计1142万平方米，按万科权益计算的建筑面积934万平方米，其土地储备已高达1821万平方米。
“在项目获取上，万科将继续坚持稳健投资的经营风格，加强和各类存量土地拥有者的合作，同时严格控制高端项目比例，提高针对刚性需求的小
户型产品的比例。”万科在年报中表示。
对此，郁亮表示，万科具备在短期内进一步扩充项目资源的能力，但会选择更合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。
仅在今年1月份，万科在短短的一个月时间里，总耗资29.94亿元，在上海、东莞、成都获取4块土地，总建筑面积逾百万平方米。
“万科2007年的业绩增长是由于销售价格和销售面积双双大幅增长。”东方证券的研究报告认为，在过去几个月的销售淡季中，万科通过各种营销手段，加快尾盘的销售进度，实现了资金的快速回笼。
光大证券房地产行业分析师赵强也认为，正是由于售价的提升，万科的毛利率比上年提高了5.8%，成为利润增长的另一大动力。
“显然，在去年楼市价量齐升的顶峰期，万科选择了‘加速推盘’而非‘捂盘惜售’的正确策略。”赵强表示。
东方证券报告显示，万科去年的拿地策略也与其对楼市的谨慎判断一脉相承，扩张速度有所放慢。2008年万科的新计划开工面积为848万平方米，增速从2007年的55%下降至9%，但竣工面积增速提升至55%。
“如果房价不能大幅提升的话，2009年万科的增速可能放慢。”赵强说。
盈利模式或将面临考验
“去年万科销售额达到了523.6亿元，创下了房地产企业销售的新纪录。”郁亮说，“这是值得骄傲的事情。”
但按照万科2004年的规划，在连续10年年增长30%之后，2014年该公司销售额将达到1093亿元。为了达到这一目标，目前万科正全力推进产业化，以加快企业运转周期。
而2008年将是万科工业化技术更大规模试验的开始，全年开工面积预计将超过60万平方米。同时，万科将建立深圳、上海及北京工业化产品研发基地，完善东莞工业化技术研发基地，形成集团建筑技术研发工作平台。
“万科近年来在生产方式、管理模式、产品质量等各方面所做出了的一系列部署，所有这些都围绕着一个话题，即如何打造新的适合千亿销售目标的企业增长的运营平台。”郁亮说。
但赵强表示，过去一年，相对保守的扩张速度使得万科与竞争对手的差距有所缩小。同时，从2007年的业绩指标来看，万科的盈利能力与保利、金地、招商相比，并未表现出明显的优势。
从目前其他公司的土地储备来看，保利地产的土地储备已达1547万平方米，金地和招商也在日益缩小与万科的差距。
“万科在资金方面是充裕的，其去年532亿元的现金回笼(销售收入)也尚未全部用完，另外发行59亿元公司债的计划尚未实施。”赵强认为，但随着公司规模的扩大和房地产市场的调整，万科追求“市场份额+周转速度”的盈利模式或许正面临着考验。(刘晓云/文)
关于春季例会的一些思考
——万科集团
集团将于3月25、26日在上海召集春季例会，重点讨论有关公司运营和发展方面的问题，为了便于大家准备会议，我把近期的一些思考写下来，供大家参考。要注意的是，这些想法不一定正确，也不成熟，权当抛砖引玉。
1）资本市场是一场有关信心的游戏，投资者对公司的信心取决于公司的盈利能力和成长性。
股神巴菲特每年写给股东的一封信在投资界被视为经典。在今年的信中，巴菲特写道：“我们寻找的，是在一个稳定行业中的长期竞争优势。如果业绩的增长是整个经济大环境的景气带来的，很好。但即使没有整个经济结构性的增长，一个企业仍然能够保持竞争优势，那么，它就是有价值的企业。”在同一封信中，巴菲特还写道：“最差的一种公司是那种发展很快、并需要大量资本投入来为其发展，但利润却少得可怜甚至根本赚不到钱的公司。”巴菲特在这里提醒我们：在投资者看来，一个优秀的公司要具备长期竞争优势，不管市道如何，都能持续盈利增长。
最近国内股票市场已从去年十月中的6100多点下跌倒目前的不到4000点，万科股票也从40块钱跌倒20出头，少有的没能跑赢大市。在牛市时，再融资都是利好，在弱市时，再融资成惊弓之鸟、过街老鼠。在这转变中，主要变化的只是投资者的信心，而市场上的钱并没有多少变化。因此，资本市场上的牛熊转变，实质只是反映了投资者信心的变化。
上市公司之所以值钱，是因为它的盈利能力，准确的说是未来的盈利能力，未来盈利能力的大小决定了股票的贵贱。因而也可以说，投资者对一个公司的信心决定了股价的高低。我们可以把未来的盈利能力拆分成盈利能力和成长性。近来万科股价弱于同行，我们可以从盈利能力和成长性方面找到原因。从公布的同行年报可以看出，我们的毛利水平跟大家差不多，但净利水平低于同行的平均水平；我们的成长性跟平均水平差不多。过去我们总是以别人不规范来解释自己盈利水平低，在主要对手都已经上市的情况下，我们再也不能拿规不规范说事了。我们需要正视我们的盈利能力和成长性，从根本上恢复投资者对我们的信心。
2）房地产市场仍有巨大潜力，宏观调控只是改变了行业的游戏规则，不会改变市场本身。
