万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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易居中国获三大开发商订单
2008-01-14 08:22　中国证券报

　　易居中国(NYSE：EJ)近日频有大动作。继1月9日设立房地产投资基金后，公司日前又宣布已同三家中国领先的房地产开发商万科、中新集团和建业集团签署战略合作协议，内容包括独家代理销售房地产项目、为项目提供房地产市场研究和咨询服务。

　　根据与万科集团签署的战略合作协议，易居中国将成为万科在中国10个城市的16个现有项目的独家销售代理。这些项目2008年的可售建筑面积预计为100万平方米，总销售价值约为120亿元。此外，易居中国还将成为万科将于2008年在中国东部推出的至少一半新项目的独家销售代理，并将为万科提供相关项目的房地产市场研究和咨询服务。

　　易居中国与中新集团(0563.HK)签署的战略合作协议内容包括，易居中国将成为中新集团在中国5个城市的6个项目的独家销售代理。这些项目的可售面积约为500万平方米，总销售价值约为400亿元，其中，2008年的可售面积至少将达100万平方米。

　　根据与河南省第一大房地产开发商建业集团签署的战略合作协议，易居中国将与建业开展全面的战略合作，最初阶段涉及后者在河南省的4个项目，可售面积约为85万平方米。

　　易居中国是目前中国最大的房地产流通服务公司，，2001年至2006年间，共售出总面积500万平方米的地产，交易价值54亿美元。

　　易居中国于2007年8月8日登陆纽交所，公司2007年三季报显示，实现收入3060万美元，同比增长293%；其中房地产一级市场代理销售业务实现收入2570万美元，同比增长367%。三季报预测，2007年将实现收入1.17亿-1.2亿美元，预计全年收入较2006年增长109%- 114%。

　　受与三大开发商合作的影响，易居中国预计2008年总营收将达到2.1亿-2.4亿美元。(任晓)

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万科A关注换手率  

2008年01月14日14:06  来源：人民网－《证券时报》
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　　自2007年以来，调控政策鱼贯而出，尤其是针对房地产行业的，而基金第三季度持股市值最高的房地产股是万科A，也是持股市值排第五名的股票。2007年12月份银行收紧对第二套房的信贷，2008年政府又采取措施限制房地产的囤地行为，而该股则出现探底回升的走势。

　　2007年第三季度基金合计所持万科A的股数占流通A股比例高达35.40％，在第二季度持股比例为33.62％，在第三季度仅增持了1.78％。第三季度被110只基金持有，共计持有172822.58万股，而第二季度有97只基金持有。其中，南方基金管理有限公司旗下的南方成份精选、南方隆元产业主题、南方宝元债券、南方绩优成长、南方稳健成长2号、基金天元、南方高增长、南方积极配置、南方避险增值，合计持股31502.96万股，占到基金持股总数的18.23％。景顺长城基金管理有限公司旗下的景顺长城资源垄断、景顺长城鼎益、景顺长城优选股票、景顺长城动力平衡、景顺长城内需增长、景顺长城新兴成长、景顺长城内需增长2号、景顺长城精选蓝筹，合计持股17426.36万股，占到基金持股总数的10.09％。博时基金管理有限公司旗下的基金裕泽、基金裕隆、博时第三产业成长、博时精选、博时裕富，合计持股14890.83万股，占到基金持股总数的8.62％。可见，万科A主要受到了南方基金管理有限公司、景顺长城基金管理有限公司、博时基金管理有限公司的青睐。

　　从公司2007年三季报的业绩上看，每股收益0.29元，净资产收益率为11.49％，略高于半年报的10.55％，前三季度净利润同比实现增长31.89％，略低于半年报的36.63％。每股资本公积金1.84 元，每股未分配利润为0.31元，公司具备一定比例的分配能力。公司在2006年年报的分配方案为每10股转增5股派1.5元，2007年前三季度经营现金流为负值，预计2007年年报的分配方案可能转增或送股。截至2007年9月底，公司尚有385.7万平方米已销售资源未竣工结算，签约金额合计约 310.7亿元。

　　从公司三季报披露的前十大流通股东看，除了3家B股股东外，有第一大股东华润股份有限公司，一名非高管自然人，1家 QFII，其余4家股东全部是基金。其中，3只基金新进，1只基金增持。与A股股东基本看好的态度不同，B股股东均出现减持。从限售股解冻的情况看， 2007年12月27日已有大量定向增发的限售股解冻，目前仅剩下华润股份有限公司所持有的限售股将于2009年12月27日解冻，较长时间无需担忧套现压力。

　　基金大规模持有万科A似乎认为其可以抵御调控风险，2007年12月27日基金所持参与定向增发的限售股解冻后并无套现迹象，依然坚定看好。B股的价格尽管比A股低，QFII却持有A股，显然寄望于基金持续增持而形成上升行情。万科A能否摆脱后续调控政策的不利影响，还存在诸多不确定性，需对换手率加以关注。

　　(西南证券 张 刚)

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深国投出让实业资产 万科举牌
作者：徐广蓉         发布时间：2008-01-18 11:19         来源：
　　“我们已经报名，但是还没有结果。”1月16日，万科(000002)董秘肖莉证实，万科欲摘牌以7.35亿元的价格挂牌的深国投房地产开发有限公司49%股权。仅有一家举牌，万科几乎囊中取物。

　　以此次挂牌出让深国投房地产公司为第一步，华润系内部整合非主营业务已拉开序幕。华润持有深国投51%股权。

　　被东家相中的万科

　　去年年中，传出深国投将进行主业剥离，成为华润集团金融平台的重组计划公布以来，万科就一直属意于深国投旗下的房地产资源。坊间传言，华润为大股东的万科以及华润体系内的华润置地之间曾经展开过争夺。

　　去年12月20日，深国投房产49%股权在上海联合产权交易所挂牌转让，转让价格7.35亿元。出让方深国投对该产权转让设置了种种要求，首先要意向受让方在举牌表示受让意愿时，必须向上海联合产权交易所交付人民币2亿元作为举牌保证金。对受让方的要求也极为苛刻：意向受让公司或其控股子公司须具有房地产开发企业一级资质；在深圳有房地产开发资源优势和房地产开发成熟经验；在资本市场具备较强的融资能力和成功的融资经验；注册资金在人民币40亿元以上、总资产在人民币400亿元以上等。

　　如此严格的要求，将许多开发商挡在门外。于是坊间猜测，深国投房产的挂牌实际上已经相中了“下家”。果然，挂牌的结果是仅有万科一家举牌，几乎如囊中取物。

　　深国投房产目前土地储备面积95.53万平方米，在建项目包括深圳水榭山庄、东莞时尚岛·蓝钻和常州水榭花都等。2006年实现净利润2.38亿元。 “这一次主要出让的还是住宅类资产。”肖莉表示。并且这些资源主要集中在深圳，深圳土地资源匮乏，这是吸引万科的重要原因之一。

　　而万科从2007年11月份以来，拿地速度明显减慢。深国投房产成为万科开年第一单土地储备。

　　变身华润系金融平台

　　据悉，深国投将在今年3月底之前完成非金融业务的剥离，重组完成后，深国投将成为华润系的纯金融平台，并将以2008年的业绩为基础来谋求明年IPO。

　　按照规定，深国投为此必须清理其包括房地产在内的实业投资。

　　第一步剥离了深国投房产之后，接下来，深国投旗下的商用置业也将被剥离。深国投商用置业是与沃尔玛捆绑的展开“订单式生产”商业地产的成功模式。深国投房产持有深商用置业10%股权。据华润集团人士透露，深国投旗下的“商用置业有限公司”已划入华润集团旗下的投资开发有限公司。而商用物业也正是同属于华润集团、以“华润万象”为主打产品的华润置地所经营的主要业务。

　　万科受让深国投房产，标志着由华润主导、在华润内部重组整合深国投非金融资产的正式开始。

　　深国投注册资本26.3亿元，华润股份有限公司持有深国投51%股权，其主要业务包括受托经营资金信托业务；受托经营动产、不动产及其它财产的信托业务；受托经营国家有关法规允许从事的投资基金业务，作为基金管理公司发起人从事投资基金等非银行金融业务。其主要投资控股和参股的企业包括：国信证券有限责任公司、沃尔玛深国投百货有限公司、深国投商用置业有限公司、深圳深国投房地产开发有限公司等。2006年，深国投实现净利润5.2亿元。截至2006 年底，深国投总资产42.5亿元。

　　据悉，2004年2月深国投开辟出中国私募基金运作的新模式以来，至今深国投旗下私募基金超过43 只。截至10月底，深国投旗下私募资金规模达到60亿元。深国投单一类信托产品同集合类信托产品资金规模大致各占一半。据此保守推算，深国投信托规模可能超过100亿元，较2006年翻了一番。而国信证券则是全国性大型综合类证券公司，2006年在券商净利润排名中位居第三。

　　深国投今年3月底之前剥离非金融业务之后，其主营业务将包括金融服务(如私募基金、信托计划等)和市场服务(如证券、公募基金业务)两大块，从而在业务结构上具备了单纯金融资产上市的条件。

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在世界品牌实验室投放广告
万科：始终秉持品牌使命
《世界品牌实验室》ICXO.COM ( 日期：2008-01-17 17:14)
【ICXO.com编者按】在梳理万科品牌成长曲线的过程中，我们会发现诸多拐点，而正是这些拐点，以及高效的执行，最终成就了万科在整个中国房产行业的高度。

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    “哪怕一小步，也有新高度”。时间会抹去许多人为品牌成长而留下的脚印，却也一样成就了一条美丽的品牌成长曲线。在梳理万科品牌成长曲线的过程中，我们会发现其蜿蜒之处的诸多拐点，而正是这些曾经为人所不解的拐点（决策），以及高效的执行，最终成就了万科在整个中国房产行业的高度。

    细数万科品牌成长曲线的“拐点”

    万科的品牌构建和企业的告诉成长紧密相连，从战略开始，演绎着蝴蝶效应之美。作为屈指可数的二十来年一直保持高速成长的企业，万科从“倒卖”中淘得第一桶金，而后开启房地产之路。而涉足房地产行业之初的战略架构，对万科十余年来的高速成长奠定了扎实的基础。

    初涉房地产业的万科，借鉴SONY的客户服务理念，以服务为突破点确立企业核心价值点，在全国首创“物业管理”概念，并形成了一套超前的物业管理模式。从这个理念可以看出，王石带领的万科已经开始构建与众不同的企业核心价值观。

