* http://www.jrj.com 2008年04月26日 01:20 21世纪经济报道
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本报记者徐广蓉
由于预告在前，万科2008年一季度业绩大涨确定无疑。4月25日，万科公布的2008年一季报显示：累计实现销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比增幅高达82.9%和119.1%。基于一季度大幅增长的业绩，以及2007年巨额已实现销售未结转的金额，万科2008年的总体业绩增长已有牢靠支撑。
“万科现在的业绩总体来说符合我们的预期，现在临近五一，五一的销售情况对于万科来说会非常关键。”某基金经理告诉记者。
除此以外，对于今年的万科而言，不确定的是，万科是否会实施较大规模的股权性融资，即增发，这依然是一个待定的问题。
4月25日，万科收报23.82元，涨7.44%。
首季增长
楼市清淡的观望时节，2008年万科业绩大涨，直接原因是启始于去年第四季度率先降价促销。
尽管在房地产开发、运营的多个关键节点，万科并非出类拔萃，但万科对于宏观形势的预判，业内无出其右。
去年第四季度从深圳开始，楼市由旺销进入价跌量缩的态势，万科率先降价促销，成交量直接起底回升。
第一季度数据表明，万科的销售额增长82.9%，而销售面积增长119.1%，这意味着销售单价较去年下降近四成。
对于是否继续降价促销，万科董秘肖莉表示，降价回笼资金已告一段落，目前没有新的降价促销计划。
不再继续降价促销，原因有其二。一是通过降价促销的试探，万科已确认自住需求、刚性需求的坚实性，并认为市场已逐渐调整到位。
其一季报称：“我们需要意识到，近期的市场表现，是一个在阶段性调整过程中取得的业绩，是一个在购房者普遍持审慎态度的氛围中取得的业绩，因而它更能彰显自住需求、刚性需求的坚实性”。也就是说，观望的淡市中一降价就迎来旺销，说明需求大量存在，而且是刚性的，不怕你不买房。
而且，万科对国内房地产市场的发展中长期内仍坚定看好。一季报表示：“从长远看，正如万科此前多次表达的那样，决定住宅行业前景的各项基本要素并未发生任何根本性的转变，中国住宅市场的未来前景依然值得坚定不移地看好”。
另一个重要原因是，万科2008年的业绩增长大局已定，即便今后三个季度市场相对平淡。
今年一季度，万科已实现销售额101亿元，这部分销售额今年内实现结转当无问题。2007年，万科尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1 亿元。也就是说，如果没有特殊情况，这238.1亿在今年实现结转亦无问题。也就是说，至今年第一季度末，万科至少可以结转339.1亿元。这一金额已与去年全年销售额持平，后三季度的销售就是增长。
增发待定
随着股市转淡，增发由去年的利好变成今年的利空，与中国平安（爱股,行情,资讯）(601318.SH)的不合时宜相比，万科很知趣地对是否增发态度暧昧。
作为深市的第二只股票，万科在中国股市浸淫十几年，经验非常老到。股市高涨时，万科不失时机的大量增发，皆大欢喜。
过去两年，万科就通过定向增发融资42亿，再通过公开增发融资约100亿。
而多年以来，万科还顺应中国股市的特色，高比例送股，极少量分红，扩大股本的同时，保留了大量的资本公积。
2008年，股市骤然转入惨淡，中国平安等巨量增发议案引发市场担忧，万科的增发则一直引而不发，至今仍态度暧昧。
肖莉表示，目前，万科现在资金充裕，的确还没有增发融资计划，至于年内是否实施股权性融资，无法确定。
根据万科一季报，截至报告期末，公司持有现金156.3亿，净负债率为30.9%，充裕的流动性和合理的财务结构，为公司积极应对市场变化提供了充分的保障。
尽管强调其资金裕，但是万科也同时表示，资金正成为制约住宅供应和行业发展的最大因素。对于房地产这个资金密集性行业，钱多是不烫手的，尤其是无需负担财务成本的股权性融资。
可以确信，今年万科是否实施股权性融资完全视乎股市行情的演变，市场转旺，万科增发融资未必不出手。只是去年万科在31元的高位增发，截至目前，众多机构、股民套牢，万科今年的增发当然需要似乎市场与民意而定。 或许仅仅是巧合吧（08芙蓉匆匆之二）
作者: 王石
时间: [ 2008-04-27 23:22 ]
驱车位于温江的西南财大柳林校区。
应工商管理学院邀请，做“创业、创新、创意”的命题讲演。
此次活动是由冯佳安排的。20年前，还是西南财大老师的冯佳受聘万科、参与公司战略规划，是我的高级智囊，虽90年代后期独立创业，仍保持着友谊。
“从数字变化看万科。王总，请用数字来表述万科……”做为讲演的主持和客串，冯佳是这样开场白的。
王石：感谢冯佳老师出的题目。这使我想起2007年初我和郁总的一次对话。
郁总问我是否注意到2002年以来万科实现利润的数字关系？‘什么关系？’我问。‘02年3.8亿/03年5.4亿/04年8.7亿/05年13亿/06年21.5亿。主意到之间有一种数列的逻辑关系吗？’我一头雾水：‘什么数列关系？'郁总解释：‘从2004年开始，年利润约等于前两年利润之合，契合意大利中世纪数学家斐波纳契发现的菲波纳契数列：……2、3、5、8、13、21、34、55、89、144、233…… 鹦鹉螺背面的优美螺旋结构就是这种数列的自然展开，万科的这几年的增长是巧合还是复合大自然的和谐发展规律呢？
冯佳老师的‘数字万科’使我想起这段对话。如果万科的利润增长复合菲波纳契数列，07年的利润就应该是05年和06年的利润之和13亿＋21.5亿＝34.5亿。而万科2007年实际利润是多少呢？48亿，比菲波纳契数列的34.5亿多出了14亿。按照自然的和谐增长之美，显然增长太快了。同学们，问题出在哪里呢？
注：意大利数学家列奥纳多·斐波纳契（1170－1240）在《算经》里提出了“兔子问题”：假定一对兔子每个月可以生一对兔子，而这新的一对兔子在出生后第二个月就开始生下另外一对兔子，这样一对兔子一年内能繁殖多少对兔子？
答案是一组非常特殊的数字：1，2，3，5，8，13，21，34，55，89，144，233……，从第三个数起，每个数都是前两数之和。把它延续下去，就得到了一个数列。人们为了纪念这个发现，在这个数列前面增加了一个“1”，并称之为“斐波纳契数列”，其中的每个数字就是“斐波纳契数”。
斐波纳契数列最具有和谐之美的地方是，越往后，相邻两项的比值会无限趋向于黄金比率1.6180339887……
斐波纳契数列在现代物理、准晶体结构、化学等领域都有直接的应用，为此，美国数学会从1960年代起出版了《斐波纳契数列》季刊，专门刊载这方面的研究成果。 深圳万科阐述绿色策略及未来产品三大“Ｖ计划”
2008年 04月 24日 09:17 龙岗新闻网
倡导“绿色可持续文化”，技术品质服务全方位突破
基于对市场走向的前瞻性把握，深圳万科的绿色策略将技术作为产品性能的核心，并率先提出“绿色可持续文化”，生动演绎万科式绿色技术。
第一、绿色技术达到国内及国际的较高标准，如率先展开工业化研究并于今年上市第一款完全实现工业化的产品万科第五园第四期产品、产品达标国内最高的“绿色三星”标准；第二、进行有行业启发意义的绿色概念产品研究，如对“０Ｈｏｕｓｅ”和“０排放社区”的研究等；第三、具备中国区域文化特色的建筑风格探索，如在具备岭南特色的第五园产品中体现人文风情的诸多细节设计。肖楠指出：“作为领导品牌，万科有责任发展出具有中国文化特色的全方位绿色技术概念，以启迪和促进中国房地产在绿色建筑技术方面更好的发展。”
