万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

meng-h

　　中国民生银行金融市场部

　　2007年12月17日

　　（公司巡礼）

　　代码公司名称

　　900948.SS伊泰B股

　　900911.SS金桥B股

　　900932.SS陆家B股

　　900936.SS鄂绒B股

　　900917.SS海欣B股

　　900925.SS机电B股

　　表1：上海B股篮子

　　代码公司名称

　　200002.SZ万科B

　　200039.SZ中集B

　　200539.SZ粤电力B

　　200625.SZ长安B

　　200012.SZ南玻B

　　200869.SZ张裕B

　　表2：深圳B股篮子

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民生非凡理财B股挂钩结构性产品投资价值分析报告
　【进入论坛】　【推荐朋友】　【关闭窗口】 2007年12月18日 07:35
    中国民生银行面向广大个人客户推出“B股挂钩的100%保本的结构性人民币理财产品”。该产品发售期限为2007年12月17日～2008年1月 7日，起息日2008年1月8日，期限1年。该理财产品为保证本金浮动收益型，预期最高收益率18%，每半年计算并支付利息一次，挂钩标的为在上海B股市场和深圳B股市场挂牌交易的两篮子股票。

     相对于A股的高估价、高市盈率，B股因其存在较大的折价空间以及动态市盈率较低而更具有投资价值。然而受到股票数量较少以及人民币升值等因素的影响，B股对投资者的吸引力一直无法同A股相提并论。综合考虑到以上利弊，民生银行理财团队在深入分析、精心设计的基础上推出了本期B股挂钩的结构性产品。本产品不仅能让投资者分享中国证券市场上涨带来的回报，同时又能为投资者规避直接投资B股所要面对的汇率风险。此外本产品结构科学，收益分为四部分，每实现一部分收益即可获得高于1年期定期存款利息的收益。

    一、产品设计背景

    1、 A、B股存在折价空间，B股更具投资价值

     目前共有86家公司在上海或深圳的A股和B股市场同时挂牌交易。以2007年12月7日的收盘价计算，B股的平均价格是A股的57.8%，存在较大的折价，同时沪市B股和深市B股分别有大约1/2和2/3的股票的动态市盈率已经降到了30倍以下。而30倍市盈率正是权威机构较为认同的股市安全边际。因此，一些分析师认为相比A股和H股，B股是一块尚未开掘的价值洼地。

    2、 B股发展在资金面上有着充分的支持

     随着国家“藏汇于民”政策的贯彻，中国居民个人年度换汇额度自今年2月1日起从原先的二万美元提高至五万美元，外币投资的资金面非常宽裕，同时人民币汇率改革的深化使得外汇持有者对于外币资金保值增值的需求越来越强烈，相比于QDII投资和尚未开通的“港股直通车”，B股无疑是更为直接的投资渠道。 5月份以来B股市场投资者开户数量的大幅上涨显示出投资着对B股市场的看好，而投资者的追捧也为B股市场的蓬勃发展提供了充足的资金支持。

    3、 B股未来的发展分析

     针对B股未来发展的方向，众多分析师都曾发表过自己的看法，有些人认为A、B股市场合并大势所趋，而有些分析师则猜测监管层有望续引入境外公司、跨国公司来B股上市交易，夯实B股市场的基础，完善B股市场的结构，并向境内机构、QFII、QDII开放B股市场，增加B股市场的流通性与交易量。我们认为无论是A、B股合并还是引入跨国公司在B股上市，前期B股被边缘化的状况都将逐步得到改善，而从价值投资的角度考虑，都将是对B股投资者的利好消息。

    4、市场进行调整，进场时机较好

     从10月末开始，B股市场进入调整期，上证B股指数和深证B股指数分别从390点左右和790点左右回调至目前的360和720。回调幅度分别达到 7.7%和8.9%，此轮回调无疑使B股更具有投资价值。此外考到年底将至，B股市场的调整是否充分尚需一段时间来验证，因此本产品选择在2008年年初进场，以期取得最佳的进场时机。

    二、产品结构说明

    理财本金平均分为A、B两部分，A部分本金挂钩一篮子深市B股(6只)、B部分本金挂钩一篮子沪市B股(6只)。每个月设定一个观察日(全年共设12个观察日)，每6个月分别考察一次每个篮子中各只股票的表现情况，决定收益分配。

    挂钩标的：上海B股篮子、深圳B股篮子(如附表1、表2所示)：

    收益计算方式：

     若A部分本金挂钩的一篮子股票中的每只股票在第1至第6个期中观察日的股票表现的平均值都大于或等于105%，则在第一个付息日该部分本金的当期收益率为 9%，否则当期收益为0；若B部分本金挂钩的一篮子股票中的每只股票在第1至第6个期中观察日的股票表现的平均值都大于或等于105%，则在第一个付息日该部分本金的当期收益率为9%；否则当期收益为0；

    付息金额＝ A部分理财本金×对应的当期收益率+ B部分理财本金×对应的当期收益率

     若A部分本金挂钩的一篮子股票中每只股票在第7至第12个期中观察日的股票表现的平均值都大于或等于105%，则在第二个付息日该部分本金的当期收益率为 9%，否则当期收益为0；若B部分本金挂钩的一篮子股票中每只股票在第7至第12个期中观察日的股票表现的平均值都大于或等于105%，则在第二个付息日该部分本金的当期收益率为9%，否则当期收益为0；

    清算金额＝ A部分理财本金×对应的当期收益率+ B部分理财本金×对应的当期收益率+理财本金

    股票表现=股票于该期中观察日的收盘价/该股票的进场价

    三、投资标的分析

   四、产品收益测算  

    该产品收益来源于所挂钩的上海或深圳B股股票篮子的表现。该产品的预期最高收益为18%，预期最大损失为0%。

     中国经济仍处于上升趋势，GDP年增长率达到10%以上，在这样的宏观经济环境下，各大券商和基金普遍认为未来一年的国内的股票市场依然有着20% 以上的成长空间。此外近期的调整行情对前期市场上积累的泡沫进行了一定的挤压，投资风险得到了释放，加之市场上资金供应依然充足，因此我们预计本产品有很大机会能够为投资者在一年内实现较高的投资收益。

    五、产品特点列举

    1、挂钩中国B股股票，上涨潜力巨大

    本产品参与中国B股市场表现，分享高成长性公司所带来的超额回报。

    2、挂钩股票筛选严格，历史表现稳定

    本产品在筛选“一篮子”股票时，充分考虑到股票的成长价值、历史表现、同A股的折价情况、市场流动性等因素，通过专业分析以尽可能的保证产品的稳定表现。

    3、收益分为4部分，分散投资风险

    本产品结构简单、易于理解，在保证本金的同时，潜在最高收益达到年化18%。另外，产品收益分为4部分，每部分4.5%，只要实现一部分收益就可超过定期存款利息。

    4、产品结构科学，降低市场异常波动带来的风险

    本产品通过采取月度观察日平均使收益平稳化，降低市场异常波动对投资者来的风险。

    5、规避直接投资B股伴随的汇率风险

    普通投资者投资B股需要面对汇率风险，本品使用人民币计价，在人民币升值预期环境中，规避了汇率波动对产品带来的风险。

    六、产品风险分析

    本期理财产品主要有以下几方面的风险：

    1、市场风险：本产品收益挂钩于B股市场股票篮子。所挂钩股票的走势和波动直接影响到本产品的收益。

    2、流动性风险：本产品不允许在非可赎回日终止交易。

    3、地区风险：本产品的资产价值与中国股票风险联系紧密，若相关地区发生金融危机或重大不利情势，本产品的资产价值会大幅度下降。

    综合上述分析，在此时推出此款产品具有较好的市场环境，在正常的市场环境下预期将产生理想收益。
来源： 上海证券报

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王石称拐点论仅限珠三角
http://www.sina.com.cn 2007年12月20日 02:31 第一财经日报

　　郝倩

　　在风云变幻的房地产业，万科董事长王石一直是媒体紧盯的焦点人物。

　　12月16日晚，上海。在与新闻界朋友的“年夜饭”上，一位媒体老总就问王石是否说过“楼市拐点已经到来”。王石回答：“是，但当时我的回答也是有一些界定的。”

　　17日，周一，受近期房地产调控政策和珠三角地区房价下跌等因素的影响，地产股集体暴跌，万科A(27.31,-0.49,-1.76%,股票吧)几近跌停，全日下跌9.52%，以27.10元收盘。

　　房地产和房地产股真的已经进入冬天的拐点了吗？被公认为地产界标志性人物的王石，究竟是怎么想的？

　　“拐点论”与万科降价

　　12月13日下午，在清华大学紫光国际交流中心召开的“海螺行动II——中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上，《第一财经日报》记者目睹了这样一番对话——

　　有记者问王石：“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，作为开发商代表之一的你，是否认同楼市出现拐点的说法？”

　　“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的。”一贯直白的“王石式”回答。

　　这一回答，被缩减为后来网上的说法——“王石承认楼市已出现拐点”。再后来，有媒体认为王石是在为万科“降价”吹风，认为万科旗下的楼盘正在全国启动“降价潮”。

　　在《万科周刊》网站的论坛“王石在线”上，王石本人这样解释，他“同意出现拐点的说法”，深圳、广州的楼市出现了拐点，他当时还补充说：“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。”不过，“回答的第一句话被媒体大量引用，而第二句话却没人提了。”

　　虽然各地情况不同，但万科开始降价销售已是不争的事实。

　　11月17日，万科金域蓝湾开卖，均价 1万元/平方米左右，推出当日即售罄，而“十一”预报价为1.2万元/平方米。几天前，万科金色康苑以1.3万元/平方米的价格开盘，引来市民连夜排队抢购，当天推出的156套单位也在不到2小时内售罄。另一个广州楼盘，万科云山开盘价1.2万元/平方米，之前出现了部分单位7000元/平方米起的价格。还有万科金色家园等，均有不同程度的调价。

　　根据万科公告，公司11月商品房销售收入42.3亿元，环比下降了18.02%。这是其销售收入连续两个月出现两位数以上的下降。但是部分地区“降价”之后，销售速度明显加快。而降价带来的销售火爆也引起了市场巨大反响。在广州，招商地产(53.30,0.01,0.02%,股票吧)、金地地产等纷纷跟进降价。

　　针对万科在广东地区15%左右的价格下调，万科曾有说法：其一贯奉行快速开发、快速销售的经营策略，楼盘价格是在当前市场状况下的合理定价，从销售情况看以上策略得到了良好的实现。

　　中国银行(6.37,-0.03,-0.47%,股票吧)广东分行的一位副行长也对本报表示，万科此番降价动作，反映出其对市场形势的快速反应能力。

　　但降价并不表明万科已经看淡了全国市场。“万科的原则的确一直是薄利多销，但是在不同的地区有不同的销售策略。当然，如果国家有更新的政策出台，万科还是会跟着政策作一些销售策略的调整的。”王石说。

