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央行发1500亿定向票据 今年第六次加息信号强烈
http://www.sina.com.cn 2007年10月12日 00:26 中国网

　　央行发行1500亿定向票据

　　晨报讯（记者 李若愚）央行昨日宣布，发行1500亿元的3年期央行票据。这是央行今年第六次发行此类定向票据，而每一次定向票据发行总是与加息“如影随形”。

　　央行的定向票据相当于向商业银行指定发行的债券，发得越多，则银行用于贷款和投资的资金就越少。本期票据针对工行、建行、农行、中行和交行的发行量占总量的近三分之二。

　　天相投资顾问公司昨日的报告称，基于此前五次经验，凡是超过1000亿元的定向央票发行一周之后，通常伴随加息措施的出台。此前，中国银行全球金融市场部交易中心分析员董德志曾撰写研究报告推测，虽然不能确认定向票据的发行与加息存在必然性，但加息会明显提高定向票据发行的成本，所以央行一般赶在加息之前完成发行工作。

　　在最近两次加息时，央行均强调其意图在于稳定通货膨胀预期。央行研究局最新的研究报告预测，今年居民消费价格指数（CPI）涨幅为4.6%，远远超过央行年初制定的不超过3%的目标。尽管央行认为CPI涨幅会在12月份以后逐步回落，但对今年下半年的涨幅并不乐观，预计今年三季度和四季度的涨幅分别为6.3%和6.1%，仍然处于历史高位。

　　此外，上月底，央行货币政策委员会第三季度例会的决议对语言表述作了调整，删掉了第二季度例会决议中“应继续实施稳健的货币政策”的说法，同时提出“适当加大政策调控力度”，进一步助推了市场对于加息的预期。陈新颖/制表

　　加息总在定向票据一周之后

　　今年3月9日，央行发行1010亿元定向票据3月18日，宣布加息；

　　5月11日，央行发行1010亿元定向票据 5月18日，宣布加息；

　　7月13日，央行发行1010亿元定向票据7月20日，宣布加息；

　　8月17日，央行发行1010亿元定向票据8月21日，宣布加息；

　　9月7日，央行发行1510亿元定向票据9月14日，宣布加息。(来源：北京晨报)

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房产调控再出“组合拳”
《财经》记者 杨彬彬《财经》杂志 /总196期  [2007-10-15]
　严格土地使用权证发放和收紧第二套住房信贷的难点都在于落实，新一轮调控措施究竟是拳拳到肉，还是高举轻落，尚有待市场进一步验证


严格土地使用权证发放和收紧第二套住房信贷的难点都在于落实，新一轮调控措施究竟是拳拳到肉，还是高举轻落，尚有待市场进一步验证

    一如市场预期，中国人民银行和银监会在国庆节前颁布的房贷新政，只是开启了新一轮房地产调控的序幕，而非终局。国庆长假刚过，新的调控政策再次出笼，这一次，有关部门把目标指向了房地产的另一个命门——土地。
    10月9日，国土资源部在官方网站上公布了新的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（下称39号令），明确要求，通过招拍挂方式取得国有建设用地的受让人，只有在付清全部土地出让价款后，才能获得土地使用权证。
    这一规定将于2007年11月1日正式实施。市场人士指出，新规如能得到切实执行，开发商虽然依旧可以通过分期付款的方式支付土地出让金，但将不再可以分期获得土地使用权证。这意味着类似此前顺驰集团通过拖欠土地出让金同时撬动多个开发项目、“用七个锅盖盖十个锅”的做法将不再可能，同时，去年下半年以来蔓延全国的“天价地王”现象也有望得到抑制。
    此前，9月27日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称359号文），其市场效应也开始显现。国庆一周，北京市商品住宅成交量环比下降56％，深圳市七天长假的一手房总成交量甚至只有82套。
    不过，由于359号文中对最为关键的“第二套住房”的认定语焉不详，各商业银行在具体执行中出现了松紧不一的现象。一些市场人士认为，监管部门对第二套住房的信贷管制很可能难以持久。
    在大张旗鼓推进城市廉租房建设的同时，有关部门再度打出调控“组合拳”。只是新一轮调控措施究竟是拳拳到肉，还是高举轻落，尚有待市场进一步验证。

招拍挂“补丁包”
    招拍挂细则的修订方案9月21日即已在国土资源部第三次部务会议上获得通过，但迟至10月9日才正式对外公布。熟悉国有土地转让规则的人士将这一规定形象地称为“补丁包”：虽是无伤规章结构、框架的局部修订，却极具针对性；尤其是严格土地出让权证发放一条，直指此前招拍挂实施过程中的“安全漏洞”，有望触发房地产行业的新一轮洗牌。
    自2002年起，经营性用地出让就全面实施“招拍挂”制度。当年7月1日起开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（下称11号令）第23条明确要求：受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。
    不过，实践中11号令第23条往往执行不力，房地产开发商通过分期付款或延期付款的方法储备土地，以有限的资金同时启动多个开发项目早已是公开的秘密。当年风生水起的顺驰集团，就曾把这种“借船出海”游戏玩到极至，其惯用手法是大肆拖欠土地出让金，以少量资金获得大块宗地中的小幅地块使用权证后，再向银行抵押融资，用所获得的资金快速完成开发，销售回款则用于交纳下一地块的土地出让金，进而取得新的土地使用权证，如是循环。2006年，国家全面收紧房地产开发信贷，“顺驰模式”遂走入末路，公司资金链面临断裂，不得不低价转让了事。
    10月10日下午，国土资源部政策法规司负责人就招拍挂相关条款的修订情况向媒体作说明时亦承认，11号令颁布后，一些地方的确存在着受让人未缴清全部出让金，就分割取得了建设用地使用权证书的情况。
    细心比较新旧两个规定，不难发现，39号令第23条改成了“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书”。从“应当”到“方可”，细微之差，态度却迥然不同。
    39号令还明确规定：“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”
    国土资源部执法监督局副局长岳晓武告诉《财经》记者，这次修订招拍挂实施细则是为了配合《物权法》的颁布实施，客观上也是针对房地产调控，特别是土地使用权证发放从严，将直接封堵此前招拍挂过程中的违规行为，并在一定程度上抑制土地囤积和天价地块现象。
    岳晓武表示，国有建设用地本来就是按照宗地出让，就应该按照宗地签合同，开发商只有在交清全部土地出让金后，才能办理宗地土地使用权证，而不能“交一个楼座的钱办一个楼座的证，交三分之一面积的钱办三分之一面积的证，这一做法实际上与招拍挂的初衷是背离的，也容易产生金融风险和土地囤积现象”。
    按照39号令的相关规定，受让方在获得国有建设用地后，需要与出让方签订《国有建设用地使用权出让合同》，土地出让金的付款方式、首付比例、付款期限等，由双方自行商定，可以采取一次性付款的方式，也可以采取分期付款的方式。
    目前，全国各大中城市对土地出让金的缴纳要求并不相同，深圳要求全部一次性交清，北京和上海等城市则视地块不同采取不同的付款方式，首付比例一般在30%-50%不等，付款期限一般在两个月至两年之间。
    岳晓武指出，招拍挂新规实施后，双方仍然可以按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，选择分期付款的方式，但是分期取证的做法将被禁止。
    能否取得土地使用权证，将直接影响未来的房屋销售。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，商品房只有在交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书后，才能进行预售。禁止分期取证，实际上是封堵了开发商“以小搏大”，即以少量启动资金撬动多个开发项目、通过银行抵押贷款和预售回款进行循环开发的“擦边球”做法。今后开发商只有在付清全部宗地土地出让金后，才能获得银行贷款和进行开发预售，由此对开发商的资金门槛要求将大大提高。

“地王”或成历史
    去年以来，地产上市公司通过增发股票、发行公司债等手段从资本市场大肆融资，争相在全国各地“跑马圈地”，上海、广州、成都、重庆等地都出现了楼面价接近周边在售房价、转让金额动辄以数十亿元计的天价地块。2007年7月24日，北辰实业联合体以92亿元的天价拍得长沙新河三角洲地块，号称全国有史以来最大的一块“地王”。
    与此同时，地产上市公司的土地储备也迅速增加。截至8月中，碧桂园（香港交易所代码：2007）的土地储备已达惊人的5400万平方米，万科（深圳交易所代码：000002）的土地储备也达到了2157万平方米。
    不过据业内人士透露，部分手握大量土地储备的地产上市公司在取得土地使用权证前，实际上也并未全部交齐土地出让金。只是由于这些公司的品牌效应，在拿地时往往能享受到地方政府一定的优惠政策，其中就包括土地出让金的交纳形式。为了吸引大的开发商进驻，一些地方政府往往把大片地块整体招拍挂，走完程序后再按比例、甚至按楼座进行分割，开发商交一块出让金，即可获得一块土地使用权证。
    中信证券地产分析师王德勇认为，招拍挂新规严格限定土地使用权证发放，表明监管部门进一步加强土地出让管理、抬高开发商资金门槛的意图相当明显。虽然从中长期看，这一规定可能会影响土地供应量，进而在未来进一步加剧商品住房的供需矛盾，但是也会进一步加快行业整合的速度。
    “资金实力有限的小开发商将越来越难以参与市场，越来越难以通过招拍挂的方式获得土地。这与管理者的思路应该也是相一致的。”王德勇说。
    王德勇认为，如果这一新规能得到切实执行，日益高企的土地出让价格有望出现一定程度回落，之前在全国各地出现的天价地块现象也有望得到抑制。不过，他也表示，这一规定的落实可能存在一定的难度，相当程度上取决于地方政府的态度。对各级市县政府来说，他们的利益所在是卖出高价土地，至于是否分期付款，反而不是特别在意，这也是之前不少地方政府默许开发商延迟付清土地出让金，甚至愿意与开发商协商付款计划的原因所在。
    一些立足全国市场的非上市房地产公司亦对这一规定持积极态度，认为将进一步促进程序公平。
    阳光100置业总经理范小冲就表示，之前一些与地方政府关系密切的企业往往能在招拍挂过程中获得特殊待遇，虽然大家都是举一样的牌、报一样的价，但是真正的付款方式、自有资金的投入比例并不一样，表面上看上去公平，实际上并不公平。规范土地使用权证发放，一方面可以化解银行信贷风险；另一方面，没有了金融杠杆，大家都需要付出真金白银，也可以抑制地价疯狂上涨。
    在接受《财经》记者电话采访时，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠表示，招拍挂新规有望对房地产调控起到正面效果，一方面，可以防止开发商恶意囤地，促进土地实质性开发；另一方面，也抬高了开发商的资金要求，符合房地产行业发展的总体趋势。
    不过，也有一些市场人士担心，土地使用权证发放趋严可能会进一步减少商品住房供应量，推动房价继续攀升。对此，沈建忠表示异议。他表示，迄今为止，各地土地招拍挂几乎没有流拍的，表明开发商对土地的需求非常旺盛，提高资金要求并不会导致供应的减少。
    沈建忠还透露，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的总体要求，建设部目前也在抓紧制定保障性住房建设和房地产调控的相关政策，有望在近期正式出台。
    岳晓武也表示，39号令实施后，可能会在客观上抬高开发商的资金门槛，但是从本意上来说，制度修订是为了进一步提高程序公正，而非支持大开发商、歧视小开发商。他还表示，不能指望通过土地招拍挂来解决所有的房价问题。
    “实际上，国土资源部门考虑的主要是每年新增土地的总量，在这些土地变成建设用地后，具体开发用途和土地出让价款，国土资源部门并没有决定权，要解决好土地供应问题，还需要规划、建设、金融、证券、税收等多个部门的综合协调。” 岳晓武说。

