港交所质询 2008内地开发商赴港上市计划大乱
http://www.sina.com.cn 2008年01月05日 00:59 21世纪经济报道
融资款难汇内地一语成谶
募集资金堆积香港而不能汇回内地投资开发，这个问题不仅让已在港挂牌的内地房地产公司备感头疼，更已波及那些正在谋求在港交所上市的内地地产企业。
1月3日，香港媒体报道称，在内地房地产业限制外资进入的大背景下，香港上市的内地开发商所筹资金汇回内地遇到困难，这可能打乱内地开发商到香港上市的步伐。并称港交所正向申请上市的开发商询问，究竟是否可以将筹集到的资金汇回内地发展。估计可能对这些公司的上市进程有所影响。
传闻已引致港交所关注，1月4日，港交所发言人回应本报询问时称，"不会对个别报道进行评论。"
如果在香港所筹集的资金果真难以汇回内地的话，则意味着内地房地产商赴港上市失去意义，换言之，在A股上市受限和银行紧缩贷款的情况下，内地开发商的最后一条融资渠道也将遇阻。
"地产公司汇款往内地出现困难，这并不是传闻，而是确实已经发生的事。"4日，一业内资深人士告诉本报。
他表示，由于开发商在境外包括香港筹集的资金被视为外资，因此，在资金回归内地的时候，遇到一些监管限制。特别是在拍地时，在港上市的房地产商汇资金进内地所遇困难更大。
一个不可能任务
记者从一欧资地产基金获得的内部讨论材料了解到，在国内很多城市，外资竞买土地的程序一般是:先要到当地工商局进行项目公司预审，然后到土地中心报名，土地中心会提供保证金帐户，开发商可以直接从境外将外汇打到该帐户，然后可以参加竞拍。
一般而言，为拍地而成立的公司应该是叫房地产咨询公司或者开发公司，可以直接将公司外汇帐户上的外汇转到土地中心保证金帐户，并以保证金人民币数额的外汇形式存在。
如竞拍不成功，该笔外汇将退回原帐户，不予结汇。若竞拍成功，则原来的公司需要办理增加经营范围的手续，实际上将公司变成成交地块的项目公司，这同样要到商务部备案，然后才能办理结汇并交接地块。
前述材料显示，这种程序的设计实际上形成了一个Mission Impossible(不可能任务)，因为土地竞拍完成之后交付地款的时间越来越短，多为1-2个月，而成立外商房地产开发公司需要先向商务部门申请外商投资企业批准证书，并在此完成外管局"2007年130号文"新增的备案手续，接着是办理正式工商、税务登记手续，之后才可向外管局申请外汇额度，按照正常的程序，其中的审批时间必然比1-2月长，即项目公司未能在交纳地款期限内成立并从香港取得资金。
而在现今的国土合同中，对于交款迟延的违约惩罚非常重，违约付款就会被取消资格，不仅地拿不到，连上亿元的竞拍保证金也会被没收。
据消息人士透露，广州琶洲就有一块价值十几亿的地差点因此而被没收保证金。
"由于是130号文实施之后的第一宗土地出让，大家都没经验，我们很清楚竞得土地的外商想按时付款，我们是全力配合审批文件的上报的，但是竞得土地的外商还是搞得很狼狈，差点不能按时成立公司付款，最终是他们到北京做了大量的解释才及时给他们办下来。"一参与该地块审批上报的广州市政府人士表示。
"我们香港很多钱都进不来，很麻烦。虽然项目公司采用外资独资可以进多一点钱，但是现在都不敢用，如果没有及时拿下外商投资企业批准证书，完成手续，那没有人能负起(保证金被没收的)责任。"一在港上市的国资背景地产公司投资负责人表示。
他续称，"所以现在我们一般的操作是成立合资公司，并取得国土局的书面同意，在未及时成立的情况下先由内资公司垫付。这样虽然进来钱少些，但是可以规避大风险。"
前述地产业内人士表示，在筹集资金无法及时调度回内地投入开发的尴尬局面下，港交所重新审视非常自然，内地房地产股在港上市的意义变得非常暧昧。
尴尬局面的根源
对此，另一香港上市的中资地产公司前副总裁告诉本报，他个人认为，开发商的确面临这一困境。"这应该被理解为是国家的对策，国家一直在着力限制外资投资内地房地产市场，以防过热，但是前段时间很多房地产公司到香港上市时，有很多外资通过认购上市公司的股份，相当于把钱给了房地产开发商。"
该人士说，"如果不限制这些资金回国的话，就相当于让这些外资变相进入国内市场，怎么能限制过热的问题呢?"过去这个问题已经暴露出来了，现在来看，是更明显了，如果不限制外资的"曲径通幽"的话，调控政策很可能就白出了。
他续称，虽然房地产开发商境外筹资汇入内地比较困难，但开发商肯定是会想办法的，"不敢说绝对没有变通的渠道"。
而国泰君安香港房地产分析员姚峣则告诉记者，据他观察，这个问题还不算特别严重。
"一般是，港交所要审查资金用项是否符合招股说明书中所披露的用途，有项目之后再向外管局申请，应该是可以的"，姚峣说，可能这一情况在广东地区不太严重，因为有些地方很缺资金，操作一向比较灵活。
他指出，如果按照招股书披露的用途，只要是合规的，港交所这边应该是没有问题，问题是外管局和商务部要审批是否合规，而这里面就有个问题是，原来有些地方的用汇额度比较小，现在由于地价猛增，房地产的用汇额度比较大，可能会造成一些程序上的拖延。
股价大跌:情绪继续悲观
问题在于，内地房地产的宏调措施不断收紧，A股上市困难，尤其是对中小开发商来说，几乎是此路不通，而银行信贷控制更紧，基本上拿不到贷款，出路似乎只有海外上市一条。
"我目前知道的希望到香港上市的至少有10多家，包括龙湖、卓越等公司，都不算小，但都需要资金，" 姚峣说，因为这是他们唯一熟悉的能募集到资金的渠道，相比而言，新加坡上市当然也可以，但融资规模肯定比香港更少，加上交投不活跃，再融资到的可能也比较少。
另一个问题是，由于宏调加剧，内地市场不规范问题频出，国际投资者最近开始看淡中资地产股，所以到香港融资也并不是容易的事。
"因为遇到宏观调控，国际投资者愿意支付的价格肯定不会很高，最近美国、英国的房价都在跌，国际资金不太偏好这个板块了，尽管中国房地产的好时光应该还比较长，但最近也跌的比较厉害。"姚峣说。
申银万国联席董事郑家华最近向本报指出，投资者减持中资地产股的形势有所加剧，尤其是民企地产股，因为在一些大型民营地产公司被爆拿地黑幕之后，外资机构减持得很厉害。像华润置业(1109.HK)等国资背景的开发商最近也开始大跌。证明悲观情绪正在漫延。
近日，香港中资地产股股价全面大幅下挫，部分公司股价跌幅甚至高达40%。例如刚刚上市不久的SOHO尽管赶上了上市的好时机，出其不意的融到了大笔资金，但最近股价也下挫不少，从高位11.98港元已经下跌到7.94港元，跌幅超过33.7%。
"一些小的开发商如果拿不到资金的话，就再也拿不到地了，或者说在这轮行业整合过程中，如果房子不能很快卖掉的话，又拿不到内地银行贷款，就会因为流动性而倒闭，所以，对小开发商来说，这是生存问题，对大开发商来说，只是发展问题。"姚峣说。这是为什么尽管面临诸多问题，尽管时机不佳，还是有一大批开发商不得已要赴港上市的原因。
鉴于此，资金能否拿回内地不是决定大开发商生死的一个关键，"我跟踪雅居乐好几年了，以前从来没听说他们拿不回钱去的，但也有可能是现在审查得比以前严格多了。"姚峣说。
前述业内人士则表示，由于筹资回流限制比较紧，有些开发商的部分项目是用国内的销售收入来作为再开发的资金，某种意义上已经失去了香港集资的初衷了。
他表示，另外一个问题是，"如果把所筹资金放在海外不用的话，也比较麻烦，这笔钱也要体现效益，而国内开发商在国外投资又不是强项，不用就是浪费，这肯定是不行的。"
公司通过低价销售快速周转来主动应对调控。2007年下半年，公司开始以比市场预期低的价格销售项目，销售情况非常良好，推出项目基本都是当天开盘当天售罄，甚至还出现了较大规模的排队现象。
低价销售的策略符合公司一贯奉行的快速周转的经营理念。虽然低价销售降低了项目毛利率，但一方面转移了经营风险，另一方面也有足够的现金用于后续开发以及市场并购等经营活动。而且低价销售策略仅在部分城市中施行，其对公司整体毛利率水平影响不大。
公司的工厂化生产进程顺利，大规模运用指日可待。大规模的工厂化生产能够缩短建造周期、提高工程质量、减少施工人员、降低资源浪费等。目前公司已通过工厂化生产建成上海新里程项目等，预计2008年将继续新开工50万平方米，2009年新开工约120万平方米，2009年后将大规模应用工厂化生产。短时间内住宅工厂化生产对业绩没有明显提升影响，但它解决了公司快速发展的瓶颈问题。
积极策略有助公司规避调控风险，继续推荐"买入"。始于2005年的行业调控将使行业集中度得到提高，由于规范了行业经营，以万科为代表的行业内大型公司获得了较大的发展空间。同时，万科也利用行业调控的机遇去发展壮大自己。
在调控的环境下，万科通过低价销售快速出击，主动面对调控压力。尽管低价策略降低了毛利率水平，但加快了的周转速度，一方面降低了风险，另一方面也提高了资金利用效率。因此我们保持对公司未来盈利水平的信心。预计2007年、2008年万科实现每股收益0.71元、1.43元，市场合理价值为35.75-50.05元。继续推荐"买入"。
（广发证券）
刊登二○○七年十二月份销售及近期新增开发项目公告,
万科Ａ二○○七年十二月份销售及近期新增开发项目公告
2007年12月份万科Ａ实现销售面积76.7万平方米，销售金额61.7亿元。2007年度公司销售面积合计613.7万平方米，销售金额合计523.6亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
十一月份销售简报披露以来，公司新增开发项目1个，情况如下：
一航万科有限公司以4.25亿元竞得通过公开拍卖方式出让的苏州长风学校项目，该项目位于苏州市沧浪区东环路西，干将路南。项目占地面积4.87万平方米，容积率1.0，总建筑面积4.87万平方米。万科拥有该项目49%的权益。
谢谢，好贴应当收藏！！
中国房地产牛市末死
2008-01-09 08:39:33
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标签：房地产 财经
中国的房地产业正面临着近年罕见的冷锋，政府调控措施接连出台，市场调整已经开始，整个市场颇有山雨欲来之势。笔者认为，这是一场短暂但强劲的调整，住宅成交量跌，不过房价跌幅可能有限。
房地产市场调整一般分三期进行。第一期是观望期，交易量大幅减少而价格微跌；第二期是恐慌期，交易量与房价同时大跌；第三期是恢复期，交易量在低位回稳而价格缓跌。房价下跌的主要杀伤来自第二期，杀伤力度则取决于恐慌程度以及持续时间。
从二○○七年夏季开始，北京实施房地产新政，从土地、信贷、按揭等不同角度打压楼市，全国住房成交进入胶着状态。至十一月，深圳、广州房价出现明显下滑，部分开发商开始减价促销。新楼盘质量上的差异造成价格上的不可比性，住宅的平均价格并不是衡量房价走势的可靠指标。同时地方政府纷纷限制高端住宅的销售，推出更多的廉价房，制造平均价格下降的假象，向中央交差。笔者的判断是，市场气氛已经明显转弱，成交量下降，但是多数城市的房价平稳中略有回落。
在一轮疯狂之后，房地产市场出现冷静期其实十分正常。重要的是冷静期之后，市场走势如何。笔者认为房价短期向下，中期反弹。政府在近期还会有新的针对房地产市场的打压措施出台，物业税更是悬在空中的一把利刃。住房的本土购买力已在上一轮升市中消耗了大部分，海外热钱流入则受到次贷危机以及中国严控资金流入的双重打击，股市上的财富创造速度也已大大放慢。
不过笔者看好中国房地产的中期（六至十二个月）前景。从供应上看，近年的反贪污活动，大幅度减少了新地的批出，加上闲置地收回和新建成楼面，开发商手中的土地储备在减少。宏观调控几乎将银行对开发商的贷款全部收回，导致二○○六年住宅楼面建筑速度下跌近四成，这些导致新楼盘数量在今后两年减少，也增强了开发商观望和「捂盘」的信心。
从需求上看，中国的财富爆炸仍在进行中，人民收入增长良好。普通居民的资产中，七○％仍为银行储蓄，而负利率不断地将这些储蓄挤向股市、楼市。中国人民银行加息以及限制第二套住房的按揭贷款,短期对楼市构成冲击,但是中国的利率水平(无论以历史水平还是以通胀水平衡量)其实很低,而且中国的平均按揭借贷量,仅为购房成本的四成,在世界上也算低的.今天的买方，并非购买力耗尽，而是处在观望状况。
在政策上，政府的本意是维护房地产市场稳定，制造和谐社会。房价飙升会诱发社会矛盾，不过房价急跌同样不利于社会和谐。房价急跌可能对消费造成的负面影响，更是难以预估的。韩国的卢武弦政府推出强硬措施（包括物业税），导致全国房价爆跌，内需疲软，最后执政党黯然下台。相信北京在房地产的政策上，一定会适可而止。解决中国弱势群体的住房需求的根本出路在于提供廉租房，而非将房价大幅压低,彻底打死。
房价的调整幅度，很大程度取决于开发商的现金流。当成交量下降，售房回款减少时，开发商的现金流必然受到影响。如果财力较弱的开发商支持不住，大幅降价出货，则会对房价构成冲击，甚至拉垮大市。不过必须看到，今天大开发商的财力远比几年前雄厚。一批开发商通过上市，募集到资金,更找到了资本运作的平台，政府限制银行贷款，已奈何不得他们。另一批开发商在海外发行了债券，他们的资金成本不高，考虑到人民币升值因素和国内通胀因素,这些资金几乎可以说是零成本。此外，大型企业的现金十分充沛，对房地产项目更是虎视眈眈。在整体行业资金尚算充裕（当然房地产从来都是高杠杆行业），经济中又是流动性泛滥的情况下，资金短缺的开发商往往会被购并，而不至于跳楼大减价。这是笔者认为中国房价暂时难大跌的主要理由。
发改委、建设部出台了大量房地产政策，许多是反市场的，有些根本就是搬起石头砸自己的脚。当年以行政手段切断给予开发商的信贷，本意是打击炒作、稳定楼市，但结果是新增楼盘减少，反被开发商坐大。笔者认为最近推出的政策，会推迟购买力的释放，加快行业整固，但是最终应该会带来新一轮房地产涨势。
人民币升值以及美元贬值,是看好中国房地产的另一个原因。笔者估计2008年人民币对美元可能升值10%,较之前呈明显的加速.人民币每年升值的幅度,已经超出其它各国的利率水平,不仅抵消掉资金成本,还有赚头.外币借贷买中国的房地产,实际上是很好的套利交易。同时,中国的通货膨胀率已经大幅高过储蓄利率,银行储蓄面临贬值,买楼也是保值的工具.
