万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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转载 紧缩政策引发外资抄底中国
中央冷却楼市的行动已经使香港股市IPO繁荣蒙上阴影，在香港上市的中国地产股已经大幅下滑，去年10月以来的3个月时间里已经下跌了50%。
财政紧缩措施刺激了抢先筹集资本的浪潮，但中国证监会已经不愿意批准地产公司上海上市的计划，因为担心这将进一步刺激房价上升。自从2002年以来，平均房价已经翻倍，监管层已经要求银行控制对开发商的贷款，提高利率，对资本利得和土地增值收益征税，并采用了抑制土地投机的政策。去年年底，这些措施打击了包括广州、上海和深圳等城市的楼市交易。许多开发商都在通过销售现有楼盘来为新项目融资，分析人士相信已经有数千家开发商倒闭。
对此，花旗集团亚洲房地产业主管何艾文宣称，由于受到压制银行借贷的影响，若干大型的中国地产开发商如果它们的上市计划失败的话，可能会沦为竞争对手或基金的收购对象。何艾文宣称，从今年下半年开始，一些公司可能需要将自己出售给拥有更多资本的上市开发商或者私募基金。
何艾文表示，“由于资本成本太高，那些公司正承受巨大压力。”安邦分析师之前就提示过，央行紧缩政策固然会导致资产打折，但由于人民币币值低估，白白便宜了境外资金，给他们一个抄中国大底的机会，现在看来，外资抄底中国是铁定事实了。
转载 主要城市房价近期可能经历一个降价过程
曾因“拐点论”而备受争议的王石，也在此时此刻找到“盟友”——上海绿地的老板张玉良，这家上海房企的领军者，似乎更能理解“拐点论”的真谛，于是，绿地旗下项目孝贤坊紧追万科，打折额度更是高达10%。在广州与深圳首先挑战了“房价永远牛市”的论断之后，上海楼市未来几个月的命运，或将成为全国楼价未来的又一次预演。

全面的货币、信贷紧缩政策，似乎正在成为降价理论上的原因所在。王石认为，这次的宏观调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整。知情人士称，王石的这番言语是在中城联盟的一次闭门会议上说的，尽管对此前自己所抛出的“拐点论”，他在公众面前多番解释，但这一次，在非公众的场合，王石提醒当时在座的同行，“拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”。

据悉，自春节之前开始的土地流拍，恰恰始自地产商资金链的绷紧。春节之前，一块被视作北京新生“地王”的15号地块最终流拍；而春节之后，厦门又有六块土地最终流拍。安邦分析师认为，从去年10月开始，主要城市房地产市场的观望态度已经持续了4个月有余，体现为市场的成交量大减，观望态度在短期内并不见好转。资金链的压力和“龙头”们的带头作用，主要城市的楼市降价可能就在眼前。（ALMX）

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万科的“大拐”
作者: 金枫海客
时间: [ 2008-02-25 11:38 ]

文/金枫海客
目前关于万科以及王石来说。最热门的话题当然就是王石提出的房地产业的拐点说。人们一般都认为王石的拐点就是房价要往下拐了，而万科最近部分楼盘的降价似乎也印证了这一点。但是，王石的拐点论背后是什么呢？他反映出王石，或者说万科一种什么样的经营思路呢？我认为，房价的波动对万科来说只是一个小拐，是暂时的，而其产品结构向小户型和精装修转变，商业模式向产业化住宅转变才是真正的大拐！
前段时间房价的快速上涨是阶段性事件，涨得多了，涨得大多数的人，甚至连大多数的中产阶级都买不起房子的时候，房价的适当回调是很正常的，但是，在拐点之后的房价回调也只能是一个阶段性的事件，因为，中国房地产的仍在向上走，长远来说，房价还是会走高的，只不过速度不可能总是那么快而已！
万科一边说拐点，一边还在建房子，还在不停的买地，还在努力的降价促销，这说明万科不会因为一个拐点论就改变自己的经营节奏，甚至不会放慢自己发展的脚步。当然，万科也不会无视市场的变化，而固守原来的高利润，而是主动调整，宁可放弃部分利润，也要保持自己快速周转的经营模式，企业的竞争实力得以延续，这体现了万科的快速反应能力和对地产低谷的应对能力！对万科这样一个已经成功经历过多次地产周期的企业来说，这样的调整对他只能是机会！
对王石和万科来说，对拐点得来临是早有准备的，而且他们眼中的拐点，与其说是房价的拐点，不如说是一个市场需求结构的拐点，原来以大户型和投资为主的需求将转变为以小户型和自住需求为主，这种需求在前一段时间是被压抑的很厉害的。所以万科最近一个最主要的营销方案就是“青年置业计划”，除了在价格上有所优惠外，更重要的是在房型，还款方式以及精装房等环节，都针对这一消费群体做出专门的安排。特别是房型，万科早在几年前就已经对此作了专门的研究，在今年的房子供应上也是以小户型为主，这就为他推青年职业计划提供的基础。其他发展商哪怕是想学，也因为没有那么多合适的产品而难以照搬！
万科现在大力推行的住宅产业化，本身没有很大的技术难题，其关键在于成本！王石多次说，现在产业化住宅的建筑成本要比传统做法多40%，按每平米1000元的建筑成本计算，每平米的成本将增加400元。但是，这个成本会被施工速度提高所带来的资金使用效率提高，以及施工质量提高带来的好处所抵消。同时，产业化的成本和应用的规模密切相关，假如能实现大规模应用，那么产业化住宅的成本也还有很大的下降空间。而中国目前的劳动力成本正不断上涨，传统做法的成本也在不断提高，可以预见，两者之间的成本差异将来越小，产业化的优势必将越来越明显！2008年，万科的住宅产业化正式从试验走向应用，将有几十万平米的房子开始使用产业化模式施工，2009年将会更多！这对万科来说又何尝不是一个更重要的拐点！他意味着一种新的商业模式，而这种模式是众多的小发展商无法应用的，而且他与万科做市场主流产品的定位相适应，与万科的项目集中在几大区域的战略相适应，其他大的发展商要学，恐怕也要在几年后！
万科是一个有大智慧的企业，他的经营策略和社会的发展非常匹配，与政府的导向极度一致！ 如果你了解他的这些决策已经作了几年的准备，就知道王石绝不是在向政府献媚，而是长期以来对行业发展趋势研究和把握的结果，是真正的大道当然，精细致远！

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"万科"降价 典型的商业秀
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年02月25日11:06 湖南经济网   

近日，关于“万科在上海的楼盘全面降价促销”的新闻让全国媒体都热议了一阵子，难道这个国内房地产“领头羊”要真正全面实践它提出的“拐点论”吗？

经过本刊记者的逐一调查发现，万科所有此次参与优惠活动的楼盘价位均未做任何调整，万科在上海不过是上演了一场商业秀而已。

“你认识万科的人吗？”朋友小李给记者发来短信询问。

他想托我通过熟人帮他办一张万科的会员金卡，以便参加今年元宵节降价促销活动。小李所说的降价促销活动，其实是万科在上海发动的新年第一波促销活动，由于万科的在中国楼市的“江湖地位”甚高，它所发起的降价活动自然备受关注。而小李之所以想要得到一张会员卡，是因为参加此次活动的先后顺序会根据卡的不同而不同。金卡可以优先参与，“当然是越早参加，越有机会挑到自己满意的房子。”他说。

据了解，2月21日元宵节这天万科在位于虹桥路2270号虹桥万豪三楼的多功能宴会厅内举办这场活动。参与活动的项目包括公寓、别墅以及商铺，如万科白马花园、花园小城、新里程、蓝山小城等，让利幅度为5%。小李想购买位于浦东新区内万科新里程内一套面积为90平方米的两房，如果能享受到优惠的话，用他自己的话说是“等于万科送了我一辆小车”。

当四处打听后仍没能拿到金卡后，小李很是失望，不过他还是决定办张蓝卡去碰碰运气。万科此次促销，其实是继广州、深圳、成都等地让利促销活动的一次延续。只是在房价仍然铁板一块的上海，率先喊出“让利”的口号，的确有些震耳发聩。

真的降了吗？

万科房价真的跌了吗？

上海万科方面表示，此次促销不能说是“降价”，是为了春节期间“回馈老客户”、升级“万客会”会员权益所进行的优惠活动。但在专家看来，这是十足的价格“暗降”。据中银国际的统计显示，在2007年末，万科在珠三角的降幅达15%～30%；其12月份销售均价环比下降22.6%，至8044元/平方米，低于 2007年全年其在珠三角地区的平均售价8532元/平方米。

在上海又是怎样一回事呢？万科所开发的项目，售价普遍要比周边其他项目的高，那么此次促销，是不是真正把价位降了下来，至少与周边楼盘加为相当？记者决定进行一番实地调查以探求真相。

2月18日上午，记者在来到位于万科假日风景售楼处。该项目位于莘庄板块，距离莘庄地铁站约3站路。售楼处的工作人员告诉记者，目前只剩下5套面积不超过50平方米的“蚂蚁工房”，目前售价约16500元/平方米。

目前周边难以找到小户型项目，对与同样是出自该小区的二手房相比，这几套新房售价并不低。目前万科假日风景的二手房挂牌价在13000～16000元/平方米之间，当然也有少量房源报价超过了这个水平，对此附近的中介公司表示，这些人只是用于试探市场行情，并无实际意义。“一般我们在介绍房源时，都对那些故意挂高价的房源不做推荐。”某中介公司的经纪人这样告诉记者。

而在万科白马花园，售楼人员告诉记者目前售价在12000元/左右，为精装修房源。白马花园位于松江区新桥镇，项目周边不是工地就是菜地；从小区前面经过的一条四车道马路上，也找不到公交车站，问及交通配套时，工作人员表示小区会开出通往莘庄地铁站的班车；此外，小区周边暂时还找不到便利店，购买米面油盐酱醋等都必须前往新桥镇中心。

记者从镇上的房产中介公司那里了解到，目前白马花园附近的二手次新房挂牌价普遍低于9500元/平方米，与白马花园目前的售价相比约2500元/平方米的差距。“天强行不动产”的经纪人支小姐表示，白马花园的确要比周边楼盘的售价高一些，她举例说，地理位置相对较好一些的绿洲香岛花园，同是精装修房，但其均价与白马花园要低1500元/ 平方米。根据记者了解到的信息显示，白马花园的房价在近期并未变化，从去年年底开盘以来，均价一直维持在12000元/平方米的水平。