我们对于首次置业的产品还在摸索之中，对于即将到来的活跃长者的市场我们连尝试都没开始，因此我们不需要在这里讨论房地产市场的潜力问题。我相信大家对于房地产行业的未来都是有信心的。
我们知道，市场本身有其发展的轨道，任何违背市场规律的东西都会受到市场的惩罚。早年靠关系拿地的发展商到现在还剩下几个？因为没有建立市场能力，所以注定会被市场消灭。非理性的亢奋也是违背市场规律的，不可避免的会通过市场调整回归到理性发展的轨道。同样，如果行业政策违背市场规律的话，同样也会是短命的政策。我们要相信市场本身的力量。
但是房地产的社会属性决定了房地产不会完全由市场来调节。十年前的完全市场化的房改政策，既促进了房地产行业的大发展，也埋下了今天低收入住房的难题。9070政策和层出不穷的保障房政策都是这一问题的解答。刚刚结束的两会，似乎回到了“市场的归市场、政府的归政府”的政策轨道。
宏观调控会改变我们这个行业的游戏规则。比如政策性住房的供应会改变房地产行业主流产品的结构。因此，我们惟有主动及早应对。尽管我们深信市场的力量，但仍要积极适应游戏规则的变化，这样才能把握住行业的主流发展方向。
在宏观调控面前，我们不能失去对房地产市场的信心，不能迷失我们努力的方向。回顾万科过去的发展，市场低迷的时候往往成为我们大发展的契机。我们正是在上一轮最严厉的调控中，通过自身的调整，脱颖而出，初步奠定行业领跑者地位的。我们的实力今非昔比，但我们面临的任务是同样的。我们始终相信市场，我们始终率先适应游戏规则的变化，我们要始终引领行业的发展。
3）“快进快出、现金为王”是我们坚持的策略，实现增长才是我们追求的目标。
几个月来，一线公司很好地按照集团的“快进快出、现金为王”的策略，果断采取促销手段，加大了资金回笼的速度和规模，扩大了我们的市场份额，提高了我们的市场影响力。在市场出现理性调整的拐点时，我们掌握了主动权。在此，要感谢一线公司管理层和员工的努力。
但是在与管理人员的交流探讨过程中，我发现大家似乎把手段当作目标来追求，忽略了我们的终极目标，这让我有点担心。在这一特殊时期，把销售当作中心工作来抓没有问题。但同时我们不应忘记快速销售的目的是掌握主动权，掌握主动权的目的是为了我们更好的发展。实现增长才是我们的最终目的。因此，我希望我们能够做到一手抓销售，一手抓发展。不然的话，我们虽能实现销售的突破，但影响我们未来的成长。
根据目前的经营计划，大家都在加大销售规模方面使出了吃奶的力气。我们虽然增加了销售面积，销售金额有些微下降，但可用于发展的现金流入会减少25亿元！这结果出乎大家的意料，这种反差说明我们在经营认识和能力上存有缺陷，我们没能平衡好销售和发展的问题。这值得大家好好反省。
4）在没有再融资的情况下实现增长，是我们亟需解决的瓶颈，我们要做到靠现有存量资源实现30％的增长。
在万科过去几年的快速发展过程中，再融资扮演了非常重要的角色，因而逐步形成了我们高度融资依赖型的发展模式。诚然我们的资本基础还有必要进一步巩固和提高，但是我们把增长与再融资捆绑在一起是不可行的。目前的资本市场也没有再融资的条件。因此我们必须要解决，在没有再融资的前提下，也能实现30％左右的增长。要解决这个关乎到我们未来的大问题，需要大家的智慧。这也是这次春季例会的要讨论的核心话题。
关于融资和增长的关系问题，我想让大家回想一下，自1994年5月我们完成B股发行以后，一直到1999年我们才通过配股拿到今天看来微不足道的6亿多人民币。整整5年我们没有再融资，但我们在那5年仍然是增长的！或许有人会提出，今天的地产市场更依赖资金。确实目前的房地产市场跟资本联系更密切了，但相对于当时万科的实力，那时我们的资金可以用捉襟见肘来形容，当时绝无今日的资源。
我们卖出这么多的房子，仍然没有钱买地，是不是我们在过去两年的增长透支了我们的资金？到今天为止，已有372家上市公司公布了年报，平均利润增长幅度是111％。我们的增长速度不过是平均水平而已。我们无法得出我们透支未来增长的结论。
一个公司的增长速度，在没有再融资的条件下，理论上取决于公司的投资回报水平。我们超过16％的净资产回报水平，应该可以有16％的简单增长能力。如果我们能够提高投资回报水平的话，我们的增长能力也会随之提高。我们还可以运用资源整合的合作发展，借他人之力，弥补自身发展资源的不足。如此算来，每个一线公司应该可以在没有融资的情况下实现30％的简单增长。
解决好依靠存量发展的问题，我们才能真正立于不败之地。
5）运营能力提高是实现增长的关键。
现在万科有钱吗？万科内部人的答案是明摆着，尽管大量卖楼，可是仍然没有钱买地。
万科没有钱吗？外部没有人会相信。楼卖得那么好，还能没钱？更何况07年底帐上还有170亿的现金！我们为什么出现这样的困境？
