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王石高调回应房地产热点问题：不囤地不捂盘
http://www.sina.com.cn 2007年10月30日 02:20 中国证券报-中证网

王石高调回应房地产热点问题：不囤地不捂盘

　　□本报记者 陈雪 北京报道

　　10月29日，万科(000002)在北京举办“人居建筑与可持续发展论坛”，董事会主席王石正面回应行业热点问题时称，房地产行业资源向上市公司集中，有利于保护购房者利益、防范金融风险、盘活存量土地，是一件利国利民的好事。同时他表示，万科是在为70万以上的小股东赚钱；万科坚决不囤地、不捂盘，照样能实现良好业绩和快速发展。

　　记者：今年以来，无论是资金还是土地资源，向上市公司集中的趋势比较明显，有人担心这会导致行业进入寡头垄断的状态，怎么看这个问题？

　　王石：行业资源向上市公司集中的情况确实存在，但是如果现在就担心“寡头垄断”，是太早了一点，甚至是担心反了。

　　寡头垄断至少应该具备两个特征：一是少数企业占据了行业绝大多数份额；二是这个行业有进入壁垒，企业有操纵市场价格的能力。但中国房地产行业现在不是太集中，而是过于分散。中国多的时候五六万家房地产公司，少的时候三四万家。2006年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名是 4.9%；中国前五名加起来不到5%，而美国是17%。2003年，香港前十家的占有率是80%，前三名超过了50%。

　　其次，房地产行业是自由准入行业，不容易出现寡头垄断，企业更不可能获得定价权。

　　地产行业象现在这种过于分散有很多的问题。首先是购房者的权益得不到很好的保护。房子是要住一辈子的，售后服务、维修需要开发商来负责任。只有那些长期开发的、走品牌路线的大公司，才能真正负得起这个责任。

　　尤其是房地产上市公司，不但规模都比较大，而且透明度高，比较规范。例如，没有上市的公司的负债率是不公布的，高一点你也不知道。但只要上市，负债率马上就下来了，因为藏不住。所以资源向上市公司集中，对金融安全大有帮助。

　　现在大家都觉得房地产行业赚钱多，而且都被少部分人赚走了。但是上市公司的
股票大家都可以买，实际是为老百姓提供了在这个行业里赚钱的机会。譬如万科现在有70多万股东，这还不包括通过基金间接持有万科股票的更多中小投资者，所以向社会增发股票，资源向万科这样的公众公司集中，实际上是让更多的中小投资者可以分享这个行业的红利。

　　还有，万科最近几年来获取的土地，一半以上是盘活存量土地。万科的周转率现在比行业平均水平高近一倍，也就是说，土地资源如果集中到万科的手里，可以很快变成住房供应；如果万科掌握的资金更多一点，就可以盘活更多的存量土地，对有效利用土地、稳定房价是有帮助的。

　　所以，资源向公众上市公司集中是一件利国利民的好事。从国家利益的角度看，减少了土地闲置、有利于金融安全；从公众利益来看，购房者权益可以得到更好的保护，普通老百姓可以获得在房地产行业赚钱的机会。

　　记者：今年房地产上市公司增发了数百亿，尤其万科一家就增发了100亿，有圈钱的嫌疑，对这种观点您怎么看？

　　王石：我认为，要把“圈钱”和企业正常的股票融资区分开来。圈钱有三个特征：第一，过度融资；第二，没有用在主营业务上；第三，没有带来合理的回报，侵害了股东尤其中小股东的权益。

　　今年一到九月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿，其中万科大概占33%，但在这些有融资的公司中，万科的总资产、净资产和营业收入分别占41%、45%和52%。再来看一下跨行业的对比。今年一到九月除银行业之外，A股增发的前十名总共融资951亿，万科占11%，但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占24%、26%和18%。也就是说，无论行业内对比还是跨行业对比，万科融资的规模都低于公司的经营规模。

　　而万科是个非常专业化的公司，募集资金100%投到了指定的住宅开发项目上。

　　最近三年是万科融资相对比较多的三年，同时也是净资产收益率比较高的三年，一直保持在14%以上。从03年到06年，万科的每股收益增加了5倍多。所以，股东的收益不是被摊薄了，而是大大增厚了。可见，万科的募集资金得到了高效率的使用，实实在在地为股东、尤其是中小股东创造了收益。

　　因此，万科的融资绝不是“圈钱”。

　　记者：因为很多人都认为现在房价、地价都在快速上涨，囤地、捂盘是可以赚更多钱的。那么，万科为什么反对囤地、捂盘？

　　王石：在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子，从获得土地到开始卖房子只需要9到12个月，在行业里面是最快的。这样利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。

　　从2004年开始，万科每年末持有的土地都略微低于未来两年的开工量。如果一个公司是靠土地升值赚钱，那么持有的土地可能是越多越好。但是万科是靠做房子创造的价值赚钱，我们持有的土地，只要能够保证公司经营的稳定和未来的增长就足够了。我们不是没有能力去获取更多的土地，而是觉得目前这个数量刚刚好。

　　记者：一直以来有人认为房地产行业存在暴利，请您结合万科的情况来分析一下这个问题。

　　王石：今年前九个月和去年同期相比，万科的均价比去年提高了27%，但是毛利率只上升了1.7个百分点。这里部分是因为
装修房比例上升，成本比原来高了；另外，每平方米房子的税金由去年的400多上升到1100多元。

　　从上市公司各个行业对比的情况来看，房地产行业的平均利润率确实比较高，2006年是11.4%，而制造业只有4%。但是，两个行业的资本回报是差不多的，净资产收益率房地产是10%多，制造业是9%多。主要是因为房地产行业的资金占压比较多，周转比较慢。所以，至少从上市公司的情况来看，房地产行业并不是暴利行业。

　　在地产行业的大型上市公司中，万科的毛利率、净利率是比较低的。当然我们的净资产收益率不低，这主要是通过快速周转实现的。

　　有人会问，房地产不是一个暴利行业，但为什么出了这么多富豪？原因很简单，房地产行业是中国所有能够上规模的行业里面，唯一一个从一开始起就对民营经济完全开放的行业。而且这个行业是最近二十多年才诞生的，民营和国有企业完全是在同一个起跑线上。仔细看一下富豪榜前几名历年的变化，比较密集的行业一开始是IT，然后是零售行业、房地产行业。这几个行业的共性就是从一开始起就对民营企业完全开放。我们设想一下，如果金融业、资源业、烟草业、通信业行业一开始就对私营企业开放，那么中国的首富一定会出现在这些行业，而不是房地产业。

　　10月29日，万科新标志正式亮相。

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　万科，房地产行业的“牧羊犬”。

万科：牧羊犬的驱赶效应

　　把其他房地产企业相应喻为 “羊群”，可能被认为是一个略带武断、霸道的判断。但与之相关的事实是，几乎没有人会否认万科在中国房地产行业的领导地位。无论自觉或无意识，在房地产行业，万科符号的意义仍然在不断加强。如果你与房地产业内人士交流，万科几乎是一个避不开并有充足谈资的公司。王石一直声称2006-2008是万科高速增长期，已经过去的时间区间已经为这一预判提供了证据，正在行进与即将到来的时区亦将证明这一预判。

　　王石说万科到了2009年才真正发力，正是万科这种高速增长，以及呈现出可能更高速度的增长，令紧随其后，致力于房地产持续经营的企业感到焦躁、时不我待的紧张。就像潘石屹在选择上市时曾说，上市就是为了不掉队。今年以来，房地产调控政策，尤其是房地产信贷一步步收紧、落地，但是没有哪家房地产企业愿意放缓其在土地储备、开发上的脚步。万科，这个房地产行业的“牧羊犬”，正在驱赶着整个“羊群”向前突进。

　　规模的力量

　　我们曾经判断房地产行业的分化将不断加剧，当前的地产调控政策显然将加剧这一趋势。那些不愿意掉队的企业，正不断感受到万科规模咄咄逼人的增长之势，并有意识无意识地开始跟随。

　　最近万科公布了其今年前三季度的销售情况，累计销售面积441.6万平方，实现销售额外367.9亿。以此为基础推算，2007年度万科实现销售超过470亿，实际结转销售收入400亿应当是很确定的事。

　　尽管每个企业有着自己相应的发展规划，但是在当前房地产行业仍然相对“暴利”的形势下，谁也不希望被拉下而失去赚钱的机会。

　　15个月的时间内，一个微妙的变化值得仔细体察：

　　2006年5月，国六条出台不久，市场一片沉寂，房地产企业开始担心政府对地产调控更加严格而压抑行来的发展，纷纷开始观望。唯独万科，在高调表态响应政府号召的同时，更加积极的拿地、开发、销售。在2006年使用了所有的扩张手段：并购、收购项目、合作开发、持续拍地，使用了所有可能使用的融资手段，2006年万科新增项目面积1201万平方米，超过其以往各年，并在2006年成为第一家销售额突破200亿（212.3亿）的房地产企业。

　　万科的突进开始驱赶其他企业在随后几个月“顿悟”，并在今年以来一直持续激进的拿地，以至于在今年9月28日最严格的房地产信贷调控政策落地后仍然一往无前。于是，潘石屹终于上市成功。任志强希望借壳上市但未获成功。金地集团今年前9个月斥资百亿获得300多万平方新项目。保利地产仅在今年7月 24-31日斥资72亿买入大量土地、富力地产仅在今年上半年就购入七块土地超过274万平方，使其在今年上半年的项目储备超过3100万平方。一向保守、等待的招商地产在信贷政策出台后仍然联合香港公司以15.05亿拍得佛山一块约27万平方的项目，并获得成都5000亩土地一级开发权。

　　不断的加息与释放银根收紧的信号依然阻止不了房地产企业的突进，国家统计局数据显示，今年1-8月全国完成房地产开发投资14277亿，同比增长29%。至今年9月，房地产上市公司公开增发或定向增发规模超过1033亿。

　　2006年是主流房地产企业规模分化的启动年。万科的规模优势开始体现，2006年万科销售突破200亿，实际结算销售176.7亿。而销售额超过百亿的房地产上市公司仅有中海地产、富力、合生创展，其销售规模与万科有40%-80%的差距。2007年万科结算销售收入即将跨入400亿，其规模倍速增长带来的利润已远非一线房地产企业堪比。尽管巨大的销售规模有一部分来自于合作开发。

　　2007年以来，万科每月主动公布其销售情况，每月都催赶着“羊群”。万科将绝大部分房地产企业驱赶上了规模扩张的方向，包括金地集团、招商地产等曾经一度与万科相提并论的房地产企业开始感受到巨大的落差，其销售规模已经落后万科几倍。因为落差这些企业在今年的扩张方面表现得相当急进。

　　事实上，万科与其他房地产企业规模分化启始于国六条的出台，而新近出台的最严格的房地产信贷政策将可能再次成为分化的推手。作为房地产行业的 “牧羊犬”，万科善于体会“牧羊人”（政府）的意图：规模扩张形成的房地产规模供应当然有利于缓解房地产刚性需求的压力，有利于抑制房价，而获取高价土地、慢慢捂盘开发的模式定会受到政府与市场的打压。

　　如果今天王石再说，并不希望房地产行业暴利，相信这句话是出自思考后的真言。暴利将使得万科无法整合这个市场，要知道，在当前的房地产市场，有着数以千计的单一项目公司。几乎可以肯定，如果当前严格的信贷政策得以落实，房地产销售速度将在高价之下趋缓，银行催贷压力不断增加，会有大量的公司、项目成为万科的并购对象。

　　事实上，其他企业必须体察万科在规模扩张策略上的细微变化：在其他企业历史性急进拿地的2007年，万科却同比放慢了脚步。上半年万科拿地 562万平方米，至10月11日再增加69万平方米，仅相当于去年万产全年拿地的52%。万科已经将可开发的项目储备量降至2年，而其他企业依然保持了3 -5年甚至更长开发周期的项目储备量。这显然是万科提前应对信贷紧缩，加快周转率的手段。

　　在房地产信贷严格收紧之下，或许“牧羊犬”万科正在等待掉队的“小羊”。

　　对于万科而言，扩张的规模依然有两点落差需要弥补：在产品结构方面，万科在中产阶层有自己核心竞争力，但是，高端的豪宅市场，万科的优势并不明显，万科的管理模式和成本控制能力又将极大限制其在中低端市场的竞争力。事实上，万科的销售净利润率并不优异，尽管在规模上已绝对领先，富力在2006年的销售与万科相差70多亿，而二者当年的净利润相当，中海的净利润甚至高出万科2亿。

　　另一方面，在人民币升值的背景下，万科决意不介入商业地产、持有物业，可能对其持续稳健经营形成某种挑战。
模式的力量

　　我们可以简单粗广概括万科的模式：专注于住宅的规模发展。但就是这一句简单的概括，以房地产行业的“牧羊犬”的角度来解释万科，依然有着丰富、值得期待的内容。

　　看一看带着中粮集团深厚股东背景变身杀入房地产行业的中粮地产，因为宁高宁此前在华润任职与万科的关系，中粮地产选择与万科合作开发。有心的话，研究一下中粮地产2006年年报与同年万科的年报，中粮地产的方向、策略与万科多么相似，只是规模甚小而语境大异。又如宁高宁说要像卖可乐一样卖房子，又与万科的规模发展有着何其相似。

　　再看看，今年上市之后狂飙突进的保利地产，简直是学习万科模式的标兵，当然其发展基质中具备万科所不具备的资源优势。

　　万科的规模发展模式中非常重要的一环就是成就其行业整合的能力。作为房地产行业的“牧羊犬”，万科正在实战演习如何驯服掉队的小羊。万科收购上海恒大房地产项目、收购深圳富春东方房地产业务、渐次整体并购浙江南都房产，都是一次次实战演习，近两年蓬勃冒进的房地产企业未来在几年严格调控之下有多少会进入万科整合的视野？在万科内部已公开讨论整合带来的文化冲突，而整合与期待整合将是万科的重要战略。这一方面可能有好戏连台。如果股市持续牛市，自 2007年的5年内，万科可能从资本市场融资1000亿，这亦将为“牧羊犬”万科提供充足的弹药。

