后续：收房率96% 万科修复情感跨越"逸天门"
焦点海南房地产网 hn.focus.cn 2008年01月21日10:54 住在杭州网 李永生
发生于07年6月份的“逸天门”事件，因为事涉地产业大鳄万科，又发生在万科全面控股南都后不久，曾引起业界和公众的广泛关注，本网当时作了全面深入的报道。 >>>本网特别专题：万科南都，能否跨越“逸天门”
事隔半年之后，仍不断有读者关注此事，欲了解后续情况。于是，记者采访了当事业主和万科相关人士，对“逸天门”的后续情况作进一步的报道。 (万科南都·逸天广场项目介绍)
业主：整改比较到位 对万科的表现满意
“应该还不错，后面的处理比较像一个好企业的样子”，当记者问业主郑先生对万科的后续表现如何评价时，郑先生直爽地回答。而在半年前，郑先生曾在电话里向记者决绝地表示“永远不会再考虑万科品牌的房子”，以表达对万科的极度失望之情。
“个案处理不到位的情况也是有的，但总体还是让人比较满意。”因为涉及的业主太多，情况比较复杂，郑曦认为，即便到目前为止，还有部分业主不是很满意，他认为也是可以理解的，“毕竟每个人的诉求和要求都不一样”。
对于记者关心的整改情况，郑曦表示，万科后来从上海调来的装修队伍水平和素质都不错。他自己早已入住，对自己的房子和小区都非常满意，“我很享受现在住在滨江住在逸天广场的生活”。
“因为之前疏忽的原因，业主的‘三证’要延迟，后来万科主动致信给我，说明情况并表示会按合同约定进行赔偿，并用公示、短信、论坛、电话等各种方式通知所有业主”，后来的万科变得主动积极多了。“电梯箱和地下车库原先没有手机信号，在业主的反映下，万科积极和移动、联通交涉，很快就搞定了。”
从另一个细节，郑曦也对万科的客服表现非常满意。地下车库的感应器比较远，女人开车要伸很长的手才能接触到，郑曦发现这个情况后，向万科提出意见，万科很快就更换了一个更好更方便的感应器。“对于这种情况，一般情况下，开发商并没有更换的义务，但万科还是花几万块钱换了个更好的，很人性化。”
另一位业主“song linger”则在万科投诉论坛上公开表扬万科。这位业主反映他家次卫窗台上有个小破坑，帖子发出半个小时之后，万科物业就跟他联系上了，并于次日来到他家查看情况，之后经过协商表示愿意更换，“反应相当的迅速”。
12幢业主王先生已经入住4个多月，他在接受记者采访时表示，尽管在交付时发生了一些让人不愉快的事情，但入住后的的售后服务让他对万科的印象开始好转，主要表现在维修方面的及时和不推脱。他认为万科作为一个大公司还是承担起了应该承担的责任，他也相信，最艰难的时刻万科已经走过了，未来的逸天广场，万科的表现应该会让业主更有信心。
万科：积极整改努力 做业主情感修复工作
逸天门事件后，上海万科抽调四家专业的装修施工队伍，全面积极地整改。通过客户关系中心一对一的客户经理制，从上海、苏州、无锡等地抽调工程整改能手赶赴现场，组成检查组，实行楼长负责制，跟进维修进度，确保精细化交房。8月中旬，经过2个半月整改后的逸天广场，收房率超过85%。截至到07年12月31日，逸天广场的收房率已超过96%。
在对万科的采访中，万科南都总经理办公室的吕小姐向记者表示，这半年多来，万科在积极整改的同时，一直在努力做业主情感修复的工作。
吕小姐有着女性和行政工作者特有的细腻和敏感，在采访中，她一再地提起业主情感修复，并将之视为万科在逸天广场事件上最重要的工作之一。
也许正是意识到事件本身可能对业主产生的心理影响，吕小姐表示，万科在积极整改的同时，通过举办一系列的业主互动活动，做业主的情感修复工作，以实践万科的“客户导向”。这些活动有：组织业主前往上海观看“太阳马戏团”演出，安排“Happy家庭欢乐节”中秋游园灯会以及奥运火炬进逸天广场社区活动，包括年底12月31日世界级魔术大师杰伊·欧文豪斯的新年献礼等。
最新的消息是，在隆冬之际，万科在逸天项目启动了“冬日送暖，安心家居”活动。万科组成了设备设施的“体检回访小组”，对业主的热水器和空调进行免费的设备体检，了解和查看家中电器的使用状态。万科客户关系中心金经理表示，这只是一项常规的业主关怀活动，万科将持续关注业主的需求，持续提升客户满意度。
“情感的修复不是朝夕之事，是从点点滴滴和长期的坚持中做起来的，所以，08年万科客户关系中心仍将之视为最重要的工作。”吕小姐也坦诚的表示，因为万科南都浙江公司的客户关系中心组建较晚，所以有一些做得不到位的地方。“客户关系中心也在成长，我们一定会做得更好，因为万科视客户为最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。”她也希望通过本网告诉广大业主和读者，“遇到问题时，万科任何时候都会积极应对，万科一定不会退缩，我们一直在沟通，万科也在投诉中完美，请对万科有信心！”
SAP人力资源解决方案万科集团应用案例
《首席信息官》ICXO.COM ( 日期：2008-01-21 17:40)
项目背景
世界经理人CIO频道2008年1月21日编:未来5年,万科集团的发展计划是:进一步扩大市场份额，巩固行业领跑者的地位。万科认为:HR必须为企业的运营做出更大贡献，即提升自己的“底线价值(Bottom-line Value);万科集团需要人力资源管理提供切实有效的支持，来达致上述企业目标。为此，选择一套强大完整的HR解决方案，以企业目标为宗旨，来帮助万科人力资源管理由“行政事务导向”转变为“战略业务导向”、由“秘书”角色成功转型为“业务伙伴”角色，成为万科的现实需求。
选择SAP HR系统的理由
经过了5个月的选择，“兼顾当前和未来的需求”，万科最终选择了SAP HR系统。万科清楚地看到，中国企业的人力资源管理的理念以及现状，跟国际先进水平相比，还存在着不小的差距。万科正视了这些差距，积极探索着一条符合本企业实际、有特色的HR“改善、提高之路”。SAP HR方案“模块化”的特色，“长远规划、分步实现”的实践模式，能够帮助万科以“渐进”的方式，完成这一变革。无论是该软件产品本身所蕴含的先进管理思想、理念，还是SAP咨询顾问资深、丰富的专业经验，都可以为万科找到一条自己特色的“变革之路”，有力地支持万科企业的长远目标。
项目范围(第一期)
第一期实施的模块包括:组织结构、人员主数据、考勤、工资运算、培训管理模块、人力资源分析、职业生涯规划。
项目实施简介
1立项
“业务需求是建设信息系统的动力”――万科提出了这样的口号，因为自己在企业信息化建设时，跌、摸、滚、打之后，得出了宝贵的经验教训:
不能以技术为主导，否则业务人员对系统缺乏兴趣，而技术人员对系统又缺乏了解，导致需求描述不真实
选择一个好的软件/服务商非常重要:没有后继版本，缺少维护力量
如果选用了非开放系统，那么技术上受制于人
集成性是减少工作量的重要因素
业务发展需要一个良好的技术平台
职员提出的要求越来越高，工作量越来越大，人力资源部门对于工作的质量要求也越来越高
由此，万科确立了HR信息系统的建设目标:通过技术手段提高服务质量和效率，包含“远景、基础和根本”三个层面:
远景:进一步建立、完善人事计划和发展体系，提供组织规划和人力资源规划的有效支持，帮助人力资源管理从日常事务处理提高到人力资源的计划和分析，使人力资源战略能够支持并加强企业战略的实现，并提高员工满意度。
基础:建立一个统一、稳定、准确的人力资源信息平台，实现员工人事信息管理、组织结构管理、考勤管理、工资核算有机集成和统一，提高业务效率，为企业提供实时且准确的信息 根本:完善人事管理中的标准与规范，实现业务流程优化，建立万科人力资源管理系统世界经理人CIO频道
在明确上述目标前提下，万科落实了下列基本要求:
系统运行的高效率、稳定性
数据的安全性使用的方便性
维护、升级的保障性
客户服务的可靠性
2实施
确立合格的项目队伍，对保障项目的成功至关重要。万科设立了这样一个项目小组:
项目指导委员会负责把握方向，确立根本方针
项目经理负责协调内外资源，统筹项目工作
有专门的技术人员负责技术工作
HR人员负责描述需求/测试
关键用户负责协调IT和HR的需求，协助顾问进行设置，负责统筹测试和培训工作
除项目小组以外，其他相关人员的支持也很重要。例如:IT项目服务于业务，项目不是为了完整重现业务，而是为了更好的实施业务
小组成员的责任心、学习能力不可缺少;有良好的沟通技巧外部顾问是万科的老师，也是项目组的一员，都对项目成功负责
万科特别强调项目实施过程中的宣传和培训，他们认识到:“这个项目不是服务于项目组的，是大家的工作;培训，是让系统被人接受的必由之路;我们需要公司上下的支持…”
3结果
期待中，项目按时成功上线。对于走过的路，万科也及时做了总结――他们认为:在项目中，以下几方面可以作为经验共享。
部分人力投入不足:尤其是有经验的业务人员，有些业务需求描述不准确;有些项目成员精力分散，即要保证实施又要处理平时的工作，时间不能保证
业务重整中要求的规范化、具体化、全面、精确、革新，需要在革新成本和效益之间作权衡
实施范围如果过大，将导致系统复杂性增加、数据准备的精度要求也很高――项目组工作量会相对繁重;
人事行政和人事发展对HR管理本身的要求差别很大;万科从不成熟HR软件产品直接过渡到SAP HR这样优秀、高端的系统，员工、尤其是用户，需要一个熟悉过程;现在有了好的系统平台，但还是沿袭以前的习惯做法的话，就失去了项目本来的意义
过分地强调业务为主导的话，业务人员会提出不切实际的需求。
把握中国的法规政策方面:许多地方不明确、地域差异大，且缺乏规律 对于SAP的这套系统，万科这样评价:
SAP的软件产品设计非常好，无论是安全性还是功能的完善，而且一直在研发以推出更强大的功能。对万科而言，SAP就象一座宝库，万科可以选择最适合自己的业务流程世界经理人CIO频道
最重要的是:在这个平台上，万科可以持续提升业务水平
对于项目实施，万科的总结是:
外聘顾问很重要，既要考查知识和经验，更要考察责任心
最好不要强求自己的所谓特色，这将使实施变得容易
万科对于SAP公司派出的顾问队伍评价很高，并且也为自己的项目小组感到骄傲
万科坚持对系统的持续改进，因为这是一个无法停止的循环
对于下一步的行动，万科这样规划:
花代价引进、花力气应用的这套系统，不只是为了发工资，而是要在这个工具的基础上，提升万科的业务水平，尤其是人力资源战略作业水平
万科的人力资源管理理念已拥有了一个扎实的支持平台，同时，SAP在万科的应用才刚刚开始!!