万科推进的“为爱家升级”行动，包括在万科城、第五园、东方尊峪、东海岸和金域东郡等五个项目展开的“品质提升计划”，以及投入上千万用于改善社区设施和环境以使社区保值的“业主关怀基金”。
万科推出“万科通”呼叫中心服务“４００８－０００００２”，涵盖选购、咨询、投诉、维修、回访等全方位客户服务；而在高端产品的物业服务上，万科与全球领先的服务机构国际金钥匙组织达成合作。
许国鸿表示：“万科一直将物业服务作为产品品质的延长线，以持续的创新强化企业竞争力。通过与金钥匙合作，万科将建立‘物业基础业务品质＋金钥匙服务理念＋星级酒店服务标准’高端服务体系，从而为客户创造非凡的体验。” 万科南京楼盘半月内变相降价26%
http://www.sina.com.cn 2008年04月28日 02:30 第一财经日报
万科南京楼盘半月内变相降价26%
地产商的调价通常有快速销售的意图 本报摄影记者/任玉明
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前后相隔半个月，万科在南京河西区的一个楼盘精装修房降了4000元/平方米，按照之前1.5万元/平方米的均价计算，降幅达26%（开盘第二日销售额超亿元）。对此，该楼盘销售人员昨天向《第一财经日报》解释称：“价差完全是因装修标准与套型的不同。”但知情人士则透露： “此次万科降价与万科总部要求快速销售相关。”
上周五，位于南京的万科金域缇香08幢低调开盘，208套“90/70”户型均价为1.1万元/平方米，最高价未超过1.2万元/平方米。此外，该楼盘还有9.85折~9.75折优惠，而就在半个月前同一楼盘的大户型房均价为1.49万元/平方米。售楼人员说：“大户型装修标准为3500元/ 平方米，比小户型的装修标准高1500元/平方米。”至于这其中除去装修标准之外的2500元价差，售楼人员称：“195平方米的户型完全是属于豪华房型设计，例如主卧室有2个更衣室。所以套型是一个很大的优势，此外并无其他不同。”
记者通过南京市物价局“宁价房90号文”获悉，该楼盘的物价核定基准价为13520元/平方米，此外根据规定还可再加上2000元 /平方米的装修费用，售价可超过1.5万元/平方米。同时，按照南京市物价局的相关规定，房地产开发经营企业按照县级价格主管部门核批的基准价格可以向上浮动5%，向下浮动不限。
对于万科房价的变动，南京房地产信息网副总经理李智分析说：“南京河西区该地段的毛坯房一直在每平方米1万元左右徘徊，9000元到1万元/平方米的楼盘占多数，但万科之前推出大户型，直接将价格调升至1.5万元/平方米，推出后销售不太满意，此次调价是有快速销售的意图。”
事实上，与2月份相比，3月的南京房价可谓全面下降，平均下跌0.4％，其中新建住房跌0.8％。而国家统计局江苏调查总队的调查显示，这是自2007年以来，南京房价指数环比的首次下跌，主因就是上月江北地区不少楼盘大范围降价。
显然，价格下调引发了销售火爆。记者通过网上房地产了解到，截至昨天万科金域缇香08幢认购套数达132套，此外，其开盘近20天的72套“大户型”认购10套，成交28套，累计换手套次为9次。该楼盘一度销售数字为41套。售楼人员对记者表示，90平方米户型已全部售罄。按照90平方米户型 100万元左右的均价，该楼盘开盘第二日的销售额已过亿元。
郝倩 对万科我还是很有信心，把它列为长期持有的行列。呵呵，虽然国内的股市不是很适合长线，但万科还是可以的。另外，万科作为老鸟，对资本的运作还是有一套的。:*22*: 社科院蓝皮书：今年房价上涨趋缓
作者：王光平 发布时间：2008-04-28 00:37 来源：中国证券报·中证网
中国社会科学院昨天发布的《中国房地产发展报告NO.5》指出，由于国家调控政策效力的发挥，２００８年房价上涨幅度将大大低于去年。
２００８年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高房价的城市可能出现房价在高位震荡，但全国房价整体性走熊出现拐点的可能性不大。
不具有整体走熊条件
蓝皮书指出，从目前我国部分城市房地产市场有价无市、销量下降、房价涨势趋缓看，还不能证明中国房地产整体上价格已经或即将步入下坡路。从基本面看，尽管制约中国房地产市场价格过快上涨的因素正在增强，但还不具有整体走熊的条件。
中国的城市化和工业化进程对房地产产品的刚性需求，城镇居民消费结构升级对住房的改善性需求，旧城改造、旧房拆迁对房地产产品的被动性需求，几种需求叠加决定了未来较长时期内中国房地产市场供不应求的基本态势。
同时，中国人多地少、土地资源稀缺，城市用地尤其稀缺，保护耕地是国家的基本国策，国家对土地一级市场的垄断和供地从紧的政策导致地价持续上扬。
蓝皮书还认为，国内外原材料价格持续上升，劳动报酬水平持续提高，房地产产品质量和科技含量持续提高，导致房地产生产成本走高。虽然不能排除一些城市在某些时段房价的上下波动，但这些基本面短期内不可能发生根本性变化，决定了中国房地产市场整体供求走势。“２００７年末以来，某些城市出现的房市交易量下降和市场观望氛围并不能证明房地产下行的大拐点已经降临，至少提出该论断还为时尚早。”
住房结构将进一步改善
蓝皮书认为，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。２００８年一级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地的处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供给将继续被严格限制。
“２００８年住房供给量将保持增加态势。”蓝皮书指出，可以预期２００８年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。
蓝皮书认为，２００８年房地产宏观调控力度将进一步加强，“一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。”住房政策理念和方向也将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。
蓝皮书还认为，在国家宏观调控力度不断加大、国际资本进入和美国次贷危机影响下，２００８年我国房地产行业竞争将更加激烈，企业的两极分化现象将日渐明显。一些龙头企业通过上市筹资和规模经营等方式增强竞争力，比较优势日益明显，同时对市场的垄断和引导能力也日益加强；而一些中小地产商经营环境则日益严峻，不得不面对市场的不确定性，优胜劣汰将加速国内房地产行业重新洗牌，垄断企业将不断加强对经营不善的中小企业的控制、并购和重组。
建议增加有效供给
蓝皮书指出，２００７年房价快速增长的势头仍然没有得到有效抑制，土地交易波动过大，保障性住房建设力度不足。建议通过破除垄断、增加有效供给，遏制投机性需求等方式加强调控房地产市场。
“垄断会降低资源配置效率，因此应该破除垄断。”为保障与工业化相适应的城市居住用地供给，国家在全国用地综合平衡的基础上，适度调整城市用地供给，各城市年度出让土地中应相应增加居住用地。住房开发环节，应严格执行有关文件精神，严格限制开发商囤地囤房。“国家应规范住房用地开发周期标准，在土地出让阶段即要求受让开发商承诺开发期限，违背土地出让协议和开发周期承诺的视作囤地，给予罚款或收回处置。已经出让土地要求开发商与土地管理部门按开发周期标准重新确立开发期限。居住用地出让招拍挂实行双重竞价规则：要求开发商提出详细的开发周期规划，对土地出让价格和未来平均销售房价同时竞价投标，招标机构根据地价和房价双重权衡确定最优中标人。”蓝皮书建议。