    这对一个企业而言是非常关键的。企业价值观经过有效的内部传播，获得员工的认同并为之奋斗，是一个团队走向成功的基础。这也带动了企业文化的发展，以支撑品牌的构建和成长。这种初始的企业价值观确立，直接影响到万科未来发展整个过程中的品牌形成和发展。
   
    王石本人的价值理念和硬朗的做事风格在企业价值观的内部传播上起到了关键的作用。万科的工作牌后面有个小卡片，上面印着万科的核心价值观。那就是：第一，客户是我们永远的伙伴；第二，人才是万科的资本；第三，阳光照亮的体制；第四是持续增长。在成立万科之初，创始人王石就按照这个思路要求企业。到今天，这些观点已经深入人心。万科的成功，得益于企业核心价值观有效的内部传播。十余年来的万科，产生了诸多佳话，如：陈之平（万科首任物业管理处经理）手揣抹布，随时清洁小区；姚牧民（91年任万科地产总经理）喝游泳池水；万科的清洁工都能随口脱出户型面积、价格到布局，甚至到装修材料等住宅信息。应该说，企业的核心价值观深入员工的内心，并引发他们相应的行动，经过发展，就形成了具有强大力量的企业文化。反映万科成长的《万科周刊》，在记录和宣扬企业文化的同时，也以开放的姿态迎合信息浪潮，从而成“剑走偏锋”之势，成为房产行业的顶级企业内刊。这无疑成为万科主品牌的价值标签。企业文化的张力，支持着诸多关于万科的服务细节在口碑传播中建构其万科“服务到家”的品牌印象。
   
    1998年，万科发起创建的客户俱乐部，简称万客会。万客会的诞生同样是一项独特创举，随后这种模式被众多同行或非同行争相效仿。这也带动了万科品牌的有效传播。万客会成为万科品牌的另一标签被市场广泛认同。企业对外传播持续发力，“我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失”的理念被广为认同、创立接受客户网上匿名投诉的对外完全公开的BBS投诉论坛使得万科品牌印象深入顾客内心、客户微笑年的概念传播更掀起全国性的讨论，这些别具一格的举措，成为万科品牌核心价值成型的有力支撑。
   
    另外，万科对住宅项目的精心开发和精准营销，使各个住宅项目无论从建筑理念、技术含量还是营销手法，都成为房产项目的经典。如，上海万科迎合风行的“新市镇”NeWTOwn概念，以低密度、低容积率、高品质为项目核心特点开发“万科四季花城”，通过对这一概念的深入解读，将其和谐共居，将广场、商业街、道路、教育医疗和住宅结合成有机整体的内涵在住宅项目中充分地演绎，满足了年轻一族的住房渴望与对品质生活的追求。而这一项目模式在全国主要城市的成功复制，使万科四季花城成为众所周知、极具市场亲和力的住宅项目品牌。其他项目品牌同样以准确的定位和沟通生活本质的理念，通过有效的传播，深入不同群体的内心。

    2001年，万科在经过充分的市场调研之后，开始对品牌进行梳理。万科与精信广告有限公司签订品牌合作协议，正式启动品牌整合。把万科品牌的利益点集中在 “展现自我的理想生活”，以“以您的生活为本”为品牌核心，提出“建筑无限生活”这一品牌口号。概括出万科品牌的个性：有创见的、有文化内涵的、关怀体贴的。建立品牌识别系统（VI）、品牌管理体系、传播策略及计划后，万科踏入整合营销传播阶段。万科的对外传播更为系统化，效果也更为显著。
   
    从首创“物业管理”模式而响彻全国到万客会的成立；从对不同项目品牌的精心运营，到近年来“建筑无限生活”品牌理念的提出，万科的企业价值理念在切实行为化的同时，也有力推动了品牌的发展。
   
    CEO营销：作秀的学问
   
    CEO营销是近年广受关注的企业形象推广手段，而营销届对这一营销模式的关注，也始于企业家明星王石与众不同的生活价值观和生活方式。和很多人不同，王石的作秀更见学问，是具有深度的。不管是有心还是无意，都推动了万科品牌向行业领导品牌的迈进。

    1998年，王石因为疾病之扰，制定了自己的登山计划，此后一发不可收，王石用文化的双脚走中国成为媒体关注的焦点。走过不为他人所理解的阶段，王石开创了一种逐渐广为金领阶层推崇的健康而富有品位的生活方式，无形中丰富了万科的品牌内涵并将万科品牌推向了新的高度。
   
    2001年6月，王石成了摩托罗拉A6288手机的形象代言人，媒体竞相报道，人人都惊愕不已。去年，王石为中国移动全球通代言的广告在央视热播，同样令人惊羡。毫无疑问，全球通的广告不仅为中国移动传播产品形象，同样为万科品牌提高了知名度。
   
    诸如广告、个人事件营销等于王石而言应该说是屡屡呈现，王石在公众场合的每一次亮相都不同程度地演变为万科“路演”，媒体在像追星族一般追逐王石时都自觉不自觉、或多或少成了万科的义务宣传员。王石开博展现的也不仅仅是其个人的方方面面，同样将是万科对外传播的一个良好媒介。《中国企业家》杂志近年来组织企业家峰会，将王石与张瑞敏、柳传志一起作为中国最值得尊重的企业家，无疑也将还未走向国际的万科企业的品牌形象拉高到顶级品牌的高度。在统一的核心价值观念之下，万科品牌与王石个人职业品牌在传播中的协同效应，使万科品牌不断走向深化，从而成为行业的领导品牌。
   
    沟通建筑与生活：以企业使命为根基的品牌大厦

    置身纷乱的商战中，无时不刻都必须承受着来自四面八方的利益诱惑，而万科的前进却越走越坚定。王石近年来多次公开强调，万科只做一件事，就是建房子。不盲目多元化，而向专业化和精细化迈进，深入地沟通建筑与生活，积极响应政策推进社会资源的公平分配，启动海螺行动探索保障弱势群体居住权的有效路径，炼成万汇楼惠及第三阶层的居住和生活，万科在自己的理想内阔步前行，再一次成为房产行业特立独行的法人。
   
    越来越清晰的企业使命，在支持企业发展的同时，也形成了品牌发展的扎实根基。万科对企业使命的履践，为万科品牌拓宽了社会人文意义的深刻内涵，这种品牌建设思路和众多全球品牌的构建策略不谋而合。如可世界品牌实验室(brand.icxo.com)
口可乐，在明晰品牌的核心价值观之后，逐渐上升为带有国家和民族色彩的国际化品牌。万科品牌在深入沟通建筑与生活的联系，完成了品牌核心价值观的确立和品牌个性的张扬之后，在企业文化的支撑下，将品牌内涵进一步拓宽——关注不同阶层的人的居住权利，将逐步融汇了平等、博爱的价值观念，从而逐渐带有明显的中国特色。
   
    万科正是因为这种执着而支持着品牌价值的不断攀升，从而巩固则投资者、员工、客户，乃至社会对其的信任和信心。从某种层面上看，建品牌和盖房子如出一辙，专业化才能带来高品质，特立独行的万科，同样以专业化的追求盖着恢宏的品牌大厦。毫无疑问，这是纷乱的中国房地产业中，最值得让人驻足欣赏的亮丽风景之一了。

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王石为什么降价？

21世纪经济报道 　2008-01-18 15:42:36


　　
　　·一戈看台·　　
　　
　　李一戈
　　
　　原拟的标题是“万科为什么降价？”因为我相信，正如万科历次重大决策一样，万科2007年12月以来的全线降价，也必是王石的意志主导，所以改为现题。

　　其实，万科刚宣布降价，我们的记者就及时写了一篇报道，且分析了万科降价的原因。但是，后来我还是多次被问到：万科为什么降价？王石为什么如此危言耸听地抛出拐点论？

　　虽然王石屡屡为万科的企业公民和社会责任而自豪，但地产商毕竟是商人，如果房子依然像卖大白菜一样，万科断不会平白无故地给购房者送去15％－30％的折扣。

　　不可低估万科在房地产业的影响力，正如不可低估王石的影响力一样。王石的拐点论遭来地产同行的一片骂声，但不要忘了，万科是房地产界首个年销售额超过500亿元的老大，社会责任的另一面是，要求这个老大带头落实国家宏观调控政策，保持房价的稳定。

　　王石率先在博客里、在公开讲话里，宣布万科不囤地，不做地王，抛出拐点论，号召三四年内不买房等，初发点均非空穴来风。郁亮也贯彻了这一思想，在1月 15有官方背景的“责任地产、和谐社会”倡议活动中，重申“万科不囤地”。而这些思想、言论的一个极致表达，就是万科突然全线降价，在政府部门面前露出了 “好孩子”的乖巧模样。

　　建设部部长或国家发改委主任找王石谈话了吗？有哪个国际智囊或策划大师给王石献计了吗？都没有听说。那么，王石是怎么悟出来的？

　　直觉和经验。

　　这话是万通集团冯主席在新书《野蛮生存》里说的。原话是这样：“王石不是理论很系统的人，但他是经验和直觉非常好的人。经验和直觉之所以非常好，主要是因为他的价值观很好，他的心态也很好”。也就是说，王石从丰富的商海经验和敏锐的商人直觉中悟出，到了2007年的年底，作为中国房地产界最有影响的地产商之一，他必须站出来说话了，拐点论、不囤地，都是必须言说的关键词。光说还不够，万科作为中国房地产企业的老大，还必须带头降价。这么做，我想，至少建设部应该是满意的吧。有朋友可能要问：为什么要让谁谁满意？那就是另一个话题了，万科也有它的苦衷，行在江湖，身不由己嘛。

　　我为什么突然引起了冯仑的新书《野蛮生存》？您可能看出来了，我想写一篇书评，在拿王石说事儿呢。

　　如你所知，写万科或王石的书摞起来得有几尺高吧，王石自己也写了两本。那些写王石的书，洋洋洒洒十几万字甚至二三十万字，但不客气地说，他们甚至还不如《野蛮生存》的一章呢。《企业家王石》这一章，不足20页，1万多字，把王石的形象、气质清晰地勾画出来了。

　　譬如，写王石给摩托罗拉手机做广告，对方给了250万，“我去了以后，看见他和一帮登山协会的人在一起，吃喝完了以后，把桌子撤了，他们拿出两张纸来，然后王石在上面签字，接着就把250万的支票给人家了。”而当时，王石的年收入也不过30万元。

