http://i1.sinaimg.cn/cj/chanjing/b/20080306/U2081P31T1D4588350F46DT20080306104159.jpg大哥万科又一次通过“叛变”增强了消灭“小弟”的实力 图/CFP点击此处查看全部财经新闻图片
http://i3.sinaimg.cn/cj/cr/2008/0306/72170636.jpg王石和万科其实并没有改变，但在萧条期坚持自己的判断容易引起误解 图/CFP 南方周末记者 王小乔 实习生 秦旺 发自北京 广州
楼市调整的信号第一次由一家房地产公司主动给出，而且是业内最大的万科。自救还是阴谋？跟风还是坚守？经历了2007年戏剧性暴涨的中国楼市，正在度过一个忧多喜少的调整年
万科降价对楼市的影响可能比宏观调控政策还大？
2月29日的中国房地产发展年会上，中国房地产住宅研究会副会长顾云昌抛出了这个设问，让“大家自己来体会”。
南方周末记者在现场就此问题，随机询问了三家房地产公司的经理，得到的均是不容置疑的肯定。
2007年10月楼市渐次步入调整期以来，万科先后在8座城市——深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞——高调降价，比最高点下调了5%-30%不等。行业老大的标杆作用之下，有人跟随，有人捂盘，有人力撑，有人犹豫，有人质疑。
中国最大的房地产公司的主动调整，正剧烈地冲击着业已紧绷的楼市神经。
老大哥“反水”
1月26日，天津万科东丽湖二期开盘，每平方米6500元的价格低于市场预期的7000到8000元，当天就被认购了200余套。没几天，一路之隔的朗钜天域将一块硕大的广告牌，宣战书一般，立在了万科售楼处的正对面。
“同样的价钱，买低不买高。”该楼盘正在推的是一部分多层住宅，而万科是高层，市场上多层的售价一般高于高层。
1月份的天津楼市，量价环比大幅萎缩。不过除了东丽湖及其毗邻楼盘，降价尚未传染开来。融创地产的一位经理告诉记者，好几家开发商都决定：“一定要撑着，除非确实太缺钱了”。
然而底线在哪里，谁心里都没底。
同一时期，成都万科魅力之城从最高点的6000元降到了4600元，本土地产商蓝光也迅速地调低了价格。中小开发商开始密切关注另外两家大型地产公司中海和华润的动作，“如果连中海和华润也降了，我们就真的得降了”。
从去年11月份以来，成都的成交量已经连续4个月持续下滑，一些开发商月售出套数以个位数计算。
“看来真得把开盘价定的低点了。”经过了万科在深圳、广州、成都三地降价的预热，一家3月份就要开盘的武汉开发商很干脆地作了决定。2月21日，武汉万科在《长江商报》上刊登整版广告，推出青年置业计划，各种优惠合计降价15%左右。
万科在广州的调整自去年12月金色康苑打折开始。现如今，根据《南方都市报》的调查，广州40%的主流楼盘跌幅超过20%，其中一个甚至达到50%，万科所处的金沙洲地块领跌。而广州市国土房管局的数据也显示，均价已经从最高点的11000元左右跌去了15%。
“再也享受不到定价的快感了。”深圳一家排名前五位的地产公司的营销经理对此颇有怨言，“去年是人有多大胆，楼有多高价。现在只能去做新项目了。老大哥的发言和行动，确实太有影响力了。”
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地产融资重归原点
在宏观收紧银根之外，地产融资路径遭遇重重封堵。八仙过海、各显神通的大地产商们正遭遇一场近年罕见的由大量囤地倒逼而来的融资困局中国房地产业正经受着资金考验，甚至一向被认为最不用为“钱”发愁的大地产商也被卷入。一场意料之中的紧缩，仍然对地产商们行之有年的囤地模式造成了严峻挑战。
“地产商一向没钱，资金和土地是水和面的关系，面多了加水，水多了再加面。过去大地产商的融资渠道很多，但此次调控阻塞了一些惯常的融资路径，令一些大地产商的日子也不太好过了。”深圳控股有限公司（下称深圳控股）总裁张化桥表示。
华兴资本首席执行官包凡则对这种窘境进行了更形象的描述：“一边看着天上飘的都是美元，就是掉不下来；一边受到一系列打击囤地政策的倒逼。这几个月来典当行生意非常红火，民间拆借异常活跃，大家在用各种想得到的手段来找钱。”
2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(下称《通知》)，明确土地闲置满两年，无偿收回；土地闲置满一年，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。《通知》要求，2008年6月30日前，各省市政府将闲置土地清理处置情况向国务院作专题报告。
与“831土地大限”相类，“630”被一些业内人士戏称为“囤地大限”。万科、招商地产、碧桂园等土地储备规模达千万平方米的地产商，去年曾坐享地价上涨带来的巨大收益，现在却面临着一场由大量囤地倒逼而来的融资困局。
囤地大户的降价信号
2007年12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑开盘，均价14000元/平方米，既低于宣传期的20000元/平方米价格，也低于周边楼盘17000元至18000元/平方米售价。该楼盘开盘首推156套，两小时内售罄，销售金额逾2.1亿元。
同期，万科在深圳、成都等地也有类似降价。北京万科的万科紫台、万科四季花园两项目也推出小幅优惠。去年12月17日，万科的一系列降价促销行为，引发地产股大幅下跌。万科A（深圳交易所代码：000002）下跌9.52％，几近跌停。
在2007年四季度以来房地产成交量持续萎缩的背景下，地产龙头万科的降价之举，被一些分析人士视为房地产业显现下滑拐点的一个信号。万科地产对此拒绝公开置评。但从业界的各种分析来看，降价意在迅速回笼资金。
“资金状况一直比较好的万科，在这一轮调控中的资金链同样十分紧张，”一位业内资深人士向《财经》记者透露，“他们选择一些毛利率比较高的项目降价，出让一小部分利润，以刺激持续萎靡的市场。”
据国金证券测算，万科金色康苑楼盘土地成本仅为3200元/平方米，以14000元/平方米的售价，该项目的毛利率仍在38％。万科其他降价销售楼盘情况亦多如此。
据万科2月最新公告显示，其在2008年1月实现销售面积23万平方米，销售金额18.5亿元，分别比2007年同期增长11.65％和11.72％。降价策略收到一定成效。
“去年9月，市场大幅震荡前，万科内部高层，便计划2008年初停止扩张土地储备。只是没想到，这一轮震荡来得如此快。”一位业内资深人士向《财经》 记者透露。
一个并非巧合的现象是：目前急于回笼资金或融资的地产商，正是前一阶段的囤地大户。
“万科等大地产商的资金链紧张，一方面与融资不畅有关，一方面是因其在2007年前后土地储备极速扩张。”一位业内资深人士告诉《财经》记者。万科公报显示，仅在去年三季度便新增项目13个，规划建筑面积合计约268.6万平方米。
另一家A股龙头上市公司金地地产（上海交易所代码：600383）亦在2007年8月至9月间，以招拍挂方式为主，共斥资83亿余元集中拿下位于珠三角、长三角附近多宗地块。
碧桂园（香港交易所代码：2007）则在港上市后，三月内激增2600万平方米土地储备；2007年8月5日又新增总建筑面积约835万平方米的四幅土地，成为储备土地最多的国内上市开发商，土地储备总量达4500万平方米。
“去年9月，地产融资渠道受阻后，大多数地产公司紧缩战线。五个月来，土地项目交易骤减。”深圳控股总裁张化桥说。
金地公告显示，金地在2007年9月，以2.04亿元获取东莞市一地块51％股权后，再未购入一块土地，与其前三季度的疯狂购地形成鲜明对比。
招商地产（深圳交易所代码：000024）则在2007年12月初，以12.2亿元竞得重庆一地块。其下属两子公司同时以24.1亿元购得南京一地块。至2月，再无土地交易。
只有万科在降价促销、回笼资金的同时，仍于2007年四季度斥资数十亿元，连续购得位于无锡、成都、上海、长沙的多宗地块。但与前三个季度频繁以招拍挂形式参与天价竞地不同，万科在调控后购入的土地，多以协议出让为主。至2008年初，万科亦停止购地。
在业内人士看来，目前地产业因宏观调控而遭遇的融资困局，对于大地产商既是挑战，也是契机，概因小地产公司融资更为艰难，只能选择转让手中持有的地块。“现在这个阶段，不会再有人天价拿地，但如果手中有钱，却是一个以低价获取优质项目的机会。”伟业顾问董事金勇指出。
不过，这样做的风险亦毋庸置疑——此时激增的土地，将令土地占有公司的资金链受到更严重的考验。由于“囤地大限”的设定，各地产商必须确保有足够资金按期启动旗下地块的开发。据张化桥透露，“这几个月，某些拥有几百亿资产的大地产公司的现金流只有20个亿，周转很难，根本无力扩张。”
以碧桂园为例，其在2007年年底新获施工许可证建筑面积约为1500万平方米，2007年年底在建建筑面积超过2000万平方米，2008年新报建及开工的可建建筑面积约为1600万平方米。资金压力不言而喻，在外界看来，这也是碧桂园在2007年10月底准备发债15亿美元未果后，又卷土重来不惜缩水发债的主要原因。
融资路难
地产融资路径受限，是一个漫长而逐渐加码的过程，最早的限制来自对外资投资中国房地产的限制。2006年6月，“国八条”发布后，六部委联合发布171号文，其中规定，外资欲投资地产，必须设立注册资本不低于1000万美元的公司。两个月后，银监会再发54号文，堵死了外资以股权回购形式，借债给地产公司的途径。
外资进不来的同时，银行信贷亦在紧缩。2007年9月27日，银监会发359号文，明令银行加强信贷管理，禁止对查实具有囤地和囤房行为的房地产开发企业发放贷款。此外，银行还将第二套房贷款首付比例从以前的30％提高到40％；同时，第二套房的贷款利率在标准利率基础上上调10％，这与先前银行普遍采用的基准利率下浮10％-15％的房贷实际利率相比，相当于上调了20％-25％。
由此，国内商业银行在开发贷款与个人消费贷款两方面，对地产融资打上封条。据伟业顾问董事金勇介绍，“现在银行每个季度都要审核一次放贷总额，对地产商的开发贷款基本不批。”
地产商只得尝试一些此前不常用的融资手段——例如公司债和股市再融资，甚至包括地产商过去最不愿采取的直接股权融资。 在此情形下，地产商纷纷谋求上市或再融资，掀起地产股狂飙。
2007年地产上市潮，在新一轮调控中，引起政府警惕。地产股市融资，几乎全部投入购地中，间接成为炒高地价的一个诱因。
2007年10月，上市及再融资被证监会基本叫停。
万科于2007年8月，抢在叫停前，完成100亿元新股增发。金地则于去年7月，完成45亿元非公开增发。但第二次融资计划，没有通过证监会批准。
招商地产一周前增发不超过80亿元新股获批，可能是再融资重新开启的信号。
2007年8月14日，《公司债券发行试点办法》施行，监管权收归证监会。万科、金地等地产公司，在融资受阻的境况下，纷纷尝试发债。
9月，万科公告称将在中国境内发行本金总额不超过59亿元的公司债券。金地则公告称，将在中国境内发行本金总额不超过12亿元的公司债券，并于近期获得证监会批准。但很多分析人士并不看好这些公司的发债前景。