蓝皮书还认为，要遏制投机性需求，防范市场风险。２００７年以来，在房价持续增长预期引导下，闲置资本和热钱形成的投机性住房需求膨胀，对房价上涨推波助澜。为遏制投机性需求，应严格监控国际热钱入境，限制其非法进入住房市场；应提高第二套住房购买按揭首付比例，适时开征住房持有调节税，对闲置住房征收闲置调节税。
此外，要注重政策的衔接性和协调性。建议加强国家相关管理部门之间的衔接和沟通，保证调控行动一致性。强化政策的协调性，国家政策重点应在于统筹兼顾，综合协调各方面利益。
资金紧张或使房市洗牌
本报记者 周明
中国指数研究院常务副院长黄瑜日前表示，今年全球资本市场不景气，使得十几家拟上市的房地产企业出现延缓的情况；而目前实行的稳健的财政政策和从紧的货币政策，对房地产市场的影响也比较大，各个银行的贷款政策都比较紧，“资金的相对紧张对整个房地产市场的影响会比较大”。
黄瑜表示，目前，对房地产的刚性需求仍然存在，而且这种刚性需求还在呈上涨趋势，但在第二套住房贷款政策的引导下，投资性需求确实受到了一些抑制。
私募股权基金准备抄底
黄瑜在“2008中国房地产规模企业项目指数样本发布会”上表示，房地产市场资金紧张也吸引了国外的私募股权基金，“这两周来，访问我们的私募股权基金非常多，他们仍看好中国的房地产市场，希望跟中国房地产开发商合作，他们希望了解一些质地比较好，但现金流状况不好的企业分一杯羹。”
她认为，外资看好中国目前房地产市场可能会面临资金比较紧缺的投资机遇，而从目前从紧的货币政策来看，一些房地产企业的资金紧张在所难免，因此，今年对房地产影响比较大的是资金问题，需要重点关注。
另外，资金面紧张或许也会促使房地产行业市场集中度进一步提高。市场集中度的提高将使少数开发商的开发实力逐步增强，因此，少数开发商的举动将影响 2008年的房地产市场变化。她说，以万科为代表的房地产企业，在资本市场上获得了资金支持，从而使其资金实力较强，同时，它们能够获得更多的土地资源，特别是在市场不好的时候优先获得资源优势。
中国指数研究院指数研究中心副主任陈晟认为，短期内房地产市场将充满不确定性，美国次贷危机的扩散，最近大企业的降价行为，小企业的资金缺乏等，都将对今年的房地产市场产生影响。
保障性住房政策发酵
陈晟认为，保障性住房也对房地产市场的结构和价格产生影响，“通过对一些保障性住房情况的比较我们发现，保障性住房比较多的地方，房价的确得到了抑制，例如，昆明等地的保障性住房比例非常高，所以导致房价出现了一定的调整”。
黄瑜表示，要关注保障性住房的逐步落实对房地产市场的影响，“2008年各个城市都相继公布了住房保障计划，以北京为例，它公布的住房建设计划是 2750万平方米，其中保障性住房的面积大概是1150万平方米，商品房大概1600万平方米，可以看到，保障性住房面积的比例应该还是比较大的，对市场的影响比较大”。
她认为，像北京、天津这样保障性住房比较多的地方，房地产市场受其影响会比较大，像上海、重庆等保障性住房比较少的地方，相对来说影响也就比较小。
黄瑜还提出，要关注的就是消费者对房地产市场的影响。根据调查，去年下半年北京、上海、深圳三个城市，认为房地产价格偏高或者过高的居民超过了70%，其中上海和深圳达到80%，二线城市这个比例也有所提高，这个比例提高与居民推迟购房计划成正比。还有一点就是他们现在的购房计划有所推迟。而从北京一季度成交的套型数也可以看到，因为价位比较高，由于承受总价的限制，消费者还是比较愿意接受90平方米以下的套型。 万科企业股份有限公司
关于首期限制性股票激励计划
补充计提2007年度奖励基金及预提2008年度奖励基金的公告
证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2008-021
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
2005年度股东大会审议通过了公司首期（06~08年）限制性股票激励计划（以下简称《计划》）。依据《计划》，公司于2007年已预提2007年度奖励基金241,282,949.52元。
2007年度股东大会审议通过了公司2007年度经审计财务报表及审计报告。经审计的财务报表显示，公司2007年实现归属于上市公司股东的净利润人民币4,844,235,494.21元，扣除非经常性损益后的净利润为人民币4,790,833,311.17元，扣除非经常性损益后的净利润金额较2006年增长116.7%，全面摊薄的年净资产收益率16.4%，全面摊薄的每股收益增长106.7%，已经达到了限制性股票激励计划的考核要求。
根据《计划》，公司2007年度最终奖励基金应计提额为484,423,549.42元，因此，公司补充计提奖励基金243,140,599.90元。此外，公司还根据《计划》相关规定，预提了2008年度奖励基金763,905,518.41元。两项计提合计约1,007,046,118.31元。
上述奖励基金将按激励计划的规定，于规定期限内购入万科A股股票。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇〇八年四月三十日 王石的演讲
作者: 但斌
时间: [ 2008-04-29 12:51 ]
转载:王石的演讲
全球气候变暖我们要承担责任
由于冰川的迅速熔化，很多高山的湖泊在迅速地扩大面积，我们知道现在城市缺水，但是现在在青藏高原的湖泊，由于大量的熔化的冰水，湖泊在迅速地扩大。这张照片是在一个小冰湖，冰水在迅速地这样冲淋，自然形成的一个堤坝就崩溃、干枯了。但是实际上现在我们在西藏我们有几个很大的湖泊，整个崩溃的口可能是在尼泊尔那边，现在也面临着随时可能崩溃，如果崩溃的话对尼泊尔就是一个灾难了，这是在青藏高原亲身感受到的，气候在变暖。
2007年12月在巴厘岛会议上，中国政府第一次承诺，我们在五年之内要碳排放减排20%，应对全球气候变暖，全世界都要行动起来，我们国家过去来讲曾经是以我们200年的工业发展史，70%是发达国家排放的碳，让我们一个发展中国家来承担这样的后果是不公平的。第二个按人均和美国一算，那我们14亿人口，人均的碳排放量就更少了，所以我们承担责任。但是这一次巴厘岛会议上，可以说中国的态度有了一个非常鲜明的改变，就是我们要承担责任。
我是非常密切地注意着这个消息，当然公布之后可以说万科的管理团队是非常高兴的，为此我们专门走访了国务院的全球气候变暖对应联合办公室，接待我们的是办公室主任。我们就讲明了就是万科这几年我们在做什么，我们应该怎么考虑的？中国政府过去从来说我们不承担责任，当然没有说不承担责任，是没有说我们承担责任。那我们一个企业就不好站起来说我们承担责任，所以我们看到中国政府这种表态我们很开心。
我欣赏佩服的企业家是褚时建