　　当然，王石做到现在这个境界，仅仅凭直觉和经验是不够的。冯仑写了他很多方面，譬如，“不做老板”、“大公有私”等，以我这些年采访和了解到的王石来说，都很准确。

　　而写王石，只是《野蛮生存》的一个小小亮点而已。经济学家周其仁说，《野蛮生存》“是我看过读物中最好的”。嗯，我读的书远不及周老师，所以不敢如此断言，但就我近期所读企业家和地产商的读物而言，如果它不是最好的，至少也是最好的之一吧。

　　我以前的同事在他两本小说的后记里都这么写：一切商人，都应该看他的小说(大意)。我觉得话说得有点儿大。不过，借用他的话来说，一切地产商，一切民营企业家，都应该读《野蛮生存》，恐怕大致不谬罢。

　　美中不足的是，冯仑平日讲话里荤话连连，在《野蛮生存》里却一句也看不到。

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《野蛮生长》:企业家王石(1)
2007-12-18 12:49:18 冯仑/文 摘自：《野蛮生长》

企业家（上）：王石

伟大是管理自己，不是领导别人。——冯仑

王石是一个非常成功的范例，我认为他的成功还没有到头，还有很大的上升空间。他的成功是我们许多人不能企及的。王石是对我影响非常大的一个企业家，也是我非常推崇的企业家。

不当老板

我是在1993年上半年第一次见到王石的，那时我们刚掘到第一桶金，组建了万通集团，我们六个合伙人之间的权责关系也已明确下来。1993年初，我们一搬到新办公楼，马上开展了一轮学先进的活动。我有一个病根，从小就喜欢学先进，在小学、中学、大学都好跟中国最牛逼的人写信，那个时候没别的办法联络这些人，只好写信。文化革命期间，我写过很多信，包括给黄帅都写过信；有的人理我，大部分人都不理我。但我不气馁，报纸上每登出一个英雄人物的事迹，我就写信跟人家交流。1976年夏天，我和一个同学到上海找那些人去学习取经，因为太小，别人都不爱搭理我们，但我们仍然激情澎湃，奔走不停，逮住“先进青年”就学。所以，1993年，我提出一个计划，把中国的好公司列一下，明确自己的学习目标。我们拉了个名单，然后就挨家挨户去拜访。万科这个名字是功权告诉我的，记得功权当时说：“深圳有一帮小子，也是知识分子，开始折腾，做得特别规范。”这个名单中还有联想、四通、海南的兴南集团、港澳集团等。在海南走访时，王功权、易小迪、刘军、王启富、潘石屹都去过。第一次到深圳是我跟功权一同去的，我们在王石的办公室见到他，我们在那里谈了一下午，谈了很多。当时的谈话留给我的印象非常深，因为我们是热血青年的谈法，不谈别的，就谈自己的理想。聊的过程中，王石就提了很多问题，归结起来主要是两点：一是质疑我们的理想主义激情，建议我们想清楚，我们六个人合作，究竟是建立在利益的基础上还是理想基础上。我们当时比较相信自己是建立在理想基础上的事业伙伴，但王石说“不可能，你们将来早晚会碰到利益冲突”。再就是多元化和专业化的问题，他主张我们专注于房地产。

对于那次谈话，我总的感觉是，我们的想法和王石的想法有很大的不同，因为他已经走过来了，他比我们起步早，今天回过头来看，他比我们足足早走了七年，所以他看得更清楚；而我们那个时候刚开始，很多矛盾、很多分歧、很多问题并没有那么明显。

第一次见过之后，我们的联系并不多。直到1996年的时候，公司发生了一些变化，有的合伙人离开了，公司的业务也遇到很大的危机和调整。这时，有一次我给他打电话，他正好在北京，我说要跟他聊聊，于是就约他到京城俱乐部吃饭，在那里聊了很长时间。由于这时遇到了问题，才回想起他当年讲的有些是对的，所以我们聊得特别投机。从那以后，我们便成了好朋友，他和万科成为我随时随地观察和学习的榜样。一晃都十多年过去了，王石作为企业领袖，已几近神话；他领导的万科已走过23年，成为国内最大的住宅企业，并有望进入世界五百强。万科的成功或者王石的成功，究竟反映出一个企业家身上什么特别的力量？我对照其他类似的企业家，还是发现王石身上一些特别之处

第一是很多人不重视、或者没注意到的地方，那就是我跟王石最近说的：“你当时做的最正确的一个决定就是不当老板。”为什么呢？在那一代的企业家和创业者中，很少自己创业不当老板的，王石是唯一的例外。万科是他一手创建的，他没当老板，他追求的是职业经理人的定位。绝大多数创业者创业的目的就是自己当老板，但王石是创业不当老板，这个本身是一个很奇怪的事情。由于他不当老板，结果他跟我们走的路子和遇到的问题是完全不一样的，这恐怕也是万科为什么能超级成功的秘密之一。我曾不止一次跟王石提起过这个问题，他有两种解释。一个是当时的背景，他那个公司一开始是国营的，股份化改制的时候，他主动放弃拿大头，而是把大部分股份给了深圳特发公司，集体以职工持股会名义拿了一小部分（大约百分之三十）股份。他个人当时拿了二三万块钱买了一点股票，这部分股票经过十八年，市值不过几百万，连万科总市值的百分之零点一都不到。所以当时在那种格局下，万科走的是一个国企改制，从历史逻辑上跟我们一开始就办的民营是不一样的。

还有一个就是他本身一直在想，名和利只能得其一，在中国，得利很危险，若是不甘寂寞，那就得取名舍利。回过头来看，他的确如此：他不是个有钱人，社会上没人说他很有钱；他不是个富豪，富豪榜上从来没有他；但是好人好事的榜上老有他，这么着他在中国社会就容易生存。如果他是个富豪，同时又爱张扬，那万科就会有问题，肯定活不到现在。

另外还有一个解释，就是王石曾经有过当老板的机会，但是他没有做，主要的原因是当时有很多老人和他一起创业，如果他要当老板，那些人也要当，很多事就不容易摆平。所以他就选择了经理人的定位，因此就不存在合伙人的问题，其他人该去哪儿就去哪儿：愿意继续打工就当经理，想当老板就走。他用这种方式妥善地解决了第一代人之间通常很难解决的一个矛盾。反过来看，凡是做老板的人就都有个原罪问题，所以我觉得万科也好，王石也好，选择不做老板这件事情是非常独特的，是中国所有的创业者当中最独特的一个选择。正是这种选择，使他摆脱了原罪，也使他所有的人生、公司都跟别人不一样。比如说合伙人问题，万科的王石选择不做老板，避开了这种危机。我们创业后，由于都选择做老板，于是出现了一群老板；一当老板就带来了合伙人危机，这种危机的解决方式是各有各的不同。万通的危机解决方式，就叫做以江湖方式进入、以商人方式退出。但这是很少数，多数民营企业合伙人之间都在这一危机面前弄得很不开心，甚至是江湖恶斗、互相追杀，今天你把我送进去，明天我再把你送进去。王石不做老板，这种矛盾没有了，万科很早就进入稳定的状态，不会为这个闹震荡和耗费有限的资源，而选择做老板的人却一定会为合伙人的事分散资源和内部闹地震。一旦闹起来，拿捏不好就演变成大问题。我后来也想过，如果当时不做老板，可能也就没这么多事，也不会有分家问题，也不会存在这么多历史遗留问题，要走你一个人走，不走就赖着。而一旦成了合伙人，分手时人和资产都得分了，那公司资源就分散了。我们在1995年的时候已经管理资产70多亿，公司经合伙人这么一分，调整后还剩十几个亿；分家后的合伙人们各自又几乎都得从头开始。

当不当老板的第二个差别就是公司的业务取向问题。你选择当老板，你会有“原罪”，于是就容易产生暴利倾向，因为要解决危机，就要用一笔大钱，这个大钱怎么来？就得牟取暴利！所以公司就容易有暴利倾向，偏爱赌博，机会导向，今天抓这个，明天干那个，目的是为了解决自己的危机。因为你这个时候是老板，赚钱的冲动在于你，危机的恐惧也集于你一身，赚钱的冲动和解决危机的冲动都会导致你这个老板去做铤而走险的事情，追求暴利倾向，不断赌博，比如违规圈钱、行贿腐败、钱权交易。而你若是不当老板，这些个事没了，心态平衡了，会少犯许多错误。另外，作为经理人，自己的名声最重要，专业能力、道德品质最重要：挣的钱多少还不是第一重要的；风险小、能挣钱、专业强、道德好，这才是第一位的。

第三个差别，就叫做价值观不同，万科坚持阳光下的价值观，王石把它叫作“阳光下创造财富”。所以万科一直讲不行贿。王石的确不行贿，为什么？他不是老板应该是原因之一。通常经理人主动行贿的的确很少，都是老板行贿。由于经理人本身不追求暴利，他就没有必要为了不是自己的事，去做那么多冒险的事。王石个人对利益的获取冲动不是很大，因为他自己本身也决定取名不取利，所以他个人的收入一直都很低，而万科员工的收入很长一段时间也比较低。这些都有利于他形成一套正确的价值观，也就是阳光的价值观，不去行贿，合理规避风险，所以万科才会明确规定超过百分之二十五的利润不做。

最后，还得讲到他的治理结构。由于他不做老板，他是经理人，他就一定会有一个董事会，而且一定形成经理人文化，而不是股东文化；所以万科在早期的时候，股东的文化比较弱，经理人文化比较强。最近五六年快速成长以后，他在市场上不断地融资，给股东创造价值，股东文化有了一个比较好的改进和很大的提升。万科一直就是一个透明的、专业的和公开上市的公司，它的治理结构一直都比较好。中国的早期创业者，大多忽视公司治理结构；自己变成老板后，自己的钱跟公司的钱、股东的钱不分，家里的事和公司的事不分，为所欲为，缺少股东约束，自己又当股东又当经理，自己监督不了自己。所谓治理结构，就是公司内部的权力架构以及运作规则，好的治理结构应该是每个人都有有限的授权、有限的责任边界、有限的空间。完全的私人老板，很容易权力设定没有边界，百分之百地为所欲为。所以王石选择不当老板以后，他就必然是董事会和股东管理下的经理之一，受到监管制约：他既受公司股东会和董事会、监事会的制约，又受外部的证监会、监管部门、资本市场的制约，他已经被制约了二十四年。万科的治理结构一直非常好，他没法不成为一个好人，也没法不办成一个好公司。如果他选择了当老板，我相信他的治理结构不会像今天这么好。

