万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科的交房期为8-10个月，今年的预收款明年9月左右基本可以转为确定收入。上文有点儿过于乐观，但是逻辑是正确的，私下估计08年大概应有一块二到一块五。09年随着产业化的推进，交房速度大概能缩短3个月，但如果去年高价拿地，售价今年不涨，成本上升的话，明年毛利率可能下降较快。关键是销售额、面积、周转率能否再上一个台阶。今年如果是800y的话，明年肯定就得超过1000y。但是香港的地产pe是20倍，明年发股价也就40块。

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从股权激励选地产股：重点品种对比分析
http://bj.house.sina.com.cn 2008年02月15日10:46  第一财经日报

　　作者：吴晓波

　　自2005年底公布股权激励方案后，万科这头地产业中的“大象”变身“疯牛”，开始了业绩狂奔。从2004年的91.6亿元销售认购金额，到2007年预计超过500亿元的认购金额，万科创造了连香港的老牌房企也从未达到的纪录：突破百亿的销售门槛后，依然能获得每年超过60%的增长速度。

　　万科

　　从企业发展角度而言，一个发展良性的企业，在企业的发展初期其销售收入、净利润增长幅度是最高的，进入成熟期后，其增长幅度将会降低。作为万科在成熟阶段仍能超常规发展的加速器，股权激励方案起了重要作用。

　　回顾被誉为最能兼顾公平与推动企业业绩的方案之一的万科股权激励方案，可以看到，万科2006~2008年股权激励计划由三个独立年度计划构成，万科采取预提的方式提取激励基金，公司以T-1年度净利润增加额为基数，当年净利润增长超过15%不超过30%，以净利润增加额为提取基数，净利润增长率为提取百分比，当净利润增长率超过30%，以30%为提取百分比，年度计提的激励基金不超过当年净利润的10%。实施股权激励的前提条件是：年净利润增长率超过15%，全面摊薄的年净资产收益率超过12%。

　　根据万科的股权激励方案，管理层从股权激励中利益最大化的逻辑是：在保证净利润、净资产收益率达标的情况下，净利润增长超过30%是最佳方案，超过的越多，激励基金计提基数越大。

　　当然，由于方案设计是持续3个年度，前一年的净利润增长太高，将可能降低下一年计提的差额。

　　根据万科已公布的业绩，2005、2006年万科的净利润增长率、净资产收益率全面达到股权激励设定的标准。2005年主营收入、净利润分别比上一年增加 37.7%、53.8%，2006年的增加值分别为69%、59.6%。根据2007年的月度销售快报，预计万科在去年主营收入、净利润将实现100%以上的增长。而从2005年底到现在，万科的股价也翻了4倍。

　　因此，从股权激励角度提前布局有明确业绩增长预期的地产股，将有助于股民从投机者成长为稳健的价值投资者。

　　金地VS华发

　　近期，包括华发股份(600325)、金地集团(企业专区,旗下楼盘)(600383)等都发布了股权激励方案。而去年12月中招商地产(企业专区,旗下楼盘)(000024)也曾对媒体透露正将股权激励方案报国资委审批的消息。而这些公司的2008年销售收入大多已有相当部分锁定，如果股权激励方案最终获得证监会通过的话，至少在股权激励期间这些公司的业绩可以有一定保证，也适宜长期投资。

　　以金地的股权激励方案而言，金地集团拟一次性授予激励对象4195 万份股票期权，有效期为六年，每份股票期权拥有在激励计划有效期内的可行权日以行权价42元/股购买一股公司股票的权利。行权条件中强调公司年均复合增长率不低于25%。而且不仅仅对公司高管进行激励，对公司中级管理人员、业务骨干和有突出贡献的人员也有56%以上股权比例的激励。

　　本次股权激励公告的同时，金地公布2007 年业绩预增公告，2007年净利润将同比增长100%~120%之间。长江证券实地调研后认为，金地2008 年的业绩主要来源区域为长三角地区，金地去年在该区域销售收入有望接近30 亿元。

　　此外，金地又与UBS(瑞银)在境外创办合资公司，与外资合作成为公司开发资金的有益补充，首期募集金额将在2 亿美元到3 亿美元之间。因此长江证券预测公司2007、2008、2009 年每股收益分别为1.16 元、2.02 元、3.01 元。

　　而华发股份新公布的股权激励计划则在五年期限内实施，前两年为行权限制期，后三年为行权有效期。公司授予激励对象314.6万份股票期权，每份股票期权拥有在可行权日起三年的行权有效期内以约定的行权价格44.91元购买一股公司股票的权力；标的股票来源于公司向激励对象定向发行的新股(人民币普通股A股)。

　　此次受惠股权激励的对象总共16名，包括1名董事局主席获得62.92万股，3名董事局副主席(级)共获68.75万股，12名副总裁(级)共获得173.03万股。若在股票期权的三年行权有效期内，上述各层级的高级管理人员数量发生变化，则按照各层级获授期权总数不变，在各层级内部平均分配的原则授权董事局对每人可获授期权数量进行调整。

　　实施股权激励计划的前提条件是华发股份2007年净利润比2006年净利润增长不低于100%，及净资产收益率不低于9%。而目前华发的年报显示，其2007年的净利润3.63亿元，同比增长145.47%。

　　相比金地的全国开发规模优势，华发在业绩增长方面的优势在于其2008年的结算项目已经全部预售，截至2007年底其预收款项已达33.69亿元，是该年公司营业收入的1.56倍，由此锁定2008年的业绩收入。另外，公司现金流较为充沛，2007年末，每股经营性现金流量净额为7.25元，同比增长147.44%；因此在向外扩张方面可能取得较大进展。

　　此外，已经发布股权激励方案，正等待确定最终行权价的还有中粮地产(企业专区,旗下楼盘)(000031)。

　　招商

　　除了已经发布股权激励的地产公司外，一些正等待股权激励方案落实的上市公司也值得关注。以招商地产为例，2005、2006年，招商地产的净利润分别为4.22亿、5.68亿，净利润增长率分别为17%、34%。利润额和增长率远逊于万科。

　　另一方面，招商地产却存在大量未分配利润。根据2006年度报告，招商地产总股本6.3亿股，2006年末，每股净利润为0.92元，而每股未分配利润达2.48元，每股公积金2.4元，也就是说2006年末，招商地产的未分配利润与公积金合计达到30.7亿，这一金额相当于2006年度净利润的5.4倍。

　　而招商地产的利润下降，表现在报表中，是由于放慢销售节奏，已销售房地产的结转比例降低而出现的。

　　不过在传出招商地产上报股权激励方案的消息后，招商地产于今年初宣布其2007年业绩预增100%。国信证券认为招商地产在2007年将达到净利润11.36亿元左右，合每股收益1.34元。预计2008年招商地产的土地储备全面进入开发收获期，公司在全国11个大中城市拥有土地储备近800万平方米。因此，公司未来业绩快速增长有保障，预计未来3年净利润将保持60%以上的复合增长率。

　　若招商地产的股权激励方案推出，则其前几年较低的业绩基数，将成为映衬未来数年业绩爆发的基础，而且招商地产所预留的未分配利润以及现金流，也将使其缩小股权激励方案实施后对于公司业绩的影响，以及为未来扩张留下足够空间。