通览世界现代经济史，持续的负实际利率，无一例外地带来房地产牛市；本国货市汇率严重低估而升值已经开始，无一例外地带来房地产牛市。如此的资金成本、如此的汇率前景、如此的收入增长，中国房地产价格上升的动力自然大过下调的压力。
笔者认为，二○○八年的中国房地产，是二○○五年上海房地产的翻版:政策打压→观望→成交大跌/价格小跌→行业整固→突然反弹。这可能是一个6-12个月的调整。
中国的房地产牛市未死。
本文原载于财讯月刊，为个人观点，并非任何劝诱或投资建议。
我对房产股还是比较看好的，相对自已的资金有20%的资金在房产股上，还想加些仓，但对国家宏观调控还是比较担心的。老兄现在持有房产股的仓位如何？
25-30%,因为买的便宜，所以除非用钱，也就没准备卖。主要是得看公司值多少钱。
丁长峰：万科有四顶"绿帽子"
2008年01月12日22:00 [我来说两句] [字号：大 中 小]
来源：搜狐财经
搜狐公司年度品牌活动“2008·新视角”高峰论坛于2008年1月11日在北京隆重召开。作为2008北京奥运会赞助商，搜狐公司邀请国内著名经济学家、企业家、社会学家和媒体精英等共同探讨奥运年以及下一个5年中国如何在政治、经济、文化等领域迎来巨大的崛起。于当天下午举行的企业公众形象专场论坛，汇聚了高端智慧，为应对全球变暖建言献策。以下是万科企业股份有限公司执行副总裁丁长峰先生的精彩发言：
万科企业股份有限公司执行副总裁丁长峰
丁长峰：我来自万科，这几个人里，我是唯一一个房地产公司的，因为我在万科集团内是负责北方地区，也负责整个集团的工程和采购系统。今天的话题非常简单，我今天坐在这儿觉得这排灯就特别不节能，我们坐在这儿汗都出来了，也不减排，跟今天的主题有点违背。
其实对于建设这个行业，包括我们在建的工程，其实是一个社会最主要的能耗，差不多占了整个社会能耗的30%?40%，所以如果中国房地产这个行业不能够有效的去节能能耗和环境保护的话，整个国家的能耗是降不了的。
作为领导性的公司，万科在今年中国市场的占有率差不多达到了25%，离我们的目标还有很大的差距，所以我们也深感自己的责任重大。万科一直有一句话“能力越大，责任越大”，刚才我们身边都是国际性、在中国领导性的公司，大家可能都会赞成这样一个概念。正是秉承这样的理念，万科未来准备往四个方面推行我们在节能减排方面的战略。
第一，万科会积极去推进全装修的战略。
第二，工厂化。
第三，我们的社区。
第四，我们自己的住宅标准。
万科是中国房地产领域中的一个企业了，我们也是连续三年获得这个奖项的地产企业只有一家就是万科，我发现万科发提出你们要建立工业化住宅，工业化住宅这个标准出来以后，如果说采取这样一个模式来改造中国的建筑，对建筑能耗能降低多少，王石把我们这个叫做要把自己戴四顶绿帽子：
第一，以后万科不再提供毛坯房了，今年新开工的80%，09年百分之百，都是装修好的房子。我们知道每家每户从毛坯房做成装修房，垃圾差不多1.5吨到2吨，这个造成的浪费是非常非常大的，这对万科的挑战很大。到09年，我们每年要竣工的房屋大概会达到10万套。
第二，万科自己的住宅标准，万科要建立自己的住宅标准，必须要大于国家标准，更大于行业标准。
第三，工厂化住宅。我们去年在上海开始生产我们工厂化的住宅，所谓工厂化住宅，我们现在是希望把今天通过传统的作业模式变成工厂化的制造行为，就是说整个外墙、楼梯、阳台，我们是希望能够在工厂进行生产、制作，运输到现场，用工厂化的方法拼装成，如果成功实现这样一个过程，对于房地产来讲一方面生产效率能够大大加强，第二现场的建筑垃圾会减少一大半，能耗也会节约一大半，当然这个对我们挑战很大，因为我们要解决技术问题，还要解决成本上升问题。
现在我们在中国的东莞、上海、北京建立三个研究中心，开始推行这项工作，08年我们会有五家公司大概60万平米的项目开工，按我们董事长的决心，到2012年左右，希望我们全集团的项目都能够实现工业化的住宅生产。因为万科来带这个头，我们也希望行业中其他的公司，当然我们的经验会分享给他们，因为万科一再表态，我们所取得的技术进步我们希望是开放式的，所以我们希望整个社会能够跟上这个步伐。所以，如果整个社会能够走上这条路，对于中国的房地产行业的节能减排会有非常大的帮助。
第四，因为跟人相关联，我们所有的社区希望在推动社区建设，包括居民的环保概念方面也能够去做很多事情，所以这个是万科的四顶绿帽子。
用两条腿跑出来的价值投资
作者: 翟敬勇
时间: [ 2008-01-14 16:01 ]
《红周刊》：你们对市场大方向的运行趋势有何判断？
翟敬勇：投资要看大方向，只要大方向没有发生变化，其他的都不用担心。我们在2005年的时候，提出2005年是中国股市“十年大牛市”的开端，现在这个观点依然没有改变。
《红周刊》：很多人都认为从2005年开始中国股市会是“黄金十年”，你判断的依据和基础又是什么？
翟敬勇：主要是1979年出生的第一代独生子女到了2005年的时候，正是他们大学毕业走上工作岗位刚刚开始发挥其能力的时候。从人力成本的角度来讲，一个国家或一个企业最核心的发展动力是人力资源成本，而中国恰恰有着便宜的而且具有高素质的人力资源成本优势，这就是我国企业当前最核心的竞争力所在，而这也是和中国近代的社会演绎密切相关的，在目前的珠三角、长三角和环渤海三大经济圈就聚集了来自全国各地的高素质的劳动力。
我判断中国人口的自然增长可能要到2016年至2020年达到一个高峰期。在此期间，低廉的劳动成本（与国际横向比较），高素质的劳动人才，为中国企业的发展提供了充足的动力，这也是我国经济为什么能保持10%左右高增长的保证。
同时，从资本的角度看，像英国的底特律这些国际上的老工业城市现在基本上都没落了。世界工业中心已经向中国、印度等新兴国家转移。比如我去过福建的晋江，当地的民营企业把巴菲特旗下的两家做鞋的公司都给挤垮了。还有，除了纺织鞋贸外，我国家电行业的很多企业已经开始走向全球。包括汽车业，目前全球几家汽车巨头都看准中国的市场，与中国本土汽车企业合资。发达国家有技术优势，而我们与他们合资主要是学技术。比如最近的高速铁路招标就有一个规定，国际企业若参与建设，就要把技术带给我们。
再看中国的政治环境，我个人非常看好本届政府。比如“减免三农”政策。现在农民是最高兴的时候，种粮食不用交税了，孩子读书不用交钱了，农村合作医疗体系也开始解决了，这三座大山从农民身上掀去后，他们的消费积极性和消费能力就出来了。换句话说，一个国家要兴旺，底层的老百姓活着一定要有信心。所以，只要领导人的判断是正确的，然后采取切实可行的体制措施去推进改革，我们就没有什么可担心的。
这几大因素就决定了我国未来10到-15年能够维持快速增长的步伐。正所谓“大河有水小河满”，只有政治体制健康，经济繁荣，资本市场才会繁荣。而2005年股权分置改革正是证券市场启动的催化剂。这些因素就构成了我们判断“十年大牛市”的基础。
降低预期
《红周刊》：既然你这么看好中国经济、股市的未来，为什么还会在自己的博客上说你们在2007年会采取“战略防御”策略，2008年准备“战略撤退”？
翟敬勇：不管是“战略防御”还是“战略撤退”，都是我们对市场的短期判断。而短期内A股市场还存在投资主体不成熟、监管体制不到位等问题，主要体现在上市公司、机构投资者、中小个人投资者三个方面。换句话说，就是上市公司、机构的违法成本太低。比如，对基金“老鼠仓”、上市公司透露内幕信息以及联合操纵股价等事件的惩罚力度不够。
2007年我们之所以采取“战略防御”策略，主要是基于判断2007年上半年垃圾股、题材股会起来，炒这类股票的资金性质大多是投机，这类股票上涨的目的就是为了出货。我们认为，资本市场 “二八定律”，这个主题永远不会改变，一旦到了“八二现象”的时候，就一定要进行防御了。
2008年我们准备“战略性撤退”也是基于此种考虑。因为A股采取的审批制发行股票，审批制就难免会造成一些不太好的企业上市，在市场热的时候，会被市场赋予高价，而好的企业价位会更离谱。比如最近的金风科技等，可以说一上市就开个天价。以公司5亿总股本140元价格计算的话，市值就达700亿元，他的估值合理吗？回报率又在哪里呢？这些企业的股价过高了以后，由于“地球”的引力作用股价一定会回归。我们有个基于自然规律的观念，即任何企业的价格一定是以其内在价值为轴心的，当价格过分偏离价值时，一定会回归。
《红周刊》：那么，你们打算在2008年何时撤退呢？
翟敬勇：基于短期市场的不合理，我们在2008年或者2009年准备战略撤退一次，然后休息6到9个月。至于何时撤退呢？我们还不知道，至少现在不会撤。我们在等一件事情的发生——股指期货的推出，根据市场的变化再度作出决定。
《红周刊》：你们打算在股指期货推出后就准备撤退吗？
翟敬勇：我们会等股指期货出来后看市场变化。因为股指期货属于金融衍生产品，其最大的特点是杠杆效应带来的资金放大。而A股具有流通股本偏小的特点，便于大资金操纵指数。所以，我们判断在A股市场推出股指期货后，短期内机构们很可能会双向做。比如，对股票和股指期货均双向做多，这样既在股票上挣钱，又在股指期货上挣钱，我们会在市场大幅上涨的时候卖出，即买跌卖涨。
我们估计，待到股指期货导致市场大幅波动造成投资者较大损失的时候，监管层可能才会意识到市场的漏洞在哪里。现在A股市场的监管制度还不完善，在杠杆放大效应的推动下，未来出现大起大落是很正常的，我们短期的战略性撤退主要是为了规避短期波动的风险，和长期看多是不矛盾的。
好东西要有好价格
《红周刊》：为什么在2007年10月份时，你们怎么没有考虑过撤出来一次呢？实际上有些股票也回调得比较厉害，像万科、招商地产等？
翟敬勇：说实话，当时我们也没有想到会有这么大的调整力度。当时像招商地产我是动过念头想卖掉的，结果在过100的时候犹豫了一下没有卖（主要是舍不得卖），最低的时候招商地产跌了50%。而像你刚才提到的万科这类品种，它已经得到市场的充分认可了，我们计算过，从2005年5月我们投资这只股票以来，每次它调整幅度都是将近30%。像这种好企业，一般在它回调25%的时候，我们就要考虑买入了，越跌越买，这也是基于我们买跌卖涨这个原则。
《红周刊》：买跌卖涨和人们常说的低买高卖有什么不同吗？
翟敬勇：所谓的买跌卖涨，就是说好的企业一般调整了20%—25%就到了合理价位，在极端不乐观的市场环境下，也就再多跌个5%—10%。像这种波动我们经历多了，也就习惯了。说老实话，因为我们不知道什么时候是底、是顶。若知道，我们肯定会规避风险。比如之所以选择在2008年战略撤退，是因为这次我们知道股指期货推出后，市场一定会疯狂一次，到时就一定要撤、卖涨。但是具体的卖出时间我们还不知道。
《红周刊》：像贵州茅台这样的股价高达200多元、市值将近2000亿元的股票被高估了吗？
翟敬勇：我认为贵州茅台可能算是目前A股市场最有钱的上市公司了，有40亿元现金在银行里“趴着”，2007年的预收账款就高达25亿元。茅台未来20年时间保持20%的复合增长是没有问题的。短期这10年里面保持30%年复合增长也没有问题。所以，我认为能在200元撑得住，而其它上200元的股票就不好说了，因为有些做出来的东西始终是撑不住的。
《红周刊》：你的意思是要重点关注企业的现金流？