不听老王言，吃亏在眼前（答网友问之三）
作者: 王石
时间: [ 2008-01-25 08:59 ]
蓝天一丝云：
王总，不理解为何对楼市的价格上涨“心惊肉跳”？
王石：
2007年一、二季度，中国一些城市房价跳跃式涨价让我感到极度不安。“心惊肉跳”一词是表明了对当时亢奋市场情绪的一种感觉。如果市场如此持续下去，泡沫越吹越大，就距破裂不远了。一些同行在不同场合对老王的“心惊肉跳”的说法不以为然，认为是夸大其词。我要说的是：再旺盛需求的市场也架不住价格远远背离其价值，再稀缺的商品也不能背离消费者的承受能力。市场是支撑不住疯狂的！
问题是疯狂的市场能持续多久？
老王不是算命先生，无法预测未来。正因为市场前景莫测，在房价跳跃上涨时让我感到非常紧张。这种紧张感能够冷却亢奋的心情、保持对市场的洞察力、分析问题的速度与对应危机的能力、刺激多年征战商场积累的直觉本能。
07年过去，08年来临，市场还疯狂吗？现在轮到有人心惊肉跳了。
万科，别让“青年置业计划”流于形式！
标签：万科青年置业计划新春茶话会 |
◎新闻回放：
1月22日晚，在城东东湖的泊尚咖啡厅，由成都万科市场研究部、成都少城地产联盟共同举办的“万科青年置业计划探讨”新春茶话会以一种轻松休闲的方式举行。尽管万科市场部某工作人员一再强调本次茶话会所发布的数据及观点并不代表万科公司，但是，在现场所传递的信息，还是很具备一定的市场说明。
参会的80％成员来自少城地产联盟，联盟主席赖翰林、副主席韩冰、吴杰等人均代表联盟对今冬明春的楼市现状以及万科所推出的“青年置业计划”相关话题进行解读，万腾实业营销总监左明强、蓝光人居市场研究经理部邹学明、成都晚报资深编辑钟学隽等专业人士也发表了各自的观点。
可惜，现场很多参会者在闻讯先前万科一员工说“本场会所说不代表企业观点，没想到我公司XX把它提到一个高度了，所说的代表他个人观点。本会仅是部门探讨”、“本想请几位行业人士来参加这个交流会……”、“现场有兴趣的青年置业者赶紧与后面销售人员衔接”云云之类的话后，很多人都失望退场，少有现场的深度互动。让“青年置业计划”探讨主题 变味为万科的一场行业内小众渠道营销会。
万科，别让“青年置业计划”流于形式！
万科的初衷一定是有高度的。
我们说它有高度，一是表现在对需求市场变化下的对客户群体定位的及时创新，二是表现在万科在中国高速城市化背景下，积极解决城市人住房需求的一种社会责任感，三是表现在作为中国地产老大对一个产业的领袖号召力。
但是，仅从目前成都万科对此计划推出的市场表现来看，却更有“形式大于内容”的嫌疑。倒是万科的青年计划刚呼出，本土老大蓝光、知名品牌开发商森宇、还有急到卖房的“天府江南”、形式不同实质一样的“鑫苑名家”的“非主流”等，都无一例外表达对青年人置业的高度重视。
成都万科的韩冰说“在08年二季度，将是这部分人支撑成都楼市的主力”，因此，成都万科携“万科金域蓝湾”、“万科·双水岸”、“万科·魅力之城”、“万科、·西岭”等楼盘，总共推出800套超低优惠房源，以实现这样的计划。
这个举措，很务实。可以直接回报青年人刚刚出来在购房资金不足的问题。然而，从茶话会上得到的消息是这样的计划实施的期限是2008年2月5日。显然，这样的处理办法有“流于形式”、“执行不彻底”、“仅仅应对楼市低迷解决营销瓶颈”的嫌疑。
其实，万科一推出这样计划，我就对此表示一种兴奋。更进一步敬仰这个企业。关心年轻人，为中国未来几年“经济脊梁”解决后顾之忧，的确很令人振奋！
然而，市场竞争现实是残酷的。
竞争对手以“中国特色化”的模仿方式，以复制的模式，“鱼目混珠”差强人意地理解这样一种本很高尚的责任举措。在媒体宣传上，给老百姓传递的尽是单一形成在楼市趋寒的背景下的一轮分众渠道营销。
“在市场购买力细化的形态下，唯有挖掘潜在刚性需求，是房地产企业未来一两年，中国经济趋紧背景下的最稳妥的方式！”
在茶花会上，我代表先之锋地产传媒机构发表了一个针对青年置业计划的“房产市场的客户胚胎期营销时代来临”的新观点。
为什么这样说，理由是：第一，根据最近三年的市场消化状况，既有的刚性需求部分，基本被释放，潜在刚性需求呈现，主要表现在80后。第二，品牌地产商要长期服务于地产行业，在行业整合洗牌背景下，企业必须培养自己的忠实购买力。第三，在面对急需在城市立足，安家立业的青年群体面临现实购房资金短缺的背景下，解决客户的困难，就是企业发展的契机。
……
所以，在我看来，“青年置业业计划”并不能简单的理解为几百套房源的超低优惠这么简单的市场交易问题。更深层次的讲，既富有经济原理，也富有社会发展规律的原理，更富有责任的高度。
【与王石论道】⑶ 万科10年用人术
作者:图腾镜 未分类 2008-1-24 【手机看文章】
陈劲松说,中介倒闭导致下岗人员高达50万
【与王石论道】⑶ 万科10年用人术
图腾镜
1月22日，地产巨头聚餐佳宁娜，由黄楚龙做东，王石、陈劲松等10多位大佬出席，事实上，本次聚餐成了一次非正式的论道。由企业战略舞到企业标准，由宏观调控侃到08年地产走势，由中介倒闭事件聊到如何用人，由老生常谈谈到最新事件，总之，是无主题式的散发性舞剑，闲聊中夹带诸多专业思维，不愧为一次久违的思想盛宴。
●中介倒闭导致50万人下岗
当王石体累聊罢、埋头小吃的时候，陈劲松思维急转弯发出一些热门的话题，用来挤破冷场。大家对中介纷纷倒闭也是爱莫能助，陈劲松说： “深圳中介麻木扩张，有的甚至为了上市而快速膨胀，银行紧急刹车，扼杀二手楼交易按揭，导致中介纷纷倒闭，且已蔓延到北京、上海等城市。据不完全统计， 07年下半年，因为中介倒闭，全国三级市场下岗人员高达50万。”地产行业也是险象环生。
镜子按耐不住的开枪：“据传，深圳三级市场最大的创辉半倒闭瘦身，是因为平时经营忽略了媒体公关这一层面，也就是说，媒体的神速报道，加速了创辉的寿终正寝。”在场的多数地产巨头表示认同，企业在处理危险公关的时候，必须有主张、有手段，方能稳保一壁江山。
在地产行业中，镜子认为，鸿荣源处理媒体关系问题，手段尤为独到，乐于防微杜渐，这也是鸿荣源越做越大、健康推动发展的秘密武器之一。
●万科10年的人才变术
人，是地产的主体，没有地产人，等于没有地产的里程。万科能做520亿的产值，且遥遥领先第二名，归根彻底是万科用“人”得当，驭人和用人，可谓驾轻就熟的恰到好处，所以，业内不少人士称，万科人个个都是“人精”。当聊到人时，王石感悟颇深，眉飞色舞的娓娓侃来。
王石回顾万科10年用人的历史，10年前，万科有1000人，当时中介公司只是一个雏形，所以，万科的项目由自己组建的队伍销售，营销人员有500人，占总人数的50%。5年前，万科全国布局形成，有很多分公司，最多的人员是财务，占总人数30%，后来，发现人力配备比例极不合理，就将分公司的账目分包给当地的会计事务所去干。
现场有大佬问，万科不怕某些机密支出让外人看到了吗？王石坦然笑言，万科是上市公司，财务是透明，没有什么机密支出，也不会去做两本账。不难看出，王石不仅在标榜，切有充当教父之嫌，不过，镜子仍然佩服王石的决策是英明之举。
王石继续津津乐道，07年，万科总人数达到2900人，现在最多的是规划、建筑设计人员，占总人数50%。地产营销已经被行业细分出去了，象陈劲松的世联、中原等都做得相当优秀。你要做好营销，就必须先将产品做好，必须做足引领市场的功夫产品，定位做对了，营销自然就顺理成章了。
镜子认为，万科10年用人，历经三次的格局转变，肯定是费了不少脑细胞，一个企业要做好“扬弃”是要付出一定代价的，特别是人才结构的调整，更是要具备一定的胆略，万科也不会例外。万科的地块多数较为偏僻，一旦万科驻场，该片区马上变得火烧火撩。深究原因，万科开发的产品多为大众消费品，使用的建筑材料不算最顶级，而万科的产品包括规划、外立面、户型等形态绝对是领先的。万科走的是捷径发展路线，暗合了万科现在多用产品研发人员的策略。
●郭兆斌愤然离开万科
王石回想万科的过去，道出了郭兆斌（现任星河地产总经理）离开万科的真相。王石说，1995年的时候，万科拿到俊园地块，位于深圳文锦北路的三岔路口，风水对冲俊园。万科地产原总经理郭兆斌将该地块定位成写字间商业楼宇，取名：海神大厦，郭兆斌辛苦规划了两年，准备开工。
王石审核海神大厦方案，结果将规划方案全然推翻，意欲重新定位，改做住宅，郭兆斌眼看工作成果被格杀，等于一个剑客被废武工，第二天，郭兆斌愤然辞职离开了万科。
郭离开后，王石任命莫军做总经理，姚牧民任董事长。姚牧民说，这是一个合作项目，不容任何闪失，责任重大，我个人无法担纲风险。王石只好亲自出马，就任董事长，并号召弟兄们说，如果住宅定位出错，由他承担全部责任，万科那时还小，哪里吃得折腾？！
海神大厦方案被毙，俊园典装登场，开始把目标买家瞄准为一朝天下的潮州佬（黄楚龙眼睛回转偷笑）。潮州佬喜欢生孩子，就把房间做多点，俊园开卖了，喜欢玩风水的潮州买家几乎为零，真正的买家是在香港谋生的北方佬。
镜子认为，万科俊园的确走了一步险棋，因为王石在规划前，找错了目标买家，好在有“外销”填补了俊园，否则，俊园会死得很惨。如果俊园真的做了写字楼，可能死得更快，风水一定会阻碍其销售，那时的深圳，毕竟是潮州佬的天下。镜子善意的问王石，当时你的决策是不是受到某风水先生的影响。王石说，不是，俊园改变定位纯属商业判断。黄楚龙撇着嘴巴哈哈大笑，笑王石也有买家分析出错的历史。
镜子友情提示，地产用人以及产品定位都玄妙的很，有时靠市场经验、有时靠实战经验、有时靠领导魄力、有时靠智慧才能，总之，玄机颇多，但愿地产企业不要出现用人和定位错误，一旦错了，可能会带来满盘皆输的风险。
图片：【与王石论道】⑴四年不买房 王石引咎辞职
作者:图腾镜 未分类 2008-1-22 【手机看文章】
王石与黄楚龙的表情不一致
【与王石论道】⑴四年不买房 王石引咎辞职
图腾镜
昨天，王石再次接受了央视的采访长达4小时，一旦被剪辑播放，媒体必将掀起新一轮的恶炒。地产纷乱时代，媒体喜欢用恶炒吸引眼球，久未出山论道的王石，将被媒体轮番放大。
2008年1月22日，万科王石、星河黄楚龙、世联陈劲松、后海公馆的卢老板等10余个深圳地产巨头，相聚在马可勃罗好日子酒店三楼佳宁娜21号包房里，镜子应邀出席本次盛宴，将相关精彩言论整理输出，以飨网友和看官。
●“拐点”非一概而论到全局出现
王石说：“前些日子，关于‘拐点’被媒体断章取义的恶搞了一把，所以，昨天不得不再次接受央视的采访，把一些‘争议’解释清楚。所谓拐点，其表现形式有三种：一是楼市大起大落，也是政府最担心的拐点；二是由牛市转为熊市；三是由房价爆涨，回归到理性价位。我说的‘拐点’是专指第三种。”
王石还认为，“拐点”是特指珠三角。由于中国区域发展差异明显，“拐点”不可一概而论。比如辽宁某城市，土地供应量很大，楼市价格正常，根本不存在快涨和爆跌之说，但是，话音刚落不久，中国北京、广州、上海等城市陆续出现漫速销售的“拐点”。王石是不是再说自己是预言神人呢？由看官去评判。
●四年不买房 王石引咎辞职
王石曾经碰到一位大学生，刚刚毕业就想买房。王石不解的问：“你急着买房干吗？是不是马上要结婚？”大学生回答：“不是结婚，而是房价涨得太快，3、4年恐怕更买不起。”王石笑言：“何必这么着急，万科产业化一旦出台，以后性价比高的房子会很多。”王石在接受央视采访时，基于此，发出了 3、4年再买房的言论。
谈笑间，镜子见缝插针反问王石：“前些日子，你的3、4年不买房言论，引来争议，镜子也撰文《中国人4年不买房第一个倒下的是万科》，跟帖者回复时得出两大猜测：一是王石被政府某个大人物点名到央视发言，二是号召3、4年不买房，希望死掉一大批有土地储备，但没有资金开发的短板中小开发商，万科乘机吞并这些‘幕落’企业，对于这两点有什么回应？”
王石对是否被大人物点名发言，予以回避和闭口不答。而对3、4年不买房进行了辩解。王石说：“媒体和网络曲解了我的出发点，只是说3、4年后买房，可能会出现更好性价比较高和值得购买的房子，并没有让中国人在3、4年内停止买房。”