而记者在咨询万科花园小城、四季花城等项目售楼处得知，价格也从未做过调整，从去年11月份以来，均价分别为10000元/平方米和12000元/平方米。

是否在清盘？

巧合也罢，刻意也罢，万科在上海推出的10个楼盘中，有一些项目已进入销售尾声，刚好趁此机会清盘。

万科参加此次活动的楼盘中，有不少已接近销售尾声。在万科新里程记者了解到，售楼处把一期项目中剩余的62套房源悉数推出，售楼处的工作人员表示，把尾盘处理完毕之后，大概在今年5月份前后将开始销售二期项目。

而万科假日风景、城市花园里公寓则是真正的“尾盘”了。记者在假日风景的售楼现场看到，待售房源内摆放有床、电视、洗衣机、冰箱等，有居住过的痕迹。售楼人员解释说，此前这里曾经是万科员工居住的地方，目前项目已经全部结束，工作人员已经撤走。而城市花园参与优惠活动的十余套房源，以前也是员工宿舍。

“回馈会员”有虚头

按照上海万科公司给出的解释，此次名为“新春购房‘鼠’万科”的促销活动，其对象为万客会”会员，用意在于回馈老客户。但实际情形是不是这样呢？

记者在白马花园采访时，碰到一对中年夫妇，他们是专门抽空看房的。上午看完万科新里程之后，马上驱车来到白马花园。他们也不是“万客会”会员，不过已在万科新里程售楼处填写了资料。像这样的情形有多少呢？万科花园小城的售楼人员表示，近日来前来看楼的购房者绝大部分都不是会员。

记者致电宝山万科四季花城售楼处，表示自己并非“万客会”会员，是否有资格参加这次促销活动。售楼人员表示不用担心，其实只要前往各售楼处登记一下，然后在活动当天领取一张蓝卡。记者在白马花园的售楼处看到，用于领取蓝卡的登记表就摆放在售楼处显眼处，如果需要，随时填写。

蓝卡是此次活动中级别最低，其权限也最小。排在前面的分别是铂金卡、金卡和银卡。根据活动规则，拥有铂金卡和金卡的在活动当天上午就可以挑选房源了，而银卡和蓝卡则只有等到下午。

据了解，整个优惠活动只维持一天，活动结束之后，所有参与活动的楼盘价位将重新恢复到原来的水平。而对于后期还将推出的项目价格到底如何？万科新里程的售楼人员意味深长地告诉记者：“你自己想想，我们二期项目的售价会是多少？”

打折风蔓延

万科高调促销，对业界的影响不言而喻。目前这股打折风潮已经从万科总部所在地珠三角地区蔓延至长三角地区，继而北上环渤海地区。

近日，记者还接到一条绿地集团的促销短信，21城旗下的项目孝贤坊近期推出优惠措施，一套总价55万元的房子最高可以享受到6万元的折扣。此外启航社也推出相应优惠措施，最高优惠达到3万元。

长三角地区其他城市楼市近来也刮起了“打折风”。有媒体报道称，南京近两年始终保持热销的奥体、江宁等板块，1月份出现多个楼盘大幅打折促销的现象。位于江宁区的一家楼盘推出“买现房打97折，另外再送5万元”的广告，奥体板块一小户型楼盘则采取“总房价先打9折、再减3万元至5万元房款”的促销方式。杭州的开发商一改往年不太重视春节二月档期的成规，今年春节前即掀起供应小高峰。杭州城北楼盘“凯德视界”一次性推出580套房源，“所有房源按揭打9.8 折，一次性付款打9.7折，当天下单还可再优惠5000元”。

在环渤海地区的核心城市北京，除了万科旗下楼盘降价促销之外，另有知名品牌开发商在跟进，如合生创展集团旗下的项目也以这种方式试探市场行情。记者电话咨询合生国际花园售楼处时得知，近日的确在搞促销活动，但推出的优惠房源并不多，一位自称姓何的销售人员表示，打75折的楼盘只有几套房源，售出之后不再有新的优惠房源推出。此外，位于朝阳区西大望路甲23号的合生珠江帝景大户型也有优惠，单价有原来的25000元/平方米调整至22000元/平方米。

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浇盆冷水——冷静购买万科魅力之城
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      浇盆冷水
                                                                      ——冷静购买万科魅力之城
      今天接到一个哥们的电话，要我陪他去看房。作为业内人士的我，经常会被以前学校的兄弟们拽着去看房，多数都是希望给点专业的意见。其实我每每看房之时都会给他们一些肯定的评论，因为看的多半都是他们已经考虑的差不多的楼盘，希望我去只是想得到一个业内人士认同，帮助他们下最后的决心。
      见面后，问他看得是哪个楼盘，答曰万科魅力之城，这到让我有点兴趣：这个为抢占因中芯国际、fsk等相关企业进驻而产生新增需求的市场份额而上马的项目，因以武汉kfs认为不可思议的开发速度（印象中好象是2007年4月前后拿到的土地，居然当年10月前后就已经开始销售了，一般开发商可能刚刚完成项目的规划设计，正在跑相关的建设手续）一度在业内广为称道。
      陪哥们看完房后，我确给了一个可能浇了他一盆冷水的答案，中午吃饭时，给哥们详细分析了一下万科魅力之城的主要缺点，哥们表示理解。笔者回家后突然想把这些问题整理一下，供准备买房的TX们参考一下。（本评论代表本人个人观点，仅供参考，不存在贬低万科公司之意）
      关于地理位置：
      万科魅力之城位于高新四路与光谷一路的交汇处，根据武汉科技新城规划，魅力之城周边以工业企业为主，生活居住氛围相对缺失。
      关于交通
      万科魅力之城所处的光谷一路与高新四路均为城市支路。周边工业企业居多而不是居民小区居多的发展规划将导致常住人口较目前不会有太大的增加，因为光谷片区大部分规模企业都会有员工班车。出行需求不会有明显的增加，增加线路的可能性较小（这一点需要看位于高新六路与光谷二路交汇处的富士康生活配套区落成后能不能有所改善，但毕竟富士康并不是和魅力之城在同一条路上。）
      关于适居性
      1、外部因素：
      万科魅力之城东、南、北三面均为正在建设或规划工业企业用地，片区居住环境是否会受工业企业影响还有待观察。
      在企业周边生活过的人都会有同样的感觉：虽然工厂里有几千甚至上万人在工作，可是除了上下班时你可以看到人外，其他时间几乎都是冷冷清清的，尤其是下班后，厂区内一片漆黑，感受不到一点生活气息。
      试想一下，当你在晚饭后和爱人散步在空旷无人的马路上是什么感觉，可能你连散步的想法都不会在有了。
      2、内部因素
      a、规划设计
      万科魅力之城以围合式小高层住宅为主，东西朝向住宅较多，且围合式的设计对通风、采光的影响是显而易见的。设计者过分的考虑经济指标而没有充分考虑居住的舒适性，尤其是没有把武汉的气候特点加以充分的研究。可能是万科的设计院在深圳的原因，设计师们对武汉夏天的酷热很难有切身的体会，照般或过多的借鉴万科魅力之城在其他城市的产品，这一点无疑是对武汉消费者不付责任的表现，严重影响了魅力之城的适居性。
       b、户型设计
      万科魅力之城以76平米的小2房及89平米的小三房为户型主导，小高层15%—18%的平均公摊率使实际得房面积二房仅为：62.32㎡— 64.6㎡；三房仅为72.98㎡—75.65㎡，住宅的实用性及舒适性较难得到保障。万科魅力之城的样板间装修中采用的“小一号”的家具来掩饰其实用空间的不足。（细心的买家会发现魅力之城的主卧“很好”的利用飘窗设计产生的视觉效果及小号的家具来掩饰了主卧实用空间的不足。）具体点讲：主卧的窗采用的是宽1.5米的双人床（目前居家普遍采用1.8米双人床），且床头柜旁的那扇衣柜门是无法顺利打开的。
      将层高做成2.8米是万科和其他开发商的又一个不同之处，在武汉其他开发企业考虑到居住的舒适性要求，普遍将层高设计为3米的时候，为了节省成本，万科魅力之城的层高却都只“长”了2.8米（这一点相信售楼小姐也是不会主动告诉你的）。
      根据建筑的实际情况，2.8米的层高指的是两层楼板中轴线间的距离，那么净高大概只有2.6米左右，局部位置因为有圈梁，可能只有2.4米左右，这些如果不是有一定经验的人是很难看出来的（因为样板间通过装修、装饰进行了很好的掩饰，但购房人在实际装修的时候却无法掩饰的那么好，这个在下文中再讲。）
      关于装修
      正如万科“青年置业计划——轻松入住系统”阐述的观点一样，全装修很好的为现在的年轻人缓解了高社会生存压力下装修费时、费力的麻烦，但同时却抹杀了年轻人对个性生活的需求。万科魅力之城利用样板间为购房人描绘了一个非常美好的家居生活画面，但从实际交付的标准来看，万科提供的仅仅是全装修而不是精装修，而万科的样板间却是精装修（包括配饰），购房人是不可能将自己购买的住房装修成万科的样板间那样的，除非你可以忍受头上遍布的“蜘蛛网”（细心的购房人会看到，万科样板间内用于装饰的灯具的供电线路全部都是采用的明线而没有采用暗线。而当你被样板间的华丽摆设吸引没有发现的话，售楼小姐是不会主动告诉你的，因为万科的交付标准里面是没有考虑购房人后期装饰的要求的。如果你想向万科的样板间那样装饰你的小家，但又不想每天看到爬在墙上的“蜘蛛网”，那就对不起了，你把墙体打开从新装修吧。你也不必找万科理论，因为万科的样板间已经“提示”过你了，那些线路是没有的。很好的规避法律风险的方法，真的很佩服。）
      关于配套
      万科魅力之城主要依靠社区内建设的部分运动、休闲设施，但根据万科魅力之城项目定位为中低端产品，项目内投入的配套设施相比其他万科城郊楼盘明显偏少，并且项目周边受工业用地性质的影响，运动、休闲设施及场所较为贫瘠，发展空间不大。
      关于商业
      万科魅力之城周边以工业企业的厂区为主，基于相同的理由（常住人口不会有明显的增加）不能形成较强商业氛围，同时万科魅力之城项目的决策者也同样认识到该项目是商业的禁区（商业用房的销售价格明显高于普通住宅，一个区域如果有明显的商业价值，作为开发商是不可能视而不见的，万科汉口中心区的金色家园项目底层基本为商业充分的证明了这一点），因此万科魅力之城项目内规划的商业面积非常有限，加上项目周边地块用地性质决定了该片区后期很难有商业网点形成，商业配套将成为万科魅力之城的最大瓶颈。
      关于王石（本来“关于商业”这一部分写完后就该结尾了，但最近关于房地产走势的争论频繁的出现在各大媒体上，笔者也看了不少，结合王总的观点，本人突然有点想法，干脆写下）
      今年王总一直在强调的，除了“拐点”外，还有 “万科超过10%的利润不做”及“40岁前不买房”。
      和万科魅力之城的样板间很好的利用装修、装饰掩饰了产品本身的缺陷一样，“万科超过10%的利润不做”一句话，让中国老百姓眼泪哗哗的，在各界抨击中国开发商获取暴利的大环境下，万科中国开发商标杆的形象一下子又升华了，老百姓像获得救命稻草一样找到了一个又不会赚自己太多钱、形象又好的房产公司，可以将其他公司抛到脑后了，王总的目的也达到了。
      其实如果各位TX不带者义愤来分析看待房地产暴利的评论，而是像高考一样用冷静的心态来看待这个问题，实际上王总的话也是经不起推敲的：去年 10月还卖4800元/平方米的魅力之城，难到在亏本卖房？因为现在均价买5500——5600元/平方米，现在的利润10%，那当时确实是亏本卖房了。
      还有万科在一线城市普遍降价15%，王总不是疯了就是“万科超过10%的利润不做”说得是假话，因为现在不管行情多么不好，还没有到要亏本甩卖的境地。我们静静等待万科一季度的报表就可以分清真伪了，如果万科赶冒着得罪全体股东、股民的风险，弄一个亏损的报表出来映证王总说的“10%”是真的，那我就只能说：“王总，I 服了 U ”
      再就是万科现在搞的什么“青年置业计划”，不明白是万科的策划部门有意和老板对着干，还是王总的讲话又是在为自己公司的利益服务，既然“40岁前不买房”那还搞什么“青年置业计划”，直接搞“中老年置业计划算了”。
      算了，关于王总的话题我就不在这里多谈了，有时间和有兴趣的TX开个坛子聊聊。
      总而言之，本人并不抵制郊区楼盘，只是不建议在一个生活氛围、商业氛围无法改善的片区买房。在房价高企的今天，在8+1城市圈获得批准的今天，一个青年人，如果能够看准一个区域的发展潜力，可以在资金有限的情况下，买到更好的将来。
      不知不觉写了几千字，很久没有这么认真的思考了，也很久没有认真的写点东西了。也许这几年房地产市场真的是太好不用进行太多的思考和总结也会有不错的结果，也许各位房地产公司的老总们真的该花些精力去做一做市场了，也许王总说的真的是对的，毕竟商场如战场。
      2008年2月24日晚10点写于武汉