翟敬勇：现金流才是企业的硬气所在。对于投资者来说，作为股东就是当老板，要看你投资的企业从哪里挣到的钱，又花到什么地方去了。很多人建议茅台应该把这40亿元现金拿去投资、打新股，而我们则不同，就盯着茅台不让他们别乱动这些钱，放在银行里挺好。因为一个人或是一个团队，去做你最熟悉的事情一定能成功。如果做不熟悉的事情，亏钱的概率就很高。包括我们自己也是这样。我们的经验是，投资一定要靠自己，靠两条腿去寻找。
《红周刊》：既然2008年考虑也撤退了，是否像近期将旗下国内信托基金清盘的赵丹阳那样，感觉到市场中找不到符合安全边际的投资品种了？
翟敬勇：就我所知，不仅是赵丹阳这次清盘了，实际上我身边也有一些朋友也清了。不过我们不像他们那样悲观，我们认为目前A股市场乐观估计最多也只有5%的股票还值得投资。（我们本身就是采取集中投资的方式，只要有值得投资的股票，我们都还会去投资）。好企业需要好价格。举个例子，中国石油是好企业，它的H股在13、14元的价位，而A股股价在30元。我若买，就会买H股。因为H股一旦涨到30元就翻倍了，而A股若涨一倍就到60元了。果真如此的话，中国石油的总市值就差不多到10万亿元，抵得上中国半年的GDP了，这怎么可能呢？所以即便是一个好企业，如果价格过高的话，就要用时间来换。目前A股相对于美国、甚至香港更安全，A股具有封闭、汇率、成长的支持是不会出现大的萧条的。
《红周刊》：虽然是这个道理，可为什么中国石油A股30元的价位还能撑的住呢？
翟敬勇：主要是因为它的流通盘小，主要是投机的资金在支撑，但投机的主要目的就是想卖出，当投机的力量达到一定程度后，就会考虑出售。当形成反转力量后，高估的价格自然会回归的。而且回归的时候往往会回归过头的，因为情绪的力量一旦形成后，就会有加强效应。做多也一样，股价先会到合理价位，再到高估价位，最后到疯狂的价位。所以投资时，我们要一方面盯企业，另一方面要盯价格。
《红周刊》：现在市场有种观点，认为做价值投资就不需要关注市场价格了。
翟敬勇：这是错误的想法。如果是这样，巴菲特也不会频繁买卖股票了，就我们所知，巴菲特每年也是要买卖很多股票的。再比如，他1元多买中石油，10元多卖出，有什么错的呢？
很多人都将价值投资理解为“只买不卖”，包括认为但斌就是这么做价值投资的。其实，他们只理解了但斌其中的一层意思，并不清楚他的第二层意思。所谓的“只买不卖”，是指在一个企业高速增长的时候，即便短期估值高了，可以用时间来弥补，不用卖。而当企业不增长的时候，企业估值高了，该卖还要卖的。
所以，做投资一定要清醒。在市场热闹的时候要保持一份冷静，在大家悲观的时候保持一份热情。我们采取的“战略防御”与“战略撤退”也有这方面的考虑。
《红周刊》：2008年战略撤退是否也考虑到“大非”、“小非”减持的因素？
翟敬勇：当然是要考虑的。比如中国平安的27.77亿股“小非”马上就要解禁了，按100元的价格算，会有2777亿市值在二级市场流通，这对市场资金的压力是巨大的。况且，这些“小非”换句话说，实际上就是投机资金。他们奉行的原则就是“我比你聪明，我先发现了，进去了，到了合适的价格我就先出来”。
而我们就不一样，奉行不熟不做的原则，等企业真正的成熟了，明朗了，再考虑买。这就看谁有耐力了。包括我们所说的战略撤退，也不一定要在2008年，也许会在2009年，因为你也不知道市场会怎么发展，但你一定要清醒，现在我们已经到了“半山腰”上，虽说“无限风光在顶峰”，但“顶峰”的风险也最大。
如何获取稳定的财富
《红周刊》：从你的博客上我们了解到你们在2007年开始的时候，预期收益率是25%，后来调整到50%，而2008年的计划是只打算挣20%。如果像你说的股指目前在半山腰，最后还会出现一次疯狂的上涨，到那个时候是否也会调高收益率呢？
翟敬勇：我们是在2004到2006年取得持续收益的基础上，将2007年定为25%的回报率预期的。一般情况下，这个数据是相对保守的，2007年我们的实际回报是130－150％之间。2008年提出20%增长是要让我们自己清醒,不能贪婪。从长期看，像最近两年这种高回报率的现象是不可持续的，投资者千万不要把这种高回报当作一种常态。
《红周刊》：如何看待最近的“八二”行情？很多人认为2008年是一个讲故事的年份，有题材、有故事的股票会表现更加突出，你怎么看？
翟敬勇：“八二”现象的出现很正常，这主要还是和投资主体不成熟有关。比如有些基金经理为了业绩考核，就会局部放弃蓝筹股的稳定收益，注重短期利益，追逐市场热点，投资高风险、高回报类的品种。我认为，真正的价值投资还是应该去投资成熟的大型企业，这类企业具有稳定性、持续性、品牌性、抗风险能力强等特点。比如青岛啤酒，2007年啤酒企业的原材料价格翻番，从表面上看，青岛啤酒的利润会受损，但实际上这也正是龙头企业兼并、收购抢占市场的大好时机，而小企业就不行了。几年前全国有800多家啤酒企业，现在还剩400多家,明年过后可能就剩下200多家啤酒企业了 (高通涨会加速行业整合,尤其是低毛利的行业).
《红周刊》：那些成熟的大型企业就是你经常提到的，也是你最放心的“老八股”吧？具体都是哪些股票？
翟敬勇：所谓的“老八股”其实也是泛指，我们投资的企业主要分布在几个大行业里。比如食品饮料行业里的贵州茅台、张裕B、香港上市的中国食品、青岛啤酒；金融行业里的招商银行、中国人寿、平安；地产行业里的万科、招商地产、华侨城；公共事业里以前投资的是上海机场、盐田港、深赤湾，现在就投资的长江电力。
《红周刊》：我知道你有一个观点是股票品种的选择还在其次，更重要的是资产配置的比例。你是怎么具体配置资产的？你是如何进行资产配置的？资产配置在投资中是否重要？
翟敬勇：在我们的资产配置中，主要由战略品种、策略品种和无风险套利品种这三类组合而成。战略品种主要是寻找大行业中未来可能成为伟大企业的公司，比如金融业、食品饮料业中的某些企业。策略品种中主要是一些周期性行业的企业。比如地产行业的万科等、化工行业的烟台万华、等等。无风险套利的品种主要集中在公共事业里，机场、港口、高速公路、电力等等，基本都是充当现金的配置，一般占总比例的10%—20%，而且这个组合也会跟随市场行情的不同阶段，做出相应比例的调整。同时，我们还喜欢集中投资，看准一个企业就“下重手”，因为仓位比例越重，投资回报就会越高。
资产配置是资产管理中最重要的一个环节，我们认为配置是第一位、企业的品种放在第二位。配置的高低决定了整体资产的风险大小、收益的高低。
《红周刊》：最后说到你的具体的选股方法，如同你所说：这些好股票都是用两条腿跑出来的。能具体说说你都跑了多少家上市公司吗？
翟敬勇：我基本上已经跑了三分之二的中国了，除了东北三省、西藏、台湾外。2005年我跑了100多家公司，2006年跑了50多家，2007年由于事务性工作多了，跑得少了一点，也有50家吧。
跑上市公司的主要目的就是要找出未来可能成为龙头的上市公司。因为未来不会一成不变的，即便现在享有龙头地位，如果不前进，就可能被其它企业赶超，比如国内的有名的老牌的中药企业。所以需要不断跟踪观察。跑上市公司还有一个好处就是向成功人士学习，这是成长最快的捷径。跑上市公司的过程中能更好的体验各地的经济发展水平，更加全面的理解中国的经济、更加全面的了解企业。
《红周刊》：不过，我们知道，巴菲特多半是通过业绩报表来决定投资哪个企业的，而你为什么要跑大量的上市公司呢？
翟敬勇：这个要区别来看。巴菲特年轻时也是经常跑公司的（他投资GEICO时去拜访当时的公司总裁），而现在巴菲特已经积淀了厚重的投资素材和人生阅历，而且更多的是企业去找他，而不是他找企业了。
国内的环境和美国也不一样。目前，由于投资主体的不成熟，国内上市公司的很多情况并不能在报表数据上真正反映出来，而且中国与欧美发达国家相比，企业的违法成本也是不同的，因此，在中国有很多事情需要亲自睁大眼睛去看，才能搞清楚。去调研会消除一些投资上的偏见，以前我们是不关注低毛利的企业的，现在不同了，主要是我们去格力电器的实地调研改变了我对低毛利率企业的看法。我们发现，往往毛利率低的企业，管理层就起到了至关重要的作用。而且这种从竞争中走出来的企业，生存能力更强，后劲更足。基于这点，啤酒行业也是我们重点关注的。
此外，通过实地调研上市公司，尤其是在股东大会上与上市公司管理层，也就是与企业掌舵人之间的思想交流，通过看细节、看眼神、看状态，你会发现更多的在报表上反映不出来的东西。而对上市公司所在地的地方经济的感受以及对当地居民消费水平的调研，会让你更直观地了解公司的好坏，对于那些不太好的公司，你还可以采取惹不起躲得起的策略，先走为上。
总之，我认为，投资就和交朋友一样，花３、５年的时间去跟踪观察都是值得的。
而且在调研上市公司的过程中，我也深深感受到：所谓的成功人士不仅包括市场中的投资高手，更包括做企业的“高手”们。和成功人士为伍、和成功人士合作、让成功人士为你打工，这才是获取稳定财富的关键。
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中国海外：料2010年营业额达600亿港元(转载）
作者: 但斌
时间: [ 2008-01-11 14:54 ]
中国海外：料2010年营业额达600亿港元
中国房地产业从现在开始，至少有一个持续30年左右的较长快速发展期。"中国海外集团副董事长总经理孔庆平称。基于对中国房地产市场发展长期趋势的研究和判断，该公司预备在策略上将集中资源重点发展国内房地产业务。
30年到50年的地产繁荣期
"中国海外是通过对欧美、日本等房地产业长达百年的发展周期作比较研究，之后探寻房地产行业长期变动的规律，从而预测中国房地产业从现在开始，有一个持续30年左右的较快发展期。"孔庆平表示。
根据世界银行研究报告，人均GDP在1500美元时，房地产业进入快速发展时期；当房地产业增加值占GDP总量的6%到8%时，就可以确定为主导产业，而当占GDP总量的10%到12%时，之后增长便趋于平缓。基于上述判断，2004年，中国人均GDP已经达到1500美元，而中国房地产业增加值也逐步占到GDP总量的5%到6%。
"快速发展从那个时候开始。"孔庆平判断说。
高盛公司的研究报告则显示，从现在起，人均收入超过3000美元的中国中产阶层人口将快速增长，这种状况会持续到2035年左右，中产阶层人口将达到14亿左右，直到2050年。这可能转化为持续的购买力。
城市化进程与房地产业发展周期内部的逻辑关系也成为该公司判断地产快速发展期限的依据之一。
根据美国城市地理学家纳瑟姆所提出的"纳瑟姆曲线"：发达国家城市化过程包括两个拐点，当城市化水平达到30%时，第一个拐点出现，代表城市化发展进入势头极为迅猛的高速阶段；之后，当城市化水平超过70%之后，出现第二个拐点，代表经济发展进入超于平缓的成熟阶段。
"当城市化率达到30%时，固定资产投资率和房地产投资率开始加速增长，当城市化率达到50%时，房地产投资率将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持者众高投资率。"孔庆平说。
孔庆平所收集的数据显示：中国的城市化率2004年已经达到39.6%，房地产投资率开始快速增长，2010年城市化率预计将达到45%左右，2050年后将达到70%之后。
