万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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　　王石的直觉

　　“王石不是理论很系统的人，但他的直觉非常好。”冯仑这样评价万科的“教练”，同样经历过的事情，放在他的价值观下会得出不一样的判断。

　　齐鲁证券涂力磊表示，万科在上海的元宵节特卖中，仅仅5%的降幅，就将前期剩下的尾盘一次性处理掉70%。同样，万科在广州的促销，曾一度使排队购房情况再现羊城。他认为：“个人住房的刚性需求，在降价中明显地爆发了。而这种爆发将对房价的下滑起到适时的支撑作用。”

　　“我们对今年的发展很乐观。”上述上市房企的销售负责人表示，“管理层的监控口子有所松动，金地获批发行债券，浙江的滨江地产又允许上市IPO。”另外，在去年政府如此强大的宏调下，经过稍微降价处理，市场依旧表现出旺盛的购买力。他认为这都是市场转暖的信号。

　　这一波开发商的自发降价调节始自万科。在王石的“拐点论”出台前后，万科在广州以及上海的项目先后降价折让。这直接带起了万科的销售，尽管1月销量同比仅上涨10%，但2月开始已经大幅飙升到50%。

　　从公开数据看，万科这次的折价非常实在，今年一二月的销售均价分别为8043元/平方米、8010元/平方米，与2007年销售均价8532元/平方米相比，下降约6%。与2007年最高的月销售均价相比，下降了约23%。

　　王石率先降价后，各大发展商不怎么认同，但又不得不跟从。今年1月保利地产公布的数据显示，销售面积同比减少14.12%，销售金额却同比增长41.92%。在接受媒体采访时，保利一直强调不会降价销售。但保利地产的态度到了2月却有了180度的转弯。保利地产当月实现销售面积16.6万平方米，销售认购金额7.1亿元。和1月相比，销售面积增长114.19%，销售认购金额环比下降17.73%。

　　并购的良机

　　地产业专家王志纲曾对本报记者表示，万科的降价战略志在备足粮草、开始清场。

　　今年前两个月，保利地产就花了17亿元储备土地。市场传言，潘石屹近期已经在深圳并购了两个项目，这些项目都属于资金出现问题的中小发展商。

　　在今年广州两会中，广州中小地产商代表炮轰政府，认为调控只能造成中小地产商破产，行业垄断加剧。一位不愿具名的银行业人士也向记者表示，今年房地产开发贷款的审批严格很多，有几个中型地产开发商是长期合作的，这次上报的项目贷款也没有批下来，“原因是审贷委员会认为其资金实力不够。”

　　对于已上市的房企来说，资金却从来不是问题。今年2月，在去年大举购地的碧桂园集团发债融资5亿美元，这笔钱不但直接充实了开发资金，还让碧桂园得到撬起更多资金贷款的杠杆。碧桂园的首席财务官伍绮琴就表示：“此次融资使碧桂园可以更主动地管理公司的资本结构，并为未来扩充业务做出更灵活的财务安排。”

　　除了在项目开发层面占据优势，在住房消费贷款受限的背景下，上市房企的资金实力再度显现。

　　“11万入住地铁上盖。”不少广州购房者在春节前后，都收到了富力旗下某楼盘的促销短信。

　　这个楼盘的折后单价高达1.5万元/平方米，大部分单位面积都在100平方米以上。购房者如何能11万元入住？其实这与当年广州十分流行的“零首付”非常相似。购房者在签订合约之后，会与开发商再签订一份分期付款的协议，购房者只要承诺在1年或者两年之内分期交付首期，开发商就会首先为购房者垫付首期。

　　这是大型开发商与银行联手降低购房门槛的一种方式。通过这种方式，上市房企可以利用手中的资本优势促进销售，贷款银行的风险也并不高。既然可以加快贷款回收，银行何乐而不为呢？这种促销方式并非特例，万科也在成都推出所谓“青年置业计划”，符合条件的首次置业者只需要交两成首付款，便可在其开发的5个项目800余套房源中选购自己看中的单位，银行贷款申请手续由万科协助办理。

　　2008年，在不少地产大鳄眼中是一个并购良机。

　　相关报道

　　外资乘“低”而入？

　　在市场重整的时期，虎视眈眈不仅是国内的上市房企，来自国外的资金巨兽同样不甘寂寞。

　　“国内的房地产业某种意义上已经和世界接轨了。”香港凯基证券的一位行业分析师向记者表示，虽然名义上，中国还是一个完全资本封闭的国度，最近对外资又有种种的限令。但“国内的经济系统，不是仅仅用数字就可以管理的。大量的灰色渠道以及隐性金融的存在令国内楼市早已成为国际资本的逐鹿场。”

　　近期外资对于国内房地产业显示出前所未有的热情。今年2月24日，荷兰国际投资管理公司(ING)宣布了一项新的房地产基金计划。此次成立的基金将分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和房地产信托基金(REITs)。ING投资管理亚太房地产证券投资经理贾斯丁·派克表示，期望这一基金能够募集到约3亿美元，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。

　　除了外资直接投资，更多资金选择的是与国内地产商结合投资。在去年年底，北欧的金融机构SEB宣布，和国内地产商复地集团共同组建2亿美元规模的房地产投资基金，用于投资中国市场。这种外资与国内地产商捆绑的合作模式正在不断地复制。今年2月国际投行瑞银集团与金地集团签订协议，共同成立房地产投资合伙企业，预计将募集3亿美元资金。

　　国信证券陈林也认为，外资并未放慢进入中国的步伐，2007 年全国共完成房地产开发投资额25280 亿元，增长30%，2008 年1 月，非金融类FDI达112 亿美元，同比增长109.8%，表明国际游资仍在大规模流入。他认为：“肯定有一部分资金正通过各种方式进入国内房地产领域。”

[ 本帖最后由 meng-h 于 2008-3-16 15:26 编辑 ]

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深圳楼市温和降价探底
http://www.sina.com.cn 2008年03月15日 05:39 中国证券报-中证网

　　■ 市场了望

　　□本报实习记者 万晶

　　中原地产深港研究中心最新发布的二月份市场分析报告显示，全月深圳一手住宅成交量仅有781套，环比1月份减少65.5%，同比减少86%，成交面积为7.29万平方米。日均成交约27套，再创深圳楼市成交量的一个历史新低。

　　高房价抑制成交量

　　报告指出，价格是影响成交量的最大因素，尽管深圳房价继1月环比下跌8.4%之后，2月再下滑1.3%，但全市一手房成交均价仍高达14543 元／平方米，除了龙岗均价低于10000元／平方米，其他区均价都在16000元／平方米以上。过高的价格不仅压制了自住需求客户的需求，也阻碍了投资客的入市。

　　从成交的片区分布上看，价位较低的龙岗区依然是全市成交量最大的区域，2月份该区成交住宅2.89万平方米，占全市总量近40%。

　　一直高位运行的南山区房价2月份跌幅最大，达13.4%。福田区住宅成交均价19787元／平方米，环比下跌近13%。罗湖区住宅成交均价下跌5%。宝安区成交均价也下滑约3%。

　　从成交量来看，受到置业者追捧的依然是低价位楼盘，罗湖、福田、南山、宝安和龙岗都有项目在春节期间推出特价单位，这些楼盘的销售情况乐观。分析人士认为，深圳不缺乏购房需求，缺少的是价格合理的住宅，楼市能否尽快走出阴霾，价格仍是最有效的刺激手段。

　　中原地产分析认为，3月市场面临较多利好，2月份价格的下调刺激了市场的购买力，但由于目前价格仍然在调整中，受此影响，仍有相当部分的客户抱定观望态度。

　　万元以下新房受热捧

　　3月8日，万科第五园及禧园一期开盘。前者均价1.15万元/平方米，一天半时间销售约130套；后者折后起价7800元/平方米，推出387套住宅单位，当天成交超过6成。

　　此次万科第五园推出两种户型，85平方米左右的两房和114平方米的四房，两房目前已基本售罄，只剩少量四房。楼盘销售人员喜称：“很久没见过这种热闹和忙碌的局面了。”万科表示，绝大部分是自住客，包括首次置业者和改善住房型置业者，周末来访客户达到2000批。

　　同样低开的禧园开盘当天一共推出387套住宅单位，两房、三房和复式成为开盘当天消化最快的户型。部分购房者表示，楼价已有所回落，在可承受范围内，可以购买总价低的小户型单位作为过渡，自住投资两相宜。

　　“卖得好，说明价格在短期内已接近市场底部。”一位开发商表示，万科第五园探底热销给了市场一个价格标杆。“整个市场价格体系将在此基础上重新梳理，未开盘项目将据此定价，在售项目也会据此调整价格。”

　　布吉的一些楼盘也上演了同样的回暖景象。“从农历春节到现在，我们已经卖了五六十套单位了，而大部分单位都在1万元/平方米以下。”布吉附近东方盛世销售人员表示。深圳国土房管局网站近期成交数据也显示，东方盛世、龙园意境、慢城等楼盘成交旺盛，上述楼盘的共同特点是均价在万元以下。