过去几年的牛市，让我们过得很舒服，也让我们在不知不觉中长起了小肚腩。小肚腩在我们运营过程中就表现为滞和重。滞，是说我们的经营过程越来越不灵活，时间节点拖延的现象越来越多了，而且大家不以为意了。重，是说我们的经营过程越来越沉重了，成本增加越来越随意了，上亿元的增加也不在乎了。低于4000 元的房子我们已经不会盖了，我们的建安成本已经达到3500元了。
持续的牛市也让我们在管理过程中越来越不精细了，逐渐放弃了花小钱办大事的传统，日渐养成大手大脚的习惯。2008年集团管理费用和营业费用预算达67亿元！在刚刚召开的两会上，中央宣布今年用于全国住宅保障的支出也不过69亿元。
对于一个24岁的年轻人来说，长个小肚腩绝非好事。好在对于年轻人来说，要减去小肚腩也是件比较容易的事情。对于我们万科来说，也是如此，只要下决心去减肥，就可以做到。
为什么提高营运能力是实现增长的关键？前面说到，增长取决于投资回报水平和合作。我们对于合作的认识是比较早，也比较到位的，所以我们重点分析投资回报问题。通过提高售价来提高回报水平是不现实的；我们的债务杠杆比率已经是天花板了，不能再增加了。我们可以依靠的途径只能是运营能力了。
在我看来，运营能力的好坏表现在三个方面：
一是效率。效率不应该只是资产周转速度的问题，还应该包括管理效率的内容，比如通过产品标准化和管理标准化来促进效率提高。工业化住宅也是提升效率的办法。
二是效益。效益不能够通过提高房价来实现，我们应该把功夫放在从管理要效益、从规模要效益上。
三是发展。良好的运营能力必然会在今天的运营中体现出为明天做了多少准备，使得公司可以持续运营下去，换句话说，好的运营一定是一只脚在今天，一只脚在明天。
6）一线公司是实现万科增长策略的主角。
过去几年间，似乎是融资成为我们增长的主角，一线公司成为了配角。这种情况必须改变，我们必须摆脱融资依赖型的增长，立足于现有资源，通过运营能力提高来实现更扎实的增长。为此必须重新让一线公司成为我们增长的主角。因为我相信，尽管现在困难不少，但一线的创造力是无穷的，办法总比困难多。
一线公司要做好断奶的心理准备，做好当家作主的安排，总部各个部门也要服务好一线公司，积极协助一线公司适应角色的变化，共同迎接万科新一轮的挑战。
7）回到巴菲特：在别人贪婪时保持恐惧，在别人恐惧时保持贪婪
上周五，我与广州的同事面对面沟通。有同事问我投资秘诀。我回答说，投资是最没有秘诀的，低买高卖，就四个字。只是由于人们的贪婪和恐惧，才使得大家不好掌握。巴菲特与大家不同之处只在于在别人贪婪时保持恐惧，在被人恐惧时保持贪婪。股神与普通投资者的分别就那么一点。那伟大的公司与普通的公司的分别又有多大呢？是不是可以说，好的公司在市道好的时候保持谨慎，在市道不好的时候保持信心呢？成功的道理总是很简单的。
写了这么多，只是希望各位与我一起思考在没有再融资情况下万科如何发展的问题。谢谢各位。
万科企业股份有限公司
关于举行年度业绩网上投资者交流会的公告
证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2008-012
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
公司2007年度报告已于2008年3月21日公布。为了加强与投资者的互动，方便投资者了解公司的情况，公司将于2008年3月27日（周四）下午3:00-5:00举行网上投资者交流会，交流网址是http://irm.p5w.net/000002/。届时公司管理层将就公司的经营情况、未来发展和行业政策等内容，与投资者进行互动交流。欢迎广大投资者的参与。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇〇八年三月二十五日
[原创]明日万科路演问题，希望万科人仔细斟酌。。
1、万科的规模发展到目前的一年500亿销售额，继续要高速增长的瓶颈必然在更快的开发规模和高效的营销手段以及伴之而来的开发、管理人才的储备，对此，万科都做了哪些准备？目前的准备是否已经足够应对未来的成长需求？
2、工业化住宅开发能提高开发效率、合格率及周转率，但万科说过希望成为耐克那样的轻资产公司，那么如果是在更大规模委托建造的情况下，万科是否能保证建筑方对工业化流程的规范利用？
3、当前的行业环境，万科在未来最大的发展困难是什么？万科更希望有怎样一种行业环境或者可能的契机有效促进公司快速成长？
4、在行业的整合阶段，万科有没有考虑过与同样是行业巨无霸的其他公司进行合并？比如中粮地、招商地、保利地、中信地等，在国外银行界的大银行合并司空见惯，那么这会不会发生在国内地产业？如果万科的竞争对手如保利地、中信地合并后会对万科产生怎样的有利或不利的变化？当然，这种可能性极小，但从企业的战略规划中，不得不考虑每一个极小可能的细节。
5、华润的占万科的股权为16.3％,董事会票数却占11席中的3席达27％，为什么？
posted on 2008-03-26 12:36 逍遥狂客 阅读(204) 评论(0)编辑 收藏
观察:"琢玉"活动火热推出 老业主补差又在忽悠?