　　似乎是被万科的广州策略“撞了一下腰”，业界开始警惕地观察万科在上海会否采取同样的措施，甚至已经有说法称万科在上海也降价达15%到30%。

　　由“拐点论”引发的多米诺效应令王石有些哭笑不得。事后已经冷静下来的王石坦言，当时答问的时候的确有些“不悦”。他解释，当天，作为“海螺行动”的意外收获，万科接到了来自两个城市的建廉租房邀约，现场的王石于是乐意谈论起有关中低收入群体住房的问题，才有了上述对话。谁知道会引来后面那样的轩然大波呢？

　　明年不拿“地王地”

　　王石上周是在上海过的周末。他听到的消息是：万科上海公司今年的业绩非常令人满意，已经开始筹备庆功会了。

　　“事实上，我们已经基本无房可卖。”上海万科的知情人士说。

　　最新的消息是，万科在浦东新里程项目中尝试的2幢产业化楼也都已竣工验收。这个项目的售价达1.7万元/平方米，比周边的同类精装修房还要高出 2000元/平方米左右。这曾是万科最担心的项目，因为担心消费者接受不了“产业化”的概念。但是项目刚投入销售，就在一个月之内完成了60%的销量，让万科上海公司董事长刘爱明十分欣喜。

　　之前，万科在上海大概有5个项目在销售，新的项目大概在明年1月份启动销售计划。

　　回头来看，王石的“拐点论”被大幅炒作，只不过是外界对楼市走势感到困惑的一个表现。

　　据国家发改委价格司司长曹长庆介绍：11月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。对比历史数据，10.5%的同比涨幅是2005年7月中国扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅。他同时介绍，今年1至11月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.3%，新建商品住房销售价格同比上涨7.9%。

　　同期，在深圳、广州、上海、北京等城市，开始出现一些原来销售很旺的地段变得有价无市的现象，而且这一趋势正愈演愈烈。

　　“所谓‘拐点’，事实上我认为珠三角市场的确是这样，可以说拐点已经到了。而这一区域的确有泡沫存在。但是在上海、华东地区，市场比较稳定。这两年涨幅没有深圳、广州猛烈，调整的压力就会小一些。北京的情况就更加特殊，很难简单下结论。”在16日晚的媒体聚会上，王石这样说。

　　王石并不愿意让外界将万科与“激进”联系在一起。他认为，这一年来，万科走得还是相对谨慎的。拿增发为例，按照万科原定的增发额度和增发时的股价状况，可以增发更多，但他坚持按照原来预定的规划，不作更多增发。

　　另外，“我们内部已经有一个共识，2008年，万科不拿‘地王地’。去年，媒体广为报道的十几块‘地王地’中，万科占了两块，包括福州和东莞。虽然这两个地方不是最热的，但我们也有所反思。”王石说，“2008年拍地，只要超过合理预期，万科不会跟进。”

　　这是王石第一次正面说到“地王地”的问题，虽然是在一个非常“私人”的场合。

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万科岁末斩获多项大奖

稿件来源：成都日报           2007-12-21 4:10:14
         
         
四川新闻网-成都日报讯：

　　
　　由国际权威杂志IR Magazine主办的“2007年中国投资者关系”系列奖项日前揭晓。万科企业股份有限公司再度荣膺“最佳投资者关系大奖”、“最佳投资者会议奖”以及 “最佳投资者关系主任”等多项大奖。近期在香港举行的第四届中国国际地产周上，万科也荣获了“中国房地产杰出资本运作企业”大奖。

　　万科集团执行副总裁、董事会秘书肖莉认为，万科的投资者关系是建立在长期的、非阶段性的、非功利性的基础上，始终坚持为投资者提供有价值的服务。基于持续的努力，公司和投资者之间建立了长期的信任关系，同时也为公司在资本市场的发展创造了良好的条件。

　　专家评价，作为中国上市历史最长的企业之一，万科在投资者关系及资本运作上积累了丰富的经验，并形成了独具万科特色的管理文化。公司“做简单不做复杂，做透明不做封闭，做规范不做权谋，做责任不做放任”的价值观，既体现在内部治理的环节中，同时也完美地契合了在投资者关系上规范透明的理念。持续增长的业绩，以及阳光透明的形象，使公司赢得了投资者广泛的认可。

　　又讯：在上周举行的“海螺行动II”——“中英‘解决城市低收入人群住房问题’比较研究”项目研讨会上，作为项目重要成果之一的《双城笔记—— 中英解决社会住房问题的思想火花》，被正式提交给建设部住宅与房地产业司。对我国“完善住房保障体系、解决低收入家庭住房”，推动“中国城市低收入人群居住保障”，具有借鉴国外经验、采他山之石以攻玉的重要意义。而作为已连续两届主办此次活动的万科，其董事会主席王石表示，城市低收入人群的居住问题，是万科承担企业社会责任的项目之一，万科将继续通过“海螺行动”，深化对英国及其它国家在社会住房领域的研究。

　　记者 刘春

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http://house.hexun.com/2007-12-21/102433721.html

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房地产还不出现拐点才是咄咄怪事！
作者: 王石
时间: [ 2007-12-23 18:24 ]

[zjhnfroly] :

当出现房价出现“拐点”后（当然中国东西南北中，不能一概而论），万科“09年发力”能实现吗？

sjdyw:

他是说错话了，所以他不想回答你的问题。

王石：
你才说错话了。房地产还不出现拐点才是咄咄怪事！

中国大陆房价走势正处在一个拐点上，但不是房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。
中国东西南北中，幅员辽阔，各地区所处的房市周期不同，调整的幅度也不同，深圳一个地区紧邻的两个城市表现的也不尽相同，不能一概而论。

09年万科发力，是指得万科在2009年形成住宅产业化的规模制造能力，届时市场还在盘整的话，万科的竞争优势将更加彰显！

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信贷从紧 北京地价回调预警
http://www.sina.com.cn 2007年12月22日 12:00 中国经营报

　　66万平方米准地王流标

　　李乐

　　年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。

　　同在北京清河，两年前这里诞生了一块25.65亿元的“地王”；而日前，一块66万平方米的“准地王”在这里蹊跷“流标”。

　　在业界看来，加息、银行信贷从紧的措施效果开始显现，向来攀高的北京地价正在迎接短期调整的可能。这与已经开始逆转的珠三角房价一起，构造出中国房价未来的“新想象空间”。

　　准地王出让“生不逢时”？

　　猜对了开始，却猜错了结局。

　　正如地产商所料，北京市年底出现久违的“好地”：66万平方米的“清河营村住宅及配套、商业金融(1号地)项目用地”(下称1号地)。

　　然而，1号地却意外地以“流标”的方式，演绎了自己特殊的命运。12月14日，由于投标公司未达到三家，北京今年出让面积最大的一块土地意外流标。据了解，按照北京市国土局、土地储备中心设定的规则，1号地必须由三家公司同时投标才能进入“出让程序”，而直至12月14日开标之时，仅有两家企业正式递交标书。

　　“据我所知，这其间曾经有第三家企业有过意向，并且履行了一定的程序。”12月19日，北京地产界一位权威人士告诉记者，最初对这块土地显现出浓厚意向的共有三家公司，其中包括首开集团旗下二级法人天鸿集团的一家子公司，以及另外两家“北京本地注册”的开发企业。

　　然而，最终正式提交标书的只有天鸿集团的子公司和另一家企业，在招投标程序进入到开标阶段的最后一刻，“第三家”企业改变策略，撤出投标程序，最终导致外界给予厚望的“准地王”出让无疾而终。

　　同样令业界奇怪的是，在这块2007年单幅出让面积最大的土地上，以往知名房企“争食肥地”的情景并未上演。至于个中原因，一位在香港上市的内地房企的高管分析，由于时近年底，公司正在着手于明年的财务安排，而今年拿地的任务也已完成，因此，对这块条件不错的土地未予出手。

　　记者从其他几家在香港上市的内地房企得到的答案与此类似，“出于公司整体的考虑和财务安排”成为了“主流答案”，在岁末年初大型房企正在进行来年财务安排之时，1号地的此时“出世”“生不逢时”。而在近日北京出让的5块土地大部分也都遭到市场冷遇。

　　银根效应

　　说到底还是“钱”的问题。

　　“并不是这家退出的公司对这块地不感兴趣，而是财务安排的问题。”前述权威人士对记者说。所谓财务安排，即是该企业明年一季度的预售楼盘按揭贷款额度没有最终确认，在这种情况下，企业自然没有胆量在土地上“一掷千金”。

　　尽管自2003年央行发布121号文件后，各商业银行已经不再对开发企业发放土地购置贷款和流动资金贷款，但地产商拿地的“底气”依然与银行信贷未来的“松紧”有直接关联。据北京师范大学金融研究中心主任钟伟的调查，地产商的绝大部分现金流，均来自于银行发放的按揭贷款。

　　根据钟伟的研究，房地产企业已购置而未开发的土地上沉积的银行贷款，超过90%的来源是银行按揭贷款。在钟伟主持的“地产企业囤积土地情况报告”中指出，沉淀在土地上的银行贷款高达两万亿元。

　　由此，今年10月以来，对房地产信贷政策，尤其是按揭贷款政策的收紧，显然开始影响地产商今后在土地上的投资能力。“如果没有足够的按揭贷款形成销售回款，地产商能投入在土地上的资金，就要受到影响，这是一个资金链运作的问题，按揭贷款是关键环节。”钟伟向记者强调。

　　最终从1号地“临阵脱逃”的这家企业正是碰到了这样的问题。据记者了解，按照计划，该企业在明年3月前将有两个楼盘陆续开盘。按惯例，在本年度末，开发企业应与商业银行确定来年的按揭贷款额度，以保证资金链条的顺畅运营。

　　“但现在银行拖着没办，因为明年银行是按季度核算信贷指标，但银行自己的指标还没有确定下来。”前述权威人士告诉记者，除此之外，今年10月至今，这家企业的几个在售项目，同样受到按揭贷款信贷政策的影响，总体回款水平下降，最终导致他们缺乏足够的“底气”在土地市场上“一掷千金”。

　　短期调整

　　中国土地综合开发研究院副院长孙友云认为，目前，信贷、金融、土地市场基本已经捆绑成为一体，房地产企业拿地越来越不依靠自有资金。“信贷政策调整的影响是平等的，每个企业都会遇到，这可能在短时期内抑制住企业的购买力，从而实现一个短期的地价调整。” 孙友云预测，明年一季度地价面临短期调整的可能性最大。

　　在12月14日，1号地块的开标现场，一位地产商就曾表示，在房地产未来市场尚不明朗的情况下，不会贸然在土地市场出手。一位参与了近期土地开标工作的人士告诉记者，“已经很难看到像前两年一样，动辄把标的价格翻倍之后投标的现象了。” 此前，上市公司动辄便以翻倍的报价杀入土地市场，在一定程度上，抬高了土地价格。