"城市化发展对房地产发展的持续推动，会给房地产业带来30到50年的繁荣。"
内地成为主战场
"对房地产行业长期发展趋势以及主要驱动因素的研究表明，房地产业是有30年到50年持续发展和繁荣的行业。基于这一判断，集团在制定中长期发展战略规划时，要动员和集中资源重点发展内地房地产。"孔庆平称。
该公司在1996年成为香港20大市值地产上市公司中唯一的中资公司，2007年11月又成为恒生指数成份公司，是恒指成份股中唯一的内地地产股。目前，该公司建筑业务占香港建造业市场10%左右，地产业务市值最高的时候达到1626亿港元。
"集团发展战略目标是聚焦港澳、内地、国际三地市场，成为建筑和地产行业最具影响力和竞争力的国际化公司。"孔庆平透露，到2010年，集团的营业额将达到600亿港元，利润100亿港元，市场价值2500亿港元。
目前，该公司的主营业务分为两块。其中，香港承建是在1979年成立，成为中国海外起家的基础性核心业务；此外还有从香港承建业务中逐步分拆出的香港地产和内地地产业务。两种业务相互独立又关联。
"地产可以成为承建部分的业务，承建也可以成为地产发展的可依靠的力量。"孔庆平说，内地地产的地区公司经理中，大部分都出身于香港承建。
记者了解到，中国海外从1998年开始进入内地房地产市场，迄今为止已布局珠三角、长三角、环渤海、东北和西部的19个城市，年开发面积400万平方米、销售面积则达到300万平方米。内地成为中海房地产业务的主战场。
"集团融资能力十分强大，外资银行、国内大银行给我们的融资不用项目抵押，只需要集团担保就可以，这种融资条件极少数企业能够得到。"孔庆平称。
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BTW: 目前市值1200亿,2006年销售额100亿
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缩短理想与现实的差距
2008年01月16日财时网-财经时报
本报记者 孙维晨
《财经时报》：在万科看来，做企业公民，承担企业社会责任的意义是什么？
王石：作为对城市化参与度最高的行业之一，房地产行业在做大做强的行业进程中必然会带来副作用。比如建筑改变了原有植被生态；新建筑的风格改变了原有的街道风貌；居民拆迁破坏了传统的社会生态；房价的攀升加剧了社会贫富差距等等。万科意识到这种变化的代价，并督促自己用有效的经营和额外的工作来减少冲击，给予关怀或做出弥补。过去万科曾经通过各种企业的维度来求证自己的意义：资产规模、销售额、利润、增速、产品、品牌、服务等等。后来我们意识到，作为自然和社会的一分子，我们要在自然和社会中求证存在和发展的意义。
《财经时报》：在具体经营活动中怎么体现这种观念？
王石：首先，在具体建造过程中，我们会杜绝一切不必要的浪费。我们的具体措施是提高一次性施工的合格率，减少返工。推广使用可重复使用的环保施工设施，逐步建立建筑垃圾的分类回收管理体系。我们的目标是在2010年，万科的建筑垃圾比同行业的平均水平低20%。
另外，我们计划逐步取消毛坯房建设，因为毛坯房交付时间不同，在消费者装修的过程中不可避免地产生噪音和环境的污染，以及大量的建筑垃圾。而装修房则可以节约能源，保护环境，同时还能提高房屋的整体性能。我们计划在2009年，万科的装修房开工比例达到90%。
《财经时报》：万科在解决廉租房问题上一直非常高调，目前这方面进展如何？
王石：首先，这是一个复杂的系统工程，几年来政府将此作为要务之一。那么万科所举办的“海螺行动”就是对此最好的回应。
《财经时报》：“海螺行动”是如何在万科诞生的？
王石：应该说这是对2005年国务院新八条关于健康发展房地产市场新八条的一个回应，这个文件的第一条明确提出土地供应体系问题，强调应该更多关注中低收入的人，解决他们的住房问题，作为中国发展时间比较长的一家房地产公司，我们视这次行动为一个契机。
两年前，我曾经专门就城市住宅小区的规划考察了英国，在格拉斯格有一个一百年前开发的城市阳光项目，一个肥皂厂的业主开发了一个工人居住小区，一百多年过去了，这个小区还在，这家公司也在，并且已经成为一个国际品牌——联合利华。当时的厂主利文为什么在工业革命正在严重剥削工人的时候，给工人创造比较好的生活条件？因为他相信由于工人身心健康、全身心的工作，这样投入的资本可以在产品质量、品牌上赢得回来。一百多年之后，这个住宅区成为了一个非常高尚的住宅区。
参观这个项目给我非常深的启发，所以在我回来之后，万科就提出了我们不仅仅做中高档商品住房，而且也要关注城市的低收入的住宅问题，因为如果这个城市不稳定、贫富悬殊，不能很好地解决低收入者的住宅问题，高尚住宅区也不可能高尚、不可能安宁。
《财经时报》：取名“海螺”的含义是什么？具体来说有哪些意义？
王石：我认为“海螺”有两层意义。直接理解来讲，我们知道海螺的壳是寄居蟹居住的地方，这是直观的意思；再一层意义就是海螺对人有什么用，就是号角，海螺本身能吹响一种声音，这个声音就是关心低收入人群的居住问题。
第一届海螺行动叫做“解决城市中低收入者居住方案”，今年的第二次行动减少了一个字，把“中低收入”减成了“低收入”，非常感谢建设部在把关解决方向的时候去掉了一个字，这个字去得非常好。
第一次行动虽然得到了社会的响应，但基本上是万科单打独斗做一些事情。到第二次的时候发生了很有意思的变化，虽然它是解决中国的城市住宅问题，但从邀请的代表、参与者和发言当中都感觉到有一点儿国际化的味道，甚至有英国驻广州总领事馆文化处参与本次行动。他们是最早的工业化、城市化的国家，当然也面临着类似的问题。
《财经时报》：除了海螺行动，万科还有哪些企业社会责任项目？
王石：就社会公益事业而言，我们注意到，在给我们带来巨大发展机会的城市化进程中，存在很多社会问题。比如，由于贫富差距而带来的城市低收入人群住房保障问题；由于人多地少而带来未来城市人口居住模式问题；随着行业技术的变革而带来的知识结构变革问题……
所以我们首先关注的还是城市低收入人群居住模式研究项目。2008年，“万汇楼”将完成建设，开始接受入住。万科在广州建造的“万汇楼”，是国内第一例由企业出资、探索低收入人群居住问题如何解决的实验产品。
还有小户型住宅研究项目。小户型是从产品角度来实现高效利用土地资源的核心手段，万科将通过大量研究，在更小的面积中，通过精细化的设计和建造方式，提供与传统户型一样，甚至更好地满足客户需求的产品，其中包括研究并开发建筑面积在45平米以下的超小户型。研究成果将与社会公众分享。
《财经时报》：这些都与“住”有关，而另外一些项目则与“人”有关？
王石：是的。我们做的这些事，最本质的还是关注“人”的尊严与成长。我们的“住宅工业化基础教育资助项目”，为改善建筑行业农民工的知识结构尽己之力，使得产业工人有机会获得更佳的回报和福利，一起分享社会进步的成果。
资助本土青年建筑师也是我们关注的重点。“WA-万科可能住宅设计竞赛”从培养青年建筑师开始，注入责任意识，持续关注本土语境中的建筑设计问题，使一些真正有价值的设计方案和有潜质的青年设计师走上时代舞台。这项设计赛事为两年一度的常设项目，我们会持续运营，将“WA-万科可能住宅设计竞赛”建设为具有行业影响力和国际影响力的建筑设计大赛。
《财经时报》：那么您怎么看待万科的未来？
王石：未来万科将会从环境、社会、经营者三个维度来思考和实践自身的发展，企业在发展过程中，社会问题不可回避。万科希望通过“小户型研究与推广”，以及“资助工业化住宅基础教育与本土设计师竞赛”、“城市低收入人群居住研究”等公益项目对我们生存的大环境作出响应。这些行动反映了我们的理想与决心，尽管理想与现实中间有差距，但这正是我们行动的空间所在。■
成都开发商争夺刚性需求孤岛 推出青年置业计划
焦点房地产网 house.focus.cn 2008年01月15日08:00 成都商报 刘瑞国
“留得青山在，不怕没柴烧”，经历过1993年房地产大调整的成都地产人士李文盛对记者说，购房者可以集体观望，但是如果这一次开发商选择和购房者” 对望“是不理性的，他说，那些有断臂求生勇气的开发商知道，现在是现金为王，手里房子多或者土地多的开发商把其变成现金才是最理智的行为。
结合目前的成都楼市记者发现，一些开发商面对这次宏观调控不再抱有“观望之后是反弹”的侥幸心理，而是开始果断地调整战略。目前，成都一些定位于初次置业的项目依靠其产品单价合理，户型面积控制较小，从而总价比较低的低门槛优势，成交量并不十分悲观。所以，成都万科主动调整战略，推出青年置业计划，为初次置业的青年群体提供首付支持；另有一些开发商也不约而同的以不同方式加入了这个行列。
观望期内80后成新宠
成都万科营销策划部经理谭朝(谭朝博客,谭朝新闻,谭朝说吧) 告诉记者，万科青年置业计划主要是针对楼市刚性需求做出的营销策略调整，有顺应楼市宏观调控、引导中小户型的政策导向需要，也有集团的统一战略部署。谭朝透露，万科青年置业计划首先在上海、武汉等地开展，而现在成都万科青年计划的内容主要包括，青年置业基金、感恩礼、房租礼包等一系列政策支持，提供 80～90平方米中小户型，以低总价、低首付推出市场，降低青年置业的门槛，帮助青年实现扎根成都的梦想。据悉，目前万科旗下的魅力之城、金域蓝湾、朗润园、双水岸、金域西岭都参与了这一计划。
随后记者来到万科·金域蓝湾销售，据记者现场了解，万科青年置业基金为2万元，从总购房款中直接扣除；房租礼包是置业者从买房到入住期间的房租；另外还有各种让利的优惠，对首次置业群体来说，优惠幅度还是相当可观。成都万科透露，该计划推出后，市场反应很好。据万科·金域蓝湾销售代理公司总经理毛勇透露，1月12、13日，周末两天共计卖出15套房子。
成都万科透露，目前还没有就这个首次置业的群体做统计分析，但是万科自己通过前期市场调查得出的群体素描为：25～35岁，对品牌、品质有要求，主要分为奋斗族、新婚族和创想族，对未来充满信心，月入3000～4000，租房搬家，在这个城市没有稳定感觉，需要一套房子。
而目前市场活跃的几个项目：城北金科一城（查看地图）、城东锦江城市花园（查看地图）、鑫苑名家（查看地图）等，单价合理，户型空间偏小，其客户年轻化和首次置业的群体特征特别明显，所以很多业内人士认为，以年轻人为代表的刚性需求在市场偏冷期成为了目前的成交主力。
开发商撬动刚性需求
“针对二次置业的首付和利率政策，抑制的是前一段时间近乎疯狂的投资需求，当然改善型居住也被抑制了，但是很多初次置业的群体的购房需求也随着楼市退烧带来的低潮而选择观望。”成都市场研究公司总经理欧阳晓明接受记者采访时表示，开发商通过各种刺激方式来撬动被“错杀”的刚性需求是比较现实的选择。
正成地产常务副总鄢普告诉记者，因为正成地产一直是以快速和价值让渡为战略选择，所以产品定价无论是在市场热的时候，还是市场冷的时候，都追求一个性价比高、支付门槛低的定价策略。针对目前市场上很多开发商对首次置业的年轻群体的营销，鄢普认为，首次置业这个群体比较理性，短期内用一些营销手段很难打动他们，其效果还需要观察。
