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维赛特财经提供（仅供参考，风险自担）

万科A：孤独的"精英理想国"?单纯万科要找点"刺激"

    ■第一财经日报
    万科善于从一堆应届大学生中迅速挑出自己想要的那些人. 万科董事长王石就
曾说过这样一句话：如果你很优秀, 不一定非要到万科发展; 如果你不优秀,那就不
要想来万科发展
    "如果我从万科离开,那么我将很难存活.因为文化难以兼容."万科一位有3年工
作经验的年轻员工这么说.从以往员工离职后的情况来看,确实没有在行业中做到特
别优秀的.
    这是一个奇怪的现象, 因为万科被梦想成为中国第一家达到万亿市值的房地产
公司,并位列中国企业最佳雇主前十.
    但是, 这是一个有着强势企业文化的公司.而且,随着越来越多的新员工在一套
成熟的体系培育之下被"万科化",该公司的步履一致,大家对公司的行为规范都有着
高度认同.这其中包括强烈的团队作战意识,精英意识,以及完全市场经济运营,理想
主义等.员工容易有归属感,全身心地感情投入.
    这一点, 反而成为这家房地产行业的"黄埔军校"很难向别的公司输出可兼容人
才的原因所在.
    在享受急速扩张带来的快感时,该公司开始为其内部出现的高度一致表示担忧.
从某种角度来说, 这也是一种未雨绸缪.因为现实往往很残酷,越来越多的国内兼并
收购,以及国际合作,必须要求万科对于异质文化有相当的兼容度.
    8年前,该公司尝试高成本培育"万科化"人才,现在,万科反而在摸索如何吸纳更
多的非"万科化"人才.这部分是为了"以增量激活存量", 冲击一下原本公司的"土文
化".
    找出最"万科"的人
    在"网投"环节淘汰部分专业不符合的人之后, 严格的笔试分别考察中文,数学,
逻辑, 推理等方面的能力.在万科的招聘环节中,这两部分都与其他房地产公司的招
聘步骤相贴合.万科的特色,是在第三个环节中开始显现.这一环节,万科的HR就如同
一个观察者,观察这个新组建的几人小组的表现.一个从未正面提及但是雷打不动的
原则,就是坚持团队作业,这个环节中被淘汰的,往往是过于锋芒毕露的人.
    南京大学一位毕业生就曾经历过万科的面试, 他亲眼看到一个优秀的女生在小
组讨论中太过突出,而这一点反而成了这名女生没有入围的初始原因.
    万科善于从一堆应届大学生中迅速挑出自己想要的那些人. 万科董事长王石就
曾说过这样一句话：如果你很优秀, 不一定非要到万科发展; 如果你不优秀,那就不
要想来万科发展.
    "之前招聘,都希望是一张白纸,我们给他先涂满了.这就比之前被别的颜色涂满
, 我们再来修正容易得多."万科的人力资源管理部门相关人士如是解释他们对于招
聘应届大学生的态度.
    所以,挑选"种子"的环节非常重要.
    与很多公司一样,万科之前也不招"空降兵",他们奉行与其他房地产公司一样的
"拿来主义". 这一戒律在8年前被打破.这也是因为当时房地产企业开始进行全国化
扩张, 需要大量的人才.他们将这个计划称之为"新动力"计划,希望这些孩子成为火
种,进入万科的各个分部.
    大学生进来,一定要用最"万科化"的人去培养他们,首先就是1个月的"洗脑".这
一传统一代传一代, 今年是"第八代".在万科内部,这被称为"NP8"("新动力"第八代
的简称).
    "一个公司内部的价值观出现冲突的时候,沟通的成本往往很高.所以,招聘的时
候就要经过严格的测试, 判断这个应聘者与万科的'相似度'."相关人士对本报记者
介绍说.
    这种对于"效度"测试的模板,往往建立在大量内部优秀员工访谈,以及案例分析
的基础上,被反推出来.
    当然, 这种方法并非可以锁定完全100%万科化的人.所以,此后还要有一个月的
集训, 培训的课时包括：文化价值观;"最万科化"的优秀员工讲故事;动手能力测试;
踩盘行动;内部座谈;总裁访谈等.步步深入,是要让新进入公司的员工对于公司文化
充分认同.
    一开始,这些新鲜血液对于万科的发展产生了十分积极的作用.在一家房地产公
司扩张前夕,大批对于公司文化高度认同的应届大学生被分散到各联络点,成为不同
分公司的员工.经过了一些原有力量的本能排斥之后,这些新员工为打破全国各区域
公司,以及管理层之间的壁垒起到了十分积极的作用.
    现在,2000年被招入NP1已经成为一些区域分公司的副总裁,总裁助理,以及经理
级别的中坚力量.每一代的"NP"因为都是新人, 有着相同的背景,又都经历过集团的
统一培训,所以关系十分融洽,这也缓和了各地分公司以及各个部门之间的关系.
    找点"刺激"
    但是, 新的压力又出现了.当万科用一套成熟的择人体系,成功地培养出一代又
一代高度一致的"万科化"人才.但是,从某种程度来判断,这种高度一致,反而成为必
须去打破的僵局.
    "10年前,我还经常听到一些批判的声音;但是5年前,这种声音越来越少,几乎消
失了."一位老员工对本报记者称.这让他们自己也慢慢迷失,不知道是否公司新的体
制和方案有不尽如人意之处,因为很少有人会说"NO".
    "我可能为了一个方案,忙到夜里2点,然后将方案递交给接下来一个部门的员工
,他会继续仔细地完成接下来的工作,甚至会为了让整体方案更加完美而修正我的某
些说法.这是一个接力棒的过程.在万科,团队不会计较每个人的利益得失,而是有些
理想主义地去做事情."一位员工对本报记者称.但是, 在其他的房地产公司,这种全
身心投入的同心协力可能是无法想象的.
    过去十几年, 万科所吸纳的,都是有理想,有激情,并崇尚人性的人.这也导致这
个公司的文化相对"纯净", 并有浓郁的理想化色彩.但是从目前国内的情况来看,很
多房地产公司还做不到这一点.
    分歧还不止这些.
    对于住房产业化的尝试,以及对于廉租屋的探索与尝试,事实上都是源于这种强
烈的精英意识.但是,当万科为了实现某种企业公民义务而在各地寻觅住房保障体系
的地块出让时,给业内的信息却是：现在廉租房也有利可图了,连万科都各地拿地了.
而住宅产业化,就连争取政府的支持也要颇费周折.
    强烈的"精英"意识,本身伴随着"孤独"这一特性.而该公司从一开始就对员工的
选择和淘汰,又让整个文化体系以及市场运营体系有很强的排他性,对于自身文化高
度认同.内部的沟通成本降到最低,也导致与外界的沟通成本可能有些提高.
    从2005年左右, 地产行业进入"列国纷争"的阶段,大规模的兼并收购成为趋势,
作为行业翘首,万科所扮演的角色,正是收购别人的那一方.提高融合度,以及接受不
同意见,成为进入兼并时期必然需要解决的问题.这是在充分降低对内沟通成本之后
,他们需要考虑的新课题.
    最新的消息是：原万博宣伟国际公关公司(中国区)消费品及医疗领域领导人于
玉光已经正式加盟万科, 出任万科集团品牌总监.之前,万科聘入了原百安居中国区
执行副总裁袁伯银.这两位高管都有跨国公司的背景.
    今年下半年, 这一"社会精英"计划将吸纳更多来自跨国企业的高级管理人才加
盟万科.除此之外,来自哈佛,麻省理工,牛津等世界著名学府的首批"海外新动力"招
聘的12个人已经到位, 他们将进入投资者关系以及投资管理等部门.这也是在国际"
融合"中需要的人才.与主要局限于国内高校的"新动力"不同, 可能在海外招聘的人
才都没有听说过"万科",也可能对"王石"并不了解.
    "我们开始邀请外界优秀人才的加入.对于公司的工作效率以及流程进行变革."
知情人士对本报记者表示.
    这些从社会上吸纳的精英,包括受过职业化训练的外企职工,以及拥有海外背景
的人才.或者是有一定社会影响力的职业经理人;有管理过比目前万科规模更大企业
的经验.
    新血液的吸纳背后,是万科希望给现有的整套体系寻找"外力"的刺激.
    在万科看来,这些受过职业化训练的人才,不会有浓厚的感情投入,讲规则,讲标
准.
    过去的20年,能否保证今后20年,30年的发展?正是出于对于这种担忧,万科开始
打"预防针".因为他们也看到, 在大家都已经打上"万科化"的标签之后,原有的文化
需要有些"冲击".
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中国地产品牌价值报告出炉 状元万科值逾90亿

——中国证券报
　
　

　　“中国房地产TOP10研究组”发布的《2007中国房地产品牌价值研究报告》显示，万科和中海地产分别以 91.78亿元和86.23亿元成为“2007中国房地产行业领导公司品牌”。报告称，“能够预见在进行2008年房地产品牌价值研究的时候，我国的房地产行业将会首次出现多个百亿元品牌”。

　　保利地产、招商地产、华侨城、绿地、首开、首创置业、上实地产、北京城建地产、华润置地、金融街控股这十个地产品牌成为国有房地产企业的 “200、中国房地产公司品牌价值TOP10”；合生创展、绿城房产、大华、富力地产、恒大地产、沿海绿色家园、阳光100、复地、金地、中新这十个地产品牌成为混合所有制房地产企业的“2007中国房地产公司品牌价值TOP10”。

　　2007中国房地产公司品牌价值TOP10的平均品牌价值为26.20亿元，比2006年的15.31亿元高出70%，品牌价值表现出了持续增长和加速增长的特性。报告认为，行业领导品牌和全国品牌TOP10都是我国房地产行业的强势品牌，但行业领导品牌的平均品牌价值增长率为84.86%，比全国品牌TOP10的平均品牌价值增长率高出近18个百分点，行业领导品牌遥遥领先，品牌价值开始出现分化现象。

　　这份报告是由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布的，这个研究组自2004年开展中国房地产品牌价值研究。

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房贷风险肯定比透露出来的要严重多了

唐学鹏/文

近日，有媒体报道，银监会正在抓紧制定房地产信贷管理的新政策，将第二套住房贷款的首付比例将调整至40%以上，而且对利率水平也规定了大幅上浮的区间，商业用房和商住两用房的首付比例也有可能上调。这项“房贷新政”很可能在国庆节以后推出，以银监会和人民银行联合通知的形式下发。

实际上，已经有一些商业银行提高了第二套住房的按揭首付（例如广东建行），而且房贷风险已经有所暴露，收入流不足以支撑按揭贷款的人群正在扩大。而建设银行最近发布的一份研究报告显示，由于住房价格猛烈上升、再加上央行的多次加息、使得人房贷支出不断增加，国内商业银行个人住房贷款将逐步进入违约高风险期。