“地产企业发债，几乎注定将受冷遇。”交银国际总经理温天纳说，“公司债看重稳定收益，但内地地产公司资金链并不稳定，评级一般比较低。不易受投资者认可。”这在2007年11月后难度进一步加大。银监会在当时发布的《关于有效防范企业债担保风险的意见》中，限制商业银行对企业债进行担保。
2007年来，另有一些红筹地产公司尝试海外发债，解资金之困。11月，碧桂园首度在港发债，以“无限期暂停”折戟。短短三个月后，2008年2月26日，在承销商美林（新加坡）的推动下，碧桂园再次发债，扣除发行费后获得4.87亿美元。
但是，即使发债成功，如何将境外获得的美元转入境内仍是地产开发商面临的一道难关。2007年7月10日，国家外汇管理局发布130号文，规定“对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书，但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结汇手续”。
130号文被证明是一项严厉的融资调控措施。华兴资本CEO包凡评论说，“自去年下半年以来，海外融资和外资借债基本都被卡死了，对一些大地产商而言，融资很简单，但结汇结不进来。”
以碧桂园为例，发债所得的近5亿美元只有10％能够回到内地。碧桂园一位高层接受《财经》记者采访时，承认海外结汇很困难。“此次发债募集资金，40％将用于偿还此前在中国银行（香港）欠下的一笔短期借款。50％用于给美林（新加坡）作股份掉期抵押品资金。只有10％的资金，因数额不大，提前在商务部备案后，获批结汇，用作项目开发。”
“目前，只有国有红筹地产公司的融资比较容易。”张化桥说。深圳控股于2008年1月与中国银行(香港)签署10亿港元贷款协议。他透露，公司还将获6亿港元贷款，用于低价购得位于成都、深圳的两地块。
“上市企业难融资，未获上市的企业，就更难融到资。目前，联交所有四五十家等待上市的内资地产公司在排队，仅珠三角地区便有20多家。”交银国际总经理温天纳说。
内地A股，则在5个月来，一直对地产商紧闭大门。有消息称证监会将重启地产股IPO，但尚不能确定。
蹊径与震荡
已经连续五个月没有再涉足土地市场的金地地产，则自2006年便开始尝试新的融资途径。2006年8月，金地公告与荷兰ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系，拟与ING房地产设立并管理的ING基金合作开发金地天津格林世界项目。
根据双方约定，合作涉及土地面积约26.6万平米，ING基金将共投资约1.88亿元，其中1.37亿元用于收购金地天津51％的股权。转让完成后，金地天津变更为中外合作经营企业。ING基金将拥有金地天津48％的利润分配权，金地集团拥有52％的利润分配权。 然而，这一合作在2007年9月新一轮调控到来时，因未获天津主管部门审批而中止。
2008年2月21日，金地集团再次宣布与UBS（瑞银）达成合作协议，共同发起设立房地产投资合伙企业，双方各出资50％设立投资管理公司，金地集团在境内以相当于1000万美元的等值人民币出资。合资公司将筹集2亿-3亿美金，用于地产开发。
据瑞银全球资产管理公司大中华区的一位内部人士透露，“瑞银与金地接洽始自一年半前，双方共设投资公司的自主资金投入很少。这个公司只是一个融资平台，由瑞银利用海外融资的优势，吸纳资金，帮助金地开发项目。”
这位消息人士称，“通过这个合作，金地得到了一个融资平台，瑞银进入地产开发。这一合作模式将以金地为导向，由其选定项目投资，合资公司追加相同投资额度，在项目中各获取50％的收益。”
对此，一位地产资深人士评论指出，“这种合作模式本质上是一个基金。金地不必受让股权，但是，会受让项目的一部分收益。”他认为，地产商在融资渠道畅通时一般不愿这么做，但在现在的境况下不失为一种好选择，也是外资投资地产业的一个新途径。
另一位分析人士则认为，该融资模式，同样无法绕过结汇这道闸门。“政策明令向项目公司注资，只能采取追加注册资本金的形式，每一项大额注资都要经过商务部审批。”
对于很多地产商，目前遭遇的融资困难是多年未见的窘境。“即使不是一个拐点，也是一次震荡。未来一年，信贷政策可能将持续紧缩中。”伟业顾问董事金勇认为。
央行副行长易纲在最近一次公开讲话中已表示，今年将延续紧缩的信贷政策。
但是仍有分析人士对未来几个月的融资环境相对乐观。华兴资本CEO包凡即认为：“在次级债风波的影响下，政府对经济衰退的忧虑将大过对投资过热的担心，信贷在持续紧缩后，会有一段时间的放开。”更有地产人士认为这可能成为大地产商以低价吸纳地产项目的契机，并由此引发行业并购。
但这种乐观很难让人信服，因为只有手中握有现金的地产商，才能在这场震荡中获益——“但大多数地产商，手中都没有钱”。对于平均负债率达70％左右，囤积大量土地的内资地产企业而言，融资困局越久，矛盾越突出。
进入2月，房地产成交量继续低迷态势，北京推出的六个住宅项目689套住宅中，仅有84套住宅签约，签约率仅为12％。其中，更有四个项目销售签约量为零。■ 万科2月份的销售恢复高速增长
万科2月份的销售恢复高速增长
万科2月份的销售业绩不错，让人心安。
一般地，一二月份往往是销售淡季。万科今年2 月份实现销售面积19.6 万平方米（07年同期销售12.9万平米），销售金额15.7 亿元(07年同期销售金额为9.2亿元)，分别比07 年同期增长51.94%和70.65%。均价为8010元/平米，与元月份相比，进一步下降，但高于07年同期。同元月份相比，下降幅度为29元/平米。
去年各月,万科的销售均价分别是:
元月份, 8043元/平米（20.60万平方米，16.56亿元）.
2月份,7132元/平米（12.9万平米，9.2亿元）.
3月份,7010元/平米（29.1万平方米，20.4亿元）.
4月份,7197元/平米（34.6万平米，24.9亿元）.
5月份,7634元/平米(61.7万平方米,47.1亿).
6月份,7839元/平米.
7月份,7424元/平米.
8月份,8908元/平米.
9月份,9415元/平米.
10月份,9451元/平米.
11月份,10393元/平米.
12月份, 8044元/平米(销售76.7万平米,61.7亿元).
08年元月，8039元/平米(销售20.6万平米,16.56亿元)。
2月，8010元/平米(销售19.6 万平方米，15.7 亿元)。
从万科降价以来三个月的数据看,公司销售策略起了较好的作用。其中特别是2月份的销售增速增长较快。
万科去年开发量700万平米，销售613.7万平米，今年开发量1000万平米，按照这个销售比例，销售面积要达到876.7万平米才行，增幅为42.86%。在全行业总体萎缩的背景下，今年万科销售部门的销售压力应该不小。
前两个月，万科共销售了40.2万平米,金额32.26亿元,而07年同期为 33.5万平米,金额为25.76亿元。销售面积和销售金额与去年同期相比，分别增长了20%和25.23%。前两个月万科销售面积的增长幅度,仍低于万科今年全年销售面积应该达到的增长幅度。主要原因在于一月份销售增幅较缓。而2月份的高速增长，可能与公司的推盘相关，但更大的可能性是与公司销售策略的调整有关。
万科如果一季度要想达到全年销售增长率相一致的目标,3月份应当销售49.23万平米,与去年同期相比,增长20.13万平米。增幅为69.18%,看来仍有一定的压力。但总体而言，因为销售策略的调整，公司一月份出现的被动局面在二月份有所改变。从公司07年的各月的数据看,万科只有在淡季增加销售,才可以缓解旺季销售增长的压力。因此，对公司08年的运作，后市当继续观察。
当然，从公司去年的销售情况看，08年上半年业绩应该会不错。现在的销售，会对08年秋天的业绩形成影响。不过万科每年第三季度的业绩都一般。
以此预计,万科的价格跟去年同期相比,价格优势可能会维持到08年8月份。但如果考虑到精装修，性价比还是提高了。 万科首次正面回应全线降价背后策略
http://www.sina.com.cn 2008年03月07日 04:25 21世纪经济报道
徐广蓉
3月伊始，万科东莞房价优惠再创新高，“银行购房团”得到了7折的优惠价格，这是万科掀起降价风潮以来，在二线城市降价幅度最大的一次。
去年11月开始，受降价消息的影响，万科的股价连续下滑，3月5日随大盘下挫之后，跌至20.78元，创去年11月万科股价下跌以来的新低。
在业界的质疑之下，万科高层首次正面回应降价问题，集团执行副总裁肖莉接受本报记者的专访，解释降价背后的万科策略。从肖莉措词的严谨，可以看出万科缜密的逻辑。
《21世纪》：万科东莞以团购名义降价幅度达到30%，是否会同时加速其他开发区域的降价趋势？
肖莉：近期万科东莞运河东项目确实推出了部分较低价位的毛坯房，但所谓30%的价差是用这次推出的毛坯房最低价和之前推出的精装修房最高价进行对比后得出的数据。如果用均价对比，价差大概在20%；再去掉装修的差异，实际价格优惠在10%左右。此外享受这一价格优惠的客户，在付款条件上也有一定要求。
东莞运河东项目这批房屋推出后，市场反应非常热烈，甚至出现连夜排队购房的现象，推出的90多套住宅当天即销售70多套，说明市场的需求依然旺盛，只要定价合理，一定能得到市场的认可。这也让我们更加坚信，住宅市场在经历一个理性回归阶段之后，将迎来更加健康美好的未来。
万科各地项目的定价是当地公司在实现快速销售的原则下，根据当地市场的情况来确定的，各地之间不会相互影响。
《21世纪》：在二线城市开始降价，是否意味着万科正在加大降价的范围，是否意味着在所有开发区域都有降价的可能？
肖莉：万科坚持快速开发、快速销售的经营策略。这一原则，适用于万科有业务的所有城市。万科旗下各项目的具体定价，也是由当地子公司在这一基本原则下，根据当地市场的具体情况来确定。如果当地市场本身发展比较健康，价格与当地自住需求的购买能力相匹配，则并没有进行调整的必要。
东莞2007年价格涨幅较大，是万科进入城市中房价涨幅最高的一个。当市场气氛由抢购变为谨慎之后，价格出现一定调整是正常的，这和它是否是二线城市并无直接关系。
《21世纪》：万科今年楼价普降，珠三角区域降价达到20%-30%，幅度较大，而珠三角是主要的利润产生区域之一，2004年以后几年对业绩贡献都在40%左右，那么会不会影响该区域的利润贡献，进而影响2008、2009年业绩表现？
肖莉：目前珠三角城市主要是深圳、广州和东莞的市场价格出现了调整，调整的幅度最高为10%-15%左右。这几个城市的市场价格过去一年都经历了大幅上涨，因此一定范围的价格调整后，依然具有合理的利润空间，对2008年的业绩不会产生重大影响。而从长远来看，随着住房市场的理性回归，土地市场一度出现的亢奋局面也正在降温。因此实现了快速销售的企业，有机会在合理的价位购入项目资源，对于2009、2010年的业绩是有利的。
《21世纪》：万科股价腰斩，受降价消息影响较大，普降之后管理层是否会担心在资本市场的融资能力下降，股价受创，是否会担心在投资者心目中的形象受损？