　　“中国土地市场上最具实力的‘买家’，也有可能在明年有所收敛。”孙友云判断，即便是上市公司可以利用增发等资本手段获取资金拿地，但内地监管机构对于定向增发的监管已经日趋严谨，目前牵涉地产业务的ST金泰(600385)、泛海建设(000046)等大规模的定向增发，证监会都未批准。因此，上市公司的资金链在相当大的程度上，仍然要看未来销售回款的“脸色”，而按揭口径的收紧，不得不让上市公司也开始做出谨慎的预期。

　　“我个人判断，明年一季度无论是房价还是地价，都存在极大的调整可能，即便是上市公司，在新一年的年报发布之前，投入大笔资金在土地市场上购置土地的可能性很小，因为，在未来信贷政策不确定的情况下，贸然支出大笔资金，必然会影响到公司的财务报表，进而影响到股价。”钟伟说。

　　孙友云提醒记者，地价的短期调整期间，也不排除有个别地块会以高价成交。“所谓调整，是大势，这个过程中，一些条件很好，位于城市核心区的土地，仍然可能出现高价成交的局面，但只是个别，大部分的地块价格会比较稳定，个别地块的高价成交，很难再像以前一样，短时期内迅速在价格上形成传导作用。”他说。

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吃螃蟹不易 限价房遭遇暗流
http://bj.house.sina.com.cn 2007年12月23日10:21  中国经营报

　　最近一想到买房的事，广州国土资源工程学校的金老师(化名)就又喜又忧。

　　离他的学校骑车不过半小时路程的万科地产(000002)广州东郊科学城限价房项目，很快就要上市了，学校工会已贴出通知，凡符合政府规定条件的教职员工都可以申请购买。

　　按政府不久前的口径，这些条件包括“过了晚婚年龄、首次置业、有广州本地户籍”。金老师今年也“奔三”了，正愁着买房子结婚，条件倒也一条不缺。

　　但12月18日正式发布的《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》(以下简称《试行办法》)中增加了一条：个人申购者本人税前年收入须在10万元以下。收入不错的金老师，正好卡在这个门槛上。

　　他决定不管那么多，先登记了再说。“这么好的机会肯定要抓住，收入这东西，税务局都查不清，政府还能卡得住吗？”他说。

　　购房者：资格审核 雾里看花

　　金老师早就看中这个科学城的限价房楼盘了，虽说距市区稍微远了些，但房子质量不错，园林配套一样不少，听说将来附近还要通地铁，总售价才不过在45万元到57万元之间——要知道如今广州市区买一套房子，动辄就要花上百万元了。

　　尽管担心自己的真实收入水平可能影响购房大计，他还是不时自我安慰一下。据他说，不少在城中村里有好几套出租屋的老广州人，也打算排队申请限价房。“人家每月光收租金多的就好几万元，我不比他们更需要限价房吗？”他反问道。

　　按上述《试行办法》规定，申请购买限价房者的收入等情况须“如实自行申报”，却没有明确设定收入审核程序。金老师“铤而走险”，正是看到了其中的“漏洞”。

　　广州国土房管局新闻发言人黄文波称，为避免申请人不如实申报收入，政府将严格执行“购前公示、事后处罚”的措施。如公示期间未能发现申请人虚报、瞒报收入情况，购房后一经举报或发现，将收回房屋，并永久取消购买限价房资格。

　　一位参与制定《试行办法》的人士向记者表示，政府如此严厉实属无奈。“国内与收入查核相关的各种配套制度尚不完善，如果完全由国土部门事前审查购买资格，费时耗力且难以准确，不利于正常销售推进。”他说。

　　在采访中记者又发现，一些已经买房的年轻人有意将名下物业转到家里的长辈名下，自己再去申请。对此，广州最大的中介代理商合富辉煌 (0733.HK)首席分析师黎文江表示，申购条件规定“本人在广州市区没有独立套型住宅自有产权登记记录”，此前购置房产政府部门都会记录在案，即使物业过户了，还是买不了限价房。

　　开发商：进度难控 势成“鸡肋”

　　2006年9月，广州在国内率先拍卖限价地，被视为“吃螃蟹”之举，但当时由于起拍价较高，“限价”又被指实为“抬价”。起初开发商对于这些限价项目兴趣极高，保利、万科等争相竞夺。根据合同规定，广州最早的限价房项目应该在今年10月面市，由于销售方法迟迟未确定，一直难以推出。

　　与市民千方百计申购的热情相比，开发商对限价房的态度却日渐冷却。“不管什么销售方法，我们希望能把房子尽快卖出去。”一位不愿具名的限价房开发商人士对记者说。他们开始担心政府与申购者之间“猫捉老鼠”的游戏，会落入“隐瞒——审核——惩罚”的泥潭，最终让楼盘销售受挫，得不偿失。

　　广州市政府有关部门曾公开表态，限价房开发是“长久政策，灵活措施”，换言之，销售方法可能随时有变。国土房管局新闻发言人黄文波也对记者表示，限价房销售对象不是一成不变的，在优先解决本市户籍人口需要之后，也会将常住人口纳入供应范围，从申购者职业上说，教师、公务员甚至进城务工的农民工等等，都在政府考虑之列。

　　“本来公司积极参与开发限价房，部分原因就是觉得即使利润率不高，但开发周期短，在政府支持下销售速度应该会非常快。”一位限价房项目负责人说，“公司希望通过这些短平快的项目，加快周转合理盈利。”

　　可政府的“灵活措施”， 无疑让希望规则相对稳定的开发商头疼。以广州第一个限价房楼盘保利地产(600048) 开发的西子湾为例，早在今年“十一”前后，该楼盘就可以上市发售了，但政府的限价房销售管理办法迟迟未能出台，导致开盘时间一再押后。而目前按政府要求，该盘现场销售名义上以开发商为主，房管部门将派工作人员现场办公，对申请购房者进行预登记并审核其资格，待审核结果反馈给开发商后，再通过公开摇珠方式，确定购房先后顺序。

　　“开发商并没有能力审核申请人的条件，只能由政府部门来做。”日前接受记者查询时，保利西子湾一位负责人多少有些无奈地表示。但他不肯更多评论政府的有关政策。

　　政府：高开低走 骑虎难下

　　起初不少中小开发商对限价房兴趣甚浓，普通商品房日渐高昂的地价让他们倍感吃力，而限价房利润率不高，销售却有保证，无疑也是一条新路子。但政府明文规定“凡限价房项目，开发建设单位不得进行土地和在建工程的抵押”，没有了银行贷款支持，他们只有望洋兴叹。

　　政府这样做，本意是希望让更多有实力的大开发商参与开发限价房，同时也不愿看到折价出让的限价地，到头来又成了开发商的融资工具。可惜“水至清则无鱼”，让大小开发商都意兴阑珊。

　　也许正因为如此，广州新一轮限价地拍卖由热转冷，到了难以为继的地步。11月底，广州推出两幅位于市郊番禺、花都的限价地，拍卖现场居然无人举牌。后来其中一幅由一家不太知名的开发商从网上报价投得，据悉这家来自外地的开发商对限价房项目本身兴趣并不高，只是有意借此进入广州市场。另一地块则由刚刚赴港上市急于增加土地储备的奥园集团(3883.HK)以低价投得。

　　此前已拿下限价地块的一些开发商，则对前景持保留态度。一位上市房企老总私下表示：“如果可以的话，甚至考虑放弃已拿到手的限价房项目。”

　　自去年8月起，广州市政府率先出面吃限价房“螃蟹”，先后出让共14幅限价地，是全国出让规模最大的城市之一。但广州“十一五”规划中承诺2006年、2007年两年共出让340多万平方米限价房用地，如今实际完成进度只及原承诺的一半左右。

　　政府煞费苦心推出的限价房，最终能否满足真正有需要的家庭，“走钢丝”式的限价房开发及销售政策，又如何平衡各方利益，让这种尝试得以长久实施，而不仅仅是昙花一现，草草收场呢？

　　心存侥幸的金老师没有想得那么远，只希望自己能顺利“摇”到一套房子，也许五年期满后转手就能大赚一笔。

　　相关　成都“限价房”样本

　　成都也是国内较早发售限价房的大城市，多由国资背景企业开发，第一批限价房今年3月份便已推出。近期政府在户口和收入等方面放宽了申购条件，部分海归人才只要在事业单位工作满3年后也可申购，但反应未如预期热烈，12月初推出的四个限价房项目共计7600多套房源中，经过三次摇号后仍有1400 多套房源剩余。

　　在当地大多数市民看来，限价房有些可望不可及。一方面部分限价房每平方米4000元以上，对真正的中低收入阶层来说，仍然负担不起；另一方面，担心申购程序不公平，到头来白费力气，也成为影响人们热情的重要因素之一。张明

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年底卖地小高潮北京开发商争抢小地块
http://bj.house.sina.com.cn 2007年12月23日10:41  21世纪经济报道

　　从11月开始,北京土地整理储备中心就开始集中放量土地。

　　"从目前北京土地储备中心推出的地块信息看,截至11月底,商品住宅用地成交不足430公顷,比1200公顷计划还差770公顷,正在交易的地块面积约397.79公顷,今年末计划入市的地块700公顷,因此商品住宅用地在年底大量上市。"北京中原地产总经理助理颜光茂在接受本报记者采访时坦言。

　　冰火两重天

　　12月14日,北京市国土局土地交易大厅上演了一场罕见的"冰火两重天"。

　　这一天,五个居住用地的地块同时开标,广营乡清河营村住宅及配套、商业金融(1号地)却因"流标"而被众说纷纭,甚至有业内人士指出,在楼市"拐点"说法风行的情况下,北京土地市场或将也出现"拐点"。

　　据了解,该地块建筑面积66万平方米,其中住宅部分是今年出让的建筑面积最大的一块住宅用地。而"流标"的原因则是,按招标规定必须达到三家开发商投标才能进行开标,而此地块的投标开发商仅两家。

　　一位不愿意透露姓名的开发商则直言,该地块体量过大,对资金的要求比较高,而目前北京房地产市场前景还不明朗,"拿这块地心里没有底。"

　　同样是处于广营乡清河营村,其余三块土地的命运却大相径庭。据了解,朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融2号、3号、4号地的竞争都十分激烈。其中,2号地招标底价为14.328亿元,共收到5份有效投标文件,北京合生、华润等参与投标,合生更是出价35.96亿元。

　　而最引人注目的还是中关村甲3号住宅及商业、办公项目用地。该地块因位于中关村区域少见的黄金地块而引发了包括SOHO中国、龙湖地产、保利等众多地产大鳄参与投标。

　　据了解,该地块规划建筑面积达18万平方米,其中,SOHO中国(0410,HK)报出22亿元的全场最高价,按此计算,楼面地价已达1.3万元左右。除此之外,北京东方宝业房地产中心报出16.5亿元,北京华川卓越投资有限公司报出17亿元,保利地产(600048.SH)报出16.18亿元,重庆龙湖和北京时代华人组成的投标联合体报出20.6亿元。