“第二套房”死结
    9月27日，国庆长假前夕，央行和银监会联合发布359号文，全面收紧房地产信贷。359号文明确规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
    受这一政策影响，全国主要城市商品房交易国庆期间均出现大幅回落。根据深圳市国土资源和房产管理局网站的统计数字，长假七天，该市一手商品房仅成交82 套。北京市房地产交易管理网统计数据显示，该市商品住宅日均成交也只有273套，与长假前一周相比下降56%。市场观望气氛浓郁。
    北京中原物业顾问有限公司总经理李文杰认为，此次房贷新政，受影响最大的可能就是一些小的散户投资者。
    不过，对于第二套住房的具体认定标准，央行并未出台相关细则，而是由各商业银行自行掌握，这就使得此次房贷新政的落实关键，在于“第二套房”究竟当如何认定。
    “第二套”房看似概念清晰，实际甄别却很困难。就记者接触到的银行和市场人士来看，大部分都对央行征信系统能否胜任甄别工作表示怀疑。从各商业银行目前颁布的执行细则来看，各自对“第二套房”的认定标准也并不相同，其中中国工商银行、招商银行等明确“第二套房”将以个人为单位，中国农业银行、交通银行等则表示将参考婚姻状况确定。
    央行征信中心主任戴根有在接受《财经》记者采访时表示，如果是同一个自然人，其名下的所有住房情况和个人信贷情况，都可以通过央行征信系统反映出来。但是对整个家庭成员的购房情况，目前还不能完全反映在系统中。
    戴根有解释说，央行征信系统目前只能要求所有商业银行提供个人信贷信息，由于缺乏相应的法律授权，暂时还无法与隶属房管部门的房屋权属登记机构、隶属公安部门的户籍登记机构和隶属民政部门的婚姻登记机构共享信息，客观上影响了个人征信资料的完整全面。
    据戴根有介绍，自2003年央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（下称121号文）、首次提出“第二套房”的概念以来，有关“第二套房”的认定标准就一直存在争议，由于涉及到跨部门协调，相关资料汇集工作一直悬而未决。他表示，如果法律授权到位，央行征信系统完全可以在半年之内完善数据库，提供给各大商业银行使用，从而大大降低住房信贷风险。
    戴根有表示，目前情形下，认定“第二套房”还需要各大银行自己掌握，“如果商业银行对房贷风险有比较充分的认识，能入户做尽职调查，就能了解清楚基本情况。”但是这一做法成本高昂，加上各商业银行对个人住房贷款的风险也存在着不同的认识，实际执行恐怕有一定难度。
    值得注意的是，此次央行与银监会联合发布的359号文，与四年前央行发布的121号文有着惊人的相似。是时正值房地产宏观调控的关键时期，121号文直指房地产泡沫，提出限制房地产企业流动资金贷款、不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款、禁止施工企业垫资房地产开发、个人住房贷款必须结构封顶、购买第二套（含）以上住房适当提高首付款比例等多项措施。上述关键措施，除了“禁止施工企业垫资房地产开发”一条，其余几乎被359号文全部继承。
    不过，由于开发商和商业银行的强大阻力，121号文颁布之后几乎从来就没有真正实施过。仅仅两个月之后，2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，一改121号文的措辞峻急，要求“充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义”，“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。
    时隔四年，房价在宏观调控政策的高压下且调且高。此番121号文改头换面再度重来，一位当年曾主导制定121号文的官员向《财经》记者直言不讳：如果当年有关部门的决心更加坚决一些，未雨绸缪，房贷风险当不致如今日。■

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房贷新政实施部分开发商遭遇退房
http://www.sina.com.cn 2007年10月15日 05:24 全景网络－证券时报

　　证券时报记者 唐晓

　　本报讯央行和银监会在国庆前夕发布的加强商业性房地产信贷管理的通知，商业银行在10月份已基本全面执行。该房贷新政实施后对房地产行业的降温效果引起业内关注。

　　据悉，新政的执行确实已影响到部分地区的购房需求，一些在新政出台前不久开盘的楼盘甚至遭遇“退房”，新政出台后推出的新楼盘以及二手房成交量也明显下降。一些开发商的楼盘营销人员及地产中介告诉记者，新政出台的确抑制了资金不足的中小投资者的需求。而对于一些资金充裕的高端投资者而言，新政实施的影响不大，只在一些观望气氛浓厚的地区如深圳，这部分投资者购房投资意愿下降，放盘的需求则增加。

　　珠海一家在国庆前几天开盘的楼盘近期就遭遇了部分客户退房的情况，该楼盘的工作人员告诉记者：“比例在15%左右，由于客户签协议交订金时房贷新政尚未出台，等银行贷款审批下来时被告之要按新政执行，因此一些资金不足的客户提出了退房要求。”

　　虽然退房的原因是未曾预料房贷新政的出台，在签协议之前银行信贷员也给过首付3成的口头承诺，但由于退房涉及到违约，
开发商不再退订金，引起了一些购房者的不满。

　　“扣下订金并不是我们的最终目的，为了不影响楼盘的销售，我们尽量劝客户补足首付拿到贷款，或者转到楼盘合作的外资银行贷款或其他中资银行，争取按首套置业获得贷款，不用按新政执行。”上述工作人员告诉记者。外资银行目前在第二套房的认定上存在局限性，还没有严格执行新政。

　　据记者了解，由于上述工作人员销售的楼盘属于中低档楼盘，因此退房的比例不算大，而在一些房价较高的城市的中高档楼盘，退房现象更为普遍，这让一些开发商颇为头疼。此外，新政出台后，一次性付清房款的购房者增多。深圳一家地产中介按揭担保中心近期受新政影响，业务量明显缩减，尤其是申请第二套房按揭贷款的购房者明显减少。

　　据悉，房贷新政中，利率调整这一条对中低端客户的影响最大，考虑到购房首付增加，还贷压力增大而放弃购房打算的不在少数，而高端客户由于资金充足，受到的影响则不明显。尤其是一些在前期房产投资中已经大赚的高端投资者，更有足够的资金应付首付提高。

　　“整体而言，此次房贷新政本身对购房人购房行为的影响不大，尤其一些升值潜力较大地区楼盘的购买需求不会受到限制。因为房贷政策调整给购房人增加的这部分成本很快会被楼盘升值的幅度覆盖，因此一些大炒家根本不在乎这部分成本的增加。”一地产开发商的工作人员认为，房贷新政带来的影响更多是心理层面的，如担心针对
房地产的宏观调控政策是否还会连续出炉等。

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北京通州两限房开标遇冷
        发布时间： 2007-10-15 09:13         字体：         放大         缩小         还原        
    10月12日上午10时，北京通州半壁店两限房项目开标遇冷。与以往两限房地块至少5家开发商同场竞争的紧张气氛不同，投标该地块的开发商只有3家，是今年两限房地块投标单位最少的一次。据了解，这是北京今年最后一个开工的两限房项目，也是售价最低的一个两限房项目。按照惯例，一周左右将公布中标结果。

    三家单位参与投标

    昨天（10月12日）开标的两限房地块位于通州区西南部半壁店大街25号，地处东六环外，销售限价4800元/平方米，建筑面积68.4万平方米。其中将建设53.4万平方米的两限房，配建1.6万平方米的廉租房，另外还有13.4万平方米将建设商业配套设施和商品房。目前该项目周边商品房售价已达到每平方米9000元左右。

    作为北京推出的第一个新城两限房项目，通州半壁店两限房10.67亿元的标底较高，参与投标的3家单位分别为北京城建、北京万科、重庆龙湖地产和北京中佰龙置业公司联合体，报价分别为14.48亿元、12.5亿元和14.8亿元。这3个单位都有一级资质，且都是合同签订后3个工作日内付款100％。

    初定明年一季度销售

    市土地储备中心负责人表示，北京今年300万平方米两限房的供地任务已经完成，包括半壁店项目在内，今年推出的300万平米项目都将在年内陆续开工，并初步定于明年一季度开始销售。同时，年底前北京还可能推出其他两限房地块，但会在明年开工。

    该负责人还表示，未来两个月内，北京土地供应将向普通商品房倾斜，而本月将有12块住宅用地集中上市。此外，在今年已经成交的60块建设用地中，90%以上都是住宅项目。（新华网）

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　作为中国房地产行业的领跑者，万科企业股份有限公司向来具有行业风向标的作用。万科及其掌门人王石的一举一动，都为人们津津乐道。其中，包括万科已执行多年的减法战略。

