万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

meng-h

陈云峰：当前开发商定价应更为谨慎
http://bj.house.sina.com.cn 2008年01月05日17:39  新浪房产



国美第一城总经理陈云峰


　　主持人：谢谢王老师，下面有请陈云峰陈总来谈谈相关的问题。

　　陈云峰：简单和大家交流一下。我每个月能参加一两次活动，都是在周末，主要是带着学习的目的，另外也感受一下各位专家从不同角度大家的观点，然后调整企业的经营行为。我比较赞同陈顺陈总的观点，我看了集结号，整个的辽沈战役肯定是胜利了，但是九连都牺牲了。面对现在的市场情况，开发商应该采取相应的措施，我还是列举几个现象，任总一进来就批评我在央视说的几句话，但是我说的都是真的，昨天开盘的项目是 16000元，昨天是在13000元开盘，这就是昨天东四环的一个项目，还有就是北部的楼盘，在抽奖抽奥迪，这些都是真的。包括我们的一个项目，我们这个项目不大，我们的销售总监给我打电话，说两天没卖房了，急得不得了，他能想到的就是赶紧投广告，因为有一年多、两年了，不用投广告，往外散播一下消息，赶紧就排队，原来是提前三天排队，现在是提前一周，带着小账篷。说司令员感受到团队的胜利，是以牺牲一个团的代价，九连牺牲了，但是战役胜利了，参谋部的意见也不一样，站在专家、学者的角度，他说的很多话跟面对的敌人排上来的九连的敌人心情也不一样。

　　我跟陈总都是抓销售出身，现在虽然升格了，但是仍然把销售和回款作为我们主要的依据，说09年房价可以回升，这叫大趋势，08年的房子卖不了，我们就得辞职。我说的观点都是站在开发商一线人员的角度。针对这种阶段性的北京楼市盘整，开发商还是要采取一些相应的措施。我也比较同意大家的判断，就是大势看好，比如说有几个实际的数据，像北京去年突击性地推了1400万平米土地，但是住宅土地只占一部分，大部分做了两限房的用地，大家在预测08年房价时，非常明确的用两个数据看清楚，第一个是07年供了多少地，07年的地就是08年的房，而且是商品房。另外看一下，去年供了1400万平米的地，其中有多少商品房，在北京买商品房的人超过一半是外地人，享受不到保障性住房的政策，我觉得在这方面，去年的统计数据有1800万平米的一手房销量和1200万平米的二手房销量，市场上供不应求的状况没有改变，这是事实。刚才王宏新教授的一些看法不是多余的，昨天老家人打电话，说家里的猪肉17元了，那是什么概念，在农村能够吃得起肉的人，不超过20%了，舍不得吃肉了，炖骨头、熬油不舍得了，现在的政府是民生政府，不得不关心，房价涨得快慢和党的执政地位无太大关系，当然肉价涨得这么快，就关系很大了。中央经济工作会议上说从紧的货币政策，这个不是说着玩的，我在一线，我在国美还有800个亿的按揭款，银行马上就放款，浦发银行立马就停止了。说第二套房的政策对购房者的预期影响特别大，我认为不是这样，我觉得提这10%的首付影响特别大，发提高10%，能够消灭30%的消费者，我有一个语言，我说如果三月份人代会开完之后，中央调整了新一届的班子，你敢不按照中央工作会议的精神去做吗，如果再提10%，那不是现在有点冷的问题，都得穿防寒服，我刚才收到的手机短信，昨天央行的会议结束了，在从紧的基础上再从紧，提出了要发挥信贷在从紧方面的作用，前一段最残忍的，这一块我没有证实，说二手房不准转按揭了，这是很残忍的。现在我们在销售当中遇到的实际问题，就是价格并不是很高，比如说现在一万到一万三的价格，老百姓并不说高，但是首付付不起，这是事实。

　　地价方面，现在地是越供越少，地价是在涨的，最近的房价就是在拉平，大家都知道有一个潜规则，在楼市上是不能降价的，除非你换个名推出一个楼盘，否则一期卖1万4，二期卖1万3，一期的非给你砸了，送奥迪就是一个典型的现象，我全款有没有一个折扣，肯定会有一个折扣，原来我们国美、明天第一城的房子，打98折的人是很有面子的，现在如果付全款，开发商非常高兴，可能会有甚至9折的优惠，说明在一线战斗的九连展示还是感觉到弹药不充足，司令员牺牲了，大的宏观方面是没有问题的，另外我们受到了政府方面强力的打压。

　　第一我们公司在市场上是谨慎和乐观的，在定价上要谨慎，6月到11月每个月要调1千元，不调就没有面子，另外就是营销总监贬值了，现在不用营销总监卖了，保安和财务在卖，保安维持秩序，财务收钱，现在做营销的都在往二三线退，佣金也少了，广告也不短了，大家有没有收到楼盘的短信特别多，短信就是一个开发商的心态，我先小小地投这个，因为这个投入很小，再不行就打网络，网络性价比很高，再不行就打媒体，再不行就打路边的擎天柱。开发商这方面要谨慎。

　　另外就是成本的策略，就是要节约成本，我还是比较佩服万科产业化的方向，它的产品定位非常明确，另外提出了产业化，产业化有利于节省成本，另外作为带头大哥的企业，敢于调整价格，也是一种魄力，说明王石这个司令员不是站在距离30公里扎营，可能是距离300米在扎营，他知道九连现在是很难的。再有就是在资金上，万科对于资金的流动很在意，我们对于利润率是多少我们公司从来不下任务，但是对于销售周期，多长时间盘要回款，要销售完，这是我们的考核指标，所以在这方面保持好的资金流动，也是取得市场上的战斗力。

　　最后一点就是现在的开发商由于出现短期的回调，会更重视营销，我估计广告公司的，像蔡总这样的媒体最近日子都会好过，中介公司也会好过一些，一线销售员的佣金也会好一些。结论就是，要像小马过河一样，牛过去一样没事，发现很浅，兔子过去就会淹死，还是要了解自己，走自己适合的路去生存，去发展，有的瞄准低端，有的瞄准高端，有的去瞄准商业，有的走向外地，这都是楼市面临的必然结果。以上观点和大家在年初算做一个交流，谢谢大家。

meng-h

现在不是开香槟的时候

——网易
　
　


100亿，200亿，400亿，这三个数字分别是一个企业连续三年的销售额量级，如果你是这个企业的管理者,发现企业规模几何式变大，你会怎样？狂喜，然后赶紧开个庆功会，甚至给自己放个长假？

以上三个数字是从2005年开始至2007年，万科实现的销售额突破。这个企业目前的战略决定了，接下来它仍将飞速发展，两年内达到千亿级别亦无悬念。

在漂亮的增长曲线下，万科管理层却面临着巨大的压力——如何管理好这家突然变大的企业。

说来也巧，我们制作本期专题时，正赶上万科（000002 万科A）股票2007年末的下跌调整，在地产界和股市从来不离众人视线焦点的万科，再次引起强烈关注。与股价相比，人们更希望知道，这家营造了22年连续增长奇迹的企业，如何持续眼前的一切繁荣。

万科总裁郁亮说，万科甚至没有经过中型企业的过程，直接从小企业变成大企业了，此时，管理比任何时候都更重要，大家做的事情也跟以前不一样了。最近一年，万科请了很多外部顾问，管理层坐在一起花很多时间，商讨如何加强管理层的综合管理能力，以及整合资源的管理能力。

还有一个人的答案也被期待，他就是万科集团执行副总裁——分管人力资源工作的解冻。他的回答很真实——说实在的，有点惶恐，千亿级的中国地产公司中国从未出现过，应该如何管理？没人知道。解冻于是把目标瞄准了管理过千亿级公司的人才，他在接受网易财经采访时，也首次详细批露了万科从各大国公司猎取多位高层管理者的过程。

万科的这些种种努力，能推动这家企业持续繁荣么？


郁亮：管理比以往任何时候都重要

2007年，万科销售额达到了523.6个亿，创下了房地产企业销售的新记录，这是我们值得骄傲的事情。但规模如此庞大，管理的复杂程度也大为提高。公司规模小的时候，我们只需要考虑自己专业范围内的问题，努力提升业绩。站在500亿的台阶上，我们必须面对更多的挑战，而这些挑战已经超出了开发这一专业领域。比如说万科作为行业的领跑人，不仅仅是业绩上的领跑，同时也首当其冲承受社会的质疑和拷问。再比如跨专业横向管理问题突出，外部资源合作还不够成熟。这些都不再是专业能力的问题，属于管理范畴的问题。任何一间优秀的大公司都经历了从专业能力优势向管理能力优势转变的过程，万科也正在其中，管理对万科而言比以往任何时候都重要。



万科为什么与其他企业合作开发

网易财经：2006年万科销售收入是212.3亿元，其中60%的土地资源是通过各种合作方式获取的。万科上市16 年以来，主营业务收入和净利润复合增长率分别是28.3%和34.1%，最近五年这两组数字比较高，一个32%，还有一个是42%，最近三年以来就更高了，分别是40.9%和58.3%。我们看到一个比较有意思的现象，经营数字大幅增长是与万科加大对外合作比例、进行品牌和管理输出同时出现的。请问：截至到现在，07年，万科通过对外合作等非传统的“自给自足”方式，获得的销售额和利润大概会在一个什么比例？在合作方式上，与以往年度相比有什么新的方式、特点。

郁亮：万科能够实现快速增长和加强合作开发是有所联系的。维持快速增长首先需要有足够的项目可以开发，但近几年各地的土地供应计划一般都比较紧张，公开市场没有充足土地供应。我们必须更多地将注意力集中在存量土地激活上，与其他企业进行合作，这些企业也很希望借助万科的品牌、专业团队和资金提高项目的竞争力。所以存量土地成为了我们过去两年很重要的项目来源，05年是48%，06年是60%。

2007年这个比例没有增长。大家都看到2007年市场情绪非常热。这些企业即使不和万科合作，随便建个房子也能卖得很好，所以对合作的态度并不积极。

网易财经：07年的数字里面预测大概来讲应该跟去年的比例差不多是吗？

郁亮：会低于去年的比例。

住宅工厂化仍在实验阶段

网易财经：再来看一组数字，首个以工厂化方式建造的商品住宅万科新里程20、21号楼已于2007年7月封顶。万科住宅工厂化已经走下图纸来到现实中，根据现在情况来看，您认为如果要做到08年继续铺开，09年全面发力，还有哪些方面的问题是最重要的，值得花非常大的精力去解决？

郁亮：对万科来讲，工厂化推广应用现在已经基本具备条件了，08、09年的应用速度肯定会加快。当然，我们现在还欠两个东风。一个是国家制定的标准，一个是跟得上万科的步伐、具备大规模建造工厂化住宅的承建方还不多。我们需要培养更多的合作伙伴，共同去推动这种生产方式的变革。

网易财经：行业标准方面，据说万科比较积极的参与一些标准的制定，可以介绍一些具体的情况么？

郁亮：作为一个企业，我们只是承担了一个试验性、摸索性的实践工作，提供参考经验。但行业标准仍然必须是由主管部门来确定。目前建设部、各级政府在工业化方面是很支持的，其中有两个因素：第一是环境问题。工厂化跟之前的建设方式相比，环保程度大大提高。

第二是劳动力问题。中国目前农民转做工人的很多，但随着人口增长速度的下降和城市化基数的提高，这个数量肯定是不断下降的。未来去哪里找那么多建筑工人？运用技术弥补劳动力短缺是必然的长期趋势。

网易财经：整个行业里面让其他合作伙伴，上下游企业也好，加入到工厂化当中来，这个比制定标准更复杂，这方面不知道郁总有没有体会？

郁亮：我们当然非常欢迎更多同行、更多合作伙伴参与进来。这种规模效应对万科也是很有利的，能够降低万科单兵突进的成本。很多同行都来看我们的基地和实验楼，从开发商来说，如果能有利于公司的发展，它就能接受这种变革。

网易财经：谈到利益，我在北京走访比较了解万科的一些同仁，还有一些行业的里面专家，现在有两派意见要跟你请教一下，有一派的专家认为，工厂化达到未来五年50%的阶段，到那个时候比传统的建筑模式成本才能够达到节约成本的目标。

郁亮：现在肯定是增加成本。

网易财经：现在在上海的工厂化住宅好象每平米比传统的建筑方式要贵1000块钱。

郁亮：试验阶段成本是比较高的，但明年比这要少。这是行业未来的发展方向，从企业长期发展的角度来讲是对股东负责。所以现在投入的是必要的研发经费。我觉得工厂化可以从两个角度考虑。一个是客户需要，一个是生产效率。第一位是满足我们客户的需要。万科有一句话，“我们的工作70年有效”。一个房子的使用权是70年，我们要对它70年负责。我们建房子的时候，品质方面多投入一点，按照70年来算，总成本未必比别人高，我们要算这笔帐，客户最终也会意识到这一点。