一般来说，中国的商业银行的灵敏度是比较滞后的，根据已经公布的房贷违约率以及建行报告，可以推测房贷风险暴露水平肯定要比预想得高，中国的商业银行对风险总有“局部遮掩”的习惯。根据国际经验，个人住房贷款的风险暴露期通常为2—5年，也就是说，现在暴露出风险的应该是2005年由“温州炒房团”造成的那次房价上涨带来的。而2006年下半年至2007年上半年这次歇斯底里的房价狂飙还没有充分暴露，它的“风险显露点”应该是在2008年底至2009年。银监会要求推行“全局性的首付提高”表明了相当一部分房贷合同类似于美国的“次级房贷”，这可能是监管部门通过大量违规行为发生来观测到的，而不是通过数据分析来得到的。这说明，全局性地提高房贷首付应该是被迫的，而不是预防性的。也就是说，情况要比透露出来的严重多了。

毫无疑问，房贷风险的最主要原因是购买者的收入流水平被“虚夸”了，购房者现在或未来的收入流不足以支撑按揭贷款。我们可以将购房人群分成四类：一个是高级炒房者，他们的资金能力充沛，不受央行加息产生的财务风险
的影响；一个是跟风型炒房者，他们往往借助银行融资杠杆，对加息和首期比较敏感，同时他们大多是在今年年初的高价位介入，他们的愿望是“没有最高，只有更高”；一个是诚实的、有足够现金流的购房者；另外一个拼凑出首期（在父母的帮助下），但收入流并不稳定，在未来不足以支撑其稳健地还款（父母并不能帮助孩子每月按揭）。现在的问题是，房价的飙升产生恐慌性的预期，导致房贷的迅猛增长，使得跟风型炒房者和没有足够收入流的诚实购买者的比例越来越大。而这两类的共同特点是：他们没有持久的“护盘”能力。

有趣的是，在“护盘能力”上，房地产商任志强的言论是值得咀嚼的。在2006年他发布了“只为富人建房子”的冷酷言论。尽管他让人感到很不舒服，但是他的经济逻辑是坚固和不可撼动的：没有购买力的人群不应该属于商品房市场的需求者，这个人群在购买力意义上是应该取消的。可前不久，他发表了“中国房价将会在2020年才会下降”，他的推理纯粹是人口学上的，将那些他在2006年还根本看不上的“弱购买力人口”纳入到商品房的购买人群。简单地说，2007年任志强“抽”了2006年的任志强的耳光。任志强在房地产护盘能力上的“反水”证明了尽管一些房地产商有一些经济智力或者严密的逻辑，但是他们永远会利益做各种令人恶心的欺骗和涂抹。

坦率地说，尽管提高住房首期和房贷利率这些“金融紧缩”是非常必要的。但解除房地产市场对全社会的“风险危害”的关键是降低房价。降低房价的正确做法是，政府修建大量高容积率、包含地价成本、小户型、没有过多享乐价值的经济适用房来满足大众，重要的是，要建立公开透明、排斥寻租的经济适用房分配机制。

最为广泛流传的错误思想是，房价的下跌会打击经济增长，并且造成银行坏账。实际上，坏账已经存在，只不过没有显性化而已，当务之急是控制其比例和额度。如果房价继续上升，坏账会变得越来越多（原本是1年的坏账变成了多年的坏账）。而且，将经济增长的引擎放在房地产市场上，本身经济增长就是带有“水分”的。还有一种错误的猜测是，房价下跌，会影响经济，政府会反向救市，维持房价。这是一种非常危险的心理（香港地区和日本的历史都证明了这种心理的可怕），因为这给予全社会投机势力一种暗示：“投资房产、永远不输”。另外，一种更为可怕的“思想误区”是通过大幅度发行钞票，来提高居民工资，以保证他们的收入流支撑按揭。这可能是最幼稚的一种设想，因为资产价格永远走在通货膨胀的前面。最终的局面是：房价高得离谱，房贷风险逾加变大，同时恶性通胀降临中国。

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万科新盘与阿玛尼同台推介新品

(http://house.gznet.com 广州视窗-住在广州 2007-09-25 更新时间：09:49)
知百事 通天下？114快搜更多《》资料>>>

　　东风东万科金色家园新登场，展示“2.5房”创新户型

　　上周五，位于东风东路的万科新盘金色家园产品推介会暨Armani 2008春夏流行趋势发布会在花园酒店举行。作为东风东路上被关注已久的难得新盘，万科金色家园将在10月1日开放样板间。

　　记者在发布会上看到了该盘首次公开展示的户型甚为创新，创意户型为90平方米的“2.5房”，即在传统两房基础上，在主人房辟出一个可做阳光室或独立衣帽间的空间，属于舒适的两房设计。

　　该盘位于东风东路和农林下路交接处，占地约7716平方米，由3栋33层的楼宇组成，共321户，主力户型为90平方米的两房两厅和155平方米的四房两厅。其中，90余平方米的户型提供“2.5房”的创意空间，甚为引人注目。舒适的160余平方米大户型为四房格局，带多功能创意小房和入户花园，适合三代同堂的大家庭。

　　楼盘采用了板式结构，做到了户户向南。小区完全封闭管理，小区园林，集合了原生大树、天然石材、溪水流瀑以及私家泳池，力求打造东山大院的韵味。据悉，万科金色家园的园林泳池示范区和样板房将于10月1日开放。展示万科专业实力的“万科广州产品体验馆”也将同期正式启幕。

　　在万科新产品推介会上，Armani还为中国粉丝带来了2008春夏流行趋势展示秀。此次发布会汇聚了Armani最具代表性的2008年度春夏新品：源自欧洲的设计风格、大胆简约的剪裁、经典的色彩搭配，国际顶级模特为现场观众提供了一场精彩的演绎。(新快报记者 谢蔓)

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第二套房贷利率增10% 第三套考虑不予贷款支持
http://www.sina.com.cn 2007年09月27日 01:42 新京报

　　记者昨天从接近政策制定者的知情人士处获悉，为抑制房地产市场的投机行为，银监会将在近期提高第二套住房的首付比例至40%以上，同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。该政策的出台时间尚未确定，“监管层也在观察市场面的反应，昨天房地产股大跌让监管层有些意外，但是不会影响到政策的出台。”上述知情人士说。

　　第三套房考虑不予贷款支持

　　目前我国房地产市场上最大的问题是投机行为严重，这是房价居高不下的一个重要原因，新建商品房吸引了很多投机者，真正需要住房的人却买不起房。

　　上述知情人士表示，目前监管层的调控思路就是区分一般性住房需求和投资性住房需求，严厉打击投机行为，同时保障普通老百姓的住房需求，因此这次政策的调整主要是针对多套房的购房者，要提高其购房成本。

　　按照监管层的思路，第一套
住房贷款是居民的保障性住房需求，按揭贷款的首付比例应维持在20%-30%，第二套住房贷款是居民有支付能力的有一定合理性的住房需求，按揭贷款的首付比例可以在40%—50%，对于纯粹商业用途的第二套购房者，房贷首付比例则要求达到50%以上。

　　同时记者了解到，对于购买第三套以及更多套住房的纯粹投机行为，监管层房贷首付的比例可能会要求调到50%以上甚至是不予贷款支持。

　　此外，对于目前普遍存在的
开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，监管层也会重拳出击。“诸如严格银行土地贷款规则等系列调控政策会陆续出台。”该知情人士说。

　　另据媒体报道，新的房贷规定还要加大对住房保障体系的金融支持。有关部门研究制定具体办法，拟就利率、期限、资本金要求等方面，对廉租房提供政策支持。

　　银行称将严格执行新规

　　对于提高第二套首付的门槛以及提高放贷基准利率的政策调整，到昨天为止银行方面都还未接到通知，不过银行都表示对业务不会有太大影响。

　　工行北京地区房贷负责人表示，最近确实听到了风声，但还没有这方面的正式文件，但他透露：“明天我们会被集中到北京银监局开会，讨论如何控制房贷风险方面的问题。”

　　该负责人表示，从银行角度来说，如果制定了统一的标准，银行方面不会有太大意见，因为竞争是平等的。同时由于进入下半年，各家银行当年度的房贷任务额大多已经提前完成，银行以及其基层工作人员的压力都不是很大，因此他预测至少在初期，相关这方面的规定如果出来后，将会被严格的执行。

　　“我们也在等监管层的消息。”深发展房贷部负责人昨天在接受采访时说：“只要政策是统一执行就没有问题。相对于利率上调，提高首付对消费者的影响更大。毕竟上调利率就是一个月多了几十块钱，提高首付则是一下子多付了几万甚至十几万，两者齐发将会大大影响消费者购房欲望，银行的放贷规模肯定受到影响，估计会降低20%—30%。”

　　不过，对于第二套住房的届定问题，则被多位业内人士公认为一个难点。

　　工行该负责人表示，第二套住房确实比较难界定，一般都是以一个家庭以及配偶来界定，如果投资买房人利用他人身份证的话，会面临比较大的法律风险。

　　将有助提高银行抵御风险能力

　　从防范可能的房地产风险波及到银行资产这一角度来说，提高房贷首付成数以及相应地提高利率从严把握被认为是颇为有效的措施，前不久美国房地产市场滑坡所引发的次级信贷市场的危机无疑给国内银行上了一课。

　　北京师范大学教授钟伟认为，房地产信贷的风险固然存在，而房产市场的崩盘也可能给银行的利润带来巨大的影响，但从目前来看，房产信贷———尤其是个人住房按揭贷款是颇为优良的资产，坏账率极低，也在近几年成为各家银行发放贷款的主力。“这一措施会一定程度上打击房产投机行为，也会提高银行抵御房产市场风险的能力，但总体上来说，个人住房按揭贷款仍然是银行最优质的资产，因此这一政策未来可能出现一定反复。”

　　他将银行信贷风险直接指向各地方政府的储备用地贷款，他认为这其中蕴涵着相当高的风险，在未来房产市场调整之后，银行信贷在这一块可能会出现比较大的坏账。

　　深发展银行负责人表示，由于目前资本市场的火爆，投资者手中的资产开始膨胀，很多投资者将赚来的钱投资房产，但是资本市场的涨跌总是有周期性的，随着股市逐步走入调整期，之前疯狂投资房市的投资者风险压力加大，也增加了银行风险，现在调控有利于银行降低风险。

　　目前，建行广东、重庆等地分行已经将第二套住房的按揭首付由以前的三成提高至四成。建设银行宁波分行昨日也承认，本周已经对于按揭第二套住房的人开始实施首付四成。此政策覆盖购买第一套房时未在建行按揭的客户。建设银行总行昨日表示将就此在网站上发布声明。建行一名工作人员也表示，建行作为房贷市场规模最大的银行，在给客户提供金融服务的同时，也日益注重规避风险。

　　本报记者 苏曼丽 张诚 周鹏飞

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ZT:冯仑《千万次点击的将军日记》
作者: 王石
时间: [ 2007-09-27 14:04 ]