　　非常明显的是,就在此后的几天内,北京土地市场的"冰火两重天"仍在蔓延。

　　12月17日,国土局再次推出位于北京顺义区的五块土地,却不料遭遇无人竞价之痛。然而,12月18日,华润置地(武汉)发展有限公司经过 274轮激烈竞价,以15亿元的价格拿到北京门头沟新城冯村地区一期居住项目用地,这个价格比44332.17万元的挂牌起始价高出2倍多。

　　"我粗略计算了一下,华润(武汉)公司拿下的这块地楼面价不少于9000元每平方米。"颜光茂直言。

　　记者从北京市国土局方面也了解到,年底前还将有69块土地入市,其中,住宅及含住宅项目用地达52块,总供地面积达825.1万平米(含7块未定规划建筑面积的地块),总规划建筑面积达899.8万平米。

　　守与攻

　　"之所以会出现这种现象,主要还是基于不同企业对于未来房地产市场的不同判断。"颜光茂中肯地指出。

　　的确,据记者了解,目前,北京楼市也像广州和深圳一样被笼罩在"拐点"的恐慌之中,特别11月份的统计数据出来之后更是如此。根据北京市房地产交易管理网统计数据显示,11月普通住宅开盘整体均价为12531元/平方米,环比10月份下降了3.9%。而北京房屋交易量又出现两年来最低点。正是这种因素,开发商在拿地时出现了分歧,不再像之前齐刷刷地去竞地,甚至有人放言,不排除北京地价也将走低。

　　然而,颜光茂也特别强调,某一块地的冷或热都不能代表一个市场的走势。他坦言,企业的理念、产品线以及资金情况都制约了拿地计划。

　　"年底前如果52块土地成交顺利,未来一两年将会有7万余套90平米的中小户型商品房形成实际供应,而北京今年截至11月中旬成交的住宅也只有 129879套,按照2007年商品住宅的销售速度来看,这批房足够市场用半年时间来消化。"中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为,如果这批受 "9070"政策限制的中小户型商品房能够及时入市并形成实际的供应,对未来的一两年的房地产市场会产生很大的影响。

　　赵晨明将这种影响概括为三部分:首先,能够有效地缓解严重的供需矛盾,解决居民的购房困难问题。其次,商品房大量供应能够平衡供需差距,有利于平抑居高不下的房价。第三,土地的集中供应将会缓解开发商"地荒论"的焦虑,减少盲目的天价拿地,促进房地产市场的理性回归。

　　据中原地产提供给记者的数据显示,2007年1—11月,北京城八区商品房楼面地价的成交均价为5821.89元/平方米,同比增长 25.55%。值得注意的是,郊县地价增幅更是高达89.62%。体现在房价上,无论是价格还是涨幅均创历史新高,1-11月平均单价达11377元/平米,较2006年涨幅达41.2%。

　　然而,赵晨明也认为,根据房地产开发的1-2年的周期来计算,今年年底出让的土地最快也将在2009年才能形成实际供应,"土地市场表现出来的是政府、开发商与消费者的多方博弈,而博弈的结果很可能就是明年价格趋稳,涨幅大大放缓。"颜光茂指出。

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上海再现捂盘 大部分楼盘选择了观望等待
http://bj.house.sina.com.cn 2007年12月23日10:50  21世纪经济报道

　　上海报道 本报记者 田新杰

　　12月18日,上海鹏欣集团在股改非流通股禁售期满规定期限内,减持浦东建设(600284·SH)达上限,占总股数的5%,实现成功套现。其间,浦东建设股价从5.41元起步,最高达到16.46元。

　　与房企在资本市场悄然套现相比,一些开发商则通过适当增加供应量并调整营销方式,试图刺激成交量,则更引起业内关注。

　　不少开发商变相捂盘豪赌来年新行情。

　　"从网上的楼盘销售价格变化情况看,其实最近一段时间,真正有明显调整价格的楼盘还并不多,有的也仅是通过销售策略的调整进行一些小幅度优惠折扣。"佑威房地产研究中心主任薛建雄告诉记者,其实本身新开楼盘和新增供应量也已逐渐进入相对的低谷,随着年底的临近,在短暂的个别楼盘放量供应后,大部分楼盘选择了观望等待。

　　佑威机构数据显示,11月,上海楼市商品房成交量环比下降了8.10%,仅成交194.73万平方米。其中商品住宅成交量连续两月降幅接近两成,11月仅成交11800套139.61万平方米,环比降幅达17.26%,即使与去年同期相比,今年11月的成交量仍然下降了1.16%。

　　薛建雄指出,大部分楼盘赶在今年销售的黄金时期前开盘,目前销售已经过半,对开发商而言,资金回笼的目的已基本实现,接下来的任务不是回笼资金,而是充分把握所剩房源,逐步提高销售价格,获得更高的利润。"卖几套提高一档价格的楼盘多为这种情况,实际上造成了统计数据显示成交价格上涨反而是在 10月以后,尽管量比较小。"

　　而11月之后,开发商尽量把开盘时间往后延。"至于避免涉嫌捂盘,方法其实很多,比如通过种种借口拖延办理预售证,就能轻而易举把房子捂到明年再卖。"薛建雄表示。

　　上海短期内无法扭转的供不应求局面,令开发商更期待捂盘至明年等待新一轮暴涨行情。

　　不过也有专家对这种方式提出质疑,现在的市场环境正在经历根本性变化,通过对税费、信贷的调控,需求将得到正确引导,以往供不应求的关系将随着需求方的调整而有望出现逆转,从这个角度而言,开发商选择在这个时候捂盘,"将是一次豪赌。"

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招商地产：被腰斩的神话
http://www.sina.com.cn 2007年12月23日 14:44 中国经营报

　　新浪提示：本文属于个股点评栏目，仅为证券咨询人士对一只股票的个人观点和分析，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

　　作者：龙飞、段铸

　　2007年10月的最后一个交易日，招商地产(000024) 创造了中国A股房地产上市公司股价神话。当日盘中，招商地产突破100元/股，成为A股历史上第一只股价突破百元的地产股。11月1日，招商地产继续冲高至102.89元/股，收于99.73元/股——如果从“2·27”大跌后股价启动算起，到11月1日，招商地产8个月内累计涨幅超过500%。

　　然而，从这一天开始，招商地产的投资者噩梦来临。其后短短一个半月内，招商地产四次出现日涨跌幅偏离7%以上，12月18日，招商地产收于51.30元/股，较最高点下跌50%。

　　一直保守稳健的招商地产，为何在2007年末上演了这么一出悲喜剧？

　　“父亲的故事”

　　如果将镜头回放至2007年年初，我们不难找到这幕悲喜剧的根源。“我们要再造一个招商地产。”2007年年初，招商地产掌门人林少斌信誓旦旦地举起酒杯，给投资者许下了一个美好的憧憬，也开启了招商地产股价冲百再回落的大幕。

　　“系出名门，典型保守”，这是2007年以前外界对招商地产的一致评价。多年前，招商地产就与万科A(000002)并称为深圳两大实力巨星。出租与开发销售并举，一直是这家稳健房企的典型发展模式。

　　但过分的稳健，使招商地产与固步自封画上等号。2006年年底以前，除了深圳，招商地产在全国其他城市仅有不到10个项目。进入2007年，招商地产已被万科A远远抛下。当万科A今年的销售额跨过400亿元之时，其预计销售额尚在40亿元徘徊。今年一季度，招商地产的土地储备仅400万平方米，不仅落后于万科A，也低于保利地产(600048)、富力地产(2777.HK)等一批地产新贵。在这个以资产多寡为房企估值依据的年代，招商地产的发展模式面临挑战。

　　在这样的背景下，林少斌将招商地产的战略变更为“以地产开发的规模扩张为主要目标，辅之以持有物业”。截至12月初，招商地产已经耗资超过70 亿元购买土地，而去年此项花费仅为27亿元。截至目前，招商地产已经在全国8大城市启动共计18个房地产开发项目，新近获得的土地储备超过3000亩。

　　“市场给予了它这样一个机会。”广发证券房地产分析师花长劲认为，在宏观政策对房地产的限制大环境下，只有类似万科A、保利地产、招商地产这样的公司有实力四处拿地，其他现金流不够、规模小的公司没有这个优势。

　　但真正令投资者青睐的，还是它实力超凡的大股东。招商地产实际控制人招商局，对其转型的支持可谓空前。“从今年9月份招商地产成功实施定向增发，就可以看出大股东的态度。”花长劲说。此次定向增发募集的23亿元资金，由蛇口工业区有限公司(实际控制人同样为招商局)以现金全额认购。

　　除现金支持外，招商局不断向招商地产低价注入优质物业，此次定向增发中，招商地产仅用每平方米1万元的价格就购入了蛇口新时代广场，这个深圳西部金牌写字楼，出租率达97%。

　　但市场的期待远未结束。招商局控股的蛇口工业区尚有近200万平方米的土地有待注入，而在厦门，素有“第二蛇口”之称的漳州开发区更有着近 25.6平方公里的商业住宅项目。“如果这些项目陆续注入，那么招商地产的资产足以让人瞠目结舌。”招商地产的一位高级管理人员表示。

　　“一个保守而又实力超群的父亲，决定要全力支持儿子的事业。”正是这样一个故事，赋予了市场足够的想象空间，也把招商地产托到了百元高峰。

　　成败皆机构

　　谁也未曾想到，高潮过后迎来的却是噩梦。从11月1日开始，短短一个半月时间，招商地产股价下跌了50%，而同期沪深两市房地产指数跌幅仅为24.54%。

　　“最主要的原因还是国家调控对地产行业的打压。”行业分析人士普遍认为。从10月开始，以二套房贷为代表的调控政策，给行业当头一棒，导致机构投资者对未来地产股的估值及走势出现了严重分歧。

　　资料显示，自11月12日至12月12日，招商地产连续四次日跌幅偏离值达到7%，买入和卖出的前五名均为基金。12月12日，招商地产跌8.06%，成交额6.3亿元，成交额排名前十大户头均为机构专用通道。

　　招商地产2006年年报显示，截至2006年12月31日，股东户数17925户，户均持股34523股，股东户数和筹码集中度都趋于集中。2007年三季度报，这两项数据更上升到12631户和66888股，股东户数和筹码集中度等级为“非常集中”。

　　业内人士认为，招商地产这次跌幅大于行业平均量，主要原因是前期涨幅巨大。招商地产股价从今年“2·27”大跌后启动，直至11月1日最高点位，8个月内累计涨幅超过500%。另一方面大股东优质资产的注入速度并非如想象中的快速。市场对招商期望值偏高。而在这一轮涨跌中，机构始终是主导力量。

　　周期与模式之惑

　　此外，分析人士认为，股价被腰斩与招商地产发展模式尚未成功调整，有着莫大关联。此次房地产宏调，最先出现楼价调整的正是深圳，而这个城市恰好是招商地产的大本营。数据显示，在2004年至2006年的三年中，招商地产深圳公司业务净利润占公司比例分别为82%、75%和78%。