网易财经：万科在03年之前算过一笔数字，有百分之多少资金是用来替客户维修房子。

郁亮：传统手工建造，后面的维护成本很高。过几年这个坏了，那个裂了。工厂化之后，这些问题都将得到很好的解决，维护成本会大大降低。客户入住之后，会发现他耗费在装修、维修上的代价都很低，更加舒适。给我们客户提供性价比更好的产品，这是第一个出发点。

第二个出发点，我们生产效率提高了，这点很重要。绝对成本虽然增加了，但是生产周期缩短了，从花钱买地到销售这个时间缩短了，总的投资回报率是比较好的。

网易财经：目前已经建成的项目具体不提每平米同比成本，在运作周期上确实节约吗？

郁亮：成熟之后建造工期可以比传统流程缩短25％~30％。但因为目前规模还很小，效益短期内可能不会很明显，但是成熟后有很大的发展空间。

网易财经：在您的心目中，大概是多长的时间？

郁亮：08年除上海外，还会加大在深圳、广州等城市的推广力度。09年之后，可以批量推广。

网易财经：换句话来解释，到09年万科已经从这个里面得到同行看得见的收益。

郁亮：我指的是生产工艺，技术比较成熟了，适合大量推广。这是我们的目标。

资本为何追逐万科

网易财经：从2000年-2005年，万科经历了一次配股，两次转换债券，从资本市场募集到41.15亿元资金。到了07公开增发，融资金额超过前几年募集的总和。还有一个广泛流传的故事，有一个万科的个人股东叫刘元生的，持有万科18年，股票从400万涨到30个亿，收益率远远超过股神巴非特。您在万科融资方面，多有经验和贡献，您认为万科在融资渠道方面还存在潜力吗？

郁亮：万科融资背后是什么？是给股东更多的回报。如果不给投资人更多回报，谁会投资给你呢？为什么现在投资的人多，因为万科这几年增长很快，股东投资收益率比较高。大家没看到这个，只是看到万科融资数量增多。

在融资方式方面我们非常讲究，我们每次融资安排基本上都希望用新的融资方式，给老股东的是优先选择权，让股东自己来决定是否投资万科。如果老股东认为值得投资，他会先选择，然后我们再向新的股东融资。只要回报不断地提高，相信资本市场也会很慷慨的支持万科的发展。

此外，万科的透明度无论是在同行当中还是跨行业比较都很优秀，股东对万科很了解、很信任。这也是他们愿意选择万科的一个很重要的因素。

网易财经：如果我是万科股东我们会有这样的感觉，我投资企业给我一种惊喜，这种思维方式持续下去会不会有另外的影响？总是要给股东这么多的惊喜，反过来这个对企业的压力是良性的吗？

郁亮：不仅股东对公司增长有要求，公司对自己也有要求。我们现在做的股权激励计划标准是非常严格的。首先要利润增长一定的比例才能按照规定提取购买股票的基金。现在净利润基数已经很大，但要实现激励条件未来还要继续增长。其次是我们的每股盈利必须每年提高，这样可以防止公司通过不断扩大融资规模来实现净利润的增长。第三是对净资产收益率有要求。最后，股价也必须提高，才能达到归属条件。

刚开始内部有一些意见。股价涨跌是公司没办法控制的。如果股价跌了，大家就一分钱也拿不到。有人认为公司业绩增长了，收益率提高了，为什么自己的利益还不能保障呢？

为什么这么做？我们的理由是，如果投资者整个受损失，管理层凭什么得到利益。管理层必须跟投资者共同来分享快乐跟悲伤。

通过股权激励制度，股东对公司业绩的要求和管理层的利益正面相关。这一制度确实能够促使公司从股东角度想问题，比如说我们是不是可以只强调股东长期利益，而不考虑股东短期利益呢，显然是不可以的。股东为什么会同意万科做长期研发投入，是因为万科在短期利益方面满足了股东的需求，我们的短期增长能够在承担这些费用后给股东合理的回报。长短期兼顾公司才可以良性循环。

网易财经：你认为股东更看重短期利益还是长期利益？

郁亮：股东既需要短期利益，也需要长期利益。股东分为不同种类投资者，有的机构长期持股，这么多年时间不改变。所以，我们短期和长期都需要稳定的增长。增长速度太快，长期无法维系；太慢会伤及短期利益。我们通过倍速于大市的弹性增长方式，根据市场情况确定增长目标，30%-60%的增长速度是较为合理的。

网易财经：其实根据数据显示，万科管理层是很强大的股东力量。

郁亮：不，万科管理层持股不到1%，我们是打工的。

网易财经：刚才谈了很多，看了三组数字，目前万科确实在走“以技术研发中心的产业化和社会化资源整合”之路，简单来讲，走的是整合者的道路，任何一个行业里面前3%-5%的企业到最后都会走上这条路，都会从单独做生意的企业，变成供应链管理商或者资源整合者。我们可以讲万科这个企业和之前已经有很大的变化。在新的角色扮演前提下，目前万科管理层以及执行层分别要具备哪些跟以前的不同能力？

郁亮：我们请很多专家在帮我们研究这个事情，讨论快一年了，现在还没有正式出成果。确实觉得我们和以往不太一样。从整个规模上来说，我们增加了很多，我们2007年销售数字是523.6个亿，创下了房地产企业销售的新记录，这是我们值得骄傲的事情。

但规模如此庞大，管理的复杂程度也大为提高。公司规模小的时候，我们只需要考虑自己专业范围内的问题，努力提升业绩。站在500亿的台阶上，我们必须面对更多的挑战，而这些挑战已经超出了专业领域。

比如说万科作为行业的领跑人，不仅仅是业绩上的领跑，同时也首当其冲承受社会的质疑和拷问。我们无法回避，必须更多地思考行业与社会协调发展。再比如跨专业横向管理问题突出，外部资源合作还不够成熟。这些都不再是专业能力的问题，属于管理范畴的问题。任何一间优秀的大公司都经历了从专业能力优势向管理能力优势转变的过程，万科也正在其中，管理对万科而言比以往任何时候都重要。

专业方面的问题容易解决，现在中介机构越来越成熟，专业上不懂可以请外部机构来做，管理上不懂就没人可以帮你。在万科之前，没有同行有过相似的经验，有些问题甚至国内企业都没有遇到过。这要求我们第一个视野要更宽广，必须从国内、国外所有的优秀企业身上寻找你学习的榜样，补充未来发展里面所需要的各种各样的营养，博采众长。

第二个，我们还需要提高整合资源的能力。原先大家着眼于全面发展自己的能力，现在要学会发挥、利用别人的能力和优势。这种习惯转变很难，父母对孩子不放心的，哪怕这个孩子很成熟，还是不放心，这是心态问题。

以上这些变革没有三年时间是完不成的。

网易财经：我觉得领导层，尤其是您本人在这方面会一定有一些方法和具体措施？

郁亮：去年我们吸引了很多跨专业人才进来。万科现在有10几个新的高层，大多数都是跨国公司背景，他们都是从比万科更大规模的公司来的。

网易财经：你觉得他们过来以后，对万科有什么帮助？

郁亮：对万科触动还是蛮大的，带来先进的管理工具和方法。每年所有部门经理都跟我谈工作总结和未来工作计划。新来的两位同事，原来在宝洁，唯独他们两个跟我谈的时候不一样。他们画了一个表格，表格列得很清楚，目标是什么、怎么做、怎么考核。你会觉得跟我原来同事不一样，有非常多的管理经验和新想法。

网易财经：为什么不像联想一样，挖一、两个外籍高管来做某一块经营？

郁亮： 这需要就公司的需求而定。

我们必须适应改变

网易财经：公司出现很多变化，这个变化和以前不一样。可能有人就会自我怀疑，或者觉得有很多洋背景高管进来，万科还去哈佛招了人，我和他这么大距离该怎么办？

郁亮：部分工作人员一段时间里有失落感很正常，我们请了那么多的精英人才，他们怎么办？公司为欢迎社会精英开了三次迎新大会。第一次大会我谈到万科为什么需要引进社会精英。原有的很多员工没受过很好的商业训练，没有规范公司管理的背景，没有管过比我们更大的企业。我们公司规模大了之后，需要欢迎有远见，视野更宽阔的人加入我们。

第二次我讲了那些“非精英”怎么办的问题。其实万科历来有精英进入的传统，我就是早年精英计划进来的。万科有好几次人才引进的高峰，88、92、93年都招募了大量人才。到2000年的时候，我们还做了海盗行动。但是我们公司主流是什么，公司主流还是原来这些员工，毕竟引进的人才是一个小比例。公司更多的是靠大部分现有员工自身能力提高去完成我们的变革。但是如果老员工不跟上潮流，不加强学习，毫无疑问是要被淘汰的。我相信大多数员工认识到这一点，提升自己的水平，就能跟上公司成长。

第三次我讲的团队问题，不管是老职员还是新员工，不管是社会精英还是非精英，来了万科之后就是团队，未来的事业靠我们的团队创造出来的，单靠某一个方面不够的。

网易财经：最终还是要融合的。

郁亮：一来就融合进去，我不希望大家有门户之见。我们的社会精英表现得很好，我们的原来同事都以包容心态接纳很多人，我觉得员工没那么大的波动和疑问。

网易财经：经过一年多培训，未来的万科需要什么样的人去做领导，要有什么领导力？需要什么人做执行，又需要什么样的执行力？

郁亮：我反对单单强调执行力，这个有上级推卸责任的意思。我们提倡”带思考的执行力“。光想不执行不做事肯定不行，但是执行要带思考力，做错事情第一个要想为什么要做这件事情，不要不去问。

网易财经：想完以后觉得不应该这么做怎么办呢？

郁亮：那要说出怎么做才能最好，给出更好的方案。在万科内部一直强调，你在所属的专业领域里面比你上级要想的更广、更深，因为你在负责这个事情，应该提出更好的方案。有时方案之间存在冲突，一旦讨论确定，大家要去执行。因为选择的方案是经过通盘考虑后所做的决定。这就是万科强调带思考的执行力。

网易财经：需要什么样的领导力？

郁亮：我们需要更广的视野，综合的管理能力，发展影响他人的能力，对市场的应变能力。我们的行业情况、社会环境变化很快。可能前段时间整个行业都很乐观，转眼预期又变成悲观。股东、社会舆论不断向万科提出新问题。公司自身变化也很快，万科原来是30%的增长，这几年超过了50%。我们的领导者必须对这些快速变化作出及时反应。

网易财经：我们以“万科中粮假日风景”来举个例子，这应该属于比较典型管理团队方式，看这样的项目可能跟以前万科项目相比，可能投入更少。但是实际上挑战很多，比如说万科的团队过去了，你怎么样和其他团队融合，而且在这种类型合作里面，有地的，有钱的，投资人是很强势的，有很多想法要去达成，万科派出去的团队首先是要把这个楼盘做到万科应有的水平，这就需要影响别人，甚至是去影响很强势的人，在类似这种事情里面，万科人在哪些方面表现得好？哪些方面让你觉得不够满意，需要改进？

郁亮：万科是一个职业经理人团队，我们都是打工心态，习惯跟强大资本打交道。所以并没有那么多冲突。我们都习惯于如何尊重资本的力量，让资本看到你的优势和能力。如果你没有能力，卖房子比别人差，你怎么能去让资本尊重你？

网易财经：资本的想法核心就是少投入，多回报。

郁亮：刚才谈股东的时候说过，不能以某些投资者心态考虑整个投资者。投资者类型很多。万科进行项目合作的时候，也可以对投资方有所选择，双方必须具备一样的经营理念。

网易财经：其实是你们选择投资者？

郁亮：我们选择项目合作者时候，当然选择志同道合的。

第一，万科理念是为客户着想，提供高性价比的产品。我们这方面的投入会比别人高。如果不认同万科的做法，我们就没有办法合作。

第二，我们开发资源比较快，需要投资方投入较多，这一点双方需要达成共识。

第三，我们走快速开发的路子，不能捂盘，不能囤地。我们还需要留下一部分钱做售后服务。

上述这些策略如果能够得到双方认可，合作才能进行。为什么这么谨慎，因为对合作方来讲可能只是一个项目，但贴的是万科标签，是整个万科品牌的一部分，我们必须通过管理体系来保障项目的品质和要求。当然，如果不能达成共识，也可以直接把地卖给万科，大家可以选择的方式是多样化的。

网易财经：以后比较理想化的状态是，万科设计一些户型或者把它设为户型组合，某一个楼盘设计和哪个户型具体分析，有一些设计公司会做很多的外包工作，以后类似的合作伙伴更多，万科人要做的角色也跟现在不一样了。

郁亮：以前万科的设计师自己设计，对项目本身倾注了很多心血。太投入的结果是某些时候尽管花了钱请别人做，还忍不住自己要动下手。今天这样的规模我们不可能再事事亲历亲为。