　　用几年的时间，使成功跨越百亿的万科营业额上千亿，这是万科的新目标。今年6月底，王石称，万科要做“中国房地产界的耐克”，除了品牌与设计之外全部外包出去。即使在住宅产业的链条内，万科也希望与更专业的公司合作，自己则专心做资源整合者与品牌塑造者。万科这种转型的意义何在？做个资源整合者，万科可能的问题有哪些？

　　“加法”和“减法”

　　说到万科近年来的发展，人们很容易想到它的减法战略。万科1984年从贸易起家，在其发展的前8年时间，曾尝试过精品制造公司、模特公司、彩印公司、饮料、万佳超市……王石从1992年开始做减法，逐步砍掉了所有与住宅不相干的业务，向专业化的房地产公司转型。区域上，也由遍地开花式的扩张收缩到聚焦三大经济圈。万科的减法战略是非常成功的，2001年郁亮出任总经理，万科做减法的效应日益显现，得到了国内企业界的广泛认可。但这些收缩，只是万科减法战略的一个方面。另一个方面，则是从什么类型的地产都做，到逐渐聚焦城郊结合部的中档住宅地产，为白领人群服务。

　　从这个角度讲，万科是房地产“美国模式”的忠实拥趸——专注于房地产的专业化经营，着重研究城市中等收入者的核心需求，然后在全国范围内取得相应的土地，复制产品的市场定位和品牌策略，产品单一面向极其准确的客户目标。

　　尽管万科近年来取得了快速的发展，但是，如果没有新的手段，万科1000亿的目标是绝不可能实现的！因为任何一个细分市场都有其相应的容量，做到一定规模，企业再有大的突破非常困难。于是，万科开始另一个角度的加法，在专注住宅地产的基础上，进一步进行市场细分，并对这些细分市场进行深度的分析与研究 ——不仅研究城郊结合部的白领住宅，而且扩大到研究更多消费群体的核心需求，比如老年公寓、高档住宅，以及单身消费群体的住宅需求。很显然，这种加法，并非万科先前减法战略的简单复原。

　　怎样做“乘除”和“除法”？

　　但是，万科要达到1000亿，仅这个层面上的加法也远远不够——它必须做乘法！并购、融资、工业化，这是其未来发展的三大思路。这些手法都有一个重要的支撑，那就是产品的复制性和企业优秀的拷贝能力。也就是说，其住宅产品的影响力能否以乘数效应增加，产品能否在全国各个地方快速、有效、完美地复制，这是未来对万科最大的考验。完美复制的基础则是住宅产品的标准化和产品化，譬如搭积木式的建房。

　　而所谓的做除法，则是万科进一步提炼它的核心竞争力，强化和聚焦它的核心竞争力，把其余无关的业务全部剥离、外包。目前来说，万科重要的核心能力就是品牌，包括其掌舵者王石的个人品牌，在中国的地产界具有强大的号召力。万科专注于做个行业整合者，专注于打造品牌，强化核心竞争力，是凸现除法效应，进一步做强做大的根本保证。

　　从这个意义上讲，万科的指导思想是非常正确的。譬如，采用并购的手段大规模扩张——万科进入长三角，进入渤海湾，都采用的是这种手段。去年3月，万科联姻朝开，大摆环渤海棋局；过去的两年，万科最终完成了位于长三角的南都房产公司并购，这宗耗资40亿的中国房地产界最大的并购案，使万科以最短的时间向杭州乃至整个浙江市场领跑者的地位挺进。到目前为止，万科已经花了近百亿，并购了十几家房地产公司，拿到了700多万平方米的土地储备，为其快速成长奠定了坚实基础。

　　万科的融资线条，思路也非常清晰。从原来制约它束缚它的大股东深发展，到后来支持它帮助它的大股东华润，现在的问题是，在万科向1000亿挺进的过程中，华润能否有效支撑它的发展？是否需要引进或更换新的股东？这个问题既尖锐又很现实。

　　未来的万科应该是一个从各个角度整合资源的万科，是一个进一步研究住宅各个细分市场的需求，并研发出相应的产品满足各种人群需求的万科。譬如整合更多的资金资源，更多的土地储备者。外包也是资源整合的一种有效手段，譬如建房外包、财务外包等，这种外包能使其更加聚焦于核心能力。

　　万科的资源整合能力，在中国房地产界尚无匹敌者。但至关重要的一点是，在这种整合过程中，万科系的人与非万科系的人的合作问题。譬如万科的文化如何跟外部资源的文化兼容——万科有自己强势的文化，但在合作伙伴那里，这种强势文化是否能够输送出去，并被合作方接受和采纳？既便是采用并购的手段，一个团队一个团队地并购，万科是否真有改造被并购方，并用万科的文化来感召对方的能力？在企业界，众多由买卖和合同关系构成的资源整合，最终能否共赢，在很大程度上就取决于文化是否能有效衔接。

　　向谁对标？

　　在未来的发展历程中，万科应该博采各家之长，向同行业和跨行业的全球优秀企业取经。万科虽然在学习“美国模式”，但是与Pulte Homes公司、Centex公司、Lennar公司和Horton这样的优秀美国房地产企业相比，万科在精细化、专业化方面还远远不够。在1993年， Pulte Homes公司就建立了客户满意度监测系统，系统化地调查每一位购房客户，询问他们整个消费体验过程：购买住房、办理贷款、建筑过程及日常服务，并及时对各种数据进行反应，寻找到问题的根源。目前，这个监测系统拓展到了短期、长期满意度的检测。因此，在同行业，万科应该与Pulte Homes公司对标，认真学习这家公司的专业化发展思路，更加深入地分析细分市场的需求，更加专业化地去满足这种需求。

　　跨行业来说，万科应该向耐克、丰田、本田等优秀企业对标。比如学习耐克如何打造品牌，如何整合产业链等各种资源。学习丰田的精益制造，以及更加关注客户需求，关注自己的产品线，更多地关注客户和市场需求，而非关注自己的产品。真正从“有好产品就有好需求”，转向“发现好需求，再提供好产品”。我们相信，做好了“加减乘除”，万科的千亿目标就只是时间问题了。

　　附文“香港模式”和“美国模式”

　　这是目前国际上具有代表性的两种房地产开发模式：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。万科是目前中国惟一一家拷贝“美国模式”进行操作的房地产企业。

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[原创]我的记忆碎片-16日王石武大的演讲

王石武汉大学演讲
（2007.10.16日晚19：00-21：30左右）
概况描述 by 陈亮

主题：企业发展与社会责任-我的选择 万科的选择

地点：武汉大学经管学院

主持嘉宾：号称湖北首富“兰世立”（东星航空）王石朋友

时间：持续两个半小时左右（后半个小时为观众提问答疑）

演讲服装： 西装 粉红条格衬衫 上衣扣子没扣好像

演讲姿势：左手两个小时内80%时间以上插在荷包内 偶尔两手插在荷包内

习惯动作：挑眉 眨眼

发型：铁青色 近乎光头

进门后低头低调不是昂首挺胸勇往直前是一意孤行加上发型和动作我的第一句评价：王石简直是牛氓！-不过我实在喜欢这种淳朴和实在的牛氓

演讲关键词罗列：

1.调查数据显示 逻辑 市场经济
简单NOT复杂 透明NOT封闭 规范NOT权谋

2.制度化规范化
我不培养接班人，只培养制度和团队
透明公开
举贤避亲
文革 泛政治化 《参考消息》-信息封锁
传统 现代 东方 西方 人性 “人之初性本善VS基督教亚当夏娃偷吃果子 原罪”
坚持不行贿不寻租 技术角度 方法论角度 不可检验 不可借鉴 概率论
做责任而不是放任

3.登山
挑战极限 儒家传统-反感
关于58岁退休-待定 就算退休，很多人猜疑我会从政，但我可以清楚的告诉的你我绝不会去当官 野性 母亲锡伯族血统


大道当然 精细致远
精细化专业化 开始侧重技术人才设计人才 市场营销人员比列的压缩

万科的处境-调整 失去参考系-原先美国的标杆企业参考系，随着万科的规模扩大可参考系性日益降低
目前参考系的设置-多面 同行 不同行 国外
人力资源日本鬼子增多

恪守“** 诚信 低调”（**为忘记的一个词语）

包容与妥协（针对80后的建议）

重复使用的关键词：调查数据显示 逻辑 等

关键词是自己事后回忆，难免遗漏 转载请注明出处

meng-h

学习偶得之五：王石和任正非的共同之处
   
2007-10-19 15:36:23
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标签：学习公社 王石 任正非 华为 万科


张伟俊眼里的王石和任正非
优秀的总裁决不是天生的

　　2006年，万科的王石和华为的任正非被评选为中国最具领导力的企业总裁。王石排第一，任正非排第二。恰好，这两家公司是张伟俊服务时间最长的公司。直到现在他还是万科集团“首席领导力顾问”，每月有固定为万科服务的时间。可以说，近十年里，张伟俊和王石与任正非有过最多的“零距离亲密接触”。他觉得自己是最有资格把王石和任正非两位“总裁”放到同一杆秤上过磅的人。

　　王石和任正非并不是天生优秀，在很多年前，他们和中国绝大部分民营企业家一样，有很多缺点，包括性格上的缺点。

　　多年前，任正非在华为管理层会议上公开发火的样子，张伟俊还记忆犹新。“当然，今天的任正非对下属公开发火的现象已经十分罕见。”

　　现在，张伟俊常常会在各种讲座中和企业的总裁们讨论王石和任正非的异同。张伟俊用幻灯打出王石和任正非的相片，所有人都认识王石，但问到后一位的姓名时，回答显得格外犹豫。因为任正非的面孔实在没有多少人熟悉。



　　张伟俊说，这恰恰决定了两个企业的鲜明特点。虽然任正非本人低调内向，但华为是今天中国本土大公司中最“外向”的，有60%以上的业务在海外；虽然王石本人外向，但万科到今天没有一分钱收入来自国外市场。