一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，中海、万科等全国性上市公司针对首次置业群体的策略顺应了政策导向，也避开了降价的说法，恰到好处。
欧阳晓明认为，不得不承认前一段时间的疯狂和价格上涨让产品供应偏离了刚性需求，所以现在一些项目即使想把产品卖给以青年置业为代表的刚性需求群体也来不及了。也就是说，有一些没有品质支撑的价格，上去了但是下不来；只有那些在这个时期开盘时主动低开的，才能吸引这部分庞大的刚性需求群体。
正合地产的毛勇接受记者采访时把刚性需求定义为“该买还得买”的群体：该结婚用新房的，要在成都扎根的，旧城改造要换新房的，还有有了小孩小房换大房的，这些群体是真实的购买力，一旦品牌开发商有让利的刺激，就会成交。
刚性需求悖论：重价格更重品质
对于刚性需要的理解，往往认为是需求层次比较低的，因为第一次置业，对品牌、品质要求都不会特别高，但是业内人士并不这样认为。
炎华置信成都公司总经理徐勇告诉记者，在宏观调控之前，有一段时间成都房子推出就抢完的市场状况下，购房者对价格是十分敏感的。但是现在，理性的购房者对价格的敏感度在降低，对品质的敏感在增强。徐勇说，此次调控总体上让消费者趋于理性，而理性的表现，不但是对价格泡沫的摒弃，更是对品质泡沫的摒弃。所以，在市场趋冷淡，刚性需求孤岛成开发商抢占之地时，打折优惠会产生比较好的刺激效果，但是品质和品牌更加重要。
一位业内人士给记者举了外双楠两个项目的例子：一个品牌较好的项目均价7500元/平方米，开盘卖了近百套，而同在该区域的另外一个项目，产品类型类似，项目规模也类似，位置还要好一些，开盘均价7200元/平方米，但开盘只成交了一套房子。
毛勇表示，目前一些项目即使降价也没有用，目前市场上几个新开的项目开价很低，但是成交很冷清，证明即使是刚性需求，对品质和品牌的要求也十分清醒。可见，在理性大旗下，开发商集体讨好首次置业群体，但是分化也十分明显。
持同样观点还有金科地产营销总监冯涛，他认为只有品质是不会随市场改变的要素，一旦别的因素出现变动，品质这个要素占的砝码就比较重了。
万科《万客会》:有一种信任让我们倍加珍惜
http://sh.house.sina.com.cn 2008年01月15日13:34东方早报
万科《万客会》
有一种信任让我们倍加珍惜
几年前,在参加一个高峰论坛会时，有主持人问王石，对于万科如今取得的成绩，他会打几分？王石的回答心平气和并且数字精准：“74分。”主持人和在场嘉宾都很奇怪为什么会是这么一个数字？王石解释说，“因为这是客户给我们的评价，客户的看法远比我们自己所定义出来的成绩更能反映真实。”
是的，在乎每一个客户的想法和感受，这已经深深印刻在每一个万科员工意识行为中，这才有了万客会，有了这样一个不同寻常客户沟通平台。
在这里，我们倾听会员心声，分享家庭价值；在这里，我们了解会员所需，更好的服务会员。
更重要的是，在这里，我们发现了一个更为真实的世界——会员不再是企划报告上冷冰冰的数字，而是一张张鲜活的面孔；业主也不再是姓名年龄性别职业，而是一个个真实的人生故事。
2007，即使是最平凡的一天，我们也能结识不一样的朋友，发生不一样的故事，期待全新的感受。
这里，
总有一种信任让我们倍加珍惜
总有一个声音让我们心灵相通
总有一个社区让我们相遇相知
总有一种力量为我们传递心愿
这种力量无时不在，因为有你、有我。
这种力量无处不在，因为它在不断传递中，更加温暖、清晰、有力！
《万客会》创刊时间1999年，双月刊，上海万客会金卡会员及高端渠道投递，发行30000册
郁亮：到2009年万科将基本实现没有“毛坯房”
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年01月15日13:50 房地产门户-搜房网
郁亮：到2009年万科将基本实现没有“毛坯房”
万科集团总经理 郁亮
随着房地产行业在国民经济中的影响力越来越大，开发商的责任也在不断的扩展和延伸，从诚信的对待客户到关注我们行业影响，而今天更需要重新审视我们在社会中应该发挥自身影响相称的作用。从房地产企业角度来看，关注社会和谐，尽自己的力量来回应对客户的诚信问题，行业所面临的发展问题和社会所担负的保障问题，能力越大，责任越大，这是我们行业机遇给予我们发展商提出的时代的议题，下面我从三个方面谈谈我们这方面的认识。
第一对客户的诚信问题，我们开发所提供的产品是我们老百姓最重要的一个财产，客户对开发商的要求已经从早年对质量的关注到服务的关注，已经拓展到对开发商诚信问题的关注。因为客户与开发商在信息方面不对称造成宣传的误导，因为开发商重视销售前的宣传而轻视售后的服务，这已经成为影响开发商与客户和谐的主要矛盾。万科我们采取四方面的行动来缓解这样的问题。
第一个，我们给客户提供非常边界的投诉反馈渠道。万科从2001年开始，我们在网上有个论坛，我们相信与客户一起成长，让万科在投诉中完美。客户可以匿名在网上投诉，24小时内回复。应该说我们万科本身也从这些投诉里获得很重要的信息，也帮助万科不断提高自己。投诉论坛是我每天要看的东西，客户反映的情况是客户在免费的帮我们提高工作。
我们采取的第二个行动是采取让客户了解项目内透明的销售问题，让客户了解红线内的不利因素。2004年武汉有个垃圾场事件。当时我们建好之后，垃圾场还没有关闭，尽管垃圾场已经存在几十年了，从那时候开始我们决定我们红线外一千米任何的不利因素都在销售予以公示，客户能够清楚知道不利因素。我们从去年开始又公布了红线内的不利因素，比如你边上的停车场有便点房，垃圾房，对客户来说可能非常困扰。可能影响客户的不利因素我们红线内外都予以公示，也减少了我们跟客户的很多矛盾。
我们采取的第三个是我们给客户" 三天无理由退房"，因为现在很多的买房者很冲动，买了以后回去可能会后悔，我们给客户三天的冷静思考期，三天无理由退房，除了在深圳、杭州几个城市政府不同意我们这样做之外，我们其他的二十多个城市都已经推广了三天无理由退房的做法，这样收到了比较好的效果，也减少了客户买房之后造成的家庭矛盾。
第四个我们的工作通过客户决定做的好不好。我们每年做调查，这个调查结果跟每个员工的奖金挂钩，使公司从上到下都形成了关注客户的风气。每年调查满意度结果出来最差的三个端口和最差的三个单位都需要整改，衡量我们成功与否的最重要标准就是客户满意的程度。无论是我们给客户便捷的渠道还是红线内外不利因素的公示，客户满意度的衡量都使得客户对万科更加信任。所以2007年万科整体满意度达到89%，每一个已经成交的客户像7.11的人推荐万科的楼盘和产品。这应该说客户也给万科肯定，这是我们对客户所承担的诚信责任。
第二个是我们行业面临的诚信问题，应该说现在我们国家城市化速度很快，房地产的需求比较旺盛，在供不应求，快速发展的情况下，我们的资源很有限，所以，在这一点上万科有四个选择。我们第一个选择快速开发，既然市场的需求来说，矛盾比较紧张，这时我们应该有责任加大我们的开发速度，快速开发策略。万科一直坚决反对囤地，快速开发既满足了企业的需要，也有效缓解了市场压力，也是企业收益，社会行业责任跟社会效益之间的良好平衡。万科从2004年开始加速我们的开发节奏，我们现在从拿地到开盘时间通常在9—12个月，比2004年提高了 7个月。从2004年开始，我们每年的项目储备量差不多不到两年的水平，我们到去年9月份的时候，我们的项目储备是1600多万，2008年我们开工量将超过一千万平方米。我们在项目储备已经保持了一个最低的项目储备。
从数字看我们快速开发的成果，我们2005年整个销售额是139亿，我们到2006年，我们是行业第一个突破200亿的，我们2007年住宅方面的销售额523.6个亿，这时候我们整个快速开发策略是结合在一起的。我们采取的第二个行动是小户型住宅问题，尽管大家对90、70政策有很多不同的理解，但是我们认为是有市场支撑的，而且90、70政策在目前中国的情况下可以满足更多人的住房需求问题，所以，作为开发商我们更积极的配合响应这个政策。在2006年推出90、70政策的时候，几乎没有人举拍拍卖，而万科那个时候坚决参加了在我们所开发城市的土地拍卖，差不多以底价获得当时的一些项目。杭州的魅力之城我们是在90、70政策之前拿到地，但是我们也按照90、70政策做了安排。广州有十个楼盘是90、70政策的。我们可以看到，万科从政策出台的时候，90平米的房子只占17%，2007年已经达到33%，2008年将超过 50%，而且我们的比例会逐步提高。
第三个是装修房，我们既方便了客户，避免二次装修所带来的污染，各种各样的问题，还有我们的环境保护问题，每套房子有两问的建筑垃圾，我们在2007年的时候，超过50%新开工的楼盘是装修的，在2008年这个比例达到80%，2009年我们原则上没有毛坯房。
第四个是工业化，我们原有粗放的方式已经不能持续，在环境友好型社会的今天已经越来越难以承受。根据有关部门的统计，我们建筑能耗占全国总能耗的30%，我这里不展开了。我们正在做的工业化的实验，我们可以降低很多这方面的一些能耗，节材节能可以做的很好。我们行动方面2007年有15万平方米是工业化住宅，而且这15万平方米推向了销售。我们2009年将达到120万平方米的开工面积，应该说我们这方面的进程会比我们预期的还更快一点。这也是说我们对行业一个发展的责任。在巨大行业机会的同时，房地产开发企业也必须意识到作为城市化参与程度最高的企业之一，行业承载的责任越大，我们必须督促自己以更有效的经营缓和社会矛盾，减少对环境的冲击和影响，更审慎的对待我们拥有的社会资源。
最后我们所担负的社会保障问题，居住问题已经影响社会民生，关注社会稳定和谐，房地产开发商已经不仅仅是社会和经济的参与者，还应该能够发挥自己影响，对改善社会状况做出努力，企业的价值和意义最重要在社会中得到求证，万科首先研究城市低收入人群的居住问题，我们每年会选择如何解决中低收入人群的居住问题，每年有课题，得出研究成果，供相关部门参考。我们除了这个宣传之外，今年将推出我们第一个“万汇楼”，在广州我们会做这个安排，我们也承诺在实验结束之后用于公益事业，不再用于商业经营。除了低收入住宅做研究实验之外，我们还积极参与目前提出的社会保障住房建设问题，我们在广州，去年1月份我们参与三限双进房的建设，现在已经具备了销售条件，只等相关部门明确销售管理办法之后就可以进行销售。我们在武汉还参与了棚户区的改造，在各地政府推出的社会保障住房建设，万科都积极参与。每年万科都选择一个主题年。提醒自己首先关注社会责任的“大道”，然后以精细运营贯彻和实现。
2007年是虑远积厚，守正筑坚，只有把自己放在更正确的社会立场上，并履行自己的责任，我们才能有更坚实的发展基础，谢谢。
中信仰视万科63.30元的看多逻辑
* http://www.jrj.com 2008年01月15日 23:38 21世纪经济报道
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刘诗颖
1月15日，沉寂多时的中粮地产（爱股,行情,资讯）(000031.SZ)突然发力，早盘一度接近涨停，引领半数地产企业翻红。
在愈发严厉的地产调控下，这已不是地产板块第一次异动。