　　尽管今年招商地产四处拿地，但各地项目大部分处于开工初期，招商地产的主业依然在深圳。消息人士透露，目前招商地产50%以上的利润来源仍然集中在深圳。其股价被腰斩，正是投资者对深圳楼市忽然下跌的恐慌表现。

　　也有市场人士认为项目集中在深圳对招商地产的影响不一定都是负面。花长劲正是其中之一。他认为，现在深圳可开发土地越来越少，一定意义上说这不但不构成招商地产的风险，反而在房价走高时成为它的利好。

　　另外，今年招商地产已在全国取得近250万平方米的土地，能否顺利开发消化，最后转化为利润，是投资者对其另一疑问。借助大股东的强势，招商地产一直倾向于“慢工出细活”，开发周期普遍较长，2007年，招商地产预计开发面积超过360万平方米，而预计销售面积仅为32万平方米。而同期万科A预计开发面积700万平方米，竣工面积可达600万平方米。较长的开发周期，对该公司财务以及管理都会形成一定压力。

　　招商地产今年虽然在全国拓展了诸多项目，但除了大股东的全力支持外，尚未显示出成功的商业模式，这也暂时难给予投资者足够的信心。这种情况在房地产企业中屡见不鲜，以今年赴香港上市的碧桂园(2007.HK)为例，其习惯于在市郊发展与商业酒店结合的大型物业，这种模式能否拓展至全国，前期一直受质疑。在投资者充分理解其发展模式前，碧桂园的一度跌破招股价。但在碧桂园成功证明自己可以在全国复制此模式，并且拥有众多土地储备时，其股价马上获得近70%的上涨。

　　相对于万科A、保利地产等有着清晰开发战略的全国房企，在调控日益升温的背景下，招商地产显然需要更多的时间来证明自己。

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圣诞节的礼物（飞行商务之十四）
作者: 王石
时间: [ 2007-12-24 22:28 ]


东方网记者靳慧12月24日报道：中国2010年上海世博会企业参展取得新进展。近日，万科企业股份有限公司向上海世博会事务协调局正式确认，将以独立建馆的形式参展中国2010年上海世博会。这是继上汽-通用和中国移动之后第三家确认建馆参展的企业，同时，也是第一家确认参展的非合作伙伴企业。

　　今天上午，上海世博会事务协调局副局长周汉民会见了万科企业股份有限公司董事长王石，双方就建立上海世博会万科企业馆的相关事宜进行了交流和探讨。

　　周汉民介绍说，上海世博会组织者的招展工作包括国际招展、国内招展、企业招展和城市最佳实践区招展。企业馆并不仅仅是展示商品或已应用的技术，更重要的是要把自己的能量进行文化包装，通过浅显而隽永的形式得以展现。希望万科凭借高科技手段和喜闻乐见的文化形式，把企业馆建成一个老少皆宜的精彩展馆。

　　王石表示，能参与世博会是企业的一种荣耀。上海世博会充分利用旧厂房进行场馆改造的设计理念，给万科留下了深刻的印象。万科在建企业馆时，将强调速度、质量和责任。万科的使命是“建筑，无限生活”，这与“城市，让生活更美好”的世博会主题非常贴近。万科将在国际展台上以一种震撼的表现手段，展示和演绎人类社会共同关注的话题。


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王石：建议三四年后再买房
http://www.sina.com.cn 2007年12月24日 20:24 CCTV经济半小时
　　王石：这次调整不同以往

　　最近关于楼市拐点的问题成为各界最关注的焦点，经济半小时栏目前不久曾报道过深圳和广州房价下跌的情况，引发了楼市拐点的讨论，其中万科董事局主席王石在接受媒体采访时表示，深圳楼市确实出现拐点，万科同时下调了自己在深圳和广州的楼盘售价，降价幅度最高达到15%，那么深圳和广州所出现的这种拐点是暂时的还是代表着一种趋势？这种降价的趋势有可能在全国的其他城市比如北京上海出现吗？我们今天的节目专门采访了万科集团董事会主席王石。



    “房价上涨，已经上涨到中产阶层感觉到买房子非常吃力的时候，这个时候房市就快要出问题了。”



    “这两年国家政策是调整一次房价就上升一次，但我觉得这次与以往不同，要清醒认识到，一方面是消费者已经承受不住了，第二是国家的调整不仅仅是对房地产，整个通货膨胀的压力，整个的投资热钱多，这次一定要货币回笼。”



    “建议三四年之后再买，第一，房地产质量还有待大的提高，不仅仅是建造质量，还有售后服务质量；第二个就是房价，三四年之后，你一个中产阶层存这么多年钱还买不起房子的话，我觉得市场是有问题的。”



    “现在造成社会上的形象就是：这些地产上市公司寡头垄断、圈钱、高价拿地，反过来再维持高价，所以我借着在中央电视台《经济半小时》这样的栏目上声明：2008年之后，万科绝不拿地王。”

　　“中产阶级买不起房，这个房市有问题”

　　赵赫：“王总，我知道在前不久一个会议上，你曾经表达了你的观点，说现在中国楼市已经出现拐点，你具体是指什么？”

　　王石：“当时是在一次公益活动在回答记者提问的时候，记者问的问题很长，大意思是广州的房价下降，深圳房价下降，作为万科的董事会主席，你是不是认为现在楼市出现拐点？我指的拐点第一个是出现了一个转折，这个转折不是像股票市场这样大升大跌，是从一种市转到另外一种市，可能是带有这种盲目的亢奋的预期的房地产增值情况下，一种盲目的带有推进性的追风，已经是一种理性的回归，显然这是指理性的回归，是指广州、深圳，也是一种理性回归，这种理性回归用于全国也可以这样说，因为最近中央连续的加息，连续对于房地产的调控政策，再加上提高银行的准备金，可以预期准备金还会继续调，显然房市的需求、正常消费都有很大的影响，实际上从万科掌握的资料来讲，就深圳、广州、东莞、上海、杭州、北京、天津这么几个城市来比较，今年10月份和去年10月份同期差别是非常大的，比如说深圳和去年同期10月份相比，他楼市萎缩的82%，萎缩的是非常厉害的，这个有两个因素，一个是供应量有限，第二个需求量也受到很大的抑制，广州萎缩了44%，在广州、深圳中间的东莞却上升了27%，北京和去年相比是有所下降，按照我们掌握的资料是下降9.2%，但是旁边的天津是在上升，上海是下降15%，但是杭州上涨20%几，我们从这几个城市来看，他们在一起但是表现也不一样，所以我觉得像中国房地产市场这么大，已经是不同城市东南西北中比较大，更不要说西部和东部城市之间的差别就更大了，不能一概而论，确实现在从一种盲目的带有亢奋的，追求担心不买价格会更贵这样的趋势趋于理性。”

　　赵赫：“确实当初大家都纷纷职责房价过高的时候，房价还在不管不顾的上涨，现在确实出现了一些新的情况，像你说的珠三角地区已经出现房价下跌的情况，还有一些城市出现了有价无市的状况，对于市场如果出现持续的调整，对开发商意味着什么？”

　　王石：“房价这样的上涨，已经上涨到中产阶层，就是年收入在6万人民币到20万人民币这样一个阶层，他们已经感觉到买房子非常吃力的时候，这个房市快要出问题了，所以在现在疯涨的情况下，再不抑制住是一定会出问题的，而且感觉到和东南亚的泡沫经济、和日本泡沫经济某个阶段是蛮相似的，所以说这种对他抑制消费，我觉得尽管是行政手段社会上有很多不同反映，我个人认为是非常有必要的。”

　　赵赫：“前不久万科在深圳和广州有新盘低开的现象，这是对市场的回应吗？”

　　王石：“这个是从两个方面的回应，第一个我们应该有一个理性的思维，当中产阶层感觉到房子买不起的时候，你就要警惕了，因为这个市场可能要出问题，你要采取一些对策，这是要发展商本身自己要来反映的；第二个是现在宏观大政策形式一定要看清楚，实际上我们消费的类型是有一种二八现象，就是更多财富聚集在20%人手上，他们可能买第二套房、第三套房、第四套房，他们是投资行为，他们本身的住房已经解决了，宏观调控本身是抑制二次购房的时候，按揭准备金的提高、利率的提高会抑制他们购房的，再一个银行也受国家政策影响要开始压缩信贷规模，这个要看到，再一个要有自身风险的思考和市场的判断，就是市场第二次购房、第三次购房作为投资性的，一定是受到很大的抑制，这个时候如果没有对市场的判断，自身会有问题的，本身应该说万科价格的调整，一个是自己的反思，再一个是对宏观调控政策最直接的回应。”

　　“我觉得这次调整不同以往”

　　赵赫：“你刚才说的这些是对开发商的良好建议，还是对手中已经握有房子的人士的良言？”

　　王石：“我觉得对同行更准确一些，因为同行现在还有很多不同看法，很多人认为中国大的层面需求还是非常硬性的，所谓这种调整马上会反弹，因为确实这两年国家政策有这样的情况，调整一次价格上升一次，我觉得这次是不同的，要清醒认识，这个是两方面原因，一个方面是消费者已经承受不住了，这个要清醒的看到，第二个是国家的调整不仅仅是对房地产，整个现在通货膨胀的压力，整个我们的投资热钱多，这一定要货币回笼，要把通货膨胀压下来，当然你房地产首当其冲，如果不看到这样局面的话会麻烦的，再一个应该看到正因为这个市场有这个需求，就是价格调整是非常必要的，而且不要仅仅看到你现在土地价格成本多少，这一年多土地价格累累出现标王，甚至是面粉会贵过面包，这时候让他降价非常痛苦了，如果还是以你原来土地成本价来计算，市场对你是毫不留情的，应该进行调整，再一个应该看到，正因为带有一种盲目的投机性的购房抑制住之后，即使现在应该看到土地供应有限，土地价格的疯涨也就抑制下来了，实际上10月份以来一线城市出现了流标，不是说面粉贵过面包你买不到，而是最后没有人买了，所以土地即使是稀有的也会调整，万科是基于这样的判断进行价格调整。”

　　“目前性价比不高，三四年后再买房吧”

　　赵赫：“对于现在已经具备了一些能力，准备要买房子还是处在一种持币观望阶段的时候，这样的人士你有什么具体的建议。”

　　王石：“我的建议是这样，就我个人来讲，很多人都问我说现在该不该买房子？我说你三四年之后再买吧，三年到四年，为什么，什么意思呢，我不是从价格角度来看，我而是从性能价格比上来讲，因为我认为，性能价格比上来讲，中国和发达工业国家相比，我们这个房子是相当相当不值的，因为你要买房子，长期自己拥有，我建议来讲，因为我相信在三四年之后，因为这几年中国住宅质量一直在改善，你如果和10年前，和20年前相比，有很大的提高，但是和工业发达国家相比，质量上还有很大的缺口，我觉得三四年之后会有比较大的改善，在那个时候去买，不要更多的从价格去买，因为如果是价格，你三四年之后你是一个中产阶层，你存这么多年钱还买不起房子的话，我觉得市场是有问题的，市场一定会被惩罚的，不是惩罚消费者，是惩罚房地产发展商，惩罚社会，当然惩罚当中，高价买了房子的也跟着会贬值。”