所以在研究王石时，我发现他很大的一个特点就是在创业当中没有选择做老板，这跟所有的创业者都不一样，也导致了他今天能够资源集中、能够有一个很好的经理人文化、有一个很好的价值观、有一个很好的治理结构，而且能够在专业领域里持续增长，从而超越我们所有的人，并最终成为一个伟大的企业家。

meng-h

《野蛮生长》:企业家王石(2)
2007-12-18 12:50:45 冯仑/文 摘自：《野蛮生长》

一招鲜，吃遍天

很多时候，人们关注万科，是因为万科的专业化。万科由多元化转到房地产这个专业化大家都看明白了；我现在最关注的是在房地产领域里，它怎么再专业化？因为仅就房地产业来说，能做的事实际上也非常之多。万科能够走向专业化（这也是王石最重要的一个决定），这个战略决策十几年坚持下来，使万科能够走到今天，而且成为行业中的一个最具代表性的行业老大。不仅如此，他已开始冲刺全球住宅公司第一的高峰。那么，王石的房地产的专业化究竟是怎么做呢？

万科在房地产的专业化过程中实际上迈了三大步。第一步是相对于其他行业来说，他只做房地产，而不做别的；这是万科的初级阶段的专业化，这个专业化跟我们早期做房地产是一样的。比如说地域选择混乱。万科在这个阶段去过北海，去过营口、乌鲁木齐，地域上毫无章法，哪儿有个熟人、公司有个朋友，就去哪儿做。另外，从产品上看也是混乱的：写字楼、住宅，酒店、工业厂房什么都做；虽然从大专业来说他这也能叫房地产专业化，但是在房地产领域里来说，实际上它是多元化的。不仅什么房子都做，而且什么方式都做，有卖的，有租的，像天津假日酒店，先弄个酒店，弄不成时又改成了住宅甚至办公楼。结果从经营的绩效来看，有很多地方热闹了一场，也不挣钱：北海没挣钱，营口不挣钱，在天津做了好多年根本不挣钱，在乌鲁木齐也失败了。这个时期万科在初级阶段的专业化，实际上是在房地产领域里的多元化。虽然这时王石做了一个专业化的选择，但是实际上他们的经验还是不够的，结果就变成房地产领域的多元化，换句话说就是大行业的专业化加房地产内的一种多元化。

第二个阶段的专业化，是从1998 年以后开始的。从那以后，万科把住宅以外的产品都放弃了，把产品进一步集中到住宅开发，同时在地区上也更加明确，主要集中在长三角、珠三角和京津这些经济发达地区。经过这一阶段六、七年的努力，万科迅速成为一个全国最大的住宅公司。从2004年到现在，万科开始加速了，同时它也开始了专业化道路上的第三步，那就是在住宅专业化的基础上实现精细化、产业化、工业化。再有两年，万科的住宅产品的产业化水平就完全能够支撑它的更快速的发展，这一专业化的努力，保证了万科在这几年的绩效大幅度地提升，它现在的产业化和精细化的耕耘，足以支撑其大规模的增长。现在万科整个的营业额、市值和产品的量都已经在亚洲当之无愧是第一，我相信在三年之内，它可以做到全球第一，甚至进入世界500强。

万科由多元化向房地产专业化转变，再由房地产公司的多元化向单一住宅产品转变，使自己成为简单的住宅公司，最终再向精细化和产业化冲刺，每一阶段的进步都非常清晰，给人印象十分深刻。在第一阶段，应该说它的绩效也是一般般；第二阶段持续了大约九到十年，净资产收益率在百分之九或十左右；到2004年以后，净资产收益率每年都在百分之十四、十五，且一直往上走。所以从专业化这个角度来看，万科走的这条路是非常值得房地产企业研究的一条道路。

王石本人在这个过程中始终扮演着决定性的角色。在第一阶段，他还是一个直接的决策者和实际的操作者，他那个时候还是经理；在第二阶段，他也是一个非常尽心的推动者和领导者；而到了第三个阶段，基本上是专业团队当主角，他总是支持和肯定，算是一个指导者或教练。

王石对万科专业化的最大的贡献，主要有三个方面。第一就是带出了一个经理人的团队，然后在第三阶段将这个专业化使命完全交由经理人来承担，而不是自己亲自去做。万科经理人的专业化程度是非常高的。王石做了这么多年，他自己带出了一个经理人团队，然后让经理人团队完成了精细化和产业化的未来，这一点非常重要，他在专业化当中起到一个总设计师的作用。

第二就是他构建了一个非常好的制度文化。万科所有的制度和资源的安排，都是在王石主导下来安排的，你比如说他现在的人力资源系统，包括他对外的开放、治理结构，经理人的培训，这套制度是支撑他快速增长的关键所在，所以王石在制度层面上的贡献，对于架构一个现代公司制度，是最起决定性作用的力量。他选择了做经理，直接就捣鼓他这个制度，并长期完善它。我们则花了很多时间在原罪问题上，先耗费四到五年时间把这个屁股给擦干净，然后再学好，回过头来再培养经理人，这中间耽误掉好多时间；而王石不用花这些时间，他可以一直把精力用在公司治理和完善制度上。由于万科很早上市，再加上离香港比较近，他们借鉴了香港、日本的一些管理方法，少走了不少弯路。所以我觉得在专业化领域王石的贡献就是建立了一个很好的公司制度体系来支撑他的专业化，包括人力系统，也包括客户系统。

万科的专发展过程中，王石一直在讲专业化，他到处讲，使公司形成了一套专业化的价值观。相对于多元化的加法，他做减法，然后将专业化讲到所有新兴企业，讲到整个全中国。作为形象代表，他扮演得非常好，而且万科自己也率先坚持这么做，用业绩证明了专业化的成功。王石以他个人的魅力和影响力使专业化成为房地产行业成功的同义语。

大公有私

王石的性格品质也很有意思。其中有一个特点就是叫大公有私。王石在讲兼济天下、讲社会责任时，也不避讳个人的需要，他非常坦荡和磊落，这跟很多人不一样。他从不装丫挺，并不是讲公德就不讲私利，他是大公有私。他很明确地说：我非常乐意承担社会责任，行善要尽早，但是我个人该要得要，比如工资奖金，比如正常的该消费的就得消费。

我记得有一次碰到一个记者，他问王石：你老去爬山，那你为什么不把那钱省下来办个希望小学？他说你这个就不对，我有我的正常的消费需要，我做公益是有公益的需要，我有很多需要，我的需要在我有能力时我都会去做，我不能说我的收入全部都只做这一件事情。所以他不避讳个人的需要。我觉得他这个人很坦率，可以叫做大公有私，他该公的事情就公，通过为股东创造价值，为社会服务，为公众利益去做公益，推动社会的进步，同时也提升个人的价值、满足个人的成就感、扩大自己的活动空间。他不像有些人，讲公益就忌讳个人消费，谋私利就不讲公益，他是大公有私，完全能够把两件事情统一在一起。正像他办万科，万科所有的的事情是公众的利益，他都做得很好，这同时也成就了他个人。公在当头，私就在其中，这才是最高尚、最真实、最可效仿的情操。在名利的取舍上，他取了名，像他自己讲的，他有表现欲，有虚荣心，这就是他的坦率和真实。他说他偏不取利，把私利往后放，这是很可爱的一方面。正因为这样，所以你觉得他很真实，很自信，超级自信。事实上，我们在社会当中也是这样的，大公有私，大私有公，这两件事情本身是统一的，所以古人说：“非以其无私耶，是以成其私。”往往越是兼济天下，最后就越成就你个人。你为人民谋幸福，人民说你是大救星，这两件事不就统一了吗？！谋幸福是你大公，成为大救星让你有成就感，因为人家会吹捧你，从而也成就了你的私。所以公与私是互相促进、互为因果的。我觉得王石在这方面统一得非常好。大公有私，他是大公在前；但是小私也不放弃，最终以大公的追求完成了小私的满足。

王石去年工资、奖金加股票期权总共收入了三千多万，这好象是私，但这只是以小私，因为它的前提是大公。所谓大公就是说万科去年营业额超过了200亿，利润超过20亿，股票的市值到了七、八百亿，这些公的事都办完了，该私的事也得私，若该要的还不要，天天装孙子，王石可不是这种人，所以他的性格很真实。
王石特别能严于律己。比如钱财之事，他的很多钱财是秘书管的，每个钱怎么用，包括他姐姐、他家里怎么分配这些钱，都是由秘书严格控制，而且是透明的，每年都要审计的。在中国，不要说创业者，就是一般经理人都做不到这种律己。他是由创业者变成经理人的，本身就克服了自己对金钱的贪欲；同时，作为经理人，他又把自己完全置于制度的监督之下。人能够在金钱上自律非常不容易，一般的人做不到。多数人一创业就要当老板，一当老板就把在公司里的帐都弄得不清不楚。所以王石能够做到这一点是非常难能可贵的。

王石在参加登山和户外活动时，钱都是自己出的，当然朋友和赞助商也出过一部分；在进行穿越北极啊、南极啊之类的活动时，他甚至为别人往里搭自己的钱。有一次 “好日子”烟厂赞助了一个去南极的活动，他们把钱付给一家探险服务公司以后，打算让俄罗斯的飞机来接送人员和物资，结果没想到那个探险公司破产了，钱打水漂了。结果赞助商被搁那儿了，进退两难，要想继续这个项目，还得再拿钱租飞机。王石当时跟赞助商说：“因为我们还是要去，能不能先请你们把剩下的钱打了，如果那个预付款追不回来，我个人赔你，就是我拿我的钱赔你，这样保证你不损失。最后那个钱的确没弄回来，王石个人把一百多万赔给了赞助方。实际上这次去南极，也不是他一个人的事，有一帮人参加呢。他在金钱上从来都是非常透明的，从不多花公司的一分钱。它平时用自己的卡先刷，为公司办事也先垫个人的钱，然后再回去报帐，跟公司把帐算得清清楚楚。