　　万科如何从“羊群”中脱颖而出，进而变身为“羊群”的“牧羊犬”？这依然有赖于万科多年的规范运作、学习与变革。而目前万科正在进行着旨在推进房地产开发环节中的各个业务单元外包策略的组织结构、人才队伍的变革。从项目规划、设计、建筑施工、装修、大宗材料采购、销售、以至物业管理等业务单元，都将寻求战略合作者外包，而万科将专注于融资、拿地，以及对房地产各个业务单元的管控。唯其如此，万科才有能力在全国范围内同时开工数百个房地产项目。在最近一期万科的内刊中，王石著文说：“万科现在的子公司已经超过150多家，随着公司规模的扩大，这个数字还将增加。为此，万科在2002－2005年期间，就已经在内部管理上做了相当多的努力，为即将到来的高速成长期做准备。以万科目前的管理能力，支撑到2008年的预计经营规模应该没有问题。而公司现在仍在持续的变革，也是为2009年的发力做准备”。

　　业务单元外包，几乎是房地产行业的一个共识，除了中海、富力、碧桂园仍然在加强自己的承建力量。万科正在寻找更大规模开发的外包机制，在这一方向上，“牧羊犬”万科的引导自然会有羊群的跟随。

　　在另外两个方面，万科正在全力推进、引导，而“羊群”是否跟随，依然有待观察。

　　支撑万科规模发展的一个重要环节是万科全力推进的工厂房生产模式。这几乎是王石房地产职业生涯最后的理想。万科的工厂化在项目应用方面已经加速，作为试点的万科上海新里程20号、21号两栋住宅项目，将在今年下半年向市场推出。2008年，万科应用工厂化技术的开工面积将达到50万平方米， 2009年将达到120万平方米。这一点是王石强调的万科未来的竞争力所在。

　　工厂化如果能推进到一定水平，对中国房地产生产方式的改变将是革命性的，而万科已占得先机，而住宅生产的工厂化几乎难以由一个企业独力完成，而“羊群”应者寥寥。万科将独行而建立其在高速周转下的产品竞争力，还是终将引发“羊群”跟随？

　　另外一个万科正在尝试、引领的方向是推进精装修房。今年上半年万科总经理郁亮对外公布，万科在2007年的房地产精装修比例将达到50%，2008年实现100%。未来除别墅以外的住宅产品将全面实现精装修。

　　对于万科而言，在其全面推进外包的体制之下，精装修房对于提升单位面积利润将会作用明显。而这一观念的变革，又会有多少“羊群”跟随？亦值得期待。

　　另外一个万科可能对行业形成“牵引”的是：随着房地产行业上下游产业的成熟，如果万科的全面外包机制得以建立，想象一下，未来万科是一个怎样意义上的企业？万科将成为一个房地产投资机构。如果成为一个投资机构，那么类似平安保险等是否更有能力，它业已通过平安信托试图把这扇大门完全打开。

　　尽管作为房地产行业的“牧羊犬”，万科已优势尽显，并在更深层次、更多发展方向上引领着“羊群”，但是在自身的规模高速扩张之下、在当前的房地产调控、信贷紧缩之下，万科依然需要时时警惕自身的风险。

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王德勇：观点说话
2007年10月29日 13:47:14 　来源：中国证券报
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    王德勇最近几次的登场都充满激情：《一边是海水，一边是火焰》、《心有多高，舞台就有多大》、《伟大的成长》……这些调研报告或演讲的标题充满气势，也很高调。一个高昂前行的行业——房地产业；一个事业正如日中天的团队——
中信证券。这些背后，是一个怎样的王德勇？

    “我研究的行业千夫所指”

    1998年底，王德勇房地产专业硕士毕业之后，开始了在西南证券做研究员的职业生涯。2004年，他加入了中信证券。

    和大多数研究员一样，王德勇对证券市场的研究经历了两个阶段。从1998年到2003年，中国证券市场在投资理念方面还不成熟，市场以散户为主，并不太流行价值投资理念，研究员在挖掘行业机会、公司机会层面起不了太大的作用。

    “在那段时间所做的工作与证券研究并不相关，做的是行业内的东西，编行业指数，给房地产协会政策制定提供建议，为地方政府作行业发展政策建议，帮很多公司做战略顾问，提供发展战略，而不是在上市公司价值分析方面。”王德勇说。

    2003年，机构投资者开始兴起，带来了市场投资理念的重大变化，价值理念开始深入人心。研究员在市场中的地位也开始提高。

    作为中信证券研究部总监及房地产行业首席研究员，王德勇描述自己的工作是“比较紧张的”。每天他都要工作10个小时以上。他需要面对行业内的政府机关、行业协会，了解行业内的情况；去房地产上市公司调研；还要向大量投资者介绍投资观点，开展公司内部的投行业务。围绕产品的形成——研究报告，做大量的案头工作，分析、得出结论，向市场推介，让市场了解自己的观点。

    从业9年来，王德勇先后公开发表了文章几百篇。在房地产行业备受瞩目、房价高居不下、开发商“千夫所指”的今天，研究员的每个观点，都犹如重磅炸弹，能够引起各方面巨大的反应。研究员的观点需要被市场印证，也要赢得投资者的认同。值得庆幸的是，王德勇的观点，总是能够被市场验证其正确性。

    “对房地产行业研究全面、深入，方向判断准确，研究独立性强”，是业内人士给他的一致评语。

　　“让老板想见我，需要见我”

    从业9年来，王德勇几乎跑遍了所有的房地产上市公司。上市公司有的欢迎研究员去调研，有的则缺乏热情，而且不同的阶段，对研究员的态度也不尽相同。“比如万科的投资者关系搞得非常好，公司的透明度也比较高，欢迎大家去沟通交流。”

    “公司面临特殊情况，如有重大的资本运作前，重大人事变动、管理层激励机制出台前，这些时候不欢迎调研；当上市公司希望与资本市场有沟通、进行融资的时候研究员都比较受欢迎。一般公司都欢迎研究员年报后去调研。”

    用王德勇的话讲，调研是人与人沟通的过程，充满变数。

    “去上市公司调研的时候分两种情况：一是研究员要了解这个公司，问很多问题；另一种是，利用自己的分析判断，告诉上市公司它存在什么问题，需要做哪些改进。这样与上市公司进行互动，公司会非常欢迎。”

    王德勇认为，房地产公司的调研是非常难的。房地产业与其他行业不同之处在于，老板的想法和公司的战略非常重要。而研究员想了解这些就很难。王德勇强调，一定要见到上市公司的实际控制人。

    研究员一般都很难做到这一点，但王德勇有他自己的法宝：“我的经验是要让他来见我，想见我，需要见我，而不是说我要见他。”

    “我有些想法，他认为有必要、非常有必要见我。调研一方面是我的需要，另一方面他有强烈的需要来见我。当你对这个行业认识比较深的时候，对上市公司提出一些建议时，上市公司会考虑按照你的想法去做，对上市公司价值的提升本身也有好处。发现价值，通过改进提升价值，只有做到这样，才能实现和上市公司的良性互动。调研才会真实、全面、深入。”

    这种深入、互动式调研被大多数分析师称为“投行式研究”，十分考验研究员的功力，需要对行业有深入的了解和掌握。“我们甚至可以帮助他们去实施，参与上市公司的一些具体运作，不光站在外头，也站在里面。如果这些公司不按照我的建议做，那么长远看公司的发展可能会有问题。”

    王德勇自信满怀，这种自信的背后，是他对这个行业的洞察与剖析。而房地产行业的发展与变迁也为他的研究提供了机会。“房地产行业本身是不够成熟的，大多数公司存在提高完善的空间。”王德勇说。

　　“坚持独立性，我做得非常好”

    当牛市引发市场参与者单一性“唱多”倾向时，证券研究员对职业道德和专业精神的坚守，也变得困难起来。往往研究员认为涨幅已超预期，而持续飙升的股价却与研究员们的论断背道而驰，给他们带来了巨大的压力。

    对此，王德勇感慨道，“这是件很悲哀的事情，研究员观点的独立性经常受到考验。投资者是研究员的客户，买了股票就希望研究员看多看高，不看多客户不高兴。这些与所在公司的业务有关，还与市场有关。牛市研究员敢不敢看高？这些都非常考验人。”

    王德勇对自己的评价是，“我做得还是非常好，保持绝对的独立性。”

    说这句话的王德勇底气十足。2007年上半年，很多地产股基金持仓很重，但上半年王德勇坚决看空地产股。“因为当时国家对房地产调控的态度很严厉，有些严厉政策的预期。”王德勇比较谨慎，下调了对整个行业的评级。当时万科的股价上升到 22元。在王德勇和他的团队看空后，万科的股价一直跌到了13元。

    “目前牛市里像这样直接看空的几乎没有。”王德勇说。

    “历史上我们一直都是很独立的。”王德勇说。2001年，资本市场上第一次出现了房地产业“泡沫论”。王德勇和他的团队指出不是泡沫。“国际标准制造泡沫，我们刺穿了这种谎言。”

    2004年，市场上又出现了“泡沫论” 和“房地产业崩盘论”，王德勇认为，房地产不是泡沫是短缺，房价会加速上涨。“2004年下半年，市场上几乎没有任何看多的声音，当时我们坚定看多。”

    2006年下半年，国家推出“9070”等等一系列调控政策，当时市场上没有人看好地产，万科只有3块多钱。但王德勇坚定看好地产股，提出了“伟大的成长”这一观点，即未来地产一线的公司，将以100%的年增长速度前行，并有可能成为全球的一线公司。

    “所以当万科是3块钱的时候我们就看13块钱。万科到了20块钱的时候，市场都开始看好，但在20块钱的价位，我们认为超过原来的估值，我们又看空。我们的独立性是很突出的。”

    “这样当然很多客户不满意，我们承受了很多市场上的压力，但要坚持独立性，就要放弃一些东西，这是必然的选择。”王德勇说。

    “我对房价的看法是买房早一天好一天，从2001年开始一直看多，虽然事实证明都是对的，但也遭到了很多人的强烈不满。但我表达的只是个人的观点。”王德勇云淡风轻。

　　“对人评价的指标可放在企业上”

    王德勇认为，对房地产行业的研究非常难，难在影响行业发展因素众多。分析师判断国家对房地产业的政策调控走向难度很大，但至关重要。同时，行业内部传导机制复杂，影响公司业绩可变因素很多。“不同的企业，同样的成本，一个项目所获得的收入千差万别，甚至差了几倍。房地产企业的个性化很强，不同的操作得出的结果完全不同。规划、设计、营销、市场定位、销售渠道、方式都会带来结果的不同。 50个项目组合起来，会得出完全不同的结论。”

    王德勇带领他的团队，不断创新对房地产行业的研究方法。目前，对地产股最流行、运用最多的方法有两种：第一种是市盈率法；第二种是NAV法。王德勇指出，这两种方法最大的缺点是没有对决定企业发展的软性要素进行估值。

    王德勇对决定房地产企业发展软性要素十分重视。他把企业作为一个人来看待。“企业的品行，是积极进取还是保守稳健的风格，是诚信还是不诚信，这些都是重要的评价标准。对人评价的指标都可以放在企业上。”

    他认为，企业的战略方向至关重要，特别是房地产企业，现在来看房地产企业普遍缺乏战略，强势是在项目能力上，但是在公司战略层面比较弱，在战略、财务、品牌方面比较弱。大企业需要品牌，房地产企业要作大需要品牌，一定会表现出对客户的忠诚度。在资源的获取能力上会体现出优势。

    “公司行业地位、管理能力、开发能力、品牌等属于无形的东西，对其价值进行评估存在相当的难度。要做到精确衡量，首先研究员要有相当的主观判断力；另一方面，需要引入投行式研究，对企业的各个层面进行深入的接触、评判和调研。”

    考虑到企业软性因素的作用，王德勇对传统的估值方法进行改进，推出两种方法衡量企业的总体价值（特别是衡量决定企业发展潜力的“资金运作力”）。第一种方法是差别市盈率法，第二种方法是NAV溢价法。

    以万科为例，王德勇认为，万科具备强大的学习能力，行业龙头地位、融资能力；同时，无论是在设计、建造质量、市场营销、客户服务、融资等产业链的各个环节，万科都保持了相当的优势，构成了“无短板的平稳发展能力”；住宅产业化发展的潜力和管理及管理输出的能力等。这些都成为万科溢价和新价值的体现。

    无论是2004年底提出的“房地产资本论”，还是2007年以来提出的“新规则、新价值、新方法”，王德勇的研究，都紧紧抓住了行业发展的脉搏，对房地产企业发展软性因素的重视，体现了他对挖掘企业价值理念的深刻洞悉。近几年，王德勇被业内公认为“房地产最佳行业分析师”。

    王德勇对自己的职业有深刻的认识，对自己所研究的行业也融入了感情。“研究员工作比较不错，我比较喜欢，但也比较矛盾，有很多苦恼的地方。当你的观点被市场验证，会很有成就感；当你研究很多年以后，你就非常希望这个行业变好，希望你能对这个行业作出一些贡献。但是这个市场的功利性较强，对你的要求和希望不一定完全合理。”

    王德勇有点无奈。（记者 任晓）

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再次感受万科交房服务 令人佩服的万科企业文化
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年10月29日10:48 搜房博客   

进入 宋金强的博客

从去年开始，走遍了江城130个楼盘，接触无数个开发商的产品，经历了无数次的交房风波，和许多家物业公司的工作人员打过交道，有大公司，也有小企业，不同的开发商和物业公司给我留下了各种印象，印象最深刻的是这次万科城市花园的交房。服务的态度和速度让我们同事一行都很惊讶和赞赏。