　　赵赫：“应该说这几年社会各界对房地产行业指责还是比较多的。”

　　王石：“发展商社会形象不好，甚至很多负面的，这也是一种事实，我想首先第一个是它的产品，刚才讲为什么我建议现在不要买房子，就是等两三年之后，很多海归回来，来了说要买房子，我担心价格高，我都给的建议你等个三四年也不晚，它的质量还是有点问题，比如说和家电、汽车制造业相比，和我们的国产品牌和他们质量相比，确实房地产质量还有待大的提高，那你的质量直接决定了你的形象，所以在相当一段时间，在消协那里，投诉量最大的第一就是对房子，差不多是百分之三十几，所以房地产商必须要致力提高自己的质量，不仅仅是建造质量，还有售后服务质量；第二个就是房价，你就是质量改善了，你房价这么高，当然直接利益得主就是你房地产商，把价格抬高了，你得赚大钱，所以这个形象就很不好，一个买不起房，再一个就是，你赚大钱的前提是我买不起房子，当然这个就更恶劣了。”

　　“我在此声明：2008年之后万科绝不拿地王”

　　赵赫：“还有说到房价过高，也有很多的开发商会谈到因为土地稀缺，地价在涨，像年内我们土地价格也是屡创新高，有些地方甚至出现了面粉要贵过面包，也就是说，我们的土地要贵过房子，这样的一个现象，这个原因是什么？”

　　王石：“这个原因简单来说，当然一个是市场大家都看好，对未来的预期，当然对预期极端的看好，所以只能用亢奋这种词来进行形容，但是显然面粉贵过面包的局面不可能持续下去，因为到头来讲，面包吃不起的时候，因为你面粉还要做面包，你不可能亏损卖，当然消费者买不起面包的时候，你卖面包不能说我面粉贵的理由，我一定要卖高价，那你价格还要下来的，所以这样对投资者来讲风险是非常非常大的，之所以日本泡沫经济，我想就是透支未来透支的太厉害，当市场撑不住的时候它就下来了，所以在2007年出现一些地王，出现面粉贵过面包的时候，显然带行政色彩的宏观调控压缩，抑制，带有投机性的投资，显然是非常有必要的，所以我说深圳、广州的价格回落，是从疯狂的上涨到理性的回归，是用这样的字眼来判断现在是什么样的形式，显然这种上涨是不可能持续下去的，如果不一致，可能大家还津津乐道地说，你看我地价拿的贵，你到明年看，房价上涨的更贵，因为他拿的贵，本身他的预期就是房价会更贵，到现在已经涨到中产阶层感觉购买压力很大的时候，显然面粉贵过面包的现象不可能持续，当然土地供应量少，价格上涨这是一个原因，但是构不成这样一个上涨的充分理由，确实需求旺盛，土地供应不足这是现在市场如何来改变现在市场健康发展要面对的问题，但是绝对不构成我土地要贵过房价的理由，个别现象只能是个案，作为普通来讲，这一定会出现问题的，对这个问题，我有一个认识过程，确实在2007年，我们在10个城市地王的地上有两块是万科拿的，一块是在东莞，一块在福州，所以现在造成社会上形象，就是你们这些上市公司寡头垄断、圈钱、高价拿地，反过来再维持高价，为什么有这样的印象，我们要检讨的，所以我借着在中央电视台《经济半小时》这样的栏目上来声明：2008年之后，万科绝不拿地王，也就是说，万科这样的规模来讲，也完全没有必要计较一城一池的得失，完全没有必要靠拿地王的地来竞争，简单来讲，为什么造成这样的印象，我们是有责任的，我们进行检讨，我做个检讨，我们这样拿地来讲，我们显得是我们也多少有点亢奋，对于拿的地价来讲，但确实不是我们的本意，我们要这样来拿高地价，维持高房价，再来我们圈钱，再来高地价维持高房价，这绝对不是我们的意思，但是造成这种印象，我们应该检讨，而且非常明确，我们借此声明，也非常愿意全国的观众消费者来监督万科的行为。”

　　赵赫：“像香港、日本都曾经出现过楼市泡沫破灭以后，危及到金融领域，进而危及到整个国民经济，在中国我们会不会出现这样的情况？”

　　王石：“如果不进行抑制，还是疯狂上涨的话，你比如说，从去年到现在，这样的价格上涨，上涨到我感觉是心惊肉跳，实际上万科是上市公司，它每个季度都发表季报的，你从万科今年以来的第一季度、第二季度、第三季度季报上可以看到，季报上都有这样的字眼，就是市场充满激情和亢奋，已经用亢奋这样的字眼了，万科要保持冷静，我们不能追风，我们一定要务实的，坚定不移的走一条比较稳当的开发路线，什么意思，什么叫亢奋，就是已经控制不了自己的往上涨这种趋势继续下去，一定会有问题的。”

　　赵赫：“非常感谢你今天百忙之中来到我们的演播室和我们一起就当前中国楼市的一些变化作出的一些有意的探讨。”

　　(详细内容敬请关注2007年12月24日晚9：30中央电视台经济频道《经济半小时》栏目)

　　主编：张凯华

　　记者：唐样样

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王志刚：为加速万科并购 王石高调散布拐点论
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年12月25日14:48 搜房网   

在上周东莞举行的“2007中国（珠三角）最具投资价值房地产评价暨颁奖活动”会上，中国著名房地产营销策划专家王志刚一语惊人：王石的‘拐点论”是有商业图谋的！

王志刚分析道：目前，万科集团业绩表现不错，但王石仍在这个时候站出来散布楼市“拐点”论，以王石之聪明，决不可能无视自身业绩。因此，唯一的解释就是，王石这次高调宣传“拐点”，肯定有其自身商业上的考虑。最有可能的是，万科想利用“拐点”造成的楼市低迷，迫使中小房企老板恐慌，从而“并购很多的小老板”。

王志刚从自身对王石的认识入手，他认为王石一直有占据市场份额5%-6%的雄心，做地产界的龙头老大。虽然万科现在已经是老大了，但是份额有限，目前的份额并不能在市场上形成一种垄断地位。接着王志刚进一步分析了万科由年销售的100亿到500亿再到1000亿加速的过程中，企业规划到资本的集中，最终还是得靠资本的积聚，通过资本上市的平台和并购获得更大的空间。因此，可以预测万科接下来的步骤就是利用手中的资本进行无限制的并购，以实现王石做大万科的设想。

然而，2007年前十个月火爆的楼市，非但没法实现万科大规模并购的构想，还使许多中小房企趁势壮大。而到年底，楼市风云突变，买家观望气氛浓重，楼市交易呈低迷态势。在这个时候，王石迫不及待跑出来宣布“拐点”到来，目的就是想给中小房企老板造成恐慌，让他们对未来楼市丧失信心，从而给这些房企老板制造心理压力，让中小房企老板产生一种与其明年自己惨淡经营不如现在趁机出手，买个好价钱。

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复地、万科合作开发上海新项目
2007年12月25日13:31　 来源： 经济观察网    作者：周亚玲
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    * 翘尾行情,最后翻番机会!
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    * 元旦前就能翻番的低价股

　　进入[万科吧]，看看大家都在谈论什么>>>
　　复地于12月24日在香港发布公告称，将与上海万科共同开发一个位于浦东的项目。2007年12月20日，复地集团股份有限公司（2337.HK）之全资附属公司复地投资与上海万科就以代价人民币24.3069亿元，共同发展项目，订立一份合作合约。根据该合作合约，上海万科及复地投资将分别共同收购地杰置业60%和40%股权，并将通过合作合约共同发展该项目。复地投资将按其于地杰置业之股权支付代价40%，为数人民币9.72276亿元。万科和复地共同开发的这个项目位于上海浦东北蔡镇，华夏西路以南、沪南公路以东、上海浦东以北（与南汇交界）及中心河以西。待开发土地总面积为412,400平方米，可建总建筑面积则为806,500平方米（其中155,000平方米取得土地使用权，可建筑面积为217,000平方米）。