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碧桂园拟发逾5亿美元可转债
《财经》记者 周琼 《财经》网络版 　 [ 2008-02-16 ]

发行地点初定新加坡，债转股初始转换价格暂定14港元，相关操作细则仍在讨论中

　　【《财经》网专稿/记者 周琼】在首次发债遇阻三个月之后，碧桂园控股有限公司（香港交易所代码：2007，下称碧桂园）再度传出融资消息。碧桂园一位高层在接受《财经》记者采访时证实，碧桂园拟发行5亿美元以上可转债，具体操作细则仍在拟订中。
　　碧桂园2月15日下午宣布停牌。市场立即有消息称，碧桂园正在酝酿再次向债市融资。
　　当天下午，碧桂园所有高层均在开会，知情人士称会议讨论的正是发债事宜。
　　此前据道琼斯透露，碧桂园此次拟发可转债为5年期债券，初始转换价格介于9.05－9.71港元，年收益率为5.75%-6.25%。集资所得将为新项目融资和偿还银行贷款。
　　消息还称，为增加债券的吸引力，此次发债将以人民币计值，以美元结算。
　　对于消息提及的“最多集资5亿美元”，上述碧桂园高层告诉《财经》记者，碧桂园此次发债额“可能在5亿美元以上，具体要看情况。”
　　他表示目前相关细则仍在讨论中，“发行地点初步定在新加坡，债转股初始转换价格暂定在14港元。”
　　这位高层表示，碧桂园随后将公布进一步消息。
　　在午市停牌前，碧桂园股票报6.71港元，下跌1.61%。而在2007年10月，碧桂园股价最高曾攀升至每股14.18港元。
　　这是碧桂园上市后第二次试图发债。2007年10月29日，碧桂园曾宣布向海外发行一次性还款的优先票据，最初意向规模为15亿美元，后压缩至10亿美元，用于开发新项目和偿还中银香港15亿港元短期借款。但受美国次贷危机影响，此次发债运作仅一周后即受困，部分已认购者退出，还有部分买家持观望态度，发债成本一度上升。
　　2007年11月15日，碧桂园发布公告称，“由于金融市场情况不稳定”，原定的优先票据发行计划被推迟。
　　碧桂园目前是中国拥有最多土地储备的房产商。自2007年4月在香港IPO成功募得近150亿港元后，碧桂园在各地积极拿地，加快开发与销售，行高速扩张之路，意欲成为中国市场占有份额最大的房产商，并争取在全国各个二三线城市布局落子。
　　据《财经》记者了解，碧桂园目前在银行获得且未用完的授信额度尚有近200亿元人民币。但受当前金融政策影响，要在近期从银行贷出大笔款项支持其扩张计划极为困难。
　　碧桂园此次提出5亿美元发债计划并不能满足其发展及偿债需要，但在上次发债遇阻后，这或许出于其对市场现状审慎考虑的结果。
　　市场人士分析，如此次发债成功，已持续下跌三个月的碧桂园股价将现回暖。■

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潘石屹:万科认为已经有了足够大的力量.
  [如来神掌临江仙] 于 2008-2-15 19:02:52 加贴在 『笑谈股筋』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入如来神掌临江仙的博客

潘石屹：万科最近接连抛出许多对市场造成重大影响的言论和行动，例如“拐点论”，“三、四年后再买房”和“40岁之前不买房”，以及在全国十几个城市掀起了降价的风暴，按万科的说法是调整，向下调整15%。
　　如何看待万科这一系列的作法，大家都非常的关注。先要看大背景：第一，国际经济步入萧条，到底会不会对中国，对中国的房地产造成影响，显然万科对此的判断是会造成影响的，所以，他们做出了一系列的调整。第二，过去两年时间，房地产的价格，尤其是土地价格暴涨，土地市场中出现了泡沫，所以王总批评万科各分公司的经理们不能再拿“地王”了，对以前他们争拿“地王”的作法做了检讨。这是两个大背景。
　　再从万科的心态上来看，2007年他们的销售额突破了500亿元，他们认为已经有了足够强大的力量，在市场上有足够的影响力，正如罗振宇说的，万科这一系列的举动是在“清理门户”。
　　我记得许多年前彩电行业的老大“长虹”也认为自己的力量非常强大了，到了可以“清理门户”的地步了，他们的做法是一方面囤积显像管，另一方面研制新产品背投电视，想一统中国彩电行业的天下。而今天万科的做法是谈“拐点”，劝告人们三四年内不要购买房子，40岁之前不要购买房子，以及在十几个城市全面降价。两个公司的做法不同，但目的都是一样的，都是利用自己的影响力在市场上“清理门户”。但市场远远比个人想象的要复杂的多，“长虹”囤积显像管时，不会想到现在的电视机不用显像管了。

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中科院报告：2008年房价涨势难减 建议税收改革
http://bj.house.sina.com.cn 2008年02月16日09:57  东方早报

　　中科院预测科学研究中心报告建议税收改革抑制房价

　　中国科学院预测科学研究中心日前发布的《2008年我国物价走势分析与预测》(以下称报告)指出，2008年我国房地产价格走高因素还在延续，如果在房地产交易税、物业税等税收制度上不进行改革与实施，仅依靠行政手段和单一的货币手段来调控，未来房价还将虚高不下。报告建议，择机开征物业税抑制房价，促进房地产健康发展。

　　中国科学院预测科学研究中心正式成立于2006年元月，依托于中国科学院数学与系统科学研究院。其发展目标之一，是对中国经济和社会发展中的一些重大问题开展预测和预警研究，为中央和政府有关部门进行战略决策提供科学的参考依据。

　　税收“缺陷”助涨房价

　　报告指出，截至2007年12月31日，中国人民银行在一年不到的时间内10次提高商业银行准备金率和6次存贷款加息，其目标不仅为了预防CPI进一步走高，也是为了抑制资本市场和房地产市场的膨胀。

　　在过去的房地产调控措施中，较多地使用了行政手段和货币政策，如规定开发商90平方米商品房建设比例不少于70%、提高房贷首付比例、房贷利率等，但总的效果不甚理想。

　　我国房地产实行的是住房交易环节中的营业印花税和个人所得税，对居民自有自用住房不征收房产税和物业税。税收制度上的缺陷造成了投机者的“炒房”、“囤房”和开发商的“捂盘”行为，掩盖和扰乱了市场供求关系，一定程度上人为制造了房地产市场虚高价格。

　　对此，研究小组建议，尽早开征物业税，对居民首套自住房免征或实行低税率物业税，对拥有两套以上住房征收超额累进物业税，并在购房契税和交易税上，同步实行累进税率政策。

　　2008房价走高因素未变

　　报告指出，近年来我国先后出台了一系列房地产调控政策，特别是2007年将第二套住房的首付比例提高至40%，众多城市都提高了经济适用房建设比例和规模，并增加了廉租房供应。

　　尽管如此，2007年房地产价格快速上涨势头非但未缓和，1-11月份全国70个大中城市房屋销售价格、新建商品房价格以及二手房销售价格反而均以近两年来最高速度加速上涨。