肖莉：万科一贯注重和投资者的交流，在17年的上市生涯中，万科能够赢得投资者的信任，靠的就是规范和透明。我们相信只有坦诚的交流，才能获得投资者的理解和支持。关于经营环境的变化和万科的应对思路，在历次的定期报告中，公司都有坦诚的陈述；公司管理层也一直努力通过各种渠道和投资者进行沟通，以便他们能更好地了解公司的运作情况，作出投资决策。
我们也希望借这个机会进一步向投资者汇报我们对市场的判断和公司的战略考虑，以澄清一些可能引起误解的观点。概括来说，公司一直坚定不移地看好中国住宅行业的未来发展，中国是全球经济最具活力的国家之一，同时又处在有史以来最快的城市化进程中，我们毫不怀疑这样一个巨大的市场能为行业提供的发展空间。市场短期内对前期价格上涨过快所做的调整，并不会改变行业长期向上的趋势，反而有可能使行业获得更加稳健的发展环境。
另一方面，快速开发，快速销售，这是万科一贯坚持的策略，并非基于短期市场变化所做出的应对。在利润率和周转率之间，万科一直偏重的是后者。过去的经营业绩已经证明这一发展模式的合理性，今天，基于这一原则所做出的定价策略同样受到了市场的积极响应，这说明，即使在一个调整的市场中，企业仍然可以通过合理的定价挖掘真实需求，在市场的变化中争取主动。基于快速周转的开发和销售模式，仍然具有强有力的刚性需求支撑。
万科是中国首批上市公司之一。万科的投资者中，有许多是长期持有万科的价值投资者。多年来他们一如既往地支持万科，也见证了万科上市后持续17年、阅遍市场风雨和波折的增长。他们对万科的了解和信任，万科职业经理团队一直深存感激。
《21世纪》：有分析认为，通过这两年的扩张，万科目前开工量激增，而前两年资本市场上融资较大，今年在趋紧的信贷以及融资控制的情况下，万科再增发可能性较小，59亿公司债也没有能够获批，所以需要急速回款以支持快速周转的盈利模式，那么降价幅度今后还可能加大，而万科股价也难以回暖。您怎么看这个观点？
肖莉：万科并不存在资金周转方面的压力。早在2006年万科就做出了“资金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈”的判断，公司一直致力于拓宽各种融资渠道，以增强资金实力。另一方面，万科的经营策略一向比较审慎。在去年市场还比较亢奋时，万科已经预见到其中可能存在的风险，并据此做出实施更为稳健的财务策略的决策。在2007年中期报告中，万科表示：“万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，将在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略，更为重视成长的质量和财务的稳健性”。这说明我们对市场的变化已经有了充分的预计，通过实施审慎的经营策略和稳健的财务策略，万科能够以更主动的姿态应对市场的调整。
对投资者来说，真正重要的指标是净资产收益率。万科的策略一向是追求尽可能快的周转速度，以及在此基础上合理的利润率。我们目前的定价策略也是基于这一原则，在合理的利润率和周转率之间寻求平衡，对股东们来说，这也是最符合他们利益的选择。
本次部分城市发生的市场调整，只是因为经过前一段时间的快速上涨后，市场的真实购买力需要一个休养生息的过程，但并不是说这个过程中房价将由大涨变为大跌。无论从中国整体经济、城市化进程还是住宅市场的未来供求形势来看，中国主要城市尤其是沿海城市圈的不动产价格，都并不存在深度下跌的空间。
《21世纪》：万科是否已经不再看好珠三角市场，所以快速回笼收回投资？
肖莉：万科对住房市场的看法一直都很明确：中国依然处在高速城市化的进程中，中国经济长期向好的趋势没有发生变化，住宅市场的刚性需求、自住需求是坚实的，即使短期内的价格上涨过快会导致阶段性的调整和观望，但市场只是需要一个时间来消化之前的过快上涨并重建信心，在此之后，行业将获得更加健康理性的发展。
珠三角是中国最具经济活力的地区，也是年轻人口不断迁入的中心区域，特殊的人口年龄结构使得这一地区的人口红利有望延续得更为长久。可以预见的是，未来珠三角的住宅市场将在相当长一段时期内保持繁荣。它也将继续在万科的战略布局中占据重要的地位。
《21世纪》：万科的快速开发战略在2008年是否会调整？是否会在新的环境下质疑这种模式的市场和政策环境的适应能力？
肖莉：快速开发和快速销售是万科一贯的经营策略，2008年万科将继续坚持这一策略。这一模式的合理性在过去的经营中已经得到了验证。通过快速周转，企业在实现业绩增长的同时，也能有效地增加市场的供应量，缓解供需矛盾，因而也是公共政策所鼓励的开发模式。从去年出台的一系列政策来看，无论是旨在提高土地利用效率的土地政策，还是管理日益严格的信贷政策，客观上都有利于快速开发、快速周转的企业。 肖莉：2009年是万科新时代的开端
——《证券时报》
证券时报记者李坤
对2008年充满信心
记者：2008年万科的销售面积和销售金额同比有所增加，但是相比2007年12月份下降却很明显，是否确如有些媒体报道的“万科销售遇阻”？
肖莉：房地产市场的成交量确实存在一定的季节性。受施工/推盘节奏、节假日安排等因素的影响，每年春节前后（1、2月份）通常都是供应和销售淡季。
从万科每月的销售业绩公告可以很清楚地看到，2007年1、2月份的销售面积分别只占全年的3.4%和2.1%，销售金额分别只占全年的 3.2%和1.8%；而12月份的销售面积和销售金额则分别占全年的12.5%和11.8%。实际上，去年12月份的市场气氛不可能好于去年1、2月份，但是销售结果却明显比1、2月份强，这只能用行业特殊的季节规律来解释。
因为有销售的淡旺季，所以用1月份销售数字来和上年12月份进行环比的意义不大。相对来说，和去年同期销售情况进行同比要合理一些，但对预测全年的走势，价值也不是很大。
市场正在进入理性调整期，这只是说，类似2007年二季度以来的那种恐慌性抢购现象将会终结，投资性购房比例偏高的情况将会得到矫正。但刚性需求并不会受到多少影响，真正自住需求的购买力依然坚实，万科对2008年实现良好的销售业绩依然充满信心。
记者：从去年的销售数据看，万科的平均售价是一个逐步上升的过程，但去年12月份以来月度平均价格明显下降。万科的销售价格是否确实下调了一定的幅度？
肖莉：对住房价格影响最大的因素首先是地段，其次是产品类型。不同城市的住房，或者即使在同一个城市，不同地段、不同类型的住房，都存在相当大的价格差异。因此跨地域、多项目操作的住宅企业，其“销售均价”受当期在售的楼盘组成比例影响很大，而各个时点在售楼盘的组成，偶然性因素起决定性作用。一般来说，除非用年度作为计算均价的时间尺度，否则“销售均价”的参考意义不大。
不存在资金周转问题
记者：2月28日公司表示将把部分募集资金暂时用于补充流动资金，除了提高资金利用率的考虑外，是否与公司资金周转方面也有关系？公司对房地产企业资金紧张问题是怎样一种判断，是否已经有了很好的应对措施？
肖莉：万科并不存在资金周转的问题。资金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈，这是万科早在2006年就做出的判断，公司也一直致力于拓宽各种融资渠道，以增强资金实力，过去几年中，这一策略为公司的快速发展奠定了很好的基础。
另一方面，万科一贯秉持审慎的经营策略。去年市场还比较亢奋时，万科已经预见到其中可能存在的风险，并据此做出实施更为稳健的财务策略的决策。例如，在中期报告中，我们明确指出：“万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，将在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略，更为重视成长的质量和财务的稳健性。”
用专项募集资金补充流动资金主要是为了进一步提高资金的使用效率，加快公司的发展。因为募集资金的使用是由相关项目的进度决定的，而根据项目施工计划，其中有超过9.8亿元的资金在半年内都不会使用。
2009年万科真正发力
记者：公司的郁亮总裁不久前接受有关媒体采访时，都谈到了万科将成为千亿规模公司的问题。王石董事长也曾谈到，2006-2008年公司将进入一个高速发展期。这说明公司的管理层对于经营规模的进一步扩大有很明确的规划。公司能否介绍一下这方面的情况？
肖莉：中国的房地产行业还处在一个比较初级的阶段，在很多方面尚有待成熟，但我们也看到，这一情况正在发生全面而深刻的变化。从制度环境上看，不断深入的宏观调控将促进行业秩序的进一步规范；从居住模式上看，住房保障日益得到重视，未来将会出现廉租房、公共租赁住房、经济适用房以及商品住房（包括限价商品房）多元并存的局面；从产品结构上看，中小套型的住宅供应比例将大幅度提高，购房者将更关注居住品质，精品中小户型将成为未来市场决胜的关键；从生产方式上看，行业将由手工作坊式的传统建造方式转变为技术含量更高的工业化生产方式，产品质量和施工效率将获得提高；从商业模式上看，行业资源将进一步得到整合，市场可能会出现大型综合开发商、专业制造企业、金融企业和配套服务企业并存的局面，分工将更加精细化和专业化。
万科很清楚地意识到，相对于短期内市场的起起伏伏，上述的变化才更为深远。2006－2008年是万科的快速发展期，这一发展基本是在原有的市场格局和经营模式下完成的，而2009年之后，万科将和所有同行企业一起，在新的市场态势下迎接新的挑战。为了这一天，万科已经做了很长时间的准备。所以我们说，2009年是万科真正发力的时候。这句话，说的不是规模，不是简单的数字，而是一个新时代的开端。
回应降价：楼市已进入理性调整期http://www.sina.com.cn 2008年03月06日 06:05 全景网络－证券时报
证券时报记者李坤
降价的实质是理性回归
记者：最近不少媒体都在报道万科在上海、北京以及广东等地的打折降价销售事件，这些报道的内容是否真实？这是公司整体经营策略的一种调整，还是各个分公司的自行动作？
肖莉：万科旗下各项目的具体定价，由当地子公司在快速开发和快速销售的基本原则下，根据当地市场的具体情况来确定。
去年10月份以来，部分城市出现了万科楼盘定价低于市场预期的情况。这是因为，之前的市场预期，是建立在此前一段时间内市场价格走势基础上的。事实上，万科从2007年一季度报告开始，就已经在提示这种潜在的风险。从2007年第三季度开始，部分城市逐渐出现成交量下降、成交速度变缓的情况。我们认为，一方面这些市场正在进入一个从快速上涨到理性回归的拐点，市场需要调整也必然会调整；另一方面，市场真实的购买力、真实的自住需求依然是坚实的，只要定价合理，一定会得到市场的认可。
在这样的背景下，一些城市的万科子公司，采取了更为谨慎的定价策略，而市场的反应也非常热烈，这也让我们更加坚信，在经历一个理性回归阶段之后，住宅市场将会有更加健康美好的未来。
整合说夸大了万科实力
记者：对于万科在全国各地的打折销售报道，不少业内人士认为，这是万科为了挤压中小房地产企业的一种策略，目的是为了加速小企业的破产，实现行业的整合目标。公司对此怎么看？