　　而在这次合作中，上海万科会购买60%的股权，按照公告计算，万科将支付将近15亿。显然，地产“寒冬”没有妨碍龙头老大前行的步伐。

　　同时公告中显示，被收购方地杰置业原已在该土地上有楼宇落成。两条大鱼一起吃了条小鱼。显然，这又是调控以来一次行业整合的典型。

kwingart

万科A:4.35亿股非公开发行限售股份12月27日上市流通
2007-12-25 公司公告

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查看万科A(000002)走势


    本次解除限售的非公开发行有限售条件流通股数量为435,000,000股。

    本次解除限售的非公开发行有限售条件流通股可上市流通日为2007年12月27日。

meng-h

卫哲：蒙牛和万科的生态链

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　　      我和万科缘分甚深。15年前，我刚刚踏出校园时，《万科》周刊对我人生观、价值观起到非常大的影响。当时我在万国证券工作，这两个“万”有很深的公司友情，所以我有幸像万科员工一样定期收到周刊。这份周刊一直在影响我。
      当时证券行业里有两起很有名的事件：一是申华和万科事件；一是君安和万科事件。十几年过去，事件的其他两个主角都销声匿迹了，只有万科还在，而且发展得这么好。
      1998年刚刚回国的时候，特别羡慕买了上海城市花园公寓的朋友，当时我真是买不起，等到买得起，工作地点又搬到了浦东，就无缘成为万科业主。后来我加入百安居，开始和万科建立许多联系。到阿里巴巴以后，从前百安居的一位老同事又加入了万科。所以说，我这十几年来身边发生的许多事情好像都和万科有关，我和万科的缘分一直是一点点擦肩而过。
      现在回过头来看万科的发展史，发现很多中国企业都是如此，一不小心选择了正确的发展道路，或者被逼着走上了正确的发展道路——但优秀的企业家一定能够从这些最初的一不小心中总结出可持续发展的经营模式。
      三个星期以前我去了一趟蒙牛，牛根生董事长也是王石董事长的好朋友，而我以前做投行时，光明乳业是我的客户。我非常尊重光明乳业的王佳芬董事长，一个非常优秀的女强人。但是总结光明乳业和蒙牛过去这五年，发现什么问题？光明乳业有市政府的支持、外商资本的支持，包括后期达能的入股，可以说要钱有钱，要技术有技术，也不能说要人才没有人才，它现在的问题出在哪儿呢？王佳芬董事长经常说的是：“一次判断错误。”——大家知道光明是做低温奶的，后来错过了做常温奶的机遇——似乎问题就出在这么一个产品决策上。
      我以前也接受这个解释，但拜访过蒙牛以后，我改变了看法。
      首先，一个优秀的企业往往是倒在自己最擅长的地方，倒在自己的长板上——因为它天天看到的是这块最长板，最不容易、最不愿意放弃的也就是这块板。正因为光明乳业在低温奶领域的成功，所以它很难再举起常温奶这杆大旗。金庸的小说《笑傲江湖》里有一本《葵花宝典》，打开第一页，“欲练神功，以刀自宫”——这一刀光明乳业绝对挥不下去。
      其次，光明乳业的优势是资本，利用资本收购大量国有农场，争夺奶源，建立庞大的销售体系。而蒙牛创业时，除了人才什么都没有，没有钱买不来奶源，怎么办？只能让牧民去养；自己没有能力建分销网点，只能请第三方经销商来建；蒙牛甚至连建工厂的钱都没有，只能选择OEM工厂来代工——因为，它就必须维持好各个利益方的利益，它要想到：凭什么人家把牛奶卖给我而不卖给别人？只能凭我为人家服务得更好。所以蒙牛才会想到用工行“牡丹卡”去跟奶农结算，让他们第一时间回收到钱；蒙牛会想到教奶农最先进的技术，让他们的每头牛每年多产两吨奶；蒙牛还要把经销商服务好，因为经销商在为它全国几十万个网点销售牛奶。
      在蒙牛有一句话：一个企业和另一个企业的竞争，往往是一个企业的生态链和另一个企业的生态链的竞争。蒙牛打造了自己的生态链，我们互联网有一个 Web2.0概念，我说蒙牛是乳业2.0，光明是乳业1.0。什么是1.0？什么都自己来干，把国营农场收购下来，把国外的技术引进来，建自己的分销网点 ——光明乳业甚至有自己的物流。在上海生活过的人都知道，光明乳业有许多个小三轮车，一车一车把牛奶送到大家家里。这就是1.0概念，非常累人。为什么做 1.0呢？因为有资本。蒙牛乳业没有资本，却一不小心走上了正确的道路。
      蒙牛曾经发生过两次下毒事件，理亲自批示从快查清，并不是担心蒙牛这一个企业垮了，而是考虑到这件事情关乎200万牧民的利益；同时，全国几十万个网点也不会让蒙牛垮了，因为蒙牛是给他们带来最高利润的一个产品——这就是打造了一个生态链。所以，不是牛根生战胜了王佳芬，而是蒙牛2.0的生态链战胜了光明乳业1.0的生态链。
      回过来看万科，在上海，由于万科不是本地企业，由于万科不走歪门邪道，所以拿到不到市中心的好地块，但一不小心走了一条正确的道路。我印象里万科的房子很好、物业管理很好，当时感觉有点偏远，但今天来看一点都不远。万科一不小心找到了发展战略，为什么？市中心的土地是非常有限的，一些公司拿到这里的地，有几年的好日子可以过，但几年过去，从内环以外、中环以外做到现在的外环以外，它们的优势就消失了。而万科原来被挤到城乡接合部去开发，反而建立了可持续发展的生态链。
      第二、万科提出一句口号：“高于25%以上的利润不做”。15%还是25%还是35%，我认为都不重要，重要的是这么一个观念：远远高于行业平均利润的项目不做，为什么？因为高于行业平均利润的，一定是不可持续的。
      最近有三样东西一直在涨价：猪肉、股票和房地产。股票价格不是上市公司自己制造的，能够自己生产制造的、能和养猪专业户媲美的就是房地产，这一点我们互联网业非常羡慕。但是，猪肉价格的上涨一定不可能持续，市场规律决定了，如果养猪利润率较高的话，一定会有更多中国农民来养猪；中国农民都养猪价格还是高的话，全世界人民都会来养猪，猪肉的价格就一定会降下来。
      土地有不可移动性，所以不可能全世界人民造好房子来卖给中国人，但全世界人民会拿钱来中国造房子，这是一回事儿。所以房地产也会回归到一个比较合理的行业利润率。“高于25%以上的利润不做”，其实是万科在自觉不自觉的时候找到了可持续发展之路，形成了与社会各方共存共荣、共同发展的理念。
      有很多公司当年比万科威风多了，把北京、上海、深圳市中心的地拿了下来，也获得了暴利，但现在呢？无论市值、利润、影响力都不能和万科相比。很难说万科一定比这些公司来得优秀，关键还是万科选择了一个良好的生态链，把社会各方的利益调动起来。
      万科和百安居的合作给我印象很深，很少有房地产公司愿意把一块有丰厚利润的业务拿出来跟别人合作，但万科对此有清晰的认识，只做生态链中自己最擅长的几个环节，其他环节，用万科的说法，是用整合资源的办法来解决。整合资源还有一种“资源为我所用”的感觉，而蒙牛给我的最大感触：不是蒙牛在整合资源，而是蒙牛把自己当做资源给社会去整合，把自己作为生态链中的一环贡献给社会，这种心态的境界很高。

meng-h

万科A探底反弹 地产股绝地反击
www.eastmoney.com   2007-12-27 11:30     东方财富网



  注：为提高实战参考价值，以上图片动态行情实时生成，便于观测该股最新表现。
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    万科A（000002）开盘报27.85元，盘中最低27.35元，截止15:00该股报29.31元，上涨5.66%,反弹动力较为强劲。在万科的表率作用下,中粮地产(000031)、招商地产(000024)等品种均有不错表现,地产股再现繁华景像。

　　据证券时报报道，标准普尔对该行业的长期展望为正面，但若国内股市出现大幅调整，将肯定影响评级结果。标普中国区总裁扈企平指出，要对房地产行业给出评级，关键在于标普了解目前我国住房价格急速上涨的原由，首先要能够准确地衡量我国的住房供给与需求。新增住房需求量一般由人口的和非人口的需求组成，并主要由人口的需求决定。住房市场的供求变化，则需要通过对年新增住房供给量、年新增住户、住房拥有率及住房空置率等四个指标进行交叉对比来把握。目前的房价上涨尤其凸显于新房价格，这可能表明我国的住房供给滞后于住户增长，但也可能由于供求结构出现错位。这也可能与限制二手房市场的种种政策有关。政府的住房政策应尽快着力把二手房转化为有效供给，增加购房者对新房及二手房的选择，并公布详尽的空置住房数据，降低投资性购房者对未来升值空间的预期。但如果我们真的是有供不应求的现象，问题的解决就需要依赖政府就市场信息的指引来做精细的统筹规划、疏导供求。故此，标普依然维持对房地产行业长期正面的展望评级。

    渤海证券：万科Ａ 营运和盈利能力处于行业领先水平

　　主营业务聚焦于经济核心区。万科是商品住宅开发行业中的龙头企业，其98%主营业务收入主要来源于房地产开发，且毛利率和增长率均高于其他业务;90%以上的房地产开发收入来源于三大经济圈，业务聚焦于毛利率较高，需求旺盛的经济核心区。

　　万科营运能力和盈利能力处于行业领先水平。尽管公司近年来规模扩张的很快，营运能力有所下降，但仍高于招商、保利和金地;盈利能力则得益于项目多布局在经济核心区，不断增强，且强于招商、保利和金地;另外，公司的债务结构有所变化，短期偿债能力增强，长期偿债能力有所下降。

　　良好的品牌，丰富的土地储备，项目布局全中国和多渠道的融资能力，铸就了万科的竞争优势。从业经验丰富高级管理层，将为万科的快速成长提供支持;良好的品牌，不仅使万科的市场占有率在业内最高，而且其产品溢价能力也较强;同时，在丰富的土地储备和多渠道融资能力的支撑下，万科较早地将项目扩展到29个城市，公司的业绩平稳快速发展。

　　08年业绩增长110%。万科07，08年将分别结算412.03和590.74万平方米，净利润将增长 109.46%,同时每股收益将增长110%，由0.61上升到1.28元。考虑到公司的龙头地位以及快速平稳的成长性，公司的合理价值区间为44.8- 51.2元，给予强烈推荐评级。

　　房地产行业的宏观调控将持续存在，对公司项目经营有所影响，同时公司快速扩张，不仅要求更高的管理水平，而且需要强大的资金运作支持。另外，公司合作拿地模式的可持续性不强。

　　1.公司简介

　　万科是一家专业的住宅开发公司，市场占有率不断提升，07年三季度达到2.28%，是中国住宅开发的龙头企业。

　　股权结构状况

　　公司第一大股东是华润股份有限公司及其全资子公司香港华润(集团)有限公司，合并持有公司股份的16.30%。华润股份有限公司是由中国华润总公司于 2003年6月发起设立的股份有限公司，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关产业、基础设施及公用事业。中国华润总公司是直属于国资委的央企。

　　三级管理架构

　　自06年，万科正式从以往总部、一线公司的两级管理架构，过渡到战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构，将过去总部负责的设计、工程、销售等专业管理职能逐步下放到区域中心，以打造更为高效的组织平台。

　　项目聚焦三大经济圈

　　公司聚焦以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的城市经济圈，开发适合家庭生命周期各阶段的产品。

　　2.盈利模式分析

　　2.1万科专注于商品住宅开发

　　万科的主营业务包括房地产开发，物业管理及其他，其中房地产开发所占比重高于98%，其毛利率和收入增长率均高于物业管理及其他，因此万科盈利主要来源于房地产开发。而万科房地产开发，主要在于商品住宅，其战略定位为整体设计，即将其设计方案，分包给不同的专业公司，由万科整合资源。

　　2.2业务聚焦经济核心区，享受高净利率

　　从区域上讲，公司的主营业务收入和净利润都集中来自于三大经济圈区域，04年以来比重在上升，06年分别占到91.59%和94.6%，尤其在珠三角地区占比分别为18.46%和43.11%，收获了珠三角的高净利润率和高房价。

　　从城市角度来看，60%以上主营业务收入和70%以上的净利润，来自于三大经济圈核心城市(上海，深圳，北京，天津，杭州，广州，南京)。这些城市所占净利润比例高于主营业务收入比例，说明经济圈核心城市的净利率高于其他城市，公司项目多位于高毛利地区。一线城市中，北京地区占公司净利润比重在下降，而深圳则在上升，这与各地区净利润率和房价走势有关，说明公司可以通过城市间房地产市场状况的不同，来提高公司的盈利水平，如市场状况好的城市结算力度加大，差的则相对减弱些。

　　公司业务聚焦于三大经济圈，享受这些地区的高房价和高利润率。

　　2.3业绩更多来源于规模扩张

　　公司主营业务收入增长约55%以上单纯由结算规模的增加引起的，单纯由价格带来的影响约36%，而且结算面积的增长速度大于结算均价的增长速度，因此公司的营运能力对公司业绩影响较大;而净利润方面，由于06，07年公司规模的扩张，期间费用都有较大提升，导致06年净利润增速低于主营业务增速。