王石自豪的说：“万科2007年的销售总额达到520亿，08年怎么也要完成700-800亿。如果3、4年所有人都不买房，第一个死掉的就是万科，真出现这种状况，万科08年任务完不成不说，第一个引咎辞职的也是我王石。”一席玩笑论道，引发全场地产大佬的哄堂大笑。
●万科继续加大并购力度
“侃”的胃口被调动了起来，王石继续深入镜子的问话：“如果真有机会，万科将不余遗力的加大并购力度，万科收购南都前后花了5年的时间，收购杭钢富春东方算是小单。”
镜子追问：“现在深圳豪宅的销售速度变漫了，万科有没有考虑，比如花几十个亿买断星河丹堤现存所有的尾盘？”黄楚龙猛抽了一口香烟，给予充分的肯定：“哈哈，这话我爱听。”
王石回击：“万科是不可能去买断开发中的某个产品的，万科也不愿意吞并中小开发商。只要时机成熟，万科将继续吞购象‘南都’一样规模或更大规模的土地储备型大开发商。”镜子开玩笑的说：“这叫做鳄鱼吃鳄鱼”，王石喜形于色。
08年万科的动作将越来越大，王石对房地产市场仍然充满了足够的信心。万科今年800亿的收成已经是志在必得。
图片:【与王石论道】⑵ 黄楚龙与王石对掐90/70
作者:图腾镜 未分类 2008-1-23 【手机看文章】
黄楚龙反弹王石露出笑容
【与王石论道】⑵ 黄楚龙与王石对掐90/70
图腾镜
王石、黄楚龙、陈劲松等只顾着胡侃，餐桌上所有的菜渐渐凉去，眼看大盘里的潮式冰冻螃蟹也无人问津，可见，聊天到了最高境界。准确的说，本次盛宴主侃人是王石，老王侃侃而论时，陈劲松象个虔诚的听客，而黄楚龙并不安分的座着不停抽烟，时不时象个高智慧的“娃娃”，冷不丁发难王石。
● 深圳民营地产没有走出深圳
陈劲松主动发话：“深圳的开发商死守深圳做项目，其利润都不低，真正做到全国布局开发的企业并不多，万科、金地、招商、金地等除外，深圳的民营企业并没有走出去。”
一言点中星河的肋骨，黄楚龙马上产生共鸣：“不错，我也走过很多城市。深有感触的是：人生地不熟，水土又不服。中午喝5斤白酒，晚上还要喝6斤，再喝下去，命都要陪进去了，故而不得不撤。”各大佬听到老黄幽默的回击，不禁捧腹大笑。
镜子认为，黄楚龙说出了民营企业走出去的辛酸和难度，一个企业每到一个新的城市，政府、银行、土地、人才等各方面的资源都要重新整合，久而久之变成不了了之。
● 万科顺势而为支持90/70
当听到深圳民企没有走出去争议，王石自然是暗自高兴，因为万科走出去是最为成功的。王石话锋一转：“中国城市的确是人多地少，温总理坚决力保18亿亩农耕土地不放，是有一定道理的。10年前，中国1000万人口以上的只有上海一个城市，10年后，广东出现了广州、深圳、东莞3个城市，可见，中国这几年发展速度是相当喜人的。”
王石继续侃侃而谈：“沿海城市承载着中国50%的人口，中国不得不出台90/70的政策，其目的是让更多人买得起房。我们必须看清楚这个鲜明的政策，万科率先发展住宅产业化、精装修等，是带头积极响应，是顺势而为，万科还研究了最小居住面积户型：17平方米可以满足一般居住需求。”
镜子暗笑：“是不是传说中香港的特小户型，业主被逼站着睡觉？17平方有没有考虑层高加高？”王石机智回应：“床，就是睡觉功能，居住着进入卧室不用站立，躺下就睡，17平方是正常层高，并没有加高。”众人严肃后转为笑魇。
● 王石、黄楚龙对掐90/70
王石说：“前几年，万科全年开发的平均户型为115平方左右，豪宅占37%，05年，万科全年开发的平均户型为93平方，06年，万科的平均户型为87平方左右，豪宅只占开发量的8%，按平均数据讲，万科90平以下户型已经达到100%。”
黄楚龙不愧为一代地产枭雄，灵敏的急弹王石：“你家亲戚们都住的90平以下的房子吗？”王石笑而不答。黄楚龙继续追问：“如果万科拥有一块山景、湖景或海景资源非常丰富的地块，万科会开发90平以下的房子吗？”
王石快速反应：“我说的90/70是总体政策趋势，而不是单纯去衡量特定某个项目的价值。”镜子从王黄对掐的角度分析，虽然是大佬们闲聊，但真实的反映出对90/70不同看法。万科可能有很多地块正为90/70犯愁呢，但王石在任何场合总是很体面的支持调控政策，朋友闲聊也不例外的照样支持。
镜子认为，黄楚龙掌门的星河一直在豪宅堆里耕耘，自然质疑90/70政策的合理性；万科520亿的销售额，其利益高高在上，王石站在政府或百姓的一面给予90/70的支持，并不难理解。而黄楚龙则是站在市场需求、开发利益、土地价值等角度质疑政策的准确性。
两位大佬对掐的角度不同，发出对90/70的支持和质疑，正好暗合了市场上对90/70的不同反应。这不是普通的聊天，而是一次地产高手过招的聊天，闲谈间剑气很重，很多教授也是比之不及的，实让听者受益非浅。
品牌推介会:万科将为福州房地产业发展带来什么
——万科举办首场品牌推介会暨福州万客会启动仪式
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年01月24日08:55 福建工商时报卢然
１月２１日，自去年“９．１１”在福州竞得地块后，万科首次以主人身份广发“英雄帖”，盛邀福州地产界各路英雄近５００人，共同见证万科品牌推介会及福州万客会启动仪式。万科福州公司的董事长肖楠、总经理肖通川出席了本次推介会。
全国地产龙头企业万科高调进入福州市场，本土业界十分捧场，当天座无虚席。人们好奇、期待，万科能为福州房地产业发展带来什么呢？
万科品牌魅力搅乱福州业界
自从万科登陆福州以来，受“９．１１”拍出高地价事件的影响，各种不确定的传言随即在坊间流传开了，引发业界对万科的各种猜测。譬如：万科要退出福州市场等等。
对于万科，福州房地产业界除了猜测外，更多的是一种其将来能为福州楼市带来什么样惊喜的期待。对于期待，万科于去年１２月份似乎已向福州市民做了诗意的预示。在福州白湖亭的则徐广场旁，万科亮出了第一幅巨幅户外广告，“祈福新岁，让建筑赞美生命”。这看似简单的一句广告语，却让福州人更直接形象地认识了万科，以及万科对建筑的认识。
２００８年１月，万科在福州启动了“兵王”选拔赛，引发千人前来竞岗，此举又一次震撼了房地产界。据了解，此次万科虽然只招聘一线员工，可是前来竞聘的人群中，不乏有本土房地产公司的中层干部。福州某房地产公司人力资源部负责人发出感慨，她说，“只有万科才有这样的吸引力。”
２１日，万科举办首场品牌推介会暨福州万客会启动仪式，将邀请人群的主体界定为福州房地产界人士，而非其销售目标客户群，这种营销手法在本土房地产界绝对是个创举。在发布的内容上，除了介绍万科企业、万科会外，还不时透露出对福州项目的操盘思路。万科以开放的姿态向福州本土开发商展示了全国一线品牌开发商的风度。
万科成都领跌
* http://www.jrj.com 2008年01月25日 23:17 华夏时报
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本报记者 贾华杰 北京报道
万科企业股份有限公司(下称“万科”)(000002)位于四川成都楼盘已全线降价。
1月24日，位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯房，售楼处报价4500—4600元/平米，远远低于2007年12月前的6000元/平米以上的价格。两月中，同一单元楼中住宅的降幅接近30%。
对此，有业内人士表示，万科超前“领跌”的内在原因是：看淡后市的万科正在主动迎合政府房地产政策的调整，目的在于为将来的发展赢得更好的政策空间。
融资压力下“打折”
“万科的项目在全国范围内的确有降价的趋势，而成都这段时间尤其明显。”戴德梁行(成都)住宅部一位不愿具名的研究人员表示。
一些已在成都万科魅力之城购房的业主们现在颇为矛盾。这是因为该楼盘的销售价格在1月份出现跳水，最高的降幅达到了30%，同样户型的房子前后最高的差价达到了1500元/平米。早期的购买者房产价值 “缩水”。
“同样一套90平米的房子，2008年1月份就比2007年12月降了10万元。”一位业主解嘲道，简单一算，万科该楼盘的销售价格一举回到了两三年前。“而在2005年，万科魅力之城的房子早已超过了4000元/平米。”
不仅是万科魅力之城，另一个成都楼盘万科双水案花园洋房，原来开盘价在5000元/平米以上，现在万科还宣称，可以返还5万元到10万元。另外，在成都万科金域·西岭、金域·蓝湾以及万科朗润园等均有类似程度的促销活动。
“万科会打折部分楼盘，为的是快速回笼现金。”上述业内人士指出，收购中小企业，成为行业的整合者，所需资金虽然不会出现拍下一个“地王”动辄数十亿，但亦耗资不菲。
而在另一方面，随着年关临近，在2007年万科花巨资购买的土地出让金以及各种工程款项都需要及时支付。
事实上，进入 2008年来，万科已经有意放缓了在一线以及二线大城市公开拿地的步伐，转向在一些东部地区的县级市场，收购濒临退市的中小地产企业。
一位杭州的业内人士就对《华夏时报》记者表示：“随着银行信贷紧缩，一些中小开发商虽然有土地储备，但却没有开发的后续资金，而这恰恰为万科这种大房企提供了机会。”
值得注意的是，实际上受手头现金减少的影响，万科也在悄悄地改变拿地策略。2007年年末，万科通过股权收购方式，与上海复地进行合作，拿下了上海地杰国际24%的股权。
一般而言，股权收购要比在公开市场上的竞拍价格低廉。临近岁末年初，类似大地产商联合拿地的新闻也多了起来，都说明地产企业受信贷从紧的影响很大。
另外，对于万科来说，其在2007年8月曾计划发行接近60亿元的企业债，但证监会迟迟没有放行。这笔本来已经纳入花钱计划的发债的流产，也许是万科现在疯狂打折行为的最有力的注解。
讨巧政府
实际上，早在2007年10月份，万科在深圳就曾率先掀起过一波“降价潮”，位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，推出为7500元/平米，远低于市场预期。到了2007年12月份，位于广州老城荔湾区的万科金色康苑推出时，更比周边房子便宜了4000多元/平米。
万科在深圳与广州的销售举动，被业内视为万科全国降价的第一波。在12月份，万科降价的行为也还是局限在上述两个城市。
与广州、深圳的降价行为不同的是，此番在成都降价，万科主推90平米以下小户型的房子。“讨巧政府的色彩也更加明显。”一位知情人士说。
对此，分析人士也指出，近年来，万科经营节奏明显呈加快趋势，从获取项目到实现销售的周期明显缩短。公开数据显示，万科开发量每年增长的速度超过30%，预计2008年开工面积达到1000万平米，2010年达到2000万平米。
“快速开发，从高周转率中获得利润，保证公司的成长性，然后再融资，获得下一步发展的资源。这也是在楼市交易量下降，卖家与买家博弈最激烈的时候，万科降价给业界带来的最大冲击。”有万科内部人士认为。
“不仅如此，作为业内‘好榜样’的万科也希望获得政府部门的青睐。”有分析人士称，“面对各地保障性住房风起云涌，万科也期望能分得一杯羹。降价也可看做是向地方政府示好的一种举动，毕竟未来保障性住房的市场将会非常大。”
其实，万科对政策性用房的建设早有兴趣。2007年6月份，万科启动了“海螺行动Ⅱ”。当时，万科董事长王石就曾透露，万科已经在包括上海在内的5个城市，参与政府主导的经济适用房、廉价房开发。
南京万科荣膺“2007CCTV（南京）十大年度雇主”
http://newhouse.nanjing.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008-1-25 14:38:00 搜房网
摘要：
2008年1月23日，由南京广电集团新闻综合频道、金陵晚报、智联招聘主办的——“2007CCTV（南京）十大年度雇主”评选在南京索菲特银河大酒店隆重揭晓。南京万科置业有限公司与福特汽车、博西华电器、
ITT中国投资、用友软件、海尔纽约人寿等十家获得年度最佳雇主殊荣。
“CCTV（南京）年度雇主”评选，是南京地区乃至南京都市圈最具影响力的雇主品牌评选活动，也是南京HR领域最权威的“风向标”。该奖项的获得标志着南京万科人力资源管理领域在本地企业界的良好品牌形象与口碑。