王石把这几年拍广告挣的所有的钱全部捐掉了，自己一分没有拿。他拍的第一个广告是摩托罗拉的，对方给了250万，当时他说要捐。有一天他从白塔寺附近打电话给我，叫我过去吃涮羊肉。我去了以后，看见他和一帮登山协会的人在一起，吃喝完了之后，把桌子撤了，他们拿出两张纸来，然后王石在上面签字，接着就把250万的支票给人家了。这时我才明白，原来吃这顿饭是为了捐钱。这些年他把工资收入以外的所有广告和代言的收入全都捐掉了，但他并没有把这些事天天挂在嘴上。他早就开始投身社会公益事业了，因为他长期自律惯了，他不爱钱，就都这么处理了。王石在创业的前十七年，平均每年挣钱不到十万；当他在捐出第一笔250万广告收入的时候，他的年工资才30多万。他突然有了250万的钱，却一分没留，全都捐了，可见其境界之超然。他在金钱上的自律是超越常人的。

王石在户外活动之中他也非常自律。通过观察他，我终于发现，伟大是管理自己，不是领导别人。王石在户外活动中充分体现了管理自己的能力。自律就是管理自己，不是领导别人。比如我们去爬太白山，他背的包很沉，他却还会照顾着我一点。当时我拎过他的背包，问他怎么这么沉，他告诉我里面装的是砖头。他坚持更多负重，要用这种方法训练自己。没人要求他这样，但他一直背砖头，在背砖的情况下保持特定的行走速度，借此管理自己的精神和毅力，以便今后爬山的时候不懈怠。我们穿越戈壁的时候，他也是有意识往包里塞东西，进行负重练习。他从不放松对自己的管理。有一次我跟王石在哈巴雪山，我们都出去玩，想勾引他，找他出来聊会儿天，他就是不出来，不给大家面子，到点了就进帐篷，进去了就不出来。他要保持能量。而其他的人一听说出来热闹热闹，没一个不出来的。王石管理自己的能力就是这么强。在走路的时候他尽量不喝水，他要控制自己的身体对水的需求量，保证以后爬山的时候能够对付缺水的环境。

王石的这种严格自律和管理自己的能力，让我终于感悟到一点：伟大就是管理自己，不是领导别人。所以我们要做一个好公司，每一个领导人最重要的是管理自己，不是领导别人；你把自己管好了，以身作则，身教自己、言传他人，事业就一定能够成功。

meng-h

《野蛮生长》:企业家王石(3)
2007-12-18 12:51:44 冯仑/文 摘自：《野蛮生长》

君子三态

王石的个性很符合孔子的君子标准，叫君子三态：“望之俨然，即之也温，其言也厉。” 俨然是指伟岸高大的样子，就是看上去很一本正经，很严厉。“即之也温”，指的是跟他打交道后发现他挺好，很有人性，也很通情达理。“其言也厉”，意味着说话都说到点子上，很有力量，而且不能够违背。我一直觉得王石这个人是有情有义的真君子。他就是过去古人讲的畏友，畏就是害怕的意思，畏友主要就是讲道义相砥，两个人在一起并不完全是说好话，不是那种你顺从我、我顺从你的酒肉朋友。很多人看见王石一开始会觉得很惧怕他，他的经历又很传奇，人们心理上就比较敬畏，加上他五十五六岁这个年龄，一般年轻人见他马上会有一种压力，这便是望之俨然；实际上你若经常跟他在一起，他又有非常人性的一面，他也是一个很纯粹的人，而且很仗义。

假如说你有一个朋友，或者是发小，犯了事逃跑了，有一天，他突然跑到你这儿来要钱，你这时给还是不给呢？有很多真君子说：不能给，你给的话就是帮助他逃跑，就犯法了。所以，多数人都不会给他，或者给了又不敢说；只有少数二杆子，义气用事，名目张胆地给，而且帮忙逃跑。但是这件事情搁在王石身上，他处理得就非常有艺术，既不犯法，又有人情味：他给了，但同时又提醒并反复教育这个人去自首，然后告诉他这个钱是让他在去自首的路上用的，但是他必须答应一定要去自首。所以这个人被抓了以后，公安局审讯时也把王石找了来，问他：“钱是不是你给的？”王石说“是我给的，但是我让他去自首，你不能让他路上连吃饭的钱都没有吧！”公安又问嫌犯，那人也说是王石反复让他自首来着。王石把人性和原则结合得很好，太了不起了。好多年前，还有一件事也挺让我感动。我们曾经有一个项目，原来叫理想世界，现在叫“新城国际”。当时处于经济周期的低潮，我们在资金上遇到些困难，王石听我讲起后，就帮我分析，认为找中海公司比较靠谱，合作的可能性比较大。然后他主动帮我联系到中海的董事长孙文杰，打听到孙有一天是在北京，他那天刚好要去湖南，结果他为了这个事情专门改了机票和航程，在北京停了几个小时，陪我和孙文杰在酒店里谈了一个多小时，然后第二天早上四点多起来赶到机场飞赴湖南。他一不是为了要佣金，二不是为了给万科争好处，他就是出于本性，一种君子的本性。他答应你的事他就是会这样做，而且他主动帮你联系人，他会把这件事做好，这就是他的人性。他很乐意跟人沟通，他身边老有一些很好玩的一些老老小小的朋友，这就是他人性和率性的一面。但是他和你争论的时候是真不给面子，我印象最深的是，有一次我们正好在阿拉善，那天晚上还有老胡（建业住宅集团董事长），我们三个从晚上十点多说到早上四点，讨论公司战略问题，他不同意我的说法，我们几乎要争了起来。他就是不停地说，而且决不随声附和。我非常感动。很多时候，作为一个朋友，他觉得你不对的时候，他会非常认真地跟你谈，谈的时候他还非常严厉，不给你面子。他无私，所以说话决不拐弯抹角。去年我们做纽约世贸的中国中心项目时，开始他就是不同意，“不行，想不明白！”但是到遇到危机的最后那几天，在我们很着急要做决定的时候，他说：“一定要做，必须做，我支持你，需要我做什么我一定帮你。” 这就是君子：批评你的时候，跟你争论的时候不给面子，但是支持你的时候，他完全是无私的，所以在纽约这件事上我也挺感动。又比如我们引进泰达这件事上，因为当时公司内部有很多人有不同意见，我实在想不明白的时候就去问他，他说这是好事，一定要做，他还可以帮我，而且指导我怎么样去做工作。我觉得这个事情很反映他的个性，就是君子之态。在企业界有君子之态非常不容易。

永远做自己的管理者

我觉得王石非常勤奋，勤奋到什么地步去看看博客就知道！每天不管多累，他都要上博客上弄两句话帖上。有一次我们去滑雪，累得腰酸腿疼，摔得都没形了，倒下就睡着了，可他还在那儿上网，非常勤奋。有时我们在外面玩的时候，大家都出去喝酒聊天，他会不理你，自己关在屋里，在网上弄博客。王石是一个刻苦耐劳的人，大家都认为他不做事，实际上我觉得他做的事情是最多的。一个董事长能够驾驭几百亿的一个企业，董事长一定要站在最前头，他只有看到非常大的、广阔的世界，才能把这个企业的方向找准，所以他是在前面迎风走路的；他要应对这个社会最复杂的课题，所以他每天都在追逐时代的脚步。他对公司的思考和对公司的一些细腻的观察都时常启发和打动着我。比如三月份他飞到纽约，在哈佛跟那儿的研究人员和学生对话，又在那里招揽人才，这些工作往往媒体和公司有些人并不太了解。实际上作为一个董事长的工作来说，他是做得尽职尽心，而且很耐心地做。当然，他也在工作中享受着快乐。四月九日他从哈佛出来之后，给我短信说：“哈佛讲演之后，一位留学生的评价很受用：透出世俗化的正直，不同于官场宣扬的道德、学者的清高。这种正直是经历生活种种诱惑的结果。”我时常跟王石的秘书周慧对他的时间表，这才知道他其实很勤劳，天天飞来飞去的。所以他既勤奋，又耐劳，多累都不在乎，关键还要耐得住劳，就是不断地劳。王石的勤奋就是耐劳，而且还无怨无悔。

王石不是理论很系统的人，但是他是经验和直觉非常好的人，经验和直觉之所以非常好，主要是因为他的价值观很好，他的心态也很好，同样经历过的事情，放在他的价值观的检查下，他能够得出的判断跟别人不一样。比如说企业跟政府的关系通常很难处理，房地产商跟政府、跟社会的矛盾很多，但他拿捏得很好。万科的首席研究员天天几乎帮政府做研究；万科的公众形象非常好，他做大众住宅，也做打工的外来的民工的住宅，他拿捏的一些政策的火候和关键时候的表态非常好，但这些东西是经验和直觉，并不是理论指导出来的，在处理这么复杂的事情的时候，他是我认识的人中能够凭经验和直觉将分寸把握得最好的企业家。正因如此，万通的很多事情，我愿意去听听他的意见。用这种方法，保证我们这些年在很多大的决策上不至于走太多的弯路。他是很有经验和直觉的人，他表达的方式也很直接、很坦率，万科这几年在重大一些关键问题上的把握是非常好的。