有很多我欣赏的企业家，当然了这个都可以开一课了。今天时间的关系不可能就这个开一个课。比如说今天来讲我很佩服褚时建，虽然他是判了刑，但是我觉得从企业管理的水平来讲，就是把烟田变成第一车间，就是质量的概念到现在我觉得他的创新、他的做法还影响着中国的企业。我曾经在四年前专门到云南去探望了他一下，那时候已经是保外就医，我很意外，因为在那里他承包了两千亩的田城，他应该那时候已经差不多74岁了，穿的一个圆领的破背心、破草帽戴一个大毛巾，很多人谣传说他太太自杀了，他太太没自杀，他老伴儿和他在一块儿，两个人承包了两千亩的丛林，正在和一个农民关于修水泵的是付80块钱还是60块钱在讨价还价。让我们觉得他在烟厂创造的利税都是200亿、300亿以上的，他非常激情地在60块钱和80块钱之间讨价还价。我见到他的时候他就跟我谈，想象五年之后田城挂果的情况。我在心理暗算了一下，五年之后他80岁了，他完全没有理解到什么？是暮年的那种感觉，更没有说他现在能处景，他那个很沮丧、很不积极的人生态度，他跟你大讲挂果了之后是什么情况。当然这个故事是没法展开说了，他还是用他对于烟农的情况来分配他2000亩的田城，是7000株一家去承包，而且完全不是用化肥，完全是用产生沼气来解决这些贫穷农民的燃烧问题，不再进行生态破坏，沼气的料完全是有机的肥料，而且对于土壤的研究、气候的研究，你应该讲他现在成了一个植物的专家了。
房地产行业缺少自省缺少自律
这个话题我还得从拐点之后的一个故事讲起，拐点之后我跟深圳的一个企业家，也是中间人的联络，他们希望见见我，想听听我对这一局势的判断。我们在一起吃饭，他们在吃饭的时候，我足足说了四十分钟就谈现在是什么局面，就是说这个拐点不要抱什么幻想，我说万科是怎么对应的。说了半天，其中一个老板站起来说，王总啊，我求求你，你能不能在公开场合说房地产就要开始上升。换句话来讲，我说他那四十分钟他都没有听进去，他讲的时候就说了，他说在去年的时候我一天卖四十套房子，现在四十天卖不出去一套房子，但是我降价了5%，反正也卖不出去降价5%，给原来买的房主一点安慰，拿一点房价的补贴，是这样的。
我举个例子来讲，当然不是全部，房地产行业是缺少自省、缺少自律。如果没有自省、没有自律就赚不到钱，觉得自己不愿意承认现实或者这样硬扛下去，对谁也不好。我说那么半天，他说那么一句话，他也很坦然，一大堆企业家好像就是他代表来说，好像因为你王石说拐点到了，你王石现在只用说往上拐就可以了。
万科要走华为模式
王石在演讲后接受听众提问。王石表示万科要走华为模式，走华为模式有两个优势，一个是相对的成本优势，另一个是技术优势，仅仅有成本优势是不够的，这是一个度的问题。
万科住宅产业化投放可以接近一万套
我们现在如何来讲万科2000年的成立的建筑研究中心，2004年开始推动住宅产业化的这样一个行为，到2007年在上海投放了1500套，预计今年是计划6000套，预计可以接近一万套，按照万科的计划，2002年万科将全部进行住宅产业化的方法进行建造住宅。当然住宅产业化下的传统施工方法它的区别在什么地方呢？我想举一个很简单的例子。
我们的建筑水平比改革开放前还落后
传统施工我们改变开放，现在中国成了世界最大的建筑工地，但是很遗憾地说我们的建筑水平和改革开放以前相比不但没提高，而且在退后。因为我们的需求量太大，而且我们大量的释放的劳动力、民工进城进入建筑工地，而且民工的劳动力非常非常便宜，我们这个是劣弊淘汰良臂，就是中国的建筑水平不但没提高，反而在下降，我指的是住宅这方面。
万科真正有核心技术增长预计明年开始
第一，住宅产业化，我们看到美国基本上是社会化的标准化来完成的，基本不是构件厂，构件厂的配件你就可以买到，你可以以住宅产业化的方法盖一个方法。但是它只是单层，两层的可以。我们所谓的集合住宅，比如说像在法国、德国、欧洲或者在亚洲的像日本集合住宅要不都是大的建筑公司，要不就是大的布品的生产商或者是原材料供应商，还没有一个说是发展商在进行住宅产业化的整合。在中国还没有，中国的建筑公司不做这个，供应商也没有能力做这个。但是万科我们第一困惑是，既然没有人来做万科来做，能不能成。我们做的时候当然是没有把握的，做到现在是不是绝对就能成，也不是特别得清楚。但是显然的是越做越明朗，最起码万科的人员结构已经像这样的转移，如何像营销制造型、向一个研发技术型转移。
比如说在三年前万科的人员构成是2000人，当然不包括物业管理人员。2000人的构成是什么呢？第一大构成是营销人员，营销人员占24%，也就是将近500人是营销的。四年过去了，万科现在已经从2千人增加到3千人，将近3100人。我们现在已经没有营销人员了，由中介来进行销售，万科最擅长的营销已经没有人员了。但是这3千人的构成，我们工程师已经是1千人，建筑师400人，也就是说3千人当中几乎一半是工程、技术、设计人员。而且看来这个发展趋势还进一步的扩大，显然这种转型是这样来的。所以这样的困惑我们是把我们定位为公司口号叫“颠覆、引领、共生”。
首先第一个是颠覆，颠覆谁呢？颠覆自己，完全把自己说的营销、制造型的变成研发技术型的转化。这个转化应该是生产力释放出来预计是2009年。所以我对媒体公开说，我说万科真正有核心技术的增长还没开始，什么时候开始呢？预计是明年，这是第一困惑，我们是这样来对待的。
住宅产业化它意味着什么？就是你说了半天，这和低碳经济有什么关系？我们来看一下，就是用住宅产业化的方法施工，我们预计到2012年，万科我们预计市场占有率去年是2%，预计五年之后我们增加3.5%到4%，我们也希望同行也这样做，如果同行有6%的份额是按万科的方法一样做，就是到10%，就是这个10%，就是90%还是传统的施工方法，另外那10%它节约的能源相当于什么呢？相当于150万户家庭一年的用电量。就是用水相当于6万户一年的用量，减少混凝土的损耗相当于三万户住宅混凝土的用量，我觉得可能最有意思的是最后一个指标，就是节约木材，这个是10%节约木材6000多公顷。 万科企业股份有限责任公司的董事会主席王石先生获奖感言
http://www.sina.com.cn 2008年04月29日21:16 新浪财经
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2008年4月29日，由经济观察报社与北京大学管理案例研究中心联合主办的“中国最受尊敬企业评选颁奖典礼”在北京大学百年大讲堂隆重举行。新浪财经独家网络直播本次盛典。
我只能说感谢的话和很特别的感觉，非常感谢评委再一次给万科这样一个殊荣。我应该觉得今天在场的应该是万科的CEO到这里来的，因为我特别希望他到这里来，因为他也是我们北大毕业的。我非常希望他能在这里和他的学弟、学妹一块儿分享这样一个荣誉。
实际上今天晚上我还有一个演讲的机会，所以时间我就留在晚上。我在这里感受非常深的就是我们知道房地产是大家离不开它，又是不大受欢迎的一个行业。但是我们万科确实在最受尊敬企业当中，是连续有名，让我感到非常高兴的这一次又有一家叫做中海也评上来了，这是我非常尊敬的一家企业，可以说中海简单地来讲是中国建设总公司的驻香港的公司，万科很多学习是把中海当做榜样的，所以看到中海也评进来我是非常地高兴。但是我相信中海在房地产企业，不仅仅是万科、中海两家，中海能进来最起码更有代表性，虽然现在房价很高，对是不是到拐点了还有不同的看法。但是房地产我相信一定会是健康发展下去的。
如果说今年是改革三十年，如果说过去的三十年我们是发展了很多意想不到的成绩，我们的民族在世界民族之林站起来了，我想它主要是以效率为主的，兼顾公平的，但明年就开始新的三十年，我相信应该首先是把公平摆在第一位。所以作为一个受尊敬的企业，就应该在公民的社会当中，更应该贡献我们的力量，应该说万科本身我们更多的是效率型，我相信效率是没有问题的。
第二，我觉得不仅仅是讲中国的贫富如何更公平地来分配，现在在面对全球变暖、低碳经济，我们中国的企业也应该扮演一个重要的角色，因为在巴厘岛会议上，我们国家第一次明确地台湾，2012年我们国家碳排放量减少20%，怎么减少？就是靠我们这些企业，而能源消耗当中30%是由建设行业所提供的产品有关系的，所以万科2007年已经从登记上已经成为世界最大的住宅开发公司。在未来的三十年我们一定在全球面临的低碳经济方面，为我们人类的未来和民族的未来做出我们的贡献，谢谢。 匀速最恐怖，土气最慑人：有感春交会万科表现