2008年03月26日 08:41:09 来源：市场报
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降价前买房的“老业主”却在叫苦不迭——刚刚买的房一夜之间贬值……北京几个打折幅度较大的项目“老”业主已在网上讨论寻求补偿。资料图片)
万科降价给房地产市场带来的多米诺骨牌效应还在继续释放：广州降了,深圳降了，上海降了,成都降了……全国上下“降”声一片。而降价前买房的“老业主”却在叫苦不迭——刚刚买的房一夜之间贬值……北京几个打折幅度较大的项目“老”业主已在网上讨论寻求补偿，一时间，“退房”、“退订”、“索赔”、的呼声此起彼伏。就在北京购房者刚刚探讨打折销售对其造成的损害如何补偿时，万科近日在深圳以实际行动进行了回应。 [万科降价潮至东莞 七折房子上演房价“跳水秀”]
“琢玉”活动火热推出
深圳万科推出了“补偿”降价前购房业主的精装修优惠活动“琢玉行动”——3月新开盘均价下降了3000元/平方米，原购买毛坯房的业主在只需付300元/平方米的价格就可以获得和样板间一样的1500元/平方米的精装修。对此，深圳万科公司有关人士却否认活动和降价补偿有关，“和调价无关，只是深圳万科推出的给业主提供附加值的活动。”她强调，“每年万科都会给客户提供增加附加值的服务，这只是今年万科启动的增加附加值活动中的一项，而且也不仅是万科第五园一个项目推出，其他项目也会陆续推出。”
北京万科有关负责人称，北京万科暂无此类优惠活动计划。 无论其他开发商是否会仿效万科此举，但深圳万科的“琢玉行动”已经为万科赢得了更多消费者的信任。
“琢玉”引发热议
开发商“补偿”业主的举动引来了同行的热议。一位不愿意透露姓名的开发商认为，无论万科承认与否，其实“琢玉行动”就是变相补偿原来的业主。此举势必对降价成风的深圳、广州楼市造成重大影响，更多的房地产开发商将因万科的这一举动而承受压力。而北京一些面临销售困境、正在犹豫要不要推出促销活动的开发商显然颇受震动，“看来我们的促销活动还要慎重”。更多的开发商则感叹，“万科要害死大家了，先是降价，后又主动补偿。如果北京的市场一时半会儿不能回暖，我们怎么办？”
房地产业内人士担心“补差价”这种企业个体行为会演变成行业风气。在目前不少买高价房的购房者心理不平衡的情况下，一旦出现集体索要差价的事件，将给开发商的资金链带来极大的冲击，并在市场中形成恶性循环。
专家认为，有必要给地产开发商提个醒：万科不断深化的降价行为与其对房地产市场产生的影响、对房价走势的影响、对同行业内其他企业销售策略的影响已经产生，其影响还可能因为市场要素的互相作用而进一步深化，进而产生一系列连锁反应。事实上，万科的举动会令市场上出现更多的跟随者，此事应引起开发商们的重视，应小心应对乃至调整楼盘销售等企业策略。
专家也提醒广大购房人：投资理财要讲究方式方法，但凡投资都会有风险，房产投资也不例外。在当下房地产市场投资功能被不断强化的背景下，购房人一定要谨慎入市，防范不必要的投资风险，并非每个购房者都能够受此“优待”，“补差价”也不可能成为楼市的普遍现象。
专家：
买房属投资 风险需自担
业内人士提醒消费者，在国家统计局的CPI统计体系里，房价未纳入计算，因为买房不是消费，而是投资，凡投资都是有风险的。股市有涨有跌，房价也一样。买房的风险，就包括房价下跌。如果退房，就要有违约金，这是投资应付出的代价。
律师：
双方自愿购房 业主索赔无凭
广东耕兴律师事务所律师张茂荣表示，从法律的角度来看，购房交易是在双方自愿的情况下进行的，所签订的合同具有法律效力。只要开发商不存在欺诈和违约行为，合同上也没写明“降价需补偿”的话，业主就没有依据向开发商索赔。如果提起诉讼，胜诉几率也非常小。
广大（北京）律师事务所的庄清忠律师认为，既然购房人购买的是“商品房”，就存在着商业风险。在降价补偿问题上，如果开发商愿意补偿，属于企业自愿行为；如果开发商不补偿业主，是商业规则问题，也不违反任何的法律规定。
开发商：
慎重制定价格策略
百仕达地产董事、副总经理罗雷则认为，作为开发商，定价要根据对市场的综合评估来整体考虑，对将会发生的情况都应有所预期。如何把握，还取决于开发商各自的态度。
中介：
买房也有风险
深圳中原地产深港中心研究中心总监张伟表示，虽然开发商并没有义务要给出补偿，但是在力所能及的情况下给业主一些安慰，也是体现开发商关怀客户的做法，但这种做法不应成为行业规范。
中原地产华北区董事、总经理李文杰表示，“这件事也应给大家敲个警钟，买房子不是光挣不赔的。”
居民：
要赔偿纯属无理取闹