你描述的场景类似于万科现在的品类管理方法。我们根据客户不同社会阶段、不同生命周期的需求，推出不同品类的产品。例如单亲家庭、单身家庭、双人家庭、丁克家族、养老的家庭，三代同住的家庭。就像宝洁品牌下有很多细分的品类一样。不同的家庭我们给他住不同种类的房子，不同的设计，不同的物业服务，所有环节都会有所细分。

网易财经：谢谢郁总。






万科执行副总裁解冻：我在寻觅“千亿级”人才


我现在是怀着既兴奋又恐惧的心情在展望后千亿时代。1000亿的公司如何管理，谁能告诉我？1000亿公司是10个1百亿公司叠加吗？显然不是，是两个500亿的公司叠加吗？显然也不是，管理复杂程度一定是超乎今天的想象，它中间所面临很多边界的问题、流程的问题是今天我们无法想象的。我们意识到了这些，所以我们需要管理过超过1000亿公司规模的人，或者是研究过1000亿规模公司的人，只有这样的人才可能给我们带来新的东西，可以突破现有的思维。

万科需要什么样的人才

网易财经：您是负责万科人力工作的，第一个问题不能免俗，请用最简短的语言形容一下：万科现在要招聘的是什么类型的人才？

解冻：我只用一句话就能回答你的问题，我们现在要招的就是符合1000亿规模企业需求的人。我们现在招的人不是为了今天，甚至不是为了明年，而是为了后年，因为后年万科的规模会超过1000亿，我们现在做的很多准备工作都是为了后千亿时代在做准备。

网易财经：很出乎意料，我以为会得到一个类似：“万科需要具备XXX能力的人”的答案。

解冻：我现在是怀着既兴奋又恐惧的心情在展望后千亿时代。1000亿的公司如何管理，谁能告诉我？1000亿公司是 10个1百亿公司叠加吗？显然不是，是两个500亿的公司叠加吗？显然也不是，管理复杂程度一定是超乎今天的想象，它中间所面临很多边界的问题、流程的问题是今天我们无法想象的，我们意识到了这些，所以我们需要管理过超过1000亿公司规模的人，或者是研究过1000亿规模公司的人，只有这样的人才可能给我们带来新的东西，可以突破现有的思维，所以我们需要能够管理后千亿时代万科的人。

网易财经：你现在已经在寻找这类人了么？

解冻：对，房地产行业的特点都是提前两年做准备。根据现在的市场情况看，可能我们明年什么事情都不做，照样日子很好过，但是后年就会有问题。我们前两天在探讨，明年的工作重点是什么，我的助手提出观点是，我们要为做一个大型组织提前做好准备。万科在历史上曾经多次被《福布斯》财富杂志评为全球最佳小型企业，现在好了，突然我们从小型企业变成大企业，这中间根本没怎么经历从小型企业到中型企业的过程。超过1000亿规模，就会有资格做500强了，虽然做500强不是我们的目标，但是企业真的到了1000亿以后如何管，谁能告诉我？因为这个，我觉得惶恐，甚至恐惧。

网易财经：您有哪方面的恐惧，是因为找不到合适的人吗？

解冻：什么样的人符合1000亿的需求？我们现在很多同事都非常刻苦，但是后千亿时代对人的要求，是不是靠刻苦就能弥补的呢？靠大家加班加点就可以把这个事办成吗？是不是要求另外一种角度和眼光，仅仅靠刻苦把自己身体搞垮了，这是我们追求的吗？从现在来讲，像我们这些人都是原来在公司十几年摸爬滚打出来的，我们在行业中间还是走在最前面的，但是我们有一个先发劣势，万科已经有了完整的一套房地产开发流程，这套流程让我们丛几个亿的规模增长到了几百亿，但是到今天这个流程可以不可以满足客户导向的需要？

我们现在的流程完全是按照客户导向来的吗？我们组织结构完全是按照客户导向来做的吗？我们人员思维也全部是按照客户导向来做的吗？到后千亿时代对员工的素质提出什么要求，我们要的是哪类人，都想清楚了吗？

网易财经：万科以后要做的事情在房地产业界没人做过，您的恐惧和压力来源于这里？

解冻：在国内1000亿的公司也不多，即使有，他们能成为我们学习的榜样吗？他们大部分是销售类的，或者是垄断企业。我相信他们有很多地方值得我学习，但是真的是我们最全面的学习目标吗？从我们万科成长的历程来看，学索尼、松下学的很好，然后学新鸿基等等，一旦找到榜样的时候，我们执行得非常坚决。可是现在，我们的市值已经是美国前四大上市房地产总和，我们面临的问题跟他们面临的问题不一样了。

网易财经：突然之间没有榜样了。

解冻：榜样还有，但没有具体全面的榜样了。比如我们最近还是在学丰田，丰田我觉得有很多东西值得我们学习，我上个星期六在香港，跟我们深圳公司去香港踩盘，我伪装成豪宅购买团，觉得中间还是有一些东西值得我们学习的。但是坦率的讲，那个兴奋劲已经不如当初了，今天来看好象确实还有值得我们学习的地方，但是全面性不如当初了，这个是很现实的。没有人告诉我后千亿的公司应该如何管，整个全球范围内这么大规模的地产公司，金额如果是欧元是比我们多，但是管理结构不会有我们复杂。

“千亿级人才”如何猎取

网易财经：其实您现在手上有一副底牌，我看到万科有很多新面孔高管，像您讲的最起码是在千亿公司做的不错的，比如陈东锋，他原来是宝洁的。请您能全面介绍一下这些来自跨国公司的副总裁分管哪方面，万科看重他们什么，他们来了之后给万科带来了什么？

解冻：我觉得能请到他们也是比较幸运的，无论是对万科还是对我个人而言。我在美国学习一年，6月份、7月份美国放暑假了，我原来的计划最起码还要在美国呆一年半，董事会主席王石本来要求我呆两年。我利用6、7月份回来“打暑期工”，得知我同事为了招CIO筛选了一批人，陈东锋见过之后基本已经打入冷宫了。但是我们人力资源副总监告诉我说，建议你要见一下这个人。陈东峰这个人职业素养非常好，他上班时间绝对不做工作之外的事情，拿了宝洁公司的钱，不会把工作时间给其他公司。他的要求是要么星期六星期天，要么下班后，我专门下班之后从深圳驱车跑到广州去和他见面，我们两个一谈，他所做的事情（流程管理）恰恰是我非常感兴趣的事情。当天我就跟郁亮打电话，说我终于见到了一个我想找已经找了很多年的人，郁亮完全认同，他们很快见完面之后就定下来了。

原来IT方面不是我负责，现在为陈东锋单独成立一个流程与信息管理部，由我来做他的入职引导人、联系人。

为什么我愿意做这些事？第一我对他要做的事情有一定的理解和认识；第二我已经看到一些问题的所在，所以我愿意去推动这个事情：第三变革是有风险的，大部分推动变革的人没有好下场，我资格比较老，这样的话我可以帮陈东锋把握这个事情，推动起来可以减少一下压力。

网易财经：我刚才也听郁亮介绍了一下，当听到郁亮说万科做的品类管理其实和宝洁的相似，我当时确实觉得眼前一亮，很少有人可以了解陈东锋做的ECR（EfficientConsumerRe－sponse，高效消费者响应）究竟是什么，但是他做的ECR这个听起来很像 IT，但是确实和IT是不一样的。

解冻：所以我也跟郁亮开玩笑，如果我不回来，他到郁亮那里前已经被筛选掉了。还有一个许国鸿的是管物业系统的，物业系统本身就是我分管的，我回来也是6、7月份，他们已经选了好几个可以做物业总监的，现在这两个人都是副总裁了。在这个过程当中，因为许国鸿年纪大一些，比我和郁亮年龄都大，大家不是很倾向选他。

中国的老总找下属比较喜欢找年轻的，我跟那个年纪轻的候选人也谈了，也专门跑到北京和许国鸿谈了。其实我跑去见他之前这个事已经向董事会主席王石汇报过，因为万科一向的特点，王石说当然选择年轻的。我在事情已经定的情况下见了许国鸿，和另外两位老总商量了一下，我们意见是一致的，我跟郁亮讲，我希望找许国鸿，他说为什么，我给他四个字，这个人“老于世故”，对于这个事业有深刻的理解，从业经验非常丰富，第二个年龄摆在那里。我说明一下啊，在这里“老于世故”，这个词是中性的。

其实地产和物业是两个不同的行业，原来物业在整个地产系统当中是属于子专业的，总裁一开会7、8个老总全部是地产的，只有一个是物业的。

你也知道物业方面有很多声音，很多专业的意见有可能不被重视。原来物业系统也是我们一手培养起来的，逐步成长，内部也会有这种现象出现，我们再找一个年纪轻的人，很快被我们同化了，所以我们要找一个能够当我们老师的，能够在这个行业比我们专业，判断力更强的，所以就选择了许国鸿。这个事给董事会汇报之后，许国鸿就来了。许国鸿确实提了很多新的观点，我原来没有想过，也确实有道理，另外“老于世故”的他跟人打交道也非常有能力，他能找一个合适的办法解决很多麻烦问题。所以选人的过程也是非常有意思的，老板非常重视我们人力资源部门的判断。第二确实万科选的人，我现在有一个深刻的体会，这个公司即将进入后千亿时代，我们没有做过，有人做过，请过来，不是在我的影子下面工作，而是能够在专业上指导我们。我有我的价值，但是他要超过我。

但是这个我不是我一个人，而是我们以郁亮为核心的这个管理团队。后来的人在整体层面超越我们，这样的话公司才有希望，才有活力，甚至哪天我们退休离开了这个公司，这个公司还是有希望的，如果是武大郎开店，一窝比一窝差，那这个公司就没有希望了。

万科核心管理团队如何分工

网易财经：这是其中两个，现在一共是17位副总裁。

解冻：我们是8个执行副总裁，5个副总裁，还有3个一个是袁伯银，原来是上海百安居的副总裁，现在是上海公司总经理。另外一个总裁是周卫军，万科的老员工，北京公司总经理。还有广州公司总经理杜晶，在我们广州公司做总经理也是做得非常好，三个一线的，两个总部的。

网易财经：之前8个执行副总裁都是万科原先的核心团队。

解冻：对，其中也包括象刘爱明，我们从中海请过来的管理人。

网易财经：我找到你的一个资料，是在校园招聘会跟学生说的，有个学生问，万科有多少老总，跟员工的比例是多少？我感觉您那个时候口气还是比较自豪的，我们一个总经理，四个副总经理，大家可以自己算算比例。那是哪一年的事情？

解冻：2003、2004年。

网易财经：到现在也不是很久，但是最近一段时间出现了比较大的变化，在组织结构方面，您能给我们介绍一下，刚刚这十几位高层大概是什么样的分工和层次？

解冻：刚才5个副总裁已经谈过了。另外8个，我们分成三大区域，一人管一个区域，徐洪舸管深圳区域，刘爱明管上海区域，丁长峰管北京区域。另外张纪文管产品、销售、研发，同时还兼管成都和武汉。莫军管公司的战略、资金、项目发展这块，另外一位是我们董事会董秘肖莉，她是法定高管。王文金是原来的财务总监，这次提拔为执行副总裁，再加上我8个。

网易财经：象陈东锋和许国鸿，他们的工作能落到实处么？刚刚你也提到了万科希望从他们哪里得到一些什么新鲜的东西，但是他们看重万科什么？

解冻：这个很凑巧，请他们来的前后，我们请翰威特给我们引进高端人才做了一个项目。这个话是顾问访谈他们之后，从他们那里得到的反馈。万科能够吸引社会精英的几个原因，第一个是公司机制：万科是为数不多的中资企业但是具有跨国公司的健康机制，这种机制包括了开放、透明和以人为本的企业文化。所以我想首先是公司的机制。第二个是尊重人的诚意，重视和尊重人。比如说高管和人力资源总监都会亲自飞到候选人出差的地点与他会面。有一个同事他的时间很难排，经常在外面出差，我们说可以，我们专门飞到你在出差的地方和你见面。面对刚上任的社会精英，我们也给予特别的关照。

我们在哈佛招聘的过程当中，我们面对很多跨国企业，我们有很多弱的地方，但是有一点我们比他们强，而且我可以代表我们总裁作出承诺，总裁和我，我们这两个人在你们身上投入的时间远远大于跨国企业，你们作为第一批，第二批来讲，作为我们个人投入可以多一点，但是事实上现在我们也是这么做的，领导的关注力也是资源。第三个就是万科提供了让你无限发挥的平台，万科给你足够的空间，让他们实现自己的抱负，这点跟外企不一样，外企或多或少很容易碰到天花板。从心态来讲到了一定的层面，心里面还是有点受挫。在中国毕竟是自己的国家，自己的人民，我自己体会也是非常深的，哪怕到我们今天，到了40、50岁事业达到一定程度之后，你需要寻找另外一个层面东西来支持你，在这个公司继续做下去，不是其他的钱等物质领域。第四个是对高管的信心，这个都是经过郁亮亲自面谈，我们都讲究面谈，不叫面试。所以这个过程可以感受到高管对企业的态度，而且我们整个招聘过程中，对他们所持的态度和尊重。第五点是对产业的掌握，万科从多行业到到专注房地产行业，他们对中国房地产行业前景还是非常有信心的，万科也是房地产行业的领跑者。