　　张伟俊在各种讲课中更注重比较王石和任正非作为企业“一把手”的相同之处：
1、很明显，二者都是男人，而且都是非常成功的男人。


2、他们年龄虽说有差距，但基本生在相同的年代，都有当兵的经历，有军人作风。


3、两位都是在深圳特区创业，至今以深圳为企业的总部。


4、两个人的企业都经历磨难，但最终非常成功。


5、两个人都“仗义疏财”，他们分别在自己打造的企业中所占的股份都不高：王石拥有的万科股票远不到1%，任正非可能稍稍多一些，但也不超过1%。这说明他们并不像很多其他的民营企业家那样贪恋钱财，尽管他们当初都是有机会有理由更有资格拿到50%以上股份。张伟俊经常碰到一些老板抱怨高管们没有主人翁精神，没有责任心。张伟俊说，这非常可笑，从股权结构看，老板私人拥有百分之百的股权，高管们怎么可能有主人的感觉？


6、他们俩都宽容“叛徒”，手下高管几进几出，只要回来都热情欢迎。其中万科有“莫军”，华为的代表则是“李一男”。


7、两个人都“崇洋但不媚外”。万科和华为都是最尊重并推崇西方企业管理经验的中国公司。当年张伟俊就受过王石的“攻击”：“其实你们海归并没有完全吃透西方企业的管理实质”。王石总结万科的特点是“彻底地学西方企业。”在华为，张伟俊有更深刻的体验，当年为华为做咨询顾问时，安达信团队提出的薪酬改革方案多次无法通过，因为华为的几个副总一致认为这不符合华为司情，最终由任正非提出知名的“削足适履理论——先僵化，后固化，再优化。”任正非说：“在没有体会到这套制度的好处之前，不能仅凭一句不符合司情就否定它。”


8、两个人都“强势但不霸道”。张伟俊亲眼看过这两位老总脾气爆发的样子，但近几年来，他们发脾气的现象几乎没有了，这在中国绝大多数的本土公司都属罕见。张伟俊透露，“根据ENT(Executive Management Team)理论指导，华为现在的高管团队里头是轮流执政的，任正非正赋予他们越来越大的权力。”而在万科，“以前，高管向王石报告某项工作，如果王石说‘我听不懂’，这位高管是会被吓得发抖的，现在王石如果说‘听不懂’，那只说明王石是真的没有听懂，仅此而已”。


9、两个人都坚持自己的企业“专业不多元”。他们坚守自己的企业要走专业化道路，不能随意搞多元化经营。华为公司曾宣布过“华为永不进入服务领域”；万科则早已明确“万科只做房地产”，并且是只做房地产的住宅部分。万科的“专注”精神甚至让他们的很多员工一开始都不理解，面对全国市场，万科甚至固执地坚持 “3+X”战略：全国就只做三个区域，加武汉和成都(中西部)。


　　通过分析这两位最优秀的中国企业家代表，张伟俊无非要告诉总裁们：王石和任正非也是通过不断提升自己的修养，不断学习改进才成就今天的王石和任正非。


　　“总裁必须要有自知之明，总裁必须做总裁该做的事。”张伟俊补充举例，多年前，万科被某国际评估机构评为“全球最具发展潜力的200家中小企业”，王石就很不以为然地说：“有没有搞错？我们万科是中小企业？”


　　今天的王石和任正非都看到自己企业的“小”和“不足”，这是总裁的“自知之明”。正如华为今天的榜样是思科和IBM，万科的标杆则是美国的帕尔迪房屋公司和日本丰田。


　　现在的任正非只在战略上把控，具体的管理细节全部交由他的团队。张伟俊介绍：“事实上任正非最善于学习国外的经验，华为很早就是跨国公司，华为在其他国家的公司都交由当地的高管管理，靠的就是在很多跨国公司都行之有效的国际通用的管理工具。而这对于中国的大多数企业家来说，可能还是一堂刚刚开始的课程。”


　　有“自知之明”的总裁才可能有真正的忧患意识。张伟俊最近参加过万科的一次高管会议，主题就是“忧患意识”。张伟俊说，从高管们的发言可以看到，万科的高管们是真的和王石一样，深刻领会了“生于忧患，死于安乐”的古训。

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以上节选自《中国总裁教练第一人张伟俊的故事（下篇）》

meng-h

证监会发审委暂停内地房产企业A股IPO
http://www.sina.com.cn 2007年10月21日 17:40 中国经营报

　　“证监会发审委现在已经暂停了内地企业A股IPO(首次公开发行)的申请受理、审批工作。”一位接近证监会的政府官员日前透露。这位官员还告诉记者，何时结束“暂停”并没有明确期限，不过，在溯及时间范畴上“有一个区间”，在这个时间结点之前提交IPO申请的，将不受“暂停审批”的影响。

　　一家正在谋求A股上市的知名地产企业高管也向记者证实了这一消息。这家企业于2007年9月下旬向证监会发审委提交了A股IPO申请，但随后被告知，目前对房地产开发企业的IPO申请受理和审批工作已经暂停。“只告诉我们继续准备材料，但何时重新受理没有明确的说法。”这位高管对记者说。

　　IPO“暂停”并非地产直接融资政策调整的全部。消息人士告诉记者，明年1月开始，证监会将对房地产企业在A股借壳上市进行全面整顿和清理。未来，地产企业借壳上市的难度可能越来越大。

　　针对上述消息，记者向证监会新闻处进行核实，新闻处已将相关问题传至证监会发行部，但截止到发稿时止，未获得明确答复。

　　高价抢地中“我们拼不过上市企业”

　　在银行信贷全面收紧之后，资本市场这条房企另一融资渠道，也正在受到力度空前的政策挤压。

　　潘石屹把SOHO中国(0410.HK)带到香港上市，如今看来，无疑是一个明智的选择。如果一年前他把上市目标定在A股，SOHO中国或许就将要面临“无休止等待”的命运。

　　9月28日，证监会否决了华远地产借壳SST幸福(600743)上市的方案。负责华远借壳操作的中信证券(600030)相关人士告诉记者，目前，借壳上市方案正在进行紧张修改，并将于近日重新提交证监会审批，不日将有结果。“肯定在年底之前。”他说。

　　而最能刺激房企上市欲望的，无疑是制造了中国内地“新首富”的碧桂园(2007.HK)。4月20日，碧桂园在香港上市，成功融资148亿港元。“碧桂园扩张速度最快的时候，恰恰是中国内地银行业紧缩地产融资的时期，成功在香港上市，在相当大程度上，冲抵了内地金融调控政策的影响。”香港京华一山分析师尤浩然说。

　　碧桂园2007年中报显示，截至2007年6月，碧桂园在中国内地土地储备总量高达4500万平方米。在土地价格高企的背景下，获得如是土地储备所必需的资金支持，无疑来自资本市场。

　　尤浩然认为，一方面，上市房地产企业可以通过IPO获得大量现金购置土地；另一方面，又可以通过对已收购地块进行定向增发等手段进行再融资。这实际上意味着，上市之后的土地购置费用，一样可以通过向公众投资者募集的方式完成，企业自身承担的资金压力将大大减轻。

　　与“新贵”碧桂园形成鲜明对比的，是在地产业界颇具知名度的阳光100。作为在中国最早的地产开发企业之一，阳光100频频在土地招拍挂市场上失利。对此，阳光100董事长易小迪向记者解释，主要的原因就是资金。在银行信贷全面紧缩的背景下，“我们拼不过上市企业”。正因如此，阳光100也启动了上市计划。“上市是迫不得已的事。”易小迪说，他给自己定的时间表是两年。

　　土地市场的情况或许最能解释阳光100急切谋求上市的原因。今年以来，虽然银根全面紧缩，但地产企业“高价抢地”的热情丝毫没有减弱，而最终能够胜出的，绝大多数都是上市公司。今年7月，以92亿元高价在长沙“全国地王”胜出的北辰实业(601588.SH，0588.HK)，就是其中最为典型的案例。2006年10月16日，北辰实业在A股挂牌，此前，北辰已经在香港上市。

　　“这样，即便银行不发放流动资金和土地贷款，并收紧开发贷，上市房地产企业投资所需的资金支持也不会受到影响。”中信证券研究部总监王德勇表示。在这样的逻辑下，宏观调控试图通过控制信贷发放，控制资金流入地产行业，遏制投资过热的调控效果，在一定程度上被“冲抵”掉了。

　　避走香港？

　　实际上，地产企业在A股借壳上市，也只是股改后近一年来才蓬勃兴起。此前，地产企业在A股IPO也一直十分困难。只不过与如今发审委“主动暂停”的原因不同，彼时更为主要的原因是券商冷落。

　　“券商主要的收入就是‘通道费’。”一位证券界人士告诉记者。“所谓通道费，就是企业上市之后券商的佣金。每次提交上市申请，发审委会根据企业的经营、资产情况排出一个先后顺序的名单。地产企业由于通常负债率较高，所以，即便提交申请，排名也很靠后，券商保荐成功的效率相对较低，影响了券商保荐地产企业的积极性。”

　　因此，自2003年中国地产市场重新进入上升期以来，多数房地产企业都选择在香港上市。北辰实业、华润置地(1109.HK)、首创置业(2868.HK)、上海复地(2337.HK)等近年在内地颇有建树的企业，都早早地完成了H股发行。直到2006年，随着保利地产(600048)、北辰实业相继在A股完成IPO，这种情况才有改观。

　　然而现在，形势可能再次逆转。

　　“内地上市困难的话，我们就去香港上市。”在得知地产企业A股上市“暂停”的消息之后，一位正在筹划上市的中型房企董事长对记者说。他认为，香港投资者对于房地产企业的价值认知拥有“更开放的心态”。

　　记者了解到，目前正在准备上市工作的阳光100，就有赴港上市的考虑。有消息称，目前阳光100正在接受商务部的相关审核程序。但阳光100董事长易小迪并未向记者证实此事。

　　避走香港是否是地产企业的上市上策？香港市场能否成为内地地产企业应对调控影响的“阵地”？谜题待解。

　　“并不是所有的地产上市公司来香港上市都能成功，你只看到了成功者。”尤浩然向记者表示。2005年，孙宏斌主政期间的
顺驰曾无比接近港股IPO，但最终因资产负债率过高而未能通过聆讯，而2007年9月刚刚在香港成功上市的SOHO中国老板潘石屹也一度抱怨“香港投资者不识货”。