在万科集团作为全国性最佳雇主基础上，南京万科在南京本土同样获得认可，进一步印证了万科人力资源管理的系统优势和专业影响力。南京万科获得南京地区年度最佳雇主，将成为南京万科在快速发展形势下吸引优秀人才加盟的显著优势。
万科 期待春天花开
作者：任晓 发布时间：2008-01-26 01:47 来源：中国证券报·中证网
市盈率19倍，近三年来主营业务收入和净利润的复合增长率分别是40.9%和58.3%，账上躺着过百亿的预收账款，这样的公司，如果不提它的名字，市场无人不疯狂追逐。然而，偏偏头顶上高悬“调控政策”的亮剑。这家公司叫万科。
昨日万科一扫往日阴霾，上涨6.59%。房地产板块也表现出色，领涨大盘。上海新梅、国兴地产、珠江控股、金地集团等个股涨停，保利地产的涨幅也超过7%。
对于房地产板块的表现，比较普遍的观点是在宏观调控压力没有充分释放前，房地产板块的上涨只能理解为超跌反弹。但亦有业内人士认为，房地产板块已充分释放了前期估值过高的风险。蓝筹优势公司2008年PE水平已普遍下降至20倍甚至10倍，万科2008年PE已下降至19倍，其他一线蓝筹公司招商、保利、泛海等的PE水平也已降至25倍以下。而二线蓝筹如苏宁环球、冠城大通、香江控股、ST广厦、亿城等2008年的PE更是下降至10-15倍的水平，估值水平又回到2006年。
近日建设部副部长已表态要“防止房价大起大落”，市场猜测2007年房地产的调控政策已基本涉及所有方面，调控政策效果已经显现。年报行情已经拉开，几乎可以肯定的是，各家公司都会交出一份亮丽的答卷。若未来政策更加明朗，地产公司可以保持业绩持续稳定增长，那如万科这般，当股价能够反映业绩，未尝不可期待春暖花开。
限价房进退维谷 降首付门槛万科变相托市
* http://www.jrj.com 2008年01月26日 22:27 东方早报
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没想到越接近“揭盅”的时刻，事情会越混乱。
当广州推出的全国第一个限价房项目保利西子湾申请进行得如火如荼之际，“比限价房更便宜的房子”却成了当地某些新楼盘突然流行起来的广告语。
出生于调控非常时期的限价房，继续遇到意料之中的尴尬。
混战
1月下旬，离保利地产（600048.SH）在广州西郊金沙洲板块开发的这个限价房项目不远处，一个叫“时代-糖果”的新盘几乎同时开售，并打出了“起价每平方米4880元”的口号。而众所周知，保利西子湾最高限价是每平方米6500元。
“搅局者”时代地产的广州副总经理李丁表示，“时代-糖果”实际开盘单价定在4880至5600元之间，最贵的单位也比邻近的限价房抵近千元。无独有偶，同样位于金沙洲的合生创展（0754.HK）一个新楼盘也开出了每平方米5400元的起始售价。
“毫无疑问，最近金沙洲所有在售楼盘都在围绕着限价房项目做文章，除了户籍限制外，想买限价房的人跟买我们房子的人，看不出明显差别。”一家同样在金沙洲做项目的开发商销售经理向记者表示。
他认为这种局面几乎不可避免，因为虽然去年金沙洲拍出了几块地王，周边也具备兴建豪宅的山水资源，但区内楼盘的目标客户大体相同。
李丁也承认，他们的新盘在户型结构以至产品定位上，都与保利西子湾有很多相似之处。限价房客户很自然就成为他们极力争取的对象。
面对突然杀出的竞争对手，保利西子湾销售负责人一再表示，限价房利润率非常低，不会再有优惠空间。“购房者只要能成功选购，已算大赚一笔。”他强调。
尴尬
保利西子湾面临的进退两难境地，恰好折射出限价房项目的尴尬。早在土地公开拍卖时，政府已确定了限价房项目的利润率，开发商腾挪空间不大。如保利西子湾一年多前买地时楼面地价达到每平方米2557元。以每平方米6500元的最高限价算，实际利润率约在15%左右。
反观狙击保利西子湾的“时代-糖果”地块，实际位于金沙洲南海市里水镇一侧，去年初开发商仅以每平方米约1200元的楼面地价购入，相对而言，其回旋余地就大得多。
在限价房项目更为集中的广州东郊科学城，上演着相似的一幕。2007年1月，万科（00002.SZ）拿下其中一处限价房地块，楼面地价达到每平方米 2635元，售价限制在6000元，当时万科方面就表示，项目实际利润率已在20%以下。万科项目还没上市，与其遥遥相望的碧桂园（2007.HK）增城凤凰城新一期住宅单位开出了每平方米4400元的售价。碧桂园向来以低成本拿地著称，远离广州市中心的凤凰城据说地价也相当低廉，有开发商羡慕“他们是进可攻退可守”。
广州现有的限价房项目大多位于城市边缘地区，直接面对邻近县市低地价楼盘的冲击，而自身地价不菲的“先天不足”，又让它们苦无还手之力。“反正我们已成为别人的靶子了。”一位限价房开发商感叹说。
广州国土房管局官员向记者表示，目前来看，限价房会让有关开发商利益受一些影响，但至少起到了控制房价过快上涨的作用。
迷惘
一些开发商并不同意限价房已拉低广州楼价的官方说法。据时代地产一位高层透露，去年12月他们的内部会议上给“时代-糖果”敲定的售价，要稍高于保利西子湾，低价开盘，更多是一种针对限价房的竞争性销售策略而已。一旦保利西子湾申请结束正式开售，前者伺机加价的可能性非常大。
对限价房的实际功能，曾参与广州有关政策设计的代理行合富辉煌（0733 .HK）首席分析师黎文江也有所保留。他认为，限价房会让项目附近区域楼盘竞争更激烈，对楼价走势有一定影响，但对市中心片区却不见得有明显效果，而且供应量太少，对首次置业者的刚性需求来说，无异于杯水车薪。
“限价房就像一个调节器，房价增长过快时，政府应增加其供应规模，若楼市平稳运行，房价水平与居民收入基本相适应，政府应减少供应规模。”他说，“但问题在于，如何确定不同时段限价房供应的合理规模？”
一直作为内地学习对象的中国香港和新加坡的住房保障制度，是建立在高效的社会信用体系基础上，居民实际收入水平和房屋需求的迫切程度，均有可信数据作为决策依据。正因如此，他们的保障性住房供应才在疏导刚性需求的同时，不至于对商品房市场造成直接冲击，又足以保证中低收入家庭“居者有其屋”。
DTZ戴德梁行研究总监黎庆文预计，今年广州将推出9个限价房项目，单位总套数约占广州同期中档住宅楼盘供应量的10%，由于限价房设计上针对中档楼盘消费阶层，将令此类项目竞争趋于激烈。
多年研究政府公共政策的中山大学教授朱亚鹏回忆说，1998年以前，广州市政府也曾利用经济适用房作为楼市供应调节工具，但因为担心“干扰市场运作”，1998年以后即不再修建经济适用房。
“房价下跌，土地出让金跟着降低，这将直接减少地方政府‘第二财政’收入，这些根本矛盾没解决，如何能保证政府对限价房供应量的判断科学有效？限价房最终会不会变味？”他质疑道。
领跑者万科（000002.SZ）总是喜欢抢先出招，上一回是在沪穗深等沿海一线城市“带头降价”，这一回则转战西南重镇成都，与银行联手降低购房者的首付门槛。
按照万科成都公司新近推出的“青年置业计划”，符合条件的首次置业者只需要交2成首付款，便可在其开发的魅力之城、朗润园等5个项目800余套房源中选购自己看中的单位，银行贷款申请手续由万科协助办理。
在这一轮调控收紧房贷发放审批后，有明文规定二次置业人士首付款不能低于房价3成，而大多数情况下，即使是首次置业实际上也不容易获得更高额度的银行贷款。
继万科之后，蓝光地产等成都本土房企陆续跟进推出类似计划，试图在浓厚的观望气氛中打开首次置业者的“心防”。
万科新招有玄机
“宏观调控显然还将继续下去，开发商不能只寄希望于投资性购房了。”1月22日晚，万科成都新项目发展部负责人韩冰出席一场小型楼市沙龙时说。在他看来，市场上首次置业者形成的刚性需求是不容易抑制的，只要有适当的条件，开发商就能收获实实在在的销售业绩。
当晚这场不足80人参加的沙龙上，万科的“青年置业计划”竟然一举成交8套新房，难怪韩冰兴奋而又自信。
此前记者在万科成都项目销售现场了解到，除了承诺为参加该计划的首次置业者确保只需交2成首付款外，万科还为他们提供贷款利率下浮15%的优惠，以及2万元的置业基金赠送，团购还将享受房价1%~3%的折扣。
据了解，万科早在2006年就开始研究适合青年人首次置业的产品。去年宏观调控政策实施后，各地楼市相继转冷，经与有关银行达成共识，万科成都公司从2007年12月30日起正式推出“青年置业计划”。
在成都万科魅力之城项目，首次置业人士购买单套90平方米以下户型，总售价不到40万元，符合首次置业条件的购房者只需要支付8万元左右的2成首付，便可由万科向银行“担保”申请8成30年贷款，月供2000多元。
“这一策略既顺应了政策导向，也避开了降价的说法，可谓恰到好处。”韩冰说。
值得注意的细节是，万科成都公司将此项“青年置业计划”的限期定在2月5日之前，而其他跟进的成都开发商更声称，到1月底优惠活动就将结束。
统计数据表明，去年12月整个成都市新盘成交量仅在8000套左右，与11月环比下降4成以上，不少开发商暗暗叫苦。以开发效率和周转速度见长的万科，去年全年在成都一地实现30亿元左右的销售回款，但年底前后项目销售压力明显大增。实施新计划后，成都万科宣称，最近一个周末的新房销量超过了2007年 12月整个月的业绩。
一位不愿具名的开发商表示，当地业界普遍预期，今年第二季度起，楼市很可能逐步走出观望期，被强制压抑的需求或许将出现报复性增长，“到那时候日子好过了，就不用像现在这样绞尽脑汁促销了。”
识时务者为俊杰
万科不仅在成都出手大方，在上海和武汉等地也针对首次置业者推出了同样的优惠方案。在业界看来，万科“青年置业计划”之类促销安排，大有与银行联手“淡季托市”的意味。因为调控造成的市场压力，不光让开发商焦躁不安，银行房贷部门也不好过。
“针对二次置业的房贷新政策继续执行，今年房贷任务怎么完成？”建设银行（爱股,行情,资讯）四川分行房地产金融部一位负责人心急如焚。去年该分行占了成都房贷业务4成的份额。
据悉，中国银行（爱股,行情,资讯）、建设银行、工商银行（爱股,行情,资讯）、农业银行等四大国有商业银行及交通银行（爱股,行情,资讯）成都支行，都争相对首次置业贷款大开绿灯。工行成都支行甚至打算通过产权分割的方式，让已购房屋的家庭同样有机会参与首付2成的计划。
1月23日下午，在本报西南新闻中心组织的“调控背景下的房地产营销策略”活动上，成都不少市场人士不约而同地呼吁“识时务者为俊杰”。
“二次置业房贷收紧，抑制了前一段时间近乎疯狂的投资需求，但也造成很多首次置业人士的观望态势。”成都万腾置业营销总监左明权说，“留得青山在，不怕没柴烧。如今市场低迷，开发商要学会妥协，尽快把手里房子或土地变成现金，才是最理智的行为。”
韩冰说得更直接：“市场不好，更要练好内功、建好管道，在有限市场当中抢饭吃。”
除力推“青年置业计划”外，近期万科成都的营销经理们也放下身段，走出售楼部频频亮相各种行业沙龙推广新盘。为推出成都首个项目筹备多时的广州恒大地产，日前更派出大队人马到四川省内三四线城市积极推广，为各地企业提供“团购”服务。新加坡吉宝置业把销售推广做到海外市场上去了，而刚刚成功赴美上市的河南鑫苑置业成都公司，更打出所谓“非主流置业计划”，口号之一是“开宝马的别来”。
韩冰认为，大多数开发商对未来楼市走势依然看好，目前的妥协可视为一种策略，只是跳出了一味在价格上“割肉”的模式而已。
最新发布的官方数据称，成都主城区住宅新盘成交均价每平方米5600元。韩冰相信，购房者指望楼价会大幅下跌并不现实。
“去年成都住宅用地公开出让的楼面平均价为每平方米3129元，至少要在此基础上每平方米加价3500元，开发商才能有利可图。”他说。
王石建议40岁之前不买房先租房
http://www.sina.com.cn 2008年01月27日 11:19 新浪财经
王石建议40岁之前不买房先租房
万科集团董事会主席王石作客新浪直播间聊房价拐点。上图左起王石、新浪财经主持人权静。
点击此处查看全部财经新闻图片
新浪财经讯 27日上午，万科集团董事会主席王石作客新浪直播间，接受新浪网就“房价拐点”等问题进行的专访。王石表示就“拐点论”他一直是被动回应，王石和万科理解的拐点是指房价的理性回归。
