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发表于 2008-1-27 15:44
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限价房进退维谷 降首付门槛万科变相托市
* http://www.jrj.com 2008年01月26日 22:27 东方早报
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没想到越接近“揭盅”的时刻，事情会越混乱。
当广州推出的全国第一个限价房项目保利西子湾申请进行得如火如荼之际，“比限价房更便宜的房子”却成了当地某些新楼盘突然流行起来的广告语。
出生于调控非常时期的限价房，继续遇到意料之中的尴尬。
混战
1月下旬，离保利地产（600048.SH）在广州西郊金沙洲板块开发的这个限价房项目不远处，一个叫“时代-糖果”的新盘几乎同时开售，并打出了“起价每平方米4880元”的口号。而众所周知，保利西子湾最高限价是每平方米6500元。
“搅局者”时代地产的广州副总经理李丁表示，“时代-糖果”实际开盘单价定在4880至5600元之间，最贵的单位也比邻近的限价房抵近千元。无独有偶，同样位于金沙洲的合生创展（0754.HK）一个新楼盘也开出了每平方米5400元的起始售价。
“毫无疑问，最近金沙洲所有在售楼盘都在围绕着限价房项目做文章，除了户籍限制外，想买限价房的人跟买我们房子的人，看不出明显差别。”一家同样在金沙洲做项目的开发商销售经理向记者表示。
他认为这种局面几乎不可避免，因为虽然去年金沙洲拍出了几块地王，周边也具备兴建豪宅的山水资源，但区内楼盘的目标客户大体相同。
李丁也承认，他们的新盘在户型结构以至产品定位上，都与保利西子湾有很多相似之处。限价房客户很自然就成为他们极力争取的对象。
面对突然杀出的竞争对手，保利西子湾销售负责人一再表示，限价房利润率非常低，不会再有优惠空间。“购房者只要能成功选购，已算大赚一笔。”他强调。
尴尬
保利西子湾面临的进退两难境地，恰好折射出限价房项目的尴尬。早在土地公开拍卖时，政府已确定了限价房项目的利润率，开发商腾挪空间不大。如保利西子湾一年多前买地时楼面地价达到每平方米2557元。以每平方米6500元的最高限价算，实际利润率约在15%左右。
反观狙击保利西子湾的“时代-糖果”地块，实际位于金沙洲南海市里水镇一侧，去年初开发商仅以每平方米约1200元的楼面地价购入，相对而言，其回旋余地就大得多。
在限价房项目更为集中的广州东郊科学城，上演着相似的一幕。2007年1月，万科（00002.SZ）拿下其中一处限价房地块，楼面地价达到每平方米 2635元，售价限制在6000元，当时万科方面就表示，项目实际利润率已在20%以下。万科项目还没上市，与其遥遥相望的碧桂园（2007.HK）增城凤凰城新一期住宅单位开出了每平方米4400元的售价。碧桂园向来以低成本拿地著称，远离广州市中心的凤凰城据说地价也相当低廉，有开发商羡慕“他们是进可攻退可守”。
广州现有的限价房项目大多位于城市边缘地区，直接面对邻近县市低地价楼盘的冲击，而自身地价不菲的“先天不足”，又让它们苦无还手之力。“反正我们已成为别人的靶子了。”一位限价房开发商感叹说。
广州国土房管局官员向记者表示，目前来看，限价房会让有关开发商利益受一些影响，但至少起到了控制房价过快上涨的作用。
迷惘
一些开发商并不同意限价房已拉低广州楼价的官方说法。据时代地产一位高层透露，去年12月他们的内部会议上给“时代-糖果”敲定的售价，要稍高于保利西子湾，低价开盘，更多是一种针对限价房的竞争性销售策略而已。一旦保利西子湾申请结束正式开售，前者伺机加价的可能性非常大。
对限价房的实际功能，曾参与广州有关政策设计的代理行合富辉煌（0733 .HK）首席分析师黎文江也有所保留。他认为，限价房会让项目附近区域楼盘竞争更激烈，对楼价走势有一定影响，但对市中心片区却不见得有明显效果，而且供应量太少，对首次置业者的刚性需求来说，无异于杯水车薪。
“限价房就像一个调节器，房价增长过快时，政府应增加其供应规模，若楼市平稳运行，房价水平与居民收入基本相适应，政府应减少供应规模。”他说，“但问题在于，如何确定不同时段限价房供应的合理规模？”
一直作为内地学习对象的中国香港和新加坡的住房保障制度，是建立在高效的社会信用体系基础上，居民实际收入水平和房屋需求的迫切程度，均有可信数据作为决策依据。正因如此，他们的保障性住房供应才在疏导刚性需求的同时，不至于对商品房市场造成直接冲击，又足以保证中低收入家庭“居者有其屋”。
DTZ戴德梁行研究总监黎庆文预计，今年广州将推出9个限价房项目，单位总套数约占广州同期中档住宅楼盘供应量的10%，由于限价房设计上针对中档楼盘消费阶层，将令此类项目竞争趋于激烈。
多年研究政府公共政策的中山大学教授朱亚鹏回忆说，1998年以前，广州市政府也曾利用经济适用房作为楼市供应调节工具，但因为担心“干扰市场运作”，1998年以后即不再修建经济适用房。