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　　在中国资本市场和地产市场蓬勃发展的今天，优秀地产企业的品牌价值也得到充分的增长。日前，由“中国房地产TOP10研究组”发布的“2007中国房地产品牌价值”华南区研究成果显示，万科与中海地产的企业品牌价值分别达到91.78亿元和86.23亿元，在我国房地产行业保持领导的地位。
　　据了解，“中国房地产TOP10研究组”由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同组成，2004年开始对中国房地产品牌价值课题进行研究。
　　据该研究组最新研究成果显示，首先，全国房地产企业的品牌价值越高，市场地位越稳定，高价值的品牌有更大的弹性对抗竞争对手的活动，从而实现品牌企业长期、可持续发展。其次，品牌价值表现出了持续增长和加速增长的特性，行业领导品牌遥遥领先，品牌价值开始出现分化现象。再者，大幅增长的品牌价值也是品牌企业良好经营业绩的一种表现，市场资源和客户资源向品牌企业集中的态势已经呈现。
　　该研究还显示，华南房地产企业品牌价值也呈现出几大特点，首先，华南品牌企业起步较早，在全国处于领头羊地位；其次，华南地产品牌企业较早就走品牌异地扩张战略；最后，华南地产品牌企业的美誉度较高。

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首家外资行出台房贷细则 以个人认定第二套房
http://www.sina.com.cn 2007年10月22日 01:06 信息时报

　　
首家外资行出台房贷细则以个人认定第二套房

　　花旗银行表示，将严格按照监管部门的认定标准执行“第二套房”的政策，不会对投资客开方便之门。时报记者 杜翠 摄
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　　袁峰

　　时报讯 (记者 袁峰) 在国内银行业仍为第二套住房如何认定争论之时，花旗银行已成为第一家推出房贷细则的外资银行，其细则的主要内容包括：对于第二套贷款购房申请的客户，执行首付款比例至少四成，贷款利率在基准利率基础上上浮10%。更令人关注的是，花旗中国的房贷细则明确：以个人为单位认定，同时贷款结清后，再贷款购房仍会视为“首套住房”。 对此，汇丰、渣打、东亚等外资银行表示，房贷细则仍在进一步讨论中，本周应会有结果。

　　打“擦边球”难度大

　　有消息指出，外资银行的房贷业务量小，因此在监管政策上不会按中资银行严格执行，而不少欲购买第二套、三四套房的投资人士已将贷款计划转移到外资银行，从而刺激了外资银行贷款业务的增长。

　　对此，上述银行均表示，将严格按照监管部门的认定标准执行“第二套房”的政策，不会对投资客开方便之门。业内人士指出，由于已具备内地法人资格的外资银行与中资银行同样享受国民待遇，因此在监管上也应当“一视同仁”，所以外资银行借打“擦边球”扩展业务的可能性不大，而且注重业务质量的外资银行也不会贪图高风险业务。

　　外资行未联网成障碍

　　但外资银行至今未加入央行征信系统，给其在认定第二套房上有一定难度。东亚银行有关人士说，房贷部门在接受内地人士的贷款申请，无法查询到他是否已贷款购房，因此难以认定其是否为第一套房。

　　渣打银行(中国)相关人士介绍，银行认定客户住房贷款是否为第二套，只能依靠客户自行注明是否为第一套、是否为自住房等，而这对有意炒房的投资客来说，隐蔽其房产获得优惠利率和首付成数再简单不过。

　　据悉，目前东亚、汇丰、花旗、渣打等银行将信贷数据系统正与央行征信系统进行连接测试。据悉，正式连接后，央行、外资行可以进行双向查询，而中资银行也可以通过央行征信系统查询客户在外资行贷款情况。

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多家银行叫停 第二套房难贷固定利率
http://www.sina.com.cn 2007年10月22日 11:48 竞报

　　本报记者赵媛报道 虽然高于目前的优惠利率，但今年以来的多次加息让众多的买房人加入到固定利率贷款的行列中。但记者了解到，光大、招行、中行等多家银行已经叫停使用固定利率购买第二套房，今后购买第二套房的房主选择固定利率贷款的可能性将非常小。 　

　　房贷新政执行难 　

　　在央行银监会9月27日晚间联合下发二套房新政——“商业银行将购买第二套住房的贷款首付提高到最低4成，利率上浮至基准利率的1.1倍，即由原来的房贷利率6.6555%提高至8.613%”后，银行对第二套房的认定标准始终难产。虽然目前建行、交行以及光大等银行分别公开了对第二套房的认定标准，但记者从房地产交易中介公司了解到，目前大银行对于二套房贷款的办理几乎停滞，而一些小银行则按照自行的标准办理该项业务。 　

　　而且，据记者了解到，至今尚无一家银行的二套房认定标准正式通过银监会审批，各银行均根据具体情况，自行决定二套房贷的界定标准。 　

　　二手房交易亦受影响 　

　　在央行、银监会加大对第二套房购买门槛而银行又难以整齐划一执行统一标准的情况下，房贷新政对二手房市场也产生了影响。 　

　　一位不愿透露姓名的地产经纪人告诉记者，即使是通过一些房贷政策相对灵活的小银行，购买第二套房时的贷款额度也仅在房价的4成左右。 　

　　使用固定利率难上加难 　

　　据了解，目前5年期以上的商业贷款利率已经从年初的最低优惠利率5.814%提高到了7.83%，如果是二套住房，还要按照1.1倍执行，将达到8.613%。在高利率面前，许多贷款人更希望可以选择固定利率的方式进行贷款。 　

　　银行人士表示，为了配合新房贷政策的落实，光大、招行、中行等多家银行固定利率在办理第二套房贷申请中已经被叫停。而工行一些外省分行则表示，贷款人选择固定利率贷款购置第二套住房的，贷款利率不得低于总行最新发布的同期同档次固定利率的1.3倍。 　

　　记者获悉，一年多来，各家银行的固定利率随着基准利率的上调而提升，期限主要分为3年、5年、5至10年。如果现在购买第二套房，现行利率比年初提高了近3个百分点。今年“十一”后，虽有银行推出15年、20年期的固定利率，但由于利率已达到9.4%，选择的买房人并不多。 　

　　公积金贷款成二套房“避风港” 　

　　虽然许多细则尚不明确，但目前各银行基本上可以确定的是公积金贷款将被排除在二套房认定标准之外，不会同步提高首付和利率。 　

　　也就是说，如果名下的住房没有使用过公积金贷款，那么今后使用公积金方式再次购买房产，仍然可以享受正常的公积金贷款待遇，首付为3成，5年以上利率为5.22%。

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方太加盟万科战略供应商
2007-10-23 11:40:11　来源: 羊城晚报(广州)　网友评论 0 条 点击查看

　　近日，万科确立方太为厨房电器集团集中采购中标单位，方太正式成为万科战略供应商。

　　对于万科来说，方太的进入，不仅是其主要战略供应商数量增加，而是期望通过新的供应商精英来加强关键环节。看看产业化的背景，就会明白此次合作的深意。部品的标准化、系列化是住宅产业链中最关键的环节，法国、美国、日本等地之所以能形成发达的住宅工业化产业，其中一个重要原因是其构件部品发达。 “如果我国相关企业对于目前落后的建筑组织形式及建筑方式无动于衷，必将受到市场的抛弃。”万科的提醒并非危言耸听。事实上，住宅产业化的核心立足点就是标准化，而部品标准化的建立则完全有赖于对所处生产领域的充分理解与把握。在中国厨电业浸淫10年的方太，完全具备了这样的能力。

　　所以说，历经了半年时间考察之后的合作，绝对不是巧合。万科多年来精心构筑建筑产业链，此次对厨电供应商进行严格考察与筛选，可谓对战略供应商体系是用心良苦，寄予厚望；方太是中国厨电行业研发的领导者，拥有两个领先的国家级实验室，新建设的厨房技术研究院以及正在建设中的全球领先的6000平米新实验室，正成为整个集团标准化生产技术的孵化器，目前已拥有近300项国家技术专利。

　　无论哪个层面的合作，都有最核心的诉求。此次万科与方太合作更实际的诉求，是品牌联合的力量。联盟者将此视作一种品牌捆绑的营销行为，借机扩大自己的品牌影响力。以此为对照，它们期望伴随合作伙伴的成长而获得直接的利润收益显得不甚重要。

meng-h

资本的万科
               
http://www.jrj.com　 2007年10月22日 16:51   《IT经理世界》
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　　丁琳

　　“万科是多元化的融资策略。”郁亮强调，随着万科的规模越来越大，单一融资渠道显然无法支撑公司的成长，而且目前来看每个渠道都具有非常大的不确定性，比如银行贷款的政策风险较大。而积极探索各种合作方式，拥有灵活的多渠道融资方案显然也是为了未雨绸缪。

　　万科董事会秘书肖莉说，目前行业整体的资金来源比较单一，由于直接融资渠道没有全面建立起来，行业融资过度依赖预售款和银行信贷，这不仅引发了社会的忧虑，对于企业来说也是不安全的，而万科是较早尝试建立多元化融资渠道的住宅企业。

　　就股市募资而言，经过长时间的积累，万科的优势正越来越明显：从2000年到2005年，万科经历了一次配股、两次发行可转换债券，总计从资本市场募集41.15亿元的资金；2006年底，万科非公开发行顺利实施，一次性募集资金达42亿元；今年8月，万科增发3.17亿A股，募资 100亿元人民币。

　　在宣布完成增发的第二天，万科再度公告，拟发行总金额不超过59亿元的公司债。业内人士认为，如果万科的公司债亦能成功发行，则可进一步优化公司的负债结构，减少短期借款。

　　对于今年下半年的连续两次资本市场融资，肖莉表示，这仅仅可以支撑万科今年的发展。“对万科来说融资是一个长期的战略，是未来几年需要不停去做的事情，而其中要考虑的一个核心因素是，我们融资的速度能否跟得上发展的速度。”肖莉称，万科希望借助这个增长势头将资本平台做大，而所有能够使用的融资的工具，都会去进行尝试。郁亮则认为，万科在资本市场的融资速度还有待加快。