　　报告认为，2008年我国房地产价格走高因素还在延续：一是钢材、水泥等建筑成本在不断上升；二是土地开发成本和建筑用地价格也在上涨；三是市场上存在着对住房价格继续上涨的预期，并把购买商品房作为资产保值增收的一个重要投资渠道。“不可把房地产价格走势平稳的预期，寄托在北京奥运会之后。”

　　税收不改革房价仍虚高

　　研究报告指出，房地产价格快速上涨原因之一，是近年来房地产调控政策执行不力，导致宏观调控没有起到如期的效果。

　　2006年5月，建设部等九部委发文规定，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。但据国家发改委公布数据，2007年1-9月90平方米以下住房完成投资仅占住宅投资的21.2%。

　　此外，开发商拿到土地两年不开发必须无偿收回的政策也没有落到过实处，以至于广东一开发商囤积6000万平方米以上的土地，成为全国最大的“地主”。

　　报告认为，如果我国在房地产交易税、物业税等税收制度上不进行改革与实施，而企图仅依靠行政手段和单一的货币手段调控，房价还将虚高不下。

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万 科Ａ：二○○八年一月份销售及近期新增项目情况
2008-02-19 06:30:30   

    万  科Ａ2008年1月份实现销售面积23.0万平方米，销售金额18.5亿元，分别比07年同期增长11.65%和11.72%。
    此外，2007年12月份销售简报披露以来，公司新增项目4个，情况如下：
    1．上海罗店C3项目。该项目位于上海市宝山区罗店新镇罗迎路西扶远路北。项目占地面积8.94万平方米，项目总地价3.99亿元。万科拥有该项目55%的权益。
    2．上海罗店C5项目。该项目位于上海市宝山区罗店新镇罗芬路东规划路北。项目占地面积14.23万平方米，项目总地价6.48亿元。万科拥有该项目55%的权益。
    3．东莞宏图路项目。该项目位于东莞市南城区新基宏图路西，项目总占地面积18.99万平方米，项目总地价15.54亿元。万科拥有该项目51.7%的权益。
    4．成都海蓉厂项目。该项目位于成都市武侯区高攀生活区。项目总地面积8.41万平方米，项目总地价3.93亿元。万科拥有该项目49%的权益。

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万科：王者归来

◇字体：［大 中 小］  发表评论         本版PDF         北青网 - 第一财经日报：郝倩 (08/02/15 10:53)

　　“现在不是开香槟的时候。”新一期的《万科周刊》，头条的标题显然希望整个团队警醒一些。此时，万科前10个月的销售额已经达到400亿元，距离千亿的挑战极限还有一定距离，万科仍需要“练兵”。

　　“2007年，万科销售额达到了523.6个亿，创下了房地产企业销售的新纪录。”万科总裁郁亮承认“这是值得骄傲的事情”，但是否可以成功冲刺千亿，而不在中途摔跤？

　　“这是狂飙突进的一年，这是激情澎湃的一年。”2006年年报，那一颇具个性化的描述比当年所达到的200亿元的销售额更引人注目。2006年，万科的销售金额、主营收入、净利润、开工面积、竣工面积同比增长都超过50％。根据该公司发布的业绩预增报告，2007年的业绩预增将达到100%到 150%。又是一轮狂飙突进。100亿、200亿、400亿，以上三个数字是从2005年开始至2007年万科实现的销售额突破。如果令万科管理层振奋的预测成真，万科的销售额有望在2009年达到千亿级别。

　　而按照该公司2004年的规划，在连续10年年增长30%之后，2014年该公司销售额达到1093亿元。显然，这一预计必须被重新刷新。“股东既需要短期利益，也需要长期利益。股东分为不同种类投资者，有的机构长期持股，这么多年时间不改变。所以，我们短期和长期都需要稳定的增长。增长速度太快，长期无法维系；太慢会伤及短期利益。我们通过倍速于大市的弹性增长方式，根据市场情况确定增长目标，30%~60%的增长速度是较为合理的。”郁亮说。该公司的战略也在配合着新一轮的业绩狂飙。

　　“我们走快速开发的路子，不能捂盘，不能囤地。我们还需要留下一部分钱做售后服务。”这是原则，王石定的。

　　“维持快速增长首先需要有足够的项目可以开发。”郁亮深谙“粮票”对于“千亿”所具有的关键性意义。近几年各地的土地供应计划一般都比较紧张，公开市场没有充足土地供应。郁亮称，万科必须更多地将注意力集中在存量土地激活上。在过去两年中，存量土地成了很重要的项目来源，2005年是48%，2006年是60%。郁亮一直相信万科能够实现快速增长和加强合作开发有所关联。维持快速增长首先需要有足够的项目可以开发，但近几年各地的土地供应计划一般都比较紧张，公开市场没有充足土地供应。2007年，万科存量土地的比例并没有增长。即使如此，万科2007年拿地已超过１０００万平方米。同时，通过公开的数据判断：2007年万科计划开工面积约700万平方米、竣工面积600万平方米；而2006年对应的数据为新开工面积500．6万平方米，竣工面积达 327．5万平方米。2007年除了约700万平方米的开工面积之外，还有1000万平方米的新增项目资源。

　　股市的繁荣又为万科的股权融资带来了便利。今年以来，万科获得建行200亿元授信。这些还不算是万科最有别于其他房地产企业的特质。一个千亿销售额的企业，只有钱和土地，依然会有很多问题无法解决。目前万科所竭力推进的产业化与加快企业运转周期有关。在郁亮看来，虽然绝对成本增加了，但是生产周期缩短了，从花钱买地到销售这个时间缩短了，总的投资回报率是比较好的。万科董事会秘书兼董事肖莉说：“万科的开发周期已经从14到15个月，降低到10到12个月。”根据郁亮的估计：成熟之后建造工期可以比传统流程缩短25％~30％。但因为目前规模还很小，效益短期内可能不会很明显，但是成熟后有很大的发展空间。所以，按照万科的预期，2008年除上海外，还会加大在深圳、广州等城市的推广力度。2009年之后，可以批量推广。

　　董事长王石的表述则更为直白：若按照传统的施工模式，公司所能承受的发展极限是600亿到800亿元的销售规模，但是万科的目标就是1000亿元。

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万科1月份销售增速放缓意味着什么？

万科1月份销售增速放缓意味着什么？



万科公告08年元月份销售23万平米，18.5亿，均价为8043元/平米.而去年同期,销售20.6万平米,16.56亿元,均价为8039元。销售均价下降4元/平米。07年12月销售76.7万平米,61.7亿元,均价为8044元/平米.



去年各月,万科的销售均价分别是:



元月份, 8043元/平米.



3月份,7010元/平米.



4月份,7197元/平米.



5月份,7634元/平米.



6月份,7839元/平米.



7月份,7424元/平米.



8月份,8908元/平米.



9月份,9415元/平米.



10月份,9451元/平米.



11月份,10393元/平米.



12月份, 8044元/平米.