王石表示：“2007年楼市惯有的金九银十没有出现，显然房价的上涨已经远远高于收入增长的水平的增长，因此宏观调控开始一道一道的出来之后，疯狂上涨的房价得到了抑制。全国不同城市反应不一样，有的微降，有的有一定程度的下调。此轮宏观调控不同以往，不仅仅是局限于房地产，而是对整个流通资金过剩通货膨胀压力加大的经济大环境的调整，是从适度从紧到货币政策从紧的转变。之所以引起房价调整甚至下跌是因为房价增长已经高出消费者收入太多，理性回归是必然趋势。”
比照04、05年宏观调控之后房价继续上涨的情况，王石认为当时房价继续上涨的根本原因在于市场的价格和消费者收入的增长是一种正向的关系，并非调控失效。然而，在本轮调控中，万科在广州、深圳等地的楼盘率先降价，市场反应不错，说明房价调整并非完全因为宏观调控，“房价已经跟收入增长脱钩太远，有些甚至出现地价比房价还高，“面粉比面包还贵”的非理性现象。因此，即便没有宏观调控，价高量缩，房价最后也会下降，最后趋于理性的。”
虽然目前房价得到了遏制，但是就长期的角度来看，王石分析认为：“中国经济快速增长的局面没有改变，每年1%的人口要进入城市，人多土地少等根本因素有发生变化，因此总的趋势来讲房价还是会往上升。只是说家庭的收入的增速和房价上涨的速度相匹配，或者快过房价上涨的速度，这才是合理的，这才是理性的，才是可持续的。”
问及以万科为代表的地产股的走势，王石表示不好评论，但在未来三四年，住宅产业会发生天翻地覆的变化，增长空间相当大，同时会走向专业化，更加细分。王石说：“有一种说法万科发展这么大会不会吞并很多中小企业，中小企业房地产怎么发展，实际上这个担心是过滤的，中国现在加起来和房地产相关的企业一共是7万家，美国的是20万家，所以中国现在的房地产市场不是多了，而是少了，但是专业化分工还远远不够，所以我相信在这一次宏观调控当中，中国市场会进一步健康的向上的发展，所谓健康向上一定是价格和家庭的收入相一致起来。”
同时，王石建议40岁之前可以先租房，“实际拥有其屋的好处来讲你有安心感，不好处来讲，因为它是不动产，你想变卖它，你想转换工作，往往因为你拥有它而成为了你的包袱，所以作为我的观点来讲，属于没有最后定型，最后还有抱负有理想，应该是在40岁之前还是租房为好。”
对年轻人结婚即要买房的普遍情况，王石建议结婚也可以先租房：“如果从我的角度来说，我是地产开发商，肯定建议你买房，而且是买万科的房子，我们从大学生公寓到最后退休的房子都有。但是比照国外的城市统计来讲，20多岁就买房的非常少，尤其是大城市，即将是要结婚成家的年轻人来说，也是先租房为好。”
万科董事会主席王石做客新浪聊房价拐点全部实录
http://www.sina.com.cn 2008年01月27日 13:25 新浪财经
万科董事会主席王石做客新浪聊房价拐点全部实录
万科集团董事会主席王石作客新浪直播间聊房价拐点。上图左起王石、新浪财经主持人权静。
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王石观点：建议40岁之前不买房先租房
新浪财经讯 27日上午，万科集团董事会主席王石作客新浪直播间，接受新浪网就“房价拐点”等问题进行的专访。王石表示就“拐点论”他一直是被动回应，王石和万科理解的拐点是指房价的理性回归。 以下为全部专访实录：
主持人：各位亲爱的新浪网友大家好，我们知道最近房价是大家一直都非常关注的问题，自从万科集团的董事长王石提出拐点论之后，也成为大家关注的一个焦点，我们今天新浪财经非常有幸就把王总请到了新浪直播间共同探讨这个话题，王总您好。我们知道您的这个化拐点论引起了很大的言论，您认为到目前有没有被误读，到底指什么拐点？
王石：对拐点来讲，我一直是被动的回应，被动的回应是从去年10月底在北京一次新闻发布会上，是万科做住宅产业化和北京的榆树沟构建厂联合办住宅产业化北京研发基地，这样新闻发布会上，下面的记者提问，第一个记者提到广州深圳的房价在下降，认为这样的下降是不是一个拐点，我当时是这样回答的，我说你提的问题和今天的新闻发布会没有关系，如果下面记者再提类似的问题我不会回答，但是出于对这位记者的礼貌，提出了我要回答，我说我同意你的拐点的说法，这是我第一句回应，第二局回应我接着补充了一下，我说中国东南西北中非常大，各地情况不一样，不能一概而论，这就是我当时的回应，回应了之后很明显网上媒体都引起非常非常大的争论，这个是我没有想到的，因为本身不是我提出来的，我只是回应，而且回应还很简单。
反应大，我觉得有一点是必须要澄清的，既然王石说拐点怎么样怎么样。
主持人：引起大家的恐慌。
王石：不是恐慌，就是一种猜测，而且报道基本把我补充的话，就说中国房地产面临一个拐点，显然我只是针对珠三角来说的，所以当时就非常明确，万科的公共关系，很快就以我的名义发表几点说明，对我理解的拐点是什么？虽然我是被动的回应，但是我同意说这种珠三角的价格下调是拐点，拐点实际上可以理解成三个意思，一个是从大涨到大跌。第二个拐点从牛市到熊市，从上升停止了开始逐步逐步的下降。第三个就是价格的理性回归，像疯狂上涨的局面会通过宏观调控，很明显的政策起作用，那是价格理性回归。我理解的就是万科，我本人和万科理解的拐点是一个价格理性回归。
第一个时政，2007年整个到10月份我们怎么判断这个市场？2007年的一、二季度，中国大城市尤其像深圳、广州价格上涨的非常厉害，在一季度年报，二季度年报，万科就用了这样的字眼，认为现在这个市场处于亢奋状态，换句话说有一点儿非理性，所以万科要一如既往的理性的控制它的发展，我们意识到这样的价格上涨的速度是不正常的，所以在万科的年报上有所表露。我们看到再到第三季度，一般来讲每年的销售的季节都有一个金九银十的说法，也就是说丰收季节恰好是售楼的高峰，显然07年的金九银十没有出现，我们看到了宏观调控开始一道一道的出来之后，很明显，疯狂上涨价格的亢奋是得到了一个抑制，所以金九销售反映并不好，银十反映也不好，在这种情况下，万科才率先在广州和深圳对于价格进行调整。
主持人：也就是说价格之后比以前疯狂上涨之后反而卖得好了。
王石：就是9月份，10月份的价格已经在那儿了，涨不上去了，而且市场锐减，就是时政证明宏观调控是非常非常起作用，我们只不过说了一个时政上面的说法。再一个我们不可能预计未来怎么样，但是我们可以根据政策出现之后，可能出现的情况有一个影响，所以可以预计这个政策现在仅仅是开始，所以它变化，虽然我说了我们是根据珠三角来谈的，但是应该它的影响不仅仅是珠三角，只不过中国东南西北中很大，各种反应的情况不一样，这是一个基本的判断。
第二个判断，我说的非常明显，我说这一次宏观调控不同于以往，因为这几年来讲我们发现一种现象，就是宏观调控，要么就不起作用，政策出来以后，价格继续往上涨，要么就是暂时抑制了，很快的又反弹起来了。
主持人：那这一次呢？
王石：显然这一次就从万科的角度来看，认为这一次和往年不一样，不一样有两点判断。第一个判断，我们看到它价格反弹多种因素，但是有一个因素，最主要的因素我们不能忽略的，就是一个消费者他的家庭收入的增长率和房价增长率的一个比例，如果是房价增长率大大快于销售的增长率，这个市场不能持续，比如两年前，上一次宏观调控，广州深圳没有什么影响，但是华东地区影响非常大，为什么呢？就是因为华东地区的价格上涨已经远远超过了家庭收入的增长，所以这种宏观调控这个很敏感的，市场就有反应。但我们再看看珠三角地区，由于一直受香港金融危机之后，一直到了04、05年整个价格没怎么涨，所以那一次宏观调控的影响不是很大，也就是说，它的市场的价格和它的消费者收入的增长是一种正向，所以当然这个影响不大，但是反过来后来为什么又抑制住了，就是说上次我们来看政策不是没见效，见效了，但是动态在变化当中，自然而然有反弹，反弹绝对不是说政策失效，而是需求增长了。
我们看看这一次整个价格的反应，珠三角的地区尤其广州和深圳，这个价格的增长远远快于消费者家庭收入的增长，这个正从宏观调控，把它融资的闸门可能给关小了，所谓刚性的需求就不是像它表面显示的这样，这是第一点，所以当时是珠三角而言。
第二个，这一次宏观调控不仅仅是局限于房地产，是整个对于通货膨胀的压力，流通资金过剩，这样一个经济大的环境要，从适度从紧到货币政策从紧的转变，换句话说，中国大量能源的消耗的粗放的增长，要转为节能型，这个调整是有变化的。
主持人：后续房价的走需您觉得怎么样？
王石：我不是算命的，预期来讲看到两个局面，第一个总体的价格来讲，对于消费者的增长是脱节的，即使不宏观调控购买力也会受到抑制，尤其到了 2007的第二季度那种涨的情况是不正常的，尤其像“硅谷面包”这种可能不可能维持的。第二个来讲就是宏观调控局面，所以房价上涨的情况我觉得已经是非常有效的遏制住了，但是从长期来看中国的经济大的发展的层面并没有改变，从12%调控到11%到10%，或者说9%，这个局面还是非常快。接着来讲还是每年 1%的人口要进入城市，中国面对一个大城市的人多地少这个局面并没有改变，所以总的趋势来讲，房价我们叫做理性价格的回归，回归过程当中，有的要下降一些，有的微升，有的不升不降，但是总的趋势来讲，人多土地少，现在又面临环境的压力要做环保节能的住宅，这个趋势来讲总的来讲趋势还是会往上升的，现在关键来讲是速度，速度已经被控制住，也就是说只要是家庭的收入比这个速度和房价速度相匹配，或者说来讲家庭收入的速度快过房价上涨的速度，这才是合理的，这才是理性的，才是可持续的。
万科董事会主席王石做客新浪聊房价拐点全部实录(2)
http://www.sina.com.cn 2008年01月27日 13:25 新浪财经
实际上我们从90年到2007年的18年的变化周期来看，家庭收入和房价来看，你会发现非常有意思，上涨的用红线来表示，家庭收入用绿线来表示，很多时间家庭收入快过房价收入，这是正常的，但是到了2007年，这个房价陡升，房价是这样，一定还是要回归到理性回归。
主持人:您怎么看现在万科现在股票的走势？
王石:我从来不会股票有预测，因为我对万科股票的预测有违信息纰漏的原则，我这边给你披露了。证监会就会处罚。
主持人:地产股长期也是会看好的。
王石:我不好就地产股进行评论，现在只能说空间相当相当大，在未来三四年，住宅产业会发生天翻地覆的变化，这个变化更多的是专业化和市场细分，有一种说法万科发展这么大会不会吞并很多中小企业，中小企业房地产怎么发展，实际上这个担心是过滤的，中国现在加起来和房地产相关的企业一共是7万家，美国的是20万家，所以中国现在的房地产市场不是多了，而是少了，但是专业化分工还远远不够，所以我相信在这一次宏观调控当中，中国市场会进一步健康的向上的发展，所谓健康向上一定是价格和家庭的收入相一致起来。
主持人：假如说我是一个未婚女青年我要结婚了，我现在等着买房，我问你王总，我现在要买房了，您会建议我现在买还是不买？
王石：这个你要结婚了，两种情况，一种你是买房，一种是租房。
主持人：您会建议我怎么做？
王石：我现在建议你租房吧！
主持人：先不要买？
王石：对。
主持人：如果说我现在手里有闲钱，产生我想保持增值，要投资的话，您会建议我投资还是不投资？
王石：那这是你个人决定，你要找理财顾问了(笑)。
主持人：您觉得从您个人的角度来讲，
王石：现在是这样，从中国来讲，从比例来讲，应该说是这种对住房的，住着有其屋可以理解两个意思，一个可以有安心居住的地方。再一个你拥有其屋，实际我的理解在中国更多强调的拥有其屋，实际拥有其屋的好处来讲你有安心感，不好处来讲，因为它是不动产，你想变卖它，你想转换工作，往往因为你拥有它而成为了你的包袱，所以作为我的观点来讲，属于没有最后定型，最后还有抱负有理想，应该是在40岁之前还是租房为好。
主持人：40岁之前就租房？
王石：租房为好，因为你很多不确定，实际上不动产你要来变卖它是挺麻烦的，当然你说市场好得不得了，很容易脱手，但是往往市场就是这样曲线的，如果作为舍身之地，就是什么建议？你替对方想吧，你说我有什么建议？我说你买万科的房子，你说大房买不了就买小房，万科大学毕业的一直到最后退休的房子都有，七个品类，你买哪个都会有满足你需要的，你要说我从发展商角度来讲，我是这个角度。显然你问，我要给你建议，我一定从你这个角度来考虑的，当然很多来讲，就说那你建议我租房或者不买房子，说万科开发房子怎么办？实际上我们开发的房子，只要你肯租，我开发的房子它一定会卖得出去，就是这样一个观点，所以不要说年轻人急于买房，实际上买房挺麻烦的。