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万科城新里程明天摇珠
http://www.sina.com.cn 2008年02月26日00:49 金羊网-新快报

　　1500余人申购广州第二个限价房

　　新快报讯 （记者黄颖）明天，广州第二个限价房万科城新里程将公开摇珠，进行全新一轮的限价房销售活动。据昨日市国土房管局统计，该次共有2823户进行网上登记，现场确认的有1524户，其中夫妻双方申购者418户，个人申购者1106户。这意味着将有不少个人申请者可以买到万科新里程的限价房。据悉，万科新里程限最高房价6000元/平方米，但是否部分楼层座向全部“一口价”，开发商万科尚未有答复。

　　据了解，相比保利西子湾，万科新里程申购的市民相对少一些，但预计绝大部分都是购买愿望强烈的买家。截至2月22日网上登记结束，2823户网上预登记户数只有保利西子湾网上预登记8421户的33.5％，截至2月24日现场确认结束，现场确认的1524户只有首个限价房现场确认3817户的 40％；同时，此次现场确认的户数中，夫妻双方申购的户数只占27％，相比保利西子湾夫妻申购的占38％要少。据万科透露，该次申购的市民大多是在广州东部上班的白领、公务员等，更以年轻人为主。

　　据透露，该次将把现场确认的申购者无一遗漏地纳入摇珠范围。其更增加了一道公示环节，为保证申请人可及时确认自己的申请是否已被确认，现场确认的名单同步在阳光家缘网站公示，同时在摇珠前增加2天公示。在摇珠后，房管局将在五个工作日内完成审核，并进行5天公示，公示完毕随即进入正式的选房环节，让市民购买合适的限价房。

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万  科Ａ：关于使用部分专项募集资金暂时补充流动资金的公告(84k)

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新推出：万科推出南京首家房地产呼叫中心
焦点房地产网 house.focus.cn 2008年02月26日18:34 焦点南京房地产网
　　时下，越来越多网络超女的开发商通过推广一种“文化”或者“生活方式”来销售项目的房地产市场。在南京，而以擅长“文化营销”著名的万科，此次却把关注点锁定在一个相对冷门的环节“服务”，推出集中呼叫中心。万科没有为此进行大规模的宣传，但呼叫中心还是引起了社会各个层面的关注。

万科3月1日推出南京首家房地产呼叫中心

　　呼叫中心（Call Center），起源于发达国家对服务质量的需求，指以电话接入为主的呼叫响应中心，为客户提供各种电话响应服务；现阶段呼叫中心的概念已经扩展为可以通过电话、互联网访问等媒体渠道进行综合访问，同时提供主动外拨服务校友录的客户综合服务及营销中心。

　　目前在银行、电信、家电连锁临售等行业，建设呼叫中心已成为企业较量的最新战役“修改密码请拨1，充值请拨2，查询余额请拨3……”，这段绝大多数人耳熟能详的录音就来源于中国移动的呼叫中心。呼叫中心的积极意义在于为客户提供了一个一站式服务平台，将触角延伸到每一个客户的售前、售中、售后服务，使企业与客户的关系更加紧密，提高企业竞争力。

　　呼叫中心在房地产界还是个新鲜事物。万科相信房地产在经历地段竞争、产品质量、产品价格等传统方面竞争外，更多地竞争开始集中在对客户的服务质量上，打好服务牌是下一阶段图行天下的核心， “这对提高客户满意度和忠诚度有重要意义。” 南京万科方面人士这样评价，他们预测呼叫中心未来将成为房地产营销的下一个战场，并率先在南京市场推行

呼叫“58005180” 24小时万科服务在身边

　　3月1日之后，消费者只需拨打呼叫热线58005180，就会得到由专业服务人员提供的24小时专人跟踪服务，迅速享受销售、物业、客服等多个服务项目，体验便捷、高效、专业、规范的全程式服务。

　　呼叫中心的服务，与其他开发商所提供服务的最大区别在于：消费者可以在售前就享受到万科的一站式专业服务。例如：消费者想了解某万科项目校友录的基础信息，可直接拨打呼叫热线，获取项目地址等相关信息，也可在消费者要求下直接转接电话至该项目案场电话，让消费者直接从置业顾问那里获得更具体详细的信息。或者，想对某万科产品进行更深入的了解，呼叫中心会将客户的信息及时反馈给相关端口，后续会有置业顾问专人跟踪服务。在售中和售后阶段，包括投诉、维修等环节，同样都只需拨打呼叫热线就可以得到及时服务。这样高效、便捷的服务流程，不仅缩减了消费者的时间成本，也节约了心情成本，让消费者真正体验到 “客户是我们永远的伙伴”的万科服务理念。

咨询、投诉、维修，一个电话轻松搞定

　　1、号码百事通功能，即万科客户拨入呼叫中心电话可享受114服务台焦点房地产网的所有服务。

　　2、电话转接功能，只需要记住58005180，打进热线的客户电话都可以享受直接转接至其他服务号码的服务，如转接至××物业服务中心、××售楼处预约电话等。

　　3、短信通知，重大工程节点的通知、节假日问候、客户活动通知、销售信息的第一时间发送等。

　　4、南京万科咨询热线受理。

　　5、南京万科产品及服务投诉受理。

　　6、南京万科房屋维保期报修受理。

　　7、南京万科售后服务满意度回访。

　　8、南京万科房修服务满意度回访。

　　这八项服务统一特点为：一站式解决问题，24小时全天候服务、专业人员专人跟踪服务。所有17173的服务都只需拨打58005180即可享受，获取服务的方式十分便捷。通过呼叫中心，消费者可以直接连线万科，了解最新资讯，享受全方位服务。此举让万科业主和非万科业主能同时享有万科的高品质服务，让全社会都能感受到万科的企业文化和服务理念。

　　南京万科方面介绍，“为保证呼叫中心的运行，我们在后台建设方面进行了大量的筹备工作。拿房修来讲，为了给业主提供更加主动、便捷的服务，南京万科特别成立了南京万科房修援助中心，为所有业户房屋及公共部位提供保修期内的各类维修及相关服务工作，这些都将给呼叫中心的服务质量提供保证。我们将会根据消费者的各种需求，不断地改进和增加服务内容，以期架构完善go2map的全程、全能服务体系，尽可能地为消费者提供全方位的品牌服务。”

登录nj.vanke.com，南京万科网络专区同步开启

　　据悉，南京万科还将在3月1日同时开放网络专区，届时客户只要登录nj.vanke.com，就可以访问南京万科网站，阅读每一期《万客会》杂志电子版，浏览南京万科的各个项目信息，并根据所需要的户型、面积、地段价格进行置业查询。网络专区也是一个沟通交流的平台，业主和业主之间可在社区论坛中达成交流沟通的渠道和环境，共同营造良好互动的精神交流活动空间，在满足业主追求家之外的优雅居住环境的同时，尽最大限度满足业主对社区的人文环境图行天下的需求。该网络专区还设置了简捷的投诉渠道，方便客户反馈。这一网络端口在给消费者提供服务的同时，也加深了消费者对万科的品牌体验。

　　建设呼叫中心、开辟网络专区，都体现了万科创新领先的开发理念：“提供领先产品的同时，提供领先的服务”，满足现代人追求舒适、便利、完美的生活方式，为客户的各种合理需求而提供尽善尽美的服务。房地产发展日益趋于成熟的今天，这种重视客户服务的理念在企业竞争中将真正发挥战斗威力。（编辑：静仔）

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meng-h

渤海证券：万科 顺势而为 拓展市场
www.eastmoney.com   2008-02-26 13:19     渤海证券



  注：为提高实战参考价值，以上图片动态行情实时生成，便于观测该股最新表现。
【查看该股行情】    【查看网友评论】    【该股更多资讯】


事件：

    万科08 年1 月实现销售面积23 万平方米，销售金额18.5 亿元。同时在08 年1 月8 日至08 年2 月19 日之间，在上海，东莞和成都获得4块土地，总建筑面积约107.55 万平方米。