自万科率先将全国所有物业管理公司更名为物业服务公司，我看到了万科的远见，把“服务”提到另一个高度，也许会被一部分人认为仅是作秀而已，但已经与目前地产市场是卖方市场的情况下，很多地产商还“牛”气十足，把客户当下属一样对待，完全不重视客户意见、肆意严重侵犯买房人利益，无法无天，形成了鲜明的对比。

我从事的工作是帮别人验收房子，验收完后，业主希望的就是问题是能够迅速得到满意的解决，迅速需要的就是速度。满意需要的就是态度。今天验房的现场，我们和业主还没有验完，发现问题后，马上就会通知人来。勾缝不到位就叫来泥工，漏电保护不动作就叫来电工，墙面漆的问题就叫来漆工，还有负责打压的水工，防盗门的问题就叫来门的供应商，橱柜问题也马上叫来供应商，几乎能现场解决的问题都会安排工人来现场解决，不能现场解决的问题也给业主合理的解释或承诺整改的时间，一时间房子里到处都是工人，目前还没有哪个楼盘交房的时候能做到这样的速度。

之前比较好的如世贸锦绣长江、大华南湖公园世家、2008新长江地产等楼盘交房的时候也安排有工人现场解决，但工人这么多的还是第一次。
房子交付的时候有一些小问题是难以避免的，重要的是解决问题的态度，客观的看待这些问题，业主也会被这种诚意态度打动，万科品牌除了产品质量之外，还有服务。这种服务体现到实际行动中，也必然提高客户满意度，客户满意了，必然会介绍更多的人买万科的房子，甚至家里的后代都买万科的房子，这样的企业才可以长期的发展壮大。

急功近利，迟早将会被市场淘汰，房产市场不会一直牛下去。。。。

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新闻稿：王石：万科不囤地、不捂盘，为小股东赚钱

作者: 王石

时间: [ 2007-10-31 17:21 ]

10月29日，万科在北京举办的“人居建筑与可持续发展论坛”上，万科董事会主席王石正面回应了行业目前的一些热点问题。他认为，房地产行业资源向上市公司集中，有利于保护购房者利益、防范金融风险、盘活存量土地，是一件利国利民的好事。同时他表示，万科是在为70万以上的小股东赚钱；万科坚决不囤地、不捂盘，照样能实现良好业绩和快速发展。 王石承认，目前房地产行业的资源——无论是资金还是土地——向上市公司集中是一个事实，也是未来的趋势。但这既符合国家利益，也符合公众利益。 他说，行业目前集中度确实不够合理，但不是过于集中，而是过度分散。目前行业的集中度，不到美国的三分之一，不到香港的十分之一。中国有几万家房地产公司，但只有少数企业走长期经营的品牌路线，其中主要是上市公司。房子是一种需要使用几十年以上的产品，只有走品牌路线的公司才能在售后做到长期负责。上市公司的市场份额增加，有利于保护购房者的权益。 他指出，由于监管和披露的要求，上市公司的透明度、规范程度较高，房地产公司上市后，负债率一般都明显下降。因此，资金向上市公司集中，有利于防范金融风险。此外，上市公司的周转率比非上市公司快很多，资金和土地资源向上市公司集中，有助于将土地快速转化为住房，增加市场供应、稳定房价。以万科为例，近年来一半以上的资源获取是盘活存量土地，而且万科从获得土地到供应房子只要9到12个月时间，比行业平均水平差不多快一倍。 近年来随着房价上涨，房地产企业获利甚丰。但也有观点认为，大部分利润落入了少数人之手。王石认为，类似万科这样的公众上市公司，为普通老百姓分享房地产行业的红利提供了机会。万科现在有70多万股东，中小投资者直接和通过基金等机构间接持有约80％的万科股票，剩下主要为国家股和法人股。万科管理层占的股份很小，06年之前只有万分之三，06年之后有了股权激励，但还是不到百分之一。公司是在为中小投资者赚钱。因此，万科这样的公司资本规模扩大、占有率上升，其实是让更多的行业利润分配给中小投资者。 王石还解释了万科的快速开发策略。他说，万科一直坚决反对囤地、反对捂盘。在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子，这样利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。 王石介绍，从2004年开始，万科每一年年底持有的土地都略微低于未来两年的开工量。今年九月底，万科持有的土地建筑面积是1653万平米，而万科明年的开工量将超过1000万平米。他说，万科不是没有能力去获取更多的土地，而是因为觉得目前这个数量刚刚好。 而在论坛的开幕词中，万科总裁郁亮也表示，万科一直坚持快速销售的经营策略，今年前三季度销售量已经达到441万平米，销售金额达到368亿，既实现了自身的良好业绩，也为增加市场供应作出了一定贡献。郁亮认为，通过快速周转，像万科这样不囤地、不捂盘的住宅企业，可以实现更高的资产回报率，而且并不会影响公司的未来成长。 此次“人居建筑与可持续发展”论坛是万科换标活动的前奏，换标仪式结束后，万科还发布了其首份《企业社会责任绿皮书——暨2007年企业公民报告》。

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主题： 新闻稿：万科启用新标志

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2007年10月29日，万科新标志正式亮相。由四个红色V组合而成的新标，寓意万科作为住宅行业坚定的实践者，以“感恩”的心关怀生而不同的人，并致力于实现“让建筑赞美生命”的理想。新标志由陈幼坚设计公司创作，该公司在1996年曾被设计界视为“圣经”的《Graphis》杂志评为世界十大最佳设计公司之一。
万科原标志曾经伴随这家企业走过19个年头，在原标志的设计阶段，万科还是一家以经营电器贸易起家的多元化公司，且有进入电器制造业发展的思路，因此原标志的设计带有适合在电器产品上使用的考虑。随后，万科在1993年将住宅业务确定为其核心业务，公司开始进行专业化改造，将住宅开发外的其它所有业务转让，并逐步成长为目前中国最大的住宅企业。原标志的内涵已经不完全吻合万科目前的定位和未来发展的方向，因此有了新标志的诞生。

设计师陈幼坚详尽地阐述了万科新标志的创作思路，四个“V”朝向不同角度，寓意万科理解生而不同的人期盼无限可能的生活空间，积极响应客户的各种需要，创造性地为人们提供差异化的理想居住空间。四个“V”旋转围合成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。四个“V”形状规整有序，象征万科推进更加工业化的全新建筑模式，从而提高住宅质量水准，减少环境污染和材料浪费。四个“V”相互呼应循环往复，代表万科积极承担社会责任，坚持可持续发展经营理念。四个“V” 鲜艳活泼，寓意万科人健康丰盛、充满激情的性格特征。

万科董事长王石表示，回顾23年的发展历程，万科走过许多弯路，也付出过许多代价。从这些弯路与代价中，万科越来越深刻地认识到：对经济规律的遵从，对人文精神的弘扬，是企业持续发展的根本。新标志蕴含着四点核心要素，即以人为本的客户理念、专注于住宅开发的发展方向、建造方式的变革、坚持可持续发展的经营理念。在王石看来，万科此次新标所传达出的“感恩”意识，既包含对客户的感恩之情，也有对社会的感恩之意，其实质在于强调企业与客户、社会的和谐共生，唯有如此，企业才可能具备持久的生命力，他满怀激情地表示，希望新标志伴随万科成长为百年老店。

近年来，本土知名品牌联想、联通、浪潮、长虹、国美相继换标，而今，房地产行业领跑者的万科也已启用新标志。经过漫长的孕育与成长后，一批优秀企业为代表的中国企业群体，正逐步告别青涩浮躁的粗放年代，日益注重品牌的精细化经营。知名企业的集体换标行为，或可视为中国企业发展历程的一个小小缩影。

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地产领袖王石对决经济学家张维迎
地产领袖王石对决经济学家张维迎　融资非圈钱

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www.cnfol.com　2007年10月30日 08:31　焦点房地产网　
　　“做慈善，要看你王石个人挣的钱到底拿了多少钱出来做慈善，公司作慈善事业那是用股东的钱，不是用你自己的钱，你当然愿意。”正当万科董事会主席王石在“人居建筑与可持续发展论坛”上大谈企业慈善之时，经济学家张维迎 “不屑”地给他泼了一盆冷水。而这，却也引发了一场一位地产企业领袖与一位知名经济学家之间“对决”。

　　正当张维迎言犹未尽，王石强行将其打断，迫不及待地作出解释：万科作为一个企业所作的慈善事业，是董事会和全体股东大会通过的，而他个人，确实也将个人收入的三分之一用于了慈善事业，另外对于万科的员工，公司也鼓励他们作慈善，但是万科规定，普通员工每次捐款不得多于10元，万科的中高层管理人员的捐款额度却是没有上限的。

　　张维迎乃是大家，对这番“花言巧辩”才不买账：“刚才讨论绿色、节能，你王石登山消耗的能源最多了，光那些登山服就比我们消耗的资源多得多……所以谈绿色不一定是为了绿色，而是为了绿色项目……大家别被花言巧语所忽悠！”现场掌声再次响起。

　　王石不甘示弱，声明要作回应：“我们登山到一定高度是很热的，只穿贴身衣服，老外甚至于还光着膀子！”“现在关于地球变暖的原因在学界仍有争议，到底是地球自身的演变还是人为因素造成的？暂且假设是人类的影响，如果现在还不采取措施以后恐怕来不及了。”因此当然要强调节能和可持续发展。

　　而当主持人抛出股市和房市的双重话题时，王石认为，他和冯仑(冯仑博客,冯仑新闻,冯仑说吧)是同一战线的，因此由他来回答股市的问题，至于房市这么敏感的话题，“丝毫不顾冯仑情愿与否”，丢给了他。

　　王石：不能将正常融资行为称为“圈钱”

　　冯仑：“万科不慎扮演章子怡”

　　有人认为,今年房地产上市公司增发了1000多亿，有圈钱的嫌疑，而万科恰好在此间定向增发了100亿，不得不让人联想。

　　而王石认为，应该把“圈钱”和企业正常的股票融资区分开来。所谓的“圈钱”，应该有三个特征。第一是，它是过度融资；第二，它没有用在企业的主营业务上；第三，它没有带来合理的回报，侵害了股东尤其中小股东的权益。

　　首先看一下融资规模。1000多亿这个数字应该是不准确的，今年一到九月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿，其中万科大概占33％。而在这些有融资的公司中，万科的总资产、净资产和营业收入分别占41%、45%和52%，这是行业内的对比。

　　再来看一下跨行业的对比。今年一到九月，除银行业之外，A股市场增发的前十名，总共融资是951亿，其中万科占11％，但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占24%、26%和18%。也就是说，无论行业内对比还是跨行业对比，万科融资的规模都低于公司的经营规模。

　　 其次是资金投向。万科是个非常专业化的公司，只有住宅开发一个业务，募集资金100％投到了指定的项目上去。

　　最后是看回报情况。最近三年是万科融资相对比较多的三年，同时也是净资产收益率比较高的三年，一直保持在14％以上。从03年到06年，万科的每股收益增加了5倍多。所以，股东的收益不是被摊薄了，而是大大增厚了。可见，万科的募集资金得到了高效率的使用，实实在在地为股东、尤其是中小股东创造了收益。

　　因此，王石总结，第一，万科的融资规模和经营规模是匹配的，甚至偏低。第二，万科的募集资金全部用到了主营业务上、全部用到了指定项目上。第三，万科的融资为广大中小股东创造了分享行业成长的机会。所以不能把这样的融资行为称为“圈钱”。

　　而一向善于做比喻的冯仑更是用章子怡来作比较，分析万科增发100亿为何引发市场高度关注。

　　冯仑说，万科的发展超出了同行的预期、跌破了政府的眼镜，更让媒体慌了。万科已经成了地产界最大的明星，就像章子怡出事全国人民都会关注一样，万科是不慎变成了章子怡而引起了人们短暂的不安。现如今，有“小事成为大话题，而大问题却变成小话题”的风气，万科融资100亿，只是A股市场增发的前十名的 11％，纯属小事。对于万科未来的发展媒体更要有心里准备。

　　王石否认地产寡头时代来临

　　有人担心，资金和土地的过度集中会不会导致行业进入寡头垄断的状态？

　　王石认为，行业资源向上市公司集中的情况，确实是存在的。但是如果现在就担心“寡头垄断”，那可能是担心得太早了一点，甚至是担心反了。

　　什么是寡头垄断？他认为，一般来说至少应该具备两个特征。一个是，少数企业占据了行业绝大多数份额，比如说，前三名占了50％以上。另外一个是，这个行业有进入壁垒，别人不能随便进来，这些少数企业就不怕竞争，他们有操纵市场价格的能力。这两个特征应该是缺一不可的。一个行业如果没有进入壁垒，即使集中度很高，也不是寡头垄断。

　　中国房地产行业现在是什么情况呢？首先，它的集中度非常低，不仅不是太集中，恰好相反，是过于分散。中国一直有几万家房地产公司，多的时候五六万家，少的时候三四万家。对比一下06年中国和美国的数据。06年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名是4.9%；中国前五名加起来不到5％，而美国是17％。跟香港比一下就更加远远不如了。2003年的时候，香港前十家的占有率是80％，前三名超过了50％。当然，你可以说香港只是一个城市，跟大陆没有可比性，但是美国同样是领土辽阔的国家，应该是有可比性的。

　　其次是，房地产行业谁都可以进来，没有任何限制。比如说最近几年，我们看到一些其他行业的大型企业纷纷开始做房地产。他们过去是没有行业基础的，但是有资金、或者有土地，他们很容易就进来了。以后也是这样，我看不到目前比较大的房地产公司有任何办法可以阻止他们的进入。这样的自由准入行业，是不容易出现寡头垄断的，企业更不可能获得定价权，价格是在竞争中产生的，如果这个行业的收益率高了，其他行业的资金就一定会进来，加剧竞争，将利润率降下来。

　　王石认为,现在大家非常担心寡头垄断，这种担心是可以理解的。但是，并不是行业的集中度越低越好。像我们现在这种过于分散的状态，有很多的问题。

　　首先是在过于分散的状态下，购房者的权益事实上得不到很好的保护。一个行业有几万家公司，不可能都做品牌，很多公司就是项目公司，做完一个项目可能就消失了。房子是要住一辈子的，几十年的时间里面，售后服务问题、维修问题是需要开发商来负责任的。只有那些长期开发的、走品牌路线的公司，才能真正负得起这个责任，而这样的公司，基本上都是大公司。

　　房地产上市公司，一般规模都比较大，而且逐渐都在走品牌路线。上市公司还有另外一个特点，就是它的透明度比较高，比较规范。

　　由于监管和披露的要求，上市公司的透明度、规范程度较高，房地产公司上市后，负债率一般都明显下降。因此，资金向上市公司集中，有利于防范金融风险。

　　此外，房地产上市公司的股票大家都可以买，实际上是为普通老百姓提供了一个在这个行业里面赚钱的机会。

　　以万科为例，万科现在有70多万股东，这还不包括通过基金间接持有万科股票的更多中小投资者。万科管理层占的股份很小，06年之前只有万分之三，06年之后有了股权激励，但还是不到百分之一。所以万科主要是在帮中小投资者赚钱。万科向社会增发股票，资源向万科这样的公众公司集中，实际上是让更多的中小投资者可以分享这个行业的红利。

　　还有，万科最近几年来获取的土地，一半以上是盘活存量土地。万科的周转率现在比行业平均水平差不多高一倍，也就是说，把土地变成房子的速度，比平均水平要快得多。土地资源如果集中到万科的手里，可以很快变成住房供应；如果万科掌握的资金更多一点，就可以盘活更多的存量土地，将它们快速开发成住房供应市场。

　　所以，王石认为,行业资源向上市公司集中，这是一个事实，也是未来的趋势。

　　为何富豪榜里多是地产商?