主持人：还是挺麻烦的，即便结婚的话先租也行。
王石：如果从国外城市统计来讲，你会发现20多岁买房子的很少，尤其是大城市，20多岁买房子很少。
主持人：谢谢王总。
主持人:各位网友，我们谢谢王总做客新浪的直播间，其实王总在1月20号和21号就在他的博客上连续发了七篇文章，如果您想得到更多的信息，您也可以上王总的博客上看一看，我们再次谢谢王总做客我们的直播间。谢谢。
万科成都武汉纷纷降价 上海无房可售暂无新计划
http://www.sina.com.cn 2008年01月28日 03:20 第一财经日报
万科成都武汉纷纷降价上海无房可售暂无新计划
万科A1月25日分时走势
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继在广州、深圳大幅下调房屋售价后，万科成都也对部分楼盘售价进行了下调。同时万科武汉也传来优惠促销消息。但是万科集团内部人士日前依然表示：虽然快速销售是既定方针，可对于部分市场的调价，并不能代表万科就要在全国“普降”。
“上海万科新一年度的销售策略还没有出台。可以肯定的是，今年一定不会涨价，至于是否会对新项目价格进行下调，也还没有定论。”上海万科的知情人士对《第一财经日报》称。不过，该人士也认为，楼市已经出现了“微妙”的变化，按照万科集团的操作惯例，一定要以市场为导向，并对市场的变化有敏锐“嗅觉”。
万科成都连环跌价
万科日前在成都普调售价。其中，万科成都的“魅力之城”四期售楼处报价4500元/平方米到4600元/平方米，比2个月之前跌价1500元/平方米左右，跌幅近30%。该楼盘的售价在2005年超过了4000元/平方米。
同时，万科成都还对另一个楼盘优惠称“可返还5万元到10万元”。此外，成都万科金域·西岭、金域·蓝湾以及万科朗润园等均有类似程度的促销活动。
万科武汉市场也在近期有降价的消息传出。这令业内联想到万科去年底在广州和深圳的连环降价。
长三角已感觉到销售回落
“如果说此次万科又是全国普降有些言过其实。”万科集团内部人士对本报记者称，“例如上海市场，我们从去年12月份开始就基本上无房可售。而且在春节之前，是一个传统的淡季，万科不大可能在近期推出新的项目。在销售策略中，除了对一些库存的楼房加紧销售之外，并没有更新的举措。”
受限于我国东部一些大城市对于预售许可证的控制，万科并不能按照计划快速将新盘投入市场。万科南京也同样存在“无房可售”的情况。记者了解到：万科目前在南京基本售罄了三个项目，其中万科“金色家园”早在2004年就已经全部交付。目前在售的只有万科光明城市尾房，据销售人员介绍，在售房源面积为127、129平方米的小高层，均价为13000元/平方米，现购房一次性付款99折。这也就是万科南京目前所采取的销售策略，并无新的降价战略出台。
“万科以更为合理的价格推出自己新面市的产品。”万科董秘肖莉回应降价事件说。
“事实上，在长三角，万科也感觉到了市场的回落。接下来，万科一定会根据市场的变化拿出更新的销售策略。”万科集团内部人士称。根据万科集团内部的看法，目前我国长三角一些城市的销售形势已经不容乐观。
“预计2008年开工面积达到1000万平方米，2010年达到2000万平方米。快速开发，从高周转率中获得利润，保证公司的高成长性，然后再融资，形成快速成长的循环。”万科集团董事长王石表示。
万科成都楼盘降30%或再掀降价潮
http://bj.house.sina.com.cn 2008年01月29日07:50四川新闻网
1月24日，位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯公寓，售楼处报价为4600元/平米左右，而在2007年12月份的时候，这里的楼盘价格还在6000元/平米以上，两个月的时间，同一个楼盘住宅的降价幅度居然达到了30%。成都楼盘价格的下滑，无疑给蓉城市民利好的消息，让蓉城市民在密切关注楼盘价格的同时，也开始筹划起挑选性价比更高的楼盘下手。
【降幅30%?促销还是降价?成都坚挺房价出现松动】
万科蓉城自降楼价
万科楼盘在成都降价是继他们在深圳、广州部分楼盘降价之后掀起的又一股狂潮，也被视为全国楼市降价的第一波。
据记者了解，不仅是万科魅力之城，另一个成都楼盘万科双水案花园洋房 (论坛 像册 户型 样板间 视频)，原来开盘价在5000元/平米以上，现在万科还宣称，可以返还5万元到10万元。另外，在成都万科金域·西岭、金域·蓝湾以及万科朗润园等均有类似程度的促销活动。
有业内人士表示，万科超前“领跌”的内在原因是：看淡后市的万科正在主动迎合政府房地产政策的调整，目的在于为将来的发展赢得更好的政策空间。而在另一方面，随着年关临近，在2007年万科花巨资购买的土地出让金以及各种工程款项都需要及时支付，打折部分楼盘目的就是为了迅速回笼资金。
购房业主月亏数万
在万科调整楼价后，迅速在已经购买房屋的业主间引发了强烈关注，大家表示原来以为购房会为自己增值，现在突然间就亏了进去，开发商是否应该给已购房的业主进行一些补偿。
在万科魅力之城的售楼现场，记者刚好碰到已经购房的几位业主，他们表示自己也是看报纸才晓得万科调整了现在的出售楼价，就专程到现场来了解实际情况。据他们介绍，他们当初购买房屋的价格基本都在6000多元/平米，甚至一些价格还超过了7000元/平米，当时销售人员还表示，现在的房屋价格肯定会直线上升的，买万科的房屋相当于购买了积优股。现在才过去了不到两个月时间，自己当初认为有保障的房价却直线下滑了，而且幅度还这样大，这让大家都有点想不通了，自己的身价也相当于突然“缩水”了，月缩水就达到了数万元。
大家表示，房价下降确实可以理解，但是开发商调价行为是否应该考虑刚购买了自己楼盘的业主们，给大家相应的补偿。
市民密切关注房价
就在万科旗下楼盘降价措施出台后，最为关注的莫过于蓉城的市民，甚至一些市民还拿着万科楼盘全线降价的报纸到各楼盘看房，了解其他楼盘是否也开始进行降价。
不少市民在接受记者采访时讲到，现在成都楼市价格一直居高不下，就连各楼盘销售量放缓的时候都还没有降价销售。现在万科楼盘全线降价算是破冰之举，一直在楼市有风向标的楼盘都开始降价了，那其他不少楼盘应该也坚挺不了多少时间。现在大家最为关注的就是各个楼盘什么时候开始降低销售价格，挤掉房地产中的一些泡沫，让房价真正地回归理性，这样也才能让老百姓真正买得起房，住得起房，也才和现在的收入情况成比例。
不少市民表示，自己都还有购房的计划，只是一直高昂的成都楼价阻止了大家购房的热情，只有楼价真正出现“拐点”，拐向老百姓能够承受的范围，楼市还是会红火的。
开发商讳言成都楼价
现在万科楼盘全线降价了，在连续火爆了几年的成都楼市掀起了不小的波澜，也让更多的蓉城开发商更加关注起今后楼价的走向，但是大家对万科楼盘降价是否就会引来更多的楼盘跟进、成都楼价是否会开始下滑等却是讳莫如深。
据一位正准备开盘的开发商周经理介绍，他对成都楼市还是相当看好的，相比于上海、北京等地方的楼市价格，成都楼价应该还有一定的升值空间。不可否认的是，在国家多项政策措施的调控下，楼市销售量是有一定程度的放缓，一些以前不需要大作宣传的楼盘近期也开始加大了宣传力度，目的肯定就是要拉动销售。从目前的情况来看，成都楼市还算比较稳定，各方面情况也很正常。
对于万科的突然降价，该开发商表示这些都是一个企业的经营策略，不能以个人行为来代表整个业界行为。至于成都楼市是否就此会开始下滑，周经理也表示，这些都只是一些猜测而已，一切都只有等待时间来检验，反正他开发的楼盘暂时还没有调整价格的打算，还是会如期推出，价格自然也会按照公司的定价来执行，不会跟进降价。 (李国华)
王石和马云谁离伟大更近？
2008-01-19 17:29:38
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标签：文化
沈威风
中国经济正处于一个特殊的转折点。由大国到强国，由成本领先到价值创新，由GDP崇拜到科学发展，由吸引外资到对外投资的过程必然伴随着光荣和阵痛，在勾勒全球经济驱动者蓝图中，一群优秀的企业家正在引跑。企业家的领导力问题也成为焦点。
改革开放将近30年，中国出现了很多优秀的企业和企业家，但是总体上看，企业和品牌的成长以及在世界上的地位还有一定距离。在这样的背景下，我们不能不问，被我们寄予厚望的那些企业家，他们是否有能力带领他们的企业走向真正伟大？他们对中国商业的贡献和价值，以及产生的隐形财富有多大？换言之，他们对于整个商业社会的领导力，是否足够大？
2007年整个商界绕不过去的两个人，一个是马云，一个是王石。选择他们作为企业领导人的代表，首先是因为他们的企业在各自的行业中在过去一年中的表现足够出色，其次也是因为这两位领导人对于企业的社会责任问题和整体经济趋势有足够的关注和见地，同时也乐于在这方面表达自己的关注和见解。
创业者成功VS完美退身
柳传志曾经把企业的运营比作一场长跑，他认为很多企业领先了几圈之后跑不下去了，很重要的原因，一是产权机制问题，二是接班人的问题。“好比我是一个大发动机，我下面的子公司的领导，或者部门领导，有可能是一个齿轮，齿轮的意思是我把下面要做的东西规定得非常明确，你只需按照我这个去做，这样一层一层安排，这是一个典型的齿轮文化。而同步的发动机文化则是，把合适的人放在合适的位置，让他明白他的部门跟总公司的战略是什么关系，责权利怎样区分之后，他就可以在自己的部门里做具体安排，给他们充分的舞台去展现。怎样考核他们，当然也需要事先研究清楚。此外，整个公司会有一个总体计划，对他们的做法要监督。这个做好以后，很多领军人物就会冒出来。”
团队建设方面，马云和王石各自有值得大书一笔的过人之处。马云一直强调，在阿里巴巴团队文化里，讲得最多的是这句话——“我们是平凡的人，在一起做一件不平凡的事情”。我们可以把别人当精英，可以把百度、Google当精英团队，但我们是平凡的团队，我们要做不平凡的事情——通过新的生意方式创造一个截然不同的世界，让天下没有难做的生意。
在激励机制方面，因为公司组建年代较晚，结构清楚，马云也是一个愿意分享的人，故此阿里巴巴管理层一开始就有股权，到2007年上市之后更为人称道的一点是能够惠及人人，创造上千个百万富翁。马云自己也认为，“阿里巴巴今天最大的骄傲是什么？很多人说我们上市了成功了，谁成为中国首富、亚洲首富，其实我们骄傲的是让几千个人成为百万富翁，我们让几十万家的企业赚到钱，我们让上百万的创业者成功。这就是一个生态的成功。”
万科则是一群白领和小资出身的职业经理人成就了十万中产业主居住梦和投资收益。相比阿里巴巴的草根员工，万科的职员大都来出身名门，来自好的高校，这批人能够培养成才较为容易。在这一项比较上而言，马云更为不易，稍微占优。因为，他的手下，起步的十八罗汉未见非常特别，在后来的企业发展过程之中，人力资源建设也一贯平实。而阿里巴巴数千人的销售团队能够收到奇效，也不是一般企业领导者能够驾驭的。
但是万科因为体制的原因，在激励机制方面略为逊色。一直到企业的第二个十年才有了稳定的大股东，直到2006年成立22年之后才有股权激励制度，管理层的股权激励也因为股市遇上大牛市而能得到惊喜。但是大多数员工只是合理待遇，而未能像阿里巴巴那样分享到高速成长的丰硕回报。
但是，在柳传志更为重视的接班人问题上，王石却可大胜包括马云在内的大多数中国企业家。王石4年前放下重担，登山下海，逍遥自在。他选择的郁亮团队接班负责实际操作。第二代管理层成功把握住这次行业景气的机会，成功击退了多个强有力的竞争对手的逼近，保卫住了房地产第一品牌的位置。万科二代的豪华管理团队，正是其他第一代退休或者退休中的企业家最羡慕的。