王石善于学习。互联网兴起的时候，我们都有点懵，于是我和王石去美国硅谷考察，回来之后，他发狠说弄不懂互联网他就辞职，还让我找王功权来一起切磋。几年后，果然他把万科搬到了网上，他自己也成了超级网虫。王石起初写作是不太行的，但他勤奋，坚持天天写，现在写作已经成了他的一个强项；他渐渐能写文章，现在写书也不在话下。他看的书很多，走到哪都不停地阅读。他到北京，我们经常会找一些不同专业的人来聊天，用这种方法来吸收大量的知识。这会帮助他把经验的东西做一个更好的总结和表达，所以去年他的书卖的也很好。王石作为这一代的成功企业家，他完成了由创业者到经理人、由经理人到企业家、由企业家到社会企业家的一个完整的发展过程，是非常成功的。他是从创业者过来的，但是他做了经理人；经理人有可能成为企业家，也有可能不成为企业家。有一些经理人就是经理人，不是企业家，因为企业家要求有创新能力，有领导力，能够带动组织，不断地迎接挑战；一般的经理人只是运行、管理。他首先由创业者变成了一个经理人，他的定位是个普通经理人，但是在经理人里头他又变成了企业家，而不是一般的经理人。现在从企业家这个角色，他又升华，成了社会企业家，也就是说他承担起更多的社会责任，要为社会公益和社会进步做出很大的贡献。所以我老跟他开玩笑说：“再往下发展，基本上只有一个前途，那就是贴墙上了。”所谓贴墙上就是说成神了，没有缺点了。比如说毛主席是贴墙上的人，人一伟大就贴墙上，基本上没有缺点了。所以王石是企业领袖中接近完美的一个典型。在他的个人生活方面，可以说他拥有一个丰盛人生：他的个人生活很自由，在业余时间参加大量登山和户外活动。他挑战极限运动，曾经以企业家身份创造中国攀登珠穆朗玛峰最年长者记录。另外，他在公益事业方面也很成功。他还积极参与公益事业，而且在这方面的影响力越来越大。所以万科是一个非常值得研究的民营企业。虽然他的大股东是国企，但是他整个的创业历程跟民营企业是一样的，更重要的是，如同我先前讲过的，王石的成功还没有到头，他还有空间：首先，他的企业会做成全球最大的住宅公司；其次，他一定会成为中国最有社会影响的企业家，承担更多的社会责任。虽然他在去年的企业领袖排行里面已经排到了第一，但是考虑到社会对他的期待以及他自己的经历，我想他应该付出更多，还能够做得更好。我提出学习万科好榜样，既是鞭策自己，也是对万科和王石的激励才对。

meng-h

北京新年最大地块流标

21世纪经济报道 　2008-01-18 15:40:33


　　
　　本报记者　杨丽萍　北京报道　　
　　
　　潘石屹指出，“流标”事件同时也说明，目前地价与其价值多少有些偏离。“在北京现四五环外的地价已占到房价的三四成之多，而中心地段的地价甚至占到了五成。”

　　　　

　　土地出让的后面，是地产商未来的预期。显然，北京地产商的预期在急剧降温。
　　
　　地王“难产”

　　1月16日早上9点，京城主流媒体齐聚北京市土地储备管理中心。这一天将要推出的广渠路15号地或将成为北京新的“地王”。

　　时间到了10点半，原定当天招标的三个地块已经唱标完两块，该轮到广渠路15号地了。

　　“由于广渠路15号地的投标企业不足三家，所以该块地以流标处理。”没想到，等来的是招标现场主持人这句话。

　　据了解，广渠路15号地规划建筑面积41.76万平方米，周围配套设施较完善。最早，该地块规划为普通住宅。2006年5月29日，北京国土资源局对外公开表示，首次拟推出6个中低价位、中小套型普通商品住宅项目，广渠路15号地是其中之一。2007年12月14日，该地块却以“商品房用地”的身份出现在北京土地储备中心的出让名单中。

　　由于地理位置极佳，这幅土地备受地产商瞩目。一位不愿透露姓名的知情人士称，该块地卖出去的标书至少也有十几份。“其中包括SOHO中国、合生创展以及华润置地等地产大鳄。”北京华润置地总经理陈鹰以及SOHO中国董事长潘石屹向本报记者证实了这一说法。

　　上述那位知情人士指出，此前，万科刚刚以17亿的高价在该区域拿下了一块规划建筑面积14.9万平方米的土地，其楼面地价达到了11409元／平方米，按此推算，广渠路15号地的地价或将超过40个亿。

　　孰料，北京新年最大的一幅土地出让，竟以流标收场。
　　
　　市场信号？

　　无独有偶，当天与广渠路15号地块同时推出的来广营乡清河营村1号地也曾是一个“流标”地块。

　　据了解，来广营乡清河营村1号地规划建筑面积约66万平米，一个月前，该地块因为同样的原因“流标”。而此次重新推出也只是勉强避过“流标”命运，仅有三家企业投标，标底19.427亿元，其中北京中联亚房地产公司以21亿元成为投标最高价。

　　如出一辙的“流标”事件在一个多月的时间里连续发生，是否意味着是一种市场信号？

　　“首先是今年实行货币从紧政策，开发商从银行获取资金难度增加，或者说是无法从银行获取资金。”中原地产华北区域总经理李文杰认为，这两个“流标”地块体量大，对资金的要求不言而喻。

　　“即便是有的企业拿得出这笔地价款，但从紧的贷币政策会影响项目的后期资金链。”潘石屹坦言，特别是那些非上市企业，一定会考虑后期开发的资金来源问题。

　　李文杰指出，造成“流标”的另一原因就是土地新政的影响，土地%

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北京新年最大地块流标

21世纪经济报道 　2008-01-18 15:40:33


　　
　　本报记者　杨丽萍　北京报道　　
　　
　　潘石屹指出，“流标”事件同时也说明，目前地价与其价值多少有些偏离。“在北京现四五环外的地价已占到房价的三四成之多，而中心地段的地价甚至占到了五成。”

　　　　

　　土地出让的后面，是地产商未来的预期。显然，北京地产商的预期在急剧降温。
　　
　　地王“难产”

　　1月16日早上9点，京城主流媒体齐聚北京市土地储备管理中心。这一天将要推出的广渠路15号地或将成为北京新的“地王”。

　　时间到了10点半，原定当天招标的三个地块已经唱标完两块，该轮到广渠路15号地了。

　　“由于广渠路15号地的投标企业不足三家，所以该块地以流标处理。”没想到，等来的是招标现场主持人这句话。

　　据了解，广渠路15号地规划建筑面积41.76万平方米，周围配套设施较完善。最早，该地块规划为普通住宅。2006年5月29日，北京国土资源局对外公开表示，首次拟推出6个中低价位、中小套型普通商品住宅项目，广渠路15号地是其中之一。2007年12月14日，该地块却以“商品房用地”的身份出现在北京土地储备中心的出让名单中。

　　由于地理位置极佳，这幅土地备受地产商瞩目。一位不愿透露姓名的知情人士称，该块地卖出去的标书至少也有十几份。“其中包括SOHO中国、合生创展以及华润置地等地产大鳄。”北京华润置地总经理陈鹰以及SOHO中国董事长潘石屹向本报记者证实了这一说法。

　　上述那位知情人士指出，此前，万科刚刚以17亿的高价在该区域拿下了一块规划建筑面积14.9万平方米的土地，其楼面地价达到了11409元／平方米，按此推算，广渠路15号地的地价或将超过40个亿。

　　孰料，北京新年最大的一幅土地出让，竟以流标收场。
　　
　　市场信号？

　　无独有偶，当天与广渠路15号地块同时推出的来广营乡清河营村1号地也曾是一个“流标”地块。

　　据了解，来广营乡清河营村1号地规划建筑面积约66万平米，一个月前，该地块因为同样的原因“流标”。而此次重新推出也只是勉强避过“流标”命运，仅有三家企业投标，标底19.427亿元，其中北京中联亚房地产公司以21亿元成为投标最高价。

　　如出一辙的“流标”事件在一个多月的时间里连续发生，是否意味着是一种市场信号？

　　“首先是今年实行货币从紧政策，开发商从银行获取资金难度增加，或者说是无法从银行获取资金。”中原地产华北区域总经理李文杰认为，这两个“流标”地块体量大，对资金的要求不言而喻。

　　“即便是有的企业拿得出这笔地价款，但从紧的贷币政策会影响项目的后期资金链。”潘石屹坦言，特别是那些非上市企业，一定会考虑后期开发的资金来源问题。

　　李文杰指出，造成“流标”的另一原因就是土地新政的影响，土地新政的执行细则还没有制定出来，开发商对土地的心理预期仍不明朗。

　　采访中，陈鹰也坦言，开发商目前的确有观望的情绪。“都想着看看再说吧。”

　　潘石屹还指出，“流标”事件同时也说明，目前地价与其价值多少有些偏离。“在北京现四五环外的地价已占到房价的三四成之多，而中心地段的地价甚至占到了五成。”

　　华远地产董事长任志强也强调，去年1－9月，全国70个大中城市土地交易价格同比上涨了15％左右。“这不是一个好兆头。”

　　据记者了解，目前，北京市有关部门正在讨论将广渠路15号地这样的大地块进行分割出让。
　　
　　任志强为何总是无法中标？

　　令人惊讶的是，广渠路15号地的流标，任志强给出了迥异的看法。

　　“资金门槛并不是流标的主要原因，有钱的企业多的是。”任志强指着旁边的潘石屹说，“潘石屹有钱，我也有这个钱，也想拿这块地，但我们都没有一级开发资质。这是问题所在。”

　　任志强说，目前北京只有少数大型国有企业具备一级开发资质，但开发资质占土地评标的比重不小。“二级资质与一级资质可能会有好几分的差距，为了找回这几分的差距，二级资质的企业可能不得不在价格上多付出好几个亿。”他认为，土地评标存在资质歧视。

　　潘石屹非常认同这种说法。所以，他选择放弃投标。

　　记者从当天的土地评标标准来看，投标价格占到了100分中的35分，开发资质则占到了10分。

　　“我也搞不懂，这一两年，我也参与了很多地块的投标，价格高也中不了，适中也中不了，低也中不了。”任志强似乎不无义愤填膺地说，光是去年12月，华远地产用于投标土地的保证金就超过了10亿，但最终还是一无所获。“我2006年因为拿地交保证金的利息损失就多达6000万元。”　　

[ 本帖最后由 meng-h 于 2008-1-18 23:02 编辑 ]

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多谢楼主，万科这样的好票不知道能否熬过今年的调控，焕发新的光彩？:)

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建设部考虑将中等收入家庭纳入住房保障

——《东方早报》
　
　



　　建设部部长汪光焘日前指出，2008年，在房价较高、涨幅较快的大中城市，应努力帮助中等收入家庭解决住房问题。这意味着，政府部门在反复强调保障低收入家庭住房问题后，开始考虑将中等收入家庭也纳入到政府住房保障规划范围中来。

　　建设部网站1月18日公布了汪光焘在全国建设工作会议上的报告。汪光焘在会上明确指出，2008年要增加限价房供应，鼓励各地发展政策性租赁住房，帮助中等收入家庭解决住房困难。同时，各地必须在6月底前完成2008-2012年住房建设规划并向社会公布。

　　增加限价房供应

　　汪光焘指出，未来将全面推进住房保障制度建设。健全廉租住房各项制度，加大廉租住房房源筹集力度，建立廉租住房、经济适用房定期上报制度，落实责任。

　　在谈及2008年建设工作目标时，汪光焘提出，要加快改善城镇中低收入家庭住房条件，2008年年底前，所有市、县对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭，基本做到应保尽保。东部地区和其他有条件的地区要将廉租住房保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