于 2008-5-2 23:50:13 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入bach05的博客
匀速最恐怖，土气最慑人：有感春交会万科表现
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■最旺的春交会展位
2008 年5月1日，深圳（春季）房地产交易会在深圳会展中心拉开帷幕。受前阶段房地产市场调整的影响，本届交易会与历届相比受到了更高的“礼遇”：一方面，消费者的关注度大大提高，消费需求在近半年的抑制之后很可能迎来新的突破点；另一方面，深圳本土知名参展商踊跃参与，阵容强大。
其中，万科深圳公司携旗下V-HOME青年置业计划产品线和V-NATURE自然珍藏计划产品线参展，成为全场人气最高的开发商之一。在本次春交会上，深圳万科展示“绿色策略系统”下的两大产品阵营。以“生命的绿色”为主基调，给消费者带来全新的视觉感受和生活体验。
■匀速长跑，恐怖对手
从展场位置来看，万科还是位居1号馆的正中央，紧临通道第一排。展场的布置走的是环保路线，由白布围起来木棚简约、大方、实用，人气指数万科也是遥遥领先。笔者从进到展场到中午离开时，万科展场始终是拥挤状态，一度成为整个展场的焦点。
万科是唯一参加过所有春交会的房地产企业，表现出匀速长跑的姿态，其立志担当深圳楼市领袖的风格表露无疑。万科这种20多年如翌日的坚持，这种策略性的安排，这种从不懈怠，足以让对手们感到恐怖，犹如万客会、犹如全国性布局、犹如住宅专业化……这些对手们开始不敢想不敢试的事，都是万科以坚持而成功的。
当万科已经成为全球第一大住宅企业，还如此匀速长跑时，哪怕增长一个很小的幅度都足以收获巨大的成果。
■土气万科
“天然石块”堆砌而成的展位外观、郁郁葱葱的“参天大树”、工作人员特别的绿色装束、别致的环保手袋构成了万科展区一道靓丽的“绿色风景线”。不少消费者都是被万科独特的展位设计和绿色产品所吸引前来观展的。
继4月22日深圳万科发布“绿色策略系统”之后，本次春交会首次展示了该系统下的绿色产品阵营。为了表达“生命是最美的建筑”这一核心理念，展区的外观设计运用了参天大树和巨大建筑体等元素，生动地体现出“建筑与生命”的和谐共生关系。
在万科展区，主办方精心准备了五彩缤纷、种类各异的“花种”和来自清林径森林公园的有机蔬菜等精心挑选的礼品，让观众不仅称赞万科独具匠心的构思，还能在现场就感受到生命和大自然的和谐气息。
来到万科的展区顿时有种春天踏青的感觉，让人耳目一新。在这里可以收到来自大自然的礼品。虽然简单，但十分珍贵，因为这是大自然给予的生命，放在手里感到一份不同寻常的重量。
■产品线全绿
本次参展的深圳万科产品包括“V-HOME青年置业计划”和“V-NATURE自然珍藏计划”两大产品线的6大项目。其中，针对青年群体的“V-HOME青年置业计划”包括第五园、万科城、金域东郡，而“V-NATURE自然珍藏计划”则包括清林径、东海岸和东方尊峪。
事实上，虽然各大项目的风格不同、卖点各异，但却都以鲜明的“绿色”特征积极地倡导绿色生活健康风尚。“V-HOME青年置业计划”中的第五园计划在今年下半年推出完全基于工业化生产方式的第四期产品。
采用了先进建筑方式和全面家居解决方案的第五园产品将大幅度提升住宅的品质，不仅大大降低建筑资源的损耗，更减少装修废物的排放，为周边环境和业主生活营造出绿色和健康；万科城则计划在近期推出“零能耗住宅”实验楼。
作为中国领先的研究技术，万科“零能耗住宅”将自然环境中的排放、建筑的节材节能以及人的生命健康有机结合，推出国内第一个真正意义上的零能耗住宅；金域东郡则作为龙岗片区坪山新城的第一个周边设施完备的社区，以高效的生活模式为该地区树立了全新的绿色生活范式。
“V -NATURE自然珍藏计划”展示的三大项目则分别集合了稀缺的山、湖、海等自然资源，给人一种回归自然的绿色享受。其中，清林径是深圳万科引以为傲的新项目。该项目靠近深圳最大的森林公园，拥有即将建设成深圳水源生态保护区的水库资源，绿色生态随手可得；东海岸则隐匿于幽深密林的怀抱，背山面海，以优雅的气质诠释绿色之道；而东方尊峪根据美国OUM公司国际级建筑设计大师“自然第一，建筑第二”的规划理念，将山泉引入小区，首创三重台地建筑，将清新、简约、现代的建筑错落有致地镶嵌于绿色山体之上。
■万科已率先达到国家最高的“绿色三星”标准
“绿色小区住起来会更舒适么？” 春交会现场，很多消费者抱有这样的疑问。实际上，在深圳万科看来，绿色产品的创新设计必须以人居使用的舒适度为原点。在6大项目共同体现的绿色生活概念背后，是深圳万科基于“生命是最美的建筑”理念下强有力的绿色技术支撑，这些技术研发的一大关键就是要从居住感受的各个层面来提升舒适度。
据介绍，深圳万科已经率先达到国家最高的“绿色三星”标准。例如，在万科城第四期项目中，顺应风向进行地形位置处理，使得整个小区的自然通风状态良好，不仅使居住者可以更好地享受舒适的自然风，还帮助节能5%。同时，在噪音控制、空气质量控制等多个方面，万科城均达到较高标准，确保了居住的舒适度。此外，通过渗水路面、佛甲草种植屋面、生态人工湖等多种设计，使区内的绿化率超过30%。
以居住舒适度为核心，深圳万科早已投入大量的资源进行技术研究。在率先达到国内最高标准的同时，万科还在“零能耗住宅”和“零排放社区”等方面进行前瞻性研究。随着万科绿色技术的日益成熟，万科的产品舒适度已经实现了向更高层次的飞越。 [网事跟随] 于 2008-5-3 11:50:50 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入网事跟随的博客
昨天是五一，去深圳房交会看了，人很多，但感觉大家观望的比较多，买得不是很多。
万科展台很多人，我去看，在销售东方尊屿、第五园、万科城等楼盘。
坐你们的车去看东方尊屿，12点的那班，车牌应该是91669，12：10车才到，人很多，一下子上满了，但司机不开车，很多人问他问为什么不开车，他不说话，催得人多了，他才说要等一个盒饭，车人有人就去找万科的人投诉他，他也不管，15分钟，拿到饭后，他才开车，没多久，可能是管他的人打电话给他，说有人投诉他，那个司机很不耐烦地答了几句。在路上，可能是熟人给他打电话吧，他用白话说，车人那些人很烦，不让他吃饭，不把他当人看，当经理要懂普通话，他不懂普通话，等等（好象当时还有几句脏话）。快到东方尊屿的时候，又有人给他打电话，说今天上午（好象是11点吧），有人投诉他（估计这个人比较多人投诉），他又是很不高兴。
感觉万科不能过于强调技术研发，服务也是要常抓不懈的吧。
到了看东方尊屿，看到有几个人在那里闹，说万科骗人，叫我们不要上当受骗。大概听了以下，意思有两个：1、东方尊屿的房产证前面没有加万科两字；2、房价降了，很不爽。
赞一下万科的人员，很不错，一直很克制，好象那几个人要打你们的一个小姐，几个保安用身体挡开了。
东方尊屿的环境很好，但价格也没觉得很便宜，2。5万送装修。
回来的时候，手机掉在你们的车上，很感谢你们的员工帮我找回手机。
最近看了万科的第五园、东方尊屿，觉得房子的户型一般，算不上特别好。
看过中海的几个小区，很认可他们房子的户型。
虽然买的是万科的股票，但更认可中海的楼盘，所以，心里有点不爽，王董不是说万科有1500人是搞技术的吗？不是说要转向技术研发吗？希望再提高吧。