肖莉：同行企业之间确实存在竞争，但我认为，这个“竞争”是竞赛的“竞”，而不是战争的“争”。企业需要比赛，需要更大限度地发挥资源的作用，为客户创造更大的价值，为股东创造更多回报。在这个竞技场上，谁赢得了客户、投资者的心，谁就是胜利者。至少就万科而言，我们会把精力、注意力放在这样一些事情上去，而能做好这些事情，对我们来说已经非常不易了。
企业之间是竞赛而不是战争。所以，我们从不相信，一个企业可以通过打击同行来获得真正的成功。住宅行业现在非常分散，即使万科的市场占有率也只有2％而已。如果说万科一家的行为，就可以左右整个市场，那是太夸大万科的实力了。在波澜壮阔的市场面前，其实万科同样只是一艘小舟而已。如果市场真的进入了长期的低迷，那么万科和同行企业一样将面临困境；届时万科自顾尚且不暇，更谈何借机整合行业？
房价不会长期深幅下跌
记者：作为行业内的领军企业，万科对于目前整个房地产市场的供求是怎样一种判断，对于行业内的竞争态势又是如何考虑的？
肖莉：万科对住房市场的看法一直都很明确：中国依然处在高速城市化的进程中，中国经济长期向好的趋势没有发生变化，住宅市场的刚性需求、自助需求是坚实的，即使短期内的价格上涨过快会导致阶段性的调整和观望，但市场只是需要一个时间来消化之前的过快上涨并重建信心，在此之后，行业将获得更加健康理性的发展。
概括来说，我们的观点是，第一，目前出现的拐点不是从长期上涨到长期下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点；第二，我们依然坚定不移地看好住宅行业的发展前景。
现在部分城市确实出现了成交量下降的情况，但我们并不认为市场就已经进入了低迷的局面。成交量下降，其实只是说明经过前一段时间的快速上涨后，市场的真实购买力需要一个休养生息的过程，但并不是说这个过程中房价将由大涨变为大跌。无论从中国整体经济、城市化进程还是住宅市场的未来供求形势来看，中国主要城市尤其是沿海城市圈的不动产价格，都并不存在深度下跌的空间。而随着全球化经济中新兴国家的逐渐崛起，原材料和中国劳动力资源的价值将被重新估值，这在近期以来中国的CPI、PPI指数中也得到了体现，因此，即使从成本的角度来看，未来不动产价格长期、深幅下跌的可能性也并不存在。
市场青睐自住需求产品
记者：有地产公司认为不同公司的产品质量和目标群体定位不同，因此“拐点论”对高品质产品没有影响，公司对此怎么看？
肖莉：在目前的调整过程中，不同的企业受到的影响程度是不同的。立足于真实自住需求的企业将具备更强的抵御风险的能力，同时也有可能获得更好的发展机遇。
通过对万科近期销售情况的分析，我们也看到，市场对价格的小幅度调整作出了有力回应，这说明刚性需求的基本面没有发生改变，性价比高且符合城市主流人群购买能力的产品，依然受到市场的青睐；而合理的价格和以小户型为主的产品，在满足需求的同时，等于提升了消费者的购买力。这一结果，和万科之前的判断也是一致的。目前万科超过90%的项目是满足大众需求的普通住宅产品。我们相信，基于刚性需求和小户型的战略选择将成为万科未来重要的竞争优势。 :*19*: :*9*: :*9*: :) :*19*: :*19*: [产经]“万科并不能左右市场”
南方周末 2008-03-06 12:47:43
“万科并不能左右市场”
——专访万科执行副总裁肖莉
□本报记者 王小乔 发自北京
“前一阶段的房价上涨，一是结构性的原因——市场对大户型供应减少的预期和竞买的推高；二是阶段性的原因——90／70政策出台后有一个规划调整期。2006年6到9月，大部分城市都延缓甚至停止了住房开工许可，对应在2006年10月到2007年3月之间出现一个暂时性的断档期，供不应求加剧，价格上涨。但随着小户型的较大规模上市，以上两个因素到2008年年中将基本消除。因此，2007年二季度之后的继续高速上涨，则带有一定过热因素。”
“万科的行动比较坚决，是因为我们一贯坚持的都是快速开发、快速销售的策略。”
“市场需要调整也必然会调整”
南方周末：万科在国内一线城市的楼盘近两个月来纷纷降价，这种调整背后的原因是什么？这是否是万科集团总部策划的一次联合行动？
肖莉：万科一些新楼盘的开盘价之所以低于市场预期，是因为预期是建立在2007年市场顶峰时的价格预期基础上的。而我们认为从2006年第四季度开始的这轮房价快速上涨是不可能一直持续下去的。
实际情况确实如此，从2007年第三季度开始，多个城市逐渐出现成交量下降、成交速度变缓。我们认为，一方面这些市场正在进入一个从快速上涨到理性回归的“拐点”，市场需要调整也必然会调整；另一方面，市场真实的购买力依然是坚实的，只要定价合理，一定会得到市场的认可。
因此，我们采用了定价调整和促销的策略，这些策略在淡季中体现出不错的销售表现，正说明市场刚性需求的基础没有改变。
目前各个地区公司的降价是由当地子公司在快速开发和快速销售的基本原则下，根据当地市场的具体情况来确定的，万科总部主要是把握总体经营策略。
南方周末：如你所说，万科早在市场火爆之时，就对市场的走向有了明确的判断，这个判断的依据是什么？
肖莉：我们的一个基本判断，是至少在2030年人口拐点到来之前，由于人口红利和中国经济发展，住宅行业仍有相当大的潜力。但即使一个长期看好的市场，也不意味着没有短期波动。
前一阶段的房价上涨，一是结构性的原因——市场对大户型供应减少的预期和竞买的推高；二是阶段性的原因——90／70政策出台后有一个规划调整期。2006年6到9月，大部分城市都延缓甚至停止了住房开工许可，对应在2006年10月到2007年3月之间出现一个暂时性的断档期，供不应求加剧，价格上涨。但随着小户型的较大规模上市，以上两个因素到2008年年中将基本消除。
因此2007年二季度之后的继续高速上涨，则带有一定过热因素。因为市场的参与者，无论是供应商还是购房者，都没有充分认识到以上因素的阶段性、暂时性，而产生了过高的上涨预期，这种趋势不可能长期持续，理性调整的过程是必然的。
当然，成交量下降，只是说明经过快速上涨，房价已经暂时超越了市场真实需求和真实收入增长，因此需要房价增长低于收入增长的过程来消化，但并不是说这个过程中房价将由大涨变为大跌。
从2005年下半年后上海市场的经验来看，房价上涨速度放缓或暂时停止，等待购买力增长来自然消化前期的“透支”，也是一种有效的调整路径。
“快速开发、快速销售”
南方周末：在一个观望气氛浓厚的市场中，作为业界龙头的万科率先降价，不担心引发连锁反应，最终拖累万科吗？
肖莉：不同的企业因为客户群体、产品结构、经营节奏等因素的不同，应对策略和调整安排有所不同。万科的行动比较坚决，是因为我们一贯坚持的都是快速开发、快速销售的策略，一直以来，我们坚信商业的基本逻辑，任何暴利、暴涨都是不可持续的，另一方面，在市场调整尚未到来时，我们已经关注到了可能的风险，在调整到来时，我们看到了市场的真实需求仍然存在，通过合理的定价，挖掘这部分刚性需求，加快企业的周转，这就是万科的策略。
南方周末：据本报了解，房地产业内人士对万科降价的行为恶评颇多，认为万科此举意在挤压同行生存空间、伺机收购。万科对此如何解释？
肖莉：企业之间是竞赛而不是战争。所以，我们从不相信，一个企业可以通过打击同行来获得真正的成功。
住宅行业现在非常分散，即使最大的开发企业万科的市场占有率，也只有2％而已，几乎不存在壁垒限制。在这样一个市场中，我们并不认为单个企业的经营能够左右市场的行为。决定价格的只能是市场的供需关系，企业能做的是根据自身的发展策略做出顺应市场形势的变化。
如果说万科一家的行为可以左右整个市场，那是太夸大万科的实力了。如果市场真的进入了长期的低迷，那么万科和同行企业一样将面临困境；届时万科自顾尚且不暇，更谈何借机整合行业？
“我们追求的是资金周转速度”
南方周末：根据万科的开发规划，目前2000万平米的土地储备并不能满足今后两年的开发量，这意味着今年需要大笔资金来扩大土地储备。是否因此需要加快销售、回流资金，以扩大规模？
肖莉：万科目前项目资源持有量，是足以支撑万科的快速成长的，也符合万科快速周转的经营策略。万科2006－2008年进入快速发展期的计划，是在2004年底就已经拟定了的，2008年与之相对应的资金需求，也早在当初确定的计划当中已经做出了充分的考虑。
在项目资源问题上，万科认为，公司拥有的项目资源应以足够保障公司的持续经营和增长为尺度，为防止占压资金、降低周转效率，万科不主张过多的项目资源保有量。
南方周末：降价可以迅速带来销售回款，但同时也损害了利润率，如何平衡两者之间的关系？
肖莉：我们一直认为，对投资者来说，最重要的指标只有两个，一个是资产回报率，一个是每股收益的增长速度。而这两个指标中，最核心的是资产回报率。
资产回报率由三个因素决定：利润率、周转速度和财务杠杆。出于稳健性的考虑，同时监管部门也有规定，房地产企业的财务杠杆是有限制的。在利润率和周转速度之间，万科一直选择的是快速周转的策略，以及在此基础上合理的利润率。
近期内万科同样坚持的是快速销售的策略，追求的是尽可能快的资金周转速度，目前的定价水平也依然具有合理利润空间。
经过这一轮调整，我们可以看到，刚性需求成为市场主导，而地价高涨的现象也被遏制；另一方面，我们看到劳动成本、原材料成本正处于在上升通道，以及产品结构小型化带来总房价的降低，市场将逐步步入理性阶段。
南方周末：万科曾经在2005年利用上海楼市的调整，实现了超常规的发展，万科应对的经验是什么，对此轮全国性的调整有何借鉴？
肖莉：目前部分城市的市场状况，的确类似于2005年年中的上海，从快速上涨到调整消化。当时万科凭借对市场形势的准确把握和快速销售的策略，在上海市场实现了快速发展。
2004年下半年到2005年第一季度，上海的市场情绪非常乐观，购房者排队抢购、开发商捂盘惜售。万科当时的判断是，市场的亢奋不能持
久更不可依赖，因此坚持快速销售策略，调整到来时，万科的“仓位”相当轻，没有存货压力。
2005年二季度的调整中，上海市场的情绪从“沸点”降到“冰点”。而万科认为行业良好的发展前景并没有逆转，上海在中国乃至全球经济中地位上升的趋势更不会改变，所以不会“崩盘”，阶段性调整更多意味着机会。
即使当市场处于低谷时，有竞争力的企业也能凭借对客户需求的精确把握争取到市场。2005年下半年，上海市场最艰难的时候，老客户推介仍然为万科带来了稳定的客源。
从2005年到2007年，恰好是万科在上海发展得最好的几年，我们的市场份额从不足1％增长到超过2.5％，增加了三倍。
http://www.nanfangdaily.com.cn/zm/20080306/jj/200803060033_308509.jpg肖莉 图／受访者提供
好东西
好东西,很好 投资客追捧万科·金色城品 首日开盘劲销97%www.zzhz.com.cn 2008年03月10日 住在杭州网
3月9日开盘当天，大厅内坐满了等候选人员。
浙江在线·住在杭州网3月10日消息(记者 吾维 报道) 在杭州楼市整体走淡之际，于3月9日开盘的万科·金色城品却迎来了一个满堂红——这个总共210套房源的项目，在周日首次开盘并推出205套房源，主力户型30-50平米，均价22000/平米，首日实际认购就达到了200套，认购率高达97.5%。楼盘专页：金色城品>>>