　　业内人士认为，万元以下单位走得快，说明大家对于这个价格已经较为认可。信贷虽然仍然紧缩但也逐渐趋于稳定，自住客感觉是入市的时机。上述项目成交情况显示，短期市场“底部”已基本明朗，近期深圳楼市价格体系有依此调整的可能。

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地产业逆变：谁能生存下去
http://www.sina.com.cn 2008年03月15日 14:07 经济观察报

　　姜洪桥

　　“2008年不会再重复2007年的故事！”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在接受采访中先后三次重复了这个判断。

　　现在，已经没有人怀疑2007年对于房地产业来说就是个奇迹，这同样也意味着建立在2007年奇迹基础上的“大跃进”式的发展计划和产业格局预测将被推翻。剩下的问题仅仅是谁能生存下去和格局如何调整。

　　尽管形势仍不明朗，2008年刚刚过去的两个月初步展示了两个基本特点：在整体交易量萎缩的情势下，大型房地产上市公司尽全力保持了销售规模的稳定，占有了更高的市场份额；与此同时，不顾通货膨胀指数的高涨，住房价格阴跌不止，房地产开发企业的利润空间不断缩减。

　　迫不得已的集中化

　　想方设法为民营房地产企业解困的聂梅生近来发现，越来越多的企业希望以股权来融资。“资金困难的企业确实很多”，聂梅生告诉记者，商会目前是起到沟通和搭桥的作用，主要还是靠企业之间协商。一位大型房地产企业老总告诉聂梅生，上门来寻求股权合作的企业太多了，一天能有20个。根据各种情况分析，聂梅生曾预测，2008年是房地产企业的兼并年。她判断，甚至会有一些企业完全退出房地产市场。

　　与兼并含义接近的另两个词汇是“市场份额”和“集中化”。今年年初以来，房地产市场似乎展现出集中化程度加强的状况。不过，这种加强的依据却不是所谓的“强者恒强”的道理，而可能是“矬子里面拔将军”。

　　不知道万科(000002)或者富力地产(2777.HK)应该高兴还是悲伤。在2008年的头两个月里，万科宣布连续两个月销售额保持了同比高幅度增长。新年开始采取措施降价促销的万科宣称，1月份实现销售面积23万平方米,销售金额18.5亿元,分别同比增长11.65%、11.72%,2 月份这两个数据则分别同比增长51.94%、70.65%。虽然，这些数据与去年的成绩环比呈现剧量下跌，但值得庆幸的是，在整体市场交易惨淡的情况下，此成绩尚算很好。这种喜忧掺半的心情从证券分析师给予的评语中可见一斑，“万科1、2月的销售形势明显好于市场整体形势。”

　　“这就是非常有趣之处，整体交易量下跌，大型上市公司的市场份额反而在提高。”虎杰投资顾问公司首席分析师张寅指出，包括上市公司在内的开发商日子都不好过，但是相比较于那些卖不动房子的开发商来说，万科等企业的市场份额可能还在大幅度提升。“简单地说，万科销售形势是不如2007年，但是别人更惨。”
　　与万科情况相近的还有富力地产。富力今年1月份合同销售金额达到10.8亿元人民币，同比上升23%。在营销策略上，富力亦采取了与万科类似的方式，降价促销。与此相同的企业还有招商地产、泛海建设等。张寅预测，尽管缺乏完全统计，今年头两个月，在4个一线城市中，前15名房地产企业的市场占有率大幅度提高，甚至可能是翻番增长。“我们似乎已经可以看见垄断的端倪了。”张寅说。聂梅生则不认同垄断的可能性，她认为，集中化是相对的，最多是在住房产品的某个层面实现局部垄断。

　　就在不久前，SOHO中国董事长潘石屹还批评万科降价的做法是为了清理门户。不过，必须承认，万科的做法是有代价的。能够牺牲的只能是利润。

　　尽管声称不挣超过20%的利润，但万科2006年的毛利率已经超过了28%，2007年中报显示利润超过了33%。预计2007年年报只能更高，因为2007年房价的高潮期正在当年的后半段。但在2008年，这一美妙情况可能一去不复返。在1、2月份，万科降价的同时，中国的CPI指数高居不下。这意味着，房地产企业成本增高，售价却在降低，利润空间正在迅速缩减。聂梅生说：“地价、劳动力价格、原材料价格等等这些硬成本都在上升，开发商还能通过房价转嫁出去吗？我看很难。”

　　资金困境的源头

　　除了消费信心不足，造成目前无论大小开发商均紧张不已的原因看起来只有一个，那就是资金问题。聂梅生曾经询问过一家大型开发企业，“你们2007年挣那么多还不够你们平衡2008年的信贷困难吗？”聂梅生得到的回答是，“不少资金其实并没有落袋为安。”

　　2007年的高房价确实为大部分房地产企业带来了丰厚的利润。但房地产企业扩张的规模也在加速。在整个2007年，房地产界常常听到的是多个 “千亿计划”、“500亿计划”。大型房地产企业拼命圈钱，然后再去竞价圈地，投入于扩大再生产。“那些拼命囤地的，很多人在后悔，早知道少拿些地，这些土地的高成本和开发投入将造成今年的资金困难。”聂梅生说，“他们在2007年的判断是有失误的。”

　　现在看来，一切似乎是银行信贷紧缩造成的。但其实这样的判断并不准确。个人房贷和场外资金两个来源问题更为严重。仲量联行投资部中国区董事高士斌指出，2003年以来，央行一系列紧缩银根政策相继出台，使得房地产开发商所获取的直接银行开发贷款的比例下降到不足20%，自有资金约占30%，其余主要依靠预售收入和施工企业的垫付。如此分析，开发商对银行开发贷款依赖程度已降低很多。开发贷对房地产企业的影响不足以造成目前的局面。

　　3月10日，路透社一篇报道指出，境外部分基金正在撤离中国。多名基金经理表示，对冲基金目前已经停止投资亚洲地产业。同时，花旗银行也对中国房地产的海外融资困境作了鲜明判断。一位了解龙湖地产的人士透露，正准备近期在香港上市的龙湖已经通知协助上市的机构，无论如何也要保证龙湖上市成功。颇有不惜一切代价的决心。这可能是中国房地产界第一次如此深切地感受到中国地产界身处全球化浪潮之中。

　　在世界各大金融和房产中介机构中，持比较乐观态度的是仲量联行，但由于时间问题，仲量联行亚太区总部尚未来得及就此问题详细回复记者。
　　事实上，由于中国政府近一段时间限制外资进入地产领域的措施，即便是外资在华企业也很难获得充分的资金。一位外资地产企业高层管理人员告诉记者，形势在2007年就开始糟糕起来，海外母公司资金援助通道已经被切断，“现在只能靠自己了”。

　　张寅也指出，房地产企业场外资金的另一个来源是国有企业。不过，随着2007年政府禁止指定名单外的央企投资房地产，这个通道也被堵死了。

　　寻找新增长点

　　在对未来局面的预测上，大部分专业人士都显得谨小慎微。张寅预计今年第二季度，情况也许会更糟糕，之后的情况现在还不能判断清楚。

　　聂梅生也认为还是要再观察一下比较好。她认为，政府的信贷政策、消费者态度、通货膨胀以及全球经济变化都可能对房地产市场造成重要影响，很难精确预期。但是，这并不耽误她作长远判断：房地产企业需要寻找新的经济增长点。

　　也许因为工商联住宅产业商会会长的身份，聂梅生似乎更关心中小企业的命运。她认为，未来未必是大型房地产企业垄断的天下，“越是在低迷的时候，越会出新意。未来不一定要去圈地、圈钱，也有可能出草根英雄。”

　　聂梅生判断的依据是她刚刚从美国同行那里得到的启发。经历次贷危机之后，美国的地产商正努力开拓新的市场。他们提出一个“50＋计划”，即把目标指向50岁以上，积累相当财富的人群。“我们为什么不能学习他们，开拓新的市场？中国也有老年人群，尤其是有海外归国的富有人群。”就在聂梅生呼吁寻找新增长点的同时，地产界内也有所动作。万通集团董事局主席冯仑在几天前宣布要大举进军工业地产。而新加坡企业凯德置地也同样成立了一个专门从事工业地产开发的公司。据悉，凯德置地有兴趣参与天津的生态城建设。

　　当然，对于处在困境中的开发商来说，还有一种办法就是彻底放弃房地产业务。“这也不是不可能。不过，只有两种企业会这么干，一种是做得不错的，不想把钱挣到十分，转手给别人；另一种是实在经营不下去的企业。”聂梅生回忆，“已经转行去发展EVD产业的张宝全(今典集团董事长)以前就跟我说过，房地产迟早要出问题。”

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通胀和地产
作者: 翟敬勇
时间: [ 2008-03-17 13:34 ]