而马云对于阿里巴巴系的各路征战仍然不能脱手。除了阿里巴巴本身，其他四五个子公司还在处于成功的前夜。在2007年圣诞节的时候，马云突然宣布把旗下的8名重要高管离职调任，其中包括一手打造淘宝网、创下打败ebay这样的传奇故事的淘宝网总裁孙彤宇；包括马云曾经的老师曾鸣教授；更有在阿里巴巴历史上留下浓墨重彩一笔的李琪和吴炯……这不能不让人怀疑，第一，马云到底想干什么？有想象力的人甚至猜想，马云是想再进行一次秘密突击，而这一次的攻击目标，可能是Google。第二，马云心目中，他曾经的旧团队究竟存在什么问题？值得他在公司上市仅仅两个月的时间里，就做出这样好听一点是排淤血，难听一些是烹走狗的行为？当然，大部分人仍然相信，这是他不甘平庸，希望将阿里巴巴推向新的高峰的重大决定。在赞赏他这种主动断臂求变的勇气的同时，我们不能不为他这种下猛药的蒙古大夫式的用人之道是否能取得预定结果而捏一把冷汗。
似邪实正VS似真有伪
任何一个想赢得长跑的企业，都是拥有一种持续性成长和发展精神的企业，只有这样，才能构造自己的综合优势，包括品牌优势、产品优势和影响力优势在内的领导力优势。对于阿里巴巴和万科来说，品牌优势和产品优势不言而喻，而如何保证影响力优势的领先，则有赖两位掌门人的发挥。从这方面来说，二者走的似乎是不同的道路。
在个人品牌打造方面，用几个字来概括，可以说马云似邪实正，王石似真有伪。
马云参加各种商业活动，上电视作秀，每周参加《赢在中国》为创业者点拨人生，固然让他那张长相清奇的脸深入人心，使自己成为新一代商业偶像的代表，但不能否认，更多地为他是在为阿里巴巴不遗余力，言必及互联网电子商务和阿里巴巴，也可以看作是马云敬业的一个表现。
而王石，在某种程度上，他已经不仅仅是一个企业家，他成为了一个公众人物。登山、航海、做代言，在个人追求方面王石已经成为企业家的巅峰，没有任何人能够和他相比，但是这一切，可能并非全能为万科所用。可以说，王石的个人品牌价值很大，但是与万科的品牌价值，却不能划等号或者完全对接转换。
更重要的一点是，王石的品牌仍然有局限性，他在中国国内的名声很大，但是在国际上的知名度却仍然有待开发。王石很早开始国际化努力，万科自从2004年之后获得海外机构投资者认同，但是王石的国际影响力很小。
马云却不一样，马云的英语非常好，好到能用英语思考的程度，这一优势让他在国际化的道路上就比一般的中国企业家走得更顺理成章。在阿里巴巴还名不见经传的时候，福布斯就已经注意到这家蛰伏在杭州的小公司，马云每年都会去参加达沃斯论坛，在许多国际化的论坛上进行激动人心的英文演讲，所以马云一直在海外更获追捧，多次成为主流媒体的主角，更能被国际资本所认同，这也在一定程度上，使得阿里巴巴作为全球惟一成功的B2B企业创造2007年最大的网络股上市神话，号令一方。
也因此，马云有胆气一而再再而三地宣告，阿里巴巴的目的，是做世界500强，是做世界上三大互联网公司之一，他成为中国登上《财富》杂志封面的第一人。当然，可能与各自从事的行业有关，互联网行业是世界上第一个被完全抹平的行业，中国的互联网公司从诞生那一天开始，就几乎与世界同行站在同一起跑线上，他们的视野更广阔，他们的愿景也更宏大。而地产，从一开始就难免被打上地域性的烙印，但是从另一方面来说，这却是一个与国计民生更加息息相关的行业，地产业的每一次波动，大佬王石们的每一句讲话，都会引来普罗大众一次屏住呼吸的倾听。
管理学大师德鲁克几十年研究管理、书写管理，有一个观点从来没有改变，就是管理不是等级高低，而是责任。他在回答媒体提出的21世纪第一流的领导者需要什么特质时表示，成功的领导者只有两点共同的特质：他们都有许多追随者；另外，他们都得到这些追随者很大的信任。这两点，在马云和王石的身上都已经显露无疑。
在肯定他们对各自企业的领导力以及他们所处的企业正在为全球领导力所致的努力之外，我们更关心的一个问题是，他们这种领导力，更多时候是作为中国企业家群体之中的小概率事件，如何能够有效地传承乃至扩散到更多的企业中去，如何成为企业界真正沉淀下来的本土管理经验。
任志强：坚决反对拐点论 万科房子降30%没法信
http://bj.house.sina.com.cn 2008年01月05日17:39新浪房产
任志强：坚决反对拐点论万科房子降30%没法信
华远集团董事长 任志强
主持人：下面有请任总。
任志强：老蔡老说拐点，我就没有想到。
蔡鸿岩：不是我说的。
任志强：拐点的标准是什么？我不知道拐点的标准是什么，肯定要说个拐点，因为最近我们国准办出了一个标准，就是馒头标准，馒头都出了标准，拐点不也得出个标准，馒头要加了枣就不是馒头了，拐点也得先出个标准，拐点的标准是什么，没人说得清楚，不知道张教授有概念没有。不知道拐点是什么，我写的博客还没写完，过两天登上。
有人说拐点是房价下跌，有人说不仅是下跌，而且是持续下跌，就是拐点。我们看到美国CPI下降以后，连续4个月下跌了，但是现在没有一个经济学家敢说美国的经济进入拐点，只有人对美国经济提出了谨慎的看法，包括布什也是谨慎、审慎，跌得跌到一个地步才叫拐点，不能说股票跌了一千点就是拐点，股票去年最狠的一次是5.30，跌了200多点，但是也没有说是拐点，昨天是5300多点。是不是5.30跌了30%就是拐点了，得有一个定义，定义就是说股市彻底不灵了，才能说5.30是拐点，要不然5.30就不是拐点，过两天又回来了。
举一个例子，说一杯水从壶里倒出来是95度，人不能喝，等晾一会到80度，80度也不行，等到50度，50度可能差不多能喝了，或者是到40 度，和人体体温差不多了，但是可以喝了。水从95度比较高温时，一直到人能喝的地步，这个温度跌到这个以下，你可能说这是一个持续下降的过程，这个时候可能出现拐点，叫做你能喝了。如果到40多度、50度加一把火，又烫了，不能喝了，壶晾一会，你就说是拐点了，我看不是。所有买房的人都在说，现在还买不起，再跌跌我就买得起了，等到你还没买得起的时候，又上去了，怎么叫做拐点呢，拐了半天你不是还买不起吗。这个说法有个问题。
目前的情况是什么呢，发改委昨天刚公布36个城市有升有降，整体是上升的，全国的房价还在上升，不能说没升吧，95度没变成80度，95度变成99度了，虽然没有在涨得更高一些，和上个月比的话，环比只上涨了0.5%，但是总体来说还是涨的，怎么能说是拐点呢。
第二个理由有人说交易量下降是拐点，我们可以看看03年之后，或者02年7月1日土地招拍挂出来以后，哪次没有观望，基本上房市每次政策出台之后，老蔡他们就跟着吆喝，吆喝之后看看有没有新玩意，从第一只靴子到第二只靴子等得一会，大不了等到天亮，去看看噢，那边还有一个靴子。所以3-6个月的观望期是很正常，3-6个月的观望期之后，结果是什么？结果就是，谁没买房谁倒霉，谁买了房子谁发了财了。历来的结果是这样。
我们历史上是否把每一次的观望过程都作为拐点了呢？有几次比如说上海曾经在04、05两年跌的时候，有人说上海是拐点了，闹了半天上海还是全国房价最贵的，你该买不起的，还是买不起，这个好像不能作为拐点。所以我没觉得这是一个拐点。
我们再看看实际情况，发改委公布36个城市情况，还是有升有降，但是总体是上升的，销售量总体上升的形势没有变，怎么能说发改委的统计，张教授说各个部门的统计是有差异，总的来说还是上升的，没有下降啊，没法说它是拐点。是不是我们最近的媒体，什么经济半小时、北京新闻都在说下降了，我看电视里演的陈总，还有中原的图表，说上月统高，12月普降，今年1-9月增长了50%多，9月竣工是2亿多，销售4亿多，供销比是最大的一个月。中原的统计是 10月和11月相比，下降了20%、30%，看那张表，从1-10月都是在上升，11月所以称为拐点，北京前十个月日销量900多套，11月只有200多套，可能是下降了，但是你拿全年的数据比比，去年平均可能也就180套，跌完了还跌到190套，你得看跟谁比，是跟最高峰比，还是跟全国的平均值比，结果是大不一样的。是不是最后几个月房卖不出去了，就没有了呢，我们公布的数据是只有190多套了，涨得不得了了，即使后三个月我们一套房子不卖，你把它平均到前九个月，你能说是交易量下降了吗，有没有这个道理，所以不能作为基数。有人说深圳价格下降了，交易量下降了，但是它的原因是什么？聂会长刚才说了，前面两个月就把全年的贷款额发完了，最后四季度就没有贷款可放了，怎么买房子？想买也买不了。
深圳是一个特殊的城市，是全国最早开放市场经济的，所以大部分的人按照户籍人口算，一个人得有三套或四套房子，它是唯一一个在中国所有城市里面城市户数和成套率相比超过1个，意味着原来这些人都有房子，所以限制第二套房购买不管什么原因都把它限制住了，别的城市和二线城市不受影响，是因为以前没有那么大的市场化率，但是深圳有，深圳一开始就上去了，不像北京福利分房占到50%多，过去的小渔村30多万人口，因此在这个特殊城市里，所有人都进入了更新、升级、换代的过程，恰恰是卖掉一套房子买一套房子，旧房子换新房子，小房子换大房子。房子多到什么程度，政府一限制，政府官员退出了1700套房，有多少政府官员？能退出这么多房？说明房多。深圳购房人里有房子的占多数，外来人口占多数，炒房人占多数，因此深圳政府对于这个特殊地点的影响是比较大的，所以银行卡掉了贷款，是不是就没有需求了呢？我们另外看到一个现象，深圳二手房交易11月增长了30%，为什么？因为二手房便宜，实际上价格只下跌了 2%，如果下降2%的价格就能引来这么多的消费实际需求，说明这个市场是在，需求是在，不在的是什么？不在的只是银行不给贷款支持，假定中国取消了个人住房消费信贷，可能我们的市场化就不存在，这和它没有什么关系，和实际需求有什么关系？
有人也说广州的交易量下降了，刚才聂会长说了万科房子下降，你们都不仔细看看，万科的房子说下降了30%，因为王石从来说25%以下利润的项目不做，你想降到30%就没的做了，所以我不太信，要不就是他傻，要不他就是骗人的，25%以下利润的项目都不做啊，说楼盘5个小时卖光了，我觉得他有点傻，如果降30%就把房子一天卖光了，我降20%可能两天卖光了，我降了10%五天卖光，五天卖光能怎么着？非得5个小时卖光行，五天卖光就不行，就得说是交易量下降，说拐点了，也可能后面有一些不可告人的秘密，反正我说不清楚。5个小时卖光，我们不降那么多价，也能卖光，就差一、两千元吗？所以不能说它的需求没有了。
第三个说法就是说土地供应的价格下降是个拐点，有人说杭州，杭州冯仑买了一块地，说只在底价上加了40万元，李明买了一块地，据说也只加了几十万元就把地拿走了，过去说这些都是天价的地，广州也是5块地流拍了，4块地竞拍了，地已经拿走了，前一段时间的土地天价频频出现，确实是一个大的反差，所以说出现拐点了，我看不是，是开发商的钱不够，钱都扔在地里了，只是现金流和土地供求关系的反映，最后土地不是卖了吗，开发商还是有信心，开发商要是没有信心，一块地都不买。广州的特殊情况就是政府老发表一些市场的一些言论，所以群众不信任政府，这个不太理想。王岐山就没有说这样的话，我们四个多亿的底价，拍了15个亿，不还是天价吗，为什么媒体不说是天价了，非得说拐点，有毛病啊这是。我们大兴的地、来广营、中关村都是天价，中关村11个亿，潘石屹报的是20多亿，也是翻一倍，都是天价啊，怎么是拐点了，媒体没干什么好事，新闻都是瞎扯。我想衡量拐点是多个因素的，为什么刚才说张教授先讲，张教授是著名的经济学家，他讲的是宏观经济的大背景决定了你的经济发展的基础，我想这个道理不光在那个国家都是通的，经济增长问题、收入增长问题、长期发展问题、股市问题、人口问题、整体需求问题，这些宏观背景如果增长的条件都在，我们就看看和不利的条件，比如聂会长说了一些不利条件，那是企业运行过程中面对的问题，要看这些基本要点在不在，如果基本要点不在就没有办法支撑了。总体的一些情况来决定是不是进入拐点，你就拿其中的单一指标是不能说明问题的，决定不了，要由综合指标来看是不是进入拐点。还有一个前提，是不是我们彻底扭转了房地产市场的供求关系，是供不应求，还是供过于求，我们现在来看得不出一个理论说供过于求，供求关系被扭转了，得不出这个结论，不管怎么样，每年增长的这么多家庭，2008年有多少人结婚，北京已经排到了10月了，各个酒店的结婚喜宴都排不上，都要2008年结婚，结婚完还得生孩子，这个规律是不是变了，要说 2008年没有人结婚了，那就惨了。我没有觉得2008年年消费需求产生巨大变化。