“真的没想到会有那么多人，选房号排在稍微后面一点的估计都没戏了！”住在杭州网记者早上8：30来到世贸饭店选房现场，现场已经聚满了前来选房的意向客户。购房者们三三两两的聚在一起交流，意见都比较一致——买来投资还不错。记者向现场的购房者打听了下，得知选房号已经排到了900多位，而房源才不过205多套。
记者身边的一位购房者向记者抱怨，自己很早就交了2万元的定金，但最后电脑摇号时运气不好只拿到了200多号，轮到他时便宜的房子恐怕都被挑完了，买贵的那批投资就不划算了。
确实，值得关注的是22000元/平米仅是金色城品项目的销售均价，而实际上该项目的价格差距拉的相当大，在这幢12层的高层LOFT物业之中，由于楼层、景观系数、朝向等多种因素存在差异，导致房源最低价不足14000/平米，而最高单价则超过了30000元/平方米左右。正是这批相对低价的市中心房源吸引了大量的购房者。
有关专家在接受记者采访时表示，金色城品的热销确实是一个特殊的个例，尚不足以说明杭州楼市回暖。该项目是万科力推的市中心小户型LOFT物业，市中心地段、LOFT户型是它的两大卖点。该楼盘位于市中心西湖大道与佑圣观路交界处西南角，距西湖仅约1.5公里，与吴山广场、湖滨路、延安路商圈紧密相连，交通设施与生活配套非常齐全。而该项目系办公用地，出让年限为50年，其购买者也主要是以投资为主，而非自住。 中海、万科开年首售即售罄 卖楼首进五星级酒店
焦点房地产网 house.focus.cn 2008年03月09日15:24 焦点广州 子水
中海金沙湾8日销售2.4亿元
万科首次将销售现场引入五星级酒店
市场接受的定价就是最好的定价。本周，中海和万科两大开发商再次在广州因楼市变化而及时做出了营销调整。3月8日，中海金沙湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）以6500-7500元/平方米价格销售；3月9日，万科金色荔苑 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）以13800元/平方米的均价开盘。合理定价再次将该两盘所推产品几乎全部销售完毕。
据中海地产透露，中海金沙湾一共销售290余套，销售金额为2.4亿元。而另据万科方面透露，万科金色荔苑所推264套单元全部售罄，成交金额高达4亿元。其中值得指出的是，万科金色荔苑今天开盘销售地点为中国大酒店，广州楼市营销手段出现新的方式。
中海金沙湾销售再现开盘人气
据中海相关负责人透露，此次中海金沙湾销售350套物业共收到1167个筹号。据焦点房地产网销售现场观察，此次销售现在大约吸引近2000人次参加，再现该盘2007年1月开盘人气盛况。
中海金沙湾此次推出的350套单位，位于西区北部的A14、A15、A16栋。所推物业为80-140平方米两房至四方产品，其中以三房为主推户型。中海金沙湾此次所推产品在2007年的产品标准上，装修价格为1200元/平方米，比2007年所推产品提高400元/平方米的装修标注
万科买楼进入五星酒店
今天万科金色荔苑的销售别出心裁。万科金色荔苑销售现场设在中国大酒店丽晶厅，这也是广州楼盘销售第一次进驻五星级酒店。对此万科方面表示，此举一是现场销售环境较好，二是更好的为准业主提供一个良好的购买氛围。焦点网今天在中国大酒店销售现场了解到，万科金色荔苑此次所推264套产品共收到超1600个筹号。
据了解，金色荔苑此次销售物业为A、B两栋共264套。其中A栋为94-135平方米三房至四房产品，销售均价为11800- 14600元/平方米；B栋为80-83平方米两房设计，销售均价为11700-13300元/平方米。据焦点网现场观察，264套产品在三小时之内全部售罄。 看来，3月份销售不会差。只要万科的房子定价合理，物业好，还是不愁卖的。 万科降价真相调查
http://www.sina.com.cn 2008年03月12日 13:43 《中国企业家》杂志
“万科降价”真相调查
万科降价是真是假？会不会继续降？万科为什么要降价？这会给万科与地产业带来怎样的冲击和震动？
文 | 黄秋丽 本刊记者 谭相宜 孙欣
从去年底万科董事长王石抛出“拐点论”，到进一步在全国范围内掀起的降价运动，万科在充满犹疑观望的房地产市场中引爆了一枚枚重磅炸弹。
房地产市场和股市有一定的相似之处：追涨杀跌。王石不会不明白这个道理，也很清楚万科作为行业标杆的带头作用，为何他要在冷清萎靡的市场中高调降价？在一片猜疑声中，《中国企业家》派出四名记者，分别在深圳、广州、上海、北京四地实际考察万科在售项目，采访万科分公司和集团公司，希望能够得到真相：万科的降价是真是假？降价幅度如何？会不会继续降价？万科为什么要降价？这会给高速发展的万科带来什么影响？进而会给这个行业的长期发展带来怎样的冲击和震动？
广州、深圳：“跌得那是相当厉害”
“现在已经比3个月前好一些了。”一位销售人员向记者回忆起2007年下半年的“楼市大地震”仍然心有余悸。那时，万科在深圳的金域东郡、在广州的金色康苑开盘价均远低于之前宣传的价格。如后者宣传开盘价约2万元，实际开盘价仅为13800元，周边新盘项目只得纷纷打折或提供各种优惠。据说金域东郡7500元的价位更是让其新房在开盘5小时内销售一空。
虽然不少广、深市民惊叹“跌得那是相当厉害”，但也有不少人认为万科降价只是暂时的，合富辉煌在广州代理了许多万科项目的销售，其首席市场分析师黎文江表示“从不认为万科在降价”。“准确地说是把价格合理回调。万科之所以给人感觉降价，是因为它的开盘价比之前嚷嚷的价格要低。”他打比方说：“比如一个举重运动员，他可以试举，举不动了就把重量回调一些。万科感觉到高价位卖不动了，他就调低。”
根据记者的走访了解，万科在深广两地目前在售楼盘的优惠主要体现在房价打折、送精装修和付款折扣三种。例如万科东方尊峪、万科天景花园、万科城、万科金色家园、万科第五园等都实行了95折-99折不等的折扣活动。据售楼人员说，这三种方式大多是在开盘时便决定的，开盘后再降价的并不多，除了降价新闻见诸报端的万科云山以及搜房网显示降价的万科天景花园和万科金色家园。
不过，无论是普通高板还是别墅，万科新盘的房价大多略高于周边新盘。例如万科第五园高楼均价1.4万元，据说略高于旁边即将开盘的园景台。万科东海岸的高板均价高达每平方米4万元，而周边类似的高板新盘均价仅为2.5万元左右。
黎文江认为，无论目前房地产市场有多么看不清，供求关系总是最核心的指标。2007年6、7月份，广州商品房均价为约8000元时，成交量为80万元，到“十一”黄金周均价1.1万元时，成交量只有45万元了。他判断，8500元是广州人能够承受的均价，降到8500元左右成交量就会上去，价格也就开始慢慢反弹了。
如今潘石屹声称王石打压竞争对手，这不由让人想到万科楼盘的“邻居们”究竟生活得怎样？采访中，一些周边楼盘的销售人员告诉记者，他们大多也开始打折或搞各种促销，虽然无奈，但一部分也提高了其楼盘的成交量。不少楼盘采取跟随战略，价格与万科接近，且享受万科的配套资源。例如园景台未来的业主便享受万科第五园建设的学校和商业街资源。“价格到了这个高位，总要有人站出来，我们也理解。”一位销售人员对记者说。有些珠三角的房地产商并不着急，他们 2007年的任务已经完成，2008年可以观望一段时间，不急着降价。
“价格回调的目的是涨价。我根本不认为会有拐点，拐点指的是被动的一路下滑，但事实是房地产企业在主动地根据市场环境变化作调整。等成交量上来了，他们又会涨价。”黎文江表示，只要某个新盘成交量变大，万科就会针对该楼盘酝酿涨价。他甚至预计，今年5月份之后，广州的楼市便会回暖。
2007年12月14日，位于大梅沙的万科东海岸开盘了。价格从以往的1.5万元飙升至4万元，一路冲高。业内的解释是，深圳豪宅项目日益稀缺，价格会稳定上升，同时大梅沙是未来重点发展区域之一，潜力很大。
上海:降价试水
万科上海正在进行的春季婚房促销计划相当煽情：准备好了吗？握紧他的手，2008，我们结婚吧！在万科和篱笆网合作的这次活动计划里，买房不但是“给爱一个家”，更可以获得相关房型总价1%优惠，还赠送在指定商户消费40分裸钻以上钻戒和欧式风情家具的共5000元抵用券。
似乎是为了验证冯仑的“未婚女青年推动房价上涨”，在这样一个楼市尚未回暖的小阳春，跟随活动包车，奔赴各大楼盘现场看房的也都是新婚热恋的青年男女。虽然上海市民参与此次活动的热情程度不如万科期望的高，报名网站显示，这次限1000户报名的看房活动，截至26日，只有不足100户登记。
在了解了此次活动囊括的在售楼盘价格后，不少万科会员认为，参加此次活动的不少房源在去年一年中价格有了较为明显的上升。与周边楼盘相比，万科房价也是相对较高的，附近楼盘的销售人员每每用“万科都卖多少多少钱了”来显示自家楼盘的低廉。以万科新里程为例，价格已经从2006年1月的8100元每平方米、2007年3月的10300每平方米飙升到如今的18000万元，涨幅超过120%。在这样惊人的涨势下，1%的让利，被看房者评价为“实在是杯水车薪，毛毛雨啊”。
这次活动参与的五个楼盘除万科新里程尚处于中环线内外，其余都分布于外环各处。这些楼盘的优缺点都极其明显。万科在上海拿到的一些地块相对质量不高是事实，交通不便、配套稀缺，周边还出没着飞机的轰鸣声、化工厂的污染、垃圾焚烧厂的烟雾，不过万科在可能的范围内着力经营，保持了一贯的水准——面积合理、房型通透、设计大方、管理到位，连工地出口的小黑板上都写着“职工下班出门前要拍干净身上的灰”。
虽然有种种利弊考量，万科楼盘的销售们对自家楼盘还是相当有信心，只是谈到目前楼市，又相当谨慎。他们带着上海人特有的世故撇清说道：“侬自家把握，阿拉勿好讲啥的。”
同时让购房者们失望的是，之前搅动上海楼市的万科元宵让利5%的特卖真的是仅此一天，如今所有当天的优惠政策都悉数取消，这也验证了上海万科总经办主任许青川所说的“今年暂定不会有类似特卖的促销”。在鼠年元宵节推出240多套房特卖中，名义上是针对万客会成员的内部特卖，但实际要取得进场蓝卡只要登记即可。累计上一次性付款的客户有2%的折扣，而金卡会员进一步享受1%的折扣，所以实际现场客户可以拿到的最低折扣是8个百分点，同时还可以获得 10000-40000元不等的大奖，在购房的时候用于抵扣房款或者车库款。正因为万科上海历史上这样少见的促销力度，所以特卖当天，虽然很多房源已经接近销售尾声，但全天累计成交170余套，占总数的70%以上，销售额达到2.57亿元。即使考虑到万科有三天无理由退订金的条款，这个数据也相当可观。
同时记者还从上海万科了解到，关于各分公司的降价策略，总部其实只起了个呼吁作用，具体销售策略和降价幅度都由各分公司自行决定。上海公司原本对此心有疑虑，因为前期对上海楼市在2008年的走向判断尚属乐观，但最终还是决定以特卖会和春季优惠活动来响应总部号召。这其中的考量，一来是为了完成今年艰巨的销售任务，万科对分公司的业绩考核中，数量指标比利润指标往往还要重要，公司现在把快速扩张、占领市场放在了首位。万科在上海今年打算投放市场的房源数也是上海开发商里最多的，销售预期有100多亿元，要保持上海地区销售冠军的位置实属艰难；二来则是为了试探市场，看有没有主流开发商“普跟” ——假如市场没有跟进回调，那就是一定程度的判断错误了。