　　房地产是一个高利润行业，尤其今年房价又一次快速上涨，更让人怀疑这个行业存在暴利。对此，王石是怎么看的?

　　王石认为,今年前九个月和去年同期相比，万科的均价比去年提高了27％，但是毛利率只上升了1.7个百分点。这里面一部分是因为装修房比例上升，成本比原来高了；另一个原因是每平方米房子里面包含的税金，由去年的400多上升到1100多，增幅超过150％。

　　从上市公司各个行业对比的情况来看，房地产行业的平均利润率确实比较高，2006年是11.4％，而制造业只有4％。但是，两个行业的资本回报是差不多的，净资产收益率房地产是10％多，制造业是9％多。为什么呢？主要还是因为房地产行业的资金占压比较多，周转比较慢。所以，至少从上市公司的情况来看，房地产行业并不是暴利行业。

　　在地产行业的大型上市公司中，万科的毛利率、净利率是比较低的。而其净资产收益率不低，主要是通过快速周转实现的。

　　但是有意思的是，在中国的富豪榜里面，很多都是房地产公司的老板。说房地产不是一个暴利行业，那为什么这么多富豪都是做房地产的？

　　王石认为,去年以来，富豪榜里面房地产老板的位置还在往上走，这主要是因为一些以前没有上市的公司，这两年上市了，股票市场它有一个财富的放大效应，未来很多年的预期收入，它一下子就体现了。加上中国现在股市的形势非常好，估值也比较高。

　　但是我们看一下中国A股公司的行业对比情况，我们找到每个行业的前三名，列一张名单，对比一下他们的销售收入、净利润和市值，就会发现，房地产行业和资源采掘、金融、通信等行业根本没法比。我们可以把在香港上市的最大的几家房地产公司也放到这个名单里面，他们一样没法比。如果考虑目前还没有上市的一些大型国企，房地产行业的企业规模就更加提不起来了，在06年的中国企业500强里面，万科才排到200多位。

　　但是为什么其他的行业都不生产富豪，只有房地产行业生产富豪呢？看一下这个名单就会发现，规模排名在房地产之前的行业，前三名里面没有一家是私营企业，基本上都是国有控股的。

　　造成这个结果的原因是很简单的。就是房地产行业是中国所有能够上规模的行业里面，唯一一个从一开始起就对民营经济完全开放的行业。而且这个行业是最近二十多年才诞生的，民营企业和国有企业完全是在同一个起跑线上。

　　再仔细看一下富豪榜前几名历年来的变化，比较密集的行业，一开始是IT,然后是零售行业,然后是房地产行业，这几个行业的共性是什么？就是从一开始起就对民营企业完全开放。

　　所以可以来设想一下，如果金融业、资源业、烟草业、通信业这些行业如果一开始就对私营企业开放，那么会发生什么情况？王石认为,中国的首富一定会出现在这些行业，而不是出现在房地产业。

　　中国首富现在的财富水平，比不上美国首富是正常，但是也比不上墨西哥和印度，这就很有意思了。现在全世界市值前十位的上市公司，一半已经是中国企业，如果所有行业一开始都对私营经济开放，以中国股市目前的估值水平，可能世界首富已经是中国人了，但是这个首富一定不会出现在房地产业。

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兴业证券:万科Ａ07-09年EPS至0.71元，1.27元，1.91元

兴业证券:万科Ａ：三季报中规中矩 四季度迎来收获

除了预售收入快速增长外，公司三季报本身并无亮点，营业收入和净利润基本保持延续了上半年的增长态势。根据公司的预增公告，公司全年EPS约为0.63元至0.78元，超出此前市场的普遍预期——0.60元到0.70元。我们认为除了四季度项目集中结算以外，此轮房价上涨以来的高毛利项目逐渐进入结算期也是推动公司净利润快速增长的重要原因。

三季度实现销售金额168.7亿元，同比增长197%，继续领先于结算收入的增长速度。根据我们对10月份以来主要城市的新房销售状况的观察，除深圳之外各大城市均保持相对良好的销售进度，其中北京10月份的销售额很可能比9月份出现10%以上的增长10%，预计公司四季度的销售金额仍将保持较快的增长速度，全年突破500亿的可能性极大，这将为08年业绩的增长奠定坚实的基础。

公司三季度取得13新项目，规划建筑面积268.6万平米，略高于销售面积。10月以来又新获得项目8个，合计建筑面积203.2万平。公司的项目储备仍然保持了相对合理的增长速度。

我们认为三季度以来的贷款调控政策并不会对万科造成明显的负面影响，且由于万科产品中普通住宅和小户型住宅比例较大，相对其他房地产开发企业而言，万科也将是受影响较小的。此外，土地出让新规对分批付款、分期获得土地使用权明令禁止，有利于打击屯地，促进土地周转速度，这与万科坚持的提高资产周转率以获得高的净资产收益率的经营方针也是相对一致的。我们认为在目前的市场状况和政策环境中，万科收入和业绩高速增长的趋势还将延续。

我们分别上调公司07-09年EPS至0.71元，1.27元，1.91元，维持公司“强烈推荐”评级。

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沙盘演兵七载 万科住宅产业化步入“实战”

2007年11月02日09:25  来源：第一财经日报
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　　所谓住宅产业化，即在工厂生产修建住宅所需的部件模块，然后运送到工地搭建。这个概念万科提了有7年之久，现在才真正进入“实战”阶段。

　　“以前我一进山，万科的股票就跌；我一出山，万科的股票就涨。最近一段时间万科的股票涨势如虹，看来是基本不受我的行踪影响了。”10月16日晚，刚刚结束攀登西藏卓奥友峰(海拔8201米)征途的王石，出现在武汉大学经管学院的全球CEO论坛上，面对一干武汉的地产企业家和MBA们侃侃而谈“万科的选择”。

　　“万科真正的发力从2009年起”

　　万科近来最为引人注目的大手笔，无疑是其频频的融资动作。8月23日，万科宣布公开增发100亿元的A股，随之一周后，万科再次公告，计划发行59亿元公司债。如此高密度、大面积的融资举动，被不少市场人士质疑有“圈钱”和加重地产泡沫之嫌。王石也坦承：“这样的融资行为在万科发展史上的确是第一次，从1991年上市到去年，万科总共从资本市场融资94亿元，但今年的第一笔融资，就超过了过去16年的总和。”

　　“但万科的融资并不是用来高价圈地的，”王石强调，“你们可以调查，在万科所涉足的20多个城市里，万科成为‘地王’的也就东莞一家，在福州确切说我们只能排到第二。”对于市场关于大地产公司股市圈钱—高价圈地—助推股价的恶性循环评论，王石表示：“对于万科的股价我不好评论，我只能用万科的业绩来回答。”万科A（000002.SZ）10月11日的公告显示，今年1至9月万科累计销售面积达441.6万平方米，销售金额合计367.9亿元。

　　“确切地说，我们现在所作的一系列努力，是为了下一轮的高速成长作准备。在2009年之后，才是万科真正发力的时期。”王石认为，中国住宅行业一直以来过于分散，今后将呈现集中化的发展趋势，而万科就是其中当仁不让的王者。“世界上最大的住宅市场在中国，世界上最大的住宅企业也必将诞生于中国。”

　　支撑王石这一理论的，是万科在2004年提出的下一个十年计划：到2014年达到1000亿元的销售额，力争占到全国住宅市场5%的份额。王石回忆说，在当时这个计划是极具震撼的一个。那时“黑马”顺驰喊出 “100亿”的计划，即被业界认为是不可能的目标。当万科的高管层拟定出1000亿元的十年规划，上报给董事长王石时，他的第一反应是跳了起来：“你们这是在搞浮夸！年轻人不要太冲动！”然而让他重新回到凳子上的，是总经理郁亮摆出的一道简单数学题。“万科当时的销售额在70亿元左右，过去六年的复合增长率是36%。郁亮跟我说，考虑各种因素的影响，即使将万科今后十年的复合增长率调低到30%，十年过后差不多就是1000亿元。”

　　以 “稳健”著称的王石现在对这个计划深信不疑，“离这个计划的提出才不过3年，万科今年的销售额预计能突破400亿元。按照这个增长速度，到2014年万科的销售额将超过2000亿元，离5%的市场份额也就不远了。”这件事给王石的启示是，企业需要的不是高速增长，而是持续增长。住宅产业化，就是万科为持续增长而祭出的一大法宝。

　　万科的住宅产业化 没有参考对象

　　在住宅产业化领域，王石领导的万科是中国地产开发商的先行者之一。今年的2月2日，上海万科首个产业化试点项目——“万科新里程”20号、21号两幢住宅正式启动。该项目位于浦东三林，与去年万科在深圳总部所造的两幢实验楼不同，这一试点楼盘将直接进入市场销售。

　　所谓住宅产业化，即在工厂生产修建住宅所需的部件模块，然后运送到工地搭建。这个概念万科提了有7年之久，现在才真正进入“实战”阶段。对此王石曾经解释过，万科发展住宅产业化，主要目的是突破公司生产规模化之后对于产品质量的控制瓶颈。如果不进行产业化施工，当公司销售额超过600亿元时，如果由于产品质量造成问题，对万科而言将是灾难性的。

　　“2007年万科预计实施的住宅产业化面积达15万平方米，相比于我们今年500万平方米左右的销售面积，比例仍然偏低。我希望万科的住宅产业化面积2008年能达到60万平方米，2009年能达到100万平方米。”王石说，万科目前在住宅产业化领域遇到的最大问题，就是没有参考对象。尽管在这方面，美国和日本都已经相当成熟。

　　“在住宅产业化这一块，成熟的标杆企业有美国的帕尔迪和日本的大成。但是他们所处的房地产开发环境，和万科有太大的不同。美国的房地产开发模式是以房地产基金为主导，开发商、建筑商、中介商等都属于围绕资本的配套环节，日本的大成更确切地说是建筑商。这两者都与中国的以开发商为中心，从买地、建设直到售房全程参与的一条龙服务模式迥异。所以在这方面，万科有很多的东西要摸索，没有什么现成的参考对象。”王石透露，围绕这些问题，今年以来已有多名与房地产无关的消费行业精英加盟万科，“说到这一点，最早还是跟马云学的，他的团队里还有从家具行业里来的高管。向成熟的行业学习品牌管理、流程管理等经验，是万科的必经之路。”

　　从“蚂蚁工房”到“活跃长者”

　　演讲到尾声，现场的一个 MBA学生向王石提了一个问题：“万科的房子好是好，只不过它瞄准的客户群好像比较高端。不知道什么时候，像我们这种毕业后工作没几年的学生，才能买得起？”

　　王石对此报之以大笑：“以前有媒体记者采访我的时候，也经常提这个问题。现在不提了，因为大多数媒体从业人员住得起万科的房子了。我相信这个问题以后你也不会提了，因为万科正在盖适合刚工作人群住的‘蚂蚁工房’。我们立志做主流的开发商，面对的客户也必将是主流人群。类似于武汉大学之类的高校毕业生，从他们一工作开始就是万科锁定的客户对象。”

　　王石所说的“蚂蚁工房”，是指近年来万科开始试验的一种面积在50平方米左右、专为年轻白领设计的小户型品牌。这种房子的客厅功能由公共走廊实现，厨房小且是开放式，总之一切都为了契合这部分年轻客户的生活习惯。“实际上，我一直认为小户型是未来房地产的发展趋势。”王石说，去年“90/70”政策出台后，全国的房地产商有近一个月没拿地。唯一一个拿地，还连拿了5块的，就是万科。