买房也是一种投资，有风险，有涨就有跌。买股票赔了，你没怨。买了服装后商场也会打折，你也没说什么。为什么买房子价钱跌了就要赔偿？房价涨的时候也没见你给开发商分红包。所谓的维权，在法律上纯粹是无理取闹。即使出现了个例，也是开发商为了避免造成更坏的影响，而不是业主真的有什么道理。（丛峰）
[转帖]万科是最没有中国特色的国内企业
[淡泊] 于 2008-3-26 14:18:01 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入淡泊的博客
精彩观点：在中国企业里做不到的，在万科都做到了。我们做了很多调查研究，得出的结论是万科是最没有中国特色的公司，或者换句话说，万科在管理国际化方面是做得最好的一家中国公司。至于和中国企业不同的地方，我觉得是本质上的不同。王石的哲学理念或者说他的价值观基础实际上是人跟人之间的平等，王石第一句话就是“人是要有点儿尊严的。”为了这个尊严，就不会做出一些不光彩的事情。人是要有尊严的，在西方说起来也很简单，但是我们很多企业做不到，而在王石那儿就做到了。
网易科技:张伟俊先生您好，您最初是什么时候同万科这个企业进行接触的呢？
张伟俊：最初是 2003年下半年开始。那时候我在上海人才做CEO，万科请了几个公司去竞标，帮他们做领导力发展项目，具体点儿说，那个时候主要是做一个资质模型或胜任力素质模型，也就是用来衡量人才的标准。上海人才那时是一家本土的公司，不过我们是用国际标准来要求自己，后来我牵头拿下了这个项目，就开始做万科的事情，也是从那个时候开始跟万科进行接触。
网易科技：从那时开始第一次进行接触？
张伟俊：对，第一次。后来我离开上海人才，开始担任万科的领导力顾问，一直做到现在。每个月都有三天左右的时间来帮助他们在领导力发展这方面做顾问工作。
网易科技：当时您对万科这个企业的印象是？
张伟俊：我那个时候是做资质模型，当时《第一财经》有报道说万科不仅是造房的，他们还要造人，造人才的标准。王石当时是我去访问的，访问时最主要是抓万科的特色，我以前在一些国际咨询公司里工作，主要都是帮IBM、联合利华这样的公司提供咨询。当时我最主要的感觉是万科没有太多中国特色，或者几乎找不出。万科作为一个中国公司，没有什么中国特色，发现万科那些做的好的东西，都是一般公司做的比较差的地方，也是一般国际公司做的比较好的地方，这是我当时的印象。
网易科技：万科做的比较好的地方都有哪些？
张伟俊：在中国企业里做不到的，在万科都做到了。我们做了很多调查研究，得出的结论是万科作为一家中国公司是最没有中国特色的公司，或者换句话说，万科在管理国际化方面是做得最好的一家中国公司。这可以和创始人王石联系起来，据我所知他可能在万科的时间可能在他的工作时间只占了10%都不到，但他是精神领袖。
至于和中国企业不同的地方，我觉得是本质上的不同。王石的哲学理念或者说他的价值观基础实际上是人跟人之间的平等，王石第一句话就是“人是要有点儿尊严的。”为了这个尊严，就不会做出一些不光彩的事情。人是要有尊严的，在西方说起来也很简单，但是我们很多企业做不到，而在王石那儿就做到了。
从2003年下半年开始到现在，我一直在关注万科，帮万科做事。我在万科更感到有西方的平等，有西方对人的尊重。但是这个尊重并不一定说是说话口气怎么样，但本质上对人的尊重是能感觉到的。
网易科技：您现在担任万科的领导力顾问，这个领导力顾问与普通的顾问有哪些区别呢？
张伟俊：我们国家现在的顾问有两种，一种是名誉上的，属于挂名性质。另一种是做项目，就像我原来帮万科做的那个，做完就走。现在我主要是参与万科有关领导力发展的工作，比如这个系统怎么建立，具体做些什么事等等方面的策划。我把外面那些比较“先进”的理论和实践，结合根据对万科的了解，把它向万科做介绍。另一方面也是占据我时间比较多的方面，就是具体做一个领导力发展中心。
网易科技：万科给你印象最深刻的事情是？
张伟俊：有次开会，一个高管用了如‘纷纷倒闭’这种文学色彩很浓的词语来做报告。王石非常生气，对他说，这是高管会议，一个季度才开一次会，你就用这种文学词语来说话么？你要拿数据出来！
那个人好象还有一点犟，至少态度上有点，王石火就更大了，“你胡说八道！”那个人就不说了。然后王石顿了几秒，让他继续把这个说完吧。那个人呢，稍微冷静一下，就把后面的十几张PPT讲完了，当然语调比较低沉。
按照议程董事长应该是隔一两个人以后讲话，但他申请让他先讲。王石第一句话就是“我非常抱歉，我刚才态度很不好，用这样粗暴的态度是很不好的”，总得说起来，这位同志讲得还是不错的，给了我们不少有价值的信息，王石说完，大家也都松口气。会后，王石还再次表示道歉，说“我的态度不好”。后来再轮到拍集体照，王石还把讲话的那个人扯进来，拉到他边上跟他一起拍，表示安抚。