事实证明，目前万科引领的这股调整风潮并没能在上海大刮起来，虽然有类似绿地21城旗下孝贤坊与启航社的优惠活动呼应，但那毕竟大多是上海外围的项目。所以，目前上海楼市的前景仍不明朗。从冬天开始的成交量萎缩造成了房地产商很大的销售压力，开发商与消费者的博弈对峙可能会在春天再见分晓。
在王石抛出“拐点论”之前，上海万科公司内部对今年楼市的判断是稳中有升，会在3月开始有所反弹。而眼下上海万科今年真正的销售基调，会以新盘金色雅筑的3月开盘价为标志。目前金色雅筑的销售对快要揭晓的开盘价集体封口，传说这个价格会等上海公司总经理刘爱明最终拍板。而说起今年的销售策略，上海万科总经办主任许青川则表示：“到目前为止，还没有接到任何确切的消息。” 北京：并无实质性降价
“您觉得北京的房子有几个真的会降价？万科降价也要看在哪个城市。北京房源一直很紧，我们不可能因为王石一句话就降价吧。”元宵节过后的第一个周末，当记者走进万科中粮假日广场售楼处，这里的售楼人员给出了与坊间传闻北京万科降价完全不同的说法。
万科中粮假日风景已经进入了尾盘销售的阶段，春节期间“全款93折、商贷96折”的活动已经在2月21日结束了。目前只剩十几套房子，享受全款 95折、商贷98折的优惠。2月28日，这个项目再次推出少量91折的特价房。该项目即将有两栋楼新开盘。售楼人员告诉记者，这两栋楼不但不会降价，说不准还会往上涨。
临近万科中粮假日风景的万科紫台，均价从16500元/平方米降到了16000元/平方米，但春节之前也就只剩最后几套，目前只剩下一套200平方米的住宅。万科紫台的商业部分刚刚开盘不久，享受的优惠依然是全款95折，商贷98折。
位于顺义的万科四季花城，似乎“降价”更明显一些：除了全款95折、商贷98折以外，还会赠送价值1.3万元的家电。售楼人员告诉记者，如果不愿意要家电可以直接在原有折扣的基础上扣掉两个点，也就是全款93折、商贷96折。万科四季花城的售楼人员告诉记者，目前万科四季花城二期还剩下50多套房子，预计5月份开盘的三期价格还会小幅上涨，达到8500元。
在与万科中粮假日广场的售楼小姐聊到打折降价情况时，她有点嘲讽地反问了一句：“95折，你就以为是降价啊？其实很多项目一直都是有折扣的。” 世纪皓产房地产经纪公司副总经理毕征印证了这个观点：买房打折的销售策略其实一直存在，但2006年、2007年出现了一房难求的行情，人们也就忽略了折扣。现在再拿出全款折扣来说事，就显得确实是在“降价”了。
相比于万科在上海和深圳的降价行为，万科在北京的所谓降价活动更像是一次“假摔”。北京万科营销总监赵彤表示，万科的这三个项目只是春节期间的促销活动，往年也会有这样的活动，不能算是降价。对于记者万科为什么没有像上海、深圳那样降价，万科对北京楼市有什么样的判断的问题，北京万科营销总监赵彤和万科北京总经理周卫军婉拒了记者的采访。万科四季花城的一位销售人员认为，北京毕竟是首都，北京地产价格也根本没有涨到深圳那个程度，所以没有理由像它们那样降价。其次，他认为北京楼市有真实的需求做支撑。如果没有2007年下半年央行关于第二套住房在金融政策上的限制性规定，市场的需求根本不会萎缩。
由于万科的带头降价，上海、深圳楼市价格已经开始回落，业界人士大都认为这可能会加重北京楼市的观望氛围，但对北京房价的影响不大。龙湖地产北京分公司副总经理蔡雪梅认为，万科在北京的产品线比较单一，主要集中于7000-10000多元/平方米的项目，影响的人群很有限，所以即使北京万科降价，对北京楼市的影响也是有限的。上古房地产经纪有限公司总经理吴疆认为，房地产企业对价格作出调整，外在因素主要是对行业发展趋势的判断，内在动力则是企业自身发展战略、面临的机遇与挑战等因素。如果企业土地储备多，资金压力大，那么企业肯定要考虑快速回笼资金，所以用降价促销这种方式是很正常的。而如果企业只有一两个项目，而且很重视利润率，那么就不会选择降价了。
春节期间，北京很多开发商选择了力度很大的促销活动，而不愿意提降价。业内人士认为，这些促销活动实际上也是一种试探性的市场策略，买方和卖方通过促销活动相互试探。如果开发商从潜在客户的反映中得到市场已经发生变化的信息，那么开发商肯定会有动作。但从现在来看，很多促销活动都已接近尾声，市场上并没有大的动静。
[评论]
领先者的理性
文 | 本刊记者 王琦
万科真的降价了，虽然各地降价幅度不同，珠三角平均90折，上海促销项目95折，北京的尾盘也出现了91折。
从“拐点论”开始，王石开始频繁地通过央视、博客以及其他媒体对房价接二连三地抛出悲观论点：“现在中产阶层已经买不起房了”、“建议大家三四年之后再买房”、“现在房价拐点就是秃子头上的虱子”。此前，王石对房价已经缄口三年。在本文成稿前，王石又在《万科周刊》发文，称“房地产市场仍处于长期向上趋势中”。
万科始自珠三角、席卷全国的降价运动，正是对董事长王石的判断的一种相符回应。与此同时，王石、万科所为何来的疑问就一直盘桓在业界上空。
作秀？王石在半公开场合会很乐意承认自己“爱显摆”、“喜欢被别人注意”，不过，理性经理人王石当然不会选择用给行业降温给自己产品降价的方式吸引眼球。王石在央视《经济半小时》节目中说，万科的降价，可以帮助政府调节通货膨胀，同时，也能促进国内房地产早日告别‘暴利时代’，对缓解贫富差距、社会矛盾，都将有非常好的启示性。”那么，万科降价能够被简单地视作“行业领袖对政府的示好和对调控房价政策的顺应”吗？这或许是因素之一，但绝对不是主要原因。
房地产经过去年上半年的一轮非理性增长，已经处于面临回调的阶段。对于2007年上半年“买大白菜一样抢房子”，市场惊魂未定。或许消费者被从 2003年开始持续上涨的房价吓破了胆子，但是对市场理解更深刻的地产商如万科等，可能更容易看出市场回调的端倪。“在一个即将回调的市场，最早降价的企业最容易吸引消费者注意进而完成销售、回笼资金，而且相对即将到来的越低越没人买的市场，最早降价的企业的折让幅度更小，相对损失更少。”世邦魏理仕环球研究部高级经理覃晓梅分析，“万科很明智。”还有一种说法是，珠三角的降价主要是因为当时万科2007年的销售指标还没有完成，需要通过低价清货完成销售指标。
万科一向坚持快速开发、快速销售的经营策略。这次降价活动之始，万科方面曾经公开表示，降价策略将分区域进行。这也是万科“聪明的一点”。去年不同市场的房价涨幅很不一致，珠三角泡沫明显，万科的降幅也最大，上海、北京的降幅等而次之，也是基于两地去年房价的涨幅不尽相同。
在每个具体的城市，万科都会先抛出一个项目或者一个促销计划做实验，考察市场反应，并相应制定进一步的销售策略。广州万科金色康苑以仅 13000元/平方米的均价开盘，不到两个小时即全部售罄，其后广州再无如此大的优惠幅度。上海今年元宵节95折当日出售促销项目70%之后，第二轮优惠即改为99折。北京因为在售项目少，只有尾盘有优惠。这种分区域制定优惠政策并不断微调的办法，让万科在迅速销售回笼资金的同时，将降价带来的损失控制在最小的程度。
对于万科降价对公司发展和销售、利润预期的影响，中信证券房地产分析师王德勇的分析不无道理：“2007年来的信贷政策、宏观调控带来的销售量下滑，让所有的房地产企业感到资金链紧张。如果万科不降价，销售、利润情况只会比现在更差，因为销售量会非常低迷。”王德勇认为万科2008年的增长速度会稍慢于2007年，但是相差不会太远。
万科执行副总裁肖莉对这个问题的回应是：“通过快速周转，万科可以实现更高的资产回报率，并不会影响公司的快速成长。”
但是，万科作为行业领袖向来受到的尊敬在这场降价潮中受到挑战。在华远地产任志强明确表态“房地产没有到拐点”后，SOHO中国潘石屹则抛出了“王石降价是清理门户”的观点，明确指出：万科降价会对中小企业形成压力，如同当年长虹降价洗牌一样。
万科肖莉对于这种观点的评价是：“房地产行业非常散，任何企业都无力左右整个市场。如果市场进入长期低迷，万科自顾尚且不暇，何况整合行业？”
王石还是以领先企业的姿态提醒同行，不要死扛，“现在房价拐点就是秃子头上的虱子”。不过，业内并不完全认同“阴谋论”。“为什么房地产企业要长期处于这种散、乱、小的局面呢？每次行业的低谷都是进行行业整合的最佳时机。万科抢先降价回笼资金，获得收购不得不离场的企业的收购机会，这对万科、对这个行业都是好事情。”王德勇评价。
据记者了解，一向推崇股东价值的万科，因上市公司信息披露原则，在此次降价之前并未与机构投资者进行沟通。很显然，业内对万科降价的普遍理解也是这种大胆举动的基础。可能，王石没有想到的，最大的不理解来自于万科的基层销售，他们愁眉苦脸地对来暗访的记者说：“王石总劝人不要买房，这样我们的工作很难做啊！” 王石一句拐点论，股东财富增发上千亿:mad: 万科回应东莞降价传闻：那只是一次团购而已
http://www.sina.com.cn 2008年03月13日 11:52 南方日报
一段时间以来，东莞房地产市场颇不平静，先是万科运河东1号和光大景湖湾畔降价促销，该事件经媒体广泛报道后，引起了全国性关注。
为了精确解读万科运河东1号和光大景湖湾畔降价促销事件对东莞楼市未来走势的影响，为了对东莞楼市近期热点进行梳理，还原楼市真相，3月7日下午3时，本报和搜房网联合举办一次地产沙龙活动。
此次沙龙在东莞地产行业中反响热烈，东莞市万科房地产有限公司助理总经理王永飚、东莞富通副总经理万维群、合正地产东莞公司总经理吴育国、高田地产副总经理翁其怡、东莞田禾地产营销总监商俊骏、中信华南(集团)东莞有限公司经营部经理杨懿、沿海华南区域公司总经理助理李晓龙、康联地产副总经理楚勇、广源副总经理吴永康、山水雅居助理总经理曹爱军、南峰营销经理刘少雄、雍景豪园物业经理刘培峰等(排名不分先后)都参加了此次地产沙龙。
在长达2个半小时的讨论中，与会者对东莞地产发展的走势和各大公司的价格策略进行了分析和论述，对网友关心的问题提出了自己的看法和专业的意见。在整个活动过程中，东莞万科房地产开发公司助理总经理王永彪对运河东降价的澄清引起业内人士的高度关注，也成为此次论坛最大的热点。
-“坦率地说，万科的影响力没有大家想象的那么大，万科要做的事情也没有大家想象的那么大。”
-“万科毛坯房的成本是750元/平方米左右，市场价格在900元—1000元/平方米左右，我们卖的价格是5500元/平方米。”
反对过度解读折扣售房事件
万科:“那只是一次团购而已”
王永飚说，最近，大家对万科运河东1号确实比较关注，而且对万科的用意有很多的揣测，但是从他们的角度来看，“坦率地说”，万科的影响力没有大家想象的那么大，万科要做的事情也没有大家想象的那么大，实际上万科只是在既有战略“快速周转、效率制胜”的指导下，做了正常的市场行为。
他说:“或者简单的来说，只是针对部分小的产品进行了一次团购，如此而已。这就是事情本身简单的描述。”
焦点一:究竟打了几折?