3月14日参加了招商地产的投资者交流会.其中蛇口工业区的王正德经济师对于通胀和地产的关系分析的非常精彩,博得了现场热烈的掌声.我的同事李敏整理出来,我把这一段贴出来和大家分享:
出于对王总的尊重,希望不要有谩骂之声,不同意见可以表达.
插曲：林少斌：大家对80亿的融资很感兴趣，因为这个对股东来说也是一个大事情。我们请我们的总经济师正德讲一下。

　　王正德：刚才林总和财务总监都讲了，我讲话是比较自由和超脱的。我的风格是我不会说纯粹公司教我说什么我就说什么。或者是公司的利益是这样就必须这样说。我没有这样的顾虑，如果我是招商地产的股东，我一定会支持招商地产融资。为什么？就相当于平安保险前两天有一个地震。为什么呢？比如14块钱的净资产涨到140块钱。你要他按照140元的股价提供让股东满意的回报。它没有融资是做不到。

　　我们过去净资产的回报率，大概有12—15%。我觉得应当把这个钱真正交到这里，而不是到市场上炒来炒去。对一个上市公司来讲，他没有能力负担一个市场形成的泡沫。只有当它每股净资产能够相应提高，这才是真正为将来的业绩提供坚实的业绩基础。我不是对招商地产，我是对整个上市公司都是这样看的。

　　关于商业模式的问题，关于我们为什么要保留出租物业的问题，保留出租物业，实际上从上面的盈利讲，我们是拖低了回报。如果从历史看，如果我们建了楼当时就卖掉了，再用那个钱做滚动开发，和这个楼保留在现在卖掉，回报比的话，我们认为和过去20年是差不多的。这就是为什么香港的新鸿基的租售比例是50%左右的原因。因为他们感觉到从累计增长讲，租金的累计增长的数字是很难用前几年的现金租金回报看的。我们中国过去是“大工地时代”。就是整个国家都在建设，在这个情况下，你不可能形成一个你看得准的价值上升的物业。为什么呢？比如这个写字楼很好，就可以马上建立无数个。只有在一个大都市基本定型，这个情况不会乱建设，整个的社区环境、人文环境根本已经定型的时候，这个楼的价值才可以真正体现。这个体现往往要通过长期的持有来体现。

　　如果把我们的鲸山别墅当初开发完之后就卖的话，当初可以卖8千元/平方米，现在是12、13万，如果把升值的速度和当时开发就卖的话，至少从历史上看，我们现在的回报是高的。如果当初卖了其实有一个很大的风险。长期持有的话，可以涨15、16倍。就像炒股票一样，有的人老是折腾，还不如长期持有。当然这个必须要建立在一个对这个牛市有认识的情况下。我们现在对这个环境是看好的。所以我们有信心我们物业会升值。

　　

Q12：总经济师您怎么样看房地产市场，因为现在的通胀压力这么大，经济也是非常不清晰，中国经济大家觉得变得越来越不清晰了。不知道您是怎么样看这个市场的？

王正德：我是比较自由的人，这是我们公司给我发钱，又给我很自由，我很感谢这个公司。我讲话是不受制于公司。

首先我讲我们生活在一个忧虑的时代，忧虑的结果是大家赚不到大钱，你讲到通货膨胀，我非常认同这个观点，我觉得没有经济规律比通货膨胀更像一个规律。因为通货膨胀是一个永恒的主题，他使所有的人都“开心”，国家通过通货膨胀使得GDP增长了，企业因为通胀使盈利增长了，个人因为通货膨胀使得工资增长了，所以大家都“开心”。

但是为什么会有通货膨胀呢？因为人和社会本身是不创造财富的，这个是一定要搞清楚的。比如水会越来越多吗？纯净的水只会越来越少。土地会越来越多么？森林会越来越多吗？不会。这些才是真正的财富，钱不是财富。既然不是财富，钱就可以不断地去（被）投放。所以不是财富的东西可以无限的发的，无限的发就会有通货膨胀。我们这些人认为钱才是财富，而其它的不是财富，所以我们总是犯错误。但是通货膨胀时期，大家担心通货膨胀，但是大家又担心房价会下跌，这个我是不太懂。这只是你们对短期的因素干扰了，所以你会忧虑。如果你们考虑长期通货膨胀因素的话，这楼市怎么会跌呢？还有哪一个比房价更能抗拒通货膨胀的东西呢？我觉得没有。所以我想优质的物业，尤其是像招商地产这样的物业，就可以具有这一点优势。我们现在是在寻找物业居住的精品的地段和精品的产品，严格讲这些就是帮助别人抗击通货膨胀压力的。

　　如果通货膨胀马上结束的话，你也没有忧虑。如果通货膨胀持续涨的话，应该买房子。为什么说通货膨胀又是让大家害怕的呢？实际上，这个道理也很简单。因为我们每个人的聪明程度不一样，你们很多的投资者就比我们聪明很多。聪明才智的不同，这样使得每个人拿钱的速度不一样，有的人超过了通货膨胀。所以通货膨胀对他讲是无所谓的。但是有一些人不但没有赚到钱，反而亏了一点，就不行了。这样要等一等，就像房价一样。但是房价有没有泡沫？我不认为好的房价有泡沫，因为总有一次通货膨胀会赶上它。从历史上到今天，我还没有听说过哪个国家的好的物业有泡沫，没有过，你到伦敦到纽约，到世界任何国家，没有的。你就是东京的股票从38900点跌到了一万多点，真正的好的楼，它也是很高的，因为总有一次通货膨胀会慢慢赶上它。所以我认为房地产市场只有超前的问题，这和其它的产品不一样，其他的东西多了就是多了，放在那里烂掉了，最后完全没有了。但是好的房子是不会多的。这个对营运商来说，房价跌，房价的暂时起伏对我们来说不是一个重大的忧虑。因为长期通货膨胀是规律，那么房价跌也很好啊，因为房价跌，土地价格也会跌，而股票市场是看你的毛利的情况的，看你的盈利的，房价是水涨船高，我们的毛利不会有太大变化。如果你有这样的心态持有股票的话，也不应该忧虑。我们应该关心它长期的毛利水平。

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心月天狐

发表一下意见：公司是好公司，但价格也太高了，不值

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好设计创造好效益（《商业周刊采访实录一）
作者: 王石
时间: [ 2008-03-17 23:51 ]

17/03

上午：总部 接受《商业周刊》记者Southam Balfour采访。

缘由：由美国《商业周刊》和《建筑实录》杂志共同发起的“Good Design Is Good Business”奖项评选中，万科建筑研究中心体验馆获最佳室内设计；万科杭州良渚项目博物馆获最佳历史保护；体验馆获得三项大奖；评为一致推选最万科为最佳业主奖。

注：《商业周刊》（Business Week）是美国著名的财经媒体，《建筑实录》（Architectural Record）是麦格劳-希尔建筑信息公司旗下的一本专业刊物，在全球建筑业中拥有超过一百万名专业用户。

三天前收到采访提纲：

1、万科的经营哲学是什么？在建筑和设计有什么特别之处？

2、您的建筑背景您的商业决定及公司管理有什么影响？登山的热情对万科的商业策略有什么影响吗？

3、买不起房子在中国是个大问题，万科怎么看待这个问题？公司是否将提供廉价住房？如何兼顾商业利益？

4、万科现在的住宅里采用了什么样的环保设计？万科现在的建筑方法与五年前有什么差别？

5、有多少购房者会在意环保的设计？对他们来说最重要的是什么？是节约能源？在减少环境污染负面，万科是怎么做的？

6、过去一年中，建筑材料价格上涨得厉害吗？通货膨胀对万科的影响如何？现在万科的土地储备情况如何？现在是否也在兼并一些资金周转出现问题的小开发商，并从他们那里获得存量土地？

7、有多少新房是定位在低端市场的？如何在保证设计特色的同时，提供更低价的住宅？万科是怎样做到的？

8、你自己的房子有多大？是谁设计的呢？建筑设计有什么特色？你有没有攀登墙，或健身房？

9、在跌宕起伏的中国的房地产市场，万科是怎样生存下来的？你人生中最黑暗的时刻是什么时候？非典？

10、日益趋紧的土地政策对房地产行业有怎样的影响？

11、你认为楼价下跌对开发商来说是好事吗？

12、你最喜欢的项目是哪个？为什么？在公司发展史或你的个人经历中，最幸福的时刻是什么时候？

13、我听说你已成为一个相当知名的大慈善家。你的哲学是什么？

14、你觉得中国本土的建筑风格有没有得到传承和发扬？

15、你个人最欣赏的国外开发商是哪个人？哪个外国城市对你最有启发？在中国，你最欣赏的建筑作品是哪个？

16、许多人认为，从长远来说，单户独立的房子在中国是不能持久的。您觉得呢？

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万科城·新里程限价房最低或5800元/㎡ 周六选房
焦点广州房地产网 gz.focus.cn 2008年03月14日11:59 新快报 谢蔓