评论：

     市场处于观望和销售淡季的阶段，万科则维持已开盘项目价格不变，而针对70/90 项目采取低价入市策略，有攻有守，顺应市场的同时，积极扩大小户型市场份额，体现了万科敏锐的市场感觉和优秀的把握市场趋势的能力；同时07 年以来，万科新增项目资源大多处在一线城市等经济较发达区域，项目资源质量较高，溢价能力较强，因此给予万科强烈推荐评级。

1. 市场观望，万科拓展市场

    万科08 年1 月份销售面积同比增长 11.65%，销售金额同比增长11.71%，而销售均价基本与07 年1 月份持平，为8043.48 元/平方米，同比增长0.06%；环比增长率，销售面积和销售金额下降70%多，而销售均价则于07 年12 月份持平，环比增长率较07 年12 月份有所提升，原因主要在于：首先，房地产销售存在淡旺季，1 月份，按惯例属于淡季；其次，万科在07 年年末和08 年年初，针对70/90 项目，采取低价入市的策略，占领小户型产品市场，这一方面，容易使市场产生万科降价错觉，另一方面，体现出万科快速的反应能力和敏锐的市场感觉；再次，07 年年末以来，由于信贷紧缩等宏观调控的影响，市场上存在观望情绪。

2. 土地储备丰富，项目资源质量较高

    截止2007 年12 月31 日，万科规划中项目建筑面积合计2518.29 万平方米，权益建筑面积合计2084.44 万平方米。07 年新增建筑面积1068.89 万平方米，新增权益建筑面积 814.54 万平方米，分布在21 个城市，基本完成年初1000 万平方米项目储备计划。而截止08 年2 月19 日，万科新增项目建筑面积为 112.42 万平方米，新增权益建筑面积58.2 万平方米。

    从区域上来讲，在07 年新增权益建筑面积中，约324.36  万平方米来自于深圳、上海、北京和广州，占比约39.82%；约273.87 万平方米，占比约33.62%，来自于除上述四个城市外的部分省会城市。而截止08年2 月19 日，新增项目资源主要在东莞、上海和成都。从项目区域角度看，万科项目多处在一线城市或部分省会城市，而这些城市的外来需求相对较为旺盛，同时收入水平也相对较高，另外，项目所在的其他城市经济也较为发达，因此，万科的项目资源质量较高。

3. 房地产业依然看好

     依据我们在08 年投资策略报告中的判断，08 年中国房地产行业将持续供不应求，景气不改。短期来讲，市场上存在观望情绪和处于销售淡季，同时开发商通过二级市场融资审批较为严格，在1、2 月份贷款发放的情况下，市场仍没有较大起色，这一方面刺激房地产开发企业采取其他融资渠道，如信托等，另一方面，也将促进行业的整合，提高行业集中度，将会给整合能力较强的企业带来机会。随着销售旺季的到来，大量自住性需求的支撑，同时贷款的不断发放，08 年房地产市场将逐步回暖。

    预计万科07，08 年将分别结算412.03 和590.74 万平方米，净利润将增长109.46%,同时每股收益将增长110%，由0.61 上升到1.28 元。按照08 年2 月21 日万科收盘价25.2 元，08 年的市盈率仅为19.69；同时依据我们的计算，万科现有项目资产支撑的股价约27.01 元，在行业持续看好的情况下，考虑到万科业绩的快速增长，项目资源较高的溢价能力以及准确把握市场的能力，因此给予万科强烈推荐评级。

meng-h

如何看待地产
作者: 翟敬勇
时间: [ 2008-02-28 09:11 ]

春节后我和一个哥们在关山月茶馆闲聊,他谈到他的三个朋友投资房产的朋友,有一个有几十套投资房,一个有十几套,还有一个有几套;问我给能否给出点意见.我的建议就是砍掉一半,把承受力的时间延长到4---5年.砍掉一半意味着他们投入本金(砍掉的那些房子投入的本金)全部没有了(在他们的买入价跌5%,首付的钱都没有了).
前几天有个香港的朋友告诉我,香港资产收入付资产以及高通胀,香港的豪宅半年上涨了50%,没有去考证(这个朋友很厉害,国内顶尖的高手都认识).他告诉我,他非常看好地产以及相关的企业.
去年我参加一家地产公司的论坛,回来后,我写了篇<<投资房地产回报率低>>,很多人不同意,拿短期投机的回报率来计算.
至于万科的做法,我个人认为是和他自身的战略和定位有关.万科的房子的购买者大多是中间层人士购买,这类的企业很多,竞争非常激烈.这些企业大都是滚动开发,依靠银行或者其他途径的借贷经营,在上升期时自然顺风顺水,一旦源头被掐住了,那么这些企业如果不把固定资产变现那么就面临死路一条.万科降价销售加快资金回笼是保护自己的措施,也是非常清楚自身面临的资金压力.当他把资金大量回笼之后,那么他就可以从容的拣便宜货了.
对于"拐点"论,我觉得可能更多是媒体的误导更多.中国人民币升值、国内的高通胀决定了实物资产将不断的上涨，从保值的角度来看，房产是普通民众的首先。任何东西涨快了就要歇歇，所以房价暂时回落很正常。万科如果认为是拐点就不会再拿地了（万科一直没有放弃拿地）。
为什么很多投资客压力大呢，他们和大多的地产企业一样，属于杠杆经营，这样一旦流动性差的时候就面临亏损或者破产的危险。
巴非特说不借钱炒股，其实更不能借钱炒房。在国内A股全额买卖，所以下跌时没有香港的那种风险。可地产因为有银行借钱所以很多人就放大了自己的能力。
自然规律没有改变的时候，我们对行业的判断一定要清醒。短期的调整并不会影响长远的发展，看看中国的城市化进程（多去火车站、机场看看就会明白），多少人需要房子就知道地产的未来了。当调整的时候一定是行业整合的时候，内部结构健全、资金充沛的企业一定会是大嬴家。
当市场调整的时候，优势企业应该是最值得关注的，中国的机制让市场中的表现恰恰相反，“市场犯错误”的时候，我们就要好好的利用了。不是每次市场犯错都会提供给我们机会。
翟敬勇
2008-02-28
注：再次感谢关心我的给位朋友。我希望机遇出现的时候，我身边的朋友都能抓住。

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meng-h

王石：房产市场仍处于长期向上趋势中
http://www.sina.com.cn 2008年02月29日 01:30 第一财经日报
未提及“拐点”，认为房价需要调整，但不会大起大落
　　郝倩

　　抛出“三四年之后购房”言论的同时，万科集团董事长王石在《万科周刊》上发文，依然承认“房地产市场仍处于长期向上趋势中”，其中一个论据是，“市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大的调整风险”。SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹认同此观点，并认为在北京，土地供应已经成为开发商的瓶颈问题。

　　王石分析称，与日本在上世纪60年代相似，中国目前的城市化率依然在43%左右，未来至少还有20%的提升空间，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超过6000万户。“可以预见的是，在相当长一段时间内，中国住房市场有望持续繁荣。”王石认为，他判断这一人口红利至少可以延续到2020年后，在年轻人口不断迁入的沿海城市则可以延续更为长久。同期，他认为未来商品住宅供应量将难以满足居民需要。论据在于，从新增土地供应角度来看，2006年大部分城市都未能完成供地计划，而随着城市拆迁难度的不断上升，未来土地供应的能力不容乐观。

　　“随着预售融资功能的不断弱化，未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。预测表明，如果全国均采用竣工前对预售款进行全面监管的制度，房屋的供应能力将下降30%左右。”王石由此判断，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整风险。

　　一直持有“无拐论”观点的潘石屹对《第一财经日报》坦言：“就北京而言，过去三四年时间，公开出让的数量非常少，在2007年下半年，北京公开出让土地的量才有所增加，尤其是12月份。在北京四环内供应土地的量在过去几年一直非常少，不足10%。当然，在2007年有许多上市房地产公司大规模圈地，囤积土地不开发，也加剧市场土地供应紧张。所以政府出台一系列政策积极促进这些土地的开发，让这些土地尽快变成房子，以平衡供应的不足。”

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2008年中资地产商流动性将尽
《财经》记者 宋燕华 《财经》网络版 　 [ 2008-02-29 ]

标普最新报告称，受宏观调控和资本市场低迷影响，中资地产商融资渠道日渐萎缩，房地产行业将加快整合

　　【《财经》网专稿/记者 宋燕华】标准普尔2月28日发布报告称，在宏观调控和资本市场低迷的背景下，2008年中资地产商的融资渠道将日渐萎缩。若市场状况不能及时改善，行业流动性将逐渐用尽，难以保持增长动力。　
　　标准普尔分析师符蓓表示，由于2007年前三季度房地产销售的强劲表现，加之股权和债权融资渠道畅通，地产商流动性普遍充裕。即使只有一两个项目的小地产商，也能保持较高水平的现金流。因此，2007年地产行业的两极分化和行业整合进程并不明显，相反，全行业孕育着积极扩大土地储备规模、延伸业务版图的野心。
　　但自2007年四季度以来，市场状况发生逆转。提高第二套住房贷款标准、加大经济适用住宅建设力度、紧缩房地产开发贷款和按揭贷款、征收土地闲置费以及限制海外资金流入等一系列调控措施，令地产商的营运环境受到严峻挑战。
　　其中，提高第二套住房贷款标准增加了中高端市场潜在购房者的购房难度，A股市场不断下跌，更令其用于购买住宅的金融资产大幅缩水；房地产市场或将出现 “拐点”的说法，和政府加快保障性住房建设的政策意图释放，则让更多的中低端购房者持观望态度，令地产商流失潜在客户，加剧了市场竞争；银行收紧信贷，使得地产商越来越难以取得信贷额度；监管部门缓解投资过热的努力，也使房地产公司在A股市场上市或再融资已经不再容易。
　　符蓓认为，房地产销售开始下滑，使地产商很难依赖自有资金；政府强化对使用预售款账户的监管，也让房地产商依赖预售款进行扩张的难度越来越大。为加快资金回笼，一些地产商如万科，已开始在部分一线城市采取降价策略。
　　标准普尔大中华区资深董事曾怡景则表示，如果市场状况长期不佳，将引发房地产业出现价格战，导致企业利润率和现金流大幅下降。
　　同时，与一年前相比，海外投资者对中资地产商转持谨慎态度，地产新股与债券发行的难度日益增大。如碧桂园虽然于2月15日成功发行50亿元可转债，但融资成本已大幅上升。与此同时，去年中期以来，国家外汇管理局明显放慢海外资金汇回国内的审批步伐，即便地产商能够成功地在国际市场融资，将资金由海外市场转移至国内也是一个挑战。
　　对此，曾怡景表示，相信政府不是要打压房地产行业，而只是要控制行业发展的速度。未来一段时间，宏观调控还将持续。
　　他同时预测，2008年房地产行业将加快两极分化和行业整合，土地储备、融资渠道及人才将成为竞争焦点。规模较小、资金紧张的地产商可能在中短期被淘汰出局；财务状况较好的地产商则会伺机获取境况不佳的地产商的土地和项目储备。
　　鉴于传统融资方式受限，标准普尔分析师卢文正认为，中资地产商已开始探寻其他融资方式，如越来越多的国际地产商将国内市场的回调视为机会，从而加速进入中国市场；某些境外银行正在加大，向中资地产商的境外放贷力度，与国内银行相比，其贷款期限更长，利率也更具吸引力。
　　同日，标准普尔还公布了对13家海外上市中资地产商的评级结果，中国海外发展（香港交易所代码：0688）、碧桂园（香港交易所代码：2007）均获得“BBB-稳定”的投资级企业信用评级。在A股上市的万科、金地则不在评级范围中。■