前两天我说了一个指数关系，现在指数是109，低于一百是冷，高于一百是热，109变成107是不是由于拐点呢？变成105就是拐点了？我觉得不是，105还是热区，还是热区偏上，你说拐点，得多复杂的数据才能说明是涨到了一个点，要跌到一百点以下也得费点劲，我们GDP是11.5，10.5就不是热了？8.5就不热了？5%、6%就可以翻两番了，这还是高增长，如果是8，我们全球来看还是增长速度最快的国家，现在8.5我们就是全世界第一了，没有一个超过我们。所以经济不会永远不波动、平衡的，所以一定是波动的，波动的时候才会有竞争、有增长，所以发现波动的时候，你不能说出现了拐点，某个车可能没了，它换形了，换了别的车，另外的车销售上去了，房地产做一个项目要四、五年，长期持有要很多年，所以它一定是长期的决策，不能拿两个月、三个月的数据看问题，说它是拐点，尤其不能听风就是雨。中国农民有一句古话，听拉拉蛄叫就不种麦子了，拉拉蛄叫了，最后还得有人种麦子。
最后再说一个和价格相关的问题，毛老师给我一本书，关于经济学的，我看了以后很有体会，传统经济学说交换不产生价值和利润，一个苹果换了一个梨，最后梨到我这来了，你拿了苹果，还是一个苹果一个梨，没有发生变化。这个农夫山泉工厂可能就挣1分钱利润，我记得农夫说买一瓶矿泉水大瓶捐一分钱利润，但是水进了超市，变成1毛钱利润了，进了小餐厅变成1元钱的利润了，如果进了大饭店，变成10元利润，1分钱变成10元，是一千倍的利润，它还是一瓶水，没有发生任何物质变化，但是消费过程中产生的变化就是多了十元钱的利润，可能价格不是十元钱，可能还有交易成本，可能卖得更高，卖20元钱，咖啡到了机场就卖70、80元，就是一小包咖啡，没有变化，为什么利润会产生变化呢？因为需求得到了不同的满足，需求的满足就是一个创造利润的过程，所以我们对于房地产业来说，过去有一段时间我们来说你得公布成本，公布成本我的成本就是一瓶水，公布什么成本？不用公布，进了饭店就值这么多钱，爱买不买，小商店里就是那么多钱，因为你享受了大饭店的服务，所以低档的房子和高档的房子，财富不能就我花了多少钢筋、水泥发生变化，根本不是那样。因此讲到变化的时候，水的质量没有变，但是不等于利润和价格没变，为什么一到房地产里就要说利润变了，就要说拐点。我们说个别楼盘、个别城市降价了，降价了以后，你知道它的利润是多少，你并不知道它的利润是一分还是一毛，是一块还是十块，王石说他不会做赔本买卖，说降价了，降价多少你根本不知道，别人就别瞎搀和了。
我和潘石屹弄了一个鸡蛋换粮票，把北京公馆换给它，这个价格是公布的，他第一天卖了5亿7千多，没卖几套房子，就差不多跟我交易钱的快一半了， 12月18日它开的盘，很多人说北京房价下跌了，说北京的房子没怎么卖出去，陈总说看到一个房子，说8月24日销售开盘，卖了一套，潘石屹是12月18日开盘，当天就是5亿7千多，很多人说企业捣鼓，刚开始是累计，然后再攒到一块，最后是假摔。但是潘石屹这个不是，当时潘石屹说你把项目给我吧，原来不是想毛坯房卖嘛，11月中签的合同，12月初才交给他房子，12月14日拿到的许可证，12月18日开盘，你说他能积累客户能积累到什么程度？到开盘当天就卖了那么多，为什么说拐点呢？
而如果我们要搞房地产市场，一定是市场经济的东西，如果都搞计划经济的东西，市场经济就没了，所以我们不要谈拐点，和拐点没有什么关系。明年的情况，今年的数据没全出来，所以我也不知道，总体上已经得出的信息可以分析出几条，一个是经济总量GDP增量的下降，这个是肯定的，中国老说过热了，要浇冷水，如果GDP的增量速度下降，房地产也肯定下降。政府加大了社会保障，这是去年的主要任务，今年也是主要任务，这个房价的增速肯定是下降的，因为把经济适用房、两限房都做了平均值的基数了。从货币总量来说，虽然出台了货币从紧，但是政策出台的时候是稳健的财政政策，还不是双紧，只是一紧一松，市场化的要紧，政府花钱松点。所以去年的基础数加大，货币增长是3.8万亿，今年估计增幅从15%、18%要下降到12%、13%，增长率社会总量的基数差不多，证监会、银监会说要放开企业债，放开融资手段，我觉得总量差不多。住房的分工功能会明确了，两个市场分流，你干你的，我干我的，什么限价房以下的面对中低收入家庭，商品房主要面对限价房收入以上的家庭，买不起限价房就别买商品房，开发商会有重新的定位，面对不同的消费群体，你会有各种选择。上市公司随着区域性的发展趋势随着土地供限量，最后所有的企业都要往外跑，向二、三线跑，潘石屹拿了130亿，卖房子有150亿现金，北京的地都给他了，他的钱没花完，肯定要往外跑，外部没地花了，以土地为主的收购、兼并会成为常态，逐渐就变成了分工合作的商业模式，有的人就干地，有的人就干房子，有的人就干销售，它变成了一种商业模式。
随着经济增长的支撑，一二线城市，尤其是重点城市，可能会由于信贷紧缩，它升级换代的速度会减缓，因为我们认为更新、升级大部分都属于柔性需求，它就是我原来有房子，住得不好，我需要换一个好的房子，柔性需求增长得比较快，金融环境如果不好，柔性需求会受到一定的抑制，它会转移，但是刚性需求和原来的影响不大，基本上没有太大的变化。
二、三线城市不一样，因为它过去已经有的房地产情况极差，或者说它不是以改善性需求为主，刚性需求占的比例要超过了柔性需求占的比例，它的增长速度会加快。我们原来可以看到，东部地区的投资增长速度低于中部和西部的，中部、西部比较落后，而东部地区不可能持续增长，会向其他地区转移。利率方面，会继续实行差别利率，差别利率尽可能地保护购房消费者，比如第六次调息时不调住房利率，实际上就是告诉消费者，买房的钱大概也就是这么个利率，剩下可能再调的时候就调其他的资本利率，我倒不太担心发展商的钱少，投资减少的时候，一定是收益增高的时候，房子卖得越少，收益越增高，投资少了，过去我投资一百个亿，广种薄收，我收了10个亿，现在投资50个亿，可能我还挣10个亿，因为价格高，利润好，不一定就出现大的问题。所以我觉得老蔡故意搞这个题目，就是新闻媒体都希望我们说进入拐点了，一进入拐点了，他广告就多了，卖房子卖得好，肯定不在他那卖广告。
我不认为拐点对于老百姓和社会有影响，你们说下跌是拐点，一定不会增加社会财富，而我们真正的任务是什么，我们创造财富和增加社会财富，要不怎么翻一番，所以拐点也不会让社会进步，一定不会让社会进步，拐点同样不会让低收入家庭买得起房，你们看日本拐了十年，拐哪去了？低收入家庭该买不起还买不起，你以为跌到让你们买得起房子了？满不是那么回事。
今年的感冒很厉害 属十几年仅见
作者: 老姜
时间: [ 2008-01-29 13:42 ]
感冒一周多了。
行情好的时候大家看上去都差不多的，买st发财的人都可以给巴菲特上一课,七千亿的资金在48元大买中石油就是试图给巴菲特上一课。行情差的时候就不大一样了，行情极差的时候大家的反差就极大了。
市场的参与者大致上分这么几类，闲来无事就扯一扯。
第一种，大众赌博者（抱歉这个名字不好听但很本质无法替代只好用了）。
这应该占据了很大的一部分，甚至是参与者的大多数，他们看上去谁的话都听，亲朋好友，广播电视，报刊杂志，等等。实际上不然，他们只相信自己的运气，相信自己买的东西会按照自己的猜测方向运行。表现在买卖上就是进行短期或长期的价格赌博，至于品种后面的东西统统无关紧要。结果就不说了。
第二种，价格的博弈者。看名字就知道这是肯动脑子的一些人，一般来说都有自己的判断依据，但这些依据往往是价格波动的博弈性因素，从宏观到微观都有，但和公司的经营活动基本无关。这样的投资者胜率在某一时期可能较高，也有低潮。总之反反复复，就像在热带雨林里拿着失灵的指南针四处摸索。可能大部分的技术分析派属于这一类。这是我的猜测所以多有得罪了。
这两种市场参与者迄今为止没有代表人物，只能说这两种方法胜出的概率太低了，还没有诞生出一两位开山立派的大腕。
第三种，趋势投资者。
这就厉害了，算是江湖一大派。代表人物是利弗莫尔，少年成名，横跨股票和期货，几度沉浮，声震寰宇，名留青史。这种做法非常高难，大致是以基本面为背景，但绝对以市场为导向，对价格极为敏感，对价格背后的动因探索很深，但局限或者只关注于背景所产生的价格变动。比较经典的是拉萨尔街的一位大腕名字忘了，在二十年代大举买入小麦期货，后来知道饥荒中的苏联人也在大举买入，事后别人问他是否对此知情，他的回答堪称趋势投资者的经典：“我不知道谁在买，但我确实知道有人在买！”趋势投资属于艺高人胆大的高难技巧，对人的心态考验极大，据我看，期货投资的很大一部分都该是趋势投资。比如说，两只股票，一个基本面明显好于另一个，但另一个走势明显好于前一个，你买哪个？只有彻底的趋势投资者在回答这种问题时才毫不费力。趋势投资有很多技巧，有一些可能和技术分析看上去重叠，实际上不是的。两者相差极大。
趋势投资者的命运很难捉摸，像利弗莫尔就是，在亿万富翁和穷光蛋之间数次徘徊，最终潦倒自戕。
这三种人构成了市场的绝大部分，也是极为常见的，但还有一种，基本上难得一见，但确实存在，虽然极为少见。
第四种，价值投资者。伪价值投资者就不说了，他们仍是要归于以上三类。真正的价值投资者离市场较远，甚至很远，他们的所有重点都在公司上。在他们看来，根本没必要每天开盘交易两个小时，每天五分钟交易就做够了。极端的话把交易所关闭了也无所谓的。对待下跌的态度就是幸灾乐祸，甚至兴高采烈，对待上涨的态度反而是忧心忡忡，当然兑现利润时也会像巴菲特那样微笑的。你如果和他谈指数的暴涨和暴跌，他最大的可能是会睡着。
这里不能不提到机构投资者。机构投资者无论国内外，多数都受限于资金的性质而无法将本来彻底的想法加以实施，比如大盘暴跌，好多股票比原来便宜，账面上有钱本来可以买股票，但一般来说这时不但不能买股票，还要更加卖出一部分股票，因为第二天很可能有巨额的基金赎回在等着。高点就反过来，本来你觉得高了在卖出股票，可是第二天有巨额的申购资金涌进来，不买股票吧就有可能输给同行，虽有技巧但毕竟是对投资的一种束缚。所以有个词把多数基金叫“相对收益基金”，它的投资也可能限于“相对价值投资”。
对第四种人的要求很简单，当然也就极难。难到什么程度？基本上没人能做到。
比如耐心，持股与持币等待的双重耐心;比如非同寻常的时间观念，他们坚信最长的时间就是最短的时间；比如乐观，股价跌去百分之四五十会怎样？答案很可能是“太好了还可以再买一些”；比如对流行智慧的看法，即便你获了诺贝尔经济学奖，他也可以说你的东西不值一文；即便你是华尔街金牌分析师，他也不会把一分钱交给你打理。比如对风险的看法，对投资品种贵与贱的看法，对复利的痴迷等等。
一句话，决非常人所为。所以，如果再说自己是价值投资者的时候千万加点小心，因为本质上这等于在和谈话的对象说：“我和你不是一类人”。
闲篇到此。
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花旗质疑万科成都减价30%报道
http://www.sina.com.cn 2008年01月29日 16:26 财华社
花旗质疑万科成都减价30%报道
据《华夏时报》报道，万科企业(000002-CN)位於四川成都的万科魅力之城四期的电梯房，售楼处报价人民币4,500-4,600元/平方米，降价达30%。但花旗发表研究报告质疑有关报道，而根据该行分析，该项目第四期的售价约人民币5,300元/平方米。
另外，花旗亦指该报道错误地比较项目第四期及第三期，其中人民币6,500元/平方米的第三期质素较佳，有内部装修，故定价较高，至於第四期没有装修之余，属约87-89平方米的小型单位，目标客户为年轻及低收入人士。
花旗亦指出，其实於万科魅力之城四期推出后的一天，华润置地(1109-HK)亦推出新盘，平均售价达到人民币8,000元/平方米，反映万科魅力之城项目质素较低，因该项目较远离市中心。
根据花旗提供的数据，於1月14日至20日，成都发展商共售出17.57万平方米的楼面，按周上升15.67%，单位数目为2,249个，按周升8.02%。