中海的半山溪谷、大山地、以及西岸华府的户型真的很不错。 王石：资金对万科来说不是问题
* http://www.jrj.com 2008年04月29日 19:29 金融界网站
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万科集团董事长王石（资料图）
4月29日，“2007年度中国最受尊敬企业颁奖典”在北大百年讲堂隆重举行。王石会议间隙对金融界网站表示，万科很有信心，资金对万科来说不是问题。
4月25日，万科A(000002)公布一季度报告，1至3月份，公司实现销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长 82.9%和119.1%。实现营业收入64亿元，净利润7.2亿元，同比分别增长55.6%和17.3%。有了如此强大的资金支持，面多记者关于房企资金断裂的的质疑时，王石显然充满自信，“我们账目上有一百多亿资金，你说呢？”
近来王石的“拐点论”甚嚣尘上，当记者问及是否还是继续坚持这个观点时，王石一改之前的笑脸，“这个我不想再说了，你们媒体总是乱写。”态度显得极为无奈。
王石:楼市“危险期”来临 房价5、6月见分晓
王石:楼市“危险期”来临 房价5、6月见分晓http://www.huanqiu.com来源：大洋网-信息时报01
万科董事会主席王石日前表示，今年房地产调控政策将依旧从紧，开发商的资金供应将持续紧张，房价结构性回调已是必然，甚至有可能出现一定程度上的过度回调，但国内房地产市场刚性需求仍然强烈，长期依然坚定看好。
王石暗示，今年5、6月份尤其关键，部分资金链紧绷的房地产企业能否抗得住本轮周期性调整，不久之后将见分晓。
关于房地产行业未来走势的判断，王石认为，地产行业出现拐点已成事实，所以，万科去年11月份在广州、深圳调整了住宅产品的价格。
王石表示，跟着万科调整价格的房地产公司，房子卖得不错；不跟着降价的房地产公司，都很难受。但只要城市化的进程不改变，3.5亿人持续进入城市，房地产行业仍然存在坚实的刚性需求，产品小型化是趋势。 解密地产三雄的紧缩生存术
http://www.sina.com.cn 2008年05月05日 19:36 投资者报
周涛
不幸的原因各有不同，幸福总是相似的。在楼市的普遍萧条之下，也有一些地产企业，不管风吹浪打，胜似闲庭信步，甚至能够乘风浪而起。万科对宏观形势的精确把握，中海稳健、谨慎的财务原则，华侨城产业的协同等，这些经历风浪而不倒的企业，对于困境中的地产行业无疑具有标杆意义。
4月8日，万科(000002)公布了2008年第一季度公司累计销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比2007年同期增长82.9%和119.1%。这一数据在全国房市成交量低迷的势态之下绝对是一个震颤。
万科副总裁肖莉表示， 万科良好的业绩源于自去年第四季度开始的主动带头降价，王石在去年11月份抛出“拐点论”，事实证明了王石预见的正确性。
事实上，恒大、富力的困境，都源于在过去两年房地产市场高潮之时大规模囤地耗尽财力。而万科在2007年拿地934万平方，仅相当于2006年的一半，这可以认定为对2008年房市相对清淡的提前反应。
足以抵御本轮信贷紧缩的是，万科在过去两年通过增发获得股权融资约140亿。2007年末，万科的各项财务指标都处于安全边际之内。而且，对于可能总体下降的房地产市场，万科在2007年预留了巨额的销售：这些远见，使万科在地产寒潮中巍然屹立。
本次信贷紧缩对于中国海外(0688HK，以下简称中海)似乎有点雨不沾衣。
亚洲金融风暴之后，中海一直保持一条财务铁律：财务、资金和融资集中统一管理，维持约10%的现金比例，保持合理的借贷水平。
在过去三年，国内房地产市场井喷之际，资产负债率超过70%者比比皆是。2007年中海净借贷负债率仅为30%。在非理性繁荣之下，中海依然保持审慎的财务原则。
“高潮时不激进，低潮时不气馁。”中海副总裁董大平如此描述中海的企业运营风格。2007年中海实现税后净利润41.8亿港元，较上年增长76%， 2001年至2006年，中海实现净利润复合增长达41.5%，居国内同行之首。
由于在香港上市，中海具备在香港、国内融资的双重便利。2007年中海融资超过76亿港币。还获得建行、中行、招行总计280亿的授信额度。
中海的项目在香港、澳门之外，分布于国内19个城市。2007年前10个月，珠三角、长三角、环渤海和东北、西部四个区域销售金额贡献率分别为：38.1%、28.9%、12.2%、20.7%。均衡的项目分布将有利于企业抵抗风险。
就国际房地产行业而言，抵御房地产行业周期波动的最通常的方法就是加大持有物业的比例。香港的新鸿基、和黄、新世界、恒基等均拥有大量出租性物业。新鸿基出租性收入甚至占了企业利润的一半以上。
而在国内，华侨城(000069)独树一帜，2007年华侨城实现营收17.3亿，其中，旅游与酒店收入合计达到约9.6亿，约占华侨城总营业收入的55%。为其提供了极高的营收比例与强大的现金流支出，使其免受地产寒潮影响。
华侨城“旅游+地产”的模式使其获取土地的能力无人可及。华侨城几乎从不参加公开拍卖获取土地，而是通过大规模的协议的方式获得成本极低的开发用地。这些项目都获得当地政府的大力支持，信贷紧缩对华侨城影响有限。
今年华侨城将在10月完成其整体上市，旅游、酒店与地产的协同效应将更好发挥。此外，华侨城拥有大量商业性出租物业，不仅能带来租赁现金收入，亦为其融资带来便利。 开发商拿地底气不足 土地流拍向二线城市蔓延
http://www.sina.com.cn 2008年05月05日 15:50 新华网
新华网合肥5月5日电(记 者 葛如江、何宗渝) 最近半年时间，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地“流标”“流拍”，引起部分城市房地产市场的波动，而市场状况一直比较平稳的合肥市、芜湖市等二线城市日前也出现了“流标”“流拍”，让不少人跌破眼镜。
据了解，合肥日前计划拍卖12宗土地，结果10宗“流标”、1宗“流拍”、1宗转挂牌；芜湖2宗土地结束挂牌准备拍卖，结果1宗“流标”、1宗 “流拍”，这说明土地“流标”“流拍”已经呈现出向二线城市蔓延的趋势。记者综合土地、房产、金融等行业的专家观点，信贷紧缩导致的开发商资金短缺，无疑是土地“流标”“流拍”的最直接原因。
信贷紧缩，银行放贷更加谨慎
4月25日开始，金融机构存款准备金率上调至16%，这也是今年第3次上调存款准备金率。据央行统计，以金融机构人民币余额为基数计算，3次上调存款准备金率相当于冻结了约6000亿元资金。
“存款准备金率再次上调，被冻结在央行的资金增加了，银行发放贷款的规模也就缩小了。”工商银行安徽省分行副行长朱文信说，最近两次上调存款准备金率相隔仅1个月，这使得一些银行调整放贷计划。
合肥一家房地产开发企业负责人向记者透露，他们一个多月前就开始向浦发银行申请贷款，各项申请手续和资质也都符合要求，可是钱还是贷不下来，而以前申请类似的贷款只要半个月时间。该负责人坦言，目前房地产业风险较大，放贷时银行比以前更加谨慎了。
安徽中信房地产评估有限公司董事长虞浩东也告诉记者，目前银行向开发商发放信用贷款的情况几乎没有了，都要求开发商以实物作担保，开发商想玩“空手道”根本就行不通了。
资金短缺，开发商拿地底气不足
合肥市土地有偿使用服务中心负责人张克旺在分析合肥12宗土地拍卖结果时认为，8宗离市区较远，面积也偏大，而且价格也不算便宜，但市区内的“黄金”地块也卖不出去，真正的原因可能还是开发商资金短缺，拿地没有底气。