上面的数据表明，万科房子销售均价的大幅度下降，是从去年12月开始的，元月份的房价，与12月份基本持平。



今年元月份均价为8039元/平米.比去年同期下降了4元/平米，相比去年12月，平均每平米下降了5元。如果考虑到新闻报道中有关万科上海房价下降的消息，那么2月份，万科房子的销售均价可能会进一步下降，但幅度不会大。



如果考虑万科08年跟07年相比,装修房大比例上升的话,那么,万科08年元月份的均价,除了报纸上宣传的明降之外,极有可能是暗价。即装修了，但价格上涨幅度不大。也就是说，性价比在提高。



但是，万科08年元月份的销售情况，至少表明这个月，公司的销售增速放缓。放缓的原因，可能有三：第一，去年12月为了冲击500亿，销得太猛了，导致元月份可销的楼盘不多。第二，元月份推盘的数量是否比较少？第三，万科的销售增速真的放缓了。这三个原因中，只有一个是真的。



但这个数据，至少表明了两点。



第一点是，市场上房价的明降和暗降，已经开始。至少从万科这里已经有所反应。



第二点是，万科元月份的销售放缓，很可能与整个房地产市场的销售萎缩相关。



有人问万科销售策略等，包括它的价格策略，比如潘石屹所言的万科清理门户等问题，包括万科的做法与当年长虹屯积彩管是否一样，以及这些措施对万科对房地产业的影响等，因为时间原因，今天不多谈。



posted on 2008-02-19 17:32 anmin0001 阅读(85)

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估值的艰难与挑战——但斌
作者: 但斌
时间: [ 2008-02-19 12:05 ]

估值的艰难与挑战

——但斌

职业投资者只要思考投资，每天萦绕脑海的可用两个字来概括——“估值”。

2008年2月15日晚，与几位朋友吃饭。在座一位非常喜欢估值万科并将全部投资额的90%买入万科的朋友，说他只能对两个企业估值，一个是万科一个是茅台。我认同他的“企业整体价值的评估不应是某几项资产简单的叠加，是建立在对企业真正了解基础之上的一种对企业资产综合体的整体性、动态的价值评估”的说法。

但即便如此，这一过程也充满着挑战。从长期看，股票市场的价格是由上市公司内在价值所决定，但“价值”与“内在价值”本身也是充满了主观估计色彩的概念。18世纪法国重农学派的代表人物杜尔阁说，商品具有客观价值和主观价值，前者由市场决定，后者则取决于让渡自己物品的人对物品的主观估计。英国著名经济学家马歇尔也说，“价值”这个词是相对的，表示在某一地点和时间两样东西之间的关系。

理论上内在价值的定义很简单，巴菲特在《写给股东的信》中说: 企业价值等于某家企业在其剩余的企业寿命中所能产生的现金,经过折价后的现价如果投资真是如此简洁，我想会计师与精算师应该是这个世界上最富有的一群人。但事实不是如此，而且巴菲特先生也从来没有在如何评估企业价值方面给出我们任何一个独创的数学公式，一个葵花宝典式的秘笈与我们分享。芒格曾开玩笑说：“他从来没见巴菲特拿计算机‘捣鼓’、‘掐算’什么东西。”那世上真有这样一个靠评估企业价值成为世界级富豪的秘笈吗？

国际上评估企业价值的基本方法是以现金流量折现法(DCF)为核心的基础价值估值法，其基本原理是如同巴菲特先生所述的一家企业的价值等于该企业预期在未来所产生的全部现金流量的现值总和。还有一种相对估值法，认为企业无所谓内在价值，而只有相对价值才有实际意义。我们在企业估值的实践中常常根据企业估值方法的计算特点，将企业估值方法分为五类：(1)资产负债表估价法，包括账面价值法、调整帐面价值法、清算价值法、重置价值法和市净率法；(2)损益表估值法，包括多因素分析法、市盈率分析法；(3)综合估值法(商誉估值法)，包括经典商誊法、欧盟方法、会计专家方法；(4)现金流量折现法，包括自由现金流折现法、股权现金流折现法、红利折现法等；(5)价值创造法，包括EVA、经济利润法、现金价值增加法。在证券投资实践中我们熟悉的PE估值法、PB估值法、PEG估值法、EV／EBITDA估值法都属于主要采用乘数方法的相对估值法。现金流量折现方法、期权定价方法等则属于是主要采用折现方法的绝对估值法。各企业情况不同，复杂程度不一，针对不同的估值方法的特点，在运用上一定有其不同的效应和结果。

以估值万科为例，我也认同几乎将全部身家重押万科朋友的说法，不赞成用PE估值法，而应该用账面价值法、调整帐面价值法结合现金流量折现方法来估值。

这位朋友第一步是定期将万科的每一块土地与各项资产的价值相加计算基于资产的企业价值。但这里值得我们重视的一个概念是沉没成本，我们应该知道：账面价值所反映的是历史成本，多属于沉没成本，在财务管理上，它与投资决策无关。仅靠此做股票买卖的决定是一种机械的运用。

第二步，他用企业价值模型(DCFM)计算万科基于现金流量的企业价值。企业的未来现金流量以及把未来现金流量折算成现值的折现率，是决定企业价值的两个非常重要的参数。他非常强调重视折现率。因为折现率是一个反映风险程度的指标，企业风险通过影响折现率影响着企业价值的大小，风险越大，投资者的预期收益率就越大，企业的资本成本也就越大。他说他集中思考的一点就在折现率的多少。

第三步，他强调只有站在系统的角度，才能够看清楚万科的价值所在。企业价值还存在于与其他企业互补互换的关系之中，万科的每一次并购重组都是这种系统论哲学价值原理的体现。与许多投资者相比，我的这位朋友无疑是下了很大功夫在研究企业上，我们的工作与他类似，东方港湾的杨云与周明波先生等同事，主要的工作就是做这种细化的研究。但就万科而言，基于选择权，即万科期权如何影响的企业价值，我们也在认真思考。

聊天的过程中，我的这位朋友曾说:他的工作就是通过适当的分析方法和技术，对公司价值进行估值以求无限的逼近它最真实的价格。我想这也是所有职业投资人所共同追求的事业。但我内心也有一种疑惑：理论上说企业价值等于企业未来现金流量的折现值，如果属于自然物理意义上的，这种确定性容易把握，但企业生长在政治、经济、社会环境的变化中。单就经济环境而言，竞争对手的行为、管理决策的行为、运营效率的高低都会随机影响企业的“未来”。折现率也会随各种风险状态和经济环境处在不断的变化之中。“未来”和折现率的不确定性及不可预知性，某种意义上决定了企业价值本身的不确定性和不可预知性。

谈到这点我给这位朋友出了一个考题。我说我们现在不估值万科就估70年代罗杰斯先生花费10万美金买进，1500万美金卖出的那所房子。房子是静态的属于自然物理意义上确定性高的事物。请你用所有能找到的估值方法，站在70年代的角度来估值这所房子30年后的价格，还有就是你自己现在住的房子，也请估出它30年后最真实的价格，我希望你能无限的逼近。

我不是倡导企业估值的不可知论，但我们确定一所物理意义上的静态房子的真实价格都如此困难，更不用说“确定”影响因素繁杂、随机变化中的企业的价值，这实际上更是估价者的一种主观认定和评价，是一种预测和期望。企业估值是一个非常深邃思考计算的过程，对任何人来说，它都是一种挑战，需要付出艰苦的努力。要达到极致非常的艰难！