　　“蚂蚁工房”的背后，是万科一直坚持的中档住宅定位的转型。“万科现在的产品线不再以高中低端来分类，而是遵循一种‘生命周期’的客户分类法。概括地说，就是从‘蚂蚁工房’到‘活跃长者’。”所谓“活跃长者”，是指年龄在60岁左右，退休了，孩子也大了，但他们充满活力，需要重新置业的这部分客户。 “万科的目标是，从你刚工作第一次买房，到最后一次买房，所用的产品全是万科提供的。”王石说。万科的总经理郁亮则曾经专门介绍过为老年客户设计的住宅产品：“以门把手为例，圆的不合适，因为老年人力气小，握不住。传统的转柄式也不好，会容易挂住老年人的袖口。如果在传统的转柄上加个弯，就可以避免。”针对不同客户群的人性化设计，是万科实现“终身客户”的关键。

　　为适应这种产品线的扩张，万科的人才政策也在起变化。“以前万科的营销人员占了总职工数的大部分，现在正在慢慢削减，把销售交给中介来做。目前万科急需的是技术和设计人才，而且这种人才来源还是国际化的。”王石说，仅万科在东莞一地的日本工程师，未来几年就能达到数百名之多。

　　新的人才在不断涌进，以郁亮为代表的新管理层也在逐渐成熟，什么时候才是王石的退出时刻？对此问题王石坦诚地说：“我曾经表态过，58岁也就是2009年时我会退休，现在收回这句话。因为现在万科的高速发展和随之而来的很多新挑战，让我觉得到2009年我还有继续干下去的必要。”
相关链接

　　王石：我最大骄傲是确立了万科的价值观

　　尽管还是万科的董事长，但公司的具体管理事务王石已很少干预。他的大部分时间，都花费在两件事上：登山和做公益事业。“七大洲的最高峰基本上都登遍了。”整天忙于这些私事上，让人怀疑王石现在对万科的贡献还能有多少。

　　“现在回顾起来，我的最大骄傲，就是在房地产业还不成熟的时候，确立了万科的价值观。”王石说，万科的价值观，概括起来就是：

　　首先，做简单而不做复杂。这点的实践应用就是在万科里“举贤须避亲”，“在深圳要做到这点很不容易，因为深圳是座移民城市，企业很多都是以血缘或地缘关系组建起来的。外资企业提倡‘举贤不避亲’，但在中国的社会环境下这样做就会产生很多问题”。据《武汉晨报》报道，王石的表妹曾经被他的母亲介绍进万科，但王石发现后的第一件事就把给她给开了。

　　其次，做透明而不是封闭。王石说，这点从万科在1991年选择上市就体现出来了。

　　再次，做规范而不是权谋。“蒙牛的牛根生曾经问我，怎么培养接班人。我回答说，我不培养接班人，我只培养团队和制度，至于谁当接班人，制度会决定的。”事实也证明，万科的高管团队是业内最为稳定的一支。

　　最后，做责任而不是放任。“这次来武汉，我和东星集团的兰世立总裁参观万科在武汉改造的一个仪表厂项目，他表示很赞叹。因为我们在开发这个仪表厂地块时，保留了它原有的绿化布局和一些标志设施，这样做尽管会降低容积率，但也会让人一看便知这里曾是个仪表厂，曾经为武汉作出过贡献。在保留城市文脉方面，我想地产商是有责任的。”(何欣荣)

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万科首发绿皮书践行企业社会责任
2007-11-02 09:44:01

　　
　　万科首发绿皮书践行企业社会责任　　

　　“工厂化住宅”行动方案成为一大亮点　　
　　
　　本报记者　佘慧萍
　　
　　圈地、逃税、推高房价……一直以来，中国地产开发商的社会认知度似乎普遍偏低，而一些地产龙头企业正在试图改变这个糟糕的形象。10月29日，万科集团在启用新标识的同时，在北京发布了其首份《企业社会责任绿皮书——暨2007年企业公民报告》。
　　
　　“万汇楼”明年开始接受入住

　　与众多企业发布的社会责任报告不同，万科发布的绿皮书是一份基于未来几年企业践行社会责任的行动纲领。

　　在这份《企业社会责任绿皮书》里，被视为颠覆行业生产方式的万科“工厂化住宅”行动方案，成为其中一大亮点。万科宣布，2009年万科的工业化住宅开工面积将达120万平方米，并将资助不少于6家高职院校的工业化住宅基础教育；2007年，万科将发布《项目安全、环保、健康现场管理标准》作为与合作伙伴的共同工作准则；2008年，作为万科城市低收入人群居住模式研究试点项目的“万汇楼”将开始接受入住；2009年，在所有万科开发和管理的设区中，小区公共能耗较2007年整体下降10％。
　　
　　“企业公民”探索历时逾两年

　　万科董事长王石表示，《企业社会责任绿皮书》的完成经历了一个艰难探索的过程，从最初的无知懵懂到逐渐找到感觉，慢慢想清楚方向，再到规划的逐步成型，历时两年多，他表示很庆幸万科终于想清楚了企业公民为什么要做以及做什么。

　　作为中国房地产业的领跑者，在国内，万科多次被评为“最受尊敬企业”和“最佳企业公民”。王石认为，在2005年之前，所谓“最佳企业公民”，万科纯属 “暗合”。2005年以后，万科开始主动按照企业公民的标准去做。比如，自从万科成立以来就一直是为富人盖房子，但是，从2005年开始，万科开始关心中低收入家庭这部分人群，启动首届“海螺行动”，50万元征集“城市中低收入人群居住解决方案”；去年，万科首个“城市低收入住宅试点项目”在广佛交界处破土动工；今年6月，第二届“海螺行动”启动“中英‘解决城市低收入人群住房问题’比较研究”活动。

　　在阐释万科对“企业公民”的理解时，王石表示，作为对城市化参与度最高的行业之一，房地产在浩大的建设进程中会带来副作用，万科意识到这种变化或代价，希望用更有效的经营和额外的工作来减少破坏，给予关怀，或作出弥补——这是企业公民的第一层意义。企业公民的第二层意义在于企业的自我完善，并且传播这种善。企业公民的第三层意义是作为自然和社会的一分子，最终要在自然和社会中求证存在和发展的意义。基于以上三点，万科在未来将从环境、经营和社会三个维度思考与实践自身的企业公民行为。

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万科扮演“东方尊峪”主刀医生的角色
作者:图腾镜   未分类   2007-10-30   【手机看文章】

万科扮演“东方尊峪”主刀医生的角色

　　　　　　　　　　图腾镜

　　东方尊峪的前缀挂上了“万科”品牌标签，打破了万科“从挖地到销售再到入伙”的一条龙开发模式格局。众所周知，原开发商杭钢富春东方从浙江来到深圳吞食地产开发，浸泡在被公认为地产发达的深圳城市里，开发项目时，多多少少有些水土不服，当年北派天鸿开发福田安柏丽晶也是犯有同样的毛病。

　　东方尊峪的区域优势及绝佳生态价值是有目共睹的，至少说，其占有环绕的梧桐山磅礴生态环境，对其他楼盘来说，均不具可比性。纯粹和庞大的生态天然环境优势，已经决定了东方尊峪的生态霸主地位，无庸置疑，由此演绎的居住价值直接研判出东方尊峪就是豪宅梯队里的一个重量级主流楼盘。

　　万科接管开发半途的东方尊峪，的确有一定的难言之瘾。万科习惯直接拿地，在一张没有别人主张的白纸上，任意发挥封闭式的超前规划，致使万科品牌长盛不衰。万科无力对东方尊峪的户型及各类报建硬件实施变更，比如说，户型偏小、结构传统、公共部分局促等硬件与万科开发理念完全相左，固态的结构规划线，成了万科心头不愿承受的一盆“烫手山芋”。

　　万科是中国地产的老大，且有东海岸等山地住宅的开发经验，派几个专员到现场，随便走一圈，闭着眼睛也看得清东方尊峪的缺陷所在。万科的出现，不得不拿起主治医生的刀具，对其实施大范围的开刀。于是，顷刻间，万科出台了东方尊峪的“凤凰计划”，主要开刀部位集中在：1、主入口的改造；2、园林的强化；3、变弯道交通为垂直交通；4、造豪公共部分；5、其他缺陷部位改造。

万科拿着“刀子”对东方尊峪进行革新化的全盘程序格式，既表现出万科的开发魄力，又证明了万科前瞻、丰厚、务实的开发经验。镜子认为，东方尊峪有了万科品牌的兼容，很容易给到业主一个优质而满意的品质楼盘。其居住价值必须重新认定，虽然万科由13000元/平提价到23000元/平，惹来争议。万科肯定会通过“凤凰计划”还给买家高于23000元/平以上的品质价值。

　　东方尊峪在营销上应该变曲，现行“360度原生山谷领地”的推广语，仍然停留在对买家生态环境的启蒙教育上，没有必要在人所皆知的生态环境里花费过多的银票，应该拔高一筹营销主张去推广。

　　营销主题应快速提升到东方尊峪居住空间能带给买家什么样精神层面价值？万科第五园“骨子里的中国情”以及17英里“我们能与这个世界保持的距离”等等都是楼盘居住价值典型的精神所向，东方尊峪应该深挖居住价值和精神层面内容实施重拳传播，对买家构成准确的、有力的购买欲望打击。

　　东方尊峪的确是深圳稀缺得不能再稀缺的开发地块，相信在万科的主笔营销里，迟早会炫播出应有的独特营销主张光芒。

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当一大堆二三线股、超跌股连日来趁着反弹努力减少近期震荡中的损失之际，昨日，万科A（000002，收盘价38.93元）凭借超出预期的三季报业绩和年报预测，大涨9.14％，创下38.93元新高！

　　在近期股市的震荡调整中，万科不仅相当抗跌，还迅速走强，优质蓝筹本色显露无余。

　　而在近期的调整中，机构还大举增持了万科，显示了对该股的看好，并将其未来目标价最高调至54元。

　　昨日，地产龙头万科A（000002，收盘价38.93元）凭借优异的三季报和全年业绩预测，承接了在近期大盘震荡中的强势，全日大涨9.14％，并以当天最高价38.93元收盘，创出今年以来的新高以及收盘新高。

　　三季报业绩好于预期

　　2007年前三季度，万科的营业收入和净利润分别同比增长67%和32%，达到141.7亿元和19.2亿元。每股收益0.279元。公司预计全年业绩将增长100%～150%，这意味着公司全年每股收益将在0.627～0.784元之间。

　　分析人士认为，今年4月份以来，全国住宅市场出现超预期的火爆，是万科全年业绩再次超出预期的主要原因。前三个季度，万科实现销售面积和收入分别增长113%和182%。月平均销售价格也持续创新高，涨幅达38%。

　　不过，由于项目结算的滞后性，万科前三季度的强劲销售增长尚未完全体现在业绩中。

　　第一大个人股东继续增持

　　在万科A的前十大流通股股东名单中，作为万科A的第一大个人股东，刘元生的持股数量依然排在华润股份之后，并以8252.97万股的数量领先于基金以及QFII，这个数量比今年中期增长了5.59万股。

　　QFII和基金等机构则把持了另外8个席位，其中，南方绩优成长、景顺长城精选蓝筹、诺安股票三家基金新进入前10大流通股股东行列，持股数量均超过5000万股，QFII持股量则有增有减。

　　机构的大量增持使得万科A的筹码锁定性更加良好，昨日，万科A仅成交10225.72万股，这个量能较10月8日的20229.84万股，萎缩了近一半。

　　目标价：最高看到54元

　　随着万科公布靓丽的三季报，机构也大幅调升万科A的目标价，其中，光大证券给出了54元的最高价。

　　光大证券：将全年平均结算单价上调17%至8300元/平方米，同时将明年的结算单价上调8%至9600元/平方米。万科今明两年每股收益调整为 0.74元和1.55元。设定万科的目标市盈率为35倍，12个月目标价上调至54元，当前股价仍有53%的上升空间，维持“买入”。

　　国信证券：行业调控给万科带来更大的发展空间，借助资本市场，公司市场份额将进一步提升。未来公司仍将加大资源整合力度，充分发挥自身优势，加速住宅产业化发展，行业领跑者的优势将不断扩大。

　　在销售项目量价稳步提升、周转加速的情况下，预计公司今明两年可保持100%以上的高速增长，调升公司2007～2009年业绩预测分别至0.75元、1.52元和2.55元，维持“推荐”的投资评级，合理价为45～50元。

　　申银万国：万科目前的权益土地存量为1814万平方米，既可以维持其未来两年的加速扩张和开发需求，又避免占用大量现金和由于预期改变所带来的风险，预计未来三年每股收益为0.73元、1.45元和2.37元，合理股价为51.9元，给予“买入”评级。

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“工业化造房”：先造制度后造房
http://www.sina.com.cn 2007年10月31日 14:58 新民周刊

　　制度建立了，建筑构件和部品的市场就有了?生产这些部品的厂子也就有了，房子就顺其自然地工业化了。

　　撰稿／叶齐茂(特约专家)

　　去年，我在澳大利亚墨尔本买了一栋新房?这是一栋“工业化房子”。因为这栋房子几乎所有的建筑材料都是工厂按照国家标准生产的半成品或成品，建筑商只是买来这些住宅构件和部品，按照设计图纸组装。

　　亲历工业化造房

　　我的这栋新房是如何营造起来的呢？从地基说起。建筑商打地基的水泥是从专门从事搅拌水泥生意的公司买来的?铺上钢筋、下好螺栓，规定好时间，搅拌车就把水泥送来，现场浇筑。这样就不会出现标号不够、配比不当或偷工减料的问题。

　　建筑商买来加工好的木龙骨架或轻钢结构骨架，现场拼装房屋结构。木龙骨架所使用的木材是用原木经配比加工制造，看似不粗，但承载力大大超过原木，轻便且易于安装，还防腐防虫。据说这样使用木材相当节约，原木利用率高达95%，而砍一棵树来造房子，去皮去枝，利用率恐怕只在60%左右。由于结构轻便又能承重，整栋房子不一定需要承重墙。特别需要指出的是，这些木料长短粗细不一，各有各的功能，必须按图拼装，在这个意义上，它们已经超出了传统建筑材料的意义，而是一个独立的建筑部件，即一种“住宅部品”。