　　事实上，因为在治理结构、品牌和管理上多年积累下来的良好口碑，使得万科在公众和资本市场上都很受认可，所以在融资渠道上，万科也可以拥有更多的战略选择。

　　多元化融资

　　2007年4月，全球最大的地产公司GE Commercial Finance Real Estate(通用电气商业金融房地产公司)把在内地的首笔2000万美元投向“中信资本·万科中国房地产开发基金”，这一基金是去年12月中旬，万科与中信资本投资有限公司共同筹组成立的。

　　万科分管集团运营线的副总莫军说，三四年前，万科就开始有意识地拓展境外的融资渠道，希望藉此改变以往在资金上过多依赖国内银行的局面——因为开发贷款和按揭受金融政策影响极大。与此同时，与国外等资本的合作，也可以通过学习其专业的投资经验，提高万科的运营水平。

　　在与境外资金的合作中，万科良好的治理结构和一贯坚持的规范运作开始发挥作用。2004年7月，万科宣布与全球最大的房地产项目融资银行之一——德国银行Hypo Real Estate Bank Internatinal(简称HI)达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。这也是国内第一家取得境外贷款的房地产案例。业内人士分析，HI相中万科，并非仅仅青睐大型房地产开发商，而更注重开发商的项目操作能力。郁亮此前也表示，吸收海外资金的最大困难不在于制度，而在于公司本身的透明度，“海外资金要投资公司，最大的要求是能够看清楚被投资公司和项目的风险，但是国内很多房地产企业在财务、项目运作等方面并不透明，挡住了资金的来路。”

　　2005年12月，万科与加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)附属公司RZP签订了两项转让项目公司部份股权的协议，获得税前收益8700多万元。万科的最大收获在于，面对宏观调控带来的增长机会，将手中部分开发周期较长的项目出售给资金实力更为雄厚的境外投资者，获得的资金可用于购买开发效率更高的土地，从而加快资金周转速度，提高回报。

　　融资渠道的多元化，又使得万科可以结合强势品牌和资金的优势，在土地资源的获取上采取更加灵活的战略。

　　多渠道拿地

　　9月28日下午，珠海2007年首批经营性10宗土地挂牌出让会刚刚结束，万科深圳区域本部总经理徐洪舸就接到了郁亮打来的询问电话。“再拍下去就是地王，我们放弃了。”徐洪舸说。

　　万科参与竞拍的01号地位于珠海前山河沿岸黄金地段，最终被中信华南集团以46.5亿元的总价竞得，楼面地价高达7700元/平方米。

　　第二天，谈及此事，郁亮告诉记者，本来给徐洪舸的预算是有可能拍到这块地的，“但是在拍卖前我们已经决定，万科不能拿地王。”郁亮的理由是，“在当前的市场形势下，拿地王是危险的事情。”

　　分管运营线的集团副总经理莫军认为，由于对未来市场预期太高，今年以来，不少开发商用万科看来不是很理智的方式在土地一级市场“抢地”，在这种情况下，从去年起开始发力拿地的万科，出于稳健和规避风险的考虑，有必要调整自己的拿地策略，避免在一级市场上用极高的价格与对手竞争。

　　9月26日，上海万科房地产有限公司通过合作方式获取了上海地杰国际城项目。合作完成后，万科将取得该项目60%权益，对应价款约8亿元。

　　事实上，在过去一年多的时间内，万科仅在上海，就通过股权收购的方式获得近300万平方米土地储备，在土地二级市场拿地势如破竹，其中包括在上海颇有影响的恒大房产、中林置业等公司。

　　万科初尝这种甜头，始于2005年对浙江南都集团的股权收购，那次万科以18.6亿元的代价取得了较多项目资源和土地储备，并借助南都迅速补齐了其长三角战略中的浙江 “短板”。此后万科发现，行业内资源整合的需求大量出现，不少发展商主动找到万科希望合作，而且。“很多开发商是拿出自己的一大批项目、甚至整个企业与万科谈合作。”莫军回忆，这与过去两年房地产的宏观调控政策导致一些企业遇到经营难题有一定关系，也有一些企业是经营者的个人原因愿意去做这种套现。公开资料显示，2006年万科新增项目储备1201万平米，其中50%左右是通过这种合作方式取得。

　　而今年以来，随着房地产市场再次升温，万科手头在谈的这种合作资源，居然比去年还要多。据介绍，今年上半年万科的新增土地资源，有60%是通过收购等各种合作方式获取。

　　“在很多人看来，市场好了正好可以以不错的价格套现。”莫军分析。而业内人士分析，土地价格的高涨和竞争环境的变化，也让一些中小开发商难以为继，以致萌生退意。可以看到的是，目前每个城市的前10名发展商所占市场分额，几乎都在逐步提高。

　　“现在全国有5万家发展商，眼下大多数城市还是处于非常分散的市场格局。一定程度上的集中化，可以让更多客户买到品牌开发商的产品，售后服务、产品质量会更有保障。另一方面，将更多的存量土地快速转化为住房投入市场，也有助于稳定房价。”郁亮判断，对万科来说，这种行业调整引发的收购合作方式还有很多机会，“以这种方式为主获取土地资源，在未来10年都没有问题。”

　　以上并不是万科“多渠道土地策略”的全部。万科还相继与中信资本、中粮集团、新加坡政府产业投资有限公司、中国航空工业第一集团公司等公司进行了项目合作或者达成战略合作意向。比如，与中粮地产合作开发广州白云区金沙洲项目，具体来说是中粮出钱与万科共同投地——从另一个角度来看，此亦为万科“多元化融资策略”的范畴。

均线多头

哥门,把你的标题换个颜色好吧,整个一个看不清,建议换成蓝的或红的,我改了一下也没改过来.你自己动手吧

meng-h

万科17亿拿地 楼面地价11409元/平米
        发布时间： 2007-10-26 10:22         字体：         放大         缩小         还原        
    万科17亿拿西大望路地块

    该地块规划建筑面积14.9万平方米，楼面地价为11409元/平方米

    昨日，备受关注的朝阳区西大望路27号住宅及配套服务设施用地公布开标结果。通过招标，北京万科企业有限公司从8家投标房企中胜出，以17亿元拿得该地块，成交价格为招标底价的2.2倍。北京土地整理储备中心有关人员表示，北京万科最终是以其综合分最高胜出的。


　　地块成交价高出底价9.5亿元

    9月底，朝阳区西大望路27号住宅及配套服务设施项目用地发出招标出让公告后，包括北京万科、远洋地产、北京合生等在内的8家知名房地产企业参与了投标。该地块东至CBD东都、南至大郊亭路、西至北京化工机械厂、北至大郊亭中路。其中，土地面积8.15万平方米、建筑控制规模14.9万平方米。

    10月17日，北京土地整理储备中心网站公布的该地块开标结束文件显示，该地块招标底价7.491亿元，中标价高出招标底价9.5亿元，是今年北京竞争比较激烈的地块之一。昨日（10月25日），北京土地整理储备中心有关人员表示，北京万科最终是以其综合分最高胜出的。

    降低建造成本，提供给购房人实惠价格

    该地块规划建筑面积为14.9万平方米，按照该北京万科的中标价格计算，该地块的楼面地价为11409元/平方米。据了解，紧邻该地块的珠江帝景目前的价格已达23000元/平方米至25000元/平方米。北京万科有关负责人表示，万科会根据市场情况，针对具体的细分客户进行精益求精的产品研究，以期创造出符合客户需求、独特而具有高品质的城市住宅产品。