张克旺给记者算了一笔细账，以一宗100亩的地块为例，出让金就将超过2亿元，如果一家开发商想参加竞拍，就需要缴纳至少4000万元保证金，而竞拍的开发商必须达到3家以上才达到拍卖条件，也就是说要占用3家开发商总共至少1.2亿元流动资金，这不是一个小数目。
据介绍，在挂牌出让前，前来购买标书的房产开发企业多达100多家，来咨询的企业就更多了。在竞标拍卖的当天，人气也很旺盛。张克旺说，这说明房地产商对市场的热度不减，企业还是看好合肥的房市的。至于观望者多、竞买者少，主要原因还是当前房产商的资金限制。
房地产管理部门统计数据显示，合肥房屋的空置率已经从去年的6.6%左右下降到目前的约3%，这说明房屋销售情况并没有出现不顺畅的情况，开发商资金回笼应该不存在问题，但开发商为何不拿地呢？
合肥市房地产管理局总工程师李慧秋一语道破“天机”：目前开发商的资金自有率普遍只有25%左右，也就是说约75%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到35%才能申请委托贷款。“很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商肯定不敢轻易拿地。”
风险加大，开发商出手更加理性
4月初，福州融信地产宁愿损失7000万元保证金，退掉了去年9月高价拍得的一块“黄金地”，在房地产业激起了千层浪；一些知名房地产企业也因资金周转问题导致项目“流产”，少数城市土地价格还出现了下降。这使开发商不得不反思以前疯狂“抢”地的行为，出手时也更加理性。
“目前许多城市房屋销售市场充满了观望的气氛，房子卖不出去，资金就不能回笼，也就没钱再拿地。”浙江一位开发商在参加长江三角洲地区房地产业协会联系网第十四次会议时告诉记者，以前拿了地即使不立刻开工，囤地也可以赚钱，但现在新政策规定囤地要收土地闲置费甚至被收回，还有可能贬值，“如果拿了地又迟迟不能开工，无异于‘飞蛾扑火’”。
“现在很多城市的形势都不太好，有的城市不仅房价不稳定，土地价格也在波动，贷款又那么难，谁还敢轻易买地啊？”一位参加合肥土地拍卖会的开发商无奈地说。 开发商拿地底气不足 土地流拍向二线城市蔓延
http://www.sina.com.cn 2008年05月05日 15:50 新华网
新华网合肥5月5日电(记 者 葛如江、何宗渝) 最近半年时间，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地“流标”“流拍”，引起部分城市房地产市场的波动，而市场状况一直比较平稳的合肥市、芜湖市等二线城市日前也出现了“流标”“流拍”，让不少人跌破眼镜。
据了解，合肥日前计划拍卖12宗土地，结果10宗“流标”、1宗“流拍”、1宗转挂牌；芜湖2宗土地结束挂牌准备拍卖，结果1宗“流标”、1宗 “流拍”，这说明土地“流标”“流拍”已经呈现出向二线城市蔓延的趋势。记者综合土地、房产、金融等行业的专家观点，信贷紧缩导致的开发商资金短缺，无疑是土地“流标”“流拍”的最直接原因。
信贷紧缩，银行放贷更加谨慎
4月25日开始，金融机构存款准备金率上调至16%，这也是今年第3次上调存款准备金率。据央行统计，以金融机构人民币余额为基数计算，3次上调存款准备金率相当于冻结了约6000亿元资金。
“存款准备金率再次上调，被冻结在央行的资金增加了，银行发放贷款的规模也就缩小了。”工商银行安徽省分行副行长朱文信说，最近两次上调存款准备金率相隔仅1个月，这使得一些银行调整放贷计划。
合肥一家房地产开发企业负责人向记者透露，他们一个多月前就开始向浦发银行申请贷款，各项申请手续和资质也都符合要求，可是钱还是贷不下来，而以前申请类似的贷款只要半个月时间。该负责人坦言，目前房地产业风险较大，放贷时银行比以前更加谨慎了。
安徽中信房地产评估有限公司董事长虞浩东也告诉记者，目前银行向开发商发放信用贷款的情况几乎没有了，都要求开发商以实物作担保，开发商想玩“空手道”根本就行不通了。
资金短缺，开发商拿地底气不足
合肥市土地有偿使用服务中心负责人张克旺在分析合肥12宗土地拍卖结果时认为，8宗离市区较远，面积也偏大，而且价格也不算便宜，但市区内的“黄金”地块也卖不出去，真正的原因可能还是开发商资金短缺，拿地没有底气。
张克旺给记者算了一笔细账，以一宗100亩的地块为例，出让金就将超过2亿元，如果一家开发商想参加竞拍，就需要缴纳至少4000万元保证金，而竞拍的开发商必须达到3家以上才达到拍卖条件，也就是说要占用3家开发商总共至少1.2亿元流动资金，这不是一个小数目。
据介绍，在挂牌出让前，前来购买标书的房产开发企业多达100多家，来咨询的企业就更多了。在竞标拍卖的当天，人气也很旺盛。张克旺说，这说明房地产商对市场的热度不减，企业还是看好合肥的房市的。至于观望者多、竞买者少， 开发商拿地底气不足 土地流拍向二线城市蔓延
http://www.sina.com.cn 2008年05月05日 15:50 新华网
新华网合肥5月5日电(记 者 葛如江、何宗渝) 最近半年时间，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地“流标”“流拍”，引起部分城市房地产市场的波动，而市场状况一直比较平稳的合肥市、芜湖市等二线城市日前也出现了“流标”“流拍”，让不少人跌破眼镜。
据了解，合肥日前计划拍卖12宗土地，结果10宗“流标”、1宗“流拍”、1宗转挂牌；芜湖2宗土地结束挂牌准备拍卖，结果1宗“流标”、1宗 “流拍”，这说明土地“流标”“流拍”已经呈现出向二线城市蔓延的趋势。记者综合土地、房产、金融等行业的专家观点，信贷紧缩导致的开发商资金短缺，无疑是土地“流标”“流拍”的最直接原因。
信贷紧缩，银行放贷更加谨慎
4月25日开始，金融机构存款准备金率上调至16%，这也是今年第3次上调存款准备金率。据央行统计，以金融机构人民币余额为基数计算，3次上调存款准备金率相当于冻结了约6000亿元资金。
“存款准备金率再次上调，被冻结在央行的资金增加了，银行发放贷款的规模也就缩小了。”工商银行安徽省分行副行长朱文信说，最近两次上调存款准备金率相隔仅1个月，这使得一些银行调整放贷计划。
合肥一家房地产开发企业负责人向记者透露，他们一个多月前就开始向浦发银行申请贷款，各项申请手续和资质也都符合要求，可是钱还是贷不下来，而以前申请类似的贷款只要半个月时间。该负责人坦言，目前房地产业风险较大，放贷时银行比以前更加谨慎了。
安徽中信房地产评估有限公司董事长虞浩东也告诉记者，目前银行向开发商发放信用贷款的情况几乎没有了，都要求开发商以实物作担保，开发商想玩“空手道”根本就行不通了。
资金短缺，开发商拿地底气不足
合肥市土地有偿使用服务中心负责人张克旺在分析合肥12宗土地拍卖结果时认为，8宗离市区较远，面积也偏大，而且价格也不算便宜，但市区内的“黄金”地块也卖不出去，真正的原因可能还是开发商资金短缺，拿地没有底气。
张克旺给记者算了一笔细账，以一宗100亩的地块为例，出让金就将超过2亿元，如果一家开发商想参加竞拍，就需要缴纳至少4000万元保证金，而竞拍的开发商必须达到3家以上才达到拍卖条件，也就是说要占用3家开发商总共至少1.2亿元流动资金，这不是一个小数目。
据介绍，在挂牌出让前，前来购买标书的房产开发企业多达100多家，来咨询的企业就更多了。在竞标拍卖的当天，人气也很旺盛。张克旺说，这说明房地产商对市场的热度不减，企业还是看好合肥的房市的。至于观望者多、竞买者少，主要原因还是当前房产商的资金限制。