欣闻王石兄博客过千万，进入新浪名人博客前100名。作为一个企业界的领导人，是一件不寻常的事，偶尔我也会看王石兄的博客，发现他的博客跟其他人有所不同。他的博客有两条线索，一部分企业的信息，包括客户投诉、公司管理；另一方面是他参与的一些行业活动、出外考察以及社会公益活动，如果不知道大哥在哪儿，看一下大哥博客，比他秘书告诉的信息还准确。

王石兄的博客也体现了很多他为人的坦诚，我印象最深的是他为太太买万通股票而发表的道歉，写得非常真挚。据我们了解，他实际的情况也确实如此，200%大真话，他做人非常坦诚不骄气，相形之下，很多演艺界或者影视界一些腕儿所做的公开道歉，你会觉得像化了妆出来的，很漂亮，但粉底下的那张脸可能是另外一个颜色。王石的文字就像他本人，从大山里出来，很粗糙，但很真实。这种与公众沟通的方式其实也是对万科一贯秉承的文化和价值观的延展和阐释。

最近我偶尔看了一下《长征日记》，发现《长征日记》有两种写法，一种是文人的写法，很具体，强调感情色彩；一种是将军的写法，记录每天到哪儿了，干什么了，怎么宿营等等，红军走长征路非常艰苦，即使最残酷的战争局面，将军的日记写得也很简单，和文人完全不一样。我觉得王石兄的博客有点像将军日记，写得很简单，但很实在。

然而我个人觉得王石兄的博客也有一些遗憾，因为更新很勤奋，让他自己太辛苦。我印象最深是有几次和王石兄一起参加活动，晚上十点了大家说找个地方聊聊天，他老人家就关在房间里开始弄博客，半夜两三点弄完了，早上七八点又起来接着弄。我们都劝大哥不要那么辛苦，天天写博并坚持到生命最后一刻，实在要写太多的东西，如果困了还是可以睡一会儿，休息一下。

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从建造到制造（部分内容）:郁亮 万科企业股份有限公司总经理
作者: 但斌
时间: [ 2007-09-28 11:14 ]

从建造到制造（部分内容）
郁亮 万科企业股份有限公司总经理


中国的房地产行业造就了众多富豪，但也饱受非议。然而，万科的管理水准一直广被认可。房地产行业投资周期长，受宏观经济和政策的影响大，在这样的行业里长期经营，企业必须具备长远的眼光。万科将如何面对未来20年的挑战？


问：考虑到经济发展、人口结构的变化，能否畅想一下20年后中国的房地产行业处于什么样的状况？

答：据专家为我们公司做出的估计，中国人口的迁徙，在20年之内仍然不会停止。我想，20年之后，东部会聚集中国更多的年轻人口。而且中国家庭的小型化在未来20年也会不断加剧，目前中国家庭平均人口是3.1人，未来一定会降到3人以下。同时，我估计20年后中国的农村土地很可能也进入流转了，城乡一体化的进程会加快。所以，我相信中国将诞生世界上最大规模的新兴房地产市场和住宅市场。

从房地产行业的结构来看，只做一两个项目的小型公司将会大大减少。首先，土地的门槛在不断提高。我所接触的很多民营企业家，多年积累的财富一般在10亿元左右，这笔钱如今已经很难买到一块地了。其次，客户在购买房子时，会越来越重视品牌。中国人一辈子最大的投资和消费就是买房，房子的好坏，对于客户来说非常重要，他们更愿意选择优秀发展商的产品。所以，我们这个行业的集中度一定会提高。不过，这种集中仍然会比较有限。美国的前五大发展商，在1993年的时候总共占有5.1%的市场份额，平均每家1%左右；到2005年的时候则是16%，平均每家大约3%。在美国，目前据说仍然有上万家发展商。我想从美国也可以看到未来20年中国的影子。

中国内地幅员辽阔，腹地深厚，房地产行业的模式不会与香港、新加坡、日本那种岛屿经济体一样。总是说国内的住宅市场土地供应紧张，实际上那是指城市，不包括农村。一旦农村土地进入流转，中国并不缺土地。从这一点上看，我们的模式会更接近美国这样的大陆国家。

我们预测，在2013年左右，中国“人口红利”可能会结束，但是考虑到中国人口的家庭和年龄结构，新增婴儿又会带来两个人口高峰，第二个人口高峰并不多要到2020年左右才会结束。当然，即使在美国这样发达成熟的市场上，现在每年仍然有150多万套的新住宅需求。所以我觉得我们选择的行业真是很幸运，市场机会始终十分巨大。

问：那么20年后的万科会是什么样呢？

答：万科目前只做了10年的规划。我相信，10年之后的万科将会成为世界级规模的优秀发展商，这是我们的目标。如果换一个中国的参照系，那么万科将成为最优秀的中国企业之一。所谓中国最优秀的企业，我的意思是不超过30家的公司。

这个优秀的标准首先对规模有一定要求，我认为万科有可能超过美国的同类企业，成为世界上最大的发展商。媒体上经常提到千亿的目标，万科肯定用不了10年就能实现这个目标。实际上，2004年我们做了2014年的规划，也就是十年规划。现在看起来，我们实际的速度远远快于当初计划的速度，所以我们正在修订这个十年规划。优秀的第二个标准是，除了规模之外，企业在行业乃至在整个社会还得具有正面的影响力——不是负面的影响力，也不是靠垄断地位获得的影响力。万科要做一个优秀的企业公民，为社会进步做出自己的贡献。

我们希望万科在10年内继续只做住宅。但是我相信，即使再多往前看10年，万科毫无疑问仍然会以房地产为主。万科一向非常专注，我认为，一件事情如果没有做到极致，最好不要放弃；等做到极致之时，再去考虑别的事情。

问：现在房地产处于供不应求的状态，整个行业目前仍然遍地是黄金，但是有些城市请万科去开发楼盘，万科却不一定会去。能解释一下万科业务地理布局背后的原因吗？

答：我们的地理布局非常清晰，叫“3+X”。“3”是指国内最活跃的三个经济圈——珠三角、长三角和环渤海湾，我们在这些区域密集投资，不分一线、二线、三线城市。而“X”指的是我们还有两个自留地，武汉和成都，因为这两个城市是未来西部的战略要点，必须占领。将来这个“X”有可能会扩大到3个、4个或者5个，但不会很多。
......

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15年后的万科是什么样
               
http://www.jrj.com　 2007年09月28日 04:45   第一财经日报
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　　蒋飞

　　上周末，在一个活动上听私募基金经理但斌演讲，他说，对于好的公司，唯一要做的就是买入并持有，从一个长远的视角来看，这样做才能分享到最大的价值。

　　但是他接着说，这样做其实也最难：因为加息了要卖，发大盘股了要卖，美国次级贷危机了要卖，涨多了要卖，跌太凶了不得不卖……“你会发现，卖出的理由永远比持有多。”

　　从长远来看，我们都是要死的。这句话恐怕是短线客对长线投资者最大的嘲讽。其实并不一定是狡辩，因为未来的不确定，也是一种极大的风险。今朝有酒今朝醉，眼下的收益更加实在些。

　　未来有多不确定呢？前几天闲来无事，在MSN上给朋友们出了一个题目：15年后万科（爱股,行情,资讯）会是什么样子？

　　参加这个小调查的朋友都是我这个圈子里的，有财经记者，有基金经理，有券商的研究员，有上市公司的证券代表，还有几位自己业余炒股的上班族。下面是他们的回答。

　　肯定不可能像过去3年那样涨10倍。

　　很大，行业的龙头老大。

　　成为全世界最大的地产商。

　　什么可能都有。

　　原则上，我从来不做15年以后的预测，一定要猜想，我觉得万科应该还活着，可能不做房地产了。

　　我第一个念头是房地产行业那时候还存不存在。

　　过去3年涨了15倍，不知道接下去15年能不能涨3倍。

　　还不错的一家企业吧，对不起，这家公司我不是很了解。

　　15年之内房地产市场会有一次大风暴，就像日本上世纪80年代末一样。

　　15年以前万科怎样？

　　是啊，15年前我们想不到万科能做得这么好，难道我们就能准确地预期15年后的万科会是什么样子吗？在一个不稳定的市场中，要求所有人都做长线投资，确实很难。
　　

meng-h

万科荣获 “中国战略执行明星组织奖”

——万科集团
　
　    2007中国战略执行峰会暨 “中国战略执行明星组织奖”颁奖典礼于9月14日在上海金茂君悦大酒店隆重举行。万科荣获国内首个战略执行奖项——“中国战略执行明星组织奖”，集团副总经理解冻代表万科出席了颁奖典礼。
全球“战略执行明星组织榜”由百略达集团/全球平衡计分卡协会组织，至今已成功举办6年。每年，有来自全球四个地区（北美、欧洲、拉美、亚太）成功运用平衡计分卡并取得突破性业绩的公司参加评选。华润集团旗下华润微电子曾在2006年平衡计分卡亚太峰会上获得过亚太区奖项。
    2007年，百略达集团/平衡计分卡协会中国分支机构——博意门咨询公司和《经理人》杂志共同发起了中国“战略执行明星组织”的评选活动。这是中国第一个战略执行领域具有影响力的奖项，其评选标准采用与全球“战略执行明星组织榜”相同的评选原则。
集团从2001年开始研究并逐步引入平衡计分卡，至2003年，已经建立起一套切实可行的平衡计分卡管理模式，并在实践中不断予以发展和完善。

meng-h

[url=]万科估值 ——偷笑[/url]



2007-09-30 17:23:39
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标签：证券/理财
                                万科估值
                                     ——偷笑
　　编者：这个万科估值是我的朋友偷笑（他的网名）先生，拿过来想与我们小范围内讨论的东西。但我想它并非什么专有的秘密东西，所以向偷笑先生提出，能否贴出来与大家共同分析探讨，这个过程也能借鉴更多人的智慧。他犹豫再三，然后告诉我贴出来吧。
　　偷笑先生认为，深刻理解企业，逐步逼近企业价值，是价值投资者的必由之路，他的这个万科估值，贴在这里，只是想抛砖引玉，为同好出点力。
　　偷笑先生特别申明：他长期持有万科，对万科有强烈偏爱，而且估值是很个人的事，不可以作为投资者个人的投资指导。他的估值尝试，只是对企业价值的一次逼近。
　　由于无法将这么大的表格贴在博客上，只能采取照片的方式，由此带来的阅读与计算不变，见谅！