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揭秘万科项目降价公式 降价的下一站在哪儿http://bj.house.sina.com.cn 2008年03月01日11:05  华夏时报
　　本报记者 毛瀚民 陆 玲 实习记者 陈小瑛 北京 深圳报道

　　深圳、广州、成都、上海、北京……伴随着王石拐点论的实际行动是，万科(000002)率先祭起“降价”这一轮大旗。这股降价风被一些同行惊为“清理门户”，也被一些专家疑为“商业大秀”，更有无数人认为是万科在融资压力和规模压力之下的无奈之举。

　　可以想见，面对诸多的待开发项目所需求的资金量和有望跨入千亿销售额的远景目标，万科降价或许不失为明智之举。但万科选择部分城市降价的依据和规律是什么？万科降价的下一站又会在哪儿？

　　上海只损失1000多万元

　　万科选择降价的城市路线是从南到北，从珠三角到长三角，然后是渤三角区域。

　　降价的背后，是万科的融资压力。截止到目前，万科预计发债59亿元仍未获证监会批准。而2007年，万科新增建筑面积达1068.89万平米。

　　“但降价可以让万科快速回笼资金，而在获得好名声和资金的同时，万科其实损失很少。”分析人士称。

　　据记者了解，万科于2月份对上海10个楼盘进行九五折特惠销售，实现了2.57亿元的总销售额。

　　据此推算，万科损失的部分大致约为0.13亿元。也就是说万科上海降价销售只损失了1000多万元的可能收入，却获得了巨大的机会利益。

　　假设万科将这2.57 亿元作为资本投入房地产市场进行生产经营，按照目前中国房地产业用整个楼盘项目总投入所需要资金的30%左右的自有资金就可启动、完成整个楼盘投入的一般规律来计算，万科2.57亿元自有资本就可能启动、完成总投入资金达近9亿元的新楼盘的机会。

　　按照房地产总销售额的30%计算销售利润，2.57亿元的自有资本投入获得的机会利润可能达到约5亿元。

　　这是一个以小博大的理论。在万科部分城市降价回笼资金之后，1月份，万科就耗资29.94亿元，在上海、东莞、成都获取4块土地。

　　“1月份相当于每天耗费1亿元拿地，快速拿地、快速开发、降价回笼资金还贷款，再滚动开发，跑步前进，万科才有可能完成十年规划中1000亿销售额的战略目标。”深圳地产研究专家半求对《华夏时报》记者表示。

　　泡沫成分为调整依据

　　“薄利多销是我们一贯的营销策略。”万科集团首席研究员谭华杰如此解释，“之前哪个城市泡沫水分越大，调整幅度就越大，越理性，调整的压力就越小。”

　　他说，选择哪个城市降价，是由各区域中心销售难易程度决定的，如果能以高价销售，谁愿意降价？万科认为降价也许不一定是最好的方式，但目前却是最正确的方式。

　　万科另一位高层告诉《华夏时报》记者，一个城市的房价合不合理，该不该降价，主要依据两个方面，一是人均居住面积，二是房屋的容积率高低。

　　“深圳人口密度和香港差不多，但香港的容积率比深圳高很多，土地最大化利用，所以房价比较稳定。但深圳在调整之前的房屋利用率太低，户型都比较大，因此投资和泡沫水分很大，万科的调整幅度也会大。”此人士说。

　　实际上，万科更多的是考虑待降价城市的泡沫成分有多少。拿上海举例，上海佑威天天房展网研究中心数据显示，春节后前9天上海新房成交量分别是963套/天，只相当于去年同期1641套的58.7%。

　　同样来自此研究中心的数据显示，2月15日至21日，上海商品住宅成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元/平米。这是自去年4月以来，上海商品住宅成交均价10个月来首次跌破每平米万元的大关。

　　在万科选择降价的深圳和广州，也遭受了交易量下挫、房价下跌的颓势，且这些城市投资比例较高，有消息称，深圳的房地产投资比例达到了80%。

　　“万科的定价是区域制，万科集团的营销策略都是由各个区域公司负责，各个区域公司根据自身营销节点进行销售和价格方面的把握。”北京万科四季花城某项目销售人员说。

　　按照区域统筹销售节奏及资金需求的说法，此前降价的5个城市中的深圳、上海、北京和广州，2007年新增权益建筑面积达到了324.36万平米，占比约39.82%，而这些新增权益土地都需要大量的土地出让金和开发资金。

　　而截止到2008年2月19日，万科的新增项目资源主要在东莞、上海和成都，后两者也是万科降价的城市，而东莞，分析人士一致认为是万科下一个将要降价的城市。

　　津杭等或再降价

　　外界很容易将万科降价想象成有组织有预谋的规划，但万科方面表示，万科降价主要是考虑公司销售业绩，事先并没有降价的整体规划，何时何地降价均是依据楼市行情来判断。

　　“万科最先降价的必然是在售楼盘比较多、价格上涨比较快的一线城市，以及三大区域中心的重心城市。”分析人士称。

　　据悉，2008年万科在售楼盘在5个以上的十大城市除了已降价的深圳、上海、北京、广州、成都之外，还包括天津有6个楼盘、武汉有7个楼盘、杭州有8个楼盘、沈阳有6个楼盘，东莞则是在售4个，规划当中还有4个。

　　一位接近天津万科的营销人士告诉记者，其实万科天津楼盘的降价早已经列在计划之中。

　　“天津肯定会降，而且已经在降。你查查天津万科‘礼享暖冬’活动，早已经把降价列在计划之列。只是媒体很少关注而已，也许北京降价之后就是天津了。”此人士说。

　　据记者了解，天津春节后一周楼市持续萎缩，从2月13日至17日，日均成交新建商品房仅56套；而武汉房地产市场信息网公布的数据显示，除夕至初六(2月6日至12日)春节7天，全市仅在2月11日卖出一套42平米的小户型房。

　　“万科在杭州的项目高达8个，而且临近温州的杭州房价本身飙升得很疯狂，最容易掉下来的可能就是杭州。”尽管杭州万科并没有降价的迹象，但熟悉杭州市场的地产专家孟家庆对《华夏时报》如此分析道。

　　不过，下一拨降价的城市究竟会是天津、杭州还是武汉，包括熟悉万科地产(企业专区,旗下楼盘)的一些消息人士，并没有一个人敢于早下定论。

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2008-3-1 18:28:23|外来大鳄万科欲与本地地头蛇海信地产联姻


                               
                                                                                                                                                                                                       
     2月28日，万科集团执行副总裁丁长峰、青岛万科总经理杨海等一行7人到访海信地产，海信地产董事长刘浩、总经理矫文清及其他管理人员与对方进行了亲切会晤。
    万科一行首先参观海信大厦3楼展厅，了解海信集团的发展历程和企业文化，其后双方就感兴趣的话题进行了深入沟通。海信地产介绍了公司的整体情况，并就精装修、产品质量、采购管理以及区域战略合作伙伴的选择等话题与对方进行了探讨。
    此次沟通使双方比较清晰地了解了两个企业的发展状况，为双方的进一步交流打下了良好的基础。
来自海信地产网站：http://www.haixindichan.com

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房地产融资松动迹象 证监会通知上市房企补材料http://www.sina.com.cn 2008年03月01日 15:49 经济观察报
　　胡中彬 黄利明

　　2008年2月29日，华发股份(22.34,1.56,7.51%,吧)配股、滨江房产IPO融资申请顺利过会，房地产企业融资似乎开始“解冻”。

　　“春节前后，监管层已要求多个上报了融资申请的房地产公司补充材料，房地产企业融资申请已经在按正常程序运作，严厉的调控似乎有所松动。”有接近监管层的人士表示。

　　融资松动

　　2月29日，华发股份配股、滨江房产IPO顺利过会，而此前已有近4个月的时间没有房地产企业IPO项目过会。

　　“我们也没料到会这么快上会。”上述某企业的高层对本报表示。据了解，春节前该企业就一直在和监管层沟通融资事宜。

　　据悉，华发股份配股融资30亿元，而该方案于去年8月底便获得股东大会通过。另据本报了解，杭州滨江房产集团此次拟发行不超过6000万股的IPO材料去年5月便已向证监会报送材料。

　　2007年10月，市场上就传出证监会已暂停房地产企业在A股市场IPO的申请受理和审批工作。某券商投行人士证实，许多房企融资申请遭遇冷处理。虽然此后证监会曾否认限制房地产企业融资的传闻，但期间并没有房地产企业A股融资出现实质性进展。

　　北京某券商的一位副总透露，今年1月证监会在太原召开的一次会议上，监管层有关人士称继续冻结房地产企业融资申请，对此类申请全部予以暂停。

　　而该券商副总表示，今年春节后，监管层的态度出现一些变化，开始按实际情况受理有关融资申请。

　　此次顺利过会的两家企业和1月底定向增发获证监会受理的上实发展(52.16,0.22,0.42%,吧)(600748.SH)，究竟是融资审核趋紧的幸运儿，还是融资“开闸”的排头兵，成为了业界关注的焦点。

　　专家普遍认为，美联储连续降息，人民币升值加快，外需对中国经济贡献将持续降低，拉动内需成为重要手段。招商证券的一份报告称，“房地产是拉动内需的重要力量。房地产业的健康发展有利于金融体系的稳定，在目前较严峻的国内外经济形势下，房地产调控政策的基调为‘双防’，因此房地产上市公司再融资开闸有所提前。”