“金手铐”的滋味

网易财经：万科的高管限制性股权激励，也就是人们所说的“金手铐”了，在当时做出这个设计，您是主要决策人之一，我想了解当时为什么会有这样的想法？

解冻：坦率的讲，今天大家光看到王石挣多少多少万，那是最近我们高管收入才有所提高。两三年之前我们甚至没有达到行业的中上等水平，一方面原因是我们自律，董事长老是给我们描绘一个远景，关键是把蛋糕做大了，蛋糕做大了，你切一小块也会很大，但是今天蛋糕做大的情况下，对高管的吸引力到底在哪里？尤其在面对市场的竞争，竞争对手在挖我们的人，确实大家在这方面有需求，对高管来讲在一定程度，在商业社会衡量一个职业经理最重要的标杆是什么？收入是其中一点，你拿什么东西来衡量，所以不在于钱多钱少，而在于这个钱的背后所表现出来的社会对我们的认同。仅仅靠工资和奖金不可以解决问题，因为我们需要一个更长远的东西就是精神，所以我认为，一定要做这个东西，而且从另外角度来讲，这个和股东的理解也是一致的。股东担心万科什么，其中一点你们这些人没有万科股份，我们把公司托付给你们，哪天你们万一出重大决策失误了，我反正没有损失，反过头来讲，两年前三年前我参加股东大会，在讨论激励制度和投票的时候，我真的很自豪的发现，股东投赞成票超过98%，这说明什么，说明我们绝大部分的股东对我们这个团队是认同的，以王石为代表的团队，同时他也希望我们的利益跟他们的利益能够结合的更加紧密，所以我想在这个过程当中，这个是双赢的，当然最后实现了三赢，给社会也做出一定的贡献，你一定看到万科的这两年的快速增长，我相信当年投赞成票的股东，心里觉得他们的决策是没错的。

网易财经：反过来这个“金手铐”给高管的压力大吗？你感受到压力了么？

解冻：对我来讲，我现在所有的时间都是被别人安排掉了，为什么，我自己感觉到我每一分钟的时间的成本实在太高了，我确实有压力，自己不工作，确实对不起别人。你可以看到郁亮包括我们大家的工作安排，基本上是非常疯狂的状态，大家都是非常拼命在投入工作。

网易财经：您本人感觉跟没有戴上“手铐”之前大家状态有没有变化。

解冻：我实事求是讲，有了这个东西大家更觉得我们工作努力的付出，得到了公平的评价。不是很刻意讲是为了几十万，上百万，谁也没有能力去算计它。

网易财经：我相信对于高管来讲这种状态比较真实。其实外界对于万科激励这块报道不是很多，我查到的资料自相矛盾。比如说以前我是一个部门的经理，我跟解总现在的差距是10倍，我就可以了，你确实比较有能力的，但是当我们跟你的年薪差距达到100倍左右的时候，就不一样了。

解冻：你讲的问题是现实存在的，从某种角度来讲也是我们面临的新问题，这个问题分两方面来谈。

一方面高管的收入有相当一块是市场给予的，比如说关于期权，关于股票是市场给的，股东给的相对来讲占的比例是很少的，股东给的是这个基础，没有这个基础一切都是没有的。作为市场来讲，作为高管对战略的判断，敬业的态度，专业的能力，眼界，我觉得在整个企业发展过程当中，确实作用是不可替代的。剩下一块是属于公司给的，就是股东增值给的，就是相对固定的现金和奖励。

应该讲，我们原则是没有变的，第一市场导向，第二为卓越加薪。所谓的市场导向就是我们确定坐标，我们在这个行业中间要处于第一方阵，整体性我们在房地产我不敢说我们是第一，但是我们应该是在第一方阵。第二为卓越加薪，不是什么人都可以的，要看你的业绩。第一个是大方面的，第二是落实到个体。这两年房地产形势不错，我们员工也是不错的，所以我们员工的工资也在大幅度提高，公司是愿意跟员工一起分享公司的成果的。

我为什么没行使过“一票否决权”

网易财经：听说您有一票否决权，确实是这样？行使过吗？

解冻：否决权有，但没有行使过。最近有人也问我这个问题，董事长给了我一票否决权，实事求是讲，我也在琢磨这个事情，这个是董事长给我更大的压力，而不是更大的权力。作为人力资源工作者来讲，你要如何站在企业经营发展高度去看待问题，你要成为一个战略性的伙伴，你要有前瞻性，能够预见企业的发展，同时为企业提前做好相应人才准备，董事长讲的一票否决权，就是在项目发展的时候，如果我们人力资源跟不上，没有为此做好准备，这个项目就进不下去。如果我老去否决这些项目的话，那要我何用，所以我要站在企业发展最高点去，前瞻性看好企业未来的发展，同时做好相应人才的准备，包括招聘、培训，内部的调动，我要为此提前做好准备。

网易财经：我理解这个事情，就是现在万科要做出一个决定，在此之前有一个比较长的战略论证期，在战略论证期中间，对于大家来讲是制定战略，对于您来讲只要这个战略大概确定，你就要为战略的将来准备人才。

解冻：我的一票否决权是对于新开公司这块。

网易财经：具体的项目，比如现在要做万科某某计划。

解冻：比如说万科青岛公司之类的项目。所以我更多要把握公司未来可能会在哪几个方面进行投资，这是一。第二个作为在公司工作时间够长，同时对未来看的清楚的高管来讲，不是等到具体实行决定的时候，才去考虑人才的问题，已经晚了，比如我们2004年制定集团未来发展10 年战略之时，那个时候就应该把大的人才框架，大的培训思路安排好。

“新万科人”素描

网易财经：我们就这两年万科发展为例，谈一下，在战略制定期如何储备人才，在原先技术架构里面怎么样加入新的人才，在执行的时候，人才这块基本上就准备好了。

解冻：这两年我们建立了区域管理模式，很多工作不是集团总部在做，而是通过区域在做，这样的话区域作为一个平台。比如说我们在北京区域扩展的时候，区域的人力资源同事，有更多的精力聚焦，做到区域人才培养和储备的事情，这个是重大的变化过程。第二个我们现在最关注就是一线公司总经理问题，那个是集团公司发展未来最重要的资源。第一我们和惠普合作举办MBA的培训班，是短期的，但是效果很好。第二个我们建立了自己的领导力发展中心，包括陈东锋、许国鸿，他们从跨国企业过来的同事，他们参与我们培训之后都非常有感慨，这些是跨国企业没有做过的，效果非常好，但是这个是非常昂贵的，费用和经理人的时间成本都很昂贵，包括领导力培训、测评和培训等。

网易财经：万科的HR体系是比较重要，也是比较特殊的，跟解总您个人很多东西是分不开的，毕竟你是元老级的员工，对企业的发展有很多的发言权。具体来讲，真正人力资源HR体系在战略推进方面，真的能够起到很大的作用吗？

解冻：昨天晚上我正好参加人力资源的主管层面的沙龙活动，在会议上我介绍了万科的一些情况，当时我介绍完之后，华为的人力资源高级副总裁给我谈了一个观点，他的观点就是：不成功的企业，失败的理由有成千上万个，成功的企业成功的理由可能都是相同的，万科今天的业务发展本身已经说明了万科人力资源的策略，应该讲是一种积极的，不敢说是成功的，说成功为时过早，万科人力资源是支持公司高速的发展的，这点我可以谈的。这是第一个方面。

第二个方面，我觉得万科人力资源工作，能够取得今天这样的成就，能够帮助企业发展做一些事情，跟公司最高层，包括王石、郁亮他们对人力资源的理解和重视，本身也是分不开的。我1992年来万科到现在，王石郁亮等主要的领导，都非常重视人力资源，要求是不但做好日常工作，还要站在更高的角度看待问题，所以我想这是一个大的前提，离开这个大的前提谁也不认识我解冻是谁。

第三个方面我非常自豪的讲，万科的人力资源系统在整个集团确实处于战略合作伙伴的地位，当年我们制定战略的过程就是人力资源部参与推动，整个战略制定是人力资源部强力的推动参与的，这就是一个非常重要的原因。战略本身我们就是参与和推动的，战略合作伙伴地位就奠定了。

网易财经：我在采访您之前，访问了一些顾问，其中有一个顾问讲：大家说，万科是地产行业的黄埔军校。万科不应该为这句话感到骄傲和自豪，首先说明很多人从万科出去了，其次万科其实目前达不到黄埔军校的地位，他们自己也缺人，您赞同吗？

解冻：我赞同这个说法，也不赞同这个说法，这个说法是别人给的，当然从另外角度来讲，万科本身缺人，不代表万科的培养是不成功的。

人才的流动是有价值的，要保持适度的流动性。讲到黄埔军校的问题，一方面万科为整个社会和房地产行业输送了一定的人才，这个也是万科作为一个企业的公民责任。我当年去香港走访的时候，香港的朋友就跟我讲，香港的职业经理人形成是跟香港几大洋行分不开的，汇丰等等，他们当年把香港几个大学的应届毕业生都包了，去当练习生，中间选了一部分留了下来，大部分流落到社会上去，把英国人，欧洲人对商业的理解传播到了社会上。

站在中国的角度来讲，其实我们中国传统教育体制是有缺陷的，并没有为现代企业准备足够的职业经理人，万科以培养职业经理人为已任，我们只有自己通过自己的系统，自己的体系来培养这些队伍，所以确实这么多年来，我们给社会，给行业，给同行输送了很多人才，这是一个方面。另外一个方面，其实万科的培养体系是符合万科需要的，你讲黄埔军校还有一点，黄埔军校很多人是当将军的，当高官的，万科出去的人更多是职业经理人，所以黄埔军校出去能够自主创业真正成为一个CEO，全球500强的CEO很多都是从那么那里出来的，我没有做到这点，我们培养的是人是职业经理人，所以这点我们不敢以黄埔军校自居。

网易财经：认同黄埔军校这个说法吗？

解冻：认同这个说法，不是完全认同理由，如果到了哪天说很多公司的CEO也是万科培养出来的，我可以更加自豪。

网易财经：刚刚您讲到现在正在为千亿公司招人才，适合万科的领导者需要具备什么样的领导力，适应万科的执行者需要具备什么样的执行力。

解冻：对于适合万科未来的领导者，最直观的感觉应该眼界比我开阔，受过完整现代企业的训练，管理过比万科规模更大的公司，对于万科的文化、基本价值观要认同，从另外一个角度讲，系统和流程也要跟得上。

作为执行者对万科企业文化的认同，对于这个企业流程要有更深的体会。

meng-h

王石：博弈中国新兴企业                        http://www.sina.com.cn 2008年01月27日 16:24 新浪财经
               
                                                                                                                                                　　2008年1月27日，由经济观察报主办的“2007观察家年会”在北京举行。新浪财经图文直播本次会议。以下为万科股份有限公司董事长王石先生做主题演讲。
　　王石：大会主席，各位嘉宾下午好，我这个主题叫在博弈中进步，为什么起这个名字，我想说的是我们改革开放今年正好是三十年，国家生命力从萎靡到迸发，个人生存空间各种选择权益得以舒张，但是另一方面，各方面受的制约也很多，实际上面临更多的选择更多的风险，每次选择都是一种博弈，我想谈万科是怎么考虑的，这里想引一位我尊敬的经济学家的话就是“在中国市场上给消费者、投资者、员工和社会带来长远价值，‘走正道’才是必经之路。”，这是周其仁先生的话。我想从政府的纬度展开来做我讲演的开始，这个主题词叫做自上而下，顺势而为。
　　我过去曾经在万科上市十周年纪念的时候，一家媒体采访我，说万科走到现在你最大的感慨是什么？我说是政府的支持，他说你不用讲客气话，你最大的感受是什么？我说我最大的感受就是政府的支持。他很茫然，我就给他解释，我觉得中国的改革开放是自上而下的，他不像西方的城邦经济发展自上而下，就是说国王听命骑士阶层，这种博弈的交易，中国不是这样，中国一直是自上而下的，包括改革。不仅仅是80年代改革的时候是这样。近20年的时候，30年的今天还是这样。所以我想，这是如何对待政府的一些改革政策，我觉得应该是把握一个自上而下，顺势而为。如果以为自己了不起，自己的能量很大，跟政府来驳议是很麻烦的。举一个简单的例子，就是几年前的宏观调控，有一个叫铁本的企业，有一位叫戴国芳的企业家，建的一个比较大的钢铁厂，但是后来厂子破产了，后来他也进监狱了。我很关心这个企业家，但是他现在也没出来。企业破产了，为什么呢？因为宏观调控，局部利益要服从全局利益。
　　我们有一个非常好的传统，叫做平反文化，就是当时是错误的，错了以后平反。大家知道一个企业20、30年平反，这个企业就不存在了。我们现在来看，以法律为准绳，以事实为依据，还不知道他犯了什么罪。就是据调查的人员来讲，就是说投入这么大是当地政府欢迎的，就是这么一个结果。
　　但是这么多年过去了，民营企业还是在发展，但是你不能把握这个事，是相当相当麻烦的，所以中国的企业在未来还是自上而下的，所以对于国家的政策，北京的声音，应该是很在乎的。
　　我这里想，那我们再看看，2006年，北京关于房地产的行业当中发生了一个叫“9070”政策，就是要求每个城市开发90平米以下的户型要占到70%，这个政策出台以后，我们知道在中央各部委有不同的看法，确实这个“9070”怎么这么一刀切。地方政府是敢怒不敢言，因为毕竟是北京的声音，地方政府来说怎么一个城市能这样规定呢？发展商意思更有意思，第一官方，第二对策。中国向来是上有政策，下有对策。我们根据2006年户型调查来看，90平方米占多少，而是100平方米占多少，实际100跟90差不多。上海占到37%北京占到28%，也就是按照“9070”远远达不到。那怎么办呢？突然市场要提供这样大量的90平方米以下的，各个发展商第一观察，第二是对策。对策怎么办呢？就是搞双拼，就是两套90平方米的一拼，不就180平方米了吗。这叫平行拼，还有上下拼，就是搞一个二楼，一个90平方米一个60平方米一拼，因为市场要大户型。