不再"一口价"后，万科限价房还提升了交楼标准。
　　已经明确不以“一口价”方式发售的广州第二个限价房项目——万科城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)· 新里程将于周末(3月15日）开始选房。虽然楼盘目前还没有公布不再“一口价”发售后，哪些单位会低于6000元/平方米的最高限价，但有市民从销售人员口中得知，部分单位可能会比限价低一两百元每平方米。另外，还有市民欢喜地发现，楼盘示范单位的交楼标准比刚刚开放时有了提升。

　　申购人数约为房源3倍

　　据了解，2月27日，通过公开摇珠，楼盘1524户有效申购者已通过电脑匹配拿到自己的选房次序号。万科城·新里程位于广州科学城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻) 内，项目占地约6万平方米，规划有1700余套住宅，属于万科城三期洋房组团。周末进行选房的首批单位共5栋514套房屋，其中68套两房单位，其余均为三房单位，首批房的户型设计都有入户花园，最高限价6000元/平方米。按照楼盘目前示范单位的交楼标准，单位的室内装修包括全屋的地板砖，窗台铺设大理石，卫浴间有淋浴间隔，厨房除了有下面的橱柜还装有吊柜等。

　　周六两限价房同时选房

　　除了万科城·新里程之外，首个限价房保利西子湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻) 首次发售后弃购的单位也定在当天进行第二轮选房，也就是说，周六将会有两个限价房项目同时进行选房。而日后可供市民选择的限价房也会越来越多，如同样位于科学城的龙光限价房项目最高限价4000元/平方米，预计6月推出。虽然在产品设计上，万科城·新里程是两梯六户设计，龙光限价房是两梯九户设计，前者占优势，但在价格上，龙光项目却有明显的优势。业内人士预测，龙光限价房可能会分流部分限价房买家。

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万科新里程火爆开盘卖出逾九成
http://www.sina.com.cn 2008年03月16日06:13 信息时报

　　
万科新里程火爆开盘卖出逾九成
万科新里程火爆开盘卖出逾九成
制图：梁文珊□本版撰文 时报记者 田桂丹 本版摄影 时报记者 任传富

　　昨天，广州第二个限价房项目万科新里程火爆开盘，截至下午5时，首期514套房已卖出逾460套，超九成。申购者多为科学城、天河区上班族，其中以1975-1979年出生的夫妻双方居多，年纪最小的是1985年出生的单身人士，年纪最大的是1944年出生的老夫妇。

　　有效申购者全部进场

　　昨天，购房现场热闹非常，有些购房者早上7时多就已到场。该项目参与摇珠人数达1524户，经审核约60多人因不合资格被刷下。与西子湾先邀请相当于2倍房源数的申购者进场不同，此次是邀请有效申购者全部进场，因此符合条件的1400多名客户中，1000余名到场，聚集了3000余人。

　　此次发售与首个限价房存在两点不同：不采取预选房，各购房者预备好多个心水户型到场现选，现场多台大屏幕电视实时显示房源售出情况；取消备受关注的“一口价”模式，最低价5599元/平方米，与最高限价6000元/平方米拉开价差近400元/平方米。昨天在现场，有的申购者甚至准备70多个户型在现场勾划。

　　据介绍，该项目如剩余房源将安排其他可购限价房者申购，而且单身人士首次开始进入。

　　最高最低单价约差400元

　　与保利西子湾一口价最大不同点是，新里程按照各具体单元不同朝向、不同景观、不同楼层定出不同价格，其中三房南向的为6000元/平米，而西北朝向最低定价为5599元/平米，价差约400元。本次限价房最贵一套88平方米左右的小三房总价53万元，首位购房者刘剑夫妇认购A5栋的01单位均价是6000元/平方米，他们是新广州人，已在这里工作五六年了。

　　有些购房者对限价房销售拉开价差很受落。排在60号的杨先生夫妇选购4楼01单位的小三房，朝南望山景，均价6000元/平方米。她说，朝北、面积差不多户型一套总价便宜2万~3万元，虽然夫妇俩在广州工作10年，但一直租居在天河，老公在天河上班，而自己在开发区上班，很高兴能买到限价房，而且地点比较方便。据称，他们选择15年按揭，月供约2000元。

　　前100号申购者六成到场

　　记者在申购者一张统计单上看到，摇珠排号在100名内的申购者，约40人最终未入场进行选房，视为弃购。家住天河的张伯专门替儿子到场提出弃购。张伯说，他儿子摇珠排位1000多号，感觉没希望买到，也不打算在现场等。以夫妻名义申购的黄先生摇珠排号100多也表示弃购，他认为限价房6000 元/平方米还是贵，而且买后转租、转让、继承等后续条件较严格，目前房价前景还没明确，还是审慎点好。

　　限价房销售对象或扩大

　　今年，广州计划共供给1.5万套限价房，但首个限价房项目销售剩余200多套房源，此次万科新里程的摇珠现场较冷清。市民和业内认为限价房销售对象覆盖面似乎收得较窄，以致现有销售对象认为房源较多可以慢慢挑，购房欲望不是很强烈，因此出现弃购等。

　　对此，广州市国土房管局有关人士表示，2008~2009年度的限价房销售对象方面考虑予以放宽，甚至在本年度可能进行相关方面调整，包括放宽户籍限制，考虑一些在广州工作多年，已经交了十几年社会保险的非广州户籍人员；放宽首次置业限制，部分已享受房改房户籍人士，居住人均面积很小，环境很差，因已有产权不够格买限价房。不过，有关部门要先进行调研，了解上述人群量到底多大，再做相关政策调整。此外，收入限制因此前已经过严谨计算，目前暂不考虑调整。

　　从优先权上限制弃购者

　　从首个限价房项目保利西子湾的销售，到此次万科新里程的销售，出现不同程度弃购现象。

　　部分申购者认为，既然限价房只能买一次，最好就是每个限价房推出时进行申请，然后看摇珠顺序是否靠前、能否买到自己的心水户型，再进行购房。如果排号不理想则有可能弃购。

　　对此，广州市国土房管局有关人士表示，弃购有其存在的客观理由。甚至可能因为申购后工作地点变换等原因导致弃购。因此，不考虑单纯限制弃购者不能购限价房，但考虑从优先权上对其进行限制。

　　■现场花絮

　　流动厕所前排长龙

　　昨天，1000多名申购者到场，不少人还带着家人和小孩，现场人气很旺。项目开发商准备的室外流动洗手间门前大排长龙。据了解，该项目销售安排比较人性化，在签到处为每位具备资格的客户准备资料袋，内有项目介绍、购房流程等资料，方便客户查阅；为客户准备了矿泉水和午餐等。当天设现场抽奖活动，凡有认购资格的客户均可参加现场抽奖活动，礼品包括液晶电视机及电冰箱等。

　　■购房者关心问题

　　距四号线延长线十分钟 肯德基华润万家将进驻

　　问：本次发售的单位什么时候交付使用？

　　答：明年3月底。

　　问：有传闻说本批限价房是商住地，使用年限只是50年，是否属实？

　　答：新里程的使用年限为70年。

　　问：新里程的物管费是多少？楼巴是否长期开放？

　　答：物管费约为1.95元/平方米，目前所设的是看楼巴。

　　问：周边配套如何？交通方便吗？以后小孩有地方读书吗？

　　答：科学城大社区及市政配套设施：包括五星级酒店、影剧院、展览博物馆、少年宫、综合医院、大型SHOPPING-MALL、亚运体育场馆、大型水景公园等。项目所在的科学城是今后萝岗新区城市中心，距离天河中心只需30分钟车程；规划中的地铁四号延长线、地铁六号延长线均设站项目旁，其中规划中四号线延长线的科学城东站是离该小区最近的地铁站，约有十多分钟步行距离。由大观路到萝岗中心区的BRT快速公交系统、4条胶轮式便捷电车系统与地铁衔接。而目前小区旁边有公车总站，共两路公交车，一路到白云同和方向，一路到天河方向。

　　除万科城一二期商业街配套外，沿开创大道及广汕路临街商铺打造超过500米长的商业街，2000平方米主入口广场连接的轴心商业步行街。目前已签约或进驻的品牌商家包括：肯德基、华润万家超市、快客、中国银行、唐宁书店等。

　　组团内的游泳池、文化活动中心、儿童活动设施等十分齐全。日前中大附属幼儿园的进驻，加上周边的小学、中学等教育配套满足了小区业主教育需求。

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“股市+楼市”夹缝求胜的秘诀
www.eastmoney.com   2008-03-14 15:20   黄硕   东方智慧

    当两大赚钱机器——股市与楼市开始以双轮驱动的态势向下滚动时（正如当年它俩双轮驱动地向上滚动一般），问苍茫大地，谁主沉浮？静下心来一想，答案其实摆在眼前：楼市下跌、小受益者是持币将购但尚未购房者，大受益者是资金实力雄厚的地产商（因为对手因资金链断裂而倒在这个冬天了）；但这个大受益者也逃不过另一个轮子（股市）的杀伤力，于是它虽然受益、但它的股价却在下跌，出现这个背离，那么更大的受益者当然是有资金实力越跌越买、摊低成本的投资者，或是目前正枕戈待旦（空仓）的持币者。说白了，上述这番绕口令式的话的意思是：万科在这场宏调而带来的楼市冬天里是大受益者，而目前万科的股价下跌，又给了我们普通人民群众另一个好机会 ——成为大受益者的股东的机会。当然，假如你耐心等到万科跌到底之时再介入，才是真正的大赢家。因为何处方可谓底？那是另一道奥数题。