房地产管理部门统计数据显示，合肥房屋的空置率已经从去年的6.6%左右下降到目前的约3%，这说明房屋销售情况并没有出现不顺畅的情况，开发商资金回笼应该不存在问题，但开发商为何不拿地呢？
合肥市房地产管理局总工程师李慧秋一语道破“天机”：目前开发商的资金自有率普遍只有25%左右，也就是说约75%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到35%才能申请委托贷款。“很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商肯定不敢轻易拿地。”
风险加大，开发商出手更加理性
4月初，福州融信地产宁愿损失7000万元保证金，退掉了去年9月高价拍得的一块“黄金地”，在房地产业激起了千层浪；一些知名房地产企业也因资金周转问题导致项目“流产”，少数城市土地价格还出现了下降。这使开发商不得不反思以前疯狂“抢”地的行为，出手时也更加理性。
“目前许多城市房屋销售市场充满了观望的气氛，房子卖不出去，资金就不能回笼，也就没钱再拿地。”浙江一位开发商在参加长江三角洲地区房地产业协会联系网第十四次会议时告诉记者，以前拿了地即使不立刻开工，囤地也可以赚钱，但现在新政策规定囤地要收土地闲置费甚至被收回，还有可能贬值，“如果拿了地又迟迟不能开工，无异于‘飞蛾扑火’”。
“现在很多城市的形势都不太好，有的城市不仅房价不稳定，土地价格也在波动，贷款又那么难，谁还敢轻易买地啊？”一位参加合肥土地拍卖会的开发商无奈地说。 万 科Ａ：二○○八年四月份销售及近期新增项目情况简报
2008-05-06 06:30:30
2008年4月份万科Ａ实现销售面积48.2万平方米，销售金额43.2亿元，分别比07年同期增长39.3%和73.5%。
此外，2008年3月份销售简报披露以来，公司新增项目3个，情况如下：
1．惠州双月湾一期项目。该项目位于惠州市惠东县平海镇南门海。项目占地面积约36万平方米，综合容积率不低于1.0，计容积率建筑面积不低于36万平方米。项目总地价2.18亿元。万科拥有该项目67%的权益。
2．武汉才茂街项目。该项目位于武汉市武昌杨园街纺机路29号，南临友谊大道，北邻杨园学校。项目净占地面积约5.98万平方米，容积率3.2，总建筑面积约20.49万平方米，其中计容积率建筑面积约19.13万平方米。项目总地价4.59亿元。万科拥有该项目100%的权益。
3．青岛南昌路项目。该项目位于青岛市四方区南昌路。项目净占地面积约6.18万平方米，容积率2.9，总建筑面积约21.6万平方米，其中计容积率建筑面积约17.95万平方米。项目总地价4.86亿元。万科拥有该项目100%的权益。 “2007年度上市公司金牛百强”今日亮相
苏宁万科招行居综合榜前三名
作者：朱宇 发布时间：2008-05-06 07:28 来源：中国证券报·中证网
盐湖钾肥、中集集团、中兴通讯和上海汽车连续十年榜上有名
“2007年度上市公司金牛百强”评选今日揭晓。苏宁电器、万科、招商银行成为百强综合榜的冠亚季军。中国石化、中国石油、中信证券、辽宁成大分别位居营业总收入、A股总市值、成长性和股东回报四个子榜的榜首。
“2007年度上市公司金牛百强”由本报评选、天相投顾提供数据支持。至此，一年一度的“中证百强”评选活动走过了十个年头。从2007年度起，“中证百强”正式更名为“上市公司金牛百强”，纳入本报“金牛奖”系列评选活动，以打造行业内最具公信力的权威奖项。
2007年度的“上市公司金牛百强”评选基本沿用了2006年度的评选体系，从收入、市值、成长和回报四个方面对上市公司进行综合评价，只是对评选门槛略作修改，从而保持了评选标准的连续性。
翻阅十届百强公司榜单可以发现，盐湖钾肥、中集集团、中兴通讯和上海汽车四家公司年年上榜。此外，2007年度“上市公司金牛百强”榜眼万科9年榜上有名。
2007年度“上市公司金牛百强”中，中国船舶、上海汽车、云南铜业和海通证券进入前十名，折射出资产注入是2007年中国股市的一个显著特点。此外，金融企业占据前十名中的三席，成为2007年度金融行业爆发性增长的一大注脚。
分行业来看，百强公司中金属、非金属行业的企业最多，占20席；其次是机械制造业企业，占16席，反映了中国制造业大发展的现状；金融类企业以14席位居行业第三，足见新兴金融市场的高成长性。
统计显示，百强公司具有超越上市公司平均水平的业绩和成长性。
从利润水平看，百强公司2007年实现净利润6719.5亿元，占上市公司净利润总额的70.75％；从规模看，百强公司2007年度营业总收入 55573.14亿元，占上市公司营业总收入的58.82％。从2008年一季报来看，百强公司加权平均每股收益0.14元，比0.11元的上市公司平均水平高27.85％。 王石：万科楼盘应该不会再降价
作者：刘秀浩 发布时间：2008-05-06 10:41 来源：东方早报
昨晚7时，万科董事会主席王石携新书《让灵魂跟上脚步》做客由东方早报、东方艺术中心和大众书局主办的东方文化讲堂，在东艺中心演奏厅作题为《“放下”与“坚持”》的讲座，并回答提问和签名售书。活动完毕后，王石就“楼盘降价”的话题对早报记者说：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”
五六月是楼市关键期
王石此前还在公开场合表示，今年房地产调控政策将依旧从紧，开发商的资金供应将持续紧张，房价结构性回调已是必然，甚至有可能出现一定程度的过度回调。王石暗示，今年5、6月份尤其关键，部分资金链紧绷的房地产企业能否扛得住本轮周期性调整，不久之后将见分晓。
关于房地产行业未来走势的判断，王石认为，地产行业出现拐点已成事实，所以，万科去年11月份在广州、深圳调整了住宅产品的价格。王石表示，跟着万科调整价格的房地产公司，房子卖得不错；不跟着降价的房地产公司，都很难受。但只要城市化的进程不改变，3.5亿人持续进入城市，房地产行业仍然存在坚实的刚性需求。
4月销售额同比大增
万科企业股份有限公司（000002）昨日晚间发布公告称，今年4月，公司实现销售面积48.2万平方米，销售金额43.2亿元，分别比2007年同期增长39.3%和73.5%。
今年3月，万科的销售面积为71.9万平方米，销售额达66.8亿元，其4月业绩环比下滑。
今年前3个月，万科分别实现销售面积23.0万平方米、19.6万平方米、71.9万平方米，实现销售金额分别为18.5亿元、15.7亿元、66.8亿元，其中3月业绩大幅超过前两个月总和，并且超过去年9月万科69.2亿元的单月最高销售纪录。
在此销售业绩之下，是万科从南至北的降价销售策略，深圳等城市部分楼盘价格甚至深调。
就在“五一”前一周，同样宣言不会调价的南京万科金域缇香新一批房源开盘，和此前房源相比，销售价和前半月推出的楼座销售价相比降了4000元/平方米，降幅达26%。
全国新增3个项目
万科昨晚还公告称，在3月份销售简报披露以来，公司新增项目3个，分别是惠州双月湾一期项目、武汉才茂街项目，以及青岛南昌路项目。
惠州双月湾一期项目位于惠州市惠东县平海镇南门海，占地面积约36万平方米，总地价2.18亿元，万科拥有67%的权益。另外两个项目万科均拥有项目 100%的权益，其中，武汉才茂街项目位于武汉市武昌杨园街纺机路29号，项目净占地面积约5.98万平方米，总地价4.59亿元。青岛南昌路项目位于青岛市四方区南昌路，项目净占地面积约6.18万平方米，总地价4.86亿元。