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深圳万科城入选2007中国建筑节能年度代表工程 ——《中国建设报》

2007中国建筑节能年度代表工程 人民大会堂节能改造 上榜理由：中国最高政府机关率先垂范大型公建节能。 建研科技园 上榜理由：综合集成“节能、节地、节水、节材”与新能源、资源化技术，全方位展示国家级建筑科学与建筑节能创新成果。 “浦江智谷”商务园 上榜理由：首幢节能楼已被推荐给国务院三部委实施“京都议定书”确定的发达国家和发展中国家进行温室气体减排的首选合作项目。 广州大学城 上榜理由：集约化、节约型城市建设新尝试，城市能源循环梯级利用的有益探索。 武汉琴台大剧院 上榜理由：高科技环保节能技术实现“国际先进、国内一流”的生态剧院。 广东科学中心 上榜理由：广东省21世纪标志性建筑，建筑节能和绿色建筑技术应用展示区域建筑节能发展。 拉萨火车站 上榜理由：可再生能源技术在举世瞩目的青藏铁路工程中的应用，建筑美学与建筑科技的完美结合。 山东交通学院图书馆 上榜理由：普通适宜技术探索中国特色绿色建筑道路的成功启迪，2007年建设部绿色建筑创新一等奖 中国气象科技大厦 上榜理由：北京奥运配套工程，依靠智能技术降低运营能耗，展现我国智能建筑系统集成技术创新的窗口。 同济大学节约型校园示范工程 上榜理由：节约型校园建设的先行者，建设部2007年科技计划中全国唯一的“节约型校园示范”项目。 上第MOMA 上榜理由：中国科技地产的探索者利用高科技手段打造低能耗、高舒适度建筑的又一尝试。 深圳万科城四期 上榜理由：“十一五”国家十大节能工程中建筑节能工程项目之一，国家级绿色建筑示范项目。 东北大学游泳中心 上榜理由：全国地源热泵技术推广试点城市——沈阳市地源热泵应用的成功案例。 天津市建筑节能中心 上榜理由：天津市首座集示范、展示、普及、试验、办公等功能为一体的中国北方地区绿色节能建筑示范基地。 唐山既有建筑节能改造项目 上榜理由：中德建筑节能技术合作项目，为中国北方既有建筑节能改造确认相关理念与标准。 上海羽北小区既有建筑节能改造项目 上榜理由：上海市首个全面进行节能改造的住宅小区，为南方既有住宅节能改造提供了理论依据和实践经验。

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万科荣膺“CCTV最具领袖气质年度雇主”大奖

——万科集团
　
　





1月26日晚，第三届“CCTV年度雇主调查”评选结果揭晓，集团凭借在“雇主品牌”方面的卓越成效，以及在住宅工业化方面的创新成果，荣膺“最具领袖气质的年度最佳雇主”称号。

集团董事会主席王石在颁奖晚会现场以“化蝶”为主题发表了获奖感言，他表示：作为行业的领跑者，万科将继续借助住宅工业化引领行业实现生产方式的蜕变，努力促成房地产行业由粗放化经营向精细化经营的转变。在创造经济效益、提升劳动效率的同时，承担起对社会、对员工、对消费者的三重责任。

颁奖晚会现场，来自万科的十名普通员工以别出心裁的创意秀亮相，体现了团队合作、集体智慧对于现代企业的重要价值，十名员工用自己的领带及丝巾做出“＋－× ÷”四个数学符号，形象地阐释了万科对于创新的理解——践行企业公民、专注大众住宅、可复制的工业化建造模式，以及摒除惯性思维给企业带来的弊端。

本次调查于2007年11月启动，通过专业合作机构、合作媒体及专家推荐、企业员工及企业自荐，吸引了超过1000家企业报名参与。经过公众投票和专家的层层选拔，年度20强企业于1月15日浮出水面。最终，依据专业调查机构对这20家企业进行高管调查和员工抽样调查并出具的调查报告，评审委员会推举出十位获胜者，成为本次调查发现的最具领袖气质的“年度雇主”。这十家企业包括：万科、中国南方航空、百胜餐饮、诺华制药、伊利实业等。

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“虑远积厚·守正筑坚”2007年万科年会于深圳召开

——万科集团
　
　



2008年1月24-26日上午，万科2007年年会于深圳召开。

24日上午，会议先后解读了2007年度客户满意度调查研究报告、员工满意度调查结果以及年度财务业绩。下午，北京大学周其仁教授为大家分析了宏观大势，指出企业家必须关注外部形式变化，主动及早应变，发现新机会,做好新准备。随后，董事会主席王石发表演讲，他首先描述了未来的愿景，希望万科不仅在行业内具有非常强的竞争力，而且能让企业的经营管理模式及经营哲学在行业内和社会上起到更大的进步意义。之后指出公司上下必须顺应政策大势，面对市场波动提前做好准备，提高增长的质量；最后他表示，企业文化应具备包容性，让从外部引进的社会精英能够更好的融合到万科的团队中并持续发挥其才干；现有员工不能安于现状，而应具备危机意识，通过学习不断提高能力，满足公司发展要求。之后，集团执行副总裁莫军、张纪文、丁长峰、解冻、肖莉依次对集团2007年度工作进行总结。

1月26日上午，郁亮总裁首先讲解了2008年度集团重点工作，指出我们应根据新时期集团工作指导思想：“继续贯彻”、“大道当然，精细致远”的方针，紧紧围绕“装修房”、“工业化”、“节能环保”和 “绿色社区”四大绿色主题，切实提高产品质量，全面实现增长目标，大力提升关键能力，坚决推进管理变革，为迈向千亿级企业奠定坚实的基础。“在2008年度大力推进“质量、增长、能力、变革”的四方面工作。之后，集团各执行副总裁围绕集团工作重点，分别从分管范围进行部署，落实工作。

会议最后，郁亮做总结发言，他从五个方面着重分析了我们当前面对的挑战与任务。第一、避免牛市心态，保持对外界的敏感，主动及早应变，在市场波动中把握机会。第二、通过标准化、合作等方法，提高运营效率，发挥规模优势，改变“重”与“滞”的运营状态。第三、切实落实“6+2”等客户服务方法与工具，以提升客户忠诚度，并保持稳定。第四、培养与引进关键人才，以适应公司发展需要。第五、推进内控建设，管理风险，保证经营管理的合规性。他指出，2008将是波澜壮阔的一年，通过大家的共同努力，我们必然能够适应市场波动，实现明天的美好前景。

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成都万科"置业计划"暗降房价 北京万科称不效仿
2008年01月30日 09:31 来源：北京青年报 发表评论


（图片来源：北京青年报）

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　　房地产领头大哥万科的一举一动都引人注目，在这段全国楼市都充满悬念的时期，万科有关房价的举动更是众人关注的焦点：自广州、深圳万科率先调整房价后，近日，有关成都万科降价30%的消息更是万众瞩目。那么，成都万科降价情况到底如何？成都万科的降价会不会引发楼市二次降价潮？北京万科以及北京其他开发商又是如何看待这件事的？记者为此进行了调查。

　　-成都万科魅力之城否认降价

　　让记者意外的是，对成都当地媒体报道较多的万科成都魅力之城四期开盘降价30%的说法，万科成都公司的有关负责人以及现场销售人员都一致否认，称“四期4700元/平方米的开盘价只是适用于两房的电梯公寓，和三期6000多元/平方米的三房小高层是不同的产品，不能算作降价。”

　　现场销售人员在电话中告诉记者，“四期也有6000多元/平方米开盘的三房，4700元/平方米的价格是指两房的电梯公寓，不存在降价的说法，万科的房子都是不同的产品不同的定价方法。”而万科成都公司的有关负责人告诉记者，虽然四期开盘价格比原先预期的要低了点儿，利润空间要低了些，但不存在降价之说，“万科向来都是根据市场情况，确定不同的价格策略。”他告诉记者，成都万科可能被认为“降价”的最大原因是与银行联手推出的给予了购房人很多优惠———包括2万元置业金在内的“青年置业计划”。

　　“青年置业计划，可能才是成都的媒体和业内认为万科降价的主要原因。”这位负责人强调。那么，什么是“青年置业计划”？

　　-成都万科“青年置业计划”暗含“优惠”

　　据介绍，“青年置业计划”是成都万科自去年12月30日和5家银行合作推出的一个置业计划，截止时间是2月5日，凡符合条件并在其开发的魅力之城、朗润园等5个项目购房的首次购房人，可由万科向银行“担保”，确保能办理下只需要交两成首付款、贷款利率下浮15%的房贷，且房贷手续由万科协助办理。

　　记者不由得有了疑问，因为根据央行有关规定，凡是符合条件的首次购房人，即便是不用万科“担保”，按照规定，同样能申请两成首付并享受贷款利率下浮15%的优惠利率房贷。对此，成都万科有关负责人进行了解释，在成都，房贷趋紧的政策下发后，购房人申请房贷条件日益“苛刻”，很多楼盘即便是符合条件的首次购房人，也只能申请到三成的首付，利率也不一定能享受到下浮15%的优惠。而参加成都万科的“青年置业计划”，万科已经和5家银行达成了“担保” 协议，不仅可以确保符合条件的首次购房人能成功申请到两成首付、享受15%利率优惠，还能获赠2万元的置业基金。除此之外，只要到成都全搜索网站上报名参加团购，还能享受到1%-3%的折扣。

　　那么，成都万科推出这个置业计划背后的原因是什么？成都万科和成都当地另外几家开发商都说，“置业计划是促进观望的购房人下定决心买房的优惠促销措施。”很显然，看上去是为购房人解决房贷负担的“置业计划”实际就是为了在购房人观望、销售速度减慢的背景下进行促销。

　　-成都万科“青年置业计划”是否促进了销售

　　“在房贷政策成为抑制需求、造成购房人观望的情况下，‘计划’的结果是明显的。”成都万科有关负责人表示。

　　据了解，该计划实施的结果，不仅是购房人认可，成都当地的开发商都纷纷效仿。统计数据表明，去年12月整个成都市新盘成交量仅在8000套左右，与11月环比下降四成以上。实施新计划后，成都万科宣称，最近一个周末的新房销量超过了2007年12月整个月的业绩。

　　也正因如此，万科的置业计划有了一批效仿开发商。蓝光地产是其中之一，“这一策略既顺应了政策导向，也避开了降价的说法，虽然降低了利润空间，但能打破僵局，何乐而不为？”该公司有关人士说。他认为在市场上首次购房人的需求是存在的，关键在这个特殊的时期要通过适当的手段将需求释放出来。而记者注意到，万科成都公司将此项“青年置业计划”的期限定在2月5日之前，而其他跟进的成都开发商则称1月底优惠活动就将结束，原因是当地开发商对成都楼市的 “后市”看好，多认为从第二季度起，楼市很可能逐步走出观望期，出现类似2007年年初的因需求的释放而房价报复性增长的局面。

　　新闻追踪

　　北京万科不实行暗含优惠的“置业计划”