　　 2008年2月19日随笔

meng-h

唉，真是想都不敢想啊——新浪网友
作者: 但斌
时间: [ 2008-02-20 10:00 ]

新浪网友 在《估值的艰难与挑战——但斌》后跟贴评论 发表：2008-02-19 21:53:34
07年GDP为24.66万亿，5年后，以每年增长9.5%计算，2012年的GDP为38.82万亿。商品房销售额一般占GDP的比重为8-10％，取中间值9%算，2012年商品房销售额为3.5万亿。其5%为1750亿。万科07年销售额为523亿，5年后增长为1750亿，增长235％，年复合增长率为27％。2012年以12.5％的净利润销售比算，万科的净利润为218.8亿，EPS为3.18元，以25PE保守算，股价为80，市值5500亿，不算高，只是弹丸之地香港地产龙头新鸿基目前市值的2-3倍。目前万科股价27，5年后至少涨到80，涨幅为196％，年复合涨幅24.26%。 和巴菲特，罗杰斯和彼得林奇有一拼！

补充，以上所算都是非常确定和非常保守的。

地产行业其实不算是一个剩者为王的行业，因为个性化，多元化，地域差别太大。但是作为龙头，5%以上的市场份额是最低要求，一般前10名能占20％左右的总份额，其余80％由其余几百几千家分享。

不过说句实话，以中国房地产业目前的粗放经营来看，如果万科的住宅产业化能够成功，市场份额上10％，20％都是有可能的事。买万科，说白了就是看好它的住宅产业化能够成功！5年不够，10年，10年不够，20年总行了吧。20年之后的中国。GDP可能已经美国，居全球第一，其时的地产龙头万科，占10％以上的份额，唉，真是想都不敢想啊。


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meng-h

估值的艰难与简单——偷笑
作者: 但斌
时间: [ 2008-02-20 09:50 ]

估值的艰难与简单
——偷笑

其实每个投资者都在自觉不自觉地对企业估值。随口一说:“这个股票不错。”就包含了对企业定性、定量的评估。
最挑战职业投资者的其实是但总所说的绝对估值。
难不难？很难的！我对万科的估值已经持续了六年，还需要再拿两年来进行实证。到2009年才能成熟，才能补足投资体系中的重要缺环。
仅仅一个折现率的选取就够人们几年的争论了。^_^ 巴菲特真的不估值吗？我不知道，但是我知道巴菲特对折现率的选取是非常确定的。
绝对估值很难、很不容易准确！怎么办？一是放弃，一是面对。在国内，现在懂不懂绝对估值其实是没关系的，事实上现在股权投资是个很粗犷的蓝海。买入时，是很明显的。卖出时，难一点。有经验的投资者用经验、信念、感觉等等，都能解决，也能大幅超越普通大众。问题是你若把股权投资作为终生职业，你要努力成为第一流的，你该怎么办？
就我个人而言，我得选择面对，而且自认低手。^_^ ^_^
1.不懂就躲开
2.集中精力
3.只做简单,易理解的
其实也有简单的。茅台20年后，53度的销售量可以到4万吨。茅台今年提价20%，可能难提前预计，但是给出20年内每年7.5%的提价假设是可以的。以此作出的估值确定性是很高的。
我常问自己,"如果我早做十年,会不会好些?""如果我持续盯一个企业十年,会不会理解深点?"
提问:万科的固定资产只有几个亿，这有什么含义？哈哈

投资必须有观点，有看法。但是我没结论，没定论。我还在逼近事实。

特别声明：我做企业出身，对企业的定性理解要深一些。定量估值是建立在对企业深刻理解的基础上。不建议投资者在绝对估值上挥霍时间和精力。

cs_sj

支持一下楼主

只做成长股

万科是好公司，但是要再等等

meng-h

　　昨日，春节前就被市场议论得沸沸扬扬的万科上海元宵节95折特卖正式举行。在约8个小时的销售活动中，上海万科推出的240多套优惠房源卖出了170多套，总销售额达2.57亿元。业内人士认为，近阶段万科的促销行为会对其他开发商产生重要影响，至于是应声而动还是坚持观望，则要看开发商对楼市走向的判断。
　　销售率逾70%
　　“××号请抓紧选择！”“现在××栋仅剩2套房源了！”在昨天设于万豪虹桥大酒店3楼宴会厅的上海万科新春特卖会现场，映入记者眼帘的是一片热闹景象。可能由于每批入场者仅有45分钟选房时间，加上这次促销的楼盘涉及10个楼盘，无论是购房者还是销售员都显得匆匆忙忙，场内工作人员的“吆喝声”此起彼伏。
　　“这次活动完全达到公司的预期目标。到下午5：00基本结束，总销售额达2.57亿元。其实截至上午11：30，销售额已超过1亿元。”上海万科的一位负责人向记者介绍，这次的特卖房源共有240多套，其中公寓占85%、别墅占10%、商铺占5%，昨天累计成交170余套，占全部推出房源的70%以上。
　　由于上海万科特卖的消息公开已久，从记者了解到的情况来看，购房者对此反应不一。昨天当场签约的购房者还是比较满意的。“相比这个楼盘去年的实际涨幅，现在这个价格我们还是能够接受的。”一对以折后约75万元的总价购买了万科花园小城一套两室两厅住房的年轻夫妇向记者表示，“当然，现在8900元/平方米的单价最好能再降点。”
　　还有人表示，虽然暂时没有购房计划，但还是订了一套，因为万科有3天无条件退房的规则，所以先订下来，不想买了再退也可以。
　　不过也有人表示，这次推出的公寓房源都是未销售出去的“尾房”，位置不是太好，有的楼盘优惠房源太少，只有区区几套，房型也不是很合适，所以决定不买。
　　此外，虽然万科此前表示所有优惠只针对“万客会”会员，不过记者也发现有一些人是通过万科业主或会员介绍入场的，由于尚未购买或租赁上海万科所开发物业的也可以申请“万客会”蓝卡，部分非万科业主就是现场登记后进场的。
　　万科坚称是营销活动
　　从去年12月至今年1月，万科已经在广州、深圳、成都、武汉等地率先进行“降价”销售，不少新开盘房源均以低于周边房价15%-30%的低价发售。
　　万科日前发布的公告显示，今年1月的销售额比去年12月出现了大幅下降。1月实现销售面积23万平方米、销售金额18.5亿元，而去年12月的销售面积则为76.7万平方米、销售金额61.7亿元。
　　对此轮楼市持“拐点论”的万科董事长王石还在接受媒体采访时表示，万科对楼市的一个判断就是市场不可能持续亢奋，中国的改革模式是“自上而下”，房地产调控也是这样，企业必须“顺势而为”。
　　但上海万科方面昨天表示，当天的特卖会只是一次营销活动，是万科一贯奉行的“快速开发、快速销售”经营策略的体现，并非是公司为了加快回笼资金而降价卖房。至于月度销售数据也不能光与前一个月比，而是应该与去年同期相比，“事实上万科1月的销售面积和销售金额同比都增长了约11%。”
　　其他开发商会否效仿
　　由于万科一直是国内房地产业的“领头羊”，它的一举一动在市场看来往往并非个体行为那么简单。不少人认为，万科此举预示着面对楼市步入深度调整，开发商已经开始启动应对策略。
　　“上海万科降价销售一旦获得良好的业绩，很可能带来市场的跟风。如一些需要回笼资金的开发商也会进行打折促销，更多原先观望的开发商会调整楼盘价格后再上市，但一些市区优质楼盘则可能会观望下去。”佑威房地产研究中心主任薛建雄这么判断。
　　从上海楼市目前的情况来看，在经历去年年尾的市场低迷与春节期间的成交惨淡后，的确有部分开发商对手中楼盘作出了降价以促进销售的决定，不过大部分开发商似乎仍持观望态度，其中不少开发商选择推迟开盘。对于其他开发商是否会效仿万科，易居房地产研究院研究中心经理汪波表示，上海的开发商更大程度上采取了静观其变的做法，可能等到3月后楼市逐渐步入旺季才会有明确举动。“短期内大范围大幅度打折的可能性很小，上海房价调整只是微幅调整，基本稳定。不过上海之后，万科可能会在长三角其他城市也推出此类‘客户回馈’活动。”
　　楼市高热恐难持续
　　此前，万科董事长王石曾率先提出楼市“拐点论”，并引发热烈反响。有观点认为，认为万科各地忙着打折促销，在某种程度上意味着楼市“拐点”即将来临。对此，房地产业内人士大都慎言“拐点”，但楼市格局调整、房价不再持续高速增长恐怕也是无法回避的现实。
　　“我觉得开发商开始思考应对策略并非是件坏事。”薛建雄表示，“房地产市场在长达5年的宏观调控中仍保持快速发展，但已从起步时的不规范逐渐走向健康理性，曾经高涨的地价已经开始回落，开发商疯狂的囤地行为也开始收敛，政府对中低收入者的住房保障也在逐步到位。也许基于目前整体楼市的调整和一些知名开发商的促销，今年更多楼盘会采用‘低开高走’的策略，少数前期价格上涨过快或品质不高的楼盘价格甚至会有所下调。”
　　另一些分析师则表示，开发商开始打折促销不假，但该行为多取得不错的效果，这正说明只要认为价格合理，市场需求还是存在的；也许判断今年房价走势还需等到一季度楼市传统淡季过后，但相信房价不会大起大落。
　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹则明确反对房地产业出现“拐点”的说法，他认为万科的做法很像当年彩电业的“清理门户”。五合国际的分析师也表示，专业住宅开发领域的房地产商正开始一场标准化与速度的竞争，产品的定价优势、高效的运营能力将是未来决胜的关键。