某位手握重金的基金经理告诉记者，这段时间部分基金正加仓地产股。2007年、2008年较确定的高盈利及超跌的人气是机构青睐的要因。
资本市场的口味似乎与房产实体层面的种种变化不太协调。据媒体报道，全国各主要城市房产销量均大幅萎缩，房价似乎出现了拐点的征兆。
“(地产)这轮行情我看只是一个小反弹，能否持续，房价是关键。”深圳一位重仓地产的基金经理认为。
悄然启动
深圳一位基金经理表示，部分龙头企业2007年与2008年业绩较好是支持地产的最重要原因。这种观点在公募基金行业中颇成共识。
2008年1月10日，信达澳银基金公司的投资总监曾绍雄在接受媒体采访时表示，地产未来的利润增长板上钉钉，现在的位置从利润增长的角度来讲可能有低估。
在机构名册中，地产板块铁定位列当前低估板块中的前三位。
此外，当前处于政策调控的真空期，这也是部分基金选择增仓地产的原因之一。
于是，这就直接导致了不少前段时间仓位较低的基金，现在进行小幅加仓。
从2007年12月下旬开始，地产龙头重拾升势。“保招万金”四大金刚中涨幅最大的保利地产（爱股,行情,资讯）(600048.SH)从最低点上涨已经超过30%。
看多逻辑
据深圳的基金经理介绍，管理层对目前基金买股票有严格的监控，买卖股票需要有研究报告做支持，一不留神就可能引来管理层的提醒。
而在2007年末，各方投资机构接连出具看多房产的报告，无疑给基金经理的操作提供最好的注脚。
各大投行看多房产理由主要有两点。
一是土地的需求远远大于供给，而市场面临着资金泛滥的局面。
某位研究人士认为，中国面临人多地少，粮食必须基本自给现状。由此，政府制定了2020年18亿亩耕地的政策红线。
这就意味着，在未来的14年时间里，中国年均可以减少的耕地面积仅为200万亩。如果按照2006年城市人口密度估算，每年需要新增 314万亩城市建设用地，用地缺口高达114万亩。但是反过来，涌进城市的人口却丝毫没有减少，在人民币升值的预期下，大量海外热钱和本土资金一拥而上，这助推了房价的进一步走高。
二是尽管政策冷风频吹，但实力开发商借助资本市场的力量，已经颇具实力，行业的收购兼并有利于龙头企业做强做大。
中信证券（爱股,行情,资讯）房地产行业首席分析师王德勇认为，目前的房地产市场，依然充斥着大量的中小企业，而在政策调控之下，收购兼并已经出现，拥有现金流优势的龙头企业可以强者越强。
2007年10月，万科地产以24亿元的价格收购了浦东超级大盘“地杰国际城”近50%的股份，这也是万科在二级市场收购的又一力作。
王德勇认为，随着调控的深入和调控效果的显现，激动人心的收购兼并或许会很快出现，产业整合后的公司将更有吸引力。
对于地产龙头万科A，王德勇颇为乐观，他预计公司在2007年、2008年的每股盈利为0.68元和1.40元，而目标价格定为63.30元，相当于2008年21倍的市盈率。
他认为，最近几个月，由于政策的频繁出台，地产板块的下调比较充分。多重利空后，股价被市场低估，是长线投资者进场的良机。
紧盯房价
在地产调控的风声鹤唳中，卖方研究员的乐观情绪还是引起了不少投资人士的质疑。
“地产研究员永远看多，这就和美国网络泡沫前没有人提前看空一样。”北京一位基金经理这样说道。
而在已经过去的2007年12月13日，身为中国地产的领军人物，万科董事长王石语出惊人，“我承认楼市拐点确实已经出现了”。他解释说，所称拐点不是指房价从涨到跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。其后，万科旗下楼盘启动降价策略，在广东上海等地降价15%-30%。
万科降价可以看作是调控下的生存方式。据中国指数研究院提供的最新数据监测显示，2008年第一周，全国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象，各主要城市一周房价也有较明显的波动。部分城市显现出浓郁的“有价无市”的市场氛围。
市场人士认为，房价是否出现拐点将成为是否增持地产或者增持哪类地产的关键因素。
“从各大城市的房价来看，短期的涨幅将非常有限。”上述人士表示。他认为，一旦房价涨势放缓，不少以低价拿地、高价卖房为主要经营模式的地产商都要受到拖累，即使万科这样的龙头企业也不例外。
这位基金经理表示，万科的商业模式是靠高周转率维持高增长，但是在地价越来越高，也就是地产公司原材料成本越来越高的现实情况下，必须要靠房价(也就是产成品)也相应涨价才能保持毛利率，但是现在房价被政府压住了，光靠开发量无法维持太高的业绩增长，毕竟盈利的基数越来越大。
“我们现在采取了紧盯房价的策略。”他表示，如果调控房价没压住，那过一段还是要买开发型地产龙头；如果房价压住了，那就要配置商业地产类的公司，如华侨城等。
防止房地产“拐点”由真变伪
21世纪经济报道 2008-01-16 15:47:49
防止房地产“拐点”由真变伪
目前的“拐点”，不能仅仅被理解为调控政策高压所致
时评
特约评论员 章剑锋
局部地区楼市交易的不景气迹象被业内发掘并推波助澜一番后，现时此种氛围已蔓延至更广泛地域。有舆论日前指称，包括珠三角、长三角甚至华北地区的一些城市在内，也面临着一轮楼市“拐点”。这促使很多业已支付首付款却又预期价格会进一步跌落的人纷纷反悔，不惜做出毁约举动。
目前的“拐点”，不能仅仅被理解为调控政策高压所致。众所周知，政策带来的任何抑制都是有限的，不足以完全解释“拐点”现象。拐点形成的更主要因素，实际表现为资本操纵。
此轮局地拐点实质表现只是价格的有限度回调而非触底性跌落。由于炒资的持续介入，一些先进城市的高档住宅价格受到多年不间断的炒作干扰，价格早先已被推至极端，吃力维持，加上出自中央的进一步紧缩政策之高压，获利不得又没有退路，覆顶之灾是显而易见的。此时如果没有灵活的进取回旋策略，资本则大多难免行将就木之一途。这时候的拐点，一方面是出于长期绷紧神经的资本进入休整周期的需要；一方面则是在玩弄一出以退为进的遮人耳目的伎俩。
依据在于，倘若大多数资本意欲放弃楼市，转而另觅钱途或干脆“金盆洗手”，此轮拐点不可能只胶着在低幅度的价格回调状态，由于失去资金撬起动力，价格势态会是陡起之后必陡落，至少会呈现出价格的持续性剧幅跌落，但这一情势目前并没有出现。
这正是值得密切注意的问题。三年前的上海市场就是一个明显例子，先是价格凝固、成交缩水，继而舆论势起，拐点氛围浓重。但是几个月之后，市场即一扫阴霾伪势，狂飙突进，及至后来，天价楼盘层出不穷。
当今这一轮局地拐点进程中，我们也同样需要注意，开发商们已经着手救市，反扑征兆频现。不要以为他们给予小幅度折扣或减低价格发售是在讨好购买人，这样理解是一件不可救药的事情。这是一种救市策略。他们是在步步为营制造陷阱。价格的一时松动难免将许多人套入其中。即使不能，短时内的价格回调也不能说明他们会有损失，与此相反，日后的价格剧烈反弹，将使他们从购买人身上找补更多回来。
此外，还不能排除各利益攸关方出手救市的可能。三年前调控初起，利益攸关方的一些人士就公开献声表明，他们无意打压房价。可见是要维护商品房市场的。基于这一点，后续调控也就不是主要针对商品房市场，而是在确保商品房市场不受重大折损的前提下，于政策性住房、保障性住房等边角范围内下点功夫来进行的。我们要深刻洞见这些利益攸关方的这一真实意图，方能了解市场的现实走势。
假如要使以“价格回调”为基调的拐点保持下去，以便削弱不久之后资本操控下的反扑阴谋，有这样几项较为稳妥的献议恐怕值得汲取。
其一，舆论的理性干预不松懈。目前的拐点势态，有一多半系舆论功劳，这不仅放大了局地拐点的实际，如果此时理性舆论干预早于市场而出现疲软，价格回调的拐点不可持续，市场即刻便要出现报复性反弹。
其二，调控者的正面干预不松懈。在保证整体市场不出现陡落的崩溃之势时，调控者如能不给出救市的暗示信号与态度，即使是面对这一拐点形势保持沉默，也是有助于消除无计其数的购买人日后可能面临新一轮房价反扑。
万科：什么样的激励是最好的
http://www.sina.com.cn 2008年01月15日 14:38 《中国企业家》杂志
文/本刊记者 王琦
在万科股权激励方案的成形背后，恰恰隐含着市值管理的要义
“我们的团队从来没像今天这么富裕过，从来没有像今天这么满足过。” 万科总经理郁亮这样形容股权激励对管理层团队的激励作用。
“和投资者沟通就是市值管理吗？那要看你的目的。为什么愿意沟通？为了多拿钱？那就是忽悠了。”郁亮对《中国企业家》说。
今年市值高峰时超过美国前四大房地产公司市值总和的万科，是最早进入资本市场的中国企业，也是对市值管理运筹最久的企业。所以，当郁亮面对“市值能否管理”这个问题，没有一般企业的避之不及(他们总是慌手慌脚地说“我们不操作股价”)，也没有资本新贵的得意忘形，他说：“市值管理不是战术问题。高市值增发、保持良好的投资者关系、期权激励，本身不是目的，最终还是对公司长期、健康、持续利益最大化的追求，为了股东利益的最大化。”
股市的“非理性”高烧持续不退，也有市值管理专家提醒上市公司应当给投资者“敲警钟”。但郁亮认为自己永远都不可能跳出来说“请大家当心”。“高估低估万科都是合理的。我没有资格代替投资者做判断。”
但他也会实事求是地说：“我并不赞成高市值再融资。如果市值管理是建立在长期的基础上，增发价格就不会是一个公司的管理层所关注的。价格高反而压力很大。万科31.53元的发行价是规则所迫，如果我自由定价，我会定20块钱左右，老股东有优先购买权。”
事实上，国内很少有公司能够达到万科管理市值的水平。和投资者保持良好紧密的关系、资本市场高位增发、股权分置后推动股权激励计划……万科总是做得最早、收到的负面评价最少。这些可能都是万科“追求股东利益最大化”的体现。
本文要讲的，并不是万科股权激励方案的条款，而是影响这些方案最终被推出、通过的因素。市值管理的要义，可能恰恰是隐含在这些细节当中。
同甘共苦的方案
2006年被投资者反复讨论的“万科股权激励计划”，其实已经是万科在股权激励上的第二次尝试。1993年万科发行B股的时候，郁亮已经在负责股权激励计划项目：计划从1993年做到2001年，长达9年，以3年为单位分成三个阶段，并在当时获得了主管部门(深圳人民银行)的批准。计划万科员工以约定的价格全员持股，三年后交钱拿股票可以上市交易。但是，这个计划在第一期发完之后，证监会成立明令叫停。一停就是13年。
“做股权分置方案的时候，大家已经知道股权分置方案的首批获批者也将获得推出股权激励计划的机会。所以，万科在做股权分置方案的时候，同时做股权激励计划。”郁亮不愿意重蹈13年前的覆辙，他明确告诉方案的工作小组，“股权激励计划的核心不是‘能拿到多少’，而是‘能获得通过’。”
让投资者支持你很重要，因为“股权激励”是股东奖励你。所以，我们做这个方案的时候，第一要考虑的是股东对我们有什么要求。
股东当然要求公司增长。那管理层就要从增长里面分，不要从原来基数里面分。这是一个很重要的概念。股东会担心管理层乱圈钱摊薄利润，所以股东关心定向回报率。这个指标不能定低了，定行业平均标准7%-8%就是没追求的标准，万科平均是10.5%-11%，最高一次超过12%，那这个指标就定 12%。另外，股东会关心每股盈利，我们保证每股盈利每年增长10%以上。这样，我们定了三个基本指标，作为管理层获得股权激励的条件。