回应:这批团购的优惠就在于“那10%”
以下内容根据王永飚发言整理:
因为一些不客观的传闻，我现在对产品本身和价格幅度进行澄清，首先是大家关注的是7折还是几折的问题。
实际上该期产品跟前期的产品不具备可比性，毛坯的价格和精装修的价格不能相提并论。万科的毛坯的成本是在750元/平方米左右，市场的价格在 900元—1000元/平方米左右。以750元/平方米计算，我们卖的价格是5500元/平方米，装修的折扣打了10%，实际上750元本身就不止 10%，因此这样的对比是很不恰当的。
此前，我们的产品和签约优惠一直在进行，并不是突然打折扣，这是正常的行为。有的公司的价格是5000元/平方米，因为公司的策略和角度的不同，价格是不同的。前面一直是享受10%，怎么会这次就变成了30%的折扣?我们将去掉装修和原有执行的策略抛开的话，实际上这批团购的产品跟其他产品之间优惠的差别就在于10%，仅仅是10%，这就是真实的状况。
焦点二:为什么要优惠?
回应:优惠单位是运河东1号内最差的
这次团购的一小批产品的价格确实比较诱人，但反过来讲，房屋都是讲性价比的。本次推出的单元是整个万科运河东1号最差的产品。在售楼部，我们的销售人员都会详细解释，希望所有的买家能够了解到团购的产品是不能看远景，尤其是10楼以下看到的就是农民房。不能拿这样的位置产品跟前期的产品进行对比，否则会对市场产生误导。如果是调整的话，我们就要面对，这就是万科运河东1号“打折”背后真实的情况。
焦点三:销售情况怎么样?
回应:3月销售已回暖
实际上，万科二三月份在东莞的市场上没有大家想的那么糟糕，用一句话描述——春江水暖鸭先知。根据万科成交的实际情况来看，我们认为二三月份比一二月份好得非常多。如果与一二月份同比的话，应该是20倍。假设1月份如果只卖了1000万元的话，二三月份则卖了2个亿，而且不仅是局部市场，而是全部市场。在二三月份大家认为东莞楼市“雪崩”的时候，我们的产品一套不剩。大家如果不信，可以查东莞房产管理局的公众信息网。还有一套待成交的，是因为客户身在英国，下个星期将委托书寄回来。我说的是签约数据，不是认购数据。
万科运河东1号在二三月份卖了100多套房屋，而且这次卖的都是尾货，在正常的大盘销售的情况下100多套还是令人满意的。现在万科运河东1号正在忙着加推，还有很多的客户在现场排队。不仅仅是万科运河东1号，万科高尔夫项目也是同样的情况。 关于房贷的另类思考
缥缈
2007年12月11日，星期一。一位朋友经过纽约洛克菲勒中心大街的时候，发现路上已经辅满总计一亿枚的一美分硬币。圣诞节的气氛，渐渐驱除了华尔街上空的阴影；当天，黄金涨2%；美元有小跌，美股有反弹。但是华尔街却并不看好美股，有评论说，“黑色星期一居然与我们擦肩而过，但愿后面不是黑色星期二、星期三、星期四、星期五。”
同日，中国央行和银监会发布了一个“补充通知”，规定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。借款人家庭除人均住房面积低于当地平均水平者，无论第二次申请的是商业贷款还是公积金贷款，概莫能免。
此“补充通知”所补充的“通知”，是指2007年9月27日，由央行、银监会发出的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。“通知”规定，借款人第二套住房贷款首付款比例不得低于40%，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。而“补充通知”的发布，相当于明年有关第二套房贷款的相关手续，已经没有很大的操作空间。
有关一刀切
“通知”下达后，媒体纷纷预期，未来房价将会下调，对于炒家来说，似乎不妙。也有评论称，中国楼市崩盘在即。
楼市的评论，通常并不准确，这点我们已经领略了很多年。那么股市呢？在内地股市，已经走牛两年左右的两大板块——地产和金融，遭遇机构大幅减持。其中，深圳地产指数从周一的2685点，跌至周五最低点的2335点，指数跌355点，振幅14%；上海地产指数从周一6000多点，跌到周五最低点5804点，跌840点，振幅达到12%。
仅以地产股而言，两市的差异并不大，只是由于沪市的商业地产股票比较多，因此上海地产指数比深圳地产指数相对好看一些。
“二套房贷”，真的抬高了贷款的门槛？
央行、银监会“统一解释第二套房”，会成为真正的一刀切吗？要回答这个问题，我们可以从三个角度，来比较一下“高、低、中”三个群体，对于未来房价的走向判断。
“月亮上的钱”
“啤酒是真不能多喝——有种就喝白的，有钱就喝红的，没种没钱，才喝马屎。”这是一位网友的戏言。
首先，我们先看一下富裕人群。
这一群体的消费潜力，当前是无法释放，而不是如何压缩。他们对于商品房兴趣已经不大，就算有兴趣，也无须以个人身份向银行申请贷款，无论那是第几套住宅。
对于未来的房价，他们并不在意价格走向的高低，他们关心的是私家住宅的可复制性；最重要的是住宅如何“独特”，而不是价格。这一群体，原本就有随便圈一块神奇的地，随便划一个神奇的圈儿，然后随便建造一栋神奇的住宅的本领。
如果不是这样，你以为他们是如何富裕起来的呢？
事实上，对于富裕群体而言，所有金融资源的大门永远是敞开的——一个人所共知的事实是，只要你愿意支付8%的年利，你甚至可以“贷到月亮上的钱”。
其次，我们来看一下底层的穷困人群，学术一点的名词，是“弱势群体”。
对于他们来说，“第二套房”应是未来若干年之后的事，现在他们还没有真正属于自己的、并且是依赖购置的第一套房呢。
央行和银监会的两个文件中所指的“第二套房”，已经说明是指“利用银行贷款购买首套自住房”后购买第二套房，只要你是中国人，就知道一句话：“道生一，一生二，二生三，三生万物”，如果中国的底层民众，早已“欲杀无肉，欲剐无皮”，根本连“道”都没有，还会有人操心“一”，算计“二”，这岂不是“傻二”，岂不是荒谬，岂不是吃饱了撑的吗！
所在，在我看来，近期众多商业媒体上的种种担忧，除了炒作，还是炒作，除了废话，还是废话。一位朋友说得好，“山沟里放屁，响（想）得还挺长远！”对于二手房贷，他在酒桌上的这句妙语，说得真透骨，令人击节。
限制房贷，作用有限
之所以得出这个判断，我向大家推荐诗人纪伯伦在《先知》中说过一句话：
“船完全被撞烂之后，也就不会再沉没了；它已经成为一些非常零散的木板，但将永远漂浮在海上。”
第三，就是所谓中间层，也就是城市白领阶层，这才是商业银行此前曾经寄以厚望的“未来房奴”。但是奇怪的是，就是这一群体，他们对“二套房贷”，无一不做冷漠状；当然，职业“房虫”——炒房者，属于例外。
问题到底出在哪儿呢？
一、房贷政策，本来就是商品房受尽盘剥之后的“贴水”。众所周知，房地产开发市场从来就是“审批式管理”的市场。一个楼盘，从土地的“招、拍、挂”，直到最后给用户交钥匙，一共有近200个必须审批的政策“结点”。当然了，每一个“结点”，都要审批；每一座“神庙”，你都是“猪头”；如果从今往后没有了房贷，可见的是，远在房价崩盘以前，最先崩溃的，是那些因人设事的“庙宇”。
二、如果当真没有房贷，当前的很多商品房，根本卖不过那些“精工细作”的“农民房”，或者说“小产权房”。
以北京市的统计为例，商品房与农民房的销售比率，今年是1:1，价格是2:1甚至有3:1的，也就是说，如果“首付40%”，只要不是特别的“二”的木头脑袋，大家根本就不会购买商品房，因为用这个钱，已经可以完全吃进“小产权房”，是不是这个理？
现在的各种“非商品房市场”，才是中产们更加看重的住宅市场；其它的市场就算有房贷支持，也无法改变其“投资品市场”的本质。
限制房贷，只能搅动所有的活跃因子，令市场上的资金加速运动，而不会达到房价稳定的预期效果。
我们经常将复杂问题一股脑塞进一个概念中，然后心满意足地认定自己找到解决方案。但事实上，一轮波动之后，什么也没发生。
这也是某种浪费。
自娱自乐的“补充规定”
“月晕而风，础润而雨。”
由于我国现行行政体制、干部体制以及财税体制等方面的原因，各级政府无一不面临来自上面的政绩考核、来自于下面群众的意见和来自于各地区之间的资源竞争这三种压力，发展经济、社会稳定与提供公共服务，如同三座大山——想想看吧，所谓“二套房贷”的问题，从来就没在他们考虑之内。
地方政府担心的，是已经实行多年的“土地使用权出让制度”。这一制度，保障了政府可以独家垄断一级土地市场，只要土地仍然掌握在政府机构手中，银行给贷款也好，不给贷款也好，都是商业上的事，都是“税上”的事。
据统计，目前全世界只有中国和马来西亚两国，仍然由政府“完控”土地储备。中国国土面积如此之大，人口如此之多，我们怎么可能这样管理国家的土地？我们又怎么可能把所有的钱都“卡死”的同时，再把所有的土地也都“卡死”呢？
由于土地是地方政府的“第二财政”，所以它有一个先天性缺陷，既所谓“有效产权”的期限不足：土地使用权最多只有70年。所以，从政策执行角度看，如果 “限贷”、“提高首付比率”，导致“二房贷款”萎缩，投资者自会算清成本，不合算，就撤退，这也是近期股市之所以“杀跌地产股”的重要原因。
当然，股市不同于楼市，自从相关政策从紧之后，股市不但打压地产指数，还会打压其它分类指数，比如金融指数、钢铁指数、建材指数甚至机械指数……