　　毫无疑问，北京楼市从去年年底至今也和成都楼市一样，存在着购房人观望、销售速度减慢、售楼处甚至没有人的“观望局面”。那么，北京万科公司会不会也将采取类似成都万科公司的做法？北京其他的开发商会不会效仿成都万科？昨天，北京万科有关负责人表示，万科一直以来都是根据各地市场不同的情况采取不同的手段，“北京楼市不同于成都，不会采取类似的‘计划’”。而其他开发商对此则看法不一，泛海国际、金都集团、金隅集团等在2007年“房子卖得特别好”的开发商表示，对北京市场出现的观望现状并不“着急”，要不要采取促销措施等年后再说。而有的开发商则表示，“北京不同于成都，北京楼市出现观望的主要原因不是房贷政策，而是外地房价的调整。因此，类似成都万科的促销手段在北京也许不灵。”而少数几家去年9月份以后开盘的楼盘则表示，市场出现观望最大的原因还是房贷政策的变化，因此成都万科的做法给了他们一定的启示，不排除会在需要的时候推出类似的措施以加快销售速度。(余美英)

meng-h

房价涨的王石心惊肉跳 揭开万科全面降价之谜
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年01月30日09:31 观点网   

●房价涨得心惊肉跳

王石分析房价爆涨，激动的说：“深圳房价也就是06年下半年爆涨起来的，我密切注视着地产的动态，房价每月爆涨，对行业极为不利，涨的我是心惊肉跳。万科东莞某高档项目，原计划卖一万就不错了，后来，价格翻番，我立即部署万科东莞的那个项目实行‘买房送宝马’的举措，目的是，谨防政策出台，万科项目降价的空间有50万。”

“在座的都是地产大佬，07年12月是地产最低迷期，万科一个月销了60亿，这个数据是可观的，万科设防了市场低迷对策。”王石很自信的陈述万科抗风险的能力。【相关阅读：两月内降幅达到30% 万科掀起成都楼盘降价潮？】

黄楚龙异常感慨：“星河丹堤最火的时候一天销售270套，而现在，再也无法突破日销售的历史记录。”有人呼歌：“星河只做2%的塔尖市场，根本不用怕。”黄楚龙露出表面憨厚其实很精明的一笑。

一位不愿透露身份的地产大佬发话：“现在深圳的高端住宅还有没有市场？”王石斩钉截铁的说：“无论在世界哪个国家，城市最塔尖的高端住宅，一定有它特有的市场。在调控时期，最难的是那些不高又不低，处于中流品质，但标价颇高项目。”镜子当场感悟，王石对地产的评判，尽管是片言只语，但显得异常的精辟。【延伸阅读：07年二季度北京中高端住宅市场空置率高达24.42%】

●08年房价反弹爆涨机率不大

“在公开场合，曾经有许多媒记问我08年的地产走势如何，我总是避而不答的，今天，不少大佬问来问去，还是在问08年走势？”王石始终想回避这个话题，但还是被逼打追问：“我既非神人，也非预言家，08年市场观望仍然会持续数月，房价如果要反弹，最快也要等到08下半年，小涨是可能的，爆涨反弹的机率不大。” 【延伸阅读：国家应持续调控 防止房价"报复性反弹"】

陈劲松快人快语：“我认同这个观点，现在中国不少城市精英的换房率已经达到20%，换房比例已经趋于饱和。”王石继续深入话题：“中国的经济形式依然良好，并没有出现日本经济泡沫、亚洲金融风暴、香港地产泡沫的征兆，中国地产的刚性需求仍然存在，08年进入地产调整是一件好事。”

镜子也曾在博客里撰文，分析08年地产走势并被《深圳商报》转摘，08年进入地产调整年，不会引发地产大幅度的爆跌，房价是稳中有升，但爆涨的可能性不大，与大佬们的观念不谋而合。

●收回未开发土地与《物权法》有冲突

聊天的话题切换频道，开始涉及《物权法》、《劳动合同法》的议题。王石直言不讳：“私人产权被侵占的问题上，中国做得不够。比如，政府的推土机在前，御后的有几十个防爆警察，私人物业产权被侵犯。最近出台了《物权法》、《劳动合同法》解决了很多问题，《物权法》千呼万换始出来，说明了出台的难度。”【相关阅读：《物权法》的颁布实施 对投资权益有哪些保障】

相关政策规定，开发商取得土地开发权后，两年内不开发，政府有权收回土地。由于王石再次接受央视采访时，涉及到“两年不开发即收回”的话题，镜子斗胆披露先发为快。【延伸阅读：整顿闲置土地将成为2008年房地产政策调控重头戏】

王石表示：“国家两年内收回未开发土地，可能与《物权法》有冲突。”镜子反问：“你在接受央视采访时，说到‘冲突’话题？”“说了！”王石很肯定。镜子回应：“你不怕记者继续揪住该言论不放？”王石笑而不言。镜子暗自佩服王石敢于在“大是大非”或“原则”问题上，表达鲜明的一管之见态度尤为难得。

王石认为：“中国最近出台《劳动合同法》是明智的，为解决很多劳动关系根子问题提供了依据。”陈劲松说：“《劳动合同法》使得许多企业束手无策，直接导致东莞大概有500家台商搬迁和撤离出去。”关于《物权法》、《劳动合同法》这两个议题，黄楚龙似乎不太感兴趣，而关于调控还将持续多长时间，倒是兴趣盎然。说明三大巨头关心的议题仍然无法统一，王石、陈劲松非常关心宏观话题，而黄楚龙十分关心微观和细节的话题。【延伸阅读：王石与潘石屹激辩买房时机:现在买还是再等等】

本次聊天系列文章到此搁笔，感谢地产各类人士阅览和回复。镜子凭记忆整理各位大佬的闲聊喷发出来的舞剑言词，只表其意，无法与原话完全吻合，恳请各位看官谅解，同时，本系列文章只作为学术探讨，不作为任何法律依据。
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考拉78

每星期都要来看看新的内容，非常感谢meng-h等兄弟提供的资料，辛苦了。

meng-h

不客气，不客气。

meng-h

央视新闻调查：王石潘石屹与任志强激辩拐点论                        http://www.sina.com.cn 2008年02月03日 13:54 央视《新闻调查》
               
                                                                               
                                  

著名房地产商王石

                                  
                                  

著名房地产商潘石屹

                                  
                                  

著名房地产商任志强

                                               

新闻调查记者柴静

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                采访对象：王石：万科集团董事长 潘石屹：soho中国有限公司董事长 任志强 ：北京市华远集团总裁
　　一路高涨的房地产市场是否已经出现拐点？今天的消费者究竟要不要买房子？房地产行业究竟是否存在暴利？
　　新闻调查记者对话著名房地产商王石 潘石屹 任志强
    央视新闻频道播出
　　演播室：房价一直是百姓关注的话题，在过去的2007年，房价是一路高涨。但从三季度开始，广州、深圳的房价和交易量开始下滑，这使得人们对未来的房地产市场充满了猜测，究竟房价一路高涨的原因是什么？广东的房地产走势究竟代表了怎样的信号？今天的新闻调查就来关注这些话题。
　　王石 ：过去的2007年，市场拿地的这种预期的疯狂，这种价格的疯涨，这种消费者的这种焦虑的心态啊，我觉得没有比用心惊肉跳更好的词来形容了。
　　解说：这是万科集团董事长王石，在2008年1月21号，接受新闻调查记者采访时，对自己过去一年来心情的描述。
　　记者：心惊肉跳是形容一个人恐惧的感觉，你恐惧什么呢？
　　王石 ：我有这种恐惧，市场有它的规律，当你感觉它收入变化速度，突然增长非常非常快的时候，这是很可怕的事情。
　　解说： 王石说，他的感受来自于过去一年间，房地产市场的疯狂。
　　王石 ：当市场疯涨的时候，我的心情就是这样的。
　　记者：你用疯涨这两个字吗？
　　王石 ：对。
　　解说：伴随着2007年疯涨的房价，万科的销售额从2006年的220亿迅速增长到2007年526个亿。成为全国最大的房地产上市公司。
　　记者：对商人来说，多赚钱不是好事吗？
　　王石 ：赚钱多少它是有合理性的，暴利是不可取的，暴利它就会来报复你的。
　　解说：王石认为，过去一年的房地产市场充满了不理性的亢奋。1984年在深圳创立万科的王石，曾经涉足多个经营领域，他称这段时间房价的快速上涨，之所以会让他产生心惊肉跳的感觉，是因为他过去的亲身经历。
　　王石：因为我是经过80年代做贸易那种大起大落，万科有这样的教训，比如说我们做录像机。当时进口的成本价是2000块钱人民币，但是我们批发价是7000块钱，零售价是13000。我们曾经很得意过，赚过这么多钱，但是很快就发现，因为它录像机这么赚钱，所以就全民全进口录像机，全经营录像机，其结果那当然是供过于求。从百分之几百的利润降到了成本的80% 70%60%，甚至到最后降到50%，就是一台录像机1000块钱，你的成本2000块钱，所以万科是经历过这样的阶段的。当时我就得出一个结论，市场是非常公平的，所以你如果暴利的从市场赚回来的，最后市场还让你吐回去，而且让你多吐。
　　解说：根据国家统计局的数据，去年，全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。而珠江三角洲及北京、上海等个别城市房价的涨幅，甚至高达40%以上，多个城市的商品房均价攀升至万元以上。去年，全国共有7家房地产企业的销售收入突破百亿，是历年来突破百亿最多的一年。
　　记者：你说在万科的一二三季度的公报当中，都有一个字眼，就说市场充满激情和亢奋？
　　王石 ：对。
　　记者：亢奋是什么意思？
　　王石 ：亢奋就是非理性的。房价涨得太快了，这个太快的过程当中呢，我们认为除了有着合理的，比如说一些二线三线城市，这两年的价格就没怎么涨，其它城市的上涨速度过快，像东莞上涨了74%。
　　解说：在全国30个城市开发有住宅的万科，依据各地中介机构和房管局的数字进行了资料汇总和分析。王石认为，去年房价的涨幅令他吃惊。而其他开发商对于房价的上涨却有着不同的看法。
　　记者：2007年房价疯涨，王石说他涨得他心惊肉跳，您什么感觉？
　　潘石屹：太夸张了，用得着心惊肉跳吗？
　　解说：潘石屹，soho中国董事长，开发项目主要在北京、上海的中心地段。公司去年刚刚在香港上市。
　　潘石屹：就房价涨10% 20%，在中国的话好像觉得比较多，在香港的话，有的时候一两个月就是50%，王石都是见过大世面的人，还用得着因为涨10%的价格，就什么心惊肉跳，我觉得用不着。
　　记者：比如我们采访潘石屹的时候，他说他认为你太夸张了，用得着心惊肉跳吗？房价涨10% 20%，你可能觉得比较多，但是在香港的话，有的时候一个月就是50%。
　　王石 ：夸张不夸张是个人的感受，因为可能我说这个词，大家都在挑毛病，我只能说这是再恰当不过了，我们再过半年看看吧。

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meng-h

[新闻调查]对话房地产商 （02月02日 22:43:16）

meng-h

雨雪无情 万科有情——苏南万科启动项目工地滞留农民工慰问行动
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年02月03日11:29  苏州搜房  

从1月27日开始，连日大雪，苏州和无锡的客运中心大量旅客滞留。在他们之中提着大小行李包等待返乡的农民工们更是归心似箭，万分焦急。这一问题引起了社会各界的关注。

相关阅读之一：搜房眼，苏州大雪，房子抵不住雪的考验

相关阅读之二：[关注] 搜房风雪送温暖行动

2月2日万科项目工程经理代表苏南万科分别前往苏州万科•金色家园和无锡万科•东郡项目等工地，慰问滞留农民工，让他们在苏州无锡两地能过上一个更加温暖祥和的春节。

延伸阅读：[优惠] 万科新年回馈季，三盘优惠超过1%

延伸阅读：万科金色家园实景示范区12月1日盛大公开

[新房][论坛]

苏南万科的此项慰问行动充分体现了万科的人性化关怀，其中第一项就是【属地安置】：安排好因气候原因无法返乡的农民工的生活，优化其住宿条件，为其配备取暖设施、电视机，让大家在宿舍里安心踏实地收看春节联欢晚会。

延伸阅读：[中粮•本岸] 藏于繁华之后,本岸雪景鉴赏

二是【优化服务】：为了让滞留的农民工能过上一个充实的春节，发放过节安置费用，特别赠送了每人一张电影票、一张苏州（无锡）著名景点的门票。还特别为他们安排了“年夜饭”、置办了年货、大衣和棉被等。

三是【保障安全】：为加班人员配好安全、保暖装备，改善其劳动条件，严格保证春节期间工地安全；设置求助热线，值班人员将及时为滞留农民工解决困难，确保农民工安心过年。

万科是一个注重自我价值探索的企业，并通过无数纬度来求证。但无论是从资产规模、销售额、利润、产品、服务……这些探索都停留在经营层面。而万科已经意识到，作为企业公民，更要在自然和社会发展中求证自己存在和发展的意义，承担更多的社会责任。在城市化进程中，每一步发展都离不开农民工的贡献。苏南万科紧急启动项目工地滞留农民工慰问行动，此举践行其作为企业公民的意义所在。雨雪无情，万科有情。万科这一股爱心的暖流将涌动在数九寒冬的每一个角落！

meng-h

经适房开发贷款利率可下浮10%
《财经》记者 王长勇 《财经》网络版 　 [ 2008-02-04 ]