“房价下跌，土地出让金跟着降低，这将直接减少地方政府‘第二财政’收入，这些根本矛盾没解决，如何能保证政府对限价房供应量的判断科学有效？限价房最终会不会变味？”他质疑道。
领跑者万科（000002.SZ）总是喜欢抢先出招，上一回是在沪穗深等沿海一线城市“带头降价”，这一回则转战西南重镇成都，与银行联手降低购房者的首付门槛。
按照万科成都公司新近推出的“青年置业计划”，符合条件的首次置业者只需要交2成首付款，便可在其开发的魅力之城、朗润园等5个项目800余套房源中选购自己看中的单位，银行贷款申请手续由万科协助办理。
在这一轮调控收紧房贷发放审批后，有明文规定二次置业人士首付款不能低于房价3成，而大多数情况下，即使是首次置业实际上也不容易获得更高额度的银行贷款。
继万科之后，蓝光地产等成都本土房企陆续跟进推出类似计划，试图在浓厚的观望气氛中打开首次置业者的“心防”。
万科新招有玄机
“宏观调控显然还将继续下去，开发商不能只寄希望于投资性购房了。”1月22日晚，万科成都新项目发展部负责人韩冰出席一场小型楼市沙龙时说。在他看来，市场上首次置业者形成的刚性需求是不容易抑制的，只要有适当的条件，开发商就能收获实实在在的销售业绩。
当晚这场不足80人参加的沙龙上，万科的“青年置业计划”竟然一举成交8套新房，难怪韩冰兴奋而又自信。
此前记者在万科成都项目销售现场了解到，除了承诺为参加该计划的首次置业者确保只需交2成首付款外，万科还为他们提供贷款利率下浮15%的优惠，以及2万元的置业基金赠送，团购还将享受房价1%~3%的折扣。
据了解，万科早在2006年就开始研究适合青年人首次置业的产品。去年宏观调控政策实施后，各地楼市相继转冷，经与有关银行达成共识，万科成都公司从2007年12月30日起正式推出“青年置业计划”。
在成都万科魅力之城项目，首次置业人士购买单套90平方米以下户型，总售价不到40万元，符合首次置业条件的购房者只需要支付8万元左右的2成首付，便可由万科向银行“担保”申请8成30年贷款，月供2000多元。
“这一策略既顺应了政策导向，也避开了降价的说法，可谓恰到好处。”韩冰说。
值得注意的细节是，万科成都公司将此项“青年置业计划”的限期定在2月5日之前，而其他跟进的成都开发商更声称，到1月底优惠活动就将结束。
统计数据表明，去年12月整个成都市新盘成交量仅在8000套左右，与11月环比下降4成以上，不少开发商暗暗叫苦。以开发效率和周转速度见长的万科，去年全年在成都一地实现30亿元左右的销售回款，但年底前后项目销售压力明显大增。实施新计划后，成都万科宣称，最近一个周末的新房销量超过了2007年 12月整个月的业绩。
一位不愿具名的开发商表示，当地业界普遍预期，今年第二季度起，楼市很可能逐步走出观望期，被强制压抑的需求或许将出现报复性增长，“到那时候日子好过了，就不用像现在这样绞尽脑汁促销了。”
识时务者为俊杰
万科不仅在成都出手大方，在上海和武汉等地也针对首次置业者推出了同样的优惠方案。在业界看来，万科“青年置业计划”之类促销安排，大有与银行联手“淡季托市”的意味。因为调控造成的市场压力，不光让开发商焦躁不安，银行房贷部门也不好过。
“针对二次置业的房贷新政策继续执行，今年房贷任务怎么完成？”建设银行（爱股,行情,资讯）四川分行房地产金融部一位负责人心急如焚。去年该分行占了成都房贷业务4成的份额。
据悉，中国银行（爱股,行情,资讯）、建设银行、工商银行（爱股,行情,资讯）、农业银行等四大国有商业银行及交通银行（爱股,行情,资讯）成都支行，都争相对首次置业贷款大开绿灯。工行成都支行甚至打算通过产权分割的方式，让已购房屋的家庭同样有机会参与首付2成的计划。
1月23日下午，在本报西南新闻中心组织的“调控背景下的房地产营销策略”活动上，成都不少市场人士不约而同地呼吁“识时务者为俊杰”。
“二次置业房贷收紧，抑制了前一段时间近乎疯狂的投资需求，但也造成很多首次置业人士的观望态势。”成都万腾置业营销总监左明权说，“留得青山在，不怕没柴烧。如今市场低迷，开发商要学会妥协，尽快把手里房子或土地变成现金，才是最理智的行为。”
韩冰说得更直接：“市场不好，更要练好内功、建好管道，在有限市场当中抢饭吃。”
除力推“青年置业计划”外，近期万科成都的营销经理们也放下身段，走出售楼部频频亮相各种行业沙龙推广新盘。为推出成都首个项目筹备多时的广州恒大地产，日前更派出大队人马到四川省内三四线城市积极推广，为各地企业提供“团购”服务。新加坡吉宝置业把销售推广做到海外市场上去了，而刚刚成功赴美上市的河南鑫苑置业成都公司，更打出所谓“非主流置业计划”，口号之一是“开宝马的别来”。
韩冰认为，大多数开发商对未来楼市走势依然看好，目前的妥协可视为一种策略，只是跳出了一味在价格上“割肉”的模式而已。
最新发布的官方数据称，成都主城区住宅新盘成交均价每平方米5600元。韩冰相信，购房者指望楼价会大幅下跌并不现实。
“去年成都住宅用地公开出让的楼面平均价为每平方米3129元，至少要在此基础上每平方米加价3500元，开发商才能有利可图。”他说。 |
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