在这三个要求之外，我们还有一个最高的要求：第二年的股票均价比上年高才可以得到股权。有些投资者都觉得这么做不合理，比如大盘下挫严重，万科只是小跌，那也是不错的成绩了。但我不这么想。股票均价比上一年低，说明投资者套牢了。那凭什么我们可以欢乐过年呢？我们凭什么旱涝保收呢？在现在中国投资者对价格还特别敏感的时候，管理层应该表现出和投资者同甘共苦的决心。
你说，这个方案怎么能不得到更多人的认可呢？万科的股权激励计划没有被模仿，主要因为这一条，别人不敢对自己这么狠。
股权激励是一个非常好的手段，但是我不赞成高市值做，低市值不做。因为我们的管理层——得到激励的对象，要对公司的资产知冷知热，不能光热的时候知道，冷的时候不知道了，那怎么行呢？那叫分蛋糕。我们就要求跟投资者共进退，好的时候要做，坏的时候也要做。
“发小”式投资者关系
在股权激励方案的指定过程中，郁亮带着工作小组做了两次大规模的投资者走访。像这样的投资者关系维护，在万科被视作高管层最重要的工作之一。 “很多人做市值管理希望能够从中得到利益，我觉得这是本末倒置。通过市值管理跟投资者建立更好的合作关系、更好的利益共同体关系，才是关键问题。”郁亮说。
从1993年开始，万科坚持每年两次对境外B股开投资者推介会，期间经历过“中国热”的爆满和最惨时的“台上三个人，台下两个人”。就万科一家公司坚持这样做，董事长王石和总经理郁亮还至少有一人出席。因为“投资者关系是一个长期工作。”
在对A股市场的投资者时，万科的态度曾经有些微妙。2000年之前，万科“有点儿清高”，惟恐落下了“配合炒作”的口实，对投资者“躲得远远的”。2000年后，万科想清楚“自己错了”，“市场里面是有短期投资者，你不能说，我不为他服务，你把他赶走，他是我老板，我凭什么把他赶走？”
万科心态的变化来自于中国资本市场环境发生了根本的变化。2000年之后有了真正意义上的“机构投资者”，资本市场的日渐有效引领市值管理时代的到来。郁亮说，“2000年万科开始改变资本战略，要做更符合投资者利益的事情。我们有一个基本判断：行业会进入资本时代，万科的发展离不开投资者支持。”
2000年开始，国内的投资者见面会也是一年两次。国内投资者更多是研究走访。2000年机构投资者还没几家，就十家基金管理公司。他们还没成气侯的时候，就开始跟他们有接触、有沟通，配合他们做研究，持续发展到今天，关系比较容易建立。就好像为什么我们和自己发小的关系都比较好，因为是一起一路走过来的，彼此了解容易产生谅解。
1999年，万科计划定向增发给华润。当时我就觉得这事儿不容易。宁高宁不理解，觉得我们来支持你们的发展，投资者怎么会有意见呢？结果是，万科和华润两方面的老总分别去北京、上海和深圳，都被机构投资者的小年轻指着鼻子骂：你们大股东想渔利，出价太低等等。
我们最后决定，停止这项定向增发。对于万科，就损失了20亿元。这相当于现在的200亿元。我们失去了提前加速发展的机会，换到的就是和投资者的关系。2000年，我们推出新配股方案就很成功，A股、B股全额认购了，拿到6亿多元。
现在万科和投资者的关系确实相当融洽，不然今年100亿的增发也不会这么顺利。那将来还有什么可以再做的呢？仅仅是维持吗？不是。资本市场规则经常变，投资者偏好经常变，房地产行业也在变，所以一定是要在变的格局里面，建立起新的优势来。
福州万科首场招聘会 千人竞聘15种工作岗位
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年01月16日17:16 福州晚报
福州万科在各大媒体上刊出招聘广告，列出包括高级项目拓展专员等15种工作岗位，应者云集，截止记者发稿时，已有近千份应聘材料送达万科公司，经过严格筛选，有56名应聘者进入初次面试。
万科的招聘在业界引起不小的波澜，有人惊呼：好人才会不会都被万科网罗走了？那么，万科是如何进人的？它的用人理念是什么？就此，记者走访了福州万科有关负责人。
以德为先，“人才资质模型”做衡量标准
据有关负责人介绍，万科招人的首要原则即是“德才兼备，以德为先”，然后还有专业技能、团队精神、学习能力、理性等因素。
像造汽车那样造房子，是万科正在推进的住宅标准化和产业化工作的理想。而在进人方面则设定了“万科人才资质模型”，这是有关"万科人"的标准，该模型包括资质模型和测评工具两部分内容，前者为万科需要什么样的人提供了标准，后者用来衡量一个具体的人符合标准的程度，测评报告将为最后的录用及升迁结果提供参考。通过这个模型，使得万科的个性化的东西越来越少，进一步走向职业化。它体现了企业人才的战略趋势，汇集了优秀员工的标杆行为，凝聚了企业文化，提供了战略性HRM的基石。
当然，任何一项技术都是有自身缺陷的，并非所有的因素都能包括在该模型内，所以当最高领导的主观判断和工具的结论不一致时，万科还是支持采用人的判断，因此越到高层，对模型的依赖性越低。同时，模型也需要随着企业发展进行修正，但是作为一个标准，又必须保持一定的稳定性，所以在扬弃的过程中寻找到变与不变的平衡点。
“招金保万”回应“地产拐点”
www.eastmoney.com 2008-01-14 12:25 王思景 杨代金 证券市场周刊
去年年末，王石抛出了地产拐点论，在地产界激起强烈震荡。地产股纷纷应声而落，许多甚至被腰斩，与此同时土地拍卖价格大跌甚至流拍的消息不绝于耳。
“招金保万”如何看待地产拐点？是需要长期应对的行业寒冬，还是一次时间稍长的调整？是无人幸免的行业灾难，还是行业整合的好机遇？拐点当前，囤地还是囤钱？地从何来，钱又从何来？
为此，本刊记者走访了万科、招商地产(000024行情,股吧)、金地集团(600383行情,股吧)和保利地产(600048行情,股吧)，与上述四家地产公司高管就以上问题展开对话
万科 资金取代土地成为行业瓶颈
万科董事会主席王石是房地产“拐点论”发起者。2007年12月13日，在万科资助的“海螺行动II——中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会” 上，有人问王石：“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，你是否认同楼市出现拐点的说法?”王石回答：“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的。”
此言在业内掀起了轩然大波，其后王石又在博客上就“拐点论”发表了8篇文章补充观点。中心意思从标题可窥一斑：“房地产还不出现拐点才是咄咄怪事！”、“房价快速上涨是阶段性事件”、“房价需要调整，但不会大起大落”、“看好住宅行业的发展前景”、“房地产市场仍处于长期向上趋势中”、“不囤地、不捂盘、不惜售、活存量”、“中产阶级买不起房子，市场就到调整期了”、“小户型、精装修、产业化”。
万科董秘肖莉告诉《证券市场周刊》：“万科对拐点的判断来自成交量。以2007年 11月份为例，万科掌握的房市成交面积里，深圳同比下降82%、环比下降29%，广州同比下降44%、环比下降4.3%，上海同比下降15%、环比下降 18%，北京同比下降9.7%、环比上涨6.3%。”由此出发，万科推断，珠三角地区尤其是深圳房地产市场进入调整期，而其他地区则还有待观察。
万科认为，目前珠三角房地产市场类似两年前的上海。同样由于房价上涨过快，在上一次国家宏观调控后，上海房市从2005年年底进入调整期。不过，到 2007年年底，上海房市基本完成了调整，这一判断同样基于上海房市的成交面积，2004年全年成交面积为3200万平米，2007年1-10月为 2400万平米。
值得注意的是，在这两次调整期中，万科的反应都早于市场。2004年底至2005年初，上海房价上涨幅度较大时，万科已有所察觉并付诸行动。到2005年一季度，万科赶在调整期前在上海大量推盘，大幅降低了损失。更重要的是，万科在上海市场的占有率，从调整前的不到 1%成长为2007年年末的2.6%左右，2008年可望超过3%。
肖莉强调，2007年三季度万科已开始调整销售策略，只是由于调整还未明显，外界并未对这一信息多加解读。
在2007年中期报告中，万科提出“从不会因为市场的亢奋而转向激进，将在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略，更为重视成长的质量和财务的稳健性。”
在2007年三季报中，万科总结称，“面对二季度以来各主要城市地价大幅上涨的局面……为防止占压资金、降低周转效率，万科不主张过多的项目资源保有量。目前万科拥有的规划中项目资源，可以基本满足未来两年新开工的需要，考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，万科认为当前的项目资源保有量是更恰当的。”万科此言已经清晰地表明了自己在土地储备和资金储备间的权衡取舍。显然，万科倾向了后者。
“资金将取代土地成为行业发展的瓶颈。”肖莉称，“我们希望通过周刊，呼吁有资金的公司与万科联系合作。”实际上，万科与“有钱者”的合作已经展开。比如，万科与中粮合作开发地产项目，后者控股51%。
肖莉表示，合作开发中万科不一定选择控股的方式，现在只拿利润、不合并报表的合作越来越多；万科希望借助品牌优势和管理、开发能力，除去其出资比例的利润，再获取项目总额3%-4%的管理费。
有业内人士透露，万科的公司债进展顺利，已经到证监会要求深交所“出具监管意见函”的阶段。这意味着万科公司债即将“过会”审核。如果一切进展顺利，万科将继金地集团之后，成为第二个发行公司债的A股地产公司。
肖莉透露，万科此次拟发行无担保债，市场尚无首例，利率未必低于同期银行贷款。虽然从目前的资金状况来看，59亿元的公司债对万科并没那么重要。但是，万科希望通过发行公司债使其融资渠道多元化，增加长期债务，改善负债结构。
在万科2007年三季报中，有句话耐人寻味：“万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更合适的时机，以更有利的方式来体现这一能力。”
“更有利的方式”是否意味着万科将通过加速并购其他地产企业的手段拿地呢?在2005年，万科所获土地储备中约有40%来自并购其他地产公司，2006 年此比例增至60%。对万科而言，这种方式的最大吸引力不是来自偏低的土地价格，而是付款方式。万科并购南都集团资金付讫时间为2年，而目前深圳土地拍卖付款期限是5天，且公开土地出让市场的付款要求只会越来越严。
两者相较，不难抉择。
招商地产 愁项目不愁资金
大股东雄厚实力的招商地产在应对地产拐点的措施上，与万科有着“天壤之别”。
招商地产财务总监、代理董秘黄培坤同样认为包括珠三角在内的南方市场过去两年涨得过多，市场从高位回落很正常，市场进行一定的调整消化对后市的健康发展有好处。
但招商地产的判断还有另一个因素，即政府态度。黄培坤认为，广东市场化程度较深，政府更尊重市场，不多干预；广东房地产市场，竞争更为激烈，市场敏感度高，因而“调整得早，消化得快，非要估计调整期长度的话，预计是一年，但半年、8个月就结束也很正常。”