meng-h

万科特卖会结束 上海万科当日成交额达2.57亿
焦点上海房地产网 sh.focus.cn 2008年02月21日17:07 焦点房地产网 宋妍妍

　　万科特卖会在元宵节当天顺利落下帷幕。上海万科提供给焦点房地产网的数据显示，此次特卖会一共售出170套房源，占推出房源的70%，总销售额达2.57亿元。

　　优惠最高到92折

　　上海万科办公室主任许青川介绍，此次上海万科一共推出了240余套房源参加特卖，其中公寓房源占85%，别墅类房源占10%，另外还有 5%的商铺。特卖仅针对万科的金卡、银卡、蓝卡会员开放，所有房源统一享有9.5折的优惠；同时，一次性付款的客户享有2%的折扣，金卡会员还可以享受 1%的折扣，所以实际现场客户可以拿到的最低折扣是8个百分点。

　　焦点房地产网记者还了解到，凡是现场购房的客户还可以参与抽奖环节，可以获得5000-20000元不等的大奖，在购房的时候用于抵扣房款或者车库款。另外，万科新里程 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）对于购买一房的客户还额外赠送价值5万元的宜家代金券。

　　对于优惠幅度一向不多的万科来说，这样的促销确实吸引力不小，一个客户就向焦点房地产网记者表示，难得遇到这么多优惠，虽然暂时没有买房的计划，但今天还是订了一套，“反正有3天时间可以无条件退房，我先订下来，如果不想买了再退也可以”。

　　客户成交积极、反应平静

　　虽然万科方面否认了此次特卖会以尾盘清仓为主，但焦点网记者还是从侧面了解到，参加活动的很多房源条件一般。如万科白马花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）就属于尾盘，所以以1、2层房源为主；而万科四季花城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)推出的房源位于公寓的第一排，在整个小区中位置不佳。

　　一位业内同行表示，参加活动的多数楼盘单价都在10000元/平方米左右，在万科系列楼盘中价位属于中低端，又以小户型居多，所以总价不高，所以这次特卖会应该会取得不错的效果。

　　事实也确实如此。在特卖会的出口处，焦点房地产网记者不时看到有客户拿着代表有成交的大信封走出特卖会。一位买到一套白马花园的业主告诉焦点房地产网记者，据他估计，排在前10号的客户至少成交了6、7套房子。

　　另一金卡会员也向记者透露，到10：00蓝卡会员允许进入的时候，5套假日风景 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)蚂蚁工房 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)的房源已经全部售完，并且据他形容，“现场就像菜场买菜一样”。

　　不过相比成交的积极，大多数客户却显得比较平静，并没有因为得到优惠而兴高采烈。不少客户走出特卖会后没有表情、很快离去，部分在休息区停留的客户也很安静，没有出现以往在售楼处有打折促销时候常见的人声鼎沸的状况。


客户入场前需要认证

　　上海万科：特卖会只是一次营销活动

　　因为之前万科在广州、深圳等地率先降价，对当地房地产市场产生不小的影响，因此有媒体人士猜测，上海万科的此次特卖是步广州、深圳等地后尘，表明万科在加速回笼资金，目的是为了在新一轮拿地竞赛中储备更多的土地。

　　对此，许青川予以否认。她表示，万科一向秉持快速开发、快速周转的原则，另外，万科对于楼盘的定价也一向采取遵循市场的原则，所以这次元宵特卖仅是针对万客会成员进行的一次回馈活动，并且仅此一天，今年暂定也不会有类似的促销，所以上海万科并没有降价，也不存在公司为了加快回笼资金特卖的说法。

　　现场花絮一：中介公司门口派发房源DM

　　万科特卖会的消息在上海楼市中传播很快，自然也被聪明的中介公司从中嗅到机会。在虹桥万豪酒店的门口，就有来自志远地产的工作人员抢在万科客户入场前派发该公司的房源，效果竟也不错。

　　现场花絮二：媒体记者大聚会

　　9点整，当特卖会正式开始后，可以进入场地的金卡会员已经悉数进场，另外很多银卡、蓝卡会员也到认证区接受认证，而焦点房地产网记者发现特卖会外仍滞留不少人群。留心观察之下发现，大部分人都是来自上海各大平面、网站的媒体记者们，他们或举着“长枪短炮”，或准备着视频设备，或在场内到处走动，找机会对客户进行采访。