　　多个房企补材料

　　“这段时间监管层已要求多个上报了融资申请的房地产公司补充材料，房地产企业融资申请已经在按正常程序操作。”某位接近监管层的人士日前透露。

　　此外，有知情人士称，已停牌接近半年的ST天桥的有关重组事宜也于近期取得一定进展，或许这与监管层对房地产企业融资态度的微妙变化不无关系。

　　2月20日，招商地产(51.72,0.92,1.81%,吧)(000024.SZ)拟增发不超过80亿元的公告进一步表明，房地产融资释放出解冻信号。有人士透露，招商地产有望在3月份上报相关材料。

　　有知情人士对本报表示，许多房地产公司此前都在谋划上市事宜，目前已有数家房企上报了IPO材料等待过会，如北京的国瑞地产等，但此事未得到国瑞地产的证实。而渴望回归A股的上海复地(2337.HK)和富力地产(2777.HK)也于2007年初向证监会递交了回归A股申请。

　　事实上，监管层的态度在春节前或许就显露出了微妙变化，另一房地产业内人士称：“一些欲融资的房地产企业已经敏感地了解到监管层的态度，当时他们与证监会的沟通变得异常频繁。”

　　2月18日，招商证券在其研究报告中预计，从目前较严峻的国内外经济形势和房地产行业情况来看，房地产上市公司再融资“开闸”的时间可能会提前。

　　兴业证券也就此认为，综合考虑近期各大城市房价理性回归以及建设部副部长仇保兴对房价调控已经收到了初步成效的表态，监管层对房地产行业的高压态度有所转变，房地产公司的融资申请有望恢复到正常的审批轨道。

　　优质企业获青睐

　　统计数据显示，2007年中国主流地产企业融资规模超过2200亿元，其中资本市场融资规模为最大。

　　“去年房地产企业的首发、再融资十分疯狂，当时监管层的态度认为是非理性的，因此开始对这类融资申请冷处理。”另一接近监管层的人士表示。

　　不过，某券商保荐人表示，证监会不可能限制某一个行业的发展，房地产行业在融资渠道越走越窄的情况下生存压力逐步加大，房产企业各种形式的游说也为监管层增加了一定压力。

　　“目前房地产上市公司的年报陆续公布，其融资迫切性也从年报中开始得到体现，这或许是促使监管层开始逐渐放开的又一原因。”某投资公司分析师认为。

　　“资本市场的功能是实现资源的合理配置，而监管层一直支持和鼓励优质企业不断做大做强，包括房地产上市公司。”与监管层有过沟通的某房地产企业上市公司高层表示，监管层目前对房地产企业融资的态度并不是单纯的严格，而是更加审慎。对于优质房企合理的融资需求，监管层是持支持态度的。

　　来源：经济观察报网

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即便是身临风雨中——stonefans 评论
作者: 但斌
时间: [ 2008-03-03 10:11 ]

但斌评论：stonefans先生或女士下面的估算，有可能过于乐观了。前几天一位在万科负责销售的同志到我办公室聊天。她说：“万科今年销售任务下的是700亿。”我问：“到2012年能达到1700亿吗？”她算了算说：“可能差不多。”不知道，这差不多是保守，还是乐观。但希望真正的好企业，能给我们惊喜，即便是身临风雨中。
stonefans 在《投资是什么？——欧军 评论》后跟贴评论 发表：2008-03-02 23:22:21
万科2007年销售额为500亿
假如
2008年增长60%,则为800亿
2009年50%,则为1200亿
2010年30%,则为1560亿
2011年30%,则为2028亿
2012年25%,则为2535亿
2013年增长20%,则为3042亿
销售额500亿时市值为2000亿
销售额3000亿时市值是不是可以达到12000亿?
到那时,万科每股值多少钱呢?应该值100块以上吧.
我觉得只要万科工业化进展顺利,公司经营不出现重大战略失误,应该可以的.我在股票方面是一个"vegetable bird",万科A是我买的第一只股票,当时连EPS都不懂就买了,买入价是36块,因为信任王石,认为万科是一家的优秀公司,现在看来,当时买的是投机的价格,以2007年EPS0.78元计算的话,PE为45倍.但我坚信,未来5到10年万科极有可能会成长为一家伟大的公司.

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万科：王牌经理人

10 月中旬，12 名万科新经理人聚集在万科深圳总部，进行了代号为“007”的培训，接受有点像“填鸭”式的教育。万科诸位高管轮番轰炸授课。庆幸的是，这 12 位经理人才思敏捷，他们冷静作答。确实，他们并非等闲之辈。这是万科招揽社会精英行动的“序幕之作”。看看他们令人炫目的背景吧：原百安居中国执行副总裁，原万博宣伟国际公关公司（中国区）消费品及医疗领域负责人，原仲量联行亚太区董事、资产管理总监，原宝洁（大中华区）信息与决策解决方案部总监和全球业务服务总监等。虽然 12 位高管均没有房地产行业的经验，但在万科看来，他们所具备的职业素养、职业精神及国际化的视野，将是万科未来成为世界一流地产开发商的重要基因。
“外来”的高管如何真正融入万科的团队，将是对“万科文化”的又一次重大考验。长期以来，万科致力于吸引和留住出色的职业经理人。公司向经理人提供管理、营销、技术、建筑、艺术等各类讲座，通过不同岗位的轮岗，从专业技能、团队精神、学习能力、理性等方面培养经理人的素质。然而，伴随公司的规模不断扩大，万科逐渐发现，经理人有“过度万科化的倾向”。他们并不像跨国公司培养的“通用”经理人那样能适应环境变换和行业的挑战，因此就有了上述的“007 行动”。“我们希望外部的优秀经理人能够跟万科团队有限度地融合，这样才有可能保证经理人的｀通用性＇，避免｀过度万科化＇。”万科人力资源部总监付凯说。

事实上，正是这种对公司文化的不断反思与革新，将万科推上了本年度“卓越雇主”的榜单。坐落于深圳的万科更像一座大学的建筑学院，而非一家大中型企业。它倡导独特的公司价值观：“举贤要避亲”，“不反对空降兵”，“尊重员工离职”。它为员工提供成长为优秀经理人的机会，你可以通过比拼智慧和把握机会证明自己。在万科，在基础岗位上表现优秀的员工，将进入 PPP 计划　潜力人才储备计划）。公司有意识地为他们设计展现能力的锻炼机会，帮助其成为一个团队的负责人。此后，公司会对他们进行 NMO 　新经理指导）培训，实现从一个专业人才向管理人员转变。伴随人才的不断发展和新的挑战，万科会为更高层的人才提供 MBA 教育。

让员工喜欢的还不仅仅是这些。拥有 24 年历史的万科不仅是中国最早的房地产公司，而且在备受争议的房地产行业表现卓越，收入从 2003 年的 60 多亿元增长至 2007 年前 9 个月的 367 亿元，同时跻身“中国最受赞赏公司”之列。

当然，如果利润持续增长，做一个慷慨的卓越雇主很容易。但是，如何在持续高速增长、规模扩张的同时，保证万科的文化不被稀释？从创业之初，创始人王石就提出：人才是一条理性的河流，哪里有谷地，就向哪里汇聚。继任者郁亮倾注大量时间，吸引和留住出色的经理人。他甚至将工作时间的一半都花在人力资源上。每年，郁亮都要亲自跟人力资源部的高管确立“高层人才储备计划”。2007 年，这份高度机密的豪华大名单有 17 人，意味如果某个一线公司总经理流失，这 17 人中将有人会临危受命，承担重任。

公司成立之初，王石便说服董事会给予人力资源总监“一票否决权”。如果人力资源总监认为一个项目在人力资源方面有缺失，可以行使自己的一票否决权。虽然万科的业务已经扩张到了 28 个城市，但分公司部门经理以上级别的任免都集中在总部人力资源部门，由郁亮亲自签署。人力资源部门会提供个人相关信息、历年来的绩效考评、公司内部培训的表现，形成完整的数据库，作为参考意见。此外，万科成立了专门的“领导力发展中心”，希望用更公平的职业发展评价系统推进万科领导力资质模型。在这里，六位经理人将与六位讲师全封闭两天，模拟指定的公司案例、下属谈判及处理邮件、组织会议等课程，然后请内外部的专家做出评价。

事实上，同其他超级巨星如联想、海尔等一样，万科也向员工灌输理想主义。万科的格言是：“建筑无限生命。”他们的目标是为员工提供透明而开放的工作环境。“信息是中性的”，已经成为万科人的共识。一线分公司的任何信息，不允许做任何加工，而是 100% 在第一时间反馈给深圳总部。此外，万科建立了各种渠道，保证跨层级的沟通。每年，万科的高层经理都会与 6 名基层员工沟通，一线公司每月固定向集团报告 17 种不同种类的月报。王石的博客、公司内部的 BBS，也成为员工畅所欲言的场所。不仅如此，为了保证员工的工作积极性始终活跃，万科成立了职工委员会。他们与人力资源部门代表不同的利益方，定期进行沟通。对职工委员会的建议，人力资源部必须在规定时间答复。

万科倾注大量的精力吸引那些干劲十足、拥有跨地域管理能力、能够适应业务高速增长的人才。2007 年，万科在 A 股上市公司中第一家启动了限制性的股权激励计划，198 名高管率先带上“金手铐”。公司将经理人的长期发展与公司的增长紧密联系起来。事实上，除了与资金回报率、产品生产周期的短期考核指标相挂钩，万科的激励制度还逐渐与公司策略和长期目标结合起来，如集团内部跨区域间的联合采购及产品的工业化率等。

竞争对手万通的冯仑曾写过一篇文章，叫做《学习万科好榜样》。在他看来，万科的价值观和企业文化是万科有价值的品牌。每年，郁亮等公司高层都到各个城市宣讲，向员工灌输万科的价值观、职业经理人的道德规范及万科的目标。除此之外，万科每年都招聘 100 名大学生，这些大学生在毕业后将在深圳总部进行为期一个月的集训。在集训过程中，他们不仅培养起了深厚的友谊，而且了解了真正的万科。当集训后回到各地分公司时，他们能够约束自己的行为，并且用自己的影响力来影响周围的人。他们将是保证高速增长的万科文化不衰退的中坚力量。作者：王亦丁

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王石：汤因比影响了我的世界观

21世纪经济报道 　2008-03-03 09:46:14


　　
　　领导者书架　　
　　
　　作为这个时代极具影响力的一个群体，企业家们的阅读取向值得关注。我们希望通过“领导者书架”这个栏目，让那些爱书的企业家敞开的心扉，和大家分享他们的阅读经历与心得。让广大读者走近企业家的精神世界，也给出版界提供一种参考。