    该负责人称，目前该项目的预期售价还没有制定出来。万科将合理降低建造成本，提供给购房人比较实惠的价格。

    有业内人士还认为，该地块之所以被开发商热捧，除了区域位置优势外，更主要的是目前北京土地市场中可供选择的土地数量太少。（新华网）

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新教伦理与万科范式

[苏那个苏] 于 2007-10-26 14:41:25 加贴在  『经济人俱乐部』      ↑ 进入苏那个苏的博客

我与万科的接触，是在每个星期日，我们的主日。每到这一天，我都会早早起床，开车沿着京沈高速公路走一小段，上辅路，向右拐个弯，再拐个弯，就到了万科青青家园。门口的保安开始不认识我，会拦住我盘问，当我说我要去杨弟兄的家里参加主日聚会，他们会展开温和的笑容，礼貌且有一些优雅地对我说欢迎，并告诉我具体的位置，仿佛我就是万科的业主。后来我们都很熟悉了，小伙子们便不再问我，有的人甚至会主动和我搭话，说又到了星期日，你来了啊之类的客气话。等到去年的圣诞节，我们的教会在青青家园会所组织了一场大型的活动，来自四面八方的弟兄姊妹聚在那里唱赞美诗，朗读圣经，分享圣诞礼物，很多福音朋友也在一边看着我们载歌载舞，我真的觉得万科青青家园成了耶和华眷顾的地方。 从“韦伯式命题”开始思考万科 事实上，这些温暖的细节此时此刻已经是我生活的一部分。由此我曾经想过：为什么万科青青家园的工作人员会对一名基督徒如此友好？我知道他们应该不是主内的弟兄，我也知道很多社区的家庭教会是在一种秘密的状态下进行的，有一些不知道真理的人们甚至对我们的聚会投以某种警惕的目光，但青青家园不是这样。后来我在另外一个场合，看到了王石明确提出万科要尝试在基督教文化背景下，探索在中国实现一种更为卓越的现代企业制度，我的疑惑有了答案。我的意思是，在万科的企业精神里，可能他们沿着新教伦理和企业精神的范式，已经开始做一些具体的工作了。 是的，新教伦理和企业精神，这就是我思考万科的起点，也可能是终点。2006年的8月，我曾经在《新京报》就余英时先生的“韦伯式的命题”写过一篇题为《谁能发展余英时》的文章，这成为我思考新教伦理与中国企业精神的开端。在我看来，余英时是发展的，其发展的路径之一，就在于比较性的研究韦伯，试图对中国儒家伦理精神进行合理诠释和重构，这显示出了余英时宏阔的开放姿态，并通过这个命题，把自己从钱穆、陈寅恪等中国古典文人的范式中抽身出来，引出了现代汉语知识分子的一条新思路；另一方面，中国传统文化中的伦理精神究竟对现代商业的发展有哪些促进或阻挠作用，是当下伦理学、经济学、社会学等诸多学科孜孜以求的课题，余英时应该是这方面的开山之人。从实用理性的角度看，余先生的“韦伯式的问题”，是一种理所当然的显学。韦伯的《新教伦理与资本主义精神》启发了余英时，事实上阿玛蒂亚.森的《以自由看待发展》也可归属在这一范式之内，余英时在海外提出了中国传统伦理与商业精神的关系命题，而在国内，沿着韦伯、森和余英时的思考路径，也有学者在系统性的思考，比如年轻的经济学家赵晓，在一个相对狭小的场合，赵晓就告之于人，他在沿着“以伦理看待发展”的思考路径，试图整体性的分析、构建余英时的“韦伯式问题”。 圈内人应该知道，韦伯的理论贡献在于：指陈西方资本主义的发展除了经济与社会的原因外还有文化与精神的原因，这样的一种原因也可以说是一种文化背景，这也就是“新教伦理”背景。显然，余英时注意到了新教精神中的勤、俭、诚实、信用等美德，也注意到了新教伦理鼓励人们以钱生钱，赚钱既不是为了个人的享受，也不是为了满足任何其他世俗的愿望。换句话说，赚钱已成为人的‘天职’，或中国人所谓‘义之所在’”。这样的精神似乎是超越非理性的，奇妙的，在这种精神支配下，余英时发现人们在用一切最理想的方法来实现这一非理性的目的。　 在此范式下，余英时试用韦伯观点对中国历史做新的分析。他想追问的是：在西方资本主义进入中国之前，中国的传统儒家精神对中国商业活动究竟有没有影响？如果有影响，具体内容又是什么。他承认自己提出的是一个“韦伯式的问题”。 更有意思的是，余英时研究的结果表明，中国传统儒家精神对本国的社会经济发展曾经起过积极的作用，而韦伯则在他有关中国文化的论述中竭力说明：中国传统宗教与文化无法导引出类似西方的资本主义。 如果着急对余英时的上述研究做结论，难免会出错误。不过，我们在肯定余先生提出问题的同时，似乎也能看到先生的漏洞。比如，韦伯论述的新教伦理，其学术前提是基督教信仰，是一种为西方多数人所接受的神学范畴，而余英时提出来的儒家精神，其学术前提仅仅是一种道德判断，是中国几千年历史反复讲解过的社会道德观。两相比较，差别甚大，余英时在这里借用了韦伯式问题的因果链，却在无意识中把前端性的基督教信仰置换成中国式的道德教材。如此推论下去，当然与韦伯的结论有所偏离。 我自己的田野调查 巧合的是，亚当.斯密也对中国的商业发展有过论述，其观点先于韦伯，却与韦伯类似。在《国富论》第一卷第八章，斯密说，“现在看来，中国在长久期间之内，已在停滞状态。马可·波罗五百年前莅临该土，就提到这个国家农业工业以及人口众多的情形，和最近旅行者的描写几乎毫无出入。这样看来，似乎马氏之前很长远时间内，这个国家即已到了它的法律、制度以及各种机构容许它致富的最高限额”。 作为一个世界一流的学人，余英时与亚当.斯密和韦伯的结论如此不同，让人深思。我们注意到了余英时深厚的中国文化意识，他曾不只一次的叙述自己的中国特色，也注意到他不只一次的提出，一定要避免西方中心论的预设。这一方面反映出先生的比较性视野，另一方面也或多或少的透漏出先生对中国本土文化略带偏执的热爱。我斗胆怀疑一下，是不是余英时先生象中国的传统知识分子一样，文人趣味过多，数目字意识、经济学意识少了一些？显然，如此怀疑，似乎打开的是另一扇门。我相信，发展了钱穆和陈寅恪的余英时，肯定能接受我试图怀疑他的理念。只是我有所焦虑，在当下的学术环境下，谁有能力接过余先生的命题，让先生的“韦伯式问题”得到实质性的发展呢? 我自己的田野调查从这里开始，我打算在本土企业中找10家有新教伦理意味的企业，按照韦伯的范式进行一组案例写作，我不打算过早的做结论，只是做一些呈现，在新教伦理和中国企业精神的向度上呈现中国当代企业的另一种探索，这种探索可能会导致中国企业走出几千年的发展阴影。 如此，万科理所当然要进入我的视野。我不是说万科已经是这方面的范本，事实上她刚刚起步，她只是偶尔看到了神的光芒，但万科对新教伦理心仪已久，却是客观的事实。看遍中国本土企业，能有这样的意识的简直太少了，所以万科必然要成为我们调查的案例，即使这样的调查是出于怀疑。 有几个公开的指标，比如万科多年以来制定的战略原则，是可以拿来分析的： 原则 分类 价值收获 不与政府和政策博弈 新教伦理 能够在顺服的层面展开思考，试图通过一种妥协、共赢的精神，谋求公司的发展 利用宏观调控带来的并购机会 宏观经济 企业发展的机遇问题 利用所有可以试用的金融管道 金融理念 开放式的资本理念 聚焦城市圈 市场定位 差异化战略 战略导向，而非机会导向。 公司战略 可持续发展问题 坚持产品地位：住宅地产。 公司战略 专业化经营 完备的公司治理结构。 新教伦理 在宽容的精神层面搭建良好的制衡体系 不行贿。 新教伦理 直接与圣经有关的品质 诚信 新教伦理 十戒 公益 新教伦理 有建设意义的博爱理念 上述指标如果加以数据化，模型化，可能成为我日后考察其他企业的重要参考值。现在的问题是，如果上述所列原则仅仅是一种道德体系，它在执行的过程中将会被大打折扣。一方面，万科内部也可能将这些原则道德化，企业文化条款化，至少我们暂时还看不到万科在信仰的层面去体验。是的，我说的是体验，而不是执行。真正的的基督徒，都是在一种内在体验的过程中与神同在，与耶稣同在，而绝不是耶和华、耶稣以某种强力意志，某种制度设计甚至是约束性条款来要求人和神同在。这就是新教伦理与一般道德价值体系的不同所在。在某种意义上，它甚至是不可以阐释的，不可以细分的，只有在旧约之敬畏与新约之爱的基础上，新教伦理和企业精神才能构建一种持续发展的互动动力。 向内部演进的国际化 万科距离这样的境界还有多远？万科自身也无法回答这样的问题，但这种方向已经呈现，至少万科在检视自身的时候，已经拥有了一种清晰的价值判断体系，并渐渐成为万科的一种思维范式，即新教伦理将会给万科带来一种国际化的精神气质，而不是在传统儒家道德体系里面寻找教化的尺度。 说实话，这样的观察角度让人眼前一亮。国内太多的企业一旦提到国际化，其主要视野必然是在其他国家的市场里，试图在别处，在另一个文化背景和市场背景下谋求公司的更大发展。二元论的陈旧思维范式在这里再一次将我们引入歧途。我们总是把本土化和国际化对立起来，把自己眼皮底下的市场定义为本土市场，而把其他国家的市场定义为国际市场。我们似乎只有努力适应其他国家的发展方法，才可以称为国际化，似乎很少想过，让所谓的国际化范式在中国本土发展，更是一种可操作性的、甚至是立竿见影的发展思路。 而在我们看来，后者可能更适合万科这样的房地产企业。这就像万科在国内企业率先将新教伦理引进在企业建设体系中，而不是将公司整体性地搬到另外一个基督教背景的国家里。在这样的意义上，世界的确是平的，在一个全球化方兴未艾的时代，每个人都是世界的一部分，走出门是国际化，拿回来，同样是国际化，每个市场都是国际化的一部分，我们的门口就是纽约，而纽约宽阔的大街上，同样生长着我们的深圳，我们的香港。 这是一种方法论的革新啊，就像我们身在北京，在故宫的红墙之下仰望万能的耶和华，这丝毫没有消弭掉我们皮肤的黄颜色，相反，借助新教伦理的力量，我们比过去看得更远，我们不再继续画地为牢，夜郎自大，一叶障目，鼠目寸光。 可是有人不这么想，旧的思维范式还在夹带着我们往前走。至少在过去相当长一段时期内，中国企业的国际化战略，几乎都是走出去在别的市场里拼杀的战略。     从1957年开始，在整整七年时间内，丰田向美国市场投入了一款新车——Corolla，并大获全胜， 这种迅猛的势头一直维持到今天，丰田在汽车产业最为发达的美国市场拥有16%的份额，并且期待将其在全球市场份额扩大到20%。相似的情景同时也在能源、家电、零售、金融、消费品等领域展开。尽管进入国际市场困难重重，但行业领先者们仍然纷纷投入巨资建立基于全球市场的商业帝国，借以维持公司业绩的持续增长。     这就是典型的传统国际化模式。然而当我们这样的模式复制到房地产行业，却发现在国际市场成功运营的地产企业屈指可数。Pulte Homes是全球经营最为成功的顶级住宅开发公司之一，通过57年的漫长发展，仅获得了近5%的美国市场份额。上世纪90年代初，Pulte宣布进入墨西哥住宅开发市场，2001又在阿根廷组建合资公司展开业务。这段国际扩张过程最终在2005年结束，Pulte公告将所有的国际业务出售，集中资源开拓本土市场。在十多年国际开发过程中，Pulte投入了近7亿美元，只收获了约1千万美元的税前利润，与其在美国本土的表现大相径庭。     肯定是思路出了问题。有人在规模问题上动脑筋。从一般的经验分析，我们可以总结出成本相对于规模递减的三个基本条件：巨额的固定资产和技术投资、集约化和标准化。     在住宅开发企业的资产负债表上，固定资产和技术投资仅仅占据很小的部分，绝大部分为流动资产，包括土地和现金。这意味着在同样的投资下，产量增加能够带来的边际成本下降将非常有限。     从集约化的程度来看，土地在开发成本占有相当大的成份，而这部分成本完全属于分散的不可控成本。就建造成本而言，住宅属于不动产，无法全部集中采购和集中在一地全部生产。即使是在部分工业化的生产技术下，巨额的运输成本也制约了生产地与建造地之间的距离。尤其在缺乏土地期权制度和工业化技术的国际市场，集约化的成本控制几乎无法实现。 全美前400位住宅开发企业建造成本比较       而标准化则带来更大的挑战。不同人群、不同地域的居住形式、习惯有着显著的区别。土地性质、建造规范也是各地不同。大规模的跨地域发展需要更多本地专家和供应商，这种多样化的趋势也许能将标准化的努力耗费殆尽。Pulte曾在其年报中不无担忧地表示，“在墨西哥的开发除了修建住宅外，还需要改造电力、供水和卫生系统，所有的材料都在当地采购，这些工作由当地总包商和分包商完成……我们不能确定能否在合理的价格上获得必需的建筑材料，有时我们会面临材料和劳动力的短缺”。 如此看，沿用走出去的国际化思路，万科这样的地产企业无疑困难重重。相比之下，中国的住宅开发行业正处于一个前所未有的黄金时机。迅速扩大的市场规模、廉价的资金和土地，为企业快速增长提供了宽松的条件。强大的经济增长和人口优势使得本土市场发展空间远远超越了其他国家。 这正是向内部演进的国际化战略千载难逢的大好机遇！如果说万科在新教伦理与企业精神的建设问题上是一种软实力的国际化，那么，如何有效学习和消化世界级企业在制度和业务运营方面具有普遍意义的经验，并行之有效的用于本土市场，寻求在本土市场廉价资金和土地消失后，还能够实现规模和盈利水平成长的双重目标，就是万科国际化的硬实力。前者的思维范式有效启发了后者，我们在万科最近的战略走向上似乎也看到了这样的动向。这便是万科思维范式的全部要义，也是万科区别去中国其他房地产企业的核心价值。我们想不出万科在另外的坐标上与众不同的地方，即使是王石反复念叨的技术瓶颈、管理瓶颈、资源整合瓶颈，即使有一天万科打通了这些瓶颈，如果没有新教伦理的参与，没有向内部演进的国际化思路，万科仍将是一家同质化非常严重的企业，一家传统的中国企业，我相信，这样的企业在中国比比皆是，我更相信，这样的企业不可能成大器。 愿万能的主保佑万科。