　　除了吸引到房地产条线的众多记者，现场的来自社会新闻、综合新闻、财经新闻领域的记者也并不少见。由于万科此次态度谨慎，大部分记者都只能在外场活动，只有少数有幸混入特卖会现场的记者，所以经常是一个客户走出特卖会就被若干记者团团围住问这问那。


场外大多数是媒体记者

　　现场花絮三：特卖会上演“无间道”

　　作为房地产行业的领军企业，万科的一举一动无疑都是行业内的焦点。因此这次特卖会现场也吸引了不少其他开发商、代理商的相关人员前来，他们或现场办蓝卡、充当购房者，或跟随朋友以万客会会员身份进入，上演了一场地产“无间道”。

meng-h

万科上海特卖未现抢购场面 近三成特价房未售出
2008年02月22日05:56 [我来说两句] [字号：大 中 小]
来源：中国经济网

　　现场入会，万科特卖未现抢购场面

　　现场不乏观望者近三成特价房终未售出

　　□晨报记者徐运 林劲榆

　　昨天，万科对其在上海开发的10多个楼盘进行九五折优惠销售，但这一大规模促销活动并未引发购房者的抢购，在现场售楼的大部分时间内，偌大的登记售楼现场除个别时段外仍略显冷清。
最后，仍有约三成特价房没有售出。

　　“入会”很简单

　　尽管万科强调此次特价售房仅是针对会员的活动，但实际上入会门槛很低。记者昨天中午11点来到活动现场，刚进大堂，就有一家中介公司的销售人员询问是否来参加活动，在得知记者还没有万科会员卡时，他主动提出可为记者现场办理一张蓝卡，只需填写个人信息即可。在他们提供的登记册上，记者发现已有十几人被他们发展为“会员”。据销售人员介绍，他们从前天开始就在万科的一些楼盘售楼处蹲点，专门为人办理万科的会员入会手续，以便会员参加昨天的特价售房活动。

　　240余套房源成交170余套

　　昨天，参加优惠活动的房源共有240余套，分别涉及万科白马花园、万科花园小城、万科假日风景等十余个楼盘。下午1点，在通过认证后，记者与近百名认购者一起进入会场，只见这个约100平方米的会场被一块硕大的屏风隔成两间，外间摆放着各楼盘的模型和房型图。会员在外间完成认购后，再进入内间付定金、签合同。在会场中央，一块塑料板上贴着所有参加活动楼盘的房间号，记者入场时，大约有三分之一的房间都贴上了“已售出”的红布条。

　　根据上海万科透露的信息，昨天共成交170余套房源，占总房源的七成以上。活动之后，特价房源将恢复原来的销售价格

meng-h

巴顿将军的成功标准答案（答网友之九）
作者: 王石
时间: [ 2008-02-23 14:46 ]

盗版飞：

刚才在看2006年万科的年报，看到其中有一句“其中之一的帕尔迪住宅公司，是万科在新十年的标杆企业”，想想现在的次按，所以就从网上找了一下帕尔迪的近况，发现“2007年上半年，帕尔迪亏损5.08亿美元，每股亏损2.01美元”，不知帕尔迪仍然是万科新十年的标杆吗？
我想对帕尔迪在次按中的变化进行深入研究，应该对万科有实际的意义。

越来越喜欢看万科的年报了，最近从04年看到06年，不仅对万科有了更多的了解，更可贵的是对中国房地产行业的发展也有了不少了解，期待07年年报。
从06年的年报来看，万科对美国四大房地产商的观点看来由于次按而看走眼了。

王石：

万科选择美国房地产企业帕尔迪作为标杆是基于三个判断：1）在美国二十几个州做跨地域的住宅开发，同万科的经营模式类似，且是美国同行中规模最大的上市企业；2）连续50年以上的盈利记录，且平均净资产回报率在16％，并能长期不保持在18％以上，按照亚洲住宅开发企业的标准，这种盈利能力是相当了不起的；3）在产品定型和开发模型成熟，比如市场分析工具“城市地图”、客户的“终身服务”等，值得借鉴。
美国次按揭信用危机，各大投资行深受其累，行业的最大住宅独善起身？把一个 企业作为标杆，借鉴的不仅是经验，也包括教训。万科在密切关注帕尔迪在这次次贷危机中的举措。
巴顿将军曾说过：“衡量一个人是否成功，不是看他/她到达顶峰的高度，而是从顶峰跌落谷底的反弹力！”

meng-h

新浪财经
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土地增值税清算出招 重庆中小房企身陷生死场
http://www.sina.com.cn 2008年02月24日 01:50 中国经营报

　　重庆土地增值税清算率先出招

　　中小房企身陷“生死场”

　　张明

　　如坐针毡。

　　一直以为清算土地增值税是雷声大雨点小，重庆港城房地产(集团)有限公司负责人余治发如今体会到了这句话的含义。他最近突然发现自己的企业在重庆地方税务局公示的欠税名单中赫然在列，而税种则是土地增值税等合计近500万元。

　　余治的命运，无论在重庆还是全国，都不是个案。2月20日，财政部、税务总局、国土资源部联合下发了清查开发用地相关税赋的文件，而重庆只是这场即将开始的大清查中启动较早的城市，重庆这座曾经激进的山城命运，正在预演全国房企将在未来承受的生存重压，刚刚开征不到一年的土地增值税，将成为命运杠杆的支点所在。

　　撞上枪口

　　然而即使是部分房企撞在了土地增值税清算的枪口上，但大多数开发商并非愿意束手就擒。

　　重庆地方税务处的陈刚盛认为，由于房地产开发项目的开发周期一般都较长，不少项目还采取分期开发方式，财务核算复杂，“清算难以反映实际的真实数据”。一直以来几乎没有一套完整有效的实施细则和操作方案。而很多地方税务部门只能让房企预缴部分税金，并未进行清算。清算仍需一定时间才能彻底实施，他认为。

　　记者了解到，最新出台的鉴定准则只是将土地增值税预缴比率从原来的0.5%~1%，提高到1%~2%。这样的结果显然不如之前所预期的严格。

　　“由于很多地方政府近年来财政收入的很大一部分来自房地产行业，如果开发商的日子难过，那地方政府日子也不好过。”在嘉联地产土地估价师刘智勇看来，地方上在执行税务总局的要求的同时，对开发商仍然开了条口子，所谓“上有政策，下有对策”。

　　土地增值税的清算首当其冲的便是打击“囤地”的名门。

　　记者了解到，成都一开发商2004年在南部新区以800万元不到的价格获得的一幅占地仅7亩的土地，最近以6000万元的天价私下转让给了一家港资开发商，如按土地增值税清算标准60%来执行的话，仅这一款项便达到3500万元左右。无疑极大地压缩了利润空间。

　　实际上依靠囤积土地来赚钱的开发商所获得的利润要远远高于房产开发本身。深谙此道的和黄地产(0013.HK)在成都南部新区1036亩土地未动一兵一卒坐收40亿元土地溢价的神话被当地地产商传为“佳话”。

　　“如果清算严格执行，土地拍卖或将受到冷遇。”刘智勇分析，这显然是地方政府不愿看到的。“3月，土地成交一向颇旺的成都市场，在市区内仅有一幅地块公开出让，地方政府或许意识到了什么。”他认为。