　　本栏目希望得到各界支持，有何建议、线索，请写信给我们，联系信箱：liermin2007@126.com。
　　
　　本报记者　叶雨
　　
　　《21世纪》：请问您平时喜欢读哪方面的书？在您的阅读经验里，哪些书对您影响特别大？

　　王石：比较偏爱文史哲方面的书，读的比较多，也比较杂。

　　读过的书当中，对我影响比较大的，应该是汤因比的《历史研究》，可以说决定了我的世界观。现在只要有时间我还一直在读。在我们这代人所受的教育中，一部人类史，就是阶级斗争的历史，人类的发展分成几个阶段等等。

　　到深圳以后，应该是1984年，我才得到了此书。汤因比的文明形态史观对我启发很大。为什么中华文明没有中断，一直延续到现在？他讲得非常有意思。一方面是沿海的格局，再一个就是农业文明和游牧文明的互动。我觉得这个解释是合理的。另外，黄仁宇的《万历十五年》对我也很有启发。

　　《21世纪》：经济学方面的书，有哪些印象深刻？

　　王石：在经济学方面的书，是在大学的时候开始接触的。当时是“文革”后期，我开始有意识寻找一种新的逻辑。当时我学的是工科，当时想读一点政治经济学，希望有新的视角来认识这个社会。无意中找到了徐禾的《政治经济学》(这个人现在大家都不知道了)。三年过去了，政治学也读完了，发现还是没有办法解释。

　　到了深圳之后，才突然发现大学时读政治经济学的经历，对自己认识社会非常有好处。但是，真正对现代经济学有所认识，还是读了张五常的一系列著作。当然我是从搞企业家的角度来认识的，对我非常有启发。

　　《21世纪》：近期在读什么书？

　　王石：去年以来，我一直在读盐野七生的《罗马人的故事》，这套书非常好。

　　书的风格生动有趣。作者用现代史观的方法论来重新解读罗马史，用东方文化尤其是日本特有的方法论、分析方式去解读。

　　过去我也看过罗马史，更多是从政治、经济、军事的角度来理解的。而盐野七生从技术的角度来解读，让你耳目一新。比如，开篇就说在东方帝国修建长城的时候 (当然就是指中国)，罗马人正在修建罗马大路。接着就告诉你两千年过去了，罗马修的大路现在还在使用，这时你很自热地就会想，中国的长城现在还有没有用？我们现在能看到的长城主要是明朝修建的，而且从工程的角度讲，质量上也有问题。当然，这些都是我的联想。为什么罗马修的路现在还能用，作者接着给你展示一个罗马大路的剖面图，告诉你这个路是怎么修的，为什么能连续使用上千年。

　　还有，罗马人智力不如希腊人、体力不如高卢人、经商的本事不如迦太基人，却能一一打败这些部族，为什么？这时你就会发现，罗马帝国的强大是因为它的开放，它的兼容并蓄。这让我非常受启发。这套书一共十几本，我是见什么人都推荐。我是在香港得到的，是台湾一个出版社买的版权出版的。我不明白为什么这么好的书在内地却没有。

　　(此文是就《让灵魂跟上脚步》一书所作采访的“副产品”，未经王石先生审阅。关于《灵魂》一书的文章本版下周发表。)　

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地产融资重归原点
《财经》记者 张映光 宋燕华 周琼 《财经》杂志 /总第206期　 [ 03-03 00:00 ]

在宏观收紧银根之外，地产融资路径遭遇重重封堵。八仙过海、各显神通的大地产商们正遭遇一场近年罕见的由大量囤地倒逼而来的融资困局

　　中国房地产业正经受着资金考验，甚至一向被认为最不用为“钱”发愁的大地产商也被卷入。一场意料之中的紧缩，仍然对地产商们行之有年的囤地模式造成了严峻挑战。
　　“地产商一向没钱，资金和土地是水和面的关系，面多了加水，水多了再加面。过去大地产商的融资渠道很多，但此次调控阻塞了一些惯常的融资路径，令一些大地产商的日子也不太好过了。”深圳控股有限公司（下称深圳控股）总裁张化桥表示。
　　华兴资本首席执行官包凡则对这种窘境进行了更形象的描述：“一边看着天上飘的都是美元，就是掉不下来；一边受到一系列打击囤地政策的倒逼。这几个月来典当行生意非常红火，民间拆借异常活跃，大家在用各种想得到的手段来找钱。”
　　2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(下称《通知》)，明确土地闲置满两年，无偿收回；土地闲置满一年，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。《通知》要求，2008年6月30日前，各省市政府将闲置土地清理处置情况向国务院作专题报告。
　　与“831土地大限”相类，“630”被一些业内人士戏称为“囤地大限”。万科、招商地产、碧桂园等土地储备规模达千万平方米的地产商，去年曾坐享地价上涨带来的巨大收益，现在却面临着一场由大量囤地倒逼而来的融资困局。

囤地大户的降价信号
　　2007年12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑开盘，均价14000元/平方米，既低于宣传期的20000元/平方米价格，也低于周边楼盘17000元至18000元/平方米售价。该楼盘开盘首推156套，两小时内售罄，销售金额逾2.1亿元。
　　同期，万科在深圳、成都等地也有类似降价。北京万科的万科紫台、万科四季花园两项目也推出小幅优惠。去年12月17日，万科的一系列降价促销行为，引发地产股大幅下跌。万科A（深圳交易所代码：000002）下跌9.52％，几近跌停。
　　在2007年四季度以来房地产成交量持续萎缩的背景下，地产龙头万科的降价之举，被一些分析人士视为房地产业显现下滑拐点的一个信号。万科地产对此拒绝公开置评。但从业界的各种分析来看，降价意在迅速回笼资金。
　　“资金状况一直比较好的万科，在这一轮调控中的资金链同样十分紧张，”一位业内资深人士向《财经》记者透露，“他们选择一些毛利率比较高的项目降价，出让一小部分利润，以刺激持续萎靡的市场。”
　　据国金证券测算，万科金色康苑楼盘土地成本仅为3200元/平方米，以14000元/平方米的售价，该项目的毛利率仍在38％。万科其他降价销售楼盘情况亦多如此。
　　据万科2月最新公告显示，其在2008年1月实现销售面积23万平方米，销售金额18.5亿元，分别比2007年同期增长11.65％和11.72％。降价策略收到一定成效。
　　“去年9月，市场大幅震荡前，万科内部高层，便计划2008年初停止扩张土地储备。只是没想到，这一轮震荡来得如此快。”一位业内资深人士向《财经》 记者透露。
　　一个并非巧合的现象是：目前急于回笼资金或融资的地产商，正是前一阶段的囤地大户。
　　“万科等大地产商的资金链紧张，一方面与融资不畅有关，一方面是因其在2007年前后土地储备极速扩张。”一位业内资深人士告诉《财经》记者。万科公报显示，仅在去年三季度便新增项目13个，规划建筑面积合计约268.6万平方米。
　　另一家A股龙头上市公司金地地产（上海交易所代码：600383）亦在2007年8月至9月间，以招拍挂方式为主，共斥资83亿余元集中拿下位于珠三角、长三角附近多宗地块。
　　碧桂园（香港交易所代码：2007）则在港上市后，三月内激增2600万平方米土地储备；2007年8月5日又新增总建筑面积约835万平方米的四幅土地，成为储备土地最多的国内上市开发商，土地储备总量达4500万平方米。
　　“去年9月，地产融资渠道受阻后，大多数地产公司紧缩战线。五个月来，土地项目交易骤减。”深圳控股总裁张化桥说。
　　金地公告显示，金地在2007年9月，以2.04亿元获取东莞市一地块51％股权后，再未购入一块土地，与其前三季度的疯狂购地形成鲜明对比。
　　招商地产（深圳交易所代码：000024）则在2007年12月初，以12.2亿元竞得重庆一地块。其下属两子公司同时以24.1亿元购得南京一地块。至2月，再无土地交易。
　　只有万科在降价促销、回笼资金的同时，仍于2007年四季度斥资数十亿元，连续购得位于无锡、成都、上海、长沙的多宗地块。但与前三个季度频繁以招拍挂形式参与天价竞地不同，万科在调控后购入的土地，多以协议出让为主。至2008年初，万科亦停止购地。
　　在业内人士看来，目前地产业因宏观调控而遭遇的融资困局，对于大地产商既是挑战，也是契机，概因小地产公司融资更为艰难，只能选择转让手中持有的地块。“现在这个阶段，不会再有人天价拿地，但如果手中有钱，却是一个以低价获取优质项目的机会。”伟业顾问董事金勇指出。
　　不过，这样做的风险亦毋庸置疑——此时激增的土地，将令土地占有公司的资金链受到更严重的考验。由于“囤地大限”的设定，各地产商必须确保有足够资金按期启动旗下地块的开发。据张化桥透露，“这几个月，某些拥有几百亿资产的大地产公司的现金流只有20个亿，周转很难，根本无力扩张。”
　　以碧桂园为例，其在2007年年底新获施工许可证建筑面积约为1500万平方米，2007年年底在建建筑面积超过2000万平方米，2008年新报建及开工的可建建筑面积约为1600万平方米。资金压力不言而喻，在外界看来，这也是碧桂园在2007年10月底准备发债15亿美元未果后，又卷土重来不惜缩水发债的主要原因。