    一、目前的形势判断

    王石把同行们不敢告诉外人的话给大声说出来了——这就是“拐点说”，而从另两位地产大佬的言论里，我们可以发现：地产商们都心知肚明一件事，中国楼市的游戏规则正在变，并且要有剧变。因为政府出手了，所以资金链紧了、廉租房来了。

     ——近日召开的2007年业绩新闻发布会上，SOHO董事长潘石屹在会上表示：“2007年前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是缺钱不缺地，大批大肆疯狂圈地的开发商正处于资金链吃紧的状态中。”

    ——“房市之所以出现向左向右的拐点，因为政府开始重视廉租房和经济适用房的开发建设，全国房地产市场面临重新划分，整个市场将由70%的廉租房与经济适用房和30%的商品房两部分构成。”近日，冯仑针对市场状态提出了自己的观点，认为新的市场态势好比原本统一的市场忽然一分为二了，一半“打篮球”，一半“踢足球”。

    二、采取的策略不同

    虽然大家都以同样的一双慧眼看到了游戏规模的变动，但鉴于实力（不仅指资金实力、而是指综合实力）不同，地产大佬们的应对方式不同，多数人采取的是被动防守，但唯有万科采取的策略是主动出击，因为它为这场冬天已经准备很多年了。

    ——万通冯仑在70%与30%的市场划分中，早就已经确定，将成为“30%”市场中的一员。万科则是两个市场均有涉足。冯仑表示，二者的定位不同，也是万通不会学万科“降价”的原因之一。

     ——SOHO潘石屹虽然心知肚明，因为正是他最早一针见血地点出万科降价真实含义是在清理门户，但他为何不来清理门户？原因在于他也有苦恼，受益于去年北京房价的疯狂上涨，SOHO中国2007年度的财务报表相当好看。但3月10日年报公布当日，该公司股价仍下挫逾4%，收盘价比之于发行价8.3港元跌幅超过40%。2008年03月14日《21世纪经济报道》在《前门项目受阻 潘石屹持150亿等待》一文中报道：“政府部门突然撤销北京前门地区8幅土地的招标，令SOHO中国的募资投向平添变数。饶有意味的是，SOHO中国到处张扬他们有150亿元的现金及存款。3月7日，汇丰银行就SOHO中国发表的报告称，由于该公司成功收购11块地的风险增大，故对其评级由买入降为中立”。

    很明显，在政府开展的这场楼市宏调活动中，万科立场最坚定也最正确——顺应民心在全国范围内掀起轰轰烈烈的大降价活动。对此，本人的评语是“借东风”，潘石屹的评语是“清理门户”，呵，万科自己的说法是：“2009年之后万科将真正发力，未来10年到15年，万科力争达到全国住宅市场份额5%的目标”——摘自2007年8月23日举行的万科A股增发网上路演时王石的原话。只是，当时大家没太听懂此话的真正杀气。机遇只垂青有准备之人，这就是万科与其它地产股的本质区别。

    回到本文的标题《“股市+楼市”夹缝求胜的秘诀》（不仅仅是求生、而是求胜）是什么？那就是：让万科去消灭对手、让我们去当万科股东、让王石替我们赚钱。理想状态是：近年既能得享万科杀下来的楼盘价、未来又能得享万科股价涨上去的乐趣，当然这是极理想状态，假如能做到这一点，“恭喜你，你已经具备成为中国版巴菲特的潜质了”。

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万科:市场的刚性需求构成公司业绩增长的基础
http://www.rednet.cn  2008-3-13 10:27:38  红网  字体: 【大 中 小】

    继万科1月、2月销售环比下滑之后，作为房地产巨头和话题企业，万科聚集了太多的市场关注和疑问，一边降价，一边销售金额却环比下降，万科采取的究竟是怎样的一种策略和心态呢？本报书面采访了万科集团。

    记者：万科去年底(或去年3季度)权益土地储量多少？

    万科：截至2007年三季度报告披露日，按万科权益计算的公司规划中项目建筑面积合计为1813.4万平方米。

    (王石曾透露，万科开发量正以每年30%的速度递增，预计2008年开工面积达到1000万平方米，2010年达到2000万平方米。也就是说，万科的土地储备仅可以支持1-2年的开发。)

    记者：万科去年10月发债59亿资金的项目获批了吗？这是否造成公司资金紧张？

    万科：公司债发行计划经股东大会批准，已经上报相关部门。房地产企业的财务杠杆是有限制的，公司债作用主要在于优化负债结构，并非新增资金来源，并不影响公司资金总量。

    记者：2月出在万科打折促销期间，快速回笼资金的目的是否未达到？

    万科：2月份公司实现销售面积19.6万平方米，销售金额15.7亿元，分别比07年同期增长51.94%和70.65%。公司基于快速开发、快速销售的定价策略得到市场的热烈响应，市场的刚性需求依然构成公司业绩增长的坚实基础。

    记者：目前万科有没有进军办公楼和商铺等持有型物业开发计划，放慢奔跑速度寻求更加稳定的增长？

     万科：目前来看，因为缺少税费优惠等政策支持，以机构方式在中国内地经营出租物业的收益率较低。此外增加持有投资性物业的比例可能会减少资本的周转速度，延缓公司的发展速度，同时也需要有专业的开发管理团队。因此就目前而言，持有投资物业并没有被纳入万科的战略目标。

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优秀建筑与城市规划(《商业周刊》采访之二）
由《商业周刊》和《建筑实录》杂志共同评选的‘好设计创造好效益’于2006年第一次在中国举行，该奖项每两年评选一次，旨在表彰那些塑造现代中国的优秀建筑和城市规划项目。

依据项目运用设计而取得的战略性商业效益和社会意义，《商业周刊》和《建筑实录》的编辑评审团从100多个来自中国大陆、香港、澳门和台湾的参选项目中评选出了13项获奖作品，这些奖项同时授予项目的建筑师和业主。

获奖项目既有城市肌理的新构造，比如上海铁路南站和北京金融街中心区；又有重要的文化建筑，比如良渚文化博物馆、大芬美术馆、苏州博物馆、同济大学中法中心；既有社会大发展新风貌的充分展现，如宁波东部新城安置住宅区；也有设计典雅的私人住宅，如香港的南居和荷兰大使馆北京官邸。今年新设立的室内设计奖项授予了一座展览设施 -- 万科体验中心。

其他获奖项目有的突显了可持续发展的设计思路，如香港迪士尼线欣澳站、上海崇明北湖地区规划和崇启通道生态景观规划；有的则是旧房改造的成功案例，如群裕设计咨询（上海）有限公司的由老厂房脱胎换骨而来的现代化办公室。

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新浪财经
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万科变更募集资金投向 争取资金回笼
http://www.sina.com.cn 2008年03月18日 14:19 新民网

　　【新民网•独家报道】今日上午，万科A(000002)公告变更万科转债2部分募集资金投向，将原来上海七宝53#项目转投上海四季花城二期三区项目，业内人士对此向新民网表示，这是万科这样的地产大鳄在目前银根紧缩的大背景下，为争取最大的资金回笼的一种操作手段。

　　据公告披露，上海七宝53#项目位于上海市闵行区七宝镇。由于政府地铁建设等原因，该项目一直未能开工，募集资金也一直未能按计划使用完毕。近期，由于政府调整规划，将该项目由包含住宅和商业的综合项目改变为以商业为主的开发项目，且项目动工时间依然无法确认。为此，万科方面表示，为了提高募集资金的使用效率，根据《关于进一步规范上市公司募集资金使用的通知》、《深圳证券交易所上市公司募集资金管理办法》和公司《募集资金使用管理办法》等规定，公司拟将计划投向上海七宝53#项目未使用的“万科转2”募集资金10,612万元，变更投入到上海四季花城二期三区项目使用。

　　对于转投项目上海四季花城二期三区项目，万科方面也对新民网表示，该项目位于上海市宝山区扬行镇，占地面积约4.6万平方米，总建筑面积约 6.5万平方米。项目产品主要类型为小高层精装公寓。该项目为万科全资开发，计划总投资5.3亿，其中地价1.3亿元，建造成本3.55亿元，期间费用 0.45亿元。预计2008年年底竣工。“万科转2”募集资金尚未使用的10,612万元拟全部投入该项目。同时，上海四季花城二期三区项目预计可实现销售收入7.5亿元，净利润1.63亿元，平均销售净利率21.81%，平均投资收益率为30.75%。该收益水平高于“万科转2”发行时上海七宝53＃项目19.6%销售净利率30.7%投资收益率的预测收益水平。上海七宝53＃项目未来随着地铁的修建，项目的收益率预计可以达到“万科转2”募集说明书预测水平，已投入的部分资金可达到承诺的收益率要求。