相较其他地产公司追求高资金周转率，招商地产却反其道而行之。一方面，招商地产的出租性物业占存货比例偏大；另一方面，招商地产希望“慢工出细活”，直到现楼才开始出售。
与万科“工业化”策略不同，“我们追求的是精益求精。”黄培坤强调，“房子不是工业化产品，总要有点个性化东西。好的、稀缺的土地才是最重要的。”
实际上，招商地产并未因地产“拐点”而停止拿地的步伐。2007年12月，招商地产再度增加了25亿元土地储备。“我们认为此时土地出让价格已经下降不少，竞争不那么激烈。其他公司由于资金限制，一般年初与年末的土地价格会相对便宜，招商地产一直倾向此时拿地。”黄培坤指出，“不过，我们没有拿过地王。”
截至2007年末，招商地产的账面净现金大概为40亿元左右。黄培坤表示：“招商地产并不倾向过多的资金储备，我们现金管理严格，过多的银行存款会提高成本。”作为主要商业银行总行级战略客户，“我们只要有投资需求，就可以拿到钱”。
招商地产的十足底气，除了来自大股东招商局的支持之外，还主要来自两方面。一方面，从2005年年底开始，招商地产与香港汇德丰多次成功合作，这是招商地产的一个良好融资渠道。另一方面，招商地产控股子公司香港瑞嘉可以替其从香港市场融资，然后通过国家外汇管理局直接结汇。
黄培坤还透露，招商地产正委托一家国内机构，研究将其出租性物业证券化的事宜。
金地集团 多囤钱少囤地
针对地产拐点论，金地集团董秘郭国强表示：“我们并不觉得这是一个拐点。从长远看，中国房地产市场仍处在城市化率持续提升、住房需求刚性以及资本低利率、人民币持续升值的大背景之下。在这些因素下，金地集团仍将在相当长时期内，看好中国地产市场走势。”不过他也承认，目前地产业的确存在不成熟不规范之处，很短时间内深圳和广州房价涨幅过快的情况显著存在。“调整很正常，但远称不上‘跳水’。”他说。
郭国强认为，深圳和广州房市调整的原因主要有三：一是房价短时间涨幅过大；二是信贷资金对房市影响巨大，从2007年11月开始，很多银行按揭贷款额度已经用完，不再发放，而深圳房市对按揭贷款依赖度很高；第三个因素是中介市场的一些不良现象伤害了市场信心。
“深圳市场目前供应量仍然不足，市场观望并不意味着房市会一直低迷。”郭国强称。支持郭国强这一说法的一个论据是，这几年来，深圳市场平均每年的销售面积都有800万平方米，而深圳每年新增土地却一直维持在100多万平方米，即使以两倍容积率计算，新增供给也不过200多万平方米，而且主要集中在宝安龙岗一带。
尽管如此，地产调整期来临仍然让诸多地产商在2007年冬天倍觉寒冷。当政策剑指土地市场和信贷市场之时，如何度过这一霜冻期，是各家地产商们需要面对的难题。
郭国强透露，金地集团会一如既往地贯彻“快速滚动开发”的策略。
郭国强如此解释金地集团会采取的措施：“第一，实施技术标准化、集团采购、流程优化来缩短开发周期，提高项目开发效率，进一步提高总资产周转率。第二，进一步加大区域组合能力。目前金地在14个城市共拥有40个项目，项目所在的大部分城市情况健康。如果过度依赖某一个地方的项目，则在面临某一特定调整期时，风险会比较大，但金地不存在这一情况。目前在深圳和广州，金地在售在建楼盘均只有一个。”
郭国强还指出，在目前信贷政策不明朗情况下，金地集团将会加大自己多元化融资体系。早在调控效应浮现之初，金地集团对土地的投资已经变得非常谨慎。从2007年9月开始，金地集团在现金流管理方面已经开始执行“只进不出”的策略了，即暂时不获取新的土地储备。
金地集团2007年最后一次拿地的时间为9月28日，当时以2.04亿元获得东莞市塘厦镇坑水库商住用地项目公司51%股权，该地块用地总面积18万平方米，计容用地面积为32.4万平方米。
但谨慎并不意味着放弃机会，而是要在一个时段更多地观察市场走势，郭国强称：“我们判断2008年以后，房地产行业整合的机会更多，类似万科金地等龙头地产公司都将会有更多的行业整合机会。行业整合是一个必然趋势，中国前十大地产公司所占市场份额才6%左右，该比例在香港和美国分别是90%和35%以上。”
本刊了解到，尽管截至目前，金地集团的行业整合动作还没有迈出实质性进展，但金地集团内部早在一年多以前就已经成立了专门的并购小组，一直为即将到来的行业整合做着各种准备，也已经有了一些进展顺利、可望成功的洽谈。
目前，金地集团现金流仍然充裕。截至2007年12月底，金地集团持有现金规模仍然在30亿元左右，而其拥有贷款授信额度总额近180亿元。
2007年平安夜，前述消息人士也向《证券市场周刊》记者透露，金地公司债的批文已经被下发给公司，而从审批通过至此前的两个半月里，“批文一直躺在证监会发行部处长的抽屉里”。而证监会要求深交所为万科出具监管意见函同样为此时。
随后金地发布公告称， 2007年12月27日公司收到了来自证监会“关于核准金地(集团)股份有限公司公开发行公司债券的通知”，核准公司向社会公开发行公司债券面值不超过120，000万元。尽管这一公司债终获通行的消息有些姗姗来迟，但在信贷日趋紧缩的前景下，无疑给金地集团一剂强心针，使得金地又朝着“拥有充裕资金”的目标迈向一大步。
此外，郭国强透露，金地正委托国内一家顶级投行研究，将其持有的一项商业物业，做成证券化产品，面向此投行的合作银行的高端客户发售。
除了资本市场融资，金地集团还重视战略合作开发。据介绍，金地集团将利用自己专业开发的素质，加大与国外基金及国内拥有大量土地和资金、但不具备专业开发能力机构的合作。此前，金地已经成功与荷兰ING合作了多个项目。
保利地产 把握行业整合机遇
保利地产董秘岳勇坚说：“所谓楼市出现拐点，应该是楼市发生了根本性调转。事实上，我们并不认同，但如果说房地产上涨的迅猛势头已经到达一个拐点，我们是认同的。”
尽管前段时间，多宗土地流拍的传闻加重了地产市场恐慌，但是1月8日，广州开年以来第一场土地拍卖又创下地价新高。恒大地产集团以41亿元总价、1.3 万元/平米的楼面地价夺得广州天河区一块居住用地，并再次刷新了广州市区住宅类地块楼面地价。依此推算，这块土地未来的楼面价格必须接近2.5万元/平米，才足以支撑起拿地成本。据悉，当时参加竞标的地产开发商共有八九家，保利地产也参与其中。
“这一现象使得我们感觉到，2008年的房地产市场，有一些回暖的迹象。”岳勇坚说，“但这一回暖，我们预计将会体现在2008年‘五一’前后。”支撑岳勇坚说法主要有两个因素。一方面，在连续推出调控政策的情况下，人们的心理观望期不会太短；另一方面，春节和清明是传统的地产销售淡季。
在宏观调控效应显现的同时，“囤地不如囤钱”的观点也扶摇直上，不过保利地产似仍感轻松。“截至2007年12月底，我们资金是40多亿元，通过银行审批的资金也有40多亿元，我们一共有80亿－90亿元资金。”岳勇坚称。
影响地产公司短期风险头寸的最为重要因素是短期负债比例。岳勇坚告诉本刊，保利地产大约有120亿元银行贷款，其中中长期贷款接近100亿元。岳勇坚称：“我们之前考虑了贷款期限问题，原则上不做一年期以内贷款。”
岳勇坚认为，地产公司在土地储备过程中会有周期效应，但在拓展与发展阶段，用资产周转率这一指标来衡量周转，不一定具有代表意义。他指出，风险头寸应该从现金流的角度考虑，即看企业有没有能力来保证现在项目的开发，并看其短期偿债压力有多大。
保利地产为地产行业调整设置了一系列“防火墙”。岳勇坚称，保利地产在所有项目的开发建设前，必须以现有资金能够解决为前提，这是保利地产的“铁的原则”。
此外，保利地产还做了一些商业地产。由于保利地产中长期持有商业地产项目，在遭遇行业调控时，就可释放和销售一部分商业地产，从而适当缓解资金回流压力。“这是第二道防火墙。”岳勇坚称。而保利地产实力强劲的大股东是其区别其他地产公司的第三个抵抗调控的“防火墙”。
岳勇坚表示，保利地产的所有现有项目都已有资金保障，房改不会通过卖地或者进行合作开发；保利地产暂不会考虑通过风险资金和民间资本方式获得资金支持，因为其成本较高，这种资金并非稳定渠道且保利资金尚宽裕，甚至成本不低的证券化产品也暂不在其考虑之列。
此外，保利地产和境外银行则一直在接触、洽谈中，但只考虑境外贷款。岳勇坚称，境外基金要求的回报率高达20%，因而暂不在保利地产的考虑之列。
在越发严厉的调控面前，对于那些资金实力雄厚、财大气粗的地产企业来说，行业整合的机遇就在眼前。岳勇坚对此非常认同，“从目前来看，抛地情况比原来增多；要价没有以前那么高，比较务实。我们对行业并购也有兴趣，但是我们要求控股，不控股我们不做，主要对品牌和管理负责。”
广州万科2007年销售额达45亿元
http://www.sina.com.cn 2008年01月17日00:26 金羊网-新快报
■新快报记者 谢蔓
日前广州万科公布2007年业绩，在去年广州楼价涨势明显的情况，万科的销售额也水涨船高。据悉，广州万科今年实现销售面积50万平方米，销售金额45亿元，销售金额同比大幅增长114％。去年年底在广州楼市较为低迷的情况下，万科推出的新盘新货都实现了开门红，顺利“过冬”。
新年新项目有新看头
2007年万科在广州共取得20个项目，今年将继续在广州实行“3＋X＋Y”战略布局。其中最重要的中心城区中将有包括珠水系列的临江项目江湾东和大坦沙新项目，以及市中心金色系列的万景德和同福西项目等。同时在被万科定位为“X”区域的番禺将有沙湾的新项目推出。今年万科将继续在产品开发上下工夫。据透露，万科去年以7082元/平方米的楼面地价取得江湾东地块，将有广州从未出现的架空10层楼的创新设计出现。而万科在番禺的第一个楼盘也将建为当地的标志性建筑。
此外，万科金沙洲楼盘金域蓝湾将陆续推出一线江景TOWNHOUSE、创新大平层及都市洋房等多品类组合新产品。同时，花都方面万科云山、天景花园也将陆续加推新品。
5年时间从过江龙成主流房企
据悉，万科从2004年正式进入广州市场以来，短短5年，广州万科由当年初闯穗城的“过江龙”成长为深入当地消费市场的主流发展商。2004年是万科进入广州市场的第一年，市场占有率为1%；第二年，市场占有率上升到2.4%，进入广州市场前十名行列；2006年，广州万科销售额逾21亿，比 2005年业绩翻一番；去年，销售额再度实现翻一番，达45亿，比2006年增长114％。
著名房地产策划人王志刚在今年1月10日举行的一场房地产论坛上提到，目前国内的部分城市的确出现了楼市的冬天，但是聪明的企业能够很好地过冬。他举例说，在广州，在所有的开发商都还遮遮掩掩地打折送东西的时候，万科就直接把新货的价格调价10％，一下子，市区的楼盘引发市民排队认购，万科套现40个亿，一下子顺利“过冬”，而顺利过冬的企业还将逐渐取替那些没有学会“过冬”的企业，进一步做强做大。
记者还从万科方面得到证实，万科集团副总裁、在广州万科担任总经理5年的杜晶由于业绩显著，从今年1月份正式调任深圳万科，出任集团副总裁兼深圳市万科房地产有限公司总经理。据悉，深圳万科是万科集团旗下从事地产业务时间最长、对万科集团利润贡献最大的公司，此次调动，既是万科集团整体利益的需要，也是对杜晶在广州期间工作业绩的充分肯定。而广州万科总经理则将由原成都万科总经理张海接任。