　　他们接着买来石膏板、保温板、防潮纸和压成木纹的塑料板或聚乙烯贴面做墙体。这些材料都是高度工业化的
化工产品，很轻很薄，但是，有些标准产品在隔热和保暖上的效果已经超过传统的砖头，尤其是这些材料节约了珍贵的黏土。

　　也有人使用黏土砖砌在外面，再用勾缝做装饰。即便使用砖头的住宅，砖头用于外墙的功能也主要是隔热和保暖，而非承重。室内完全没有砖墙，全部使用木龙骨架或轻钢结构骨架来支撑建筑和分隔室内空间，于是，室内布局的变化相当自由，如果使用砖头作为承重墙，室内布局的调整几乎不太可能；在这里，人在室内所接触到的全部是木质或化工纤维的墙体，都是中空的，所有管线设置其中，既安全又美观。

　　最后，他们买来各类成型窗框、窗户以及门框与门，直接安装。这些东西当然就是工业产品，铝合金或塑钢材质的。这样，住宅的土建工程也就大致完成了。接下来就是安装水电气。水电气设备及其管线也都是标准的工业产品，内装饰材料同样如此。

　　这就是所谓“工业化造房”，与我们搭积木造房子的原理一个样。

　　实现工业化造房的基础，是住宅用构件和部品大多实现标准化和系列化。按照住宅建筑的各个部位和功能要求，将住宅进行部品部件化的分解，使其在工厂内制作加工成半成品，运至施工现场组装，并保证这些部品安装到位，满足功能要求。

　　住宅用构件和部品专业化、商品化和社会化程度很高。在欧美澳加这些发达工业化国家都能见到相似的建材超市，琳琅满目，选择余地大得很。

　　要真正实现“工业化造房”，还必须有标准化的建筑技术制度、政府建筑管理制度、建筑保险制度、住宅金融制度和法律制度作为保证，绝不是有了建筑部品生产厂家就可以实现住宅工业化。

　　在我国实现“工业化造房”，当务之急是完善“工业化造房”制度，特别是政府制度导向下的建筑保险制度和住宅金融制度，当然还要有法律基础。实际上，西方发达国家在住宅工业化起步开始时的技术绝对不如我们今天，但他们有制度、市场，住宅工业化就展开了。

　　制度建立了，建筑构件和部品的市场就有了?生产这些部品的厂子也就有了，房子就顺其自然地工业化了。在住宅工业化问题上，我们不缺技术与投资，我们缺的就是制度保证。这是西方经济发达国家住宅工业化的历史经验。

　　工业化造房进程

　　1990年代初到澳大利亚时，我们租过建于1930年代(
二战前)的住宅。那所住宅，特别是它的木制开扇窗、屏门、围栏、楼梯和阶沿石，的确精致，但却是工匠现场制造的部件；住宅墙体甚厚，冬暖夏凉；因为采用重型和梁柱结构技术，用砖头作隔断，每间房开间很大。

　　以后我们又租过1960年代(二战后)的房子，那是当时意大利或希腊移民建造的；那所房子已经是工业化的产品了，只是水平比今天要低许多，比如结构四四方方，无檐平顶，就像一个火柴盒；使用木质框架支撑整个结构，没有承重砖墙，当时直接使用在工厂加工好的原木，所以承载强度不大，开间小了许多；室内隔断墙还是使用木质夹板，房主特别担心白蚁，铁质窗户也不太容易关严。当然，它已经采用标准化的钉和螺丝，把工业化木材拼接起，住宅结构比原先要轻许多。

　　接下来是我们现在居住的1980年代的住宅，这所房子的所有框架还是使用原木构造，但室内隔断墙已经使用化纤材料板了；由于工业塑料和铝合金的进步，窗户完全工业化，至今我们还可以买到更换它的配件；比起2006年买的住宅，这个住宅的开间要小得多，原木承重能力的限制是根本原因。

　　最后，就是我们现在买下的这个住宅工业化成熟后的2006年的住宅，毫不夸张地说，它已经完全工业化了。从建筑商提交给税务局有关这所住宅的折旧计划中可以看出，整个住宅价格的61.73%可以进入折旧，而38.27%属于劳务和土地价值，不能进入折旧。

　　也就是说，建筑商用于购置住宅部品的花销占售价的60%以上，而在1930年代，建筑商用于购置建筑材料的花销只占售价的30%左右，因为，建筑商要雇用建筑工匠现场加工除砖瓦和使用设施以外的所有住宅部品。

　　先造制度后造房

　　西方发达国家现代工业化造房历史的背后还有两个发展，一是住宅工业化的制度发展，二是这个制度保证下的住宅部品的市场发展。制度和市场相互推进。

　　1990年代以来，澳大利亚为实现建筑节能，政府修改了住宅墙体标准，如要求和允许使用特殊化纤板和隔热填充材料。标准一改，建筑师就必须修改设计，保险公司也来了，不按设计标准建房，则增加保险费或不予保险；没有质量保险的房子谁敢买？于是，建筑商就得到市场上去买这些建筑部品；有了需求，自然有人投资建厂。在西方发达国家，住宅工业化就是在这样的制度机制下实现的。

　　这些国家都有一部《住宅法》，接下来就是建筑法、保险法等。我们新买的这所房子就服从多利亚州1993年《建筑法》。按照这个法律的第135款，一个新居住建筑在使用之前，必须得到“建筑担保证书”?由保险公司签署的这个证书对整个建筑的质量做6年保险。

　　再根据2004年《建筑担保法》，保险公司有权签署这份证书的前提，是这个新建筑已经得到“居住许可证书”。在我们这所房子建造过程中，当地政府住宅管理机构分别进行了3次现场检查，一次是浇筑地基时，一次是安装木龙骨架现场拼装房屋结构时，第三次是建造完毕时。必须在现场检查和审查全部设计和购买建筑材料全部凭证后，他们才签署“居住许可证书”。

　　按照银行贷款规则，没有“居住许可证书”和“建筑担保证书”，绝对不予贷款。

　　正是在如此严密复杂又相互协调的制度保障下，西方发达国家的住宅才可以实现工业化。消费者并不太担心住宅质量。

　　不管建筑商愿意不愿意，他们都必须到市场上去买几乎所有的住宅构件和部品，这样做的原因有三，一是可以降低造价，二是可以借到款和获得建筑保险，三是政府规范要求他们必须如此，否则连建筑执照也会被吊销。所以说，住宅部品的市场化是在政府和私人机构的双重干预下建立和运行起来的。

　　总而言之，住宅工业化至少有六大好处：一是在工厂生产构件和部品，有利于提高住宅建筑质量；二是建筑材料部品部件化，安装简单易行，大大提高生产效率；三是建筑材料部品部件化可以比较彻底地将质量责任划清，便于工程质量管理和保险制度的推行实施；四是可以大大节约原料和能源；五是可以保护建筑现场环境；六是能提高施工现场安全性。

　　其实，我国完全实现住宅工业化的硬件和软件基本上都有了，问题是我们还没有把它们很好地协调起来，尤其是市场经济的力量与政府管理制度的力量没有结合，工业标准与法制建设还没有结合。

　　未来，中国不造“小盒子”

　　当然，西方发达国家的住宅工业化也有瑕疵，疵点还很大。这种疵点集中在建筑历史文化的丧失和对土地资源的消耗上。他们的经验，这两个问题与住宅工业化中所采用的用地标准和建筑标准密切相关。

　　不同于传统的欧洲，美国、加拿大和澳大利亚这类无自己历史传统且地域辽阔的国家，在推行住宅工业化过程中，消耗了过多的土地资源，形成了蔓延式的城市形态，最终导致基础设施建设和维护难以维系，建筑面貌千篇一律。例如，美国联邦住宅局曾经推行新住宅建设最低标准，包括宅基地规模、退红和整个住宅的宽度，这个标准事实上只认可独门独院式的住宅建设。另外，联邦住宅局曾公布标准化的宅基地设计标准，专门详细地规定了在标准道路两旁的标准住宅。他们把有较宽马路和较深退红的住宅标记为“好”，相反，把传统的和步行规模的街区标记为“坏”。联邦住宅局甚至于规定了他们能够提供贷款担保的建筑形式和风格，他们特别支持“新英格兰殖民地式”的建筑。这样，早期殖民地式的建筑曾一时横扫整个美国，毫不顾及原先已经存在的地方风格。

　　1962年，美国曾经风靡一首叫做“小盒子”的歌曲，嘲笑当时正在发展中的千篇一律的工业化住宅和郊区景观。歌中唱道：

　　山边的小盒子，三分钱造起的小盒子，

　　小盒子，小盒子，

　　小盒子，都是一个样的小盒子。

　　绿色的，粉色的，蓝色的，黄色的，

　　它们都是三分钱造起的小盒子，

　　它们都是一个样的小盒子。

　　美国人开始嘲笑，而在意大利米兰，甚至连一些靠社会福利生活的家庭也曾拒绝搬进这种工业化房子，因为他们“无法忍受住进所有窗户看起来都是千篇一律的房子里”。

　　今年初，我去美国调研，在加州就看到了这种没有文化的景色。澳大利亚未必不是如此。这个教训，我们国家住宅工业化过程中应该避免。

　　发达国家住宅工业化也并非一个模式。住宅墙体建造预制板施工方式在美国和澳大利亚就不太流行，主要原因是，那里的住宅形式以户式独栋住宅为主， 7层及7层以上的住宅只占到1.8%。欧洲国家不同，如法国、俄罗斯、英国等国家就使用这种预制方法建成了高达30多层的大楼，因为有相当数目的住宅是楼房。

　　所以，我们必须因地制宜，采用多元的住宅工业化模式。如在城市的建成区，土地有限，只能建造高层建筑，所以应当有适宜的住宅工业化模式，如像欧洲人或日本人那样，而对于城镇建成区之外的广大乡村地区，恐怕就要采用美国人澳大利亚人的住宅工业化模式了。

　　中国式道路

　　从社会发展角度，西方发达国家1950年代的住宅市场主要面对一对夫妻和几个孩子的核心家庭，自1960年代以来，这种核心家庭买主的数目在发达工业化国家降至17%-20%，而2000年以来，没有孩子的个人或夫妻和单亲家庭几乎占了购房者的25%。社会日趋老年化的倾向，也要求在建设新住宅时就考虑到建筑环境如何可以随人的寿命而变。

　　从环境可持续角度看，我们都面临全球变暖与土地、能源、水资源大规模减少的严峻形势。于是，发达国家的专家研究了每种建筑材料从开采到运抵建筑现场所消耗的能源总量以及它们所释放的二氧化碳量，计算了它们在变成住宅后所消耗的能源。同时，他们还研究了一种“生命周期分析”(LCA)方法，例如在木材从树林到大梁再到树林整个周期的每个阶段对环境的影响，也就是说，分解建筑材料的降解过程，评估它们各自在不同蜕变阶段对环境的影响。

　　在这些研究的基础上，他们提出了激进地改变上个世纪的“住宅工业化”模式的建议。因为，建筑材料和设计原则的选择对能源消耗的影响重大，据计算，澳大利亚所有现存建筑物所包含的能量是他们全国十年能量消耗的总量，所以，他们提倡在建筑中减少使用铝合金、钢筋和纤维板材等合成建筑材料，增加对木材的使用。他们还设计了住宅能量有效率的计算方法，以此评定住宅等级。同时，建筑材料和设计原则的选择也决定了一个住宅可以适合多少人生阶段，换句话说，适当的建筑材料的和设计原则可以变化出较多的建筑环境来。

　　假定他们的这两种思路都是正确的，那么，我们可能需要极为慎重地考虑我们的住宅工业化战略和扶持政策，例如我们究竟是投资建设纤维建筑板材企业还是投资建设木材加工企业，结果差别巨大。我们也要极为慎重地制定住宅工业化战略的建筑设计和技术标准，建设生态文明的住宅?走出一条节约能源、资源和保护生态环境的住宅工业化之路。

　　激进地改变上个世纪的住宅工业化模式在西方发达国家已经有了相当的经济发展需求，因为适合于上个世纪住宅工业化模式的建筑材料和部品生产企业的设备、技术本来就已经到了更新时候。对此，我们的投资者无论在引进技术还是购买设备时都要十分小心。

　　上个世纪的住宅工业化模式所依赖的消费导向的社会基础也正在西方发达国家发生改变，人们开始考虑如何在减少资源消耗的前提下提高生活质量。对此，我们的决策者可能会面临巨大挑战，因为我们似乎在“内需不足”的情况下就已经有了消费导向型社会的特征。

　　当下中国，既是一个满足住宅建设量的时代，也是一个把住宅作为表现自己社会地位的时代，同时，按自己的愿望打造住宅依然是国人心中不变的梦想。可是，很少有住宅消费者考虑全球变暖、资源消耗与他们住宅的关系。就拿中国城市家庭空调平均占有量来讲，已经超出所有发达工业国家的水平了，这种消费模式也许与生态文明相距甚远。市场依赖需求没有问题，可是，如果政府决策再跟着不健康的建筑市场转，那就失去了政府对建筑市场的干预功能了。

　　这些年来，我们在研究住宅工业化时还时常忽略一个事实，从农村、小镇到城市郊区，中国大多数人还是居住在独宅里，这一点与新加坡和中国香港不同，倒是与西方发达国家的情况相似。所以我们应当把住宅工业化的视野再扩大一些。跳出城墙，那里还有一片天地，还有一群需要城镇化的人。(作者系澳大利亚执业规划师，中国建设部村镇建设专家委员会委员)-

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刘爱明：住宅产业化是一种颠覆
http://www.sina.com.cn 2007年10月31日 14:58 新民周刊

　　满足大众个性化需求的方式，恰恰就是走标准化道路。

　　撰稿／杨 江(记者)