　　新民网连线了万科保荐人中信证券股份有限公司，该公司相关负责人表示，万科本次变更“万科转2”投入上海七宝53#项目部分募集资金投向，有利于提高募集资金使用效率，符合万科及万科全体股东的利益。而业内人士对此却表示，目前在货币从紧的政策下，一些全国性的地产公司首先会受到影响，万科也不会幸免，将资金放在还没有确定下来的项目，还不如尽快得到收益，万科的资金转投就是在目前银根紧缩的大背景下，为争取最大的资金回笼的一种操作手段。(新民网 张骏斓)

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不行贿难吗？难！（《商业周刊》采访之三
作者: 王石
时间: [ 2008-03-19 14:34 ]

记者：最简单一个问题，王总的年龄多大了？

W：1951年出生。

记者：我猜您也是这个年龄。对不起，电脑启动比较慢，老电脑了。

W：说明是环保电脑，现在电脑换的很勤，如果电脑很老说明很在乎环保。万科现在也在公司发起少换电脑的号召。

记者：我也，喜欢登山，当然不是王先生登的珠穆朗玛峰，小山。《新闻周刊》给你做采访的是我的朋友，他写了一个非常详尽的故事，故事不是关注您的事业，而是您的慈善事业和其他的活动。这个主题我本身也非常感兴趣，也许我们采访默契的时候可以谈一下那方面的。第一个回答的问题是比较普遍性的，第一个问题是关于万科集团公司的理念，万科之所以有别于中国其他的房地产开发商，它的独特性在哪儿？

W：简单来说万科是一家开发住宅的公司，从管理哲学上来讲，就是做简单不做复杂，做透明不做黑箱，做规范不做权谋，再就是做责任不做放任。这四条是万科的管理哲学。经营理念，万科是给消费者提供美好的住宅，我们相信城市有一天不会需要住宅的，最后一套住宅是万科盖的！就这么简单（笑声）。

记者：非常的有雄心和抱负。我看到你书架上许多国外建筑师的个书籍，其中一本是日本建筑师安腾中雄的，那本书是如何取得的？

W：我买的。

记者：在日本买的吗？

W：在中国。

记者：你是如何开始对建筑感兴趣的？

W：在2000年之后。

记者：2000年之后？！在之前您做开发商有多少年了？

W：万科是1984年成立，做贸易，1988年进入房地产。但我始终对它不大感兴趣，之所以选择做房地产同兴趣没有关系。当时认为：一、它有发展前途，市场空间非常大；二、没有形成行业垄断，进入门槛低。实际上发展到现在，这个行业还没有形成垄断的局面。

记者：回到企业管理哲学，您说“做规范不做权谋，做责任不做放任”，现在事实上在世界各地、各个国家的房地产开发商在“权谋”和“放任”这两方面比较严重。在中国开发商和政府的关系都比较密切，如果官员要受贿的话，如果要说不，你的管理哲学是怎样做到的？

W：很难，但不像想象的那么难。这可以说是一种生存方式，或者是你的底线。我1983年从广州到深圳创业，要改善你的生活，深圳的旁边就是香港，你看到他们的物质生活比你高多，非常羡慕，问题是你如何来改善？通过什么方法？那是可以选择的。比如说希望有钱，但你更希望过的很有尊严，不行贿、讲诚信。

在创业是非常困难的，当时也想放弃，选择出国，宁肯出国在不熟悉的外国做二等公民，也不愿为赚钱而行贿，不讲信用，这样起码问心无愧。当然我希望能在中国创业干事业，所以曾经几次动摇想离开，只不过是坚持下来了，当你坚持下来了会发现不像你想象的那么困难。

当时心理学家马斯洛的著作对我有影响，。他分析人的需求从低到高：生存的物质保障需求，安全上的需求，再往上还有有荣誉上的需求。虽然我当时还在解决基本的生存、安全问题，但荣誉需求对我也很重要。对我是这样的，对其他人也是这样的，比如说政府官员有权利，可能他从物质需求上来有权钱交易的冲动贿，但他同样有荣誉上的需求，只要你事情做的非常好、非常认真，对经济改革开放有好处，他愿意帮助你，不一定非得权钱交易。只要你做事堂堂正正，努力创业，即使是政府权力部门有贪污腐化的行为的官员也是愿意无条件的支持你。我相信中国之所以能走到今天，也正是因为中国掌权的执政官当中，包括现在还有相当一部分是比较廉明的。还有一部分即使他不廉洁，他也不是完全阻挡你正派的行为，他有不同的需求，这是我这几年很深的感受。实际上改革大潮中存在着正导向、负导向，就看你往哪个方向引导。

（继）

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万  科Ａ：股票交易异常波动公告暨2007年度业绩快报(82k) 2008-03-20 06:36

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万 科Ａ：股票交易异常波动暨2007年度业绩快报
2008-03-20 06:30:30   

    按照交易所监测记录，截至2008年3月19日，万 科Ａ股票交易价格在连续三个交易日内收盘价格涨跌幅偏离值已累计达到20%，属股票交易异常波动。
    公司将于2008年3月21日公布2007年度报告。
    公司2007年实现销售面积613.7万平方米，比2006年增长90.1%，销售金额523.6亿元，比2006年增长146.6%，占全国住宅市场的份额达到2.07%。
    2007年，公司结算面积393.7万平方米，同比增长35.9%，结算收入351.8亿元，同比增长99.1%。
    报告期末，公司尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1亿元。
    公司2007年度主要财务数据如下：
    基本每股收益（元）            0.73
    全面摊薄净资产收益率（%）     16.55
    董事会建议2007年度分红派息和公积金转增股本预案如下：
    分红派息方案：每10股派送人民币1元（含税）现金股息。
    资本公积金转增股本方案：以每10股转增6股的比例，向全体股东转增股本。
    经确认，公司目前除年度报告和分红派息和公积金转增股本预案外，没有任何应披露而未披露的事项或信息。

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面对“拐点论”和“清理门户”的是非之争，万科(000002.SZ)董事长王石显得有些无奈。

　　然而，作为地产行业的公众话题人物，王石的任何一句话，都有可能被误解或者过度解释，这似乎也是一种宿命。

　　“拐点论不是我先提出来的，是一个记者先提出来的，我只不过回应了他的观点，”尽管从去年12月份开始，“拐点论”引发的一轮激烈争论已经持续了将近4个月，然而3月20日，王石回忆起此间故事时仍然有些耿耿于怀。

　　他不得不因此一次又一次的解释，他认为楼市拐点并不是房价的大起大落，也不意味着楼市从牛市转向熊市，而只是价格的理性回归。

　　“同样，万科也绝对没有想要清理门户，我们对兼并小开发商没有兴趣，从效率上来讲，兼并小公司根本不划算。”王石解释。

　　应该说，2007年，万科交出了一份不错的成绩单。

　　这一年，万科让自己在全国的市场占有率首次达到了2.07%，在行业整合中确立了自身的地位。

　　这一年，万科的营业收入达334.9亿元，实现净利润48.4亿元，同比分别增长98.1%和110.8%，这已经是万科净利润连续第四年保持50%以上的增长，过去10年的年复合增长率高达42.5%。去年，万科新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，同比增长55.2%和36%，毛利率为30%，到年末土地储备1821万平方米。

　　按照万科的解释，万科不追求过分的土地储备，而是要维持土地储备将近够今后两年的开发为标准，以保持足够的市场灵活性。

　　到2007年年末，万科手头持有现金170亿元，净负债率为22.9%，另有238亿元的销售收入尚未入帐。

　　预计2008年，万科新开工面积将达到848万平方米，竣工面积689万平方米，比去年再有显著提高。

　　一反常态，万科没有在年报中公布今年的融资计划，而表示将会“慎重融资”。

　　无意兼并小开发商

　　《21世纪》：你怎么看待之前有说法称，万科带头降价是在“清理门户”？

　　王石：万科绝对不是在清理门户。

　　我们对小公司的土地没有兴趣，因为兼并讲究的是效率，第一我们希望兼并优秀的开发商。有人可能会笑，优秀的公司能让万科兼并吗？实际上，国内有很多公司，除了房地产之外还做其它的业务。

　　比如说三年前兼并的南都，除了房地产之外，还有酒店、高速公路、蓄电池等，在上次2005年宏调之后，它们决定应该集中资源做酒店、高速公路和蓄电池，所以它就把房地产剥离出来，南都本身是浙江第二大房地产开发公司，品牌也都不错，这是万科兼并的目标。

　　但是那些小公司，即使开发得好，因为太小，兼并也没什么意思，如果开发得不好，就会带来一系列的问题，所以有些说法说万科要清理门户，实际上是不对的，从效率上来讲，兼并小公司根本不划算。

　　但万科的策略还是自己买地与兼并合作结合起来进行。

　　《21世纪》：你现在是否仍然认为，国内楼市在拐点之中？

　　王石：首先要说明，我认为拐点不是大起大落，第二，拐点不是牛市到熊市，而是价格的理性回归。这里面最起码有两层含义：疯狂的价格上涨是危险的，现在调控政策也起到了作用，第二层是，不仅不能疯涨了，之前疯涨的也要进行理性回归。