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meng-h

新政冲击波：上海楼市样本

21世纪经济报道 　2007-09-30 16:18:56


　　
　　新政冲击波：上海楼市样本　　
　　提高第二套房首付比例和利率的政策令部分消费者开始踌躇；房地产开发商们则认为楼市供求关系没有发生方向性变化，房价上涨的趋势不会变；而从长期来看，更为重要的则是楼市上游的供地节奏。　　
　　
　　本报记者　田新杰　上海报道　　　　
　　
　　正在购买第二套房的杨小姐撞到了政策的“枪口”下。
　　杨小姐购买的是一套期房，跟开发商签订了购房合同，约定三成按揭，利率也是按照此前市场通常的住房贷款利率。现在只等银行放款。
　　但是二套房贷新政，打乱了杨小姐的计划。
　　9月27日晚，央行、中国银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
　　杨小姐告诉记者，执行新政策下她要首付四成，而且利率也提高了，她正在考虑将放弃还是转手卖出。
　　在记者调查中，杨小姐的情况在当前的楼市中具有普遍性。
　　“二套房新政对资金实力不是很强的投资者来说，影响将非常明显，可能让他们暂时放弃购房计划；对那些实力较强，并且对上海未来房价持乐观态度的购房者来说，则影响不明显。”上海市政府发展研究中心高级经济师陈群民对记者分析说。
　　但略显诡异的是，政策落地后，A股房地产股票结束了近3周以来的调整，9月28日，在上证指数涨2.64％的情况下，房地产股票整体涨幅2.66％。
　　
　　地产商：“供求关系并未发生方向性的改变”
　　楼市进入9月份，迈入了一个微妙关口。
　　以上海为例，佑威房产研究中心提供的“上海9月新开项目涨价房源”数据显示，在统计的21个楼盘中，涨价幅度从最低500元／平方米到最高19000元／平方米不等，绝大多数单价在2万元左右的楼盘涨幅达到5000元／平方米。
　　与此同时，市场都处在政策出台前的观望中度过。9月份的前24天，上海商品住宅的成交量仅158.55万平方米，只相当于8月份同期的230.67万平方米的68.7％。
　　同时，开发商推盘速度也出现调整。9月14日－9月20日一周内，上海商品住宅供应量降幅达16.73％，仅有32.86万平方米新增供应。供应量减少直接导致全市商品住宅成交量仅为45.83万平方米，较上周下滑7.75％，跌入近六周来的最低谷。
　　现在二套房新政“靴子”落地后，开发商们似乎松了一口气。　
　　“政策的传言已经很久，市场也提前开始消化，政府部门政策最终出台，而我相信市场对这一政策已消化得差不多，不会带来太大冲击。”
　　上海的开发商、大华(集团)有限公司营销副总经理杨子江表示。
　　他进而表示，公司的定价策略是有一个完整的既定计划，主要根据市场情况而定，不会因政策而大动，新政带来的影响可能仅是调整上涨的幅度，而非方向性的。
　　“价格策略的根本是供求关系，而供求关系并未发生根本性转变。”杨子江说。这似乎是上海多家知名开发企业销售负责人共同的答案。
　　支撑开发商不降价的“底气”，来自于开发商算出楼市严重的供求失衡。以上海为例，此前的26日，上海市政府新闻发言人表示，有关部门将加大对已达预售标准项目的“引逼”上市力度，年内预计达预售标准的新建商品住房面积约450万平方米，这些项目年内将全部上市预售。
　　对450万平米新房入市这一利好消息，业内人士却持谨慎态度。
　　“今年4月以来，商品住房的成交量每月都在200万平方米以上。如果说未来3个月里只有450万的供应量的话，新房的供应缺口可能会差一半。”佑威 &天天房展网研究中心主任薛建雄对记者说。佑威&天天房展网研究中心是上海楼市具第三方性质的研究机构，他们在市场一手数据的获取上具优势。
　　新政能否修补“50％供求缺口”？
　　根据上海市统计局最新公布的1－8月份上海房地产市场数据，上海市住宅销售面积为2185.93万平方米，累计增长36.6％；住宅销售额为1656.06亿元，累计增长48％。
　　平均下来，前8个月的月平均住房销售面积接近300万平方米，而今年尚还有三个多月的时间，传统的楼市“金九银十”也仅过去一半，即使以前8月的平均销售速度，450万平方米商品住宅供应量显然不够。
　　理论上，除了未来新增供应量外，新商品住宅供应还有另外一大块是已开盘楼盘中的未销售部分。而记者从上海官方的“网上房地产”平台获悉，截至28日，网上登记的可售一手房普通住宅面积仅为324.13万平方米。
　　“往年，这一数字都在1000万以上。以上海每年近3000万平方米新房销售量看，网上可售房源1000万平方米被认为是一个风险标线，但从今年年初这一数字跌破1000万开始，一路下滑，目前已是历史最低点。”薛建雄认为。
　　而本报记者另外了解到，324.13万可售房源这一数字还要打上一个很大的折扣，其中的许多房源其实已经出售，只是时间、手续等方面的原因，显示的还是可售。
　　9月26日，位于上海镇宁路的“王子晶品”开盘，不过开发商上海裕昌房产发展有限公司总经理施健向本报记者透露，该盘第一批48套房源根据交易中心的有关规定已于9月18日在网上登记，正式开盘前已售出近70％的房源，买家主要是两外人士(外地人士和外籍人士)和各类企业主。
　　中原地产研究报告显示，今年上海一手商品住宅供不应求在4月份以后日益突出，成交量持续攀升，供应量跟不上节拍，6月供求比达到顶峰，为1：2.05。
　　不过，这些供需数据适用的是在二套房新政出台前，即需求方统计的是投资自住和购买两套或两套以上房子炒家情况下得出的供需缺口。
　　缘起土地供应节奏失调
　　“新房供求严重失衡，很大程度上缘于最近一两年的土地供应节奏出问题。”北孚地产研究所所长刘光东认为。
　　从绿城的新江湾城地块到苏宁环球的163地块，上海土地供不应求导致的抢地风暴还在继续，土地价格的高涨甚至超出了不少尚未涉足上海房地产的“圈外人士”的想象，这其中包括了黄光裕。
　　同样是在26日，普陀长风生态商务区4号东南地块竞拍，黄光裕败给了上海一家并不知名的企业——上海志成企业发展有限公司11.04亿元、楼板价约16456元／平方米胜出，成交价则是挂牌起始价的3.5倍。
　　“最近三个月，上海的地价涨的非常厉害。市中心几乎无地可供，而仅有的个别市中心地块入市，必然会引起开发商的哄抢，价格随之走高。”刘光东分析，这些稀有的市中心地块恰如“星星之火可以燎原”，一个点带动了整个区域地价的攀升。
　　另一方面，大量的土地囤积在各类企业手中，无法形成供应。
　　有知情人士透露，就在最近的两三个月中，政府有关部门为了落实“控增逼存”，加速发放拆迁许可证，意图尽快推动因拆迁产生的存量地块入市，但效果尚不明显。
　　一个不争的事实是，自2004年以来，上海市中心城区至今没有公开出让过一幅纯商品住宅用地。
　　上海市房地局一位部门负责人这样告诉本报记者：“一是确实可供出让的土地资源在日渐萎缩；二是大量存量土地囤积，地方政府面临两难，已经不敢也不能再大规模供应土地。”
　　“仅有的少量供应高价出让，带动了区域地价高涨，囤地的企业更有了继续囤下去的动力。其实，这些土地，如果严格按照相关政策，10块中有9块应严格收回，但并没有这样做。”这位房地局部门负责人直言。
　　“1992年－1998年，上海各区地方政府没有严格控制土地出让，基本上是只要报上去的用地申请都批了，大量土地落入企业手中；1998年－2001 年，开始有所控制，但每年出让的住宅、商铺、办公三类经营性用地都在2000公顷左右；2002年开始意识到土地不够用了，土地供应日渐萎缩。”上述房地局人士说。
　　而上海中原地产研究咨询部经理马冀分析，市场呈现供不应求的状态主要有三方面原因：其一，住宅用地供地不足造成今年的上市量不足；其次，90／70政策的实施导致了开发商纷纷要修改规划，供应放缓。
　　对此，刘光东认为，在很大程度上，90／70等政策的突然性打乱了市场的供应节奏，加上前两年上海宅地供应出现“真空”，导致了2007年及今后很长一段时间内市场供求关系的严重失调。　　
　　
　 　　
　　相关报道
　　·23版　央行全面提高第二套房贷首付比例炒家被套
　　·13版　央行、银监会收箍第二套房贷商业银行自控先行
　

meng-h

谢国忠：美联储彻底转变之后
http://www.sina.com.cn 2007年10月01日 12:20 《财经》杂志网络版

　　随着美联储降息，中国经济中的泡沫可能会在未来几年大幅扩张，而美国通货膨胀将难以避免，外国投资者应卖出美国国债

　　《财经》特约经济学家 谢国忠

　　随着美联储降息，中国经济中的泡沫可能会在未来几年大幅扩张，而美国通货膨胀将难以避免，外国投资者应卖出美国国债

　　在对降息压力做出一个月时间的抵抗后，伯南克领导的美联储终于彻底转变，于9月18日宣布将美国联邦基金利率调低50个基点，降至4.75%。

　　这一举动顿时惊动了市场，因为此前预计降息幅度仅为25个基点。而且，在此决定公布后的声明中，美联储不再强调通货膨胀危机，而显得更加重视次贷危机对经济增长的风险。在接下来的几个月乃至数年内，这一转变对美国及全球经济形势都将产生深远影响。

　　从美联储声明来看，基准利率很可能在2008年初降至4%。这会产生两个显而易见的后果，一是美国通货膨胀会更高，二是美元进一步贬值。

　　中国泡沫将扩张

　　美联储降息的副产品之一，是中国经济中的泡沫将会加速膨胀。一方面，中国已处于相当可观的泡沫之中，目前高估的资产价值可能已与GDP总额相当。为了减缓泡沫扩张，中国必须使存款利率高于通胀率，这意味着未来加息200到300个基点。另一方面，美联储正在降息，预示着更多热钱会流入中国。两方面因素结合，将进一步扩大泡沫并加剧通货膨胀。

　　中国面临的状况和东南亚15年前的情况非常相似。上世纪90年代初，美联储为避免“储贷协会危机”带来的房地产泡沫破裂，大举降低利率。当时，东南亚也出现了通货膨胀，房地产泡沫初显，而且也是固定
汇率制度。美联储降息导致东南亚经济体中贷款猛增，泡沫大幅扩张，终于在1997年破裂。

　　很多人认为，当时东南亚国家应将货币大幅升值，以防泡沫扩张。对此我不敢苟同。日元在1985年“广场协议”后升值近一番，也未能防止资产泡沫产生。如果东南亚国家货币升值，可能会引发更多的投机交易。因为升值会使投资者感到乐观，从而导致更多热钱流入。

　　中国无法从东南亚或日本那里汲取到简单的经验教训。事实上，似乎尚无一个国家在类似情况下成功地阻止过泡沫的发生。中国可能不得不通过行政干预这样的非传统手段来控制泡沫扩张。

　　首先，中国必须大规模迅速开发低成本住房。房产泡沫的一个主要支撑因素，是大众对
房价超出自己承受能力的恐惧。在这种恐惧驱使下，很多人会无视自己的承受能力和房价来购房。而当人们确信市场中总有他们买得起的住房时，房产需求就会变得理性。

　　其次，中国需要为热钱流入增设屏障。例如，警惕高报出口价、低报进口价等典型的热钱流入途径。此外，房地产公司海外IPO对中国来说并无意义，它将外资引入经济中最热的、泡沫性的部门，完全违背了中国的国家利益，应予停止。