融资路难
　　地产融资路径受限，是一个漫长而逐渐加码的过程，最早的限制来自对外资投资中国房地产的限制。2006年6月，“国八条”发布后，六部委联合发布171号文，其中规定，外资欲投资地产，必须设立注册资本不低于1000万美元的公司。两个月后，银监会再发54号文，堵死了外资以股权回购形式，借债给地产公司的途径。
　　外资进不来的同时，银行信贷亦在紧缩。2007年9月27日，银监会发359号文，明令银行加强信贷管理，禁止对查实具有囤地和囤房行为的房地产开发企业发放贷款。此外，银行还将第二套房贷款首付比例从以前的30％提高到40％；同时，第二套房的贷款利率在标准利率基础上上调10％，这与先前银行普遍采用的基准利率下浮10％-15％的房贷实际利率相比，相当于上调了20％-25％。
　　由此，国内商业银行在开发贷款与个人消费贷款两方面，对地产融资打上封条。据伟业顾问董事金勇介绍，“现在银行每个季度都要审核一次放贷总额，对地产商的开发贷款基本不批。”
　　地产商只得尝试一些此前不常用的融资手段——例如公司债和股市再融资，甚至包括地产商过去最不愿采取的直接股权融资。 在此情形下，地产商纷纷谋求上市或再融资，掀起地产股狂飙。
　　2007年地产上市潮，在新一轮调控中，引起政府警惕。地产股市融资，几乎全部投入购地中，间接成为炒高地价的一个诱因。
　　2007年10月，上市及再融资被证监会基本叫停。
　　万科于2007年8月，抢在叫停前，完成100亿元新股增发。金地则于去年7月，完成45亿元非公开增发。但第二次融资计划，没有通过证监会批准。
　　招商地产一周前增发不超过80亿元新股获批，可能是再融资重新开启的信号。
　　2007年8月14日，《公司债券发行试点办法》施行，监管权收归证监会。万科、金地等地产公司，在融资受阻的境况下，纷纷尝试发债。
　　9月，万科公告称将在中国境内发行本金总额不超过59亿元的公司债券。金地则公告称，将在中国境内发行本金总额不超过12亿元的公司债券，并于近期获得证监会批准。但很多分析人士并不看好这些公司的发债前景。
　　“地产企业发债，几乎注定将受冷遇。”交银国际总经理温天纳说，“公司债看重稳定收益，但内地地产公司资金链并不稳定，评级一般比较低。不易受投资者认可。”这在2007年11月后难度进一步加大。银监会在当时发布的《关于有效防范企业债担保风险的意见》中，限制商业银行对企业债进行担保。
　　2007年来，另有一些红筹地产公司尝试海外发债，解资金之困。11月，碧桂园首度在港发债，以“无限期暂停”折戟。短短三个月后，2008年2月26日，在承销商美林（新加坡）的推动下，碧桂园再次发债，扣除发行费后获得4.87亿美元。
　　但是，即使发债成功，如何将境外获得的美元转入境内仍是地产开发商面临的一道难关。2007年7月10日，国家外汇管理局发布130号文，规定“对 2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书，但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结汇手续”。
　　130号文被证明是一项严厉的融资调控措施。华兴资本CEO包凡评论说，“自去年下半年以来，海外融资和外资借债基本都被卡死了，对一些大地产商而言，融资很简单，但结汇结不进来。”
　　以碧桂园为例，发债所得的近5亿美元只有10％能够回到内地。碧桂园一位高层接受《财经》记者采访时，承认海外结汇很困难。“此次发债募集资金， 40％将用于偿还此前在中国银行（香港）欠下的一笔短期借款。50％用于给美林（新加坡）作股份掉期抵押品资金。只有10％的资金，因数额不大，提前在商务部备案后，获批结汇，用作项目开发。”
　　“目前，只有国有红筹地产公司的融资比较容易。”张化桥说。深圳控股于2008年1月与中国银行(香港)签署10亿港元贷款协议。他透露，公司还将获6亿港元贷款，用于低价购得位于成都、深圳的两地块。
　　“上市企业难融资，未获上市的企业，就更难融到资。目前，联交所有四五十家等待上市的内资地产公司在排队，仅珠三角地区便有20多家。”交银国际总经理温天纳说。
　　内地A股，则在5个月来，一直对地产商紧闭大门。有消息称证监会将重启地产股IPO，但尚不能确定。

蹊径与震荡
　　已经连续五个月没有再涉足土地市场的金地地产，则自2006年便开始尝试新的融资途径。2006年8月，金地公告与荷兰ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系，拟与ING房地产设立并管理的ING基金合作开发金地天津格林世界项目。
　　根据双方约定，合作涉及土地面积约26.6万平米，ING基金将共投资约1.88亿元，其中1.37亿元用于收购金地天津51％的股权。转让完成后，金地天津变更为中外合作经营企业。ING基金将拥有金地天津48％的利润分配权，金地集团拥有52％的利润分配权。然而，这一合作在2007年9月新一轮调控到来时，因未获天津主管部门审批而中止。
　　2008年2月21日，金地集团再次宣布与UBS（瑞银）达成合作协议，共同发起设立房地产投资合伙企业，双方各出资50％设立投资管理公司，金地集团在境内以相当于1000万美元的等值人民币出资。合资公司将筹集2亿-3亿美金，用于地产开发。
　　据瑞银全球资产管理公司大中华区的一位内部人士透露，“瑞银与金地接洽始自一年半前，双方共设投资公司的自主资金投入很少。这个公司只是一个融资平台，由瑞银利用海外融资的优势，吸纳资金，帮助金地开发项目。”
　　这位消息人士称，“通过这个合作，金地得到了一个融资平台，瑞银进入地产开发。这一合作模式将以金地为导向，由其选定项目投资，合资公司追加相同投资额度，在项目中各获取50％的收益。”
　　对此，一位地产资深人士评论指出，“这种合作模式本质上是一个基金。金地不必受让股权，但是，会受让项目的一部分收益。”他认为，地产商在融资渠道畅通时一般不愿这么做，但在现在的境况下不失为一种好选择，也是外资投资地产业的一个新途径。
　　另一位分析人士则认为，该融资模式，同样无法绕过结汇这道闸门。“政策明令向项目公司注资，只能采取追加注册资本金的形式，每一项大额注资都要经过商务部审批。”
　　对于很多地产商，目前遭遇的融资困难是多年未见的窘境。“即使不是一个拐点，也是一次震荡。未来一年，信贷政策可能将持续紧缩中。”伟业顾问董事金勇认为。
　　央行副行长易纲在最近一次公开讲话中已表示，今年将延续紧缩的信贷政策。
　　但是仍有分析人士对未来几个月的融资环境相对乐观。华兴资本CEO包凡即认为：“在次级债风波的影响下，政府对经济衰退的忧虑将大过对投资过热的担心，信贷在持续紧缩后，会有一段时间的放开。”更有地产人士认为这可能成为大地产商以低价吸纳地产项目的契机，并由此引发行业并购。
　　但这种乐观很难让人信服，因为只有手中握有现金的地产商，才能在这场震荡中获益——“但大多数地产商，手中都没有钱”。对于平均负债率达70％左右，囤积大量土地的内资地产企业而言，融资困局越久，矛盾越突出。
　　进入2月，房地产成交量继续低迷态势，北京推出的六个住宅项目689套住宅中，仅有84套住宅签约，签约率仅为12％。其中，更有四个项目销售签约量为零。

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万科企业股份有限公司
二○○八年二月份销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、200002    证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2008-005
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

2008年2月份公司实现销售面积19.6万平方米，销售金额15.7亿元，分别比07年同期增长51.94%和70.65%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
此外，2008年1月份销售简报披露以来，公司新增项目1个，情况如下：
1.武汉贺家墩项目。该项目位于武汉市江汉区贺家墩村，东临常青路，北临中环线。项目占地面积6.59万平方米，容积率4.5，总建筑面积33.27万平方米，其中计容积率建筑面积29.65万平方米。项目总地价8.21亿元。万科拥有该项目52%的权益。

特此公告。


万科企业股份有限公司
董事会
二〇〇八年三月六日

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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A：需求刚性决定房价调整有限

    ■中国证券报
    最近, 地产界围绕万科董事长王石的"拐点论"争论不休;与此同时,万科在多个
城市率先降价的新闻不断传来,引起了市场对房价"雪崩"的担忧.在市场急速的变化
中, 万科有何新的认识和判断?它的所作所为意欲何在?记者日前采访了该公司执行
副总裁肖莉.
    市场并未进入低迷期
    肖莉首先明确表示,万科对行业的基本判断是：至少在2030年人口拐点到来之前
, 由于人口红利和中国经济发展,住宅行业仍有相当大的潜力.但即使一个长期看好
的市场,也不意味着没有短期波动.2007年二季度之后,市场持续高速上涨,万科认为
带有一定过热因素,这种趋势不可能长期持续,理性调整的过程是必然的.
    不过, 肖莉并不认为目前市场进入了低迷局面.成交量下降,只是说明经过快速
上涨,房价已经暂时超越了市场真实需求和真实收入增长,因此需要房价增长低于收
入增长的过程来消化,但并不是说这个过程中房价将由大涨变为大跌.从2005年下半
年后上海市场的经验来看,房价上涨速度放缓或暂时停止,等待购买力增长来自然消
化前期的"透支", 也是一种有效的调整路径.正因如此,当前成交速度变缓所给出的
信号是：市场正在进入一个从快速上涨到理性回归的"拐点".
    真实自住需求是坚实的
    针对万科的降价行为,她表示,这是旗下子公司在快速开发和快速销售的基本原
则下, 根据当地具体情况确定的.去年底以来,万科在珠三角部分城市的新盘确实出
现了价格低于市场价的情况, 这是因为原来的预期是建立在07年市场顶峰时的价格
基础上的.但是, 春节前后是住宅市场的传统淡季,因此今年1-2月,万科对少部分城
市尾盘展开了淡季通常都会采用的系列优惠活动.这些城市包括：广州, 成都,北京,
武汉的万科青年置业计划,以及苏州,天津,上海的会员优惠活动等.
    肖莉认为,这些策略在淡季中不错的销售表现,正说明市场刚性需求的基础没有
改变.既然市场真实的购买力和自住需求依然是坚实的, 只要定价合理,一定会得到
市场的认可.
    房价进一步调整空间有限
    当记者问及降价在迅速带来销售回款的同时,是否会伤及万科的利润率,影响股
东回报时,肖莉解释说,对投资者来说最重要的指标只有两个——资产回报率和每股
收益的增长速度.其中最核心的是资产回报率,它由三个因素决定：利润率,周转速度
和财务杠杆.出于稳健性考虑, 同时监管部门也有规定,房地产企业的财务杠杆是有
限制的.在利润率和周转速度之间, 万科一直选择的是快速周转策略,以及在此基础
上合理的利润率.
    近期, 万科同样坚持的是快速销售策略,追求的是尽可能快的周转速度,目前的
定价水平也依然具有合理的利润空间.
    肖莉在此特别指出,目前部分城市的市场状况与2005年年中的上海类似.2004年
下半年到2005年第一季度, 上海的市场情绪非常乐观,购房者排队抢购,开发商捂盘
惜售.万科当时的判断是,市场的亢奋不能持久更不可依赖,因此坚持快速销售策略,
调整到来时万科的"仓位"相当轻,没有存货压力.2005年二季度,上海市场的情绪从"
沸点"降到"冰点".而万科认为行业良好的发展前景并没有逆转, 阶段性调整更多意
味着机会.2005年到2007年,恰好是万科在上海发展得最好的几年,市场份额从不足1
%增长到超过2.5%.
    肖莉表示, 经过当前这一轮调整,刚性需求成为市场主导,而地价高涨的现象也
被遏制;同时,由于劳动力成本,原材料成本正处在上升通道等因素,房价进一步调整
的空间也是有限的,市场将逐步步入理性阶段.