“搬起石头，砸自己的脚”，这是我们中国人形容某些蠢人行为的一句俗话——如果央行希望政策见效，只砸别人的脚，不砸自己的脚，就得在财政方面，给出非常具体的经济补偿。
两年前，我就提到过三个判断：一是谁控制了不动产价格，谁就能控制金融资产的价格；二是住宅是投资品，作为一般商品用于消费的比例部分，几乎微不足道；三是谁控制了投资品市场，谁就控制了政治权力中最重要的部分——贫困人口的就业和工作热情（《谁来给穷人盖住宅？》）。
别惹那些大鱼！
电影《怒海狂鲨》，中间有这么一句台词，非常值得大家反思：
“我们没事儿找事儿，非去招惹那些大鱼，谁知道现在它们反而招惹起我们来了。”
谁在支撑住宅市场？是央行的政策和商业信贷吗？
在美国，其实是联邦住宅贷款银行（Federal Home Loan Banks，简称FHLB）支撑着住宅市场，FHLB的现金注入规模远远超过了美联储通过直接贷款方式为各家银行提供的货币。FHLB实际上早取代了联储，成为住宅市场的最终贷款人。
美联储最新公布的资金流动数据显示，在第三季度，各家FHLB前所未有地发放了7460亿美元（按年度计算）的贷款；而在第二季度，这个数字基本为零。看来，房地产融资社会化，将是未来的趋势之一。但前提是，千万别惹那些大鱼。
自今年二月以来，由于次贷风波的影响，美国房地产行业岌岌可危，就连最优秀的企业——帕尔迪，也不能幸免。这说明，如果有人想“招惹”它们，就算是最优秀的企业，也不会给你好脸色看。
季报显示，2007年上半年，帕尔迪亏损5.08亿美元，每股亏损2.01美元。公司预计三季度每股盈利0.10－0.20美元。当看到帕尔迪上半年末现金只有7465万美元时，我们会觉得中国的地产公司财大气粗，因为与此同时，万科的报表显示在账现金有100亿元之多。
帕尔迪上半年每套房平均成本与2006年上半年的售价非常接近，在平均房价与上年同期相比只下跌3.03%的情况下，其利润率从21.95%猛跌至-4.29%。
在资本市场，业绩这个东西是与行情平行发展的，是与市场行情共生的财务技巧；市场有行情，企业就能有业绩；有多大的行情，就会有多高的利润——信不信由你。
“树上的萝卜”
马克·吐温曾经讽刺一种伪专家的语言方式，他说：“萝卜不要用手摘，以免损害。最好是叫一个小孩子爬上去，把树摇一摇。”
与美国相比，我国商业银行体系主要问题之一就是“不听指挥”，央行多年以来都是“少帅中将胡子兵”，从来就没有建立过美联储的一样的权威与公信。
近年以来，银行进行股改，央行则奉行某种实用主义政策，就算至亲至近的“四大行”，同样有厚有薄。这种政策倾斜，导致央行失去“公平、公正、公开”的指导身份，上令不能下达，窗口指导流于形式，招之不来，挥之不去，这就是业界公认的“央行的独立性”的“政策缺失”和“权威不够”……
我国商业银行体系的另外一个大问题是，货币流通数据不全。
M0、M1、M2（M0=流通中现金、M1=M0+非金融性公司活期存款、M2=M1+非金融性公司的定期存款+储蓄存款+其他存款）与发达国家商业银行系统数据，内容差异较大。
比如，比较中美两国的M系统，若M1数值相同，则美国的M1通常就可以代表M0（现金），而中国M1中却不能反映真实的M0，市场中的现金流量不是高了，就是低了。
很多评论曾经认为“美国人不爱储蓄”，其实这是一种误解。美国人也需要穿衣、吃饭、养老，这些同样需要持有货币存量。为什么美国的储蓄率很低？其实既不是美国人不储蓄，也不是美国人没有钱，而是这些货币存量不在储蓄项目下，而在投资项目之下。
由于市场发达，美国人资产可变现的渠道非常之多，所以，房贷以及次级房贷，都是非常典型的投资品。同样的M0、M1、M2水位，当美国通常反映“货币过剩”的时候，我国则会出现严重的“货币短缺”。
没有房贷，又能如何？
“良药苦口利于病，忠言逆耳利于行。”
其实我根本无意评论“二套房贷”的优劣与否，我只知道一点，房价与房贷的关系并不很大。
以“拉弗曲线”闻名于世的供给学派曾经指出：“就全部经济看，购买力永远等于生产力；经济具有足够的能力，可以购买它的全部产品，而无须救世主的恩赐。”
这足以解释房贷，也决不会是贷方对于借方的恩赐。
有必要提醒广大消费者，从根子上说，我们根本无须贷款，也应当有足够住宅可供居住。对于脚下的这片土地，我们世世代代，生于斯，长于斯——没有银行，又能如何？没有房贷，又能如何？
如果游戏可以没有底线，黑的就是白的，白的就是黑的，事情反而好办了。那么，我们就等着看结果，结果是必然的，也是公正的。
对于现代人来说，这个世界，从来就没有过什么是创新，只有你所不知道的历史，仍至教训。
多年以前，我写过一篇杂记，名为《痛说飞云浦》，最后归结于这样几句话：
生存竞争也要懂得“不为已甚”，无论可以获得的收益多么令人眼花耳热，也不要把对手逼到墙角里去。
社会确实存在秘密规则，竞争可以导致垄断，可以超越“明规则”，但是你不能超越“秘密规则”，否则，结果很可能出乎你的想象。
在不同的规则之下，狼与羊之间，并非一成不变的规则与定式；从来至弱也即是至强，此时此刻，惟有居于强势的张督监等人适当退让，方能化大害于无形。(插画Winnie.J)v 市场对房企估值是否合理 http://bj.house.sina.com.cn 2008年03月05日20:44新浪房产
本篇概要：机构或者基金的做法是按照2-3年今后的每股收益来测算企业现在的股价，但是2-3年这样的收益会不会发生，这是一个假设，不够准确。一些机构会估到企业2-3年后的业绩，这样相对来说股价的波动会偏大。
主持人:房地产企业的价格估值波动比较大，您认为市场对房地产企业的估值是否合理？
郑霄龙:任何一种估值的方法不是百分之百准确的，都存在估的问题，有的是通过现金流来折现的方面，看房地产企业有多少土地，是什么样的开发速度，每年有多少现金流回来，通过这样的折现来考虑它现在的价格。也有一种方法是通过市盈率，认为它的市盈率处在什么价位比较合理的状况。如果从一般网友角度来讲就从简单的方式比较容易理解，普遍的话就是对市盈率的方式进行理解。现在很多上市公司的市盈率如果单纯从一年来算还是比较高的，比如说像保利地产
(企业专区,旗下楼盘)07年每股收益是1.3元，股价现在大概是60元左右，大概有40多倍的状况。但是我们往往对这种房地产行业的估值，包括机构、基金并不是通过一年的每股收益来估值，他们会从它所拥有多少土地，然后预计他两三年，一般考虑是2-3年这样，他们的营业收入是多少，2-3年之后每股收益是多少，以后有一个合理的市盈率，比如30倍或者25倍的标准来估它的值。比如很多的基金公司，我举例说明认为保利地产如果07年每股收益是1.3元，可能认为保利地产规划开发的面积有2千多万平方米，07年才结算了110万，还有十几二十倍的土地再开发，他可能认为如果加快销售、先进回笼的话，08年会达到每股收益2元，后来还有很多的土地进行开发，每股到了09年就会达到2.5元，这样的话它的股票就值75元，这是目前可以看得出来的，确实它有很多的土地和项目在开发，后面有2千多万面积进行开发，如果08年每股收益接近2.5元，这样的话它的股价就会达到60、70元。我通过举例说明，机构或者基金的做法是按照2-3年今后的每股收益来测算它现在的股价，但是2-3年这样的收益会不会发生，这是一个假设，是通过它掌握数据和调查之后，就通过它的土地储备量等方面做出预测，因为他们也只能预测，因为没有发生，没有到08年底，不知道每股的收益是多少，只是一个预测，只是一个估值的问题，我只是通过一个方法让大家了解一下，就是原来常见的一些机构会采取动态市盈率的估值方式，不仅是静态市盈率，可能会看到2-3年，眼光更长远一些，相对来说股价的波动就会大一些。
主持人:网友听了您上一段的介绍可能有很多的疑惑，针对您说的当前的市盈率及每股股价的计算问题，很多网友还不知道他们之间的关系。
郑霄龙:每种计算方式都会不同，比如采取市盈率的方式来计算每股股价，市盈率是等于市价除以每股收益，这种公式可以变换，股价就等于市盈率乘以每股收益，这样市盈率你可以假定设定，根据心中掌握的风险、爱好、偏好，你可以设定一个市盈率，20-30倍之间的市盈率，以后你每股收益就看它的年报，就是一定要看年报，不要看季报，市盈率讲的是年的。
主持人:房地产板块正常额度市盈率倍数范围是多少？
郑霄龙:每个国家、每个地区对市盈率的接受程度都不同，比如说发达国家他们就认为市盈率大概是十几倍就比较合理，但我们是发展中国家，而且对于发展成长性比较好的企业，他们往往会接受比较高一些的市盈率，这个是会有区别的，所以不能一概而论。一般我们认为成长性大的企业，市盈率会大一些，通过快速成长弥补它的不足，成长性会降低它的市盈率，必须考虑这个行业和公司本身是否具备高成长性，如果具备高成长性，就会有高的市盈率，比如我刚才举例说的保利地产，保利地产土地储备方面有2千多万的平方米，所以它的储备非常充分，就有可能产生高成长的基础在里面，因为毕竟是有地在自己的公司里，所以它的高增长是也可以作为一个合理的业绩的。
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