我觉得最有意思的是万科这个企业氛围好，或者说文化好，万科的体制是真透明，大家就可以自由讨论，一点都不用避讳，这是非常健康的一种文化。
网易科技：刚才我们提到了说万科有一个领导力发展中心？
张伟俊：对，这个领导力发展中心，接下来我们可以稍微详细一点来介绍的。领导力发展中心是这样的，现在是六个人一期，来六个一线公司的总经理或副总经理，集团职能部门的头儿，大概是属于万科最重要的六七十个人、七八十人，六个人一期。
他们来之前什么都不知道，只知道是领导力发展中心两天，来了以后跟他们讲几个注意事项然后就开始工作，现在我们大概有四个项目，比如角色扮演，每个人拿一个东西回去看，看了以后来角色扮演，他扮演头儿，他下面的经理遇到比较复杂的问题，很敏感的事情需要他来处理，我们领导力发展中心里的人员就扮演这个难弄的经理，比如说是副总，那就开谈，谈半个小时，看他是不是能够把这个事情搞掂，大多数是搞不掂，在这当中就反映出来各种各样的问题。
另外还有一个邮件处理。让你用一个小时时间来处理十个邮件，每个邮件平均是六分钟，每个邮件都是不同的问题，看你怎么处理，你是不是知道这十个邮件里哪个是重要又紧急的，需要马上处理，哪些是紧急的，但是不重要的你怎么处理，哪些是极不重要又不紧急的你怎么处理，处理的时候你是不是有授权意识、教练意识，你是一个专制的头儿，还是比较民主的头儿，你是只看眼前不看长远，还是看了长远把眼前忘了等等都能在里面得到体现。还有你回了他邮件，但你是不是有抄送，你抄送给谁？密送给谁？这里面还有一个组织意识，你的感觉是怎么样的，这里面也是在里面得到体现。
网易科技：经过您的介绍之后，我们对于万科的领导力发展中心有了非常全面的了解，最后想请您谈谈作为万科的领导力顾问，您怎么看待万科这个企业目前领导力的水平？
张伟俊：领导力发展这方面的情况，我觉得第一是万科这个企业对领导力发展非常重视，万科的管理人才有限，能做一线总经理的人有限，比如我们只能够提供25个总经理，如果要做35个城市，那么另外十个就不合格。
房地产这个东西地方性很强，每一个地方真的是在很大程度上要独立自主的。比如苏州没做好，可能总体上有问题，但更多是万科苏州总经理的问题，在他领导力没达到那个地步时，受最大的限制就是这个方面的限制。同时我又在帮其他一些公司老板做领导力发展，其他公司现在大多数觉得受限制比较多的是设备限制、技术限制、市场限制、钱的限制等等，很少有说主要是领导力方面的不够。
万科还被称为中国房地产行业里的黄埔军校呢，黄埔军校都觉得我们这方面还不够，还薄弱，觉得自己是薄弱的可能不薄弱，而那些真薄弱的还真不知道自己是薄弱，往往是这样。因为万科现在用的标准是用美国帕罗迪房地产公司，最近说得比较多一点，他们说要像造车一样来造房。
就像领导力发展中心，是我所知道所有领导力发展项目里是最奢侈的。现在一般公司里一说领导力发展，领导力发展就是培训，培训好象就等同于讲课，然后就请一个大学里的教授来给讲讲，而且讲的教授和培训师都是通用型的，我今天在万科这样讲，明天我到通用汽车也这样讲……这些东西就这么讲，听进去多少算多少，这种东西一般说起来没有太多的作用，或者你知道一些知识，但是真正领导力发展，真正是需要改变你的行为，改变你的领导管理行为，而改变行为很难，真的是要花工夫的。我和万科他们一起做的时候，第一是要分析领导力的现状怎么样，然后根据这个分析来决定这个系统怎么做，当然我不是说他们做的就好得不得了，但是我觉得在中国本土公司里能这么做，真是凤毛麟角。
网易科技：最后，能否请您谈谈目前万科还在那些方面有所欠缺？
张伟俊：一方面我刚才跟你说我觉得他们比较好的地方，甚至是让我感动的地方，但因为我同时也做其他公司，尤其是外企，有一次里面的人问我，你见得比较多了，你看万科的职业经理人和西方外企的职业经理人有什么区别，我觉得这个好象蛮有意思的。
像IBM、通用、西安杨森等等，你感觉一进去以后那些职业经理人看上去都差不多的，不要说做事一个路子，穿衣一个路子，说话都一个腔调，在高层管理层的路数上是这样。你要跟外企职业经理人进一步谈得比较多的时候你才看到他们原来也是有血有肉的个人，那只是在下面。
万科是上一层是个性，下一层是职业性，所以这对万科也是一个挑战，因为万科要扩展出去，这样的话它要大大加强它的职业性，现在它这种充满个性张扬的文化和它的战略发展看来还是有些矛盾。也看到外面的职业经理人进来以后，感到万科是很包容的，但再发展下去，它的这种包容个性的东西我很难说是好还是不好。从这个角度来说，万科还是有一段路要走的。这是我感觉它和西方外企的区别。