　　看楼价是否合理，很简单，市场有两种数据，比如10年来人均收入的增速和房价增速，如果房价增速远远快于人均收入增长，一定是不合理的，有宏观调控，市场调整得会明显一些，即使没有宏观调控，市场也会调整。

　　比如，香港1997年时候的房价，我认为就是非常不正常的，即使没有金融危机，也是要调整，只不过金融危机让这样的调整变得非常非常惨烈，内地的情况何尝不是如此？

　　如果人均收入增长很平缓而房价陡涨，这市场一定会有问题的，所以2006年下半年很多城市房价开始疯涨的时候，我们很担心，到了2007年的时候，我们更担心，所以万科非常明确地表示，市场进入亢奋期，而万科要保持冷静的既往的发展速度。

　　我们历来说我们要做房地产的领跑者，但去年我们提出，万科要做房地产的领跑者，但绝不做价格的领跑者，这是非常明确的。

　　合理分界：去年四月

　　《21世纪》：这轮降价对珠三角楼市有什么影响？是否还有下调空间？

　　王石：我是这样看的，珠三角包括深圳、广州、东莞等地，去年到现在的价格调整显然是理性的。但是，究竟调整到什么程度才算合适呢？我觉得，价格调整到2007年4月份的水平就比较合适，当然，这也不能一概而论。

　　应该说，现在的情况跟1997年金融危机时候香港的情况是完全不同的，只要调整到位，市场还是会不错的，增长会有，但增长的速度会放缓。只要价格调整，市场反应会非常敏感。

　　《21世纪》：如果万科不是要清理门户，为什么会带头降价？

　　王石：去年开始的银根紧缩、对二次购房者的限制，对市场都有很大的影响，所以当时我们很快做出调整，带头调整价格，适应市场，于是就出现这样一种情况：跟着万科一起调价的，就好卖；不调整价格的，就不好卖。

　　当时我指的是珠三角，但到今年1月份的时候，这个现象已经不止在珠三角地区了。当然我没说全国都这样，今天我也不会说全国都如此，因为中国太大了，收入情况都不一样。

　　举个例子，上海和广州比，就很有意思。1998年-2004年的6年中，上海的楼价增速远远超过收入增速，但是珠三角由于受香港影响，1997年之后房价没怎么涨，人均收入增速高于楼价增速，所以2005年第一轮宏调的时候，上海受了很大的影响，但珠三角几乎没有受到影响，反过来看，到了2006下半年和2007年，珠三角房价的陡升远远快于收入增长，所以可以说，2007年6-7月份的时候，我可以这样形容我的心情：面对市场房价的上涨我胆战心惊。

　　因为有香港的先例，即便到现在，很多香港的中产阶级还是负资产。尽管香港经济现在很好，但还是没有恢复到1997年的水平。所以我说，拐点应该是指价格的理性回归。

　　《21世纪》：换句话说，2008对万科意味着什么？

　　王石：意味着持续的、健康的、稳定的发展。稳定，我不好再多说什么了(笑)。

　　我刚才说了，内地跟香港、美国等地方不一样，很多小开发商可能会面临困难，这要在海外很可能就会让你破产，但在中国，不一定，说不定熬过这两三年之后，它们又起来了。万科对收购这些小开发商没兴趣。

　　今年难上Ｈ股

　　《21世纪》：万科一直明确说要上Ｈ股，但至今也没有动作，困难在哪里？估计今年是否有可能？

　　王石：首先得说服股东，当然这也不是很困难的问题。这里面有各种各样的因素，不过实际上，我估计今年上Ｈ股的可能性不大。

　　万科的操作非常规范，在现在这种情况下要上H股，比其它公司障碍要大得多，因为万科绝对不打擦边球。

　　《21世纪》：有人说，万科降价卖房是由于资金压力，急于收回资金套现，是这样吗？

　　王石：万科并不缺钱，我们手头有不少现金，大概是170亿，所以降价卖房不是因为缺钱。

　　《21世纪》：万科今天没有宣布今年的融资计划，说要慎重融资，要在时机、方式、规模都适当的前提下，充分考虑股东利益再进行决定，究竟会怎样做？如果不上H股，是否有扩股计划？

　　王石：当然，如果市场情况合适的时候、时机好的时候、投资者认可的时候，我们还会进行扩股。至于什么时候，还没定，但一定是在时机成熟的时候。

　　比如说，我们要看净资产回报率，现在万科的净资产回报率已经超过了15%，上了一个台阶，我们扩股不能影响净资产回报率，这是我们的一个原则，所以我们不可能大规模的扩股，也不可能在市场不好的时候扩股。

　　现在有很多有地的公司想跟万科合作，如果我们扩股了，我们占的股份就多一些，盈利也就好一些，但即便不扩股，我们的开发规模也不受影响，只是股东权益多少的分配。

　　《21世纪》：今年内地股市情况不是很理想，是否会由于财富效应的退缩而影响到楼市？

　　王石：应该说，股市对楼市的影响不是很大，对房市影响更大的还是政策，当然，如果股市出现崩溃性的下跌，情况就不一样了，现在很多事情一下子都说不清楚，但从现在的情况来看，股市对房市的影响还不是很大，反而如果股市好得不得了会有影响，因为所有的资金都不理性的冲进了股市。

　　《21世纪》：既然兼并发展也是万科的一个策略，而最近一些准备到香港上市的开发商，可能上市计划不是很顺利，万科是否有意兼并？

　　王石：我不回答这个问题(笑)。

　　我刚才说了，我们感兴趣的是多元化的公司，是对方可能会把房地产部分进行剥离的。而一般来说，选择到香港上市的公司，应该都是不太愿意被兼并的，大都是希望自己开发。中国的企业家现在都是雄心勃勃的，第一次不成还有第二次。

　　2009无毛坯房

　　《21世纪》：你以前说过，万科真正的竞争力从去年才开始，万科的核心竞争力究竟在哪里？

　　王石：我要说说万科和其它发展商有什么区别。

　　第一，和其它开发商不同的是，我们只做住宅，这在国内的开发商当中，尤其是大型的、上市的开发商中，是凤毛麟角的。一般的都是跟新鸿基、长江实业、九龙仓等大房企，有写字楼、住宅、商场、酒店等，而万科强调专业性，我看国际上有影响力的、能做成世界500强的，只有纯住宅开发商，现在有3家。

　　第二，聚焦中国三大区，珠三角、长三角、环渤。

　　第三，标准化精装修，中国目前精装修的比例不到30%，万科去年精装修的比例是54%，今年要达到80%，2009年要达到100%，明年就没有毛坯房了。明年我们大概要提供8万套以上的房子，全部要经装修的话，是很不容易的，很考验管理能力。

　　第四，把兼并作为占有市场的手段，我们从2006年开始兼并，到去年兼并的项目已经分别占到了总项目的55%和41%。

　　第五，住宅产业化，今年投放市场的计划是60万平方米，我们预计到2012年，万科将没有用传统施工方法开发的产品，全部实现住宅产业化，换句话说，万科正在从一个营销、制造型的企业，向一个研发、技术型企业过渡。

　　这个过渡期要5年完成。万科真正的核心竞争力是从去年开始，真正显示出实力将是在明年，因为今年的投放还不到100万平方米，明年至少300万平方米，这是万科真正的核心竞争力。

　　《21世纪》：由于万科主打主流产品、中小户型，国家现在力推的经济适用房是否对万科造成冲击？

　　王石：福利房对万科当然有影响了，毕竟原来有一部分需求是集中在市场的，现在要分流出去。

　　同样，经济适用房也对万科带来新的机会，为什么呢？今年万科会接政府20万平方米的单子，去做经济适用房，因为政府要求住宅产业化，而能做到这一点的，只有万科。

　　这给万科开辟了一个新的市场，我们的态度是，政府希望万科去做，万科就接着做。但在可预计的两三年之内，量不是很大。

crazydevil

地产业逆变
　　“2008年不会再重复2007年的故事！”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在接受采访中先后三次重复了这个判断。

现在，已经没有人怀疑2007年对于房地产业来说就是个奇迹，这同样也意味着建立在2007年奇迹基础上的“大跃进”式的发展计划和产业格局预测将被推翻。剩下的问题仅仅是谁能生存下去和格局如何调整。

尽管形势仍不明朗，2008年刚刚过去的两个月初步展示了两个基本特点：在整体交易量萎缩的情势下，大型房地产上市公司尽全力保持了销售规模的稳定，占有了更高的市场份额；与此同时，不顾通货膨胀指数的高涨，住房价格阴跌不止，房地产开发企业的利润空间不断缩减。