　　中国能避免东南亚和日本走过的泡沫之路吗？我并不乐观。目前的泡沫中包含着巨大的利益，极难停止其扩张。既得利益者往往是那些有影响力的人，他们可以阻止有效调控政策的实施。我怀疑，泡沫可能会在未来几年大幅扩张。即便北京奥运会后有所调整，泡沫仍会复苏并变得更大，其规模甚至完全可能超过日本当年。

　　美国通货膨胀难免

　　说回伯南克，他为什么改变心意呢？这是因为，任何个人都难以与众人为敌。如果伯南克一意孤行，整个华尔街、国会山上的政客和次级房贷贷款者们都不会同意。四年后他任期结束，这些人将不再支持他。他可能丢掉工作，不得不告别丰厚的演讲费和出版自传的百万美元合同，回到普林斯顿教书——但，至于为通货膨胀沦落到那般田地吗？谁能为通货膨胀说话？谁又会为抗通胀勇士颁发勋章呢？

　　近年美国年通胀率约为2%，仍然较为温和。但这只是暂时现象。正如格林斯潘最近所说，伯南克这届美联储面对的通胀局面与格老在任时不尽相同。对此，我总结出四点区别。

　　第一，通货膨胀前景更趋于上升而非下降。格林斯潘在位的年代，是以全球化和信息技术的发展引发通胀不断下降为标志的。这两种因素降低了劳动力对资本的谈判能力。美国制造企业将工厂先后转移到东南亚国家和中国，以降低劳动力成本。这种外包生产，对美国国内的劳动力市场无异于一股逆风。

　　信息技术能在以资本替代劳动力的同时提高生产效率。在以服务为中心的经济下，它彻底革新了以往规模最大而生产效率最低的零售业部门。大型零售商的兴起，可能是零售业在过去一个世纪内最重大的创新，它使生产者和消费者之间的配送成本大为降低。通过使用信息技术，单独一家企业就可以管理跨越国界的大宗物流业务。随着配送渠道集中于大型零售商，它们对众多零散制造商的出厂价具备了越来越强的议价能力。而配送成本减少和产品出厂价降低都使通货膨胀走低。

　　外包生产和信息技术改变了就业和工资的关系。这涉及到所谓“非加速通货膨胀失业率(NAIRU)”，即失业率低于NAIRU时，工资将加速上升，迫使生产者提高价格，将增加的成本传递出去。而当企业有了诸如工厂外迁或以电脑代替劳动力等其他选择时，企业就占据了更强势的地位，可以抵抗提高工资的压力， NAIRU就会降低。这让美联储即使在紧缩的劳动力市场条件下也能保持低利率。

　　全球化和信息技术带来的利益大部分已经被吸收。消费品制造工厂已遍布世界，信息技术也已融入生产、配送等各个环节。由这两方面带来的生产率提高将相当有限，且会很缓慢。从历史上看，目前美国4.6%的失业率是较低的，即便失业在今后经济趋缓条件下略有抬高，工资上涨压力仍可能由于不断上升的 NAIRU而保持高水平。

　　另一个相关因素是生产率增长的放缓。全球化和信息技术减少了对劳动力的需求，并使美国劳动力向生产率更高的行业流动。这种劳动力转移正是美国生产率在1996年至2006年间得以增长1%的重要原因。而当全球化和信息技术的收益被消化后，生产率增长就将放缓。

　　NAIRU上升与生产率增长放缓结合起来，对央行就意味着一场通货膨胀噩梦。它会严重制约央行运用货币政策刺激需求的能力。即便在经济放缓、失业率上升的情况下，通胀压力仍可能增强。

　　第二，全球经济正在经历持续上升的通货膨胀。格林斯潘在位时，新兴经济体始终处于危机之中，如20世纪80年代拉美债务危机、1994年墨西哥比索危机、1997年亚洲金融危机、1998年俄罗斯债务危机等。它们对美国经济产生了通货紧缩型的冲击，严重降低了石油等的价格，且新兴经济体当时通过货币贬值来促进出口，美国进口价格总体上也被降低。

　　新兴经济体今日的状况完全相反。经过数年贸易顺差积累，它们拥有了大量资金，流动性过剩导致其资产市场迅速上升，进而刺激了国内需求。由于它们已经预留出上万亿美元以防不测，因此即便对美国的出口减缓，其国计民生仍可维持，哪怕出口减少也不会降低出口价格。事实上，新兴经济体不断上升的内需占据了更多产能，以致需要提高出口价格。这样，在目前美国经济衰退的情况下，美国进口价格将不再下降。

　　第三，美元从2002年的峰值已下跌了20%。不过，美国通胀压力尚未被完全吸收。如果美联储大规模降息，就会弱化美元币值，并进一步增加通胀压力。但由于美国需求巨大，能对供应商形成压力，美国进口价格并未完全体现出美元的弱势地位。例如，一些中国出口商因担心失去美国客户，就通过牺牲产品质量来压低价格。而当产品质量问题浮出水面后，美国进口价格水平终将上升。随着美联储降息，美元今后会继续贬值，从而加剧通胀压力。

　　第四，大宗商品价格保持在高水平。信贷危机本应使美国经济衰退，导致大宗商品需求减少，从而降低其价格，但大宗商品价格反而上升了。我相信，原因在于流动性由信贷市场转向了大宗商品市场。这解释了最近这两个市场间的反常关系。

　　今天的美国经济中，惟一能降低通胀压力的因素是信贷危机引起的消费需求减弱。当需求疲软时，零售商往往降价促销，因为他们需要及时清仓。这是目前通胀率看似温和的原因所在。但当存货售罄，零售商将减少进货，就不用再降价了。

　　卖出美国国债此其时

　　不过，通货膨胀稍高一点，对美国真的有什么危害吗？从某种意义上说，通胀高一点，对美国是有好处的。

　　外国投资者持有的美国金融资产价值已超过美国GDP，如此庞大的规模，很大程度要归功于华尔街的营销技巧。当然，其中很大部分是已经贬值的次级债证券化产品。而通货膨胀的上升、美元的贬值，将构成投资者的另一项损失。

　　通货膨胀的受益者，是在次贷危机中真实债务下降的美国抵押贷款者，以及以
股票形式投资于次级债证券化产品的对冲基金。次贷危机发生后，一些对冲基金迅速陷入破产，但如果通货膨胀能挽救房主，尚存的对冲基金就走运了。

　　目前最关键的问题是：谁来收拾危机的残局？美国家庭与非盈利组织持有的房产价值，在2007年二季度达到了GDP的168%，而历史平均水平约为 100%。在之前的房产泡沫中，这一比例从未超过140%。如果需要三年时间使市场正常化，而每年名义GDP增长6%(包括2%的实际增长率和4%的通胀率)，房产价格仍需下降30%，才能使其价值回复到100%GDP的水平。4%的通胀率是无法挽救美国抵押贷款者的。美联储可能得容忍更高的，甚至两位数的通货膨胀率。

　　我曾预测2006年，美国经济2008年会经历一次衰退，并将连续三年出现温和滞胀，即2%的增长率与3%的通胀率并存。目前看来，2008年发生衰退仍是可能的。由于住房市场过于庞大，短期内很难恢复，因此滞胀会比我预期的更严重。通胀率很可能达到5%，而且不排除达到上世纪70年代两位数水平的可能。

　　在封闭经济中，通货膨胀就是一场财富再分配的零和博弈。收益固定的投资者受损，而借款者获利。由于美国对外负债非常庞大，通货膨胀(至少是其中不可预期的部分)就可为美国经济增值。它确实能鼓励美联储容忍更高的通胀。不过，为什么美联储不干脆彻底放任通胀，让所有外债都灰飞烟灭呢？

　　这是因为，外国投资者可能会看出苗头，并立刻出售所有证券，而这将引起美国债券市场崩溃，给美国经济带来灾难。所以，只有当外国投资者蒙在鼓里时，通胀才能使美国获益。

　　你可能已经明白我的结论——如果你手里有美国债券，就要把它们卖掉。否则，美联储会牺牲你的利益来拯救面临倒闭的美国房产拥有者。我的预感是，美国通胀率明年会上升到4%，此后还会更高。

　　外国投资者持有美国国债的40%，其中大多数投资者为各国央行，它们现在就该出售手里的债券。而这会让国债收益率飙升，从而抵消美联储降息的影响。到时，美联储可能不得不改变政策，以安抚外国投资者的不满。而若人们如羔羊般乖乖等待，那就活该被宰割了。

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2007深圳秋交会 万科别样归来

——新浪
　
　

    9月29日，深圳-第29届深圳秋季房地产交易会于深圳会展中心盛大开幕。国内房地产龙头企业深圳万科亦别样参加今季秋交会。

　　万科不仅在本次秋交会上得以展销其在售的4个商业项目，也荣幸获邀承办深圳房地产交易会创办以来首次引入的“公益展”项目。公益展与万科商业展相互呼应，共同演绎以“成长”为主题的人居规律。

　　“本届秋交会的看点之一，就在于将人居住宅的生动理念向普通百姓传达。”秋交会组委会某负责人对记者说。

　　万科商业展区内，一根根的建筑脚手架被错落的嵌在原生态的水泥背景墙内。它们有力的指向天空，起伏的天际线仿佛让人看到了无法阻挡的生长。万科以发展商的视角，见证着深圳这座城市的发展，而城市又以其勃勃生机，促进万科的不断成长。那是趋势，而趋势，无法改变。

　　“城市生长，万科成长”是万科商业展的主题。本次参展秋交会的项目都是万科的精品，包括：万科城、第五园、金域东郡和东方尊峪。正因如此，万科各个项目的模型沙盘前围满了前来参观的市民，在啧啧欣赏如艺术品般的建筑模型外，也有人向穿梭于会场内的工作人员核实着耧车的发车时间。“十一黄金周内，我们预计大约有30000人参观秋交会万科展会，其中不少于3000人会到万科楼盘实地看楼。万科在这方面做了充分准备，场外每隔60分钟就有一班巴士发往每个万科楼盘”，万科工作人员介绍到。

　　而处于会展中心2层的万科公益展在诠释“成长”主题时则更加凸显了后现代的意味。红色、沉静又有些张扬的色调笼罩下，“城市生长，人居成长——城市&未来人居展”被区隔成3个相互独立又彼此关联的区域：青年群体、产业化和人居体验。

　　万科董事长王石曾比喻产业化就是“像造汽车一样造房子”，在万科公益展上，普通市民也终于得见这个颇有些异想天开的“乌托邦式理想”。而万科对青年群体的研究，更让房地产企业对住宅的品类细分研究进入更高级的领域。消费者在这里接受了选择住宅就如同选择伴侣的观念：因为你是你，所以你的住宅也必定合你所需。房屋从来就不是冷冰冰的居住机器。