　　生死抉择

　　“国家税务总局多次出台系列税收政策和文件，做好土地增值税的清算工作，目的是引导房地产市场健康发展，并不会加重房企和购房者负担。”税务总局税政司人士告诉记者。但房地产开发企业却不这么认为。

　　“如果严格清算，很多中小型开发商都会倒闭。”何荣伟说。由于资金瓶颈很多中小开发商都是引进有实力的开发商进行合作，这其中肯定会产生地产和物业的增值，如果这一部分严格清算的话，中小开发商也将担负大量的成本，这对于资金本就弱小的企业无疑是釜底抽薪。

　　刘智勇则认为，税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同，对有大量土地储备公司的利润水平有较大的影响，因为这些公司此前拿地普遍价格低廉，所付增值税也就更高昂。而部分本来资金实力不强的中小企业资金紧张的局面会更加严峻，这些企业的再投资能力将得到很大制约。

　　由于中小房企大多是在二级土地市场上拿地，如果除开土地增值税，一个项目利润只有几百上千万元，很多开发商宁可选择放弃。“无利可图，将使开发商拿地的动机越来越弱。”而拿不到土地，对于任何一家房地产企业而言，都意味着是生命的终结。

meng-h

荆楚网消息 (楚天都市报) （记者苏永华）国内地产巨人万科在全国刮起的“降价风”，这次终于吹到了武汉：武汉万科旗下4个楼盘，促销让利1000万元。
    从前天开始，借万科西半岛、魅力之城、朗苑加推房源，武汉万科宣布启动“青年置业计划”活动：设立1000万“青年置业资金”，资助年轻购房人。
    除万科之外，愈演愈烈的“打折风”，正席卷江城几乎所有楼盘，除打折、送管理费等传统促销外，直接降价的“特价房”也不时出现。
    中国指数研究院华中分院院长朱戈等专家认为，以万科在全国楼市的影响力，此次房价“暗降”，很可能引发其它楼盘跟风，江城房价将在震荡中下探。
    武汉市国土房产局市场处处长耿宏诚表示，经过去年上涨后，目前江城房价比较稳定，单个企业的促销行为，不会影响整个市场的基本走向。
    张静 摄

    本报记者 苏永华

    万科房价最低打到93折

    武汉万科西半岛楼盘一位置业顾问告诉记者，在享受“青年置业资助金”、“结婚礼券”两项优惠之后，该项目一套85平方米的房子，购房人最低只要掏37万元。
    有购房人算了一笔账，相比优惠前的价格，折扣可达到93折！记者了解到，即便是在目前盛行的“打折风”中，这个折扣额也算得上是“全市最低”了。
    “约90平方米装修小三房总价43万元起”，“约88平方米装修二房总价65万”，在万科魅力之城、朗苑，让利之后的房价，也让不少看房人眼前一亮。
    记者了解到，这些新加推的房源，价格与上一期房源差不多，并不存在明显的降价现象。但享受促销优惠后，每平方米“暗降”300元左右。在让利刺激下，三个楼盘看房人络绎不绝。
    在徐东“万科朗苑”，一对刚走出售楼部的青年男女告诉记者，他们当然希望房价降得更低，但目前这样的折扣也不容易了。
    昨日，据武汉万科方面统计，旗下4个楼盘共推出约300套房子，全部在90平方米左右。两天下来，已经签约200多套，部分房型推出当天就销售一空。

    万科称只是营销而非降价
   
    武汉万科营销策划部经理林良铭称，此次活动中，房源以90平方米以下居多，是为了帮助急需买房的年轻人买到好房子。
    他表示，以1000万“青年置业资金”资助这些购房者，“这是公司的一种营销策略，我们不希望外界将此举与降价促销划等号”。
    据其介绍，与以往的促销不同在于，这次活动将投资购房、二次置业人群排除在外，专门为首次买房的青年人群“量身订做”。
    一份调查显示，在武汉历史第二波婴儿潮中出生的人，目前都处在19岁——24岁之间，正是买房结婚或者工作购房的置业关口，构成了江城首次置业的主力军。
    武汉万科认为，这个青年群体就是日后的刚性需求群体，即无论房价有多高，“该买还得买”的那拨人。经一系列宏观调控，前一段时间近乎疯狂的投资需求已被遏制，但是很多初次置业购房人，也在随着楼市退烧而来的低潮中选择观望。
    “虽然有刚性需求，但有些人一时还不具备置业能力，有些人则还在观望中。”林良铭表示，此次活动的公益性，正是体现在对这些人的帮助上。
    武汉万科人士表示，此次活动中的低总价，其实是在功能不变的情况下，提高空间的利用率才带来的，并不仅仅是促销降价带来的。

    将在江城引发新一轮促销战
   
    “万科一向很聪明，这次活动也不例外。”在中国指数研究院华中分院院长朱戈看来，这种十足的价格“暗降”，将对观望人群形成足够的吸引力。
    从去年底开始，万科在各地屡次掀起“降价风”，先是深圳、广州等珠三角地区，后来扩散到中部成都等地，前不久又刮到上海等长三角地区。
    朱戈分析，万科的一系列降价表明，该公司对房地产市场的判断，正在发生根本性的变化——经历去年的疯狂之后，看淡今年的房地产前景。
    鉴于万科在地产界的老大地位，此次降价，将对本地其他开发商构成很大压力，将引发新一轮促销战。朱戈说，“连万科都扛不住了，谁还能坚持下来？”
    这一点，知名房产顾问机构戴德梁行研究部经理彭博也表示认同。他认为，万科此次大手笔促销，将会迫使同区域的楼盘加大促销力度。
    彭博称，万科旗下的多数楼盘，价格都要比周边项目贵出一截，面对其“降价”后增加的吸引力，同区域楼盘将不得不出招应对。

    武汉房价会不会应声而降

    “很可能还会有第二个、第三个‘万科’跟着暗降房价。”武汉大学经管学院刘双林副教授表示，在楼市的持续调整中，武汉万科此次降价，传递出一个重要信号。
    他认为，去年住房购买力释放过快，导致武汉房价出现猛涨，随着一系列调控措施的落实，这一局面将很难重现，房地产市场调整已不可避免。
    “其他开发商跟风降价的结果，总体上房价就会下跌”。中国指数研究院华中分院院长朱戈认为，在这一次房地产市场剧变中，企业为了保证正常运转和收益，营销方式作相应调整也在情理之中。
    彭博也认为，不少开发商将紧追万科降价步伐，“至少，在万科这些楼盘的周边区域，房价会出现比较明显的下降”。
    朱戈认为，在多次“一针见血”式的政策调控下，房产投资已经没有价值，房地产业的黄金时代也已经结束。房地产市场要从这一次调整中恢复元气，可能需要3—4年时间。
    彭博认为，在新的一轮价格促销中，将会挤走房价中部分虚高的水分，但武汉经济后劲依然强劲，加上存在大量刚性需求，房价也不会出现暴跌的情况。
    武汉市国土房产局人士表示，经历了春节期间的低谷后，目前楼市销售量正在恢复，已连续近一个周超过100多套，“目前价格比较平稳，没有大幅下降的迹象”。