央行、银监会规定，经济适用住房贷款项目的资本金，不得低于项目总投资的30%

　　【《财经》网专稿/记者 王长勇】2月4日，中国金融管理部门强调，经济适用住房开发贷款，必须专项用于经济适用住房项目建设，不得挪作他用。严禁以流动资金贷款形式发放经济适用住房开发贷款。
　　中国人民银行、中国银行业监督管理委员会4日出台《经济适用住房开发贷款管理办法》（下称《办法》），明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格，规范了贷款期限、利率管理等。
　　《办法》规定，经济适用住房开发贷款期限一般为三年，最长不超过五年。经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。经济适用住房开发贷款应以项目销售收入及借款人其他经营收入作为还款来源。
　　央行和银监会有关部门负责人表示，《办法》从多个方面鼓励金融机构加大对经济适用住房开发的金融支持力度。
　　首先，扩大贷款人范围。与1999年的《暂行规定》相比，《办法》中规定的贷款人范围更广，除国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。
　　其次，放宽贷款申请条件。《办法》规定经济适用住房贷款项目的资本金，不得低于项目总投资的30%，低于一般商业性房地产项目不得低于35%的规定。
　　第三，明确利率优惠政策。《暂行规定》要求贷款利率按中国人民银行规定的同档次法定贷款利率执行；《办法》中明确提出了“贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10%”的规定。
　　第四，放宽贷款期限。《暂行规定》要求经济适用住房开发贷款期限最长不得超过三年；《办法》明确贷款期限原则上为三年，但考虑到个别城市可能成片开发经济适用住房，所需开发时间较长的情况，做了特殊规定，贷款期限可放宽至五年。
　　第五，强化资金管理。在具体操作过程中，为了确保贷款资金用于经济适用住房项目建设，《办法》明确要求对经济适用住房开发贷款项目原则上实行封闭管理。
　　该《办法》是对人行1999年《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》修订更名而来。2007年8月国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》，要求加大对廉租住房和经济适用住房建设的金融支持。《办法》自2008年2月18日起开始实施。
　　截至2007年12月，商业银行发放的经济适用住房开发贷款余额已达508.92亿元。■

meng-h

主权财富基金VS巴菲特谁将笑到最后？

摘自2008年2月5日《香港商报》世界经济版


次按危机爆发后﹐市场一直以为坐拥500多亿美元现金的股神巴菲特会在危机中再次扮演bottom-fisher﹐大举收购处于风暴中心的美欧大投行。但是总是让人意外的股神﹐再一次让人意外地看到﹐他对这些名满世界的大投行几乎没有兴趣。去年下半年以来﹐在亚洲和中东的主权财富基金大举向花旗﹑大摩﹑贝尔斯登和瑞银等金融巨头注资390亿美元的同时﹐巴菲特只是十分有限地购入一些并不十分知名的企业的股权﹐而且以再保险业务和铁路运输业务为主。主权财富基金大刀阔斧的气势﹐一度在去年年末让外界以为老股神已经打瞌睡了﹐以致他的‘圣诞礼物’被主权财富基金抢走了。然而﹐随著投行们第四季度创纪录的亏损财报在今年一月纷纷公之于众﹐并带动美欧股市上演高台跳水之后﹐人们终于发现﹐老股神并没有打瞌睡﹐而主权财富基金已经被深度套牢了。当然﹐不确定性永远存在﹐至于诡秘的老股神和充满朝气的主权基金﹐谁能笑到最后﹐时间会给出答案的﹗


巴菲特远离华尔街持续增持再保险类股

相对于主权财富基金的高歌猛进﹐巴菲特自去年年中清空H股中石油后鲜有大手笔投资﹐以致有媒体猜测﹐‘是主权财富基金抢走了巴菲特的圣诞礼物。’不过﹐英国《金融时报》则认为﹕巴菲特的投资智慧几乎能够保证他在众多主权财富基金之外另辟蹊径﹐发现良机。这一说法随著巴菲特几笔投资行动似乎变得愈加清晰。今年1月23日﹐巴郡公司收购了全球最大再保险公司瑞士再保险公司3%的股权。巴郡公司将在今后五年内逐步得到20%瑞士再保险公司的房地产业务。自去年11月公布在衍生产品市场亏损12亿瑞士法郎后﹐瑞士再保险公司市值缩水了将近四分之一。


购瑞士再保险被指‘抄底之举’

　　巴菲特此番出手﹐被市场分析人士视为抄底之举。伦敦ResolutionAssetManagement的基金经理人达利说﹕‘人们关注著巴菲特的动作。’‘巴菲特通常是以5年﹑10年或20年的眼光来进行投资。而目前市场上的投资者仅关心一天的获利。’受该消息刺激﹐1月24日早盘﹐瑞士再保险飙升4.8%﹐涨幅逼近12%。

　　新星基金管理公司经理布洛奈说﹕‘巴菲特对瑞士再保险的投资对欧洲再保险部门来说是一个利好消息。’‘今天﹐再保险公司的资金状况更好﹐它们有能力回购股票和增加分红。’

　　其实﹐这已经不是巴菲特第一次增持手中的再保险业股。

　　去年12月25日﹐巴菲特旗下的巴郡公司宣布﹐出资45亿美元收购美国家族工业企业马蒙控股公司60%的股份﹐这也是巴郡两年来最大的一笔买卖。同年12月﹐巴郡从荷兰集团ING手中收购了再保险公司NRG﹐收购价格4.33亿美元。另外﹐巴郡还获得执照成立了一家债券保险公司。

巴菲特在巴郡年报中写道﹐他的投资条件包括目标公司的‘良好投资回报’﹑负债较少或没有﹑业务构成‘简单’﹑连续获利。瑞士再保险的核心业务是为环球客户提供风险转移﹑风险融资及资产管理等金融服务﹐其经营目标是﹐在再保险定价周期中每股获利增长10﹪﹐投资回报13﹪。


私下增持金融股

　　尽管看似没有大手笔投资花旗等金融巨头的强烈意愿﹐但巴郡披露的最近两份季报中﹐清晰地反映出巴菲特在大举增持金融股。

　　巴菲特增持金融股的苗头在次按危机集中爆发前就已显现。截至2007年9月30日﹐巴郡已成为美国第六大银行合众银行以及美国第二大房贷银行富国银行的第一大股东。在2007年第三季度﹐巴菲特增持了2840.5万股合众银行的股票﹐持股数增至6549万股。对富国银行的持股量则大增8%﹐至2.797亿股。

此外﹐巴菲特还将在美国银行的持股数量从870万股增至910万股。


主权财富基金四处出击所购资产身价大幅缩水

　　刚刚过去的半年时间里﹐来自亚洲和中东的主权财富基金﹙SWFs﹚欣欣然纷赴华尔街金融盛宴﹐巨额资金亦如潮水般涌向了美国和欧洲的大型金融机构。

　　2007年以来﹐主权财富基金在金融类股方面的投资额大约为2006年的4倍。美国银行高级市场策略师约瑟夫·昆兰估计﹐自去年第二抚度以来﹐这类基金共向西方金融企业投资了600亿美元左右。

　　然而﹐近来全球股价连连跳水﹐令主权财富基金们所购多数金融资产身价在短短时间内大幅缩水。

　　2007年12月初﹐新加坡政府投资公司(GIC)与某中东战略投资者共同向瑞银注资﹐其中GIC投资约98亿美元。在其收购的可转换债券转换为股票后﹐GIC在瑞银的持股比例可达9%。而日前﹐GIC在瑞银的投资则大约‘掉价’了23%。

　　中国和新加坡2007年8月分别向英国巴克莱集团投资98亿欧元和36亿欧元﹐目前资产已缩水36%左右。中投公司去年5月所购美国私募基金黑石集团的股票亦贬值了约31%。中投此项投资的账面浮亏高达9亿美元。

　　另外﹐中国一家国有独资金融集团中信证券股份有限公司去年10月签订协议﹐向华尔街投资银行贝尔斯登公司投资10亿美元。此后﹐贝尔斯登股价的累计跌幅已经达到了39%左右。

　　中东投资者亦面临著同样的窘境。去年11月27日﹐全球最大的主权财富基金———阿联酋政府旗下阿布扎比投资局抛出大约75亿美元收购了花旗集团将近5%的股权。目前花旗股价亦大幅走软﹐1月24日﹐花旗股价报收26.36美元﹐较收购时的30.67美元缩水14%。

　　另两宗主权财富基金的投资目前尚难言胜负。去年12月19日﹐中投公司协议出资50亿美元向摩根士丹利﹙大摩﹚购买强制性可转换股权单位﹐期限为两年零七个月﹐之前按年息9%按抚支付利息﹐到期后转换为大摩上市交易的股票﹐股权单位全部转换后﹐中投公司持有大摩的股份将不超过9.9%。

　　由于有两年的锁定期﹐中投的投资尚看不出盈亏。扣除人民值升值因素及中投每年5%的融资成本﹐中投此项投资在两年锁定期内能够保本已属不易。

　　去年12月24日﹐新加坡的另一家政府投资机构淡马锡亦斥资44亿美元收购华尔街投行美林的普通股。同时﹐淡马锡还将拥有在2008年3月28日之前购买6亿美元美林普通股的选择权。如果淡马锡全部行使收购权﹐其在美林的最高持股比例将达到9.9%。淡马锡以每股48美元的折让价买进美林股份﹐买入后一年内不得卖出。1月24日美林股价报收58.05美元。这桩买卖目前看来处于盈利阶段。

美国经济衰退的忧虑困扰投资者﹐导致近日来美林首轮筹资行动的合作伙伴———新加坡淡马锡控股的新加坡报业控股﹑新加坡航空公司及星展集团等股价煌煌暴跌﹐有集体跳水的迹象。


次按危机远未结束主权基金风险尚存

　　在去年底华尔街的金融盛宴中﹐一向擅长‘淘便宜货’的巴菲特为什么悄然抽身﹐没有去收购市值已严重缩水的美国金融机构﹖是他真的不看好金融业﹖还是出手时机尚不成熟﹖分析人士认为﹐巴菲特当时不买金融机构可能是时机还未成熟。按照巴菲特的风格﹐他往往会等到股价真正‘触底’并且已经几乎没有其他收购竞争对手在活动之时﹐才会坦然出手﹐就像他在几年前逆势买入电信企业债券一样。

‘别人贪婪的时候我恐惧﹐别人恐惧的时候我贪婪’﹐股神巴菲特这句名言再度显灵。事实上﹐早在去年9月﹐当贝尔斯登首当其冲被次按‘击中’时﹐市场就盛传巴菲特或出面相助﹐但巴菲特随即否认。他并表示不会考虑收购美国最大的商业抵押贷款机构———美国全国金融公司﹙CFC﹚。巴菲特承认﹐在CFC去年8月股价暴跌之后﹐他与该公司管理层进行了接触﹐但后者没能提供一份令人信服的业务重组方案﹐所以自己没有兴趣参股。令人匪夷所思的是﹐没被巴菲特看上的一宗交易却最终由来自中国的金融公司买单——中信证券以10亿美元参股在次按危机中首当其冲的贝尔斯登﹐却落得资产迅速缩水的结果。


债保商降级料引新一波减记潮

　　日前MBIA﹑Ambac等债券再保险公司陆续公布﹐由于受累于次按危机﹐去年第四季度公司出现数亿美元巨额亏损﹐其AAA评级也遭到评级机构调降。分析人士认为﹐此举将引发金融机构下一波资产减记大潮﹐减记的额度预计将接近千亿美元﹐同时令信贷市场进一步紧缩﹐并将整个美国经济推入衰退﹐到时候﹐华尔街投行的处境将更加艰难。

尽职调查是否充分

主权财富基金的问题也在于﹐在作出投资决策之前﹐它们是否像巴菲特一样进行了足够的尽职调查﹐以充分了解其投资的银行到底面临著多大的次按风险。独立经济学家谢国忠曾表示﹐不认为中投投资大摩是抄底之举﹐在他看来﹐大摩的股价还没跌破资产凈值。谢国忠预计﹐由于向华尔街注资的SWF提供的资金属于第二梯队﹐故其利益优先级低于债券持有人。一旦那些投资银行破产﹐SWF在清算中将遭受损失。