　　“‘城市生长，万科成长’是万科作为负责任的地产商的心愿与努力的目标，他们希望借本次秋交会上万科的表现，让市民看到万科在推进人居文明进步中尝试的各种努力。”创意人黑一烊在解释此次万科展会设计灵感时解释说。

　　29日当天，由万科主办的“城市•建筑•未来”沙龙也在会展中心5楼举行。大声展策展人之一梁井宇、万科总建筑师朱建平、城市问题资深媒体评论人何树青以及深圳创意人黑一烊与深圳大学城市与规划专业学生济济一堂，对城市规划与建筑内涵展开了激烈的思想交流。深圳大学一学生兴奋的说，“平时很少有机会参加这样高规格的论坛或者沙龙。今天的这个沙龙让我们分享到多个前辈的闪光思想，我想这本身就是城市的生长表现之一。”

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消费品行业精英陆续加盟万科

——证券之星
　
　　　近日，又一位消费品行业精英陈东锋加盟万科，他曾两次被《IT经理世界》和IDC评为中国“杰出（Top 5） CIO”，是目前唯一两次获得此荣誉的首席信息官。本月以来，已有数位跨行业高端人才加入万科，据了解，之所以这些跨行业精英纷纷加入万科，主要是基于对万科企业文化的认可和未来发展空间的期望。
　　
　　陈东锋将出任万科集团助理总经理，重点负责推动集团的流程管理体系建设、信息系统的建立和完善、业务分析/复杂的业务决策支持、集团共享服务平台的搭建等。此前，陈东锋曾任职宝洁（大中华区）信息与决策解决方案部总监和全球业务服务总监，是宝洁（大中华区）最高领导团队成员之一。他在流程与系统管理、业务变革和实现卓越企业绩效上拥有丰富的理论和实践经验。
　　
　　万科总经理郁亮认为，目前房地产行业经营方式还十分粗放，万科如果要持续倍速于大势的增长，首先面临的就是人才的挑战，需要向更为成熟的行业学习。如消费品行业的品牌管理、品类细分、客户关系管理，制造业的品质管理、成本管理、流程优化以及售后服务，以及金融业的投资者关系管理等。基于此，万科陆续引进了这几个行业中拥有国际化视野、完整职业化训练以及良好职业素养的人才加盟。但在团队培养上，万科仍将继续坚持自主培养为主、引进为辅的原则。
　　
　　据悉，另一位拥有消费品行业经历的职业经理人陈蔚文也已加盟万科，他曾负责宝洁中国最大的品类——洗衣粉的市场策略和销售工作，随后担任护舒宝的品牌经理及品客薯片市场部经理，带领的团队曾获得过宝洁大中国区女性护理品牌特别贡献奖、大中国区总裁奖、宝洁全球媒体推广大奖中的最具创新奖。陈蔚文加入万科后任职集团产品品类部总经理，负责在客户研究、品类管理、产品营销推广等领域内开展工作。
　　
　　有业内人士分析，万科是一家有忧患意识的企业，懂得在顺境中变革。跨行业引进高端管理人才，意在为未来的高速发展突破人才瓶颈，打造新的管理平台。

meng-h

建邺引入社区商业服务新形态


(2007-10-07 06:52:40)

【南京日报报道】

新型社区商业服务形态亮相河西

日前，记者在万科光明城市小区“优时生活中心”看到，社区商业服务已不再是路边店的专利，由建邺区政府扶持，这里出现了一种全新的社区商业服务形态，大大提高了当地居民的生活品质。

作为一个高标准规划、高品质定位的新城区，经过5年全面建设与发展，河西新城已经吸引了大量商家与人群入住。大量知识水平、收入水平和消费水平较高的白领阶层入住新小区，对相应的社区商业服务配套也提出了更高的要求。为此，该区对新城社区商业配套引入与建设模式进行积极探索，适时引入了“优时”这一新型社区商业模式。

“优时生活中心”位于万科光明城市小区大门内侧，占地约3000平米。优时的名称来源于其英文名称“United Service center”。在“优时光明城市店”的招牌下，有序分布着“叁餐厅”、“好的”便利超市、社区团购店、自然美女子生活馆、“优时之窗”等等店铺。其中，仅“优时之窗”就为社区居民提供邮政、金融、家政、洗衣、票务、旅行、社区文化等综合服务。

给记者留下深刻印象的是，这里的建筑现代感强，店铺装修风格统一，氛围优雅温馨，店铺内外干净整洁，工作人员的服务态度可比宾馆。“优时”还为居民开发了一些现代服务项目。如电子钱包，能在“优时”各店消费刷卡，还能帮居民代缴水电、手机等费用，大大方便了居民的生活。

这一切，与一般小区周边的路边店形成强烈反差。路边店在给居民带来便利的同时，由于缺乏统一管理，同时存在服务质量参差不齐、影响社区周边卫生和市容等问题，与如今居民的愿望有差距。“优时”这种全新的社区商业服务形态，通过统一经营、品牌服务，充分满足了居民的需求。

为提升居民生活品质政府出台政策扶持

据建邺区商务局负责人介绍，引入这种新型的社区商业模式并非一蹴而就。早在十运会前，建邺区就提早研究和规划社区商业的发展问题，把社区商业与新城的教育、卫生等一并考虑进大规划中。针对日后可能出现的人气与商业发展这一相互钳制的矛盾，提早拿出解决办法。

去年以来，为加快社区商业配套建设，建邺区又从政策扶持入手，针对河西中部地区中小型社区商业，制定出台了《建邺区扶持社区商业发展实施意见》，每年拿出200万元，对菜市场、便利超市、经济餐馆、洗衣店、美容美发店、咖啡茶馆、面包房、花店等按100—150元/平方米奖励，对部分社区商业形态给予申报总额的50%资金扶持，有效促进了社区商业的进入。

创建优时模式的南京励德世创公司的副总经理李帆坦言，“优时”之所以选择河西，一是看重它的发展前景，另一方面也受益于政府对企业进入初期的大力扶持。建邺区政府对“优时”采取的扶持政策包括：“优时”在该区范围内开连锁店时，政府协助“优时”与开发商就店铺的租赁进行洽谈，协调邮政、水电缴费等政府服务项目进入；“优时”发展的前三年，政府每年给予大额的补贴等。“优时”同时获得了江苏高新投资集团提供的风险投资。

居民迅速接受，商铺人气陡升

在万科光明城市，这一社区商业模式受到了小区居民的欢迎。“白领”殷先生现在与太太也成了“叁餐厅”的常客。他说，这里的消费价格跟路边店差不多，正常也就是每人15元的标准，但卫生、服务路边店不能比，“叁餐厅”在不少日子里就是他家的“厨房”。“优时”相关负责人介绍，“叁餐厅”中“叁”的含义，就是“三口之家的一日三餐”，旨在将现代居民从恼人的厨房作业中解放出来。

与此同时，各商铺的营业额也在不断上升，现已入住万科光明城市的3000多名居民，几乎全部在“优时”消费过，近一半的居民成了它的会员。“优时”美而易蛋糕房营业员小顾告诉记者，该店进入“优时”经营才1个月，日销量就从开始的几十元上升到了四五百元。

目前，“优时”社区商业模式在建邺区得到了广泛推广，除万科光明城市店之外，年底前，河西新城内的金马郦城、拉德芳斯、奥体新城、云河路4家优时生活中心将陆续开业。“优时” 还将以二代店、三代店的方式不断推出连锁店，在完善服务功能的同时迅速扩张，使新城居民享受到越来越便捷的社区商业服务。

省委常委、市委书记罗志军今年7月曾专门来到万科“优时生活中心”，参观和了解了中心的详细情况，对这一模式给予充分肯定，并指出，“优时”模式值得在全市推广。

将新城建成服务功能完善的宜居之地

据建邺区相关负责人介绍，建邺区在加强地区商业建设的同时，非常重视社区的配套建设。在全市的商业网点规划中，河西CBD将是与新街口同等重要的市级新中心。而市级的地区商业中心，像江东商业中心、南湖商业中心和即将动工建设的河西南部商业中心等，都是一些较大规模的商业配套。此外，南湖地区去年荣获“全国社区商业示范社区” 称号。

在地区级的规划建设以下，建邺区以三级模式推进区域内的社区商业建设与服务：一是社区级中心配有较大面积的商业设施，如已建成投入使用的南苑社区中心、兴隆社区中心均有较大面积的商业设施，正在筹备建设的沙洲社区中心也将承载融侨金辉等周边楼盘居民的社区商业服务。二是河西指挥部正在负责建设的基本社区中心，如中海中心区基本社区中心、奥体新城基本社区中心，就将为周边十几个楼盘建设相应的商业设施。三是各楼盘、各社区单元中的商业点配置，结合各楼盘和小区的自身环境与条件，打造各具特色的社区商业服务网点，“优时”就是这一层次中的一个新模式。

建邺区委书记陆志鹏告诉记者，发展高品质的社区商业是完善和提升新城配套功能、聚集新城人气的重要工作，只有创新发展思路、探索新型模式，才能在社区商业发展的道路上走得更快。建邺区将继续拓展引入新型社区商业的思路，在社区服务、社区管理等方面进行有益的探索和尝试，将新城建设成为一个社区配套与服务功能完善的宜居之地。

meng-h

17英里：万科叛逆之花
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2004年05月14日16:18 中国楼市  刘凯  
　　[提要]万科有变：考验来自１７英里沧海横流，乱石崩云，谁能悠然界外？物是人非，铿锵年代，迎风怒放的却是“叛逆之花”。王石的中庸，以及中庸的万科，在这个乍暖还寒的春夏时分，陡然绽放出几分杀气。从生发于密室的挖人

万科有变：考验来自１７英里

沧海横流，乱石崩云，谁能悠然界外？

物是人非，铿锵年代，迎风怒放的却是“叛逆之花”。

王石的中庸，以及中庸的万科，在这个乍暖还寒的春夏时分，陡然绽放出几分杀气。从生发于密室的挖人行动之“海盗计划”，到发狠整合下游部品资源的“磐石行动”，再到全国圈地进程中与天津顺驰集团的系列打斗，令人惊呼万科脱下西服原来也是一条汉子。

是谁把好端端的一个人逼成这样？有人说是珠穆朗玛和南极文森峰的荡气回肠暗示王石今后凡事无须掩饰，也有人说是顺驰等新锐企业目无尊者的鲁莽举动令王石痛下决心重整江湖，还有人说若干年来万科人才被挖惨不忍睹，王石终于要跳出来拿着刀子削人了。

都是有依据的揣测，都是善意的玩笑。相对于万科这样的企业来说，是非功过自有评说，就如同江湖上的快意恩仇，仅是地产锅边的几粒佐料，味力虽厚，但绝非桌面主打。

不朽的只有产品。只有经典的产品才能制造不朽。

抛开诸如深圳万科俊园、北京万科星苑等几例另有深意的个案，万科的整条产品线干净、清晰且具备国内中端产品领导者风范。正是因此，万科建筑中心张纪文先生很有霸气地领衔着国内住宅标准化方面的研发，当然设计界持异议的也大有人在。具有代表性的说法是：万科在历史上就只能拿到郊区土地，直接导致万科在营造郊区城市化居住形态方面独树一帜并形成“城市花园”、“四季花城”等白领中端产品系列，而此种产品定势又反向指导万科日后的拿地方向和建筑策划，使其产品线始终保持相对稳定和统一的状态。