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新增开发项目的公告（10.27）

发表时间：2007-10-29

新增开发项目的公告（10.27）.doc

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万  科Ａ：2007年第三季度报告(332K)(2007-10-30 06:30)

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万科2007 预增100%~150%
万科企业股份有限公司
二○○七年度业绩预增公告
证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2007-053
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
一、预期本期业绩
预计本公司2007 年全年净利润较去年增长100%~150%,本次预期业绩未经会计师预审
计。
二、上年同期业绩
按照中国会计准则,公司2006 年实现净利润人民币21.55 亿元，每股收益人民币0.493
元。按照国际会计准则,公司2006 年实现净利润人民币22.98 亿元，每股收益人民币0.58
元。
三、业绩大幅提升的原因
由于本年截至目前良好的销售状况，公司可结算资源大幅上升，公司预计2007 年可实
现净利润数较上年同期将明显增长。
四、其他相关说明
由于实施2006 年度公积金转增股本方案和公开增发A 股股票的原因，公司总股份数由
2006 年末的4,369,898,751 股，增加到目前的6,872,006,387 股，增长57.26%，公司每股收益
将相应调整。
敬请投资者关注股本增加给每股收益带来的变化。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇〇七年十月三十日

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王石高调回应房地产热点问题：不囤地不捂盘
http://www.sina.com.cn 2007年10月30日 02:20 中国证券报-中证网

王石高调回应房地产热点问题：不囤地不捂盘

　　□本报记者 陈雪 北京报道

　　10月29日，万科(000002)在北京举办“人居建筑与可持续发展论坛”，董事会主席王石正面回应行业热点问题时称，房地产行业资源向上市公司集中，有利于保护购房者利益、防范金融风险、盘活存量土地，是一件利国利民的好事。同时他表示，万科是在为70万以上的小股东赚钱；万科坚决不囤地、不捂盘，照样能实现良好业绩和快速发展。

　　记者：今年以来，无论是资金还是土地资源，向上市公司集中的趋势比较明显，有人担心这会导致行业进入寡头垄断的状态，怎么看这个问题？

　　王石：行业资源向上市公司集中的情况确实存在，但是如果现在就担心“寡头垄断”，是太早了一点，甚至是担心反了。

　　寡头垄断至少应该具备两个特征：一是少数企业占据了行业绝大多数份额；二是这个行业有进入壁垒，企业有操纵市场价格的能力。但中国房地产行业现在不是太集中，而是过于分散。中国多的时候五六万家房地产公司，少的时候三四万家。2006年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名是 4.9%；中国前五名加起来不到5%，而美国是17%。2003年，香港前十家的占有率是80%，前三名超过了50%。

　　其次，房地产行业是自由准入行业，不容易出现寡头垄断，企业更不可能获得定价权。

　　地产行业象现在这种过于分散有很多的问题。首先是购房者的权益得不到很好的保护。房子是要住一辈子的，售后服务、维修需要开发商来负责任。只有那些长期开发的、走品牌路线的大公司，才能真正负得起这个责任。

　　尤其是房地产上市公司，不但规模都比较大，而且透明度高，比较规范。例如，没有上市的公司的负债率是不公布的，高一点你也不知道。但只要上市，负债率马上就下来了，因为藏不住。所以资源向上市公司集中，对金融安全大有帮助。

　　现在大家都觉得房地产行业赚钱多，而且都被少部分人赚走了。但是上市公司的
股票大家都可以买，实际是为老百姓提供了在这个行业里赚钱的机会。譬如万科现在有70多万股东，这还不包括通过基金间接持有万科股票的更多中小投资者，所以向社会增发股票，资源向万科这样的公众公司集中，实际上是让更多的中小投资者可以分享这个行业的红利。

　　还有，万科最近几年来获取的土地，一半以上是盘活存量土地。万科的周转率现在比行业平均水平高近一倍，也就是说，土地资源如果集中到万科的手里，可以很快变成住房供应；如果万科掌握的资金更多一点，就可以盘活更多的存量土地，对有效利用土地、稳定房价是有帮助的。

　　所以，资源向公众上市公司集中是一件利国利民的好事。从国家利益的角度看，减少了土地闲置、有利于金融安全；从公众利益来看，购房者权益可以得到更好的保护，普通老百姓可以获得在房地产行业赚钱的机会。

　　记者：今年房地产上市公司增发了数百亿，尤其万科一家就增发了100亿，有圈钱的嫌疑，对这种观点您怎么看？

　　王石：我认为，要把“圈钱”和企业正常的股票融资区分开来。圈钱有三个特征：第一，过度融资；第二，没有用在主营业务上；第三，没有带来合理的回报，侵害了股东尤其中小股东的权益。

　　今年一到九月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿，其中万科大概占33%，但在这些有融资的公司中，万科的总资产、净资产和营业收入分别占41%、45%和52%。再来看一下跨行业的对比。今年一到九月除银行业之外，A股增发的前十名总共融资951亿，万科占11%，但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占24%、26%和18%。也就是说，无论行业内对比还是跨行业对比，万科融资的规模都低于公司的经营规模。

　　而万科是个非常专业化的公司，募集资金100%投到了指定的住宅开发项目上。

　　最近三年是万科融资相对比较多的三年，同时也是净资产收益率比较高的三年，一直保持在14%以上。从03年到06年，万科的每股收益增加了5倍多。所以，股东的收益不是被摊薄了，而是大大增厚了。可见，万科的募集资金得到了高效率的使用，实实在在地为股东、尤其是中小股东创造了收益。

　　因此，万科的融资绝不是“圈钱”。

　　记者：因为很多人都认为现在房价、地价都在快速上涨，囤地、捂盘是可以赚更多钱的。那么，万科为什么反对囤地、捂盘？

　　王石：在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子，从获得土地到开始卖房子只需要9到12个月，在行业里面是最快的。这样利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。

　　从2004年开始，万科每年末持有的土地都略微低于未来两年的开工量。如果一个公司是靠土地升值赚钱，那么持有的土地可能是越多越好。但是万科是靠做房子创造的价值赚钱，我们持有的土地，只要能够保证公司经营的稳定和未来的增长就足够了。我们不是没有能力去获取更多的土地，而是觉得目前这个数量刚刚好。

　　记者：一直以来有人认为房地产行业存在暴利，请您结合万科的情况来分析一下这个问题。

　　王石：今年前九个月和去年同期相比，万科的均价比去年提高了27%，但是毛利率只上升了1.7个百分点。这里部分是因为
装修房比例上升，成本比原来高了；另外，每平方米房子的税金由去年的400多上升到1100多元。

　　从上市公司各个行业对比的情况来看，房地产行业的平均利润率确实比较高，2006年是11.4%，而制造业只有4%。但是，两个行业的资本回报是差不多的，净资产收益率房地产是10%多，制造业是9%多。主要是因为房地产行业的资金占压比较多，周转比较慢。所以，至少从上市公司的情况来看，房地产行业并不是暴利行业。

　　在地产行业的大型上市公司中，万科的毛利率、净利率是比较低的。当然我们的净资产收益率不低，这主要是通过快速周转实现的。

　　有人会问，房地产不是一个暴利行业，但为什么出了这么多富豪？原因很简单，房地产行业是中国所有能够上规模的行业里面，唯一一个从一开始起就对民营经济完全开放的行业。而且这个行业是最近二十多年才诞生的，民营和国有企业完全是在同一个起跑线上。仔细看一下富豪榜前几名历年的变化，比较密集的行业一开始是IT，然后是零售行业、房地产行业。这几个行业的共性就是从一开始起就对民营企业完全开放。我们设想一下，如果金融业、资源业、烟草业、通信业行业一开始就对私营企业开放，那么中国的首富一定会出现在这些行业，而不是房地产业。

　　10月29日，万科新标志正式亮相。