公司治理无话事权

　　主权财富基金参股欧美金融资产﹐皆声明是纯粹的财务性投资﹐对公司治理不拥有任何发言权﹐且持股比例不会超过美国政府所规定的10%上限﹐这多少也是为了规避西方国家对此类基金的防备及杯葛而不得已而为之。然而﹐没有话事权的主权财富基金注定在未来投资决策中处于十分被动的局面。一个前车之鉴是﹐当阿布扎比投资局入资花旗集团之后﹐花旗集团将490亿美元表外资产并入资产负债表﹐这使得阿布扎比投资局感到不满。但主权投资基金的被动性质﹐将对这些投行的行为束手无策。而追求对所收购公司的绝对控股权﹐是巴菲特的投资原则之一。一种观点认为﹐巴菲特之所以与华尔街著名投行失之交臂﹐在于他希望拥有对这些投行的绝对控股权﹐而这可能与目前仍看似强悍的华尔街投行意志相违背。去年来自华盛顿的美国大学和来自拉斯维加斯的内华达大学的一项研究表明﹕‘在过去30年中﹐投资者如果购买巴菲特所买的股票﹐即使在他进仓后数个月内买进﹐都会有高达两倍的投资回报。’不在乎短期盈利﹐而看中手中外汇资产的长期回报率﹐是主权财富基金所标榜的入股全球大型金融机构之目的。它们冀望新近投资的这些股票能够熬过美国次按危机引发的股市暴跌﹐重拾长期升势﹐而这会否是一厢情愿的想法呢﹖在短线损失加上对全球经济衰退或拖低油价的悲观预期中﹐主权财富基金们似难如愿。如今﹐令人沮丧的回报让主权财富基金们不得不反思﹐当初从盛宴上究竟是淘到了便宜货﹐还是捡来了烫手的山芋﹖正如中投与大摩的这笔交易﹐众多华尔街人士称﹐究竟是不是成功的交易还有待时间的考验。在两种截然不同的投资思路下﹐主权财富基金与股神巴菲特谁将是最后的胜者﹐尚须由时间来给出定论。




摘自2008年2月5日《香港商报》世界经济版

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上海万科：优惠只为升级会员权益
http://www.sina.com.cn 2008年02月05日 01:50 中国证券网-上海证券报

　　⊙本报记者 李和裕

　　面对楼市步入深度调整，开发商也开始启动应对策略。昨天，上海万科便宣布将在今年元宵节举行一场9.5折的剩余房源特卖活动。不过对于此次万科在上海首次明折促销，万科表示所有优惠都只是针对老客户的，是为了升级“万客会”会员的权益。

　　“尊敬的会员，万客会将于2月21日在万豪虹桥大酒店举办会员新春特卖会，详情可咨询各项目销售中心……”昨天，曾购买过万科房子的业主们陆续收到了这样的短信。记者还从上海万科有关人士处了解到，这次参与促销的主要是万科在上海已发售楼盘的剩余房源，类型包括公寓、别墅和商铺，涉及白马花园、新里程、假日风景等10个楼盘。

　　同时，此次的优惠幅度对上海万科来说是近年来最大的一次，活动当天成功认购者即可享受所认购房屋公开房价的9.5折优惠，而前几年上海万科一般只是对一次性付款购房者给予1%-2%的折扣。

　　“这个折扣对于卖房子来说是不小了。”上海万科有关人士也承认，但他同时指出，万科的优惠一向仅针对“万客会”会员，且类似这样让会员享受到更多权益的活动今后每年都会持续下去。而对于市场中不少人所指的万科看淡楼市、率先降价，上海万科有关人士表示无法作正面回应

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每一朵雪花飘下，每一个烟花燃起，每一秒时间流动，每一份思念传送，都代表着我想要送你的每一个祝福：新年快乐！

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房地产市场年中复苏
□ 张化桥/文 《财经》网络版 　 [ 2008-01-31 ]

张化桥：到了三四月份，信贷一定会放松，利率也可能微降。今年下半年，房价会平稳中略有上涨

      【《财经》网专稿】中国的楼市最近确实遇到了不少麻烦，而且这些麻烦很可能再持续几个月。但是，我们万万不可过分悲观。窃以为，支撑中国楼市的基本面因素并没有因为最近的宏观调控而改变。我的判断是，三四月份银行信贷会明显放松，甚至可能减息。从五六月份开始，楼市将明显复苏。
      首先，分析经济问题时要避免情绪化和政治化。这几年房价、地价确实涨得太快了，超出了许多老百姓的支付能力。有些地产商和中介做了不少坏事，应该绳之以法。但是房价上涨必然有它的内在规律，区区几个奸商和贪官污吏是无力左右数十万亿的中国房地产市场的。稍有点常识的人也知道，这样大的市场是无法被阴谋或串通所操纵的。
      那么，房价、地价为什么涨得这么快呢？我想有两个原因：一是土地的稀缺性，二是货币供应量每年以18%-19%的速度递增，这样的高速递增是很吓人的：经济中的购买力每四年翻一番！其实中国的楼价、地价从整体上讲大概也是四年翻了一番！奇怪吗？一点也不奇怪。这就是典型通货膨胀的演绎。当然，通常情况下，货币供应量的增长与房价、地价的相关关系并不是如此直接和明显。
      不少人责怪房地产市场的炒家们。可大家想想，他们为什么不炒电视机、冰箱和空调呢？为什么不倒卖汽车呢？这些东西在上世纪80年代都是热炒的对象，为什么现在没有人炒了呢？
      高房价确实把许多低收入的居民甩在了后面，但是宏观调控、限制房价以及打击炒作是帮不了任何忙的。政府的经济适用房政策也只能治标，不能治本。要想治本，政府应该在控制人口增长的同时，不断地持续地创造一个经济高速增长的环境。这就需要减税负、减关卡、减少行政对经济的干预，创造一个内资、外资、大企业、小企业踊跃投资的巨大平台，只有这样，才有就业增长，才能解决低收入居民的根本问题。经济疲弱的最大受害者是低收入阶层，而不是地产商或炒家们。
      中国的低收入阶层巨大。房价上涨还会使这个阶层继续膨胀。如果经济不能在良性健康的环境中快速增长，这个阶层会膨胀得更快。所以经济适用房只能治标，不能治本。政府所能做的最大贡献就是减少经济中的发展障碍，创造就业，使更多人脱贫。
      人民银行对今年的货币供应量的增长速度可能要控制得稍微紧一些，但太紧也不可能，实际上也做不到。我估计广义货币供应量的增长至少需要达到16%- 17%。这比去年18-19%的实际增长速度也差不了许多，我感觉一季度信贷收缩过紧，到了三四月份必然要放松。为什么呢？
      第一是房地产行业涉及面很广，不仅关系到银行的呆坏账比率，而且与钢铁、水泥、建材、就业等密切相关，许多地方政府的税收实际上是躺在房地产行业上面的。
      第二，中国加息已经到了顶，甚至有可能在年中减息。这可能是出于对人民币汇率的考虑，也可能有另一个更大的原因。越来越多的官员会意识到，中国今天的通货膨胀率虽然有5%-6%，但这主要是源于食品和能源价格的上涨，用信贷紧缩来处理是给错了药。食品价格为什么上涨？因为农民太穷，而且百年以来的工农产品剪刀差越来越大，再翻几番也实在应该公平公正。况且今天的城里人对食品涨价的承受能力远远高于以往。能源涨价当然与经济高速增长有关，但更与资源枯竭有关。全球能源涨价只是因为市场这只无形的手在调节供求，希望抑制消费，逼迫人们设法节约使用。可非常遗憾的是，中国政府强行限制能源价格，斩断了市场的调节之手，纵容能源使用中的浪费。
      综上所述，虽然CPI增长有5%-6%，但如果把食品和能源除开，通胀是很低的，或者是不存在的，这也就是说，负的真实利率并没有什么大不了。
      最近，中国人民银行的易纲说，今年宏观调控将以存款准备金的调节为主。我猜这主要是基于对人民币汇率的考虑。可实际上，任何调节手段最终的结果都是一回事：资金紧张，利率上升，经济放缓。比如，过去两年，人民银行较多地使用公开市场业务和提高存款准备金，而较少地提高利率水平。当然结果是信贷紧张，这与提高利率是一回事。虽然官方的利率提高得比较少，但只有很少的企业能用官方的基准利率借到钱，多数企业要付很高的利率，当然这也给了“热钱”足够的动力，以多种方式方法挤进中国。
      现在，除了多种“苛捐杂税”，居民买房要支付7.5%-9.5%的按揭利率，这种高利率是难以持续的，除非房价大涨给买房者以另外的补偿。如果房价平稳，甚至下降，这种按揭利率就显得很高。太多的房子卖不掉，又使得政府必须考虑减息和放松信贷控制。
      我的判断是，到了三四月份，情况就会十分明朗。信贷一定会放松，利率也可能微降。今年下半年，房价会平稳中略有上涨，2009年也大致是这样的市况。
      关于房地产的供求，很多观察家只强调了宏观调控对需求的影响，比如炒家受伤离场等等。但政府的很多措施也会大大减少未来几年的房子供应。比如，拿地和囤地越来越难，获取贷款越来越难，上市融资或发债越来越难，外资进入已越来越难，开发商获取各种证件已经越来越难，关卡越来越多。
      没错，全国的空置房确实很多。但这些空置房基本上可以在一年内消化掉。而且，就像失业率一样，住房空置率永远不可能为零。■

作者为深圳控股公司首席营运官

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万科08年上半年业绩将增长500%以上

作者: 金枫海客

时间: [ 2008-02-15 11:40 ]

根据万科已经公布销售数据，可以预测他在2007年第四季度的业绩将非常好，全年预计可以达到0.7元，而2008年上半年的利润将更为惊人，预计利润增长可以达到500%以上！ 季度 销售金额（亿元） 结算收入（亿元） 签约但未结算的金额（亿元） 2006年第一季度 22.9 22.5 48.8 2006年第二季度 51 42.9 53.4 2006年第三季度 56.8 17.9 107.9 2006年第四季度 81.6 93.4 96.6 2007年第一季度 46.1 40.6 100.8 2007年第二季度 128.6 68.8 147.97 2007年第三季度 168.7 29.8 310.7 2007年第四季度 约180 估计150左右 约340 注：以上数据来自万科的报表，估计由于统计的原因，各数据中没有严格的对应关系，但不影响大方向的分析。 1、 由于中国目前的房屋销售大多采用预售制，客户签订合同并交纳首期约30%左右的货款就可以确认销售已经发生，但最终的结算要在房屋竣工、验收并交付给客户之后，这就存在一个时间差。房地产上市公司往往会同时公布其销售金额和结算收入，甚至会公布各楼盘的预计竣工时间，这就为我们对房地产公司的业绩进行提前预测提供了准确的依据！ 2、 分析万科公布的销售收入和结算收入的差异。可以得出万科的销售收入在报表上的结算时间约在半年以后。例如，07年三季度未结算的销售收入为310亿，略大于其2、3季度的销售收入之和，可见这两个季度的销售还没有结算。同时。通过其半年报，可以知道其预售的楼盘大多在2007年12月竣工，也就是说，上半年之前的预售房在第四季度将基本完成结算。因此，可以预计万科第四季度的结算收入将在150亿左右，相当于其前三个季度的结算总和！全年约在300亿左右。而通过2006年的数据可知，第四季度的结算收入也是大幅增加的，甚至大于其当月的销售收入，这与大多数楼盘要赶在春节前交付给客户有关系。如果按此推算，2007年第四季度万科的结算收入甚至有可能达到200亿，不过这就属于比较乐观的预测了。 3、 由于中国的房价在2007年中达到高峰，预计在第四季度进行结算的销售的利润水平也会比之前的更高，所以，万科第四季度的业绩将会非常好，应该比前三季度的业绩总和还要高！前三季度，万科实现每股收益0.29元，那么全年就应该在0.6元以上！这与其全年预增100到150%也是相符的。按照增长125% 计算，万科的2007年每股收益应该在0.7元左右。 4、 如果万科在07年第四季度完成结算收入150亿，销售金额180亿，那么其年终未结算金额将达到340亿元，这已经超过其2007年全年的收入！假定这些销售全部在2008年上半年结算，而2007年上半年的结算收入才65.4亿元，那么万科2008年上半年的收入增长将达到400%以上！考虑到07年销售的房价高于06年，可以预期有更高的利润率，同时企业所得税率从33%调整到25%，万科也明显受益，所以保守估计万科08年上半年的利润增长将达到500%以上，每股收益将达到1.45元以上！即使下半年不赚钱，万科2008年全年的利润增长也能达到100%以上！ 5、 2008年开始中国房地产面临寒冬，不但销量下滑，价格也趋于下调，万科更是在全国率先降价！这使我们对万科2008年下半年及以后的业绩难以估计，即使销量能保持住甚至继续增长，但利润率估计就会有明显的下降，总利润如何变化更不得而知！所以暂时可以预计2008年上半年将是万科业绩的拐点。

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万科的交房期为8-10个月，今年的预收款明年9月左右基本可以转为确定收入。上文有点儿过于乐观，但是逻辑是正确的，私下估计08年大概应有一块二到一块五。09年随着产业化的推进，交房速度大概能缩短3个月，但如果去年高价拿地，售价今年不涨，成本上升的话，明年毛利率可能下降较快。关键是销售额、面积、周转率能否再上一个台阶。今年如果是800y的话，明年肯定就得超过1000y。但是香港的地产pe是20倍，明年发股价也就40块。