然而，当万科在深圳小梅沙至葵涌镇之间、溪涌湾东侧拿下三面环海的６．７万平方米临海坡地，一切似乎都发生了变化。该地块独特的区位条件和拿地所引发的社会关注度，将全面检验万科在擅长的常规产品体系之外，对稀缺性城市景观用地的把握能力和产品解析力。

产品悸动：零尺度临海界面

值得庆幸的是，这一名为“１７英里”的项目在产品概念酝酿之初，正值万科霸主心态渐退，学习力上升的微妙时光，这使得１７英里在整合操作方面，于万科底蕴之上更具备某种前所未有的开放性。

首先是香港许李严建筑师有限公司（前身为严迅奇建筑师事务所）的介入。主设计师严迅奇先生为二十年来香港最成功的建筑师之一，曾有半岛酒店二期、香港新机场中环机场大厅、ＰｏｌｌｏｃｋＰａｔｈ山顶公寓等作品问世，北京著名的南银大厦、希尔顿酒店等亦出自严迅奇先生之手。

然后是美国ＳＬＡ景观设计公司的加入。这是一家以海岸生态设计见长，擅长远距离操作的国际化规划及景观公司。其１７英里项目组号称ＳＬＡ在世界各地最强的设计团队。

“１７英里”取自美国加州蒙特里半岛著名的１７—ＭａｉｌｓＤｒｉｖｅ。这条著名的公路上有着“令人屏息、难以置信”的美景，１７英里沿线涵盖２１个景点。

事实上，万科１７英里地块最具价值的表象是“零尺度临海界面”，临海第一排别墅与海滩近乎零距离。如何在高差５０米的绿植坡地上形成建筑与环境的和谐统一是最基本的要求。最终方案是：采用层叠手法，将线条简单的方盒子，顺着自然山势叠上去，尽量减低填土和削土的幅度。盒子与盒子相联，形成双拼并联和多拼并联别墅，同时坡地别墅的居住层面采用竖向规划，打通多个大尺度面海纵向景观走廊，每户全海景互不遮挡，区内高处的两个淡水泳池也因此而突出。

据称，设计方案曾数度被大幅度修正，联排住宅单元显著减少，数条纵向景观走廊被依次打通，直至海岸群礁出现在观海视野之中。或许是由于联排住宅面积的大幅度减少，设计者在地块远海上端又规划了两栋板式小高层公寓，却有可能重创由建筑盒子和青山构成的天际线，项目的超高端定位也一下子模糊起来。

价值反叛：名利场的地产玩偶

１７英里的设计师称，项目将会在风雨的洗刷下不再抢眼直至融入环境，最终给人以“古代旧址”的感觉。这清晰地表明了１７英里的产品口号：名流汇聚，低调内敛，无敌海景。

几乎每一个深圳人都断定：建成后的万科１７英里必将成为富人的玩具。万科人士也认为：１７英里已经超越了住宅概念，它与生俱来就应该成为南中国海资产新贵的名利沙龙。该项目最初的推广口号则昭示了１７英里的勃勃野心：拥有太平洋的一角。

在１７英里策划代理竞标中，曾助推天津梅江南红遍业界的深圳尚美佳公司凭借“１７英里，我能与这个世界保持的距离”之核心理念击败强悍对手。尚美佳认为：１７英里代表着由物理距离上升为精神距离，而这恰恰是目标客户在心态、品位上与常人的距离。距离可以区隔和领先市场，更可形成一骑绝尘的精神力。

据信，１７英里一期联排住宅将于五六月间开盘，价格预期从万元飙升至一万五六，百余套别墅竟有数百人持币等待，具体开盘均价已难以预测。不过，同期开盘、位于大小梅沙之间的天琴湾项目将会对１７英里的热销形成一定的狙击。天琴湾拥有专属直升机坪和游艇会，但距海滩稍远，周边配套稍好但品位稍逊，有可能在一定程度上与１７英里形成客户交叉。

走在深圳街头，随处可见“深圳，向东看”的巨幅广告牌。沿着流光溢彩的深南大道走到东端，继续向东，穿越梧桐山隧道，驶过沙头角边检站和盐田港，便抵达与港岛北侧隔海相望的大鹏湾海域。

在一个造富的年代和一座拜金的城市，“深圳，向东看”已被赋予深层的含义。碧海棕风，梅沙浅湾，加上数条海鲜食街，数个豪华游艇会，近１０个滨海高尔夫球场，深圳东部沿海地带实际上已成为深圳乃至内地新贵一族的再生之地。而万科１７英里或许命中注定便是这个大名利场中的地产玩偶。

名利时代，万科的悸动与叛逆，始于１７英里，止于１７英里。

meng-h

万科17英里风波之三大伏笔
    傅硕 2005-10-20 17:04:23 发表于焦点房地产网-谈房论市-记者俱乐部论坛

万科17英里风波之三大伏笔
■刘凯

这盏中国房地产企业的指路明灯，近些天有点风雨飘摇。
事情大不大？说大就大，说小就小。事情在网络上挺大，群情激愤，删而复贴，贴而复删。事情在事发地

的媒体上却很小，一声炸雷过后，深圳媒体几乎都先聋后哑，集体失语兼坐而假寐。
17英里，那是太平洋的一角，是南中国的财富名利场，是中国豪宅“能与这个世界保持的距离”。一年多

前，万科17英里“拿地疑云”未散，严迅奇主刀的方盒子建筑已令这个世界为之惊艳。惊艳献给严迅奇，

更献给万科—— 一向以建筑标准化和中端产品见长的万科，竟然在其沉稳的产品线之外擦出火花，以标

准的全海景建筑形态和简约豪宅风范，向世人证明万科的自选动作既高又飘，而且落地很稳。
17英里的产品成功出乎不少人的预料，或许连万科自己也始料未及。因认筹客户数量庞大且对价格敏感度

较低，一期别墅从最初的万元左右卖方心理价位狂飙至正式开盘的两万元左右仍炙手可热，其二期海景公

寓便成为更多人聚焦的目标。
17英里海景公寓，位于项目坡地高端，为并列两栋弧板小户型建筑。关于这两幢矗立于海岸高处、别墅区

上方的大体量板楼，曾有人认为其不伦不类，破了岸线天际线也破了豪宅客群的纯粹感。或许正是缘于全

海景设计前提下，追求别墅部分的更低密度并打通数条面海纵向视线走廊所导致的可售面积缺失，才诞生

了二期这两幢与项目特质和周边景观均不协调的公寓大楼。而此次不幸发生的17英里售楼处风波，销售的

正是这两幢楼。
事件的突发具备偶然性，但偶然之中似乎存在某些必然。
一期的热卖和热价极大地抬升了发展商的自我意识和心理预期，但也很容易陷入二期价格定位与利益最大

化的矛盾心态中：公寓肯定不该比别墅贵，但公寓已属项目尾盘，价格肯定要冲一下，况且全深圳的商品

房都在涨，况且公寓面积小单价高一点总价也不会太高，再况且二期买家或许是奔着与一期别墅业主为邻

来的……总之有太多理由把二期卖个高价，但宏观调控时期似乎也不宜太过乐观。矛盾和逐步拉高售价的

心态下，才会出现惜售、加推和后推房源价格出现涨幅等等后续状况。这种因占有稀缺景观资源而导致的

对利润最大化的渴望和躁动，埋下了不幸事件的第一个伏笔。
严格地说，一期别墅和二期公寓的买家并非同一客群，但二者的购买动机是趋同的，即度假自住、商务用

途和长线投资。地位有高低之分，财富有多少之分，但作为认同万科项目的买家，无论一期二期还是其他

，来的都是客，都应该受到自始至终的善待，这是商业文明的基本逻辑。或许热销项目的开盘现场组织颇

有难度，但漫长的等待和变故频出显然有悖常理，这与拜金意识先行的深圳本土文化不无干系，事件之后

迅速冒出的“内地客”、“愚昧”、“差别待遇”等深圳本土言论，为此类貌似文明的商业潜意识做下注

脚。这种因占有强势品牌、强势产品、强势销售流程而形成的优越心态和卖方市场潜规则，埋下了不幸事

件的第二个伏笔。
尽管万科的标杆是美国普尔蒂公司，但不少中国企业的标杆却是万科。万科之于中国地产，如同联想之于

中国IT、海尔之于中国家电。联想为什么？王石是怎样炼成的？激情设问，铿锵作答，昭示着产业领跑者

的赢家风范。
品牌企业自然会被苛求，放大镜下的万科并非完美。从北京万科频频换帅，到万科金色家园维权风波，到

当年王石对孙宏斌的不宽容，再到万科此次应对危机的律师公函，或多或少在给这一品牌减分。这是表象

。
地产十余年，中国地产集团性企业在品牌化过程中所遇到的种种问题和困顿，万科同样难以绕过，比如制

度严谨化带来的决策效率问题、垂直化管理带来的系统横向沟通和协作问题、异地多项目开发带来的本土

化和终端管理问题，乃至企业品牌效应带来的公众亲和力和业界亲和力等问题，似乎均有待提升。
作为游离于万科主流产品线之外的豪宅个案，17英里的产品设计、营销策略设计等多由万科深圳公司与服

务商共同完成，这不仅检验万科在这一个性化项目上整合业界下游资源的手段，更考验万科处理此类热销

个案时，在价格定位、销售控制、应变对策等方面的预见性和合理性。17英里销售现场失控，短时间内一

丑遮百俊，是非暂且不论，表明万科在项目运作的终端管理上并非成熟，出现不应有的低级错误。此为不

幸事件的伏笔之三。
阳光逼人的17英里突遭变故令人扼腕。事件发生后万科的危机公关策略令人扼腕。当地主流媒体不约而同

的沉默令人扼腕。
人非圣贤，孰能无过？但人非草木，岂可无情？
一声叹息。一叹再叹。黑云过境的万科17英里，何时还原清澈？

meng-h

8年来我们一直在考虑如何吃螃蟹－－－在“...
标签：万科 |
     99年到2000年的时候，我们也看过一个住宅产业化的会，回来之后我们成立了这个部门，也就是说我们现在这个部门成立了8年了，而这8年里，大部分的时间我们都在考虑如何吃螃蟹，这里其实有很多是时机的问题。这些年走来，在这里谈万科的产业化之路，其实更多的是来自两个方面，第一是我们一直在坚持。第二，确实时机到了。我们今天可以站在这里和大家讲说万科做的是什么？我觉得我最重要的是把我现在做的是什么事情告诉大家。今天我们在东莞已经有了自己的产业化基地，同时这个基地也是国家级的一个示范基地，形成了我们集团在未来推动产业化的一个技术平台。
    在这个平台建设过程中，其实这个基地有一个非常大的不同，万科是唯一一个企业联盟式的基地，换句话说，产业化的基地不是一个企业在做的，这个行业，这个产业链中间，所有的相关的企业在每一个阶段他们和万科一块成为第一批吃螃蟹的人。所以我们今天看到的很多东西，其实都不仅仅是万科在搞的，是这个行业中第一批吃螃蟹的一群企业一起做的。这里放给短片给大家看一下。