　　10月25日，万科上海中心，万科集团副总经理、上海万科董事长刘爱明伫立窗前，望着他脚下的这片战场。

　　在这里，万科结出了硕果。今年7月，集合万科工业化生产资源的第一个市场化项目“上海新里程”封顶，即将接受市场检验。

　　这是万科工业化生产历经7年后，从实验室正式迈向市场具有里程碑意义的一件大事，也是推进中国住宅产业化进程的重要一步。

　　刘爱明心情愉悦，住宅产业化的话匣子一打开就滔滔不绝。

　　产业化是生产力的革命

　　新民周刊：你们似乎已成为国内住宅产业化的“领头羊”。万科怎样看待这个角色？

　　刘爱明：万科内部很早就提出住宅产业化，1999年，王石对建设部有关领导提出这一概念，很快万科就建立建筑研究中心，此后七八年，万科开展了一系列住宅产业化行动。王石是一个对未来判断很敏锐的人。他当初提出住宅产业化，即便内部也没几个人信。我们与外界谈起时，人家也不感兴趣，似乎觉得万科提出了一个
无厘头的话题，根本不搭你的茬。

　　对住宅产业化的认同需要一个过程，在我们看来，当下越难以认识，未来就越可能被证明是正确的。到了2003年有人开始质疑，说万科是哗众取宠，认为住宅产业化不现实。这是一个可喜的转变，尽管人们仍持否定态度，但至少愿意和你讨论了，说明人们开始思考住宅产业化。这几年里，万科加大了住宅产业化的力度，做出一些实际成果后，大家开始改变质疑，来努力理解住宅产业化了。

　　实际上，万科选择住宅产业化是企业内在需求使然。起初思考住宅产业化并没有达到现在这个社会责任的高度，当初只是在想，传统方式建造房屋总是会有错误，而且错误总是在不断重复。万科既然已经是行业的领跑者，那就必须带头思考解决这个问题。

　　另外，这几年国内住宅需求旺盛，市场提供了壮大规模的机会，但问题是企业自身能否做到。我们认为，如果不改变传统生产方式，规模是难以做大的。现在生产1万套住宅，质量尚且难以保证，未来如果生产10万套，那质量问题岂不要成为灾难？！

　　万科要做大，但怎样才能做大？即使销售数量在增长，但只是简单的数字叠加，很快会遇到极限。而我们要求的是企业规模扩大的同时，自身效率、产品质量、客户满意度也要提高。

　　譬如上海万科，2005年八九个项目要两三百人管理，现在差不多30个项目了，如果生产方式不改变，那企业岂不是要增加到七八百人？如果将来项目更多，那怎么办？

　　所以我们从多角度考虑，得出结论是必须产业化。

　　可以说这是一次生产力的革命。

　　新民周刊：我们很想知道，7年间，万科在住宅产业化领域做了哪些事情，目前到了哪一步？

　　刘爱明：万科这几年在国内做了很多项目，甚至在东莞建立了产业化研发基地，这是一个国家产业化示范基地，除对工业化楼宇进行试验之外，更多是测试住宅性能。研发基地正在建造中国唯一的住宅测试塔。你应该注意到，目前住宅是没有性能测试的，住宅作为一种产品，居然没有数据来说明它的性能。这就好比汽车，你现在只能说它可以跑，但问题是它的可维修性、耗油率，还有很多性能需要数据说明。

　　万科总部还建造了几栋工业化住宅试验楼，万科内部把它叫做“神州一号”、“神州二号”，这就好比概念车。

　　在总部进行技术研发和探索的基础上，上海万科建造了1万平方米的工业化住宅，这就是位于浦东的“新里程”。这是集合万科工业化生产资源的第一个市场化项目，今年7月封顶，马上就要对外销售，年底还有差不多10万平方米开工，这个意义非同小可，说明我们已经不是简单地提出产业化概念，而是实实在在地行动着。

　　“新里程”是万科工业化生产历经7年，从实验室正式迈进市场具有里程碑意义的事件，万科为中国住宅产业化进程的推进又迈出了重要一步，这本身说明公司对住宅产业化已思考得相当清楚，对行业内外是一个很好的说服与促进。

　　新民周刊：7年里推广住宅产业化的难点在哪里？

　　刘爱明：技术上没有障碍。住宅产业化只是在国内起步晚，在全球很多国家和地区早已开展了，日本二战后就开始住宅产业化，香港地区起步至今也有二三十年，欧美更早。我们只需把海外技术消化后最大程度地本土化，毕竟环境、政策不同，不能简单照搬。

　　最为关键的还是社会认知问题，对万科而言这也可以说是一种社会资源。不是说万科想标准化建楼、想住宅产业化就可以进行，要有人设计、给你盖楼，还要有厂家为你生产标准化部件，尤其需要政府支持。

　　上海是中国资源最丰富的城市，你总是可以找到能够与你合作的人。我们一开始还担心上海有没有企业为我们做标准化配件，后来发现很容易就找到了，甚至还有专门厂家为日本制作配件出口，凭这一点，你就可以看到在上海，对住宅产业化的社会认知不是问题。

　　在住宅产业化上，上海市政府的认识是非常深刻的。我们当初提出这个概念，政府立即表态是个好事。上海市政府一直在强调节能环保，而建筑行业正是一个能耗大户，居然还是粗放式生产，这怎么行？

　　住宅产业化体现节能环保的优势，万科在这一点上与政府的导向不谋而合。上海市政府态度积极，当初听说万科在搞住宅产业化，立即组织一批人到万科来听取汇报。一个房管局领导因有事没能参加，后来还专程来了一趟，听我重新讲解了一遍。这对我们是很大的鼓舞。

　　合作伙伴的认知也很到位。比如，上海建工集团，作为一个行业龙头，它完全认同住宅产业化，与万科一拍即合。产业化的前期需要不断加大投入，比如楼宇盖建的设备与传统就不同，建工集团为此投入几千万元。这显然是战略决策。

　　我时常对合作伙伴强调：你们不能追赶时髦，简单地认为万科在搞住宅产业化，我也跟着做，而是要认识到万科选择了这样一条战略发展道路，你也要从战略上与之统一。因为住宅产业化在内地是一个新生事物，将来要有很多问题要去共同面对，若不是战略选择，将来就不会有那么大的决心与万科一起坚持。

　　标准化最利于实现个性化

　　新民周刊：你刚才提到王石当初提出产业化的概念，内外都有质疑。质疑什么呢？

　　刘爱明：内外的质疑没有本质区别。技术方面，本身没有太多争议。大家一般认为，你把楼建得一个样，怎么卖得掉？产业化成本增加怎么能承受？这个认识要很大的弯子才能扭转过来，即便现在，也不是所有人都能搞清楚的。

　　所谓产业化，就是用工业化思路生产。我们现在看到的所有工业化产品，比如电视机，不是你想造成什么样子就是什么样子，它有各自的系列，每个系列肯定都是一样的。手机、衣服都是如此，但为什么同样的工业化思路，大家就不能接受房子造得一样呢？

　　追求每套房子不一样并没有意义。这种追求不是为了客户。去年我们设计了55套厨房和卫生间，难道说每一种都是针对不同的客户？不！这样做，就是为了不一样而不一样，没有任何意义。如果这种不一样带来客户满意度的提高，那我觉得是可以接受的，但问题是这种不一样，带来的恰恰是客户满意度不高。

　　新民周刊：那么又怎样满足客户的个性化需求呢？

　　刘爱明：我们在2003年提出标准化概念，我们觉得，恰恰是走标准化道路才能满足客户个性化需求。

　　这怎么理解？有两种方式可以满足个性化需求，一是完全量体裁衣，但一般人消费不起，你想要一款自己的汽车，可以！掏出3000万元甚至1亿元，给你造出你想要的、与所有产品不一样的汽车。大概只有比尔·盖茨可以这样建房，但比尔·盖茨有几个？这不现实，社会不是用这种方式去满足大众的个性化需求的。

　　另一种满足大众个性化需求的方式，我认为恰恰就是走标准化道路。你无法满足每个人的个性需求，但你可以把人分类，某一类人总是表现出个性化需求的共性，只要满足最关键的共性需求就可以了。

　　比如手机，对商务人士，只要能接发邮件、短信，可以打电话就够了，但对于时尚人士，他需要的就是音乐播放、摄像等功能。工业化产品满足个性化需求，就是这个思路。

　　房子也是如此，只有把分类人群个性需求的共性研究透彻，才能提供超出他期望的满足。

　　新民周刊：你的意思是不是也意味着传统的生产模式反倒不能满足个性化需求？

　　刘爱明：确实如此！传统生产模式根本无人细分客户，所谓细分也只是简单的“一次置业”与“二次置业”，但那是一种物理特征的划分，是粗放式的。作为产品，住宅的舒适性如何，各方面性能如何，都必须细分研究。

　　我们发现，行业内很多成功的开发商有意无意都在走标准化道路。你在上海会发现，某家开发商开发的住宅会越来越一样。我们认为标准化是个性化最好的道路。

　　又会有人问，标准化是不是就会把房子建得一模一样？这个问题本身说明大家认知上有偏差。正因为标准化才能把房子建得不一样！

　　你把房子都造得不一样，代价太大，社会承受不了。比如，你有100万款手机，社会能承受吗？现代社会，产品的多样化一定是以标准化为基础的。抛开标准化谈多样化，太奢侈了。现在手机充电器不一样，社会都承受不了，那是巨大的浪费。这个世界上有很多种灯泡，但接头只有两三种规格，就是这个道理。

　　我们认为，产品必须先定型再批量生产，是满足一个人的需求还是满足一类人的需求，这首先要搞清楚。

　　标准之下，无非是对不同类的客户生产不同的系列而已。在技术上不是难题。

　　高成本将带来高性能

　　新民周刊：还有一个质疑就是成本问题，原来一层楼一周建好，现在只要一天，但试点项目的建安成本比以前增加了40%，据说当建筑面积达到10万平方米以上，成本会增加25%，并基本固定下来，成本增加，建筑质量也提高，但售价也相应增加了。

　　刘爱明：成本现在看来是肯定比传统造法高，当然未来也可能比传统低，国外工业化住宅确实更便宜。但现在，我们怎样理解成本高？

　　客户买东西不是简单看价格，从来都是看性价比，这就好办，就看你成本增加能否给客户带来更高的价值。这是关键。如果增加10元成本，给客户带来11元的价值，那就可以了。

　　我们现在要做的就是如何将增加的成本转化为客户更大的价值回报。

　　新民周刊：售价比传统住宅高，在目前房价高企时这个问题更为敏感。

　　刘爱明：大家都在声讨高房价，但为何无人关心产品性能？不同的客户需求不同，比如手机，有些老人就是为与儿女通话，其他功能都不要，对他而言两三百元的手机够了，但还有些客户是需要品质的，两三千元的手机对他而言可能还不够，所以笼统谈房价是没有意义的。

　　我认为这个时候恰恰应该讨论性能问题，如果提高住宅性能，客户抱怨度肯定降低。产业化的房子性能就是好，我很有信心！传统建造方式，质量好坏，你自己都说不清楚，没有数据啊！现在标准化生产，质量提高明显，比如误差，原来是以厘米为单位计算，现在是以毫米为单位计算。

　　中国的一些房子二三十年就拆了，为何国外的房子一两百年看上去也并不破烂？很大程度上就是因为国内的房子不便维护。

　　传统建造，设备与结构不分离，比如管线埋在混凝土里，混凝土寿命长，但管线寿命相对短，坏了怎么维修？你不可能把混凝土砸了维修里面的管道。所以你会看到很多老房子维修后，外墙裸露一排排管线，以致房子非常丑陋。

　　产业化生产，外墙是在厂房用混凝土生产，传统外墙可以用30年，产业化的寿命70年。同时，因为设备与结构是分离的，便于维修、升级。站在长久的角度就能看出区别，为何不在初期多投入一点，给客户带来更长久的价值？

　　再谈使用性能，现在每套房子都经过了认真研究，居住更舒适，比如我们做的架空地板，所有管线从地板下面走，而且地板架空，上下楼层间不再有噪音影响。

　　我认为这都给客户带来了好处。问题是客户能不能接受产业化这个理念。

　　新民周刊：确实，你刚才谈到了社会认知的各个层次，唯独没有谈到客户。

　　刘爱明：不要认为客户笨，客户比谁都聪明，我们最近开了一个推介会，发现很多客户对产业化了解得比我们还多，他们觉得标准化住宅好，但问题是国内买不到。所以不要低估客户的认知，有相当一群人是认同产业化概念的，很多客户反过来跟我们强调住宅节能环保理念，表示不环保就不买。

　　当然，这毕竟是小众，不过在初期，也不能指望所有客户都有这个认知。对大多数人需要有知识普及的过程，如果现在大家都意识到了，那对万科而言就不是一个战略问题了，就是必须立马要做的事情了。

　　新民周刊：你总是试图用积木、手机、汽车作比方，这些都是大家司空见惯的工业化产品，是不是这样的解释方式与目前的社会认知度有关？

　　刘爱明：当然。谈住宅，大多数人觉得深奥，而手机、汽车、电脑的工业化生产思路大家已经接受，相对好理解。

　　住宅产业化快步迈进

　　新民周刊：从概念到产品，为何是上海万科跨出了住宅产业化的里程碑的一步？

　　刘爱明：首先，对住宅产业化，上海的社会认知度很高。这个环境对上海万科走上产业化道路很有利。

　　在万科内部，上海万科是一个十几年的成熟公司，开发规模小时，没必要思考产业化，一年也就那么10万平方米的规模，老实一点用传统方式造，质量控制好，反倒简单。但现在的上海万科，面临着规模急剧增长的压力，不走产业化、标准化道路，效率、品质、客户满意度就会出问题。

　　上海万科2005年销售22亿元，去年37亿元，今年70亿元，明年将会达到140亿元，这样的增长速度，给企业内部带来的压力是巨大的，再不走产业化道路就会遇到发展极限。