网易科技：您说得非常精辟，我觉得经过今天跟您的沟通之后让我们对于万科，对领导力发展中心有了更深一步的了解，也非常感谢您接受我们的采访。谢谢您，再见。
[ 本帖最后由 meng-h 于 2008-3-26 20:06 编辑 ]
[转帖]万科以流程型文化为主导
[淡泊] 于 2008-3-26 14:22:19 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入淡泊的博客
精彩观点：现在竞争越来越厉害，一家公司如果不能有效地建立起全流程客户服务体系和文化的话，在竞争中肯定会被打败。中国很多企业我们研究下来都是功能型化文化为主导，即重视风险控制、等级制度和专业化，但通过高度的跨部门合作为客户提供服务就很弱。但万科不是，万科是流程型文化为主导的文化特征，即强调团队合作、客户导向和持续改进。这也许是万科成功的重要原因之一。
流程型文化的主要特征有三个方面即：团队合作、客户导向、持续改进。万科正不断地通过持续改进、团队合作、跨部门合作，使自己更好地为客户提供服务。
这方面，也许世界上做的最好的是丰田汽车，它是流程型文化的最佳榜样，也是亚洲最成功的公司，几乎打败了所有的西方汽车公司。
网易科技：陈总您好，您对万科最大的印象是什么？
陈玮：万科是中国最优秀的公司之一。我们HAY（合益）集团在过去两年时间中曾经与财富杂志中文版评选“最受赞赏的中国企业”，万科在连续在06、07年被评选为最受赞赏的中国企业。进入这个榜单的中国公司本来就不多，何况还是连续2年进入。
在同万科接触的过程中，令我印象最深刻的是它的包容性和开放性。这种包容性和开放性体现在很多方面，例如万科招聘了很多来自不同行业的社会精英；另一方面也非常善于吸纳全球的最佳实践，包括那些与万科原先的做法不一样的东西。
网易科技：好的，下一个问题我们想了解一下，你们与万科是怎样一起工作的？在接触的过程中，您认为万科作为一个企业，它现在处于一个什么样的阶段？
陈玮：这里要先讲讲我们的项目做了一些什么内容。我们这个项目就是为万科建立一个领导人的素质模型，即用什么标准来要求各级领导人，特别是一线领导人。也有很多公司在建立了领导力素质模型之后发现没办法用，其中一个重要的原因是这些公司没有从高层开始把领导人的行为跟战略联系在一起进行关注，因此各级领导和管理人员对素质模型并不认同。
我们一开始就同万科的高层团队开了多次研讨会，同他们一起讨论万科的战略驱动因素是什么。这些驱动因素涉及到万科企业发展的长期性、全局性、事关重大而不是日常性的事务。
万科的高层团队通过多次讨论，最后形成了万科未来的八大战略驱动因素。这八条有推进工业化，承担社会责任，建立受人尊敬的品牌等等。
我们通过这样的集思广益的过程，在公司高层团队的层面上对战略驱动因素达成共识。并且他们需要讲清楚，用白纸黑字写下来，大家一致同意，怎样跟一线员工解释。因为如果你不能跟一线员工解释清楚，那就是你自己还没有想清楚这个事情。
万科通过这样研讨会的方式，让公司高层用很多时间去讨论这些事关全局的问题。说实话，中国企业很多的高层团队可以花很多时间讨论具体的业务问题，但并不会花这么多时间讨论战略驱动因素、文化和领导人行为标准这类问题，并且在达成共识的基础上用白纸黑字写下来。最后确定的八个战略驱动因素，公司的每一个高层都负责一条，在公司中高层管理大会上去宣讲。
第二块是在战略驱动因素明确的基础上，我们引导万科对工作文化有所认识，这里所讲的工作文化有别于一般公司所讲的企业文化。工作文化的特点是跟业务发展的战略方面直接相关的价值观，比如怎么看待客户需要跟自身技术能力之间的矛盾，怎么看待既要保持可靠性，又要保持一定灵活性之间的矛盾等方面的价值观。
我们通过调查发现万科的工作文化是流程型，这在中国企业当中是比较少见的，因为中国大部分公司的工作文化主要还是功能型或职能型为主。
>>>> [网易财经 独家 策划*品牌领袖8] 万科：繁荣能否持续 (本文来源：网易财经 ) 田英雷
2008年万科至少要提取6.55亿购买万科股票
[淡泊] 于 2008-3-25 16:50:05 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入淡泊的博客
2007年实际应提取4.84亿(48.44X0.1)
2007年4月已提2.41亿,
2007年补充提取2.43亿(4.84-2.41)
2008年预提4.12亿(08年预测有82.35亿利润,8.24亿的50%提取)
2008年万科共动用6.55亿购买自家公司股票.