迫不得已的集中化

想方设法为民营房地产企业解困的聂梅生近来发现，越来越多的企业希望以股权来融资。“资金困难的企业确实很多”，聂梅生告诉记者，商会目前是起到沟通和搭桥的作用，主要还是靠企业之间协商。一位大型房地产企业老总告诉聂梅生，上门来寻求股权合作的企业太多了，一天能有20个。根据各种情况分析，聂梅生曾预测，2008年是房地产企业的兼并年。她判断，甚至会有一些企业完全退出房地产市场。

与兼并含义接近的另两个词汇是“市场份额”和“集中化”。今年年初以来，房地产市场似乎展现出集中化程度加强的状况。不过，这种加强的依据却不是所谓的“强者恒强”的道理，而可能是“矬子里面拔将军”。

不知道万科(000002)或者富力地产(2777.HK)应该高兴还是悲伤。在2008年的头两个月里，万科宣布连续两个月销售额保持了同比高幅度增长。新年开始采取措施降价促销的万科宣称，1月份实现销售面积23万平方米,销售金额18.5亿元,分别同比增长11.65%、11.72%,2月份这两个数据则分别同比增长51.94%、70.65%。虽然，这些数据与去年的成绩环比呈现剧量下跌，但值得庆幸的是，在整体市场交易惨淡的情况下，此成绩尚算很好。这种喜忧掺半的心情从证券分析师给予的评语中可见一斑，“万科1、2月的销售形势明显好于市场整体形势。”

“这就是非常有趣之处，整体交易量下跌，大型上市公司的市场份额反而在提高。”虎杰投资顾问公司首席分析师张寅指出，包括上市公司在内的开发商日子都不好过，但是相比较于那些卖不动房子的开发商来说，万科等企业的市场份额可能还在大幅度提升。“简单地说，万科销售形势是不如2007年，但是别人更惨。”

下转42版

上接41版

　　与万科情况相近的还有富力地产。富力今年1月份合同销售金额达到10.8亿元人民币，同比上升23%。在营销策略上，富力亦采取了与万科类似的方式，降价促销。与此相同的企业还有招商地产、泛海建设等。张寅预测，尽管缺乏完全统计，今年头两个月，在4个一线城市中，前15名房地产企业的市场占有率大幅度提高，甚至可能是翻番增长。“我们似乎已经可以看见垄断的端倪了。”张寅说。聂梅生则不认同垄断的可能性，她认为，集中化是相对的，最多是在住房产品的某个层面实现局部垄断。

就在不久前，SOHO中国董事长潘石屹还批评万科降价的做法是为了清理门户。不过，必须承认，万科的做法是有代价的。能够牺牲的只能是利润。

尽管声称不挣超过20％的利润，但万科2006年的毛利率已经超过了28％，2007年中报显示利润超过了33％。预计2007年年报只能更高，因为2007年房价的高潮期正在当年的后半段。但在2008年，这一美妙情况可能一去不复返。在1、2月份，万科降价的同时，中国的CPI指数高居不下。这意味着，房地产企业成本增高，售价却在降低，利润空间正在迅速缩减。聂梅生说：“地价、劳动力价格、原材料价格等等这些硬成本都在上升，开发商还能通过房价转嫁出去吗？我看很难。”

资金困境的源头

除了消费信心不足，造成目前无论大小开发商均紧张不已的原因看起来只有一个，那就是资金问题。聂梅生曾经询问过一家大型开发企业，“你们2007年挣那么多还不够你们平衡2008年的信贷困难吗？”聂梅生得到的回答是，“不少资金其实并没有落袋为安。”

2007年的高房价确实为大部分房地产企业带来了丰厚的利润。但房地产企业扩张的规模也在加速。在整个2007年，房地产界常常听到的是多个“千亿计划”、“500亿计划”。大型房地产企业拼命圈钱，然后再去竞价圈地，投入于扩大再生产。“那些拼命囤地的，很多人在后悔，早知道少拿些地，这些土地的高成本和开发投入将造成今年的资金困难。”聂梅生说，“他们在2007年的判断是有失误的。”

现在看来，一切似乎是银行信贷紧缩造成的。但其实这样的判断并不准确。个人房贷和场外资金两个来源问题更为严重。仲量联行投资部中国区董事高士斌指出，2003年以来，央行一系列紧缩银根政策相继出台，使得房地产开发商所获取的直接银行开发贷款的比例下降到不足20%，自有资金约占30%，其余主要依靠预售收入和施工企业的垫付。如此分析，开发商对银行开发贷款依赖程度已降低很多。开发贷对房地产企业的影响不足以造成目前的局面。

3月10日，路透社一篇报道指出，境外部分基金正在撤离中国。多名基金经理表示，对冲基金目前已经停止投资亚洲地产业。同时，花旗银行也对中国房地产的海外融资困境作了鲜明判断。一位了解龙湖地产的人士透露，正准备近期在香港上市的龙湖已经通知协助上市的机构，无论如何也要保证龙湖上市成功。颇有不惜一切代价的决心。这可能是中国房地产界第一次如此深切地感受到中国地产界身处全球化浪潮之中。

在世界各大金融和房产中介机构中，持比较乐观态度的是仲量联行，但由于时间问题，仲量联行亚太区总部尚未来得及就此问题详细回复记者。

事实上，由于中国政府近一段时间限制外资进入地产领域的措施，即便是外资在华企业也很难获得充分的资金。一位外资地产企业高层管理人员告诉记者，形势在2007年就开始糟糕起来，海外母公司资金援助通道已经被切断，“现在只能靠自己了”。

张寅也指出，房地产企业场外资金的另一个来源是国有企业。不过，随着2007年政府禁止指定名单外的央企投资房地产，这个通道也被堵死了。

寻找新增长点

在对未来局面的预测上，大部分专业人士都显得谨小慎微。张寅预计今年第二季度，情况也许会更糟糕，之后的情况现在还不能判断清楚。

聂梅生也认为还是要再观察一下比较好。她认为，政府的信贷政策、消费者态度、通货膨胀以及全球经济变化都可能对房地产市场造成重要影响，很难精确预期。但是，这并不耽误她作长远判断：房地产企业需要寻找新的经济增长点。

也许因为工商联住宅产业商会会长的身份，聂梅生似乎更关心中小企业的命运。她认为，未来未必是大型房地产企业垄断的天下，“越是在低迷的时候，越会出新意。未来不一定要去圈地、圈钱，也有可能出草根英雄。”

聂梅生判断的依据是她刚刚从美国同行那里得到的启发。经历次贷危机之后，美国的地产商正努力开拓新的市场。他们提出一个“50＋计划”，即把目标指向50岁以上，积累相当财富的人群。“我们为什么不能学习他们，开拓新的市场？中国也有老年人群，尤其是有海外归国的富有人群。”就在聂梅生呼吁寻找新增长点的同时，地产界内也有所动作。万通集团董事局主席冯仑在几天前宣布要大举进军工业地产。而新加坡企业凯德置地也同样成立了一个专门从事工业地产开发的公司。据悉，凯德置地有兴趣参与天津的生态城建设。

当然，对于处在困境中的开发商来说，还有一种办法就是彻底放弃房地产业务。“这也不是不可能。不过，只有两种企业会这么干，一种是做得不错的，不想把钱挣到十分，转手给别人；另一种是实在经营不下去的企业。”

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楼上的，你贴的前面已经贴过了，重了。

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小便宜不能占！（《商业周刊采访之五）
  [王石] 于 2008-3-21 9:07:49 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入王石的博客

记者：我想问一下您，在中国这几年房地产开发企业是不是变得越来越透明？

W：至少上市公司或准备上市的公司是这样。

记者：近期房价下跌，在中国有些小的房地产开发商遇到一些困难，就是说买地成本变高了，到银行贷款相对比较困难。这对万科是一个兼并的机会吗？因为万科买地的成本可以得到控制，在取得银行贷款方面会有优势。

W：每次市场变化都会给正规的上市房地产公司带来机会，就万科来讲，2004年之前是自己购买土地盖房，04年之后是自己买地开发和企业兼并结合起来。目前而言，万科通过兼并的土地资源占土地储备的35%以上，就是说，至少35%左右的土地资源是靠兼并来获得的。至于兼并对象，不会考虑小公司经营不善的公司，而是兼并信誉好的有一定房地产开发规模的公司。

为什么有规模，信誉好的企业接受万科的兼并呢？

几种情况：1）多元化做到一定程度，需要聚焦某个行业，剥离房地产业务象浙江南都；2）变土地、房地产同时开发为专做土地开发，不再做项目，象上海三林苑； 3）国有房地产公司改制，引进社会股东，象北京朝开。市场紧缩的时候是一个比较好的购买机会。像你提到的比较小的公司我们很少去兼并，因为第一、盘子小，收购效率低；第二、透明度不够，麻烦事比较多。当然行业上也有专门兼并小公司的企业，但万科不做。

记者：今后万科也不会对小公司和麻烦的公司感兴趣，是这样吗？

W：将来就说不清。目前万科愿意兼并多元化公司剥离的健康房地产项目的。过去，万科也曾经对一些不大的房地产公司感兴趣，但一审查财务就感觉问题多多，很快放弃。小便宜是不能占的。