　　新民周刊：也就是说，上海万科也到了转型的时间节点？

　　刘爱明：是的。上海万科必须寻求战略突破，否则无法发展。突破了就有第二次腾飞。根据万科的判断，产业化趋势也就是三五年内会显现，如果不形成行之有效的突破极限的方式，万科发展将遇到瓶颈。

　　为此，上海万科正在建立住宅研发中心，我实际更关心的是住宅性能问题，节能环保的优势怎样体现。目前政府也积极参与，与我们一起寻找研发力量，这对我们是一个鼓舞。

　　在产业化住宅的标准制定上，上海已经立项。很多预制混凝土构件将在工厂生产，质量管理空间变了，政府的监管流程、质量标准等也会相应改变。

　　新民周刊：这是一个对传统的颠覆，也意味着挑战。

　　刘爱明：产业化给所有人带来颠覆与挑战，不过挑战更多的还是在社会认知方面，只要有了认知，技术操作不难。上海万科到2009年，新开工的公寓将有80%用产业化模式建造，明年是60%的比例，今年30%。

　　我刚才一直在强调性能，传统粗放式建造，很多性能不能定量，只能定性评估，这不科学。现在缺乏标准，万科未来要担当行业标准制订者的角色，这就是竞争的最高境界，由你来制订标准。

　　节能环保要落实标准，还有其他住宅性能，比如可维护性、保温性、隔音性。现在大家只是说用了保温材料，但实际效果呢，不是说穿保暖服就保暖，要有数据。

　　很多人听说我们在建上海万科技术研发中心，觉得奇怪：你就别蒙我了，不就是盖房子嘛，还搞什么技术研发中心？又不是造汽车、火箭，要研发干吗？这说明大家对房子的要求不高，研发就是要拿出性能数据来，用数据证明产业化的好处。

　　新民周刊：替客户问一个问题，万科说产业化就像搭积木一样造楼，那么抗震性能呢？

　　刘爱明：日本是一个地震高发国家，但产业化程度却很高。大家的疑问很好回答，通俗一点讲，产业化住宅本身虽然像搭积木，但房屋骨架不是搭积木，还是传统方式生产。

　　房子分为结构与填充两部分，产业化将两者分开，只有填充部分在工厂生产，而抗震主要是结构部分在起作用。

　　大家可以放心，房屋都是经政府审批验收的，抗震是关键点，在抗震性能方面是不可能违背政府规范的。

　　新民周刊：你心目中住宅产业化的蓝图是怎样的？

　　刘爱明：万科计划3年内在全国建120万平方米产业化住宅，现在看来这个数字肯定会超过。总的趋势，国内住宅产业化步伐一定越来越快，因为节能环保是政府着力要解决的问题，我的强烈判断，节能环保这个问题向我们走来的速度超过任何人的想象，你不要以为和你没有关系，马上就在你面前出现，而且这个 “马上”超过你的想象。

　　住宅产业化向大家走来的速度超过我们每个人的想象。甚至超过我的想象。

　　我想，5到10年，住宅产业化一定蔚然成风。

　　可能更快。-

meng-h

为什么万科不多建点廉租屋？
作者: 王石
时间: [ 2007-11-05 07:40 ]

  

寻找巴菲特 《面包会有的，房子也会有的》 发表：2007-11-05

为什么万科,不学学香港,给老百姓多盖点村屋,为人民谋福利,又为万科打品牌呢!这样一来不是回报快,赚的快,又让万科进了一个房产业不可动摇的地位了吗!


王石：

香港政府有个部门叫房屋署，专责公屋开发，解决低收入的住宅，资金来源政府财政拨款。政府来解决低收入住宅保障是目前大多数国家的通用作法。2006年，北京出台“90／70”政策，希望严格控制户型结构来平抑房价，解决中低收入家庭居住问题。但对低收入的家庭，还要靠政府对经济适用房与廉租房的资金投入来解决。

资料显示：截至2006年底，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户。要解决1000万户住房困难，“十一五”期间每年需要资金近500亿元。数据显示，1998年以来，全国累计用于廉租房建设的资金仅为70.8亿元，缺口非常大。鉴此，廉租房建设写入了2007年的政府工作报告，表明中央政府为解决低收入家庭住房问题的重视。

万科作为城市住宅开发商，第一、响应90/70政策，积极开发小户型；第二、建立专项资金，进行解决低收入家庭住宅的课题研究，给政府提供决策参考；第三、建设示范性廉租屋（只能是示范性，无法规模开发），解决1000户的廉租屋“万汇楼”将于2008年6月交付使用；第四、万科明确表态：只要政府引进万科开发廉租屋项目，万科将积极参与。

糖果猫

说房地产不存在垄断，王石用的例子不恰当，房地产面对的是区域性的市场，北京、上海的住宅可能其他地区的居民消费的比例相对比其他城市的要高，但是绝大部分城市的住宅都不可能跨区域销售，武汉的住宅也就湖北人消费，成都、重庆的也就是基本是四川的客户，虽然万科只占全国整体市场比例不到2%，但是在区域市场（这个才是真正的房地产市场）各大城市，至少一线的省会城市都多少已呈现出寡头垄断的特征，用各城市的开发商市场份额，也许能更好说明现在的市场状况

meng-h

各地市场包括京、深、沪，如果前十大开发商份额分别计算加起来不到50%，那无论如何也谈不上垄断。中集一家就有60%，那怎么说？

meng-h

　　10月29日傍晚，北京东北郊中国电影博物馆，万科似乎有意选择在一个保存时代剪影的地点进行一场盛大活动。
　　万科企业股份有限公司(000002.SZ)董事会主席王石和总裁郁亮手持香槟，与身后公司所有高管一起，等待着那一重要时刻的到来。随着万科新标识——由四个V组成的窗花图案——从水幕中推出，王石开始掏出新名片与宾客交换。
　　“老的LOGO从1988年开始使用，那时，万科还只是一家电器销售商，并计划进军家电制造业，因此，当年的标识看来印在万科的家电品牌上更合适。鉴于此，我们3年前就开始了新标识的策划。”郁亮对《中国房地产报》记者说。
　　“新的LOGO代表了万科新的姿态。”王石说。具体而言，“企业公民”将成为万科的核心价值与发展目标。
　　新标识发布的第二天，这家市值超过2400亿元的地产公司发布了三季度报告，并预告2007年净利润将较去年增长100%~150%。
　　在新的战略下，大象继续跳舞。
　　量化“万科责任”
　　香港设计师陈幼坚担纲设计了万科的新LOGO。“中国传统的窗花图案代表着家庭、房子和房地产，4个V字的循环排列，代表了万科努力创造无限空间、象征万科推进工业化的全新建筑模式以及承担社会责任的理念。万科上下一心，透过窗花看世界。”陈幼坚操着不熟练的普通话说。
　　较与新LOGO图像细节的解释更为人性化的是，王石则用一场关于绿色建筑的公益论坛为新标识的亮相垫场，希望用万科的企业责任感来化解舆论对于开发商“囤地”、“捂盘”与“暴利”的抨击。
　　王石不止一次强调“股东”这一名词：最近三年万科的净资产收益率一直保持在14%以上，每股收益增加了5倍多。而这三年又是万科相对融资较多的三年，“所以，股东的收益不是被摊薄了，而是大大增厚了”。
　　“万科现有70多万股东，中小投资者直接和通过基金等机构间接持有约80%的万科股票，剩下主要为国有股和法人股。万科管理层占的股份很小，2006年之前只有万分之三，2006年之后有了股权激励，但还是不到百分之一。”王石诚恳地解释。
　　同时，万科推出了《万科企业社会责任绿皮书》。“这是未来三年万科企业公民行动的量化体系。”王石说。
　　而另一组数字，却显示了万科更广泛、更务实的社会责任：万科将继续加大住宅产业化的实践，工业化项目开工面积将由2007年的15万平方米增加到2009年的120万平方米。而住宅工业化将减少用水60%，减少80%的建筑垃圾。
　　尽管万科目前开工项目已没有毛坯房，但仍提出2009年装修房开工比例要超过90%，以减少装修带来的房屋二次污染及拆改造成的资源浪费。2009年，万科项目的建筑施工垃圾产生量要比同期行业水平低20%。
　　推进“良心地产”
　　早在今夏的一次活动中，王石就描述了万科未来10年的3项重要战略：加快品牌塑造、从营销公司向技术公司转型，最终成为企业公民。
　　为此，8月间，万科成立企业公民办公室，专职负责公司的企业社会责任工作规划并监督项目实施，评估公司的主要社会责任态度与立场。记者了解到，企业公民办公室接下来会推进两项具体工作，一是牵头联合多家开发商发表施工安全的声明，并与施工企业签署安全协议；二是为民工提供技能培训，2007~2010年间与不少于6家重点技校、高职院校合作，参与编制授课计划，提供奖学金。
　　这些表达“良心地产”的公益活动，将在未来几年为万科住宅产业化战略提供推动力，并试图解决更多与社会冲突的“软问题”。
　　据记者了解，目前万科的住宅产业化试验项目——上海新里程的造价要比其他同类项目高40%。其中原因之一就在于民工都不曾掌握这种工业化的建造技术。因此，万科的民工培训计划及“万汇楼”试验则有可能在未来提供一种解决方案。

meng-h

王石：房地产行业资源将向上市公司集中
http://bj.house.sina.com.cn 2007年11月06日08:31  新闻晨报

　　日前，房地产行业大腕，万科董事会主席王石(王石博客|王石新闻)在“人居建筑与可持续发展论坛”上，正面回应了行业目前的一些热点问题。他认为，房地产行业资源向上市公司集中，而万科将坚决不囤地、不捂盘，明年开工的项目将超1000万平方米。

　　王石承认，目前房地产行业的资源，无论是资金还是土地，向上市公司集中是一个事实，也是未来的趋势。

　　他说，行业目前集中度确实不够合理，但不是过于集中，而是过度分散。中国有几万家房地产公司，但只有少数企业走长期经营的品牌路线，其中主要是上市公司。房子是一种需要使用几十年以上的产品，只有走品牌路线的公司才能在售后做到长期负责。上市公司的市场份额增加，有利于保护购房者的权益。

　　王石表示，万科一直坚决反对囤地、反对捂盘。在一个
房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子，这样利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。

meng-h

脱离人治的万科：阳光房企的表率
http://www.sina.com.cn 2007年11月05日 02:26 第一财经日报

　　脱离“人治”的万科：阳光房企的表率

　　吴晓波

　　今年是万科首期(2006~2008年)股权激励业绩考核的最后一年。

　　多家基金、券商等研究人员均认同：万科是中国少有的脱离了“人治”的上市公司，这几乎是对中国企业治理水平的最高评价了。他们指出，万科近几年业绩史无前例的高速增长，与万科正在实施的股权激励以及素来的阳光治理有着紧密的联系。

　　万科股权激励被评价为最能兼顾公平与推动企业业绩的方案之一。万科2006~2008年股权激励计划由三个独立年度计划构成，万科采取预提的方式提取激励基金，公司以T-1年度净利润增加额为基数，如2006年度激励基金提取，以2005年年度净利润为基数，当年净利润增长超过15%不超过 30%，以净利润增加额为提取基数，净利润增长率为提取百分比，当净利润增长率超过30%，以30%为提取百分比，年度计提的激励基金不超过当年净利润的 10%。实施股权激励的前提条件是：年净利润增长率超过15%，全面摊薄的年净资产收益率超过12%。

　　根据万科的股权激励方案，管理层从股权激励中利益最大化的逻辑是：在保证净利润、净资产收益率达标的情况下，净利润增长超过30%是最佳方案，超过的越多，激励基金计提基数越大。

　　从企业发展角度而言，一个发展良性的企业，在企业的发展初期其销售收入、净利润增长幅度是最高的，进入成熟期后，其增长幅度将会降低。万科 2005、2006年的高速增长已远远超过了前20年的平均增长水平，其在万科确立其专业住宅发展之路的1991年至2004年，万科营业收入复合增长率达25%，净利润复合增长率达31%。

　　2006年，万科的营业收入、净利润比此前20年的平均增长幅度均翻了一倍多。2006年是万科股权激励方案确定的一年。

　　根据万科2006年年报，万科计划竣工面积600万平方米，这一竣工面积是2005年竣工面积(327.5万平方米)的1.83倍，由于
房价仍处于上涨之中，保持较高的销售结算比，万科2007年的销售(2006年为212.3亿元)有望翻一番超过400亿元。而万科内部人士表示，万科内部确定的2007年的销售目标就是400亿元。如果销售额实现翻番，在房价上涨之势中，净利润翻一番亦不在话下。

　　高速扩张之下，是对运营的苛刻需求，一个显著变化是万科“矩阵式”管理的成型，这令多项目管理成为可能。而这个变化的附带效果是万科的人才流动骤然下降。此前如果说万科可称作“黄埔军校”，而现在这已成为过去时，因为从万科挖走的职业经理，只是某一环节的精英，而不是多面手。对“矩阵式”模式而言，项目越多运营成本越低，项目少反而负担加重。当然，同时运用100个项目，这在全球都堪称先例。

　　“如今，
房地产行业走到了一个敏感而且暗藏冲突的境地。未来要走向和谐健康，需要各方的努力。政府解决政策层面的问题，消费者也有居住理念的选择把握，而发展商在这样一个特殊的阶段，更应该把握好自己的方向。”

　　“随着房地产市场的发展，它一定符合其他行业的特点：毛利率会逐渐降低。从万科就可以看出来，前几年毛利率32%逐步降到20%再到2006年的28.5%，毛利率逐步下降这是一个必然趋势，这就要求
开发商更多的拿出能力进行技术上的提高和质量上的提高，才能提供消费者满意的产品。”王石对于万科新时期的转变指出，住宅产业化将成为万科未来业绩持续增长的动力。