[ 本帖最后由 meng-h 于 2008-3-26 20:24 编辑 ]
10.5亿，这个才是万科即将提取用来买入万科A股的股票激励基金的准确数目 [江湖百晓生] 于 2008-3-25 17:06:36 加贴在『王石ONLINE』 ↑ http://www.vankeweekly.com/vankebbs/images/profile.gif http://www.vankeweekly.com/vankebbs/images/edit.gif 进入江湖百晓生的博客
那个叫"淡泊"的网友连规则都没搞清楚，哪有靠预测利润来预提的哦，是依据上一年的业绩预提本年度的，本年年报出来后再多退少补。至于提取金额不能超过当年净利润的10％的规定，也只是多退少补时看，预提时是不限制的（没法限制，因为当年净利润还不知道，用上年净利润限制就太不公平了）。07年预提基金时就已经超过06年利润的10％了
http://www.vankeweekly.com/vankebbs/UploadFile/2008-3/20083251755572231.jpg
[此贴子已经被作者于2008-3-25 17:08:23编辑过]
万科长沙高调解读年报 3年计划开发10个项目(图)
焦点房地产网 house.focus.cn 2008年03月25日08:01 潇湘晨报
新闻发布会现场
长沙万科３年
计划开发１０个项目
当王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)的“拐点论”还在影响市场时，一向低调的长沙万科高调解读万科年报，并首度发布了其长沙战略：３年内在建或在售项目达到８－１０个，市场规模进入长沙前三甲，成为长沙房地产市场的领跑者。
经历了２００７年戏剧性表演的长沙楼市，正在迎来有喜有忧的调控年，万科的发声，无疑让市场多了一个新的判断。
３月２４日，２００７万科集团年报解读暨长沙万科发展战略新闻发布会在喜来登大酒店举行，长沙万科总经理吴晓勇、总经理助理李兴亚等高管参加，现身会场的还有万科集团首席研究员、董事会办公室主任谭华杰。
“我们今年在建的项目将达到３个，３年内在建或在售项目达到８－１０个，市场规模进入长沙前三甲，成为长沙房地产市场的领跑者。”李兴亚的发言引发了会场内短暂的骚动。
判断：长沙升级为战略市场
长沙万科总经理吴晓勇
在多个城市主动降价的冲击波仍在回荡的时候，万科又高调发布其长沙公司发展目标，意味着什么呢？据记者了解，目前长沙万科并没有大的拿地动作。谭华杰认为，万科前段时间发表的观点，并不是认为房价将从快速上涨走向快速下降的拐点，而是从过快上涨到理性调整。这与万科长期看好房地产前景并不矛盾。
据了解，长沙在万科的判断中已由机会市场升级为战略市场，发生了根本性的变化。谭华杰认为这种变化是基于长沙的潜力：长沙是区域性的中心城市，是未来发展潜力最好的内陆中心城市。
他也承认，“几年前，万科不太看好内地市场。但今年的长沙万科，这是标志性的一年。”根据长沙万科的布局，今年进入销售的项目除了有万科·西街庭院（西街花园的三期）外，另外还将添两新项目，一个是位于浏阳河畔的４１万平方米的万科·金域蓝湾，以及位于韶山南路的精装修高层项目万科·金色家园，而金域系列产品和金色家园系列产品都是万科成熟产品，在一线城市取得了成功。
而且，新项目中将实践全面家居解决方案，另外，将引进万科物管，目前长沙万科物管已经挂牌成立。
策略：低利润、高周转、大回报
万科集团首席研究员、董事会办公室主任谭华杰
２００８年，对于长沙万科是标志性的一年，万科由单项目操作转向多项目操作。有关长沙万科价格走向以及拿地问题引发了业界关注。对此，长沙万科总经理吴晓勇给予了解答。他认为长沙万科将秉承随行就市原则。“万科盈利不是土地增值的利率，而是房屋制造创造价值，我们是基于资金的周转率下的合理利润。”
据了解，在万科的全国战略中，强调的是资金的周转率。万科每年年末的土地储备都小于后两年的开发量，但是这并没有阻止万科的快速发展。吴晓勇打了个比方：假如以１０块钱的投入，别人可以赚５块，万科可能选择３块，但是同样的时间内万科可以赚两个３块，加起来超过５块。
长沙万科总经理助理李兴亚
这种模式也体现在万科的拿地方式上，万科喜欢拿二手地，首先是社会价值在于可以盘活存量土地，满足万科高周转率、低利润率的要求，而且二手地有利于万科，对项目的运营和资金周转有利。吴晓勇强调：长沙万科坚决不囤地，不捂盘，盘活土地、快速开发。
面对前段时间，有关万科降价冲击市场，吴晓勇表示，理性调整不是降价，而是心态问题，房价并不重要，心态是一个整体性的事件，而价格是个个体事件，每个公司都有差异，从购房者而言，要更加慎重，要更加分析性价比，从目前的数据来看，万科９０％以上业主都是自主型购房者，这就是一种理性的状态。
答记者问
针对长沙市场，吴晓勇表示，去年前三季度火爆，年底宏观调控发挥作用，一条理性调控大道已经非常清晰，长沙万科也必须回归市场逻辑起点，站稳脚跟。
万科近期机构报告