　　值得注意的是，中等收入者的住房问题也被纳入政府住房保障范围之内。汪光焘表示，商品住房价格高位运行和上涨较快的大中城市，2008年度批准规划的商品住房建设中，要增加限价商品房供应，努力帮助中等收入家庭解决住房问题。

　　发展政策性租赁住房

　　汪光焘指出，2008年要重点抓好九个方面的工作，其中包括加强和改善房地产市场调控，加快解决城镇中低收入家庭住房困难。

　　除增加限价房供应外，在房价较高、涨幅较快的大中城市，还要切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，规范限价商品房的定价管理、供应对象和上市交易。在着力解决低收入群众住房困难的同时，鼓励各地区积极探索，发展政策性租赁住房，帮助中等收入家庭解决住房困难。

　　汪光焘提出，各地在1月底前要公布2008年度住房建设计划，3月底前要公布2009年度住房建设计划。6月底前要公布2008年至2012年住房建设规划。重点明确廉租住房、经济适用住房、限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目。

　　加大房地产调控力度

　　汪光焘指出，未来将继续加强房地产市场调控力度，支持自住性需要，引导改善性需求，抑制投资性需求，遏制投机性需求。

　　具体措施包括，完善和落实有区别的税收、信贷政策，严格执行第二套住房信贷管理的有关规定，推进征收物业税试点，合理增加住房保有成本，抑制投资性购房和大套型住房消费，促进闲置住房流通。会同有关部门继续完善对境外机构和个人购房的管理，加强对外商从事房地产开发经营行为的调控、引导和规范。

　　此外，将加大房地产市场监管力度，查处房地产企业捂盘惜售、哄抬价格、虚假广告、合同欺诈、恶意炒作、拒绝接受公积金贷款等违法违规行为；加强商品房预售和二手房交易资金监管。加强住房公积金监管，改革完善住房公积金制度。推动住房公积金监管信息系统建设。早报记者 刘秀浩 来源：东方早报

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九巨头跻身地产“百亿俱乐部”

——《第一财经日报》
　
　


2008年01月18日09:14 来源：第一财经日报
　


　　在物理学上，从冷水到沸水的临界点是100摄氏度；而在2007年的中国地产界，这个临界点是100亿元。地产业俨然已经成为一台造富机器。

　　2007年12月27日，随着龙湖·春森彼岸一位客户签约购房，拟赴港上市的重庆市最大房地产企业——重庆龙湖地产发展有限公司（下称“龙湖地产”）2007年的销售收入突破100亿元大关。

　　龙湖地产的总经理周德康近日在电话里告诉《第一财经日报》，龙湖地产已经成为中国西部首家销售收入破百亿元的房地产企业。

　　受益于楼市火爆，这家西部地产商实现了惊人的增长。就在数月之前，龙湖地产的集团高级总监、公关事务王桐告诉《第一财经日报》：“2005年，龙湖地产销售总额突破20亿，2006年突破33亿元，2007年全年的销售总额预计为80亿元人民币，有望冲击90亿元。目前公司的土地储备为1300万平方米。”

　　或许连龙湖地产自己也没有想到，短短几个月，火爆的楼市已经将它提前推入了地产“百亿俱乐部”。

　　“在房价的涨声中，中国内地地产巨头的销售也是芝麻开花节节高，‘百亿俱乐部’迅速扩容，一批地产新贵杀了进来。”新加坡仁恒置地集团公司（Yanlord Land Group Ltd.）一位高管评价。

　　和龙湖地产同样幸运的是绿城房地产集团有限公司（下称“绿城”），“154亿元”是它的2007年期末成绩单，这也是该公司销售额首度突破百亿。与2006同期相比增长107%。

　　2007年，绿城在国内26个城市开发了42个项目，在建面积达530多万平方米，交付面积达150多万平方米；全年新开盘项目11个，新开工面积约370万平方米，新增项目20个，土地储备总建筑面积达2000多万平方米。

　　绿城有关负责人公开表示，2008年绿城将努力向“三五年内做到全国前三至五名”目标迈进。2008年绿城新开工面积将达到540万平方米，在建面积超过800万平方米。

　　尽管各家地产公司最终的销售数据尚在统计之中，但是综合有关公司的财务信息和公开资料，2007年，已有9家内地地产巨头跻身“百亿俱乐部”。

　　在DTZ戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司（下称“戴德梁行”）综合住宅服务中国华东区董事胡港文看来，2007年各地楼市一路向上，价格节节攀高。房地产行业整体利润丰厚，使得地产公司在造富运动中，销售数据一路高歌猛进。

　　除了上述2家地产新贵，在2007年，万科（000002.SZ）、富力地产（2777.HK）、中海、保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH）、碧桂园控股有限公司(2007.HK)、上海绿地集团、合生创展集团有限公司（0754.HK）等7家房地产企业的销售额昂首跨过百亿大关。从相关的公开信息来看，2007年销售额突破百亿的国内地产企业目前有9家，一个庞大的地产界“百亿俱乐部”呼之欲出。

　　据了解，2004年顺驰、合生创展、绿地3家突破百亿大关；2005年，万科、合生创展入围“百亿俱乐部”；2006年的名单则是万科、合生创展、中海、富力地产。

　　其中，2008年1月8日，万科公告的2007年销售业绩表明，该公司去年全年销售面积合计613.7万平方米，销售金额合计523.6亿元。与之相比，此前市场各方多预测万科2007年的销售额应在400亿左右。

　　综合各方信息，2008年，各家地产公司依然看多后市，把新一年的市场销售目标预设得比较高，提出两百亿、三百亿甚至千亿目标的公司不在少数。

　　需要特别指出的是，大华（集团）有限公司、复地（集团）股份有限公司（2337.HK）、金地（集团）股份有限公司（600383.SH）等国内一批实力卓著的地产公司在2008年都将会是“搅乱”“百亿俱乐部”的巨大变量，颠覆排名榜单。(叶国靖)

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中房协：房价短期不可能下跌

——《东方早报》
　
　



　　早报讯 中国房地产协会副秘书长何琦18日在一次行业研讨会上表示，在未来一段时间内，房地产价格不可能下跌；但在宏观调控下，并通过加大投资力度，未来房价上涨的幅度将会趋缓。

　　据报道，何琦表示，在市场供不应求和地价持续攀升的情况下，房价仍然存在着较大的上涨压力。由于房地产存在建设周期，投资转化为供应仍需一段时间。

　　他表示，由于不少开发商在执行国家宏观调控政策上仍存在观望情绪，这就导致存量土地进入市场缓慢；同时由于投资渠道缺乏，投资和投机性需求旺盛等都加剧了当前市场供不应求的矛盾。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强昨天接受采访时也表示，房价上涨将是近一两年难以改变的现实。他说，北京房地产市场供需矛盾一直比较紧张，房价上涨趋势可能短期内还是难以改变，尽管2008年会有大量保障房项目出现，但商品房部分供需矛盾依然会存在，房价上涨短期内是难以改变的现实。

　　他认为，2007年末出现的观望基于对未来政策的不确定性，政策落实情况将直接影响2008年房地产市场。

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摩根士丹利建议增持内地房地产股
http://bj.house.sina.com.cn 2008年01月22日10:28  中国证券报-中证网

　　摩根士丹利昨日发表报告，上调内地房地产业评级至“吸引”，认为过去2个半月内房股累计调整39%，是三年来最大跌幅，建议是增持的时候了，首选股份包括合景泰富(1813.HK)及雅居乐地产(企业专区,旗下楼盘)(3383.HK)。

　　大摩表示，内房股平均较每股资产净值有22%折让，由于该行首选股份的主要项目平均售价预测低于市场水平，相信目前每股资产净值估算是稳固的。大摩指出，中国房地产市场的增长趋势没有改变，而市场对相关股份在财政上的困难反应过度。

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王石出席2008年中国人力资源管理新年报告会 . .  . .  . .  . .  . .  . .  . .  . .  . .  . .

2008.01.22

[ 本帖最后由 meng-h 于 2008-1-22 20:39 编辑 ]

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经济学家调研：76%预期深圳等城市房价将下跌

——《第一财经日报》
　
　


　　编者按

　　　　自2006年1月首次启动以来，《第一财经日报》经济学家调研至今已是第五期。在本期中，有来自国内政府部门、研究机构、大学、金融机构等诸多领域的60位经济学家，以及来自全球金融市场的23位基金经理、研究人士等参与调研。

　　　　《第一财经日报》经济学家调研每半年举行一次，本报举办该调研的目的，在于将经济学家对经济形势最前沿的判断和洞察，集中反馈给读者，为市场提供权威的、连续的、经得起考验的经济形势与市场展望调研报告。

　　继续加息几成共识

　　在跟进举行的利率问题调查中，我们以每次加息27个点，调查经济学家预期的加息次数。其中有49%预期2008年中国央行将加息3次以及以上， 32.7%预期将加息2次，12.7%预期将加息1次。另外还有2位经济学家预期2008年将不会再次加息，还有1位经济学家预期2008年中国央行将降息。

　　参加该题目调研的经济学家有55位，累计预期2008年将再次加息的经济学家占比达到了95%；其中预期加息在2次以及以上的占到了81.7%，预期加息3次以及以上的则占到了接近半数。

　　在美联储继续降息，乃至继续大幅降息已成市场共识的背景下，调研中95%的经济学家预期央行将继续加息，这显示出经济学家并不认为中美利差是中国利率政策所必须要考虑的准则性因素。

　　另外，有2位经济学家预期央行不会再加息，有1位经济学家甚至预期央行将降息，这种独特的视角也值得我们留意和关注。

　　76%预期深圳等城市房价将下跌

　　“拐点论”虽然没有在2007年的中国房地产市场达成共识，但提出“拐点论”显然是近几年中国房市的第一次，也意味着在经历了连续几年的上涨之后，中国房地产市场迎来了可能的房价下跌。这已经表现在深圳等地区的房价上。

　　我们以多项选择形式分别对一线和二线城市房价预期进行了调研。其中，有39.3%的经济学家预期，包括深圳、北京等在内的所有一线城市的房价都将出现下跌；有23.3%则预期所有的一线城市房价仍将出现上涨；有35.7%的经济学家则预期，深圳、广州等一线城市将下跌，而北京等一线城市将继续上涨。