（播放短片）

    这个短片都是模拟的，但是这是我们住宅产业化的整个运作过程，这是我们的基地，他包括实验楼区，大的研发中心，包括PC实验室，结构实验室，以及刚刚介绍到的实验塔，我们看到这是一个对我们住宅性能和材料做检测的地方，还有一个节能实验室，主要是对成品PC结构节能性能的检测。这是刚刚讲到的实验塔。这里可以看到我们PC的示范楼，TPC的示范楼，也可以看到全装配结果的示范楼。
    其实我们今天看到的东西经历了很多的过程，我们从99年开始，当时这个研究中心成立，然后建了几个楼，然后开始做标准化，再推广标准化，再到一号楼、二号楼、三号楼包括现在的四号楼五号楼慢慢建设起来，以及我们和众多的企业一起来完成各个细节的部分。
    这个基地2006年开始建设，然后做PC实验厂，目前在建的是四五号实验楼，包括我们现在还在讨论准备要建的塔楼。这栋做实验的楼，节能将达到85%，我们目前的规划来说，我们是从试点开始然后到到各大城市。
    谢谢大家。

meng-h

面粉涨价 面包要补涨？
专栏－－秦倍钧

“新地王”的诞生

　　近期地产界最引人瞩目的举动应是以44.04亿元收场的内地新一代“地王”，“新地王”的诞生距绿城集团以12.6亿元翻倍天价拿下上海新江湾镇地块仅间隔了短短两个月。

　　此代号为黄浦163号的地块坐落于南京东路、河南路口，不仅被称为上海的“地王”，甚至可称得上整个中国的“地王”。据8月24日拍卖现场记录，整个竞拍过程异常激烈，“下午3点左右，十家开发商参与竞投，从底价18亿元一路推高，开发商逐一退下火线，到接近40亿元的关口，连新鸿基也宣布退出，只剩下苏宁与九龙仓两家火拼。至此，每口喊价为200万元，正当大家都准备偃旗息鼓之际，谁知决赛双方杀红了眼，从39亿元一路挺进，经过200多口的相互拼杀，最终以44.04亿元收场。”

　　44.04亿元相当于每平方米可建筑面积66,900元，是起始价26,108元的2.5倍有余，更是历史高峰新鸿基滨江凯旋门地块的单价20,178元的3.3倍有余。每平方米6.69万元的天价刷新了中国房地产史上土地楼板价的最高纪录，直教观众们面面相觑。

　　这44.04亿元究竟值不值，理性分析的话当然不值。沪上专营商业地产的香港人陈立民指出，虽然上海优质商厦很吃香，但无论如何也难以支撑6.69万元／平方米的土地天价。按开发成本1万元／平方米推算，黄浦区163号地块的总成本约为7.7万元／平方米，以10%回报率计，租金为每年7，700元／平方米或者每天21元／平方米，而市场价却只有其一半。换句话说，要支撑6.69万元／平方米的土地价，未来三年租金得翻倍才行。

　　如果对比不久前同板块一宗地产交易案，则更显现开发商非理性情绪。“亚洲股神”李兆基的大公子李家杰等不久前才以15亿元的代价将163号地块旁边的 155号地块转让给恒基。当然，此笔土地转让有关联交易的成分，不过话说回来，不要说15亿元，就是花30亿元向李公子收购同样是直通两条地铁的155号地块，比抢拍163号地块还要便宜得多。而如今苏宁付出的代价是155地块的近三倍。

　　由此可见，在当前上海，无论是住宅、商用物业，面粉贵过面包的时代已全面来临！至于理性或非理性，只有留待时间来证明。

……

（全文约2,200字，请参见《Value》杂志）

meng-h

万科关心的是房子而不是地
　 ——万科2007年中期业绩推介会印象
投资理财－－翟敬勇

时　间：2007年8月28日

地　点：万科大厦

管理层：郁亮（总经理）、王文金（财务负责人）、谭华杰（首席研究员）等

股东大会议题：中期业绩综述以及下半年工作重点等

管理层和股东交流记录 ：

问：当前有些地方土地价格超过了周边的房价，在这种情况下，公司怎么看待拿地对公司未来利润的影响？怎么看待未来一两年后公司利润率的变化？

郁亮：地价高过房价，这个问题现在的确存在，过去曾经也出现过这样的情况。这种情况的出现是不合理的，未来房价每年要涨50%多才能保证这个房子赚钱，这样疯狂的上涨对行业来说是有危害的。但面对这种情况，万科怎么办，这也是我们一直以来都在反思的问题。

面对这种情况，万科不能踏空，必须要拿到地。但现阶段万科拿地尽量采用并购的方式，我们通过招拍挂的方式高价拿到地的总量一定严格控制在20%以内，这样才能保证未来形势即使有所变化，对万科的影响也不大。我们通过这种方式来规避风险。

在房地产公司毛利率很高的情况下，管理往往会很粗放，很多利益会在不经意间流走。未来竞争激烈，毛利率一定会被挤压，万科不指望高的毛利率水平，而是希望提高运营效率以及推行精细化的管理。



问：中期报告中，销售费用和管理费用大概都增长了一倍，就全年而言，怎么看待这个问题？预计主营收入会到一个什么水平？

王文金：销售费用增长的原因主要是销售规模的增长，销售费用增长是低于销售额的，管理费用增长的原因是去年实施了股权激励，摊销期为一个月，今年的股权激励有半年的时间摊销。从账面看，管理费用也增加了，从全年看，销售费用比例比去年低，今年大概是3.5%左右，而去年是4%。管理费用和规模的增幅差不多。财务费用增长了1亿多，是由于一些项目竣工了，可能还有一些款项在这里。

　　

问：郁总刚才说地价超过房价的情况出现过，请问接下来它将是一个怎么样的演变过程，多长时间才能够掉头向下，其对企业利润的挤压程度如何？

郁亮：这个问题我没能力预见，因为人的心理是最难预测的。但经过研究可以发现，地产行业的拐点一般晚于宏观经济指标大概一年时间，比如1993年的情况1995年有所转变。所以，会让地产发展商有足够的时间反应，关键在于你会不会继续贪婪。

我们是房产发展商而不是房地产发展商，所以要忘记地，我们只关心房子。要让自己向制造业靠拢，这样心态会平和一些。对于房地产行业的发展趋势，我们非常谨慎，但市场无法预测。房地产市场是有一定的刚性需求的，比如结婚用房，这些刚性需求是可预测的。如果我们聚焦在这些方面，应对变化的能力会强一些。

　　

问：现在很多房地产企业都在上市和融资，且融资额都较大，在这样的环境下，你怎么看待这个行业？

郁亮：现在房地产企业通过上市融资的金额较大，据统计，上半年全国所出售的超过10亿元的地，60%是上市公司拿到的。一般说来，房地产一个项目也就十多万平方米左右，建房资金较大，周期也很长，目前很多公司都垂涎房地产开发，投入了很多钱，这其实对整个行业来说是不利的，日后可能会导致投资者收紧对房地产行业的投资。对于一个高速成长的企业来说，融资是必须考虑的问题，但应该选择融资的方式和时机，我们希望采用最合适的方式来融资。

　　

问：增值税增幅较大，公司在这方面是怎么做的？

王文金：报表显示，税金占了11%，年预期大概7亿元，去年同期稍少些。今年税金增加较多是历史问题造成的，原因是去年结算时大部分项目在深圳地区，不需要预提。但今年很多地区的政策规定要预提，所以增加较多。从长期看，现在的情况有点特殊，对我们的发展不会造成严重的影响。

　　

问：请问郁总，您个人对万科2007年到2009年的增长是一个怎样的判断？盈利的复合增长是多少？

郁亮：其实，判断一家地产公司三年内的业绩很容易，因为三年内的项目是现在就开始准备的，你可以根据当前的100多个项目容易地预测出来。我个人对万科的增长非常有信心，以往我们的目标是30％-45％的增长，现在我们修正了自己的目标，因为未来市场会有起有落，优秀的公司应该具有驾驭波动的能力，也就是说，在市场出现衰退时，我们要能保证增长；在市场增长时，我们需要达到至少两倍于大市的增长速度。这样我们才能体现出万科的优秀。但在规模这么大的时候，要能根据市场的变化灵活地变动是非常难的，万科在大势的判断方面当前还是做得很不错的。

　　

问：除了增值税有所增长之外，管理费用的增长也较快，基于这样的情况，请问在开支方面，哪些经费是属于常态的？

郁亮：关于收入和开支方面，有人说不匹配，这是不存在的。从绝对数字看，销售费用是增长的，但从全年的相对数字看一定是下降的。今年我们要求所有项目的销售费用都要控制在3.5%以内，去年是4%左右，今年我们一定能做到。管理费用方面，我们实行股权激励，我们自己的福利也开始有一定的增长。我们首先追求给股东的回报增长，另一方面也要提高员工的回报率。

　　

问：现在房产公司融资放开了，对整合资源来说难度增加了，对此你怎么看？

郁亮：融资渠道是放开了，但要看清楚是对谁更放开了。对于优秀的公司来说，未来融资渠道会越来越多，对万科来说，竞争也会增多，但我们欢迎这种竞争，这种竞争有利于行业秩序的改善。



问：万科通过赠送股票的方式和南都合作是一个很好的例子，万科通过这种方式发展的可行性如何？

郁亮：一方面，万科可能会考虑收购10亿左右规模的公司的项目；另一方面是跟国有企业合作，这些公司有天生的土地资源，用万科的品牌和号召力合作开发，我们的机会会越来越多。这两方面的合作是以后的重点。

　　

问：万科以前和其他开发商一起游说政府，要求把保障市场和市场区分开来，这次住房工作会议上，我们看到你的游说成功了，政府加大了廉租房的建设力度会不会影响房地产市场的供求关系？

郁亮：国务院24号文件是一个重要的文件，这是领导英明，并不是我们游说的结果。其实，大多数房地产发展商对90／70政策都不愿执行，因为一方面小户型建造较麻烦，另一方面利润较低。但万科一直在积极推进小户型建设，几年前万科就认定了未来住宅小型化的趋势，对此作了准备和研究。

小户型要是多的话，对市场肯定是会有影响的，短期看影响不大，但长期看影响还是很大的。我们所进行的游说是为了行业能有一定的生存空间，将来即使只有50% 的房子不是政府廉租房，我们还是能有相当大的生存空间。对于政府的政策，我们会积极参与，是本着对股东负责的态度去参与，但我们做这件事情会有限度。

……

（全文约4,000字，请参见《Value》杂志）