　　3.财务分析

　　3.1万科营运能力强于保利、招商和金地

　　纵向比较

　　03年以来，公司的存货，总资产和流动资产周转率在下降，而应收账款周转率在上升，公司营运能力在下降，但公司项目销售质量较高，这主要是由于公司规模扩张较快，项目储备和股权投资不断增长所致。

　　横向比较与保利、招商和金地比较，存货，总资产和流动资产周转率处于最高，公司在规模不断增加的情况下，营运能力仍较高。而应收账款周转率相对不高，公司货币资金在资产中的比重相对较高，公司短期偿债能力较强。同时，公司总资产周转率较高，说明公司销售能力和盈利能力较强。

　　3.2万科盈利能力处于行业前列

　　纵向比较

　　资产净利率、净资产收益率和销售净利率03-05年逐年上升，06年有所下降和销售毛利率则逐年增加，公司盈利能力在提高。06年之所以下降，主要是一方面，由于06年项目结算均价增长率相对有所下降;

　　另一方面，06年项目储备增长较快。而公司净利润和销售毛利率都在上升，公司盈利能力没有下降。随着07年公司结算面积的增加，均价的上升，07年公司的盈利能力将进一步提升。

　　横向比较

　　与保利、招商和金地比较，资产净利率最高，净资产收益率和销售毛利率06年以前不是最高，但07年前三季度处于最高，而销售净利率并不处于最高，这主要是由于06，07年公司新增土地储备规模较大，另一方面，由于其他三家公司在三大经济圈之外结算的项目相对万科少，导致万科盈利指标相比较低。但如果同结算区域比较，万科项目溢价能力最高，万科的盈利能力较强。

　　3.3万科短期偿债能力强于保利、招商和金地

　　纵向比较

　　流动比率、速动比率、保守速动比率、资产负债率、产权比率和长期债务与营运资金比率05年以后都有所增加，公司短期偿债能力增强，长期偿债能力有所下降。这是由于公司债务结构发生变化，长期借款比重上升，而短期借款比重下降，长期偿债能力下降;同时预收账款和其他应付款在流动负债中的比重有所上升，公司短期偿债能力增强。

　　横向比较

　　与保利、招商和金地比较，公司短期偿债能力较强，但长期偿债能力处于劣势。

　　4.竞争优势分析

　　4.1行业吸引力评价

　　首先，20年房地产开发积累的品牌优势，一方面使其产品销售的速度和溢价能力都相对较高，另一方面，使其有更多的机会和条件与其他公司合作开发土地，降低土地成本的同时，也快速增加其规模和增强其资金运作能力;其次，公司积累了良好的客户群，产品的忠诚度比较高;再次，公司对行业准确的判断，早于国内其他公司进行全国化布局，增加其业绩稳定性的同时，带来了先发优势;更为重要的是，公司在规模增加的形式下，公司的营运能力也处于业内领先水平。此外，由于行业的宏观调控，住宅开发与销售的难度在增加，行业集中度将上升，同时购房者对住宅品质的要求会越来越高，万科将是这一过程的受益者，竞争力提升。

　　4.2竞争优势

　　高层管理者从业经验丰富

　　万科自1988年进行房地产开发，积累丰富的开发经验的同时，也培育了良好的品牌和忠实的客户群。公司的高层管理者就职于万科的平均年限大于13年，从业经验丰富，将为公司快速发展提供保障。

　　万科品牌优势明显

　　从市场占有率来看，04年以来万科都高于金地、招商和保利，其中06年万科的市场份额比后三者之和还多0.36个百分点;从同区域产品结算均价来看，万科高于保利，招商、金地和全国平均水平，万科产品的溢价能力较强。从以上两个方面，可以看出万科的品牌优势明显。

　　土地储备丰富

　　无论从总的土地储备，还是储备资源在三大经济圈以及一线城市的分布情况来看，万科相对于保利、招商和金地都高。依照目前的开发速度，现有的储备资源，将保证万科未来两年的市场占有率依然会领先。

　　布局全中国，业绩稳定

　　目前，万科在29个城市拥有项目，是布局最广泛的住宅开发企业。布局的城市越广泛，规避当地市场波动的风险的可操作性越强，公司业绩越稳定。通过与保利、招商和金地主营业务收入及其增长率的比较，可以发现，万科的业绩相对后三者平稳。同时较早进入某区域市场，将使公司拥有先发优势，如对当地市场的了解，品牌认知度的提高，与当地政府关系的培养等。

　　多渠道的融资能力

　　公司在资本市场上有良好的形象，在信贷紧缩的情况下，公司不仅有良好的间接融资渠道，如建行承诺提供200亿的授信额度，同时公司在直接融资方面，也具备较多优势。截至2007年9月30日的过去一年，公司通过资本公积金转增股本，非公开和公开发行A股等方式进行了融资。另外公司还决定发行本金总额不超过59亿元的公司债。在行业快速发展和资源面临整合的形势下，这些将为公司快速发展提供资金保障。

　　5盈利预测

　　项目结算预测

　　按照项目的建筑周期和销售状况，预计公司07，08年将分别结算412.03万平方米和590.74万平方米，结算收入分别为328.72和542.6亿元。

　　土地储备预测

　　假设万科每年的土地储备可以满足未来两年新开工需求，土地成本占开发成本的40%，平均地价以7%速度的上涨，08年万科的土地储备规模将达到3700万平方米，新增1600万平方米的土地储备，约支付341亿元地价款，新开工面积为908万平方米。

　　盈利预测

　　假设前提：

　　1.宏观调控持续存在，且为了促进行业健康发展;2.土地成本占项目开发成本的40%;3.土地储备量维持在满足未来两年新开工需求的规模;4.公司目标债务比率为65%;5.08年以后所得税率为25%;

　　6.估值及投资建议

　　重估净资产值

　　在行业持续景气的情况下，公司项目的结算价格将逐渐上升，项目储备也将不断增加，因此公司的股价相对于每股净资产存在溢价，我们采用相对估值法对公司进行估值。

　　相对估值(P/E)

　　依据wind的预测，08年房地产行业的动态市盈率为31.44，考虑到万科的品牌优势，行业的龙头地位和业绩平稳快速的成长，我们给予万科35-40倍的市盈率，08年每股收益为1.28，公司合理估值区间为44.8~51.2元/股。

　　7.风险提示

　　1.房地产市场宏观调控依然会持续，有可能影响到项目的收益。

　　一方面，由于行业的宏观调控，是为了促进行业更加健康的发展，提高行业的集中程度，而万科作为龙头企业，在这一过程中有可能获益;另一方面，万科拥有良好的品牌和忠实的客户资源，这将降低调控对万科的影响。

　　2.公司规模的不断扩大，不仅对公司的管理能力提出更高的要求，而且考验公司的资金运作能力;

　　公司规模扩张的越大，公司管理的难度越大，对管理人员的要求越高，尽管公司管理者从业经验丰富，但能否适应万科的快速发展，将是一个考验。同时，随着土地出让市场化程度的提高，资金越来越成为企业发展的重要的瓶颈因素，万科规模的增大，必然对资金的流动性，持续性以及利用效率要求更高。

　　3.随着资源的不断整合，合作拿地模式远期持续性不强

　　土地为房地产企业最重要的上游资源。随着地根的紧缩，房地产企业之间不仅在新增土地资源方面竞争激烈，而且会加大现有企业土地储备的整合力度，同时随着土地储备管理的完善和行业集中度的提高，万科目前通过合作方式来获得土地的模式，长期来讲，可持续性不强。

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王石：接近完美
http://www.sina.com.cn 2008年01月02日 16:36 《中国企业家》杂志

　　特约评论员｜冯仑 万通集团董事长

　　我是在1993年上半年第一次见到王石的，当时王石给我们提了很多问题。第一次见过之后，我们的联系并不多。直到1996年的时候，公司业务遇到很大的危机和调整。这时，有一次我给他打电话，他正好在北京，我说要跟他聊聊，于是就约他到京城俱乐部吃饭，在那里聊了很长时间。由于这时遇到了问题，才回想起他当年讲的有些是对的，所以我们聊得特别投机。从那以后，我们便成了好朋友，他和万科成为我随时随地观察和学习的榜样。万科的成功或者王石的成功，究竟反映出一个企业家身上什么特别的力量？我对照其他类似的企业家，还是发现王石身上一些特别之处：

　　第一是很多人不重视、或者没注意到的地方，那就是我跟王石最近说的：“你当时做的最正确的一个决定就是不当老板。”由于他不当老板，结果他跟我们走的路子和遇到的问题是完全不一样的，这恐怕也是万科为什么能超级成功的秘密之一。

　　第二就是他本身一直在想，名和利只能得其一，在中国，得利很危险，若是不甘寂寞，那就得取名舍利。

　　第三个差别，就叫做价值观不同，万科坚持阳光下的价值观，王石把它叫作“阳光下创造财富”。所以万科一直讲不行贿。王石的确不行贿，为什么？他不是老板应该是原因之一。

　　我觉得王石非常勤奋，勤奋到什么地步去看看他的博客就知道！每天不管多累，他都要上博客弄两句话贴上。有一次我们去滑雪，累得腰酸腿疼，摔得都没形了，倒下就睡着了，可他还在那儿上网。王石是一个刻苦耐劳的人，大家都认为他不做事，实际上我觉得他做的事情是最多的。一个董事长能够驾驭几百亿资产的企业，董事长一定要站在最前头，他只有看到非常大的、广阔的世界，才能把这个企业的方向找准，所以他是在前面迎风走路的；他要应对这个社会最复杂的课题，所以他每天都在追逐时代的脚步。

　　王石善于学习。互联网兴起的时候，我们都有点懵，于是我和王石去美国硅谷考察，回来之后，他发狠说弄不懂互联网他就辞职，还让我找王功权来一起切磋。几年后，果然他把万科搬到了网上，他自己也成了超级网虫。王石起初写作是不太行的，但他勤奋，坚持天天写，现在写作已经成了他的一个强项；他渐渐能写文章，现在写书也不在话下。他看的书很多，走到哪都不停地阅读。他到北京，我们经常会找一些不同专业的人来聊天，用这种方法来吸收大量的知识。

　　王石作为这一代的成功企业家，他完成了由创业者到经理人、由经理人到企业家、由企业家到社会企业家的一个完整的发展过程，是非常成功的。所以我老跟他开玩笑说：“再往下发展，基本上只有一个前途，那就是贴墙上了。”所谓贴墙上就是说成神了，没有缺点了。比如说毛主席是贴墙上的人，人一伟大就贴墙上，基本上没有缺点了。所以王石是企业领袖中接近完美的一个典型。

　　更重要的是，王石的成功还没有到头，他还有空间：首先，他的企业会做成全球最大的住宅公司；其次，他一定会成为中国最有社会影响的企业家，承担更多的社会责任。虽然他在去年《中国企业家》“最具影响力的25位企业领袖”排行里面已经排到了第一，但是考虑到社会对他的期待以及他自己的经历，我想他应该付出更多，还能够做得更好。我提出学习万科好榜样，既是鞭策自己，也是对万科和王石的激励才对。