　　相对均匀的数据显示出经济学家对于一线城市的房价判断不尽相同。如果我们以深圳和北京分别代表两类一线城市，对数据进行分类加总可以得出：

　　对于深圳等一线城市的房价，预期将上涨的为23.3%，预期将下跌的则达到了76%。

　　对于北京等一线城市的房价，预期将上涨的为59%，预期将下跌的则只有了39.3%。

　　而对于二线城市，41.1%的经济学家预期二线城市房价将上涨，有16.1%预期二线城市房价将出现下跌。

　　(CBN经济学家调研小组成员：徐以升、郭茹、张喆、林纯洁、王蔚淇、丁瑜)(文/徐以升)

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万科正式报名举牌国投房产49％股权
http://www.sina.com.cn 2008年01月22日 03:20 第一财经日报

万科正式报名举牌国投房产49％股权

　　扑朔迷离的“深国投出售旗下国投房产49％股权”一事有望云开雾散。

　　昨天，万科企业股份有限公司（000002.SZ，下称“万科A”）证券事务代表梁洁在接受《第一财经日报》采访时表示，万科已经报名举牌，目前，股权出售的公开挂牌时间尚未截止。

　　此前不久，深圳国际信托投资有限责任公司（下称“深国投”）悄然剥离了旗下的优质房地产业务，将其所持深圳深国投房地产开发有限公司（下称“国投地产”）49％股权悄然在上海联合产权交易所公开挂牌，挂牌价格为7.35亿元。

　　梁洁昨天解释，万科举牌的主要原因之一是看中国投地产的土地储备。深国投官方网站显示，截至2006年底，土地储备面积达95.53万平方米，可建面积143.4万平方米。

　　“土地是根本，未来谁拥有土地谁就在房地产业拥有话语权，万科的野心是巨大的。”易居（中国）投资控股有限公司市场分析师叶颖昨天表示，近 100万平方米的土地储备与140多万平方米的可建面积是这次公开挂牌转让最重要的资产，表明其未来数年的可持续开发能力和赢利能力可以获得保障。

　　“原股东不放弃优先受让权。”该公开挂牌转让项目的受托会员上海银盛企业管理有限公司联系人杨健此前曾告诉记者，主要是深国投要换取新的金融营业牌照，所以需要及时清理该项业务。而杨健昨天在电话里对于外界的猜测选择了沉默。

　　挂牌文件对于受让人应当具备的基本条件提出了苛刻的规定：公司或其控股子公司具有房地产开发企业一级资质；在深圳有房地产开发资源优势和房地产开发成熟经验；在资本市场具备较强的融资能力和成功的融资经验；注册资金在40亿元以上、总资产在400亿元以上；财务状况好于行业平均水平；资信等级为AAA级；有较强的支付能力，提供银行现金20亿元以上的证明等。

　　对于深国投7.35亿元清仓旗下的地产业务，原股东不放弃优先受让权以及受让人应当具备的各项苛刻条件共同引发了坊间不少猜测。此前有媒体公开报道华润将会把国投地产置入ST华源（600094.SH），用来拯救ST华源的危机，但ST华源发布公告宣布“控股方并无此打算”。

　　新加坡仁恒置地集团公司一位内部人士认为，此次挂牌出让深国投房地产业务是华润系内部整合非主营业务的一场序幕。

　　坊间流传的另一则传闻是国投房产49％股权所对应的优质地产资产或将注入万科，或是华润系的华润置地（1109.HK）。值得注意的是，华润股份有限公司持有深国投51％股权，而华润股份有限公司同时也是万科A的大股东。

　　有媒体消息称，目前，仅有万科A一家举牌竞买，如囊中取物。如若如此，这使得国投地产的最终归属从扑朔迷离变得柳暗花明。

　　国投地产是深圳房地产市场的知名品牌，自1993年以来在深圳开发地产项目，2006年实现净利润2.09亿元。深国投的股东为华润股份有限公司、深圳市国资委。其主要投资控股、参股企业包括国信证券、国投地产、沃尔玛深国投百货有限公司、深国投商用置业有限公司等。叶国靖

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从“青年置业计划” 看楼市“定向爆破”
文/钟学隽
   这是一次计划周密，目标、方位、当量都异常清晰的楼市“定向爆破”。以成都300多万首次置业青年为定向目标，确立90平米以下户型的方位，以“首付最低两成”的冲击波当量，“定向爆破”楼市需求。
   率先拉响“青年置业计划”这颗楼市“定向爆破导火索”的，是成都万科。从2008年初开始，成都万科启动针对首次购房的年轻人、以90平米以下中小户型为主、首付最低至两成的“青年置业计划”。“青年置业计划”覆盖成都万科旗下魅力之城、金域蓝湾、金域西岭、朗润园等几乎所有在售项目。成都万科“定向爆破导火索”燃起的同时，也“燃起”了楼市一些开发商在楼市观望气氛严重、市场交易萎缩下的“希望”。继成都万科之后，陆续有不少开发商也抄起了“青年置业” 的“爆破筒”，大有一起“定向爆发”之势。
   是不是楼市的观望气氛促动万科拿起了“爆破筒”？答案是否定的。实际上这些年万科一直在“预谋” 这样的一次“定向爆破”。早在90/70新政出台前，万科就开始将产品研发的重心放在了“90平方米小户型”上。从万科U8的全面家居解决方案中，也可以找到适宜“青年需求”的解决点。现在看来，当初外界感觉有些突兀地在光华大道推出的针对时尚青年的“万科朗润园”项目，更是万科“有心”的试验。去年万科已经先后在上海、武汉等地开展“青年置业活动”，到成都今年开展“青年置业计划”，实际上是万科启动更加准确的细分市场的一系列有计划、有步骤的城市攻坚行动。2007年经不经历宏观调控，万科都将开展“青年置业计划”的“定向爆破”，这是万科的整体营销策略决定的。开发商对楼市“定向爆破”需要有营销策略的前瞻性：不是今年万科做“青年置业计划”，也跟着做“青年置业计划”；明年万科做“老年置业计划”，又出现一窝蜂的老年公寓……准确分析市场、预见市场，这是计划“定向爆破”的关键。
    前两天有个彭州的开发商很豪气地打电话给我：“我决定也要加入青年置业计划的行列！”我可以想象在电话那头的他一定是一副“怒目圆睁，双手紧握爆破筒”的表情。我问他：“你的客户定位是什么？你的营销策略推什么？你的主力户型以什么为主？”他回答我：“客户定位以彭州当地中等收入人群为主，营销策略主推生态环境，主力户型在120左右。”电话里我说：“加入青年置业计划对你就是加入A计划，等于冒生命危险去炸海盗。”年轻人置业，实际也受高中低的收入差别影响，从万科魅力之城到金域蓝湾、金域西岭、朗润园，万科的产品线能够满足不同青年人的置业需求。这是万科敢于整体推出“青年置业计划”的产品条件。“定向爆破”需要以客户定位为目标，但更要以满足真实需求的产品为基础。
    楼市“定向爆破”，更需要从价格策略上进行准确“定向”。“青年置业计划”不应该被当作噱头，而没有实实在在的价格策略上的让度。从成都万科制定了青年置业基金、感恩礼、房租礼包等一系列的价格优惠政策来看，要保证此次“定向爆破”的威力，万科是会在价格优惠上让度价值的。据网上的消息说：成都万科魅力之城，给首次置业的提供仅2成按揭，37万就可以买88平米的两房。并且还提供2万元的装修费用，平均算下来，每平方米只有4100-4200元。如果真是这样，可以想象万科让度价值的空间有多大！
    2007年宏观调控的影响，已经彻底将中国楼市的格局打乱。2008年楼市变化，将出现市场细分加剧、区域细分加剧、房价细分加剧……等等一系列变化。市场细分的变化，决定了开发商的营销策略将更加强调对细分市场的准确定位和“定向爆破”。如何点燃“定向爆破”的“导火索”，将成为今年楼市决胜的关键。
（转自 钟学隽搜房博客 http://blog.soufun.com/zxj0127 ）

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视频:万科地产倡导房地产行业民工“零欠薪”

www.zzhz.com.cn　 2008年01月21日 　住在杭州网

视频：本网现场采访万科南都总经理丁健  活动全程<<<

19位被评选为“最佳民工朋友”的代表登台领奖

浙江省房地产协会会长唐世定致辞

　　浙江在线·住在杭州网1月21日消息(记者 吾维 陶筱) “这么多年来，还是第一次遇到房产公司奖励咱们民工！”1月20日上午，近200余位民工朋友们就遇见了这样的新鲜事——他们被邀请到了豪华的良渚文化村五星级酒店内，参加由杭州市建委、杭州市劳动保障监察支队、浙江省房地产业协会及万科地产共同发起的“零欠薪”活动。他们中被评选为“最佳民工朋友”的19位代表，还头一次登上了领奖台、接过了奖状。【活动全程视频记录】

　　据记者了解，此次“零欠薪”活动的举办，旨在倡议并实践房地产企业在解决建筑民工欠薪问题中应尽的社会责任和有效方法，帮助民工弱势群体“劳有所得”、“劳有所学”、“学有所用”。

　　“民工作为最基层的劳动者，他们的责任心和工作质量，直接影响到最终提供给客户的产品质量和社区的居住品质。”万科南都总经理丁健在接受住在杭州网记者采访时表示，“正因为万科强烈的社会责任感与长远的战略眼光，万科地产从日常实际和业主责任角度，制度性地关注民工群体的权益及成长，并将其列入房产企业的战略和年度计划。”

万科南都总经理丁健接受本网专访 视频<<<

　　丁健告诉记者，万科自2003年以来，就在本企业制订的标准施工合同中，加入了保障工人工资支付及相关违约责任的条款，并作为每年一度的合格供方评审的必查项，有力推动了各施工企业对建筑工人合法权益的保护工作。同时万科在项目结算和年底之前，主动同相关施工企业核对工程款支付进度，强调其按时向工人发薪的乙方义务。同时承诺100%如约付款、绝不因甲方资金问题导致乙方拖欠民工工资。

　　据记者了解，万科地产在倡议房产企业“零欠薪”的同时，还启动了“民工朋友奖励与帮助计划”，该计划共惠及8个楼盘工地、民工2500人以上。并最终由班组推荐、施工单位和项目部评定，产生19名“最佳民工朋友”，150名优秀民工朋友获选参加“帮助计划”。

　　首届企业“民工朋友奖励与帮助计划”启动后，刚刚获选的“最佳民工朋友”还兴致勃勃地参加了“西湖一日游”，一尝杭帮菜，体验了一把“生活品质之城”的美好生活。